Ennätyshinnat, myynnin kasvu: Hamptonsin kiinteistöbuumin sisäpiirissä (2025–2028 näkymät)

Hintaerot Hamptonsissa ovat edelleen suuret, mikä korostaa alueen monipuolisia osa-alueita. Kärjessä Sagaponack Villagen mediaanihinta on noin 7,4 miljoonaa dollaria (korkein Hamptonsissa), kun taas alueilla kuten East Quogue ja Hampton Bays mediaanit ovat 800 000–900 000 dollarin välillä homes.com. Suhteellisen “edullisia” taskuja löytyy yhä länsi-Hamptonsista ja sisämaan kylissä, mutta myös näillä alueilla hinnat ovat nousseet merkittävästi. Esimerkiksi East Quoguen mediaani, noin 850 000 dollaria vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, on noussut noin 25 % vuoden takaisesta millersamuel.com. Toisaalta huippuluokan alueet pitävät yllä tähtitieteellisiä hintoja – uusi merenrantakohde East Hamptonissa tai Bridgehamptonissa pyytää rutiininomaisesti 10–20 miljoonaa dollaria, ja Southampton Villagen tai Sagaponackin kartanoalueilla myyntihinnat ylittävät usein 20 miljoonaa dollaria. Miljardööriostajien (hedge-rahastopomot, A-luokan julkkikset) läsnäolo varmistaa, että Hamptonsin asuntojen hintakatto jatkaa nousuaan. Itse asiassa useita yli 50 miljoonan dollarin kauppoja on toteutunut viime vuoden aikana behindthehedges.com, mikä oli aiemmin harvinaista jopa tällä eksklusiivisella markkinalla.

Yhteenvetona: vuoden 2025 asuntomarkkinoita Hamptonsissa leimaa vahva kysyntä kautta linjan. Luksussegmentti kukoistaa, mutta myös keskiluokan markkina, joka muodostaa myyntien selkärangan, on vahva. Hinnat ovat ennätyskorkealla ja pitävät pintansa, mutta ostajat etsivät yhä aktiivisesti, erityisesti laadukkaita kohteita. Kauppamäärät ovat kasvussa ja vauhti on vahva homes.com – jyrkkä vastakohta monille Yhdysvaltain markkinoille, joilla korkeat korot ovat hiljentäneet toimintaa. Kuten tulemme näkemään, ainutlaatuiset tekijät (varallisuuden siirtyminen, etätyötrendit, rajallinen tarjonta) suojaavat Hamptonsia muualla nähdyltä hidastumiselta ja vahvistavat sen asuntomarkkinoiden asemaa myös jatkossa.

Liikekiinteistöt Hamptonsissa

Vaikka Hamptons tunnetaan ensisijaisesti ylellisistä kodeistaan, myös sen liikekiinteistömarkkinoilla on merkittävää aktiivisuutta vuonna 2025. East Endin liikekiinteistömarkkina on ainutlaatuinen: se koostuu pääosin vähittäis- ja majoituskiinteistöistä (putiikit, ravintolat, hotellit), jotka palvelevat varakkaita kausivieraita ja yhä enemmän myös ympärivuotista hyvätuloista väestöä. Suuria toimistopuistoja tai teollisuusalueita ei käytännössä ole; sen sijaan tarjolla on viehättäviä pääkadun liiketiloja, tasokkaita ravintoloita, venesatamia ja lomakiinteistöjä. Viime vuosina sijoittajien kiinnostus näihin liikekiinteistöihin on kasvanut, sillä ne nähdään tapana hyödyntää Hamptonsin mainetta ja suurta ostovoimaa.

Useat suurikokoiset liikekiinteistökaupat vuonna 2024 korostavat tätä trendiä. Esimerkiksi Baron’s Cove – tunnettu rantahotelli Sag Harborissa – myytiin 66,5 miljoonalla dollarilla vuoden 2024 puolivälissä behindthehedges.com. Ostaja, kiinteistösijoitusyhtiö, on aktiivisesti ostanut East Endin hotelleja, mikä viestii luottamuksesta Hamptonsin majoitusmarkkinoihin behindthehedges.com. Toinen otsikoihin noussut kauppa oli Gosman’s Dock -kompleksi Montaukissa, maamerkki, johon kuuluu ravintoloita, kauppoja ja venesatama, joka vaihtoi omistajaa yli 33 miljoonalla dollarilla vuoden 2024 lopulla behindthehedges.com behindthehedges.com. Tämän miljardööri-sijoittajan (LLC-yhtiöiden kautta) tekemään ostoon sisältyi 12 hehtaaria ensiluokkaista satamaranta-aluetta, useita ravintola- ja vähittäiskauppayrityksiä sekä henkilökunnan asuintiloja – huomattava panostus Montaukin tulevaisuuteen luksuskohteena behindthehedges.com behindthehedges.com. Lisäksi boutique-motellit ja monikäyttöiset rakennukset vaihtavat omistajaa: esimerkiksi Sands Motel Montaukissa myytiin 23,5 miljoonalla dollarilla behindthehedges.com, ja erilaisia liike-/toimistokiinteistöjä kylissä kuten East Hampton ja Riverhead myytiin useiden miljoonien dollarien summilla behindthehedges.com behindthehedges.com.

Nämä kaupat korostavat muutamia keskeisiä trendejä Hamptonsin liikekiinteistömarkkinoilla:

• Kova kysyntä majoituskiinteistöille: Turismin ja kesäasukkaiden määrän kasvaessa boutique-hotelleista, lomakeskuksista ja ravintoloista on tullut tuottoisia sijoituksia. Vakiintuneet kohteet, joilla on ranta- tai kyläkeskussijainti, ovat erityisen haluttuja. Se, että institutionaaliset sijoittajat ja pääomasijoitusyhtiöt ostavat paikallisia hotelleja behindthehedges.com, osoittaa, että Hamptons nähdään vakaana pitkän aikavälin kohteena luksusmatkailumarkkinoilla.
• Pääkadun vähittäiskaupan elpyminen: Itä-Hamptonin, Southamptonin, Sag Harborin ym. viehättävät keskustat jatkavat luksusliikkeiden ja ravintoloiden houkuttelua, mikä pitää liikehuoneistojen tyhjäkäytön alhaisena. Lippulaivamuotiliikkeet, taidegalleriat ja huippuluokan hyvinvointi-/kylpyläyritykset ovat avanneet ovensa palvellakseen varakasta asiakaskuntaa. Parhaat liiketilat kylien pääkaduilla saavuttavat erittäin korkeita vuokria (usein neliöhinnaltaan verrattavissa Manhattanin vähittäiskauppaan), ja kun rakennuksia tulee myyntiin, kilpailu voi olla kovaa. Sijoittajat näkevät vakauden omistaa kivijalkakiinteistöjä paikassa, jossa ylellinen kuluttajavirta on taattu joka kesä.
• Ympärivuotisen talouden kasvu: Perinteisesti Hamptonsin yritykset kärsivät sesongin ulkopuolella, mutta etätyön ja ympärivuotisten asukkaiden lisääntyminen tasoittaa kausivaihteluita. Yhä useampi viettää aikaa idässä syksyllä ja jopa talvella, tukien paikallisia ruokakauppoja, kahviloita, kuntosaleja jne. Tämä on tehnyt liikehuoneistoista (erityisesti palvelupainotteisista, kuten ruokakaupat, apteekit, toimistot) houkuttelevampia, sillä ne voivat tuottaa tuloja muulloinkin kuin heinä–elokuussa. Esimerkiksi uusien toimistojen avaaminen (kuten tunnetun PR-toimiston perustaminen East Hampton Villageen) osoittaa luottamusta pysyvään ympärivuotiseen läsnäoloon easthamptonstar.com easthamptonstar.com.
• Rajoitettu tarjonta & sääntely: Kuten asunnoissakin, liikehuoneistojen tarjontaa rajoittavat kaavoitus ja yhteisön vastustus. Kylät valvovat kehitystä tarkasti säilyttääkseen viehätyksen – on korkeusrakennusrajoituksia, historiallisten alueiden sääntöjä ja viime aikoina jopa ketjuliikkeiden rajoituksia joillakin alueilla. Tämä tarkoittaa, että kaikki uudet liikehankkeet tutkitaan tarkkaan ja suuret kehityshankkeet ovat harvinaisia. Näin ollen olemassa olevat liikeomaisuudet muuttuvat arvokkaammiksi. (Paikallinen esimerkki sääntelystä: East Hampton Town rajoitti vuonna 2023 ketjuliikkeitä kyläluonteen säilyttämiseksi, mikä vaikuttaa uusien yritysten markkinoille tuloon.)

Kaiken kaikkiaan Hamptonsin liikekiinteistömarkkinat ovat hyvässä kunnossa, alueen vahvan varallisuuden ja turismin tukemana. Sijoittajat sijoittavat rahojaan East Endin liikehuoneistoihin suojana, aivan kuten asuntoihin, luottaen siihen, että Hamptonsin ”brändi” pitää arvot nousussa. Viimeaikaiset kaupat osoittavat, että jopa ranta-asuntojen lisäksi East Endin maa ja rakennukset ovat erittäin kysyttyjä. Tulevaisuudessa merkittävät uudet liikehankkeet keskittyvät todennäköisesti majoitus- tai elämykselliseen vähittäiskauppaan (koska ne sopivat alueen vapaa-ajanvetoiseen talouteen), mutta yhteisön ja sääntelyn valvonta pitää kasvun kurissa. Tällä hetkellä huippuhotellien ja kauppakeskusten kaupat korkeilla hinnoilla osoittavat vahvaa uskoa Hamptonsin liike-elämän potentiaaliin.

Vuokramarkkinoiden trendit

Hamptonsilla on ollut jo pitkään vilkas vuokramarkkina, eikä vuosi 2025 ole poikkeus – vaikka dynamiikka onkin muuttumassa. Joka kesä Hamptonsiin saapuu kausivuokralaisten aalto (julkkiksista nuoriin ammattilaisiin, jotka jakavat yhteisen talon), mikä kasvattaa lyhytaikaisten vuokra-asuntojen kysyntää. Samaan aikaan pandemian aikainen trendi pitkäaikaisista pakomatkoista muutti joitakin vuokralaisia ostajiksi ja joitakin omistajia vuokranantajiksi. Tässä on tilanne nyt:

• Vahva kysyntä, valikoivammat vuokralaiset: Paikallisten välittäjien mukaan vuokralaisten kysyntä Hamptonsin vuokra-asunnoista on yhä yhtä vahvaa kuin ennenkin, mutta vuokralaisista on tullut valikoivampia ja hintatietoisempia 27east.com. Huippuluokan mukavuudet ovat usein odotettuja – tämän päivän lomailijat saattavat vaatia lämmitettyä uima-allasta, tennistä tai pickleball-kenttää, kotikuntosalia ja tietenkin nopeaa Wi-Fi-yhteyttä etätyöhön 27east.com 27east.com. ”Työloman” yleistyminen tarkoittaa, että monet vuokralaiset haluavat yhdistää työn ja vapaa-ajan, joten omistettu kotitoimisto ja luotettava internet ovat välttämättömiä 27east.com 27east.com. Kaiken kaikkiaan Hamptons houkuttelee yhä niitä, jotka etsivät ylellisiä kesäkokemuksia, ja vuokranantajat, jotka tarjoavat ”unohtumattoman loman” lomakeskustasoisilla mukavuuksilla, saavat parhaat vuokratulot 27east.com. Vanhemmat talot tai vähemmän halutuilla alueilla sijaitsevat asunnot saattavat tarvita hinnan tarkistuksia tai päivityksiä kilpaillakseen markkinoille tulevien uudempien, modernien vuokra-asuntojen kanssa 27east.com.
• Lyhytaikaiset vuokraukset vs. kausivuokraukset: Markkinat jakautuvat perinteisten koko kauden (Memorial Daysta Labor Dayhin) vuokrausten ja lyhytaikaisten vuokrausten (alle 30 päivää) välillä, joiden suosio on kasvanut. Lyhyet oleskelut tarjoavat joustavuutta matkailijoille, ja niitä ovat vauhdittaneet alustat kuten Airbnb. Paikalliset säädökset kuitenkin rajoittavat lyhyimpiä vuokrauksia – esimerkiksi East Hampton Town sallii vain kaksi 14 päivän tai lyhyempää vuokrausta puolessa vuodessa ja vaatii vuokraluvat therealdeal.com. Sag Harbor Village sallii nyt lyhytaikaiset huonevuokraukset, mutta edellyttää omistajan asumista kohteessa easthamptonstar.com. Näillä säännöillä pyritään estämään ”bileasuntoja” ja säilyttämään naapuruston rauha. Rajoituksista huolimatta kysyntä viikko- tai kuukausivuokrauksille on suurta, ja monet vuokraajat valitsevat vain heinä- tai elokuun sijaan koko kesän sijasta, erityisesti huippuluokassa (missä kuukausivuokrat voivat olla yli 100 000 dollaria). Välittäjät kertovat, että vuoden 2025 vuokraussesonki alkoi aikaisin ja vilkkaana, tammikuun tiedustelujen lisääntyessä ja parhaiden kohteiden varautuessa tavallista nopeammin behindthehedges.com behindthehedges.com. Keväällä oli lyhyt hiljainen jakso taloudellisen epävarmuuden vuoksi, mutta kesän lähestyessä toiminta vilkastui jälleen selvästi behindthehedges.com behindthehedges.com.
• Vuokrat ja tarjonta: Kokemusten mukaan vuokrat Hamptonsissa pysyvät edelleen lähellä ennätyskorkeita, seurauksena suurista nousuista vuosina 2020–2021, kun kaupunkilaiset pakenivat East Endille. Vuosina 2022–2023 jotkut vuokranantajat yliarvioivat ja joutuivat korjaamaan hintojaan, mutta vuoteen 2025 mennessä vuokrat ovat pääosin vakiintuneet korkealle tasolle. ”Kohtuullisen kokoinen” luksustalo uima-altaalla voi vuokrata kaudeksi 250 000 dollarilla, kun taas arvostettu merenrantahuvila voi tuoda kesästä yli miljoona dollaria. Vuokrakohteiden tarjonta vaikuttaa riittävältä mutta kilpailulliselta – monet uudet asunnonomistajat, jotka ostivat pandemian aikana, vuokraavat nyt asuntojaan silloin kun eivät itse käytä niitä, mikä lisää tarjontaa. Kuitenkin vuokratietojen seuraaminen on tunnetusti vaikeaa (ei keskitettyä vuokra-MLS:ää) 27east.com. Välittäjät huomauttavat, että isänpäivään (kesäkuun puoliväli) mennessä mahdollinen ylitarjonta yleensä katoaa, kun viime hetken vuokraajat ryntäävät markkinoille, joskus neuvotellen parempia diilejä, jos kohteita on vielä jäljellä 27east.com. Vuonna 2025 ”hyvää tarjontaa” on edelleen jäljellä vielä kesän alkaessakin, eli vuokraajilla on vaihtoehtoja ja vuokranantajien on hinnoiteltava realistisesti behindthehedges.com.
• Sijoittajat ja vuokratuotot: Vahva vuokrakysyntä ei ole jäänyt sijoittajilta huomaamatta. Varakkaat ostajat ottavat yhä useammin huomioon Hamptonsin asuntojen vuokratulopotentiaalin ostaessaan thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. Jotkut ostavat nimenomaan kiinteistöjä vuokratakseen niitä osan kautta kattamaan kuluja (tai jopa saadakseen voittoa). Luksuslomakodit, jotka tuottavat tuloja sesongin aikana, ovat houkuttelevia hybridisijoituksia – ne tarjoavat sekä omaa iloa että kassavirtaa thehamptonsbest.com. Lisäksi jotkut sijoittajat tutkivat moniperhe- tai liiketilavuokrauskohteita (kuten pieniä kerrostaloja tai liikeasuntotaloja) hyödyntääkseen ympärivuotista vuokrakysyntää thehamptonsbest.com. Yleisesti ottaen, niin kauan kuin myyntihinnat pysyvät korkeina, vuokraaminen voi olla tapa kattaa omistajien suuret ylläpitokulut (verot, huolto), joten vuokramarkkinat pysyvät todennäköisesti vahvoina.

Tulevaisuutta ajatellen asiantuntijat ennustavat, että Hamptonsin vuokramarkkinat pysyvät vahvoina, vaikkakin ehkä ilman vuoden 2020 kaltaista eksponentiaalista kasvua. Itse asiassa lyhytaikaisten vuokra-asuntojen tarjonnan kasvun odotetaan hidastuvan vuonna 2025 ja vakiintuvan vuoteen 2026 mennessä 27east.com, kun uusien kohteiden buumi laantuu ja korot (sekä ylläpitokustannukset) pysyvät korkeina. Kysynnän ei kuitenkaan odoteta katoavan – Hamptonsin vetovoima säilyy. Jos jotain, saatamme nähdä “uuden normaalin”, jossa vuokralaiset varaavat myöhemmin ja etsivät enemmän vastinetta rahoilleen, johtuen taloudellisista epävarmuuksista 27east.com. Välittäjät neuvovat vuokranantajia seuraamaan hintakehitystä ja olemaan valmiita neuvottelemaan tarvittaessa 27east.com. Laadukkaat kohteet menevät aina vuokralle – nykyaikaiset vaatimukset täyttävät asunnot (esim. tyylikkäät uudet keittiöt vanhanaikaisten rantamökkien sijaan) vuokrataan ensimmäisenä 27east.com. Vuoteen 2028 mennessä, jos etä-/hybridityö pysyy yleisenä, saatamme jopa nähdä enemmän pitkäaikaisvuokralaisia tai puoliasukkaita, jotka viettävät useita kuukausia (eivät vain kesää) Hamptonsissa, mikä hämärtäisi entisestään “loma-” ja “ensisijaisen” asuntomarkkinan rajaa.

Hintakehitys ja tarjonnan dynamiikka

Hamptonsin asuntomarkkinoiden hintakehitys viime vuosina on ollut kaikkea muuta kuin tavanomaista. Pandemia-ajan ostobuumin jälkeen hinnat nousivat jyrkästi, minkä jälkeen seurasi lyhyt hiljainen jakso, mutta vuosi 2025 on tuonut mukanaan uusia ennätyskorkeita hintoja. Puretaanpa hintojen ja tarjonnan tarinaa:

• Ennätyskorkeat hinnat: Kuten mainittiin, Hamptonsin asuntojen mediaanimyyntihinta nousi ennennäkemättömään 2,04 miljoonaan dollariin vuoden 2025 alussa homes.com. Tämä on 13 %:n vuosittainen kasvu ja osa pidempää trendiä – mediaanihinnat ovat noin kaksinkertaistuneet viidessä vuodessa businessinsider.com. Monissa yksittäisissä Hamptonsin kylissä mediaanit ovat vielä korkeampia: esimerkiksi Southampton Villagessa ja East Hampton Villagessa mediaanit ovat säännöllisesti 3–4 miljoonaa dollaria tai enemmän, ja Sagaponackissa mediaani ylitti 7 miljoonaa dollaria homes.com. Vertailun vuoksi, Manhattanin asuntojen mediaanihinta vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä oli noin 1,17 miljoonaa dollaria inhabit.corcoran.com, mikä korostaa, että Hamptonsin kiinteistöt (pääosin omakotitaloja omalla tontilla) ovat mediaanihinnaltaan jopa kalliimpia kuin Manhattanilla. Tämä on merkittävä muutos; Hamptons kuuluu nyt selvästi ultra-prime-luokkaan. Uudisrakennusten ja muuttovalmiiden kohteiden hinnat ovat olleet erityisen vahvoja, ja ne rikkovat usein uusia naapurustokohtaisia ennätyksiä korkeiden rakennuskustannusten ja luksusviimeistelyjen vuoksi.
• Tasaisesta vaatimattomaan kasvuun loppuvuonna 2024: On syytä huomata, että vuoden 2021 huipun jälkeen hintojen kasvu hidastui hetkeksi. Itse asiassa vuoden 2025 toisella neljänneksellä mediaanihinta 1,887 miljoonaa dollaria oli käytännössä samalla tasolla kuin 1,89 miljoonaa dollaria vuoden 2024 toisella neljänneksellä libn.com. Tämä tasaantuminen johtui suuremmasta määrästä keskihintaisia asuntokauppoja (mikä laski mediaania hieman) sekä ostajien vastareaktiosta nopeasti nouseviin hintoihin. Joten vaikka ensimmäisellä neljänneksellä nähtiin suuri mediaanihinnan nousu, toinen neljännes viittaa siihen, että hinnat ovat korkealla, mutta eivät nouse hallitsemattomasti libn.com. Useat lähteet kuvaavat markkinoita ”normalisoituviksi” pandemian vuosien hallitsemattoman kasvun jälkeen mansionglobal.com. Käytännössä tämä tarkoittaa, että hinnat ovat korkealla mutta vakaat, eikä joka neljänneksellä nähdä jatkuvia kaksinumeroisia nousuja. Monet myyjät ovat realistisia pyyntihinnoissaan, ja ostajat, vaikka ovatkin motivoituneita, eivät automaattisesti lähde mukaan ylisuuriin hintoihin. Lopputuloksena on, että tarjouskilpailut ovat valikoivia – hyvin hinnoiteltu, haluttu koti voi silti ylittää pyyntihinnan, mutta yleisesti ottaen hintojen kasvu tasaantuu maltillisempaan tahtiin mansionglobal.com.
• Varastojen elpyminen: Varasto (myytävien asuntojen määrä) on ratkaiseva osa kokonaisuutta. Hamptonsissa koettiin vakava varastopula vuosina 2021–2022, kun pandemian ostajat veivät listaukset käsistä ja uusia kohteita tuli markkinoille vain vähän. Tämä niukkuus nosti hintoja ja laski myyntiä (koska ei ollut mitään ostettavaa). Nyt varastotilanne paranee vähitellen – vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä listaukset olivat kasvaneet noin 10 % edellisvuodesta homes.com. Tarjonnan kasvu viitenä peräkkäisenä neljänneksenä homes.com on toiminut helpotusventtiilinä, mahdollistaen useampien kauppojen toteutumisen millersamuel.com. Tästä noususta huolimatta varastot ovat edelleen historiallisesti matalalla tasolla kysyntään nähden (vertailun vuoksi: 2010-luvulla listauksia oli ajoittain yli 2 000; nyt noin 1 100). Mutta tärkeää on, että kuukausien varastotilanne on kiristynyt, koska myyntivauhti on kiihtynyt huomattavasti millersamuel.com. Vuoden 2024 alussa kuukausien varastot nousivat myynnin hidastuessa, mutta vuoden 2025 alkuun mennessä ne laskivat 8,4 kuukauteen – mikä osoittaa, että markkinat imivät uudet listaukset nopeasti millersamuel.com. Käännös: vaatimattomat varastojen lisäykset eivät ole siirtäneet neuvotteluvoimaa ostajille; hyvät kohteet menevät yhä nopeasti kaupaksi. Vaihtoehtojen lisääntyminen on kuitenkin todennäköisesti auttanut hintojen vakauttamisessa – ostajilla oli hieman enemmän valinnanvaraa eikä jokaista kohdetta tarvinnut huutokaupata villisti, mikä piti mediaanihinnan kurissa vuoden 2025 puoliväliin mennessä libn.com.
• Luksusvarasto vs. keskiluokka: Varastotilanne vaihtelee segmenteittäin. Äärimmäisen korkeassa hintaluokassa (yli 10 miljoonaa dollaria) varasto on usein räätälöityä ja rajallista – joinakin vuosina tällaisia kohteita on vain kourallinen, ja niiden myynti voi kestää kauemmin. Vuonna 2025 markkinoilla on useita erittäin kalliita kiinteistöjä (mukaan lukien yli 50 miljoonan dollarin kartanoita), mutta tämä ”trofee”-segmentti palvelee vain hyvin pientä ostajakuntaa. Keskiluokan varasto (1–5 miljoonaa dollaria) on lisääntynyt, kun jotkut omistajat päättävät realisoida omaisuutensa näillä korkeilla arvoilla, ja markkinoille on tullut aalto spekulatiivisesti rakennettuja (uudisrakennus) koteja 3–6 miljoonan dollarin hintaluokassa. Rakennuttajat ovat olleet aktiivisia rakentamassa tai remontoimassa koteja 3–6 miljoonan dollarin hintaluokkaan vastatakseen kysyntään, ja nämä uudet kodit kasvattavat tarjontaa behindthehedges.com. Toisaalta, edullisimman pään varasto (alle 1 miljoona dollaria) on lähes kadonnut; koko vuonna 2024 myytiin vain 28 kotia alle 500 000 dollarilla townandcountryhamptons.com townandcountryhamptons.com, ja tällaiset kohteet ovat yhä harvinaisempia. Käytännössä koko hintaskaala on siirtynyt ylöspäin, ja edullisen pään varasto on erittäin tiukkaa (mikä ajaa monia vähemmän varakkaita ostajia North Forkiin tai muille alueille).

Kaiken kaikkiaan Hamptonin hintataso näyttää saavuttaneen korkean tason, ja vuosi 2025 merkitsee kaikkien aikojen huippuja, mutta kasvu on hidastunut yksinumeroisiin lukuihin. Myyjät saavat vahvoja hintoja, mutta heidän on oltava tietoisia ostajien hintaherkkyydestä – ylihinnoitellut kohteet jäävät myymättä, kunnes hintaa korjataan behindthehedges.com. Samaan aikaan varasto normalisoituu hitaasti, mikä on terveellistä: kauppoja voi tapahtua enemmän ilman, että hinnat romahtavat. Lähivuosina odotetaan, että hinnat pysyvät korkealla ja todennäköisesti nousevat maltillisesti (vuosittain matalilla tai keskisuurilla yksinumeroisilla luvuilla), ellei tapahdu suurta taloudellista shokkia. Tiukka tarjonta, sijainnin haluttavuus ja ostajakunnan varallisuus pitävät arvot korkealla. Kuitenkin, on syytä seurata laajempia olosuhteita: jos korot pysyvät korkeina tai taantuma iskee, jopa Hamptonsissa hinnat voivat pehmetä tietyissä segmenteissä (erityisesti asuntolainariippuvaisessa keskiluokassa). Ennusteita käsitellään myöhemmin, mutta tiivistetysti Hamptonsin markkina vuonna 2025 on siirtynyt kiihkeästä nousukaudesta vahvaan, kypsään markkinaan, jossa hinnat ovat uudella normaalilla tasolla ja varasto toipuu hitaasti.

Keskeiset ostajaryhmät ja kysyntää ohjaavat tekijät

Hamptons houkuttelee harvinaista ostajakuntaa, joka on vain kasvanut viime vuosina. Ymmärtäminen, kuka ostaa ja miksi, on avain markkinan kestävyyden hahmottamiseen. Tässä ovat keskeiset ostajaryhmät ja kysyntää ohjaavat tekijät vuonna 2025:

• Wall Streetin ja rahoitusalan eliitti: Hamptons on aina ollut Manhattanin kesäinen takapiha, joten ei ole yllätys, että suuri osa ostajista tulee rahoitusalalta. Sijoituspankkiirit, hedge-rahastojen johtajat ja muut Wall Streetin toimijat ovat yhä markkinoiden suuria vaikuttajia. Wall Streetin suuret bonukset loppuvuodesta 2024 auttoivat kiihdyttämään myyntipiikkiä, joka nähtiin alkuvuodesta 2025 businessinsider.com. Nämä ostajat maksavat usein käteisellä tai omaavat runsaasti likviditeettiä, joten he eivät ole yhtä herkkiä korkojen vaihtelulle. He etsivät sekä perinteisiä kiinteistöjä (historialliset kartanot Southamptonissa) että moderneja luksuskohteita. Kysynnän ajuri: Tälle ryhmälle Hamptonsin kiinteistöt ovat arvostettu omaisuus ja pitkäaikainen sijoitus – paikka, jossa varallisuutta voi säilyttää ja siitä nauttia. Erään välitystoimiston toimitusjohtaja totesi, että “Hamptonsin kiinteistöillä on pitkä historia arvonnoususta ajan myötä” businessinsider.com, mikä vahvistaa rahoitusalan ostajien luottamusta siihen, että ostaminen täältä on fiksu liike, vaikka osakemarkkinat heilahtelevat.
• Teknologia- ja viihdealan varallisuus: Viime vuosina yhä useammat teknologia-alan yrittäjät ja viihdemaailman nimet ovat tulleet Hamptonsin markkinoille, monipuolistaen ostajakuntaa thehamptonsbest.com. Piilaakson miljonäärit (ja miljardöörit) ovat löytäneet Hamptonsin elämäntyylin ja ostavat täältä toisia (tai kolmansia) asuntoja, joskus jopa ensisijaisia koteja, jos voivat työskennellä etänä. Samoin musiikin, elokuvan ja urheilun julkkikset ostavat usein kartanoita – kuten näkyy korkean profiilin omistajista, jotka vaihtelevat elokuvatähdistä poplaulajiin. Nämä ostajat hakeutuvat usein vaikuttaviin kohteisiin (valtavat tontit, rantahuvilat) ja tekevät usein mittavia räätälöityjä rakennus- tai remonttiprojekteja. Kysynnän ajurit: status ja eksklusiivisuus. Länsirannikon tottuneille teknologiajohtajille Hamptons tarjoaa itärannikon arvostusta ja läheisyyttä New Yorkiin. Viihdetähdille se on turvapaikka lähellä median pääkaupunkia. Hamptonsin vetovoima statussymbolina säilyy, houkutellen uutta rahaa vanhan rahan rinnalle.
• “COVID-pakolaiset” ja etätyöntekijät: Pandemian seurauksena tapahtui merkittävä demografinen muutos: aalto perheitä ja yksilöitä, jotka päättivät tehdä Hamptonseista kotinsa (ainakin suurimman osan vuodesta). Vuosien 2020–2021 “COVID-pakolaisten” – eli kaupungeista tilavampiin paikkoihin muuttaneiden – tulva toi monia ensikertaisia Hamptons-ostajia. Nyt vuonna 2025 monet näistä omistajista ovat asettuneet taloksi ja työskentelevät usein etänä Hamptonsin kodeistaan. Tämän seurauksena tämän päivän ostajakuntaan kuuluu niitä, jotka etsivät ympärivuotisia asuntoja tai ainakin koteja, jotka toimivat sekä viikonloppu- että etätyöpohjana thehamptonsbest.com homes.com. Omistetut kotitoimistot, kotikuntosalit ja ympärivuotiset mukavuudet ovat nousseet etusijalle näille ostajille homes.com. Eräs paikallinen välittäjä huomautti “selvästä siirtymästä kausiluonteisista ostoksista ympärivuotiseen asumiskelpoisuuteen” – nykyostajat haluavat kiinteistöjä, jotka tukevat täysipäiväistä käyttöä, moderneilla mukavuuksilla ja luotettavalla infrastruktuurilla homes.com. Tämä trendi on laajentanut demografiaa eläkeläisistä ja toisen kodin lomanviettäjistä: nyt 30–40-vuotiaat ammattilaiset nuorten lasten kanssa muuttavat itään elämäntyylin vuoksi ja tekevät etätöitä. Kysyntää ohjaa: elämänlaatu. Hamptons tarjoaa luonnonkauneutta, ranta-aktiviteetteja ja yksityisyyttä, samalla kun liiketoiminta on vain Zoom-puhelun päässä. Kun hybridityömallit jatkuvat, tämä demografia tulee jatkossakin lisäämään kysyntää kodeille, jotka tekevät ympärivuotisesta Hamptons-elämästä todellisen vaihtoehdon thehamptonsbest.com.
• Kansainväliset ostajat: Perinteisesti Hamptons on ollut kansainvälisesti vähemmän suosittu kuin esimerkiksi Manhattan tai Miami ostajakunnaltaan. Se on pääosin kotimainen markkina (Tri-State-alue, jonkin verran Länsirannikkoa ja satunnaisia eurooppalaisia ostajia). Kuitenkin erittäin varakkaat kansainväliset ostajat esiintyvät, erityisesti huipputason kiinteistöissä. On ollut tapauksia, joissa eurooppalainen aatelisto, Lähi-idän sijoittajat tai aasialaiset miljardöörit ovat ostaneet Hamptonsin maamerkkikartanoita osaksi globaaleja kiinteistösalkkujaan. Vuonna 2025 tämä on yhä pieni osa kokonaisuudesta, mutta mainitsemisen arvoinen. Vahva Yhdysvaltain dollari ja viime vuosien matkustusrajoitukset ovat hillinneet ulkomaista kiinnostusta, mutta matkustamisen normalisoituessa Hamptons on globaalien eliittien tutkalla, jotka näkevät sen samassa sarjassa muiden maailmanluokan lomakohteiden kanssa (St. Tropez, Monaco jne.). Kysyntää ohjaa: hajauttaminen ja “trophy hunting” – nämä ostajat haluavat näyttäviä kohteita ja pitävät Hamptonsia poliittisesti ja taloudellisesti turvallisena markkinana.
“Next-Gen” varallisuus ja ensimmäistä kertaa Hamptonsin ostajat: Toinen hienovarainen muutos: nuoremmat korkean nettovarallisuuden omaavat henkilöt (myöhäiset 20–40-vuotiaat) tulevat Hamptonsin markkinoille, joskus ensimmäistä kertaa loma-asunnon ostajina. Tähän ryhmään kuuluu menestyneitä yrittäjiä, toisen polven varakkaita, jotka ovat viettäneet lomiaan täällä lapsuudesta asti, sekä niitä, jotka ovat realisoineet osakeoptioita tai kryptovoittoja. Paikalliset välittäjät ovat havainneet ensimmäistä kertaa Hamptonsin ostajien tulevan markkinoille, mukaan lukien nuoria perheitä, jotka vaihtavat kaupunkiasunnoista isompaan. behindthehedges.com. He saattavat aloittaa alemmasta hintaluokasta (etsien 1–2 miljoonan dollarin mökkiä tai vaatimattomampaa modernia taloa), mutta monilla on pitkän aikavälin suunnitelmia kiivetä paikallisella asuntomarkkinalla ylöspäin. Kysyntää ohjaavat tekijät: elämäntyylin parannus ja sijoitus. Hamptons nähdään monien tämän ryhmän edustajien silmissä menestyksen huipentumana, ja he haluavat juurtua alueelle. Monet aikovat myös vuokrata kotiaan osan kesästä, kuten mainittiin, mikä tekee sijoituksesta houkuttelevamman.Olennaista on, että kaikkien näiden ostajien taustalla on huomattava varallisuus, usein likvidi. Arvioiden mukaan suurin osa Hamptonsin huippuluokan asuntokaupoista tehdään käteisellä, tai niihin otetaan vain pieniä lainoja vipuvaikutukseksi. Kuten Compassin toimitusjohtaja Robert Reffkin totesi, “superrikkaisiin korkeat korot vaikuttavat vähemmän” – he keskittyvät pitkän aikavälin arvoon ja arvostukseen, ja monissa kaupoissa tarjotaan käteistä thehamptonsbest.com. Itse asiassa noin 6–7 %:n korkotaso on karsinut joitakin marginaaliostajia, mutta Hamptonsissa tämä koskee lähinnä alle 2 miljoonan dollarin ostajia (jotka saattavat tarvita rahoitusta) thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. Ylin hintaluokka kulkee pitkälti omaa polkuaan, käteisen ja osakemarkkinoiden tuottojen siivittämänä. Ironista kyllä, rahoitusmarkkinoiden volatiliteetti voi jopa lisätä Hamptonsin ostamista, kun varakkaat sijoittajat siirtävät varojaan reaalivarallisuuteen. Eräs trendien tarkkailija totesi, että luksusasuntoja kysytyillä markkinoilla pidetään “konkreettisena omaisuutena” turvasatamana, kun markkinat horjuvat businessinsider.com. Tämä ajattelutapa on auttanut Hamptonsia epävarmoina aikoina: sen sijaan, että rikkaat ostajat vetäytyisivät, he joskus jopa lisäävät sijoituksiaan kiinteisiin omaisuuseriin, kuten rantatontteihin.Keskeiset kysyntää ohjaavat tekijät voidaan tiivistää seuraavasti:Arvostus ja elämäntyyli: Omistaminen Hamptonsissa tuo statusta ja tarjoaa halutun elämäntyylin (rannat, eksklusiivisuus, sosiaalinen elämä). Tämä aineeton vetovoima houkuttelee jatkuvasti varakkaita ostajia.
• Sijoittaminen ja varallisuuden säilyttäminen: Odotus (joka on historiallisesti toteutunut), että Hamptonsin kiinteistöjen arvo nousee pitkällä aikavälillä, tekee siitä houkuttelevan paikan varallisuuden säilyttämiseen businessinsider.com. Monet ostajat pitävät sitä hajautusvarallisuutena, joka on suhteellisen suojassa rajallisen maan ja korkean kysynnän vuoksi.
• Etätyö ja tilan tarve: Vuoden 2020 jälkeen mahdollisuus asua ja työskennellä tilavassa kodissa kauniissa ympäristössä sai monet ostamaan kiinteistön Hamptonsista. Tämä trendi jatkuu yritysten siirtyessä hybridityöhön. Ostajat haluavat “ihanteellisen yhdistelmän työtä ja vapaa-aikaa” – rauhallisen ympäristön tinkimättä yhteyksistä thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com.
• Väestörakenne ja perheiden tarpeet: Ihmiset käyttävät Hamptonsin koteja uusilla tavoilla – ei vain kesäasumiseen, vaan monisukupolviseen asumiseen tai ensisijaisina koteina. Esimerkiksi jotkut perheet ovat suurentaneet kotiaan majoittaakseen isovanhemmat tai aikuiset lapset saman (varsin suuren) katon alle. Hamptons tarjoaa suuria kiinteistöjä yhteisötyyppiseen asumiseen, mikä houkuttelee perheitä, jotka etsivät pakopaikkaa kaupunkien tiheydestä.

Ytimeltään Hamptonsin ostaja vuonna 2025 on varakas, fiksu ja etsii sekä luksusta että vakautta. He tulevat yhä monipuolisemmista taustoista (rahoitus, teknologia, viihde jne.), mutta heitä yhdistää yksi uskomus: kiinteistön omistaminen Hamptonsissa on sen arvoista. Kuten eräs kokenut välittäjä sanoi, “oikean kiinteistön kohdalla Hamptonsin elämäntyylin vetovoimaa on vaikea vastustaa” thehamptonsbest.com. Tämä tunnepitoinen vetovoima, yhdistettynä taloudelliseen järkeen, pitää kysynnän vahvana, vaikka ulkoiset olosuhteet (kuten korot tai pörssi-indeksit) saattaisivat viitata varovaisuuteen.

Sijoituspotentiaali ja riskit

Sijoittaminen Hamptonsin kiinteistöihin on osoittautunut monille erittäin palkitsevaksi, mutta siihen liittyy myös riskejä. Tässä osiossa arvioimme markkinoiden sijoituspotentiaalia – miksi monet pitävät sitä varmana valintana – sekä keskeisiä riskejä ja haasteita, jotka voivat vaikuttaa tuleviin tuottoihin.

Sijoituspotentiaali – Miksi Hamptonsin markkinat houkuttelevat:

• Historiallinen arvonnousu: Hamptonsilla on merkittävä pitkän aikavälin arvonnousun historia. Syklisistä laskuista huolimatta kokonaiskehitys on ollut vuosikymmeniä ylöspäin, ylittäen inflaation ja usein myös laajemmat Yhdysvaltain asuntoindeksit. Kuten aiemmin mainittiin, mediaanihinnat ovat lähes kaksinkertaistuneet viimeisen viiden vuoden aikana businessinsider.com, ja 10–20 vuoden taakse katsottaessa huippukiinteistöissä on nähty huomattavia tuottoja. Tämä kehitys tukee näkemystä, että “Hamptonsin kiinteistöt ovat historiallisesti arvostuneet ajan myötä”, kuten eräs välitystoimiston johtaja totesi businessinsider.com. Rajoitettu tarjonta (kaavoitus estää Hamptonsin ylibetonoinnin korkeilla rakennuksilla tai tiiviillä kehityksillä) ja loputon kysyntä varakkaiden keskuudessa luovat reseptin pitkän aikavälin hintojen nousulle.
• Kestävä huippuluokan kysyntä: Erittäin varakas ostajakunta tuo vakautta. Suurituloiset eivät ole yhtä herkkiä taantumille tai korkojen nousulle; he näkevät usein kiinteistöt arvonsäilyttäjinä. Esimerkiksi vuoden 2020 talousmyllerryksen aikana varakkaat siirtyivät reaalivarallisuuteen, mikä vauhditti Hamptonsin nousua. Tämä tarkoittaa, että Hamptons kestää taantumia paremmin kuin monet muut markkinat. Vaikka myyntivolyymi laskisi huonona vuonna, hinnat pysyvät yleensä vakaampina huippuluokassa, koska myyjät eivät ole harvoin ahdingossa ja voivat odottaa markkinoiden elpymistä. Ilmausta “liimattu kiinni Wall Streetiin” käytetään usein – kun Wall Street menestyy, rahaa virtaa Hamptonsin kiinteistöihin finance.yahoo.com. Vastaavasti, jos Wall Streetilla on notkahdus, jonkinlaista hidastumista voi esiintyä, mutta historiallisesti palautuminen on ollut nopeaa, sillä halu omistaa pala Hamptonsia ei katoa.
• Vuokratulot ja tuotto: Sijoittajille tai omistaja-sijoittajille Hamptonsin kiinteistöt voivat tuottaa merkittäviä vuokratuloja. Kuten on kuvattu, kesän viikko- ja kuukausivuokrat ovat maan korkeimpia. Omistaja voi vuokrata kotinsa osan kautta kattaakseen suuren osan vuotuisista kuluista. Tuottoprosentit (vuokratuotot) Hamptonsissa eivät ole korkeat (painopiste on yleensä arvonnousussa), mutta huippukaudella kiinteistö voi tuottaa merkittävän tuoton. Jotkut pääomasijoittajat ovat jopa harkinneet vuokrataloportfolion kokoamista huippusijainneille, käytännössä kohdellen niitä kuin luksushotelleja. Vahva vuokrakysyntä vuoteen 2029 asti (kuten kansallisesti ennustettu realwealth.com realwealth.com) tarkoittaa, että sijoittajat voivat kohtuudella odottaa jatkuvaa kassavirtaa, jos he vuokraavat. Ja toisin kuin monilla lomakohdealueilla, Hamptonsilla on vetovoimaa, joka houkuttelee palaavia vuokralaisia huippuhintaan.
• Turvasatamaomaisuus: Kiinteistöt huippuluokan alueilla, kuten Hamptonsissa, nähdään usein turvasatamana – omaisuutena, joka säilyttää arvonsa, vaikka muut sijoitukset laskisivat. Näimme tämän käytännössä, kun osakemarkkinoiden hermostuneisuus ja jopa taantumapuheet eivät estäneet Hamptonsin ostajia vuonna 2025 businessinsider.com businessinsider.com. Konkreettisen arvon (maa + koti rajatulla rannikkoalueella) ja luksusvetovoiman yhdistelmä antaa sijoittajille luottamusta siihen, että heidän rahansa ovat suhteellisen turvassa. Kuten eräs analyysi totesi, kun taloudesta maalataan synkkää kuvaa, Hamptonsin kiinteistöt voivat silti olla ”miljoonaluokan turvasatama” businessinsider.com. Tämä on samanlainen periaate kuin sijoittamisessa taiteeseen, kultaan tai hienoon viiniin – paitsi että kiinteistö tarjoaa myös käyttöarvoa (siellä voi asua).
• Suhteellinen arvo verrattuna muihin huippumarkkinoihin: Äärimmäisen varakkaille ostajille, jotka tarkastelevat globaaleja luksusmarkkinoita, Hamptons voi itse asiassa vaikuttaa kohtuulliselta verrattuna yli 10 miljoonan dollarin mediaaneihin paikoissa kuten Palm Beach mansionglobal.com tai Rivieralla. Hamptonsin 2 miljoonan dollarin mediaanilla alue tarjoaa sisäänpääsyn eri hintaluokissa ja monipuolisia kiinteistöjä (voit käyttää 1 miljoonaa tai 50 miljoonaa). Esimerkiksi Palm Beachin omakotitalojen mediaanihinta nousi 12,9 miljoonaan dollariin vuonna 2025 mansionglobal.com, mikä on selvästi Hamptonsin mediaanin yläpuolella – vaikka Palm Beachin erittäin pieni, erittäin ylellinen markkina onkin oma lukunsa. Pointtina on, että joidenkin mittareiden mukaan Hamptons tarjoaa vastinetta rahalle huippuluokan alueiden joukossa, erityisesti tonttikokojen ja kiinteistöjen mukavuuksien huomioiden. Tämä vertailunäkökulma voi houkutella kansainvälisiä sijoittajia, jotka haluavat arvokiinteistöjä Yhdysvalloista, mutta epäröivät esimerkiksi Manhattanin osakehuoneistojen monimutkaisuutta tai Los Angelesin metsäpaloriskejä.
• Elämäntyylin tuotto sijoitukselle: Lopulta monet ostajat pohtivat myös ei-rahallista tuottoa – nautintoa ja verkostoitumista, joita Hamptonsin koti tuo mukanaan. Omistaminen täällä voi tuoda aineetonta sosiaalista pääomaa ja henkilökohtaista täyttymystä, joka varakkaille on osa ”tuottoa”. Tämä kannustaa ostamaan, vaikka pelkkä vuokratuotto tai lyhyen aikavälin arvonnousu ei olisi yhtä hyvä kuin muissa sijoituksissa.

Riskit ja haasteet – mitä voi mennä pieleen:

Mikään markkina ei ole riskitön, ja Hamptonsilla on joitakin erityisiä riskitekijöitä, joihin sijoittajien kannattaa kiinnittää huomiota:

• Taloudelliset taantumat & likviditeetti: Vaikka varakkaat ostajat tukevat markkinoita, vakava taloudellinen taantuma (varsinkin jos se iskee rahoitusalalle) voi viilentää kysyntää. Hamptonsissa nähtiin tämä vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen – myyntivolyymi romahti ja hinnat laskivat, erityisesti huippuluokassa, parin vuoden ajan. Jos suuri taantuma tai karhumarkkina iskee, jotkut harkinnanvaraiset ostokset siirtyvät myöhemmäksi. Ostajakunta pienenee ja myyjien voi olla tarpeen hinnoitella kilpailukykyisemmin. Lisäksi Hamptonsin kiinteistöt eivät ole kovin likvidejä; laskusuhdanteessa myyntiajat voivat venyä huomattavasti ja ylläpitokustannuksia kertyy. Sijoittajien on varauduttava mahdolliseen epälikvidiyteen vaikeina aikoina.
• Nousevat korot (vaikutus keskitason markkinoihin): Korkeat asuntolainakorot (jotka ovat olleet noin 7 % vuosina 2023–2024) muodostavat riskin erityisesti keskitason markkinoille. Kuten National Association of Realtors varoittaa, korkeat korot pienentävät ostajakuntaa ja painavat hintoja alas siellä, missä ostajat ovat riippuvaisia rahoituksesta thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. Hamptonsissa tämä tarkoittaa, että alle noin 3 miljoonan dollarin talot voivat kohdata heikompaa kysyntää, jos korot pysyvät korkeina vuosina 2025–2027, koska näiden talojen ostajat voivat olla ammattilaisia, jotka venyttävät budjettiaan. Myyjien tässä hintaluokassa voi olla tarpeen laskea hintoja tai tarjota myönnytyksiä, kun rahoitus on kallista. Toisaalta ultraluksus-segmentti on vähemmän riippuvainen koroista (kuten mainittu, monet maksavat käteisellä) thehamptonsbest.com, joten markkinat jakautuvat – riskinä epätasapaino, jossa huippuluokka säilyttää arvonsa, mutta “keskiluokka” voi pysähtyä, elleivät korot laske.
• Sääntely- ja veromuutokset: Sääntely-ympäristö voi vaikuttaa sijoitustuottoihin. Yksi suuri huomioitava seikka on kiinteistöverot ja SALT-vähennyksen katto – New Yorkin kiinteistöverot ovat korkeat, ja vuodesta 2018 lähtien IRS:n osavaltion/paikallisten verojen vähennyksen katto 10 000 dollarissa tarkoittaa, että omistajat maksavat nämä verot ilman liittovaltion helpotusta. Tämä nosti käytännössä omistamisen kustannuksia kakkosasunnon omistajille. Vaikka tämä ei estä superrikkaita, se on silti tekijä. Jos uusia veroja kohdistetaan luksustason kakkosasuntoihin tai jos SALT-katto pysyy, se voi vähentää kysyntää marginaaleilla. Paikallisesti kaavoitusmuutoksia on tulossa: esimerkiksi vuonna 2025 East Hampton Town hyväksyi uuden lain, joka pienentää suurimmalla tonteilla sallittua talon maksimikokoa (7 % tontin pinta-alasta + 1 500 neliöjalkaa, enintään 10 000 neliöjalkaa) easthamptonstar.com easthamptonstar.com. Tavoitteena oli hillitä kartanoitumista, mutta sillä voi olla odottamattomia vaikutuksia – esimerkiksi nykyiset suuret talot voivat muuttua arvokkaammiksi (koska uusia ei voi rakentaa yhtä suuriksi) tai jotkut spekulatiiviset rakentajat voivat menettää kiinnostuksensa. Samoin jatkuvat keskustelut vuokrasääntelystä (kuten lyhytaikaisten vuokralupien tiukempi valvonta) voivat vaikuttaa sijoitustulojen mahdollisuuksiin. Täyskieltoja ei ole näköpiirissä, mutta sijoittajien kannattaa seurata kuntien politiikkaa. Lopuksi, mahdolliset muutokset luovutusvoittoverotuksessa tai kakkosasuntojen verotuksessa voivat muuttaa sijoituslaskelmaa (tällä hetkellä monet omistajat käyttävät 1031-vaihtoja tai muita strategioita lykätäkseen sijoitusasuntojen voittojen verotusta, mutta sääntömuutokset ovat aina mahdollisia).
• Ympäristö- ja ilmastoriskit: Hamptonin idyllinen merenranta tuo mukanaan ilmastoriskejä. Merenpinnan nousu ja rannikkotulvat ovat todellinen uhka matalalla sijaitseville kiinteistöille homes.com. Joka vuosi näyttää tuovan lisää äärimmäisiä sääilmiöitä, ja ostajat ovat yhä tietoisempia kestävyydestä (osa vaatii korotusta, tulvasuojausta jne.) thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. Seuraavan vuosikymmenen aikana nämä riskit voivat kasvattaa vakuutuskustannuksia merkittävästi – New Yorkissa rannikon kiinteistönomistajien vakuutusmaksut ovat nousseet. Pahimmissa tapauksissa jotkut merenrantatontit voivat muuttua käyttökelvottomiksi, jos eroosio tai myrskytuhot ovat vakavia. Jo nyt tietyillä alueilla vaaditaan talojen korottamista tai rakentamista kauemmas rannasta. Sijoitusnäkökulmasta kiinteistöt, joilla on tunnettuja tulvaongelmia tai eroosiohistoriaa, voivat kohdata arvonvaihtelua. Lisäksi ympäristösääntely voi tiukentua (esimerkiksi rakentamisrajoitukset dyynialueilla tai vaatimukset jätevesijärjestelmien parantamiseksi vesien laadun suojelemiseksi). Kaikki nämä voivat lisätä omistamisen kustannuksia tai rajoittaa kiinteistöjen käyttöä (esim. ei enää lupaa laajentaa taloa tulva-alueella).
• Markkinoiden kyllästyminen tai ostajien väsymys: Voisiko Hamptonsissa olla joskus liikaa hyvää? On olemassa pieni riski ostajien väsymyksestä äärimmäisissä hintapisteissä – jos hinnat jatkavat nousuaan tauotta, jopa varakkaat ostajat saattavat arvioida arvoa uudelleen. Näimme tästä viitteitä loppuvuonna 2022/2023, kun tarjouskilpailut laantuivat. Jos kehittäjät tuovat markkinoille samanaikaisesti liikaa samanlaisia spekulaatiotaloja, myynti voi hidastua (esim. Amagansettissa $8M uusien talojen ylitarjonta saattaa vaatia hinnanalennuksia, jotta ne saadaan myytyä). Hamptons ei ole väestöltään nopeasti kasvava alue, joten kysynnän ja tarjonnan täytyy olla tasapainossa. Tällä hetkellä näin on, mutta jos esimerkiksi taantuma iskee ja samanaikaisesti varastot kasvavat (kun harkinnanvaraiset myyjät poistuvat markkinoilta), voi kehittyä lyhytaikainen ylitarjonta, mikä painaa hintoja.
• Ylläpito- ja omistuskustannukset: Ei varsinaisesti markkinariski, mutta riski sijoittajien tuotoille: Hamptonsin kiinteistön omistaminen on vuosittain erittäin kallista. Kiinteistöverot voivat nousta kymmeniin tuhansiin (tai enemmänkin, jos kyseessä on usean hehtaarin rantatila). Uima-altaiden, maisemoinnin jne. ylläpito on kallista, ja vanhemmat talot vaativat jatkuvaa huoltoa. Sijoittajien laskiessa tuottoja nämä kulut syövät vuokratuottoja. Jos nämä kustannukset nousevat (esim. työvoimapula on nostanut urakoitsijoiden hintoja), nettotuotto pienenee. Tämä voi karkottaa institutionaalisia sijoittajia – mittakaavaetuja on vaikea saavuttaa, koska kiinteistöt ovat yksilöllisiä ja hajallaan.

Yhteenvetona, Hamptons on edelleen erittäin houkutteleva mutta vivahteikas sijoituskohde. Nousupotentiaali – historiallinen arvonnousu, vahvat vuokratuotot ja niukka tarjonta – tekee siitä halutun paikan ostaa ja pitää kiinteistöä. Monet kutsuvat Hamptonsin kiinteistöjä “perintöomaisuudeksi”, joka on tarkoitus säilyttää sukupolvien ajan, mikä kertoo sen sijoitusluonteesta. Sijoittajien on kuitenkin navigoitava mahdolliset riskit: talouden vaihtelut, sääntelymuutokset ja rannikkoasumisen luontaiset riskit. Kuten eräs paikallinen asiantuntija tiivisti, “Vahvat hinnannousut eivät voi jatkua kestävällä tavalla seuraavaa viittä vuotta” ilman lisää tarjontaa tai muutoksia realwealth.com – eli poikkeukselliset tuotot tasaantuvat, ja fiksut sijoittajat säätävät odotuksensa “hitaaseen ja tasaiseen” kasvuun räjähdysmäisen nousun sijaan. Seuraavassa osiossa syvennymme juuri näihin odotuksiin ja tarkastelemme ennustetta vuoteen 2028 siitä, miten Hamptonsin markkina voi kehittyä näiden tekijöiden valossa.

Taloudelliset ja sääntelyyn liittyvät vaikutteet

Useat taloudelliset ja sääntelytekijät vaikuttavat Hamptonsin markkinaan vuonna 2025, ja ne muovaavat sen kehitystä myös tulevina vuosina. Puretaanpa tärkeimmät:

Makrotaloudelliset tekijät:

• Korkotasot: Olemme jo sivunneet tätä, mutta toistetaan vielä – asuntolainojen korot, jotka pysyttelevät monivuotisissa huippulukemissa (6–7 %) vuonna 2025, viilentävät markkinoiden osia thehamptonsbest.com. National Association of Realtors ennustaa, että korot pysyvät korkealla vähintään vuoteen 2024–2025 asti ennen kuin ne mahdollisesti laskevat vuoteen 2026 mennessä thehamptonsbest.com realwealth.com. Korkeat korot tekevät rahoituksesta kallista, mikä eniten vaikuttaa keskihintaluokan ostajiin. Monet Hamptonsin kaupat tehdään käteisellä, mutta kun rahoitusta käytetään (usein vero- tai sijoitussyistä, myös varakkaat ostajat ottavat lainoja), korkeampi rahoituskustannus voi rajoittaa ostovoimaa tai saada ostajat tinkimään hinnasta. Jos korot alkavat laskea vuoteen 2026 mennessä, kuten jotkut ennusteet ehdottavat (ehkä takaisin 5 %:n tasolle) realwealth.com realwealth.com, se voisi vapauttaa uuden kysyntäaallon tai mahdollistaa hintojen nousun, kun useammat ostajat voivat rahoittaa ostoksensa mukavammin. Toisaalta, jos inflaatio jatkuu ja korot pysyvät yli 7 %:ssa, odota että markkinoilla on varovainen pohjavire korkoherkässä segmentissä. Kaiken kaikkiaan korot ovat vipu: matalammat korot olisivat myönteinen tekijä Hamptonsin kiinteistökysynnälle vuoteen 2028 asti.
• Osakemarkkinat & bonuskulttuuri: Wall Streetin (ja laajemmin rahoitusmarkkinoiden) menestys on suoraan sidoksissa Hamptonsin kiinteistömarkkinoiden terveyteen. Kun osakkeet nousevat ja bonukset ovat suuria, Hamptonsin myynti kasvaa; kun markkinat laskevat, myynti hidastuu. Vuonna 2025, markkinoiden heilahteluista huolimatta, lupaavat suuret vuoden lopun bonukset esimerkiksi rahoitus- ja teknologia-aloilla ovat tuoneet ostajille pääomaa businessinsider.com. Jos talous ajautuu taantumaan vuosina 2026 tai 2027, Hamptonsin aktiviteetissa nähtäisiin todennäköisesti maltillinen notkahdus, kunnes luottamus (ja bonuspoolit) palaavat. On syytä huomioida, että nykyinen ostajapsyke ottaa huomioon tietyn epävarmuuden – ihmiset tiedostavat talouden “mutkat ja käänteet”, mutta se ei ole estänyt heitä businessinsider.com. Tämä viittaa varovaiseen optimismiin: ostajat etenevät, mutta ovat valmiita pysähtymään, jos vakava taloudellinen taantuma ilmenee.
• Yleiset asuntomarkkinatrendit: Koko maassa asuntomarkkinoiden odotetaan olevan vakaita, mutta kasvavan hitaammin seuraavien vuosien aikana. Ennusteiden mukaan Yhdysvaltojen asuntojen hintojen arvonnousun odotetaan olevan keskimäärin noin 3–5 % vuodessa vuosina 2025–2029 realwealth.com. Tämä on paljon maltillisempaa kuin vuosien 2020–2021 kaksinumeroiset luvut. Hamptons, joka on luksusalamarkkina, ei seuraa kansallista trendiä täysin, mutta siihen vaikuttavat laajemmat asuntomarkkinoiden saavutettavuuden ja muuttoliikkeen kontekstit. Esimerkiksi, jos huippuluokan markkinat kaupungeissa kuten NYC tai SF pehmenevät, jotkut ostajat saattavat vetäytyä ja jättää Hamptons-ostoksen väliin tai yrittää neuvotella kovemmin. Tällä hetkellä luksus suoriutuu paremmin kuin monet laajemmat markkinat (kuten on nähty Etelä-Floridassa, jossa luksussegmentit pysyivät vahvoina, vaikka kokonaismyynti laski) mansionglobal.com. Joten makrotrendi on, että luksusasuntoihin sijoittaminen on edelleen suosittua maailmanlaajuisesti, mikä lupaa hyvää Hamptonsille – niin kauan kuin varakkaat ovat optimistisia, he sijoittavat luksuskiinteistöihin mansionglobal.com mansionglobal.com.
• Inflaatio ja rakennuskustannukset: Viime vuosien korkea inflaatio on nostanut rakennus- ja remontointikustannuksia huomattavasti. Taloa rakentaminen Hamptonsissa on nyt erittäin kallista (työvoimapula, toimitusketjuongelmat ja urakoitsijat veloittavat premium-hintoja). Tällä on kaksijakoinen vaikutus: (1) Se tekee olemassa olevista kodeista arvokkaampia, koska vastaavan rakentaminen maksaisi vielä enemmän, mikä tukee korkeita jälleenmyyntihintoja. (2) Se voi estää flippaajia tai spekulatiivisia rakentajia ylirakentamasta, mikä pitää tarjonnan kurissa. Jos inflaatio tasaantuu, nämä kustannukset saattavat vakautua, mutta niiden ei odoteta laskevan merkittävästi. Taloudellisesta näkökulmasta kalliit rakennuskustannukset toimivat hintojen pohjana – yksi syy siihen, miksi uudisrakennukset myyvät ennätyshintaan, on yksinkertaisesti se, että korvauskustannus on tähtitieteellinen. Sijoittajat ottavat tämän huomioon: taloa ei voi rakentaa halvemmalla kuin tietty summa, joten myynti sen alle on epätodennäköistä, ellei kyseessä ole pakkomyynti.

Sääntely-/poliittiset tekijät:

• Kaavoitus- ja rakennusmääräykset: Kuten mainittiin, East Hamptonin uudet talokokorajoitukset (voimaan kesällä 2025) rajoittavat kokonaiskerrosalan enintään 10 000 neliöjalkaan useimmilla tonteilla easthamptonstar.com. Southamptonin kunta ja kylät noudattavat omia määräyksiään (joissakin on jo vastaavia rajoja tai pyramidilakeja, jotka rajoittavat korkeutta/massaa). Näillä säännöillä pyritään säilyttämään yhteisön luonne. Vaikutus: Ne saattavat rajoittaa tulevia megahuviloita, jolloin olemassa olevien suurten kartanoiden arvo säilyy (vähemmän tulevaa kilpailua) – hyvä nykyisille omistajille. Mutta maa-alueiden sijoittajille tai kehittäjille tämä on rajoitus kannattavuudelle (ei voi rakentaa yhtä suurta myytävää taloa kuin aiemmin). Kaiken kaikkiaan nämä kaavoitusmuutokset todennäköisesti pitävät Hamptonsin boutique- ja matalan asukastiheyden alueena, mikä tukee kiinteistöjen pitkän aikavälin arvoa, mutta voi hieman vähentää rakennusaktiviteettia ja maan hintoja, jos rakentajat näkevät vähemmän nousupotentiaalia.
• Vuokraussääntely: East Hamptonin, Southamptonin ja niiden kylien alueilla on vuokralupavaatimuksia ja vähimmäisvuokra-aikoja (usein kahden viikon minimi kesällä jne.). Käynnissä on paikallista keskustelua lyhytaikaisten vuokrausten tiukentamisesta juhlatalojen ja melun hillitsemiseksi. East Hamptonin kunta on ollut tiukka valvoessaan, että sallitaan vain kaksi alle 14 päivän vuokrausta puolessa vuodessa therealdeal.com. Jos sääntely tiukkenee (esim. vuokra-ajan minimien pidentäminen tai vuokralaisten määrän rajoittaminen kaudessa), tämä voi vähentää joustavuutta ja tuloja omistajille/sijoittajille. Vuokrauskielto ei kuitenkaan ole pöydällä – talous on liian riippuvainen kesäasukkaista – mutta lisääntyvä byrokratia voi karkottaa joitakin potentiaalisia vuokrasijoittajia. Paikallisia vaaleja ja yhteisön mielipiteitä kannattaa seurata, jos aikoo vuokrata sijoitusasuntoa.
• Verotusympäristö: Osavaltiotasolla New Yorkissa on korkeat tuloverot ja kiinteistöverot. Viime vuosina on keskusteltu mahdollisesta “pied-à-terre” -verosta New Yorkissa arvokkaille kakkosasunnoille, vaikka se koski lähinnä NYC:tä eikä toteutunut. Jos New Yorkin osavaltio joskus harkitsisi luksusasuntojen lisäveroa, se voisi koskea myös Hamptonsia. Tällä hetkellä on olemassa varainsiirtoveroja ja kartanovero (osavaltion kartanovero 1 % yli miljoonan dollarin kaupoista, lisäksi Peconic Land Trust -vero noin 2 % useimmista East Endin kaupoista) – nämä sisältyvät jo kauppahintaan. Jos veroja nostettaisiin merkittävästi, se voisi vähentää kysyntää marginaalilla tai ohjata joitakin matalamman verotuksen osavaltioihin, kuten Floridaan. Yksi syy siihen, miksi Palm Beach ja Miami ovat houkutelleet varakkaita ostajia, on Floridan tuloverottomuus, kun taas New Yorkin ylin veroluokka on yli 10 %. Emme ole nähneet varakkaiden newyorkilaisten joukkopakoa – monet viettävät aikaa sekä Floridassa että Hamptonsissa – mutta se on yksi tekijä. Jos New Yorkin verotus kiristyy entisestään (tai Florida pysyy houkuttelevampana), Hamptons voi kohdata kovempaa kilpailua varakkaista eläkeläisistä jne. Toisaalta, jos liittovaltion SALT-vähennyksen katto poistetaan tai sitä nostetaan tulevaisuudessa, se voisi auttaa Koillis-Yhdysvaltojen luksusmarkkinoita keventämällä kalliiden asuntojen verotaakkaa täällä.
• Ympäristömääräykset: Ilmastohuolien kasvaessa paikallishallinnot valvovat sääntöjä ympäristön suojelemiseksi. East Hamptonissa, Southamptonissa ja muissa on säädöksiä kosteikkojen suojaetäisyyksistä, jätevesijärjestelmien vaatimuksista (lahden saastumisen vähentämiseksi) ja jopa esteettisiä sääntöjä (kuten puiden kaatamista koskevat määräykset, viitaten Sag Harborin puulakiin easthamptonstar.com). Näiden noudattaminen voi lisätä kustannuksia tai monimutkaisuutta kiinteistöjen parannuksiin – esimerkiksi uusien typenpoistojärjestelmien asentamista suositellaan tai vaaditaan suurissa remonttihankkeissa. Pitkällä aikavälillä nämä toimet säilyttävät luonnonkauneuden ja vedenlaadun, mikä on positiivista kiinteistöjen arvolle. Lyhyellä aikavälillä omistaja voi kuitenkin kohdata esteitä talon laajentamisessa dyynin lähelle tai ei ehkä saa raivata niin paljon maata nurmikolle jne. Ostajat kyselevät nykyään usein korkeudesta ja FEMA:n tulvavyöhykkeistä; odota tarkempaa syynäystä näissä asioissa. On mahdollista, että vuoteen 2028 mennessä tietyt matalat alueet kaavoitetaan uudelleen tiukemmille rakennusmääräyksille tai jopa pakkolunastuksille pahimmissa tapauksissa (näin kävi osissa New Jerseyä Sandy-myrskyn jälkeen, vaikka täällä se ei ole vielä todennäköistä). Taitavat sijoittajat ovat jo huomanneet tämän ja suosivat kiinteistöjä, joissa on jonkin verran korkeuseroa tai jotka on jo vahvistettu.

Yhteenvetona Hamptonsin taloudellinen ja sääntely-ympäristö on sekä myötätuulta että vastatuulta. Yleinen taloustilanne (Wall Streetin kunto, korkotaso) tarjoaa hapen, joka ruokkii tämän markkinan tulta – ja tällä hetkellä happea on riittävästi, vaikkei yhtä runsaasti kuin nollakorkoaikoina. Sääntelytekijät tähtäävät pitkälti Hamptonsin vetovoiman säilyttämiseen (ylirakentamisen rajoittaminen, elämänlaadun turvaaminen), mikä pitkällä aikavälillä tukee kiinteistöjen arvoa. Ne kuitenkin tarkoittavat myös, että sijoittajien on pelattava tiukempien sääntöjen mukaan (ei massiivisia spekulatiivisia rakennushankkeita, tarkka vuokrauksen hallinta jne.). Näiden tekijöiden seuraaminen on kriittistä. Jos esimerkiksi korot laskevat ja New York tarjoaa verohelpotuksia, se voi laukaista uuden ostoaallon lähivuosina. Toisaalta, jos taantuma iskee ja New Yorkin verot nousevat, voi tulla pehmeämpi jakso. Tähän asti vuoden 2025 merkit ovat rohkaisevia: Hamptons ”kukoistaa” jopa epävakailla markkinoilla businessinsider.com, ja politiikkamuutokset (kuten talokokorajoitukset) vaikuttavat enemmän paratiisin suojelemiselta kuin juhlan pilaamiselta.

Vertailuja muihin huippuluokan markkinoihin

Hamptonsin markkinan asettamiseksi perspektiiviin on hyödyllistä verrata sitä muihin luksuskiinteistömarkkinoihin Yhdysvalloissa ja maailmalla. Monet varakkaat ostajat arvioivat useita paikkakuntia toista (tai kolmatta) kotia varten – Palm Beachistä Aspeniin ja kansainvälisiin kaupunkeihin – joten yhtäläisyyksien ja erojen ymmärtäminen voi valaista Hamptonsin ainutlaatuista asemaa.

• Verrattuna muihin Yhdysvaltain lomakohdemarkkinoihin (Aspen, Palm Beach, Malibu jne.): Hamptons mainitaan usein samassa yhteydessä kuin Aspen (Rocky Mountain -miljardöörien pakopaikka) ja Palm Beach (ultrarikkaiden talvikeidas). Kaikki kolme kokivat valtavan kysyntäpiikin pandemian aikana, kun varakkaat etsivät turvapaikkoja. Kuitenkin, Palm Beachin hintojen kasvu on kenties ylittänyt kaikki muut – Mansion Global raportoi, että Palm Beach oli ainoa Etelä-Floridan markkina, jossa sekä hinnat että myynti kasvoivat vuoden 2025 toisella neljänneksellä, ja mediaanihinta omakotitaloille oli $12,9M (valtava vuosittainen kasvu) mansionglobal.com mansionglobal.com. Tämä ylittää Hamptonsin mediaanit selvästi, vaikka Palm Beach on hyvin pieni ja eksklusiivinen saari. Palm Beachin ultraluksusmarkkina on yhä ”kuumana”, vaikka muut Floridan markkinat viilenevät, kiitos miljardöörien muuton ja veroetujen mansionglobal.com mansionglobal.com. Vertailun vuoksi, Hamptonsin mediaani ylitti juuri $2M, ja sen luksussegmentti on vahva mutta monipuolisempi (kaikki myynnit eivät ole $30M kartanoita). Aspenilla on samoin erittäin korkea mediaani (noin $3–$4M) ja rajallinen tarjonta; Aspenissa hinnat ovat vakiintuneet nousukauden jälkeen, ja tarjonta kasvoi vuosina 2024–25, mikä antoi ostajille enemmän vaihtoehtoja aspentimes.com rocket.com. Sekä Aspenilla että Hamptonsilla tarjonta on yhä alle pandemiaa edeltävän tason, vaikka nousua onkin ollut, mikä pitää kilpailun halutuista kohteista kovana. Yhteinen piirre: ultraluksus suoriutuu paremmin kuin laajemmat markkinat monissa kaupungeissa. Tämä huomattiin Etelä-Floridassa – luksus piti pintansa, vaikka yleinen myynti laski mansionglobal.com – ja samaa nähdään NYC:n esikaupungeissa. Hamptons sopii tähän kuvioon: ylimmät 10 % kiinteistöistä kokevat usein vähiten markkinavaihteluiden vaikutuksia mansionglobal.com. Syy, kuten analyytikko Jonathan Miller selittää, on suurempi riippuvuus käteisestä – $10M ostajaa ei hetkauta 7 %:n asuntolaina, kun he todennäköisesti…he eivät saa lainkaan asuntolainaa mansionglobal.com mansionglobal.com. Myös Aspenissa kaikkein korkeimmat hintaluokat pysyivät vahvoina vuoteen 2024 asti, vaikka jotkin alemmat segmentit hidastuivat. Joten Hamptons on linjassa muiden eliittimarkkinoiden kanssa siinä varallisuuseristyksen vaikutuksessa. Tarjonnan osalta: paikoissa kuten Aspen ja tietyt Kalifornian alueet näkivät ilmoitusten määrän kasvun vuoteen 2024 mennessä, kun jotkut pandemian aikaiset ostajat päättivät myydä. Myös Hamptonsissa tarjonta kasvoi, mutta ei tulvinut – se on ollut hallittua ja, kuten mainittiin, tarjonnan kuukausimäärä on itse asiassa palannut myyjän markkinoiden tasolle millersamuel.com. Aspenissa tammikuussa 2025 oli 174 aktiivista ilmoitusta (mikä oli enemmän kuin pandemian aikana, ja monet niistä erittäin korkealla hinnalla) – osoittaen jonkinlaista normalisoitumista aspentimes.com. Hamptonsissa vaihtoehtoja on edelleen suhteellisen vähän, mikä saattaa olla syy siihen, miksi sen myyntipiikki oli dramaattinen (ostajat ryntäsivät, kun tarjontaa tuli lisää).
• Verrattuna kaupunkien luksusmarkkinoihin (Manhattan, Lontoo jne.): Hamptons liittyy usein läheisesti Manhattaniin; monilla ostajilla on molemmat. Mielenkiintoista on, että Manhattanin markkinat vuoden 2025 alussa olivat myös nousussa – vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä Manhattanin myynti kasvoi noin 13 % vuoden takaiseen verrattuna ja mediaanihinnat nousivat noin 12 % (1,175 miljoonaan dollariin) thebolandteamnyc.com. Sekä Manhattan että Hamptons ovat siis elpymässä samaan aikaan, hitaampien vuosien 2022–23 jälkeen. Manhattanin luksussegmentti (ylin 10 %) oli myös vahva, mikä tuki keskimääräisiä hintoja. Manhattanilla on kuitenkin ollut liikaa tarjontaa joissakin segmenteissä (uudet kerrostaloasunnot) ja ostajien mieltymykset ovat muuttuneet. Hamptonsissa ei ole uusia pilvenpiirtäjäasuntojen ylitarjontaa tai osakehuoneistojen hallituksen esteitä – siellä on pääasiassa omakotitaloja ja joitakin merenrantahuoneistoja. Tämä tekee sen kysyntä-tarjonta-kuvasta yksinkertaisemman. Kansainvälisesti kaupungit kuten Lontoo tai Dubai ovat myös nähneet luksuskiinteistöjen hintojen nousua, mutta niihin vaikuttavat valuutat ja globaalit sijoittajavirrat; Hamptons on enemmän kotimainen markkina. Yksi näkökulma: Luksusmarkkinat “normalisoituvat” villin kasvun jälkeen, kuten Miller toteaa mansionglobal.com. Tämä pitää paikkansa Lontoon prime central -alueella, jossa hinnat ovat tasaantuneet, Manhattanilla, jossa ne ovat tasaisia tai lievästi nousussa, ja Hamptonsissa, jossa meteoriittimaisen nousun jälkeen nähdään tasaantumista. Hinnoittelu on yleisesti ottaen tasaista tai lievästi nousevaa luksusmarkkinoilla vuonna 2025, Miller Samuelin mukaan mansionglobal.com. Hamptons sopii siis laajempaan tarinaan: kupla on tasaantunut, mutta nämä markkinat pysyvät korkealla ja perustavanlaatuisesti vahvoina.
• Elämäntapa- ja verokilpailu: Hamptons kilpailee Floridan ja Texasin markkinoiden kanssa verotuksen osalta. Olemme nähneet joidenkin New Yorkin varakkaiden muuttavan Miamiin/Palm Beachille, mikä on voinut viedä osan kysynnästä (erityisesti ympärivuotisilta muuttajilta). Silti monet näistä ihmisistä pitävät edelleen Hamptonsin kodin kesää varten. Hamptons kilpailee myös Uuden-Englannin kesäkohteiden (Martha’s Vineyard, Nantucket) kanssa – mutta niillä on pienemmät markkinat, ja voisi väittää, että Hamptonsilla on suurempi globaali nimi ja korkeampi hintakatto. Verrattuna Nantucketiin (jossa mediaani voi olla noin 1,5–2 miljoonaa dollaria ja huippuluokan myynnit kymmenissä miljoonissa), Hamptons on suurempi ja likvidimpi. Verrattuna Malibuun tai Beverly Hillsiin (Los Angelesin luksus), Hamptons on enemmän kakkoskotipainotteinen ja kausiluonteinen, kun taas LA:n luksus on ensisijaisesti viihdeteollisuuden pääasuntoja. LA:ssa on ollut omat ylä- ja alamäkensä – uusi “mansion tax” Los Angelesin kaupungissa vuonna 2023 hidasti hetkellisesti luksusmyyntiä siellä. Hamptonsissa ei ole vastaavaa kunnallista veroa (paitsi olemassa olevat varainsiirtoverot), mikä antaa sille etua tässä mielessä.

Yhteenvetona, Hamptons kuuluu aivan huippuluokan luksusasuntomarkkinoihin ja jakaa trendejä verrokkiensa kanssa: ennätys- tai lähes ennätyshintatasot, vahva ultra-luksuksen kestävyys ja buumin jälkeinen normalisoituminen hillityllä kasvulla. Hamptonsin erottaa muista sen kausiluonteinen käyttö ja läheisyys New Yorkiin – se on käytännössä maailman finanssipääkaupungin jatke, mikä takaa jatkuvan ostajavirran. Muut markkinat, kuten Aspen, ovat kaukaisempia kohteita, ja Palm Beach on osittain kausiluonteinen (talvi), mutta yhä useammalle ympärivuotinen. Hamptons laajenee myös kohti ympärivuotista käyttöä, mutta kesä tulee aina olemaan huippusesonki.

Toinen vertailu: Monilla huippumarkkinoilla on nähty tarjonnan kasvua (esim. Miamin luksusasuntojen tarjonta kasvoi 40 % vuoteen 2025 mennessä mansionglobal.com), mutta kysyntä imee sen usein nopeasti. Myös Hamptonsissa nähtiin ilmoitusten kasvua, mutta heti kun kohteet tulivat markkinoille, ostajat olivat valmiina tarttumaan niihin homes.com homes.com. Tämä ”patoutunut kysyntä” vaikuttaa olevan Hamptonsissa vahvempaa kuin useimmissa paikoissa – todennäköisesti siksi, että aiemmin oli niin suuri pula.

Lopuksi hintatasoista: Vaikka Palm Beachin mediaanihinta on paljon korkeampi, kyseessä on ainutlaatuinen pieni alue. Hamptonsin yli 2 miljoonan dollarin mediaanihinta on itse asiassa korkeampi kuin San Franciscon (~1,3 M$) ja Manhattanin (~1,2 M$), mikä asettaa sen eliittihintaluokkaan. Se on matalampi kuin Monaco tai Hong Kong (maailman kalleimmat markkinat), mutta pääasiassa loma-asuntomarkkinaksi se on poikkeuksellista. Se osoittaa, että Hamptons ei ole vain alueellinen lomakohde; se on kansallinen (jopa globaali) luksusomaisuusluokka itsessään.

Näkymät ja ennusteet vuoteen 2028 asti

Mitä Hamptonsin asuntomarkkinoille on luvassa seuraavien vuosien aikana? Nykyisten trendien, asiantuntijaennusteiden ja talousindikaattorien perusteella näkymät vuoteen 2028 asti ovat varovaisen optimistiset, ja odotuksena on jatkuvaa vahvuutta, mutta maltillisemmalla tahdilla kuin 2020-luvun alun huumassa. Alla on datan pohjalta laadittuja ennusteita ja näkemyksiä vuosille 2025–2028:

• Myyntivolyymi ja kysyntä: Vuoden 2025 alun merkittävän myynnin kasvun jälkeen (kauppojen määrä nousi yli 20 % ensimmäisellä puoliskolla) libn.com libn.com, odotamme myyntiaktiivisuuden pysyvän vahvana, mutta ei välttämättä ylittävän näitä uusia huippuja joka vuosi. Vuodesta 2025 tulee todennäköisesti yksi vahvimmista myyntivuosista viime aikoina, kiitos uudistuneen tarjonnan ja ostajien kiireellisyyden. Vuosina 2026–2027, jos asuntolainojen korot hieman laskevat ja taloustilanne pysyy vakaana, saatamme nähdä myynnin pysyvän vakaana tai jopa kasvavan edelleen – mahdollisesti muutaman prosenttiyksikön vuodessa – kun markkinoille tulee lisää tarjontaa (osa omistajista saattaa päättää hyödyntää korkeita hintoja). Jos kuitenkin laajempi taloudellinen hidastuminen toteutuu vuonna 2026, kuten jotkut ennustavat, myynti voi tilapäisesti laskea ennen kuin se elpyy vuoteen 2027 mennessä. Kaiken kaikkiaan seuraavat viisi vuotta todennäköisesti näkevät enemmän myyntiä kuin vaimea 2018–2019-jakso, mutta tuskin suoraa nousua. Odota vuosittaista vaihtelua, mutta kokonaisuutena kysynnän pysyminen korkeana suhteessa tarjontaan pitää volyymit historiallisesti vahvoina.
• Hintakehitys: Suurimmat asuntomarkkinaennustajat arvioivat Yhdysvaltojen asuntohintojen nousevan tulevina vuosina huomattavasti hitaammin, 3–5 % vuosivauhtia realwealth.com. Hamptons, joka on luksusmarkkina, saattaa hieman ylittää kansallisen keskiarvon (rajoitetun tarjonnan ja varallisuuden keskittymisen vuoksi), mutta on kohtuullista ennustaa Hamptonsin vuosittaisen hintakasvun olevan keskisuurta yksinumeroista vuoteen 2028 asti. Tämä tarkoittaisi hintojen nousua suunnilleen inflaation tahdissa tai hieman sen yläpuolella, toisin kuin 30 %:n hyppäykset vuosina 2020–2021. Esimerkiksi erään asiantuntijakyselyn mukaan kansallinen hintakasvu olisi noin 3,8 % vuonna 2025 ja noin 3,6 % vuonna 2026 realwealth.com, hidastuen noin 5 %:sta vuonna 2024 realwealth.com. Jos Hamptons seuraa tätä, ehkä noin 5 % vuodessa, mediaanihinta olisi noin 2,2 miljoonaa dollaria vuonna 2026 ja noin 2,4–2,5 miljoonaa dollaria vuonna 2028 (ellei suurempia taloudellisia muutoksia tapahdu). Tämä vastaa noin 17 %:n kokonaisarvonnousua vuoteen 2029 mennessä, kuten jotkut asiantuntijat ennustavat realwealth.com. On tärkeää huomata, että nämä ovat ennusteita, eivät takeita, mutta yleinen näkemys on ettei romahdusta ole näköpiirissä, vaan paluu normaaliin kasvuun. Jonathan Millerin huomio siitä, että ”hintataso tasaantuu hurjan kasvun jälkeen” mansionglobal.com tiivistää odotuksen: tasaiset tai maltillisesti nousevat hinnat ovat todennäköisin tulevaisuuden normaali.
• Ylellisyyssegmentin näkymät: Ultra-ylellinen markkina jatkaa todennäköisesti kukoistustaan, vaikkakin mahdollisesti ilman ennätyksellisiä piikkejä. Trofeekiinteistöjen määrä on rajallinen; monet niistä myytiin jo vuosina 2020–2022. Koska nämä omistajat pitävät kiinni kiinteistöistään, yli 20 miljoonan dollarin arvoisten kotien vaihtuvuus saattaa hidastua. Uudisrakentaminen huippusijainneilla (esim. purettavien talojen tilalle rakennettavat uudet kodit moottoritien eteläpuolella) tuo kuitenkin markkinoille uutta luksustarjontaa. Maailmanlaajuinen trendi viittaa siihen, että huipputason kiinteistöt ovat edelleen erittäin haluttuja sijoitus- ja elämäntapavarallisuutena mansionglobal.com. Vuoteen 2028 mennessä saatamme nähdä yli 10 miljoonan dollarin myyntejä joka neljännes rutiininomaisesti (mikä on jo käynnissä), ja mahdollisesti uusia hint ennätyksiä, jos markkinoille tulee poikkeuksellinen kartano (älä ylläty, jos jonain päivänä myydään 100 miljoonan dollarin arvoinen ainutlaatuinen kokonaisuus). Keskimääräinen hintojen nousu huipulla voi kuitenkin olla maltillista markkinoiden tasapainottuessa. Käytännössä ylellisyyssegmentti johtaa todennäköisesti markkinoiden nousua (varallisuuden kasvu jatkuu), tosin hallitulla tahdilla. Pieni riski on, että spekulatiivisia kartanoita 8–12 miljoonan dollarin hintaluokassa rakennetaan liikaa, jos kehittäjät seuraavat samaa kaavaa – mutta koska maa-alueita on rajoitetusti ja uusille taloille on kokorajoituksia easthamptonstar.com, ylitarjonta pysynee kurissa.
• Tarjonta ja uudisrakentaminen: Odotamme, että tarjonta kasvaa vähitellen vuoteen 2028 mennessä, mutta ei ostajan markkinoiden tasolle. Monet omistajat, jotka ovat lykänneet myyntiä (eivät halua luopua matalasta lainastaan tai eivät tiedä minne muuttaisivat), saattavat alkaa laittaa kotejaan myyntiin, jos he aistivat markkinoiden huipun lähestyvän tai haluavat muuttaa (esim. eläkeläiset muuttamassa pysyvästi Floridaan). Myyntiaikojen määrä saattaa nousta noin kahdeksasta kuukaudesta kohti tasapainoisempaa 10–12 kuukauden tasoa seuraavien vuosien aikana, mikä olisi itse asiassa tervettä normalisoitumista. Uudisrakentaminen vaikuttaa myös: muutamia huippuluokan asuinalueita tai kerrostalohankkeita tulee markkinoille. Esimerkiksi Westhampton Beachille on suunnitteilla luksusasuntoja ja Southampton Villageen boutique-kehityshankkeita. Nämä tuovat vain pieniä määriä uusia asuntoja (ei mitään suurimittaista), mutta vuoteen 2028 mennessä ne tarjoavat vaihtoehtoja varakkaille pienempään asuntoon muuttajille tai niille, jotka etsivät muuttovalmiita asuntoja (segmentti, joka voi kasvaa hiljaisesti). Yksi haaste: työvoima- ja lupaprosessien rajoitteet hidastavat rakentamista Hamptonsissa – joten markkinoille ei tule äkillistä asuntotulvaa. Tämä viittaa siihen, että tarjonta pysyy historiallisesti niukkana, mikä on positiivinen merkki arvojen kannalta.
• Ulkoiset villit kortit: Yllä olevat ennusteet olettavat, ettei suuria shokkeja tapahdu. Mahdollisia villikortteja, jotka voisivat muuttaa kehityskulkua, ovat esimerkiksi taantuma (joka voisi tasoittaa tai laskea hintoja vuodeksi tai kahdeksi), merkittävä pörssikorjaus (joka hillitsisi ostamista lyhyellä aikavälillä), tai päinvastoin valtava härkämarkkina (joka voisi jälleen kiihdyttää luksuskulutusta ja nostaa Hamptonsin hintoja nopeammin). Myös dramaattiset poliittiset muutokset (esimerkiksi jos etätyö peruttaisiin ja kaikkien pitäisi olla toimistolla 5 päivää viikossa, ehkä harvempi asuisi itärannikolla ympäri vuoden) voisivat vaikuttaa kysyntään. Ilmastotapahtumat ovat toinen villikortti – vakava hurrikaani Hamptonsissa (kuten kävi Hurrikaani Sandyn jäänteiden kanssa) voisi hetkellisesti horjuttaa luottamusta tai nostaa vakuutuskustannuksia, mutta historiallisesti tällaiset tapahtumat eivät ole pysyvästi vähentäneet halua omistaa rantakiinteistöjä; ne kuitenkin kannustavat investointeihin resilienssiin.
• Kilpailuetu: Alueellisesti tarkasteltuna Hamptons voi hyötyä muualla esiintyvistä ongelmista. Jos New Yorkin kaupungin elpyminen pysähtyy tai kaupunkiasuminen menettää suosiotaan, yhä useampi saattaa valita Hamptonsin elämäntavan pysyvästi. Jos verolait muuttuvat suotuisammiksi (esim. SALT-vähennyksen palautus), suurituloiset saattavat kokea omistamisen New Yorkissa vähemmän kivuliaaksi ja sijoittaa helpommin toisiin koteihin täällä. Luksushierarkiassa Hamptons on asemissa pysyäkseen huippuvalintana – uutta “Hamptonsia” ei rakenneta kilpailemaan sen kanssa. Muut markkinat, kuten Palm Beach, saattavat tasaantua erityisesti, jos niiden viimeaikainen buumi jäähtyy (joidenkin mielestä Palm Beachkin normalisoituu pandemian vaikutuksen hiipuessa). Hamptons, läheisyytensä ansiosta NYC:n kulttuuri- ja finanssikeskukseen, voi jopa kokea kysynnän kasvua turvapaikkana, jos kaupunkiongelmat (kuten NYC:n elinkustannukset tai sosiaaliset ongelmat) saavat ihmiset suosimaan viikonloppuasumista maaseudulla.

Yhteenvetona Hamptonsin näkymät vuosille 2025–2028 ovat vahvat ja arvokkaat, mutta ilman 2020-luvun alun äärimmäisiä heilahteluja. Ostajat ja sijoittajat voivat odottaa tasaisen arvonnousun, erityisesti kun laajempi talous kasvaa ja korot vähitellen vakiintuvat alemmalle tasolle realwealth.com realwealth.com. 30 %:n vuosittaisten nousujen aika on todennäköisesti ohi, mikä on hyvä asia – sellainen kasvu ei ollut kestävää pitkällä aikavälillä realwealth.com. Sen sijaan kannattaa odottaa 3–6 %:n vuotuisia hintojen nousuja, jatkuvaa kovaa kysyntää ja hitaasti kasvavaa tarjontaa, joka tuo markkinat lähemmäs tasapainoa vuoteen 2028 mennessä. Siihen mennessä Hamptons on todennäköisesti entistä enemmän ympärivuotinen yhteisö, jonka infrastruktuuri ja palvelut mukautuvat siihen todellisuuteen (ehkä parempi internet, enemmän kouluja tai palveluita auki myös sesongin ulkopuolella, mikä lisää vetovoimaa entisestään).

Asunnonomistajille tämä näkymä tarkoittaa oman pääoman kasvun jatkumista, vaikkakin hillitymmällä tahdilla. Ostajille se viittaa siihen, että kannattaa ostaa ennemmin kuin myöhemmin, sillä odottaminen todennäköisesti tarkoittaa hieman korkeampaa hintaa, mutta et joudu kohtaamaan vuoden 2021 kaltaista paniikkiostotilannetta. Sijoittajille Hamptons säilyy huippuluokan luksusasuntomarkkinana – vakaana, kysyttynä alueena, jossa perustavanlaatuinen niukkuus ja vetovoima luovat vahvan pitkän aikavälin arvopotentiaalin. Kuten eräs ennuste tiivisti seuraavalle viidelle vuodelle: “maltillista kasvua eikä suuria yllätyksiä” realwealth.com – tämä on osuva odotus Hamptonsille poikkeuksellisen ajanjakson jälkeen. Toisin sanoen, Hamptonsin markkinoiden tulevaisuus näyttää valoisalta, joskin hieman rauhallisemmalta – auringonpaistetta ja tasaista nousua vuoteen 2028 asti.

Yhteenveto

Hamptonsin kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat eläväisemmät kuin koskaan ennen, ja niitä leimaavat ennätykselliset asuntokauppahinnat, myynnin elpyminen ja varakkaiden ostajien vankkumaton kysyntä. Olemme nähneet, että mediaanihinta on ylittänyt 2 miljoonaa dollaria ensimmäistä kertaa homes.com, vilkasta kaupankäyntiä erityisesti 1–5 miljoonan dollarin “keskiluokan” segmentissä millersamuel.com, ja jopa ultra-luksusluokassa enemmän kauppoja kuin vuosi sitten libn.com. Vertailut muihin huippumarkkinoihin korostavat, että Hamptons kuuluu aivan kärkeen, Palm Beachin ja Aspenin rinnalle – mutta tarjoaa ainutlaatuisen yhdistelmän kesäistä glamouria ja läheisyyttä New Yorkiin, mikä pitää sen jatkuvasti kysyttynä.

Tulevaisuutta ajatellen kaikki merkit viittaavat terveeseen, joskin normalisoituneempaan kehitykseen. Talouden perusteet ja ennusteet viittaavat jatkuvaan (joskin maltilliseen) hintojen nousuun ja vahvaan luksussegmentin kehitykseen vuoteen 2028 asti, edellyttäen vakaata taloustilannetta realwealth.com mansionglobal.com. Sijoitusnäkymä on edelleen houkutteleva – harva muu markkina tarjoaa Hamptonsin kaltaista historiallista arvonnousua, vuokratuottopotentiaalia ja kansainvälistä vetovoimaa. Samalla taitavien sijoittajien on huomioitava riskit: markkina ei ole immuuni makrotalouden muutoksille, ja esimerkiksi korkojen nousu tai ilmastonmuutos tuovat omat haasteensa.

Tärkeää on, että Hamptonsin kestävä vetovoima – sen upeat rannat, eksklusiivisuus ja elämäntyyli – jatkaa kiinteistömarkkinoiden menestyksen vauhdittamista. Keskeisiä kysyntää ohjaavia tekijöitä, kuten varakkaiden muuttoalueelle, etätyö, joka mahdollistaa ympärivuotisen asumisen, sekä omistamisen tuoma arvostus, nähdään todennäköisesti myös tulevina vuosina, mikä lisää ostajien kiinnostusta. Tarjonnan puolella hidas varannon kasvu ja uudet säädökset (kuten talokokorajoitukset) muovaavat markkinoiden kehitystä, mutta eivät todennäköisesti horjuta kysyntää suosivaa perustasapainoa.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Hamptonsin kiinteistömarkkinat siirtyvät 2020-luvun jälkimmäiselle puoliskolle vahvasta asemasta. Odotettavissa on pitkäkestoinen korkeiden arvojen ja vakaiden kauppojen kausi, ja markkinat saattavat vaihtaa viimeaikaisen vuoristoratansa tasaisempaan nousuun. Kaikille, joilla on mahdollisuus ja halu, Hamptons pysyy haluttuna kohteena – sekä luksuspaikkana että vakaana pitkäaikaisena sijoituksena. Kuten vuosi 2025 on osoittanut, Hamptonsin asuntomarkkinat kukoistavat myös epävakaina aikoina businessinsider.com – ja kun taloudellisia ja poliittisia tekijöitä seurataan tarkasti, markkinat ovat valmiit jatkamaan kasvuaan vuoteen 2028 ja sen jälkeenkin.

Lähteet:

• Business Insider – “Million-dollar Hamptons home sales are booming” businessinsider.com businessinsider.com
• Douglas Elliman / Miller Samuel – Hamptons Sales Reports Q1 2025 millersamuel.com millersamuel.com
• HamptonsBest (Compass blogi) – “Hamptons 2025 Predictions” thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com
• 27East (Paikallisuutiset) – “Hamptonsin vuokramarkkinat pysyvät elinvoimaisina” 27east.com 27east.com
• Long Island Business News – Hamptons Q2 2025 markkinakatsaus libn.com libn.com
• Homes.com News – “Asuntojen hinnat ennätyskorkealla Hamptonsissa, tässä syyt” homes.com homes.com homes.com
• Mansion Global – “Palm Beachin ultra-luksusmarkkinat kuumina” mansionglobal.com mansionglobal.com mansionglobal.com
• East Hampton Star – “Uusi talon kokokaava hyväksytty” (maalis 2025) easthamptonstar.com
• Behind The Hedges – East Endin liikekiinteistökauppojen 2024 yhteenveto behindthehedges.com behindthehedges.com
• RealWealth/Research – Asuntomarkkinaennusteet 2025–2029 realwealth.com realwealth.com
• Corcoran/Inhabit – East End Q1 2025 Raportin kohokohdat homes.com
• Miller Samuel – Elliman 1Q 2025 Luksusmarkkinaraportti mansionglobal.com
• (Lisäviitteet kuten yllä upotettuina)