Markkinakatsaus (2025) – Vaimean vuoden 2023 jälkeen Espanjan kiinteistömarkkinat elpyivät vuonna 2024 ja pysyvät vahvoina vuonna 2025. EKP:n alemmat korot ja inflaation hidastuminen ovat lisänneet kysyntää. Asuntokauppoja tehtiin noin 642 000 vuonna 2024 (+10 % vuodentakaisesta) globalpropertyguide.com, ja vuoden 2025 alkupuolen tiedot (tammikuun myynti +11 % vuodentakaisesta) osoittavat vauhdin jatkuvan globalpropertyguide.com. Myyntiä tapahtuu koko maassa: Madrid (+10,6 %), Valencia (+9,0 %), Katalonia +8,5 %, Andalusia +6,9 % ja Kanariansaaret +4,6 % globalpropertyguide.com. Tarjonta on edelleen niukkaa: rakennusluvat kasvavat (128 000 vuonna 2024, ennuste 135 000 vuonna 2025), mutta ovat yhä kotitalousmuodostuksen alapuolella caixabankresearch.com, mikä ylläpitää hintojen nousupainetta. Tämän seurauksena asunnon hinnat nousivat kansallisesti noin 5–8 % vuonna 2024 cbre.com caixabankresearch.com, ja vuokrat nousivat noin 11,5 % globalpropertyguide.com. Institutionaaliset ennusteet näkevät kasvun jatkuvan: CaixaBank arvioi noin 650 000 asuntokauppaa ja noin 5,9 % hintojen kasvua (MIVAU-indeksi) vuodelle 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, kun taas Solvia (Idealista) odottaa myynnin kasvavan +3–4 % ja hintojen 5 % vuonna 2025 idealista.com idealista.com.
Asuntosektori – Kysyntä on laaja-alaista. Vuonna 2024 myynnit kasvoivat 18:lla Espanjan 19:stä alueesta globalpropertyguide.com. Uudiskohteiden myynti nousi jyrkästi (+23 % vuonna 2024 globalpropertyguide.com), mikä on korkein taso sitten vuoden 2013, mikä kertoo jälleenmyyntiasuntojen vähyydestä ja rakentajien vahvasta toiminnasta. Rakentamisen aloitukset eivät kuitenkaan pysy kysynnän perässä: rakennuslupahakemukset ovat laskeneet jyrkästi ja ovat yhä selvästi alle vuoden 2019 tason lucasfox.com. Asuntolainojen ottaminen vahvistuu: uusia lainoja myönnettiin +14,2 % enemmän vuonna 2024 ja niiden arvo oli 61,7 mrd € globalpropertyguide.com, jota vauhditti Euriborin lasku. Helmikuussa 2025 uusien asuntolainojen keskikorko oli noin 2,87 % (vuotta aiemmin 3,62 %) globalpropertyguide.com. Tämä voimakas helpotus (EKP laski korot noin 3 %:iin vuoden 2024 loppuun mennessä caixabankresearch.com) on vauhdittanut ostoa: CaixaBank arvioi asuntokauppoja tehtävän noin 650 000 vuonna 2025 caixabankresearch.com.
Alueelliset erot ovat merkittäviä. Madrid pysyy houkuttelevana, asuntojen hinnat ovat noin 3 000–6 000 €/m². Myynti Madridin alueella nousi noin 10,6 % vuonna 2024 globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalonia koki myös vahvaa kasvua (+8,45 % myynti globalpropertyguide.com), mutta tarjontaa rajoittaa uusien tonttien pula. Valencia ja sen rannikko (Alicante, Castellón) vastasivat 16,3 %:sta koko maan asuntokaupasta vuonna 2024 globalpropertyguide.com, ja uusia hankkeita käynnistetään kasvukäytävillä. Andalusia/Costa del Sol (Málaga, Cádiz, jne.) johti koko maan myyntiosuudessa (19,6 % kaikista asunnoista globalpropertyguide.com) kiitos kotimaisen ja ulkomaisen kysynnän edullisesta aurinkoasumisesta. Baleaarit herättivät suurta ulkomaista kiinnostusta (kolmannes kysynnästä), mutta myynti laski maltilliset 3,8 % vuonna 2024 globalpropertyguide.com. Kanariansaaret ovat edelleen suosittuja eurooppalaisten keskuudessa; myynti kasvoi noin 4,6 % globalpropertyguide.com.
Liikekiinteistöt – Vuosi 2024 merkitsi investointien ja vuokrauksen elpymistä. Madridin ja Barcelonan toimistot osoittivat vahvaa vuokrausaktiivisuutta. Madridin toimistovuokraus saavutti noin 500 000 m² vuonna 2024 (+40 % vuodentakaisesta) cbre.com; Barcelonan odotetaan ylittävän noin 300 000 m² vuonna 2025 (yli 280 000 m² vuonna 2024, +20 %) cbre.com. Toimistosijoitukset olivat vuonna 2024 noin 1,50 miljardia euroa (+25 % vuodentakaisesta) cbre.com, vetureinaan pienet kaupankäynnit ja yritysostot. Madridin toimistot vastasivat tästä noin 600 miljoonaa euroa, Barcelonan noin 440 miljoonaa (+70 % vuodentakaisesta) cbre.com. Prime-toimistojen tuotto on Madridissa noin 4,85 % ja Barcelonassa noin 4,95 % cbre.com, ja niiden odotetaan edelleen laskevan muun Euroopan markkinoiden vanavedessä.
Vähittäiskauppa on kasvattamassa vauhtia. Katujen vuokrasopimusten määrä kasvoi noin 11 % vuonna 2024, ja prime-sijainnit ovat niukassa cbre.com. Tämän seurauksena prime-liiketilojen vuokrat suurilla ostoskaduilla nousivat noin 7 % vuonna 2024 cbre.com. Ostoskeskuksissa kehitys on samansuuntainen: kävijämäärät ja myynti elpyivät (myynti +4,7 % vuodentakaisesta) ja käyttöaste nousi korkeimmalle neljään vuoteen cbre.com. Sijoittajien kiinnostus palautui voimakkaasti: vähittäiskaupan kiinteistösijoitukset olivat noin 2,8 miljardia euroa vuonna 2024 (+135 % vuodentakaisesta) cbre.com, mikä on kymmenen vuoden keskiarvon tasolla ja tekee vähittäiskaupasta kolmanneksi suurimman omaisuusluokan (20 % koko investointivolyymista) cbre.com.
Hotellit & matkailu – Espanjan ennätyksellinen turismibuumi lisää hotellien kysyntää. Vuonna 2024 maahan saapui noin 116 miljoonaa ulkomaista turistia (+4 % vuoteen 2023 verrattuna); heidän yöpymisensä kasvoivat 364 miljoonaan (+5 %) ja kulutus nousi noin 17 % cbre.com. Hotellien käyttöaste oli keskimäärin noin 68 %. Noin 250 uutta hotellia (yli 17 000 huonetta) on määrä avautua vuoteen 2026 mennessä – neljännes niistä on ylellisiä 5 tähden hotelleja, keskittyen Málagaan, Madridiin, Kanariansaarille ja Cádiziin cbre.com. Tätä kasvua kuvastaa myös hotellisijoitusten kasvu: 3,22 miljardia euroa vuonna 2024 (23 % kaikista liikekiinteistösijoituksista) cbre.com. Operatiiviset tunnusluvut (käyttöaste, RevPAR) ylittivät vuoden 2023 ja pandemiaa edeltävät tasot cbre.com.
Ylellinen markkina – Korkean hintaluokan segmentti on edelleen elinvoimainen. Kalliimmissa kiinteistöissä rannikko- ja kaupunkialueilla (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) oli kovaa kysyntää. Erityisesti varakkaat yhdysvaltalaiset ostajat maksavat nyt korkeimpia hintoja neliömetriltä kaikista ulkomaisista ryhmistä reuters.com. Ulkomaalaiset, jotka eivät asu pysyvästi (20 % kaupoista), maksoivat keskimäärin 2 362 €/m² vuoden 2024 jälkipuoliskolla, kun paikalliset maksoivat vain 1 713 € reuters.com. Lucas Fox raportoi, että luksusasuntojen kaupat kasvoivat vuonna 2024: brändiasunnot ja huippuluokan huvilat olivat ”erottuva segmentti” lucasfox.com. Yli 62 % Madrid Nuevo Norten uusista asunnoista tulee olemaan kohtuuhintaisia vastauksena poliittisiin linjauksiin, mutta alueelle rakennetaan runsaasti myös luksusasuntoja (ks. alla).
Vuokramarkkina (pitkäaikainen vs lyhytaikainen) – Pitkäaikaisvuokrat nousivat vuonna 2024; Idealistan tiedot osoittavat valtakunnallisen vuokraindeksin kasvaneen 11,5 % (~13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. Suurten kaupunkien vuokrahinnat saavuttivat ennätyksiä: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9 %), Madrid 20,7 (+15,3 %), Palma 17,2 (+11,9 %), Málaga 15,1 (+11,4 %) globalpropertyguide.com. Kokonaisvuokratuotot (vuosivuokra / asunnon hinta) ovat kohtuullisia: ~5,6 % valtakunnallisesti Q1 2025, kun vuotta aiemmin oli ~6,2 % globalpropertyguide.com. Kaupunkien tuotot vaihtelevat paljon – Barcelona ~7,5 % keskimäärin, Valencia ~6,2 %, Madrid vain ~4,8 % (korkeampien hintojen vuoksi) globalpropertyguide.com. Koska asuntopula jatkuu ja korot pysyvät matalina, vuokrakysyntä on vahvaa – erityisesti nuorten ammattilaisten ja maahanmuuttajien taholta.
Lyhytaikaiset (turisti)vuokrat ovat kasvaneet nopeasti, vaikka sääntelyä on kiristetty. Exceltur raportoi, että Airbnb-tyyppisten majoitusten tarjonta kasvoi n. 25 % vuosina 2022–2024, nopeammin kuin majoituspaikkojen määrä yhteensä reuters.com. Kuumilla alueilla: Madridin lyhytaikaisvuokrat +49 % (nyt 38 % turistivuoteista) ja Málagassa +36 % kahdessa vuodessa reuters.com. Tämä kasvu on lisännyt arvioidun, valtakunnallisen asuntopulan ~450 000 asuntoon reuters.com. Vastauksena sääntely tiukkenee: 1.7.2025 alkaen yhtenäinen Turistivuokrarekisteri on pakollinen (kaikilla lyhytaikaisasunnoilla oltava rekisteröintikoodi, jotta niitä voi mainostaa verkossa) idealista.com. 3.4.2025 alkaen uudet säännöt edellyttävät taloyhtiön nimenomaista hyväksyntää loma-asuntoihin (enemmistöosakkaiden äänillä) ldrgroup.nl. Samaan aikaan pitkäaikaisvuokria ei enää sidota inflaatioon: vuodesta 2025 alkaen vuokrankorotuksissa käytetään uutta ”viiteindeksiä” (IRAV), joka rajoittaa korotukset laskentakaavalla globalpropertyguide.com.
Alueellinen markkinakatsaus
- Madrid: Espanjan suurin markkina (~12 % kaikista asuntokaupoista globalpropertyguide.com) on tiukka ja kallis. Vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä Madridin autonomisen alueen hinnat nousivat ~9,4 % vuodentakaisesta caixabankresearch.com (yksi maan suurimmista nousuista), ja ensiluokkaiset vuokrat nousivat 15 %. Uudet hankkeet (kuten Madrid Nuevo Norte, ks. alla) tuovat lisää asuntoja (10 500 kappaletta) ja toimistotilaa (1 miljoona m²) news.griclub.org news.griclub.org. Investoinnit kasvoivat: toimistot, asuminen ja hotellit keräsivät noin 1,3 miljardia euroa Q1 2025 cbre.co.uk, ja Madrid on sijoittajien aikeissa maailman toiseksi kiinnostavin (CBRE).
- Barcelona/Katalonia: Myyntiosuus ~15,5 % (2024) globalpropertyguide.com. Hinnat Barcelonassa kasvoivat ~8 % vuonna 2024 ja huippuluokan tarjonta on vähissä. Uusia asuntoja on niukasti ja ulkomainen kysyntä tukee markkinaa. Tärkeä hanke: kauan odotettu Barcelona Sagrera -juna-asema (2 miljardin euron investointi, 3,7 km viherpeitettä) avautuu vuoteen 2028 mennessä en.wikipedia.org, vapauttaen maata rakentamiselle. Toimisto- ja liiketilojen vuokraus kiihtyi Barcelonassa läpi vuoden 2024 cbre.com cbre.com, mikä kuvastaa talouden dynamiikkaa.
- Valencian alue: 16,3 % koko maan asuntokaupoista globalpropertyguide.com, Valencian markkina on vahva. Alicanten maakunnassa (Costa Blanca) yli 45 % ostajista oli ulkomaalaisia vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä cottageproperties.es. Kaupunkikeskuksissa (Valencian kaupunki, Alicante) vuokrat nousevat (+12 % v. 2024 Valencian kaupungissa) globalpropertyguide.com. Infrastruktuurihankkeet (uudet raitiolinjat, sataman laajennus) ja teknologiasektori tukevat kysyntää.
- Andalusia/Costa del Sol: Andalusia (19,6 % kaupoista) johtaa myyntiä globalpropertyguide.com. Costa del Sol (Málagan maakunta) on ulkomaalaisvetoinen: britit, skandinaavit ja muut ostavat sieltä, mikä nostaa vuokria ja hintoja (~Málagan vuokrien nousu +11,4 % v. 2024 globalpropertyguide.com). Myös sisämaan kaupungit (Sevilla, Granada) kiinnostavat hintojen nousun myötä. Julkista rahaa ohjataan kuljetuksiin (uudet metrolinjat, lentokenttäuudistukset), mikä parantaa saavutettavuutta.
- Baleaarit: Matkailu ja ulkomaalaisomistajat hallitsevat. Noin kolmannes Mallorcan/Ibizalla tehdyistä kaupoista tehdään kansainvälisin voimin globalpropertyguide.com. Vuonna 2024 Baleaareilla nähtiin ainoana alueena myynnin lievä lasku (-3,8 %) globalpropertyguide.com, osin huippuluokan markkinan kyllästymisen vuoksi. Siitä huolimatta vuokrat ovat Espanjan korkeimmat (Palma 17,2 €/m², Ibizalla vielä enemmän) globalpropertyguide.com. Uusiutuvan energian säännökset ja toiseen kotiin liittyvät verot (valmisteilla) voivat vaikuttaa kysyntään jatkossa.
- Kanariansaaret: Kohtalainen kasvu (kaupat +4,6 % vuonna 2024) globalpropertyguide.com. Vahva turismi pitää kysyntää yllä Teneriffalla, Gran Canarialla ja Lanzarotella. Ulkomaisia ostajia (etenkin pohjoiseurooppalaisia) on noin 20–25 % kaupoista. Kiinteistöjen tuotot ovat yhä korkeammat (~5–6 %) alhaisempien hintojen vuoksi.
Hintakehitys & Ennusteet
Koko maan asunnon hinnat nousivat noin 5–8 % vuonna 2024. Virallisen tilaston (MIVAH) mukaan kasvu oli +5,8 % (2024 vs 2023) caixabankresearch.com, kun taas notaarien indeksi osoitti +8,4 % vuodelle 2024 caixabankresearch.com. Avainalueilla nähtiin kaksinumeroista kasvua: Baleaarit +12,1 % (Q4 2024) ja Madrid +9,4 % caixabankresearch.com. Alemman tason markkinat Pohjois-Espanjassa kasvavat jopa nopeammin (länsi- ja pohjoismaakunnissa nousua 11–15 % Q4:llä, Caixabankin mukaan), kun ostajat etsivät edullisempaa vaihtoehtoa.
Katsoen eteenpäin, instituutioiden ennusteet ovat myönteisiä. CaixaBank ennustaa noin 5,9 %:n nimellistä hinnannousua vuodelle 2025, joka hidastuu noin 3,0 %:iin vuonna 2026 tarjonnan alkaessa tavoittaa kysyntää caixabankresearch.com. Solvia arvioi noin +5 %:n hinnannousua vuodelle 2025 idealista.com. Asuntoluottojen odotetaan pysyvän laajalti saatavilla EKP:n politiikan höllentyessä; pankit saattavat laskea lainakustannuksiaan edelleen. Asiantuntijat ennustavat vuoteen 2030 mennessä positiivisia mutta hillitympiä nousuja (hintojen odotetaan kaksinkertaistuvan inflaatiokorjattuna vuoteen 2030 mennessä verrattuna vuoteen 2020). Jatkuva väestönkasvu (IMF ennustaa +1,2 %/vuosi) ja asuntojen alitarjonta tukevat näitä ennusteita caixabankresearch.com.Kysynnän ja tarjonnan dynamiikka
Kysyntä: Sekä kotimaiset että ulkomaiset ostajat vahvistavat kysyntää. Jatkuva väestön ja työvoiman kasvu (myös maahanmuutto) luo uusia kotitalouksia. Työllisyys on lähellä pandemiaa edeltänyttä tasoa ja palkat nousevat, mikä vahvistaa ostovoimaa. Tuoreet tiedot osoittavat patoutunutta kysyntää: Solvian mukaan useat ostajat pidättäytyivät vuosina 2022–23 korkeiden korkojen vuoksi, mutta palaavat markkinoille nyt idealista.com. Ulkomainen kiinnostus kasvaa: ulkomaalaiset ostivat noin 69 400 asuntoa vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla (20,4 % kaikista kaupoista) idealista.com. Britit ovat edelleen suurin ryhmä, mutta amerikkalaiset (+2× verrattuna viiden vuoden takaiseen) ja marokkolaiset ovat erityisen aktiivisia reuters.com.
Tarjonta: Perinteisesti niukka. Uudisrakentaminen on kasvussa, mutta alhaiselta tasolta: rakennusluvat kasvoivat noin 16 % vuoteen 2024 mennessä (107 000 tammi–loka) cottageproperties.es, mutta kaavaan liittyvät hakemukset ovat yhä alle vuoden 2019 tason lucasfox.com. Tonttipula on erityisen akuutti suurissa kaupungeissa (Madrid/Barcelona). Asuntokanta on vanhentumassa: vain noin 5 % Espanjan asunnoista on alle 5 vuotta vanhoja. Tämä epätasapaino – kasvava kysyntä vastaan rajallinen uusi tarjonta – on hinnannousun pääajuri caixabankresearch.com.
Mikäli tarjonta kasvaisi voimakkaasti (esim. kun rakennusluvat nousevat yli 135 000 vuoden 2025 aikana caixabankresearch.com), hintojen kasvu voisi maltillistua. Tällä hetkellä lähes kaikki asiantuntijat ovat kuitenkin yksimielisiä siitä, että tarjonnan rajoitteet pitävät markkinan kireänä vuosia. Vuokramarkkinoilla alhainen vajaakäyttöaste (noin 2–3 % kaupungeissa) ajaa myös vuokrat nousuun.
Lainsäädännölliset ja sääntelyuudistukset
Viime aikojen politiikkamuutokset muovaavat markkinoita:
- Asuntovuokraus: Asumisen perusoikeus -laki (Ley 12/2023) on tuonut vuoden 2025 alusta käyttöön uuden Ohjeellisen Vuokraindeksin (IRAV) globalpropertyguide.com. IRAV rajoittaa vuosittaisia vuokrankorotuksia pienimmän mukaan: kuluttajahintaindeksi, perusinflatio tai keskimääräinen kiinteä vuotuinen korko, korvaten aiemmat inflaatioon sidotut korotukset globalpropertyguide.com. Vuoden 2024 aikana käytettiin väliaikaisia kattoja (2–3 %), mutta uusi IRAV koskee sopimuksia toukokuun 2023 jälkeen. Tavoite on vakauttaa vuokrat (30 % espanjalaisista asuu vuokralla) globalpropertyguide.com.
- Turistivuokraus: 3.4.2025 Espanja uudisti loma-asuntovuokrauksen sääntelyä. Yhtiömuotoisen kiinteistön tulee saada nimenomainen rakennusyhteisön hyväksyntä (3/5 enemmistö) turistivuokraukseen ldrgroup.nl. Ilman lupaa ei saa harjoittaa lyhytaikaista vuokraustoimintaa. Heinäkuussa 2025 Espanja ottaa käyttöön EU:n uudet lyhytaikaisvuokrausta koskevat säännöt: kaikki lyhyeksi ajaksi vuokratut asunnot täytyy rekisteröidä valtakunnalliseen rekisteriin (Registro Único) ja rekisterinumero pitää näyttää verkkoilmoituksissa idealista.com. Tavoitteena on ohjata asuntoja pidempiaikaisiin vuokriin ja rajoittaa laitonta lyhytaikaisvuokrausta.
- Kultainen viisumikäytäntö: Espanja poisti kiinteistöpohjaisen Golden Visa -reitin 3.4.2025 globalpropertyguide.com. Sijoittajat saivat aiemmin oleskeluluvan ostamalla kiinteistön yli 500 000 eurolla (huippuvuotena noin 681 kiinteistöviisumia 2019 globalpropertyguide.com). Hallitus perusteli tätä päätöstä asuntohintojen nousupaineella erityisesti kaupungeissa globalpropertyguide.com. Nykyiset hakijat säilyttävät oleskelulupansa, mutta uudet eivät voi enää investoida kiinteistöihin luvan saadakseen. Tämä vaimentaa jonkin verran luksus- ja sekakäyttökohteiden kehittämistä, mutta englanninkieliset ja EU-ostajat jatkavat vilkkaasti.
- Muut toimenpiteet: Viranomaiset ovat harkinneet tyhjäkäyttöveroja ja kuntien kannustimia kohtuuhintaiseen rakentamiseen, mutta laajamittaisia uusia veroja ei ole vielä otettu käyttöön. Luottokontrollit (asuntolainojen lainakatto suhteessa vakuusarvoon) ovat eurooppalaisittain maltillisia. Sääntely suuntautuu yleisesti tasapainottamaan vuokralaisten suojan ja sijoittajien intressit.
Ulkomaisten sijoitusten kenttä
Espanja houkuttelee edelleen kansainvälistä pääomaa. Vuonna 2024 Q1 kiinteistösijoitukset olivat 3,3 miljardia euroa (+39 % vuodessa) cbre.co.uk, selvästi eurooppalaista keskiarvoa suuremmat. Madrid ja Barcelona ovat CBRE:n mukaan kansainvälisten sijoittajien viiden kärjen joukossa. Nousu kattaa sekä yksityishenkilöt asuntoa ostamassa että yritykset tuottavaa kiinteistöä hankkimassa. Esimerkiksi ulkomaalaiset ostajat (asukkaat ja ei-asukkaat) ostivat noin joka viidennen asunnon vuonna 2024 idealista.com. Instituutiot (rahastot, REIT-yhtiöt, varainhoitajat) kasvattavat sijoituksia asumiseen (vuokra-asunnot, opiskelija-asunnot), kauppaan, logistiikkaan ja matkailuun. Ulkomaiset ostajat maksavat keskimäärin 38 % enemmän kuin espanjalaiset vuoden 2024 lopussa reuters.com.
Suorat ulkomaiset sijoitukset (FDI) Espanjaan olivat noin 20,9 miljardia USD vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla santandertrade.com. Suurin osa sijoituksista suuntautui palveluihin ja teollisuuteen, mutta merkittävä osa myös hotelleihin, toimistoihin ja asuntoihin. Yhdysvallat on nyt suurin FDI:n lähde (29 % virroista) santandertrade.com, ja amerikkalaiset ovat yksi aktiivisimmista asunnon ostajaryhmistä reuters.com. Brexit hidasti hieman brittiläisiä investointeja, mutta EU-ostajat (Saksa, Ranska, Pohjoismaat) ovat yhä vahvoja. Golden Visan lakkautus voi siirtää sijoittajahuomiota enemmän tuottoa tuottaviin kohteisiin kuin oleskeluoikeuden hakemiseen.
Asuntolainat ja rahoitusympäristö
Espanjalaiset pankit ja lainanottajat sopeutuvat muuttuviin korkoihin. Asuntolainakanta (jäljellä oleva velka) on historiallisen matala (noin 31,3 % BKT:sta vuonna 2024 verrattuna 60 %:iin ennen vuotta 2008 globalpropertyguide.com). Tämä mahdollistaa luotonannon kasvun. Vuonna 2024 uusien asuntolainojen myöntäminen kasvoi (+14,2 % 61,7 miljardiin euroon globalpropertyguide.com) laskettuaan vuosina 2022–23. Myös uusien asuntolainojen määrä nousi jyrkästi (423 761 vuonna 2024) globalpropertyguide.com.
Korkotaso on laskussa: huippunsa jälkeen kesällä 2024 EKP laski ohjauskorkonsa noin 3 prosenttiin vuoden loppuun mennessä. Espanjan uusien asuntolainojen keskimääräinen korko oli noin 2,87 % helmikuussa 2025 globalpropertyguide.com, laskien edellisvuoden 3,62 %:sta. Noin 90 % lainoista on vaihtuvakorkoisia tai lyhyellä kiinteällä korolla, joten lainanottajat hyötyvät lisäalennuksista (CaixaBank arvioi EKP:n ohjauskoron olevan noin 2 % vuoteen 2026 mennessä caixabankresearch.com). Edullisemmat lainakustannukset ylläpitävät ostajakysyntää ja jälleenrahoituksia. Samaan aikaan pankit jatkavat varovaisella linjalla – lainakatot (LTV) ovat maltillisia (yleensä 80 %) ja luotonantokriteerit tiukkoja verrattuna aiempiin kupliin.
Suurimmat kehityshankkeet
Useat laajamittaiset projektit muovaavat tulevia markkinoita. Madrid Nuevo Norte (MNN) on lippulaiva: 3,4 km² (2,6 miljoonaa m² rakennusoikeutta) sekakäyttölaajennus Chamartínin aseman pohjoispuolella. MNN tuottaa noin 10 500 asuntoa (38 % kohtuuhintaisia, 62 % korkeatasoisia) sekä uuden keskuskeskusliikealueen, jossa on 1 miljoona m² toimistotilaa news.griclub.org news.griclub.org, sekä 400 000 m² puistoja (mukaan lukien 13 hehtaarin keskuspuisto) news.griclub.org. MNN:n ennustetaan luovan noin 350 000 työpaikkaa ja lisäävän 15,2 miljardia euroa BKT:hen 25 vuoden aikana news.griclub.org.
Merkittävät kaupunkikehityshankkeet: esim. Madrid Nuevo Norte (taiteilijan näkemys yllä) tuo 10 500 asuntoa, 1,6 miljoonaa m² toimistoja ja laajasti viheralueita news.griclub.org news.griclub.org.
Myös muilla kaupungeilla on omat hankkeensa: Barcelonan Sagreran asema on rakenteilla (n. 2 miljardia euroa) ja odotetaan valmistuvan vuoteen 2028 mennessä en.wikipedia.org. Sagreran kokonaisuuteen kuuluu ratojen upotus ja 3,7 km pitkä puistokäytävä niiden yläpuolelle en.wikipedia.org, mikä vapauttaa tontteja asunnoille ja toimistoille. Valenciassa vanhan joenuoman ja satama-alueiden suunnitelmat (Ciudad de las Artesin laajennus, Parque Central) tuovat lisää asuntotontteja. Plaza de la Magdalena Zaragozassa on suurhanke, joka tuo toimistoja ja hotelleja entiselle jokisaarelle. Barcelonan 22@-teknologiakorttelin ja 22@-sektorin laajennukset jatkuvat vanhojen teollisuusalueiden sekakäyttömuutoksilla.
Matkailussa rakennetaan suuria lomakeskuksia ja kongressikeskuksia. Esimerkiksi Málagassa avattiin vuonna 2023 FICO-messukeskus (Euroopan suurin tapahtumakeskus), ja Madridin Plaza Mayor II laajennetaan. Baleaareilla ja Kanariansaarilla edistyvät luksuslomakohteet sekä kakkosasuntoalueet (monet ulkomaisten rahoittamia).
Asiantuntijaennusteet (2025–2030)
Instituutioraportit ovat yksimielisiä tasaisen kasvun jatkumisesta vuosina 2025–26, jonka jälkeen kasvu maltillistuu. CaixaBank (helmikuu 2025) odottaa noin 650 000 asuntokauppaa vuonna 2025 (verrattuna n. 642 000:een vuonna 2024) caixabankresearch.com ja hintojen nousua noin 5,9 % (MIVAH-indeksi) caixabankresearch.com, ennen kuin kasvu hidastuu (n. 620 000 kauppaa ja hintojen nousu +3,0 % vuonna 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Myös Solvia ennustaa myyntien kasvavan +3–4 % ja hintojen +5 % vuonna 2025 idealista.com idealista.com, ja toteaa patoutuneen kysynnän ja ulkomaisten ostajien vaikutusten jatkuvan.
Myöhäisten 2020-luvun kehitys riippuu makrotaloudesta: jos korot pysyvät matalina ja rakentaminen kasvaa, hinnannousu hidastunee 2–3 % vuositasolle. IMF ja OECD ennustavat Espanjan BKT:n kasvun olevan noin 2–2,5 % vuodessa vuoteen 2030, mikä tukee kiinteistökysyntää. Volatiliteetti on mahdollista: uusi korkopiikki (esim. globaalin inflaation vuoksi) voisi hetkellisesti jäädyttää markkinaa. Kokonaisuutena analyytikot eivät näe suurta kuplaa – Espanjan asuntokanta on edelleen alimitoitettu. Vuoteen 2030 mennessä asuntokauppahintojen arvioidaan olevan nimellisesti 20–30 % korkeammalla kuin 2025, ellei suuria järkytyksiä tapahdu.
Riskit ja mahdollisuudet
Riskit: Asumisen kohtuuhintaisuus on suurin huolenaihe. Espanjan hinta/tulot -suhde on suurissa kaupungeissa palannut vuoden 2007 tasolle ja “vaivannäköaste” (asuntolainan kuukausierä/tulot) on noin 35 % cbre.com – yksi EU:n korkeimmista. Espanjan keskuspankki varoittaa asuntovajeesta (noin 450 000 asuntoa puuttuu) reuters.com. Jatkuva vuokrien ja hintojen nopea nousu voisi johtaa poliittiseen paineeseen ja tiukempiin sääntelyihin. Uudet vuokrasäännöt merkitsevätkin siirtymää vuokralaisten suuntaan. Sääntelyriski: lisävuokrasääntely tai kakkosasuntojen verotukset voisivat karkottaa sijoittajia. Kultaisen viisumin leikkaus on yksi esimerkki; vastaavat päätökset vaikuttaisivat luksusmarkkinoihin. Korkoriski: odotettua nopeampi globaalin rahapolitiikan kiristyminen nostaisi lainakustannuksia ja jäähdyttäisi kysyntää. Matkailun vaihtelu: markkinoiden riippuvuus turismista tarkoittaa, että kävijämäärän lasku (esim. pandemian uusi tuleminen) satuttaisi lyhytaikaisvuokria ja hotelleja.
Mahdollisuudet: Samaan aikaan markkinoiden perustat ovat vahvat. Espanjaan on saatavilla suhteellisen korkeaa tuottoa: asuntojen vuokratuotot (noin 5–7 % brutto) ovat selvästi EU-obligaatioita parempia globalpropertyguide.com, jotka pysyttelevät 1 % tienoilla. Alhaisten lainakustannusten vuoksi rakennuttajat voivat edelleen saada hyviä katteita. Vuokra-asuntomarkkinat kasvavat – institutionaalinen build-to-rent ja vaihtoehtoiset asumismuodot (opiskelija- ja senioriasuminen) houkuttelevat sijoituspääomaa. Isot kaupunkihankkeet (esim. MNN) luovat pitkän aikavälin arvoa ja modernia asuntokantaa, avaten kilpailun kehityksistä. Ulkomainen kysyntä (Pohjois-Amerikasta, Pohjois-Euroopasta ja Latinalaisesta Amerikasta) on monipuolista ja todennäköisesti jatkuu elämäntapavetovoiman sekä sijoittajille edullisten valuuttakurssien vuoksi. EU:n vihreän rakentamisen kannustimet vauhdittavat myös energiatehokkaiden asuntojen saneerausta ja uudisrakentamista (toimintaa lisäävä tekijä). Kaiken kaikkiaan harkitsevat sijoittajat näkevät Espanjan markkinana, jossa kasvu on kestävää, vuokrakysyntä vahvaa ja mahdollisuuksia kehittää seuraavan sukupolven asuntoja ja sekakäyttöhankkeita.
Lähteet: Kirjoittajan tutkimus, ml. viralliset tilastot (INE), toimialaraportit ja asiantuntija-analyysit globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
