Euroopan unionin kiinteistömarkkinoiden näkymät 2025–2028: Asunto- ja liikekiinteistöjen trendit, riskit ja mahdollisuudet

Johdanto

Euroopan unionin kiinteistömarkkinat ovat käännekohdassa vuonna 2025. Koettuaan myrskyisän jakson, jolle olivat tyypillisiä kiihtyvä inflaatio, nopeat korkojen korotukset ja pandemia-ajan häiriöt, ovat sekä asuin– että liikekiinteistösektorit siirtymässä varovaisen elpymisen vaiheeseen. Makrotaloudellisten olosuhteiden vakiintuminen – kuten hidastuva inflaatio ja ensimmäiset koronlaskut – ovat parantaneet ennustettavuutta sijoittajille ja kehittäjille pwc.com mediaassets.cbre.com. Samaan aikaan jatkuva asuntotarjonnan niukkuus ja pandemian jälkeiset muuttuvat käyttäjävaatimukset muovaavat markkinadynamiikkaa EU-jäsenvaltioissa. Tämä raportti tarjoaa kattavan analyysin EU:n kiinteistömarkkinoista vuonna 2025: makrotaloudellinen konteksti, asuin- ja liikekiinteistöjen trendit, keskeiset maiden markkinat (Saksa, Ranska, Espanja, Italia, Alankomaat, Puola), hinnoittelu, kysynnän ja tarjonnan tasapaino, investointivirrat, rakentamisen aktiivisuus, politiikkamuutokset sekä tulevaisuudennäkymät vuoteen 2028 asti. Keskeisiä teemoja ovat korkean (mutta vakiintuvan) korkotason vaikutus, kestävyyden ja ESG-vaatimusten eteneminen sekä uudet mahdollisuudet jatkuvien riskien keskellä.

Makrotaloudellinen tilanne vuonna 2025

Euroopan laajempi taloudellinen tausta vuonna 2025 on maltillisen kasvun ja laantuvan inflaation leimaama. Välttyttyään niukasti taantumalta vuonna 2023, EU:n talouden odotetaan kasvavan noin 1,1 % vuonna 2025, ja euroalueen hieman alle 1 % economy-finance.ec.europa.eu. Tämä vaisu kasvu – käytännössä samaa tasoa kuin vuonna 2024 – heijastaa yhä haurasta kulutuskysyntää ja ulkoisia epävarmuuksia. Erityisesti Espanja ja Puola erottuvat odotetusti keskimääräistä nopeammalla BKT:n kasvulla (~2,5–3+ %), kun taas Saksan kasvu on edelleen vaimeaa, noin 0,8 % mediaassets.cbre.com, johtuen tuoreesta teollisuuden pysähtyneisyydestä. Ranska ja Italia seuraavat todennäköisesti EU:n keskiarvoa, noin 1 %:n kasvulla, jota hidastaa pehmeämpi kuluttajakysyntä ja viennin vaimeus cbre.fr.

Kiinteistöjen kannalta olennaista on, että inflaatio on laskenut jyrkästi vuoden 2022 huipuista. Euroalueen kuluttajahintainflaation arvioidaan olevan keskimäärin noin 2,1 % vuonna 2025 (verrattuna 2,4 %:iin vuonna 2024) pubaffairsbruxelles.eu, eli hyvin lähellä EKP:n 2 %:n tavoitetta vuosina 2025–2026. Tämä disinflaatio sekä ydininflaation hidastuminen ovat mahdollistaneet sen, että Euroopan keskuspankki on pysäyttänyt ja kääntänyt hieman rajua rahapolitiikan kiristystään. Talletuskorko saavutti vuoden 2023 lopussa 4 %:n huipun, mutta EKP aloitti koronlaskut vuoden 2024 puolivälissä; huhtikuussa 2025 ohjauskorko oli ~2,25 % economy-finance.ec.europa.eu. Muidenkin Euroopan keskuspankkien suunta muuttui samoin. Tämän seurauksena rahoituskustannukset pysyvät vuonna 2025 korkeina verrattuna 2010-lukuun, mutta ovat lieventyneet vuoden 2023 huipuista, mikä helpottaa osittain luottovetoisten sektorien, kuten kiinteistöjen, painetta. Esimerkiksi Ranskassa keskimääräiset asuntolainakorot laskivat takaisin noin 3,3 %:iin alkuvuodesta 2025 sen jälkeen, kun ne ylittivät 3,5 %, ja Puolan keskuspankki laski ohjauskorkoaan 6,75 %:sta noin 5 %:iin vuoteen 2025 mennessä, mikä vahvisti ostovoimaa.

Korkojen vaikutukset ovat siis kaksijakoiset: Toisaalta vuosien 2022–2023 korkopiikki heikensi voimakkaasti asuntokelpoisuutta ja kiinteistösijoituksia; toisaalta korkotason vakiintuminen ja hienoinen lasku vuonna 2025 ovat parantaneet luottamusta. Kehittäjillä ja asunnonostajilla on nyt enemmän varmuutta siitä, että rahoitusolosuhteet paranevat asteittain silmänräpäysmuutosten sijaan pwc.com. Itse asiassa rahoitusolosuhteet tukevat jälleen kauppoja – positiivinen vipuvaikutus on ”taas mahdollista”, kun velkakustannukset alenevat ja tuottomarginaalit vakiintuvat cbre.com cbre.com. Korkotaso ei kuitenkaan palaa 2010-luvun ultramataliin lukemiin mediaassets.cbre.com. Pitkän aikavälin tuotot pysyvät koholla, mikä hillitsee kiinteistöjen hintojen uudelleen nousua. Yleinen näkemys on, että vuosi 2024 oli investointien syklinen pohja ja vuonna 2025 nähdään asteittaista toipumista dramaattisen nousukauden sijaan cbre.com.

Toinen makrotekijä on geopoliittinen epävarmuus, joka varjostaa markkinoita edelleen. Ukrainan sota ja maailmanlaajuiset kauppajännitteet pitävät energiahintojen ja yritysluottamuksen volatiliteettia yllä. Vaikka Euroopan maakaasun ja energian hinnat ovat nyt paljon alemmalla kuin vuonna 2022, uusi shokki voisi kiihdyttää inflaatiota ja pakottaa keskuspankit pysäyttämään koronlaskut pwc.com. Poliittiset tapahtumat – kuten Saksan tulevat vaalit tai mahdolliset Yhdysvaltojen kauppapolitiikan muutokset – muodostavat lisäriskejä kasvulle ja sijoittajien luottamukselle reuters.com reuters.com. Tällä hetkellä kuitenkin vuoteen 2025 ulottuvat perusennusteet ovat vakaata, joskin vaimeaa talouskasvua, laskevaa inflaatiota ja korkotason vakiintumista, mikä luo kiinteistömarkkinoille vakaamman lähtökohdan kuin kahden edeltävän vuoden aikana.

Asuntojen kiinteistötrendejä: Elpyminen tarjontapulan keskellä

Euroopan asuntomarkkinoilla vuonna 2025 on nähtävissä sekä sitkeyttä että rajoitteita. Useissa maissa tapahtuneen hintalaskun tai -hidastumisen jälkeen vuosina 2022–2023 asuntojen hinnat vakiintuvat tai kääntyvät nousuun vuonna 2025, kun pitkäaikainen tarjontapula ja rahoitusmahdollisuuksien paraneminen vahvistavat ostajien luottamusta. Alueelliset erot ovat kuitenkin selviä: joillain markkinoilla hinnat nousevat uuteen huippuun, kun taas toiset pohjaavat vasta hiljattaisen laskun jälkeen.

Kaavio: EU-maiden asuntojen nimellishintojen vuosikasvu, Q4 2023 (siniset palkit) vs. Q4 2024 (keltaset palkit). Monilla markkinoilla siirryttiin laskusta kasvuun vuoden 2024 lopulla. Useat maat (vasen laita), kuten Espanja, Alankomaat, Puola, Portugali, Unkari ja muut, näkivät kaksinumeroisia hintojen nousuja vuonna 2024, kun taas Saksa, Ruotsi ja Ranska (oikea laita) kokivat maltillisia nousuja tai jatkuvaa lievää laskua economy-finance.ec.europa.eu. Tämä heijastaa Euroopan asuntomarkkinoiden epätasapainoista elpymistä.

Hintakehitys: Eurostatin mukaan asuntojen hinnat EU:ssa nousivat noin 4 % (nimellisesti) vuonna 2024, ja nousun odotetaan jatkuvan vuonna 2025 – mutta kasvun suuruus vaihtelee huomattavasti maittain. Saksassa, jossa nähtiin yksi Euroopan jyrkimmistä korjausliikkeistä, hinnat laskivat noin 12 % vuosien 2022–2024 puolivälin välisenä aikana reuters.com, mutta ovat siitä lähtien vakiintuneet. Vuoden 2024 lopulla Saksan hinnat osoittivat ensimmäisen vuosinousunsa (+1,9 % YoY) yhdeksän peräkkäisen laskukvartaaliin jälkeen globalpropertyguide.com. Ennusteiden mukaan Saksan asuntomarkkinoilla hinnat palautuvat ~3–3,5 % vuonna 2025 reuters.com, kun matalammat korot tukevat kysyntää, joskin riskit painottuvat alas mikäli talous- tai poliittinen epävarmuus jatkuu reuters.com. Ranskassa asuntojen hinnat ovat olleet loivassa laskussa; Q3 2024 kirjattiin –3,96 % vuosimuutosta vanhoissa asunnoissa globalpropertyguide.com. Tämä lasku on hidastumassa, ja sen odotetaan pysähtyvän –0,7 %:iin alkuvuonna 2025 ja hinnan pohjan ennustetaan löytyvän vuoden 2024 loppupuolella globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esimerkiksi Pariisin asuntojen arvot laskivat noin 5,5 % vuonna 2024 (13. peräkkäinen laskukvartaali) globalpropertyguide.com, ja niiden odotetaan vakiintuvan vuonna 2025, kun luottoehdot paranevat ja valtion tukitoimet vaikuttavat.

Vertaa tätä tilanteeseen Espanjassa, jossa asuntomarkkinat ovat vahvat. Espanjan asuntojen hinnat nousivat peräti +11 % vuonna 2024 – nopeinta sitten vuoden 2007 – ja olivat silti noin 11,2 % nousussa vuositasolla vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vahva kotimainen kysyntä, ulkomaisten ostajien paluu ja kasvava talous (yli 2 % kasvu) ovat monien arvioiden mukaan pitäneet Espanjan markkinat ”vahvoina läpi vuoden 2025” idealista.com. Myös varovaiset ennusteet näkevät Espanjan hintojen nousevan vielä 5–8 % vuonna 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Puolassakin hintakehitys on vahvaa: korkean inflaation ja palkkojen nousun keskellä puolalaiset asuntojen hinnat nousivat vuoden 2025 alkupuolella noin 8 % vuositasolla käytettyjen asuntojen markkinoilla (ja noin 4–6 % uudistuotannossa) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vaikka myynti romahti Puolassa 2023, ostajakysyntä on nyt elpymässä korkojen laskun ja hallituksen 2 %:n ensiasunnon ostajien lainatukiohjelman ansiosta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Alankomaat tarjoaa toisen esimerkin – lyhyen vuoden 2023 notkahduksen jälkeen asuntojen hinnat nousivat +8,7 % vuoden 2024 aikana uusiin ennätyksiin abnamro.com. Pankit odottavat vielä noin 7 % nousua vuonna 2025 ja perustelevat tätä matalammilla asuntolainakoroilla, nousseilla tuloilla ja pysyvällä asuntopulalla abnamro.com. Itse asiassa Alankomaissa asuntojen hinnat ovat nousseet yli 7 % vuosittain kaikkina viime vuosina paitsi 2023 abnamro.com abnamro.com. Jopa siellä missä markkinat ovat olleet heikkoja, käänteen merkit ovat ilmeiset: Ruotsi, Itävalta ja Saksa, joissa oli voimakkaita laskuja 2023, palasivat maltilliseen positiiviseen hintakehitykseen vuoden 2024 lopulla, kun taas Ranska ja Suomi olivat viimeiset suuret markkinat, joissa hinnat vielä hieman laskivat vuositasolla economy-finance.ec.europa.eu. Kaiken kaikkiaan useimpien Euroopan asuntomarkkinoiden odotetaan kokevan hintojen nousua vuonna 2025 sykli kääntyy nousuun fitchratings.com. Tarjonnan ja kysynnän dynamiikka: Keskeinen asuntokustannuksia ylläpitävä tekijä on epätasapaino asuntokysynnän ja tarjonnan välillä. Yksinkertaisesti sanottuna Euroopassa ei rakenneta tarpeeksi uusia koteja vastaamaan kotitalouksien muodostumista ja kaupungistumisen trendejä, ja tämä pula on viime aikoina pahentunut. Asuntotarjonta on supistunut jyrkästi vuoden 2022 jälkeen, kun rakennuttajat vetäytyivät korkojen, materiaalihintojen nousun ja lupaongelmien vuoksi economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. EU:n laajuiset uusien asuntojen valmistumiset romahtivat 2023–2024 (laskua kaksinumeroisin prosentein) ja rakennusluvat putosivat alimmilleen vuosikymmeniin economy-finance.ec.europa.eu. Esimerkiksi Saksassa uuden asuntorakentamisen määrä on romahtamassa – rakennuslupien määrä putosi vuonna 2023 noin 27 % ja aloitusten 25 %, pienimmilleen sitten vuoden 2000 globalpropertyguide.com. Saksa tuottaa nyt reilusti alle noin 320 000 asunnon vuositarpeen – valtion tutkimuksen mukaan tarvitaan noin 2,5 miljoonaa uutta asuntoa vuoteen 2030 mennessä, mikä on selvästi yli nykyisen rakentamisen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vaje on jyrkkä: ”valtava kuilu rakentamistarpeen ja toteutuneen rakentamisen välillä”, kuten eräs saksalainen asuntoekonomisti totesi globalpropertyguide.com. Tämä kärjistää Saksan asuntopulaa varsinkin suurissa kaupungeissa, joissa väestö kasvaa maahanmuuton myötä (Berliini, München jne. tarvitsevat kukin vuosittain kymmeniä tuhansia uusia asuntoja) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Samanlaisia tarinoita kuullaan ympäri EU:ta. Ranskan asuntorakentaminen on pitkäkestoisessa taantumassa – vuonna 2023 rakennusluvat ja aloitukset romahtivat noin 23–25 % vuositasolla globalpropertyguide.com, ja vuodesta 2024 on tulossa vieläkin huonompi, alan järjestöjen mukaan ”katastrofaalinen” globalpropertyguide.com. Uudisasuntojen aloitukset Ranskassa olivat 2024 vain noin 260 000, alhaisin taso ainakin sitten vuoden 2000 globalpropertyguide.com. Rakentajien kustannukset ovat nousseet ennätyskorkealle (Ukrainan sodan vuoksi) ja uudet ympäristösäännökset nostavat niitä edelleen, ostajat taas kohtaavat korkeammat asuntolainakorot globalpropertyguide.com. Viranomaiset toivovat vakautusta vuoden 2025 puolivälissä, mutta Ranskan rakennusliitto ennakoi jatkossakin pysähtynyttä kehitystä ja vain noin 239 000 asunnon aloitusta vuonna 2025 globalpropertyguide.com. Myös Italiassa asuntorakentaminen on heikkoa – hyväksytyt uudet rakennukset vähenivät jälleen vuonna 2024 (–0,2 % vuoden 2023 –7,7 %:n laskun jälkeen) vain noin 55 000 asuntoon eli murto-osaan 2000-luvun puolivälin tasosta globalpropertyguide.com. Tämä pidempiaikainen lasku (2000-luvun puolivälissä rakennettiin Italiassa yli 250 000 asuntoa vuodessa, nyt noin 50 000) kiristää tarjontaa varsinkin kysytyissä kaupungeissa globalpropertyguide.com. Jopa vilkkaassa Espanjassa rakentaminen piristyy varovaisesti: vuonna 2024 aloitettiin noin 112 000 uutta asuntoa, mikä on 14,5 % enemmän kuin vuotta aiemmin ja kertoo kehittäjien reagoivan hintojen nousuun globalpropertyguide.com. Mutta sekin jää suhteessa Espanjan tarpeisiin vaatimattomaksi ja on edelleen kaukana vuoden 2008 edeltävistä huippuajoista. Puolassa, eräässä Euroopan nopeimmin kasvavista markkinoista, asuntojen valmistumiset laskivat yli 20 % vuosina 2022–2023 korkean korkotason vuoksi, mutta maltillista elpymistä ennustetaan korkojen laskiessa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lyhyesti: uusi tarjonta on lähes kaikkialla niukkaa korkeiden rahoitus- ja rakennuskustannusten, sääntelyesteiden ja maapulan vuoksi samaan aikaan kun kysyntää lisäävät tekijät (kaupungistuminen, pienemmät kotitaloudet, paremmat palkat) jatkuvat globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Useissa maissa onkin nyt ennätysmatala vuokraväljyys ja kovaa ostajakilpailua laadukkaista asunnoista.

Kysyntäpuolella kotitalouksien muodostuminen ja maahanmuutto pitävät asuntotarpeen korkealla. Saksa lisäsi esimerkiksi viimeisen vuosikymmenen aikana väestöään 3 % (lähinnä maahanmuuton kautta), ja kasvu painottuu suurimpiin kaupunkeihin globalpropertyguide.com. Puola on ottanut vastaan yli miljoona ukrainalaista pakolaista, joista monet vuokraavat tai ostavat nyt asuntoja globalpropertyguide.com. Vaikka kokonaiväestö olisi vakaa, yksinasuvien kotitalouksien osuuden kasvu ja jatkuva kaupungistuminen tukevat asuntokysyntää. Näin ollen kysyntä ylittää tarjonnan suuressa osassa Eurooppaa, mikä tukee hintoja huolimatta heikentyneestä saavutettavuudesta. Euroopan komissio toteaa, että monissa jäsenvaltioissa ”uusien asuntojen rajoitettu tarjonta on yksi tärkeimmistä jatkuvan asuntohintojen nousun ajureista” vuonna 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Tämä pätee erityisesti niukkuudesta kärsivillä markkinoilla, kuten Alankomaissa, missä krooninen alitarjonta on pitänyt hinnat noususuunnassa vuosina 2024–25 abnamro.com.

Vuokrat ja vuokramarkkinat: Niukka tarjonta nostaa myös vuokria, vaikka osa maista on asettanut vuokrasääntelyä. Saksa on yhä vuokralaisten markkina (yli 52 % kotitalouksista asuu vuokralla globalpropertyguide.com), ja jatkuva kysyntä nosti vuokria noin 3,5 % vuonna 2024 (laskua vuodesta 2023, jolloin kasvu oli 5 %) globalpropertyguide.com. Muita vahvan vuokrakasvun markkinoita ovat Irlanti, Alankomaat ja Keski-Eurooppa. Erityisesti alankomaalaiset asuinvuokrat voivat nousta jopa 7–8 % vuonna 2025 inflaatioindeksin vuoksi sekä siksi, että yksityiset vuokranantajat myyvät asuntojaan uusien säännösten takia (vähentäen vuokratarjontaa) iamexpat.nl abnamro.com. Puolassa vuokralaisten (ukrainalaisperheiden) virta on lisännyt vuokrakysyntää ja tuottoja – bruttovuokratuotot ylittävät 6 % suurimmissa kaupungeissa globalpropertyguide.com. Osassa maista vuokra-asuntokanta jopa pienenee: esimerkiksi uudet vuokrasääntelylait ja verot Alankomaissa (Affordable Rent Act) ajavat pienvuokranantajia myymään asuntonsa omistusasujille abnamro.com. Tämä aiemmin vuokrakäytössä olleiden asuntojen ”yksityistäminen”, jota nähdään myös Saksassa ja Espanjassa, pienentää vuokra-asuntotarjontaa ja voi paradoksaalisesti heikentää vuokrien saavutettavuutta pitkällä aikavälillä mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Päättäjät ovat paineen alla, kun vuokralaisten saavutettavuus heikkenee, mutta toimet kuten vuokrasääntely voivat vähentää investointihalukkuutta ja tarjontaa pidemmällä aikavälillä mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Asuntolainarahoitus ja saavutettavuus: Vuoden 2023 lopun ja vuoden 2024 alun asuntolainakorkojen nousu heikensi selvästi asuntojen saavutettavuutta, mutta tilanne alkoi parantua vuonna 2024. Koko EU:ssa kotitalouksien lainankantokyky laski jyrkästi 2022–23 – tulot eivät pysyneet nousevien lainakulujen tahdissa, jolloin monet ostajat siirsivät asuntohankintojaan economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Asuntoluottokannan kasvu kääntyi negatiiviseksi ja hinnat notkahtivat. Nyt kun korot kääntyvät laskuun, lainankantokyky on elpynyt vahvasti vuonna 2024 ja ylittää asuntojen hintojen nousun economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Tämä on keskeinen ”käännesignaali” asuntomarkkinoille: ostajat, jotka suljettiin pois markkinoilta 3,5 % tai 4 % koroilla, voivat palata jos korot lähestyvät 2,5–3 %. Silti saavutettavuus on edelleen tiukilla – asuntojen hintojen ja lainankantokyvyn suhde on selvästi pitkän aikavälin normaalin yläpuolella economy-finance.ec.europa.eu, eli kodin rahoittaminen vaatii yhä historiallisesti suuria ponnistuksia. Monissa maissa reaaliset asuntojen hinnat ovat nousseet tuloja nopeammin viimeisten viiden vuoden aikana, mikä on synnyttänyt saavutettavuusvajeita economy-finance.ec.europa.eu. Tiukemmat luotonantokriteerit ovat osin hillinneet riskiä (esim. hollantilaiset ja puolalaiset pankit soveltavat tiukkoja velka–tulosuhderajoja; ABN AMRO huomauttaa tämän pitäneen kotitaloudet ”taloudellisesti vakaina” hintojen noususta huolimatta abnamro.com). Jatkossa saavutettavuushaasteet rajoittavat hintojen nousuvauhtia – eniten viime vuosina kallistuneet markkinat (Espanja, Alankomaat jne.) voivat jäähtyä, jos ostajat törmäävät maksukykynsä kattoon.

Maat erityistarkastelussa – asuntomarkkinat:

• Saksa: Korkea kysyntä, vähäinen rakentaminen, varovaista elpymistä. Saksan asuntopula on akuutti – suurissa kaupungeissa vallitsee ”selvä epätasapaino” kysynnän ja tarjonnan välillä globalpropertyguide.com. Hallitus lupaa vauhdittaa rakentamista vuonna 2025 (esim. nopeutetut luvat, lisää tonttitarjontaa) globalpropertyguide.com, mutta vaikutukset nähdään myöhemmin. Kahden laskuvuoden jälkeen Saksan asuntojen hinnat ovat vakiintumassa. Vuoden 2024 lopussa nähtiin nimellishintojen nousua (noin +1–2 % vuositasolla) globalpropertyguide.com, mutta reaalihinnat olivat yhä lievästi miinuksella. Ennusteissa maltillista hintojen nousua (~3 %) vuodelle 2025 reuters.com, jos EKP jatkaa koronlaskuja. Riskiin vaikuttavat Saksan vaisu talous (supistui 2023–24) reuters.com ja vuoden 2025 liittovaalien politiikkariskit reuters.com. Vuokrat nousevat edelleen, mutta hitaammin (3–4 % vuosittain) globalpropertyguide.com. Yli puolet saksalaisista asuu vuokralla ja edullisia omistusasuntoja on vähän – paine päättäjille lisätä tarjontaa kasvaa, muuten sekä vuokrat että hinnat nousevat tautosti 2025–2028 (tosin maltillisesti).
• Ranska: Pohjakosketus lempeän korjauksen jälkeen. Ranskan asuntomarkkina näki hinnan varovaista laskua 2021–2024, yhteensä reaalisesti noin 5–10 % globalpropertyguide.com. Vuoden 2024 lopussa vanhojen asuntojen hinnat olivat noin 4 % alempana kuin vuotta aiemmin globalpropertyguide.com, joskin laskuvauhti hidastui (vain –0,7 % vuositasolla odotettavissa helmikuussa 2025). Pariisin hinnat ovat laskeneet huipuistaan (n. –5 % vuositasolla), mikä parantaa saavutettavuutta globalpropertyguide.com. Vuosi 2025 on odotetusti käännekohta vakauden tai lievän nousun suuntaan, kun hallitus tukee ostajia (esim. laajennetut korottomat lainat, pidemmät laina-ajat) ja luottoehdot kevenevät globalpropertyguide.com. Toisaalta toipumista hidastaa uusi rakentaminen, joka on 2024–25 heikointa vuosikymmeniin globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uusien asuntojen varanto on laskussa, mikä voi vähentää kauppoja mutta samalla pitää hintatasoa yllä. Makrotalous Ranskassa (lähes nollakasvu, kasvava työttömyys 2024–25 cbre.fr cbre.fr) ei juurikaan tue kysyntää, mutta tarjonnan vähyys ja yhä vahva kotitalouksien säästöaste tasapainottavat vaikutusta. Odota Ranskan hintojen tasaantuvan 2025 ja mahdollisesti nousevan hieman 2026, alueelliset erot ovat suuria (Pariisi laahaa perässä, kun taas toissijaiset kaupungit voivat toipua nopeammin).
• Espanja: Kuumat markkinat, laaja-alainen kasvu. Espanja kuuluu Euroopan menestyjiin. Asuntojen hinnat nousivat noin 8–11 % vuosittain sekä 2023 että 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ja ennusteet vuodelle 2025 ovat edelleen vahvat (esim. +6–8 % Fitch Ratingsin mukaan) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Kysyntää kiihdyttävät kasvava talous (BKT +2–2,5 % vuonna 2025 mediaassets.cbre.com), matala työttömyys ja ulkomaisten sijoittajien sekä turistien paluu. Vaikka korot ovat nousseet, espanjalaiset ostajat ovat hyötyneet useammista kiinteäkorkoisista lainoista ja tulojen kasvusta. Rakentaminen elpyy – aloitukset nousivat +14,5 % vuonna 2024 globalpropertyguide.com – mutta tarjonta ei vieläkään pysy kysynnän tahdissa, mikä takaa kilpailun asunnoista. Rannikkoalueet ja Madrid/Barcelona nostavat hintojen kärkeä, sisämaan alueet vakaampia. Vuokratkin ovat nousussa. Espanjan hallitus sääti uuden asuntolain vuonna 2023, joka rajoittaa vuokrankorotuksia ”stressi”alueilla ja antaa verohelpotuksia kohtuuhintaisille vuokranantajille. Tämä voi hillitä vuokrankorotuksia isommissa kaupungeissa, mutta nousevat hinnat ja rajoitettu tarjonta ylläpitävät vuokrainflaation noin 5 %:ssa vuonna 2025. Kokonaisuutena Espanjan näkymät (ellei ulkoista shokkia tule) ovat positiiviset ja vahva markkina jatkuu vuoteen 2026, vaikkakaan kaksinumeroiset kasvu luvut eivät jatku loputtomiin, kun saavutettavuus kiristyy.
• Italia: Hillittyä kasvua rajoitteiden keskellä. Italian asuntomarkkina on ollut vaimea. Pitkän pysähtyneisyyden jälkeen hinnat alkoivat kohota 2021–2022, ja sittemmin vakiintuivat. Virallisten tilastojen mukaan asuntojen hinnat nousivat n. 4,5 % vuotta aiemmasta Q4/2024 (nopeinta lähes kolmeen vuoteen) globalpropertyguide.com, veturina ostokysynnän elpyminen ja laadukkaiden asuntojen rajallinen tarjonta. Uusien asuntojen hinnat erityisesti nousivat (+9,3 % vuositasolla), kun rakentamiskulut siirtyivät hintoihin globalpropertyguide.com. Toisaalta yksityiset listausdatat osoittavat hyytymistä Q1/2025: keskimääräiset hinnat laskussa noin 2,6 % vuotta aiemmasta (reaalisti –4,6 %), kun korkeat korot jarruttivat markkinaa globalpropertyguide.com. Italia on siis reaalisti vähintään tasamaalla – pientä nimellistä nousua kenties jatkossa. Suurkaupungit kuten Milano ja Rooma vetävät: Roomassa hinnat +3,4 % Q1/2025 globalpropertyguide.com ja Milanossa uudet huiput – pikkukaupungeissa kehitys laimeampaa, paikoitellen laskua. Kysyntä on Italiassa vakiintunut; kauppamäärät alkuvuonna 2024 olivat tasolla (+0,3 % vuotta aiemmasta) vuoden 2023 pudotuksen jälkeen globalpropertyguide.com. Tarjonta on yhä pääeste – Italiassa ei rakenneta juuri uutta (lupamäärät 2024 pysyivät noin 55 000 asunnossa globalpropertyguide.com), ja suuria remontteja kannustanut “Superbonus 110 %” -tuki päättyi, mikä romahdutti rakennusyhtiöiden tilauskannan globalpropertyguide.com. Myönteistä on, että luoton saanti helpottui hieman (yhä harvempi ostaja saa rahoitusehdot per Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Vuosina 2025–2027 odotetaan Italian asuntojen hintojen nousevan inflaation tahdissa (~2 % vuodessa) – ei buumia muttei romahdustakaan. Pohjoinen (Milano jne.) pysyy dynaamisempana kuin etelä.
• Alankomaat: Vahva toipuminen, krooninen pula. Alankomaissa oli yksi Euroopan jyrkimmistä pandemia-aikaisista hinnannousuista (+15 % vuonna 2021), jota seurasi korjausliike 2022–23 korkojen noustessa. Korjaus jäi lyhyeksi – 2024 puolivälissä hinnat nousivat jälleen, ja vuosi 2024 päättyi +8,7 % nousuun, uusiin ennätyksiin abnamro.com. Taustalla ovat rakenteellinen asuntovaje (arviolta satojatuhansia yksiköitä), vahva palkkakehitys ja nopea lainoituksen normalisoituminen. Vuonna 2025 asuntojen hintojen odotetaan nousevan Alankomaissa noin 7–9 % abnamro.com abnamro.com – Länsi-Euroopan nopeimpia kasvuja – ennen kuin kasvu maltillistuu 3–5 %:iin 2026, kun saavutettavuus taas kiristyy. Nyt hintakasvua johtavat pienemmät kaupungit ja maaseutu, kun taas Amsterdam ja muut suuret kaupungit jäävät hitaammiksi abnamro.com. Tämä johtuu osin siitä, että hallituksen toimenpiteet (tiukemmat buy-to-let-säännöt ja tulevat vuokrasääntelyt keskiluokkaisissa asunnoissa) ovat saaneet sijoittajat myymään vuokra-asuntoja kaupungeissa, jolloin tarjonta omistusasujille kasvaa niillä markkinoilla abnamro.com. Kauppamäärät ovat taas nousussa – ABN AMRO nosti vuoden 2025 myyntiennusteen +5 %:iin vuoden takaisesta, huomaten monen vuokranantajan kiirehtivän myyntiä uusien säädösten alla abnamro.com. Silti kokonaisuutena asuntotarjonta pysyy niukkana ja uusi rakentaminen on rajoitettua mm. ympäristörajojen (typpipäästöt viivästyttävät) ja työvoimapulan vuoksi. Siksi Alankomaiden asuntomarkkinan näkymä on hintojen ja vuokrien jatkuva nousu (tosin maltillistuen 2025 jälkeen) ja pysyvät saavutettavuusongelmat ensiasunnon ostajilla.
• Puola: Suuri kasvupotentiaali, ulkoiset tekijät merkittäviä. Puolan asuntomarkkina on kasvanut nopeasti viimeisen vuosikymmenen aikana. Vaikka 2022–23 korkeiden korkojen vuoksi koettiin notkahdus, markkina on yhä kasvusuunnassa. Vuoden 2025 alussa puolalaisten asuntojen hinnat jatkoivat nousua noin 5–10 % vuositasolla suurissa kaupungeissa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Markkina jäähtyi 2023, kun kaupankäynti laski (–31 % vuodesta), asuntolainojen kallistuessa globalpropertyguide.com, mutta ”maltillisesti optimistinen” ilmapiiri on palannut kun inflaatio on laskenut ja Puolan keskuspankki on tehnyt korkoleikkauksia globalpropertyguide.com. Uusi ”Ensiasunto” -tukilaina (2 % kiinteäkorkoinen laina nuorille ostajille) käynnistyi 2023 ja on kasvattanut edullisten asuntojen kysyntää globalpropertyguide.com. Toipuminen on kuitenkin epätasaista: Q1/2025 uusien asuntojen myynti oli yhä noin 17 % laskussa vuodesta, ja joissakin kaupungeissa kuten Krakova ja Łódź pudotusta oli yli 25 %, mikä kasvatti myymättömien asuntojen varantoa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL varoittaa epätasapainosta tietyissä kaupungeissa – esim. Krakovassa on yli 2 vuoden asuntovaranto nykyisellä myyntitahdilla globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varsova ja Trójmiasto ovat tasapainoisempia terveellä myynnillä globalpropertyguide.com. Asiantuntijat ennakoivat kysynnän tasaantuvan vuonna 2025 yleisen palkkakehityksen ja matalampien korkojen tukemana, mikä ehkäisee romahduksen tai konkursseja globalpropertyguide.com. Huomionarvoinen ilmiö: ulkomaiset ostajat ovat yhä aktiivisempia Puolassa, osin jo 30 % uusien kohteiden myynneistä (erityisesti Varsovan esikaupunkialueilla) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Suurin osa on ukrainalaisia (monet aikovat jäädä pysyvästi), muita on CEE- ja Aasian ostajia, joita houkuttelee Puolan vakaus ja yhä kohtuulliset hinnat globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tämä virta antaa lisävauhtia kysynnälle. Etunäkymä on Puolan vahvan talouden (+3–4 % BKT-ennuste) ja asuntojen alitarjonnan vuoksi (erityisesti kasvukaupungeissa kuten Varsova ja Krakova) myönteinen niin hinnoille kuin vuokrallekin. Hallituksen äkkinäiset politiikkamuutokset voivat tuoda volatiilisuutta globalpropertyguide.com, mutta kokonaisuutena näkymä on positiivinen, ja Puolaa pidetään kansainvälisten kiinteistösijoittajien ”huippumarkkinana” Euroopassa.

Liikekiinteistöjen trendit: Toimialojen muutokset ja varovainen optimismi

Euroopan liikekiinteistösektori on sopeutunut haastavaan tilanteeseen, ja nyt on edetty kohti asteittaista elpymistä. Korkoshokki vuosina 2022–23 johti omaisuuserien uudelleenarvostukseen (korkeampi tuotto, matalammat arvot) ja sijoitusvolyymin romahdukseen 2023. Vuonna 2024 tunnelma alkoi piristyä ja vuodelta 2025 odotetaan edelleen tasaantumista ja valikoivaa kasvua eri toimialoilla. Pääteema on ”pako laatuun”: käyttäjät ja sijoittajat suosivat huippulaatuisia, tulevaisuuskestäviä kohteita (olipa kyse modernein mukavuuksin varustetuista toimistotiloista tai logistiikkakeskuksista ensiluokkaisilla paikoilla), kun taas matalamman tason kiinteistöillä kysyntä jää heikoksi. Samalla korona-ajasta pahiten kärsineet liiketoimintasegmentit (esim. kauppa, hotellit) ovat viimein toipumassa ja ”vaihtoehtoiset” sektorit (kuten datakeskukset, life science, opiskelija-asunnot) nostavat profiiliaan. Alla käymme läpi pääsektoreiden kehityssuunnat: toimistot, kauppa, logistiikka/teollisuus, hotelli- ja majoitusala sekä nousevat erikoisalat.

Toimistot: Euroopan toimistomarkkinat toipuvat varovaisesti pandemiaan liittyneestä myllerryksestä ja etätyön vallankumouksesta. Toimistojen vuokrauskysyntä on palautumassa, vaikka se onkin monissa kaupungeissa yhä alle vuoden 2020 tasojen. Kasvavaan toimistopohjaiseen työllisyyteen ja vakaampiin toimistolla käynnin määriin perustuen vuosi 2025 tuo lisänousua vuokrausvoluumiin – CBRE ennustaa 5–10 % kasvua vuokrausaktiivisuudessa vuonna 2025, jolloin tasot lähestyvät historiallisia keskiarvoja mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Sen jälkeen, kun suuret yritykset käyttivät vuodet 2021–2023 tilatarpeidensa uudelleenarviointiin, muodostuu nyt selkeämpi kuva “hybridityöstä”, ja yritykset tekevät jälleen pitkäjänteisiä tilaratkaisuja. Toimistolla käynti on lisääntynyt – yli 60 % yrityksistä raportoi keskimääräiseksi käynniksi 40–80 % (nousua yli 10 prosenttiyksikköä vuoden takaiseen verrattuna), ja monilla on tavoitteena nostaa tätä edelleen, mikä tukee tilakysyntää mediaassets.cbre.com. Tämän seurauksena vajaakäyttöasteet ovat alkaneet saavuttaa huippunsa ja jopa laskea joissakin kaupungeissa vuonna 2025, aiempien vuosien nousun jälkeen mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Vajaakäytön lasku näkyy kuitenkin pääosin korkealaatuisissa rakennuksissa, ja kokonaisuutena vajaakäyttöaste pysyy koholla tietyillä markkinoilla (esim. osissa Pariisia, Saksan toissijaisissa kaupungeissa).

Keskeinen trendi on laadun polarisaatio. Käyttäjäyritykset keskittävät ja usein pienentävät tilaportfolioitaan, mutta priorisoivat korkealaatuiset, energiatehokkaat ja hyvin sijaitsevat toimistot (“A-luokan” tilat). Tämä laatuun siirtyminen tarkoittaa, että uudemmat tai äskettäin saneeratut rakennukset, joilla on monipuoliset palvelut, nauttivat kovasta kysynnästä ja jopa vuokrien kasvusta, kun taas vanhemmat, peruskorjaamattomat toimistot jäävät vaille kiinnostusta. Toissijaisten toimistojen omistajilla onkin paineita remontoida tai käyttää tilat uudelleen. Kuten eräs alan toimitusjohtaja tiivistää, tarve tarjota korkealaatuisia työympäristöjä kasvattaa tuottoväliä huippu- ja heikompien kiinteistöjen välillä mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Vuonna 2025 huipputoimistojen vuokrat kaupunkikeskustojen tarjontapulasta kärsivillä alueilla voivat hieman nousta (kiinteiden laatutilojen matalan vajaakäytön tukemana), kun taas toissijaisissa kohteissa vuokrat pysyvät ennallaan tai laskevat. Toimistojen uudisrakentaminen on hidastunut (korkeat rakentamiskustannukset ja rahoitusongelmat), mikä ironisesti auttaa vajaakäyttötilannetta – kun uusia kohteita valmistuu vähemmän, markkinat ehtivät ottaa tyhjän tilan käyttöön asteittain.

Sijoittajien suhtautuminen toimistoihin, joskin edelleen varovaista, on parantumassa vuoden 2023 pohjalukemista. Toimistot ovat perinteisesti kiinteistösijoitusten suurin osa-alue, ja vaikka monet instituutiosijoittajat olivat syrjään vetäytyneitä viime vuonna, kiinnostus core plus- tai value add -toimistokauppoihin korjaantunein hinnoin kasvaa mediaassets.cbre.com. Myös velkarahoituksen saatavuus on parantunut, ja lainanantajat ovat jälleen valmiita rahoittamaan hyviä kohteita (tosin matalammalla velka-arvo-suhteella) mediaassets.cbre.com. Erityisesti huipputoimistojen osalta arvostustasot voivat tasaantua vuonna 2025 korkojen vakiintuessa ja ostajien sekä myyjien löytäessä yhteisen hintatason. Odotamme, että toimistokauppojen volyymi kasvaa vuonna 2025 kohtuullisesti, keskittyen kohteisiin, joissa on vahvaa vuokrakysyntää tai jotka ovat muunneltavissa (esim. vanhat toimistot vihreiksi, moderneiksi tiloiksi). Toimistoalan toipuminen on kuitenkin hidasta ja epätasaista: vastatuulina ovat jatkuva tilaportfolion supistuminen (moni yritys kutistaa yhä pinta-alaansa 10–20 % hybridityön jatkuessa) ja taloudellinen epävarmuus, joka saa käyttäjät varovaisiksi laajentamisen suhteen mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Lisäksi vanhenemisriski on suuri – rakennukset, jotka eivät täytä uusia energiasääntelyjä tai käyttäjävaatimuksia, jäävät ilman vuokralaisia tai sijoittajia (lisää ESG-vaikutuksista myöhemmin). Yhteenvetona, vuosi 2025 tuo maltillista nousua toimistojen vuokrauksessa ja investoinneissa – käänteen – mutta alan seuraavaa kasvusykliä määrittävät laadullinen eriytyminen sekä mahdollisesti aiempaa pienempi neliömäärä työntekijää kohden.

Vähittäiskauppa: Pitkän matalasuhdanteen jälkeen Euroopan vähittäiskiinteistöala osoittaa vihdoin elpyvänsä. Kivijalkakauppa kärsi verkkokaupan kilpailusta ja pandemian aiheuttamista sulkutiloista, jotka nostivat vajaakäyttöä ja pakottivat vuokria alas vuosina 2020–2022. Nyt, kun kulutustottumukset normalisoituvat ja sijoittajat sopeutuvat uuteen maisemaan, luottamus palaa. Vuonna 2024 vähittäiskäynnit ja myynti paranivat, erityisesti luksusostoskaduilla ja vähittäiskauppapuistoissa. Vuoteen 2025 mennessä vähittäiskaupan investoinnit ovat tekemässä paluun: etenkin suuret huipputason kauppakeskukset – joita aiemmin karsastettiin – ovat jälleen sijoittajien kiinnostuksen kohteina. CBRE:n mukaan vuonna 2025 odotetaan merkittävien kauppakeskustapahtumien paluuta, kun niiden hinnoittelu näyttää nyt houkuttelevammalta muihin kiinteistöluokkiin verrattuna mediaassets.cbre.com. Yhdysvalloissa on jo toteutettu suuria ostoskeskuskauppoja, ja optimismi leviää Eurooppaan mediaassets.cbre.com. Huippukohteiden tuotot nousivat huomattavasti 2022–2023 (arvot laskivat), mutta nyt ostajat voivat hankkia laadukkaita ostoskeskuksia tai ostoskatuportfolioita hyvällä tuottomarginaalilla. Inflaation hidastuessa ja kulutuksen vakiintuessa (EU:n vähittäismyynti paranee hitaasti) vähittäistilojen vuokrien pohjan uskotaan olevan ohitettu.

Vähittäiskaupan vuokrat ja käyttöaste paranevat monilla markkinoilla. Huippukeskusten vajaakäyttö on laskenut huipustaan, ja jälleenmyyjät laajentavat varovaisesti erityisesti halpaketjujen, outletien ja elämyksellisten konseptien muodossa. Suurten turistikaupunkien ostoskatukohteet (Lontoo, Pariisi, Madrid, Milano) ovat elpyneet matkailun palatessa; näiden paikkojen huippuvuokrat nousevat ensi kerran vuosiin. Toissijaisilla sijainneilla haasteita edelleen on – heikot ostoskeskukset voivat tarvita uudelleenkäyttöä (esim. monikäyttöön tai logistiikkatiloiksi), sillä vähittäiskysyntä ei palaudu täysimääräisesti aikaan ennen verkkokauppaa.  Vähittäiskaupan elpymistä nostattaa myös se, että uusia vähittäistiloja tuskin rakennetaan (kehittäjät lopettivat kauppakeskusprojektit vuosia sitten), joten olemassa olevilla laadukkailla kohteilla on vain rajallisesti uutta kilpailua vastassaan.

Sijoittajat, erityisesti arvolisä- ja opportunistiset rahastot, ovat ostaneet vähittäiskohteita alennuksella toivoen syklisen käänteen puolesta. Nyt myös “ydin”sijoittajat (esim. instituutiot) palaavat parhaiden kiinteistöjen pariin. Odotamme, että vähittäiskaupan investointivolyymit kasvavat vuonna 2025, mahdollisesti kaksinumeroisin luvuin – tosin matalalta pohjatasolta. Huippuvähittäiskohteiden tuotot voivat hieman laskea kysynnän kiihtyessä mediaassets.cbre.com. Yksi varoitus: vähittäiskaupan menestys riippuu kuluttajaluottamuksesta, joka on Euroopassa edelleen hauras. Korkea inflaatio vuosina 2022–2023 heikensi ostovoimaa, ja vaikka kotitalouksien reaalitulot ovat jälleen nousussa, kuluttajat ovat hintatietoisia ja säästävät enemmän cbre.fr. Esimerkiksi Ranskassa kuluttajaluottamus on heikko, eikä suurta kulutuspiikkiä odoteta vuodelle 2025 cbre.fr, mikä voi rajoittaa vähittäismyynnin kasvua. Vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoiden elpyminen tulee näin suosimaan formaatteja, jotka vastaavat muuttuviin kulutustottumuksiin – esimerkiksi ruokakauppakeskukset, logistiikkaa ja verkkokauppaa tukevat retail parkit sekä elämykselliset ostoskeskukset, joiden tarjontaa verkkokauppa ei voi korvata. Kokonaisuutena, vähittäiskaupan näkymät ovat valoisimmat vuosiin: vuosi 2024 oli todennäköisesti pohja ja 2025 tuo vuokrien vakautta tai kasvua sekä investointien lisääntymistä hyvillä sijainneilla mediaassets.cbre.com.

Logistiikka & teollisuus: Logistiikkakiinteistöjen sektori (varastot, jakelukeskukset, teollisuuspuistot) on ollut viime vuosien tähtisuorittaja, veturinaan verkkokaupan kasvu ja toimitusketjujen uudelleenjärjestäminen. Myös tämä sektori kuitenkin koki pienen jäähtymisen vuonna 2023, kun talouskasvu hidastui ja osa vuokralaisista keskeytti laajentumissuunnitelmansa. Vuotta 2025 kohti logistiikan peruslähtökohdat säilyvät vahvoina ja alan odotetaan palaavan kasvu-uralle. Modernien varastojen vuokrakysyntä on korkealla, vaikka vuonna 2024 nähtiin tilapäinen notkahdus käyttöasteessa (itse asiassa käyttöaste putosi vuoden 2019 tason alapuolelle vuonna 2024 pandemian jälkeisessä normalisoitumisessa) mediaassets.cbre.com. Tämä hiljainen jakso näyttää lyhytaikaiselta: CBRE ennustaa, että logistiikkavuokraus lisääntyy etenkin vuoden 2025 jälkipuoliskolla, kun yritykset käynnistävät lykättyjä laajennushankkeitaan mediaassets.cbre.com. Taustalla vaikuttavat useat myötätuulet: lähi- & uudelleensijoittuminen johtavat suurempaan tuotanto- ja varastointitarpeeseen Euroopassa (Ukrainan sota ja globaalit kauppavirtojen muutokset ovat pakottaneet yritykset lyhentämään toimitusketjujaan) mediaassets.cbre.com. Myös varastonhallintakäytännöt ovat muuttuneet – yritykset haluavat enemmän turvavarastoja (“varmuuden vuoksi” -varastoja), mikä tukee varastokysyntää. Logistiikkatilojen vajaakäyttöasteet, jotka monilla markkinoilla olivat historiallisen alhaiset (<5%), nousivat hieman vuonna 2023 uuden tarjontavyöryn myötä. Vajaakäytön odotetaan kuitenkin vakiintuvan vuonna 2025 ja pysyvän todennäköisesti matalana, kun uudet varastot otetaan käyttöön mediaassets.cbre.com. Tosiasiassa kehittäjät joissain maissa (esim. Iso-Britannia, Saksa) ovat vetäytyneet spekulatiivisesta rakentamisesta korkeampien rahoituskulujen myötä, joten tarjontaputki vuodelle 2024 ja sen jälkeen on ohut. Sektorin vuokrakehitys on vahvaa: parhaiden logististen kohteiden vuokrien ennustetaan seuraavan inflaatiota vuonna 2025, eli vuokrat pysyvät reaaliarvoissa vakaina mediaassets.cbre.com. Monilla Euroopan johtavilla logistiikka-alueilla ennustetaan keskisuuria vuokrien nousuja, mikä kuvastaa jatkuvaa vahvaa kysyntää parhaista paikoista mediaassets.cbre.com. Vuokrien kaksinumeroinen kasvu tasaantuu vuoden 2022 hyppäystahdista, mutta pysyy todennäköisesti positiivisena. Sijoittajat ovat yhä hyvin optimistisia logistiikkakiinteistöjen suhteen. Tämä omaisuusluokka oli ensimmäinen, jonka listattujen kiinteistöyhtiöiden arvot palautuivat – vuoden 2024 loppuun mennessä eurooppalaiset logistiikka-REITit treidasivat lähellä tasearvoa (aikaisemmin suurilla alennuksilla) mediaassets.cbre.com. Se viestii luottamuksesta. Sijoittajakysyntä on vahvaa, ja laaja joukko ostajia (instituutiot, valtion varainhoitoyhtiöt, pääomasijoittajat) pyrkii lisäämään logistiikkapainoa salkuissaan mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Ostopaikkoja on kuitenkin niukasti, sillä omistajat pitäytyvät arvokkaissa kohteissaan. Logistiikan tuottovaateet nousivat hieman vuosina 2022–23 (arvot laskivat jonkin verran), mutta näyttävät suurimmaksi osaksi vakiintuneen 2024; jatko riippuu korkotason laskun voimakkuudesta. Vuonna 2025 odotetaan logistiikkakiinteistösijoitusten volyymin kasvavan – etenkin kun korkosuunta selkiytyy, sillä paljon pääomaa odottaa pääsyä sektoriin. Yksi seurattava suuntaus on kauppapolitiikka ja lähi/uudelleensijoittuminen: Euroopan teollisten tilojen käyttäjät odottavat USA:n linjauksia (esim. mahdolliset uudet tullit 2025) ja geopoliittisen tilanteen kehittymistä mediaassets.cbre.com. Tämä voi vaikuttaa siihen, minne yritykset sijoittavat tuotantoa tai varastointia (esim. amerikkalaiset voivat investoida enemmän EU-tiloihin, jos tullit muuttavat toimitusketjuja). Lisäksi vanhentuneisuus on olennainen trendi – vanhat varastot ilman korkeita tiloja tai ESG-ratkaisuja saattavat jäädä jalkoihin, kun taas huipputason “vihreät” logistiikkatilat keräävät preemiovuokria. Yhteenvetona logistiikkakiinteistöt ovat yhä kasvuala, ja vuonna 2025 nähdään todennäköisesti käyttöasteen uusi nousu sekä sijoittajakysynnän jatkuva vahvuus, taustatukena megatrendit kuten verkkokauppa, toimitusketjujen resilienssi ja lähi- & uudelleensijoittuminen. Hotellit & majoitus: Hotellikiinteistösektori on toipunut voimakkaasti pandemiasta, kiitos Euroopan kiivaasti kasvavan matkailukysynnän. Vuonna 2024 monet matkailukohteet (esim. Etelä-Eurooppa, Pariisi/Lontoo) saavuttivat hotellituottojen ennätyksiä ja sijoittajien suhtautuminen muuttui positiiviseksi. Vuoden 2025 odotetaan pysyvän suotuisana hotelli- ja majoituskiinteistöille. Kansainvälisen matkailun Euroopassa ennustetaan jatkavan kasvuaan, ja sijoitusallokaatioita hotellisektorille lisätään mediaassets.cbre.com. Savillsin ja muiden välittäjien mukaan hotellit nähdään nyt vahvana tuottolähteenä, erityisesti koska ne voivat inflaation kiihtyessä päivittää huonehintoja (hotelleilla on inflaatiosuoja mahdollisuutensa ansiosta). CBRE:n mukaan hotellisijoittamisen näkymät Euroopassa “odotetaan pysyvän positiivisina, sektorille kasvavien allokaatioiden ja vahvojen tuotto-odotusten tukemana” mediaassets.cbre.com. Arvonnousuun tähtäävät ostajat (“value-add”) ovat olleet erityisen aktiivisia (ostavat hotelleja remontoitavaksi tai brändättäväksi uudelleen), mutta myös ydinallokaatioraha palaa sektoriin vuonna 2025 mediaassets.cbre.com. Odotamme hotellikauppojen määrän kasvua vuonna 2025, mukaan lukien joitakin portfoliokauppoja, kun sekä pääomasijoittajat että institutionaaliset sijoittajat hyödyntävät matkailubuumia. Tärkeät markkinat kuten Espanja, Kreikka ja Italia (jossa vahva lomamatkailu) ovat erityisen kiinnostavia, samoin suuret business-keskukset, joissa hotellien arkipäivien käyttöaste elpyy. Kiinnostusta on myös vaihtoehtoisiin majoitusmuotoihin kuten pidempiaikainen asuminen ja lomakeskukset. Kaikkiaan majoitus tarjoaa kasvutarinan vuosille 2025–2028, kun matkustuskysyntä säilyy rakenteellisessa kasvussa ja sektorin tuotot ovat korkeammat kuin perinteisten kiinteistöjen, mikä tekee siitä houkuttelevan hajautukseen. Suurimmat riskit ovat maailmantalouden taantuma, joka leikkaa matkailua tai energian hinnan uusi voimakas nousu (vaikuttavat matkakustannuksiin), mutta näiden poissa ollessa suunta on positiivinen. Vaihtoehtoiset sektorit ja nousevat erikoisalasegmentit: Sijoittajat katsovat enenevästi perinteisen “kolmikon” (toimisto, vähittäiskauppa, teollisuus) ulkopuolelle toiminta- ja erikoiskiinteistöihin. Vuoden 2025 ULI/PwC Emerging Trends -kyselyssä dataläärit, uusiutuvaan energiaan liittyvä infrastruktuuri sekä asuntospesialiteetit kuten opiskelija-asunnot nousivat sijoitus- ja kehitysnäkymissä kärkeen europe.uli.org. Näillä aloilla vetoapuna ovat pitkän aikavälin megatrendit:

• Dataläärit: Digitalisaation, pilvipalveluiden, tekoälyn ja 5G:n raju kasvu tekee datakeskuksista yhden nopeimmin kasvavista kiinteistösegmenteistä. Koko Euroopassa datakeskusten kapasiteettia nostetaan, mutta kasvu rajoittuu usein sähkön saatavuuteen. Sijoittajat kilpailevat pääsystä alalle, mutta tarjonta on niukkaa. CBRE huomauttaa, että kilpailu on kiristynyt ja monet datakeskuskaupat tehdään suoraan markkinoiden ulkopuolella; jopa ns. “powered shell” -ratkaisuista (ostetaan varasto, joka muutetaan datakeskukseksi) käydään tarjouskilpailua mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Vahvojen kysyntäperusteiden ja alenevien rahoituskustannusten takia odotetaan, että datakeskusrakentaminen ja sijoittaminen on erittäin vilkasta vuoteen 2028 asti. Johtavat kaupungit (Frankfurt, Lontoo, Amsterdam, Dublin, Pariisi) ovat aktiivisimpia, mutta myös toissijaiset markkinat nousevat.
• Uusi energian infrastruktuuri: Kun Eurooppa hakee hiilineutraaliutta, energiamurrokseen liittyvä kiinteistösektori – esim. akkutehtaat, aurinko- ja tuulivoimamaat, sähköautojen latausasemat, vedyn tuotantolaitokset – kerää sijoittajahuomiota. PwC:n kyselyssä uuden energian infrastruktuuri on lähellä ennusteiden huippua vuodelle 2025 europe.uli.org. Tämä rajapinta liittyy osin teollisuuskiinteistöihin, mutta mukana on kumppanuuksia energiayhtiöiden kanssa ja pitkät vuokrasopimukset. Ala on edelleen varsin marginaalinen perinteisiin kiinteistöihin verrattuna, mutta nousussa.
• Asuntovaihtoehdot: Segmentit kuten opiskelija-asuminen, senioriasuminen ja yhteisöllinen asuminen kasvavat. Euroopan opiskelija-asuntosektori (PBSA) kukoistaa, kun yliopisto-opiskelu lisääntyy ja monissa kaupungeissa nykyaikaisten opiskelija-asuntojen krooninen puute jatkuu. Z-sukupolvi odottaa laadukkaita palveluja ja sijoittajat näkevät täällä vahvan kysynnän (usein myös suhdannekestävä ala) mediaassets.cbre.com. Opiskelija-asuminen listattiin sijoittajien arvion mukaan kärkialoihin vuodelle 2025 europe.uli.org. Senioriasuminen ja terveyskiinteistöt hyötyvät väestön ikääntymisestä ja houkuttelevat institutionaalista pääomaa. Nämä alat ovat vähemmän herkkiä suhdannevaihteluille ja monipuolistavat salkkua.
• Moniperhe/BTR: Vaikka asuminen laajasti ei ole vaihtoehtoinen, institutionaalisten omistama Build-to-Rent (BTR)-moniperheasuntosektori kasvaa Euroopassa (erityisesti Iso-Britanniassa, Saksassa, Alankomaissa ja Espanjassa). Useat vakuutusyhtiöt ja rahastot lisäävät allokaatioita vuokra-asumiseen vahvan kysynnän ja vakaan kassavirran vuoksi, ja vuoden 2025 odotetaan jatkavan tätä linjaa. Haasteita on (esim. vuokrasääntely voi rajoittaa investointeja kuten Alankomaissa), mutta ESG-seikat suosivat uusia BTR-hankkeita (voidaan rakentaa korkeilla energiatehokkuuksilla). Rajat ylittävien sijoitusten odotetaan pysyvän vahvoina, erityisesti yhdysvaltalaiset ja kanadalaiset ostavat eurooppalaisia asuntosalkkuja.

Yhteenvetona: Euroopan liikekiinteistömarkkinat 2025 ovat eriytymisen aikakaudella: logistiikka, asuminen ja vaihtoehdot johtavat elpymistä, retail ja hotelli- & majoitus nousevat takaisin, toimistot elpyvät mutta jatkavat rakennemuutoksessa. Omaisuuden laatu, sijainti ja ESG -kriteerit ovat tärkeämpiä kuin koskaan voittajien ja häviäjien kannalta.

Maakohtaiset liikekiinteistömarkkinoiden kohokohdat

Keskitymme nyt keskeisiin maihin – Saksa, Ranska, Espanja, Italia, Alankomaat, Puola – ja nostamme esiin niiden liikekiinteistömarkkinoiden merkittäviä trendejä:

• Saksa: Euroopan suurin liikekiinteistömarkkina hakee uutta tasapainoa. Saksassa koettiin merkittävä hidastuminen vuonna 2023, investointivolyymit laskivat ja joissain segmenteissä (erityisesti ylivelkaantuneet toimisto- ja asuntokiinteistöjen omistajat) esiintyi stressiä. Vuosina 2024–2025 saksalaiset toimistot kohtaavat kaksijakoisen näkymän. Kaupungeissa kuten Berliini, München ja Frankfurt kysyntä huippuluokan toimistotiloille on edelleen tervettä (teknologia- ja finanssialan vuokralaiset laajentavat varovaisesti), ja prime-toimistovuokrat ovat säilyneet – jopa nousseet joillakin osa-alueilla. Sen sijaan toissijaisissa, erityisesti vähemmän keskeisissä tai vanhemmissa toimistokiinteistöissä, vajaakäyttö kasvaa. Koko maassa toimistojen vajaakäyttö nousi keskimäärin 6–7 prosenttiin, mutta tasaantuu nyt, koska uusia hankkeita valmistuu vähän. Sijoittajien tunnelma Saksassa on varovainen talousstagnaation ja korkeamman rahoituskustannuksen takia, mutta odotus tuottojen vakautumisesta houkuttelee joitakin palaamaan markkinoille. Merkittävästi Saksan avoimet kiinteistörahastot (iso osa markkinaa) joutuivat kirjaamaan arvonlaskuja vuonna 2023; vuoteen 2025 mennessä ne saattavat taas valikoiden ostaa uusin hinnoin. Logistiikka Saksassa on hyvin vahvaa – vajaakäyttö alle 3 % tärkeimmissä solmukohdissa (Ruhr, Berliini, Frankfurt) ja vuokrat edelleen kasvussa. Monet kansainväliset sijoittajat tavoittelevat Saksan logistiikkaa kovasta kilpailusta huolimatta. Vähittäiskauppa on kaksijakoinen: Etelän varakkaiden kaupunkien ydinkeskustat ovat toipumassa, mutta pienempien kaupunkien vähittäiskauppa kärsii edelleen. Kokonaisuudessaan Saksan liikekiinteistömarkkina vuonna 2025 on asteittaisen vakautumisen vaiheessa – ilmaisu “hidas ja kuoppainen palautuminen” kuvaa hyvin tilannetta pwc.com. Nouseva haaste on uudelleenrahoitus: saksalaiset luotonantajat ovat varovaisempia, joten vuosina 2025–2026 markkinoille tulee todennäköisesti lisää myytäviä kohteita (erityisesti toimistoja) lainojen erääntyessä, mikä voi tarjota mahdollisuuksia ostajille uusilla hinnoilla.
• Ranska: Pariisi huomion keskipisteenä. Ranskan liikekiinteistömarkkinaa johtaa Pariisin alue, joka on muutosten kourissa. Pariisin toimistot kokivat kysynnän laskua vuonna 2024 hitaan talouskehityksen ja yritysten varovaisuuden vuoksi cbre.fr. Erityisesti La Défense -alueella vajaakäyttö nousi, kun osa toimijoista pienensi tilojaan. Vuodelle 2025 selkeää elpymistä toimistoissa ei odoteta ennen loppuvuotta cbre.fr. Huippuluokan Pariisin CBD-toimistot ovat kuitenkin edelleen kysyttyjä ja tarjonta vähäistä – ESG-vaatimukset (esim. Ranskan laki, joka vuodesta 2025 kieltää energiatehottomien toimistojen vuokraamisen) pakottavat omistajat peruskorjaamaan tai myymään vaatimusten vastaiset rakennukset, mikä tulee olemaan keskeinen teema. Logistiikka Ranskassa kukoisti vuosina 2021–2022 mutta jäähtyi vuonna 2023; tällä hetkellä käyttäjien odottava asenne näkyy vajaakäytön kasvuna uusien toimitilojen myötä cbre.fr. Joillakin Ranskan logistiikkamarkkinoilla “tarjolla olevan varaston määrä kasvaa”, kun kysyntä on tauolla, joten vuosi 2025 tulee todennäköisesti olemaan varauksen (absorption) vuosi vuokrien sijaan cbre.fr. Pitkän aikavälin ajurit (verkkokauppa, yhden päivän toimitukset, jne.) kuitenkin tukevat Ranskan logistiikkaa, erityisesti Pariisin ja Lyonin ympäristössä. Vähittäiskauppa Ranskassa – Pariisin ydinkeskustojen liikkeet ovat hyötyneet turistien paluusta (amerikkalaiset hyödyntävät edullista euroa jne.) ja luksusbrändit ovat laajentaneet. Mutta yleisesti vähittäiskaupan myynti on vaisua kuluttajaluottamuksen heikkouden vuoksi cbre.fr. Niinpä vuokrat pysynevät vuonna 2025 ennallaan, lukuun ottamatta huippusijainteja. Kokonaisinvestoinnit Ranskassa olivat alhaisella tasolla vuonna 2024; niiden ennustetaan vakaantuvan ja hieman kasvavan vuonna 2025 cbre.fr. Ranskan suuret instituutiot (esim. vakuutusyhtiöt), jotka ovat olleet tauolla ostojen suhteen, saattavat jatkaa, mikäli hinnat ovat kohdallaan. ESG on erittäin keskeisessä roolissa – Ranska on ensimmäisten joukossa ottamassa käyttöön uutta raportointia (CSRD) ilmastosuunnitelmille, mikä vaikuttaa merkittävästi sijoittajien päätöksiin ranskalaisista kiinteistöistä cbre.com cbre.com.
• Espanja: Valopilkku laaja-alaisella elpymisellä. Espanjan liikekiinteistöt ovat kasvavan talouden tukemia ja sijoittajia houkuttaa korkeampi tuotto. Madrid ja Barcelona on rankattu Euroopan parhaisiin investointikohteisiin vuodelle 2025 (Madrid jopa sijalle 2 Euroopassa ULI/PwC:n mukaan) europe.uli.org. Toimistot: Madridin toimistomarkkinoilla on vahvaa vuokraustoimintaa; vajaakäyttö on noin 9–10 % ja laskee, kun uutta tarjontaa ei juuri tule. Prime-toimistovuokrat Madridissa ja Barcelonassa ovat nousseet ja voivat nousta lisää rajoitetun A-luokan tarjonnan vuoksi. Logistiikka: Espanjan logistiikkasektori on kukoistava – vuokraustoiminta Madridin ja Katalonian ympärillä pysyy korkealla, ja kansainväliset toimijat ostavat Espanjan logistiikkaplatformeja (yleensä houkuttelevat tuotot korkeampia kuin Saksassa tai Ranskassa). Espanjan kulutuksen ja viennin kasvaessa varastojen kysyntä jatkunee; kehittäjät ovat aktiivisia, mutta isojen kaupunkien lähettyvillä maa-ala on rajallista, mikä pitää vajaakäytön alhaalla. Vähittäiskauppa: Espanjan vähittäiskauppa on toipunut vahvasti turismin ja kuluttajamenojen ansiosta – kävijämäärät ovat palautuneet, ja jopa toissijaisilla keskuksilla vajaakäyttö on laskenut. Sijoittajat, mukaan lukien yhdysvaltalaiset ja eurooppalaiset pääomasijoittajat, tavoittelevat Espanjan vähittäiskaupan kohteita arvonnousun toivossa, odottaen talouskasvun jatkuvan. Hotellit: Ehkä kruununjalokivi – Espanjan hotellien käyttöaste ja hinnat ovat ennätyslukemissa monilla lomarannoilla ja kaupungeissa, ja hotellidiilejä solmitaan jatkuvasti (osa perheomistuksesta siirtyy rahastoille houkuttelevilla tuotoilla). Turismin odotetaan kasvavan, joten vieraanvaraisuuskiinteistöt ovat Espanjassa kuuma sektori vuodelle 2025. Yhteenvetona Espanja nähdään kasvumarkkinana, joka houkuttelee rajat ylittävää pääomaa, ja sen kaupalliset sektorit toimistoista hotelleihin ovat laajenemistilassa, globaaleista talousriskeistä huolimatta.
• Italia: Valikoivia mahdollisuuksia vakaalla markkinalla. Italian talous kasvaa hitaasti (~0,8–1,0 %), ja sen kiinteistömarkkina seuraa yleensä muita eurooppalaisia verrokkeja viiveellä. Milano on edelleen selkeä ykkönen – se on rahoituksen ja muodin keskus, joka houkuttelee suurimman osan toimisto- ja mixed-use-sijoituksista. Milanon toimistojen vajaakäyttö on alhainen (~4–5 %) ja prime-vuokrat ovat nousseet ennätyksiin, kun teknologia- ja finanssitoimijat kilpailevat A-luokan tiloista. Useita uusia toimistohankkeita, kuten Porta Nuova ja CityLife -alueilla, on valmistumassa ja vuokrattu hyvin (usein etukäteen). Rooman toimistomarkkina on pienempi ja hallintovetoinen, melko vakaa mutta ilman Milanon vuokrien kasvua. Logistiikka Italiassa on nousussa: Pohjois-Italiassa (Lombardia, Veneto) ja reiteillä Roomaan/Napoliin varastokysyntä on kasvanut Italian verkkokaupan kasvaessa matalalta tasolta. Modernien logistiikkakiinteistöjen tarjonta kasvaa, kansainväliset sijoittajat kuten Prologis ja Logicor mukana; kuitenkin Italian infrastruktuurin ja byrokratian haasteet pitävät tuottovaatimuksen hieman korkeampana, mikä houkuttelee tuottohakuista pääomaa. Vähittäiskauppa: Italiassa kivijalkakauppa on vahva osa kulttuuria, ja vaikka toissijaisilla ostoskaduilla on vajaakäyttöä, Milanon (Via Montenapoleone) ja Rooman ydinkeskustojen luksuskadut ovat erittäin vahvoja turistien kulutuksen siivittäminä – globaalit toimijat maksavat ennätysvuokria. Toissijaiset ostoskeskukset ovat stabiileja, jos ne ovat ruokakauppojen ankkuroimia. Hotellit: Italialaiset hotellit, erityisesti luksus ja resortit Toscanassa, Amalfissa jne., ovat kovassa kysynnässä kansainvälisiltä ostajilta (varakkaat yksityishenkilöt, luksusbrändit). Vuonna 2025 odotetaan lisää “trophy”-hotellikauppoja. Italian suurin haaste on varovainen lainaympäristö ja poliittinen riski – mutta nykyinen hallitus on varsin kehitysmyönteinen ja jotkin uudistukset (esim. lupaprosessien nopeuttaminen) voivat hiljalleen helpottaa tilannetta. Italian kiinteistömarkkinan näkymät ovat vakaita, mutta kasvupotentiaalia on (Milanon toimistot, logistiikka, hotellit), ja investointivolyymit voivat kasvaa kohtuullisesti vuonna 2025, kun kansainväliset sijoittajat lisäävät painoaan Italian korkeampien tuottojen vuoksi.
• Alankomaat: Pieni maa, suuri sijoituskiinnostus. Alankomaat on kansainvälisten sijoittajien suosiossa läpinäkyvyyden ja vahvojen peruslukujen vuoksi. Amsterdamin toimistoissa vajaakäyttö on alhainen (~7 %) ja teknologia- sekä finanssialan toimijat etsivät edelleen huipputilaa; Amsterdamin kaupungissa kuitenkin rajoitettiin uuden toimistorakentamisen sallimista joillakin alueilla asumisen tukemiseksi; tämä rajoittaa tarjontaa ja pitkän aikavälin toimistokasvua. Vuonna 2025 Amsterdamin toimistovuokrat voivat edelleen nousta hieman huipputilojen niukkuuden ansiosta. Toissijaisissa kaupungeissa, kuten Rotterdam ja Eindhoven, on enemmän vajaakäyttöä ja vuokrat pysyvät vakaana. Logistiikka: Alankomaat on logistiikan suurvalta (Rotterdamin satama, Schipholin lentokenttä). Varastotilasta näiden keskusten ympärillä on kova kysyntä, ja vaikka uusia tiloja rakennettiin paljon 2020–22, ne on lähes kaikki jo vuokrattu. Maata ja lupia uusille logistiikkakohteille on vaikeampi saada (osittain ympäristöperusteisen “typpi” -lupamenettelyn vuoksi), joten tarjonta on rajallista. Logistiikkavuokrien odotetaan pysyvän vahvana tai nousevan inflaation tahdissa, ja sijoittajat jatkavat hollantilaisten logistiikkakohteiden ostamista – erityisesti aasialaiset ja pohjoisamerikkalaiset sijoittajat suosivat sektoria. Vähittäiskauppa: Hollannin vähittäismyynti on ollut kohtuullista, ostoskeskukset ovat mukautuneet hyvin monikanavamalleihin. Amsterdamin ydinkeskusta saa tukea turismista (myös luksusvuokrissa kasvua); paikalliset ostoskeskukset säilyvät vakaina, koska kulutus on vakaata. Iso tarina Alankomaissa on asuntosektorin sääntely – kohtuuhintaiseen vuokraukseen liittyvä laki laajentaa vuokrasääntelyä koskemaan useampia asuntoja, minkä seurauksena moni asuntosijoittaja myy kohteensa. Tämä voi itse asiassa hyödyttää vähittäis- ja muita sektoreita, kun pääomat allokoidaan uudelleen. Sijoitusnäkymät: Alankomaissa odotetaan vuonna 2025 vilkkaampia sijoitusvirtoja, kansainvälisen pääoman hakeutuessa markkinoiden likviditeettiin. Suotuisa euro-dollari-vaihtokurssi tekee hollantilaisista kohteista myös yhdysvaltalaisille sijoittajille halvempia cbre.com. Kaikki sektorit – toimisto, teollisuus, asunnot, vähittäiskauppa – kiinnostavat, mutta logistiikka ja asuntokiinteistöt (sääntelystä huolimatta pitkän aikavälin asuntotarve on vahva) johtavat. Myös vastuullisuus vaikuttaa vahvasti Hollannin markkinaan, sillä maassa on tiukat kestävyystavoitteet, jotka ohjaavat rakennussuunnittelua ja peruskorjauksia.
• Puola: Kasvua ja tuottoja Keski-Euroopassa. Puola on suurin Keski-Euroopan markkina ja institutionaalisesti kypsin alueella. Varsovan toimistomarkkina koki korkeaa vajaakäyttöä (~11–12 %) uuden tarjonnan aallon ja monikansallisten yhtiöiden tilantarpeen leikkausten jälkeen, mutta 2024 nähtiin ennätysvuokrausta kun yritykset (erityisesti IT, business services) laajensivat. Vuonna 2025, kun uutta tarjontaa ei juuri tule (kehitys pysähtyi 2023), Varsovan vajaakäyttö todennäköisesti laskee ja prime-vuokrat voivat nousta. Puolan alueelliset kaupungit (Krakova, Wrocław) ovat nekin aktiivisia toimistomarkkinoita (veturina BPO/teknologiayritykset) – niissä vuokrat ovat matalampia ja ne houkuttelevat kustannustietoisia vuokralaisia. Teollisuus/logistiikka: Puola on ollut logistiikan vetovoimakeskus sekä suuren kotimarkkinan että Saksan ja Itä-Euroopan jakelualustan roolin ansiosta. Modernia varastotilaa on rakennettu runsaasti (erityisesti Varsovan, Łódźin ja Ylä-Sleesian ympärillä), ja Puola kilpailee jo Saksan kanssa vuotuisissa vuokrausvolyymeissa. Kysyntä on edelleen korkeaa, vaikka vuonna 2023 nähtiin pieni notkahdus; vuonna 2025 odotetaan taas kasvua, kun yritykset siirtävät tuotantoa lähemmäs Eurooppaa (osa siirtää Aasiasta Puolaan palvellakseen Euroopan markkinoita). Maan ja työvoiman kustannukset alle Länsi-Euroopan, joten Puolan logistiikkabuumi jatkuu, ja sijoittajat ovat hyvin aktiivisia – tuotot Puolassa ovat korkeammat (cap rate ~5–6 % prime-logistiikassa, Saksassa vain 3,5–4 %), mikä vetää puoleensa ulkomaisia sijoittajia. Vähittäiskauppa: Puolan vähittäismyynti palautui kulutuksen kasvun (palkkojen nousun) myötä. Modernit ostoskeskukset Varsovassa ja isoissa kaupungeissa ovat lähes täynnä, kävijämäärät kasvussa. Vähittäismyynti on ollut ajoittain heiluvainen inflaation takia, mutta päivittäistavarakauppakeskukset menestyvät erinomaisesti. Kansainväliset ketjut laajentavat Puolassa edelleen, mikä tukee luottamusta. Sijoitusvirrat: Puolaa pidetään usein houkuttelevimpana markkinana Keski- ja Itä-Euroopassa kansainvälisille sijoittajille lexology.com. Vuonna 2025 odotetaan lisää pääomavirtoja – monilla yhdysvaltalaisilla ja eurooppalaisilla rahastoilla on jo perustettu yhtiöitä tai platformeja Puolaan (erityisesti logistiikkaan ja asumisvuokraukseen). Rajat ylittävä sijoittaminen on helppoa Puolan vakauden ja kasvun ansiosta; valuuttariski (zlotyn volatiliteetti) ja poliittiset muutokset tosin huomioitava. Lokakuun 2023 vaalit toivat uuden EU-myönteisen hallituksen, joka voi parantaa sijoittajien luottamusta entisestään. Yhteenvetona Puolan liikekiinteistöjen näkymät 2025–2028 ovat vahvaa kasvua – se tarjoaa harvinaisen yhdistelmän tuottoa ja kasvua EU:n ydinmaihin verrattuna, tosin hieman korkeammalla riskillä. Odotamme lisääntyviä rajojen yli meneviä kauppoja toimistoissa (yritykset hakevat vaihtoehtoja kalliille länsieurooppalaisille pääkaupungeille), logistiikassa (pan-eurooppalaisiin salkkuihin) ja jopa vuokra-asunnoissa (institutionaalisen vuokraustoiminnan kehittyessä).

Investointivirrat ja pääomamarkkinat

Vaikean vuoden 2023 jälkeen Euroopan kiinteistöjen pääomamarkkinat valmistautuvat asteittaiseen investointiaktiivisuuden elpymiseen vuonna 2025. Viime vuoteen leimallista oli laaja hintahajonta – myyjät eivät halunneet laskea hintoja ja ostajat vaativat korkeampaa tuottoa kalliin velan takia. Tämä pattitilanne johti selvästi alempiin transaktiovolyymihin. Nyt, kun korkotaso on vakaantumassa ja kiinteistöjen arvoja on jo korjattu alaspäin (arvonlaskut 10–30 % joissakin segmenteissä), ostajat ja myyjät löytävät enemmän yhteistä säveltä. Hintojen erkanemisen odotetaan kapenevan entisestään vuonna 2025, mikä avaa uusia kauppoja cbre.com cbre.com. Tärkeä ajuri on yksinkertaisesti suurempi motivaatio tehdä kauppoja: markkinoille tulee lisää kohteita, kun omistajat (lainojen erääntyminen, rahastojen uloslunastukset jne.) päättävät myydä omaisuutta ja parantunut rahoituksen saatavuus mahdollistaa ostojen tekemisen cbre.com cbre.com. Vahvasti velkavetoiset omistajat ja avoimet rahastot, joilta lunastetaan varoja, ovat alttiimpia myymään, kun taas pitkäaikaiset omistajat voivat odottaa cbre.com cbre.com. Markkinoilla kasvava myytävä tarjonta, yhdistettynä hieman edullisempaan velkarahaan, johtaa korkeampiin investointivolyymiin vuonna 2025. Analyytikoiden ennusteissa Euroopan liikekiinteistösijoitusten volyymi voi kasvaa noin 10–15 % vuonna 2025 (vuoteen 2024 verrattuna) ja kiihtyä edelleen 2026.

Tästä huolimatta sijoitusten elpyminen tulee olemaan asteittaista ja epätasaista. Koska korot todennäköisesti pysyvät pandemiaa edeltäviä pohjalukemia korkeammalla, tilaa hintojen merkittävälle uudelleeninflaatiolle on rajallisesti – ostajat pysyvät kurinalaisina hinnoittelussa ja arvon kasvu tulee olemaan maltillista cbre.com cbre.com. Huippukohteet suosituilla sektoreilla (esim. parhaat logistiikka-, asuin- ja edustustoimistot) saattavat kokea tuottovaateen pienentymistä jälleen vuoden 2025 lopulla, kun kilpailu nostaa hintoja hieman cbre.com cbre.com. Toissijaiset kohteet tai haasteelliset kiinteistöt (lyhyet vuokrasopimukset, investointitarpeet) voivat silti vaihtaa omistajaa alennuksella. Eurooppalaisen kiinteistösijoittamisen kokonaisnäkymä on kuitenkin paranemassa. Kun joukkovelkakirjalainojen tuotot ovat laskeneet huipuiltaan ja kiinteistöjen tuottovaatimukset nousseet, tuottoero on jälleen kohtuullinen. CBRE huomauttaa, että positiivinen vipuvaikutus on jälleen mahdollista, eli sijoittaja voi rahoittaa kiinteistöhankinnan velalla, jonka korko on joissakin tapauksissa alle kiinteistön tuoton cbre.com. Tämä velka–omavaraisuus-arbitraasin uudelleen avautuminen houkuttelee pääomaa takaisin markkinoille.

Yksi rohkaisevimmista trendeistä on kansainvälisen pääoman paluun odotus vuonna 2025. Vuosina 2022–2023 ylirajainen sijoittaminen hidastui, kun monet yhdysvaltalaiset ja aasialaiset sijoittajat odottivat valuuttakurssivaihtelujen ja epävarmuuden vuoksi. Nyt olosuhteet kääntyvät myönteisemmiksi: euron heikkeneminen dollariin nähden tekee eurooppalaisista kiinteistöistä halvempia dollarimääräisesti, ja lainakustannukset Euroopassa ovat alentuneet verrattuna loppuvuoteen 2022 cbre.com. Tämän odotetaan houkuttelevan ulkomaisia sijoittajia uudelleenallokoimaan Eurooppaan. Erityisesti monet suuret pohjoisamerikkalaiset ja Lähi-idän sijoittajat näkevät eurooppalaisissa kiinteistöissä hyvää suhteellista arvoa tällä hetkellä (erityisesti kun Yhdysvaltojen markkinoilla on omat toimistohaasteensa). Sivussa odottavaa pääomaa on huomattavasti – yksityisen pääomasijoituskiinteistösijoitusrahastojen ”kuivaa ruutia” on paljon globaaleilla markkinoilla, joista suuri osa on suunnattu opportunistisiin tai arvonlisästrategioihin Euroopan kaltaisissa maissa cbre.com. Nämä sijoittajat eivät halua menettää tilaisuutta ennen kuin arvot alkavat jälleen nousta; moni liikkuu vuonna 2025 hankkiakseen kiinteistöjä syklin pohjalla. Odotamme ylirajaista sijoitustoimintaa kuten: Pohjois-Amerikan kasvavaa kiinnostusta eurooppalaisiin logistiikka- ja asuntokiinteistöihin (trendi on jo käynnissä), Lähi-idän valtion sijoitusrahastojen jatkunutta kiinnostusta Lontoon ja Pariisin maamerkkikohteisiin (esim. toimistotornit, hotellit), sekä eurooppalaista sisäistä liikkuvuutta (saksalaiset ja ranskalaiset rahastot ostavat Espanjassa, Keski- ja Itä-Euroopassa tuoton vuoksi).

JLL:n tietojen mukaan vuoden 2025 alussa EMEA-alueen kiinteistökauppavolyymit kasvoivat yli 40 % edelliseen neljännekseen verrattuna, kun luottamus parani jll.com. Jos tämä kehitys jatkuu, vuosi 2025 voi merkitä uuden noususyklin alkua. Myös Savills Research arvioi, että Euroopan sijoitusvolyymit kasvavat noin 13 % vuoden aikana 2025 ja lisäksi 25 % vuonna 2026 elpymisen jatkuessa (tosin arviot vaihtelevat raporteittain). Pääoman kierto on mielenkiintoista: laskukauden aikana kotimaiset sijoittajat hallitsivat (paikallisia markkinoita tuntevat ostivat valikoiden), mutta markkinoiden toipuessa globaalit sijoittajat tulevat todennäköisesti muodostamaan suuremman osuuden hankinnoista palaten korkeisiin ylirajaisiin kauppamääriin, kuten ennen vuotta 2020.

On myös huomionarvoista, että rahoitusympäristö on muuttumassa. Euroopan pankit ovat varovaisempia kiinteistölainoissaan, erityisesti toimistoihin ja kehityshankkeisiin liittyen. Tämä on luonut tilaa vaihtoehtoisille rahoittajille – yksityiset velkarahastot, vakuutusyhtiöt jne. – astua mukaan. Vuonna 2025 ja sen jälkeen ei-pankkirahoittajien odotetaan kasvattavan markkinaosuuttaan kiinteistörahoituksessa pgim.com. Ne voivat usein tarjota joustavampia ehtoja, tosin korkeammalla korolla. Tämä on erityisen tärkeää vuosien 2025–2026 suurten erääntyvien lainojen uudelleenrahoituksessa. Monet matalimpien tuottovaatimusten aikaan ostetut kiinteistöt kamppailevat saadakseen uudelleenrahoitusta nykyisillä korkeammilla koroilla ilman lisäpääomaa. Mahdollisesti näemme yhteishankkeiden, uudelleenpääomitusten tai omistajanvaihdosten lisääntymistä ratkaisuna. Kokonaisuudessaan järjestelmäriski näyttää kuitenkin pysyvän hallinnassa; eurooppalaisten pankkien kiinteistöriskit ovat nyt pienemmät kuin viime kriisissä ja lainanhoitoa on hoidettu varovaisesti.

Sijoittajien maantieteelliset mieltymykset: Vuoden 2025 kyselyissä Lontoo, Madrid ja Pariisi ovat Euroopan suosituimmat kohdekaupungit europe.uli.org – Lontoo likviditeettinsä ja uudelleenhinnoitellun markkinansa vuoksi (Brexitin ja tuottovaateen kasvun jälkeen se näyttää houkuttelevalta), Madrid kasvun ja suhteellisen arvon vuoksi, Pariisi pitkäaikaisen vakauden ja laajuuden ansiosta. Myös muut kaupungit, kuten Berliini, Milano ja suuret hollantilaiskaupungit, sijoittuvat korkealle. Kiinnostus toissijaisiin kaupunkeihin, joilla on vahvat perustekijät (esim. München, Dublin, Lissabon, Varsova), kasvaa sijoittajien etsiessä tuottoa laajemmin.

Sijoittajien sektorimieltymyksistä on jo puhuttu (logistiikka, asunnot ja vaihtoehtoiset suosikkeja, toimistot valikoituja; vähittäiskauppa varovasti nousussa). Monet sijoittajat eriyttävät nyt strategiansa riskiprofiilin mukaan selvemmin: ydinrahastot keskittyvät parhaisiin kohteisiin huippukaupungeissa (hyödyntäen hintadippejä), kun taas opportunistiset rahastot etsivät häiriö- tai kehityspotentiaalia (esim. ostetaan vanha toimitila tuntuvalla alennuksella ja muutetaan asuin- tai life science -laboratoriotilaksi). ”Uudelleenkäytön” teema on suuri – odotamme valtavaa pääoman allokointia kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutoksiin (erityisesti toimistot ja kauppakiinteistöt), joka toimii sekä sijoitusstrategiana että osittaisena vastauksena ylitarjontaan niissä segmenteissä.

Yhteenvetona: Euroopan kiinteistöpääomamarkkinat ovat vuonna 2025 elpyneet – kiitos parantuneiden rahoitusehtojen, runsaiden pääomavarojen sekä käsityksen markkinapohjasta. Riskit, kuten hidas talouskasvu tai inflaatioyllättys, voivat hidastaa toipumista cbre.com, mutta yleinen tunnelma on siirtynyt varovaiseen optimismiin. Kuten eräs alan johtaja totesi: inflaatio- ja korkomyrskyjen jälkeen alalla on ”tähtäimessä laskeutumisalue”, vaikka geopolitiikka ja vastuullisuuden vaateet tuovat haasteita europe.uli.org. Tunnelma on toiveikas, mutta varauksellinen – jokainen kauppa tutkitaan tarkasti, ja vain parhaiden mahdollisuuksien perään lähdetään tosissaan.

Näkymät 2025–2028: Riskit, Mahdollisuudet ja Muuttavat Trendit

Lyhyttä horisonttia pidemmällä aikavälillä, vuodet 2025–2028 tulevat olemaan muodostavia EU:n kiinteistömarkkinoille. Alan toimijat seuraavat useita keskeisiä trendejä ja riskejä, jotka määrittävät toimialan kehityskulun keskipitkällä aikavälillä. Tässä osiossa tarkastellaan eteenpäin katsovaa näkymää, mukaan lukien mahdolliset riskit, kasvun mahdollisuudet, kasvava kestävyyden/ESG:n rooli sekä muuttuvat ylirajaiset sijoituskuviot.

Taloudelliset ja Markkinariskit

Vaikka perusennuste on tasaisesta parantumisesta, on olemassa huomattavia riskejä, jotka voivat estää tai viivästyttää kiinteistöjen elpymistä:

• Korko- ja inflaatioriski: Jos inflaatio osoittautuu sitkeäksi tai uusia shokkeja (esim. öljyn hinnan nousu) tulee, keskuspankit voivat pysäyttää koronlaskut tai jopa nostaa korkoja uudestaan. Kiinteistömarkkinat laskevat laskevien korkojen varaan 2025–2026; suunnan muutos iskisi nopeasti luottamukseen ja kiinteistöjen arvoihin. Lisäksi, vaikka korot laskisivat, ne voivat vakiintua selvästi korkeammalle kuin 2010-luvun pohjat. Tämä uusi normaali tarkoittaa, ettei tuottovaatimus enää supistu aikaisemmalle tasolle, jolloin arvonnousun rajat ovat maltilliset. Myönteinen skenaario: inflaatio hidastuu jatkuvasti ja vuoteen 2026 mennessä korkotaso vakiintuu lähelle historiallista keskiarvoa (~1–2 % EKP-korko), mikä luo suotuisat olosuhteet kiinteistöille.
• Talouskasvu ja tilatarpeet: Euroopan kasvunäkymät ovat kohenneet, mutta yhä vaatimattomat. Paljon riippuu taantumien välttämisestä. Riski on, että Kiinan kasvu hidastuu (isku eurooppalaisille vientiyrityksille), Yhdysvalloissa tulee taantuma tai kotimaiset ongelmat, kuten valtionvelkaongelmien palaaminen. Jos kasvu jää vajaaksi (esim. euroalueen kasvu alle 1 % vuoteen 2026 saakka), tilakysyntä (erityisesti toimisto- ja vähittäistilojen osalta) voi pysyä heikkona. Hidas kasvu onkin merkittävä riskitekijä sijoitusten elpymiselle cbre.com. Positiivinen yllätys: julkiset elvytystoimet tai teknologinen murros voisivat nostaa EU:n kasvua yli nykyennusteiden, lisäten kysyntää kaikille kiinteistötyypeille.
• Geopoliittinen epävarmuus: Ukrainan sota on edelleen arvoitus – kriisin pitkittyminen tai laajeneminen voi vaikuttaa sijoittajaluottamukseen ja tiettyihin markkinoihin (Keski- ja Itä-Eurooppa alttein, tosin Puolassa talous jopa hyötynyt yritysmuutosta Ukrainasta/Venäjältä). Lisäksi globaalit jännitteet, kuten mahdollinen kauppasota USA:n ja Kiinan välillä (erityisesti jos Yhdysvaltain politiikka muuttuu), voivat vaikuttaa Euroopan vientiteollisuuteen ja sitä kautta teollisuuskiinteistöjen kysyntään mediaassets.cbre.com. Euroopalla on myös sisäisiä poliittisia muutoksia (2024–2025 useita vaaleja), jotka voivat muuttaa kiinteistöihin liittyviä linjauksia (vasemmalle kääntyvä politiikka voi tuoda vuokrasääntelyä tai vuokralaissuojaa, oikealle kallistuva voi vähentää säännöstelyä mutta lisätä epävarmuutta populistien kautta). 2028 mennessä on edessä eurovaalit (2024), Saksan vaalit (2025) jne., eli epävarmuutta riittää tällä aikavälillä.
• Rahoitusjärjestelmä ja likviditeetti: Kiinteistömarkkinat kohtaavat tiukemmat rahoitusehdot vuosien halvan rahan jälkeen. Yksi riski on rahoitusmuuri – suuri määrä lainoja ja velkakirjoja erääntyy 2025–2027. Jos luottoehdot eivät helpotu tarpeeksi, saatetaan nähdä vaikeuksia, pakkorealisointeja tai jopa laiminlyöntejä erityisesti toimistosektorilla tai markkinoilla kuten Ruotsissa (ruotsalaiset kiinteistöyhtiöt kriisissä). Toki tämä tarjoaa mahdollisuuksia joillekin (häiriöiden ostajille), mutta voi myös johtaa alihinnoitteluun. Toistaiseksi pankit ja viranomaiset luottavat tilanteen olevan hallittavissa, mutta kehitystä pitää seurata. Positiivisesti yksityiset velkarahastot voivat paikata pankkien vetäytymistä.
• Kehitys- ja rakennuskustannukset: Rakennuskustannukset pysyttelevät korkealla (materiaalit, työvoima), ja vaikka ne vakautuivat vuonna 2024, ne voivat nousta uudelleen toimitusketjujen tai energian hinnan vuoksi. Jos kustannukset eivät laske, moni kehityshanke pysyy kannattamattomana ja tarjonta jää suppeaksi. Se on hyvä olemassa olevien omistajille lyhyellä aikavälillä, mutta huono kiinteistöalan kasvulle ja talouksille, jotka tarvitsevat lisää asuntoja/infrastruktuuria. Tiukat ympäristöregulaatiot (esim. rakentamisen rajoitukset ilmastosyistä) lisäävät myös kustannuksia tai viivästyksiä (esim. Hollannin “typpikriisi” hankaluttaa kehitystä). Mahdollinen uhka on, että alirakentaminen pahentaa asumisen saavutettavuutta ja aiheuttaa pulaa parhaista toimisto-/teollisuustiloista – eli tarjontashokki. Toisaalta, jos kustannukset yllättäen laskevat (tai teknologia parantaa tehokkuutta), saatamme nähdä minibuumin rakentamisessa, mikä helpottaa pulaa.
• Käyttäytymisen muutokset tilankäytössä: Pitkän aikavälin kehityskulkuja, kuten etätyö ja verkkokauppa, muovaavat edelleen kiinteistöjen käyttöä. Hybridityön todelliset vaikutukset nähdään vasta ajan kuluessa – vuoteen 2028 mennessä, jos yritykset vakiinnuttavat vaikkapa 50 %:n läsnäolon toimistolla, työntekijää kohden tarvittavan tilan tarve voi pysyvästi laskea, ja tämä tarkoittaa suurempaa vajaakäyttöä tai toimitilojen muuttamista muihin käyttötarkoituksiin. Vastaavasti verkkokaupan suosio voi hypätä (ehkä uuden teknologian kuten AR-ostamisen ansiosta tai sukupolven vaihdoksen myötä), mikä voi haastaa vähittäistilojen kysyntää enemmänkin. Kiinteistöalan toimijoiden pitää olla valmiita sopeutumaan tilojen uusiin käyttötarpeisiin nopeasti.

Yhteenvetona riskit painottuvat makrotaloudellisiin ja geopoliittisiin tekijöihin keskipitkällä aikavälillä. Konsensus odottaa “laahavan kasvun” skenaariota, mutta kaikki poikkeamat (korkea inflaatio, matala kasvu, shokit) mittaisivat kiinteistöalan palautumiskykyä. Ala tiedostaa nämä varaukset – kuten todettu, **“varauksia löytyy joka käänteessä” huolimatta alan varovaisesta optimismista europe.uli.org europe.uli.org. Kiinteistöjohtajat seuraavatkin erityisen tarkkaan erään instituutiopomon mainitsemia “viittä D:tä”: velka, demografia, hiilestä irtautuminen, deglobalisaatio ja digitalisaatio europe.uli.org europe.uli.org – käytännössä juuri yllä kuvatut riskit ja ajurit.

Kasvumahdollisuudet ja strateginen näkymä

Riskeistä huolimatta oikein asemoituneille on tarjolla merkittäviä kasvumahdollisuuksia. Osa näistä mahdollisuuksista syntyy suoraan edellä mainituista haasteista – esimerkiksi vanhojen kiinteistöjen peruskorjaus ja uudelleenkäyttö on nousemassa vahvasti kasvavaksi liiketoiminnaksi. Koska niin moni toimistorakennus tarvitsee päivityksiä ESG-vaatimusten täyttämiseksi, sopeutuvaan uudelleenkäyttöön ja jälkiasennuksiin erikoistuneille yrityksille riittää töitä (ja sijoittajat voivat saada tuottoa muuttamalla ”ruskeat” rakennukset ”vihreiksi”). Vuosina 2025–2028 saatetaan nähdä tuhansia toimisto- ja liiketiloja Euroopassa muutettavan asunnoiksi, laboratorioiksi, opiskelija-asunnoiksi tai muuhun käyttöön. Tämä ei ainoastaan ratkaise ylitarjontaa tietyllä osa-alueella, vaan lievittää myös toisen segmentin pulaa (esim. tyhjien toimistojen muuttaminen kipeästi tarvittaviksi asunnoiksi kaupunkien keskustoissa).

Toinen mahdollisuus liittyy teknologian integrointiin kiinteistöalalla. Ala on perinteisesti ollut jäljessä teknologian hyödyntämisessä, mutta muutosta on ilmassa. PropTechin nousu sekä tekoälyn, IoT:n ja data-analytiikan hyödyntäminen rakennusten operoinnin, markkinoinnin ja sijoituspäätösten optimoinnissa kiihtyy. PwC:n kyselyn mukaan yli 85 % vastaajista odottaa, että tekoäly vaikuttaa kaikkiin kiinteistöalan osa-alueisiin jonkin verran tai huomattavasti seuraavan viiden vuoden aikana pwc.com pwc.com. Tekoälyä käytetään jo mm. ennakoivassa kunnossapidossa, vuokralaisten vaihtuvuuden ennustamisessa ja markkina-analyyseissä pwc.com pwc.com. Näiden teknologioiden hyödyntäminen voi parantaa tehokkuutta ja tuottoja – esimerkiksi tekoäly voi auttaa hotelleja hinnoittelemaan huoneet dynaamisesti tai auttaa vuokranantajia tunnistamaan, mitkä vuokralaiset todennäköisesti uusivat tai vaihtavat sijaintia. Digitaaliseen murrokseen panostavat kiinteistöyhtiöt pärjäävät todennäköisesti muita paremmin. Euroopassa voidaan myös nähdä kasvua älyrakennus- ja älykaupunkihankkeissa, jotka tukevat EU:n digitaalisia ja vihreitä tavoitteita sekä tarjoavat sijoitusmahdollisuuksia teknologiaan perustuvassa infrastruktuurissa.

Väestölliset ja yhteiskunnalliset muutokset tuovat myös mahdollisuuksia. Väestön ikääntyminen lisää tarvetta senioriasunnoille, lääkärikeskuksille ja hoivakodeille – tämän sektorin odotetaan kasvavan voimakkaasti vuoteen 2028 mennessä. Kaupungistuminen ja nuorten ammattilaisten mieltymys vuokraukseen vilkkaissa keskustoissa tukee institutionaalisesti hallinnoitujen yksityisvuokra-asuntojen (build-to-rent) ja yhteisöllisten asumismuotojen kasvua. Samaan aikaan opiskelija-asuntojen (kuten mainittua) tarjonta kasvaa – esimerkiksi Saksassa ja Italiassa PBSA-asuntojen tarjonta on suhteellisen vähäistä, joten sijoittajat rahoittavat uusia hankkeita näissä maissa. Life sciences -kiinteistöt (laboratoriot, T&K-keskukset) ovat myös nosteessa, etenkin pandemian korostettua lääke- ja bioteknologian merkitystä. Esimerkiksi Yhdysvaltojen Bostonissa ja Cambridgessä laboratoriokiinteistöt ovat kasvaneet voimakkaasti; Euroopassa samaa nähdään mm. Cambridgessa (UK), Amsterdamissa ja Berliinissä. Erikoissijoitusrahastot suuntaavat todennäköisesti yhä enemmän pääomaa yliopistojen ja sairaaloiden läheisyydessä sijaitseviin life science -kampuksiin.

Geopoliittisesti Eurooppa asemoituu hyötymään ”friendshoringista” ja teollisesta uudelleenjärjestelystä. Koska globaalit yritykset etsivät vaihtoehtoja Aasialle, erityisesti Itä-Euroopalla on mahdollisuus houkutella esimerkiksi sähköautojen akkujen, puolijohteiden (EU:n Chips Actin tuella) ja muiden korkean teknologian tuotantoa. Jokainen uusi tehdas tai laitos synnyttää kiinteistötarpeita: työntekijöiden asunnot, logistiikka, toimistot jne. Esimerkiksi Puola on houkutellut isoja investointeja akkutehtaisiin, mikä vahvistaa paikallisia kiinteistömarkkinoita. Sama pätee autoteollisuuden sähköistymiseen – Saksan, Ranskan ja Espanjan uudet sähköautotehtaat tuovat monenlaista oheisvaikutusta. Kiinteistösijoittajat voivat löytää mahdollisuuksia näiden hankkeiden infrastruktuurin tarjoamisesta, olipa kyse varastoista, koulutuskeskuksista tai jopa kauppapalveluista uusille työntekijäyhteisöille.

Rajat ylittävät pääomavirrat itsessään voivat luoda tilaisuuksia. Jos ennakoidusti esimerkiksi aasialainen (esim. Singapore, Etelä-Korea) ja pohjoisamerikkalainen pääoma palaa vahvasti Eurooppaan, paikalliset toimijat voivat hyötyä kumppanuuksista uusien markkinoilletulijoiden kanssa. Saatamme nähdä enemmän yhteisyrityksiä, joissa ulkomainen pääoma yhdistyy paikallisosaamiseen hankkeiden toteuttamiseksi – olipa kyse asunnoista Puolassa tai logistiikasta Espanjassa. Rajojen yli tapahtuvat sijoitukset myös yleensä tiivistävät tuottoeroja (nostavat arvoja) kohdemarkkinoilla – esimerkiksi jos amerikkalaiset sijoittajat laajassa mittakaavassa pitävät Saksan asuntomarkkinoita turvasatamana, hinnat voivat nousta ja varhainen liikkeellelähtö palkita ennakoijat.

Lopuksi julkiset toimenpiteet voivat avata uusia kasvualoja. EU ja kansalliset hallitukset investoivat voimakkaasti vihreään energiaan ja infrastruktuuriin – rautateistä sähköautojen latausverkkoihin ja perusparannustukiin. Kiinteistöt näihin liittyen (joukko-liikennekeskeiset hankkeet, sähköautojen latausasemat yms.) eivät ehkä aiemmin olleet perinteisiä sijoituskohteita, mutta ne edustavat uusia sijoituskelpoisia omaisuuseriä.

Yhteenvetona; perinteinen toimisto- tai liikekiinteistöihin ”osta ja pidä” -strategia ei enää ole varma vaihtoehto, mutta vuosina 2025–2028 avautuu transformatiivisia kasvumahdollisuuksia kiinteistöjen uudelleenkäytössä, proptechin hyödyntämisessä, väestöllisten trendien seuraamisessa ja Euroopan suurempien murrosten (digitalisaatio ja vihreä siirtymä) hyödyntämisessä.

Kestävän kehityksen ja ESG:n trendit

Yksi eurooppalaisen kiinteistöalan merkittävimmistä muutoksista on kestävän kehityksen ja ESG:n (ympäristö, sosiaalinen, hallinto) sisällyttäminen koko toimialan läpileikkaavaksi teemaksi. Kaiken viitteiden perusteella tämä trendi vain voimistuu vuoteen 2028, vaikuttaen perustavanlaatuisesti omaisuuserien arvoihin, vuokralaisten kysyntään ja sijoitusstrategioihin. Alan kyselyjen mukaan ESG-vaatimusten täyttäminen nähdään suurimpana haasteena sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä europe.uli.org europe.uli.org.

Vuodesta 2024 eteenpäin useat sääntelykehitykset yhdistyvät:

• EU:n Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) edellyttää suuryrityksiltä yksityiskohtaista ESG-raportointia tilikaudesta 2024 alkaen (ensimmäiset raportit 2025) cbre.com cbre.com. Tämä koskee kiinteistöalan yrityksiä ja myös vuokralaisia (monien vuokralaisten on nyt raportoitava myös vuokratilojensa ympäristövaikutukset). European Sustainability Reporting Standards (ESRS) tekee vastuullisuusraportoinnista huomattavasti vaativampaa cbre.com. Kiinteistönomistajat joutuvat osoittamaan selkeitä ilmastosiirtymäsuunnitelmia ja tuloksia.
• Luonnoksessa oleva Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) vaatii yrityksiä paitsi raportoimaan, myös toteuttamaan toimenpiteitä ilmastotavoitteiden saavuttamiseksi cbre.com cbre.com. Kiinteistösijoittajille tämä tarkoittaa julkisia sitoumuksia ja konkreettisia toimenpiteitä hiilijalanjäljen pienentämiseksi portfoliosta – kuten kiinteistöjen jälkiasennuksia, joilla saavutetaan Net Zero Carbon -polku cbre.com.
• Basel IV -pankkisääntely astuu voimaan noin 2025 ja määrää korkeammat pääomavaatimukset pankeille tietyistä kiinteistölainoista. Jos pankit määrittävät suuremman riskipainon ”ruskeille” tehottomille rakennuksille, niiden rahoituskulut nousevat cbre.com. Tämä kannustaa omistajia parantamaan kiinteistöjen kestävyyttä omaisuuden likvidiyden säilyttämiseksi.
• Omaisuustasolla monissa maissa tiukennetaan rakennusten energiamääräyksiä. Esimerkiksi EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (uudistusvaiheessa) myötä voidaan vaatia nykyisiltä rakennuksilta vähimmäistasoa (esim. vuoteen 2030 mennessä tietyt energialuokitukset pakollisia vuokralleannossa). Ranskassa jo on laki: huonoimmat energialuokat (G) on kielletty vuokralta vuodesta 2025 alkaen, mikä käytännössä pakottaa perusparannuksiin tai näiden asuntojen poistoon markkinoilta deepki.com. Hollannissa ja muissa maissa on mm. vaatimus, että toimistot on oltava vähintään EPC-luokka C, jotta niitä voi vuokrata. Nämä säädökset tarkoittavat, että standardeja täyttämättömät omaisuuserät menettävät tuloja ja arvoa – ilmiö nimeltä stranding. CBRE:n mukaan ”standardeista jälkeen jääviä kiinteistöjä uhkaa hintojen lasku suurten investointitarpeiden vuoksi” cbre.com.
• Myös sijoittajayhteisö sääntelee itseään: mm. Net Zero Asset Owners Alliance ja muut tahot sitoutuvat hiilineutraaleihin portfolioihin vuoteen 2050 mennessä. Jotkut isot sijoittajat eivät enää osta kohteita, jotka eivät täytä tiettyjä ESG-kriteerejä, mikä kaventaa ostajakuntaa sääntelyn ulkopuolelle jääviltä omaisuuseriltä.

Yhteenvetona: ESG-tekijät vaikuttavat suoraan omaisuuserien arvostukseen ja vuokraukseen. Korkean kestävyyden rakennukset (esim. energiatehokkaat LTO-järjestelmät, aurinkopaneelit, Green Building -sertifioinnit kuten BREEAM/LEED, terveelliset sisäolosuhteet jne.) nauttivat suuremmasta kysynnästä, pysyvämmistä vuokralaisista sekä jopa vuokra- ja arvopremioista. Tutkimusten mukaan vihreästi sertifioidut toimistot saavat noin 6 % vuokrapreemiota muuhun kantaan verrattuna exquance.com. Niissä on myös vähemmän tyhjää ja parempi vuokralaisten pysyvyys. Tämä vakaa kassavirta ja tulevaisuudenkestävyys johtavat vihreiden kiinteistöjen tuottotason pienenemiseen – sijoittajat hyväksyvät matalammat tuottovaateet, koska kokevat kassavirran turvallisemmaksi cbre.com cbre.com. Vastaavasti vanhat, korkean hiilijalanjäljen rakennukset kohtaavat korkeammat tuottovaatimukset ja pienemmän likviditeetin. Tämä ”ruskea alennus” on jo nähtävissä ympäri Eurooppaa; vuoteen 2028 mennessä ero voi kasvaa huomattavasti. Esimerkiksi joidenkin arvioiden mukaan Lontoon heikkolaatuisten toimistojen tuottotaso on selvästi korkeampi kuin energiatehokkaiden vaihtoehtojen – trendi, joka todennäköisesti laajenee.

ESG ei ole pelkkää ympäristöä (E): Sosiaalinen ulottuvuus näkyy kohtuuhintaisten asuntojen vaatimuksissa, yhteiskunnallisessa vaikuttavuudessa ja vuokralaisten hyvinvoinnin trendeissä. Julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuudet kohtuuhintaisten asuntojen kehittämisessä yleistyvät, kun hallitukset painottavat sosiaalista arvoa (joissakin kaupungeissa vaaditaan jo tietty prosenttiosuus kohtuuhintaisia asuntoja uusiin hankkeisiin). Rakennuttajat, jotka korostavat yhteisöllisiä palveluja tai hyvinvointisertifikaatteja, voivat saada kilpailuetua vuokralaisilta. Hallinnointia – läpinäkyvyyttä ja hyvää yritysjohtoa – tarkastellaan nyt myös sijoittajien ja lainanantajien toimesta (hämärien yhteisyritysten tai heikkojen riskienhallintakäytäntöjen ajat ovat ohi niille toimijoille, jotka etsivät pääomaa).

Kentällä näkyy kuitenkin myös ESG-vastaisuutta tai keskustelua. PwC:n raportin mukaan vuonna 2024 ESG jäi perinteisten huolten, kuten vuokralaiskysynnän ja taloudellisen terveyden, taakse tärkeimpinä vaikuttimina– osa toimialasta kyseenalaistaa aggressiivisen ESG-toiminnan kustannustehokkuutta pwc.com pwc.com. Kun katteet ovat tiukat, kestävyysparannuksiin panostaminen voi tuntua hankalalta. Myös standardien epäselvyys huolestuttaa – moni miettii, muuttuvatko käsitykset ”kestävästä” niin, että nykyiset toimet eivät ole enää hyväksyttäviä 20 vuoden päästä pwc.com. Tästä huolimatta regulaatio pakottaa muutoksiin – peräti 74 % kiinteistöalan ammattilaisista mainitsi regulaation tärkeimmäksi liiketoimintaansa vaikuttavaksi tekijäksi vuonna 2024 pwc.com, ja suuri osa tästä liittyy ESG-sääntelyyn. Proaktiivisimmat yritykset siirtyvät nyt puheista tekoihin: investoivat uusiutuvaan energiaan kiinteistöissään, ottavat käyttöön tekoälyä energianhallintaan, raportoivat ilmastoriskit TCFD:n mukaisesti, jne. Vuoteen 2028 mennessä ESG:n noudattaminen ei ole enää valinnaista – vaan lähtötaso. Varhain sopeutuvat yritykset voivat hyötyä (pienemmät käyttökustannukset, paremmat rahoitusehdot – jotkut pankit tarjoavat ”vihreitä lainoja” alennetulla korolla – ja paremmat vuokralais­suhteet). Jälkijunassa tulevat voivat joutua myöhemmin suuriin pääomakustannuksiin ja arvonalentumiseen.

Vakuutus ja fyysinen ilmastoriski ovat toinen ESG:n osa-alue. Vakuutusyhtiöt nostavat maksujaan tai jopa kieltäytyvät kattamasta kohteita riskialueilla (tulva-alueet, metsäpaloriskit). PwC nosti esiin kasvavan huolen vakuutuksen saatavuudesta ilmastoriskin kasvaessa pwc.com. Rannikkoseuduille tai ilmastoriskeille alttiisiin kohteisiin saatetaan tarvita investointeja resilienssiin (merimuurit, viemäröinti, jne.). Vuoteen 2028 mennessä ilmastoriskianalyysi on todennäköisesti standardia due diligence -prosessia kiinteistöjen ostossa ja saattaa vaikuttaa myös lainaehtoihin (pankit voivat huomioida ilmastoriskin lainapäätöksissä).

Yhteenvetona kestävyys on keskeinen teema EU:n kiinteistöalan näkymissä. Odota näkeväsi:

• Massiivisia peruskorjausohjelmia: EU:n rakennuskanta on vanha; energiatehokkuusparannukset, parempi eristys sekä jopa puurakenteiden peruskorjaukset ovat sekä haaste että biljoonan euron investointimahdollisuus.
• Vihreät vuokrasopimukset ja vuokralaisten yhteistyö: Omistajat ja vuokralaiset tekevät yhteistyötä energiat­ehokkuuden parantamisessa – esim. jakavat dataa, sisällyttävät vuokrasopimuksiin vastuullisuusehtoja.
• Innovaatioita materiaaleissa ja suunnittelussa: Lisää puurakentamista, kierrätysmateriaaleja, moduulirakentamista jätteen ja päästöjen pienentämiseksi, kaikki ESG-tavoitteiden ohjaamana.
• Rahoituksen eriytymistä: Vihreät joukkovelkakirjat, vastuullisuusindeksiin sidotut lainat (korko sidottu ESG-tavoitteiden toteutumiseen) yleistyvät. Jo vuoden 2023 alkupuolisko toi suuren määrän vihreitä kiinteistöobligaatioita Euroopassa. Tämä suosii johtavia ESG-toimijoita (edullisempi pääoma).
• Julkisen sektorin johtajuutta: Hallitukset ja EU-instituutiot voivat investoida suoraan esimerkillisiin kestävän kehityksen hankkeisiin (esim. EU:n “Renovation Wave” ­hanke tavoittelee peruskorjausten tuplaamista vuoteen 2030 mennessä). Lisäksi kaupungit voivat asettaa kansallisia vaatimuksia tiukempia paikallisia sääntöjä (esim. kaupunkikohtainen rakennusten hiilivero).

Kokonaisuudessaan Nettonolla-tavoite (Net Zero Carbon) vuoteen 2050 mennessä Euroopassa tarkoittaa, että kiinteistöala joutuu muuttumaan rajusti seuraavien 25 vuoden aikana – vuodet 2025–2028 ovat ratkaisevia tämän muutoksen ensiaskelia. Jo vuonna 2025 sijoittajien täytyy julkistaa ilmastonsiirtymäsuunnitelmat ja edetä niiden toteuttamisessa cbre.com cbre.com, joten vuoteen 2028 mennessä nähdään merkittävää edistystä. Ne kohteet ja yritykset, jotka selviävät näistä haasteista, voivat saavuttaa korkeampaa arvoa ja “vakautuvampaa kassavirtaa” cbre.com cbre.com, kun taas kesyt toimijat voivat jäädä jälkeen tai kohdata ankaria sanktioita.

Rajat ylittävän sijoitustoiminnan kehityslinjat

Vuoteen 2028 mennessä odotamme yhä globaalimpaa ja verkottuneempaa eurooppalaista kiinteistömarkkinaa— toisaalta deglobalisaation voimat muovaavat kenttää joissain suhteissa (esim. enemmän sisäistä EU-kaupankäyntiä, vähemmän riippuvuutta kaukaisista markkinoista). Rajat ylittävä sijoitustoiminta palautuu todennäköisesti pandemiaa edeltävälle tasolle tai jopa ylittää sen. Odotettavissa olevia trendejä:

• Pohjois-Amerikasta Eurooppaan: Pohjoisamerikkalaiset sijoittajat (eläkerahastot, pääomasijoittajat, REIT-rahastot) pysyvät Euroopan suurina toimijoina. Niiden pääoman koko ylittää usein paikallisten toimijoiden volyymin, mikä mahdollistaa suuria salkkuhankintoja. Uskomme, että jenkkien ja kanadalaisten allokaatiot Eurooppaan kasvavat hajautuksen ja ajoittain parempien hintojen takia. Esimerkiksi, jos USA:n toimistot kamppailevat mutta Euroopassa tilanne on parempi, pääomat voivat siirtyä sen mukaan. Vahvan dollarin (jos se jatkuu) pitäisi tukea näitä virtauksia cbre.com. Rajat ylittäviä yrityskauppoja voi syntyä – eurooppalaiset kiinteistöyhtiöt voivat päätyä pohjoisamerikkalaisten yhtiöiden kohteiksi (kuten kun Brookfield ja muut ostivat osuuksia brittiläisistä ja saksalaisista yhtiöistä).
• Aasiasta/Lähi-idästä Eurooppaan: Aasian (esim. singaporelaisten valtionrahastojen, korealaisten eläkerahastojen) ja Lähi-idän (Saudin, UAE:n, Qatarin rahastot) pääomalla on ollut ja tulee olemaan suuri merkitys. Erityisesti Lähi-idän sijoittajat ostavat mielellään ikonisia kohteita (Lontoon pilvenpiirtäjiä, Pariisin maamerkkejä jne.) ja tämä trendi palaa täysillä vuosina 2025–2026, koska alueilta löytyy rahaa (öljytuloista). Aasialaiset puolestaan etsivät logistiikkaa, teknologiasijoituksia tai Premium-toimistoja pääkaupungeista. Yksi muutos: Kiinan ulkomaiset sijoitukset ovat vähentyneet, koska maan sisäinen tilanne on vaikea — tämän tilan ovat ottaneet muut haltuun (kuten Singapore GIC, joka on ollut aktiivinen Euroopan logistiikassa ja opiskelija-asunnoissa).
• Sisäinen eurooppalainen pääomavirta: Eurooppalaiset sijoittajat sijoittavat enenevässä määrin myös maiden rajojen yli. Esim. saksalaiset rahastot ovat perinteisesti ostaneet toimisto- ja liikekiinteistöjä ympäri EU-aluetta (he palaavat markkinoille, kun varainhoidon ulosarvostukset tasaantuvat). Ranskalaiset sijoittajat voivat laajentua Espanjaan tai Italiaan, pohjoismaalaiset ostavat Baltiasta jne. Lisäksi, nyt kun Britannia on EU:n ulkopuolella, jotkut EU:n sijoittajat, jotka ovat vältelleet UK:ta Brexitiin liittyvän epävarmuuden vuoksi, voivat palata hakemaan korkeampia tuottoja (ja päinvastoin, britit EU:hun). Vuoteen 2028 mennessä UK- ja EU-kiinteistösuhde voi normalisoitua, Lontoo säilyy EU:n pääomien houkuttimena ja eurooppalaiset kaupungit vetävät UK-sijoittajia kasvun takia.
• Rajat ylittävät rakennushankkeet ja yhteisyritykset: Kyse ei ole vain hankinnoista – ulkomainen pääoma tulee rahoittamaan myös kehityshankkeita. Lähi-idän ja Aasian partnerit voivat kehittää yhdessä isoja monikäyttöhankkeita eurooppalaisissa kaupungeissa. Esimerkiksi pohjoisamerikkalainen rahasto voi yhdistää voimansa paikallisen kehittäjän kanssa Puolassa ja rakentaa vuokra-asuntosalkun – yhdistäen pääoman ja paikallisen asiantuntemuksen. Nämä JVit tuovat parhaita käytäntöjä ja auttavat markkinaa modernisoitumaan.
• Kohteiden monipuolistuminen: Aluksi rajat ylittävä raha virtaa ytimarkkinoihin (UK, Ranska, Saksa). Mutta yhä enemmän pääoma hakee myös “toisen tason” markkinoista parempia tuottoja tai kasvua: esim. Puola, Espanja, Alankomaat, Irlanti, Portugali, jopa jotkin Kaakkois-Euroopan maat. Vuoteen 2028 mennessä voidaan nähdä institutionaalisia sijoituksia vaikkapa Kreikkaan tai Bulgariaan, kunhan taloudet integroituvat ja tuottotaso on riittävä.

Kannattaa huomioida, että rajat ylittävä sijoittaminen voi kasvattaa markkinoiden korrelaatiota. Jos globaali tunnelma synkkenee, rajat ylittävät sijoittajat vetäytyvät yleensä samalla kertaa, mikä syventää laskukausia (kuten nähtiin 2008 ja 2020). Toisaalta, myönteisessä markkinatilanteessa ne voivat tuoda markkinaan pääomaa nopeasti, nostaen hintoja vauhdilla. Paikallisten toimijoiden on oltava ketteriä – mahdollisesti heidän kannattaa etsiä kumppanuuksia tai ajoittaa sijoituksiaan näiden virtojen mukaan.

Rajat ylirajojen tapahtuva toiminta levittää innovaatiota ja standardeja, mikä on myönteistä. Kansainväliset sijoittajat tuovat ESG-odotuksia (monilla pohjoisamerikkalaisilla ja eurooppalaisilla institutionaalisilla sijoittajilla on nyt samankaltaiset ESG-tavoitteet), mikä auttaa vihreiden standardien levittämistä kaikille markkinoille, joihin he sijoittavat. He tuovat mukanaan myös operatiivista osaamista – esimerkiksi modernien kiinteistöhallinnan menetelmien käyttöönottoa uudella markkinalla.

Kansainvälinen pääoma katsoo myös vaihtoehtoihin – odota ulkomaisten sijoittajien ostavan alustoja, ei pelkästään kohteita. Esimerkiksi yhdysvaltalainen pääomasijoitusyhtiö voi ostaa eurooppalaisen opiskelija-asuntotoimijan saadakseen jalansijaa. Tai aasialainen rahasto saattaa sijoittaa datakeskusten kehittäjään. Nämä alustakaupat voivat nopeuttaa kyseisten sektorien kasvua koko mantereella.

Vuoteen 2028 mennessä Euroopasta saatetaan nähdä myös enemmän ulospäin suuntautuvaa sijoitustoimintaa – eurooppalaisten sijoittajien lähtiessä ulkomaille. Tällä hetkellä eurooppalaiset instituutiot sijoittavat enimmäkseen Euroopan sisällä tai Yhdysvaltoihin. Jos Euroopan markkinoista tulee liian kalliit tai kilpailtuja, he saattavat kohdistaa enemmän varojaan Aasian ja Tyynenmeren alueelle tai muualle maailmaan. Mutta koska Euroopalla on suuri pääoman tarve ratkaistakseen haasteensa (asuminen, ilmastonmuutokseen sopeutuminen, jne.), paljon pääomaa kyllä jää absorboitavaksi myös paikallisesti.

Yhteenvetona rajat ylittävät sijoituskuviot tulevat todennäköisesti palaamaan korkeisiin volyymeihin ja monipuolisiin lähteisiin, vahvistaen Euroopan asemaa globaalin kiinteistöpääoman tärkeänä kohteena. Kotimaisen ja ulkomaisen pääoman vuorovaikutus muovaa hinnoittelua – esimerkiksi jos kotimaiset pankit rajoittavat tiettyjen sektorien luotonantoa, ulkomainen pääoma voi ostaa kohteita alennuksella ja hyötyä, kun olosuhteet paranevat. Avainasemassa on seurata valuutan kehitystä (koska se vaikuttaa pääomavirtoihin; heikko euro houkuttelee pääomaa Eurooppaan, vahva euro lisää ulospäin suuntautuvaa sijoittamista) ja poliittisia ilmapiirejä (sijoitussopimukset, ulkomaalaisten ostajien verotus – esimerkiksi Kanada ja Uusi-Seelanti kielsivät ulkomaalaisten asunnonhankinnan; jos Euroopassa tehtäisiin vastaavaa laajemmin, se voisi muuttaa virtoja, mutta tällä hetkellä laajoja liikkeitä ei ole näköpiirissä).

Yhteenveto

Vuosi 2025 on taitekohta Euroopan unionin kiinteistömarkkinoilla. Sekä asuin- että liikekiinteistösektorit siirtyvät korjaus- ja epävarmuusvaiheesta kohti vakautta ja valikoivaa kasvua. Makrotaloudellinen ympäristö – jolle on ominaista maltillinen BKT:n kasvu, laskeva inflaatio ja rahapolitiikan kiristämisen päättyminen – tarjoaa kiinteistötoiminnalle vankemman perustan kuin aiemmat, epävakaat vuodet. Asuntomarkkinat EU:ssa ovat kauttaaltaan toipumassa perustavanlaatuisten tarjontapuutteiden ja paranevien luottoehtojen tukemina, vaikkakin asumisen kohtuuhintaisuus ja poliittiset toimet hidastavat kasvuvauhtia. Liikekiinteistöt etsivät uutta suuntaa: toimistot kehittyvät kohti korkealaatuisempaa käyttöä, vähittäiskauppa löytää paikkansa monikanavaisessa maailmassa, logistiikka hyötyy rakenteellisista myötätuulista ja vaihtoehtoiset sektorit nousevat esiin.

Näkymät vuoteen 2028 asti ovat varovaisen optimistiset. Alan johtajien enemmistö odottaa tulevina vuosina parempaa liiketoimintaluottamusta ja kannattavuutta pwc.com. He suhtautuvat tähän kuitenkin silmät avoinna riskeille – talouden nykäyksistä geopoliittisiin shokkeihin – ja ymmärryksellä, että tämä sykli eroaa edellisestä. Kestävän kehityksen ja innovaation merkitys korostuu. Osallistujat, jotka ennakoivat ESG-velvoitteita, uudistavat kiinteistönsä ja hyödyntävät teknologiaa, ovat parhaassa asemassa menestymään Euroopan kiinteistöalan uudessa aikakaudessa. Kuten yksi yritysjohtaja tiivisti: menestys riippuu nyt ”5 D:stä”: velka, väestörakenne, hiilineutraalius, deglo-polarisaatio, digitalisaatio europe.uli.org.

Euroopan kiinteistömarkkinoita vuosina 2025–2028 tulee todennäköisesti määrittämään muutos: vanhojen kiinteistöjen muuttaminen vihreämmiksi ja käyttökelpoisemmiksi tiloiksi; kaupunkien muuttaminen viihtyisämmiksi ja kestävämmiksi; sekä alan toimintatapojen muuttaminen läpinäkyvämmiksi ja dataohjatuiksi. Sijoitukset ovat palaamassa, kun globaali pääoma alkaa jälleen virrata Eurooppaan sekä tarpeesta (hajauttaminen, vajaasijoittaminen viime vuosina) että mahdollisuudesta (suhteellinen arvo, rakenteellinen kysyntä). Rajat ylittävät sijoitukset ja kumppanuudet ovat olennaisia uusien asuntojen, infrastruktuurin ja perusparannusten toteuttamisessa, joita Eurooppa tarvitsee.

Asuntosektorilla, mikäli hallitukset ja yksityinen sektori voivat tehdä yhteistyötä asuntotarjonnan lisäämiseksi – ilman että sijoitushalu liikaa latistuu – on mahdollista helpottaa asuntopulaa tämän vuosikymmenen lopulla, mikä vakauttaisi hintoja ja hyödyttäisi yhteiskuntia. Kiinteistösektorilla joustavien työmallien ja uusien kuluttajakäyttäytymisten omaksuminen voi uudistaa ne kohteet, jotka mukautuvat, vaikka sopeutumattomat voivat jäädä syrjään. Vuoteen 2028 mennessä odotamme eurooppalaisten kiinteistömarkkinoiden maiseman olevan kestävämpi, joustavampi ja teknologisesti kehittyneempi, jolloin kasvun mahdollisuudet löytyvät jokaisesta ratkaistusta haasteesta.

Lopulta Euroopan unionin kiinteistömarkkinat ovat varovaisuuden ja mahdollisuuksien risteyskohdassa. Seuraavien vuosien aikana ala hakee uutta suuntaa, jota ohjaa varovainen optimismi ja keskittyminen pitkäaikaiseen arvonluontiin lyhytaikaisen hypetyksen sijaan. Tämän ajattelutavan osoituksena 80 % eurooppalaisista kiinteistöalan johtajista odottaa liiketoimintaluottamuksen ja tuottojen nousevan tai pysyvän ennallaan vuonna 2025, mikä kuvastaa hillittyä optimismia pwc.com. He ovat kuitenkin valmiita muuttamaan kurssiaan tarpeen tullen – tietoisina epävarmuuksista, mutta aidon kysynnän ohjaamina laadukkaasta asuin-, työ-, kauppa- ja vapaa-ajan tilasta. Kiinteistösuhdannekierros on kääntymässä, ja ne, jotka sovittavat strategiansa makrotalouden realiteetteihin, yhteiskunnallisiin tarpeisiin ja kestävän kehityksen vaatimuksiin, tulevat johtamaan Euroopan unionin kiinteistömarkkinoita vuodesta 2025 vuoteen 2028 ja sen jälkeen.

Lähteet:

• Euroopan komissio, Spring 2025 Economic Forecast: Moderate growth amid global uncertainty – BKT- ja inflaatioennusteet economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – alan näkymät ja tunnelmat pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makrotrendit, sektorien ennusteet, pääomamarkkinoiden analyysi mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Saksan asuntomarkkinahinnat nousussa 3,5 % tänä vuonna… – Saksan asuntomarkkinakysely ja tausta reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Asuntomarkkina-analyysi 2025 (Saksa, Ranska, Espanja, Italia, Puola) – hintadata, kysynnän ja tarjonnan kehitys, politiikkahuomiot globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Euroopan komissio, Merkkejä käänteestä asuntomarkkinoilla (kevät 2025) – EU:n asuntomarkkinahintojen kehitys, lainanantokyvyn kasvu, tarjontaromahdus economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – Ranskan talous- ja sektorinäkymät (heikko kasvu, toimistojen palautumisen ajoitus) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – sijoitusmarkkinoiden toipumisen ajurit, kansainvälisen pääoman paluu cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (Toimistot, Vähittäiskauppa, Logistiikka, Asuminen) – vuokraustrendit, vajaakäyttö, vuokrat, keskeiset tunnusluvut mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – Hollannin asuntojen hintojen nousu ja taustatekijät (asuntolainakorot, asuntopula) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Saksan haastavat asuntomarkkinat… – korkojen lasku tukee Saksan asuntomarkkinoita, vaaliepävarmuus reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Ranskan asuntomarkkinat 2025 – hintojen laskun hidastuminen, rakennusalan romahdusdata globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Espanjan asuntomarkkinat 2025 – kaksinumeroinen hintojen kasvu, rakentamisen kasvu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – tärkeimmät kaupungit (Lontoo, Madrid, Pariisi) ja sektorit (datakeskukset, jne.) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – ESG-raportointivaatimukset (CSRD/ESRS), vaikutus tuottoihin ja siirtymäsuunnitelmiin cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG-haasteet ja alan reagointi pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – Q1 2025 volyymin kasvu (haettu hakutuloksen esikatselusta) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – odotetut volyyminousut 2025 ja 2026 (viitattu hakutuloksen esikatselusta) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – vihreiden rakennusten vuokrapreemio (viitattu haun kautta) exquance.com
• Toimitusjohtajahaastattelut, PwC/ULI – painopiste ”velka, väestö, hiilineutraalius, deglo-polarisaatio, digitalisaatio” tuottojen perustana europe.uli.org.