Markkinakatsaus vuodelle 2025 ja sen jälkeen
Firenzen asuntomarkkinat vuonna 2025 ovat leimallisia vahvuudelle ja maltilliselle kasvulle, mikä päihittää monet muut Italian kaupungit. Vakaan vuoden 2023 jälkeen Firenzen kiinteistöjen arvo on jatkanut nousuaan vuoteen 2025 saakka, vahvan kysynnän ja rajallisen tarjonnan vauhdittamana. Itse asiassa asuntojen hinnat Firenzessä nousivat noin 6,1 % vuodessa vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä (keskiarvo 4 331 €/m²) globalpropertyguide.com, vaikka jotkut muut markkinat pysähtyivät. Tämä tekee Firenzestä yhden kalleimmista kiinteistömarkkinoista Italiassa, samalla tasolla kuin Milano ja Venetsia globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tulevaisuutta ajatellen analyytikot ennakoivat jatkuvaa mutta hidasta hintojen nousua nopeiden hyppyjen sijaan, koska lähtötaso on korkea ja talouden yleiset olosuhteet vaikuttavat columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Kaiken kaikkiaan Firenzen kiinteistönäkymät pysyvät myönteisinä, sillä niitä tukevat kaupungin kansainvälinen vetovoima, vahva turismi ja jatkuva houkuttelevuus asuin- ja sijoituskohteena.
Useat tekijät tukevat Firenzen markkinoiden vahvuutta. Kaupungin asema UNESCO:n maailmanperintökohteena ja kansainvälisenä matkailukohteena lisää sijoituskiinnostusta sekä asuin- että liikekiinteistöihin. Ulkomaalaiset ostajat ovat olleet erityisen aktiivisia pandemian jälkeen – esimerkiksi yhdysvaltalaisten ostajien kiinnostus Toscana (mukaan lukien Firenze) on kasvanut yli 125 % enemmän kuin ennen pandemiaa, mikä on merkittävästi lisännyt kysyntää investropa.com investropa.com. Tarjontapuolella Firenzellä on kroonisia rajoituksia: uutta rakentamista rajoittavat tiukat historialliset suojelumääräykset ja kaavoitus, ja monet asunnonomistajat, joilla on matalakorkoiset asuntolainat, eivät halua myydä (joten jälleenmyyntivaranto pysyy niukkana) investropa.com investropa.com. Tämän seurauksena kysynnän ja tarjonnan epätasapaino jatkaa hintojen nousupainetta investropa.com investropa.com. Kasvun vauhti on kuitenkin maltillista ja sen odotetaan vakautuvan tulevina vuosina (tutkimuslaitos Nomisma ennustaa nimellishintojen kasvun olevan Italiassa noin +2 % vuodessa vuoteen 2025 asti blogimmobiliarecavallo.com). Yhteenvetona Firenze aloittaa vuoden 2025 vahvoilla kiinteistömarkkinoilla, joille ovat tyypillisiä korkeat hinnat, vahva vuokrakysyntä ja varovaisen optimistinen odotus vakaasta kasvusta.
Asuinkiinteistöjen trendit Firenzessä
Asuntosektori Firenzessä on dynaaminen, sillä eri segmenttejä muovaavat monipuoliset trendit. Asuntojen hinnat ovat olleet tasaisessa nousussa 2010-luvun puolivälistä lähtien, ja vauhti on kiihtynyt erityisesti vuoden 2022 jälkeen investropa.com. Vuoden 2024 loppupuolella kaupungin asuntolistauksien keskihinta oli noin 4 300–4 316 €/m² investropa.com investropa.com – huomattavasti yli kansallisen keskiarvon – ja nousu jatkui vuonna 2025. Yksi tärkeimmistä vetureista on kansainvälinen kysyntä: Firenze houkuttelee edelleen ulkomaalaisia asunnonostajia (erityisesti amerikkalaisia, pohjoiseurooppalaisia ja yhä enemmän myös muita kansainvälisiä sijoittajia), joita kiinnostaa Toscanan elämäntapa ja alueen kiinteistöjen arvo investropa.com investropa.com. Tämä ulkomaisten ostajien vyöry pandemian jälkeisenä aikana on lisännyt huomattavasti asuntojen ja historiallisten kohteiden kysyntää. Samaan aikaan myös paikallinen kysyntä on muuttunut – aiempien vuosien matalat korot mahdollistivat monille italialaisille asunnon oston, mutta nyt korkeammat lainakulut vähentävät ensiasunnon ostajia paikallisesti ja siirtävät markkinoita varakkaiden ja ulkomaisten ostajien suuntaan.
Ylelliset asunnot muodostavat tärkeän osa-alueen. Firenzen huippu- ja luksuskiinteistöjen hinnat ovat nousseet tasaisesti, mikä johtuu niukasta tarjonnasta ja maailmanlaajuisesta varakkaiden ostajien kiinnostuksesta investropa.com investropa.com. Uudet luksusrakennushankkeet ovat harvinaisia suojelumääräysten vuoksi, joten olemassa olevat huvilat ja arvokkaat keskustan asunnot ovat erityisen haluttuja. Varakkaat ostajat (sekä ulkomaiset että kotimaiset) ostavat nopeasti palazzoja, kattohuoneistoja ja huviloita, mikä pitää tämän segmentin vahvana investropa.com investropa.com. Esimerkiksi eksklusiivisissa rinteiden kaupunginosissa ja historiallisissa palatseissa kysyntä on suurta ja tarjonta niukkaa, ja asiantuntijat ennustavat, että hintojen nousu luksussegmentissä jatkuu investropa.com investropa.com. Samaan aikaan keskitason ja edullisissa asunnoissa on omat trendinsä. Firenzessä on ikääntyvä väestö – noin 28 % asukkaista on yli 65-vuotiaita vuonna 2024 – mikä lisää kiinnostusta ikäystävällisiin koteihin ja hoiva-asumiseen investropa.com investropa.com. Rakentajat ja sijoittajat huomaavat tarpeen esteettömille, yhdessä tasossa oleville asunnoille, hisseille vanhoissa rakennuksissa ja eläkeläisille suunnatuille yhteisöille, sillä Italian eliniänodote on nousussa (nyt noin 84 vuotta) investropa.com investropa.com. Tämä tarjoaa mahdollisuuden kunnostaa koteja tai rakentaa senioreille sopivia asuntoja (“ikääntyä omassa kodissa”), ja tämän segmentin uskotaan kasvavan tulevina vuosina.
Toinen merkittävä trendi on opiskelijoiden ja nuorempien vuokralaisten vaikutus markkinoihin. Firenzessä on suuri opiskelijaväestö (yli 40 000 Firenzen yliopiston opiskelijaa, noin 11 % kansainvälisiä), joka keskittyy alueille kuten Novoli investropa.com investropa.com. Viimeaikainen yliopistokampuksen laajeneminen ja uudet opiskelija-asunnot (esim. 404 vuodepaikan laitos avattiin vuonna 2024) ovat nostaneet Novolin profiilia investropa.com investropa.com. Opiskelija-asuntojen kysyntä on erittäin korkea – uudet asuntolat täyttyivät välittömästi lähes 100-prosenttisesti investropa.com. Tämä on nostanut vuokria yliopiston läheisissä kaupunginosissa ja tekee Novolista ja vastaavista alueista houkuttelevia buy-to-let-sijoittajille (tarjoten hyvät vuokratuotot opiskelija-asukkailta) investropa.com. Toisaalta jotkut analyytikot varoittavat, että opiskelija-asuntojen ylitarjonta pitkällä aikavälillä (jos useampia yksityisiä asuntolahankkeita käynnistyy) voisi lopulta vakauttaa tai laskea vuokria kyseisessä osa-sektorissa investropa.com. Kokonaisuutena kuitenkin “opiskelijavaikutus” nostaa tiettyjä alueita ja vuokramarkkinoiden segmenttejä.
Lopulta hallituksen vuokrauspolitiikka muokkaa asuntomarkkinoiden maisemaa. Asuntopulan ja liikaturismin vuoksi Firenzen viranomaiset ovat tiukentaneet lyhytaikaisvuokrauksien sääntelyä (kuten Airbnb) UNESCOn maailmanperintökeskustassa. Vuodesta 2023 alkaen kaupunki on kieltänyt uudet lyhytaikaisten vuokrausten luvat vanhassakaupungissa pyrkien suojelemaan pitkäaikaisen asumisen tarjontaa investropa.com investropa.com. Tämän seurauksena Airbnb-kohteiden määrä Firenzen keskustassa – joka oli kasvanut noin 1 500:sta vuonna 2018 jopa 9 000:een vuoteen 2024 mennessä – on alkanut vähetä uusien sääntöjen myötä investropa.com investropa.com. Lisäksi kaupunki kannustaa vuokranantajia tuomaan asunnot takaisin pitkäaikaisvuokralle (esimerkiksi tarjoamalla veronkevennyksiä kakkosasuntoveroon, jos ne siirtyvät turistivuokrauksista tavallisiin vuokrasopimuksiin) investropa.com. Näiden toimenpiteiden odotetaan helpottavan vuokra-asuntojen saatavuutta paikallisille, mutta ne merkitsevät myös hieman matalampia vuokratuottoja turistipainotteisessa keskustassa (sillä erittäin tuottoisia lyhytaikaisvuokrauksia rajoitetaan) investropa.com investropa.com. Itse asiassa monet sijoittajat katsovat nyt keskustan ulkopuolelle: aiemmin laiminlyödyt kaupunginosat (juuri keskustan ulkopuolella) tarjoavat parempia pitkäaikaisia vuokratuottoja ja vähemmän sääntelyesteitä investropa.com investropa.com. Yhteenvetona Firenzen asuntomarkkinoita vuonna 2025 luonnehtivat korkeat hinnat ja vahva kysyntä – luksuskiinteistöistä opiskelija-asuntoihin – jota hillitsevät politiikan muutokset, joiden tavoitteena on tasapainottaa turismin ja asukkaiden asumistarpeet.
Firenzen liiketilojen trendit
Firenzen liikekiinteistöala on myös aktiivinen, vaikkakin vaatimattomammassa mittakaavassa verrattuna Italian suurempiin kaupunkeihin. Toimistomarkkinat Firenzessä ovat kokeneet uudelleen kasvua. Toimistokiinteistöjen arvo on noussut vuoden 2024 lopulla ja vuoden 2025 alussa, osittain pandemia-ajan liiketoiminnan elpymisen ja modernien toimitilojen alhaisen tarjonnan vuoksi. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä toimistojen keskimääräinen myyntihinta Firenzessä on noin 3 230 €/m², ja huippuluokan toimistot keskustassa (Duomo-alue) voivat yltää jopa 4 900 €/m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Toimistovuokrien keskiarvo on koko kaupungissa noin 17–18 €/m² kuukaudessa mercato-immobiliare.info, ja arvostetuilla keskeisillä alueilla voi ylittää 23 €/m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Huomionarvoista on, että toimistojen myyntihinnat ovat nousseet noin +6,6 % viimeisen kahden vuosineljänneksen aikana mercato-immobiliare.info, mikä osoittaa vahvaa kysyntää. Suurin osa Italian toimistoinvestoinneista kohdistuu Milanoon ja Roomaan (joista kertyi noin 85 % toimistoinvestointien määrästä vuonna 2024) practiceguides.chambers.com, mutta Firenze houkuttelee yrityksiä esimerkiksi muoti-, design-, akateemiselta alalta ja aluehallinnosta. Myös joustotilojen ja yhteiskäyttötoimistojen kiinnostus kasvaa, kun Firenzen teknologia- ja luovat startup-yritykset laajenevat vähitellen. Kaiken kaikkiaan, vaikka Firenze ei ole ensisijainen toimistokeskus, sen toimistomarkkinat ovat terveet, laadukkaiden tilojen vajaakäyttö on vähäistä ja vuokratuotot ovat vakaat.Vähittäiskaupan ja majoitusalan kiinteistösektoreihin vaikuttaa vahvasti Firenzen massiivinen turismitalous. Historiallisen keskustan ydinkeskustan vähittäiskauppatilat – erityisesti Via de’ Tornabuonin varrella, Duomon ympäristössä ja muilla keskeisillä kaduilla – ovat jatkuvasti erittäin haluttuja luksusbrändien ja jälleenmyyjien keskuudessa. Firenzeä pidetään korkealaatuisen vähittäiskaupan keskuksena Italiassa italiancompanyformations.com, kiitos vakaan varakkaiden matkailijoiden virran. Keskeisten vähittäiskauppakiinteistöjen vuokrat Firenzen keskustassa ovat maan korkeimpia, ja vähittäiskaupan tuotot ovat suhteellisen matalia (heijastaen korkeita kiinteistöarvoja), sillä sijoittajat pitävät näitä luksusliiketiloja arvokkaana sijoituskohteena. Koko maassa nähtiin vuonna 2024 vähittäiskaupan investointibuumi (vähittäiskauppa keräsi suurimman osan liikekiinteistöjen investoinneista, noin 2,4 miljardia euroa Italiassa) practiceguides.chambers.com, ja Firenze hyötyi tästä varmasti yhtenä avainkohteena luksusvähittäiskaupan kohteista Milanon ulkopuolella. Voimme myös havaita sopeuttavan uudelleenkäytön trendin – historiallisia rakennuksia Firenzen keskustassa muutetaan putiikeiksi, gallerioiksi tai yhdistettyihin majoitus- ja liiketiloihin – kun kaupunki pyrkii tasapainottamaan kaupalliset tarpeet ja suojelun.
Majoitussektorilla Firenze on edelleen huippusuorittaja. Matkailu ei ole ainoastaan palautunut entiselle tasolleen, vaan on noussut ennätystasolle pandemian jälkeen: Italia isännöi vuonna 2024 yli 65 miljoonaa kansainvälistä matkailijaa, mikä ylittää pandemiaa edeltäneet luvut gowithguide.com gowithguide.com, ja itse Firenze vastaanotti noin 3,8 miljoonaa ulkomaalaista kävijää vuonna 2023 (lähes 13 miljoonaa yöpymistä yhteensä) gowithguide.com. Tämä näkyy vahvana hotellien, aamiaismajoitusten ja loma-asuntojen kysyntänä. Hotellien käyttöasteet ja huonehinnat ovat olleet Firenzessä korkealla, mikä on lisännyt sijoittajien kiinnostusta majoitusalaan. Itse asiassa majoituskiinteistöihin tehdyt investoinnit Italiassa kasvoivat vuonna 2024 66 % (noin 1,8 miljardiin euroon) practiceguides.chambers.com, ja luksushotellien kehittäminen on monen sijoittajan prioriteetti. Firenzessä, Roomassa ja Venetsiassa tehdään jatkuvasti investointeja uusiin ja peruskorjattuihin hotelleihin luksusmatkailijoita varten. Uusien hotellien avaaminen, historiallisten rakennusten muuttaminen majoitustiloiksi ja kansainvälisten brändien tulo Firenzen markkinoille ovat osa tätä kehityssuuntaa.
Lisäksi logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt näyttelevät pienempää roolia Firenzen alueella, mutta infrastruktuurin parannukset (kuten Firenzen lentokentän laajennus ja tieyhteyksien kehittäminen) lisäävät vähitellen teollisuuskiinteistöjen houkuttelevuutta kaupungin laitamilla. Laajempi Toscanan alueen logistiikkamarkkina pysyi vakaana vuonna 2024 (Italian logistiikkasektori näki tuottojen laskevan noin 5,4 % prime-tasolle) practiceguides.chambers.com. Alueet Firenzen pohjoisrajan läheisyydessä (esim. Osmannoron ja Sesto Fiorentinon ympäristö) ovat varasto- ja kevyen teollisuuden puistoja, jotka palvelevat alueellista taloutta, ja näillä on nähty vakaata tai parantuvaa käyttöastetta. Kaiken kaikkiaan Firenzen liikekiinteistömarkkinat ovat elpymässä ja kehittymässä: toimistotiloissa kysyntä on elpynyt, vähittäiskauppa/majoitus kukoistaa matkailun vetämänä ja jopa niche-sektorit kuten opiskelija-asuminen (käsitelty aiemmin) sekä logistiikka kiinnostavat sijoittajia. Kaupungin liikekiinteistömarkkina on edelleen pienempi ja erikoistuneempi kuin suurilla metropolialueilla, mutta se tarjoaa ainutlaatuisia mahdollisuuksia, jotka liittyvät Firenzen kulttuurisiin ja taloudellisiin vahvuuksiin (taide, matkailu, koulutus, luksustuotteet).
Kysynnän ja tarjonnan dynamiikka
Kysynnän ja tarjonnan tasapaino Firenzen asuntomarkkinoilla kallistuu oleellisesti kysynnän puolelle, mikä ylläpitää jatkuvaa hintojen nousua. Ostajakysyntää ylläpitävät useat lähteet: paikalliset asukkaat (usein perhevarallisuutta tai kahden tulon ammattilaisia), kotimaiset sijoittajat muualta Italiasta sekä kansainväliset ostajat, jotka etsivät toisia asuntoja tai sijoituskiinteistöjä Toscanassa. Tämä laajapohjainen kysyntä on erityisesti kansainväliseltä puolelta kasvanut – esimerkiksi ulkomaalaisten kiinnostus Firenzeä kohtaan nousi viimeisten kahden vuoden aikana, ja yhteydenottoja on selvästi enemmän kuin ennen vuotta 2020 investropa.com. Amerikkalaiset ovat olleet erityisen aktiivisia, sillä vahva dollari viime vuosina on tehnyt euroissa hinnoitellusta kiinteistöstä houkuttelevampaa. Lisäksi elämäntapamuutokset (etätyön joustavuus, halu kulttuurielämyksiin) ovat saaneet osan ulkomaalaisista muuttamaan Firenzeen tai viettämään siellä osan vuodesta, mikä vahvistaa asuntokysyntää sekä ostojen että pitkäaikaisten vuokrausten osalta.
Toisaalta tarjonta pysyy rajoitettuna. Firenzen keskiaikainen ja renessanssinen kaupunkirakenne tarkoittaa, että keskustassa on vain vähän tilaa uudisrakentamiselle. Uusia asuinrakennushankkeita toteutetaan lähinnä reuna-alueilla tai olemassa olevia rakennuksia uudistamalla (esim. vanhan rakennuksen muuttaminen asunnoiksi). Tilastot osoittavat, että koko maassa asuntorakentaminen on ollut laimeaa – luvat uusille asuinrakennuksille Italiassa itse asiassa laskivat hieman vuonna 2024 globalpropertyguide.com – ja Firenze on tästä hyvä esimerkki. Kaupungissa ei ole nähty merkittäviä lisäyksiä asuntokantaan; vielä vuonna 2024 monet asunnonomistajat pitävät kiinni omistuksistaan aiemmin otettujen edullisten asuntolainojen ansiosta investropa.com. Tämä lukkiutumisilmiö (noin 60 % italialaisista asuntolainanottajista maksaa alle 4 % korkoa businesswire.com) vähentää markkinoilla myytävien asuntojen vaihtuvuutta, sillä ihmiset ovat haluttomia myymään asuntoaan ja menettämään matalan koron. Näin ollen markkinoilla myytävien asuntojen tarjonta on niukkaa, erityisesti halutuilla alueilla.
Kysynnän ja tarjonnan epätasapainolla on useita seurauksia. Ensinnäkin se ruokkii kilpailua ja tarjouskilpailua niistä asunnoista, jotka tulevat myyntiin, ja tukee näin hintojen nousua. Toiseksi se ohjaa ostajat harkitsemaan vaihtoehtoisia sijainteja – kun historiallisessa keskustassa tarjonta on vähäistä tai hinnat erittäin korkeita, kysyntä leviää ympäröiviin kaupunginosiin ja jopa lähikuntiin. Tämä näkyy Firenzessä lisääntyneenä kiinnostuksena puolikeskustalaisiin kaupunginosiin (kuten Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) sekä hyvien liikenneyhteyksien varrella sijaitseviin esikaupunkeihin (esim. Scandicci raitiovaunun kautta) lanazione.it. Kolmanneksi, rajoitettu tarjonta on aiheuttanut vuokra-asuntopulan: kun moni asunto on ollut sidottuna lyhytaikaisiin vuokriin viime aikoihin asti, pitkäaikaisten vuokralaisten on ollut vaikea löytää asuntoa ja vuokrat ovat nousseet. Kaupungin ratkaisu (uusien lomavuokrausten rajoittaminen) pyrkii lisäämään tarjontaa paikallisille asukkaille. Jos osa Airbnb-asunnoista palaa pitkäaikaisvuokramarkkinoille, saatamme nähdä vuokratilanteen pientä helpottumista vuoden 2025 loppupuolella, mutta toistaiseksi kysyntä ylittää edelleen hallitsevasti tarjonnan useimmissa segmenteissä.
Yksi valopilkku tarjonnassa on tiettyjen suurten alueiden uudelleenkäyttö ja kehittäminen. Firenzessä nähdään muutamia kaupungin uudistushankkeita – esimerkiksi Manifattura Tabacchi (entinen tupakkatehdas) muutetaan monikäyttöiseksi kokonaisuudeksi, johon tulee luovia tiloja, asuntoja ja opiskelija-asumista; ja uusien raitiovaunulinjojen (laajennus lentokentälle jne.) ympäristö edistää keskirakenteisia asuinhankkeita esikaupunkialueilla. Nämä hankkeet tuovat jonkin verran uusia asuntoja ja modernia liiketilaa, mutta kokonaisuudessaan ne eivät riitä mullistamaan kaupungin tarjontadynamiikkaa. Laatukiinteistöjen vajaakäyttöasteet pysyvät edelleen hyvin matalina sekä asuin- että liikekiinteistöpuolella, mikä korostaa alitarjontaa. Yhteenvetona voidaan todeta, että Firenzen markkinoita leimaavat vahvat kysyntätekijät (paikalliset ja globaalit) rajoitetun tarjonnan kasvun taustalla, mikä on pitänyt kiinteistöjen arvot tasaisessa nousussa. Ellei uustuotanto lisäänny tai kysyntä viilene, tämä tilanne todennäköisesti jatkuu ja pitää markkinat kilpailukykyisinä sekä ostajille että vuokralaisille investropa.com investropa.com.
Hintakehitys ja Ennusteet
Firenzen kiinteistöhinnat ovat Italian korkeimpien joukossa ja ovat osoittaneet selvää noususuuntausta viime vuosina. Vuoden 2025 alussa kaupungin asuntojen keskihinta on noin keskitasolla 4 000 euroa neliömetriltä, mutta vaihtelua on kaupunginosittain (kuten alla olevassa taulukossa tarkemmin). Tämä merkitsee merkittävää kasvua 2010-luvun puoliväliin verrattuna; esimerkiksi vuoden 2023 lopulla asuntojen keskiarvo oli noin 4 300 €/m², kun se vuonna 2016 oli noin 3 500 €/m² investropa.com. Vuosina 2020–2022 hintojen kasvu oli suhteellisen tasainen (3–5 % vuodessa), ja vaikka pandemia hidasti tilapäisesti kehitystä, markkina piristyi sen jälkeen. Vuosi 2024 oli erityinen käännekohta: vaikka Italian kansallinen markkina oli melko vakaa (jopa pieni lasku vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä kansallisesti globalpropertyguide.com), Firenzessä nähtiin huomattavia hinnannousuja (~+6 % YoY) globalpropertyguide.com. Tämä ylisuoritus johtuu kaupungin erityisistä kysyntätekijöistä, joista keskusteltiin aiemmin.
Vuodelle 2025 ja seuraaville vuosille useimmat analyytikot odottavat maltillista kasvua Firenzen kiinteistöjen hinnoissa, ei siis suurta nousua tai romahdusta. Immobiliare.it:n tutkimustiimin ennusteen mukaan vuonna 2024 suurimmissa kaupungeissa nähtäisiin maltillisia myyntihintojen nousuja – esim. +2 % Milanossa, +1,1 % Roomassa – ja Firenzen hinnat ovatkin nousseet matalilla yksinumeroisilla prosenteilla, minkä odotetaan jatkuvan ellei tapahdu yllättäviä muutoksia columbusintl.com. Myös Nomisma, merkittävä italialainen kiinteistötutkimuslaitos, odottaa vakautumisen vaihetta: heidän ennusteensa vuoteen 2025 asti arvioi Italian asuntohintojen kasvavan vain lievästi (~1,5–2 % vuodessa nimellisesti) ja kauppojen asettuvan noin 600–700 tuhannen vuositasolle koko maassa grimaldi.casa housinganywhere.com. Firenzessä, joka on kysytty markkina, tämä voisi tarkoittaa hieman keskimääräistä korkeampaa kasvua (ehkä noin 2–4 % vuodessa), mikäli taloudellinen tilanne pysyy suotuisana. On hyvä huomioida, että korkotasolla on vaikutusta – Euroopan keskuspankki alkoi laskea korkoja vuoden 2024 loppupuolella kasvun vauhdittamiseksi practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, mikä voisi tehdä asuntolainoista hieman edullisempia ja tukea hintoja. Asuntolainojen korot ovat kuitenkin yhä selvästi korkeammalla kuin vuoden 2021 hyvin matalat tasot, joten se voi jarruttaa paikallista ostajakysyntää.
Mitä tulee vuokratasoihin, Firenzessä on nähty vieläkin dramaattisempia suuntauksia. Vuokrat ovat nousseet nopeasti, ja Firenze kilpaileekin nyt Milanon kanssa Italian kalleimpana vuokramarkkinana. Loppuvuodesta 2024 ennustettiin, että Firenzen keskimääräinen vuokrataso nousisi 29 euroon per m²/kuukausi, ohittaen Milanon (noin 25 euroa) columbusintl.com. Tämä vahvistetaan myös nykyisissä luvuissa: vuoden 2025 alussa keskimääräinen vuokra kaupungissa on noin 21–22 euroa per m² (sisältäen kaikki alueet ja asuntokoot) lanazione.it, mutta keskeisillä sijainneilla olevat asunnot saavuttavat yleisesti 25–30 €/m² pitkäaikaisissa vuokrasopimuksissa – ja jopa korkeampia lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Prosentuaalisesti vuokrat nousivat arviolta +18 % Firenzessä vuonna 2024 columbusintl.com columbusintl.com – valtava nousu, joka heijastaa koronan jälkeistä turismipalautumaa ja asuntopulaa. Jatkossa vuokrien kasvuvauhti saattaa hidastua, jos lisää tarjontaa tulee pitkäaikaiseen vuokraukseen (esim. Airbnb-rajoitusten vuoksi), mutta turismin jatkuva kasvu ja monien opiskelijoiden sekä ammattilaisten asumistarve pitävät vuokrat todennäköisesti korkeina. Sijoittajat voivat siis odottaa vakaita vuokratuottoja, erityisesti ydinkeskustan ulkopuolella.
Yhteenvetona Firenzen hintakehityksen ennusteet viittaavat kevyesti nousevaan kehitykseen. Yllättäviä taloudellisia notkahduksia lukuun ottamatta kiinteistöjen arvojen odotetaan jatkavan nousua seuraavan 2–3 vuoden aikana, vaikkakin hitaammin kuin viimeaikaisen piikin aikana. Yleinen näkemys on, että Firenzen vahvat perustekijät – kansainvälinen vetovoima, rajoitettu tarjonta – ehkäisevät merkittävää hintojen korjausta ja suojaavat markkinaa paremmin kuin vähemmän halutuilla alueilla. Riskit kuten korkojen nousu tai mahdolliset poliittiset muutokset voivat hillitä kasvua, mutta merkittävää arvon laskua ei nykytilanteessa ole odotettavissa. Ostajia vuonna 2025 odottavat korkeat lähtöhinnat, joiden arvioidaan kasvavan edelleen maltillisesti ajan mittaan, ja myyjät voivat varovaisen optimistisesti luottaa arvojen säilymiseen tai pieneen arvonnousuun. Vuokramarkkinoiden puolella Firenzen vuokranantajat voivat odottaa jatkuvaa vahvaa kysyntää ja korkeaa vuokratasoa, vaikka uudet säädökset voivat siirtää osaa kysynnästä maantieteellisesti (esim. alueille keskustan ulkopuolella, joissa vuokraaminen on sallittua). Kokonaisuudessaan Firenzen kiinteistöhintojen ennustetaan jatkavan tasaista nousua vuonna 2025 ja sen jälkeen, vahvistaen kaupungin aseman vakaana ja houkuttelevana pitkän aikavälin sijoituskohteena columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.
Tärkeimmät naapurustot ja alueet seurattavaksi
Firenze on kaupunki, jossa on erillisiä kaupunginosia, joilla jokaisella on oma kiinteistöprofiilinsa. Paikallisen maantieteen ymmärtäminen on ratkaisevaa, sillä hinnat ja trendit vaihtelevat suuresti alueittain. Alla olevassa yhteenvetotaulukossa esitetään Firenzeen keskimääräiset asuntojen hinnat kaupunginosittain (sekä vastaavat vuokratasot), mikä havainnollistaa vaihtelua kalleimmista keskustan alueista edullisempiin reuna-alueisiin:
| Naapurusto (Alue) | Keskim. myyntihinta (€/m²) | Keskim. vuokra (€/m² kuukaudessa) |
|---|---|---|
| Historiallinen keskusta (Centro) | ~€5,330 | ~€24.0 |
| Oltrarno (Arnon toisella puolella) | ~€5,260 | ~€25.3 |
| Michelangelo – Porta Romana (Etelärinne) | ~€5,383 | ~€21.6 |
| Campo di Marte – Libertà (Pohjois-keskinen) | ~€4,420 | ~€20.9 |
| Leopoldo – Porta al Prato (Luoteis osittain keskusta) | ~€3,835 | ~€16.4 |
| Firenze Nord (Novoli) | ~€3,470 | ~€15.2 |
| Coverciano – Bellariva (Itäinen asuinalue) | ~€4,240 | ~€15.9 |
| Isolotto (Lounais asuinalue) | ~€3,260 | ~€12.9 |
| Ugnano – Mantignano (Länsi laitamilla) | ~€2,800 | ~€14.3 |
Lähde: Immobiliare.it data (keski-2025) catonecasa.it catonecasa.it. Nämä luvut osoittavat, että keskustan/historialliset alueet saavuttavat hinnat selvästi yli 5 000 €/m², kun taas kaupungin laitamilla olevat alueet voivat olla puolet siitä tasosta. Huomionarvoista on, että Oltrarno (”Arnon toisella puolella”, tunnettu käsityöläispajoista ja aidosta tunnelmasta) on lähes yhtä kallis kuin ydinkeskusta, mikä kertoo korkeasta kysynnästä catonecasa.it. Michelangelo–Porta Romana -alue, joka kattaa arvostetun rinteen aivan joen eteläpuolella (lähellä Piazzale Michelangeloa ja Bobolin puutarhaa), on yksi eksklusiivisimmista asuinalueista, jossa tilavat huvilat ja luksusasunnot nostavat hinnat ylärajaan catonecasa.it catonecasa.it. Toisessa ääripäässä ovat alueet kuten Isolotto (sodan jälkeinen asuinalue) ja Ugnano/Mantignano (puoliruraalit laita-alueet), jotka tarjoavat kohtuuhintaisia vaihtoehtoja perheille, jotka etsivät edullisuutta ja rauhallista ympäristöä noin 3 000 €/m² tai alle catonecasa.it catonecasa.it.
Kaupunginosat, joita kannattaa seurata kasvun ja sijoituspotentiaalin kannalta, sijaitsevat usein perinteisten turistialueiden ulkopuolella. Novoli/Firenze Nord on yksi esimerkki – uuden yliopistokampuksen laajentumisen ja yksityisten opiskelija-asuntohankkeiden myötä Novolin profiili on nousussa. Kiinteistöjen arvot siellä (noin 3 300–3 500 €/m²) odotetaan nousevan entisestään, kun opiskelijoiden ja henkilökunnan kysyntä kasvaa ja jatkuvat infrastruktuuriparannukset (kuten ratikkayhteys keskustaan ja lentokentälle) parantavat liikenneyhteyksiä investropa.com investropa.com. Samoin Campo di Marte -alue (keskustan pohjoispuolella, jossa sijaitsee Artemio Franchi -jalkapallostadion sekä joukko varhaisen 1900-luvun asuntoja) tarjoaa hieman edullisempia hintoja kuin keskusta (~4 300–4 500 €/m²) catonecasa.it, mutta houkuttelee niitä, jotka etsivät tasapainoa historian ja nykyaikaisten mukavuuksien välillä. Campo di Marte on myös suunniteltu uudistettavaksi stadionin kunnostuksen myötä, mikä saattaa lisätä alueen kiinteistömarkkinoiden elinvoimaa.
Oltrarno ja viereiset alueet kuten San Niccolò ja Bellosguardo ovat myös tärkeitä seurattavia alueita. Oltrarnon aitous ja boheemi ilmapiiri ovat pitkään houkutelleet väkeä; nyt, kun osa sijoittajista kääntää katseensa poispäin ylikansoitusta keskusta-alueesta, Oltrarnossa kiinnostus kasvaa. Raporttien mukaan vuokratuotot Oltrarnossa ovat korkeammat kuin historiallisessa keskustassa, mikä houkuttelee investointeja alueelle investropa.com investropa.com. Lisäksi Bellosguardo ja Pian dei Giullari (kukkulat lounaassa) sekä Fiesole (kukkulakaupunki pohjoisessa) ovat jatkuvasti luksusasuntojen ostajien suosikkeja – vaikka alueilla ei ole suurta määrää kauppoja, ne edustavat markkinoiden huippua, ja joistakin kiinteistöistä maksetaan yli 6 000–8 000 €/m² todella poikkeuksellisista kohteista.
Edullisemmassa päässä kaupungin laidoilla sijaitsevat naapurustot, joissa on hyvät liikenneyhteydet, ovat nousussa. Esimerkiksi Scandicci, erillinen kunta hieman lounaaseen Firenzestä, on raitiovaunuyhteydessä ja hinnat ovat nousseet parantuneen saavutettavuuden ansiosta. Scandiccin keskihinnat (~3 240 €/m²) ovat huomattavasti alhaisemmat kuin itse Firenzen kaupungissa, mutta ne ovat nousussa (noin +2 % vuodessa), koska yhä useampi pitää sitä varteenotettavana vaihtoehtona asua ja samalla käydä töissä tai opiskella Firenzessä lanazione.it lanazione.it. Sama pätee Sesto Fiorentinoon luoteessa (lähellä yliopiston luonnontieteellistä kampusta ja joitakin yrityskeskuksia), jossa keskihinta on ~3 300 €/m² lanazione.it. Näillä lähiömarkkinoilla hyötyvät ”ylivuodosta” – perheet ja hintatietoiset ostajat, joiden mielestä keskustan hinnat ovat liian korkeat. Raitiotieverkon ja muun infrastruktuurin jatkuvan laajentamisen myötä alueet näiden linjojen varrella (esim. Careggi-sairaala-alue, Rifredi, Bagno a Ripoli, jonne suunnitellaan raitiotietä) todennäköisesti hyötyvät kiinteistömarkkinoiden positiivisesta kehityksestä.
Yhteenvetona: Firenzen ”kuumat” alueet ulottuvat ylivoimaisesta keskustasta (yhä erinomainen sijoituskohde, tosin kalliilla), trendikkäisiin läheisiin kaupunginosiin (Oltrarno, San Marco jne.) aina kasvualueisiin kuten Novoliin ja esikaupunkeihin, joissa kohtuullinen hintataso ja kehityshankkeet lupaavat kasvua. Sijoittajien ja asunnonostajien tulee sovittaa omat tavoitteensa kaupunginosan mukaan: onko tähtäimessä pitkäaikainen arvonnousu historiallisella alueella, vahvat vuokratuotot opiskelija-alueella vai arvon kasvattaminen infrastruktuurihankkeiden vanavedessä. Firenzen monipuoliset quartieri takaavat, että vuodelle 2025 löytyy jokaiseen strategiaan sopiva osa-alue.
Oikeudelliset ja verotukselliset näkökohdat (myös ulkomaalaisille sijoittajille)
Firenzen kiinteistöihin sijoittaminen tai niiden ostaminen edellyttää Italian lakien ja verotuksen tuntemista. Hyvä uutinen on, että Italia ei aseta yleisiä rajoituksia ulkomaisille ostajille: ei-italialaiset (mukaan lukien EU:n ulkopuoliset kansalaiset) voivat vapaasti ostaa kiinteistöjä Italiasta, kunhan heidän kotimaassaan italaisilla on samat oikeudet (vastavuoroisuus oletetaan yleensä useimpien maiden kohdalla) getgoldenvisa.com veles-club.com. Erityistä lupaa ei tarvita pelkkään kiinteistön ostamiseen – ulkomaalaisen ostajan on vain hankittava italialainen verotunniste (codice fiscale) ja noudatettava normaalia ostomenettelyä. Kaupat hoitaa notaari (siviilioikeudellinen notaari), joka laatii kauppakirjan, suorittaa kiinteistön taustojen tarkistuksen ja kerää verot. Ulkomaiset ostajat palkkaavat usein englanninkielisen lakimiehen tai kiinteistöjuristin avustamaan, mutta se ei ole lain mukaan pakollista. Omistusoikeus on Italiassa turvallinen luotettavan kiinteistörekisterin ansiosta, ja ulkomaalaisten omistus (henkilökohtaisesti tai yhtiön kautta) tunnustetaan täysin.
Veronäkökulmasta ostajien tulee huomioida seuraavat keskeiset asiat:
- Ostopohjaiset verot: Kun ostat käytetyn asuinhuoneiston yksityiseltä myyjältä, tärkein kulu on rekisteröintivero, joka on 9 % kiinteistön laskennallisesta arvosta (arvioitu arvo, joka on yleensä markkinahintaa matalampi) silloin kun ostaja ei ole Italian asukas tai kyseessä on kakkosasunto. Jos ostaja muuttaa Italian asukkaaksi ja kyseessä on ensimmäinen asunto Italiassa, voidaan soveltaa alennettua 2 %:n veroa, mutta ulkomaiset sijoittajat, jotka eivät aio muuttaa, maksavat yleensä 9 % linkedin.com. Uusista, rakennuttajalta ostetuista kohteista rekisteröintiveron sijaan maksetaan arvonlisäveroa (yleensä 10 % asuinrakennuksista, 22 % luksusasunnolle) sekä kiinteä rekisteröintimaksu. Lisäksi tulee huomioida notaari palkkio (noin 1–2 % hinnasta) ja välityspalkkio (välittäjää käytettäessä n. 3–4 %). Kaikkiaan ulkomaisen ostajan kannattaa varautua siihen, että kaupankäyntikulut ovat noin 10–15 % kauppahinnasta, sisältäen verot ja muut kulut.
- Omistusverot: Italiassa on vuosittainen kiinteistövero nimeltä IMU (Imposta Municipale Unica) kakkosasunnoille. Koska ulkomaalaiset omistajat eivät yleensä käytä Florencen asuntoa ensisijaisena asuntonaan (prima casa), IMU-vero on maksettava vuosittain. Veroprosentti määritellään paikallisesti (Firenze) ja lasketaan kiinteistön laskennallisesta arvosta tietyillä kertoimilla; käytännössä vero on usein noin 0,4–0,6 % markkina-arvosta vuodessa, vaihdellen hieman. (Asukkaiden ensisijaiset asunnot ovat Italiassa yleensä vapautettu IMU-verosta, mutta tämä vapautus ei koske ulkomaisia asunnon omistajia). Lisäksi voi tulla pieni jätehuolto-/ylläpitomaksu (TARI).
- Vuokratulot: Jos vuokraat asunnon, vuokratulot ovat veronalaisia Italiassa. Pitkäaikaisiin asuinvuokrasopimuksiin voidaan valita suotuisa kiinteä verojärjestelmä nimeltään cedolare secca – 21 %:n kiinteä vero brutovuokrasta (ilman lisätuloveroa), jos tietyt ehdot täyttyvät. Muussa tapauksessa vuokratulo lisätään tavalliseen tuloon ja verotetaan progressiivisesti (joka voi olla korkeampaa). Lyhytaikaisissa vuokrauksissa (esim. Airbnb), tulot ovat myös veronalaisia ja toiminta tulee rekisteröidä; jotkut omistajat käyttävät verotuksen ja vaatimusten hoitoon toimistoja tai paikallisia isännöitsijöitä. Italialla on monien maiden kanssa verosopimuksia kaksoisverotuksen välttämiseksi vuokratuloissa. Jos järjestely tehdään oikein, ulkomaiset sijoittajat voivat minimoida kaksinkertaisen verotuksen usein saamalla hyvityksen maksetuista Italian veroista ulkomailla.
- Luovutusvoittovero: Jos myyt asunnon myöhemmin voitolla, Italia veloittaa 26 %:n luovutusvoittoveron tuotosta, mutta vain jos omistus on kestänyt alle 5 vuotta. Jos kiinteistö on ollut omistuksessa yli viisi vuotta, luovutusvoittoveroa ei peritä – näin halutaan kannustaa pidempään omistukseen. (Poikkeus: jos olet Italian asukas ja koti oli pääasiallinen asuntosi, voitot ovat verovapaita riippumatta omistusajasta).
- Perintö: Italiassa on perintö- ja lahjavero, mutta lähiomaisille on melko korkeat verovapaat rajat. Italiassa sijaitseva kiinteistö kuuluu Italian perintösääntöjen ja verojen piiriin, jos omistaja kuolee; ulkomaalaisten omistajien kannattaa harkita testamenttijärjestelyjä ja mahdollisesti kiinteistön omistamista yrityksen tai muun järjestelyn kautta, jos perintösuunnittelu on tärkeää.
Italia on viime vuosina ottanut käyttöön verokannustimia houkutellakseen varakkaita ulkomaalaisia ja työntekijöitä, jotka eivät liity pelkästään kiinteistöihin mutta ovat silti merkittäviä. Esimerkiksi uusi asukas Italiassa voi hakea kiinteää verojärjestelmää ulkomaisille tuloilleen (maksaa vuotuisen kertaveron, 100 000 € vuodessa, kaikista ulkomaisista tuloista) – hyödyllistä varakkaille henkilöille, jotka muuttavat Italiaan (usein ostavat luksusasuntoja) idealista.it. On myös järjestelmä ulkomaisille eläkeläisille, jotka muuttavat tietyille alueille (7 %:n kiinteä vero ulkomaisesta eläkkeestä, mutta tämä koskee vain tiettyjä eteläisen Italian alueita, ei Toscanaa). Lisäksi Italia tarjoaa niin kutsutun “elective residence visa” -viisumin eläkeläisille ja taloudellisesti riippumattomille ulkomaalaisille, jotka haluavat asua Italiassa; tähän vaaditaan riittävä tulojen todistaminen, ja monet ulkomaalaiset, jotka ostavat asunnon Italiasta, käyttävät tätä reittiä asuakseen Firenzessä osa- tai kokoaikaisesti. On tärkeää huomata, että pelkkä kiinteistön ostaminen ei oikeuta oleskelulupaan – oleskellaksesi Italiassa pidempään, jos et ole EU-kansalainen, tarvitset viisumin/oleskelustatuksen. Kiinteistön omistaminen voi kuitenkin tukea viisumihakemusta (osoittamalla majoituksen ja taloudellisen sitoutumisen).
Laillisesti ulkomaalaisten ostajien kannattaa myös huomioida:
- Rahoitus: Italialaiset pankit myöntävät lainoja myös ulkomaalaisille, mutta tyypillisesti ulkomaalaisille korkein mahdollinen lainoitussuhde on 50–60 % ja korot voivat olla hieman korkeampia kuin italialaisten asukkaiden lainoissa. Monet ulkomaalaiset ostajat Firenzessä maksavat käteisellä tai käyttävät kotimaansa lainaa vakuutena välttääkseen italialaisen asuntolainabyrokratian.
- Kiinteistön tarkastukset: Suorita aina perusteellinen due diligence – varmista kiinteistön kiinteistörekisteritiedot, ettei siinä ole kiinnityksiä tai luvattomia rakennustöitä, ja että myyjällä on selkeä omistusoikeus. Nämä tarkastukset hoitaa yleensä notaari. Vanhat rakennukset Firenzessä saattavat olla taideviranomaisten suojelemia (vincoli), mikä ei estä ostamista, mutta kaikki remontit vaativat erityisluvat.
- Vuokraussäännökset: Kuten aiemmin mainittiin, jos aiot vuokrata kiinteistöä, ota selvää paikallisista määräyksistä. Esimerkiksi lyhytaikaiset vuokraukset ovat nyt tiukasti rajoitettuja Firenzen UNESCOn historiallisessa keskustassa – uusi omistaja ei voi automaattisesti aloittaa Airbnb-toimintaa siellä uuden lisenssikiintiön vuoksi investropa.com. Vanhankaupungin ulkopuolella säännöt ovat kuitenkin väljemmät, mutta rekisteröinti kunnalle vaaditaan. Tarkista aina ajantasaiset paikalliset säännökset, jos vuokratulot ovat osa suunnitelmaasi.
Yhteenvetona ulkomaalaiset sijoittajat nauttivat Firenzessä yleisesti sijoittajaystävällisestä ilmapiiristä, jossa ei ole omistamisen esteitä ja verotus on kohtuullista, erityisesti jos rakenne on järjestetty oikein. Tärkeintä on suunnitella varainsiirtoverojen varalle (ne ovat korkeammat, jos et muuta asukkaaksi), varmistaa vuokrauslain noudattaminen sekä hyödyntää Italian verosopimusverkostoa ja erikoisjärjestelmiä sijoituksen optimointiin. Oikeudellisella neuvonnalla asunnon osto Firenzestä voi olla sujuvaa – Italian vakiintuneet kiinteistölait ja ammattitaitoinen notaarijärjestelmä tarjoavat turvallisen kaupankäyntikehyksen. Lukuisat ulkomaiset ostajat ovatkin onnistuneesti tehneet Firenzestä toisen kotinsa tai sijoituskohteensa, houkuteltuina paitsi kaupungin kauneudesta, myös vakaisiin omistusoikeuksiin ja mahdollisiin verohyötyihin.
Kiinteistösijoittamisen mahdollisuudet ja riskit
Firenze tarjoaa yhdistelmän houkuttelevia mahdollisuuksia ja huomattavia riskejä, jotka jokaisen sijoittajan tai asunnon ostajan tulisi huomioida vuonna 2025:
Mahdollisuudet:
- Vahvat vuokratuotot: Kaupungin korkean vuokrakysynnän ansiosta vuokratuotot Firenzessä ovat houkuttelevia, erityisesti verrattuna moniin muihin Euroopan kaupunkeihin. Asuntojen bruttotuotot ovat keskimäärin noin 6–8 % Firenzessä globalpropertyguide.com, mikä on melko hyvä taso. Pienet asunnot opiskelija-alueilla tai hieman turistikeskustan ulkopuolella voivat tuottaa jopa yli 7 % vuodessa globalpropertyguide.com. Tämä tarjoaa mahdollisuuden sijoittajalle, joka etsii tuottoa – joko pitkäaikaista vuokrausta paikallisille/opiskelijoille tai säädeltyä lyhytaikaista vuokrausta turisteille. Korkeat vuokrat (Firenzessä vuokrataso kuuluu Italian korkeimpiin columbusintl.com) yhdessä yhä kohtuullisten ostohintojen kanssa (verrattuna esim. Lontooseen, Pariisiin jne.) luovat hyvän kassavirran mahdollisuuden.
- Pääoman arvonnousupotentiaali: Firenzen asuntomarkkinat ovat historiallisesti olleet vähemmän epävakaat ja arvonkehitys on ollut tasaisen nousujohteista. 5–10 vuoden perspektiivillä omistajat ovat yleensä nähneet arvojen nousevan. Kaupungin pysyvän vetovoiman ja rajallisen uudisrakentamisen vuoksi pitkän aikavälin arvonnousun näkymät pysyvät positiivisina. Sijoittajat, jotka kohdentavat panoksensa tiettyihin kaupunginosiin (esim. alueille, joille on tulossa infrastruktuuriparannuksia kuten uusia raitiolinjoja tai gentrifikaation kohteena oleviin vyöhykkeisiin), voivat ylittää koko kaupungin keskiarvon. Esimerkki Oltrarnosta ja muista aiemmin aliarvostetuista kaupunginosista, jotka nyt nousevat arvoltaan, osoittaa oikean alueen valinnan tuottavan tulosta.
- Hajautus ja turvasatama: Sijoittaminen Firenzeen tarjoaa hajautusta kansainvälisille sijoittajille. Italialaiset kiinteistöt, erityisesti Firenzessä, eivät yleensä liiku täysin samaan tahtiin esimerkiksi osakemarkkinoiden tai muiden kiinteistömarkkinoiden kanssa maailmanlaajuisesti. Menneiden globaalien taantumien aikana Toscanan kiinteistöt pitivät usein arvonsa kohtuullisen hyvin, kun varakkaat ostajat hankkivat itselleen ”reaaliomaisuutta”. Historiallisen firenzeläisasunnon tai toskanalaisvillan konkreettinen arvo antaa turvasataman tuntua. Epävarmoina aikoina kulttuurihistoriallisesti merkittävien paikkojen kiinteä omaisuus voi säilyttää kysyntänsä.
- Kehittämis- ja arvonnousumahdollisuudet: Niille, jotka ovat valmiita ottamaan projekteja, Firenzessä on paljon vanhoja kiinteistöjä, jotka hyötyvät remontoinnista. Italiassa on ajoittain tarjottu remonttiverohelpotuksia (esim. hiljattainen ”Superbonus 110%” -kannustin, joka tosin on päättymässä, mutta osoitti valtion tukea kiinteistöparannuksille). Satoja vuosia vanhan asunnon kunnostaminen modernille luksustasolle tai suuren kiinteistön muuttaminen useaksi yksiköksi voi merkittävästi lisätä arvoa. Mahdollisuuksia on myös niche-segmenteissä kuten senioreiden asumisessa tai opiskelija-asunnoissa, joiden kysyntä ylittää tarjonnan – sijoittajat, jotka kehittävät tai muuntavat kiinteistöjä palvelemaan näitä tarpeita, voivat nähdä hyviä tuottoja.
- Turismilähtöiset hankkeet: Suoran asuntovuokrauksen lisäksi Firenzen turismibuumi avaa mahdollisuuksia majoituskiinteistöihin. Pienen guesthousen, B&B:n tai huoneistohotellin omistaminen (uusien sääntöjen mukaisesti) voi olla tuottoisaa. Lisäksi turistien suosimiin sijainteihin sijoittuvat liikehuoneistot (ravintolat, liikkeet) ovat panos Firenzen kävijätalouden jatkuvaan vahvuuteen (yli 5 miljoonaa museovierasta, kuten Uffizissa vuonna 2023 gowithguide.com gowithguide.com ja ennätysmäärät turisteja). Koska Italian matkailu muodosti yli 10 %:a BKT:sta vuonna 2023 gowithguide.com, Firenze on tämän kehityksen kärjessä ja tarjoaa vahvan taustan turismiin liittyville kiinteistösijoituksille.
Riskit:
- Talous- ja korkoriski: Italian talous kasvaa hitaasti (noin 0,5–1 % BKT:n kasvu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) ja on altis taloudellisille häiriöille. Taantuma tai työttömyyden kasvu voisi vähentää paikallista asuntokysyntää. Vaikka korot ovatkin vakiintuneet, mahdollinen tuleva nousu Euroopan koroissa voisi alentaa ostajien lainansaantikykyä ja painaa hintoja alaspäin. Globaalit talousongelmat (esim. uusi pandemia-aalto tai geopoliittiset kriisit) voisivat myös heikentää ulkomaisten ostajien kiinnostusta ja turismia, vaikuttaen suoraan Firenzen kiinteistömarkkinoihin.
- Sääntelymuutokset: Sääntely-ympäristö on merkittävä riski, erityisesti vuokrasijoittajille. Keskustassa on jo nähty tiukentuneita lyhytaikaisvuokrien sääntöjä investropa.com; on mahdollista, että kansallinen hallitus ottaa käyttöön laajempia rajoituksia (Italiassa on keskusteltu kansallisesta lyhytaikaisvuokralainsäädännöstä sekä jopa toisen asunnon veroista turistialueilla). Myös verolait voivat muuttua – vaikka Italiassa on tällä hetkellä sijoittajaystävällisiä tasaveroja ja kannusteita, poliittisten painopisteiden vaihtelut voivat johtaa verokohtelun muutoksiin ulkomaalaisille omistajille tai uusien kiinteistöverojen käyttöönottoon. Poliittisen kehityksen seuraaminen on tärkeää.
- Likviditeetti ja transaktiokulut: Kiinteistöt Firenzessä (ja Italiassa yleensä) ovat ei kovin likvidejä. Kiinteistöjen, erityisesti korkeatasoisten tai uniikkien, myynti haluttuun hintaan voi viedä useita kuukausia tai jopa vuosia. Jos myynnillä on kiire, voi joutua tinkimään hinnasta merkittävästi. Transaktiokulut ovat myös korkeat (kuten mainittua, ostettaessa noin 10 % tai enemmän, ja myyjä maksaa usein myös välittäjän 3 % palkkion), joten hinnan täytyy yleensä nousta yli 15 %, jotta ostaja pääsee edes omilleen pyörähtävässä kaupassa. Tämä epälikviditeetti ja kustannukset tarkoittavat, että sijoittajalla tulee olla useamman vuoden sijoitushorisontti eikä nopeaan myyntiin kannata varautua.
- Rakenteelliset ja ylläpitokustannukset: Firenzen rakennukset ovat vanhoja – Renessanssiajan asunnon omistaminen sisältää usein vuosisatoja vanhaa infrastruktuuria. Yllättävät restaurointikulut, rakennuslupiin liittyvä byrokratia (erityisesti, jos kiinteistö on virallisesti historiallinen) ja jatkuva ylläpito voivat olla huomattavia. EU:n uudet energiatehokkuusvaatimukset voivat lähivuosina edellyttää vanhojen rakennusten kehittämistä (Italiassa keskustellaan parhaillaan käyttöönotosta). Nämä tekijät voivat heikentää sijoituksen tuottoa tai hankaloittaa remontteja. Rakennuksen kunnon selvittäminen ja tulevien velvoitteiden kartoittaminen (esim. condominion vaatimat julkisivusaneeraukset tai maanjäristyskestävyys) on tärkeää.
Näitä tekijöitä punnitessaan varovainen sijoittaja Firenzessä valitsee pitkäjänteisen, arvoperusteisen lähestymistavan. Mahdollisuudet saavuttaa hyviä tuottoja ja nauttia omaisuuden arvonnoususta ovat todellisia, mutta on myös varauduttava haasteisiin, kuten oikeudelliseen monimutkaisuuteen ja markkinoiden vaihteluihin. Hajautus Firenzen sisällä (yhdistelmä ydinkeskustan ja kasvavien alueiden kohteita tai erilaisia vuokratyyppejä) voi pienentää riskiä. Monet sijoittajat huomaavat, että Firenzen kiinteistöjen sisempi arvo – jalansija yhdessä maailman hienoimmista kaupungeista – on jo itsessään palkinto, ja huolellisella suunnittelulla taloudelliset tuotot voivat kulkea käsi kädessä tämän kokemuksen kanssa. Kuten aina, perusteellinen selvitystyö, mahdollinen konsultointi paikallisten kiinteistöalan asiantuntijoiden kanssa sekä selkeä strategia auttavat hyödyntämään Firenzen kiinteistömarkkinaa ja hallitsemaan sen riskejä.
Talouden ja matkailun vaikutukset markkinoihin
Firenzen kiinteistömarkkinoita ei voi erottaa alueen laajemmasta taloudellisesta ja matkailullisesta kontekstista. Kaupungin menestys liittyy vahvasti sen asemaan kulttuuri- ja matkailupääkaupunkina sekä koko Italian taloustilanteeseen.
Matkailu on kenties suurin ulkoinen tekijä, joka vaikuttaa Firenzen kiinteistömarkkinoihin. Vuoteen 2024 mennessä matkailu Firenzessä palasi ennätyskorkealle tasolle – kaupunki kirjasi lähes 13 miljoonaa yöpymistä vuonna 2023 (noin 75 % niistä kansainvälisten matkailijoiden toimesta) gowithguide.com, ja vuonna 2024 suuntaus oli vielä korkeampi. Vertailun vuoksi, Firenzen metropolialueen väkiluku on noin 700 000, mutta vilkkaimpina kuukausina todellinen väkiluku (turistien kanssa) paisuu noin 1,5 miljoonaan gowithguide.com. Tämä massiivinen väestönlisäys luo kovaa kysyntää lyhytaikaisille majoituksille – hotellit, loma-asunnot jne. – mikä vaikuttaa epäsuorasti asuntomarkkinoihin (monia asuntoja muunnettiin turistivuokrauskäyttöön, kuten aiemmin mainittiin). Se tarkoittaa myös, että turistien palveleminen (kaupat, ravintolat) kukoistaa, tukien liikekiinteistöjen vuokria parhailla alueilla. Kulttuurinähtävyydet kuten Uffizi-galleria (5 miljoonaa kävijää vuonna 2023) gowithguide.com ja kaupungin renessanssiperintö pitävät Firenzen pysyvästi matkailun “bucket listillä”. Niin kauan kuin Firenze pysyy yhtenä maailman suosituimmista kohteista – ja Italian ykköskaupunkina taide- ja historiaturismissa – kiinteistökysynnän perusta on vahva: ulkomaalaiset ostavat usein kakkosasunnon vierailun jälkeen ja investoinnit hotellikiinteistöihin pysyvät houkuttelevina.
Kuitenkin matkailu aiheuttaa myös joitakin riskejä tai haasteita: yliturismi on noussut huolenaiheeksi, mikä on johtanut sääntelyyn (kuten vuokrarajoitukset) ja saattaa karkottaa paikallisia väenpaljouden takia. Käynnissä on jatkuva keskustelu kestävästä matkailusta – jos kaupunki päättäisi asettaa lisää rajoituksia (esimerkiksi kiintiöt päivittäisille kävijämäärille tai tiukempia hotellilupaehtoja), sillä voisi olla monenlaisia vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin. Mutta yleisesti ottaen paikallishallinto pyrkii hallitsemaan matkailua tavalla, joka suojelee asukkaiden elämänlaatua, ja pitkällä aikavälillä tämä on positiivista kiinteistösektorille (taaten, että kaupunki säilyy elinvoimaisena eikä muutu pelkäksi ulkoilmamuseoksi).
Laajemmin taloudellisesti Firenze hyötyy siitä, että se on Toscanan pääkaupunki, ja alue on suhteellisen vauras. Kaupungin talous koostuu paitsi turismista myös muotialasta (osa suurista italialaisista muotitaloista sijaitsee täällä tai lähellä), koulutuksesta (useita yliopistoja ja kansainvälisiä kouluja) sekä luksustuotteiden valmistuksesta (parfyymit, nahkatuotteet jne.). Työttömyysaste Toscanassa on ollut alempi kuin Italian keskiarvo, ja Firenzessä on mittava keskiluokka. Vuonna 2022 Firenzen alueen keskimääräinen vuositulo oli noin 24 000 € lanazione.it, mikä on korkeampi kuin monissa eteläisissä kaupungeissa ja tukee paikallista ostovoimaa asumisen suhteen (vaikkakin se on edelleen vaatimaton asuntojen hintoihin nähden). Italian kansallinen talouskasvu on maltillista – noin 0,8–1 % ennuste vuodelle 2025 globalpropertyguide.com – ja korkea valtionvelka luo toisinaan epävarmuutta. Kaikki suuremmat talouspoliittiset muutokset tai shokit (kuten säästötoimet, merkittävät veronkorotukset, jne.) voivat vaikuttaa kuluttajien luottamukseen ja kiinteistömarkkinoihin. Toistaiseksi, hitaasta kasvusta huolimatta, matala korkotaso viime aikoihin asti ja kulttuuriset tekijät (italialaiset suosivat kiinteistöjä sijoituskohteena) ovat pitäneet kiinteistömarkkinat vakaana.
Yksi merkittävä tekijä on ollut Euroopan keskuspankin rahapolitiikka. Vuosina 2022–2023 noussut inflaatio johti korkeampiin korkoihin, mikä alkoi viilentää joidenkin Euroopan maiden asuntomarkkinoita. Vuoden 2024 loppuun mennessä EKP siirtyi pieniin koronlaskuihin inflaation tasaantuessa practiceguides.chambers.com. Italian – ja siten myös Firenzen – kohdalla alemmat korot tarkoittavat, että asuntolainat ovat hieman edullisempia, mikä voi houkutella takaisin ostajia, jotka joutuivat 2023:n korkeiden korkojen vuoksi jäämään markkinoiden ulkopuolelle. Monet firenzeläiset ostajat kuitenkin luottavat omaan pääomaan/käteismaksuihin tai pienempiin lainoihin, joten vaikutus on kohtuullinen – mutta kyse on silti kysyntää tukevasta positiivisesta suuntauksesta. Inflaatio vaikuttaa myös rakennuskustannuksiin: materiaalikustannusten nousu vuosina 2021–2022 teki rakentamisesta ja remontoinnista kalliimpaa ja hidasti joitakin hankkeita. Jos inflaatio pysyy hallinnassa, rakentaminen voi jälleen vilkastua ja tarjonta kasvaa vähitellen.
Lisäksi valuuttakurssit ja maailmanlaajuinen taloustilanne vaikuttavat markkinoihin. Vahva dollari (tai punta jne.) euroon nähden tekee Firenzen kiinteistöistä suhteessa edullisempia näille ostajille. Vuosina 2022–2023 euro oli suhteellisen heikko, ja havaittiinkin amerikkalaisten ostajien määrän kasvua investropa.com. Jos euro vahvistuu huomattavasti, se voi hillitä ulkomaalaisten innokkuutta tai tehdä eurooppalaisista ostajista suhteessa aktiivisempia. Italian ja EU:n poliittinen vakaus vaikuttaa myös ulkomaisten sijoittajien luottamukseen – kaikki epävakaus voi hetkellisesti hidastaa ulkomaisten ostojen määrää, kun taas vakautta tarjoavat kaudet (kuten Italian nykyinen hallitus, joka viestii sijoitusmyönteisistä politiikoista) tukevat pysyvää kiinnostusta.
Lopuksi, alueelliset vertailutekijät: Toscanan sisällä Firenze on tärkein kaupunki, mutta ostajat harkitsevat myös muita alueita, kuten Toscanan rannikkoa (esim. Versilian rannikko: Forte dei Marmi jne.) tai kukkulakaupunkeja (kuten Siena, Lucca, Pisa). Vertailun vuoksi nämä markkinat ovat yleensä edullisempia (esim. Luccan kaupungissa keskiarvo on noin 3 100 €/m² idealista.it, Pisassa vielä vähemmän), paitsi erityisissä paikoissa (Forte dei Marmi Luccan maakunnassa, jossa villoilla on erittäin korkeat hinnat varakkaiden kansainvälisten asukkaiden vuoksi). Joskus, jos Firenze käy ”liian kalliiksi”, osa ostajista saattaa valita suuren maalaistalon 30 km:n päästä, saman hintaan kuin pienen asunnon kaupungissa. Näin Firenze kilpailee Toskana-alueen sisällä tiettyjen ostajien suhteen. Vuonna 2024 Firenze pysyi Toscanan kalleimpana kaupunkina (noin 4 300–4 400 €/m²), mitä seurasivat tietyt rannikon kohteet ja Lucca lanazione.it idealista.it. Firenzen markkinoiden vahvuus voi itse asiassa nostaa myös ympäröiviä markkinoita – esimerkiksi joku, joka joutuu jättämään Firenzen hinnan vuoksi, voi ostaa asunnon Pratosta, Pistoian tai Arezzon (kaikki lähellä ja edullisempia kaupunkeja), mikä nostaa myös niiden hintoja hieman. Toisaalta, mikäli Firenzen markkinoilla esiintyy laskua, se heijastuisi todennäköisesti koko Toskanaan negatiivisena signaalina.
Yhteenvetona voidaan todeta, että turismi ja taloudelliset suuntaukset suosivat vahvasti Firenzen kiinteistömarkkinoita tällä hetkellä: turismi tuo kaupunkiin tasaista kysyntää ja tuloja, ja laajempi talous, vaikka kasvu onkin hidasta, on tarpeeksi vakaa ylläpitääkseen jatkuvaa kiinteistösijoittamista. Firenzen globaali vetovoima suojaa sitä osittain paikallisilta talousvaihteluilta – kansainvälinen kiinnostus voi tukea markkinoita, vaikka kotimainen kysyntä heikkenisi. Sijoittajien kannattaa kuitenkin seurata matkailupolitiikkaa, Euroopan talouskehitystä ja alueellista kilpailua, sillä nämä tekijät ohjaavat jatkossakin markkinoiden suuntaa. Niin kauan kuin Firenze säilyy kukoistavana kulttuuri- ja talouskeskuksena, sen kiinteistöalaan kohdistuu todennäköisesti vilkasta kiinnostusta.
Vertailuja ympäröiviin Toscanan alueisiin
Arvioitaessa Firenzen kiinteistömarkkinoita on hyödyllistä vertailla niitä muihin Toscanan alueisiin sekä kaupungin läheisiin esikaupunkeihin, jotta saa käsityksen Firenzen suhteellisesta kehityksestä ja vetovoimasta.
Metropolialueen sisällä Firenzen hinnat ovat huomattavasti korkeammat kuin viereisissä kaupungeissa. Esimerkiksi vuoden 2025 alussa keskimääräinen asunnon neliöhinta oli:
- Firenzen kaupunki: ~4 365 €/m² (vuokrat ~21,1 €/m²) lanazione.it.
- Sesto Fiorentino (pohjoinen esikaupunki lähellä Firenzen lentokenttää): ~3 313 €/m² (vuokra ~13,1 €/m²) lanazione.it.
- Scandicci (lounaispuolella, raitiovaunulla yhteydessä): ~3 240 €/m² (vuokra ~13,5 €/m²) lanazione.it lanazione.it.
Tämä tarkoittaa, että asunnon ostaminen itse Firenzestä maksaa 30–35 % enemmän kuin näissä lähikaupungeissa. Jo Firenzen maakunnassakin monet puoli-maaseutumaiset alueet tai pienemmät yhteisöt ovat huomattavasti edullisempia. Esimerkiksi kaupungit kuten Empoli tai Pistoia (ei kaukana Firenzestä) voivat keskimäärin olla noin 2 000 €/m² tasolla. Historiallisen kaupungin vetovoima, tai kävelyetäisyys Duomosta, näkyy siis selvästi korkeassa hinnassa. Kuitenkin esikaupunkialueet kasvattavat suosiotaan: parantunut liikenneyhteys (kuten raitiovaunu Scandicciin ja pian muihin esikaupunkeihin) sekä edullisuuden etsintä johtavat konvergenssiin tietyssä määrin. Scandiccissa, kuten mainittiin, hinnat nousivat osittain raitiovaunuyhteyden ansiosta lanazione.it, ja siellä on jopa joitain ”VIP”-kukkula-alueita (Mosciano ym.), joissa hinnat nousevat 3 800–4 000 €/m², tosin suurista huviloista lanazione.it. Ero Firenzen ja sen esikaupunkien välillä voi hieman kaventua, jos Firenzen hinnat jatkavat nopeampaa nousua kuin esikaupunkialueiden, mutta Firenzen vetovoima varmistaa todennäköisesti sen, että se pysyy kalliimpana vaihtoehtona.
Vertailua Firenzen ja muiden toscanalaiskaupunkien välillä:
Toscanan muissa maakunnissa kiinteistömarkkinat ovat yleensä pienemmät ja edullisemmat:
- Siena – Historiallinen kaupunki ja turistikeskus, Sienan hintataso on sen kokoon nähden korkea, mutta silti tyypillisesti alempi kuin Firenzen. Monilla alueilla Sienassa hinnat liikkuvat noin 3 000–3 500 €/m². Sieltä puuttuvat Firenzen kansainväliset bisnes- ja koulutussektorit, joten kysyntä on enemmän turismista ja paikallisista asukkaista johtuvaa.
- Pisa – Tunnettu kaltevasta tornistaan, Pisassa hintataso on kohtuullinen (ehkä keskimäärin 2 200–2 800 €/m²). Paikallisia markkinoita ohjaavat yliopisto ja jonkin verran teknologiateollisuus, mutta ei yhtä kansainvälisesti kuin Firenzen.
- Lucca – Lucca on mielenkiintoinen: siitä on tullut melko suosittu ulkomaisten ostajien keskuudessa (viehättävä muurien ympäröimä kaupunki). Tietojen mukaan Luccan maakunnassa oli joitakin korkeimmista hinnoista Toscanassa (noin 3 165 €/m², mikä tekee siitä yhden kalleimmista heti Firenzen jälkeen) idealista.it. Tämä johtuu todennäköisesti siitä, että Luccassa on vauraita alueita (rannikkoinen Forte dei Marmi Luccan maakunnassa on erittäin kallis). Itse Luccan kaupungissa hinnat voivat keskimäärin olla noin 2 500 €/m², mutta luksussegmenttiä nostaa ulkomaalaisten kiinnostus.
- Arezzo, Pistoia, Grosseto jne. – Nämä maakunnat ja kaupungit ovat selvästi edullisempia, hinnat ovat usein 1 500–2 500 €/m² välillä. Ne houkuttelevat joitakin ulkomaisia ostajia, jotka etsivät maaseudun maatiloja (erityisesti Chiantin alueilla, jotka ulottuvat Sienan ja Arezzon alueille), mutta eivät kilpaile suoraan Firenzen kanssa.
Yksi merkittävä vertailualue on Chiantin maaseutu Firenzen ja Sienan välillä. Monet kansainväliset ostajat, jotka rakastavat Toscanaa, pohtivat kaupunkia vastaan maaseutua. Chiantissa (esim. Greve in Chianti, Gaiole in Chianti) neliöhinnat voivat olla alhaisempia – usein 2 500–3 000 €/m² keskimäärin immobiliare.it immobiliare.it – mutta huomaa, että maaseudun kiinteistöt ovat usein suurempia ja tontin kanssa, joten kokonaishinta voi olla korkea, vaikka €/m² olisi maltillinen. Maaseutuvilloille ja maatiloille oli pandemian aikana erittäin vahva kysyntä (ihmiset etsivät tilaa), ja markkina on edelleen vahva, mutta se on hyvin segmentoitunut (kauniisti kunnostetusta maatilasta voidaan pyytää miljoonia, kun taas kunnostusta vaativan mökin hinta saattaa olla suhteellisen alhainen). Firenzen markkinan ja Chiantin vertailu liittyy usein elämäntapavalintaan: kaupunkielämän mukavuus ja vuokratuotot (Firenze) vastaan maaseudun rauha ja usein isommat kiinteistöt (Chianti). Jotkut sijoittajat valitsevat Chiantin omaan käyttöön (loma-asunnot) ja Firenzen puhtaasti sijoitukseksi (vuokraus).
Toscanan rannikkoalueet (esim. Versilian rannikko Luccan maakunnassa ja Monte Argentario etelässä) ovat toinen vertailukohta: Näillä alueilla markkinat perustuvat kakkosasuntoihin, joita italialaiset ja ulkomaalaiset ostavat meren läheisyyden vuoksi. Forte dei Marmi (Versilia) on yksi Italian arvokkaimmista paikoista (villojen hinnat voivat siellä ylittää helposti 10 000 €/m² johtuen varakkaista venäläisistä ja eurooppalaisista ostajista). Se on kuitenkin hyvin rajattu luksusmarkkina – ei suoraan verrattavissa Firenzen laajempaan markkinaan. Yleisesti ottaen rannikko-Toscana on Florencea edullisempaa, pois lukien muutamat kuumat kohteet.
Markkinatrendien osalta Firenze johtaa usein tai seuraa koko Toscanan yleistä suuntausta. Esimerkiksi vuonna 2024 Toscanan asuntomarkkinoiden hinnat nousivat noin 1–2 % idealista.it, mikä on lähellä kansallista keskiarvoa, mutta Firenze pärjäsi paremmin lähes 5 %:n kasvulla kyseisellä ajanjaksolla. Lähialueilla nähdään toisinaan haloefektiä: kun Firenzen markkinat kuumenevat liikaa, osa kysynnästä siirtyy muihin kaupunkeihin. Esimerkkinä tästä on pienempi kaupunki Prato (vain 20 km Firenzestä), jossa asuntokauppa on vilkastunut, kun Firenzessä työskentelevät ostavat asuntoja Pratosta kustannussyistä. Yksikään näistä paikoista ei kuitenkaan pysty jäljittelemään Firenzen ainutlaatuista vetovoimaa; siksi Firenze säilyttää vahvan hintapreemion ja on myös vakaampi. Laskukausina se pitää arvonsa yleensä paremmin – sillä kaupungissa on aina jonkinlainen kulttuurinen tai turismiin perustuva peruskysyntä, jota pienemmillä kaupungeilla ei ole. Esimerkiksi vuoden 2008 jälkeen monet pienemmät toskanalaiset markkinat kokivat merkittäviä arvonlaskuja, mutta Firenzen pudotus oli lievempi ja se elpyi nopeammin.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Firenze on kiistaton kiinteistömarkkinoiden johtaja Toscanassa sekä hinnan että kysynnän suhteen. Lähialueet Toscanassa tarjoavat matalampia lähtöhintoja ja joskus korkean elämänlaadun (mikä voi olla mahdollisuus niille, joilla ei ole varaa Firenzeen), mutta ne eivät yllä Firenzen sijoitusprofiiliin likviditeetin, vuokrakysynnän tai arvonnousupotentiaalin osalta. Sijoittajat voivat silti tarkastella Firenzen lähiöitä tai toissijaisia toskanalaiskaupunkeja tiettyihin strategioihin (esim. isompien asuntojen ostamiseen tai hajauttamiseen). On hyvä huomioida alueellinen konteksti: koko Toscanassa nähdään maltillista kasvua asuntojen hinnoissa investropa.com, ja ulkomaalaisten kiinnostus on suurta erityisesti maisemallisilla alueilla. Silti Firenze erottuu kosmopoliittisena keskuksena, ja monelta osin se muistuttaa markkinakäyttäytymiseltään enemmän Milanoa, Roomaa tai Venetsiaa kuin naapurikuntiaan. Kaupungin erityisasema varmistaa, että se kulkee usein omaa polkuaan, ja vertailu lähialueisiin korostaa vain sitä, kuinka poikkeuksellinen Firenzen markkina on alueellaan.
