Frankfurtin kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat tutkimus matka vastakohtaisuuksiin: kuumana käyvä asuntosektori taistelee rajallisen tarjonnan kanssa, liikekiinteistöala sopeutuu uusiin työtrendeihin ja globaalien sijoittajien kiinnostus kasvaa voimakkaasti. Tämä finanssikeskus – jossa sijaitsee Euroopan keskuspankki – kohtaa nousevan kysynnän ja tiukat vajaakäytöt, jotka nostavat hintoja, samalla kun uudet pilvenpiirtäjät ja kestävät rakennushankkeet muokkaavat kaupungin siluettia. Alla pureudumme jokaiseen Frankfurtin kiinteistösektorin osa-alueeseen nykytrendien, 3–5 vuoden ennusteiden, sääntelyvaikutusten, tuottojen sekä avainalueiden kautta, joita kannattaa seurata.
Asuinkiinteistöt Frankfurtissa (omistusasunto & vuokraus)
Markkinatilanne (2025): Frankfurtin asuntomarkkinat ovat edelleen tiukat ja erittäin kilpailulliset. Voimakas kysyntä kasvavan väestön ja kaupunkiin muuttavien ammattilaisten taholta on selvästi ylittänyt uuden tarjonnan määrän, ja vajaakäytöt ovat säilyneet historiallisen alhaisina (alle 1 % monilla alueilla) investropa.com cbreim.com. Asuntojen hinnat ovat nousseet voimakkaasti viimeisen vuosikymmenen aikana – yli 60 % korkeammiksi kuin viisi vuotta sitten investropa.com – vaikka nopea korkojen nousu vuosina 2022/23 aiheutti hetkellisen jäähtymisen. Vuonna 2023 hinnat laskivat hieman huipputasoltaan, mutta ovat sittemmin vakiintuneet ja pysyneet suhteellisen vakaina investropa.com. Keskustan keskihinta neliömetriltä on Saksan korkeimpia, mikä kuvastaa Frankfurtin asemaa finanssikeskuksena ja kaupungin kehitysmaan rajallisuutta.
Vuokraustrendit: Vuokramarkkinat ovat erittäin tiukat, ja vuokranantajat hyötyvät matalasta vajaakäytöstä ja vakaista vuokran korotuksista. Keskustan vuokrat ovat nousseet johtuen kysynnän jatkumisesta ja rajallisesta tarjonnasta investropa.com. Viimeisen kahden vuoden aikana vuokrat kasvoivat noin 3–5 % vuodessa valtakunnan tason trendien mukaisesti investropa.com. Vuonna 2025 keskusta-alueen yksiön vuokra on keskimäärin noin 1 200 euroa kuukaudessa, mikä pitää Frankfurtin yhtenä Saksan kalleimmista kaupungeista investropa.com. Joidenkin tietojen mukaan tämä on hieman laskenut vuoden 2023 tasosta (aiemmin n. 1 280 €/yksiö), mikä osoittaa, että uusi asuntotarjonta ja paikalliset poliittiset toimet tarjonnan lisäämiseksi ovat hillinneet vuokrien nousua investropa.com. Silti kysyntä ylittää tarjonnan ja keskusta-alueen vuokranantajat voivat periä korkeita vuokria. Keskimääräiset bruttovuokratuotot asuinkiinteistöille ovat noin 3,4–3,5 % investropa.com – melko matalia, mikä kertoo kalliista asunnoista suhteessa vuokratuloihin. Tämä tuoton tiivistyminen korostuu erityisesti keskustassa, jossa kiinteistöjen hinnat ovat nousseet nopeammin kuin vuokrat, puristaen tuotot alle 4 %:n investropa.com investropa.com. Esimerkiksi vuosien 1990 ja 2022 välillä Frankfurtin asuntojen hinnat nousivat 175 %, kun vuokrat nousivat vain noin 98 %, minkä seurauksena keskustan tuotot olivat vain noin 3,6 % vuoden 2024 alussa investropa.com investropa.com.
Tarjonta & Uudistuotanto: Uusien asuntojen rakentaminen on piristynyt, mutta jää edelleen jälkeen kysynnästä. Frankfurtissa valmistui 24 % enemmän uusia asuntoja vuonna 2023 investropa.com, ja vuodelle 2024 arvioidaan noin 5 % lisäystä investropa.com. Tämä uudisrakentamisen buumi – mukaan lukien suuret hankkeet kuten “Wohnquartier Franky” Galluksessa ja “Quartier Oststern” Ostendissa (valmistumassa 2025) – kartuttaa asuntokantaa investropa.com. Silti kaupungin väestö kasvaa nopeasti (ennustettu nousu noin 776 000:sta vuonna 2023 yli 827 000:een vuoteen 2035 mennessä), mikä ylläpitää paineita asuntomarkkinoilla investropa.com investropa.com. Rakennusmaata on niukasti, ja uudet asunnot menevät nopeasti. Frankfurtin kaupunkisuunnittelu on painottanut tiivistä rakentamista ja vanhojen toimistojen muuttamista asunnoiksi (esim. Niederradin Lyoner Quartier), mutta nämä toimenpiteet helpottavat pulaa vain osittain. Energiatehokkuuslaki (GEG), joka päivitettiin vuonna 2023, vaatii nyt energiatehokkaampia rakennuksia ja lämmitysjärjestelmiä, ja tämä vaikuttaa uudistuotantoon. Rakennuttajat keskittyvät energiatehokkaisiin, “vihreisiin” koteihin, sillä tehokkaat A/B-energialuokan kiinteistöt käyvät paremmin kaupaksi ja saavuttavat hintapreemioita (energiatehokkaiden asuntojen arvo kasvoi n. 2,2 % vuoden 2023 loppuun verrattuna vuoteen 2022) investropa.com investropa.com. Nämä ympäristöystävälliset vaatimukset nostavat hieman rakennuskustannuksia, mutta samalla varmistavat uusien asuntojen houkuttelevuuden tulevaisuudessa ja vetoavat kestävyydestä kiinnostuneisiin ostajiin.
Tulevaisuuden näkymät (3–5 vuotta): Hintojen ja vuokrien nousupaineen odotetaan jatkuvan, tosin hillitymmällä tahdilla. Monien analyytikoiden mukaan vuoden 2023 hintakorjaus on saavuttanut pohjatasonsa investropa.com. Kun korot vakiintuvat ja ostajaluottamus palautuu, Frankfurtin vahvat perustekijät (vahva työmarkkina, varallisuuden kasvu) siivittävät hintojen maltillista nousua. Esimerkiksi Deutsche Bankin tutkimusten mukaan Saksan asuntomarkkinat palaavat takaisin kohtuulliseen kasvuun vuoteen 2025 mennessä, ja Frankfurtia odottaa samanlainen trendi, koska kysyntää on jatkuvasti enemmän kuin tarjontaa investropa.com. Vuokrien ennustetaan jatkavan nousuaan noin 3–5 % vuodessa lähivuosina investropa.com, ellei tapahdu suurta asuntorakentamisen buumia. Korkea kysyntä ja rajallinen uudistuotanto takaavat, että keskusta säilyy haastavana vuokralaisille; asiantuntijat arvioivat keskustan vuokrien jatkavan nousuaan ja kilpailun olevan kovaa jokaisesta asunnosta investropa.com investropa.com. Vuokralaisten profiili ja toiveet voivat muuttua hieman – esimerkiksi yhä useampi nuori ammattilainen etsii mikroasuntoja (kompaktit, kalustetut asunnot) edullisena urbaanina vaihtoehtona investropa.com investropa.com. Tämä trendi on voimistunut, koska vuodesta 2011 alkaen Frankfurtiin on muuttanut noin 62 500 uutta asukasta, mutta uusia asuntoja on tullut vain 14 200, joten luovat pienratkaisut kiinnostavat uusia tulijoita investropa.com investropa.com. Toisaalta perheet etsivät entistä enemmän asuntoja ja omistuskoteja esikaupunkialueilta Frankfurtiin nähden, vaihtavat pidemmän työmatkan suurempaan, edullisempaan kotiin investropa.com investropa.com. Tämä “kaupungista esikaupunkiin” -muuttoliike oletetaan jatkuvan, ja nostavan kysyntää (sekä vuokratuottoja) pendelöintikaupungeissa, kun perheet hakevat rahoilleen enemmän tilaa investropa.com.
Sijoittajien, ostajien ja vuokralaisten tunnelmat: Asuntosektorin tunnelmat ovat varovaisen optimistiset. Ostajat – erityisesti ensiasunnon ostajat – palaavat markkinoille, kun hinnat ovat vakiintuneet. Frankfurtin vetovoima ja pitkän aikavälin vakaa arvonnousu (2–6 % vuodessa) antavat varmuutta siitä, että osto on järkevä pitkän aikavälin sijoitus investropa.com investropa.com. Monet ensiasunnon ostajat pyrkivät lukitsemaan oston, kun ostettavuus on hieman parantunut ja korot ovat edelleen historiallisesti kohtuullisia investropa.com. Sijoittajat tarkkailevat myös mahdollisuuksia: Frankfurtin vuokratuotot ovat turvallisempia kuin epävakaammilla markkinoilla, ja kaupungin talouskasvu ja alhainen vajaakäyttöaste lupaavat vakaata tuottoa investropa.com investropa.com. Ulkomaisten ostajien määrä on erityisen huomionarvoinen – kansainvälisille ostajille myytyjen kiinteistöjen määrä kasvoi noin 6 % vuonna 2024, kun vakaus palasi hintojen laskun jälkeen investropa.com investropa.com. Vuokralaiset puolestaan kokevat korkeiden kustannusten puristusta. Monet nuoret vuokralaiset sopeutuvat valitsemalla pienempiä asuntoja tai yhteisöllistä asumista, kun taas perheet yhä useammin ”pakenevat kauemmas saadakseen edullisen vuokran” (eli muuttavat pidemmälle löytääkseen kohtuuhintaisia vuokria) investropa.com investropa.com. Yleisesti ottaen vallitsee hyväksynnän tunne siitä, että Frankfurtin asuminen pysyy kalliina, joten sekä julkinen että yksityinen sektori yrittävät innovoida – uusia hankkeita, esikaupunkien kasvua tai älykkäämpiä teknologisia ratkaisuja. Esimerkiksi uusissa asunnoissa on usein valmiina älykotiteknologiaa, mikä on vastaus teknologiatietoisille ostajille, jotka ovat jopa valmiita maksamaan enemmän kytketyistä, energiatehokkaista kodeista investropa.com investropa.com. Kyselyt osoittavat, että noin 70 % asunnon etsijöistä haluaa älyominaisuuksia (älytermostaatit, turvajärjestelmät jne.), ja kehittäjät Frankfurtissa hyödyntävät tätä erottautuakseen uusilla hankkeilla investropa.com investropa.com.
Asuinalueet, joita kannattaa seurata: Keskeiset arvostetut kaupunginosat kuten Westend, Nordend ja Sachsenhausen ovat erittäin haluttuja sekä omistamisen että vuokrauksen kannalta niiden sijainnin, palveluiden ja arvostuksen ansiosta. Näillä alueilla on jatkuva vahva kysyntä ja huipputason hinnat. Esimerkiksi Westendin asunnot saavuttavat säännöllisesti kaupungin korkeimpia neliöhintoja, mikä pitää tuoton matalana. Pankkikortteli/Innenstadt on myös suosittu korkealaatuisten asuntojen parissa, erityisesti johtajien kohteena. Mielenkiintoinen muutos tapahtuu Ostendissa (Frankfurtin Itäpuoli) – alue on historiallisesti ollut teollisuusaluetta, mutta muuttuu nopeasti kulttuurin ja luovuuden keskukseksi Euroopan keskuspankin ja esimerkiksi Creative Industries Centre -aloitteiden vauhdittamana. Ostendin kiinteistöarvot nousevat huomattavasti, kun taidegalleriat, mediayritykset ja teknologiastartupit siirtyvät alueelle, mikä piristää tunnelmaa (ja lisää sekä loft-tyylisten toimistojen että asuntojen kysyntää) investropa.com investropa.com. Naapuruston uudelleennousua tukevat kaupungin vetämät luovan talouden hankkeet ja parantuneet liikenneyhteydet, mikä tekee siitä sijoitusten ja uusien asuntoprojektien hotspotin investropa.com investropa.com. Vastapainoksi Niederrad – joka tunnettiin aiemmin ”Bürostadtina” toimistopuistoistaan – on alue, johon kannattaa suhtautua varauksella. Monien vanhojen toimistojen muuttuessa asunnoiksi Niederradissa asuntojen hinnat putosivat noin 10,4 % vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla edelliseen vuoteen verrattuna investropa.com investropa.com. Ostajakunta on vähentynyt, kun huomio (ja pääoma) on siirtynyt näyttävämpiin keskustaprojekteihin, kuten FOUR-pilvenpiirtäjiin keskustassa investropa.com investropa.com. Tämän seurauksena Niederradin kiinteistöjen arvot ja vuokrien kasvu ovat jääneet jälkeen muista kaupunginosista. Samaan aikaan Frankfurtin esikaupunkialueet (Rein-Main-alue) kasvattavat suosiotaan – alueet kuten Offenbach, Eschborn tai Bad Homburg tarjoavat suhteellisen edullisen lähtötason ja houkuttelevat yhä enemmän perheitä ja myös sijoittajia, jotka etsivät korkeampia tuottoja. Yhteenveto: Frankfurtin keskustan asuntomarkkinat pysyvät kalliina ja alimitoitettuina, ja kasvu voi löytyä nousevista alueista (kuten Ostend) tai metron laita-alueilta, joissa rakentaminen voi laajentua.
Liikekiinteistöt Frankfurtissa (toimistot, vähittäiskauppa, logistiikka)
Toimistomarkkinat
Nykytilanne (2025): Frankfurtin toimistosektori elää pandemian jälkeistä uudelleenasettumista ristiriitaisissa merkeissä. Toisaalta toimistojen vuokrausvilkkaus elpyi vahvasti vuoden 2025 alussa – ensimmäisen neljänneksen vuokrattu toimistotila (lähes 198 000 m²) oli korkein Q1-tulos mittaushistoriassa cbre.de cbre.de – kiitos suurten vuokrasopimusten uusissa hankkeissa. Merkittäviä vuokrajärjestelyjä olivat muun muassa Commerzbankin 73 000 m² ennakkovuokraus tulevassa Central Business Towerissa (Pankkikortteli), ING:n 32 000 m² vuokraus Ostendin Hafenpark Quartierissa ja lakitoimisto White & Case:n 12 000 m² Central Parxissa (Westend) cbre.de cbre.de. Kaikki nämä sopimukset – uudenuutukaista, huippuluokan rakennuksissa – korostavat trendiä: laadukkaat, modernit toimitilat keskustassa ovat erittäin kysyttyjä, ja niistä maksetaan usein ennätysvuokria. Frankfurtin toimistojen päävuokra on juuri noussut ennätyskorkealle noin 51 €/m²/kk (Q1 2025), kun se oli vielä vuoden 2024 lopussa 49 € cbre.de cbre.de. Uudet pilvenpiirtäjät, joilla on ympäristösertifikaatit ja muita palveluita, voivat jopa saavuttaa yli 50 €/m²:n vuokran, mikä kilpailee Münchenin kanssa Saksan korkeimmista toimistovuokrista realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Kaikki toimistomarkkinat eivät kuitenkaan jaa tätä vaurautta. Kokonaisvajaakäyttö on noussut noin 10 prosenttiin kaupungin tasolla (ilman alivuokrauksia) – luku, jota ei ole nähty vuosikymmeneen cbre.de cbre.de. Ero on selvä: keskustassa (CBD) vajaakäyttöaste on vain ~6,7 %, sillä pankit ja yritykset pitävät kiinni arvostetusta ydinkeskustan tilasta, kun taas ulkopuolisissa liikekeskuksissa ja vanhemmissa rakennuksissa vajaakäyttö on yli 10 % cbre.de cbre.de. Niederrad ja osat Europa-Viertelistä ovat nähneet suurimmat vajaakäytön kasvut viime aikoina uusien valmistuneiden kohteiden ja yritysten tilakonsolidaation myötä cbre.de cbre.de. Samaan aikaan Frankfurtin toimistotilojen kokonaismäärä kasvoi uusien tornien valmistuessa, mikä nosti kokonaisvajaakäytön ~9,5 %:sta 10,0 %:iin vuoden 2024 lopulla cbre.de. Tiivistetysti – Frankfurtissa on nyt kaksijakoinen toimistomarkkina: uudenkarheat Grade A -toimistot menestyvät erinomaisesti (usein vuokrattuina jo ennen valmistumista), kun taas vanhemmat Grade B/C -toimistot kamppailevat vuokralaisten saamisesta, mikä kasvattaa niiden vajaakäyttöä cbre.de.
Vuokratuotot ja sijoitukset: Sijoittajat Frankfurtin toimistomarkkinoilla ovat nähneet tuottojen nousseen korkoympäristön myötä. Parhaiden toimistojen tuotot ovat vakiintuneet noin 5,1 %:iin ydinkeskustassa (CBD) cbre.de, mikä on selkeä nousu muutaman vuoden takaisista alle 4 %:n tuotoista. Toissijaisilla sijainneilla tuotot ovat vieläkin korkeampia (5,4 % kaupungin laidalla, jopa ~6,6 % reuna-alueiden alasegmenteissä) kompensoiden korkeampaa vajaakäyttöä ja riskiä cbre.de cbre.de. Markkinatarkkailijoiden mukaan suurin hinnanlasku on nyt ohi – omaisuuserien uudelleenarvostus on valmis ja tuotot tasaantuvat nyt imap.com imap.com. Vuoden 2024 kolmannella neljänneksellä Frankfurtin nettotuotto parhaista kohteista oli noin 4,5 % imap.com (määritelmät hieman vaihtelevat), mutta vuoteen 2025 mennessä useimmat arvioivat tuottojen 4,5–5,0 % alueen edustavan uutta tasapainoa ydintoimistoissa. Nämä korkeammat tuotot yhdessä Frankfurtin vakaan vuokralaistuen kanssa houkuttelevat sijoittajia, jotka jättivät huippuhinta-ajat väliin. Vuonna 2024 nähtiin jo vaatimaton elpyminen toimistosektorin sijoitusvolyymissä Saksan suurimmissa kaupungeissa, ja asiantuntijat ennustavat vuoden 2025 tuovan jälleen kasvavaa kysyntää liikekiinteistöihin rahoituskustannusten tasaantuessa imap.com imap.com. Huomionarvoista on, että sijoitusten fokus on laadussa: hyvin vuokratuissa, moderneissa kohteissa parhailla paikoilla. Heikommat ja vanhemmat toimistot jäävät institutionaalisten omistajien ulkopuolelle tai ne myydään pois, mikä luo mahdollisuuden arvonnousua tavoitteleville sijoittajille hankkia niitä alennuksella imap.com imap.com. Frankfurtin asema kansainvälisenä finanssikeskuksena tarkoittaa, että trophy-kohteet (kuten pankkialueen pilvenpiirtäjät) pysyvät kansainvälisten sijoittajien tutkana, myös haastavina aikoina.
Tulevaisuudennäkymät (toimistot): Seuraavat 3–5 vuotta keskittyvät uuden tarjonnan absorboimiseen ja vanhojen toimistojen uudistamiseen. Frankfurtilla on huomattava määrä hankkeita valmistumassa vuosina 2025–2027 (mm. FOUR Frankfurt -tornit, ONE Tower ja muita korkeita rakennuksia satojen tuhansien neliöiden edestä). Tämä uusi tarjonta pitää kokonaisvajaakäytön korkealla. Analyytikot odottavat, että vajaakäyttö voi jopa nousta lyhyellä aikavälillä – mahdollisesti yli 11 %:iin – kun yritykset keskittävät tilankäyttöään ja etä-/hybridityö hillitsee kysynnän kasvua cbre.de cbre.de. Vanhemmat ja tehottomammat toimistot kärsivät eniten; niiden omistajat saattavat joutua peruskorjaamaan tai muuntamaan tiloja houkutellakseen vuokralaisia. Toisaalta kysyntä ensiluokkaiselle, ESG-sertifioidulle toimistotilalle pysynee vahvana. Frankfurtin talous (jota dominoivat rahoitus, teknologia, konsultointi) arvostaa yhä läsnäoloa korkealuokkaisissa tiloissa, minkä osoittavat ennätyskorkeat vuokrat. Voimme nähdä, että parhaiden tilojen vuokrat säilyvät tai jopa nousevat kaupungin keskustassa, jos huipputilan saatavuus kiristyy – joissakin huippukohteissa vuokrat ovat saavuttaneet 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Sen sijaan ydinkeskustan ulkopuolella vuokranantajien täytyy todennäköisesti tarjota kannustimia tai laskea vuokraa; kiinnostavaa kyllä, vuokrien ero kasvaa: vuoden aikana keskustan keskimääräiset vuokrat nousivat noin 22 %, kun taas reuna-alueilla keskimääräiset vuokrat laskivat noin 6 % markkinoiden pehmetessä cbre.de cbre.de. Tämä polarisaatio jatkuu todennäköisesti. Toimistojen käyttötavat Frankfurtissa ovat myös kehittymässä: monet pankit ja suuret yritykset optimoivat tilankäyttöä, mutta toisaalta uusia toimijoita (kuten fintechit ja EU-virastot) muuttaa kaupunkiin. Frankfurtin rooli Euroopan pankkipääkaupunkina Brexitin jälkeen laajenee asteittain – lähes 60 rahoituslaitosta on saanut toimiluvan Frankfurtiin Brexitin jälkeen investropa.com, ja yritykset kuten JPMorgan ovat siirtäneet valtavat omaisuuserät ($230 miljardia) Frankfurtiin säilyttääkseen EU-toimintonsa investropa.com. Tämä taloussektorin työpaikkojen lisäys tukee toimistotilojen kysyntää, erityisesti huipputilan osalta. Yleisesti odotetaan kohtuullista kasvua toimistojen vuokrauksessa tulevina vuosina (yksi ennuste arvioi noin 450 000 m² vuosittain vuoteen 2025 mennessä, vuoden 2024 noin 398 000 m²:sta) cbre.de realestate.bnpparibas.de, jos talous pysyy oikealla uralla. Konsensus on, että vuosi 2024 oli todennäköisesti syklinen pohja vuokrauksessa, ja 2025–2026 näkyy asteittaista parannusta cbre.de. Mutta vuokralaiset pysyvät valikoivina: “vihreät” rakennukset sekä joustavat, modernit pohjaratkaisut vuokrataan ensin, kun taas vanhentuneet toimistot kamppailevat täytöstä. Sijoittajat ja omistajat panostavatkin aktiiviseen omaisuudenhallintaan – kiinteistöjen parantamiseen kestävyys- (ESG) ominaisuuksilla ja lisäpalveluilla täyttääkseen uuden markkinastandardin cbre.de.
Keskeiset toimistoalueet: Frankfurtin Central Business District (CBD) – joka kattaa Bankenviertelin (pankkialue), Innenstadtin ja osan Westendistä – on ydinaluetta. Täällä pilvenpiirtäjät kuten Taunusturm, Marienturm ja tuleva FOUR Frankfurt hallitsevat kaupungin profiilia. CBD varaa jatkuvasti suurimman osan vuokrauksesta (noin 40 % vuoden 2025 alussa) cbre.de, sillä yrityksille alueen arvostus ja liikenneyhteydet ovat tärkeitä. Pankkialueen tila on niukkaa – vajaakäyttö näissä keskeisissä kortteleissa on vain noin 5–7 % cbre.de – joten vuokrat pysyvät huipussaan. Naapurissa oleva Westend, joka tunnetaan eleganttien huviloiden lisäksi myös uusista toimistoasuinsekoitustorneista (kuten Opernturm), on toinen huippualasegmentti matalalla vajaakäytöllä. Keskustan reuna-alueilla kuten Europaviertelissä (keskustan länsipuolella) ja Ostendissa tapahtuu paljon: molemmille rakentuu uutta. Ostendissa sijaitsee mm. EKP ja uudet kampusmaiset toimistot; alueella nähtiin suuri vuokraus (ING, 32 000 m²) vuonna 2024 cbre.de, mikä osoittaa sen nousun toimistokeskukseksi. Europaviertel (City West) on nähnyt suuria valmistumisia (esim. “Kastor”-rakennuksen osoittautuminen tyhjäksi aiheutti alueen vajaakäyttöpiikin alkuvuonna 2025) cbre.de. Silti nämä reuna-alueet ovat hyvin saavutettavissa ja houkuttelevat hintatietoisia vuokralaisia ja coworking-toimijoita. Kaupungin ulkopuolella Eschborn (pieni esikaupunki luoteessa) on tärkeä toimistokeskittymä, jonne monien isojen yritysten taustatoiminnot sijoittuvat halvemman vuokratason vuoksi; sen menestys vaihtelee säästösyklien mukana (tällä hetkellä vajaakäyttö suurempaa kuin kaupungissa). Niederradin toimistoalue (Lyoner Quartier) on murroksessa; osa toimistoista muutetaan asunnoiksi, jäljelle jääneissä toimistoissa on korkea vajaakäyttö ja se on nyt heikompi sijainti. Yhteenvetona keskustan Frankfurt sekä muutamat uudet ydinalueet (kuten Ostendin Hafenpark) ovat kuumimmat toimistoalueet, kun taas vanhat hajanaiset toimistopuistot kärsivät vastatuulesta.
Vähittäiskaupan ja ostosten kiinteistöt
Nykytilanne: Frankfurtin vähittäiskauppakiinteistömarkkinat toipuvat pandemia-ajan häiriöistä, vaikka pitkäaikaiset muutokset jatkuvat. Kaupungin tärkeimmät ostoskadut – Zeil ja Goethestraße – säilyvät Saksan arvokkaimpien vähittäiskaupan sijaintien joukossa. Vähittäiskaupan prime-vuokrat Frankfurtissa ovat kansallisesti toiseksi korkeimmat heti Münchenin jälkeen, mikä kuvastaa kaupungin varakasta asiakaskuntaa ja matkailijoiden kulutusta. (Vuoden 2024 lopussa Saksan kärkikaupunkien prime-vuokrat olivat keskimäärin noin 252 €/m²/kk, Frankfurtin prime-vuokrat olivat suunnilleen korkealla 200 € tasolla statista.com.) Kävijämäärät ovat elpyneet vahvasti: Frankfurtissa on nyt noin 14 000 yöpymisturistia 1 000 asukasta kohden – luku lähestyy kaikkien aikojen huippua, osin kansainvälisten turistien paluun ansiosta dzhyp.de dzhyp.de. Merkillepantavaa on, että varakkaat aasialaiset matkailijat ovat palanneet, mikä on tärkeä luksusostajien asiakasryhmä Frankfurtissa dzhyp.de dzhyp.de. Tästä on hyötynyt luksuskaupan segmentti Goethestraßella (Frankfurtin ”Fifth Avenue”), jossa globaalien brändien lippulaivamyymälät raportoivat parantuneesta kaupasta. Samaan aikaan Frankfurtin vähittäiskauppamarkkinoilla on myös haasteita. Rakenteellinen siirtyminen verkkokauppaan ja muuttuvat kulutustottumukset ovat johtaneet kasvaviin tyhjiin liiketiloihin toissijaisissa sijainneissa. Viime vuosien aikana moni marginaalinen myymälä on sulkenut erityisesti vähemmän prime-alueilla ja pienemmissä ostoskeskuksissa – ilmiö, joka näkyy koko Saksassa dzhyp.de dzhyp.de. Kuitenkin, Frankfurtin ydinkeskustan vähittäiskauppa-alue on osoittautunut kestäväksi. Markkinaraporttien mukaan moniin koronan aikana tyhjiksi jääneisiin liiketiloihin on nyt löytynyt uudet vuokralaiset, mikä on auttanut vakauttamaan prime-vuokria dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, Frankfurtin pääkävelykatu, koki joitakin korkean profiilin tilojen tyhjenemisiä (esim. tavarataloketjujen pienennykset), mutta vahva kysyntä edullisesta muodista, urheilukaupoista ja kokemuksellisesta vähittäiskaupasta on pääosin täyttänyt nämä tilat uudelleen. Silti MyZeil-ostoskeskuksessa Zeilin varrella oli useita tyhjiä liiketiloja vuoden 2024 aikana, mikä osoittaa, että sisäostoskeskukset kamppailevat (teksti toteaa, että ”monet liikkeet Zeil-ostoskeskuksessa” ovat yhä tyhjillään, vaikka kiinnostus prime-vähittäiskauppaan on ”vilkasta”) dzhyp.de. Kokonaisuudessaan Frankfurtin vähittäiskaupan vajaakäyttö on selvästi alemmalla tasolla prime-alueilla kuin heikommilla kaupunkialueilla. Tuore tutkimus osoitti, että ydinkeskustan vajaakäyttö on ollut nousussa vuosia, mutta huippukaupungeissa kuten Frankfurtissa se on tasaantunut ja on kaukana heikompien saksalaiskaupunkien keskustoissa nähdyistä noin 15–17 % luvuista dzhyp.de knightfrank.com.
Trendejä ja sääntelyä: Vähittäiskauppiaat Frankfurtissa sopeutuvat keskittymällä pienempiin tehokkaisiin myymälöihin ja monikanavaisiin strategioihin. Pop up -myymälät ja ravintolat täyttävät joitakin suurempia liiketiloja. Kaupunki on myös edistänyt monikäyttöisten kohteiden uudistamista – esimerkiksi osa vanhentuneista liiketiloista muutetaan kuntokeskuksiksi, viihde-elämyspaikoiksi tai jopa toimisto-/asuinhuoneistoiksi ydinkeskustan vireyden ylläpitämiseksi. Frankfurtin kaavoittajat eivät ole hiljattain asettaneet tiukkoja uusia, vähittäiskauppakohtaisia sääntöjä, mutta tukevat toimia kuten kaavamääräysten höllentäminen tyhjien liiketilojen täyttämiseksi muilla käyttötarkoituksilla, kun se on tarkoituksenmukaista. Katujen liiketilojen omistajat ovat puolestaan tulleet joustavammiksi vuokrasopimuksissa pitääkseen vuokralaiset pandemian jälkeen. Luksussegmentissä kysyntä premium-liiketiloista on kovaa: kansainväliset brändit maksavat usein avainrahaa saadakseen paikan Goethestraßella, jossa vuoden 2024 kolmannella neljänneksellä oli Euroopan toiseksi korkeimmat luksusvuokrat (~15 100 €/m²/vuosi) savills.com. Vähittäiskaupan näkymiin vaikuttaa laajemmin kulutuskysyntä, joka Frankfurtissa on ollut vahvaa matalan työttömyyden ja varakkaan väestön ansiosta. Vähittäiskauppakiinteistöjen tuottovaatimukset ovat hieman nousseet korkojen mukana – Frankfurtin prime-liiketilojen tuottovaatimus on tällä hetkellä noin 3,8–4,0 %. Toissijainen vähittäiskauppa (esim. lähikauppakeskukset tai reuna-alueet) käy korkeammilla tuottovaatimuksilla, mikä heijastaa suurempaa riskiä.
Tulevaisuuden näkymät (vähittäiskauppa): Lähivuosina odotettavissa on stabiliteettia prime-vähittäiskaupassa ja jatkossakin puhdistumista muissa segmenteissä. Prime-liiketilojen vuokrat pysyvät todennäköisesti nykytasoillaan tai nousevat vain lievästi, sillä kauppiaiden laajennukset ovat varovaisia. Joidenkin ennusteiden mukaan Frankfurtin prime-vuokrien tulisi pysyä lähellä nykyistä tasoa, koska ne ovat palautuneet lähes pandemiaa edeltäville huipputasoille dzhyp.de. Mikäli matkailun kasvu jatkuu (Frankfurt on suuri messu- ja liikematkakohde), se voi nostaa vähittäismyyntiä ja mahdollistaa pienet vuokrankorotukset kaikkein parhailla sijainneilla. Toisaalta iäkkäämmät kaupalliset käytävät saattavat jatkaa hiipumistaan tai saada uuden käyttötarkoituksen. Odotettavissa on lisää kokemusperustaisia vähittäiskonsepteja – esimerkiksi lippulaivamyymälöitä, jotka toimivat myös showroomina tai tapahtumatiloina – valtaamaan prime-lokaatioita, sillä brändit perustavat kovat vuokrat immersiivisiin asiakaskokemuksiin. Vapaat liiketilat prime-kaduilla pysyvät korkealla täyttöasteella; mahdolliset uudet tyhjät tilat täytetään todennäköisesti nopeasti uudelleen. Toissijaisilla kaduilla tyhjätilat voivat pysyä korkeina (yksinumeroisissa tai matalissa kaksinumeroisissa prosenteissa), kunnes vaihtoehtoiset käyttötarkoitukset imevät ylitarjonnan pois. Kaiken kaikkiaan sijoittajien kiinnostus vähittäiskauppaan on vaisumpaa kuin muihin omaisuuslajeihin – monet suosivat nyt logistiikkaa tai asumista – mutta Frankfurtin prime-vähittäiskauppa nähdään silti ydinomaisuutena sen harvinaisuuden ja aseman vuoksi.
Keskeiset vähittäiskaupan alueet: Kaksi aluetta dominoi: Zeil on vilkas kävelykatu, jossa keskittyvät valtavirtakauppiaat (tavaratalot, muotiketjut, elektroniikkaliikkeet). Se vetää valtavasti kävijöitä niin paikallisista kuin turisteista. Zeilin vuokrat määrittävät Frankfurtin vähittäiskaupan hintatason (ennen pandemiaa hieman yli 300 €/m²/kk, nykyään hieman vähemmän). Vaikka kiertoa on ollut (esim. Galeria Kaufhofin uudelleenjärjestelyt), Zeil on säilyttänyt vahvan vuokralaisten kirjon ja ”vilkkaan” vuokrausaktiviteetin dzhyp.de dzhyp.de. Vain korttelin päässä Goethestraße on Frankfurtin luksuskeskus, jossa on merkkiliikkeitä kuten Gucci, Chanel ja Rolex. Tämä lyhyt katu saavuttaa korkeimmat vuokrat – yhden raportin mukaan noin 15 000 €/m² vuodessa huippuliiketiloista, mikä kilpailee Pariisin ja Milanon luksuskatujen kanssa savills.com. Goethestraße hyötyy viiden tähden hotellien ja varakkaiden ostajien (myös kansainvälisten) läheisyydestä. Fressgass (Kalbächer Gasse) on toinen suosittu keskus tunnettu ravintoloistaan ja erikoisliikkeistään – se on pärjännyt ruokailun ja vapaa-ajan kysynnällä. Ostoskeskuksista MyZeil (moderni ostoskeskus Zeilillä) ja Skyline Plaza (lähellä Messeä) ovat avainkohteita; niiden menestys on vaihdellut, MyZeilissa on ollut tyhjiä liiketiloja, joihin uudet viihdekonseptit nyt muuttavat. Lähikauppa kaupunginosissa kuten Bornheimissa tai Bockenheimissa pysyy vakaana tarjoten paikallisia palveluja, vaikka ne eivät ole suuria sijoituskohteita. Yhteenvetona Frankfurtin ydinkeskustan prime-vähittäiskauppa on vahva ja pysynee huippuluokan markkinana, vaikka kaupungin vähittäiskaupan rooli muuttuu verkkokaupan aikakaudella.
Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt
Nykytilanne: Frankfurtin Reini-Mainin alueen logistiikka- ja teollisuussegmentti on äärimmäisen vahva. Frankfurtin keskeinen sijainti, valtava kuluttajamarkkina ja suuret liikenteen solmukohdat (Euroopan 2. vilkkain rahtilentokenttä, Autobahn-liittymät) tekevät siitä logistiikkakeskuksen. Varastojen ja jakelukeskusten kysyntä on huipussaan, kun taas tarjolla oleva tila on erittäin niukkaa. Vuoden 2024 lopulla nykyaikaisten suurien logistiikkatilojen vajaakäyttöaste oli noin 1 % – eli käytännössä kaikki tilat olivat käytössä cbre.com cbre.com. Jopa vanhemmat tai vähemmän ihanteelliset varastot ovat lähes täysin täynnä ylikysynnän vuoksi. Vuonna 2024 Frankfurtin alueella kirjattiin noin 385 000 m² logistiikkatilojen vuokrausta, mikä on noin 9 % pudotus vuoden 2023 ennätysvolyymiin verrattuna cbre.com cbre.com. Tämä lasku ei johtunut vuokralaisten puutteesta, vaan tarjonnan vähyydestä. Itse asiassa merkittävä osa vuokrauksista (11 %) oli yritysten välisiä alivuokrauksia (osoitus siitä, että yritykset etsivät luovia tapoja saada tilaa) cbre.com cbre.com. Lisäksi 40 %:ssa kaikesta vuoden 2024 tilavuokrauksesta oli kyse uudiskohteista – osuus nousi – kun kehittäjät kiirehtivät toteuttamaan asiakkaiden räätälöimiä varastokohteita cbre.com cbre.com. Frankfurtin keskeisten logistiikkatilojen vuokralaisia ovat tyypillisesti 3PL-palveluntarjoajat, verkkokaupan jakelijat, vähittäiskauppaketjut sekä valmistavat yritykset, joilla on alueellisia logistiikkatarpeita.
Vuokrat ja tuotot: Ensiluokkaiset logistiikkavuokrat ovat nousseet tasaisesti tarjontapulan vuoksi. Vuoden 2024 jälkipuoliskolla ensiluokkainen varastovuokra Frankfurtissa oli noin 7,90–8,20 €/m²/kk, mikä on kaikkien aikojen ennätys realogis.com mktgdocs.cbre.com. Vuokrat nousivat noin +5 % pelkästään vuonna 2024 metropolialueella mktgdocs.cbre.com. Vuokralaiset ovat valmiita maksamaan lisähintaa läheisyydestä Frankfurtin lentokentälle ja kuluttajamarkkinoille. Samaan aikaan logistiikkakiinteistöjen tuotot ovat houkuttelevia suhteessa muihin aloihin. Ensiluokkaiset logistiikkatuotot Saksan tärkeimmissä keskuksissa (kuten Frankfurtissa) olivat vuoden 2024 lopulla noin 4,25–4,5 %, kun ne vuonna 2021 olivat alimmillaan noin 3,5 % realestate.bnpparibas.com imap.com. CBRE:n tietojen mukaan Frankfurtin ensiluokkainen tuotto oli vuoden 2024 lopussa noin 4,4 % mktgdocs.cbre.com. Korkeammista rahoituskustannuksista huolimatta sijoittajien kiinnostus logistiikkaan on vahvaa sektorin perustekijöiden ansiosta. Itse asiassa sijoitusvolyymit Frankfurtin teollisuus- ja logistiikkasektorilla nousivat – vuonna 2024 tehtiin noin 758 miljoonan euron liiketoimia, mikä on 55 % enemmän kuin edellisenä vuonna mktgdocs.cbre.com. Tämä kertoo, kuinka haluttuja nämä kiinteistöt ovat; globaalit rahastot ja kiinteistösijoitusyhtiöt ovat ostaneet varastoja luottaen pitkäaikaiseen kysyntään (erityisesti nähtyään verkkokaupan pandemiaboomin).
Tulevaisuuden näkymät (logistiikka): Perustekijät viittaavat jatkuvaan vahvuuteen. Frankfurtin logistiikkamarkkinoilla odotetaan jatkuvan korkeaa kysyntää seuraavien 3–5 vuoden aikana, mitä vauhdittavat verkkokaupan kasvu, vähittäiskauppiaiden toimitusketjujen optimointi sekä Frankfurtin rooli eurooppalaisena jakelukeskuksena. Vaikka Saksan taloudessa on ollut nousuja ja laskuja, logistiikkavuokraus on pysynyt vahvana – ja tämän odotetaan jatkuvan. Uusi tarjonta on kuitenkin maapulan rajoittamaa. Frankfurtin lähellä on vain vähän suuria tontteja, jotka soveltuvat isoihin varastoihin, ja kunnat suhtautuvat usein nihkeästi logistiikan maankäytön muutoksiin. Rakenteilla olevia projekteja on maltillisesti; yhden lähteen mukaan alueella on vain ”pieni tuleva uudisrakentamisen putki” mktgdocs.cbre.com. Tämä merkitsee, että vajaakäyttöaste pysyy erittäin matalana ja vuokrat jatkavat nousuaan. Vuokratasot voivat rikkoa 9 €/m² parin vuoden sisällä, ellei tarjonta lisäänny. Vuokralaisten vaatimukset sisältävät modernit, korkeat tilat (erityisesti automatisoituihin jakelukeskuksiin) – joten vanhempia kiinteistöjä saatetaan kehittää uudelleen. Lisäksi Frankfurt on noussut merkittäväksi datakeskuskeskukseksi (DE-CIX-internetvaihdon ansiosta) ja tämä vie teollisuusmaata palvelinkeskuksille, jolloin logistiikkatilan tarjonta voi entisestään niukentua (tosin datakeskukset itsessään ovat paisuva “teollinen” alasektori, johon sijoittavat mm. kiinteistösijoitusyhtiöt) investropa.com. Sijoittajien tunnelma logistiikkaan on edelleen erittäin positiivinen. Monet instituutiosijoittajat pitävät logistiikkaa nyt ydinomaisuuseränä, ja Frankfurtin markkinaa, jolla on korkea käyttöaste ja indeksiin sidotut vuokrat, pidetään turvallisena tulolähteenä. Tuotot voivat jälleen painua, jos korot laskevat, mutta lähiaikoina ne pysynevät noin 4,5 % tasolla.
Keskeiset logistiikka-alueet: Ensiluokkaiset logistiikkakäytävät sijaitsevat Frankfurtin reuna-alueilla: erityisesti Frankfurtin lentokentän (FRA) läheisyydessä, kuten CargoCity ja alueet Mörfelden-Walldorf, Raunheim ja Kelsterbach, joissa suuret varastokeskukset palvelevat lentorahtia ja nopeaa vähittäisjakelua. Näissä paikoissa vajaakäyttö on käytännössä nolla. Logistiikkapuistot A3-, A5- ja A7-moottoriteiden varsilla (kaupungin pohjois- ja itäpuolella) ovat myös keskeisiä – esimerkiksi Hanau/Aschaffenburgin seudulla idässä ja Darmstadtin alueella etelässä. Suuret verkkokauppiaat ja pakettipalvelut ovat sijoittaneet solmukohtansa näiden väylien varteen. Kauempana, kuten Gießen, Koblenz ja Fulda (100 km sisällä) imevät joskus ylivuotokysyntää, kun lähempänä ei ole tilaa. Tunnettu keskittymä on Weiterstadt (lähellä Darmstadtia), jossa Amazon ja muut toimivat. Toinen kasvusolmu on Langen/Seligenstadtin seutu A3:n varrella. Kaiken kaikkiaan mikä tahansa tontti, joka sijaitsee 30 minuutin ajomatkan päässä Frankfurtista ja voidaan kaavoittaa teollisuudelle, on haluttua. Maapulan vuoksi on odotettavissa enemmän monikerroksisia varastoja sekä olemassa olevien alueiden tehostamista. Yhteenvetona Frankfurtin logistiikkasektori on yksi kiinteistömarkkinoiden terveimmistä osa-alueista – käytännössä täysi käyttöaste, nousevat vuokrat ja vahva tulevaisuuden kysyntä – vaikka uuden tilan rakentaminen onkin haastavaa.
Luksus- ja huipputason kehityshankkeet
Markkinatilanne nyt: Frankfurtin luksuskiinteistösegmentti – ylelliset asunnot, huipputason toimistotornit ja viiden tähden hotellit – on nousujohteinen, ja sitä ruokkivat sekä paikallinen varallisuus että kansainväliset sijoittajat. Kaupunki ei ehkä ole luksusasuntojen synonyymi Lontoon tai Pariisin tapaan, mutta se rakentaa mainetta turvasatamana varakkaille sijoittajille, jotka etsivät eurooppalaisia kiinteistövaroja. Asuntomarkkinoilla huipputason kohteet (esim. keskustan pilvenpiirtäjien kattohuoneistot tai Westendin edustushuvilat) saavuttavat edelleen ennätyshintatasoja. Toisin kuin yleismarkkinassa, ylätason hinnat eivät juuri reagoineet viimeisimpään korkojen nousuun – varakkaat ostajat maksavat usein käteisellä eivätkä ole herkkiä rahoituskustannuksille. Frankfurtin uusi luksuskerrostalojen sukupolvi kertoo kysynnästä: Grand Tower (valmistunut 2019) myytiin nopeasti loppuun 400+ luksusasunnon osalta, ja uudemmat projektit kuten One Forty West (hotelli/asunto-torni) ja Eden ovat houkutelleet varakkaita ostajia. Kiehtovin kohde on FOUR Frankfurt, yli miljardin euron neljän pilvenpiirtäjän hanke keskustassa, jonka on määrä valmistua 2025 investropa.com. Se pitää sisällään 600 luksusasuntoa, kaksi luksushotellia sekä toimisto- ja liiketiloja, ja luo käytännössä uuden huipputason “minikaupunginosan” kaupungin ytimeen khl.com 4frankfurt.de. Allianz osti yhden FOUR-torneista ns. forward-kaupalla 1,4 miljardilla eurolla (Saksan kallein yksittäisrakennuksen diili), mikä alleviivaa luottamusta Frankfurtin huippukiinteistöihin 4frankfurt.de businesstraveller.com. Myös ensiluokkaiset toimistotornit voidaan laskea huipputason segmenttiin: ne ovat usein nimekkäiden arkkitehtien suunnittelemia ja nykyaikaisella ympäristöteknologialla varustettuja, houkutelleet korkeita vuokratasoja ja instituutiosijoittajia (kuten toimisto-osiossa tarkemmin).
On kuitenkin merkkejä lyhytaikaisesta ylitarjonnasta luksusvuokramarkkinoilla. Vuoden 2024 lopulla havaittiin huippuluokan vuokra-asuntojen ja -toimistojen ylitarjontaa. Esimerkiksi Frankfurtin toimistomarkkinoiden vajaakäyttöaste (mukaan lukien monet premium-rakennukset) nousi noin 9,2 %:iin vuoden 2024 kolmannella neljänneksellä, kun se aiemmin vuonna oli 8,6 % investropa.com. Lisäksi Saksan suurimmissa kaupungeissa, myös Frankfurtissa, uusien luksusasuntojen inventaario kasvoi noin 8,9 % vuonna 2024 – mikä on merkittävä tarjonnan lisäys investropa.com. Tämä huipputason kohteiden valmistumisaalto (luksusasuntoja, tornitalojen vuokrayksiöitä) on joissakin tapauksissa ylittänyt hetkellisen kysynnän. Kiinteistötoimistot raportoivat huipputason vuokrauksen hidastumisesta vuonna 2024 – JLL:n mukaan monet suuret toimistojen hakutiet (premium-luokka) laitettiin jäihin investropa.com ja osa luksusasuntojen vuokranantajista joutui laskemaan vuokraodotuksia vuokralaisten löytämiseksi. Tämän seurauksena luksusvuokrakohteiden tuotot ovat laskeneet, sillä vuokrat eivät ole pysyneet ostohintojen perässä tässä segmentissä investropa.com investropa.com. Lyhyesti, Frankfurtin luksusmarkkina pysyy houkuttelevana mutta sen aivan kärkitason varannot ovat lievästi ylitarjonnassa.
Ostajaprofiili ja tunnelmat: Ylellisyysmarkkinat ovat yhä kansainvälisemmät. Erityisesti Lähi-idän ostajat ovat kohdistaneet huomionsa Frankfurtin luksuskiinteistöihin pitäen niitä ”turvallisina sijoituksina” investropa.com investropa.com. Politiikan epävakaus kotimaassa ajaa monet varakkaat Lähi-idän sijoittajat hajauttamaan sijoituksensa kiinteään omaisuuteen ulkomailla, ja Frankfurt täyttää monta vaatimusta: vahva talous, poliittinen vakaus ja kasvava asema finanssikeskuksena. Knight Frank Wealth Report 2024 raportoi Lähi-idän ultravarakkaiden yksityishenkilöiden määrän kasvusta Euroopan asuntomarkkinoilla, ja Frankfurt mainittiin yhtenä suosikkikohteista investropa.com investropa.com. Tällaisia ostajia vetävät puoleensa maamerkkitoimistotornit ja uudet luksusasunto-osakkeet, jotka tarjoavat vakaata vuokratuloa tai pitkän aikavälin arvonnousua. Aasialaiset sijoittajat pitävät myös Frankfurtia tarkkailussa (kuten mainittu, Aasiasta Eurooppaan suuntautuva rajat ylittävä pääomavirta kasvoi 26 % vuonna 2023, Frankfurt yhtenä tärkeimmistä kohteista) investropa.com investropa.com. Samaan aikaan saksalaiset kotimaiset huippuostajat ovat edelleen aktiivisia – menestyvät pankkiirit, johtajat ja yrittäjät Frankfurtissa sijoittavat usein luksuskerrostaloihin joko omaan käyttöönsä tai vuokralle. He näkevät Frankfurtin luksuskiinteistöt vakaana arvonsäilyttäjänä, etenkin kaupungin kasvun huomioiden. Ostajien tunnelma luksusmarkkinoilla on yleisesti positiivinen: Frankfurtin hinnat ovat korkeita, mutta silti alempia kuin Lontoossa tai Zürichissä, joten osa pitää sitä ”hinta-laatusuhteeltaan järkevänä” verrattuna muihin finanssikeskuksiin. Luksusasuntojen hinnat Frankfurtissa kasvavat tasaisesti (joskin maltillisesti), mikä houkuttelee vakaata arvonnousua etsiviä volatiliteettipiikkien sijaan.
Tulevaisuudennäkymät (ylellisyyssegmentti): Seuraavien vuosien aikana Frankfurtin luksusmarkkinan odotetaan kasvavan, mutta hallitusti. Tällä hetkellä ylitarjontaa olevat ultra-luksusvuokra-asunnot imeytyvät hiljalleen markkinoille talouden kasvaessa ja ulkomaalaisten työntekijöiden määrän lisääntyessä. Kaikki mahdolliset pehmenemiset vuokrissa tai huippuluokan hintatasossa vuosina 2024/25 ovat todennäköisesti väliaikaisia. Vuoteen 2026–2027 mennessä, kun Frankfurtin väestö ja varallisuuspohja kasvavat, nykyisestä rakentamissyklistä syntyneet ylimääräiset huippuluokan yksiköt saattavatkin olla tarpeen. Luksusasuntojen hintakehityksen odotetaan jatkuvan ylöspäin, joskin maltillisesti. Koko markkinalla saatetaan nähdä lähiaikoina pieni notkahdus tai hintojen tasaantuminen käytettyjen luksusasuntojen kohdalla (koska tarjonta uusista kilpailevista kohteista on suurta), mutta uusien projektien hintatasoilla tullaan todennäköisesti näkemään korotuksia, kun nykyinen varasto imeytyy. Liiketiloissa, kuten aiemmin mainittiin, prime-toimistojen vuokrat ovat nousseet uusiin ennätyksiin – mikä tukee luksustorniomistajien tuottoja ja arvoja. Toinen tekijä on Brexitin pidemmän aikavälin vaikutus: kun yhä useampi rahoitusalan yhtiö vakiinnuttaa Frankfurtin-toimintonsa, kasvaa kysyntä sekä huippuluokan johtaja-asunnoille että korkeatasoisille toimitiloille, mikä tukee luksussegmenttiä investropa.com investropa.com. Sääntelymuutoksia ei tällä hetkellä kohdistu erityisesti luksuskiinteistöihin, vaikka yleiset energiatehokkuusvaatimukset vaikuttavat myös huippuluokan rakennuttajiin (käytännössä luksusrakentajat panostavat vihreään teknologiaan, koska heidän ostajansa/asukkaansa vaativat parasta). Yksi mahdollinen riski voisi olla kiinteistöverotuksen tiukentaminen tai tiukemmat säännöt ulkomaisille ostajille, mikäli sellaisia otettaisiin käyttöön – toistaiseksi Saksassa ei kuitenkaan ole tällaisia rajoitteita.
Merkittävät hankkeet ja alueet: FOUR Frankfurt -projekti on näkyvin – se tuo keskustaan paitsi uusia luksusasuntoja myös viiden tähden hotellin (Rosewood) ja huippuluokan liiketiloja khl.com 4frankfurt.de. Valmistuessaan vuonna 2025 se muodostaa pienen luksusalueen pankkikorttelin ja ostoskeskuksen väliin. Huomionarvoinen on myös Vanhan Oopperan kortteli (Alte Oper -alue), jossa suunnitellaan useita korkeatasoisia sekarakenteisia hankkeita (kuten Opera Towers), joissa yhdistyvät luksuskauppaa, toimistoja ja asuntoja. Westend on perinteinen luksusasuinalue – sen puiden reunustamilla kaduilla sijaitsee monia konsulaatteja ja miljonäärien kartanoita; uudet luksusasuntoprojektit siellä myydään nopeasti, sillä osoitteen arvostus on suuri. Sachsenhausen North, Mainjoen varrella, on toinen ylellisten hankkeiden keskittymä (tarjoten näkymiä kaupunkisiluettiin). Luksusliikkeiden ja -elämäntyylin kannalta alueet Goethestraße ja Fressgass ovat keskeisiä, ja niiden läheisyyteen rakennettavat uusprojektit (kuten Neue Mainzer Straße) sisältävät korkealuokkaisia asuntoja. Yhteenvetona Frankfurtin luksuskiinteistömarkkinat ovat vahvassa asemassa, kun kaupunki houkuttelee lisää kansainvälistä pääomaa ja osaamista – mutta sijoittajien tulee kiinnittää huomiota siihen mihin luksussegmenttiin sijoittaa: parhaat kohteet keskeisillä alueilla säilyttävät arvonsa, kun taas kakkosluokan ”luksusprojektit” vähemmän arvostetuilla paikoilla voivat imeytyä hitaammin. Kokonaisuudessaan kaupungin nousu Euroopan johtavaksi finanssikeskukseksi (nyt arvostetuin Manner-Euroopan keskuksista) ennakoi luksuskiinteistöjen kysynnän jatkumista investropa.com investropa.com.
Sijoituskiinteistöt ja ulkomaisten sijoittajien kiinnostus
Markkinatilanne nyt: Frankfurt on vakiinnuttanut asemansa jälleen kansainvälisten kiinteistösijoittajien vetonaulana vuonna 2025. Vaimean 2022–2023 -jakson jälkeen (jolloin korkojen nousu ja taloudellinen epävarmuus hillitsivät kauppoja) luottamus on palaamassa. Vuonna 2024 kiinteistösijoitusten volyymit Frankfurtissa kasvoivat, mistä esimerkkinä +21,3 %:n vuoden takainen kasvu liikekiinteistösijoituksissa vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Saksan suurimmissa kaupungeissa, mukaan lukien Frankfurt investropa.com. Kaikkiaan kiinteistökauppoja tehtiin Saksassa vuonna 2024 noin 35–36 miljardia euroa (JLL/Colliersin tiedot), mikä on noin 14 % enemmän kuin edellisen vuoden pohjalukemissa reuters.com reuters.com. Frankfurt, yhtenä Saksan A-luokan kaupungeista, sai tästä pääomasta suuren osuuden – joidenkin arvioiden mukaan pelkästään vuonna 2024 Frankfurtiin sijoitettiin kiinteistöihin 2,5 miljardia euroa investropa.com. Sijoittajaprofiili on muuttunut – kun aiemmin saksalaiset instituutiot olivat hallitsevia, nyt ulkomaiset sijoittajat ovat yhä merkittävämmässä asemassa. Frankfurtin rajat ylittävä sijoitusvirta kasvaa, ja aasialainen ja Lähi-idän pääoma johtavat kehitystä. Vuonna 2023 aasialais-etelätyynenmeren sijoittajat kasvattivat Euroopan kiinteistösijoituksiaan 26 %, ja merkittävä osa tästä kohdistui Frankfurtin kaltaisiin kaupunkeihin investropa.com. Aasialaisia sijoittajia houkuttelee Frankfurtin asema EU:n pankkikeskuksena ja erinomainen saavutettavuus (sekä digitaalisesti, maailman suurin internetin solmupiste, että fyysisesti, suorat lennot useista Aasian suurkaupungeista) investropa.com investropa.com. Samaan aikaan Lähi-idän valtiolliset varallisuusrahastot ja erittäin varakkaat perheet näkevät Frankfurtin vakaana turvasatamana – keinona hajauttaa pois epävakailta alueilta. Brexitin jälkeinen tilanne on myös lisännyt kiinnostusta: useat brittiläiset sijoittajat ja kiinteistöyhtiöt etsivät nyt mahdollisuuksia Frankfurtista, seuraten pankkiasiakkaitaan, jotka ovat siirtäneet toimintojaan sinne investropa.com investropa.com. Klassinen esimerkki tästä on JPMorganin 230 miljardin dollarin varojen siirto Frankfurtiin, mikä antoi selkeän viestin Frankfurtin asemasta EU:n finanssialan tukikohtana investropa.com. Itse asiassa, kun lähes 60 rahoituslaitosta on saanut toimiluvan Frankfurtiin Brexitin jälkeen, vallitsee yksimielisyys siitä, että yhä useammat brittiläiset ja kansainväliset sijoittajat suuntaavat pääomiaan Frankfurtin kiinteistöihin säilyttääkseen jalansijan euroalueella investropa.com investropa.com.
Sijoittajien tunnelma ja strategia: Tunnelma on varovaisen optimistinen. Sijoittajat uskovat yleisesti, että Saksan kiinteistömarkkinan korjausliike on saavuttanut pohjansa, mikä luo mahdollisuuksia imap.com imap.com. Hintatasot ovat laskeneet huipultaan (varsinkin toimistojen osalta) ja tuottotasot ovat nyt houkuttelevia, kuten aiemmin on käsitelty. Esimerkiksi prime-toimistokiinteistöjen tuotto Frankfurtissa on noussut noin 5 prosenttiin, mikä helpottaa sijoitusten analysointia, koska kiinteistöt tarjoavat nyt järkevän tuottoeron verrattuna rahoituskustannuksiin cbre.de cbre.de. Monet sijoittajat odottivat sivussa vuoden 2023, mutta vuonna 2025 he ovat valmiita palaamaan markkinoille, kun korkotason odotetaan tasaantuvan tai jopa laskevan. Yleinen näkemys onkin, että “vuodesta 2025 lähtien hinnat ovat pohjanneet ja korot vakiintuneet”, mikä lisää again sijoituskiinnostusta kiinteistöihin imap.com imap.com. Tämä odotus ruokkii ”laadun etsintää” – sijoittajat keskittyvät prime-luokan, hyvin vuokrattuihin kohteisiin Frankfurtin parhailla paikoilla minimoidakseen riskit imap.com imap.com. Value-add-mahdollisuuksia on myös tarjolla: kun jotkut omistajat ovat paineessa, markkinoille tulee pieniä ja keskikokoisia kiinteistöjä (erityisesti kohteita, jotka vaativat vuokrausta tai perusparannuksia) Frankfurtissa imap.com imap.com. Fiksut sijoittajat kohdistavat katseensa näihin, aikovat kehittää kohteita aktiivisella kiinteistöjohtamisella ja hyötyä Frankfurtin pitkän aikavälin kasvusta. Yksi kasvua vauhdittava tekijä on ESG (Environment, Social, Governance) -tekijät – sijoittajat suosivat kiinteistöjä, joilla on vahvat vihreät sertifikaatit, ja Frankfurtin markkinoilla uudet energiatehokkuuslait tarjoavat mahdollisuuden modernisoida vanhoja rakennuksia ja lisätä niiden arvoa imap.com imap.com. Esimerkiksi 1970-luvun toimistotorni voidaan nyt ostaa halvemmalla (korkean vajaakäytön vuoksi), kunnostaa vihreätasolle ja vuokrata uudelleen korkeammalla hinnalla – tämä on monien erikoistuneiden rahastojen strategia.
Ulkomaiset sijoittajat: Eri ulkomaisilla sijoittajaryhmillä on erilaiset painopisteet: Aasialaiset sijoittajat (mm. Etelä-Korea, Singapore, Japani) ovat osoittaneet kiinnostusta Frankfurtin toimistotorneihin ja hotelleihin, usein yhteisyritysten tai globaalien rahastojen kautta investropa.com investropa.com. Pohjoisamerikkalaiset sijoittajat (USA, Kanada) etsivät erityisesti ”distressed”-kohteita tai yhteistyömahdollisuuksia paikallisten operaattoreiden kanssa logistiikka- ja toimistokiinteistöjen kehittämisessä. Lähi-idän ostajilla on kaksiosainen strategia – osa, kuten Qatarin ja Yhdistyneiden Arabiemiirikuntien rahastot, tavoittelee suuria ydinomaisuutta (ovat aiemmin osallistuneet Frankfurtin pilvenpiirtäjien hankintoihin), kun taas yksityiset perheet Lähi-idästä hakevat arvokohteita, asuntoja ja liiketiloja (esimerkiksi luksusasuntoja vuokrakäyttöön tai omaan käyttöön) investropa.com investropa.com. Eurooppalaiset sijoittajat (esim. ranskalaiset vakuutusyhtiöt, sveitsiläiset rahastot) näkevät Frankfurtin yhä osana pan-Eurooppa-strategiaansa, painottuen ydintoimistoihin ja liiketiloihin. Erityinen trendi on, että Brexitin myötä brittiläiset kiinteistöyhtiöt ja sijoittajat ovat aktivoituneet Frankfurtissa varmistaakseen jalansijansa EU:n finanssikeskuksessa. Tämä sisältää kaiken REIT-rahastojen toimisto-ostoksista varakkaiden yksityissijoittajien vuokra-asuntohankintoihin.
Tulevaisuuden näkymät (sijoitukset & ulkomainen kiinnostus): Seuraavien 3–5 vuoden aikana Frankfurt jatkaa todennäköisesti kiinteistösijoittamisen kärkikohteena, vahvan talouden ja parantuvan markkinatransparenssin myötä. Kauppavolyymien ennustetaan kasvavan vähitellen kohti normaalitasoja (tuskin kuitenkaan 2018–2019 huippujen kaltaisiksi). Sekä JLL että Colliers arvioivat maltillista kasvua vuoden 2025 kauppavolyymeissa, vaikka ne jäisivätkin “selvästi pitkän aikavälin keskiarvojen alle” reuters.com reuters.com – käytännössä siis vakaa elpyminen ilman salamannopeaa nousua. Suurin epävarmuustekijä ovat korkotaso ja talouskasvu: jos inflaatio saadaan kuriin ja EKP lopettaa koronnostot (tai jopa laskee korkojaan 2025–26), velkarahoitus halpenee ja useammat sijoittajat palaavat markkinoille. Päinvastoin, taantuma tai talousjärkytys voisi siirtää elpymistä. Siitä huolimatta Frankfurtin perustekijät (EKP:n pääkonttori, finanssi- ja teknologia-alojen työpaikkakasvu, keskeinen sijainti) tekevät siitä melko turvallisen sijoituskohteen. Markkinoille voi myös tulla uusia kansainvälisiä sijoittajia, kuten suuret yhdysvaltalaiset pääomasijoitusrahastot etsimässä alennushintaisia portfolioita tai aasialaiset vakuutusyhtiöt, jotka tekevät ensimmäisiä suoria hankintoja Saksassa. Lisäksi instituutiosijoittajat lisäävät allokaatiota asunto- ja logistiikkakohteisiin Frankfurtissa, nähden nämä vakaana pitkäaikaisin tuottovaihtoehtona (Saksan säännelty vuokramarkkina koetaan vähäriskiseksi). Varsinkin ulkomaisille sijoittajille Frankfurtin avoimuus on eduksi: ulkomaisen omistuksen rajoja ei ole ja oikeussuoja on vahva, mikä houkuttelee pääomia. Kiinnostuksen kasvusta kertoo se, että kansainvälisille ostajille myytyjen kohteiden määrä kasvoi viime vuonna 6 % investropa.com investropa.com, ja osuuden arvioidaan kasvavan edelleen.
Alueet ja mahdollisuudet: Ulko- ja kotimaiset sijoittajat keskittyvät samoihin kaupunginosiin ja omaisuusluokkiin parhaiden mahdollisuuksien löytämiseksi. Toimistoissa Pankkikortteli (Banking District) ja Eurooppalainen kortteli (Europaviertel) ovat avainalueita (useita torneja päärautatieaseman ja Messukeskuksen ympäristössä vaihtaa omistajaa). Asuntokohteissa keskustan alueet, kuten Ostend ja Europaviertel – joissa uutta tuotantoa voi ostaa kerralla tai ennakkomaksulla – ovat kuumia alueita, koska niillä nähdään nousuvaraa nousevina prime-alueina investropa.com. Osa kokeneista sijoittajista katsoo nyt myös Niederradin aluetta: hinnat ovat laskeneet siellä investropa.com, joten nyt ostamalla ja pitämällä (tai muuttamalla vanhoja toimistoja asunnoiksi) voi saavuttaa tuottoa alueen elpyessä. Logistiikan osalta sijoittajat painottavat lentokenttäalueen teollisuuspuistoja sekä valtateiden varsia – usein portfoliohankinnoin, sillä yksittäisiä kohteita on vähän tarjolla. Näemme myös kiinnostusta vaihtoehtoisiin sektoreihin: datakeskukset Frankfurtissa (kaupungin internet-solmukohdan ansiosta) herättävät erikoistuneiden sijoittajien kiinnostusta ja life science- tai laboratoriotilat (lähellä lääketeollisuutta ja tutkimuslaitoksia) voivat olla seuraava kasvuala. Kaikkiaan sekä ulko- että kotimaiset sijoittajat näkevät Frankfurtin alihinnoiteltuna verrattuna muihin globaaleihin metropoleihin. Tuottotasojen vakiintuessa ja kasvunäkymien ollessa hyvät kaupunki on olennainen osa hajautettua eurooppalaista kiinteistösalkkua. Kuten yksi alan kommentti tiivistää: “Saksa on yhä houkutteleva markkina vakaata kasvua etsivälle… ja Frankfurt tarjoaa rikastuvan kohdevalikoiman sijoittajille, kun tuotot vakiintuvat korkeammalle tasolle” imap.com imap.com.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Frankfurtin kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat leimallisia vahvalla asuntokysynnällä ja niukalla tarjonnalla, kaksijakoisella liikekiinteistösektorilla (prime vs. sekundäärinen), kasvavilla luksuskehityshankkeilla sekä lisääntyvillä ulkomaisilla sijoituksilla. Tulevaisuutta 3–5 vuotta eteenpäin katsoen asuntojen hinnat ja vuokrat todennäköisesti jatkavat nousuaan (tosin maltillisesti) Frankfurtin kasvun ja asuntopulan vuoksi, samalla kun liikekiinteistömarkkina elpyy vähitellen viimeaikaisten shokkien jälkeen keskittyen laatuun ja kestävyyteen. Uudet kehityshankkeet – vihreistä asuintalokokonaisuuksista taivaanrantaa muovaaviin torneihin – ja suotuisat sääntelymuutokset (energiaedut, helpotetut rakentamismääräykset) muokkaavat markkinoita. Sijoittajat ympäri maailmaa ovat yhä optimistisempia Frankfurtin suhteen, houkuteltuina kaupungin vakaudesta ja mahdollisuuksista, oli kyse sitten aasialaisesta rahastosta, joka ostaa toimistotornin, tai Lähi-idän perheestä, joka hankkii luksusasuntoja. Ja kun Frankfurtin keskeiset kaupunginosat kehittyvät – osa, kuten Ostend, nousussa ja toiset, kuten Niederrad, sopeutumassa – kaupunki tarjoaa monipuolisen valikoiman kiinteistömahdollisuuksia. Kaikille osapuolille – ostajille, vuokralaisille ja sijoittajille – Frankfurt vuonna 2025 on dynaaminen markkina, jossa huolellinen strategia ja paikallinen asiantuntemus voivat paljastaa merkittäviä mahdollisuuksia kasvun laajemmassa kehityksessä. Lyhyesti sanottuna Frankfurt hyödyntää taloudellista voimaansa ja strategista sijaintiaan varmistaakseen, että sen kiinteistömarkkina säilyy yhtenä Euroopan kiinnostavimmista tulevina vuosina investropa.com investropa.com.
