Hongkongin kiinteistömarkkinat 2025: Taantumasta nousuun – trendit, kuumat alueet ja ennusteet vuoteen 2028

Asuntotarjonta ja rakentaminen: Hongkongin krooninen asuntopula ei ole kadonnut, mutta viimeaikaiset toimet alkavat tuottaa tulosta uuden tarjonnan muodossa. Asuntorakentamisen aktiivisuus kasvoi voimakkaasti viime vuonna: valmistuneiden asuntojen määrä nousi vuonna 2024 75 % 24 261 asuntoon, mikä on jyrkkä käänne pandemian aiheuttamasta hiljaiselosta (valmistumiset olivat laskeneet 35 % vuonna 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tämä oli yksi korkeimmista vuosittaisista valmistumismääristä vuosiin, kiitos useiden suurten hankkeiden valmistumisen. Erityisesti Kowloon ja Uudet territoriot vastasivat 93 %:sta uusista asunnoista (osuudet 48 % ja 45 %), kun taas Hongkongin saarella – jossa maa on niukimmillaan – valmistui vain 7 % vuoden 2024 asunnoista globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kowloon Cityn alue yksinään (mukaan lukien Kai Tak) tuotti peräti 33 % kaikista uusista asunnoista vuonna 2024, mikä kuvastaa entisen lentokenttäalueen massiivista uudelleenrakentamista globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uusissa territorioissa suurimmat uudet asuntolähteet olivat Yuen Long ja Tuen Mun (molemmat 17 % vuoden 2024 valmistumisista) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – alueita, joilla on suuria uusia kaupunkihankkeita ja asuinalueita tulossa käyttöön. Tämä maantieteellinen jakautuminen korostaa jatkuvaa suuntausta: uusi asuntorakentaminen keskittyy ulompiin kaupunginosiin, sillä ydinkeskustassa on vain vähän tilaa suurille hankkeille.

Kroonisen asuntopulan ratkaisemiseksi käynnissä on kunnianhimoisia suunnitelmia (katso tarkemmat tiedot kohdasta Politiikka & kaupunkisuunnittelu). Nopeutetuista maankäyttöhankkeista suuriin uusiin kaupunkeihin, kuten Northern Metropolis, hallitus pyrkii lisäämään satojatuhansia asuntoja seuraavan 10–15 vuoden aikana globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lähivuosina (seuraavat 3–4 vuotta) Housing Bureau ennustaa, että 108 000 uutta yksityistä asuntoa voitaisiin tuottaa worldpropertyjournal.com – noin 10 % enemmän kuin viime vuosien huipputasot. Jos tämä toteutuu, se auttaa vähitellen purkamaan patoutunutta kysyntää. Kuitenkin välittömästi vuosina 2025–2028 asuntotarjonta pysyy kansainvälisesti verrattuna melko niukkana, sillä laajamittaiset hankkeet (maiden täytöt, uudet raideliikennekäytävät jne.) vievät aikaa toteutua.

Vuokramarkkinat: Myös Hongkongin asuntomarkkinoiden vuokrauspuolella on nähtävissä käännekohta. 2010-luvun hintabuumin aikana tuotot painuivat erittäin matalalle tasolle (2–3 %), koska pääomaarvot nousivat vuokria nopeammin – tämä on tyypillistä Hongkongille turvasatama-omaisuusmarkkinana. Nyt, kun hinnat ovat laskeneet ja vuokrat alkaneet hiljalleen nousta, bruttovuokratuotot ovat hivuttautumassa ylöspäin, tarjoten parempaa tuottoa vuokranantajille (vaikkakin edelleen maltillisesti). Pienten asuntojen keskimääräiset tuotot ovat nousseet noin 3,7 %:iin vuoden 2025 alussa, kun ne kaksi vuotta aiemmin olivat noin 2,7 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Suurempien asuntojen tuotot ovat pienemmät (noin 2,4 % luksusasunnoissa), mutta myös ne ovat hieman parantuneet vuodentakaiseen verrattuna globalpropertyguide.com. Nämä luvut ovat yhä ”erittäin matalia kansainvälisesti verrattuna” – muistutus siitä, että Hongkongin asuntomarkkinat ovat ensisijaisesti pääomasijoituskohde, jossa sijoittajat hyväksyvät matalat tuotot odottaessaan arvonnousua globalpropertyguide.com.

Paikan päällä vuokrat nousevat maltillisesti pandemian aikaisen notkahduksen jälkeen. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä vuokratasot nousivat noin 3–9 % vuoden takaiseen verrattuna eri asuntokokoluokissa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Huomionarvoista on, että vahvinta vuokrien kasvu oli 100–160 m² segmentissä (+9 % v/v), mikä heijastaa uudelleen herännyttä kysyntää suuremmille perheasunnoille ja luksusasumiselle globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sen sijaan pienimpien asuntojen (<40 m²) vuokrat nousivat noin 3,5 % globalpropertyguide.com – edelleen vahvaa, todennäköisesti siksi, että nuoret ammattilaiset ja sinkut palasivat kaupungin avauduttua. Alueittain vuokrat ovat nousseet nopeimmin New Territoriesissa (matalammalta tasolta), ja pienet NT-asunnot ovat kokeneet lähes 10 % vuokrakasvun, kun yhä useampi hakee edullisempaa tilaa ydinkeskustan ulkopuolelta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hong Kongin saaren asunnot ovat yhä kalleimpia vuokrata (esim. noin 60 dollaria per m² kuukaudessa alle 40 m² asunnoista HK Islandilla vs. noin 44 dollaria NT:ssä) globalpropertyguide.com. Siitä huolimatta vuokrien nousun ja hintojen laskun yhdistelmä tarkoittaa, että vuokra-hintasuhde normalisoituu. Tämä kehitys houkuttelee joitakin sijoittajia palaamaan markkinoille – parantuneita vuokratuottoja mainittiin yhtenä tekijänä, joka “kannustaa sijoittajia palaamaan” asuntomarkkinoille vuonna 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Vuokralaisille kuitenkin asteittaiset vuokrankorotukset kiristävät tilannetta lyhyen COVIDin tuoman helpotuksen jälkeen; asumisen kohtuuhintaisuus on yhä polttava yhteiskunnallinen ongelma, erityisesti pienituloisille, jotka ovat yhä jumissa ahtaissa jaetuissa asunnoissa tai odottavat julkista asuntoa.

Näkymät asuntomarkkinoille: Useimmat analyytikot arvioivat, että asuntosektori saavuttaa tasapainon vuoden 2025 loppuun mennessä. Korkotason vakiintuessa ja kysynnän ja tarjonnan tasapainon parantuessa, asuntojen hintojen odotetaan tasaantuvan ja mahdollisesti kasvavan lievästi tulevina vuosina. Suurten konsulttiyhtiöiden ennusteet vuodelle 2025 asettuvat hintamuutoksissa välille -5 % – +3 % cushmanwakefield.com jll.com.hk – käytännössä siis vakautta aiempien kaksinumeroisten laskujen jälkeen. Hallituksen tilastot osoittavat jo, että keväällä 2025 reaaliset (inflaatiokorjatut) asuntojen hinnat ovat palanneet vuoden 2012 tasolle globalpropertyguide.com, mikä vähentää merkittävästi kuplariskiä. Hong Kong putosikin ensimmäistä kertaa UBS:n Global Real Estate Bubble Index 2024 -raportissa pois korkeimman “kuplariskin” kategoriasta, johtuen jyrkästä hintakorjauksesta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tämä terveempi lähtökohta, yhdistettynä siihen, että rakennuttajat hallitsevat aktiivisesti uutta tarjontaa (jopa pysäyttämällä projekteja ylitarjonnan estämiseksi worldpropertyjournal.com), luo pohjan asteittaiselle elpymiselle. Mikäli ulkoisia shokkeja ei tule, asuntojen arvot voivat vakiintua vuonna 2025 ja jatkaa maltillista kasvua vuoteen 2028 asti, kun parempi saavutettavuus, Manner-Kiinan ostajien paluu ja odotettu rahapolitiikan keveneminen tukevat markkinaa. Elpyminen tulee kuitenkin todennäköisesti olemaan hallitun hidasta, ei räjähdysmäistä – päättäjät ovat tietoisesti siirtyneet “tarjontalähtöiseen” asuntopolitiikkaan ylikuumenemisen välttämiseksi globalpropertyguide.com, ja merkittävä julkisen asuntotuotannon putki on käynnissä, mikä imee osan kysynnästä (28 000 uutta julkista asuntoa vuodessa suunnitteilla) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Hongkongin asuntomarkkinat vuonna 2025 ovat alkamassa kääntyä parempaan suuntaan. Hinnat ovat lähellä syklinsä pohjaa, kauppojen määrä on kasvussa ja hallituksen ostajamyönteinen politiikan muutos on nostanut markkinatunnelmaa. Tie eteenpäin on silti varovainen: markkinoiden on käsiteltävä olemassa oleva varanto (lähes 79 000 myymätöntä asuntoa vuoden 2024 lopussa ennakkomyynnissä ja valmiissa kohteissa worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) ja seurattava talouden ristikkäisvaikutuksia. Sekä loppukäyttäjille että sijoittajille vuodet 2025–2026 voivat tarjota ajanjakson, jolloin hinnat pysyvät suhteellisen vakaina ja valinnanvaraa on enemmän, ennen kuin pitkän aikavälin tarjontapula alkaa jälleen nostaa hintoja. Sijainnilla ja segmentillä on merkitystä – massamarkkinoiden asuntojen hinnat pysyvät todennäköisesti pehmeinä, kunnes ylitarjonta on purettu, kun taas harvinaisemmassa luksussegmentissä hinnat voivat nousta nopeammin (erityisesti, jos varakkaiden ulkomaalaisten ja Manner-Kiinan ammattilaisten virta jatkuu). Kaiken kaikkiaan asuntomarkkinoiden pahin laskukausi näyttää olevan ohi, mikä luo pohjan vakautumisjaksolle ja asteittaiselle kasvulle kohti vuotta 2028 cushmanwakefield.com.

Liikekiinteistöt: Toimistot paineessa, vähittäiskauppa toipumassa

Hongkongin liikekiinteistömarkkinat kokevat vuonna 2025 erisuuntaisia kehityskulkuja. Toimistomarkkinoilla on korkea vajaakäyttöaste ja vuokrien laskupaine uuden tarjonnan ja muuttuvien työtilatrendien vuoksi. Sitä vastoin vähittäiskauppasektori toipuu varovaisesti, kun kävijämäärät ja turismi elpyvät, vaikka vähittäisvuokrat ovat yhä alle pandemiaa edeltävien huippujen. Tarkastelemme kumpaakin erikseen:

Toimistomarkkinat: Korkea vajaakäyttö uuden tarjonta-aallon keskellä

Hongkongin A-luokan toimistomarkkinat ovat vuokralaisten kannalta suotuisassa vaiheessa, ja ne kamppailevat ylitarjonnan ja heikon kysynnän kanssa. Numerot kertovat kaiken: A-luokan toimistojen kokonaisvajaakäyttöaste on noussut teini-ikäisiin prosentteihin ja sen odotetaan lähestyvän 19 % vuoden 2025 loppuun mennessä (vuonna 2024 noin 17 %) hongkongbusiness.hk. Tämä on dramaattinen nousu verrattuna muutaman vuoden takaiseen lähes nollavajaakäyttöön Centralissa, ja se heijastaa sekä suhdanne- että rakenteellisia tekijöitä:

• Uuden tarjonnan aalto: Vuosien niukan tarjonnan jälkeen Hongkongissa valmistuu nyt runsaasti uusia toimistotorneja, erityisesti kehittyvillä liikealueilla. Vuonna 2025 markkinoille tulee noin 3,5 miljoonaa neliöjalkaa uutta toimistotilaa, joista merkittävimpiä ovat esimerkiksi International Gateway Centre West Kowloonissa (2,6 miljoonan neliöjalan kaksostornikompleksi pikajuna-aseman päällä) sekä uudet pilvenpiirtäjät perinteisesti ahtailla alueilla hongkongbusiness.hk. Käynnissä olevat hankkeet Kowloon Eastissa (Kwun Tong/Kai Tak) – jota suunnitellaan toiseksi keskukseksi (CBD) – lisäävät myös merkittävästi toimistotilaa. Fitch Ratings huomauttaa, että jatkuva tarjonnan kasvu ”alueilla kuten Kowloon East” on merkittävä syy kasvavaan vajaakäyttöasteeseen hongkongbusiness.hk.
• Hillitty kysyntä & siirtyminen laatuun: Käyttäjäkysyntä on elpynyt vain hitaasti pandemian notkahduksen jälkeen. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä nettokäyttöönotto oli itse asiassa negatiivinen 13 300 m², sillä tilaa vapautui enemmän supistavilta vuokralaisilta kuin uusia vuokrasopimuksia solmittiin jll.com.hk jll.com.hk. Monet yritykset arvioivat tilatarpeitaan uudelleen hybridityön ja kustannussäästöjen vuoksi. Ne, jotka laajentavat toimintaansa (erityisesti rahoitus- ja asiantuntijapalveluissa), ovat usein ”flight-to-quality” -vuokralaisia – hyödyntäen alhaisempia vuokria siirtyäkseen parempiin kiinteistöihin cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Tämä on johtanut parempaan kehitykseen ydinkeskustan alueilla: esimerkiksi Centralin vajaakäyttöaste parani 11,5 %:iin vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä (aiemmasta 11,6 %:sta), kun se jatkaa huippuluokan tilojen kysynnän houkuttelua jll.com.hk jll.com.hk. Samoin Wanchai/Causeway Bayn ja Tsim Sha Tsuin (perinteiset liiketoiminta-alueet) vajaakäyttöasteet ovat vakiintuneet noin 8–10 %:iin jll.com.hk jll.com.hk. Sen sijaan hajautetut alueet kantavat suurimman taakan – Kowloon Eastin vajaakäyttöaste on noussut 21,3 %:iin vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä jll.com.hk jll.com.hk, koska alueelle on tullut paljon uusia rakennuksia ja vuokralaiset keskittävät toimintojaan takaisin ydinkeskustaan. Koko kaupungin tarjonta (mukaan lukien alivuokratilat) on vieläkin korkeampi, pysytellen noin 19–20 %:ssa vuoden 2025 puolivälissä cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Vuokrien lasku: Kun tarjontaa on runsaasti ja vuokralaisilla on runsaasti valinnanvaraa, vuokranantajat ovat paineen alla kilpailla vuokrilla ja kannustimilla. Toimistovuokrat ovat olleet selvässä laskussa: A-luokan vuokrat laskivat noin 3–5 % vuonna 2024, ja vielä noin 1,3 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä jll.com.hk. Jokaisella osa-alueella nähtiin laskua vuoden 2025 alussa – Hong Kong East (Quarry Bay) johti 3,4 %:n pudotuksella Q1:llä, ja jopa Centralissa vuokrat laskivat 0,7 % neljänneksen aikana jll.com.hk jll.com.hk. JLL:n mukaan finanssialueen vuokrat ovat nyt noin 20 % alle vuoden 2019 tason, mikä parantaa Hongkongin alueellista kilpailukykyä mutta pienentää vuokranantajien tuloja. Markkina-asiantuntijat ennustavat toimistovuokrien laskevan edelleen ennen kuin pohja löytyy: vuoden 2025 vuokrien muutosennusteet vaihtelevat -5 %:sta -10 %:iin jll.com.hk jll.com.hk. Fitch odottaa jopa “alhaisen teini-iän prosenttilukuja” negatiivista vuokranmuutosta päättyville vuokrasopimuksille, kun vuokralaiset uusivat sopimuksiaan huomattavasti alemmilla markkinahinnoilla hongkongbusiness.hk. Hopeareunus on, että laskun tahti hidastuu – vuoden 2025 toisella neljänneksellä nähtiin vain 1 %:n lasku, mikä on parannus Q1:n -2,5 %:sta cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Tämä viittaa siihen, että pahin saattaa olla ohi ja vuokrat lähestyvät syklinsä pohjaa vuoden 2025 lopulla.

Näistä haasteista huolimatta vuokraustoiminta on vilkastunut pandemian pohjalukemista. Vuoden 2025 toisella neljänneksellä uusien vuokrasopimusten määrä nousi 1,2 miljoonaan neliöjalkaan – korkein neljännesvuosittainen taso sitten alkuvuoden 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Suurimman osan tästä kasvusta vauhditti pankki- ja rahoitusala, joka oli useiden suurten muuttojen ja laajennusten taustalla cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Hongkongin listautumisanti­markkinat ovat myös osoittaneet elpymisen merkkejä vuosina 2023–24, ja mikä tahansa kestävä elpyminen pääomamarkkinoilla “auttaisi tukemaan toimistotilojen kysyntää” rahoitus- ja asiantuntijayrityksiltä cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Lisäksi mannerkiinalaiset yritykset (erityisesti teknologia- ja varainhoitoalalla) pitävät Hongkongia edelleen strategisena sijaintina, mikä tuo jatkuvasti uusia vuokralaisia – vaikka niiden laajentumissuunnitelmat ovatkin viime aikoina olleet varovaisempia Kiinan oman taloudellisen epävarmuuden vuoksi.

Sijoitusnäkökulmasta toimistojen pääoma-arvot ovat korjautuneet vuokrien mukana. A-luokan toimistojen hinnat ovat laskeneet noin 20–30 % huipputasostaan, mikä tarjoaa mielenkiintoisia mahdollisuuksia pitkäjänteisille sijoittajille. Itse asiassa ongelma- tai arvonlisäys­kohteita alkaa ilmaantua: pankkien odotetaan myyvän haltuun otettuja toimistokiinteistöjä vuonna 2025 hongkongbusiness.hk, mikä voi mahdollistaa ostajille laadukkaiden rakennusten hankkimisen alennuksella. Suuret kiinteistökehittäjät ja kiinteistösijoitusrahastot ovat taloudellisesti vakaita (Fitchilla on vakaa näkymä suurille vuokranantajille kuten Link REIT, Swire, SHKP ja Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), joten pakkomyyntiaaltoa ei ole odotettavissa; kuitenkin pienemmät omistajat tai ei-ydinkiinteistöt saattavat vaihtaa omistajaa markkinahintojen uudelleenmuodostuessa.

Mitä tulee alueellisiin keskittymiin:

• Keskeinen CBD pysyy vahvana – sen arvostus ja rajallinen uusi tarjonta pitävät sen suhteellisen suojattuna. Keskustan A-luokan vuokrat (~120 HK$/neliöjalka/kuukausi) ovat yhä 40–50 % korkeammat kuin Kowloon Eastissä. Fitch mainitsi Causeway Bayn (jossa Hysan on hallitseva) “suhteellisen kestävänä osa-alueena” jopa laskusuhdanteen aikana hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East ja Kai Tak ovat uuden tarjonnan keskus ja siksi tällä hetkellä heikoin alue. Kun vajaakäyttö on yli 20 % ja lisää projekteja valmistuu (esim. uudet toimistotornit Kai Tak Development Arealla), tämä alue pysyy vuokralaisten markkinana vuoteen 2028 asti. Vuokranantajat tarjoavat täällä aggressiivisia vuokria ja sisustus-/muutostyöetuja houkutellakseen vuokralaisia, erityisesti kun jotkut monikansalliset yritykset ovat vetäytyneet hajauttamissuunnitelmista.
• West Kowloon on nouseva toimistokeskittymä, jota kannattaa seurata. International Gateway Centre (IGC), maamerkki kaksostorniprojekti West Kowloon -aseman yläpuolella, valmistuu vuoden 2025 loppuun mennessä building.hk building.hk. 2,6 miljoonaa neliöjalkaa A-luokan toimistoja ja 600 000 neliöjalkaa liiketilaa sisältävä IGC kasvattaa merkittävästi toimistotarjontaa Tsim Sha Tsuissa/Jordanissa. Sen vetovoima perustuu yhteyksiin (pikajunayhteys Manner-Kiinaan) ja täysin uusiin tiloihin (suunniteltu huippuarkkitehdin toimesta). Ensimmäisten merkkien mukaan rahoituslaitokset ja mannerkiinalaiset yritykset ovat kiinnostuneita West Kowloonista alueellisena pääkonttorina. Lyhyellä aikavälillä se kuitenkin lisää vajaakäyttöpaineita, kunnes kysyntä saavuttaa tarjonnan.
• Vanhemmat CBD:n reuna-alueet (esim. Wan Chai, Island East): Näillä alueilla vuokrat ovat laskeneet eniten (esim. Quarry Bay -3,4 % Q1:llä jll.com.hk), kun osa vuokralaisista on siirtynyt keskustaan tai uusiin rakennuksiin. Osa vanhenevasta toimistokannasta saattaa kohdata uudelleenkehitystä tai uudelleensijoittamista (esim. coworking-tiloiksi, hotelleiksi tai jopa asunnoiksi kannustimien avulla).

Toimistojen näkymät: Toimistomarkkinoiden sopeutuksen odotetaan jatkuvan vuoteen 2025–2026 asti. Vuokranantajien on todennäköisesti pysyttävä kilpailukykyisinä vuokraehdoissa säilyttääkseen käyttöasteen, erityisesti kun vuosina 2025–2027 on tulossa noin 4+ miljoonaa neliöjalkaa uutta tarjontaa (mukaan lukien hankkeet kuten One North Point ja uudet tornit Kwun Tongissa). Analyytikot ennustavat, että vajaakäyttö voi huipentua vuosina 2025–26 ja parantua vähitellen talouden vahvistuessa ja tarjonnan vähentyessä. Vuokrien odotetaan pohjaavan vuoteen 2026 mennessä, mahdollisesti vakiintuen tai hieman nousten sen jälkeen, kun ylitarjonta on imeytynyt ja jos Hongkongin asema finanssikeskuksena pysyy vahvana. Yksi rohkaiseva tekijä: Hongkongin asema alueellisena pääkonttoripaikkana on edelleen kiistaton Aasiassa – mantereelta tulevat teknologia- ja varainhoitoyhtiöt ovat jälleen kiinnostuneita perustamaan merkittäviä toimistoja kaupunkiin. Hallituksen toimet yritysten houkuttelemiseksi (kuten perhetoimistojen verokannustimet) voivat myös lisätä toimistokysyntää. Siitä huolimatta, ultramatala vajaakäyttö ja vuokrien nopea nousu ovat ohi, ainakin keskipitkällä aikavälillä. Yrityksillä on enemmän vaihtoehtoja kuin koskaan – ne voivat valita huipputason tilat Kowloonissa puoleen Centralin vuokrasta tai neuvotella edullisia sopimuksia premium-luokan Centralin rakennuksissa korkeamman vajaakäytön ansiosta. Tämän seurauksena vuokrien kasvu, kun se palaa, tulee todennäköisesti olemaan hidasta ja jakautunutta, ja parhaat, hyvin sijaitsevat toimistot toipuvat ensin.

Tällä hetkellä vuosi 2025 tarjoaa käyttäjille erinomaisen mahdollisuuden lukita houkuttelevat toimistovuokrasopimukset, kun taas sijoittajat voivat löytää arvoa pahasti laskeneista toimistokiinteistöistä (erityisesti jos ne hankitaan alle jälleenrakennuskustannusten). Keskeinen riski on, jos kysyntä heikkenee entisestään – esimerkiksi jos globaali taantuma tai paikallinen laskusuhdanne iskee, toimistojen supistaminen voi jatkua ja ylitarjonta pitkittyä. Toisaalta yllättävä positiivinen kehitys (esim. suuri määrä mantereelta tulevia yrityksiä rajojen normalisoitumisen jälkeen tai teknologia-alan elpyminen) voisi nopeuttaa imeytymistä. Sidosryhmät seuraavatkin tarkasti laajempaa taloustilannetta ja Hongkongin yhteyksiä Kiinaan, sillä nämä vaikuttavat voimakkaasti toimistotilan tarpeisiin kohti vuotta 2028.

Vähittäiskauppamarkkinat: Vähittäinen elpyminen turismin elpymisen myötä

Hongkongin vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat ovat toipumassa vuonna 2025, kahden iskun jälkeen: vuoden 2019 levottomuudet ja lähes kolmen vuoden COVID-eristys. Asiakasmäärät ja myynti ovat jälleen kasvussa turistien paluun ja paikallisen kulutuksen ansiosta, mutta ala ei ole vielä täysin saavuttanut vuoden 2019 edeltävää elinvoimaa. Vuokrat keskeisillä vähittäiskauppa-alueilla ovat yhä jonkin verran pehmeät, ja pääkatujen vajaakäyttö – vaikka onkin parantunut – on edelleen korkealla verrattuna nousukauden vuosiin.

Matkailu- ja myyntitrendit: Hongkongin vähittäiskaupan markkinoiden elinehto on matkailu, erityisesti mannerkiinalaiset vierailijat, jotka ovat perinteisesti vauhdittaneet luksuskulutusta. Rajan avauduttua uudelleen vuoden 2023 alussa, vierailijamäärät ovat kasvaneet voimakkaasti. Hongkongissa kirjattiin 44,5 miljoonaa turistivierailua vuonna 2024, mikä on 31 % enemmän kuin edellisvuonna hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Tämä on vaikuttava elpyminen, vaikka se onkin yhä noin kolmanneksen alle vuoden 2018 (viimeinen vuosi ennen protesteja ja pandemiaa) 65 miljoonasta vierailusta hongkongfp.com. Vuodelle 2025 matkailun odotetaan kasvavan edelleen: vuoden 2025 alussa kuukausittaiset vierailijamäärät olivat noin 2,2 miljoonaa (tammikuu) ja nousussa ceicdata.com. Hallitus ja matkailutoimisto ovat olleet aktiivisia järjestäen ”mega-tapahtumia” ja kampanjoita houkutellakseen kansainvälisiä matkailijoita ja palauttaakseen Hongkongin maineen Aasian maailmankaupunkina cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Tämän seurauksena vähittäismyynti on osoittanut merkkejä pohjakosketuksen saavuttamisesta. Vuoden 2020 raju supistuminen ja vaisun 2021–22 elpymisen jälkeen vähittäismyynnin kokonaisarvo on viimein vakiintunut. Tammi–huhtikuussa 2025 vähittäismyynti laski 5,6 % edellisvuodesta hongkongbusiness.hk, mikä on edelleen laskua, mutta pienempi pudotus kuin vuoden 2024 -7 % hongkongbusiness.hk. Toukokuussa 2025 kuukausittainen vähittäismyynti kirjasi jopa +2,4 % kasvun vuoden takaiseen verrattuna, mikä oli ensimmäinen kasvu yli vuoteen cushmanwakefield.com. Korut, kellot ja luksustuotteet (jotka ovat riippuvaisia turistien kulutuksesta) ovat yhä alle pandemiaa edeltävän tason, mutta massamarkkinatuotteet (supermarketit, kulutustavarat) ovat säilyttäneet tasonsa paikallisen kysynnän ansiosta. Tärkeää on, että mannerkiinalaisten ostoskäyttäytyminen on muuttunut: monet käyttävät nyt enemmän rahaa edullisiin elämyksiin ja outlet-myymälöihin pelkkien luksusputiikkien sijaan, mikä on tukenut ravintola- ja viihdevähittäiskauppaa.

Vapaat liiketilat ja vuokrat: Vähittäiskaupan vuokramarkkinat ovat paranemassa, mutta elpyminen ei ole tasaista. Katujen varsien liikkeiden vajaakäyttö keskeisillä ostosalueilla oli noin 10,6 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, vain hieman laskenut vuoden 2024 lopun 10,5 %:sta jll.com.hk jll.com.hk. Tämä tarkoittaa, että noin joka kymmenes katutason liike huippualueilla (kuten Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) on yhä tyhjillään – kaukana 2010-luvun turistibuumin lähes nollan prosentin vajaakäytöstä. Ostoskeskuksilla on mennyt hieman paremmin: vajaakäyttö huippukeskuksissa oli noin 9,2 % ensimmäisellä neljänneksellä (nousua vuoden 2024 lopun 9,1 %:sta) jll.com.hk jll.com.hk, sillä Hongkongin hyvin hoidetut ostoskeskukset pitivät suurimman osan vuokralaisistaan laskusuhdanteen aikana vuokrahelpotuksilla ja kampanjoilla. Jatkuvasti korkea vajaakäyttöaste osoittaa, että osa liiketiloista, erityisesti suuret lippulaivamyymälät, joissa aiemmin oli luksusbrändejä, on yhä tyhjillään tai vuokraus on ollut hidasta. Useat näkyvät liikkeet Russell Streetillä ja Canton Roadilla (aiemmin maailman kalleimpia ostoskatuja) suljettiin vuosina 2019–20, eikä niille ole vielä löytynyt pitkäaikaisia vuokralaisia. Ne, jotka on vuokrattu, ovat usein menneet paljon alhaisemmilla vuokrilla uusille vuokralaisryhmille (esim. paikalliset brändit, apteekit, urheiluvaatteet tai jopa pop up -kokemukset).

Vähittäiskaupan vuokrat jatkavat maltillista laskuaan, mikä heijastaa näitä olosuhteita. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä pääkatujen liikehuoneistojen vuokrat laskivat vielä 0,8 % edelliseen neljännekseen verrattuna jll.com.hk jll.com.hk. Parhaiden ostoskeskusten vuokrat laskivat 0,3 % ja super-prime-ostoskeskusten 0,2 % neljänneksen aikana jll.com.hk jll.com.hk. Vuositasolla liikehuoneistojen vuokrat ovat muutaman prosentin alempana kuin vuosi sitten. Laskun tahti on kuitenkin hidastunut merkittävästi – vuokrien lasku on nyt yksinumeroista, kun vuonna 2020 nähtiin kaksinumeroisia romahduksia. Vuokranantajat tarjoavat yhä yleisesti vuokra-alennuksia tai joustavia ehtoja houkutellakseen vuokralaisia joidenkin vähittäiskaupan segmenttien “myyntituulten vastatuulessa” jll.com.hk jll.com.hk. Vuodelle 2025 ennusteet viittaavat tasaisiin tai -5 % vuokraliikkeisiin pääkatujen ja prime-vähittäiskaupan osalta – käytännössä pohjalukemissa pysytään jll.com.hk jll.com.hk. Jos turistien kulutus jatkaa elpymistään, vuokrat voivat viimein vakiintua vuoteen 2026 mennessä.

Vuokralaisten kokoonpanon muuttuminen: Yksi merkittävä trendi on vähittäiskaupan vuokralaisten kokoonpanon uudelleenjärjestely. Siinä missä luksuskello- ja muotiliikkeet hallitsivat aiemmin Hongkongin pääkatuja, nyt yhä useammat edullisemmat brändit ja elämykselliset toimijat ottavat tilaa cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Esimerkiksi vuoden 2025 toisella neljänneksellä Mong Kokin ja Tsim Sha Tsuin alueilla urheiluvaate-, pikamuoti- ja kosmetiikkabrändit, jotka kohdistavat tarjontansa hintatietoisille kuluttajille, olivat aktiivisia vuokraajia cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kuntokeskukset, lifestyle-myymälät ja jopa rahoituspalvelut (pankit, arvopaperivälittäjät) ovat myös laajentaneet katutason liiketiloihin jll.com.hk jll.com.hk, hyödyntäen halvempia vuokria kasvattaakseen läsnäoloaan. Tämä monipuolistuminen luo dynaamisemman, joskin hieman vähemmän ylellisen, vähittäiskaupan maiseman. Myös ostoskeskukset mukautuvat – monet korkeatasoiset ostoskeskukset ovat tuoneet lisää viihdettä (kuten lasten alueita, taidenäyttelyitä) ja ravintoloita houkutellakseen kävijöitä. Hallituksen panostus tapahtumiin (Art Basel, Clockenflap-musiikkifestivaali, urheilutapahtumat jne.) auttaa lisäämällä lyhytaikaista kävijämäärää ja kulutusta kyseisinä ajanjaksoina cushmanwakefield.com.

Alueittain:

• Causeway Bay (perinteisesti ykkösalue vähittäiskaupassa) on yhä vaisu. Russell Streetin vuokrat ovat laskeneet huomattavasti huippuvuosista ja tyhjiä liiketiloja on enemmän kuin muualla. Paikalliset muoti- ja ravintolatoimijat täyttävät kuitenkin tiloja vähitellen; alueen elpyminen riippuu siitä, palaavatko mannerkiinalaiset turistit vuoden 2019 ostostottumuksiin.
• Tsim Sha Tsui on kokenut jonkin verran piristymistä yöpymisturistien ansiosta – Harbour City (valtava ostoskeskus) raportoi myynnin kasvusta, ja Nathan Roadilla keskihintaiset vuokralaiset (kuten apteekit ja urheilubrändit) korvaavat luksuskultasepät. Lähistöllä sijaitseva West Kowloonin kulttuurialue (M+) ja pikajunaterminaali tuovat lisävetoa alueelle.
• Mong Kok ja Sham Shui Po (suosittuja paikallisten ja mannerkiinalaisten päivämatkailijoiden keskuudessa edullisten tuotteiden vuoksi) ovat suhteellisen vilkkaita. Näillä alueilla vuokrat pienemmistä liiketiloista itse asiassa nousivat vuoden aikana Colliersin mukaan, johtuen vahvasta paikallisten yritysten kysynnästä ja erikoiskatujen (lenkkarikatu, elektroniikkakatu) vetovoimasta hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Ostoskeskukset esikaupunkialueilla (Sha Tinin New Town Plaza, Tsuen Wan jne.) ovat olleet koko ajan kestäviä, paikallisten asuinalueiden asiakaskunnan tukemina. Ne nauttivat edelleen korkeasta käyttöasteesta ja ovat usein ensimmäisiä, joissa myynti elpyy kulutuksen parantuessa.

Vähittäiskaupan näkymät: Suunta on varovaisen optimistinen. Kun kansainvälinen matkailu normalisoituu, Hongkong voi lähestyä pandemiaa edeltäviä kävijämääriään vuoteen 2026–27 mennessä, mikä nostaisi vähittäiskaupan kysyntää merkittävästi. Jo nyt Manner-Kiinan rajojen uudelleenavaaminen ja karanteenin helpottaminen ovat vapauttaneet patoutunutta turismia, ja turistien kulutuksen odotetaan kasvavan luottamuksen palautuessa. Siksi monet odottavat, että vähittäisvuokrat saavuttavat pohjatason vuoteen 2025 mennessä ja nousevat lievästi vuonna 2026. Fitch Ratings huomauttaa vähittäiskaupassa olevan “varovaisia vakautumisen merkkejä” ja pitää suurten vähittäiskiinteistöjen omistajien (esim. Link REIT, joka omistaa monia ostoskeskuksia) näkymiä vakaina hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Vähittäismyynnin ennustetaan kasvavan vuonna 2025 matalilla yksinumeroisilla luvuilla, ellei uusia shokkeja tule cushmanwakefield.com.

Kuitenkin, vähittäiskaupan maisema COVIDin jälkeen tulee olemaan erilainen. Verkkokaupan penetraatio Hongkongissa kasvoi pandemian aikana (verkkokaupan myynti oli silti 4,1 % alempana vuoden 2024 lopulla verrattuna edellisvuoteen, kun osa kysynnästä siirtyi takaisin kivijalkakauppoihin) savills.com savills.com. Jotkut rakenteelliset muutokset – enemmän paikallista kulutusta asuinalueilla, vähemmän puhdasta luksuksen pröystäilyä – saattavat jatkua. Hongkong kilpailee myös muiden ostoskeskusten (kuten Macaon uudempien ostoskeskusten ja Hainanin verovapaiden myymälöiden) kanssa kiinalaisesta luksuskulutuksesta. Tämä viittaa siihen, että erittäin korkeat liiketilavuokrat (jotka tekivät Causeway Baysta maailman kalleimman ostoskadun) eivät välttämättä palaa pian. Sen sijaan vuokranantajat keskittyvät elämykselliseen vähittäiskauppaan (asioihin, joita verkkokauppa ei voi tarjota) ja tasapainoiseen vuokralaisten sekoitukseen pitääkseen ostoskeskukset ja ostoskadut houkuttelevina.

Valtion tuki saattaa jatkua kulutusseteliohjelmien (kuten tehtiin vuonna 2022) kautta tai vahvistamalla Hongkongin mainetta turvallisena ja jännittävänä matkakohteena. Jos laajempi talous pysyy vakaana ja työttömyys matalana, myös paikallinen kulutus tukee vähittäiskaupan sektoria. Yhteenvetona voidaan odottaa tasaisen, joskin vaatimattoman vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoiden elpymisen: vajaakäytön vähenemistä, vuokrien asteittaista nousua ja sopeutuvaa vähittäiskauppaa, joka pyrkii houkuttelemaan sekä paikallisia että turisteja vuoteen 2028 mennessä.

Teollisuuskiinteistöt: Kestävää logistiikkaa uusien haasteiden edessä

Hongkongin teollisuuskiinteistösektori – johon kuuluvat varastot, logistiikkakeskukset ja teollisuus-toimistokiinteistöt – on osoittanut kestävyyttä pandemian aikana, mutta kohtaa vastatuulta muuttuvista kauppavirroista ja lisääntyneestä tarjonnasta. Historiallisesti niukka maan tarjonta ja Hongkongin asema kauppakeskuksena pitivät teollisuuskiinteistöjen vajaakäytön erittäin alhaisena (usein alle 2 %). Tämä muuttui vuosina 2023–2024, kun maailmankauppa hidastui ja uusia moderneja varastohankkeita valmistui.

Käyttöaste ja tarjonta: Pitkän täyden käyttöasteen jakson jälkeen teollisuuskiinteistöjen vajaakäyttöaste on noussut pohjalukemista. Varastojen kokonaisvajaakäyttöaste nousi 7,9 %:sta vuoden 2024 neljännellä neljänneksellä 8,9 %:iin vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä jll.com.hk, mikä on korkein luku moneen vuoteen. Tämä johtui osittain siitä, että viime aikoina on valmistunut useita suuria, korkeatasoisia logistiikkakeskuksia, mikä on lisännyt tarjolla olevaa tilaa. JLL:n mukaan jopa “prime”-varastot (uusimmat ja parhaiten sijaitsevat), jotka pysyivät noin 98 %:n käyttöasteessa COVIDin aikana, ovat nyt maaliskuussa 2025 yli 8 %:n vajaakäytöllä jll.com.hk jll.com.hk. Koska Hongkongin prime-varastokanta on noin 60 miljoonaa neliöjalkaa, tämä tarkoittaa, että yli 5 miljoonaa neliöjalkaa on tyhjillään vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä jll.com.hk jll.com.hk. Käytännössä markkina, joka aiemmin kärsi tilapulasta, on nyt saanut hieman liikkumavaraa.

Uusi tarjonta on ollut osatekijä: hankkeet kuten ATL Logistics Centren laajennus sekä modernit ramppivarastot Tsing Yissä, Tung Chungissa ja Uusilla alueilla ovat lisänneet kapasiteettia. Hallitus on myös käynnistänyt ohjelman vanhojen teollisuusrakennusten elvyttämiseksi (muuntamalla tai uudelleenrakentamalla), mikä joissain tapauksissa on tilapäisesti lisännyt vajaakäyttöä rakennusten tyhjentyessä muutostöitä varten – tosin monet niistä on muutettu toimistoiksi, hotelleiksi tai itsepalveluvarastoiksi, jolloin ne poistuvat “teollisuus”-kannasta.

Kysynnän muutokset: Kysyntäpuolella logistiikka- ja teollisuuskysyntä on pehmennyt verrattuna pandemiahuippuun. Vuosina 2020–21 verkkokauppa ja varastointikysyntä kasvoivat voimakkaasti (lääkintätarvikkeet, verkkokaupan jakelu jne.), pitäen varastot täysinä. Kun nämä trendit normalisoituivat, varastojen käyttöönotto hidastui. JLL huomauttaa, että vuokraustoimintaa Q1 2025 hallitsivat uusimiset uusien laajennusten sijaan jll.com.hk. Monet 3PL (kolmannen osapuolen logistiikka) -toimijat uusivat vuokrasopimuksiaan tai jopa pienentävät tilojaan kustannuspaineiden ja tehokkuuden kasvun vuoksi. Jotkut suurivolyymiset kauppayritykset ovat vähentäneet tilojaan, koska Hongkongin vienti/tuonti ei ole vielä täysin elpynyt – tosin vuoden 2024 lopulla nähtiin toivon pilkahdus, kun vienti kasvoi 3,6 % vuodentakaisesta ja lentorahtimäärät nousivat noin 9,6 %, kun globaalit toimitusketjut vapautuivat savills.com savills.com.

Alueelliset kauppadynamiikat painavat vahvasti: Jatkuvat Yhdysvaltojen ja Kiinan väliset kauppajännitteet sekä hidastuva globaali talous ovat heikentäneet jälleenvientitavaroiden varastointikysyntää jll.com.hk jll.com.hk. Hongkongin asemaa jälleenvientikeskuksena haastavat suoremmat manner-Kiinan satamat ja muuttuvat hankintamallit (esim. Yhdysvaltojen Kiinasta tulevan tuonnin väheneminen, enemmän hankintaa Kaakkois-Aasiasta). Siksi jotkut varastojen käyttäjät ovat keskittäneet toimintojaan tai muuttaneet painopistettään. Lentorahti on valopilkku – Hongkongin kansainvälinen lentoasema on yhä maailman vilkkain rahtilentokenttä, ja lentorahtimäärien elpyminen (lähes +10 % vuoden 2024 lopulla) on tukenut lentokenttälogistiikkatilojen kysyntää savills.com. Mutta merirahti/logistiikka, joka liittyy manner-Kiinan valmistukseen, on ollut vaisumpaa.

Vuokrat ja arvot: Korkeammasta vajaakäytöstä huolimatta teollisuusvuokrat ovat pysyneet melko vakaina, mikä heijastaa edelleen rajallista kokonaisvarantoa ja logistiikan olennaista roolia. Parhaiden varastojen vuokrat laskivat vain 0,9 % edellisestä neljänneksestä vuoden 2024 lopulla jll.com.hk jll.com.hk, ja anekdoottinen tieto viittaa siihen, että ne pysyivät suunnilleen ennallaan vuoden 2025 alussa. Vaikka viimeaikaiset nousut huomioidaan, varastojen vajaakäyttö (~9 %) on huomattavasti alhaisempi kuin toimistojen vajaakäyttö, joten vuokranantajien ei ole vielä tarvinnut laskea vuokria merkittävästi. Monet logistiikkavuokrasopimukset ovat pitkäaikaisia ja vuokralaiset arvostavat sijaintia (Hongkongin maantieteellinen etu jakelussa Pearl River Deltalla). Jos vajaakäyttö kuitenkin jatkaa nousuaan kohti kaksinumeroisia lukuja, saatamme nähdä vuokrien pehmenemistä vanhemmissa tai vähemmän ihanteellisesti sijaitsevissa teollisuusrakennuksissa. JLL varoittaa, että “parhaiden varastojen vajaakäytön odotetaan kasvavan edelleen, mikä painaa vuokratasoja” lähitulevaisuudessa jll.com.hk jll.com.hk.

Myös teollisuuden pääoma-arvot pysyivät vahvoina läpi vuoden 2024, ja joissain tapauksissa jopa nousivat sijoittajien kiinnostuksen vuoksi (teollisuuskiinteistöt ovat haluttuja niiden uudelleenkehityspotentiaalin ja suhteellisesti korkeampien tuottojen vuoksi). Vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä kerrostasoisten teollisuuskiinteistöjen myyntivolyymi nousi 38 % edellisestä neljänneksestä savills.com, kun sijoittajat ennakoivat markkinapohjan ja hyödynsivät matalampia korkoja. Myös loppukäyttäjät (kuten logistiikkayritykset tai datakeskusoperaattorit) ovat nousemassa teollisuuskiinteistöjen ostajiksi, varmistaen tilat pitkäaikaiseen käyttöön savills.com savills.com. Teollisuuskiinteistöjen tuotot (usein noin 3–4 %) näyttävät houkuttelevilta verrattuna toimistosektorin erittäin mataliin tuottoihin.

Huomionarvoisia trendejä:

• Datakeskukset & uusi talous: Hongkongin pyrkiessä teknologiakeskukseksi, osa teollisuustonteista muutetaan datakeskuksiksi, tutkimus- ja kehityslaboratorioiksi tai pilvilaskentatilaksi. Näissä käyttötarkoituksissa vaaditaan suurta sähkötehoa ja turvallisuutta, ja ne sopivat usein hyvin teollisuusalueille. Datakeskustilan kysyntä kasvaa (Hongkong on yksi Aasian johtavista datakeskusmarkkinoista), mikä tukee epäsuorasti teollisuusmaan arvoja.
• Pohjoisen Metropolin mahdollisuus: Suunniteltu Northern Metropolis Uusissa territorioissa (katso myöhempi osio) sisältää omistettuja logistiikkapuistoja ja ”Innovaatio- ja teknologia-alueen” lähellä Shenzheniä. Tämä pitkän aikavälin suunnitelma voi siirtää osan teollisesta kysynnästä pohjoiseen, kun uusia tiloja valmistuu siellä 2020-luvun lopulla. Tällä hetkellä alueita kuten Hung Shui Kiu ja Yuen Long tarkastellaan nykyaikaisten varastojen kehittämiseen palvelemaan Greater Bay Areaa. Tämä on sekä mahdollisuus (nykyaikainen infrastruktuuri) että riski (se voi houkutella vuokralaisia pois olemassa olevista tiloista Kwai Tsingissä tai muualla).
• Rakenteelliset muutokset: Teollisuussektori sopeutuu rakenteellisiin muutoksiin globaalissa kaupassa. Hongkongin tuonti-vientikauppa kehittyy: vähemmän painottumista halpatuotteiden varastointiin, enemmän keskittymistä korkean arvon logistiikkaan, kylmävarastointiin (lääkkeet, elintarvikkeet) ja alueelliseen jakeluun verkkokaupalle. Tämä siirtymä ”vie aikaa ja kohtaa haasteita” jll.com.hk, mutta se on välttämätöntä, jotta Hongkong säilyttää merkityksensä logistiikkakeskuksena. Tehokkuuden parantaminen (automaatiota varastoissa jne.) voi myös vähentää tilantarvetta läpimenoyksikköä kohden, mikä vaikuttaa pitkän aikavälin kysyntään.

Teollisuuden näkymät: Lyhyellä aikavälillä (2025–2026) Hongkongin teollisuuskiinteistöissä voi esiintyä hieman korkeampaa vajaakäyttöä ja vuokrien pysymistä ennallaan tai lievää laskua, kun uusi tarjonta huipentuu ja globaali kauppa pysyy vaisuna. Esimerkiksi vajaakäyttö voi nousta mataliin kaksinumeroisiin ennen kuin se vakiintuu. Kuitenkin vuoteen 2027–2028 mennessä sektorin odotetaan palauttavan tasapainonsa. Hongkongin strateginen sijainti ja maailmanluokan satama/lentokenttä tarkoittavat, että logistiikkakysynnän pitäisi lopulta kasvaa alueellisen kaupan elpyessä. Jos geopoliittiset jännitteet hellittävät ja globaali kasvu jatkuu, varastointitarpeet lisääntyvät. Lisäksi mahdollinen Yhdysvaltain tullien vähentäminen tai Kiinan ja länsimaiden kauppasuhteiden paraneminen voisi suoraan lisätä Hongkongin rahtimääriä.

Sijoittajat pysyvät pitkällä aikavälillä optimistisina – tästä osoituksena jatkuvat vahvat tarjoukset teollisuuden en-bloc-myyntikohteista ja suurten toimijoiden optimismi. Hallituksen viimeaikaiset teollisuusmaiden myynnit (esim. Tuen Munissa) herättivät edelleen tervettä kiinnostusta, mikä osoittaa luottamusta alan tulevaisuuteen. Vuokranäkymät: Mahdollisen 0–5 %:n laskun jälkeen vuonna 2025 ensiluokkaisissa varastoissa, vuokrat voivat alkaa nousta maltillisesti (~2–3 % vuodessa) vuoden 2026 jälkeen vajaakäytön jälleen kiristyessä. Tuotot voivat pienentyä, koska teollisuussijoitusten kysyntä on suurta (mukaan lukien kehittyvä REIT-markkina logistiikkaomaisuudelle Aasiassa cushmanwakefield.com).

Yhteenvetona voidaan todeta, että Hongkongin teollisuuskiinteistöt selviytyvät siirtymäkaudesta. Ne olivat aiemmin alan parhaita (alhainen vajaakäyttö, tasainen kasvu) jopa silloin, kun toimisto- ja vähittäiskauppakiinteistöt kamppailivat, mutta nyt markkina normalisoituu hieman väljemmäksi. Silti muihin sektoreihin verrattuna teollisuuden perustekijät pysyvät suhteellisen vahvoina, sillä ylitarjontaa ei ole (vain sopeutumista äärimmäisen tiukoista olosuhteista). Sektorin kehitys – älykkäämpään logistiikkaan, integraatioon Manner-Kiinan verkkokaupan kanssa ja mahdollisiin käyttötarkoituksen muutoksiin – tulee olemaan keskeinen teema vuoteen 2028 asti. Sidosryhmät, jotka sopeutuvat (esim. vanhojen teollisuusrakennusten päivittäminen, teknologiateollisuuden omaksuminen), hyötyvät seuraavassa noususuhdanteessa.

Hallituspolitiikka ja kaupunkisuunnittelualoitteet

Hongkongin kiinteistöalan näkymät ovat erottamattomasti sidoksissa hallituksen politiikkaan – sekä lyhyen aikavälin markkinatoimiin että pitkän aikavälin maankäytön suunnitteluun. Viime vuosina on nähty merkittäviä liikkeitä molemmilla osa-alueilla. Olemme jo käsitelleet jäähdyttävien toimenpiteiden purkamista ja veromuutoksia, jotka ovat muuttaneet markkinatunnelmaa vuosina 2024–25. Tässä korostamme niitä lyhyesti ja keskitymme sitten kaupunkisuunnittelun megahankkeisiin ja asuntorakentamissuunnitelmiin, jotka muovaavat alueen kiinteistöalaa tulevan vuosikymmenen aikana.

Jäähdyttävien toimenpiteiden täyskäännös: Aggressiivisen kysynnän hillinnän vuosikymmen (2010–2020) on käytännössä päättynyt. Vuoden 2024 alussa kaikki ylimääräiset leimaverot poistettiin elvyttämään asuntomarkkinoita globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tätä politiikan muutosta ei voi liikaa korostaa – se merkitsee filosofista siirtymää hinnannousun hillitsemisestä hinnalla millä hyvänsä kohti markkina-aktiivisuuden ja asuntokauppojen priorisointia. 15 %:n ulkomaalaisveron ja muiden maksujen poistaminen teki Hongkongin kiinteistöistä heti saavutettavampia mannerkiinalaisille ja ulkomaisille ostajille, jotka olivat aiemmin jääneet verojen vuoksi markkinoiden ulkopuolelle. Yhdistettynä väljempiin asuntolainasääntöihin (alhaisempi stressitestin kynnys) ja erityisiin kannustimiin osaaville maahanmuuttajille ostaa asuntoja, hallitus on viestinyt haluavansa houkutella osaajia ja investointeja kiinteistöjen kautta, ei estää niitä. Jatkossa viranomaiset ovat ilmoittaneet luottavansa tarjonnan lisäämiseen (ja tuettuun asumiseen) kohtuuhintaisuuden ratkaisemiseksi, ei kysynnän tukahduttamiseen. Tämä viittaa siihen, että markkinoiden elpyessä emme todennäköisesti näe nopeaa tiukkojen jäähdyttävien toimenpiteiden palauttamista, ellei uutta spekulatiivista kuplaa selvästi muodostu. Tällä hetkellä politiikka on vakaan ja likvidin kiinteistömarkkinan tukena.

Pitkän aikavälin asuntotarjontastrategia: Hongkongin asuntopula ja pilviin nousseet hinnat ovat olleet julkisen tyytymättömyyden lähde jo vuosia. Vastauksena tähän hallituksen Long Term Housing Strategy (LTHS) on asettanut kunnianhimoiset tavoitteet. Viimeisimmän edistymisraportin (lokakuu 2024) mukaan 10 vuoden asuntotarjontatavoite on 430 000 asuntoa (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Näistä 70 % (noin 302 000 asuntoa) on suunniteltu julkisiksi asunnoiksi (mukaan lukien tuetut omistusasuntokohteet ja julkiset vuokra-asunnot), ja 30 % (noin 132 000) yksityisiksi asunnoiksi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Painotus julkiseen asuntotuotantoon on suurempi kuin koskaan – tämä heijastaa politiikan suuntaa lisätä kohtuuhintaisten asuntojen saatavuutta. Hallituksen tavoitteena on tarjota maata vähintään 30 000 julkisen asunnon rakentamiseen vuodessa ja mahdollistaa noin 18 000 yksityisen asunnon rakentaminen vuosittain globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nämä tavoitteet ovat korkeampia kuin historiallinen tuotanto, joten ne edellyttävät uuden maatarjonnan avaamista ennennäkemättömällä vauhdilla.

Tämän strategian keskeiset toimenpiteet:

• “Tarjontalähtöisen” lähestymistavan ylläpitäminen: nopeutetaan maankäytön kehittämistä ja ollaan joustavia kaavoituksessa, jotta asuntoja saadaan rakennettua nopeammin globalpropertyguide.com.
• Asuntouran vahvistaminen: elvytetään esimerkiksi Starter Homes -ohjelmia, laajennetaan tuettua omistusasuntojärjestelmää, jotta yhä useampi voi siirtyä vuokraamisesta omistamiseen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Julkisen vuokra-asumisen tehokkuuden parantaminen: kannustetaan hyväosaisia vuokralaisia muuttamaan pois tai ostamaan asunto, jotta vuokra-asunnot vapautuvat tarvitseville globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Lyhyemmällä aikavälillä hallitus käynnisti kiistanalaisen “Light Public Housing” -ohjelman – 26,4 miljardin Hongkongin dollarin suunnitelman rakentaa 30 000 väliaikaista asuntoa (esivalmistettuja yksiköitä) käyttämättömille tonteille viiden vuoden aikana globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nämä ovat käytännössä väliaikaisia edullisia asuntoja, joiden tarkoituksena on helpottaa pahinta ahtauden ongelmaa (esim. ihmiset jaetuissa “arkkuasunnoissa”). Vaikka tämä auttaa tuhansia perheitä saamaan hieman paremmat asuinolosuhteet odottaessaan pysyvää julkista asuntoa, ohjelma on saanut kritiikkiä korkeista kustannuksista ja väliaikaisuudesta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Siitä huolimatta se korostaa hallituksen tunnustavan asuntokriisin ja olevan valmis käyttämään rahaa väliaikaisiin ratkaisuihin.

Laajat uudet kehitysalueet: Vastatakseen asumisen ja talouden tarpeisiin Hongkong toteuttaa joitakin suurimmista maankehityshankkeistaan vuosikymmeniin. Kaksi lippulaivaa ovat:

• Northern Metropolis – Visionäärinen suunnitelma muuttaa Uudet territoriot pohjoisessa (alueet Shenzhenin rajalla) laajaksi metropoliksi, jossa on uusia kaupunkeja, teknologiakeskuksia ja jopa 926 000 uutta kotia 20 vuoden aikana globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vuonna 2021 julkistettu ja nyt hallituksen prioriteetti, tämä suunnitelma kattaa paikkoja kuten Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling ja uuden “Innovaatio- ja teknologiakaupungin” Lok Ma Chau Loopissa. Tavoitteena on integroitua Shenzhenin teknologiatalouteen, käytännössä luoden kaksoiskaupunkiklusterin. Yli 40 % asuntotavoitteesta on tarkoitus toteuttaa vuoteen 2032 mennessä globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – mikä tarkoittaa noin 370 000 yksikköä siihen mennessä, mikä lisää tarjontaa merkittävästi. Northern Metropolis sisältää useita uusia MTR-linjoja, kaupallisia keskuksia ja suuren osuuden julkista asuntotuotantoa. Merkitys: Seuraavien 5–10 vuoden aikana näemme maanhankintaa, maankäytön muutoksia pelloilla/teollisuusalueilla ja vaiheittaista rakentamista näillä alueilla. Kiinteistösijoittajat tarkkailevat jo nyt maata Uusilla territorioilla odottaen tätä kehitysbuumia.
• Lantau Tomorrow Vision – Tunnetaan myös nimellä Kau Yi Chau -teko­saaret, tämä on suunnitelma vallata noin 1 700 hehtaaria maata Lantau-saaren lähellä (Hongkongin saaren länsipuolella) uuden metropolin rakentamiseksi keinotekoisille saarille. Vaihe 1, jota parhaillaan suunnitellaan, käsittää noin yli 1000 hehtaaria vallattua maata, jolle voisi rakentua ~200 000 uutta kotia (joista 70 % julkista asuntotuotantoa) ja uusi Central Business District globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Koko Lantau Tomorrow -hanke, jos se toteutuu 2030–2040-luvuilla, olisi yksi maailman suurimmista maantäyttöhankkeista. Hallituksen perustelu on, että se luo valtavan uuden maareservin “hillitäkseen Hongkongin yhä korkeita asumiskustannuksia” pitkällä aikavälillä globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Siihen sisältyisi myös liikenneinfrastruktuuria (teitä ja rautateitä Lantaulle ja kaupunkialueille) sekä merkittäviä kaupallisia alueita talouskasvun tukemiseksi. Hintalappu on valtava (arvio: yli 580 miljardia HK$), ja hanke on herättänyt kiistaa ympäristövaikutuksista ja kustannuksista. Mutta alkuvaiheen rahoitus on hyväksytty suunnittelun ja suunnitelmien aloittamiseksi. Jos aikataulu pitää, ensimmäiset maa-alueet voivat olla saatavilla 2030-luvun alussa, juuri 2028-tarkastelun ulkopuolella, mutta varmasti vaikuttaen markkinatunnelmaan. Lantau Tomorrowin mahdollisuus rauhoittaa markkinoita, sillä maan niukkuus helpottuu pitkällä aikavälillä, mikä voi hillitä spekulatiivista maan hamstrausta ja pitää pitkän aikavälin hintanäkymät kurissa.

Lisäksi:

• Tung Chungin uuden kaupungin laajennus: Lähiajan hanke (jo rakenteilla), jossa täytetään 130 ha Lantaun pohjoisosassa ja laajennetaan Tung Chungin kaupunkia. Vuoteen 2030 mennessä se tarjoaa 49 000 asuntoa 144 000 ihmiselle sekä huomattavan kaupallisen alueen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tämä on merkittävää keskipitkällä aikavälillä: osa näistä asunnoista valmistuu vuosina 2027–2028, tarjoten uusia yksityisiä ja julkisia asuntoja lähellä lentokenttää.
• Kaupunkien uudistaminen (Kowloon & kaupunkialueet): Urban Renewal Authority (URA) nopeuttaa vanhojen alueiden (Sham Shui Po, To Kwa Wan jne.) uudistamista, mikä tuottaa uusia asuin- ja vähittäiskauppahankkeita. Hallitus otti käyttöön myös tyhjillään olevien asuntojen veron vuonna 2018 (5 % asunnon arvosta, jos asunto on tyhjillään yli 6 kuukautta) kannustaakseen kehittäjiä tuomaan asuntoja markkinoille nopeammin, ja varasi joitakin entisiä liikealueita (kuten Kai Takissa) julkiselle asuntotuotannolle tarjonnan lisäämiseksi. Näillä toimilla varmistetaan, että jo olemassa olevaa maata käytetään tehokkaasti.

Liikenne ja infrastruktuuri: Useat infrastruktuurihankkeet avaavat uusia alueita tai parantavat yhteyksiä, mikä vaikuttaa kiinteistöihin:

• Shatin–Central-raideyhteys avattiin kokonaan vuonna 2022, mikä paransi saavutettavuutta Kowloonin käytävällä ja nostanee arvoja alueilla kuten Kai Tak ja Ma On Shan.
• Suunnitteilla oleva Hongkong–Shenzhenin länsijuna (Northern Metropolisin kautta) parantaa rajat ylittävää integraatiota ja tekee uusista kaupungeista mahdollisia työmatkaliikenteelle.
• Tieliikenneyhteydet, kuten Tseung Kwan O–Lam Tin -tunneli (avattu 2022), lyhentävät matka-aikoja ja lisäävät Tseung Kwan O:n asuinalueen houkuttelevuutta.
• Hallitus selvittää keskustan maanalaisen tilan kehittämistä (Central–Wanchai) ja vanhan lentokentän pohjoisen asematasanteen myyntiä kaupalliseen käyttöön, mikä voisi tuoda lisää A-luokan toimistotilaa suunnitelmallisesti ja estää liiallista keskittymistä.

Yhteenvetona Hongkongin politiikan suunta on kaksijakoinen: välittömät toimet markkinoiden elvyttämiseksi ja pitkän aikavälin hankkeet maan ja asuntotarjonnan lisäämiseksi. Sijoittajille ja kehittäjille tämä tarkoittaa ympäristöä, jossa ostorajoituksia on vähemmän (hyvä kysynnälle), mutta lopulta paljon enemmän asuntorakentamista (mikä voi hillitä hintojen nousua). Hallituksen toimet tulevat jatkossakin olemaan merkittävässä roolissa – esimerkiksi jos markkinat ylikuumenevat, viranomaiset voivat ottaa uudelleen käyttöön valikoituja rajoituksia, ja jos talous heikkenee, voi tulla lisää elvytystoimia (kuten veronalennuksia tai ensiasunnon ostajien tukiohjelmia). Myös politiikkaa ei voi sivuuttaa: politiikat, kuten paikallisten asettaminen etusijalle verrattuna Manner-Kiinan ostajiin, maarajan integraatio ja julkisen vs. yksityisen asuntotuotannon jakaminen, riippuvat hallinnon agendasta ja yleisestä mielipiteestä.

Kaiken kaikkiaan kaupunkisuunnittelualoitteet kuten Northern Metropolis ja Lantau Tomorrow tarjoavat valtavia mahdollisuuksia – ne luovat uusia liikekeskuksia, miljoonia neliömetrejä uutta toimisto-/hotelli-/vähittäiskauppatilaa sekä moderneja älykaupunkialueita. Ne tuovat mukanaan myös toteutusriskin (viivästykset, budjetin ylitykset, julkinen vastustus). Kiinteistöalan toimijat, jotka suuntautuvat näiden suunnitelmien mukaisesti – esimerkiksi maaostot Uudessa territoriossa, asemoituminen uusiin liikekeskuksiin – voivat saada merkittäviä tuottoja vuoteen 2028 mennessä ja sen jälkeen. Samaan aikaan nykyiset kaupunkialueet kohtaavat kilpailua näistä uusista kehityshankkeista myöhemmin, mikä voi muuttaa sijoitusympäristöä (esimerkiksi, laimeneeko Centralin merkitys, kun toinen liikekeskus nousee keinotekoiselle saarelle? Kaventuuko Uuden territorion asuntojen ja kaupunkiasuntojen hintaero, kun liikenneyhteydet paranevat?). Nämä ovat strategisia kysymyksiä horisontissa.

Aluefokus: Keskeiset alueet ja nousevat hotspotit

Hongkongin kiinteistömarkkinat ovat erittäin paikallisia – naapurustoilla ja alueilla on omat erityispiirteensä. Tässä tarjoamme katsauksen merkittäviin alueisiin, korostaen, mitkä alueet menestyvät ja mitkä kohtaavat haasteita vuonna 2025, sekä nousevia hotspot-alueita, joita kannattaa seurata:

• Central & Admiralty (Hong Kong Island): Perinteinen liikekeskus Hong Kongin saarella on edelleen arvostetuin (ja kallein) toimistoalue. Centralin pilvenpiirtäjien vajaakäyttöaste on noin 11–12 %, mikä on huomattavasti alhaisempi kuin kaupungin keskiarvo jll.com.hk jll.com.hk. Centralin A-luokan toimistot ovat osoittautuneet suhteellisen kestäviksi rajallisen uuden tarjonnan ja rahoitusalan yritysten jatkuvan kysynnän ansiosta – jopa laskusuhdanteissa monet yritykset suosivat “flight-to-quality” Centralin alueelle. Centralin vähittäiskauppa (esim. Queen’s Road, IFC-ostoskeskus) elpyy vähitellen turistien ja toimistotyöntekijöiden palatessa, vaikka jotkin luksusliikkeet ovatkin väistyneet lifestyle-yritysten tieltä. Asuntopuolella Mid-Levels ja The Peak (Centralin viereiset arvostetut asuinalueet) säilyttävät edelleen ennätyshintansa, ja mielenkiintoista kyllä, suuret luksusasuntojen hinnat nousivat täällä vuosina 2024–25, vaikka massamarkkinat olivat laskussa globalpropertyguide.com. Koska uusia kehityshankkeita on vähän (maan niukkuus Mid-Levelsissä), nämä naapurustot pysyvät eliitin asuinalueina. Näkymät: Central säilyttää asemansa finanssikeskuksena vuoteen 2028 asti, uutta infrastruktuuria tukien (esim. MTR:n uusi Shatin-Central -linjan pääteasema Admiraltyssa). Kuitenkin, kun uudet liikekeskukset nousevat, Centralin kasvu voi olla maltillisempaa. Sijoittajat pitävät yhä Centralin toimistokohteita (esim. osakehuoneistot Bank of America Towerissa tai vanhat rakennukset, jotka sopivat uudelleenkehitykseen) arvokkaina kohteina alueen pysyvän vetovoiman vuoksi.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Mainostettu ”CBD2”:na, Kowloon East on kokenut valtavan muutoksen vanhasta teollisuusalueesta toimistokeskukseksi. Kymmenet entiset tehtaat Kwun Tongissa on muutettu moderneiksi toimistorakennuksiksi, ja Kai Takin uudistus (vanhan lentokentän alue) on käynnissä uusien A-luokan toimistotornien, hotellien ja asuntojen myötä. Vuodesta 2025 alkaen Kowloon East tarjoaa A-luokan toimistotilaa huomattavasti halvemmalla kuin Central – vuokrat ovat noin puolet, ja alueelle on avattu monia suuria toimistotiloja. Mutta vajaakäyttö on korkea (~20 %+) jll.com.hk jll.com.hk, sillä tarjonta on ylittänyt kysynnän. Jotkut suuret yritykset, jotka muuttivat alueelle aiemmin (houkuteltuina alhaisemmista vuokrista), pienensivät myöhemmin toimintaansa tai muuttivat pois COVIDin aikana. Kai Takin toimistomarkkina on erityisen alkuvaiheessa; suuren vuokralaisen avaama lippulaivatorni oli valmistuttuaan suurelta osin tyhjä. Näkymät: Seuraavien vuosien aikana Kowloon East tulee olemaan vuokralaisten markkina – odotettavissa on aggressiivisia tarjouksia, kun vuokranantajat pyrkivät täyttämään rakennuksia. Alueen menestys riippuu parantuneista liikenneyhteyksistä (Shatin-Central -juna auttaa, ja ympäristöystävällinen liikenneyhteys Kai Takissa on suunnitteilla) ja mahdollisesti valtion virastojen siirtymisestä alueelle. Optimismia on yhä, että ajan myötä Kowloon East kehittyy elinvoimaiseksi liikekeskukseksi (uusien ostoskeskusten, Kai Tak Sports Park -megastadionin avautuessa 2024 jne.). Toistaiseksi kuitenkin sijoittajat suhtautuvat varovaisesti korkean vajaakäytön ja pitkien vuokrausaikojen vuoksi.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: West Kowloon -alue, joka rajoittuu Tsim Sha Tsuihin, on nopeasti kehittymässä nopean junaterminaalin ja West Kowloon Cultural Districtin (WKCD) ansiosta. WKCD on tuonut alueelle maailmanluokan tapahtumapaikkoja (M+ museo, Palace Museum, Xiqu Centre), jotka ovat lisänneet kävijämääriä ja tehneet alueesta kulttuuri- ja turistikohteen. Sen vieressä, kuten mainittiin, International Gateway Centre ja muut uudet tornit tuovat modernia siluettia. Tsim Sha Tsui (TST) itsessään on edelleen tärkeä ostos- ja hotellialue. Se kärsi vuonna 2020 turistien puutteesta, mutta on elpymässä – pienten liikkeiden vuokrat TST:ssä nousivat hieman vuonna 2024, kun massamarkkinabrändit laajensivat cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. TST:n toimistorakennuksissa (kuten Canton Roadin varrella tai Harbour City -kompleksissa) on alhainen vajaakäyttö (~8% jll.com.hk jll.com.hk) design-, hankinta- ja mannerkiinalaisyritysten kysynnän ansiosta. Näkymät: West Kowloonin uuden tarjonnan myötä laajennettu TST/West Kowloon -alue voi muodostaa laajan yhtenäisen liiketoiminta-alueen vuoteen 2028 mennessä. Alueen etuna on risteysasema – junayhteys Shenzheniin/Guangzhouhun, lentokenttäjuna ja läheisyys Centraliin satamatunneleiden kautta. Odotamme kasvavaa toimistokysyntää West Kowloonissa, kun alkuperäinen tarjonta on imeytynyt, sillä Hongkongin ja Manner-Kiinan markkinoiden välillä toimivat yritykset pitävät aluetta houkuttelevana. Myös asuntoprojektit lähialueilla (Olympic-asema, Austin-asema) ovat kysyttyjä kätevän sijainnin ansiosta. Sijoittajien kannattaa seurata, kuinka nopeasti IGC ja muut vuokrataan – nopea täyttyminen vahvistaisi West Kowloonin potentiaalin ja nostaisi alueen profiilia (ja arvoja).
• Uudet territoriot (pohjoinen & luoteinen): Uudet territoriot ovat alue, johon Hongkongin tuleva kasvu keskittyy, kiitos Northern Metropolis -suunnitelman. Tällä hetkellä alueet kuten Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai ovat enemmän asuin- ja teollisuusalueita (joitakin poikkeuksia, kuten vilkas Yuen Longin kaupunki, lukuun ottamatta). Mutta vuoden 2024 tiedot osoittivat jo näiden alueiden nousevan esiin: Yuen Long ja Tuen Mun kattoivat 34 % kaikista uusista yksityisasuntojen valmistumisista vuonna 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, mikä osoittaa kehittäjien keskittyvän NT:n rakentamattomiin alueisiin. Asuntojen hinnat Uusilla territorioilla ovat yleensä alhaisemmat (noin 30–50 % edullisemmat neliöltä kuin Kowloonin/keskustan Hongkongin saarella), mikä yhdessä uusien liikenneyhteyksien kanssa houkuttelee nuorempia perheitä. Tuleva Northern Metropolis kattaa alueita kuten Kwu Tung (lähellä Lok Ma Chau’ta) – jonne on suunnitteilla valtava teknologia- ja asuntokeskittymä. Hallitus on aloittanut maankäytön muutokset ja neuvottelut Shenzhenin kanssa raja-alueen innovaatiovyöhykkeen toteuttamiseksi. Näkymät: Vuoteen 2028 mennessä näemme todennäköisesti Northern Metropolisin ensimmäiset vaiheet rakenteilla – mahdollisesti uusia julkisia asuinalueita ja Lok Ma Chau Loopin teknologiakampuksen (joidenkin rakennusten rakentaminen on jo alkanut). Raja-alueiden kaupungit voivat nousta kiinteistökuumiksi, kun infrastruktuuri yhdistää ne kaupunkikeskuksiin (esim. uusi MTR Northern Link suunnitteilla). Pitkän aikavälin sijoittajat ovat jo keränneet maata tai vanhoja kyläkiinteistöjä Pohjois-NT:ssä odottaen arvonnousua. Kuitenkin riskejä on – kehittäminen täällä tarkoittaa kylien siirtämistä, ympäristöongelmien ratkaisemista ja yhteensovittamista Shenzhenin suunnitelmien kanssa, mikä voi aiheuttaa viivästyksiä. Jos toteutus onnistuu, Pohjois-NT:stä voi tulla Shenzhen-HK:n “Silicon Valley”, mikä kasvattaa sekä asuntojen että toimistojen kysyntää (ja mahdollisesti hillitsee hintoja koko kaupungissa lisäämällä tarjontaa). Keskipitkällä aikavälillä alueet kuten Yuen Long, Sheung Shui, Fanling kasvavat tasaisesti väestöltään ja palveluiltaan, kaventaen eroa perinteisiin kaupunkialueisiin.
• Lantau Island & lentokenttäalue: Lantaulla sijaitsee lentokenttä, Hongkongin portti maailmalle, ja alueella on käynnissä kehityshankkeita. Pitkän aikavälin Lantau Tomorrow -hankkeen lisäksi lähitulevaisuudessa on Tung Chungin laajennus (tuhansia asuntoja valmistuu vuoteen 2027 mennessä) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lisäksi Hongkong-Zhuhai-Macau -silta, joka avattiin 2018, on tehnyt Lantausta strategisen logistiikkasijainnin – siltapääkaupunkitalous on nousemassa esiin esimerkiksi Tung Chungin ja Sunny Bayn kaltaisissa kaupungeissa, joissa suunnitellaan logistiikkapuistoja ja jopa viihdekeskuksia. Näkymät: Lantaun kiinteistömarkkinat (esim. Discovery Bayn ulkomaalaisyhteisö, Tung Chungin asunnot) hyötyvät parantuneesta liikenneyhteydestä ja lentokentän kasvusta (Airport City -hanke, jossa on vähittäiskauppaa, toimistoja ja messutiloja). Suuri osa Lantau Tomorrow -hankkeen täyttömaasta ei kuitenkaan vaikuta markkinoihin ennen 2030-lukua. Sijoittajat ovat sillä välin optimistisia lentokentän lähellä olevien hotellien ja outlet-myymälöiden suhteen, odottaen turismin täydellistä elpymistä (lentokenttä käsitteli ennätykselliset 74 miljoonaa matkustajaa ennen COVIDia; vuonna 2023 se oli toipumassa). Hallituksen suunnitelmat kehittää älykaupunkiratkaisuja Lantaulle (esim. autonomiset ajoneuvot uusilla alueilla) voivat myös tehdä siitä houkuttelevan, modernin asuinalueen tulevaisuudessa.
• Vanhat kaupunkialueet (Sham Shui Po, Tokwawan, ym.): Näillä alueilla on paljon vanhoja rakennuksia, ja ne käyvät läpi URA:n johtamaa uudistusta. Esimerkiksi Sham Shui Po:ssa on tulossa projekteja kuten Mei Ho House -perintökohde ja uusia tornitaloja. Kowloon Cityssä (To Kwa Wan) rakennettiin paljon uusia asuntoja vanhan Kai Tak -lentokentän sulkemisen jälkeen. Näillä alueilla näkee usein uusia luksusasuntoja vanhojen tong lau -talojen (kävelykerrostalojen) lomassa. Näkymät: Ne tarjoavat mahdollisuuksia pienille kehittäjille ja sijoittajille osallistua pienimuotoisiin uudistuksiin. Kun URA aktiivisesti huutokauppaa tontteja, tänne syntyy lisää moderneja asuntoja ja liiketiloja vuoteen 2028 mennessä, mikä nostaa alueiden profiilia (ja hintoja), joita aiemmin pidettiin ”vanhoina” tai ”työläisalueina”. Esimerkiksi To Kwa Wan MTR -aseman avautuminen vuonna 2021 nosti jo alueen näkymiä. Odotamme tasaista gentrifikaatiota näillä alueilla.

Yhteenvetona, Hongkongin kasvun maantiede laajenee. Vaikka saari ja vanha Kowloon pysyvät elintärkeinä (erityisesti A-luokan toimistojen ja luksusasuntojen osalta), uudet alueet Kowloon Eastissa, West Kowloonissa ja Pohjoisissa Uusissa territorioissa ovat tulevien vuosien toiminnan ja mahdollisuuksien keskipiste. Nousevat alueet tarjoavat sekä suurempaa riskiä että suurempaa potentiaalista tuottoa: menestys riippuu infrastruktuurin valmistumisesta ja kysynnän toteutumisesta. Sijoittajille tasapainoinen lähestymistapa voi tarkoittaa ydinomaisuuksien pitämistä keskeisillä alueilla vakauden vuoksi, ja valikoivaa sijoittamista nouseville alueille tuottojen toivossa (esim. liiketilan ostaminen uuden kaupunginosan keskustasta ennen kuin väestö kasvaa täyteen mittaansa). Loppukäyttäjille alueiden monipuolisuus tarkoittaa enemmän elämäntyylivaihtoehtoja – urbaanista mukavuudesta tilavampiin uusiin esikaupunkialueisiin – mikä on myönteistä kehitystä Hongkongin historiallisten maapulaongelmien kannalta.

Sijoitusmahdollisuudet ja riskit

Kun Hongkongin kiinteistömarkkinat siirtyvät uuteen vaiheeseen vuonna 2025, sijoittajat punnitsevat uusia mahdollisuuksia jatkuvia riskejä vastaan. Alla esittelemme tärkeimmät mahdollisuudet ja keskeiset riskit, jotka on syytä ottaa huomioon vuosien 2025–2028 aikajänteellä:

Suurimmat sijoitusmahdollisuudet:

• Elpymisstrategiat ylilyödyissä segmenteissä: Viime vuosien korjauksen jälkeen tietyt kiinteistösektorit tarjoavat arvoa. Laadukkaat toimistorakennukset, joiden arvostukset ovat laskeneet (erityisesti hajautetuilla alueilla), tarjoavat mahdollisuuden arvosijoittamiseen – sijoittajat voivat hankkia A-luokan kohteita huomattavasti halvemmalla kuin muutama vuosi sitten, ja vuokrien odotetaan elpyvän 2020-luvun lopulla. Esimerkiksi toimistojen pääoma-arvot Kowloonissa ovat laskeneet jyrkästi, ja omistajat kuten pankit ovat alkaneet myydä takaisin otettuja toimistokiinteistöjä hongkongbusiness.hk. Taitavat sijoittajat tarkkailevat näitä vaikeuksissa olevia tai alisuoriutuvia kohteita uudelleenpositiointia tai pitkäaikaista omistusta varten. Samoin turistialueiden liikekiinteistöt (Causewayn liikkeet, TST-ostoskeskukset), joiden vuokrat laskivat voimakkaasti, voivat tuottaa vahvaa tuottoa, jos ne ostetaan nyt ja pidetään, kunnes matkailijoiden kulutus palaa täysin.
• Hotellit ja majoitusala: Majoitussektori on nousussa matkailun elpyessä. Erityisesti hotellit muodostivat 45 % kiinteistökauppojen kokonaisarvosta vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – merkki siitä, että sijoittajat ovat luottavaisia hotellien suhteen. Monet hotellit olivat tappiollisia tai uudelleenkäytössä COVIDin aikana (osa vuokrattiin hallituksen karanteenikäyttöön). Nyt, kun käyttöasteet ja huonehinnat nousevat, hotellisijoittajat voivat hyötyä. Myös muuntomahdollisuuksia on: osa vanhoista liikerakennuksista muutetaan hotelleiksi tulevaa kysyntää varten. Hongkongin hallituksen pyrkimys järjestää suuria tapahtumia ja houkutella vierailijoita (esim. Art Basel, Rugby Sevens jne.) tukee näkymiä. Vuoteen 2028 mennessä Hongkongissa voi jälleen olla pula laadukkaista hotellihuoneista, mikä tekee nykyhinnoista houkuttelevia.
• Logistiikka ja datakeskukset: Lyhytaikaisesta heilahtelusta huolimatta logistiikkakiinteistöt ovat perustaltaan vahvoja. Verkkokaupan kasvu ja toimitusketjujen uudelleenjärjestelyt pitävät Hongkongin merkityksellisenä jakelukeskuksena Aasiassa. Modernit varastot tuottavat kohtuullista tuloa ja niiden vanhenemisriski on pieni. Lisäksi datakeskuksille on suuri kysyntä Hongkongin aseman vuoksi datakeskuksena (erinomainen tietoliikenneinfrastruktuuri ja läheisyys Kiinaan). Teollisuustilojen muuttaminen tai rakentaminen datakeskuksiksi on tuottoisa markkinarako – globaalit teknologiayritykset ja kiinteistösijoitusrahastot etsivät aktiivisesti tilaa. Sijoittajat, jotka osaavat navigoida tekniset vaatimukset ja sähkönsaantiongelmat, voivat hyödyntää tätä kasvavaa omaisuusluokkaa vakailla pitkän aikavälin tuotoilla (usein pitkien vuokrasopimusten kautta suurille teknologiavuokralaisille).
• Asuinrakentaminen uusilla alueilla: Hallituksen aggressiiviset asuntorakentamissuunnitelmat tarkoittavat, että paljon maata tulee tarjolle tarjouskilpailun kautta uusilla kehitysalueilla. Kehittäjille, joilla on vahva toteutuskyky, Northern Metropolis ja muut uudet kaupungit tarjoavat valtavia mahdollisuuksia – laajamittaisia projekteja, joissa on mahdollisuus mittakaavaetuihin. Maan hinnat näillä alueilla voivat olla alhaisemmat (hallitus saattaa tarjota kumppanuuksia tai suotuisia ehtoja varmistaakseen tavoitteiden saavuttamisen), ja kysyntä pitäisi olla vahvaa asuntotarpeen vuoksi. Lisäksi keskipitkällä aikavälillä, jos korot laskevat, asuntojen hinnat voivat alkaa nousta uudelleen vuodesta 2025 alkaen, tuottaen voittoa niille, jotka hankkivat maata pohjalla. Myös pienemmille sijoittajille varhainen osto kehittyvällä alueella (ennen kasvua) voi tuottaa pääoman arvonnousua, kun infrastruktuuri ja väestö lisääntyvät.
• Koulutus- ja erikoiskiinteistöt: Hiukan tutkan alla oleva mahdollisuus: koulutukseen liittyvät kiinteistöt. Colliers ennustaa kasvavaa kysyntää kansainvälisille kouluille, päiväkodeille ja koulutuskeskuksille, kun yhä useammat ulkomaalaiset perheet ja mannerkiinalaiset ammattilaiset muuttavat Hongkongiin hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Kiinteistöt, jotka soveltuvat kampuksiksi tai oppimiskeskuksiksi (suuret lattiapinta-alat, asuinalueilla), voivat herättää lisääntyvää sijoittajien kiinnostusta. Samoin senioriasuminen ja terveydenhuollon tilat todennäköisesti laajenevat (ikääntyvän väestön vuoksi), avaten markkinarakoja senioriasumisen kehittämiselle tai lääkärikeskuksille – segmenttejä, jotka ovat vielä alkuvaiheessa Hongkongissa.
• Vihreät ja kestävät peruskorjaukset: Sijoittajat, jotka keskittyvät ESG:hen (ympäristö, sosiaalinen vastuu, hallintotapa), voivat lisätä arvoa peruskorjaamalla vanhoja rakennuksia vihreiden standardien mukaisiksi. Hongkongin panostus kestävyyteen tarkoittaa, että energiatehokkaille rakennuksille on kannustimia. Vanhan toimisto- tai asuinrakennuksen modernisointi (parempi eristys, älykkäät järjestelmät) voi lisätä sen houkuttelevuutta vuokralaisille ja varmistaa sen tulevaisuuden mahdollisia hallituksen energiamääräyksiä vastaan.

Keskeiset riskit ja haasteet:

• Korko- ja rahoitusriski: Vaikka korot näyttävät vakiintuvan, mikä tahansa odottamaton maailmanlaajuinen korkojen nousu vaikuttaisi suoraan Hongkongiin (valuuttakytköksen kautta). Korkeat korot nostavat lainakustannuksia, heikentävät ostajien maksukykyä ja voivat johtaa maksukyvyttömyyksiin ja pakkomyynteihin (erityisesti voimakkaasti velkaantuneille sijoittajille). Pienemmät kehittäjät tai sijoittajat, joilla on vaihtuvakorkoista velkaa, ovat haavoittuvia, jos korot pysyvät korkealla odotettua pidempään. Toisaalta, jos korot laskevat liian nopeasti ja aiheuttavat äkillisen kuuman rahan virran, se voi vaatia poliittisia toimenpiteitä.
• Globaalit makrotaloudelliset ja geopoliittiset riskit: Hongkong on erittäin altis ulkoisille tekijöille. Maailmantalouden tai Kiinan taantuma voi horjuttaa paikallista kiinteistöjen elpymistä. Esimerkiksi: merkittävä Kiinan kiinteistömarkkinakriisi tai hitaampi Manner-Kiinan kasvu voi vähentää mannermaisten sijoituksia Hongkongin kiinteistöihin ja heikentää luksuskysyntää. Geopoliittisesti Yhdysvaltojen ja Kiinan jännitteet muodostavat jatkuvan riskin – uudet pakotteet, tullit tai pääomavirtojen rajoitukset voivat säikäyttää sijoittajat tai rajoittaa rajat ylittävää rahaliikennettä. Hongkongin ainutlaatuinen idän ja lännen kohtaamispaikka tekee siitä herkän; mikä tahansa eskalaatio (teknologiasota, Taiwanin salmen kysymykset) voi johtaa varovaisuuteen tai jopa ulkomaalaisten muuttoihin, mikä vaikuttaa toimistotilojen käyttöasteeseen.
• Paikalliset poliittiset ja sääntelyyn liittyvät muutokset: Vaikka poliittinen tilanne on nyt vakaa, suuret muutokset (kuten johtajavaihdokset tai politiikan käännökset) voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin. Esimerkiksi, jos paikallisten asuntomahdollisuudet eivät parane, hallitukseen voi kohdistua painetta ottaa uudelleen käyttöön jäädyttävät toimenpiteet tai tiukemmat omistussäännöt (kuten lisää veroja ulkomaisille ostajille tai tehokkaammat tyhjillään olevien asuntojen verot). Muisto aiemmista äkillisistä poliittisista ilmoituksista (kuten 15 % leimavero yhdessä yössä vuonna 2012) tarkoittaa, että politiikkariski on aina olemassa. Lisäksi, jos asuntojen hinnat nousevat liian nopeasti, julkinen paheksunta voi johtaa poliittisiin kiristyksiin – viranomaisille tasapainottelua.
• Ylitarjonta tietyillä segmenteillä: Vaikka Hongkongissa on yleisesti pulaa tarjonnasta, paikallinen ylitarjonta on mahdollista. Toimistosektori on hyvä esimerkki – liikaa uusia toimistoja Kowloon East/West Kowloonissa voi johtaa pitkittyneeseen ylitarjontaan ja taloudellisiin vaikeuksiin vuokranantajille (vaikka suuret toimijat pärjäävät, pienemmät tai yksittäisten kohteiden omistajat voivat kärsiä). Samoin, jos Northern Metropolis- ja Lantau-hankkeet toteutuvat aikataulussa, 2020-luvun lopulla voi olla uusien asuntojen ylitarjontaa – erityisesti, jos väestönkasvu ei vastaa ennusteita tai jos maastamuutto jatkuu. Ylitarjonta hillitsisi hintoja ja vuokria, mikä pienentäisi kehittäjien katteita.
• Rakennuskustannukset ja työvoima: Rakentaminen Hongkongissa on kallista ja aikaa vievää. Viime aikoina rakennusmateriaalien hinnat ovat vaihdelleet maailmanlaajuisesti, ja Hongkongissa on myös pulaa ammattitaitoisesta rakennustyövoimasta. Viivästykset ja budjetin ylitykset ovat yleisiä suurhankkeissa. Kehittäjille tämä on riski – jos voittaa valtion tonttikilpailun tietyllä hinnalla, mutta rakennuskustannukset nousevat rajusti, se voi syödä katteet tai jopa tehdä hankkeesta kannattamattoman, jos markkina muuttuu. Hallitus yrittää lieventää tätä esivalmistelulla ja tuomalla työvoimaa ulkomailta, mutta haaste pysyy ja voi hidastaa tarjonnan toteutumista.
• Valuuttakytkennän vakaus: Tämä on epätodennäköinen mutta vaikutuksiltaan suuri riski. Hongkongin kiinteistömarkkinoiden perustana on USD-HKD-kytkentä, joka pitää korot sidottuna Fedin tasoon ja on historiallisesti tuonut matalat korot ja pääomavirrat. Jos kytkentään kohdistuisi painetta (esim. massiivisten pääomapakojen tai poliittisen paineen vuoksi), se voisi aiheuttaa rahataloudellista epävakautta. Muutos kytkentäjärjestelmässä aiheuttaisi omaisuuserien uudelleenarvostuksen. Useimmat analyytikot odottavat kytkennän pitävän (se on ollut vahva vuodesta 1983), mutta taustalla oleva riski on hyvä tiedostaa.
• Markkinatunnelmien vaihtelut: Kiinteistömarkkinat Hongkongissa ovat yhtä lailla psykologisia kuin perustekijöihin perustuvia. Negatiivinen tunnelma – olipa syynä äkillinen epidemia (kuten nähtiin vuonna 2020), poliittinen virhe tai luottotapahtuma – voi jäädyttää kaupat ja laskea hintoja nopeasti. Vastaavasti innostus voi palata (kuten aiemmissa elpymisissä) ja paisuttaa pienen kuplan. Sijoittajien on navigoitava näissä vaihteluissa huolellisesti, esimerkiksi hajauttamalla tai keskittymällä tuottopotentiaaliin pelkän spekulatiivisen kääntämisen sijaan. Likviditeettiriski on myös todellinen: laskukausina ostajien löytäminen voi olla vaikeaa, mikä voi vangita sijoittajat, jotka ovat ylivelkaantuneet odottaen nopeita myyntejä.

Näitä tasapainottaessa monet pitävät vuotta 2025 houkuttelevana ajankohtana astua Hongkongin kiinteistömarkkinoille – arvot ovat suhteellisen matalat, ja hallitus sekä talous tukevat nousua. Mutta nyt on aika valikoivuudelle ja huolelliselle taustatyölle. Hyvällä paikalla olevat, laadukkaat kohteet todennäköisesti menestyvät paremmin kuin toissijaiset (jako ensiluokkaisten ja muiden kohteiden välillä saattaa kasvaa). Sijoittajia kehotetaan stressitestaamaan sijoituksensa mainittuja riskejä vastaan: esim. kattaako kohteen tuotto korkeammat korot? Onko vaihtoehtoista käyttöä, jos ensisijainen käyttötarkoitus ei toimi?

Lopulta Hongkongin perustekijät – kaupankäynnin oikeusjärjestelmä, portti Kiinaan, globaali rahoituskeskus – viittaavat siihen, että viimeaikaisista haasteista huolimatta se on edelleen houkutteleva kiinteistömarkkina niille, joilla on keskipitkän tai pitkän aikavälin näkymä. Seuraavat vuodet palkitsevat todennäköisesti sijoittajat, jotka osaavat navigoida lyhyen aikavälin vaihtelussa ja asemoitua kaupungin muutokseen (Pohjoisen metropolin, Greater Bay Arean integraation ja jälki-COVID-talousmallin kautta). Varovainen riskienhallinta ja linjautuminen hallituksen suuntaan (esim. julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyö, älykkään/vihreän kehityksen omaksuminen) ovat avainasemassa Hongkongin seuraavan luvun hyödyntämisessä.

Markkinanäkymät 2025–2028: Varovaista optimismia edessä

Tulevaisuutta ajatellen Hongkongin kiinteistömarkkinat ovat asteittaisen elpymisen ja uudelleenjärjestäytymisen kynnyksellä seuraavien 3–4 vuoden aikana. Pahin pandemiaan liittyvä notkahdus ja politiikkalähtöinen korjausliike näyttävät olevan takanapäin, mutta parantumisen vauhti vaihtelee sektoreittain ja riippuu makrotaloudellisista olosuhteista. Tässä sektorikohtainen ennuste vuoteen 2028 asti:

• Asunnot: Perusskenaario on, että vakaantuminen tapahtuu vuonna 2025, minkä jälkeen hinnat kasvavat maltillisesti vuosina 2026–2028. Kun asuntomarkkinat löytävät tasapainonsa vuoden 2025 loppuun mennessä (tarjonta vähenee, kysyntä elpyy), asuntojen hinnat voivat nousta vuosikymmenen jälkipuoliskolla matalilla tai keskisuurilla yksinumeroisilla prosenteilla vuosittain. Tämä edellyttää, että korot laskevat jonkin verran (parantaen asumisen saavutettavuutta) ja talous kasvaa tasaisesti. On epätodennäköistä, että näkisimme paluuta 2010-luvun yli 20 %:n vuosinousuihin, ottaen huomioon hallituksen tarjontatoimet ja edelleen toipuvan markkinatunnelman. Sen sijaan odotettavissa on kestävämpi kehityskulku – mahdollisesti yksityisten asuntojen hintojen kokonaiskasvu luokkaa +10 % – +15 % yhteensä vuosina 2025–2028, luksusasuntojen menestyessä paremmin kuin massamarkkinat. Vuoteen 2028 mennessä massamarkkina-asuntojen hinnat saattavat palata vuoden 2019 tasolleen (poistaen viimeaikaisen laskun), kun taas luksussegmentti voi jopa haastaa aiemmat huippunsa, jos mannerkiinan varallisuusvirta jatkuu. Kauppamäärät pysyvät todennäköisesti terveellä tasolla niin kauan kuin politiikka pysyy suotuisana – vuosittain saatetaan nähdä noin 60 000+ kauppaa (enemmän kuin viime vuosien noin 45–50 000, mutta alle 100 000 huippuvuosien). Keskeisiä muuttujia ovat: globaalit korot (jyrkkä nousu heikentäisi elpymistä), osaajien maahanmuutto-ohjelmien onnistuminen (enemmän väestöä = enemmän asuntokysyntää) ja uuden tarjonnan toteutus (jos hallitus tuo markkinoille uusia asuntoja odotettua nopeammin, se voi hillitä hintojen nousua). Kokonaisuutena tasapainoinen näkymä: asuntomarkkinat siirtyvät todennäköisesti ostajan markkinoista 2023–25 kohti neutraalimpaa markkinaa vuoteen 2027 mennessä, jolloin tasapaino tarjonnan ja kysynnän välillä on näköpiirissä, kuten JLL totesi worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Toimisto: Toimistosektori kohtaa todennäköisesti vielä vuoden tai kaksi pehmeyttä ennen käännekohtaa. Vuonna 2025 ja alkuvuodesta 2026 vuokrat voivat laskea edelleen (kertyen ehkä -5 % – -10 % lisää aiempien pudotusten päälle), kun uusi tarjonta huipentuu ja vajaakäyttö lähestyy huippuaan noin 18–20 %:ssa hongkongbusiness.hk. Monet vuonna 2025 uusittavat vuokrasopimukset hinnoitellaan uudelleen alaspäin (Fitch odottaa niihin matalien teiniprosenttien vuokranalennuksia) hongkongbusiness.hk, mikä pitää keskiarvot matalina. Kuitenkin, vuoteen 2027 mennessä odotamme vajaakäytön alkavan laskea, jos talouskasvu jatkuu ja uusia projekteja tulee vähemmän. 2020-luvun lopulla toimistomarkkina voi kiristyä, kun tämän päivän ylitarjonta imeytyy – mutta tämä riippuu pitkälti Hongkongin menestyksestä houkutella yrityksiä (esim. mannerkiinalaiset yritykset perustamassa pääkonttoreita, kansainväliset yritykset laajentumassa GBA:han). Oletuksena kohtuullinen kysyntä, A-luokan toimistovuokrat voivat vakiintua noin vuonna 2026 ja mahdollisesti nousta hieman (esim. 2–3 % vuodessa) vuosina 2027–28, pääosin huippurakennuksissa. Heikompien rakennusten vuokrat voivat jäädä jälkeen tai niitä voidaan jopa muuntaa muuhun käyttöön. Pääoma-arvot seuraavat vuokria viiveellä; odotamme niiden pohjaavan 2025–26 ja sitten toipuvan hitaasti. Vuoteen 2028 mennessä toimistovuokrat ja hinnat voivat silti olla alle vuoden 2019 huipun, mutta markkina on terveempi, ja uusi tasapainoinen vajaakäyttö ehkä korkeissa yksinumeroisissa (koska etätyö osin jatkuu). Yksi jokeri: jos mannerkiinalaiset yritykset palaavat aggressiivisesti (esim. valtionyhtiöt keskittävät alueellisia toimistoja HK:hon), imeytyminen voi nopeutua ja elpyminen vahvistua.
• Vähittäiskauppa: Vähittäiskaupan kiinteistöjen näkymät ovat varovaisen positiiviset. Vuodesta 2025 tulee todennäköisesti vakautumisen vuosi, jolloin vuokrat laskevat hieman tai pysyvät ennallaan. Vuodesta 2026 eteenpäin, jos turismi normalisoituu täysin (mahdollisesti yli 60 miljoonaa kävijää vuoteen 2027 mennessä, lähestyen kriisiä edeltävää tasoa), vähittäisvuokrat voivat alkaa nousta uudelleen, erityisesti tärkeimmillä turistialueilla. Arvioimme, että katujen liikehuoneistojen vuokrat nousevat ehkä yhteensä 5–10 % vuosina 2026–2028, palauttaen osan menetetystä, kun vajaakäyttö laskee yksinumeroisiin. Huippukauppakeskusten vuokrat voivat kasvaa samoin tai hieman vähemmän, koska ne pysyivät vakaampina aiemmin. Vähittäissektorin elpymistä vauhdittavat myös suuret tapahtumat (kaupunki hakee mm. Gay Games -tapahtumaa jne.) ja suuret vetonaulat (Hong Kong Disneyland laajenee, uusia museoita avataan jne.). Vuoteen 2028 mennessä vähittäisvuokrat ovat todennäköisesti yhä alle vuoden 2014 huipun, mutta vuokralaisten kirjo on monipuolisempi, mikä voi tehdä sektorista vähemmän ailahtelevan (ei enää yhtä riippuvainen muutamasta luksusbrändistä). Yksi riski tälle näkymälle on mannerkiinalaisten kuluttajien käyttäytyminen: jos yhä useampi kiinalainen turisti ostaa kotimaassa (kun luksustuontitulleja on alennettu Kiinassa, heillä on vähemmän syytä ostaa HK:ssa kuin ennen), Hongkong ei ehkä koskaan täysin saavuta aiempaa luksusmyynnin volyymiaan. Siinä tapauksessa vähittäisvuokrat voivat asettua uudelle normaalille tasolle. Kokonaismyynti pysynee kuitenkin vahvana, kun kävijämäärät ja paikallinen ostovoima kasvavat talouden mukana (hallituksen ennuste vähittäismyynnille on maltillinen kasvu tulevina vuosina, linjassa laajemman kulutuksen elpymisen kanssa).
• Teollinen: Odotamme teollisuus/logistiikkasektorin pysyvän suhteellisen vakaana ja lievästi positiivisena keskipitkällä aikavälillä. Pienen vajaakäytön nousun ja vuokrien tasaantumisen jälkeen vuosina 2024–2025, verkkokaupan kasvavat tarpeet, alueellinen jakelu ASEAN-kauppaa varten ja integraatio GBA-logistiikkaan todennäköisesti lisäävät kysyntää. Teollisuusvuokrat voivat jatkaa maltillista nousuaan vuoteen 2026 mennessä, mahdollisesti kerryttäen noin 5–10 % kasvua vuoteen 2028 mennessä nykyisestä tasosta, erityisesti moderneissa varastotiloissa. Vajaakäyttö voi palautua noin 5 %:iin tai sen alle vuoteen 2028 mennessä, kun markkina tasapainottuu ja uusia valmistuvia kohteita tulee vähemmän (koska suurille varastoille on rajallisesti maata). Lisäksi mahdollinen vanhojen teollisuusrakennusten käytöstä poistaminen uudisrakentamista varten poistaa tehokkaasti varastoa, mikä kiristää tarjontaa. Teollisuuskiinteistöjen arvot voivat nousta vuokria nopeammin, koska sijoittajakysyntä on suurta – ennakoimme tuottovaatimusten laskua, kun yhä enemmän pääomaa (mukaan lukien institutionaaliset rahastot ja REITit) hakee logistiikkaomaisuuden vakaata tuottoa. Jos korot laskevat, tämä vauhdittaa hintojen nousua teollisuussektorilla entisestään. Vuoteen 2028 mennessä sektori voi olla yksi parhaiten tuottavista kokonaistuoton (vuokratulo + arvonnousu) näkökulmasta, edellyttäen ettei globaali kauppa häiriinny merkittävästi.
• Nousevat segmentit (teknologia/innovaatio-kiinteistöt): Hongkongin monipuolistuessa vuoteen 2028 mennessä saatamme puhua teknologiatoimistopuistojen (esim. Lok Ma Chau Loopin ensimmäinen vaihe) ja life science -laboratorioiden kasvusta. Hallituksen suunnitelmat kehittää IT-keskittymä Northern Metropolisiin voivat synnyttää uudenlaisen kiinteistöluokan (laboratoriotoimistot, T&K-kampukset). Näitä todennäköisesti edistetään julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksilla tiettyjen toimialojen kanssa. Jos suunnitelmat etenevät, vuoteen 2028 mennessä näissä voidaan nähdä ensimmäisiä vuokralaisia, mikä houkuttelee yrityksiä ja osaajia – myönteinen merkki kaupungin talouspohjalle. Greater Bay Area -integraatioon liittyvät kiinteistöt – kuten rajat ylittävät logistiikkatilat, yhteiskäyttötoimistot Manner-Kiinan yrityksille – tulevat myös näkyvämmiksi.

Laajassa kuvassa Hongkongin kiinteistömarkkinat ovat vuoteen 2028 mennessä todennäköisesti ohittaneet COVID-iskun ja 2020-luvun alun poliittiset epävarmuudet, palaten maltillisen kasvun uralle talouden perustekijöiden mukaisesti. Hallituksen toimet viittaavat siihen, että tavoitteena on “pehmeä lasku” ja vakauttaminen uuden hintakuplan sijaan: riittävä asuntotarjonta hillitsemään äärimmäisiä hintoja, mutta myös toimenpiteitä, joilla kiinteistöt pysyvät houkuttelevana sijoituksena.

Pitkän aikavälin sijoittajat pysyvät optimistisina: Hong Kong sijoittuu johdonmukaisesti yhdeksi Aasian parhaista kiinteistösijoitusmarkkinoista likviditeettinsä ja oikeusjärjestelmänsä ansiosta, ja tämän odotetaan jatkuvan. Kansainväliset rahoitusyhtiöt laajentavat jälleen toimintaansa Hongkongissa (esimerkkinä useat pankit, jotka palkkaavat varainhoitajia kiinalaisen pääoman hallintaan), mikä lupaa hyvää toimisto- ja luksusasuntojen kysynnälle. Mannerkiinalainen pääoma, joka oli käytännössä tauolla vuosina 2020–2022, on todennäköisesti palaamassa – jos Kiinan talous vakautuu, varakkaat mannerkiinalaiset ostajat voivat jälleen nähdä Hongkongin kiinteistöt turvallisena sijoituskohteena, erityisesti nyt kun raja on täysin auki ja RMB:n heikentyminen tekee Hongkongin omaisuudesta edullisempaa RMB-määräisesti jll.com.hk jll.com.hk. JLL arvioi, että RMB:n heikentyminen voi houkutella mannerkiinalaista pääomaa Hongkongin asuntomarkkinoille jll.com.hk jll.com.hk. Tällainen pääomavirta, jos se toteutuu, voi kiihdyttää huippuluokan segmenttiä ja jopa saada hallituksen seuraamaan mahdollisia ylikuumenemisen merkkejä.

Ennusteyhteenveto: Hongkongin kiinteistömarkkinoiden odotetaan paranevan kaikilla sektoreilla, mutta varovaisuutta unohtamatta. Osapuolten tulisi odottaa vähittäisiä nousuja pikemminkin kuin nopeaa nousukautta, ja vuosi 2025 toimii siirtymävuotena. Vuoteen 2028 mennessä odotamme:

• Asuntojen hinnat hieman korkeammalla kuin vuonna 2025, myyntivolyymit terveellä tasolla; asuminen yhä kallista, mutta hieman edullisempaa kuin huippuvuosina tulojen kasvun ja valtion asuntotarjonnan lisäysten ansiosta.
• Toimistovuokrat ovat todennäköisesti pohjanneet ja alkavat nousta hitaasti; vajaakäyttö laskenut huipusta, mutta yhä historiallista matalampaa korkeammalla, ja kysytyimpien sijaintien (tiukka) ja ylitarjottujen alueiden (väljempi) välillä on eriytymistä.
• Vähittäiskaupan vuokrat toipuvat, mutta eivät yllä vanhoihin huippuihin; vähittäiskaupan kenttä on elämyksellisempi ja monipuolisempi.
• Teollisuus/logistiikka vahva, vajaakäyttö alhainen ja merkitys kasvaa GBA:n kontekstissa; mahdollisesti ensimmäinen sektori, joka saavuttaa täysin vuoden 2019 tason.
• Uudet alueet (Northern Metropolis ym.) kehitteillä, mikä tuo optimismia Hongkongin tulevaisuuden kasvulle ja tarjoaa kiinteistömahdollisuuksia perinteisen ydinkeskustan ulkopuolelle.

Ratkaisevaa on, että paljon riippuu ulkopuolisista taloudellisista olosuhteista. Jos maailmanlaajuinen taantuma iskee vuonna 2026, se voi viivästyttää tai vaimentaa näitä elpymisiä. Vastaavasti, jos Kiinan avautuminen ja globaali talous ylittävät odotukset, Hongkongin kiinteistömarkkinat voivat ylittää perusennusteemme. Siksi “varovainen optimismi” on avainsana – edellytykset elpymiselle ovat olemassa, mutta tahti tulee olemaan maltillinen. Kuten eräs tutkimusotsikko totesi, Hongkongin markkinoilla on “vaihteleva näkymä”, mutta mahdollisuuksia avautuu vastatuulten hellittäessä hongkongbusiness.hk. Kaupungin sopeutumiskyky on todistettu monta kertaa, ja sen kiinteistömarkkinat mukautuvat nyt pandemia-ajan jälkeiseen, politiikan uudelleenasetuksen aikakauteen – aikaan, joka näyttää olevan vakaammalla ja kestävämmällä pohjalla kohti vuotta 2028.

Lähteet:

• Global Property Guide – Hong Kong Residential Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Market Review and 2H Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Preliminary Market Summary jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Vaihtelevat näkymät vuodelle 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch ennustaa toimistotilojen vajaakäytön kasvavan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Hongkongin kiinteistömarkkinat viilenevät spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Hongkongin teollisuuskiinteistöjen myynti & vuokraus (maalis 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Hongkongin väkiluku kasvoi hieman vuonna 2024 reuters.com reuters.com
• Muut: Rating & Valuation Dept -tiedot GlobalPropertyGuide:n kautta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, HK Tourism Board uutisten kautta hongkongfp.com, ja hallituksen lehdistötiedotteet/tiedot globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com politiikka- ja suunnittelutietoja varten.