Kaupallisen kiinteistömarkkinan trendit (toimisto, vähittäiskauppa, teollisuus)
Vähittäiskaupan kiinteistöt: Vähittäiskauppa on valopilkku Jeddahin kaupallisessa maisemassa, ja sitä tukevat nuori väestö sekä kasvava turismi.
Vuonna 2024 Jeddahiin lisättiin 106 000 m² uutta vähittäiskaupan tilaa (esim.suuren ostoskeskuksen avaaminen), jolloin kaupungin vähittäiskaupan kokonaispinta-ala on noin 2,16 miljoonaa m² argaam.com argaam.com.Tämä laajentuminen heijastaa luottamusta kuluttajakysyntään.Vision 2030:n viihteen ja vapaa-ajan edistämiseen tähtäävän aloitteen ansiosta Jeddahin ostoskeskukset ovat yhä useammin ottaneet käyttöön elokuvateattereita, ravintoloita ja perheille suunnattuja nähtävyyksiä houkutellakseen kävijöitä.Vähittäiskaupan vuokrat ensiluokkaisissa ”superalueen” ostoskeskuksissa ovat nousseet (noin +4 % vuodessa H1 2024 huipputason keskuksissa) argaam.com, kun taas vanhemman mallisissa toisen tason ostoskeskuksissa vuokrat ovat laskeneet (noin 4 % vuodessa alaspäin), kun asiakkaat hakeutuvat uudempiin kokemuksiin argaam.com.Kaiken kaikkiaan vähittäismarkkinoiden tunnelma on optimistinen vuosille 2025-2026, ja S&P Globalin mukaan väestönkasvu, kasvava turismi ja kansainvälisten brändien tulo vauhdittavat vähittäiskaupan kysyntää Saudi-Arabian kaupungeissa arabnews.com arabnews.com.Riyadissa ja Jeddassa erityisesti nähdään aalto uusia vähittäiskaupan ja monikäyttöisiä kehityshankkeita, jotka yhdistävät ostosmahdollisuudet viihteeseen sekä jopa asuin- ja majoituspalveluihin arabnews.com.Jeddassa avoimen ilman ja merenrannan vähittäiskaupan konseptit kasvattavat suosiotaan (esimerkiksi Corniche-alueet ja kohteet kuten Jeddah Yacht Club -alue), mikä heijastaa suuntausta kohti elämäntapakeskeisiä ostosalueita arabnews.com.Tämä huomioon ottaen vähittäiskaupan ala ei ole vailla riskejä: verkkokaupan kasvu ja muuttuvat kuluttajien mieltymykset tarkoittavat, että ostoskeskusten operaattoreiden on jatkossakin uudistuttava houkutellakseen kävijöitä.S&P on varoittanut, että ylitarjonta ja kilpailu voivat painostaa vuokratuottoja, erityisesti jos vuokranantajat tekevät suuria pääomamenoja kiinteistöjen uudistamiseen arabnews.com.Tällä hetkellä Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoita kannattelee vahva kuluttajien kulutus – johon vaikuttavat korkea asukaskohtainen tulotaso ja kulttuuri, joka pitää ostoskeskuksia sosiaalisina kohtaamispaikkoina arabnews.com arabnews.com.Saudi-Arabian tavoitteena on yli 100 miljoonaa turistia vuoteen 2030 mennessä, mukaan lukien suuria tapahtumia kuten Expo 2030 ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat. Jeddahin rooli porttikaupunkina asettaa sen vähittäiskauppasektorin kestävään kasvuun arabnews.com.Teollisuus- ja logistiikka-alueet: Teollisuuskiinteistösegmentti Jeddassa kokee merkittävää kasvua melko huomaamattomasti, linjassa Saudi-Arabian logistiikkaan liittyvien tavoitteiden kanssa.
Koska Jeddah on kuningaskunnan tärkein Punaisenmeren satamakaupunki, se on keskeisessä asemassa suunnitelmissa tulla globaaliksi logistiikkakeskukseksi, mikä lisää nykyaikaisten varastojen ja jakelukeskusten kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Verkkokaupan nousu vuoden 2020 jälkeen on entisestään lisännyt suurten, korkealaatuisten logistiikkatilojen kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com.Vuonna 2023 Saudi-Arabia lanseerasi neljä uutta erityistalousaluetta (SEZ) houkutellakseen teollisuus- ja huipputeknologisia investointeja – erityisesti yksi näistä sijaitsee King Abdullah Economic Cityssä (KAEC) lähellä Jeddahia argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC:n SEZ keskittyy kehittyneeseen valmistukseen ja logistiikkaan, ja sen odotetaan edistävän varastojen ja tehtaiden kehitystä Jeddahin lähiympäristössä.Ensiluokkaisten varastojen vuokrat Jeddassa vaihtelevat tällä hetkellä noin 90–300 SAR/m² vuodessa sijainnista ja määrittelystä riippuen argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Nämä vuokrat ovat nousseet, koska laadukkaiden tilojen vajaakäyttöaste on alhainen – teollisuusvuokrat nousivatkin keskitason ja korkeiden yksinumeroisten prosenttiosuuksien verran vuosina 2022–2023.Vaikka Jeddan varastovuokrat ovat hieman alhaisemmat kuin Riadin (jotka voivat nousta jopa 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, ero voi kaventua, kun yhä useammat 3PL-toimijat (kolmannen osapuolen logistiikkapalveluntarjoajat) ja valmistajat perustavat toimintojaan sataman läheisyyteen.Käynnissä oleva Saudi-Arabian Landbridge-projekti – valtava rautatielinja, joka yhdistää Jeddahin sataman Riadiin ja Dammamiin – on toinen merkittävä muutos, jonka odotetaan valmistuvan vuosikymmenen loppuun mennessä.Nopeuttamalla tavaraliikenteen kulkua maan halki se todennäköisesti lisää logistiikkapuistojen kysyntää Jeddahin sataman ja teollisuusalueiden ympärillä.Kaiken kaikkiaan teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat myönteiset: Vision 2030:n monipuolistamishanke vauhdittaa kasvua varastoinnissa, ja Jeddah hyötyy strategisesta sijainnistaan.Tärkein haaste on toimittaa riittävästi uutta teollisuustarjontaa; muuten vuokrat voivat jatkaa nousuaan ja mahdollisesti kiristää pienempien yritysten asemaa.Kuitenkin uusien maa- ja infrastruktuuri-investointien (mukaan lukien SEZ-kannustimet) myötä sijoittajat näkevät vahvoja mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöissä.Kuten eräs raportti totesi, Saudi-Arabian teollista kysyntää tukee ”merkittävä kasvu” -trendi, jonka odotetaan jatkuvan öljyn ulkopuolisen talouden laajentuessa argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Toimistomarkkinat: Jeddah on valtakunnan toiseksi suurin toimistomarkkina Riyadhin jälkeen, ja se kasvaa tasaisesti. Jeddahin toimistokannat ovat yhteensä noin 1,2–2,1 miljoonaa neliömetriä (vaihteluväli johtuu tilaluokkien eroista) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, mikä on noin neljäsosa Riyadhin toimistoinventaarion määrästä. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Jeddahiin ei avattu yhtään suurta uutta toimistorakennusta, joten tarjonta pysyi ennallaan noin 1,21 miljoonassa m²:ssa laadukasta tilaa argaam.com. Uusia hankkeita on kuitenkin viimein suunnitteilla – arviolta 48 000 m² toimistotilaa odotetaan valmistuvan Jeddahissa vuoden 2024 loppuun mennessä argaam.com. Toimistojen kysyntä on ollut vahvaa, liiketoiminnan kasvun ja Jeddahin kauppa- ja logistiikkakeskusaseman ansiosta. Grade A -toimistovuokrat nousivat Jeddahissa noin 11 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2024 puoliväliin mennessä noin 1 335 SAR/m² vuodessa argaam.com, mikä osoittaa, että vuokranantajilla on enemmän neuvotteluvoimaa, kun laadukkaista tiloista on puutetta. (Vertailun vuoksi, parhaiden toimistojen vuokrat Riyadhin keskeisillä alueilla nousivat lähes 20 % samalla ajanjaksolla noin 2 090 SAR/m² argaam.com, mikä kertoo vieläkin kovemmasta kysynnästä pääkaupungissa). Suurin osa Jeddahin parhaiden toimistojen vuokralaisista on julkisen sektorin toimijoita ja vakiintuneita yrityksiä argaamplus.s3.amazonaws.com, ja uusia korkealuokkaisia toimistorakennuksia rakennettaessa kilpailupaine näiden suurten vuokralaisten saamiseksi on kova argaamplus.s3.amazonaws.com. Jatkossa Jeddahin toimistosektorin odotetaan kasvavan talouden myötä, mutta maltillisempaa vauhtia – kaupungista puuttuu Riyadhin kaltainen massiivinen yritysten muuttoaalto. Tyhjäkäyntiasteet ovat suhteellisen vakaita, ja jos uusia tiloja rakennetaan rajallisesti, vuokrat pysynevät korkeina. Yksi seurattava trendi on toimistokannan modernisointi: uudet sekoitetun käytön kehityshankkeet (kuten osat Jeddah Central -projektista) tuovat markkinoille huippumoderneja toimistotiloja, jotka voivat houkutella vuokralaisia vanhemmista rakennuksista ja lisätä painetta ikääntyville kiinteistöille.
Keskeiset hallituksen politiikat ja Vision 2030 -vaikutus
Valtion politiikalla – jota ohjaa Vision 2030 -strateginen kehys – on keskeinen rooli Jeddahin kiinteistömarkkinoilla. Yksi Vision 2030:n keskeisistä tavoitteista on nostaa saudien asunnonomistusaste 70 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä, kun se vielä 2010-luvun puolivälissä oli noin 50 % tai alempi pwc.com pwc.com. Tämän saavuttamiseksi asuntoministeriö (nyt osa MoMRAH:ia) on toteuttanut laajoja uudistuksia, jotka ovat muuttaneet asuntosektoria. Keskeisiä aloitteita ovat Sakani-ohjelma, joka nopeuttaa ja tukee asuntolainojen myöntämistä saudi-perheille, sekä Kiinteistökehitysrahasto, joka tarjoaa edullista rahoitusta. Näiden ohjelmien ansiosta asuntotuen odotusajoista on päästy vuosista lähes välittömään hyväksyntään vision2030.gov.sa, mikä on lisännyt loppukäyttäjien kysyntää. Kuten aiemmin mainittiin, valtion tukemat asuntolainat ja pienemmät käsirahamaksuvaatimukset (keskuspankki laski 30 %:sta 5 %:iin) ovat mahdollistaneet uuden ostajasukupolven pwc.com. Tämä näkyy Jeddahissa, jossa monet aiemmin vuokra-asumiseen sidotut kotitaloudet siirtyvät nyt asunnon omistajiksi – mikä vauhdittaa asuntorakentamista eri hintaluokissa.
Vision 2030:n vaikutus ulottuu asuntosektorin lisäksi myös liikekiinteistöihin talouden monipuolistamisen ja sääntelyjen vapauttamisen kautta. Hallitus tunnistaa kiinteistöt tärkeäksi alaksi, jonka avulla voidaan kasvattaa ei-öljypohjaista BKT:tä (tavoitteena on nostaa kiinteistöalan BKT-osuutta noin 7 %:sta 10 %:iin vuoteen 2030 mennessä) pwc.com. Kehittämisen vauhdittamiseksi viranomaiset ovat investoineet runsaasti infrastruktuuriin – uusiin liikenneyhteyksiin, kunnallistekniikkaan ja julkisten tilojen parantamiseen – erityisesti kaupungeissa, kuten Jeddah, jotka palvelevat matkailua ja kauppaa. Merkittävä toimenpide on White Land Tax eli vero rakentamattomalle kaupunkimaalle; se otettiin käyttöön, jotta maaomistajat eivät vain haalisisi tontteja, vaan lisäisivät tonttitarjontaa pwc.com. Jeddah oli yksi ensimmäisistä kaupungeista, joissa tämä 2,5 %:n vuotuinen vero otettiin käyttöön rakentamattomaan asuntomaahan, mikä on kannustanut omistajia rakentamaan tai myymään – ja parantanut maantarjontaa hankkeisiin asteittain. Lisäksi sujuvammat lupaprosessit ja julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuudet ovat helpottaneet kehittäjiä toteuttamaan laajoja Vision 2030:n tavoitteiden mukaisia projekteja (esimerkiksi Jeddah Centralin kehittämisen vetäjänä toimii Public Investment Fund yhdessä yksityisten urakoitsijoiden kanssa).
Matkailun edistäminen Vision 2030:n puitteissa on toinen politiikka-alue, jolla on vaikutusta Jeddahin kiinteistömarkkinoihin. Kuningaskunta pyrkii houkuttelemaan 100 miljoonaa vierailua vuosittain vuoteen 2030 mennessä (uskonnollinen matkailu, vapaa-aika ja liiketapahtumat mukaan lukien). Jeddah hyötyy tästä pyrkimyksestä, sillä se on perinteinen portti Mekkaan ja Medinaan sekä Punaisenmeren rannikkokaupunki. Hallituksen turistiviisumien helpottaminen ja investoinnit matkailuinfrastruktuuriin (lentokentät, risteilyterminaalit jne.) ovat kannustaneet uusien hotellien, huoneistohotellien sekä vähittäiskaupan ja viihteen keskusten rakentamista Jeddahiin. Kielteiset vaikutukset vähittäiskaupan ja majoituskiinteistöjen suuntaan ovat olleet merkittäviä – esimerkiksi hotellien käyttöaste ja huonehintatasot Saudi-Arabiassa ovat nousussa ja kehittäjät Jeddahissa reagoivat tähän suunnittelemalla lisää majoitushankkeita argaam.com argaam.com. Tulevat globaalit tapahtumat, joita Saudi-Arabia isännöi (kuten Expo 2030 Riadissa ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat), edistävät maanlaajuisia parannuksia, ja Jeddah saa oman osansa – mahdollisesti mukaan lukien stadionien kehittämistä ja fanialueita, jotka kytkeytyvät kiinteistökehitykseen (esim. monikäyttöiset urheilukeskittymät, väliaikaiset majoitukset jne.).
Olennaista on, että Vision 2030 on edistänyt sijoittajaystävällisempää sääntely-ympäristöä. Kiinteistöjen yleisen viranomaisen (REGA) perustaminen tarjoaa yhtenäistä valvontaa ja avoimuutta kiinteistömarkkinoille arabnews.com. Lainsäädäntö ennakkomyynnistä (Wafi), asunto-osuuksista ja kiinteistönvälityksestä on uudistettu kansainvälisten standardien mukaisiksi, mikä on lisännyt sijoittajien ja asunnonostajien luottamusta. Lisäksi kaavoitus- ja suunnittelusääntöjä päivitetään kannustamaan nykyisen kaltaista monikäyttöistä, tiivistä rakentamista, jota nähdään Jeddah Centralissa ja muissa giga-hankkeissa – poiketen aiemmasta hajakeskittymisestä. Yhteenvetona voidaan todeta, että Vision 2030:n mukainen hallituksen politiikka on ollut merkittävä Jeddahin kiinteistömarkkinoiden laajentumiselle – avaamalla asuntorahoitusta, rahoittamalla mullistavia hankkeita, parantamalla sijoitusilmapiiriä ja lisäämällä kysyntää talouskasvun ja matkailun kautta.
Ulkomaisten investointien tilannekuva ja sääntelyn päivitykset
Saudi-Arabia on viime vuosina aktiivisesti avannut kiinteistösektoriaan ulkomaisille sijoituksille, ja vuosina 2024–2025 nähtiin tässä suhteessa merkittäviä virstanpylväitä. Eräs keskeinen kehityskulku oli ulkomaisten sijoittajien rajoitusten helpottaminen Mekan ja Medinan kiinteistömarkkinoilla. Tammikuussa 2025 pääomamarkkinaviranomainen ilmoitti, että ulkomaalaiset (ei-saudiarabialaiset) voivat nyt sijoittaa yrityksiin, jotka omistavat kiinteistöjä Mekan ja Medinan pyhissä kaupungeissa agbi.com agbi.com. Vaikka yksittäisten henkilöiden suora kiinteistön omistaminen kyseisissä kaupungeissa on edelleen kiellettyä (paitsi 99 vuoden vuokrasopimuksin), tämä uudistus mahdollistaa kansainvälisten sijoittajien ostaa osuuksia (enintään 49 %) pörssiin listatuista kiinteistöyhtiöistä tai REIT-rahastoista, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com agbi.com. Politiikkamuutoksen tarkoituksena on “houkutella ulkomaista pääomaa ja tarjota likviditeettiä nykyisiin ja tuleviin projekteihin” pyhissä kaupungeissa agbi.com. Tätä pidetään myös pilottivaiheena kohti laajempaa kiinteistömarkkinoiden avaamista Saudi-Arabiassa. Markkinat reagoivat myönteisesti – erityisesti Mekkaan/Medinaan keskittyneiden kiinteistöosakkeiden arvo nousi lähes 10 % uutisen myötä agbi.com. Tämä uudistus lähettää sijoittajille viestin, että Saudi-Arabia on tosissaan vapauttamassa kiinteistömarkkinoitaan Vision 2030 -ohjelman mukaisesti. Knight Frank MENAn tutkimusjohtaja Faisal Durrani kuvaili tätä “vahvimmaksi viitteeksi tähän mennessä” siitä, että kansainvälisen omistuksen lakeja tullaan todennäköisesti edelleen keventämään agbi.com.
Yleisemmin koko kuningaskunnassa (mukaan lukien Jeddah), säännökset sallivat nyt 100 %:n ulkomaisen omistuksen yrityksissä, mukaan lukien kiinteistökehitys- ja välitysyritykset, MISA:n (investointiministeriön) myöntämällä luvalla arabnews.com. Tämä tarkoittaa, että kansainvälinen kehittäjä tai sijoittaja voi perustaa täysin ulkomaalaisomisteisen yrityksen Saudi-Arabiaan kiinteistöhankkeiden toteuttamista varten (poikkeuksena tietyt herkät sijainnit). Yrityksen perustamisen yksinkertaistaminen ja vahva oikeudellinen suoja (esim. sopimusten täytäntöönpano, parannetut konkurssilait) ovat nostaneet Saudi-Arabian asemaa helppouden liiketoimintaa harjoittaa -vertailuissa. Jeddahissa tämä on johtanut ulkomaisten kiinteistöyhtiöiden ja rahastojen kasvavaan läsnäoloon, jotka etsivät mahdollisuuksia – sekoitettujen kehityshankkeiden ja logistiikkatilojen välillä. Erityisesti kiinteistösijoitusrahastot (REITit) ovat olleet saavutettava reitti ulkomaiselle pääomalle; vuodesta 2021 alkaen CMA on sallinut ulkomaisten sijoittajien ostaa vapaasti osuuksia Saudi-REITeistä, myös niistä, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com. Tämä on ohjannut ulkomaista rahaa Jeddahin liikekiinteistöihin julkisesti noteerattujen REITien kautta, jotka omistavat ostoskeskuksia, varastoja jne.
Ulkomaisen sijoitustoiminnan toinen osa-alue on ollut vuonna 2019 käyttöön otettu Premium Residency (“Kultainen viisumi”) -ohjelma, joka myöntää päteville ulkomaalaisille oikeuden asua Saudi-Arabiassa pitkäaikaisesti, omistaa kiinteistöjä (Mekkaa ja Medinaa lukuun ottamatta) ja harjoittaa liiketoimintaa ilman sponsorointia. Ohjelman käyttöaste on vähitellen kasvanut, ja vuoteen 2024 mennessä hallitus on lisännyt pitkäaikaisten viisumien edistämistä sijoittajille ja osaajille. Enemmän ulkomaalaisia, joilla on mahdollisuus ostaa asuntoja, tulee todennäköisesti kasvattamaan ulkomaalaisten ostajien segmenttiä kaupungeissa kuten Jeddah – erityisesti huippuluokan asuntojen ja ranta-asuntojen osalta. Kuitenkin suurin osa Jeddahin kiinteistötoiminnasta on tällä hetkellä edelleen kotimaisten ja alueellisten (GCC) ostajien vetämää, ja ulkomaalaiset vaikuttavat enemmän kehittäjä- ja sijoituspuolella kuin yksittäisinä asuntojen omistajina.
Sääntelypäivitysten osalta Saudi-viranomaiset kehittävät jatkuvasti kiinteistölainsäädäntöä. Uusi investointilaki astui voimaan vuosina 2023–2024, mikä yksinkertaisti prosessia ulkomaisille toimijoille hankkia sijoituslupia ja tasoitti ulkomaisten ja paikallisten sijoittajien kohtelua monilla aloilla agbi.com agbi.com. Kiinteistöala on ollut tämän lain hyötyjä, sillä se on vähentänyt byrokratiaa ulkomaisesti rahoitetuilta hankkeilta. Lisäksi maarekisteri- ja sähköiset asiointijärjestelmät on uudistettu – sähköisen omistuskirjan ja “Najiz”-alustan käyttöönotto kiinteistökauppoihin ovat lisänneet läpinäkyvyyttä ja nopeuttaneet siirtoaikoja merkittävästi. Kaikki nämä toimenpiteet helpottavat ulkomaisten sijoittajien ja rahastojen pääsyä Jeddahin markkinoille luottavaisin mielin tietäen, mitä odottaa.
Toinen merkittävä hanke on Jeddah Tower Pohjois-Obhurin alueella – siitä on tulossa maailman korkein rakennus yli 1 000 metrillään.
Tauon jälkeen Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuivat virallisesti loppuvuodesta 2023, ja kehittäjät tähtäävät valmiiksi noin vuosina 2027–2028 designboom.com designboom.com.Tammikuussa 2025 pidetyssä seremoniassa kaadettiin betonia tornin 64. kerrokselle, ja suunnitelmana on lisätä noin yksi kerros neljässä päivässä tästä eteenpäin designboom.com.Jeddah Tower on Jeddah Economic City (JEC) -kehityshankkeen keskipiste, jonka tavoitteena on sisältää liikekeskuksia, asuntoja ja julkisia laitoksia jopa 100 000 ihmiselle designboom.com.Koko JEC, mukaan lukien torni, maksaa arviolta 20 miljardia dollaria designboom.com.Itse torniin tulee monipuolisia käyttötarkoituksia (Four Seasons -hotelli, toimistoja, luksusasuntoja ja maailman korkein näköalatasanne) designboom.com designboom.com.Tämän projektin elvyttäminen on syvästi symbolista – se osoittaa Saudi-Arabian luottamusta ja kunnianhimoa kiinteistökehityksessä.Jos Jeddah Tower valmistuu, se herättää maailmanlaajuista huomiota ja voi tehdä ympäröivästä alueesta sijoitusten magneetin (samalla tavalla kuin Burj Khalifa vauhditti Dubain keskustan kehitystä).Tornin etenemistä seurataan tarkasti vuosina 2025–2030, ja sen menestys voisi toimia uuden liikekorttelin perustana kaupungissa.Hanke korostaa myös parantunutta koordinointia sidosryhmien välillä: Kingdom Holding (pääsponsori) ja uudet suunnittelukonsultit ovat yhdistäneet voimansa, ja loppurakentamista koskevat tarjouskilpailut on julistettu, ja tarjousten määräaika on vuoden 2025 loppuun mennessä designboom.com designboom.com.Yhteenvetona voidaan todeta, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat huomattavasti avoimemmat ja säännellympiä kuin kymmenen vuotta aiemmin. Jedda hyötyy ulkomaisista pääomavirroista, erityisesti suurissa hankkeissa ja liikeomaisuusprojekteissa. Suuret valtionhankkeet (jotka usein hakevat kansainvälisiä kumppaneita) yhdessä uusien ulkomaista omistusta suosivien lakien kanssa luovat ympäristön, jossa globaalit sijoittajat etsivät aktiivisesti mahdollisuuksia. Odotuksena on, että markkinoiden kypsyessä ja tuottojen pysyessä houkuttelevina ulkomainen sijoittaminen Jeddan kiinteistöihin jatkaa kasvuaan, tuoden kaupunkiin paitsi pääomaa myös osaamista ja uusia kehityskonsepteja.Merkittävät infrastruktuuri- ja kiinteistöhankkeet Jeddassa
Jeddassa toteutetaan parhaillaan suurta fyysistä muutosta lukuisten megahankkeiden ja infrastruktuuriparannusten ansiosta, joista monet liittyvät Vision 2030 -tavoitteisiin. Ehkä merkittävin niistä on Jeddan keskushanke (aiemmin ”Uusi Jeddan keskusta”). Julkisen sijoitusrahaston (PIF) käynnistämä hanke uudistaa 5,7 miljoonan neliömetrin historiallista rantavyöhykettä moderniksi, monikäyttöiseksi alueeksi jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Pääsuunnitelmaan kuuluu neljä maamerkkikohdetta – oopperatalo, stadion, museo ja meriakvaario – sekä uusia huvivenesatamia, rantoja, puistoja ja laaja kiinteistötarjonta. Lukuina Jeddan keskushanke tuottaa 17 000 asuinyksikköä, 2 700 hotellihuonetta ja yli kymmenen uutta viihde- ja matkailukohdetta valmistuessaan jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Rakennustyöt ovat täydessä vauhdissa: vuoden 2024 alussa ensimmäisen vaiheen maamerkkien (oopperatalo, stadion, meriakvaario) urakoita oli myönnetty 12 miljardin SAR:n arvosta jeddahcentral.com. Tämä kehityshanke mullistaa Jeddan keskustan korvaten vanhaa infrastruktuuria maailmanluokan rantakaupungin siluetilla. On odotettavissa, että hankkeen seurauksena kiinteistöarvot alueella nousevat merkittävästi ja syntyy uusia luksusasumisen, ostosten ja vapaa-ajan alueita, jotka kilpailevat Dubain ja Dohan kanssa. Sijoittajille ja kehittäjille Jeddan keskushanke tarjoaa mahdollisuuksia erityisesti hotelli-, korkealuokkaisten asuntojen ja vähittäiskaupan saralla – PIF:n tuella ja alueen ensiluokkaisen rannikkosijainnin ansiosta.Liikenneinfrastruktuurin osalta Jeddahissa on tehty merkittäviä parannuksia, jotka lisäävät kaupungin kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuutta. Uusi King Abdulaziz International Airport (KAIA) avasi huippumodernin Terminaali 1:n vuonna 2019, mikä kasvatti kapasiteettia huomattavasti ja toi mukanaan arkkitehtonisesti vaikuttavan terminaalirakennuksen. Vuoteen 2025 mennessä lentoasema pystyy käsittelemään noin 30 miljoonaa matkustajaa vuodessa, mikä nopeuttaa turistien ja liikematkailijoiden saapumista – tämä lisää kysyntää hotelleille ja lyhytaikaisille vuokrauksille. Lisäksi Haramain High-Speed Railway, joka on ollut toiminnassa vuodesta 2018, yhdistää Jeddahin pyhiin kaupunkeihin – nyt voit matkustaa Jeddahista Mekkaan alle tunnissa ja Medinaan noin kahdessa tunnissa. Jeddahin rautatieasema Al-Sulaimaniassa on noussut uudeksi kaupunkikeskukseksi, ja tämän junayhteyden helppous on tehnyt Jeddahista entistä houkuttelevamman tukikohdan yrityksille ja pyhiinvaeltajille (osa pyhiinvaeltajista valitsee majoittumisen Jeddahissa ja käy päiväretkillä Mekkaan junalla, mikä lisää Jeddahin hotellisektorin kysyntää). Tulevaisuudessa suunniteltu Saudi Landbridge Rail (itäinen rahtiin ja matkustajiin keskittyvä linja) yhdistää Jeddahin sataman suoraan Riadin ja Dammamin kanssa, tehden Jeddahista käytännössä kansakunnan logistiikkaportin Punaisenmeren ja Persianlahden välille. Tämän odotetaan käynnistävän suurten logistiikkapuistojen ja teollisen kehityksen reitin varrella, erityisesti Jeddahin sataman lähellä, vahvistaen teollisten kiinteistöjen segmenttiä.
Kaupunkiliikkuminen Jeddahissa on myös asialistalla. Kauan ehdotettu Jeddah Metro -hanke – kolmiratainen kaupunkijunarata – on kohdannut viivästyksiä, mutta on yhä osa kaupungin tulevaisuuden suunnitelmia. Jos hanke herätetään henkiin (mahdollisesti tämän vuosikymmenen loppupuolella), metro parantaisi merkittävästi pendelöinnin mukavuutta ja voisi muuttaa kiinteistöjen arvoja asemien läheisyydessä. Sillä välin kaupunki on ottanut käyttöön uusia bussiverkostoja ja parantaa teitä (mukaan lukien suunnitteilla oleva Obhurin riippusilta pohjoisen joenuoman yli) helpottaakseen ruuhkia. Parannettu infrastruktuuri johtaa usein maan arvonnousuun aiemmin alikehittyneillä alueilla, mikä näkyy jo Pohjois-Jeddahissa, missä moottoritien laajennukset ja sillat ovat parantaneet yhteyksiä.
Muita merkittäviä hankkeita ovat Jeddah Economic City (pelkän tornin lisäksi JEC:hen tulee ryhmä korkeita rakennuksia, ostosbulevardeja ja huvivenesatama) sekä King Abdullah Economic City (KAEC) Jeddahin pohjoispuolella. Vaikka KAEC on erillinen suunniteltu kaupunki, sen nimeäminen erikoistalousalueeksi vuonna 2023 sekä uusi hallituksen huomio ovat käytännössä sitoneet sen menestyksen Jeddahin kasvuun. KAEC:n satama ja teollisuusalue houkuttelevat valmistajia ja logistiikkayrityksiä veroetuuksilla, mikä voi luoda tuhansia työpaikkoja. Kun nämä työpaikat toteutuvat, ne voivat lisätä asuntokysyntää Pohjois-Jeddahissa ja KAEC:ssa itsessään, laajentaen käytännössä Jeddahin metropolialuetta. Lisäksi Red Sea Global (turismin megaprojekti, joka kehittää saariresortteja pohjoisempana) ja AlUla-perintöhankkeet, vaikka eivät sijaitse Jeddahissa, ohjaavat todennäköisesti monia turisteja Jeddahin läpi, mikä puoltaa lisää hotelleja ja lentoaseman laajennusta.
Yhteenvetona Jeddahin horisontti ja infrastruktuuri vuosina 2025–2030 määritellään näiden megaprojektien kautta. Jeddah Central -ranta-alue antaa kaupungille modernin keskustan, Jeddah Tower nostaa sen maailmanlaajuiseen arkkitehtoniseen karttaan, ja parannetut liikenneyhteydet integroivat Jeddahin entistä tiiviimmin kansallisiin ja globaaleihin markkinoihin. Kiinteistöalan sidosryhmille nämä projektit merkitsevät uusia alueita sijoittaa – luksusrantahuoneistoista teollisuuspuistoihin. Vaikka toteutukseen liittyy riskejä (viivästykset, kustannusylitykset), hallituksen mittava sitoutuminen tuo varmuutta siitä, että Jeddahin kaupunkimuodonmuutos on vahvasti käynnissä.Vertailuanalyysi: Jeddah vs. Riad vs. Dammam
Saudi-Arabian kolme suurinta kaupunkialuetta – Riad, Jeddah ja Dammam/Khobar (Itäinen provinssi) – eroavat toisistaan kiinteistömarkkinoiden dynamiikaltaan, joihin vaikuttavat niiden taloudelliset roolit ja Vision 2030 -aloitteet. Jeddahin vertaaminen muihin antaa kontekstia sen suorituksesta ja näkymistä:
- Riyadh: Pääkaupunki on poliittinen ja taloudellinen voimakeskus, jossa kiinteistöbuumi näkyy lähes kaikilla osa-alueilla. Kruununprinssin ajamien suunnitelmien mukaisesti Riyadh tähtää kaksinkertaistamaan väestönsä noin 15 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä, houkutellen monikansallisten yritysten alueellisia pääkonttoreita ja massiivisia valtioninvestointeja. Tämän seurauksena Riyadhin kiinteistömarkkinat ovat kasvaneet nopeammin kuin Jeddahin. Asuntomarkkinoilla Riyadhissa myyntihinnat nousivat noin 10 % vuoden 2024 alussa vuoden takaiseen verrattuna (verrattuna Jeddahin 5 %:iin) argaam.com argaam.com, ja asuntojen kauppojen määrä ja arvo ovat suuremmat. Riyadhissa asuntojen hinnannousu on ollut laaja-alaista (sekä huvilat että asunnot ovat kallistuneet) jll-mena.com, kun taas Jeddahissa kehitys oli vaihtelevampaa. Maata on perinteisesti ollut hyvin saatavilla Riyadhin ympäristössä, mutta kysynnän nopea kasvu aiheuttaa nyt asuntopulaa myös kaupungin parhailta alueilta. Samaan aikaan Riyadhin toimistomarkkinat ovat omaa luokkaansa – yli 5 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa ja kymmeniä uusia toimistotorneja rakenteilla hankkeissa, kuten King Abdullah Financial District. A-luokan toimistovuokrat Riyadhissa ovat keskimäärin noin 2 000 SAR/m², selvästi korkeammat kuin Jeddahin noin 1 300 SAR/m² argaam.com. Riyadhin vähittäiskaupan tarjonta peittoaa myös Jeddahin (3,5 miljoonaa m² vs. 2,1 miljoonaa m² myymälätilaa vuoden 2023 lopussa) argaamplus.s3.amazonaws.com, ja se jatkaa uusien kansainvälisten brändien houkuttelemista. Kulttuurisesti Riyadhin pyrkimys globaaliksi kaupungiksi (tapahtumat, konsertit, urheilu, jne.) on vasta alussa, mutta kehitys on ollut hyvin nopeaa, kun taas Jeddah on jo pitkään ollut Saudi-Arabian mittapuulla kosmopoliittisempi ja liberaalimpi. Ytimekkäästi sanottuna, Riyadh johtaa Saudi-Arabian kiinteistökehitystä – se on hallinnut uusia projektijulkistuksia ja saanut suurimman osan kiinteistösijoituksista viime vuosina agbi.com. Jeddah on kasvanut, mutta on joutunut ottamaan kiinni Riyadhin vauhdista. Toisaalta Jeddah hyötyy rannikkokaupungin luonnollisesta vetovoimasta ja sillä tulee aina olemaan Hajj/Umrah -liikenne. Voisi sanoa, että Riyadhin markkina on kuumempi mutta mahdollisesti myös alttiimpi vaihtelulle (koska kasvu perustuu osin hallituksen politiikkaan ja suuriin siirtoihin), kun taas Jeddahin kasvu on tasaisempaa ja perustuu kaupan ja turismin peruspilareihin.
- Dammam/Khobar (Itäinen provinssi): Dammamin metropolialue (DMA, johon kuuluvat Khobar ja Dhahran) on Saudi-Arabian öljyteollisuuden sydän ja sen väestö on pienempi (~1,5–2 miljoonaa) kuin Jeddahin (~4 miljoonaa). Kiinteistömarkkinat ovat olleet verrattain vakaat ja kasvultaan hillityt. Esimerkiksi vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Dammamin asuntomarkkinoiden hinnat pysyivät suunnilleen ennallaan ja vuokrat nousivat vain noin 4% argaam.com, jääden jälkeen sekä Riadin että Jeddahin kasvusta. DMA:n asuntotarjonta kasvaa, mutta painopiste on pääosin keskitasoisessa asumisessa, erityisesti pohjoisissa lähiöissä, joissa keskitytään kohtuuhintaisuuteen argaamplus.s3.amazonaws.com. Itäisellä provinssilla on myös ylemmän tason kysyntää (kuten Saudi Aramcon ja siihen liittyvien alojen johtajien asuinalueilla Khobarin expat-ystävällisissä asuntokomplekseissa). Kokonaisuutena asuntomarkkinat ovat kuitenkin vähemmän dynaamiset kuin Jeddahissa, osin siksi, että väestönkasvu on hitaampaa. Toimistoissa Dammamin A-tason vuokrat nousivat noin 10 % vuodessa vuoden 2024 toiseen neljännekseen mennessä, johtuen hallinnon ja öljykenttäpalveluyritysten kysynnästä argaam.com, mutta absoluuttiset vuokrat (ja vuokratasot) jäävät Jeddahin alapuolelle. Dammamin/Khobarin vähittäiskauppa tunnetaan muutamasta hallitsevasta ostoskeskuksesta; Khobarin rantabulevardi “Corniche” tarjoaa suosittuja ostos- ja ruokailumahdollisuuksia, mutta mittakaava on rajoittunut palvelemaan paikallista väestöä argaam.com. Yksi ero on se, että Itäisen provinssin asukkaat käyvät helposti myös Bahrainissa viikonloppuisin, mikä voi viedä osan vähittäiskaupan ja majoituspalveluiden kulutuksesta – ongelma, jota Jeddah ei kohtaa. Vision 2030:n pyrkiessä monipuolistamaan Itäisen provinssin taloutta öljyn ulkopuolelle, uudet hankkeet (kuten massiiviset Jubailin petrokemian laajennukset ja logistiikkakeskukset) voivat vauhdittaa erikoistunutta kiinteistötoimintaa (esim. työntekijöiden asuminen, teollisuustontit). Laajassa mittakaavassa kuitenkin Dammamin markkinat ovat pienemmät ja vakaammat, ja kasvuennusteet ovat maltillisempia; siellä nähdään harvoin yhtä rajuja nousuja kuin Riadissa tai edes Jeddahissa. Alue on myös hajautuneempi – Dammam, Khobar ja Dhahran muodostavat kukin oman keskuksensa, kun taas Jeddah on yksi suuri metropoli.
- Jeddah: sijoittuu monilla mittareilla Riyadhin ja Dammamin väliin. Sen talous on monipuolinen – satamien logistiikkaa, kaupankäyntiä, turismia/pyhiinvaellusta, jonkin verran teollisuutta – joten kiinteistömarkkinoiden ajurit ovat useita. Jeddahin asuntomarkkinat ovat historiallisesti olleet hieman edullisemmat kuin Riyadhissa (esimerkiksi asuntojen neliöhinnat ovat hieman alhaisemmat), vaikka ero kaventui Jeddahin vahvan hintojen nousun myötä vuosina 2021–2022. Knight Frankin globaalissa luksusasuntomarkkinoiden indeksissä sekä Riyadh että Jeddah sijoittuivat kuuden parhaan kaupungin joukkoon maailmanlaajuisesti prime-hintojen nousussa vuonna 2024, mikä korostaa, kuinka Saudi-Arabian kaupungit ovat nousseet maailmanlaajuisista haasteista huolimatta mansionglobal.com mansionglobal.com. (Myös Dubai oli tässä kärkiluokassa.) Knight Frank totesi, että Lähi-idän alue oli maailman vahvin 7,2 %:n vuotuisella prime-hintojen kasvulla, ja se ennustaa huikeaa 64 %:n kumulatiivista nousua seuraavina viitenä vuotena alueelle mansionglobal.com mansionglobal.com. Vaikka Riyadh saattaa kaapata ison osan tuosta kasvusta, myös Jeddahin luksussegmentti on nousussa – esimerkiksi merenrantahuvilat saavuttavat huippuhintoja ja niiden tarjonta on rajallista. Verrattuna Riyadhin hurjaan kehitystahtiin Jeddahin lähestymistapa on hieman harkitumpi ja orgaanisempi. Kaupungin kunnianhimoiset hankkeet (kuten Jeddah Central, Jeddah Tower) ovat hieman jäljessä Riyadhin aikataulusta (Riyadh toteuttaa jo hankkeita kuten Diriyah Gate, Qiddiya edistyneissä vaiheissa). Kuitenkin 2020-luvun loppuun mennessä, kun Jeddahin hankkeet valmistuvat, kaupunki voi kokea ”kirittäjävaiheen”. Kulttuurisesti ja elämäntyylin osalta Jeddah on aina ollut kuningaskunnan rennompi, kaupallinen keskus – se houkuttelee yrittäjiä ja siellä on kukoistava taide-elämä, mikä näkyy erikoistuneissa kiinteistömarkkinoissa (esim. galleriatilat Al-Baladissa, uniikit kahvilat ym.). Riyadh, joka nyt avautuu kulttuurillisesti, rakentaa tätä tyhjästä. Sijoittajille Jeddah tarjoaa rannikkokaupungin vetovoimaa (mitä kummallakaan sisämaassa sijaitsevalla Riyadhilla tai Dammamilla ei ole) ja suurta matkailupotentiaalia, kun taas Riyadhin etuina ovat valtion menot ja yrityskysyntä. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaikki Saudi-Arabian suuret kaupungit hyötyvät Vision 2030 -investoinneista, mutta Riyadh on tällä hetkellä tärkein kasvun veturi, Jeddah on vahvassa toisessa asemassa ja Dammam kasvaa maltillisesti. Tasapainoinen kiinteistösalkku Saudi-Arabiassa voi sisältää altistumista Riyadhin nopeasti kasvaville toimisto- ja asuntosektoreille, Jeddahin matkailuvetoisille kehityshankkeille ja satamaan liittyville logistiikkainvestoinneille sekä Dammamin vakaasti tuloa tuottaville kiinteistöille (kuten öljyalan työntekijöiden asunnot tai varastot teollisuusyritysten palveluksessa). Jeddahin suhteellinen etu on sen satamassa ja läheisyydessä pyhiin kaupunkeihin – nämä takaavat suhteellisen vakaata kysyntää. Riyadhin etuna on hallituksen huomio ja kriittinen massa. Dammamin voimavara on taustalla oleva öljyvauraus. Lähestyttäessä vuotta 2025–2030 Jeddah saattaa kaventaa eroa Riyadhiin, kun sen megahankkeet valmistuvat, mutta myös Riyadh kehittyy vauhdikkaasti (“Riyadh Strategy” -suunnitelmat laajoista investoinneista). On mielenkiintoista nähdä, onnistuuko Jeddah hyödyntämään luonnollisia vahvuuksiaan ja luomaan itselleen uniikimman aseman – kenties kuningaskunnan kansainvälisenä porttikaupunkina ja kulttuuripääkaupunkina, täydentäen Riyadhin hallinnollista roolia.
- Asunnot: Asuntokysynnän Jeddassa odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2030 asti. Väestönkasvun (Saudi-Arabian väestö on nuorta ja kasvavaa) sekä käynnissä olevan kotitalousomistuksen lisäämispyrkimyksen yhdistelmä pitää paineen asuntotarjonnassa. Ennakoimme, että asuntojen hinnat Jeddassa nousevat keskimäärin maltillisesti vuosittain – todennäköisesti keskitason yksinumeroisilla luvuilla (ehkä 3–6% vuodessa) useimmissa segmenteissä, ellei markkinat ylikuumene. Joillakin korkean kysynnän alueilla (esim. ylelliset rantahuvilat tai kiinteistöt uuden infrastruktuurin, kuten mahdollisen metron läheisyydessä) arvonnousu voi olla nopeampaa. Knight Frankin tutkimuksen mukaan Lähi-idän kaupungit voivat nähdä noin yli 60 %:n kasvun prime-kiinteistöarvoissa vuoteen 2029 mennessä mansionglobal.com mansionglobal.com, mikä kattaisi myös Jeddan huippuluokan alueet. Hallituksen laajamittaiset asuntorakennushankkeet (kuten Roshnin yhteisöt) tuovat kuitenkin markkinoille merkittävästi lisää tarjontaa, mikä hillitsee hinnannousua ja pitää asumisen osittain edullisena paikallisille. Kotitalousomistusasteen Saudi-Arabiassa odotetaan saavuttavan 70 % vuoteen 2030 mennessä pwc.com pwc.com, ja Jeddan odotetaan osallistuvan tähän tuottamalla kymmeniä tuhansia uusia asuntoja. Vuoteen 2030 mennessä Jeddan siluetti muuttuu huomattavasti – moni Jeddah Centralin 17 000 asunnosta on valmistunut, uusia tornitaloja kohoaa Cornichelle ja pohjoisen suunnitelmalliset lähiöt valmistuvat pitkälti. Vuokra-asunnot voivat hetkittäin kasvaa hitaammin uuden tarjonnan (etenkin kerrostaloasuntojen) tullessa markkinoille; vajaakäyttöaste saattaa nousta hieman vuosikymmenen puolivälissä, mikä voi hillitä vuokrien nousua. Siitä huolimatta vuoteen 2030 mennessä kasvaneet käytettävissä olevat tulot ja uusiin yrityksiin sekä matkailualan työpaikkoihin liittyvä ulkomaalaisten tulva tukevat terveitä vuokramarkkinoita. Odotamme vuokratuottojen vakiintuvan 6–8 %:n tasolle asuntokohteissa, mikä on sijoittajille houkuttelevaa.
- Toimistot: Jeddahin toimistomarkkinoiden odotetaan kasvavan maltillisesti. Talouden monipuolistuessa uudet yksityiset yritykset (esim. logistiikka, matkailu, fintech) asettuvat kaupunkiin, mikä lisää toimistotilojen kysyntää. Riyadh kuitenkin asemoituu aggressiivisesti yritystoiminnan keskukseksi (vaatimalla jopa, että yritysten tulee sijoittaa pääkonttorinsa sinne saadakseen valtion sopimuksia), mikä saattaa hillitä Jeddahin toimistokasvua. Ennustamme, että Jeddah saa useita satoja tuhansia neliömetrejä uusia toimistoja vuoteen 2030 mennessä, muun muassa Jeddah Centralin ja pohjoisten käytävien kaltaisiin yhdistettyihin kohteisiin. Grade A -toimistovuokrat saattavat kasvaa vähitellen (ehkä keskimäärin 2–5 % vuodessa inflaation/kysynnän mukaan), mutta jos tarjontaa tulee paljon kerralla (esim. Jeddah Towerin toimisto-osuus tai useita uusia torneja), voi vuonna 2027 olla vuokrissa tasainen tai lievästi laskeva kausi, kun nämä hankkeet valmistuvat. Kokonaisuutena käyttöasteen pitäisi säilyä hyvänä Jeddahin vakaan liiketoimintaympäristön ansiosta. Vuoteen 2030 mennessä yksi kehittyvä trendi on joustavat työtilat ja korkeammat laatustandardit – uudet toimistot tulevat sisältämään älyteknologiaa ja kestävän kehityksen ratkaisuja (jotka ovat linjassa Vision 2030:n vihreiden rakennusten tavoitteiden kanssa), ja nämä voivat oikeuttaa korkeampaan vuokraan.
- Vähittäiskauppa: Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistöala on kasvussa, mutta myös muutoksessa. S&P Globalin mukaan näkymät vuosille 2025–2026 ovat vahvat turismin ja kulutuksen ansiosta arabnews.com arabnews.com. Kun lähestytään vuotta 2030, suuret tapahtumat (Expo, World Cup) ja megahankkeiden (kuten Punaisenmeren lomakeskukset) kehittyminen todennäköisesti kasvattavat vähittäismyyntiä ja kävijämääriä. Odotamme näkevämme uusia vähittäiskaupan muotoja kasvussa: enemmän ulkoilmaelämäkeskuksia, ruokailu-/viihdekeskittymiä ja high street -liikkeitä yhdistetyissä hankkeissa perinteisten umpikauppakeskusten sijaan. Jeddah Centralissa tulee olemaan trendikkäitä ostospromenadeja, joista voi tulla kaupungin tärkein ostosalue vuosikymmenen loppuun mennessä. Vähittäisvuokrat pääsijainneilla ennustetaan nousevan maltillisesti (ehkä noin 3 % vuosittain keskiarvona), mutta toissijainen vähittäiskauppa saattaa kamppailla mikäli verkkokauppa kasvaa nopeammin tai jos ostoskeskuksia avautuu liikaa kilpailijoiksi. Vuoteen 2030 mennessä verkkokaupan osuus on varmasti korkeampi, mutta saudiarabialaisessa kulttuurissa tullaan todennäköisesti arvostamaan edelleen ostoskeskus-elämyksiä, joten emme ennusta ”ostoskeskusten kuolemaa” – pikemminkin heikosti menestyvien keskusten uudelleenkäyttöä. Jeddahin vähittäistilojen määrä asukasta kohden kasvaa, mutta toivottavasti kysynnän mukaan. Tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä on avainasemassa; S&P tosin varoitti ylikapasiteetin riskistä, jos kehittäjät rakentavat liikaa vähittäistilaa arabnews.com. Viime aikojen varovainen ote (Riyadh ei avannut yhtään suurta uutta ostoskeskusta alkuvuonna 2024, vaan keskittyi nykyisen tilan laadun parantamiseen argaam.com) antaa aihetta odottaa kestävää kasvua.
- Teollisuus/Logistiikka: Odota merkittävää laajentumista tällä sektorilla. Kun Vision 2030 -hankkeet (kuten uudet erityistalousalueet ja logistiikkakeskukset) toteutuvat, Jeddahissa voi nähdä varastorakentamisen buumin sataman, KAEC:n ja suunniteltujen logistiikka-alueiden ympärillä. Landbridge-rautatien valmistuminen (mahdollisesti vuoteen 2030 mennessä) tekee Jeddahista maan päätuonti- ja vientikanavan, mikä tarkoittaa, että varastotilan kysyntä kasvaa rajusti. Ennustamme logistiikkakiinteistöjen kehitykselle kaksinumeroista vuosikasvua useiden vuosien ajan, ja vuokrat voivat jatkaa nousuaan kunnes tarjonta ja kysyntä tasaantuvat. Premium-logistiikkavuokrat voivat nousta lähes Riadin tasolle vuoteen 2030 mennessä (lähestyen 300-400 SAR/m²/vuosi parhaista varastoista) kovan kysynnän vuoksi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Sijoittajat pitävät tätä segmenttiä houkuttelevana suhteellisen korkeiden tuottojen ja pitkien vuokrasopimusten vuoksi hyvämaineisten vuokralaisten kanssa. Vuoteen 2030 mennessä Jeddah voi vakiinnuttaa asemansa punaisenmeren johtavana logistiikkakeskuksena, jossa nykyaikaiset jakelukeskukset palvelevat paitsi Saudi-Arabiaa myös Afrikan ja alueen markkinoita satamansa ja lentokenttänsä ansiosta.
- Hotelliala: Vaikka sitä ei erikseen kysytty, on syytä huomioida Jeddahin hotellisektori ennusteessa, sillä Vision 2030:n matkailutavoitteet vaikuttavat siihen suoraan. Jeddahissa tullaan todennäköisesti näkemään huomattavaa hotellihuoneiden lisääntymistä (mukaan lukien 2 700 huonetta Jeddah Centralissa jeddahcentral.com, sekä muita hankkeita). Käyttöasteet voivat vaihdella maailmanlaajuisten matkailutrendien mukaan, mutta yleinen suuntaus on enemmän turisteja – sekä uskonnollisia (Umra-viisumien helpottuessa ja jatkuessa ympäri vuoden) että vapaa-ajanmatkailijoita (punaisenmeren matkailun kasvaessa monet kulkevat Jeddahin kautta). Vuoteen 2030 mennessä Jeddahissa voi olla uusia huvipuistoja, risteilyalusterminaaleja ja ehkä laajennettuja kongressitiloja, jotka kaikki kasvattavat kiinteistöalaan liittyvää kehitystä (uudet vapaa-ajan kohteet jne.).
- Vision 2030 -megahankkeet: Sijoittajat ja kehittäjät voivat osallistua lukuisiin Jeddahissa käynnissä oleviin megahankkeisiin tai hyötyä niistä. Projektit, kuten Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC ja infrastruktuurilaajennukset, luovat uusia sijoitusalueita – aina huippuluokan asunnoista ja ostosalueista toimistopuistoihin. Varhaiset toimijat voivat varmistaa parhaat tontit tai yhteistyöroolit näissä kehityshankkeissa. Esimerkiksi yhteistyö PIF:n kanssa Jeddah Centralin ympäristön alakehityksissä tai palvelujen tuottaminen näihin projekteihin voi olla erittäin tuottoisaa, kun alue kehittyy premium-keskustaksi.
- Kasvava kysyntä ja suotuisa väestörakenne: Jeddahin nuori ja kasvava väestö takaa jatkuvan kysynnän asunnoille, erityisesti edullisille ja keskitason asunnoille. Kehittäjillä, jotka pystyvät rakentamaan laadukkaita asuntoja kilpailukykyisillä hinnoilla (hyödyntäen hallituksen kannustimia kohtuuhintaiseen asumiseen), on valmis markkina ensiasunnon ostajista. Lisäksi kulttuurinen muutos ydinperheisiin ja yhteisölliseen asumiseen luo mahdollisuuksia kokonaan suunnitelluille asuinalueille, aidatuille yhteisöille ja monikäyttöisille ”minikaupungeille” Jeddahin sisällä. Se, että asuntokaupat Jeddahissa nousivat 43 % edellisvuodesta, osoittaa, miten paljon patoutunutta kysyntää vapautui jll-mena.com – ja trendin uskotaan jatkuvan, kun yhä useammalla on mahdollisuus saada asuntolainaa.
- Matkailu- ja vieraanvaraisuusalan kasvumahdollisuudet: ”Kahden pyhän moskeijan porttina” ja Punaisenmeren rannikkokaupunkina Jeddah hyötyy merkittävästi Saudi-Arabian matkailupanostuksista. Mahdollisuuksia on hotellien, lomakeskusten, huoneistohotellien ja viihdepaikkojen kehittämisessä. Pyhiinvaellukseen liittyvä kiinteistöliiketoiminta (kuten uudistetut pyhiinvaeltajien majoitukset, liikennekeskukset jne.) on toinen erityisalue – esimerkiksi monikäyttökeskukset, jotka palvelevat Hadjin pyhiinvaeltajien tarpeita ennen Mekkaa tai sen jälkeen, voivat olla hyödyntämätön markkina. Hallituksen tavoite on 150 miljoonaa kävijää vuoteen 2030 mennessä, joista miljoonat saapuvat Jeddahin kautta argaam.com argaam.com. Sijoittajat voivat harkita teemapuistojen tai merenrantaelämyskohteiden rakentamista Jeddahiin hyödyntääkseen megahankkeiden tuomaa matkailijavirtaa (esimerkiksi perhehuvipuisto tai vesipuisto Jeddahissa voisi menestyä matkailun kasvaessa). Tuleva Expo 2030 Riadissa ja muut tapahtumat hyödyttävät epäsuorasti Jeddahia Saudi-Arabian kansainvälisen profiilin noustessa – kansainväliset vierailijat kiertävät usein useampia kaupunkeja, joten Jeddahin historiallinen Al-Balad ja Corniche voivat kokea matkailun uudelleensyntymisen, mikä lisää kysyntää alueen vähittäiskauppaan ja boutique-hotelleihin.
- Logistiikka- ja teollisuuskeskus: Logistiikka-ala kasvaa vauhdilla – Jeddahin satama on yksi Lähi-idän vilkkaimmista, ja uusien kauppasopimusten sekä SEZ-alueiden myötä yhä useampi yritys tarvitsee jakelukeskuksia. Sijoittajat voivat kehittää tai hankkia varastoja, kylmäsäilytystiloja ja teollisuuskiinteistöjä vakaata pitkän aikavälin tuottoa varten. Hallitus kannustaa kotimaista valmistusta (autoista elintarvikkeisiin), ja teollisuuspuistot Jeddahissa (erityisesti sataman tai KAEC:n läheisyydessä) ovat kehityskelpoisia. Monesti näihin liittyy hallituksen tukia, kuten edulliset energiakustannukset tai maa-alueiden hinnat, mikä tekee sijoittamisesta houkuttelevampaa. Lisäksi verkkokaupan kasvaessa viimeisen kilometrin jakelukeskukset kaupungissa ovat uusi mahdollisuus.
- Ulkomaiset investoinnit & yhteisyritykset: Sääntelyn vapauttaminen mahdollistaa ulkomaisten sijoittajien tulon aiempaa helpommin – tämä tarkoittaa, että paikalliset kehittäjät voivat hakea kansainvälisiä kumppaneita, jotka tuovat pääomaa ja osaamista. Yhteisyritykset voivat menestyä, esimerkiksi paikallinen yritys ryhtyy yhteistyöhön ulkomaisen hotellioperaattorin kanssa kehittääkseen uuden lomakeskuksen, tai kansainvälinen arkkitehtitoimisto toteuttaa ikonisia rakennuksia yhdessä (tätä tapahtuu jo Jeddah Towerin, Jeddah Centralin jne. kaltaisissa hankkeissa). Lisäksi korkeatasoisen asumisen markkinoille saattaa tulla lisää ulkomaisia ostajia (erityisesti jos premium-oleskeluviisumit yleistyvät), mikä tuo ylellisten asuntojen kehittäjille uutta asiakaskuntaa Jeddahiin.
- Alihinnoitellut segmentit: Vaikka markkinat ovatkin kasvaneet viime aikoina, osa Jeddahin segmenteistä voi edelleen olla aliarvostettuja alueen muihin kaupunkeihin verrattuna. Esimerkiksi Jeddahin parhaat rantakiinteistöt ovat yhä halvempia kuin Dubaissa tai jopa Riadissa. Tässä voi olla arbitraasimahdollisuus – nyt tehty sijoitus Jeddahin huippukiinteistöihin voi kasvattaa arvoaan, kun kaupungin kansainvälinen asema nousee. Myös kulttuurimatkailu on kehittymätöntä – historiallisten rakennusten kunnostaminen Al-Baladissa boutique-hotelleiksi tai kulttuurikeskuksiksi voi sekä suojella perintöä että tuottaa voittoa, mikä tukee Vision 2030:n elämänlaatutavoitteita.
- Ylitarjonta tietyillä sektoreilla: Käynnissä olevien hankkeiden laajuuden vuoksi on riski, että jotkin segmentit ylitarjotaan. Jos esimerkiksi kymmenet tuhannet uudet asunnot tulvisivat markkinoille lyhyessä ajassa (Roshn-yhteisöistä, Jeddah Centralin asunnoista jne.), vuokratasot ja myyntihinnat keskitason asunnoissa voisivat pysähtyä tai laskea. S&P Global on nostanut ylitarjonnan huolenaiheeksi erityisesti vähittäiskaupassa, jossa liian monet ostoskeskukset voivat laimentaa jälleenmyyjien myyntiä arabnews.com. Samoin toimistomarkkinat voivat kallistua ylitarjonnan puolelle, jos useita uusia torneja avataan samaan aikaan ilman vastaavaa vuokralaisten määrän kasvua. Kehittäjien on ajoitettava ja vaiheistettava hankkeet huolellisesti sekä erotuttava tuotteellaan välttääkseen jäätämistä ylitarjontaan.
- Talousriippuvuus hallituksen menot ja öljy: Saudi-Arabian kiinteistöjen menestys on vahvasti sidoksissa valtion menoihin (monet hankkeet ovat valtion käynnistämiä tai perustuvat valtion infrastruktuuriin). Merkittävä öljyn hinnan tai budjettitulojen lasku voisi johtaa menoleikkauksiin tai hankkeiden hidastumiseen. Esimerkiksi, jos öljyn hinta romahtaa ja pysyy matalana, PIF saattaa viivästyttää tai supistaa hankkeita kuten Jeddah Central tai vähentää asuntotukiohjelmien tukia, mikä vaikuttaa suoraan markkinoihin. Vaikka maalla on puskureita ja se monipuolistaa talouttaan, öljy rahoittaa edelleen suuren osan Vision 2030 -aloitteista. Sijoittajien on tiedostettava, että nykyinen nousukausi perustuu laajenevaan finanssipolitiikkaan – mikä tahansa käänne vaikuttaisi kysyntään (alempi kuluttajaluottamus, työpaikkojen menetykset rakennusalalla jne.).
- Korkotaso ja rahoituskustannukset: Korkojen maailmanlaajuinen nousu vuosina 2022–2024 on tehnyt asuntolainoista ja kehityslainoista kalliimpia. Jos korkeat korot pysyvät, rahoitusriski kasvaa – loppukäyttäjien kysyntä voi heiketä, jos asuntolainat tulevat liian kalliiksi hallituksen tukien ulkopuolella, ja kehittäjillä on edessä korkeammat pääomakustannukset. Pahimmillaan hankkeet voivat pysähtyä rahoitusvaikeuksiin. Saudi-Arabian keskuspankki seuraa yleensä Yhdysvaltain keskuspankin (Fed) linjaa valuutan kiinnityksen vuoksi, joten globaalit korkotrendit merkitsevät paljon. Toisaalta, jos inflaatio ja korot laskevat tulevina vuosina (kuten jotkut ennusteet näyttävät vuosille 2025–2026), tämä riski voi pienentyä.
- Sääntely- ja toteutusriski: Vaikka Saudi-Arabia on parantanut sääntely-ympäristöään, byrokraattisia ja sääntelyhaasteita on yhä. Lainsäädännön muutokset (esim. mahdolliset uudet verot kiinteistökaupoista tai kiinteistöomistuksesta – 5%:n arvonlisäveron lisäksi – voivat yllättää markkinat). Toteutusriski korostuu erityisesti jättihankkeissa: viivästykset tai kustannusten ylitykset voivat vaikuttaa niihin liittyviin investointeihin. Esimerkiksi Jeddah Toweriin liittyy toteutusriskiä – jos rakentaminen pysähtyy uudelleen, maan arvo kyseisessä projektissa voi kärsiä. Samoin Jeddah Centralin toteutus aikataulussa ja vision mukaisesti on valtava urakka; jos se ei täytä odotuksia, voi se laimentaa tällä hetkellä sijoittajaluottamusta nostattavaa hypeä.
- Geopoliittiset ja markkinahavaintoriskit: Lähi-idässä sijaitsevana maana Saudi-Arabia (ja siten Jeddah) voi kärsiä alueellisista geopoliittisista jännitteistä. Mahdollinen epävakaus tai turvallisuustapahtuma voi hetkellisesti vähentää turismia tai ulkomaisten sijoittajien kiinnostusta. Lisäksi kehittyvänä markkinana Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoihin voi vaikuttaa maailmanlaajuisen sijoittajaluottamuksen vaihtelu. Jos esimerkiksi muut markkinat muuttuvat houkuttelevammiksi tai jos kiinteistömarkkinoilla tapahtuu maailmanlaajuinen laskusuhdanne, ulkomaiset pääomat voivat vetäytyä. Kotimaassa markkinatunnelmaan voi myös vaikuttaa esimerkiksi suuren hankkeen epäonnistuminen tai jos nopeisiin muutoksiin kohdistuu julkista vastustusta (tämä on kuitenkin epätodennäköisempää kiinteistöalalla verrattuna muihin sektoreihin).
- Rakennuskustannukset ja toimitusketjut: Nopea kehitys on johtanut nouseviin rakennuskustannuksiin (materiaalit ja työvoima) Saudi-Arabiassa – haaste, jonka alan raportit ovat huomioineet argaam.com. Jos rakennusalan inflaatio jatkuu, kehittäjät voivat kohdata kiristyviä marginaaleja tai joutua nostamaan myyntihintoja yli kuluttajien maksukyvyn. Toimitusketjuongelmat (kuten pandemian aikana maailmanlaajuisesti) voivat myös viivästyttää projektien aikatauluja. Tämän hallintaan vaaditaan tehokasta projektinhallintaa ja mahdollisesti paikallista hankintaa (mitä Vision 2030 tukee, mutta materiaalien kotimainen tuotanto vaatii aikaa skaalautuakseen kunnolla).
- Markkinoiden kypsyys ja likviditeetti: Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat ovat yhä kypsymässä. REIT-rahastojen ulkopuolella avoimuus ja likviditeetti ovat rajallisempia verrattuna kehittyneempiin markkinoihin. Sijoittajien on mietittävä poistumisstrategiaansa – kiinteistöjen nopea jälleenmyynti Jeddahissa ei ole yhtä mutkatonta kuin hyvin likvideillä markkinoilla, ellei kysyntä ole todella kuumaa. Jos markkinaolosuhteet muuttuvat, suurten omaisuuserien myynti voi kestää aikansa. Sähköiset omistustodistukset ja parempi data REGA:lta kuitenkin parantavat tilannetta hiljalleen.
- JLL – KSA:n asumismarkkinoiden dynamiikka, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Lähi-idän kiinteistöennusteet 2024 (Saudi-Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – ”JLL odottaa 32 000 uutta asuntoyksikköä Riyadhiin ja Jeddahiin H2 2024” (syyskuu 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Jatkoa: JLL KSA Market H1 2024 kohokohdat argaam.com argaam.com
- AGBI – ”Saudi avaa pyhät kaupungit ulkomaisille sijoittajille” (tammikuu 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – ”Saudi Arabian vähittäiskiinteistöjen näkymät vahvat turismin ja Vision 2030:n ansiosta, sanoo S&P” (huhtikuu 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markkinasuorituskyky) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – ”Maailman korkein rakennus Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuvat, arvioitu valmistuminen 2028” (syyskuu 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Pääkaupunki on poliittinen ja taloudellinen voimakeskus, jossa kiinteistöbuumi näkyy lähes kaikilla osa-alueilla. Kruununprinssin ajamien suunnitelmien mukaisesti Riyadh tähtää kaksinkertaistamaan väestönsä noin 15 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä, houkutellen monikansallisten yritysten alueellisia pääkonttoreita ja massiivisia valtioninvestointeja. Tämän seurauksena Riyadhin kiinteistömarkkinat ovat kasvaneet nopeammin kuin Jeddahin. Asuntomarkkinoilla Riyadhissa myyntihinnat nousivat noin 10 % vuoden 2024 alussa vuoden takaiseen verrattuna (verrattuna Jeddahin 5 %:iin) argaam.com argaam.com, ja asuntojen kauppojen määrä ja arvo ovat suuremmat. Riyadhissa asuntojen hinnannousu on ollut laaja-alaista (sekä huvilat että asunnot ovat kallistuneet) jll-mena.com, kun taas Jeddahissa kehitys oli vaihtelevampaa. Maata on perinteisesti ollut hyvin saatavilla Riyadhin ympäristössä, mutta kysynnän nopea kasvu aiheuttaa nyt asuntopulaa myös kaupungin parhailta alueilta. Samaan aikaan Riyadhin toimistomarkkinat ovat omaa luokkaansa – yli 5 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa ja kymmeniä uusia toimistotorneja rakenteilla hankkeissa, kuten King Abdullah Financial District. A-luokan toimistovuokrat Riyadhissa ovat keskimäärin noin 2 000 SAR/m², selvästi korkeammat kuin Jeddahin noin 1 300 SAR/m² argaam.com. Riyadhin vähittäiskaupan tarjonta peittoaa myös Jeddahin (3,5 miljoonaa m² vs. 2,1 miljoonaa m² myymälätilaa vuoden 2023 lopussa) argaamplus.s3.amazonaws.com, ja se jatkaa uusien kansainvälisten brändien houkuttelemista. Kulttuurisesti Riyadhin pyrkimys globaaliksi kaupungiksi (tapahtumat, konsertit, urheilu, jne.) on vasta alussa, mutta kehitys on ollut hyvin nopeaa, kun taas Jeddah on jo pitkään ollut Saudi-Arabian mittapuulla kosmopoliittisempi ja liberaalimpi. Ytimekkäästi sanottuna, Riyadh johtaa Saudi-Arabian kiinteistökehitystä – se on hallinnut uusia projektijulkistuksia ja saanut suurimman osan kiinteistösijoituksista viime vuosina agbi.com. Jeddah on kasvanut, mutta on joutunut ottamaan kiinni Riyadhin vauhdista. Toisaalta Jeddah hyötyy rannikkokaupungin luonnollisesta vetovoimasta ja sillä tulee aina olemaan Hajj/Umrah -liikenne. Voisi sanoa, että Riyadhin markkina on kuumempi mutta mahdollisesti myös alttiimpi vaihtelulle (koska kasvu perustuu osin hallituksen politiikkaan ja suuriin siirtoihin), kun taas Jeddahin kasvu on tasaisempaa ja perustuu kaupan ja turismin peruspilareihin.
- Dammam/Khobar (Itäinen provinssi): Dammamin metropolialue (DMA, johon kuuluvat Khobar ja Dhahran) on Saudi-Arabian öljyteollisuuden sydän ja sen väestö on pienempi (~1,5–2 miljoonaa) kuin Jeddahin (~4 miljoonaa). Kiinteistömarkkinat ovat olleet verrattain vakaat ja kasvultaan hillityt. Esimerkiksi vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Dammamin asuntomarkkinoiden hinnat pysyivät suunnilleen ennallaan ja vuokrat nousivat vain noin 4% argaam.com, jääden jälkeen sekä Riadin että Jeddahin kasvusta. DMA:n asuntotarjonta kasvaa, mutta painopiste on pääosin keskitasoisessa asumisessa, erityisesti pohjoisissa lähiöissä, joissa keskitytään kohtuuhintaisuuteen argaamplus.s3.amazonaws.com. Itäisellä provinssilla on myös ylemmän tason kysyntää (kuten Saudi Aramcon ja siihen liittyvien alojen johtajien asuinalueilla Khobarin expat-ystävällisissä asuntokomplekseissa). Kokonaisuutena asuntomarkkinat ovat kuitenkin vähemmän dynaamiset kuin Jeddahissa, osin siksi, että väestönkasvu on hitaampaa. Toimistoissa Dammamin A-tason vuokrat nousivat noin 10 % vuodessa vuoden 2024 toiseen neljännekseen mennessä, johtuen hallinnon ja öljykenttäpalveluyritysten kysynnästä argaam.com, mutta absoluuttiset vuokrat (ja vuokratasot) jäävät Jeddahin alapuolelle. Dammamin/Khobarin vähittäiskauppa tunnetaan muutamasta hallitsevasta ostoskeskuksesta; Khobarin rantabulevardi “Corniche” tarjoaa suosittuja ostos- ja ruokailumahdollisuuksia, mutta mittakaava on rajoittunut palvelemaan paikallista väestöä argaam.com. Yksi ero on se, että Itäisen provinssin asukkaat käyvät helposti myös Bahrainissa viikonloppuisin, mikä voi viedä osan vähittäiskaupan ja majoituspalveluiden kulutuksesta – ongelma, jota Jeddah ei kohtaa. Vision 2030:n pyrkiessä monipuolistamaan Itäisen provinssin taloutta öljyn ulkopuolelle, uudet hankkeet (kuten massiiviset Jubailin petrokemian laajennukset ja logistiikkakeskukset) voivat vauhdittaa erikoistunutta kiinteistötoimintaa (esim. työntekijöiden asuminen, teollisuustontit). Laajassa mittakaavassa kuitenkin Dammamin markkinat ovat pienemmät ja vakaammat, ja kasvuennusteet ovat maltillisempia; siellä nähdään harvoin yhtä rajuja nousuja kuin Riadissa tai edes Jeddahissa. Alue on myös hajautuneempi – Dammam, Khobar ja Dhahran muodostavat kukin oman keskuksensa, kun taas Jeddah on yksi suuri metropoli.
- Jeddah: sijoittuu monilla mittareilla Riyadhin ja Dammamin väliin. Sen talous on monipuolinen – satamien logistiikkaa, kaupankäyntiä, turismia/pyhiinvaellusta, jonkin verran teollisuutta – joten kiinteistömarkkinoiden ajurit ovat useita. Jeddahin asuntomarkkinat ovat historiallisesti olleet hieman edullisemmat kuin Riyadhissa (esimerkiksi asuntojen neliöhinnat ovat hieman alhaisemmat), vaikka ero kaventui Jeddahin vahvan hintojen nousun myötä vuosina 2021–2022. Knight Frankin globaalissa luksusasuntomarkkinoiden indeksissä sekä Riyadh että Jeddah sijoittuivat kuuden parhaan kaupungin joukkoon maailmanlaajuisesti prime-hintojen nousussa vuonna 2024, mikä korostaa, kuinka Saudi-Arabian kaupungit ovat nousseet maailmanlaajuisista haasteista huolimatta mansionglobal.com mansionglobal.com. (Myös Dubai oli tässä kärkiluokassa.) Knight Frank totesi, että Lähi-idän alue oli maailman vahvin 7,2 %:n vuotuisella prime-hintojen kasvulla, ja se ennustaa huikeaa 64 %:n kumulatiivista nousua seuraavina viitenä vuotena alueelle mansionglobal.com mansionglobal.com. Vaikka Riyadh saattaa kaapata ison osan tuosta kasvusta, myös Jeddahin luksussegmentti on nousussa – esimerkiksi merenrantahuvilat saavuttavat huippuhintoja ja niiden tarjonta on rajallista. Verrattuna Riyadhin hurjaan kehitystahtiin Jeddahin lähestymistapa on hieman harkitumpi ja orgaanisempi. Kaupungin kunnianhimoiset hankkeet (kuten Jeddah Central, Jeddah Tower) ovat hieman jäljessä Riyadhin aikataulusta (Riyadh toteuttaa jo hankkeita kuten Diriyah Gate, Qiddiya edistyneissä vaiheissa). Kuitenkin 2020-luvun loppuun mennessä, kun Jeddahin hankkeet valmistuvat, kaupunki voi kokea ”kirittäjävaiheen”. Kulttuurisesti ja elämäntyylin osalta Jeddah on aina ollut kuningaskunnan rennompi, kaupallinen keskus – se houkuttelee yrittäjiä ja siellä on kukoistava taide-elämä, mikä näkyy erikoistuneissa kiinteistömarkkinoissa (esim. galleriatilat Al-Baladissa, uniikit kahvilat ym.). Riyadh, joka nyt avautuu kulttuurillisesti, rakentaa tätä tyhjästä. Sijoittajille Jeddah tarjoaa rannikkokaupungin vetovoimaa (mitä kummallakaan sisämaassa sijaitsevalla Riyadhilla tai Dammamilla ei ole) ja suurta matkailupotentiaalia, kun taas Riyadhin etuina ovat valtion menot ja yrityskysyntä. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaikki Saudi-Arabian suuret kaupungit hyötyvät Vision 2030 -investoinneista, mutta Riyadh on tällä hetkellä tärkein kasvun veturi, Jeddah on vahvassa toisessa asemassa ja Dammam kasvaa maltillisesti. Tasapainoinen kiinteistösalkku Saudi-Arabiassa voi sisältää altistumista Riyadhin nopeasti kasvaville toimisto- ja asuntosektoreille, Jeddahin matkailuvetoisille kehityshankkeille ja satamaan liittyville logistiikkainvestoinneille sekä Dammamin vakaasti tuloa tuottaville kiinteistöille (kuten öljyalan työntekijöiden asunnot tai varastot teollisuusyritysten palveluksessa). Jeddahin suhteellinen etu on sen satamassa ja läheisyydessä pyhiin kaupunkeihin – nämä takaavat suhteellisen vakaata kysyntää. Riyadhin etuna on hallituksen huomio ja kriittinen massa. Dammamin voimavara on taustalla oleva öljyvauraus. Lähestyttäessä vuotta 2025–2030 Jeddah saattaa kaventaa eroa Riyadhiin, kun sen megahankkeet valmistuvat, mutta myös Riyadh kehittyy vauhdikkaasti (“Riyadh Strategy” -suunnitelmat laajoista investoinneista). On mielenkiintoista nähdä, onnistuuko Jeddah hyödyntämään luonnollisia vahvuuksiaan ja luomaan itselleen uniikimman aseman – kenties kuningaskunnan kansainvälisenä porttikaupunkina ja kulttuuripääkaupunkina, täydentäen Riyadhin hallinnollista roolia.
- Asunnot: Asuntokysynnän Jeddassa odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2030 asti. Väestönkasvun (Saudi-Arabian väestö on nuorta ja kasvavaa) sekä käynnissä olevan kotitalousomistuksen lisäämispyrkimyksen yhdistelmä pitää paineen asuntotarjonnassa. Ennakoimme, että asuntojen hinnat Jeddassa nousevat keskimäärin maltillisesti vuosittain – todennäköisesti keskitason yksinumeroisilla luvuilla (ehkä 3–6% vuodessa) useimmissa segmenteissä, ellei markkinat ylikuumene. Joillakin korkean kysynnän alueilla (esim. ylelliset rantahuvilat tai kiinteistöt uuden infrastruktuurin, kuten mahdollisen metron läheisyydessä) arvonnousu voi olla nopeampaa. Knight Frankin tutkimuksen mukaan Lähi-idän kaupungit voivat nähdä noin yli 60 %:n kasvun prime-kiinteistöarvoissa vuoteen 2029 mennessä mansionglobal.com mansionglobal.com, mikä kattaisi myös Jeddan huippuluokan alueet. Hallituksen laajamittaiset asuntorakennushankkeet (kuten Roshnin yhteisöt) tuovat kuitenkin markkinoille merkittävästi lisää tarjontaa, mikä hillitsee hinnannousua ja pitää asumisen osittain edullisena paikallisille. Kotitalousomistusasteen Saudi-Arabiassa odotetaan saavuttavan 70 % vuoteen 2030 mennessä pwc.com pwc.com, ja Jeddan odotetaan osallistuvan tähän tuottamalla kymmeniä tuhansia uusia asuntoja. Vuoteen 2030 mennessä Jeddan siluetti muuttuu huomattavasti – moni Jeddah Centralin 17 000 asunnosta on valmistunut, uusia tornitaloja kohoaa Cornichelle ja pohjoisen suunnitelmalliset lähiöt valmistuvat pitkälti. Vuokra-asunnot voivat hetkittäin kasvaa hitaammin uuden tarjonnan (etenkin kerrostaloasuntojen) tullessa markkinoille; vajaakäyttöaste saattaa nousta hieman vuosikymmenen puolivälissä, mikä voi hillitä vuokrien nousua. Siitä huolimatta vuoteen 2030 mennessä kasvaneet käytettävissä olevat tulot ja uusiin yrityksiin sekä matkailualan työpaikkoihin liittyvä ulkomaalaisten tulva tukevat terveitä vuokramarkkinoita. Odotamme vuokratuottojen vakiintuvan 6–8 %:n tasolle asuntokohteissa, mikä on sijoittajille houkuttelevaa.
- Toimistot: Jeddahin toimistomarkkinoiden odotetaan kasvavan maltillisesti. Talouden monipuolistuessa uudet yksityiset yritykset (esim. logistiikka, matkailu, fintech) asettuvat kaupunkiin, mikä lisää toimistotilojen kysyntää. Riyadh kuitenkin asemoituu aggressiivisesti yritystoiminnan keskukseksi (vaatimalla jopa, että yritysten tulee sijoittaa pääkonttorinsa sinne saadakseen valtion sopimuksia), mikä saattaa hillitä Jeddahin toimistokasvua. Ennustamme, että Jeddah saa useita satoja tuhansia neliömetrejä uusia toimistoja vuoteen 2030 mennessä, muun muassa Jeddah Centralin ja pohjoisten käytävien kaltaisiin yhdistettyihin kohteisiin. Grade A -toimistovuokrat saattavat kasvaa vähitellen (ehkä keskimäärin 2–5 % vuodessa inflaation/kysynnän mukaan), mutta jos tarjontaa tulee paljon kerralla (esim. Jeddah Towerin toimisto-osuus tai useita uusia torneja), voi vuonna 2027 olla vuokrissa tasainen tai lievästi laskeva kausi, kun nämä hankkeet valmistuvat. Kokonaisuutena käyttöasteen pitäisi säilyä hyvänä Jeddahin vakaan liiketoimintaympäristön ansiosta. Vuoteen 2030 mennessä yksi kehittyvä trendi on joustavat työtilat ja korkeammat laatustandardit – uudet toimistot tulevat sisältämään älyteknologiaa ja kestävän kehityksen ratkaisuja (jotka ovat linjassa Vision 2030:n vihreiden rakennusten tavoitteiden kanssa), ja nämä voivat oikeuttaa korkeampaan vuokraan.
- Vähittäiskauppa: Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistöala on kasvussa, mutta myös muutoksessa. S&P Globalin mukaan näkymät vuosille 2025–2026 ovat vahvat turismin ja kulutuksen ansiosta arabnews.com arabnews.com. Kun lähestytään vuotta 2030, suuret tapahtumat (Expo, World Cup) ja megahankkeiden (kuten Punaisenmeren lomakeskukset) kehittyminen todennäköisesti kasvattavat vähittäismyyntiä ja kävijämääriä. Odotamme näkevämme uusia vähittäiskaupan muotoja kasvussa: enemmän ulkoilmaelämäkeskuksia, ruokailu-/viihdekeskittymiä ja high street -liikkeitä yhdistetyissä hankkeissa perinteisten umpikauppakeskusten sijaan. Jeddah Centralissa tulee olemaan trendikkäitä ostospromenadeja, joista voi tulla kaupungin tärkein ostosalue vuosikymmenen loppuun mennessä. Vähittäisvuokrat pääsijainneilla ennustetaan nousevan maltillisesti (ehkä noin 3 % vuosittain keskiarvona), mutta toissijainen vähittäiskauppa saattaa kamppailla mikäli verkkokauppa kasvaa nopeammin tai jos ostoskeskuksia avautuu liikaa kilpailijoiksi. Vuoteen 2030 mennessä verkkokaupan osuus on varmasti korkeampi, mutta saudiarabialaisessa kulttuurissa tullaan todennäköisesti arvostamaan edelleen ostoskeskus-elämyksiä, joten emme ennusta ”ostoskeskusten kuolemaa” – pikemminkin heikosti menestyvien keskusten uudelleenkäyttöä. Jeddahin vähittäistilojen määrä asukasta kohden kasvaa, mutta toivottavasti kysynnän mukaan. Tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä on avainasemassa; S&P tosin varoitti ylikapasiteetin riskistä, jos kehittäjät rakentavat liikaa vähittäistilaa arabnews.com. Viime aikojen varovainen ote (Riyadh ei avannut yhtään suurta uutta ostoskeskusta alkuvuonna 2024, vaan keskittyi nykyisen tilan laadun parantamiseen argaam.com) antaa aihetta odottaa kestävää kasvua.
- Teollisuus/Logistiikka: Odota merkittävää laajentumista tällä sektorilla. Kun Vision 2030 -hankkeet (kuten uudet erityistalousalueet ja logistiikkakeskukset) toteutuvat, Jeddahissa voi nähdä varastorakentamisen buumin sataman, KAEC:n ja suunniteltujen logistiikka-alueiden ympärillä. Landbridge-rautatien valmistuminen (mahdollisesti vuoteen 2030 mennessä) tekee Jeddahista maan päätuonti- ja vientikanavan, mikä tarkoittaa, että varastotilan kysyntä kasvaa rajusti. Ennustamme logistiikkakiinteistöjen kehitykselle kaksinumeroista vuosikasvua useiden vuosien ajan, ja vuokrat voivat jatkaa nousuaan kunnes tarjonta ja kysyntä tasaantuvat. Premium-logistiikkavuokrat voivat nousta lähes Riadin tasolle vuoteen 2030 mennessä (lähestyen 300-400 SAR/m²/vuosi parhaista varastoista) kovan kysynnän vuoksi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Sijoittajat pitävät tätä segmenttiä houkuttelevana suhteellisen korkeiden tuottojen ja pitkien vuokrasopimusten vuoksi hyvämaineisten vuokralaisten kanssa. Vuoteen 2030 mennessä Jeddah voi vakiinnuttaa asemansa punaisenmeren johtavana logistiikkakeskuksena, jossa nykyaikaiset jakelukeskukset palvelevat paitsi Saudi-Arabiaa myös Afrikan ja alueen markkinoita satamansa ja lentokenttänsä ansiosta.
- Hotelliala: Vaikka sitä ei erikseen kysytty, on syytä huomioida Jeddahin hotellisektori ennusteessa, sillä Vision 2030:n matkailutavoitteet vaikuttavat siihen suoraan. Jeddahissa tullaan todennäköisesti näkemään huomattavaa hotellihuoneiden lisääntymistä (mukaan lukien 2 700 huonetta Jeddah Centralissa jeddahcentral.com, sekä muita hankkeita). Käyttöasteet voivat vaihdella maailmanlaajuisten matkailutrendien mukaan, mutta yleinen suuntaus on enemmän turisteja – sekä uskonnollisia (Umra-viisumien helpottuessa ja jatkuessa ympäri vuoden) että vapaa-ajanmatkailijoita (punaisenmeren matkailun kasvaessa monet kulkevat Jeddahin kautta). Vuoteen 2030 mennessä Jeddahissa voi olla uusia huvipuistoja, risteilyalusterminaaleja ja ehkä laajennettuja kongressitiloja, jotka kaikki kasvattavat kiinteistöalaan liittyvää kehitystä (uudet vapaa-ajan kohteet jne.).
- Vision 2030 -megahankkeet: Sijoittajat ja kehittäjät voivat osallistua lukuisiin Jeddahissa käynnissä oleviin megahankkeisiin tai hyötyä niistä. Projektit, kuten Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC ja infrastruktuurilaajennukset, luovat uusia sijoitusalueita – aina huippuluokan asunnoista ja ostosalueista toimistopuistoihin. Varhaiset toimijat voivat varmistaa parhaat tontit tai yhteistyöroolit näissä kehityshankkeissa. Esimerkiksi yhteistyö PIF:n kanssa Jeddah Centralin ympäristön alakehityksissä tai palvelujen tuottaminen näihin projekteihin voi olla erittäin tuottoisaa, kun alue kehittyy premium-keskustaksi.
- Kasvava kysyntä ja suotuisa väestörakenne: Jeddahin nuori ja kasvava väestö takaa jatkuvan kysynnän asunnoille, erityisesti edullisille ja keskitason asunnoille. Kehittäjillä, jotka pystyvät rakentamaan laadukkaita asuntoja kilpailukykyisillä hinnoilla (hyödyntäen hallituksen kannustimia kohtuuhintaiseen asumiseen), on valmis markkina ensiasunnon ostajista. Lisäksi kulttuurinen muutos ydinperheisiin ja yhteisölliseen asumiseen luo mahdollisuuksia kokonaan suunnitelluille asuinalueille, aidatuille yhteisöille ja monikäyttöisille ”minikaupungeille” Jeddahin sisällä. Se, että asuntokaupat Jeddahissa nousivat 43 % edellisvuodesta, osoittaa, miten paljon patoutunutta kysyntää vapautui jll-mena.com – ja trendin uskotaan jatkuvan, kun yhä useammalla on mahdollisuus saada asuntolainaa.
- Matkailu- ja vieraanvaraisuusalan kasvumahdollisuudet: ”Kahden pyhän moskeijan porttina” ja Punaisenmeren rannikkokaupunkina Jeddah hyötyy merkittävästi Saudi-Arabian matkailupanostuksista. Mahdollisuuksia on hotellien, lomakeskusten, huoneistohotellien ja viihdepaikkojen kehittämisessä. Pyhiinvaellukseen liittyvä kiinteistöliiketoiminta (kuten uudistetut pyhiinvaeltajien majoitukset, liikennekeskukset jne.) on toinen erityisalue – esimerkiksi monikäyttökeskukset, jotka palvelevat Hadjin pyhiinvaeltajien tarpeita ennen Mekkaa tai sen jälkeen, voivat olla hyödyntämätön markkina. Hallituksen tavoite on 150 miljoonaa kävijää vuoteen 2030 mennessä, joista miljoonat saapuvat Jeddahin kautta argaam.com argaam.com. Sijoittajat voivat harkita teemapuistojen tai merenrantaelämyskohteiden rakentamista Jeddahiin hyödyntääkseen megahankkeiden tuomaa matkailijavirtaa (esimerkiksi perhehuvipuisto tai vesipuisto Jeddahissa voisi menestyä matkailun kasvaessa). Tuleva Expo 2030 Riadissa ja muut tapahtumat hyödyttävät epäsuorasti Jeddahia Saudi-Arabian kansainvälisen profiilin noustessa – kansainväliset vierailijat kiertävät usein useampia kaupunkeja, joten Jeddahin historiallinen Al-Balad ja Corniche voivat kokea matkailun uudelleensyntymisen, mikä lisää kysyntää alueen vähittäiskauppaan ja boutique-hotelleihin.
- Logistiikka- ja teollisuuskeskus: Logistiikka-ala kasvaa vauhdilla – Jeddahin satama on yksi Lähi-idän vilkkaimmista, ja uusien kauppasopimusten sekä SEZ-alueiden myötä yhä useampi yritys tarvitsee jakelukeskuksia. Sijoittajat voivat kehittää tai hankkia varastoja, kylmäsäilytystiloja ja teollisuuskiinteistöjä vakaata pitkän aikavälin tuottoa varten. Hallitus kannustaa kotimaista valmistusta (autoista elintarvikkeisiin), ja teollisuuspuistot Jeddahissa (erityisesti sataman tai KAEC:n läheisyydessä) ovat kehityskelpoisia. Monesti näihin liittyy hallituksen tukia, kuten edulliset energiakustannukset tai maa-alueiden hinnat, mikä tekee sijoittamisesta houkuttelevampaa. Lisäksi verkkokaupan kasvaessa viimeisen kilometrin jakelukeskukset kaupungissa ovat uusi mahdollisuus.
- Ulkomaiset investoinnit & yhteisyritykset: Sääntelyn vapauttaminen mahdollistaa ulkomaisten sijoittajien tulon aiempaa helpommin – tämä tarkoittaa, että paikalliset kehittäjät voivat hakea kansainvälisiä kumppaneita, jotka tuovat pääomaa ja osaamista. Yhteisyritykset voivat menestyä, esimerkiksi paikallinen yritys ryhtyy yhteistyöhön ulkomaisen hotellioperaattorin kanssa kehittääkseen uuden lomakeskuksen, tai kansainvälinen arkkitehtitoimisto toteuttaa ikonisia rakennuksia yhdessä (tätä tapahtuu jo Jeddah Towerin, Jeddah Centralin jne. kaltaisissa hankkeissa). Lisäksi korkeatasoisen asumisen markkinoille saattaa tulla lisää ulkomaisia ostajia (erityisesti jos premium-oleskeluviisumit yleistyvät), mikä tuo ylellisten asuntojen kehittäjille uutta asiakaskuntaa Jeddahiin.
- Alihinnoitellut segmentit: Vaikka markkinat ovatkin kasvaneet viime aikoina, osa Jeddahin segmenteistä voi edelleen olla aliarvostettuja alueen muihin kaupunkeihin verrattuna. Esimerkiksi Jeddahin parhaat rantakiinteistöt ovat yhä halvempia kuin Dubaissa tai jopa Riadissa. Tässä voi olla arbitraasimahdollisuus – nyt tehty sijoitus Jeddahin huippukiinteistöihin voi kasvattaa arvoaan, kun kaupungin kansainvälinen asema nousee. Myös kulttuurimatkailu on kehittymätöntä – historiallisten rakennusten kunnostaminen Al-Baladissa boutique-hotelleiksi tai kulttuurikeskuksiksi voi sekä suojella perintöä että tuottaa voittoa, mikä tukee Vision 2030:n elämänlaatutavoitteita.
- Ylitarjonta tietyillä sektoreilla: Käynnissä olevien hankkeiden laajuuden vuoksi on riski, että jotkin segmentit ylitarjotaan. Jos esimerkiksi kymmenet tuhannet uudet asunnot tulvisivat markkinoille lyhyessä ajassa (Roshn-yhteisöistä, Jeddah Centralin asunnoista jne.), vuokratasot ja myyntihinnat keskitason asunnoissa voisivat pysähtyä tai laskea. S&P Global on nostanut ylitarjonnan huolenaiheeksi erityisesti vähittäiskaupassa, jossa liian monet ostoskeskukset voivat laimentaa jälleenmyyjien myyntiä arabnews.com. Samoin toimistomarkkinat voivat kallistua ylitarjonnan puolelle, jos useita uusia torneja avataan samaan aikaan ilman vastaavaa vuokralaisten määrän kasvua. Kehittäjien on ajoitettava ja vaiheistettava hankkeet huolellisesti sekä erotuttava tuotteellaan välttääkseen jäätämistä ylitarjontaan.
- Talousriippuvuus hallituksen menot ja öljy: Saudi-Arabian kiinteistöjen menestys on vahvasti sidoksissa valtion menoihin (monet hankkeet ovat valtion käynnistämiä tai perustuvat valtion infrastruktuuriin). Merkittävä öljyn hinnan tai budjettitulojen lasku voisi johtaa menoleikkauksiin tai hankkeiden hidastumiseen. Esimerkiksi, jos öljyn hinta romahtaa ja pysyy matalana, PIF saattaa viivästyttää tai supistaa hankkeita kuten Jeddah Central tai vähentää asuntotukiohjelmien tukia, mikä vaikuttaa suoraan markkinoihin. Vaikka maalla on puskureita ja se monipuolistaa talouttaan, öljy rahoittaa edelleen suuren osan Vision 2030 -aloitteista. Sijoittajien on tiedostettava, että nykyinen nousukausi perustuu laajenevaan finanssipolitiikkaan – mikä tahansa käänne vaikuttaisi kysyntään (alempi kuluttajaluottamus, työpaikkojen menetykset rakennusalalla jne.).
- Korkotaso ja rahoituskustannukset: Korkojen maailmanlaajuinen nousu vuosina 2022–2024 on tehnyt asuntolainoista ja kehityslainoista kalliimpia. Jos korkeat korot pysyvät, rahoitusriski kasvaa – loppukäyttäjien kysyntä voi heiketä, jos asuntolainat tulevat liian kalliiksi hallituksen tukien ulkopuolella, ja kehittäjillä on edessä korkeammat pääomakustannukset. Pahimmillaan hankkeet voivat pysähtyä rahoitusvaikeuksiin. Saudi-Arabian keskuspankki seuraa yleensä Yhdysvaltain keskuspankin (Fed) linjaa valuutan kiinnityksen vuoksi, joten globaalit korkotrendit merkitsevät paljon. Toisaalta, jos inflaatio ja korot laskevat tulevina vuosina (kuten jotkut ennusteet näyttävät vuosille 2025–2026), tämä riski voi pienentyä.
- Sääntely- ja toteutusriski: Vaikka Saudi-Arabia on parantanut sääntely-ympäristöään, byrokraattisia ja sääntelyhaasteita on yhä. Lainsäädännön muutokset (esim. mahdolliset uudet verot kiinteistökaupoista tai kiinteistöomistuksesta – 5%:n arvonlisäveron lisäksi – voivat yllättää markkinat). Toteutusriski korostuu erityisesti jättihankkeissa: viivästykset tai kustannusten ylitykset voivat vaikuttaa niihin liittyviin investointeihin. Esimerkiksi Jeddah Toweriin liittyy toteutusriskiä – jos rakentaminen pysähtyy uudelleen, maan arvo kyseisessä projektissa voi kärsiä. Samoin Jeddah Centralin toteutus aikataulussa ja vision mukaisesti on valtava urakka; jos se ei täytä odotuksia, voi se laimentaa tällä hetkellä sijoittajaluottamusta nostattavaa hypeä.
- Geopoliittiset ja markkinahavaintoriskit: Lähi-idässä sijaitsevana maana Saudi-Arabia (ja siten Jeddah) voi kärsiä alueellisista geopoliittisista jännitteistä. Mahdollinen epävakaus tai turvallisuustapahtuma voi hetkellisesti vähentää turismia tai ulkomaisten sijoittajien kiinnostusta. Lisäksi kehittyvänä markkinana Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoihin voi vaikuttaa maailmanlaajuisen sijoittajaluottamuksen vaihtelu. Jos esimerkiksi muut markkinat muuttuvat houkuttelevammiksi tai jos kiinteistömarkkinoilla tapahtuu maailmanlaajuinen laskusuhdanne, ulkomaiset pääomat voivat vetäytyä. Kotimaassa markkinatunnelmaan voi myös vaikuttaa esimerkiksi suuren hankkeen epäonnistuminen tai jos nopeisiin muutoksiin kohdistuu julkista vastustusta (tämä on kuitenkin epätodennäköisempää kiinteistöalalla verrattuna muihin sektoreihin).
- Rakennuskustannukset ja toimitusketjut: Nopea kehitys on johtanut nouseviin rakennuskustannuksiin (materiaalit ja työvoima) Saudi-Arabiassa – haaste, jonka alan raportit ovat huomioineet argaam.com. Jos rakennusalan inflaatio jatkuu, kehittäjät voivat kohdata kiristyviä marginaaleja tai joutua nostamaan myyntihintoja yli kuluttajien maksukyvyn. Toimitusketjuongelmat (kuten pandemian aikana maailmanlaajuisesti) voivat myös viivästyttää projektien aikatauluja. Tämän hallintaan vaaditaan tehokasta projektinhallintaa ja mahdollisesti paikallista hankintaa (mitä Vision 2030 tukee, mutta materiaalien kotimainen tuotanto vaatii aikaa skaalautuakseen kunnolla).
- Markkinoiden kypsyys ja likviditeetti: Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat ovat yhä kypsymässä. REIT-rahastojen ulkopuolella avoimuus ja likviditeetti ovat rajallisempia verrattuna kehittyneempiin markkinoihin. Sijoittajien on mietittävä poistumisstrategiaansa – kiinteistöjen nopea jälleenmyynti Jeddahissa ei ole yhtä mutkatonta kuin hyvin likvideillä markkinoilla, ellei kysyntä ole todella kuumaa. Jos markkinaolosuhteet muuttuvat, suurten omaisuuserien myynti voi kestää aikansa. Sähköiset omistustodistukset ja parempi data REGA:lta kuitenkin parantavat tilannetta hiljalleen.
- JLL – KSA:n asumismarkkinoiden dynamiikka, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Lähi-idän kiinteistöennusteet 2024 (Saudi-Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – ”JLL odottaa 32 000 uutta asuntoyksikköä Riyadhiin ja Jeddahiin H2 2024” (syyskuu 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Jatkoa: JLL KSA Market H1 2024 kohokohdat argaam.com argaam.com
- AGBI – ”Saudi avaa pyhät kaupungit ulkomaisille sijoittajille” (tammikuu 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – ”Saudi Arabian vähittäiskiinteistöjen näkymät vahvat turismin ja Vision 2030:n ansiosta, sanoo S&P” (huhtikuu 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markkinasuorituskyky) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – ”Maailman korkein rakennus Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuvat, arvioitu valmistuminen 2028” (syyskuu 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Pääkaupunki on poliittinen ja taloudellinen voimakeskus, jossa kiinteistöbuumi näkyy lähes kaikilla osa-alueilla. Kruununprinssin ajamien suunnitelmien mukaisesti Riyadh tähtää kaksinkertaistamaan väestönsä noin 15 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä, houkutellen monikansallisten yritysten alueellisia pääkonttoreita ja massiivisia valtioninvestointeja. Tämän seurauksena Riyadhin kiinteistömarkkinat ovat kasvaneet nopeammin kuin Jeddahin. Asuntomarkkinoilla Riyadhissa myyntihinnat nousivat noin 10 % vuoden 2024 alussa vuoden takaiseen verrattuna (verrattuna Jeddahin 5 %:iin) argaam.com argaam.com, ja asuntojen kauppojen määrä ja arvo ovat suuremmat. Riyadhissa asuntojen hinnannousu on ollut laaja-alaista (sekä huvilat että asunnot ovat kallistuneet) jll-mena.com, kun taas Jeddahissa kehitys oli vaihtelevampaa. Maata on perinteisesti ollut hyvin saatavilla Riyadhin ympäristössä, mutta kysynnän nopea kasvu aiheuttaa nyt asuntopulaa myös kaupungin parhailta alueilta. Samaan aikaan Riyadhin toimistomarkkinat ovat omaa luokkaansa – yli 5 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa ja kymmeniä uusia toimistotorneja rakenteilla hankkeissa, kuten King Abdullah Financial District. A-luokan toimistovuokrat Riyadhissa ovat keskimäärin noin 2 000 SAR/m², selvästi korkeammat kuin Jeddahin noin 1 300 SAR/m² argaam.com. Riyadhin vähittäiskaupan tarjonta peittoaa myös Jeddahin (3,5 miljoonaa m² vs. 2,1 miljoonaa m² myymälätilaa vuoden 2023 lopussa) argaamplus.s3.amazonaws.com, ja se jatkaa uusien kansainvälisten brändien houkuttelemista. Kulttuurisesti Riyadhin pyrkimys globaaliksi kaupungiksi (tapahtumat, konsertit, urheilu, jne.) on vasta alussa, mutta kehitys on ollut hyvin nopeaa, kun taas Jeddah on jo pitkään ollut Saudi-Arabian mittapuulla kosmopoliittisempi ja liberaalimpi. Ytimekkäästi sanottuna, Riyadh johtaa Saudi-Arabian kiinteistökehitystä – se on hallinnut uusia projektijulkistuksia ja saanut suurimman osan kiinteistösijoituksista viime vuosina agbi.com. Jeddah on kasvanut, mutta on joutunut ottamaan kiinni Riyadhin vauhdista. Toisaalta Jeddah hyötyy rannikkokaupungin luonnollisesta vetovoimasta ja sillä tulee aina olemaan Hajj/Umrah -liikenne. Voisi sanoa, että Riyadhin markkina on kuumempi mutta mahdollisesti myös alttiimpi vaihtelulle (koska kasvu perustuu osin hallituksen politiikkaan ja suuriin siirtoihin), kun taas Jeddahin kasvu on tasaisempaa ja perustuu kaupan ja turismin peruspilareihin.
- Dammam/Khobar (Itäinen provinssi): Dammamin metropolialue (DMA, johon kuuluvat Khobar ja Dhahran) on Saudi-Arabian öljyteollisuuden sydän ja sen väestö on pienempi (~1,5–2 miljoonaa) kuin Jeddahin (~4 miljoonaa). Kiinteistömarkkinat ovat olleet verrattain vakaat ja kasvultaan hillityt. Esimerkiksi vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Dammamin asuntomarkkinoiden hinnat pysyivät suunnilleen ennallaan ja vuokrat nousivat vain noin 4% argaam.com, jääden jälkeen sekä Riadin että Jeddahin kasvusta. DMA:n asuntotarjonta kasvaa, mutta painopiste on pääosin keskitasoisessa asumisessa, erityisesti pohjoisissa lähiöissä, joissa keskitytään kohtuuhintaisuuteen argaamplus.s3.amazonaws.com. Itäisellä provinssilla on myös ylemmän tason kysyntää (kuten Saudi Aramcon ja siihen liittyvien alojen johtajien asuinalueilla Khobarin expat-ystävällisissä asuntokomplekseissa). Kokonaisuutena asuntomarkkinat ovat kuitenkin vähemmän dynaamiset kuin Jeddahissa, osin siksi, että väestönkasvu on hitaampaa. Toimistoissa Dammamin A-tason vuokrat nousivat noin 10 % vuodessa vuoden 2024 toiseen neljännekseen mennessä, johtuen hallinnon ja öljykenttäpalveluyritysten kysynnästä argaam.com, mutta absoluuttiset vuokrat (ja vuokratasot) jäävät Jeddahin alapuolelle. Dammamin/Khobarin vähittäiskauppa tunnetaan muutamasta hallitsevasta ostoskeskuksesta; Khobarin rantabulevardi “Corniche” tarjoaa suosittuja ostos- ja ruokailumahdollisuuksia, mutta mittakaava on rajoittunut palvelemaan paikallista väestöä argaam.com. Yksi ero on se, että Itäisen provinssin asukkaat käyvät helposti myös Bahrainissa viikonloppuisin, mikä voi viedä osan vähittäiskaupan ja majoituspalveluiden kulutuksesta – ongelma, jota Jeddah ei kohtaa. Vision 2030:n pyrkiessä monipuolistamaan Itäisen provinssin taloutta öljyn ulkopuolelle, uudet hankkeet (kuten massiiviset Jubailin petrokemian laajennukset ja logistiikkakeskukset) voivat vauhdittaa erikoistunutta kiinteistötoimintaa (esim. työntekijöiden asuminen, teollisuustontit). Laajassa mittakaavassa kuitenkin Dammamin markkinat ovat pienemmät ja vakaammat, ja kasvuennusteet ovat maltillisempia; siellä nähdään harvoin yhtä rajuja nousuja kuin Riadissa tai edes Jeddahissa. Alue on myös hajautuneempi – Dammam, Khobar ja Dhahran muodostavat kukin oman keskuksensa, kun taas Jeddah on yksi suuri metropoli.
- Jeddah: sijoittuu monilla mittareilla Riyadhin ja Dammamin väliin. Sen talous on monipuolinen – satamien logistiikkaa, kaupankäyntiä, turismia/pyhiinvaellusta, jonkin verran teollisuutta – joten kiinteistömarkkinoiden ajurit ovat useita. Jeddahin asuntomarkkinat ovat historiallisesti olleet hieman edullisemmat kuin Riyadhissa (esimerkiksi asuntojen neliöhinnat ovat hieman alhaisemmat), vaikka ero kaventui Jeddahin vahvan hintojen nousun myötä vuosina 2021–2022. Knight Frankin globaalissa luksusasuntomarkkinoiden indeksissä sekä Riyadh että Jeddah sijoittuivat kuuden parhaan kaupungin joukkoon maailmanlaajuisesti prime-hintojen nousussa vuonna 2024, mikä korostaa, kuinka Saudi-Arabian kaupungit ovat nousseet maailmanlaajuisista haasteista huolimatta mansionglobal.com mansionglobal.com. (Myös Dubai oli tässä kärkiluokassa.) Knight Frank totesi, että Lähi-idän alue oli maailman vahvin 7,2 %:n vuotuisella prime-hintojen kasvulla, ja se ennustaa huikeaa 64 %:n kumulatiivista nousua seuraavina viitenä vuotena alueelle mansionglobal.com mansionglobal.com. Vaikka Riyadh saattaa kaapata ison osan tuosta kasvusta, myös Jeddahin luksussegmentti on nousussa – esimerkiksi merenrantahuvilat saavuttavat huippuhintoja ja niiden tarjonta on rajallista. Verrattuna Riyadhin hurjaan kehitystahtiin Jeddahin lähestymistapa on hieman harkitumpi ja orgaanisempi. Kaupungin kunnianhimoiset hankkeet (kuten Jeddah Central, Jeddah Tower) ovat hieman jäljessä Riyadhin aikataulusta (Riyadh toteuttaa jo hankkeita kuten Diriyah Gate, Qiddiya edistyneissä vaiheissa). Kuitenkin 2020-luvun loppuun mennessä, kun Jeddahin hankkeet valmistuvat, kaupunki voi kokea ”kirittäjävaiheen”. Kulttuurisesti ja elämäntyylin osalta Jeddah on aina ollut kuningaskunnan rennompi, kaupallinen keskus – se houkuttelee yrittäjiä ja siellä on kukoistava taide-elämä, mikä näkyy erikoistuneissa kiinteistömarkkinoissa (esim. galleriatilat Al-Baladissa, uniikit kahvilat ym.). Riyadh, joka nyt avautuu kulttuurillisesti, rakentaa tätä tyhjästä. Sijoittajille Jeddah tarjoaa rannikkokaupungin vetovoimaa (mitä kummallakaan sisämaassa sijaitsevalla Riyadhilla tai Dammamilla ei ole) ja suurta matkailupotentiaalia, kun taas Riyadhin etuina ovat valtion menot ja yrityskysyntä. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaikki Saudi-Arabian suuret kaupungit hyötyvät Vision 2030 -investoinneista, mutta Riyadh on tällä hetkellä tärkein kasvun veturi, Jeddah on vahvassa toisessa asemassa ja Dammam kasvaa maltillisesti. Tasapainoinen kiinteistösalkku Saudi-Arabiassa voi sisältää altistumista Riyadhin nopeasti kasvaville toimisto- ja asuntosektoreille, Jeddahin matkailuvetoisille kehityshankkeille ja satamaan liittyville logistiikkainvestoinneille sekä Dammamin vakaasti tuloa tuottaville kiinteistöille (kuten öljyalan työntekijöiden asunnot tai varastot teollisuusyritysten palveluksessa). Jeddahin suhteellinen etu on sen satamassa ja läheisyydessä pyhiin kaupunkeihin – nämä takaavat suhteellisen vakaata kysyntää. Riyadhin etuna on hallituksen huomio ja kriittinen massa. Dammamin voimavara on taustalla oleva öljyvauraus. Lähestyttäessä vuotta 2025–2030 Jeddah saattaa kaventaa eroa Riyadhiin, kun sen megahankkeet valmistuvat, mutta myös Riyadh kehittyy vauhdikkaasti (“Riyadh Strategy” -suunnitelmat laajoista investoinneista). On mielenkiintoista nähdä, onnistuuko Jeddah hyödyntämään luonnollisia vahvuuksiaan ja luomaan itselleen uniikimman aseman – kenties kuningaskunnan kansainvälisenä porttikaupunkina ja kulttuuripääkaupunkina, täydentäen Riyadhin hallinnollista roolia.
- Asunnot: Asuntokysynnän Jeddassa odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2030 asti. Väestönkasvun (Saudi-Arabian väestö on nuorta ja kasvavaa) sekä käynnissä olevan kotitalousomistuksen lisäämispyrkimyksen yhdistelmä pitää paineen asuntotarjonnassa. Ennakoimme, että asuntojen hinnat Jeddassa nousevat keskimäärin maltillisesti vuosittain – todennäköisesti keskitason yksinumeroisilla luvuilla (ehkä 3–6% vuodessa) useimmissa segmenteissä, ellei markkinat ylikuumene. Joillakin korkean kysynnän alueilla (esim. ylelliset rantahuvilat tai kiinteistöt uuden infrastruktuurin, kuten mahdollisen metron läheisyydessä) arvonnousu voi olla nopeampaa. Knight Frankin tutkimuksen mukaan Lähi-idän kaupungit voivat nähdä noin yli 60 %:n kasvun prime-kiinteistöarvoissa vuoteen 2029 mennessä mansionglobal.com mansionglobal.com, mikä kattaisi myös Jeddan huippuluokan alueet. Hallituksen laajamittaiset asuntorakennushankkeet (kuten Roshnin yhteisöt) tuovat kuitenkin markkinoille merkittävästi lisää tarjontaa, mikä hillitsee hinnannousua ja pitää asumisen osittain edullisena paikallisille. Kotitalousomistusasteen Saudi-Arabiassa odotetaan saavuttavan 70 % vuoteen 2030 mennessä pwc.com pwc.com, ja Jeddan odotetaan osallistuvan tähän tuottamalla kymmeniä tuhansia uusia asuntoja. Vuoteen 2030 mennessä Jeddan siluetti muuttuu huomattavasti – moni Jeddah Centralin 17 000 asunnosta on valmistunut, uusia tornitaloja kohoaa Cornichelle ja pohjoisen suunnitelmalliset lähiöt valmistuvat pitkälti. Vuokra-asunnot voivat hetkittäin kasvaa hitaammin uuden tarjonnan (etenkin kerrostaloasuntojen) tullessa markkinoille; vajaakäyttöaste saattaa nousta hieman vuosikymmenen puolivälissä, mikä voi hillitä vuokrien nousua. Siitä huolimatta vuoteen 2030 mennessä kasvaneet käytettävissä olevat tulot ja uusiin yrityksiin sekä matkailualan työpaikkoihin liittyvä ulkomaalaisten tulva tukevat terveitä vuokramarkkinoita. Odotamme vuokratuottojen vakiintuvan 6–8 %:n tasolle asuntokohteissa, mikä on sijoittajille houkuttelevaa.
- Toimistot: Jeddahin toimistomarkkinoiden odotetaan kasvavan maltillisesti. Talouden monipuolistuessa uudet yksityiset yritykset (esim. logistiikka, matkailu, fintech) asettuvat kaupunkiin, mikä lisää toimistotilojen kysyntää. Riyadh kuitenkin asemoituu aggressiivisesti yritystoiminnan keskukseksi (vaatimalla jopa, että yritysten tulee sijoittaa pääkonttorinsa sinne saadakseen valtion sopimuksia), mikä saattaa hillitä Jeddahin toimistokasvua. Ennustamme, että Jeddah saa useita satoja tuhansia neliömetrejä uusia toimistoja vuoteen 2030 mennessä, muun muassa Jeddah Centralin ja pohjoisten käytävien kaltaisiin yhdistettyihin kohteisiin. Grade A -toimistovuokrat saattavat kasvaa vähitellen (ehkä keskimäärin 2–5 % vuodessa inflaation/kysynnän mukaan), mutta jos tarjontaa tulee paljon kerralla (esim. Jeddah Towerin toimisto-osuus tai useita uusia torneja), voi vuonna 2027 olla vuokrissa tasainen tai lievästi laskeva kausi, kun nämä hankkeet valmistuvat. Kokonaisuutena käyttöasteen pitäisi säilyä hyvänä Jeddahin vakaan liiketoimintaympäristön ansiosta. Vuoteen 2030 mennessä yksi kehittyvä trendi on joustavat työtilat ja korkeammat laatustandardit – uudet toimistot tulevat sisältämään älyteknologiaa ja kestävän kehityksen ratkaisuja (jotka ovat linjassa Vision 2030:n vihreiden rakennusten tavoitteiden kanssa), ja nämä voivat oikeuttaa korkeampaan vuokraan.
- Vähittäiskauppa: Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistöala on kasvussa, mutta myös muutoksessa. S&P Globalin mukaan näkymät vuosille 2025–2026 ovat vahvat turismin ja kulutuksen ansiosta arabnews.com arabnews.com. Kun lähestytään vuotta 2030, suuret tapahtumat (Expo, World Cup) ja megahankkeiden (kuten Punaisenmeren lomakeskukset) kehittyminen todennäköisesti kasvattavat vähittäismyyntiä ja kävijämääriä. Odotamme näkevämme uusia vähittäiskaupan muotoja kasvussa: enemmän ulkoilmaelämäkeskuksia, ruokailu-/viihdekeskittymiä ja high street -liikkeitä yhdistetyissä hankkeissa perinteisten umpikauppakeskusten sijaan. Jeddah Centralissa tulee olemaan trendikkäitä ostospromenadeja, joista voi tulla kaupungin tärkein ostosalue vuosikymmenen loppuun mennessä. Vähittäisvuokrat pääsijainneilla ennustetaan nousevan maltillisesti (ehkä noin 3 % vuosittain keskiarvona), mutta toissijainen vähittäiskauppa saattaa kamppailla mikäli verkkokauppa kasvaa nopeammin tai jos ostoskeskuksia avautuu liikaa kilpailijoiksi. Vuoteen 2030 mennessä verkkokaupan osuus on varmasti korkeampi, mutta saudiarabialaisessa kulttuurissa tullaan todennäköisesti arvostamaan edelleen ostoskeskus-elämyksiä, joten emme ennusta ”ostoskeskusten kuolemaa” – pikemminkin heikosti menestyvien keskusten uudelleenkäyttöä. Jeddahin vähittäistilojen määrä asukasta kohden kasvaa, mutta toivottavasti kysynnän mukaan. Tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä on avainasemassa; S&P tosin varoitti ylikapasiteetin riskistä, jos kehittäjät rakentavat liikaa vähittäistilaa arabnews.com. Viime aikojen varovainen ote (Riyadh ei avannut yhtään suurta uutta ostoskeskusta alkuvuonna 2024, vaan keskittyi nykyisen tilan laadun parantamiseen argaam.com) antaa aihetta odottaa kestävää kasvua.
- Teollisuus/Logistiikka: Odota merkittävää laajentumista tällä sektorilla. Kun Vision 2030 -hankkeet (kuten uudet erityistalousalueet ja logistiikkakeskukset) toteutuvat, Jeddahissa voi nähdä varastorakentamisen buumin sataman, KAEC:n ja suunniteltujen logistiikka-alueiden ympärillä. Landbridge-rautatien valmistuminen (mahdollisesti vuoteen 2030 mennessä) tekee Jeddahista maan päätuonti- ja vientikanavan, mikä tarkoittaa, että varastotilan kysyntä kasvaa rajusti. Ennustamme logistiikkakiinteistöjen kehitykselle kaksinumeroista vuosikasvua useiden vuosien ajan, ja vuokrat voivat jatkaa nousuaan kunnes tarjonta ja kysyntä tasaantuvat. Premium-logistiikkavuokrat voivat nousta lähes Riadin tasolle vuoteen 2030 mennessä (lähestyen 300-400 SAR/m²/vuosi parhaista varastoista) kovan kysynnän vuoksi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Sijoittajat pitävät tätä segmenttiä houkuttelevana suhteellisen korkeiden tuottojen ja pitkien vuokrasopimusten vuoksi hyvämaineisten vuokralaisten kanssa. Vuoteen 2030 mennessä Jeddah voi vakiinnuttaa asemansa punaisenmeren johtavana logistiikkakeskuksena, jossa nykyaikaiset jakelukeskukset palvelevat paitsi Saudi-Arabiaa myös Afrikan ja alueen markkinoita satamansa ja lentokenttänsä ansiosta.
- Hotelliala: Vaikka sitä ei erikseen kysytty, on syytä huomioida Jeddahin hotellisektori ennusteessa, sillä Vision 2030:n matkailutavoitteet vaikuttavat siihen suoraan. Jeddahissa tullaan todennäköisesti näkemään huomattavaa hotellihuoneiden lisääntymistä (mukaan lukien 2 700 huonetta Jeddah Centralissa jeddahcentral.com, sekä muita hankkeita). Käyttöasteet voivat vaihdella maailmanlaajuisten matkailutrendien mukaan, mutta yleinen suuntaus on enemmän turisteja – sekä uskonnollisia (Umra-viisumien helpottuessa ja jatkuessa ympäri vuoden) että vapaa-ajanmatkailijoita (punaisenmeren matkailun kasvaessa monet kulkevat Jeddahin kautta). Vuoteen 2030 mennessä Jeddahissa voi olla uusia huvipuistoja, risteilyalusterminaaleja ja ehkä laajennettuja kongressitiloja, jotka kaikki kasvattavat kiinteistöalaan liittyvää kehitystä (uudet vapaa-ajan kohteet jne.).
- Vision 2030 -megahankkeet: Sijoittajat ja kehittäjät voivat osallistua lukuisiin Jeddahissa käynnissä oleviin megahankkeisiin tai hyötyä niistä. Projektit, kuten Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC ja infrastruktuurilaajennukset, luovat uusia sijoitusalueita – aina huippuluokan asunnoista ja ostosalueista toimistopuistoihin. Varhaiset toimijat voivat varmistaa parhaat tontit tai yhteistyöroolit näissä kehityshankkeissa. Esimerkiksi yhteistyö PIF:n kanssa Jeddah Centralin ympäristön alakehityksissä tai palvelujen tuottaminen näihin projekteihin voi olla erittäin tuottoisaa, kun alue kehittyy premium-keskustaksi.
- Kasvava kysyntä ja suotuisa väestörakenne: Jeddahin nuori ja kasvava väestö takaa jatkuvan kysynnän asunnoille, erityisesti edullisille ja keskitason asunnoille. Kehittäjillä, jotka pystyvät rakentamaan laadukkaita asuntoja kilpailukykyisillä hinnoilla (hyödyntäen hallituksen kannustimia kohtuuhintaiseen asumiseen), on valmis markkina ensiasunnon ostajista. Lisäksi kulttuurinen muutos ydinperheisiin ja yhteisölliseen asumiseen luo mahdollisuuksia kokonaan suunnitelluille asuinalueille, aidatuille yhteisöille ja monikäyttöisille ”minikaupungeille” Jeddahin sisällä. Se, että asuntokaupat Jeddahissa nousivat 43 % edellisvuodesta, osoittaa, miten paljon patoutunutta kysyntää vapautui jll-mena.com – ja trendin uskotaan jatkuvan, kun yhä useammalla on mahdollisuus saada asuntolainaa.
- Matkailu- ja vieraanvaraisuusalan kasvumahdollisuudet: ”Kahden pyhän moskeijan porttina” ja Punaisenmeren rannikkokaupunkina Jeddah hyötyy merkittävästi Saudi-Arabian matkailupanostuksista. Mahdollisuuksia on hotellien, lomakeskusten, huoneistohotellien ja viihdepaikkojen kehittämisessä. Pyhiinvaellukseen liittyvä kiinteistöliiketoiminta (kuten uudistetut pyhiinvaeltajien majoitukset, liikennekeskukset jne.) on toinen erityisalue – esimerkiksi monikäyttökeskukset, jotka palvelevat Hadjin pyhiinvaeltajien tarpeita ennen Mekkaa tai sen jälkeen, voivat olla hyödyntämätön markkina. Hallituksen tavoite on 150 miljoonaa kävijää vuoteen 2030 mennessä, joista miljoonat saapuvat Jeddahin kautta argaam.com argaam.com. Sijoittajat voivat harkita teemapuistojen tai merenrantaelämyskohteiden rakentamista Jeddahiin hyödyntääkseen megahankkeiden tuomaa matkailijavirtaa (esimerkiksi perhehuvipuisto tai vesipuisto Jeddahissa voisi menestyä matkailun kasvaessa). Tuleva Expo 2030 Riadissa ja muut tapahtumat hyödyttävät epäsuorasti Jeddahia Saudi-Arabian kansainvälisen profiilin noustessa – kansainväliset vierailijat kiertävät usein useampia kaupunkeja, joten Jeddahin historiallinen Al-Balad ja Corniche voivat kokea matkailun uudelleensyntymisen, mikä lisää kysyntää alueen vähittäiskauppaan ja boutique-hotelleihin.
- Logistiikka- ja teollisuuskeskus: Logistiikka-ala kasvaa vauhdilla – Jeddahin satama on yksi Lähi-idän vilkkaimmista, ja uusien kauppasopimusten sekä SEZ-alueiden myötä yhä useampi yritys tarvitsee jakelukeskuksia. Sijoittajat voivat kehittää tai hankkia varastoja, kylmäsäilytystiloja ja teollisuuskiinteistöjä vakaata pitkän aikavälin tuottoa varten. Hallitus kannustaa kotimaista valmistusta (autoista elintarvikkeisiin), ja teollisuuspuistot Jeddahissa (erityisesti sataman tai KAEC:n läheisyydessä) ovat kehityskelpoisia. Monesti näihin liittyy hallituksen tukia, kuten edulliset energiakustannukset tai maa-alueiden hinnat, mikä tekee sijoittamisesta houkuttelevampaa. Lisäksi verkkokaupan kasvaessa viimeisen kilometrin jakelukeskukset kaupungissa ovat uusi mahdollisuus.
- Ulkomaiset investoinnit & yhteisyritykset: Sääntelyn vapauttaminen mahdollistaa ulkomaisten sijoittajien tulon aiempaa helpommin – tämä tarkoittaa, että paikalliset kehittäjät voivat hakea kansainvälisiä kumppaneita, jotka tuovat pääomaa ja osaamista. Yhteisyritykset voivat menestyä, esimerkiksi paikallinen yritys ryhtyy yhteistyöhön ulkomaisen hotellioperaattorin kanssa kehittääkseen uuden lomakeskuksen, tai kansainvälinen arkkitehtitoimisto toteuttaa ikonisia rakennuksia yhdessä (tätä tapahtuu jo Jeddah Towerin, Jeddah Centralin jne. kaltaisissa hankkeissa). Lisäksi korkeatasoisen asumisen markkinoille saattaa tulla lisää ulkomaisia ostajia (erityisesti jos premium-oleskeluviisumit yleistyvät), mikä tuo ylellisten asuntojen kehittäjille uutta asiakaskuntaa Jeddahiin.
- Alihinnoitellut segmentit: Vaikka markkinat ovatkin kasvaneet viime aikoina, osa Jeddahin segmenteistä voi edelleen olla aliarvostettuja alueen muihin kaupunkeihin verrattuna. Esimerkiksi Jeddahin parhaat rantakiinteistöt ovat yhä halvempia kuin Dubaissa tai jopa Riadissa. Tässä voi olla arbitraasimahdollisuus – nyt tehty sijoitus Jeddahin huippukiinteistöihin voi kasvattaa arvoaan, kun kaupungin kansainvälinen asema nousee. Myös kulttuurimatkailu on kehittymätöntä – historiallisten rakennusten kunnostaminen Al-Baladissa boutique-hotelleiksi tai kulttuurikeskuksiksi voi sekä suojella perintöä että tuottaa voittoa, mikä tukee Vision 2030:n elämänlaatutavoitteita.
- Ylitarjonta tietyillä sektoreilla: Käynnissä olevien hankkeiden laajuuden vuoksi on riski, että jotkin segmentit ylitarjotaan. Jos esimerkiksi kymmenet tuhannet uudet asunnot tulvisivat markkinoille lyhyessä ajassa (Roshn-yhteisöistä, Jeddah Centralin asunnoista jne.), vuokratasot ja myyntihinnat keskitason asunnoissa voisivat pysähtyä tai laskea. S&P Global on nostanut ylitarjonnan huolenaiheeksi erityisesti vähittäiskaupassa, jossa liian monet ostoskeskukset voivat laimentaa jälleenmyyjien myyntiä arabnews.com. Samoin toimistomarkkinat voivat kallistua ylitarjonnan puolelle, jos useita uusia torneja avataan samaan aikaan ilman vastaavaa vuokralaisten määrän kasvua. Kehittäjien on ajoitettava ja vaiheistettava hankkeet huolellisesti sekä erotuttava tuotteellaan välttääkseen jäätämistä ylitarjontaan.
- Talousriippuvuus hallituksen menot ja öljy: Saudi-Arabian kiinteistöjen menestys on vahvasti sidoksissa valtion menoihin (monet hankkeet ovat valtion käynnistämiä tai perustuvat valtion infrastruktuuriin). Merkittävä öljyn hinnan tai budjettitulojen lasku voisi johtaa menoleikkauksiin tai hankkeiden hidastumiseen. Esimerkiksi, jos öljyn hinta romahtaa ja pysyy matalana, PIF saattaa viivästyttää tai supistaa hankkeita kuten Jeddah Central tai vähentää asuntotukiohjelmien tukia, mikä vaikuttaa suoraan markkinoihin. Vaikka maalla on puskureita ja se monipuolistaa talouttaan, öljy rahoittaa edelleen suuren osan Vision 2030 -aloitteista. Sijoittajien on tiedostettava, että nykyinen nousukausi perustuu laajenevaan finanssipolitiikkaan – mikä tahansa käänne vaikuttaisi kysyntään (alempi kuluttajaluottamus, työpaikkojen menetykset rakennusalalla jne.).
- Korkotaso ja rahoituskustannukset: Korkojen maailmanlaajuinen nousu vuosina 2022–2024 on tehnyt asuntolainoista ja kehityslainoista kalliimpia. Jos korkeat korot pysyvät, rahoitusriski kasvaa – loppukäyttäjien kysyntä voi heiketä, jos asuntolainat tulevat liian kalliiksi hallituksen tukien ulkopuolella, ja kehittäjillä on edessä korkeammat pääomakustannukset. Pahimmillaan hankkeet voivat pysähtyä rahoitusvaikeuksiin. Saudi-Arabian keskuspankki seuraa yleensä Yhdysvaltain keskuspankin (Fed) linjaa valuutan kiinnityksen vuoksi, joten globaalit korkotrendit merkitsevät paljon. Toisaalta, jos inflaatio ja korot laskevat tulevina vuosina (kuten jotkut ennusteet näyttävät vuosille 2025–2026), tämä riski voi pienentyä.
- Sääntely- ja toteutusriski: Vaikka Saudi-Arabia on parantanut sääntely-ympäristöään, byrokraattisia ja sääntelyhaasteita on yhä. Lainsäädännön muutokset (esim. mahdolliset uudet verot kiinteistökaupoista tai kiinteistöomistuksesta – 5%:n arvonlisäveron lisäksi – voivat yllättää markkinat). Toteutusriski korostuu erityisesti jättihankkeissa: viivästykset tai kustannusten ylitykset voivat vaikuttaa niihin liittyviin investointeihin. Esimerkiksi Jeddah Toweriin liittyy toteutusriskiä – jos rakentaminen pysähtyy uudelleen, maan arvo kyseisessä projektissa voi kärsiä. Samoin Jeddah Centralin toteutus aikataulussa ja vision mukaisesti on valtava urakka; jos se ei täytä odotuksia, voi se laimentaa tällä hetkellä sijoittajaluottamusta nostattavaa hypeä.
- Geopoliittiset ja markkinahavaintoriskit: Lähi-idässä sijaitsevana maana Saudi-Arabia (ja siten Jeddah) voi kärsiä alueellisista geopoliittisista jännitteistä. Mahdollinen epävakaus tai turvallisuustapahtuma voi hetkellisesti vähentää turismia tai ulkomaisten sijoittajien kiinnostusta. Lisäksi kehittyvänä markkinana Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoihin voi vaikuttaa maailmanlaajuisen sijoittajaluottamuksen vaihtelu. Jos esimerkiksi muut markkinat muuttuvat houkuttelevammiksi tai jos kiinteistömarkkinoilla tapahtuu maailmanlaajuinen laskusuhdanne, ulkomaiset pääomat voivat vetäytyä. Kotimaassa markkinatunnelmaan voi myös vaikuttaa esimerkiksi suuren hankkeen epäonnistuminen tai jos nopeisiin muutoksiin kohdistuu julkista vastustusta (tämä on kuitenkin epätodennäköisempää kiinteistöalalla verrattuna muihin sektoreihin).
- Rakennuskustannukset ja toimitusketjut: Nopea kehitys on johtanut nouseviin rakennuskustannuksiin (materiaalit ja työvoima) Saudi-Arabiassa – haaste, jonka alan raportit ovat huomioineet argaam.com. Jos rakennusalan inflaatio jatkuu, kehittäjät voivat kohdata kiristyviä marginaaleja tai joutua nostamaan myyntihintoja yli kuluttajien maksukyvyn. Toimitusketjuongelmat (kuten pandemian aikana maailmanlaajuisesti) voivat myös viivästyttää projektien aikatauluja. Tämän hallintaan vaaditaan tehokasta projektinhallintaa ja mahdollisesti paikallista hankintaa (mitä Vision 2030 tukee, mutta materiaalien kotimainen tuotanto vaatii aikaa skaalautuakseen kunnolla).
- Markkinoiden kypsyys ja likviditeetti: Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat ovat yhä kypsymässä. REIT-rahastojen ulkopuolella avoimuus ja likviditeetti ovat rajallisempia verrattuna kehittyneempiin markkinoihin. Sijoittajien on mietittävä poistumisstrategiaansa – kiinteistöjen nopea jälleenmyynti Jeddahissa ei ole yhtä mutkatonta kuin hyvin likvideillä markkinoilla, ellei kysyntä ole todella kuumaa. Jos markkinaolosuhteet muuttuvat, suurten omaisuuserien myynti voi kestää aikansa. Sähköiset omistustodistukset ja parempi data REGA:lta kuitenkin parantavat tilannetta hiljalleen.
- JLL – KSA:n asumismarkkinoiden dynamiikka, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Lähi-idän kiinteistöennusteet 2024 (Saudi-Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – ”JLL odottaa 32 000 uutta asuntoyksikköä Riyadhiin ja Jeddahiin H2 2024” (syyskuu 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Jatkoa: JLL KSA Market H1 2024 kohokohdat argaam.com argaam.com
- AGBI – ”Saudi avaa pyhät kaupungit ulkomaisille sijoittajille” (tammikuu 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – ”Saudi Arabian vähittäiskiinteistöjen näkymät vahvat turismin ja Vision 2030:n ansiosta, sanoo S&P” (huhtikuu 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markkinasuorituskyky) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – ”Maailman korkein rakennus Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuvat, arvioitu valmistuminen 2028” (syyskuu 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Pääkaupunki on poliittinen ja taloudellinen voimakeskus, jossa kiinteistöbuumi näkyy lähes kaikilla osa-alueilla. Kruununprinssin ajamien suunnitelmien mukaisesti Riyadh tähtää kaksinkertaistamaan väestönsä noin 15 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä, houkutellen monikansallisten yritysten alueellisia pääkonttoreita ja massiivisia valtioninvestointeja. Tämän seurauksena Riyadhin kiinteistömarkkinat ovat kasvaneet nopeammin kuin Jeddahin. Asuntomarkkinoilla Riyadhissa myyntihinnat nousivat noin 10 % vuoden 2024 alussa vuoden takaiseen verrattuna (verrattuna Jeddahin 5 %:iin) argaam.com argaam.com, ja asuntojen kauppojen määrä ja arvo ovat suuremmat. Riyadhissa asuntojen hinnannousu on ollut laaja-alaista (sekä huvilat että asunnot ovat kallistuneet) jll-mena.com, kun taas Jeddahissa kehitys oli vaihtelevampaa. Maata on perinteisesti ollut hyvin saatavilla Riyadhin ympäristössä, mutta kysynnän nopea kasvu aiheuttaa nyt asuntopulaa myös kaupungin parhailta alueilta. Samaan aikaan Riyadhin toimistomarkkinat ovat omaa luokkaansa – yli 5 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa ja kymmeniä uusia toimistotorneja rakenteilla hankkeissa, kuten King Abdullah Financial District. A-luokan toimistovuokrat Riyadhissa ovat keskimäärin noin 2 000 SAR/m², selvästi korkeammat kuin Jeddahin noin 1 300 SAR/m² argaam.com. Riyadhin vähittäiskaupan tarjonta peittoaa myös Jeddahin (3,5 miljoonaa m² vs. 2,1 miljoonaa m² myymälätilaa vuoden 2023 lopussa) argaamplus.s3.amazonaws.com, ja se jatkaa uusien kansainvälisten brändien houkuttelemista. Kulttuurisesti Riyadhin pyrkimys globaaliksi kaupungiksi (tapahtumat, konsertit, urheilu, jne.) on vasta alussa, mutta kehitys on ollut hyvin nopeaa, kun taas Jeddah on jo pitkään ollut Saudi-Arabian mittapuulla kosmopoliittisempi ja liberaalimpi. Ytimekkäästi sanottuna, Riyadh johtaa Saudi-Arabian kiinteistökehitystä – se on hallinnut uusia projektijulkistuksia ja saanut suurimman osan kiinteistösijoituksista viime vuosina agbi.com. Jeddah on kasvanut, mutta on joutunut ottamaan kiinni Riyadhin vauhdista. Toisaalta Jeddah hyötyy rannikkokaupungin luonnollisesta vetovoimasta ja sillä tulee aina olemaan Hajj/Umrah -liikenne. Voisi sanoa, että Riyadhin markkina on kuumempi mutta mahdollisesti myös alttiimpi vaihtelulle (koska kasvu perustuu osin hallituksen politiikkaan ja suuriin siirtoihin), kun taas Jeddahin kasvu on tasaisempaa ja perustuu kaupan ja turismin peruspilareihin.
- Dammam/Khobar (Itäinen provinssi): Dammamin metropolialue (DMA, johon kuuluvat Khobar ja Dhahran) on Saudi-Arabian öljyteollisuuden sydän ja sen väestö on pienempi (~1,5–2 miljoonaa) kuin Jeddahin (~4 miljoonaa). Kiinteistömarkkinat ovat olleet verrattain vakaat ja kasvultaan hillityt. Esimerkiksi vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Dammamin asuntomarkkinoiden hinnat pysyivät suunnilleen ennallaan ja vuokrat nousivat vain noin 4% argaam.com, jääden jälkeen sekä Riadin että Jeddahin kasvusta. DMA:n asuntotarjonta kasvaa, mutta painopiste on pääosin keskitasoisessa asumisessa, erityisesti pohjoisissa lähiöissä, joissa keskitytään kohtuuhintaisuuteen argaamplus.s3.amazonaws.com. Itäisellä provinssilla on myös ylemmän tason kysyntää (kuten Saudi Aramcon ja siihen liittyvien alojen johtajien asuinalueilla Khobarin expat-ystävällisissä asuntokomplekseissa). Kokonaisuutena asuntomarkkinat ovat kuitenkin vähemmän dynaamiset kuin Jeddahissa, osin siksi, että väestönkasvu on hitaampaa. Toimistoissa Dammamin A-tason vuokrat nousivat noin 10 % vuodessa vuoden 2024 toiseen neljännekseen mennessä, johtuen hallinnon ja öljykenttäpalveluyritysten kysynnästä argaam.com, mutta absoluuttiset vuokrat (ja vuokratasot) jäävät Jeddahin alapuolelle. Dammamin/Khobarin vähittäiskauppa tunnetaan muutamasta hallitsevasta ostoskeskuksesta; Khobarin rantabulevardi “Corniche” tarjoaa suosittuja ostos- ja ruokailumahdollisuuksia, mutta mittakaava on rajoittunut palvelemaan paikallista väestöä argaam.com. Yksi ero on se, että Itäisen provinssin asukkaat käyvät helposti myös Bahrainissa viikonloppuisin, mikä voi viedä osan vähittäiskaupan ja majoituspalveluiden kulutuksesta – ongelma, jota Jeddah ei kohtaa. Vision 2030:n pyrkiessä monipuolistamaan Itäisen provinssin taloutta öljyn ulkopuolelle, uudet hankkeet (kuten massiiviset Jubailin petrokemian laajennukset ja logistiikkakeskukset) voivat vauhdittaa erikoistunutta kiinteistötoimintaa (esim. työntekijöiden asuminen, teollisuustontit). Laajassa mittakaavassa kuitenkin Dammamin markkinat ovat pienemmät ja vakaammat, ja kasvuennusteet ovat maltillisempia; siellä nähdään harvoin yhtä rajuja nousuja kuin Riadissa tai edes Jeddahissa. Alue on myös hajautuneempi – Dammam, Khobar ja Dhahran muodostavat kukin oman keskuksensa, kun taas Jeddah on yksi suuri metropoli.
- Jeddah: sijoittuu monilla mittareilla Riyadhin ja Dammamin väliin. Sen talous on monipuolinen – satamien logistiikkaa, kaupankäyntiä, turismia/pyhiinvaellusta, jonkin verran teollisuutta – joten kiinteistömarkkinoiden ajurit ovat useita. Jeddahin asuntomarkkinat ovat historiallisesti olleet hieman edullisemmat kuin Riyadhissa (esimerkiksi asuntojen neliöhinnat ovat hieman alhaisemmat), vaikka ero kaventui Jeddahin vahvan hintojen nousun myötä vuosina 2021–2022. Knight Frankin globaalissa luksusasuntomarkkinoiden indeksissä sekä Riyadh että Jeddah sijoittuivat kuuden parhaan kaupungin joukkoon maailmanlaajuisesti prime-hintojen nousussa vuonna 2024, mikä korostaa, kuinka Saudi-Arabian kaupungit ovat nousseet maailmanlaajuisista haasteista huolimatta mansionglobal.com mansionglobal.com. (Myös Dubai oli tässä kärkiluokassa.) Knight Frank totesi, että Lähi-idän alue oli maailman vahvin 7,2 %:n vuotuisella prime-hintojen kasvulla, ja se ennustaa huikeaa 64 %:n kumulatiivista nousua seuraavina viitenä vuotena alueelle mansionglobal.com mansionglobal.com. Vaikka Riyadh saattaa kaapata ison osan tuosta kasvusta, myös Jeddahin luksussegmentti on nousussa – esimerkiksi merenrantahuvilat saavuttavat huippuhintoja ja niiden tarjonta on rajallista. Verrattuna Riyadhin hurjaan kehitystahtiin Jeddahin lähestymistapa on hieman harkitumpi ja orgaanisempi. Kaupungin kunnianhimoiset hankkeet (kuten Jeddah Central, Jeddah Tower) ovat hieman jäljessä Riyadhin aikataulusta (Riyadh toteuttaa jo hankkeita kuten Diriyah Gate, Qiddiya edistyneissä vaiheissa). Kuitenkin 2020-luvun loppuun mennessä, kun Jeddahin hankkeet valmistuvat, kaupunki voi kokea ”kirittäjävaiheen”. Kulttuurisesti ja elämäntyylin osalta Jeddah on aina ollut kuningaskunnan rennompi, kaupallinen keskus – se houkuttelee yrittäjiä ja siellä on kukoistava taide-elämä, mikä näkyy erikoistuneissa kiinteistömarkkinoissa (esim. galleriatilat Al-Baladissa, uniikit kahvilat ym.). Riyadh, joka nyt avautuu kulttuurillisesti, rakentaa tätä tyhjästä. Sijoittajille Jeddah tarjoaa rannikkokaupungin vetovoimaa (mitä kummallakaan sisämaassa sijaitsevalla Riyadhilla tai Dammamilla ei ole) ja suurta matkailupotentiaalia, kun taas Riyadhin etuina ovat valtion menot ja yrityskysyntä. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaikki Saudi-Arabian suuret kaupungit hyötyvät Vision 2030 -investoinneista, mutta Riyadh on tällä hetkellä tärkein kasvun veturi, Jeddah on vahvassa toisessa asemassa ja Dammam kasvaa maltillisesti. Tasapainoinen kiinteistösalkku Saudi-Arabiassa voi sisältää altistumista Riyadhin nopeasti kasvaville toimisto- ja asuntosektoreille, Jeddahin matkailuvetoisille kehityshankkeille ja satamaan liittyville logistiikkainvestoinneille sekä Dammamin vakaasti tuloa tuottaville kiinteistöille (kuten öljyalan työntekijöiden asunnot tai varastot teollisuusyritysten palveluksessa). Jeddahin suhteellinen etu on sen satamassa ja läheisyydessä pyhiin kaupunkeihin – nämä takaavat suhteellisen vakaata kysyntää. Riyadhin etuna on hallituksen huomio ja kriittinen massa. Dammamin voimavara on taustalla oleva öljyvauraus. Lähestyttäessä vuotta 2025–2030 Jeddah saattaa kaventaa eroa Riyadhiin, kun sen megahankkeet valmistuvat, mutta myös Riyadh kehittyy vauhdikkaasti (“Riyadh Strategy” -suunnitelmat laajoista investoinneista). On mielenkiintoista nähdä, onnistuuko Jeddah hyödyntämään luonnollisia vahvuuksiaan ja luomaan itselleen uniikimman aseman – kenties kuningaskunnan kansainvälisenä porttikaupunkina ja kulttuuripääkaupunkina, täydentäen Riyadhin hallinnollista roolia.
- Asunnot: Asuntokysynnän Jeddassa odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2030 asti. Väestönkasvun (Saudi-Arabian väestö on nuorta ja kasvavaa) sekä käynnissä olevan kotitalousomistuksen lisäämispyrkimyksen yhdistelmä pitää paineen asuntotarjonnassa. Ennakoimme, että asuntojen hinnat Jeddassa nousevat keskimäärin maltillisesti vuosittain – todennäköisesti keskitason yksinumeroisilla luvuilla (ehkä 3–6% vuodessa) useimmissa segmenteissä, ellei markkinat ylikuumene. Joillakin korkean kysynnän alueilla (esim. ylelliset rantahuvilat tai kiinteistöt uuden infrastruktuurin, kuten mahdollisen metron läheisyydessä) arvonnousu voi olla nopeampaa. Knight Frankin tutkimuksen mukaan Lähi-idän kaupungit voivat nähdä noin yli 60 %:n kasvun prime-kiinteistöarvoissa vuoteen 2029 mennessä mansionglobal.com mansionglobal.com, mikä kattaisi myös Jeddan huippuluokan alueet. Hallituksen laajamittaiset asuntorakennushankkeet (kuten Roshnin yhteisöt) tuovat kuitenkin markkinoille merkittävästi lisää tarjontaa, mikä hillitsee hinnannousua ja pitää asumisen osittain edullisena paikallisille. Kotitalousomistusasteen Saudi-Arabiassa odotetaan saavuttavan 70 % vuoteen 2030 mennessä pwc.com pwc.com, ja Jeddan odotetaan osallistuvan tähän tuottamalla kymmeniä tuhansia uusia asuntoja. Vuoteen 2030 mennessä Jeddan siluetti muuttuu huomattavasti – moni Jeddah Centralin 17 000 asunnosta on valmistunut, uusia tornitaloja kohoaa Cornichelle ja pohjoisen suunnitelmalliset lähiöt valmistuvat pitkälti. Vuokra-asunnot voivat hetkittäin kasvaa hitaammin uuden tarjonnan (etenkin kerrostaloasuntojen) tullessa markkinoille; vajaakäyttöaste saattaa nousta hieman vuosikymmenen puolivälissä, mikä voi hillitä vuokrien nousua. Siitä huolimatta vuoteen 2030 mennessä kasvaneet käytettävissä olevat tulot ja uusiin yrityksiin sekä matkailualan työpaikkoihin liittyvä ulkomaalaisten tulva tukevat terveitä vuokramarkkinoita. Odotamme vuokratuottojen vakiintuvan 6–8 %:n tasolle asuntokohteissa, mikä on sijoittajille houkuttelevaa.
- Toimistot: Jeddahin toimistomarkkinoiden odotetaan kasvavan maltillisesti. Talouden monipuolistuessa uudet yksityiset yritykset (esim. logistiikka, matkailu, fintech) asettuvat kaupunkiin, mikä lisää toimistotilojen kysyntää. Riyadh kuitenkin asemoituu aggressiivisesti yritystoiminnan keskukseksi (vaatimalla jopa, että yritysten tulee sijoittaa pääkonttorinsa sinne saadakseen valtion sopimuksia), mikä saattaa hillitä Jeddahin toimistokasvua. Ennustamme, että Jeddah saa useita satoja tuhansia neliömetrejä uusia toimistoja vuoteen 2030 mennessä, muun muassa Jeddah Centralin ja pohjoisten käytävien kaltaisiin yhdistettyihin kohteisiin. Grade A -toimistovuokrat saattavat kasvaa vähitellen (ehkä keskimäärin 2–5 % vuodessa inflaation/kysynnän mukaan), mutta jos tarjontaa tulee paljon kerralla (esim. Jeddah Towerin toimisto-osuus tai useita uusia torneja), voi vuonna 2027 olla vuokrissa tasainen tai lievästi laskeva kausi, kun nämä hankkeet valmistuvat. Kokonaisuutena käyttöasteen pitäisi säilyä hyvänä Jeddahin vakaan liiketoimintaympäristön ansiosta. Vuoteen 2030 mennessä yksi kehittyvä trendi on joustavat työtilat ja korkeammat laatustandardit – uudet toimistot tulevat sisältämään älyteknologiaa ja kestävän kehityksen ratkaisuja (jotka ovat linjassa Vision 2030:n vihreiden rakennusten tavoitteiden kanssa), ja nämä voivat oikeuttaa korkeampaan vuokraan.
- Vähittäiskauppa: Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistöala on kasvussa, mutta myös muutoksessa. S&P Globalin mukaan näkymät vuosille 2025–2026 ovat vahvat turismin ja kulutuksen ansiosta arabnews.com arabnews.com. Kun lähestytään vuotta 2030, suuret tapahtumat (Expo, World Cup) ja megahankkeiden (kuten Punaisenmeren lomakeskukset) kehittyminen todennäköisesti kasvattavat vähittäismyyntiä ja kävijämääriä. Odotamme näkevämme uusia vähittäiskaupan muotoja kasvussa: enemmän ulkoilmaelämäkeskuksia, ruokailu-/viihdekeskittymiä ja high street -liikkeitä yhdistetyissä hankkeissa perinteisten umpikauppakeskusten sijaan. Jeddah Centralissa tulee olemaan trendikkäitä ostospromenadeja, joista voi tulla kaupungin tärkein ostosalue vuosikymmenen loppuun mennessä. Vähittäisvuokrat pääsijainneilla ennustetaan nousevan maltillisesti (ehkä noin 3 % vuosittain keskiarvona), mutta toissijainen vähittäiskauppa saattaa kamppailla mikäli verkkokauppa kasvaa nopeammin tai jos ostoskeskuksia avautuu liikaa kilpailijoiksi. Vuoteen 2030 mennessä verkkokaupan osuus on varmasti korkeampi, mutta saudiarabialaisessa kulttuurissa tullaan todennäköisesti arvostamaan edelleen ostoskeskus-elämyksiä, joten emme ennusta ”ostoskeskusten kuolemaa” – pikemminkin heikosti menestyvien keskusten uudelleenkäyttöä. Jeddahin vähittäistilojen määrä asukasta kohden kasvaa, mutta toivottavasti kysynnän mukaan. Tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä on avainasemassa; S&P tosin varoitti ylikapasiteetin riskistä, jos kehittäjät rakentavat liikaa vähittäistilaa arabnews.com. Viime aikojen varovainen ote (Riyadh ei avannut yhtään suurta uutta ostoskeskusta alkuvuonna 2024, vaan keskittyi nykyisen tilan laadun parantamiseen argaam.com) antaa aihetta odottaa kestävää kasvua.
- Teollisuus/Logistiikka: Odota merkittävää laajentumista tällä sektorilla. Kun Vision 2030 -hankkeet (kuten uudet erityistalousalueet ja logistiikkakeskukset) toteutuvat, Jeddahissa voi nähdä varastorakentamisen buumin sataman, KAEC:n ja suunniteltujen logistiikka-alueiden ympärillä. Landbridge-rautatien valmistuminen (mahdollisesti vuoteen 2030 mennessä) tekee Jeddahista maan päätuonti- ja vientikanavan, mikä tarkoittaa, että varastotilan kysyntä kasvaa rajusti. Ennustamme logistiikkakiinteistöjen kehitykselle kaksinumeroista vuosikasvua useiden vuosien ajan, ja vuokrat voivat jatkaa nousuaan kunnes tarjonta ja kysyntä tasaantuvat. Premium-logistiikkavuokrat voivat nousta lähes Riadin tasolle vuoteen 2030 mennessä (lähestyen 300-400 SAR/m²/vuosi parhaista varastoista) kovan kysynnän vuoksi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Sijoittajat pitävät tätä segmenttiä houkuttelevana suhteellisen korkeiden tuottojen ja pitkien vuokrasopimusten vuoksi hyvämaineisten vuokralaisten kanssa. Vuoteen 2030 mennessä Jeddah voi vakiinnuttaa asemansa punaisenmeren johtavana logistiikkakeskuksena, jossa nykyaikaiset jakelukeskukset palvelevat paitsi Saudi-Arabiaa myös Afrikan ja alueen markkinoita satamansa ja lentokenttänsä ansiosta.
- Hotelliala: Vaikka sitä ei erikseen kysytty, on syytä huomioida Jeddahin hotellisektori ennusteessa, sillä Vision 2030:n matkailutavoitteet vaikuttavat siihen suoraan. Jeddahissa tullaan todennäköisesti näkemään huomattavaa hotellihuoneiden lisääntymistä (mukaan lukien 2 700 huonetta Jeddah Centralissa jeddahcentral.com, sekä muita hankkeita). Käyttöasteet voivat vaihdella maailmanlaajuisten matkailutrendien mukaan, mutta yleinen suuntaus on enemmän turisteja – sekä uskonnollisia (Umra-viisumien helpottuessa ja jatkuessa ympäri vuoden) että vapaa-ajanmatkailijoita (punaisenmeren matkailun kasvaessa monet kulkevat Jeddahin kautta). Vuoteen 2030 mennessä Jeddahissa voi olla uusia huvipuistoja, risteilyalusterminaaleja ja ehkä laajennettuja kongressitiloja, jotka kaikki kasvattavat kiinteistöalaan liittyvää kehitystä (uudet vapaa-ajan kohteet jne.).
- Vision 2030 -megahankkeet: Sijoittajat ja kehittäjät voivat osallistua lukuisiin Jeddahissa käynnissä oleviin megahankkeisiin tai hyötyä niistä. Projektit, kuten Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC ja infrastruktuurilaajennukset, luovat uusia sijoitusalueita – aina huippuluokan asunnoista ja ostosalueista toimistopuistoihin. Varhaiset toimijat voivat varmistaa parhaat tontit tai yhteistyöroolit näissä kehityshankkeissa. Esimerkiksi yhteistyö PIF:n kanssa Jeddah Centralin ympäristön alakehityksissä tai palvelujen tuottaminen näihin projekteihin voi olla erittäin tuottoisaa, kun alue kehittyy premium-keskustaksi.
- Kasvava kysyntä ja suotuisa väestörakenne: Jeddahin nuori ja kasvava väestö takaa jatkuvan kysynnän asunnoille, erityisesti edullisille ja keskitason asunnoille. Kehittäjillä, jotka pystyvät rakentamaan laadukkaita asuntoja kilpailukykyisillä hinnoilla (hyödyntäen hallituksen kannustimia kohtuuhintaiseen asumiseen), on valmis markkina ensiasunnon ostajista. Lisäksi kulttuurinen muutos ydinperheisiin ja yhteisölliseen asumiseen luo mahdollisuuksia kokonaan suunnitelluille asuinalueille, aidatuille yhteisöille ja monikäyttöisille ”minikaupungeille” Jeddahin sisällä. Se, että asuntokaupat Jeddahissa nousivat 43 % edellisvuodesta, osoittaa, miten paljon patoutunutta kysyntää vapautui jll-mena.com – ja trendin uskotaan jatkuvan, kun yhä useammalla on mahdollisuus saada asuntolainaa.
- Matkailu- ja vieraanvaraisuusalan kasvumahdollisuudet: ”Kahden pyhän moskeijan porttina” ja Punaisenmeren rannikkokaupunkina Jeddah hyötyy merkittävästi Saudi-Arabian matkailupanostuksista. Mahdollisuuksia on hotellien, lomakeskusten, huoneistohotellien ja viihdepaikkojen kehittämisessä. Pyhiinvaellukseen liittyvä kiinteistöliiketoiminta (kuten uudistetut pyhiinvaeltajien majoitukset, liikennekeskukset jne.) on toinen erityisalue – esimerkiksi monikäyttökeskukset, jotka palvelevat Hadjin pyhiinvaeltajien tarpeita ennen Mekkaa tai sen jälkeen, voivat olla hyödyntämätön markkina. Hallituksen tavoite on 150 miljoonaa kävijää vuoteen 2030 mennessä, joista miljoonat saapuvat Jeddahin kautta argaam.com argaam.com. Sijoittajat voivat harkita teemapuistojen tai merenrantaelämyskohteiden rakentamista Jeddahiin hyödyntääkseen megahankkeiden tuomaa matkailijavirtaa (esimerkiksi perhehuvipuisto tai vesipuisto Jeddahissa voisi menestyä matkailun kasvaessa). Tuleva Expo 2030 Riadissa ja muut tapahtumat hyödyttävät epäsuorasti Jeddahia Saudi-Arabian kansainvälisen profiilin noustessa – kansainväliset vierailijat kiertävät usein useampia kaupunkeja, joten Jeddahin historiallinen Al-Balad ja Corniche voivat kokea matkailun uudelleensyntymisen, mikä lisää kysyntää alueen vähittäiskauppaan ja boutique-hotelleihin.
- Logistiikka- ja teollisuuskeskus: Logistiikka-ala kasvaa vauhdilla – Jeddahin satama on yksi Lähi-idän vilkkaimmista, ja uusien kauppasopimusten sekä SEZ-alueiden myötä yhä useampi yritys tarvitsee jakelukeskuksia. Sijoittajat voivat kehittää tai hankkia varastoja, kylmäsäilytystiloja ja teollisuuskiinteistöjä vakaata pitkän aikavälin tuottoa varten. Hallitus kannustaa kotimaista valmistusta (autoista elintarvikkeisiin), ja teollisuuspuistot Jeddahissa (erityisesti sataman tai KAEC:n läheisyydessä) ovat kehityskelpoisia. Monesti näihin liittyy hallituksen tukia, kuten edulliset energiakustannukset tai maa-alueiden hinnat, mikä tekee sijoittamisesta houkuttelevampaa. Lisäksi verkkokaupan kasvaessa viimeisen kilometrin jakelukeskukset kaupungissa ovat uusi mahdollisuus.
- Ulkomaiset investoinnit & yhteisyritykset: Sääntelyn vapauttaminen mahdollistaa ulkomaisten sijoittajien tulon aiempaa helpommin – tämä tarkoittaa, että paikalliset kehittäjät voivat hakea kansainvälisiä kumppaneita, jotka tuovat pääomaa ja osaamista. Yhteisyritykset voivat menestyä, esimerkiksi paikallinen yritys ryhtyy yhteistyöhön ulkomaisen hotellioperaattorin kanssa kehittääkseen uuden lomakeskuksen, tai kansainvälinen arkkitehtitoimisto toteuttaa ikonisia rakennuksia yhdessä (tätä tapahtuu jo Jeddah Towerin, Jeddah Centralin jne. kaltaisissa hankkeissa). Lisäksi korkeatasoisen asumisen markkinoille saattaa tulla lisää ulkomaisia ostajia (erityisesti jos premium-oleskeluviisumit yleistyvät), mikä tuo ylellisten asuntojen kehittäjille uutta asiakaskuntaa Jeddahiin.
- Alihinnoitellut segmentit: Vaikka markkinat ovatkin kasvaneet viime aikoina, osa Jeddahin segmenteistä voi edelleen olla aliarvostettuja alueen muihin kaupunkeihin verrattuna. Esimerkiksi Jeddahin parhaat rantakiinteistöt ovat yhä halvempia kuin Dubaissa tai jopa Riadissa. Tässä voi olla arbitraasimahdollisuus – nyt tehty sijoitus Jeddahin huippukiinteistöihin voi kasvattaa arvoaan, kun kaupungin kansainvälinen asema nousee. Myös kulttuurimatkailu on kehittymätöntä – historiallisten rakennusten kunnostaminen Al-Baladissa boutique-hotelleiksi tai kulttuurikeskuksiksi voi sekä suojella perintöä että tuottaa voittoa, mikä tukee Vision 2030:n elämänlaatutavoitteita.
- Ylitarjonta tietyillä sektoreilla: Käynnissä olevien hankkeiden laajuuden vuoksi on riski, että jotkin segmentit ylitarjotaan. Jos esimerkiksi kymmenet tuhannet uudet asunnot tulvisivat markkinoille lyhyessä ajassa (Roshn-yhteisöistä, Jeddah Centralin asunnoista jne.), vuokratasot ja myyntihinnat keskitason asunnoissa voisivat pysähtyä tai laskea. S&P Global on nostanut ylitarjonnan huolenaiheeksi erityisesti vähittäiskaupassa, jossa liian monet ostoskeskukset voivat laimentaa jälleenmyyjien myyntiä arabnews.com. Samoin toimistomarkkinat voivat kallistua ylitarjonnan puolelle, jos useita uusia torneja avataan samaan aikaan ilman vastaavaa vuokralaisten määrän kasvua. Kehittäjien on ajoitettava ja vaiheistettava hankkeet huolellisesti sekä erotuttava tuotteellaan välttääkseen jäätämistä ylitarjontaan.
- Talousriippuvuus hallituksen menot ja öljy: Saudi-Arabian kiinteistöjen menestys on vahvasti sidoksissa valtion menoihin (monet hankkeet ovat valtion käynnistämiä tai perustuvat valtion infrastruktuuriin). Merkittävä öljyn hinnan tai budjettitulojen lasku voisi johtaa menoleikkauksiin tai hankkeiden hidastumiseen. Esimerkiksi, jos öljyn hinta romahtaa ja pysyy matalana, PIF saattaa viivästyttää tai supistaa hankkeita kuten Jeddah Central tai vähentää asuntotukiohjelmien tukia, mikä vaikuttaa suoraan markkinoihin. Vaikka maalla on puskureita ja se monipuolistaa talouttaan, öljy rahoittaa edelleen suuren osan Vision 2030 -aloitteista. Sijoittajien on tiedostettava, että nykyinen nousukausi perustuu laajenevaan finanssipolitiikkaan – mikä tahansa käänne vaikuttaisi kysyntään (alempi kuluttajaluottamus, työpaikkojen menetykset rakennusalalla jne.).
- Korkotaso ja rahoituskustannukset: Korkojen maailmanlaajuinen nousu vuosina 2022–2024 on tehnyt asuntolainoista ja kehityslainoista kalliimpia. Jos korkeat korot pysyvät, rahoitusriski kasvaa – loppukäyttäjien kysyntä voi heiketä, jos asuntolainat tulevat liian kalliiksi hallituksen tukien ulkopuolella, ja kehittäjillä on edessä korkeammat pääomakustannukset. Pahimmillaan hankkeet voivat pysähtyä rahoitusvaikeuksiin. Saudi-Arabian keskuspankki seuraa yleensä Yhdysvaltain keskuspankin (Fed) linjaa valuutan kiinnityksen vuoksi, joten globaalit korkotrendit merkitsevät paljon. Toisaalta, jos inflaatio ja korot laskevat tulevina vuosina (kuten jotkut ennusteet näyttävät vuosille 2025–2026), tämä riski voi pienentyä.
- Sääntely- ja toteutusriski: Vaikka Saudi-Arabia on parantanut sääntely-ympäristöään, byrokraattisia ja sääntelyhaasteita on yhä. Lainsäädännön muutokset (esim. mahdolliset uudet verot kiinteistökaupoista tai kiinteistöomistuksesta – 5%:n arvonlisäveron lisäksi – voivat yllättää markkinat). Toteutusriski korostuu erityisesti jättihankkeissa: viivästykset tai kustannusten ylitykset voivat vaikuttaa niihin liittyviin investointeihin. Esimerkiksi Jeddah Toweriin liittyy toteutusriskiä – jos rakentaminen pysähtyy uudelleen, maan arvo kyseisessä projektissa voi kärsiä. Samoin Jeddah Centralin toteutus aikataulussa ja vision mukaisesti on valtava urakka; jos se ei täytä odotuksia, voi se laimentaa tällä hetkellä sijoittajaluottamusta nostattavaa hypeä.
- Geopoliittiset ja markkinahavaintoriskit: Lähi-idässä sijaitsevana maana Saudi-Arabia (ja siten Jeddah) voi kärsiä alueellisista geopoliittisista jännitteistä. Mahdollinen epävakaus tai turvallisuustapahtuma voi hetkellisesti vähentää turismia tai ulkomaisten sijoittajien kiinnostusta. Lisäksi kehittyvänä markkinana Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoihin voi vaikuttaa maailmanlaajuisen sijoittajaluottamuksen vaihtelu. Jos esimerkiksi muut markkinat muuttuvat houkuttelevammiksi tai jos kiinteistömarkkinoilla tapahtuu maailmanlaajuinen laskusuhdanne, ulkomaiset pääomat voivat vetäytyä. Kotimaassa markkinatunnelmaan voi myös vaikuttaa esimerkiksi suuren hankkeen epäonnistuminen tai jos nopeisiin muutoksiin kohdistuu julkista vastustusta (tämä on kuitenkin epätodennäköisempää kiinteistöalalla verrattuna muihin sektoreihin).
- Rakennuskustannukset ja toimitusketjut: Nopea kehitys on johtanut nouseviin rakennuskustannuksiin (materiaalit ja työvoima) Saudi-Arabiassa – haaste, jonka alan raportit ovat huomioineet argaam.com. Jos rakennusalan inflaatio jatkuu, kehittäjät voivat kohdata kiristyviä marginaaleja tai joutua nostamaan myyntihintoja yli kuluttajien maksukyvyn. Toimitusketjuongelmat (kuten pandemian aikana maailmanlaajuisesti) voivat myös viivästyttää projektien aikatauluja. Tämän hallintaan vaaditaan tehokasta projektinhallintaa ja mahdollisesti paikallista hankintaa (mitä Vision 2030 tukee, mutta materiaalien kotimainen tuotanto vaatii aikaa skaalautuakseen kunnolla).
- Markkinoiden kypsyys ja likviditeetti: Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat ovat yhä kypsymässä. REIT-rahastojen ulkopuolella avoimuus ja likviditeetti ovat rajallisempia verrattuna kehittyneempiin markkinoihin. Sijoittajien on mietittävä poistumisstrategiaansa – kiinteistöjen nopea jälleenmyynti Jeddahissa ei ole yhtä mutkatonta kuin hyvin likvideillä markkinoilla, ellei kysyntä ole todella kuumaa. Jos markkinaolosuhteet muuttuvat, suurten omaisuuserien myynti voi kestää aikansa. Sähköiset omistustodistukset ja parempi data REGA:lta kuitenkin parantavat tilannetta hiljalleen.
- JLL – KSA:n asumismarkkinoiden dynamiikka, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Lähi-idän kiinteistöennusteet 2024 (Saudi-Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – ”JLL odottaa 32 000 uutta asuntoyksikköä Riyadhiin ja Jeddahiin H2 2024” (syyskuu 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Jatkoa: JLL KSA Market H1 2024 kohokohdat argaam.com argaam.com
- AGBI – ”Saudi avaa pyhät kaupungit ulkomaisille sijoittajille” (tammikuu 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – ”Saudi Arabian vähittäiskiinteistöjen näkymät vahvat turismin ja Vision 2030:n ansiosta, sanoo S&P” (huhtikuu 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markkinasuorituskyky) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – ”Maailman korkein rakennus Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuvat, arvioitu valmistuminen 2028” (syyskuu 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Pääkaupunki on poliittinen ja taloudellinen voimakeskus, jossa kiinteistöbuumi näkyy lähes kaikilla osa-alueilla. Kruununprinssin ajamien suunnitelmien mukaisesti Riyadh tähtää kaksinkertaistamaan väestönsä noin 15 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä, houkutellen monikansallisten yritysten alueellisia pääkonttoreita ja massiivisia valtioninvestointeja. Tämän seurauksena Riyadhin kiinteistömarkkinat ovat kasvaneet nopeammin kuin Jeddahin. Asuntomarkkinoilla Riyadhissa myyntihinnat nousivat noin 10 % vuoden 2024 alussa vuoden takaiseen verrattuna (verrattuna Jeddahin 5 %:iin) argaam.com argaam.com, ja asuntojen kauppojen määrä ja arvo ovat suuremmat. Riyadhissa asuntojen hinnannousu on ollut laaja-alaista (sekä huvilat että asunnot ovat kallistuneet) jll-mena.com, kun taas Jeddahissa kehitys oli vaihtelevampaa. Maata on perinteisesti ollut hyvin saatavilla Riyadhin ympäristössä, mutta kysynnän nopea kasvu aiheuttaa nyt asuntopulaa myös kaupungin parhailta alueilta. Samaan aikaan Riyadhin toimistomarkkinat ovat omaa luokkaansa – yli 5 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa ja kymmeniä uusia toimistotorneja rakenteilla hankkeissa, kuten King Abdullah Financial District. A-luokan toimistovuokrat Riyadhissa ovat keskimäärin noin 2 000 SAR/m², selvästi korkeammat kuin Jeddahin noin 1 300 SAR/m² argaam.com. Riyadhin vähittäiskaupan tarjonta peittoaa myös Jeddahin (3,5 miljoonaa m² vs. 2,1 miljoonaa m² myymälätilaa vuoden 2023 lopussa) argaamplus.s3.amazonaws.com, ja se jatkaa uusien kansainvälisten brändien houkuttelemista. Kulttuurisesti Riyadhin pyrkimys globaaliksi kaupungiksi (tapahtumat, konsertit, urheilu, jne.) on vasta alussa, mutta kehitys on ollut hyvin nopeaa, kun taas Jeddah on jo pitkään ollut Saudi-Arabian mittapuulla kosmopoliittisempi ja liberaalimpi. Ytimekkäästi sanottuna, Riyadh johtaa Saudi-Arabian kiinteistökehitystä – se on hallinnut uusia projektijulkistuksia ja saanut suurimman osan kiinteistösijoituksista viime vuosina agbi.com. Jeddah on kasvanut, mutta on joutunut ottamaan kiinni Riyadhin vauhdista. Toisaalta Jeddah hyötyy rannikkokaupungin luonnollisesta vetovoimasta ja sillä tulee aina olemaan Hajj/Umrah -liikenne. Voisi sanoa, että Riyadhin markkina on kuumempi mutta mahdollisesti myös alttiimpi vaihtelulle (koska kasvu perustuu osin hallituksen politiikkaan ja suuriin siirtoihin), kun taas Jeddahin kasvu on tasaisempaa ja perustuu kaupan ja turismin peruspilareihin.
- Dammam/Khobar (Itäinen provinssi): Dammamin metropolialue (DMA, johon kuuluvat Khobar ja Dhahran) on Saudi-Arabian öljyteollisuuden sydän ja sen väestö on pienempi (~1,5–2 miljoonaa) kuin Jeddahin (~4 miljoonaa). Kiinteistömarkkinat ovat olleet verrattain vakaat ja kasvultaan hillityt. Esimerkiksi vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Dammamin asuntomarkkinoiden hinnat pysyivät suunnilleen ennallaan ja vuokrat nousivat vain noin 4% argaam.com, jääden jälkeen sekä Riadin että Jeddahin kasvusta. DMA:n asuntotarjonta kasvaa, mutta painopiste on pääosin keskitasoisessa asumisessa, erityisesti pohjoisissa lähiöissä, joissa keskitytään kohtuuhintaisuuteen argaamplus.s3.amazonaws.com. Itäisellä provinssilla on myös ylemmän tason kysyntää (kuten Saudi Aramcon ja siihen liittyvien alojen johtajien asuinalueilla Khobarin expat-ystävällisissä asuntokomplekseissa). Kokonaisuutena asuntomarkkinat ovat kuitenkin vähemmän dynaamiset kuin Jeddahissa, osin siksi, että väestönkasvu on hitaampaa. Toimistoissa Dammamin A-tason vuokrat nousivat noin 10 % vuodessa vuoden 2024 toiseen neljännekseen mennessä, johtuen hallinnon ja öljykenttäpalveluyritysten kysynnästä argaam.com, mutta absoluuttiset vuokrat (ja vuokratasot) jäävät Jeddahin alapuolelle. Dammamin/Khobarin vähittäiskauppa tunnetaan muutamasta hallitsevasta ostoskeskuksesta; Khobarin rantabulevardi “Corniche” tarjoaa suosittuja ostos- ja ruokailumahdollisuuksia, mutta mittakaava on rajoittunut palvelemaan paikallista väestöä argaam.com. Yksi ero on se, että Itäisen provinssin asukkaat käyvät helposti myös Bahrainissa viikonloppuisin, mikä voi viedä osan vähittäiskaupan ja majoituspalveluiden kulutuksesta – ongelma, jota Jeddah ei kohtaa. Vision 2030:n pyrkiessä monipuolistamaan Itäisen provinssin taloutta öljyn ulkopuolelle, uudet hankkeet (kuten massiiviset Jubailin petrokemian laajennukset ja logistiikkakeskukset) voivat vauhdittaa erikoistunutta kiinteistötoimintaa (esim. työntekijöiden asuminen, teollisuustontit). Laajassa mittakaavassa kuitenkin Dammamin markkinat ovat pienemmät ja vakaammat, ja kasvuennusteet ovat maltillisempia; siellä nähdään harvoin yhtä rajuja nousuja kuin Riadissa tai edes Jeddahissa. Alue on myös hajautuneempi – Dammam, Khobar ja Dhahran muodostavat kukin oman keskuksensa, kun taas Jeddah on yksi suuri metropoli.
- Jeddah: sijoittuu monilla mittareilla Riyadhin ja Dammamin väliin. Sen talous on monipuolinen – satamien logistiikkaa, kaupankäyntiä, turismia/pyhiinvaellusta, jonkin verran teollisuutta – joten kiinteistömarkkinoiden ajurit ovat useita. Jeddahin asuntomarkkinat ovat historiallisesti olleet hieman edullisemmat kuin Riyadhissa (esimerkiksi asuntojen neliöhinnat ovat hieman alhaisemmat), vaikka ero kaventui Jeddahin vahvan hintojen nousun myötä vuosina 2021–2022. Knight Frankin globaalissa luksusasuntomarkkinoiden indeksissä sekä Riyadh että Jeddah sijoittuivat kuuden parhaan kaupungin joukkoon maailmanlaajuisesti prime-hintojen nousussa vuonna 2024, mikä korostaa, kuinka Saudi-Arabian kaupungit ovat nousseet maailmanlaajuisista haasteista huolimatta mansionglobal.com mansionglobal.com. (Myös Dubai oli tässä kärkiluokassa.) Knight Frank totesi, että Lähi-idän alue oli maailman vahvin 7,2 %:n vuotuisella prime-hintojen kasvulla, ja se ennustaa huikeaa 64 %:n kumulatiivista nousua seuraavina viitenä vuotena alueelle mansionglobal.com mansionglobal.com. Vaikka Riyadh saattaa kaapata ison osan tuosta kasvusta, myös Jeddahin luksussegmentti on nousussa – esimerkiksi merenrantahuvilat saavuttavat huippuhintoja ja niiden tarjonta on rajallista. Verrattuna Riyadhin hurjaan kehitystahtiin Jeddahin lähestymistapa on hieman harkitumpi ja orgaanisempi. Kaupungin kunnianhimoiset hankkeet (kuten Jeddah Central, Jeddah Tower) ovat hieman jäljessä Riyadhin aikataulusta (Riyadh toteuttaa jo hankkeita kuten Diriyah Gate, Qiddiya edistyneissä vaiheissa). Kuitenkin 2020-luvun loppuun mennessä, kun Jeddahin hankkeet valmistuvat, kaupunki voi kokea ”kirittäjävaiheen”. Kulttuurisesti ja elämäntyylin osalta Jeddah on aina ollut kuningaskunnan rennompi, kaupallinen keskus – se houkuttelee yrittäjiä ja siellä on kukoistava taide-elämä, mikä näkyy erikoistuneissa kiinteistömarkkinoissa (esim. galleriatilat Al-Baladissa, uniikit kahvilat ym.). Riyadh, joka nyt avautuu kulttuurillisesti, rakentaa tätä tyhjästä. Sijoittajille Jeddah tarjoaa rannikkokaupungin vetovoimaa (mitä kummallakaan sisämaassa sijaitsevalla Riyadhilla tai Dammamilla ei ole) ja suurta matkailupotentiaalia, kun taas Riyadhin etuina ovat valtion menot ja yrityskysyntä. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaikki Saudi-Arabian suuret kaupungit hyötyvät Vision 2030 -investoinneista, mutta Riyadh on tällä hetkellä tärkein kasvun veturi, Jeddah on vahvassa toisessa asemassa ja Dammam kasvaa maltillisesti. Tasapainoinen kiinteistösalkku Saudi-Arabiassa voi sisältää altistumista Riyadhin nopeasti kasvaville toimisto- ja asuntosektoreille, Jeddahin matkailuvetoisille kehityshankkeille ja satamaan liittyville logistiikkainvestoinneille sekä Dammamin vakaasti tuloa tuottaville kiinteistöille (kuten öljyalan työntekijöiden asunnot tai varastot teollisuusyritysten palveluksessa). Jeddahin suhteellinen etu on sen satamassa ja läheisyydessä pyhiin kaupunkeihin – nämä takaavat suhteellisen vakaata kysyntää. Riyadhin etuna on hallituksen huomio ja kriittinen massa. Dammamin voimavara on taustalla oleva öljyvauraus. Lähestyttäessä vuotta 2025–2030 Jeddah saattaa kaventaa eroa Riyadhiin, kun sen megahankkeet valmistuvat, mutta myös Riyadh kehittyy vauhdikkaasti (“Riyadh Strategy” -suunnitelmat laajoista investoinneista). On mielenkiintoista nähdä, onnistuuko Jeddah hyödyntämään luonnollisia vahvuuksiaan ja luomaan itselleen uniikimman aseman – kenties kuningaskunnan kansainvälisenä porttikaupunkina ja kulttuuripääkaupunkina, täydentäen Riyadhin hallinnollista roolia.
- Asunnot: Asuntokysynnän Jeddassa odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2030 asti. Väestönkasvun (Saudi-Arabian väestö on nuorta ja kasvavaa) sekä käynnissä olevan kotitalousomistuksen lisäämispyrkimyksen yhdistelmä pitää paineen asuntotarjonnassa. Ennakoimme, että asuntojen hinnat Jeddassa nousevat keskimäärin maltillisesti vuosittain – todennäköisesti keskitason yksinumeroisilla luvuilla (ehkä 3–6% vuodessa) useimmissa segmenteissä, ellei markkinat ylikuumene. Joillakin korkean kysynnän alueilla (esim. ylelliset rantahuvilat tai kiinteistöt uuden infrastruktuurin, kuten mahdollisen metron läheisyydessä) arvonnousu voi olla nopeampaa. Knight Frankin tutkimuksen mukaan Lähi-idän kaupungit voivat nähdä noin yli 60 %:n kasvun prime-kiinteistöarvoissa vuoteen 2029 mennessä mansionglobal.com mansionglobal.com, mikä kattaisi myös Jeddan huippuluokan alueet. Hallituksen laajamittaiset asuntorakennushankkeet (kuten Roshnin yhteisöt) tuovat kuitenkin markkinoille merkittävästi lisää tarjontaa, mikä hillitsee hinnannousua ja pitää asumisen osittain edullisena paikallisille. Kotitalousomistusasteen Saudi-Arabiassa odotetaan saavuttavan 70 % vuoteen 2030 mennessä pwc.com pwc.com, ja Jeddan odotetaan osallistuvan tähän tuottamalla kymmeniä tuhansia uusia asuntoja. Vuoteen 2030 mennessä Jeddan siluetti muuttuu huomattavasti – moni Jeddah Centralin 17 000 asunnosta on valmistunut, uusia tornitaloja kohoaa Cornichelle ja pohjoisen suunnitelmalliset lähiöt valmistuvat pitkälti. Vuokra-asunnot voivat hetkittäin kasvaa hitaammin uuden tarjonnan (etenkin kerrostaloasuntojen) tullessa markkinoille; vajaakäyttöaste saattaa nousta hieman vuosikymmenen puolivälissä, mikä voi hillitä vuokrien nousua. Siitä huolimatta vuoteen 2030 mennessä kasvaneet käytettävissä olevat tulot ja uusiin yrityksiin sekä matkailualan työpaikkoihin liittyvä ulkomaalaisten tulva tukevat terveitä vuokramarkkinoita. Odotamme vuokratuottojen vakiintuvan 6–8 %:n tasolle asuntokohteissa, mikä on sijoittajille houkuttelevaa.
- Toimistot: Jeddahin toimistomarkkinoiden odotetaan kasvavan maltillisesti. Talouden monipuolistuessa uudet yksityiset yritykset (esim. logistiikka, matkailu, fintech) asettuvat kaupunkiin, mikä lisää toimistotilojen kysyntää. Riyadh kuitenkin asemoituu aggressiivisesti yritystoiminnan keskukseksi (vaatimalla jopa, että yritysten tulee sijoittaa pääkonttorinsa sinne saadakseen valtion sopimuksia), mikä saattaa hillitä Jeddahin toimistokasvua. Ennustamme, että Jeddah saa useita satoja tuhansia neliömetrejä uusia toimistoja vuoteen 2030 mennessä, muun muassa Jeddah Centralin ja pohjoisten käytävien kaltaisiin yhdistettyihin kohteisiin. Grade A -toimistovuokrat saattavat kasvaa vähitellen (ehkä keskimäärin 2–5 % vuodessa inflaation/kysynnän mukaan), mutta jos tarjontaa tulee paljon kerralla (esim. Jeddah Towerin toimisto-osuus tai useita uusia torneja), voi vuonna 2027 olla vuokrissa tasainen tai lievästi laskeva kausi, kun nämä hankkeet valmistuvat. Kokonaisuutena käyttöasteen pitäisi säilyä hyvänä Jeddahin vakaan liiketoimintaympäristön ansiosta. Vuoteen 2030 mennessä yksi kehittyvä trendi on joustavat työtilat ja korkeammat laatustandardit – uudet toimistot tulevat sisältämään älyteknologiaa ja kestävän kehityksen ratkaisuja (jotka ovat linjassa Vision 2030:n vihreiden rakennusten tavoitteiden kanssa), ja nämä voivat oikeuttaa korkeampaan vuokraan.
- Vähittäiskauppa: Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistöala on kasvussa, mutta myös muutoksessa. S&P Globalin mukaan näkymät vuosille 2025–2026 ovat vahvat turismin ja kulutuksen ansiosta arabnews.com arabnews.com. Kun lähestytään vuotta 2030, suuret tapahtumat (Expo, World Cup) ja megahankkeiden (kuten Punaisenmeren lomakeskukset) kehittyminen todennäköisesti kasvattavat vähittäismyyntiä ja kävijämääriä. Odotamme näkevämme uusia vähittäiskaupan muotoja kasvussa: enemmän ulkoilmaelämäkeskuksia, ruokailu-/viihdekeskittymiä ja high street -liikkeitä yhdistetyissä hankkeissa perinteisten umpikauppakeskusten sijaan. Jeddah Centralissa tulee olemaan trendikkäitä ostospromenadeja, joista voi tulla kaupungin tärkein ostosalue vuosikymmenen loppuun mennessä. Vähittäisvuokrat pääsijainneilla ennustetaan nousevan maltillisesti (ehkä noin 3 % vuosittain keskiarvona), mutta toissijainen vähittäiskauppa saattaa kamppailla mikäli verkkokauppa kasvaa nopeammin tai jos ostoskeskuksia avautuu liikaa kilpailijoiksi. Vuoteen 2030 mennessä verkkokaupan osuus on varmasti korkeampi, mutta saudiarabialaisessa kulttuurissa tullaan todennäköisesti arvostamaan edelleen ostoskeskus-elämyksiä, joten emme ennusta ”ostoskeskusten kuolemaa” – pikemminkin heikosti menestyvien keskusten uudelleenkäyttöä. Jeddahin vähittäistilojen määrä asukasta kohden kasvaa, mutta toivottavasti kysynnän mukaan. Tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä on avainasemassa; S&P tosin varoitti ylikapasiteetin riskistä, jos kehittäjät rakentavat liikaa vähittäistilaa arabnews.com. Viime aikojen varovainen ote (Riyadh ei avannut yhtään suurta uutta ostoskeskusta alkuvuonna 2024, vaan keskittyi nykyisen tilan laadun parantamiseen argaam.com) antaa aihetta odottaa kestävää kasvua.
- Teollisuus/Logistiikka: Odota merkittävää laajentumista tällä sektorilla. Kun Vision 2030 -hankkeet (kuten uudet erityistalousalueet ja logistiikkakeskukset) toteutuvat, Jeddahissa voi nähdä varastorakentamisen buumin sataman, KAEC:n ja suunniteltujen logistiikka-alueiden ympärillä. Landbridge-rautatien valmistuminen (mahdollisesti vuoteen 2030 mennessä) tekee Jeddahista maan päätuonti- ja vientikanavan, mikä tarkoittaa, että varastotilan kysyntä kasvaa rajusti. Ennustamme logistiikkakiinteistöjen kehitykselle kaksinumeroista vuosikasvua useiden vuosien ajan, ja vuokrat voivat jatkaa nousuaan kunnes tarjonta ja kysyntä tasaantuvat. Premium-logistiikkavuokrat voivat nousta lähes Riadin tasolle vuoteen 2030 mennessä (lähestyen 300-400 SAR/m²/vuosi parhaista varastoista) kovan kysynnän vuoksi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Sijoittajat pitävät tätä segmenttiä houkuttelevana suhteellisen korkeiden tuottojen ja pitkien vuokrasopimusten vuoksi hyvämaineisten vuokralaisten kanssa. Vuoteen 2030 mennessä Jeddah voi vakiinnuttaa asemansa punaisenmeren johtavana logistiikkakeskuksena, jossa nykyaikaiset jakelukeskukset palvelevat paitsi Saudi-Arabiaa myös Afrikan ja alueen markkinoita satamansa ja lentokenttänsä ansiosta.
- Hotelliala: Vaikka sitä ei erikseen kysytty, on syytä huomioida Jeddahin hotellisektori ennusteessa, sillä Vision 2030:n matkailutavoitteet vaikuttavat siihen suoraan. Jeddahissa tullaan todennäköisesti näkemään huomattavaa hotellihuoneiden lisääntymistä (mukaan lukien 2 700 huonetta Jeddah Centralissa jeddahcentral.com, sekä muita hankkeita). Käyttöasteet voivat vaihdella maailmanlaajuisten matkailutrendien mukaan, mutta yleinen suuntaus on enemmän turisteja – sekä uskonnollisia (Umra-viisumien helpottuessa ja jatkuessa ympäri vuoden) että vapaa-ajanmatkailijoita (punaisenmeren matkailun kasvaessa monet kulkevat Jeddahin kautta). Vuoteen 2030 mennessä Jeddahissa voi olla uusia huvipuistoja, risteilyalusterminaaleja ja ehkä laajennettuja kongressitiloja, jotka kaikki kasvattavat kiinteistöalaan liittyvää kehitystä (uudet vapaa-ajan kohteet jne.).
- Vision 2030 -megahankkeet: Sijoittajat ja kehittäjät voivat osallistua lukuisiin Jeddahissa käynnissä oleviin megahankkeisiin tai hyötyä niistä. Projektit, kuten Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC ja infrastruktuurilaajennukset, luovat uusia sijoitusalueita – aina huippuluokan asunnoista ja ostosalueista toimistopuistoihin. Varhaiset toimijat voivat varmistaa parhaat tontit tai yhteistyöroolit näissä kehityshankkeissa. Esimerkiksi yhteistyö PIF:n kanssa Jeddah Centralin ympäristön alakehityksissä tai palvelujen tuottaminen näihin projekteihin voi olla erittäin tuottoisaa, kun alue kehittyy premium-keskustaksi.
- Kasvava kysyntä ja suotuisa väestörakenne: Jeddahin nuori ja kasvava väestö takaa jatkuvan kysynnän asunnoille, erityisesti edullisille ja keskitason asunnoille. Kehittäjillä, jotka pystyvät rakentamaan laadukkaita asuntoja kilpailukykyisillä hinnoilla (hyödyntäen hallituksen kannustimia kohtuuhintaiseen asumiseen), on valmis markkina ensiasunnon ostajista. Lisäksi kulttuurinen muutos ydinperheisiin ja yhteisölliseen asumiseen luo mahdollisuuksia kokonaan suunnitelluille asuinalueille, aidatuille yhteisöille ja monikäyttöisille ”minikaupungeille” Jeddahin sisällä. Se, että asuntokaupat Jeddahissa nousivat 43 % edellisvuodesta, osoittaa, miten paljon patoutunutta kysyntää vapautui jll-mena.com – ja trendin uskotaan jatkuvan, kun yhä useammalla on mahdollisuus saada asuntolainaa.
- Matkailu- ja vieraanvaraisuusalan kasvumahdollisuudet: ”Kahden pyhän moskeijan porttina” ja Punaisenmeren rannikkokaupunkina Jeddah hyötyy merkittävästi Saudi-Arabian matkailupanostuksista. Mahdollisuuksia on hotellien, lomakeskusten, huoneistohotellien ja viihdepaikkojen kehittämisessä. Pyhiinvaellukseen liittyvä kiinteistöliiketoiminta (kuten uudistetut pyhiinvaeltajien majoitukset, liikennekeskukset jne.) on toinen erityisalue – esimerkiksi monikäyttökeskukset, jotka palvelevat Hadjin pyhiinvaeltajien tarpeita ennen Mekkaa tai sen jälkeen, voivat olla hyödyntämätön markkina. Hallituksen tavoite on 150 miljoonaa kävijää vuoteen 2030 mennessä, joista miljoonat saapuvat Jeddahin kautta argaam.com argaam.com. Sijoittajat voivat harkita teemapuistojen tai merenrantaelämyskohteiden rakentamista Jeddahiin hyödyntääkseen megahankkeiden tuomaa matkailijavirtaa (esimerkiksi perhehuvipuisto tai vesipuisto Jeddahissa voisi menestyä matkailun kasvaessa). Tuleva Expo 2030 Riadissa ja muut tapahtumat hyödyttävät epäsuorasti Jeddahia Saudi-Arabian kansainvälisen profiilin noustessa – kansainväliset vierailijat kiertävät usein useampia kaupunkeja, joten Jeddahin historiallinen Al-Balad ja Corniche voivat kokea matkailun uudelleensyntymisen, mikä lisää kysyntää alueen vähittäiskauppaan ja boutique-hotelleihin.
- Logistiikka- ja teollisuuskeskus: Logistiikka-ala kasvaa vauhdilla – Jeddahin satama on yksi Lähi-idän vilkkaimmista, ja uusien kauppasopimusten sekä SEZ-alueiden myötä yhä useampi yritys tarvitsee jakelukeskuksia. Sijoittajat voivat kehittää tai hankkia varastoja, kylmäsäilytystiloja ja teollisuuskiinteistöjä vakaata pitkän aikavälin tuottoa varten. Hallitus kannustaa kotimaista valmistusta (autoista elintarvikkeisiin), ja teollisuuspuistot Jeddahissa (erityisesti sataman tai KAEC:n läheisyydessä) ovat kehityskelpoisia. Monesti näihin liittyy hallituksen tukia, kuten edulliset energiakustannukset tai maa-alueiden hinnat, mikä tekee sijoittamisesta houkuttelevampaa. Lisäksi verkkokaupan kasvaessa viimeisen kilometrin jakelukeskukset kaupungissa ovat uusi mahdollisuus.
- Ulkomaiset investoinnit & yhteisyritykset: Sääntelyn vapauttaminen mahdollistaa ulkomaisten sijoittajien tulon aiempaa helpommin – tämä tarkoittaa, että paikalliset kehittäjät voivat hakea kansainvälisiä kumppaneita, jotka tuovat pääomaa ja osaamista. Yhteisyritykset voivat menestyä, esimerkiksi paikallinen yritys ryhtyy yhteistyöhön ulkomaisen hotellioperaattorin kanssa kehittääkseen uuden lomakeskuksen, tai kansainvälinen arkkitehtitoimisto toteuttaa ikonisia rakennuksia yhdessä (tätä tapahtuu jo Jeddah Towerin, Jeddah Centralin jne. kaltaisissa hankkeissa). Lisäksi korkeatasoisen asumisen markkinoille saattaa tulla lisää ulkomaisia ostajia (erityisesti jos premium-oleskeluviisumit yleistyvät), mikä tuo ylellisten asuntojen kehittäjille uutta asiakaskuntaa Jeddahiin.
- Alihinnoitellut segmentit: Vaikka markkinat ovatkin kasvaneet viime aikoina, osa Jeddahin segmenteistä voi edelleen olla aliarvostettuja alueen muihin kaupunkeihin verrattuna. Esimerkiksi Jeddahin parhaat rantakiinteistöt ovat yhä halvempia kuin Dubaissa tai jopa Riadissa. Tässä voi olla arbitraasimahdollisuus – nyt tehty sijoitus Jeddahin huippukiinteistöihin voi kasvattaa arvoaan, kun kaupungin kansainvälinen asema nousee. Myös kulttuurimatkailu on kehittymätöntä – historiallisten rakennusten kunnostaminen Al-Baladissa boutique-hotelleiksi tai kulttuurikeskuksiksi voi sekä suojella perintöä että tuottaa voittoa, mikä tukee Vision 2030:n elämänlaatutavoitteita.
- Ylitarjonta tietyillä sektoreilla: Käynnissä olevien hankkeiden laajuuden vuoksi on riski, että jotkin segmentit ylitarjotaan. Jos esimerkiksi kymmenet tuhannet uudet asunnot tulvisivat markkinoille lyhyessä ajassa (Roshn-yhteisöistä, Jeddah Centralin asunnoista jne.), vuokratasot ja myyntihinnat keskitason asunnoissa voisivat pysähtyä tai laskea. S&P Global on nostanut ylitarjonnan huolenaiheeksi erityisesti vähittäiskaupassa, jossa liian monet ostoskeskukset voivat laimentaa jälleenmyyjien myyntiä arabnews.com. Samoin toimistomarkkinat voivat kallistua ylitarjonnan puolelle, jos useita uusia torneja avataan samaan aikaan ilman vastaavaa vuokralaisten määrän kasvua. Kehittäjien on ajoitettava ja vaiheistettava hankkeet huolellisesti sekä erotuttava tuotteellaan välttääkseen jäätämistä ylitarjontaan.
- Talousriippuvuus hallituksen menot ja öljy: Saudi-Arabian kiinteistöjen menestys on vahvasti sidoksissa valtion menoihin (monet hankkeet ovat valtion käynnistämiä tai perustuvat valtion infrastruktuuriin). Merkittävä öljyn hinnan tai budjettitulojen lasku voisi johtaa menoleikkauksiin tai hankkeiden hidastumiseen. Esimerkiksi, jos öljyn hinta romahtaa ja pysyy matalana, PIF saattaa viivästyttää tai supistaa hankkeita kuten Jeddah Central tai vähentää asuntotukiohjelmien tukia, mikä vaikuttaa suoraan markkinoihin. Vaikka maalla on puskureita ja se monipuolistaa talouttaan, öljy rahoittaa edelleen suuren osan Vision 2030 -aloitteista. Sijoittajien on tiedostettava, että nykyinen nousukausi perustuu laajenevaan finanssipolitiikkaan – mikä tahansa käänne vaikuttaisi kysyntään (alempi kuluttajaluottamus, työpaikkojen menetykset rakennusalalla jne.).
- Korkotaso ja rahoituskustannukset: Korkojen maailmanlaajuinen nousu vuosina 2022–2024 on tehnyt asuntolainoista ja kehityslainoista kalliimpia. Jos korkeat korot pysyvät, rahoitusriski kasvaa – loppukäyttäjien kysyntä voi heiketä, jos asuntolainat tulevat liian kalliiksi hallituksen tukien ulkopuolella, ja kehittäjillä on edessä korkeammat pääomakustannukset. Pahimmillaan hankkeet voivat pysähtyä rahoitusvaikeuksiin. Saudi-Arabian keskuspankki seuraa yleensä Yhdysvaltain keskuspankin (Fed) linjaa valuutan kiinnityksen vuoksi, joten globaalit korkotrendit merkitsevät paljon. Toisaalta, jos inflaatio ja korot laskevat tulevina vuosina (kuten jotkut ennusteet näyttävät vuosille 2025–2026), tämä riski voi pienentyä.
- Sääntely- ja toteutusriski: Vaikka Saudi-Arabia on parantanut sääntely-ympäristöään, byrokraattisia ja sääntelyhaasteita on yhä. Lainsäädännön muutokset (esim. mahdolliset uudet verot kiinteistökaupoista tai kiinteistöomistuksesta – 5%:n arvonlisäveron lisäksi – voivat yllättää markkinat). Toteutusriski korostuu erityisesti jättihankkeissa: viivästykset tai kustannusten ylitykset voivat vaikuttaa niihin liittyviin investointeihin. Esimerkiksi Jeddah Toweriin liittyy toteutusriskiä – jos rakentaminen pysähtyy uudelleen, maan arvo kyseisessä projektissa voi kärsiä. Samoin Jeddah Centralin toteutus aikataulussa ja vision mukaisesti on valtava urakka; jos se ei täytä odotuksia, voi se laimentaa tällä hetkellä sijoittajaluottamusta nostattavaa hypeä.
- Geopoliittiset ja markkinahavaintoriskit: Lähi-idässä sijaitsevana maana Saudi-Arabia (ja siten Jeddah) voi kärsiä alueellisista geopoliittisista jännitteistä. Mahdollinen epävakaus tai turvallisuustapahtuma voi hetkellisesti vähentää turismia tai ulkomaisten sijoittajien kiinnostusta. Lisäksi kehittyvänä markkinana Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoihin voi vaikuttaa maailmanlaajuisen sijoittajaluottamuksen vaihtelu. Jos esimerkiksi muut markkinat muuttuvat houkuttelevammiksi tai jos kiinteistömarkkinoilla tapahtuu maailmanlaajuinen laskusuhdanne, ulkomaiset pääomat voivat vetäytyä. Kotimaassa markkinatunnelmaan voi myös vaikuttaa esimerkiksi suuren hankkeen epäonnistuminen tai jos nopeisiin muutoksiin kohdistuu julkista vastustusta (tämä on kuitenkin epätodennäköisempää kiinteistöalalla verrattuna muihin sektoreihin).
- Rakennuskustannukset ja toimitusketjut: Nopea kehitys on johtanut nouseviin rakennuskustannuksiin (materiaalit ja työvoima) Saudi-Arabiassa – haaste, jonka alan raportit ovat huomioineet argaam.com. Jos rakennusalan inflaatio jatkuu, kehittäjät voivat kohdata kiristyviä marginaaleja tai joutua nostamaan myyntihintoja yli kuluttajien maksukyvyn. Toimitusketjuongelmat (kuten pandemian aikana maailmanlaajuisesti) voivat myös viivästyttää projektien aikatauluja. Tämän hallintaan vaaditaan tehokasta projektinhallintaa ja mahdollisesti paikallista hankintaa (mitä Vision 2030 tukee, mutta materiaalien kotimainen tuotanto vaatii aikaa skaalautuakseen kunnolla).
- Markkinoiden kypsyys ja likviditeetti: Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat ovat yhä kypsymässä. REIT-rahastojen ulkopuolella avoimuus ja likviditeetti ovat rajallisempia verrattuna kehittyneempiin markkinoihin. Sijoittajien on mietittävä poistumisstrategiaansa – kiinteistöjen nopea jälleenmyynti Jeddahissa ei ole yhtä mutkatonta kuin hyvin likvideillä markkinoilla, ellei kysyntä ole todella kuumaa. Jos markkinaolosuhteet muuttuvat, suurten omaisuuserien myynti voi kestää aikansa. Sähköiset omistustodistukset ja parempi data REGA:lta kuitenkin parantavat tilannetta hiljalleen.
- JLL – KSA:n asumismarkkinoiden dynamiikka, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Lähi-idän kiinteistöennusteet 2024 (Saudi-Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – ”JLL odottaa 32 000 uutta asuntoyksikköä Riyadhiin ja Jeddahiin H2 2024” (syyskuu 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Jatkoa: JLL KSA Market H1 2024 kohokohdat argaam.com argaam.com
- AGBI – ”Saudi avaa pyhät kaupungit ulkomaisille sijoittajille” (tammikuu 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – ”Saudi Arabian vähittäiskiinteistöjen näkymät vahvat turismin ja Vision 2030:n ansiosta, sanoo S&P” (huhtikuu 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markkinasuorituskyky) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – ”Maailman korkein rakennus Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuvat, arvioitu valmistuminen 2028” (syyskuu 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Pääkaupunki on poliittinen ja taloudellinen voimakeskus, jossa kiinteistöbuumi näkyy lähes kaikilla osa-alueilla. Kruununprinssin ajamien suunnitelmien mukaisesti Riyadh tähtää kaksinkertaistamaan väestönsä noin 15 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä, houkutellen monikansallisten yritysten alueellisia pääkonttoreita ja massiivisia valtioninvestointeja. Tämän seurauksena Riyadhin kiinteistömarkkinat ovat kasvaneet nopeammin kuin Jeddahin. Asuntomarkkinoilla Riyadhissa myyntihinnat nousivat noin 10 % vuoden 2024 alussa vuoden takaiseen verrattuna (verrattuna Jeddahin 5 %:iin) argaam.com argaam.com, ja asuntojen kauppojen määrä ja arvo ovat suuremmat. Riyadhissa asuntojen hinnannousu on ollut laaja-alaista (sekä huvilat että asunnot ovat kallistuneet) jll-mena.com, kun taas Jeddahissa kehitys oli vaihtelevampaa. Maata on perinteisesti ollut hyvin saatavilla Riyadhin ympäristössä, mutta kysynnän nopea kasvu aiheuttaa nyt asuntopulaa myös kaupungin parhailta alueilta. Samaan aikaan Riyadhin toimistomarkkinat ovat omaa luokkaansa – yli 5 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa ja kymmeniä uusia toimistotorneja rakenteilla hankkeissa, kuten King Abdullah Financial District. A-luokan toimistovuokrat Riyadhissa ovat keskimäärin noin 2 000 SAR/m², selvästi korkeammat kuin Jeddahin noin 1 300 SAR/m² argaam.com. Riyadhin vähittäiskaupan tarjonta peittoaa myös Jeddahin (3,5 miljoonaa m² vs. 2,1 miljoonaa m² myymälätilaa vuoden 2023 lopussa) argaamplus.s3.amazonaws.com, ja se jatkaa uusien kansainvälisten brändien houkuttelemista. Kulttuurisesti Riyadhin pyrkimys globaaliksi kaupungiksi (tapahtumat, konsertit, urheilu, jne.) on vasta alussa, mutta kehitys on ollut hyvin nopeaa, kun taas Jeddah on jo pitkään ollut Saudi-Arabian mittapuulla kosmopoliittisempi ja liberaalimpi. Ytimekkäästi sanottuna, Riyadh johtaa Saudi-Arabian kiinteistökehitystä – se on hallinnut uusia projektijulkistuksia ja saanut suurimman osan kiinteistösijoituksista viime vuosina agbi.com. Jeddah on kasvanut, mutta on joutunut ottamaan kiinni Riyadhin vauhdista. Toisaalta Jeddah hyötyy rannikkokaupungin luonnollisesta vetovoimasta ja sillä tulee aina olemaan Hajj/Umrah -liikenne. Voisi sanoa, että Riyadhin markkina on kuumempi mutta mahdollisesti myös alttiimpi vaihtelulle (koska kasvu perustuu osin hallituksen politiikkaan ja suuriin siirtoihin), kun taas Jeddahin kasvu on tasaisempaa ja perustuu kaupan ja turismin peruspilareihin.
- Dammam/Khobar (Itäinen provinssi): Dammamin metropolialue (DMA, johon kuuluvat Khobar ja Dhahran) on Saudi-Arabian öljyteollisuuden sydän ja sen väestö on pienempi (~1,5–2 miljoonaa) kuin Jeddahin (~4 miljoonaa). Kiinteistömarkkinat ovat olleet verrattain vakaat ja kasvultaan hillityt. Esimerkiksi vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Dammamin asuntomarkkinoiden hinnat pysyivät suunnilleen ennallaan ja vuokrat nousivat vain noin 4% argaam.com, jääden jälkeen sekä Riadin että Jeddahin kasvusta. DMA:n asuntotarjonta kasvaa, mutta painopiste on pääosin keskitasoisessa asumisessa, erityisesti pohjoisissa lähiöissä, joissa keskitytään kohtuuhintaisuuteen argaamplus.s3.amazonaws.com. Itäisellä provinssilla on myös ylemmän tason kysyntää (kuten Saudi Aramcon ja siihen liittyvien alojen johtajien asuinalueilla Khobarin expat-ystävällisissä asuntokomplekseissa). Kokonaisuutena asuntomarkkinat ovat kuitenkin vähemmän dynaamiset kuin Jeddahissa, osin siksi, että väestönkasvu on hitaampaa. Toimistoissa Dammamin A-tason vuokrat nousivat noin 10 % vuodessa vuoden 2024 toiseen neljännekseen mennessä, johtuen hallinnon ja öljykenttäpalveluyritysten kysynnästä argaam.com, mutta absoluuttiset vuokrat (ja vuokratasot) jäävät Jeddahin alapuolelle. Dammamin/Khobarin vähittäiskauppa tunnetaan muutamasta hallitsevasta ostoskeskuksesta; Khobarin rantabulevardi “Corniche” tarjoaa suosittuja ostos- ja ruokailumahdollisuuksia, mutta mittakaava on rajoittunut palvelemaan paikallista väestöä argaam.com. Yksi ero on se, että Itäisen provinssin asukkaat käyvät helposti myös Bahrainissa viikonloppuisin, mikä voi viedä osan vähittäiskaupan ja majoituspalveluiden kulutuksesta – ongelma, jota Jeddah ei kohtaa. Vision 2030:n pyrkiessä monipuolistamaan Itäisen provinssin taloutta öljyn ulkopuolelle, uudet hankkeet (kuten massiiviset Jubailin petrokemian laajennukset ja logistiikkakeskukset) voivat vauhdittaa erikoistunutta kiinteistötoimintaa (esim. työntekijöiden asuminen, teollisuustontit). Laajassa mittakaavassa kuitenkin Dammamin markkinat ovat pienemmät ja vakaammat, ja kasvuennusteet ovat maltillisempia; siellä nähdään harvoin yhtä rajuja nousuja kuin Riadissa tai edes Jeddahissa. Alue on myös hajautuneempi – Dammam, Khobar ja Dhahran muodostavat kukin oman keskuksensa, kun taas Jeddah on yksi suuri metropoli.
- Jeddah: sijoittuu monilla mittareilla Riyadhin ja Dammamin väliin. Sen talous on monipuolinen – satamien logistiikkaa, kaupankäyntiä, turismia/pyhiinvaellusta, jonkin verran teollisuutta – joten kiinteistömarkkinoiden ajurit ovat useita. Jeddahin asuntomarkkinat ovat historiallisesti olleet hieman edullisemmat kuin Riyadhissa (esimerkiksi asuntojen neliöhinnat ovat hieman alhaisemmat), vaikka ero kaventui Jeddahin vahvan hintojen nousun myötä vuosina 2021–2022. Knight Frankin globaalissa luksusasuntomarkkinoiden indeksissä sekä Riyadh että Jeddah sijoittuivat kuuden parhaan kaupungin joukkoon maailmanlaajuisesti prime-hintojen nousussa vuonna 2024, mikä korostaa, kuinka Saudi-Arabian kaupungit ovat nousseet maailmanlaajuisista haasteista huolimatta mansionglobal.com mansionglobal.com. (Myös Dubai oli tässä kärkiluokassa.) Knight Frank totesi, että Lähi-idän alue oli maailman vahvin 7,2 %:n vuotuisella prime-hintojen kasvulla, ja se ennustaa huikeaa 64 %:n kumulatiivista nousua seuraavina viitenä vuotena alueelle mansionglobal.com mansionglobal.com. Vaikka Riyadh saattaa kaapata ison osan tuosta kasvusta, myös Jeddahin luksussegmentti on nousussa – esimerkiksi merenrantahuvilat saavuttavat huippuhintoja ja niiden tarjonta on rajallista. Verrattuna Riyadhin hurjaan kehitystahtiin Jeddahin lähestymistapa on hieman harkitumpi ja orgaanisempi. Kaupungin kunnianhimoiset hankkeet (kuten Jeddah Central, Jeddah Tower) ovat hieman jäljessä Riyadhin aikataulusta (Riyadh toteuttaa jo hankkeita kuten Diriyah Gate, Qiddiya edistyneissä vaiheissa). Kuitenkin 2020-luvun loppuun mennessä, kun Jeddahin hankkeet valmistuvat, kaupunki voi kokea ”kirittäjävaiheen”. Kulttuurisesti ja elämäntyylin osalta Jeddah on aina ollut kuningaskunnan rennompi, kaupallinen keskus – se houkuttelee yrittäjiä ja siellä on kukoistava taide-elämä, mikä näkyy erikoistuneissa kiinteistömarkkinoissa (esim. galleriatilat Al-Baladissa, uniikit kahvilat ym.). Riyadh, joka nyt avautuu kulttuurillisesti, rakentaa tätä tyhjästä. Sijoittajille Jeddah tarjoaa rannikkokaupungin vetovoimaa (mitä kummallakaan sisämaassa sijaitsevalla Riyadhilla tai Dammamilla ei ole) ja suurta matkailupotentiaalia, kun taas Riyadhin etuina ovat valtion menot ja yrityskysyntä. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaikki Saudi-Arabian suuret kaupungit hyötyvät Vision 2030 -investoinneista, mutta Riyadh on tällä hetkellä tärkein kasvun veturi, Jeddah on vahvassa toisessa asemassa ja Dammam kasvaa maltillisesti. Tasapainoinen kiinteistösalkku Saudi-Arabiassa voi sisältää altistumista Riyadhin nopeasti kasvaville toimisto- ja asuntosektoreille, Jeddahin matkailuvetoisille kehityshankkeille ja satamaan liittyville logistiikkainvestoinneille sekä Dammamin vakaasti tuloa tuottaville kiinteistöille (kuten öljyalan työntekijöiden asunnot tai varastot teollisuusyritysten palveluksessa). Jeddahin suhteellinen etu on sen satamassa ja läheisyydessä pyhiin kaupunkeihin – nämä takaavat suhteellisen vakaata kysyntää. Riyadhin etuna on hallituksen huomio ja kriittinen massa. Dammamin voimavara on taustalla oleva öljyvauraus. Lähestyttäessä vuotta 2025–2030 Jeddah saattaa kaventaa eroa Riyadhiin, kun sen megahankkeet valmistuvat, mutta myös Riyadh kehittyy vauhdikkaasti (“Riyadh Strategy” -suunnitelmat laajoista investoinneista). On mielenkiintoista nähdä, onnistuuko Jeddah hyödyntämään luonnollisia vahvuuksiaan ja luomaan itselleen uniikimman aseman – kenties kuningaskunnan kansainvälisenä porttikaupunkina ja kulttuuripääkaupunkina, täydentäen Riyadhin hallinnollista roolia.
- Asunnot: Asuntokysynnän Jeddassa odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2030 asti. Väestönkasvun (Saudi-Arabian väestö on nuorta ja kasvavaa) sekä käynnissä olevan kotitalousomistuksen lisäämispyrkimyksen yhdistelmä pitää paineen asuntotarjonnassa. Ennakoimme, että asuntojen hinnat Jeddassa nousevat keskimäärin maltillisesti vuosittain – todennäköisesti keskitason yksinumeroisilla luvuilla (ehkä 3–6% vuodessa) useimmissa segmenteissä, ellei markkinat ylikuumene. Joillakin korkean kysynnän alueilla (esim. ylelliset rantahuvilat tai kiinteistöt uuden infrastruktuurin, kuten mahdollisen metron läheisyydessä) arvonnousu voi olla nopeampaa. Knight Frankin tutkimuksen mukaan Lähi-idän kaupungit voivat nähdä noin yli 60 %:n kasvun prime-kiinteistöarvoissa vuoteen 2029 mennessä mansionglobal.com mansionglobal.com, mikä kattaisi myös Jeddan huippuluokan alueet. Hallituksen laajamittaiset asuntorakennushankkeet (kuten Roshnin yhteisöt) tuovat kuitenkin markkinoille merkittävästi lisää tarjontaa, mikä hillitsee hinnannousua ja pitää asumisen osittain edullisena paikallisille. Kotitalousomistusasteen Saudi-Arabiassa odotetaan saavuttavan 70 % vuoteen 2030 mennessä pwc.com pwc.com, ja Jeddan odotetaan osallistuvan tähän tuottamalla kymmeniä tuhansia uusia asuntoja. Vuoteen 2030 mennessä Jeddan siluetti muuttuu huomattavasti – moni Jeddah Centralin 17 000 asunnosta on valmistunut, uusia tornitaloja kohoaa Cornichelle ja pohjoisen suunnitelmalliset lähiöt valmistuvat pitkälti. Vuokra-asunnot voivat hetkittäin kasvaa hitaammin uuden tarjonnan (etenkin kerrostaloasuntojen) tullessa markkinoille; vajaakäyttöaste saattaa nousta hieman vuosikymmenen puolivälissä, mikä voi hillitä vuokrien nousua. Siitä huolimatta vuoteen 2030 mennessä kasvaneet käytettävissä olevat tulot ja uusiin yrityksiin sekä matkailualan työpaikkoihin liittyvä ulkomaalaisten tulva tukevat terveitä vuokramarkkinoita. Odotamme vuokratuottojen vakiintuvan 6–8 %:n tasolle asuntokohteissa, mikä on sijoittajille houkuttelevaa.
- Toimistot: Jeddahin toimistomarkkinoiden odotetaan kasvavan maltillisesti. Talouden monipuolistuessa uudet yksityiset yritykset (esim. logistiikka, matkailu, fintech) asettuvat kaupunkiin, mikä lisää toimistotilojen kysyntää. Riyadh kuitenkin asemoituu aggressiivisesti yritystoiminnan keskukseksi (vaatimalla jopa, että yritysten tulee sijoittaa pääkonttorinsa sinne saadakseen valtion sopimuksia), mikä saattaa hillitä Jeddahin toimistokasvua. Ennustamme, että Jeddah saa useita satoja tuhansia neliömetrejä uusia toimistoja vuoteen 2030 mennessä, muun muassa Jeddah Centralin ja pohjoisten käytävien kaltaisiin yhdistettyihin kohteisiin. Grade A -toimistovuokrat saattavat kasvaa vähitellen (ehkä keskimäärin 2–5 % vuodessa inflaation/kysynnän mukaan), mutta jos tarjontaa tulee paljon kerralla (esim. Jeddah Towerin toimisto-osuus tai useita uusia torneja), voi vuonna 2027 olla vuokrissa tasainen tai lievästi laskeva kausi, kun nämä hankkeet valmistuvat. Kokonaisuutena käyttöasteen pitäisi säilyä hyvänä Jeddahin vakaan liiketoimintaympäristön ansiosta. Vuoteen 2030 mennessä yksi kehittyvä trendi on joustavat työtilat ja korkeammat laatustandardit – uudet toimistot tulevat sisältämään älyteknologiaa ja kestävän kehityksen ratkaisuja (jotka ovat linjassa Vision 2030:n vihreiden rakennusten tavoitteiden kanssa), ja nämä voivat oikeuttaa korkeampaan vuokraan.
- Vähittäiskauppa: Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistöala on kasvussa, mutta myös muutoksessa. S&P Globalin mukaan näkymät vuosille 2025–2026 ovat vahvat turismin ja kulutuksen ansiosta arabnews.com arabnews.com. Kun lähestytään vuotta 2030, suuret tapahtumat (Expo, World Cup) ja megahankkeiden (kuten Punaisenmeren lomakeskukset) kehittyminen todennäköisesti kasvattavat vähittäismyyntiä ja kävijämääriä. Odotamme näkevämme uusia vähittäiskaupan muotoja kasvussa: enemmän ulkoilmaelämäkeskuksia, ruokailu-/viihdekeskittymiä ja high street -liikkeitä yhdistetyissä hankkeissa perinteisten umpikauppakeskusten sijaan. Jeddah Centralissa tulee olemaan trendikkäitä ostospromenadeja, joista voi tulla kaupungin tärkein ostosalue vuosikymmenen loppuun mennessä. Vähittäisvuokrat pääsijainneilla ennustetaan nousevan maltillisesti (ehkä noin 3 % vuosittain keskiarvona), mutta toissijainen vähittäiskauppa saattaa kamppailla mikäli verkkokauppa kasvaa nopeammin tai jos ostoskeskuksia avautuu liikaa kilpailijoiksi. Vuoteen 2030 mennessä verkkokaupan osuus on varmasti korkeampi, mutta saudiarabialaisessa kulttuurissa tullaan todennäköisesti arvostamaan edelleen ostoskeskus-elämyksiä, joten emme ennusta ”ostoskeskusten kuolemaa” – pikemminkin heikosti menestyvien keskusten uudelleenkäyttöä. Jeddahin vähittäistilojen määrä asukasta kohden kasvaa, mutta toivottavasti kysynnän mukaan. Tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä on avainasemassa; S&P tosin varoitti ylikapasiteetin riskistä, jos kehittäjät rakentavat liikaa vähittäistilaa arabnews.com. Viime aikojen varovainen ote (Riyadh ei avannut yhtään suurta uutta ostoskeskusta alkuvuonna 2024, vaan keskittyi nykyisen tilan laadun parantamiseen argaam.com) antaa aihetta odottaa kestävää kasvua.
- Teollisuus/Logistiikka: Odota merkittävää laajentumista tällä sektorilla. Kun Vision 2030 -hankkeet (kuten uudet erityistalousalueet ja logistiikkakeskukset) toteutuvat, Jeddahissa voi nähdä varastorakentamisen buumin sataman, KAEC:n ja suunniteltujen logistiikka-alueiden ympärillä. Landbridge-rautatien valmistuminen (mahdollisesti vuoteen 2030 mennessä) tekee Jeddahista maan päätuonti- ja vientikanavan, mikä tarkoittaa, että varastotilan kysyntä kasvaa rajusti. Ennustamme logistiikkakiinteistöjen kehitykselle kaksinumeroista vuosikasvua useiden vuosien ajan, ja vuokrat voivat jatkaa nousuaan kunnes tarjonta ja kysyntä tasaantuvat. Premium-logistiikkavuokrat voivat nousta lähes Riadin tasolle vuoteen 2030 mennessä (lähestyen 300-400 SAR/m²/vuosi parhaista varastoista) kovan kysynnän vuoksi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Sijoittajat pitävät tätä segmenttiä houkuttelevana suhteellisen korkeiden tuottojen ja pitkien vuokrasopimusten vuoksi hyvämaineisten vuokralaisten kanssa. Vuoteen 2030 mennessä Jeddah voi vakiinnuttaa asemansa punaisenmeren johtavana logistiikkakeskuksena, jossa nykyaikaiset jakelukeskukset palvelevat paitsi Saudi-Arabiaa myös Afrikan ja alueen markkinoita satamansa ja lentokenttänsä ansiosta.
- Hotelliala: Vaikka sitä ei erikseen kysytty, on syytä huomioida Jeddahin hotellisektori ennusteessa, sillä Vision 2030:n matkailutavoitteet vaikuttavat siihen suoraan. Jeddahissa tullaan todennäköisesti näkemään huomattavaa hotellihuoneiden lisääntymistä (mukaan lukien 2 700 huonetta Jeddah Centralissa jeddahcentral.com, sekä muita hankkeita). Käyttöasteet voivat vaihdella maailmanlaajuisten matkailutrendien mukaan, mutta yleinen suuntaus on enemmän turisteja – sekä uskonnollisia (Umra-viisumien helpottuessa ja jatkuessa ympäri vuoden) että vapaa-ajanmatkailijoita (punaisenmeren matkailun kasvaessa monet kulkevat Jeddahin kautta). Vuoteen 2030 mennessä Jeddahissa voi olla uusia huvipuistoja, risteilyalusterminaaleja ja ehkä laajennettuja kongressitiloja, jotka kaikki kasvattavat kiinteistöalaan liittyvää kehitystä (uudet vapaa-ajan kohteet jne.).
- Vision 2030 -megahankkeet: Sijoittajat ja kehittäjät voivat osallistua lukuisiin Jeddahissa käynnissä oleviin megahankkeisiin tai hyötyä niistä. Projektit, kuten Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC ja infrastruktuurilaajennukset, luovat uusia sijoitusalueita – aina huippuluokan asunnoista ja ostosalueista toimistopuistoihin. Varhaiset toimijat voivat varmistaa parhaat tontit tai yhteistyöroolit näissä kehityshankkeissa. Esimerkiksi yhteistyö PIF:n kanssa Jeddah Centralin ympäristön alakehityksissä tai palvelujen tuottaminen näihin projekteihin voi olla erittäin tuottoisaa, kun alue kehittyy premium-keskustaksi.
- Kasvava kysyntä ja suotuisa väestörakenne: Jeddahin nuori ja kasvava väestö takaa jatkuvan kysynnän asunnoille, erityisesti edullisille ja keskitason asunnoille. Kehittäjillä, jotka pystyvät rakentamaan laadukkaita asuntoja kilpailukykyisillä hinnoilla (hyödyntäen hallituksen kannustimia kohtuuhintaiseen asumiseen), on valmis markkina ensiasunnon ostajista. Lisäksi kulttuurinen muutos ydinperheisiin ja yhteisölliseen asumiseen luo mahdollisuuksia kokonaan suunnitelluille asuinalueille, aidatuille yhteisöille ja monikäyttöisille ”minikaupungeille” Jeddahin sisällä. Se, että asuntokaupat Jeddahissa nousivat 43 % edellisvuodesta, osoittaa, miten paljon patoutunutta kysyntää vapautui jll-mena.com – ja trendin uskotaan jatkuvan, kun yhä useammalla on mahdollisuus saada asuntolainaa.
- Matkailu- ja vieraanvaraisuusalan kasvumahdollisuudet: ”Kahden pyhän moskeijan porttina” ja Punaisenmeren rannikkokaupunkina Jeddah hyötyy merkittävästi Saudi-Arabian matkailupanostuksista. Mahdollisuuksia on hotellien, lomakeskusten, huoneistohotellien ja viihdepaikkojen kehittämisessä. Pyhiinvaellukseen liittyvä kiinteistöliiketoiminta (kuten uudistetut pyhiinvaeltajien majoitukset, liikennekeskukset jne.) on toinen erityisalue – esimerkiksi monikäyttökeskukset, jotka palvelevat Hadjin pyhiinvaeltajien tarpeita ennen Mekkaa tai sen jälkeen, voivat olla hyödyntämätön markkina. Hallituksen tavoite on 150 miljoonaa kävijää vuoteen 2030 mennessä, joista miljoonat saapuvat Jeddahin kautta argaam.com argaam.com. Sijoittajat voivat harkita teemapuistojen tai merenrantaelämyskohteiden rakentamista Jeddahiin hyödyntääkseen megahankkeiden tuomaa matkailijavirtaa (esimerkiksi perhehuvipuisto tai vesipuisto Jeddahissa voisi menestyä matkailun kasvaessa). Tuleva Expo 2030 Riadissa ja muut tapahtumat hyödyttävät epäsuorasti Jeddahia Saudi-Arabian kansainvälisen profiilin noustessa – kansainväliset vierailijat kiertävät usein useampia kaupunkeja, joten Jeddahin historiallinen Al-Balad ja Corniche voivat kokea matkailun uudelleensyntymisen, mikä lisää kysyntää alueen vähittäiskauppaan ja boutique-hotelleihin.
- Logistiikka- ja teollisuuskeskus: Logistiikka-ala kasvaa vauhdilla – Jeddahin satama on yksi Lähi-idän vilkkaimmista, ja uusien kauppasopimusten sekä SEZ-alueiden myötä yhä useampi yritys tarvitsee jakelukeskuksia. Sijoittajat voivat kehittää tai hankkia varastoja, kylmäsäilytystiloja ja teollisuuskiinteistöjä vakaata pitkän aikavälin tuottoa varten. Hallitus kannustaa kotimaista valmistusta (autoista elintarvikkeisiin), ja teollisuuspuistot Jeddahissa (erityisesti sataman tai KAEC:n läheisyydessä) ovat kehityskelpoisia. Monesti näihin liittyy hallituksen tukia, kuten edulliset energiakustannukset tai maa-alueiden hinnat, mikä tekee sijoittamisesta houkuttelevampaa. Lisäksi verkkokaupan kasvaessa viimeisen kilometrin jakelukeskukset kaupungissa ovat uusi mahdollisuus.
- Ulkomaiset investoinnit & yhteisyritykset: Sääntelyn vapauttaminen mahdollistaa ulkomaisten sijoittajien tulon aiempaa helpommin – tämä tarkoittaa, että paikalliset kehittäjät voivat hakea kansainvälisiä kumppaneita, jotka tuovat pääomaa ja osaamista. Yhteisyritykset voivat menestyä, esimerkiksi paikallinen yritys ryhtyy yhteistyöhön ulkomaisen hotellioperaattorin kanssa kehittääkseen uuden lomakeskuksen, tai kansainvälinen arkkitehtitoimisto toteuttaa ikonisia rakennuksia yhdessä (tätä tapahtuu jo Jeddah Towerin, Jeddah Centralin jne. kaltaisissa hankkeissa). Lisäksi korkeatasoisen asumisen markkinoille saattaa tulla lisää ulkomaisia ostajia (erityisesti jos premium-oleskeluviisumit yleistyvät), mikä tuo ylellisten asuntojen kehittäjille uutta asiakaskuntaa Jeddahiin.
- Alihinnoitellut segmentit: Vaikka markkinat ovatkin kasvaneet viime aikoina, osa Jeddahin segmenteistä voi edelleen olla aliarvostettuja alueen muihin kaupunkeihin verrattuna. Esimerkiksi Jeddahin parhaat rantakiinteistöt ovat yhä halvempia kuin Dubaissa tai jopa Riadissa. Tässä voi olla arbitraasimahdollisuus – nyt tehty sijoitus Jeddahin huippukiinteistöihin voi kasvattaa arvoaan, kun kaupungin kansainvälinen asema nousee. Myös kulttuurimatkailu on kehittymätöntä – historiallisten rakennusten kunnostaminen Al-Baladissa boutique-hotelleiksi tai kulttuurikeskuksiksi voi sekä suojella perintöä että tuottaa voittoa, mikä tukee Vision 2030:n elämänlaatutavoitteita.
- Ylitarjonta tietyillä sektoreilla: Käynnissä olevien hankkeiden laajuuden vuoksi on riski, että jotkin segmentit ylitarjotaan. Jos esimerkiksi kymmenet tuhannet uudet asunnot tulvisivat markkinoille lyhyessä ajassa (Roshn-yhteisöistä, Jeddah Centralin asunnoista jne.), vuokratasot ja myyntihinnat keskitason asunnoissa voisivat pysähtyä tai laskea. S&P Global on nostanut ylitarjonnan huolenaiheeksi erityisesti vähittäiskaupassa, jossa liian monet ostoskeskukset voivat laimentaa jälleenmyyjien myyntiä arabnews.com. Samoin toimistomarkkinat voivat kallistua ylitarjonnan puolelle, jos useita uusia torneja avataan samaan aikaan ilman vastaavaa vuokralaisten määrän kasvua. Kehittäjien on ajoitettava ja vaiheistettava hankkeet huolellisesti sekä erotuttava tuotteellaan välttääkseen jäätämistä ylitarjontaan.
- Talousriippuvuus hallituksen menot ja öljy: Saudi-Arabian kiinteistöjen menestys on vahvasti sidoksissa valtion menoihin (monet hankkeet ovat valtion käynnistämiä tai perustuvat valtion infrastruktuuriin). Merkittävä öljyn hinnan tai budjettitulojen lasku voisi johtaa menoleikkauksiin tai hankkeiden hidastumiseen. Esimerkiksi, jos öljyn hinta romahtaa ja pysyy matalana, PIF saattaa viivästyttää tai supistaa hankkeita kuten Jeddah Central tai vähentää asuntotukiohjelmien tukia, mikä vaikuttaa suoraan markkinoihin. Vaikka maalla on puskureita ja se monipuolistaa talouttaan, öljy rahoittaa edelleen suuren osan Vision 2030 -aloitteista. Sijoittajien on tiedostettava, että nykyinen nousukausi perustuu laajenevaan finanssipolitiikkaan – mikä tahansa käänne vaikuttaisi kysyntään (alempi kuluttajaluottamus, työpaikkojen menetykset rakennusalalla jne.).
- Korkotaso ja rahoituskustannukset: Korkojen maailmanlaajuinen nousu vuosina 2022–2024 on tehnyt asuntolainoista ja kehityslainoista kalliimpia. Jos korkeat korot pysyvät, rahoitusriski kasvaa – loppukäyttäjien kysyntä voi heiketä, jos asuntolainat tulevat liian kalliiksi hallituksen tukien ulkopuolella, ja kehittäjillä on edessä korkeammat pääomakustannukset. Pahimmillaan hankkeet voivat pysähtyä rahoitusvaikeuksiin. Saudi-Arabian keskuspankki seuraa yleensä Yhdysvaltain keskuspankin (Fed) linjaa valuutan kiinnityksen vuoksi, joten globaalit korkotrendit merkitsevät paljon. Toisaalta, jos inflaatio ja korot laskevat tulevina vuosina (kuten jotkut ennusteet näyttävät vuosille 2025–2026), tämä riski voi pienentyä.
- Sääntely- ja toteutusriski: Vaikka Saudi-Arabia on parantanut sääntely-ympäristöään, byrokraattisia ja sääntelyhaasteita on yhä. Lainsäädännön muutokset (esim. mahdolliset uudet verot kiinteistökaupoista tai kiinteistöomistuksesta – 5%:n arvonlisäveron lisäksi – voivat yllättää markkinat). Toteutusriski korostuu erityisesti jättihankkeissa: viivästykset tai kustannusten ylitykset voivat vaikuttaa niihin liittyviin investointeihin. Esimerkiksi Jeddah Toweriin liittyy toteutusriskiä – jos rakentaminen pysähtyy uudelleen, maan arvo kyseisessä projektissa voi kärsiä. Samoin Jeddah Centralin toteutus aikataulussa ja vision mukaisesti on valtava urakka; jos se ei täytä odotuksia, voi se laimentaa tällä hetkellä sijoittajaluottamusta nostattavaa hypeä.
- Geopoliittiset ja markkinahavaintoriskit: Lähi-idässä sijaitsevana maana Saudi-Arabia (ja siten Jeddah) voi kärsiä alueellisista geopoliittisista jännitteistä. Mahdollinen epävakaus tai turvallisuustapahtuma voi hetkellisesti vähentää turismia tai ulkomaisten sijoittajien kiinnostusta. Lisäksi kehittyvänä markkinana Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoihin voi vaikuttaa maailmanlaajuisen sijoittajaluottamuksen vaihtelu. Jos esimerkiksi muut markkinat muuttuvat houkuttelevammiksi tai jos kiinteistömarkkinoilla tapahtuu maailmanlaajuinen laskusuhdanne, ulkomaiset pääomat voivat vetäytyä. Kotimaassa markkinatunnelmaan voi myös vaikuttaa esimerkiksi suuren hankkeen epäonnistuminen tai jos nopeisiin muutoksiin kohdistuu julkista vastustusta (tämä on kuitenkin epätodennäköisempää kiinteistöalalla verrattuna muihin sektoreihin).
- Rakennuskustannukset ja toimitusketjut: Nopea kehitys on johtanut nouseviin rakennuskustannuksiin (materiaalit ja työvoima) Saudi-Arabiassa – haaste, jonka alan raportit ovat huomioineet argaam.com. Jos rakennusalan inflaatio jatkuu, kehittäjät voivat kohdata kiristyviä marginaaleja tai joutua nostamaan myyntihintoja yli kuluttajien maksukyvyn. Toimitusketjuongelmat (kuten pandemian aikana maailmanlaajuisesti) voivat myös viivästyttää projektien aikatauluja. Tämän hallintaan vaaditaan tehokasta projektinhallintaa ja mahdollisesti paikallista hankintaa (mitä Vision 2030 tukee, mutta materiaalien kotimainen tuotanto vaatii aikaa skaalautuakseen kunnolla).
- Markkinoiden kypsyys ja likviditeetti: Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat ovat yhä kypsymässä. REIT-rahastojen ulkopuolella avoimuus ja likviditeetti ovat rajallisempia verrattuna kehittyneempiin markkinoihin. Sijoittajien on mietittävä poistumisstrategiaansa – kiinteistöjen nopea jälleenmyynti Jeddahissa ei ole yhtä mutkatonta kuin hyvin likvideillä markkinoilla, ellei kysyntä ole todella kuumaa. Jos markkinaolosuhteet muuttuvat, suurten omaisuuserien myynti voi kestää aikansa. Sähköiset omistustodistukset ja parempi data REGA:lta kuitenkin parantavat tilannetta hiljalleen.
- JLL – KSA:n asumismarkkinoiden dynamiikka, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Lähi-idän kiinteistöennusteet 2024 (Saudi-Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – ”JLL odottaa 32 000 uutta asuntoyksikköä Riyadhiin ja Jeddahiin H2 2024” (syyskuu 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Jatkoa: JLL KSA Market H1 2024 kohokohdat argaam.com argaam.com
- AGBI – ”Saudi avaa pyhät kaupungit ulkomaisille sijoittajille” (tammikuu 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – ”Saudi Arabian vähittäiskiinteistöjen näkymät vahvat turismin ja Vision 2030:n ansiosta, sanoo S&P” (huhtikuu 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markkinasuorituskyky) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – ”Maailman korkein rakennus Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuvat, arvioitu valmistuminen 2028” (syyskuu 2023) designboom.com designboom.com
Markkinaennuste vuosille 2025–2030
Tulevaisuuden näkymät Jeddahin kiinteistömarkkinoilla vuosina 2025–2030 ovat yleisesti positiiviset, ja niitä tukevat vahvat taloudelliset perusteet sekä kansalliset kehityssuunnitelmat. Analyytikot ja neuvonantajat ennustavat jatkuvaa kasvua asumisen, liiketilojen ja hotellialan segmenteissä, vaikka kasvutahti voi vaihdella sektoreittain ja vuosittain. Tässä ennusteen keskeiset elementit:
Numeraalisten arvioiden mukaan markkinatutkimusyhtiöt arvioivat, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoiden kokonaisarvo kasvaa noin 7–9 % vuosivauhdilla vuoteen 2030 saakka, ja arvo voi kaksinkertaistua vuosikymmenen loppuun mennessä techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, joka on merkittävä osa kokonaisuutta, tulee vaikuttamaan tähän huomattavasti. Kiinteistöjen yleisviranomainen ennustaa, että kansallisten kiinteistömarkkinoiden koko nousee noin yli 100 miljardiin dollariin vuoteen 2029 mennessä arabnews.com. Tämän perusteella Jeddahin osuus (historiallisesti ehkä 15–20 % kaupankäynnin arvosta) voi olla kymmeniä miljardeja dollareita kiinteistökauppoja vuodessa vuoteen 2030 mennessä.
Ennusteen varaukset: Nämä positiiviset ennusteet perustuvat siihen oletukseen, ettei vakavia taloudellisia shokkeja tapahdu. Riskit, kuten pitkittynyt maailmanlaajuinen taantuma, öljyn hinnan jyrkkä lasku (mikä vaikuttaisi hallituksen kulutukseen) tai geopoliittinen epävakaus, voisivat hidastaa kehitystä (lisää riskeistä seuraavassa osiossa). Myös korkotasoilla on merkitystä – jos rahoituskustannukset pysyvät korkeina maailmanlaajuisesti, se voi hillitä kysynnän kasvua (erityisesti asuntolainojen osalta). Saudi-Arabia on kuitenkin osoittanut olevansa valmis lieventämään tätä (esim. tukien avulla). Kaiken kaikkiaan jakson 2025–2030 odotetaan olevan kasvun ja modernisaation aikaa Jeddahin kiinteistömarkkinoilla, kaupungin noustessa kansainvälisesti merkittävämmäksi ja sen asuntomarkkinoiden kypsyessä ja monipuolistuessa.
Mahdollisuudet ja riskit sijoittajille ja kehittäjille
Jeddahin kiinteistömarkkinat tarjoavat houkuttelevan yhdistelmän mahdollisuuksia hallituksen tuen ja rakenteellisen kysynnän ansiosta, mutta niihin liittyy myös tiettyjä riskejä, jotka sidosryhmien tulisi ottaa huolellisesti huomioon:
Mahdollisuudet:
Riskit:
Yhteenvetona voidaan todeta, että Jeddahin kiinteistöalalla on vuoteen 2030 asti huomattavia mahdollisuuksia – markkina on kasvussa, vahvasti tuettu ja aitojen kysyntäajureiden vauhdittama. Sijoittajat ja kehittäjät, jotka suuntaavat kohti Vision 2030:n teemoja (asumisen kohtuuhintaisuus, matkailu, elämänlaatu, monipuolistaminen), voivat hyötyä paitsi taloudellisesti myös saada tukea päättäjiltä. Riskien hallintaan vaaditaan kuitenkin huolellista suunnittelua. Hajauttaminen eri omaisuustyyppien (asunto vs liike) tai aikajänteiden välillä, hyvien rahoitusehtojen varmistaminen ja projektien pitäminen joustavina markkinamuutoksia varten ovat viisaita strategioita. Kuten S&P totesi Saudi-Arabiasta, kasvupolku on vahva muttei haasteeton arabnews.com arabnews.com – ja sama pätee osuvasti Jeddahiin. Hyvällä riskienhallinnalla osapuolet voivat hyödyntää Jeddahin kiinteistökehityksen kasvua ja mahdollisesti saada merkittäviä tuottoja tulevina jännittävinä vuosina.
Lähteet:
Kaupallisen kiinteistömarkkinan trendit (toimisto, vähittäiskauppa, teollisuus)
Vähittäiskaupan kiinteistöt: Vähittäiskauppa on valopilkku Jeddahin kaupallisessa maisemassa, ja sitä tukevat nuori väestö sekä kasvava turismi.
Vuonna 2024 Jeddahiin lisättiin 106 000 m² uutta vähittäiskaupan tilaa (esim.suuren ostoskeskuksen avaaminen), jolloin kaupungin vähittäiskaupan kokonaispinta-ala on noin 2,16 miljoonaa m² argaam.com argaam.com.Tämä laajentuminen heijastaa luottamusta kuluttajakysyntään.Vision 2030:n viihteen ja vapaa-ajan edistämiseen tähtäävän aloitteen ansiosta Jeddahin ostoskeskukset ovat yhä useammin ottaneet käyttöön elokuvateattereita, ravintoloita ja perheille suunnattuja nähtävyyksiä houkutellakseen kävijöitä.Vähittäiskaupan vuokrat ensiluokkaisissa ”superalueen” ostoskeskuksissa ovat nousseet (noin +4 % vuodessa H1 2024 huipputason keskuksissa) argaam.com, kun taas vanhemman mallisissa toisen tason ostoskeskuksissa vuokrat ovat laskeneet (noin 4 % vuodessa alaspäin), kun asiakkaat hakeutuvat uudempiin kokemuksiin argaam.com.Kaiken kaikkiaan vähittäismarkkinoiden tunnelma on optimistinen vuosille 2025-2026, ja S&P Globalin mukaan väestönkasvu, kasvava turismi ja kansainvälisten brändien tulo vauhdittavat vähittäiskaupan kysyntää Saudi-Arabian kaupungeissa arabnews.com arabnews.com.Riyadissa ja Jeddassa erityisesti nähdään aalto uusia vähittäiskaupan ja monikäyttöisiä kehityshankkeita, jotka yhdistävät ostosmahdollisuudet viihteeseen sekä jopa asuin- ja majoituspalveluihin arabnews.com.Jeddassa avoimen ilman ja merenrannan vähittäiskaupan konseptit kasvattavat suosiotaan (esimerkiksi Corniche-alueet ja kohteet kuten Jeddah Yacht Club -alue), mikä heijastaa suuntausta kohti elämäntapakeskeisiä ostosalueita arabnews.com.Tämä huomioon ottaen vähittäiskaupan ala ei ole vailla riskejä: verkkokaupan kasvu ja muuttuvat kuluttajien mieltymykset tarkoittavat, että ostoskeskusten operaattoreiden on jatkossakin uudistuttava houkutellakseen kävijöitä.S&P on varoittanut, että ylitarjonta ja kilpailu voivat painostaa vuokratuottoja, erityisesti jos vuokranantajat tekevät suuria pääomamenoja kiinteistöjen uudistamiseen arabnews.com.Tällä hetkellä Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoita kannattelee vahva kuluttajien kulutus – johon vaikuttavat korkea asukaskohtainen tulotaso ja kulttuuri, joka pitää ostoskeskuksia sosiaalisina kohtaamispaikkoina arabnews.com arabnews.com.Saudi-Arabian tavoitteena on yli 100 miljoonaa turistia vuoteen 2030 mennessä, mukaan lukien suuria tapahtumia kuten Expo 2030 ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat. Jeddahin rooli porttikaupunkina asettaa sen vähittäiskauppasektorin kestävään kasvuun arabnews.com.Teollisuus- ja logistiikka-alueet: Teollisuuskiinteistösegmentti Jeddassa kokee merkittävää kasvua melko huomaamattomasti, linjassa Saudi-Arabian logistiikkaan liittyvien tavoitteiden kanssa.
Koska Jeddah on kuningaskunnan tärkein Punaisenmeren satamakaupunki, se on keskeisessä asemassa suunnitelmissa tulla globaaliksi logistiikkakeskukseksi, mikä lisää nykyaikaisten varastojen ja jakelukeskusten kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Verkkokaupan nousu vuoden 2020 jälkeen on entisestään lisännyt suurten, korkealaatuisten logistiikkatilojen kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com.Vuonna 2023 Saudi-Arabia lanseerasi neljä uutta erityistalousaluetta (SEZ) houkutellakseen teollisuus- ja huipputeknologisia investointeja – erityisesti yksi näistä sijaitsee King Abdullah Economic Cityssä (KAEC) lähellä Jeddahia argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC:n SEZ keskittyy kehittyneeseen valmistukseen ja logistiikkaan, ja sen odotetaan edistävän varastojen ja tehtaiden kehitystä Jeddahin lähiympäristössä.Ensiluokkaisten varastojen vuokrat Jeddassa vaihtelevat tällä hetkellä noin 90–300 SAR/m² vuodessa sijainnista ja määrittelystä riippuen argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Nämä vuokrat ovat nousseet, koska laadukkaiden tilojen vajaakäyttöaste on alhainen – teollisuusvuokrat nousivatkin keskitason ja korkeiden yksinumeroisten prosenttiosuuksien verran vuosina 2022–2023.Vaikka Jeddan varastovuokrat ovat hieman alhaisemmat kuin Riadin (jotka voivat nousta jopa 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, ero voi kaventua, kun yhä useammat 3PL-toimijat (kolmannen osapuolen logistiikkapalveluntarjoajat) ja valmistajat perustavat toimintojaan sataman läheisyyteen.Käynnissä oleva Saudi-Arabian Landbridge-projekti – valtava rautatielinja, joka yhdistää Jeddahin sataman Riadiin ja Dammamiin – on toinen merkittävä muutos, jonka odotetaan valmistuvan vuosikymmenen loppuun mennessä.Nopeuttamalla tavaraliikenteen kulkua maan halki se todennäköisesti lisää logistiikkapuistojen kysyntää Jeddahin sataman ja teollisuusalueiden ympärillä.Kaiken kaikkiaan teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat myönteiset: Vision 2030:n monipuolistamishanke vauhdittaa kasvua varastoinnissa, ja Jeddah hyötyy strategisesta sijainnistaan.Tärkein haaste on toimittaa riittävästi uutta teollisuustarjontaa; muuten vuokrat voivat jatkaa nousuaan ja mahdollisesti kiristää pienempien yritysten asemaa.Kuitenkin uusien maa- ja infrastruktuuri-investointien (mukaan lukien SEZ-kannustimet) myötä sijoittajat näkevät vahvoja mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöissä.Kuten eräs raportti totesi, Saudi-Arabian teollista kysyntää tukee ”merkittävä kasvu” -trendi, jonka odotetaan jatkuvan öljyn ulkopuolisen talouden laajentuessa argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Toimistomarkkinat: Jeddah on valtakunnan toiseksi suurin toimistomarkkina Riyadhin jälkeen, ja se kasvaa tasaisesti. Jeddahin toimistokannat ovat yhteensä noin 1,2–2,1 miljoonaa neliömetriä (vaihteluväli johtuu tilaluokkien eroista) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, mikä on noin neljäsosa Riyadhin toimistoinventaarion määrästä. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Jeddahiin ei avattu yhtään suurta uutta toimistorakennusta, joten tarjonta pysyi ennallaan noin 1,21 miljoonassa m²:ssa laadukasta tilaa argaam.com. Uusia hankkeita on kuitenkin viimein suunnitteilla – arviolta 48 000 m² toimistotilaa odotetaan valmistuvan Jeddahissa vuoden 2024 loppuun mennessä argaam.com. Toimistojen kysyntä on ollut vahvaa, liiketoiminnan kasvun ja Jeddahin kauppa- ja logistiikkakeskusaseman ansiosta. Grade A -toimistovuokrat nousivat Jeddahissa noin 11 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2024 puoliväliin mennessä noin 1 335 SAR/m² vuodessa argaam.com, mikä osoittaa, että vuokranantajilla on enemmän neuvotteluvoimaa, kun laadukkaista tiloista on puutetta. (Vertailun vuoksi, parhaiden toimistojen vuokrat Riyadhin keskeisillä alueilla nousivat lähes 20 % samalla ajanjaksolla noin 2 090 SAR/m² argaam.com, mikä kertoo vieläkin kovemmasta kysynnästä pääkaupungissa). Suurin osa Jeddahin parhaiden toimistojen vuokralaisista on julkisen sektorin toimijoita ja vakiintuneita yrityksiä argaamplus.s3.amazonaws.com, ja uusia korkealuokkaisia toimistorakennuksia rakennettaessa kilpailupaine näiden suurten vuokralaisten saamiseksi on kova argaamplus.s3.amazonaws.com. Jatkossa Jeddahin toimistosektorin odotetaan kasvavan talouden myötä, mutta maltillisempaa vauhtia – kaupungista puuttuu Riyadhin kaltainen massiivinen yritysten muuttoaalto. Tyhjäkäyntiasteet ovat suhteellisen vakaita, ja jos uusia tiloja rakennetaan rajallisesti, vuokrat pysynevät korkeina. Yksi seurattava trendi on toimistokannan modernisointi: uudet sekoitetun käytön kehityshankkeet (kuten osat Jeddah Central -projektista) tuovat markkinoille huippumoderneja toimistotiloja, jotka voivat houkutella vuokralaisia vanhemmista rakennuksista ja lisätä painetta ikääntyville kiinteistöille.
Keskeiset hallituksen politiikat ja Vision 2030 -vaikutus
Valtion politiikalla – jota ohjaa Vision 2030 -strateginen kehys – on keskeinen rooli Jeddahin kiinteistömarkkinoilla. Yksi Vision 2030:n keskeisistä tavoitteista on nostaa saudien asunnonomistusaste 70 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä, kun se vielä 2010-luvun puolivälissä oli noin 50 % tai alempi pwc.com pwc.com. Tämän saavuttamiseksi asuntoministeriö (nyt osa MoMRAH:ia) on toteuttanut laajoja uudistuksia, jotka ovat muuttaneet asuntosektoria. Keskeisiä aloitteita ovat Sakani-ohjelma, joka nopeuttaa ja tukee asuntolainojen myöntämistä saudi-perheille, sekä Kiinteistökehitysrahasto, joka tarjoaa edullista rahoitusta. Näiden ohjelmien ansiosta asuntotuen odotusajoista on päästy vuosista lähes välittömään hyväksyntään vision2030.gov.sa, mikä on lisännyt loppukäyttäjien kysyntää. Kuten aiemmin mainittiin, valtion tukemat asuntolainat ja pienemmät käsirahamaksuvaatimukset (keskuspankki laski 30 %:sta 5 %:iin) ovat mahdollistaneet uuden ostajasukupolven pwc.com. Tämä näkyy Jeddahissa, jossa monet aiemmin vuokra-asumiseen sidotut kotitaloudet siirtyvät nyt asunnon omistajiksi – mikä vauhdittaa asuntorakentamista eri hintaluokissa.
Vision 2030:n vaikutus ulottuu asuntosektorin lisäksi myös liikekiinteistöihin talouden monipuolistamisen ja sääntelyjen vapauttamisen kautta. Hallitus tunnistaa kiinteistöt tärkeäksi alaksi, jonka avulla voidaan kasvattaa ei-öljypohjaista BKT:tä (tavoitteena on nostaa kiinteistöalan BKT-osuutta noin 7 %:sta 10 %:iin vuoteen 2030 mennessä) pwc.com. Kehittämisen vauhdittamiseksi viranomaiset ovat investoineet runsaasti infrastruktuuriin – uusiin liikenneyhteyksiin, kunnallistekniikkaan ja julkisten tilojen parantamiseen – erityisesti kaupungeissa, kuten Jeddah, jotka palvelevat matkailua ja kauppaa. Merkittävä toimenpide on White Land Tax eli vero rakentamattomalle kaupunkimaalle; se otettiin käyttöön, jotta maaomistajat eivät vain haalisisi tontteja, vaan lisäisivät tonttitarjontaa pwc.com. Jeddah oli yksi ensimmäisistä kaupungeista, joissa tämä 2,5 %:n vuotuinen vero otettiin käyttöön rakentamattomaan asuntomaahan, mikä on kannustanut omistajia rakentamaan tai myymään – ja parantanut maantarjontaa hankkeisiin asteittain. Lisäksi sujuvammat lupaprosessit ja julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuudet ovat helpottaneet kehittäjiä toteuttamaan laajoja Vision 2030:n tavoitteiden mukaisia projekteja (esimerkiksi Jeddah Centralin kehittämisen vetäjänä toimii Public Investment Fund yhdessä yksityisten urakoitsijoiden kanssa).
Matkailun edistäminen Vision 2030:n puitteissa on toinen politiikka-alue, jolla on vaikutusta Jeddahin kiinteistömarkkinoihin. Kuningaskunta pyrkii houkuttelemaan 100 miljoonaa vierailua vuosittain vuoteen 2030 mennessä (uskonnollinen matkailu, vapaa-aika ja liiketapahtumat mukaan lukien). Jeddah hyötyy tästä pyrkimyksestä, sillä se on perinteinen portti Mekkaan ja Medinaan sekä Punaisenmeren rannikkokaupunki. Hallituksen turistiviisumien helpottaminen ja investoinnit matkailuinfrastruktuuriin (lentokentät, risteilyterminaalit jne.) ovat kannustaneet uusien hotellien, huoneistohotellien sekä vähittäiskaupan ja viihteen keskusten rakentamista Jeddahiin. Kielteiset vaikutukset vähittäiskaupan ja majoituskiinteistöjen suuntaan ovat olleet merkittäviä – esimerkiksi hotellien käyttöaste ja huonehintatasot Saudi-Arabiassa ovat nousussa ja kehittäjät Jeddahissa reagoivat tähän suunnittelemalla lisää majoitushankkeita argaam.com argaam.com. Tulevat globaalit tapahtumat, joita Saudi-Arabia isännöi (kuten Expo 2030 Riadissa ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat), edistävät maanlaajuisia parannuksia, ja Jeddah saa oman osansa – mahdollisesti mukaan lukien stadionien kehittämistä ja fanialueita, jotka kytkeytyvät kiinteistökehitykseen (esim. monikäyttöiset urheilukeskittymät, väliaikaiset majoitukset jne.).
Olennaista on, että Vision 2030 on edistänyt sijoittajaystävällisempää sääntely-ympäristöä. Kiinteistöjen yleisen viranomaisen (REGA) perustaminen tarjoaa yhtenäistä valvontaa ja avoimuutta kiinteistömarkkinoille arabnews.com. Lainsäädäntö ennakkomyynnistä (Wafi), asunto-osuuksista ja kiinteistönvälityksestä on uudistettu kansainvälisten standardien mukaisiksi, mikä on lisännyt sijoittajien ja asunnonostajien luottamusta. Lisäksi kaavoitus- ja suunnittelusääntöjä päivitetään kannustamaan nykyisen kaltaista monikäyttöistä, tiivistä rakentamista, jota nähdään Jeddah Centralissa ja muissa giga-hankkeissa – poiketen aiemmasta hajakeskittymisestä. Yhteenvetona voidaan todeta, että Vision 2030:n mukainen hallituksen politiikka on ollut merkittävä Jeddahin kiinteistömarkkinoiden laajentumiselle – avaamalla asuntorahoitusta, rahoittamalla mullistavia hankkeita, parantamalla sijoitusilmapiiriä ja lisäämällä kysyntää talouskasvun ja matkailun kautta.
Ulkomaisten investointien tilannekuva ja sääntelyn päivitykset
Saudi-Arabia on viime vuosina aktiivisesti avannut kiinteistösektoriaan ulkomaisille sijoituksille, ja vuosina 2024–2025 nähtiin tässä suhteessa merkittäviä virstanpylväitä. Eräs keskeinen kehityskulku oli ulkomaisten sijoittajien rajoitusten helpottaminen Mekan ja Medinan kiinteistömarkkinoilla. Tammikuussa 2025 pääomamarkkinaviranomainen ilmoitti, että ulkomaalaiset (ei-saudiarabialaiset) voivat nyt sijoittaa yrityksiin, jotka omistavat kiinteistöjä Mekan ja Medinan pyhissä kaupungeissa agbi.com agbi.com. Vaikka yksittäisten henkilöiden suora kiinteistön omistaminen kyseisissä kaupungeissa on edelleen kiellettyä (paitsi 99 vuoden vuokrasopimuksin), tämä uudistus mahdollistaa kansainvälisten sijoittajien ostaa osuuksia (enintään 49 %) pörssiin listatuista kiinteistöyhtiöistä tai REIT-rahastoista, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com agbi.com. Politiikkamuutoksen tarkoituksena on “houkutella ulkomaista pääomaa ja tarjota likviditeettiä nykyisiin ja tuleviin projekteihin” pyhissä kaupungeissa agbi.com. Tätä pidetään myös pilottivaiheena kohti laajempaa kiinteistömarkkinoiden avaamista Saudi-Arabiassa. Markkinat reagoivat myönteisesti – erityisesti Mekkaan/Medinaan keskittyneiden kiinteistöosakkeiden arvo nousi lähes 10 % uutisen myötä agbi.com. Tämä uudistus lähettää sijoittajille viestin, että Saudi-Arabia on tosissaan vapauttamassa kiinteistömarkkinoitaan Vision 2030 -ohjelman mukaisesti. Knight Frank MENAn tutkimusjohtaja Faisal Durrani kuvaili tätä “vahvimmaksi viitteeksi tähän mennessä” siitä, että kansainvälisen omistuksen lakeja tullaan todennäköisesti edelleen keventämään agbi.com.
Yleisemmin koko kuningaskunnassa (mukaan lukien Jeddah), säännökset sallivat nyt 100 %:n ulkomaisen omistuksen yrityksissä, mukaan lukien kiinteistökehitys- ja välitysyritykset, MISA:n (investointiministeriön) myöntämällä luvalla arabnews.com. Tämä tarkoittaa, että kansainvälinen kehittäjä tai sijoittaja voi perustaa täysin ulkomaalaisomisteisen yrityksen Saudi-Arabiaan kiinteistöhankkeiden toteuttamista varten (poikkeuksena tietyt herkät sijainnit). Yrityksen perustamisen yksinkertaistaminen ja vahva oikeudellinen suoja (esim. sopimusten täytäntöönpano, parannetut konkurssilait) ovat nostaneet Saudi-Arabian asemaa helppouden liiketoimintaa harjoittaa -vertailuissa. Jeddahissa tämä on johtanut ulkomaisten kiinteistöyhtiöiden ja rahastojen kasvavaan läsnäoloon, jotka etsivät mahdollisuuksia – sekoitettujen kehityshankkeiden ja logistiikkatilojen välillä. Erityisesti kiinteistösijoitusrahastot (REITit) ovat olleet saavutettava reitti ulkomaiselle pääomalle; vuodesta 2021 alkaen CMA on sallinut ulkomaisten sijoittajien ostaa vapaasti osuuksia Saudi-REITeistä, myös niistä, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com. Tämä on ohjannut ulkomaista rahaa Jeddahin liikekiinteistöihin julkisesti noteerattujen REITien kautta, jotka omistavat ostoskeskuksia, varastoja jne.
Ulkomaisen sijoitustoiminnan toinen osa-alue on ollut vuonna 2019 käyttöön otettu Premium Residency (“Kultainen viisumi”) -ohjelma, joka myöntää päteville ulkomaalaisille oikeuden asua Saudi-Arabiassa pitkäaikaisesti, omistaa kiinteistöjä (Mekkaa ja Medinaa lukuun ottamatta) ja harjoittaa liiketoimintaa ilman sponsorointia. Ohjelman käyttöaste on vähitellen kasvanut, ja vuoteen 2024 mennessä hallitus on lisännyt pitkäaikaisten viisumien edistämistä sijoittajille ja osaajille. Enemmän ulkomaalaisia, joilla on mahdollisuus ostaa asuntoja, tulee todennäköisesti kasvattamaan ulkomaalaisten ostajien segmenttiä kaupungeissa kuten Jeddah – erityisesti huippuluokan asuntojen ja ranta-asuntojen osalta. Kuitenkin suurin osa Jeddahin kiinteistötoiminnasta on tällä hetkellä edelleen kotimaisten ja alueellisten (GCC) ostajien vetämää, ja ulkomaalaiset vaikuttavat enemmän kehittäjä- ja sijoituspuolella kuin yksittäisinä asuntojen omistajina.
Sääntelypäivitysten osalta Saudi-viranomaiset kehittävät jatkuvasti kiinteistölainsäädäntöä. Uusi investointilaki astui voimaan vuosina 2023–2024, mikä yksinkertaisti prosessia ulkomaisille toimijoille hankkia sijoituslupia ja tasoitti ulkomaisten ja paikallisten sijoittajien kohtelua monilla aloilla agbi.com agbi.com. Kiinteistöala on ollut tämän lain hyötyjä, sillä se on vähentänyt byrokratiaa ulkomaisesti rahoitetuilta hankkeilta. Lisäksi maarekisteri- ja sähköiset asiointijärjestelmät on uudistettu – sähköisen omistuskirjan ja “Najiz”-alustan käyttöönotto kiinteistökauppoihin ovat lisänneet läpinäkyvyyttä ja nopeuttaneet siirtoaikoja merkittävästi. Kaikki nämä toimenpiteet helpottavat ulkomaisten sijoittajien ja rahastojen pääsyä Jeddahin markkinoille luottavaisin mielin tietäen, mitä odottaa.
Toinen merkittävä hanke on Jeddah Tower Pohjois-Obhurin alueella – siitä on tulossa maailman korkein rakennus yli 1 000 metrillään.
Tauon jälkeen Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuivat virallisesti loppuvuodesta 2023, ja kehittäjät tähtäävät valmiiksi noin vuosina 2027–2028 designboom.com designboom.com.Tammikuussa 2025 pidetyssä seremoniassa kaadettiin betonia tornin 64. kerrokselle, ja suunnitelmana on lisätä noin yksi kerros neljässä päivässä tästä eteenpäin designboom.com.Jeddah Tower on Jeddah Economic City (JEC) -kehityshankkeen keskipiste, jonka tavoitteena on sisältää liikekeskuksia, asuntoja ja julkisia laitoksia jopa 100 000 ihmiselle designboom.com.Koko JEC, mukaan lukien torni, maksaa arviolta 20 miljardia dollaria designboom.com.Itse torniin tulee monipuolisia käyttötarkoituksia (Four Seasons -hotelli, toimistoja, luksusasuntoja ja maailman korkein näköalatasanne) designboom.com designboom.com.Tämän projektin elvyttäminen on syvästi symbolista – se osoittaa Saudi-Arabian luottamusta ja kunnianhimoa kiinteistökehityksessä.Jos Jeddah Tower valmistuu, se herättää maailmanlaajuista huomiota ja voi tehdä ympäröivästä alueesta sijoitusten magneetin (samalla tavalla kuin Burj Khalifa vauhditti Dubain keskustan kehitystä).Tornin etenemistä seurataan tarkasti vuosina 2025–2030, ja sen menestys voisi toimia uuden liikekorttelin perustana kaupungissa.Hanke korostaa myös parantunutta koordinointia sidosryhmien välillä: Kingdom Holding (pääsponsori) ja uudet suunnittelukonsultit ovat yhdistäneet voimansa, ja loppurakentamista koskevat tarjouskilpailut on julistettu, ja tarjousten määräaika on vuoden 2025 loppuun mennessä designboom.com designboom.com.Yhteenvetona voidaan todeta, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat huomattavasti avoimemmat ja säännellympiä kuin kymmenen vuotta aiemmin. Jedda hyötyy ulkomaisista pääomavirroista, erityisesti suurissa hankkeissa ja liikeomaisuusprojekteissa. Suuret valtionhankkeet (jotka usein hakevat kansainvälisiä kumppaneita) yhdessä uusien ulkomaista omistusta suosivien lakien kanssa luovat ympäristön, jossa globaalit sijoittajat etsivät aktiivisesti mahdollisuuksia. Odotuksena on, että markkinoiden kypsyessä ja tuottojen pysyessä houkuttelevina ulkomainen sijoittaminen Jeddan kiinteistöihin jatkaa kasvuaan, tuoden kaupunkiin paitsi pääomaa myös osaamista ja uusia kehityskonsepteja.Merkittävät infrastruktuuri- ja kiinteistöhankkeet Jeddassa
Jeddassa toteutetaan parhaillaan suurta fyysistä muutosta lukuisten megahankkeiden ja infrastruktuuriparannusten ansiosta, joista monet liittyvät Vision 2030 -tavoitteisiin. Ehkä merkittävin niistä on Jeddan keskushanke (aiemmin ”Uusi Jeddan keskusta”). Julkisen sijoitusrahaston (PIF) käynnistämä hanke uudistaa 5,7 miljoonan neliömetrin historiallista rantavyöhykettä moderniksi, monikäyttöiseksi alueeksi jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Pääsuunnitelmaan kuuluu neljä maamerkkikohdetta – oopperatalo, stadion, museo ja meriakvaario – sekä uusia huvivenesatamia, rantoja, puistoja ja laaja kiinteistötarjonta. Lukuina Jeddan keskushanke tuottaa 17 000 asuinyksikköä, 2 700 hotellihuonetta ja yli kymmenen uutta viihde- ja matkailukohdetta valmistuessaan jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Rakennustyöt ovat täydessä vauhdissa: vuoden 2024 alussa ensimmäisen vaiheen maamerkkien (oopperatalo, stadion, meriakvaario) urakoita oli myönnetty 12 miljardin SAR:n arvosta jeddahcentral.com. Tämä kehityshanke mullistaa Jeddan keskustan korvaten vanhaa infrastruktuuria maailmanluokan rantakaupungin siluetilla. On odotettavissa, että hankkeen seurauksena kiinteistöarvot alueella nousevat merkittävästi ja syntyy uusia luksusasumisen, ostosten ja vapaa-ajan alueita, jotka kilpailevat Dubain ja Dohan kanssa. Sijoittajille ja kehittäjille Jeddan keskushanke tarjoaa mahdollisuuksia erityisesti hotelli-, korkealuokkaisten asuntojen ja vähittäiskaupan saralla – PIF:n tuella ja alueen ensiluokkaisen rannikkosijainnin ansiosta.Liikenneinfrastruktuurin osalta Jeddahissa on tehty merkittäviä parannuksia, jotka lisäävät kaupungin kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuutta. Uusi King Abdulaziz International Airport (KAIA) avasi huippumodernin Terminaali 1:n vuonna 2019, mikä kasvatti kapasiteettia huomattavasti ja toi mukanaan arkkitehtonisesti vaikuttavan terminaalirakennuksen. Vuoteen 2025 mennessä lentoasema pystyy käsittelemään noin 30 miljoonaa matkustajaa vuodessa, mikä nopeuttaa turistien ja liikematkailijoiden saapumista – tämä lisää kysyntää hotelleille ja lyhytaikaisille vuokrauksille. Lisäksi Haramain High-Speed Railway, joka on ollut toiminnassa vuodesta 2018, yhdistää Jeddahin pyhiin kaupunkeihin – nyt voit matkustaa Jeddahista Mekkaan alle tunnissa ja Medinaan noin kahdessa tunnissa. Jeddahin rautatieasema Al-Sulaimaniassa on noussut uudeksi kaupunkikeskukseksi, ja tämän junayhteyden helppous on tehnyt Jeddahista entistä houkuttelevamman tukikohdan yrityksille ja pyhiinvaeltajille (osa pyhiinvaeltajista valitsee majoittumisen Jeddahissa ja käy päiväretkillä Mekkaan junalla, mikä lisää Jeddahin hotellisektorin kysyntää). Tulevaisuudessa suunniteltu Saudi Landbridge Rail (itäinen rahtiin ja matkustajiin keskittyvä linja) yhdistää Jeddahin sataman suoraan Riadin ja Dammamin kanssa, tehden Jeddahista käytännössä kansakunnan logistiikkaportin Punaisenmeren ja Persianlahden välille. Tämän odotetaan käynnistävän suurten logistiikkapuistojen ja teollisen kehityksen reitin varrella, erityisesti Jeddahin sataman lähellä, vahvistaen teollisten kiinteistöjen segmenttiä.
Kaupunkiliikkuminen Jeddahissa on myös asialistalla. Kauan ehdotettu Jeddah Metro -hanke – kolmiratainen kaupunkijunarata – on kohdannut viivästyksiä, mutta on yhä osa kaupungin tulevaisuuden suunnitelmia. Jos hanke herätetään henkiin (mahdollisesti tämän vuosikymmenen loppupuolella), metro parantaisi merkittävästi pendelöinnin mukavuutta ja voisi muuttaa kiinteistöjen arvoja asemien läheisyydessä. Sillä välin kaupunki on ottanut käyttöön uusia bussiverkostoja ja parantaa teitä (mukaan lukien suunnitteilla oleva Obhurin riippusilta pohjoisen joenuoman yli) helpottaakseen ruuhkia. Parannettu infrastruktuuri johtaa usein maan arvonnousuun aiemmin alikehittyneillä alueilla, mikä näkyy jo Pohjois-Jeddahissa, missä moottoritien laajennukset ja sillat ovat parantaneet yhteyksiä.
Muita merkittäviä hankkeita ovat Jeddah Economic City (pelkän tornin lisäksi JEC:hen tulee ryhmä korkeita rakennuksia, ostosbulevardeja ja huvivenesatama) sekä King Abdullah Economic City (KAEC) Jeddahin pohjoispuolella. Vaikka KAEC on erillinen suunniteltu kaupunki, sen nimeäminen erikoistalousalueeksi vuonna 2023 sekä uusi hallituksen huomio ovat käytännössä sitoneet sen menestyksen Jeddahin kasvuun. KAEC:n satama ja teollisuusalue houkuttelevat valmistajia ja logistiikkayrityksiä veroetuuksilla, mikä voi luoda tuhansia työpaikkoja. Kun nämä työpaikat toteutuvat, ne voivat lisätä asuntokysyntää Pohjois-Jeddahissa ja KAEC:ssa itsessään, laajentaen käytännössä Jeddahin metropolialuetta. Lisäksi Red Sea Global (turismin megaprojekti, joka kehittää saariresortteja pohjoisempana) ja AlUla-perintöhankkeet, vaikka eivät sijaitse Jeddahissa, ohjaavat todennäköisesti monia turisteja Jeddahin läpi, mikä puoltaa lisää hotelleja ja lentoaseman laajennusta.
Yhteenvetona Jeddahin horisontti ja infrastruktuuri vuosina 2025–2030 määritellään näiden megaprojektien kautta. Jeddah Central -ranta-alue antaa kaupungille modernin keskustan, Jeddah Tower nostaa sen maailmanlaajuiseen arkkitehtoniseen karttaan, ja parannetut liikenneyhteydet integroivat Jeddahin entistä tiiviimmin kansallisiin ja globaaleihin markkinoihin. Kiinteistöalan sidosryhmille nämä projektit merkitsevät uusia alueita sijoittaa – luksusrantahuoneistoista teollisuuspuistoihin. Vaikka toteutukseen liittyy riskejä (viivästykset, kustannusylitykset), hallituksen mittava sitoutuminen tuo varmuutta siitä, että Jeddahin kaupunkimuodonmuutos on vahvasti käynnissä.Vertailuanalyysi: Jeddah vs. Riad vs. Dammam
Saudi-Arabian kolme suurinta kaupunkialuetta – Riad, Jeddah ja Dammam/Khobar (Itäinen provinssi) – eroavat toisistaan kiinteistömarkkinoiden dynamiikaltaan, joihin vaikuttavat niiden taloudelliset roolit ja Vision 2030 -aloitteet. Jeddahin vertaaminen muihin antaa kontekstia sen suorituksesta ja näkymistä:
Markkinaennuste vuosille 2025–2030
Tulevaisuuden näkymät Jeddahin kiinteistömarkkinoilla vuosina 2025–2030 ovat yleisesti positiiviset, ja niitä tukevat vahvat taloudelliset perusteet sekä kansalliset kehityssuunnitelmat. Analyytikot ja neuvonantajat ennustavat jatkuvaa kasvua asumisen, liiketilojen ja hotellialan segmenteissä, vaikka kasvutahti voi vaihdella sektoreittain ja vuosittain. Tässä ennusteen keskeiset elementit:
Numeraalisten arvioiden mukaan markkinatutkimusyhtiöt arvioivat, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoiden kokonaisarvo kasvaa noin 7–9 % vuosivauhdilla vuoteen 2030 saakka, ja arvo voi kaksinkertaistua vuosikymmenen loppuun mennessä techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, joka on merkittävä osa kokonaisuutta, tulee vaikuttamaan tähän huomattavasti. Kiinteistöjen yleisviranomainen ennustaa, että kansallisten kiinteistömarkkinoiden koko nousee noin yli 100 miljardiin dollariin vuoteen 2029 mennessä arabnews.com. Tämän perusteella Jeddahin osuus (historiallisesti ehkä 15–20 % kaupankäynnin arvosta) voi olla kymmeniä miljardeja dollareita kiinteistökauppoja vuodessa vuoteen 2030 mennessä.
Ennusteen varaukset: Nämä positiiviset ennusteet perustuvat siihen oletukseen, ettei vakavia taloudellisia shokkeja tapahdu. Riskit, kuten pitkittynyt maailmanlaajuinen taantuma, öljyn hinnan jyrkkä lasku (mikä vaikuttaisi hallituksen kulutukseen) tai geopoliittinen epävakaus, voisivat hidastaa kehitystä (lisää riskeistä seuraavassa osiossa). Myös korkotasoilla on merkitystä – jos rahoituskustannukset pysyvät korkeina maailmanlaajuisesti, se voi hillitä kysynnän kasvua (erityisesti asuntolainojen osalta). Saudi-Arabia on kuitenkin osoittanut olevansa valmis lieventämään tätä (esim. tukien avulla). Kaiken kaikkiaan jakson 2025–2030 odotetaan olevan kasvun ja modernisaation aikaa Jeddahin kiinteistömarkkinoilla, kaupungin noustessa kansainvälisesti merkittävämmäksi ja sen asuntomarkkinoiden kypsyessä ja monipuolistuessa.
Mahdollisuudet ja riskit sijoittajille ja kehittäjille
Jeddahin kiinteistömarkkinat tarjoavat houkuttelevan yhdistelmän mahdollisuuksia hallituksen tuen ja rakenteellisen kysynnän ansiosta, mutta niihin liittyy myös tiettyjä riskejä, jotka sidosryhmien tulisi ottaa huolellisesti huomioon:
Mahdollisuudet:
Riskit:
Yhteenvetona voidaan todeta, että Jeddahin kiinteistöalalla on vuoteen 2030 asti huomattavia mahdollisuuksia – markkina on kasvussa, vahvasti tuettu ja aitojen kysyntäajureiden vauhdittama. Sijoittajat ja kehittäjät, jotka suuntaavat kohti Vision 2030:n teemoja (asumisen kohtuuhintaisuus, matkailu, elämänlaatu, monipuolistaminen), voivat hyötyä paitsi taloudellisesti myös saada tukea päättäjiltä. Riskien hallintaan vaaditaan kuitenkin huolellista suunnittelua. Hajauttaminen eri omaisuustyyppien (asunto vs liike) tai aikajänteiden välillä, hyvien rahoitusehtojen varmistaminen ja projektien pitäminen joustavina markkinamuutoksia varten ovat viisaita strategioita. Kuten S&P totesi Saudi-Arabiasta, kasvupolku on vahva muttei haasteeton arabnews.com arabnews.com – ja sama pätee osuvasti Jeddahiin. Hyvällä riskienhallinnalla osapuolet voivat hyödyntää Jeddahin kiinteistökehityksen kasvua ja mahdollisesti saada merkittäviä tuottoja tulevina jännittävinä vuosina.
Lähteet:
Kaupallisen kiinteistömarkkinan trendit (toimisto, vähittäiskauppa, teollisuus)
Vähittäiskaupan kiinteistöt: Vähittäiskauppa on valopilkku Jeddahin kaupallisessa maisemassa, ja sitä tukevat nuori väestö sekä kasvava turismi.
Vuonna 2024 Jeddahiin lisättiin 106 000 m² uutta vähittäiskaupan tilaa (esim.suuren ostoskeskuksen avaaminen), jolloin kaupungin vähittäiskaupan kokonaispinta-ala on noin 2,16 miljoonaa m² argaam.com argaam.com.Tämä laajentuminen heijastaa luottamusta kuluttajakysyntään.Vision 2030:n viihteen ja vapaa-ajan edistämiseen tähtäävän aloitteen ansiosta Jeddahin ostoskeskukset ovat yhä useammin ottaneet käyttöön elokuvateattereita, ravintoloita ja perheille suunnattuja nähtävyyksiä houkutellakseen kävijöitä.Vähittäiskaupan vuokrat ensiluokkaisissa ”superalueen” ostoskeskuksissa ovat nousseet (noin +4 % vuodessa H1 2024 huipputason keskuksissa) argaam.com, kun taas vanhemman mallisissa toisen tason ostoskeskuksissa vuokrat ovat laskeneet (noin 4 % vuodessa alaspäin), kun asiakkaat hakeutuvat uudempiin kokemuksiin argaam.com.Kaiken kaikkiaan vähittäismarkkinoiden tunnelma on optimistinen vuosille 2025-2026, ja S&P Globalin mukaan väestönkasvu, kasvava turismi ja kansainvälisten brändien tulo vauhdittavat vähittäiskaupan kysyntää Saudi-Arabian kaupungeissa arabnews.com arabnews.com.Riyadissa ja Jeddassa erityisesti nähdään aalto uusia vähittäiskaupan ja monikäyttöisiä kehityshankkeita, jotka yhdistävät ostosmahdollisuudet viihteeseen sekä jopa asuin- ja majoituspalveluihin arabnews.com.Jeddassa avoimen ilman ja merenrannan vähittäiskaupan konseptit kasvattavat suosiotaan (esimerkiksi Corniche-alueet ja kohteet kuten Jeddah Yacht Club -alue), mikä heijastaa suuntausta kohti elämäntapakeskeisiä ostosalueita arabnews.com.Tämä huomioon ottaen vähittäiskaupan ala ei ole vailla riskejä: verkkokaupan kasvu ja muuttuvat kuluttajien mieltymykset tarkoittavat, että ostoskeskusten operaattoreiden on jatkossakin uudistuttava houkutellakseen kävijöitä.S&P on varoittanut, että ylitarjonta ja kilpailu voivat painostaa vuokratuottoja, erityisesti jos vuokranantajat tekevät suuria pääomamenoja kiinteistöjen uudistamiseen arabnews.com.Tällä hetkellä Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoita kannattelee vahva kuluttajien kulutus – johon vaikuttavat korkea asukaskohtainen tulotaso ja kulttuuri, joka pitää ostoskeskuksia sosiaalisina kohtaamispaikkoina arabnews.com arabnews.com.Saudi-Arabian tavoitteena on yli 100 miljoonaa turistia vuoteen 2030 mennessä, mukaan lukien suuria tapahtumia kuten Expo 2030 ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat. Jeddahin rooli porttikaupunkina asettaa sen vähittäiskauppasektorin kestävään kasvuun arabnews.com.Teollisuus- ja logistiikka-alueet: Teollisuuskiinteistösegmentti Jeddassa kokee merkittävää kasvua melko huomaamattomasti, linjassa Saudi-Arabian logistiikkaan liittyvien tavoitteiden kanssa.
Koska Jeddah on kuningaskunnan tärkein Punaisenmeren satamakaupunki, se on keskeisessä asemassa suunnitelmissa tulla globaaliksi logistiikkakeskukseksi, mikä lisää nykyaikaisten varastojen ja jakelukeskusten kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Verkkokaupan nousu vuoden 2020 jälkeen on entisestään lisännyt suurten, korkealaatuisten logistiikkatilojen kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com.Vuonna 2023 Saudi-Arabia lanseerasi neljä uutta erityistalousaluetta (SEZ) houkutellakseen teollisuus- ja huipputeknologisia investointeja – erityisesti yksi näistä sijaitsee King Abdullah Economic Cityssä (KAEC) lähellä Jeddahia argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC:n SEZ keskittyy kehittyneeseen valmistukseen ja logistiikkaan, ja sen odotetaan edistävän varastojen ja tehtaiden kehitystä Jeddahin lähiympäristössä.Ensiluokkaisten varastojen vuokrat Jeddassa vaihtelevat tällä hetkellä noin 90–300 SAR/m² vuodessa sijainnista ja määrittelystä riippuen argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Nämä vuokrat ovat nousseet, koska laadukkaiden tilojen vajaakäyttöaste on alhainen – teollisuusvuokrat nousivatkin keskitason ja korkeiden yksinumeroisten prosenttiosuuksien verran vuosina 2022–2023.Vaikka Jeddan varastovuokrat ovat hieman alhaisemmat kuin Riadin (jotka voivat nousta jopa 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, ero voi kaventua, kun yhä useammat 3PL-toimijat (kolmannen osapuolen logistiikkapalveluntarjoajat) ja valmistajat perustavat toimintojaan sataman läheisyyteen.Käynnissä oleva Saudi-Arabian Landbridge-projekti – valtava rautatielinja, joka yhdistää Jeddahin sataman Riadiin ja Dammamiin – on toinen merkittävä muutos, jonka odotetaan valmistuvan vuosikymmenen loppuun mennessä.Nopeuttamalla tavaraliikenteen kulkua maan halki se todennäköisesti lisää logistiikkapuistojen kysyntää Jeddahin sataman ja teollisuusalueiden ympärillä.Kaiken kaikkiaan teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat myönteiset: Vision 2030:n monipuolistamishanke vauhdittaa kasvua varastoinnissa, ja Jeddah hyötyy strategisesta sijainnistaan.Tärkein haaste on toimittaa riittävästi uutta teollisuustarjontaa; muuten vuokrat voivat jatkaa nousuaan ja mahdollisesti kiristää pienempien yritysten asemaa.Kuitenkin uusien maa- ja infrastruktuuri-investointien (mukaan lukien SEZ-kannustimet) myötä sijoittajat näkevät vahvoja mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöissä.Kuten eräs raportti totesi, Saudi-Arabian teollista kysyntää tukee ”merkittävä kasvu” -trendi, jonka odotetaan jatkuvan öljyn ulkopuolisen talouden laajentuessa argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Toimistomarkkinat: Jeddah on valtakunnan toiseksi suurin toimistomarkkina Riyadhin jälkeen, ja se kasvaa tasaisesti. Jeddahin toimistokannat ovat yhteensä noin 1,2–2,1 miljoonaa neliömetriä (vaihteluväli johtuu tilaluokkien eroista) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, mikä on noin neljäsosa Riyadhin toimistoinventaarion määrästä. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Jeddahiin ei avattu yhtään suurta uutta toimistorakennusta, joten tarjonta pysyi ennallaan noin 1,21 miljoonassa m²:ssa laadukasta tilaa argaam.com. Uusia hankkeita on kuitenkin viimein suunnitteilla – arviolta 48 000 m² toimistotilaa odotetaan valmistuvan Jeddahissa vuoden 2024 loppuun mennessä argaam.com. Toimistojen kysyntä on ollut vahvaa, liiketoiminnan kasvun ja Jeddahin kauppa- ja logistiikkakeskusaseman ansiosta. Grade A -toimistovuokrat nousivat Jeddahissa noin 11 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2024 puoliväliin mennessä noin 1 335 SAR/m² vuodessa argaam.com, mikä osoittaa, että vuokranantajilla on enemmän neuvotteluvoimaa, kun laadukkaista tiloista on puutetta. (Vertailun vuoksi, parhaiden toimistojen vuokrat Riyadhin keskeisillä alueilla nousivat lähes 20 % samalla ajanjaksolla noin 2 090 SAR/m² argaam.com, mikä kertoo vieläkin kovemmasta kysynnästä pääkaupungissa). Suurin osa Jeddahin parhaiden toimistojen vuokralaisista on julkisen sektorin toimijoita ja vakiintuneita yrityksiä argaamplus.s3.amazonaws.com, ja uusia korkealuokkaisia toimistorakennuksia rakennettaessa kilpailupaine näiden suurten vuokralaisten saamiseksi on kova argaamplus.s3.amazonaws.com. Jatkossa Jeddahin toimistosektorin odotetaan kasvavan talouden myötä, mutta maltillisempaa vauhtia – kaupungista puuttuu Riyadhin kaltainen massiivinen yritysten muuttoaalto. Tyhjäkäyntiasteet ovat suhteellisen vakaita, ja jos uusia tiloja rakennetaan rajallisesti, vuokrat pysynevät korkeina. Yksi seurattava trendi on toimistokannan modernisointi: uudet sekoitetun käytön kehityshankkeet (kuten osat Jeddah Central -projektista) tuovat markkinoille huippumoderneja toimistotiloja, jotka voivat houkutella vuokralaisia vanhemmista rakennuksista ja lisätä painetta ikääntyville kiinteistöille.
Keskeiset hallituksen politiikat ja Vision 2030 -vaikutus
Valtion politiikalla – jota ohjaa Vision 2030 -strateginen kehys – on keskeinen rooli Jeddahin kiinteistömarkkinoilla. Yksi Vision 2030:n keskeisistä tavoitteista on nostaa saudien asunnonomistusaste 70 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä, kun se vielä 2010-luvun puolivälissä oli noin 50 % tai alempi pwc.com pwc.com. Tämän saavuttamiseksi asuntoministeriö (nyt osa MoMRAH:ia) on toteuttanut laajoja uudistuksia, jotka ovat muuttaneet asuntosektoria. Keskeisiä aloitteita ovat Sakani-ohjelma, joka nopeuttaa ja tukee asuntolainojen myöntämistä saudi-perheille, sekä Kiinteistökehitysrahasto, joka tarjoaa edullista rahoitusta. Näiden ohjelmien ansiosta asuntotuen odotusajoista on päästy vuosista lähes välittömään hyväksyntään vision2030.gov.sa, mikä on lisännyt loppukäyttäjien kysyntää. Kuten aiemmin mainittiin, valtion tukemat asuntolainat ja pienemmät käsirahamaksuvaatimukset (keskuspankki laski 30 %:sta 5 %:iin) ovat mahdollistaneet uuden ostajasukupolven pwc.com. Tämä näkyy Jeddahissa, jossa monet aiemmin vuokra-asumiseen sidotut kotitaloudet siirtyvät nyt asunnon omistajiksi – mikä vauhdittaa asuntorakentamista eri hintaluokissa.
Vision 2030:n vaikutus ulottuu asuntosektorin lisäksi myös liikekiinteistöihin talouden monipuolistamisen ja sääntelyjen vapauttamisen kautta. Hallitus tunnistaa kiinteistöt tärkeäksi alaksi, jonka avulla voidaan kasvattaa ei-öljypohjaista BKT:tä (tavoitteena on nostaa kiinteistöalan BKT-osuutta noin 7 %:sta 10 %:iin vuoteen 2030 mennessä) pwc.com. Kehittämisen vauhdittamiseksi viranomaiset ovat investoineet runsaasti infrastruktuuriin – uusiin liikenneyhteyksiin, kunnallistekniikkaan ja julkisten tilojen parantamiseen – erityisesti kaupungeissa, kuten Jeddah, jotka palvelevat matkailua ja kauppaa. Merkittävä toimenpide on White Land Tax eli vero rakentamattomalle kaupunkimaalle; se otettiin käyttöön, jotta maaomistajat eivät vain haalisisi tontteja, vaan lisäisivät tonttitarjontaa pwc.com. Jeddah oli yksi ensimmäisistä kaupungeista, joissa tämä 2,5 %:n vuotuinen vero otettiin käyttöön rakentamattomaan asuntomaahan, mikä on kannustanut omistajia rakentamaan tai myymään – ja parantanut maantarjontaa hankkeisiin asteittain. Lisäksi sujuvammat lupaprosessit ja julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuudet ovat helpottaneet kehittäjiä toteuttamaan laajoja Vision 2030:n tavoitteiden mukaisia projekteja (esimerkiksi Jeddah Centralin kehittämisen vetäjänä toimii Public Investment Fund yhdessä yksityisten urakoitsijoiden kanssa).
Matkailun edistäminen Vision 2030:n puitteissa on toinen politiikka-alue, jolla on vaikutusta Jeddahin kiinteistömarkkinoihin. Kuningaskunta pyrkii houkuttelemaan 100 miljoonaa vierailua vuosittain vuoteen 2030 mennessä (uskonnollinen matkailu, vapaa-aika ja liiketapahtumat mukaan lukien). Jeddah hyötyy tästä pyrkimyksestä, sillä se on perinteinen portti Mekkaan ja Medinaan sekä Punaisenmeren rannikkokaupunki. Hallituksen turistiviisumien helpottaminen ja investoinnit matkailuinfrastruktuuriin (lentokentät, risteilyterminaalit jne.) ovat kannustaneet uusien hotellien, huoneistohotellien sekä vähittäiskaupan ja viihteen keskusten rakentamista Jeddahiin. Kielteiset vaikutukset vähittäiskaupan ja majoituskiinteistöjen suuntaan ovat olleet merkittäviä – esimerkiksi hotellien käyttöaste ja huonehintatasot Saudi-Arabiassa ovat nousussa ja kehittäjät Jeddahissa reagoivat tähän suunnittelemalla lisää majoitushankkeita argaam.com argaam.com. Tulevat globaalit tapahtumat, joita Saudi-Arabia isännöi (kuten Expo 2030 Riadissa ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat), edistävät maanlaajuisia parannuksia, ja Jeddah saa oman osansa – mahdollisesti mukaan lukien stadionien kehittämistä ja fanialueita, jotka kytkeytyvät kiinteistökehitykseen (esim. monikäyttöiset urheilukeskittymät, väliaikaiset majoitukset jne.).
Olennaista on, että Vision 2030 on edistänyt sijoittajaystävällisempää sääntely-ympäristöä. Kiinteistöjen yleisen viranomaisen (REGA) perustaminen tarjoaa yhtenäistä valvontaa ja avoimuutta kiinteistömarkkinoille arabnews.com. Lainsäädäntö ennakkomyynnistä (Wafi), asunto-osuuksista ja kiinteistönvälityksestä on uudistettu kansainvälisten standardien mukaisiksi, mikä on lisännyt sijoittajien ja asunnonostajien luottamusta. Lisäksi kaavoitus- ja suunnittelusääntöjä päivitetään kannustamaan nykyisen kaltaista monikäyttöistä, tiivistä rakentamista, jota nähdään Jeddah Centralissa ja muissa giga-hankkeissa – poiketen aiemmasta hajakeskittymisestä. Yhteenvetona voidaan todeta, että Vision 2030:n mukainen hallituksen politiikka on ollut merkittävä Jeddahin kiinteistömarkkinoiden laajentumiselle – avaamalla asuntorahoitusta, rahoittamalla mullistavia hankkeita, parantamalla sijoitusilmapiiriä ja lisäämällä kysyntää talouskasvun ja matkailun kautta.
Ulkomaisten investointien tilannekuva ja sääntelyn päivitykset
Saudi-Arabia on viime vuosina aktiivisesti avannut kiinteistösektoriaan ulkomaisille sijoituksille, ja vuosina 2024–2025 nähtiin tässä suhteessa merkittäviä virstanpylväitä. Eräs keskeinen kehityskulku oli ulkomaisten sijoittajien rajoitusten helpottaminen Mekan ja Medinan kiinteistömarkkinoilla. Tammikuussa 2025 pääomamarkkinaviranomainen ilmoitti, että ulkomaalaiset (ei-saudiarabialaiset) voivat nyt sijoittaa yrityksiin, jotka omistavat kiinteistöjä Mekan ja Medinan pyhissä kaupungeissa agbi.com agbi.com. Vaikka yksittäisten henkilöiden suora kiinteistön omistaminen kyseisissä kaupungeissa on edelleen kiellettyä (paitsi 99 vuoden vuokrasopimuksin), tämä uudistus mahdollistaa kansainvälisten sijoittajien ostaa osuuksia (enintään 49 %) pörssiin listatuista kiinteistöyhtiöistä tai REIT-rahastoista, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com agbi.com. Politiikkamuutoksen tarkoituksena on “houkutella ulkomaista pääomaa ja tarjota likviditeettiä nykyisiin ja tuleviin projekteihin” pyhissä kaupungeissa agbi.com. Tätä pidetään myös pilottivaiheena kohti laajempaa kiinteistömarkkinoiden avaamista Saudi-Arabiassa. Markkinat reagoivat myönteisesti – erityisesti Mekkaan/Medinaan keskittyneiden kiinteistöosakkeiden arvo nousi lähes 10 % uutisen myötä agbi.com. Tämä uudistus lähettää sijoittajille viestin, että Saudi-Arabia on tosissaan vapauttamassa kiinteistömarkkinoitaan Vision 2030 -ohjelman mukaisesti. Knight Frank MENAn tutkimusjohtaja Faisal Durrani kuvaili tätä “vahvimmaksi viitteeksi tähän mennessä” siitä, että kansainvälisen omistuksen lakeja tullaan todennäköisesti edelleen keventämään agbi.com.
Yleisemmin koko kuningaskunnassa (mukaan lukien Jeddah), säännökset sallivat nyt 100 %:n ulkomaisen omistuksen yrityksissä, mukaan lukien kiinteistökehitys- ja välitysyritykset, MISA:n (investointiministeriön) myöntämällä luvalla arabnews.com. Tämä tarkoittaa, että kansainvälinen kehittäjä tai sijoittaja voi perustaa täysin ulkomaalaisomisteisen yrityksen Saudi-Arabiaan kiinteistöhankkeiden toteuttamista varten (poikkeuksena tietyt herkät sijainnit). Yrityksen perustamisen yksinkertaistaminen ja vahva oikeudellinen suoja (esim. sopimusten täytäntöönpano, parannetut konkurssilait) ovat nostaneet Saudi-Arabian asemaa helppouden liiketoimintaa harjoittaa -vertailuissa. Jeddahissa tämä on johtanut ulkomaisten kiinteistöyhtiöiden ja rahastojen kasvavaan läsnäoloon, jotka etsivät mahdollisuuksia – sekoitettujen kehityshankkeiden ja logistiikkatilojen välillä. Erityisesti kiinteistösijoitusrahastot (REITit) ovat olleet saavutettava reitti ulkomaiselle pääomalle; vuodesta 2021 alkaen CMA on sallinut ulkomaisten sijoittajien ostaa vapaasti osuuksia Saudi-REITeistä, myös niistä, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com. Tämä on ohjannut ulkomaista rahaa Jeddahin liikekiinteistöihin julkisesti noteerattujen REITien kautta, jotka omistavat ostoskeskuksia, varastoja jne.
Ulkomaisen sijoitustoiminnan toinen osa-alue on ollut vuonna 2019 käyttöön otettu Premium Residency (“Kultainen viisumi”) -ohjelma, joka myöntää päteville ulkomaalaisille oikeuden asua Saudi-Arabiassa pitkäaikaisesti, omistaa kiinteistöjä (Mekkaa ja Medinaa lukuun ottamatta) ja harjoittaa liiketoimintaa ilman sponsorointia. Ohjelman käyttöaste on vähitellen kasvanut, ja vuoteen 2024 mennessä hallitus on lisännyt pitkäaikaisten viisumien edistämistä sijoittajille ja osaajille. Enemmän ulkomaalaisia, joilla on mahdollisuus ostaa asuntoja, tulee todennäköisesti kasvattamaan ulkomaalaisten ostajien segmenttiä kaupungeissa kuten Jeddah – erityisesti huippuluokan asuntojen ja ranta-asuntojen osalta. Kuitenkin suurin osa Jeddahin kiinteistötoiminnasta on tällä hetkellä edelleen kotimaisten ja alueellisten (GCC) ostajien vetämää, ja ulkomaalaiset vaikuttavat enemmän kehittäjä- ja sijoituspuolella kuin yksittäisinä asuntojen omistajina.
Sääntelypäivitysten osalta Saudi-viranomaiset kehittävät jatkuvasti kiinteistölainsäädäntöä. Uusi investointilaki astui voimaan vuosina 2023–2024, mikä yksinkertaisti prosessia ulkomaisille toimijoille hankkia sijoituslupia ja tasoitti ulkomaisten ja paikallisten sijoittajien kohtelua monilla aloilla agbi.com agbi.com. Kiinteistöala on ollut tämän lain hyötyjä, sillä se on vähentänyt byrokratiaa ulkomaisesti rahoitetuilta hankkeilta. Lisäksi maarekisteri- ja sähköiset asiointijärjestelmät on uudistettu – sähköisen omistuskirjan ja “Najiz”-alustan käyttöönotto kiinteistökauppoihin ovat lisänneet läpinäkyvyyttä ja nopeuttaneet siirtoaikoja merkittävästi. Kaikki nämä toimenpiteet helpottavat ulkomaisten sijoittajien ja rahastojen pääsyä Jeddahin markkinoille luottavaisin mielin tietäen, mitä odottaa.
Toinen merkittävä hanke on Jeddah Tower Pohjois-Obhurin alueella – siitä on tulossa maailman korkein rakennus yli 1 000 metrillään.
Tauon jälkeen Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuivat virallisesti loppuvuodesta 2023, ja kehittäjät tähtäävät valmiiksi noin vuosina 2027–2028 designboom.com designboom.com.Tammikuussa 2025 pidetyssä seremoniassa kaadettiin betonia tornin 64. kerrokselle, ja suunnitelmana on lisätä noin yksi kerros neljässä päivässä tästä eteenpäin designboom.com.Jeddah Tower on Jeddah Economic City (JEC) -kehityshankkeen keskipiste, jonka tavoitteena on sisältää liikekeskuksia, asuntoja ja julkisia laitoksia jopa 100 000 ihmiselle designboom.com.Koko JEC, mukaan lukien torni, maksaa arviolta 20 miljardia dollaria designboom.com.Itse torniin tulee monipuolisia käyttötarkoituksia (Four Seasons -hotelli, toimistoja, luksusasuntoja ja maailman korkein näköalatasanne) designboom.com designboom.com.Tämän projektin elvyttäminen on syvästi symbolista – se osoittaa Saudi-Arabian luottamusta ja kunnianhimoa kiinteistökehityksessä.Jos Jeddah Tower valmistuu, se herättää maailmanlaajuista huomiota ja voi tehdä ympäröivästä alueesta sijoitusten magneetin (samalla tavalla kuin Burj Khalifa vauhditti Dubain keskustan kehitystä).Tornin etenemistä seurataan tarkasti vuosina 2025–2030, ja sen menestys voisi toimia uuden liikekorttelin perustana kaupungissa.Hanke korostaa myös parantunutta koordinointia sidosryhmien välillä: Kingdom Holding (pääsponsori) ja uudet suunnittelukonsultit ovat yhdistäneet voimansa, ja loppurakentamista koskevat tarjouskilpailut on julistettu, ja tarjousten määräaika on vuoden 2025 loppuun mennessä designboom.com designboom.com.Yhteenvetona voidaan todeta, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat huomattavasti avoimemmat ja säännellympiä kuin kymmenen vuotta aiemmin. Jedda hyötyy ulkomaisista pääomavirroista, erityisesti suurissa hankkeissa ja liikeomaisuusprojekteissa. Suuret valtionhankkeet (jotka usein hakevat kansainvälisiä kumppaneita) yhdessä uusien ulkomaista omistusta suosivien lakien kanssa luovat ympäristön, jossa globaalit sijoittajat etsivät aktiivisesti mahdollisuuksia. Odotuksena on, että markkinoiden kypsyessä ja tuottojen pysyessä houkuttelevina ulkomainen sijoittaminen Jeddan kiinteistöihin jatkaa kasvuaan, tuoden kaupunkiin paitsi pääomaa myös osaamista ja uusia kehityskonsepteja.Merkittävät infrastruktuuri- ja kiinteistöhankkeet Jeddassa
Jeddassa toteutetaan parhaillaan suurta fyysistä muutosta lukuisten megahankkeiden ja infrastruktuuriparannusten ansiosta, joista monet liittyvät Vision 2030 -tavoitteisiin. Ehkä merkittävin niistä on Jeddan keskushanke (aiemmin ”Uusi Jeddan keskusta”). Julkisen sijoitusrahaston (PIF) käynnistämä hanke uudistaa 5,7 miljoonan neliömetrin historiallista rantavyöhykettä moderniksi, monikäyttöiseksi alueeksi jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Pääsuunnitelmaan kuuluu neljä maamerkkikohdetta – oopperatalo, stadion, museo ja meriakvaario – sekä uusia huvivenesatamia, rantoja, puistoja ja laaja kiinteistötarjonta. Lukuina Jeddan keskushanke tuottaa 17 000 asuinyksikköä, 2 700 hotellihuonetta ja yli kymmenen uutta viihde- ja matkailukohdetta valmistuessaan jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Rakennustyöt ovat täydessä vauhdissa: vuoden 2024 alussa ensimmäisen vaiheen maamerkkien (oopperatalo, stadion, meriakvaario) urakoita oli myönnetty 12 miljardin SAR:n arvosta jeddahcentral.com. Tämä kehityshanke mullistaa Jeddan keskustan korvaten vanhaa infrastruktuuria maailmanluokan rantakaupungin siluetilla. On odotettavissa, että hankkeen seurauksena kiinteistöarvot alueella nousevat merkittävästi ja syntyy uusia luksusasumisen, ostosten ja vapaa-ajan alueita, jotka kilpailevat Dubain ja Dohan kanssa. Sijoittajille ja kehittäjille Jeddan keskushanke tarjoaa mahdollisuuksia erityisesti hotelli-, korkealuokkaisten asuntojen ja vähittäiskaupan saralla – PIF:n tuella ja alueen ensiluokkaisen rannikkosijainnin ansiosta.Liikenneinfrastruktuurin osalta Jeddahissa on tehty merkittäviä parannuksia, jotka lisäävät kaupungin kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuutta. Uusi King Abdulaziz International Airport (KAIA) avasi huippumodernin Terminaali 1:n vuonna 2019, mikä kasvatti kapasiteettia huomattavasti ja toi mukanaan arkkitehtonisesti vaikuttavan terminaalirakennuksen. Vuoteen 2025 mennessä lentoasema pystyy käsittelemään noin 30 miljoonaa matkustajaa vuodessa, mikä nopeuttaa turistien ja liikematkailijoiden saapumista – tämä lisää kysyntää hotelleille ja lyhytaikaisille vuokrauksille. Lisäksi Haramain High-Speed Railway, joka on ollut toiminnassa vuodesta 2018, yhdistää Jeddahin pyhiin kaupunkeihin – nyt voit matkustaa Jeddahista Mekkaan alle tunnissa ja Medinaan noin kahdessa tunnissa. Jeddahin rautatieasema Al-Sulaimaniassa on noussut uudeksi kaupunkikeskukseksi, ja tämän junayhteyden helppous on tehnyt Jeddahista entistä houkuttelevamman tukikohdan yrityksille ja pyhiinvaeltajille (osa pyhiinvaeltajista valitsee majoittumisen Jeddahissa ja käy päiväretkillä Mekkaan junalla, mikä lisää Jeddahin hotellisektorin kysyntää). Tulevaisuudessa suunniteltu Saudi Landbridge Rail (itäinen rahtiin ja matkustajiin keskittyvä linja) yhdistää Jeddahin sataman suoraan Riadin ja Dammamin kanssa, tehden Jeddahista käytännössä kansakunnan logistiikkaportin Punaisenmeren ja Persianlahden välille. Tämän odotetaan käynnistävän suurten logistiikkapuistojen ja teollisen kehityksen reitin varrella, erityisesti Jeddahin sataman lähellä, vahvistaen teollisten kiinteistöjen segmenttiä.
Kaupunkiliikkuminen Jeddahissa on myös asialistalla. Kauan ehdotettu Jeddah Metro -hanke – kolmiratainen kaupunkijunarata – on kohdannut viivästyksiä, mutta on yhä osa kaupungin tulevaisuuden suunnitelmia. Jos hanke herätetään henkiin (mahdollisesti tämän vuosikymmenen loppupuolella), metro parantaisi merkittävästi pendelöinnin mukavuutta ja voisi muuttaa kiinteistöjen arvoja asemien läheisyydessä. Sillä välin kaupunki on ottanut käyttöön uusia bussiverkostoja ja parantaa teitä (mukaan lukien suunnitteilla oleva Obhurin riippusilta pohjoisen joenuoman yli) helpottaakseen ruuhkia. Parannettu infrastruktuuri johtaa usein maan arvonnousuun aiemmin alikehittyneillä alueilla, mikä näkyy jo Pohjois-Jeddahissa, missä moottoritien laajennukset ja sillat ovat parantaneet yhteyksiä.
Muita merkittäviä hankkeita ovat Jeddah Economic City (pelkän tornin lisäksi JEC:hen tulee ryhmä korkeita rakennuksia, ostosbulevardeja ja huvivenesatama) sekä King Abdullah Economic City (KAEC) Jeddahin pohjoispuolella. Vaikka KAEC on erillinen suunniteltu kaupunki, sen nimeäminen erikoistalousalueeksi vuonna 2023 sekä uusi hallituksen huomio ovat käytännössä sitoneet sen menestyksen Jeddahin kasvuun. KAEC:n satama ja teollisuusalue houkuttelevat valmistajia ja logistiikkayrityksiä veroetuuksilla, mikä voi luoda tuhansia työpaikkoja. Kun nämä työpaikat toteutuvat, ne voivat lisätä asuntokysyntää Pohjois-Jeddahissa ja KAEC:ssa itsessään, laajentaen käytännössä Jeddahin metropolialuetta. Lisäksi Red Sea Global (turismin megaprojekti, joka kehittää saariresortteja pohjoisempana) ja AlUla-perintöhankkeet, vaikka eivät sijaitse Jeddahissa, ohjaavat todennäköisesti monia turisteja Jeddahin läpi, mikä puoltaa lisää hotelleja ja lentoaseman laajennusta.
Yhteenvetona Jeddahin horisontti ja infrastruktuuri vuosina 2025–2030 määritellään näiden megaprojektien kautta. Jeddah Central -ranta-alue antaa kaupungille modernin keskustan, Jeddah Tower nostaa sen maailmanlaajuiseen arkkitehtoniseen karttaan, ja parannetut liikenneyhteydet integroivat Jeddahin entistä tiiviimmin kansallisiin ja globaaleihin markkinoihin. Kiinteistöalan sidosryhmille nämä projektit merkitsevät uusia alueita sijoittaa – luksusrantahuoneistoista teollisuuspuistoihin. Vaikka toteutukseen liittyy riskejä (viivästykset, kustannusylitykset), hallituksen mittava sitoutuminen tuo varmuutta siitä, että Jeddahin kaupunkimuodonmuutos on vahvasti käynnissä.Vertailuanalyysi: Jeddah vs. Riad vs. Dammam
Saudi-Arabian kolme suurinta kaupunkialuetta – Riad, Jeddah ja Dammam/Khobar (Itäinen provinssi) – eroavat toisistaan kiinteistömarkkinoiden dynamiikaltaan, joihin vaikuttavat niiden taloudelliset roolit ja Vision 2030 -aloitteet. Jeddahin vertaaminen muihin antaa kontekstia sen suorituksesta ja näkymistä:
Markkinaennuste vuosille 2025–2030
Tulevaisuuden näkymät Jeddahin kiinteistömarkkinoilla vuosina 2025–2030 ovat yleisesti positiiviset, ja niitä tukevat vahvat taloudelliset perusteet sekä kansalliset kehityssuunnitelmat. Analyytikot ja neuvonantajat ennustavat jatkuvaa kasvua asumisen, liiketilojen ja hotellialan segmenteissä, vaikka kasvutahti voi vaihdella sektoreittain ja vuosittain. Tässä ennusteen keskeiset elementit:
Numeraalisten arvioiden mukaan markkinatutkimusyhtiöt arvioivat, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoiden kokonaisarvo kasvaa noin 7–9 % vuosivauhdilla vuoteen 2030 saakka, ja arvo voi kaksinkertaistua vuosikymmenen loppuun mennessä techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, joka on merkittävä osa kokonaisuutta, tulee vaikuttamaan tähän huomattavasti. Kiinteistöjen yleisviranomainen ennustaa, että kansallisten kiinteistömarkkinoiden koko nousee noin yli 100 miljardiin dollariin vuoteen 2029 mennessä arabnews.com. Tämän perusteella Jeddahin osuus (historiallisesti ehkä 15–20 % kaupankäynnin arvosta) voi olla kymmeniä miljardeja dollareita kiinteistökauppoja vuodessa vuoteen 2030 mennessä.
Ennusteen varaukset: Nämä positiiviset ennusteet perustuvat siihen oletukseen, ettei vakavia taloudellisia shokkeja tapahdu. Riskit, kuten pitkittynyt maailmanlaajuinen taantuma, öljyn hinnan jyrkkä lasku (mikä vaikuttaisi hallituksen kulutukseen) tai geopoliittinen epävakaus, voisivat hidastaa kehitystä (lisää riskeistä seuraavassa osiossa). Myös korkotasoilla on merkitystä – jos rahoituskustannukset pysyvät korkeina maailmanlaajuisesti, se voi hillitä kysynnän kasvua (erityisesti asuntolainojen osalta). Saudi-Arabia on kuitenkin osoittanut olevansa valmis lieventämään tätä (esim. tukien avulla). Kaiken kaikkiaan jakson 2025–2030 odotetaan olevan kasvun ja modernisaation aikaa Jeddahin kiinteistömarkkinoilla, kaupungin noustessa kansainvälisesti merkittävämmäksi ja sen asuntomarkkinoiden kypsyessä ja monipuolistuessa.
Mahdollisuudet ja riskit sijoittajille ja kehittäjille
Jeddahin kiinteistömarkkinat tarjoavat houkuttelevan yhdistelmän mahdollisuuksia hallituksen tuen ja rakenteellisen kysynnän ansiosta, mutta niihin liittyy myös tiettyjä riskejä, jotka sidosryhmien tulisi ottaa huolellisesti huomioon:
Mahdollisuudet:
Riskit:
Yhteenvetona voidaan todeta, että Jeddahin kiinteistöalalla on vuoteen 2030 asti huomattavia mahdollisuuksia – markkina on kasvussa, vahvasti tuettu ja aitojen kysyntäajureiden vauhdittama. Sijoittajat ja kehittäjät, jotka suuntaavat kohti Vision 2030:n teemoja (asumisen kohtuuhintaisuus, matkailu, elämänlaatu, monipuolistaminen), voivat hyötyä paitsi taloudellisesti myös saada tukea päättäjiltä. Riskien hallintaan vaaditaan kuitenkin huolellista suunnittelua. Hajauttaminen eri omaisuustyyppien (asunto vs liike) tai aikajänteiden välillä, hyvien rahoitusehtojen varmistaminen ja projektien pitäminen joustavina markkinamuutoksia varten ovat viisaita strategioita. Kuten S&P totesi Saudi-Arabiasta, kasvupolku on vahva muttei haasteeton arabnews.com arabnews.com – ja sama pätee osuvasti Jeddahiin. Hyvällä riskienhallinnalla osapuolet voivat hyödyntää Jeddahin kiinteistökehityksen kasvua ja mahdollisesti saada merkittäviä tuottoja tulevina jännittävinä vuosina.
Lähteet:
Jeddaahin kiinteistömarkkinat aloittavat vuoden 2025 vahvoissa asemissa, joita tukevat voimakas kysyntä ja hallituksen vetämät aloitteet Saudi Vision 2030 -ohjelman puitteissa. Asuntokaupan aktiivisuus kaupungissa on kasvanut viime vuoden aikana – Jeddassa kirjattiin 43,5 %:n vuosikasvu asuntokauppojen määrässä, mikä ylitti selvästi Riadin kasvun jll-mena.com. Hintakehitys on ollut vaihtelevaa: huviloiden arvo on noussut, vaikka asuntojen hinnat ovat kokeneet lieviä korjauksia jll-mena.com. Liikekiinteistöpuolella Jeddaahin toimisto- ja vähittäiskauppasektorit laajenevat tasaisesti uusien hankkeiden myötä, vaikka kasvu on maltillisempaa verrattuna nopeasti kasvavaan pääkaupunkiin Riadissa argaam.com argaam.com. Merkittävät infrastruktuurihankkeet – kuten Jeddah Central -ranta-alueen projekti ja Jeddah Towerin rakentamisen jatkuminen – muuttavat kaupunkikuvaa ja luovat uusia sijoitusmahdollisuuksia. Hallituksen politiikat, joilla pyritään lisäämään asunnonomistusta ja houkuttelemaan ulkomaisia investointeja (mukaan lukien osan markkinoista avaaminen kansainvälisille sijoittajille), vauhdittavat kasvua entisestään jll-mena.com agbi.com. Tämä raportti tarjoaa yksityiskohtaisen analyysin Jeddaahin asuin- ja liikekiinteistöjen trendeistä vuonna 2025, tarkastelee Vision 2030 -aloitteiden ja tärkeimpien hankkeiden vaikutusta, vertaa Jeddaahia muihin Saudi-Arabian keskuksiin kuten Riadiin ja Dammamiin, ja antaa markkinakatsauksen vuoteen 2030 asti huomioiden sekä mahdollisuudet että riskit sijoittajille ja kehittäjille.
Asuntokiinteistöjen trendit Jeddahissa
Myynnin ja hintakehityksen suuntaukset: Jeddahin asuntomarkkinat ovat olleet dynaamiset, ja kysyntä on kiihtynyt kuluneen vuoden aikana. Asuntokaupat Jeddahissa kasvoivat 43,5 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 alussa jll-mena.com, mikä heijastaa ostajien kiinnostuksen kasvua. Tämä nousu ajoittuu yhteen koko maan mittakaavan toimien kanssa omistusasumisen lisäämiseksi – ohjelmat kuten Sakani ja kiinteistökehitysrahasto helpottavat ensiasunnon ostajien mahdollisuuksia hankkia oma koti, mikä on merkittävästi kasvattanut kysyntää jll-mena.com. Hintakehitykseltään Jeddahissa nähtiin vaihtelevia liikkeitä: omakotitalojen (villa) myyntihinnat ovat jatkaneet nousua, kun taas asuntojen hinnat ovat lievästi pehmentyneet viimeisillä neljänneksillä jll-mena.com. Taustaksi, vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Jeddahin asunnon myyntihinnat olivat nousseet noin 5 % vuoden takaisesta ja vuokrat olivat nousussa noin 4 % argaam.com argaam.com. Tämä on maltillisempaa kasvua verrattuna Riadiin (missä asuntojen hinnat nousivat noin 10 % samalla ajanjaksolla) argaam.com. Hintojen suhteellinen jäähtyminen asunnoissa viittaa sopeutumiseen useiden vuosien nopean kasvun jälkeen sekä mahdollisesti uuden tarjonnan tuloon kyseiselle segmentille.
Kysyntä ja asuntotarjonta: Jeddahissa kysyntä suuntautuu kohti moderneja, kokonaisvaltaisesti suunniteltuja yhteisöjä. Sekä paikalliset että ulkomaalaiset osoittavat mieltymystä “yhteisöasumiseen” integroitujen palveluiden kanssa, mieluummin kuin erillisiin kiinteistöihin jll-mena.com. Erityisesti Pohjois-Jeddah on noussut kuumaksi alueeksi – siellä hinnat ovat nousseet eniten, vauhdittajinaan korkeatasoiset uudet kehityshankkeet ja infrastruktuuri argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Yläkeskitason ja korkeatasoisille asunnoille on kasvava kysyntä, mikä on linjassa Jeddahin aseman kanssa kaupallisena solmukohtana sekä pyhiinvaeltajien ja turistien porttina argaamplus.s3.amazonaws.com. Suosittuja asuinalueita ovat ranta-alueet ja pohjoiset kaupunginosat (kuten Obhur ja Al-Shati/ranta-alueet), jotka tarjoavat uusia huviloita, aidattuja asuinyhteisöjä ja merinäköala-asuntoja. Viimeaikaiset tiedot osoittavat, että lähes kaikki Jeddahin hinnankasvusta vuonna 2023 keskittyi kaupungin pohjoisosaan argaamplus.s3.amazonaws.com, jossa useita suuria asuntoprojekteja on käynnissä.
Tarjontapuolella kehitystoiminta on vilkasta. Pelkästään vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Jeddahiin valmistui 11 300 uutta asuinyksikköä, mikä nosti kaupungin asuntokannan noin 891 000 yksikköön argaam.com argaam.com. Toinen 16 000 yksikköä oli tarkoitus valmistua vuoden 2024 jälkimmäisellä puoliskolla argaam.com. Suuret rakennuttajat – mukaan lukien julkisen investointirahaston ROSHN – ovat aktiivisia Jeddahissa. Esimerkiksi ROSHNin Al-Arous-hanke pohjois-Jeddahissa suunnittelee lisäävänsä noin 18 000 uutta kotia suunnitellulle alueelle, mikä kasvattaa modernin keskiluokkaisen asumisen tarjontaa. Tällaiset hankkeet tukevat hallituksen Vision 2030 -tavoitetta lisätä saudiarabialaisten asunnonomistusta (tavoite 70 %:n asunnonomistusaste vuoteen 2030 mennessä, kun vuonna 2020 se oli noin 62 % pwc.com pwc.com). Lisäksi parempi pääsy asuntolainoihin (mihin on vaikuttanut Saudi Real Estate Refinance Companyn tarjoama likviditeetti ja pienemmät omarahoitusvaatimukset) on mahdollistanut yhä useamman nuoren perheen asunnon hankkimisen pwc.com pwc.com, mikä ylläpitää kysyntää uusille asuntoprojekteille.
Vuokrat ja tuotot: Jeddahin vuokramarkkinat ovat tiukentuneet. Väestönkasvun ja tiettyjen alojen ulkomaisten ammattilaisten määrän lisääntymisen myötä asuntojen vuokrat nousivat viime aikoina merkittävästi – keskimääräiset asuntojen vuokrat nousivat 18 % vuoden aikana vuonna 2023 erään markkinakatsauksen mukaan argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Myös huviloiden vuokrat ovat nousseet (vuositasolla korkeita yksinumeroisia prosentteja), vaikka vuokrat ovat edelleen yleensä matalampia kuin Riadissa. Vuoden 2023 lopulla tyypilliset asuntojen vuokrat Jeddahissa vaihtelivat laajasti noin 14 400 SAR:sta 75 000 SAR:iin vuodessa sijainnista ja laadusta riippuen, kun taas huviloiden vuokrat olivat noin 60 000 SAR:sta 175 000 SAR:iin vuodessa argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Nämä vuokrien nousut heijastavat sekä korkeaa kysyntää että laadukkaiden kohteiden rajallista saatavuutta keskeisillä alueilla. Kuitenkin merkittävän uuden tarjonnan tullessa markkinoille vuosina 2024–2025 vuokrien nousu voi tasaantua. Vuokratuotot ovat olleet houkuttelevia viime vuosina vuokrien noustessa, mutta sijoittajat seuraavat mahdollisia ylitarjonnan riskejä vuoteen 2030 mennessä, kun kymmeniä tuhansia yksiköitä lisätään markkinoille. Kaiken kaikkiaan Jeddahin asuntosektori on edelleen “positiivisella kehitysuralla kohti lisälaajentumista”, mitä tukevat vahva peruskysyntä ja hallituksen asuntotoimet argaam.com.
Vähittäiskaupan kiinteistöt: Vähittäiskauppa on valopilkku Jeddahin kaupallisessa maisemassa, ja sitä tukevat nuori väestö sekä kasvava turismi.
Vuonna 2024 Jeddahiin lisättiin 106 000 m² uutta vähittäiskaupan tilaa (esim.suuren ostoskeskuksen avaaminen), jolloin kaupungin vähittäiskaupan kokonaispinta-ala on noin 2,16 miljoonaa m² argaam.com argaam.com.Tämä laajentuminen heijastaa luottamusta kuluttajakysyntään.Vision 2030:n viihteen ja vapaa-ajan edistämiseen tähtäävän aloitteen ansiosta Jeddahin ostoskeskukset ovat yhä useammin ottaneet käyttöön elokuvateattereita, ravintoloita ja perheille suunnattuja nähtävyyksiä houkutellakseen kävijöitä.Vähittäiskaupan vuokrat ensiluokkaisissa ”superalueen” ostoskeskuksissa ovat nousseet (noin +4 % vuodessa H1 2024 huipputason keskuksissa) argaam.com, kun taas vanhemman mallisissa toisen tason ostoskeskuksissa vuokrat ovat laskeneet (noin 4 % vuodessa alaspäin), kun asiakkaat hakeutuvat uudempiin kokemuksiin argaam.com.Kaiken kaikkiaan vähittäismarkkinoiden tunnelma on optimistinen vuosille 2025-2026, ja S&P Globalin mukaan väestönkasvu, kasvava turismi ja kansainvälisten brändien tulo vauhdittavat vähittäiskaupan kysyntää Saudi-Arabian kaupungeissa arabnews.com arabnews.com.Riyadissa ja Jeddassa erityisesti nähdään aalto uusia vähittäiskaupan ja monikäyttöisiä kehityshankkeita, jotka yhdistävät ostosmahdollisuudet viihteeseen sekä jopa asuin- ja majoituspalveluihin arabnews.com.Jeddassa avoimen ilman ja merenrannan vähittäiskaupan konseptit kasvattavat suosiotaan (esimerkiksi Corniche-alueet ja kohteet kuten Jeddah Yacht Club -alue), mikä heijastaa suuntausta kohti elämäntapakeskeisiä ostosalueita arabnews.com.Tämä huomioon ottaen vähittäiskaupan ala ei ole vailla riskejä: verkkokaupan kasvu ja muuttuvat kuluttajien mieltymykset tarkoittavat, että ostoskeskusten operaattoreiden on jatkossakin uudistuttava houkutellakseen kävijöitä.S&P on varoittanut, että ylitarjonta ja kilpailu voivat painostaa vuokratuottoja, erityisesti jos vuokranantajat tekevät suuria pääomamenoja kiinteistöjen uudistamiseen arabnews.com.Tällä hetkellä Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoita kannattelee vahva kuluttajien kulutus – johon vaikuttavat korkea asukaskohtainen tulotaso ja kulttuuri, joka pitää ostoskeskuksia sosiaalisina kohtaamispaikkoina arabnews.com arabnews.com.Saudi-Arabian tavoitteena on yli 100 miljoonaa turistia vuoteen 2030 mennessä, mukaan lukien suuria tapahtumia kuten Expo 2030 ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat. Jeddahin rooli porttikaupunkina asettaa sen vähittäiskauppasektorin kestävään kasvuun arabnews.com.Teollisuus- ja logistiikka-alueet: Teollisuuskiinteistösegmentti Jeddassa kokee merkittävää kasvua melko huomaamattomasti, linjassa Saudi-Arabian logistiikkaan liittyvien tavoitteiden kanssa.
Koska Jeddah on kuningaskunnan tärkein Punaisenmeren satamakaupunki, se on keskeisessä asemassa suunnitelmissa tulla globaaliksi logistiikkakeskukseksi, mikä lisää nykyaikaisten varastojen ja jakelukeskusten kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Verkkokaupan nousu vuoden 2020 jälkeen on entisestään lisännyt suurten, korkealaatuisten logistiikkatilojen kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com.Vuonna 2023 Saudi-Arabia lanseerasi neljä uutta erityistalousaluetta (SEZ) houkutellakseen teollisuus- ja huipputeknologisia investointeja – erityisesti yksi näistä sijaitsee King Abdullah Economic Cityssä (KAEC) lähellä Jeddahia argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC:n SEZ keskittyy kehittyneeseen valmistukseen ja logistiikkaan, ja sen odotetaan edistävän varastojen ja tehtaiden kehitystä Jeddahin lähiympäristössä.Ensiluokkaisten varastojen vuokrat Jeddassa vaihtelevat tällä hetkellä noin 90–300 SAR/m² vuodessa sijainnista ja määrittelystä riippuen argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Nämä vuokrat ovat nousseet, koska laadukkaiden tilojen vajaakäyttöaste on alhainen – teollisuusvuokrat nousivatkin keskitason ja korkeiden yksinumeroisten prosenttiosuuksien verran vuosina 2022–2023.Vaikka Jeddan varastovuokrat ovat hieman alhaisemmat kuin Riadin (jotka voivat nousta jopa 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, ero voi kaventua, kun yhä useammat 3PL-toimijat (kolmannen osapuolen logistiikkapalveluntarjoajat) ja valmistajat perustavat toimintojaan sataman läheisyyteen.Käynnissä oleva Saudi-Arabian Landbridge-projekti – valtava rautatielinja, joka yhdistää Jeddahin sataman Riadiin ja Dammamiin – on toinen merkittävä muutos, jonka odotetaan valmistuvan vuosikymmenen loppuun mennessä.Nopeuttamalla tavaraliikenteen kulkua maan halki se todennäköisesti lisää logistiikkapuistojen kysyntää Jeddahin sataman ja teollisuusalueiden ympärillä.Kaiken kaikkiaan teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat myönteiset: Vision 2030:n monipuolistamishanke vauhdittaa kasvua varastoinnissa, ja Jeddah hyötyy strategisesta sijainnistaan.Tärkein haaste on toimittaa riittävästi uutta teollisuustarjontaa; muuten vuokrat voivat jatkaa nousuaan ja mahdollisesti kiristää pienempien yritysten asemaa.Kuitenkin uusien maa- ja infrastruktuuri-investointien (mukaan lukien SEZ-kannustimet) myötä sijoittajat näkevät vahvoja mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöissä.Kuten eräs raportti totesi, Saudi-Arabian teollista kysyntää tukee ”merkittävä kasvu” -trendi, jonka odotetaan jatkuvan öljyn ulkopuolisen talouden laajentuessa argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Toimistomarkkinat: Jeddah on valtakunnan toiseksi suurin toimistomarkkina Riyadhin jälkeen, ja se kasvaa tasaisesti. Jeddahin toimistokannat ovat yhteensä noin 1,2–2,1 miljoonaa neliömetriä (vaihteluväli johtuu tilaluokkien eroista) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, mikä on noin neljäsosa Riyadhin toimistoinventaarion määrästä. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Jeddahiin ei avattu yhtään suurta uutta toimistorakennusta, joten tarjonta pysyi ennallaan noin 1,21 miljoonassa m²:ssa laadukasta tilaa argaam.com. Uusia hankkeita on kuitenkin viimein suunnitteilla – arviolta 48 000 m² toimistotilaa odotetaan valmistuvan Jeddahissa vuoden 2024 loppuun mennessä argaam.com. Toimistojen kysyntä on ollut vahvaa, liiketoiminnan kasvun ja Jeddahin kauppa- ja logistiikkakeskusaseman ansiosta. Grade A -toimistovuokrat nousivat Jeddahissa noin 11 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2024 puoliväliin mennessä noin 1 335 SAR/m² vuodessa argaam.com, mikä osoittaa, että vuokranantajilla on enemmän neuvotteluvoimaa, kun laadukkaista tiloista on puutetta. (Vertailun vuoksi, parhaiden toimistojen vuokrat Riyadhin keskeisillä alueilla nousivat lähes 20 % samalla ajanjaksolla noin 2 090 SAR/m² argaam.com, mikä kertoo vieläkin kovemmasta kysynnästä pääkaupungissa). Suurin osa Jeddahin parhaiden toimistojen vuokralaisista on julkisen sektorin toimijoita ja vakiintuneita yrityksiä argaamplus.s3.amazonaws.com, ja uusia korkealuokkaisia toimistorakennuksia rakennettaessa kilpailupaine näiden suurten vuokralaisten saamiseksi on kova argaamplus.s3.amazonaws.com. Jatkossa Jeddahin toimistosektorin odotetaan kasvavan talouden myötä, mutta maltillisempaa vauhtia – kaupungista puuttuu Riyadhin kaltainen massiivinen yritysten muuttoaalto. Tyhjäkäyntiasteet ovat suhteellisen vakaita, ja jos uusia tiloja rakennetaan rajallisesti, vuokrat pysynevät korkeina. Yksi seurattava trendi on toimistokannan modernisointi: uudet sekoitetun käytön kehityshankkeet (kuten osat Jeddah Central -projektista) tuovat markkinoille huippumoderneja toimistotiloja, jotka voivat houkutella vuokralaisia vanhemmista rakennuksista ja lisätä painetta ikääntyville kiinteistöille.
Keskeiset hallituksen politiikat ja Vision 2030 -vaikutus
Valtion politiikalla – jota ohjaa Vision 2030 -strateginen kehys – on keskeinen rooli Jeddahin kiinteistömarkkinoilla. Yksi Vision 2030:n keskeisistä tavoitteista on nostaa saudien asunnonomistusaste 70 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä, kun se vielä 2010-luvun puolivälissä oli noin 50 % tai alempi pwc.com pwc.com. Tämän saavuttamiseksi asuntoministeriö (nyt osa MoMRAH:ia) on toteuttanut laajoja uudistuksia, jotka ovat muuttaneet asuntosektoria. Keskeisiä aloitteita ovat Sakani-ohjelma, joka nopeuttaa ja tukee asuntolainojen myöntämistä saudi-perheille, sekä Kiinteistökehitysrahasto, joka tarjoaa edullista rahoitusta. Näiden ohjelmien ansiosta asuntotuen odotusajoista on päästy vuosista lähes välittömään hyväksyntään vision2030.gov.sa, mikä on lisännyt loppukäyttäjien kysyntää. Kuten aiemmin mainittiin, valtion tukemat asuntolainat ja pienemmät käsirahamaksuvaatimukset (keskuspankki laski 30 %:sta 5 %:iin) ovat mahdollistaneet uuden ostajasukupolven pwc.com. Tämä näkyy Jeddahissa, jossa monet aiemmin vuokra-asumiseen sidotut kotitaloudet siirtyvät nyt asunnon omistajiksi – mikä vauhdittaa asuntorakentamista eri hintaluokissa.
Vision 2030:n vaikutus ulottuu asuntosektorin lisäksi myös liikekiinteistöihin talouden monipuolistamisen ja sääntelyjen vapauttamisen kautta. Hallitus tunnistaa kiinteistöt tärkeäksi alaksi, jonka avulla voidaan kasvattaa ei-öljypohjaista BKT:tä (tavoitteena on nostaa kiinteistöalan BKT-osuutta noin 7 %:sta 10 %:iin vuoteen 2030 mennessä) pwc.com. Kehittämisen vauhdittamiseksi viranomaiset ovat investoineet runsaasti infrastruktuuriin – uusiin liikenneyhteyksiin, kunnallistekniikkaan ja julkisten tilojen parantamiseen – erityisesti kaupungeissa, kuten Jeddah, jotka palvelevat matkailua ja kauppaa. Merkittävä toimenpide on White Land Tax eli vero rakentamattomalle kaupunkimaalle; se otettiin käyttöön, jotta maaomistajat eivät vain haalisisi tontteja, vaan lisäisivät tonttitarjontaa pwc.com. Jeddah oli yksi ensimmäisistä kaupungeista, joissa tämä 2,5 %:n vuotuinen vero otettiin käyttöön rakentamattomaan asuntomaahan, mikä on kannustanut omistajia rakentamaan tai myymään – ja parantanut maantarjontaa hankkeisiin asteittain. Lisäksi sujuvammat lupaprosessit ja julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuudet ovat helpottaneet kehittäjiä toteuttamaan laajoja Vision 2030:n tavoitteiden mukaisia projekteja (esimerkiksi Jeddah Centralin kehittämisen vetäjänä toimii Public Investment Fund yhdessä yksityisten urakoitsijoiden kanssa).
Matkailun edistäminen Vision 2030:n puitteissa on toinen politiikka-alue, jolla on vaikutusta Jeddahin kiinteistömarkkinoihin. Kuningaskunta pyrkii houkuttelemaan 100 miljoonaa vierailua vuosittain vuoteen 2030 mennessä (uskonnollinen matkailu, vapaa-aika ja liiketapahtumat mukaan lukien). Jeddah hyötyy tästä pyrkimyksestä, sillä se on perinteinen portti Mekkaan ja Medinaan sekä Punaisenmeren rannikkokaupunki. Hallituksen turistiviisumien helpottaminen ja investoinnit matkailuinfrastruktuuriin (lentokentät, risteilyterminaalit jne.) ovat kannustaneet uusien hotellien, huoneistohotellien sekä vähittäiskaupan ja viihteen keskusten rakentamista Jeddahiin. Kielteiset vaikutukset vähittäiskaupan ja majoituskiinteistöjen suuntaan ovat olleet merkittäviä – esimerkiksi hotellien käyttöaste ja huonehintatasot Saudi-Arabiassa ovat nousussa ja kehittäjät Jeddahissa reagoivat tähän suunnittelemalla lisää majoitushankkeita argaam.com argaam.com. Tulevat globaalit tapahtumat, joita Saudi-Arabia isännöi (kuten Expo 2030 Riadissa ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat), edistävät maanlaajuisia parannuksia, ja Jeddah saa oman osansa – mahdollisesti mukaan lukien stadionien kehittämistä ja fanialueita, jotka kytkeytyvät kiinteistökehitykseen (esim. monikäyttöiset urheilukeskittymät, väliaikaiset majoitukset jne.).
Olennaista on, että Vision 2030 on edistänyt sijoittajaystävällisempää sääntely-ympäristöä. Kiinteistöjen yleisen viranomaisen (REGA) perustaminen tarjoaa yhtenäistä valvontaa ja avoimuutta kiinteistömarkkinoille arabnews.com. Lainsäädäntö ennakkomyynnistä (Wafi), asunto-osuuksista ja kiinteistönvälityksestä on uudistettu kansainvälisten standardien mukaisiksi, mikä on lisännyt sijoittajien ja asunnonostajien luottamusta. Lisäksi kaavoitus- ja suunnittelusääntöjä päivitetään kannustamaan nykyisen kaltaista monikäyttöistä, tiivistä rakentamista, jota nähdään Jeddah Centralissa ja muissa giga-hankkeissa – poiketen aiemmasta hajakeskittymisestä. Yhteenvetona voidaan todeta, että Vision 2030:n mukainen hallituksen politiikka on ollut merkittävä Jeddahin kiinteistömarkkinoiden laajentumiselle – avaamalla asuntorahoitusta, rahoittamalla mullistavia hankkeita, parantamalla sijoitusilmapiiriä ja lisäämällä kysyntää talouskasvun ja matkailun kautta.
Ulkomaisten investointien tilannekuva ja sääntelyn päivitykset
Saudi-Arabia on viime vuosina aktiivisesti avannut kiinteistösektoriaan ulkomaisille sijoituksille, ja vuosina 2024–2025 nähtiin tässä suhteessa merkittäviä virstanpylväitä. Eräs keskeinen kehityskulku oli ulkomaisten sijoittajien rajoitusten helpottaminen Mekan ja Medinan kiinteistömarkkinoilla. Tammikuussa 2025 pääomamarkkinaviranomainen ilmoitti, että ulkomaalaiset (ei-saudiarabialaiset) voivat nyt sijoittaa yrityksiin, jotka omistavat kiinteistöjä Mekan ja Medinan pyhissä kaupungeissa agbi.com agbi.com. Vaikka yksittäisten henkilöiden suora kiinteistön omistaminen kyseisissä kaupungeissa on edelleen kiellettyä (paitsi 99 vuoden vuokrasopimuksin), tämä uudistus mahdollistaa kansainvälisten sijoittajien ostaa osuuksia (enintään 49 %) pörssiin listatuista kiinteistöyhtiöistä tai REIT-rahastoista, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com agbi.com. Politiikkamuutoksen tarkoituksena on “houkutella ulkomaista pääomaa ja tarjota likviditeettiä nykyisiin ja tuleviin projekteihin” pyhissä kaupungeissa agbi.com. Tätä pidetään myös pilottivaiheena kohti laajempaa kiinteistömarkkinoiden avaamista Saudi-Arabiassa. Markkinat reagoivat myönteisesti – erityisesti Mekkaan/Medinaan keskittyneiden kiinteistöosakkeiden arvo nousi lähes 10 % uutisen myötä agbi.com. Tämä uudistus lähettää sijoittajille viestin, että Saudi-Arabia on tosissaan vapauttamassa kiinteistömarkkinoitaan Vision 2030 -ohjelman mukaisesti. Knight Frank MENAn tutkimusjohtaja Faisal Durrani kuvaili tätä “vahvimmaksi viitteeksi tähän mennessä” siitä, että kansainvälisen omistuksen lakeja tullaan todennäköisesti edelleen keventämään agbi.com.
Yleisemmin koko kuningaskunnassa (mukaan lukien Jeddah), säännökset sallivat nyt 100 %:n ulkomaisen omistuksen yrityksissä, mukaan lukien kiinteistökehitys- ja välitysyritykset, MISA:n (investointiministeriön) myöntämällä luvalla arabnews.com. Tämä tarkoittaa, että kansainvälinen kehittäjä tai sijoittaja voi perustaa täysin ulkomaalaisomisteisen yrityksen Saudi-Arabiaan kiinteistöhankkeiden toteuttamista varten (poikkeuksena tietyt herkät sijainnit). Yrityksen perustamisen yksinkertaistaminen ja vahva oikeudellinen suoja (esim. sopimusten täytäntöönpano, parannetut konkurssilait) ovat nostaneet Saudi-Arabian asemaa helppouden liiketoimintaa harjoittaa -vertailuissa. Jeddahissa tämä on johtanut ulkomaisten kiinteistöyhtiöiden ja rahastojen kasvavaan läsnäoloon, jotka etsivät mahdollisuuksia – sekoitettujen kehityshankkeiden ja logistiikkatilojen välillä. Erityisesti kiinteistösijoitusrahastot (REITit) ovat olleet saavutettava reitti ulkomaiselle pääomalle; vuodesta 2021 alkaen CMA on sallinut ulkomaisten sijoittajien ostaa vapaasti osuuksia Saudi-REITeistä, myös niistä, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com. Tämä on ohjannut ulkomaista rahaa Jeddahin liikekiinteistöihin julkisesti noteerattujen REITien kautta, jotka omistavat ostoskeskuksia, varastoja jne.
Ulkomaisen sijoitustoiminnan toinen osa-alue on ollut vuonna 2019 käyttöön otettu Premium Residency (“Kultainen viisumi”) -ohjelma, joka myöntää päteville ulkomaalaisille oikeuden asua Saudi-Arabiassa pitkäaikaisesti, omistaa kiinteistöjä (Mekkaa ja Medinaa lukuun ottamatta) ja harjoittaa liiketoimintaa ilman sponsorointia. Ohjelman käyttöaste on vähitellen kasvanut, ja vuoteen 2024 mennessä hallitus on lisännyt pitkäaikaisten viisumien edistämistä sijoittajille ja osaajille. Enemmän ulkomaalaisia, joilla on mahdollisuus ostaa asuntoja, tulee todennäköisesti kasvattamaan ulkomaalaisten ostajien segmenttiä kaupungeissa kuten Jeddah – erityisesti huippuluokan asuntojen ja ranta-asuntojen osalta. Kuitenkin suurin osa Jeddahin kiinteistötoiminnasta on tällä hetkellä edelleen kotimaisten ja alueellisten (GCC) ostajien vetämää, ja ulkomaalaiset vaikuttavat enemmän kehittäjä- ja sijoituspuolella kuin yksittäisinä asuntojen omistajina.
Sääntelypäivitysten osalta Saudi-viranomaiset kehittävät jatkuvasti kiinteistölainsäädäntöä. Uusi investointilaki astui voimaan vuosina 2023–2024, mikä yksinkertaisti prosessia ulkomaisille toimijoille hankkia sijoituslupia ja tasoitti ulkomaisten ja paikallisten sijoittajien kohtelua monilla aloilla agbi.com agbi.com. Kiinteistöala on ollut tämän lain hyötyjä, sillä se on vähentänyt byrokratiaa ulkomaisesti rahoitetuilta hankkeilta. Lisäksi maarekisteri- ja sähköiset asiointijärjestelmät on uudistettu – sähköisen omistuskirjan ja “Najiz”-alustan käyttöönotto kiinteistökauppoihin ovat lisänneet läpinäkyvyyttä ja nopeuttaneet siirtoaikoja merkittävästi. Kaikki nämä toimenpiteet helpottavat ulkomaisten sijoittajien ja rahastojen pääsyä Jeddahin markkinoille luottavaisin mielin tietäen, mitä odottaa.
Toinen merkittävä hanke on Jeddah Tower Pohjois-Obhurin alueella – siitä on tulossa maailman korkein rakennus yli 1 000 metrillään.
Tauon jälkeen Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuivat virallisesti loppuvuodesta 2023, ja kehittäjät tähtäävät valmiiksi noin vuosina 2027–2028 designboom.com designboom.com.Tammikuussa 2025 pidetyssä seremoniassa kaadettiin betonia tornin 64. kerrokselle, ja suunnitelmana on lisätä noin yksi kerros neljässä päivässä tästä eteenpäin designboom.com.Jeddah Tower on Jeddah Economic City (JEC) -kehityshankkeen keskipiste, jonka tavoitteena on sisältää liikekeskuksia, asuntoja ja julkisia laitoksia jopa 100 000 ihmiselle designboom.com.Koko JEC, mukaan lukien torni, maksaa arviolta 20 miljardia dollaria designboom.com.Itse torniin tulee monipuolisia käyttötarkoituksia (Four Seasons -hotelli, toimistoja, luksusasuntoja ja maailman korkein näköalatasanne) designboom.com designboom.com.Tämän projektin elvyttäminen on syvästi symbolista – se osoittaa Saudi-Arabian luottamusta ja kunnianhimoa kiinteistökehityksessä.Jos Jeddah Tower valmistuu, se herättää maailmanlaajuista huomiota ja voi tehdä ympäröivästä alueesta sijoitusten magneetin (samalla tavalla kuin Burj Khalifa vauhditti Dubain keskustan kehitystä).Tornin etenemistä seurataan tarkasti vuosina 2025–2030, ja sen menestys voisi toimia uuden liikekorttelin perustana kaupungissa.Hanke korostaa myös parantunutta koordinointia sidosryhmien välillä: Kingdom Holding (pääsponsori) ja uudet suunnittelukonsultit ovat yhdistäneet voimansa, ja loppurakentamista koskevat tarjouskilpailut on julistettu, ja tarjousten määräaika on vuoden 2025 loppuun mennessä designboom.com designboom.com.Yhteenvetona voidaan todeta, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat huomattavasti avoimemmat ja säännellympiä kuin kymmenen vuotta aiemmin. Jedda hyötyy ulkomaisista pääomavirroista, erityisesti suurissa hankkeissa ja liikeomaisuusprojekteissa. Suuret valtionhankkeet (jotka usein hakevat kansainvälisiä kumppaneita) yhdessä uusien ulkomaista omistusta suosivien lakien kanssa luovat ympäristön, jossa globaalit sijoittajat etsivät aktiivisesti mahdollisuuksia. Odotuksena on, että markkinoiden kypsyessä ja tuottojen pysyessä houkuttelevina ulkomainen sijoittaminen Jeddan kiinteistöihin jatkaa kasvuaan, tuoden kaupunkiin paitsi pääomaa myös osaamista ja uusia kehityskonsepteja.Merkittävät infrastruktuuri- ja kiinteistöhankkeet Jeddassa
Jeddassa toteutetaan parhaillaan suurta fyysistä muutosta lukuisten megahankkeiden ja infrastruktuuriparannusten ansiosta, joista monet liittyvät Vision 2030 -tavoitteisiin. Ehkä merkittävin niistä on Jeddan keskushanke (aiemmin ”Uusi Jeddan keskusta”). Julkisen sijoitusrahaston (PIF) käynnistämä hanke uudistaa 5,7 miljoonan neliömetrin historiallista rantavyöhykettä moderniksi, monikäyttöiseksi alueeksi jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Pääsuunnitelmaan kuuluu neljä maamerkkikohdetta – oopperatalo, stadion, museo ja meriakvaario – sekä uusia huvivenesatamia, rantoja, puistoja ja laaja kiinteistötarjonta. Lukuina Jeddan keskushanke tuottaa 17 000 asuinyksikköä, 2 700 hotellihuonetta ja yli kymmenen uutta viihde- ja matkailukohdetta valmistuessaan jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Rakennustyöt ovat täydessä vauhdissa: vuoden 2024 alussa ensimmäisen vaiheen maamerkkien (oopperatalo, stadion, meriakvaario) urakoita oli myönnetty 12 miljardin SAR:n arvosta jeddahcentral.com. Tämä kehityshanke mullistaa Jeddan keskustan korvaten vanhaa infrastruktuuria maailmanluokan rantakaupungin siluetilla. On odotettavissa, että hankkeen seurauksena kiinteistöarvot alueella nousevat merkittävästi ja syntyy uusia luksusasumisen, ostosten ja vapaa-ajan alueita, jotka kilpailevat Dubain ja Dohan kanssa. Sijoittajille ja kehittäjille Jeddan keskushanke tarjoaa mahdollisuuksia erityisesti hotelli-, korkealuokkaisten asuntojen ja vähittäiskaupan saralla – PIF:n tuella ja alueen ensiluokkaisen rannikkosijainnin ansiosta.Liikenneinfrastruktuurin osalta Jeddahissa on tehty merkittäviä parannuksia, jotka lisäävät kaupungin kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuutta. Uusi King Abdulaziz International Airport (KAIA) avasi huippumodernin Terminaali 1:n vuonna 2019, mikä kasvatti kapasiteettia huomattavasti ja toi mukanaan arkkitehtonisesti vaikuttavan terminaalirakennuksen. Vuoteen 2025 mennessä lentoasema pystyy käsittelemään noin 30 miljoonaa matkustajaa vuodessa, mikä nopeuttaa turistien ja liikematkailijoiden saapumista – tämä lisää kysyntää hotelleille ja lyhytaikaisille vuokrauksille. Lisäksi Haramain High-Speed Railway, joka on ollut toiminnassa vuodesta 2018, yhdistää Jeddahin pyhiin kaupunkeihin – nyt voit matkustaa Jeddahista Mekkaan alle tunnissa ja Medinaan noin kahdessa tunnissa. Jeddahin rautatieasema Al-Sulaimaniassa on noussut uudeksi kaupunkikeskukseksi, ja tämän junayhteyden helppous on tehnyt Jeddahista entistä houkuttelevamman tukikohdan yrityksille ja pyhiinvaeltajille (osa pyhiinvaeltajista valitsee majoittumisen Jeddahissa ja käy päiväretkillä Mekkaan junalla, mikä lisää Jeddahin hotellisektorin kysyntää). Tulevaisuudessa suunniteltu Saudi Landbridge Rail (itäinen rahtiin ja matkustajiin keskittyvä linja) yhdistää Jeddahin sataman suoraan Riadin ja Dammamin kanssa, tehden Jeddahista käytännössä kansakunnan logistiikkaportin Punaisenmeren ja Persianlahden välille. Tämän odotetaan käynnistävän suurten logistiikkapuistojen ja teollisen kehityksen reitin varrella, erityisesti Jeddahin sataman lähellä, vahvistaen teollisten kiinteistöjen segmenttiä.
Kaupunkiliikkuminen Jeddahissa on myös asialistalla. Kauan ehdotettu Jeddah Metro -hanke – kolmiratainen kaupunkijunarata – on kohdannut viivästyksiä, mutta on yhä osa kaupungin tulevaisuuden suunnitelmia. Jos hanke herätetään henkiin (mahdollisesti tämän vuosikymmenen loppupuolella), metro parantaisi merkittävästi pendelöinnin mukavuutta ja voisi muuttaa kiinteistöjen arvoja asemien läheisyydessä. Sillä välin kaupunki on ottanut käyttöön uusia bussiverkostoja ja parantaa teitä (mukaan lukien suunnitteilla oleva Obhurin riippusilta pohjoisen joenuoman yli) helpottaakseen ruuhkia. Parannettu infrastruktuuri johtaa usein maan arvonnousuun aiemmin alikehittyneillä alueilla, mikä näkyy jo Pohjois-Jeddahissa, missä moottoritien laajennukset ja sillat ovat parantaneet yhteyksiä.
Muita merkittäviä hankkeita ovat Jeddah Economic City (pelkän tornin lisäksi JEC:hen tulee ryhmä korkeita rakennuksia, ostosbulevardeja ja huvivenesatama) sekä King Abdullah Economic City (KAEC) Jeddahin pohjoispuolella. Vaikka KAEC on erillinen suunniteltu kaupunki, sen nimeäminen erikoistalousalueeksi vuonna 2023 sekä uusi hallituksen huomio ovat käytännössä sitoneet sen menestyksen Jeddahin kasvuun. KAEC:n satama ja teollisuusalue houkuttelevat valmistajia ja logistiikkayrityksiä veroetuuksilla, mikä voi luoda tuhansia työpaikkoja. Kun nämä työpaikat toteutuvat, ne voivat lisätä asuntokysyntää Pohjois-Jeddahissa ja KAEC:ssa itsessään, laajentaen käytännössä Jeddahin metropolialuetta. Lisäksi Red Sea Global (turismin megaprojekti, joka kehittää saariresortteja pohjoisempana) ja AlUla-perintöhankkeet, vaikka eivät sijaitse Jeddahissa, ohjaavat todennäköisesti monia turisteja Jeddahin läpi, mikä puoltaa lisää hotelleja ja lentoaseman laajennusta.
Yhteenvetona Jeddahin horisontti ja infrastruktuuri vuosina 2025–2030 määritellään näiden megaprojektien kautta. Jeddah Central -ranta-alue antaa kaupungille modernin keskustan, Jeddah Tower nostaa sen maailmanlaajuiseen arkkitehtoniseen karttaan, ja parannetut liikenneyhteydet integroivat Jeddahin entistä tiiviimmin kansallisiin ja globaaleihin markkinoihin. Kiinteistöalan sidosryhmille nämä projektit merkitsevät uusia alueita sijoittaa – luksusrantahuoneistoista teollisuuspuistoihin. Vaikka toteutukseen liittyy riskejä (viivästykset, kustannusylitykset), hallituksen mittava sitoutuminen tuo varmuutta siitä, että Jeddahin kaupunkimuodonmuutos on vahvasti käynnissä.Vertailuanalyysi: Jeddah vs. Riad vs. Dammam
Saudi-Arabian kolme suurinta kaupunkialuetta – Riad, Jeddah ja Dammam/Khobar (Itäinen provinssi) – eroavat toisistaan kiinteistömarkkinoiden dynamiikaltaan, joihin vaikuttavat niiden taloudelliset roolit ja Vision 2030 -aloitteet. Jeddahin vertaaminen muihin antaa kontekstia sen suorituksesta ja näkymistä:
Markkinaennuste vuosille 2025–2030
Tulevaisuuden näkymät Jeddahin kiinteistömarkkinoilla vuosina 2025–2030 ovat yleisesti positiiviset, ja niitä tukevat vahvat taloudelliset perusteet sekä kansalliset kehityssuunnitelmat. Analyytikot ja neuvonantajat ennustavat jatkuvaa kasvua asumisen, liiketilojen ja hotellialan segmenteissä, vaikka kasvutahti voi vaihdella sektoreittain ja vuosittain. Tässä ennusteen keskeiset elementit:
Numeraalisten arvioiden mukaan markkinatutkimusyhtiöt arvioivat, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoiden kokonaisarvo kasvaa noin 7–9 % vuosivauhdilla vuoteen 2030 saakka, ja arvo voi kaksinkertaistua vuosikymmenen loppuun mennessä techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, joka on merkittävä osa kokonaisuutta, tulee vaikuttamaan tähän huomattavasti. Kiinteistöjen yleisviranomainen ennustaa, että kansallisten kiinteistömarkkinoiden koko nousee noin yli 100 miljardiin dollariin vuoteen 2029 mennessä arabnews.com. Tämän perusteella Jeddahin osuus (historiallisesti ehkä 15–20 % kaupankäynnin arvosta) voi olla kymmeniä miljardeja dollareita kiinteistökauppoja vuodessa vuoteen 2030 mennessä.
Ennusteen varaukset: Nämä positiiviset ennusteet perustuvat siihen oletukseen, ettei vakavia taloudellisia shokkeja tapahdu. Riskit, kuten pitkittynyt maailmanlaajuinen taantuma, öljyn hinnan jyrkkä lasku (mikä vaikuttaisi hallituksen kulutukseen) tai geopoliittinen epävakaus, voisivat hidastaa kehitystä (lisää riskeistä seuraavassa osiossa). Myös korkotasoilla on merkitystä – jos rahoituskustannukset pysyvät korkeina maailmanlaajuisesti, se voi hillitä kysynnän kasvua (erityisesti asuntolainojen osalta). Saudi-Arabia on kuitenkin osoittanut olevansa valmis lieventämään tätä (esim. tukien avulla). Kaiken kaikkiaan jakson 2025–2030 odotetaan olevan kasvun ja modernisaation aikaa Jeddahin kiinteistömarkkinoilla, kaupungin noustessa kansainvälisesti merkittävämmäksi ja sen asuntomarkkinoiden kypsyessä ja monipuolistuessa.
Mahdollisuudet ja riskit sijoittajille ja kehittäjille
Jeddahin kiinteistömarkkinat tarjoavat houkuttelevan yhdistelmän mahdollisuuksia hallituksen tuen ja rakenteellisen kysynnän ansiosta, mutta niihin liittyy myös tiettyjä riskejä, jotka sidosryhmien tulisi ottaa huolellisesti huomioon:
Mahdollisuudet:
Riskit:
Yhteenvetona voidaan todeta, että Jeddahin kiinteistöalalla on vuoteen 2030 asti huomattavia mahdollisuuksia – markkina on kasvussa, vahvasti tuettu ja aitojen kysyntäajureiden vauhdittama. Sijoittajat ja kehittäjät, jotka suuntaavat kohti Vision 2030:n teemoja (asumisen kohtuuhintaisuus, matkailu, elämänlaatu, monipuolistaminen), voivat hyötyä paitsi taloudellisesti myös saada tukea päättäjiltä. Riskien hallintaan vaaditaan kuitenkin huolellista suunnittelua. Hajauttaminen eri omaisuustyyppien (asunto vs liike) tai aikajänteiden välillä, hyvien rahoitusehtojen varmistaminen ja projektien pitäminen joustavina markkinamuutoksia varten ovat viisaita strategioita. Kuten S&P totesi Saudi-Arabiasta, kasvupolku on vahva muttei haasteeton arabnews.com arabnews.com – ja sama pätee osuvasti Jeddahiin. Hyvällä riskienhallinnalla osapuolet voivat hyödyntää Jeddahin kiinteistökehityksen kasvua ja mahdollisesti saada merkittäviä tuottoja tulevina jännittävinä vuosina.
Lähteet:
Kaupallisen kiinteistömarkkinan trendit (toimisto, vähittäiskauppa, teollisuus)
Vähittäiskaupan kiinteistöt: Vähittäiskauppa on valopilkku Jeddahin kaupallisessa maisemassa, ja sitä tukevat nuori väestö sekä kasvava turismi.
Vuonna 2024 Jeddahiin lisättiin 106 000 m² uutta vähittäiskaupan tilaa (esim.suuren ostoskeskuksen avaaminen), jolloin kaupungin vähittäiskaupan kokonaispinta-ala on noin 2,16 miljoonaa m² argaam.com argaam.com.Tämä laajentuminen heijastaa luottamusta kuluttajakysyntään.Vision 2030:n viihteen ja vapaa-ajan edistämiseen tähtäävän aloitteen ansiosta Jeddahin ostoskeskukset ovat yhä useammin ottaneet käyttöön elokuvateattereita, ravintoloita ja perheille suunnattuja nähtävyyksiä houkutellakseen kävijöitä.Vähittäiskaupan vuokrat ensiluokkaisissa ”superalueen” ostoskeskuksissa ovat nousseet (noin +4 % vuodessa H1 2024 huipputason keskuksissa) argaam.com, kun taas vanhemman mallisissa toisen tason ostoskeskuksissa vuokrat ovat laskeneet (noin 4 % vuodessa alaspäin), kun asiakkaat hakeutuvat uudempiin kokemuksiin argaam.com.Kaiken kaikkiaan vähittäismarkkinoiden tunnelma on optimistinen vuosille 2025-2026, ja S&P Globalin mukaan väestönkasvu, kasvava turismi ja kansainvälisten brändien tulo vauhdittavat vähittäiskaupan kysyntää Saudi-Arabian kaupungeissa arabnews.com arabnews.com.Riyadissa ja Jeddassa erityisesti nähdään aalto uusia vähittäiskaupan ja monikäyttöisiä kehityshankkeita, jotka yhdistävät ostosmahdollisuudet viihteeseen sekä jopa asuin- ja majoituspalveluihin arabnews.com.Jeddassa avoimen ilman ja merenrannan vähittäiskaupan konseptit kasvattavat suosiotaan (esimerkiksi Corniche-alueet ja kohteet kuten Jeddah Yacht Club -alue), mikä heijastaa suuntausta kohti elämäntapakeskeisiä ostosalueita arabnews.com.Tämä huomioon ottaen vähittäiskaupan ala ei ole vailla riskejä: verkkokaupan kasvu ja muuttuvat kuluttajien mieltymykset tarkoittavat, että ostoskeskusten operaattoreiden on jatkossakin uudistuttava houkutellakseen kävijöitä.S&P on varoittanut, että ylitarjonta ja kilpailu voivat painostaa vuokratuottoja, erityisesti jos vuokranantajat tekevät suuria pääomamenoja kiinteistöjen uudistamiseen arabnews.com.Tällä hetkellä Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoita kannattelee vahva kuluttajien kulutus – johon vaikuttavat korkea asukaskohtainen tulotaso ja kulttuuri, joka pitää ostoskeskuksia sosiaalisina kohtaamispaikkoina arabnews.com arabnews.com.Saudi-Arabian tavoitteena on yli 100 miljoonaa turistia vuoteen 2030 mennessä, mukaan lukien suuria tapahtumia kuten Expo 2030 ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat. Jeddahin rooli porttikaupunkina asettaa sen vähittäiskauppasektorin kestävään kasvuun arabnews.com.Teollisuus- ja logistiikka-alueet: Teollisuuskiinteistösegmentti Jeddassa kokee merkittävää kasvua melko huomaamattomasti, linjassa Saudi-Arabian logistiikkaan liittyvien tavoitteiden kanssa.
Koska Jeddah on kuningaskunnan tärkein Punaisenmeren satamakaupunki, se on keskeisessä asemassa suunnitelmissa tulla globaaliksi logistiikkakeskukseksi, mikä lisää nykyaikaisten varastojen ja jakelukeskusten kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Verkkokaupan nousu vuoden 2020 jälkeen on entisestään lisännyt suurten, korkealaatuisten logistiikkatilojen kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com.Vuonna 2023 Saudi-Arabia lanseerasi neljä uutta erityistalousaluetta (SEZ) houkutellakseen teollisuus- ja huipputeknologisia investointeja – erityisesti yksi näistä sijaitsee King Abdullah Economic Cityssä (KAEC) lähellä Jeddahia argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC:n SEZ keskittyy kehittyneeseen valmistukseen ja logistiikkaan, ja sen odotetaan edistävän varastojen ja tehtaiden kehitystä Jeddahin lähiympäristössä.Ensiluokkaisten varastojen vuokrat Jeddassa vaihtelevat tällä hetkellä noin 90–300 SAR/m² vuodessa sijainnista ja määrittelystä riippuen argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Nämä vuokrat ovat nousseet, koska laadukkaiden tilojen vajaakäyttöaste on alhainen – teollisuusvuokrat nousivatkin keskitason ja korkeiden yksinumeroisten prosenttiosuuksien verran vuosina 2022–2023.Vaikka Jeddan varastovuokrat ovat hieman alhaisemmat kuin Riadin (jotka voivat nousta jopa 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, ero voi kaventua, kun yhä useammat 3PL-toimijat (kolmannen osapuolen logistiikkapalveluntarjoajat) ja valmistajat perustavat toimintojaan sataman läheisyyteen.Käynnissä oleva Saudi-Arabian Landbridge-projekti – valtava rautatielinja, joka yhdistää Jeddahin sataman Riadiin ja Dammamiin – on toinen merkittävä muutos, jonka odotetaan valmistuvan vuosikymmenen loppuun mennessä.Nopeuttamalla tavaraliikenteen kulkua maan halki se todennäköisesti lisää logistiikkapuistojen kysyntää Jeddahin sataman ja teollisuusalueiden ympärillä.Kaiken kaikkiaan teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat myönteiset: Vision 2030:n monipuolistamishanke vauhdittaa kasvua varastoinnissa, ja Jeddah hyötyy strategisesta sijainnistaan.Tärkein haaste on toimittaa riittävästi uutta teollisuustarjontaa; muuten vuokrat voivat jatkaa nousuaan ja mahdollisesti kiristää pienempien yritysten asemaa.Kuitenkin uusien maa- ja infrastruktuuri-investointien (mukaan lukien SEZ-kannustimet) myötä sijoittajat näkevät vahvoja mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöissä.Kuten eräs raportti totesi, Saudi-Arabian teollista kysyntää tukee ”merkittävä kasvu” -trendi, jonka odotetaan jatkuvan öljyn ulkopuolisen talouden laajentuessa argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Toimistomarkkinat: Jeddah on valtakunnan toiseksi suurin toimistomarkkina Riyadhin jälkeen, ja se kasvaa tasaisesti. Jeddahin toimistokannat ovat yhteensä noin 1,2–2,1 miljoonaa neliömetriä (vaihteluväli johtuu tilaluokkien eroista) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, mikä on noin neljäsosa Riyadhin toimistoinventaarion määrästä. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Jeddahiin ei avattu yhtään suurta uutta toimistorakennusta, joten tarjonta pysyi ennallaan noin 1,21 miljoonassa m²:ssa laadukasta tilaa argaam.com. Uusia hankkeita on kuitenkin viimein suunnitteilla – arviolta 48 000 m² toimistotilaa odotetaan valmistuvan Jeddahissa vuoden 2024 loppuun mennessä argaam.com. Toimistojen kysyntä on ollut vahvaa, liiketoiminnan kasvun ja Jeddahin kauppa- ja logistiikkakeskusaseman ansiosta. Grade A -toimistovuokrat nousivat Jeddahissa noin 11 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2024 puoliväliin mennessä noin 1 335 SAR/m² vuodessa argaam.com, mikä osoittaa, että vuokranantajilla on enemmän neuvotteluvoimaa, kun laadukkaista tiloista on puutetta. (Vertailun vuoksi, parhaiden toimistojen vuokrat Riyadhin keskeisillä alueilla nousivat lähes 20 % samalla ajanjaksolla noin 2 090 SAR/m² argaam.com, mikä kertoo vieläkin kovemmasta kysynnästä pääkaupungissa). Suurin osa Jeddahin parhaiden toimistojen vuokralaisista on julkisen sektorin toimijoita ja vakiintuneita yrityksiä argaamplus.s3.amazonaws.com, ja uusia korkealuokkaisia toimistorakennuksia rakennettaessa kilpailupaine näiden suurten vuokralaisten saamiseksi on kova argaamplus.s3.amazonaws.com. Jatkossa Jeddahin toimistosektorin odotetaan kasvavan talouden myötä, mutta maltillisempaa vauhtia – kaupungista puuttuu Riyadhin kaltainen massiivinen yritysten muuttoaalto. Tyhjäkäyntiasteet ovat suhteellisen vakaita, ja jos uusia tiloja rakennetaan rajallisesti, vuokrat pysynevät korkeina. Yksi seurattava trendi on toimistokannan modernisointi: uudet sekoitetun käytön kehityshankkeet (kuten osat Jeddah Central -projektista) tuovat markkinoille huippumoderneja toimistotiloja, jotka voivat houkutella vuokralaisia vanhemmista rakennuksista ja lisätä painetta ikääntyville kiinteistöille.
Keskeiset hallituksen politiikat ja Vision 2030 -vaikutus
Valtion politiikalla – jota ohjaa Vision 2030 -strateginen kehys – on keskeinen rooli Jeddahin kiinteistömarkkinoilla. Yksi Vision 2030:n keskeisistä tavoitteista on nostaa saudien asunnonomistusaste 70 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä, kun se vielä 2010-luvun puolivälissä oli noin 50 % tai alempi pwc.com pwc.com. Tämän saavuttamiseksi asuntoministeriö (nyt osa MoMRAH:ia) on toteuttanut laajoja uudistuksia, jotka ovat muuttaneet asuntosektoria. Keskeisiä aloitteita ovat Sakani-ohjelma, joka nopeuttaa ja tukee asuntolainojen myöntämistä saudi-perheille, sekä Kiinteistökehitysrahasto, joka tarjoaa edullista rahoitusta. Näiden ohjelmien ansiosta asuntotuen odotusajoista on päästy vuosista lähes välittömään hyväksyntään vision2030.gov.sa, mikä on lisännyt loppukäyttäjien kysyntää. Kuten aiemmin mainittiin, valtion tukemat asuntolainat ja pienemmät käsirahamaksuvaatimukset (keskuspankki laski 30 %:sta 5 %:iin) ovat mahdollistaneet uuden ostajasukupolven pwc.com. Tämä näkyy Jeddahissa, jossa monet aiemmin vuokra-asumiseen sidotut kotitaloudet siirtyvät nyt asunnon omistajiksi – mikä vauhdittaa asuntorakentamista eri hintaluokissa.
Vision 2030:n vaikutus ulottuu asuntosektorin lisäksi myös liikekiinteistöihin talouden monipuolistamisen ja sääntelyjen vapauttamisen kautta. Hallitus tunnistaa kiinteistöt tärkeäksi alaksi, jonka avulla voidaan kasvattaa ei-öljypohjaista BKT:tä (tavoitteena on nostaa kiinteistöalan BKT-osuutta noin 7 %:sta 10 %:iin vuoteen 2030 mennessä) pwc.com. Kehittämisen vauhdittamiseksi viranomaiset ovat investoineet runsaasti infrastruktuuriin – uusiin liikenneyhteyksiin, kunnallistekniikkaan ja julkisten tilojen parantamiseen – erityisesti kaupungeissa, kuten Jeddah, jotka palvelevat matkailua ja kauppaa. Merkittävä toimenpide on White Land Tax eli vero rakentamattomalle kaupunkimaalle; se otettiin käyttöön, jotta maaomistajat eivät vain haalisisi tontteja, vaan lisäisivät tonttitarjontaa pwc.com. Jeddah oli yksi ensimmäisistä kaupungeista, joissa tämä 2,5 %:n vuotuinen vero otettiin käyttöön rakentamattomaan asuntomaahan, mikä on kannustanut omistajia rakentamaan tai myymään – ja parantanut maantarjontaa hankkeisiin asteittain. Lisäksi sujuvammat lupaprosessit ja julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuudet ovat helpottaneet kehittäjiä toteuttamaan laajoja Vision 2030:n tavoitteiden mukaisia projekteja (esimerkiksi Jeddah Centralin kehittämisen vetäjänä toimii Public Investment Fund yhdessä yksityisten urakoitsijoiden kanssa).
Matkailun edistäminen Vision 2030:n puitteissa on toinen politiikka-alue, jolla on vaikutusta Jeddahin kiinteistömarkkinoihin. Kuningaskunta pyrkii houkuttelemaan 100 miljoonaa vierailua vuosittain vuoteen 2030 mennessä (uskonnollinen matkailu, vapaa-aika ja liiketapahtumat mukaan lukien). Jeddah hyötyy tästä pyrkimyksestä, sillä se on perinteinen portti Mekkaan ja Medinaan sekä Punaisenmeren rannikkokaupunki. Hallituksen turistiviisumien helpottaminen ja investoinnit matkailuinfrastruktuuriin (lentokentät, risteilyterminaalit jne.) ovat kannustaneet uusien hotellien, huoneistohotellien sekä vähittäiskaupan ja viihteen keskusten rakentamista Jeddahiin. Kielteiset vaikutukset vähittäiskaupan ja majoituskiinteistöjen suuntaan ovat olleet merkittäviä – esimerkiksi hotellien käyttöaste ja huonehintatasot Saudi-Arabiassa ovat nousussa ja kehittäjät Jeddahissa reagoivat tähän suunnittelemalla lisää majoitushankkeita argaam.com argaam.com. Tulevat globaalit tapahtumat, joita Saudi-Arabia isännöi (kuten Expo 2030 Riadissa ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat), edistävät maanlaajuisia parannuksia, ja Jeddah saa oman osansa – mahdollisesti mukaan lukien stadionien kehittämistä ja fanialueita, jotka kytkeytyvät kiinteistökehitykseen (esim. monikäyttöiset urheilukeskittymät, väliaikaiset majoitukset jne.).
Olennaista on, että Vision 2030 on edistänyt sijoittajaystävällisempää sääntely-ympäristöä. Kiinteistöjen yleisen viranomaisen (REGA) perustaminen tarjoaa yhtenäistä valvontaa ja avoimuutta kiinteistömarkkinoille arabnews.com. Lainsäädäntö ennakkomyynnistä (Wafi), asunto-osuuksista ja kiinteistönvälityksestä on uudistettu kansainvälisten standardien mukaisiksi, mikä on lisännyt sijoittajien ja asunnonostajien luottamusta. Lisäksi kaavoitus- ja suunnittelusääntöjä päivitetään kannustamaan nykyisen kaltaista monikäyttöistä, tiivistä rakentamista, jota nähdään Jeddah Centralissa ja muissa giga-hankkeissa – poiketen aiemmasta hajakeskittymisestä. Yhteenvetona voidaan todeta, että Vision 2030:n mukainen hallituksen politiikka on ollut merkittävä Jeddahin kiinteistömarkkinoiden laajentumiselle – avaamalla asuntorahoitusta, rahoittamalla mullistavia hankkeita, parantamalla sijoitusilmapiiriä ja lisäämällä kysyntää talouskasvun ja matkailun kautta.
Ulkomaisten investointien tilannekuva ja sääntelyn päivitykset
Saudi-Arabia on viime vuosina aktiivisesti avannut kiinteistösektoriaan ulkomaisille sijoituksille, ja vuosina 2024–2025 nähtiin tässä suhteessa merkittäviä virstanpylväitä. Eräs keskeinen kehityskulku oli ulkomaisten sijoittajien rajoitusten helpottaminen Mekan ja Medinan kiinteistömarkkinoilla. Tammikuussa 2025 pääomamarkkinaviranomainen ilmoitti, että ulkomaalaiset (ei-saudiarabialaiset) voivat nyt sijoittaa yrityksiin, jotka omistavat kiinteistöjä Mekan ja Medinan pyhissä kaupungeissa agbi.com agbi.com. Vaikka yksittäisten henkilöiden suora kiinteistön omistaminen kyseisissä kaupungeissa on edelleen kiellettyä (paitsi 99 vuoden vuokrasopimuksin), tämä uudistus mahdollistaa kansainvälisten sijoittajien ostaa osuuksia (enintään 49 %) pörssiin listatuista kiinteistöyhtiöistä tai REIT-rahastoista, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com agbi.com. Politiikkamuutoksen tarkoituksena on “houkutella ulkomaista pääomaa ja tarjota likviditeettiä nykyisiin ja tuleviin projekteihin” pyhissä kaupungeissa agbi.com. Tätä pidetään myös pilottivaiheena kohti laajempaa kiinteistömarkkinoiden avaamista Saudi-Arabiassa. Markkinat reagoivat myönteisesti – erityisesti Mekkaan/Medinaan keskittyneiden kiinteistöosakkeiden arvo nousi lähes 10 % uutisen myötä agbi.com. Tämä uudistus lähettää sijoittajille viestin, että Saudi-Arabia on tosissaan vapauttamassa kiinteistömarkkinoitaan Vision 2030 -ohjelman mukaisesti. Knight Frank MENAn tutkimusjohtaja Faisal Durrani kuvaili tätä “vahvimmaksi viitteeksi tähän mennessä” siitä, että kansainvälisen omistuksen lakeja tullaan todennäköisesti edelleen keventämään agbi.com.
Yleisemmin koko kuningaskunnassa (mukaan lukien Jeddah), säännökset sallivat nyt 100 %:n ulkomaisen omistuksen yrityksissä, mukaan lukien kiinteistökehitys- ja välitysyritykset, MISA:n (investointiministeriön) myöntämällä luvalla arabnews.com. Tämä tarkoittaa, että kansainvälinen kehittäjä tai sijoittaja voi perustaa täysin ulkomaalaisomisteisen yrityksen Saudi-Arabiaan kiinteistöhankkeiden toteuttamista varten (poikkeuksena tietyt herkät sijainnit). Yrityksen perustamisen yksinkertaistaminen ja vahva oikeudellinen suoja (esim. sopimusten täytäntöönpano, parannetut konkurssilait) ovat nostaneet Saudi-Arabian asemaa helppouden liiketoimintaa harjoittaa -vertailuissa. Jeddahissa tämä on johtanut ulkomaisten kiinteistöyhtiöiden ja rahastojen kasvavaan läsnäoloon, jotka etsivät mahdollisuuksia – sekoitettujen kehityshankkeiden ja logistiikkatilojen välillä. Erityisesti kiinteistösijoitusrahastot (REITit) ovat olleet saavutettava reitti ulkomaiselle pääomalle; vuodesta 2021 alkaen CMA on sallinut ulkomaisten sijoittajien ostaa vapaasti osuuksia Saudi-REITeistä, myös niistä, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com. Tämä on ohjannut ulkomaista rahaa Jeddahin liikekiinteistöihin julkisesti noteerattujen REITien kautta, jotka omistavat ostoskeskuksia, varastoja jne.
Ulkomaisen sijoitustoiminnan toinen osa-alue on ollut vuonna 2019 käyttöön otettu Premium Residency (“Kultainen viisumi”) -ohjelma, joka myöntää päteville ulkomaalaisille oikeuden asua Saudi-Arabiassa pitkäaikaisesti, omistaa kiinteistöjä (Mekkaa ja Medinaa lukuun ottamatta) ja harjoittaa liiketoimintaa ilman sponsorointia. Ohjelman käyttöaste on vähitellen kasvanut, ja vuoteen 2024 mennessä hallitus on lisännyt pitkäaikaisten viisumien edistämistä sijoittajille ja osaajille. Enemmän ulkomaalaisia, joilla on mahdollisuus ostaa asuntoja, tulee todennäköisesti kasvattamaan ulkomaalaisten ostajien segmenttiä kaupungeissa kuten Jeddah – erityisesti huippuluokan asuntojen ja ranta-asuntojen osalta. Kuitenkin suurin osa Jeddahin kiinteistötoiminnasta on tällä hetkellä edelleen kotimaisten ja alueellisten (GCC) ostajien vetämää, ja ulkomaalaiset vaikuttavat enemmän kehittäjä- ja sijoituspuolella kuin yksittäisinä asuntojen omistajina.
Sääntelypäivitysten osalta Saudi-viranomaiset kehittävät jatkuvasti kiinteistölainsäädäntöä. Uusi investointilaki astui voimaan vuosina 2023–2024, mikä yksinkertaisti prosessia ulkomaisille toimijoille hankkia sijoituslupia ja tasoitti ulkomaisten ja paikallisten sijoittajien kohtelua monilla aloilla agbi.com agbi.com. Kiinteistöala on ollut tämän lain hyötyjä, sillä se on vähentänyt byrokratiaa ulkomaisesti rahoitetuilta hankkeilta. Lisäksi maarekisteri- ja sähköiset asiointijärjestelmät on uudistettu – sähköisen omistuskirjan ja “Najiz”-alustan käyttöönotto kiinteistökauppoihin ovat lisänneet läpinäkyvyyttä ja nopeuttaneet siirtoaikoja merkittävästi. Kaikki nämä toimenpiteet helpottavat ulkomaisten sijoittajien ja rahastojen pääsyä Jeddahin markkinoille luottavaisin mielin tietäen, mitä odottaa.
Toinen merkittävä hanke on Jeddah Tower Pohjois-Obhurin alueella – siitä on tulossa maailman korkein rakennus yli 1 000 metrillään.
Tauon jälkeen Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuivat virallisesti loppuvuodesta 2023, ja kehittäjät tähtäävät valmiiksi noin vuosina 2027–2028 designboom.com designboom.com.Tammikuussa 2025 pidetyssä seremoniassa kaadettiin betonia tornin 64. kerrokselle, ja suunnitelmana on lisätä noin yksi kerros neljässä päivässä tästä eteenpäin designboom.com.Jeddah Tower on Jeddah Economic City (JEC) -kehityshankkeen keskipiste, jonka tavoitteena on sisältää liikekeskuksia, asuntoja ja julkisia laitoksia jopa 100 000 ihmiselle designboom.com.Koko JEC, mukaan lukien torni, maksaa arviolta 20 miljardia dollaria designboom.com.Itse torniin tulee monipuolisia käyttötarkoituksia (Four Seasons -hotelli, toimistoja, luksusasuntoja ja maailman korkein näköalatasanne) designboom.com designboom.com.Tämän projektin elvyttäminen on syvästi symbolista – se osoittaa Saudi-Arabian luottamusta ja kunnianhimoa kiinteistökehityksessä.Jos Jeddah Tower valmistuu, se herättää maailmanlaajuista huomiota ja voi tehdä ympäröivästä alueesta sijoitusten magneetin (samalla tavalla kuin Burj Khalifa vauhditti Dubain keskustan kehitystä).Tornin etenemistä seurataan tarkasti vuosina 2025–2030, ja sen menestys voisi toimia uuden liikekorttelin perustana kaupungissa.Hanke korostaa myös parantunutta koordinointia sidosryhmien välillä: Kingdom Holding (pääsponsori) ja uudet suunnittelukonsultit ovat yhdistäneet voimansa, ja loppurakentamista koskevat tarjouskilpailut on julistettu, ja tarjousten määräaika on vuoden 2025 loppuun mennessä designboom.com designboom.com.Yhteenvetona voidaan todeta, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat huomattavasti avoimemmat ja säännellympiä kuin kymmenen vuotta aiemmin. Jedda hyötyy ulkomaisista pääomavirroista, erityisesti suurissa hankkeissa ja liikeomaisuusprojekteissa. Suuret valtionhankkeet (jotka usein hakevat kansainvälisiä kumppaneita) yhdessä uusien ulkomaista omistusta suosivien lakien kanssa luovat ympäristön, jossa globaalit sijoittajat etsivät aktiivisesti mahdollisuuksia. Odotuksena on, että markkinoiden kypsyessä ja tuottojen pysyessä houkuttelevina ulkomainen sijoittaminen Jeddan kiinteistöihin jatkaa kasvuaan, tuoden kaupunkiin paitsi pääomaa myös osaamista ja uusia kehityskonsepteja.Merkittävät infrastruktuuri- ja kiinteistöhankkeet Jeddassa
Jeddassa toteutetaan parhaillaan suurta fyysistä muutosta lukuisten megahankkeiden ja infrastruktuuriparannusten ansiosta, joista monet liittyvät Vision 2030 -tavoitteisiin. Ehkä merkittävin niistä on Jeddan keskushanke (aiemmin ”Uusi Jeddan keskusta”). Julkisen sijoitusrahaston (PIF) käynnistämä hanke uudistaa 5,7 miljoonan neliömetrin historiallista rantavyöhykettä moderniksi, monikäyttöiseksi alueeksi jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Pääsuunnitelmaan kuuluu neljä maamerkkikohdetta – oopperatalo, stadion, museo ja meriakvaario – sekä uusia huvivenesatamia, rantoja, puistoja ja laaja kiinteistötarjonta. Lukuina Jeddan keskushanke tuottaa 17 000 asuinyksikköä, 2 700 hotellihuonetta ja yli kymmenen uutta viihde- ja matkailukohdetta valmistuessaan jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Rakennustyöt ovat täydessä vauhdissa: vuoden 2024 alussa ensimmäisen vaiheen maamerkkien (oopperatalo, stadion, meriakvaario) urakoita oli myönnetty 12 miljardin SAR:n arvosta jeddahcentral.com. Tämä kehityshanke mullistaa Jeddan keskustan korvaten vanhaa infrastruktuuria maailmanluokan rantakaupungin siluetilla. On odotettavissa, että hankkeen seurauksena kiinteistöarvot alueella nousevat merkittävästi ja syntyy uusia luksusasumisen, ostosten ja vapaa-ajan alueita, jotka kilpailevat Dubain ja Dohan kanssa. Sijoittajille ja kehittäjille Jeddan keskushanke tarjoaa mahdollisuuksia erityisesti hotelli-, korkealuokkaisten asuntojen ja vähittäiskaupan saralla – PIF:n tuella ja alueen ensiluokkaisen rannikkosijainnin ansiosta.Liikenneinfrastruktuurin osalta Jeddahissa on tehty merkittäviä parannuksia, jotka lisäävät kaupungin kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuutta. Uusi King Abdulaziz International Airport (KAIA) avasi huippumodernin Terminaali 1:n vuonna 2019, mikä kasvatti kapasiteettia huomattavasti ja toi mukanaan arkkitehtonisesti vaikuttavan terminaalirakennuksen. Vuoteen 2025 mennessä lentoasema pystyy käsittelemään noin 30 miljoonaa matkustajaa vuodessa, mikä nopeuttaa turistien ja liikematkailijoiden saapumista – tämä lisää kysyntää hotelleille ja lyhytaikaisille vuokrauksille. Lisäksi Haramain High-Speed Railway, joka on ollut toiminnassa vuodesta 2018, yhdistää Jeddahin pyhiin kaupunkeihin – nyt voit matkustaa Jeddahista Mekkaan alle tunnissa ja Medinaan noin kahdessa tunnissa. Jeddahin rautatieasema Al-Sulaimaniassa on noussut uudeksi kaupunkikeskukseksi, ja tämän junayhteyden helppous on tehnyt Jeddahista entistä houkuttelevamman tukikohdan yrityksille ja pyhiinvaeltajille (osa pyhiinvaeltajista valitsee majoittumisen Jeddahissa ja käy päiväretkillä Mekkaan junalla, mikä lisää Jeddahin hotellisektorin kysyntää). Tulevaisuudessa suunniteltu Saudi Landbridge Rail (itäinen rahtiin ja matkustajiin keskittyvä linja) yhdistää Jeddahin sataman suoraan Riadin ja Dammamin kanssa, tehden Jeddahista käytännössä kansakunnan logistiikkaportin Punaisenmeren ja Persianlahden välille. Tämän odotetaan käynnistävän suurten logistiikkapuistojen ja teollisen kehityksen reitin varrella, erityisesti Jeddahin sataman lähellä, vahvistaen teollisten kiinteistöjen segmenttiä.
Kaupunkiliikkuminen Jeddahissa on myös asialistalla. Kauan ehdotettu Jeddah Metro -hanke – kolmiratainen kaupunkijunarata – on kohdannut viivästyksiä, mutta on yhä osa kaupungin tulevaisuuden suunnitelmia. Jos hanke herätetään henkiin (mahdollisesti tämän vuosikymmenen loppupuolella), metro parantaisi merkittävästi pendelöinnin mukavuutta ja voisi muuttaa kiinteistöjen arvoja asemien läheisyydessä. Sillä välin kaupunki on ottanut käyttöön uusia bussiverkostoja ja parantaa teitä (mukaan lukien suunnitteilla oleva Obhurin riippusilta pohjoisen joenuoman yli) helpottaakseen ruuhkia. Parannettu infrastruktuuri johtaa usein maan arvonnousuun aiemmin alikehittyneillä alueilla, mikä näkyy jo Pohjois-Jeddahissa, missä moottoritien laajennukset ja sillat ovat parantaneet yhteyksiä.
Muita merkittäviä hankkeita ovat Jeddah Economic City (pelkän tornin lisäksi JEC:hen tulee ryhmä korkeita rakennuksia, ostosbulevardeja ja huvivenesatama) sekä King Abdullah Economic City (KAEC) Jeddahin pohjoispuolella. Vaikka KAEC on erillinen suunniteltu kaupunki, sen nimeäminen erikoistalousalueeksi vuonna 2023 sekä uusi hallituksen huomio ovat käytännössä sitoneet sen menestyksen Jeddahin kasvuun. KAEC:n satama ja teollisuusalue houkuttelevat valmistajia ja logistiikkayrityksiä veroetuuksilla, mikä voi luoda tuhansia työpaikkoja. Kun nämä työpaikat toteutuvat, ne voivat lisätä asuntokysyntää Pohjois-Jeddahissa ja KAEC:ssa itsessään, laajentaen käytännössä Jeddahin metropolialuetta. Lisäksi Red Sea Global (turismin megaprojekti, joka kehittää saariresortteja pohjoisempana) ja AlUla-perintöhankkeet, vaikka eivät sijaitse Jeddahissa, ohjaavat todennäköisesti monia turisteja Jeddahin läpi, mikä puoltaa lisää hotelleja ja lentoaseman laajennusta.
Yhteenvetona Jeddahin horisontti ja infrastruktuuri vuosina 2025–2030 määritellään näiden megaprojektien kautta. Jeddah Central -ranta-alue antaa kaupungille modernin keskustan, Jeddah Tower nostaa sen maailmanlaajuiseen arkkitehtoniseen karttaan, ja parannetut liikenneyhteydet integroivat Jeddahin entistä tiiviimmin kansallisiin ja globaaleihin markkinoihin. Kiinteistöalan sidosryhmille nämä projektit merkitsevät uusia alueita sijoittaa – luksusrantahuoneistoista teollisuuspuistoihin. Vaikka toteutukseen liittyy riskejä (viivästykset, kustannusylitykset), hallituksen mittava sitoutuminen tuo varmuutta siitä, että Jeddahin kaupunkimuodonmuutos on vahvasti käynnissä.Vertailuanalyysi: Jeddah vs. Riad vs. Dammam
Saudi-Arabian kolme suurinta kaupunkialuetta – Riad, Jeddah ja Dammam/Khobar (Itäinen provinssi) – eroavat toisistaan kiinteistömarkkinoiden dynamiikaltaan, joihin vaikuttavat niiden taloudelliset roolit ja Vision 2030 -aloitteet. Jeddahin vertaaminen muihin antaa kontekstia sen suorituksesta ja näkymistä:
Markkinaennuste vuosille 2025–2030
Tulevaisuuden näkymät Jeddahin kiinteistömarkkinoilla vuosina 2025–2030 ovat yleisesti positiiviset, ja niitä tukevat vahvat taloudelliset perusteet sekä kansalliset kehityssuunnitelmat. Analyytikot ja neuvonantajat ennustavat jatkuvaa kasvua asumisen, liiketilojen ja hotellialan segmenteissä, vaikka kasvutahti voi vaihdella sektoreittain ja vuosittain. Tässä ennusteen keskeiset elementit:
Numeraalisten arvioiden mukaan markkinatutkimusyhtiöt arvioivat, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoiden kokonaisarvo kasvaa noin 7–9 % vuosivauhdilla vuoteen 2030 saakka, ja arvo voi kaksinkertaistua vuosikymmenen loppuun mennessä techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, joka on merkittävä osa kokonaisuutta, tulee vaikuttamaan tähän huomattavasti. Kiinteistöjen yleisviranomainen ennustaa, että kansallisten kiinteistömarkkinoiden koko nousee noin yli 100 miljardiin dollariin vuoteen 2029 mennessä arabnews.com. Tämän perusteella Jeddahin osuus (historiallisesti ehkä 15–20 % kaupankäynnin arvosta) voi olla kymmeniä miljardeja dollareita kiinteistökauppoja vuodessa vuoteen 2030 mennessä.
Ennusteen varaukset: Nämä positiiviset ennusteet perustuvat siihen oletukseen, ettei vakavia taloudellisia shokkeja tapahdu. Riskit, kuten pitkittynyt maailmanlaajuinen taantuma, öljyn hinnan jyrkkä lasku (mikä vaikuttaisi hallituksen kulutukseen) tai geopoliittinen epävakaus, voisivat hidastaa kehitystä (lisää riskeistä seuraavassa osiossa). Myös korkotasoilla on merkitystä – jos rahoituskustannukset pysyvät korkeina maailmanlaajuisesti, se voi hillitä kysynnän kasvua (erityisesti asuntolainojen osalta). Saudi-Arabia on kuitenkin osoittanut olevansa valmis lieventämään tätä (esim. tukien avulla). Kaiken kaikkiaan jakson 2025–2030 odotetaan olevan kasvun ja modernisaation aikaa Jeddahin kiinteistömarkkinoilla, kaupungin noustessa kansainvälisesti merkittävämmäksi ja sen asuntomarkkinoiden kypsyessä ja monipuolistuessa.
Mahdollisuudet ja riskit sijoittajille ja kehittäjille
Jeddahin kiinteistömarkkinat tarjoavat houkuttelevan yhdistelmän mahdollisuuksia hallituksen tuen ja rakenteellisen kysynnän ansiosta, mutta niihin liittyy myös tiettyjä riskejä, jotka sidosryhmien tulisi ottaa huolellisesti huomioon:
Mahdollisuudet:
Riskit:
Yhteenvetona voidaan todeta, että Jeddahin kiinteistöalalla on vuoteen 2030 asti huomattavia mahdollisuuksia – markkina on kasvussa, vahvasti tuettu ja aitojen kysyntäajureiden vauhdittama. Sijoittajat ja kehittäjät, jotka suuntaavat kohti Vision 2030:n teemoja (asumisen kohtuuhintaisuus, matkailu, elämänlaatu, monipuolistaminen), voivat hyötyä paitsi taloudellisesti myös saada tukea päättäjiltä. Riskien hallintaan vaaditaan kuitenkin huolellista suunnittelua. Hajauttaminen eri omaisuustyyppien (asunto vs liike) tai aikajänteiden välillä, hyvien rahoitusehtojen varmistaminen ja projektien pitäminen joustavina markkinamuutoksia varten ovat viisaita strategioita. Kuten S&P totesi Saudi-Arabiasta, kasvupolku on vahva muttei haasteeton arabnews.com arabnews.com – ja sama pätee osuvasti Jeddahiin. Hyvällä riskienhallinnalla osapuolet voivat hyödyntää Jeddahin kiinteistökehityksen kasvua ja mahdollisesti saada merkittäviä tuottoja tulevina jännittävinä vuosina.
Lähteet:
Kaupallisen kiinteistömarkkinan trendit (toimisto, vähittäiskauppa, teollisuus)
Vähittäiskaupan kiinteistöt: Vähittäiskauppa on valopilkku Jeddahin kaupallisessa maisemassa, ja sitä tukevat nuori väestö sekä kasvava turismi.
Vuonna 2024 Jeddahiin lisättiin 106 000 m² uutta vähittäiskaupan tilaa (esim.suuren ostoskeskuksen avaaminen), jolloin kaupungin vähittäiskaupan kokonaispinta-ala on noin 2,16 miljoonaa m² argaam.com argaam.com.Tämä laajentuminen heijastaa luottamusta kuluttajakysyntään.Vision 2030:n viihteen ja vapaa-ajan edistämiseen tähtäävän aloitteen ansiosta Jeddahin ostoskeskukset ovat yhä useammin ottaneet käyttöön elokuvateattereita, ravintoloita ja perheille suunnattuja nähtävyyksiä houkutellakseen kävijöitä.Vähittäiskaupan vuokrat ensiluokkaisissa ”superalueen” ostoskeskuksissa ovat nousseet (noin +4 % vuodessa H1 2024 huipputason keskuksissa) argaam.com, kun taas vanhemman mallisissa toisen tason ostoskeskuksissa vuokrat ovat laskeneet (noin 4 % vuodessa alaspäin), kun asiakkaat hakeutuvat uudempiin kokemuksiin argaam.com.Kaiken kaikkiaan vähittäismarkkinoiden tunnelma on optimistinen vuosille 2025-2026, ja S&P Globalin mukaan väestönkasvu, kasvava turismi ja kansainvälisten brändien tulo vauhdittavat vähittäiskaupan kysyntää Saudi-Arabian kaupungeissa arabnews.com arabnews.com.Riyadissa ja Jeddassa erityisesti nähdään aalto uusia vähittäiskaupan ja monikäyttöisiä kehityshankkeita, jotka yhdistävät ostosmahdollisuudet viihteeseen sekä jopa asuin- ja majoituspalveluihin arabnews.com.Jeddassa avoimen ilman ja merenrannan vähittäiskaupan konseptit kasvattavat suosiotaan (esimerkiksi Corniche-alueet ja kohteet kuten Jeddah Yacht Club -alue), mikä heijastaa suuntausta kohti elämäntapakeskeisiä ostosalueita arabnews.com.Tämä huomioon ottaen vähittäiskaupan ala ei ole vailla riskejä: verkkokaupan kasvu ja muuttuvat kuluttajien mieltymykset tarkoittavat, että ostoskeskusten operaattoreiden on jatkossakin uudistuttava houkutellakseen kävijöitä.S&P on varoittanut, että ylitarjonta ja kilpailu voivat painostaa vuokratuottoja, erityisesti jos vuokranantajat tekevät suuria pääomamenoja kiinteistöjen uudistamiseen arabnews.com.Tällä hetkellä Jeddahin vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoita kannattelee vahva kuluttajien kulutus – johon vaikuttavat korkea asukaskohtainen tulotaso ja kulttuuri, joka pitää ostoskeskuksia sosiaalisina kohtaamispaikkoina arabnews.com arabnews.com.Saudi-Arabian tavoitteena on yli 100 miljoonaa turistia vuoteen 2030 mennessä, mukaan lukien suuria tapahtumia kuten Expo 2030 ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat. Jeddahin rooli porttikaupunkina asettaa sen vähittäiskauppasektorin kestävään kasvuun arabnews.com.Teollisuus- ja logistiikka-alueet: Teollisuuskiinteistösegmentti Jeddassa kokee merkittävää kasvua melko huomaamattomasti, linjassa Saudi-Arabian logistiikkaan liittyvien tavoitteiden kanssa.
Koska Jeddah on kuningaskunnan tärkein Punaisenmeren satamakaupunki, se on keskeisessä asemassa suunnitelmissa tulla globaaliksi logistiikkakeskukseksi, mikä lisää nykyaikaisten varastojen ja jakelukeskusten kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Verkkokaupan nousu vuoden 2020 jälkeen on entisestään lisännyt suurten, korkealaatuisten logistiikkatilojen kysyntää argaamplus.s3.amazonaws.com.Vuonna 2023 Saudi-Arabia lanseerasi neljä uutta erityistalousaluetta (SEZ) houkutellakseen teollisuus- ja huipputeknologisia investointeja – erityisesti yksi näistä sijaitsee King Abdullah Economic Cityssä (KAEC) lähellä Jeddahia argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC:n SEZ keskittyy kehittyneeseen valmistukseen ja logistiikkaan, ja sen odotetaan edistävän varastojen ja tehtaiden kehitystä Jeddahin lähiympäristössä.Ensiluokkaisten varastojen vuokrat Jeddassa vaihtelevat tällä hetkellä noin 90–300 SAR/m² vuodessa sijainnista ja määrittelystä riippuen argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Nämä vuokrat ovat nousseet, koska laadukkaiden tilojen vajaakäyttöaste on alhainen – teollisuusvuokrat nousivatkin keskitason ja korkeiden yksinumeroisten prosenttiosuuksien verran vuosina 2022–2023.Vaikka Jeddan varastovuokrat ovat hieman alhaisemmat kuin Riadin (jotka voivat nousta jopa 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, ero voi kaventua, kun yhä useammat 3PL-toimijat (kolmannen osapuolen logistiikkapalveluntarjoajat) ja valmistajat perustavat toimintojaan sataman läheisyyteen.Käynnissä oleva Saudi-Arabian Landbridge-projekti – valtava rautatielinja, joka yhdistää Jeddahin sataman Riadiin ja Dammamiin – on toinen merkittävä muutos, jonka odotetaan valmistuvan vuosikymmenen loppuun mennessä.Nopeuttamalla tavaraliikenteen kulkua maan halki se todennäköisesti lisää logistiikkapuistojen kysyntää Jeddahin sataman ja teollisuusalueiden ympärillä.Kaiken kaikkiaan teollisuuskiinteistöjen näkymät ovat myönteiset: Vision 2030:n monipuolistamishanke vauhdittaa kasvua varastoinnissa, ja Jeddah hyötyy strategisesta sijainnistaan.Tärkein haaste on toimittaa riittävästi uutta teollisuustarjontaa; muuten vuokrat voivat jatkaa nousuaan ja mahdollisesti kiristää pienempien yritysten asemaa.Kuitenkin uusien maa- ja infrastruktuuri-investointien (mukaan lukien SEZ-kannustimet) myötä sijoittajat näkevät vahvoja mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöissä.Kuten eräs raportti totesi, Saudi-Arabian teollista kysyntää tukee ”merkittävä kasvu” -trendi, jonka odotetaan jatkuvan öljyn ulkopuolisen talouden laajentuessa argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Toimistomarkkinat: Jeddah on valtakunnan toiseksi suurin toimistomarkkina Riyadhin jälkeen, ja se kasvaa tasaisesti. Jeddahin toimistokannat ovat yhteensä noin 1,2–2,1 miljoonaa neliömetriä (vaihteluväli johtuu tilaluokkien eroista) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, mikä on noin neljäsosa Riyadhin toimistoinventaarion määrästä. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Jeddahiin ei avattu yhtään suurta uutta toimistorakennusta, joten tarjonta pysyi ennallaan noin 1,21 miljoonassa m²:ssa laadukasta tilaa argaam.com. Uusia hankkeita on kuitenkin viimein suunnitteilla – arviolta 48 000 m² toimistotilaa odotetaan valmistuvan Jeddahissa vuoden 2024 loppuun mennessä argaam.com. Toimistojen kysyntä on ollut vahvaa, liiketoiminnan kasvun ja Jeddahin kauppa- ja logistiikkakeskusaseman ansiosta. Grade A -toimistovuokrat nousivat Jeddahissa noin 11 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2024 puoliväliin mennessä noin 1 335 SAR/m² vuodessa argaam.com, mikä osoittaa, että vuokranantajilla on enemmän neuvotteluvoimaa, kun laadukkaista tiloista on puutetta. (Vertailun vuoksi, parhaiden toimistojen vuokrat Riyadhin keskeisillä alueilla nousivat lähes 20 % samalla ajanjaksolla noin 2 090 SAR/m² argaam.com, mikä kertoo vieläkin kovemmasta kysynnästä pääkaupungissa). Suurin osa Jeddahin parhaiden toimistojen vuokralaisista on julkisen sektorin toimijoita ja vakiintuneita yrityksiä argaamplus.s3.amazonaws.com, ja uusia korkealuokkaisia toimistorakennuksia rakennettaessa kilpailupaine näiden suurten vuokralaisten saamiseksi on kova argaamplus.s3.amazonaws.com. Jatkossa Jeddahin toimistosektorin odotetaan kasvavan talouden myötä, mutta maltillisempaa vauhtia – kaupungista puuttuu Riyadhin kaltainen massiivinen yritysten muuttoaalto. Tyhjäkäyntiasteet ovat suhteellisen vakaita, ja jos uusia tiloja rakennetaan rajallisesti, vuokrat pysynevät korkeina. Yksi seurattava trendi on toimistokannan modernisointi: uudet sekoitetun käytön kehityshankkeet (kuten osat Jeddah Central -projektista) tuovat markkinoille huippumoderneja toimistotiloja, jotka voivat houkutella vuokralaisia vanhemmista rakennuksista ja lisätä painetta ikääntyville kiinteistöille.
Keskeiset hallituksen politiikat ja Vision 2030 -vaikutus
Valtion politiikalla – jota ohjaa Vision 2030 -strateginen kehys – on keskeinen rooli Jeddahin kiinteistömarkkinoilla. Yksi Vision 2030:n keskeisistä tavoitteista on nostaa saudien asunnonomistusaste 70 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä, kun se vielä 2010-luvun puolivälissä oli noin 50 % tai alempi pwc.com pwc.com. Tämän saavuttamiseksi asuntoministeriö (nyt osa MoMRAH:ia) on toteuttanut laajoja uudistuksia, jotka ovat muuttaneet asuntosektoria. Keskeisiä aloitteita ovat Sakani-ohjelma, joka nopeuttaa ja tukee asuntolainojen myöntämistä saudi-perheille, sekä Kiinteistökehitysrahasto, joka tarjoaa edullista rahoitusta. Näiden ohjelmien ansiosta asuntotuen odotusajoista on päästy vuosista lähes välittömään hyväksyntään vision2030.gov.sa, mikä on lisännyt loppukäyttäjien kysyntää. Kuten aiemmin mainittiin, valtion tukemat asuntolainat ja pienemmät käsirahamaksuvaatimukset (keskuspankki laski 30 %:sta 5 %:iin) ovat mahdollistaneet uuden ostajasukupolven pwc.com. Tämä näkyy Jeddahissa, jossa monet aiemmin vuokra-asumiseen sidotut kotitaloudet siirtyvät nyt asunnon omistajiksi – mikä vauhdittaa asuntorakentamista eri hintaluokissa.
Vision 2030:n vaikutus ulottuu asuntosektorin lisäksi myös liikekiinteistöihin talouden monipuolistamisen ja sääntelyjen vapauttamisen kautta. Hallitus tunnistaa kiinteistöt tärkeäksi alaksi, jonka avulla voidaan kasvattaa ei-öljypohjaista BKT:tä (tavoitteena on nostaa kiinteistöalan BKT-osuutta noin 7 %:sta 10 %:iin vuoteen 2030 mennessä) pwc.com. Kehittämisen vauhdittamiseksi viranomaiset ovat investoineet runsaasti infrastruktuuriin – uusiin liikenneyhteyksiin, kunnallistekniikkaan ja julkisten tilojen parantamiseen – erityisesti kaupungeissa, kuten Jeddah, jotka palvelevat matkailua ja kauppaa. Merkittävä toimenpide on White Land Tax eli vero rakentamattomalle kaupunkimaalle; se otettiin käyttöön, jotta maaomistajat eivät vain haalisisi tontteja, vaan lisäisivät tonttitarjontaa pwc.com. Jeddah oli yksi ensimmäisistä kaupungeista, joissa tämä 2,5 %:n vuotuinen vero otettiin käyttöön rakentamattomaan asuntomaahan, mikä on kannustanut omistajia rakentamaan tai myymään – ja parantanut maantarjontaa hankkeisiin asteittain. Lisäksi sujuvammat lupaprosessit ja julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuudet ovat helpottaneet kehittäjiä toteuttamaan laajoja Vision 2030:n tavoitteiden mukaisia projekteja (esimerkiksi Jeddah Centralin kehittämisen vetäjänä toimii Public Investment Fund yhdessä yksityisten urakoitsijoiden kanssa).
Matkailun edistäminen Vision 2030:n puitteissa on toinen politiikka-alue, jolla on vaikutusta Jeddahin kiinteistömarkkinoihin. Kuningaskunta pyrkii houkuttelemaan 100 miljoonaa vierailua vuosittain vuoteen 2030 mennessä (uskonnollinen matkailu, vapaa-aika ja liiketapahtumat mukaan lukien). Jeddah hyötyy tästä pyrkimyksestä, sillä se on perinteinen portti Mekkaan ja Medinaan sekä Punaisenmeren rannikkokaupunki. Hallituksen turistiviisumien helpottaminen ja investoinnit matkailuinfrastruktuuriin (lentokentät, risteilyterminaalit jne.) ovat kannustaneet uusien hotellien, huoneistohotellien sekä vähittäiskaupan ja viihteen keskusten rakentamista Jeddahiin. Kielteiset vaikutukset vähittäiskaupan ja majoituskiinteistöjen suuntaan ovat olleet merkittäviä – esimerkiksi hotellien käyttöaste ja huonehintatasot Saudi-Arabiassa ovat nousussa ja kehittäjät Jeddahissa reagoivat tähän suunnittelemalla lisää majoitushankkeita argaam.com argaam.com. Tulevat globaalit tapahtumat, joita Saudi-Arabia isännöi (kuten Expo 2030 Riadissa ja vuoden 2034 jalkapallon MM-kisat), edistävät maanlaajuisia parannuksia, ja Jeddah saa oman osansa – mahdollisesti mukaan lukien stadionien kehittämistä ja fanialueita, jotka kytkeytyvät kiinteistökehitykseen (esim. monikäyttöiset urheilukeskittymät, väliaikaiset majoitukset jne.).
Olennaista on, että Vision 2030 on edistänyt sijoittajaystävällisempää sääntely-ympäristöä. Kiinteistöjen yleisen viranomaisen (REGA) perustaminen tarjoaa yhtenäistä valvontaa ja avoimuutta kiinteistömarkkinoille arabnews.com. Lainsäädäntö ennakkomyynnistä (Wafi), asunto-osuuksista ja kiinteistönvälityksestä on uudistettu kansainvälisten standardien mukaisiksi, mikä on lisännyt sijoittajien ja asunnonostajien luottamusta. Lisäksi kaavoitus- ja suunnittelusääntöjä päivitetään kannustamaan nykyisen kaltaista monikäyttöistä, tiivistä rakentamista, jota nähdään Jeddah Centralissa ja muissa giga-hankkeissa – poiketen aiemmasta hajakeskittymisestä. Yhteenvetona voidaan todeta, että Vision 2030:n mukainen hallituksen politiikka on ollut merkittävä Jeddahin kiinteistömarkkinoiden laajentumiselle – avaamalla asuntorahoitusta, rahoittamalla mullistavia hankkeita, parantamalla sijoitusilmapiiriä ja lisäämällä kysyntää talouskasvun ja matkailun kautta.
Ulkomaisten investointien tilannekuva ja sääntelyn päivitykset
Saudi-Arabia on viime vuosina aktiivisesti avannut kiinteistösektoriaan ulkomaisille sijoituksille, ja vuosina 2024–2025 nähtiin tässä suhteessa merkittäviä virstanpylväitä. Eräs keskeinen kehityskulku oli ulkomaisten sijoittajien rajoitusten helpottaminen Mekan ja Medinan kiinteistömarkkinoilla. Tammikuussa 2025 pääomamarkkinaviranomainen ilmoitti, että ulkomaalaiset (ei-saudiarabialaiset) voivat nyt sijoittaa yrityksiin, jotka omistavat kiinteistöjä Mekan ja Medinan pyhissä kaupungeissa agbi.com agbi.com. Vaikka yksittäisten henkilöiden suora kiinteistön omistaminen kyseisissä kaupungeissa on edelleen kiellettyä (paitsi 99 vuoden vuokrasopimuksin), tämä uudistus mahdollistaa kansainvälisten sijoittajien ostaa osuuksia (enintään 49 %) pörssiin listatuista kiinteistöyhtiöistä tai REIT-rahastoista, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com agbi.com. Politiikkamuutoksen tarkoituksena on “houkutella ulkomaista pääomaa ja tarjota likviditeettiä nykyisiin ja tuleviin projekteihin” pyhissä kaupungeissa agbi.com. Tätä pidetään myös pilottivaiheena kohti laajempaa kiinteistömarkkinoiden avaamista Saudi-Arabiassa. Markkinat reagoivat myönteisesti – erityisesti Mekkaan/Medinaan keskittyneiden kiinteistöosakkeiden arvo nousi lähes 10 % uutisen myötä agbi.com. Tämä uudistus lähettää sijoittajille viestin, että Saudi-Arabia on tosissaan vapauttamassa kiinteistömarkkinoitaan Vision 2030 -ohjelman mukaisesti. Knight Frank MENAn tutkimusjohtaja Faisal Durrani kuvaili tätä “vahvimmaksi viitteeksi tähän mennessä” siitä, että kansainvälisen omistuksen lakeja tullaan todennäköisesti edelleen keventämään agbi.com.
Yleisemmin koko kuningaskunnassa (mukaan lukien Jeddah), säännökset sallivat nyt 100 %:n ulkomaisen omistuksen yrityksissä, mukaan lukien kiinteistökehitys- ja välitysyritykset, MISA:n (investointiministeriön) myöntämällä luvalla arabnews.com. Tämä tarkoittaa, että kansainvälinen kehittäjä tai sijoittaja voi perustaa täysin ulkomaalaisomisteisen yrityksen Saudi-Arabiaan kiinteistöhankkeiden toteuttamista varten (poikkeuksena tietyt herkät sijainnit). Yrityksen perustamisen yksinkertaistaminen ja vahva oikeudellinen suoja (esim. sopimusten täytäntöönpano, parannetut konkurssilait) ovat nostaneet Saudi-Arabian asemaa helppouden liiketoimintaa harjoittaa -vertailuissa. Jeddahissa tämä on johtanut ulkomaisten kiinteistöyhtiöiden ja rahastojen kasvavaan läsnäoloon, jotka etsivät mahdollisuuksia – sekoitettujen kehityshankkeiden ja logistiikkatilojen välillä. Erityisesti kiinteistösijoitusrahastot (REITit) ovat olleet saavutettava reitti ulkomaiselle pääomalle; vuodesta 2021 alkaen CMA on sallinut ulkomaisten sijoittajien ostaa vapaasti osuuksia Saudi-REITeistä, myös niistä, joilla on omaisuutta Mekassa/Medinassa agbi.com. Tämä on ohjannut ulkomaista rahaa Jeddahin liikekiinteistöihin julkisesti noteerattujen REITien kautta, jotka omistavat ostoskeskuksia, varastoja jne.
Ulkomaisen sijoitustoiminnan toinen osa-alue on ollut vuonna 2019 käyttöön otettu Premium Residency (“Kultainen viisumi”) -ohjelma, joka myöntää päteville ulkomaalaisille oikeuden asua Saudi-Arabiassa pitkäaikaisesti, omistaa kiinteistöjä (Mekkaa ja Medinaa lukuun ottamatta) ja harjoittaa liiketoimintaa ilman sponsorointia. Ohjelman käyttöaste on vähitellen kasvanut, ja vuoteen 2024 mennessä hallitus on lisännyt pitkäaikaisten viisumien edistämistä sijoittajille ja osaajille. Enemmän ulkomaalaisia, joilla on mahdollisuus ostaa asuntoja, tulee todennäköisesti kasvattamaan ulkomaalaisten ostajien segmenttiä kaupungeissa kuten Jeddah – erityisesti huippuluokan asuntojen ja ranta-asuntojen osalta. Kuitenkin suurin osa Jeddahin kiinteistötoiminnasta on tällä hetkellä edelleen kotimaisten ja alueellisten (GCC) ostajien vetämää, ja ulkomaalaiset vaikuttavat enemmän kehittäjä- ja sijoituspuolella kuin yksittäisinä asuntojen omistajina.
Sääntelypäivitysten osalta Saudi-viranomaiset kehittävät jatkuvasti kiinteistölainsäädäntöä. Uusi investointilaki astui voimaan vuosina 2023–2024, mikä yksinkertaisti prosessia ulkomaisille toimijoille hankkia sijoituslupia ja tasoitti ulkomaisten ja paikallisten sijoittajien kohtelua monilla aloilla agbi.com agbi.com. Kiinteistöala on ollut tämän lain hyötyjä, sillä se on vähentänyt byrokratiaa ulkomaisesti rahoitetuilta hankkeilta. Lisäksi maarekisteri- ja sähköiset asiointijärjestelmät on uudistettu – sähköisen omistuskirjan ja “Najiz”-alustan käyttöönotto kiinteistökauppoihin ovat lisänneet läpinäkyvyyttä ja nopeuttaneet siirtoaikoja merkittävästi. Kaikki nämä toimenpiteet helpottavat ulkomaisten sijoittajien ja rahastojen pääsyä Jeddahin markkinoille luottavaisin mielin tietäen, mitä odottaa.
Toinen merkittävä hanke on Jeddah Tower Pohjois-Obhurin alueella – siitä on tulossa maailman korkein rakennus yli 1 000 metrillään.
Tauon jälkeen Jeddah Towerin rakennustyöt jatkuivat virallisesti loppuvuodesta 2023, ja kehittäjät tähtäävät valmiiksi noin vuosina 2027–2028 designboom.com designboom.com.Tammikuussa 2025 pidetyssä seremoniassa kaadettiin betonia tornin 64. kerrokselle, ja suunnitelmana on lisätä noin yksi kerros neljässä päivässä tästä eteenpäin designboom.com.Jeddah Tower on Jeddah Economic City (JEC) -kehityshankkeen keskipiste, jonka tavoitteena on sisältää liikekeskuksia, asuntoja ja julkisia laitoksia jopa 100 000 ihmiselle designboom.com.Koko JEC, mukaan lukien torni, maksaa arviolta 20 miljardia dollaria designboom.com.Itse torniin tulee monipuolisia käyttötarkoituksia (Four Seasons -hotelli, toimistoja, luksusasuntoja ja maailman korkein näköalatasanne) designboom.com designboom.com.Tämän projektin elvyttäminen on syvästi symbolista – se osoittaa Saudi-Arabian luottamusta ja kunnianhimoa kiinteistökehityksessä.Jos Jeddah Tower valmistuu, se herättää maailmanlaajuista huomiota ja voi tehdä ympäröivästä alueesta sijoitusten magneetin (samalla tavalla kuin Burj Khalifa vauhditti Dubain keskustan kehitystä).Tornin etenemistä seurataan tarkasti vuosina 2025–2030, ja sen menestys voisi toimia uuden liikekorttelin perustana kaupungissa.Hanke korostaa myös parantunutta koordinointia sidosryhmien välillä: Kingdom Holding (pääsponsori) ja uudet suunnittelukonsultit ovat yhdistäneet voimansa, ja loppurakentamista koskevat tarjouskilpailut on julistettu, ja tarjousten määräaika on vuoden 2025 loppuun mennessä designboom.com designboom.com.Yhteenvetona voidaan todeta, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat huomattavasti avoimemmat ja säännellympiä kuin kymmenen vuotta aiemmin. Jedda hyötyy ulkomaisista pääomavirroista, erityisesti suurissa hankkeissa ja liikeomaisuusprojekteissa. Suuret valtionhankkeet (jotka usein hakevat kansainvälisiä kumppaneita) yhdessä uusien ulkomaista omistusta suosivien lakien kanssa luovat ympäristön, jossa globaalit sijoittajat etsivät aktiivisesti mahdollisuuksia. Odotuksena on, että markkinoiden kypsyessä ja tuottojen pysyessä houkuttelevina ulkomainen sijoittaminen Jeddan kiinteistöihin jatkaa kasvuaan, tuoden kaupunkiin paitsi pääomaa myös osaamista ja uusia kehityskonsepteja.Merkittävät infrastruktuuri- ja kiinteistöhankkeet Jeddassa
Jeddassa toteutetaan parhaillaan suurta fyysistä muutosta lukuisten megahankkeiden ja infrastruktuuriparannusten ansiosta, joista monet liittyvät Vision 2030 -tavoitteisiin. Ehkä merkittävin niistä on Jeddan keskushanke (aiemmin ”Uusi Jeddan keskusta”). Julkisen sijoitusrahaston (PIF) käynnistämä hanke uudistaa 5,7 miljoonan neliömetrin historiallista rantavyöhykettä moderniksi, monikäyttöiseksi alueeksi jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Pääsuunnitelmaan kuuluu neljä maamerkkikohdetta – oopperatalo, stadion, museo ja meriakvaario – sekä uusia huvivenesatamia, rantoja, puistoja ja laaja kiinteistötarjonta. Lukuina Jeddan keskushanke tuottaa 17 000 asuinyksikköä, 2 700 hotellihuonetta ja yli kymmenen uutta viihde- ja matkailukohdetta valmistuessaan jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Rakennustyöt ovat täydessä vauhdissa: vuoden 2024 alussa ensimmäisen vaiheen maamerkkien (oopperatalo, stadion, meriakvaario) urakoita oli myönnetty 12 miljardin SAR:n arvosta jeddahcentral.com. Tämä kehityshanke mullistaa Jeddan keskustan korvaten vanhaa infrastruktuuria maailmanluokan rantakaupungin siluetilla. On odotettavissa, että hankkeen seurauksena kiinteistöarvot alueella nousevat merkittävästi ja syntyy uusia luksusasumisen, ostosten ja vapaa-ajan alueita, jotka kilpailevat Dubain ja Dohan kanssa. Sijoittajille ja kehittäjille Jeddan keskushanke tarjoaa mahdollisuuksia erityisesti hotelli-, korkealuokkaisten asuntojen ja vähittäiskaupan saralla – PIF:n tuella ja alueen ensiluokkaisen rannikkosijainnin ansiosta.Liikenneinfrastruktuurin osalta Jeddahissa on tehty merkittäviä parannuksia, jotka lisäävät kaupungin kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuutta. Uusi King Abdulaziz International Airport (KAIA) avasi huippumodernin Terminaali 1:n vuonna 2019, mikä kasvatti kapasiteettia huomattavasti ja toi mukanaan arkkitehtonisesti vaikuttavan terminaalirakennuksen. Vuoteen 2025 mennessä lentoasema pystyy käsittelemään noin 30 miljoonaa matkustajaa vuodessa, mikä nopeuttaa turistien ja liikematkailijoiden saapumista – tämä lisää kysyntää hotelleille ja lyhytaikaisille vuokrauksille. Lisäksi Haramain High-Speed Railway, joka on ollut toiminnassa vuodesta 2018, yhdistää Jeddahin pyhiin kaupunkeihin – nyt voit matkustaa Jeddahista Mekkaan alle tunnissa ja Medinaan noin kahdessa tunnissa. Jeddahin rautatieasema Al-Sulaimaniassa on noussut uudeksi kaupunkikeskukseksi, ja tämän junayhteyden helppous on tehnyt Jeddahista entistä houkuttelevamman tukikohdan yrityksille ja pyhiinvaeltajille (osa pyhiinvaeltajista valitsee majoittumisen Jeddahissa ja käy päiväretkillä Mekkaan junalla, mikä lisää Jeddahin hotellisektorin kysyntää). Tulevaisuudessa suunniteltu Saudi Landbridge Rail (itäinen rahtiin ja matkustajiin keskittyvä linja) yhdistää Jeddahin sataman suoraan Riadin ja Dammamin kanssa, tehden Jeddahista käytännössä kansakunnan logistiikkaportin Punaisenmeren ja Persianlahden välille. Tämän odotetaan käynnistävän suurten logistiikkapuistojen ja teollisen kehityksen reitin varrella, erityisesti Jeddahin sataman lähellä, vahvistaen teollisten kiinteistöjen segmenttiä.
Kaupunkiliikkuminen Jeddahissa on myös asialistalla. Kauan ehdotettu Jeddah Metro -hanke – kolmiratainen kaupunkijunarata – on kohdannut viivästyksiä, mutta on yhä osa kaupungin tulevaisuuden suunnitelmia. Jos hanke herätetään henkiin (mahdollisesti tämän vuosikymmenen loppupuolella), metro parantaisi merkittävästi pendelöinnin mukavuutta ja voisi muuttaa kiinteistöjen arvoja asemien läheisyydessä. Sillä välin kaupunki on ottanut käyttöön uusia bussiverkostoja ja parantaa teitä (mukaan lukien suunnitteilla oleva Obhurin riippusilta pohjoisen joenuoman yli) helpottaakseen ruuhkia. Parannettu infrastruktuuri johtaa usein maan arvonnousuun aiemmin alikehittyneillä alueilla, mikä näkyy jo Pohjois-Jeddahissa, missä moottoritien laajennukset ja sillat ovat parantaneet yhteyksiä.
Muita merkittäviä hankkeita ovat Jeddah Economic City (pelkän tornin lisäksi JEC:hen tulee ryhmä korkeita rakennuksia, ostosbulevardeja ja huvivenesatama) sekä King Abdullah Economic City (KAEC) Jeddahin pohjoispuolella. Vaikka KAEC on erillinen suunniteltu kaupunki, sen nimeäminen erikoistalousalueeksi vuonna 2023 sekä uusi hallituksen huomio ovat käytännössä sitoneet sen menestyksen Jeddahin kasvuun. KAEC:n satama ja teollisuusalue houkuttelevat valmistajia ja logistiikkayrityksiä veroetuuksilla, mikä voi luoda tuhansia työpaikkoja. Kun nämä työpaikat toteutuvat, ne voivat lisätä asuntokysyntää Pohjois-Jeddahissa ja KAEC:ssa itsessään, laajentaen käytännössä Jeddahin metropolialuetta. Lisäksi Red Sea Global (turismin megaprojekti, joka kehittää saariresortteja pohjoisempana) ja AlUla-perintöhankkeet, vaikka eivät sijaitse Jeddahissa, ohjaavat todennäköisesti monia turisteja Jeddahin läpi, mikä puoltaa lisää hotelleja ja lentoaseman laajennusta.
Yhteenvetona Jeddahin horisontti ja infrastruktuuri vuosina 2025–2030 määritellään näiden megaprojektien kautta. Jeddah Central -ranta-alue antaa kaupungille modernin keskustan, Jeddah Tower nostaa sen maailmanlaajuiseen arkkitehtoniseen karttaan, ja parannetut liikenneyhteydet integroivat Jeddahin entistä tiiviimmin kansallisiin ja globaaleihin markkinoihin. Kiinteistöalan sidosryhmille nämä projektit merkitsevät uusia alueita sijoittaa – luksusrantahuoneistoista teollisuuspuistoihin. Vaikka toteutukseen liittyy riskejä (viivästykset, kustannusylitykset), hallituksen mittava sitoutuminen tuo varmuutta siitä, että Jeddahin kaupunkimuodonmuutos on vahvasti käynnissä.Vertailuanalyysi: Jeddah vs. Riad vs. Dammam
Saudi-Arabian kolme suurinta kaupunkialuetta – Riad, Jeddah ja Dammam/Khobar (Itäinen provinssi) – eroavat toisistaan kiinteistömarkkinoiden dynamiikaltaan, joihin vaikuttavat niiden taloudelliset roolit ja Vision 2030 -aloitteet. Jeddahin vertaaminen muihin antaa kontekstia sen suorituksesta ja näkymistä:
Markkinaennuste vuosille 2025–2030
Tulevaisuuden näkymät Jeddahin kiinteistömarkkinoilla vuosina 2025–2030 ovat yleisesti positiiviset, ja niitä tukevat vahvat taloudelliset perusteet sekä kansalliset kehityssuunnitelmat. Analyytikot ja neuvonantajat ennustavat jatkuvaa kasvua asumisen, liiketilojen ja hotellialan segmenteissä, vaikka kasvutahti voi vaihdella sektoreittain ja vuosittain. Tässä ennusteen keskeiset elementit:
Numeraalisten arvioiden mukaan markkinatutkimusyhtiöt arvioivat, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoiden kokonaisarvo kasvaa noin 7–9 % vuosivauhdilla vuoteen 2030 saakka, ja arvo voi kaksinkertaistua vuosikymmenen loppuun mennessä techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, joka on merkittävä osa kokonaisuutta, tulee vaikuttamaan tähän huomattavasti. Kiinteistöjen yleisviranomainen ennustaa, että kansallisten kiinteistömarkkinoiden koko nousee noin yli 100 miljardiin dollariin vuoteen 2029 mennessä arabnews.com. Tämän perusteella Jeddahin osuus (historiallisesti ehkä 15–20 % kaupankäynnin arvosta) voi olla kymmeniä miljardeja dollareita kiinteistökauppoja vuodessa vuoteen 2030 mennessä.
Ennusteen varaukset: Nämä positiiviset ennusteet perustuvat siihen oletukseen, ettei vakavia taloudellisia shokkeja tapahdu. Riskit, kuten pitkittynyt maailmanlaajuinen taantuma, öljyn hinnan jyrkkä lasku (mikä vaikuttaisi hallituksen kulutukseen) tai geopoliittinen epävakaus, voisivat hidastaa kehitystä (lisää riskeistä seuraavassa osiossa). Myös korkotasoilla on merkitystä – jos rahoituskustannukset pysyvät korkeina maailmanlaajuisesti, se voi hillitä kysynnän kasvua (erityisesti asuntolainojen osalta). Saudi-Arabia on kuitenkin osoittanut olevansa valmis lieventämään tätä (esim. tukien avulla). Kaiken kaikkiaan jakson 2025–2030 odotetaan olevan kasvun ja modernisaation aikaa Jeddahin kiinteistömarkkinoilla, kaupungin noustessa kansainvälisesti merkittävämmäksi ja sen asuntomarkkinoiden kypsyessä ja monipuolistuessa.
Mahdollisuudet ja riskit sijoittajille ja kehittäjille
Jeddahin kiinteistömarkkinat tarjoavat houkuttelevan yhdistelmän mahdollisuuksia hallituksen tuen ja rakenteellisen kysynnän ansiosta, mutta niihin liittyy myös tiettyjä riskejä, jotka sidosryhmien tulisi ottaa huolellisesti huomioon:
Mahdollisuudet:
Riskit:
Yhteenvetona voidaan todeta, että Jeddahin kiinteistöalalla on vuoteen 2030 asti huomattavia mahdollisuuksia – markkina on kasvussa, vahvasti tuettu ja aitojen kysyntäajureiden vauhdittama. Sijoittajat ja kehittäjät, jotka suuntaavat kohti Vision 2030:n teemoja (asumisen kohtuuhintaisuus, matkailu, elämänlaatu, monipuolistaminen), voivat hyötyä paitsi taloudellisesti myös saada tukea päättäjiltä. Riskien hallintaan vaaditaan kuitenkin huolellista suunnittelua. Hajauttaminen eri omaisuustyyppien (asunto vs liike) tai aikajänteiden välillä, hyvien rahoitusehtojen varmistaminen ja projektien pitäminen joustavina markkinamuutoksia varten ovat viisaita strategioita. Kuten S&P totesi Saudi-Arabiasta, kasvupolku on vahva muttei haasteeton arabnews.com arabnews.com – ja sama pätee osuvasti Jeddahiin. Hyvällä riskienhallinnalla osapuolet voivat hyödyntää Jeddahin kiinteistökehityksen kasvua ja mahdollisesti saada merkittäviä tuottoja tulevina jännittävinä vuosina.
Lähteet:
