Asuntomarkkinoiden trendit vuonna 2025
Nousussa olevat hinnat kroonisen asuntopulan keskellä: Zürichin asuntomarkkinat ovat vuonna 2025 poikkeuksellisen tiukat. Kiinteistöjen hinnat jatkavat nousuaan vahvan kysynnän ja niukan tarjonnan vuoksi. Vuoden 2025 puolivälissä asuntojen hinnat kaupungissa ovat nousseet noin 4,5 % edellisvuodesta (omakotitalot +4,0 %) investropa.com. Mediaaniasunnon hinta on nyt noin 1,68 miljoonaa CHF, ja keskimääräiset hinnat vaihtelevat 14 000–21 000 CHF/m² alueesta riippuen investropa.com investropa.com. Zürichin vajaakäyttöaste saavutti ennätysalhaisen 0,07 %:n tason – vain 7 asuntoa 10 000:sta – mikä on alhaisin koko Sveitsissä ja todennäköisesti koko Länsi-Euroopassa swissinfo.ch. Toisin sanoen, käytännössä kaikki asunnot ovat asuttuja, mikä heijastaa kroonista asuntopulaa. Uudisrakentaminen on jäänyt selvästi jälkeen väestönkasvusta (vuonna 2025 odotetaan valmistuvan vain noin 42 000 uutta asuntoa valtakunnallisesti, kun tarve olisi noin 50 000 swissinfo.ch), joten kilpailu asunnoista pysyy kovana. Ei siis ole yllättävää, että myyntihinnat jatkavat nousuaan – sveitsiläisanalyytikot ennustavat +3 % – +4 % vuotuista kasvua Zürichin asuntojen arvoihin vuoteen 2025 asti engelvoelkers.com. Ellei mitään taloudellista shokkia tapahdu, merkittäviä hintojen laskuja ei ole odotettavissa niin kauan kuin kysyntä ylittää tarjonnan näin selvästi investropa.com investropa.com.
Vuokramarkkinat vs. ostodynamiikka: Zürichin vuokrat nousevat myös jyrkästi, mikä muuttaa ostamisen ja vuokraamisen välistä laskelmaa. Kaksinumeroinen nousu vuonna 2023 johti siihen, että kaupungin pyyntivuokrat nousivat vielä 4,5 % vuonna 2024 swissmarketplace.group. Koko Zürichin kantonin vuokrat nousivat noin 4,8 % viime vuonna swissmarketplace.group, vaikka nousutahti tasaantui vuoden 2023 piikistä. Tämän trendin odotetaan jatkuvan vuonna 2025 – kysyntä kasvaa edelleen (kiitos maahanmuuton ja uusien kotitalouksien syntymisen), kun taas vapaa vuokra-asuntotarjonta on käytännössä nolla ja uudet asunnot vähissä swissmarketplace.group. Lyhyesti: vuokralaiset kohtaavat kovaa kilpailua ja nousevia kuluja. Samaan aikaan lainarahasta on tullut halvempaa: Sveitsin keskuspankki laski ohjauskorkoaan 0,25 %:iin vuoden 2025 alussa investropa.com, mikä helpottaa asuntolainakorkoja. Korkojen laskiessa ja vuokrien noustessa omistaminen on nyt usein edullisempaa kuin vuokraaminen pitkäaikaisille asukkaille investropa.com. Itse asiassa UBS:n tutkimusten mukaan vuoden 2025 alussa asumisen omistamiskustannukset alittivat vuokratasot useimmilla Sveitsin alueilla (vuokralaisen kustannusetu on kutistunut noin 3 %:iin tai hävinnyt kokonaan) investropa.com. Zürichissä ja Genevessä vuokraaminen on silti järkevää alle 5 vuoden lyhyissä oleskeluissa korkeiden ostohintojen vuoksi investropa.com. Mutta niille, jotka viipyvät pidempään ja pystyvät rahoittamaan asunnon, ostamisesta on tullut jälleen houkuttelevaa. Kiinteistönvälitysyritykset huomauttavat, että nopeasti nousevat vuokrat yhdistettynä halvempiin rahoituskuluihin kallistavat ensimmäistä kertaa vuosiin laskelman ostamisen eduksi engelvoelkers.com. Tämä dynamiikka – ennennäkemätön vuokrapaine vs. parantuneet asuntolainaehdot – on vuoden 2025 markkinoiden keskeinen teema.
Kysyntä, demografia ja tarjontapula: Useat tekijät ylläpitävät Zürichin kuumaa asuntokysyntää. Kaupungin talous kukoistaa, ja yli 120 000 yritystä (mukaan lukien globaalit pankit, vakuutusyhtiöt sekä nopeasti kasvava teknologia- ja bioteknologiasektori) houkuttelevat työntekijöitä alueelle investropa.com. Maahanmuutto pysyy vahvana – Sveitsin väkiluku kasvoi noin 83 000 hengellä vuonna 2024 swissinfo.ch, ja Zürichin väestö jatkaa kasvuaan, mikä kasvattaa asuntotarvetta. Samaan aikaan uudisrakentaminen ei pysy perässä. Rakentamisen kustannusten nousu, työvoimapula ja viimeaikaiset korkojen nousut hidastavat kehityshankkeiden aloituksia swissinfo.ch. Maata rajoittavat maantiede ja tiukka kaavoitus, erityisesti halutuilla keskusalueilla. Omistajat ovat myös haluttomia myymään, joten toissijaisessa markkinassa tarjonta on niukkaa engelvoelkers.com. Tämän seurauksena Zürichin asuntotarjonta on selvästi alle 1 % tyhjäkäytön rajan, joka määrittelee asuntopulan swissinfo.ch. Jopa vaatimattomiin asuntoihin hakee rutiininomaisesti kymmeniä hakijoita. Tämä kysynnän ja tarjonnan epätasapaino tuskin ratkeaa pian – Sveitsin urakoitsijayhdistys varoittaa, että tyhjien asuntojen osuus laskee entisestään valtakunnallisesti kun rakentaminen laahaa kysynnän perässä tulevina vuosina swissinfo.ch. Seurauksena on jatkuva ylöspäin suuntautuva paine sekä hintoihin että vuokriin. Asiantuijat kuvailevatkin Zürichiä ”maailman asuntopulan pääkaupungiksi” vuokramarkkinoiden äärimmäisen niukkuuden vuoksi swissinfo.ch. Toistaiseksi Zürichin asuntomarkkinat pysyvät perustavanlaatuisesti tiukkoina ja kestävinä, kaupungin vahvan talouden ja houkuttelevuuden tukemina. Jollei suurta muutosta tapahdu, analyytikot odottavat jatkuvaa hintavakautta ja maltillista kasvua seuraavina vuosina engelvoelkers.com investropa.com, vaikka paikallisten ostovoima huolestuttaa kasvavissa määrin.
Liikekiinteistömarkkinat: toimistot, vähittäiskauppa ja teollisuus
Toimistosektori – Vakaa ja tarjontaa on runsaasti
Zurichin toimistomarkkinat vuonna 2025 tarjoavat vaihtelevan kuvan runsaan tarjonnan ja valikoivan kysynnän yhdistelmästä. Pandemian jälkeen toimistotyhjäkäynti kasvoi etä- ja hybridityön yleistyessä, mutta kehitys on tasaantumassa. Sveitsin viidessä suurimmassa toimistokeskuksessa (Zurich, Geneve, Basel, Bern, Lausanne) kokonaiskäyttöaste oli noin 5,0 % vuoden 2024 lopussa jll.com. Nimenomaan Zurichin alueella tarjolla olevan toimitilan määrä kasvoi 433 700 m²:iin (5,3 %:n tyhjäkäynti) vuoden 2024 loppuun mennessä jll.com. Tämä on hieman enemmän kuin vuotta aiemmin (4,8 %), jatkaen tasaista kasvua vuodesta 2019 lähtien jll.com. Uudet valmistuneet tilat reuna-alueilla ovat lisänneet tyhjäkäyntiä – esimerkiksi uudet hankkeet Oerlikonissa ja Klotenissa (Pohjois-Zurich) toivat markkinoille merkittävän määrän tiloja viime vuonna jll.com. Myös alue 5 (Zürich-West) ja alue 11 (Oerlikon/Affoltern) saivat huomattavasti uusia toimitiloja sekä remontoituja toimistoja markkinoille jll.com. Toisaalta jotkin keskeiset alueet imivät tilaa (tyhjäkäynti laski alueilla 1, 3 ja 9), kun yritykset etsivät parhaita sijainteja jll.com. Vuokratasot ovat pysyneet muuttumattomina usean vuoden ajan, mikä kuvastaa lisääntyneen tarjonnan ja vakaan kysynnän tasapainoa jll.com. Parhaat toimistovuokrat keskeisellä Zurichin alueella ovat pysyneet vakaina vuodesta 2022, mutta tähän saattaa pian tulla muutos. Korkeatasoiset, kestävät toimitilahankkeet (joilla on vihreän rakentamisen sertifikaatit ja nykyaikaiset mukavuudet) houkuttelevat vuokralaisia, ja jos näiden premium-tilojen kysyntä säilyy vahvana samalla kun tarjonta on rajallista, parhaat vuokratasot voivat viimein nousta pitkän paikallaan pysymisen jälkeen jll.com.
Tulevaisuutta silmällä pitäen Zürichin toimistomarkkinoiden näkymät ovat varovaisen optimistiset. Toimistojen uudisrakentaminen hidastuu merkittävästi – vuonna 2024 valmistuu vain noin 57 000 m², kun vuonna 2020 luku oli 343 000 m² jll.com. Vuosina 2025–2027 Zürichin rakennusputken keskimääräinen vuosivolyymi on vain 29 000 m² vuodessa, joka on murto-osa (noin –71 %) vuosina 2019–2023 valmistuneesta vuositahdista jll.com. Tämä selvä uudistuotannon lasku auttaa ehkäisemään vajaakäytön kasvua jll.com. Kuitenkin osa toisen käden tilasta vapautuu edelleen, kun yritykset optimoivat tilankäyttöään; noin 60 000 m² olemassa olevia toimistoja odotetaan tulevan markkinoille vuosina 2025–26 (todennäköisesti alivuokrauksia tai vanhempia toimitiloja) jll.com. Näin ollen vajaakäyttöasteet pysyttelevät lähiaikoina noin 5 %:n tasolla jll.com. Vuokralaisten kysyntä painottuu laatuun: nykyaikaiset, hyvällä sijainnilla olevat ja erityisesti ESG-tunnustetut toimistot vuokrataan nopeasti, kun taas vanhentuneet, syrjäisemmät tilat jäävät pidemmäksi aikaa tyhjiksi. Huomionarvoista on, että Zürichin finanssi- ja teknologia-alat jatkavat merkittävänä veturina vuokramarkkinoilla. Useat isot vuokralaismuutot loppuvuodesta 2024 alleviivaavat luottamusta huippusijainteihin – esimerkiksi Salt-teleoperaattori otti uuden lippulaivatoimiston Bahnhofstrassen yläpuolelle, varainhoitaja Bellevue Group muutti remontoituun huippukiinteistöön Sechseläutenplatzin läheisyyteen jll.com. Alhainen työttömyys (2,5 %) ja BKT:n kasvu ~1,2 % engelvoelkers.com tukevat yritysten varovaista henkilöstömäärän kasvattamista. Kokonaisuudessaan Zürichin toimistomarkkinat ovat hyvin tasapainossa: vuokralaiset hyötyvät laajemmasta valikoimasta ja vakaista vuokrista, kun taas vuokranantajat saavat turvaa siitä, että rakentamisen hiipuminen kiristää markkinaa vähitellen. Mikäli kysyntä yhtäkkiä kasvaa (esimerkiksi jos yritykset tuovat henkilöstöä takaisin toimistolle), vuokrat ydinkeskustan alueilla voivat nopeasti vahvistua. Tällä hetkellä voidaan odottaa vakaita toimistovuokria ja flight-to-quality-dynamiikkaa – vanhoissa tiloissa saatetaan tarjota kannustimia, kun taas vihreät huippuluokan toimistot keskustassa ja kasvavissa alakeskuksissa (kuten Zürich-West ja Oerlikon) herättävät vahvaa kiinnostusta.
Vähittäiskauppa – Parhaat ostospaikat pysyvät vahvoina
Vähittäiskaupan kiinteistöt Zürichissä ovat osoittaneet hämmästyttävää kestävyyttä. Itse asiassa kaupungin ykkösostoskatu, Bahnhofstrasse, on yhä yksi maailman kalleimmista vähittäiskaupan sijainneista. Parhaat vuokrat katurakennusten liiketiloista ovat nousseet yli 20 % vuodesta 2020, ja vuoden 2024 loppuun mennessä ne nousevat noin 10 250 CHF/m²/vuosi jll.com. Tämä sijoittaa Zürichin pääkadun Euroopan kalleimpien joukkoon heti Pariisin ja Lontoon jälkeen jll.com. Näin korkeat vuokrat kertovat ylellisyysmerkkien ja vähittäiskauppiaiden kovasta kysynnästä rajallisiin liiketiloihin. Vapaita liiketiloja Bahnhofstrassella ei käytännössä ole lainkaan jll.com – jokainen vapautuva tila viedään heti. Viime vuosina useat maailmanlaajuiset merkit ovat laajentaneet isompiin liikkeisiin tai tulleet kadulle uutena, mikä pitää käyttöasteen täytenä. Zürichin asema vauraana kansainvälisenä kaupunkina tukee tätä: se johtaa Eurooppaa ostovoimassa henkilöä kohti, mikä tukee vahvasti vähittäiskulutusta jll.com. Tasainen virta turisteja, liikematkustajia ja varakkaita asukkaita takaa jatkuvat myynnit luksusputiikeissa, kello- ja koruliikkeissä sekä high-end-muodissa. Vaikka verkkokauppa kasvaa, Bahnhofstrassen tunnelmaa ja mainetta pidetään vähittäiskauppiaille yhä korvaamattomana. Tilanne on samankaltainen muillakin keskeisillä alueilla kuten Vanhassakaupungissa ja Seefeldin putiikkikortteleissa – kysyntä on vahvaa ja vapaita liiketiloja on vähän.
Toisaalta toissijaiset vähittäiskaupan sijainnit kohtaavat monisyisemmän tilanteen. Jotkut sivukadut ja vähemmän keskeiset ostoskeskukset ovat joutuneet uudistumaan koronapandemian jälkeen, ja keskitason vähittäiskauppiaat ovat tietoisia verkkokaupan kilpailusta. Kokonaisjalankulkijamäärät Zürichissä ovat palautuneet turistien ja toimistotyöläisten paluun myötä, mutta ostajat odottavat nyt enemmän kuin pelkkiä kauppoja – menestyvät vähittäiskaupan kohteet tarjoavat kokemuksia (kahviloita, tapahtumia) ja mukavuutta. Siitä huolimatta Zürichin vähittäiskauppasektori pärjää hyvin verrattuna moniin muihin kaupunkeihin. Kuluttajaluottamusta tukee Sveitsin matala inflaatio ja nousevat palkat, ja työttömyysaste on erittäin alhainen. Pääkatujen vuokranantajat saavuttivat ennätykselliset vuokrat vuonna 2024 jll.com, mikä osoittaa vähittäiskauppiaiden vahvaa luottoa kivijalkaliikkeisiin täällä. Siksi sijoittajat ovat yhä kiinnostuneita ensiluokkaisista kauppakiinteistöistä, jotka tarjoavat vakaata tuloa (vaikkakin tuotot ovat alhaiset hintatason vuoksi). Katsottaessa eteenpäin, vähittäissektorin kehitys todennäköisesti eriytyy segmenteittäin: ultra-prime tulee jatkamaan menestystään, kun taas heikommilla sijainneilla on pakko uudistua. Jos turismi Aasiasta ja Yhdysvalloista kasvaa tulevina vuosina, se lisää pääkeskustan vähittäismyyntiä entisestään. Toisaalta, jos kulutuskysyntä laskee tai uudet verkkokauppatavat yleistyvät, ne voivat kiristää vähemmän keskeisiä liikkeitä. Toistaiseksi Zürichin vähittäiskiinteistöt ovat tarina vahvasta huipusta – “Sijainti, sijainti, sijainti” pitää paikkansa: Bahnhofstrassen vuokratasot ovat maailman huippuluokkaa ja käytännössä ei yhtään tyhjiä liiketiloja väsymättömän kysynnän vuoksi jll.com.
Teollisuus & logistiikka – Kova kysyntä, rajallinen tarjonta
Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen segmentillä Zürichin alueella (ja laajemminkin Sveitsissä) on vahva kysyntä ja vajaakäytön väheneminen. Vuonna 2023 vajaakäyttöaste sijoituskelpoisissa logistiikkakiinteistöissä koko maassa laski noin 5,1 %:iin aiemmasta 7,7 %:sta vuonna 2019 jll.com. Toisin sanoen varastot ja jakelukeskukset ovat entistä useammin käytössä, kiitos verkkokaupan kasvulle, toimitusketjujen uudelleenjärjestelyille ja yritysten lisääntyneille varastomäärille. Sveitsin logistiikan maantiede keskittyy tärkeiden kuljetusväylien varrelle – suuri osa toiminnasta sijaitsee Basel–Zürich–Solothurn-kolmiossa sekä suurten kaupunkialueiden ympärillä jll.com. Zürich, joka sijaitsee valtateiden risteyksessä ja lähellä lentokenttää, on tärkeä logistiikkakeskus mutta myös tilarajoitteinen. Suuri osa teollisuusmaasta on muutettu toimistoiksi tai asunnoiksi (erityisesti Zürichin kaupungissa), mikä rajoittaa uusien varastojen tarjontaa. Monet nykyiset varastot ovat vanhoja eivätkä täysin sovellu nykyisiin tarpeisiin (esim. matalammat vapaat korkeudet, vähemmän lastaustaskuja) jll.com, mikä tarkoittaa, että luokan A logistiikkatilat ovat erittäin harvinaisia.
Logistiikka-/teollisuustilojen vuokrat Zürichin alueella vaihtelevat tyypillisesti noin 85–140 CHF/m² vuodessa riippuen tilan koosta ja sijainnista jll.com. Nämä vuokrat ovat kansainvälisesti korkeita (heijastellen Sveitsin korkeita maa- ja rakennuskustannuksia). Vuokrien kasvu on ollut maltillista mutta tasaista vajaakäytön laskiessa. Sijoittajien kiinnostus tähän omaisuusluokkaan kasvaa sen tuomien vakaiden tuottojen ja kasvupotentiaalin vuoksi – logistiikkatuotot, vaikka matalat Sveitsissä (noin 4–5 %), ovat hieman korkeammat kuin huipputoimistojen tuotot. Merkittävää on, että suurin osa Sveitsin logistiikkakiinteistöistä on omassa käytössä (yritykset omistavat varastonsa) jll.com. Vain noin 300 logistiikkakiinteistöä koko maassa on vuokrattuja sijoituskohteita jll.com. Tämä lisää alan epälikvidisyyttä ja eksklusiivisuutta. Harvat sijoituskelpoiset varastot, jotka tulevat markkinoille, herättävät voimakasta kilpailua, mukaan lukien ulkomaiset institutionaaliset ostajat, joita houkuttelee Sveitsin vakaus.
Seuraavina vuosina voidaan odottaa, että logistiikan kehitys pysyy rajoitettuna. Sopivaa maa-aluetta Zürichin ympärillä uusille suurille varastoille on rajoitetusti ja se on tiukasti säänneltyä. Kuitenkin joitain teollisuusalueita kaupungin laitamilla ja A1-moottoritien varrella tiivistetään – vanhempiin kohteisiin saatetaan rakentaa monikerroksisia logistiikkakiinteistöjä tai ne jaetaan kaupungin “viimeisen kilometrin” jakelua varten. Lähempänä sijaitsevien varastojen trendi (enemmän varastotilaa Sveitsin sisällä) ja verkkokaupan buumi ylläpitävät kysyntää nykyaikaisista logistiikkatiloista. Tämän seurauksena vajaakäyttö saattaa laskea edelleen ja vuokrat voivat nousta, erityisesti parhailla varastopaikoilla. Yksi haasteista on vanhentuneen kiinteistökannan uudistaminen – monet vanhemmat teollisuusrakennukset eivät täytä nykyisiä logistiikan vaatimuksia jll.com. Luovia ratkaisuja, kuten osien muuttamista itsepalveluvarastoiksi tai pk-yrityksille, kokeillaan vajaakäytön vähentämiseksi jll.com. Kaiken kaikkiaan Zürichin teollisuuskiinteistöjen näkymä on positiivinen, jolle on ominaista niukkuus ja vakaa kysyntä. Tämä markkinasegmentti ei ehkä nouse otsikoihin kuten asuin- tai toimistotilat, mutta se tarjoaa nousevia mahdollisuuksia sijoittajille, jotka osaavat suunnistaa kaavoituksen parissa ja löytää kohteita – matala vajaakäyttö ja vakaa vuokratarve on vahvasti läsnä jll.com.
Sijoitusnäkymät: Tuotot, ulkomaalaiskiinnostus & mahdollisuudet
Ulkomaiset sijoitukset ja sääntely: On tärkeää huomata, että Sveitsi ylläpitää tiukkoja sääntöjä (Lex Koller), jotka rajoittavat ulkomaalaisten omistusta asuinkiinteistöissä.
Ulkomaalaiset, jotka eivät ole Sveitsin asukkaita, eivät yleensä voi ostaa asuntoja Zürichissä (paitsi harvinaisissa tapauksissa tai tiettyjen poikkeusjärjestelyjen kautta) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Kuitenkin ulkomaalaiset voivat sijoittaa liikekiinteistöihin vapaasti, ja tähän asti he ovat myös voineet ostaa osuuksia sveitsiläisistä kiinteistöyhtiöistä tai -rahastoista ilman rajoituksia jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämä on mahdollistanut ulkomaisen institutionaalisen pääoman epäsuoran pääsyn Zürichin markkinoille.Maailmalla on huomattavaa kiinnostusta – valtion varallisuusrahastot, globaalit kiinteistösijoitusrahastot (REIT:t) ja yksityissijoittajat ovat sijoittaneet rahaa sveitsiläisiin kiinteistörahastoihin, kehityshankkeisiin ja kaupallisten omaisuuserien hankintoihin.Esimerkiksi Zürichin arvostetuista toimistorakennuksista ja liiketiloista kilpailevat usein saksalaiset rahastot tai Lähi-idän sijoittajat.Jatkossa kuitenkin sääntely-ympäristö saattaa tiukentua.Maaliskuussa 2025 Sveitsin hallitus ilmoitti suunnitelmista rajoittaa ulkomaalaisten kiinteistöostoksia entisestään, mikä saattaa lopettaa poikkeuksen, jonka ansiosta ulkomaalaiset ovat voineet vapaasti ostaa pörssiyhtiöiden kiinteistöosakkeita jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset uudistukset toteutetaan (ne ovat tällä hetkellä keskustelun alla), ne vaatisivat hallituksen hyväksynnän ulkomaisille sijoittajille jopa epäsuorien kiinteistösijoitusten osalta, mikä olisi merkittävä muutos ja pyrkisi hillitsemään kysyntää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tämä on herättänyt huolta siitä, että ulkomainen pääoma saattaa pidättäytyä.Lainsäädäntöprosessi on kuitenkin vielä kesken – muutoksiin menee aikaa, ja niitä voidaan vesittää jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Tällä hetkellä ulkomaisen sijoittajan kiinnostus on edelleen suurta, erityisesti kaupallisiin kohteisiin ja kehityskumppanuuksiin.Vakaat tuotot matalan tuoton markkinassa: Zürichin kiinteistöt ovat arvostettuja “turvasatama”-sijoituksia, jotka tarjoavat vakautta korkean tuoton sijaan. Vuonna 2025 huippuluokan asuin- ja toimistokiinteistöjen vuotuiset tuotot Zürichissä ovat tyypillisesti vain noin 2,5–3,5 % vuodessa (bruttotuotto) foxstone.ch. Nämä tuotot ovat vaatimattomia, mikä heijastaa Sveitsin kiinteistöjen korkeaa arvostustasoa ja matalaa riskiä. Institutionaalisille sijoittajille, kuten eläkerahastoille ja vakuutusyhtiöille, Zürichin kiinteistöjen luotettavuus ja pääoman säilyttäminen tekevät siitä ydinsijoituksen. Itse asiassa suuret omistajat raportoivat vakaista tai kasvavista arvoista – esimerkiksi Swiss Life (yksi Sveitsin suurimmista kiinteistösijoittajista) ilmoitti salkkunsa käyvien arvojen nousseen noin 0,2 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, vastustaen mahdollista laskukautta reuters.com. Vuokratuottoja pidetään erittäin varmoina Zürichissä, sillä kiinteistöissä on täysi käyttöaste ja vuokralaisten luottoluokitus on vahva. Kokonaistuottojen odotetaan tulevaisuudessa muodostuvan pääasiassa vuokratuloista ja lievästä pääoman arvonnoususta (ennusteena noin 1–4 % vuotuinen hinnannousu tulevina vuosina investropa.com). Kansainväliset sijoittajat pysyvät kiinnostuneina matalasta tuotosta huolimatta, koska Sveitsi on turvasatama. Maailmanlaajuisina epävarmuuden aikoina Zürichin kiinteistöt houkuttelevat ulkomaisia ostajia, jotka etsivät varallisuuden turvaa investropa.com. Vahva Sveitsin frangi ja maan poliittinen vakaus lisäävät houkuttelevuutta.
Uudet mahdollisuudet – Vihreät ja erikoissegmentit: Sijoittajat tarkkailevat myös uusia markkinarakoja ja arvonlisästrategioita Zürichin markkinoilla. Yksi iso teema on kestävyys. Vuokraajien ja ostajien kysyntä ekologisille, energiatehokkaille rakennuksille kasvaa, ja vihreät sertifikaatit omaavat kiinteistöt voivat saada lisähintaa investropa.com. Hallituksen toimet hiilidioksidipäästöjen vähentämiseksi – esimerkiksi uusi laki, joka vaatii aurinkopaneelit useimpiin uusiin rakennuksiin pv-magazine.com – vaativat vanhojen kiinteistöjen kunnostamista ja uusiutuvan energiainfrastruktuurin kehittämistä. Tämä luo sijoittajille mahdollisuuksia kohentaa vanhoja rakennuksia esimerkiksi lisäeristyksellä, lämpöpumpuilla ja aurinkopaneeliasennuksilla, tuoden näin arvoa ja noudattaen vihreää sääntelyä. Toinen trendi on teknologia ja PropTech kiinteistöalalla: älykkään kodin ominaisuudet, digitaaliset vuokralaispalvelut ja data-analytiikka lisäävät kiinteistöjen arvoa (erityisesti Zürichin teknisesti suuntautuneita vuokralaisia houkutellen) investropa.com.
Tietyissä kiinteistösektoreissa nähdään myös kasvupotentiaalia. Logistiikka- ja biotiedealan tiloille on kysyntää mutta tarjonta on vähäistä – kevytteollisten kiinteistöjen muuttaminen tai kehittäminen metropolialueen laidoilla viimeisen kilometrin logistiikkaan tai laboratorio-/tutkimuskäyttöön on lupaava suunta. Asuinrakentaminen Zürichin ”B”-sijainneilla on toinen mahdollisuus: kun keskustan hinnat ovat niin kireät, laita-alueet ja kehyskunnat kasvavat nopeasti (sijoittajat suuntaavat näihin uusiin vuokra-asuntoihin, joissa tuotto voi olla hieman korkeampi) foxstone.ch. Itse asiassa esikaupunkialueet, joiden liikenneyhteydet ovat hyvät, nousevat sijoittajien kohteiksi, sillä vuokralaiset etsivät edullisempia vaihtoehtoja ydinkeskustan ulkopuolelta foxstone.ch. Lisäksi vaihtoehtoiset asumismallit kasvattavat suosiotaan: yhteisöasuminen ja osuuskuntamalli. Zürichillä on vahva voittoa tavoittelemattomien asunto-osuuskuntien perinne, ja kaupunki tukee tätä sektoria (tavoitteena, että 33 % asunnoista olisi voittoa tavoittelemattomia vuoteen 2050 mennessä) digitalcollection.zhaw.ch. Vaikka osuuskuntarakentaminen ei tähtää maksimivoittoon, se tarjoaa vakaata, pitkäaikaista tuottoa ja yhdistyy usein julkisen ja yksityisen yhteistyöhön kaupungin mailla – institutionaaliset sijoittajat, kuten eläkerahastot, ovat varovaisesti mukana näissä hankkeissa ESG-ystävällisen strategian vuoksi. Yksityisellä puolella yhteisöasuminen, joka tarjoaa joustavia vuokrasopimuksia ja yhteisiä palveluja, houkuttelee nuoria ammattilaisia ja ulkomaalaisia, ja tästä onkin muodostumassa kiinnostava markkinarako.
Tuotto-odotus: Kaiken kaikkiaan sijoittajat voivat odottaa kohtuullisia mutta luotettavia tuottoja Zürichin kiinteistöistä tulevina vuosina. Parhaat asuin- ja liikekiinteistöt saattavat tuottaa noin 3 % vuosittain kassavirtana foxstone.ch, lisäksi muutaman prosentin pääoman arvonnousuna – ei ehkä suuri tuotto, mutta linjassa Sveitsin matalan riskin profiilin kanssa. Korkeampia tuottoja tavoittelevat sijoittajat suuntaavat arvonlisästrategioihin (esim. vanhojen asuntojen remontointi ja myynti omistusasuntomarkkinoille vahvan kysynnän vuoksi) tai rakentamiseen (vaikka korkeat rakentamiskustannukset ja sääntely tekevät tästä haastavaa Zürichissä). Sijoitusalustat kuten kiinteistöjoukkorahoitus ovat myös tulleet markkinoille (esim. Foxstone, Crowdhouse), mahdollistaen sijoittajille hieman suuremman riskin ottamisen 5–7 % tavoitetuotolla hajautettujen kiinteistösalkkujen kautta foxstone.ch. Ulkomainen kiinnostus ydinkohteisiin pysynee, elleivät uudet lait rajoita tätä merkittävästi. Yhteenvetona Zürichin sijoitusnäkymät säilyvät positiivisina mutta kilpailtuina – markkinoiden vakaus ja niukkuus viittaavat arvojen pitävyyteen, mutta tuoton löytäminen vaatii sijoittajilta luovuutta. Keskeisiä mahdollisuuksia löytyy kestävyysparannuksista, tarjontavajeen segmenteissä kasvavan asuntokysynnän tyydyttämisestä sekä Zürichin jatkuvan kasvun hyödyntämisestä samalla, kun tasapainoillaan muuttuvassa sääntely-ympäristössä.
Keskeiset asuinalueet ja kiinteistöjen kuumat pisteet
Zürich on monimuotoisten kaupunginosien kaupunki, joilla kaikilla on oma luonteensa ja kiinteistötrendiensä. Alla esittelemme useita keskeisiä alueita – huippuluokan järvenrantakortteleista nouseviin urbaanialueisiin – mukaan lukien niiden hintatasot, suosituimmuuden syyt, kehityshankkeet ja asumisviihtyvyystekijät:
- Enge (Alue 2) – Ylellistä elämää järven rannalla. Enge, joka sijaitsee Zürichin keskustan eteläpuolella, on noussut korkealuokkaisten asuntojen ja varakkaiden ammattilaisten magneetiksi. Alueen hinnat ovat keskimäärin noin 18 300 CHF/m² investropa.com, eli kaupungin korkeimpia. Viimeisimmät ylelliset rakennushankkeet (kuten yksityiset kuntosalit ja concierge-palvelut) houkuttelevat varakkaita ulkomaalaisia ja teknologia-alan johtajia Engeen investropa.com. Alueen vetovoima perustuu sen huippusijaintiin – kävelymatkan päässä keskustasta, järven rannassa, ja läheltä löytyvät esimerkiksi Rieter Park sekä Museum Bärengasse. Asuinmukavuus on erinomaista: Enge tarjoaa ylellisiä ostosmahdollisuuksia, kansainvälisiä kouluja ja lyhyen työmatkan Paradeplatzin rahoituskeskukseen. Koska uusia premium-hankkeita on edelleen rakenteilla, Engen eksklusiivisuus – ja korkeat hinnat – ovat täällä pysyäkseen investropa.com.
- Seefeld (Alue 8) – Zürichinjärven halutuin. Seefeld on erittäin kysytty asuinalue itäisessä keskustassa, arvostettu läheisyydestään Zürichinjärveen, trendikkäistä ravintoloistaan ja vilkkaasta tunnelmastaan. Alueen asunnot saavuttavat huipputason hinnat (kaupungin korkeimpia neliöhinnoiltaan) ja täällä vallitsee kova kysyntä investropa.com. Vapaana olevia asuntoja ei käytännössä ole – kaikki haluavat asua Seefeldissä. Huolimatta alhaisista vuokratuotoista (noin 2–3 %, mikä viittaa erittäin korkeisiin pääoma-arvoihin), jatkuvasti matala tyhjäkäyttöaste ja korkeat vuokrat korostavat alueen vetovoimaa investropa.com. Seefeld tarjoaa yhdistelmän tyylikkäitä historiallisia rakennuksia ja moderneja asuntoja, joista monesta on järvinäköala. Asukkaat nauttivat rantaviihtyvyydestä, vihreistä alueista kuten Zürichhornin puistosta ja pienliikkeistä. Alue on suosittu sekä varakkaiden paikallisten että ulkomaalaisten keskuudessa. Koska maa-alaa on hyvin rajoitetusti, uusia rakennushankkeita tulee harvoin (paitsi silloin tällöin luksusasuntohankkeita), joten asuntotarjonta pysyy tiukkana. Seefeld tulee todennäköisesti pysymään ylellisenä keitaana, tarjoten erinomaista elämänlaatua – ja hinnat sen mukaisia.
- Fluntern (Alue 7) – Arvostusta Zürichbergillä. Fluntern sijaitsee metsäisillä Zürichbergin rinteillä ja on yksi Zürichin arvostetuimmista asuinalueista. Se tunnetaan upeista maisemista, luksusvilloista ja huippukouluista. Perheet arvostavat erityisesti Flunternin eliittikouluvaihtoehtoja – alueella sijaitsee tunnettuja kouluja (kuten Zurich International Schoolin toimipiste ja erinomaiset julkiset alakoulut), joissa oppilaspaikat ovat jatkuvasti haluttuja. Kodit Flunternissa ovat tilavia ja usein arkkitehtonisesti näyttäviä, ja alueella sijaitsee useita suurlähetystöjen ja yritysjohtajien asuntoja. Asuntojen hinnat ovat erittäin korkeat (verrattavissa järvialueisiin) ja tarjonta on jatkuvasti niukkaa – mikä tahansa Flunternilla myytävä kohde herättää heti kiinnostusta. Alue tarjoaa rauhallisen, vihreän ympäristön (eläintarhan ja metsäpolkujen läheisyydessä), mutta keskustaan pääsee ratikalla vain muutamassa minuutissa. Jatkuva rakentaminen on vähäistä tiukkojen kaavoitusmääräysten ansiosta, jotka suojelevat alueen luonnetta. Yhteenvetona Fluntern tarjoaa yksityisyyttä, luontoa ja arvostusta, mikä pitää sen kovassa kysynnässä Zürichin eliitin keskuudessa.
- Zürich West / Kreis 5 (Alue 5) – Teollisesta trendikkääksi. Kreis 5, joka tunnetaan myös nimellä Zurich West, on muuttunut karusta teollisuusalueesta yhdeksi kaupungin trendikkäimmistä kaupunginosista. Tämä jatkuva gentrifikaatio on nostanut asuntojen arvoja – keskimääräinen neliöhinta on täällä noussut 14 600 CHF/m² vuonna 2024, kasvua 3 % vuodessa investropa.com. Alueella on paljon uusia rakennushankkeita: vanhat varastot ovat muuttuneet loft-asunnoiksi, taidegallerioiksi, teknologiatoimistoiksi ja yöelämän keskuksiksi. Nuoret ammattilaiset ja luovat hakeutuvat Kreis 5:een sen särmikkään tunnelman ja suhteellisen edullisuuden vuoksi verrattuna keskustaan investropa.com. Kaupunki on panostanut aktiivisesti Kreis 5:n viihtyvyyteen – alueelle on lisätty puistoja, kouluja ja kulttuuritiloja perheystävällisyyden parantamiseksi investropa.com. Liikenneyhteydet ovat erinomaiset (useita raitiovaunulinjoja, lähellä Hardbrücken asemaa). Suurten hankkeiden, kuten Europaallee (junanradojen toisella puolella) ja paikallisten uudistusten myötä kehitys jatkuu. Kreis 5:ssä on nyt Zürichin trendikkäimpiä ravintoloita, klubeja ja design-liikkeitä, mutta myös uutta yhteisöllistä infrastruktuuria. Alue tarjoaa uniikin urbaanin elämäntyylin, ja siksi kysynnän (ja hintojen) odotetaan jatkavan nousuaan alueen uusiutumisen myötä investropa.com.
- Altstetten (Alue 9) – Nouseva kaupunkikeskus. Altstetten, joka sijaitsee Zürichin länsiosassa, saa yhä enemmän huomiota edullisempana asuinalueena, jolla on kasvupotentiaalia. Alue oli pitkään pääosin teollisuus-/työväenluokkainen, mutta viime vuosien muutokset ovat olleet dramaattisia. Kiinteistöjen hinnat keskustassa ovat nousseet pilviin, mikä on “ajanut monet ostajat ja vuokralaiset tutustumaan Altstetteniin edullisena vaihtoehtona” investropa.com investropa.com. Keskimääräiset hinnat per m² ovat täällä selvästi alhaisemmat kuin keskustassa (tehden siitä yhden Zürichin parhaista hintalaatusuhteiltaan) investropa.com. Samaan aikaan Altstetten on kokenut merkittäviä infrastruktuuriparannuksia – erityisesti Limmattal-ratikkalinjan laajennus ja muut julkisen liikenteen kehityshankkeet ovat tehneet työmatkoista Altstettenista keskustaan vaivattomia investropa.com. Uusia asuin- ja monitoimihankkeita nousee Altstettenin rautatieaseman ympäristöön sekä reittien varrelle. Alueella on nyt moderneja asuntoja, ostoskeskuksia ja toimistokomplekseja (useat suuret yritykset ovat sijoittaneet toimistojaan Altstettenin yrityspuistoihin). Nopeiden kulkuyhteyksien, edullisempien vuokrien/hintojen ja kasvavien palvelujen ansiosta Altstetten kehittyy eläväksi toissijaiseksi keskukseksi. Monet ensiasunnon ostajat ja nuoret perheet etsivät täältä tilaa, johon on varaa. Kun yhä useampi löytää alueen kätevyyden ja edut, Altstettenin maine ja kiinteistöjen arvot ovat tasaisessa nousussa investropa.com.
- Oerlikon (Alue 11) – Vilkas liike- ja asuinalue. Oerlikon Pohjois-Zürichissä on ollut yksi kaupungin suurimmista kehityksen menestystarinoista. Erinomaisten liikenneyhteyksien (suuri S-Bahn-juna-asema, raitiovaunu- ja bussikeskittymät) ja runsaan maa-alan ansiosta Oerlikon on muuttunut kukoistavaksi kaupunkikeskukseksi. Alueella on uusia toimistoja, ostoskeskuksia (kuten Neumarkt-ostari) ja asuinkerrostaloja. Tämä kasvu lisää kiinteistöjen kysyntää – Oerlikonin mediaanitason omakotitalon hinta ylittää nyt 2,5 miljoonaa Sveitsin frangia (isommista perheasunnoista) ja kaikkien kiinteistötyyppien arvo on nousussa investropa.com. Kiinteistönvälittäjät raportoivat kasvavasta kiinnostuksesta, kun sekä asukkaat että yritykset hakeutuvat Oerlikonin kätevään sijaintiin investropa.com investropa.com. Alueen jatkuvat rakennushankkeet ovat merkittävä vetonaula: useita korkeita ja monikäyttöisiä rakennuksia on rakenteilla tai juuri valmistunut, mikä lisää nykyaikaista asuntokantaa ja parantaa infrastruktuuria investropa.com. Katujen tasolla Oerlikon on saanut uusia puistoja, ravintoloita ja kulttuuritiloja, mikä luo vilkasta yhteisötunnelmaa investropa.com. Alueesta on tulossa yhä omavaraisempi – ihmiset voivat asua, työskennellä ja viettää vapaa-aikaa kaikki Oerlikonissa. Strategisen sijaintinsa ansiosta (10 minuuttia junalla keskustaan ja suora yhteys Zürichin lentokentälle) Oerlikon on kuuma paikka sekä sijoittajille että vuokralaisille. Alueen odotetaan jatkavan kukoistustaan, ja lisää parannuksia (kuten suunnitteilla oleva innovaatiokampus ja urheilutiloja) on tulossa. Niille, jotka etsivät vahvaa kasvupotentiaalia Zürichissä, Oerlikon tarjoaa houkuttelevan yhdistelmän liikenneyhteyksiä, uutta kehitystä ja suhteellisen kohtuullisia hintoja (ainakin verrattuna keskustaan ja järvenrantakortteleihin).
- Affoltern (Alue 11) – Uusi infrastruktuuri, uutta vetovoimaa. Kauempana alueella 11 sijaitseva Affoltern on noussut kiinteistöalan valopilkkuna infrastruktuuri-investointien ja kohtuullisten hintojen ansiosta. Äskettäin Sveitsin liittovaltion tiehallinto investoi merkittävästi uusiin teihin ja moottoritiehankkeisiin Affolternin alueella investropa.com, mikä paransi huomattavasti saavutettavuutta. Tämä on nostanut Affolternin ostajien kartalle, jotka arvostavat helpompaa auto- tai bussimatkaa keskustaan investropa.com. Lisäksi Zürichissä koettiin uudisvuokra-asuntojen rakentamisen buumi vuonna 2023, erityisesti juuri Affolternin kaltaisilla alueilla – rakenteilla oli eniten uusia asuntoja sitten vuoden 2018, mikä kertoo niin rakennuttajien kuin ostajienkin kiinnostuksesta investropa.com. Näiden uusien asuntojen tullessa markkinoille (usein halvemmalla kuin keskustan kohteet), Affoltern houkuttelee nuoria ammattilaisia ja perheitä, jotka etsivät modernia asumista kilpailukykyiseen hintaan investropa.com investropa.com. Alueen väestö kasvaa tämän myötä. Affoltern hyötyy myös viereisistä viheralueista ja rauhallisesta esikaupunkimiljööstä, tarjoten kaupunkielämän ja maaseudun tasapainoa. Kaupungin suunnitelmat mahdollisesti laajentaa julkista liikennettä Affolterniin kasvattavat sen vetovoimaa entisestään. Yhteenvetona, Affoltern on positiivisessa nousussa: parantunut saavutettavuus, uusia asuntoja ja yhä kohtuulliset hinnat tekevät siitä houkuttelevan valinnan hintatietoisille asunnonostajille. Jatkuva muutos lupaa vakaan tulevaisuuden kasvun sekä yhteisölle että kiinteistöjen arvolle investropa.com.
- Schwamendingen (Alue 12) – Edullinen alue, jossa on uudistuspotentiaalia. Kaupungin pohjoisosassa sijaitseva Schwamendingen on perinteisesti ollut alhaisemman hintatason ja vähän huomiota saanut kaupunginosa – mutta tämä on muuttumassa. Nykyään siitä on tulossa “huomion kohteena budjettiystävällisenä vaihtoehtona” niille, joilla ei ole varaa Zürichin keskustan hintoihin investropa.com. Asumiskustannukset ovat täällä kaupungin alhaisimpia, mikä houkuttelee monia ensiasunnon ostajia ja keskituloisia perheitä. Schwamendingenin uudistamisen vauhti tekee alueesta erityisen kiinnostavan. Lippulaivaprojekti, “Über-Gärten”, tuo alueelle 228 uutta vuokra-asuntoa innovatiivisella suunnittelulla (tilavat lasitetut parvekkeet, yhteiset ”metsäpuutarhat”), jotka parantavat asumisen laatua investropa.com. Tällaiset projektit kohottavat asuntokantaa ja tuovat alueelle monipuolisempaa asukaskuntaa. Toinen merkittävä parannus on Schwamendingenin melusuojatunneli, uraauurtava infrastruktuurihanke, jossa osa moottoritiestä peitettiin “vihreällä” suojarakenteella investropa.com. Tämä on merkittävästi vähentänyt alueen melua ja saasteita sekä synnyttänyt uutta puistoaluetta tunnelin päälle investropa.com. Laadun paraneminen on ilmeistä – rauhallisemmat kadut, puhtaampi ilma ja lisää vihreää tilaa. Kaikki nämä toimet kertovat vahvasta yhteisön panostuksesta Schwamendingeniin. Alue tarjoaa nyt harvinaisen tasapainon edullisuuden ja viihtyisyyden välillä Zürichissä investropa.com. Tämän ansiosta Schwamendingenin suosio kasvaa niille, jotka etsivät vastinetta rahoilleen: saat enemmän tilaa ja alue kehittyy jatkuvasti. Tämä on erinomainen esimerkki siitä, kuinka Zürichin lähiöt muuttuvat nykyajan tarpeisiin. Jatkossa voit odottaa, että Schwamendingenin maine ja kiinteistökysyntä jatkavat kasvuaan, vaikka hintataso pysynee edullisempana kuin kaupungin arvostetuimmilla alueilla.
Kukin näistä kaupunginosista havainnollistaa Zürichin monipuolista kiinteistömaisemaa. Myös “Kultarannikko” ja “Hopearannikko” Zürichinjärven rannalla juuri kaupungin rajojen ulkopuolella ansaitsevat maininnan – Kultarannikko (aurinkoinen itäranta) esimerkiksi Küsnachtissa ja Zollikonissa on yhä erinomaisen kysyttyä aluetta huviloille, ja siellä nähdään kartanoiden myyntejä yli 10 miljoonan Sveitsin frangin hintaan investropa.com, kun taas Hopearannikko (länsiranta, esim. Thalwil, Horgen) tarjoaa hieman enemmän vastinetta rahalle, mutta on silti erittäin korkeatasoinen. Palataanpa kaupunkiin: halusipa sitten vanhan maailman luksusta (Enge, Seefeld, Fluntern), särmikästä urbaania elämää (Kreis 5) tai nousevia perheystävällisiä alueita (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), Zürichin kaupunginosat tarjoavat näitä – jos onnistut löytämään asunnon. Huomionarvoista on, että kaikilla alueilla yhteisenä nimittäjänä on rajallinen tarjonta. Asunnon löytäminen ei ole helppoa edes “edullisemmilla” alueilla. Tämä tarkoittaa, että hintojen nousu koskee koko kaupunkia – vain eri mittakaavassa. Sijoittajille ja asunnon ostajille näiden kaupunginosien hienovaraisiin eroihin perehtyminen – uusimpien trendialueiden ja pitkäaikaisten arvokohteiden välillä – on avain Zürichin kiinteistömarkkinoiden hallintaan.
Infrastruktuuri- ja kehityshankkeet muovaavat tulevaisuutta
Liikenneuudistukset: Zürich jatkaa merkittäviä investointeja infrastruktuuriin tukemaan kasvua ja parantamaan asumisen laatua. Viime vuosina suuria julkisen liikenteen laajennuksia on toteutettu ja käynnistetty. Hyvä esimerkki on uusi Limmattalin pikaraitiotie, joka avattiin yhdistämään länsiosat (Altstetten/Affoltern) Limmat-laakson esikaupunkeihin. Tämä raitiovaunulinjan laajennus ja muut raitiovaunuverkon parannukset ovat huomattavasti lyhentäneet matka-aikoja ulommilta asuinalueilta keskustaan investropa.com. Parempi saavutettavuus on jo piristänyt alueita kuten Altstetten ja Affoltern, mikä tekee niistä houkuttelevampia niin asukkaille kuin yrityksillekin. Lisää raitiovaunulinjojen ja bussikaistojen laajennuksia suunnitellaan, jotta kaikilla kaupunginosilla olisi hyvät liikenneyhteydet. Samalla S-Bahn-lähijunaverkosto – koko Zürichin seudun liikenteen selkäranka – on uudistuksen alla. Ruuhkaista Stadelhofenin asemaa ollaan laajentamassa (lisätunneli ja laiturit tekeillä), jotta junakapasiteettia voidaan kasvattaa keskeisellä alueella tulevina vuosina. Liittovaltio edistää myös ”Zürich Brütten Tunnel” -projektia (uusi junatunneli Winterthuriin), jonka tavoitteena on parantaa kaupunkien välisiä junayhteyksiä 2030-luvun alkupuolella. Nämä hankkeet mahdollistavat tiheämmät junavuorot ja vähemmän ruuhkaa, jotta metropolialueen ennustettua väestönkasvua voidaan palvella.
Tiepuolella innovatiiviset ratkaisut parantavat liikenteen sujuvuutta ja ympäristöä. Yksi merkittävä hanke on Schwamendingenin moottoritien kansi (mainittu aiemmin), joka valmistui peittämään meluisan autobaanan maisemoidulla katteella investropa.com. Tämä ei ainoastaan yhdistänyt moottoritien halkaisemia kaupunginosia, vaan loi myös uuden 1,6 kilometrin pituisen viherpuiston asukkaille – siis voitto sekä liikkuvuudelle että kaupunkielämän laadulle. Kaupungilla ja kantonilla on samankaltaisia suunnitelmia muiden ruuhkakohtien ratkaisemiseksi tunneleilla tai kansivaihtoehdoilla (esim. keskustellaan Rosengartenstrassen kehätien osien mahdollisesta tunneleinnista melun vähentämiseksi tiheään asutuilla alueilla). Lisäksi Zurichin joukkoliikenne vihertyy: kaupunki ottaa käyttöön sähköbusseja ja laajentaa pyöräilyinfrastruktuuria uusilla pyöräilyn ”superväylillä”, jotka tulevat risteilemään kaupungin halki. Kaikki nämä toimet tukevat Zurichin tavoitetta olla malliesimerkki 2000-luvun joukkoliikennekaupungista, jossa myös ulommat lähiöt ovat hyvin saavutettavissa ja kestävät liikkumismuodot ovat etusijalla. Tehokas liikenneinfrastruktuuri on tärkeää myös kiinteistöjen kannalta – se avaa uusia alueita kehitykselle ja varmistaa, että kaupunki voi kasvaa ilman, että ruuhkat tukahduttavat sitä.
Suuria kehityshankkeita: Useat laajamittaiset kehityshankkeet muovaavat Zürichin kaupunkikuvaa uudelleen. Ehkä odotetuin on Hardturmin ”Ensemble”-projekti, joka kehittää uudelleen pitkään tyhjänä olleen Hardturmin stadionin alueen 5. piirissä. Projekti sisältää uuden 18 000-paikkaisen jalkapallostadionin Zürichin kahdelle jalkapalloseuralle, jonka molemmin puolin tulee kaksi tornitaloa ja keskikorkuisia rakennuksia, joissa on noin 600 uutta asuntoa (mukaan lukien kohtuuhintaisia asuntoja) sekä toimisto- ja liiketilaa swissinfo.ch. Äänestäjät hyväksyivät tämän 570 miljoonan Sveitsin frangin suunnitelman jo vuonna 2018 swissinfo.ch, ja vuosien poliittisen vääntämisen sekä oikeusriitojen jälkeen rakentamisen odotetaan alkavan pian. Toteutuessaan se luo uuden kaupunginosakeskuksen Länsi-Zürichiin, vastaten sekä urheiluinfrastruktuurin että asuntotarjonnan tarpeisiin. Asuntokomponentti on merkittävä – yksi torneista on tarkoitus toteuttaa pääosin osuuskuntien tai voittoa tavoittelemattomana asuntotuotantona, mikä auttaa kaupunkia etenemään kohtuuhintaisten asuntojen tavoitteissaan swissinfo.ch. Vaikka oikeusjutut ovat viivästyttäneet aikataulua (projekti on ollut ”pysähdyksissä ja jatkunut” vastustuksen vuoksi) coliseum-online.com swissinfo.ch, yleinen odotus on, että Ensemble-projekti toteutuu lopulta, tarjoten modernin stadionin 2020-luvun puoliväliin/loppuun mennessä ja kipeästi kaivattuja uusia asuntoja.
Keskustassa massiivinen Europaallee-projekti (entisten ratapihojen uudistus Zürichin päärautatieaseman vieressä) sai äskettäin päätökseen viimeisetkin vaiheet. Viimeisen vuosikymmenen aikana Europaallee on tuonut uusia toimistoja (mukaan lukien Googlen suuri kampus), satoja asuntoja, yliopistokampuksen ja ostospromenadeja – laajentaen käytännössä keskustaa. Valmistuminen vuosina 2020–2021 tarkoittaa, että suuria tyhjiä tontteja ei enää ole ydinkeskustassa. Huomio kiinnittyy nyt pienempiin täydennysrakennus- ja ruskeiden kenttien kohteisiin. Esimerkiksi Oerlikonissa kehitetään edelleen paikkoja kuten Centro (Oerlikonin keskuksen uudistus), ja Andreasturm-tornitalo, joka avattiin 2018, on saanut seurakseen muita torneja kuten Franklin Towerin, ja lisää tornitaloja suunnitellaan Oerlikonin aseman ympäristöön. Pohjois-Zürichissä suunnitteilla on uusi innovaatiopuisto lähelle Dübendorfia (juuri kaupungin ulkopuolelle), johon tulee tutkimus- ja kehitystoiminnan tiloja ja mahdollisesti myös asuntoja – hyödyntäen ETH:n ja yliopiston läheisyyttä.
Zurichin suunnittelijat painottavat myös kestävää kaupunkikehitystä. Monet vanhat teollisuusalueet metropolialueella on tarkoitus muuttaa monikäyttöisiksi. Esimerkiksi esikaupungeissa: Dietikonin alueella on käynnissä iso hanke, jossa vanhasta teollisuusalueesta rakennetaan uusi asuinalue tuhansille asunnoille, mikä epäsuorasti helpottaa Zürichin kaupungin asuntopulaa. Kaupungin sisällä kaupunkien uudistaminen piirissä 4 ja 5 (Langstrasse ja Zurich West) jatkuu, ja suunnitelmien mukaan uusien rakennusten rinnalle lisätään vihreitä sisäpihoja ja yhteisöllisiä tiloja investropa.com. Kaupungin vuoden 2040 yleiskaavan painopisteenä on “Innenentwicklung” – sisempi kehitys – eli tiivistäminen olemassa olevan kaupunkirakenteen sisällä eikä levittäytyminen laajemmalle. Tämä tarkoittaa tietyillä joukkoliikenneyhteyksien alueilla kaavan korottamista esimerkiksi korkeampien rakennusten mahdollistamiseksi ja monikäyttöisten tornitalojen edistämistä määrätyillä alueilla (esim. Altstettenin ja Oerlikonin ympärille sallitaan lisää korkeita rakennuksia). Zürich kuitenkin tasapainottaa kehitystä tiukkojen suunnittelu- ja ympäristöstandardien avulla säilyttääkseen kaupungin ominaislaadun.
Infrastruktuuri kohtaa kaupunkisuunnittelun: Toinen merkittävä aloite on Zürichin sitoutuminen 2000-watin yhteiskuntaan ja ilmastotavoitteisiin. Kaupunki käynnistää ohjelmia rakennusten energiatehokkuuden parantamiseksi, laajentaa kaukolämpöverkostoja (usein hyödynnetään järvivettä tai hukkalämpöä) ja edellyttää aurinkopaneelien asentamista uusille rakennuksille uuden liittovaltiolain mukaisesti pv-magazine.com. Tämä vihreän infrastruktuurin painotus tarkoittaa, että rakennuttajien on yleensä integroitava aurinkosähkö, viherkatot ja energiatehokas talotekniikka hankkeisiin – mikä nostaa alkuinvestointeja, mutta parantaa pitkän aikavälin kestävyyttä. Lopputuloksena on kaupunki, joka on erittäin asuinkelpoinen, vähäpäästöinen ja ilmastokestävä, mikä puolestaan pitää kiinteistöjen arvot korkeina.
Myös kaavoituspolitiikka kehittyy. Kaupunki on ilmoittanut suunnitelmista suojella tilaa voittoa tavoittelemattomalle asuntotuotannolle – esimerkiksi varaamalla osan julkisesta maasta osuuskunnille ja laatimalla kaavamääräyksiä, jotka kannustavat kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseen uusiin hankkeisiin. Merkittävä äänestäjien asettama tavoite on, että kolmasosa kaikista asunnoista olisi osuuskuntien tai muiden voittoa tavoittelemattomien omistuksessa vuoteen 2050 mennessä digitalcollection.zhaw.ch. Tämä ajaa kaupunkia tarjoamaan maata ja suotuisia ehtoja tällaisille hankkeille (esim. “Mehr Als Wohnen” -osuuskuntakompleksi Hunziker Arealissa, joka valmistui muutama vuosi sitten, on esimerkkihanke). Lisäksi lyhytaikaisen vuokrauksen (Airbnb) sääntelyä on harkittu keinona varmistaa, että asunnot palvelevat paikallisia tarpeita – Zürich harkitsee rajoituksia asuntojen vuokraamiseksi turisteille, jotta vuokra-asuntoja ei poistuisi pitkäaikaisesta markkinasta, joskaan tarkkoja lakeja ei ole vielä säädetty.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Zurichin infrastruktuuri ja kehityshankkeet tähtäävät älykkääseen kasvuun: liikennekapasiteetin laajentamiseen, uusien asuinalueiden hyödyntämiseen vajaakäytössä olevilla alueilla sekä kaupungin viher- ja julkisten tilojen kehittämiseen. Hardturmin stadionin, Schwamendingenin tunnelin ja uusien raitiotielinjojen kaltaiset projektit ovat esimerkkejä Zürichin lähestymistavasta – investoida parannuksiin, jotka palvelevat useita tavoitteita (asuminen, liikkuvuus, ympäristö). Näiden toimien tulisi auttaa Zürichia säilymään erittäin kilpailukykyisenä ja elinkelpoisena, mikä puolestaan tukee kiinteistömarkkinoiden vahvuutta. Haasteita on toki monia (NIMBY-vastustuksesta monimutkaisiin sveitsiläisiin hyväksymisprosesseihin), mutta kaupungin aikaisempi kehitys osoittaa asteittain etenevää, konsensukseen perustuvaa kehitystä. Sijoittajille ja asukkaille nämä kehitykset merkitsevät parempaa saavutettavuutta, lisää asumismahdollisuuksia tietyillä alueilla sekä Zürichin kaupunki-ilmeen jatkuvaa uudistumista seuraavan vuosikymmenen aikana.Sääntely-ympäristö: verotus, omistussäännöt & rakennusmääräykset
Zürichin kiinteistömarkkinat toimivat Sveitsin vakaan mutta kehittyvän sääntelykehyksen puitteissa, joka kattaa kaiken verotuksesta ulkomaalaisten ostajien sääntöihin ja kestävyysvaatimuksiin. Tässä ovat keskeiset näkökohdat ja muutokset vuodelle 2025:
Ulkomaisen omistuksen säännökset – Lex Koller: Ehkä merkittävin sääntely on Lex Koller -laki, joka rajoittaa ulkomaalaisten mahdollisuuksia ostaa asuinkiinteistöjä Sveitsissä.
Zurichin kaupungissa tämä tarkoittaa, että ei-alueella asuvat ulkomaalaiset eivät voi ostaa asuntoja tai huoneistoja sijoitus- tai loma-asunnoiksi.Vain asukkaat (mukaan lukien ulkomaiset kansalaiset, joilla on Sveitsin oleskelulupa) rinnastetaan paikallisiin kiinteistön ostamisessa jacquemoudstanislas.ch.On joitakin poikkeuksia – esim.ulkomaiset voivat ostaa tiettyjä turistialueiden loma-asuntoja tai ottaa merkittävän osuuden listatusta sveitsiläisestä kiinteistörahastosta/yrityksestä (epäsuora omistus) ilman ongelmia jacquemoudstanislas.ch.Myös liikehuoneistot ovat vapautettuja tästä, joten ulkomaiset yritykset tai yksityishenkilöt voivat vapaasti ostaa toimistoja, liiketiloja, hotelleja jne.Nämä säännöt ovat perinteisesti hillinneet kansainvälistä spekulaatiota Sveitsin asuntomarkkinoilla ja varmistaneet, ettei markkinoita hallitse ulkomaiset ostajat (kuten on nähty joissakin muissa maailman kaupungeissa).Kuitenkin, muutoksia on tulossa: liittoneuvosto (Sveitsin hallitus) ilmoitti maaliskuussa 2025 suunnitelmistaan kiristää Lex Kolleria entisestään jacquemoudstanislas.ch.Ehdotettuihin uudistuksiin kuuluu, että Sveitsissä asuvien ulkomaalaisten voisi olla pakko myydä kotinsa, jos he muuttavat pois maasta (aukko suljetaan), ja mikä tärkeintä, nykyinen poikkeus, joka koskee kiinteistöyhtiöiden osakkeiden ostoa, päättyisi jacquemoudstanislas.ch.Tämä tarkoittaa, että ulkomaiset sijoittajat tarvitsisivat luvan jopa sijoittaakseen epäsuorasti listatun kiinteistöyhtiön tai -rahaston kautta – merkittävä muutos.Myös ehdotettiin: ulkomaisten ostajien kaupallisia kiinteistöjä rajoitettaisiin omaan käyttöön; he eivät voisi ostaa vain vuokratakseen niitä eteenpäin jacquemoudstanislas.ch.Nämä toimenpiteet tähtäävät kysynnän hillitsemiseen ja Sveitsin asuntopulan ratkaisemiseen (osa laajempaa strategiaa, joka liittyy väestönkasvun huoliin) jacquemoudstanislas.ch.On tärkeää huomata, että nämä eivät ole vielä laki – luonnos on valmisteilla parlamentaarista käsittelyä varten, ja voimakasta vastarintaa odotetaan liike-elämän ja kiinteistöalan ryhmiltä jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Jos tällaiset tiukat säännöt lopulta hyväksytään (mikä on epävarmaa), se voisi merkitä merkittävää muutosta ulkomaisten investointien oikeudellisessa ympäristössä ja mahdollisesti vähentää joidenkin ulkomaisen pääoman virtoja.Sillä välin vuoteen 2025 asti vallitsee nykytila: ulkomaiset ostajat näyttelevät rajallista suoraa roolia Zürichin asuntomarkkinoilla, mutta ovat aktiivisia liike- ja epäsuorissa sijoituksissa.Kaikkien, jotka harkitsevat sijoittamista ulkomailta käsin, tulisi pysyä ajan tasalla Lex Koller -uudistuskeskustelusta, sillä se voi muuttaa sijoitusreittejä lähitulevaisuudessa.Kiinteistöverotus ja omistusasumisen kustannukset: Sveitsin verotusjärjestelmä on yleisesti suotuisa kiinteistönomistajille, vaikka siinä on joitakin erityispiirteitä. Yksityishenkilöiden pitkäaikaisista kiinteistön myynneistä ei peritä liittovaltion myyntivoittoveroa, mutta Zürichin kantoni (kuten useimmat muutkin kantonit) perii oman kiinteistön myyntivoittoveronsa kiinteistökaupan yhteydessä, yleensä portaittaisella asteikolla (korkeampi vero jos myyt muutaman vuoden kuluessa ostosta, mikä kannustaa säilyttämään omistuksen pitkään). Zürichissä peritään myös kiinteistön varainsiirtovero (noin 1 % kauppahinnasta) sekä notaarin/maanrekisterin maksut practiceguides.chambers.com. Omistajat maksavat vuosittaista varallisuusveroa kiinteistön arvosta, ja lisäksi Sveitsi perii ”arvioidun vuokratulon” veron omassa käytössä olevista asunnoista – eli omistajia verotetaan ikään kuin he ansaitsisivat vuokratuloa asuttuaan omassa talossaan zug4you.ch. Monet omistajat ovat pitkään vastustaneet tätä arvioidun vuokratulon veroa, ja sen uudistamista tai poistamista on vaadittu. Bernissä käydäänkin keskusteluja arvioidun vuokratulon veron lakkauttamisesta, mikä mahdollisesti yhdistettäisiin asuntolainojen korkovähennyksen poistamiseen vaikutusten tasapainottamiseksi ubs.com. Jos tämä uudistus toteutuu tulevina vuosina, se muuttaisi omistajien laskelman (mahdollisesti nostaisi veroja niille, joilla ei enää ole lainaa, mutta poistaisi ostamisen esteitä). Vuonna 2025 päätöstä ei ole vielä tehty – mutta asiaa kannattaa seurata. Omistajille hyviä uutisia ovat muun muassa, että Sveitsin inflaatio on laskenut ja viitekorko (joka vaikuttaa sallitun vuokrankorotuksen suuruuteen) pysyi vakaana vuonna 2024 swissmarketplace.group, joten esimerkiksi asuntolainojen korot ja inflaatioon sidotut ylläpitokulut ovat vakiintuneet. Sijoittajille vuokratulo verotetaan normaalina tulona (vähennettynä kuluilla), ja yrityssijoittajat hyötyvät verrattain alhaisista Sveitsin yhteisöveroprosenteista (noin 19 % Zürichissä, joiden odotetaan hieman laskevan OECD:n minimitason mukaisiksi tehtävien kansallisten verouudistusten myötä). Kaiken kaikkiaan kiinteistöverotus on ennakoitavaa ja kohtuullista, ja muutokset tapahtuvat vähitellen eivätkä äkillisesti – mikä tekee sijoitusympäristöstä houkuttelevan.
Vuokralaisten suojelu ja vuokrasääntely: Zürichissä, kuten koko Sveitsissä, on vuokralaisystävällinen järjestelmä. Noin 55–60 % sveitsiläisistä kotitalouksista asuu vuokralla (kaupungissa Zürich jopa enemmän), joten lait tasapainottavat oikeuksia, mutta painottuvat vuokralaisten suojelemiseen. Vuokria voidaan yleensä korottaa vain tietyissä tapauksissa – esimerkiksi jos kansallinen viitekorko nousee tai inflaation ja arvoa lisäävien remonttien vuoksi. Vuonna 2023 vuokranantajat saivat poikkeuksellisen mahdollisuuden korottaa vuokria, koska viitekorkoa nostettiin kahdesti (1,25 %:sta 1,5 %:iin), mikä johti vuoden suuriin vuokranousuihin swissmarketplace.group. Vuonna 2024 viitekorko pysyi vakaana eikä uusia kustannusshokkeja, kuten polttoaineen hinnannousuja, tullut, joten vuokrien kasvu hidastui noin 4–5 %:iin swissmarketplace.group. Jos SNB:n (Sveitsin keskuspankin) viimeaikainen koronlasku laskee tulevaisuudessa myös viitekorkoa, voivat jotkut vuokralaiset jopa hakea vuokranalennusta (tosin yleensä viiveellä). Häätösuoja Sveitsissä on vahva – pitkäaikaisia vuokralaisia voidaan häätää vain rajoitetuista syistä, kuten omistajan omaan käyttöön, ja silloinkin huomattavan pitkällä varoitusajalla. Vuokralaisilla on lisäksi mahdollisuus viedä liian suuret vuokrankorotukset tai korkean lähtövuokran oikeuteen “kohtuuttoman suurina”, varsinkin kun asuntopula on merkittävä. Zürichin kaupungin viranomaiset seuraavat kohtuuhintaisen asumisen tilannetta ja harkitsevat mahdollisia lisätoimenpiteitä (kuten vuokrakatto tai lisää tukia), jos asuntokriisi pahenee. Vuonna 2025 ei ole otettu käyttöön uusia vuokransääntelylakeja vallitsevan valtakunnallisen lainsäädännön lisäksi, mutta aihe on poliittisesti ajankohtainen, sillä vuokralaisten ryhmät ovat järjestäneet protesteja jyrkkiä korotuksia ja häätöjä vastaan (esim. “Sugusin” rakennusten protesti loppuvuonna 2024 swissinfo.ch). Sijoittajien on hyvä huomioida, että vuokrankorotukset ovat säänneltyjä ja poliittinen paine rajoittaa jyrkkiä vuokrankorotuksia kasvaa asuntopulan myötä.
Vihreä rakentaminen ja kaavoitusmääräykset: Zürich ja Sveitsi edistävät kiinteistöjen ympäristösääntelyä. Kesäkuussa 2024 sveitsiläiset äänestäjät hyväksyivät ylivoimaisesti uuden lain, joka nopeuttaa uusiutuvan energian käyttöönottoa pv-magazine.com. Yksi keskeinen määräys: kaikkiin uusiin yli 300 m² rakennuksiin on asennettava aurinkopaneelit katoille tai julkisivuille vuoden 2025 alkaen pv-magazine.com. Zürichin kantoni voi jopa laajentaa vaatimuksen pienempiin rakennuksiin. Tämä tekee aurinkoenergian integroinnista käytännössä uuden rakentamisen vakiokäytännön. Lisäksi monissa kantoneissa (mukaan lukien Zürich) on tuotu sääntöjä, että uudet lämmitysjärjestelmät eivät saa olla öljy- tai kaasukäyttöisiä – niiden tulee olla uusiutuvia (lämpöpumppu, aurinkolämpö ym.), tai ainakin vähäpäästöisiä etenkin uusissa rakennuksissa ja saneerauksissa. Zürichin kaupunki kannustaa Minergie-sertifiointiin (Sveitsin vihreä rakennusmerkki) uusissa rakennuksissa; vaikka se ei ole pakollinen, monet rakennuttajat noudattavat sitä lupakäsittelyn nopeuttamiseksi ja ympäristötietoisten ostajien houkuttelemiseksi. Rakennusmääräykset edellyttävät myös korkeaa eristystasoa, kolmilasisia ikkunoita ja muita energiatehokkuustoimia, jotka tukevat Sveitsin tavoitetta vähentää rakennussektorin päästöjä. Rakentajille tämä tarkoittaa hieman korkeampia rakennuskustannuksia, mutta myös sitä, että uudet sveitsiläisrakennukset ovat huippuluokkaa energiatehokkuudessa. Seuraavien vuosien aikana on odotettavissa kasvavaa vanhojen rakennusten peruskorjausta näiden standardien täyttämiseksi – mahdollisesti valtion kannustimilla tai vaatimuksilla suurten remonttien yhteydessä.
Kaavoituksen osalta Zürichin kaupunkisuunnittelijat kohtaavat haasteen, jossa pitää luoda lisää asuntoja ja toimistotilaa ilman yhdyskuntarakenteen hajautumista. Kaavoituslakeja on muutettu niin, että valikoiduilla alueilla sallitaan aiempaa suurempi rakennustehokkuus: esimerkiksi juna-asemien ja liikenteen solmukohtien läheisyydessä on kaavamääräyksiä väljennetty, joten matalien rakennusten sijaan siellä voi toteuttaa keskikorkeita tai korkeita hankkeita. Kaupunki hyödyntää myös “Innenentwicklung”-strategioita – muun muassa muuttamalla vajaakäytössä olevia liikealueita asuinkäyttöön ja jakamalla suuria asuntoja pienemmiksi. Merkittävä kaavoitusuudistus on korkeiden rakennusten alueiden osoittaminen: Zürichissä on määritelty erityisiä alueita, joilla sallitaan yli 40 metrin korkeudet, kuten Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) ja Altstettenin läheisyys. Historiallisessa keskustassa ja järvenrannalla on tiukat korkeusrjat. Tällä ohjatulla tavalla pyritään keskittämään korkeita rakennuksia niille alueille, joilla infrastruktuuri tukee sitä, ja suojelemaan kaupunkimaiseman (esim. kuuluisa näkymä Alpeille) näkymiä.
Toinen sääntelynäkökohta liittyy kohtuuhintaisten asuntojen/asumisosuuskuntien kiintiöihin uusissa suurissa kehityshankkeissa. Kaupunki neuvottelee usein, että osa suuren hankkeen asunnoista myydään voittoa tavoittelemattomille asuinyhdistyksille tai tarjotaan alle markkinahinnan vuokrille määräajaksi. Tämä on osa 1/3 osuuskuntatavoitetta digitalcollection.zhaw.ch. Tähän mennessä Zürichissä on osuuskuntia ja voittoa tavoittelematonta asuntotuotantoa noin 25 %, joten näitä vaatimuksia tullaan ajamaan entistä vahvemmin jatkossa.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Zürichin sääntely-ympäristö vuonna 2025 on vakaa mutta suuntaamassa kohti lisääntyvää valvontaa asumis- ja ilmastohuoliin vastaamiseksi. Verotus pysyy edelleen kevyenä ja ennustettavana. Ulkomaisille ostajille asetetut säännöt ovat tiukat ja saattavat tiukentua entisestään, vaikka kaupallisille sijoittajille löytyy yhä tilaa. Vihreää sääntelyä lisätään, mikä tekee kestävistä rakennuskäytännöistä pakollisia. Asumisen kohtuuhintaisuutta koskevat toimet – vuokralaisten suojelusta osuustoiminnan edistämiseen – laajenevat vähitellen markkinoiden epätasapainon korjaamiseksi. Sidosryhmille sääntöjen noudattaminen tarkoittaa näihin politiikkoihin sitoutumista: esimerkiksi aurinkopaneelien suunnittelu alusta alkaen tai sijoitusten järjestäminen Lex Koller -sääntöjen mukaisesti. Vaikka tällainen sääntely lisää monimutkaisuutta, se tarjoaa myös etuja Zürichin pitkän aikavälin vetovoimalle – se varmistaa kestävän kehityksen, hillitsee spekulatiivisia kuplia sekä säilyttää kaupungin korkean elämänlaadun, mikä lopulta tukee kiinteistöjen arvoa.
Markkinariskit ja haasteet
Vaikka Zürichin näkymät ovat yleisesti ottaen optimistiset, useat riskit ja haasteet voivat vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025 ja tulevina vuosina. Sijoittajien ja havainnoijien on hyvä pitää nämä tekijät mielessä:
- Korkotason ja rahoituksen riskit: Vuosien erittäin alhaisen korkotason jälkeen, mikä kiihdytti hintojen nousua, ympäristö on muuttunut. Vuosina 2022–2023 Sveitsin keskuspankki nosti nopeasti korkoja negatiivisilta tasoilta 1,75 %:iin, mikä hieman jäähdytti markkinoita. Vuoteen 2025 mennessä inflaatio oli helpottanut ja keskuspankki laski hieman korkoa investropa.com, mutta riski on yhä olemassa, että korot voivat nousta uudelleen, jos inflaatio kiihtyy tai globaalit olosuhteet muuttuvat. Nousevat korot heikentäisivät suoraan Sveitsin kiinteistömarkkinoita tekemällä asuntolainoista kalliimpia ja heikentämällä ostajien ostovoimaa, mikä voi vähentää kysyntää investropa.com. Koska Zürichin hinnat ovat hyvin korkeat, ne ovat herkkiä rahoituskustannuksille – merkittävä koronnousu voi ajaa osan ostajista markkinoiden ulkopuolelle ja pakottaa hinnat pysähtymään tai jopa laskemaan ylikuumentuneilla osa-alueilla. Lisäksi pankit ovat tiukentaneet lainakriteereitään (osittain Basel III -määräysten vuoksi vuodesta 2025 alkaen, jotka vaativat korkeampia pääomapuskuria foxstone.ch). Lainanottajien on nyt täytettävä tiukat ehdot (enintään noin 80 % lainoitussuhde ja tiukat stressitestit 5 % korolla), mikä voi rajoittaa vahvasti velkavetoisia sijoittajia. Vaikka tämänhetkinen konsensus odottaa korkotason pysyvän vakaana tai hieman laskevan (Sveitsin inflaation ollessa vain noin 0,7 % engelvoelkers.com), mikä tahansa inflaation nousuyllätys tai taloudellinen järkytys voi muuttaa tätä. Tämä korkotason epävarmuus on keskeinen riskitekijä, jota on syytä seurata.
- Makrotaloudellinen ja geopoliittinen epävarmuus: Zürichin kiinteistömarkkinat ovat riippuvaisia Sveitsin laajemmasta taloudellisesta tilanteesta ja globaalista vakaudesta. Taloudelliset epävarmuudet – kuten mahdollinen globaali tai eurooppalainen taantuma – muodostavat riskin investropa.com. Esimerkiksi, jos taantuma iskee pankki- tai teknologia-alaan, Zürich saattaa kokea työpaikkojen menetyksiä tai laajentumisen hidastumista, mikä pehmentäisi sekä toimistojen että asuntojen kysyntää. Kaupunki ei ole immuuni maailmanlaajuisille tapahtumille: Ukrainan sota, energiakriisit tai muut geopoliittiset jännitteet voivat heijastua markkinoille. Sveitsin hallitus on nimenomaisesti todennut, että kireä geopoliittinen tilanne (Ukrainan sota, Lähi-idän konfliktit) on edelleen piilevä riski kansainväliselle kaupalle ja energian hinnoille, mikä voi vaikuttaa kielteisesti Sveitsin talouteen engelvoelkers.com. Esimerkiksi öljyn/kaasun hintojen piikki saattaa laukaista uudelleen inflaation ja rasittaa kuluttajia sekä yrityksiä. Lisäksi valuuttakurssien vaihtelut (erittäin vahva Sveitsin frangi) voivat vahingoittaa Sveitsin vientiä ja yritysten voittoja, vaikuttaen epäsuorasti toimistojen käyttöasteeseen ja yrityssiirroista johtuvaan asuntokysyntään. Toinen makrotekijä on maahanmuuttopolitiikka: Sveitsin väestönkasvu (joka kasvattaa asuntotarvetta) voisi hidastua, jos poliittiset voimat onnistuvat rajoittamaan maahanmuuttoa. Mainittu SVP:n aloite asettaa väestökatoksi 10 miljoonaa on äärimmäinen, mutta viittaa haluun hillitä kasvua jacquemoudstanislas.ch. Jos maahanmuuttoa vähennetään merkittävästi, asuntokysyntä voi pitkällä aikavälillä laantua. Vaikka Sveitsin talous on tällä hetkellä vakaa, maailmanlaajuiset taantuma- tai kriisiskenaariot muodostavat epävarmuustekijän, jonka toteutuessa kiinteistöjen tyhjäkäynti voi lisääntyä ja hinnat voivat korjaantua alaspäin.
- Asuntojen hintakupla ja saavutettavuusongelmat: Vuosien hintojen nousu on herättänyt kysymyksen: Onko Zürich asuntojen hintakuplassa? Joidenkin mittareiden mukaan kyllä – se kuuluu kaupunkeihin, joissa kuplariski on korkea. UBS:n Global Real Estate Bubble Index vuodelle 2023 sijoitti Zürichin edelleen ”kuplariskin” kategoriaan, yhtenä vain kahdesta kaupungista maailmassa (toisena Tokio) tällä tasolla ubs.com mattgul.com. Asuntojen hinnat suhteessa tuloihin ja vuokriin ovat hyvin venyneet. Jos korot nousisivat tai kysyntä heikkenisi, Zürichin korkeat arvostukset voisivat kohdata korjausliikkeen. Viranomaiset seuraavat tilannetta tarkasti; Sveitsin keskuspankki on viime vuosina aktivoinut vastasyklisen pääomapuskuri hillitäkseen liiallista asuntolainoitusta. UBS:n analyytikot arvioivat tällä hetkellä kuplariskin olevan ”kohtalainen” (aiemmin äärimmäinen) pienen hintojen nousun hidastumisen vuoksi investropa.com, mutta riski ei ole poistunut. Paikallisten asumisen saavutettavuus on äärirajoilla – keskiluokkaiset perheet kamppailevat jopa vaatimattomien asuntojen ostamisessa, mikä aiheuttaa sosiaalisia ja poliittisia ongelmia. Yhä useampi sanoo, että asuntomarkkinat ovat kestämättömän kalliit, ja jos yhä useampi alkaa muuttaa pois kaupungista asumisen kalleuden vuoksi, kysyntä voi heiketä. Kuplat eivät usein puhkea vain korkomuutosten vuoksi, vaan myös ostajien mielialan käännyttyä. Jos ostajat uskovat hintojen saavuttaneen huipun, vaikka vain hetkellisesti, psykologinen tilanne voi kääntyä ostajien markkinoiksi. Vaikka selvää mielialan muutosta ei ole vielä nähtävissä (jatkuvan pula vuoksi), ylihinnoiteltujen segmenttien, kuten luksusasuntojen tai hyvin matalaa tuottoa tuottavien sijoitusasuntojen, pysähtymisen tai lievän korjausliikkeen riski on olemassa.
- Rakentamisen ja tarjonnan haasteet: Ironista kyllä, yksi markkinoiden suurimmista haasteista on niukkuuden kääntöpuoli – liian vähän uutta asuntotarjontaa valmistuu. Tämä on riski, sillä jos pula jatkuu tai pahenee, se voi hidastaa talouskasvua (yritysten voi olla vaikea rekrytoida osaajia, jos asuntoja on liian vähän tai ne ovat liian kalliita) ja johtaa raskaampaan valtion puuttumiseen. Rakentaminen Zürichissä ei ole helppoa: korkeat rakentamiskustannukset, työvoimapula rakennusalalla, pitkät lupaprosessit ja lähialueen vastustus hidastavat kehitystä. Vuonna 2024 asuntorakentaminen oli matalalla tasolla, ja vaikka sen kasvattamiseksi on ponnisteltu, on olemassa riski, että asuntoja ei rakenneta riittävästi kysyntään nähden, ja kriisi jatkuu. Liiketilarakentamisen puolella uusien toimistojen rakentaminen on laskenut voimakkaasti jll.com, mikä voi hetkellisesti hyödyttää nykyisiä kiinteistönomistajia mutta samalla tarkoittaa vähemmän moderneja tiloja uusien yritysten houkuttelemiseen pitkällä aikavälillä. Rakennusmateriaalien kustannusinflaatio on toinen haaste – vaikka inflaatio helpotti vuonna 2024, aiemmat nousut esimerkiksi teräksen ja puutavaran hinnoissa nostivat kustannuksia ja osa hankkeista siirtyi odottamaan. Jos uusi globaali inflaatiokierros iskee, se voi edelleen jarruttaa kehityshankkeita.
- Sääntely- ja poliittiset riskit: Lakien ja säädösten muutokset tuovat mukanaan toisen haastekokonaisuuden. Esimerkiksi esitetty Lex Koller -lakimuutos, josta aiemmin puhuttiin, voisi toteutuessaan vähentää ulkomaista sijoitushalukkuutta ja siten mahdollisesti rajoittaa pääomavirtoja tietyille segmenteille (esim. ulkomaisten sijoittajien kautta tapahtuva kehityshankkeiden rahoitus voi vaikeutua). Vaikka tavoitteena on hillitä hintoja, voi seurauksena olla esimerkiksi kiinteistömarkkinoiden alhaisempi likviditeetti jacquemoudstanislas.ch. Kotimaassa poliittisia riskejä tuovat kansanaloitteet ja poliittiset suunnanmuutokset. Sveitsin suora demokratia mahdollistaa sen, että kansalaiset voivat (ja myös tekevät) aloitteita, jotka vaikuttavat kiinteistöihin – vuokrasäännöksistä tyhjien asuntojen veroihin ja tiukkoihin kaavamääräyksiin. Tällä hetkellä esillä on vaatimus paremmasta vuokralaisten suojelusta asuntopulan vuoksi. Jos vuokrat jatkavat nousuaan, voi syntyä paineita kansanliikkeisiin vuokrasääntelyn tai esimerkiksi tiukempien häätörajoitusten puolesta remonttien yhteydessä. Tällaiset säännökset voivat vaikuttaa sijoittajien tuottoihin. Toisaalta kasvuvastaisuus voi rajoittaa kehitystä (esimerkiksi jos joukkovastustus uusille rakennushankkeille kasvaa, voi asuntorakentaminen Zürichissä vaikeutua entisestään). Viime aikojen kehityshankkeiden kaatuminen kansanäänestyksissä muualla Sveitsissä (ei Zürichissä, mutta esim. Geneven rakennusrajoitealoite) osoittaa tämän jännitteen. Zürichin kaupunginjohto on yleisesti kehitysmyönteinen (pragmaatikkojen vetämä, jotka ymmärtävät asuntotarpeen), mutta poliittiset tuulet voivat kääntyä.
- Inflaatio ja käyttökustannukset: Vaikka Sveitsissä inflaatio on tällä hetkellä matala (~1-2 %), inflaation nousu lisäisi rakennusten käyttökustannuksia (energia, ylläpito, arvonmukaisesti sidotut kiinteistöverot) ja mahdollisesti myös korkoja, mikä kiristäisi omistajien kassavirtaa. Liikekiinteistöissä korkea inflaatio voi vahingoittaa vähittäiskauppiaita ja toimistovuokralaisia, mikä vaikeuttaa vuokrien korotusta. Toisaalta kohtuullinen infaatio voi auttaa velkarahoitteisia sijoittajia velan arvon heikkenemisen kautta, mutta Sveitsissä monet sijoittajat painottavat omaa pääomaa. Lisäksi energiansiirtymän kustannukset voivat olla merkittäviä – vanhojen rakennusten varustaminen aurinkopaneeleilla, uusilla lämmitysratkaisuilla jne. vaatii pääomaa. Vaikka investoinnit usein maksavat itsensä takaisin ajan myötä, lyhyellä aikavälillä ne voivat olla taloudellinen haaste etenkin pienemmille vuokranantajille.
Ytimeltään Zürichin kiinteistömarkkinoissa on omat haavoittuvuutensa. Markkina lepää vahvoilla perusteilla (kova kysyntä, pieni tarjonta, taloudellinen vakaus), mutta riskit kuten talouden taantumat, korkotason heilahtelut ja sääntelymuutokset voivat laimentaa markkinan kiihkeyttä. Markkinaosapuolten tulisi noudattaa varovaista optimismia: näkymissä on jatkuvaa kasvua, mutta maailmanlaajuisen taantuman tai suurten politiikkamuutosten kaltaiset tapahtumat voivat muuttaa kehityssuuntaa. On kuvaavaa, että UBS:n kaltaiset instituutiot seuraavat Zürichin mahdollista kuplaa mattgul.com – muistutus siitä, ettei pidä tuudittautua turvallisuuteen. Zürich on kuitenkin historiallisesti selvinnyt iskuista hyvin – jopa vuoden 2008 finanssikriisin aikana hinnat pysähtyivät vain hetkeksi. Kaupungin pysyvä vetovoima talouskeskuksena ja hyvänä asuinympäristönä tuo suojaa. Jatkossa asumisen kohtuuhintaisuuden parantaminen ja asuntotarjonnan kasvattaminen ovat ratkaisevia, jotta sosiaalista tyytymättömyyttä voidaan lieventää ja Zürichin kiinteistömarkkinat eivät ylikuumene liikaa. Hienovarainen tasapaino sijoittajien kiinnostavuuden ja asukkaiden tarpeiden välillä määrittää seuraavien vuosien politiikan ja riskit.
Lähteet:
- Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Zurichin kiinteistömarkkina-analyysi (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – ”Sveitsin asuntopula: kuinka paha se on?” (huhti 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Vuokraindeksi – Vuokrien kehitys 2024 (tammi 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – ”Asunnon osto Sveitsistä: kannattaako?” (kesäkuu 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Zurichin toimistomarkkinat 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – High Street Retail Zurich Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Swissin logistiikkamarkkinat 2024 jll.com
- Foxstone – Swissin kiinteistötrendit 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – ”8 kuuminta kiinteistöaluetta Zürichissä 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Zürichin naapurustoanalyysi investropa.com investropa.com investropa.com
- Swiss Federal Statistical Office / Reuters – Asuntojen hintojen ja tyhjien asuntojen tiedot reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas lakiuutiskirje – Lex Koller -lakimuutosehdotukset (maaliskuu 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Sveitsin aurinkosähkölaki hyväksyttiin (kesä 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Kaupunkien sijoitukset mattgul.com
- Investropa – Sveitsin markkinanäkymät 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Zurichin stadion ”Ensemble” -projekti swissinfo.ch
- Swissinfo – Asuntoprotestit Zürichissä swissinfo.ch
