Korfun kiinteistömarkkinat käyvät kuumina vuonna 2025, ja vauhtia antavat kasvava ulkomainen kysyntä, nousussa olevat asuntojen hinnat sekä suuret uudet hankkeet tällä idyllisellä Kreikan saarella. Etsitpä sitten rantahuvilaa tai liiketoimintamahdollisuutta, Korfu tarjoaa jännittäviä mahdollisuuksia – ja myös haasteita. Alla käymme läpi kaiken olennaisen: asuntotrendit, hintaennusteet, lakivinkit sekä tulevat infrastruktuurihankkeet.
Korfun asuntomarkkinan trendit (2025)
Kymmenen vuoden 2010-luvun pysähtyneisyyden jälkeen Korfun asuntomarkkinat lähtivät vahvaan kasvuun vuodesta 2020 eteenpäin. Vuoteen 2022 mennessä saaren keskimääräinen asunnon neliöhinta ylitti 2 000 €, ja hinnat jatkoivat nousuaan läpi 2023–2024, jopa 10 % vuosittaisilla kasvuluvuilla halutuimmilla alueilla green-acres.gr. Ulkomaalaiset ostajat – erityisesti muualta Euroopasta, Israelista, Australiasta ja Yhdysvalloista – ovat vauhdittaneet tätä kasvua, houkuteltuina Korfun luonnonkauneudesta ja elämäntyylistä green-acres.gr enimerosi.com. Tämän seurauksena vuosi 2023 oli saaren paras kiinteistövuosi kymmeneen vuoteen ja vuosi 2024 jatkaa vahvaa kysyntää ylemmän hintaluokan kodeista enimerosi.com.
Hinnat ja suosituimmat alueet: Korfun asuntokustannukset vaihtelevat suuresti sijainnin mukaan. Toukokuussa 2025 asuntojen keskimääräinen pyyntihinta oli noin 2 613 €/m², mikä on 10,7 % nousua vuoden takaiseen indomio.gr. Erittäin halutuilla alueilla hinnat ovat korkeampia, kun taas kylissä maaseudulla hinnat ovat edullisempia:
- Korfun kaupunki (Kerkyra) – ~2 800–4 500 €/m² asuntojen tai talojen hinnat historiallisessa keskustassa tai merinäköalalla green-acres.gr. Täällä kiinteistöt ovat jatkuvasti kysyttyjä erityisesti Unescon maailmanperintöluettelossa olevan vanhankaupungin tunnelman ja ympärivuotisten palvelujen vuoksi. Tarjonnan niukkuuden vuoksi kunnostetut vanhankaupungin kodit voivat saavuttaa 4 000–5 000 €/m² markkinoilla enimerosi.com.
- Pohjois-koillinen rannikko (Kassiopi, Nissaki, Agni) – 3 500–6 000 €/m² ylellisille huviloille, joissa on panoraamanäkymä merelle green-acres.gr. Tämä upeiden poukamien ja yksityisyyden alue on Korfun eksklusiivisin huvila-alue, jossa kiinteistöt myydään säännöllisesti 5–10 miljoonalla eurolla enimerosi.com enimerosi.com.
- Länsirannikko (Paleokastritsa, Glyfada, ym.) – 2 500–4 000 €/m² suosittujen rantojen läheisyydessä green-acres.gr. Näillä kuvankauniilla alueilla on tarjolla ylellisiä huviloita ja loma-asuntoja; kysyntä ja hinnat nousevat niiden upeiden auringonlaskujen ja lomakeskustunnelman ansiosta.
- Maalaiskylät & sisämaa – Alkaen noin 1 500 €/m² green-acres.gr green-acres.gr perinteisille kylätaloille tai kunnostuskohteille. Sisämaan asutukset (esim. Gastouri, Spartilas, Sinarades) ja eteläiset alueet (esim. Lefkimmi) tarjoavat edullisempia vaihtoehtoja ja maalaisromantiikkaa, ja jotkin remonttikohteet maksavat alle 100 000 €.
Kysyntäkuviot: Markkinoista on tullut kaksinopeuksiset. Korkeammassa päässä varakkaat ostajat kilpailevat saadakseen unelmiensa huvilan tai merenrantatontin – paikalliset välittäjät raportoivat 20–30 %:n kasvusta luksusostajissa viime vuoden aikana enimerosi.com. Korfu olikin itse asiassa kysytyin kohde luksusasuntojen etsijöille Kreikassa vuoden 2023 alussa, ohittaen ostajien suosiossa jopa Mykonoksen enimerosi.com. Tämä kuvastaa saaren pysyvää vetovoimaa premium-kiinteistömarkkinoilla. Vastakohtana kysyntä edullisemmista kohteista on laantunut: kodit 50 000–200 000 € hintaluokassa (usein vanhoja kylätaloja) kiinnostavat nyt huomattavasti harvempia ostajia (välittäjäarvioiden mukaan kiinnostus keskituloisten ostajien keskuudessa laski 60 % vuonna 2023) enimerosi.com. Taloudellinen epävarmuus ja kasvavat kustannukset ovat syrjäyttäneet joitain paikallisia ja Balkanin ostajia, jotka aiemmin hankkivat edullisia tontteja ja mökkejä enimerosi.com.
Kokonaisuudessaan Korfun asuntomarkkinat vuonna 2025 ovat vilkkaat ja painottuvat korkealuokkaisiin sijoituksiin. Tarjonnan ollessa rajallista parhailla paikoilla ja kansainvälisen kiinnostuksen jatkuvasti kasvaessa hinnat pysyvät todennäköisesti korkealla. Saarta pidetään yhä ”edullisena” verrattuna esimerkiksi Ranskan Rivieraan tai Santoriniin, mutta se tarjoaa samankaltaista Välimeren viehätystä green-acres.gr – tehden siitä houkuttelevan vaihtoehdon loma-asunnon ostajille ja eläkeläisille, jotka etsivät vastinetta rahoilleen. Paikalliset asiantuntijat korostavat, että pitkän aikavälin arvonnousu on todennäköistä, sillä kysyntä pysyy vahvana ja moderneja infrastruktuurihankkeita kehitetään green-acres.gr green-acres.gr.
Liikekiinteistöt: Matkailu ja Liiketoimintatilat
Corfun liikekiinteistömarkkinoita ohjaa pääasiassa matkailu, joka on saaren talouden selkäranka. Aktiivisimmat liikekiinteistösegmentit ovat majoituskiinteistöt (hotellit, lomakeskukset, vuokravillat) sekä liike- ja ravintolatilat suosituilla turistialueilla. Ennätysmäärä vierailijoita saapuu – yli 1,8 miljoonaa matkustajaa kulki Corfun lentokentän kautta vuonna 2023, mikä ylitti pandemian aikaiset luvut investropa.com – ja tämä tulva tukee vahvaa kysyntää matkailijoita palveleville yrityksille.Majoitusinvestoinnit johtavat trendiä. Suuret hotelliryhmät ja sijoittajat sijoittavat voimakkaasti Corfun lomakeskussektoriin, modernisoivat vanhoja kohteita ja rakentavat uusia ylellisiä majoituspaikkoja:
- Sani/Ikos Group, esimerkiksi, hankki entisen Club Med -lomakeskuksen Dassiassa ja investoi 125 miljoonaa euroa uuden Ikos Odisia -lomakeskuksen kehittämiseen, viiden tähden all-inclusive resorttiin, jossa on 395 huonetta ja joka avattiin vuonna 2023 saniikos.com. Tämä laaja hanke lisää saaren luksustarjontaa ja heijastaa luottamusta Corfun matkailun kasvuun.
- Domes Resorts (kreikkalainen luksushotelliketju) on ilmoittanut uudesta boutique-hotellista, joka avataan Corfun vanhaankaupunkiin vuonna 2024, muuttaen historiallisia rakennuksia korkeatasoisiksi majoituspaikoiksi. Samoin Mayor Hotels & Resorts -ryhmä uudistaa ja uudelleenbrändää nykyisiä lomakeskuksia (esim. Restia Suites) nykyaikaiselle viiden tähden tasolle.
- Kansainväliset kehittäjät ovat myös kiinnostuneita Corfusta: Kanadan Mercan Group käynnisti Golden Visa -kelpoisen investoinnin uuteen Wyndham-brändättyyn neljän tähden rantakohteeseen saarella imidaily.com.
Hotellien lisäksi myös pienemmät liikehankkeet, kuten merenrantaan sijoittuvat ravintolat, baarit ja myymälät turistikeskittymissä, menestyvät. Keskeiset alueet kuten Corfu Townin Liston-alue, rantakaupungit kuten Sidari ja Kavos sekä kylät lähellä risteilysatamia näkevät kovaa kilpailua liikehuoneistojen vuokrauksesta kesäkaudella. Parhailla liikepaikoilla vuokrat ovat nousseet vastaavasti. (Esimerkiksi liiketila tai kahvilapaikka Corfun vanhassakaupungissa voi saada korkeamman vuokran kesäkuukausina risteilyalusten matkustajien ja lomailijoiden suuren kävijämäärän ansiosta.)
Korfun liikehuoneistojen noususuhdanne on osa laajempaa Kreikan kehitystä. Vuonna 2023 investoinnit kreikkalaisiin liikehuoneistoihin (toimistot, kaupat, hotellit, logistiikka) nousivat ennätyslukemiin yli 2 miljardiin euroon, kasvua 22 % vuoteen 2022 verrattuna res-greece.com. Merkittävää on, että noin 500 miljoonaa euroa tästä sijoitettiin hotelli-/matkailukiinteistöihin res-greece.com, mikä korostaa vieraanvaraisuussektorin houkuttelevuutta. Valtaosa investoinneista on tullut kotimaisilta kreikkalaisilta sijoittajilta ja hotelliketjuilta, jotka laajentavat salkkujaan res-greece.com. Korfun tapauksessa kotimaiset hotellitoimijat (ja jotkin ulkomaiset rahastot) ostavat aktiivisesti kohteita hyödyntääkseen matkailubuumia.
Suositut liiketoimintasektorit: Hotellien lisäksi lyhytaikaiset vuokravillat ja huoneistokompleksit ovat tuottoisia sijoituskohteita – käytännössä asuin- ja liikekiinteistöjen hybridi. Monet sijoittajat ostavat huviloita tai pieniä huoneistohotelleja pyörittääkseen niitä loma-asuntoina, sillä tuotot ovat korkeita (lisää tästä vuokrausosiossa). Vähittäiskauppa sekä ruokailu-/juomaliikkeet lomakohdealueilla ovat myös kysyttyjä. Perinteiselle toimistotilalle on saarella melko vähän kysyntää (Korfu ei ole yrityskeskittymä), mutta erikoistuneet tilat kuten coworking-tilat tai hyvinvointikeskukset ovat alkaneet nousta esiin palvellen diginomadeja ja puolipysyvästi saarella asuvia ulkomaalaisia.
Kokonaisuudessaan Korfun liikehuoneistomarkkinoiden näkymät ovat positiiviset lähivuosina, tiiviisti sidoksissa matkailun kasvuun. Niin kauan kuin kävijämäärät pysyvät vahvoina tai kasvavat, voidaan odottaa hotellien, lomakeskusten ja matkailupalveluiden jatkuvaa kehitystä. Sijoittajien luottamus on korkealla – erään kiinteistöyhtiön raportissa Korfu on listattu Kreikan parhaiten tuottavien markkinoiden joukkoon vuokratuotoissa (vuotuiset tuotot noin 6–8 %), verrattavissa Ateenaan ja Thessalonikiin prestigiarealty.com. Vieraanvaraisuussektori on erityisesti korostettu korkean tuoton mahdollisuuksien osalta, varsinkin boutique-hotelleissa ja luksusmatkailijoille suunnatuissa lomakeskushankkeissa prestigiarealty.com.
Ostaako vai vuokrataanko Korfulta: hinnat, tuotot ja vuokraustrendit
Kiinteistön osto Korfulla tarjoaa laajan hintahaarukan. Alimmillaan remonttikuntoiset kylätalot tai pienet asunnot sisämaassa voivat alkaa noin 60 000–100 000 eurosta. Korkeimmillaan valmiit luksushuvilat rannikolla voivat maksaa miljoonia (usein 500 000 eurosta jopa 5–10 miljoonaan euroon kaikkein eksklusiivisimmissa kohteissa enimerosi.com enimerosi.com). Tyypillisestä, merinäköalalla varustetusta lomakodista joutuu maksamaan vähintään muutama sata tuhatta euroa. Monet suositut 2–3 makuuhuoneen huvilat hyvillä paikoilla sijoittuvat 250 000–500 000 euron hintaluokkaan (joka on historiallisesti ollut kultaisen viisumin sijoittajien suosiossa; katso Investointi-osio). Pohjimmiltaan Korfu tarjoaa kaikkea edullisista kunnostuskohteista erittäin ylellisiin kartanoihin, palvellen sekä paikallisia että kansainvälisiä ostajia eri budjeteilla.
Vuokraaminen saarella tuo esiin toisenlaisen kuvan: pitkäaikaisvuokra-asunnot ovat harvinaisia ja suhteellisen kalliita paikallisille, osittain koska niin moni asunto vuokrataan lyhytaikaisesti turisteille. Vuokrattavien asuntojen saatavuus ympäri vuoden on niukkaa, mikä johtaa ”astronomisiin” hintoihin ja jopa asumisongelmiin joissakin tapauksissa enimerosi.com. Vuoden 2023 lopussa tyypillinen pitkäaikaisvuokra kahden makuuhuoneen asunnosta Korfun kaupungissa oli noin 450–650 euroa kuukaudessa (kalustettu) enimerosi.com. Suuremmat kolmen makuuhuoneen asunnot kaupungissa tai sen välittömässä läheisyydessä (alueet kuten Kanoni, Potamos jne.) vuokrataan noin 600–850 eurolla kuukaudessa enimerosi.com. Omakotitalojen vuokraaminen lähiöissä (esim. Garitsan, Alepoun, Gouvian tai kylien liepeillä) maksaa yleensä 600–1 000 euroa kuukaudessa riippuen koosta, kunnosta ja varustelusta enimerosi.com. Nämä hinnat ovat paikallisiin tuloihin nähden melko korkeita, mikä kuvastaa kovaa kilpailua ja rajallista tarjontaa pitkäaikaisvuokra-asunnoista.
Miksi pula? Suuri tekijä on tuottoisa lyhytaikainen vuokrausmarkkina (Airbnb-tyyliin). Monet kiinteistönomistajat tienaavat huomattavasti enemmän vuokraamalla turisteille yö- tai viikkoperusteisesti kesäisin kuin koko vuoden kestävällä vuokrasopimuksella. Korfu on erittäin suosittu lomakohde, joten alustat kuten Airbnb ja Booking.com ovat täynnä ilmoituksia joka kausi. Paikalliset välittäjät kertovat, että vuosi vuodelta yhä useammat omistajat muuttavat kiinteistönsä lyhytaikaiseen vuokraukseen; itse asiassa Korfulla Airbnb-tyyppisiksi vuokrakohteiksi muutettujen asuntojen määrä on kasvanut viime aikoina arviolta 15–20 % vuodessa enimerosi.com. Tämä on pahentanut pitkäaikaisten vuokra-asuntojen saatavuutta – osa asunnoista, joissa paikalliset voisivat asua, pidetäänkin kesän matkailijoita varten. On tavallista, että ne vuokranantajat jotka suostuvat pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin tarjoavat niitä vain talven ajaksi: kun matkailukausi päättyy, he vuokraavat asunnon opettajille, opiskelijoille tai kausityöntekijöille kevääseen asti ja ottavat asunnon takaisin kesän Airbnb-käyttöä varten enimerosi.com. Monessa ilmoituksessa mainitaan vuokran olevan “saatavilla huhtikuuhun asti” juuri tästä syystä enimerosi.com.
Vuokratuotot ja ROI: Sijoittajille Korfun vuokrausmarkkinat voivat olla erittäin tuottoisat, erityisesti lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Vilkkaan matkailukauden aikana (toukokuu–lokakuu) hyvällä sijainnilla olevista huviloista ja asunnoista voi saada merkittäviä tuloja. Alan analyysien mukaan lyhytaikaiset lomavuokraukset Korfulla voivat tuottaa noin 5–7 % bruttotuoton vuosittain suhteessa kiinteistön hintaan chaserealestatecorfu.com. Huipputapauksissa (premium-huvilat, korkea käyttöaste ja hinnat) bruttotuotot voivat nousta jopa kaksinumeroisiksi – erään lähteen mukaan menestyvät lyhytaikaisvuokrat Kreikan suosituissa turistikohteissa voivat tuottaa jopa ~14 % bruttotuoton (noin 7–8 % nettotuoton kulujen jälkeen) globalpropertyguide.com. Nämä tuotot ylittävät selvästi tavanomaiset pitkäaikaisen vuokrauksen tuotot, jotka Kreikassa ovat yleensä noin 3–5 % brutto globalpropertyguide.com. Korfulla pitkäaikaisvuokrien hinnat ovat paikallisella mittapuulla korkeita, mutta silti pienempiä kuin mitä omistaja voi saada pyörittämällä asuntoa lomailijoille.
Kuitenkin lyhytaikaisessa vuokrauksessa on omat varjopuolensa: se on hyvin kausiluonteista (kiinteistöt voivat olla suurimman osan talvesta tyhjillään), ja se vaatii aktiivista hallinnointia tai vuokravälittäjän palkkaamista. Sijoittajien tulisi varautua kassavirran heikkenemiseen sesongin ulkopuolella chaserealestatecorfu.com; osa tasapainottaa tätä vuokraamalla talveksi diginomadeille tai sesongin ulkopuolisille työntekijöille edullisemmilla hinnoilla. Huomioi myös, että Kreikan viranomaiset ovat alkaneet säädellä Airbnb-markkinoita. Uusia toimenpiteitä ovat muun muassa verokannustimet, joilla houkutellaan vuokranantajia palaamaan pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin, sekä korkeampi verotus lyhytaikaisista vuokratuloista tietyillä alueilla prestigiarealty.com. Vaikka Korfulle ei ole vielä asetettu tiukkoja rajoituksia, tulevat säännöt voivat vaikuttaa kannattavuuteen. On järkevää pysyä sääntöjen mukaisena (esim. rekisteröimällä vuokrakohteesi ja hankkimalla lupa, jos se vaaditaan globalpropertyguide.com).
Buy-to-let-strategia: Edellä mainituista seikoista huolimatta vuokra-asuntojen kysyntä on Korfulla erittäin vahvaa niin loma-asuntojen kuin rajallisen pitkäaikaisvuokrauksen osalta. Turistien käyttöasteet ovat korkeita koko kesän ajan, ja myös väli- sekä matalasesonki kehittyvät positiivisesti, kun saari markkinoi itseään myös talvikauden matkailuun sekä etätyöhön. Jos ostat kiinteistön hyvältä sijainnilta, voit odottaa tasaista varaustilannetta. Esimerkiksi Santorinilla (toinen saari) tehty analyysi osoitti lyhytaikaisen vuokrauksen käyttöasteen olevan keskimäärin 78 % investropa.com – Korfulla suosituilla alueilla luvut ovat samanlaisia. Hyvin hoidetusta lomavuokrasta voi saada erinomaiset tuotot, mutta sijoittajan tulee huomioida myös huolto-, markkinointi- ja hallinnointikulut sekä mahdolliset tyhjät kuukaudet talvella.
Yhteenvetona: vuokraaminen Korfulla on vuokranantajan markkina: kysyntä on kovaa, tarjonta vähäistä. Turistit tuovat vahvan tulopotentiaalin, kun taas paikalliset kärsivät korkeista vuokrista ja huonosta saatavuudesta. Jos harkitset ostaako vai vuokrata saarella asumista, ostaminen on houkuttelevaa, jos sinulla on siihen mahdollisuus – näin suojaudut vuokrien nousulta ja voit myös hyödyntää tuottoisaa loma-asuntomarkkinaa lisätulojen saamiseksi. Muista kuitenkin markkinan kausiluonteisuus ja oikean sijainnin merkitys vuokratuoton maksimoimisessa.
Sijoitustrendit: Ulkomaiset ostajat, kuumat alueet, riskit & palkinnot
Korfu on noussut kuumaksi sijoituskohteeksi, jossa ulkomaisilla sijoittajilla on keskeinen rooli markkinoiden dynaamisuudessa. Kansainvälisiä ostajia houkuttelevat Kreikan suhteellisen edulliset hinnat (verrattuna muihin Välimeren kohteisiin), saaren elämäntyyli sekä mahdollisuudet sekä vuokratuottoihin että pitkäaikaiseen pääoman kasvuun chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Tässä katsaus tärkeimpiin sijoitustrendeihin:
- Ulkomaisten sijoitusten kasvu: Ostajia Britanniasta, Saksasta, Skandinaviasta, Yhdysvalloista, Israelista ja muualta on saapunut joukolla Korfulle. Luksussegmentissä israelilaiset, amerikkalaiset ja australialaiset ostajat ovat olleet erityisen aktiivisia, sijoittaen miljoonia korkeatasoisiin kiinteistöihin enimerosi.com. Myös eurooppalaiset (mukaan lukien britit) ovat edelleen vahvasti mukana. Erityisesti Sothebyn raportissa vuoden 2023 alussa Korfu oli ylellisten asuntojen ostajien ykkösvalinta Kreikassa, saaden 18,1 %:n suosion – enemmän kuin Mykonos tai Ateenan Riviera enimerosi.com. Tämä on merkittävä osoitus luottamuksesta Korfun vetovoimaan vauraiden sijoittajien keskuudessa. Golden Visa -ohjelma (joka tarjoaa oleskeluluvan EU:n ulkopuolisille ostajille) on perinteisesti lisännyt ulkomaista kiinnostusta; vaikka ehtoja on viime aikoina kiristetty (katso Oikeudellinen osio), vuonna 2024 suuri osa hakijoista oli Kiinasta ja muista Aasian maista, mikä viittaa uusiin ulkomaisen pääoman aaltoihin investropa.com. Lyhyesti sanottuna Korfun ostajakunta on aidosti globaali vuonna 2025, mikä tuo merkittävästi rahaa markkinoille.
- Suositut sijoituskohteet (“Hot Zones”): Tietyillä alueilla Korfulla kasvu ja kiinnostus ovat erityisen suuria. Koillisrannikko – Nissakista aina Kassiopiin asti – on arvostettu sijoitusalue, joka tunnetaan luksushuviloista ja -kiinteistöistä. Tämä alue kokee saarten korkeimpia arvonnousuprosentteja chaserealestatecorfu.com, kiitos eksklusiivisuuden ja korkean kysynnän varakkaiden ostajien joukossa. Keskilänsirannikko (alueilla Paleokastritsa, Liapades, Agios Gordios aina Halikounakseen) on toinen kasvava alue, jossa upea maisema yhdistyy uusiin boutique-rakennushankkeisiin. Korfun Vanhakaupunki säilyy kestävänä suosikkina sijoittajille, jotka arvostavat historiallista viehätystä ja vuokratuloja; kiinteistöt siellä ovat arvonnousultaan tasaisia ja niissä on ympärivuotista vuokrakysyntää (sekä turisteilta että paikallisilta) chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Lisäksi useat nousevat alueet kiinnostavat sijoittajia: esimerkiksi rauhallinen Agios Stefanos (Avliotes) luoteessa ja kaakkoisrannikko Benitsesin ympärillä mainitaan vahvaa kasvupotentiaalia omaaviksi kohteiksi, kun ostajat etsivät edullisempia vaihtoehtoja suosituimpien alueiden ulkopuolelta chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com. Yleisesti ottaen merinäköalalla olevat kiinteistöt millä tahansa Korfun alueella tarjoavat parhaat pitkän aikavälin näkymät, kun taas syrjäisemmät sisämaa-alueiden kiinteistöt voivat nousta arvoltaan hitaammin.
- Tuotot ja arvonnousu: Sijoittajat Korfulla ovat nauttineet merkittävistä voitoista viime vuosina. Viiden viime vuoden aikana kiinteistöjen hinnat saarella ovat nousseet noin 20–30 % (kysytyimmillä alueilla) chaserealestatecorfu.com. Vuokratuotot ovat vahvoja (kuten aiemmin mainittiin, lyhytaikaisen vuokrauksen tuotot noin 5–7 % ovat mahdollisia chaserealestatecorfu.com, ja jopa pitkäaikaisessa vuokrauksessa tuotot ovat noin 4–5 %). Yhdistelmä hintojen nousua ja vuokratulojen potentiaalia tekee sijoituksen kokonaistuotosta houkuttelevan. Tulevaisuuden näkymätkin ovat optimistiset: Jooniansaarilla (mukaan lukien Korfu) odotetaan vakaata, noin 5–7 %:n vuotuista hinnannousua vuoteen 2026 asti blackinvestor360.com. Korfun arvostetun pohjoisrannikon odotetaan ylittävän tämän keskiarvon hieman. Tällainen kasvu on kohtuullista verrattuna pandemia-ajan piikkiin, mutta edelleen vahvaa ja kestävällä uralla. Tämä tarkoittaa, että sijoittaja voi nähdä kiinteistön arvon nousevan ehkä 15–20 % seuraavan 3–4 vuoden aikana. Harva markkina Euroopassa tarjoaa tällaisen tuottopotentiaalin sillä turvallisuudella, jonka Korfu tarjoaa (kreikkalaisten kiinteistöjen katsotaan yhä olevan monien mielestä aliarvostettuja, ja maan talous on vakaa ja kasvaa noin 2 % vuodessa blackinvestor360.com).
- Riskit ja huomioitavat seikat: Mikään sijoitus ei ole riskitön. Yksi Korfun huolenaiheista on markkinoiden kausivaihtelu ja matkailun riippuvuus. Huvilan vuokratulot voivat olla erinomaisia kesällä, mutta pudota nollaan talvella, joten sijoittajien on hallittava kassavirtaa ja ehkä etsittävä sesongin ulkopuolisia vuokralaisia chaserealestatecorfu.com. Saarten kiinteistömarkkinat voivat olla herkkiä matkailun laskusuhdanteelle (esimerkiksi uusi pandemia tai talouskriisi, joka vähentää matkailua, vaikuttaisi Korfuun enemmän kuin lomakeskuksen ulkopuolisiin markkinoihin). Myös sääntelyriski on olemassa – hallitus on alkanut puuttua asuntopulaan hillitsemällä liiallisia lyhytaikaisia vuokrauksia (veroilla tai kannustimilla pitkäaikaisvuokraukseen) prestigiarealty.com. Jos tiukempia säädöksiä Airbnb-tyyppisille vuokrauksille tulee, se voi vaikuttaa joidenkin sijoittajien tuotto-odotuksiin. Byrokratia on toinen tekijä: kiinteistön ostaminen Kreikassa vaatii oikeudellisten tarkistusten, omistusoikeuden varmistamisen ja joskus monimutkaisten kaavasäädösten läpikäymistä chaserealestatecorfu.com. Tee aina huolellinen taustaselvitys (palkkaa hyvä paikallinen lakimies), jotta vältät ongelmat, kuten perityt velat tai luvattomat lisärakennukset. Lopuksi likviditeetti: vaikka kysyntä on nyt suurta, kiinteistöt saarella voivat olla epälikvidejä, jos markkinaolosuhteet muuttuvat. Erittäin ylellisen huvilan myynti voi viedä aikaa, jos ostajakunta kutistuu yllättäen.
- ”Kultainen viisumi” -muutokset: On syytä mainita, että Kreikan suosittu Kultainen viisumi -oleskeluohjelma, joka houkutteli monia EU:n ulkopuolisia sijoittajia, uudistettiin vuoden 2024 lopussa. Vähimmäissijoitus nousi huomattavasti halutuilla alueilla. Esimerkiksi Korfussa (suurena saarena, jossa on yli 3 000 asukasta) vaaditaan nyt 800 000 €:n kiinteistösijoitus Kultaisen viisumin saamiseksi, kun aiemmin raja oli 250 000 € prestigiarealty.com. Tällä politiikalla pyritään hillitsemään kiinteistöspekulaatiota suosituilla alueilla. Valtavan varakkaat ostajat eivät lannistu tästä (ja he voivat helposti käyttää tämän summan luksuskotiin), mutta keskiluokkaiset ulkomaiset sijoittajat voivat siirtyä muihin Kreikan alueisiin, joissa alarajana on 400 000 € prestigiarealty.com. Näin ollen Korfussa voidaan jatkossa nähdä hieman vähemmän ”oleskeluoikeuslähtöisiä” hankintoja alle 500 000 €:n kokoluokassa. Siitä huolimatta saaren luontainen vetovoima pitää ulkomaisen kysynnän vahvana – todennäköisesti jatkossa enemmän laadukkaisiin hankintoihin ja elämäntyyliin painottuneena kuin pelkkään viisumin saamiseen.
Yhteenvetona Korfu tarjoaa houkuttelevat sijoitusmahdollisuudet vuonna 2025: vankka kasvuhistoria, lupaavat ennusteet ja runsaasti mahdollisuuksia eri segmenteissä (kylätalojen saneerauksesta rantahuviloiden tai matkailupalveluiden kehittämiseen). Parhaat kasvualueet (koillisrannikko, suositut länsirannikon rannat, vanhakaupunki jne.) tarjoavat erinomaiset näkymät sekä arvonnousulle että vuokratuotolle. Sijoittajien tulee huomioida kausiluonteiset ja sääntelyyn liittyvät yksityiskohdat, mutta huolellisella suunnittelulla riskit ovat hallittavissa ja tuotot voivat olla erinomaisia. Eräs kiinteistöopas tiivisti asian näin: “Kyllä, Korfu on vankka sijoitus pitkän aikavälin arvonnousun ja hyvän vuokratuoton kannalta… se on yhä yksi Kreikan parhaista kiinteistömarkkinoista” chaserealestatecorfu.com.
Hintaennusteet: 3–5 vuoden näkymä Korfun asuntomarkkinoille
Miltä Korfun kiinteistöjen hintakehitys näyttää tulevaisuudessa? Suurin osa analyytikoista ennustaa sekä asuntojen että liikekiinteistöjen arvojen jatkavan kasvuaan, joskin tahti tulee olemaan hillitympi kuin viime vuosina. Tässä tärkeimmät ennusteen kohdat:
- Asuntojen hinnannousu: Vuosien 2021–2022 kaksinumeroisten prosentuaalisten vuosikasvujen jälkeen hintojen odotetaan nousevan vuosittain kohtuullisemmalla, keskimäärin yksinumeroisella tasolla Korfussa. Yksityiskohtainen markkinaennuste vuodelle 2025 arvioi, että Jooniansaarilla (mukaan lukien Korfu) nähdään vuosittain noin +5 % – +7 % hintojen nousua vuoteen 2026 saakka blackinvestor360.com. Korfun suosituimmilla alueilla voidaan päästä tämän haitarin yläpäähän (tai hieman ylikin), kun taas vähemmän tavoitetuilla seuduilla nousu voi olla maltillisempaa. Tämä tasainen arvonnousu kuvastaa tervettä ja jatkuvaa kysyntää, jota korkeammat korot tasapainottavat (mikä on hillinnyt joidenkin paikallisten ostajien innostusta). On huomattavaa, että paikallinen raportti loppuvuonna 2023 ennakoi jopa lyhytaikaista notkahdusta noin 5 %:n hintojen laskua vuonna 2024, koska monet keski- ja matalan budjetin ostajat ovat vetäytyneet markkinoilta enimerosi.com. Vuoden 2024 alussa välittäjät havaitsivatkin pienempien asuntojen markkinoiden pehmenemistä, mikä voi johtaa lieviin hinnan tarkistuksiin tässä segmentissä. Laajamittainen hintojen lasku koko saarella jäänee kuitenkin pieneksi ja hetkelliseksi. Korfun pitkän aikavälin suunta pysyy nousujohteisena, sillä ulkomainen pääoma ja rajallinen tarjonta tukevat kehitystä. Vuoteen 2025–2027 mennessä, kun maailmantaloudellinen tilanne vakautuu, saaren kiinteistöt pitäisi jälleen nousta tasaisesti. Esimerkiksi Euroopan komission talousennuste Kreikalle (yli 2 %:n vuotuinen BKT:n kasvu) ja mahdollinen asuntolainakorkojen lasku vuodeksi 2025 blackinvestor360.comtukisivat hintojen nousua kiinteistöissä.
- Kaupallisten ja matkailukiinteistöjen näkymät: Kaupallisten kiinteistöjen (hotellit, liikkeet ym.) arvo matkailualueilla on myös nousussa, vaikkakin hieman hitaammin kuin asuinkiinteistöjen. Ennusteet Kreikassa viittaavat siihen, että kaupallisten kiinteistöjen arvo kasvaa vahvoilla markkinoilla noin 3–5 % vuodessa lähivuosina blackinvestor360.com. Korfulla tämä tarkoittaa, että hyvällä paikalla sijaitseva hotelli tai liiketila arvostuu vähitellen matkailun kasvaessa. Se, että matkailijamäärät ovat ennätystasolla ja kasvavat edelleen noin 15–20 % yli pandemiaa edeltävän tason blackinvestor360.com, luo uskoa siihen, että kaupallisten kiinteistöjen kysyntä (ja tuotot) pysyvät korkeina. Suursijoittajat ovat selvästi optimistisia – Kreikassa nähtiin vuonna 2023 ennätykselliset hotellien ja toimistojen investoinnit res-greece.com, ja nämä hankkeet pohjautuvat yleensä nouseviin omaisuusarvoihin. Lisäksi kun infrastruktuuri paranee (uudet lennot, paremmat satamat ym.), kaupalliset kiinteistöt hyötyvät (enemmän asiakasvirtaa, korkeammat vuokrat, korkeammat arvostukset).
- Ennusteisiin vaikuttavat tekijät: Useat ajurit tukevat positiivista näkymää:
- Infrastruktuurin kehitys: Parantamalla saavutettavuutta ja asumisviihtyisyyttä uusi infrastruktuuri nostaa usein kiinteistöjen arvoa. Korfun tapauksessa lentokentän uudistus ja uudet vesilentokoneiden terminaalit vuoteen 2025 mennessä lyhentävät matkustusaikoja ja tuovat lisää vierailijoita, mikä “vihjaa kiinteistöhintojen noususta” analyytikkojen mukaan investropa.com. Sijoitukset teihin ja infrastruktuuriin lisäävät myös kehityskelpoisia alueita.
- Matkailun kasvu: Korfun matkailusektori laajenee (sekä määrällisesti että laadullisesti), mikä historiallisesti korreloi kiinteistökysynnän kasvun kanssa. Jos Korfu jatkaa suuntausta kohti korkeatasoisempaa matkailua (esim. luksusresortit, veneily, kulttuurimatkailu), kiinteistöhinnat etenkin huippuluokan kohteissa seuraavat perässä.
- Laajemmat markkinatrendit: Koko Kreikan kiinteistömarkkinan ennustetaan kasvavan vuosittain noin 3 % vuoteen 2029 asti myyntiarvossa theluxuryplaybook.com. Vaikka kaupungit kuten Ateena voivat johtaa kasvua, eivät saaret ole kaukana perässä – monilla saarilla kasvu on ollut jopa Ateenan tahtia nopeampaa. Savillsin raportin mukaan Välimerellä vahva talouskehitys vuosina 2025–26 tukee ostajien luottamusta laajasti, vaikka markkina palaakin normaalimmalle tasolle koronapandemian jälkeisen nousun jälkeen.
- Ulkomainen kysyntä: Korfun riippuvuus kansainvälisistä ostajista on vahvuus, jos maailmanlaajuiset taloudet pysyvät vakaana. Tällä hetkellä ulkomaisten sijoittajien kiinnostus on edelleen korkealla, ja Kreikka nähdään verrattain edullisena ja turvallisena. Kaikki muutokset (positiiviset tai negatiiviset) viisumipolitiikassa, geopoliittisessa vakaudessa tai valuuttakursseissa voivat vaikuttaa tähän. Ulkomaisten ostajien monipuolistuminen (uusi kiinnostus Aasiasta, Lähi-idästä jne.) on lupaava merkki siitä, että kysyntä on laajapohjaista investropa.com.
- Mahdolliset vastatuulet: Toisaalta, jos inflaatio ja korot pysyvät korkeina odotettua pidempään, kotimainen ostovoima heikkenee ja jotkut ulkomaalaiset saattavat lykätä investointejaan. Jos markkinoille taas tulisi liikaa uusia kohteita kerralla (esimerkiksi liikaa uusia huviloita tai asuntoja), se voisi hillitä hintojen nousua. Korfun kohdalla rakentaminen on kuitenkin suhteellisen rajattua maa-alueiden saatavuuden ja sääntelyn vuoksi, joten ylitarjonta ei ole välitön huolenaihe. Yksi paikallinen huoli on hintojen nopea nousu viime aikoina, mikä voisi johtaa jonkinlaiseen korjaukseen – ”lievää hintojen laskua” odotti jotkut välittäjät vuodelle 2024 enimerosi.com. Saatammekin nähdä tasapainottumista tai pieniä laskuja tietyillä segmenteillä (esim. ylihinnoitellut vanhat talot voivat oikaista alaspäin). Nämä ovat luonnollisia markkinoiden vaihteluita, eivät romahduksen merkkejä.
Yhteenveto: Korfun kiinteistömarkkinoiden 3–5 vuoden ennuste on yleisesti positiivinen. Sekä koti- että liikekiinteistöjen hintojen ennakoidaan nousevan tasaisesti ja maltillisesti. Vuoteen 2028 mennessä asuinkiinteistöjen hinnat saattavat olla 15–25 % korkeammat kuin tänään, jos vuosittaiset 5–7 %:n nousut toteutuvat. Liikekiinteistöjen hinnat voivat olla ~10–15 % korkeammat. Vuokratasot todennäköisesti nousevat myös, erityisesti jos turismi kasvaa ja asuntotarjonta pysyy rajallisena (hyvä uutinen vuokranantajille, huonompi vuokralaisille). Korfun markkina kypsyy nopeasta elpymisestä kohti kestävämpää kasvuvaihetta, mikä on terveellistä. Omistajien ja ostajien kannattaa toki seurata taloudellisia trendejä ja paikallisia kehityksiä, mutta kaikki nykyiset indikaattorit osoittavat Korfun “pitävän pintansa” yhtenä Kreikan kiinteistömarkkinoiden valopilkuista jatkossa chaserealestatecorfu.com.
Kiinteistön oston oikeudelliset ja verotukselliset näkökohdat Korfussa
Kiinteistön ostaminen ja omistaminen Korfussa (ja Kreikassa yleisesti) vaatii oikeudellisen prosessin ja verovelvoitteiden ymmärtämistä. Tässä keskeiset näkökohdat erityisesti ulkomaisille ostajille:
Ostoprosessi & Ulkomaalaisomistus: Kreikka toivottaa ulkomaalaiset ostajat lämpimästi tervetulleiksi – ulkomaalaisilla on käytännössä samat omistusoikeudet kuin paikallisilla ja he voivat ostaa omistusasuntoja ilman merkittäviä rajoituksia globalpropertyguide.com. Erityisesti Korfulla ei ole erityisiä omistusrajoituksia vaikka saari on lähellä rajaa; samat kansalliset lait pätevät kuin muuallakin Kreikassa corfuhomes.gr. Ennen ostoa ulkomaalaisen ostajan tulee hankkia kreikkalainen verotunnistenumero (AFM) ja yleensä avata kreikkalainen pankkitili varojen siirtoa varten. Nämä ovat tavanomaisia vaiheita: AFM:n saa paikallisesta verotoimistosta (tai asianajajan valtuutuksella) ja sitä tarvitaan kaikkiin kiinteistönsiirtoihin ja palveluliittymien avaamiseen. On myös suositeltavaa palkata paikallinen, itsenäinen kiinteistöjuristi jo prosessin alkuvaiheessa. Vaikka lakisääteistä pakkoa käyttää asianajajaa ei jokaiseen kauppaan ole, vahvasti suositellaan suorittamaan huolellinen taustaselvitys – varmistaa, että omistusoikeus on selvä (ei kiinnityksiä tai kiistatilanteita), tarkistaa kaavoitus ja rakennusluvat sekä varmistaa, että sopimus on moitteeton globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varsinainen ostotapahtuma hoidetaan notaarin toimesta, joka laatii kauppakirjan (Symvolaio Agoras) ja varmistaa kaikkien verojen maksun globalpropertyguide.com. Notaari on Kreikassa puolueeton viranomainen, joka valvoo kaupan loppuunsaattamista; sekä ostaja että myyjä (tai heidän asianajajansa) allekirjoittavat lopullisen kauppakirjan notaarin toimistossa.
Transaktiokustannukset: Kun ostat kiinteistön, varaa budjettiin noin 7–11 % lisättynä kauppahintaan erilaisia maksuja ja veroja varten globalpropertyguide.com. Suurin osa tästä on kiinteistön siirtovero, joka on 3,09 % kiinteistön verotusarvosta useimmissa jälleenmyyntikohteissa getgoldenvisa.com. (Tämä veroprosentti on matala verrattuna moniin maihin – Kreikka laski sen aikaisemmasta 10 %:n tasosta markkinoiden elvyttämiseksi blackinvestor360.com.) Jos ostat aivan uutta kiinteistöä rakennuttajalta ja rakennuslupa on myönnetty tammikuun 2018 jälkeen, huomioi että silloin sovellettiin 24 %:n ALV:tä, mutta Kreikka keskeytti arvonlisäveron uusien asuntojen myynnissä vuoden 2020 alusta ja tämä keskeytys on voimassa vuoteen 2024 asti blackinvestor360.com. Useimmat ostajat maksavat siis tällä hetkellä vain 3,09 %:n siirtoveron, eivät arvonlisäveroa. Muihin kuluihin kuuluvat: Notaarin palkkio (~0,8–1 % kiinteistön arvosta + ALV), lainhuutorekisterimaksu (~0,5–0,7 %), asianajajan palkkio (~1–2 %) sekä mahdollinen kiinteistönvälittäjän palkkio. Välittäjät Kreikassa veloittavat usein 2–2,5 % kummaltakin osapuolelta globalpropertyguide.com (vaikka tämä voi vaihdella). Yhteensä ostaja maksaa yleensä noin 7,5–10 %:a kokonaiskustannuksina (sisältäen yllä mainitut kulut) globalpropertyguide.com. Myyjä maksaa yleensä oman välittäjänsä palkkion ja mahdollisesti lakimiehen, noin 2–4 %. On viisasta selvittää kulut etukäteen ja aina pyytää kuitti maksetuista veroista. Kiinteistökaupat rekisteröidään lainhuuto- tai kiinteistörekisteriin, jolloin omistuksesi kirjataan virallisesti.
Omistuksen verot (ENFIA): Kun omistat kiinteistön, maksat vuotuisen kiinteistöveron nimeltään ENFIA (Yhtenäinen kiinteistön omistusvero). Vero lasketaan kiinteistön koon, sijainnin ja ”objektiivisen arvon” (valtion määrittelemän arvon) perusteella. ENFIAn perusvero vaihtelee noin 2,5–16 €/m² asunnoille res-greece.com – kiinteistöt arvokkaammilla alueilla tai suuremmalla koolla maksavat korkeamman neliöhinnan. Käytännössä monien keskivertokotien ENFIA-lasku Korfulla on joitakin satoja euroja vuodessa. Esimerkiksi eräs noin 170 m² talon omistaja suurella tontilla Koillis-Korfulla raportoi vuotuisen ENFIA-veron olevan noin 900 € facebook.com. Kreikan veroviranomainen päivittää ja lähettää ENFIA-laskut vuosittain (yleensä maksettavissa kuukausierissä jopa 10 kuukauden ajan). Lisä-ENFIA, eli ”täydentävä vero”: Jos henkilön kaikkien kiinteistöomistusten arvo Kreikassa ylittää 250 000 €, lisävero peritään tämän rajan ylittävältä arvon osuudelta. Veroasteet ovat progressiivisia – esim. 0,1 % arvosta 250 000–300 000 €, nousten noin 1 % yli 800 000 € res-greece.com. Tämä toimii eräänlaisena kiinteistöihin kohdistuvana ylellisyys-/varallisuusverona, mutta huomaa, että pääasiallista asuntoa koskee vapautus (joten kreikkalaiset eivät laske kotiaan mukaan; ulkomaalaiset ehkä joutuvat, elleivät ole verovelvollisia Kreikassa). Esimerkkinä: Jos omistat 500 000 € arvoisen kiinteistön, lisävero on noin 1 000 €/vuosi (0,5 % 200 000 €:sta, joka ylittää 300 000 €) res-greece.com.
Tuloverot: Jos vuokraat kiinteistöäsi, vuokratulot ovat omistajalle veronalaisia Kreikassa. Vuodesta 2025 alkaen vuokratulojen verotus on asteikko: 15 % ensimmäisestä 12 000 eurosta; 35 % 12 000–35 000 eurosta; 45 % yli 35 000 eurosta. Joitain vähennyksiä on sallittua (kuten ylläpitokulut, osa omaisuusverosta jne.), mutta vero ei ole matala kiinteä prosentti, joten tämä kannattaa huomioida nettotuottoa laskettaessa. Lyhytaikaisia vuokrauksia koskee myös rekisteröintivelvollisuus sekä oleskeluveron maksu. Jos olet ulkomailla asuva omistaja, Kreikka verottaa Kreikassa ansaitut vuokratulot, mutta kaksinkertaista verotusta koskevien sopimusten ansiosta voit usein hyvittää tämän veron kotimaassasi. On suositeltavaa kysyä kirjanpitäjältä neuvoa vuokratulojen verotuksen optimoinnista ja säännösten noudattamisesta.
Ulkomaisen omistuksen säännöt: Käytännössä ulkomaalaisilta ei ole estetty kiinteistön ostamista Korfulla. Joillakin Kreikan raja-alueilla (tietyt alueet Dodekanesiassa, Traakiassa jne.) vaaditaan erityislupa EU:n ulkopuolisilta ostajilta, mutta Korfu ei kuulu näiden rajoitusten piiriin corfuhomes.gr. EU-kansalaiset voivat ostaa vapaasti. Myös EU:n ulkopuoliset kansalaiset voivat ostaa ilman erityislupia – ja he voivat omistaa kiinteistön yksityishenkilönä tai yrityksen kautta. Yksi erittäin houkuttelevista asioista on ollut Kultainen viisumi: jos EU:n ulkopuolinen sijoittaja sijoittaa riittävän määrän kiinteistöihin, hän ja perhe voivat saada Kreikan (Schengen) oleskeluluvat. Klassinen raja oli 250 000 € investointi, joka on edelleen voimassa joissakin osissa Kreikkaa chaserealestatecorfu.com. Kuitenkin, kuten mainittu, elokuusta 2024 alkaen Kreikka otti käyttöön korkeammat rajat: suosituimmilla alueilla (Ateena, Thessaloniki, Mykonos, Santorini ja kaikki saaret, joiden väkiluku ylittää 3 000) vähimmäissumma nousi 500 000 euroon tai jopa 800 000 euroon Kultaisen viisumin osalta prestigiarealty.com. Näillä kriteereillä Korfu kuuluu nyt 500 000 €+ kategoriaan (itse asiassa 800 000 € uusimpien tietojen mukaan prestigiarealty.com, koska Korfun väkiluku on selvästi yli 3 000). Tämä tarkoittaa, että EU:n ulkopuolisen ostajan tulee käyttää vähintään tämä summa yhteen kiinteistöön saadakseen oleskeluluvan. On olemassa siirtymävaiheen sääntö kaupoille, jotka on aloitettu ennen sääntömuutosta (helmikuuhun 2025 saakka) prestigiarealty.com. Joka tapauksessa, ulkomaiset ostajat, jotka eivät täytä Kultaisen viisumin vaatimuksia, voivat silti ostaa – he eivät vain saa oleskelulupaa automaattisesti. Monet amerikkalaiset, eurooppalaiset jne. ostavat lomakoteja ilman mitään oleskeluohjelmaa ja vierailevat tavallisella turistiviisumilla (sallittu 90 päivää 180 päivän jakson aikana EU:n ulkopuolisille, mikä riittää useimmille loma-asunnon käyttäjille).
Perintö ja perintösuunnittelu: Jos ostat kiinteistön Korfulla, sinun kannattaa ottaa huomioon Kreikan perintölaki. Kreikka asettaa perintöveron perillisille siirtyvälle omaisuudelle, mutta hyvä uutinen on, että lähimmillä perheenjäsenillä on hyvin suuri verovapaa osuus. Erityisesti puolisot ja suoraan alenevat jälkeläiset (lapset) voivat periä ensimmäiset 800 000 € omaisuuden arvosta verovapaasti corfuhomes.gr. Tämän summan ylittävältä osalta lähisukulaisille sovelletaan matalaa verokantaa, joka on enintään 10 % corfuhomes.gr. Kaukaisemmilla perillisillä (esim. sisarentytär tai irrallinen henkilö) on pienemmät vähennykset ja korkeammat veroprosentit, mahdollisesti jopa 20–40 %. Perillisen kansalaisuudella ei ole merkitystä – ulkomaalaiset perilliset maksavat samat verokannat corfuhomes.gr. Jos esimerkiksi jätät Kreikassa sijaitsevan 500 000 € arvoisen kiinteistön lapsellesi, perintöveroa ei perittäisi Kreikassa (koska jää alle 800 000 € rajan). Jos kiinteistön arvo on 1 miljoona euroa, lapsi maksaisi noin 10 % veron 200 000 €:n ylittävältä osalta (noin 20 000 € vero). On suositeltavaa laatia kreikkalainen testamentti, jos omistat kiinteistön, jotta siirtoprosessi on helpompi (muuten Kreikan jäämistölaki, joka noudattaa pakollista perimysoikeutta, määrää jako-osuudet perheen kesken). Kreikan perintölaissa on myös pakollinen perimysoikeus, jonka mukaan osa omaisuudesta menee lapsille ja puolisolle automaattisesti. Yleisen oikeuden maiden ulkomaalaisten tulisi hakea lakineuvontaa, jotta heidän koko kuolinpesänsä suunnittelu on linjassa Kreikan lain kanssa. Lisäksi huomaa, että jos perillinen ei ole EU:n asukas, hänen täytyy mahdollisesti hankkia veronumero ja käyttää paikallista notaaria perinnön vastaanottamiseen. Prosessi vaatii paljon paperityötä, mutta se ei ole mahdotonta.
Muita lakiteknisiä huomioita:
- Kaavoitus ja rakennusmääräykset: Korfulla on suojelualueita (rantarajoitukset, Natura 2000 -luontoalueet jne.) ja tiukat säännöt Vanhassakaupungissa (historiallisten rakennusten suojelu). Jos aiot rakentaa tai tehdä merkittävän remontin, sinun täytyy hakea lupa ja noudattaa paikallista kaavoitusta ja rakennusmääräyksiä. Varmista aina, että olemassa olevalla rakenteella on asianmukaiset luvat – luvattomat rakennukset tai lisärakennukset voidaan laillistaa, mutta siitä voi tulla maksuja. Insinöörin suorittama kartoitus tehdään yleisesti kiinteistön laillisen aseman varmistamiseksi.
- Ammattilaisten palkkaaminen: Käytä hyvämaineisia englanninkielisiä lakimiehiä ja notaarioita (monilla on kokemusta ulkomaisista asiakkaista Korfulla). Palkkaa myös insinööri/arkkitehti tarkastamaan kiinteistö, erityisesti vanhemmissa taloissa, rakenteellisen kunnon ja lupien täyttymisen osalta.
- Rahoitus: Kreikkalaispankit ovat alkaneet jälleen tarjota asuntolainoja ulkomaalaisille, mutta vaatimukset ovat tiukat (esim. suuri käsiraha, tulotodistus) globalpropertyguide.com. Asuntolainojen korot Kreikassa ovat noin 4–5 % vuoden 2024 tilanteen mukaan globalpropertyguide.com. Monet ulkomaiset ostajat kuitenkin rahoittavat ostonsa kotimaansa vakuudella tai maksavat käteisellä.
Yhteenvetona, kiinteistön ostaminen Korfulla ulkomaalaisena on hyvin mahdollista, kunhan suostut noudattamaan kreikkalaisia menettelytapoja ja maksamaan vaaditut verot. Kreikan transaktiomaksut ja kiinteistöverot ovat itse asiassa varsin kohtuullisia verrattuna moniin Euroopan maihin (vuotuiset kiinteistöverot ovat esimerkiksi alhaisemmat kuin Yhdysvalloissa vastaavanlaisessa kodissa) getgoldenvisa.com. Oikealla juridisella tuella voit turvallisesti hoitaa prosessin – tuhannet ulkomaalaiset omistavat nyt oman siivunsa Korfun paratiisista. Muista aina varmistaa, että kaikki velvoitteet (veroilmoitukset, sähkölaskujen nimenmuutokset, mahdolliset yhtiövastikkeet) ovat hoidettu, jotta voit nauttia kiinteistöstäsi stressittömästi.
Infrastruktuuri ja kehitys: Mitä uutta Korfulla?
Korfulla koetaan paitsi kiinteistöbuumia, myös merkittäviä infrastruktuurin parannuksia ja kehityshankkeita, jotka lupaavat parantaa saaren saavutettavuutta ja asumisviihtyvyyttä tulevina vuosina. Nämä uudistukset vastaavat lisääntyvään turismiin ja vauhdittavat tulevaa kiinteistöjen arvonnousua. Tässä tärkeimmät seurattavat kehityshankkeet:
- Lentokentän laajennus: Korfun kansainvälinen lentokenttä (CFU) on kokenut suuren uudistuksen. Operaattori Fraportin tekemän sopimuksen myötä täysin uusi terminaali ja laajennetut tilat valmistuivat vuonna 2023, lisäten kapasiteettia lennoille investropa.com. Modernisoitu lentokenttä pystyy nyt palvelemaan enemmän matkustajia entistä mukavammin, mikä on tärkeää, sillä saapuvien määrä on kasvanut voimakkaasti (ennätykselliset yli 1,8 miljoonaa matkustajaa vuonna 2023 investropa.com). Nopea maahantulotarkastus, lisää portteja ja paremmat palvelut tekevät Korfun entistä helpommin saavutettavaksi ja houkuttelevammaksi. Kiinteistömarkkinoilla tämä tarkoittaa helpompaa pääsyä kansainvälisille ostajille ja turisteille, mikä todennäköisesti kasvattaa kiinteistöjen kysyntää. Lentokentän uudistus, kuten asiantuntijat toteavat, parantaa matkustuskokemusta ja tekee saaresta entistä houkuttelevamman – mikä näkyy kiinnostuksen kasvuna kiinteistöihin investropa.com.
- Uusi vesitasoverkosto: Saarienvälisen yhteyden parantamiseksi Hellenic Seaplanes käynnistää kunnianhimoisen vesitasoverkoston Jooniansaarilla. Vuoteen 2025 mennessä noin 30 uutta vesitasoterminaalia otetaan käyttöön, mukaan lukien Korfu ja pienemmät saaret kuten Paxos investropa.com. Tämä tarkoittaa, että matkailijat (sekä paikalliset) voivat hypätä vesitasoon Korfulta ja päästä hetkessä lähisaarille tai rannikkokaupunkeihin, ohittaen hitaammat lautat. Lyhyemmät matkustusajat ja paremmat yhteydet tekevät Korfusta alueen tärkeän solmukohdan ja todennäköisesti kasvattavat sen suosiota. Kehityksen kannalta Korfulle odotettava vesitasosatama (pääsataman tai marinan yhteydessä) on uusi infrastruktuurihanke, joka voi vauhdittaa investointeja satama-alueilla (esim. hotellit, ravintolat jne. vesitasoturisteille).
- Tie- ja liikenneparannukset: Korfun tieverkosto on perinteisesti ollut kapea ja mutkainen, mutta siihen on tulossa parannuksia. Viime vuosina on valmistunut pohjois-eteläsuuntaisen Korfun valtaväylän osia ja liikenteen helpottamiseksi on parannettu muun muassa Korfun kaupungin ohitustietä. Tulevaisuudessa paikallisviranomaiset suunnittelevat parempia tielinkkejä saaren eteläosiin (Lefkimmin alue) ja vilkkaille turistikohteille (kuten tieosuuksien levennystä ja suoristamista kohti Paleokastritsaa). Uutta suurta moottoritietä ei olla rakentamassa (Korfoun maaston vuoksi se olisi haasteellista), mutta asteittaiset parannukset parantavat saavutettavuutta vähemmän kehittyneille alueille – mikä on nostettu yhdeksi kiinteistöarvoja tukevaksi tekijäksi koko saarella chaserealestatecorfu.com. Joukkoliikenne (bussit) on myös saamassa uudistuksia, sillä käyttöön tulee uusia busseja ja reittejä, joiden avulla kylät ja lomakohteet palvellaan tiheämmin, erityisesti kesällä. Nämä muutokset auttavat asukkaita ja tekevät syrjäisempien alueiden kiinteistöistä houkuttelevampia ympärivuotiseen asumiseen.
- Kaupunkisuunnittelu ja asumishankkeet: Korfun kaupunki on UNESCO:n maailmanperintökohde, mikä tarkoittaa tiukkoja rakentamismääräyksiä – et näe moderneja kerrostaloja vanhassakaupungissa. Tämä säilyttää kaupungin luonteen (hyöty turismille ja kiinteistöjen arvolle), mutta rajoittaa uuden asuntotarjonnan syntymistä keskustaan. Paikallishallinto on kamppaillut työntekijöiden ja paikallisten asuntopulan kanssa, osittain siksi, että niin moni asunto siirtyy lyhytaikaisiin vuokrauksiin enimerosi.com enimerosi.com. Vastauksena on puhuttu asuntorakentamisen tukemisesta lähiöissä ja tiukemmasta valvonnasta rekisteröimättömiä Airbnb-asuntoja kohtaan. Vaikka konkreettisia toimia vielä valmistellaan, saatamme nähdä uusia kohtuuhintaisia asuntoprojekteja paikallisille tai julkisen ja yksityisen sektorin hankkeita, joissa käyttämättömiä rakennuksia muutetaan vuokra-asunnoiksi. Esimerkiksi vanhoja julkisia rakennuksia tai käyttämättömiä sotilastiloja voitaisiin hyödyntää uudelleen. Tällaiset hankkeet saattaisivat hieman lisätä pitkäaikaisen vuokra-asuntotarjonnan määrää, mutta osoittavat myös, että Korfu huolehtii aktiivisesti kestävästä kehityksestä – myönteinen signaali sijoittajille, jotka huolehtivat paikallisten vastustuksesta.
- Turismi-infrastruktuuri ja uudet lomakohteet: Kuten mainittua, useita uusia luksuslomakohteita ja hotelleja on hiljattain avattu tai rakenteilla:
- Ikos Odisia (avattu 2023) toi lähes 400 korkeatasoista hotellihuonetta Dassiaan saniikos.com.
- Ikos Andrews (hypoteettinen nimi) – Toinen suuri Ikos-lomakeskus on rakenteilla laajalle maa-alueelle Kassiopissa (Erimitiksen alue) NCH Capitalin toimesta korkean profiilin yksityistämisen seurauksena. Projektiin kuuluu luksushuviloita ja pieni venesatama, ja se toteutetaan vaiheittain vuoden 2025 jälkeen. Hanke herätti ympäristövastustusta, mutta etenee tällä hetkellä tuoden mukanaan infrastruktuuria kuten uusia teitä, palveluja ja työpaikkoja Koillis-Korfulle.
- Domes Miramare (avattu 2019 ja laajenee) ja Angsana Corfu (avattu 2021) ovat esimerkkejä kansainvälisistä hotelliketjuista, jotka ovat hiljattain saapuneet Korfulle. Näissä hotelleissa on usein kylpylä-, ravintola-, ja virkistystiloja myös ulkopuolisille vieraille, mikä monipuolistaa saaren tarjontaa.
- Mayor Hotels uudistaa useita omistamiaan kohteita (esim. San Stefanon lomakeskus luoteessa ja uusi hanke etelässä).
- Venesatamien kehittäminen: Korfulla on jo suuri Gouvian venesatama, mutta suunnitelmissa on päivittää satamia esimerkiksi Benitsesissa ja Kassiopissa houkuttelemaan enemmän huviveneturismia. Uusi satama tai laajennus voi tehdä uneliaasta rannikkokylästä luksuskohteen, nostaen alueen kiinteistöarvoja.
- Risteilysataman parannukset: Korfun satama on yksi Välimeren vilkkaimmista risteilysatamista. Meneillään on töitä risteilyterminaalien parantamiseksi ja mahdollisesti uuden laiturin lisäämiseksi, jotta myös megalaivat mahtuvat satamaan. Paremmat satamapalvelut (sekä päivittäin satamaan saapuvien tuhansien risteilyturistien hallinta) tukevat Korfun kaupungin kasvavaa vähittäiskauppa- ja kiertomatkailusektoria.
- Vesihuolto ja ympäristö: Yhtään infrastruktuurikeskustelua ei voi käydä ilman vesihuollon mainintaa. Korfu on historiallisesti kamppaillut jätehuollon kanssa (roskakasat nousivat uutisiin vuonna 2018). Tilanne on parantumassa: uusi integroitu jätehuoltolaitos on rakenteilla ja parempaa jätekeräystä on otettu käyttöön, tavoitteena puhtaampi saari – mikä on elintärkeää matkailulle ja elämänlaadulle. Myös vesihuoltoa ja sähköverkkoja parannetaan vaiheittain, usein EU:n koheesiorahastojen tuella. Lisäksi saari kuuluu GR-IX “Smart Island” -aloitteeseen, jonka tarkoituksena on parantaa laajakaistayhteyksiä ja 5G-peittoa. Kuituverkostoja on laajennettu Korfun keskustassa ja joissakin lähiöissä, ja 5G-mobiiliverkko on käytössä monilla alueilla. Tämä digitaalisen infrastruktuurin kehitys tekee Korfusta houkuttelevamman etätyöntekijöille ja yrityksille, mikä on linjassa kreikkalaisten saarten lisääntyvän diginomad-virran kanssa investropa.com.
- Kestävä kehitys: Ympäristö ja kestävä kehitys ovat keskiössä, erityisesti Korfun luonnonkauneuden takia. Sani/Ikos-ryhmä esimerkiksi toteuttaa vahvoja kestävän kehityksen toimenpiteitä (100 % uusiutuvaa sähköä, nollamuovipolitiikka) lomakohteissaan saniikos.com. Myös kaupunki tekee selvityksiä uusiutuvan energian hankkeista (kuten aurinkopuistoista), jotta saaren riippuvuus öljypohjaisesta sähköstä vähenisi. Näillä toimilla suojellaan Korfun ympäristöä, mutta ne voivat tuoda myös uusia työpaikkoja ja vakauttaa energiantarjontaa, mikä taas hyödyttää välillisesti kiinteistömarkkinoita (aurinkopuistot ovat tosin aiheuttaneet joitakin ei meidän takapihoille -huolia maaseutualueilla). Yleisesti saaren kehitysstrategiana on lisätä laadukasta matkailua samalla kun perinteet ja luonto säilyvät – tämän tasapainon löytäminen on Korfun pitkän aikavälin menestyksen avain.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Korfun infrastruktuuri kehittyy vastaamaan nykyaikaisia tarpeita: parempi lentokenttä, parantuneet yhteydet (ilma- ja meriliikenne), asteittaiset liikenne- ja palveluverkoston päivitykset sekä merkittävät uudet matkailuinvestoinnit. Kaikki nämä lisäävät saaren vetovoimaa ja todennäköisesti myös kiinteistöjen arvoa. Kiinteistönomistajille parantunut infrastruktuuri tarkoittaa helpompaa pääsyä kotiin ja mahdollisesti korkeampaa vieraiden tyytyväisyyttä, jos vuokraat asuntoa. Potentiaalisille sijoittajille hankesuunnitelmat viestivät, että Korfun kehitys on noususuuntainen ja sitä tukevat sekä hallitus että yksityinen sektori. Kuten eräässä raportissa todettiin, Jooniansaarten kasvava saavutettavuus ja suosio “kasvattavat kiinteistöjen kysyntää” ja nostavat hintoja investropa.com. Korfusta vuonna 2025 ja sen jälkeen ei tule ainoastaan ajaton paratiisi, vaan myös kehittyvä saari – yhdistäen rikasta historiaansa älykkääseen tulevaisuuden kasvuun.
Lähteet:
- Green Acres, “Korfun kiinteistömarkkinat: Uutiset, hinnat ja trendit”, 16. huhtikuuta 2025 green-acres.gr green-acres.gr green-acres.gr.
- Indomio Greece, Asuntojen hinnat Korfussa (toukokuun 2025 tiedot) indomio.gr indomio.gr.
- Enimerosi (Korfun uutismedia), “Suuri kysyntä ulkomaalaisten keskuudessa luksusasuntoihin Korfussa”, syyskuu 2023 enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com.
- Enimerosi, “Pieni vähennys kiinteistöjen hinnoissa odotettavissa Korfulla vuonna 2024”, 30.11.2023 enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com enimerosi.com.
- Chase Real Estate Corfu (Agency Blog), “Onko Korfu hyvä sijoitus? Kiinteistöjen arvonnousu ja pitkän aikavälin tuotot”, 27.2.2025 chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com.
- Chase Real Estate Corfu, “Kiinteistötrendit Kreikassa vuonna 2025”, 4.4.2025 chaserealestatecorfu.com chaserealestatecorfu.com.
- Prestigia Realty, “Kreikan kiinteistömarkkinoiden näkymät (2025)”, 16.2.2025 prestigiarealty.com prestigiarealty.com prestigiarealty.com.
- BlackInvestor360, “Kiinteistöjen hintojen ennuste Kreikassa 2025–2026”, 14. toukokuuta 2025 blackinvestor360.com blackinvestor360.com.
- Investropa, “15 trendiä vuodelle 2025 Kreikan saarten kiinteistömarkkinoilla”, trendi #3 (Joonian saaret) investropa.com investropa.com.
- Res-Greece (kiinteistönvälittäjä), “Liikehuoneistoja ostetaan nopeasti” (lähde ekathimerini), 30. tammikuuta 2024 res-greece.com res-greece.com.
- Corfu Homes (välitys, UKK), “Perintövero tai kiinteistövero Kreikassa?”, 26. huhtikuuta 2025 corfuhomes.gr.
- Global Property Guide, “Kuinka ostaa kiinteistö Kreikasta – opas ulkomaalaisille”, 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- Judicare Law, “Perintövero Kreikan kiinteistöille” (yhteenveto Kreikan perintöverokannoista) corfuhomes.gr.
