Yleiskatsaus – Euroopan kallein merenrantakohde vuonna 2025
Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, vehreä niemimaa Nizzan ja Monacon välissä, säilyy yhtenä maailman kalleimmista ja halutuimmista kiinteistömarkkinoista vuonna 2025 investropa.com knightfrank.com. Usein ”miljardöörien niemimaaksi” kutsuttu entinen kalastajakylä on muuttunut ultra-luksusalueeksi, jossa kiinteistöjen keskimääräinen arvo on noin 28 000 €/m², ja arvokiinteistöjen hinnat nousevat jopa 77 000 €/m² – hinnat kilpailevat Monacon kanssa investropa.com residences-immobilier.com. Viime vuosien maailmanlaajuisista taloushaasteista huolimatta Cap Ferratin kiinteistömarkkinat kukoistavat, mikä perustuu äärimmäiseen tonttipulaan ja sammumattomaan kysyntään alueen ainutlaatuisesta yksityisyyden, glamourin ja Rivieran kauneuden yhdistelmästä estateprestige.com rosengart.mc.
Lyhyen notkahduksen jälkeen yli miljoonan euron kotien kauppamäärissä vuosina 2022–2024 (laskua noin 45 % alueellisesti), vuosi 2025 merkitsee elpymistä Ranskan Rivieran arvokiinteistömarkkinoilla cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Niemimaan hinnat ovat nousseet noin 21 % viimeisen viiden vuoden aikana, ja vuonna 2024 paikallisten huviloiden keskihinta oli noin 19 300 €/m² (vaihdellen suuresti näkymien ja mukavuuksien mukaan) estateprestige.com. Itse asiassa useita ikonisia kiinteistöjä on myyty viimeisen kahden vuoden aikana yli 50 miljoonalla eurolla kappaleelta – mukaan lukien yksi Cap Ferratin kartano, jonka kerrotaan vaihtaneen omistajaa noin 100 miljoonalla eurolla vuonna 2023 rosengart.mc rosengart.mc. Tällaiset ennätysmyynnit korostavat hyperluksus-segmentin kestävyyttä, joka on suurelta osin sivuuttanut taloudelliset ja geopoliittiset huolet. “Tämän tyyppisille kiinteistöille on aina ostajia,” toteaa eräs johtava Cannesin kiinteistötoimiston johtaja, korostaen, että edes sota ja pakotteet eivät ole horjuttaneet kysyntää aivan huipulla rosengart.mc rosengart.mc.
Luksuskiinteistöjen trendit: niukkuus, glamour & kohoavat hinnat
Saint‑Jean‑Cap‑Ferratin kiinteistöt määritellään ultra-luksushuviloilla ja -kartanoilla, joista monet ovat siirtyneet sukupolvelta toiselle tai vaihtaneet omistajaa yksityisesti. Niemimaan vetovoima perustuu sen ainutlaatuiseen rauhan, turvallisuuden ja arvostuksen yhdistelmään: eristäytyneet aidatut huvilat, joissa on infinity-altaat ja vehreät puutarhat, mutta silti vain muutaman minuutin päässä Monacon vilinästä ja Nizzan lentokentästä estateprestige.com estateprestige.com. Tarjonta on pysyvästi rajallista – niemimaa on pieni ja lähes kokonaan rakennettu, ja tiukat kaavamääräykset suojelevat sen metsäisiä kukkuloita ja historiallisia huviloita. Tämä luontainen niukkuus luo kovaa kilpailua kaikista vapaista kohteista ja auttaa ylläpitämään pilviä hipovia hintoja estateprestige.com investropa.com. Jopa vanhemmat huvilat käyvät usein läpi ylellisiä remontteja nykyajan makuun sopiviksi, sillä uusia rakennushankkeita on äärimmäisen harvoin. (Yksi harvoista uusista projekteista vuonna 2025 on pieni luksusasuntoyhtiö kylässä, harvinaisuus markkinassa, joka muuten keskittyy jälleenmyyntihuviloihin residences-immobilier.com.)
Nykyajan ostajat ovat erittäin valikoivia, etsien ”moitteettomia kiinteistöjä, jotka vastaavat nykyaikaisia odotuksia” cotedazur-sothebysrealty.com. Muuttovalmiit kodit, joissa on nykyaikaiset sisätilat, huipputeknologiaa ja ei tarvetta remontille, saavuttavat korkeamman hinnan. Panoraamanäkymät merelle, yksityinen pääsy rantaan sekä mukavuudet kuten kotiteatterit, hyvinvointikylpylät ja turvahenkilöstön tilat ovat nyt vakiovarusteita luksusluokan asunnoissa estateprestige.com jamesedition.com. Cap Ferratin arvostetuimmilla mikrosijainneilla – esimerkiksi Pointe Saint-Hospice tai lähellä Grand‑Hôtel du Cap-Ferratia – kiinteistöt, jotka tarjoavat täydellisen yksityisyyden ja suorat näkymät Välimerelle, ovat halutuimpia estateprestige.com. Tällaiset ominaisuudet oikeuttavat hinnat, jotka ovat 3–4 kertaa korkeammat kuin lähikaupungeissa Rivieralla, sillä mikään muu paikka ei täysin vastaa Cap Ferratin ainutlaatuista eksklusiivisuutta estateprestige.com residences-immobilier.com. Paikalliset välittäjät huomauttavatkin, että täällä myytävät luksusluokan kodit tulevat markkinoille vain kerran vuosikymmenessä tai kahdessa, ja useiden huviloiden arvo ylittää 100 miljoonaa euroa – ”alueella myytävä koti herättää maailman rikkaimpien huomion” knightfrank.com.
Kahden kiivaan pandemiaa seuranneen vuoden jälkeen luksusmarkkinoiden kauppamäärät ovat hieman laskeneet, mutta hinnat eivät. Myyjien vuonna 2025 on oltava realistisia hinnan ja esillepanon suhteen – varakkaat ostajat vaativat reilua arvoa ja muuttovalmista kuntoa – silti hintataso pysyy vakaana tai nousee cotedazur-sothebysrealty.com. Erityisesti Cap Ferrat ja Monaco ovat johtaneet Rivieran viimeaikaista hintakehitystä: Cap Ferratin huippukiinteistöjen arvot nousivat noin 15–20 % vuodesta 2019, vahvan ulkomaisen kiinnostuksen siivittämänä investropa.com. Viralliset luvut (heinäkuu 2025) osoittavat, että keskimääräiset hinnat kaikissa kiinteistötyypeissä Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat’ssa ovat 28 800 €/m² (alimmillaan noin 9 000 €, korkeimmillaan noin 77 000 €) residences-immobilier.com. Villoissa keskihinta on noin 36 900 €/m², yli kaksinkertainen Nizzan tasoon verrattuna, mikä kuvastaa niemimaan villavaltaista tarjontaa residences-immobilier.com residences-immobilier.com. Näin huikeat hinnat nostavat Saint‑Jean‑Cap‑Ferratin maailman viiden kalleimman asuinalueen joukkoon, Monacon globalpropertyguide.com ja muutaman muun kansainvälisen keskuksen rinnalle.
Ostajaprofiilit & sijoitusnäkymät
Kuka ostaa Cap Ferrat’ssa? Ylivoimaisesti kansainvälinen eliitti. Ulkomaiset ostajat ovat “merkittävä voima luksusmarkkinoilla, erityisesti kuumilla alueilla kuten Monacossa ja Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat’ssa” investropa.com. Vuonna 2024 ostajat Yhdysvalloista ja Lähi-idästä ovat olleet erityisen aktiivisia, mikä on auttanut nostamaan hintoja. Persianlahden yhteistyöneuvoston (GCC) sijoittajat sijoittivat yksinään arviolta 1,2 miljardia euroa Ranskan Rivieran kiinteistöihin vuonna 2024, keskittyen huippuluokan kiinteistöihin investropa.com. Amerikkalaiset, joita vahva dollari tukee ja jotka etsivät turvallisia kakkoskoteja, sekä brittiläiset ostajat, jotka hyödyntävät nousevia tuloja Isossa-Britanniassa, ovat myös palaamassa vahvasti markkinoille cotedazur-sothebysrealty.com investropa.com. Tämä eurooppalaisen ulkopuolisen varallisuuden virta on enemmän kuin korvannut venäläisten ostajien vetäytymisen (jotka olivat merkittäviä kymmenen vuotta sitten, mutta vähenivät pakotteiden jälkeen) rosengart.mc. Paikalliset välittäjät kertovat itse asiassa, että varakkaat ranskalaiset ja pohjoiseurooppalaiset yrittäjät ovat myös astuneet mukaan, usein myytyään yrityksensä ja etsien sijoituskohdetta Riviera-elämäntyyliin rosengart.mc. Ukrainan sota on jopa saanut jotkut ukrainalaiset erittäin varakkaat perheet siirtämään varoja Cap Ferratiin ja lähikaupunkeihin – yleensä ensin vuokraamalla, vaikka jotkut ovat ostaneetkin arvokiinteistöjä turvasatamiksi kaukana konfliktista rosengart.mc.
Miksi ostaa Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat’sta? Ilmeisen auringon, maisemien ja statuksen lisäksi ostajat näkevät Cap Ferratin kiinteistöt pitkäaikaisena sijoituksena elämänlaatuun ja pääoman säilyttämiseen. Monet pitävät näitä hankintoja perintökohteina tai osana globaalia kotisalkkua. “He eivät etsi vain kotia; he sijoittavat elämäntapaan,” kuten eräs välitysliike totesi investropa.com. Alueen vetovoima – turvallinen, hienovarainen yhteisö, jossa on maailmanluokan vapaa-ajan mahdollisuudet (purjehdus, rannat, fine dining) ja läheisyys Monacon finanssikeskukseen – houkuttelee valtavasti miljardöörejä, julkkiksia ja poliittisia vaikuttajia, jotka etsivät yksityisyyttä knightfrank.com knightfrank.com. Ostajia motivoi myös Ranskan vakaus, oikeusvaltio ja kulttuuri. Vaikka Ranskassa on varallisuusveroja, Rivieran arvoasunto nähdään arvostettuna turvasijoituksena, joka historiallisesti arvostuu ja voi tuottaa vuokratuloja haluttaessa. Joillakin hankinnoilla on sijoitus- tai liiketoimintanäkökulma: muutamia kartanoita on ostanut rahastot tai hotelliketjut, joilla on suunnitelmia ultra-luksus huviloiden vuokraukseen tai boutique-hotelleiksi (esimerkiksi erään Cap Ferratin 85 miljoonan euron huvilan kerrotaan ostaneen sijoitusyhtiö tulevaa kehitystä varten) rosengart.mc. Mutta useimmissa tapauksissa motiivina on “turvallisuus, elämäntapa ja varallisuuden säilyttäminen” – teema, jota Euroopan huippumarkkinoiden analyytikot toistavat monacolife.net monacolife.net.
Paikallinen vs ulkomainen omistus arvioidaan olevan vahvasti vinoutunut ulkomaisten ja alueen ulkopuolisten omistajien hyväksi. Cap Ferrat’lla on hyvin vähän ympärivuotisia paikallisia asukkaita; monet huvilat ovat globaaliin eliittiin kuuluvien toisia (tai kolmansia) koteja. Vaikka Ranska ei aseta rajoituksia ulkomaalaisille ostajille – heillä on samat omistusoikeudet kuin paikallisilla properstar.com investropa.com – omistaminen Ranskassa tarkoittaa tiettyjen verojen ja säädösten hyväksymistä (käsitellään myöhemmin). Huomionarvoista on, että kiinteistön omistaminen ei anna oleskeluoikeutta, joten EU:n ulkopuolisten ostajien on silti järjestettävä viisumit, jos he aikovat oleskella pidempään taxesforexpats.com. Käytännössä jotkut ultrarikkaat valitsevat asua laillisesti Monacossa (hyötyäkseen sen veroparatiisistatuksesta) ja pitävät samalla tilavaa kiinteistöä Cap Ferrat’lla vapaa-ajan viettoon – nauttien molempien maailmojen parhaista puolista. Tämän rajan ylittävän elämäntyylin mahdollistaa lyhyt 15 minuutin ajomatka Cap Ferrat’n ja Monacon välillä. Se korostaa, kuinka Cap Ferrat’n markkinat ovat kytköksissä Monacoon: molemmat houkuttelevat samanlaista kansainvälisten miljardöörien ostajakuntaa, mutta tarjoavat erilaisia arvolupauksia (laaja yksityishuvila Ranskassa vs. lukittava asunto Monacon veroparatiisissa). Kuten eräs monacolaisen kiinteistötoimiston johtaja totesi, “globaali varallisuus hakeutuu paikkoihin, jotka tunnetaan vakaudesta, läpinäkyvyydestä ja korkeasta elämänlaadusta”, ja Riviera täyttää nämä kriteerit monacolife.net.
Tulevaisuutta ajatellen markkinatunnelma pysyy optimistisena Cap Ferrat’n sijoitusten suhteen. Korkotason odotetaan laskevan maltillisesti, mikä helpottaa luksusostosten rahoitusta niille, jotka sitä tarvitsevat cotedazur-sothebysrealty.com – tosin monet kaupat tehdään täällä käteisellä. Kansainvälisten ultrarikkaiden ostajien paluun, erityisesti Pohjois-Amerikasta, Lähi-idästä ja teknologia-aloilta, ennustetaan jatkavan kysynnän kasvattamista investropa.com rosengart.mc. Varallisuuden kasvutrendit (esim. teknologia-yritysten listautumiset, yritysostot) tuovat uusia ostajia 30-40-vuotiaiden joukosta, jotka haluavat ostaa Rivieran arvokiinteistöjä rosengart.mc. Nämä tekijät, yhdistettynä jatkuvaan kiinteistöjen niukkuuteen, viittaavat siihen, että Cap Ferrat pysyy vahvana myyjän markkinana tulevina vuosina, joskin volyymit pysyvät rajallisina tarjonnan puutteen vuoksi.
Vuokramarkkinoiden yleiskatsaus: Lyhytaikainen glamour vs pitkäaikaiset realiteetit
Saint-Jean-Cap-Ferratin vuokramarkkinat jakautuvat korkeatasoisiin lomavuokrauksiin ja hyvin pieneen pitkäaikaisten vuokra-asuntojen markkinaan. Lyhytaikaiset luksusvuokraukset – huvilat, joita vuokrataan viikoksi tai kuukaudeksi kesäisin – saavuttavat huikeita hintoja, usein kymmeniä tuhansia euroja viikossa, houkutellen julkkiksia ja varakkaita lomailijoita. Alustat ja toimistot kuten Airbnb Luxe, onefinestay ja paikalliset asiantuntijat listaavat Cap Ferratin huviloita kausivuokralle, ja käyttöaste huippusesongin aikaan on erittäin korkea. Esimerkiksi Nizzan hotellien/huviloiden käyttöaste oli lähes 90 % kesäkuussa 2024, mikä kuvastaa Rivieran kasvavaa matkailukysyntää investropa.com investropa.com. Koska Ranska tavoittelee ennätysmäärää matkailijoita vuoteen 2025 mennessä, kysyntä lyhytaikaisille majoituksille Côte d’Azurilla kasvaa edelleen, mikä puolestaan nostaa luksusvuokrien hintoja investropa.com investropa.com. Hyvin toimeentulevat matkailijat, jotka eivät halua maksaa 50 miljoonan euron ostohintaa, maksavat mielellään 50 000–100 000 euroa kuukaudessa Cap Ferratin huvilan vuokraamisesta kesäksi. Tämä kausiluonteinen vuokratulo voi olla merkittävä omistajille ja auttaa kattamaan vuotuisia ylläpitokuluja. Kuitenkin viimeaikaiset sääntelymuutokset ovat alkaneet muuttaa tätä markkinaa.
Vuodesta 2025 alkaen Ranska otti käyttöön tiukemmat säännöt lyhytaikaisille vuokrauksille (marraskuun 2024 “Turistivuokraus” -laki) suojellakseen asuntotarjontaa investropa.com estate-service-cannes.com. Keskeisiä toimenpiteitä ovat: paikallisviranomaiset voivat nyt rajoittaa ensisijaisten asuntojen lomavuokrausta 90 päivään vuodessa (aiemman 120 päivän sijaan) investropa.com estate-service-cannes.com, kaikkien vuokrausten on oltava rekisteröityjä kaupungintalolla, ja omistajia, jotka eivät rekisteröi tai antavat vääriä tietoja, uhkaavat suuret sakot (10 000–20 000 €) investropa.com estate-service-cannes.com. Lisäksi energiatehottomat asunnot (luokitus “G”) kielletään kaikesta lyhytaikaisesta vuokrauksesta vuodesta 2025 alkaen, ja “F”-luokitukset seuraavat vuonna 2028 estate-service-cannes.com. Ranska on myös karsinut kalustettujen vuokra-asuntojen verotuksellisia etuja – vuokratulojen verovähennyksiä on pienennetty ja pääomatuloveron välttäminen poistojen avulla on tehty vaikeammaksi estate-service-cannes.com. Cap Ferratin monille poissaoleville omistajille nämä säännöt tarkoittavat, että heidän täytyy olla varovaisempia ja noudattaa sääntöjä, jos he haluavat vuokrata villansa Airbnb:n kautta silloin kun eivät itse käytä sitä. 90 yön rajoitus ei todennäköisesti heti vaikuta Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat’ssa – monet omistajat käyttävät kotejaan osan kesästä ja vuokraavat niitä vain satunnaisesti – mutta periaatteessa paikallinen mairie voisi valvoa tällaisia rajoituksia, jos liikaturismi nousisi huolenaiheeksi.
Sääntelyhaasteista huolimatta vuokratuotot Cap Ferrat’ssa pysyvät suhteellisen matalina – mikä on tyypillistä ultra-priimaluokan markkinoilla. Koska kiinteistöjen arvot ovat nousseet nopeammin kuin vuokrat, vuokratuotot ovat supistuneet investropa.com. Sijoittajat voivat odottaa noin 1–2 %:n vuotuista tuottoa 20 miljoonan euron huvilasta, mikä on vaatimaton verrattuna muihin sijoituksiin. Monet omistajat eivät kuitenkaan tavoittele pelkkää tuottoa; vuokrausstrategian tarkoituksena on usein kattaa kuluja (ylläpito, henkilökunta, verot) ja samalla nauttia kodista osan vuodesta. Pitkäaikaiset vuokrasopimukset (vuosivuokrat) Cap Ferrat’ssa ovat erittäin harvinaisia – harva omistaja haluaa vuokrata 30 miljoonan euron huvilansa vuokralaiselle toistaiseksi, ja harva vuokralainen pystyisi maksamaan mahdollisesti yli 40 000 euron kuukausivuokraa, jota tällainen kiinteistö vaatisi. Näin ollen pitkäaikaisia vuokrakohteita on vain muutama asunto tai pienempi talo, jotka ovat usein henkilökunnan tai paikallisten yrittäjien käytössä. Laajemmalla Rivieralla analyytikot huomaavat vuokrien nousutrendin korkean kysynnän ja rajallisen tarjonnan vuoksi (etenkin kun osa ostajista siirtyy vuokralle hintojen noustua), mutta Cap Ferrat’n eksklusiivisessa ympäristössä vuokratarjontaa rajoittavat aina omistajien mieltymykset investropa.com investropa.com.
Yksi nouseva trendi on ammattimaiset huvilavuokrausoperaatiot: jotkut omistajat tai sijoittajat muuttavat kiinteistöjä täysin miehitetyiksi luksuslomakodeiksi, joita käytännössä pyöritetään tuottoisina pienresortteina kesäisin. Tämä voi tuottaa korkeampaa tuottoa, mutta vaatii myös lupia ja uusien sääntöjen noudattamista (mukaan lukien mahdollinen luokittelu kaupalliseksi vuokraustoiminnaksi). Kaiken kaikkiaan Cap Ferrat’n vuokramarkkinoita voi kuvata ”korkea hinta, matala tuotto” – houkutteleva ultra-rikkaille lomailijoille ja hyödyllinen omistajille kulujen kattamiseen, mutta ei ensisijainen sijoitusperuste. Viimeaikaiset ranskalaiset vuokrauudistukset saattavat vähentää kannattavuutta ja helpottaa lyhytaikaisten vuokrausten järjestämistä jonkin verran (vähemmän vuokraöitä, tiukempi valvonta) investropa.com, mutta luksuslomavuokrien kysyntä täällä säilyy vahvana. Kuten eräässä raportissa todettiin, ”turistit ja ulkomaalaiset vetäytyvät Rivieran luksuselämäntavan pariin… kiinteistöt eivät pysy tyhjinä pitkään” investropa.com – mikä pätee erityisesti eksklusiivisessa Cap Ferrat’ssa.
Uudet hankkeet & merkittävät projektit
Uudisrakentaminen Saint-Jean-Cap-Ferrat’ssa on erittäin harvinaista niemimaan maantieteen ja tiukkojen kaavoitussääntöjen vuoksi. Näköpiirissä ei ole laajoja uusia kerrostalotornitaloja tai suuria asuinalueita – eikä se ole sattumaa. Yhteisö asettaa etusijalle historiallisten huviloiden, luonnon vihreyden ja matalan rakentamisen viehätyksen säilyttämisen. Kaikki kehitys on yleensä pientä ja korkeatasoista. Esimerkiksi “vastavalmistunut” kahden asunnon luksusresidenssi valmistui kylään vuonna 2025 (yksi ~191 m²:n kaksikerroksinen asunto myynnissä 4,9 miljoonalla eurolla) residences-immobilier.com, tarjoten moderneja asuntoja aivan kylän ytimessä – mutta tällaiset pienet täydennysrakennushankkeet ovat poikkeus. Cap Ferratin todelliset “kehityshankkeet” ovat usein merkittäviä olemassa olevien maamerkkien kunnostuksia tai päivityksiä. Hyvä esimerkki on Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), niemimaan maamerkki, joka vuonna 2024 esitteli uudistetun Club Dauphinin, uuden kattohuoneiston ja päivitetyt sisätilat säilyttääkseen viiden tähden tasonsa press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Nämä päivitykset pitävät Cap Ferratin majoitustarjonnan maailmanluokan tasolla ja vahvistavat sen vetovoimaa luksusmatkailijoiden ja kiinteistönomistajien keskuudessa.
Toinen merkittävä hanke on Paloma Beachin uudistaminen, yksi Cap Ferratin ikonisista rantakohteista. Kesällä 2025 Paloman yksityinen rantaklubi ja ravintola suljettiin suuren kasvojenkohotuksen vuoksi, ja paikallinen kunta valvoi uuden toimijan valintaa sekä “modernisoidun tilan” avaamista kesäksi 2026 livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Paloma Beach on pitkään ollut Rivieran glamourin symboli (Picasson, julkkisten ja aristokraattien suosiossa), joten sen uudistus on merkittävä sekä paikallisille että vierailijoille. Suunnitelmana on uudistaa tämä historiallinen rantaklubi nykyaikaisen luksuksen vaatimuksiin säilyttäen sen intiimin viehätyksen livingonthecotedazur.com. Asukkaat seuraavat tilannetta tarkasti – tämän palvelun väliaikainen menetys vuonna 2025 tuntui sosiaalisessa elämässä – mutta odotukset ovat korkealla, että uudistettu Paloma Beach vuonna 2026 lisää entisestään Cap Ferratin vetovoimaa. Tällainen hanke osoittaa vanhan ja uuden tasapainon: historiallisia kohteita uudistetaan vastaamaan nykyaikaisia odotuksia niiden luonnetta säilyttäen livingonthecotedazur.com.
Välittömässä läheisyydessä laajempi Ranskan Riviera kokee uusia ultra-luksuskehityshankkeita, jotka epäsuorasti hyödyttävät Cap Ferratia nostamalla alueen profiilia. Esimerkiksi ultra-luksushotellikompleksi Cap d’Ailissa (lähellä Monacoa) avautuu vuonna 2025 cotedazur-sothebysrealty.com, tuoden lisää huippuluokan infrastruktuuria Rivieralle. Vaikka se ei sijaitse Cap Ferratilla, tällaiset hankkeet (mukaan lukien Monacon 2 miljardin euron “Mareterra”-maalaajennus) lisäävät kokonaisvaltaista arvostusekosysteemiä, josta Cap Ferratin omistajat hyötyvät monacolife.net. Lisäksi useat legendaariset rantahuvilat ovat vaihtaneet omistajaa ja huhujen mukaan niitä ollaan kunnostamassa tai ottamassa uuteen käyttöön – esimerkiksi Villa La Tour Cap Ferratin kärjessä on tiettävästi myyty sijoittajille, jotka saattavat suunnitella majoituskäyttöä rosengart.mc. Kuitenkin kaikki merkittävät kaupalliset kehityshankkeet kohtaisivat tiukat hyväksymisprosessit.
Kaiken kaikkiaan Saint‑Jean‑Cap‑Ferratin tulevaisuus todennäköisesti merkitsee kehitystä enemmän kuin laajentumista. On odotettavissa, että olemassa olevat kiinteistöt vaihtavat omistajaa, jotka päivittävät ja modernisoivat niitä, sen sijaan että täysin uudet rakennukset muuttaisivat horisonttia. Niemimaan viranomaisilla ja asukkailla ei ole suurta halua ylikehitykseen. Painopiste pysyy laadussa määrän sijaan: huolelliset restauroinnit, parannetut palvelut (kuten rantaklubit, venesatamat, puutarhat) ja teknologian integrointi vanhoihin huviloihin (kestävyyden ja turvallisuuden vuoksi) tiheyden lisäämisen sijaan. Tämä varmistaa, että Cap Ferrat säilyttää juuri ne ominaisuudet, jotka tekevät siitä niin halutun – eksklusiivisuuden, historiallisen luonteen ja luonnonkauneuden – vaikka se mukautuu moderniin luksuselämään. Yhteenvetona, kaikki “kehitykset” täällä liittyvät luksuskokemuksen parantamiseen eivätkä uuden tuotteen lisäämiseen.
Oikeudelliset ja verotukselliset näkökohdat ostajille/sijoittajille
Sijoittaminen Saint‑Jean‑Cap‑Ferratin kiinteistöön tarkoittaa Ranskan oikeudellisen ja verotuksellisen ympäristön tuntemista, joka voi olla monimutkainen mutta on hyvin vakiintunut. Keskeisiä huomioita ovat:
- Varallisuusvero (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Ranska perii vuosittaisen varallisuusveron kiinteistöomaisuudesta. Kaikki kiinteistönomistajat Ranskassa, myös ei-residentit, ovat verovelvollisia, jos heidän ranskalaisen kiinteistöomaisuutensa nettomäärä ylittää 1,3 miljoonaa euroa worldwideproperty.co home-hunts.com. Veroprosentit ovat progressiivisia 0,5 %:sta aina 1,5 %:iin yli 10 miljoonan euron arvoille. Tämä tarkoittaa, että käytännössä jokainen Cap Ferratin huvilan omistaja joutuu maksamaan IFI:tä. Tietyt vähennykset (kuten kiinteistön asuntolainat) voivat pienentää verotettavaa arvoa property-serviceazur.com. On tärkeää huomata, että IFI koskee vain kiinteistöjä; vuodesta 2018 alkaen Ranska poisti muut omaisuuserät varallisuusveron piiristä. Silti esimerkiksi 20 miljoonan euron asunnosta voi joutua maksamaan yli 100 000 euroa vuodessa IFI:tä. Varallisuusvero tulee usein yllätyksenä uusille tulokkaille, mutta kokeneet ostajat ottavat sen huomioon Ranskassa omistamisen hintana. Uudistuksista on keskusteltu, mutta vuonna 2025 IFI on yhä voimassa (tosin rajoitettuna niin, että tuloveron ja IFI:n yhteissumma on enintään 75 % tuloista) livingonthecotedazur.com. Ulkomaiset ostajat voivat hyötyä neuvonantajien konsultoinnista optimaalisten omistusjärjestelyjen suhteen – esimerkiksi ostamalla ranskalaisen kiinteistöyhtiön (SCI) tai muiden rakenteiden kautta – mikä voi joskus helpottaa perintösuunnittelua tai pienentää verorasitusta.
- Kiinteistöverot – Ranskassa on kaksi pääasiallista vuotuista kiinteistöveroa: Taxe Foncière (maa-/omistusvero) ja Taxe d’Habitation (asumisvero). Taxe Foncière maksetaan omistajien toimesta ja se vaihtelee kunnittain; Cap Ferrat’ssa se on suhteellisen maltillinen kiinteistöjen arvoihin nähden (usein muutama tuhat euroa per miljoona arvoa, riippuen paikallisesta veroprosentista). Merkittävämpää on, että Taxe d’Habitation (joka nykyään koskee vain kakkosasuntoja ja arvokkaita kiinteistöjä, sillä se on poistettu useimmilta vakituisilta asunnoilta) voi olla huomattava. Koska Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat on suosittu kakkosasuntoalue ja määritelty asuntopulan alueeksi, kunta perii korotetun veron Taxe d’Habitationista kakkosasunnoille. Itse asiassa vuodesta 2020 lähtien kunta on määrännyt maksimissaan 40 %:n lisäveron normaalin asumisveron päälle ei-vakituisille asunnoille toutsurmesfinances.com. Tämä tarkoittaa, että kakkosasunnon omistajat maksavat 1,4× perusveron, mikä on tarkoitettu ehkäisemään tyhjillään olevia loma-asuntoja ja lisäämään verotuloja. Ylellisen huvilan vuotuinen taxe d’habitation (lisäverolla) voi helposti nousta viisinumeroisiin euromääriin. Vaikka nämä ylläpitokustannukset ovat vähäisiä suhteessa 50 miljoonan euron omaisuuden arvonnousuun, ostajien tulisi varautua niihin budjetissaan. Joissain tapauksissa on myös verovähennyksiä/vapautuksia (esim. remontit tai energiatehokkuusparannukset voivat pienentää kiinteistöveroa, ja erittäin korkeatasoiset asunnot voivat saada vapautuksen osasta taxe d’habitationia, jos ne luokitellaan “maisons de tourisme” jne.), mutta yleisesti ottaen vuotuiset paikallisverot kuuluvat omistamiseen.
- Omistussäännöt ulkomaalaisille – Ranska ei aseta yleisiä rajoituksia ulkomaalaisomistukselle kiinteistöissä. Olitpa EU-kansalainen, amerikkalainen, Lähi-idästä jne., voit vapaasti ostaa kiinteistön omiin nimiisi tai yrityksen kautta properstar.com investropa.com. Ostoprosessin hoitavat notaarit ja sitä pidetään turvallisena. Ulkomaiset ostajat käyttävät usein ranskalaisia siviilioikeudellisia yhtiöitä (esim. SCI – Société Civile Immobilière) kiinteistön hallintaan, mikä voi tarjota etuja perintösuunnittelussa ja vastuiden erottelussa en.parisrental.com. On tärkeää huomata, että kiinteistön omistaminen ei myönnä oleskeluoikeutta – EU:n ulkopuoliset omistajat ovat edelleen Schengenin 90 päivän säännön alaisia vierailuissa, joten pidempään oleskelua haluavien tulee hankkia pitkäaikaisviisumi tai oleskelulupa muilla keinoin ptireturns.com francetaxlaw.com. Jotkut EU:n ulkopuoliset ostajat hankkivat ”Kultaisen viisumin” vastineen sijoittamalla naapurimaihin (Portugali jne.) tai käyttävät Cap Ferratin kotiaan lomapaikkana turististatuksella. Rahoitusta on saatavilla: ranskalaiset pankit myöntävät lainoja ulkomaisille ostajille, tyypillisesti 50–60 % lainoitusasteella ei-residenteille, mutta monet Cap Ferratin kaupat tehdään käteisellä asiakaskunnan vuoksi.
- Kauppakulut & verot – Kiinteistön ostosta aiheutuu noin 7–8 %:n kaupantekokulut Ranskassa (leimavero, notaarin palkkiot) olemassa oleville asunnoille – asia, joka matalan leimaveron maista tulevien ostajien kannattaa huomioida. Ulkomaalaisille ei ole leimaverovapautusta; kaikki maksavat saman. Jos ostaja joskus myy, luovutusvoittovero koskee voittoa (19 % perusvero EU-myyjille sekä lisämaksuja suurista voitoista, ja lisäksi 17,2 % sosiaalimaksu ei-residenteille, tosin sopimukset ja poikkeukset voivat pienentää tätä) investropa.com. Ranska kuitenkin tarjoaa luovutusvoiton vapautuksen pitkäaikaisen omistuksen jälkeen – 22 vuoden jälkeen olet vapautettu perusluovutusvoittoverosta ja 30 vuoden jälkeen sosiaalimaksuista investropa.com. Monet arvo-omistajat pitävät kiinteistöjä vuosikymmeniä tai sukupolvia, välttäen näin käytännössä luovutusvoittoveron. Perintövero voi myös olla huomioitava asia ulkomaalaisille Ranskan kiinteistöjen omistajille, sillä Ranskan laki voi soveltaa pakollista perimysoikeutta – rajat ylittävään perintösuunnitteluun erikoistuneen lakimiehen konsultointi on viisasta, jos tämä huolettaa.
Yhteenvetona, Ranska tarjoaa vakaan oikeudellisen ympäristön omistusoikeuksille, mutta omistajien on varauduttava jatkuviin kuluihin (veroihin). Hyvänä puolena on, että nämä verot rahoittavat alueen erinomaista infrastruktuuria, turvallisuutta ja palveluita, jotka tekevät paikoista kuten Cap Ferrat niin viihtyisiä. Monet erittäin varakkaat ostajat pitävät veroja suhteellisen pieninä kompromisseina verrattuna “korvaamattomaan” iloon omistaa kiinteistö Rivieralla. Kuten eräs kansainvälinen kiinteistöyhtiö totesi, Ranskan luksusmarkkinat vuonna 2025 pysyvät vakaina ja houkuttelevina maailmanlaajuisista muutoksista huolimatta – tarjoten turvaa, elämäntapaa ja varallisuuden säilyttämistä veroista huolimatta thesuperprime.com. Silti mahdollisten sijoittajien tulisi olla tietoisia niistä taloudellisista velvoitteista, jotka liittyvät heidän palaansa paratiisia Cap Ferrat’lla.
Cap Ferratin vertailu Nizzaan, Cannesiin & Monacoon
Miten Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat pärjää kuuluisien Riviera-naapureidensa rinnalla? Lyhyesti: Cap Ferrat on pienempi, rauhallisempi ja huomattavasti kalliimpi kuin melkein mikään muu alue, Monacoa lukuun ottamatta. Jokaisella lähialueella on oma kiinteistöprofiilinsa:
- Nizza: Rivieran suurimpana kaupunkina Nizza tarjoaa monipuoliset asuntomarkkinat, joissa keskimääräiset hinnat ovat paljon alhaisemmat (noin 8 600 €/m² keskimäärin vuonna 2025 residences-immobilier.com residences-immobilier.com, eli noin kolmasosa Cap Ferratin hinnoista). Nizzan vetovoima perustuu sen kaupunkimaisiin palveluihin, kulttuuritarjontaan sekä ensisijaisten asuntojen ja loma-asuntojen sekoitukseen. Luksuskiinteistöjä löytyy (esim. Belle Époque -huviloita Mont Boronissa tai kattohuoneistoja Promenadella), mutta jopa Nizzan huippuluokka (parhaat asunnot ~14 000 €/m² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) on vain murto-osa Cap Ferratin huippuhintaisista kohteista. Toisin kuin rauhallinen Cap Ferrat, Nizza on vilkas kaupunki – houkutteleva niille, jotka arvostavat käveltävyyttä ja markkinoiden likviditeettiä (Nizzassa tehdään vuosittain paljon enemmän asuntokauppoja). Kuitenkin, Nizza ei voi tarjota Cap Ferratin kaltaista yksityisyyttä tai eksklusiivisuutta. Ostaja, jolla on 20 miljoonaa euroa Nizzassa, voi saada suuren kattohuoneiston tai rinteellä sijaitsevan huvilan sekä läheisyyden kansainväliseen lentokenttään, mutta joutuu tinkimään niemimaan yksityisestä, lomakeskusmaisesta tunnelmasta. Sijoitusnäkökulmasta Nizzan asuntomarkkinat ovat olleet vakaat, kaupungissa on nähty maltillista hintojen nousua ja jopa uutta rakentamista (esim. uusia merenrantahuoneistoja) – mutta Cap Ferrat tuottaa pitkällä aikavälillä paremmin niukkuutensa ansiosta. Pohjimmiltaan Nizza kilpailee eri segmentissä: se on kosmopoliittinen keskus, jonka myös varakkaat ostajat voivat valita, jos he haluavat elävämmän ympäristön tai käyttävät vähemmän rahaa. Cap Ferrat taas on eksklusiivinen pakopaikka – usein toisen tai kolmannen kodin sijainti henkilölle, jonka pääasuinpaikka voi olla Lontoossa, New Yorkissa tai Monacossa.
- Cannes: Elokuvajuhlistaan ja glamouristaan tunnettu Cannesilla on dynaamiset luksusmarkkinat, erityisesti kattohuoneistojen ja huviloiden osalta alueilla kuten La Californie ja Croisette. Hinnat Cannesissa ovat korkeat, mutta yleensä Cap Ferratia alhaisemmat; parhaiden merenrantahuoneistojen hinnat Cannesissa voivat nousta 20 000–30 000 €/m², ja huviloiden keskiarvo oli noin 13 000 €/m² vuonna 2022 investropa.com. Viime vuosina Cannesissa on nähty hidastumista ultra-prime-hintojen kasvussa – yli miljoonan euron kiinteistökaupat laskivat noin 45 % vuosien 2022 ja 2024 välillä investropa.com – mikä viittaa siihen, että luksusmarkkinat ovat saavuttamassa lakipisteensä tai käyvät läpi hintakorjausta. Cap Ferrat puolestaan kiihtyi tuona aikana, erilaisten kysyntädynamiikkojen tukemana (vähemmän spekulatiivisia ostoksia, enemmän loppukäyttäjiä). Cannes tarjoaa enemmän tarjontaa ja yöelämää kuin Cap Ferrat, houkutellen niitä, jotka nauttivat sosiaalisesta elämästä ja tapahtumista (jahtinäyttelyt, konferenssit jne.). Sijoitusmielessä Cannesin vuokramarkkinat ovat vahvemmat (paljon osta-ja-vuokraa -mahdollisuuksia festivaalien ja kesän aikana), kun taas Cap Ferratin vuokramarkkinat ovat minimaaliset ja eksklusiivisemmat. Fiksu sijoittaja saattaa ostaa Cannesista vuokratuoton vuoksi ja Cap Ferratista omaan käyttöön ja pääoman kasvuun. Maineessa Cannes on ehdottomasti arvostettu, mutta jotkut ultrarikkaat pitävät sitä ”näyttävänä” ja ohimenevänä, kun taas Cap Ferrat on ”hienostunut ja ajaton.” Huomionarvoista on, että Cannes pyrkii lisäämään luksusvetovoimaansa (esim. Palm Beach -alueen kehittäminen ylelliseksi kokonaisuudeksi rosengart.mc), mutta sen kiinteistömarkkinat ovat suuremmat ja alttiimpia yleisille taloudellisille suhdanteille. Cap Ferratin mikromarkkina on suojattu – laskusuhdanteissa kauppoja tehdään vähemmän, mutta hinnat harvoin ”romahtavat”, koska omistajat voivat pitää kiinni kiinteistöistään loputtomiin, ja aina on miljardööri odottamassa vuoroaan.
- Monaco: Monacon ruhtinaskunta on Cap Ferratin ainoa todellinen verrokki äärimmäisten hintojen ja eliittistatuksen suhteen. Monaco pitää hallussaan titteliä maailman kalleimmat kiinteistömarkkinat, ja jälleenmyyntiasuntojen keskihinta oli 52 000 €/m² vuonna 2024 (ja uusien kohteiden, kuten Mareterran, huippuyksiköiden hinnat ylittävät tiettävästi 100 000 €/m²) globalpropertyguide.com monacolife.net. Tällä mittarilla Monaco on noin kaksi kertaa kalliimpi kuin Cap Ferratin keskimääräinen neliöhinta – mutta kontekstit eroavat. Monacossa on verohyödyt (ei tuloveroa tai varallisuusveroa asukkaille), jotka lisäävät kysyntää kansainvälisten miljonäärien keskuudessa ja vaikuttavat hintoihin. Kyseessä on tiivis kaupunkimainen ympäristö luksuskerrostaloineen, jossa 35 miljoonalla eurolla voi saada kolmion (~200 m²) huippurakennuksessa. Cap Ferratissa samalla budjetilla saa laajan huvila-alueen puutarhoineen ja uima-altaineen – mutta ranskalaisten verojen kera. Monet erittäin varakkaat henkilöt omistavat molemmissa: asunnon Monacossa liiketoimintaa ja verotuksellista kotipaikkaa varten, sekä vapaa-ajan kiinteistön Cap Ferratissa tilaa ja rauhaa varten. Monacon kiinteistömarkkinat ovat osoittautuneet erittäin kestäviksi, ja hinnat nousivat jopa ~+1,1 % ennätystasolle vuonna 2024 monacostatistics.mc, ja Knight Frank ennustaa Monacoon vielä +4 % kasvua vuodelle 2025 monacolife.net. Cap Ferratia ei ennusteta erikseen tällaisissa indekseissä, mutta se kuuluu ”Côte d’Azur prime” -alueeseen, jonka odotetaan kasvavan noin +3 % vuonna 2025 Knight Frankin mukaan monacolife.net. Likviditeetti: Monacossa tehdään enemmän kauppoja (noin 440 myyntiä vuonna 2022, tosin pääosin pienempiä yksiköitä), kun taas Cap Ferratissa merkittäviä kauppoja tehdään ehkä tusina vuodessa. Tämä tarkoittaa, että Monacon markkinoilla on enemmän datapisteitä ja se on ”hyödykemäisempi” (ylellisyydestään huolimatta), kun taas Cap Ferrat on enemmän keräilykohde. Elämäntyylin osalta Monaco on vilkas ja turvallinen – itsenäinen kaupunkivaltio 40 000 asukkaalla 2 km² alueella – kun taas Cap Ferrat on rauhallinen, alle 1 000 vakituisella asukkaalla. Voisi sanoa, että Monaco on liiketoimintaa ja mukavuutta varten, Cap Ferrat vetäytymistä ja yksityisyyttä varten. Molemmat täydentävät toisiaan Rivieralla ja houkuttelevat yhdessä maailman varakkaimpia ihmisiä.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat erottuu edukseen jopa kuuluisien naapureidensa joukossa. Nizza tarjoaa urbaanin Rivieran kokemuksen kohtuulliseen hintaan; Cannes yhdistää lomakohteen glamourin syvempään markkinaan; Monaco on ainutlaatuinen taloudellinen turvasatama, jossa on erittäin tiivis luksus. Mutta Cap Ferrat säilyy “Välimeren jalokivenä” eksklusiivisen asuinviehätyksensä ansiosta estateprestige.com. Sen äärimmäisen luksuksen, niukkuuden ja luonnonkauneuden yhdistelmä on vertaansa vailla – siksi se sijoittuu jatkuvasti kiinteistömarkkinoiden huipulle maailmassa ja houkuttelee yhä niitä, joille vain paras kelpaa.
Asiantuntijan näkymät: vuosi 2025 ja siitä eteenpäin (3–5 vuoden ennuste)
Tulevaisuutta ajatellen kiinteistöalan asiantuntijat ja toimistot pysyvät luottavaisina Saint‑Jean‑Cap‑Ferratin markkinoiden kehityksen suhteen, tosin hillityn optimismin, ei hurmioituneen kasvun, merkeissä. Yleinen näkemys seuraavien 3–5 vuoden ajalle on, että hinnat joko pysyvät vakaana tai jatkavat maltillista nousuaan Cap Ferratissa, sillä perustekijät – rajallinen tarjonta ja globaali kysyntä – eivät muutu. Knight Frankin Prime Residential Forecast 2025 ennustaa, että useimmat Euroopan huippuluokan luksusmarkkinat kasvavat, ja sijoittaa “Côte d’Azur” (johon Cap Ferrat kuuluu) kymmenen kärkeen odotetulla +2 % – +3,5 % vuosittaisella hinnannousulla monacolife.net. Tämä saattaa vaikuttaa vaatimattomalta verrattuna viimeaikaisiin nousuihin, mutta kuvastaa normalisoitumista kiihkeän koronan jälkeisen buumin jälkeen. Se viittaa siihen, että Cap Ferratin arvot jatkavat tasaista, kestävää nousua kuplan sijaan. Myös Savills odottaa Ranskan Rivieran huippukiinteistöjen nousevan noin 4 % vuonna 2025 investropa.com, viitaten jatkuvaan varallisuuden kasvuun ja niukkaan tarjontaan. Viiden vuoden aikajänteellä jopa matalat yksinumeroiset vuosittaiset nousut kertyvät mukavasti, mahdollisesti lisäten 10–20 % tämänhetkisiin ennätyskorkeisiin arvoihin – mikä tarkoittaa, että nyt 30 miljoonan euron arvoinen huvila voisi olla keskimäärin 33–36 miljoonaa euroa vuoteen 2030 mennessä, ellei suuria shokkeja tapahdu.
Asiantuntijalausunnot korostavat, että globaali ympäristö vuosina 2025–2027 on itse asiassa suotuisa huippukiinteistöille. ”Matala inflaatio ja matalat korot määrittelevät Euroopan näkymät vuodelle 2025… globaali varallisuus hakeutuu vakauteen ja korkeaan elämänlaatuun,” selittää Knight Frankin Euroopan tutkimusjohtaja monacolife.net. Riviera tarjoaa juuri tätä vakautta ja laatua, joten se hyötyy pääoman siirtymisestä riskialttiimmilta markkinoilta. Poliittiset epävarmuudet ja korkeammat verot muualla (esimerkiksi viimeaikaiset muutokset Yhdysvalloissa, Isossa-Britanniassa, Lähi-idässä) voivat myös ajaa lisää varakkaita yksilöitä sijoittamaan Eurooppaan (Pariisi, Monaco, Riviera) turvasatamana monacolife.net. Ranska on erityisesti nähnyt politiikan jatkuvuutta ja sijoitusmyönteisen asenteen (lukuun ottamatta kohtuullisia varallisuusveroja). Lisäksi jatkuvat geopoliittiset jännitteet voivat tahattomasti lisätä Cap Ferratin vetovoimaa – esimerkiksi varakkaat henkilöt epävakaammilta alueilta etsivät usein turvapaikkaa Etelä-Ranskasta. Tätä on havaittu joidenkin venäläisten kohdalla aiemmissa kriiseissä ja nyt mahdollisesti joidenkin kiinalaisten ja Lähi-idän eliittien kohdalla, jotka hajauttavat omistamalla kiinteistöjä Euroopan vakailla markkinoilla.
Tarjontapuolella merkittävää lisäystä ei odoteta – Cap Ferrat ei voi kasvaa fyysisesti, eikä massiivista myyntiaaltoa ole näköpiirissä. Monet nykyisistä omistajista ovat erittäin varakkaita, eikä heillä ole painetta realisoida omaisuutta; jotkut jopa ostavat naapuritontteja laajentaakseen tiluksiaan. Yksi mahdollinen vastatuuli voisi olla perintöjen vaihtuvuus: kun jotkut pitkäaikaisomistajat ikääntyvät, heidän perillisensä saattavat päättää myydä arvokkaita kiinteistöjä. Tämä voisi tuoda markkinoille muutamia uusia kohteita, mutta koska ostajakunta on varakas ja odottava, ne todennäköisesti imeytyvät nopeasti (ja maamerkkiasemansa ansiosta korkeaan hintaan). Toinen tekijä on valuuttakurssit – vahva Yhdysvaltain dollari tai Sveitsin frangi euroon nähden voi houkutella dollaripohjaisia ostajia (amerikkalaiset, Lähi-itä) ostamaan ranskalaisia kohteita ”alennuksella”. Vastaavasti euron vahvistuminen voi hieman hillitä EU:n ulkopuolista kysyntää. Mutta markkinoiden yläpäässä tällaiset valuuttavaikutukset ovat toissijaisia; henkilökohtainen varallisuus ja halu painavat enemmän.
Markkinahaasteet tulevina vuosina saattavat sisältää globaalin taloussuhdanteen – jos tulisi suuri taantuma tai finanssikriisi, jopa miljardöörit saattaisivat lykätä trofeekohteiden ostamista. Kuitenkin viimeaikainen historia osoittaa, että huipputason kiinteistöt toimivat usein turvasatamasijoituksina myrskyisinä aikoina. Luksussegmentti on vähemmän herkkä korkotasoille (koska ostajat käyttävät vähemmän velkavipua) ja herkempi varallisuustrendeille. Niin kauan kuin globaali varallisuuden kasvu jatkuu (teknologian, rahoituksen jne. kautta), Cap Ferratin kaltaiset paikat saavat uusia tulokkaita. Lisäksi on kysymys ilmastosta ja kestävyydestä: Ranskan Riviera kohtaa ilmastonmuutoksen vaikutuksia (helleaallot, merenpinnan nousu) ja Ranskan ympäristösääntely tiukkenee (esim. energialuokitukset). Asiantuntijat ennustavat, että energiatehokkaat, kestävät kodit saavat lisähintaa, ja ekoremontit ovatkin nouseva trendi investropa.com investropa.com. Cap Ferratin vanhemmat huvilat käyvät todennäköisesti läpi päivityksiä uusien standardien täyttämiseksi (joistakin huonosti luokitelluista kodeista voi tulla lain mukaan vuokrauskelvottomia, ellei niitä paranneta investropa.com). Sijoittajat, jotka modernisoivat kiinteistöjä aurinkopaneeleilla, eristyksellä jne., eivät ainoastaan täytä sääntelyvaatimuksia vaan myös vetoavat uuteen ilmastotietoiseen varakkaaseen sukupolveen. Tämä tuskin laskee arvoja; pikemminkin se kannustaa arvonlisäinvestointeihin asuntokannassa.
Vuokramarkkinoiden näkymät ovat hieman vaisummat verrattuna myyntiin. Tiukempien lyhytaikaisten vuokrauslakien ja laskevien tuottojen myötä analyytikot odottavat, että vuokratuotot pysyvät matalina ja saattavat laskea entisestään, jos hinnat nousevat vuokria nopeammin investropa.com. Tämä ei juuri haittaa loppukäyttäjäostajia (heitä kiinnostaa enemmän oma käyttö), mutta puhtaat sijoittajat saattavat katsoa enemmän Nizzan tai Cannesin kaltaisia alueita tuottojen perässä. Siitä huolimatta vuokrakysyntä pysyy vahvana Cap Ferratissa kesäisin – on tuskin epäilystäkään, etteivätkö maailman varakkaat matkailijat jatkaisi huippuhintojen maksamista muutamasta viikosta Cap Ferratin huvilassa.
Yhteenvetona, kaikki merkit viittaavat siihen, että Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat säilyttää kruununsa yhtenä maailman johtavista luksuskiinteistömarkkinoista tulevina vuosina. Sen ainutlaatuiset perustekijät – loistokas historia, vertaansa vailla oleva sijainti, erittäin rajallinen tarjonta ja maailmanlaajuinen vetovoima varakkaiden keskuudessa – tekevät siitä niin ”tulevaisuuden kestävä” kuin kiinteistö voi olla. Asiantuntijaennusteet ennakoivat maltillista hintojen nousua, mutta todellisuudessa nousuvara voi olla suurempi, jos uusia miljardööriostajia ilmaantuu (esimerkiksi viimeaikainen nuorten teknologiavaikuttajien aalto markkinoilla rosengart.mc). Ainoa kysyntää rajoittava tekijä on kiinteistöjen rajallinen määrä. Kuten eräs Knight Frankin super-prime-välittäjä totesi, ”Tällaisia kiinteistöjä kuin Cap Ferratilla tulee markkinoille vain 10–15 vuoden välein”, ja kun niitä tulee, maailman varakkaimmat ovat valmiina knightfrank.com. Odotettavissa on jatkuvaa kovaa kilpailua kaikista vapaista Cap Ferratin huviloista, ja markkina, joka toimii yhä enemmän omalla globaalilla näyttämöllään. Omistajille näkymät ovat todella kultaiset: Miljardöörien niemimaa näyttää loistavan entistä kirkkaammin vuoteen 2025 ja sen jälkeenkin, ajattomana turvasatamana niille, jotka voivat maksaa sen korkean sisäänpääsymaksun.
Lähteet: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier data residences-immobilier.com; Monaco Life (Knight Frank ennuste) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (Rosengart käännös) rosengart.mc rosengart.mc; Ranskan hallitus / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (vuokraustrendit) investropa.com investropa.com; sekä erilaiset markkinaraportit ja uutislähteet, kuten yllä on mainittu.
