Thaimaan kiinteistömarkkinoiden näkymät 2025: trendit, ennusteet ja analyysi

Yhteenveto: Thaimaan kiinteistömarkkinat vuonna 2025 liikkuvat monimuotoisessa ympäristössä. Asuntojen hinnat nousevat maltillisesti (~2–3 % vuodessa) kotimaisen kysynnän pysyessä heikkona; rakennuttajat viivästyttävät uusia lanseerauksia ja hallitus tarjoaa kannustimia asunnonostajille. Bangkok ja tärkeimmät lomakohteet kuten Phuket ovat edelleen kalleimmat markkinat (esim. 2 makuuhuoneen kerrostalo noin 303 000 dollaria Bangkokissa vs. 296 000 dollaria Phuketissa), mutta kerrostalot kohtaavat huomattavaa ylitarjontaa ja hitaampaa myyntiä. Liikekiinteistöissä näkyy eriytynyttä kehitystä: Bangkokin toimistojen vajaakäyttö on kasvanut (~18,2 % v. 2024 1. puoliskolla bangkokpost.com), kun uudet A-luokan tornit täyttävät markkinat, kun taas kauppakeskukset hyötyvät turismin elpymisestä (parhaiden kiinteistöjen vajaakäyttö noin 5,2 % vuoden 2025 1. neljänneksellä research.jllapsites.com). Teollisuus/varasto-segmentti loistaa – Eastern Economic Corridor (EEC) kasvattaa vahvasti kysyntää tehtaille ja varastoille. Ulkomainen sijoittaminen on vilkasta; kiinalaiset, myanmarilaiset ja venäläiset ostajat muodostavat suurimman osan kerrostaloihin tehdyistä kaupoista, ja päättäjät tutkivat uudistuksia (esim. 99 vuoden vuokrasopimuksia, suurempia ulkomaalaiskiintiöitä khaosodenglish.com). Tukevat infrastruktuurihankkeet (EEC-projektit, liikenteen kehittäminen) ja politiikkapäätökset (viisumiohjelmat, veronalennukset) tukevat näkymiä. Yleisesti odotetaan maltillisia muutaman prosentin hinta- ja myyntinousuja vuosina 2025–2028, ja mahdollisuuksia nähdään keskihintaisessa asuntotuotannossa, logistiikka/varastoinnissa ja turismiin nivoutuvissa hankkeissa.

Markkinakatsaus (2025)

Thaimaan talous kasvoi hitaasti (~3,1 % vuodessa 2024 loppupuolella scmp.com), ja kotitalousvelka on korkea, mikä pidättelee paikallista kysyntää. Turismi elpyy vahvasti (vuoden 2025 kävijämäärät lähellä vuoden 2019 huippuja), mikä nostaa hotellien käyttöastetta ja hintoja. Hallitus jatkaa asuntomarkkinoiden elvytystä: esimerkiksi vuonna 2024 valtiovarainministeriö laski kiinteistönsiirto- ja lainakirjausmaksuja koteihin, joiden arvo on ≤7 miljoonaa bahtia (0,01 %), mikä auttoi pysäyttämään asuntojen myynnin laskua. Vuoden 2024 lopussa asuntojen toimitukset olivat yhä laskussa noin 4–8 % vuotta aiemmasta (350 545 yksikköä vuonna 2024, -4,4 %), mutta merkit viittaavat elpymiseen vuonna 2025 (REIC arvioi kauppamäärien kasvavan noin 3,7 %). Ulkomaiset kerrostalo-ostajat pysyvät tärkeänä tukipilarina, vaikka paikalliset ostajat ovat varovaisia.

Asuntosegmentti

• Kaupunkiasunnot (Bangkok ja suuret kaupungit): Bangkokin asuntomarkkina on kypsä ja kotimainen. Vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä hinnat nousivat maltillisesti (omakotitalot +2,4 % vuodessa, rivitalot +3,2 % globalpropertyguide.com), samalla kun kerrostalojen hintojen nousu hidastui voimakkaasti (vain +2,5 % vuodessa Q4 2024 vs +7,2 % Q3) globalpropertyguide.com. Rakennuttajat ovat karsineet uusia projekteja tiukan rahoituksen vuoksi; monet yhtiöt keskittyvät edullisempiin (≤7 miljoonaa bahtia) kohteisiin, jotka istuvat ostajien budjettiin. Varastotilanne huolettaa: Bangkokissa on paljon myymättömiä kerrostaloasuntoja ja uutta tarjontaa tulee edelleen (osa projekteista viivästynyt). Vuokratuotto Bangkokin asunnoissa on keskimäärin noin 5–6 % (brutto) globalpropertyguide.com, pienemmät asunnot ja kakkostason sijainnit tarjoavat korkeampaa tuottoa.
• Lomakohteet ja toissijaiset markkinat: Turistikohteet muodostavat oman alasegmenttinsä. Phuket ja Pattaya/Chonburi ovat kokeneet rakennusbuumin, etenkin kun Bangkokin rakennuttajat siirsivät painopistettä jäähtyneiden kotimarkkinoiden vuoksi scmp.com. Colliersin mukaan Phuketissa oli arviolta 4 982 myymätöntä kerrostaloasuntoa vuoden 2024 lopussa (16 projektista) scmp.com, kun uusia yksiköitä avattiin ennätykselliset 14 718 vuonna 2024 (vain ~64 % myyty) scmp.com. Tämä viittaa ylitarjontaan ja hintapaineisiin jatkossa. Silti parhaat lomakohdeasunnot ovat yhä arvokkaita: 2 makuuhuoneen kerrostalojen keskimääräinen pyyntihinta oli 296 000 dollaria Phuketissa (lähes sama kuin Bangkokissa, 303 000 dollaria), mikä kuvastaa luksusturismin kysyntää. Chiang Mai ja muut seudut ovat vaatimattomampia markkinoita; Chiang Main asunnot houkuttelevat myös ulkomaisia eläkeläisiä ja expatteja, mutta kauppamäärät ovat pienempiä ja hintojen nousu hitaampaa. Kaikissa segmenteissä ulkomainen kysyntä – erityisesti kerrostaloissa – pitää pintansa. Vuoden 2024 tammi–syyskuussa ulkomaalaisille myytiin 11 036 kerrostaloasuntoa (+3,1 % vuodessa). Kiinalaiset johtivat 39,7 % osuudella (4 386 yksikköä), sen jälkeen Myanmar (9,5 %), Venäjä (7,2 %) ja Taiwan (5,5 %). Huomionarvoista on, että noin puolet ulkomaisten tekemistä kaupoista oli ≤3 miljoonan bahtin (n. 90 000 dollaria) kohteita, mikä osoittaa kysynnän painottuvan edullisiin ja keskitason asuntoihin. Tärkeimmät ostajakohteet olivat Bangkok (38,7 % ulkomaansiirtokaupoista, 4 269 yksikköä) ja Chonburi/Pattaya (36,0 %, 3 976 yksikköä); pienempiä osuuksia Phuketissa (748 yksikköä) ja Chiang Maissa (698).

Liikekiinteistöt

• Toimistot: Bangkokin toimistomarkkina kärsii ylitarjonnasta. Uudet huippukiinteistöt ovat houkutelleet vuokralaisia pois vanhemmista rakennuksista, mutta suuri A-luokan tornien määrä nostaa vajaakäytön jyrkästi. CBRE ja BP raportoivat että toimistojen vajaakäyttö nousi noin 18,2 %:iin vuoden 2024 alkuvuonna (2023 lopussa 16,7 %) bangkokpost.com. Vuoden 2024 loppuun mennessä osuus voi nousta noin 22 %:iin bangkokpost.com. Noin 260 000 neliömetriä uutta tilaa lisätään v. 2024 jälkimmäisellä puoliskolla bangkokpost.com, jolloin vanhempien A-luokan toimitilojen vuokrat ovat laskeneet (keskusta-A-luokka noin 900 bahtia/neliö/kk) bangkokpost.com. Toisaalta vuonna 2024 nähtiin suurin nettokäyttöönotto viiteen vuoteen, kun yritykset yhdistivät toimipisteitä uusiin, laadukkaisiin tiloihin. Näkymät: tarjonnan kasvaessa vuokranantajiin kohdistuu painetta; parhaiden tilojen vuokrat saattavat kasvaa hitaasti tai laskea, jos kysyntä jää jälkeen. Yhtiöt hakevat edelleen ESG-sertifioituja, teknologialla varustettuja toimistoja.
• Kauppa: Kauppakiinteistöt elpyvät turismin avulla. Bangkokin ostoskeskuksia on uudistettu houkuttelemaan kansainvälisiä turisteja. Vuonna 2025 ensimmäisen neljänneksen parhaiden kauppakeskusten vajaakäyttö oli noin 5,2 % (kolmen vuoden huipulla) research.jllapsites.com, pääosin vuokralaisten vaihtuvuuden ja usean suuren, vuoden 2024 lopulla avatun keskuksen hitaamman täyttymisen vuoksi. Vajaakäytön noususta huolimatta (+0,51 % kvartaaliin nähden research.jllapsites.com), vuokraus pysyy vakaana; noin 100 kansainvälisen brändin vuokrasopimusta solmittiin 2025 alussa, erityisesti luksusmuotiin keskittyneissä turistikohteissa research.jllapsites.com. Vuokrat nousivat alkuvuonna 2025 vain maltillisesti (+1,4 % kvartaaliin nähden) research.jllapsites.com, selvästi hitaammin kuin koronan jälkeen 2022–23. Jatkossa kaupallisten kiinteistöjen kehitys riippuu turismista (erityisesti Kiinasta ja Venäjältä) – häiriöt matkailussa voivat laimentaa kasvun lähiaikoina research.jllapsites.com.
• Majoitus: Hotellien tulokset ovat vahvat. Vuonna 2024 nähtiin ennätyksellistä käyttöastetta ja päivähintoja Bangkokin hotelleissa, kun turistimäärät kasvoivat. Hallituksen viisumivapaus 93 maasta ja lisääntynyt lentokapasiteetti nostivat maahantulot lähes vuoden 2019 tasolle. Bangkokin RevPAR ja keskimääräiset päivähinnat nousivat uusiin huippuihin vuonna 2024. Lomahotellit (Phuket, Pattaya, Chiang Mai) hyötyivät myös, vaikka uutta hotellitarjontaa tuli paljon (erityisesti Phuketissa). Kokonaisuudessaan 2025 näyttää jatkuvaa kasvua hotellien kysynnässä ja arvossa, vaikka luksussegmentti voi viilentyä, jos lentojen tai turvallisuuden suhteen tulee huolia research.jllapsites.com.

Teollisuus ja logistiikka

Teollisuussektori kasvaa nopeasti tuotannon siirtymien ja verkkokaupan vetämänä. Tehtaan/varastotilojen kysyntä keskittyy Eastern Economic Corridor (EEC: Chonburi, Rayong, Chachoengsao) -alueelle ja lähikuntiin. Valtion kannustimet (verovapautukset, tonttimyynnit teollisuusalueilla) houkuttelevat sijoituksia autoihin, elektroniikkaan ja petrokemikaaleihin, mikä heijastuu myös alihankkijakysyntään (valmiit tehtaat). Myös varastointi kukoistaa: Bank of Ayudhya arvioi teollisuustonttikauppojen kasvavan 4–5 % vuodessa (noin 7 000 rai/vuosi) 2025–2027. Kasvua vauhdittavat globaalien yritysten toimitusketjujen hajautus Kaakkois-Aasiaan, EEC-infrastruktuurin rakentaminen (tiet, satamat, teknologiapuistot), sekä verkkokaupan kasvu, joka edellyttää moderneja logistiikkatilojia. Sijoittajat kehittävät nyt ”älykkäitä” teollisuuspuistoja teknologiapalveluilla ja vihreillä ratkaisuilla vuokralaisten tarpeisiin. Laatuluokan varastojen vuokrat ovat nousseet, mutta viimeaikaiset raportit vaihtelevat sijainnin mukaan. Kokonaisuutena teollisuuskiinteistöt tarjoavat korkeampia tuottoja ja ovat Thaimaan kiinteistömarkkinoiden kärkiala.

Keskeiset alueet ja kaupungit

• Bangkokin metropolialue: Maan suurin markkina. Bangkok hallitsee sekä asuin- että toimistotiloja. Asuntojen hinnat täällä ovat, vaikka ne kasvavat hitaasti, silti korkeimmat koko maassa. Kaupunki on myös rahoituksen, yritystoimistojen ja ostosten keskus. Tulevat infrastruktuurihankkeet (MRT/BTS-laajennukset, Don Mueangin ja Suvarnabhumin lentokenttien päivitykset) parantavat liikenneyhteyksiä. Bangkokin markkina on kuitenkin herkkä kotimaan taloustilanteelle: korkea velka ja lainarajoitukset ovat hillinneet asuntokysyntää. Yhteenvetona: Bangkok tarjoaa mittakaavaa ja likviditeettiä, mutta kohtaa toimisto- ja asuntoylitarjontaa sekä maltillista hinnannousua.
• Itäinen kaista (Pattaya/Chonburi ja EEC): Tämä rannikkoteollisuuden vyöhyke on kasvun moottori. Chonburi/Pattaya on kehittynyt merkittäväksi asuin- ja teollisuuskeskukseksi. Vuonna 2024 tammi–syyskuussa alueella myytiin ulkomaalaisille 36,0 % kaikista asunnoista (3 976 yksikköä) – toiseksi eniten Bangkokiin jälkeen. Pattayalla/Chonburissa on kuitenkin runsaasti asuntoylitarjontaa ja vuokrien nousua. Suurempi tarina liittyy teollisuuteen: EEC-alueella on huipputekniikan tehtaita, telakoita (Sattahip), ja uusi U-Tapaon lentoaseman Aerotropolis-hanke. Tonttien hinnat ja teollisuustilojen vuokrat ovat nousussa yritysten siirtäessä toimintojaan tänne, ja lisää infraa (teitä, pikarautatie, kolmas lentoasema) on tulossa. EEC:n pitkän aikavälin menestys voisi nostaa Chonburin ja Rayongin Thaimaan arvokkaimpien kiinteistömarkkinoiden joukkoon.
• Phuket ja etelä (lomakeskukset): Phuket on Thaimaan johtava luksuslomakeskusmarkkina. Turistien palaaminen on nostanut hotellien ja vuokra-asuntojen tuottoja, mutta kuten aiemmin todettu, sen asunto-markkina on ylikuumentunut scmp.com. Rakentajat luottavat yhä ulkomaalaisiin eläkeläisiin ja loma-asuntojen ostajiin, mutta Kiinan ja Venäjän hidastunut paluu on jättänyt monia asuntoja myymättä. Hintataso ydinkeskustassa (2 mh asunto ~฿9–10M) säilyy, mutta nousuvara on pieni. Muita etelän kohteita (Phang Nga, Krabi) pidetään pienempinä markkinoina; niiden talous nojaa vahvasti turismiin. Jatkuva kasvu riippuu kansainvälisistä matkailijamääristä ja mahdollisista erityistaloudellisista kannustimista, kuten Phuketin erikoistaloudelliset ohjelmat.
• Chiang Mai ja pohjoinen: Chiang Main markkina on erikoistunut: se on koulutuksen ja kulttuurin keskus, jossa on maltillista asuntoloma- ja lomakeskuskysyntää eläkeläisiltä ja ulkomaalaisilta sekä turismia. Hinnat ovat huomattavasti Bangkokia alemmat, eikä kasvuun ole viime vuosina tullut paljon muutosta. Infrastruktuurihankkeet (lentoaseman päivitys, itäinen ratayhteys Bangkokiin) voivat pitkällä aikavälillä nostaa alueen kehitystä. Toistaiseksi Chiang Mai tarjoaa vakaata, mutta maltillista asuntokauppaa ja vähittäismyyntiä, mahdollisuuksia nähdään aidatuissa omakotialueissa eläkeläisille ja boutique-turismiprojekteissa.

Hintakehitys ja toimialadata

• Asuntojen hinnat: Vuoden 2024 lopulla Thaimaan asuntomarkkinaindeksi osoittaa lievää kasvua. Maassa omakotitalojen keskihinnat nousivat +2,55 % vuodessa Q4/2024 (1,54 % reaalisesti) ja rivitalojen +3,53 % (2,51 % reaalisesti). Suur-Bangkoki seuraa samaa kehitystä (esim. omakotitalot +2,41 % vuodessa) globalpropertyguide.com. Condominiumien hinnat ovat kuitenkin jäähtyneet: Q4/2024 kasvu oli vain +2,46 % vuodessa Bangkokissa (1,45 % inflaatiokorjattu) globalpropertyguide.com, laskua Q3:n 7,20 prosentista. Hintapyynnöt riippuvat sijainnista: 2-makuuhuoneen asunto maksaa noin ฿11,0M (~US$303 000) keskellä Bangkokia vs. ฿10,7M keskustan Phuketissa. Esikaupunkimarkkinoilla (Nonthaburi, Samut Prakan) hinnat ovat vain kolmasosa Bangkokin keskusta-asunnoista. Toimialan ennusteet vuosille 2025–26 odottavat hidasta hinnannousua: rakennusalan edustajat odottavat ~2–5 % nousua, pääosin tonttien hintainflaation vuoksi.
• Kaupat ja myynti: Asuntokaupat laskivat vuonna 2024: REIC raportoi 7–13 % laskua rekisteröidyissä siirroissa Q3/2024 mennessä (erityisesti matalat omakotitalot -12,8 %). Condominium-siirtojen määrä kasvoi +5,6 % tuona aikana, pääosin ulkomaisilla ostajilla. Siirtojen arvo laski noin 8 % vuoden 2024 alussa. Yksikkömäärissä vuoden 2024 arvio on ~350 545 asuntosiirtoa valtakunnallisesti (-4,4 % vuotta aiemmasta). Vuoden 2025 ennuste on 363 600 yksikköä (+3,7 %), mikä vihjaa vakautumiseen. Korkea kotitalousvelka ja lainarajoitukset ovat viilenneet markkinaa, mutta elvytys (mm. siirtomaksualennukset) on jo hieman hillinnyt myynnin laskua.
• Vuokratuotot: Thaimaan bruttovuokratuotto asuntomarkkinalla on keskimäärin noin 6,2 % (Q1/2025) globalpropertyguide.com. Bangkokin asuntojen vuokratuotto on noin 4–6 % sijainnista ja asunnon koosta riippuen (pienemmät asunnot tuottavat enemmän globalpropertyguide.com). Lomakohteissa pääsee vastaaviin tuottoihin, kun käyttöaste on korkea. Tuotot ovat hieman laskeneet (Q3/2024 6,27 % → Q1/2025 6,17 %) globalpropertyguide.com, mikä johtuu hintojen noususta ja vuokratason pysähtyneisyydestä. Teollisuusvuokria on nostanut kysyntä – jotkut kehittäjät raportoivat noin 5–10 % vuosittaista vuokrien kasvua parhailla logistiikka-alueilla.
• Keskeiset tiedot (taulukko):

(Tietolähteet: Thaimaan keskuspankki, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)

Ulkomainen sijoittaminen & lainsäädäntö

Ulkomaalaiset ostajat ovat aina olleet merkittävässä roolissa Thaimaan kiinteistömarkkinoilla, erityisesti asunnoissa ja luksuskodeissa. Nykyinen lainsäädäntö kieltää ulkomaalaisilta maan omistuksen (paitsi poikkeustapauksissa kuten BOI-hankkeet tai thaimaalaiset yritykset) ja rajoittaa ulkomaisten asuntojen omistusosuuden kerrostaloissa 49 prosenttiin yksiköistä. Tonttien osalta yleisiä ovat vuokrasopimukset (yleensä 30-vuoden vuokra). Viime aikoina viranomaiset ovat höllentäneet politiikkaa houkutellakseen ulkomaisia investointeja: vuoden 2021 hallituksen päätös tarjoaa pitkäaikaisen asumisviisumin (10 vuotta) sekä ”kevennettyjä” maanhankintaoikeuksia varakkaille kiinteistösijoittajille Thaimaassa. Käytännössä sijoittajat, jotka täyttävät tietyt ehdot (esim. ≥US$250 000 kiinteistösijoitus), voivat saada tavanomaista laajempia oikeuksia.

Kesällä 2024 Thaimaan hallitus antoi luvan valmistella radikaalimpia uudistuksia – erityisesti maanvuokrasopimusten pidentäminen 99 vuoteen ja ulkomaisen asunto-omistajuuden kiintiön nostaminen 49:stä 75 prosenttiin khaosodenglish.com. Näistä uudistuksista ei ole vielä tehty päätöksiä, mutta ne viestivät sijoittajamyönteisestä linjasta. Ulkomaisen omistuksen osuus kaikista asunto-ostoksista on viime vuosina pysynyt 10–13 % välillä. Kiinalaiset ostajat hallitsevat ulkomaista kysyntää (lähes 40 % ostoyksiköistä); kasvua on tullut myös Myanmarista, Venäjältä, Taiwanista ja länsimaista. Kuitenkin geopoliittinen ja taloudellinen epävarmuus maailmalla (esim. Kiinan hidastuminen) voi vaikuttaa tulevaan kysyntään.

Thaimaa tarjoaa lisäksi useita kannustimia ulkomaisille sijoittajille Board of Investmentin (BOI) kautta: matkailu-, infra- tai teollisuushankkeille voi saada verohelpotuksia ja joskus myös maanhallintaoikeuksia. Esimerkiksi BOI-hyväksytyissä kiinteistöhankkeissa (integroidut lomakeskukset, kansainväliset kerrostalobrändit) voidaan sallia enemmistöomistus ulkomaalaisille tietyissä tapauksissa. Lisäksi Thailand Elite Visa ja digitaalinomaadeille suunnatut ohjelmat (pitkäaikaiset viisumit) tukevat kiinteistökannustimia varakkaiden eläkeläisten ja asiantuntijoiden houkuttelemiseksi, mikä voi tukea luksusmarkkinaa.

Valtion politiikka & infrastruktuurikehitys

Thaimaan hallitus on aktiivisesti tukenut kiinteistömarkkinoita elvytyspaketeilla ja infrastruktuurihankkeilla:

• Finanssi-/verokannustimet: Asunnonostajien siirtomaksujen leikkausten lisäksi viranomaiset ovat jatkaneet ensiasunnon ostajien verovähennysoikeuksia ja harkinneet laina–vastaa–arvo (LTV) -sääntöjen höllentämistä (vaikka koko markkinaa koskevaa helpotusta ei ole vuoden 2025 alussa hyväksytty). Paikallisia toimenpiteitä (esim. tuettuja matalan tulotason vuokra-asuntoja) on myös käytössä. Tavoitteena on kulutuksen vauhdittaminen: valtiovarainministeriö arvioi vuoden 2024 siirtomaksualennusten voivan lisätä noin ฿799 miljardilla kiinteistökauppoja ja kasvattaa BKT:ta noin 1,6 % hlbthai.com.
• Viisumi- ja verokannustimet: Kuten todettu, Thaimaa on ottanut käyttöön erityisiä viisumeja pitkillä oleskeluilla ja verovapauseduilla (esim. ulkomaisen tulon verovapaus) korkeatuloisille ulkomaalaisille sijoittajille. Vuoden 2024–2025 lopulla viranomaiset vihjailivat lisäkannustimista diginomadeille ja sijoittajille (esim. viisumioikeuksien laajennus), vaikkakin yksityiskohtia kehitetään edelleen.
• Infrastruktuuri: Suuret hankkeet muokkaavat kiinteistömarkkinoiden näkymiä. Tärkeimpiä ovat EEC-kehitys (฿1,5 biljoonan hanke vuoteen 2027 en.wikipedia.org), joka rahoittaa teitä, pikarautatietä sekä älykaupunkivyöhykkeitä Itä-Thaimaassa. Suunnitteilla oleva suurnopeusraide välillä Bangkok–U-Tapao–Rayong (Pattayan kautta) parantaa yhteyksiä EEC:n alueella. Bangkokin kaupunkiliikenne kehittyy (uudet MRT-linjat, BTS-laajennukset), minkä ansiosta työmatkat helpottuvat ja uudet esikaupunkisijoitukset avautuvat. Lentokenttiä laajennetaan: Don Mueang ja Suvarnabhumi kasvattavat terminaalejaan, ja kolmas kansainvälinen lentokenttä (Rayongissa) on rakenteilla osana Aerotropolis-hanketta U-Tapaon ympärillä. Nämä hankkeet yleensä nostavat tonttien arvoja niiden läheisyydessä.
• Talouspolitiikka: Laajempi ”Thailand 4.0” -strategia (digiloikka, uusiutuva energia, biotekniikka jne.) vaikuttaa välillisesti kiinteistöihin, kun kasvustrategia kohdistuu korkean teknologian teollisuuteen ja kaupunkien uudistumiseen. Rajaseudun erityistalousalueet ja turismikeskukset saavat verokannustimia kehityksen nopeuttamiseksi. Kokonaisuutena valtion politiikka on kasvua tukevaa – tavoitteena on tehdä Thaimaasta alueellinen solmukohta logistiikalle, terveydenhuollolle ja teknologialle, mikä voi nostaa myös erityisalojen kiinteistökysyntää (esim. datakeskukset, sairaalat, biotekniikan kampukset).

Ennusteet & mahdollisuudet (seuraavat 3–5 vuotta)

Analyytikot ja viranomaiset odottavat vähittäistä elpymistä ja maltillista kasvua Thaimaan kiinteistösektorilla. Keskeiset ennusteet ja teemat:

• Asunnot: Lievä myynnin ja hintojen kasvu. REIC ennustaa, että vuonna 2025 asuntotransaktiot kasvavat noin 3,7 % (noin 363 600 yksikköön). Hintojen odotetaan kasvavan matalissa yksinumeroisissa luvuissa; alan veteraanit ennustavat noin 2–5 % vuodessa vuodelle 2025 (optimistisimpien arvioiden noustessa jopa 7 %:iin suotuisassa skenaariossa). Kestävimmät segmentit ovat todennäköisesti kohtuuhintainen asuminen (johon kohdistuu valtion tukea) sekä omaisuusluokat, jotka kiinnostavat ulkomaisia sijoittajia. Sijoittajat voivat löytää mahdollisuuksia keskeneräisistä projekteista suurilla alennuksilla sekä vuokra-asunnoista talousalueiden läheltä.
• Liikekiinteistöt: Toimistotilojen markkina pysyy haastavana, etenkin vanhemmissa kiinteistöissä ydinkeskustassa. Tyhjäkäyntiaste voi saavuttaa huipun vuosina 2025–26 ja vuokrat voivat vakautua tai hieman laskea vanhoissa rakennuksissa. Hyvätasoiset tornit hyvillä paikoilla kuitenkin säilyttävät arvonsa. Vähittäiskauppa voi suoriutua tasaisesti, jos turismi toipuu; kehittäjät saattavat painottaa elämyksellisiä ostoskeskuksia ja monitoimikomplekseja. Kuten aina, paikalliset ja alueelliset kaupat (lähiökaupat, kivijalkamyymälät) seuraavat kotimaan tulokehitystä, kun taas kärkikauppakeskukset ovat riippuvaisia ulkomaisista turisteista.
• Teollisuus/logistiikka: Tämä on kirkkaasti valoisin sektori. Varastojen ja tehtaiden kysyntä kasvaa, kun Thaimaan rooli globaaleissa toimitusketjuissa korostuu. Krungsri Bankin ennuste odottaa teollisuustonttikauppojen kasvua 4–5 % vuodessa vuoteen 2027 asti. Mahdollisuuksia on uusissa logistiikkapuistoissa, tullivarastoissa (verkkokauppaa varten) ja vihreän niityn teollisuusalueilla. EEC ja muut SEZ-alueet (esim. Northern Corridor Chiang Main ympäristössä) tarjoavat kannusteita, joita voidaan hyödyntää. Sijoittajien kannattaa seurata trendejä sähköautojen valmistuksessa, lääkintätarvikkeissa ja maatalousteknologiassa – nämä klusterit ajavat kiinteistökysyntää tietyillä alueilla.
• Alueelliset kasvupesäkkeet: Bangkokiin ja EEC:hen lisäksi kehittyvät alueet voivat menestyä yli odotusten. Esimerkiksi itäiset provinssit voivat laajentua raskaasta teollisuudesta: suunnitellut kehityskohteet kuten Rayongin Laem Chabang Smart Port ja Map Ta Phut Free Trade Zone vauhdittavat logistiikka-alueita. Pohjoisessa Chiang Main uudistettu lentokenttä ja raideyhteydet (suunnitteilla) voivat nostaa kiinteistöjen arvoa kulkureittien varrella. Erikoisprojektit kuten Kaesong-tyyppinen kehitys Myanmarin rajalla tai suurnopeusjuna Laosiin voivat myöhemmin avata uusia sijoitusalueita, vaikka nämä ovat pidemmän aikavälin mahdollisuuksia.
• Ulkomaiset & erityismarkkinat: Jos lakiehdotukset menevät läpi, ulkomaalaisten aktiivisuus kasvaa voimakkaasti. 99 vuoden vuokralaki tai 75 %:n asuntokiintiö nostaisivat ulkomaalaisten asunto- ja luksustalohankintoja. Samaan aikaan erityisalat, kuten senioriasuminen (väestön ikääntyessä), opiskelija-asunnot Bangkokin yliopistojen läheisyydessä ja yhteisöasuminen (nuorelle digityövoimalle) voivat kasvaa nopeasti. Datakeskusala kasvaa jo nyt (uusia datakeskuksia Bangkokissa ja EEC:ssä), kun Thaimaa asemoituu digitaaliksi keskukseksi – teknologiarakentamiseen liittyvät kiinteistöt tarjoavat kasvupotentiaalia.

Riskit: Merkittävimpiä epävarmuustekijöitä ovat jatkuneet korkeat korot (asuntolainojen kallistuminen), kotitalouksien velkatasot sekä suurten lähdetalousalueiden (Kiina, Venäjä) tilanne. Poliittiset muutokset tai geopoliittiset konfliktit voivat heikentää sijoitusilmapiiriä. Ylirakentaminen uhkaa edelleen erityisesti asunto- ja hotellisegmenteissä – jos kysyntä jää alle odotusten, arvot voivat pysähtyä tai laskea. Julkisten projektien (infrastruktuurin viivästymiset) valmistumisvauhti vaikuttaa myös kasvuun.

Yhteenvetona, Thaimaan kiinteistömarkkina vuosina 2025–2028 tulee todennäköisesti kokemaan tasaisen mutta vaatimattoman kasvun kokonaisuudessaan, mutta sektorikohtaiset ja alueelliset erot korostuvat. Sijoittajien kannattaa olla valikoivia: puolustavia kohteita ovat teollisuus/logistiikkakiinteistöt ja keskeiset kiinteistöt Bangkokissa, kun taas matkailuun liittyvät ja huippuluokan asunnot kantavat korkeampaa riskiä. Käynnissä olevat uudistukset ja infrastruktuuri parantavat ilmapiiriä vähitellen, ja mahdolliset uudet toimet (kuten veromuutokset tai kevennetyt omistussäännöt) voivat piristää kysyntää.

Lähteet: Thaimaan hallituksen ja alan raportit (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, uutismedia ja markkina-analyysit khaosodenglish.com.