Wellingtonin kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat käännekohdassa. Vuosien 2020–21 nousukauden ja sitä seuranneen laskusuhdanteen jälkeen kiinteistöjen arvot ovat vakiintumassa ja ostajien luottamus palaa varovaisesti loweandco.nz globalpropertyguide.com. Alueen asuntojen hinnat ovat laskeneet noin 25 % vuoden 2021 lopun huipusta loweandco.nz, mikä on parantanut asumisen kohtuuhintaisuutta, kun taas aiempien vuosien erittäin matalat vuokra-asuntojen vajaakäytöt ovat vaihtuneet pehmeämpään vuokramarkkinaan vuonna 2025 interest.co.nz interest.co.nz. Liikekiinteistöpuolella Wellingtonin toimistosektori kohtaa kasvavia vajaakäyttöasteita uuden tarjonnan tullessa markkinoille, vaikka teollisuustilat ovat edelleen erittäin kysyttyjä ja tarjontaa on niukasti research.jllapsites.com linkedin.com. Suuret infrastruktuurihankkeet ja kaavamuutokset muovaavat kaupunkikuvaa ja luovat pohjaa tuleville vuosille. Tämä raportti pureutuu Wellingtonin kiinteistömarkkinoiden kaikkiin osa-alueisiin – asuntotrendeihin, liikekiinteistöjen kehitykseen, kaupunkisuunnitteluun, talouden ajureihin – ja tarjoaa näkymän vuoteen 2028 asti uusimpien tietojen ja ennusteiden pohjalta.
Asuntomarkkinoiden trendit
Asuntojen hinnat ja myyntiaktiivisuus
Wellingtonin asuntomarkkinat ovat kokeneet merkittävän korjauksen, mutta osoittavat merkkejä pohjan saavuttamisesta vuonna 2025. Wellingtonin alueen mediaanihinta on noin 760 000 Uuden-Seelannin dollaria kesäkuussa 2025, mikä on 4,4 % vähemmän kuin vuotta aiemmin squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Tämä on huomattava pudotus pandemia-ajan huipuista – hinnat ovat noin 26 % alle vuoden 2021 lopun huippuarvon loweandco.nz. Viimeisimmän vuosineljänneksen aikana (Q2 2025) Wellingtonin keskimääräiset arvot laskivat maltilliset ~2,3 %, mikä osoittaa, että laskun tahti on hidastunut lähes pysähdyksiin loweandco.nz. Itse asiassa Wellingtonin asuntojen hintaindeksi laski vain noin 1 % viimeisellä neljänneksellä, mikä viittaa siihen, että markkina on vakiintumassa eikä syöksymässä alaspäin loweandco.nz. Kauppamäärät ovat myös nousseet viime vuoden alavireisyydestä: kauppoja tehtiin kesällä 2025 noin 13 % enemmän kuin vuotta aiemmin, tavanomaisesta talven hiljentymisestä huolimatta squirrel.co.nz. Asuntojen myyntiajat ovat pidempiä kuin nousukaudella – mediaani markkina-aika on noin 54 päivää kesäkuussa 2025, mikä kuvastaa varovaista ostajakäyttäytymistä squirrel.co.nz. Tämä on kuitenkin parannus aiemmasta taantumasta; myyntiaika oli lyhentynyt noin 41 päivään vuoden 2025 alussa, kun myyjät muuttuivat realistisemmiksi hinnoittelussa loweandco.nz. Kaiken kaikkiaan Wellingtonin asuntomarkkinoita vuonna 2025 voi luonnehtia siirtymäksi ostajan markkinoista kohti tasapainoa, kun hinnat löytävät pohjan ja kauppamäärät elpyvät vähitellen.
Mediaanihinnat (kesäkuu 2025) globalpropertyguide.com
| Alue | Mediaanihinta (NZD) | Vuosi-vuodelta muutos |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4,4% |
| Auckland | $990,000 | –3,4% |
| Uusi-Seelanti (kaikki) | $770,000 | 0,0% |
Taulukko: Wellingtonin mediaanihinta pysyy hieman kansallisen mediaanin alapuolella, ollen yksi harvoista alueista, joissa hinnat ovat edelleen laskussa vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 puolivälissä globalpropertyguide.com.
Vuokramarkkinat ja kohtuuhintaisuus
Vuosien niukan tarjonnan ja vuokrien nousun jälkeen Wellingtonin vuokramarkkinat ovat kääntyneet vuokralaisten eduksi vuonna 2025. Vuokrien pyyntihinnat ovat pehmentyneet ja vuokrattavia asuntoja on tarjolla enemmän kuin vuosi sitten. Toukokuussa 2025 Wellingtonin mediaanivuokra laski noin $620/viikko, mikä on 4–5 % vähemmän kuin vuotta aiemmin interest.co.nz. Trade Me (suuri asuntolistapalvelu) raportoi vuokra-asuntojen tarjonnan kasvaneen alueella – vuokratarjonta kasvoi noin 41 % verrattuna viime vuoteen, kun taas vuokralaisten yhteydenotot (kysyntä) laskivat noin 13 % interest.co.nz. Kun markkinoilla on enemmän vaihtoehtoja, vuokrat ovat laskeneet pääkaupungissa interest.co.nz. Itse asiassa Wellington johti koko maata vuokrien vuosittaisessa laskussa, kun vuokranantajat kilpailivat harvemmista vuokralaisista interest.co.nz. Tämä on huomattava käänne edelliseen vuosikymmeneen verrattuna ja tarjoaa helpotusta vuokralaisille.
Asumisen edullisuus on parantunut hintojen korjautumisen ja palkkojen nousun myötä. Wellingtonin keskimääräinen asunnon arvo on nyt noin 5,7-kertainen kotitalouksien keskituloon verrattuna, mikä on parempi kuin koko maan keskiarvo, joka on noin 6,5× tulo ecoprofile.infometrics.co.nz. Samoin Wellingtonissa keskimääräisen asuntolainan hoitamiseen tarvittava osuus tuloista (20 % käsirahalla) on noin kolmannes, hieman alhaisempi kuin koko Uudessa-Seelannissa ecoprofile.infometrics.co.nz. Nämä mittarit ovat kansainvälisesti edelleen korkeita, mutta parhaita pääkaupungissa vuosiin – suora seuraus hintojen laskusta huipulta. Vertailun vuoksi Wellingtonin mediaanikertoimen huippu oli lähes 8× tulo, mutta vuoteen 2025 mennessä se on palannut 5–6× välille ecoprofile.infometrics.co.nz. Ensiasunnon ostajat ovat hyödyntäneet parantunutta edullisuutta ja vähäisempää kilpailua: heistä on tullut suurin ostajaryhmä Wellingtonissa, ja he “johtavat ostotoimintaa” squirrel.co.nz loweandco.nz. Hintojen laskun ja korkojen huipun ohittamisen myötä monet vuokralaiset näkevät vihdoin mahdollisuuden omistusasumiseen, mikä tukee kysyntää ensiasunnoille.
Ostajademografia ja uudet kehityshankkeet
Ostajaprofiili Wellingtonissa vuonna 2025 on huomattavasti erilainen kuin muutama vuosi sitten. Ensiasunnon ostajat ja nuoret perheet, jotka muuttavat isompaan asuntoon, ovat erittäin aktiivisia, kun taas sijoittajat vetäytyivät suurelta osin taantuman aikana squirrel.co.nz loweandco.nz. Alan raporttien mukaan ensiasunnon ostajat ja pienempään asuntoon muuttavat muodostavat yhdessä suuren osan aktiivisista ostajista pääkaupungissa loweandco.nz. Näitä ryhmiä houkuttelee hyvien kaupunginosien pehmentyneet hinnat ja suurempi varmuus nyt, kun asuntolainojen korot ovat vakiintuneet loweandco.nz 1news.co.nz. Sen sijaan monet velkavetoiset sijoittajat käyttivät vuodet 2022–2024 altistumisen vähentämiseen – jotkut vuokranantajat ovat myyneet asuntojaan, matalien tuottojen ja aiempien veromuutosten vuoksi squirrel.co.nz. (Huomionarvoista on, että Wellingtonin bruttovuokratuotot, noin 4,5–5 %, ovat hieman korkeammat kuin Aucklandissa, mutta eivät silti houkuttelevia, kun asuntolainojen korot olivat yli 6 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) On nähtävissä ensimmäisiä merkkejä siitä, että sijoittajat saattavat alkaa palata markkinoille: uusi hallitus palautti vuoden 2023 lopulla joitakin sijoittajaystävällisiä veropolitiikkoja, ja nyt kun hinnat ovat alempana ja tuotot paranevat, kiinteistösijoittaminen Wellingtonissa näyttää jatkossa kannattavammalta. Sijoittajien paluu on todennäköisesti asteittaista, mutta se on edelleen kysyntää kasvattava tekijä kohti vuotta 2026.
Tarjontapuolella Wellingtonissa on nähty uudisrakentamisen hidastumista viime aikoina, mikä voi kiristää markkinaa tulevina vuosina. Rakennuslupien määrä alueella laski jyrkästi (noin 28 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2024 lopulla) aiempien vuosien rakennusbuumin jälkeen loweandco.nz. Rakentamiskustannusten nousu, rahoitusrajoitteet ja markkinan laskusuhdanne saivat rakentajat vetäytymään. Tämän seurauksena uusien asuntojen tarjonta vuosille 2025–2027 on rajallisempaa. Tämä on kaksiteräinen miekka: lyhyellä aikavälillä ylitarjonta on helpottumassa, mikä vakauttaa hintoja; mutta vuosina 2026–2028 nykyinen rakentamisen hiljaiselo voi tarkoittaa, että asuntopula nousee jälleen esiin, mikä voi jälleen nostaa hintoja ja vuokria.
Samaan aikaan kaupungin tiivistämispolitiikat avaavat tulevaa tarjontaa. Wellingtonin kaupunki otti käyttöön uuden asemakaavan vuonna 2023, joka mahdollistaa monilla alueilla tiiviimmän asuntorakentamisen. Hallituksen määräämien sääntöjen mukaan useimmille asuinalueille voidaan nyt rakentaa jopa 3 kolmenkerroksista asuntoa ilman erityislupaa, ja osat kaupungista sekä esikaupungeista lähellä joukkoliikenteen solmukohtia on kaavoitettu yli 6-kerroksisille kerrostaloille. Useita keskitiheyksisiä hankkeita on jo käynnissä tai suunnitteluvaiheessa tämän seurauksena. Seuraavien vuosien aikana kaupunki odottaa näkevänsä lisää täydennysrakentamista, kuten rivitaloja ja matalia kerrostaloja, erityisesti keskustan reuna-alueilla ja esikaupunkikeskuksissa. Näillä kaavamuutoksilla pyritään lisäämään asuntorakentamista ja parantamaan asumisen kohtuuhintaisuutta pitkällä aikavälillä. Vaikka vaikutukset vuonna 2025 ovat vasta alkamassa, vuoteen 2028 mennessä helpommat kaavoitussäännöt voivat johtaa huomattavaan kasvuun Wellingtonin asuntokannassa – auttaen vastaamaan kasvavan väestön tarpeisiin ja hillitsemään liiallista hintojen nousua.
Liikekiinteistöjen yleiskatsaus
Toimistosektori: Kysyntä, tarjonta ja vuokrat
Wellingtonin toimistokiinteistömarkkinat vuonna 2025 käyvät läpi kasvavien vajaakäyttöasteiden ja uuden tarjonnan aikaa. Kokonaisuudessaan keskustan toimistojen vajaakäyttöaste on noussut noin 8,0 %:iin vuoden 2025 alussa, kun se ennen pandemiaa oli noin 5–6 % research.jllapsites.com. Nousu johtuu osittain useiden suurten vuokralaisten (erityisesti valtion virastojen) tilojen yhdistämisestä tai alivuokrauksesta. Viime kuukausina julkisen sektorin toimijat ovat tuoneet markkinoille noin 16 000 m² alivuokrattavaa tilaa, ja yksityiset yritykset noin 13 000 m² lisää research.jllapsites.com. Käytännössä joidenkin toimistojen tilojen pienentäminen – sekä valtion säästötoimien että lisääntyneen etä-/hybridityön seurauksena – on tuonut markkinoille suuren määrän toissijaista tilaa vuokrattavaksi. Samaan aikaan merkittävää uutta tarjontaa on tulossa. Esimerkkinä uusi 11-kerroksinen toimistotorni osoitteessa 61 Molesworth Street (parlamenttialueella), joka valmistuu loppuvuodesta 2025 ja jonka päävuokralaisena toimii ulkoministeriö research.jllapsites.com. Lisäksi useita vanhempia toimistorakennuksia vahvistetaan seismisesti ja peruskorjataan (esim. The Terrace -kadulla ja rantaviivalla), ja niiden odotetaan palaavan markkinoille vuosina 2026–2027 research.jllapsites.com. Kun nämä hankkeet valmistuvat, vajaakäyttöasteen odotetaan nousevan entisestään seuraavien kahden vuoden aikana, mikä koettelee markkinoiden kykyä imeä tilaa.
Huolimatta korkeammasta vajaakäytöstä, toimistovuokrat ensiluokkaisissa rakennuksissa ovat pysyneet vakaina toistaiseksi. Ensiluokkaisten toimistojen bruttovuokrat Wellingtonin keskustassa ovat keskimäärin noin $750+ per m² vuodessa, ja nettovuokrat noin $430–435/m² – käytännössä muuttumattomat viime neljänneksinä research.jllapsites.com. Vuokranantajat ovat pitäneet nimelliset vuokrat ennallaan, vaikka vuokralaisten kannustimet (kuten vuokrattomat jaksot tai muutostyöavustukset) ovat kasvaneet anteliaammiksi tässä kilpaillussa ympäristössä. Toisen asteen toimistotiloissa todelliset vuokrat ovat paineen alla lähes 10 %:n vajaakäytön vuoksi kyseisellä segmentillä research.jllapsites.com. Kokonaisuudessaan vuokrien kasvu on tasaista, ja vuokralaisilla on enemmän valinnanvaraa ja neuvotteluvoimaa kuin muutama vuosi sitten. Uudemmat, korkealaatuiset tilat ovat yhä kysyttyjä (erityisesti ne, joilla on korkeat seismiset luokitukset ja vihreät ominaisuudet), kun taas vanhempien, kunnostamattomien tilojen vuokraus voi olla haastavaa. Wellingtonin toimistomarkkinoiden näkymät riippuvat taloudellisista ja julkisen sektorin trendeistä: hallituksen harjoittaessa varovaista kulutusstrategiaa, sen tilantarve saattaa pienentyä entisestään research.jllapsites.com. Jos kuitenkin liike-elämän ja teknologia-alan kasvu kiihtyy 2020-luvun lopulla, se voi kompensoida osan julkisen sektorin supistumisesta. Toistaiseksi varovaisuus vallitsee, ja odotamme Wellingtonin toimistojen vajaakäytön pysyttelevän korkeissa yksinumeroisissa luvuissa vuoteen 2026 asti, mikä pitää vuokrien kasvun maltillisena. Mahdollisuuksia on vuokralaisten siirtymisessä parempiin tiloihin (laadun tavoittelu) ja vanhempien rakennusten uudelleenpositioinnissa (mukaan lukien mahdolliset toimisto-asuntomuunnokset, jos mahdollista), erityisesti kun kestävän kehityksen vaatimukset kasvavat.
Vähittäiskaupan ja ravintola-alan tilat
Wellingtonin vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat osoittavat vaihtelevaa, mutta yleisesti paranevaa kehitystä. Parhaat vähittäiskaupan sijainnit keskustassa – erityisesti Lambton Quayn, Willis Streetin ja Courtenay Placen “Kultainen maili” – nauttivat erittäin vahvasta kysynnästä. Parhaiden keskustan vähittäistilojen vajaakäyttö on lähes olematonta: vain noin 1,1 % parhaista tiloista oli tyhjillään vuoden 2024 lopussa insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Kansainväliset ja kansalliset vähittäiskauppiaat ovat jälleen kiinnostuneita Wellingtonista, ja useat brändit ovat joko laajentaneet lippulaivamyymälöitään tai tulleet markkinoille ensimmäistä kertaa insideretail.co.nz. Vuokraustiedustelut vuoden 2025 alussa ovat olleet tasaisia, kun vähittäiskauppiaat valmistautuvat odotettuun kulutuskysynnän kasvuun korkojen laskiessa ja luottamuksen palatessa insideretail.co.nz. Esimerkiksi suuremmat ja luksusbrändit ovat etsineet tiloja Lambton Quaylta, odottaen parempia kauppaolosuhteita tulevaisuudessa.Toissijaiset vähittäiskauppa-alueet ovat kuitenkin yhä kirimässä. Kokonaisuudessaan Wellingtonin kaupungin vähittäiskaupan vajaakäyttöaste oli noin 8,5 % loppuvuodesta 2024, noussut noin 6,9 %:sta vuotta aiemmin insideretail.co.nz. Suuri osa näistä tyhjistä liiketiloista keskittyy Courtenay Place -alueelle ja joillekin vähemmän vilkkaasti liikennöidyille kortteleille insideretail.co.nz. Nämä alueet kärsivät pahasti pandemian aiheuttamista häiriöistä (esim. kansainvälisten turistien ja toimistotyöntekijöiden katoaminen) ja niiden toipuminen on vienyt aikaa. Rohkaisevaa on, että Courtenay Placella on nyt “kasvun ja elpymisen positiivisia merkkejä” – mukaan lukien uudet ravintola-alan toimijat ja suunnitellut kiinteistöparannukset – joiden odotetaan vähitellen nostavan käyttöastetta insideretail.co.nz. Kaupunginvaltuuston Courtenay Place -elävöittämishanke (osana Golden Mile -uudistusta) käynnistyi vuonna 2025, tuoden katukuvaan parannuksia, joiden pitäisi tehdä alueesta houkuttelevampi ostajille ja ruokailijoille. Yhteenvetona voidaan todeta, että Wellingtonin vähittäiskauppasektori on jakautunut kahtia: ydinkeskustan ensiluokkainen vähittäiskauppa kukoistaa, käyttöaste on lähes täysi ja vuokrat nousevat, kun taas jotkin reuna-alueiden kauppa-alueet ovat yhä toipumisvaiheessa. Kulutuskysynnän parantuessa kohti vuotta 2026 (väestönkasvun ja alhaisempien asuntolainakustannusten tukemana), myös jäljessä olevien alueiden odotetaan täyttyvän. Uudet hankkeet, kuten Takina Convention Centre (avattu 2023), lisäävät myös asiakasvirtaa lähistön kaupoille ja ravintoloille, tukien ravintola-alan kiinteistösegmenttiä.
Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt
Wellingtonin teollisuuskiinteistömarkkinat pysyvät poikkeuksellisen kireinä, vaikka talouskasvu on hidastunut. Varasto- ja tehdastilaa on niukasti tarjolla, ja vajaakäyttöaste on vain noin 2–3 % koko alueella – lähellä historiallisia pohjalukemia. Colliersin vuoden 2024 lopulla tekemän kyselyn mukaan Wellingtonin teollisuuskiinteistöjen vajaakäyttöaste oli 2,4 % (korkein sitten vuoden 2020, mutta silti erittäin matala) linkedin.com. Käytännössä lähes kaikki käyttökelpoinen teollisuustila on varattuna, ja vapautuvat tilat menevät nopeasti. Vajaakäytön lievä nousu lähes yhdestä prosentista 2,4 prosenttiin johtuu todennäköisesti muutaman suuremman kiinteistön vapautumisesta sekä pehmeämmästä taloustilanteesta, mutta kysyntä ylittää edelleen selvästi tarjonnan Wellingtonin teollisuustiloissa linkedin.com. Olennaista on, että uusien teollisuustilojen rakentaminen on hidastunut lähes pysähdyksiin – uusien teollisuusrakennusten rakennusluvat ovat alimmillaan lähes kymmeneen vuoteen linkedin.com. Maanpuute Wellingtonin alueella (jota rajoittavat kukkulat ja satama) jatkuu, erityisesti perinteisillä teollisuusalueilla kuten Seaview, Petone, Porirua ja Rongotai/Lentokenttä linkedin.com. Koska viherrakennusmaata on vähän ja rakennuskustannukset ovat korkeat, uusia varastoja rakennetaan vain vähän, vaikka vuokralaiset etsivät moderneja tiloja.
Tämä kysynnän ja tarjonnan epätasapaino on pitänyt teollisuusvuokrat noususuunnassa. Vuonna 2024 Wellingtonin ensiluokkaisten varastojen vuokrat ovat keskimäärin noin 170–180 $ per m² vuodessa linkedin.com. Vaikka vuokrien kasvu on hidastunut viime aikoina taloudellisten vastatuulien vuoksi, vuokrat ovat yhä ennätyskorkealla ja niiden kasvu on vain “hidastunut” linkedin.com. Sijoittajat ovat edelleen optimistisia Wellingtonin teollisuuskiinteistöjen suhteen: tuotot ovat laskeneet viime vuosina, mutta näyttävät vakiintuneen vuoteen 2025 mennessä, ollen yleensä noin 5 %:n puolivälissä ensiluokkaisissa kohteissa. Markkinatunnelma on, että teollisuus on “kestävä” sektori, jonka odotetaan menestyvän parhaiten – tätä tukevat rakenteelliset trendit, kuten verkkokauppa, logistiikkatarpeet ja lähes nollan tyhjäkäynti, mikä antaa vuokranantajille hinnoitteluvoimaa linkedin.com. Itse asiassa luottamus on palaamassa teollisuussijoittajien keskuudessa, ja odotukset talouden elpymisestä vahvistavat tätä segmenttiä vuoteen 2025 mennessä linkedin.com. Ellei suurta taantumaa tule, Wellingtonin teollisuusmarkkinoiden näkymät ovat positiiviset: vuokrat pysyvät vahvoina (ja voivat nousta lisää, jos uutta tarjontaa ei tule), ja mikä tahansa uusi korkea varasto, joka tulee markkinoille vuosina 2025–2028, löytää todennäköisesti nopeasti vuokralaiset. Suurin haaste on löytää keinoja kehittää lisää teollisuustilaa (esim. hyödyntämällä vajaakäytössä olevaa maata tai lisäämällä monikerroksisia varastoja) tulevan kysynnän täyttämiseksi.Kaupunkikehitys ja infrastruktuurin vaikutus
Usein useita infrastruktuurihankkeita ja kaupunkialoitteita on käynnissä Wellingtonissa, ja niiden odotetaan vaikuttavan merkittävästi kiinteistöjen kehitykseen 2020-luvun lopulle asti. Yksi keskeinen hanke on pitkään odotettu “Let’s Get Wellington Moving” -liikenneohjelma, joka, vaikka sitä uudistettiin vuonna 2023, tuo mukanaan merkittäviä parannuksia. Vuoden 2023 lopulla hallitus sitoutui rahoittamaan kokonaan toisen Mt. Victorian autotunnelin sekä Basin Reserve -risteyksen parannuksen transport.govt.nz. Tämän toisen tunnelin (joka kulkee rinnakkain 1930-luvun Mt. Vic -tunnelin kanssa) rakentamisen odotetaan alkavan vuosina 2025–26 uuden hallituksen mandaatilla, ja valmistuttuaan tämän vuosikymmenen lopulla se tulee merkittävästi parantamaan yhteyksiä keskustan ja Wellingtonin itäisten lähiöiden (sekä lentokentän) välillä lisäämällä tiekapasiteettia ja tarjoamalla omat kävely- ja pyöräilyreitit. Helpompi työmatka ja parempi saavutettavuus voivat lisätä asuntokysyntää lähiöissä kuten Kilbirnie, Miramar ja Hataitai – mikä voi nostaa kiinteistöjen arvoa alueilla, kun matka-ajat lyhenevät. Basin Reserven kohdalla vilkkaan risteyksen uudelleenjärjestely poistaa tunnetun pullonkaulan, mikä hyödyttää läheisiä Te Aron ja Newtownin alueita.Kaupungin sisällä Golden Mile -alueen uudistaminen on toinen merkittävä hanke. Tämä yli 120 miljoonan dollarin suunnitelma muuttaa Wellingtonin pääasialliset keskustan ostoskadut kävelykaduiksi ja uudistaa ne (Lambton Quaysta Courtenay Placeen), tehden niistä viihtyisämpiä ihmisille. Työt alkoivat vuonna 2025, ja niihin kuuluu uusia pyöräteitä, leveämpiä jalkakäytäviä sekä autojen rajoittamista ruuhka-aikoina transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Kun hanke valmistuu vuoteen 2027 mennessä, Golden Mile -alueen parantunut katukuva lisää keskustan vähittäiskaupan ja ravintola-alan houkuttelevuutta – mikä vaikuttaa positiivisesti kiinteistöjen arvoihin ja vuokriin reitin varrella olevissa liikehuoneistoissa, toimistoissa ja hotelleissa. Rakennustöistä aiheutuu jonkin verran lyhytaikaista häiriötä, mutta pitkällä aikavälillä liikehuoneistojen tyhjäkäyttö vähenee ja kävijämäärät kasvavat, mikä tukee korkeampia vuokria ja vanhojen rakennusten uudistamista nykyaikaisiksi liike- tai monikäyttötiloiksi.
Wellingtonin julkisen liikenteen infrastruktuuriin on myös tulossa parannuksia. Suunnitelmat uudesta pikajoukkoliikennelinjasta (raitiotie tai pikabussilinja) rautatieasemalta eteläisiin/itäisiin lähiöihin kuuluivat LGWM-ohjelmaan. Vaikka joukkoliikennehankkeen muoto on vielä päätettävänä (ja se laitettiin tauolle vuoden 2023 ohjelmamuutosten yhteydessä), nykyisen bussiverkoston kehittäminen jatkuu, muun muassa jatkuvilla bussikaistoilla ja mahdollisesti suuremmilla ajoneuvoilla. Myös esikaupunkien junaverkkoa parannetaan – uusia junayksiköitä on tilattu lähiliikenteeseen, ja Metlink suunnittelee vuorovälien tihentämistä vuoteen 2026 mennessä. Tehokas joukkoliikenne on ratkaisevan tärkeää tiiviimmän asuntorakentamisen tukemiseksi keskeisillä reiteillä (Johnsonville-linja, Hutt-linja jne.), ja alueista rautatieasemien ympärillä (Johnsonville, Tawa, Porirua jne.), jotka on nyt kaavoitettu kerrostaloille, tulee houkuttelevampia joukkoliikenteen parantuessa.
Liikenteen lisäksi muut infrastruktuuri- ja kehityshankkeet vaikuttavat kiinteistömarkkinoihin:
- Rantaviivan ja maanjäristysten kestävyyshankkeet: Kaupunki jatkaa investointeja resilienssiin – esimerkiksi Wellingtonin rantamuurin vahvistaminen ja viemäröinnin parantaminen tulvariskin vähentämiseksi. Useita suojeltuja rakennuksia vahvistetaan maanjäristyksiä kestäviksi tai uudistetaan (kaupungintalon kunnostus valmistuu vuonna 2025, uusi maanjäristyksenkestävä kongressikeskus avattiin 2023). Turvallisempi ja kestävämpi rakennettu ympäristö parantaa kiinteistöjen pitkän aikavälin arvoa ja vakuutettavuutta.
- Lähiöiden laajentuminen: Pohjoisissa lähiöissä ja satelliittikaupungeissa rakennetaan uusia asuinalueita. Esimerkiksi suuret uudisrakennusalueet Poriruassa (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Huttissa (Kelson ja Wallaceville estates) ja Lower Huttissa (Wainuiomata ja Stokes Valley uudet asuinalueet) tuovat tuhansia uusia koteja seuraavan 5–10 vuoden aikana. Nämä hankkeet laajentavat alueen asuntotarjontaa ja siirtävät osan kasvusta ulommas. Merkittävää on, että Transmission Gully -moottoritien avautuminen vuonna 2022 paransi yhteyksiä Kapiti Coastille ja Poriruaan, mikä lisäsi kiinnostusta näiden alueiden kiinteistöihin.
- Liikekeskusten kehittäminen: Wellingtonin teknologiasektori kasvaa hiljalleen; hankkeet kuten Takapu Valley Tech Hub ja Wellingtonin tiede- ja innovaatiokeskittymän laajentaminen (lähellä Gracefieldiä) voivat lisätä kysyntää erikoistuneille liiketiloille (laboratoriot, toimistot) vuoteen 2028 mennessä. Lisäksi, jos elokuvateollisuus (keskittyen Miramariin) jatkaa menestystään, saatetaan investoida uusiin studiokiinteistöihin tai luovien alojen toimistopuistoihin, mikä vahvistaa Wellingtonin asemaa luovana pääkaupunkina.
Kaiken kaikkiaan Wellingtonin nykyiset infrastruktuuri-investoinnit tähtäävät kaupungin kapasiteetin ja viihtyisyyden lisäämiseen, mikä puolestaan tukee kiinteistömarkkinoita. Paremmat liikenneyhteydet avaavat uusia asuinalueita ja mahdollistavat suuremman asukastiheyden ilman ruuhkia. Kaupunkialueen viihtyisyyden parantaminen tekee keskustasta elävämmän – kannustaen ihmisiä (ja yrityksiä) sijoittumaan Wellingtoniin. Nämä kehityshankkeet luovat pohjan kiinteistömarkkinoiden kestävälle kasvulle 2020-luvun loppua kohti.
Taloudelliset ja väestölliset vaikutukset
Väestö- ja muuttoliiketrendit
Demografiset virtaukset ovat perustavanlaatuinen tekijä Wellingtonin kiinteistömarkkinoiden näkymissä. Alueen väestö kasvaa, mutta maltillisesti verrattuna kansalliseen tahtiin. Suur-Wellingtonin väkiluku oli noin 541 500 ihmistä vuonna 2024, kasvua noin 0,7 % vuodessa rep.infometrics.co.nz. Tämä kasvuvauhti on alhaisempi kuin Uuden-Seelannin koko maan 1,7 % samalla ajanjaksolla rep.infometrics.co.nz, mikä kertoo siitä, ettei pääkaupunki hyötynyt yhtä paljon pandemian jälkeisestä muuttobuumin kuin Auckland tai Christchurch. Itse asiassa, kun Uuden-Seelannin rajat avattiin uudelleen vuonna 2022, maahan tuli ennätysmäärä maahanmuuttajia vuosina 2023–24 (nettomuutto ylitti +100 000 vuonna 2024) – mutta suuri osa näistä asettui Aucklandiin tai muualle. Wellington sai jonkin verran ulkomaisia muuttajia (kansainvälisiä opiskelijoita, IT- ja valtionhallinnon osaajia), mutta samalla nähtiin edelleen uusiseelantilaisten nettomuuttoa Australiaan, mikä osittain kumosi kasvun stats.govt.nz 1news.co.nz. Vuoden 2025 alussa muuttovirrat ovat jälleen kääntyneet: tuoreimmat tiedot osoittavat nettomuuton hidastuneen huomattavasti (noin +26 000 koko maassa vuoden 2025 maaliskuuhun mennessä, selvästi vähemmän kuin edellisenä vuonna) stats.govt.nz. Wellingtonin osalta tämä tarkoittaa todennäköisesti, että väestönkasvu pysyy maltillisena, noin 0,5–1 % vuodessa, ellei uusi muuttajaryntäys kohdistu erityisesti pääkaupunkiin. Vuoden 2023 väestönlaskenta kirjasi Wellingtonin alueen väkiluvuksi noin 521 000 (vakinaisesti asuva väestö) stats.govt.nz, ja ennusteiden mukaan kasvu jatkuu tasaisesti noin 560 000:een vuoteen 2028 mennessä (noin +1 % vuodessa). Keskeinen johtopäätös: Wellingtonin asuntokysyntä kasvaa, mutta ei räjähdä – hallittava tahti, joka yhdessä uuden asuntotarjonnan kanssa voi pitää markkinat tasapainossa.
On myös huomionarvoista, että sisäinen muuttoliike Uuden-Seelannin sisällä on viime aikoina suosinut joitakin Pohjoissaaren pienempiä keskuksia Wellingtonin kustannuksella. Korkeat asumiskustannukset ja siirtyminen etätyöhön saivat pienen joukon wellingtonilaisia muuttamaan alueille kuten Wairarapa tai Palmerston North vuosina 2020–22. Kuitenkin, kun Wellingtonin asumisen kohtuuhintaisuus paranee ja toimistot kutsuvat ihmisiä takaisin lähityöhön, kaupunki voi jälleen säilyttää ja houkutella enemmän asukkaita. Alueen suhteellisen korkea koulutus- ja tulotaso toimii vetovoimatekijänä. Lisäksi Wellingtonin väestössä on nuorten aikuisten painotus (yliopistojen ja valtion työpaikkojen vuoksi), mikä luo luontaista asuntokysyntää, kun vuokralaiset siirtyvät ensiasunnon ostajiksi jne. Vuosina 2025–2028 mikä tahansa merkittävä muutos maahanmuuttopolitiikassa tai kansainvälisten opiskelijoiden määrän elpyminen (esimerkiksi Victoria University) lisäisi suoraan vuokra- ja ensiasunnon ostajien kysyntää Wellingtonissa. Yhteenvetona, väestörakenne tarjoaa lievän myötätuulen: Wellington kasvaa, mikä tukee kiinteistömarkkinoita, mutta ei niin nopeasti, että pelkkä väestönkasvu ylikuumentaisi markkinoita.
Työllisyys ja tulot
Wellingtonin työmarkkinoiden terveys on ratkaisevan tärkeää sen kiinteistösektorille, sillä kaupunki toimii Uuden-Seelannin hallinnollisena ja teknologia-alan keskuksena. Työllisyys Wellingtonissa on ollut suhteellisen vakaata viimeaikaisista talouden vaihteluista huolimatta. Alueen työttömyysaste oli noin 3,4 % vuonna 2024, noussut ennätysalhaisista luvuista (~2,8 %), mutta silti parempi kuin maan keskimääräinen työttömyys (~5 % vuoteen 2025 mennessä) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Julkisen sektorin rekrytointi kasvoi merkittävästi vuosina 2018–2022, mikä tuki paikallistaloutta, mutta vuoden 2023 lopulla tapahtunut hallituksen vaihdos toi mukanaan talouskurin painotuksen. Vuonna 2024 Wellingtonin julkiset virastot kohtasivat budjettileikkauksia ja tarkasteluja, mikä loi jonkin verran työpaikkaepävarmuutta julkisella sektorilla loweandco.nz. Jotkut alihankkijat menettivät töitä ja tietyt ministeriöt yhdistivät tiimejä (mikä vaikutti toimistotilojen tarpeeseen, kuten aiemmin mainittiin). Tämä on tuonut ostajien keskuuteen varovaisuutta – monet heistä työskentelevät valtiolla – hilliten heidän halukkuuttaan venyttää budjettiaan asunnonhankinnassa loweandco.nz. Tästä huolimatta julkinen sektori on edelleen suuri ja vakaa työnantaja, joten joukkolähtöä ei odoteta. Vuoteen 2025 mennessä suurin osa supistuksista näyttää olleen maltillisia ja kertaluonteisia. Jos jotain, Wellingtonin osaamistalous monipuolistuu: IT-yritysten, startupien ja elokuva-alan kasvu tuo yksityisen sektorin työpaikkoja, jotka kompensoivat mahdollisia vähennyksiä valtion rooleissa.
Tärkeää on, että tulot Wellingtonissa ovat NZ:n korkeimpia, mikä tukee asumisen kohtuuhintaisuutta ja lainanottokykyä. Kotitalouksien mediaanitulot Wellingtonin kaupungissa ovat noin 15 % kansallista mediaania korkeammat. Tasainen 3–4 %:n vuotuinen palkkakasvu vuosina 2020–2024 tarkoittaa, että monilla kotitalouksilla on nyt enemmän tuloja käytettävissään asuntolainoihin (vaikka korkokustannukset nousivatkin). Tämä auttoi rajoittamaan asuntolainastressiä: vuoden 2024 puolivälissä Wellingtonissa oli pienempi osuus kotitalouksista, jotka käyttivät yli 40 % tuloistaan asumiseen, kuin useimmissa muissa alueissa ecoprofile.infometrics.co.nz. Tulevaisuutta ajatellen ennustettu työttömyyden nousu mahdollisesti noin 4–5 %:iin (jos talous hidastuu vuonna 2025) olisi silti suhteellisen lievä ja todennäköisesti lyhytkestoinen. Vuoteen 2026–27 mennessä, kun koko Uuden-Seelannin talous elpyy, Wellingtonin odotetaan jälleen näkevän työllisyyden kasvua, erityisesti jos hallitus höllentää kukkaronnyörejään tai investoi infrastruktuuriin (kuten usein tehdään kasvun vauhdittamiseksi).
Yhteenvetona, Wellingtonin työllisyysnäkymät pysyvät vahvoina, joskin julkisen sektorin politiikkaa seurataan tarkasti. Vakaa työtilanne ja kasvavat tulot antavat ihmisille luottamusta ostaa asuntoja tai solmia liiketilavuokrasopimuksia. Yksi huomioitava riski: Wellingtonin vahva riippuvuus tietointensiivisistä työpaikoista tarkoittaa, että äkillinen muutos (esim. ulkoistaminen, automaatio tai suuren viraston siirtyminen pois) voisi vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin. Toisaalta pääkaupunkina Wellington saattaa hyötyä mahdollisesta julkisten menojen kasvusta tulevaisuudessa (esimerkiksi jos talouden elvytystä tarvitaan) – mikä voisi jälleen lisätä rekrytointeja ja toimistotilojen käyttöastetta. Toistaiseksi kaupungin monipuolinen ammattilaisväestö ja alhainen työttömyysaste tarjoavat vahvan perustan kiinteistömarkkinoille vuoteen 2028 asti.
Korot ja inflaatio
Korkotason kehitys on ollut hallitseva tekijä Wellingtonin asuntomarkkinoiden syklissä. Kun Uuden-Seelannin keskuspankki (RBNZ) nosti ohjauskorkoa voimakkaasti vuodesta 2021 vuoden 2023 puoliväliin asti (torjuakseen korkeaa inflaatiota), lainakustannukset noin kolminkertaistuivat pandemian pohjalukemista. Vuoteen 2023 mennessä keskimääräiset asuntolainakorot nousivat noin 6–7 %:iin (kiinteissä koroissa), mikä merkittävästi heikensi ostajien ostovoimaa ja vaikutti asuntojen hintojen laskuun. Hyvä uutinen vuonna 2025 on, että korkosykli on kääntynyt: inflaatio on saatu tavoitehaarukkaan, mikä mahdollistaa korkojen laskun. Vuosittainen inflaatio Uudessa-Seelannissa hidastui noin 2,7 %:iin vuoden 2025 puoliväliin mennessä, mikä on alhaisin lähes kahteen vuoteen squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, onnistuttuaan hillitsemään hintapaineita (inflaatio laski noin 7 %:sta vuonna 2022), alkoi laskea ohjauskorkoa vuoden 2024 lopulla. Vuoden 2025 puolivälissä ohjauskorko on 3,25 % 1news.co.nz, kun se oli huipussaan 5,5 %. Tämä on tuonut merkittävää helpotusta lainanottajille: tyypilliset vuoden kiinteät asuntolainakorot ovat laskeneet noin 5,6 %:iin (noin 6,5 %:sta vuotta aiemmin) 1news.co.nz 1news.co.nz. Samoin vaihtuvakorkoiset asuntolainat ovat nyt keskimäärin alle 7 %, kun ne olivat lähellä 8 %:a vuonna 2023 1news.co.nz 1news.co.nz.
Nämä korkojen laskut ovat keskeinen syy asuntomarkkinoiden vakautumiseen. Velanhoitokulujen aleneminen parantaa asumisen saavutettavuutta – esimerkiksi jokainen prosenttiyksikön lasku asuntolainakoroissa lisää sen summan, jonka keskiverto wellingtonilainen ostaja voi maksaa asunnosta ilman, että kuukausierä kasvaa. Odotuksena on, että korot laskevat tästä eteenpäin vain vähitellen. Taloustieteilijät ennakoivat ehkä vielä yhden pienen ohjauskoron laskun vuoden 2025 loppuun mennessä, minkä jälkeen seuraa tasanne 1news.co.nz 1news.co.nz. Pankit kuten ASB ja ANZ viestivät, että suurin osa asuntolainakorkojen laskuista on nyt nähty 1news.co.nz 1news.co.nz. Ostajien ei siis kannata odottaa paluuta vuoden 2021 erittäin mataliin, 3 %:n asuntolainoihin; sen sijaan korot asettunevat tulevina vuosina 4–5 %:n haarukkaan, mikä on historiallisesti normaalia. Kiinteistömarkkinoiden näkökulmasta korot vuosina 2025–2028 ovat todennäköisesti neutraalit tai tukevat markkinaa: riittävän korkeat pitämään lainanoton kurissa, mutta riittävän matalat (inflaatioon ja tulokehitykseen nähden) kannustamaan kauppoihin. Erityisesti sijoittajat, joita korkeat korot ovat aiemmin puristaneet, voivat nyt perustella ostoksia paremmin, kun tuotot ja asuntolainakorot lähestyvät toisiaan.
Mitä tulee inflaatioon, Wellingtonin asukkaat huomaavat elinkustannuspaineiden hieman helpottaneen. Asumisen lisäksi yksi noussut kustannus on ollut kunnallisverot (paikalliset verot), jotka nousivat jyrkästi (Wellingtonin kaupunginvaltuusto toteutti suuren veronkorotuksen vuonna 2024). Osa tästä näkyy inflaatiomittareissa. Kokonaisuutena kuitenkin, kun globaalit toimitusketjut ovat vakautuneet ja kuluttajien kulutus on maltillista, inflaation odotetaan pysyttelevän 2–3 %:n tuntumassa – juuri RBNZ:n tavoitehaarukassa. Tämä vakaus tarkoittaa, että korkoihin ei odoteta shokkeja; nopeiden koronnostojen aika on ohi, ellei uusi inflaatiopiikki iske. Liikekiinteistöjen puolella tämä ympäristö tarkoittaa myös, että tuottovaatimukset (cap rates) voivat tasaantua. Vuonna 2022 tuottovaatimukset nousivat korkojen noustessa; nyt kun korot laskevat, nähdään tuottovaatimusten vakautumista Wellingtonin toimisto- ja teollisuuskiinteistöissä linkedin.com. Sijoittajat eivät enää vaadi yhä korkeampia tuottoja voittaakseen nousevat velkakustannukset. Kaiken kaikkiaan matalan inflaation ja loivasti laskevien korkojen yhdistelmä luo myönteisen taustan Wellingtonin kiinteistömarkkinoille vuoteen 2028 asti, tukien kestävää hintakehitystä ja sijoitustoimintaa.
Sijoitusnäkymät: 2025–2028
Wellingtonin kiinteistömarkkinoiden näkymät seuraaville vuosille ovat varovaisen optimistiset, ja odotettavissa on maltillista kasvua, mutta myös joitakin riskejä. Tässä, mitä sijoittajat ja tarkkailijat voivat odottaa:
- Asuntojen hintojen kasvu elpyy maltillisesti: Kun hinnat ovat pohjanneet vuosina 2024–25, Wellingtonin asuntojen hintojen odotetaan nousevan vähitellen vuoteen 2028 asti. Yleinen ennuste viittaa siihen, että vuotuiset nousut pysyvät yksinumeroisina uuden nousukauden sijaan. Reutersin analyytikkokyselyn mukaan Uuden-Seelannin asuntojen hinnat nousevat noin +3,8 % vuonna 2025, kiihtyen sitten +6,0 %:iin vuonna 2026 ja +5,1 %:iin vuonna 2027 globalpropertyguide.com. Wellington voi aloittaa hieman hitaammin (koska korjausliike oli suurempi), mutta vuoteen 2026 mennessä kehitys voi seurata kansallista tasoa. Myös pankit, kuten ANZ, ennustavat 2,5–4,5 %:n hintojen nousua vuonna 2025 loweandco.nz. Tämän elpymisen taustalla ovat: parantunut saavutettavuus, väestönkasvu (vaikkakin maltillinen) ja huomattavasti vähentynyt asuntorakentaminen, mikä kiristää tarjontaa vuoteen 2026 mennessä. Kuitenkin, nopeaa hintainflaatiota ei odoteta – jatkuvat saavutettavuusongelmat ja varovainen ostajakäyttäytyminen todennäköisesti ”hillitsevät kasvua”, pitäen sen maltillisena loweandco.nz. Käytännössä Wellingtonin asuntomarkkinat siirtyvät hallitun elpymisen vaiheeseen spekulatiivisen nousun sijaan.
- Vuokratuotot ja sijoittajastrategia: Koska asuntojen hinnat ovat laskeneet ja vuokrat vain hieman laskeneet, vuokratuotot Wellingtonissa ovat itse asiassa parantuneet pohjalukemista. Bruttotuotot ovat nyt keskimäärin noin 4,5–5 % asuinnoista opespartners.co.nz opespartners.co.nz, kun ne markkinoiden huipulla olivat noin 3–4 %. Tämä taso on hieman yli valtakunnallisen keskiarvon opespartners.co.nz opespartners.co.nz ja tekee kiinteistön omistamisesta taloudellisesti kestävämpää sijoittajille. Itse asiassa Wellington “erottuu edukseen” suhteellisen hyvillä vuokra-hinta-suhteilla – esimerkiksi keskimääräisen Wellingtonin kodin vuokra on noin 23 % kotitalouden mediaanituloista, mikä on parempi kuin Aucklandin kohtuuhintaisuus ecoprofile.infometrics.co.nz. Kun korot laskevat, vuokranantajien kassavirran näkymät paranevat entisestään. Saatamme nähdä, että aiemmin markkinoille tulleet (jotka ostivat huippuhinnoilla) jatkavat velkavipunsa purkamista, mutta uudet sijoittajat etsivät mahdollisuuksia, erityisesti segmenteissä kuten rivitalot, joissa voidaan saavuttaa noin 4,8 % tuotot, tai dual-key-asunnot noin 6 % tuotolla opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Jos korkojen verovähennyskelpoisuuden palauttaminen (mikäli vuoden 2025 politiikkamuutokset vahvistavat sen) toteutuu, Wellingtonin vuokrasijoittaminen voi muuttua houkuttelevammaksi. Kaiken kaikkiaan sijoittajat pysyvät todennäköisesti tuottopainotteisina, suosien kohteita, joissa on joko hyvä vuokratuotto tai mahdollisuus arvonnousuun (esim. lisärakennuksilla tai remontilla vuokran nostamiseksi).
- Riskit, joita seurata: Muutamat riskit voivat varjostaa näkymiä. Yksi on laajempi talous – jos Uusi-Seelanti ajautuisi ennustettua syvempään taantumaan (esim. globaalien shokkien tai Kiinan/Australian äkillisen hidastumisen vuoksi), Wellingtonin asuntokysyntä heikkenisi ja liiketilojen vuokralaiset voisivat vetäytyä. Työttömyyden nousu yli esimerkiksi 6 %:n heikentäisi luottamusta. Toinen paikallinen riski on luonnonkatastrofi: Wellingtonin sijainti seismisillä siirroslinjoilla tarkoittaa, että maanjäristyksen mahdollisuus on aina olemassa. Merkittävä järistys voisi tilapäisesti painaa markkinaa ja ohjata sijoituksia muualle (vaikka modernit rakennusmääräykset ja jatkuvat vahvistamistoimet vähentävätkin vahinkoriskiä). Lisäksi politiikkamuutokset tuovat epävarmuutta. Vaikka nykyinen hallitus on asuntorakentamisen kannalla, mitkä tahansa suuret muutokset, kuten uudet verosäännöt tai luottorajoitukset, voivat vaikuttaa sijoittajakäyttäytymiseen. Esimerkiksi jos keskuspankki tulevaisuudessa kiristää lainakattoja (LVR) hillitäkseen markkinakuumetta, se voisi hidastaa markkinaa. Kaiken kaikkiaan nämä riskit ovat hallittavissa, mutta sijoittajien tulisi pitää järkeviä puskureita ja vakuutukset kunnossa, ottaen huomioon Wellingtonin erityispiirteet.
- Tulevat mahdollisuudet: Wellingtonin markkinoilla on selkeitä mahdollisuuksia vuoteen 2028 katsottaessa. Kaupungin tiivistämiseen tähtäävät toimet avaavat mahdollisuuksia kehittämiseen ja uudelleenrakentamiseen – taitavat sijoittajat voivat koota vanhempia kiinteistöjä uudelleenkaavoitetuilta alueilta (esim. lähellä joukkoliikenteen solmukohtia) rakentaakseen rivitaloja tai kerrostaloja vastaamaan patoutunutta kysyntää. Asuntosektori Wellingtonissa on ollut jäljessä (useimmat uusiseelantilaiset suosivat omakotitaloja), mutta kun asumisen hinnat ovat tiukat, nykyaikaiset asunnot hyvillä paikoilla voivat saada lisää kysyntää ja tarjota kasvunäkymiä. Liikekiinteistöissä toimistomarkkinoiden muutos on mahdollisuus vuokralaisille päivittää parempiin tiloihin neuvoteltavilla ehdoilla ja sijoittajille uudistaa vanhenevaa toimistokantaa (mahdollisesti muuntaa joitakin reuna-alueiden toimistoja asunnoiksi, mitä Wellingtonissa on jo nähty). Teollisuussektori pysyy houkuttelevana – kaikki kehitys tällä niukalla omaisuusluokalla, tai jopa teollisuuskaavoitetun maan varastointi, tuottanee hyviä tuottoja logistiikkatarpeiden kasvaessa. Lisäksi Wellingtonin elämänlaatu ja ”cool little capital” -maine houkuttelevat edelleen luovaa työvoimaa – niin kauan kuin tämä jatkuu, kysyntä sekä persoonallisille kodeille kävelyetäisyyden päässä palveluista että luoville toimistotiloille (studiot, coworking-tilat) säilyy.
Odotettu kehityskulku vuoteen 2028: Wellingtonin kiinteistömarkkinat ovat siirtymässä kohti kestävää kasvua sen sijaan, että nähtäisiin hallitsematon nousukausi. Odotamme hidasta asuntojen hintojen nousua seuraavina vuosina, sillä tarjonta pysyy runsaana ja ostajat ovat hintatietoisia 1news.co.nz. Runsas tarjonta ja uudet asunnot pitävät hinnat kurissa keskipitkällä aikavälillä 1news.co.nz 1news.co.nz. Vuoteen 2026–27 mennessä, jos taloustilanne on vahva, hintojen nousu voi hieman kiihtyä, mutta todennäköisesti pysyy yksinumeroisissa prosenteissa vuosittain. Vuokrat voivat alkaa nousta jälleen vuoden 2025 jälkeen, kun nykyinen ylitarjonta on imeytynyt, mutta suuria vuokrien nousupiikkejä ei todennäköisesti nähdä, koska vuokrat ovat jo korkealla ja uusia vuokra-asuntoja tulee markkinoille (esim. vuokranantajat siirtyvät lyhytaikaisista Airbnb-vuokrauksista pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin, mikä lisää tarjontaa). Kiinteistösijoittajat voivat odottaa maltillisia arvonnousuja sekä parantuneita vuokratuottoja – tuottoprofiili painottuu enemmän tuloihin kuin 2010-luvun suuriin arvonnousuihin.
Yhteenvetona: Wellingtonin asuntomarkkinat ovat vuonna 2025 toipuneet korjausliikkeestä ja ovat valmiit vähitellen kasvavaan, vähemmän äärimmäiseen kehitykseen. Vakaantuvan talouden, tärkeiden infrastruktuuriparannusten ja harkittujen asuntopolitiikkojen yhdistelmä luo pohjan terveemmille markkinoille. Sekä asuin- että liikekiinteistöillä on omat haasteensa (asumisen hinta ja ylitarjonta tietyillä segmenteillä), mutta myös selviä merkkejä sopeutumisesta ja kestävyydestä. Mikäli suuria shokkeja ei tule, Wellingtonissa nähdään vuoteen 2028 mennessä korkeammat kiinteistöjen arvot kuin nykyään, nykyaikaisempi asuntokanta (täydennysrakentamisen ansiosta) ja kaupunki, joka on yhä yksi Uuden-Seelannin halutuimmista paikoista asua ja tehdä liiketoimintaa – todella ”coolest little capital”, joka ylläpitää kiinteistömarkkinoidensa elinvoimaa.
Lähteet: Viralliset tiedot ja raportit, mukaan lukien Real Estate Institute of NZ (REINZ) -julkaisut squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, alueelliset talousprofiilit rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, kiinteistönvälitystoimistojen analyysit (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, JLL:n ja Colliersin markkinatutkimukset research.jllapsites.com linkedin.com, sekä uutiskommentit 1Newsilta, RNZ:lta ja muilta 1news.co.nz stats.govt.nz, kuten viitattu läpi tekstin. Nämä tarjoavat tuoreimmat vuoden 2025 näkemykset ja ennusteet Wellingtonin kiinteistömarkkinoista.
