Johdanto
Muutaman myrskyisän vuoden jälkeen Yhdysvaltain kiinteistömarkkinat siirtyvät vuonna 2025 uuteen vaiheeseen, jolle ovat tunnusomaisia vakaantuvat trendit ja varovainen optimismi. Sekä asuin- että liikekiinteistösektorit ovat selvinneet pandemian, nopeiden korkojen nousujen ja korkean inflaation aiheuttamista shokeista. Kun katsomme vuotta 2025 ja tulevia vuosia, näemme asuntomarkkinat, jotka ovat edelleen vajaasti tarjottuja mutta joissa tarjonta paranee vähitellen, sekä liikekiinteistöjen kentän, jossa jotkut sektorit (kuten teollisuus ja moniperheasunnot) pysyvät vahvoina, kun taas toiset (erityisesti toimistot) pyrkivät toipumaan. Korot, jotka nousivat monikymmenvuotisiin huippuihin, odotetaan maltillistuvan hieman, mikä vaikuttaa ostajakäyttäytymiseen ja sijoitusstrategioihin. Tässä raportissa tarjoamme kattavan katsauksen nykytrendeihin ja ennusteisiin vuoteen 2028 saakka kattaen asuin- ja liikekiinteistöt, alueelliset dynamiikat, keskeiset ajurit sekä sijoittajiin kohdistuvat riskit ja mahdollisuudet.
Keskeiset huomiot: Asuntokauppojen hinnat maanlaajuisesti ovat tasaantuneet vuosien 2020–2022 nopeista nousuista ja nousevat nyt huomattavasti hitaammin (joidenkin ennustajien jopa povatessa lievää laskua vuodelle 2025) zillow.com. Myyntimäärät ovat yhä alle pandemiaa edeltävän tason, mutta niiden odotetaan kasvavan sitä mukaa kun asuntolainojen korot hellittävät ja tarjonta kasvaa realestatenews.com. Liikekiinteistöjen sektorit hajaantuvat: teollisuus- ja moniperhekiinteistöt hyötyvät yhä vahvasta kysynnästä, liiketilat ovat lähes täysin vuokrattuja, kun taas toimistomarkkinoilla tyhjäkäynti on edelleen korkealla — mutta ne voivat olla kääntymässä nousuun cbre.com cbre.com. Koko maassa Sun Belt -alueiden ja muiden edullisten alueiden markkinat johtavat kasvua, kun taas osa aiemmin ylikuumentuneista markkinoista käy läpi pieniä hintakorjauksia nar.realtor. Väestötrendit (kuten millenniaalien siirtyminen parhaisiin asunnonomistamisen vuosiin), teknologiset muutokset (esim. etätyö ja verkkokauppa) sekä makrotalousolosuhteet muovaavat kiinteistöalaa tulevina vuosina. Alla pureudumme näihin yksityiskohtaisemmin ja tarkastelemme eri osa- ja alueiden näkymiä vuoteen 2028 saakka.
I. Asuntomarkkinoiden trendit (2025)
Asuntojen hinnat ja myyntivolyymi
Pandemiavuosien nopean asunnonhintojen nousun jälkeen markkina siirtyi vuosina 2024–2025 paljon hitaamman kasvun aikaan. Koko maassa asuntojen hinnat ovat lähellä ennätyskorkeita, mutta nousu on maltillista. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä vanhojen omakotitalojen mediaanihinta oli noin 402 300 dollaria eli 3,4 % korkeampi kuin vuotta aiemmin nar.realtor. Tämä on kaukana vuosien 2021–2022 kaksinumeroisista vuosittaisista hintanousuista. Itse asiassa vain 11 % metropolialueista koki kaksinumeroisia hinnannousuja alkuvuonna 2025 (alas 14 prosentista loppuvuoteen 2024 verrattuna) nar.realtor, ja noin 17 % markkinoista koki vuotta aiemmasta laskeneita hintoja ensimmäisellä vuosineljänneksellä 2025 nar.realtor. Osalla aiemmin kuumimmista markkinoista – esimerkiksi Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco ja Seattle – hinnat laskivat viime vuosina, mutta nyt ne ovat elpymässä ostajien sopeutuessa uusiin olosuhteisiin nar.realtor. Toisaalta muutamat markkinat, joissa hinnat yhä laskevat (kuten Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC sekä jotkin Floridan alueet), kasvattavat kuitenkin työpaikkamääräänsä ja niiden odotetaan vakautuvan ja toipuvan lähitulevaisuudessa nar.realtor. Yleisesti ottaen edulliset alueet, joilla on vahvaa talous- ja väestönkasvua, osoittavat parasta hintakestävyyttä, kun taas kalliilla rannikkoseuduilla hinnat ovat tasaisia tai vain lievästi nousussa, mikä heijastaa hintojen saavutettavuuden rajoja nar.realtor.
Asuntokauppoja tehtiin kahden viime vuoden aikana poikkeuksellisen vähän, pääosin asuntolainojen korkojen nousun vuoksi. Vanhojen asuntojen myyntimäärät vuosina 2023–2024 laskivat noin 30 vuoden pohjatasolle (pysyivät noin 4 miljoonan vuosivauhdissa), kun moni ostaja jäi hintatason ulkopuolelle ja potentiaaliset myyjät pitivät kiinni matalakorkoisista kodeistaan nar.realtor realestatenews.com. Nyt kuitenkin näkyy käännös parempaan: National Association of Realtors (NAR) kertoo, että asuntojen kauppojen ennakkoilmoitukset olivat loppuvuodesta 2024 viimein kevyessä vuositasoisessa nousussa nar.realtor, ja myytävien vanhojen ja uusien asuntojen määrä on alkanut hitaasti kasvaa pitkän ”kuivuuden” jälkeen nar.realtor. Patoutunut kysyntä on valtavaa: Yhdysvaltain väkiluku on kasvanut 70 miljoonalla vuodesta 1995, mutta vuosittaiset asuntokaupat ovat nyt suunnilleen samat kuin 1995 nar.realtor. Tämä viittaa siihen, että moni kotitalous on lykännyt ostopäätöstään ja voi palata markkinoille olosuhteiden parantuessa. Itse asiassa, NAR:n pääekonomisti ennustaa asuntomarkkinoiden elpymistä: kahden erittäin heikon vuoden jälkeen vanhojen asuntojen myyntimäärän odotetaan kasvavan noin 6 % vuonna 2025 ja uusien asuntojen myynnin noin 10 % realestatenews.com. Muut ennusteet ovat maltillisempia – esimerkiksi Zillow arvioi käytettyjen asuntojen myyntimäärän kasvavan vain 1,4 % vuonna 2025 (~4,12 miljoonaa asuntoa myydään) zillow.com – mutta yleinen näkemys on, että myyntivolyymit kasvavat 2025 eivätkä enää laske. Useimmat analyytikot odottavat myyntimäärien jatkavan maltillista palautumistaan vuosina 2026–2028, mikäli korkotasot helpottavat ja uudisrakentaminen vilkastuu (katso Ennusteet osiossa VII).
Asuntotarjonta ja varastotasot
Asuntotarjonta – eli myytävänä olevien asuntojen määrä – on ollut kroonisesti liian pieni viime vuosina, mikä on pitänyt hintoja ylhäällä huolimatta korkeista koroista. Hyviä uutisia on, että tarjonta on viimein paranemassa historiallisista pohjalukemista. Realtor.com raportoi, että myytävänä olevien asuntojen määrä vuoden 2024 loppupuolella oli suurin sitten vuoden 2019, kiitos uuden rakentamisen ja pidempien myyntiaikojen realtor.com. Markkina ei kuitenkaan vielä ole tasapainossa: vuonna 2024 varastot olivat noin 20 % alle vuosien 2017–2019 keskiarvon ajankohdan osalta realtor.com. Tilanne on siis lasi puoliksi täynnä tai tyhjä – tarjonta helpottuu, mutta monilla alueilla ostajat kohtaavat yhä niukan valikoiman. On huomattava, että tarjonnan elpyminen vaihtelee alueellisesti. Etelän ja lännen alueet ovat lähimpänä pandemiaa edeltävää varastotasoa, kun taas Midwestissä ja Koillisessa tilanne on niukempi realtor.com. Tämän taustalla ovat todennäköisesti korkeammat uudisrakentamisen määrät ja muuttoliike Sun Belt -markkinoilla, kun taas monilla keskiluoteen ja koillisen markkinoilla uusia rakennuksia valmistuu vähemmän ja omistajat eivät halua vaihtaa kotejaan.
Laajemmin tarkasteltuna Yhdysvaltain asuntomarkkina painii yhä rakenteellisen asuntopulan kanssa. Zillowin tuoreen analyysin mukaan kansallisella tasolla on noin 4,5 miljoonan kodin vaje “terveeseen” tasapainoon verrattuna businessinsider.com. Rakennusyrittäjät ovat lisänneet tahtia parin viime vuoden aikana – Yhdysvaltain uudisasuntotuotanto kävi korkeimmillaan sitten vuoden 2006 – mutta työvoiman niukkuus, rakennusmateriaalien korkea hinta ja kaavamääräykset rajoittavat uuden tarjonnan nopeaa lisäystä. Vuonna 2024 aloitusmäärät alkoivat jo vetäytyä ylöspäin kääntyneiden rahoituskustannusten vuoksi. Fannie Maen ennusteen mukaan uusien asuntojen rakentaminen hieman hiipuu 2025, mutta kasvaa jälleen 2026 kysynnän mukana businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) arvioi, että uudisrakentaminen pysyy suurin piirtein tasaisena vuonna 2025 ja kasvaa sen jälkeen hiljalleen businessinsider.com. Tämä viittaa siihen, että helpotus asuntotarjontaongelmaan tulee vaiheittain – riittävää pitämään hintojen liian nopean nousun aisoissa, mutta ei silti riitäkseen poistamaan vajetta lyhyellä aikavälillä.
Yksi merkittävä tekijä, joka hidastaa olemassa olevan asuntovarannon liikkumista, on niin sanottu “lock-in -ilmiö”. Miljoonat nykyiset asunnonomistajat saivat 30 vuoden asuntolainat erittäin alhaisilla koroilla (usein 3 % tai alle) vuosina 2020–2021. Kun nykyiset asuntolainojen korot ovat nyt noin 6–7 %, joutuvat nämä omistajat suuren rangaistuksen eteen, jos he myyvät ja ostavat uuden talon nykyisillä koroilla. Tämän seurauksena monet päättävät olla muuttamatta, mikä pitää jälleenmyyntikohteet pois markkinoilta. NAR:n Lawrence Yun toteaa, että tämä lock-in -ilmiö on hidastanut tarjontaa, mutta sen vaikutukset vähenevät ajan myötä elämänmuutosten väistämättä pakottaessa muuttoihin (joka vuosi miljoonat avioliitot, avioerot, syntymät, työpaikkasiirrot ja eläkkeelle jäämiset johtavat myynteihin huolimatta koroista) nar.realtor. Lisäksi, jos korot laskevat, yhä useampi näistä omistajista on valmis laittamaan kotinsa myyntiin. Mikäli korot laskisivat tulevina vuosina lähemmäs ”normaalia” tasoa (esim. 5 % tai alle), asiantuntijat odottavat patoutuneiden myyjien ryntäävän markkinoille, mikä helpottaisi asuntopulaa businessinsider.com.
Vuokra-asuntomarkkinat ja vuokrahintojen kehitys
Vuokra-asuntomarkkinat kasvoivat pandemian jälkeisenä aikana nopeasti, ja vuokrat nousivat nopeammin kuin vuosikymmeniin vuosina 2021–2022. Tämän jälkeen vuokrien nousu on hidastunut merkittävästi johtuen uusien asuntojen runsaasta tarjonnasta ja vuokralaisten maksukyvyn rajoista. Vuoden 2025 alussa vuokrien kasvu on maltillista – suunnilleen linjassa yleisen inflaation kanssa tai hieman sen alle. Esimerkiksi Yhdysvaltojen keskimääräinen pyydetty vuokra toukokuussa 2025 oli noussut vain noin 1,0 % vuoden takaiseen verrattuna yardimatrix.com, mikä on huomattavasti vähemmän kuin parin vuoden takaisten 10–15 % vuosinousujen aikaan. RealPage-datan mukaan todelliset vuokrat nousivat vain 1,1 % vuoden maaliskuuhun 2025 päättyneellä jaksolla, mikä on korkein vuositason nousu yli vuoteen, muttei silti merkittävä realpage.com. Tämä jäähtyminen kuvastaa lisääntynyttä tarjontaa: rakentajat toimittivat valtavasti uusia kerrostaloasuntoja 2023–2024 – enemmän kuin 1980-luvun jälkeen mf.freddiemac.com. Koska tarjontaa on enemmän, vuokralaiset ovat vahvempia neuvotteluissa, ja monilla paikkakunnilla omistajat joutuvat tekemään alennuksia tai myönnytyksiä saadakseen asuntonsa vuokralle.
Rakentamisen vilkkaudesta huolimatta vuokra-asuntojen kysyntä pysyy vahvana, mikä estää ylitarjontaa useimmilla markkinoilla. Koko maan vuokra-asuntojen vajaakäyttöaste oli 7,1 % vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, hieman korkeampi kuin vuotta aiemmin (6,6 %) advisorperspectives.com. Toisin sanoen, vajaakäyttö on hieman kasvanut mutta on yhä matalaa historiallisessa vertailussa (esim. 2010-luvun lopulla vajaakäyttö oli tyypillisesti 8–10 %). Monet uudet asunnot löytävät silti vuokralaisen, joskin hidastuneessa tahdissa, koska perustavanlaatuinen vuokrakysyntä on vahvaa – USA:n työmarkkinat kasvavat, nuoret aikuiset perustavat uusia talouksia ja omistusasumisen korkea hinta pitää enemmän ihmisiä vuokra-asumisen puolella. Freddie Mac huomauttaa, että kerrostaloasuntojen kysyntä on ollut “poikkeuksellista”, mutta historiallisen suuri uudistuotanto on pitänyt vuokrien nousun maltillisena ja vajaakäytön koholla monilla alueilla mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. Vuonna 2024 valtakunnallinen vajaakäyttö kerrostaloissa oli noin 6 %, ja **Freddie Macin perusennuste olettaa, että vajaakäyttö nousee vuonna 2025 noin 6,2 %:aan, kun uusia asuntoja valmistuu lisää mf.freddiemac.com. Tämän odotetaan kuitenkin olevan huippu; kun rakentaminen hiljenee korkeamman korkotason vuoksi, tarjontaputki kutistuu. Todellakin, **kerrostalorakentajat ovat jo vetäytymässä – vuonna 2025 aloitusten odotetaan jäävän selvästi alle pandemiaa edeltävän keskiarvon (noin 30 % alle, CBRE:n mukaan) cbre.com. Vuoden 2025 loppupuolella ja sen jälkeen uusien asuntojen tarjonta rauhoittuu, jolloin asukasasuntomarkkina kiristyy jälleen.
Vuokraennusteet heijastelevat tätä dynamiikkaa. Zillown tuoreimman ennusteen mukaan omakotitalojen vuokrat nousevat noin 3,2 % vuonna 2025 ja kerrostalovuokrat noin 2,1 % zillow.com. Samoin Freddie Mac arvioi, että koko maan vuokrien nousu olisi noin 2,2 % vuonna 2025, hieman pitkän ajan keskiarvon alapuolella mf.freddiemac.com. Nämä maltilliset nousut ovat jopa pieni lisäys vuoteen 2024 verrattuna, jolloin vuokrien kasvu painui lähelle nollaa (monissa kaupungeissa). Toisin sanoen, vuokrat eivät enää nouse voimakkaasti, mutta nousevat yhä kestävällä tahdilla. On myös syytä huomioida, että vuokrat vaihtelevat eri markkinasegmenteissä: omakotitalojen vuokramarkkinoilla (talot vuokralla) kysyntä ja vuokrien kasvu ovat vahvempia kuin kerrostaloissa, osittain siksi, että monet perheet, jotka eivät pysty ostamaan omaa kotia, hakeutuvat vuokralle esikaupunkialueiden taloihin zillow.com. Tämä ruokkii sijoittajien kiinnostusta omakotitalosalkkuihin.
Vuoden 2025 jälkeiselle ajalle moni analyytikko ennakoi vuokrien pysyvän maltillisessa nousussa vuonna 2026 ja kiihtyvän jälleen mahdollisesti vuosina 2027–2028, kun nykyinen rakentamisen aalto on sulautunut markkinaan. Paluu historiallisten vuokrankorotusten (noin 3 % vuodessa) tasolle on todennäköistä vuosikymmenen jälkipuoliskolla mf.freddiemac.com. Osa alueista ylittää jo valtakunnallisen keskiarvon: esimerkiksi useissa Sun Belt- ja keskilännen kaupungeissa vuokrat nousevat selvästi nopeammin vahvan muuttovoiton ja työpaikkakasvun siivittäminä arbor.com. Kokonaisuudessaan vuokra-asuntomarkkinan perustekijät (työpaikkojen kasvu, demografia) ovat edelleen vahvat, mutta tarjonnan ja kysynnän tasapaino ratkaisee vuokrakehityksen. Lyhyellä aikavälillä vahva tarjonta on tarinan ydin – hilliten vuokrien nousua ja lisäten vuokralaisten vaihtoehtoja. Vuosina 2026–2028, mikäli rakentaminen vähenee odotetusti, vuokranantajat voivat saada jälleen hinnoitteluvoimaa, etenkin niillä markkinoilla, joilla työpaikat lisääntyvät ja uusia asuntoja rakennetaan vähän.
II. Liikekiinteistömarkkinan sektorikohtaiset trendit
Vaikka asuntomarkkinat saavatkin eniten huomiota, liikekiinteistömarkkinat (CRE) muodostavat laajan kentän, johon kuuluvat toimistorakennukset, kauppakeskukset, logistiikkavarastot, asuinkerrostalot, hotellit, tietokeskukset ja paljon muuta. Vuoden 2025 näkymät liikekiinteistöissä ovat hyvin sektorikohtaisia, ja eri kiinteistötyyppien välillä on suuria eroja. Alla erittelemme tärkeimmät sektorit – toimisto, vähittäiskauppa, teollisuus ja asuinkerrostalot – jotka yhdessä muodostavat suurimman osan Yhdysvaltain liikekiinteistömarkkinoista. Käsittelemme nykytilannetta ja mitä voidaan odottaa lähivuosina kustakin sektorista:
Toimistosektori
Toimistokiinteistömarkkina on ollut kaikkein haastavin sektorin osa-alue liikekiinteistöissä pandemian jälkeen. Etä- ja hybridityön lisääntyminen on rakenteellisesti vähentänyt toimistotilan kysyntää monissa kaupungeissa, jolloin vajaakäyttöasteet ovat nousseet ja kiinteistöjen arvot laskeneet tällä segmentillä. Vuoteen 2024–25 mennessä monet keskusta-alueiden toimistotornit – erityisesti vanhemmat rakennukset – kärsivät matalasta käyttöasteesta. Koko maan toimistotilojen vajaakäyttö on lähes ennätystasolla – noin 18–19 % toimistotiloista on tyhjillään keskimäärin – ja joillakin suurilla kaupunkialueilla vajaakäyttö on yli 20 % cbre.com cbre.com. Myös alivuokrausmarkkina (tilat, joita yritykset omistavat mutta pyrkivät vuokraamaan eteenpäin ylimääräisenä) on runsas. Nämä olosuhteet ovat aiheuttaneet huomattavaa painetta vuokriin erityisesti perustason toimistotiloissa ja ovat aiheuttaneet vaikeuksia niille toimistonomistajille, joiden lainat erääntyvät lähivuosina. Lyhyesti: toimistosektori on taantumassa.
Toisaalta yhä useammat merkit viittaavat siihen, että toimistomarkkinan pohja alkaa löytyä ja hidas toipumissykli on alkamassa. CBRE:n vuoden 2025 näkymän mukaan toimistotilojen vuokraustoiminta kasvoi jo vuonna 2024 ja odotetaan paranevan edelleen vuonna 2025, vaikkakin maltillisesti cbre.com. He odottavat toimistotilojen vuokrausvolyymin kasvavan 5 % vuonna 2025, mikä olisi tervetullut suunnanmuutos usean supistuvan vuoden jälkeen cbre.com. Olennaista on, että uusien toimistorakennusten rakentaminen on hidastunut selvästi, mikä auttaa estämään ylitarjontaa cbre.com. Yritykset sopeutuvat hybridityöhön, mutta monille toimistot ovat silti tärkeitä yhteistyön ja yrityskulttuurin kannalta – tarpeet muuttuvat, mutta fyysinen tila säilyy useilla tärkeänä, vaikkakin neliömäärä per työntekijä pienenee tai tilaa haetaan eri alueilta. Vuokralaisten suhtautuminen on siirtymässä puhtaasta supistamisesta vakauteen ja valikoivaan kasvuun alan kyselyjen mukaan cbre.com. Monet vuokralaiset uusivat sopimuksiaan (usein pienentäen tilatarvettaan tai siirtyen laadukkaampiin tiloihin), mikä vakauttaa käyttöastetta.
Yksi selkeä trendi on toimistomarkkinoiden kaksijakoistuminen: uudemmat, korkeatasoiset (”luokka A”) toimistorakennukset, joissa on erinomaiset palvelut, ovat huomattavasti kysytympiä kuin vanhemmat, vanhentuneet rakennukset. Huipputason toimistotilat – kunkin markkina-alueen parhaat rakennukset – ovat itse asiassa käymässä vähiin joissain kaupungeissa, kun vuokralaiset keskittävät toimintonsa parhaisiin kohteisiin cbre.com. CBRE määrittelee huipputason toimistot parhaiksi rakennuksiksi; he odottavat, että huipputason toimistotilojen vajaakäyttö laskee takaisin pandemiaa edeltäville tasoille (~8 % vajaakäyttö) vuoteen 2027 mennessä tämän laatukeskeisen kysynnän vuoksi cbre.com. Sen sijaan alemman laatuluokan toimistot todennäköisesti jatkavat kamppailuaan ja niitä saatetaan joutua muuntamaan muuhun käyttöön (joistain voi tulla asuntoja tai muita toimintoja, vaikka muuntamiseen liittyykin usein monia haasteita). Kokonaisuudessaan toimistotilojen vajaakäytön odotetaan ”huipentuvan” noin 19 prosenttiin valtakunnallisesti ja sitten vähitellen laskevan, kun talous kasvaa ja ylimääräisiä tiloja hitaasti otetaan käyttöön cbre.com. Toimistosektorin elpymiseltä on odotettavissa vain tasainen, ei nopea toipuminen: jopa vuonna 2027 useimmat analyytikot eivät usko toimistokysynnän palaavan vuoden 2020 edeltäviin normeihin, mutta pahin laskusuhdanne saattaa olla jo takana. Sijoittajat lähestyvät tätä sektoria varovaisesti; on tarjolla mahdollisuuksia ostaa vaikeuksissa olevia toimistokohteita suurin alennuksin, mutta sijoitusriski on korkea, ellei keskitytä moderneihin kiinteistöihin ensiluokkaisilla sijainneilla, sillä ne ovat kestävämpiä.
Vähittäiskauppasektori
Vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat – joihin kuuluvat ostoskeskukset, liiketilat, isot myymälät ja keskustojen katutason liikkeet – ovat nousseet vaikuttavasti pohjalukemistaan pandemian jälkeen. Koronapandemian alkuaikojen sulut iskivät kivijalkakauppaan kovaa ja nopeuttivat heikoimpien toimijoiden karsiutumista markkinoilta. Hengissä säilyneet yritykset ovat kuitenkin nyt markkinassa, jossa uutta tarjontaa on hyvin vähän ja kilpailu vähäisempää. Näin ollen vähittäiskaupan kiinteistöjen perustekijät vuonna 2025 ovat ehkä terveimmät vuosiin. Vähittäiskaupan kansallinen vajaakäyttöaste on alle 5 %, mikä on alhaisin luku kaikista suurista kiinteistösektoreista cbre.com cbre.com. Monilla markkinoilla laadukkaat vähittäistilat (erityisesti suosituissa lähiökeskuksissa tai ruokakauppavetoisissa riviliikkeissä) ovat täysin vuokrattuja. Yksi syy on se, että uutta vähittäistilaa ei ole juuri rakennettu viime vuosina, joten kysyntä on saavuttanut tarjonnan. Rakennuttajat suhtautuvat edelleen varovaisesti uusien kauppakeskusten rakentamiseen (osittain verkkokauppauhan vuoksi), joten olemassa olevilla keskuksilla ei juuri ole kilpailua uusista hankkeista cbre.com.
Tämän seurauksena vähittäistilojen vuokrat alkavat nousta pitkän pysähtyneisyyden jälkeen. Vuokranantajat huippusijainneilla ovat jälleen saaneet hinnoitteluvoimaa – vähittäistilojen vuokravaatimusten odotetaan nousevan vuonna 2025 johtuen vähäisestä tarjonnasta cbre.com. Monet jälleenmyyjät, erityisesti valtakunnalliset ketjut, reagoivat tähän allekirjoittamalla pidempiä vuokrasopimuksia varmistaakseen halutut liikepaikat ennen kuin vuokrat nousevat vielä lisää cbre.com. Näin ollen menestys vaihtelee eri liiketilatyypeissä. Avoimet, naapurusto- ja yhteisökeskukset (usein ruokakauppojen tai päivittäistavaroiden ankkuroimia) ovat menestyneet ja ovat erittäin täyteen vuokrattuja, kun taas jotkut vanhemmat sisäkauppakeskukset kohtaavat edelleen haasteita, ellei niitä ole uudistettu tai suunnattu uudelleen. Siitä huolimatta myös ostoskeskuksissa nähtiin kävijäpiikki vuosina 2022–2023, kun kuluttajat palasivat kivijalkaostoksille; luokka A:n kauppakeskukset vaurailla alueilla pärjäävät kohtuullisen hyvin, kun taas alemman tason keskuksia muutetaan uuteen käyttöön (esim. monikäyttökeskuksiksi, logistiikkakeskuksiksi, yms.).
Maantieteellisesti vähittäiskaupan kasvu keskittyy korkean kasvun markkinoille. Vähittäiskauppiaat tavoittelevat metropolialueita, joilla väestö ja työpaikat lisääntyvät nopeasti – esimerkiksi Phoenix, Austin, Dallas, Nashville ja Charlotte mainitaan keskuksina, joihin vähittäisvuokraus nyt painottuu cbre.com. Näissä Sun Beltin ja kasvun keskuksissa väkeä muuttaa sisään, ja usein asuminen on halvempaa (jolloin kuluttajille jää enemmän rahaa käytettäväksi paikallisiin liikkeisiin). Lisäksi alueet, joille tehdään merkittäviä infrastruktuuriparannuksia (esim. uusia moottoriteitä tai joukkoliikennelaajennuksia), houkuttelevat uutta vähittäiskaupparakentamista saavutettavuuden parantuessa cbre.com. Institutionaaliset sijoittajat, jotka pitkään karttoivat vähittäissektoria, palaavat markkinoille, koska perustekijät ovat vakaalla pohjalla. Kokonaisuudessaan vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoiden näkymät vuodelle 2025 ovat varovaisen myönteiset: odota matalaa vajaakäyttöä ja maltillista vuokrakasvua, ellei taloudellinen taantuma yllätä. Riski, jota kannattaa seurata, on verkkokauppa: verkkomyynnin osuus kasvaa edelleen (noin 15 % kaikesta vähittäismyynnistä), joten kivijalkakauppojen tulee jatkuvasti kehittyä ja tarjota elämyksiä tai helppoutta, jota verkko ei voi tarjota. Mutta ajatus siitä, että verkkokauppa tuhoaisi kaikki liikkeet, on osoittautunut vääräksi – Yhdysvalloissa kivijalkatilojen määrä on nyt järkevällä tasolla vuosien konsolidoinnin jälkeen, ja jäljellä olevat keskukset hyötyvät tilanteesta.
Teollisuus- ja logistiikkasektori
Teollisuuskiinteistöt – pääosin varastot, jakelukeskukset ja tuotantolaitokset – ovat olleet viime vuosina kiinteistömarkkinoiden tähti. Verkko-ostamisen buumi ja toimitusketjujen uudelleenjärjestely (myös tavaravarastojen lisääntyessä Yhdysvalloissa) vauhdittivat varastotilojen ennätyskysyntää 2020–2022. Vuonna 2023 teollisuussektorin vajaakäyttö laski monilla markkinoilla ennätysalhaisiin lukemiin (usein alle 4 %). Rakentajat vastasivat tähän rakennusbuumilla, mutta vuoden 2023 lopulla vuokrakysyntä tasaantui hieman. Vuoteen 2025 mentäessä teollisuusmarkkinan perustekijät ovat edelleen vahvat, vaikkakaan eivät yhtä kiivaat kuin verkkokaupan huippuvaiheessa. Teollisuuskiinteistöjen valtakunnallinen vajaakäyttöaste nousi hieman uusien varastojen myötä, mutta on yhä suhteellisen alhainen ja markkinaa pidetään lyhyellä aikavälillä ”vuokralaiselle suotuisana” cbre.com. Vanhemmissa, tehottomissa varastoissa vajaakäyttö kasvaa, kun vuokralaiset siirtyvät uudempiin ”high-cube” -tiloihin – ”laadun etsintä” muistuttaa toimistosektorista tuttua trendiä cbre.com. Olosuhteiden odotetaan kuitenkin tiukentuvan jälleen vuoden 2025 loppua kohti, kun uusien varastojen rakentaminen hidastuu ja kysyntä jatkaa kasvuaan cbre.com.
Useat tekijät muovaavat teollisuustilojen kysyntää vuonna 2025. Ensinnäkin kauppapolitiikka ja takaisinshoring-trendit vaikuttavat: Yhdysvaltojen korotetut tullit (otettiin käyttöön 2024) ovat saaneet yritykset kasvattamaan kotimaan varastojaan (jotta ehtivät tuoda tavarat ennen tullien voimaantuloa) ja harkitsemaan enemmän kotimaista tai lähituotantoa cbre.com. CBRE:n mukaan tämä voi vauhdittaa teollisuuskiinteistöjen kysyntää USA:n ja Meksikon raja-alueilla ja tärkeiden pohjois–etelä -logistiikkareittien (kuten I-35- ja I-29-moottoriteiden) varrella cbre.com. Markkinat kuten San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines ja Minneapolis nousevat esiin näiden muutosten hyötyjinä, koska niiden sijainti on keskeinen mantereen reiteille cbre.com. Toiseksi, teollisuusvuokralaisten rakenne muuttuu: kolmannen osapuolen logistiikkayritykset (3PL) ottavat kasvavan osuuden vuokrasopimuksista, kun yritykset ulkoistavat varastointinsa erikoistuneille toimijoille. CBRE arvioi, että 3PL-yritysten osuus teollisuusvuokrauksista on yli kolmasosa vuonna 2025 cbre.com, mikä kuvastaa muutosta kohti joustavampia ja tarpeeseen perustuvia toimitusketjuja.
Tilavuuden osalta teollisuusvuokrauksen ennustetaan olevan kansallisesti hieman yli 800 miljoonaa neliöjalkaa vuonna 2025 cbre.com. Tämä olisi alle pandemia-ajan huipun (vuonna 2021 nähtiin poikkeuksellisen suurta kysyntää), mutta silti yli pandemiaa edeltävän tason cbre.com. Käytännössä teollisuussektori on siirtymässä ylikasvusta kestävämpään kasvuun. Tarjontapuolella, usean vuoden ”tuotteliaan rakentamisen” jälkeen, kehittäjät vetäytyvät. Uusien teollisuushankkeiden aloitukset ovat laskemassa jyrkästi – niiden odotetaan olevan yli 50 % matalampia vuonna 2025 verrattuna vuoteen 2024 cbre.com. Tämä tauko antaa markkinoille aikaa imeä aiemmin rakennetut spekulatiiviset hankkeet. Vuoden 2025 lopulla, kun nämä tilat täyttyvät, heiluri saattaa kääntyä jälleen vuokranantajien eduksi, erityisesti nykyaikaisissa logistiikkakeskittymissä. Vuokrakasvun teollisuustiloissa odotetaan siksi säilyvän positiivisena mutta hillittynä lähiaikoina – vuokranantajat voivat tarjota myönnytyksiä markkinoilla, joissa vallitsee hetkellinen ylitarjonta, mutta yleisesti vuokrat kehittyvät inflaation ja korkeiden uudisrakennuskustannusten tukemina. Yhteenvetona teollisuussektorin näkymät pysyvät erittäin vahvoina: verkkokaupan laajeneminen, toimitusketjujen uudelleenjärjestelyt ja rajallinen uusi tarjonta enteilevät terveitä perusteita. Suuren taantuman puuttuessa varastoilla on edessään korkea käyttöaste ja vakaa vuokrien nousu seuraavina vuosina, tehden teollisuuskiinteistöistä edelleen institutionaalisten sijoittajien (mukaan lukien kiinteistösijoitusrahastot ja pääomasijoitusyhtiöt) suosikin.Moniperhe (kerrostalo) -sektori
Moniperhesektori (suuret asuinkerrostalot, joissa 5+ asuntoa) katsotaan usein osaksi asuinkiinteistömarkkinaa, mutta se on myös yksi keskeisistä kaupallisista omaisuusluokista sijoittajille. Vuonna 2025 moniperhesektori kokee ainutlaatuisen hetken: valtava tarjontapiikki yhdistyy vahvaan vuokralaisten kysyntään. Kuten aiemmin todettiin, vuosina 2023–2024 valmistui ennätysmäärä uusia asuntoja, mikä nosti kansallista tyhjiöastetta ja hidasti vuokrien kasvua. Sijoittajille tämä näkyi suurempina myönnytyksinä ja tasaisempana nettotuottona tietyillä korkean tarjonnan markkinoilla kuluneen vuoden aikana. Siitä huolimatta moniperhesektorin lähtökohdat eivät ole heikot – ne ovat vain palaamassa poikkeuksellisen tiukasta markkinasta normaaliin. Vuoden 2025 aikana uuden rakentamisen aiheuttaman paineen odotetaan alkavan helpottaa. CBRE ennustaa, että tyhjiöaste laskee hieman vuonna 2025 (noin 4,9 % vuoden loppuun mennessä, johtaen noin 5,3 %:sta loppuvuonna 2024) ja että keskimääräiset vuokrat jatkavat kasvuaan noin 2,6 %:lla vuoden aikana cbre.com. Samoin Freddie Mac odottaa vuodelle 2025 vuokrien kasvuksi matalaa 2 %:n tasoa ja vain pientä nousua tyhjiöasteessa noin 6,2 %:iin (RealPage-mittaus), mikäli talous saavuttaa pehmeän laskun mf.freddiemac.com. Käytännössä vuonna 2025 moniperhemarkkinan voidaan odottaa pysyvän tasapainossa – se ei ole vuokralaisten eikä vuokranantajien markkinat kansallisesti – ja tilanne paranee hieman vuoteen 2024 verrattuna.
Eräs keskeinen tekijä on se, että kotitalouksien muodostumisen odotetaan pysyvän vahvana. Väestörakenne ja talous tukevat jatkuvaa vuokrakysyntää: työpaikkojen kasvu – vaikka onkin hitaampaa kuin pandemian jälkeinen piikki – on silti positiivista, ja suuri millennial-sukupolvi on perheenperustamisiässä. Monet näistä nuorista aikuisista jatkavat vuokraamista, joko mieltymyksestään tai koska korkea asuntojen hinta ja korot viivästyttävät ensimmäisen oman asunnon ostamista. Lisäksi maahanmuutto (joka piristyi jälleen vuosina 2022–2023) lisää vuokra-asuntojen kysyntää. Niin kauan kuin Yhdysvaltain talous välttää vakavan taantuman, on odotettavissamiljoonia uusia vuokrakotitalouksia seuraavien vuosien aikana, mikä myös auttaa imeyttämään uuden rakentamisen tarjooman.
Maantieteellisesti tarinasta suuri osa on hyvin keskittynyttä tarjontaa. Suuri osa viime vuosien asuntorakentamisesta on tapahtunut Sun Belt -osavaltioissa – erityisesti Texasissa, Floridassa, Carolinas, Georgiassa, Arizonassa ja Mountain Westin alueilla. Itse asiassa10/16 suurista Yhdysvaltain moniperhemarkkinoista on jo ohittanut huipputasonsa rakentamisessa, ja loput kuusi saavuttavat huippunsa vuonna 2025 hankkeiden valmistuessa cbre.com. Tämä viittaa siihen, että vuoteen 2026 mennessä melkein kaikilla suurilla markkinoilla rakentamismäärät vähenevät. Sun Belt -kaupungit, jotka johtivat kehitysaaltoa, viilenevät todennäköisesti lyhyellä aikavälillä (korkeammat tyhjät vuokrakohteet kuten Austinissa tai Nashvillessä tänä vuonna), mutta niillä on vahva väestönkasvu tulevina vuosina täyttämään nämä yksiköt. Rannikkokaupunkien portit (kuten New York, Los Angeles, San Francisco)kokivat suhteellisesti vähemmän uutta rakentamista ja niissä on edelleen vajausta vuokra-asunnoista; näillä markkinoilla käyttöaste pysyy vahvana ja vuokrat nousevat jälleen, kun kaupungistuminen palautuu. Huomionarvoista on sijoittajien kasvava kiinnostus midwestin moniperheasuntoihin. Joissakin Midwestin metropoleissa (esim. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) yhdistyvät korkea edullisuus ja vakaat taloudet, ja ennusteet povaa pysyvää 4–5 %:n vuotuista vuokrien kasvua tällä alueella tulevina vuosina multihousingnews.com, kun nämä markkinat ottavat kiinni matalasta lähtötasosta.
Sijoitusnäkökulmasta moniperheasuntoja pidetään edelleen yhtenä matalariskisimmistä kaupallisista omaisuusluokista – ihmiset tarvitsevat aina kodin. Kuitenkin nousseet korot ovat laskeneet moniperheiden arvostustasoja, sillä sijoittajat eivät enää voi luottaa halpaan velkarahaan tuottojen kasvattamisessa. Kapitalisaatiokorot (kiinteistön tuottomittarit) moniperheasunnoissa ovat nousseet vuoden 2021 pohjalukemista, mikä tarkoittaa hintojen laskua, vaikka vuokrat nousevat. CBRE ennustaa kapitalisaatiokorkojen vakautuvan tai hieman laskevan vuonna 2025 rahoitusolojen helpottuessa cbre.com cbre.com. Käytännössä tämä voi tarkoittaa, että 2025–2026 on houkutteleva ikkuna moniperheasuntosijoittamiseen, ennen kuin korot mahdollisesti laskevat edelleen ja hinnoittelu jälleen kohoaa. Riski moniperheissä liittyy lähinnä merkittävään taloudelliseen alamäkeen (työttömyys heikentää vuokralaisten maksukykyä) sekä paikalliseen ylitarjontaan, mutta kansallisesti pitkän aikavälin näkymät ovat vankat. Vuosina 2026–2028, kun nykyiset uudet yksiköt on absorboitu, monilla markkinoilla saatetaan jälleen kokea alipikkatarjontaa, mikä nostaa vuokrien painetta ylöspäin. Rakentajat, jotka huomioivat korkeammat rahoituskulut, eivät rakenna ylitarjontaa kansallisella tasolla – itse asiassa moniperheasuntojen aloitusten vuonna 2025 odotetaan jäävän reilusti aiempien vuosien tasojen alle cbre.com. Tämä luo edellytykset suotuisalle tarjonta–kysyntä-tasapainolle muutaman vuoden päästä.
(Huomautus: Myös muut kaupalliset sektorit kuten hotellit ja datakeskukset ansaitsisivat maininnan. Hotellit ovat elpyneet vahvasti matkustuskysynnän kanssa, mutta korkea korkotaso rajoittaa uudisrakennuksia. Datakeskukset kokevat poikkeuksellista kasvua pilvilaskennan ja tekoälyn ansiosta – vuoden 2025 kysyntä on ”kuumaa”, vajaakäyttö alle 3 % ja ennätysmäärä rakentamista CBRE:n mukaan cbre.com. Lyhyyden vuoksi keskitymme kuitenkin pyydettyihin pääsektoreihin.)
III. Korkojen ja asuntolainojen trendit
Korkotasoilla – erityisesti asuntolainakoroilla – on ratkaiseva vaikutus kiinteistömarkkinaan. Viimeisten kahden vuoden aikana korkojen nopea nousu on ollut suurin vastatuuli asuntomarkkinoilla. Vuosina 2020–2021 kiinteä 30 vuoden asuntolainakorko oli noin 3 %, mikä synnytti ostovimman. Vuoden 2023 loppuun mennessä sama korko oli yli kaksinkertaistunut, 7 %:iin tai enemmän, mikä oli korkein taso noin 20 vuoteen. Tämä nousu oli suoraa seurausta keskuspankin aggressiivisesta kiristyksestä inflaation hillitsemiseksi: kun Fed nosti ohjauskorkoaan vuosina 2022 ja 2023, lainanoton kustannukset nousivat kautta talouden. Korkeat asuntolainakorot heikentävät olennaisesti ostovoimaa – esimerkiksi 2 000 dollarin kuukausierällä saa paljon pienemmän lainan 7 %:n korkotasolla kuin 3 %:lla. NAR:n mukaan tavanomaisen kodin kuukausierä (20 % omarahoitusosuudella) nousi noin 2 120 dollariin vuoden 2025 alussa, mikä on 4,1 % enemmän kuin vuotta aiemmin, hitaammasta asuntojen hintojen kasvusta huolimatta nar.realtor. Monet ostajat ovat jääneet sivuun tämän heikentyneen ostovoiman vuoksi, ja asuntokaupat laskivat taantuman tasolle vuosina 2023–24 pitkälti korkojen vuoksi.
Hyvä uutinen vuodelle 2025 on, että korkoympäristö näyttää vakiintuvan ja helpotusta on näkyvissä. Inflaation laskiessa huipustaan Yhdysvaltain keskuspankki on hellittänyt koronnostoissa. Itse asiassa Fed toteutti muutaman pienen koron laskun vuoden 2024 lopulla nar.realtor, ja vuoden 2025 puolivälistä lähtien ohjauskoron odotetaan pysyvän vakaana tai jopa laskevan, mikäli inflaatio sallii. On kuitenkin tärkeää huomioida, että asuntolainojen korot eivät todennäköisesti laske käsi kädessä keskuspankin koronlaskujen kanssa nar.realtor. Vuoden 2024 lopulla, kun keskuspankki aloitti koronlaskut, asuntolainakorot tuskin liikahtivat – NAR:n Yun huomautti esimerkiksi ”paisuneen valtion alijäämän” pitävän pitkien korkojen nousupainetta yllä ja estävän asuntolainojen nopean laskun nar.realtor. Sen sijaan jyrkän laskun sijaan useimmat analyytikot odottavat asuntolainakorkojen asteittaista helpotusta seuraavien vuosien aikana. Fannie Maen tuorein ennuste odottaa, että 30 vuoden kiinteä korko olisi noin 6,2 % vuoden 2025 lopussa ja noin 6,0 % vuoden 2026 lopussa, eli vain maltillinen parannus vuoden 2025 puolivälin noin 6,6–6,7 %:sta mpamag.com. Mortgage Bankers Association on hieman optimistisempi ja arvioi, että korot voisivat mahdollisesti pudota 5 prosentin puoliväliin vuosina 2026–27, mutta sekin on kaukana viime vuosien erittäin matalista tasoista. Lyhyesti sanottuna, lainanhoitokulut pysyvät todennäköisesti korkeammilla tasoilla verrattuna 2010-lukuun, vaikkakin hieman matalampina kuin vuoden 2023 huipputaso.
Asunnonostajille tämä tarkoittaa, että vuosina 2025–2028 on sopeutettava odotuksiaan. Ostajien täytyy ehkä hyväksyä hieman korkeammat rahoituskustannukset uutena normaalina, ainakin keskipitkällä aikavälillä. Tällä on vaikutuksia asuntolainatuotteiden valintaan: kun korot olivat 3 %, lähes kaikki valitsivat 30 vuoden kiinteät lainat. Nyt kun korot ovat 6–7 %, kiinnostus muuttuvakorkoisiin lainoihin (ARMs) ja tilapäisiin alennuksiin (joissa myyjä tai rakentaja tukee korkoa parin ensimmäisen vuoden ajan) on kasvanut alkuvuosien maksujen helpottamiseksi. Näemme myös luovuutta, kuten siirrettävät asuntolainat – jotkut ostajat ovat valmiita maksamaan lisähinnan, jos voivat ottaa myyjän matalakorkoisen FHA- tai VA-lainan. Rahoittajat ovat tuoneet markkinoille uusia ohjelmia (kuten 40 vuoden laina-ajat tai yhteisomistusmallit) auttamaan asumisen kohtuuhintaisuudessa. Nämä trendit jatkuvat niin kauan kuin korot pysyvät suhteellisen korkealla. Toisaalta, jos ja kun korot laskevat, voi olla uudelleenrahoitusbuumi, kun asunnonomistajat kiirehtivät laskemaan lainanlyhennyksiään. Tällä hetkellä uudelleenrahoitusten määrä on hyvin alhainen (koska harva haluaa vaihtaa 3 % lainan 6 %:iin), mutta vuosina 2026–2027, jos korot putoavat pisteen tai kaksi, miljoonat voisivat hyötyä uudelleenrahoituksesta – tätä koko asuntolainateollisuus odottaa toiveikkaasti.
On myös syytä huomioida korkojen vaikutus sijoittajiin ja rakentajiin. Liikekiinteistökaupat ovat hidastuneet viime vuoden aikana, koska velkarahan hinta on noussut ja lainojen myöntämisen ehdot ovat tiukentuneet. Cap-korkojen (sijoitustuottojen) on pitänyt nousta aiemmin mainitun mukaisesti, ja jotkin vahvasti velkavetoiset sijoittajat kohtaavat nyt haasteita uudelleenrahoituksessa. Vuonna 2023–24 moniperhe- ja liikekiinteistölainojen myöntämisen määrä laski voimakkaasti. Mutta kun korkojen näkymä on hieman matalampi, toimialan ennusteet odottavat sijoitustoiminnan lisääntyvän. CBRE ennustaa, että liikekiinteistösijoitusten määrä kasvaa 5–10 % vuonna 2025, kun luottamus talouteen vahvistuu ja ostajat/myyjät lähestyvät hintaneuvotteluissa toisiaan cbre.com cbre.com. Asuntopuolella kokonaisasuntolainojen määrä (ostot + uudelleenrahoitukset) on ennusteiden mukaan kasvussa notkon jälkeen: Fannie Mae arvioi noin 1,98 biljoonaa dollaria asuntolainoja vuonna 2025, kasvua 2,33 biljoonaan dollariin vuonna 2026 kun asuntokauppa elpyy ja uudelleenrahoitukset palaavat hiljalleen mpamag.com. Nämä luvut ovat edelleen alle vuoden 2020 uudelleenrahoitusbuumin 4+ biljoonaa, mutta suunta on ylöspäin.
Yhteenvetona, korot pysyvät kiinteistösijoittamisen tärkeänä muutostekijänä vuoteen 2028 asti. Perusodotus on, että asuntolainakorot laskevat maltillisesti seuraavien vuosien aikana, mutta eivät palaa äärimmäisen matalille tasoille. Kiinteistökauppa ja -rakentaminen vahvistuvat asteittain korkojen helpottaessa. Kaikki ennusteet sisältävät kuitenkin varauksen: odottamaton inflaatio tai taloudellinen shokki voi muuttaa korkojen kehitystä. Tällä hetkellä konsensus on, että pahin korkoshokki on ohi ja lainanottajille sekä sijoittajille ympäristö paranee hitaasti. Erään asuntolainajohtajan sanoin: ”Odotamme korkojen hieman laskevan, mutta eivät palaavan historiallisille pohjilleen” mpamag.com. Varautuminen 6 %:n asuntolainaan tänään, mahdollisuudella uudelleenrahoittaa 5 %:iin myöhemmin, on järkevä lähestymistapa tuleville asunnonostajille.
IV. Alueelliset ja kaupunkitasoiset kohokohdat
Kiinteistöala on tunnetusti paikallista. Vaikka kansalliset suuntaukset tarjoavat taustan, USA:n alueelliset erot ovat olleet viime vuosina selviä – ja jatkavat merkittävänä tekijänä. Tässä nostamme esiin joitakin alue- ja kaupunkikohtaisia kehityksiä asuntomarkkinoilla sekä tärkeitä seurattavia metropolialueita:
- Sun Belt -buumi (Kaakkois- ja lounaisosa): Sun Belt -alue (Ulottuu etelästä Floridasta Texasiin, Lounais- ja osin länsiosiin) on ollut viime vuosikymmenen huippu ja jatkaa monien mittareiden johtajana. Florida, Texas, Carolina, Georgia, Arizona ja Tennessee ovat kokeneet vahvaa väestön- ja työpaikkakasvua, houkutellen sekä yksityishenkilöitä (myös etätyöntekijöitä ja eläkeläisiä) että yrityksiä muuttamaan alueelle. Tämä muuttoliike on kasvattanut asuntokysyntää ja pitänyt asuntojen hinnat suhteellisen korkeina näillä alueilla. Monet Sun Beltin kaupungit kokivat kaksinumeroista hintojen nousua vuoteen 2022 asti; osa markkinoista jäähtyi hiukan 2023 (jopa pieniä hintojen laskuja), mutta ovat pääosin pysyneet hyvinä. Esimerkiksi Miamin, FL:n mediaaniasunnon hinta nousi noin 9 % viime vuoden aikana realtor.com ja Orlando, FL:n hinnat nousivat yli 12 % vuodessa realtor.com Realtor.comin ennusteiden mukaan, mikä osoittaa jatkuvaa vahvuutta. Samaan aikaan Austin, TX, joka oli pandemiabuumin esimerkki (hinnat nousivat lähes 40 % kahdessa vuodessa), koki korjausliikkeen vuonna 2023. Vuoden 2025 alussa Austinissa hinnat ovat hieman laskeneet huipusta, mutta kaupungin talous on vahva ja väestönkasvu suurta, joten NAR povaa Austinin hintojen toipuvan lähitulevaisuudessa nar.realtor. Sun Belt -markkinoiden punainen lanka on kohtuuhinta (verrattuna rannikkokaupunkeihin), matalat verot, työpaikkojen synty ja lämmin ilmasto – nämä veturit pysyvät ennusteiden mukaan 2020-luvun lopulle. Sijoittajat suosivat erityisesti Dallas–Fort Worthia, Atlanta, Phoenix, Tampa ja Charlottea, joilla on kokoa ja kasvua. Yksi huomio on ilmasto ja vakuutukset: rannikkoalueet Floridassa sekä Meksikonlahdella kokevat kasvavia vakuutuskustannuksia (hurrikaanit ja tulvat), mikä voi heikentää hintatasoa ja ostajakysyntää pitkällä aikavälillä ellei asialle tehdä mitään.
- Kalliit rannikkokaupungit: Kalliit rannikkometropolit – kuten New York, San Franciscon laakso, Los Angeles, Boston, Washington D.C. ja Seattle – ovat suoriutuneet kaksijakoisesti. Monet näistä markkinoista kokivat pienen hintalaskun 2020 (kun etätyö mahdollisti muutot tiiviistä kaupungeista) ja sitten nopean nousun 2021, kun kaupunkielämä palasi. Vuonna 2022 useat rannikkokaupungit kohtasivat jälleen vastatuulta: ulosmuuutto (muutto edullisempiin osavaltioihin), ja joissain tapauksissa teknologiasektorin irtisanomiset (etenkin San Franciscossa ja Seattlessa) vaikuttivat kysyntään. Vuonna 2023 San Franciscossa mediaanihinnat laskivat vuodessa ja sen asuntomarkkina on käytännössä tasolla (+1,5 % vuoden aikana Q1 2025) nar.realtor – laakson alue on siis polkenut paikallaan. Stabiloitumisen merkkejä alkaa kuitenkin näkyä: kaupungit vetävät asukkaita takaisin keskustaan. NAR:n data osoitti, että pandemian ”esikaupunkibuumin” jälkeen vuonna 2024 nähtiin suurin keskusta-alueille muuttajien määrä vuosikymmeneen nar.realtor. Nuoret ammattilaiset palaavat työpaikkojen ja kaupunkipalveluiden vuoksi, ja kansainvälinen muuttoliike (keskittyen porttikaupunkeihin) on vilkastumassa. Joten vaikka New York tai San Francisco eivät ehkä koe Austinin tai Nashvillen kaltaista kasvua, niillä on hyvin tiukka asuntotarjonta ja korkeat tulot, joiden odotetaan tukevan hintoja. Esimerkiksi kahdeksan kymmenestä kalleimmasta metromarkkinasta sijaitsee Kaliforniassa (esim. San Josen mediaanihinta yli 2 miljoonaa dollaria, nousua 9,8 % vuodessa) nar.realtor. Markkinat ovat kalliita pitkän tarjonnan alimittaisuuden ja haluttujen sijaintien vuoksi, ja hintojen odotetaan nousevan hitaasti niin kauan kuin tarjonta pysyy vähäisenä. Kohtuuhintakriisi on suurin rannikoilla, omistusasumisaste alhainen (Bay Arealla alle 55 % talouksista omistaa asunnon) nar.realtor. Tämä lisää poliittista painetta lisärakentamiseen ja tuettuun asumiseen, mikä voi muokata näiden alueiden dynamiikkaa tulevina vuosina.
- Keskilännen vakaus: Keskilänsi ei ole ollut julkisuudessa, mutta siitä on tullut hiljalleen houkutteleva vaihtoehto monille sen kohtuullisen hinnan ja vakaiden talouksien vuoksi. Kaupungit kuten Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee ja Minneapolis eivät kokeneet suuria buumeja eivätkä romahduksia; niiden hintakehitys on ollut tasaista, yksinumeroista sekä vaihtelu vähäistä. Vuosina 2024–2025 keskilännen kaupungit näkevät markkinatoipumisen vahvimpia merkkejä, kun kalliimpien alueiden ostajat etsivät edullisia vaihtoehtoja. Esimerkiksi Realtor.comin analyysissä useat keskilännen kaupungit nousivat 2025 ennustetuissa myynti- ja hintakasvuluokissa top 10 -listalle realtor.com. Colorado Springs, CO (joskus luokitellaan Mountain Westiin) oli heidän listallaan #1, Virginia Beach, VA (edullinen Kaakkois-rannikkokaupunki) oli #3 ja Greensboro, NC #10 realtor.com. Vaikka kaikki eivät ole varsinaisia Keskilännen kaupunkeja, yleinen trendi on, että toissijaiset kaupungit, joissa on hyvä elämänlaatu, kasvavat. Keskilännessä on usein korkeat tuottoprosentit (vuokratuotot), mikä houkuttelee sijoittajia esimerkiksi Clevelandin ja Detroitin pientalo- ja kerrostalovuokramarkkinoille. Keskilännen asuntomarkkinoilta odotetaan maltillista, tasaista kasvua, ilman rajuja heilahduksia. Seurattavaa on kuitenkin väestökehitys: osa keskialueista näkee yhä väestönlaskua tai -stagnaatiota, mikä voi hillitä kysyntää. Mutta kasvavat terveys-, koulutus- ja valmistavateollisuuden kaupungit menestyvät hyvin.
- Pohjois-itäväylän alue: Pohjois-itäväylän alue (Bostonista D.C.:hen) on monimuotoinen. New Yorkin asuntomarkkina on elpynyt vuoden 2020 notkosta; Manhattanin vuokrat saavuttivat ennätykset vuonna 2022 ja asuntojen hinnat ovat vakiintuneet. New Yorkin esikaupungit (New Jersey, Long Island, Connecticut) pysyvät vahvana rajoitetun tarjonnan vuoksi. Boston on kestävä markkina koulutus- ja bioteknologiatyöpaikkojen ansiosta – hinnat ovat jatkaneet tasaista nousua. Philadelphia ja Baltimore ovat edullisempia vaihtoehtoja tällä käytävällä ja nähneet kasvua D.C.:n/NYC:n vaihtoehdoiksi. Washington D.C. on viime aikoina pysynyt melko vakaana asuntojen hinnoissa, osin suuren kerrostalotarjonnan ja jonkin verran väestön ulosmuuuton vuoksi, mutta alueen korkeat tulot sekä rajoitettu omakotitalotarjonta pitävät niiden hinnat kilpailukykyisinä. Itärannikolla asumismarkkina on yleensä vanhempaa rakennuskantaa ja hidasta kasvua, joten tarjonta on tiukkaa. Niin kauan kuin alueen talous (joka nojaa hallintoon, koulutukseen, rahoitukseen ja terveydenhuoltoon) pysyy vakaana, asuntojen arvostuksen odotetaan jatkuvan hitaasti. Yksi kiinnostava huomio: korkeammat korot iskevät kalliita markkinoita ankarammin – 7 %:n laina 1 miljoonan New Jerseyn talosta on paljon kalliimpi kuin 300 000 dollarin Ohio-talosta. Siksi kohtuuhintaisuuden heikkeneminen on ollut ankaraa itärannikolla. Tämä voi hillitä hintojen kasvua lyhyellä aikavälillä, kunnes joko korot laskevat tai tulot ehtivät mukaan.
- Alueellinen kohtuuhintaisuus ja muuttoliike: Yleisesti ottaen kohtuullinen hintataso on keskeinen alueiden menestyksen määrittäjä. Alueet, jotka olivat vielä muutama vuosi sitten hyvin edullisia (Kaakkois, Lännen osat kuten Idaho/Utah), kokivat valtavat hintojen nousut muuttoliikkeen vuoksi, ja nyt näillä alueilla asuminen ei enää olekaan niin halpaa – tämä on hieman hillinnyt niiden markkinoita. Samaan aikaan alueet, jotka eivät koskaan ”kuplintuneet” (Keskilänsi/itä), ovat nyt suhteellisen houkuttelevia. Näemme yhä muuttoliikettä korkean hintatason osavaltioista matalamman hintatason osavaltioihin: esimerkiksi Kalifornia, Illinois ja New York ovat nähneet nettomuuttoa ulospäin, kun taas Florida, Texas, Carolinat, Tennessee ovat kasvattaneet muuttovoittoa. Tämä jatkuu, sillä etätyö lisää joustavuutta ja eläkeläiset etsivät lämpimiä sekä edullisia seutuja. Florida ansaitsee erityismaininnan: sinne muutti valtavasti ihmisiä (ja asuntojen hinnat nousivat noin 40 % kolmessa vuodessa). Viime aikoina osa Floridan markkinoista (Naples, Tampa, osa Etelä-Floridasta) on tasaantunut kallistuneiden hintojen ja vakuutusongelmien vuoksi, mutta Miami ja Orlando ovat ennusteiden mukaan 2025 parhaita myynti- ja hintakasvumarkkinoita realtor.com, mikä osoittaa Floridan vahvan vetovoiman jatkuvan.
Taulukossa 1 alla esitetään muutamia esimerkkejä alueellisista asuntomarkkinaindikaattoreista havainnollistamaan eroja:<table> <thead> <tr><th>Metropolialue (alue)</th><th>Q1 2025 mediaanihinta</th><th>Vuosimuutos</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Länsirannikko)**</td><td>2 020 000 $</td><td>+9,8 %:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>865 000 $</td><td>+1,8 %:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Länsirannikko)**</td><td>1 320 000 $</td><td>+1,5 %:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Tyynenmeren alue)**</td><td>1 165 100 $</td><td>+7,3 %:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu oli yksi harvoista mantereen ulkopuolisista markkinoista top 10 kalleimman joukossa**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>
(Taulukko 1: Esimerkkejä vuoden 2025 ensimmäisen neljänneksen omakotitalojen mediaanihinnoista ja vuotuisista hintojen muutoksista valituilla metropolialueilla. Kasvu vaihtelee jopa kalleimmilla markkinoilla – esimerkiksi San Josen teknologiasidonnainen markkina kasvoi lähes 10 %, kun taas San Franciscon kasvu oli lähes olematonta nar.realtor. Floridan Naplesissa oli vain +1,8 % nousu, kun aiemmin kuuma markkina viileni nar.realtor.) Kuten tiedot osoittavat, suurin osa metropolialueista saavutti uudet ennätyshinnat vuoteen 2025 mennessä, vaikka kasvu onkin hidastunut nar.realtor. Asumisen kohtuuhintaisuus on haaste koko maassa, mutta erityisen haastavaa se on hintavilla metropolialueilla. Vuoden 2025 alussa perhe tarvitsi yli 100 000 dollarin vuositulot voidakseen ostaa mediaanihinnan omakotitalon (10 %:n käsirahalla) lähes 45 %:lla markkinoista nar.realtor. Toisaalta on vielä muutamia paikkakuntia (noin 3 % markkinoista), joissa 50 000 dollarin vuositulot riittävät kodin ostamiseen nar.realtor – nämä ovat yleensä pieniä kaupunkeja Keskilännessä tai Etelässä. Tämä kuilu selittää osaltaan, miksi ihmiset muuttavat. Tulevaisuudessa odotamme jatkuvaa alueellista uudelleenjärjestäytymistä: kohtuuhintaiset markkinat, joissa on hyvät työmahdollisuudet, houkuttelevat uusia asukkaita (mikä tukee näiden alueiden asuntomarkkinoita), kun taas äärimmäisen kalliiden alueiden kasvu hidastuu tai ne riippuvat varakkaammista ostajista. Mikään alue ei kuitenkaan ole yksiselitteinen – paikalliset tekijät, kuten uuden tehtaan avautuminen, teknologiayrityksen laajentuminen tai luonnonkatastrofi voivat muuttaa kaupungin kiinteistömarkkinoita. Kiinteistöalan toimijoiden täytyy seurata tarkkaan näitä mikrotason kehityksiä isojen trendien ohella.V. Keskeiset demografiset, teknologiset ja taloudelliset ajurit
Useat taustalla vaikuttavat voimat muovaavat kiinteistöalan maisemaa. Tässä osiossa käsittelemme keskeisiä demografisia, teknologisia ja taloudellisia ajureita, jotka vaikuttavat sekä asuin- että liikekiinteistöihin. Nämä tekijät auttavat selittämään havaittuja trendejä ja antavat näkökulmaa siihen, miten markkina saattaa kehkeytyä seuraavina vuosina.- Demografiset muutokset: Demografia ohjaa suuren osan asumisen kysynnästä. USA:ssa on käynnissä sukupolvien välinen vaihdos. Millenniaalit (synt. n. 1981–1996) – suurin sukupolvi työelämässä – on nyt pääosin myöhäisillä 20–30-vuotisillaan, eli ihanteellisessa iässä perustamaan kotitalouksia ja ostamaan asuntoja. Tämä joukko on ostanut asuntoja hieman hitaammin kuin aiemmat sukupolvet (syinä esimerkiksi opintovelat ja vuoden 2008 kriisin jälkivaikutukset), mutta nyt he ovat tulleet markkinoille tosissaan. Itse asiassa ensiasunnon ostajien mediaani-ikä on noussut 38 vuoteen, mikä on kaikkien aikojen korkein nar.realtor, mikä kertoo siitä, kuinka pitkään Millenniaalit joutuvat säästämään käsirahaan korkeiden hintojen aikana. Monet tukeutuvat perheen apuun: 25 % ensiasunnon ostajista sai lahjan tai lainan sukulaisilta, ja 7 % käytti perintöä – myös nämä ovat ennätyslukuja nar.realtor. Millenniaalien ikääntyessä heidän mieltymyksensä voivat siirtyä aloitusasuntojen osakehuoneistoista isompiin omakotitaloihin lähiöissä, mikä lisää perheystävällisten alueiden kysyntää. Heidän jäljessään tulee Z-sukupolvi (synt. n. 1997–2012), joka on alkanut aikuistua – vanhimmat heistä ovat nyt parikymppisiä ja aloittavat uraa usein vuokralaisina. Seuraavien viiden vuoden aikana Z-sukupolvi kasvattaa merkittävästi vuokra-asuntojen kysyntää ja myöhemmin myös aloitusasuntojen kysyntää (toiveena omistusasunto todennäköisesti vasta 2020-luvun loppupuolella). Samaan aikaan Baby Boomerit (synt. 1946–1964) ovat jo selvästi eläkeiässä. Monet Boomerit valitsevat ”asua vanhaksi samassa kodissa”, eli pysyvät kodeissaan aiempia sukupolvia pidempään, mikä vähentää asuntotarjonnan kiertoa. Osa kuitenkin muuttaa pienempään tai aurinkoisemmille alueille tai lastenlasten läheisyyteen, mikä vaikuttaa esimerkiksi Floridan, Arizonan ja Carolinasin markkinoihin. Boomerit olivat aktiivisia asunnonostajia vuosina 2023–24, joskus jopa enemmän kuin nuoremmat ostajat, koska heillä usein on omasta kodista kertyneitä varoja ja he voivat maksaa käteisellä. Käteiskauppojen määrä on noussut kaikkien aikojen korkeimmaksi, kattaen 26 % asuntokaupoista (ja yli 30 % toisen kodin ostajien kaupoista) nar.realtor, osin siksi että vanhemmat ostajat vaihtavat pienempään tai käyttävät kertyneitä varojaan. Toinen demografinen trendi on monisukupolvisten kotitalouksien kasvu. NAR:n mukaan ennätyskorkeat 14–17 % ostajista hankkii asunnon usean sukupolven yhteisasumiseen (vanhempien ja/tai kotiin palaavien aikuisten lasten tarpeisiin) nar.realtor. Kustannussäästö ja kulttuuriset tekijät ohjaavat tätä, ja se lisää isompien omakotitalojen, lisärakennusten yms. kysyntää. Väestönkasvu oli 2010-luvun lopulla hidasta, mutta sai vauhtia lisääntyneestä maahanmuutosta vuoden 2021 jälkeen. Kansainvälinen maahanmuutto on tärkeä kotitalouksien muodostuksen ajuri, erityisesti porttikaupungeissa ja vuokra-asuntomarkkinoilla. Mikäli USA jatkaa maahanmuuttajien vastaanottamista hyvällä tahdilla, tämä tulee tukemaan asuntokysyntää tulevina vuosina (jokainen uusi maahanmuuttajaperhe tarvitsee asunnon, vuokralla tai omistusasunnossa). Yhteenvetona: demografia on yleisesti myönteistä asuntomarkkinoille: suuria ikäluokkia on tulossa ostokiihkoon, elämänmuutokset lisäävät muuttoja jopa korkean korkotason aikana, ja väestönkasvu pitää tarjonnan paineessa nar.realtor. Yksi huolenaihe on nuorempien ostajien kohtuuhintaisuus – jos asuntolainojen korot ja hinnat pysyvät korkeina, Millenniaalit ja Z-sukupolvi voivat muodostaa kotitalouksia hitaammin tai turvautua enemmän vuokra-asumiseen, mikä saattaa muuttaa omistusasuntojen omistusastetta tulevaisuudessa.
- Teknologiset trendit: Teknologia vaikuttaa kiinteistöalaan monella tapaa. Ehkä merkittävin on etätyöteknologian nousu, joka on vapauttanut monia työntekijöitä toimistolta. Tämä on jo muuttanut asuinkiinteistöjen kysyntää – ihmiset voivat muuttaa kauemmas kaupunkien keskustoista tai täysin uusille alueille (kuten Sun Belt -muutto). Etätyön ennakoidaan jatkuvan ainakin osittain, mikä tarkoittaa, että asuntokysyntä säilyy hajautuneempana. Työntekijät voivat priorisoida asumisen kohtuuhintaisuutta ja tilaa (esim. kotitoimistot) työmatka-aikojen sijaan, mikä hyödyttää lähiöiden ja kauempana sijaitsevien alueiden kiinteistöjä. Toisaalta on merkkejä siitä, että jotkut yritykset kutsuvat työntekijöitä takaisin toimistolle, joten kaupungit eivät ole käyneet tarpeettomiksi. Liikekiinteistöissä etätyö on suurin haaste toimistosektorille, kuten aiemmin käsiteltiin. Toinen teknologinen ilmiö on verkkokaupan kasvu. Verkkokauppa (etenkin pandemian kiihdyttämänä) on lisännyt varastokiinteistöjen ja logistiikkakeskusten tarvetta, mutta aiheuttanut painetta tietyntyyppiselle vähittäiskaupalle. Kauppakeskukset ovat vastanneet lisäämällä elämyksellisiä toimijoita (kuten viihdepaikkoja, kuntosaleja, lääkäripalveluita), jotka ovat ”nettikaupalle immuuneja.” Teknologian ja kaupan yhteisvaikutus jatkuu: odotettavissa on lisää monikanavaista kauppaa (liikkeet showroom- tai noutopisteinä verkkokaupoille), mikä voi jopa tukea hyvin sijaitsevien myymälätilojen käyttöastetta. Asuntokaupassa teknologia tekee kaupasta tehokkaampaa. Verkkoportaaleiden (Zillow, Redfin, Realtor.com) ja virtuaaliesittelyiden kasvu antaa ostajille ennenäkemättömän näkyvyyden. Digitaaliset lainat ja sähköiset kaupan päättämiset yksinkertaistavat prosessia. Tämä ei muuta tarjonnan määrää, mutta tekee kaupoista läpinäkyvämpiä ja vähentää kitkaa (vaikka tarjouskilpailut voivat silti olla kiivaita!). Toinen alue on proptech ja älykodit: monet uudet asunnot ja taloyhtiöt sisältävät jo älytermostaatteja, turvajärjestelmiä ja IoT-laitteita, jotka voivat olla myyntivaltti. Teknologia muuttaa myös rakentamista (vaikkakin hitaasti): esimerkkejä ovat moduulirakentaminen ja kotien 3D-tulostus, joiden avulla voisi vähentää kustannuksia ja nopeuttaa rakentamista – tämä voi nousta merkittäväksi, jos pääsee laajempaan käyttöön ja auttaa asuntopulan ratkaisemisessa. Data-analyysi ja tekoäly ovat yhä tärkeämpiä kiinteistösijoittajille, jotka etsivät mahdollisuuksia (algoritmeilla etsitään alihintaisia kohteita tai ennustetaan markkinamuutoksia). Tietyt sektorit hyötyvät erityisesti: datakeskukset ovat nousseet kiinteistöalan kasvualaksi pilvi- ja tietotekniikan kasvun ansiosta – datakeskusten vajaakäyttö on noin 2,8 % ja kapasiteettia rakennetaan merkittävästi lisää cbre.com. Digitaalisen infrastruktuurin (datakeskukset, tukiasemat) tarve on uusi kysynnän ajuri maankehittäjille. Lopuksi teknologiasektorin dynamiikka vaikuttaa vahvasti tietyillä alueilla. Teknologiakeskukset (San Francisco, Seattle, Austin) ovat kokeneet asuntomarkkinoidensa vaihtelut teknologiayritysten menestyksen mukaan. Vuonna 2025 teknologia-ala toipuu irtisanomisista, mikä lupaa hyvää näiden alueiden kiinteistömarkkinoille. Mikäli tekoäly ja muut innovaatiot saavat aikaan uuden teknologiabuumin vuosina 2025–2028, korkean tason teknologiakeskukset kohtaavat uuden asumispulan – elleivät ne rakenna lisää asuntoja.
- Taloudelliset ja poliittiset tekijät: Yleiset talousnäkymät ovat aina keskeisiä ajureita. Työpaikkojen kasvu, tulotrendit ja BKT:n kehitys vaikuttavat suoraan kiinteistöjen kysyntään. Yhdysvaltain talouden odotetaan kasvavan maltillisesti vuonna 2025 – CBRE ennustaa 2,0–2,5 % BKT:n kasvua vuonna 2025 cbre.com, mikä on hieman pitkän aikavälin yläpuolella pehmeän laskun oletuksella. Kasvua vauhdittaa yksityinen kulutus (kotitalouksien tilanne on vielä melko vakaa) ja rahoitusolojen helpottuminen. Vuonna 2023–24 työpaikkakasvu oli vahvaa, vaikka asuntokauppa hiljeni – tämä viittaa siihen, että piilevää asuntokysyntää on, jos olosuhteet paranevat realestatenews.com. Mikäli työllisyys säilyy vahvana (ennusteen mukaan työttömyys 4–4,5 % cbre.com), ihmiset muodostavat kotitalouksia ja investoivat kiinteistöihin. Palkkojen kasvu on toinen tekijä – palkat ovat kasvaneet, mutta eivät kaikilla alueilla yhtä nopeasti kuin asuntojen hinnat, mikä heikentää kohtuuhintaisuutta. Jos palkat jatkavat noin 4–5 %:n vuosikasvua ja asuntojen hintojen nousu hidastuu 2–3 %:iin, tasapaino voisi pikkuhiljaa palautua. Inflaatio vaikuttaa kiinteistöihin korkojen (kuten aiemmin käsitelty) ja rakennuskustannusten kautta. Rakentamisen kustannusinflaatio oli erittäin korkea vuosina 2021–22 (materiaalien ja työvoiman saatavuus). Nyt tämä on hieman helpottanut, mutta kodin rakentaminen on edelleen selvästi kalliimpaa kuin ennen pandemiaa. Tarjonnan ja siten kohtuuhintaisuuden kasvu riippuu rakennustuottavuudesta ja -kustannuksista; lainsäädännöllä voitaisiin helpottaa tilannetta esimerkiksi kaavoitusta höllentämällä tai tukemalla rakentajia. Julkinen politiikka pysyy epävarmuustekijänä. Liittovaltiotasolla puhutaan ensiasunnon ostajien avustusohjelmista (käsiraha-avustukset, verokrediitit), jotka toteutuessaan voisivat lisätä kysyntää. Todennäköisesti suurin vaikutus toteutuu kuitenkin osavaltio- ja paikallistasolla: kaavoituksen uudistukset suurempaan tiheyteen, lupamenettelyjen nopeutus ja edullisten asuntojen kannustimet voisivat vähitellen kasvattaa tarjontaa kireillä markkinoilla. Kalifornia ja Oregon ovat jo alkaneet vaatia uutta asuntotuotantoa ja sallia lisärakennukset, mikä pitkällä aikavälillä lisää asuntojen määrää. Toinen taloudellinen tekijä on rahoitusympäristö: luoton saatavuus. Pankit ovat kiristäneet lainaehtoja korkeiden korkojen ja taloudellisen epävarmuuden vuoksi. Tämä vaikuttaa sekä asunnon ostajiin (hankalampi saada lainaa tai maksut voivat nousta) että rakentajiin (rakennuslainat tiukemmassa). Mikäli pankkisektori vakautuu ja korot laskevat, luotonanto vilkastuu ja kiinteistökauppa lisääntyy. Toisaalta, mahdolliset rahoituskriisit (esim. maksuvalmiuskriisi tai velkakaton aiheuttama korkovaihtelu) voivat nopeasti heikentää kiinteistömarkkinoiden luottamusta. Julkinen talouspolitiikka (valtion menot ja alijäämät) vaikuttaa myös; suuri liittovaltion alijäämä on eräs syy korkean pitkän koron pysyvyyteen nar.realtor. Mikäli USA supistaisi alijäämiä, tämä voisi poistaa nousupainetta joukkovelkakirjakoroista ja siten asuntolainoista. Ja tietenkin veropolitiikka vaikuttaa kiinteistöalaan – nyt keskustellaan mm. osavaltioverovähennyksistä (SALT) ja sijoittajien veroista, jotka voivat muuttaa ostoincentiivejä korkean verotuksen osavaltioissa tai vuokrakiinteistöjen markkinoilla.
VI. Sijoitusriskit ja Mahdollisuudet
Vuoden 2025–2028 kiinteistömarkkinat näyttävät monella tapaa lupaavilta, mutta niihin liittyy myös joukko erityisiä riskejä ja mahdollisuuksia sijoittajille – olipa kyse suurista instituutioista tai yksittäisistä asunnonomistajista/vuokranantajista. Alla on esitelty tärkeimmät riskit, jotka kannattaa pitää mielessä, sekä mahdollisuudet, joista tämän ajanjakson aikana voi hyötyä:
Suurimmat sijoitusriskit:
- Korkeat korot ja rahoituskustannukset: Korkeat korot nostavat lainanoton hintaa, mikä voi syödä sijoitustuottoja tai heikentää asunnon ostajien ostovoimaa. Mikäli korot pysyvät korkeina odotettua pidempään (tai nousevat uudelleen inflaation myötä), kiinteistökauppojen rahoittaminen pysyy haastavana ja tämä voi painaa kiinteistöjen arvoja alas. Monet kaupalliset sijoittajat, jotka ostivat matalien korkojen aikaan, kohtaavat uudelleenrahoitusriskejä – lainojen uudelleenrahoitus nykypäivän korkotasolla voi olla mahdotonta, mikä joissakin tapauksissa johtaa maksukyvyttömyyteen tai pakkorealisointeihin. Tämä on erityisen suuri riski toimistosektorilla, jossa arvojen lasku ja korkeat korot kohtaavat toisensa (aalto toimistojen kiinteistölainoja erääntyy 2025–2026). Nousevat tuottovaatimukset voivat laskea kiinteistöjen arvoja kaikilla sektoreilla, ainakin lyhyellä aikavälillä, mikä on riski nykyisille omistajille.
- Taloudellisen laskusuhdanteen mahdollisuus: Perusskenaario on pehmeä lasku, mutta taantumariski on aina olemassa – oli syynä sitten keskuspankin liiallinen kiristäminen, globaalit shokit tai geopoliittiset tapahtumat. Taantuma, johon liittyy laajoja työpaikkojen menetyksiä heikentäisi kiinteistöjen kysyntää (vähemmän asunnon ostajia, enemmän tyhjiä vuokra-asuntoja, vaikeuksissa olevat vähittäiskauppiaat jne.). Sektorit kuten hotellit ja luksusasuminen ovat erityisen herkkiä talouden vaihteluille. Jopa kohtuullinen taantuma voisi voimistaa muita riskejä, kuten vuokralaisten maksuhäiriöitä tai korkeampia vajaakäyttöasteita. Sijoittajien tulisi käyttää konservatiivisia oletuksia vuokrakasvusta ja pitää käteisvarat tallella heikomman kauden varalta.
- Markkinoiden jakaantuminen ja vanhentuminen: Kuten jo käsiteltiin, tietyntyyppiset kiinteistöt (vanhat toimistot, vanhentuneet ostoskeskukset, vanhat asunnot ilman palveluja) saattavat tulla toiminnallisesti vanhentuneiksi tai ainakin vähemmän kilpailukykyisiksi. Riski on, että pääomat jäävät “loukkuun” näihin kohteisiin ilman helppoa ulospääsyä – esimerkiksi vanha toimistorakennus voi vaatia valtavia investointeja muutettavaksi asuinkäyttöön, eikä paikallinen kaavoitus tai talous välttämättä tue muutosta. Sijoittajat, joilla on toissijaisen tason kiinteistöjä haastavilla alueilla, voivat jäädä kiinni arvoloukkuihin. Vastaavasti asuntopuolella asunnot alueilla, joiden väestö laskee tai joissa ilmastonkestävyys on heikkoa, saattavat tuottaa heikosti. On tärkeää tietää mitä ei kannata ostaa aivan yhtä hyvin kuin osata löytää oikeat kohteet.
- Sääntely- ja poliittiset riskit: Kiinteistöalaa säännellään paljon. Yksi riski on vuokrasääntely tai vuokralaissuojaa koskevat lait, jotka voivat laajentua vastaamaan kohtuuhintaisuusongelmia. Jo nyt osa osavaltioita ja kaupungeista on asettanut vuokrakattoja, jotka voivat rajoittaa vuokrantulojen kasvua. Toinen riski on kiinteistöverojen nousu, kun kunnat hakevat lisätuloja – tämä voi iskeä sekä kaupallisiin omistajiin että omakotitaloasujin (kuten on käynyt joissain Sun Belt -kaupungeissa, joissa nopea arvonnousu johti verojen korotuksiin). Rakentamisen puolella kaavamääräysten muutokset voivat toimia kaksiteräisenä miekkana: väljemmät säännöt voivat avata mahdollisuuksia (enemmän rakennusoikeutta), mutta tiukemmat ympäristö- tai suunnittelumääräykset voivat nostaa kustannuksia. Äärimmäisessä tapauksessa keskustelu 1031-vaihtojen poistamisesta tai pääomaveron nostamisesta kiinteistökaupoissa voisi vaikuttaa sijoituskäyttäytymiseen (vaikkei tätä olekaan liipaisimella liittovaltiotasolla).
- Ilmasto- ja ympäristöriskit: Ilmastonmuutos on yhä olennaisempi riski kiinteistöalalla. Kiinteistöt rannikkoalueilla, hurrikaanialueilla, metsäpaloherkillä alueilla tai kuivuudesta kärsivillä alueilla ovat alttiina korkeammille vakuutuskustannuksille ja mahdolliselle arvon heikkenemiselle. Esimerkiksi Floridan joillain alueilla vakuutusyhtiöt ovat vetäytyneet, mikä on herättänyt huolta kiinteistöjen pitkäaikaisesta vakuutettavuudesta. Lännessä puolestaan metsäpalot voivat tehdä joistain syrjäisistä luksusalueista riskialttiita. Ympäristömääräykset, joilla pyritään parantamaan kestävyyttä (esim. vaatimukset korotetuista rakenteista tai palonkestävistä materiaaleista), voivat nostaa rakennus- tai remontointikustannuksia. Sijoittajien on huomioitava ilmastoriskit välttääkseen kiinteistöt, jotka voivat kirjaimellisesti olla veden alla tai asuinkelvottomia parin vuosikymmenen päästä.
- Toteutus- ja likviditeettiriskit: Vaihtelualttiimmalla markkinalla suurten hankkeiden toteuttaminen tai uudistustrategioiden käyttöönotto sisältää toteutusriskin. Esimerkiksi vanhan toimiston ostaminen ja muuttaminen asunnoiksi saattaa kohdata yllättäviä rakennusteknisiä haasteita tai yhteisön vastustusta. Likviditeettiriski tarkoittaa, että kiinteistön myynti nopeasti käypään hintaan voi olla vaikeaa, jos markkinatunnelma kääntyy tai velkamarkkinat jäätyvät (kuten tapahtui hetkellisesti 2020 alussa). Kiinteistöt ovat lähtökohtaisesti epälikvidejä, joten sijoittajien täytyy varautua pidempään omistusaikaan. Flippaajat tai lyhyen aikavälin spekuloijat saattavat jäädä kiinni markkinaheilahteluihin.
Kaikista näistä riskeistä huolimatta tulevat vuodet tarjoavat myös lukuisia mahdollisuuksia:
Tärkeimmät mahdollisuudet:
- Ostospaikat ostajan markkinoilla (valikoiva ostaminen): Vuosien 2020–2022 kiivaiden myyjämarkkinoiden jälkeen monet alueet (erityisesti korkealuokkaiset kodit ja tietyt sijoittajavetoiset markkinat) ovat rauhoittuneet. Yksittäisillä asunnon ostajilla vuonna 2025 voi olla vähemmän kilpailua, enemmän tarjontaa ja jopa hintaleikkauksia osa kohteista – tervetullut muutos tarjouskilpailujen jälkeen. Taloudellisesti valmistautuneet voivat näin neuvotella parempia diilejä, erityisesti jos ostokohteena on motivoitunut myyjä (esim. nopeaa muuttoa tarvitseva). Sijoittajille hidastuminen on tuonut mahdollisuuksia ostaa kiinteistöjä suhteellisella alennuksella huippuhinnoista. Esimerkiksi eräät Sun Belt -kaupungit, joissa hinnat ylikuumenivat (Boise, Austin, Phoenix) ovat kokeneet korjausliikkeitä; valveutuneet sijoittajat tarkkailevat näitä kohteita hyvää ostohetkeä odottaen ennen uutta kasvua.
- Ongelmakiinteistöjen hankinta: Korkeamman koron aikana tietyt kiinteistöjen omistajat ovat ahdingossa – etenkin toimistosektorilla, mutta myös osa yleverrattuja asuntokiinteistöjä omistavista tai uusien myymättömien asuntojen rakentajista pehmeillä markkinoilla. Tilanne muistuttaa 1990-luvun alkua tai vuoden 2008 jälkeistä aikaa ongelmatilaisuuksien suhteen. Instituutiosijoittajat, joilla on pääomaa valmiina, valmistautuvat ostamaan huonosti suoriutuvia lainoja tai ulosmitattuja kiinteistöjä alennuksella, erityisesti toimistoja, joita voidaan muuntaa toiseen käyttöön. Myös osa hotelleista ja liikekiinteistöistä voidaan ostaa alle jälleenrakennuskustannusten ja uudistaa. Ongelmakiinteistöjen ostoikkuna riippuu siitä, kuinka pitkään korkotaso pysyy korkeana ja miten pankit käsittelevät ongelmalainoja (jatkavat vs. myyvät). Kärsivällisille ja pääomaa omaaville seuraavat 1–3 vuotta voivat tarjota kertaluontoisia ostopaikkoja, joissa kunnostettujen kiinteistöjen arvo nousee ja tuotto voi olla huomattava, jos korot myöhemmin laskevat (nostaen arvoja).
- Kasvu vajaasti palvelluilla sektoreilla ja markkinoilla: Tietyillä sektoreilla on vahvoja vetoja, jotka tekevät niistä houkuttelevia kehittämiselle tai sijoituksille. Kuten jo todettu, teollisuus/logistiikka on edelleen kysytty sektori – modernien jakelukeskusten rakentaminen solmukohtiin (tai vaikkapa tyhjien isojen vähittäiskauppojen muuttaminen jakelupisteiksi) voi olla kannattavaa. Asuinkerrostalot ovat tarpeen lähes kaikkialla; vaikka suuria luksustasoisia kerrostaloja rakennetaan, kohtuuhintaisten/vuokralla työssäkäyville sopivien asuntojen puute on suuri. Kehittäjät, jotka keskittyvät keskihintaiseen vuokra-asumiseen, tai ne jotka sijoittavat siirrettävien kotien yhteisöihin, voivat saavuttaa vakaata tuottoa ja vähemmän kilpailua. Yksittäisten perheiden vuokra-asunnot (SFR) on toinen kasvava alue – isot instituutiot ostavat yhä tai rakentavat vuokrataloja, mutta yksityisetkin voivat hyötyä trendistä (erityisesti niillä markkinoilla, joilla vuokra-asuntojen kysyntä on korkea ostamisen vaikeuduttua). Alueellisesti kehittyvät toissijaiset markkinat kuten Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City jne., joissa suuri hintojen nousu jäi kokematta, tarjoavat nyt usein hyviä vuokratuottoja ja arvonnousupotentiaalia, kun etätyö laajentaa työntekijöiden sijaintimahdollisuuksia. Nämä ovat yield-sijoittajien tähtäimessä ja voivat yliperformoida, jos muuttoliike ja yritysten levittäytyminen edelleen laajenevat.
- Arvonlisäys ja käyttötarkoituksen muutos: Ikääntyvä kiinteistökanta tarjoaa paljon mahdollisuuksia arvon kasvattamiseen remontilla tai käyttötarkoituksen vaihdolla. Esimerkiksi sijoittajat ostavat 1970–80-luvuilla rakennettuja kerrostaloja ja päivittävät asuntoja nostaakseen vuokria – klassinen arvonlisäysstrategia, joka toimii yhä, koska nykyaikaisista pinnoista ja energiatehokkaista laitteista ollaan valmiita maksamaan. Vähittäiskaupankin puolella vanhan ostoskeskuksen muuttaminen monikäyttöiseksi “keskustaksi” asuntoineen ja toimistotiloineen on monen kehittäjän tavoitteena (alalla on jo onnistumistarinoita). Ja kuten mainittiin, toimistoasunto-muunnokset on trendikäs aihe: vaikka muunto sopii vain osalle vanhoista toimistoista (layoutin ja kustannusten vuoksi), kaupungit kuten Washington D.C. ja New York tarjoavat kannustimia tällaisille projekteille, mikä voi synnyttää tulevaisuudessa arvokkaita asuntoja tyhjille toimistoille. Nopeimmat osapuolet, jotka saavat muunnokset toimimaan, voivat hyötyä sekä halvoista hankintahinnoista että julkisesta tuesta.
- Demografisten muutosten hyödyntäminen: Demografiaan liittyviä mahdollisuuksia ovat senioriasuminen/55+ yhteisöt (kysyntä kasvaa, kun suuret ikäluokat vanhenevat), opiskelija-asunnot kasvavien yliopistojen kaupungeissa sekä aloitustasoiset omakotitalot millenniaaleille, jotka vihdoin ostavat kodin (rakentajat, jotka pystyvät toimittamaan pienempiä, kohtuuhintaisia koteja, voivat saavuttaa suuren markkinan). Toinen näkökulma ovat monisukupolviasunnot – rakentajat voivat sisällyttää suunnitelmiinsa useammalle sukupolvelle sopivia koteja, vastaten trendiin, jonka NAR on tunnistanut nar.realtor. Sijoittajat voivat myös etsiä kohteita kaupungeista, jotka voivat hyötyä nuorten aikuisten paluusta – esimerkiksi pieniä kerrostaloja tai yhteisöasuntoja kaupungeissa, joissa vuokrat laskivat, mutta ovat nyt nousussa kun ihmiset palaavat.
- Korkohyöty: Mielenkiintoista kyllä, se mikä nyt on riski (korkea korkotaso) voi kääntyä myös mahdollisuudeksi. Jos sijoittaja ostaa nyt kiinteistön korkeammalla tuottovaatimuksella ja rahoittaa korkeakorkoisella lainalla, tuottopotentiaalia on, jos/kun korot laskevat – lainat voi myöhemmin uudelleenrahoittaa alemmalla korolla, jolloin kassavirta paranee ja kiinteistön arvo voi nousta pelkästään tuottovaatimusten laskiessa (kun edullisempi rahoitus mahdollistaa korkeammat hinnat). Myös asunnonostajat voivat ajatella “naimisiin talon kanssa, mutta vain deittaile korkoa” – eli osta oikea koti nyt ja rahoita myöhemmin uudelleen. Potentiaali korkojen kevenemiselle toimii myötätuulena niille, jotka toimivat kun muut odottavat. Fannie Maen tutkimuksen mukaan monet asiantuntijat odottavat asuntolainakorkojen laskevan ja lähestyvän historiallisesti tavanomaisempaa tasoa tulevina vuosina mpamag.com mpamag.com. Hankinnan tai sijoituksen lukitseminen ennen tätä voi merkitä houkuttelevampaa ostohintaa ja arvonnousua, kun markkinoiden kysyntä palaa.
Kun riskejä ja mahdollisuuksia punnitaan, sijoittajien (kaiken kokoisten) tulisi ylläpitää kurinalaisuutta ja huolellista due diligence -prosessia. Kiinteistösijoittaminen on pitkän aikavälin ja syklinen peli. Vuosien 2025–2028 jakso palkitsee todennäköisesti ne, jotka ovat valikoivia – keskittyen vahvoihin sijainteihin, kestäviin kysynnän ajureihin ja realistisiin irtautumisstrategioihin – sekä niihin, joilla on puskuri lyhyen aikavälin volatiliteetin varalta. Fiksut toimenpiteet kuten korkojen kiinnittäminen tai korkosuojaukset, maltillinen velkaisuus ja hankkeissa puskuribudjettien rakentaminen voivat lieventää monia edellä mainituista riskeistä. Toisaalta, mahdollisuuksien puolella, valmius (pääoman tai rahoituksen järjestäminen ennakkoon) iskeä nopeasti hyvään kauppaan on tärkeää, sillä kilpailu palaa nopeasti, jos olosuhteet paranevat. Kaiken kaikkiaan, vaikka markkinoilla on epävarmuutta, kiinteistöt pysyvät omaisuusluokkana, jolla on sisäistä arvoa ja todistettua resilienssiä, ja lähivuodet tarjoavat mahdollisuuden ostaa laadukkaita kohteita paremmilla hinnoilla kuin pari vuotta sitten – näkymä, joka houkuttaa valveutuneita sijoittajia.
VII. Näkymät ja ennusteet vuosille 2025–2028
Mitä seuraavat vuodet tuovat Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoille? Ennustaminen on aina haastavaa, mutta useimmat suuret analyytikot ennakoivat vähittäistä normalisoitumista ja kasvua hurjan nousun tai romahduksen sijaan. Kokosimme tähän eri osa-alueiden näkymiä ja korostamme konsensusodotuksia vuoteen 2028 asti:
Asuntojen hinnat: Vuodet 2020–2022 nähtiin poikkeuksellisen jyrkkä nousu (asuntojen keskihinnat kansallisesti nousivat noin 40%), mutta markkina käytännössä pysähtyi vuosina 2023–2024, jolloin hinnat pysyivät paikallaan tai kasvoivat vain hieman. Etukeno lähivuosiin: useimpien ennusteiden mukaan asuntovarallisuuden arvo kasvaa maltillisesti – tyypillisesti muutama prosentti vuodessa – ainakin seuraavat muutama vuosi. Alla oleva taulukko näyttää arviot useista arvostetuista lähteistä:
| Ennustelähde | Odotettu hinnanmuutos 2025 | Odotettu hinnanmuutos 2026 |
|---|---|---|
| Fannie Mae (FNMA) | +4,1 % mpamag.com | +2,0 % mpamag.com |
| National Assoc. of Realtors | +3 % businessinsider.com | +4 % businessinsider.com |
| Mortgage Bankers Association | +1,3 % businessinsider.com | +0,3 % businessinsider.com |
| Zillow Research (Home Value Index) | –1,4 % zillow.com (lasku) | (Ei ennustetta) |
| Asiantuntijapaneeli (100+ ekonomistia) | +3,4 % fanniemae.com | +3,3 % fanniemae.com |
Taulukko 2: Valikoituja ennusteita asuntohintojen kasvusta vuosille 2025 ja 2026. Suurimman osan asiantuntijoista odottaa jatkuvaa kasvua, mutta hitaampaan tahtiin kuin lähivuosina – noin 0–4 % vuodessa. (Fannie Mae ja NAR ovat varsin optimistisia, MBA maltillisempi ja Zillow ennustaa lievää laskua 2025 ennen mahdollista kasvun palautumista.) Kaikki ovat yhtä mieltä siitä, että kasvun maltillisuus on todennäköisempää kuin jyrkkä lasku tai uusi hintapiikki.
Kuten taulukosta ilmenee, näkemykset vaihtelevat. NAR:n päivitetty näkemys (alkuvuodesta 2025) odottaa hintojen nousevan noin 3 % vuonna 2025 ja kiihtyvän jopa 4 %:iin vuonna 2026 businessinsider.com – käytännössä tulokehityksen tahdissa. Fannie Mae odottaa hieman kovempaa nousua vuodelle 2025 (+4,1 %), mutta paluuta rauhallisempaan +2 % kasvuun vuonna 2026 mpamag.com, mahdollisesti tarjonnan kasvua ennakoiden. MBA on varovaisin, kasvu juuri ja juuri plussalla vuoteen 2026 asti businessinsider.com, mikä viittaa korkeiden korkojen rajoittavan hintoja. Zillow’n arvio lievästä laskusta 2025 (–1,4 %) zillow.com korostaa tilannetta, jossa tarjonta kasvaa ja ostajakysyntä pysyy vaisuna – paikallista hinnanluisua voidaan nähdä joillain alueilla, joskin heidän ennusteensa on kohentunut (aikaisemmin odotti –1,9 %, nyt –1,4 %). Pulsenomics/Fannie Maen asiantuntijakyselyn mukaan konsensus on noin +3,4 % ja +3,3 % vuosille 2025 ja 2026 fanniemae.com – eli käytännössä paluu normaaliin, kestävään nousuun. Vuodesta 2026 eteenpäin julkaistuja tarkkoja ennusteita on vähemmän, mutta monet asiantuntijat uskovat hintojen nousevan vastaavaa 5 prosentin alapuolella olevaa vuositahtia myös 2027–2028 (ellei tule uusia shokkeja), kiitos rakenteellisen tarjontapulan ja vahvan kysynnän. Jos korot laskevat selvästi loppuvuosikymmenellä, hintakehitys voi hieman kiihtyä, mutta samalla myös ostovoima paranee ja markkina tasapainottuu.
Asuntokauppa ja rakentaminen: Myyntien saralla vuoden 2025 odotetaan yleisesti merkitsevän toipumisen alkua vuosien 2023–24 kuopasta. NAR ennustaa käytettyjen asuntojen kauppamäärän kasvavan noin 6 % vuonna 2025 (ja ~11 % vuonna 2026) realestatenews.com, joskin nämä prosentit on tarkistettu aiempaa maltillisemmiksi. Fannie Mae pudotti ennustettaan vuoden 2025 olemassa olevien asuntojen myynneistä 11 % kasvusta noin 4 %:iin (noin 4,9 miljoonaa myyntiä) toukokuussa 2025 housingwire.com. Zillown malli näkee vain 1–2 % kasvun. Kehitys riippuu vahvasti asuntolainakorkojen suuntautumisesta: jos korko laskee myöhään 2025 edes vähän yli 5 %:in, patoutunut kysyntä voi purkautua. Vuoteen 2028 mennessä jotkut analyytikot odottavat käytettyjen asuntojen kaupan palaavan ”normaaliin” 5,5–6 miljoonan vuositasolle (viimeksi 2019), mutta tämä edellyttää korkojen selkeää laskua. Uusien asuntojen kauppa on pitänyt pintansa paremmin (rakentajat paikkaavat tarjontaa), ja ennusteissa (NAR, Fannie) uusien myyntien odotetaan kasvavan noin 10 % vuonna 2025, kun rakennuttajat houkuttelevat ostajia matalammilla koroilla ja kannustimilla realestatenews.com. Rakentamisen aloitukset voivat laskea hieman vuonna 2025 (~1,34 miljoonasta vuonna 2024 ehkä 1,3 miljoonaan), ja sitten nousta 2026–2028 kohti 1,5 miljoonan tasoa, jos kysyntä kestää businessinsider.com. Taso on edelleen alle sen, mikä vaadittaisiin asuntokuilun umpeen kuromiseen, eli alirakentaminen tukee hintoja keskipitkällä aikavälillä. Vuokra-asuntojen rakentamisen odotetaan hidastuvan merkittävästi vuoteen 2026 mennessä (piikki 2024–25), mikä 2027 voisi taas kiristää vuokramarkkinoita.
Asuntolainakorot ja rahoitus: Korkoennusteet ennakoivat yleisesti vähittäistä laskua: kuten todettua, Fannie Mae arvioi noin 6,0 % vuoden 2026 lopulle (30 v. kiinteä) mpamag.com. MBA on tätäkin optimistisempi ja odottaa noin 5,5 % vuodelle 2027. Vuoteen 2028 mennessä, mikäli inflaatio pysyy korkeintaan kahdessa prosentissa, voidaan nähdä 5 %:n puolivälin asuntolainakorkoja – historiallisesti yhä varsin kohtuullista (ja hyvin edullista verrattuna 1980-luvun huippuihin!). Yhdysvaltain keskuspankin odotetaan siirtyvän neutraaliksi tai kevyesti laskevalle linjalle vuoden 2025 aikana, jos inflaatio käyttäytyy, mikä laskee lyhyet korot ja lopulta pitkätkin. Yksi jokeri on Fedin taseen (kvantitatiivisen kiristyksen) tilanne ja globaalin velkakysynnän vaikutus Yhdysvaltain joukkovelkakirjoihin – nämä voivat pitää pitkät korot odotettua korkeampina (2023 nähty ilmiö). Konsensus kuitenkin kuuluu, että korkohuipun ohi on jo päästy ja 2020-luvun loppu tuo alhaisempaa tai ainakin ei korkeampaa korkotasoa kuin alkuvuosikymmenellä. Tämä on myönteistä sekä asuntomarkkinoille että liikekiinteistöpuolelle. Asuntolainojen saatavuus voi kasvaa, kun korot laskevat – odotettavissa on enemmän ensiasunnon ostajille kohdistuvia ohjelmia, pankkien omia lainoja ja jopa ei-standardi (non-QM) lainoja pankkien riskinälän kasvaessa. Liikepuolella velkamarkkinoiden uskalletaan ennustaa kevenevän vuosille 2026–27, jolloin kohteiden rahoitus helpottuu (cap ratet saattavat kaventua, mikä nostaa arvoja hieman cbre.com).
Vuokramarkkinat: Vuokra-asuntomarkkinoilla vuodet 2025 ja 2026 ovat vaiheita, joissa suuri määrä uusia asuntoja imetään kasvavien vuokralaismäärien käyttöön. Asiantuntijapaneli on arvioinut vuokrien kansallisen kasvun olevan noin 3 % vuodessa kyseisinä vuosina, mikä on maltillista mf.freddiemac.com. Jotkut tahot, kuten Yardi tai CBRE, odottavat hieman alhaisempaa kasvua 2025 (~2–2,5 % kuten yllä) mf.freddiemac.com cbre.com. Vuosina 2027 ja 2028 vuokrien kasvu voi jälleen vauhdittua, jos vajaakäyttö laskee rakentamispiikin jälkeen – mahdollisesti 3–4 %:iin vuodessa tulokehityksen tahdissa. Moniperheisten asuntojen vajaakäyttöaste voi huipentua n. 6–7 % vuonna 2024–25 ja laskea kenties 5 % tasolle vuoteen 2027 mennessä. Yksittäisten perheasuntojen vuokraukset pysyvät vahvassa kysynnässä ja niiden vuokrien kasvu voi olla nopeampaa kuin asunto-osakkeiden (keskitason yksinumeroisia prosentteja), kun perheet etsivät tilaa. Omistusasuntoaste voi nousta hitaasti vuosikymmenen loppua kohti, jos ostovoima paranee, mutta seuraavina parina vuotena se saattaa pysähtyä noin 65 %:n tuntumaan (se laski hiljattain 65,1 %:iin, viiden vuoden pohjalle vaikeiden ostoehtojen vuoksi) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Jos korot laskevat, osa vuokralaisista voi lopulta siirtyä omistajiksi, mikä nostaisi omistusasuntoastetta vuoteen 2028 jopa 66–67 %:iin, mutta tämä riippuu myös edullisten aloitustasojen rakentamisesta.
Kaupallisen sektorin näkymät: Jokaisella kaupallisella sektorilla on oma toipumisaikataulunsa:
- Toimistotilat: Toimistotilat toipuvat hitaimmin – korkeat tyhjäkäytöt jatkuvat vuosina 2025–2026 ja paranevat hieman vuosi vuodelta. Vuoteen 2028 mennessä toimistomarkkina jakautunee jyrkästi: prime-luokan toimistot keskeisillä paikoilla voivat olla lähes täynnä ja vuokrat vahvoja, kun taas vanhemmat toimistot saattavat olla vain puoliksi käytössä tai muutettu muuhun käyttöön. Kokonaistyhjäkäyttö voi laskea noin 19 %:sta (2025) mahdollisesti teini-ikäisille prosenteille vuoteen 2028 mennessä, jos talous pysyy vahvana ja osa tarjonnasta katoaa (muutokset, purut). Vuokrien kasvu toimistoissa pysyy vähäisenä, kunnes tyhjäkäyttö laskee; vuokranantajat jatkavat kannustimien tarjoamista useimmilla markkinoilla vielä useita vuosia. Sijoittajat näkevät vuodet 2025–2026 ajankohtana uudelleenjärjestellä tai ostaa ahdingossa olevia toimistotiloja odottaen, että vuoteen 2028–2030 mennessä hyvin sijaitsevat ja päivitetyt kiinteistöt tuottavat paremmin.
- Vähittäiskauppa: Vähittäiskaupan näkymät ovat vakaat tai positiiviset. Tyhjäkäytön odotetaan pysyvän alhaisena (kansallisesti 4–5 %), sillä uutta tarjontaa syntyy hyvin vähän. Vähittäiskaupan vuokrien kasvu voi olla matalia yksinumeroisia vuodessa, ja suosituissa lähiöissä korkean kysynnän tiloissa vuokrat voivat jopa nousta keskitason yksinumeroisissa luvuissa, kun vuokralaiset kilpailevat vähistä tiloista. Joitakin vähittäismuotoja (esim. avoimet kauppakeskukset) sijoittajat arvostavat erityisesti; näiden suosittujen segmenttien tuottovaatimukset (cap rate) saattavat hieman pienentyä perustekijöiden vahvuuden vuoksi cbre.com. Vuoteen 2028 mennessä uutta vähittäiskehitystä voi alkaa nousta, jos kulutus pysyy vahvana – mahdollisesti enemmän uudisrakentamista Sun Belt -markkinoilla, joissa väestönkasvu vaatii uusia ruokakauppoja ja palveluita. Yleisesti vähittäiskauppa on nyt tasapainossa, jossa kysyntä ja tarjonta vastaavat toisiaan, joten sen pitäisi tarjota tasaista tuottoa ilman suuria vaihteluita.
- Teollisuus: Teollisuus on valmiina jatkamaan kasvuaan, tosin maltillisemmalla tahdilla. Varastotilojen kysyntä on rakenteellisesti vahvaa verkkokaupan ja toimitusketjujen uudelleenjärjestelyjen (kuten kotimainen varastointi) ansiosta. Vuoden 2023–2024 rauhoittumisen jälkeen vuokrausvolyymi on edelleen vahvaa vuonna 2025 (800+ miljoonaa neliöjalkaa) cbre.com, ja sen odotetaan pysyvän vahvana. CBRE:n mukaan palataan ”ennenaikaisiin ajureihin”, mikä tarkoittaa tasaista imeytymistä. Näin teollisuuden tyhjäkäyttö saattaa pysyä noin 5 prosentin tasolla vuonna 2025 ja tiukentua jopa 4 prosenttiin tai alle vuoteen 2027 mennessä, jos rakentaminen pysyy rajoitettuna. Teollisuustilojen vuokrat ovat kasvaneet viime aikoina kaksinumeroisia prosentteja; tämä hidastunee tulevaisuudessa noin 3–5 prosenttiin vuodessa – eli edelleen terve taso. Mielenkiintoinen tekijä: uudet kylmävarastot, datakeskukset (teollisuusmainen) ja tuotantotilat (reshoring) voivat kasvattaa kysyntää perinteisen logistiikan ohella. Vuoteen 2028 mennessä teollisuuskiinteistöt voivat kohdata modernisointitarpeita (esim. vanhat matalakattotilat voidaan hinnoitella alemmaksi), mutta kaiken kaikkiaan tämä sektori on pitkällä aikavälillä yksi parhaiten suoriutuvista.
- Asuinkerrostalot: Kerrostalomarkkina on vuoteen 2028 mennessä nousussa uusien valmistuneiden kohteiden sulattelun jälkeen. 2020-luvun lopulla rakentaminen voi jälleen vilkastua, jos vuokrat lähtevät nousuun uudelleen. Lähiajan näkymät (2025–2026) ovat vakaita – lievä tyhjäkäytön nousu ja sitten lasku – ja vuokrien nousu lähellä inflaatiota. Vertailuksi Fannie Maen asiantuntijapaneeli odottaa kansallista asuntotason hinnannousua noin 3,3 % vuonna 2026 fanniemae.com; vuokrien kasvu seuraa usein tulo- ja hintakasvua, joten 3 % keskivaiheilla on uskottava myös vuokra-asunnoille puoliväliin vuosikymmentä. Vuoteen 2027–2028 mennessä, kun uusia kohteita valmistuu vähemmän, käyttöaste voi nousta ja vuokrien kasvuvauhti nousta yli 4 % joillakin markkinoilla (etenkin jos työpaikkoja syntyy runsaasti). Yksi villi kortti on vuokralaisten tulotaso: jos palkkakehitys pysyy vahvana, vuokranantajilla on varaa korottaa vuokria. Toisaalta mahdolliset vuokrasääntelyt tai vuokralaisten suojaustoimet voivat rajoittaa korotuksia tietyissä kaupungeissa.
Alueelliset näkymät tiivistetysti: Kasvavat alueet (Kaakkois-Yhdysvallat, Texas, Mountain West) jatkavat kasvuaan. Asuntojen hintojen kasvu vuoteen 2028 asti on todennäköisesti voimakkainta Carolinassa, Floridassa, Georgiassa, Texasissa ja Mountain-osavaltioiden taskuissa – näillä markkinoilla voidaan nähdä yhteensä jopa yli 15 %:n nousut lähivuosina, kun taas koillis- ja keskilännessä nousu voi jäädä puoleen siitä. Jopa jotkin perinteiset teollisuuskaupungit saattavat yllättää vakaalla kasvulla, jos ne onnistuvat houkuttelemaan etätyöntekijöitä tai uusia aloja (esim. uusi Intelin tehdas Columbuksessa, Ohiossa voi lisätä asuntokysyntää siellä). Kalifornian rannikko jää todennäköisesti prosentuaalisesti Sun Belt -alueista jälkeen, mutta kasvaa silti hieman positiivisesti – lähtötaso on niin korkea ja saavutettavuus pysyy heikkona. Vuoteen 2028 mennessä jotkin aiemmin jälkeenjääneet markkinat (esim. Chicago tai Baltimore) voivat piristyä, jos ne toteuttavat asuntomyönteistä politiikkaa tai ihmiset palaavat kaupunkeihin, mutta nämä pysyvät todennäköisesti vakaasti kasvavina pikemminkin kuin nopean kasvun markkinoina.
Asumisen saavutettavuus ja omistajuus: Iso kysymys on, muuttuuko asuminen kohtuuhintaisemmaksi vuoteen 2028 mennessä. Jos ennusteen osatekijät toteutuvat – maltillinen hintojen nousu ja kevenevät asuntolainakorot – kotitalouksien tulot (jotka ovat viime aikoina kasvaneet noin 4 % vuodessa) voisivat alkaa kuroa umpeen eroa. Tämä parantaisi saavutettavuutta asteittain. Esimerkiksi vuoden 2025 alussa keskivertoperhe käytti noin 24 % tuloistaan asuntolainan hoitoon nar.realtor; tämä osuuden voisi laskea alle 22 %:iin vuoteen 2028 mennessä, jos korot laskevat ja tulot nousevat. Tällainen parannus voisi tuoda useampia ensiasunnon ostajia markkinoille. Omistusasumisasteet voivat sen myötä kääntyä takaisin nousuun aiemman pysähtyneisyyden jälkeen. Mahdolliset valtion tukitoimet ensiasunnon ostajille (käsiraha-avustukset, tms.) vaikuttavat tähän myös. Vuokramarkkinoilla, jos yhä useampi vuokralainen siirtyy ostajaksi vuosikymmenen lopulla, se voi hieman keventää vuokra-asuntokysyntää – mutta koska asuntopula on suuri, vuokra-asunnoille riittää silti käyttäjiä.
Yhteenveto kehityskaaresta: Vuoteen 2028 mennessä Yhdysvaltain kiinteistömarkkinat ovat arvioiden mukaan vakaammalla pohjalla – pandemia-ajan ylikuumeneminen on purettu, sekä omistus- että vuokra-asuntomarkkinoiden tarjonta on hieman parantunut ja asuntolainakorot toivottavasti vakiintuneet kohtuulliselle tasolle. Emme näe merkkejä systeemisestä romahduksesta (ei laaja-alaisia luottokriisejä kuten vuonna 2008), joten mahdolliset muutokset ovat todennäköisesti alueellisia ja asteittaisia. Itse asiassa vuosina 2023–24 osoitettu sitkeys – hinnat pysyivät tai jopa nousivat hieman, vaikka korot olivat yli 7 % – kertoo perustavanlaatuisesta tuesta. Pitkäkestoinen asuntopula ja demografinen kysyntä toimivat turvaverkkona syviä hintalaskuja vastaan kansallisesti businessinsider.com. Liikekiinteistöissä vuosi 2028 voi merkitä uutta alkua: moni kriisiin ajautunut kohde kaupataan vuosikymmenen puolivälissä ja on kääntynyt parempaan jo loppuvuosiin mennessä, ja esimerkiksi toimistotilasektori voi aloittaa puhtaalta pöydältä suppeamman tarjonnan ja muutettujen toimitilojen myötä.
Tietenkin epävarmuudet ovat suuressa roolissa. Geopoliittiset tapahtumat, poliittiset muutokset tai yllättävät mustat joutsenet (uusi pandemia?) voivat muuttaa näkymiä nopeasti. Ilman näitä, perusennuste vuosille 2025–2028 on varovaisen optimistinen: asuntomarkkinoilla nähdään hidasta mutta tasaista myynnin ja rakentamisen nousua sekä lievää hinnannousua, kun taas liikekiinteistöpuolella elpyminen jatkuu sektorikohtaisesti (teollisuus, asuinkerrostalot, parhaat kauppapaikat) ja vaikeuksissa olevat segmentit löytävät tasapainonsa sopeutumisen kautta. Sijoittajat ja asunnonostajat, jotka toimivat seuraavina vuosina maltilla ja harkinnalla, voivat löytää itsensä hyvästä asemasta, kun odotettavissa on kestävämpi ja normaaliin palautuva kasvuvaihe.
Lähteet:
- National Association of Realtors – 2024–2025 asuntomarkkinaennusteet ja tilastot nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
- Zillow Research – Asuntojen arvojen ja myynnin ennuste (toukokuu 2025) zillow.com zillow.com
- Fannie Mae Economic and Housing Outlook (huhti-/toukokuu 2025) mpamag.com mpamag.com
- Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
- CBRE Research – Yhdysvaltain kiinteistömarkkinan näkymät 2025 (joulukuu 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
- Realtor.com – Huippuasuntomarkkinat 2025 (joulukuu 2024) realtor.com realtor.com
- U.S. Census Bureau – Asuntojen tyhjäkäytöt ja omistusasteet Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
- NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor
