Aperçu du marché immobilier de Cannes en 2025
Le marché immobilier de Cannes en 2025 reste robuste et haut de gamme, caractérisé par la hausse des prix, une offre faible et une demande intense. Fin 2024, les prix de vente à Cannes avaient augmenté d’environ 4,6 % sur un an, défiant le ralentissement national plus large ondesdelimmo.com. Le prix moyen au mètre carré pour les appartements tourne autour de 6 100 € (au 4e trimestre 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – parmi les plus élevés de France – avec des emplacements de choix atteignant bien plus. Les volumes de ventes immobilières sont restés soutenus ; la région de la Côte d’Azur (y compris Cannes) a enregistré plus de 9 milliards d’euros de transactions immobilières en 2024 (≈12 % de plus qu’en 2023) investropa.com. Notamment, environ 30 % de ces acheteurs sont internationaux, et près d’un tiers de la valeur des ventes provient de transactions de luxe supérieures à 5 millions d’euros investropa.com investropa.com. Malgré des prix élevés, la demande locative reste forte – les loyers à Cannes ont augmenté d’environ 8 % l’an dernier dans un contexte d’offre locative en diminution ondesdelimmo.com. Les rendements locatifs typiques varient de ~3 à 4 % dans les quartiers prisés de Cannes (à titre de comparaison, les appartements à Antibes à proximité offrent un rendement d’environ 4,5 % investropa.com). Globalement, en 2025, l’immobilier cannois reste dynamique : des prix élevés et une demande de luxe soutenus par des acheteurs internationaux, une nouvelle offre limitée, et le glamour et l’attrait d’investissement perpétuels de la ville.
Tendances de l’immobilier résidentiel
Demande vs. Offre : Cannes fait face à des pénuries chroniques d’offre sur son marché résidentiel. Le nombre de logements à vendre a fortement chuté depuis 2022, créant un marché de vendeurs très tendu ondesdelimmo.com. Bien que davantage de propriétaires aient manifesté leur volonté de vendre à la mi-2023, la demande des acheteurs dépasse toujours largement les annonces, en particulier pour les petits appartements ondesdelimmo.com. En fait, les petites surfaces sont les plus recherchées – les studios et appartements une pièce représentent environ 49 % des demandes d’acheteurs ondesdelimmo.com. Cette focalisation sur des pieds-à-terre plus petits et abordables reflète à la fois l’intérêt des investisseurs et celui des acquéreurs de résidences secondaires, attirés par des biens plus faciles à louer.
Évolution des prix : Les prix résidentiels à Cannes continuent de progresser. Au 4e trimestre 2024, toutes les catégories de surfaces ont vu leurs prix augmenter : par exemple, le prix médian d’un studio a grimpé de +3% sur un an, tandis que les grands appartements 3 pièces ont bondi de +6% ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Même les grands appartements 5 pièces (souvent des logements familiaux de luxe) ont vu leur prix augmenter d’environ +7% pour atteindre un prix médian d’environ 1,59 million d’euros ondesdelimmo.com. Cette tendance où les grandes surfaces s’apprécient le plus rapidement suggère que les acheteurs aisés font monter les prix des biens haut de gamme – une dynamique qui devrait se poursuivre en 2025. Géographiquement, les quartiers centraux et en bord de mer mènent la hausse des prix ; les biens du centre-ville de Cannes et du front de mer sud-est affichent des prix supérieurs à la moyenne, tandis que certaines zones périphériques restent légèrement plus abordables ondesdelimmo.com.
Dynamiques de quartier : L’emplacement est primordial à Cannes. Les zones ultra-prisées comme La Croisette, Palm Beach et La Californie affichent des prix bien supérieurs à la moyenne cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Par exemple, les appartements sur La Croisette (la promenade en bord de mer bordée de grands hôtels) se situent en moyenne autour de 11 385 € par m² cotedazur-sothebysrealty.com, reflétant la prime pour la vue mer et l’adresse prestigieuse. La Californie, un quartier résidentiel exclusif sur les hauteurs, réputé pour ses villas et ses panoramas sur la baie, affiche environ 9 140 € par m² en moyenne cotedazur-sothebysrealty.com. Même le centre-ville, le quartier « La Banane » (entre la Croisette et le boulevard principal), est très recherché – non pas pour la vue, mais pour la commodité. Sa situation centrale et la demande locative toute l’année (due aux congrès et au tourisme) le rendent particulièrement attractif pour les investisseurs à la recherche de rendements locatifs élevés cotedazur-sothebysrealty.com. À l’inverse, des quartiers comme La Croix-des-Gardes (un secteur plus calme sur les hauteurs) offrent des vues panoramiques et de la tranquillité, avec un peu moins d’intérêt de la part des acheteurs étrangers, ce qui maintient les prix un peu plus raisonnables cotedazur-sothebysrealty.com. Globalement, le marché de Cannes est très segmenté : de petits appartements anciens à l’intérieur des terres peuvent débuter autour de 6 000 €/m², tandis que des penthouses modernes ou des villas historiques dans les emplacements les plus recherchés dépassent facilement 20 000 à 25 000 € par m² cotedazur-sothebysrealty.com.
Marché locatif : Le secteur locatif de Cannes est tendu et devient de plus en plus tendu. L’offre de locations longue durée a diminué pour toutes les tailles de biens (par exemple, les annonces de locations 2 pièces ont chuté d’environ 25 % sur un an) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Avec moins d’appartements à louer, les loyers ont grimpé, surtout pour les biens les plus recherchés. Le loyer médian pour un une chambre (2 pièces) a atteint environ 950 € par mois (en hausse de +8 % en un an) ondesdelimmo.com, tandis que les studios tournent autour de 700 € (+1 %). Les grands appartements familiaux ont connu des hausses de loyer plus modestes mais leur disponibilité a chuté de façon spectaculaire (les annonces de locations 3–4 pièces en baisse de 30–40 % sur un an) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Cette tension locative s’explique en partie par les nouvelles règles de performance énergétique qui excluent progressivement les logements mal notés du marché locatif my-french-house.com, ainsi que par les propriétaires qui privilégient la location saisonnière lucrative lors des événements. Le résultat est un marché favorable aux propriétaires – faible vacance et loyers en hausse. Pour les investisseurs, la location à Cannes peut être rentable (forte demande touristique et de cadres), même si les prix de l’immobilier sont si élevés que les rendements locatifs restent modérés (souvent 3–4 % par an). Néanmoins, compte tenu de l’attrait mondial de Cannes et de l’afflux constant de visiteurs, les appartements bien situés peuvent générer des revenus solides et une appréciation du capital sur le long terme cotedazur-sothebysrealty.com.
Aperçu du marché de l’immobilier de luxe
Cannes est synonyme de immobilier de luxe, allant des demeures Belle Époque aux appartements penthouse modernes. En 2025, le segment ultra haut de gamme reste actif mais montre des signes de croissance mesurée plutôt que de frénésie. Entre 2022 et 2024, la ville a en réalité connu une baisse de 45 % du volume des transactions pour les biens de plus d’1 million d’euros investropa.com. Cela suggère que le sommet du marché a atteint un plateau temporaire, avec moins de transactions majeures – possiblement en raison de l’incertitude économique mondiale ou d’un ralentissement post-pandémique. Pourtant, les prix au sommet n’ont pas baissé ; ils continuent de grimper lentement. En 2024, la valeur des biens de luxe à Cannes a tout de même augmenté d’au moins +3% en moyenne, certains segments (par exemple les grands appartements) progressant encore davantage investropa.com ondesdelimmo.com. Fin 2024, le prix moyen au m² à Cannes (tous segments confondus) atteignait 6 119 € – soit environ 4,1 % de plus qu’au début de l’année investropa.com – illustrant une hausse douce mais régulière des valeurs haut de gamme.
Demande ultra-prime : Le facteur glamour de Cannes garantit que la demande pour les propriétés haut de gamme ne faiblit jamais vraiment. Les villas en bord de mer, les penthouses avec vue sur la mer et les propriétés historiques sont perpétuellement convoités. En effet, en 2024, une part significative des ventes ultra-prime de la Riviera (maisons de plus de 5 millions d’euros) s’est concentrée sur des lieux emblématiques comme Cannes, portée par des acheteurs internationaux fortunés à la recherche de biens d’exception investropa.com. Beaucoup de ces propriétés se négocient hors marché via des réseaux discrets investropa.com. La Californie et Palm Beach se distinguent comme deux quartiers prestigieux de Cannes ciblés par les individus à très haut patrimoine. La Californie propose des villas isolées sur les hauteurs, avec de vastes jardins et des vues panoramiques – certaines des plus belles résidences de Cannes s’y trouvent cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, à l’extrémité de la Croisette, est prisé pour son emplacement en bord de mer et son exclusivité paisible ; les récentes rénovations et réaménagements dans ce secteur n’ont fait qu’accroître son attrait cotedazur-sothebysrealty.com. Une villa moderne de cinq chambres dans ces quartiers peut facilement afficher un prix de 10–20 millions d’euros+, tandis que les penthouses rénovés sur la Croisette avec terrasses surplombant la baie atteignent également des prix de plusieurs millions d’euros. Le plafond du luxe ne cesse de monter : sur la Riviera, les véritables propriétés ultra-prime (notamment les grands domaines en bord de mer) se sont vendues entre 18 et 30 millions d’euros ces dernières années investropa.com, et des enclaves voisines comme Saint-Jean-Cap-Ferrat affichent des moyennes supérieures à 28 000 € par m² avec des ventes records dépassant 70 000 € par m² investropa.com. Cannes bénéficie elle-même de cet effet de halo – elle reste légèrement plus « abordable » que Monaco ou le Cap Ferrat, ce qui renforce en réalité son attrait auprès des élites internationales recherchant une résidence secondaire prestigieuse offrant encore une certaine valeur relative.
Profil des acheteurs : Le segment du luxe à Cannes est en grande partie alimenté par l’argent étranger et les acheteurs de résidences secondaires. Les investisseurs internationaux – en particulier du Moyen-Orient, d’Amérique du Nord et d’Europe – sont très actifs sur le segment haut de gamme investropa.com investropa.com. Les acheteurs des pays du Golfe (CCG) ont investi environ 1 à 2 milliards d’euros dans l’immobilier de la Côte d’Azur rien qu’en 2024 investropa.com investropa.com, principalement dans des villas et appartements ultra-luxueux. Les Américains ont également renforcé leur présence, encouragés par la force du dollar et la réputation glamour de Cannes investropa.com. Parallèlement, les acheteurs britanniques (historiquement très présents sur la Riviera) reviennent aussi, portés par l’augmentation de la richesse au Royaume-Uni et ce, malgré les complexités liées au Brexit investropa.com. À noter que les oligarques russes ont été des acteurs majeurs du marché élitiste de Cannes ces dernières décennies ; bien que les sanctions de l’UE depuis 2022 aient freiné une partie de cette activité (des dizaines de villas appartenant à des Russes sur la Riviera ont été gelées par les autorités politico.eu), de nombreux Russes fortunés opèrent encore via des prête-noms ou des membres de la famille non sanctionnés, maintenant ainsi leur présence dans la région politico.eu politico.eu. En somme, l’immobilier de luxe à Cannes est véritablement international : un mélange d’Européens, de royautés du Moyen-Orient, d’Américains aisés et d’autres millionnaires du monde entier, tous en quête d’une part du style de vie de la Côte d’Azur. Cette demande diversifiée protège le haut du marché – si un groupe ralentit, un autre prend souvent le relais.
Perspectives de l’immobilier commercial
L’immobilier commercial à Cannes est intimement lié à son identité de pôle mondial d’événements et de tourisme. L’économie de la ville repose fortement sur les congrès, les festivals, l’hôtellerie et le commerce de luxe – et ces secteurs stimulent la demande d’espaces commerciaux.
Hôtellerie & Événementiel : Le marché de l’hôtellerie à Cannes est une pierre angulaire de l’immobilier commercial, grâce au calendrier événementiel chargé de la ville. Chaque année, Cannes accueille des manifestations internationales – le Festival de Cannes, le Lions Advertising Festival, le MIPIM (salon mondial de l’immobilier), des festivals de musique et de yachting – qui font grimper la population de la ville et remplissent toutes les chambres d’hôtel. Par exemple, le Festival de Cannes en mai attire plus de 200 000 visiteurs (pour seulement 75 000 habitants) et injecte environ 200 millions d’euros dans l’économie locale en deux semaines livingonthecotedazur.com. Ce seul événement représente environ un quart des revenus touristiques annuels de Cannes livingonthecotedazur.com. De tels événements phares se traduisent par une demande énorme pour les hôtels, locations de courte durée, restaurants et commerces. Les hôtels de bord de mer et les hébergements de charme affichent presque complet lors des festivals majeurs, et les tarifs nocturnes s’envolent. La pression n’est pas seulement saisonnière – Cannes cherche à développer le tourisme d’affaires toute l’année pour lisser les pics et les creux. Le Palais des Festivals (le principal centre de congrès de Cannes) investit dans des améliorations – par exemple, 1 million d’euros en 2024 pour installer la technologie sonore immersive Dolby Atmos en.palaisdesfestivals.com – afin d’attirer plus de congrès et d’événements d’entreprise hors saison estivale. L’objectif est une stratégie de “tourisme sur 12 mois” en.palaisdesfestivals.com : en accueillant des conventions, salons et petits festivals à l’automne et en hiver, Cannes maintient l’activité des hôtels et des lieux au-delà du pic estival et des festivals traditionnels. Pour l’immobilier commercial, cela signifie une demande soutenue pour les espaces événementiels et les actifs hôteliers. Les investisseurs continuent de rechercher des hôtels à Cannes, bien que les prix d’entrée soient élevés et l’offre limitée (peu d’hôtels bien situés changent souvent de mains). On observe également un fort intérêt pour les biens de location de luxe à court terme (villas et appartements) destinés aux célébrités, cadres et touristes aisés – brouillant ainsi la frontière entre investissement résidentiel et commercial.
Commerce de détail : Le commerce de détail haut de gamme à Cannes prospère grâce aux dépenses de luxe des touristes et des locaux. Le Carré d’Or autour de la Croisette et de la rue d’Antibes accueille des boutiques de luxe, des enseignes de créateurs, des galeries et des bijouteries. Lors des grands événements, ces magasins voient affluer des visiteurs aisés (acteurs, producteurs de cinéma, hommes d’affaires), ce qui peut représenter une grande part des ventes annuelles. Les loyers commerciaux sur les emplacements de choix de la Croisette restent parmi les plus élevés de France hors Paris, soutenus par le prestige du lieu. L’initiative en cours de la ville pour rénover la Croisette (voir ci-dessous) inclut l’amélioration de l’expérience shopping – promenades élargies, meilleur éclairage et sécurité – ce qui devrait encore augmenter la fréquentation des commerces cannes.com. Le commerce local (comme les restaurants, cafés et services) bénéficie également de l’aisance de Cannes et de ses événements. Des quartiers comme Le Suquet (vieille ville) et le Carré d’Or connaissent une activité intense en haute saison. Bien que le e-commerce et les incertitudes économiques mondiales soient des défis, le commerce physique à Cannes, en particulier le luxe, reste résilient grâce à l’aspect expérientiel – les clients fortunés présents lors d’événements glamour ou de vacances souhaitent faire leurs achats en personne sur la Croisette. Ainsi, l’appétit des investisseurs pour des locaux commerciaux bien situés (boutiques, restaurants) reste positif, même si les rendements sont relativement faibles compte tenu de la valeur élevée des biens.
Bureaux : Le marché des bureaux représente une part plus réduite du secteur commercial cannois, mais il ne faut pas le négliger. Contrairement aux grandes villes, Cannes n’est pas un grand pôle de bureaux ; cependant, il existe une demande pour des espaces professionnels de la part de secteurs liés à l’économie locale – sociétés d’événementiel, entreprises du cinéma et des médias, courtiers en yachts, services immobiliers et financiers, etc. De nombreux bureaux sont concentrés dans et autour du centre (par exemple près de la gare ou à Cannes La Bocca). Un développement notable est l’émergence d’un pôle créatif/audiovisuel autour du nouveau campus Bastide Rouge (ouest de Cannes) : l’initiative “Cannes On Air” a amené un campus universitaire, un incubateur d’entreprises et des studios en ville, visant à attirer des startups des médias et des entreprises du secteur cinématographique cannes.com. Cela ajoute des bureaux et studios modernes pour soutenir le secteur du cinéma et de la création de contenus à Cannes. De plus, des espaces de coworking ont vu le jour pour servir les professionnels mobiles attirés par le style de vie de la Riviera. Globalement, le taux de vacance des bureaux à Cannes est relativement bas, mais les loyers ne sont pas au niveau des grandes villes. La demande future pour des bureaux et studios pourrait croître si Cannes parvient à développer son économie technologique et créative via des projets comme Cannes On Air.
En résumé, les perspectives commerciales de Cannes pour 2025 sont optimistes, portées par sa position unique dans les événements mondiaux et le tourisme de luxe. Les biens hôteliers et les commerces bien situés devraient rester très demandés. Les efforts de la ville pour moderniser les infrastructures et se diversifier (technologie, éducation, événements toute l’année) devraient encore renforcer l’environnement de l’immobilier commercial, faisant de Cannes non seulement un lieu de villégiature estivale mais aussi une destination d’affaires attrayante.
Nouveaux projets et développements d’infrastructures
Bien que son paysage urbain soit bien établi, Cannes connaît plusieurs développements et améliorations notables qui façonneront son marché immobilier dans les années à venir. Les principaux projets incluent :
- Réaménagement de la Croisette : Le légendaire boulevard de la Croisette – l’avenue la plus célèbre de Cannes – fait l’objet d’une rénovation et d’une refonte exceptionnelles. La ville a lancé un grand concours international d’architecture et a dévoilé le projet lauréat fin 2022 cannes.com. Mené par des cabinets renommés (dont Snøhetta et Atelier Roland Castro), le projet a démarré début 2024 cannes.com. Il consiste à moderniser les réseaux souterrains, créer un réseau d’énergie thalasso-thermique renouvelable pour les bâtiments en bord de mer, puis à repenser complètement les espaces publics de la Croisette cannes.com. Le boulevard sera encore plus accueillant pour les piétons, sécurisé et élégant – avec un meilleur éclairage, des aménagements paysagers et des promenades élargies pour le quotidien comme pour les grands événements cannes.com. Cet investissement va renforcer le prestige de la Croisette, au bénéfice des hôtels de luxe, boutiques et appartements qui la bordent. Sur le plan immobilier, une Croisette rénovée devrait soutenir la valeur des biens à proximité (déjà parmi les plus élevées) et maintenir l’avantage concurrentiel de Cannes pour attirer événements et touristes.
- Pôle Créatif “Cannes On Air” : Cannes se diversifie avec le développement d’un écosystème créatif et technologique centré dans le quartier Cannes-La Bocca (à l’ouest de la ville). Le fleuron est le Campus Créatif Bastide Rouge, ouvert en 2021 et accueillant aujourd’hui environ 1 000 étudiants (campus Georges Méliès de l’Université Côte d’Azur) cannesthebrand.com. Ce campus est axé sur les métiers du cinéma, de la télévision et du multimédia – ce qui convient parfaitement à une ville du cinéma. Autour de lui se trouve un nouveau incubateur d’entreprises et des studios dans le cadre de l’initiative “Cannes On Air” cannes.com. L’objectif est de faire de Cannes un pôle majeur de production audiovisuelle, en ancrant localement les entreprises créatives cannes.com. Pour l’immobilier, cela signifie de nouveaux bureaux, équipements éducatifs, et peut-être des logements étudiants à Cannes-La Bocca. Il y a aussi le remarquable Cineum Cannes, un multiplexe futuriste ouvert à Bastide Rouge, qui témoigne de l’engagement de Cannes pour des infrastructures de pointe dans l’industrie du cinéma. À terme, ces projets peuvent valoriser le quartier de La Bocca et stimuler d’autres développements mixtes (ex : studios, lofts de coworking, appartements abordables pour jeunes actifs).
- Améliorations des Ports & Marinas : Compte tenu du statut de Cannes comme destination de yachting, l’infrastructure portuaire est une priorité. Un projet en plusieurs phases est en cours pour agrandir et moderniser le Vieux Port de Cannes et les installations adjacentes. D’ici 2024, les plans incluent l’extension de la jetée Albert-Edouard et la reconfiguration de la zone Laubeuf, ajoutant des milliers de mètres carrés d’espace portuaire supplémentaire boatindustry.com. Cela permettra au port d’accueillir plus de yachts, et des plus grands, tout en améliorant les services aux passagers (important aussi pour les navettes de croisière). Une marina agrandie renforce l’attrait de Cannes auprès des riches propriétaires de yachts et pourrait entraîner la création de nouveaux espaces commerciaux en bord de mer – restaurants, boutiques, voire un réaménagement de la zone autour du port. De plus, le Port Canto à l’autre extrémité de la Croisette a bénéficié d’améliorations, dont une nouvelle promenade et une école de voile. Une meilleure infrastructure marine a généralement un effet d’entraînement sur l’immobilier de luxe, car les amateurs de yachting achètent souvent des biens locaux – une amélioration d’un quai aujourd’hui peut se traduire par la vente d’une villa demain.
- Améliorations des transports : À l’échelle régionale, les améliorations de la connectivité profitent à Cannes. La ville est reliée par le réseau ferroviaire TER et TGV, et des mises à niveau progressives (amélioration des voies, augmentation des services) sont en cours pour réduire les temps de trajet vers Nice et au-delà. L’aéroport Nice Côte d’Azur (l’aéroport international le plus proche, à environ 30 minutes de Cannes) continue d’étendre ses liaisons – un atout crucial pour les acheteurs internationaux et les participants aux événements. Localement, Cannes a investi dans la fluidification du trafic et des solutions de stationnement (comme de nouveaux systèmes de stationnement intelligent) cannes.com pour gérer l’afflux lors des événements. Il est également question de futurs prolongements de lignes à grande vitesse et même de systèmes de tramway ou de BHNS (bus à haut niveau de service) le long de la côte, bien que ces projets soient à long terme. Toutes ces améliorations d’infrastructures renforcent l’attractivité immobilière de Cannes, car l’accessibilité et l’amélioration de la qualité de vie urbaine rendent la ville plus facile à vivre, à travailler et à investir.
En résumé, l’urbanisme et le développement à Cannes cherchent à équilibrer préservation et innovation. En embellissant son joyau (La Croisette), en favorisant de nouvelles industries créatives et en modernisant les infrastructures de transport et maritimes, Cannes s’assure de rester une destination de classe mondiale. Les investisseurs immobiliers et les propriétaires ont tout à gagner, car ces projets entraînent souvent une appréciation du capital, notamment dans les zones directement concernées (bord de mer, La Bocca, port). Cannes est peut-être historique, mais elle est loin de rester figée en 2025.
Investissement étranger et profils des acheteurs
Les acheteurs internationaux ont toujours été essentiels au marché immobilier de Cannes, et leur importance n’a fait que croître en 2025. Les estimations indiquent que les étrangers représentent environ 30 % de tous les acheteurs de biens immobiliers sur la Côte d’Azur (qui inclut Cannes) investropa.com. Dans le segment du luxe à Cannes, la part des acquéreurs étrangers est encore plus élevée. Voici un aperçu de qui achète :
- Europe (Royaume-Uni, UE & Suisse) : Les acheteurs européens constituent collectivement le plus grand groupe d’investisseurs étrangers de la région – environ 40 % des transactions internationales en 2024 ont été réalisées par des Européens investropa.com. Les acheteurs britanniques restent très actifs à Cannes, attirés par les liens culturels et le style de vie, même après le Brexit. Une livre forte ces dernières années et la hausse des revenus au Royaume-Uni ont ravivé l’intérêt des Britanniques pour les résidences sur la Riviera investropa.com. À leurs côtés, les acheteurs allemands, suisses, belges et scandinaves recherchent des résidences secondaires ou des biens d’investissement, appréciant la stabilité et le prestige de Cannes. De nombreux acheteurs européens privilégient les appartements sur la Croisette ou les villas dans des domaines sécurisés comme résidences de vacances.
- Moyen-Orient (pays du Golfe) : Peut-être le segment le plus influent ces derniers temps, les investisseurs des pays du Conseil de Coopération du Golfe (GCC) – notamment Arabie Saoudite, Émirats Arabes Unis, Qatar et Koweït – ont injecté des capitaux à Cannes. En 2024, les acheteurs du GCC à eux seuls ont représenté environ 25 % de tous les achats immobiliers étrangers, dépensant plus de 2 milliards d’euros dans l’immobilier de la Riviera investropa.com. Ils ciblent généralement des biens ultra-luxueux : villas en bord de mer, grands domaines et projets de développement haut de gamme. Ces acheteurs recherchent la confidentialité et le prestige ; des quartiers comme La Californie (avec ses vastes villas sécurisées) ou les nouveaux programmes de résidences de luxe les attirent. Leur intérêt est motivé à la fois par le style de vie (fuir les étés extrêmes, profiter de la vie sociale de la Riviera) et la diversification de leurs investissements. Cet afflux moyen-oriental a contribué à maintenir la résilience des prix haut de gamme, leur pouvoir d’achat étant significatif.
- Amérique du Nord (États-Unis & Canada) : Les Américains sont devenus une force croissante sur le marché cannois. Avec un dollar américain fort face à l’euro, les Américains trouvent des « bonnes affaires » dans l’immobilier européen – bénéficiant en fait d’une remise grâce au taux de change investropa.com. Entre 2019 et 2023, la valeur des biens dans la région a augmenté en partie grâce aux acheteurs américains et moyen-orientaux profitant de la fluctuation favorable des devises investropa.com. D’ici 2025, les demandes d’acheteurs américains ont fortement augmenté (une source a noté une hausse de près de 30 % de l’intérêt américain début 2025 par rapport à 2024) my-french-house.com. Ces acheteurs recherchent souvent des investissements « lifestyle » : un pied-à-terre pour les vacances (avec potentiel locatif en leur absence), ou même un déménagement partiel pour profiter du climat de la Riviera. On observe aussi un intérêt du Canada, bien que plus limité. Les Nord-Américains achètent généralement dans des quartiers connus (ils adorent la Croisette et Palm Beach pour le glamour, ou le Cap d’Antibes à proximité pour les propriétés de prestige). L’environnement économique et politique relativement stable du gouvernement français, ainsi que des conventions fiscales spécifiques et l’absence de restrictions sur la propriété étrangère, rendent l’investissement confortable pour les acheteurs américains investropa.com.
- Russie & CEI : Historiquement, les Russes ont été de grands acteurs dans l’immobilier de luxe à Cannes – achetant des villas en bord de mer et des penthouses durant les années 2000-2010. Officiellement, les sanctions depuis 2022 ont freiné cela : la France a gelé environ 50 propriétés appartenant à des Russes sanctionnés (beaucoup sur la Riviera) politico.eu. Cependant, la réalité est nuancée. On estime à 30 000 le nombre de résidents russophones vivant sur la Côte d’Azur et ses environs (Cannes, Antibes, Monaco, etc.), et des témoignages suggèrent que de nombreux Russes fortunés continuent de passer du temps dans la région via la famille ou des structures d’entreprise non déclarées politico.eu politico.eu. Bien que les nouveaux achats visibles par des Russes soient moins nombreux en raison des restrictions financières et de visa, une certaine activité persiste discrètement. De plus, des acheteurs d’autres États ex-soviétiques (Ukraine, Kazakhstan, etc.) ont manifesté de l’intérêt pour l’immobilier de la Riviera, prenant parfois le relais des Russes. En résumé, l’argent d’Europe de l’Est n’a pas disparu, mais il est plus discret en 2025.
- Chine & autres régions : Les acheteurs venant de Chine et d’Asie de l’Est sont moins présents à Cannes qu’à Paris ou Londres, mais ils apparaissent parfois dans des acquisitions ultra-premium (privilégiant souvent Paris pour les affaires et Cannes pour les résidences de loisirs). Quelques individus fortunés indiens et des personnes originaires d’autres parties d’Asie ou d’Afrique recherchent également des biens à Cannes dans le cadre d’une diversification de portefeuille mondial. Leur nombre est plus faible mais notable lorsqu’ils acquièrent des actifs emblématiques.
Motivations : Pourquoi ces acheteurs internationaux affluent-ils à Cannes ? Les raisons communes sont le style de vie et la sécurité de l’investissement. Cannes offre une combinaison rare de luxe et de culture – du yachting aux galas du cinéma – dans un environnement politiquement stable. Les investisseurs étrangers bénéficient aussi de taux de change favorables (comme mentionné pour les Américains) et de taux d’intérêt toujours bas en Europe. Le gouvernement français a généralement des politiques accueillantes pour les propriétaires étrangers ; par exemple, il existe des régimes fiscaux attractifs pour les non-résidents et aucune pénalité supplémentaire de droits de mutation, ce qui contraste avec certains autres pays. Tout cela, associé au glamour perpétuel de la Riviera, signifie que la demande étrangère devrait rester forte. En 2024, alors que les voyages ont repris après le COVID, les agents immobiliers ont signalé une hausse des visites de biens par des étrangers et un regain d’intérêt pour l’achat investropa.com – une tendance qui devrait se poursuivre. En fait, les agences notent que sans la pénurie d’offre, il y aurait encore plus de ventes internationales. Pour l’instant, les acheteurs internationaux continuent d’absorber une part significative du marché haut de gamme de Cannes, soutenant les prix et ajoutant une touche cosmopolite au paysage de la propriété.
Prévisions de prix et potentiel d’investissement
En regardant vers l’avenir, le consensus est que l’immobilier à Cannes continuera sur une trajectoire ascendante au cours des 3 à 5 prochaines années, bien que de manière mesurée. Plusieurs prévisions et avis d’experts suggèrent une croissance modérée plutôt qu’une flambée spéculative. Voici les principales projections et facteurs :
- Croissance continue des prix : Les analystes anticipent que la valeur des biens immobiliers à Cannes (et sur l’ensemble de la Côte d’Azur) continuera d’augmenter à moyen terme, soutenue par un déséquilibre fondamental entre l’offre et la demande. Une grande agence internationale, Savills, prévoit que les prix des maisons en France augmenteront d’environ +4% en 2025 investropa.com – et les marchés de prestige comme la Côte d’Azur pourraient atteindre ou dépasser ce chiffre. La combinaison de la rareté des terrains pour de nouvelles constructions et une demande persistante crée un plancher pour les prix investropa.com. Cannes est pratiquement saturée (encerclée par la mer et les collines), et des règles d’urbanisme strictes protègent son caractère historique et sa beauté naturelle investropa.com. Ainsi, sauf crise économique majeure, la plupart des experts estiment qu’il y a peu de chances que les prix « s’effondrent ». Au contraire, des hausses annuelles modestes à un chiffre sont prévues, ce qui, cumulé, continue de pousser Cannes vers de nouveaux sommets de prix. En effet, 2024 a déjà vu les prix sur la Riviera bondir d’environ 8,7 % en moyenne investropa.com (avec des points chauds comme St-Tropez faisant encore mieux), et 2025 devrait apporter d’autres augmentations, quoique plus modestes investropa.com.
- Perspectives du segment de luxe : Le segment de luxe à Cannes devrait croître lentement mais sûrement. Comme mentionné, les volumes de transactions pour les biens à 7 chiffres avaient diminué ces dernières années, suggérant un certain refroidissement. À l’avenir, les prévisions indiquent que les prix de l’ultra-luxe à Cannes vont plafonner ou n’augmenter que marginalement à court terme investropa.com. L’accessibilité au sommet (même pour les riches) et un regain d’intérêt pour les zones voisines (comme Monaco ou le Cap d’Antibes) pourraient limiter la croissance du segment le plus cher de Cannes. À l’inverse, certaines villes de la Riviera “en devenir” pourraient connaître une appréciation plus rapide. Par exemple, Antibes devrait dépasser Cannes en croissance des prix – elle a connu une hausse impressionnante de +20,8 % des prix moyens en seulement un an récemment investropa.com, portée par des acheteurs plus jeunes et de nouvelles infrastructures, et cette dynamique pourrait se poursuivre. Néanmoins, le marché du luxe à Cannes n’est pas stagnant : l’attrait durable de la ville garantit qu’il va conserver sa valeur et s’apprécier modestement, simplement sans les envolées spectaculaires du passé. Cela reste un emplacement de premier choix pour les investisseurs à long terme, même si la croissance en pourcentage est dépassée ailleurs.
- Rendements locatifs & retours sur investissement : Une tendance à surveiller est la compression des rendements locatifs. Avec des prix de vente qui augmentent plus vite que les loyers dans de nombreux cas, les rendements locatifs devraient encore se resserrer investropa.com. En termes simples, si vous achetez un appartement maintenant et le louez, votre rendement en pourcentage sur le prix d’achat pourrait être un peu plus faible dans les années à venir, à moins que les loyers n’augmentent fortement. Cela se constate déjà : malgré la hausse des loyers, les prix d’achat élevés font que les rendements sur la Riviera (~3-4 %) sont inférieurs à ceux d’autres régions investropa.com investropa.com. Les investisseurs misant sur le revenu doivent en tenir compte. Cependant, de nombreux investisseurs à Cannes sont davantage axés sur l’appréciation du capital et l’usage “plaisir” que sur la maximisation du rendement. De ce point de vue, détenir un bien à Cannes reste prometteur – la croissance attendue des prix s’ajoutant à la possibilité de gains exceptionnels si vous rénovez ou si le marché s’emballe (par exemple, si des événements mondiaux entraînent une nouvelle vague d’acheteurs fortunés vers des actifs refuges comme l’immobilier de la Riviera).
- Sentiment des experts : Les agents locaux et les experts dressent un tableau prudemment optimiste. Le marché en 2025 s’est stabilisé après la frénésie post-pandémique, et se “normalise” vers une activité régulière my-french-house.com. La confiance est présente grâce à l’atténuation de l’inflation et à des taux d’intérêt plus prévisibles en France my-french-house.com. Cependant, la sensibilité demeure : toute forte hausse des taux d’intérêt ou un choc géopolitique majeur pourrait refroidir la demande, en particulier pour les acheteurs nationaux qui dépendent du financement my-french-house.com. Du côté positif, les facteurs internationaux – tels que le retour des voyages et des acheteurs étrangers – agissent comme des moteurs. À mesure que les liaisons aériennes se rétablissent et que les tendances monétaires favorisent les investisseurs étrangers, la demande étrangère pourrait se renforcer, poussant les prix modérément à la hausse investropa.com investropa.com. De plus, les initiatives de la France (comme la prolongation des incitations fiscales pour les rénovations énergétiques et le maintien de taux de crédit favorables aux acheteurs) renforcent la base du marché my-french-house.com my-french-house.com.
- Risques et imprévus : Bien que la prévision de base soit la croissance, certains scénarios envisagent de légères baisses. Une analyse suggère que les propriétés dans les zones fortement dépendantes du tourisme pourraient connaître un léger fléchissement des prix si l’incertitude économique mondiale freine les voyages ou les dépenses investropa.com. Les premiers indicateurs de 2024 ont montré quelques fluctuations – par exemple, le taux d’occupation des hôtels a connu des hauts et des bas selon l’actualité économique investropa.com. Si une récession touche les principaux pays acheteurs ou si le tourisme ralentit, la demande de résidences secondaires pourrait temporairement diminuer. Pourtant, toute correction à Cannes devrait rester limitée (peut-être une petite baisse de quelques pourcents au maximum) et probablement de courte durée. La trajectoire globale, compte tenu du prestige et de la rareté de la Riviera, reste haussière à long terme. En somme, l’immobilier à Cannes est considéré comme un investissement solide sur le long terme : non immunisé contre les cycles mondiaux, mais historiquement très résilient et rapide à rebondir même en cas de ralentissement.
Pour les investisseurs qui envisagent Cannes, les 3 à 5 prochaines années offrent un bon potentiel d’investissement avec une stabilité relative. Vous ne verrez peut-être pas de gains annuels à deux chiffres, mais une appréciation modérée combinée aux avantages du style de vie (et aux possibilités de location lors des événements) rendent le marché attractif. Diversifier dans la région peut être judicieux – par exemple, certains investisseurs s’intéressent aux marchés périphériques autour de Cannes où la croissance pourrait être plus forte (quartiers en devenir ou villes voisines) tout en gardant un ancrage à Cannes même pour la sécurité. Comme toujours, le choix du bien est essentiel : les propriétés bien situées, avec vue à Cannes devraient offrir les meilleures performances, et les logements répondant aux nouvelles préférences (comme les normes écologiques ou les équipements bien-être) pourraient se vendre à prix fort. En fait, la tendance vers le “luxe durable” – panneaux solaires, conceptions écoénergétiques, spas et salles de sport à domicile – devrait ajouter de la valeur ; les bâtiments éco-certifiés représentent une part croissante du marché et les acheteurs sont prêts à payer plus cher investropa.com investropa.com. Ainsi, une villa avec toiture solaire ou un appartement dans un nouveau programme vert pourrait connaître une appréciation supérieure à la moyenne.
En résumé : Attendez-vous à ce que les prix à Cannes augmentent progressivement au cours des prochaines années, avec les biens haut de gamme qui maintiendront leur valeur et les biens de milieu de gamme qui pourraient enregistrer les plus fortes hausses en pourcentage à mesure que davantage d’acheteurs se disputeront un stock limité. Les perspectives d’investissement sont positives, même si les investisseurs avisés garderont un œil sur les taux d’intérêt et les signaux économiques mondiaux. Si vous envisagez d’acheter à Cannes, le faire plus tôt que tard pourrait vous permettre de verrouiller un meilleur prix – et il ne vous restera plus qu’à profiter du style de vie de la Côte d’Azur pendant que votre bien prendra, espérons-le, de la valeur.
Comparaison avec les marchés voisins de la Riviera
Cannes est une star de la Côte d’Azur, mais comment se compare-t-elle à ses célèbres voisines ? Voici une comparaison rapide de Cannes vs. Nice vs. Antibes vs. Monaco en 2025 :
- Nice : En tant que plus grande ville de la Riviera, Nice propose un marché plus diversifié et légèrement plus abordable que Cannes. Le prix moyen de l’immobilier à Nice est d’environ 5 500 € par m² investropa.com – nettement inférieur aux 6 100 € de Cannes. En 2024, Nice a connu une légère croissance des prix (+2 % sur un an pour les appartements) investropa.com, montrant un marché stable et mature. L’attrait de Nice réside dans ses commodités urbaines et l’amélioration de ses infrastructures (tramway, aéroport international, etc.). Elle attire un mélange d’acheteurs étrangers et de locaux, notamment ceux qui trouvent Cannes trop chère. Certains quartiers côtiers de Nice (Mont Boron, Promenade des Anglais) sont assez chers, mais dans l’ensemble, Nice offre plus d’espace par euro que Cannes. Les rendements locatifs à Nice peuvent être un peu plus élevés en raison des prix d’entrée plus bas – les investisseurs peuvent viser environ 4 % de rendement à Nice contre 3 % à Cannes, selon l’emplacement. Cependant, Cannes offre sans doute plus d’exclusivité et de glamour, ce qui se reflète dans sa prime. En résumé, Nice est la cousine plus abordable de Cannes : forte demande, bonnes perspectives de croissance (surtout à mesure que Nice poursuit sa modernisation urbaine), mais sans la niche de luxe boutique qui définit Cannes.
- Antibes (et Juan-les-Pins) : Située juste sur la côte, Antibes monte en puissance sur la scène immobilière. Traditionnellement, les prix à Antibes étaient inférieurs à ceux de Cannes, mais une récente flambée a réduit cet écart. En fait, les prix de l’immobilier à Antibes ont bondi d’environ 20 % en une seule année récemment investropa.com, l’un des taux de croissance les plus élevés en France. Cette hausse est attribuée à la gentrification, aux familles et jeunes acheteurs qui s’y installent, et aux nouvelles liaisons de transport (Antibes bénéficie du train côtier et d’améliorations routières) investropa.com. Même après cette hausse, les prix à Antibes restent généralement un peu inférieurs à ceux de Cannes – surtout pour des biens équivalents – mais la tendance est à la hausse. Antibes offre le charme de la vieille ville, des plages populaires, et la presqu’île ultra-luxueuse du Cap d’Antibes (parsemée de villas de milliardaires). C’est l’histoire de deux marchés : les propriétés d’élite du Cap d’Antibes qui rivalisent avec Cannes en termes de prix (les villas ici peuvent dépasser 10–20 M€), contre les appartements plus abordables en ville accessibles à une clientèle aisée. Les investisseurs notent que les rendements locatifs à Antibes (~4-5 %) sont en fait légèrement supérieurs à ceux de Cannes investropa.com, grâce à un marché locatif solide (Antibes compte une grande communauté d’expatriés et un technoparc à proximité à Sophia-Antipolis, ainsi que des locataires estivaux). En 2025, beaucoup considèrent Antibes comme une opportunité à forte croissance – la ville profite du report de ceux qui ne peuvent plus acheter à Cannes et de son mélange unique de charme pittoresque et de luxe (musée Picasso, port de plaisance, etc.). Si Cannes est considérée comme mature et chère, Antibes est dynamique et en plein essor, même si elle n’a pas tout à fait le glamour tapis rouge de Cannes.
- Monaco : Monaco est dans une catégorie à part – un micro-État d’ultra-richesse et le marché immobilier le plus cher d’Europe. Comparer Monaco à Cannes est presque injuste pour Cannes ! Les prix moyens à Monaco sont astronomiques, souvent annoncés autour de 50 000 € par m² pour les emplacements de premier choix, avec des transactions records bien au-delà. En comparaison, les prix moyens les plus élevés à Cannes (~11 000 €/m² sur la Croisette cotedazur-sothebysrealty.com) paraissent faibles. Même d’autres secteurs prestigieux de la Riviera comme le Cap Ferrat ne peuvent rivaliser avec Monaco, bien qu’ils s’en approchent dans les cas ultra-prime (par exemple, le Cap Ferrat affiche une moyenne d’environ 28 500 €/m², avec certaines ventes à 70 000 €/m² investropa.com). Les prix à Monaco ont grimpé de façon constante – l’offre limitée et la demande mondiale de millionnaires continuent de les faire monter année après année. Récemment, Monaco et le Cap Ferrat voisin ont vu les valeurs ultra-prime bondir de 15 à 20 % depuis 2019 investropa.com. De nombreux acheteurs étrangers qui pourraient envisager Cannes considèrent aussi Monaco pour son statut de paradis fiscal, sa sécurité et son exclusivité. Cependant, le ticket d’entrée à Monaco est extrêmement élevé (un minuscule une-pièce peut coûter autant qu’un grand appartement de luxe à Cannes). Pour ceux qui souhaitent le style de vie de la Riviera au sommet mais trouvent Monaco trop intense ou trop cher, Cannes peut être une alternative attrayante – offrant un style de vie luxueux similaire pour une fraction du coût de Monaco, avec en plus plus d’intimité et une ville plus grande autour. En somme, Monaco s’adresse aux ultra-riches qui privilégient les avantages de la principauté, tandis que Cannes attire un segment de luxe plus large incluant les très riches mais aussi les simplement aisés. Les investisseurs immobiliers à la recherche d’une plus-value ont vu la progression constante de Monaco, mais Cannes offre potentiellement un potentiel de hausse relatif plus élevé (par exemple, l’achat d’un bien à 2 M€ à Cannes pourrait générer un gain en pourcentage plus important qu’un bien à 10 M€ à Monaco). Les deux marchés sont soutenus par la richesse internationale, mais Monaco est ultra-stable et ultra-cher, tandis que Cannes est un peu plus accessible et culturellement dynamique (plus d’événements, de festivals, etc., ce que certains préfèrent à l’ambiance plus calme de Monaco).
Sources : Les données et prévisions actuelles ont été compilées à partir d’analyses de marché locales et de rapports immobiliers, y compris les statistiques immobilières 2024–2025 de la Côte d’Azur d’Investropa investropa.com investropa.com, les revues du marché immobilier français my-french-house.com investropa.com, le guide du marché de Cannes de Sotheby’s cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, et les actualités des plans de développement officiels de Cannes cannes.com cannes.com. Ceux-ci offrent une vue d’ensemble sur la performance de l’immobilier à Cannes en 2025 et sur ce à quoi s’attendre dans les années à venir. Les chiffres et tendances cités (prix au mètre carré, variations en pourcentage, profils d’acheteurs, etc.) proviennent directement de ces publications sectorielles à jour et d’analyses d’experts afin de garantir l’exactitude et la pertinence.
