Le marché immobilier de Saint-Tropez reste, en 2025, l’un des plus exclusifs et résilients de France. Cette ville glamour de la Riviera – depuis longtemps prisée des célébrités et des acquéreurs fortunés – affiche parmi les prix immobiliers les plus élevés d’Europe, avec des villas de prestige à environ 18 000 € par mètre carré en moyenne et des appartements de luxe à près de 11 000 € du m² tranio.com. En effet, le prix médian des biens à St-Tropez a atteint 20 900 € par m² à la mi-2024 (soit +18% en un an) – un niveau seulement dépassé par des enclaves ultra-prime comme Monaco mansionglobal.com. Malgré une accalmie nationale en 2023, Saint-Tropez a largement maintenu sa valeur, évitant les modestes baisses de prix observées ailleurs sur la Côte d’Azur mansionglobal.com. La demande reste soutenue par les acheteurs internationaux (qui représentent environ 70% des acquéreurs haut de gamme) et par le pouvoir d’attraction perpétuel de la ville, perçue comme un investissement sûr à long terme mansionglobal.com. Les récentes mesures favorables à la propriété en France – allant de l’assouplissement des conditions de crédit aux incitations gouvernementales à l’achat – ont également permis de stabiliser la confiance des acquéreurs à l’approche de 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. Globalement, le marché tropézien aborde 2025 avec optimisme : croissance des prix qui se modère après la flambée post-Covid, reprise de l’activité des transactions et afflux continu d’investisseurs étrangers fortunés désireux d’obtenir leur part de ce paradis méditerranéen mansionglobal.com mansionglobal.com.
Les principaux segments de marché à Saint-Tropez
Les biens résidentiels : villas et appartements
Les villas de luxe sont la signature du marché résidentiel tropézien. La ville et sa presqu’île (le golfe de Saint-Tropez) regorgent de propriétés privées – des bastides provençales historiques aux manoirs contemporains dernier cri – souvent dissimulées derrière des portails avec piscines à débordement et vue mer. Ces villas ciblent une clientèle mondiale élitiste et se négocient couramment dans la fourchette de plusieurs millions d’euros. Les prix des maisons haut de gamme atteignent environ 18 000 € du m² en moyenne, et peuvent facilement dépasser 30 000 € du m² pour les propriétés en front de mer les plus prisées tranio.com investropa.com. Grâce à l’offre limitée sur les emplacements premium (ex. Les Parcs de Saint-Tropez), la valeur des villas a fortement progressé : le prix médian au mètre carré des maisons a bondi d’environ 29 % en cinq ans, preuve d’un engouement extrême pour ces biens investropa.com investropa.com.
Saint-Tropez possède également un marché de niche pour les appartements concentré dans le centre historique et les programmes récents à proximité. Les biens haut de gamme – souvent dans de petits immeubles provençaux ou des résidences de luxe neuves – séduisent ceux qui recherchent un pied-à-terre. Ces appartements restent très chers (en moyenne 11 à 15 000 € du m² selon la localisation) mais moins que les villas tranio.com investropa.com. Par exemple, fin 2023, le prix des appartements variait d’environ 9 300 € à 24 300 € du m², avec une moyenne autour de 14 800 € investropa.com. De nombreux appartements bénéficient de terrasses ou de vues sur le port et séduisent ceux qui veulent un accès piéton au port, restaurants, et boutiques de luxe. Au total, la demande dépasse l’offre sur les deux segments : on estime qu’en 2025, un bien à St-Tropez reste à peine 45 jours en moyenne sur le marché, soit un turnover très rapide, révélateur de l’intense appétit des acquéreurs investropa.com investropa.com.
Résidences secondaires et maisons de vacances de luxe
Saint-Tropez est avant tout un marché de résidence secondaire, et quasiment tout l’immobilier résidentiel y est qualifié de « luxe ». Beaucoup d’achats sont des résidences secondaires ou saisonnières pour des familles aisées de Paris, du nord de l’Europe, des États-Unis ou du Moyen-Orient. L’aura internationale de la ville – de ses célèbres clubs de plage de Pampelonne à sa culture du yachting – incite les acheteurs à payer une prime pour des maisons de vacances clés en main, haut de gamme. Les villas ultra-prestige (en domaines gardés ou accès direct plage) appartiennent à des célébrités, financiers ou magnats de la mode, renforçant encore le prestige tropézien tranio.com tranio.com.
En particulier, les acheteurs étrangers ont largement porté la croissance sur ce segment. En 2024, les acquéreurs britanniques, suisses, américains et du Moyen-Orient ont été très actifs, tirant parti de mouvements de change (dollar fort, etc.) ou recherchant des investissements « lifestyle » elliman.com elliman.com. Les acheteurs issus du Golfe (GCC) constituent désormais une force considérable, représentant environ 25% des acquisitions internationales sur la Riviera en 2024 vendome-property.com. Ces acquéreurs de résidences secondaires sont attirés par l’équilibre unique de Saint-Tropez : confidentialité, glamour, potentiel locatif – autant de raisons pour lesquelles la demande pour les villas de vacances haut de gamme reste forte malgré les aléas économiques. Pendant la pandémie, ce marché a connu un boom record : les prix prime sur la Riviera ont grimpé +14,8 % en moyenne entre 2019 et 2022, Saint-Tropez caracolant en tête à +17,1 % elliman.com elliman.com. Si le rythme s’est apaisé, les propriétés d’exception à St-Tropez demeurent particulièrement recherchées. Les propriétaires les conservent souvent sur le long terme (vente peu urgente), ce qui maintient le stock tendu et la valorisation maximale. En résumé, le segment des résidences secondaires de luxe offre à Saint-Tropez une oasis exclusive pour les fortunés du monde entier, avec très peu de constructions neuves à venir (voir plus bas).
Immobilier commercial et hôtellerie
Si Saint-Tropez est surtout connue pour son glamour résidentiel, la ville présente également un marché immobilier commercial dynamique, en lien avec son économie touristique et l’art de vivre luxueux. Les actifs commerciaux les plus prisés sont les hôtels, resorts et commerces de luxe (plutôt que les bureaux). Ces dernières années, de grands groupes hôteliers internationaux ont investi massivement, témoignant de la confiance dans l’attractivité mondiale de Saint-Tropez. Par exemple, le prestigieux « Oetker Collection » (propriétaire de l’Hôtel du Cap-Eden-Roc) prévoit d’ouvrir un nouvel hôtel ultra-luxe à Saint-Tropez pour 2027 : un « hameau » de 52 chambres entre le centre-ville et la plage de Pampelonne elitetraveler.com elitetraveler.com. Ceci s’ajoute à la rénovation d’envergure du Château de la Messardière, palace rouvert après plusieurs années de travaux, et à l’ouverture par LVMH du Cheval Blanc St-Tropez. Ces investissements illustrent l’optimisme solide régnant dans le secteur hôtelier local.
L’immobilier commercial de détail et de restauration à Saint-Tropez prospère également grâce au tourisme saisonnier. Chaque été, les plus grandes marques de luxe ouvrent des boutiques éphémères et des pop-ups en ville et sur les plages – en 2023, des noms comme Dior, Louis Vuitton, Gucci et Jacquemus ont investi les beach clubs et les devantures de magasins, tirant profit de l’afflux de vacanciers fortunés voguebusiness.com voguebusiness.com. Cette frénésie commerciale saisonnière fait grimper la demande de baux commerciaux de courte durée et souligne le pouvoir d’attraction de la ville (les marques considèrent Saint-Tropez comme une adresse estivale incontournable). Les loyers des boutiques dans la vieille ville et le port figurent parmi les plus élevés de France pendant l’été, reflétant le flux piétonnier intense et les dépenses des touristes.
Au-delà de l’hôtellerie et du commerce, l’activité immobilière commerciale reste limitée. Il existe peu de grands parcs de bureaux ou de zones industrielles – l’économie est centrée sur le tourisme, la plaisance, et les services aux résidents aisés. Cependant, les opportunités commerciales de niche (galeries d’art, restaurants haut de gamme, clubs de plage, marinas) demeurent des investissements séduisants. Globalement, le segment de l’immobilier commercial à Saint-Tropez est étroitement lié au tourisme de luxe, avec de fortes performances saisonnières et de nouveaux projets (hôtels, clubs de plage) qui voient le jour pour répondre à la clientèle haut de gamme.
Tendances du marché et dynamiques
Évolution des prix : trajectoire passée et projections futures
Le marché de Saint-Tropez a connu une croissance remarquable des prix au cours des dernières années, surpassant la tendance générale française. Durant la période de la pandémie et la « fuite vers l’espace », les acheteurs fortunés se sont rués vers les lieux ensoleillés, faisant bondir la valeur des biens sur la Côte d’Azur. Saint-Tropez a enregistré +17% d’augmentation sur les prix prime entre 2019 et 2022, en tête de la Côte d’Azur elliman.com elliman.com. En 2023, cette croissance effrénée a commencé à se stabiliser. Les prix sur la Côte d’Azur ont légèrement baissé en 2023 (par exemple, –5% au Cap Ferrat, –7% à Cannes), mais Saint-Tropez a fait preuve d’une remarquable résilience, sans chute significative mansionglobal.com. Les vendeurs dans les zones ultra-prime ont pu maintenir leurs prix, beaucoup préférant louer leur bien plutôt que de les brader, compte tenu de la demande constante mansionglobal.com mansionglobal.com.
À l’orée de 2024 et 2025, la croissance des prix s’est apaisée à un rythme plus soutenable. Les données de mi-2024 ont montré que les valeurs médianes des villas à Saint-Tropez étaient en hausse d’environ 18% sur un an (hausse en partie due à quelques ventes record) mansionglobal.com, tandis que les prix des appartements grimpaient de +1% mansionglobal.com. Cela suggère qu’en dépit d’un marché « stabilisé », le très haut de gamme à Saint-Tropez peut voir une appréciation à deux chiffres grâce à la rareté des propriétés emblématiques. Sur l’ensemble de la Côte d’Azur, les prix moyens ont progressé d’environ +8,7% en 2024 vendome-property.com vendome-property.com, même si la performance varie d’un micro-marché à l’autre. Pour les années à venir, la plupart des experts anticipent une croissance continue mais à un rythme plus modeste. Knight Frank, par exemple, estime qu’après le boom post-pandémique, les hausses sur l’immobilier prime devraient ralentir vers de faibles chiffres à un seul chiffre – ils prévoyaient pour 2023 et 2024 une croissance « inférieure à celle observée pendant la pandémie » et une modération accrue en 2024, à mesure que l’offre augmente elliman.com elliman.com. En effet, à mesure que davantage de propriétaires décident d’encaisser leurs gains et que de nouvelles constructions voient le jour, l’inflation des prix devrait s’atténuer.
Pour 2025, les prévisions vont de prudentes à optimistes. Certaines agences de luxe anticipent une nouvelle hausse – un réseau immobilier azuréen prévoit une nouvelle augmentation d’environ 10% des prix à Saint-Tropez en 2025, portée par la demande de villas ultra-luxueuses vendome-property.com vendome-property.com. D’un autre côté, les analystes macroéconomiques prévoient une progression modérée autour de 2–3% par an sur l’ensemble de la France résidentielle sur la fin des années 2020, du fait de taux d’intérêt plus élevés et d’une normalisation économique. Le consensus est que les prix à Saint-Tropez se maintiendront ou croîtront modérément à court terme, sans correction brutale à l’horizon. Rien n’indique l’imminence d’une bulle : la rareté de l’offre et l’appétit international forment un plancher solide sous les prix. Même dans un contexte difficile d’inflation et de hausse du coût du crédit, le marché 2024 s’est « stabilisé » (–3,5% sur un an au niveau national) et repart à la hausse tranio.com tranio.com. En résumé, les acheteurs ne doivent pas espérer de véritables affaires à Saint-Tropez en 2025 – ici, la marge de négociation est au maximum de l’ordre de 5 à 10 % sous le prix affiché dans ce contexte légèrement plus souple mansionglobal.com. Les vendeurs sont généralement fortunés et pas pressés, donc les scénarios de vente à perte restent rares. À moyen terme (2025–2028), la trajectoire probable est une appréciation progressive à Saint-Tropez, avec des progressions annuelles dans la fourchette de +5% selon les années, sauf choc économique majeur imprévu.
Profil des acheteurs et moteurs de l’investissement
Le vivier d’acheteurs à Saint-Tropez est mondial et largement tourné vers les ultra-riches. Les investisseurs étrangers dominent le segment prime, représentant environ 70% des acquisitions haut de gamme mansionglobal.com. Il s’agit d’acheteurs européens (notamment Royaume-Uni, Suisse, Allemagne, Scandinavie, Italie) mais aussi d’une part croissante d’extra-européens (principalement Américains et acquéreurs venus du Moyen-Orient). En 2023–2024, les acheteurs du Golfe (GCC) ont fortement progressé, représentant environ 25% des acquisitions internationales en valeur sur la Côte d’Azur vendome-property.com. Attirés par le prestige et la stabilité de la Riviera, ils recherchent souvent de vastes villas pieds dans l’eau et des domaines sécurisés. Les grandes fortunes d’Europe de l’Ouest restent très présentes : un rapport indique que les acheteurs allemands, suisses et britanniques pesaient pour 40% des transactions étrangères en 2024 vendome-property.com vendome-property.com.
À noter également, l’intérêt des Américains est en forte hausse. Les acheteurs américains ont accru leur part d’environ 15% récemment, soutenus par un dollar fort et « l’arbitrage du style de vie » qui consiste à acquérir une part du rêve Riviera vendome-property.com vendome-property.com. Pour les Américains, Saint-Tropez est une destination mythique et ils profitent des taux de change favorables pour investir dans l’immobilier de luxe européen. Les acheteurs français, moins nombreux sur le haut de gamme, restent tout de même actifs : de grandes familles parisiennes ciblent Saint-Tropez pour une résidence estivale ou un projet de retraite, et certains jeunes entrepreneurs du secteur technologique sont attirés par l’attractivité de la région et les nouvelles possibilités du travail à distance mansionglobal.com.
Le point commun entre ces acquéreurs est une motivation liée au style de vie autant qu’un pur investissement. Posséder un bien à Saint-Tropez confère un prestige social et un plaisir personnel (soleil, mer et communauté exclusive), en plus d’avantages financiers. Beaucoup d’acheteurs sont en quête de valeurs refuge – l’immobilier français est perçu comme stable, et les prêts en France sont souvent à taux fixe à vie, protégeant ainsi les propriétaires de la volatilité des taux elliman.com elliman.com. En réalité, malgré la hausse globale des taux d’intérêt, de nombreux acheteurs sur la Riviera paient comptant ou empruntent très peu, rendant donc le segment ultra-luxe moins sensible aux taux mansionglobal.com. La stabilité politique et l’État de droit en France attirent également les investisseurs internationaux, en particulier en période d’incertitude mondiale. (La France fait partie des pays les plus prisés par les grandes fortunes mondiales pour la relocalisation ou l’investissement, selon le Wealth Report de Knight Frank.) Un autre moteur est la diversification de portefeuille et les revenus locatifs. Les acheteurs savent que la demande de locations à Saint-Tropez est forte (les loyers des villas en haute saison peuvent être astronomiques), donc même ceux qui achètent principalement pour leur usage personnel prévoient souvent de louer leur bien pendant une partie de l’été. Ce mélange d’usage personnel et de potentiel de rendement locatif important (voir ci-dessous) fait de la propriété à Saint-Tropez un actif doublement attractif. Enfin, les ultra-riches privilégient de plus en plus les commodités et la durabilité : les enquêtes montrent que plus de 60% recherchent désormais des caractéristiques écologiques (panneaux solaires, conception efficace) dans l’immobilier de luxe vendome-property.com vendome-property.com. Les promoteurs s’adaptent en intégrant des technologies “vertes” dans les nouvelles constructions pour répondre à cette évolution des goûts. En résumé, la clientèle acheteuse de Saint-Tropez en 2025 est aisée, internationale et guidée par le style de vie. Cette demande large et diversifiée sous-tend la solidité à long terme du marché.Rendements locatifs et demande de location
Le marché locatif à Saint-Tropez est exceptionnellement dynamique, porté par l’attrait mondial de la ville en tant que destination de vacances. En haute saison (pendant l’été), les touristes fortunés et la jet-set affluent, ce qui fait exploser les tarifs de location de courte durée. Les propriétaires de villas de luxe louent couramment leur bien pour 20 000–50 000 € (voire plus) par semaine en juillet–août, et même les appartements modestes se négocient à la semaine à prix élevé. Résultat, les rendements des locations saisonnières sont très attractifs – de nombreux investisseurs rapportent entre 5 et 10 % de rendement annuel dans le haut de gamme, surtout s’ils louent tout au long de la haute saison. Les tendances récentes montrent que la demande locative continue d’augmenter : avec la reprise des voyages après la pandémie, 2023 a connu une flambée des prix des locations de luxe. À Cannes ou Nice par exemple, les rendements locatifs de luxe ont bondi de 10–12 % grâce à la demande saisonnière vendome-property.com vendome-property.com. Saint-Tropez, étant un marché 100% loisir (sans l’activité MICE de Cannes l’hiver), connaît un cycle locatif très saisonnier : quasi-pleine occupation et tarifs premiums en été, contre des hivers beaucoup plus calmes. Malgré la saisonnalité, de nombreux propriétaires estiment que les locations d’été suffisent à couvrir les coûts annuels. Lors d’événements comme la régate Les Voiles de Saint-Tropez ou les pics d’août, les tarifs atteignent leurs sommets. La demande locative est renforcée par la capacité hôtelière limitée de la ville – beaucoup de visiteurs préfèrent louer une villa privée pour l’espace et l’intimité, d’où la solidité du marché de la location hebdomadaire avec des services de conciergerie. De plus, de nouveaux voyageurs fortunés (par exemple des États-Unis, du Moyen-Orient) alimentent la demande via les plateformes et agences spécialisées, élargissant encore la base des locataires. La volonté du gouvernement français d’encadrer et d’enregistrer les locations de courte durée (voir la section Réglementation) peut ajouter quelques démarches administratives, mais cela professionnalise aussi le secteur. Au total, Saint-Tropez reste un marché favorable aux propriétaires en haute saison, et la perspective de revenus locatifs élevés continue d’attirer les investisseurs. Toutefois, il faut prendre en compte la brièveté de la saison : en dehors de mai–septembre, la demande chute nettement, et les rendements des locations longue durée (baux annuels) restent assez faibles car peu de personnes vivent à l’année à Saint-Tropez. Dès lors, la meilleure stratégie reste souvent mixte : usage personnel en intersaisons et location saisonnière l’été, maximisant plaisir et rentabilité.Fluctuations saisonnières et impact du tourisme
La saisonnalité est une caractéristique inhérente du marché immobilier tropézien. La population de la ville explose l’été – la fréquentation touristique en juillet/août dépasse de loin la population hivernale – et ce phénomène alimente un cycle tant pour la location que pour les ventes. Le tourisme d’été crée une effervescence immobilière : les visites et transactions culminent au printemps et en été, au gré des acheteurs étrangers séduits durant leurs vacances. Il n’est pas rare qu’un amoureux de Saint-Tropez, conquis après plusieurs étés, franchisse le pas de l’achat. Les agences immobilières se préparent à ce pic, constatant bien plus de demandes pendant la belle saison. À l’inverse, l’hiver est très calme : de nombreuses boutiques et certains restaurants ferment, et l’activité des ventes ralentit. Le tourisme fait aussi grimper directement la valeur des biens, par l’augmentation du prestige international de la ville et les revenus injectés dans l’économie locale. En 2024, un catalyseur supplémentaire était les Jeux Olympiques de Paris – les experts notaient que les JO allaient générer un surcroît de tourisme sur la Côte d’Azur, les visiteurs ajoutant un séjour sur la Riviera après Paris voguebusiness.com voguebusiness.com. Des destinations telles que Saint-Tropez, Cannes, Nice et Monaco devaient bénéficier d’un surcroît de fréquentation à l’été 2024 grâce à l’effet d’entraînement des JO voguebusiness.com. Ce type d’événement mondial agit comme un catalyseur sur l’immobilier, car un afflux de visiteurs fortunés se traduit souvent par un regain d’intérêt pour l’achat ou la location sur place (certains visiteurs olympiques ont réservé leur villa estivale sur la Côte d’Azur bien à l’avance). Dans l’ensemble, le tourisme est le moteur du marché immobilier de Saint-Tropez. L’attractivité du style de vie tropézien – soleil, plages, sorties, shopping de luxe – maintient la demande à un haut niveau. Les fluctuations saisonnières incitent les investisseurs avisés à s’adapter : acheter hors saison permet parfois de négocier, tandis que vendre en pleine saison peut apporter une surcote avec la magie estivale. De plus, les autorités locales gèrent prudemment l’urbanisme pour préserver le charme de la région, conscients que la “marque” Saint-Tropez est un immense facteur de valeur. L’impact net du tourisme est indéniablement positif pour les propriétaires : il assure une demande mondiale constante, un fort potentiel locatif et un flux stable de nouveaux acquéreurs séduits chaque été par la Riviera.Nouveaux projets et développements remarquables
Malgré des terrains rares et une réglementation stricte, la région de Saint-Tropez a vu naître quelques projets de prestige récents, destinés à renforcer l’offre immobilière de luxe :- Appartements de luxe boutique – “8 minutes du port” : Une nouvelle résidence rare est en cours de construction au centre de Saint-Tropez, à environ huit minutes à pied du vieux port. Ce programme intimiste de 10 appartements haut de gamme (de 2 à 4 pièces chacun) promet élégance moderne et charme méditerranéen. Livraison prévue en 2027, avec de grandes terrasses, jardins privés, piscine chauffée, parking souterrain et domotique, le tout dans un domaine sécurisé properstar.in properstar.in. De telles résidences neuves sont rares à Saint-Tropez, ce qui en fait un projet phare pour ceux qui cherchent un appartement moderne avec services au cœur du village. L’architecture est présentée comme un mélange d’éléments naturels et de lignes épurées, en harmonie avec le paysage local properstar.in. Les premiers retours témoignent d’un fort intérêt des investisseurs, vu la rareté du neuf dans le centre du village.
- Hôtel ultra-luxe (Oetker Collection, 2027) : Dans l’hôtellerie, le futur hôtel 5 étoiles Oetker Collection fait figure de projet emblématique. Annoncé en décembre 2024, cet hôtel sera agencé comme un paisible hameau provençal composé de petits bâtiments de deux étages, tous avec vue mer elitetraveler.com elitetraveler.com. Il sera bâti sur le site de l’ancien hôtel Le Mas Bellevue, entre le village et la plage de Pampelonne, et proposera 52 chambres et suites, toutes avec terrasse privative, ainsi qu’une grande piscine à débordement, un spa et des restaurants elitetraveler.com. Prévu pour ouvrir pour la saison 2027, ce projet illustre la confiance des investisseurs – il est soutenu par de grandes familles (Pariente et Essebag) en partenariat avec Oetker, et conçu par les architectes réputés Patrick Gilles & Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. L’arrivée de ce joyau Oetker devrait “créer un havre unique alliant authenticité décontractée et sophistication régionale,” selon le CEO du groupe elitetraveler.com. Ce projet va non seulement rehausser l’offre hôtelière mais aussi, probablement, valoriser l’immobilier alentour par l’amélioration du standing local.
- Hôtels rénovés & rebrandés : D’autres projets concernent la rénovation complète du Château de la Messardière, palace du XIXe siècle dominant Saint-Tropez depuis les hauteurs. Après plusieurs années de travaux (2019–2021), l’établissement a rouvert sous le nom “Airelles Château de la Messardière” avec statut Palace, ajoutant villas privées et partenariat avec de grands chefs. De même, le Cheval Blanc St-Tropez (ex-La Résidence de la Pinède) a été lancé par LVMH, et l’iconique Hôtel Byblos continue de moderniser ses offres. Même s’il ne s’agit pas de constructions neuves, ces hôtels rénovés symbolisent d’importants investissements dans l’infrastructure hôtelière, assurant à Saint-Tropez sa compétitivité au plus haut niveau.
- Améliorations des infrastructures & ports de plaisance : Pour accompagner la demande nautique, les marinas et clubs nautiques du golfe de Saint-Tropez sont régulièrement améliorés. On parle de moderniser les installations portuaires de Saint-Tropez et de développer les services pour superyachts (véritables “biens immobiliers flottants” chaque été dans le port). Ces mises à niveau, moins médiatisées, accroissent cependant l’attrait de la propriété en améliorant le confort et les services de luxe.
Évolutions réglementaires et fiscales impactant le marché
En 2025, les investisseurs et propriétaires à Saint-Tropez doivent s’adapter à un environnement réglementaire en pleine évolution en France, avec l’entrée en vigueur de plusieurs nouvelles règles et taxes :
- Enregistrement obligatoire des locations de courte durée (2025) – Pour répondre à l’essor des locations saisonnières (Airbnb, etc.), la France instaure à partir du 1er janvier 2025 l’obligation, pour tous les propriétaires qui louent en courte durée, de déclarer leur bien auprès de la mairie thelocal.fr. Cette exigence, auparavant limitée à certaines villes, est désormais généralisée à tout le territoire. Même les propriétaires occasionnels, louant un second bien sur Airbnb, doivent s’y soumettre. De plus, ils devront obtenir une autorisation de « changement d’usage » pour louer un second logement en tant qu’hébergement touristique, le faisant classer en usage commercial thelocal.fr thelocal.fr. Le défaut d’enregistrement comme meublé de tourisme expose à une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 € thelocal.fr thelocal.fr. Pour les nombreux propriétaires de résidences secondaires à St-Tropez louant leur villa l’été, cela signifie des démarches supplémentaires et la nécessité d’assurer la conformité du bien (niveau de performance énergétique minimum, accord de copropriété le cas échéant…) thelocal.fr. L’objectif est de mieux encadrer et taxer ce secteur saisonnier très lucratif.
- Changements fiscaux sur les revenus locatifs – En parallèle à la nouvelle réglementation, le régime fiscal des revenus locatifs se durcit. L’abattement forfaitaire applicable aux locations saisonnières est abaissé à 30 % (au lieu de 50 %) pour les propriétaires percevant moins de 15 000 € de loyers par an thelocal.fr. Cela signifie que les bailleurs au régime “micro-Bic” ne pourront déduire que 30 % de leurs recettes avant impôt, ce qui augmente la part imposable de leurs revenus. Si beaucoup de propriétaires haut de gamme dépassent les 15 000 € de loyers annuels (et optent déjà pour le régime réel), la mesure impactera les petits bailleurs. Cette évolution traduit la volonté d’aligner le traitement des particuliers sur celui des professionnels de l’hébergement.
- Performance énergétique et interdictions de location – La France durcit progressivement les règles liées à la performance énergétique. À compter du 1er janvier 2025, tout logement classé « G » au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) (le niveau le plus faible) ne pourra plus être loué légalement tranio.com. Les propriétaires de ces biens énergivores devront réaliser des travaux avant toute nouvelle mise en location. À Saint-Tropez, la plupart des villas sont modernes et entretenues, mais certains appartements de village ou maisons anciennes pourraient être concernés, les retirant temporairement du marché locatif. Le gouvernement a aussi simplifié le calcul du DPE et assoupli les calendriers pour inciter à la rénovation énergétique cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. À terme, les logements classés F seront interdits à la location dès 2028 : l’impact de la performance énergétique ne fera donc qu’augmenter. Les acheteurs doivent vérifier la note DPE : les biens très énergivores pourraient voir leur valeur baisser ou nécessiter d’importants investissements, ce qui peut aussi représenter une opportunité de valorisation future.
- Surtaxes locales sur les résidences secondaires – Saint-Tropez est classée en « zone tendue » (zone de pénurie de logements), ce qui offre au maire le pouvoir de prélever des taxes additionnelles sur les résidences secondaires. Depuis 2023, les communes concernées peuvent appliquer une surtaxe (jusqu’à +60 %) sur la taxe d’habitation des résidences secondaires thelocal.fr. Plusieurs villes de la Côte d’Azur ont mis en place ou augmenté ces majorations pour inciter les propriétaires à ne pas laisser leur bien vide. À Saint-Tropez, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste donc due – elle a disparu pour les résidences principales, mais peut être très lourde pour une résidence secondaire, notamment avec la surtaxe. D’autre part, la taxe foncière a connu de fortes hausses dans de nombreuses communes suite à la réévaluation des valeurs cadastrales thelocal.fr. Il est recommandé de vérifier chaque année sa déclaration d’occupation de propriété (déclaration d’occupation) pour s’assurer d’être bien classé et anticiper toute hausse de fiscalité thelocal.fr thelocal.fr.
- Environnement des crédits immobiliers – Ce n’est pas une réglementation à proprement parler, mais il est notable que les taux des prêts immobiliers français ont beaucoup monté en 2022–2023 (au-dessus de 4 %), mais devraient redescendre progressivement vers 3 % d’ici fin 2024 ou 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. Le gouvernement a aussi prolongé l’accès au prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants (principalement dans des zones abordables, peu concernées à Saint-Tropez) cotedazur-sothebysrealty.com. Pour la clientèle haut de gamme, le financement est souvent accessoire, mais pour ceux qui empruntent, une stabilisation ou une légère baisse des taux en 2025 peut améliorer la capacité d’achat. Les banques françaises ont également recommencé à prêter plus facilement aux non-résidents dès 2023, après une période de crédit très restreint – ce qui permet aux acheteurs étrangers de financer jusqu’à 85 % du prix dans certains cas elliman.com elliman.com.
En résumé, les évolutions réglementaires de 2025 visent principalement à favoriser la disponibilité des logements et la durabilité : elles incitent à mettre les résidences inoccupées en location (sous peine de taxes), à déclarer et fiscaliser les recettes locatives, et à rénover pour la performance énergétique. Les propriétaires tropéziens doivent s’assurer d’être en règle, mais ces mesures annoncent aussi la professionnalisation et la transparence accrues du marché. Les investisseurs peuvent se rassurer : l’État agit pour résoudre la crise du logement (ce qui, à terme, soutient la valeur du patrimoine via la bonne santé générale du marché). Comme toujours, il est recommandé de consulter un conseil fiscal local pour suivre l’évolution de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), évaluer les conséquences de la résidence fiscale, et anticiper toute nouvelle loi qui pourrait impacter les charges ou la rentabilité dans ce magnifique coin de la Côte d’Azur.
Saint-Tropez face aux marchés voisins : Cannes, Nice, Monaco
Comment Saint-Tropez se compare-t-elle aux autres marchés vedettes de la Côte d’Azur en 2025 ? Chacune de ces destinations possède un profil singulier en termes de prix, valeur d’investissement et demande :
- Cannes : Connue pour son festival et sa Croisette, Cannes est une ville plus étendue que St-Tropez, avec une offre immobilière beaucoup plus diversifiée. Les prix y sont en moyenne légèrement plus bas – fin 2024, la moyenne se situait autour de 6 100 €/m² (après une hausse de 4 % sur l’année) investropa.com. Les adresses les plus prisées en front de mer (La Croisette) ou les villas de Californie et Super-Cannes atteignent toutefois les tarifs de St-Tropez pour les biens d’exception. Cannes bénéficie d’un calendrier événementiel annuel soutenu (congrès, festivals), qui permet de soutenir la demande locative bien au-delà de la seule saison touristique estivale, ce qui en fait un choix attractif pour les investisseurs spécifiquement à la recherche de rendement locatif. La construction neuve est également plus visible à Cannes : par exemple, le Palm Beach historique est en transformation en centre commercial de luxe, club privé et résidences haut de gamme mansionglobal.com mansionglobal.com. Cet ajout d’offre contraste avec la pénurie structurelle de St-Tropez. La clientèle de Cannes est également internationale, mais se compose de davantage d’acheteurs français et d’acheteurs professionnels (pieds-à-terre pour congrès…). En termes de rendement, Cannes offre souvent un meilleur “rapport qualité/prix” au m² que St-Tropez, et une liquidité supérieure grâce à un marché plus vaste. Mais Cannes n’a pas l’exclusivité ni la confidentialité extrêmes de St-Tropez. Beaucoup d’investisseurs choisissent de diversifier : Cannes pour le rendement locatif et la vie urbaine, St-Tropez pour le prestige et l’usage personnel.
- Nice : Plus grande ville de la Côte d’Azur et principal nœud de transport (aéroport international Nice Côte-d’Azur), Nice propose un marché très différent. Les prix y sont beaucoup plus abordables : la moyenne se situe à 5 000–6 000 €/m² environ (autour de 2025) tranio.com investropa.com, avec les programmes neufs haut de gamme et les résidences de bord de mer en haut de cette fourchette. Le marché niçois attire tant les acheteurs internationaux que nationaux, avec un mélange de résidences principales et secondaires. Depuis plusieurs années, Nice connaît une progression stable (environ +7 % cumulé sur 3 ans) investropa.com. On note l’émergence de Nice comme pôle tech et entrepreneurial, attirant de jeunes actifs et de nouveaux résidents à l’année mansionglobal.com, ce qui diversifie la demande au-delà des seuls retraités ou vacanciers. Sur le plan de l’investissement, Nice permet d’accéder au marché à moindre coût et dégage une forte demande locative (y compris sur le long terme grâce à son économie locale et ses universités). Les rendements du locatif longue durée à Nice sont intéressants (~3-4 % ou plus) ; la location saisonnière fonctionne bien l’été ou lors du Carnaval. Nice n’a pas le glamour de St-Tropez mais se rattrape côté vie pratique : infrastructures, culture, grand bassin locatif. Certains investisseurs optent pour Nice pour sa liquidité et la sécurité du revenu locatif, tandis que St-Tropez sera plus souvent un actif “plaisir” et de valorisation. Nice est la “capitale” de la Côte – prix modérés, volume élevé – alors que St-Tropez reste un marché bijou exceptionnel.
- Monaco : Monaco joue dans une toute autre cour, souvent en tête des classements mondiaux de prix. Le prix moyen y a atteint 51 500 €/m² en 2023 mansionglobal.com, là où St-Tropez (18 à 21 000 €/m²) paraît presque raisonnable. Le micro-État, paradis fiscal au foncier ultra-restreint (et à la sécurité/luxe légendaires), connaît une demande structurellement supérieure à l’offre. En 2023, plus de la moitié des transactions dépassaient 20 millions d’euros mansionglobal.com. Pour les investisseurs, l’immobilier à Monaco est perçu comme de l’or : ultra-sûr, à valorisation historique, mais avec des rendements locatifs très faibles (vue la disproportion prix/loyers). St-Tropez permet des rendements supérieurs mais est beaucoup moins liquide hors saison. À Monaco, la clientèle est surtout composée de milliardaires et centimillionnaires internationaux recherchant la résidence fiscale. Nombre de ces acheteurs possèdent par ailleurs des résidences d’agrément à St-Tropez ou Cannes. À Monaco, il s’agit d’une logique plus patrimoniale que recherche de rendement. Les prix y sont « hors normes » (plus de 50 000 €/m² contre ~20 000 à St-Tropez, ~6 000 à Cannes) mansionglobal.com investropa.com. La comparaison directe n’a guère de sens : Monaco relève de la stratégie de gestion de fortune ; St-Tropez, plutôt du plaisir de possession et qualité de vie. Un point commun : l’offre très limitée des deux marchés – Monaco par sa surface, St-Tropez par ses restrictions de construction et la préservation du site.
En résumé, Saint-Tropez se distingue même parmi ses légendaires voisines azuréennes par le mélange d’authenticité villageoise et d’exclusivité. Cannes et Nice sont des marchés plus urbains et segmentés, offrant des prix plus accessibles et des opportunités de rendement, tandis que Monaco reste un coffre-fort patrimonial ultra-prime à des tarifs inégalés. L’investisseur sur la Côte y verra Cannes et Nice comme des marchés à rendement ou à opportunités, Saint-Tropez comme un investissement plaisir ou “trophée” long-terme pour valorisation et usage personnel. Côté prix, St-Tropez appartient au segment supérieur (seule Monaco la dépasse dans la région), et son aura couplée à une offre très restreinte garantissent un premium persistant par rapport aux grandes villes. Chacune a ses atouts, mais pour le prestige immobilier et la renommée mondiale, seules Monaco, Cap Ferrat ou les poches les plus prisées de Cannes soutiennent la comparaison avec St-Tropez – la crème de la crème de l’immobilier balnéaire européen mansionglobal.com mansionglobal.com.
Opportunités et risques d’investissement – Court terme vs. long terme
Opportunités et risques à court terme (2025–2026)
À court terme, le marché immobilier de St. Tropez présente un mélange d’opportunités séduisantes mais aussi de mises en garde pour les investisseurs :
- Opportunités : Après l’explosion des prix entre 2020 et 2022, la récente stabilisation du marché offre aux acheteurs l’opportunité de négocier et de trouver de la valeur qui n’était pas possible au sommet. Les prix se sont légèrement adoucis depuis leurs pics absolus, et la plupart des agents rapportent que les vendeurs acceptent désormais des rabais de 5 à 10 % lors des négociations mansionglobal.com. Cela représente une petite « fenêtre d’opportunité » pour acquérir un bien à prix relativement réduit mansionglobal.com mansionglobal.com. De plus, avec la hausse progressive du nombre de biens disponibles (davantage d’annonces arrivent sur le marché, certains propriétaires prennent leurs bénéfices ou de nouvelles constructions s’achèvent), les acheteurs ont un peu plus de choix maintenant qu’il y a un ou deux ans. Pour ceux prêts à agir, 2025 pourrait être un moment idéal pour acheter avant une nouvelle hausse – surtout au vu des prévisions qui annoncent une possible remontée des prix à St. Tropez dès la fin 2025 vendome-property.com. Côté location, la forte demande pour l’été 2024 et 2025 (dopée par des événements comme les Jeux Olympiques) signifie que les investisseurs achetant maintenant pourraient immédiatement bénéficier de revenus locatifs solides dans les saisons à venir. Autre stratégie à court terme : l’arbitrage de devises – les acheteurs non-euro (par exemple, Américains) peuvent profiter d’un euro modéré ; récemment, des acheteurs américains ont effectivement « profité du taux de change » pour acheter sur la Riviera elliman.com elliman.com. Enfin, toute nouvelle baisse marginale des taux d’intérêt ou assouplissement du crédit en 2025 améliorerait les conditions de financement, permettant aux acheteurs à effet de levier de décrocher de meilleurs taux.
- Risques : À court terme, le principal risque est sans doute lié à l’incertitude macroéconomique. Forte inflation, hausse mondiale des taux d’intérêt ou récession pourraient freiner la confiance des acheteurs. Comme l’a noté un expert, « l’incertitude politique et économique mondiale » en 2024 a eu un certain impact sur la confiance des acheteurs sur la Riviera mansionglobal.com mansionglobal.com. Si les marchés financiers baissent ou en cas d’incertitude électorale (gros scrutins aux USA et en France en 2024–25), certains achats de luxe pourraient être reportés. Autre risque : faible liquidité et coût de détention : acheter à St. Tropez nécessite un prix d’entrée élevé et peut signifier détenir un bien coûteux qui peut mettre du temps à se revendre (surtout hors saison). Si l’horizon d’investissement est très court (revente dans 1 à 2 ans), les frais de transaction (taxes d’acquisition ~7,5 %, frais d’agence, etc.) et la saisonnalité du marché peuvent rendre le profit rapide difficile. Des évolutions réglementaires constituent également un risque à court terme : par exemple, si vous comptiez louer, les nouvelles exigences d’enregistrement et la réduction de l’avantage fiscal amoindrissent un peu le rendement net thelocal.fr. Les frais de conformité (rénovations énergétiques, permis) peuvent être une dépense inattendue. Surestimer les revenus locatifs est également un écueil – l’été est lucratif, mais il faut budgéter pour la vacance le reste de l’année ; un mauvais calcul peut impacter la trésorerie à court terme. Enfin, il faut mentionner des risques localisés comme saisons de feux de forêt ou événements climatiques : le sud de la France a connu certaines menaces d’incendie récents. Une mauvaise saison de feux ou de nouveaux règlements liés au climat pourraient momentanément affecter le marché ou nécessiter des investissements de protection (par ex. débroussaillage autour des villas). Ces risques restent peu probables sur le littoral de St. Tropez, mais il convient de les garder à l’esprit.
Perspectives à long terme (2027–2028 et au-delà)
Pour les investisseurs ayant une vision sur plusieurs années ou décennies, l’immobilier de Saint-Tropez demeure un actif très attractif, mais non exempt de points d’attention sur le long terme :
- Opportunités : La valorisation à long terme est un avantage important. Historiquement, les biens immobiliers de prestige sur la Riviera affichent une progression sur toute longue période. Par exemple, même en tenant compte des phases plus calmes, la valeur des demeures de luxe sur la Côte d’Azur a progressé d’environ 8,7 % sur la décennie jusqu’en 2022, et les propriétés de prestige en Provence ont gagné 22,5 % depuis 2020 elliman.com elliman.com. St. Tropez en particulier, avec la rareté du foncier et son statut iconique, verra probablement sa valeur progresser de façon continue sur les 5 à 10 prochaines années. Beaucoup d’experts estiment que la pénurie de biens et une attractivité pérenne protègent ce marché contre une chute des prix elliman.com. Les fondamentaux de la région – cadre exceptionnel, attractivité internationale, accessibilité – restent inchangés et garantissent la demande. De plus, les tendances démographiques sont favorables à St. Tropez : le nombre d’individus très fortunés augmente dans le monde, et la France attire de plus en plus d’expatriés riches (la France est désormais 8e mondiale en nombre de millionnaires selon Knight Frank) costar.com. Cette classe aisée croissante devrait alimenter les achats de résidences secondaires sur la Riviera pour les années à venir. Autre opportunité sur le long terme : la valeur “patrimoniale” de posséder à St. Tropez – de nombreuses familles gardent leur propriété sur plusieurs générations, profitant de décennies d’usage personnel tout en bénéficiant d’une valorisation. À long terme, les cycles économiques s’atténuent, et l’immobilier à St. Tropez s’avère un excellent “réservoir de valeur” (avec en bonus un rendement de mode de vie exceptionnel). Les investisseurs ciblant 2025–2028 peuvent aussi se positionner en anticipation d’améliorations des infrastructures (nouvelles liaisons de transport, par ex. projet à long terme de liaison ferroviaire ou routière plus rapide) ou du développement de zones voisines. Être propriétaire à St. Tropez permettrait aussi de profiter de la croissance d’ensemble de la région (si la “tech” à Nice explose, ou si le tourisme asiatique continue de croître). La demande locative devrait rester forte voire augmenter à long terme – le tourisme mondial est en hausse, et la France reste la première destination touristique mondiale. St. Tropez, avec sa notoriété, captera sa part de ce flux touristique croissant, assurant des loyers réguliers et un renouvellement d’acheteurs potentiels découvrant la région.
- Risques : Sur un horizon long, on peut mentionner le risque de saturation du marché ou évolution des préférences du luxe. Même s’il est difficile d’imaginer St. Tropez perdre de son panache, les goûts évoluent. De nouvelles destinations de prestige pourraient émerger (certains hotspots méditerranéens, ou refuges de style de vie comme le Monténégro, qui cible la clientèle luxe portomontenegro.com portomontenegro.com). St. Tropez doit aussi préserver son charme : la surconstructions (si elle était un jour autorisée) ou la dégradation environnementale pourraient nuire à son attractivité. Toutefois, la réglementation locale est très stricte, limitant ce risque. L’environnement fiscal et politique est un autre risque sur le long terme : l’État français pourrait évoluer vers une fiscalité alourdie sur l’immobilier de luxe ou les propriétaires non-résidents. Par exemple, l’IFI concerne déjà tout bien valant plus de 1,3 M€ pour résidents et non-résidents ; un futur gouvernement pourrait alourdir cette fiscalité ou en créer de nouvelles, ce qui risquerait d’atténuer l’enthousiasme des acheteurs étrangers. De même, la tendance à sanctionner les résidences secondaires peu occupées pourrait s’intensifier si la pénurie de logements se prolonge – on pourrait envisager des surtaxes renforcées ou restrictions dans les zones convoitées. Autre risque : impacts du changement climatique : la montée des températures, les contraintes écologiques peuvent entraîner de nouveaux codes de construction, restrictions d’eau ou exigences de sécurité incendie qui majoreraient le coût de détention. Les biens littoraux dans le monde entier font également face à des préoccupations sur l’érosion ou la montée des eaux (bien que la côte de St. Tropez, relativement escarpée, soit moins concernée que Miami, par exemple). Enfin, la liquidité peut devenir faible dans les phases baissières. Si la stratégie est “acheter et conserver”, on est quasi toujours gagnant, mais en cas de besoin impératif de liquider l’actif durant une crise mondiale, il se peut qu’il faille du temps pour trouver un acheteur au prix souhaité, car le marché est discret. Investir à long terme à St. Tropez présuppose donc une capacité à tenir et à ne pas devoir vendre précipitamment. En somme, les gains à long terme – valorisation, sécurité de l’actif, rendements qualitatifs – paraissent nettement supérieurs aux risques, à condition de rester informé et adaptable au contexte réglementaire et environnemental en évolution.
Avis d’experts et prévisions (2025–2028)
Les experts du secteur et analystes de marché s’accordent pour dire que les perspectives immobilières de Saint-Tropez sont positives à moyen terme (2025–2028), même si la croissance devrait être plus modérée que par le passé récent. Voici quelques points d’analyse et prévisions clés :
- Poursuite mais croissance modérée des prix : Après les hausses explosives de la période pandémique, les prévisionnistes anticipent une période de normalisation avec une croissance régulière. Le département recherche de Knight Frank prévoit que les prix des résidences de prestige sur la Côte d’Azur continueront à augmenter chaque année, mais à un rythme « nettement plus modéré » à l’avenir elliman.com elliman.com. Ils ont noté qu’après une hausse moyenne d’environ +8,7 % par an entre 2010 et 2020, la croissance devrait se stabiliser autour de quelques points de pourcentage par an, sauf stimulation inattendue elliman.com. Pour Saint-Tropez en particulier, certains agents locaux restent optimistes (comme mentionné, une prévision annonce +10 % pour 2025) vendome-property.com, mais le consensus placerait la croissance annuelle entre ~3–5 % pour 2025–2028 — saine, supérieure à l’inflation mais sans effervescence. Cela rejoint les études du marché européen du luxe qui tablent sur environ 2–4 % de croissance annuelle composée (CAGR) de la valeur des propriétés de luxe jusqu’en 2028 dans des marchés matures comme la France portomontenegro.com portomontenegro.com. En résumé, les experts pensent que Saint-Tropez s’appréciera progressivement et évitera tout cycle de boom-bust, soutenue par une offre limitée et une demande fortunée.
- Demande soutenue des HNWIs : Les moteurs démographiques devraient se renforcer. Le Wealth Report 2024 indique que la population de millionnaires en France augmente, la Côte d’Azur demeurant une destination de choix pour l’acquisition de résidences par les plus riches costar.com. L’intérêt des acheteurs internationaux devrait rester élevé — il existe une tendance structurelle à la diversification des avoirs des ultra-riches au niveau mondial, et l’immobilier de la Côte d’Azur figure souvent sur leur liste d’achats. Le rapport Douglas Elliman/Knight Frank de 2023 soulignait que, malgré les vents économiques contraires, l’« appétit résilient pour les maisons françaises des acheteurs étrangers » perdure elliman.com elliman.com, un sentiment qui devrait se poursuivre. L’émergence de nouveaux profils d’acheteurs (Moyen-Orient, Asie) pourrait encore élargir le vivier d’acquéreurs d’ici 2028, injectant de nouveaux capitaux sur le marché.
- Tensions sur les stocks et nouvelle offre : Les experts préviennent que l’offre demeurera restreinte, ce qui soutient les prix. Vendôme Property signale une baisse de 15 % des biens disponibles en 2024 vs 2023 sur la Côte d’Azur vendome-property.com vendome-property.com – une pénurie qui ne devrait pas se résorber totalement. Le neuf reste rare et l’opposition locale à certains grands projets (comme dans certaines parties de la Côte d’Azur) peut bloquer les nouveaux développements mansionglobal.com. À l’horizon 2028, même avec quelques nouveaux programmes, Saint-Tropez comptera probablement toujours beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs d’actifs de prestige. Cette situation augure d’un marché concurrentiel dans les prochaines années, où les biens recherchés suscitent plusieurs offres. Les experts conseillent que les ventes « off market » (déjà 40 % des transactions de luxe) continueront d’être fréquentes, la discrétion restant la norme sur ce segment vendome-property.com vendome-property.com.
- Perspectives pour le marché locatif : Les prévisions pour la location restent favorables. La demande de location de courte durée devrait rester forte ou augmenter à mesure que le tourisme de luxe croît. Les fondamentaux de la Côte d’Azur — « plages immaculées, accès facile via des aéroports internationaux, évènements renommés » — font qu’elle restera « toujours une valeur sûre aussi bien pour les acheteurs » que pour les locataires mansionglobal.com. Certains analystes mettent en avant que les jeunes générations sont également attirées par la région (ex. la transformation de Nice), ce qui annonce une base élargie de futurs locataires et acquéreurs mansionglobal.com. D’ici 2028, on pourrait aussi observer les effets de la politique française pour la durabilité : les biens ayant été rénovés pour une meilleure efficacité énergétique pourraient obtenir des loyers ou prix de vente premium (l’éco-luxe pourrait devenir un atout, plus de 60 % des acquéreurs y étant déjà sensibles vendome-property.com).
- Risques surveillés par les experts : Toute prévision comporte des réserves. Les spécialistes surveillent l’évolution des taux d’intérêt – bien que de nombreuses acquisitions de prestige se fassent au comptant, une part du marché dépend encore du crédit. Si les taux devaient rester élevés plus longtemps que prévu, cela pourrait contrer la hausse des prix. De plus, la stabilité géopolitique en Europe (ou son absence) reste imprévisible : l’instabilité peut à la fois aider (recherche de valeurs refuges comme l’immobilier français) ou pénaliser (repli des investisseurs). Les économistes soulignent également la volatilité des devises : si l’euro s’appréciait sensiblement face au dollar/livre/yuan d’ici 2028, la demande étrangère pourrait se tasser ; à l’inverse, un euro faible pourrait doper les achats étrangers. Malgré cela, la stabilité relative de la France reste un atout en période d’incertitude — comme le note Knight Frank, l’endettement des ménages y est plus faible et les prêts à taux fixe protègent les propriétaires, rendant la France « moins impactée par de futures hausses de taux » qu’ailleurs elliman.com elliman.com. En termes simples, le marché français pourrait se révéler plus résilient face aux chocs mondiaux, au bénéfice de Saint-Tropez.
- À retenir – Point de vue des professionnels : Le sentiment dominant chez les professionnels de l’immobilier reste une optimisme prudent. Ils prévoient que Saint-Tropez continuera d’être l’un des marchés immobiliers les plus recherchés au monde d’ici 2028, avec une tendance haussière des valeurs, bien que de façon mesurée. Comme le résume une agence de Riviera, l’avenir reste « haussier » pour l’immobilier de prestige en raison du style de vie exceptionnel proposé et de l’attrait pérenne de la région vendome-property.com. Les investisseurs sont encouragés à envisager Saint-Tropez sur le long terme : sur 5 ans et plus, les plus-values cumulées peuvent devenir très intéressantes, avec un plaisir de jouissance et un prestige inégalables. Avec une planification avisée pour anticiper les risques (stratégie fiscale, conformité aux nouvelles lois, etc.), les parties prenantes pourront tabler sur des rendements solides et une retraite glamour qui traversent l’épreuve du temps. Pour citer un autre expert, « Ces biens surperformeront toujours… C’est une fois par génération que [les meilleurs] arrivent sur le marché », soulignant la singularité de l’immobilier tropézien mansionglobal.com mansionglobal.com.
Sources : Rapport Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com ; Mansion Global (Talerico, juillet 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com ; Tranio Prix France 2025 tranio.com ; Statistiques Investropa Riviera 2025 investropa.com investropa.com ; Actualisation marché Vendôme Property (janvier 2025) vendome-property.com vendome-property.com ; Rapport Douglas Elliman/Knight Frank Prime France (août 2023) elliman.com elliman.com ; The Local France (déc. 2024) thelocal.fr thelocal.fr ; Elite Traveler (déc. 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com ; Vogue Business (juil. 2024) voguebusiness.com ; et autres données et publications officielles citées ci-dessus.
