Le marché immobilier de Boise en 2025 se caractérise par une croissance stable, mais sans frénésie. Après les envolées de l’ère pandémique, les prix médians des maisons se situent autour de 500 000 $ avec des hausses annuelles modestes. Par exemple, Zillow indique en avril 2025 une valeur moyenne des maisons à 504 848 $ (en hausse de 1,9% sur un an) zillow.com, et Redfin affiche un prix médian de vente de 500 000 $ en avril 2025 (soit une hausse de 2,2% sur un an) redfin.com. Les ventes de maisons restent solides sans être explosives (220 maisons vendues en avril 2025, contre 250 un an plus tôt redfin.com), et les nouvelles annonces augmentent graduellement. L’offre de logements reste faible – environ 2,4 mois de stock en décembre 2024 weknowboise.com – si bien que les acheteurs font face à une concurrence, quoique moins intense qu’en 2020–21. Les ventes restent rapides (environ 12–14 jours sur le marché au printemps 2025 redfin.com templetonrealestategroup.com), et les ratios prix de vente/prix affiché sont proches de la parité. Les loyers à Boise restent élevés et en hausse : les données Zillow indiquent un loyer moyen de 1 809 $ en avril 2025 (soit environ 2,2% de plus que l’année précédente) zillow.com. En résumé, le marché résidentiel de Boise est tendu mais se stabilise – prix et loyers sont proches de leurs records mais leur croissance se limite à quelques pourcents tandis que l’offre augmente lentement.
- Prix médian des maisons : Le prix médian de vente à Boise est d’environ 500 000 $ (avril 2025) redfin.com. L’indice Zillow Home Values estime la maison typique à 504 848 $ (en hausse de 1,9 % sur un an) zillow.com. Le comté d’Ada (agglomération de Boise) a vu un prix médian d’environ 525 000 $ fin 2024 weknowboise.com, légèrement en dessous du sommet de 2022.
- Ventes & Inventaire : Les annonces sont en augmentation : environ 2 568 maisons sur le marché dans la Treasure Valley (déc. 2024), soit +16 % par rapport à l’an dernier weknowboise.com (≈2,4 mois d’offre). Malgré cette hausse de l’offre, les ventes sous compromis augmentent aussi, ce qui montre que la demande absorbe encore une bonne part du stock. Pour équilibrer vraiment le marché, les analystes estiment que l’inventaire devrait bondir d’environ 65 % weknowboise.com.
- Délais de vente : Les maisons se vendent en moins de deux semaines en moyenne. Redfin affiche 12 jours sur le marché (avril 2025) redfin.com. WeKnowBoise note une médiane à environ 14 jours au printemps 2025. C’est plus lent que la frénésie des 10 jours de 2021–22, mais cela reste le signe d’une demande soutenue.
- Loyers : Les loyers tournent autour de 1 800–1 900 $ pour un logement moyen. L’indice Zillow d’avril 2025 annonce un loyer moyen de 1 809 $ à Boise zillow.com (contre 2 024 $ à l’échelle nationale). Les loyers ont grimpé sur un an (+2,2 % d’après Zillow ; autres sources notent +10–12 % fin 2024 weknowboise.com). Le taux de vacance est très bas (environ 1,6 % en 2024 weknowboise.com), donc les propriétaires dictent encore des loyers élevés.
Tendances du commercial et du multi-résidentiel
L’immobilier commercial à Boise reste en bonne santé, surtout dans les secteurs industriel et commerce de détail. Les données locales montrent que le secteur industriel est en plein essor : environ 56,4 millions de pieds carrés d’espace industriel existent (T3 2024), avec un taux de vacance de 8,3 % crexi.com. Malgré de nouvelles constructions, l’absorption est très élevée (environ 1,66 million de pieds carrés loués depuis le début de l’année jusqu’au T3 2024) crexi.com. Les loyers médians industriels sont bas (environ 13 $/pi²/an), mais les investisseurs trouvent du rendement, Crexi indiquant des ventes récentes avec des taux de capitalisation autour de 6–7 % crexi.com. Le marché des bureaux est plus contrasté : 17,3 millions de pi² de stock avec environ 10,2 % de vacance crexi.com. Certains sous-marchés (finance, technologies, santé) affichent encore des locations soutenues, mais l’absorption nette globale des bureaux est légèrement négative (-445 k pi² depuis le début d’année) crexi.com, le télétravail freinant la demande.
Le commerce de détail est solide : le parc commercial de Boise totalise environ 25,35 M pi² avec un taux de vacance extrêmement bas de 3,3 % crexi.com. Les sous-marchés de Nampa et Meridian sont particulièrement tendus (Nampa ~6,9 % de vacance) crexi.com, et les chaînes nationales continuent de s’y développer. Crexi souligne de bonnes transactions récentes sur le commerce (épiceries, magasins discount…) crexi.com. En résumé, la demande commerciale – portée par la croissance démographique et le tourisme – alimente de nouveaux projets (surtout autour de l’aéroport et dans le comté de Canyon) crexi.com.
Le multi-résidentiel est tout aussi dynamique. Le taux d’occupation des appartements à Boise atteint environ 94–95 % (T3 2024) crexi.com. Le loyer moyen effectif est d’environ 1 595 $/mois crexi.com (plus bas que la location de maison individuelle mais très abordable à l’échelle nationale). La construction d’appartements bat des records : environ 3 064 unités en chantier fin 2024 (livraisons ~861 unités sur l’année) crexi.com crexi.com. Le taux de vacance dans les nouveaux ensembles reste inférieur à 6 %, preuve que la majorité trouve preneur rapidement. Taux d’occupation élevé et rentabilité attirent les investisseurs sur l’immeuble collectif.
- Industriel : Environ 56,4 M pi², 8,3 % de vacance, ~1,66 M pi² d’absorption sur l’année (T3 2024) crexi.com crexi.com. Nouvelles locations majeures pour de grands entrepôts (Excel Inc, Costco, etc.) crexi.com. En construction : ~2,0 M pi² (dédiés logistique/distribution) crexi.com.
- Bureaux : Environ 17,3 M pi², 10,2 % de vacance crexi.com. Absorption nette récemment négative (-445 000 pi² YTD) crexi.com. La demande locative se concentre dans l’ouest de la ville et le centre. Quelques locations notables (ex. cabinets d’avocats) attestent de besoins persistants, bien que ralentis crexi.com crexi.com.
- Commerce de détail : Environ 25,35 M pi², taux de vacance très bas (3,3 %) crexi.com. Absorption ~332 736 pi² sur l’année, tirée par les baux d’épiceries et de grandes surfaces crexi.com. Les nouveaux projets de commerces se concentrent à Meridian, Nampa et autour des corridors aéroport/Caldwell de Boise crexi.com.
- Multi-résidentiel : Environ 36 000 logements (agglomération Boise) ; vacance 5,4 % crexi.com. Loyer moyen d’environ 1 595 $ crexi.com. Près de 861 unités livrées en 2024 et 3 064 en construction crexi.com crexi.com – un record. L’offre croissante devrait à terme freiner la hausse des loyers (hausse annuelle actuelle ~0,1 % crexi.com), mais la demande reste forte.
Tendances en construction et développement
La construction neuve a accéléré pour répondre à la demande, mais reste encore en retrait au centre-ville. Le comté d’Ada a délivré environ 5 137 nouveaux permis de construire en 2024 fred.stlouisfed.org – contre 6 089 en 2023 et un sommet à 7 487 en 2021. Cela indique un ralentissement récent des débuts de chantiers de maisons individuelles. La ville de Boise a elle-même délivré moins de permis que prévu — soit 300 à 800 logements de moins par an ces trois dernières années cityofboise.org. Ce déficit explique en partie la persistance de prix élevés. Une majeure partie des nouveaux projets concerne désormais les maisons mitoyennes et les appartements (“manquant au milieu”): 52 % des nouveaux permis à Ada County (2019–2022) concernaient du multifamilial ou de la maison en bande, contre seulement 31 % en 2018–20 cityofboise.org.
- Permis de construire : Les nouveaux permis de logement du comté d’Ada sont tombés à environ 5 137 en 2024 (contre 6 089 en 2023 et 7 487 en 2021) fred.stlouisfed.org. La livraison de logements à l’échelle de la ville (Boise) reste légèrement en dessous de la demande à long terme.
- Types de logements : L’habitat multifamilial et le logement « intermédiaire manquant » dominent désormais les nouvelles constructions (52 % des permis, 2019–22) cityofboise.org. Plus d’un tiers de tous les nouveaux logements depuis 2019 sont situés dans le centre-ville et les quartiers de West Bench cityofboise.org, reflétant des projets de densification et à plus forte densité.
- Lotissements : En dehors du centre, de nouveaux lotissements continuent d’apparaître. Les données de Build Idaho (rapport 2025) notent environ 305 nouveaux lotissements dans la région (plus de 5 400 maisons vendues), soulignant que la croissance périurbaine (Meridian, Kuna, Star) continue de soutenir l’offre.
- Coûts & retards : Les coûts de construction restent un obstacle – en hausse de 40 % au niveau national depuis 2018 cityofboise.org – ce qui ralentit la production de logements abordables. Les projets d’infrastructure prennent également du temps : par exemple, l’extension de l’autoroute 16 de l’Idaho (reliant l’I-84) a débuté en 2006 et est toujours en cours de construction par segments boisedev.com.
Facteurs économiques et démographiques
Le marché de Boise est soutenu par une croissance rapide de la population et de l’emploi. La Treasure Valley (comtés d’Ada et de Canyon) compte désormais environ 848 000 habitants (estimation 2025) boisedev.com, soit une hausse d’environ 3 % en un an. La ville de Boise elle-même compte environ 253 550 habitants (croissance de 1,4 % en 2025) boisedev.com. Cette région a à peu près doublé sa population depuis 1990, un rythme bien supérieur à la moyenne nationale. Démographie clé : âge médian d’environ 37,8 ans crexi.com et un niveau élevé de formation (~38 % des adultes sont titulaires d’une licence ou plus crexi.com).
Économiquement, Boise bénéficie d’un faible taux de chômage (environ 3,2 % en 2024) crexi.com et d’une base d’emploi diversifiée. Les grands employeurs industriels et technologiques (Micron, Hewlett-Packard, les fintechs en croissance) élargissent leurs effectifs locaux crexi.com. La santé (St. Luke’s, St. Alphonsus) et l’éducation (Boise State, College of Western Idaho) constituent également des piliers de l’emploi. Le PIB de la métropole a dépassé 36,3 milliards de dollars en 2024 crexi.com. Le revenu médian des ménages est d’environ 80 900 $ dans le comté d’Ada crexi.com, avec un revenu par habitant d’environ 40 220 $ crexi.com. En résumé, la forte migration interne et des revenus solides soutiennent la demande en logements.
- Population : Aire métropolitaine de Boise ~848 000 (est. 2025), croissance d’environ 3 %/an boisedev.com. La ville de Boise ~253 550 habitants boisedev.com. Le comté d’Ada a augmenté d’environ 32 % depuis 2010 crexi.com.
- Migration : L’Idaho (et Boise) a connu une forte migration entrante en provenance d’États à coût de vie plus élevé. La croissance à l’échelle de l’État depuis 2020 est d’environ 7 % (recensement), bien au-dessus de la moyenne américaine. Les rapports locaux évoquent un afflux d’acheteurs d’autres États et même d’investisseurs institutionnels, ce qui entraîne une hausse des prix et des loyers locaux idahohousing.com.
- Emplois & revenus : Faible taux de chômage à 3,2 % (2024) crexi.com. Les secteurs de croissance clés incluent la fabrication de semi-conducteurs, les services technologiques et la santé crexi.com. Revenu médian des ménages d’environ 80 928 $ crexi.com (au-dessus de la moyenne de l’État). Près de 38 % des adultes ont un diplôme universitaire crexi.com, ce qui fournit une main-d’œuvre qualifiée.
- Abordabilité : Malgré des revenus solides, Boise est désormais l’un des marchés les plus chers du pays. Les analystes locaux notent que la migration et l’activité des investisseurs ont « modifié la dynamique du logement » – de nombreux logements locatifs anciens sont aujourd’hui détenus par des sociétés extérieures à l’État, faisant monter les loyers idahohousing.com. Cette dynamique, ainsi qu’une nouvelle offre limitée, contribuent à la tension du marché régional.
Politiques publiques & infrastructures
Les politiques locales et étatiques s’adaptent à la croissance de Boise. La politique du logement figure en tête de l’agenda : la ville pousse les législateurs de l’État à augmenter le financement et les incitations pour les logements abordables/du personnel local cityofboise.org. Par exemple, Boise souhaite que l’investissement dans le fonds de logements du personnel de l’Idaho se poursuive et que de nouveaux crédits d’impôt soient accordés aux promoteurs de logements abordables cityofboise.org. La ville défend également les protections locales des locataires (dépôts de garantie, protection contre la discrimination basée sur la source de revenu) contre la préemption étatique cityofboise.org. Concrètement, Boise a actualisé son code de zonage pour permettre plus de densité et offrir des incitations au logement « intermédiaire manquant », visant à stimuler la construction de maisons en rangée et d’appartements.
Les projets d’infrastructure montent également en puissance pour répondre à la croissance future. Le Département des Transports de l’Idaho (ITD) étudie un nouveau corridor « South Ada » (prolongement de Meridian Road via Kuna jusqu’à l’I-84) pour gérer le trafic issu des projets prévus (jusqu’à environ 18 000 logements près de Mayfield) boisedev.com. L’extension longtemps bloquée de l’autoroute 16 (sud de Boise jusqu’à Star) progresse également. Ces routes ouvriront de nouveaux terrains à l’urbanisation et soulageront la congestion sur l’I-84. Les investissements dans les transports en commun sont eux aussi en cours : Valley Regional Transit (VRT) a restructuré ses lignes de bus (ajout de liaisons nord-sud) et modernise les arrêts avec des informations d’arrivée en temps réel. Pour l’exercice 2024, la VRT a vu sa fréquentation augmenter légèrement à 1,46 million de trajets boisedev.com malgré d’importants changements de lignes, ce qui suggère que la demande devrait soutenir le service élargi. La VRT déploie également des bus électriques avec recharge sur site à Main Street Station boisedev.com.
- Logement abordable : L’agenda législatif 2024 de Boise a fait de l’accessibilité au logement une priorité. La ville soutient les fonds d’État pour le logement des travailleurs ainsi que des incitations fiscales pour les promoteurs cityofboise.org. Au niveau local, les révisions de la réglementation d’urbanisme de Boise (permettant plus de densité et des logements accessoires/ADUs) visent à atténuer la pénurie de logements cityofboise.org.
- Protection des locataires : Boise maintient des règles favorables aux locataires (ex. : pas de discrimination fondée sur la source de revenu, restitution totale du dépôt de garantie) et résiste aux tentatives de l’État visant à les annuler cityofboise.org.
- Routes & Transport : L’ITD prévoit de nouveaux corridors autoroutiers (ex. : itinéraire Meridian–Kuna/I-84) et poursuit l’extension de la Hwy 16 pour desservir les banlieues en croissance boisedev.com boisedev.com. Boise finance également d’importants aménagements de rues (ex. : pistes cyclables protégées et améliorations pour l’accès ADA sur Capitol Blvd).
- Transports en commun : La refonte du réseau VRT (en vigueur 2024–2025) a amélioré le service. Premiers résultats : la fréquentation a augmenté d’environ 1,3 % (exercice 2024) boisedev.com. Les projets futurs incluent davantage d’abris de bus, des informations en temps réel et une flotte totalement électrique. Ces investissements rendent Boise plus vivable et pourraient accroître la demande de logements près des lignes de transport en commun.
Perspectives pour les investisseurs & Prévisions à 3–5 ans
À l’horizon 3–5 ans, la plupart des analystes estiment que Boise va converger vers un marché équilibré. Les prix de vente et les loyers devraient augmenter modérément, sans la flambée des années 2019–2021. Les prévisionnistes nationaux (ex. RealWealth Analytics) anticipent une croissance des prix des logements américains d’environ 3–5 % par an (2025–2029). Boise devrait suivre ou légèrement sous-performer ce rythme, en raison d’une base déjà élevée. Les facteurs clés seront les taux d’intérêt et l’offre : la plupart des prévisions supposent des taux hypothécaires maintenus autour de 6,5 %. Même de légères baisses (par ex. de ~7 % à ~6,5 %) peuvent accroître le pouvoir d’achat – une analyse a montré qu’une baisse à 6,63 % de janvier à mars 2025 augmente le pouvoir d’achat d’environ 13 000 $ pour les acquéreurs weknowboise.com.
Les investisseurs continuent d’être attirés par les fondamentaux de Boise (croissance démographique, emplois, offre limitée). Les acquéreurs recherchant du rendement dans l’immobilier multifamilial et industriel s’intéressent toujours au marché : par exemple, les bâtiments industriels médians se négocient actuellement autour de 3,2 millions de dollars avec des taux de capitalisation proches de 6,1 % crexi.com, soutenant l’intérêt des investisseurs. Cela dit, tout afflux majeur de nouvelles constructions (plusieurs milliers d’unités ou un nouveau parc industriel) pourrait limiter la compression future des taux de capitalisation et la hausse des prix.
En résumé, la plupart des experts locaux anticipent des gains constants mais peu spectaculaires. Les prix des logements pourraient progresser de 0 à 5 % par an (surtout hors pics), les loyers continuer à augmenter tant que les vacances demeurent sous les 5 %, et l’inventaire croître graduellement à mesure que de nouvelles constructions arrivent sur le marché. Un scénario équilibré se dessine : si l’économie de Boise et la migration restent solides, la demande restera élevée. Mais des coûts d’emprunt élevés et le renforcement des constructions devraient éviter un nouveau phénomène de bulle. Les acheteurs et investisseurs devraient surveiller les projets d’infrastructure (car de nouvelles routes peuvent ouvrir de nouveaux marchés dynamiques comme Kuna/Star) et les programmes gouvernementaux de logement (qui pourraient ajouter des logements pour la main-d’œuvre). Globalement, le marché immobilier de Boise en 2025 s’oriente vers une croissance “normale” après une décennie folle – toujours tendu et compétitif, mais n’étant plus dans une ascension fulgurante.
Sources : Données récentes du marché et prévisions de Zillow, Redfin, des associations locales de courtiers, reportages BoiseDev et agences du logement de l’Idaho zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(voir citations).
