Immobilier à Séoul en 2025 : Prix vertigineux, politiques audacieuses et perspectives pour Gangnam et au-delà

Le marché immobilier de Séoul fait la une des journaux en 2025, avec des prix des appartements qui grimpent en flèche dans ses quartiers les plus prisés, de nouveaux méga-projets qui redessinent la ligne d’horizon et des décideurs politiques en pleine course pour tenter de contrôler cette flambée. Dans ce rapport, nous plongeons dans les secteurs résidentiel et commercial de l’immobilier à Séoul – en examinant les conditions actuelles du marché, les tendances tarifaires, les opportunités d’investissement les plus attractives, les interventions gouvernementales, les projets d’infrastructure à venir et les prévisions d’experts. Des valeurs d’appartements qui s’envolent à Gangnam jusqu’aux ambitieux plans de tours de 100 étages à Yongsan, voici une analyse approfondie de la situation actuelle et de ce à quoi s’attendre dans les prochaines années.

Aperçu du marché : le récit de deux marchés en 2025

L’immobilier à Séoul en 2025 se caractérise par une croissance soutenue dans la région de la capitale, contrastant avec la faiblesse des autres grandes villes coréennes. Les prix des logements à Séoul se sont fortement redressés, alors que d’autres régions stagnent. Début 2025, l’indice national des prix des logements de la Banque de Corée n’avait progressé que de 0,31 % sur un an (un recul en termes réels après inflation), mais ce chiffre national modeste masque de réels écarts régionaux globalpropertyguide.com. À Séoul, les prix des logements ont bondi de 3,63 % en un an, en tête de la progression de 1,68 % pour la région métropolitaine alors que beaucoup de villes de province ont encore vu leurs prix stagner ou baisser globalpropertyguide.com. En fait, le marché du logement de Séoul a enregistré plus d’une douzaine de semaines consécutives de hausse des prix en 2025, sa croissance la plus rapide depuis le printemps koreajoongangdaily.joins.com. La dynamique qui a débuté dans les trois districts ultra-chers du « Gangnam » s’étend à d’autres secteurs comme Mapo, Yangcheon et Gangdong, signe d’un rallye qui se généralise koreajoongangdaily.joins.com.

Cette polarisation souligne la primauté de Séoul : les biens immobiliers dans la capitale bénéficient d’une énorme prime. Un appartement neuf à Séoul se vend en moyenne environ ₩13,4 millions par m² (~9 300 $), soit plus de 2,3 fois la moyenne nationale de ₩5,76 millions globalpropertyguide.com. La Corée du Sud affiche désormais l’écart de prix le plus large entre grandes métropoles et petites villes de tous les pays de l’OCDE globalpropertyguide.com. Un appartement haut de gamme à Séoul peut facilement coûter plus de ₩2 milliards (environ 1,5–2 millions $), alors que des logements de taille similaire en province coûtent une fraction de ce montant. Le tableau ci-dessous présente les prix moyens estimés des appartements dans les principaux quartiers de Séoul par rapport à la moyenne de la ville :

District (Séoul)	Prix moyen appartement (2025) ₩/m²
Gangnam-gu (sud)	₩25 000 000 bambooroutes.com
Seocho-gu (sud)	₩22 000 000 bambooroutes.com
Yongsan-gu (centre)	₩20 000 000 bambooroutes.com
Songpa-gu (sud-est)	₩17 000 000 bambooroutes.com
Mapo-gu (nord-ouest)	₩15 000 000 bambooroutes.com
Moyenne Séoul	~₩10 000 000 bambooroutes.com

Source : Analyse Bamboo Routes, Octobre 2024 (estimations pour 2025).

Comme on le voit ci-dessus, Gangnam reste l’arrondissement le plus cher, avec des valeurs moyennes d’appartement à environ 2,5 fois la moyenne de la ville. D’autres quartiers aisés comme Seocho, Yongsan et Songpa dépassent également largement la moyenne, tandis que Mapo – bien que relativement plus « abordable » – reste au-dessus du benchmark municipal. Ces écarts de valeur se creusent, reflet des préférences des acheteurs pour le cœur de Séoul et symptôme du grave déséquilibre entre l’offre et la demande dans la capitale.

Du côté de la demande, plusieurs facteurs alimentent la flambée de Séoul. Les taux d’intérêt devraient baisser en 2025, la Banque de Corée adoptant une politique d’assouplissement, ce qui renforce la confiance des acquéreurs cbre.com. Anticipant une baisse des taux, de nombreux investisseurs se sont précipités pour verrouiller leurs emprunts avant le durcissement des conditions de crédit koreajoongangdaily.joins.com. Parallèlement, les loyers et les prix en préconstruction grimpent, incitant encore plus les ménages à acheter maintenant de peur de voir les prix leur échapper koreajoongangdaily.joins.com. Le volume des ventes a grimpé en conséquence : en mai 2025, les transactions d’appartements à Séoul étaient en passe d’atteindre 7 000 à 8 000 unités, un bond marqué par rapport aux mois précédents, y compris dans les zones les plus réglementées koreajoongangdaily.joins.com. Cette frénésie d’activité suggère qu’une demande latente se libère alors que les acheteurs s’ajustent au nouveau contexte de taux plus faibles et redoutent de manquer d’autres hausses de prix à venir.

En parallèle, en dehors de Séoul les marchés restent atones. Hors région capitale, 2025 marque la troisième année consécutive de baisse des prix dans de nombreuses grandes villes globalpropertyguide.com. Par exemple, à Busan, Daegu et dans d’autres grands centres urbains, les prix des appartements continuent de baisser de 1 à 4 % sur un an globalpropertyguide.com. Résultat : la reprise immobilière à Séoul est très localisée, profitant d’abord à ses quartiers centraux et élargissant l’écart de richesse entre ville et campagne. L’appartement type à Séoul coûte maintenant 3,5 fois plus cher qu’à Busan, contre un rapport de 2,1 il y a dix ans koreajoongangdaily.joins.com. Cette divergence met les politiques publiques au défi alors que le pays s’interroge sur l’équité en matière d’accès au logement.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Croissance des prix et trajectoire de reprise

Après une brève correction en 2022–2023, les prix résidentiels repartent à la hausse à Séoul. Les analystes du secteur estiment que le marché a atteint son point bas début 2023 globalpropertyguide.com. En février 2025, l’indice des prix du logement à Séoul avait déjà progressé de près de 4 % sur un an globalpropertyguide.com et les mois de printemps suivants ont vu le rythme s’accélérer encore. Notamment, avril 2025 a marqué la 12e semaine d’affilée de hausse des prix des appartements à Séoul world.kbs.co.kr. Ce mois-là, les valeurs dans les quartiers huppés de Gangnam, Seocho et Songpa ont progressé de +0,13 % à +0,18 % par semaine – rythme supérieur à la croissance hebdomadaire globale de la ville de 0,08 % world.kbs.co.kr. Point important, la reprise des prix s’est élargie : des arrondissements comme Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon et Gangdong ont eux aussi enregistré en avril des hausses supérieures à la moyenne (environ 0,11–0,17 % hebdomadaires) à mesure que la confiance des acheteurs est revenue au-delà du seul « Gangnam » world.kbs.co.kr.

Cette reprise régulière à Séoul contraste avec la faiblesse persistante dans d’autres régions. Au premier trimestre 2025, les prix des logements dans toute la Corée, hors Séoul, continuaient de baisser légèrement en moyenne globalpropertyguide.com. En fait, les marchés en dehors de la région capitale ont vu les prix chuter d’environ 0,04 % en avril, alors même que le centre de Séoul était en hausse world.kbs.co.kr. La résilience de Séoul (et de sa ceinture de banlieue dans la province de Gyeonggi) au milieu de la stagnation nationale met en évidence le “magnétisme” de la capitale : emplois, commodités et perspectives d’investissement continuent d’attirer les personnes et le capital vers l’orbite de Séoul. D’un point de vue démographique, l’afflux de population et la taille réduite des ménages dans la ville soutiennent la demande de logements, même si la population globale de la Corée vieillit et diminue. Les institutions majeures et les experts sont prudemment optimistes quant aux perspectives du marché du logement à Séoul. L’Institut du Logement de Corée prévoit qu’après la récession de 2023, les prix des logements entreront dans une phase de reprise à la mi-2025, avec une hausse attendue d’environ 0,8 % pour la zone métropolitaine de Séoul en 2025 (ville de Séoul elle-même +1,7 %) globalpropertyguide.com. Les prévisions privées sont encore plus optimistes : les analystes immobiliers anticipent une croissance annuelle des prix à Séoul d’environ 3 à 5 % au cours des prochaines années, sauf choc majeur bambooroutes.com. Dans les quartiers à forte demande, la hausse pourrait être plus marquée : les districts prisés comme Gangnam, Seocho et Yongsan ont vu les prix bondir jusqu’à environ 7 % par an récemment bambooroutes.com. Le consensus est que la forte demande et l’offre limitée continueront à exercer une pression à la hausse sur les valeurs, même si les mesures de refroidissement du gouvernement pourraient ralentir la vitesse des augmentations bambooroutes.com. Personne ne prévoit d’effondrement brutal des prix à Séoul à l’heure actuelle ; le débat porte davantage sur jusqu’où et à quelle vitesse les prix vont continuer de grimper.

Pénurie d’Offre et Nouvelles Constructions

Un moteur fondamental du marché du logement de Séoul est la pénurie chronique d’offre dans les quartiers recherchés. L’offre de nouveaux logements peine depuis des années à suivre la demande, et même les grands “booms” de construction n’ont guère réduit le déficit. À la moitié des années 2010, des mises en service de logements record (par exemple 626 000 nouvelles unités en 2018) ont offert un répit temporaire globalpropertyguide.com. Mais les mises en chantier ont ensuite diminué, et d’ici 2025, l’offre annuelle nationale (environ 400 000 unités) reste inférieure à la demande estimée de près de 50 000 unités chaque année, menant à un déficit cumulé de près d’un demi-million de logements d’ici 2025 globalpropertyguide.com. À Séoul — une ville mature, contrainte par le foncier — ajouter des logements est particulièrement ardu. La réhabilitation des appartements vieillissants et les projets de “villes nouvelles” en banlieue se poursuivent, mais les quartiers les plus convoités offrent peu d’opportunités pour bâtir, ce qui préserve la valeur de rareté des propriétés existantes. Le gouvernement a lancé des mesures pour stimuler la construction, mais les progrès sont lents. Bien que les responsables aient simplifié les procédures d’autorisation et cherché à accélérer le renouvellement urbain, ces actions n’ont pas encore généré de hausse significative de l’offre globalpropertyguide.com. Les promoteurs font face à des obstacles tels que la hausse des coûts de construction, des critères de prêt plus stricts et l’opposition des riverains dans certaines zones de rénovation. Ainsi, le déséquilibre entre l’offre et la demande reste entier à Séoul, ce qui laisse prévoir que les acheteurs continueront de se disputer âprement les rares biens disponibles – une recette pour la persistance de prix élevés sauf chute économique majeure. Un point positif est l’impulsion donnée à la création de nouveaux logements locatifs. En août 2024, le gouvernement a annoncé un Plan d’Offre de Logements Locatifs visant à accroître les locations de longue durée et les projets “build-to-rent” globalpropertyguide.com. Ce plan a assoupli certaines restrictions pour les propriétaires institutionnels — par exemple, en assouplissant les contrôles des loyers et en offrant des allégements fiscaux — pour attirer les investisseurs institutionnels sur le marché locatif globalpropertyguide.com. En conséquence, plusieurs grandes sociétés financières et de développement ont commencé à créer des fonds pour acquérir des logements locatifs pdf.savills.asia. On s’attend à ce que la gestion professionnelle des appartements locatifs élargisse les choix pour les locataires et soulage le marché des acquéreurs (puisque plus de gens pourraient louer si de bonnes unités à prix correct sont disponibles). En effet, les contrats de location mensuelle (wolse) deviennent de plus en plus courants par rapport aux baux avec dépôt unique (jeonse) globalpropertyguide.com. Après un pic en 2021–2022, les prix du jeonse ont fléchi, et de nombreux propriétaires se sont tournés vers la collecte de loyers mensuels — une tendance accélérée par la hausse des taux d’intérêt qui a rendu les gros dépôts moins attractifs. Cette transition “jeonse vers wolse”, favorisée par les incitations publiques, crée une nouvelle classe d’actifs pour les investisseurs et pourrait, à terme, modérer une partie de la demande de logements en offrant une alternative locative.

Mesures Politiques et Intervention du Gouvernement

La flambée des prix de l’immobilier, surtout dans les quartiers chics de Séoul, a conduit à une intervention gouvernementale agressive en 2025. Pour freiner la spéculation et l’achat-revente, les autorités ont rétabli un système strict d’autorisation de transaction foncière dans la capitale. Depuis mars 2025, des quartiers entiers de Gangnam, Seocho, Songpa et Yongsan – les plus chers de Séoul – ont été désignés “zones à permis” pour la vente d’appartements donga.com. Dans ces secteurs, toute personne souhaitant acheter un appartement d’une certaine taille doit obtenir l’agrément préalable du bureau de district et s’engager à détenir et habiter le logement au moins deux ans donga.com. Les transactions impliquant des locataires (comme l’achat avec un locataire jeonse existant — une pratique d’investissement courante appelée “gap investment”) sont quasiment interdites pendant la période de six mois de désignation donga.com donga.com. Les transactions non autorisées peuvent être annulées et même exposer les parties à des sanctions pénales (jusqu’à 2 ans d’emprisonnement ou une amende atteignant 30 % de la valeur du terrain) donga.com. Ces zones à permis — une première pour des districts entiers sous un système existant depuis 1970 — montrent à quel point les décideurs prennent au sérieux la flambée des prix dans les districts “Gangnam 3” et Yongsan. Les responsables ont exprimé leur préoccupation quant au fait que la flambée à Gangnam, Seocho et Songpa alimentait la hausse des prix dans tout le Grand Séoul, rendant nécessaires des mesures d’urgence pour rafraîchir le marché donga.com. Ce mouvement a cependant suivi un va-et-vient déroutant. La ville de Séoul avait levé une restriction similaire tout juste un mois plus tôt (en février 2025) sur certains quartiers, pour finalement rétablir une règle plus étendue quelques semaines après donga.com donga.com. Les critiques estiment que ces revirements politiques ont semé l’incertitude sur le marché donga.com. « La confusion du marché s’est accrue depuis l’assouplissement des règlements, avec des baisses de taux d’intérêt anticipées et la reprise des transactions », observe un économiste qui critique le gouvernement pour son revirement soudain et l’érosion de la confiance du public donga.com. En effet, malgré le durcissement du cadre, l’activité d’achat a en réalité augmenté dans ces districts très contrôlés — qui enregistrent désormais des prix de vente record, en dépit du système de permis koreajoongangdaily.joins.com. Cela suggère que les acheteurs déterminés trouvent des moyens de contrecarrer ou d’attendre les restrictions, en particulier les occupants finaux qui prévoient d’habiter les biens et remplissent les conditions de résidence.Au-delà de la limitation des transactions, le gouvernement s’est également attaqué au financement du logement pour freiner la spéculation. Les régulateurs financiers de la Corée ont renforcé les règles du ratio d’endettement (DSR) à la fin de 2024, rendant l’emprunt plus difficile pour les acheteurs déjà très endettés globalpropertyguide.com. Les banques doivent désormais « tester la résistance » des emprunteurs à rembourser à des taux d’intérêt futurs plus élevés, ce qui réduit effectivement les montants maximaux des prêts pour ceux qui ont déjà des dettes globalpropertyguide.com. Ces mesures macroprudentielles visent à empêcher les ménages de trop s’endetter en emprunt immobilier et à calmer les guerres d’enchères alimentées par le crédit. Cependant, un effet secondaire inattendu a été constaté : alors que les grandes banques de Séoul restreignaient les prêts, certains emprunteurs se sont tournés vers les prêteurs secondaires et les banques régionales, créant un « effet de ballon » où le crédit se déplaçait simplement en dehors des circuits traditionnels globalpropertyguide.com. Les décideurs marchent donc sur une ligne fine, tentant de réduire la demande spéculative sans étouffer les achats de véritables acquéreurs finaux ni déclencher une crise du crédit. Du côté de l’offre, comme mentionné, les autorités se concentrent sur des stratégies à long terme telles que l’expansion de l’offre de logements et le développement de nouvelles villes. L’administration du président Yoon Suk-yeol (2022–2025) s’est en grande partie éloignée de l’approche précédente de taxation et de régulation lourde, préférant désormais la dérégulation pour stimuler la construction. Cependant, la Corée du Sud a connu un changement politique en 2025 : à la mi-année, une nouvelle administration a annoncé qu’elle éviterait les politiques punitives liées au logement (comme les lourdes taxes sur la multi-propriété) qui, par le passé, avaient eu des conséquences inattendues koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Le nouveau leadership a annoncé une réorientation vers le renforcement de l’offre et la confiance dans le marché. « Nous n’essaierons pas de contrôler les prix via la fiscalité », a déclaré le président Lee Jae-myung, soulignant que l’augmentation du parc immobilier et la réforme de la réglementation seraient les priorités à l’avenir koreajoongangdaily.joins.com. Si cette position politique est maintenue, on devrait observer moins de mesures ponctuelles de contrôle des prix et des politiques pro-offre plus cohérentes dans les prochaines années, ce qui pourrait atténuer certaines tensions à long terme. Pour l’instant, les acheteurs et investisseurs de Séoul doivent composer avec un réseau complexe de règles – allant des plafonds de propriété dans certaines zones, à l’accès restreint au crédit, jusqu’aux incitations fiscales pour les primo-accédants. (Notamment, il existe des programmes gouvernementaux proposant des taux préférentiels sur les crédits immobiliers pour les jeunes ou les primo-accédants, afin d’améliorer l’accessibilité bambooroutes.com.) L’efficacité de ces mesures est mitigée : elles peuvent ralentir la spéculation, mais comme l’a montré l’année 2025, elles ne suffisent pas à contenir entièrement la demande sur un marché poussé par un besoin réel (et la peur de prix encore plus élevés demain). L’accessibilité au logement demeure une préoccupation majeure – malgré les politiques mises en place, le prix médian des appartements à Séoul reste proche de ses sommets historiques, et le ratio prix-revenu figure parmi les pires au monde reuters.com. Résoudre ce problème nécessitera de trouver un équilibre subtil entre modérer la demande (sans effondrer le marché) et augmenter l’offre (sans créer de surcapacité dans les régions les plus faibles).

Marché locatif et rendements

Le marché locatif de Séoul évolue lui aussi. Le système jeonse – dans lequel les locataires versent un énorme dépôt (souvent 50 à 70 % de la valeur du bien) au lieu de payer un loyer mensuel – a longtemps été emblématique de l’immobilier coréen. Mais ces dernières années, les locations mensuelles ont gagné en popularité, notamment chez les jeunes qui ne peuvent se permettre un apport aussi important. En 2024–25, de nombreux propriétaires préfèrent un loyer mensuel ou un « quasi-jeonse » (petit dépôt + paiements mensuels), car les taux élevés rendent les gros dépôts moins rentables à conserver. Les politiques gouvernementales favorables à la location appuient aussi cette évolution globalpropertyguide.com. Pour les locataires, cela signifie davantage d’options mais aussi la fin des jeonse ultra-accueillants qui permettaient parfois de se loger quasiment « gratuitement » après le dépôt.

Les rendements locatifs à Séoul restent particulièrement faibles, ce qui reflète le niveau élevé des prix d’achat. Le rendement brut des appartements n’est en moyenne que de 2 à 3 % par an bambooroutes.com, un chiffre modeste comparé à d’autres grandes villes mondiales ou à d’autres formes d’investissement. Historiquement, de nombreux propriétaires acceptaient ces faibles rendements car ils misaient sur l’appréciation du capital (et les dépôts jeonse pouvaient être réutilisés comme capital d’investissement). Avec l’arrivée du capital institutionnel sur le marché locatif, une logique plus entrepreneuriale pourrait se développer, mais pour l’instant Séoul est un marché à faible rendement et fort gain en capital. C’est l’une des raisons pour lesquelles la demande spéculative perdure – les investisseurs misent sur la hausse des prix plutôt que sur le revenu locatif. Cela explique aussi pourquoi la hausse des loyers est souvent beaucoup plus limitée que celle des prix de vente ; les locataires ne peuvent tout simplement pas supporter des niveaux de loyer qui offriraient un rendement attractif sur des appartements à plusieurs milliards de wons.

Immobilier commercial : bureaux, commerces et plus encore

Si le résidentiel attire souvent la lumière, le secteur de l’immobilier commercial à Séoul en 2025 connaît lui aussi des mutations notables. De façon générale, le marché commercial de la ville fait preuve de résilience face aux cycles économiques et continue d’attirer des investisseurs nationaux et étrangers. Nous analysons ici les marchés des bureaux, du commerce, ainsi que les tendances dans la logistique et le volume des investissements.

Marché des bureaux : forte occupation et croissance stable

Le marché des bureaux à Séoul reste solide en 2025, soutenu par une offre limitée dans les quartiers centraux d’affaires et par une demande d’entreprises constante. Le taux de vacance des bureaux de catégorie A est exceptionnellement bas – autour de 2,6 % au 1er trimestre 2025, quasiment inchangé par rapport à l’an dernier cbre.com. Les surfaces prime dans des quartiers comme le CBD traditionnel (Jung-gu/Jongno), le district d’affaires de Gangnam (Teheran-ro) ou le quartier financier de Yeouido affichent quasi complet. Les propriétaires profitent de ces conditions tendues : les loyers faciaux des bureaux de catégorie A ont progressé d’environ 1,5 % en un trimestre en Q1, atteignant environ ₩38 700 par m² mensuel (soit environ 30 dollars par m²) cbre.com. Les incitations à la location restent minimes – la période de gratuité n’excède généralement pas un mois par année de bail –, preuve que le rapport de force est en faveur des bailleurs en période de faible vacance cbre.com.

Les observateurs anticipent tout de même un certain refroidissement du secteur des bureaux à moyen terme, mais sans retournement du marché. Selon le groupe Savills, la croissance des loyers prime devrait se modérer autour de 2 à 4 % en 2025, contre des hausses plus marquées ces dernières années pdf.savills.asia. Cela s’explique en partie par l’arrivée de projets après des années de sous-offre. Notamment, de grands ensembles de bureaux en dehors des trois zones traditionnelles font leur entrée sur le marché. Par exemple, Magok, technopôle émergent à l’ouest de Séoul, accueille bientôt de nouveaux campus tertiaires qui séduisent les entreprises cbre.com. À mesure que des espaces modernes s’ouvrent à Magok (ainsi qu’à Pangyo ou Sangam Digital Media City en périphérie), certaines sociétés déplacent ou étendent leurs opérations, ce qui permet de desserrer la pression dans le centre-ville. Malgré tout, toute hausse du taux de vacance depuis les planchers actuels de 2–3 % devrait rester limitée – à peine une remontée autour des 3,5 % – et les bureaux prime de Séoul devraient rester un marché de propriétaires à court terme pdf.savills.asia.

Il convient de noter quelques grands projets de bureaux et tendances qui façonnent ce secteur :

Horizons de Gangnam et Jongno : Les adresses d’affaires les plus prestigieuses (par exemple, le GFC à Yeouido ou les tours de Gwanghwamun) continuent d’afficher un taux de vacance quasi nul et des loyers élevés. À Gangnam, le projet longtemps retardé du Global Business Center (GBC) de Hyundai Motor Group – initialement prévu comme un gratte-ciel siège social de 105 étages – a été révisé en un complexe de tours légèrement plus basses, avec une accélération de la construction programmée. Une fois achevé vers 2026-2027, le GBC ajoutera une capacité de bureaux (et de congrès) significative à Samseong-dong, consolidant le statut de Gangnam en tant que pôle d’affaires. Cela devrait répondre à la demande refoulée des entreprises à la recherche de grands espaces de bureaux contigus dans le sud de Séoul.
Décentralisation vers de nouveaux pôles : La mairie de Séoul encourage le développement de nouveaux centres d’affaires pour décentraliser la croissance. Magok (ouest de Séoul, près de l’aéroport de Gimpo) est l’un de ces pôles, accueillant désormais des centres R&D et des campus d’entreprises technologiques et biotechnologiques. Le Digital Media City (DMC) à Mapo/Sangam en est un autre, axé sur les entreprises des médias et du divertissement. Bien que situées en dehors du centre-ville traditionnel, la croissance de ces zones attire des locataires qui auraient autrement renforcé la pression sur les marchés centraux. Par exemple, si une grande entreprise IT emménage dans un campus sur mesure à Magok, cela libère de l’espace pour d’autres dans le CBD. À terme, cette approche de marché “multi-centres” apportera plus de flexibilité, mais le centre de Séoul restera très convoité.
Rendements stables : Pour les investisseurs, les taux de capitalisation des bureaux à Séoul sont restés relativement stables même si les loyers augmentaient, ce qui signifie que les prix ont grimpé. Les taux de capi des bureaux prime tournent autour de 4,5% et devraient rester stables en 2025 cbre.com. Avec un pic des taux d’intérêt et leur probable baisse prochaine, l’écart entre les taux de capitalisation et les coûts de financement devrait s’améliorer, soutenant ainsi les valeurs. De nombreux investisseurs internationaux (fonds souverains, private equity, etc.) suivent de près le marché des bureaux à Séoul pour un revenu stable et à long terme, bien que les faibles rendements et la concurrence féroce pour les actifs rendent les transactions spectaculaires peu fréquentes.

En résumé, le secteur des bureaux à Séoul en 2025 se caractérise par une vacance faible, une croissance modérée des loyers et une nouvelle offre sélective. Les entreprises restent prudemment optimistes – le contexte économique est celui d’une croissance du PIB plus lente, mais les baisses de taux d’intérêt attendues et l’expansion du secteur technologique maintiennent la demande de bureaux positive cbre.com. Sauf choc externe, la prévision est celle d’un marché équilibré où les propriétaires gardent l’avantage, surtout dans les emplacements prime.

Commerce et hôtellerie : reprise sous condition

Le marché de l’immobilier commercial à Séoul a connu des hauts et des bas, frappé d’abord par la pandémie et naviguant maintenant un paysage consommateur transformé. En 2025, le secteur montre des signes de reprise, notamment dans les quartiers commerçants à vocation touristique, mais il doit aussi faire face aux défis du e-commerce et à la prudence des consommateurs.

Les ventes au détail progressent doucement en Corée : pour janvier-février 2025, les ventes nationales au détail progressaient d’environ 0,9% sur un an cbre.com, signe d’une croissance modérée. L’inflation élevée et le ralentissement économique incitent les consommateurs à être plus attentifs aux prix, créant une tendance “meilleur rapport qualité-prix” cbre.com. Cela bénéficie aux magasins discount, aux marques à petit prix et aux plateformes de seconde main, tandis que le segment ultra-luxe conserve son créneau (grâce à la clientèle aisée nationale et chinoise). Le commerce de milieu de gamme reste sous pression.

Dans les quartiers commerciaux emblématiques de Séoul, la fréquentation repart à la hausse grâce au retour des touristes. Depuis la réouverture des frontières, des zones comme Myeongdong, Dongdaemun et Insadong – gravement touchées durant la COVID-19 – retrouvent l’animation des visiteurs étrangers. Les marchés traditionnels et grandes rues commerçantes qui dépendent des touristes enregistrent une hausse des loyers et de l’occupation à mesure que les magasins duty-free et les boutiques de cosmétiques voient leurs ventes remonter. Par exemple, le taux de vacance de Myeongdong – en forte hausse en 2020 – a chuté alors que des marques internationales et de nouveaux opérateurs F&B s’y installent, misant sur un retour total du tourisme. La mairie métropolitaine de Séoul a également investi dans la revitalisation des quartiers commerçants (embellissement, promotion touristique), ce qui aide aussi la reprise cbre.com.

Cela dit, tous les commerces ne sont pas logés à la même enseigne. Les centres commerciaux de quartier et propriétaires de petits mall rapportent que les consommateurs restent prudents : avec une inflation élevée, la dépense discrétionnaire (shopping, restauration) est réduite cbre.com. Le commerce expérientiel (divertissement, cafés, fitness, etc.) devient crucial pour attirer les visiteurs. Avec une Corée parmi les pays les plus connectés du monde, la montée en puissance du e-commerce continue de limiter la croissance des surfaces commerciales physiques. Beaucoup de commerçants réduisent leur surface physique ou se tournent vers des “showrooms”, complétés par les ventes en ligne.

En résumé, le marché de l’immobilier commercial à Séoul en 2025 est scindé en deux segments : les commerces touristiques et les localisations prime du centre-ville sont en hausse – profitant de la demande de voyage refoulée – tandis que les emplacements secondaires affichent encore des taux de vacance élevés et le besoin de se réinventer. Le secteur hôtelier suit la même tendance. Les hôtels de Séoul bénéficient d’un taux d’occupation accru avec le retour des voyageurs internationaux et les investissements hôteliers repartent après un creux. Autour des points touristiques majeurs (Jongno, Myeongdong, COEX à Gangnam), de nouveaux projets et rénovations d’hôtels sont en cours pour capter cette demande. Cependant, les opérateurs restent vigilants face à un possible retour de la crise économique mondiale ou d’une nouvelle pandémie pouvant stopper à nouveau les voyages. Mais pour l’instant, les perspectives du commerce et de l’hôtellerie sont prudemment positives : les loyers se stabilisent et les actifs bien situés bénéficient d’un regain de demande.

Logistique et industrie : Offre élevée, demande forte

Le segment de l’immobilier logistique – entrepôts, centres de distribution et plateformes d’exécution de commandes – a connu un véritable boom lors du pic du e-commerce pendant la pandémie. Les promoteurs se sont lancés dans la construction de centres logistiques modernes à la périphérie de Séoul, et ont probablement construit un peu trop, trop vite. En 2024, une vague de nouvelles livraisons d’entrepôts est arrivée sur le marché, faisant bondir la vacance. Fin 2024, le taux de vacance logistique avoisinait les 23% – un niveau très élevé pour un secteur auparavant quasiment plein cbre.com.

En 2025, la situation commence à s’améliorer progressivement. Au 1er trimestre 2025, quatre nouveaux centres logistiques Grade A (soit ~221 500 m²) ont été livrés, mais environ 30% de ces surfaces ont été pré-louées avant la livraison, montrant une demande soutenue cbre.com. L’activité locative au T1 s’est élevée à 178 000 m², ce qui a permis de faire baisser la vacance à environ 22% (contre 23%) cbre.com. Cependant, le marché est scindé : les entrepôts frigorifiques affichent un taux de vacance beaucoup plus élevé (~40%) contre 16% pour le stockage sec cbre.com, car l’offre “cold chain” s’est envolée et met plus de temps à se remplir. Au cours de 2025, les experts s’attendent à une baisse progressive de la vacance à mesure que l’offre sera absorbée par les logisticiens, distributeurs et industriels. Il faudra probablement encore un ou deux ans pour que l’excédent d’espace soit occupé, à condition qu’il n’y ait pas de nouvelle vague de surproduction.

Du point de vue de l’investissement, l’immobilier logistique en Corée a attiré un grand intérêt (taux de capi fortement comprimés) lors du boom du e-commerce. Désormais, avec la hausse de la vacance et la remontée mondiale des taux de capi, les investisseurs sont plus sélectifs. On observe une plus grande disparité de rendement selon la qualité et l’emplacement des actifs cbre.com. Les entrepôts “core” bien situés (près de Séoul, par exemple le long des corridors routiers du Gyeonggi) et bien loués restent convoités, alors que les projets spéculatifs en province auront du mal à trouver preneur ou feront baisser les prix. Globalement, les fondamentaux du secteur restent solides (croissance du e-commerce, réseaux de livraison accélérés), donc les perspectives à long terme sont positives, mais à court terme c’est un marché de locataires jusqu’à épuisement du stock excédentaire.

Marché de l’investissement : reprise des volumes de transactions

Après une période de ralentissement en 2022–2023 due à la hausse brutale des taux d’intérêt, l’investissement en immobilier professionnel en Corée rebondit en 2025. En effet, le 1er trimestre 2025 a enregistré environ 7 000 milliards de wons de volume d’investissement dans l’immobilier professionnel, soit une hausse robuste de 66% sur un an cbre.com. Cette flambée s’explique par plusieurs grandes transactions de bureaux (y compris des “forward-purchase deals” où les investisseurs s’engagent à acquérir des immeubles en construction) ainsi qu’un regain d’intérêt pour les actifs logistiques cbre.com. Cette amélioration reflète à la fois de meilleures conditions de financement – avec l’arrêt des hausses de taux et leur probable inversion – et une confiance renouvelée dans la capacité du marché immobilier coréen à se stabiliser et offrir des rendements ajustés au risque attractifs.

Séoul reste le centre névralgique de l’activité d’investissement. Les tours de bureaux à Séoul sont très recherchées par les investisseurs institutionnels, et les taux de capitalisation sont restés stables alors que d’autres régions ont connu un certain fléchissement cbre.com. L’investissement transfrontalier est remarquable : des investisseurs de Singapour, du Moyen-Orient et d’Amérique du Nord sont actifs dans la recherche d’opportunités en Corée. En 2025, davantage de capitaux étrangers devraient entrer sur le marché immobilier séoulite, grâce aux solides fondamentaux économiques de la Corée et à ses efforts pour se présenter comme une destination favorable à l’investissement bambooroutes.com. Les récentes décisions du gouvernement – comme la révision de la réglementation pour rendre les REITs plus accessibles ou l’absence de nouvelle taxe pour les acheteurs étrangers – maintiennent l’attractivité de la Corée par rapport à des marchés tels que le Canada ou la Nouvelle-Zélande, où des interdictions d’achat pour les étrangers ont été instaurées koreatimes.co.kr. Les grandes tendances du paysage d’investissement en 2025 incluent :

Diversification des classes d’actifs : Si les bureaux restent la cible principale, les investisseurs s’intéressent aussi aux portefeuilles résidentiels locatifs (soutenus par le plan locatif institutionnel), à la logistique du froid (malgré un fort taux de vacance, le besoin à long terme est reconnu), et même aux actifs alternatifs comme les data centers. Les gros projets de développement à Séoul (évoqués ci-dessous) offrent aussi des opportunités de coentreprises ou d’investissement foncier.
Stabilité plutôt que spéculation : Après la volatilité des dernières années, les investisseurs privilégient les actifs à trésorerie stable. Cela signifie des immeubles de bureaux entièrement loués avec des locataires de premier ordre, ou des centres logistiques avec des baux longue durée. Les stratégies « value-add » (acquisition d’actifs anciens à rénover ou à remplir) intéressent surtout les intervenants domestiques aguerris, mais l’ambiance générale reste prudemment optimiste plutôt que euphorique.
Valeurs et rendements des capitaux : Comme évoqué, les taux de capitalisation devraient rester globalement stables en 2025 cbre.com. Pour les bureaux prime à Séoul, ils oscillent souvent entre 4,0 et 4,5 % ; la logistique peut être un peu plus élevée, le commerce varie fortement selon les emplacements. Si les taux d’intérêt baissent effectivement fin 2025, on pourrait observer à nouveau une légère compression des taux de capitalisation (hausse des prix). Mais pour l’instant, on s’attend à ce que la volatilité reste contenue – pas de bulle ni de krach majeurs, simplement une croissance progressive alignée sur les hausses de revenus et de légers ajustements de rendement cbre.com.

Dans l’ensemble, le secteur de l’immobilier commercial à Séoul a plutôt bien résisté à la pandémie et aux chocs de taux, et 2025 s’annonce comme une année de reprise progressive. Avec un marché des bureaux solide, le commerce qui amorce un rebond et une liquidité abondante en attente, le « physique » à Séoul reste un refuge sûr et attractif pour la valeur dans une région marquée par l’incertitude mondiale.

Grands projets d’infrastructures et développements qui façonnent l’avenir

Séoul évolue sans cesse, et plusieurs grands projets d’infrastructures et de développement en cours en 2025 vont profondément impacter l’immobilier dans les années à venir. Ces programmes visent à améliorer la connectivité, créer de nouveaux pôles économiques, et apporter l’offre ou les équipements tant attendus par le marché. Aperçu de quelques-uns des plus influents :

Yongsan International Business District – La nouvelle « ville verticale »

L’un des projets les plus audacieux à l’horizon est la transformation du quartier Yongsan de Séoul en un pôle de classe mondiale pour le business et le commerce. En février 2024, la ville a finalisé les plans du Yongsan International Business District (Yongsan IBD), imaginé comme « la plus grande ville verticale au monde ». ctbuh.org Ce développement s’étendra sur 500 000 m² d’anciens terrains ferroviaires – l’un des derniers grands sites non urbanisés du centre de Séoul ctbuh.org ctbuh.org. Le fleuron du projet sera un gratte-ciel d’environ 100 étages, rendu possible grâce à l’assouplissement des limites de hauteur et d’urbanisme ctbuh.org ctbuh.org. Le plan prévoit aussi de nombreux immeubles interconnectés par des passerelles, d’importants espaces verts du sol au toit, des hôtels, des infrastructures culturelles, et même un centre de transit majeur ctbuh.org ctbuh.org. Le chantier du Yongsan IBD démarrera au second semestre 2025, avec des premières livraisons prévues au début des années 2030 ctbuh.org. Ce calendrier traduit la volonté de la ville après plus de dix ans de faux départs – un plan initial de développement (2006) avait échoué suite à la crise de 2008 ctbuh.org. La version relancée divise le district en zones : une zone d’affaires internationale (88 557 m²) où s’élèveront le gratte-ciel et d’autres bureaux de classe A ainsi qu’un hôtel de luxe, une zone de complexe de bureaux avec des tours de 45 étages reliées par des passerelles et des espaces culturels en pied d’immeubles, et une zone de services d’affaires ctbuh.org ctbuh.org. Le design met l’accent sur l’intégration verticale et la mixité des usages – une « ville compacte » où bureaux, logements, loisirs et espaces verts coexistent à distance piétonne ctbuh.org. À noter : le site est situé entre l’actuel futur Yongsan Park (sur les anciens terrains de la garnison américaine) et le fleuve Han, offrant une localisation premium, potentiellement avec vue sur le parc et un accès au fleuve ctbuh.org. Les autorités veulent parfaitement tisser ce développement dans le tissu urbain : nouveaux liens de transport, continuité des espaces verts jusqu’au fleuve et vers les parcs ctbuh.org. Impact immobilier : Le Yongsan IBD est en passe de propulser la notoriété et la valeur immobilière de Yongsan. Ce quartier est déjà l’une des vedettes du marché résidentiel séoulite, ses prix d’appartements s’envolant de plus de 1,5 % sur un seul mois fin 2024, sous l’effet des spéculations autour du projet bambooroutes.com. L’arrivée massive de bureaux, de résidences haut de gamme et d’équipements transformera effectivement ce secteur en quatrième grand quartier d’affaires de Séoul (avec le CBD, Gangnam et Yeouido). Les quartiers voisins – Mapo, Jung-gu, Yongsan lui-même – profiteront probablement d’un regain d’intérêt, avec nouvelles offres de logement et de commerces dédiés aux actifs et visiteurs du district d’affaires. La tour de 100 étages, une fois achevée, deviendra l’un des plus hauts bâtiments de Séoul (rivalisant avec la Lotte World Tower de 123 étages à Jamsil), ajoutant une nouvelle icône à la skyline de la ville. Les propriétaires locaux anticipent déjà la manne, même si les mesures de permis (évoquées plus haut) visaient en partie à prévenir toute spéculation excessive donga.com. Si tout se passe comme prévu, d’ici 2030 Yongsan accueillera la toute nouvelle « ville dans la ville » de Séoul, ce qui devrait soulager l’engorgement du marché de bureaux de Gangnam et répartir plus équitablement l’activité économique dans la capitale.

Gangnam & Songpa : Jamsil MICE Super Complex et autres projets

La région sud-est de Séoul, qui englobe Gangnam, Songpa et COEX/Jamsil, fait l’objet d’un autre développement transformateur. Le projet de réaménagement du complexe sportif/MICE de Jamsil est un ambitieux partenariat public-privé visant à transformer l’ancien complexe sportif de Jamsil (dans Songpa-gu) en un district MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) et de divertissement de pointe. En mars 2024, la ville de Séoul a dévoilé des plans détaillés de ce projet, dont la construction devrait débuter d’ici 2025 et se terminer en 2031 au plus tôt mk.co.kr mk.co.kr.

Les éléments clés du projet Jamsil incluent :

Un nouveau dôme de baseball de Jamsil (remplaçant l’ancien stade à ciel ouvert) de plus de 30 000 places, intégré à un hôtel.
Un grand centre de conventions MICE et des halls d’exposition pour accueillir des événements internationaux.
Bureaux, hébergements et installations commerciales jusqu’à 50 étages (avec une hauteur limitée à environ 180–200 m) près de Jamsil, ce qui constituera en pratique un groupe de gratte-ciel adjacents au complexe sportif mk.co.kr mk.co.kr. Un immeuble proposé ferait environ 50 étages près de la station Sports Complex.
La rénovation du stade olympique principal de Jamsil aux normes modernes.
De meilleures liaisons de transport en commun et un réseau piéton « tridimensionnel » reliant les sites évènementiels, les stations de métro (lignes 2 et 9) et les nouveaux aménagements à proximité mk.co.kr.
Fait essentiel, le projet s’inscrit dans une vision plus large d’un « complexe d’échanges internationaux » reliant Jamsil, COEX à Samseong-dong et la future tour Hyundai GBC. En surclassant Jamsil (augmentation des ratios de surface de plancher en changeant l’affectation à semi-résidentiel) mk.co.kr, la ville souhaite créer une ceinture unifiée MICE-affaires à travers la région de Gangnam mk.co.kr. L’idée est de relier le COEX (important centre de convention et centre commercial), les nouvelles tours GBC et les installations de Jamsil à travers un développement coordonné et même des connexions physiques (parcs, promenades, voire des ponts sur la rivière Han ou le ruisseau Tancheon) mk.co.kr.
Davantage d’espaces verts et ouverts : des parcs écologiques sont prévus le long de la rivière Han et du ruisseau Tancheon pour reconnecter Gangnam et Jamsil, aujourd’hui séparés par ces cours d’eau mk.co.kr.

Ce projet Jamsil MICE dispose d’un budget de plus de 2,1 trillions de wons et est piloté par un consortium de promoteurs privés (Hanwha E&C étant un acteur clé), en partenariat avec la ville mk.co.kr. Une fois terminé, il consolidera la position de Songpa en tant que quartier convivial pour les familles et tourné vers l’international — Songpa attire déjà les familles pour la qualité de ses écoles et de son habitat, mais il pourrait bientôt se vanter d’un pôle business/touristique à la pointe, comparable à ce que propose Gangnam bambooroutes.com bambooroutes.com.

Impact immobilier : Pendant la construction, quelques perturbations sont attendues (les deux équipes résidentes de baseball KBO ont dû se relocaliser temporairement pour la construction du dôme allkpop.com). Mais à long terme, la valeur immobilière de Songpa devrait en tirer profit. Les appartements de Jamsil et des environs sont très recherchés, avec une forte hausse des prix en anticipation du projet MICE. En effet, fin 2024, Songpa-gu enregistrait l’une des croissances de prix immobiliers les plus rapides de Séoul – les prix des appartements ont augmenté d’environ 0,37 % en une seule semaine à l’automne dernier, un record national à ce moment-là mk.co.kr. Cette hausse est en grande partie attribuée à l’enthousiasme pour le réaménagement et les perspectives améliorées du secteur. Les nouveaux bureaux et hôtels créeront aussi des emplois et attireront des visiteurs internationaux, stimulant ainsi l’économie locale. Et en intégrant le projet à la GBC et au COEX de Gangnam, le projet pourrait engendrer de nouveaux aménagements — par exemple, des améliorations du transport (on parle de meilleures liaisons bus ou même d’un people-mover entre COEX et Jamsil). En somme, Gangnam et Songpa sont appelés à rester à la pointe de la croissance de Séoul, construisant littéralement vers le haut pour répondre aux besoins internationaux en affaires et divertissement de la ville.

Améliorations du transport : trains GTX et bien plus encore

L’infrastructure est un élément clé de la dynamique immobilière à Séoul. La ville et le gouvernement national investissent massivement dans des projets de transport visant à améliorer la connectivité dans la région capitale — avec d’importantes répercussions sur le marché immobilier.

Les plus révolutionnaires sont les lignes Great Train Express (GTX) – un réseau de trains de banlieue à grande vitesse qui traversent le Grand Séoul en souterrain. On les compare souvent au Crossrail de Londres ou au RER de Paris — il s’agit en fait de métros express régionaux pouvant atteindre 180 km/h, ce qui réduit considérablement le temps de trajet entre les banlieues et le centre de Séoul koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. D’ici 2035, six lignes GTX (A à F) sont prévues, dont trois (A, B, C) déjà à un stade avancé reuters.com. En mars 2024, le premier tronçon du GTX-A a ouvert, reliant Suseo (sud-est de Séoul) à Dongtan (ville satellite de Gyeonggi) en seulement 19 minutes — un trajet auparavant de 80 minutes en bus reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Une fois finalisée vers le nord, la ligne GTX-A reliera le nord du Gyeonggi (Paju), séquencera par la station Séoul et Gangnam jusqu’au sud du Gyeonggi d’ici 2028 koreajoongangdaily.joins.com. Les travaux ont également commencé pour les lignes GTX-B et C, qui compléteront le maillage du métro régional.

L’effet GTX sur l’immobilier a été immédiat et profond. En rapprochant en temps de trajet les banlieues éloignées du cœur de Séoul, le GTX promet d’élargir le nombre de zones résidentielles attractives. Les prix de l’immobilier autour des futures stations GTX ont flambé dès l’annonce des tracés — par exemple, les appartements près de la station Pyeongtaek Jije (une gare GTX-A) ont bondi de 100 à 200 millions de wons juste après la confirmation du tracé koreajoongangdaily.joins.com. De nombreux quartiers autrefois négligés ont vu la demande de logements exploser, de nombreux acheteurs misant sur la future connectivité. Le gouvernement considère même le GTX comme un outil pour résoudre la pénurie de logements à Séoul : permettre aux gens de vivre hors de la ville tout en restant à proximité grâce à un trajet rapide pourrait diminuer la pression sur l’immobilier à Séoul et même encourager la natalité, en rendant plus accessibles de grands logements suburbains pour les jeunes familles reuters.com reuters.com.

Cependant, l’afflux d’investissements le long des corridors du GTX a également suscité des préoccupations concernant une surchauffe de ces marchés. Certains critiques craignent que le GTX ne creuse les disparités régionales, en concentrant le développement dans quelques « villes gagnantes » au détriment d’autres koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. En réponse, le gouvernement prévoit des lignes express régionales « TX » complémentaires pour d’autres provinces afin d’équilibrer la croissance koreajoongangdaily.joins.com. Pour l’instant, toutefois, des zones telles que Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon et Uijeongbu – toutes prévues pour accueillir des arrêts du GTX – sont devenues des points chauds de l’immobilier.

À Séoul, de nouvelles lignes de métro et des extensions sont également en cours (par exemple, l’extension de la ligne Shinbundang plus loin dans Gangnam, les extensions de la Ligne 9, etc.), avec des impacts localisés sur les prix immobiliers autour des nouvelles stations. En outre, des améliorations routières et un projet de téléphérique urbain traversant le fleuve Han (une partie du plan « Renaissance du Hangang » de la ville) bambooroutes.com visent à améliorer l’accessibilité et l’attrait touristique des quartiers riverains.

En somme, une meilleure connectivité est une arme à double tranchant pour l’immobilier : elle peut ouvrir de nouvelles zones de développement et modérer les coûts immobiliers fous de Séoul en répartissant la demande, mais à court terme, elle provoque souvent une flambée des prix des terrains et des logements, portée par l’anticipation. Séoul s’est fixé pour objectif de devenir une « ville en 30 minutes » – où n’importe quel carrefour clé du métro peut être atteint en moins de 30 minutes par les transports publics koreajoongangdaily.joins.com – et si ce projet aboutit, il bouleversera profondément les habitudes de déplacement et la désirabilité immobilière. Le processus est en marche, et les investisseurs avisés se positionnent déjà sur ces futurs axes de transport.

Autres projets et initiatives notables

Plusieurs autres initiatives méritent d’être citées :

Parc Yongsan : L’ancienne garnison de l’armée américaine à Yongsan est en cours de conversion en un vaste parc national – « Parc Yongsan » – comparable à Central Park à New York par sa taille. Certaines parties de l’ancienne base (désignées sous le nom de Jardin des Enfants de Yongsan) ont déjà ouvert à titre expérimental au public depuis 2022 mk.co.kr. À mesure que la dépollution environnementale se poursuit, la vision est celle d’un vaste oasis vert au cœur de la ville. Le parc va accroître considérablement les espaces verts au centre de Séoul et rehausser la désirabilité (et donc la valeur immobilière) des quartiers environnants, comme Yongsan, Itaewon, Seongdong, etc. Il s’agit d’un projet à long terme, qui se déroulera en plusieurs phases durant la prochaine décennie.
Han River Renaissance 2.0 : Séoul ne néglige pas ses rives. La ville a lancé le Grand Projet Hangang – 55 initiatives pour dynamiser la zone du fleuve Han bambooroutes.com. Cela comprend la création de marinas, de scènes flottantes, de parcs riverains, et même de téléphériques panoramiques pour traverser le fleuve bambooroutes.com. Les anciens programmes de mise en valeur des quais (comme la Renaissance du Hangang dans les années 2000) avaient fortement valorisé des zones comme Yeouido et Banpo ; cette nouvelle phase vise à faire de même pour d’autres districts riverains. Par exemple, les berges de Mapo (quartier Ichon/Hanyang) pourraient voir naître de nouveaux espaces culturels, tandis que les quartiers de la rive orientale bénéficieraient d’infrastructures de loisirs améliorées. Valoriser le fleuve rend en général le secteur alentour plus attractif pour le développement résidentiel et commercial (qui ne voudrait pas d’une vue sur la rivière ou d’un accès aisé au parc ?).
Régénération et rénovation urbaine : Séoul investit aussi massivement dans des projets de régénération urbaine. Plutôt que de bâtir de nouvelles villes satellites, de nombreux projets visent à revitaliser les quartiers anciens – en améliorant les espaces publics, en encourageant des start-ups à occuper des bâtiments inoccupés, et en modernisant l’infrastructure des anciens complexes d’appartements. Des programmes de régénération sont en place dans des quartiers comme Euljiro (transformation d’anciennes ruelles en zones branchées) ou certaines parties de Mapo ou Seodaemun (pour attirer les jeunes actifs). Ces efforts, moins spectaculaires que les gratte-ciel, peuvent cependant améliorer sensiblement la valeur immobilière en rendant certains secteurs vieillissants plus agréables et tendance.
Logement dédié à certains publics : Face au vieillissement de la population, la ville prévoit des projets immobiliers adaptés aux seniors (dotés de technologies intelligentes, d’installations accessibles, et situés près d’infrastructures médicales) bambooroutes.com bambooroutes.com. On note également l’essor des résidences partagées (co-living) pour célibataires et étudiants – une réponse à la montée rapide du nombre de ménages d’une seule personne et au désir de vie communautaire bambooroutes.com bambooroutes.com. Ces segments émergents ne changeront pas la ligne d’horizon, mais témoignent de nouvelles niches de demande auxquelles promoteurs et investisseurs commencent à répondre, ce qui pourrait modifier l’usage de certains immeubles (ex. : transformer un bâtiment de bureaux en résidence partagée ou en logement senior).

Chacun de ces projets et tendances ajoute à la mosaïque complexe du futur de l’immobilier à Séoul. En 2030 ou 2035, la ville comptera vraisemblablement un nouveau quartier d’affaires à Yongsan avec un gratte-ciel emblématique, une zone réinventée pour les événements et divertissements à Jamsil, des connexions métropolitaines bien plus rapides, et des quartiers rajeunis combinant tradition et modernité. Pour les acteurs du marché immobilier séoulite, suivre l’évolution de ces projets est primordial : ils indiquent où se situeront les prochaines opportunités et hausses de valeur.

Focus sur les principaux quartiers : Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo

Séoul est une ville de quartiers distincts, chacun avec ses dynamiques immobilières et sa personnalité. Voici un tour d’horizon de quatre quartiers majeurs mis en avant pour leur importance à l’horizon 2025 – Gangnam, Songpa, Yongsan et Mapo – afin de comprendre ce qui anime leurs marchés et leurs perspectives d’évolution.

Gangnam-gu : Le sommet du prestige et des prix

Gangnam – synonyme de richesse, d’excellence scolaire et d’immobilier ultra-cher – continue de donner le ton sur le marché immobilier de Séoul. Ce district (au sud du fleuve Han) accueille les célèbres quartiers d’Apgujeong, Cheongdam, Daechi et Samseong, parmi d’autres, et reste le lieu de résidence le plus cher de Corée du Sud. Comme vu plus haut, le prix moyen au mètre carré s’établit autour de ₩25 millions par mètre carré, ce qui revient à bien plus de ₩2 milliards pour un appartement familial décent bambooroutes.com. Selon certains calculs, les appartements de Gangnam sont environ 2,5 fois plus chers que la moyenne séoulite, avec en fin 2024 un prix de vente moyen d’environ ₩2,4 milliards – soit le plus élevé du pays statista.com.

L’année 2025 a vu les prix immobiliers de Gangnam battre de nouveaux records. L’enthousiasme des acheteurs est revenu en force après une baisse en 2022, avec des appartements à Gangnam-gu grimpant d’environ 0,3 à 0,4% par semaine à certains moments fin 2024 mk.co.kr et poursuivant leur hausse en 2025 (quoique parfois à un rythme un peu plus lent que Seocho/Songpa lors de quelques semaines récentes) world.kbs.co.kr. Le prestige du district est multifactoriel : il abrite les meilleures écoles (les academies privées de Daechi-dong sont légendaires, attirant des familles prêtes à payer très cher pour résider dans ce secteur scolaire), une forte concentration de sièges sociaux et d’entreprises technologiques dans la « Teheran Valley », des zones commerçantes et nocturnes luxueuses comme Cheongdam, et des infrastructures très modernes. Être résident de Gangnam symbolise le statut social, et la demande des acheteurs aisés sud-coréens est quasi permanente. Les investisseurs étrangers s’intéressent également à Gangnam – par exemple, des acheteurs chinois ont manifesté de l’intérêt pour les résidences de luxe à Séoul, bien que le gouvernement surveille de près les achats étrangers et a même évoqué un durcissement visant à limiter certains investisseurs étrangers globalpropertyguide.com.

La politique gouvernementale s’est concentrée intensément sur Gangnam, compte tenu de son influence démesurée. Gangnam (ainsi que Seocho et Songpa) est soumis au système spécial de permis de transaction foncière (au moins jusqu’en septembre 2025) afin de réprimer les transactions spéculatives donga.com. Cela fait suite à la flambée des prix à Gangnam qui s’est propagée au reste de la métropole – quand Gangnam bouge, cela a tendance à élever ou faire chuter tout le sentiment du marché. Les responsables sont déterminés à éviter une « bulle » surchauffée à Gangnam qui pourrait déstabiliser l’économie. Or, malgré ces restrictions, les volumes de transactions à Gangnam augmentent en réalité – les acheteurs fortunés continuent d’acheter, et des prix de vente record ont été rapportés même sous le régime du permis koreajoongangdaily.joins.com. Par exemple, des unités dans des complexes exclusifs comme Tower Palace ou Almaze (Acro) ont changé de mains à des prix jamais atteints auparavant cette année.

En regardant vers l’avenir, les perspectives de Gangnam sont haussières mais limitées par la politique. L’arrondissement bénéficiera de projets majeurs : le complexe Hyundai GBC confortera Gangnam en tant que centre d’affaires et de congrès, attirant probablement encore plus de demande pour des espaces commerciaux et résidentiels à proximité. Le développement MICE de Jamsil, dans le Songpa voisin, renforcera également l’attrait de Gangnam (davantage d’équipements et d’événements internationaux à sa porte). À l’inverse, le gouvernement pourrait continuer (ou prolonger) les contrôles réglementaires sur l’immobilier de Gangnam si les prix continuent de grimper – des mesures telles que des taxes sur les plus-values plus lourdes pour les reventes à court terme, des limites d’emprunt plus strictes pour les achats à Gangnam, etc., ont déjà été utilisées et pourraient revenir. Néanmoins, la rareté fondamentale du foncier à Gangnam et la demande insatiable signifient que les prix continueront probablement de grimper à long terme, sauf crise nationale majeure. Même les variations de taux d’intérêt affectent Gangnam moins que d’autres secteurs, car de nombreux acheteurs achètent avec un fort apport (des personnes aisées plutôt que des emprunteurs marginaux). En somme, Gangnam reste le baromètre du marché immobilier de Séoul – tous les regards seront tournés vers ses performances au cours de l’année à venir, car cela pourrait indiquer si l’ensemble du marché est en plein essor ou en train de ralentir.

Songpa-gu : Havre familial et pôle d’affaires émergent

Situé juste à l’est de Gangnam, Songpa-gu s’est émancipé de l’ombre de Gangnam pour devenir une puissance en soi. Songpa comprend des zones comme Jamsil, Sincheon, Garak et Bangi et offre un mélange de résidences haut de gamme et de grands équipements publics. Il est surtout connu pour être le site de la Lotte World Tower (le plus haut édifice de Corée avec 123 étages), qui domine la skyline de Jamsil, et pour avoir accueilli les Jeux Olympiques de 1988 (avec des installations comme le stade olympique de Jamsil).

L’immobilier résidentiel à Songpa est très recherché par les familles, grâce à une combinaison de complexes d’appartements relativement spacieux, de bonnes écoles et de nombreux parcs (l’arrondissement abrite le lac Seokchon, le parc olympique, etc.). Ces dernières années, les écoles de Songpa se sont distinguées dans les classements de la ville – en fait, Songpa inscrit désormais plus d’élèves de première année que Gangnam, témoignant de sa popularité auprès des jeunes familles bambooroutes.com. Selon une récente statistique, Songpa a vu 4 748 enfants de six ans entrer à l’école primaire, dépassant les 3 747 de Gangnam, un signe frappant que de nombreux parents jugent l’environnement éducatif de Songpa aussi attractif que celui de Gangnam (voire plus) bambooroutes.com. Cette forte demande familiale soutient le marché du logement à Songpa. Les valeurs des appartements dans des quartiers comme Jamsil et Sincheon ont grimpé ; le prix moyen d’un appartement à Songpa est estimé à environ 17 millions de ₩ par m² (avec des complexes prime de Jamsil bien plus chers) bambooroutes.com. Songpa fut l’un des premiers arrondissements à rebondir après le ralentissement de 2022 – fin 2024, il enregistrait les plus fortes hausses de prix à Séoul, et ces gains se sont poursuivis en 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. Il est lui aussi couvert par la réglementation sur les zones à permis visant à limiter la spéculation donga.com.

Sur le plan commercial, Songpa se transforme rapidement en destination majeure pour les affaires et le tourisme. La Lotte World Tower à Jamsil abrite bureaux, hôtel de luxe, observatoire et centre commercial haut de gamme, attirant aussi bien visiteurs qu’entreprises. Comme expliqué plus tôt, le projet MICE de Jamsil ajoutera un centre de congrès de classe mondiale, un stade dôme, de nouveaux hôtels et bureaux d’ici 2030–2031 mk.co.kr mk.co.kr. Cela créera effectivement un nouveau pôle d’affaires à Songpa, en complément du secteur COEX de Gangnam situé de l’autre côté du fleuve. L’accessibilité est également un atout : Songpa est desservi par plusieurs lignes de métro (2, 8, 9, et d’autres extensions à venir), et si les projets de nouveaux ponts ou lignes de transport sur le fleuve Han aboutissent, le quartier sera encore plus accessible.

Perspectives pour Songpa: L’arrondissement est prêt pour une croissance continue. Ses bases solides (attractivité familiale, grands projets, infrastructures en amélioration) suggèrent une demande robuste tant pour le résidentiel que pour le commercial. On pourrait voir Songpa réduire l’écart de prix avec Gangnam – certains analystes estiment que les secteurs réaménagés de Jamsil pourraient à terme rivaliser avec les quartiers les plus chers de Gangnam. Un défi possible est l’ampleur même de la nouvelle offre prévue à Jamsil – les futurs bureaux et hôtels devront être absorbés. Mais compte tenu du manque de bureaux à Séoul, beaucoup estiment que cette nouvelle offre sera bienvenue, sans poser de problème. Pour les résidents, la phase de construction pourrait être source d’inconvénients, mais les propriétaires restent généralement optimistes, pensant que tous ces investissements se traduiront par des valeurs immobilières encore plus élevées et un arrondissement plus vivant. Bref, l’étoile de Songpa monte, et ce n’est plus seulement le « voisin de Gangnam » – c’est un arrondissement incontournable à surveiller.

Yongsan-gu : l’étoile montante du centre de Séoul

Yongsan-gu, situé au centre, au nord du fleuve Han, connaît une transformation spectaculaire. Historiquement, Yongsan était connu pour la grande garnison militaire américaine qui occupait une vaste portion de terrain, ainsi que pour des marchés d’électronique et des pôles de transport (comme la gare de Yongsan). Pendant longtemps, il est resté à la traîne par rapport à Gangnam en termes immobiliers – plus classe moyenne qu’élite, avec certains quartiers résidentiels anciens. Mais ce récit change rapidement.

En 2022, Yongsan a acquis une nouvelle notoriété lorsque le bureau présidentiel sud-coréen s’y est installé (dans l’enceinte autrefois occupée par le ministère de la Défense). Du jour au lendemain, Yongsan est devenu le centre administratif du pays, gagnant en prestige. Parallèlement, des portions des terrains occupés par la base américaine ont commencé à s’ouvrir en tant que parc, préfigurant un immense espace vert à venir. Les prix de l’immobilier à Yongsan ont alors commencé à grimper en flèche. En 2024, les appartements de Yongsan figuraient parmi les plus fortes progressions de Séoul – un rapport a noté une hausse de 1,52 % des prix des appartements de Yongsan en un seul mois (août 2024) bambooroutes.com, dépassant la plupart des autres arrondissements. Cette ascension rapide a propulsé Yongsan dans le cercle prisé des arrondissements « à permis » en 2025, aux côtés de Gangnam, Seocho et Songpa donga.com. Les prix moyens des appartements avoisinent désormais 20 millions de ₩ par m² – extrêmement élevés, bien qu’encore légèrement en dessous de ceux de Gangnam bambooroutes.com.

Le grand catalyseur pour l’avenir de Yongsan est le projet Yongsan International Business District (IBD), détaillé plus haut. La perspective d’une « cité verticale » de 100 étages sur les berges de Yongsan change la donne ctbuh.org. Ce projet, couplé au nouveau parc de Yongsan, apportera une immense valeur à la zone. En somme, Yongsan doit devenir le prochain grand pôle commercial de Séoul, faisant le pont entre le centre-ville traditionnel (Jung-gu/Jongno) et le secteur Gangnam.

Même en dehors du site de l’IBD, Yongsan comporte plusieurs développements haut de gamme : le siège d’AmorePacific (un joyau architectural contemporain) a ouvert en 2018, ainsi que des complexes résidentiels de luxe comme Raemian Caelitus et d’autres qui ont séduit des acheteurs aisés. Grâce à sa situation centrale – littéralement au cœur de la zone métropolitaine de Séoul – le quartier profite de nombreuses lignes de métro et de la principale gare KTX à Yongsan, ce qui le rend très accessible.

Perspectives pour Yongsan : On peut s’attendre à une croissance continue et à une gentrification progressive. À court terme, les restrictions sur les permis pourront calmer quelque peu la frénésie, mais la demande réelle (notamment pour les nouveaux appartements haut de gamme et les terrains commerciaux recherchés par les promoteurs) restera forte. Dès que les travaux de l’IBD débuteront fin 2025, les prix des terrains et la valeur des biens environnants pourraient connaître une nouvelle hausse par anticipation. Le défi de Yongsan sera de gérer cette croissance de façon durable – les infrastructures devront être modernisées pour accueillir l’augmentation du trafic et de la population. Mais le gouvernement est déterminé à y réussir, car l’IBD est un projet de prestige. Pour les investisseurs et acheteurs, Yongsan offre l’opportunité d’entrer dans un quartier « en plein essor », qui n’est plus un simple pari spéculatif mais est en train de devenir une réalité concrète. D’ici la fin des années 2020, il ne faudra pas s’étonner si Yongsan est cité au même titre que Gangnam et Yeouido comme un quartier d’affaires central, et si ses appartements de luxe affichent des prix comparables aux arrondissements du sud.

Mapo-gu : Tendance, Jeune et en Pleine Ascension

Mapo-gu, situé au nord-ouest du centre-ville sur la rive nord du fleuve Han, possède une atmosphère unique et un paysage immobilier très diversifié. On y trouve des pôles comme Hongdae (quartier de l’Université Hongik) réputé pour sa culture jeune, Sinchon (autre quartier universitaire), Yeonnam-dong (cafés branchés et rues gentrifiées), ainsi que la Sangam Digital Media City (DMC) et des parties de la nouvelle zone riveraine. Historiquement, Mapo n’était pas aussi cher que les quartiers bourgeois traditionnels, mais ces dernières années il est devenu l’un des arrondissements les plus dynamiques de Séoul, attirant jeunes actifs, étudiants, et sociétés du secteur technologique/médias.

En matière d’immobilier résidentiel, Mapo propose une offre mixte : des quartiers anciens autour d’Ahyeon et Mapo-ro, et des ensembles d’appartements modernes, notamment dans la zone de Sangam (où de nombreux projets contemporains ont vu le jour lors de la Coupe du Monde et avec la DMC). Les prix à Mapo grimpent régulièrement et ce district est désormais considéré parmi les zones « haut de gamme » hors de Gangnam. Le prix moyen d’un appartement s’élève à environ ₩15 millions par m², soit l’équivalent de certains quartiers centraux bambooroutes.com. La montée de Mapo est telle que, dès 2025, il est couramment cité parmi les quartiers en tête des hausses tarifaires (une fois prise en compte la trilogie de Gangnam et Yongsan). Comme le soulignait le JoongAng Daily, la tendance haussière du logement à Séoul s’étend hors de Gangnam vers des quartiers comme Mapo koreajoongangdaily.joins.com. Au printemps 2025, la hausse hebdomadaire des prix à Mapo dépassait légèrement la moyenne de la ville, reflétant une solide demande world.kbs.co.kr.

Qu’est-ce qui attire à Mapo ? Plusieurs facteurs :

Attrait jeune et culturel : Des quartiers comme Hongdae, Hapjeong et Yeonnam sont célèbres pour leur vie nocturne, leur scène musicale, artistique et leurs cafés. Cela attire non seulement les étudiants, mais aussi les créatifs et mêmes des expatriés.
Proximité du centre-ville : Mapo est juste en face de Yongsan, et jouxte Jongno/Jung. Des secteurs comme Gongdeok et Mapo-daero comptent de nombreux immeubles de bureaux, à seulement deux stations de métro de la gare centrale de Séoul. C’est donc un choix résidentiel pratique (et un peu plus abordable) pour ceux qui travaillent au centre.
Digital Media City (DMC) : À Sangam (nord-ouest de Mapo), la ville a créé une zone d’affaires high-tech accueillant les principaux diffuseurs (KBS, MBC), sociétés de médias et entreprises informatiques. Cela a fait de Mapo un petit mais croissant marché de bureaux. Les employés du DMC stimulent également la demande de logement de qualité à proximité.
Éducation : Même si ce n’est pas du niveau de Gangnam, Mapo propose de bonnes écoles et se trouve près de plusieurs universités (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha dans l’arrondissement voisin Seodaemun). Cela attire les familles en quête d’un environnement plus détendu que Gangnam pour élever leurs enfants, ainsi qu’une demande locative constante des étudiants.

Perspectives pour Mapo : L’avenir s’annonce prometteur. Avec la croissance de Séoul qui se répartit mieux, Mapo devrait profiter de sa position stratégique entre le centre traditionnel et l’extension au nord-ouest (vers Ilsan). L’achèvement du GTX et d’autres lignes de transport pourrait encore mieux relier Mapo aux banlieues, élevant son profil de nœud de transports (un projet de station GTX à Sangam DMC est prévu sur la ligne A, ce qui réduirait fortement les temps de trajet vers Ilsan ou l’est de Séoul). Mapo n’est pas soumis aux règles très strictes des quartiers sud, ce qui peut signifier une fluidité plus grande des transactions – les investisseurs y trouveront moins d’obstacles pour acheter ou vendre, augmentant la liquidité du marché. De plus, les efforts de régénération urbaine comme le parc culturel du dépôt pétrolier de Mapo (déjà achevé) et l’amélioration de nombreuses rues continueront à bonifier le cadre de vie.

On peut s’attendre à ce que la valeur immobilière de Mapo continue une progression régulière, et même dépasse la moyenne de la ville si sa popularité et la croissance de l’emploi persistent. Il est peu probable que Mapo atteigne les prix de Gangnam (vu le manque d’offres de luxe pour l’instant), mais l’écart pourrait se réduire. Par exemple, si Gangnam est à ~2× la moyenne de la ville et Mapo à ~1,5× actuellement, Mapo pourrait se rapprocher de 1,6–1,7× dans les années à venir si la tendance se maintient. Surtout, Mapo est un exemple de régénération urbaine réussie – transformer d’anciennes zones industrielles ou sous-utilisées (comme l’ancien site d’enfouissement de Sangam, aujourd’hui DMC et Parc de la Coupe du Monde) en nouveaux moteurs économiques. Un bon augure pour l’adaptabilité et la résilience du secteur.

Chacun de ces quatre arrondissements – Gangnam, Songpa, Yongsan et Mapo – illustre une facette différente du boom immobilier à Séoul. Gangnam témoigne du sommet du luxe et des risques de surchauffe ; Songpa met en avant la croissance familiale et l’apport d’infrastructures mondiales ; Yongsan symbolise le potentiel libéré par des projets hors norme ; Mapo incarne le quartier émergent porté par sa démographie et sa culture. Ensemble, ils forment le tableau d’une ville qui réinvente simultanément sa skyline, étend ses réseaux et régénère ses communautés.

Prévisions et perspectives pour les années à venir

Au-delà de 2025, à quoi peut-on s’attendre pour l’immobilier à Séoul ? Même si les prévisions comportent toujours des incertitudes (aléas économiques mondiaux, tensions géopolitiques, etc.), plusieurs tendances majeures et prédictions se détachent des données actuelles et des analyses d’experts :

Poursuite d’une hausse modérée des prix : Le consensus est que les prix résidentiels continueront de progresser à Séoul ces prochaines années, mais à un rythme plus modéré que les hausses à deux chiffres observées à la fin des années 2010. La pénurie persistante de logements, la forte demande des ménages et la concentration de richesse soutiennent cette hausse. Les experts estiment que les prix grimperont en moyenne de 3 à 5 % par an à court terme bambooroutes.com. Les secteurs haut de gamme pourraient faire mieux (mid/high single digits), tandis que certains quartiers moins dynamiques connaîtront la stabilité, mais la tendance générale reste à la hausse. Bien sûr, tout cela suppose l’absence de choc majeur et un recul attendu des taux d’intérêt. Si l’économie faiblit ou les taux remontent soudainement, la croissance pourrait être freinée ou retardée.
Divergence régionale persistante : On observera probablement un écart croissant entre Séoul (et sa périphérie) et le reste de la Corée koreajoongangdaily.joins.com. Sauf politique radicale en faveur des régions, la tendance à la concentration dans la capitale est bien ancrée. Les grandes institutions telles que l’Institut du logement coréen anticipent un marché à “deux vitesses”, avec les prix du capital en hausse modérée, et des provinces stagnantes globalpropertyguide.com. D’ici 2027, l’indice de prix des logements de Séoul pourrait être 10 % au-dessus d’aujourd’hui, tandis que certaines villes provinciales pourraient stagner, voire décliner. Les répercussions sociales et politiques de cet écart seront cruciales pour le gouvernement.
Environnement politique : stabilité et augmentation de l’offre : Les décideurs ont tiré les leçons des excès de la décennie précédente. Désormais, ils privilégient l’accroissement de l’offre de logements (par la rénovation, l’assouplissement des densités, la création de nouveaux quartiers autour des gares GTX, etc.) et des aides ciblées aux véritables acquéreurs (prêts primo-accédants, etc.) plutôt que des mesures coercitives de contrôle des prix. Le nouveau gouvernement, en 2025, a précisé qu’il éviterait des hausses d’impôts pour casser la bulle koreajoongangdaily.joins.com, optant ainsi pour un approche plutôt favorable au marché. Toutefois, en cas de nouvelle flambée (ex : +10 % l’an), le retour des zones à permis ou de restrictions sur les prêts pourrait être rapide. Le scénario préféré du gouvernement : un « atterrissage en douceur » – prix en hausse, mais suffisante pour encourager la construction, sans provoquer la colère publique ou de risque systémique.
Taux d’intérêt et financement : La grande inconnue reste la politique monétaire. Les marchés anticipent une baisse des taux directeurs par la Banque de Corée à la fin 2025, avec l’inflation en repli et la croissance qui ralentit cbre.com. Des taux plus bas seraient très favorables à l’immobilier – baisse du coût du crédit, meilleure accessibilité, et rendement locatif plus attractif face aux obligations. Cela ferait revenir les acheteurs et augmenterait les volumes investis. Si les baisses sont graduelles, l’effet sera progressif ; si l’assouplissement est brutal (en cas de récession), la reprise de l’immobilier pourrait être plus vive. À l’inverse, si l’inflation redémarre et que les taux restent hauts, la demande pourrait stagner et le marché plafonner plus longtemps.
Perspectives du marché de l’investissement : Les grandes maisons comme CBRE prévoient une reprise progressive de l’investissement en immobilier commercial à mesure que la politique de taux s’assouplit cbre.com. On devrait observer plus de transactions en 2025–2026, peut-être le retour à des volumes d’avant pandémie, surtout si la confiance des investisseurs étrangers en Asie se renforce. Les taux de rendement (cap rates) devraient rester stables (voire diminuer dans les segments prime si la concurrence s’aiguise) cbre.com. L’inconnue reste les flux mondiaux : si l’économie chinoise ralentit ou si les marchés occidentaux se dégradent, Séoul pourrait attirer plus de capitaux étrangers. A contrario, un choc financier mondial pourrait tarir la liquidité. Mais en général, Séoul reste perçue comme un marché de référence sécurisé en Asie et devrait continuer à séduire les investisseurs.
Marché locatif et rendements : On pourrait voir les rendements locatifs s’améliorer légèrement avec l’arrêt de l’envolée des prix et la hausse des loyers. L’arrivée d’investisseurs institutionnels sur le segment locatif amènera une gestion plus professionnelle, optimisant les loyers (mais avec des limites dues aux protections des locataires et aux règles coréennes). L’action du gouvernement pour accroître l’offre locative pourrait générer de la vacance dans l’ancien, mais il n’y aura probablement pas de surabondance de biens de qualité à Séoul avant des années. Le système Jeonse continuera de régresser si les taux sont plus bas (la rentabilité décroît pour les propriétaires), entraînant le retour à la location mensuelle, qui peut générer un meilleur cashflow pour les bailleurs.
Calendrier des grands projets : Vers 2028, on devrait voir l’aboutissement de l’actuelle vague de grands chantiers : certains secteurs de l’IBD de Yongsan pourraient être achevés (avec des immeubles de bureaux livrés), le complexe Jamsil MICE sera bien avancé ou partiellement ouvert, les lignes GTX A, B, C seront opérationnelles (pour un réseau complet début 2030). Ces éléments vont transformer le marché : avec le GTX, certaines villes du Gyeonggi pourraient s’apprécier (réduisant légèrement l’écart avec Séoul), et les nouveaux quartiers d’affaires attirer des entreprises au détriment de bureaux vieillissants (potentiel ralentissement des loyers dans l’ancien et hausse dans le neuf). L’immobilier est un investissement de long terme, et les graines plantées en 2025 porteront leurs fruits pour la décennie à venir.

En conclusion, l’avenir de l’immobilier à Séoul est largement positif. La ville bénéficie d’une vague de modernisations et de grands projets qui confortent son statut de métropole mondiale. Les tendances démographiques et économiques nourrissent la demande, même si la Corée connaît des défis démographiques – Séoul, elle, reste un pôle d’attraction pour la jeunesse et les talents. La plupart des acteurs institutionnels partagent l’idée que, malgré une volatilité de court terme, l’immobilier à Séoul restera un investissement solide à moyen et long terme globalpropertyguide.com cbre.com.

Bien sûr, il existe des risques. L’endettement élevé des ménages reste une préoccupation constante ; près de la moitié du crédit du secteur privé en Corée est lié à l’immobilier koreajoongangdaily.joins.com, si bien qu’un choc pourrait se répercuter sur l’ensemble du système financier. À l’échelle mondiale, en cas de récession sévère ou d’événement imprévu (« cygne noir »), Séoul ne serait pas épargnée. Les tensions géopolitiques dans la région pourraient également nuire à l’appétit des investisseurs étrangers. Et sur le plan intérieur, si l’accessibilité au logement se dégrade, la pression politique pourrait provoquer des interventions plus radicales (comme des plafonds sur les prix de l’immobilier ou de vastes programmes de logement public) susceptibles de transformer la dynamique du marché.

Pour l’instant cependant, la trajectoire est tracée : 2025 est une année de renouveau pour le marché immobilier de Séoul, et la dynamique semble devoir se poursuivre. Investisseurs, acquéreurs et entreprises sont invités à surveiller de près les signaux politiques et les principales échéances de projets, car ils indiqueront où se situeront les opportunités. Qu’il s’agisse d’un appartement de luxe à Gangnam, de nouveaux bureaux à Yongsan, d’un complexe commercial réaménagé à Jamsil ou d’un officetel tendance à Mapo, Séoul offre un éventail de possibilités – et entend en offrir toujours davantage dans les prochaines années, en tant que ville asiatique du futur fondée sur les choix immobiliers d’aujourd’hui.

Sources :

Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel sud-coréen 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
The DONG-A Ilbo – Séoul va rétablir le système d’autorisation de transaction foncière donga.com donga.com donga.com
KBS World – Les prix des appartements à Séoul continuent de grimper pour la 12e semaine consécutive world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
Korea JoongAng Daily – La nouvelle administration doit rompre le cycle… flambée des prix de l’immobilier koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Bamboo Routes – Prix moyen des appartements à Séoul 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com ; 17 prévisions pour l’immobilier à Séoul en 2025 bambooroutes.com
CBRE – Chiffres de Séoul T1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com ; Perspectives du marché coréen 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
Savills – Perspectives pour les bureaux sud-coréens 2025 pdf.savills.asia (extrait PDF)
Yonhap/CTBUH – Projets du quartier d’affaires international de Yongsan ctbuh.org ctbuh.org
Maeil Business News – Développement du complexe MICE de Jamsil mk.co.kr mk.co.kr
Korea JoongAng Daily – Le GTX réduit les temps de trajet… les prix autour des terminaux ont explosé koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Reuters – Espoirs autour du train à grande vitesse et de l’immobilier reuters.com reuters.com (contexte sur le GTX et les prix de l’immobilier).