Le marché immobilier de Buenos Aires en 2025 connaît un fort rebond après plusieurs années difficiles. Portées par d’importantes réformes économiques, l’assouplissement du contrôle des changes et le retour de la confiance des investisseurs, les transactions immobilières ont fortement augmenté et les prix repartent à la hausse thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les prix nominaux des appartements ont augmenté en moyenne d’environ 8,5 % au cours de l’année écoulée, les quartiers huppés enregistrant des hausses particulièrement fortes thelatinvestor.com. Ce renouveau intervient malgré le contexte d’inflation élevée en Argentine – la valeur réelle (corrigée de l’inflation) des biens immobiliers reste inférieure à ses sommets – car les acheteurs locaux et étrangers reviennent massivement sur le marché thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. Dans les sections ci-dessous, nous proposons une analyse complète des tendances immobilières résidentielles, commerciales et mixtes à Buenos Aires, en incluant la dynamique par quartier, l’évolution des prix par rapport aux années précédentes, les modes d’investissement, les changements réglementaires, le contexte macroéconomique et les grands développements qui influencent la valeur des biens.
Tendances du marché immobilier résidentiel
Volume des ventes et demande : L’activité de ventes résidentielles à Buenos Aires s’est fortement accélérée. Le nombre d’actes de propriété signés a bondi de 35 % en 2024 par rapport à l’année précédente bowtiedmara.io, marquant le plus fort élan du marché depuis 2018. Cette tendance s’est poursuivie en 2025 – le seul premier trimestre 2025 a vu le volume des transactions augmenter d’environ 40 % sur un an thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Un facteur clé a été la levée des contrôles des changes en avril 2025, qui a libéré une demande latente ; dans les semaines ayant suivi cette réforme, les transactions immobilières ont bondi de 35 % alors que les acheteurs se sont précipités thelatinvestor.com thelatinvestor.com. La confiance des acheteurs a également été renforcée par des mesures gouvernementales visant à développer le crédit hypothécaire après des années de pénurie de financement immobilier. Pour la première fois depuis plus d’une décennie, les banques locales ont recommencé à proposer des prêts hypothécaires à la mi-2024, ce qui a fait passer la part des achats financés à 9 % en 2024, contre seulement 4 % l’année précédente bowtiedmara.io. Bien que les prêts hypothécaires ne représentent encore qu’un peu moins de 10 % des ventes, cette croissance naissante du crédit devrait « aider à dynamiser le marché à l’avenir », car les experts soulignent que l’accès au levier favorise souvent une demande immobilière plus large thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Tendances des prix : Après une longue période de baisse, les prix des logements à Buenos Aires sont entrés dans une phase de reprise. Le prix moyen d’un appartement dans la ville a atteint 2 339 USD par mètre carré début 2025, soit à peu près le même niveau qu’en 2022 et environ 7 % de plus que l’année précédente bowtiedmara.io. Il s’agit d’un véritable retournement de tendance par rapport à la période 2018–2022, au cours de laquelle les valeurs immobilières libellées en dollars USD ont chuté. Au pire de la crise (2019-2020), les prix ont baissé à deux chiffres chaque année en termes réels globalpropertyguide.com. Même en termes nominaux, les prix moyens diminuaient de 3 à 5 % par an jusqu’en 2022 globalpropertyguide.com. Le point bas semble avoir été atteint à la mi-2023 ; de juin 2023 à janvier 2025, le prix moyen au m² en ville a augmenté d’environ 8,7 % bowtiedmara.io. Cependant, comme l’Argentine a subi une hyperinflation de 133 % en 2023 et une inflation élevée qui s’est poursuivie en 2024 globalpropertyguide.com idealista.com, la valeur réelle des biens (ajustée à l’inflation) reste largement inférieure aux sommets précédents. En fait, une analyse a montré que malgré une augmentation nominale d’environ 5,5 % du prix en dollars USD au T2 2024, les prix des appartements ajustés à l’inflation ont plongé de ~72 % sur un an ce trimestre-là globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. La ligne orange dans le graphique ci-dessous illustre la chute des prix depuis le pic de 2018 et la reprise modérée en cours :
| Quartier | Prix moyen (USD par m²) | Segment de marché |
|---|---|---|
| Puerto Madero | 5 900 $ – 6 000 $ globalpropertyguide.com | Gratte-ciel ultra-luxueux |
| Palermo (Soho & Hollywood) | 3 500 $ – 4 300 $ thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Appartements tendance, constructions récentes |
| Recoleta | 3 800 $ – 4 200 $ thelatinvestor.com | Luxueux/historique haut de gamme |
| Belgrano | ~2 900 $ – 3 000 $ thelatinvestor.com | Résidentiel classe moyenne/supérieure |
| Caballito | ~2 250 $ – 2 300 $ thelatinvestor.com | Résidentiel classe moyenne |
| San Telmo | 2 100 $ – 2 800 $ thelatinvestor.com | Vieille ville (unités rénovées) |
| Villa Crespo | ~2 200 $ – 2 600 $ (est.) | Quartier en gentrification |
| Villa Lugano | 1 500 $ – 1 800 $ thelatinvestor.com | Périphérie abordable |
| Moyenne Ville (CABA) | 2 300 $ – 2 400 $ bowtiedmara.io | – |
Les quartiers nord premium et le front de mer central affichent les prix les plus élevés.
Puerto Madero, une enclave moderne de luxe avec des tours et des commodités, est la zone la plus chère avec environ 6 000 $/m² globalpropertyguide.com – soit environ 3× la moyenne de la ville.Palermo Soho et Hollywood (quartiers branchés de Palermo prisés par les expatriés et les jeunes professionnels) affichent une moyenne de 3 500 à 4 300 $/m² thelatinvestor.com, reflétant une forte demande pour leur vie nocturne, leurs restaurants et leur scène de coworking.Les quartiers traditionnels haut de gamme comme Recoleta (connu pour son architecture de style français et ses ambassades) atteignent également plus de 4 000 $/m² thelatinvestor.com.En revanche, les zones résidentielles de classe moyenne comme Belgrano et Caballito affichent des prix allant de 2 200 à 3 000 $ thelatinvestor.com.Les quartiers périphériques ouvriers du sud et de l’ouest, comme Villa Lugano ou certaines parties de Mataderos, offrent les biens immobiliers les moins chers à environ 1 500 $ US/m² thelatinvestor.com.Ces différences de valeur sont étroitement liées aux revenus locaux, aux équipements et aux perceptions de la sécurité et des infrastructures.En regardant vers l’avenir, les analystes locaux prévoient une croissance nominale des prix en 2025–2026. Les quartiers haut de gamme devraient enregistrer une appréciation annuelle de +8–12%, tandis que les zones émergentes pourraient atteindre des gains de 10–15% thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ces prévisions supposent une modération de l’inflation (de ~120% en 2024 à ~60% en 2025) et que les réformes récentes favorables au marché soutiennent l’optimisme des acheteurs thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Il est à noter que même une hausse annuelle de 10 % des prix en USD resterait probablement en deçà de l’inflation locale, mais si l’inflation argentine ralentit effectivement comme espéré, la valeur réelle des biens immobiliers pourrait enfin se stabiliser ou augmenter après des années d’érosion.
Variations des prix selon les quartiers : Les valeurs résidentielles à Buenos Aires varient considérablement selon les quartiers. Le tableau ci-dessous met en évidence les niveaux de prix moyens dans certaines zones à la mi-2025 :
Quartiers gagnants et perdants : En 2024–2025, les quartiers en cours de gentrification et les zones prisées mènent la croissance des prix, tandis que quelques quartiers périphériques restent à la traîne. Le quartier le plus dynamique est Villa Crespo, une zone autrefois défavorisée jouxtant Palermo et en pleine gentrification – il affiche une appréciation annuelle des prix de 10–15% grâce à de nouveaux projets et à l’amélioration des liaisons de transport thelatinvestor.com. Arrivent ensuite Palermo Soho/Hollywood, qui connaissent tous deux environ 8–12% de hausse annuelle alors que l’intérêt des acheteurs étrangers et l’offre limitée font grimper les prix thelatinvestor.com. Recoleta et Palermo Chico (un autre quartier huppé) maintiennent une croissance soutenue de 8–10% grâce à une demande de luxe résiliente thelatinvestor.com. Les quartiers émergents de classe moyenne comme Villa Urquiza (nord-ouest) affichent également une forte dynamique, avec des prix actuels de ~$2,600–$3,300/m² et une croissance projetée de 10–15% alors que de nouvelles infrastructures entrent en service thelatinvestor.com.
D’autre part, quelques segments stagnent. Les quartiers de l’extrême sud (Sur) avec une connectivité plus faible et une forte pauvreté progressent à peine – Villa Lugano et les quartiers adjacents ne connaissent qu’une croissance annuelle des prix de 2 à 4 % thelatinvestor.com, bien en dessous de l’inflation. Ces zones, tout en offrant des logements abordables pour les habitants, manquent de l’intérêt des investisseurs qui fait grimper les prix dans d’autres parties de la ville. Même sur le marché locatif, la demande y est plus faible. La carte ci-dessous illustre ces disparités régionales : des couleurs plus foncées dans le nord et le centre-ville correspondent à des prix plus élevés et à une croissance plus rapide, tandis que les zones pâles du sud affichent les valeurs les plus basses et une appréciation minimale.
Profils des acheteurs – Étrangers vs. Nationaux : Il est à noter que les investisseurs étrangers sont de retour sur le marché immobilier de Buenos Aires en nombre croissant. Avec la dévaluation du peso qui rend les propriétés argentines exceptionnellement bon marché en dollars, des acheteurs des États-Unis, d’Espagne et d’autres pays « affluent » vers le marché thelatinvestor.com. D’ici la mi-2025, les acheteurs internationaux représentent environ 8 à 12 % de toutes les ventes dans les quartiers haut de gamme comme Palermo, Recoleta et Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Beaucoup sont attirés par des taux de change favorables et le potentiel de gains en capital importants à mesure que le marché se redresse thelatinvestor.com. De plus, l’Argentine a facilité l’investissement pour les étrangers : les restrictions monétaires ont été levées (les dollars des investisseurs ne sont plus bloqués) trade.gov, et l’obtention de la résidence est simple même pour des investissements modestes (on peut obtenir un visa pour un investissement d’environ 1,5 million d’ARS, soit environ USD 1 500, en raison de la faiblesse du peso) thelatinvestor.com. Les étrangers ne font face à aucun obstacle légal pour acheter de l’immobilier urbain et les vendeurs sont de plus en plus disposés à accepter des offres en USD, ce qui encourage davantage les acheteurs étrangers thelatinvestor.com. Les cibles populaires pour les investisseurs internationaux incluent les appartements de luxe à Puerto Madero et les appartements historiques rénovés à San Telmo, qui offrent à la fois un potentiel d’appréciation et des revenus locatifs attractifs provenant des expatriés/touristes thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Les acheteurs nationaux, quant à eux, stimulent également la reprise. La classe moyenne croissante de l’Argentine (malgré la volatilité économique) a une préférence culturelle pour l’immobilier comme valeur refuge, choisissant souvent la propriété plutôt que des dépôts bancaires instables. Avec une inflation qui montre enfin des signes de ralentissement et un crédit hypothécaire qui commence à s’étendre, de plus en plus de locaux essaient d’acheter un logement thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les politiques pro-accession à la propriété du gouvernement – telles que l’amélioration de l’accès au crédit et la mise en œuvre d’une amnistie fiscale – ont encore stimulé la demande locale. Dans le cadre d’un programme « Blanqueo » en 2024, les Argentins disposant d’économies non déclarées pouvaient légitimer jusqu’à 100 000 $ sans impôt (et des montants plus importants à un faible taux d’imposition) si investis, et une grande partie de ce capital devrait se diriger vers l’immobilier thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. De plus, comme détaillé dans la section Légale & Réglementaire, la Ville de Buenos Aires a supprimé les droits de timbre pour la plupart des primo-accédants pour des acquisitions inférieures à ~190 000 $ expatsba.com expatsba.com, réduisant ainsi les coûts de transaction pour les familles locales. Ces facteurs ont permis à davantage d’acheteurs argentins – en particulier les jeunes professionnels et les primo-accédants – d’entrer sur le marché aux côtés des investisseurs étrangers.
Tendances du marché locatif
Le marché du logement locatif de Buenos Aires a connu un changement spectaculaire depuis la fin de 2023. Dans le but de corriger une grave pénurie de locations, le nouveau gouvernement a abrogé la stricte loi sur le contrôle des loyers en Argentine en décembre 2023, qui imposait auparavant des baux fixes de trois ans et des plafonds sur les augmentations de loyer idealista.com. L’impact immédiat a été un afflux d’offre : dans les 8–9 mois suivant l’abrogation, le nombre d’appartements disponibles à la location dans la ville a bondi d’environ 170 % idealista.com. Fin 2024, il y avait plus de 19 000 annonces de location à Buenos Aires, soit plus de 3,2 fois l’inventaire du début 2023 idealista.com. Ce boom de l’offre – essentiellement des propriétaires remettant leurs logements sur le marché locatif de longue durée après la levée des régulations – a enfin réduit la pression sur les locataires. Bien que les loyers demandés continuent d’augmenter en valeur nominale, le rythme a nettement ralenti. Jusqu’en août 2024, les loyers à Buenos Aires ont augmenté d’environ 45 % sur un an, ce qui peut sembler beaucoup, mais reste inférieur de moitié au taux d’inflation général (~94 %) sur la même période idealista.com. En termes réels, cela représente une baisse d’environ 49 % du coût des loyers pour les locataires après des années de hausse continue des prix idealista.com idealista.com. En effet, à la mi-2024, les augmentations mensuelles de loyers étaient les plus faibles depuis 2021, conséquence directe de l’élargissement de l’offre et des politiques favorables au marché idealista.com. Les propriétaires, libérés des contraintes précédentes, sont de nouveau plus enclins à proposer leurs biens en location longue durée, et beaucoup ont revu leurs attentes à la baisse pour attirer les locataires dans un marché dorénavant plus compétitif.
Rendements locatifs : Pour les investisseurs immobiliers, les rendements locatifs à Buenos Aires avoisinent en moyenne 6–8 % brut en USD pour les logements résidentiels – des retours assez modérés compte tenu du profil de risque de l’Argentine. À l’échelle de la ville, les studios offrent les meilleurs rendements (environ 8,3 % en moyenne) car ils sont moins chers et recherchés par les jeunes locataires thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les grandes unités (2-3 chambres) rapportent généralement autour de 6–7 % dans les quartiers recherchés thelatinvestor.com. Par exemple, les studios dans les quartiers centraux peuvent générer ~7–8 %, alors que les appartements d’une ou deux chambres tendent à rapporter ~5–7 % selon l’emplacement thelatinvestor.com. Palermo Soho, malgré des valeurs immobilières élevées, voit le rendement brut des studios autour de 7,5 %, tombant à ~6,0 % pour les trois chambres thelatinvestor.com. Les quartiers de classe moyenne comme Caballito affichent des rendements plus stables autour de 6 % quel que soit le type d’appartement thelatinvestor.com. Fait intéressant, à Puerto Madero – normalement peu rentable à cause du prix élevé des biens – les grands appartements de luxe peuvent atteindre ~7,9 % de rendement (plus que les petites unités) car les familles expatriées aisées et les cadres sont prêts à payer un loyer premium pour des logements haut de gamme thelatinvestor.com. Dans l’ensemble, les rendements locatifs à BA sont considérés comme faibles selon les standards régionaux (par exemple, les marchés à risque plus élevé en Amérique latine dépassent souvent 8-10 %). Les investisseurs voient donc généralement Buenos Aires davantage comme une opportunité d’appréciation du capital que de flux de revenus thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. La récente augmentation de l’offre locative et la stagnation des loyers pourraient maintenir les rendements limités à court terme. Cependant, avec des prix immobiliers encore relativement faibles (historiquement parlant) et le regain du tourisme, le potentiel de revenus locatifs est à la hausse, notamment sur le segment de la location courte durée (Airbnb) à destination des étrangers.
Locations de courte durée : Le marché touristique et Airbnb à Buenos Aires est florissant, car la ville est devenue un point chaud pour les nomades numériques et les voyageurs régionaux. Les quartiers comme Palermo, Recoleta et San Telmo sont particulièrement recherchés pour les courts séjours, ce qui a fait grimper les loyers des appartements bien meublés. Selon des sources locales, un appartement typique d’une chambre à Palermo peut se louer environ 500 $US ou plus par mois en location moyenne durée auprès des expatriés ou des nomades thewanderinginvestor.com. Cela dit, la municipalité a commencé à envisager des réglementations sur les locations de courte durée suite aux plaintes concernant leur impact sur l’offre de logements. Début 2025, le maire de Buenos Aires a proposé de nouvelles règles pour les Airbnbs (comme mentionné par des observateurs du marché bowtiedmara.io), bien que les détails et leur application restent incertains. Pour l’instant, les taux d’occupation des locations de courte durée sont modérés (environ 50 % d’occupation ont été notés pour certains biens thewanderinginvestor.com), ce qui oblige les opérateurs à gérer les vacances. Pourtant, de nombreux propriétaires préfèrent la flexibilité des locations à la nuitée en dollars compte tenu de la volatilité du peso argentin. À l’avenir, l’équilibre entre les baux traditionnels et l’usage des locations de courte durée dépendra des décisions politiques et des tendances touristiques.
Marché de l’immobilier commercial
Si l’immobilier résidentiel fait la une, les secteurs de l’immobilier commercial de Buenos Aires – bureaux, commerce et industrie – naviguent eux aussi une reprise post-pandémique en 2025.
Marché des bureaux : Le marché des bureaux de catégorie A à Buenos Aires montre des signes de reprise timides après quelques années difficiles. Au 1er trimestre 2025, l’absorption nette d’espaces de bureaux haut de gamme était de +28 685 m², ce qui indique que les entreprises commencent à nouveau à s’agrandir cushmanwakefield.com. La demande a été particulièrement portée par de grandes entreprises louant des espaces dans le corridor Panamericana (banlieue nord le long de l’autoroute) et à Puerto Madero, où plusieurs nouveaux immeubles de bureaux viennent d’être livrés cushmanwakefield.com. Cependant, l’arrivée de nouvelles offres a fait grimper le taux de vacance des bureaux à environ 16,9 % (contre environ 15,9 % fin 2024) cushmanwakefield.com. Les propriétaires recherchent activement des locataires pour les nouveaux bâtiments, en particulier dans les zones non centrales, ce qui explique la hausse du taux de vacance. Les loyers de bureaux à Buenos Aires sont restés stables autour de 23–24 USD par m² par mois pour les espaces premium cushmanwakefield.com. À environ 24 USD/m², cela correspond à peu près aux niveaux de loyer pré-pandémie, ce qui suggère que les propriétaires maintiennent leurs loyers malgré le taux de vacance élevé, probablement en raison de contrats majoritairement dollarisés. De nombreuses entreprises profitent de conditions favorables aux locataires pour déménager dans des bureaux plus récents ou mieux situés à coût similaire. Globalement, les perspectives du secteur tertiaire sont prudemment optimistes : les réformes économiques et une stabilisation soutenue par le FMI ont renforcé la confiance des entreprises, mais la vacance pourrait rester élevée jusqu’à absorption de l’excédent d’offre (y compris les récentes tours Catalinas Norte II et autres projets). Néanmoins, une absorption positive progressive et des loyers stables indiquent que le point bas du marché des bureaux pourrait avoir été atteint cushmanwakefield.com.
Détail et hôtellerie : L’immobilier commercial de Buenos Aires – des centres commerciaux aux vitrines en rue principale – rebondit également, soutenu par une reprise de la consommation (alimentée en partie par les touristes et visiteurs profitant de l’arbitrage monétaire en Argentine). Les principaux opérateurs de centres commerciaux comme IRSA ont annoncé des indicateurs en amélioration : en 2024, les revenus locatifs d’IRSA (principalement issus des centres commerciaux) ont augmenté d’environ 8,8 % et la fréquentation a nettement rebondi gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Les principaux axes commerciaux de la ville (rue Florida, avenue Santa Fe, quartier boutiques de Palermo Soho) affichent de faibles taux de vacance et des loyers à la hausse avec le retour des enseignes. De plus, Las Cañitas et d’autres zones commerciales de niche se portent bien : une analyse d’Infobae début 2025 soulignait que des secteurs comme la gastronomie et la vie nocturne dominaient le marché à Las Cañitas, poussant à la hausse les prix de location et d’achat des locaux commerciaux dans ce secteur expatsba.com expatsba.com. Les petites entreprises se développent avec prudence, et les marques internationales font leur retour sur le marché depuis l’assouplissement des contrôles des changes (rendant plus facile le rapatriement des bénéfices pour les détaillants étrangers). Pour les propriétaires, l’indexation des loyers reste délicate : de nombreux baux continuent à s’ajuster de façon informelle en dollars américains ou via des clauses indexées sur l’inflation, celle-ci ayant atteint environ 95 % en 2024 idealista.com. Le secteur hôtelier s’est également nettement éclairci – les hôtels de charme et appart-hôtels dans des quartiers comme Recoleta et Palermo profitent du boom touristique post-pandémie et des nouveaux programmes de visas pour travailleurs nomades en Argentine. Certains investisseurs ont même transformé des immeubles résidentiels en espaces de co-living ou en hébergements touristiques pour profiter de taux d’occupation élevés réglés en dollars. Globalement, le segment commerce/hôtellerie est en croissance en 2025, bien qu’il reste soumis aux fluctuations macroéconomiques du pouvoir d’achat des consommateurs.
Industriel/Logistique : Le marché de l’immobilier industriel (entrepôts, parcs logistiques) autour du Grand Buenos Aires a connu un début d’année 2025 mitigé. Le premier trimestre 2025 a enregistré une absorption nette négative de -27 752 m², certains occupants ayant réduit leur surface suite à une baisse de la consommation cushmanwakefield.com. Le taux de vacance pour les espaces logistiques a légèrement augmenté, atteignant environ 4,7 % – restant toutefois relativement bas – et les loyers demandés se sont assouplis pour atteindre environ 7,20 USD par m² par mois cushmanwakefield.com. Aucun nouvel entrepôt n’a été livré début 2025, mais le pipeline de construction est au plus haut depuis cinq ans alors que les promoteurs anticipent une hausse de la demande cushmanwakefield.com. Les principaux sous-marchés industriels se situent le long de l’autoroute Panamericana (nord) et des axes d’accès ouest/sud. L’orientation pro-entreprise de l’administration Milei et la dévaluation du peso (qui rend les exportations argentines plus compétitives) pourraient stimuler la demande en installations logistiques dans les années à venir. En effet, Fitch Ratings prévoit une amélioration progressive des taux d’occupation et des loyers en Amérique latine au-delà de 2025 pour l’immobilier industriel, bien que probablement à un rythme modéré en raison de l’incertitude économique persistante financecolombia.com. Si l’économie argentine se stabilise et se développe, il faut s’attendre à ce que le secteur entrepôts/logistique prenne de l’ampleur – déjà, certains investisseurs industriels étrangers manifestent de l’intérêt et les promoteurs locaux préparent des projets en prévision d’un renouveau industriel et de l’activité e-commerce.
Développements mixtes et projets majeurs
Buenos Aires connaît une vague de développements à usage mixte et de projets d’infrastructure qui promettent de remodeler certaines parties de la ville au cours des prochaines années. Le plus grand de ces projets est de loin le méga-projet “Costa Urbana”, un tout nouveau quartier riverain prévu sur 70 hectares de terres récupérées le long du Río de la Plata (au sud de Puerto Madero). Approuvé fin 2021 après des décennies de retards, Costa Urbana permettra jusqu’à 895 000 m² de construction pour un mélange d’espaces résidentiels, commerciaux, de bureaux et publics stocktitan.net stocktitan.net. Le projet, mené par le promoteur IRSA, consacre plus de 50 hectares aux parcs et espaces verts et investit environ 40 millions de dollars dans l’infrastructure afin d’intégrer le site à la ville stocktitan.net stocktitan.net. Une fois achevé au cours des dix ou vingt prochaines années, Costa Urbana devrait créer un tout nouveau quartier haut de gamme – essentiellement une extension de Puerto Madero – qui pourrait accueillir des milliers de nouveaux appartements, bureaux, complexes commerciaux et même des écoles et lieux culturels stocktitan.net stocktitan.net. Ce développement est le plus grand projet urbain d’Argentine et il est décrit comme étant susceptible de “changer le paysage de la ville… offrant la possibilité d’étendre et de retrouver l’accès à la rive du fleuve” avec des usages mixtes dynamiques stocktitan.net stocktitan.net. En termes d’impact sur le marché, l’offre future de Costa Urbana pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix haut de gamme à Puerto Madero (en ajoutant de la concurrence), mais à long terme, elle devrait revaloriser la rive sud autrefois négligée (par exemple certaines parties de La Boca/Barracas) grâce à de meilleures infrastructures et une connectivité accrue.
D’autres initiatives majeures à usage mixte ou en matière d’infrastructures comprennent :
- Catalinas Norte II : Un projet immobilier commercial au nord du centre-ville qui a ajouté plusieurs nouvelles tours de bureaux (et quelques composantes résidentielles) en 2022–2023 sur d’anciens terrains de triage. Cela a étendu le quartier central des affaires vers Puerto Madero et pourrait attirer des entreprises qui occupent des immeubles plus anciens du centre, stimulant potentiellement la reconversion de ces anciennes propriétés en logements ou hôtels.
- Distrito Arroyo et Parque de la Innovación : Il s’agit de zones de développement plus petites. Le Parque de la Innovación, près du campus universitaire à Núñez, vise à devenir un pôle technologique/innovation combinant laboratoires, bureaux et logements étudiants, ce qui pourrait dynamiser l’activité immobilière dans le couloir nord.
- Infrastructure de transport : Ces dernières années, Buenos Aires a beaucoup investi dans les transports urbains, ce qui a augmenté la valeur des biens immobiliers le long des corridors modernisés. Des projets comme l’autoroute Paseo del Bajo (2019) – une voie express souterraine détournant les camions du centre-ville – ont valorisé des quartiers tels que Puerto Madero, Microcentro et San Telmo en réduisant le trafic à la surface. La ville a aussi surélevé d’importantes lignes de trains de banlieue (Mitre et San Martín) en 2018–2019, supprimant de nombreux passages à niveau à Palermo, Belgrano et Chacarita. Ces aménagements ont réduit la congestion et reconnecté des quartiers, rendant les biens immobiliers à proximité plus attractifs et accessibles (des agents locaux ont noté des hausses de valeur dans les rues auparavant coupées après l’ouverture des viaducs). De plus, l’expansion des lignes de BRT Metrobus sur des avenues comme Cabildo et Juan B. Justo a amélioré les transports publics dans les quartiers périphériques, soutenant la demande résidentielle dans ces zones. De manière générale, les améliorations des infrastructures transforment le paysage urbain et augmentent l’attrait de nombreux secteurs, une tendance que les experts voient se poursuivre avec la modernisation de Buenos Aires thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Par exemple, la prolongation prévue de la ligne de métro H et la nouvelle ligne F proposée (si elle est relancée) devraient stimuler le développement autour de leurs futures stations.
- Régénération urbaine et logement social : La ville a également ciblé certains quartiers défavorisés pour les améliorer, ce qui peut avoir des incidences immobilières localisées. L’intégration en cours de la Villa 31 (un vaste bidonville près du pôle de transports de Retiro), par l’ajout de logements formels, de services et même d’un nouveau bâtiment ministériel, a commencé à redorer l’image de cette zone. De même, l’héritage du Village Olympique de la Jeunesse 2018 à Villa Soldati (construit comme logements pour les athlètes, aujourd’hui appartements à bas coût) a apporté des infrastructures à l’extrême sud, bien que l’impact sur le marché y soit plus progressif. Ces initiatives démontrent l’engagement de la ville en faveur d’une croissance équilibrée, même si l’investissement privé mettra du temps à suivre dans les quartiers traditionnellement délaissés.
Dans l’ensemble, les grands projets de Buenos Aires reflètent une ville en pleine évolution – de nouveaux quartiers à usage mixte, de meilleurs transports et des espaces publics réaménagés retissent progressivement le tissu urbain. Pour les propriétaires et investisseurs, ces projets peuvent être une arme à double tranchant : ils entraînent souvent une appréciation du capital pour l’immobilier à proximité (grâce à l’amélioration des équipements et de la connectivité), mais ils ajoutent parfois une offre immobilière significative (comme le fera Costa Urbana), ce qui pourrait tempérer la croissance des prix à court terme. Dans l’ensemble, le consensus est toutefois que ces initiatives en matière d’infrastructures et de développement sont un atout, renforçant l’attrait de Buenos Aires comme lieu de vie, de travail et d’investissement.
Considérations juridiques, réglementaires et fiscales
Le contexte politique entourant l’immobilier en Argentine a fortement évolué à l’approche de 2025, avec de nombreux changements visant à stimuler l’investissement immobilier :
- Contrôles de change levés : Peut-être la réforme la plus majeure – comme mentionné précédemment – est l’élimination de la plupart des contrôles des changes et de capitaux à partir du 14 avril 2025. L’administration du président Javier Milei a supprimé l’infâme “cepo cambiario”, ce qui signifie que les particuliers et les entreprises peuvent désormais acheter librement des dollars américains et transférer des fonds à l’étranger sans restrictions préalables trade.gov. Cela est crucial pour l’immobilier : les investisseurs étrangers peuvent faire entrer de l’argent en toute sécurité et savoir qu’ils pourront rapatrier leurs profits, et les locaux sont plus confiants pour mettre leurs biens en vente en USD (la norme) sans craindre d’être bloqués en pesos. Cela a également mis fin aux arbitrages complexes de taux de change auxquels acheteurs et vendeurs avaient auparavant recours. Dans l’ensemble, cette mesure a rétabli la convertibilité totale, ce qui “crée un environnement plus transparent et prévisible pour le commerce et l’investissement” trade.gov trade.gov. Parallèlement à cela, l’accord de l’Argentine avec le FMI et d’autres créanciers a renforcé les réserves de change du pays, ce qui devrait contribuer à stabiliser le marché des devises reuters.com reuters.com. La suppression du cepo change véritablement la donne et rend l’investissement dans l’immobilier à Buenos Aires beaucoup plus simple, tant pour les étrangers que pour les locaux.
- Incitations fiscales & changements : Pour réduire les coûts de transaction, la Ville de Buenos Aires a mis en place une importante exonération du droit de timbre (Impuesto de Sellos) à partir du 1er janvier 2025.Les acheteurs d’une résidence principale à usage personnel sont désormais exonérés de la taxe de timbre de 3,5 % sur les actes, à condition que la valeur du bien soit inférieure à 205 millions ARS (≈ 190 000 USD) expatsba.com expatsba.com.Ce seuil a été relevé de manière spectaculaire (d’environ 56 millions d’ARS auparavant) pour tenir compte de l’inflation, englobant ainsi la plupart des achats immobiliers de la classe moyenne.Pour les acheteurs admissibles, cela signifie économiser 3,5 % du prix d’achat – une incitation substantielle (par exemple~6 650 $ économisés sur un appartement de 190 000 $) expatsba.com.En général, la taxe sur les timbres était partagée 50/50 entre l’acheteur et le vendeur expatsba.com ; désormais, les primo-accédants remplissant certains critères en sont totalement exempts, ce qui allège la charge.De plus, le gouvernement national a laissé entendre qu’il pourrait relancer les régimes de crédit d’impôt pour les intérêts hypothécaires et d’autres incitations pour les acheteurs de maisons dans le cadre de sa stratégie pour le logement, bien que les détails restent incertains.D’un point de vue de la propriété, la amnistie fiscale en cours en Argentine (Blanqueo) est notable.Comme décrit précédemment, jusqu’au 31 mars 2025, les avoirs non déclarés peuvent être rapatriés à un taux d’imposition de 0 à 15 % thewanderinginvestor.com.L’immobilier est une destination privilégiée pour ces fonds puisque les locaux se méfient des banques – cette politique canalise en effet l’argent privé vers le développement et l’achat de biens immobiliers, tout en offrant aux investisseurs un statut légal pour leurs fonds thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.C’est une fenêtre unique, mais si elle est prolongée ou répétée, elle stimule les ventes haut de gamme (de nombreuses transactions de luxe impliquent historiquement une certaine part de « noir », qui peut désormais être légitimée).Les taxes foncières régulières à Buenos Aires sont relativement basses selon les normes mondiales.Les propriétaires paient une taxe foncière annuelle (ABL) à la ville, qui est basée sur des valeurs officiellement évaluées souvent bien inférieures aux prix du marché.Pour de nombreux appartements, l’ABL annuel peut n’être que de quelques centaines de dollars américains.Cependant, si ces évaluations sont révisées pour tenir compte de l’inflation (un sujet de débat), les coûts de détention de la propriété pourraient augmenter.Les revenus locatifs perçus en Argentine sont soumis à l’impôt sur le revenu pour les résidents (avec des taux progressifs pouvant atteindre ~35 %).Les propriétaires non-résidents sont soumis à une retenue d’impôt forfaitaire sur le loyer brut (souvent autour de 21 %), sauf s’ils s’enregistrent et paient l’impôt sur le revenu normalement.Il existe également une taxe sur les plus-values de 15% sur la vente de propriétés acquises après 2018 (les biens plus anciens étaient exemptés selon les règles précédentes) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Cette CGT s’applique aussi bien aux résidents qu’aux propriétaires étrangers dans la plupart des cas, calculée sur le gain net après déduction des coûts déductibles.Il est important de noter que si le bien vendu était une résidence principale occupée par son propriétaire, les vendeurs argentins peuvent souvent éviter l’impôt sur les gains en capital – mais les vendeurs étrangers ne le peuvent pas, ils paient les 15 %.Les frais de transaction en plus des droits de timbre comprennent les frais de notaire et les frais d’agence immobilière (généralement 4 à 6 % au total).L’environnement juridique est par ailleurs favorable aux investisseurs : la constitution argentine protège fortement la propriété privée (ce qui peut parfois frustrer les gouvernements tentant d’imposer des contrôles), et les ressortissants étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété que les locaux pour l’immobilier urbain.Essentiellement, les réformes de 2023–2025 ont rendu le contexte juridique et fiscal plus favorable à l’activité immobilière : baisse des impôts pour les propriétaires, moins d’obstacles réglementaires pour les locations et circulation de l’argent plus libre.
- Réformes du droit du logement : Le gouvernement s’est également attaqué à la réglementation du marché locatif. La loi sur la location de 2020 qui imposait des contrats de 3 ans et des réajustements de loyer annuels a été effectivement abrogée fin 2023 par décret d’urgence (DNU 70/2023) idealista.com. À la place, un régime plus favorable aux propriétaires permet désormais de négocier librement la durée et les conditions des baux. Cela a conduit à la hausse mentionnée de 170 % de l’offre locative et est considéré comme un point positif pour les investisseurs – ils peuvent louer des biens avec des conditions flexibles ou opter pour des locations temporaires sans contraintes draconiennes. En revanche, les locataires sont désormais moins protégés face aux hausses soudaines de loyer, mais l’afflux de logements disponibles a au moins stabilisé les loyers pour le moment idealista.com idealista.com. Les investisseurs doivent cependant rester attentifs au climat politique : l’accessibilité au logement est un sujet brûlant, et les futures administrations pourraient revenir à des contrôles plus stricts si le marché se corrige trop fortement.
- Risques et débats en cours : Malgré les progrès, quelques risques méritent d’être évoqués. L’un d’entre eux est la potentielle dollarisation de l’économie évoquée par le président Milei – si l’Argentine venait à adopter le dollar américain comme monnaie officielle, cela pourrait provoquer une perturbation temporaire des prix (bien que l’immobilier soit déjà de facto dollarisé). Un autre risque, c’est que bien que l’inflation devrait tomber à environ 60 % en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, si celle-ci ne baisse pas aussi rapidement ou si l’austérité entraîne des troubles sociaux, la volatilité économique pourrait réapparaître, nuisant à la disponibilité du crédit et à la confiance des acheteurs. Enfin, la stabilité macroéconomique de l’Argentine dépend en partie du respect des conditions du FMI ; tout déraillement du programme pourrait affaiblir le peso ou entraîner à nouveau une hausse des taux d’intérêt, avec des répercussions sur le marché immobilier. Pour l’instant cependant, la plupart des « facteurs macroéconomiques s’alignent favorablement » pour l’immobilier – l’inflation diminue, le peso se stabilise et des réformes structurelles (comme les potentielles privatisations et déréglementations) visent une croissance à long terme thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Les investisseurs doivent suivre attentivement l’évolution des politiques, mais dans l’ensemble, la tendance va vers un secteur immobilier plus ouvert, tiré par le marché.
Contexte économique et politique impactant l’immobilier
La performance de l’immobilier à Buenos Aires est étroitement liée aux fluctuations économiques et politiques plus larges de l’Argentine. À l’approche de 2025, le contexte est celui d’un optimisme prudent mêlé à la reconnaissance des défis persistants :
- Reprise post-crise : L’Argentine sort d’une grave crise économique survenue entre 2020 et 2022. Le PIB s’est fortement contracté (près de -10 % en 2020 à cause du COVID, et a continué à diminuer jusqu’en 2023) globalpropertyguide.com. La forte inflation (plus de 270 % en glissement annuel à la mi-2024, le pire depuis 1991) a érodé le pouvoir d’achat globalpropertyguide.com. Ces facteurs ont déprimé l’immobilier pendant des années : peu de gens pouvaient se permettre d’acheter un logement, et ceux qui en avaient les moyens restaient en attente. Cependant, la fin de 2024 et 2025 marquent un tournant. Le FMI prévoit que le PIB recommencera à croître vers la fin 2024, projetant qu’après une contraction de -3,5 % en 2024, l’économie reprendra une croissance modérée en 2025 à mesure que l’inflation et les déséquilibres budgétaires s’améliorent globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. En effet, sur une base trimestrielle, le pire semble être passé : l’Argentine a basculé dans une récession technique début 2024 à cause des mesures d’austérité, mais la confiance revient à mesure que ces mesures portent leurs fruits globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pour l’immobilier, une amélioration de l’économie signifie de meilleures perspectives d’emploi et de revenus, ce qui sous-tend la demande de logements. Cependant, la croissance partira d’un niveau bas et des risques, comme une mauvaise récolte ou des chocs extérieurs (par exemple une chute des prix des matières premières), pourraient atténuer la reprise.
- Confiance des investisseurs et le peso : Un facteur crucial est la confiance dans la stabilité financière de l’Argentine. L’immobilier a historiquement été un refuge lors des chutes du peso, car les gens fuient vers des actifs tangibles. Le scénario récent est quelque peu inversé : maintenant que le peso est autorisé à flotter dans une bande gérée (après la levée du « cepo »), il s’est d’abord dévalué autour de 1 000 ARS/USD mais s’est ensuite renforcé un peu grâce aux entrées de capitaux et aux taux d’intérêt élevés en pesos reuters.com reuters.com. L’équipe de Milei maintient les taux d’intérêt du peso au-dessus des taux de dévaluation implicite pour inciter à conserver des pesos à court terme reuters.com. Cela a étonnamment conduit à un peso stable, voire en appréciation, au début de 2025, ce qui est une situation inédite pour les Argentins reuters.com reuters.com. Si cette stabilité se maintient, elle réduit l’un des principaux motifs d’achat immobilier (le désir de se débarrasser de ses pesos), mais elle améliore grandement la planification économique globale et pourrait attirer davantage d’investissements à long terme (comme les promoteurs et les REIT, qui fuient lors de fortes fluctuations monétaires). De plus, l’Argentine a obtenu plus de 20 milliards de dollars de prêts internationaux en 2025, ce qui a renforcé les réserves de la Banque centrale et soutient la devise reuters.com trade.gov. Un cadre macroéconomique plus stable émerge, et le « support du dollar fort » issu de l’accord avec le FMI devrait contribuer à maintenir le taux de change dans une fourchette plus prévisible reuters.com. Bien sûr, de nombreuses incertitudes subsistent – si l’inflation ne baisse pas aussi vite qu’espéré ou si la politique devient instable, le peso pourrait de nouveau vaciller. Pour l’instant cependant, le climat est nettement meilleur qu’il y a un an, et cela alimente les décisions immobilières. Les promoteurs ressortent leurs projets, et les acheteurs qui ont retardé leur achat pendant la crise entrent maintenant sur le marché avant que les prix ne grimpent davantage.
- Climat politique : Le cycle politique de l’Argentine peut influencer l’immobilier à travers les changements de politique et l’ambiance générale. Le prochain grand événement politique sera les élections législatives de mi-mandat 2025 (prévues pour octobre 2025). Celles-ci pourraient impacter la capacité de Milei à poursuivre son programme. Si sa coalition gagne des sièges, les réformes pourraient s’approfondir (peut-être par la privatisation des entreprises publiques, de nouvelles réductions d’impôts, etc.), ce qui serait bien vu par les investisseurs. Si l’opposition péroniste regagne du terrain, il pourrait y avoir davantage de résistance sur des sujets comme la protection des locataires ou les contrôles des capitaux (bien qu’il serait difficile de revenir sur ces derniers). Pour l’instant, Milei reste assez populaire (environ 45 % d’approbation en août 2024 selon Giacobbe Consultores) mais avec une certaine érosion depuis un pic à ~60 % idealista.com alors que la population subit l’austérité. Les acteurs de l’immobilier surveillent de près si son soutien se maintient – la stabilité et la continuité de politiques pro-marché mèneraient probablement à un cycle de croissance pluriannuel pour l’immobilier. Au niveau municipal, Buenos Aires a son propre gouvernement (actuellement dirigé par l’opposition, centre-droit) historiquement favorable au développement, qui pourrait mettre en place des incitations supplémentaires ou des modifications de zonage pour stimuler la construction. Par exemple, des discussions portent sur le sur-zonage de certaines zones proches des transports afin de construire davantage de logements et répondre à la pénurie d’offre. En résumé, les risques traditionnels de populisme politique en Argentine n’ont pas disparu, mais pour la première fois depuis des années, la trajectoire politique générale est alignée sur la croissance du marché immobilier au lieu d’y faire obstacle.
En résumé, le contexte économique et politique de 2025 est favorable à l’immobilier à Buenos Aires : l’inflation diminue (ce qui améliore les rendements réels), les réformes ont ouvert le marché aux capitaux, et le sentiment des investisseurs est optimiste quant aux perspectives de l’Argentine. Il y a des vents contraires – l’économie n’est pas encore en plein essor, l’austérité reste douloureuse pour beaucoup, et des facteurs mondiaux comme les taux d’intérêt peuvent aussi jouer – mais comparé à la grande incertitude de 2020–2022, l’horizon paraît nettement plus encourageant pour l’investissement immobilier.
Perspectives et conclusion
À la mi-2025, le marché immobilier de Buenos Aires est en plein essor, offrant une vaste gamme d’opportunités dans les secteurs résidentiel, commercial et mixte. La convergence de la stabilisation économique, de politiques favorables aux investisseurs et d’une demande refoulée amène les analystes à prévoir une croissance solide à venir. Les experts du secteur estiment que le marché immobilier argentin pourrait croître d’environ 3 % par an en termes réels jusqu’en 2029 si les tendances se maintiennent thelatinvestor.com, un revirement significatif après plusieurs années de contraction. Cette vision optimiste repose sur la poursuite de certains facteurs clés, que nous résumons ci-dessous :
- Investissement étranger et local soutenu : Avec la fin des contrôles de capitaux et un taux de change très favorable, on s’attend à ce que les investisseurs étrangers continuent d’investir massivement dans l’immobilier à Buenos Aires – en particulier dans les segments haut de gamme et touristiques. Les acheteurs américains, européens et latino-américains de la région recherchent activement des opportunités thelatinvestor.com. Parallèlement, la demande locale devrait se renforcer à mesure que l’inflation se calme et que le crédit revient progressivement (des milliers de nouveaux prêts immobiliers sont accordés alors que les banques retrouvent confiance) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ce double moteur de la demande pourrait maintenir une pression à la hausse sur les prix et absorber l’inventaire, à condition que la situation macroéconomique reste stable.
- Amélioration du climat de financement : Les prêts hypothécaires, presque inexistants il n’y a pas si longtemps, devraient devenir de plus en plus courants. Déjà en 2024, les grandes banques ont reçu des milliers de demandes et prévoient de distribuer d’importants volumes de prêts immobiliers au cours des 4 prochaines années thelatinvestor.com thelatinvestor.com. La baisse des taux d’intérêt et l’innovation des prêts indexés sur l’inflation (comme le retour des crédits UVA) rendent le financement immobilier plus accessible thelatinvestor.com. Si l’inflation chute réellement à deux chiffres ou à un chiffre dans les années à venir, l’Argentine pourrait même voir le retour des prêts hypothécaires à taux fixe à long terme – un véritable changement pour l’accession à la propriété de la classe moyenne. Un financement facilité élargira la base d’acheteurs et “est toujours un catalyseur majeur pour tout marché immobilier” thewanderinginvestor.com.
Bien entendu, aucune perspective ne serait complète sans reconnaître les risques. L’Argentine doit parvenir à maîtriser l’inflation sans freiner la croissance, et respecter ses engagements de dette pour maintenir la confiance des investisseurs. Un retour de l’économie populiste ou une chute des matières premières pourraient éprouver la solidité de ce rebond immobilier. Par ailleurs, les inquiétudes sur l’accessibilité pourraient augmenter si les prix de l’immobilier progressent trop vite par rapport aux revenus locaux – un scénario susceptible d’attirer l’intervention politique. À ce jour, des mesures comme l’augmentation de l’offre locative et l’exonération de la taxe de timbre visent à améliorer l’accessibilité, mais une vigilance continue reste nécessaire.
En conclusion, le marché immobilier de Buenos Aires en 2025 se trouve à un carrefour prometteur. Les prix de l’immobilier résidentiel augmentent modestement après une longue baisse, soutenus par une hausse des ventes et un contexte politique plus sain thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Le marché locatif offre plus d’offre et fonctionne à nouveau, au bénéfice des locataires comme des investisseurs à long terme. L’immobilier commercial retrouve ses marques à mesure que l’économie se stabilise, et de nouveaux projets d’envergure annoncent un avenir urbain dynamique. Les quartiers les plus prisés de la ville sont en plein essor, tandis que des zones autrefois négligées offrent de nouvelles opportunités aux investisseurs avisés prêts à miser sur la vague de gentrification. Selon les mots d’un conseiller en investissement, Buenos Aires aujourd’hui « montre une tendance très haussière, mais reste difficile à naviguer » thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com — ce qui signifie que les récompenses peuvent être significatives, mais que la connaissance locale et la diligence raisonnable demeurent essentielles. Tous les indicateurs montrent que si l’Argentine poursuit sur la voie des réformes actuelles, la valeur des biens immobiliers à Buenos Aires a encore du potentiel de hausse dans les années à venir, faisant d’aujourd’hui un moment particulièrement intéressant pour participer à cette résurgence historique du marché.
Sources : Plusieurs sources ont été utilisées pour compiler ce rapport, notamment des analyses de marché de The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, et BowTiedMara bowtiedmara.io ; données de Global Property Guide globalpropertyguide.com ; articles de presse de Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (via le forum ExpatsBA) expatsba.com idealista.com ; le U.S. International Trade Administration trade.gov ; et les analyses de la société immobilière Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, entre autres. Ces sources fournissent une base factuelle pour les tendances et les chiffres évoqués. L’information est à jour à la mi-2025 et sera actualisée dès que de nouvelles données seront disponibles.
