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Marché immobilier à Lucques, Italie : Perspectives 2025-2028

juillet 3, 2025
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Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Aperçu du paysage immobilier de Lucques

Lucques, une ville fortifiée historique de Toscane, dispose d’un marché immobilier dynamique qui a fait preuve de résilience et de croissance jusqu’au milieu des années 2020. Après un bref ralentissement en 2022-2023 dû à la hausse des taux d’intérêt, le marché a rebondi en 2024 et au début de 2025 avec une hausse des prix et une forte demande luccaindiretta.it lanazione.it. Lucques se distingue comme l’un des marchés immobiliers les plus performants de Toscane : la valeur des biens a augmenté de façon régulière, notamment dans le segment du luxe, portée par la relative accessibilité de la ville comparée à Florence et l’intérêt croissant des acheteurs internationaux worldpropertyjournal.com. Selon le Prime International Residential Index de Knight Frank, les prix résidentiels haut de gamme à Lucques ont augmenté de +6,2 % en 2024, figurant parmi les plus fortes hausses d’Italie idealista.it. Au cours des cinq dernières années, les prix des biens de luxe à Lucques ont bondi d’environ 27 %, dépassant d’autres destinations toscanes prisées worldpropertyjournal.com et reflétant une demande robuste. Le contexte italien plus large est favorable – malgré une croissance modérée du PIB, l’Italie a connu en 2024 une inflation faible et un marché du travail solide, créant ainsi un climat favorable aux investissements immobiliers cushmanwakefield.com.

Aujourd’hui, le marché immobilier de Lucques bénéficie d’un mélange unique de facteurs. Le riche patrimoine culturel de la ville et sa qualité de vie en font un lieu de vie « style de vie » très recherché en Toscane, non seulement pour les habitants mais aussi pour les acheteurs venus de toute l’Europe et des États-Unis. worldpropertyjournal.com. La province de Lucques comprend des zones côtières exclusives (par exemple, Forte dei Marmi en Versilia) qui tirent vers le haut les prix moyens de la province, mais la ville de Lucques reste plus abordable que Florence et offre un bon rapport qualité/prix en comparaison luccaindiretta.it. Le résultat est un intérêt accru de la part de personnes fortunées à la recherche de résidences secondaires ou de biens d’investissement ; en fait, la Toscane a enregistré une hausse de 11,2 % du nombre de résidents étrangers au cours de la dernière décennie worldpropertyjournal.com. Parallèlement, des politiques économiques telles que le régime fiscal forfaitaire de l’Italie pour les nouveaux résidents et d’autres incitations ont renforcé l’attrait de la région pour les investisseurs internationaux worldpropertyjournal.com. En résumé, en 2025, le marché immobilier de Lucques se caractérise par la hausse des prix, une forte demande (locale et étrangère), et des perspectives optimistes, nuancées par la nécessité de prendre en compte l’évolution des taux d’intérêt et des plans d’urbanisme.

Tendances du marché résidentiel à Lucques

Prix des logements et demande : Le secteur résidentiel à Lucques est en plein essor. Début 2025, le prix moyen demandé pour des biens résidentiels dans la ville de Lucques est d’environ 2 300 € par mètre carré, soit une augmentation annuelle d’environ 7 % ltimmobili.it. Cela marque une forte hausse des valeurs par rapport à l’année précédente, retrouvant de l’élan après un léger creux en 2023. En effet, en février 2024, les prix moyens étaient en hausse de plus de 10 % sur un an – atteignant leur niveau le plus haut depuis deux ans lanazione.it. Le centre historique de la ville est la zone la plus chère, avec des prix autour de 3 600–4 000 €/m² pour des habitations rénovées iltirreno.it. En revanche, les quartiers résidentiels de la première périphérie (juste à l’extérieur des murs médiévaux) sont plus abordables : par exemple, à Sant’Anna, un quartier périphérique apprécié, un appartement en excellent état se négocie entre 2 000–2 200 €/m², ou aussi bas que 1 400–1 800 €/m² pour des logements anciens habitables iltirreno.it. Les villages périphériques et les franges rurales au nord de la ville affichent des prix proches de 1 500 €/m² ltimmobili.it. Même à ces niveaux de prix plus bas, la demande a été forte – l’intérêt des acheteurs reste soutenu dans toute Lucques, absorbant facilement les logements disponibles. Parce que l’offre peine à suivre, la concurrence entre acheteurs s’est accrue, ajoutant une pression à la hausse sur les prix ltimmobili.it. L’activité du marché a été dynamique : les agents rapportent que le nombre de transactions en 2024 a augmenté par rapport à 2023 iltirreno.it, une tendance qui devrait se poursuivre en 2025. Dans la région au sens large, la croissance de Lucques dépasse la moyenne toscane – les prix des logements en Toscane n’ont augmenté que de +0,9 % en 2024 ltimmobili.it, alors que la ville de Lucques a connu une augmentation beaucoup plus rapide, démontrant sa force particulière.

Marché locatif et rendements : Le marché locatif de Lucques a connu une croissance encore plus spectaculaire. Les loyers résidentiels moyens ont atteint environ 11,5–12 € par mètre carré par mois, soit une hausse de ~10–14 % d’une année sur l’autre début 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. Cela équivaut à environ 700–800 € par mois pour un appartement typique de 65 m². Plusieurs facteurs expliquent cette hausse : une reprise de la mobilité après la pandémie, plus de professionnels et d’étudiants venant à Lucques (la ville est proche du pôle universitaire de Pise et d’autres écoles), et un segment de la location courte durée en plein essor. En effet, l’intérêt des investisseurs pour les locations de courte durée (locations touristiques comme Airbnb) a explosé – les agences locales signalent une augmentation d’environ 20 % des achats de biens destinés à la location saisonnière lanazione.it. De nombreux acheteurs (tant italiens qu’étrangers) choisissent Lucques pour investir, attirés par l’attrait touristique de la ville (Lucques accueille des événements majeurs comme le Summer Festival et la convention Comics & Games) et par les rendements locatifs solides. Les rendements bruts de la location résidentielle à Lucques sont estimés à 8–9 %, au-dessus de la moyenne nationale d’environ 8,4 % partitaiva.it partitaiva.it. Il s’agit d’un rendement élevé selon les standards d’Europe de l’Ouest, reflétant des prix d’achat relativement bas face à une demande locative constante. À titre de comparaison, Lucques fait partie des emplacements les plus rentables d’Italie pour les propriétaires – dans les villes moyennes, il est courant de voir des rendements bruts de 8–10 % partitaiva.it. Les biens commerciaux peuvent rapporter encore plus (un sujet abordé plus loin), mais la forte rentabilité locative de l’habitation a assurément encouragé les achats d’investissement.

Facteurs moteurs : Locaux et étrangers : La demande à Lucques provient à la fois de sources locales et internationales.

Du côté local, l’économie de Lucques (connue pour son district de l’industrie papetière et un secteur technologique en croissance) offre un emploi stable, et la haute qualité de vie de la ville fait que de nombreux habitants choisissent de rester et de rénover leurs maisons plutôt que de partir.Démographiquement, cependant, la population autochtone de Lucques vieillit et a légèrement diminué (la ville compte environ 88 500 habitants, soit une baisse d’environ 0,7 % depuis 2024 quantitalia.it).Pour combler le fossé, les acheteurs étrangers et les expatriés sont devenus de plus en plus importants.La Toscane attire depuis longtemps les Européens et les Américains à la recherche de résidences secondaires, et Lucques est une étoile montante à cet égard.La ville est considérée comme une « bonne affaire relative » pour l’immobilier de luxe – offrant un charme toscan similaire à Florence ou Sienne à un prix inférieur au mètre carré – ce qui a entraîné une vague d’acheteurs aisés ces dernières années worldpropertyjournal.com.Les personnes fortunées de France, du Royaume-Uni, des États-Unis, du Benelux et d’Allemagne comptent parmi les nouveaux investisseurs les plus importants, attirées par le style de vie de la Toscane et l’aura historique intacte de Lucques worldpropertyjournal.com.Les incitations fiscales en Italie amplifient cette tendance : par exemple, le régime de flat-tax (une taxe forfaitaire de 100 000 € sur les revenus étrangers) et les programmes encourageant les professionnels expatriés à revenir ont rendu la relocalisation en Italie (et l’achat de biens immobiliers) plus attrayante worldpropertyjournal.com.À partir de 2025, l’Italie compte plus de 40 000 HNWI (valeur nette > 10 millions de dollars) et beaucoup d’entre eux investissent des fonds dans l’immobilier worldpropertyjournal.com.Lucca en a directement bénéficié – elle a été mise en avant dans les rapports de 2025 comme une top performeuse sur le marché du luxe en Toscane, grâce à une hausse de 27 % des prix des propriétés haut de gamme sur cinq ans worldpropertyjournal.com.Ces acheteurs internationaux recherchent souvent des propriétés clé en main (entièrement rénovées, prêtes à emménager) plutôt que des projets de rénovation worldpropertyjournal.com, incitant les promoteurs et vendeurs à rénover les logements avec des finitions de luxe.

Quartiers clés et types de biens : Les préférences des acheteurs à Lucques ont évolué après la pandémie. Il existe une forte demande pour les propriétés alliant charme historique et confort moderne, notamment dans le centro storico (vieille ville) où les bâtiments médiévaux, rénovés aux normes actuelles, sont très recherchés. L’offre limitée à l’intérieur des remparts fait que les prix y sont élevés (atteignant 3 700–4 100 €/m² pour des biens rénovés de qualité iltirreno.it). Parallèlement, les quartiers périphériques gagnent en popularité en offrant plus d’espace et des coûts moindres ; les zones juste à l’extérieur des murs (comme Sant’Anna, Arancio, San Concordio) attirent les jeunes familles et les professionnels qui doivent parfois déménager pour le travail iltirreno.it. Ces quartiers offrent souvent des maisons avec jardin ou des appartements plus récents avec parking – des prestations devenues très recherchées après les confinements dus au COVID. D’ailleurs, dans toute la Toscane, la tendance vers des logements avec espaces extérieurs, jardins privés et conception éco-efficiente s’est renforcée ltimmobili.it. Lucques reflète cette tendance : les acheteurs affichent une nette préférence pour les bâtiments économes en énergie et les espaces verts, poussant les promoteurs à privilégier la durabilité. Les nouvelles constructions ou les rénovations sont de plus en plus classées A en énergie et comprennent des équipements tels que des panneaux solaires, car les conceptions éco-responsables se vendent plus cher et assurent une valeur pérenne ltimmobili.it.

Dynamique des locations et influence du tourisme : Les locations à Lucques se divisent entre baux de longue durée et locations touristiques de courte durée. La demande de locations de longue durée provient des travailleurs locaux, des étudiants et des familles. Toutefois, l’offre pour les locataires longue durée est limitée, en partie parce que de nombreux propriétaires se sont tournés vers les locations de courte durée, plus lucratives. La popularité de Lucques en tant que destination touristique – réputée pour ses remparts médiévaux et ses festivals – signifie que les propriétaires peuvent obtenir des tarifs élevés à la nuitée pendant la haute saison. Cela a suscité un débat au sein de la communauté : certains habitants et responsables ont exprimé des inquiétudes concernant la prolifération des locations de type Airbnb, qui pourrait réduire l’offre de logements long terme. Les appels à limiter les locations de courte durée ont rencontré une résistance du secteur immobilier. Les groupes professionnels défendent que les locations de vacances apportent un revenu important à la région et que c’est le rôle de la municipalité d’élargir l’offre de logements abordables, plutôt que de restreindre les locations privées iltirreno.it. Armando Barsotti, président de l’association locale des agents (FIAIP), souligne que de nombreuses résidences secondaires sont achetées expressément pour la location de courte durée et considère cette tendance comme « une aide importante pour le territoire », suggérant que des réglementations trop strictes seraient contre-productives iltirreno.it. En 2025, aucune restriction majeure n’a été imposée ; ainsi, le segment de la location courte durée demeure un moteur important du marché résidentiel, stimulant la demande d’investissement et la hausse des loyers dans le centre-ville. Les rendements locatifs dans les zones touristiques de Lucques sont élevés, mais il est conseillé aux investisseurs potentiels de suivre les discussions locales qui pourraient émerger d’ici 2026–2027 si la question de l’accessibilité au logement devient un enjeu politique.

Tendances du marché immobilier commercial (bureaux, commerces, industrie)

Bureaux : Lucca n’est pas un marché de bureaux principal en Italie, mais elle accueille une base stable d’activités professionnelles et administratives. Le secteur de l’immobilier de bureaux à Lucca a connu récemment des performances relativement stables. Au premier trimestre 2025, le prix moyen des bureaux dans la ville est d’environ 2 050 € par mètre carré (à l’achat) et d’environ 11,2 € par m² par mois à la location mercato-immobiliare.info. Ces valeurs sont stables depuis un an, les prix de vente restant essentiellement inchangés (–0,2 % en 6 mois) mercato-immobiliare.info. Tout léger recul est survenu fin 2024, probablement en raison de la hausse des coûts d’emprunt à cette période, mais dès 2025, le marché des bureaux s’est stabilisé. Le rendement brut moyen des bureaux de Lucca avoisine les 8–9 % – ce qui est compétitif pour une petite ville – tandis que les meilleurs rendements dépassant 10 % se trouvent plus fréquemment dans les grands marchés italiens ou ceux à prix plus bas partitaiva.it partitaiva.it. La demande pour les bureaux à Lucca provient principalement des entreprises locales (banques, assureurs, sociétés de services, etc.) et du secteur public ; la présence de grandes entreprises y est limitée, ces sociétés préférant s’implanter à Florence ou Milan. Le taux de vacance des bureaux à Lucca est modéré. Les immeubles anciens ou situés en périphérie peuvent rester vacants plus longtemps, tandis que les espaces modernes bien situés (par exemple, en centre-ville ou le long des grands axes) trouvent plus facilement preneur. Comme ailleurs, le télétravail durant la pandémie a entraîné une certaine rationalisation des surfaces occupées. Mais en 2025, des signes de reprise sont constatés : les entreprises relouent, souvent en recherchant des espaces plus petits mais de meilleure qualité (bonne infrastructure informatique et stationnement). L’offre nouvelle est limitée : Lucca n’a pas vu de nouveaux programmes spéculatifs récemment ; le marché repose donc sur la réutilisation de bâtiments existants. Une tendance intéressante est celle de la conversion : la municipalité a facilité la transformation de bureaux sous-utilisés en logements (et vice versa) pour accompagner l’évolution des besoins iltirreno.it iltirreno.it. Cette flexibilité, introduite en 2024, vise à absorber les vacances structurelles en les transformant en logements, dont la ville a besoin. Elle permet aussi aux propriétaires d’anciens bureaux d’avoir une “porte de sortie” grâce au changement de destination, ce qui préserve la valeur des biens. Dans l’ensemble, les perspectives du segment bureaux à Lucca sont stables : pas de forte croissance, mais des taux d’occupation constants pour les locaux de qualité et peu de risque d’offre excédentaire.

Commerce de détail et rues commerçantes : L’immobilier commercial à Lucques est fortement influencé par le tourisme de la ville et les habitudes de consommation locales. Les rues commerçantes du centre historique – avec leurs boutiques, cafés et restaurants bordant des ruelles piétonnes pittoresques – forment le cœur du marché de détail. Ici, la fréquentation piétonnière (surtout pendant la saison touristique du printemps à l’automne) maintient une forte demande pour les boutiques. Les loyers des locaux commerciaux de première qualité dans le centre de Lucques (par exemple, la Via Fillungo, la principale rue commerçante) comptent parmi les plus élevés de la ville, et le taux de vacance sur ces emplacements privilégiés est très faible. Le prix moyen des locaux commerciaux (qui comprend les devantures de magasin) à Lucques est d’environ 1 950 €/m² à la vente, avec une moyenne de loyers autour de 14,2 €/m² par mois mercato-immobiliare.info. À noter que les commerces de détail à Lucques offrent certains des rendements locatifs les plus élevés du secteur immobilier – environ 10 % de rendement annuel brut en moyenne partitaiva.it. Ceci s’inscrit dans une tendance nationale où, dans la plupart des villes italiennes, les boutiques en centre-ville génèrent un rendement à deux chiffres, indiquant qu’alors que les loyers sont élevés, les prix d’achat demeurent raisonnables pour les investisseurs. À Lucques, les investisseurs locaux et les family offices conservent souvent ces biens commerciaux comme actifs à long terme.

Cependant, tous les commerces de détail ne se valent pas : l’emplacement est crucial. Les magasins situés à l’intérieur des murs de la vieille ville (notamment près des sites touristiques) affichent de bonnes performances, tandis que les emplacements secondaires ou les nouveaux centres commerciaux de banlieue rencontrent davantage de difficultés. Ces dernières années, certains espaces commerciaux en périphérie ont eu du mal à trouver des locataires, notamment parce que le commerce en ligne et l’évolution des habitudes d’achat affectent la demande pour les magasins physiques. En 2024, la ville comptait de nombreux locaux commerciaux en rez-de-chaussée vacants depuis longtemps, en particulier hors des principales zones piétonnières iltirreno.it. En réponse, l’administration de Lucques a mis en place une « mini-révolution » urbanistique en 2024 : elle a autorisé la conversion de locaux commerciaux et bureaux vides en rez-de-chaussée en logements résidentiels (sous certaines conditions) iltirreno.it iltirreno.it. Cette politique concerne à la fois le centre historique (avec certaines protections pour les rues principales) et les quartiers périphériques. La logique est double : réduire la vacance des vitrines vides, et atténuer la pénurie de logements en créant de nouveaux appartements. Des dizaines de propriétaires ont demandé ces conversions, ce qui suggère que le marché du commerce de détail présentait un certain excédent dans les emplacements non-prioritaires. Bien que cela signale un défi pour les sites commerciaux à faible demande, cela représente aussi une adaptation : le secteur du commerce de Lucques se concentre effectivement dans les zones à forte demande (zones touristiques, rues commerçantes principales), tandis que le stock marginal est retiré du marché (transformé en logements). Pour les biens commerciaux restants, c’est positif, car cela évite une surabondance et peut stabiliser les niveaux de loyers.

En termes de performance, 2024 a été une année de reprise pour le commerce de détail dans toute l’Italie, et Lucques a suivi cette tendance. Les volumes d’investissement dans le commerce de détail en Italie ont bondi de plus de 40 % en 2024 (atteignant 8,7 milliards d’euros) alors que le secteur a rebondi idealista.it. Dans les rues commerçantes des grandes villes, les loyers ont même recommencé à augmenter. L’échelle de Lucques est plus petite, mais son commerce de détail en centre-ville a fait preuve de résilience – la plupart des locaux centraux sont occupés par des entreprises prospères qui s’adressent à la fois aux habitants et aux touristes. Un événement notable chaque année, le festival Lucca Comics & Games, attire des centaines de milliers de visiteurs en une courte période, offrant une aubaine aux commerçants locaux et renforçant la valeur de posséder une boutique dans la ville. Les commerces de quartier (comme les épiceries, pharmacies dans les zones résidentielles) sont également stables, portés par la consommation locale. Pour le commerce de plus grande surface, Lucques compte quelques parcs commerciaux et grandes enseignes en périphérie ; ceux-ci affichent une occupation stable, même si l’expansion est limitée dans ce segment en raison des contraintes d’urbanisme et d’un marché mature. À l’avenir, les perspectives pour l’immobilier commercial sont prudemment optimistes : un assouplissement des taux d’intérêt pourrait stimuler l’appétit des investisseurs, et le commerce physique prouve sa résilience dans les villes touristiques. Toutefois, les propriétaires de biens commerciaux secondaires devront innover ou reconvertir si la fréquentation ne revient pas dans certains emplacements – une tendance nationale alors que le commerce de détail évolue à l’ère du e-commerce idealista.it.

Industriel et logistique : Le segment de l’immobilier industriel à Lucques et dans sa province est particulièrement dynamisé par le cluster manufacturier de la région. Lucques est au centre du principal district de production de papier d’Italie – le seul district du papier officiellement reconnu en Europe miac.info. Plus de 200 entreprises (des papeteries aux sociétés d’emballage) opèrent à proximité, notamment dans les communes voisines de Capannori et Porcari, employant environ 10 000 travailleurs et générant des milliards d’euros de chiffre d’affaires chaque année investintuscany.com. Cette base industrielle crée une demande constante pour des entrepôts, usines et espaces logistiques. Les biens industriels (tels que les capannoni ou entrepôts) à Lucques affichent généralement des prix au mètre carré inférieurs à ceux des biens commerciaux ou résidentiels – souvent dans une fourchette de 800–1 500 €/m² selon l’âge et l’emplacement (fourchette basse pour des entrepôts anciens, plus élevée pour des installations modernes). Les loyers pour les espaces logistiques peuvent varier considérablement, mais les rendements ont tendance à être attractifs, les actifs industriels en Italie produisant souvent des rendements à deux chiffres sur les marchés secondaires. Par exemple, une annonce récente montrait des entrepôts modernes près de Lucques négociés autour de 900 €/m², ce qui laisse entrevoir des rendements intéressants pour les investisseurs compte tenu des niveaux de loyers dans la région idealista.it.

La croissance de l’industrie papetière au cours de la dernière décennie (avec des investissements continus de multinationales dans les usines locales investintuscany.com investintuscany.com) a stimulé une certaine expansion de l’immobilier industriel. Plusieurs sociétés ont construit de nouveaux halls de production ou agrandi leurs installations (par exemple, l’extension de 13 000 m² du site de DS Smith à Porcari investintuscany.com). Ces développements sont généralement occupés par les propriétaires eux-mêmes plutôt qu’à des fins spéculatives. Il existe aussi des zones industrielles gérées par la province destinées aux PME, qui maintiennent généralement un taux d’occupation complet. La vacance dans le segment industriel reste relativement faible – tout entrepôt bien situé (bénéficiant d’un bon accès routier à l’autoroute) trouve preneur soit chez un industriel, soit comme espace de stockage pour l’économie régionale. Le secteur logistique à Lucques est de plus petite taille (les principaux pôles logistiques se situant autour de Florence ou du port de Livourne), mais certaines entreprises de logistique 3PL et des distributeurs exploitent des entrepôts de taille moyenne pour desservir le nord de la Toscane. La montée continue du commerce en ligne a modestement accru la demande d’espaces logistiques de livraison du dernier kilomètre autour de Lucques, même si le cœur médiéval de la ville implique que les centres de distribution réels se situent plutôt en périphérie.

Climat d’investissement commercial : Pour les investisseurs, l’immobilier commercial de Lucques offre un mélange de rendements élevés et d’opportunités de niche. Les investisseurs-développeurs locaux sont actifs dans la reconversion de propriétés (par exemple, transformer une ancienne usine en bureau loft ou convertir un immeuble de bureaux inutilisé en appartements). Les investisseurs commerciaux internationaux se concentrent généralement sur les plus grandes villes italiennes ; cependant, le secteur de l’hôtellerie à Lucques a suscité de l’intérêt – par exemple, la transformation de bâtiments historiques en hôtels-boutiques ou en chambres d’hôtes est un thème d’investissement connu, compte tenu de l’afflux touristique constant. Dans l’ensemble, le marché de l’immobilier commercial à Lucques est sain mais pas à forte croissance : il se caractérise par la stabilité des bureaux, la vigueur du commerce de centre-ville (avec une certaine adaptation dans le commerce secondaire), et des fondamentaux solides dans l’industrie en raison du fort tissu manufacturier. Les volumes de transactions commerciales à Lucques ne sont pas élevés, mais l’activité a augmenté en 2024, reflétant le rebond commercial italien plus large (le total des investissements commerciaux en Italie en 2024 a atteint 2,6 milliards d’euros, en forte hausse, avec le commerce et la logistique en tête de la croissance idealista.it). Lucques a probablement connu un intérêt accru des investisseurs pour les actifs de commerce et de logistique dans la lignée des tendances nationales. Tout futur projet commercial d’envergure (par exemple un nouveau centre commercial ou un parc d’affaires) dépendra des plans urbains et de la demande – à ce jour, l’accent semble porté sur la croissance incrémentale et l’amélioration du bâti existant plutôt que sur de nouvelles expansions immobilières.

Opportunités et défis pour l’investissement

Lucques présente un argument d’investissement solide tant sur les segments résidentiel que commercial, mais les investisseurs doivent évaluer les opportunités au regard des éventuels défis :

  • Forts rendements locatifs : L’un des principaux atouts de Lucques pour les investisseurs est le rendement locatif élevé. Les locations résidentielles affichent un rendement brut d’environ 8–9 %, et les rendements commerciaux peuvent atteindre ~10 % ou plus dans certains cas partitaiva.it. Ces rendements dépassent ceux de nombreux marchés d’Europe occidentale (par exemple, les rendements prime dans des villes comme Paris ou Munich sont souvent inférieurs à 4 %). Pour ceux qui recherchent des revenus, les biens à Lucques peuvent générer un flux de trésorerie stable. En particulier, acheter pour louer sur des plateformes à court terme (Airbnb) dans le centre touristique de Lucques s’avère lucratif, certains rapportant des rendements supérieurs à la moyenne des locations longue durée. Les commerces bien situés offrent également des rendements à deux chiffres, reflet de prix maîtrisés et de l’afflux touristique constant.
  • Potentiel d’appréciation du capital : Les valeurs immobilières de Lucca sont en trajectoire ascendante. La ville est encore en phase de croissance par rapport à des marchés plus matures comme Florence. Comme mentionné, les biens de luxe ont connu une appréciation d’environ 27 % sur cinq ans worldpropertyjournal.com, et les perspectives restent positives. La croissance future des prix (prévue à un rythme annuel plus modéré de quelques pourcents) combinée aux revenus locatifs laisse présager un rendement total intéressant. De plus, les améliorations prévues des infrastructures (abordées ci-dessous) pourraient valoriser les biens dans certains quartiers. Lucca attire de plus en plus d’acheteurs étrangers – si cette demande internationale s’accélère, elle pourrait encore stimuler les prix et la liquidité (une opportunité pour des plus-values).
  • Diversification et marchés de niche : Les investisseurs disposent d’une gamme de niches à explorer. Au-delà des appartements classiques, Lucca offre des opportunités dans la rénovation du patrimoine (par exemple, transformer une villa historique ou un couvent en appartements ou en hôtel), les logements étudiants (la ville étant proche des pôles universitaires) ou les résidences pour seniors (la Toscane est prisée pour la retraite). L’hôtellerie est un autre axe – des chambres d’hôtes ou des complexes de locations saisonnières aux abords de Lucca s’inscrivent dans la tendance de l’agritourisme toscan. Par ailleurs, la filière florissante du papier laisse envisager une demande pour l’immobilier industriel spécialisé (usines, laboratoires) – un secteur où les baux commerciaux longue durée sont très stables. Ces niches permettent de valoriser les atouts locaux (culture, industrie, éducation) pour obtenir des rendements supérieurs à la moyenne.
  • Conditions fiscales et financières favorables : Les incitations fiscales de l’Italie renforcent l’attrait des investissements. Le régime fiscal forfaitaire pour les nouveaux résidents (une taxe fixe de 100 000 € sur les revenus étrangers) attire des individus très fortunés qui s’installent (et achètent des biens immobiliers haut de gamme) worldpropertyjournal.com. Les frais de transaction immobilière pour la résidence principale sont aussi relativement faibles et certains crédits d’impôt pour la rénovation subsistent (bien que réduits par rapport aux années « Superbonus » précédentes). Les coûts de financement, qui avaient bondi en 2023, devraient s’améliorer : les hausses de taux de la Banque centrale européenne se sont interrompues fin 2024 et certains taux ont même diminué début 2025, rendant l’accès au crédit hypothécaire plus facile ltimmobili.it. Par exemple, le taux Euribor sur 6 mois est passé d’environ 3,8 % à la mi-2024 à environ 2,35 % en février 2025 ltimmobili.it. Des taux d’intérêt plus bas signifient un financement moins cher et potentiellement un effet de levier plus élevé pour les investisseurs, améliorant les rendements. Si l’inflation reste maîtrisée et que les taux baissent jusqu’en 2025-2026, les investisseurs pourront verrouiller des conditions de prêt attractives sur le marché italien.

Malgré ces opportunités, il existe des défis et risques à prendre en compte :

  • Incertitude des taux d’intérêt et de la situation économique : Même si la situation financière s’améliore, tout revirement (par exemple, un retour de l’inflation nécessitant de nouvelles hausses de taux) pourrait peser sur le marché. Les prix de l’immobilier sont sensibles au coût du crédit – la baisse des prix à Lucca en 2023 (–7 % sur un an à un moment donné) luccaindiretta.it a montré que des taux élevés refroidissent la demande. L’économie italienne est stable mais à faible croissance ; toute récession en Europe pourrait réduire la confiance des acheteurs ou freiner l’investissement étranger. Les investisseurs doivent tester la solidité de leurs investissements face à des hausses de taux et s’assurer que les loyers puissent couvrir les frais de financement dans l’hypothèse d’une remontée des taux.
  • Obstacles réglementaires et bureaucratiques : L’Italie est connue pour sa bureaucratie complexe. Les transactions et le développement immobiliers peuvent être lents en raison des processus d’octroi de permis, des réglementations sur les bâtiments historiques et des obstacles juridiques. Dans les quartiers historiques de Lucques, la rénovation nécessite de composer avec les règles de préservation du patrimoine. Le plan urbanistique (Piano Operativo) peut aussi évoluer, comme on l’a vu lorsque la ville a assoupli les règles sur la transformation des rez-de-chaussée en 2024 iltirreno.it – des changements réglementaires peuvent affecter l’utilisation autorisée et la valeur de votre bien. De plus, il existe un débat politique permanent en Italie sur la régulation des locations de courte durée dans les villes touristiques. Bien que Lucques n’ait pas encore imposé de limites strictes, il est possible qu’entre 2026 et 2027, de nouvelles règles (comme des exigences d’enregistrement ou des plafonds de nuitées) soient adoptées. Les investisseurs misant sur les revenus locatifs saisonniers doivent suivre de près les politiques locales. La fiscalité est un autre élément à considérer : en dehors des régimes spéciaux, les taxes foncières italiennes (IMU sur les résidences secondaires) et les impôts sur les loyers (sauf à opter pour le taux forfaitaire avantageux de 21 % « cedolare secca » sur les baux résidentiels) peuvent diminuer le rendement net. Ces facteurs soulignent l’importance de disposer de bons conseils juridiques et fiscaux locaux pour les investisseurs.
  • Liquidité et taille de marché limitées : Le marché de Lucques, bien qu’actif, est relativement petit et peu liquide par rapport aux grandes villes. Les biens haut de gamme à Lucques peuvent mettre plus de temps à se vendre, simplement en raison d’un bassin d’acheteurs plus restreint. Les biens commerciaux s’adressent eux aussi à un public de niche. Ainsi, l’immobilier à Lucques doit être envisagé comme un investissement à moyen ou long terme. L’avantage d’un marché tendu est la stabilité des prix, mais l’inconvénient est qu’en cas de besoin de revente rapide, trouver un acheteur au prix espéré peut prendre du temps. Les investisseurs internationaux, en particulier, doivent être attentifs au risque de change (s’ils ne sont pas en euro) et à la nécessité de recourir à de bons agents locaux pour accéder aux acheteurs.
  • Vieillissement de la population et démographie : Un défi structurel pour Lucques concerne sa tendance démographique. La population locale vieillit et la croissance globale est stable ou légèrement négative quantitalia.it. Moins de jeunes acheteurs locaux pourraient, à long terme, réduire la demande naturelle de logements (notamment pour les primo-accédants). Même si ce manque est compensé par de nouveaux arrivants (par exemple des étrangers ou des personnes d’autres régions d’Italie attirés par Lucques), un investisseur doit se demander qui sera le locataire ou l’acheteur dans 5 à 10 ans. Si l’on compte uniquement sur le marché local, il faut tenir compte d’un vieillissement possible de la clientèle. Ce défi est atténué par la capacité de Lucques à attirer des nouveaux venus – en effet de nombreuses villes toscanes dont la population locale décline soutiennent leur marché immobilier grâce au tourisme et à un afflux extérieur orienté mode de vie. Mais l’évolution démographique (moins de foyers créés localement) reste un point à surveiller après 2030.
  • Risques liés aux infrastructures et à l’environnement : Enfin, même si ce n’est pas un risque aigu, il convient de prendre en compte la capacité des infrastructures et le climat/l’environnement. L’attrait de Lucques entraîne des saisons touristiques très animées – il peut y avoir des pressions sur le stationnement, les routes, les services publics. Le gouvernement investit dans des améliorations (nouvelles routes, ponts, etc.), mais des retards de construction ou des dépassements de coûts pourraient impacter certains secteurs (par exemple, les travaux sur le nouveau pont du Serchio pourraient provoquer des nuisances temporaires de circulation ou de bruit à proximité). D’un point de vue environnemental, Lucques est située dans une plaine basse près du fleuve Serchio ; historiquement, il existe des zones à risque d’inondation. Le changement climatique pourrait aggraver les inondations lors de fortes pluies (la ville dispose de protections contre les crues, mais les propriétés rurales pourraient être plus exposées). De plus, les nouvelles réglementations sur l’efficacité énergétique de l’UE signifient que les bâtiments anciens pourraient nécessiter des mises à niveau (isolation, nouveaux systèmes de chauffage) pour rester attractifs, voire pour être vendus dans la seconde moitié des années 2020. Cela représente à la fois un défi (coûts potentiels de rénovation) et une opportunité (les biens déjà efficaces prendront de la valeur grâce aux futures règles de développement durable ltimmobili.it).

En résumé, Lucques offre des investissements à haut rendement et à fort caractère avec un bon potentiel de valorisation, mais les investisseurs avisés devront tenir compte des complexités propres à l’Italie, assurer une diversification et peut-être privilégier des emplacements et des biens de qualité qui resteront recherchés quels que soient les scénarios futurs.

Impact de la planification urbaine et des projets d’infrastructure

Les décisions de planification urbaine et les développements d’infrastructures à Lucques jouent un rôle significatif dans la dynamique future du marché immobilier. Plusieurs initiatives et projets clés entre 2024 et 2028 vont influencer l’offre, la demande et la valeur des biens :

  • Plan directeur de la ville et nouveaux développements : Le Piano Operativo (plan directeur) de Lucques a prévu d’importants nouveaux développements immobiliers, notamment dans le quartier de San Concordio (juste au sud du centre historique). Selon ce plan, la ville envisage la construction de 248 nouveaux appartements et environ 33 000 m² d’espaces commerciaux (magasins, hôtels, bureaux) rien qu’à S. Concordio lavocedilucca.it. On note en particulier le projet de réaménagement du site de la Ex Manifattura Tabacchi (ancienne manufacture de tabac) près des remparts, où l’un des projets prévoit 60 nouveaux appartements ainsi que 15 000 m² de bureaux/commerces lavocedilucca.it. De tels projets augmenteraient considérablement l’offre dans ce quartier, créant de fait un nouveau quartier à usage mixte. Toutefois, ces plans rencontrent l’opposition des comités de résidents préoccupés par « una enorme colata di cemento, senza mercato » – c’est-à-dire la crainte d’une surconstruction sans demande suffisante lavocedilucca.it. En 2025, les autorités locales étaient en train d’examiner les objections, mais la direction globale est claire : Lucques souhaite étendre et moderniser son empreinte urbaine en dehors des remparts anciens. Si ces projets aboutissent, d’ici 2026–2028, on pourrait voir de nouveaux complexes résidentiels et des pôles commerciaux à San Concordio et dans d’autres zones périphériques. Pour le marché, cela signifie une possible détente de la pression (une offre de logements plus abondante pourrait modérer la hausse des prix) et de nouvelles opportunités d’investissement (les premiers acheteurs de ces projets pourraient profiter de prix promotionnels). Cela signifie également de l’activité dans le secteur de la construction – les investisseurs devraient surveiller quels projets obtiennent l’approbation finale ou un financement. Un développement urbain d’une telle ampleur est sans précédent dans l’histoire récente de Lucques et son issue influencera fortement la trajectoire de croissance de la ville.
  • Réaménagement et régénération : Au-delà des constructions entièrement nouvelles, Lucques se concentre sur la réutilisation adaptative des structures historiques. Un exemple clé est le projet d’un nouveau Centre d’Art de Lucques, un complexe culturel créé par la rénovation d’un bâtiment historique de 2 500 m² près de Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Avec plus de 10 millions d’euros investis, ce projet (prévu pour 2025) transformera un bâtiment longtemps désaffecté – autrefois un hôpital et un cinéma – en un musée d’art moderne et un espace événementiel finestresullarte.info. Ce type d’infrastructure culturelle permet non seulement de préserver le patrimoine, mais aussi d’améliorer l’attractivité de la ville, notamment dans le quartier immédiat. Les biens immobiliers à proximité pourraient bénéficier d’un « effet d’élévation culturelle », car l’amélioration des espaces publics et des musées augmente généralement la fréquentation et le prestige de la zone. De même, le site de l’Ex Manifattura Tabacchi à San Concordio a fait l’objet de propositions alternatives visant un usage culturel-commercial mixte (espaces de co-working, galeries, théâtres) si le grand projet d’appartements/bureaux est réduit pininfarina.it finestresullarte.info. L’approche de la régénération menée à Lucques met l’accent sur le maintien de l’identité historique de la ville tout en donnant une nouvelle vie aux anciens édifices. Pour l’immobilier, cela signifie qu’il peut y avoir des opportunités particulières dans des projets de restauration – les investisseurs/promoteurs spécialisés dans la rénovation de bâtiments historiques peuvent collaborer avec les entités publiques pour créer des biens uniques (lofts, studios, hôtels de charme) dans le cadre de ces initiatives. La ville travaille fréquemment avec des fondations et des entreprises privées sur ce type de régénération ; il est donc utile de rester attentif aux appels d’offres publics ou aux opportunités de partenariats.
  • Améliorations de l’infrastructure : Sur le plan des infrastructures, des améliorations des transports sont en cours, ce qui aura un impact sur l’immobilier, notamment en matière d’accessibilité et de valeur foncière. Un projet majeur est la construction d’un nouveau pont sur le fleuve Serchio à Lucques. Prévu pour être achevé vers 2025-2026, ce pont moderne à Monte San Quirico reliera la SP1 (via per Camaiore) à la route SS12, améliorant considérablement la circulation nord-sud luccatimes.it. Avec un budget de 27 millions d’euros (financé par des fonds nationaux, régionaux et provinciaux), le nouveau Ponte sul Serchio réduira la congestion sur les ponts existants et facilitera l’accès aux zones suburbaines nord luccatimes.it. Effet immobilier : les zones situées au nord du fleuve (historiquement perçues comme quelque peu périphériques) pourraient devenir plus intégrées et attrayantes pour le développement, une fois que le pont aura réduit le temps de trajet vers la ville. La valeur des terrains et des maisons dans ces zones pourrait augmenter grâce à l’amélioration de la connectivité. Un autre volet des infrastructures concerne les améliorations routières et ferroviaires. Bien que Lucques ne soit pas directement reliée au réseau ferroviaire à grande vitesse italien, des travaux de modernisation se poursuivent sur les lignes ferroviaires régionales (comme l’électrification et la double voie de la ligne Lucques-Florence) ainsi que des programmes d’entretien routier. Le plan 2025-2027 de la Province de Lucques alloue des fonds à de nombreuses améliorations des routes, à l’entretien des ponts et même à la construction de nouveaux bâtiments scolaires et d’installations sportives dans la région luccatimes.it luccatimes.it. L’amélioration des routes et des équipements dans les banlieues peut stimuler le développement résidentiel en périphérie et rendre les villages autour de Lucques plus attractifs pour les navetteurs.
  • Mobilité urbaine et zonage : Au sein de la ville, l’urbanisme aborde la mobilité et le zonage de manière à croiser les usages immobiliers. Lucca a pris soin de préserver la nature piétonne de son centre tout en offrant un stationnement et des transports adéquats aux résidents et aux touristes. Des projets tels que de nouvelles structures de stationnement en périphérie ou des navettes électriques (certaines financées par le plan de relance PNRR de l’Italie) sont en discussion. De plus, des modifications de zonage ont été mises en œuvre, comme la révision de 2024 qui autorise la conversion d’espaces commerciaux en logements en rez-de-chaussée (comme évoqué précédemment) iltirreno.it. Cela permet un changement de destination de certains biens de commercial à résidentiel, modifiant instantanément leur valeur marchande et leur potentiel. La ville a aussi défini des normes minimales de superficie des logements dans la mise à jour du plan 2024 (par exemple, dans le centre historique, les nouveaux appartements doivent généralement mesurer au moins 50 m², ou 80 m² dans les bâtiments monumentaux) iltirreno.it. Ces règles veillent à ce que les conversions n’engendrent pas de surfaces excessivement petites et préservent la qualité de l’habitat – ce qui permet de maintenir un positionnement haut de gamme du marché, mais signifie aussi que les investisseurs ne peuvent pas simplement morceler les biens en micro-appartements.
  • Projets publics et qualité de vie : Certains projets ont un lien moins direct avec l’immobilier mais améliorent globalement l’attrait de Lucca. Par exemple, la restauration de sections des célèbres remparts, l’embellissement des parcs publics et l’investissement dans les infrastructures de prévention des inondations contribuent à rendre la ville plus sûre et plus belle. L’intégration de Lucca dans divers programmes culturels et de « smart city » à l’échelle régionale pourrait déboucher sur des avancées technologiques (comme une meilleure infrastructure haut débit, déjà très satisfaisante, ou des applications de mobilité intelligente) qui modernisent le cadre de vie. L’amélioration de la qualité de vie tend à soutenir la valeur immobilière de façon générale en faisant de la ville un lieu de vie et d’investissement plus désirable.

En conclusion, l’urbanisme et les infrastructures constituent dans l’ensemble des atouts pour le marché de Lucca, même s’ils s’accompagnent de quelques difficultés de croissance. L’extension de San Concordio, si elle est menée de façon maîtrisée, offrira les nouveaux logements et espaces commerciaux nécessaires à la ville au fil de sa renommée croissante – mais un excès d’offre reste un risque si les projets dépassent la demande. Les chantiers d’infrastructure comme le nouveau pont permettront de lever certains goulots d’étranglement et débloqueront probablement de nouvelles zones attractives pour l’immobilier. La réactivité de la collectivité locale (par exemple, l’ajustement du zonage en fonction des réalités du marché) est un signe positif que les politiques continueront à évoluer pour concilier préservation et développement. Investisseurs et propriétaires devraient suivre de près l’exécution de ces projets : les zones proches des grands projets pourraient connaître une valorisation notable après l’arrivée des bénéfices (accessibilité, nouveaux services), même si elles subissent des perturbations temporaires durant les travaux. Globalement, de 2025 à 2028, Lucca devrait profiter d’aménagements réfléchis qui renforceront sa connectivité, augmenteront sa capacité et enrichiront ses infrastructures culturelles – autant d’éléments qui annoncent une belle dynamique immobilière à long terme.

Influences démographiques et économiques sur le marché

Les tendances immobilières de Lucca ne peuvent être pleinement comprises sans tenir compte du contexte démographique et économique de la ville et de la région. Ces facteurs fondamentaux influencent à la fois la demande de biens immobiliers et les types de biens recherchés :

  • Tendances démographiques : La ville de Lucca a une population vieillissante et en légère diminution. En janvier 2025, la population de Lucca s’élève à environ 88 600 habitants, soit une baisse d’environ 0,7 % par rapport à l’année précédente quantitalia.it. Ce phénomène s’inscrit dans une tendance plus large observée dans de nombreuses villes italiennes de taille moyenne, où la croissance démographique naturelle est négative (plus de décès que de naissances) et où les jeunes quittent parfois la ville pour travailler dans de plus grandes agglomérations. Un vieillissement de la population à Lucca signifie qu’une partie de la demande concerne des logements plus petits ou adaptés aux personnes âgées (par exemple, des ascenseurs, des appartements plus petits proches des services). Cela signifie également que les biens hérités arrivent plus fréquemment sur le marché (lors du décès des propriétaires âgés), augmentant ainsi l’offre. Cela étant dit, la baisse de la population à Lucca reste relativement modeste et, surtout, la ville parvient à attirer de nouveaux résidents venus de l’extérieur. L’immigration étrangère et les migrations internes (souvent des personnes âgées de 30 à 50 ans recherchant une meilleure qualité de vie) contribuent à compenser le déclin naturel. L’ensemble de la région Toscane a vu le nombre d’étrangers augmenter de 11 % au cours de la dernière décennie worldpropertyjournal.com, et Lucca fait partie de cette dynamique – par exemple, les nomades numériques, les retraités et les professionnels travaillant à distance venant d’Europe du Nord ou des Amériques s’installent à Lucca pour son climat et sa culture. Ces nouveaux arrivants ont souvent un pouvoir d’achat supérieur à celui des primo-accédants locaux, ce qui influe sur le marché en augmentant la demande pour certains types de biens (appartements historiques rénovés, maisons de campagne, etc.). En résumé, même si la population jeune locale n’est pas en plein essor, la migration de style de vie vers Lucca comble ce manque, et les stratégies immobilières de la ville (nouvelles constructions, offre culturelle) semblent conçues pour accueillir ces nouveaux habitants.
  • Dynamique des ménages : En plus de la taille de la population, la composition des ménages à Lucques évolue. Comme dans une grande partie de l’Italie, la taille des ménages diminue : davantage de personnes seules et de couples sans enfants, et moins de familles nombreuses traditionnelles. Cela crée une demande pour des logements plus petits (appartements d’une ou deux chambres). La récente remarque selon laquelle les trilocali (logements de 2 chambres) et surtout les quadrilocali (3 chambres) sont très demandés lanazione.it indique que, bien que les petits logements soient populaires, de nombreux acheteurs recherchent des appartements de taille moyenne offrant une pièce supplémentaire (pour un bureau ou des invités). Avec le télétravail plus courant, même un couple peut souhaiter une troisième pièce comme bureau. Le vieillissement de la population accroît également le nombre de ménages d’une seule personne (veuves/veufs), ce qui peut stimuler la demande pour des condominiums sécurisés et des solutions de vie assistée. Les promoteurs et rénovateurs lucquois s’adaptent à ces tendances en concevant des plans flexibles et, comme mentionné, en regroupant de petits locaux commerciaux ou studios pour créer de plus grands appartements en raison de nouvelles règles de taille minimale iltirreno.it.
  • Base économique et emploi : Sur le plan économique, Lucques bénéficie d’une base diversifiée. Le taux de chômage dans la région est relativement bas (le chômage en Toscane était d’environ 6-7 % en 2024, mieux que la moyenne nationale). Les industries clés comprennent la fabrication (notamment le papier et l’emballage – la région de Lucques produit une part importante du papier sanitaire européen), le tourisme/l’hôtellerie, les services et une part de technologie/innovation (Lucques dispose d’un pôle technologique et accueille chaque année l’événement Comics & Games axé sur la technologie). Une base d’emplois stable assure un flux régulier d’acheteurs locaux ayant un pouvoir d’achat pour leur résidence principale. Notamment, la bonne santé du district du papier – investissement continu et exportations investintuscany.com investintuscany.com – procure des emplois bien rémunérés qui soutiennent le marché immobilier local de la classe moyenne. Parallèlement, le tourisme (tourisme culturel comme événementiel) amène des capitaux extérieurs dans l’économie, soutenant les revenus de ceux qui travaillent dans l’hôtellerie et le commerce de détail. Selon des données récentes, les industries toscanes axées sur l’exportation (comme celles de Lucques) ont enregistré une croissance record en 2022–2023 facebook.com, ce qui est de bon augure pour l’économie régionale.
  • Niveaux de revenus et de richesse : Lucca est considérée comme une ville provinciale prospère. Elle figure souvent en bonne place dans les indices de qualité de vie (le niveau de vie général en Toscane est élevé, bien que la province de Lucca ait été classée 68ème sur 107 dans un classement de 2024 lab24.ilsole24ore.com). De nombreuses familles possèdent une richesse significative investie dans l’immobilier (maisons générationnelles, villas, etc.), ce qui peut influencer le comportement du marché – par exemple, les propriétaires peuvent être plus patients pour vendre ou capables de fournir des acomptes plus importants. De plus, avec des milliers de personnes fortunées venant s’installer en Italie pour le régime de flat tax, l’Italie compte désormais plus de 40 000 individus ultra-riches et certains ont choisi la Toscane comme base worldpropertyjournal.com. Si même une petite fraction choisit Lucca pour des achats de propriétés, cela crée une demande haut de gamme. La présence de la richesse soutient également le segment du luxe – les agences de luxe notent que, même si les conditions économiques fluctuent, le haut de gamme du marché reste actif à Lucca, car les acheteurs aisés sont moins sensibles aux taux d’intérêt et davantage motivés par le style de vie et la diversification des actifs.
  • Taux d’intérêt et conditions de financement : Une influence économique majeure sur l’immobilier est le coût du financement. Comme mentionné dans les sections précédentes, les taux d’intérêt ont connu des montagnes russes : des niveaux historiquement bas en 2020-2021 à des hausses brutales en 2022-2023, puis une stabilisation en 2024. De nombreux acheteurs en Italie dépendent des prêts hypothécaires (bien que les ratios prêt/valeur soient souvent plus faibles que dans certains pays – les Italiens ont tendance à apporter un apport important). En 2023, la montée des taux hypothécaires (plus de 4 % pour les taux fixes) a freiné certaines ventes, notamment parmi les jeunes acheteurs sensibles aux mensualités iltirreno.it iltirreno.it. Lucca a vu des acheteurs lutter avec la hausse des coûts des prêts, ce qui a contribué à la légère correction des prix en 2023. Cependant, les perspectives se sont améliorées d’ici 2025 : l’Euribor et d’autres indices de référence ont reflué depuis leurs sommets ltimmobili.it, et les banques sont à nouveau désireuses de prêter. Une baisse des taux d’intérêt augmente l’accessibilité et élargit la base d’acheteurs, ce qui soutient la valeur des biens immobiliers. À l’inverse, si les pressions inflationnistes devaient réapparaître et que la Banque centrale européenne était contrainte de resserrer à nouveau sa politique, cela pourrait freiner la demande. Pour l’instant, l’attente en Italie est que l’inflation se rapproche de l’objectif de 2 % et que les taux s’assouplissent progressivement, offrant ainsi un vent favorable au marché immobilier jusqu’en 2025 idealista.it. Les acheteurs et les investisseurs en tiennent compte – certains optent pour des taux fixes dès maintenant, anticipant une hausse future des prix de l’immobilier, tandis que d’autres utilisent davantage de liquidités pour profiter des prix immobiliers toujours relativement bas en Italie (comparé à l’Europe du Nord).
  • Facteurs de Macro-Localisation : L’immobilier à Lucques est également influencé par sa position en Italie et en Europe. La ville se situe entre les grands marchés de Florence et Pise. Pise (à 20 minutes) dispose d’un aéroport international, ce qui est un atout pour la connectivité de Lucques. La facilité d’accès à un aéroport et à Florence (environ 1 heure en voiture ou en train) rend Lucques attractive pour les propriétaires de résidences secondaires et même les navetteurs qui travaillent à temps partiel dans une plus grande ville. De plus, le fait d’être en Toscane – l’une des régions les plus visitées et admirées d’Italie – garantit à Lucques un niveau d’intérêt constant que certaines villes moins connues n’ont pas. La marque du “style de vie toscan” est très forte et protège en partie l’immobilier local des fluctuations économiques nationales, car la demande étrangère peut combler les manques lorsque la demande locale faiblit. La situation économique nationale compte aussi : l’économie italienne en 2024–2025 est relativement stable, avec une croissance modérée autour de 1 % et une inflation en baisse après les pics précédents cushmanwakefield.com. La stabilité politique de l’Italie s’est également améliorée récemment, ce qui accroît la confiance des investisseurs étrangers (par exemple, l’Italie en 2023–2024 a connu moins de bouleversements politiques que certaines années précédentes). Si l’économie européenne au sens large se porte bien, les secteurs exportateurs et touristiques de Lucques prospéreront, contribuant à la dynamique positive du marché immobilier.

En résumé, la démographie et l’économie dressent un tableau mitigé mais globalement positif : une population locale vieillissante compensée par l’arrivée de résidents plus jeunes ; une économie locale solide et des nouveaux venus aisés soutiennent la demande, même si certains défis macroéconomiques (comme la hausse des taux passée) ont pu la ralentir temporairement. Le marché de Lucques a déjà montré sa capacité à résister à ces influences – une preuve de l’attrait durable et des solides fondamentaux de la ville.

Conseils aux Acheteurs et Investisseurs Locaux et Internationaux

Que vous soyez un résident local à la recherche de votre prochain logement ou un investisseur international s’intéressant pour la première fois à Lucques, voici quelques conseils et points d’attention adaptés :

Pour les acheteurs locaux :

  • Saisir la valeur dans les quartiers périphériques : Si vous êtes exclu du centre historique en raison des prix, songez à des quartiers comme Sant’Anna, San Concordio, Arancio ou San Marco. Ces zones connaissent une demande croissante mais offrent toujours un meilleur prix au m² que l’intérieur des remparts (souvent 1 500–2 200 €/m² contre plus de 3 000 € au centre) ltimmobili.it iltirreno.it. Ces secteurs sont bien desservis et, grâce aux nouvelles infrastructures (comme le pont et les aménagements routiers à venir), ils deviendront encore plus pratiques. De nombreuses jeunes familles lucquoises choisissent la première périphérie, si bien que ces quartiers ont de fortes chances de conserver leur valeur et leur esprit de communauté.
  • Profitez des taux d’intérêt bas et des incitations à l’achat : Alors que les taux hypothécaires se stabilisent ou baissent, les primo-accédants locaux devraient profiter de tout dispositif national pour les jeunes acheteurs ou de réductions de taxes pour l’achat de la résidence principale (les résidents italiens paient une taxe d’enregistrement minimale lors de l’achat de leur première maison). De plus, surveillez les éventuelles aides régionales (la Toscane propose parfois des subventions pour l’achat de maisons rurales ou pour des rénovations énergétiques). Comme les prix à Lucques sont en hausse, bloquer un prêt hypothécaire à taux fixe rapidement peut être judicieux si vous trouvez la bonne propriété – attendre pourrait signifier des prix immobiliers encore plus élevés même si les taux baissent légèrement.
  • Opportunités de rénovation : De nombreux locaux héritent de biens anciens ou envisagent d’en acheter “da ristrutturare” (à rénover). Rénover peut ajouter une valeur significative, d’autant plus que les acheteurs recherchent désormais l’efficacité énergétique. Le gouvernement a réduit certains généreux bonus à la rénovation, mais des déductions fiscales (50% pour les rénovations, 65% pour les améliorations énergétiques) existent toujours. Si vous avez la patience pour un projet de rénovation, vous pouvez transformer un appartement négligé de Lucques ou une maison de village en un véritable bijou moderne. Cette valeur ajoutée personnelle peut valoir le coup vu l’écart de prix entre les biens rénovés et non rénovés. Veillez simplement à obtenir les permis nécessaires, surtout dans les zones historiques.
  • Envisagez un revenu locatif de courte durée : Si vous achetez une nouvelle maison tout en conservant l’ancienne, ou si vous avez de l’espace pour une petite dépendance (maison d’amis) sur votre propriété, pensez au marché de la location saisonnière. Le tourisme à Lucques est fort ; même louer une chambre ou un appartement lors des grands événements (Summer Festival, Comics & Games) peut rapporter des revenus conséquents. Enregistrez-vous et respectez la réglementation (paiement de la taxe de séjour, etc.) pour éviter les amendes. Pour les locaux, cela peut aider à compenser les paiements hypothécaires. Restez cependant attentif à de possibles futures règles municipales – impliquez-vous dans les discussions locales pour pouvoir vous adapter si nécessaire.

Pour les acheteurs internationaux/investisseurs :

  • Comprenez le processus d’achat et les coûts : Le processus d’achat immobilier en Italie comprend un contrat préliminaire (compromesso) puis un acte de vente définitif (rogito) devant notaire. Il est fortement conseillé d’engager un avocat italien parlant anglais ou un agent immobilier agréé de confiance qui pourra vous guider. Notez que les frais à la charge de l’acheteur représentent environ 9 à 10 % en taxes et frais pour un non-résident (un peu moins si vous devenez résident et déclarez votre prima casa). Il n’existe pas d’agent d’entiercement en Italie ; les notaires assurent la sécurité de la transaction. Vérifiez que tous les documents cadastraux et titres de propriété sont en ordre (votre notaire ou avocat le fera). Pensez aussi au change si vous n’êtes pas basé en Euro – vous pouvez utiliser un service de change pour sécuriser le taux.
  • Profitez des régimes fiscaux : Si vous prévoyez de vous installer en Italie, renseignez-vous sur la flat-tax pour les nouveaux résidents (pour les personnes fortunées) ou le régime « Impatriati » qui peut offrir une réduction d’impôt sur le revenu de 70 % (voire 90 % dans certains cas) pour les professionnels qui déménagent en Italie. La taille modérée et la tranquillité de Lucques en font un excellent choix pour ceux qui utilisent ces régimes (de nombreuses personnes préfèrent les villes toscanes aux grandes villes). Pour les investisseurs purs ne s’installant pas, notez que les revenus locatifs sont généralement imposés à un taux fixe de 21 % (si vous optez pour la cedolare secca sur les baux résidentiels), ce qui est assez raisonnable. L’Italie n’a pas non plus de lois très contraignantes contre les propriétaires dans le cas des petites locations – sachez simplement que l’expulsion pour loyers impayés peut être lente selon les standards américains ou britanniques, donc sélectionnez bien vos locataires ou utilisez des baux de courte durée.
  • Choix du quartier – style de vie vs investissement : Les acheteurs internationaux doivent clarifier leurs priorités. Si vous cherchez une résidence secondaire ou une maison de retraite, vous pourriez privilégier le charme et le paysage – par exemple, une maison de campagne sur les collines de Lucques ou un appartement de caractère avec fresques en centre-ville. Ces biens procureront du plaisir et prendront probablement de la valeur avec le temps grâce à l’attrait de Lucques. Si vous cherchez avant tout un investissement locatif, vous pourriez regarder autre chose : par exemple, un appartement moderne proche du stationnement et des transports, facile à gérer en location, ou plusieurs petits logements à louer séparément. La bonne nouvelle est que Lucques répond aux deux attentes – on y trouve à la fois des biens historiques luxueux et des constructions modernes efficaces. Gardez à l’esprit que les biens historiques impliquent souvent plus d’entretien et de règles (vous ne pourrez pas, par exemple, installer un ascenseur sans autorisation), tandis que les biens plus récents (même des constructions des années 1980-2000 en périphérie) offrent davantage de confort pour les locataires. Trouvez l’équilibre entre vos objectifs d’usage personnel et de rendement lors de votre choix.
  • Vérifications préalables sur les biens : Lucques compte beaucoup de bâtiments anciens ; si vous achetez un appartement dans un palais vieux de plusieurs siècles, faites réaliser une expertise (perizia). Vérifiez des problèmes comme l’humidité, l’état du toit, le renforcement sismique, etc. L’Italie est sujette aux séismes dans certaines régions (le risque est modéré à Lucques), donc la solidité structurelle est essentielle. Vérifiez aussi que le bien n’est pas soumis à des restrictions patrimoniales (« vincolo delle Belle Arti »), sauf si vous êtes prêt à les accepter – cela peut limiter les modifications. Si vous achetez un terrain pour construire, consultez le plan d’urbanisme local pour vous assurer que votre projet est réalisable. Faire appel à un géomètre ou architecte local de confiance est ici inestimable.
  • Pensez sur le long terme : Le marché de Lucques ne vise généralement pas les plus-values rapides (même si ceux ayant acheté en 2018 et vendu en 2023 ont probablement bien gagné, avec une hausse d’environ 20 %). Il s’agit surtout de croissance stable et de revenus. Beaucoup d’étrangers en Toscane conservent leurs biens plusieurs décennies, les transmettant même à la génération suivante. Il est sage de prévoir sur le long terme : pensez à la revente future (les biens facilement accessibles et bien situés se revendent plus vite) et tenez compte des coûts permanents (charges de copropriété, taxes foncières, services publics). Si vous n’habitez pas sur place à plein temps, décidez si vous confierez la gestion à une société spécialisée (plusieurs à Lucques proposent des services aux propriétaires absents, du jardinage au règlement des factures). Ainsi, votre bien sera entretenu et vos locataires (le cas échéant) bien gérés.
  • Intégration culturelle : Enfin, un aspect qui va au-delà des considérations purement financières : Lucca possède une culture locale dynamique. Les nouveaux arrivants internationaux qui s’impliquent dans la communauté (en apprenant un peu d’italien, en respectant les coutumes locales, en rejoignant les réseaux d’expatriés ou en faisant du bénévolat lors d’événements locaux) trouvent souvent l’expérience bien plus enrichissante. Ce n’est pas un point purement monétaire, mais il est indirectement lié à l’investissement – un propriétaire bien intégré est plus à même de naviguer sans encombre dans les questions administratives ou de copropriété, de recevoir des conseils sur les opportunités locales et, globalement, de vivre une expérience positive dans son parcours immobilier. De nombreux acheteurs internationaux ont été chaleureusement accueillis à Lucca, ville dotée d’une longue histoire de visiteurs étrangers, alors n’hésitez pas à vous intégrer à la communauté.

En résumé, les locaux devraient profiter de l’amélioration des conditions pour améliorer leur logement ou investir judicieusement, tandis que les acheteurs internationaux doivent bien se renseigner mais peuvent s’attendre à un investissement gratifiant – tant sur le plan financier que du mode de vie – à Lucca. Le marché propose des options pour des besoins variés, et avec une stratégie réfléchie (et de bons conseils), vous pouvez tirer le meilleur parti de ce que Lucca offre.

Évolutions attendues et perspectives (2025–2028)

Pour les années à venir, les perspectives immobilières à Lucca de 2025 à 2028 sont prudemment optimistes, marquées par des attentes de croissance continue, mais avec une plus grande stabilisation. Plusieurs prévisions et tendances indiquent comment le marché pourrait évoluer :

  • Modération de la croissance des prix : Après la forte reprise post-pandémique et les gains importants de 2024-25, on anticipe que la croissance des prix de vente va se modérer pour atteindre un rythme plus soutenable. Les observateurs du secteur prévoient des augmentations annuelles plus faibles à l’avenir (de l’ordre de quelques pourcents par an plutôt que de forts chiffres à un chiffre) ltimmobili.it. Essentiellement, le marché devrait passer du boom à une stabilité saine. D’ici 2026-2027, les prix des logements à Lucca devraient être plus élevés qu’aujourd’hui, mais la courbe pourrait quelque peu s’aplatir, surtout si l’offre s’accroît grâce à de nouveaux projets immobiliers. Cette stabilisation est en réalité perçue comme positive – un “atterrissage en douceur” préserve l’accessibilité et évite une bulle spéculative. L’exception pourrait être le segment du luxe, qui pourrait continuer de surperformer si la demande internationale reste forte (selon Knight Frank, les marchés haut de gamme devraient rester résilients, avec la Toscane maintenant son dynamisme en 2025 et au-delà idealista.it). Dans l’ensemble, on peut s’attendre à ce que les prix à Lucca augmentent de façon modérée, surperformant la moyenne nationale italienne, mais sans la rapidité extrême des deux dernières années.
  • Poursuite de la solidité du marché locatif : Le secteur de la location devrait rester solide. Tous les indicateurs suggèrent que 2025 verra de nouvelles hausses de loyers, peut-être pas aussi marquées qu’en 2024. Le tourisme en Toscane devrait croître, et les tendances du travail à distance signifient que davantage de semi-résidents loueront dans des villes attractives comme Lucques. La deuxième moitié de 2025 devrait connaître une forte demande continue pour les locations, en particulier dans les centres urbains et les zones touristiques ltimmobili.it. D’ici 2028, les loyers à Lucques pourraient être nettement plus élevés qu’aujourd’hui si les tendances actuelles se poursuivent (certaines estimations pourraient placer les loyers moyens bien au-dessus de 13€/m² à ce moment-là). Cela est de bon augure pour les propriétaires et investisseurs, maintenant ainsi l’attractivité des rendements. Une réserve cependant : si l’inflation des loyers dépasse de loin la hausse des salaires, il pourrait y avoir une pression politique pour un encadrement des loyers ou un soutien aux locataires, même si l’Italie n’a pas historiquement appliqué de plafonnement strict des loyers dans le secteur privé. À l’inverse, une forte arrivée de nouveaux logements (par des conversions ou de nouvelles constructions) d’ici 2026 pourrait atténuer quelque peu la hausse des loyers en augmentant l’offre. Mais compte tenu de la popularité de Lucques, l’occupation locative devrait rester très élevée.
  • Impact de la nouvelle offre et des projets : D’ici 2028, certains des projets urbains évoqués verront le jour. Les grands développements de San Concordio, s’ils sont approuvés, pourraient être livrés en plusieurs phases entre 2026 et 2027. Cela ajoutera des appartements modernes et des espaces commerciaux au marché. Effet à court terme : au fur et à mesure que ces projets seront vendus (souvent sur plan), cela pourrait détourner légèrement la demande des logements anciens, ralentissant possiblement la croissance des prix de l’ancien. Effet à long terme : un projet réussi deviendra un nouveau quartier prisé, pouvant rehausser la cote (et les prix) de toute la zone. De même, des infrastructures comme le nouveau pont devraient être achevées d’ici 2026, améliorant la circulation – les propriétaires du nord de Lucques pourraient voir la valeur de leur bien augmenter grâce à une meilleure connectivité. Les projets culturels (Centre des Arts, etc.) renforceront l’attractivité de Lucques d’ici 2025-2026, soutenant indirectement l’immobilier en attirant davantage de visiteurs et potentiellement de nouveaux résidents issus des milieux créatifs. Essentiellement, d’ici 2028, Lucques devrait disposer d’infrastructures améliorées, d’un parc de logements élargi et de plus d’attractions – autant de facteurs qui soutiennent généralement un marché immobilier robuste. Il existe un risque qu’afflux soudain de logements ne provoque un excédent temporaire d’offre, mais au vu des projections actuelles de la demande, celui-ci devrait être absorbé, notamment si la population d’expatriés et de migrants continue de croître.
  • Demande étrangère et facteurs mondiaux : Sur le plan international, la réputation de Lucques sur la scène immobilière mondiale devrait continuer de croître. La Toscane figure fréquemment dans les listes des « meilleurs endroits où acheter », et la performance récente de Lucques l’a mise sur la carte pour de nouveaux investisseurs. Le Wealth Report 2025 de Knight Frank souligne l’Italie (et la Toscane) comme une destination clé pour la richesse mondiale, une tendance qui devrait se poursuivre idealista.it. Nous anticipons un intérêt étranger stable ou croissant jusqu’en 2028, soutenu par des prix compétitifs en Italie (encore moins chers que la France ou le Royaume-Uni pour des biens similaires) et un régime fiscal favorable (la flat tax pour les nouveaux arrivants n’a aucune indication d’être supprimée et reste un aimant). Bien sûr, les facteurs mondiaux pourraient influencer cela : si des événements géopolitiques ou économiques provoquent, par exemple, une baisse des acheteurs britanniques ou américains (en raison de variations monétaires ou de changements de politique), Lucques pourrait voir une évolution du profil de ses acheteurs. Mais elle dispose d’un public international diversifié, ce qui limite la dépendance à un pays unique. Un développement potentiel est la poursuite de la montée du travail à distance/hybride : d’ici 2025, de nombreuses entreprises au niveau mondial auront adopté des modèles hybrides, et d’ici 2028, encore plus de personnes pourraient choisir de vivre à Lucques tout en travaillant à distance. Cela pourrait créer un nouveau flux de locataires ou acheteurs de longue durée (les nomades digitaux devenant propriétaires). L’Italie envisage des visas spéciaux pour nomades digitaux qui pourraient être pleinement en vigueur d’ici là, facilitant encore davantage l’installation et l’achat pour les ressortissants non-UE.
  • Perspectives économiques : Les perspectives macroéconomiques de l’Italie à moyen terme sont relativement stables. Les prévisions de croissance du PIB pour 2025-2027 tournent autour de 1–2 % par an, sauf choc externe. L’inflation devrait rester modérée (le pic du début des années 2020 s’est atténué). Pour l’immobilier, la perspective des taux d’intérêt est cruciale : à partir de 2025, il semble que le cycle de resserrement soit terminé et certains s’attendent à de légères baisses de taux fin 2025 ou en 2026 si l’inflation reste basse. Ce scénario abaisserait progressivement les taux hypothécaires, stimulant à nouveau les marchés immobiliers à travers l’Europe. Ainsi, les conditions de financement sur 2025-2028 devraient être neutres à positives pour Lucques – pas les taux ultra-bas de 2021, mais plus favorables qu’en 2023. Un défi pourrait être la disponibilité du crédit : les banques italiennes sont saines, mais si les réglementations européennes durcissent l’octroi de crédits ou s’il y a une instabilité financière, les banques pourraient devenir plus sélectives. Ce n’est pas un sujet d’inquiétude majeur actuellement, et les banques sont d’ailleurs à nouveau en concurrence pour attirer les clients des prêts immobiliers.
  • Changements réglementaires : Au cours des prochaines années, nous pourrions assister à certains ajustements réglementaires ayant un impact sur l’immobilier. Par exemple, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments pourrait pousser l’Italie à appliquer des règles plus strictes sur la vente/location de logements énergivores d’ici 2030. En prévision, les biens ayant une mauvaise performance énergétique pourraient commencer à voir leurs prix baisser, tandis que les habitations éco-responsables gagneraient en valeur – cela a déjà été noté comme une tendance pour 2025 ltimmobili.it et cette tendance devrait s’intensifier à l’horizon 2028. Les investisseurs mettant actuellement leurs biens aux normes en tireront probablement profit. De plus, la municipalité pourrait affiner la réglementation de la location de courte durée si la pression sur le logement s’accentue – avec, par exemple, la mise en place d’un système d’enregistrement ou de quotas dans le centre historique afin de garantir des logements accessibles aux locaux. Cela reste spéculatif, mais mérite d’être surveillé. Enfin, le succès des conversions de locaux commerciaux en logements pourrait inciter la ville à recenser d’autres espaces sous-utilisés (bâtiments publics inutilisés, etc.) à transformer, ajoutant ainsi de nouveaux biens intéressants au marché (imaginons par exemple une ancienne école ou des bureaux reconvertis en lofts modernes d’ici 2027).
  • Perspectives par segment : D’ici 2028, l’immobilier résidentiel à Lucques devrait être légèrement plus abondant (grâce aux nouvelles constructions) mais toujours très recherché. Le secteur commercial/commerce de détail devrait se concentrer davantage dans les artères touristiques dynamiques (et peut-être dans de nouveaux projets mixtes), tandis que les boutiques marginales continueront de disparaître ou de changer d’usage. L’bureaux pourrait se moderniser quelque peu – on verra sans doute plus d’espaces de coworking ou de petites surfaces réaménagées, plutôt qu’une augmentation du volume global. L’industriel/logistique devrait pour sa part rester un secteur stable mais discret; on notera peut-être un essor de la logistique verte (entrepôts alimentés à l’énergie solaire, etc.) à mesure que la durabilité devient une priorité en Toscane.

En conclusion, la période 2025–2028 devrait être marquée par une consolidation et une croissance régulière du marché immobilier à Lucques. Les parties prenantes peuvent s’attendre à une ville en plein essor, tant en popularité qu’en infrastructures, soutenant ainsi la valorisation des biens. Les prix et loyers devraient continuer à progresser, quoique de façon plus modérée qu’au début de la décennie. Les investisseurs continueront à trouver des opportunités, notamment en misant sur la qualité (qu’il s’agisse de logements efficaces énergétiquement ou de commerces bien situés), un aspect de plus en plus valorisé par le marché. Le mélange unique de charme historique et de modernité fera sans doute de Lucques une destination de choix pour de nouveaux habitants et touristes d’ici 2028, renforçant ainsi la dynamique vertueuse de l’immobilier. Sauf crise mondiale imprévue, Lucques semble prête à profiter d’une phase d’expansion équilibrée, en conservant son statut de nouveau “hotspot” toscan tout en préservant ce qui en fait un lieu unique.

Sources :

Marcin Frąckiewicz

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