Marché immobilier d’Auckland 2025 : essor ou effondrement ? Plongée dans le bouleversement du secteur immobilier de la ville

Aperçu : L’immobilier d’Auckland à la croisée des chemins en 2025

Le marché immobilier d’Auckland en 2025 se trouve à un point charnière, oscillant entre un récent ralentissement et des signes d’une reprise prudente. Après un boom marqué pendant la période COVID et une correction qui a suivi, les prix des logements se sont stabilisés et commencent même à augmenter légèrement globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Parallèlement, les secteurs de l’immobilier commercial et industriel traversent leurs propres ajustements post-pandémiques – des bureaux confrontés à une hausse des vacances aux entrepôts industriels qui bénéficient encore d’une demande quasi record. Les investisseurs et propriétaires surveillent la conjonction de plusieurs facteurs : les taux d’intérêt sont désormais orientés à la baisse, de nouvelles politiques gouvernementales favorisent l’investissement immobilier, et d’importants projets d’infrastructure promettent de remodeler le paysage urbain d’Auckland. Dans ce rapport, nous analysons chaque segment – résidentiel, commercial et industriel – et explorons les prix actuels, les tendances locatives, les développements, les prévisions jusqu’à la fin des années 2020, ainsi que les principales opportunités et risques à venir.

Secteur résidentiel : prix, tendances et locations

Prix des maisons à Auckland – Niveaux actuels et comparaison historique

Les prix des logements à Auckland en 2025 reflètent un marché en voie de stabilisation après une correction notable. Le prix médian d’une maison dans la région d’Auckland est d’environ 990 000 NZD à la mi-2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela représente une baisse de 3 à 4 % par rapport à l’année précédente, alors que la médiane nationale est restée stable sur la même période globalpropertyguide.com. Le recul de l’an passé est l’héritage du refroidissement du marché qui a suivi le pic de fin 2021. Pendant le boom pandémique, les prix des maisons à Auckland ont bondi de plus de 40 %, atteignant des sommets historiques fin 2021. Depuis, les valeurs ont chuté d’environ 20 % par rapport à ce pic reuters.com, effaçant ainsi près de la moitié des gains exceptionnels de l’ère COVID.

Pour mettre cela en perspective, le prix médian à Auckland est passé en flèche de la tranche des 700 000 $ au milieu des années 2019 à bien plus de 1 million de dollars en 2021. Au sommet de la frénésie (fin 2021), le prix médian des maisons approchait 1,3 million de dollars. La correction qui a suivi a ramené le prix médian à un peu plus de 1 million de dollars en 2023 nzherald.co.nz. Par exemple, entre avril 2024 et avril 2025 seulement, le prix médian à Auckland est passé d’environ 1,04 million de dollars à 1,00 million de dollars nzherald.co.nz. Désormais, en 2025, les prix montrent les premiers signes d’un rebond. Le déclin s’est essentiellement stabilisé – en fait, début 2025, le prix médian à Auckland n’était inférieur que d’environ 0,5 % sur un an interest.co.nz interest.co.nz – et des hausses mensuelles sont revenues certains mois. Les données de l’Institut de l’immobilier montrent de petites hausses consécutives des prix mensuels au début de 2025, réduisant le recul annuel nzherald.co.nz. Les économistes notent que la demande des acheteurs se redresse grâce à la baisse des taux hypothécaires, mais une offre abondante de biens à vendre limite la hausse rapide des prix nzherald.co.nz interest.co.nz. Les biens mettent plus de temps à se vendre que pendant les années de boom (médiane ~42–54 jours sur le marché, toujours au-dessus des normes historiques nzherald.co.nz interest.co.nz), ce qui indique un marché plus équilibré où les acheteurs ont davantage de choix.

L’accessibilité financière reste un défi malgré la correction des prix. Même après la récente baisse, les prix des maisons à Auckland sont environ 6 fois supérieurs au revenu moyen des ménages, ce qui signifie que l’accession à la propriété reste hors de portée pour de nombreux primo-accédants reuters.com. La bonne nouvelle est qu’il s’agit d’une légère amélioration par rapport à 2021, lorsque les prix étaient 50 % plus élevés qu’avant la pandémie et qu’acheter une maison était « pratiquement impossible » pour les nouveaux arrivants reuters.com. Aujourd’hui, avec la baisse des prix et l’assouplissement des taux d’intérêt, la majorité des analystes immobiliers (9 sur 11 dans une enquête) pensent que les conditions pour les primo-accédants vont s’améliorer au cours de l’année à venir reuters.com reuters.com. En effet, les volumes de ventes ont augmenté (les ventes nationales de logements étaient ~9–17 % plus élevées début 2025 par rapport à l’année précédente nzherald.co.nz interest.co.nz), ce qui indique un regain de confiance. Mais l’accessibilité au logement à Auckland reste très tendue en comparaison internationale, et épargner pour un apport reste difficile dans un contexte de loyers élevés et de coût de la vie important reuters.com reuters.com.

Dynamique du marché locatif et rendements à Auckland

Le marché locatif d’Auckland en 2025 montre des signes de ralentissement après des années de tension. Les loyers avaient augmenté régulièrement en 2022–2023, mais l’inflation des loyers a maintenant considérablement ralenti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Plusieurs facteurs entrent en jeu : la migration nette – un moteur clé de la demande locative – a fortement chuté par rapport à ses sommets post-pandémiques. Sur l’année jusqu’en mai 2025, le gain net de migration de la Nouvelle-Zélande n’était que d’environ 14 800 personnes, soit plus de 80 % inférieur à l’afflux observé l’année précédente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, étant la principale destination des nouveaux migrants, a particulièrement ressenti cet assouplissement de la demande à mesure que l’immigration se normalisait. Parallèlement, l’offre de locations a augmenté ; le nombre d’annonces de locations disponibles est plus élevé qu’il y a un an, offrant aux locataires plus d’options globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (une grande plateforme d’annonces immobilières) rapporte même que dans de nombreuses régions, y compris Auckland, les loyers médians demandés se sont stabilisés ou ont commencé à baisser, les propriétaires se disputant les locataires globalpropertyguide.com. Les locataires disposent désormais d’un pouvoir de négociation plus important qu’ils n’en ont eu depuis des années, un revirement notable dans une ville connue pour ses loyers élevés.

Niveaux de loyer actuels : Le loyer médian hebdomadaire à Auckland est d’environ 600–630 NZD en 2025. Selon les chiffres du gouvernement, le loyer moyen hebdomadaire à Auckland pour l’année jusqu’en avril 2025 était de 631 $ (environ 366 USD) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela représente à peine une hausse de 0,9 % par rapport à l’année précédente globalpropertyguide.com, ce qui signifie que les loyers sont essentiellement stables en termes réels (corrigés de l’inflation). Dans certains segments, les loyers réels diminuent une fois l’inflation prise en compte. Ce fléchissement se manifeste également par une hausse des taux de vacance pour les locations – les gestionnaires immobiliers à Auckland signalent une augmentation des logements vacants et des délais plus longs pour trouver des locataires globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les loyers absorbant déjà une part importante des revenus, il existe une limite naturelle à leur augmentation globalpropertyguide.com.

Rendements locatifs bruts sur les biens résidentiels à Auckland restent modestes, et ont même légèrement baissé alors que les prix se stabilisent et que les loyers stagnent. À la mi-2025, le rendement locatif brut moyen pour les biens résidentiels en Nouvelle-Zélande est estimé à environ 4,0 % globalpropertyguide.com. C’est en baisse par rapport à environ 4,3 % un an plus tôt globalpropertyguide.com, ce qui reflète le fait que la valeur des biens commence à remonter alors que la croissance des loyers est en pause. À Auckland en particulier, les rendements ont tendance à se situer dans la partie basse de la fourchette nationale (les prix d’achat élevés à Auckland réduisent les pourcentages de rendement). De nombreux propriétaires à Auckland constatent des rendements nets (après coûts) très faibles, souvent dans la fourchette de 2 à 3 %, ce qui signifie qu’ils comptent sur de futurs gains en capital pour la rentabilité de leur investissement. Avec des taux d’intérêt élevés en 2023, de nombreux investisseurs à effet de levier ont connu des flux de trésorerie négatifs, bien que les récentes baisses de taux d’intérêt atténuent cette pression. Les appartements haut de gamme en centre-ville peuvent offrir des rendements légèrement supérieurs à ceux des maisons de banlieue premium, mais dans l’ensemble, Auckland est un marché à faible rendement selon les standards mondiaux – une tendance de longue date compte tenu de son historique de forte croissance du capital.

Du côté positif pour les propriétaires, de nouveaux changements fiscaux gouvernementaux améliorent la rentabilité des investissements locatifs (plus de détails dans la section Politiques). Et malgré le récent ralentissement, les analystes s’attendent à ce que les loyers augmentent progressivement au cours des prochaines années parallèlement à la reprise économique. Un sondage Reuters auprès d’experts prévoit une hausse de 3,0 % des loyers urbains en 2025, dépassant l’inflation générale reuters.com reuters.com. Cependant, à court terme, les locataires ont l’avantage. L’offre locative a été renforcée par des investisseurs cherchant à louer des biens qu’ils ne pouvaient pas facilement vendre pendant la récession, ainsi que par un afflux de logements neufs mis sur le marché. En conséquence, les ratios loyer/revenu d’Auckland restent élevés, mais ne s’aggravent pas pour l’instant – offrant un peu de répit aux locataires après des années de fortes hausses.

Secteur de l’immobilier commercial : tendances des bureaux et du commerce de détail

Marché des bureaux – Vacance en hausse vs résilience du haut de gamme

Le secteur des bureaux d’Auckland en 2025 traverse une période d’ajustement. Le passage au télétravail et au travail hybride induit par la pandémie a laissé des traces, en particulier sur le parc de bureaux anciens. Les taux de vacance des bureaux ont augmenté au cours des deux dernières années, surtout pour les immeubles de bureaux secondaires (de moindre qualité) dans le CBD et en périphérie. Dans le CBD d’Auckland, la vacance globale a récemment été enregistrée autour des chiffres élevés à un chiffre et continue d’augmenter, les bureaux secondaires atteignant désormais des taux de vacance à deux chiffres dans certains secteurs cbre.com cbre.com. (À titre de comparaison, à Wellington, la vacance des bureaux secondaires a explosé à ~19 % cbre.com, et Auckland suit également cette tendance à la hausse, bien que moins fortement.) Les propriétaires de bâtiments plus anciens ou moins bien situés doivent redoubler d’efforts pour attirer les locataires, souvent en proposant des réductions de loyer ou des incitations. Les espaces en sous-location ont également augmenté à mesure que les entreprises réduisent leur surface.

En revanche, les bureaux de première qualité – des immeubles modernes avec de hauts niveaux de résistance sismique, des certifications écologiques et des équipements attractifs – s’en sortent mieux. Le taux de vacance des bureaux de première qualité à Auckland est plus bas (pourcentages à un chiffre) et devrait se stabiliser plus tôt cbre.com. En fait, les loyers faciaux nets de première qualité dans le CBD d’Auckland ont continué à augmenter légèrement même pendant le ralentissement du marché jll.com jll.com, grâce à une demande de « flight-to-quality ». Les locataires haut de gamme sont toujours prêts à payer une prime pour les meilleurs espaces, et les nouvelles constructions livrées ces dernières années ont été en grande partie louées. Par exemple, la PwC Tower (Commercial Bay) et d’autres ajouts récents ont montré que si la qualité est élevée, la demande existe. Selon JLL, les loyers des bureaux de première qualité à Auckland ont connu une croissance modérée l’an dernier, tandis que les loyers de première qualité à Wellington ont diminué en raison des restrictions budgétaires du gouvernement jll.com. Cela dit, les loyers effectifs (qui tiennent compte des incitations à la location) sont sous pression. Les propriétaires offrent couramment des périodes de loyer gratuit, des contributions à l’aménagement et d’autres incitations pour attirer les locataires, ce qui signifie que les loyers nets effectifs peuvent être stables ou même en baisse en termes réels cbre.com cbre.com. Cela est particulièrement vrai dans la périphérie d’Auckland et sur le marché des bureaux secondaires, où un excédent d’espaces a intensifié la concurrence.

En regardant vers l’avenir, le pipeline d’offre de bureaux à Auckland est relativement limité après 2025, ce qui pourrait aider à équilibrer le marché. Quelques projets importants s’achèvent autour de 2025 (le pipeline de développement était « actif sur le marché des bureaux d’Auckland » jusqu’en 2024–25 cbre.com), mais au-delà, la nouvelle construction ralentit. Avec moins de nouveaux bureaux à venir et une économie en amélioration, le taux de vacance des bureaux devrait atteindre un pic d’ici 2025 puis s’améliorer progressivement. Les prévisionnistes anticipent qu’à mesure que l’économie se renforce en 2026, la demande repartira à la hausse et l’excès d’espace sera absorbé, surtout dans les immeubles de premier ordre cbre.com cbre.com. Cependant, les bureaux secondaires pourraient continuer à rencontrer des difficultés ou nécessiter une reconversion (certains bâtiments plus anciens pourraient même être candidats à une transformation en logements ou à d’autres usages si cela est faisable). Pour l’instant, les investisseurs dans les bureaux restent prudents : les rendements des immeubles de bureaux à Auckland se sont accrus (les prix ont baissé) en 2022–2023 en lien avec la hausse des taux d’intérêt. Les rendements des bureaux de premier ordre à Auckland se situent autour de 6–7 % après s’être détendus, mais avec la baisse des taux d’intérêt, les taux de capitalisation commencent à se comprimer à nouveau (c’est-à-dire que les prix remontent légèrement). En effet, la fin de 2024 a vu les premiers signes d’un raffermissement des rendements pour les bureaux de catégorie A dans le CBD d’Auckland cbre.com. Globalement, les perspectives du secteur des bureaux sont celles d’une reprise lente – « croissance modérée des loyers » dans les bureaux de premier ordre à Auckland en 2025, avec une amélioration plus large d’ici 2026 cbre.com cbre.com.

Marché de la distribution – Reprise, nouveaux entrants et fortunes changeantes

Le secteur de l’immobilier de détail d’Auckland affiche une trajectoire prudemment optimiste en 2025. Les cicatrices de la pandémie (confinements, perte du tourisme et essor du commerce en ligne) sont en train de guérir, et la fréquentation piétonne revient dans les quartiers commerçants. En fait, les marques de détail internationales s’intéressent de nouveau à Auckland comme cible d’expansion jll.com. Un signe majeur de confiance dans le commerce de détail à Auckland est l’ouverture du premier mégastore IKEA de Nouvelle-Zélande en 2025. Le magasin IKEA de 34 000 m² à Sylvia Park (est d’Auckland) devrait être achevé en 2025 cbre.com, ancrant un quartier commercial élargi et attirant des acheteurs de toute la région. De même, Costco a ouvert un grand magasin dans l’ouest d’Auckland fin 2022, et un autre nouveau centre commercial (“Maki Centre”) de 18 000 m² sera achevé à Westgate en 2025 cbre.com. Ces développements soulignent la reprise de la croissance dans le commerce de détail de grande surface et devraient stimuler la valeur des biens immobiliers locaux et les loyers dans les zones environnantes.

Les taux de vacance commerciale à Auckland ont généralement diminué au cours de l’année écoulée, du moins dans les emplacements performants. Fin 2024, les vacances avaient diminué dans trois des cinq types de centres commerciaux suivis par une enquête cbre.com. Les centres commerciaux de premier plan et les rues commerçantes de destination ont vu la demande des occupants se redresser à mesure que la consommation se stabilise. Par exemple, les centres commerciaux de banlieue et les parcs commerciaux de type “big-box” affichent de bonnes performances, aidés par le retour des ménages aux achats en personne et à la restauration sur place. En revanche, certains centres commerciaux secondaires et commerces en bande dans des zones de chalandise plus faibles continuent de rencontrer des difficultés. Le marché du commerce de détail est scindé : une “poignée de centres” avec des taux de vacance plus élevés sont généralement d’anciens centres commerciaux sous-régionaux confrontés à une concurrence intense (et à l’impact persistant du commerce en ligne) cbre.com. Le commerce de détail du CBD d’Auckland a également connu des difficultés pendant la pandémie avec la perte des touristes internationaux et des travailleurs de bureau, bien que 2025 apporte un certain renouveau avec l’amélioration de l’occupation des bureaux et la reprise du tourisme. Notamment, les enseignes de luxe et les détaillants internationaux phares ont manifesté de l’intérêt pour Queen Street et Commercial Bay dans le CBD, attirés par des loyers plus bas et la perspective du retour des touristes des croisières.

En termes de loyers, les loyers des commerces de détail à Auckland sont restés relativement stables mais devraient connaître une croissance modérée à court terme. CBRE prévoit de légères augmentations de loyers pour les segments de commerces de détail de premier ordre en 2025 cbre.com, en particulier dans les emplacements à fort passage. Les propriétaires des principaux centres commerciaux (comme Sylvia Park, Albany, Newmarket) signalent des loyers stables ou en hausse, tandis que les emplacements secondaires peuvent accorder des remises pour retenir les locataires. Globalement, les loyers des commerces de détail restent inférieurs aux niveaux tendanciels d’avant la pandémie en termes réels (corrigés de l’inflation), mais la tendance s’améliore. Les rendements des biens commerciaux ont augmenté (prix en baisse) en 2022–23 en raison de la hausse des taux d’intérêt, mais là aussi, des signes de raffermissement apparaissent. Par exemple, les rendements des commerces de détail de grand format de premier ordre (grandes surfaces) se sont récemment resserrés légèrement, reflétant la demande des investisseurs pour des actifs commerciaux bien loués cbre.com. Les investisseurs s’intéressent particulièrement aux actifs commerciaux avec de longs baux auprès de locataires solides (comme les supermarchés ou les enseignes multinationales). Avec la confiance des consommateurs qui devrait progressivement s’améliorer à mesure que l’économie se renforce, les perspectives pour l’immobilier commercial sont empreintes d’un optimisme prudent. Cependant, les investisseurs restent attentifs aux changements structurels – la pénétration du e-commerce continue d’augmenter, de sorte que les formats de commerce offrant des expériences (restauration, divertissement, services) sont privilégiés par rapport au simple shopping.

Secteur de l’immobilier industriel : un leader confirmé

Le marché de l’immobilier industriel d’Auckland – qui comprend entrepôts, installations logistiques et usines – s’est imposé comme le secteur le plus performant ces dernières années et reste solide en 2025. Le taux de vacance dans les espaces industriels est extrêmement bas, parmi les plus faibles au monde. Même si la vacance du parc industriel d’Auckland a légèrement augmenté par rapport à ses niveaux historiquement bas, elle n’est encore que d’environ 1,6 % en 2024 cbre.com et d’environ 2,1 % fin 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (À titre de comparaison, tout taux inférieur à 5 % est considéré comme tendu ; les 1–2 % d’Auckland correspondent essentiellement à une occupation totale, avec seulement des espaces de transition disponibles.) Cette vacance ultra-faible résulte d’une forte demande des locataires (dans des secteurs comme la logistique, la distribution et le e-commerce) combinée à une offre limitée de nouveaux espaces dans une ville où le foncier est contraint.

Tendances des loyers : Les loyers industriels ont connu une croissance record de 2021 à 2023, alors que les locataires se disputaient des espaces rares. Les loyers des entrepôts de premier choix ont fortement augmenté durant cette période. En septembre 2024, le loyer facial moyen pour les entrepôts de premier choix à Auckland a atteint 194 $ par mètre carré par an oneroof.co.nz. Cela représentait une hausse de 2 % par rapport à l’année précédente oneroof.co.nz – une augmentation plus faible que les années précédentes, indiquant que la croissance des loyers s’est modérée à un rythme soutenable. Le ralentissement de la croissance des loyers reflète un léger fléchissement de la demande (en raison du ralentissement économique général) et une vague de nouvelles offres qui a commencé à arriver. En 2024, plusieurs nouveaux projets industriels ont été achevés, et d’autres sont prévus pour 2025, ajoutant des espaces très attendus. Néanmoins, les nouvelles constructions affichent toujours des loyers record, car l’inflation des coûts de construction a fait grimper les loyers d’équilibre exigés par les promoteurs oneroof.co.nz. De nombreux locataires sont prêts à payer une prime pour des entrepôts modernes à grande hauteur, compte tenu des gains d’efficacité.

Malgré la modération récente, les propriétaires industriels restent en position de force. Avec un taux de vacance autour de 2 %, la plupart des espaces de qualité sont loués rapidement. Certains locataires vont même jusqu’à louer des espaces à l’avance selon leurs besoins afin de les sécuriser pour une future expansion. Des signes émergent montrant que les locataires optimisent leur empreinte (réduction ou consolidation) en réponse à la conjoncture économique oneroof.co.nz oneroof.co.nz, mais la demande globale dépasse toujours l’offre pour les entrepôts bien situés (notamment dans les pôles logistiques du sud d’Auckland et la zone aéroportuaire d’Auckland). La valeur des terrains à usage industriel est restée élevée, et l’intérêt pour les terrains destinés au développement industriel repart à la hausse alors que les investisseurs anticipent le prochain cycle de croissance oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Par exemple, Colliers rapporte que dans un grand parc industriel à venir dans le nord-ouest d’Auckland (le projet Spedding), plus de 180 millions de dollars de ventes de terrains ont été placés sous contrat alors que promoteurs et propriétaires-occupants cherchent à s’assurer de nouveaux sites oneroof.co.nz oneroof.co.nz. De même, les zones industrielles vierges du sud d’Auckland comme Drury attirent l’attention pour de futures expansions oneroof.co.nz.

Rendements des investissements et perspectives : L’immobilier industriel a été prisé par les investisseurs pour sa stabilité et sa croissance, et les rendements se sont comprimés à des niveaux historiquement bas ces dernières années (ce qui signifie des valorisations élevées). Les rendements prime de l’industriel à Auckland sont tombés autour de la plage de 5 % à 5,5 % au sommet du marché. En 2023, la hausse des taux d’intérêt a entraîné un léger assouplissement des rendements (dépassant légèrement 5,5 % pour le prime). Cependant, dès que la Banque de réserve a commencé à baisser les taux fin 2024, l’intérêt des acheteurs pour les actifs industriels est revenu et les rendements ont recommencé à se raffermir oneroof.co.nz oneroof.co.nz. En fait, au quatrième trimestre 2024, certaines transactions prime dans l’industriel affichaient à nouveau des rendements inférieurs à 5,0 % pour des biens de très grande qualité, loués sur le long terme cbre.com. Colliers note que le bassin d’acheteurs pour l’industriel s’élargit à mesure que des capitaux quittent la réserve (comme les dépôts à terme arrivant à échéance) et cherchent des placements à long terme dans un contexte de baisse des taux d’intérêt oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Tous les indicateurs montrent que le secteur industriel rebondira fortement en 2025. Les observateurs du marché décrivent un « sentiment d’optimisme » à l’approche de 2025, s’attendant à un « retour à un marché normalisé » après les 18 mois plus lents qui ont suivi la frénésie de l’ère COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Avec la baisse du coût de la dette, on s’attend à ce que davantage d’investisseurs réintègrent le marché, ce qui pourrait faire grimper encore la valeur des biens industriels. Les promoteurs se préparent également – après un léger ralentissement des nouvelles constructions (les permis pour de nouveaux bâtiments industriels à Auckland sur l’année jusqu’en août 2024 étaient en légère baisse par rapport à l’année précédente oneroof.co.nz), l’activité devrait repartir à la hausse pour répondre à une demande insatisfaite. Un risque à surveiller est le cycle économique : si l’activité des entreprises ralentit fortement ou si les sociétés réduisent leurs opérations, la demande industrielle pourrait temporairement s’atténuer. Mais compte tenu des moteurs structurels comme la croissance de la logistique du e-commerce et le manque de terrains industriels disponibles à Auckland, les perspectives à long terme du secteur restent très solides.

Principaux projets de développement et d’infrastructure qui façonnent le marché

Un certain nombre de grands développements et projets d’infrastructure sont en cours ou à l’horizon à Auckland, et ceux-ci sont sur le point d’avoir un impact significatif sur la valeur de l’immobilier et les opportunités dans les années à venir.

• City Rail Link (CRL) : Le City Rail Link d’Auckland, d’une valeur de plus de 5 milliards de dollars, est le plus grand projet d’infrastructure jamais réalisé en Nouvelle-Zélande, et il promet d’être un « game changer » pour le logement et le commerce à Auckland. Prévu pour ouvrir en 2026, cette ligne ferroviaire souterraine de 3,5 km doublera la capacité ferroviaire et réduira drastiquement les temps de trajet vers et à travers le centre-ville westpac.co.nz westpac.co.nz. Les experts comparent l’impact du CRL à celui du Harbour Bridge dans les années 1950 – on s’attend à ce qu’il recentre le développement vers l’intérieur et stimule la création de communautés axées sur le transport en commun westpac.co.nz westpac.co.nz. Le CRL ajoute quatre nouvelles stations souterraines (deux au centre-ville, une sur Karangahape Road et une à Mt Eden). En prévision, le gouvernement central et le conseil d’Auckland ont décidé de rehausser le zonage autour de ces stations. Le gouvernement va obliger le conseil d’Auckland à autoriser des logements à haute densité (10 à 15 étages) à distance de marche des nouvelles stations du CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – un développement bien plus intensif qu’auparavant. Cette politique pourrait transformer des quartiers comme Mt Eden, Morningside, Kingsland et Mt Albert avec de nouvelles tours d’appartements et des complexes à usage mixte. Le conseil estime que le centre-ville à lui seul pourrait voir quadrupler le nombre de logements et d’entreprises après les changements de zonage qui incluent pratiquement aucune limite de hauteur dans certaines parties du CBD rnz.co.nz. Globalement, on s’attend à ce que le CRL augmente la valeur des propriétés et l’activité de développement le long de son tracé, car de meilleures liaisons de transport rendent ces emplacements plus attractifs. Déjà, les investisseurs s’intéressent aux sites proches des stations du CRL, anticipant une forte demande pour les appartements et les commerces dès que la ligne sera opérationnelle. À long terme, la croissance permise par le CRL aidera Auckland à absorber l’augmentation de la population sans étalement urbain, en créant des pôles urbains dynamiques et connectés. (Tout le monde n’est pas ravi – certains habitants s’inquiètent des changements de caractère du quartier – mais la plupart reconnaissent qu’Auckland doit grandir en hauteur, pas seulement s’étendre westpac.co.nz westpac.co.nz.)
• Expansion de Westgate et du Nord-Ouest : Une croissance significative a lieu dans le nord-ouest d’Auckland. Le Westgate Town Centre est un nouveau centre urbain en développement, et 2025 verra l’achèvement du centre commercial Maki Place (~18 000 m²). Avec l’arrivée de grandes enseignes, Westgate devient un pôle commercial majeur. De vastes étendues d’anciennes terres rurales autour de Whenuapai, Kumeu et Riverhead sont destinées à des projets de logements pour la prochaine décennie, et des infrastructures sont en cours de déploiement pour accompagner cela. De nouveaux liens autoroutiers (améliorations de la Northwestern Motorway) et des lignes de bus améliorées renforcent l’accessibilité. Ces projets créeront de nouvelles communautés suburbaines et feront inévitablement grimper la valeur des terrains dans le quadrant nord-ouest d’Auckland.
• Sylvia Park/IKEA et le corridor Est : À l’est d’Auckland, Sylvia Park (déjà le plus grand centre commercial de Nouvelle-Zélande) poursuit son expansion. Le projet phare est le magasin IKEA qui ouvrira en 2025 – un développement qui attirera des acheteurs à l’échelle régionale et ancrera des commerces supplémentaires, voire de la logistique de vente en gros à proximité cbre.com. Parallèlement, le développement résidentiel à haute densité se poursuit ; Sylvia Park a ajouté des complexes d’appartements et des bureaux, évoluant vers un centre urbain à usage mixte. Des infrastructures comme l’Eastern Busway (transport rapide de Panmure à Botany, en construction) amélioreront le transit et stimuleront l’intensification dans des banlieues comme Pakuranga et Botany.
• Drury New Town et croissance du Sud : Au sud, Drury est l’une des zones de développement les plus ambitieuses d’Auckland. Prévu pour passer de terres rurales à une nouvelle ville avec des dizaines de milliers de logements, Drury compte plusieurs grands promoteurs et doit bénéficier de nouvelles gares et autoroutes. Bien que les progrès aient été plus lents qu’espéré (en partie à cause de débats sur le financement des infrastructures), les années 2020 devraient voir les premières grandes phases de Drury prendre forme. Cela représente une source à long terme de nouveaux logements (utile pour l’accessibilité financière) mais aussi un changement majeur dans l’empreinte urbaine d’Auckland, créant effectivement un nouveau pôle urbain à mi-chemin de Hamilton. Les spéculateurs immobiliers sont actifs à Drury depuis des années, anticipant d’énormes gains une fois le développement pleinement lancé.
• Deuxième traversée du port & transports du futur : En regardant plus loin, le gouvernement prévoit une traversée supplémentaire du port de Waitematā (potentiellement des tunnels pour la route et le rail) pour compléter le pont du port vieillissant. Bien qu’encore au stade de la planification, ce projet – probablement pour les années 2030 – est crucial pour la croissance future d’Auckland. À plus court terme, les améliorations du réseau de transport existant se poursuivent : par exemple, l’autoroute Puhoi-Warkworth a ouvert en 2022, rendant le nord d’Auckland plus accessible et dynamisant des villes comme Warkworth ; et des propositions de tramway léger entre la ville et l’aéroport (débattues depuis des années) pourraient être réexaminées sous une autre forme par le nouveau gouvernement. Chacune de ces initiatives d’infrastructure peut impacter significativement les marchés immobiliers – généralement, une meilleure connectivité fait grimper la valeur des biens dans les zones nouvellement reliées (comme on l’a vu historiquement avec les autoroutes et le rail).

En résumé, Auckland à la fin des années 2020 sera transformée par ces projets. Les investisseurs devraient observer où vont les grues et les pelleteuses : les propriétés situées près des nouvelles lignes de transport ou dans des communautés planifiées connaissent souvent une croissance du capital supérieure à la moyenne. Par exemple, une maison modeste à Mt Eden, à distance de marche d’une nouvelle station CRL, pourrait devenir beaucoup plus précieuse à mesure que des appartements et des commodités s’installent autour. De même, les premiers investisseurs dans des zones vierges comme Drury ou Whenuapai pourraient récolter les fruits lorsque ces pâturages deviendront des banlieues. L’inverse, c’est qu’une offre accrue (nouveaux appartements, nouvelles maisons) peut tempérer la hausse des prix à l’échelle de la ville – Auckland cherche activement à permettre plus de constructions pour répondre à la demande.

Prévisions du marché jusqu’à la fin des années 2020

Que réservent les années 2020 avancées à l’immobilier d’Auckland ? Les experts prévoient généralement une période de reprise et de croissance modérée, plutôt qu’un nouveau boom incontrôlé. Voici un tour d’horizon des projections :

• Perspectives sur les prix de l’immobilier : Après avoir atteint un creux en 2023–24, les prix des maisons à Auckland devraient repartir à la hausse durant la seconde moitié de la décennie, mais à un rythme modéré. Un sondage Reuters auprès de 14 analystes immobiliers prévoit que les prix des logements en Nouvelle-Zélande augmenteront de ≈3,8 % en 2025, suivis de hausses plus importantes de ~6,0 % en 2026 et de 5,1 % en 2027, à mesure que la reprise du marché s’accélère reuters.com reuters.com. Pour Auckland en particulier, la croissance pourrait être légèrement supérieure ou inférieure selon les facteurs locaux, mais la tendance resterait similaire. Les grandes banques ont revu leurs prévisions à la baisse pour refléter un redémarrage plus lent : par exemple, Westpac prévoit désormais une croissance des prix de l’immobilier d’environ 4 % en 2025 (contre 6 % auparavant) et d’environ 6 % en 2026 interest.co.nz. ANZ est plus prudente, anticipant seulement 2,5 % en 2025 et environ 5 % en 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Cet optimisme prudent découle de l’attente de nouvelles baisses des taux d’intérêt, d’une amélioration de la croissance économique et de changements fiscaux favorables aux investisseurs, contrebalancés par une offre de logements abondante et un marché du travail actuellement mou interest.co.nz interest.co.nz. Concrètement, la croissance des prix à Auckland au milieu des années 2020 pourrait signifier que le prix médian d’une maison passe d’environ 1,0 M$ à nouveau vers la fourchette de 1,1 à 1,2 M$ en quelques années. Aucune des prévisions principales ne prévoit un retour aux hausses annuelles frénétiques de 15 à 20 % du début des années 2020 – sauf choc tel qu’un nouveau boom du crédit. Au contraire, il s’agirait d’une progression « lente et régulière » à la hausse, très dépendante de la stabilité de l’économie.
• Loyers et rendements : La croissance des loyers devrait rester modérée l’année prochaine, avec une inflation des loyers possiblement autour de 3 % par an reuters.com. Si les prix des maisons augmentent plus vite que les loyers, les rendements pourraient encore se comprimer un peu avant de se stabiliser. Cependant, à mesure que la croissance démographique repart (la migration nette devrait rebondir à partir de 2025) et que l’excès d’annonces de locations est absorbé, les loyers pourraient accélérer plus tard dans la décennie. D’ici 2026–2027, les propriétaires pourraient retrouver un certain pouvoir de fixation des prix, surtout si la construction de nouveaux logements locatifs ralentit en raison du marasme actuel. Les décideurs politiques surveilleront de près les loyers car l’accessibilité pour les locataires est un enjeu social ; il n’existe pas de mesures de contrôle des loyers significatives en Nouvelle-Zélande, mais toute flambée brutale des loyers pourrait entraîner une réaction politique. Le scénario de base reste toutefois une hausse modérée des loyers, qui suit à peu près la croissance des revenus.
• Immobilier commercial : Le secteur commercial (bureaux, commerces, industriel) est prêt pour une amélioration des rendements jusqu’à la fin des années 2020. 2023 et 2024 ont été des années faibles pour la valeur des biens commerciaux – la hausse des taux d’intérêt a entraîné une augmentation des taux de capitalisation, réduisant les valeurs du capital, et la croissance des loyers s’est arrêtée dans certains segments. Cela a conduit à des rendements totaux à peine supérieurs à 3 % en 2023–24 pour les actifs commerciaux de premier ordre cbre.com cbre.com. Mais la tendance s’inverse : avec la baisse actuelle des taux d’intérêt, les valeurs du capital devraient augmenter (les rendements se contractent) en 2025, donnant un coup de pouce aux rendements des investisseurs cbre.com cbre.com. D’ici 2026, la compression des rendements et la croissance des loyers devraient toutes deux contribuer positivement, pouvant potentiellement porter les rendements totaux à deux chiffres bas cbre.com cbre.com. CBRE prévoit que les rendements moyens des biens de premier ordre (bureaux, industriel, commerce) passeront d’un pic d’environ 6,85 % en 2024 à environ 6,50 % d’ici fin 2025 cbre.com, reflétant une valorisation plus forte à mesure que la confiance revient. L’industriel devrait mener la danse avec les plus fortes hausses de valeur (compte tenu de la forte demande), suivi par le commerce de premier ordre et les bureaux. Les bureaux secondaires pourraient prendre du retard ou même continuer à baisser sauf reconversion, un facteur de risque à noter. Globalement, les taux de vacance devraient baisser en 2026–2027 à mesure que l’économie se renforce – surtout si la nouvelle construction reste limitée. Par exemple, d’ici 2026, les taux de vacance des bureaux et industriels de premier ordre à Auckland pourraient à nouveau se resserrer, et la croissance des loyers pourrait s’accélérer à mesure que l’excès d’offre diminue cbre.com cbre.com. Un facteur d’incertitude est l’économie mondiale : une récession internationale importante réduirait la demande des occupants et pourrait retarder la reprise commerciale. Mais en l’absence de cela, la fin des années 2020 s’annonce positive pour l’immobilier commercial à Auckland, avec des valeurs se redressant après leur baisse induite par les taux d’intérêt.
• Développement et offre : La construction de logements à Auckland devrait ralentir à court terme (2024–2025) en raison des coûts de financement élevés et des contraintes pesant sur les constructeurs, mais pourrait ensuite s’accélérer plus tard dans la décennie en réponse à la demande refoulée et au soutien des politiques publiques. L’effort du gouvernement pour l’intensification autour des nœuds de transport (comme les stations CRL) et l’assouplissement des règles de densité se traduiront finalement par de nombreux nouveaux projets d’appartements. Nous pourrions assister à un boom de la construction dans ces zones ciblées entre 2026 et 2030, à condition que les promoteurs obtiennent des financements. Le développement axé sur les infrastructures (CRL, nouveaux quartiers à Drury, etc.) signifie qu’Auckland pourrait ajouter une grande quantité de logements d’ici 2030, ce qui devrait contribuer à modérer la croissance extrême des prix mais offre aussi des opportunités pour la vente de logements neufs. Dans le secteur commercial, le pipeline de construction est limité pour les bureaux (ce qui est positif pour aider ce secteur à se redresser), modéré pour le commerce de détail (principalement des projets spécifiques comme l’agrandissement de centres commerciaux), et continu pour l’industriel (puisque toute hausse de la demande entraîne de nouvelles constructions d’entrepôts étant donné les délais de construction courts). Les coûts de construction restent une préoccupation – s’ils ne diminuent pas, certains projets prévus pourraient être retardés ou réduits.

En résumé, le consensus pour la fin des années 2020 est une période de croissance modérée et de normalisation pour le marché immobilier d’Auckland. On est loin des montagnes russes du début des années 2020. Sauf choc, les propriétaires peuvent s’attendre à une augmentation progressive de leur capital, et les investisseurs à une amélioration des rendements locatifs à mesure que l’économie et la population croissent. Cependant, le marché ne sera pas sans défis – ce qui nous amène à la section suivante.

Opportunités et risques pour les investisseurs

Pour les investisseurs immobiliers à Auckland, 2025 et au-delà présentent un mélange d’opportunités attrayantes et de risques à considérer. Voici les principaux points à prendre en compte :

Opportunités :

• Acheter à un prix relativement bas : Le logement à Auckland est environ 15 à 20 % moins cher aujourd’hui qu’à son sommet de 2021 après le récent repli reuters.com. Cela signifie que les investisseurs (et les acheteurs) en 2025 peuvent acquérir des biens à des prix qui n’avaient pas été vus depuis plusieurs années. Les prévisions annonçant une reprise, ceux qui achètent pendant cette période de stabilisation pourraient profiter du redressement et réaliser des gains en capital à mesure que les valeurs remonteront d’ici la fin des années 2020. Essentiellement, le timing du marché est favorable par rapport à la frénésie de 2021 – nous sommes plus proches du bas du cycle que du sommet.
• Environnement favorable en matière de taux d’intérêt et de fiscalité : L’assouplissement monétaire de la Reserve Bank fait baisser les taux hypothécaires, ce qui améliore la trésorerie et la capacité d’emprunt des investisseurs. Les taux d’intérêt hypothécaires, qui étaient d’environ 6–7 % en 2023, ont diminué et pourraient passer sous la barre des 5 % d’ici fin 2025 interest.co.nz, selon les économistes des banques. Cela améliore considérablement la faisabilité du service de la dette pour les biens d’investissement. De plus, le nouveau gouvernement a annulé plusieurs politiques fiscales défavorables aux investisseurs. À partir du 1er avril 2025, les propriétaires pourront à nouveau déduire 100 % de leurs intérêts hypothécaires en tant que charge déductible d’impôt (rétablissant ce qui avait été restreint en 2021) deloitte.com. Cela réduit significativement le coût effectif de détention d’un bien locatif. De même, le bright-line test (une taxe sur les plus-values en cas de revente rapide) repassera à seulement 2 ans à partir de la mi-2024, contre un horizon de 10 ans imposé précédemment deloitte.com. Cela signifie que si un investisseur doit vendre un bien après deux ans ou plus, toute plus-value ne sera pas taxée – ce qui encourage plus de flexibilité et d’opportunités de revente rapide. Ces changements de politique rééquilibrent le marché en faveur des investisseurs après quelques années où il favorisait les primo-accédants.
• Forte demande locative (sélective) : Bien que le marché locatif global soit actuellement mou, Auckland souffre toujours d’une pénurie chronique de logements dans certains segments (par exemple, les maisons familiales dans de bons secteurs scolaires, ou les locations de qualité en centre-ville). Avec la reprise probable de la migration (la Nouvelle-Zélande rouvre ses portes aux talents et étudiants internationaux), la demande locative à Auckland devrait se renforcer plus tard dans la décennie, ce qui pourrait entraîner de solides hausses de loyers. Les investisseurs qui ciblent les zones ou types de biens à forte demande (par exemple, des maisons de ville bien situées, ou des appartements près des nouvelles stations CRL attirant les jeunes professionnels) pourraient voir à la fois une croissance du capital et une amélioration des rendements au fil du temps.
• Rendement industriel et commercial : L’immobilier industriel à Auckland est un segment particulièrement attractif pour ceux qui peuvent se permettre un prix d’entrée plus élevé. Avec un taux d’occupation quasi total et des locataires sur de longs baux, les actifs industriels offrent des revenus stables et ont surperformé les autres secteurs. Des rendements autour de 5 % sur les biens industriels de premier ordre peuvent sembler modestes, mais compte tenu de la faible vacance et du potentiel de croissance des loyers, les rendements ajustés au risque sont attrayants. De plus, à mesure que l’économie s’améliore, même le secteur des bureaux en difficulté pourrait offrir des opportunités – par exemple, des investisseurs à long terme pourraient acquérir maintenant des immeubles de bureaux secondaires sous-évalués à des rendements élevés et les réaménager ou les rénover, misant sur une future revitalisation du centre-ville.
• Tirer parti du développement et des infrastructures : Les investisseurs avisés peuvent suivre les infrastructures. Acheter un terrain ou une maison près des stations du City Rail Link avant l’achèvement du projet pourrait rapporter gros une fois que la zone se densifie et que la demande explose. De même, investir tôt dans des zones en croissance comme Drury ou Westgate/Northwest peut générer des gains en capital importants à mesure que ces secteurs passent de la périphérie à l’urbain. Les terrains à développer à Auckland sont rares – ceux qui détiennent des terrains dans les futurs corridors de croissance pourraient bénéficier de la hausse des valeurs foncières ou de partenariats de développement avec de plus grands acteurs à l’avenir. Même les petits investisseurs pourraient envisager des achats sur plan dans des projets d’appartements à venir près de nouveaux axes de transport, qui sont souvent proposés à prix réduit lors de la phase de planification et prennent de la valeur à l’achèvement si le marché monte.

Risques :

• Incertitude économique et des taux d’intérêt : Bien que le scénario de base soit positif, il existe toujours un risque de choc macroéconomique. Une récession mondiale ou une crise financière pourrait nuire à l’économie néo-zélandaise, augmenter le chômage et réduire la demande de logements. Si l’inflation repartait à la hausse de façon inattendue, les banques centrales pourraient resserrer à nouveau leur politique, faisant remonter les taux hypothécaires – ce qui exercerait une nouvelle pression à la baisse sur les prix de l’immobilier et les flux de trésorerie des investisseurs. En résumé, la trajectoire vers des taux plus bas pourrait ne pas être fluide ni garantie. Les investisseurs devraient tester la résistance de leurs portefeuilles à des scénarios comme un retour à des taux plus élevés ou une baisse des loyers, par précaution.
• Surabondance dans certains segments : Ironiquement, l’un des risques est le succès du boom de la construction à Auckland. Un nombre record de logements sont en cours de construction (certes, certains pourraient être retardés par la faiblesse actuelle du marché). Si beaucoup de ces projets aboutissent, Auckland pourrait connaître une surabondance de nouveaux appartements ou maisons dans certains endroits d’ici la fin des années 2020. Par exemple, des milliers d’appartements autour des stations CRL et des milliers de nouvelles maisons individuelles en périphérie sont prévus. S’ils arrivent tous sur le marché en même temps, cela pourrait plafonner la croissance des prix ou même provoquer des baisses localisées, surtout pour les investisseurs détenant des unités génériques sans caractéristiques distinctives. Le REINZ a noté qu’un « important pipeline » de nouveaux logements est déjà en cours, ce qui limite la hausse des prix malgré l’augmentation des ventes interest.co.nz interest.co.nz. Les investisseurs doivent se méfier d’acheter dans des zones qui pourraient avoir des dizaines de nouvelles constructions similaires en concurrence pour les locataires ou les acheteurs dans quelques années. La diversification et le choix de biens avec une certaine rareté (emplacement unique, design ou terrain) sont essentiels.
• Faible rendement/flux de trésorerie négatif : Les faibles rendements locatifs d’Auckland (~3-4 %) signifient que de nombreux investissements comptent sur la plus-value pour être rentables. À court terme, avec des loyers stables et des coûts d’emprunt encore relativement élevés, les investisseurs peuvent faire face à un flux de trésorerie négatif (c’est-à-dire des dépenses supérieures aux loyers). Même avec le retour de la déductibilité totale des intérêts, dégager un bénéfice mensuel pourrait rester difficile tant que les taux d’intérêt ne baissent pas davantage. Si un investisseur s’endette trop ou ne dispose pas de réserves suffisantes, il pourrait être contraint de vendre, potentiellement au mauvais moment. C’est le dilemme classique « hold or fold » – ceux qui peuvent tenir pendant les années de faible trésorerie en profiteront plus tard, mais tout le monde n’a pas ce luxe. Attention : ne supposez pas que les taux d’appréciation passés compenseront rapidement un bien à faible trésorerie ; la croissance sera probablement modérée.
• Risque de revirement politique : Le gouvernement actuel est favorable aux investisseurs immobiliers, mais les politiques néo-zélandaises peuvent changer à chaque cycle électoral. En 2026 ou 2029, une autre administration pourrait réimposer des règles plus strictes (par exemple, rallonger à nouveau le bright-line test, ou instaurer une forme d’impôt sur les plus-values, sujet de débat de longue date). Elle pourrait aussi adopter des réglementations plus favorables aux locataires, comme des contrôles des loyers ou des protections renforcées contre les expulsions, ce qui pourrait limiter la flexibilité des propriétaires. Même si rien n’est prévu à court terme, les investisseurs doivent garder un œil sur la scène politique. L’immobilier est un sujet brûlant en politique néo-zélandaise, et l’opinion publique peut évoluer si, par exemple, les prix des logements deviennent à nouveau inabordables.
• Risques climatiques et d’assurance : Auckland a tiré de dures leçons des inondations de l’Auckland Anniversary de janvier 2023 et du cyclone Gabrielle. Les événements liés au changement climatique – inondations graves, tempêtes, voire élévation du niveau de la mer dans les zones côtières – représentent un risque croissant. Déjà, environ 1 000 propriétés à travers la Nouvelle-Zélande touchées par ces inondations de 2023 sont devenues non assurables et sont rachetées par le gouvernement car jugées dangereuses rnz.co.nz rnz.co.nz. Les investisseurs doivent prendre en compte les risques spécifiques à l’emplacement : les zones basses ou proches des ruisseaux (zones inondables) pourraient voir leurs primes d’assurance s’envoler ou perdre leur couverture d’assurance dans les décennies à venir alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Cela peut gravement affecter la valeur et la liquidité des biens. Une vérification approfondie de l’historique des inondations et des risques futurs d’un site est essentielle. De plus, les bâtiments anciens nécessitant un renforcement sismique (problème plus fréquent à Wellington qu’à Auckland, mais tout de même pertinent pour certains bâtiments d’Auckland) peuvent représenter des charges coûteuses. Globalement, la résilience environnementale devient un aspect important de la stratégie d’investissement immobilier.
• Risques liés aux locataires et au marché : Enfin, des risques courants subsistent : mauvais locataires, périodes de vacance, explosions des coûts d’entretien ou problèmes de copropriété dans les appartements peuvent tous réduire les rendements. Les investisseurs en immobilier commercial doivent prendre en compte le risque de défaut de paiement des locataires – par exemple, certains petits commerçants pourraient ne pas survivre à un stress économique prolongé, laissant les propriétaires avec des locaux vides. Le secteur des bureaux, en particulier, fait face au risque que le télétravail soit un frein permanent à la demande, ce qui signifie que certains investissements de bureaux pourraient ne jamais retrouver pleinement les niveaux d’occupation ou de loyers du passé. Les investisseurs prudents tiendront compte d’une vacance plus élevée et éviteront de trop se fier aux normes d’hier.

En essence, le marché immobilier d’Auckland offre un potentiel de hausse considérable pour les investisseurs qui naviguent avec sagesse – les fondamentaux à long terme de la ville (croissance démographique, foncier limité dans les zones de premier choix, attractivité en tant que ville internationale) restent solides. Mais c’est un marché qui exige de la stratégie : choisir le bon type de bien et l’emplacement, maintenir des réserves financières et rester informé des évolutions politiques et économiques. Ceux qui le font peuvent trouver en 2025 un excellent point d’entrée (ou d’expansion) dans une classe d’actifs prête pour la reprise.

Politiques et réglementations gouvernementales affectant l’immobilier

Les décisions gouvernementales ont un effet profond sur le marché immobilier d’Auckland, et 2025 apporte un nouveau paysage de politiques, taxes et réglementations que les investisseurs et propriétaires doivent connaître :

• Changements fiscaux (déductibilité des intérêts et test de la ligne claire) : Dans un revirement majeur de la politique fiscale précédente sur le logement, le gouvernement a rétabli intégralement la déductibilité des intérêts sur les biens immobiliers résidentiels d’investissement. Les propriétaires peuvent à nouveau déduire 100 % de leurs intérêts hypothécaires de leurs revenus locatifs à partir du 1er avril 2025 deloitte.com. (Cela a été réintroduit progressivement – 80 % de déductibilité pour l’année fiscale précédant avril 2025, puis 100 % par la suite deloitte.com.) Les règles de limitation de l’ancien gouvernement, qui rendaient les intérêts non déductibles (augmentant ainsi les coûts effectifs pour les investisseurs), sont désormais abrogées. Parallèlement, le test de la ligne claire – essentiellement une taxe sur les plus-values immobilières pour les biens revendus dans un certain délai – a été considérablement raccourci. Pour les biens acquis à partir du 1er juillet 2024, la période de la ligne claire n’est que de 2 ans deloitte.com. Cela remplace le régime précédent de 5 ans (nouvelle construction) et 10 ans (logement existant). Concrètement, cela signifie que si un investisseur revend un bien résidentiel après deux ans de détention, tout gain est exonéré d’impôt (avec les exemptions habituelles pour la résidence principale toujours applicables) deloitte.com. Ces changements sont une aubaine pour les investisseurs : ils réduisent la facture fiscale et augmentent la flexibilité pour ajuster leur portefeuille. Cependant, notez que l’imputation des pertes locatives demeure – vous ne pouvez pas imputer les pertes locatives sur d’autres revenus (règle inchangée dans ces réformes) deloitte.com.
• Interdiction d’achat par des étrangers et exceptions possibles : L’interdiction pour les acheteurs étrangers (non-résidents) d’acheter des logements existants en Nouvelle-Zélande, en vigueur depuis 2018, est techniquement toujours en place en 2025. L’actuel gouvernement de coalition avait fait campagne pour réintroduire un certain accès pour les acheteurs étrangers sur le segment du luxe. Il y a eu des avancées : les autorités ont indiqué que les investisseurs étrangers fortunés seront autorisés à acheter des propriétés résidentielles de grande valeur d’ici la fin 2025 dans le cadre de nouvelles règles de visa d’investissement interest.co.nz interest.co.nz. Le vice-Premier ministre a récemment exprimé sa volonté de « prévoir une exemption » pour les étrangers apportant un capital important – laissant entendre qu’un certain seuil de prix (probablement bien au-dessus de 2 millions de dollars) sera fixé pour les achats étrangers interest.co.nz interest.co.nz. Il ne s’agit pas d’une abrogation totale de l’interdiction d’achat par des étrangers ; il devrait plutôt s’agir d’un dispositif contrôlé où, par exemple, l’achat d’une propriété à 5 millions de dollars pourrait être autorisé avec un visa d’investisseur. Les détails précis restent à venir, mais le marché du luxe à Auckland (pensez aux quartiers huppés comme Herne Bay, Paritai Drive, ou aux nouveaux appartements haut de gamme du centre-ville) pourrait bénéficier d’un regain d’intérêt si des acheteurs étrangers fortunés reviennent. Pour l’instant, en dehors des Australiens et des Singapouriens (qui sont exemptés en raison d’accords commerciaux), les particuliers étrangers restent en grande partie exclus de l’achat de logements à Auckland, ce qui continue de freiner une partie de la demande haut de gamme.
• Offre de logements et politiques de zonage : Le gouvernement met activement en œuvre des politiques visant à augmenter l’offre de logements, en particulier à Auckland. L’une des plus notables est l’application de zonages à plus forte densité autour des pôles de transport. Comme mentionné, de nouvelles règles exigeront que le conseil d’Auckland prévoie des zones permettant des bâtiments d’au moins 10 à 15 étages près des principales gares ferroviaires (comme celles du City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Cela va au-delà des Normes résidentielles de densité moyenne (MRDS) introduites à l’échelle nationale fin 2021, qui autorisaient déjà jusqu’à 3 logements de 3 étages sur la plupart des terrains urbains sans consentement spécifique. Le conseil d’Auckland travaillait déjà sur les modifications de son Plan unitaire pour s’y conformer, et maintenant le gouvernement a ajouté des exigences de hauteur encore plus ambitieuses près des transports en commun. Par ailleurs, il existe un bras de fer permanent entre le gouvernement central et local sur la gestion des zones patrimoniales et des couloirs de vue (protection du patrimoine vs densification) – mais la tendance est clairement à des règles de construction plus permissives. En résumé : les propriétaires d’Auckland pourraient trouver plus facile de développer ou d’intensifier l’utilisation de leur terrain qu’auparavant. Par exemple, une maison individuelle sur un grand terrain pourrait désormais être transformée en maisons en rangée ou en appartements, augmentant considérablement la valeur du terrain. Il est conseillé de consulter les dernières cartes de zonage à mesure qu’elles évoluent en 2025–26 pour toute personne souhaitant tirer parti du potentiel de développement.
• Programmes pour primo-accédants et logements sociaux : D’un autre côté, le gouvernement maintient des dispositifs pour aider les primo-accédants et fournir des logements abordables, ce qui influence indirectement le marché. Des aides comme la First Home Grant (pour ceux qui achètent des logements à prix modéré) et les retraits KiwiSaver pour premier achat sont toujours en place pour soutenir les acheteurs débutants. Cela soutient la demande sur le segment des prix bas (par exemple, appartements, unités en périphérie). La construction de logements sociaux est également accélérée via Kāinga Ora (l’agence nationale du logement), qui mène de nombreux projets à Auckland pour remplacer l’ancien parc par des logements publics à plus forte densité. Bien que ces efforts ne concurrencent pas directement le marché privé, ils augmentent l’offre totale de logements et peuvent revitaliser certains quartiers (par exemple, Mt Roskill et Northcote connaissent d’importantes opérations de renouvellement menées par l’État). Il y a aussi un débat continu sur les droits des locataires – le gouvernement précédent avait adopté des mesures comme l’interdiction des expulsions sans motif et l’autorisation pour les locataires de faire de petites modifications. Le nouveau gouvernement pourrait revoir certaines de ces lois sur la location afin qu’elles ne soient pas trop contraignantes pour les propriétaires, mais aucun changement majeur n’a été confirmé en 2025.
• Politiques du Conseil – Taxes foncières et contributions au développement : Les politiques du Conseil d’Auckland affectent également l’immobilier. Face à des pressions budgétaires, le Conseil a considérablement augmenté les taxes foncières ces dernières années (hausse annuelle de 7 à 12 %) anz.co.nz anz.co.nz. Une nouvelle forte augmentation des taxes est prévue pour 2025, ce qui augmentera les coûts de détention pour les propriétaires (même si les taxes restent modestes en pourcentage de la valeur du bien selon les standards internationaux). À moyen terme, les taxes pourraient ne pas continuer à augmenter aussi fortement – le Conseil envisage des réductions de coûts et le gouvernement central envisage de plafonner les hausses de taxes du conseil anz.co.nz. Néanmoins, les propriétaires doivent prévoir des factures de taxes progressivement plus élevées chaque année pour financer les infrastructures et les services. De plus, le Conseil d’Auckland impose des contributions au développement sur les nouvelles constructions pour financer les infrastructures – ces frais ont augmenté, ce qui affecte le coût de construction de nouveaux logements (et donc l’offre de logements). Tout changement à ce sujet aurait un impact sur la volonté des promoteurs de construire. En 2025, aucun allègement des contributions au développement n’est prévu, bien que certaines réductions ciblées ou subventions (comme pour les projets de logements abordables) aient été évoquées.
• Règles de prêt bancaire : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une politique gouvernementale directe, la Banque de réserve (régulateur) influence l’immobilier via des restrictions sur les prêts hypothécaires. Notamment, les limites du ratio prêt/valeur (LVR) ont été un outil pour freiner les prêts risqués. À la mi-2023, la RBNZ a en fait assoupli les restrictions LVR (permettant aux banques de prêter davantage aux emprunteurs avec peu d’apport) car le marché était faible. Actuellement, les propriétaires-occupants peuvent emprunter jusqu’à 95 % de LVR dans certains cas, et les investisseurs ont généralement besoin d’un apport de 35 % (c’est-à-dire des prêts à 65 % de LVR) – bien que les banques disposent d’un quota pour des prêts investisseurs à LVR plus élevé. Il a été question d’introduire des plafonds dette/revenu (DTI) sur les hypothèques, mais compte tenu du ralentissement du marché, la RBNZ a temporisé. Si le marché s’emballe trop rapidement plus tard dans les années 2020, les régulateurs pourraient resserrer à nouveau les LVR ou instaurer des plafonds DTI pour éviter un endettement excessif. À l’inverse, si la croissance du crédit reste modérée, les banques pourraient encore assouplir les critères de crédit, ce qui augmenterait le pouvoir d’achat. Les investisseurs doivent rester attentifs aux annonces de la RBNZ sur la politique macroprudentielle, car elles peuvent rapidement modifier la capacité d’emprunt et donc la demande sur le marché.

En résumé, l’environnement politique en 2025 est généralement favorable au marché immobilier : les investisseurs bénéficient de nouveaux avantages fiscaux, les promoteurs disposent d’un zonage plus permissif, et il existe une volonté politique d’augmenter l’offre de logements sans faire chuter les prix. Bien sûr, les politiques peuvent évoluer – l’équilibre délicat consiste à garantir une augmentation de l’offre et de l’accessibilité sans nuire à la valeur nette des propriétaires existants. À ce jour, la trajectoire de l’immobilier à Auckland à la fin des années 2020 sera largement guidée par ces orientations politiques, qui visent à atteindre précisément cet objectif. Investisseurs et acheteurs auraient donc intérêt à se tenir informés des évolutions tant du gouvernement central que local, car elles peuvent directement affecter les rendements et obligations dans les opérations immobilières.