Marché immobilier de Bangkok 2025 : Tendances, perspectives et développements clés

Aperçu du paysage du marché immobilier de Bangkok en 2025

Le marché immobilier de Bangkok en 2025 reflète une reprise contrastée. Le secteur résidentiel reste en retrait, alors que les promoteurs et les acheteurs sont confrontés à des contraintes de financement, limitant les nouveaux lancements de projets et les ventes cbre.com. En revanche, les segments de l’hôtellerie et du commerce de détail repartent à la hausse, portés par la reprise du tourisme, avec des taux d’occupation hôtelière et une fréquentation des centres commerciaux proches de leurs niveaux d’avant la pandémie cbre.com. Le marché des bureaux est confronté à une offre excédentaire, avec une arrivée sans précédent de bureaux neufs de haute qualité sur un marché où la demande reste atone cbre.com. Globalement, 2025 se présente comme un « marché d’acheteurs » dans de nombreux segments — en particulier celui des condominiums de masse —, même si les biens ultra-luxueux et les projets idéalement situés montrent une certaine résilience. Le gouvernement est intervenu avec des mesures de relance (par exemple, des réductions d’impôts et de frais) pour soutenir le secteur, tout en envisageant des réformes réglementaires visant à attirer les investissements étrangers. Les sections suivantes détaillent les grandes tendances par type de bien, l’évolution des prix selon les quartiers, les principaux projets de développement, les changements politiques et les perspectives du marché pour les 3 à 5 prochaines années.

Tendances du marché résidentiel en 2025 (Bangkok)

Demande atone et offre excédentaire : Le marché résidentiel de Bangkok est très développé mais connaît un ralentissement. L’excès de condominiums est un défi notable – malgré une envolée des nouveaux lancements à 9 800 unités au T4 2024 (hausse de 360 % en glissement trimestriel), les volumes de ventes n’ont augmenté que de moins de 10 %, maintenant le taux de vente à un niveau faible d’environ 35 % austchamthailand.com austchamthailand.com. Les promoteurs ont réduit les nouveaux lancements en 2025, en raison d’un stock élevé et d’un pouvoir d’achat affaibli, seuls quelques nouveaux projets de condominiums étant attendus cette année austchamthailand.com. De nombreux invendus sont réintroduits sur le marché à des prix réduits, accentuant l’avantage pour les acheteurs de condominiums austchamthailand.com. Les grands groupes repoussent même certains lancements à Bangkok ou se réorientent vers des maisons basses et d’autres provinces (ex : Phuket), compte tenu de la surabondance de condos.

Marché porté par la demande intérieure : Les acheteurs thaïlandais locaux restent les principaux moteurs des ventes résidentielles à Bangkok cbre.com. Toutefois, l’endettement des ménages et l’accès resserré au crédit freinent la demande – le taux de rejet des prêts immobiliers a bondi à ~35 % (contre 15–20 % normalement), notamment pour les logements les moins chers globalpropertyguide.com. Ce resserrement du crédit, couplé à des taux d’intérêt toujours élevés (taux moyen MRR autour de 7,9 % début 2025 globalpropertyguide.com), conduit de nombreux jeunes et primo-accédants à reporter leur achat. Les promoteurs adaptent donc leurs offres au pouvoir d’achat réel — en mettant par exemple l’accent sur les unités ≤ 7 millions de THB (segment bénéficiant d’abattements de frais) globalpropertyguide.com.

Résilience du segment maisons individuelles et du luxe : À l’inverse, le segment des maisons basses (maisons individuelles, maisons de ville) dans les gammes de prix moyennes à supérieures continue d’afficher une demande relativement saine. Les biens entre 10 et 40 millions de THB se vendent bien, même si la concurrence accrue dans ce segment en fait désormais aussi un « marché d’acheteurs », avec davantage de choix et d’opportunités pour les consommateurs austchamthailand.com. Le segment des condominiums de luxe et ultra-luxe (unités premium > 200k–300k THB/m²) reste dynamique. L’offre sur ce créneau haut de gamme s’est maintenue en 2024 (environ 6 500 unités “Super Prime” et 7 200 “Prime” dans la ville) et a atteint des taux de vente de plus de 80 %, ce qui traduit un intérêt soutenu des acheteurs aisés austchamthailand.com austchamthailand.com. Les projets de luxe dans les quartiers prestigieux (Ploenchit, Chidlom, Ratchadamri, Sathorn, Riverside, etc.) continuent d’être lancés et se vendent souvent très bien austchamthailand.com. En réalité, le marché du luxe explose – au second semestre 2023, 90 % des biens entre 70 et 99 millions de THB se sont vendus rapidement, portés par des acheteurs asiatiques fortunés et des étrangers, illustrant un dynamisme fort sur le haut de gamme bambooroutes.com.

Reprise du marché locatif : De nombreux acheteurs potentiels restant attentistes, le marché locatif des condos et appartements est en progression. Un afflux d’expatriés (la population expatriée de Bangkok a progressé d’environ 7,1 % en 2024) austchamthailand.com et la reprise de l’emploi lié au tourisme alimentent la demande de logements locatifs. Les expatriés chinois, philippins et japonais forment les plus grands groupes, ce qui soutient la demande locative dans les quartiers centraux austchamthailand.com. Les loyers résidentiels haut de gamme à Bangkok ont augmenté — les loyers des appartements Grade A ont progressé de près de 8,8 % en glissement annuel fin 2024 globalpropertyguide.com, certains quartiers premium affichant une flambée des loyers de 15 à 16 % sur un an, du fait de l’offre limitée et du retour des locataires étrangers globalpropertyguide.com. Cette embellie locative commence à attirer les investisseurs de retour sur le créneau des condos destinés à la location, cherchant à profiter d’une amélioration des rendements. Par ailleurs, le boom touristique post-pandémie dynamise le marché des locations de courte durée — Bangkok a été élue première ville touristique mondiale en 2024 (32,4 millions de visiteurs), et les réservations Airbnb ont explosé, augmentant les revenus des propriétaires louant à des touristes bambooroutes.com bambooroutes.com. Les investisseurs proposant leurs biens à la location courte durée constatent un rendement supérieur dans cette tendance (même s’ils doivent composer avec la réglementation thaïlandaise limitant les locations de moins de 30 jours).

Tendances des prix : La hausse des prix de l’immobilier résidentiel à Bangkok reste modérée. L’indice des prix des maisons établi par la Banque de Thaïlande pour la capitale indique une progression des prix des maisons individuelles de +2,4 % sur un an au T4 2024 (soit environ +1,4 % en réel), et des maisons de ville de +3,2 % globalpropertyguide.com. Les prix des condominiums sont quasiment stables — la croissance annuelle des prix des condos à Bangkok s’est ralentie à +2,46 % fin 2024 (contre +7,2 % plus tôt dans l’année) globalpropertyguide.com. Ce palier s’explique par la volonté des promoteurs de maintenir les prix pour écouler les stocks globalpropertyguide.com. Les experts prévoient en 2025 des hausses de prix modérées, de l’ordre de 2 à 3 % sur le résidentiel en général globalpropertyguide.com. Certains analystes sont un peu plus optimistes, anticipant des hausses de 5 à 7 % si l’offre excédentaire trouve preneur globalpropertyguide.com. En résumé, en 2025, les acheteurs bénéficient de prix stables et d’un large choix, particulièrement sur le segment des condominiums de classe moyenne.

Immobilier commercial : tendances du bureau et du commerce de détail

Marché des bureaux – Ruée vers la qualité face à la surabondance : Le secteur des bureaux à Bangkok traverse une réorganisation dictée par l’offre. L’offre totale de bureaux a dépassé 6,3 millions de m² en 2024 après l’achèvement de plusieurs grands projets (par exemple Supalai Icon Sathorn, etc.), et elle devrait encore s’accroître avec environ 316 000 m² de nouveaux espaces prévus pour 2025 realestateasia.com. Cette poussée de l’offre dépasse largement la croissance actuelle de la demande, entraînant une hausse des taux de vacance et une forte concurrence entre propriétaires austchamthailand.com. Les espaces de bureaux occupés n’ont crû que d’environ 2,2 % l’an dernier, contre une croissance de 4 % de l’offre, maintenant le marché dans une situation clairement favorable aux locataires austchamthailand.com. Les entreprises disposent désormais d’un grand choix et d’un fort pouvoir de négociation – beaucoup déménagent dans de nouvelles tours de catégorie A (souvent labellisées éco-responsables et dotées d’équipements modernes) et réduisent ou consolident leurs espaces au fur et à mesure qu’elles adoptent des modèles hybrides de travail. Cette « ruée vers la qualité » signifie que les bâtiments plus anciens ou de moindre catégorie ont du mal à garder leurs locataires austchamthailand.com.

Les loyers mensuels des bureaux premium n’ont que légèrement augmenté (~+3,3 % en 2024) et restent sous leurs pics historiques austchamthailand.com. Dans le cœur du CBD (Silom, Sathorn, Sukhumvit), les bureaux de grade A se louent entre 900 et 1 600 THB/m²/mois, tandis que les zones hors centre (Rama 9, nouvelle périphérie du CBD) restent sous 1 000 THB/m² austchamthailand.com. Pour attirer les occupants, les propriétaires continuent de proposer des incitations généreuses – des périodes de franchise de loyer et des rabais de 10 à 25 % sont fréquents austchamthailand.com. Tuyau de nouveaux projets : À noter, environ 60 % des nouveaux projets de bureaux se concentrent dans le centre de Bangkok, avec des développements emblématiques à usage mixte. Par exemple, One Bangkok, un méga quartier sur Rama IV, a ouvert sa première tour de bureaux en 2024 et ajoutera plusieurs immeubles premium d’ici 2025–2026 khaosodenglish.com khaosodenglish.com. De même, “Dusit Central Park” livrera une nouvelle tour de bureaux grade A en 2025 en face du parc Lumpini. Ces projets élèvent la qualité du parc de bureaux mais retardent aussi l’équilibre du marché – les experts estiment que la surabondance de bureaux à Bangkok mettra au moins cinq ans à être absorbée, avec un retour à l’équilibre attendu seulement après 2027, une fois la vague de construction passée austchamthailand.com. En attendant, les propriétaires de bureaux anciens sont poussés à rénover et à améliorer la qualité de leurs bâtiments (par ex. durabilité, fonctionnalités technologiques) pour rester compétitifs austchamthailand.com.

Commerce & projets mixtes – Une reprise dynamique : L’immobilier de commerce à Bangkok a rebondi vigoureusement grâce aux dépenses domestiques et à la reprise du tourisme international. Les centres commerciaux de prestige du centre-ville prospèrent en se réinventant comme destinations de vie – beaucoup ont renouvelé leurs offres pour séduire la clientèle touristique à fort pouvoir d’achat et les locaux aisés cbre.com. Les ventes de détail et la fréquentation des principaux centres se sont nettement améliorées en 2024, avec une dynamique qui se poursuit en 2025. Les promoteurs sont suffisamment confiants pour que de nouveaux centres commerciaux et complexes de magasins soient livrés régulièrement à travers la métropole cbre.com. En réalité, une vague de centres commerciaux modernes couverts doit ouvrir dans divers districts de Bangkok dans les prochaines années cbre.com. Sont notamment attendus, l’espace de vente de One Bangkok (180 000 m² de GLA commerciale prévue) et le centre commercial haut de gamme de Dusit Central Park, deux projets qui ambitionnent de fixer de nouveaux standards dans le commerce de luxe.

Les grands projets mixtes s’imposent comme une tendance majeure – ils intègrent commerces, divertissement, bureaux et résidences/hôtellerie en un seul lieu. De tels complexes (par ex. One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias…) attirent un fort intérêt en raison de la commodité et du style “ville dans la ville” qu’ils proposent austchamthailand.com. Du côté des commerçants, la fréquentation captive issue des bureaux, hôtels et logements joue en leur faveur. Même si l’e-commerce a progressé ces dernières années, la “mall culture” reste forte chez les Bangkokiens ; le commerce expérientiel et l’offre F&B continuent d’attirer les clients physiquement. Dans l’ensemble, les loyers de détail dans les emplacements premium sont stables, voire légèrement à la hausse, car les meilleures galeries affichent un taux de vacance réduit (certains centres populaires du centre-ville ont même des listes d’attente pour les locataires). Les commerces de seconde zone doivent en revanche redoubler d’efforts pour remplir leurs locaux et proposent parfois des baux flexibles aux nouveaux entrants.

Poussée du secteur hôtelier : Il convient aussi de souligner que le segment immobilier hôtelier (hôtels, résidences services) est de nouveau en plein essor. La Thaïlande a accueilli une vague de touristes – 35,5 millions d’arrivées internationales en 2024 austchamthailand.com – soit presque le niveau record de 2019. Bangkok, ville pivot, a vu ses taux d’occupation et revenus par chambre hôtelière atteindre des records sur plusieurs années à la fin 2024 cbre.com. En 2025, les arrivées devraient même dépasser ces niveaux et atteindre potentiellement les sommets d’avant la pandémie cbre.com. Cela a stimulé la confiance pour les nouveaux hôtels : par exemple, au sein de One Bangkok, le Ritz-Carlton Bangkok a ouvert en novembre 2024 et un hôtel Andaz doit ouvrir en 2025 khaosodenglish.com. Globalement, la reprise du tourisme dope les hôtels et les appartements à court séjour, améliorant l’appétit des investisseurs pour ce type de propriétés et pouvant mener à plus de réaffectations ou de conversions d’immeubles à usage hôtelier, notamment au centre-ville.

Principales tendances de prix par type de bien et par quartier

Évolution prix condos vs maisons : En 2025, la dynamique de hausse est très segmentée selon le type de bien et la localisation. De façon générale, les maisons individuelles et les maisons en bande à Bangkok continuent d’afficher une inflation modérée des prix (quelques pourcents par an), tandis que les prix des condominiums stagnent ou progressent très faiblement après la baisse de 2020–2022. Selon la Banque de Thaïlande, au 4e trimestre 2024, l’indice des maisons individuelles à Bangkok s’est établi à +2,41 % sur un an et celui des maisons en bande à +3,19 % sur un an globalpropertyguide.com. Les prix des condos dans la capitale ont seulement progressé de +2,46 % sur un an – à peine au‐dessus de l’inflation – traduisant le net ralentissement de ce segment globalpropertyguide.com. Les analystes du marché relèvent que les promoteurs évitent toute augmentation de prix sur le stock de condos existants, leur préférant des promotions pour écouler les unités globalpropertyguide.com. Il est donc attendu que 2025 ne voie que de très modestes hausses de prix (voire aucune) sur les condos le temps que l’inventaire excédentaire soit absorbé globalpropertyguide.com. En fait, certains projets de milieu de gamme pourraient observer des baisses effectives une fois les remises prises en compte. En revanche, l’habitat individuel (ciblant les familles accédant à la propriété) bénéficie d’un stock limité d’invendus et d’un pouvoir de fixation des prix plus ferme, de sorte que leurs valeurs devraient continuer de progresser au rythme du prix du foncier – en particulier dans la périphérie de Bangkok où les “gated communities” restent attractives globalpropertyguide.com.

Prix par emplacement : Les valeurs immobilières à Bangkok varient fortement selon le district. Dans le quartier central des affaires (CBD) – des zones telles que Lumphini, Sukhumvit, Silom/Sathorn – les prix des terrains et des condominiums sont les plus élevés. Fin 2024, le prix de vente moyen des nouveaux condominiums dans le CBD est d’environ 236 000 THB par mètre carré austchamthailand.com. Les projets de luxe majeurs à Ploenchit/Chidlom ou le long du fleuve Chao Phraya dépassent souvent les 300 000–350 000 THB/m², en particulier pour les grandes unités destinées à une clientèle ultra-fortunée austchamthailand.com. À l’inverse, les condos de banlieue le long des lignes de transport de masse (quartiers intermédiaires un peu plus éloignés, mais proches des stations BTS/MRT) affichent un prix moyen d’environ 127 000 THB/m² austchamthailand.com. Dans les zones en périphérie de Bangkok (régions périphériques pas encore bien desservies par le rail), le prix des nouveaux condos tombe à environ 70 000–80 000 THB/m² ou moins austchamthailand.com. Ces écarts soulignent à quel point le transport et l’emplacement influencent la valeur : les projets à accès direct BTS/MRT ou dans les quartiers branchés du centre-ville affichent d’importantes primes, tandis que ceux en périphérie en développement se positionnent principalement sur l’accessibilité financière.

Ce schéma apparaît également pour les loyers d’appartement. Par exemple, le loyer moyen demandé pour un appartement standard 2 chambres dans le centre de Bangkok est d’environ 1 588 USD (≈55 000 THB) par mois, tandis que dans les provinces limitrophes comme Nonthaburi ou Samut Prakan (banlieue de Bangkok) une unité similaire se louera à peine au tiers de ce prix globalpropertyguide.com. Les rendements bruts sont légèrement supérieurs pour les biens en périphérie (3–4 %) comparé aux actifs chers du centre-ville (environ 3 % ou moins), selon les données nationales. Malgré des rendements plus faibles, les investisseurs privilégient toujours le centre de Bangkok pour son potentiel supérieur d’appréciation du capital à long terme et sa liquidité.

Quartiers en vogue : En 2025, les districts les plus recherchés comprennent Pathumwan/Lumphini (cœur du CBD), le centre de Sukhumvit (tronçon Asok à Thonglor), Sathorn et Riverside – tous prisés pour les condos de luxe et les locations pour expatriés. La nouvelle offre haut de gamme dans ces zones rencontre souvent une forte demande. Parallèlement, la croissance s’observe aussi dans de nouveaux quartiers d’affaires comme Rama 9 et Bangna : ces secteurs ont bénéficié de lourds investissements dans les infrastructures et accueillent désormais de grands projets (nouveaux bureaux, méga-centres commerciaux) qui tirent les valeurs immobilières vers le haut à partir d’une base plus basse. En périphérie, la finalisation de nouvelles lignes de transport est cruciale. Par exemple, l’ouverture de la ligne MRT Jaune et de la ligne Rose (monorails) en 2023, reliant Lat Phrao à Samrong et Min Buri à Nonthaburi, a suscité un regain d’intérêt immobilier le long de ces axes. En effet, 45 % de l’offre de nouveaux condos fin 2024 se situait en banlieue le long des transports en commun, reflétant la stratégie des promoteurs sur le développement axé transport austchamthailand.com. À mesure que la carte du transport de masse s’étend, il est attendu que les prix des biens dans les nouveaux quartiers desservis (par exemple le long de la future ligne Orange à l’est, ou l’extension à venir de la ligne Purple) prendront de la valeur, réduisant l’écart avec les prix du centre-ville.

Parallèlement, les prix des terrains à Bangkok se sont récemment stabilisés. Après des années de forte hausse, l’indice des prix des terrains connaît une croissance ralentie, les promoteurs étant plus prudents dans leurs acquisitions dans une période d’accalmie du marché bangkokpost.com. Certains indices ont même légèrement baissé fin 2024, les grands groupes retardant leurs projets, ce qui exerce une pression à la baisse sur l’escalade des prix bangkokpost.com. Cependant, les terrains vraiment d’exception dans le cœur de Bangkok restent extrêmement rares et atteignent des prix records au mètre carré lorsqu’ils sont vendus.

Nouveaux projets majeurs et investissements en infrastructures

En 2025, Bangkok est le théâtre d’investissements transformateurs en matière immobilière et d’infrastructures, qui façonneront le marché pour les années à venir.

One Bangkok : Présenté comme « le projet le plus ambitieux de Thaïlande », One Bangkok représente un développement intégré de 3,9 milliards USD sur un site de 41 acres au cœur du CBD khaosodenglish.com en.wikipedia.org. Il a officiellement ouvert ses portes en octobre 2024 dans une ambiance festive, signe de la confiance portée à l’avenir de Bangkok khaosodenglish.com. Une fois achevé (2024–2030), One Bangkok comprendra cinq tours de bureaux Grade A, des hôtels de luxe (Ritz-Carlton ouvert en 2024, Andaz ouverture prévue 2025), des résidences haut de gamme et un vaste espace commercial et culturel khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Le projet établit un nouveau centre d’affaires le long de Rama IV (modernisé avec son propre système de climatisation de quartier, technologie de « ville intelligente », etc.) avec un accès direct au MRT en.wikipedia.org en.wikipedia.org. De nombreuses entreprises internationales ont déjà pré-loué des bureaux ici. La présence de One Bangkok devrait revaloriser l’immobilier alentour tout en ajoutant 1,83 million de m² d’espaces commerciaux à la ville en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
Dusit Central Park : Prévu pour être achevé fin 2025, il s’agit d’un autre développement emblématique à usage mixte, prenant place sur l’ancien site de l’hôtel Dusit Thani à l’angle Silom-Rama IV (en face du parc Lumpini). Couvrant environ 440 000 m² de surface de plancher sur 23 acres richmonts.com expatliving.net, Dusit Central Park inclura un nouvel hôtel Dusit Thani 5 étoiles, deux tours de résidences de luxe de marque (69 étages avec vue sur le parc), une tour de bureaux Grade A, et un centre commercial haut de gamme, tous connectés par un sky garden “Central Park” de 11 200 m² expatliving.net expatliving.net. Le complexe disposera d’un accès direct aux réseaux BTS Skytrain et MRT à Sala Daeng – Silom, incarnant l’intégration transports/développement expatliving.net. Fruit d’une collaboration entre Dusit International et Central Group, ce projet marie patrimoine hôtelier et modernité commerciale. Son achèvement offrira plus de 400 nouveaux logements haut de gamme et une grande surface de bureaux/boutiques dans l’un des endroits les plus prisés de Bangkok, renforçant le corridor Silom-Sathon-Rama IV comme extension du CBD.
Transports et infrastructures : Les investissements publics continus dans le transport sont un moteur important pour l’immobilier. En 2023–2024, Bangkok a vu l’inauguration des lignes monorail Rose et Jaune, améliorant largement l’accès aux banlieues nord et est (Min Buri, Ramkhamhaeng, Lat Phrao, Samut Prakan). En 2025, les travaux avancent sur la ligne MRT Orange (est-ouest), qui reliera les quartiers est au centre-ville, et sur l’extension sud de la ligne Purple reliant Nonthaburi au centre. Un grand projet ferroviaire national avance aussi : le train à grande vitesse sino-thaïlandais reliant Bangkok à Nong Khai (connexion avec le Laos/Chine) est en construction, ainsi qu’une ligne rapide vers Rayong (via l’aéroport d’U-Tapao dans le Corridor Économique de l’Est) qui a démarré. Ces projets, accompagnés de nouvelles voies express (par ex. l’extension de l’Expressway Chalong Rat, périphérique extérieur M9), promettent d’étendre la zone de banlieue de Bangkok et d’ouvrir de nouveaux secteurs de développement thailand.go.th thailand.go.th. L’amélioration du réseau favorise généralement des booms immobiliers en banlieue : les stations le long des nouvelles lignes ferrées deviennent des pôles prisés pour les condos et projets mixtes ciblant les actifs pendulaires.
Revitalisation urbaine et autres : Plusieurs quartiers font l’objet de renouvellement urbain. La zone autour de la nouvelle gare centrale Bang Sue (Krung Thep Aphiwat Central Terminal) – immense hub ferroviaire ouvert en 2021 – est prévue pour une requalification à usage mixte (bureaux, logements) afin de tirer parti de son rôle de futur centre de transit. De grands projets publics-privés (comme la revalorisation des terrains du Port de Khlong Toei ou la création de la « Bangkok Arena », un complexe sportif et événementiel) sont à l’étude et pourraient peser sur l’immobilier alentour. En outre, les révisions du plan d’urbanisme de Bangkok (la dernière mise à jour a pris effet 2022–2023) promeuvent une densification et un développement mixte le long des axes de transport tout en favorisant les espaces verts. Ce cadre réglementaire va dans le sens de la tendance du marché aux projets intégrés.

Dans l’ensemble, ces grands projets illustrent la confiance envers la croissance de Bangkok. Ils créeront de nouveaux pôles commerciaux, ajouteront des milliers de logements et redéfiniront la demande selon l’emplacement (par exemple, des nouveaux bureaux prime attirant des locataires d’immeubles anciens, ou l’ouverture de nouveaux centres commerciaux modifiant les flux de fréquentation). Pour les investisseurs et acteurs du secteur, il est essentiel d’identifier où de nouvelles infrastructures et méga-projets arrivent sur le marché afin de repérer les prochains quartiers phares.

Politiques et réglementations gouvernementales affectant l’immobilier

Mesures de relance fiscale : Afin de soutenir le marché immobilier, les autorités thaïlandaises ont mis en place plusieurs mesures incitatives. L’une des politiques phares est la réduction des frais de transfert et d’enregistrement hypothécaire à seulement 0,01 % (contre habituellement 2 % et 1 %) pour les logements d’une valeur allant jusqu’à 7 millions de THB globalpropertyguide.com tilleke.com. Cette incitation, destinée aux acheteurs de la classe moyenne, était en vigueur jusqu’en 2024 et a été prolongée jusqu’à mi-2026 tilleke.com. Elle réduit significativement les coûts de transaction initiaux (permettant d’économiser jusqu’à environ 140 000 THB sur une maison à 7 M THB) et a contribué à stimuler les transferts immobiliers, notamment dans le segment accessible globalpropertyguide.com. Toutefois, ce dispositif ne s’applique que si l’acheteur est de nationalité thaïlandaise tilleke.com. De plus, le gouvernement a approuvé des déductions fiscales plus élevées sur les intérêts des crédits immobiliers et mis en place des programmes spéciaux d’emprunt pour les acheteurs à faibles revenus, afin d’améliorer l’accessibilité au logement reuters.com. Collectivement, ces mesures devraient apporter près de 1,8 point de pourcentage à la croissance du PIB en 2025 grâce au regain d’activité immobilière reuters.com.

Contexte de la politique monétaire : La Banque de Thaïlande a commencé à assouplir sa politique monétaire fin 2024 – après une série de relèvements, le taux directeur a été abaissé de 25 points de base à 2,25 % en octobre 2024 globalpropertyguide.com. Les taux hypothécaires de référence des banques commerciales ont légèrement diminué (MRR moyen d’environ 7,91 % en janvier 2025, contre 8,05 % un an plus tôt) globalpropertyguide.com. Bien qu’encore relativement élevés, la stabilisation et la légère baisse des taux d’intérêt soulagent quelque peu les acheteurs ayant des crédits à taux variable. La banque centrale a par ailleurs maintenu les plafonds de ratio prêt/valeur (LTV) instaurés il y a quelques années (aucun nouvel assouplissement pour l’instant), ce qui limite toujours l’endettement élevé lors de l’achat d’une résidence secondaire – freinant ainsi la spéculation. Les acteurs du secteur immobilier ont plaidé pour un assouplissement temporaire du LTV afin de stimuler les ventes, mais jusqu’à présent les autorités donnent la priorité à la stabilité financière, compte tenu du niveau élevé d’endettement des ménages en Thaïlande.

Taxation foncière et immobilière : La Thaïlande a mis en place une nouvelle taxe foncière et sur les bâtiments ces dernières années (en vigueur depuis 2020), remplaçant l’ancienne taxe sur les maisons et terrains. Cette taxe annuelle impose une redevance sur la détention de biens (avec des taux différents selon qu’il s’agit de biens résidentiels, commerciaux ou de terrains non bâtis). Pour la plupart des résidences principales sous un certain seuil de valeur, la taxe est minime voire exonérée, mais pour les logements coûteux, les résidences secondaires ainsi que pour les locaux commerciaux, elle représente un coût de détention supplémentaire. De 2020 à 2022, le gouvernement a accordé des réductions temporaires de ces taxes en tant que mesure de soutien face au COVID, mais à partir de 2023, les taux normaux ont été rétablis. De ce fait, les investisseurs et promoteurs font face à des coûts de portage plus élevés pour la rétention de terrain ou le stock invendu, ce qui décourage la thésaurisation foncière et incite les promoteurs à valoriser leurs terrains ou à revendre les parcelles inactives. En effet, la stagnation des prix fonciers évoquée précédemment s’explique en partie par le fait que les promoteurs deviennent plus sélectifs et évitent de surpayer leur foncier dans un contexte de fiscalité annuelle.

Réglementation de la construction : Les règles de zonage et d’urbanisme à Bangkok continuent d’évoluer. Le dernier plan urbain encourage la mixité des usages et la densification autour des stations de transport en commun, offrant des bonus de coefficient d’occupation des sols (COS/FAR) pour les projets qui apportent des bénéfices publics (espace ouvert, connectivité avec le transport, etc.). Cela stimule des projets innovants et s’inscrit dans la tendance des grands ensembles multifonctionnels. Parallèlement, les études d’impact environnemental et communautaire sont plus rigoureusement appliquées sur les grands projets, ce qui peut retarder les autorisations. La ville favorise aussi les constructions durables (ex: incitations pour toits végétalisés, conception écoénergétique), ce qui alourdit les coûts de construction mais accroît la valeur à long terme.

Règles de propriété étrangère : Peut-être les changements réglementaires les plus importants en gestation concernent-ils la propriété immobilière par des étrangers (détaillée à la section suivante). En résumé, le gouvernement a, en 2024, relancé les débats sur un assouplissement des règles d’acquisition immobilière pour les étrangers – un mouvement aux implications majeures pour le marché haut de gamme des condominiums de Bangkok. Nous en discutons en détail ci-dessous.

Règles de propriété étrangère et implications pour les investisseurs

La Thaïlande a historiquement appliqué des restrictions strictes sur la propriété immobilière étrangère, mais la période 2024–2025 pourrait marquer un tournant, le gouvernement cherchant à attirer davantage d’investissements étrangers sur le marché :

Règles actuelles : Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains en pleine propriété en Thaïlande (sauf cas exceptionnels industriels ou structures complexes). Ils peuvent cependant acquérir des unités de condo en pleine propriété, dans la limite de 49 % de la surface totale du bâtiment. Ce quota de 49 % par immeuble est un principe ancien du Condominium Act. Les étrangers ont aussi la possibilité de prendre des baux de longue durée (généralement 30 ans), ces droits de bail pouvant être enregistrés afin de garantir la sécurité d’occupation (souvent avec options de renouvellement). En pratique, la majorité des investisseurs étrangers à Bangkok achètent des condos dans le quota autorisé ou signent des baux de 30 ans pour des appartements ou villas haut de gamme, l’achat direct de terrain leur étant interdit.
Assouplissement proposé en 2024 : La nouvelle administration (conduite par le Premier ministre Srettha Thavisin, lui-même ancien promoteur immobilier) a entrepris une libéralisation de la propriété étrangère afin de renforcer la demande. Mi-2024, le Cabinet thaïlandais a chargé le ministère de l’Intérieur d’étudier la prolongation possible des baux résidentiels de 30 à 50–99 ans et la hausse du quota étranger dans les condominiums de 49 % à 75 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Fin 2024, la décision a été prise d’aller dans ce sens : le quota de pleine propriété étrangère dans les nouveaux projets de condominiums doit passer à 75 % et la durée maximale des baux à 99 ans (conférant quasiment une propriété perpétuelle aux étrangers) lundgreensinvestorinsights.com. De plus, certains responsables ont évoqué la possibilité de permettre aux étrangers d’acquérir certains types de logements (par exemple, la pleine propriété d’un terrain pour une maison unique sous conditions d’investissement particulières) reuters.com. Cette option – laisser de riches investisseurs étrangers acquérir de petites surfaces résidentielles – reste controversée dans l’opinion et a, par le passé, déjà été abandonnée sous la pression publique. Toutefois, le gouvernement semble déterminé à poursuivre des politiques pro-investisseurs malgré les réticences nationalistes lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
Conséquences : Si elles sont pleinement mises en œuvre, ces réformes renforceraient grandement l’attrait de la Thaïlande pour les acheteurs étrangers. Un plafond de 75 % dans les condos permettrait aux promoteurs de commercialiser une part nettement plus grande de leurs nouveaux projets auprès des non-nationaux, facilitant ainsi l’écoulement des stocks invendus (le stock invendu de logements à Bangkok est estimé à 1,6 billion de THB) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Des baux prolongés (jusqu’à 99 ans) offriraient une sécurité bien supérieure aux étrangers et expatriés désireux d’investir dans des villas ou résidences avec terrain, ce qui pourrait stimuler la construction de logements haut de gamme dans les quartiers périphériques et stations balnéaires. L’objectif affiché du gouvernement est d’attirer une demande étrangère capable de compenser la faiblesse de la demande domestique lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. De fait, les acheteurs étrangers – menés par les Chinois – représentent un segment vital du marché du condo, soit environ 13 % des transferts nationaux dans les statistiques récentes globalpropertyguide.com. À Bangkok, les achats de condos par des étrangers ont même progressé d’environ 6,2 % en glissement annuel sur les trois premiers trimestres 2024, alors que la demande locale chutait globalpropertyguide.com. La Chine représente à elle seule près de 40 % des achats étrangers (4 269 unités dans la région de Bangkok sur 9 mois 2024) globalpropertyguide.com, suivie par la Birmanie, la Russie, Taïwan et d’autres globalpropertyguide.com. Si l’économie chinoise rencontre des défis, l’assouplissement des règles thaïlandaises pourrait attirer non seulement des Chinois, mais aussi une clientèle plus diversifiée (asiatique, européenne…) en quête d’actifs stables ou de secondes résidences à Bangkok globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Risques et éléments à prendre en compte : Le sentiment local vis-à-vis de la vente de biens immobiliers à des étrangers reste partagé. En 2024, les sondages révélaient qu’une majorité de Thaïlandais étaient mal à l’aise avec l’idée d’une propriété foncière étrangère lundgreensinvestorinsights.com. L’opposition politique et la pression publique pourraient ainsi freiner ces réformes. Cela dit, des craintes similaires s’étaient déjà exprimées par le passé (après la crise asiatique de 1997, la Thaïlande avait temporairement autorisé 100 % de propriété étrangère dans les condos, ce qui n’avait pas finalement désavantagé les acheteurs thaïlandais lundgreensinvestorinsights.com). Le gouvernement actuel justifie ces changements par la nécessité de relancer le marché et d’attirer des capitaux étrangers. Les investisseurs devront surveiller la mise en œuvre juridique : la modification du Condominium Act ou d’autres règlements ministériels sera indispensable pour relever le quota, et des conditions spécifiques (montant d’investissement minimum, etc.) pourraient accompagner tout dispositif ouvrant la pleine propriété de maisons aux étrangers. Globalement, la tendance est à la libéralisation, au point que Bangkok pourrait voir émerger une nouvelle vague d’acquéreurs étrangers, surtout sur le segment haut de gamme des condos et les “résidences de marque” liées à l’hôtellerie. Cela pourrait faire grimper les prix sur les programmes en centre-ville en cas de forte demande étrangère, mais aussi améliorer la liquidité pour promoteurs et vendeurs.
Visas et incitations : En complément des assouplissements sur la propriété, la Thaïlande a lancé des programmes de visas pour attirer les étrangers fortunés. Le visa Résident de Long Terme (Long-Term Resident, LTR), créé en 2022, offre un droit de séjour de 10 ans aux investisseurs, retraités ou télétravailleurs répondant à certains critères – dont la possibilité d’obtenir ce visa en investissant au moins 500 000 $ dans l’immobilier thaïlandais. Par ailleurs, le Thailand Elite Visa (visa-membre longue durée) reste populaire auprès des acheteurs immobiliers étrangers souhaitant simplifier leur séjour. Ces initiatives, conjuguées à une réforme de la législation immobilière, illustrent la volonté de la Thaïlande de séduire investisseurs et expatriés du monde entier, et pourraient bien changer la donne pour la demande immobilière à Bangkok pour la seconde moitié de cette décennie.

Perspectives du marché pour les 3 à 5 prochaines années

Malgré les vents contraires actuels, les perspectives à moyen terme de l’immobilier à Bangkok sont prudemment optimistes, avec une reprise progressive attendue sur 2026-2028. Les prévisions clés et facteurs incluent :

Volume des ventes et absorption : Le Centre d’information immobilière (REIC) prévoit un retournement de tendance à partir de 2025 – après une baisse d’environ 4,4 % des transactions immobilières à l’échelle nationale en 2024, une hausse de +3,7 % des unités transigées est prévue pour 2025 (soit environ 363 600 unités) globalpropertyguide.com. Ce scénario de base part du principe que les mesures de relance du gouvernement (baisse des frais, dépenses publiques) stimuleront la confiance globalpropertyguide.com. Par la suite, à mesure que l’économie croîtra d’environ 3 à 4 % par an, la demande de logements devrait lentement rebondir. Cependant, une normalisation complète (retour aux niveaux de ventes d’avant 2020) pourrait nécessiter quelques années. La surabondance de condominiums devrait maintenir le nombre de nouveaux lancements modeste en 2025–2026 – les promoteurs privilégient l’écoulement des stocks à une expansion agressive austchamthailand.com. D’ici 2026–2027, si le stock invendu diminue et que les revenus des ménages s’améliorent, un nouveau cycle de projets pourrait émerger, mais axé sur des emplacements et des niches soigneusement étudiés.
Prix : Les prix des logements ne devraient augmenter que modérément à court terme. Les prévisions s’accordent à dire que les prix des maisons/condos à Bangkok s’apprécieront de quelques points de pourcentage par an en 2025 et 2026 globalpropertyguide.com. Beaucoup dépendra du prix du foncier – les promoteurs sont peu enclins à augmenter significativement les prix tant que l’inflation du foncier et des coûts de construction ne les y contraint pas. Certains segments pourraient superformer : par exemple, les condos de luxe pourraient continuer à afficher des hausses de prix plus fortes (forte demande, offre limitée), et les propriétés près des nouvelles lignes de transport en commun pourraient bénéficier d’une valorisation supérieure à la moyenne à l’ouverture de ces lignes. A contrario, les anciens condos en périphérie sur-approvisionnée pourraient stagner, voire connaître de légères corrections face à la concurrence de nouveaux projets promotionnels.
Bureaux et immobilier commercial : Le secteur des bureaux restera un marché favorable aux locataires durant les prochaines années. Avec plus de 1,17 million de m² de nouveaux bureaux attendus entre le second semestre 2024 et 2026 realestateasia.com, le taux de vacance des bureaux à Bangkok pourrait augmenter et les loyers rester sous pression. Les experts prévoient une vraie reprise du marché tertiaire uniquement autour de 2027–2028, lorsque l’afflux de nouvelle offre se résorbera austchamthailand.com. D’ici là, des consolidations et des reconversions pourraient avoir lieu – certains bâtiments anciens pourraient se rénover ou se transformer en hôtels ou résidences, s’ils ne restent pas compétitifs. La perspective pour l’immobilier de commerce dépend de la consommation et du tourisme. À condition que le tourisme thaïlandais poursuive sa progression (ce qui stimule la demande de commerces et d’hôtellerie à Bangkok), les actifs commerciaux « prime » devraient bien performer, avec un potentiel de hausse des loyers dans les centres haut de gamme. Les centres commerciaux secondaires et les malls de quartier peu différenciés pourraient davantage pâtir du e-commerce et de l’offre excédentaire. Le secteur hôtelier s’annonce optimiste à court terme (2025–2026) grâce au rebond du tourisme, mais l’arrivée de nouveaux hôtels (notamment en 5 étoiles) signifie que la concurrence sur les tarifs et la qualité restera intense.
Imprévus macroéconomiques : Quelques risques pourraient modifier le scénario. L’endettement élevé des ménages (environ 90 % du PIB) et la hausse du coût de la vie limitent le pouvoir d’achat local globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Si les taux d’intérêt mondiaux demeurent élevés ou si les banques thaïlandaises restent très strictes sur le crédit, la reprise immobilière pourrait ralentir. Les facteurs externes, tels que l’économie chinoise, pèsent également : les acheteurs chinois forment une large part de la demande étrangère, donc une récession prolongée ou un contrôle accru des capitaux en Chine atténuerait le marché du condo à Bangkok (déjà, en 2024, leur nombre fléchissait) globalpropertyguide.com. À l’inverse, la politique gouvernementale pourrait réserver de bonnes surprises – par exemple, si la libéralisation du droit de propriété des étrangers est appliquée et que la Thaïlande promeut son immobilier auprès de Hong Kong, de la Chine continentale et d’autres marchés, un afflux notable d’investissements étrangers pourrait dynamiser le marché plus tôt que prévu.
Sentiment des investisseurs : Les promoteurs immobiliers et investisseurs retrouvent peu à peu confiance. L’indice immobilier de la Bourse de Thaïlande avait plongé en 2023–2024, signalant un pessimisme, mais on observe une stabilisation progressive. Certains promoteurs se diversifient (ex : logistique ou industriel, secteur en plein essor grâce à l’EEC et aux IDE industriels) austchamthailand.com austchamthailand.com. Les ventes de terrains industriels et la demande de dépôts logistiques restent solides, offrant de nouveaux relais de croissance aux promoteurs. Sur 3 à 5 ans, avec le retour à la normale de l’économie et du tourisme de Bangkok, et la croissance régionale de l’ASEAN, les promoteurs anticipent une amélioration. D’ici 2027, le marché immobilier de Bangkok devrait reposer sur des fondamentaux plus équilibrés en matière d’offre et de demande, surtout si l’urbanisation et l’amélioration des infrastructures se poursuivent.

Résumé des prévisions : Selon le scénario de base, attendez-vous à une reprise lente des transactions et à une hausse progressive des prix (3 à 5 % de croissance annuelle) dans le résidentiel dès 2025, avec un excès d’offre de condos moyens progressivement résorbé d’ici 2026–2027. Le segment du luxe devrait mener la reprise (tant en prix qu’en volume), tandis que le secteur de masse sera freiné par le poids de la dette. Les vacances de bureaux atteindront leur pic entre 2025 et 2026 avant de s’améliorer à mesure que la nouvelle offre diminue ; les loyers pourraient entamer une hausse vers 2027. Commerce et hôtellerie devraient afficher des gains réguliers dans le sillage de la croissance économique et du tourisme. Fondamentalement, Bangkok reste une métropole attractive et relativement abordable (prix inférieurs à Hong Kong ou Singapour), ce qui laisse envisager une perspective positive à moyen terme dès que les excès à court terme seront absorbés.

Opportunités et risques pour les parties prenantes

Acheteurs occupants

Opportunités : 2025 est un excellent marché d’acheteurs pour les occupants. Le choix est vaste, surtout en condominiums – les acquéreurs peuvent négocier des avantages comme des meubles offerts, des remises ou un apport réduit sur les invendus. Les promoteurs « bradent les stocks » dans certains cas pour générer du cash-flow lundgreensinvestorinsights.com, ce qui permet à des acheteurs attentifs de trouver des prix très avantageux sur certains projets. Les exonérations de frais gouvernementaux (frais de transfert à 0,01 %) allègent encore le coût d’acquisition pour les biens éligibles tilleke.com. Les taux de crédit immobilier ont probablement atteint un pic et baissé légèrement, rendant les prêts un peu plus abordables que l’an dernier globalpropertyguide.com. Pour les nationaux thaïlandais, de nombreux dispositifs (réductions d’impôts, prêts subventionnés) existent pour soutenir l’achat d’une première résidence reuters.com. Enfin, si la libéralisation de l’achat par les étrangers aboutit, la valorisation future des biens pourrait être dynamisée : les acheteurs d’aujourd’hui profiteront d’une hausse des prix lorsque davantage d’acheteurs, locaux et étrangers, entreront sur le marché de Bangkok.
Risques : Obtenir un financement reste difficile – les banques sont strictes ; beaucoup (notamment les plus jeunes, très endettés) n’arrivent pas à obtenir de prêt globalpropertyguide.com. Cela pourrait contraindre certains acheteurs potentiels à rester locataires plus longtemps. L’incertitude économique pèse également : si la croissance ou l’emploi faiblissent, la valeur des biens pourrait stagner ou même baisser par endroits – aucun gain immédiat n’est assuré. Les taux d’intérêt, bien qu’en léger recul, demeurent élevés par rapport à quelques années auparavant, ce qui rend les mensualités conséquentes ; il faut envisager le scénario où les taux ne redescendent pas rapidement. Le risque de surabondance fait que, dans certains segments (ex : condos moyens en périphérie), il se pourrait que les prix s’enlisent pendant quelques années – difficulté potentielle à la revente ou à la valorisation dans un marché mou. Il est donc crucial pour les acheteurs d’insister sur la qualité du bien et l’emplacement – choisir un logement bien construit, proche du transit et dans un quartier bien desservi, garantit la valeur à long terme. Enfin, l’offre de nouveaux logements se concentre de plus en plus sur de petites surfaces ; les familles cherchant de grands appartements ou des styles particuliers trouveront peu de choix et des prix plus élevés.

Locataires

Opportunités : Les locataires à Bangkok bénéficient actuellement d’un large éventail de biens sur le marché et de conditions globalement favorables dans de nombreux segments. Avec la surabondance de condos, beaucoup de propriétaires mettent leur bien à la location, augmentant l’offre et contenant les loyers (particulièrement dans le segment moyen). Un locataire peut ainsi passer à un bien mieux situé ou plus grand moyennant un loyer à peine supérieur, grâce à la possibilité de négocier. Les propriétaires accordent souvent des réductions ou avantages (Wi-Fi gratuit, ménage, bail flexible) afin de sécuriser un locataire. À mesure que de nouvelles lignes de métro ouvrent, il est possible d’explorer des quartiers émergents auparavant moins accessibles, où l’on trouve souvent des logements plus spacieux ou meilleur marché, tout en restant bien desservi (ex : sur le nouveau MRT). Pour les expatriés, le budget logement d’entreprise va plus loin qu’il y a quelques années – il est possible de louer des appartements très qualitatifs, richement dotés en prestations, pour un loyer toujours compétitif à l’échelle mondiale. En résumé, 2025 est un véritable « marché des locataires » sauf pour l’hyper-luxe.
Risques : Malgré les bonnes affaires globalement, certains micro-marchés s’échauffent. Dans les quartiers d’expatriés (Sukhumvit centre, Silom/Sathorn, etc.), les loyers progressent avec le retour des professionnels étrangers globalpropertyguide.com. La demande pour les grands appartements familiaux bien situés (3 chambres centre-ville) se tend : loyers à la hausse, choix restreint. Autre risque : le statut légal des locations courtes (Airbnb, etc.) : la Thaïlande impose un séjour minimum de 30 jours hors hôtel, avec des contrôles périodiques qui limitent l’offre en location courte durée. Si l’économie rebondit ou si davantage de thaïlandais deviennent propriétaires (quittant le marché locatif), ou encore si les travailleurs du tourisme retournent à Bangkok, la demande pourrait se raffermir, réduisant l’avantage du locataire dans quelques années. Les locataires doivent aussi surveiller les facteurs de qualité de vie – certains vieux condos affichent des loyers bas mais souffrent de problèmes d’entretien ou d’équipements médiocres, il faut donc inspecter et privilégier des résidences bien entretenues. Enfin, les coûts liés (électricité, eau, transport) peuvent peser lourd dans le coût de la vie à Bangkok ; il est important d’en tenir compte, et pas seulement du loyer, lors du choix d’un logement.

Investisseurs immobiliers

Opportunités : Les investisseurs (achat-location ou achat-revente) peuvent actuellement réaliser de bonnes affaires à Bangkok. Les prix stagnent depuis plusieurs années, l’immobilier de Bangkok apparaît donc relativement peu cher comparé aux capitales régionales, avec un potentiel de hausse à la normalisation. Surtout, le rendement locatif s’est amélioré – pour les condos moyens, on peut viser 4–5 % de rendement brut avec des locataires longue durée, et plus encore si l’on optimise pour la courte durée grâce au rebond touristique bambooroutes.com. Ceux qui ciblent la location courte durée peuvent profiter du statut touristique de Bangkok (ville la plus visitée au monde en 2024) et de la popularité d’Airbnb bambooroutes.com. Investir dès maintenant, avant la libéralisation sur l’achat étranger, peut s’avérer opportuniste : en cas d’afflux ultérieur, les premiers arrivés bénéficieraient de la hausse de prix. De plus, le baht est resté relativement stable ; une dépréciation rendrait l’achat actuel encore plus avantageux pour un étranger, avec un bonus de devise en cas de revente. Le nouveau soutien étatique au secteur (type prêts adossés à l’immobilier, fonds investis par l’État, etc.) pourrait offrir plus de liquidité aux investisseurs comme aux promoteurs. Pour les profils les plus audacieux, les achats de biens en difficulté ou ventes en lot de promoteurs constituent une opportunité : certains promoteurs surendettés écoulent parfois plusieurs étages d’un immeuble, ou des terrains, à prix cassé, que les investisseurs malins pourraient racheter à bon compte en visant la reprise.
Risques : Le principal risque est que la reprise prenne plus de temps qu’espéré. Les investisseurs pourraient supporter des coûts de portage allongés – charges collectives, taxes, voire intérêts si le prêt immobilier ne s’autofinance pas immédiatement. Les rendements locatifs, tout en progressant, restent modestes net de frais : par exemple, un 3 % net pourrait même ne pas couvrir la totalité des intérêts d’emprunt ; l’effet de levier demande donc la plus grande prudence. Le risque réglementaire est également présent : si l’État est favorable à la croissance aujourd’hui, un changement politique futur pourrait remettre en cause la législation propriétaire-étranger (ce qui semble peu probable à court terme, mais doit être pris en compte pour une détention longue). Le marché bangkokois est aussi très segmenté : investir dans le « mauvais » quartier (ex : un condo en périphérie standardisée sur-approvisionnée) peut déboucher sur une revente difficile et une faible rentabilité, alors qu’un bien bien situé s’en sortira mieux. Il faut bien anticiper la concurrence de la future offre : acheter dans une zone où plusieurs nouveaux projets sortiront dans 1 à 2 ans peut peser sur la capacité à louer ou revendre au prix voulu. Enfin, pour les étrangers notamment, les démarches administratives (ouverture de compte, quota étranger, etc.) nécessitent un minimum de maîtrise, sachant que l’achat immobilier requiert d’acheminer les fonds en devises, point à valider impérativement. Au global, le marché de Bangkok devrait récompenser ceux qui prévoient un horizon de 3 à 5 ans et sélectionnent bien leur actif, plutôt qu’une approche purement spéculative court-terme.

Promoteurs et entreprises de l’immobilier

Opportunités : Pour les promoteurs et opérateurs immobiliers, un marché difficile a un effet positif : il encourage l’innovation et la différentiation. Ceux qui s’adaptent aux segments porteurs peuvent prospérer ; on observe par exemple une croissance soutenue de l’immobilier industriel (entrepôts, usines), porté par l’EEC et l’implantation industrielle étrangère, qui pousse certains promoteurs résidentiels à se diversifier vers les parcs industriels austchamthailand.com austchamthailand.com. Dans le résidentiel, les acteurs qui misent sur la maison individuelle ou des niches (résidences séniors, co-living, etc.) peuvent répondre à des besoins non couverts. Le segment luxe reste très rentable : les promoteurs positionnés sur l’ultra-luxe (souvent pour une clientèle étrangère) affichent des marges et des taux de vente élevés, certains projets dépassant les 80 % de ventes dès le lancement austchamthailand.com austchamthailand.com. Les mesures gouvernementales aident aussi les promoteurs : les baisses de frais fluidifient la commercialisation globalpropertyguide.com, et l’espoir d’une amplification de la demande étrangère donne la possibilité de créer de nouveaux produits ciblant ces clients (ex : condos adaptés à la clientèle chinoise). Les co-entreprises et concentrations se multiplient : les sociétés fragilisées cherchent à s’allier à des plus solides (notamment groupes japonais, chinois, etc.) pour partager le risque ou conquérir de nouveaux marchés. C’est aussi une période propice pour les groupes bien capitalisés pour acheter du foncier ou des projets « en difficulté » issus de concurrents affaiblis. Les coûts de construction, après un pic durant la crise logistique, se sont stabilisés, aidant la rentabilité des projets prévus pour 2025–2026.
Risques : De nombreux promoteurs subissent une forte pression financière à cause des invendus et de l’endettement. Dans le seul segment du condo, une dette de 80 milliards de baht doit être remboursée par les sociétés cotées en 2025 ; rembourser avec des ventes lentes est difficile bangkokpost.com. Si les objectifs de ventes ne sont pas atteints, certains risquent des dégradations de leur note de crédit, voire le défaut de paiement. Le ralentissement économique et l’endettement des ménages réduisent la clientèle domestique – le risque de projets insuffisamment vendus plane, poussant de nombreux promoteurs à reporter voire annuler des lancements (c’est ce qui explique la baisse du nombre de nouveaux programmes jusqu’à reprise avérée) austchamthailand.com. Les coûts de construction, bien que moins élevés qu’au pic de la crise, restent supérieurs à l’avant-Covid, rognant les marges, tandis que la main-d’œuvre qualifiée est difficile à trouver. Le risque réglementaire se manifeste aussi (changements de zonage, règles environnementales ou de stationnement imposé hors zones de transit…). Si les incitations (baisses de frais, etc.) disparaissent après 2026, l’intérêt des acquéreurs peut aussi fléchir. Ceux exposés au marché du condo sont enfin menacés par la guerre des prix – trop brader érode la marque et la rentabilité, ne pas brader ralentit les ventes : équilibre délicat. Enfin, la réputation est critique : les acheteurs sont prudents, tout signe d’incertitude (retards, situation financière délicate) freine les ventes ; la confiance doit être préservée en montrant des projets avancés et une solidité financière.

En résumé, l’immobilier bangkokois en 2025 sera placé sous le signe d’un optimisme prudent. Chaque partie prenante affronte ses propres défis – qu’il s’agisse d’un primo-accédant luttant pour financer son achat, d’un propriétaire devant ajuster ses loyers, d’un investisseur misant sur la reprise ou d’un promoteur repensant sa stratégie. Mais chacun trouve aussi des opportunités uniques dans ce marché en mutation. Les fondamentaux urbains long terme de Bangkok (démographie dynamique, infrastructures en progrès, position stratégique) restent solides, ce qui augure pour ceux qui s’adaptent et planifient d’ores et déjà, un potentiel de gain lors du rebond futur. Les prochaines années récompenseront les choix réfléchis, bien documentés, et la coopération public-privé pour garantir le développement durable du marché immobilier de Bangkok.

Sources : Recherche de marché récente et analyse d’actualités par CBRE Thaïlande cbre.com cbre.com, Knight Frank Thaïlande austchamthailand.com austchamthailand.com, la Banque de Thaïlande et le REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, les rapports de presse du Bangkok Post et de Reuters reuters.com lundgreensinvestorinsights.com, ainsi que d’autres publications spécialisées citées dans le texte.