Marché immobilier de Berlin 2025 : tendances, analyse et perspectives d'avenir

Résumé Exécutif

Hausse des loyers et offre stagnante : Le marché locatif berlinois reste extrêmement tendu en 2025, avec des loyers affichés en hausse d’environ 12 % sur un an pour atteindre en moyenne 15,8 €/m² cbre.de. Le taux de vacance est inférieur à 1 % reuters.com, soulignant une grave pénurie de logements alors que la demande dépasse largement l’offre.
Prix de l’immobilier et correction du marché : Après une légère correction des prix en 2023-2024 due à la hausse des taux d’intérêt, les prix de vente des logements se sont stabilisés et ont même commencé à enregistrer une légère reprise en 2025 investropa.com. Les prix des appartements existants sont en hausse d’environ 2 % sur un an, bien qu’ils restent inférieurs aux niveaux record de 2022 investropa.com investropa.com. Un appartement type de 70 m² coûte désormais en moyenne environ 373 000 € guthmann.estate.
Intervention gouvernementale : Les décideurs prennent des mesures face à la crise du logement. Le Sénat de Berlin a adopté une « loi pour une construction plus rapide » fin 2024 afin de simplifier la planification et l’octroi des permis, dans le but d’accélérer la construction de logements berlin.de berlin.de. Au niveau fédéral, le contrôle des loyers Mietpreisbremse a été prolongé jusqu’en 2029, plafonnant les augmentations des loyers des nouveaux contrats à 10 % au-dessus de la moyenne locale dans les zones très demandées ainvest.com. Un plan national de soutien de 45 milliards d’euros (avec des incitations fiscales) a également été lancé pour stimuler la construction reuters.com reuters.com.
Quartiers en vogue : Les quartiers centraux comme Mitte, Kreuzberg et Friedrichshain continuent d’afficher des prix élevés et une forte demande, tant de la part des acheteurs locaux que des investisseurs étrangers investropa.com investropa.com. À l’inverse, les quartiers périphériques offrent plus d’accessibilité mais ont connu une croissance des prix plus lente. D’importants projets de réaménagement (par exemple à Tegel et Siemensstadt) sont en cours pour créer de nouveaux pôles résidentiels en périphérie.
Perspectives du marché : Les perspectives pour l’immobilier berlinois sont prudemment optimistes. La croissance démographique persistante et une pénurie chronique de logements devraient continuer à exercer une pression à la hausse sur les loyers et les prix investropa.com investropa.com. Les prévisions tablent sur des augmentations modérées des prix (environ 3 % à 4 % par an jusqu’en 2026) sous réserve de l’absence de chocs économiques majeurs investropa.com investropa.com. Cependant, les coûts élevés de construction, la hausse des taux de financement et les incertitudes politiques représentent des défis persistants, ce qui freine le rythme des nouveaux développements.

Aperçu actuel du marché (2025)

Immobilier résidentiel

Le marché résidentiel berlinois en 2025 est caractérisé par une forte demande et une offre limitée. La population de la ville continue de croître (désormais plus de 3,57 millions d’habitants investropa.com), mais la construction de nouveaux logements n’a pas suivi le rythme. Seulement environ 16 000 nouveaux appartements ont été achevés en 2023 contre un besoin estimé à 20 000–23 000 unités par an investropa.com investropa.com. Ce déséquilibre a conduit le taux de vacance des logements à des niveaux extrêmement bas (autour de 0,9%–2% selon les mesures), soit pratiquement une occupation totale dans la plupart des segments investropa.com investropa.com.

Prix de l’immobilier : Après une décennie de forte croissance, les prix de vente à Berlin ont connu une légère baisse en 2023 en raison de la hausse des taux d’intérêt. Début 2025, les prix se sont largement stabilisés et ont même commencé à repartir à la hausse. Selon le comité d’évaluation de Berlin, les prix moyens des transactions pour les appartements existants ont augmenté d’environ 2,4 % au premier trimestre 2025 par rapport à l’année précédente guthmann.estate guthmann.estate. Un appartement de revente typique (~70 m²) se vend autour de 373 000 €, soit environ 5 300 € le mètre carré guthmann.estate. Cela reste inférieur au pic de prix de 2022 (les prix sont encore en moyenne 8 à 9 % sous les sommets de 2022 investropa.com investropa.com), mais les données suggèrent que le marché a atteint son point bas fin 2023 et se trouve désormais dans une phase de reprise modérée. Les appartements neufs ont subi plus de pression : avec des coûts de construction élevés et des acheteurs prudents, les prix affichés pour les nouveaux logements ont stagné ou légèrement baissé (–1 % à –4 % en 2024) berlinhyp.de cbre.de. De nombreux promoteurs ont ralenti les lancements, ce qui a entraîné moins de 300 ventes d’appartements neufs au premier trimestre 2025 guthmann.estate guthmann.estate.

Marché locatif : Le secteur locatif est extrêmement tendu et cher. Les loyers demandés moyens à Berlin ont augmenté de 12,0 % en 2024 pour atteindre environ 15,79 € par m² par mois (loyer hors charges) cbre.de. Cela fait de Berlin le marché locatif connaissant la croissance la plus rapide parmi les grandes villes allemandes en termes d’augmentation des loyers cbre.de. En valeur absolue, les nouveaux loyers affichés à Berlin sont désormais les troisièmes plus élevés d’Allemagne (après Munich et Francfort) berlinhyp.de. À titre de comparaison, les quartiers centraux comme Mitte affichent des loyers demandés typiques dans une fourchette de 18 à 23 €/m², alors que les quartiers périphériques traditionnellement moins chers comme Marzahn-Hellersdorf sont autour de 8 à 9 €/m² investropa.com investropa.com. L’écart entre les nouveaux loyers et les loyers existants s’est considérablement creusé : les locataires de longue date avec des contrats réglementés paient nettement moins de 9 € en moyenne (et moins de 7,50 € dans le logement social), tandis que les nouveaux baux tournent autour de 16 € cbre.de. Ce marché à deux vitesses signifie que les nouveaux arrivants et les personnes qui déménagent font face à de graves difficultés d’accessibilité. En effet, les loyers demandés pour les appartements disponibles sont souvent deux à trois fois plus élevés que ceux payés par les locataires de longue durée dans des logements similaires reuters.com. De tels écarts ont mené à une faible rotation, les locataires en place hésitant à déménager et à perdre leurs baux avantageux cbre.de.

Dynamique de l’offre et de la demande : La pénurie de logements à Berlin est un enjeu crucial qui façonne les tendances du marché. La croissance démographique (alimentée par les migrations internes et les arrivées internationales) est soutenue – la part des résidents étrangers à Berlin a presque doublé entre 2011 et 2023 (atteignant désormais ~24 % de la population) reuters.com, et les afflux récents (par exemple, les réfugiés d’Ukraine en 2022) ont accentué la demande. Toutefois, la construction de nouveaux logements reste insuffisante. En 2023, seulement ~16 000 logements ont été achevés, bien en deçà des ~20 000+ nécessaires chaque année investropa.com investropa.com. Les permis de construire et les mises en chantier ont ralenti car les promoteurs font face à la hausse des coûts de financement et de construction. Le pipeline du futur logement s’élève à environ 43 500 unités en planification ou en construction en 2024 cbre.de cbre.de – une augmentation positive par rapport aux années précédentes – mais de nombreux projets subissent des retards. Par conséquent, la concurrence pour les appartements existants est intense : les visites collectives attirent régulièrement des dizaines de candidats, et les annonces « recherche logement » postées par des locataires désespérés sont désormais un spectacle commun dans les rues de Berlin reuters.com. La crise du logement est si grave que des entreprises signalent des difficultés à recruter des talents à Berlin en raison du manque de logements abordables pour les nouveaux employés berlinhyp.de berlinhyp.de.

Immobilier commercial

Alors que l’immobilier résidentiel est marqué par la pénurie, l’immobilier commercial à Berlin présente en 2025 un tableau plus contrasté.

Marché des bureaux : Le secteur des bureaux à Berlin s’ajuste à une demande changeante et à une nouvelle offre importante. Après des années de forte croissance (l’émergence de Berlin en tant que pôle technologique et de startups avait fait chuter les taux de vacance des bureaux à des niveaux historiquement bas, autour de 2–3 % à la fin des années 2010), le marché s’est détendu. Le taux de vacance des bureaux est monté à environ 7,0 % au premier trimestre 2025 cbre.de – soit environ le double du niveau d’il y a deux ans, revenant aux taux de vacance d’il y a une décennie. Cette hausse est en partie due à une vague de nouveaux livrables : plus de 580 000 m² de nouveaux bureaux doivent arriver sur le marché en 2025, et au premier trimestre, seulement ~41 % de ces surfaces étaient déjà pré-louées cbre.de cbre.de. Beaucoup de nouveaux immeubles sont livrés avec d’importantes surfaces vacantes, en particulier ceux situés en périphérie ou de moindre qualité d’aménagement cbre.de cbre.de.

La demande de bureaux a été limitée par des vents contraires économiques (le PIB de l’Allemagne stagne en 2025) et des évolutions structurelles comme le télétravail/ travail hybride. Le take-up à Berlin pour le premier trimestre 2025 était d’environ 113 600 m², en baisse de ~25 % par rapport à la même période en 2024, marquant le plus faible premier trimestre depuis 2013 cbre.de. À noter qu’aucune très grande location (>2 500 m²) n’a été signée début 2025 – la demande s’est orientée vers des surfaces plus modestes (taille moyenne de transaction ~550 m² contre ~1 000 m² avant la pandémie) alors que les entreprises restent prudentes cbre.de. Le secteur technologique demeure le principal moteur de la demande locative (15 % du take-up au T1) suivi par les services professionnels cbre.de.

Loyers de bureaux et investissement : Malgré un taux de vacance plus élevé, les loyers des bureaux prime sont restés stables à environ 44,50 €/m² par mois pour les espaces modernes haut de gamme dans le CBD cbre.de. Les propriétaires de bureaux haut de gamme, bien situés, ont maintenu les loyers (atteignant même une croissance d’environ 1% en glissement annuel sur les loyers prime). En revanche, les emplacements secondaires et les bureaux plus anciens sont sous pression – les loyers effectifs moyens ont baissé d’environ 3% sur un an cbre.de, et les propriétaires offrent de plus en plus d’avantages ou de réductions pour les espaces moins attractifs. Les investisseurs ont également revu à la baisse le prix des actifs de bureaux : les taux de rendement prime ont augmenté pour atteindre environ 4,8% début 2025 (contre une fourchette de 3–3,5% il y a quelques années), reflétant la hausse des taux d’intérêt et des primes de risque cbre.de. L’activité d’investissement dans l’immobilier commercial à Berlin a fortement ralenti entre 2023 et 2024 dans le contexte du recul généralisé du marché allemand – les investisseurs étrangers se sont particulièrement retirés, les acheteurs internationaux ne représentant qu’environ 35% des acquisitions de biens commerciaux début 2024 (un plus bas depuis dix ans) reuters.com reuters.com. À l’avenir, les perspectives pour le marché des bureaux sont à la stabilisation prudente : le taux de vacance pourrait encore légèrement augmenter en 2025 avec la fin de la vague actuelle de constructions, mais la diminution du pipeline après 2025 et la reprise économique attendue devraient aider à rééquilibrer le marché dans les années suivantes cbre.de cbre.de.

Autres secteurs commerciaux : L’immobilier de commerce à Berlin est resté résilient dans les zones centrales, soutenu par la vaste base de consommateurs de la ville et le tourisme (Berlin reste l’une des principales destinations touristiques d’Europe). Les principales artères commerçantes (par exemple Kurfürstendamm, Tauentzienstrasse) continuent d’enregistrer une forte fréquentation piétonnière et une demande de la part des locataires, bien que le commerce de détail secondaire et les centres commerciaux soient plus confrontés aux défis du commerce en ligne et à l’évolution des habitudes de consommation. Les biens industriels et logistiques autour de Berlin sont très demandés, la ville connaissant une forte croissance en tant que centre de l’e-commerce et de la distribution ; le taux de vacance dans les espaces logistiques modernes est faible, et les nouveaux développements s’étendent au Brandebourg (l’État voisin) pour trouver du foncier. Le secteur hôtelier, durement touché en 2020–2021, s’est redressé avec l’amélioration du taux d’occupation et des tarifs des chambres suite à la reprise des voyages. Globalement, le marché immobilier commercial berlinois en 2025 se caractérise par une force sélective – les actifs de premier choix, bien situés, offrent de bonnes performances, tandis que les biens plus anciens ou en périphérie enregistrent une demande plus faible. Les investisseurs privilégient donc la qualité : les rénovations de bureaux conformes aux normes ESG, les installations logistiques du dernier kilomètre, ainsi que les développements résidentiels ou mixtes bien situés restent attractifs même dans un contexte de taux plus élevés.

Analyse des quartiers

Berlin est une ville de quartiers diversifiés (Kieze), chacun présentant des dynamiques immobilières distinctes. Nous mettons en avant ci-dessous les grandes tendances de cinq quartiers emblématiques : Mitte, Kreuzberg, Charlottenburg, Neukölln et Friedrichshain. Ces zones représentent un échantillon du paysage immobilier berlinois, du centre historique aux quartiers centraux en voie de gentrification. Le tableau offre un aperçu des prix moyens et des loyers dans ces quartiers, suivi d’un commentaire détaillé :

Arrondissement	Prix moyen du condo (€/m²)	Loyer demandé typique (€/m²)
Mitte	~6 930€/m² (médiane) guthmann.estate	18–23€/m² (centre, premium) investropa.com
Kreuzberg	~5 870€/m² (médiane) guthmann.estate	16–19,95€/m² (quartiers branchés) investropa.com
Charlottenburg	~5 610€/m² (médiane) guthmann.estate	~14€/m² (moyenne résidentielle) investropa.com
Neukölln	~4 360€/m² (médiane) guthmann.estate	~13€/m² (zones émergentes) investropa.com
Friedrichshain	~5 900€/m² (médiane) guthmann.estate	~16€/m² (jeunes/créatifs) investropa.com

(Sources : données 2025 du Berlin Gutachterausschuss pour les prix ; Investropa/CBRE 2024–25 pour les loyers.)

Mitte (Centre-ville)

Mitte est le quartier central de Berlin et son marché résidentiel le plus cher. Il englobe le noyau historique (autour de l’Île des Musées et de la Porte de Brandebourg), les quartiers gouvernementaux et les réaménagements modernes. Les biens immobiliers à Mitte se vendent à des prix premium, avec une valeur médiane de revente des appartements autour de 6 900 € par mètre carré – la plus élevée de la ville guthmann.estate. Les adresses prestigieuses dans des sous-quartiers comme Unter den Linden, Gendarmenmarkt ou autour du parc Tiergarten dépassent souvent 8 000–10 000 €/m² pour les logements haut de gamme. Les nouveaux projets de luxe (par exemple, le long de la Spree ou près d’Alexanderplatz) ciblent les acheteurs aisés et les investisseurs étrangers. Côté location, Mitte affiche certains des loyers les plus élevés de Berlin, avec une moyenne de 18–23 €/m² pour les nouvelles annonces investropa.com. Les jeunes professionnels et expatriés sont attirés par la localisation centrale et les atouts culturels de Mitte, mais l’offre reste limitée – une grande partie du parc immobilier est constituée soit d’appartements altbau d’avant-guerre (aujourd’hui modernisés), soit de constructions plus récentes datant des années 1990–2000. Un développement important dans Mitte comprend le projet “Europacity” près de Hauptbahnhof (gare centrale), qui transforme d’anciens terrains ferroviaires en un quartier mixte de bureaux et de logements. Bien que principalement commercial, Europacity ajoute des centaines de nouveaux appartements au cœur de Mitte. Dans l’ensemble, le marché immobilier de Mitte en 2025 se caractérise par une stabilité à des niveaux de prix élevés : la demande de la part d’acheteurs et de locataires aisés reste forte, tandis que l’espace pour de nouveaux logements est rare (le potentiel de construction du quartier est en grande partie épuisé à l’intérieur de la rocade S-Bahn) cbre.de.

Kreuzberg

Kreuzberg, autrefois connu pour sa contre-culture et sa scène punk, est devenu l’un des quartiers centraux les plus recherchés de Berlin. Faisant partie de l’arrondissement Friedrichshain-Kreuzberg au sud de Mitte, Kreuzberg a connu une intense gentrification ces 15 dernières années. Des cafés branchés, des startups et des galeries d’art ont fleuri parmi les immeubles classiques du XIX^e siècle. Les prix résidentiels à Kreuzberg atteignent désormais en moyenne environ 5 800 à 6 000 € le mètre carré guthmann.estate, rivalisant avec certains quartiers de l’ouest de Berlin. Les zones populaires comme le Bergmannkiez ou le long du Landwehrkanal affichent des prix élevés, tandis que certaines poches de Kreuzberg – notamment les parties est proches du parc Görlitzer – offrent encore des remises (relatives). Le marché locatif y est très tendu : les loyers demandés vont généralement de 16 € jusqu’à 19–20 €/m² dans les micro-emplacements branchés investropa.com. La demande est portée par les étudiants, les créatifs et les jeunes actifs qui apprécient l’ambiance alternative et la centralité de Kreuzberg. Cependant, les habitants de longue date subissent une pression croissante à l’éviction au fur et à mesure que les prix montent. La transformation de Kreuzberg a également attiré des capitaux étrangers ; des acheteurs internationaux ont activement acquis des immeubles locatifs et des appartements dans le quartier investropa.com investropa.com. En matière de développement, Kreuzberg dispose de peu de grands terrains vacants, mais quelques projets importants existent : le réaménagement en cours du Dragoon Grounds (Dragoner Areal) près de Mehringplatz vise à créer de nouveaux logements abordables et communautaires, tandis que le vaste campus de bureaux Mediaspree de l’autre côté de la rivière, à Friedrichshain voisin (qui accueille des entreprises technologiques comme Amazon), dope l’emploi local. Avec une combinaison de vie nocturne, d’héritage multiculturel et de boom technologique/startup, Kreuzberg devrait rester un quartier très recherché, même si la hausse rapide des prix observée dans les années 2010 s’est récemment modérée du fait de préoccupations relatives à l’accessibilité.

Charlottenburg

Charlottenburg dans Berlin-Ouest représente un marché haut de gamme plus traditionnel. Centré autour du Kurfürstendamm (le célèbre boulevard commerçant) et du château de Charlottenburg, le quartier dégage une élégance d’antan mêlée au commerce moderne. L’immobilier ici se caractérise par de grands immeubles d’avant-guerre, des maisons de ville du début du XXe siècle et quelques tours d’après-guerre. Les prix de l’immobilier à Charlottenburg avoisinent en moyenne 5 600 € par m² guthmann.estate – élevés, mais légèrement inférieurs à ceux des quartiers centraux tendance de l’est. Le marché de Charlottenburg est resté relativement stable ; il attire à la fois des familles locales aisées et des acheteurs étrangers (notamment européens et moyen-orientaux) qui apprécient le prestige et les commodités du quartier. La proximité de l’Université technique et de nombreux instituts de recherche alimente également la demande en logements. Du côté locatif, les loyers demandés à Charlottenburg tournent autour de 14 € par m² investropa.com – un montant inférieur à celui des quartiers centraux branchés, reflétant un mélange d’appartements de luxe et de logements anciens en location de longue durée. Le secteur du City West (autour de la gare du Zoo) a vu un important développement commercial : de nouveaux hôtels hauts de gamme et bureaux (comme les tours Upper West et Zoofenster) ont redynamisé la skyline. L’immobilier résidentiel inclut des projets comme “Fürst” (un réaménagement sur Ku’damm) et plusieurs appartements de standing près de Savignyplatz. Charlottenburg demeure un arrondissement de prédilection pour les acheteurs fortunés en quête du charme classique de Berlin avec un accès pratique au shopping et aux services. Sa croissance est régulière plutôt qu’explosive, et il sert de point d’équilibre face aux marchés axés sur les tendances de Berlin-Est.

Neukölln

Neukölln, autrefois considéré comme un quartier ouvrier plus pauvre, a rapidement émergé comme un quartier « en plein essor ». En particulier le nord de Neukölln (les zones bordant Kreuzberg, souvent appelées « Kreuzkölln ») a vu affluer artistes, étudiants et jeunes immigrants au cours de la dernière décennie, attirés par des loyers (autrefois) abordables et une scène multiculturelle animée. En conséquence, les prix à Neukölln ont considérablement augmenté – les prix médians des appartements sont d’environ 4 300–4 400 € par m² guthmann.estate (contre moins de 2 500 € il y a dix ans). Cela reste parmi les prix les plus bas pour le centre de Berlin, ce qui rend Neukölln relativement abordable, mais l’écart se resserre. Les quartiers Körnerkiez et Reuterkiez sont des points chauds où abondent cafés, bars et ateliers créatifs. Les loyers demandés dans les parties branchées de Neukölln atteignent désormais en moyenne environ 13 € par m² investropa.com, tandis que les habitants de longue date paient beaucoup moins. Plus au sud et à l’est de Neukölln (Britz, Rudow, etc.), le logement devient plus suburbain avec des loyers plus bas et quelques maisons individuelles. Neukölln fait également face aux défis typiques de la gentrification : un choc entre les nouveaux arrivants à hauts revenus et les résidents de longue date à faibles revenus. Le gouvernement de Berlin a désigné plusieurs zones de Milieuschutz à Neukölln – des zones avec des protections spéciales contre les rénovations de luxe et les expulsions de locataires. En termes de développement, les grands projets sont limités, mais le quartier devrait bénéficier des infrastructures : l’extension prévue de la ligne de métro U7 vers le nouvel aéroport BER partira de Rudow à Neukölln, ce qui pourrait améliorer la connectivité d’ici 2035 berlin.de. De plus, la proximité de Neukölln avec l’ancien aéroport de Tempelhof (devenu un parc public) signifie qu’il pourrait en profiter si cet immense espace ouvert vient à être partiellement aménagé (la loi actuelle, toutefois, maintient Tempelhof en parc suite au référendum de 2014). Globalement, Neukölln en 2025 illustre un quartier en pleine évolution : toujours l’un des quartiers urbains les plus abordables de Berlin, mais de plus en plus tendance et sous pression des loyers en hausse.

Friedrichshain

Friedrichshain, associé administrativement à Kreuzberg, est un quartier dynamique qui mêle passé brut et développement rapide. Il faisait partie de Berlin-Est et on y trouve encore de nombreux blocs Plattenbau de l’époque communiste en périphérie, mais aussi de magnifiques immeubles de la fin du XIXe siècle dans des zones comme autour de Boxhagener Platz. Au cours des dernières années, Friedrichshain est devenu un centre jeune et créatif, célèbre pour sa vie nocturne (le RAW Gelände, les clubs techno) et sa scène technologique en pleine expansion. Les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté en conséquence – les valeurs médianes sont d’environ 5 900 € par m² guthmann.estate, similaire à Kreuzberg. La popularité du quartier se reflète dans une forte rotation : Friedrichshain figure constamment parmi les premiers quartiers pour le nombre de ventes d’appartements chaque année guthmann.estate guthmann.estate. Sur le front locatif, les loyers demandés tournent autour de 16 € par m² investropa.com, avec des appartements neufs haut de gamme (par exemple dans les développements en bord de rivière) atteignant des montants plus élevés. Un des principaux moteurs de croissance à Friedrichshain est le projet Mediaspree le long de la rivière Spree. Ce projet en cours a transformé d’anciennes friches industrielles en un quartier d’affaires moderne avec des bureaux pour des sociétés comme Amazon, Zalando et Mercedes-Benz, ainsi que de nouveaux appartements de luxe et la Mercedes-Benz Arena. L’arrivée de ces entreprises a créé des milliers d’emplois et augmenté la demande de logements à proximité. En même temps, Friedrichshain conserve une touche contre-culturelle – les squats et espaces alternatifs (comme la Rigaer Straße) existent toujours, bien que sous pression. Le quartier bénéficie également d’un bon réseau de transports (c’est un important nœud de transit à Ostkreuz et Warschauer Straße). Les projets futurs incluent la reconversion des historiques tours du Frankfurter Tor et des ajouts autour de l’East Side Gallery. La trajectoire de Friedrichshain est celle d’une modernisation rapide : c’est un microcosme de la transformation berlinoise, équilibrant développement et résistance communautaire. Les investisseurs immobiliers y voient une zone à fort potentiel (beaucoup de projets de condos visent investisseurs et acheteurs expatriés), tandis que la municipalité tente de maintenir une certaine accessibilité en imposant des quotas de logements sociaux dans les nouvelles constructions.

Dynamique du marché locatif

Berlin a longtemps été connue comme une « ville de locataires », et en 2025 ceci est plus vrai que jamais – environ 85 % des ménages berlinois sont locataires de leur logement plutôt que propriétaires reuters.com. Ce taux de location extraordinairement élevé (l’un des plus élevés au monde) façonne les politiques et la vie politique en matière de logement de la ville. Voici les principales dynamiques du marché locatif berlinois :

Législation sur le plafonnement des loyers et protections des locataires : L’Allemagne offre généralement des protections solides aux locataires, et Berlin en particulier a mis en place des politiques visant à protéger les locataires contre les hausses de loyer rapides. La Mietpreisbremse fédérale (frein à la hausse des loyers) limite le loyer des nouveaux baux à 10 % au-dessus du Mietspiegel local (indice officiel des loyers) dans les zones désignées comme à forte demande – Berlin est entièrement couverte par cette mesure. En juin 2025, le Bundestag allemand a prolongé cette loi de contrôle des loyers jusqu’à fin 2029 ainvest.com. De plus, Berlin maintient une ordonnance plafonnant les augmentations de loyer en cours de bail à 15 % sur trois ans (au lieu du plafond national de 20 %), et la ville a récemment proposé de réduire ce plafond à 11 % pour calmer davantage la pression ibb.de. Berlin dispose aussi de lois sur l’expulsion favorables aux locataires – les expulsions pour usage personnel ou pour des infractions mineures sont difficiles à obtenir, et les locataires bénéficient souvent de baux à durée indéterminée. Si ces mesures empêchent des hausses extrêmes de loyer pour les locataires en place, elles sont également à l’origine du double marché mentionné plus tôt : les locataires de longue date bénéficient de loyers modérés, tandis que les nouveaux arrivants paient des prix beaucoup plus élevés (car l’allocation de 10 % permise par le frein à la hausse permet encore des augmentations, et de nombreux appartements sont exemptés suite à une modernisation importante ou pour une première location après 2014).

Berlin a tenté une politique beaucoup plus stricte : le « Mietendeckel » (gel des loyers), une loi locale entrée en vigueur en février 2020 qui a gelé et même réduit les loyers pour la plupart des appartements. Durant sa période d’application, le Mietendeckel a effectivement fait baisser les loyers de 7,8 % en moyenne reuters.com. Cependant, la politique a été annulée par la Cour constitutionnelle allemande en avril 2021 (le tribunal ayant jugé que le Land ne pouvait pas déroger à la loi fédérale dans ce domaine). Pendant les 14 mois où il était en vigueur, le plafonnement des loyers a également entraîné une chute de 30 % du nombre d’annonces de location disponibles reuters.com, de nombreux propriétaires ayant retiré leurs logements du marché. Après l’annulation du Mietendeckel, les loyers autrefois bloqués ont rebondi, contribuant à la flambée des loyers à la demande entre 2022 et 2024. L’expérience laisse une leçon de prudence : des contrôles stricts des prix sans augmentation de l’offre peuvent soulager certains, mais risquent d’aggraver la pénurie pour d’autres reuters.com reuters.com.

Occupation par des locataires vs. propriétaires : Le faible taux de propriété immobilière à Berlin (environ 15–20 %) signifie que la majorité des résidents dépendent du marché locatif. Culturellement, la location est acceptée en Allemagne et, à Berlin, elle est la norme depuis des générations. Cela a des implications politiques : les locataires constituent un immense électorat, et des questions comme le contrôle des loyers, le logement social, et même l’expropriation des grands propriétaires bénéficient d’un large soutien. Cela signifie également que les fluctuations des loyers affectent directement une grande partie du coût de la vie de la population. L’écart entre la location et l’achat s’est quelque peu réduit – avec des taux d’intérêt aujourd’hui plus élevés, le scénario ancien où acheter était souvent moins cher que louer (sur une base de coût mensuel) est moins évident. En 2024, le loyer moyen par m² (~15,8 €) correspondait à un rendement d’environ 3–4 %, ce qui, dans certains cas, rendait l’achat avec un crédit immobilier (à un taux d’environ 3–4 %) financièrement raisonnable pour ceux qui pouvaient se permettre un apport investropa.com investropa.com. Cependant, de nombreux locataires berlinois ne peuvent pas facilement devenir propriétaires en raison des prix élevés de l’immobilier et des taxes lors des transactions.

Accessibilité locative et logement social : Les augmentations rapides des loyers ont dépassé la croissance des revenus – les loyers à Berlin ont grimpé d’environ 44 % ces sept dernières années, tandis que les salaires moyens n’ont augmenté que de ~30 % reuters.com reuters.com. Le poids du coût du logement devient une préoccupation croissante, en particulier pour les habitants à faibles revenus et les jeunes. Le gouvernement berlinois a pris certaines mesures : il gère des entreprises publiques de logement (qui regroupent environ 300 000 appartements) offrant des loyers inférieurs au marché et ont promis de limiter les augmentations de loyers. En fait, jusqu’à fin 2023, les bailleurs publics ont observé un gel volontaire des hausses de loyers pour les locataires en place ibb.de. Berlin dépend également des subventions fédérales pour le logement social, bien que le nombre de logements à loyer réglementé ait fortement diminué depuis les années 1990. La construction de nouveaux logements sociaux est bien en dessous des objectifs ; par exemple, le but de 5 000 nouveaux appartements subventionnés par an n’a pas été atteint ces dernières années, entraînant une perte nette permanente de logements abordables au fur et à mesure que les anciens sortent du dispositif wsws.org (selon certains rapports). La ville a tenté d’encourager les coopératives et des modèles alternatifs d’habitat, mais les coûts fonciers élevés constituent également un obstacle pour ceux-ci.

Initiatives des locataires : Les locataires berlinois sont particulièrement actifs. En 2021, un référendum a vu 59 % des électeurs soutenir une proposition visant à exproprier les grands propriétaires immobiliers (ceux possédant plus de 3 000 logements) pour transformer leurs biens en logements publics. En 2023, une commission d’experts a conclu que cette expropriation est en principe juridiquement possible lw.com, mais le nouveau gouvernement berlinois élu (une coalition CDU-SPD depuis 2023) est resté hésitant quant à sa mise en œuvre. La perspective que la ville socialise jusqu’à 240 000 appartements (provenant d’entreprises comme Vonovia ou Deutsche Wohnen) demeure incertaine – c’est une idée radicale observée par d’autres villes dans le monde, mais elle se heurte à des obstacles constitutionnels, financiers et politiques. Malgré tout, le référendum témoigne du désespoir des locataires confrontés à la hausse constante des loyers. De façon moins spectaculaire, des groupes de quartier dans de nombreux arrondissements militent pour la création de zones de préservation « Milieuschutz », limitant les rénovations de luxe et accordant à la ville un droit de préemption sur les immeubles mis en vente (pour les vendre à des associations ou sociétés publiques au lieu d’investisseurs spéculatifs). En 2025, Berlin comptera plus d’une douzaine de ces zones protégées, notamment à Kreuzberg, Neukölln, Friedrichshain, etc.

En résumé, le marché locatif berlinois se caractérise par une forte demande, une pression intense sur l’accessibilité et de solides protections des locataires, qui entrent parfois en conflit avec les réalités du marché. Les mesures de contrôle des loyers permettent de garder de nombreux logements abordables (le loyer moyen des baux en cours à Berlin se situe encore autour de 6 à 9 €/m² dans de nombreux cas cbre.de), mais ces mêmes mesures, conjuguées à une offre faible, contribuent à la rareté des logements disponibles et à la flambée des prix pour le segment non réglementé. La ville continue de marcher sur une corde raide pour protéger les locataires sans décourager l’investissement dans le logement neuf.

Politique gouvernementale et réglementations

Les interventions publiques jouent un rôle essentiel dans le paysage immobilier berlinois, s’attaquant à tout, des goulets d’étranglement dans la construction à l’accessibilité des loyers. Plusieurs évolutions politiques récentes en 2024-2025 façonnent actuellement le marché :

Initiatives de construction de logements : Conscients de la grave pénurie de logements, le gouvernement régional de Berlin (le Sénat) a adopté en décembre 2024 un important paquet législatif connu sous le nom de « Loi pour une construction plus rapide » (Schneller-Bauen-Gesetz) berlin.de. Cette loi représente la réforme la plus complète des réglementations en matière de construction et d’urbanisme à Berlin depuis la réunification. Elle vise à réduire la bureaucratie et à accélérer le développement en : réorganisant les responsabilités d’approbation entre les quartiers de la ville et l’État, imposant des délais d’instruction plus rapides, assouplissant les règles pour l’ajout d’étages aux bâtiments existants et permettant la transformation plus simple des combles et des espaces commerciaux en logements berlin.de schick-immobilien.de. Comme l’a déclaré le sénateur à la construction Christian Gaebler (SPD), « Le logement est la principale question sociale de notre époque… Construire doit devenir plus rapide, moins cher et plus facile à planifier » berlin.de. L’objectif est d’augmenter le nombre annuel de livraisons de logements, qui a fléchi (Berlin n’a atteint qu’environ 17 000 en 2022 et 2023, en deçà de l’objectif de plus de 20 000). On espère qu’en réduisant les délais et la complexité des autorisations, plus de projets – notamment portés par des promoteurs privés et des organismes à but non lucratif – pourront avancer malgré le coût élevé de la construction. Début 2025, une légère augmentation du nombre de permis délivrés a été constatée, mais il faudra du temps pour que l’impact de la Loi pour une construction plus rapide se matérialise (probablement à partir de 2026 et au-delà) investropa.com.

Au niveau fédéral, le gouvernement allemand a annoncé fin 2023 un plan de soutien au secteur de la construction de 45 milliards d’euros reuters.com. Celui-ci comprend des subventions, une TVA réduite sur les nouvelles constructions de logements et une amélioration des incitations fiscales pour la dépréciation des logements locatifs. En outre, des programmes de baisse des taux d’intérêt via les banques publiques (prêts KfW) visent à rendre le financement de nouvelles constructions écoénergétiques moins coûteux. Ces mesures visent à contrer le ralentissement du développement causé par la hausse des taux d’intérêt et les faillites d’entreprises du secteur du bâtiment entre 2022 et 2024 reuters.com. Berlin, en tant que grande ville en croissance, devrait bénéficier de ces mesures nationales, même si des facteurs locaux comme la disponibilité du foncier et de la main-d’œuvre qualifiée jouent également un rôle.

Réglementations affectant les acheteurs et les propriétaires : En plus des contrôles des loyers évoqués précédemment, d’autres facteurs réglementaires influencent le marché berlinois. Le droit de mutation immobilière à Berlin s’élève à 6 % (l’un des plus élevés d’Allemagne), ce qui constitue un coût important pour les acheteurs (il a été question au niveau fédéral de réduire ou supprimer cette taxe pour les primo-accédants, mais aucun changement n’a encore été adopté). Les propriétaires en Allemagne doivent respecter des règles strictes d’efficacité énergétique : à partir de 2024, les systèmes de chauffage les moins performants doivent être modernisés, et Berlin applique également des surtaxes locales de CO₂ aux propriétaires de bâtiments mal isolés. Ces réglementations environnementales peuvent augmenter les coûts pour les propriétaires, ce qui risque d’en décourager certains petits bailleurs mais favorise aussi l’intérêt pour la rénovation et les investissements verts.

Un autre domaine politique est celui de la planification urbaine et de l’utilisation du sol : en 2025, le Sénat de Berlin prépare un nouveau plan d’aménagement qui modifiera le zonage de certaines zones pour permettre la construction de logements, y compris des zones commerciales et des espaces inutilisés. La ville affirme avoir identifié un potentiel d’environ 130 000 nouveaux appartements sur son territoire (par densification, reconversions, etc.) reuters.com reuters.com. Un exemple notable est le débat en cours sur l’aménagement de certains abords du Champ de Tempelhof (l’immense parc du centre-ville situé sur l’ancien aéroport) — alors que le champ principal est protégé, les autorités proposent de construire sur les parcelles attenantes afin de créer des milliers de logements. La proposition reste controversée. De même, Berlin négocie avec l’État fédéral pour acquérir et aménager certains terrains fédéraux sous-utilisés dans la ville (anciens emprises ferroviaires, etc.).

Contrôle des investissements étrangers : L’Allemagne a renforcé ces dernières années l’examen des investissements étrangers pour les actifs stratégiques, mais les transactions immobilières classiques ne sont en principe pas concernées (sauf si des portefeuilles très importants posent problème). Berlin a vu l’intérêt de fonds souverains et d’entreprises étrangères pour des actifs commerciaux, ce qui est généralement bienvenu pour combler les besoins de financement des projets. Toutefois, si le débat sur l’expropriation refait surface, il pourrait refroidir l’appétit des investisseurs internationaux en raison du risque politique perçu.

Changements Politiques : En avril 2023, Berlin a vu l’arrivée d’une nouvelle coalition gouvernementale (un passage d’une alliance de gauche à une alliance SPD/CDU). Cela a entraîné des changements subtils dans l’orientation des politiques : le nouveau gouvernement est quelque peu plus favorable au marché – par exemple, il se montre plus sceptique quant au résultat du référendum d’expropriation de 2021, préférant la construction à la confiscation. Il met également l’accent sur l’accélération de la construction plutôt que sur l’expansion de la régulation des loyers. Néanmoins, la coalition poursuit de nombreux programmes de protection des locataires initiés par le gouvernement précédent, et soutient même le lobbying au niveau fédéral pour un encadrement plus strict des loyers et une meilleure protection contre les expulsions ibb.de reuters.com. Il existe donc une certaine continuité dans la protection des locataires, avec un nouvel élan pour collaborer avec les promoteurs (publics et privés) afin d’augmenter l’offre.

Résumé de l’environnement réglementaire : Berlin en 2025 est un marché fortement réglementé en matière de location (avec un encadrement prolongé des loyers et de solides droits des locataires), et vise à déréguler et à stimuler l’offre (accélération des permis, subventions à la construction) pour répondre à la pénurie de logements. Pour les promoteurs, l’environnement est difficile mais bénéficie d’un soutien croissant – la ville rationalise même ses propres processus, par exemple en numérisant les demandes de permis et en désignant des zones de construction de logements accélérées. Pour les propriétaires et investisseurs, la politique berlinoise oscille entre incitations et contraintes : plafonnements des loyers et possibles interventions à venir d’un côté, mais aussi une demande soutenue, une augmentation des loyers et un engagement public en faveur du logement qui signalent un besoin durable de leur implication.

Tendances des investissements étrangers

Le marché immobilier berlinois, autrefois réservé aux acteurs locaux, s’est mondialisé au cours de la dernière décennie – attirant des investisseurs étrangers allant de grands fonds institutionnels à des acheteurs individuels. En 2025, l’appétit des investisseurs étrangers pour Berlin présente un tableau nuancé :

Du côté résidentiel, les acheteurs internationaux considèrent Berlin comme une capitale européenne relativement abordable avec un potentiel de croissance. Les prix de l’immobilier dans le centre de Berlin (environ 7 000 €/m²) restent inférieurs à ceux de Paris (~11 500 €) ou de Londres, ce qui la rend attrayante pour les étrangers cherchant une valorisation du capital investropa.com investropa.com. Les investisseurs de pays comme l’Italie, la France, la Scandinavie et le Royaume-Uni sont actifs dans l’achat d’appartements berlinois, que ce soit pour des investissements locatifs ou comme pieds-à-terre. Il est à noter que Berlin est également surveillée par des investisseurs institutionnels dans le résidentiel (fonds de pension, etc.), mais certains ont temporairement suspendu leurs acquisitions dans l’environnement de taux d’intérêt élevés. Cependant, les petits investisseurs étrangers – comme les entrepreneurs et les expatriés – continuent d’acheter des appartements dans les quartiers branchés. Des quartiers comme Mitte, Kreuzberg et même le très en vogue Neukölln connaissent une forte demande étrangère, contribuant à la hausse des prix dans ces zones investropa.com investropa.com. Ces acheteurs sont souvent attirés par la renommée culturelle de Berlin et l’attente d’une croissance à long terme à mesure que la ville mûrit économiquement.

Dans le secteur commercial, Berlin était un point chaud pour les investissements transfrontaliers avant 2020, en particulier pour les bureaux et les biens immobiliers du secteur technologique. Après la pandémie et dans un contexte de conditions monétaires mondiales plus strictes, l’investissement étranger s’est ralenti. L’Allemagne connaît globalement un creux : en 2023, les investisseurs étrangers représentaient seulement 37 % du volume de l’immobilier commercial, le niveau le plus bas en dix ans reuters.com. Début 2024, la part étrangère a chuté encore à environ 35 % reuters.com alors que de nombreux investisseurs américains et asiatiques restaient à l’écart. Les raisons incluent le coût élevé de la couverture (en raison des différentiels de taux d’intérêt) et la perception d’une stagnation de l’économie allemande (la narration de « l’homme malade de l’Europe ») reuters.com reuters.com. Pour Berlin en particulier, les grandes transactions sont plus rares, et les rendements ont dû augmenter pour attirer de nouveaux investisseurs. Certains fonds étrangers qui ciblaient le secteur résidentiel locatif berlinois se sont même retirés, effrayés par les risques réglementaires comme le gel des loyers en 2020.

Ceci dit, tout le capital étranger n’a pas fui. Berlin reste très attractif pour certains segments : l’immobilier commercial axé sur la technologie (par exemple, les laboratoires en sciences de la vie, les centres de données) et les actifs dans l’hôtellerie attirent des investisseurs internationaux spécialisés qui misent sur le développement touristique et le dynamisme des startups berlinoises. Les investisseurs du Moyen-Orient et d’Asie ont historiquement apprécié les hôtels de Berlin (par exemple, certains hôtels haut de gamme appartiennent à des investisseurs singapouriens ou qataris). De plus, après le Brexit, certains investisseurs britanniques ont vu Berlin comme une alternative pour s’implanter en Europe. On note aussi un afflux, modeste mais notable, de richesses issues de régions turbulentes : par exemple, certains particuliers très fortunés de Turquie, de Russie et plus récemment de Hong Kong ont acheté des biens immobiliers berlinois comme valeur refuge.

L’investissement direct étranger dans les projets de développement est également une tendance : des promoteurs internationaux (venus d’Europe ou même de Chine) se sont associés à de grands projets berlinois. Par exemple, un groupe d’investisseurs israéliens s’est activement impliqué dans le développement de copropriétés à Berlin ; des fonds autrichiens et suisses financent également fréquemment la construction dans la ville. Le nouveau projet Siemensstadt Square (un immense réaménagement à Spandau) est soutenu par Siemens (allemand) mais recherche également des co-investisseurs internationaux pour ses composantes résidentielles rcrwireless.com globalconstructionreview.com.

Un changement notable en 2025 est que les investisseurs mondiaux sont plus sélectifs : ils privilégient les actifs centraux, bien situés à Berlin (considérés comme peu risqués en raison d’une demande persistante), tandis que les actifs secondaires sont plus difficiles à céder. Certains acheteurs étrangers recherchent des opportunités en difficulté en raison de la correction du marché – par exemple, des fonds de capital-investissement américains surveillent si des promoteurs ou propriétaires berlinois sous pression financière vendront des actifs à prix réduit. Jusqu’à présent, les véritables ventes en urgence à Berlin sont restées limitées, en partie parce que les propriétaires comptent sur les fondamentaux de la ville pour redresser les valeurs à terme.

En résumé, l’investissement étranger dans l’immobilier berlinois reste important mais modéré. La trajectoire à long terme de Berlin – une capitale en croissance, à la stature internationale croissante – continue d’attirer des investisseurs transfrontaliers, notamment en provenance des pays voisins européens. Mais les défis économiques et financiers à court terme incitent de nombreux grands investisseurs à attendre. Si les taux d’intérêt commencent à baisser (comme prévu fin 2025), on peut s’attendre à un retour en force des capitaux étrangers cherchant à « acheter à la baisse » à Berlin, étant donné que les prix restent environ 8 à 9 % sous leur pic pour les biens existants investropa.com investropa.com. En effet, des investisseurs internationaux avisés considèrent 2025 comme un bon point d’entrée potentiel après la correction de 2023 investropa.com. Ceux qui investissent dès maintenant peuvent profiter de moins de concurrence et du fait que la pénurie de logements et la résilience économique de Berlin constituent un socle solide pour les rendements futurs.

Infrastructures et développement urbain

Les modernisations des infrastructures et les projets de développement urbain à Berlin influencent profondément le marché immobilier en ouvrant de nouveaux espaces à l’investissement et en améliorant la connectivité. Plusieurs développements clés et leurs impacts sont présentés ci-dessous :

1. Nouvelles infrastructures de mobilité : Berlin est en plein développement d’importants projets d’expansion des transports publics. La ville et l’État voisin du Brandebourg ont donné leur accord à l’extension de la ligne U-Bahn U7 jusqu’à l’aéroport Berlin-Brandebourg (BER) au sud-est berlin.de berlin.de. Cette extension d’environ 8 km, dont l’achèvement est prévu vers 2035, intégrera des quartiers comme Neukölln/Gropiusstadt et la banlieue de Schönefeld plus directement au réseau du U-Bahn. Le projet est considéré comme crucial, non seulement pour l’accès à l’aéroport, mais aussi pour ouvrir de nouveaux quartiers résidentiels le long du trajet — potentiellement « des dizaines de milliers » de nouveaux habitants et d’emplois pourront être soutenus grâce à cette amélioration des transports berlin.de. Pour l’immobilier, cela signifie que des zones aujourd’hui considérées comme périphériques pourraient voir leur valeur s’apprécier à mesure que le calendrier se précise. De même, d’autres extensions du U-Bahn à l’étude (U3 vers Mexikoplatz, U8 vers Märkisches Viertel, etc. berlin.de) et la relance de la branche Siemensbahn S-Bahn à Spandau promettent de dynamiser le développement dans leurs corridors respectifs (par exemple, la croissance future de Siemensstadt dépend fortement de la réactivation de cette ligne ferroviaire d’ici 2029).

En outre, Berlin a achevé ou est en train d’achever plusieurs extensions de lignes de tramway (notamment en développant le service dans des quartiers ouest qui n’en avaient historiquement pas). Par exemple, une extension de ligne de tram jusqu’à la nouvelle gare centrale a été achevée récemment (ajoutant de la valeur à Europacity), et des projets existent pour de nouvelles lignes vers des zones densément peuplées comme Neukölln et Steglitz. Ces améliorations des transports augmentent généralement l’attrait immobilier dans les quartiers périphériques en réduisant les temps de trajet vers le centre-ville.

Côté infrastructures routières, un projet controversé est la poursuite de l’extension de l’autoroute urbaine A100 à travers Friedrichshain. Si elle est construite, elle passerait en tunnel ou traverserait une partie de l’est de la ville, pouvant impacter les propriétés voisines à la fois par un accès automobile amélioré et des inquiétudes concernant le bruit/le paysage urbain. Le projet est à l’étude (y compris une option de tunnel souterrain) ground.news, mais aucune décision finale n’a été prise. S’il avance, des quartiers comme Treptow-Friedrichshain pourraient voir leurs flux de circulation modifiés, ce qui impacterait l’immobilier (potentiellement positif pour la logistique commerciale, négatif pour la qualité résidentielle si en surface).

2. Réaménagement des anciens aéroports : La fermeture des aéroports intra-muros à Berlin a libéré d’immenses terrains pour de nouveaux projets. Le principal exemple est Berlin-Tegel (TXL), l’ancien aéroport au nord-ouest de la ville, fermé fin 2020. Le site de Tegel, d’une superficie de 500 hectares, est en train d’être transformé en « Berlin TXL – The Urban Tech Republic », un quartier futuriste à usage mixte tegelprojekt.de. Les plans prévoient un vaste parc de recherche et d’activités industrielles axé sur les technologies urbaines, ainsi qu’un nouveau quartier résidentiel écologique appelé Schumacher Quartier comprenant plus de 5 000 nouveaux logements prévus zukunftsorte.berlin arup.com. Il s’agit d’un des projets de reconversion urbaine les plus ambitieux en Europe. L’impact immobilier sera significatif : les environs (Tegel, Reinickendorf) devraient gagner en attractivité avec l’arrivée de nouveaux logements, de parcs et d’employeurs technologiques sur le site de TXL. Déjà, l’anticipation du projet a fait grimper la valeur des biens locaux. Les premières livraisons de logements sont attendues pour le milieu/fin des années 2020, et se poursuivront par phases jusque dans les années 2030. De même, la zone de l’aéroport Tempelhof (fermé en 2008) reste principalement un parc ouvert par décision publique, mais la ville aménage les abords pour des usages publics et peut-être un peu de logement à l’avenir. Tout changement de statut de Tempelhof (improbable avant 2026 en raison d’un référendum antérieur) pourrait instantanément ouvrir un terrain central pour des dizaines de milliers de logements – une révolution – mais pour l’instant, cela reste plus une possibilité qu’un projet concret.

3. Grandes zones de développement urbain : Berlin dispose de plusieurs grandes zones d’aménagement désignées qui sont en train de redessiner la carte immobilière de la ville :

Europacity (zone de Hauptbahnhof à Mitte) : Déjà mentionnée, cette zone au nord de la gare centrale ajoutera environ 3 000 appartements et d’importantes surfaces de bureaux (dont des sièges sociaux d’entreprises et d’agences gouvernementales). À mesure qu’elle se développe, elle crée un nouveau sous-marché résidentiel haut de gamme à Mitte, avec des condos en bord de canal (Berlin-Spandau Ship Canal). Cela augmente l’offre dans le segment de luxe et attire aussi des acheteurs étrangers.
Mediaspree (Friedrichshain/Kreuzberg) : Un pôle toujours en développement de bureaux médias et technologiques (ainsi que des projets résidentiels associés) le long de la rive est de la Spree. Ceci a valorisé – et fait grimper les prix – des quartiers voisins. Par exemple, l’achèvement de l’East Side Mall, de divers gratte-ciels (comme la EDGE Tower pour Amazon), et de tours résidentielles (Stream, etc.), ajoute une offre moderne mais fait aussi monter les valeurs foncières. Le succès de Mediaspree inspire des projets similaires de revitalisation à usage mixte en aval, vers Lichtenberg.
Siemensstadt 2.0 (Spandau) : Siemens AG, en partenariat avec Berlin, réaménage son ancien campus industriel historique de Spandau (nord-ouest de Berlin) en un quartier « ville intelligente » appelé Siemensstadt Square. Avec un investissement d’environ 4,5 milliards d’euros rcrwireless.com, le projet envisage un pôle d’affaires high-tech ainsi que 7 000 nouveaux logements pour environ 20 000 habitants rcrwireless.com globalconstructionreview.com. Ce projet, qui s’étendra jusqu’en 2035, va dynamiser de façon significative le marché immobilier jusqu’ici plus calme de Spandau : on peut s’attendre à une augmentation de la demande de logements à mesure que des emplois seront créés, et l’intérêt spéculatif a déjà fait grimper les prix dans les quartiers voisins comme Haselhorst. C’est un bon exemple de la façon dont les partenariats public-privé peuvent créer de nouveaux quartiers urbains entiers sur d’anciens terrains industriels.
Autres remarques : D’autres pôles de développement plus modestes incluent Adlershof à Treptow (un parc scientifique autour duquel se développent de nouveaux quartiers résidentiels), Berlin Südkreuz (autour d’une nouvelle plaque tournante des transports à Schöneberg, avec des projets mixtes), et diverses opérations de requalification autour des gares (par exemple autour des gares Ostkreuz et Lichtenberg). La ville transforme également d’anciennes casernes et emprises ferroviaires en périphérie en nouveaux quartiers résidentiels – comme à Pankow et Köpenick – qui permettront de proposer chacun quelques milliers de logements à prix intermédiaires, soulageant ainsi la pression sur les arrondissements centraux.

4. Infrastructures pour le climat et la qualité de vie : L’engagement de Berlin en faveur d’un développement urbain durable influence aussi le marché immobilier. La ville développe les infrastructures cyclables (des centaines de kilomètres de pistes cyclables en projet) et crée des zones à faibles émissions susceptibles à terme de restreindre la circulation des véhicules les plus anciens – ces mesures rendent les quartiers centraux plus attractifs et améliorent la qualité de vie (ce qui se reflète dans les prix). Les projets d’espaces verts, comme l’extension du réseau de parcs urbains et la renaturation des berges de la Spree et de la Havel, valorisent certains secteurs résidentiels. Par exemple, la renaturation des canaux à Moabit ou le parc réaménagé sur l’ancienne emprise ferroviaire du Gleisdreieck à Kreuzberg ont transformé des zones auparavant délaissées en quartiers résidentiels très prisés.

En conclusion, les projets d’infrastructure et de développement en cours à Berlin ouvrent de nouvelles opportunités et rééquilibrent le marché immobilier de la métropole. L’amélioration des liaisons de transport intègre progressivement les quartiers périphériques, ce qui engendre souvent une revalorisation du foncier dans ces zones. La vaste reconversion d’anciens aéroports et sites industriels ajoute progressivement les logements et les espaces commerciaux tant attendus. Pour les investisseurs comme pour les acquéreurs, il est essentiel de suivre ces projets : être en avance sur le calendrier (par exemple, acheter dans un secteur avant l’achèvement d’une nouvelle ligne de métro ou d’un campus) peut générer d’importants gains. À terme, la ville devrait devenir plus polycentrique, avec de nombreux nouveaux pôles dynamiques au-delà du centre traditionnel, ce qui pourrait détendre la pression sur les quartiers centraux en répartissant la croissance de manière plus équilibrée.

Risques et défis du marché

Malgré des fondamentaux généralement positifs, le marché immobilier de Berlin fait face à plusieurs risques et défis qui pourraient affecter sa trajectoire dans les années à venir :

Incertitude économique : L’économie allemande traverse une période difficile – après des récessions techniques en 2022 et 2023, 2025 connaît une stagnation avec une croissance du PIB minimale investropa.com. Si la plus grande économie européenne sous-performe, Berlin (bien que plus dynamique que la moyenne allemande) pourrait en ressentir les effets via une baisse de la création d’emplois et une émigration de chercheurs d’emploi. L’inflation élevée des dernières années a également érodé le pouvoir d’achat. La hausse du chômage ou la stagnation des salaires aurait un impact particulier sur l’accessibilité au logement pour les habitants investropa.com investropa.com. Une récession économique prolongée constituerait un risque pour la demande de logements (les ménages peuvent se regrouper ou reporter leur formation) ainsi que pour l’absorption des espaces commerciaux.
Taux d’intérêt et financement : La forte hausse des taux d’intérêt depuis 2022 a déjà refroidi le marché, et le financement reste un défi. Les taux hypothécaires à la mi-2025 sont d’environ 3–4 % investropa.com investropa.com, bien supérieurs aux taux inférieurs à 2 % de la fin des années 2010. Pour les acheteurs, cela réduit l’accessibilité (un paiement mensuel donné permet d’obtenir un prêt plus petit). Pour les promoteurs, des prêts à la construction à 4–5 % rendent les projets beaucoup moins viables, poussant beaucoup à reporter ou annuler des développements. On note un optimisme sur le fait que les taux aient atteint un sommet — la BCE a commencé à les alléger légèrement en 2025 — mais tout nouveau resserrement monétaire serait un sérieux obstacle tant pour le marché de l’achat (la demande chuterait) que pour la construction neuve (ce qui pourrait aggraver la pénurie d’offre). Même avec des taux stables, les banques sont devenues plus strictes sur les critères de prêt après plusieurs insolvabilités retentissantes de promoteurs reuters.com. Tout cela signifie que le risque de financement est élevé : la santé du marché immobilier est désormais étroitement liée à l’évolution des taux d’intérêt et à la disponibilité du crédit.
Coûts de construction et capacité : Construire une maison à Berlin est devenu bien plus cher en raison des problèmes de chaîne d’approvisionnement mondiaux, de l’inflation des matériaux et d’une pénurie locale de main-d’œuvre. Les coûts de construction ont augmenté de plusieurs dizaines de pourcents ces dernières années. Le PDG de Vonovia a noté qu’aux coûts actuels (environ 5 000 € par m² à construire) et à un taux d’intérêt de 4 %, de nombreux projets « n’ont tout simplement pas de sens » sur le plan financier reuters.com reuters.com. Si les coûts ne baissent pas, les promoteurs continueront de rester en marge, aggravant le manque de logements. De plus, l’industrie de la construction berlinnoise est proche de sa pleine capacité – il y a des goulets d’étranglement en main-d’œuvre qualifiée et un arriéré de projets en attente. Cela augmente le risque que même si la demande est là, la ville ne puisse pas augmenter la construction assez rapidement.
Risques réglementaires et politiques : Bien que Berlin ait adopté des lois favorables à la construction, il existe toujours un risque de changements politiques ou de surprises réglementaires. La saga du gel des loyers de 2021 a déjà démontré à quel point des changements de politique soudains peuvent bouleverser le marché (dans ce cas, le gel des loyers puis une flambée soudaine lors de sa levée). De futures élections locales ou référendums pourraient relancer les appels à des mesures radicales comme l’expropriation ou des plafonds de loyers plus stricts. Les investisseurs surveillent cela de près – trop d’intervention pourrait décourager les capitaux nécessaires à la construction de nouveaux logements investropa.com. À l’inverse, des subventions généreuses pourraient être réduites si les budgets publics se resserrent. Les taxes immobilières sont un autre domaine : il y a des discussions au niveau fédéral sur une réforme de la fiscalité foncière (par exemple, l’introduction d’une taxe annuelle basée sur les valeurs réelles). Tout changement de ce type pourrait affecter la rentabilité et le comportement des investisseurs.
Évolutions démographiques et migration : La croissance démographique de Berlin est un moteur clé de la demande. Un risque potentiel est le ralentissement ou l’inversion de cette croissance. Les facteurs incluent le taux de natalité (la croissance naturelle de Berlin est légèrement négative, ce qui signifie qu’elle dépend de la migration pour croître) et les flux migratoires. Si, par exemple, l’attrait post-COVID de Berlin s’estompe ou si d’autres régions allemandes deviennent plus attractives, la migration pourrait baisser. À l’inverse, un afflux soudain (comme les ~80 000 réfugiés ukrainiens arrivés en 2022) exerce une pression à court terme sur le parc de logements. Berlin doit aussi gérer l’intégration d’une population étrangère croissante (24 % des habitants aujourd’hui reuters.com) – si l’intégration échoue, cela pourrait entraîner des problèmes sociaux dans certains quartiers, susceptibles d’affecter l’attrait immobilier. Jusqu’à présent, la diversité a été une force pour Berlin, mais un développement équilibré (emplois, services dans tous les arrondissements) est nécessaire pour garantir la cohésion à long terme.
Abordabilité et cohésion sociale : La crise d’accessibilité financière est en soi un défi – si trop de personnes sont exclues financièrement de Berlin, la ville pourrait perdre les qualités mêmes qui faisaient son attrait (énergie créative de la jeunesse, entrepreneurs de start-up, etc.). Déjà, certaines familles à faibles revenus et artistes se sont installés dans le Brandebourg ou dans d’autres villes, jugeant Berlin trop cher. Si cela s’accélère, Berlin pourrait faire face à une pénurie de main-d’œuvre dans des secteurs essentiels (enseignants, travailleurs des services) qui ne peuvent pas se permettre d’y vivre. La cohésion sociale peut être menacée lorsque les inégalités d’accès au logement deviennent extrêmes. La pression politique pour des interventions drastiques (comme le référendum de 2021) en est le symptôme. Ainsi, l’un des défis de Berlin est de créer suffisamment de logements abordables pour conserver une population mixte – tâche difficile car les seules forces du marché n’y parviennent pas.
Facteurs mondiaux : Les événements économiques mondiaux et géopolitiques représentent également des risques. Les tensions géopolitiques (la guerre en Ukraine, par exemple) ont déjà impacté les prix de l’énergie et l’inflation, affectant indirectement l’immobilier via les coûts. Une instabilité supplémentaire en Europe pourrait refroidir la confiance des investisseurs sur le marché immobilier ou détourner les capitaux étrangers investropa.com investropa.com. De plus, la réputation de Berlin et la demande pourraient être influencées par des tendances globales, comme le travail à distance – si davantage d’entreprises autorisent le télétravail complet, moins de personnes auront besoin de s’installer en ville, ce qui pourrait ralentir la croissance de la demande. À l’inverse, si Berlin s’impose comme un pôle technologique et de recherche, elle pourrait mieux résister que les villes axées uniquement sur la finance.
Changements climatiques et exigences de durabilité : De nouvelles règles climatiques (ex : exigences d’efficacité énergétique) pourraient rendre certains bâtiments anciens obsolètes ou nécessiter des rénovations coûteuses, ce qui est un risque pour leurs propriétaires. Berlin doit aussi faire face aux effets du changement climatique : des étés plus chauds (jusqu’à 39°C lors de récentes vagues de chaleur berlin.de) mettent la pression sur les infrastructures urbaines et pourraient nécessiter des travaux de rénovation (systèmes de rafraîchissement, isolation). Les biens qui ne sont pas résilients face au climat pourraient perdre de la valeur avec le temps. La ville renforce les normes écologiques (comme exiger des toits végétalisés sur les nouvelles constructions), ce qui accroît les coûts initiaux mais est essentiel à la durabilité sur le long terme.

En résumé, bien que les perspectives immobilières de Berlin restent fondamentalement solides, ces risques nécessitent une gestion attentive. Les conditions économiques et financières joueront un rôle majeur à court terme – une reprise ou une récession pourrait faire basculer le marché. À plus long terme, le défi sera de maintenir une croissance inclusive et durable, pour que Berlin reste attractive sans exclure sa population ni provoquer de réactions politiques déstabilisantes. Les parties prenantes sont conscientes de ces enjeux ; leur manière de réagir (par exemple, en poursuivant le soutien politique au logement ou en investissant dans le logement des travailleurs) déterminera à quel point Berlin saura atténuer ces risques.

Prévisions et perspectives futures

À l’avenir, le consensus parmi les analystes est que le marché immobilier berlinois continuera de croître, mais à un rythme plus modéré et durable comparé à l’euphorie de 2015–2019. Voici les principaux éléments des perspectives pour la fin des années 2020 :

Évolution des prix résidentiels : La plupart des prévisions annoncent que les prix des maisons et des appartements à Berlin connaîtront une croissance annuelle modérée de l’ordre de 3 à 5 % par an au cours des prochaines années investropa.com investropa.com. Cette tendance est soutenue par le déséquilibre fondamental entre l’offre et la demande : tant que Berlin n’arrivera pas à construire suffisamment de logements pour sa population croissante, la pression à la hausse sur les prix persistera investropa.com investropa.com. Cependant, l’ère de la croissance à deux chiffres par an semble terminée pour l’instant, freinée par la hausse des taux d’intérêt et la sensibilité des acheteurs. À court terme (2025–2026), les prix des biens existants devraient se redresser progressivement après la chute de 2023, retrouvant peut-être les niveaux records de 2022 d’ici 2026. Les prix du neuf pourraient même surpasser ceux de l’ancien si le volume de construction reste faible (moins d’offre) : certains scénarios envisagent une forte valorisation pour les logements neufs et économes en énergie (une prévision spéculative évoque même jusqu’à 130 % d’augmentation en dix ans pour les projets verts) investropa.com, même si cela paraît optimiste. Selon une vision plus prudente des analystes de la Deutsche Bank, le marché du logement berlinois serait aujourd’hui proche de sa juste valeur et sa croissance future suivrait, à peu près, l’évolution des revenus (en supposant qu’il n’y ait pas de retour à un crédit ultra bon marché) dbresearch.com.
Prévisions des loyers : Les loyers devraient continuer leur progression. À court terme, la hausse pourrait s’atténuer – les 12 % d’augmentation en 2024 étaient exceptionnels cbre.de, reflétant en partie le rattrapage post-pandémie et les effets secondaires du Mietendeckel. À l’avenir, la croissance des loyers pourrait ralentir, pour atteindre des hausses de l’ordre de quelques pourcents élevés par an, surtout à mesure que les locataires touchent aux limites de l’accessibilité. Néanmoins, avec un taux de vacance de 0,9 % et des milliers de nouveaux arrivants chaque année, même les scénarios conservateurs prévoient une hausse supplémentaire des loyers d’environ 3 à 5 % par an à moyen terme. D’ici 2030, le loyer moyen demandé à Berlin pourrait facilement atteindre 18–20 €/m² si les tendances actuelles se poursuivent. La seule chose susceptible de modérer l’inflation locative serait une forte augmentation de l’offre de logements ou un renforcement de la régulation des loyers. Cette dernière (prolongation du frein à la hausse des loyers) est déjà en vigueur jusqu’en 2029, mais comme indiqué, elle ne s’applique pas aux constructions neuves ou n’entrave pas totalement les hausses de loyer lors des changements de locataire. Ainsi, les perspectives pour les loyers restent celles d’une hausse continue, avec de possibles pauses périodiques si la conjoncture économique se dégrade. Cette tendance maintiendra la question de l’accessibilité au logement à Berlin au centre de l’attention pour les années à venir.
Perspectives d’offre : Sur le front de la construction, l’objectif de Berlin de 20 000 nouveaux logements par an paraît difficile à atteindre au cours des 2–3 prochaines années, en raison de la crise actuelle du secteur du bâtiment. 2024 verra probablement moins de livraisons qu’en 2023, peut-être autour de 15 000 logements, compte tenu de la baisse des permis de construire en 2022–2023. Les mesures prises par la ville et l’État (loi Fast Build, subventions) pourraient commencer à produire un effet positif d’ici 2026. Si les taux d’intérêt baissent et que l’inflation se stabilise, les promoteurs pourraient retrouver la confiance nécessaire pour lancer de nouveaux projets, portés notamment par le niveau élevé des loyers. Dans ce scénario optimiste, Berlin pourrait accélérer pour atteindre plus de 18 000 mises en service annuelles dès 2026–2027. De grands projets comme Schumacher Quartier à Tegel et Siemensstadt seront également mis en service progressivement à partir de 2027, ajoutant une offre significative (ces deux projets apporteront à eux seuls ~12 000 logements d’ici le milieu des années 2030). Cependant, même dans le meilleur des cas, atteindre en continu l’offre nécessaire reste difficile – Berlin devrait donc connaître une tension sur le logement pendant de nombreuses années encore. L’offre s’améliorera marginalement, mais pas assez pour répondre pleinement à la demande, ce qui implique le maintien d’un marché favorable aux propriétaires.
Tendances des quartiers : Attendez-vous à une convergence accrue des prix entre le centre et certains quartiers de la première couronne. Alors que le centre de Berlin (Mitte, etc.) devient très cher, davantage d’acheteurs et de locataires vont se tourner vers les quartiers “de deuxième rang” comme Wedding, Moabit, Lichtenberg et Tempelhof, faisant grimper les prix dans ces secteurs. En fait, les données récentes montrent que certaines des plus fortes croissances de prix en pourcentage ont eu lieu dans des quartiers traditionnellement plus abordables – par exemple, Wedding et Treptow ont enregistré des hausses annuelles d’environ 5 à 6 % fin 2024 investropa.com. Cette tendance devrait se poursuivre, réduisant l’écart. Parallèlement, les quartiers les plus prisés conserveront leur valeur et connaîtront une croissance plus progressive, mais les fortes hausses du passé semblent définitivement révolues. Les quartiers en pleine rénovation (par exemple autour de nouveaux pôles de transport ou de grands projets) pourraient connaître des booms localisés. Surveillez Pankow (notamment autour des nouveaux projets Pankow/Heinersdorf), Spandau (avec Siemensstadt, projets Havelufer), et certaines parties de Marzahn-Hellersdorf (où de nouveaux ensembles suburbains sont prévus), qui devraient jouer un rôle croissant dans le marché immobilier berlinois.
Perspectives commerciales : Pour les bureaux, 2025–2026 pourrait être une période de stabilisation à un nouvel équilibre (vacance dans les hauts chiffres simples, conditions plus favorables aux locataires). Au-delà, si l’économie berlinoise continue de créer des entreprises et que le télétravail recule partiellement, la demande de bureaux pourrait repartir à la hausse. Berlin continue à croître en tant que ville de siège d’entreprises (notamment dans la tech, les médias, les industries créatives, et comme capitale fédérale pour la présence de lobbys/ONG). JLL prévoit que le taux de vacance des bureaux à Berlin pourrait culminer autour de 8 % en 2025 puis diminuer lentement au fur et à mesure que le pipeline d’offres se réduit jll.com. Les loyers de bureaux haut de gamme pourraient même continuer à augmenter légèrement (prévision d’environ +1 à 2 %/an pour le segment prime jusqu’en 2027) cbre.de. L’immobilier de commerce est attendu stable, avec une reprise des loyers prime post-COVID mais sans forte croissance à prévoir en raison de la concurrence en ligne. L’immobilier industriel/logistique restera un point fort (faible vacance, loyers en hausse grâce au développement du e-commerce dans la métropole berlinoise).
Facteurs macroéconomiques : Un atout positif majeur serait si les taux d’intérêt baissaient plus rapidement que prévu. Certains économistes pensent que la BCE pourrait réduire les taux fin 2025 si l’inflation est maîtrisée investropa.com investropa.com. Un financement moins cher stimulerait probablement une nouvelle vague de demande d’achat et d’activité de développement à Berlin, compte tenu de tous les projets en attente. Cela pourrait entraîner un autre cycle de mini-boom des prix vers la fin des années 2020 (probablement moins fort que celui des années 2010). À l’inverse, un facteur de risque négatif serait une éventuelle récession ou crise financière – ce qui pourrait temporairement faire baisser la demande de biens immobiliers et les prix. Mais Berlin a historiquement été moins volatile que de nombreux marchés ; même en période de ralentissement, son accessibilité par rapport à d’autres capitales offre une certaine protection (les investisseurs cherchent des occasions, les locataires continuent d’arriver car c’est moins cher que Londres/Paris).

Vision à long terme : À l’horizon de 10 ans, Berlin devrait se renforcer en tant que métropole européenne. Sa population pourrait approcher les 4 millions au début des années 2030. L’achèvement de grands projets (Tegel, Siemensstadt, etc.) ajoutera de nouveaux quartiers au tissu urbain de la ville. D’ici 2030, la valeur de l’immobilier à Berlin pourrait encore rester inférieure à celles de villes comme Paris ou Munich, mais l’écart devrait être moindre qu’aujourd’hui investropa.com investropa.com. Par exemple, un appartement berlinois central à 7 000 €/m² contre 11 500 € à Paris – on peut imaginer Berlin autour de 9 000–10 000 € d’ici 2030 si les tendances se confirment, rattrapant certaines autres capitales. Les loyers pourraient également se rapprocher des niveaux d’Europe de l’Ouest (mais la pression politique s’accentuerait dans ce cas). L’attractivité de Berlin pour les investisseurs internationaux et les migrants devrait rester élevée, grâce à sa vitalité culturelle et son économie high-tech en plein essor. Le défi de la ville sera de gérer une croissance inclusive.

En conclusion, les perspectives de l’immobilier à Berlin sont prudemment positives : une croissance régulière alimentée par une demande réelle, tempérée par la conscience de la surchauffe passée et les limites économiques actuelles. Si les autorités parviennent à accélérer la construction de logements, Berlin pourrait connaître une croissance plus durable, avec un taux de vacance plus sain et une augmentation plus lente des loyers. Sinon, le marché restera tendu et cher, avec toutes les tensions sociales que cela entraîne. Dans un cas comme dans l’autre, Berlin est sur le point, dans les prochaines années, de s’éloigner davantage de son passé « pauvre mais sexy » pour devenir un marché immobilier plus mature, coûteux, mais riche en opportunités – un marché que les investisseurs et les habitants observeront de près, au fur et à mesure de son évolution berlinhyp.de berlinhyp.de.

Sources :

Rapport sur le marché du logement 2025 de Berlin Hyp & CBRE (Principales conclusions sur les tendances des loyers et des prix) cbre.de cbre.de
Analyse du marché de Berlin 2025 par Investopedia/Investropa (Données sur les prix par quartier et prévisions) investropa.com investropa.com
Rapport immobilier Guthmann Berlin T2 2025 (Données sur les transactions et prix par quartier) guthmann.estate guthmann.estate
Reuters News (Crise du logement et actualités sur les politiques, nov. 2023) reuters.com reuters.com
Communiqués officiels de Berlin.de (Loi sur la construction, actualités sur l’extension de la ligne U7) berlin.de berlin.de
Arup – Détails du projet Tegel Urban Tech Republic (Développement urbain et logements) arup.com
Rapport CBRE sur le marché des bureaux T1 2025 (Tendances commerciales pour les bureaux) cbre.de cbre.de
Données supplémentaires des statistiques du Sénat de Berlin, JLL et Deutsche Bank Research sur l’offre et les prix du logement investropa.com dbresearch.com.

Marché immobilier de Berlin 2025 : tendances, analyse et perspectives d’avenir