Marché immobilier de Delhi 2025 : tendances, zones d’intérêt, prix et perspectives d’avenir

Immobilier commercial (Bureaux)

Reprise et demande en hausse : Le secteur des bureaux commerciaux de Delhi-NCR a connu une reprise robuste, surmontant le ralentissement dû à la pandémie. Au premier trimestre 2025, le marché des bureaux en Inde a enregistré sept trimestres consécutifs de baisse du taux de vacance, reflétant une activité de location soutenue cushmanwakefield.com. La vacance des bureaux dans les 8 principales villes est tombée à environ 15,7 % au T1 2025, soit son niveau le plus bas en 4 ans (contre environ 18,5 % à la mi-2023) cushmanwakefield.com. Cette tendance positive est particulièrement visible à Delhi-NCR, qui a enregistré sa plus forte absorption nette de bureaux depuis 2019 début 2025 cushmanwakefield.com. Au premier trimestre 2025 uniquement, Delhi-NCR a enregistré environ 2,75 millions de pieds carrés de location brute de bureaux ainsi qu’une absorption nette tout aussi élevée, contribuant de manière significative à la demande totale de bureaux en Inde cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Les occupants s’étendent et la demande dépasse la nouvelle offre dans les marchés clés. Les nouvelles livraisons de bureaux à Delhi-NCR étaient d’environ 2,7 millions de pieds carrés au 1er trimestre 2025 (principalement à Gurugram et Noida), un volume conséquent mais encore rapidement absorbé cushmanwakefield.com. En fait, les contraintes d’offre dues à des retards de projets ont quelque peu limité la disponibilité immédiate, exerçant une pression à la baisse sur la vacance et à la hausse sur les loyers dans les emplacements de premier choix cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Principaux pôles de bureaux et tendances : Le marché des bureaux de la NCR est géographiquement décentralisé à travers Delhi et ses banlieues : Gurugram (Gurgaon) reste le plus grand pôle de bureaux de catégorie A avec des parcs d’affaires à Cyber City, Golf Course Road, le long de la NH-8 et de la future Dwarka Expressway. Noida (notamment les secteurs 62, 125-142 le long de la Noida-Greater Noida Expressway) est également devenu un important cluster de bureaux IT/ITeS. Delhi elle-même possède des quartiers d’affaires traditionnels comme Connaught Place (CBD), qui affiche certains des loyers de bureaux les plus élevés d’Inde, et des pôles secondaires tels que Nehru Place, Saket, Jasola et Aerocity (le quartier moderne hôtel-bureaux près de l’aéroport). Ces dernières années, de nombreuses entreprises se sont tournées vers Gurugram et Noida pour obtenir des plateaux de bureaux plus grands et des coûts inférieurs par rapport au centre saturé de Delhi. Cette tendance se poursuit, mais, de façon intéressante, de nouveaux micro-marchés sont également en plein développement. Le futur Urban Extension Road (UER) en périphérie de Delhi devrait permettre l’essor de plusieurs nouveaux pôles commerciaux à l’intérieur des limites de la ville, créant potentiellement des centres de type “Cyber City” à l’ouest/au nord-ouest de Delhi economictimes.indiatimes.com. Selon l’avant-projet du plan directeur de Delhi 2041, environ 5 000 acres de développement commercial en zone vierge pourraient être ouverts dans la capitale, ajoutant 150 millions de pieds carrés d’espaces commerciaux au cours des deux prochaines décennies economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Cette impulsion politique (“l’espace de travail près des travailleurs”) vise à répartir plus équitablement les bureaux et à tirer parti de la main-d’œuvre de Delhi, qui se déplace actuellement vers Gurgaon economictimes.indiatimes.com.

Du côté de la demande, le secteur IT-BPM (technologies de l’information) reste le principal occupant d’espaces de bureaux, représentant environ 29 % des locations début 2025 cushmanwakefield.com. Les entreprises de Banque, Services financiers et Assurances (BFSI) constituent le deuxième plus grand groupe (part d’environ 22 %), suivies par les opérateurs d’espaces flexibles (fournisseurs de coworking) avec environ 13 % cushmanwakefield.com. À noter que les Global Capability Centres (GCCs) – centres de services internalisés de multinationales – forment un segment en pleine expansion, occupant plus de 30 % de l’espace dans certaines villes cushmanwakefield.com. Cela reflète l’attractivité de l’Inde comme pôle mondial pour les multinationales. À Delhi-NCR, la demande est diversifiée : entreprises technologiques, cabinets de conseil, grands acteurs du commerce électronique/télécoms ainsi que le secteur public (bureaux gouvernementaux) dopent l’absorption. Le secteur du coworking et des espaces de travail flexibles est en plein essor ; 2024 a enregistré un niveau record de 12,4 MSF de locations d’espaces flexibles à travers toute l’Inde cushmanwakefield.com, et Delhi-NCR a contribué de manière significative alors que grandes entreprises et startups optent pour des bureaux gérés. Avec le retour au bureau après la crise Covid, de nombreuses entreprises se relancent, même si le travail hybride les rend prudentes sur la prise d’espace en trop grande quantité d’un seul coup. L’activité de pré-location à NCR s’est nettement accélérée (les préengagements ont plus que doublé d’un trimestre à l’autre au premier trimestre 2025), ce qui indique une forte confiance des occupants dans les nouveaux projets à venir cushmanwakefield.com.

Loyers et rendements : Les loyers de bureaux à Delhi-NCR ont commencé à augmenter après une période de stagnation. Au premier trimestre 2025, les loyers dans les principaux marchés de bureaux de la NCR ont enregistré une hausse trimestrielle de 2 à 4 % cushmanwakefield.com, signe encourageant du retour du pouvoir de négociation des propriétaires (Mumbai a même enregistré une hausse trimestrielle plus marquée de 10 % lors du 1er trimestre) cushmanwakefield.com. Les espaces de bureaux Grade A dans le centre d’affaires de Delhi (Connaught Place) et le BKC de Mumbai restent parmi les plus chers d’Asie, avec à CP un loyer souvent affiché autour de ₹400-450/ft² par mois (seulement derrière les prix de Mumbai) – ce qui témoigne de l’offre limitée dans le centre-ville. Néanmoins, la plupart des nouvelles offres de bureaux dans la NCR, à Gurugram/Noida, restent à des prix compétitifs (par exemple ₹80–120/ft²/mois dans de nombreux parcs informatiques). Les rendements des bureaux en Inde (~7–8 %) sont attractifs pour les investisseurs, et Delhi-NCR a bénéficié d’investissements institutionnels importants. Les trois REITs cotés en Inde (Embassy, Mindspace, Brookfield) incluent des actifs de la NCR, et de nouvelles introductions en bourse de REITs (dont une probable de DLF pour son portefeuille locatif) sont attendues, améliorant la liquidité et la transparence sur le marché des bureaux. Le statut de Delhi-NCR comme centre politique et de services garantit une demande de bureaux résiliente. Les perspectives pour 2025 sont positives : Colliers prévoit une demande en bureaux de près de 9,5 MSF à Delhi-NCR en 2025, contre environ 8,5 MSF, à mesure que les entreprises continuent de se développer colliers.com ncr-guide.com. Le pipeline d’offre est modéré, donc le taux de vacance devrait légèrement baisser et les loyers continuer à se raffermir, notamment dans les micromarchés à forte demande (ex : Cyber City de Gurgaon, Golf Course Road et certains secteurs de Noida). Une tendance émergente est l’adoption de schémas « hub-and-spoke » – les entreprises ouvrent des petits bureaux satellites en périphérie (par exemple, Faridabad, New Gurgaon, etc.) pour se rapprocher des zones résidentielles de leurs employés, tout en gardant leur siège dans les quartiers d’affaires principaux. Ceci pourrait encore diversifier le paysage de l’immobilier d’entreprise à Delhi.

Immobilier commercial (centres commerciaux & rues commerçantes)

Reprise robuste : Le segment de l’immobilier commercial à Delhi-NCR a rebondi avec force, porté par une consommation en plein essor et la diminution de l’impact de la pandémie. L’activité de location de commerces au premier trimestre 2025 a atteint 2,4 millions de pieds carrés dans les 8 plus grandes villes de l’Inde – soit une hausse de 55 % en glissement annuel hindustantimes.com. Delhi-NCR a représenté une part significative de ces nouveaux baux commerciaux. Selon un rapport de Cushman & Wakefield, Delhi-NCR a capté environ 17 % de toute la surface commerciale louée au premier trimestre 2025 (environ 0,41 million de pieds carrés), soit une hausse de 57 % sur un an hindustantimes.com hindustantimes.com. Seules Hyderabad et Mumbai ont enregistré des volumes plus élevés, et ensemble, ces trois métropoles ont représenté 74 % des locations commerciales en Inde ce trimestre hindustantimes.com. Cette dynamique souligne le retour des plans d’expansion des enseignes après une période d’accalmie, de nombreuses marques ajoutant de manière agressive des magasins dans les emplacements phares de Delhi, les centres commerciaux et les nouvelles rues commerçantes émergentes. Le marché commercial du NCR bénéficie de la forte population et du pouvoir d’achat de la région – c’est “un marché à haute consommation”, comme en témoigne la forte demande de la part des marques internationales premium, des restaurants et des chaînes de divertissement hindustantimes.com hindustantimes.com.

Centres commerciaux vs Grandes rues : Une tendance notable en 2025 est la domination continue du commerce de détail en grandes rues par rapport aux centres commerciaux en part de location. Au premier trimestre, environ deux tiers des locations de commerces de détail (1,69 MSF) ont eu lieu dans des emplacements en grandes rues – rues commerçantes populaires et regroupements de magasins indépendants hindustantimes.com hindustantimes.com. À Delhi-NCR, les marchés de grandes rues emblématiques comme Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar et les zones commerçantes huppées de Gurgaon (par exemple DLF Galleria, CyberHub) sont très prisés par les détaillants. Ces sites connaissent une faible vacance et des loyers en hausse alors que les marques se disputent les rares vitrines disponibles. Par ailleurs, la location de centres commerciaux était d’environ 0,72 MSF au T1 (à l’échelle nationale) hindustantimes.com, avec une contribution de Delhi-NCR grâce à l’absorption de nouveaux espaces dans les centres commerciaux. Le segment des centres commerciaux à Delhi est en plein essor après plusieurs années de stagnation. Les taux de vacance dans les centres commerciaux, qui avaient grimpé à ~15,5 % en 2021, sont retombés à un chiffre – avec une stabilisation attendue autour de 8,2 % d’ici 2025 ddnews.gov.in. De nombreux centres commerciaux Grade-A affichent presque complet grâce aux locataires principaux (grandes surfaces alimentaires, multiplexes) et à une liste d’attente de détaillants. Toutefois, le succès est inégal – les centres commerciaux les plus performants (par exemple Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) profitent d’une forte fréquentation et de taux de location élevés, alors que les centres moins attractifs ou situés dans des zones saturées font encore face à des difficultés.

Nouvelle offre et projets à venir : Les promoteurs ont retrouvé confiance dans les projets de commerce de détail. Plus de 3 millions de pieds carrés de nouveaux espaces commerciaux devraient ouvrir à Delhi-NCR en 2025, dont près de la moitié se trouvera à Gurugram realestateasia.com. Cela comprend de grands nouveaux centres commerciaux et des centres commerciaux organisés dans la région de Dwarka Expressway à Gurgaon, le centre de Gurgaon, Noida, et même quelques-uns à Delhi. D’ici 2026, près de 20 centres commerciaux haut de gamme (soit 12,3 millions de pieds carrés au niveau national) devraient ouvrir dans les grandes villes realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR récupérera une part importante de ces ouvertures. Par exemple, Aerocity Mall de Bharti Realty près de l’aéroport IGI et le deuxième centre commercial du Select Group à Gurugram sont attendus, tout comme un nouveau centre commercial à Dwarka. Cet afflux de nouvelles surfaces offrira plus de choix aux consommateurs et devrait inciter les promoteurs à innover avec des formats de commerce expérientiel. Selon JLL, Delhi-NCR devrait voir environ 6,4 millions de pieds carrés de nouveaux centres commerciaux d’ici fin 2025 (dans les 8 plus grandes villes) cushmanwakefield.com. Il est important de noter que 58 % de ce pipeline correspond à des espaces de catégorie A+ cushmanwakefield.com, c’est-à-dire des centres commerciaux avec un design haut de gamme, des options de divertissement et un mix de locataires répondant aux standards internationaux. Les enseignes sont particulièrement optimistes concernant les emplacements bénéficiant d’une meilleure connectivité – par exemple, à proximité de nouvelles stations de métro ou de corridors autoroutiers. La part de Gurugram est notable : comme mentionné, environ 47 % du nouvel espace commercial de la NCR en 2025 se trouve à Gurgaon, soulignant la croissance de cette ville en tant que destination shopping et lifestyle linkedin.com.

Moteurs de la demande : Les catégories qui dominent la location de commerces de détail à Delhi incluent la mode/vêtements, la restauration et les loisirs. La location dans les centres commerciaux a été dynamisée par l’expansion des multiplexes de cinéma et des marques de mode, représentant chacune environ 34 % de l’espace loué dans les centres commerciaux hindustantimes.com. Sur les artères commerçantes, la mode et la restauration sont également dominantes, représentant la majorité des nouvelles ouvertures de magasins hindustantimes.com. Il est à noter que les marques étrangères haut de gamme (enseignes de luxe, détaillants mondiaux) se développent en Inde ; elles représentaient environ 8 % du volume des transactions du premier trimestre, tandis que les marques nationales (enseignes indiennes organisées) enregistraient 92 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Etant la région capitale, Delhi-NCR attire de nombreux magasins phares – des exemples récents incluent des boutiques de luxe ouvertes à l’Emporio et au Chanakya Mall, l’ouverture par IKEA d’un magasin grand format à Noida en 2022, et le premier magasin Apple de Delhi inauguré en 2023 à Saket. Ces implantations de renom renforcent le profil commercial de la ville. Par ailleurs, les établissements de restauration et de vie nocturne se multiplient, la population de Delhi étant connue pour sa fréquence élevée de sorties au restaurant. De nombreux centres commerciaux réaffectent de l’espace aux aires de restauration, microbrasseries et centres de divertissement familial pour attirer les visiteurs. Le succès de concepts comme CyberHub (un centre commercial axé sur la restauration) à Gurgaon en a inspiré d’autres.

Perspectives pour le commerce de détail : Les perspectives sont optimistes. Les détaillants et les promoteurs de centres commerciaux s’attendent à ce que la croissance de la consommation dans la région de la capitale nationale reste forte, stimulée par l’augmentation des revenus disponibles et une population jeune. Selon certaines estimations, le parc de commerces organisés en Inde augmentera d’environ 25 % d’ici 2025, et le taux de vacance restera faible car la demande suit le rythme ddnews.gov.in. À Delhi-NCR, l’ouverture de nouveaux centres commerciaux dans des zones sous-desservies (par exemple, New Gurgaon, Noida Extension) va libérer une demande commerciale refoulée. Les loyers dans les centres commerciaux pourraient connaître une croissance modérée, notamment pour les meilleurs établissements – déjà au premier trimestre 2025, les loyers des principaux centres commerciaux de Delhi-NCR ont augmenté de quelques points de pourcentage. Les loyers des commerces de rue dans des emplacements comme Khan Market (l’une des rues commerçantes les plus chères au monde en termes de loyers) devraient probablement conserver leur prime. Un risque à surveiller est l’effet du commerce électronique – la montée des achats en ligne pourrait limiter les plans d’expansion de certains détaillants ou orienter la demande vers l’omnicanal (magasins d’expérience de plus petite taille plutôt que de grands formats). Cependant, en Inde jusqu’à présent, le commerce physique se développe parallèlement au commerce électronique. De nombreuses marques numériques ouvrent des magasins physiques pour élargir leur portée. Un autre facteur est l’infrastructure : avec la mise en service de nouvelles lignes de métro (par exemple, l’extension du métro vers les segments de Greater Noida et Old Gurugram en 2025), la fréquentation des centres commerciaux situés le long de ces corridors devrait augmenter. Globalement, le marché de l’immobilier commercial de Delhi semble prêt pour une “forte expansion,” avec de nombreux projets en cours et un sentiment optimiste des commerçants quant à la trajectoire de croissance du marché apparelresources.com.

Immobilier industriel et logistique

La NCR mène la nation : Delhi-NCR a consolidé sa position en tant que marché de premier plan pour l’immobilier industriel et d’entreposage en Inde. Grâce à sa situation stratégique et à son vaste bassin de consommateurs, la NCR attire des centres de distribution, des parcs logistiques et des pôles industriels desservant le Nord de l’Inde. Le début de l’année 2025 a connu une forte activité locative dans ce segment : l’Inde a enregistré environ 9 millions de pieds carrés de location d’espace industriel et d’entreposage au premier trimestre 2025 (croissance annuelle de 15 %), avec Delhi-NCR contribuant à plus de 3 millions de pieds carrés (≈35 % du total) – la part la plus élevée parmi toutes les villes economictimes.indiatimes.com. En fait, Delhi-NCR a atteint son plus haut niveau de location trimestrielle d’entrepôts des 2–3 dernières années au T1 2025, indiquant une forte hausse de la demande post-pandémie economictimes.indiatimes.com. Les principaux pôles autour de la NCR tels que Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi et Loni sont en effervescence avec de nouveaux baux et des projets en développement. Les entrepôts de qualité connaissent une faible vacance et les promoteurs accélèrent la nouvelle offre – environ 9,4 millions de pieds carrés de nouveaux stocks ont été ajoutés au niveau national au T1 (hausse de 16 % sur un an), la NCR et Chennai représentant ensemble ~50 % de cette nouvelle offre economictimes.indiatimes.com. Les installations de grade A (offrant une hauteur libre supérieure, une capacité de charge au sol élevée, des systèmes de sécurité modernes) sont particulièrement recherchées ; leur part dans la location est passée à 55 % au premier semestre 2025 (contre 39 % au premier semestre 2024), les entreprises privilégiant de plus en plus des infrastructures logistiques modernes realtynmore.com.

Moteurs de la demande et secteurs : La composition de la demande d’espaces industriels dans la NCR évolue. Les prestataires 3PL (logistique tierce partie) et les entreprises de e-commerce ont longtemps été les principaux occupants (desservant la vaste base de consommateurs du e-commerce à Delhi). Début 2025, une nouvelle tendance émerge : les entreprises d’ingénierie/manufacture et les acteurs du e-commerce ont dépassé les 3PL en termes de prise d’espace economictimes.indiatimes.com. Les entreprises d’ingénierie (y compris électronique, composants automobiles et fabricants industriels) ont à elles seules loué environ 2,2 millions de pieds carrés à l’échelle nationale (25 % de la demande du premier trimestre), et Delhi-NCR et Mumbai ont été en tête de l’absorption d’entrepôts pour le e-commerce economictimes.indiatimes.com. Cela indique une croissance plus large des activités industrielles et du commerce de détail omnicanal. Il est à noter également que les entreprises automobiles ont loué un espace important (~1,3 million de pieds carrés au T1) economictimes.indiatimes.com. La région de la NCR, voisine des pôles automobiles de l’Haryana (ceinture Gurugram-Manesar) et de l’Uttar Pradesh, attire également des entrepôts pour l’auto et l’aérospatiale. Les transactions de grande taille sont courantes – au premier trimestre 2025, les transactions supérieures à 20 000 m² représentaient 48 % du volume de location, et la seule NCR a enregistré ~1,9 million de pieds carrés dans ces grands contrats, soit le plus de toute ville economictimes.indiatimes.com. Beaucoup d’entre elles étaient des centres de traitement des commandes e-commerce et des plateformes de distribution de grande taille pour des acteurs de la distribution et des produits de grande consommation. Par exemple, Amazon, Flipkart, Reliance et DHL font partie de ceux qui étendent leur réseau d’entrepôts autour de Delhi.

Principaux corridors industriels : La cartographie de l’immobilier industriel à Delhi-NCR couvre plusieurs corridors :

Côté ouest/nord de Delhi et Haryana : Le tronçon de la NH-48 (autoroute Delhi-Jaipur) traversant Gurgaon jusqu’à Bhiwadi compte de nombreux parcs d’entrepôts. Des zones comme Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (près de Jhajjar) accueillent de grands parcs logistiques (pôles de grade A par IndoSpace, Logos, etc.). L’achèvement de la Western Peripheral Expressway (KMP) et la future Delhi-Mumbai Expressway stimulent la demande ici en réduisant les temps de transit housetrue.com housetrue.com.
Côté est/UP : Greater Noida et Dadri (le long de l’Eastern Peripheral Expressway et près du terminus du Corridor de Fret) sont devenus des pôles d’entrepôts pour les entreprises 3PL et de détail. La région de la Yamuna Expressway près de Jewar est également très prisée pour la logistique future, surtout avec l’arrivée de l’aéroport.
Côté nord : Des zones comme Kundli (Sonipat) sur la NH-1 bénéficient de la connectivité de l’Eastern Peripheral Expressway (EPE) housetrue.com, attirant des entrepôts desservant les marchés du Pendjab/Haryana.
Côté sud : Faridabad et Palwal le long de la NH-19/44 possèdent des parcs industriels et pourraient voir une plus grande demande logistique avec la connectivité à la Delhi-Mumbai Expressway.
À l’intérieur de Delhi, les zones industrielles traditionnelles (ex. Okhla, Naraina, Bawana) sont maintenant complètement occupées, et beaucoup voient une évolution vers la fabrication légère ou une transition vers l’usage de service/commercial léger. Le MPD 2041 propose la réhabilitation des anciennes zones industrielles et la création de nouveaux “Complexes de Fret Intégrés”, mais la plupart des grands entrepôts continueront d’être construits en périphérie de la NCR, là où le foncier est disponible.

Loyers et investissements : Les loyers d’entrepôt dans la région NCR varient fortement selon les micro-marchés. En moyenne, les loyers de catégorie A se situent autour de 25 à 40 ₹ par pied carré et par mois dans la plupart des zones périphériques du NCR. Cependant, dans les parcs logistiques de premier plan près de la ville (ou pour les unités plus petites), les loyers peuvent être plus élevés – certains entrepôts en bordure urbaine atteignent 120–150 ₹/pied carré/mois, des niveaux comparables aux sommets de Bhiwandi à Mumbai addressadvisors.com. Malgré la hausse des loyers, le rendement logistique du NCR (environ 8-9 %) et la perspective de demande à long terme ont attiré d’importants investissements. Des investisseurs mondiaux tels que Blackstone, ESR, Prologis sont actifs via des plateformes de coentreprise pour développer et acquérir des actifs logistiques dans le NCR. De plus, les data centers deviennent une nouvelle classe d’actifs sur le marché immobilier industriel de la NCR. Avec l’expansion de l’économie numérique, des zones de Greater Noida et Gurugram voient s’implanter des parcs de data centers (grâce à un foncier relativement bon marché, la disponibilité de l’énergie et une bonne connectivité). Les actifs immobiliers alternatifs – data centers, parcs logistiques, entrepôts – suscitent un vif intérêt institutionnel, signalant une diversification du marché au-delà des seuls bureaux et logements grantthornton.in.

Dynamisation des infrastructures : Une série de projets d’infrastructures renforcent directement les perspectives de l’immobilier industriel dans la NCR. Le corridor de fret dédié (DFC), dont la branche orientale se termine près de Delhi, rationalisera le transport de fret des ports vers la NCR. Le corridor industriel Delhi–Mumbai (DMIC) inclut des pôles dans la NCR (comme le hub multimodal de Dadri). Le futur aéroport international de Noida à Jewar (ouverture prévue vers 2025) est un changement majeur – il a déjà fait grimper la valeur des terrains près du site d’environ 40 % en cinq ans housetrue.com housetrue.com. Cet aéroport, ainsi qu’une nouvelle autoroute de 60 km reliant Delhi à Jewar et au DMIC, catalyseront le développement de la logistique aérienne, d’entrepôts et même d’aéroport villes (aerotropolis) dans la zone Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. En outre, de nouvelles autoroutes comme la Dwarka Expressway et la Urban Extension Road améliorent les axes routiers de transport dans tout le NCR housetrue.com. Les politiques gouvernementales centrales comme la Politique nationale de la logistique et le plan Gati Shakti (pour intégrer les infrastructures de transport) soutiennent également la croissance en supprimant les goulets d’étranglement et en offrant un cadre pour les parcs logistiques.

Perspectives : Le segment de l’immobilier industriel et logistique est prêt pour une croissance régulière. Colliers anticipe que la forte dynamique de la demande se poursuivra jusqu’en 2025, s’appuyant sur l’expansion généralisée observée au premier trimestre economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR, compte tenu de sa base de consommation et de sa connectivité, devrait rester le plus grand marché de location d’entrepôts en Inde. La croissance des loyers devrait rester modérée mais positive dans les emplacements centraux, tandis que les emplacements secondaires pourraient offrir des avantages de coûts pour les nouveaux entrants. Un risque pourrait être une légère hausse de la vacance dans certaines zones si l’offre nouvelle dépasse la demande à court terme ; au premier trimestre, la vacance a légèrement augmenté au fur et à mesure que l’offre a rattrapé la demande de location economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Mais dans l’ensemble, avec seulement ~35–40 millions de pieds carrés d’entrepôts modernes à NCR (en 2024) et un besoin croissant en logistique organisée, il existe une marge d’expansion. La tendance à des entrepôts plus grands (méga-centres de distribution) va se poursuivre, tout comme la consolidation vers des installations de catégorie A pour plus d’efficacité. Sauf ralentissement économique majeur, l’immobilier industriel de Delhi semble promis à un bel avenir, consolidant l’émergence de la région en tant que centre névralgique logistique.

Principales localités et futurs hotspots à Delhi-NCR

La croissance immobilière à Delhi est géographiquement diversifiée, certaines localités devenant des pôles de développement et de valorisation. Voici les zones clés à surveiller en 2025 et au-delà, à Delhi et dans la NCR :

Gurugram (Gurgaon) – Le moteur de croissance : Gurgaon est le point chaud de l’immobilier du Delhi-NCR, en tête à la fois dans le résidentiel et le commercial. En 2024, la valeur des ventes de logements à Gurugram a grimpé de 66 %, atteignant ₹1,07 lakh crore, ce qui représente environ 66 % de toutes les ventes dans le NCR housetrue.com housetrue.com. Sa base d’entreprises solide, ses équipements haut de gamme et ses nouvelles infrastructures en ont fait un pôle d’attraction pour les acheteurs de logements de luxe et les investisseurs. Les principaux axes de croissance incluent la Dwarka Expressway (NPR) à New Gurgaon et la Sohna Road dans le sud de Gurgaon, qui ont amélioré la connectivité avec Delhi et Noida housetrue.com. De larges avenues, de nouveaux parcs d’affaires et des centres commerciaux haut de gamme (par exemple Ambience, CyberHub) renforcent l’attrait de Gurgaon pour les professionnels et les non-résidents indiens (NRI). Les prix de l’immobilier à Gurugram ont augmenté d’environ 76 % en moyenne depuis 2019 housetrue.com, et la ville affiche désormais parmi les tarifs immobiliers les plus élevés du NCR. Elle demeure le premier choix aussi bien pour les acheteurs de biens de luxe que ceux du segment intermédiaire. Les quartiers établis (Phases DLF, Golf Course Road) continuent d’afficher des tarifs premium, tandis que de nouveaux secteurs en développement le long du Dwarka Expressway et de l’extension du Golf Course connaissent une forte appréciation. Avec l’installation de plusieurs entreprises du Fortune 500 et multinationales (dont de nouveaux campus par DLF, Google, etc.), les perspectives immobilières de Gurgaon restent optimistes.
Noida & Greater Noida – Des pôles d’attraction stimulés par l’infrastructure : Noida s’est transformée en un point chaud de l’immobilier grâce à un développement planifié et une bonne connectivité. Les prix moyens à Noida ont bondi d’environ 92% depuis 2020 housetrue.com, parmi les taux de croissance les plus élevés en Inde, grâce à la ligne de métro Aqua, aux nouvelles autoroutes et au développement institutionnel. Les localités clés incluent les secteurs Noida Expressway (secteur 137, 143 et suivants) qui attirent des parcs IT et des projets résidentiels haut de gamme, et les secteurs centraux de Noida (années 50, 70) qui sont bien établis avec des écoles et des bureaux housetrue.com. Greater Noida (Ouest) – plus connue sous le nom d’Noida Extension – est un autre point chaud. Elle offre des logements abordables à milieu de gamme (secteurs 1–4, 16C, Tech Zone IV, etc.) et a absorbé une forte demande d’acheteurs primo-accédants. La valeur des biens immobiliers à Greater Noida West a augmenté d’environ 98% en cinq ans, dont une hausse de 24% rien qu’en 2024 housetrue.com. Le futur aéroport international de Jewar est un élément déterminant pour cette région : son ouverture prévue aux alentours de fin 2024–25 a déjà fait grimper les prix des terrains de près de 40% dans les environs au cours des cinq dernières années housetrue.com housetrue.com. Les zones le long de la Yamuna Expressway de 165 km (reliant Agra) deviennent des zones d’investissement pour l’entreposage et le logement économique, en prévision de la mise en service de l’aéroport housetrue.com. À noter aussi, Noida et Greater Noida accueillent de vastes zones industrielles et parcs IT – par exemple, la zone de développement industriel de l’Yamuna Expressway (YEIDA) et le pôle IT du secteur 62 de Noida – qui stimulent la demande de logements à proximité. Avec l’extension de la ligne Aqua du métro de Noida approuvée jusqu’à Greater Noida West housetrue.com, et la solidité de l’infrastructure de la ville (routes larges, secteurs planifiés), la région de Noida continuera d’être un terreau dynamique, surtout pour le logement de classe moyenne et les investissements commerciaux (comme les centres de données et les campus de bureaux dans le futur corridor IT du secteur 140A de Noida).
Ghaziabad – L’étoile montante de l’Est : Traditionnellement considérée comme une cousine de banlieue de Delhi, Ghaziabad s’est fortement imposée ces dernières années. Grâce à l’amélioration de la connectivité (l’autoroute Delhi-Meerut, la rocade périphérique Est et les extensions de la ligne bleue du métro jusqu’à Vaishali/New Bus Adda), Ghaziabad se défait de son image de ville « éloignée » housetrue.com. Des quartiers comme Raj Nagar Extension, Indirapuram et Siddharth Vihar voient fleurir de nombreux nouveaux projets de tours résidentielles. Les prix de l’immobilier à Ghaziabad ont grimpé d’environ 139 % entre 2019 et fin 2024 housetrue.com, surpassant tous les autres sous-marchés du NCR. À elle seule, l’année 2024 a connu une forte augmentation des ventes et des nouveaux lancements (les lancements de projets ont augmenté d’environ 121 % début 2024, selon Cushman & Wakefield) housetrue.com. Le corridor NH-24 (désormais NH-9) connaît un essor particulier – Siddharth Vihar, tout près de l’autoroute et de la nouvelle extension du métro, est un point chaud pour les résidences de luxe et les lotissements intégrés housetrue.com. Avec Meerut désormais accessible en moins d’une heure via l’autoroute et bientôt en 30 minutes grâce au train rapide RRTS en construction, l’attrait de Ghaziabad en tant que pôle résidentiel et même marché locatif abordable pour les travailleurs de Delhi a augmenté. On peut s’attendre à une croissance continue autour de Crossings Republik, Mohan Nagar et le long des nouveaux corridors du métro. Les efforts de la ville pour mieux développer les infrastructures urbaines (nouveaux ponts, amélioration des eaux usées) et structurer le commerce de détail (centres commerciaux à Indirapuram, etc.) renforcent encore son profil.
Delhi (zones urbaines et périphériques) : À l’intérieur même des limites de Delhi, l’activité immobilière est limitée par la rareté des terrains, mais certains créneaux d’opportunité existent.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

« propriétés trophées » ultra-luxueuses ou des placements sûrs à long terme

housetrue.com

Plan Directeur de Delhi 2041

48 villages en périphérie de Delhi seront urbanisés

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

de nouvelles zones résidentielles à Delhi

développement axé sur le transport en commun (TOD)

hindustantimes.com

régulariser 1 700 colonies non autorisées

economictimes.indiatimes.com

Est de Delhi

Nord de Delhi

l’immobilier de la ville de Delhi

marché haut de gamme avec une offre limitée

extensions de « nouvelle Delhi »

Faridabad – Une progression lente mais régulière : Faridabad, qui borde le sud de Delhi, a toujours été une ville industrielle. Elle attire désormais l’attention pour son offre de logements de milieu de gamme grâce à l’amélioration de la connectivité. L’extension de la ligne violette du métro de Delhi jusqu’à Ballabhgarh a intégré Faridabad au réseau de métro, et des autoroutes comme l’autoroute Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (partiellement achevée) et la liaison avec l’autoroute Delhi-Mumbai via Sohna renforcent sa connectivité housetrue.com. L’administration de Faridabad a augmenté les tarifs du cercle en 2022-23, indiquant une augmentation perceptible des valeurs et de la demande immobilières housetrue.com. Bien que la croissance des prix soit plus graduelle qu’à Noida ou Gurgaon, Faridabad offre un bon rapport qualité-prix – des terrains et maisons plus grands à un coût d’entrée inférieur. Des quartiers comme Neharpar (Greater Faridabad) ont vu de nombreux nouveaux projets, destinés à la classe moyenne. La zone industrielle modèle (IMT) et les nouveaux établissements éducatifs de la ville créent des emplois, ce qui alimente à son tour le marché du logement. À mesure que Delhi et Gurgaon deviennent plus onéreux, Faridabad se positionne comme une alternative abordable tout en restant à une distance raisonnable des lieux de travail. Ses secteurs face aux Aravalli attirent également ceux qui recherchent un environnement plus sain. Avec l’accent mis par le gouvernement sur le développement de Faridabad (y compris une possible connexion à Gurgaon via une extension du futur Regional Rapid Transit System), il s’agit d’un “outsider” en matière d’investissement – moins clinquant que Gurgaon, mais en croissance régulière.
Autoroute Yamuna & Corridors Périphériques : Outre les principaux quartiers de banlieue, les corridors périphériques deviennent les prochains points chauds grâce à d’importants projets d’infrastructures. La zone de l’Autoroute Yamuna / Aéroport de Jewar à Greater Noida est la plus en vue. Les investisseurs – y compris les NRIs – achètent activement des terrains et des développements en phase initiale dans les secteurs proches du futur aéroport, anticipant une « ville en plein essor » lorsque l’aéroport et les industries associées seront opérationnels housetrue.com housetrue.com. De même, le long de la Dwarka Expressway à la périphérie ouest, des zones comme New Gurgaon (Secteurs 99–113, 76–86) sont passées de terres agricoles à des pôles résidentiels en plein essor, grâce à l’autoroute reliant directement Dwarka à Delhi et à l’aéroport IGI housetrue.com. L’achèvement des derniers tronçons de la Dwarka Eway en 2023-24 intègre ces secteurs, faisant grimper les prix et les lancements de nouveaux projets. La région Sohna Road/Sud de Gurugram est une autre zone en plein essor – avec une nouvelle route surélevée et une future ligne de métro prévue, les secteurs de Sohna sont commercialisés comme des extensions abordables de Gurgaon pour les prochaines années. Au nord de Delhi, les zones le long de la NH-1 vers Sonipat/Kundli (soutenues par l’autoroute EPE et le futur RRTS) attirent des entrepôts et quelques lotissements résidentiels (par exemple la smart city de Kundli). Les investisseurs sont conseillés de surveiller attentivement ces zones périphériques, en particulier celles proches des infrastructures confirmées : par exemple, les terrains autour des nouvelles stations de métro, nouveaux carrefours autoroutiers et futures stations RRTS prennent de la valeur rapidement housetrue.com. Beaucoup de ces localités périphériques offrent encore aujourd’hui des prix d’entrée bas mais pourraient générer d’importants gains une fois la connectivité pleinement opérationnelle sur un horizon de plus de 5 ans housetrue.com housetrue.com. Comme l’a noté un expert, dans la NCR « la connectivité est reine » — les zones dotées de projets de métro ou d’accès autoroutier (Dwarka Eway, Noida Ext., le corridor FNG de Faridabad, etc.) sont promises à une croissance exceptionnelle housetrue.com housetrue.com.

En bref, les hotspots du Delhi-NCR vont des zones établies (secteurs huppés de Gurgaon, Sud de Delhi) aux secteurs en pleine émergence (Noida Extension, New Gurgaon, ceinture NH-24 de Ghaziabad) et aux projets tournés vers l’avenir (ville autour de l’aéroport de Jewar, villages urbains de Delhi). Les investisseurs doivent aligner leurs choix sur les calendriers d’infrastructures et la qualité du développement – choisir le bon micro-marché tôt peut s’avérer très rentable, mais il est indispensable de bien vérifier la réputation du promoteur et de planifier à long terme (certains paris en périphérie peuvent nécessiter une vision de 5 à 10 ans) housetrue.com housetrue.com. Avec la vague de croissance actuelle, l’expansion immobilière du NCR est multi-nodale – créant de nombreux nouveaux “grands emplacements” plutôt qu’un seul centre de gravité.

Tendances des prix et modèles de croissance

Les prix de l’immobilier à Delhi ont connu une appréciation significative récemment, dépassant de nombreuses autres villes. Le marché est en pleine reprise post-pandémique, ce qui a fait grimper les valeurs à des sommets inédits en 2024–25. Nous examinons ici les tendances des prix dans différents segments et en comparaison avec d’autres métropoles :

Récente flambée des prix dans le NCR : 2024 a été une année exceptionnelle – le Delhi-NCR a vu ses prix résidentiels moyens bondir d’environ 30 % en une seule année, soit la plus forte hausse parmi les grandes villes indiennes housetrue.com. Les données des indices sectoriels le confirment : l’indice des prix de l’immobilier pour Delhi-NCR a bondi fin 2024 (l’indice Housing.com a grimpé de 17 points au T4 2024 seulement) housetrue.com. Selon PropTiger, on note même une hausse impressionnante de 49 % sur un an de la valeur moyenne des biens immobiliers dans le NCR au T4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – bien que ce chiffre soit en partie influencé par la part importante des ventes haut de gamme. Cette flambée des prix est en grande partie concentrée dans le segment premium comme indiqué. Les segments moyen et abordable ont connu une croissance bien moindre, mais ont tout de même enregistré des hausses à un chiffre élevé ou à deux chiffres, stimulées par la demande de report. Par exemple, les données NHB Residex montrent que les prix dans la ville de Delhi n’ont augmenté que d’environ 1,5 % sur un an fin 2024 (car de nombreuses zones chics du sud de Delhi étaient déjà élevées) residex.nhbonline.org.in, tandis que les villes satellites (Noida, etc.) ont enregistré des hausses bien supérieures. Ainsi, au sein du NCR, les zones périphériques et les nouveaux projets se sont appréciés plus rapidement que les quartiers centraux déjà chers – une tendance de “rattrapage des prix vers l’extérieur”.

Croissance pluriannuelle (Delhi vs autres villes): Sur un horizon plus long, Delhi-NCR a offert de solides rendements, bien qu’étonnamment, elle n’ait pas été en tête jusqu’à récemment. Une comparaison sur 4 ans (2020–2024) entre les principales villes révèle que Hyderabad arrive en tête avec une augmentation d’environ 80 % des prix moyens des logements, suivie de Noida (~70 %) et Gurugram (~60 %) indiatoday.in indiatoday.in. Delhi (la région métropolitaine) a connu une croissance d’environ 45 % sur quatre ans, similaire à celle de Bengaluru (45 %), tandis que Mumbai est restée derrière avec environ 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Ces chiffres, basés sur l’analyse d’un banquier d’investissement des moyennes de chaque ville, mettent en évidence comment les banlieues du NCR (Noida, Gurugram) ont surpassé les principales zones métropolitaines en termes de croissance, et comment Hyderabad a créé la surprise avec des gains exceptionnels indiatoday.in. Explication : Hyderabad partait d’un niveau bas et a connu un boom lié à la tech, tandis que Noida/Gurgaon avaient également plus de marge de progression comparé aux marchés saturés de Mumbai/Delhi.

Pour illustrer les niveaux de prix actuels et la croissance récente, le tableau ci-dessous compare les prix résidentiels moyens et la variation annuelle des prix (fin 2024) dans Delhi-NCR par rapport aux autres grandes villes :

Ville	Prix moyen (₹/pied², T4 2024)	Croissance annuelle des prix (T4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengaluru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Sources : PropTiger Research / Global Property Guide, données du T4 2024. MMR = Région métropolitaine de Mumbai (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Comme indiqué, Mumbai reste le marché le plus cher d’Inde (≈₹12,6k/pi2 en moyenne), mais Delhi-NCR n’est pas loin derrière en valeur absolue globalpropertyguide.com. Notamment, la hausse des prix de 49 % sur un an du NCR écrase la croissance des autres villes de loin globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Encore une fois, cela est influencé par la composition des biens vendus – la forte proportion de biens de luxe fin 2024 a grandement fait grimper le prix « moyen »). Bengaluru et Chennai ont connu de solides gains annuels d’environ 12–16 %, tandis qu’à Hyderabad, les prix ont plafonné avec seulement ~3 % de hausse en 2024 globalpropertyguide.com (après leur forte envolée les années précédentes).

Évolution par segment : Dans le secteur résidentiel du Delhi-NCR, les biens premium/de luxe (₹1 Cr et plus) n’ont pas seulement dominé les ventes mais aussi enregistré la plus forte appréciation. De nombreux projets de luxe à Gurgaon et Noida ont augmenté leurs prix de 20 à 30 % entre 2022 et 2024 en raison d’une demande très forte. Les biens de gamme moyenne (₹50–100 lakh) ont connu une appréciation modérée, plus en phase avec l’inflation (environ 5 à 10 % par an), tandis que le logement abordable (<₹40 lakh) est resté relativement stable dans certains lointains faubourgs en raison d’une offre abondante et d’une demande moins soutenue (bien que certains projets axés sur l’accessibilité aient légèrement progressé en raison de l’inflation des coûts de construction). La disparité est nette : selon les données de Knight Frank pour le second semestre 2024, les lots de plus de ₹1 Cr sont passés à 46 % du total des ventes, tandis que la demande dans la tranche inférieure à ₹50 lakh a diminué, reflétant un basculement vers les achats haut de gamme globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les promoteurs ont donc relevé les prix pour les plus grandes unités aux meilleurs équipements, tandis que les prix des premiers niveaux d’accès sont restés compétitifs.

Prix des terrains et des commerces : Les prix des terrains dans les quartiers les plus prisés de Delhi-NCR (comme Lutyens’ Delhi) sont parmi les plus élevés du pays, souvent affichés en centaines de crores pour un terrain de bungalow – ils évoluent très peu en termes de pourcentage (étant déjà au sommet). À l’inverse, les terrains dans les zones émergentes – comme le long de la Yamuna Expressway – ont connu d’énormes hausses en pourcentage, les investissements spéculatifs ayant afflué après l’approbation de l’aéroport (certains secteurs doublant en 3 ans). Du côté commercial, les valeurs des bureaux ont augmenté plus progressivement. À Connaught Place, les valeurs des capitaux se situent autour de 32 000–35 000 ₹/pied carré, n’augmentant que de quelques pourcents d’une année sur l’autre ; dans les principaux quartiers de bureaux de Gurugram, les valeurs de capitaux sont d’environ 12 000–15 000 ₹/pied carré pour les bureaux de catégorie A, avec des rendements d’environ 7,5 %. Ces valeurs sont stables, bien que l’apparition des REITs ait commencé à accroître l’appétit des investisseurs institutionnels, ce qui pourrait resserrer les rendements et faire légèrement monter les valeurs des capitaux. Les espaces de vente au détail (boutiques dans les centres commerciaux ou sur les grandes artères commerçantes) dans les meilleurs quartiers de Delhi atteignent des prix très élevés – par exemple, les boutiques de Khan Market sont réputées être dans la fourchette de 40 000–60 000 ₹/pied carré, voire plus – et celles-ci continuent de prendre de la valeur, ou au moins de la conserver, en raison de l’extrême rareté. Les rendements locatifs pour le commerce de détail sont corrects (~4–6 %), et la croissance des loyers s’accélère, ce qui soutient les valeurs des capitaux. Pour les entrepôts, les prix des terrains autour des centres logistiques (par exemple le long de la KMP e-way ou près de Jewar) ont fortement augmenté au fur et à mesure que de nombreuses entreprises acquéraient des parcelles – à Luhari, par exemple, un terrain qui valait 50 lakhs/acre il y a quelques années peut valoir maintenant plus de 1 crore/acre (à titre illustratif). Pourtant, la région NCR propose encore des terrains pour l’industrie moins chers qu’à Mumbai/Pune, raison pour laquelle de nombreuses grandes transactions d’entrepôts ont lieu ici.

Loyers et rendements : Petite précision sur les tendances locatives – les rendements locatifs résidentiels à Delhi sont historiquement bas (~2–3 % en moyenne) en raison de la forte valeur du capital. Mais les loyers ont augmenté après le Covid. Dans certains quartiers du sud de Delhi et à Gurgaon, les loyers résidentiels ont grimpé de 20 à 25 % en 2022-2023 avec le retour des professionnels et l’afflux de nouveaux expatriés globalpropertyguide.com. Un rapport souligne que Delhi, Hyderabad, Navi Mumbai et Bangalore ont connu la plus forte croissance des loyers (>20 % YoY) en 2022-23 parmi les villes indiennes globalpropertyguide.com. Cette dynamique s’est probablement poursuivie en 2024. Pour les investisseurs, cela signifie que les rendements locatifs pourraient légèrement s’améliorer. Comme mentionné plus tôt, le boom des ventes de résidences de luxe en 2024 se répercute à présent sur un boom locatif, les exclus de l’achat se reportant sur la location – si bien que 2025 devrait voir une forte inflation des loyers en NCR housetrue.com. Sur le plan commercial, les loyers des bureaux dans la NCR ont augmenté d’environ 3 % trimestre après trimestre au début 2025 et devraient connaître une croissance annuelle de quelques pourcents à un chiffre à l’avenir, sauf en cas de sur-offre cushmanwakefield.com. Les loyers commerciaux peuvent progresser plus vite (certaines grandes artères ont enregistré plus de 10 % d’augmentation car les commerçants se disputent l’espace).

En résumé, les prix de l’immobilier à Delhi ont connu une croissance remarquable récemment, notamment dans le secteur résidentiel. Si cela a apporté des rendements élevés aux investisseurs, cela introduit également le risque d’un écart croissant en matière d’accessibilité. La durabilité d’une telle flambée des prix dépendra de facteurs économiques plus larges (croissance des revenus, taux d’intérêt) et de la rapidité avec laquelle l’offre répondra dans les segments à forte demande. Les analystes prévoient une modération vers des rythmes de croissance plus soutenables après le pic actuel – par exemple, une enquête prévoit une hausse des prix des logements en Inde d’environ 6 à 7 % par an au cours des prochaines années, plutôt que les 15 à 30 % vertigineux observés dans certaines zones de la NCR l’année dernière globalpropertyguide.com. Les tendances de prix soulignent également l’importance de l’emplacement et du segment : acheter dans un futur quartier attractif ou dans le segment du luxe au cours des dernières années dans la NCR a généré des gains importants, tandis que les biens génériques ou mal situés ont sous-performé. À l’avenir, la différenciation se poursuivra – les emplacements privilégiés bénéficiant d’un bon soutien infrastructurel devraient continuer à prendre de la valeur, tandis que les zones périphériques pourraient connaître une croissance plus progressive jusqu’à ce que leur connectivité planifiée se concrétise pleinement.

Projets d’infrastructures et de connectivité façonnant le marché

La fortune immobilière de Delhi est étroitement liée à ses infrastructures. En 2025 et au-delà, une série de grands projets de connectivité et de modernisation urbaine sont prêts à impacter de manière significative la valeur des biens et les dynamiques de développement :

Expansion du métro : Le réseau du Delhi Metro (déjà plus de 390 km) est en cours d’extension avec la phase IV, qui ajoutera près de 65 km de nouvelles lignes. Parmi les projets clés figurent la Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad) qui renforcera la connectivité aux abords du sud de Delhi, ainsi que les extensions des Lignes Pink et Magenta pour compléter les corridors périphériques. De plus, l’extension de la ligne Aqua du Noida Metro jusqu’à Greater Noida Ouest est en phase d’approbation avancée housetrue.com, et Gurugram prévoit une boucle de métro intra-urbaine. Chaque nouvelle station tend à augmenter la demande immobilière dans un rayon de 2 à 3 km. Peut-être la plus transformatrice de toutes est le RRTS (Regional Rapid Transit System) régional – un train semi-express reliant Delhi aux villes voisines. La première ligne du RRTS, Delhi–Meerut, devrait entrer en service d’ici 2025, réduisant le temps de trajet jusqu’à Meerut à environ 55 minutes. Cela va ouvrir de nouveaux marchés pour les navetteurs à Ghaziabad/Modinagar/Meerut, rendant ces villes attrayantes comme lieux de résidence pour les travailleurs de Delhi et stimulant ainsi leurs marchés immobiliers housetrue.com. Deux autres lignes RRTS (vers Alwar via Gurugram, et vers Panipat via Sonipat) sont en préparation, promettant des effets similaires pour les villes du Haryana.
Autoroutes et voies express : Plusieurs nouvelles voies express ouvrent littéralement la voie à la croissance immobilière :
- La Dwarka Expressway (NH 248BB) est une autoroute à accès contrôlé de 29 km reliant Dwarka à Delhi à Gurugram. Elle deviendra entièrement opérationnelle en 2023-24, améliorant considérablement la connectivité pour les secteurs de New Gurgaon et l’ouest de Delhi. Cela a déjà fait grimper la valeur des propriétés dans les secteurs situés le long de son tracé housetrue.com.
- La Delhi–Mumbai Expressway, un méga-corridor de 1 350 km, a son point de départ juste au sud de la région capitale nationale. La première phase de Sohna (Gurgaon) au Rajasthan a ouvert en 2023. Lorsqu’elle sera entièrement terminée d’ici 2025-26, elle réduira le temps de trajet en voiture Delhi-Mumbai à 12 heures. Les régions de Faridabad, Sohna et Palwal suscitent un intérêt croissant grâce à cette voie express, en particulier là où une nouvelle bretelle (via la Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) la relie à Delhi housetrue.com.
- Les voies périphériques Est et Ouest (EPE/WPE), encerclant Delhi, sont maintenant pleinement opérationnelles. Elles détournent le trafic lourd des routes urbaines et ont ouvert de vastes parcelles de terrain le long de leur tracé pour la logistique et l’habitat (par exemple autour de Sonipat, Baghpat, Ghaziabad sur l’EPE, et Manesar, Jhajjar sur la WPE) housetrue.com. Ces « nouveaux territoires » voient émerger des projets de lotissements et des propositions de parcs d’entrepôts.
- Dans Delhi, la Urban Extension Road (UER) II est en construction en tant que nouvelle autoroute majeure à travers la périphérie de Delhi (reliant la NH-1 à Kundli à la NH-8 à Dwarka). Prévue pour 2025, l’UER II servira de seconde « rocade » en dehors du Ring Road, fluidifiant le trafic et favorisant le développement dans des zones comme Rohini, Najafgarh, Narela qui ne seront plus qu’à quelques minutes de cette voie rapide economictimes.indiatimes.com. Le MPD 2041 identifie la proximité de l’UER comme idéale pour de nouveaux pôles commerciaux, car elle place l’ouest/le nord-ouest de Delhi à seulement 15-20 minutes de l’aéroport IGI economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34) : Bien qu’elle soit opérationnelle depuis 2021, son impact se fait pleinement sentir maintenant. Elle a considérablement réduit les temps de trajet entre Delhi et Ghaziabad/Meerut, et c’est une grande raison derrière la hausse de l’immobilier à Ghaziabad et pourquoi des zones comme Raj Nagar Ext. et Siddharth Vihar sont en plein essor housetrue.com. Elle a rendu le trajet quotidien entre Meerut et Delhi réaliste, comblant cet écart.
- Autres à noter : élargissement de la NH-8 à Gurugram, élargissement de la NH-24 (autoroute Delhi-Lucknow) qui bénéficie à l’est de Delhi et à Noida, et plusieurs nouveaux ponts et passages souterrains à Delhi (comme le passage souterrain d’Ashram inauguré en 2022, etc.) qui améliorent la connectivité locale.
Aéroport International de Noida (Jewar) : Ce projet mérite une mention spéciale. Le futur aéroport de Jewar à Greater Noida (la phase 1 devant accueillir 12 millions de passagers, puis extension) est sans doute le plus grand catalyseur d’infrastructures pour l’immobilier du NCR dans la décennie à venir. Prévu pour ouvrir fin 2024 ou 2025, il transformera instantanément l’arrière-pays rural environnant en un centre de développement. Déjà, comme noté, les prix des terrains autour du site ont grimpé d’environ 40 % ces dernières années housetrue.com. Le gouvernement de l’Uttar Pradesh prévoit un “aérotropolis” avec des zones commerciales, des hôtels et des villes résidentielles dans un rayon de 5 à 10 km autour de l’aéroport. L’État a aussi proposé une Film City et une Electronic City près de Jewar pour tirer profit de cette connectivité. Pour Greater Noida, la Yamuna Expressway et même certaines parties de Faridabad/Palwal, l’aéroport est un facteur déterminant qui devrait stimuler la demande de logements (personnel aéroportuaire/compagnies aériennes, employés de l’industrie annexe) et la demande logistique (installations de fret aérien). Cela offre essentiellement à la région sud du NCR le même élan que l’aéroport IGI a donné à Delhi/Gurgaon au fil des décennies. Avec Jewar, attendez-vous à une hausse de la valeur immobilière le long du corridor de la Yamuna Expressway jusqu’à Agra (les investisseurs achètent des terrains dans des secteurs éloignés pariant sur un développement futur) housetrue.com housetrue.com.
Développement axé sur le transport en commun (TOD) et transports publics : L’accent mis par le gouvernement sur le développement axé sur le transport en commun va transformer certains quartiers. Cela implique une densification autour des gares de métro et des terminaux de bus – permettant des immeubles à usage mixte dans un rayon d’environ 500 m des stations. La politique TOD de Delhi (qui fait partie du MPD 2041) autour des futurs corridors de métro (par exemple le long de la Silver Line) encouragera la reconversion de bandes commerciales de faible hauteur en complexes plus élevés. De même, l’influence des améliorations du transport public comme les corridors de transport rapide par bus de Delhi, les nouvelles lignes urbaines (comme l’extension de la ligne Aqua à Gr. Noida), etc., ne doit pas être sous-estimée – celles-ci améliorent la connectivité du dernier kilomètre, ce qui se traduit souvent par une hausse de la valeur immobilière à distance de marche de ces équipements.
Ville intelligente et améliorations urbaines : La zone NDMC de New Delhi faisait partie de la Mission des villes intelligentes, apportant des améliorations telles que le Wi-Fi public, de meilleures routes et la vidéosurveillance, ce qui accroît l’attrait immobilier (même si la zone NDMC est déjà en grande partie construite et haut de gamme). En outre, de grands travaux d’infrastructure comme la refonte des systèmes de drainage, l’amélioration de l’approvisionnement en eau, la construction de stations d’épuration, etc., bien que moins visibles, sont en cours à travers Delhi et les villes du NCR. Par exemple, Delhi investit dans la prévention des inondations (après les inondations de la Yamuna en 2023) et dans le contrôle de la pollution – le MPD 2041 met l’accent sur l’infrastructure bleue-verte (parcs, zones humides) et la réduction de la pollution impriindia.com, ce qui devrait à long terme rendre la ville plus vivable et donc plus attractive pour les acheteurs immobiliers.
Réaménagement de Central Vista : À New Delhi, le projet Central Vista (nouveau Parlement et bureaux du gouvernement) transforme le centre administratif. Bien qu’il ne crée pas directement de nouveaux biens immobiliers commerciaux, il libère certains anciens bâtiments gouvernementaux qui pourraient ensuite être réutilisés. On évoque l’ouverture de certains bâtiments patrimoniaux au public/usage commercial (musées, etc.), ce qui pourrait dynamiser le quartier d’affaires central. Le projet illustre également l’engagement du gouvernement à moderniser les infrastructures, ce qui renforce le sentiment général du marché.

Plan Directeur de Delhi 2041 : Comme indiqué, le MPD-2041 est une politique essentielle en attente de notification finale.

57 000 hectares de terrain pour l’expansion urbaine

150 millions de pieds carrés de nouveaux espaces commerciaux

economictimes.indiatimes.com

secteurs “ville du quart d’heure” autosuffisants

economictimes.indiatimes.com

régularisation des colonies non autorisées

développement axé sur le transport en commun et le développement durable

hindustantimes.com

politique de regroupement foncier

projets d’infrastructure

1,7 million de nouveaux logements

economictimes.indiatimes.com

de nouvelles opportunités à Delhi

important moteur économique ajoutant 10 % au PIB de Delhi

deccanherald.com

le Plan Directeur 2041 est sur le point de remodeler le paysage urbain de Delhi

Tous ces projets signifient collectivement que la connectivité à Delhi et dans ses environs sera considérablement améliorée dans les années à venir, rendant la région « plus petite » en termes de temps de trajet. Une règle générale observée est que les prix de l’immobilier ont tendance à s’apprécier de 10 à 20 % lors de l’annonce ou de l’achèvement d’importantes améliorations de la connectivité (même si les chiffres exacts varient selon la localité). Nous constatons déjà ce phénomène sur la Dwarka Expressway (les prix de l’immobilier y ont augmenté d’environ 50 % en quelques années) et nous anticipons des résultats similaires pour l’aéroport de Jewar et les extensions du métro. Les promoteurs immobiliers positionnent activement leurs projets à proximité de ces infrastructures pour mettre en avant l’avantage de la connectivité. Les investisseurs et les acheteurs auraient tout intérêt à suivre les calendriers des infrastructures : une zone encore éloignée aujourd’hui pourrait devenir un nœud animé dès qu’une autoroute ou une ligne de métro sera en service. Dans le contexte de Delhi-NCR, l’infrastructure est sans doute le principal déterminant du potentiel immobilier, transformant ce qui était autrefois des périphéries en futurs emplacements de premier choix housetrue.com housetrue.com.

Politiques gouvernementales, réglementations et facteurs économiques

Le secteur immobilier à Delhi est fortement influencé par les réglementations gouvernementales, les modifications de la politique et les grandes tendances économiques. Plusieurs facteurs clés à ce sujet en 2025 sont :

Réformes réglementaires et RERA : L’application du Real Estate (Regulation & Development) Act, 2016 (RERA) a été une véritable révolution ces dernières années. L’autorité RERA de Delhi (ainsi que celles de Haryana/U.P. pour les banlieues du NCR) impose l’enregistrement des projets, la livraison dans les délais et la transparence. D’ici 2025, la plupart des projets de renom à Delhi-NCR seront enregistrés auprès de la RERA, donnant ainsi plus de confiance aux acheteurs. Cela a éliminé bon nombre d’acteurs clandestins et a consolidé le marché autour de promoteurs crédibles, notamment après la crise des NBFC et le ralentissement lié au COVID. L’ère des retards fréquents de construction et des projets bloqués est en train d’être résolue – même si des problèmes persistent (par exemple, certains anciens projets de Noida sont toujours en litige). Globalement, la RERA a amélioré le sentiment des consommateurs et constitue une force réglementaire positive, encourageant davantage d’acheteurs finaux à entrer sur le marché sans crainte de mauvaises pratiques.

Logements abordables et incitations : L’engagement du gouvernement en faveur du logement abordable se poursuit. Bien que la ville de Delhi dispose de peu de projets abordables (en raison du coût élevé du foncier), le Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) du gouvernement central dans le cadre de PMAY avait profité à de nombreux acheteurs de la région de la NCR jusqu’à son expiration en 2022. Des discussions sont en cours pour relancer ou introduire une aide similaire sur les intérêts pour les acquéreurs de la classe moyenne fin 2024/2025 – ce qui, si cela se concrétise, stimulera les ventes dans les segments abordable et moyen. De plus, le Budget de l’Union 2024 a considérablement augmenté l’allocation pour la Pradhan Mantri Awas Yojana, ce qui se traduit par davantage de projets de logements subventionnés (principalement dans les villes périphériques). Delhi étant un État très urbanisé, elle construit peu de logements dans le cadre de PMAY (à l’exception de quelques projets de réaménagement de bidonvilles in situ), mais des villes de la NCR comme Faridabad, Ghaziabad reçoivent des fonds pour construire des logements EWS/LIG. Les politiques de droits de timbre et de taux de cercle influencent également le marché : par exemple, Delhi avait appliqué une réduction temporaire de 20 % des taux de cercle en 2021 pour encourager les transactions ; bien que cela ait pris fin, la ville a maintenu les taux de cercle inchangés en 2024 afin de ne pas alourdir le coût pour les acheteurs. Des États comme l’Haryana ont accordé une remise sur l’enregistrement aux acheteuses, etc. – ces petits avantages contribuent modestement à la confiance et à la demande.

Facteurs économiques – Taux d’intérêt et inflation : Un facteur clé est le cycle des taux d’intérêt. En 2022-23, la hausse des taux d’intérêt (la RBI a augmenté le repo de 250 points de base) a rendu les prêts immobiliers plus coûteux, refroidissant légèrement l’accessibilité à la propriété. Cependant, en 2025, avec une inflation maîtrisée, la RBI devrait réduire les taux d’environ 0,5 % en 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Les banques ont déjà commencé à réduire légèrement les taux des prêts immobiliers. La baisse des taux hypothécaires d’environ 9 % à environ 8,5 % aurait un impact concret – selon JLL, la plupart des villes verront leur indice d’accessibilité à l’achat immobilier s’améliorer pour atteindre le meilleur niveau depuis 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Alors que l’accessibilité à Delhi-NCR restera relativement faible (en raison de prix élevés) economictimes.indiatimes.com, même ici, la situation sera meilleure qu’en 2023 economictimes.indiatimes.com. Des mensualités plus faibles libèrent souvent une demande latente, notamment chez les indécis de la classe moyenne.

À l’inverse, la forte inflation des matériaux de construction entre 2021 et 2023 (hausse des prix du ciment, de l’acier) a augmenté les coûts de construction d’environ 10 à 15 %. Les promoteurs ont répercuté une partie de cette hausse sur les acheteurs via des hausses de prix. Désormais, les prix des matières premières se sont stabilisés ou ont légèrement baissé, ce qui devrait atténuer la pression sur les coûts pour les promoteurs. Combiné à un crédit moins cher pour les promoteurs (si les taux baissent), le lancement de nouveaux projets pourrait reprendre car la viabilité des projets s’améliore. De manière générale, l’économie indienne devrait être l’une des plus dynamiques, ce qui soutient l’immobilier. Même si la croissance mondiale est faible, les indicateurs nationaux – forte collecte de la GST, indices PMI – sont solides. Ce statut de « grande économie la plus performante » devrait soutenir la croissance des revenus des ménages et la capacité d’achat immobilière en Inde economictimes.indiatimes.com. L’essentiel est que la croissance du PIB se traduise par une croissance de l’emploi (en particulier dans des secteurs comme l’IT, la finance qui stimulent la demande de bureaux et de logements). Jusqu’à présent, malgré les licenciements mondiaux dans le secteur technologique, le marché de l’emploi indien reste assez stable. Des secteurs comme les startups, les télécoms, la fabrication (schémas PLI) créent des emplois, au bénéfice de villes comme Delhi.

FPI et réglementations sur l’investissement : Le cadre réglementaire en Inde est de plus en plus favorable aux investisseurs immobiliers. Le gouvernement a autorisé 100 % d’IDE dans les projets terminés pour la location et assoupli les normes pour les FPI et les InInvITs. Les lignes directrices pour les FPI (Fiducies de Placement Immobilier) se sont développées – en 2024, on comptait 3 FPI cotées (toutes liées à des bureaux) et la première cotation d’une FPI de centre commercial en Inde a eu lieu en 2023 (Nexus Malls). Delhi-NCR abrite des actifs de toutes ces FPI (par exemple, Embassy REIT possède des biens à Noida, Nexus REIT inclut Vegas Mall à Delhi, etc.), ce qui signifie que les investisseurs internationaux investissent indirectement dans l’immobilier de Delhi via ces véhicules. On s’attend à voir émerger davantage de FPI, y compris peut-être des FPI résidentielles si la réglementation l’autorise à l’avenir, ce qui serait un changement de paradigme permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier fractionné avec des revenus réguliers. Le succès des FPI à ce jour a amélioré la transparence (car les actifs des FPI doivent publier le taux d’occupation, les loyers, etc.), rendant le marché commercial plus riche en données pour Delhi.

Initiatives et politiques gouvernementales : D’autres mesures politiques influençant le marché de Delhi incluent :

Législation sur la location : La Loi type sur la location de 2021 était une loi modèle centrale visant à réformer les contrats de location (équilibre des droits des locataires et des propriétaires, résolution rapide des litiges). Bien que Delhi n’ait pas complètement promulgué une nouvelle loi en 2025, elle envisage d’en adopter de nombreuses dispositions. Une législation appropriée sur la location pourrait libérer un énorme stock de logements que les propriétaires laissent vacants par crainte de problèmes avec les locataires, augmentant ainsi l’offre locative et stabilisant peut-être les loyers à long terme.
Fiscalité : Pas de changements majeurs en 2024-25, mais l’immobilier bénéficie de déductions fiscales sur les intérêts et le principal des prêts immobiliers (sections 24 et 80C). Toute modification dans ce domaine pourrait affecter le sentiment des acheteurs. L’industrie demande l’augmentation du plafond de déduction des intérêts de 2 lakhs ₹ pour inciter les acheteurs – demande en attente d’examen. Par ailleurs, la TVA sur les biens en construction (5 % ou 1 % pour les logements abordables) demeure, mais le marché s’y est adapté. Un allègement tel qu’un crédit de taxe ou une réduction fait partie des souhaits des promoteurs, mais n’a pas encore été accordé.
Environnement et conformité : Delhi a des réglementations strictes concernant le contrôle des poussières de chantier (compte tenu de la crise de la pollution). En période de forte pollution, des interdictions temporaires de construire sont imposées par les autorités. Les promoteurs doivent en tenir compte dans les délais de leurs projets. De plus, tous les projets nécessitent des autorisations environnementales, des certificats de conformité incendie, etc., lesquels deviennent de plus en plus stricts (par exemple, Chandigarh et certaines zones du NCR imposent désormais l’utilisation d’eau recyclée, la collecte des eaux de pluie dans toutes les nouvelles sociétés). Cela augmente les coûts de conformité mais aboutit à des développements plus durables, qui à leur tour séduisent davantage les acheteurs soucieux de l’environnement.
Numérisation des actes fonciers : Delhi travaille à la numérisation et à la simplification de l’enregistrement et des titres de propriété. La DDA possède des portails en ligne pour les demandes de mutualisation foncière et le département des recettes de l’État de Delhi a numérisé de nombreux titres fonciers. Cela devrait réduire la fraude et rendre les transactions plus fluides, favorisant ainsi l’investissement. L’annonce dans la presse de la gratuité de l’enregistrement pour les propriétés de village « lal dora » hindustantimes.com hindustantimes.com est une telle étape pour formaliser les possessions autrefois informelles.

Risques & facteurs extérieurs : Quelques facteurs de risque sous l’angle politique/économique :

Si des retards d’approbation ou des incertitudes politiques (comme un nouveau report de la notification MPD-2041, ou des changements brusques des règles d’utilisation des terres) surviennent, cela peut ralentir les lancements de projets dans les zones concernées. La clarté et la constance de la politique seront clés pour maintenir l’intérêt des promoteurs.
Des ralentissements économiques mondiaux ou des crises géopolitiques peuvent indirectement affecter le marché de Delhi en impactant la croissance des secteurs IT/ITeS et autres (par exemple, si une récession US/UE frappe les exportations de services, la location de bureaux pourrait fléchir et l’insécurité de l’emploi pourrait freiner les achats immobiliers).
Les fluctuations monétaires peuvent modifier les tendances d’investissement des Non-Résidents Indiens – une roupie faible incite souvent à plus d’achats (pouvoir d’achat dollar/dirham plus fort), ce qui pourrait stimuler les ventes de luxe à Delhi ; une roupie forte pourrait au contraire freiner ce phénomène.
Élections et climat politique : Les élections nationales de 2024 ont apporté un gouvernement stable, favorable aux infrastructures. Cependant, des problèmes de gouvernance locale (le gouvernement d’État de Delhi et le gouvernement central sont souvent en conflit) peuvent parfois retarder les projets. Par exemple, l’acquisition de terrains pour les autoroutes ou les autorisations pour les lignes de métro peuvent devenir des sujets de controverse politique. Toutefois, jusqu’à présent, la plupart des grands projets d’infrastructure dans la région de la NCR bénéficient d’un soutien bipartisan.
Changement climatique et durabilité : Le secteur immobilier devra de plus en plus prendre en compte les facteurs environnementaux. La grave pollution de l’air à Delhi et les récentes inondations (crue de la Yamuna en 2023) ont soulevé des questions sur la résilience face au climat. Le gouvernement pourrait imposer des normes plus strictes selon les zones (comme interdire la construction dans les zones inondables, rendre obligatoires les purificateurs d’air dans les grands projets immobiliers, etc.). Ces mesures, bien qu’avantageuses sur le plan social, pourraient limiter l’offre dans certaines zones ou augmenter les coûts.

En conclusion, l’environnement politique est largement favorable à la croissance, avec des réformes rendant le marché plus transparent et une planification axée sur l’infrastructure ouvrant de nouvelles perspectives. Il reste cependant essentiel que les acteurs du secteur restent informés des évolutions réglementaires et des signaux macroéconomiques. Les politiques gouvernementales, qu’il s’agisse des taux d’intérêt ou des plans directeurs de la ville, continueront d’influencer la trajectoire de l’immobilier à Delhi – l’objectif étant de maintenir un équilibre entre croissance et durabilité.

Potentiel d’investissement et facteurs de risque

Investir dans l’immobilier à Delhi offre des perspectives de rendement importantes, mais non sans risques. Voici un aperçu équilibré des atouts du marché et des éléments de risque à prendre en considération :

Perspectives et opportunités d’investissement :

Forte appréciation du capital : La région de Delhi-NCR a historiquement procuré une forte valorisation des biens immobiliers, particulièrement dans les corridors en pleine croissance. Les données récentes en témoignent – les investisseurs dans des secteurs comme Noida ou Gurugram ont vu les prix augmenter de 50 à 70 % en seulement 4 à 5 ans indiatoday.in indiatoday.in, battant de loin de nombreuses autres classes d’actifs. À l’avenir également, avec la croissance de l’économie et de la population du NCR, les biens bien choisis pourraient enregistrer une appréciation annuelle élevée, à un chiffre ou à deux chiffres. L’immobilier de la région est stimulé par une demande réelle (utilisateurs finaux et entreprises), et non pas seulement par la spéculation, ce qui est de bon augure pour une croissance durable de la valeur.
Revenus locatifs et jeu de rendement : Les rendements locatifs résidentiels à Delhi (2-3 %) sont relativement bas, mais les rendements commerciaux (7-8 % pour les bureaux, environ 5-6 % pour le commerce de détail) sont assez attractifs, faisant du NCR un bon marché pour les investisseurs immobiliers à la recherche de revenus. L’émergence des FPI (Fonds de Placement Immobilier) permet aux petits investisseurs de participer à des actifs commerciaux locatifs avec des rendements stables. De plus, comme les loyers augmentent actuellement (loyers résidentiels en hausse après le Covid, et loyers des bureaux/commerces en progression), le rendement sur coût pour les nouveaux investissements s’améliore. Par exemple, quelqu’un qui achète aujourd’hui à un prix légèrement corrigé pourrait obtenir un meilleur rendement locatif dans les années à venir à mesure que les loyers augmentent. Le co-living et le logement étudiant sont des segments de niche offrant des rendements plus élevés (souvent 5 %+) à Delhi en raison de la forte demande de la jeune population.
Options de portefeuille diversifiées : Delhi-NCR propose toute la gamme des actifs immobiliers – des demeures ultra-luxueuses aux appartements abordables, des bureaux Grade-A aux entrepôts et espaces commerciaux. Cette diversité permet aux investisseurs de se diversifier au sein du même marché. On peut, par exemple, investir dans un bureau Grade-A à Gurgaon pour un loyer stable, un terrain près de Jewar pour une valorisation à long terme, et un appartement de gamme moyenne à Noida pour une croissance modérée. Peu de villes en Inde offrent une telle ampleur d’opportunités. Par ailleurs, des actifs alternatifs comme les data centers, les parcs de R&D en sciences de la vie, etc. émergent dans le NCR, offrant aux premiers investisseurs une chance d’accéder à ces segments à forte croissance.
Infrastructures et croissance future : Comme détaillé, une multitude de projets d’infrastructures libère de nouvelles zones. Les investisseurs qui entrent tôt dans ces poches « pré-croissance » peuvent réaliser d’importants gains une fois que la connectivité s’améliore. Nous avons déjà observé ce schéma par le passé (par exemple, les premiers investisseurs à Dwarka ou le long de l’autoroute de Noida il y a une décennie ont engrangé d’énormes retours). Les prochaines étapes telles que la mise en œuvre du MPD 2041 (villages urbanisés) pourraient s’apparenter à des opportunités « au rez-de-chaussée » – par exemple, des terres regroupées à partir de villages à des tarifs modestes qui deviennent des terrains de grande valeur à développer une fois que la réglementation le permet. Le soutien du gouvernement à l’immobilier (logement pour tous, ville intelligente, etc.) implique également que le secteur bénéficie de vents favorables au niveau des politiques, sans oublier que la pierre reste traditionnellement un investissement privilégié pour les ménages indiens – ce qui maintient la demande soutenue.
Fondamentaux économiques et démographiques : La région métropolitaine de Delhi compte environ 30 millions d’habitants, un chiffre en augmentation. C’est le siège du gouvernement central, un pôle majeur de l’économie des services, et elle bénéficie d’un afflux constant de migrants (pour l’emploi, l’éducation). Cela se traduit par une demande de logement régulière. La transformation économique plus large – comme le transfert de chaînes d’approvisionnement de multinationales vers l’Inde ou l’installation de sociétés mondiales – profite généralement beaucoup au NCR grâce à son statut de capitale. De plus, Delhi a l’un des revenus par habitant les plus élevés d’Inde, ce qui soutient une demande immobilière plus forte. Ces fondamentaux fournissent un filet de sécurité aux investissements immobiliers – le marché a de la profondeur.
Augmentation de la transparence et du professionnalisme : Le marché est désormais bien plus transparent (grâce à la RERA, aux promoteurs cotés, aux portails de proptech) qu’il ne l’était il y a des décennies. Cela réduit le risque de fraude et rend l’investissement plus sûr pour les étrangers et les NRIs. Delhi-NCR compte également de nombreux promoteurs établis (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji, etc., en plus des grands noms locaux comme ATS, M3M, etc.) proposant des projets gérés de manière professionnelle. L’essor des plateformes de fractionnement et des fonds AIF axés sur l’immobilier de la NCR indique que l’argent institutionnel voit ici une opportunité, ce qui peut rehausser les standards globaux et réduire le risque pour les investisseurs individuels en leur offrant davantage de moyens de participer.

Facteurs de risque et défis :

Risque d’accessibilité et de demande : La montée récente des prix, notamment dans l’immobilier de luxe, soulève la question de la durabilité. Il existe un risque que si les prix continuent de dépasser largement la croissance des revenus, une partie des acheteurs finaux se retire, entraînant un fléchissement de la demande. On observe déjà des acheteurs finaux de la classe moyenne de la NCR qui peinent à accéder à la propriété housetrue.com. Si les baisses de taux d’intérêt ne se concrétisent pas ou si les prix de l’immobilier augmentent encore de 20 à 30 %, le nombre de transactions pourrait ralentir, entraînant une possible correction des prix dans les zones surévaluées. Les investisseurs qui entrent à des prix élevés dans le segment du luxe doivent être prudents quant au risque de stagnation ou de légère correction des prix, si le marché doit “reprendre son souffle”. Ceci est d’autant plus pertinent que le boom a été alimenté principalement par des acheteurs aisés – un bassin relativement limité – qui ne pourra peut-être pas s’étendre indéfiniment.
Suroffre dans certains segments : Bien que le stock invendu global ait diminué, certains micromarchés font encore face à une suroffre. Par exemple, certaines parties de Greater Noida et de la Yamuna Expressway comptent de nombreux lotissements et résidences de milieu de gamme livrés au cours de la dernière décennie qui ne sont pas complètement absorbés ; les bureaux dans les zones périphériques (comme certains parcs informatiques sur la Noida Expressway ou à Manesar) affichent des taux de vacance élevés. Si l’on investit dans un projet situé dans une zone où l’offre excède la demande, l’appréciation du capital pourrait être moins rapide à cause du trop grand nombre d’options concurrentes. Il est important d’évaluer l’équilibre entre l’offre et la demande. Le récent rapport PropEquity annonçant une baisse de 34 % des nouveaux lancements de logements au T1 2025 est en réalité un signe sain pour éviter la suroffre business-standard.com business-standard.com. Mais si, suite au boom de 2024, les promoteurs lancent soudainement des dizaines de nouveaux projets de luxe en 2025-2026, la suroffre pourrait réapparaître et nuire à la rentabilité.
Retards d’exécution et réglementaires : La région NCR a un historique de retards de projets – un risque pour ceux qui investissent dans des biens en construction. Bien que la RERA ait amélioré la situation, des retards surviennent toujours à cause de problèmes de financement ou de litiges. Par exemple, les litiges fonciers autour des projets d’autoroute ou les problèmes de validation environnementale peuvent tout bloquer. Si vous avez investi en misant sur l’ouverture d’une ligne de métro ou d’une autoroute à une date donnée et qu’elle est repoussée de plusieurs années, votre investissement pourrait être moins performant en attendant. De même, les ralentissements bureaucratiques dans les approbations (comme l’attente prolongée pour la notification du MPD-2041) peuvent retarder des projets prévus. Les investisseurs doivent être prêts à des incertitudes sur les délais ou choisir des projets livrés pour limiter ce risque.
Risque politique et réglementaire : Les changements de gouvernement ou de politiques peuvent modifier le paysage immobilier. Par exemple, si une nouvelle administration décidait d’augmenter la taxe foncière, ou d’instaurer une taxe exceptionnelle sur les biens de luxe, la valeur des biens pourrait s’en ressentir. Même si ces mesures sont peu probables, les modifications locales comme les révisions des “circle rates” sont plus communes. La forte hausse des “circle rates” à Gurgaon par l’Haryana en 2022 a temporairement rendu les transactions plus onéreuses. Ou encore l’interdiction de louer certains terrains à Noida jusqu’au paiement des arriérés (comme dans le cas Amrapali) – ces particularités peuvent impacter des investissements spécifiques. Par ailleurs, le NGT (National Green Tribunal) interdit périodiquement la construction à cause de la pollution, retardant ainsi les chantiers et le retour sur investissement (et donc rallongeant l’attente des investisseurs).
Fluctuations macro-économiques et des taux d’intérêt : L’immobilier est cyclique. Si l’inflation grimpait soudainement, forçant la RBI à réhausser les taux, le climat d’achat pourrait se détériorer. Une récession mondiale pourrait impacter les expatriés ou les investisseurs mondiaux dans l’immobilier indien. Si la demande domestique reste solide face à des chocs modérés, un grave marasme économique (comme après Lehman 2008 ou la démonétisation de 2016) peut provoquer une chute passagère des ventes, voire une correction des prix dans un contexte de détresse. L’immobilier est aussi relativement illiquide ; en marché baissier, sortir rapidement d’un investissement au prix souhaité peut être difficile.
Solvabilité et qualité des promoteurs : Tous les promoteurs ne se valent pas. La NCR a connu son lot de défauts et d’insolvabilités (comme Amrapali, Jaypee Infratech – de grands groupes dont les projets sont bloqués – ce qui hante encore certains investisseurs). Les problèmes de gouvernance ou les promoteurs trop endettés sont à risque. Il est essentiel d’investir avec des promoteurs réputés et financièrement solides, ou de s’assurer que l’entiercement du projet sous RERA soit bien tenu. De plus, les problèmes de qualité de construction – certains projets livrés dans la précipitation connaissent des défaillances structurelles ou d’entretien qui nuisent à la valeur long terme du bien. Mener une vérification rigoureuse des antécédents du promoteur est primordial.
Facteurs climatiques et environnementaux : De plus en plus, les risques climatiques font partie de l’évaluation des risques immobiliers. La pollution de l’air à Delhi est préoccupante – si elle s’aggrave, elle pourrait pousser certains ménages aisés à déménager ou à choisir d’autres villes, ce qui influencerait subtilement la demande pour les biens haut de gamme (il est déjà constaté que certaines ambassades et expatriés préfèrent Gurgaon ou les villes de montagne pour échapper à la pollution). La pénurie d’eau est un autre problème ; la nappe phréatique de Delhi et la fourniture en eau sont sous pression, et certaines régions connaissent des pénuries estivales – si cela n’est pas résolu, certains secteurs en périphérie pourraient faire face à des problèmes d’habitabilité limitant la croissance. Inversement, des normes environnementales strictes (bien que positives) peuvent réduire le territoire constructible (par exemple, une zone tampon autour de la plaine inondable de la Yamuna doit désormais être respectée après les inondations de 2023, ce qui pourrait impacter certains projets). Ces facteurs sont de long terme, mais un investisseur avec un horizon de 10 à 15 ans doit en tenir compte.

Atténuation des risques : Pour atténuer ces risques, il est conseillé aux investisseurs d’adopter des stratégies telles que :

Diversification – ne placez pas tout votre capital dans un seul projet ou micro-marché ; répartissez-le sur différentes zones ou types d’actifs.
Concentrez-vous sur les fondamentaux – les emplacements bénéficiant d’une forte croissance de l’emploi, de bonnes connexions et d’infrastructures sociales solides conserveront la demande même en cas de ralentissement du marché.
Restez informé – suivez les évolutions réglementaires (p. ex., toute nouvelle loi, modification fiscale ou décision de justice concernant l’immobilier). Comme le suggère le rapport House True, « gardez un œil sur les rapports faisant autorité… et l’actualité du marché ; soyez proactif » housetrue.com.
Conseils professionnels – Faites appel à des conseillers immobiliers crédibles, à des courtiers enregistrés auprès du RERA, et à des conseillers juridiques, surtout pour les gros investissements. Avec une transparence accrue aujourd’hui, les données sur les tendances passées des prix, l’offre à venir, etc., sont disponibles pour prendre des décisions éclairées, plutôt que de spéculer à l’aveuglette.
Alignement du calendrier – faites coïncider votre horizon d’investissement avec l’étape du projet. Si vous recherchez une revente à court terme (1 à 2 ans), concentrez-vous sur les secteurs très « porteurs » ou sur des biens prêts à l’emploi où la demande atteint un pic housetrue.com housetrue.com. Pour le long terme (plus de 5 ans), il est possible de prendre des paris calculés sur des corridors émergents (comme Jewar) qui ne connaîtront peut-être pas un essor immédiat mais qui devraient croître au fil du temps housetrue.com.

Dans l’ensemble, l’immobilier à Delhi offre une opportunité d’investissement convaincante alors que nous avançons vers 2025. La combinaison de moteurs de demande solides, d’améliorations des infrastructures et du soutien politique crée un terrain fertile pour les rendements. Cependant, les investisseurs prudents évalueront les risques – notamment les prix élevés de départ et la nature inégale du marché – et choisiront leurs placements avec soin. Comme le dit l’adage dans l’immobilier : emplacement, emplacement, emplacement – dans le contexte du NCR, ajoutez-y le timing. Ceux qui réussissent à choisir le bon emplacement au bon moment sur le marché de Delhi pourront « surfer sur la vague » de la croissance en 2025 et au-delà housetrue.com, tandis que ceux qui n’y parviennent pas risquent d’attendre plus longtemps l’atteinte de leurs objectifs.

Analyse comparative : Delhi vs Mumbai, Bengaluru et Hyderabad

L’évolution de l’immobilier à Delhi-NCR peut être mieux comprise en la comparant aux autres grands marchés urbains indiens – Mumbai (MMR), Bengaluru et Hyderabad – qui sont tous importants en taille et disposent de moteurs distincts. Voici une vue d’ensemble comparative portant sur la taille du marché, les tendances et les schémas de croissance :

Prix résidentiels : Mumbai est la ville la plus chère d’Inde pour l’immobilier.

Les prix moyens à MMR sont d’environ ₹12 600/m² à la fin de 2024 globalpropertyguide.com, bien au-dessus de la moyenne de Delhi-NCR de ₹8 100 globalpropertyguide.com.Les quartiers les plus prisés du sud de Mumbai (Malabar Hill, etc.) peuvent atteindre ₹60,000–₹1,00,000 par pied carré, des niveaux que seules quelques-unes des colonies ultra-prisées de Delhi approchent.La croissance des prix à Mumbai a été plus modérée – environ +4-6% en glissement annuel au cours des derniers trimestres selon les données du NHB residex.nhbonline.org.in, et environ 40% d’augmentation sur 4 ans indiatoday.in.Delhi-NCR, malgré des poches de luxe extrême, demeure globalement un peu plus abordable que Mumbai en moyenne, mais en 2024, elle a enregistré une appréciation plus élevée (~18% selon l’HPI hindustantimes.com ou même plus selon d’autres sources).Bengaluru a des prix modérés – en moyenne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – et a connu des augmentations régulières (~8-12% en glissement annuel récemment globalpropertyguide.com).Les prix à Bangalore ont augmenté d’environ 45 % en 4 ans indiatoday.in indiatoday.in, soit à peu près le même pourcentage qu’à Delhi.Il est connu pour son bon équilibre : moins volatil que le NCR, avec moins de pics spéculatifs.Hyderabad était connue pour être très abordable jusqu’à ce que les prix s’envolent – la moyenne reste tout de même à seulement ~7 000 ₹/pied carré globalpropertyguide.com, mais c’est après une hausse d’environ 80 % depuis son niveau le plus bas indiatoday.in.La croissance de Hyderabad a ralenti en 2024 (seulement +3% en glissement annuel globalpropertyguide.com) après cette forte progression, en partie à cause d’un afflux important de l’offre et d’une légère baisse de la demande.En essence, la récente croissance des prix du NCR a dépassé celle de Mumbai, Bengaluru, etc., aidée par la hausse du secteur du luxe housetrue.com globalpropertyguide.com.Mais en termes absolus, Mumbai reste plus chère, tandis que Bangalore et Hyderabad restent des alternatives moins coûteuses avec un potentiel de croissance.

Taille du marché et ventes : En 2024, Delhi-NCR et Mumbai sont les deux plus grands marchés immobiliers de l’Inde en valeur annuelle des ventes. En 2024, la NCR a dépassé Mumbai en valeur totale des ventes de logements – ₹1,53 lakh cr contre ₹1,38 lakh cr pour Mumbai housetrue.com. Ce fut une étape importante : traditionnellement, la région métropolitaine de Mumbai (MMR) occupait la première place, mais l’essor de la NCR en 2024 a changé la donne housetrue.com housetrue.com. Cependant, en nombre de transactions, Mumbai reste en tête – par exemple, Mumbai a enregistré environ 96 000 ventes d’unités résidentielles en 2024 (son meilleur score en 13 ans, 27 % des ventes totales des 8 principales villes) globalpropertyguide.com, tandis que les ventes d’unités de la NCR étaient légèrement inférieures et ont même légèrement diminué d’une année sur l’autre selon certains rapports globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela indique que Mumbai possède un volume plus important de transactions de gamme intermédiaire, tandis que la valeur totale de la NCR a été soutenue par des prix moyens plus élevés (ventes de luxe). Bengaluru enregistre généralement entre 50 000 et 60 000 ventes d’unités par an (12 à 17 % de la part indienne) et Hyderabad environ 30 000 à 40 000 unités, de sorte que les deux restent plus petits que la NCR en volume mais connaissent une croissance rapide. Fait notable, seuls Bengaluru et la NCR ont vu une augmentation du volume des ventes d’une année sur l’autre au 1er trimestre 2025 (chacune +10 %) alors que les autres villes ont baissé business-standard.com, ce qui montre leur relative résilience.

Segments et moteurs : Le marché immobilier de chaque ville est porté par des moteurs économiques différents :

Delhi-NCR est porté par le secteur gouvernemental, diverses industries (IT, services, fabrication dans la NCR) et un fort intérêt des investisseurs/NRI, en particulier dans le secteur du luxe. Le segment luxe de la NCR (logements >₹1 Cr) représentait environ 46 % des ventes au 1er trimestre 2025 housetrue.com – plus élevé que dans les autres villes. Son marché comporte historiquement une part importante d’investisseurs (personnes plaçant leur argent dans l’immobilier), bien que la part des utilisateurs finaux soit en hausse après la mise en place du RERA. La présence de multiples villes (Delhi, Gurgaon, Noida, etc.) en fait un espace polycentrique.
Mumbai (MMR) est alimentée par les services financiers, Bollywood, le commerce et une pénurie aiguë de terrains. Elle possède de loin la plus forte demande pour des logements compacts en raison de prix vertigineux – par exemple, les appartements 1 BHK dominent ici contrairement à Delhi où les logements plus grands sont courants. Mumbai possède également un énorme marché de la rénovation (transformation d’anciens immeubles en tours, réhabilitation des bidonvilles, etc.). Le marché du luxe à Mumbai est solide mais proportionnellement plus petit que la vague actuelle dans la région de la capitale nationale. L’accent est surtout mis sur les segments intermédiaires et abordables en banlieue qui tirent le volume.
Bengaluru est la capitale de l’IT – la fortune de son marché immobilier dépend des cycles d’embauche du secteur technologique. La ville dispose de terres relativement abondantes et d’un gouvernement favorable aux promoteurs, l’offre est donc importante. Ainsi, les prix augmentent régulièrement, mais sans envolée spectaculaire (pas de pics brusques comme à NCR). Bangalore affiche également les meilleurs rendements locatifs (3-4 %) parmi les métropoles, grâce à des prix plus bas et des loyers corrects globalpropertyguide.com, ce qui en fait un choix privilégié pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. La demande concerne principalement l’habitat de segment intermédiaire (50 lakhs ₹ – 1 crore), et le luxe reste une petite niche comparé à la région de la capitale ou à Mumbai.
Hyderabad est portée par l’IT et un gouvernement d’État proactif (Télangana) qui a créé un boom en maintenant les coûts bas et en facilitant les affaires. Les prix y ont longtemps été bas (stagnation après 2008), d’où une croissance de rattrapage d’environ 80 % entre 2018 et 2022. Elle reste l’une des plus grandes villes abordables – on peut y obtenir un appartement haut de gamme à HiTec City au prix d’un logement intermédiaire à Gurgaon. Cette accessibilité, combinée à un développement rapide des infrastructures (aéroport de classe mondiale, autoroute périphérique ORR, nouveau métro), attire les investisseurs à Hyderabad. Toutefois, comme noté, la ville a enregistré une baisse de 47% en glissement annuel des ventes de logements au T1 2025 business-standard.com, la chute la plus forte parmi les villes, indiquant un possible ralentissement après une phase de forte croissance. Cela contraste avec la croissance de +10 % de la région de la capitale au même moment business-standard.com.

Espaces commerciaux et de bureaux : Bengaluru domine le marché indien des bureaux – elle affiche systématiquement la plus forte absorption (par exemple, au T1 2025 Bangalore a loué ~4,86 millions de pieds carrés contre 2,75 millions à Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. C’est la capitale technologique du pays, donc son taux de vacance est généralement plus faible et les loyers ont augmenté d’environ 26 % depuis 2019 (atteignant ~₹93/pied²/mois) – la plus forte croissance parmi les grandes villes jll.com. Hyderabad a également connu une forte absorption de bureaux ces dernières années, avec des loyers en croissance d’environ 20 % depuis 2019 (~₹65/pied²/mois) jll.com. Le marché de bureaux de Mumbai est davantage porté par les banques, assurances et sièges de multinationales ; les loyers y sont élevés mais le taux de vacance reste plus important dans certains anciens quartiers d’affaires, alors que les entreprises déménagent vers le BKC ou les banlieues plus récents. La scène des bureaux à Delhi-NCR arrive juste derrière BLR : elle représentait environ 15 % de l’absorption nationale de bureaux au T1 2025, et se démarque avec deux grands pôles (Gurgaon et Noida) en plus de la ville de Delhi. Au T1 2025, taux de vacance global : NCR ~16 %, Mumbai ~15 %, Bangalore ~11 %, Hyderabad ~13 %. Ainsi, le marché de Bangalore est plus tendu, d’où une hausse des loyers plus rapide, tandis que celui du NCR s’améliore à partir d’un taux de vacance un peu plus élevé, mais avec une forte demande qui rattrape cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. La révolution du flex office est puissante dans les quatre villes, mais le NCR et Bangalore sont en tête pour le stock total d’espaces flexibles. Pour les investisseurs, cela signifie que Bangalore et NCR sont à privilégier pour l’investissement de bureaux compte tenu de la profondeur de la demande, tandis que Mumbai est intéressante pour les actifs emblématiques stables et Hyderabad pour son potentiel de croissance même si elle reste plus volatile.

Commerce de détail et autres segments : En immobilier de détail, Mumbai et Delhi sont au coude à coude en termes de surfaces commerciales haut de gamme et de développement de centres commerciaux. Mumbai avait peut-être un léger avantage historique (les rues commerçantes du sud de Mumbai, Bandra, etc.), mais Delhi-NCR ajoute actuellement plus d’espaces de centres commerciaux (3 millions de pieds carrés en 2025 contre ~2,5 millions à Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad et Bangalore se développent également dans le commerce de détail mais à une échelle plus modeste (Hyderabad a mené les locations au 1er trimestre 2025 grâce à de grandes transactions sur les rues commerçantes) hindustantimes.com hindustantimes.com. Industriel/Logistique : Ici, Delhi-NCR domine clairement en raison de sa géographie – Mumbai est limitée par la disponibilité de terrains (même si Bhiwandi à proximité est très important pour les entrepôts), Bangalore et Hyderabad ont des pôles logistiques de taille moyenne mais rien à l’échelle de la NCR. Au 1er trimestre 2025, la NCR et Chennai ont mené la location d’entrepôts (NCR 35 % de part de marché) economictimes.indiatimes.com. La part de Mumbai était inférieure (par exemple, le e-commerce utilise Mumbai pour l’ouest de l’Inde mais souvent la NCR pour la distribution dans le nord). Donc pour les investisseurs de parcs logistiques, la NCR et Pune/Chennai sont privilégiées, Bangalore/Hyderabad étant de taille un peu moindre.

Perspectives comparatives :

Mumbai : Un marché mature et saturé qui devrait croître régulièrement mais lentement. Les défis sont des prix élevés et un foncier limité – d’où un accent mis sur la rénovation urbaine et les zones périphériques (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Le futur Trans-Harbour Link, les lignes de métro et l’aéroport de Navi Mumbai pourraient dynamiser ces zones. Mais le centre de Mumbai devrait continuer à observer une croissance à un chiffre et des barrières à l’entrée élevées.
Bengaluru : Prévue pour rester dynamique. Tant que le secteur technologique se porte bien, le marché du logement et des bureaux à Bangalore connaîtra une demande soutenue. Elle est souvent citée comme la meilleure ville pour l’investissement immobilier des NRIs en raison de rendements stables et de bons taux locatifs sobha.com. Son défi est la congestion du trafic et un certain retard des infrastructures civiles, mais la Phase 2 du métro et le train de banlieue aideront. Elle dispose de beaucoup de terrains pour s’étendre (nord de BLR, est de BLR), si bien que l’accessibilité reste relativement maîtrisée.
Hyderabad : Après une légère correction ou une phase de stagnation, Hyderabad pourrait reprendre sa croissance, mais probablement à un rythme normalisé. Elle bénéficie de politiques très favorables aux entreprises (par exemple, droits de timbre minimaux, approbations rapides via TS-iPASS), ce qui pourrait attirer davantage d’entreprises (le plus grand campus d’Amazon, le campus de Google, etc., s’y trouvent). Si la demande se maintient (sa population et ses revenus augmentent rapidement), elle peut de nouveau surperformer en termes de croissance. Cependant, le risque politique (santé financière de l’État, prochaines élections au Telangana) et la surabondance dans certains corridors (de nombreux nouveaux immeubles de grande hauteur à l’ouest d’Hyderabad) pourraient limiter la hausse des prix à court terme.
Delhi-NCR : Comme détaillé dans ce rapport, la région de la NCR est actuellement en forte progression. Elle offre un peu de tout : les sommets les plus élevés (l’ultra luxe se vend très bien) et encore des poches de logements abordables. Son avantage unique est d’être la région capitale du pays – de nombreuses initiatives gouvernementales commencent ou se concentrent ici (par exemple, le premier RRTS, de grandes missions de logement via la DDA). L’envers du décor est la complexité – la présence de plusieurs juridictions étatiques (Delhi, UP, Haryana) signifie un développement inégal et des règles différentes. Mais la nature vaste et intégrée de la région permet aussi de diversifier le risque – si une zone ralentit, une autre peut prendre le relais (par exemple, si Gurgaon se calme, Noida peut connaître un boom, etc.). Actuellement, la NCR est le marché majeur à la croissance la plus rapide en Inde en valeur et l’un des principaux en volume housetrue.com business-standard.com, et il est attendu qu’elle conserve cette avance à court terme.

En résumé, Mumbai offre la stabilité et des actifs emblématiques de grande valeur mais une croissance plus faible ; Bengaluru offre de solides fondamentaux et de la cohérence ; Hyderabad offre un fort potentiel de croissance à moindre coût mais avec une certaine volatilité ; Delhi-NCR propose l’échelle, la diversité et, actuellement, un grand dynamisme notamment dans les segments haut de gamme. Un investisseur averti pourrait même répartir son portefeuille entre ces villes – par exemple, acheter un bien commercial à Bangalore pour le rendement locatif, un terrain à Hyderabad pour une forte plus-value, et un appartement de luxe à Delhi pour le prestige et les gains liés au cycle haussier. Pour quelqu’un qui hésite entre elles : si l’on privilégie la sécurité et le revenu locatif, Bengaluru ou Mumbai pourraient séduire ; pour une croissance maximale et de l’ambition, Delhi-NCR est très attractive mais il faut savoir s’y retrouver ; et pour l’accessibilité avec croissance, Hyderabad tire son épingle du jeu.

Les quatre villes devraient toutes bénéficier de la montée économique de l’Inde, mais chacune à son propre rythme et avec son caractère. Delhi, étant la capitale et disposant actuellement d’un écosystème immobilier dynamique, est sans doute en tête du peloton dans le domaine immobilier en 2025 – une position qu’elle n’a pas occupée depuis longtemps – et cette vigueur comparative est un point clé à retenir pour les parties prenantes qui observent le paysage immobilier indien housetrue.com housetrue.com.

Conclusion et perspectives pour 2025 et au-delà

Le marché immobilier de Delhi en 2025 se caractérise par une conjonction de tendances positives : des ventes records, une appréciation rapide des prix (notamment dans le segment du luxe) et une activité revitalisée dans les domaines résidentiel, commercial, de détail et industriel. Delhi-NCR s’est solidement positionnée à l’avant-garde du renouveau du secteur immobilier en Inde. À l’avenir, la trajectoire du marché semble optimiste, mais nécessitera cependant de naviguer prudemment à travers certains défis.

À court terme (2025–26), l’immobilier à Delhi devrait poursuivre sa progression, mais à un rythme plus mesuré que l’exubérance de 2024. Les fondamentaux – une forte demande des utilisateurs finaux, une amélioration de l’accessibilité grâce aux réductions de taux d’intérêt attendues, et un déploiement massif des infrastructures – soutiendront la croissance. Les prévisions du secteur annoncent une augmentation annuelle modérée à un chiffre des prix sur le marché national du logement globalpropertyguide.com, et Delhi-NCR devrait généralement suivre cette tendance, même si certains micro-marchés surperformeront. L’actuel boom du luxe “devrait se poursuivre encore un certain temps” selon les experts housetrue.com, vu l’intérêt soutenu des acheteurs haut de gamme. Dans le même temps, le segment intermédiaire pourrait gagner en dynamisme si les conditions financières s’assouplissent (EMI plus faibles) et si les promoteurs se réorientent peut-être vers la construction destinée à la classe moyenne pour capter cette demande latente. Les volumes de ventes de logements devraient rester soutenus – peut-être sans dépasser le record de 2024, mais assurément élevés par rapport aux moyennes passées – alors que l’urbanisation et l’aspiration stimulent l’accession à la propriété malgré la hausse des prix.

Sur le plan commercial, le marché des bureaux de Delhi-NCR dispose d’une « longue et résiliente trajectoire » devant lui selon les analystes economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Avec la baisse des vacances et l’expansion des entreprises, nous prévoyons que les loyers des bureaux augmenteront progressivement et que les vacances se resserreront encore au cours des 1 à 2 prochaines années. La nouvelle offre dans les pôles de bureaux émergents (comme le long de l’UER ou de Noida Expressway) sera à surveiller, mais la demande devrait se maintenir compte tenu de la croissance économique de l’Inde. L’immobilier de détail devrait prospérer – l’offre de commerces organisés augmente, et les détaillants considèrent Delhi-NCR comme un marché crucial pour leur expansion. Nous pourrions voir de nouvelles marques arriver et les enseignes existantes augmenter la taille de leurs magasins, ce qui soutiendra le taux d’occupation des centres commerciaux et pourrait même réduire les taux de capitalisation de ces derniers, faisant du commerce de détail un segment d’investissement attractif. Les perspectives pour l’industrie/la logistique sont prometteuses, la croissance continue du e-commerce et la diversification des chaînes d’approvisionnement utilisant la NCR comme un nœud clé. Les initiatives gouvernementales telles que la Politique nationale de la logistique visent à réduire les coûts et à améliorer les infrastructures, stimulant indirectement la demande immobilière pour les entrepôts.

Les principaux facteurs à surveiller à moyen terme incluront : la mise en œuvre du Plan Directeur 2041 (et s’il génère l’opportunité immobilière estimée à ~15 milliards de dollars economictimes.indiatimes.com), la réalisation à temps des grandes infrastructures (ouverture de l’aéroport de Jewar selon le calendrier, avancement de la Phase IV du métro, etc.), et le maintien d’un régime politique stable encourageant l’investissement. De plus, la dépendance du marché au segment du luxe doit être surveillée – une croissance saine, large et équilibrée (avec une stimulation également du segment intermédiaire) serait plus durable qu’une envolée étroite tirée par le luxe. Les décideurs politiques pourraient intervenir si, par exemple, l’accessibilité se détériore fortement (via des incitations fiscales ou des dispositifs de logement), ce qui pourrait modifier la dynamique de la demande.

D’un point de vue investisseur ou partie prenante, le marché de Delhi offre d’immenses opportunités mais requiert de la rigueur. Comme ce rapport l’a montré, les avantages liés à la localisation, la proximité d’infrastructures, et le choix du bon moment d’entrée/sortie sont cruciaux pour maximiser les rendements. Les zones soutenues par de solides infrastructures et une croissance de l’emploi connaîtront probablement une valorisation supérieure à la moyenne. En revanche, les zones surestimées sans réelle connectivité ou moteur économique pourraient sous-performer. La gestion des risques – telle que privilégier les projets protégés par la RERA, les promoteurs réputés et des attentes de valorisation réalistes – restera importante.

Dans la grande perspective, l’immobilier à Delhi est prêt à bénéficier de l’objectif de l’Inde de devenir une économie de 5 000 milliards de dollars d’ici 2027 – la région capitale attirera une part importante des investissements, des talents et donc de la demande immobilière. L’accent mis par le gouvernement sur l’infrastructure et le logement (par exemple, la poursuite du renouvellement urbain, les extensions de métro, les fonctionnalités des villes intelligentes) offre un cadre de soutien. Tant qu’il y aura une stabilité politique et économique, les perspectives pour le marché immobilier de Delhi sont celles de la croissance et de l’expansion.

Pour résumer, Delhi-NCR en 2025 atteint un nouveau sommet – porté par la croissance et débordant de possibilités. Les investisseurs et acheteurs qui « restent informés et proactifs » housetrue.com, comme le conseillent les experts, sont susceptibles d’y récolter les fruits. Qu’il s’agisse de profiter du boom du luxe, de miser sur un nouveau quartier en plein essor ou d’acquérir des biens pour des rendements locatifs, il existe des stratégies pour chacun. La prudence est de mise concernant les quelques facteurs de risque mentionnés, mais non le pessimisme – la résilience du marché a été prouvée après la pandémie. Avec des choix judicieux, les acteurs peuvent participer à la success story de l’immobilier de Delhi qui s’écrit en 2025 et devrait se poursuivre tout au long de la décennie.

Sources : L’analyse ci-dessus est basée sur des données et des perspectives issues de rapports du secteur, de l’actualité et d’études de cabinets de conseil, notamment Realty Bytes 2025-26 de Grant Thornton grantthornton.in grantthornton.in, des rapports sur le marché du logement (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, les études de Cushman & Wakefield et JLL sur les marchés des bureaux et du commerce de détail cushmanwakefield.com hindustantimes.com, les perspectives de Colliers sur la location industrielle economictimes.indiatimes.com, ainsi que des documents officiels et des actualités de l’Economic Times et du Hindustan Times sur le Master Plan 2041 et les développements d’infrastructures economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Celles-ci ont été citées tout au long du texte afin de fournir une base factuelle et actualisée pour les conclusions présentées. Le contexte comparatif est tiré des analyses Global Property Guide et India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com, entre autres, afin d’assurer une perspective complète.

Immobilier commercial (centres commerciaux & rues commerçantes)

Immobilier industriel et logistique

Principaux corridors industriels : La cartographie de l’immobilier industriel à Delhi-NCR couvre plusieurs corridors :

Côté ouest/nord de Delhi et Haryana : Le tronçon de la NH-48 (autoroute Delhi-Jaipur) traversant Gurgaon jusqu’à Bhiwadi compte de nombreux parcs d’entrepôts. Des zones comme Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (près de Jhajjar) accueillent de grands parcs logistiques (pôles de grade A par IndoSpace, Logos, etc.). L’achèvement de la Western Peripheral Expressway (KMP) et la future Delhi-Mumbai Expressway stimulent la demande ici en réduisant les temps de transit housetrue.com housetrue.com.
Côté est/UP : Greater Noida et Dadri (le long de l’Eastern Peripheral Expressway et près du terminus du Corridor de Fret) sont devenus des pôles d’entrepôts pour les entreprises 3PL et de détail. La région de la Yamuna Expressway près de Jewar est également très prisée pour la logistique future, surtout avec l’arrivée de l’aéroport.
Côté nord : Des zones comme Kundli (Sonipat) sur la NH-1 bénéficient de la connectivité de l’Eastern Peripheral Expressway (EPE) housetrue.com, attirant des entrepôts desservant les marchés du Pendjab/Haryana.
Côté sud : Faridabad et Palwal le long de la NH-19/44 possèdent des parcs industriels et pourraient voir une plus grande demande logistique avec la connectivité à la Delhi-Mumbai Expressway.
À l’intérieur de Delhi, les zones industrielles traditionnelles (ex. Okhla, Naraina, Bawana) sont maintenant complètement occupées, et beaucoup voient une évolution vers la fabrication légère ou une transition vers l’usage de service/commercial léger. Le MPD 2041 propose la réhabilitation des anciennes zones industrielles et la création de nouveaux “Complexes de Fret Intégrés”, mais la plupart des grands entrepôts continueront d’être construits en périphérie de la NCR, là où le foncier est disponible.

Principales localités et futurs hotspots à Delhi-NCR

Gurugram (Gurgaon) – Le moteur de croissance : Gurgaon est le point chaud de l’immobilier du Delhi-NCR, en tête à la fois dans le résidentiel et le commercial. En 2024, la valeur des ventes de logements à Gurugram a grimpé de 66 %, atteignant ₹1,07 lakh crore, ce qui représente environ 66 % de toutes les ventes dans le NCR housetrue.com housetrue.com. Sa base d’entreprises solide, ses équipements haut de gamme et ses nouvelles infrastructures en ont fait un pôle d’attraction pour les acheteurs de logements de luxe et les investisseurs. Les principaux axes de croissance incluent la Dwarka Expressway (NPR) à New Gurgaon et la Sohna Road dans le sud de Gurgaon, qui ont amélioré la connectivité avec Delhi et Noida housetrue.com. De larges avenues, de nouveaux parcs d’affaires et des centres commerciaux haut de gamme (par exemple Ambience, CyberHub) renforcent l’attrait de Gurgaon pour les professionnels et les non-résidents indiens (NRI). Les prix de l’immobilier à Gurugram ont augmenté d’environ 76 % en moyenne depuis 2019 housetrue.com, et la ville affiche désormais parmi les tarifs immobiliers les plus élevés du NCR. Elle demeure le premier choix aussi bien pour les acheteurs de biens de luxe que ceux du segment intermédiaire. Les quartiers établis (Phases DLF, Golf Course Road) continuent d’afficher des tarifs premium, tandis que de nouveaux secteurs en développement le long du Dwarka Expressway et de l’extension du Golf Course connaissent une forte appréciation. Avec l’installation de plusieurs entreprises du Fortune 500 et multinationales (dont de nouveaux campus par DLF, Google, etc.), les perspectives immobilières de Gurgaon restent optimistes.
Noida & Greater Noida – Des pôles d’attraction stimulés par l’infrastructure : Noida s’est transformée en un point chaud de l’immobilier grâce à un développement planifié et une bonne connectivité. Les prix moyens à Noida ont bondi d’environ 92% depuis 2020 housetrue.com, parmi les taux de croissance les plus élevés en Inde, grâce à la ligne de métro Aqua, aux nouvelles autoroutes et au développement institutionnel. Les localités clés incluent les secteurs Noida Expressway (secteur 137, 143 et suivants) qui attirent des parcs IT et des projets résidentiels haut de gamme, et les secteurs centraux de Noida (années 50, 70) qui sont bien établis avec des écoles et des bureaux housetrue.com. Greater Noida (Ouest) – plus connue sous le nom d’Noida Extension – est un autre point chaud. Elle offre des logements abordables à milieu de gamme (secteurs 1–4, 16C, Tech Zone IV, etc.) et a absorbé une forte demande d’acheteurs primo-accédants. La valeur des biens immobiliers à Greater Noida West a augmenté d’environ 98% en cinq ans, dont une hausse de 24% rien qu’en 2024 housetrue.com. Le futur aéroport international de Jewar est un élément déterminant pour cette région : son ouverture prévue aux alentours de fin 2024–25 a déjà fait grimper les prix des terrains de près de 40% dans les environs au cours des cinq dernières années housetrue.com housetrue.com. Les zones le long de la Yamuna Expressway de 165 km (reliant Agra) deviennent des zones d’investissement pour l’entreposage et le logement économique, en prévision de la mise en service de l’aéroport housetrue.com. À noter aussi, Noida et Greater Noida accueillent de vastes zones industrielles et parcs IT – par exemple, la zone de développement industriel de l’Yamuna Expressway (YEIDA) et le pôle IT du secteur 62 de Noida – qui stimulent la demande de logements à proximité. Avec l’extension de la ligne Aqua du métro de Noida approuvée jusqu’à Greater Noida West housetrue.com, et la solidité de l’infrastructure de la ville (routes larges, secteurs planifiés), la région de Noida continuera d’être un terreau dynamique, surtout pour le logement de classe moyenne et les investissements commerciaux (comme les centres de données et les campus de bureaux dans le futur corridor IT du secteur 140A de Noida).
Ghaziabad – L’étoile montante de l’Est : Traditionnellement considérée comme une cousine de banlieue de Delhi, Ghaziabad s’est fortement imposée ces dernières années. Grâce à l’amélioration de la connectivité (l’autoroute Delhi-Meerut, la rocade périphérique Est et les extensions de la ligne bleue du métro jusqu’à Vaishali/New Bus Adda), Ghaziabad se défait de son image de ville « éloignée » housetrue.com. Des quartiers comme Raj Nagar Extension, Indirapuram et Siddharth Vihar voient fleurir de nombreux nouveaux projets de tours résidentielles. Les prix de l’immobilier à Ghaziabad ont grimpé d’environ 139 % entre 2019 et fin 2024 housetrue.com, surpassant tous les autres sous-marchés du NCR. À elle seule, l’année 2024 a connu une forte augmentation des ventes et des nouveaux lancements (les lancements de projets ont augmenté d’environ 121 % début 2024, selon Cushman & Wakefield) housetrue.com. Le corridor NH-24 (désormais NH-9) connaît un essor particulier – Siddharth Vihar, tout près de l’autoroute et de la nouvelle extension du métro, est un point chaud pour les résidences de luxe et les lotissements intégrés housetrue.com. Avec Meerut désormais accessible en moins d’une heure via l’autoroute et bientôt en 30 minutes grâce au train rapide RRTS en construction, l’attrait de Ghaziabad en tant que pôle résidentiel et même marché locatif abordable pour les travailleurs de Delhi a augmenté. On peut s’attendre à une croissance continue autour de Crossings Republik, Mohan Nagar et le long des nouveaux corridors du métro. Les efforts de la ville pour mieux développer les infrastructures urbaines (nouveaux ponts, amélioration des eaux usées) et structurer le commerce de détail (centres commerciaux à Indirapuram, etc.) renforcent encore son profil.
Delhi (zones urbaines et périphériques) : À l’intérieur même des limites de Delhi, l’activité immobilière est limitée par la rareté des terrains, mais certains créneaux d’opportunité existent.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

« propriétés trophées » ultra-luxueuses ou des placements sûrs à long terme

housetrue.com

Plan Directeur de Delhi 2041

48 villages en périphérie de Delhi seront urbanisés

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

de nouvelles zones résidentielles à Delhi

développement axé sur le transport en commun (TOD)

hindustantimes.com

régulariser 1 700 colonies non autorisées

economictimes.indiatimes.com

Est de Delhi

Nord de Delhi

l’immobilier de la ville de Delhi

marché haut de gamme avec une offre limitée

extensions de « nouvelle Delhi »

Faridabad – Une progression lente mais régulière : Faridabad, qui borde le sud de Delhi, a toujours été une ville industrielle. Elle attire désormais l’attention pour son offre de logements de milieu de gamme grâce à l’amélioration de la connectivité. L’extension de la ligne violette du métro de Delhi jusqu’à Ballabhgarh a intégré Faridabad au réseau de métro, et des autoroutes comme l’autoroute Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (partiellement achevée) et la liaison avec l’autoroute Delhi-Mumbai via Sohna renforcent sa connectivité housetrue.com. L’administration de Faridabad a augmenté les tarifs du cercle en 2022-23, indiquant une augmentation perceptible des valeurs et de la demande immobilières housetrue.com. Bien que la croissance des prix soit plus graduelle qu’à Noida ou Gurgaon, Faridabad offre un bon rapport qualité-prix – des terrains et maisons plus grands à un coût d’entrée inférieur. Des quartiers comme Neharpar (Greater Faridabad) ont vu de nombreux nouveaux projets, destinés à la classe moyenne. La zone industrielle modèle (IMT) et les nouveaux établissements éducatifs de la ville créent des emplois, ce qui alimente à son tour le marché du logement. À mesure que Delhi et Gurgaon deviennent plus onéreux, Faridabad se positionne comme une alternative abordable tout en restant à une distance raisonnable des lieux de travail. Ses secteurs face aux Aravalli attirent également ceux qui recherchent un environnement plus sain. Avec l’accent mis par le gouvernement sur le développement de Faridabad (y compris une possible connexion à Gurgaon via une extension du futur Regional Rapid Transit System), il s’agit d’un “outsider” en matière d’investissement – moins clinquant que Gurgaon, mais en croissance régulière.
Autoroute Yamuna & Corridors Périphériques : Outre les principaux quartiers de banlieue, les corridors périphériques deviennent les prochains points chauds grâce à d’importants projets d’infrastructures. La zone de l’Autoroute Yamuna / Aéroport de Jewar à Greater Noida est la plus en vue. Les investisseurs – y compris les NRIs – achètent activement des terrains et des développements en phase initiale dans les secteurs proches du futur aéroport, anticipant une « ville en plein essor » lorsque l’aéroport et les industries associées seront opérationnels housetrue.com housetrue.com. De même, le long de la Dwarka Expressway à la périphérie ouest, des zones comme New Gurgaon (Secteurs 99–113, 76–86) sont passées de terres agricoles à des pôles résidentiels en plein essor, grâce à l’autoroute reliant directement Dwarka à Delhi et à l’aéroport IGI housetrue.com. L’achèvement des derniers tronçons de la Dwarka Eway en 2023-24 intègre ces secteurs, faisant grimper les prix et les lancements de nouveaux projets. La région Sohna Road/Sud de Gurugram est une autre zone en plein essor – avec une nouvelle route surélevée et une future ligne de métro prévue, les secteurs de Sohna sont commercialisés comme des extensions abordables de Gurgaon pour les prochaines années. Au nord de Delhi, les zones le long de la NH-1 vers Sonipat/Kundli (soutenues par l’autoroute EPE et le futur RRTS) attirent des entrepôts et quelques lotissements résidentiels (par exemple la smart city de Kundli). Les investisseurs sont conseillés de surveiller attentivement ces zones périphériques, en particulier celles proches des infrastructures confirmées : par exemple, les terrains autour des nouvelles stations de métro, nouveaux carrefours autoroutiers et futures stations RRTS prennent de la valeur rapidement housetrue.com. Beaucoup de ces localités périphériques offrent encore aujourd’hui des prix d’entrée bas mais pourraient générer d’importants gains une fois la connectivité pleinement opérationnelle sur un horizon de plus de 5 ans housetrue.com housetrue.com. Comme l’a noté un expert, dans la NCR « la connectivité est reine » — les zones dotées de projets de métro ou d’accès autoroutier (Dwarka Eway, Noida Ext., le corridor FNG de Faridabad, etc.) sont promises à une croissance exceptionnelle housetrue.com housetrue.com.

Tendances des prix et modèles de croissance

Ville	Prix moyen (₹/pied², T4 2024)	Croissance annuelle des prix (T4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengaluru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Sources : PropTiger Research / Global Property Guide, données du T4 2024. MMR = Région métropolitaine de Mumbai (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Projets d’infrastructures et de connectivité façonnant le marché

Expansion du métro : Le réseau du Delhi Metro (déjà plus de 390 km) est en cours d’extension avec la phase IV, qui ajoutera près de 65 km de nouvelles lignes. Parmi les projets clés figurent la Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad) qui renforcera la connectivité aux abords du sud de Delhi, ainsi que les extensions des Lignes Pink et Magenta pour compléter les corridors périphériques. De plus, l’extension de la ligne Aqua du Noida Metro jusqu’à Greater Noida Ouest est en phase d’approbation avancée housetrue.com, et Gurugram prévoit une boucle de métro intra-urbaine. Chaque nouvelle station tend à augmenter la demande immobilière dans un rayon de 2 à 3 km. Peut-être la plus transformatrice de toutes est le RRTS (Regional Rapid Transit System) régional – un train semi-express reliant Delhi aux villes voisines. La première ligne du RRTS, Delhi–Meerut, devrait entrer en service d’ici 2025, réduisant le temps de trajet jusqu’à Meerut à environ 55 minutes. Cela va ouvrir de nouveaux marchés pour les navetteurs à Ghaziabad/Modinagar/Meerut, rendant ces villes attrayantes comme lieux de résidence pour les travailleurs de Delhi et stimulant ainsi leurs marchés immobiliers housetrue.com. Deux autres lignes RRTS (vers Alwar via Gurugram, et vers Panipat via Sonipat) sont en préparation, promettant des effets similaires pour les villes du Haryana.
Autoroutes et voies express : Plusieurs nouvelles voies express ouvrent littéralement la voie à la croissance immobilière :
- La Dwarka Expressway (NH 248BB) est une autoroute à accès contrôlé de 29 km reliant Dwarka à Delhi à Gurugram. Elle deviendra entièrement opérationnelle en 2023-24, améliorant considérablement la connectivité pour les secteurs de New Gurgaon et l’ouest de Delhi. Cela a déjà fait grimper la valeur des propriétés dans les secteurs situés le long de son tracé housetrue.com.
- La Delhi–Mumbai Expressway, un méga-corridor de 1 350 km, a son point de départ juste au sud de la région capitale nationale. La première phase de Sohna (Gurgaon) au Rajasthan a ouvert en 2023. Lorsqu’elle sera entièrement terminée d’ici 2025-26, elle réduira le temps de trajet en voiture Delhi-Mumbai à 12 heures. Les régions de Faridabad, Sohna et Palwal suscitent un intérêt croissant grâce à cette voie express, en particulier là où une nouvelle bretelle (via la Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) la relie à Delhi housetrue.com.
- Les voies périphériques Est et Ouest (EPE/WPE), encerclant Delhi, sont maintenant pleinement opérationnelles. Elles détournent le trafic lourd des routes urbaines et ont ouvert de vastes parcelles de terrain le long de leur tracé pour la logistique et l’habitat (par exemple autour de Sonipat, Baghpat, Ghaziabad sur l’EPE, et Manesar, Jhajjar sur la WPE) housetrue.com. Ces « nouveaux territoires » voient émerger des projets de lotissements et des propositions de parcs d’entrepôts.
- Dans Delhi, la Urban Extension Road (UER) II est en construction en tant que nouvelle autoroute majeure à travers la périphérie de Delhi (reliant la NH-1 à Kundli à la NH-8 à Dwarka). Prévue pour 2025, l’UER II servira de seconde « rocade » en dehors du Ring Road, fluidifiant le trafic et favorisant le développement dans des zones comme Rohini, Najafgarh, Narela qui ne seront plus qu’à quelques minutes de cette voie rapide economictimes.indiatimes.com. Le MPD 2041 identifie la proximité de l’UER comme idéale pour de nouveaux pôles commerciaux, car elle place l’ouest/le nord-ouest de Delhi à seulement 15-20 minutes de l’aéroport IGI economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34) : Bien qu’elle soit opérationnelle depuis 2021, son impact se fait pleinement sentir maintenant. Elle a considérablement réduit les temps de trajet entre Delhi et Ghaziabad/Meerut, et c’est une grande raison derrière la hausse de l’immobilier à Ghaziabad et pourquoi des zones comme Raj Nagar Ext. et Siddharth Vihar sont en plein essor housetrue.com. Elle a rendu le trajet quotidien entre Meerut et Delhi réaliste, comblant cet écart.
- Autres à noter : élargissement de la NH-8 à Gurugram, élargissement de la NH-24 (autoroute Delhi-Lucknow) qui bénéficie à l’est de Delhi et à Noida, et plusieurs nouveaux ponts et passages souterrains à Delhi (comme le passage souterrain d’Ashram inauguré en 2022, etc.) qui améliorent la connectivité locale.
Aéroport International de Noida (Jewar) : Ce projet mérite une mention spéciale. Le futur aéroport de Jewar à Greater Noida (la phase 1 devant accueillir 12 millions de passagers, puis extension) est sans doute le plus grand catalyseur d’infrastructures pour l’immobilier du NCR dans la décennie à venir. Prévu pour ouvrir fin 2024 ou 2025, il transformera instantanément l’arrière-pays rural environnant en un centre de développement. Déjà, comme noté, les prix des terrains autour du site ont grimpé d’environ 40 % ces dernières années housetrue.com. Le gouvernement de l’Uttar Pradesh prévoit un “aérotropolis” avec des zones commerciales, des hôtels et des villes résidentielles dans un rayon de 5 à 10 km autour de l’aéroport. L’État a aussi proposé une Film City et une Electronic City près de Jewar pour tirer profit de cette connectivité. Pour Greater Noida, la Yamuna Expressway et même certaines parties de Faridabad/Palwal, l’aéroport est un facteur déterminant qui devrait stimuler la demande de logements (personnel aéroportuaire/compagnies aériennes, employés de l’industrie annexe) et la demande logistique (installations de fret aérien). Cela offre essentiellement à la région sud du NCR le même élan que l’aéroport IGI a donné à Delhi/Gurgaon au fil des décennies. Avec Jewar, attendez-vous à une hausse de la valeur immobilière le long du corridor de la Yamuna Expressway jusqu’à Agra (les investisseurs achètent des terrains dans des secteurs éloignés pariant sur un développement futur) housetrue.com housetrue.com.
Développement axé sur le transport en commun (TOD) et transports publics : L’accent mis par le gouvernement sur le développement axé sur le transport en commun va transformer certains quartiers. Cela implique une densification autour des gares de métro et des terminaux de bus – permettant des immeubles à usage mixte dans un rayon d’environ 500 m des stations. La politique TOD de Delhi (qui fait partie du MPD 2041) autour des futurs corridors de métro (par exemple le long de la Silver Line) encouragera la reconversion de bandes commerciales de faible hauteur en complexes plus élevés. De même, l’influence des améliorations du transport public comme les corridors de transport rapide par bus de Delhi, les nouvelles lignes urbaines (comme l’extension de la ligne Aqua à Gr. Noida), etc., ne doit pas être sous-estimée – celles-ci améliorent la connectivité du dernier kilomètre, ce qui se traduit souvent par une hausse de la valeur immobilière à distance de marche de ces équipements.
Ville intelligente et améliorations urbaines : La zone NDMC de New Delhi faisait partie de la Mission des villes intelligentes, apportant des améliorations telles que le Wi-Fi public, de meilleures routes et la vidéosurveillance, ce qui accroît l’attrait immobilier (même si la zone NDMC est déjà en grande partie construite et haut de gamme). En outre, de grands travaux d’infrastructure comme la refonte des systèmes de drainage, l’amélioration de l’approvisionnement en eau, la construction de stations d’épuration, etc., bien que moins visibles, sont en cours à travers Delhi et les villes du NCR. Par exemple, Delhi investit dans la prévention des inondations (après les inondations de la Yamuna en 2023) et dans le contrôle de la pollution – le MPD 2041 met l’accent sur l’infrastructure bleue-verte (parcs, zones humides) et la réduction de la pollution impriindia.com, ce qui devrait à long terme rendre la ville plus vivable et donc plus attractive pour les acheteurs immobiliers.
Réaménagement de Central Vista : À New Delhi, le projet Central Vista (nouveau Parlement et bureaux du gouvernement) transforme le centre administratif. Bien qu’il ne crée pas directement de nouveaux biens immobiliers commerciaux, il libère certains anciens bâtiments gouvernementaux qui pourraient ensuite être réutilisés. On évoque l’ouverture de certains bâtiments patrimoniaux au public/usage commercial (musées, etc.), ce qui pourrait dynamiser le quartier d’affaires central. Le projet illustre également l’engagement du gouvernement à moderniser les infrastructures, ce qui renforce le sentiment général du marché.

Plan Directeur de Delhi 2041 : Comme indiqué, le MPD-2041 est une politique essentielle en attente de notification finale.

57 000 hectares de terrain pour l’expansion urbaine

150 millions de pieds carrés de nouveaux espaces commerciaux

economictimes.indiatimes.com

secteurs “ville du quart d’heure” autosuffisants

economictimes.indiatimes.com

régularisation des colonies non autorisées

développement axé sur le transport en commun et le développement durable

hindustantimes.com

politique de regroupement foncier

projets d’infrastructure

1,7 million de nouveaux logements

economictimes.indiatimes.com

de nouvelles opportunités à Delhi

important moteur économique ajoutant 10 % au PIB de Delhi

deccanherald.com

le Plan Directeur 2041 est sur le point de remodeler le paysage urbain de Delhi

Politiques gouvernementales, réglementations et facteurs économiques

Initiatives et politiques gouvernementales : D’autres mesures politiques influençant le marché de Delhi incluent :

Législation sur la location : La Loi type sur la location de 2021 était une loi modèle centrale visant à réformer les contrats de location (équilibre des droits des locataires et des propriétaires, résolution rapide des litiges). Bien que Delhi n’ait pas complètement promulgué une nouvelle loi en 2025, elle envisage d’en adopter de nombreuses dispositions. Une législation appropriée sur la location pourrait libérer un énorme stock de logements que les propriétaires laissent vacants par crainte de problèmes avec les locataires, augmentant ainsi l’offre locative et stabilisant peut-être les loyers à long terme.
Fiscalité : Pas de changements majeurs en 2024-25, mais l’immobilier bénéficie de déductions fiscales sur les intérêts et le principal des prêts immobiliers (sections 24 et 80C). Toute modification dans ce domaine pourrait affecter le sentiment des acheteurs. L’industrie demande l’augmentation du plafond de déduction des intérêts de 2 lakhs ₹ pour inciter les acheteurs – demande en attente d’examen. Par ailleurs, la TVA sur les biens en construction (5 % ou 1 % pour les logements abordables) demeure, mais le marché s’y est adapté. Un allègement tel qu’un crédit de taxe ou une réduction fait partie des souhaits des promoteurs, mais n’a pas encore été accordé.
Environnement et conformité : Delhi a des réglementations strictes concernant le contrôle des poussières de chantier (compte tenu de la crise de la pollution). En période de forte pollution, des interdictions temporaires de construire sont imposées par les autorités. Les promoteurs doivent en tenir compte dans les délais de leurs projets. De plus, tous les projets nécessitent des autorisations environnementales, des certificats de conformité incendie, etc., lesquels deviennent de plus en plus stricts (par exemple, Chandigarh et certaines zones du NCR imposent désormais l’utilisation d’eau recyclée, la collecte des eaux de pluie dans toutes les nouvelles sociétés). Cela augmente les coûts de conformité mais aboutit à des développements plus durables, qui à leur tour séduisent davantage les acheteurs soucieux de l’environnement.
Numérisation des actes fonciers : Delhi travaille à la numérisation et à la simplification de l’enregistrement et des titres de propriété. La DDA possède des portails en ligne pour les demandes de mutualisation foncière et le département des recettes de l’État de Delhi a numérisé de nombreux titres fonciers. Cela devrait réduire la fraude et rendre les transactions plus fluides, favorisant ainsi l’investissement. L’annonce dans la presse de la gratuité de l’enregistrement pour les propriétés de village « lal dora » hindustantimes.com hindustantimes.com est une telle étape pour formaliser les possessions autrefois informelles.

Risques & facteurs extérieurs : Quelques facteurs de risque sous l’angle politique/économique :

Si des retards d’approbation ou des incertitudes politiques (comme un nouveau report de la notification MPD-2041, ou des changements brusques des règles d’utilisation des terres) surviennent, cela peut ralentir les lancements de projets dans les zones concernées. La clarté et la constance de la politique seront clés pour maintenir l’intérêt des promoteurs.
Des ralentissements économiques mondiaux ou des crises géopolitiques peuvent indirectement affecter le marché de Delhi en impactant la croissance des secteurs IT/ITeS et autres (par exemple, si une récession US/UE frappe les exportations de services, la location de bureaux pourrait fléchir et l’insécurité de l’emploi pourrait freiner les achats immobiliers).
Les fluctuations monétaires peuvent modifier les tendances d’investissement des Non-Résidents Indiens – une roupie faible incite souvent à plus d’achats (pouvoir d’achat dollar/dirham plus fort), ce qui pourrait stimuler les ventes de luxe à Delhi ; une roupie forte pourrait au contraire freiner ce phénomène.
Élections et climat politique : Les élections nationales de 2024 ont apporté un gouvernement stable, favorable aux infrastructures. Cependant, des problèmes de gouvernance locale (le gouvernement d’État de Delhi et le gouvernement central sont souvent en conflit) peuvent parfois retarder les projets. Par exemple, l’acquisition de terrains pour les autoroutes ou les autorisations pour les lignes de métro peuvent devenir des sujets de controverse politique. Toutefois, jusqu’à présent, la plupart des grands projets d’infrastructure dans la région de la NCR bénéficient d’un soutien bipartisan.
Changement climatique et durabilité : Le secteur immobilier devra de plus en plus prendre en compte les facteurs environnementaux. La grave pollution de l’air à Delhi et les récentes inondations (crue de la Yamuna en 2023) ont soulevé des questions sur la résilience face au climat. Le gouvernement pourrait imposer des normes plus strictes selon les zones (comme interdire la construction dans les zones inondables, rendre obligatoires les purificateurs d’air dans les grands projets immobiliers, etc.). Ces mesures, bien qu’avantageuses sur le plan social, pourraient limiter l’offre dans certaines zones ou augmenter les coûts.

Potentiel d’investissement et facteurs de risque

Perspectives et opportunités d’investissement :

Forte appréciation du capital : La région de Delhi-NCR a historiquement procuré une forte valorisation des biens immobiliers, particulièrement dans les corridors en pleine croissance. Les données récentes en témoignent – les investisseurs dans des secteurs comme Noida ou Gurugram ont vu les prix augmenter de 50 à 70 % en seulement 4 à 5 ans indiatoday.in indiatoday.in, battant de loin de nombreuses autres classes d’actifs. À l’avenir également, avec la croissance de l’économie et de la population du NCR, les biens bien choisis pourraient enregistrer une appréciation annuelle élevée, à un chiffre ou à deux chiffres. L’immobilier de la région est stimulé par une demande réelle (utilisateurs finaux et entreprises), et non pas seulement par la spéculation, ce qui est de bon augure pour une croissance durable de la valeur.
Revenus locatifs et jeu de rendement : Les rendements locatifs résidentiels à Delhi (2-3 %) sont relativement bas, mais les rendements commerciaux (7-8 % pour les bureaux, environ 5-6 % pour le commerce de détail) sont assez attractifs, faisant du NCR un bon marché pour les investisseurs immobiliers à la recherche de revenus. L’émergence des FPI (Fonds de Placement Immobilier) permet aux petits investisseurs de participer à des actifs commerciaux locatifs avec des rendements stables. De plus, comme les loyers augmentent actuellement (loyers résidentiels en hausse après le Covid, et loyers des bureaux/commerces en progression), le rendement sur coût pour les nouveaux investissements s’améliore. Par exemple, quelqu’un qui achète aujourd’hui à un prix légèrement corrigé pourrait obtenir un meilleur rendement locatif dans les années à venir à mesure que les loyers augmentent. Le co-living et le logement étudiant sont des segments de niche offrant des rendements plus élevés (souvent 5 %+) à Delhi en raison de la forte demande de la jeune population.
Options de portefeuille diversifiées : Delhi-NCR propose toute la gamme des actifs immobiliers – des demeures ultra-luxueuses aux appartements abordables, des bureaux Grade-A aux entrepôts et espaces commerciaux. Cette diversité permet aux investisseurs de se diversifier au sein du même marché. On peut, par exemple, investir dans un bureau Grade-A à Gurgaon pour un loyer stable, un terrain près de Jewar pour une valorisation à long terme, et un appartement de gamme moyenne à Noida pour une croissance modérée. Peu de villes en Inde offrent une telle ampleur d’opportunités. Par ailleurs, des actifs alternatifs comme les data centers, les parcs de R&D en sciences de la vie, etc. émergent dans le NCR, offrant aux premiers investisseurs une chance d’accéder à ces segments à forte croissance.
Infrastructures et croissance future : Comme détaillé, une multitude de projets d’infrastructures libère de nouvelles zones. Les investisseurs qui entrent tôt dans ces poches « pré-croissance » peuvent réaliser d’importants gains une fois que la connectivité s’améliore. Nous avons déjà observé ce schéma par le passé (par exemple, les premiers investisseurs à Dwarka ou le long de l’autoroute de Noida il y a une décennie ont engrangé d’énormes retours). Les prochaines étapes telles que la mise en œuvre du MPD 2041 (villages urbanisés) pourraient s’apparenter à des opportunités « au rez-de-chaussée » – par exemple, des terres regroupées à partir de villages à des tarifs modestes qui deviennent des terrains de grande valeur à développer une fois que la réglementation le permet. Le soutien du gouvernement à l’immobilier (logement pour tous, ville intelligente, etc.) implique également que le secteur bénéficie de vents favorables au niveau des politiques, sans oublier que la pierre reste traditionnellement un investissement privilégié pour les ménages indiens – ce qui maintient la demande soutenue.
Fondamentaux économiques et démographiques : La région métropolitaine de Delhi compte environ 30 millions d’habitants, un chiffre en augmentation. C’est le siège du gouvernement central, un pôle majeur de l’économie des services, et elle bénéficie d’un afflux constant de migrants (pour l’emploi, l’éducation). Cela se traduit par une demande de logement régulière. La transformation économique plus large – comme le transfert de chaînes d’approvisionnement de multinationales vers l’Inde ou l’installation de sociétés mondiales – profite généralement beaucoup au NCR grâce à son statut de capitale. De plus, Delhi a l’un des revenus par habitant les plus élevés d’Inde, ce qui soutient une demande immobilière plus forte. Ces fondamentaux fournissent un filet de sécurité aux investissements immobiliers – le marché a de la profondeur.
Augmentation de la transparence et du professionnalisme : Le marché est désormais bien plus transparent (grâce à la RERA, aux promoteurs cotés, aux portails de proptech) qu’il ne l’était il y a des décennies. Cela réduit le risque de fraude et rend l’investissement plus sûr pour les étrangers et les NRIs. Delhi-NCR compte également de nombreux promoteurs établis (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji, etc., en plus des grands noms locaux comme ATS, M3M, etc.) proposant des projets gérés de manière professionnelle. L’essor des plateformes de fractionnement et des fonds AIF axés sur l’immobilier de la NCR indique que l’argent institutionnel voit ici une opportunité, ce qui peut rehausser les standards globaux et réduire le risque pour les investisseurs individuels en leur offrant davantage de moyens de participer.

Facteurs de risque et défis :

Risque d’accessibilité et de demande : La montée récente des prix, notamment dans l’immobilier de luxe, soulève la question de la durabilité. Il existe un risque que si les prix continuent de dépasser largement la croissance des revenus, une partie des acheteurs finaux se retire, entraînant un fléchissement de la demande. On observe déjà des acheteurs finaux de la classe moyenne de la NCR qui peinent à accéder à la propriété housetrue.com. Si les baisses de taux d’intérêt ne se concrétisent pas ou si les prix de l’immobilier augmentent encore de 20 à 30 %, le nombre de transactions pourrait ralentir, entraînant une possible correction des prix dans les zones surévaluées. Les investisseurs qui entrent à des prix élevés dans le segment du luxe doivent être prudents quant au risque de stagnation ou de légère correction des prix, si le marché doit “reprendre son souffle”. Ceci est d’autant plus pertinent que le boom a été alimenté principalement par des acheteurs aisés – un bassin relativement limité – qui ne pourra peut-être pas s’étendre indéfiniment.
Suroffre dans certains segments : Bien que le stock invendu global ait diminué, certains micromarchés font encore face à une suroffre. Par exemple, certaines parties de Greater Noida et de la Yamuna Expressway comptent de nombreux lotissements et résidences de milieu de gamme livrés au cours de la dernière décennie qui ne sont pas complètement absorbés ; les bureaux dans les zones périphériques (comme certains parcs informatiques sur la Noida Expressway ou à Manesar) affichent des taux de vacance élevés. Si l’on investit dans un projet situé dans une zone où l’offre excède la demande, l’appréciation du capital pourrait être moins rapide à cause du trop grand nombre d’options concurrentes. Il est important d’évaluer l’équilibre entre l’offre et la demande. Le récent rapport PropEquity annonçant une baisse de 34 % des nouveaux lancements de logements au T1 2025 est en réalité un signe sain pour éviter la suroffre business-standard.com business-standard.com. Mais si, suite au boom de 2024, les promoteurs lancent soudainement des dizaines de nouveaux projets de luxe en 2025-2026, la suroffre pourrait réapparaître et nuire à la rentabilité.
Retards d’exécution et réglementaires : La région NCR a un historique de retards de projets – un risque pour ceux qui investissent dans des biens en construction. Bien que la RERA ait amélioré la situation, des retards surviennent toujours à cause de problèmes de financement ou de litiges. Par exemple, les litiges fonciers autour des projets d’autoroute ou les problèmes de validation environnementale peuvent tout bloquer. Si vous avez investi en misant sur l’ouverture d’une ligne de métro ou d’une autoroute à une date donnée et qu’elle est repoussée de plusieurs années, votre investissement pourrait être moins performant en attendant. De même, les ralentissements bureaucratiques dans les approbations (comme l’attente prolongée pour la notification du MPD-2041) peuvent retarder des projets prévus. Les investisseurs doivent être prêts à des incertitudes sur les délais ou choisir des projets livrés pour limiter ce risque.
Risque politique et réglementaire : Les changements de gouvernement ou de politiques peuvent modifier le paysage immobilier. Par exemple, si une nouvelle administration décidait d’augmenter la taxe foncière, ou d’instaurer une taxe exceptionnelle sur les biens de luxe, la valeur des biens pourrait s’en ressentir. Même si ces mesures sont peu probables, les modifications locales comme les révisions des “circle rates” sont plus communes. La forte hausse des “circle rates” à Gurgaon par l’Haryana en 2022 a temporairement rendu les transactions plus onéreuses. Ou encore l’interdiction de louer certains terrains à Noida jusqu’au paiement des arriérés (comme dans le cas Amrapali) – ces particularités peuvent impacter des investissements spécifiques. Par ailleurs, le NGT (National Green Tribunal) interdit périodiquement la construction à cause de la pollution, retardant ainsi les chantiers et le retour sur investissement (et donc rallongeant l’attente des investisseurs).
Fluctuations macro-économiques et des taux d’intérêt : L’immobilier est cyclique. Si l’inflation grimpait soudainement, forçant la RBI à réhausser les taux, le climat d’achat pourrait se détériorer. Une récession mondiale pourrait impacter les expatriés ou les investisseurs mondiaux dans l’immobilier indien. Si la demande domestique reste solide face à des chocs modérés, un grave marasme économique (comme après Lehman 2008 ou la démonétisation de 2016) peut provoquer une chute passagère des ventes, voire une correction des prix dans un contexte de détresse. L’immobilier est aussi relativement illiquide ; en marché baissier, sortir rapidement d’un investissement au prix souhaité peut être difficile.
Solvabilité et qualité des promoteurs : Tous les promoteurs ne se valent pas. La NCR a connu son lot de défauts et d’insolvabilités (comme Amrapali, Jaypee Infratech – de grands groupes dont les projets sont bloqués – ce qui hante encore certains investisseurs). Les problèmes de gouvernance ou les promoteurs trop endettés sont à risque. Il est essentiel d’investir avec des promoteurs réputés et financièrement solides, ou de s’assurer que l’entiercement du projet sous RERA soit bien tenu. De plus, les problèmes de qualité de construction – certains projets livrés dans la précipitation connaissent des défaillances structurelles ou d’entretien qui nuisent à la valeur long terme du bien. Mener une vérification rigoureuse des antécédents du promoteur est primordial.
Facteurs climatiques et environnementaux : De plus en plus, les risques climatiques font partie de l’évaluation des risques immobiliers. La pollution de l’air à Delhi est préoccupante – si elle s’aggrave, elle pourrait pousser certains ménages aisés à déménager ou à choisir d’autres villes, ce qui influencerait subtilement la demande pour les biens haut de gamme (il est déjà constaté que certaines ambassades et expatriés préfèrent Gurgaon ou les villes de montagne pour échapper à la pollution). La pénurie d’eau est un autre problème ; la nappe phréatique de Delhi et la fourniture en eau sont sous pression, et certaines régions connaissent des pénuries estivales – si cela n’est pas résolu, certains secteurs en périphérie pourraient faire face à des problèmes d’habitabilité limitant la croissance. Inversement, des normes environnementales strictes (bien que positives) peuvent réduire le territoire constructible (par exemple, une zone tampon autour de la plaine inondable de la Yamuna doit désormais être respectée après les inondations de 2023, ce qui pourrait impacter certains projets). Ces facteurs sont de long terme, mais un investisseur avec un horizon de 10 à 15 ans doit en tenir compte.

Atténuation des risques : Pour atténuer ces risques, il est conseillé aux investisseurs d’adopter des stratégies telles que :

Diversification – ne placez pas tout votre capital dans un seul projet ou micro-marché ; répartissez-le sur différentes zones ou types d’actifs.
Concentrez-vous sur les fondamentaux – les emplacements bénéficiant d’une forte croissance de l’emploi, de bonnes connexions et d’infrastructures sociales solides conserveront la demande même en cas de ralentissement du marché.
Restez informé – suivez les évolutions réglementaires (p. ex., toute nouvelle loi, modification fiscale ou décision de justice concernant l’immobilier). Comme le suggère le rapport House True, « gardez un œil sur les rapports faisant autorité… et l’actualité du marché ; soyez proactif » housetrue.com.
Conseils professionnels – Faites appel à des conseillers immobiliers crédibles, à des courtiers enregistrés auprès du RERA, et à des conseillers juridiques, surtout pour les gros investissements. Avec une transparence accrue aujourd’hui, les données sur les tendances passées des prix, l’offre à venir, etc., sont disponibles pour prendre des décisions éclairées, plutôt que de spéculer à l’aveuglette.
Alignement du calendrier – faites coïncider votre horizon d’investissement avec l’étape du projet. Si vous recherchez une revente à court terme (1 à 2 ans), concentrez-vous sur les secteurs très « porteurs » ou sur des biens prêts à l’emploi où la demande atteint un pic housetrue.com housetrue.com. Pour le long terme (plus de 5 ans), il est possible de prendre des paris calculés sur des corridors émergents (comme Jewar) qui ne connaîtront peut-être pas un essor immédiat mais qui devraient croître au fil du temps housetrue.com.

Analyse comparative : Delhi vs Mumbai, Bengaluru et Hyderabad

Prix résidentiels : Mumbai est la ville la plus chère d’Inde pour l’immobilier.

Segments et moteurs : Le marché immobilier de chaque ville est porté par des moteurs économiques différents :

Delhi-NCR est porté par le secteur gouvernemental, diverses industries (IT, services, fabrication dans la NCR) et un fort intérêt des investisseurs/NRI, en particulier dans le secteur du luxe. Le segment luxe de la NCR (logements >₹1 Cr) représentait environ 46 % des ventes au 1er trimestre 2025 housetrue.com – plus élevé que dans les autres villes. Son marché comporte historiquement une part importante d’investisseurs (personnes plaçant leur argent dans l’immobilier), bien que la part des utilisateurs finaux soit en hausse après la mise en place du RERA. La présence de multiples villes (Delhi, Gurgaon, Noida, etc.) en fait un espace polycentrique.
Mumbai (MMR) est alimentée par les services financiers, Bollywood, le commerce et une pénurie aiguë de terrains. Elle possède de loin la plus forte demande pour des logements compacts en raison de prix vertigineux – par exemple, les appartements 1 BHK dominent ici contrairement à Delhi où les logements plus grands sont courants. Mumbai possède également un énorme marché de la rénovation (transformation d’anciens immeubles en tours, réhabilitation des bidonvilles, etc.). Le marché du luxe à Mumbai est solide mais proportionnellement plus petit que la vague actuelle dans la région de la capitale nationale. L’accent est surtout mis sur les segments intermédiaires et abordables en banlieue qui tirent le volume.
Bengaluru est la capitale de l’IT – la fortune de son marché immobilier dépend des cycles d’embauche du secteur technologique. La ville dispose de terres relativement abondantes et d’un gouvernement favorable aux promoteurs, l’offre est donc importante. Ainsi, les prix augmentent régulièrement, mais sans envolée spectaculaire (pas de pics brusques comme à NCR). Bangalore affiche également les meilleurs rendements locatifs (3-4 %) parmi les métropoles, grâce à des prix plus bas et des loyers corrects globalpropertyguide.com, ce qui en fait un choix privilégié pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. La demande concerne principalement l’habitat de segment intermédiaire (50 lakhs ₹ – 1 crore), et le luxe reste une petite niche comparé à la région de la capitale ou à Mumbai.
Hyderabad est portée par l’IT et un gouvernement d’État proactif (Télangana) qui a créé un boom en maintenant les coûts bas et en facilitant les affaires. Les prix y ont longtemps été bas (stagnation après 2008), d’où une croissance de rattrapage d’environ 80 % entre 2018 et 2022. Elle reste l’une des plus grandes villes abordables – on peut y obtenir un appartement haut de gamme à HiTec City au prix d’un logement intermédiaire à Gurgaon. Cette accessibilité, combinée à un développement rapide des infrastructures (aéroport de classe mondiale, autoroute périphérique ORR, nouveau métro), attire les investisseurs à Hyderabad. Toutefois, comme noté, la ville a enregistré une baisse de 47% en glissement annuel des ventes de logements au T1 2025 business-standard.com, la chute la plus forte parmi les villes, indiquant un possible ralentissement après une phase de forte croissance. Cela contraste avec la croissance de +10 % de la région de la capitale au même moment business-standard.com.

Perspectives comparatives :

Mumbai : Un marché mature et saturé qui devrait croître régulièrement mais lentement. Les défis sont des prix élevés et un foncier limité – d’où un accent mis sur la rénovation urbaine et les zones périphériques (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Le futur Trans-Harbour Link, les lignes de métro et l’aéroport de Navi Mumbai pourraient dynamiser ces zones. Mais le centre de Mumbai devrait continuer à observer une croissance à un chiffre et des barrières à l’entrée élevées.
Bengaluru : Prévue pour rester dynamique. Tant que le secteur technologique se porte bien, le marché du logement et des bureaux à Bangalore connaîtra une demande soutenue. Elle est souvent citée comme la meilleure ville pour l’investissement immobilier des NRIs en raison de rendements stables et de bons taux locatifs sobha.com. Son défi est la congestion du trafic et un certain retard des infrastructures civiles, mais la Phase 2 du métro et le train de banlieue aideront. Elle dispose de beaucoup de terrains pour s’étendre (nord de BLR, est de BLR), si bien que l’accessibilité reste relativement maîtrisée.
Hyderabad : Après une légère correction ou une phase de stagnation, Hyderabad pourrait reprendre sa croissance, mais probablement à un rythme normalisé. Elle bénéficie de politiques très favorables aux entreprises (par exemple, droits de timbre minimaux, approbations rapides via TS-iPASS), ce qui pourrait attirer davantage d’entreprises (le plus grand campus d’Amazon, le campus de Google, etc., s’y trouvent). Si la demande se maintient (sa population et ses revenus augmentent rapidement), elle peut de nouveau surperformer en termes de croissance. Cependant, le risque politique (santé financière de l’État, prochaines élections au Telangana) et la surabondance dans certains corridors (de nombreux nouveaux immeubles de grande hauteur à l’ouest d’Hyderabad) pourraient limiter la hausse des prix à court terme.
Delhi-NCR : Comme détaillé dans ce rapport, la région de la NCR est actuellement en forte progression. Elle offre un peu de tout : les sommets les plus élevés (l’ultra luxe se vend très bien) et encore des poches de logements abordables. Son avantage unique est d’être la région capitale du pays – de nombreuses initiatives gouvernementales commencent ou se concentrent ici (par exemple, le premier RRTS, de grandes missions de logement via la DDA). L’envers du décor est la complexité – la présence de plusieurs juridictions étatiques (Delhi, UP, Haryana) signifie un développement inégal et des règles différentes. Mais la nature vaste et intégrée de la région permet aussi de diversifier le risque – si une zone ralentit, une autre peut prendre le relais (par exemple, si Gurgaon se calme, Noida peut connaître un boom, etc.). Actuellement, la NCR est le marché majeur à la croissance la plus rapide en Inde en valeur et l’un des principaux en volume housetrue.com business-standard.com, et il est attendu qu’elle conserve cette avance à court terme.

Conclusion et perspectives pour 2025 et au-delà

Immobilier commercial (Bureaux)

Immobilier commercial (centres commerciaux & rues commerçantes)

Immobilier industriel et logistique

Principaux corridors industriels : La cartographie de l’immobilier industriel à Delhi-NCR couvre plusieurs corridors :

Côté ouest/nord de Delhi et Haryana : Le tronçon de la NH-48 (autoroute Delhi-Jaipur) traversant Gurgaon jusqu’à Bhiwadi compte de nombreux parcs d’entrepôts. Des zones comme Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (près de Jhajjar) accueillent de grands parcs logistiques (pôles de grade A par IndoSpace, Logos, etc.). L’achèvement de la Western Peripheral Expressway (KMP) et la future Delhi-Mumbai Expressway stimulent la demande ici en réduisant les temps de transit housetrue.com housetrue.com.
Côté est/UP : Greater Noida et Dadri (le long de l’Eastern Peripheral Expressway et près du terminus du Corridor de Fret) sont devenus des pôles d’entrepôts pour les entreprises 3PL et de détail. La région de la Yamuna Expressway près de Jewar est également très prisée pour la logistique future, surtout avec l’arrivée de l’aéroport.
Côté nord : Des zones comme Kundli (Sonipat) sur la NH-1 bénéficient de la connectivité de l’Eastern Peripheral Expressway (EPE) housetrue.com, attirant des entrepôts desservant les marchés du Pendjab/Haryana.
Côté sud : Faridabad et Palwal le long de la NH-19/44 possèdent des parcs industriels et pourraient voir une plus grande demande logistique avec la connectivité à la Delhi-Mumbai Expressway.
À l’intérieur de Delhi, les zones industrielles traditionnelles (ex. Okhla, Naraina, Bawana) sont maintenant complètement occupées, et beaucoup voient une évolution vers la fabrication légère ou une transition vers l’usage de service/commercial léger. Le MPD 2041 propose la réhabilitation des anciennes zones industrielles et la création de nouveaux “Complexes de Fret Intégrés”, mais la plupart des grands entrepôts continueront d’être construits en périphérie de la NCR, là où le foncier est disponible.

Principales localités et futurs hotspots à Delhi-NCR

Gurugram (Gurgaon) – Le moteur de croissance : Gurgaon est le point chaud de l’immobilier du Delhi-NCR, en tête à la fois dans le résidentiel et le commercial. En 2024, la valeur des ventes de logements à Gurugram a grimpé de 66 %, atteignant ₹1,07 lakh crore, ce qui représente environ 66 % de toutes les ventes dans le NCR housetrue.com housetrue.com. Sa base d’entreprises solide, ses équipements haut de gamme et ses nouvelles infrastructures en ont fait un pôle d’attraction pour les acheteurs de logements de luxe et les investisseurs. Les principaux axes de croissance incluent la Dwarka Expressway (NPR) à New Gurgaon et la Sohna Road dans le sud de Gurgaon, qui ont amélioré la connectivité avec Delhi et Noida housetrue.com. De larges avenues, de nouveaux parcs d’affaires et des centres commerciaux haut de gamme (par exemple Ambience, CyberHub) renforcent l’attrait de Gurgaon pour les professionnels et les non-résidents indiens (NRI). Les prix de l’immobilier à Gurugram ont augmenté d’environ 76 % en moyenne depuis 2019 housetrue.com, et la ville affiche désormais parmi les tarifs immobiliers les plus élevés du NCR. Elle demeure le premier choix aussi bien pour les acheteurs de biens de luxe que ceux du segment intermédiaire. Les quartiers établis (Phases DLF, Golf Course Road) continuent d’afficher des tarifs premium, tandis que de nouveaux secteurs en développement le long du Dwarka Expressway et de l’extension du Golf Course connaissent une forte appréciation. Avec l’installation de plusieurs entreprises du Fortune 500 et multinationales (dont de nouveaux campus par DLF, Google, etc.), les perspectives immobilières de Gurgaon restent optimistes.
Noida & Greater Noida – Des pôles d’attraction stimulés par l’infrastructure : Noida s’est transformée en un point chaud de l’immobilier grâce à un développement planifié et une bonne connectivité. Les prix moyens à Noida ont bondi d’environ 92% depuis 2020 housetrue.com, parmi les taux de croissance les plus élevés en Inde, grâce à la ligne de métro Aqua, aux nouvelles autoroutes et au développement institutionnel. Les localités clés incluent les secteurs Noida Expressway (secteur 137, 143 et suivants) qui attirent des parcs IT et des projets résidentiels haut de gamme, et les secteurs centraux de Noida (années 50, 70) qui sont bien établis avec des écoles et des bureaux housetrue.com. Greater Noida (Ouest) – plus connue sous le nom d’Noida Extension – est un autre point chaud. Elle offre des logements abordables à milieu de gamme (secteurs 1–4, 16C, Tech Zone IV, etc.) et a absorbé une forte demande d’acheteurs primo-accédants. La valeur des biens immobiliers à Greater Noida West a augmenté d’environ 98% en cinq ans, dont une hausse de 24% rien qu’en 2024 housetrue.com. Le futur aéroport international de Jewar est un élément déterminant pour cette région : son ouverture prévue aux alentours de fin 2024–25 a déjà fait grimper les prix des terrains de près de 40% dans les environs au cours des cinq dernières années housetrue.com housetrue.com. Les zones le long de la Yamuna Expressway de 165 km (reliant Agra) deviennent des zones d’investissement pour l’entreposage et le logement économique, en prévision de la mise en service de l’aéroport housetrue.com. À noter aussi, Noida et Greater Noida accueillent de vastes zones industrielles et parcs IT – par exemple, la zone de développement industriel de l’Yamuna Expressway (YEIDA) et le pôle IT du secteur 62 de Noida – qui stimulent la demande de logements à proximité. Avec l’extension de la ligne Aqua du métro de Noida approuvée jusqu’à Greater Noida West housetrue.com, et la solidité de l’infrastructure de la ville (routes larges, secteurs planifiés), la région de Noida continuera d’être un terreau dynamique, surtout pour le logement de classe moyenne et les investissements commerciaux (comme les centres de données et les campus de bureaux dans le futur corridor IT du secteur 140A de Noida).
Ghaziabad – L’étoile montante de l’Est : Traditionnellement considérée comme une cousine de banlieue de Delhi, Ghaziabad s’est fortement imposée ces dernières années. Grâce à l’amélioration de la connectivité (l’autoroute Delhi-Meerut, la rocade périphérique Est et les extensions de la ligne bleue du métro jusqu’à Vaishali/New Bus Adda), Ghaziabad se défait de son image de ville « éloignée » housetrue.com. Des quartiers comme Raj Nagar Extension, Indirapuram et Siddharth Vihar voient fleurir de nombreux nouveaux projets de tours résidentielles. Les prix de l’immobilier à Ghaziabad ont grimpé d’environ 139 % entre 2019 et fin 2024 housetrue.com, surpassant tous les autres sous-marchés du NCR. À elle seule, l’année 2024 a connu une forte augmentation des ventes et des nouveaux lancements (les lancements de projets ont augmenté d’environ 121 % début 2024, selon Cushman & Wakefield) housetrue.com. Le corridor NH-24 (désormais NH-9) connaît un essor particulier – Siddharth Vihar, tout près de l’autoroute et de la nouvelle extension du métro, est un point chaud pour les résidences de luxe et les lotissements intégrés housetrue.com. Avec Meerut désormais accessible en moins d’une heure via l’autoroute et bientôt en 30 minutes grâce au train rapide RRTS en construction, l’attrait de Ghaziabad en tant que pôle résidentiel et même marché locatif abordable pour les travailleurs de Delhi a augmenté. On peut s’attendre à une croissance continue autour de Crossings Republik, Mohan Nagar et le long des nouveaux corridors du métro. Les efforts de la ville pour mieux développer les infrastructures urbaines (nouveaux ponts, amélioration des eaux usées) et structurer le commerce de détail (centres commerciaux à Indirapuram, etc.) renforcent encore son profil.
Delhi (zones urbaines et périphériques) : À l’intérieur même des limites de Delhi, l’activité immobilière est limitée par la rareté des terrains, mais certains créneaux d’opportunité existent.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

« propriétés trophées » ultra-luxueuses ou des placements sûrs à long terme

housetrue.com

Plan Directeur de Delhi 2041

48 villages en périphérie de Delhi seront urbanisés

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

de nouvelles zones résidentielles à Delhi

développement axé sur le transport en commun (TOD)

hindustantimes.com

régulariser 1 700 colonies non autorisées

economictimes.indiatimes.com

Est de Delhi

Nord de Delhi

l’immobilier de la ville de Delhi

marché haut de gamme avec une offre limitée

extensions de « nouvelle Delhi »

Faridabad – Une progression lente mais régulière : Faridabad, qui borde le sud de Delhi, a toujours été une ville industrielle. Elle attire désormais l’attention pour son offre de logements de milieu de gamme grâce à l’amélioration de la connectivité. L’extension de la ligne violette du métro de Delhi jusqu’à Ballabhgarh a intégré Faridabad au réseau de métro, et des autoroutes comme l’autoroute Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (partiellement achevée) et la liaison avec l’autoroute Delhi-Mumbai via Sohna renforcent sa connectivité housetrue.com. L’administration de Faridabad a augmenté les tarifs du cercle en 2022-23, indiquant une augmentation perceptible des valeurs et de la demande immobilières housetrue.com. Bien que la croissance des prix soit plus graduelle qu’à Noida ou Gurgaon, Faridabad offre un bon rapport qualité-prix – des terrains et maisons plus grands à un coût d’entrée inférieur. Des quartiers comme Neharpar (Greater Faridabad) ont vu de nombreux nouveaux projets, destinés à la classe moyenne. La zone industrielle modèle (IMT) et les nouveaux établissements éducatifs de la ville créent des emplois, ce qui alimente à son tour le marché du logement. À mesure que Delhi et Gurgaon deviennent plus onéreux, Faridabad se positionne comme une alternative abordable tout en restant à une distance raisonnable des lieux de travail. Ses secteurs face aux Aravalli attirent également ceux qui recherchent un environnement plus sain. Avec l’accent mis par le gouvernement sur le développement de Faridabad (y compris une possible connexion à Gurgaon via une extension du futur Regional Rapid Transit System), il s’agit d’un “outsider” en matière d’investissement – moins clinquant que Gurgaon, mais en croissance régulière.
Autoroute Yamuna & Corridors Périphériques : Outre les principaux quartiers de banlieue, les corridors périphériques deviennent les prochains points chauds grâce à d’importants projets d’infrastructures. La zone de l’Autoroute Yamuna / Aéroport de Jewar à Greater Noida est la plus en vue. Les investisseurs – y compris les NRIs – achètent activement des terrains et des développements en phase initiale dans les secteurs proches du futur aéroport, anticipant une « ville en plein essor » lorsque l’aéroport et les industries associées seront opérationnels housetrue.com housetrue.com. De même, le long de la Dwarka Expressway à la périphérie ouest, des zones comme New Gurgaon (Secteurs 99–113, 76–86) sont passées de terres agricoles à des pôles résidentiels en plein essor, grâce à l’autoroute reliant directement Dwarka à Delhi et à l’aéroport IGI housetrue.com. L’achèvement des derniers tronçons de la Dwarka Eway en 2023-24 intègre ces secteurs, faisant grimper les prix et les lancements de nouveaux projets. La région Sohna Road/Sud de Gurugram est une autre zone en plein essor – avec une nouvelle route surélevée et une future ligne de métro prévue, les secteurs de Sohna sont commercialisés comme des extensions abordables de Gurgaon pour les prochaines années. Au nord de Delhi, les zones le long de la NH-1 vers Sonipat/Kundli (soutenues par l’autoroute EPE et le futur RRTS) attirent des entrepôts et quelques lotissements résidentiels (par exemple la smart city de Kundli). Les investisseurs sont conseillés de surveiller attentivement ces zones périphériques, en particulier celles proches des infrastructures confirmées : par exemple, les terrains autour des nouvelles stations de métro, nouveaux carrefours autoroutiers et futures stations RRTS prennent de la valeur rapidement housetrue.com. Beaucoup de ces localités périphériques offrent encore aujourd’hui des prix d’entrée bas mais pourraient générer d’importants gains une fois la connectivité pleinement opérationnelle sur un horizon de plus de 5 ans housetrue.com housetrue.com. Comme l’a noté un expert, dans la NCR « la connectivité est reine » — les zones dotées de projets de métro ou d’accès autoroutier (Dwarka Eway, Noida Ext., le corridor FNG de Faridabad, etc.) sont promises à une croissance exceptionnelle housetrue.com housetrue.com.

Tendances des prix et modèles de croissance

Ville	Prix moyen (₹/pied², T4 2024)	Croissance annuelle des prix (T4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengaluru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Sources : PropTiger Research / Global Property Guide, données du T4 2024. MMR = Région métropolitaine de Mumbai (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Projets d’infrastructures et de connectivité façonnant le marché

Expansion du métro : Le réseau du Delhi Metro (déjà plus de 390 km) est en cours d’extension avec la phase IV, qui ajoutera près de 65 km de nouvelles lignes. Parmi les projets clés figurent la Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad) qui renforcera la connectivité aux abords du sud de Delhi, ainsi que les extensions des Lignes Pink et Magenta pour compléter les corridors périphériques. De plus, l’extension de la ligne Aqua du Noida Metro jusqu’à Greater Noida Ouest est en phase d’approbation avancée housetrue.com, et Gurugram prévoit une boucle de métro intra-urbaine. Chaque nouvelle station tend à augmenter la demande immobilière dans un rayon de 2 à 3 km. Peut-être la plus transformatrice de toutes est le RRTS (Regional Rapid Transit System) régional – un train semi-express reliant Delhi aux villes voisines. La première ligne du RRTS, Delhi–Meerut, devrait entrer en service d’ici 2025, réduisant le temps de trajet jusqu’à Meerut à environ 55 minutes. Cela va ouvrir de nouveaux marchés pour les navetteurs à Ghaziabad/Modinagar/Meerut, rendant ces villes attrayantes comme lieux de résidence pour les travailleurs de Delhi et stimulant ainsi leurs marchés immobiliers housetrue.com. Deux autres lignes RRTS (vers Alwar via Gurugram, et vers Panipat via Sonipat) sont en préparation, promettant des effets similaires pour les villes du Haryana.
Autoroutes et voies express : Plusieurs nouvelles voies express ouvrent littéralement la voie à la croissance immobilière :
- La Dwarka Expressway (NH 248BB) est une autoroute à accès contrôlé de 29 km reliant Dwarka à Delhi à Gurugram. Elle deviendra entièrement opérationnelle en 2023-24, améliorant considérablement la connectivité pour les secteurs de New Gurgaon et l’ouest de Delhi. Cela a déjà fait grimper la valeur des propriétés dans les secteurs situés le long de son tracé housetrue.com.
- La Delhi–Mumbai Expressway, un méga-corridor de 1 350 km, a son point de départ juste au sud de la région capitale nationale. La première phase de Sohna (Gurgaon) au Rajasthan a ouvert en 2023. Lorsqu’elle sera entièrement terminée d’ici 2025-26, elle réduira le temps de trajet en voiture Delhi-Mumbai à 12 heures. Les régions de Faridabad, Sohna et Palwal suscitent un intérêt croissant grâce à cette voie express, en particulier là où une nouvelle bretelle (via la Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) la relie à Delhi housetrue.com.
- Les voies périphériques Est et Ouest (EPE/WPE), encerclant Delhi, sont maintenant pleinement opérationnelles. Elles détournent le trafic lourd des routes urbaines et ont ouvert de vastes parcelles de terrain le long de leur tracé pour la logistique et l’habitat (par exemple autour de Sonipat, Baghpat, Ghaziabad sur l’EPE, et Manesar, Jhajjar sur la WPE) housetrue.com. Ces « nouveaux territoires » voient émerger des projets de lotissements et des propositions de parcs d’entrepôts.
- Dans Delhi, la Urban Extension Road (UER) II est en construction en tant que nouvelle autoroute majeure à travers la périphérie de Delhi (reliant la NH-1 à Kundli à la NH-8 à Dwarka). Prévue pour 2025, l’UER II servira de seconde « rocade » en dehors du Ring Road, fluidifiant le trafic et favorisant le développement dans des zones comme Rohini, Najafgarh, Narela qui ne seront plus qu’à quelques minutes de cette voie rapide economictimes.indiatimes.com. Le MPD 2041 identifie la proximité de l’UER comme idéale pour de nouveaux pôles commerciaux, car elle place l’ouest/le nord-ouest de Delhi à seulement 15-20 minutes de l’aéroport IGI economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34) : Bien qu’elle soit opérationnelle depuis 2021, son impact se fait pleinement sentir maintenant. Elle a considérablement réduit les temps de trajet entre Delhi et Ghaziabad/Meerut, et c’est une grande raison derrière la hausse de l’immobilier à Ghaziabad et pourquoi des zones comme Raj Nagar Ext. et Siddharth Vihar sont en plein essor housetrue.com. Elle a rendu le trajet quotidien entre Meerut et Delhi réaliste, comblant cet écart.
- Autres à noter : élargissement de la NH-8 à Gurugram, élargissement de la NH-24 (autoroute Delhi-Lucknow) qui bénéficie à l’est de Delhi et à Noida, et plusieurs nouveaux ponts et passages souterrains à Delhi (comme le passage souterrain d’Ashram inauguré en 2022, etc.) qui améliorent la connectivité locale.
Aéroport International de Noida (Jewar) : Ce projet mérite une mention spéciale. Le futur aéroport de Jewar à Greater Noida (la phase 1 devant accueillir 12 millions de passagers, puis extension) est sans doute le plus grand catalyseur d’infrastructures pour l’immobilier du NCR dans la décennie à venir. Prévu pour ouvrir fin 2024 ou 2025, il transformera instantanément l’arrière-pays rural environnant en un centre de développement. Déjà, comme noté, les prix des terrains autour du site ont grimpé d’environ 40 % ces dernières années housetrue.com. Le gouvernement de l’Uttar Pradesh prévoit un “aérotropolis” avec des zones commerciales, des hôtels et des villes résidentielles dans un rayon de 5 à 10 km autour de l’aéroport. L’État a aussi proposé une Film City et une Electronic City près de Jewar pour tirer profit de cette connectivité. Pour Greater Noida, la Yamuna Expressway et même certaines parties de Faridabad/Palwal, l’aéroport est un facteur déterminant qui devrait stimuler la demande de logements (personnel aéroportuaire/compagnies aériennes, employés de l’industrie annexe) et la demande logistique (installations de fret aérien). Cela offre essentiellement à la région sud du NCR le même élan que l’aéroport IGI a donné à Delhi/Gurgaon au fil des décennies. Avec Jewar, attendez-vous à une hausse de la valeur immobilière le long du corridor de la Yamuna Expressway jusqu’à Agra (les investisseurs achètent des terrains dans des secteurs éloignés pariant sur un développement futur) housetrue.com housetrue.com.
Développement axé sur le transport en commun (TOD) et transports publics : L’accent mis par le gouvernement sur le développement axé sur le transport en commun va transformer certains quartiers. Cela implique une densification autour des gares de métro et des terminaux de bus – permettant des immeubles à usage mixte dans un rayon d’environ 500 m des stations. La politique TOD de Delhi (qui fait partie du MPD 2041) autour des futurs corridors de métro (par exemple le long de la Silver Line) encouragera la reconversion de bandes commerciales de faible hauteur en complexes plus élevés. De même, l’influence des améliorations du transport public comme les corridors de transport rapide par bus de Delhi, les nouvelles lignes urbaines (comme l’extension de la ligne Aqua à Gr. Noida), etc., ne doit pas être sous-estimée – celles-ci améliorent la connectivité du dernier kilomètre, ce qui se traduit souvent par une hausse de la valeur immobilière à distance de marche de ces équipements.
Ville intelligente et améliorations urbaines : La zone NDMC de New Delhi faisait partie de la Mission des villes intelligentes, apportant des améliorations telles que le Wi-Fi public, de meilleures routes et la vidéosurveillance, ce qui accroît l’attrait immobilier (même si la zone NDMC est déjà en grande partie construite et haut de gamme). En outre, de grands travaux d’infrastructure comme la refonte des systèmes de drainage, l’amélioration de l’approvisionnement en eau, la construction de stations d’épuration, etc., bien que moins visibles, sont en cours à travers Delhi et les villes du NCR. Par exemple, Delhi investit dans la prévention des inondations (après les inondations de la Yamuna en 2023) et dans le contrôle de la pollution – le MPD 2041 met l’accent sur l’infrastructure bleue-verte (parcs, zones humides) et la réduction de la pollution impriindia.com, ce qui devrait à long terme rendre la ville plus vivable et donc plus attractive pour les acheteurs immobiliers.
Réaménagement de Central Vista : À New Delhi, le projet Central Vista (nouveau Parlement et bureaux du gouvernement) transforme le centre administratif. Bien qu’il ne crée pas directement de nouveaux biens immobiliers commerciaux, il libère certains anciens bâtiments gouvernementaux qui pourraient ensuite être réutilisés. On évoque l’ouverture de certains bâtiments patrimoniaux au public/usage commercial (musées, etc.), ce qui pourrait dynamiser le quartier d’affaires central. Le projet illustre également l’engagement du gouvernement à moderniser les infrastructures, ce qui renforce le sentiment général du marché.

Plan Directeur de Delhi 2041 : Comme indiqué, le MPD-2041 est une politique essentielle en attente de notification finale.

57 000 hectares de terrain pour l’expansion urbaine

150 millions de pieds carrés de nouveaux espaces commerciaux

economictimes.indiatimes.com

secteurs “ville du quart d’heure” autosuffisants

economictimes.indiatimes.com

régularisation des colonies non autorisées

développement axé sur le transport en commun et le développement durable

hindustantimes.com

politique de regroupement foncier

projets d’infrastructure

1,7 million de nouveaux logements

economictimes.indiatimes.com

de nouvelles opportunités à Delhi

important moteur économique ajoutant 10 % au PIB de Delhi

deccanherald.com

le Plan Directeur 2041 est sur le point de remodeler le paysage urbain de Delhi

Politiques gouvernementales, réglementations et facteurs économiques

Initiatives et politiques gouvernementales : D’autres mesures politiques influençant le marché de Delhi incluent :

Législation sur la location : La Loi type sur la location de 2021 était une loi modèle centrale visant à réformer les contrats de location (équilibre des droits des locataires et des propriétaires, résolution rapide des litiges). Bien que Delhi n’ait pas complètement promulgué une nouvelle loi en 2025, elle envisage d’en adopter de nombreuses dispositions. Une législation appropriée sur la location pourrait libérer un énorme stock de logements que les propriétaires laissent vacants par crainte de problèmes avec les locataires, augmentant ainsi l’offre locative et stabilisant peut-être les loyers à long terme.
Fiscalité : Pas de changements majeurs en 2024-25, mais l’immobilier bénéficie de déductions fiscales sur les intérêts et le principal des prêts immobiliers (sections 24 et 80C). Toute modification dans ce domaine pourrait affecter le sentiment des acheteurs. L’industrie demande l’augmentation du plafond de déduction des intérêts de 2 lakhs ₹ pour inciter les acheteurs – demande en attente d’examen. Par ailleurs, la TVA sur les biens en construction (5 % ou 1 % pour les logements abordables) demeure, mais le marché s’y est adapté. Un allègement tel qu’un crédit de taxe ou une réduction fait partie des souhaits des promoteurs, mais n’a pas encore été accordé.
Environnement et conformité : Delhi a des réglementations strictes concernant le contrôle des poussières de chantier (compte tenu de la crise de la pollution). En période de forte pollution, des interdictions temporaires de construire sont imposées par les autorités. Les promoteurs doivent en tenir compte dans les délais de leurs projets. De plus, tous les projets nécessitent des autorisations environnementales, des certificats de conformité incendie, etc., lesquels deviennent de plus en plus stricts (par exemple, Chandigarh et certaines zones du NCR imposent désormais l’utilisation d’eau recyclée, la collecte des eaux de pluie dans toutes les nouvelles sociétés). Cela augmente les coûts de conformité mais aboutit à des développements plus durables, qui à leur tour séduisent davantage les acheteurs soucieux de l’environnement.
Numérisation des actes fonciers : Delhi travaille à la numérisation et à la simplification de l’enregistrement et des titres de propriété. La DDA possède des portails en ligne pour les demandes de mutualisation foncière et le département des recettes de l’État de Delhi a numérisé de nombreux titres fonciers. Cela devrait réduire la fraude et rendre les transactions plus fluides, favorisant ainsi l’investissement. L’annonce dans la presse de la gratuité de l’enregistrement pour les propriétés de village « lal dora » hindustantimes.com hindustantimes.com est une telle étape pour formaliser les possessions autrefois informelles.

Risques & facteurs extérieurs : Quelques facteurs de risque sous l’angle politique/économique :

Si des retards d’approbation ou des incertitudes politiques (comme un nouveau report de la notification MPD-2041, ou des changements brusques des règles d’utilisation des terres) surviennent, cela peut ralentir les lancements de projets dans les zones concernées. La clarté et la constance de la politique seront clés pour maintenir l’intérêt des promoteurs.
Des ralentissements économiques mondiaux ou des crises géopolitiques peuvent indirectement affecter le marché de Delhi en impactant la croissance des secteurs IT/ITeS et autres (par exemple, si une récession US/UE frappe les exportations de services, la location de bureaux pourrait fléchir et l’insécurité de l’emploi pourrait freiner les achats immobiliers).
Les fluctuations monétaires peuvent modifier les tendances d’investissement des Non-Résidents Indiens – une roupie faible incite souvent à plus d’achats (pouvoir d’achat dollar/dirham plus fort), ce qui pourrait stimuler les ventes de luxe à Delhi ; une roupie forte pourrait au contraire freiner ce phénomène.
Élections et climat politique : Les élections nationales de 2024 ont apporté un gouvernement stable, favorable aux infrastructures. Cependant, des problèmes de gouvernance locale (le gouvernement d’État de Delhi et le gouvernement central sont souvent en conflit) peuvent parfois retarder les projets. Par exemple, l’acquisition de terrains pour les autoroutes ou les autorisations pour les lignes de métro peuvent devenir des sujets de controverse politique. Toutefois, jusqu’à présent, la plupart des grands projets d’infrastructure dans la région de la NCR bénéficient d’un soutien bipartisan.
Changement climatique et durabilité : Le secteur immobilier devra de plus en plus prendre en compte les facteurs environnementaux. La grave pollution de l’air à Delhi et les récentes inondations (crue de la Yamuna en 2023) ont soulevé des questions sur la résilience face au climat. Le gouvernement pourrait imposer des normes plus strictes selon les zones (comme interdire la construction dans les zones inondables, rendre obligatoires les purificateurs d’air dans les grands projets immobiliers, etc.). Ces mesures, bien qu’avantageuses sur le plan social, pourraient limiter l’offre dans certaines zones ou augmenter les coûts.

Potentiel d’investissement et facteurs de risque

Perspectives et opportunités d’investissement :

Forte appréciation du capital : La région de Delhi-NCR a historiquement procuré une forte valorisation des biens immobiliers, particulièrement dans les corridors en pleine croissance. Les données récentes en témoignent – les investisseurs dans des secteurs comme Noida ou Gurugram ont vu les prix augmenter de 50 à 70 % en seulement 4 à 5 ans indiatoday.in indiatoday.in, battant de loin de nombreuses autres classes d’actifs. À l’avenir également, avec la croissance de l’économie et de la population du NCR, les biens bien choisis pourraient enregistrer une appréciation annuelle élevée, à un chiffre ou à deux chiffres. L’immobilier de la région est stimulé par une demande réelle (utilisateurs finaux et entreprises), et non pas seulement par la spéculation, ce qui est de bon augure pour une croissance durable de la valeur.
Revenus locatifs et jeu de rendement : Les rendements locatifs résidentiels à Delhi (2-3 %) sont relativement bas, mais les rendements commerciaux (7-8 % pour les bureaux, environ 5-6 % pour le commerce de détail) sont assez attractifs, faisant du NCR un bon marché pour les investisseurs immobiliers à la recherche de revenus. L’émergence des FPI (Fonds de Placement Immobilier) permet aux petits investisseurs de participer à des actifs commerciaux locatifs avec des rendements stables. De plus, comme les loyers augmentent actuellement (loyers résidentiels en hausse après le Covid, et loyers des bureaux/commerces en progression), le rendement sur coût pour les nouveaux investissements s’améliore. Par exemple, quelqu’un qui achète aujourd’hui à un prix légèrement corrigé pourrait obtenir un meilleur rendement locatif dans les années à venir à mesure que les loyers augmentent. Le co-living et le logement étudiant sont des segments de niche offrant des rendements plus élevés (souvent 5 %+) à Delhi en raison de la forte demande de la jeune population.
Options de portefeuille diversifiées : Delhi-NCR propose toute la gamme des actifs immobiliers – des demeures ultra-luxueuses aux appartements abordables, des bureaux Grade-A aux entrepôts et espaces commerciaux. Cette diversité permet aux investisseurs de se diversifier au sein du même marché. On peut, par exemple, investir dans un bureau Grade-A à Gurgaon pour un loyer stable, un terrain près de Jewar pour une valorisation à long terme, et un appartement de gamme moyenne à Noida pour une croissance modérée. Peu de villes en Inde offrent une telle ampleur d’opportunités. Par ailleurs, des actifs alternatifs comme les data centers, les parcs de R&D en sciences de la vie, etc. émergent dans le NCR, offrant aux premiers investisseurs une chance d’accéder à ces segments à forte croissance.
Infrastructures et croissance future : Comme détaillé, une multitude de projets d’infrastructures libère de nouvelles zones. Les investisseurs qui entrent tôt dans ces poches « pré-croissance » peuvent réaliser d’importants gains une fois que la connectivité s’améliore. Nous avons déjà observé ce schéma par le passé (par exemple, les premiers investisseurs à Dwarka ou le long de l’autoroute de Noida il y a une décennie ont engrangé d’énormes retours). Les prochaines étapes telles que la mise en œuvre du MPD 2041 (villages urbanisés) pourraient s’apparenter à des opportunités « au rez-de-chaussée » – par exemple, des terres regroupées à partir de villages à des tarifs modestes qui deviennent des terrains de grande valeur à développer une fois que la réglementation le permet. Le soutien du gouvernement à l’immobilier (logement pour tous, ville intelligente, etc.) implique également que le secteur bénéficie de vents favorables au niveau des politiques, sans oublier que la pierre reste traditionnellement un investissement privilégié pour les ménages indiens – ce qui maintient la demande soutenue.
Fondamentaux économiques et démographiques : La région métropolitaine de Delhi compte environ 30 millions d’habitants, un chiffre en augmentation. C’est le siège du gouvernement central, un pôle majeur de l’économie des services, et elle bénéficie d’un afflux constant de migrants (pour l’emploi, l’éducation). Cela se traduit par une demande de logement régulière. La transformation économique plus large – comme le transfert de chaînes d’approvisionnement de multinationales vers l’Inde ou l’installation de sociétés mondiales – profite généralement beaucoup au NCR grâce à son statut de capitale. De plus, Delhi a l’un des revenus par habitant les plus élevés d’Inde, ce qui soutient une demande immobilière plus forte. Ces fondamentaux fournissent un filet de sécurité aux investissements immobiliers – le marché a de la profondeur.
Augmentation de la transparence et du professionnalisme : Le marché est désormais bien plus transparent (grâce à la RERA, aux promoteurs cotés, aux portails de proptech) qu’il ne l’était il y a des décennies. Cela réduit le risque de fraude et rend l’investissement plus sûr pour les étrangers et les NRIs. Delhi-NCR compte également de nombreux promoteurs établis (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji, etc., en plus des grands noms locaux comme ATS, M3M, etc.) proposant des projets gérés de manière professionnelle. L’essor des plateformes de fractionnement et des fonds AIF axés sur l’immobilier de la NCR indique que l’argent institutionnel voit ici une opportunité, ce qui peut rehausser les standards globaux et réduire le risque pour les investisseurs individuels en leur offrant davantage de moyens de participer.

Facteurs de risque et défis :

Risque d’accessibilité et de demande : La montée récente des prix, notamment dans l’immobilier de luxe, soulève la question de la durabilité. Il existe un risque que si les prix continuent de dépasser largement la croissance des revenus, une partie des acheteurs finaux se retire, entraînant un fléchissement de la demande. On observe déjà des acheteurs finaux de la classe moyenne de la NCR qui peinent à accéder à la propriété housetrue.com. Si les baisses de taux d’intérêt ne se concrétisent pas ou si les prix de l’immobilier augmentent encore de 20 à 30 %, le nombre de transactions pourrait ralentir, entraînant une possible correction des prix dans les zones surévaluées. Les investisseurs qui entrent à des prix élevés dans le segment du luxe doivent être prudents quant au risque de stagnation ou de légère correction des prix, si le marché doit “reprendre son souffle”. Ceci est d’autant plus pertinent que le boom a été alimenté principalement par des acheteurs aisés – un bassin relativement limité – qui ne pourra peut-être pas s’étendre indéfiniment.
Suroffre dans certains segments : Bien que le stock invendu global ait diminué, certains micromarchés font encore face à une suroffre. Par exemple, certaines parties de Greater Noida et de la Yamuna Expressway comptent de nombreux lotissements et résidences de milieu de gamme livrés au cours de la dernière décennie qui ne sont pas complètement absorbés ; les bureaux dans les zones périphériques (comme certains parcs informatiques sur la Noida Expressway ou à Manesar) affichent des taux de vacance élevés. Si l’on investit dans un projet situé dans une zone où l’offre excède la demande, l’appréciation du capital pourrait être moins rapide à cause du trop grand nombre d’options concurrentes. Il est important d’évaluer l’équilibre entre l’offre et la demande. Le récent rapport PropEquity annonçant une baisse de 34 % des nouveaux lancements de logements au T1 2025 est en réalité un signe sain pour éviter la suroffre business-standard.com business-standard.com. Mais si, suite au boom de 2024, les promoteurs lancent soudainement des dizaines de nouveaux projets de luxe en 2025-2026, la suroffre pourrait réapparaître et nuire à la rentabilité.
Retards d’exécution et réglementaires : La région NCR a un historique de retards de projets – un risque pour ceux qui investissent dans des biens en construction. Bien que la RERA ait amélioré la situation, des retards surviennent toujours à cause de problèmes de financement ou de litiges. Par exemple, les litiges fonciers autour des projets d’autoroute ou les problèmes de validation environnementale peuvent tout bloquer. Si vous avez investi en misant sur l’ouverture d’une ligne de métro ou d’une autoroute à une date donnée et qu’elle est repoussée de plusieurs années, votre investissement pourrait être moins performant en attendant. De même, les ralentissements bureaucratiques dans les approbations (comme l’attente prolongée pour la notification du MPD-2041) peuvent retarder des projets prévus. Les investisseurs doivent être prêts à des incertitudes sur les délais ou choisir des projets livrés pour limiter ce risque.
Risque politique et réglementaire : Les changements de gouvernement ou de politiques peuvent modifier le paysage immobilier. Par exemple, si une nouvelle administration décidait d’augmenter la taxe foncière, ou d’instaurer une taxe exceptionnelle sur les biens de luxe, la valeur des biens pourrait s’en ressentir. Même si ces mesures sont peu probables, les modifications locales comme les révisions des “circle rates” sont plus communes. La forte hausse des “circle rates” à Gurgaon par l’Haryana en 2022 a temporairement rendu les transactions plus onéreuses. Ou encore l’interdiction de louer certains terrains à Noida jusqu’au paiement des arriérés (comme dans le cas Amrapali) – ces particularités peuvent impacter des investissements spécifiques. Par ailleurs, le NGT (National Green Tribunal) interdit périodiquement la construction à cause de la pollution, retardant ainsi les chantiers et le retour sur investissement (et donc rallongeant l’attente des investisseurs).
Fluctuations macro-économiques et des taux d’intérêt : L’immobilier est cyclique. Si l’inflation grimpait soudainement, forçant la RBI à réhausser les taux, le climat d’achat pourrait se détériorer. Une récession mondiale pourrait impacter les expatriés ou les investisseurs mondiaux dans l’immobilier indien. Si la demande domestique reste solide face à des chocs modérés, un grave marasme économique (comme après Lehman 2008 ou la démonétisation de 2016) peut provoquer une chute passagère des ventes, voire une correction des prix dans un contexte de détresse. L’immobilier est aussi relativement illiquide ; en marché baissier, sortir rapidement d’un investissement au prix souhaité peut être difficile.
Solvabilité et qualité des promoteurs : Tous les promoteurs ne se valent pas. La NCR a connu son lot de défauts et d’insolvabilités (comme Amrapali, Jaypee Infratech – de grands groupes dont les projets sont bloqués – ce qui hante encore certains investisseurs). Les problèmes de gouvernance ou les promoteurs trop endettés sont à risque. Il est essentiel d’investir avec des promoteurs réputés et financièrement solides, ou de s’assurer que l’entiercement du projet sous RERA soit bien tenu. De plus, les problèmes de qualité de construction – certains projets livrés dans la précipitation connaissent des défaillances structurelles ou d’entretien qui nuisent à la valeur long terme du bien. Mener une vérification rigoureuse des antécédents du promoteur est primordial.
Facteurs climatiques et environnementaux : De plus en plus, les risques climatiques font partie de l’évaluation des risques immobiliers. La pollution de l’air à Delhi est préoccupante – si elle s’aggrave, elle pourrait pousser certains ménages aisés à déménager ou à choisir d’autres villes, ce qui influencerait subtilement la demande pour les biens haut de gamme (il est déjà constaté que certaines ambassades et expatriés préfèrent Gurgaon ou les villes de montagne pour échapper à la pollution). La pénurie d’eau est un autre problème ; la nappe phréatique de Delhi et la fourniture en eau sont sous pression, et certaines régions connaissent des pénuries estivales – si cela n’est pas résolu, certains secteurs en périphérie pourraient faire face à des problèmes d’habitabilité limitant la croissance. Inversement, des normes environnementales strictes (bien que positives) peuvent réduire le territoire constructible (par exemple, une zone tampon autour de la plaine inondable de la Yamuna doit désormais être respectée après les inondations de 2023, ce qui pourrait impacter certains projets). Ces facteurs sont de long terme, mais un investisseur avec un horizon de 10 à 15 ans doit en tenir compte.

Atténuation des risques : Pour atténuer ces risques, il est conseillé aux investisseurs d’adopter des stratégies telles que :

Diversification – ne placez pas tout votre capital dans un seul projet ou micro-marché ; répartissez-le sur différentes zones ou types d’actifs.
Concentrez-vous sur les fondamentaux – les emplacements bénéficiant d’une forte croissance de l’emploi, de bonnes connexions et d’infrastructures sociales solides conserveront la demande même en cas de ralentissement du marché.
Restez informé – suivez les évolutions réglementaires (p. ex., toute nouvelle loi, modification fiscale ou décision de justice concernant l’immobilier). Comme le suggère le rapport House True, « gardez un œil sur les rapports faisant autorité… et l’actualité du marché ; soyez proactif » housetrue.com.
Conseils professionnels – Faites appel à des conseillers immobiliers crédibles, à des courtiers enregistrés auprès du RERA, et à des conseillers juridiques, surtout pour les gros investissements. Avec une transparence accrue aujourd’hui, les données sur les tendances passées des prix, l’offre à venir, etc., sont disponibles pour prendre des décisions éclairées, plutôt que de spéculer à l’aveuglette.
Alignement du calendrier – faites coïncider votre horizon d’investissement avec l’étape du projet. Si vous recherchez une revente à court terme (1 à 2 ans), concentrez-vous sur les secteurs très « porteurs » ou sur des biens prêts à l’emploi où la demande atteint un pic housetrue.com housetrue.com. Pour le long terme (plus de 5 ans), il est possible de prendre des paris calculés sur des corridors émergents (comme Jewar) qui ne connaîtront peut-être pas un essor immédiat mais qui devraient croître au fil du temps housetrue.com.

Analyse comparative : Delhi vs Mumbai, Bengaluru et Hyderabad

Prix résidentiels : Mumbai est la ville la plus chère d’Inde pour l’immobilier.

Segments et moteurs : Le marché immobilier de chaque ville est porté par des moteurs économiques différents :

Delhi-NCR est porté par le secteur gouvernemental, diverses industries (IT, services, fabrication dans la NCR) et un fort intérêt des investisseurs/NRI, en particulier dans le secteur du luxe. Le segment luxe de la NCR (logements >₹1 Cr) représentait environ 46 % des ventes au 1er trimestre 2025 housetrue.com – plus élevé que dans les autres villes. Son marché comporte historiquement une part importante d’investisseurs (personnes plaçant leur argent dans l’immobilier), bien que la part des utilisateurs finaux soit en hausse après la mise en place du RERA. La présence de multiples villes (Delhi, Gurgaon, Noida, etc.) en fait un espace polycentrique.
Mumbai (MMR) est alimentée par les services financiers, Bollywood, le commerce et une pénurie aiguë de terrains. Elle possède de loin la plus forte demande pour des logements compacts en raison de prix vertigineux – par exemple, les appartements 1 BHK dominent ici contrairement à Delhi où les logements plus grands sont courants. Mumbai possède également un énorme marché de la rénovation (transformation d’anciens immeubles en tours, réhabilitation des bidonvilles, etc.). Le marché du luxe à Mumbai est solide mais proportionnellement plus petit que la vague actuelle dans la région de la capitale nationale. L’accent est surtout mis sur les segments intermédiaires et abordables en banlieue qui tirent le volume.
Bengaluru est la capitale de l’IT – la fortune de son marché immobilier dépend des cycles d’embauche du secteur technologique. La ville dispose de terres relativement abondantes et d’un gouvernement favorable aux promoteurs, l’offre est donc importante. Ainsi, les prix augmentent régulièrement, mais sans envolée spectaculaire (pas de pics brusques comme à NCR). Bangalore affiche également les meilleurs rendements locatifs (3-4 %) parmi les métropoles, grâce à des prix plus bas et des loyers corrects globalpropertyguide.com, ce qui en fait un choix privilégié pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. La demande concerne principalement l’habitat de segment intermédiaire (50 lakhs ₹ – 1 crore), et le luxe reste une petite niche comparé à la région de la capitale ou à Mumbai.
Hyderabad est portée par l’IT et un gouvernement d’État proactif (Télangana) qui a créé un boom en maintenant les coûts bas et en facilitant les affaires. Les prix y ont longtemps été bas (stagnation après 2008), d’où une croissance de rattrapage d’environ 80 % entre 2018 et 2022. Elle reste l’une des plus grandes villes abordables – on peut y obtenir un appartement haut de gamme à HiTec City au prix d’un logement intermédiaire à Gurgaon. Cette accessibilité, combinée à un développement rapide des infrastructures (aéroport de classe mondiale, autoroute périphérique ORR, nouveau métro), attire les investisseurs à Hyderabad. Toutefois, comme noté, la ville a enregistré une baisse de 47% en glissement annuel des ventes de logements au T1 2025 business-standard.com, la chute la plus forte parmi les villes, indiquant un possible ralentissement après une phase de forte croissance. Cela contraste avec la croissance de +10 % de la région de la capitale au même moment business-standard.com.

Perspectives comparatives :

Mumbai : Un marché mature et saturé qui devrait croître régulièrement mais lentement. Les défis sont des prix élevés et un foncier limité – d’où un accent mis sur la rénovation urbaine et les zones périphériques (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Le futur Trans-Harbour Link, les lignes de métro et l’aéroport de Navi Mumbai pourraient dynamiser ces zones. Mais le centre de Mumbai devrait continuer à observer une croissance à un chiffre et des barrières à l’entrée élevées.
Bengaluru : Prévue pour rester dynamique. Tant que le secteur technologique se porte bien, le marché du logement et des bureaux à Bangalore connaîtra une demande soutenue. Elle est souvent citée comme la meilleure ville pour l’investissement immobilier des NRIs en raison de rendements stables et de bons taux locatifs sobha.com. Son défi est la congestion du trafic et un certain retard des infrastructures civiles, mais la Phase 2 du métro et le train de banlieue aideront. Elle dispose de beaucoup de terrains pour s’étendre (nord de BLR, est de BLR), si bien que l’accessibilité reste relativement maîtrisée.
Hyderabad : Après une légère correction ou une phase de stagnation, Hyderabad pourrait reprendre sa croissance, mais probablement à un rythme normalisé. Elle bénéficie de politiques très favorables aux entreprises (par exemple, droits de timbre minimaux, approbations rapides via TS-iPASS), ce qui pourrait attirer davantage d’entreprises (le plus grand campus d’Amazon, le campus de Google, etc., s’y trouvent). Si la demande se maintient (sa population et ses revenus augmentent rapidement), elle peut de nouveau surperformer en termes de croissance. Cependant, le risque politique (santé financière de l’État, prochaines élections au Telangana) et la surabondance dans certains corridors (de nombreux nouveaux immeubles de grande hauteur à l’ouest d’Hyderabad) pourraient limiter la hausse des prix à court terme.
Delhi-NCR : Comme détaillé dans ce rapport, la région de la NCR est actuellement en forte progression. Elle offre un peu de tout : les sommets les plus élevés (l’ultra luxe se vend très bien) et encore des poches de logements abordables. Son avantage unique est d’être la région capitale du pays – de nombreuses initiatives gouvernementales commencent ou se concentrent ici (par exemple, le premier RRTS, de grandes missions de logement via la DDA). L’envers du décor est la complexité – la présence de plusieurs juridictions étatiques (Delhi, UP, Haryana) signifie un développement inégal et des règles différentes. Mais la nature vaste et intégrée de la région permet aussi de diversifier le risque – si une zone ralentit, une autre peut prendre le relais (par exemple, si Gurgaon se calme, Noida peut connaître un boom, etc.). Actuellement, la NCR est le marché majeur à la croissance la plus rapide en Inde en valeur et l’un des principaux en volume housetrue.com business-standard.com, et il est attendu qu’elle conserve cette avance à court terme.

Conclusion et perspectives pour 2025 et au-delà

Le paysage dynamique de l’immobilier à Delhi en 2025

Le marché immobilier de Delhi – englobant la Région de la Capitale Nationale (NCR) de Delhi et ses villes satellites – aborde 2025 sur des bases solides dans les segments résidentiel, commercial, de vente au détail et industriel. Après une année 2024 record, Delhi-NCR s’est hissée au rang de premier marché immobilier de l’Inde en valeur de ventes, dépassant même Mumbai housetrue.com housetrue.com. Un boom de l’immobilier de luxe, des améliorations des infrastructures et une croissance économique soutenue (~6,4 % du PIB pour l’exercice 2025 grantthornton.in) ont stimulé la demande. Parallèlement, des réformes politiques et une transparence accrue (par exemple, les réglementations RERA) ont renforcé la confiance des investisseurs. Tous les segments – de l’habitat et des bureaux aux centres commerciaux et à la logistique – connaissent une reprise de la croissance en 2025. Toutefois, des défis subsistent, notamment concernant l’accessibilité financière et les vents contraires de l’économie mondiale, qui viennent nuancer les perspectives. Le rapport qui suit offre une analyse complète du marché immobilier de Delhi en 2025 et au-delà, avec des tendances segment par segment, les localités clés, l’évolution des prix, les impacts des infrastructures, l’influence des politiques et des comparaisons avec d’autres grandes villes.

Immobilier résidentiel dans la région Delhi-NCR

Records de ventes et essor du luxe : Le segment du logement à Delhi-NCR a connu une montée sans précédent en 2024. La valeur totale des ventes résidentielles dans la région NCR a bondi de 63 % d’une année sur l’autre pour atteindre environ 1,53 lakh crore INR en 2024, dépassant toutes les autres grandes métropoles housetrue.com housetrue.com. Cela a fait de Delhi-NCR le plus grand marché immobilier d’Inde en valeur, devant même Mumbai. Cette hausse a été largement menée par le segment du luxe – les biens haut de gamme se vendent à un rythme effréné, gonflant ainsi la moyenne générale. Gurugram (Gurgaon) à lui seul a contribué à environ deux tiers de la valeur des ventes de la NCR (1,07 lakh crore INR) après une hausse de 66 % en 2024 housetrue.com housetrue.com. Les données du secteur indiquent que le prix moyen des logements dans la NCR a grimpé d’environ 30 % en 2024, la plus forte augmentation parmi les grandes villes housetrue.com. Au quatrième trimestre 2024, le prix moyen pondéré atteignait environ 12 500 ₹/pied², les projets haut de gamme dominant le marché housetrue.com. Ce boom du luxe s’est poursuivi début 2025 : au premier trimestre 2025, près de 46 % de toutes les nouvelles ventes de logements étaient à un prix supérieur à 1 crore ₹, et les ventes de résidences ultra-luxueuses (>5 crore ₹) ont bondi de 483 % sur un an housetrue.com. Les acheteurs fortunés et les NRIs alimentent cette tendance, recherchant des logements plus grands avec des équipements haut de gamme. Les grands promoteurs immobiliers ont réagi en lançant principalement des projets haut de gamme, alors que les lancements de projets milieu de gamme sont restés relativement rares housetrue.com.

Changement de la demande et crise d’accessibilité : Le revers de l’essor du luxe est une problématique croissante d’accessibilité pour les acheteurs de la classe moyenne. L’escalade rapide des prix (hausse annuelle de 30–31 % en 2024) met les budgets à rude épreuve et exclut de nombreux primo-accédants du marché housetrue.com. Comme l’a noté Reuters, sans une croissance des revenus à la même allure, devenir propriétaire à Delhi pourrait devenir « inaccessible pour la plupart des gens » housetrue.com. En effet, les enquêtes menées dans le secteur montrent que davantage de ménages reportent leurs achats, revoient leurs attentes à la baisse, ou se tournent vers la location à mesure que les coûts EMI augmentent housetrue.com. Les ventes de logements abordables ont été à la traîne : au premier trimestre 2025, les ventes dans ce segment ont chuté de 9 % en glissement annuel, même si le stock invendu dans ce segment a diminué de 19 % (signe d’une absorption progressive de l’inventaire antérieur) grantthornton.in. Les promoteurs recherchant des marges plus élevées dans le luxe, l’offre de nouveaux logements à prix modéré reste limitée housetrue.com, ce qui devrait maintenir les prix élevés pour les habitations à faible coût et aussi pousser les loyers à la hausse. En fait, les loyers à Delhi-NCR devraient augmenter de 7 à 10 % au cours de l’année à venir, de nombreux potentiels primo-accédants choisissant de rester plus longtemps locataires housetrue.com.

Volume des ventes et inventaire : Malgré les préoccupations concernant l’accessibilité, la demande globale de logements à Delhi-NCR reste forte. Les volumes de ventes de logements ont atteint des sommets pluriannuels. Knight Frank a rapporté plus de 350 000 unités vendues dans les principales villes en 2024 – un record sur 12 ans – avec Delhi-NCR représentant une grande part (même si les ventes d’unités dans le NCR en 2024 ont légèrement diminué d’environ 4 % en glissement annuel dans leurs données, alors que Mumbai, Hyderabad et Pune ont atteint des volumes record) globalpropertyguide.com. Notamment, le 1er trimestre 2025 a inversé le ralentissement national – alors que les neuf principales villes indiennes ont enregistré une baisse des ventes de logements de 23 % en glissement annuel (dans un contexte de correction post-boom et de diminution des nouveaux lancements), les ventes à Delhi-NCR ont augmenté d’environ 10 % à 11 221 unités au 1er trimestre 2025 par rapport à la même période l’année dernière business-standard.com. Cela a fait du NCR, avec Bengaluru, une exception à la croissance alors que la plupart des autres villes ont connu de fortes baisses début 2025 business-standard.com. L’offre de nouveaux logements s’est modérée après la frénésie de construction des années précédentes – les nouveaux lancements dans le NCR ont chuté d’environ 14 % au 1er trimestre 2025 en glissement annuel business-standard.com, contribuant à réduire le stock excédentaire. Le ratio absorption/offre dans le NCR reste sain, au-dessus de 100 %, ce qui indique que plus de logements sont vendus que construits, ce qui a progressivement diminué le niveau des invendus business-standard.com. En effet, les promoteurs ont écoulé leur stock ; l’inventaire des logements invendus à Delhi-NCR a significativement diminué tout au long de 2024 alors que les ventes dépassaient les nouveaux ajouts grantthornton.in. Cela est de bon augure pour l’équilibre du marché, même si cela signifie également moins de choix dans le segment abordable jusqu’au lancement de nouveaux projets.

Perspectives pour le résidentiel : Le consensus est que le marché du logement à Delhi restera sur une trajectoire ascendante en 2025, bien que la croissance soit plus modérée que la frénésie de 2024.

Les experts du secteur prévoient une croissance annuelle des prix de l’ordre de 5 à 9 % au niveau national au cours des prochaines années globalpropertyguide.com, soutenue par une forte demande des utilisateurs finaux et une économie en amélioration.À Delhi-NCR, les prix devraient continuer à augmenter en 2025, en particulier pour les propriétés haut de gamme, mais peut-être à un rythme légèrement plus lent que la hausse de 30 % de l’année dernière.Un sondage Reuters auprès d’analystes immobiliers prévoit une augmentation moyenne des prix de l’immobilier d’environ 6,5 % en 2025 et de 7,5 % en 2026 pour les grandes villes globalpropertyguide.com.Il est crucial de noter que le changement de cap de la politique monétaire de la RBI devrait soutenir le marché – après une période de taux d’intérêt élevés, la banque centrale est passée à une position neutre, et beaucoup s’attendent à des baisses de taux totalisant environ 50 points de base en 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Des prêts immobiliers moins chers amélioreront l’accessibilité et pourraient ramener certains acheteurs en attente sur le marché.En effet, l’indice d’accessibilité à l’achat de logement de JLL suggère que la plupart des villes connaîtront une meilleure accessibilité en 2025 grâce à la baisse des taux et à la croissance des revenus, « à l’exception de Delhi-NCR et Bengaluru » qui resteront moins abordables que leurs pics (en raison de la forte hausse des prix) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Même ainsi, l’abordabilité à Delhi devrait s’améliorer par rapport aux niveaux de 2023, ce qui devrait soutenir une demande soutenue des utilisateurs finaux economictimes.indiatimes.com.Les décideurs politiques encouragent également le logement abordable et pour les ménages à revenu moyen – par exemple, le gouvernement a augmenté les allocations budgétaires pour le PM Awas Yojana (le programme Logement pour tous) et pourrait annoncer de nouveaux programmes de subventions, ce qui pourrait stimuler le développement de logements à moindre coût.Dans l’ensemble, le marché résidentiel de Delhi-NCR aborde 2025 avec un fort élan, mais maintenir cet élan nécessitera de naviguer les risques de prix élevés et de veiller à ce que des segments plus larges d’acheteurs restent actifs sur le marché.

Tendances de la location et des nouveaux modes de vie : Avec l’accession à la propriété devenue plus coûteuse, le marché locatif et les modèles d’habitat alternatifs se développent. Delhi, étant un centre commercial et éducatif, accueille une grande population migrante et de jeunes professionnels à la recherche d’options flexibles. Les espaces de co-living et les locations organisées gagnent en popularité, soutenus par des startups et des opérateurs institutionnels. Ces modèles de « logement flexible » sont très prisés par les milléniaux et les jeunes actifs célibataires qui privilégient l’accessibilité financière et la commodité à la propriété grantthornton.in. Les initiatives gouvernementales telles que la Loi type sur la location (un cadre pour équilibrer les droits des locataires et des propriétaires) encouragent la croissance d’un secteur locatif formel grantthornton.in. On observe également une augmentation de la propriété fractionnée et des solutions de financement innovantes (telles que la tokenisation des actifs immobiliers) qui rendent l’investissement dans l’immobilier plus accessible grantthornton.in grantthornton.in. L’évolution du marché de Delhi vers un logement numérique et axé sur les services devrait se poursuivre, les promoteurs proposant des appartements gérés, des résidences étudiantes et des projets pour seniors afin de conquérir de nouveaux segments de demande.

Prix résidentiels : Mumbai est la ville la plus chère d’Inde pour l’immobilier.

Segments et moteurs : Le marché immobilier de chaque ville est porté par des moteurs économiques différents :

Delhi-NCR est porté par le secteur gouvernemental, diverses industries (IT, services, fabrication dans la NCR) et un fort intérêt des investisseurs/NRI, en particulier dans le secteur du luxe. Le segment luxe de la NCR (logements >₹1 Cr) représentait environ 46 % des ventes au 1er trimestre 2025 housetrue.com – plus élevé que dans les autres villes. Son marché comporte historiquement une part importante d’investisseurs (personnes plaçant leur argent dans l’immobilier), bien que la part des utilisateurs finaux soit en hausse après la mise en place du RERA. La présence de multiples villes (Delhi, Gurgaon, Noida, etc.) en fait un espace polycentrique.
Mumbai (MMR) est alimentée par les services financiers, Bollywood, le commerce et une pénurie aiguë de terrains. Elle possède de loin la plus forte demande pour des logements compacts en raison de prix vertigineux – par exemple, les appartements 1 BHK dominent ici contrairement à Delhi où les logements plus grands sont courants. Mumbai possède également un énorme marché de la rénovation (transformation d’anciens immeubles en tours, réhabilitation des bidonvilles, etc.). Le marché du luxe à Mumbai est solide mais proportionnellement plus petit que la vague actuelle dans la région de la capitale nationale. L’accent est surtout mis sur les segments intermédiaires et abordables en banlieue qui tirent le volume.
Bengaluru est la capitale de l’IT – la fortune de son marché immobilier dépend des cycles d’embauche du secteur technologique. La ville dispose de terres relativement abondantes et d’un gouvernement favorable aux promoteurs, l’offre est donc importante. Ainsi, les prix augmentent régulièrement, mais sans envolée spectaculaire (pas de pics brusques comme à NCR). Bangalore affiche également les meilleurs rendements locatifs (3-4 %) parmi les métropoles, grâce à des prix plus bas et des loyers corrects globalpropertyguide.com, ce qui en fait un choix privilégié pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. La demande concerne principalement l’habitat de segment intermédiaire (50 lakhs ₹ – 1 crore), et le luxe reste une petite niche comparé à la région de la capitale ou à Mumbai.
Hyderabad est portée par l’IT et un gouvernement d’État proactif (Télangana) qui a créé un boom en maintenant les coûts bas et en facilitant les affaires. Les prix y ont longtemps été bas (stagnation après 2008), d’où une croissance de rattrapage d’environ 80 % entre 2018 et 2022. Elle reste l’une des plus grandes villes abordables – on peut y obtenir un appartement haut de gamme à HiTec City au prix d’un logement intermédiaire à Gurgaon. Cette accessibilité, combinée à un développement rapide des infrastructures (aéroport de classe mondiale, autoroute périphérique ORR, nouveau métro), attire les investisseurs à Hyderabad. Toutefois, comme noté, la ville a enregistré une baisse de 47% en glissement annuel des ventes de logements au T1 2025 business-standard.com, la chute la plus forte parmi les villes, indiquant un possible ralentissement après une phase de forte croissance. Cela contraste avec la croissance de +10 % de la région de la capitale au même moment business-standard.com.

Perspectives comparatives :

Mumbai : Un marché mature et saturé qui devrait croître régulièrement mais lentement. Les défis sont des prix élevés et un foncier limité – d’où un accent mis sur la rénovation urbaine et les zones périphériques (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Le futur Trans-Harbour Link, les lignes de métro et l’aéroport de Navi Mumbai pourraient dynamiser ces zones. Mais le centre de Mumbai devrait continuer à observer une croissance à un chiffre et des barrières à l’entrée élevées.
Bengaluru : Prévue pour rester dynamique. Tant que le secteur technologique se porte bien, le marché du logement et des bureaux à Bangalore connaîtra une demande soutenue. Elle est souvent citée comme la meilleure ville pour l’investissement immobilier des NRIs en raison de rendements stables et de bons taux locatifs sobha.com. Son défi est la congestion du trafic et un certain retard des infrastructures civiles, mais la Phase 2 du métro et le train de banlieue aideront. Elle dispose de beaucoup de terrains pour s’étendre (nord de BLR, est de BLR), si bien que l’accessibilité reste relativement maîtrisée.
Hyderabad : Après une légère correction ou une phase de stagnation, Hyderabad pourrait reprendre sa croissance, mais probablement à un rythme normalisé. Elle bénéficie de politiques très favorables aux entreprises (par exemple, droits de timbre minimaux, approbations rapides via TS-iPASS), ce qui pourrait attirer davantage d’entreprises (le plus grand campus d’Amazon, le campus de Google, etc., s’y trouvent). Si la demande se maintient (sa population et ses revenus augmentent rapidement), elle peut de nouveau surperformer en termes de croissance. Cependant, le risque politique (santé financière de l’État, prochaines élections au Telangana) et la surabondance dans certains corridors (de nombreux nouveaux immeubles de grande hauteur à l’ouest d’Hyderabad) pourraient limiter la hausse des prix à court terme.
Delhi-NCR : Comme détaillé dans ce rapport, la région de la NCR est actuellement en forte progression. Elle offre un peu de tout : les sommets les plus élevés (l’ultra luxe se vend très bien) et encore des poches de logements abordables. Son avantage unique est d’être la région capitale du pays – de nombreuses initiatives gouvernementales commencent ou se concentrent ici (par exemple, le premier RRTS, de grandes missions de logement via la DDA). L’envers du décor est la complexité – la présence de plusieurs juridictions étatiques (Delhi, UP, Haryana) signifie un développement inégal et des règles différentes. Mais la nature vaste et intégrée de la région permet aussi de diversifier le risque – si une zone ralentit, une autre peut prendre le relais (par exemple, si Gurgaon se calme, Noida peut connaître un boom, etc.). Actuellement, la NCR est le marché majeur à la croissance la plus rapide en Inde en valeur et l’un des principaux en volume housetrue.com business-standard.com, et il est attendu qu’elle conserve cette avance à court terme.

Conclusion et perspectives pour 2025 et au-delà

Immobilier commercial (centres commerciaux & rues commerçantes)

Immobilier industriel et logistique

Principaux corridors industriels : La cartographie de l’immobilier industriel à Delhi-NCR couvre plusieurs corridors :

Côté ouest/nord de Delhi et Haryana : Le tronçon de la NH-48 (autoroute Delhi-Jaipur) traversant Gurgaon jusqu’à Bhiwadi compte de nombreux parcs d’entrepôts. Des zones comme Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (près de Jhajjar) accueillent de grands parcs logistiques (pôles de grade A par IndoSpace, Logos, etc.). L’achèvement de la Western Peripheral Expressway (KMP) et la future Delhi-Mumbai Expressway stimulent la demande ici en réduisant les temps de transit housetrue.com housetrue.com.
Côté est/UP : Greater Noida et Dadri (le long de l’Eastern Peripheral Expressway et près du terminus du Corridor de Fret) sont devenus des pôles d’entrepôts pour les entreprises 3PL et de détail. La région de la Yamuna Expressway près de Jewar est également très prisée pour la logistique future, surtout avec l’arrivée de l’aéroport.
Côté nord : Des zones comme Kundli (Sonipat) sur la NH-1 bénéficient de la connectivité de l’Eastern Peripheral Expressway (EPE) housetrue.com, attirant des entrepôts desservant les marchés du Pendjab/Haryana.
Côté sud : Faridabad et Palwal le long de la NH-19/44 possèdent des parcs industriels et pourraient voir une plus grande demande logistique avec la connectivité à la Delhi-Mumbai Expressway.
À l’intérieur de Delhi, les zones industrielles traditionnelles (ex. Okhla, Naraina, Bawana) sont maintenant complètement occupées, et beaucoup voient une évolution vers la fabrication légère ou une transition vers l’usage de service/commercial léger. Le MPD 2041 propose la réhabilitation des anciennes zones industrielles et la création de nouveaux “Complexes de Fret Intégrés”, mais la plupart des grands entrepôts continueront d’être construits en périphérie de la NCR, là où le foncier est disponible.

Principales localités et futurs hotspots à Delhi-NCR

Gurugram (Gurgaon) – Le moteur de croissance : Gurgaon est le point chaud de l’immobilier du Delhi-NCR, en tête à la fois dans le résidentiel et le commercial. En 2024, la valeur des ventes de logements à Gurugram a grimpé de 66 %, atteignant ₹1,07 lakh crore, ce qui représente environ 66 % de toutes les ventes dans le NCR housetrue.com housetrue.com. Sa base d’entreprises solide, ses équipements haut de gamme et ses nouvelles infrastructures en ont fait un pôle d’attraction pour les acheteurs de logements de luxe et les investisseurs. Les principaux axes de croissance incluent la Dwarka Expressway (NPR) à New Gurgaon et la Sohna Road dans le sud de Gurgaon, qui ont amélioré la connectivité avec Delhi et Noida housetrue.com. De larges avenues, de nouveaux parcs d’affaires et des centres commerciaux haut de gamme (par exemple Ambience, CyberHub) renforcent l’attrait de Gurgaon pour les professionnels et les non-résidents indiens (NRI). Les prix de l’immobilier à Gurugram ont augmenté d’environ 76 % en moyenne depuis 2019 housetrue.com, et la ville affiche désormais parmi les tarifs immobiliers les plus élevés du NCR. Elle demeure le premier choix aussi bien pour les acheteurs de biens de luxe que ceux du segment intermédiaire. Les quartiers établis (Phases DLF, Golf Course Road) continuent d’afficher des tarifs premium, tandis que de nouveaux secteurs en développement le long du Dwarka Expressway et de l’extension du Golf Course connaissent une forte appréciation. Avec l’installation de plusieurs entreprises du Fortune 500 et multinationales (dont de nouveaux campus par DLF, Google, etc.), les perspectives immobilières de Gurgaon restent optimistes.
Noida & Greater Noida – Des pôles d’attraction stimulés par l’infrastructure : Noida s’est transformée en un point chaud de l’immobilier grâce à un développement planifié et une bonne connectivité. Les prix moyens à Noida ont bondi d’environ 92% depuis 2020 housetrue.com, parmi les taux de croissance les plus élevés en Inde, grâce à la ligne de métro Aqua, aux nouvelles autoroutes et au développement institutionnel. Les localités clés incluent les secteurs Noida Expressway (secteur 137, 143 et suivants) qui attirent des parcs IT et des projets résidentiels haut de gamme, et les secteurs centraux de Noida (années 50, 70) qui sont bien établis avec des écoles et des bureaux housetrue.com. Greater Noida (Ouest) – plus connue sous le nom d’Noida Extension – est un autre point chaud. Elle offre des logements abordables à milieu de gamme (secteurs 1–4, 16C, Tech Zone IV, etc.) et a absorbé une forte demande d’acheteurs primo-accédants. La valeur des biens immobiliers à Greater Noida West a augmenté d’environ 98% en cinq ans, dont une hausse de 24% rien qu’en 2024 housetrue.com. Le futur aéroport international de Jewar est un élément déterminant pour cette région : son ouverture prévue aux alentours de fin 2024–25 a déjà fait grimper les prix des terrains de près de 40% dans les environs au cours des cinq dernières années housetrue.com housetrue.com. Les zones le long de la Yamuna Expressway de 165 km (reliant Agra) deviennent des zones d’investissement pour l’entreposage et le logement économique, en prévision de la mise en service de l’aéroport housetrue.com. À noter aussi, Noida et Greater Noida accueillent de vastes zones industrielles et parcs IT – par exemple, la zone de développement industriel de l’Yamuna Expressway (YEIDA) et le pôle IT du secteur 62 de Noida – qui stimulent la demande de logements à proximité. Avec l’extension de la ligne Aqua du métro de Noida approuvée jusqu’à Greater Noida West housetrue.com, et la solidité de l’infrastructure de la ville (routes larges, secteurs planifiés), la région de Noida continuera d’être un terreau dynamique, surtout pour le logement de classe moyenne et les investissements commerciaux (comme les centres de données et les campus de bureaux dans le futur corridor IT du secteur 140A de Noida).
Ghaziabad – L’étoile montante de l’Est : Traditionnellement considérée comme une cousine de banlieue de Delhi, Ghaziabad s’est fortement imposée ces dernières années. Grâce à l’amélioration de la connectivité (l’autoroute Delhi-Meerut, la rocade périphérique Est et les extensions de la ligne bleue du métro jusqu’à Vaishali/New Bus Adda), Ghaziabad se défait de son image de ville « éloignée » housetrue.com. Des quartiers comme Raj Nagar Extension, Indirapuram et Siddharth Vihar voient fleurir de nombreux nouveaux projets de tours résidentielles. Les prix de l’immobilier à Ghaziabad ont grimpé d’environ 139 % entre 2019 et fin 2024 housetrue.com, surpassant tous les autres sous-marchés du NCR. À elle seule, l’année 2024 a connu une forte augmentation des ventes et des nouveaux lancements (les lancements de projets ont augmenté d’environ 121 % début 2024, selon Cushman & Wakefield) housetrue.com. Le corridor NH-24 (désormais NH-9) connaît un essor particulier – Siddharth Vihar, tout près de l’autoroute et de la nouvelle extension du métro, est un point chaud pour les résidences de luxe et les lotissements intégrés housetrue.com. Avec Meerut désormais accessible en moins d’une heure via l’autoroute et bientôt en 30 minutes grâce au train rapide RRTS en construction, l’attrait de Ghaziabad en tant que pôle résidentiel et même marché locatif abordable pour les travailleurs de Delhi a augmenté. On peut s’attendre à une croissance continue autour de Crossings Republik, Mohan Nagar et le long des nouveaux corridors du métro. Les efforts de la ville pour mieux développer les infrastructures urbaines (nouveaux ponts, amélioration des eaux usées) et structurer le commerce de détail (centres commerciaux à Indirapuram, etc.) renforcent encore son profil.
Delhi (zones urbaines et périphériques) : À l’intérieur même des limites de Delhi, l’activité immobilière est limitée par la rareté des terrains, mais certains créneaux d’opportunité existent.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

« propriétés trophées » ultra-luxueuses ou des placements sûrs à long terme

housetrue.com

Plan Directeur de Delhi 2041

48 villages en périphérie de Delhi seront urbanisés

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

de nouvelles zones résidentielles à Delhi

développement axé sur le transport en commun (TOD)

hindustantimes.com

régulariser 1 700 colonies non autorisées

economictimes.indiatimes.com

Est de Delhi

Nord de Delhi

l’immobilier de la ville de Delhi

marché haut de gamme avec une offre limitée

extensions de « nouvelle Delhi »

Faridabad – Une progression lente mais régulière : Faridabad, qui borde le sud de Delhi, a toujours été une ville industrielle. Elle attire désormais l’attention pour son offre de logements de milieu de gamme grâce à l’amélioration de la connectivité. L’extension de la ligne violette du métro de Delhi jusqu’à Ballabhgarh a intégré Faridabad au réseau de métro, et des autoroutes comme l’autoroute Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (partiellement achevée) et la liaison avec l’autoroute Delhi-Mumbai via Sohna renforcent sa connectivité housetrue.com. L’administration de Faridabad a augmenté les tarifs du cercle en 2022-23, indiquant une augmentation perceptible des valeurs et de la demande immobilières housetrue.com. Bien que la croissance des prix soit plus graduelle qu’à Noida ou Gurgaon, Faridabad offre un bon rapport qualité-prix – des terrains et maisons plus grands à un coût d’entrée inférieur. Des quartiers comme Neharpar (Greater Faridabad) ont vu de nombreux nouveaux projets, destinés à la classe moyenne. La zone industrielle modèle (IMT) et les nouveaux établissements éducatifs de la ville créent des emplois, ce qui alimente à son tour le marché du logement. À mesure que Delhi et Gurgaon deviennent plus onéreux, Faridabad se positionne comme une alternative abordable tout en restant à une distance raisonnable des lieux de travail. Ses secteurs face aux Aravalli attirent également ceux qui recherchent un environnement plus sain. Avec l’accent mis par le gouvernement sur le développement de Faridabad (y compris une possible connexion à Gurgaon via une extension du futur Regional Rapid Transit System), il s’agit d’un “outsider” en matière d’investissement – moins clinquant que Gurgaon, mais en croissance régulière.
Autoroute Yamuna & Corridors Périphériques : Outre les principaux quartiers de banlieue, les corridors périphériques deviennent les prochains points chauds grâce à d’importants projets d’infrastructures. La zone de l’Autoroute Yamuna / Aéroport de Jewar à Greater Noida est la plus en vue. Les investisseurs – y compris les NRIs – achètent activement des terrains et des développements en phase initiale dans les secteurs proches du futur aéroport, anticipant une « ville en plein essor » lorsque l’aéroport et les industries associées seront opérationnels housetrue.com housetrue.com. De même, le long de la Dwarka Expressway à la périphérie ouest, des zones comme New Gurgaon (Secteurs 99–113, 76–86) sont passées de terres agricoles à des pôles résidentiels en plein essor, grâce à l’autoroute reliant directement Dwarka à Delhi et à l’aéroport IGI housetrue.com. L’achèvement des derniers tronçons de la Dwarka Eway en 2023-24 intègre ces secteurs, faisant grimper les prix et les lancements de nouveaux projets. La région Sohna Road/Sud de Gurugram est une autre zone en plein essor – avec une nouvelle route surélevée et une future ligne de métro prévue, les secteurs de Sohna sont commercialisés comme des extensions abordables de Gurgaon pour les prochaines années. Au nord de Delhi, les zones le long de la NH-1 vers Sonipat/Kundli (soutenues par l’autoroute EPE et le futur RRTS) attirent des entrepôts et quelques lotissements résidentiels (par exemple la smart city de Kundli). Les investisseurs sont conseillés de surveiller attentivement ces zones périphériques, en particulier celles proches des infrastructures confirmées : par exemple, les terrains autour des nouvelles stations de métro, nouveaux carrefours autoroutiers et futures stations RRTS prennent de la valeur rapidement housetrue.com. Beaucoup de ces localités périphériques offrent encore aujourd’hui des prix d’entrée bas mais pourraient générer d’importants gains une fois la connectivité pleinement opérationnelle sur un horizon de plus de 5 ans housetrue.com housetrue.com. Comme l’a noté un expert, dans la NCR « la connectivité est reine » — les zones dotées de projets de métro ou d’accès autoroutier (Dwarka Eway, Noida Ext., le corridor FNG de Faridabad, etc.) sont promises à une croissance exceptionnelle housetrue.com housetrue.com.

Tendances des prix et modèles de croissance

Ville	Prix moyen (₹/pied², T4 2024)	Croissance annuelle des prix (T4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengaluru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Sources : PropTiger Research / Global Property Guide, données du T4 2024. MMR = Région métropolitaine de Mumbai (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Projets d’infrastructures et de connectivité façonnant le marché

Expansion du métro : Le réseau du Delhi Metro (déjà plus de 390 km) est en cours d’extension avec la phase IV, qui ajoutera près de 65 km de nouvelles lignes. Parmi les projets clés figurent la Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad) qui renforcera la connectivité aux abords du sud de Delhi, ainsi que les extensions des Lignes Pink et Magenta pour compléter les corridors périphériques. De plus, l’extension de la ligne Aqua du Noida Metro jusqu’à Greater Noida Ouest est en phase d’approbation avancée housetrue.com, et Gurugram prévoit une boucle de métro intra-urbaine. Chaque nouvelle station tend à augmenter la demande immobilière dans un rayon de 2 à 3 km. Peut-être la plus transformatrice de toutes est le RRTS (Regional Rapid Transit System) régional – un train semi-express reliant Delhi aux villes voisines. La première ligne du RRTS, Delhi–Meerut, devrait entrer en service d’ici 2025, réduisant le temps de trajet jusqu’à Meerut à environ 55 minutes. Cela va ouvrir de nouveaux marchés pour les navetteurs à Ghaziabad/Modinagar/Meerut, rendant ces villes attrayantes comme lieux de résidence pour les travailleurs de Delhi et stimulant ainsi leurs marchés immobiliers housetrue.com. Deux autres lignes RRTS (vers Alwar via Gurugram, et vers Panipat via Sonipat) sont en préparation, promettant des effets similaires pour les villes du Haryana.
Autoroutes et voies express : Plusieurs nouvelles voies express ouvrent littéralement la voie à la croissance immobilière :
- La Dwarka Expressway (NH 248BB) est une autoroute à accès contrôlé de 29 km reliant Dwarka à Delhi à Gurugram. Elle deviendra entièrement opérationnelle en 2023-24, améliorant considérablement la connectivité pour les secteurs de New Gurgaon et l’ouest de Delhi. Cela a déjà fait grimper la valeur des propriétés dans les secteurs situés le long de son tracé housetrue.com.
- La Delhi–Mumbai Expressway, un méga-corridor de 1 350 km, a son point de départ juste au sud de la région capitale nationale. La première phase de Sohna (Gurgaon) au Rajasthan a ouvert en 2023. Lorsqu’elle sera entièrement terminée d’ici 2025-26, elle réduira le temps de trajet en voiture Delhi-Mumbai à 12 heures. Les régions de Faridabad, Sohna et Palwal suscitent un intérêt croissant grâce à cette voie express, en particulier là où une nouvelle bretelle (via la Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) la relie à Delhi housetrue.com.
- Les voies périphériques Est et Ouest (EPE/WPE), encerclant Delhi, sont maintenant pleinement opérationnelles. Elles détournent le trafic lourd des routes urbaines et ont ouvert de vastes parcelles de terrain le long de leur tracé pour la logistique et l’habitat (par exemple autour de Sonipat, Baghpat, Ghaziabad sur l’EPE, et Manesar, Jhajjar sur la WPE) housetrue.com. Ces « nouveaux territoires » voient émerger des projets de lotissements et des propositions de parcs d’entrepôts.
- Dans Delhi, la Urban Extension Road (UER) II est en construction en tant que nouvelle autoroute majeure à travers la périphérie de Delhi (reliant la NH-1 à Kundli à la NH-8 à Dwarka). Prévue pour 2025, l’UER II servira de seconde « rocade » en dehors du Ring Road, fluidifiant le trafic et favorisant le développement dans des zones comme Rohini, Najafgarh, Narela qui ne seront plus qu’à quelques minutes de cette voie rapide economictimes.indiatimes.com. Le MPD 2041 identifie la proximité de l’UER comme idéale pour de nouveaux pôles commerciaux, car elle place l’ouest/le nord-ouest de Delhi à seulement 15-20 minutes de l’aéroport IGI economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34) : Bien qu’elle soit opérationnelle depuis 2021, son impact se fait pleinement sentir maintenant. Elle a considérablement réduit les temps de trajet entre Delhi et Ghaziabad/Meerut, et c’est une grande raison derrière la hausse de l’immobilier à Ghaziabad et pourquoi des zones comme Raj Nagar Ext. et Siddharth Vihar sont en plein essor housetrue.com. Elle a rendu le trajet quotidien entre Meerut et Delhi réaliste, comblant cet écart.
- Autres à noter : élargissement de la NH-8 à Gurugram, élargissement de la NH-24 (autoroute Delhi-Lucknow) qui bénéficie à l’est de Delhi et à Noida, et plusieurs nouveaux ponts et passages souterrains à Delhi (comme le passage souterrain d’Ashram inauguré en 2022, etc.) qui améliorent la connectivité locale.
Aéroport International de Noida (Jewar) : Ce projet mérite une mention spéciale. Le futur aéroport de Jewar à Greater Noida (la phase 1 devant accueillir 12 millions de passagers, puis extension) est sans doute le plus grand catalyseur d’infrastructures pour l’immobilier du NCR dans la décennie à venir. Prévu pour ouvrir fin 2024 ou 2025, il transformera instantanément l’arrière-pays rural environnant en un centre de développement. Déjà, comme noté, les prix des terrains autour du site ont grimpé d’environ 40 % ces dernières années housetrue.com. Le gouvernement de l’Uttar Pradesh prévoit un “aérotropolis” avec des zones commerciales, des hôtels et des villes résidentielles dans un rayon de 5 à 10 km autour de l’aéroport. L’État a aussi proposé une Film City et une Electronic City près de Jewar pour tirer profit de cette connectivité. Pour Greater Noida, la Yamuna Expressway et même certaines parties de Faridabad/Palwal, l’aéroport est un facteur déterminant qui devrait stimuler la demande de logements (personnel aéroportuaire/compagnies aériennes, employés de l’industrie annexe) et la demande logistique (installations de fret aérien). Cela offre essentiellement à la région sud du NCR le même élan que l’aéroport IGI a donné à Delhi/Gurgaon au fil des décennies. Avec Jewar, attendez-vous à une hausse de la valeur immobilière le long du corridor de la Yamuna Expressway jusqu’à Agra (les investisseurs achètent des terrains dans des secteurs éloignés pariant sur un développement futur) housetrue.com housetrue.com.
Développement axé sur le transport en commun (TOD) et transports publics : L’accent mis par le gouvernement sur le développement axé sur le transport en commun va transformer certains quartiers. Cela implique une densification autour des gares de métro et des terminaux de bus – permettant des immeubles à usage mixte dans un rayon d’environ 500 m des stations. La politique TOD de Delhi (qui fait partie du MPD 2041) autour des futurs corridors de métro (par exemple le long de la Silver Line) encouragera la reconversion de bandes commerciales de faible hauteur en complexes plus élevés. De même, l’influence des améliorations du transport public comme les corridors de transport rapide par bus de Delhi, les nouvelles lignes urbaines (comme l’extension de la ligne Aqua à Gr. Noida), etc., ne doit pas être sous-estimée – celles-ci améliorent la connectivité du dernier kilomètre, ce qui se traduit souvent par une hausse de la valeur immobilière à distance de marche de ces équipements.
Ville intelligente et améliorations urbaines : La zone NDMC de New Delhi faisait partie de la Mission des villes intelligentes, apportant des améliorations telles que le Wi-Fi public, de meilleures routes et la vidéosurveillance, ce qui accroît l’attrait immobilier (même si la zone NDMC est déjà en grande partie construite et haut de gamme). En outre, de grands travaux d’infrastructure comme la refonte des systèmes de drainage, l’amélioration de l’approvisionnement en eau, la construction de stations d’épuration, etc., bien que moins visibles, sont en cours à travers Delhi et les villes du NCR. Par exemple, Delhi investit dans la prévention des inondations (après les inondations de la Yamuna en 2023) et dans le contrôle de la pollution – le MPD 2041 met l’accent sur l’infrastructure bleue-verte (parcs, zones humides) et la réduction de la pollution impriindia.com, ce qui devrait à long terme rendre la ville plus vivable et donc plus attractive pour les acheteurs immobiliers.
Réaménagement de Central Vista : À New Delhi, le projet Central Vista (nouveau Parlement et bureaux du gouvernement) transforme le centre administratif. Bien qu’il ne crée pas directement de nouveaux biens immobiliers commerciaux, il libère certains anciens bâtiments gouvernementaux qui pourraient ensuite être réutilisés. On évoque l’ouverture de certains bâtiments patrimoniaux au public/usage commercial (musées, etc.), ce qui pourrait dynamiser le quartier d’affaires central. Le projet illustre également l’engagement du gouvernement à moderniser les infrastructures, ce qui renforce le sentiment général du marché.

Plan Directeur de Delhi 2041 : Comme indiqué, le MPD-2041 est une politique essentielle en attente de notification finale.

57 000 hectares de terrain pour l’expansion urbaine

150 millions de pieds carrés de nouveaux espaces commerciaux

economictimes.indiatimes.com

secteurs “ville du quart d’heure” autosuffisants

economictimes.indiatimes.com

régularisation des colonies non autorisées

développement axé sur le transport en commun et le développement durable

hindustantimes.com

politique de regroupement foncier

projets d’infrastructure

1,7 million de nouveaux logements

economictimes.indiatimes.com

de nouvelles opportunités à Delhi

important moteur économique ajoutant 10 % au PIB de Delhi

deccanherald.com

le Plan Directeur 2041 est sur le point de remodeler le paysage urbain de Delhi

Politiques gouvernementales, réglementations et facteurs économiques

Initiatives et politiques gouvernementales : D’autres mesures politiques influençant le marché de Delhi incluent :

Législation sur la location : La Loi type sur la location de 2021 était une loi modèle centrale visant à réformer les contrats de location (équilibre des droits des locataires et des propriétaires, résolution rapide des litiges). Bien que Delhi n’ait pas complètement promulgué une nouvelle loi en 2025, elle envisage d’en adopter de nombreuses dispositions. Une législation appropriée sur la location pourrait libérer un énorme stock de logements que les propriétaires laissent vacants par crainte de problèmes avec les locataires, augmentant ainsi l’offre locative et stabilisant peut-être les loyers à long terme.
Fiscalité : Pas de changements majeurs en 2024-25, mais l’immobilier bénéficie de déductions fiscales sur les intérêts et le principal des prêts immobiliers (sections 24 et 80C). Toute modification dans ce domaine pourrait affecter le sentiment des acheteurs. L’industrie demande l’augmentation du plafond de déduction des intérêts de 2 lakhs ₹ pour inciter les acheteurs – demande en attente d’examen. Par ailleurs, la TVA sur les biens en construction (5 % ou 1 % pour les logements abordables) demeure, mais le marché s’y est adapté. Un allègement tel qu’un crédit de taxe ou une réduction fait partie des souhaits des promoteurs, mais n’a pas encore été accordé.
Environnement et conformité : Delhi a des réglementations strictes concernant le contrôle des poussières de chantier (compte tenu de la crise de la pollution). En période de forte pollution, des interdictions temporaires de construire sont imposées par les autorités. Les promoteurs doivent en tenir compte dans les délais de leurs projets. De plus, tous les projets nécessitent des autorisations environnementales, des certificats de conformité incendie, etc., lesquels deviennent de plus en plus stricts (par exemple, Chandigarh et certaines zones du NCR imposent désormais l’utilisation d’eau recyclée, la collecte des eaux de pluie dans toutes les nouvelles sociétés). Cela augmente les coûts de conformité mais aboutit à des développements plus durables, qui à leur tour séduisent davantage les acheteurs soucieux de l’environnement.
Numérisation des actes fonciers : Delhi travaille à la numérisation et à la simplification de l’enregistrement et des titres de propriété. La DDA possède des portails en ligne pour les demandes de mutualisation foncière et le département des recettes de l’État de Delhi a numérisé de nombreux titres fonciers. Cela devrait réduire la fraude et rendre les transactions plus fluides, favorisant ainsi l’investissement. L’annonce dans la presse de la gratuité de l’enregistrement pour les propriétés de village « lal dora » hindustantimes.com hindustantimes.com est une telle étape pour formaliser les possessions autrefois informelles.

Risques & facteurs extérieurs : Quelques facteurs de risque sous l’angle politique/économique :

Si des retards d’approbation ou des incertitudes politiques (comme un nouveau report de la notification MPD-2041, ou des changements brusques des règles d’utilisation des terres) surviennent, cela peut ralentir les lancements de projets dans les zones concernées. La clarté et la constance de la politique seront clés pour maintenir l’intérêt des promoteurs.
Des ralentissements économiques mondiaux ou des crises géopolitiques peuvent indirectement affecter le marché de Delhi en impactant la croissance des secteurs IT/ITeS et autres (par exemple, si une récession US/UE frappe les exportations de services, la location de bureaux pourrait fléchir et l’insécurité de l’emploi pourrait freiner les achats immobiliers).
Les fluctuations monétaires peuvent modifier les tendances d’investissement des Non-Résidents Indiens – une roupie faible incite souvent à plus d’achats (pouvoir d’achat dollar/dirham plus fort), ce qui pourrait stimuler les ventes de luxe à Delhi ; une roupie forte pourrait au contraire freiner ce phénomène.
Élections et climat politique : Les élections nationales de 2024 ont apporté un gouvernement stable, favorable aux infrastructures. Cependant, des problèmes de gouvernance locale (le gouvernement d’État de Delhi et le gouvernement central sont souvent en conflit) peuvent parfois retarder les projets. Par exemple, l’acquisition de terrains pour les autoroutes ou les autorisations pour les lignes de métro peuvent devenir des sujets de controverse politique. Toutefois, jusqu’à présent, la plupart des grands projets d’infrastructure dans la région de la NCR bénéficient d’un soutien bipartisan.
Changement climatique et durabilité : Le secteur immobilier devra de plus en plus prendre en compte les facteurs environnementaux. La grave pollution de l’air à Delhi et les récentes inondations (crue de la Yamuna en 2023) ont soulevé des questions sur la résilience face au climat. Le gouvernement pourrait imposer des normes plus strictes selon les zones (comme interdire la construction dans les zones inondables, rendre obligatoires les purificateurs d’air dans les grands projets immobiliers, etc.). Ces mesures, bien qu’avantageuses sur le plan social, pourraient limiter l’offre dans certaines zones ou augmenter les coûts.

Potentiel d’investissement et facteurs de risque

Perspectives et opportunités d’investissement :

Forte appréciation du capital : La région de Delhi-NCR a historiquement procuré une forte valorisation des biens immobiliers, particulièrement dans les corridors en pleine croissance. Les données récentes en témoignent – les investisseurs dans des secteurs comme Noida ou Gurugram ont vu les prix augmenter de 50 à 70 % en seulement 4 à 5 ans indiatoday.in indiatoday.in, battant de loin de nombreuses autres classes d’actifs. À l’avenir également, avec la croissance de l’économie et de la population du NCR, les biens bien choisis pourraient enregistrer une appréciation annuelle élevée, à un chiffre ou à deux chiffres. L’immobilier de la région est stimulé par une demande réelle (utilisateurs finaux et entreprises), et non pas seulement par la spéculation, ce qui est de bon augure pour une croissance durable de la valeur.
Revenus locatifs et jeu de rendement : Les rendements locatifs résidentiels à Delhi (2-3 %) sont relativement bas, mais les rendements commerciaux (7-8 % pour les bureaux, environ 5-6 % pour le commerce de détail) sont assez attractifs, faisant du NCR un bon marché pour les investisseurs immobiliers à la recherche de revenus. L’émergence des FPI (Fonds de Placement Immobilier) permet aux petits investisseurs de participer à des actifs commerciaux locatifs avec des rendements stables. De plus, comme les loyers augmentent actuellement (loyers résidentiels en hausse après le Covid, et loyers des bureaux/commerces en progression), le rendement sur coût pour les nouveaux investissements s’améliore. Par exemple, quelqu’un qui achète aujourd’hui à un prix légèrement corrigé pourrait obtenir un meilleur rendement locatif dans les années à venir à mesure que les loyers augmentent. Le co-living et le logement étudiant sont des segments de niche offrant des rendements plus élevés (souvent 5 %+) à Delhi en raison de la forte demande de la jeune population.
Options de portefeuille diversifiées : Delhi-NCR propose toute la gamme des actifs immobiliers – des demeures ultra-luxueuses aux appartements abordables, des bureaux Grade-A aux entrepôts et espaces commerciaux. Cette diversité permet aux investisseurs de se diversifier au sein du même marché. On peut, par exemple, investir dans un bureau Grade-A à Gurgaon pour un loyer stable, un terrain près de Jewar pour une valorisation à long terme, et un appartement de gamme moyenne à Noida pour une croissance modérée. Peu de villes en Inde offrent une telle ampleur d’opportunités. Par ailleurs, des actifs alternatifs comme les data centers, les parcs de R&D en sciences de la vie, etc. émergent dans le NCR, offrant aux premiers investisseurs une chance d’accéder à ces segments à forte croissance.
Infrastructures et croissance future : Comme détaillé, une multitude de projets d’infrastructures libère de nouvelles zones. Les investisseurs qui entrent tôt dans ces poches « pré-croissance » peuvent réaliser d’importants gains une fois que la connectivité s’améliore. Nous avons déjà observé ce schéma par le passé (par exemple, les premiers investisseurs à Dwarka ou le long de l’autoroute de Noida il y a une décennie ont engrangé d’énormes retours). Les prochaines étapes telles que la mise en œuvre du MPD 2041 (villages urbanisés) pourraient s’apparenter à des opportunités « au rez-de-chaussée » – par exemple, des terres regroupées à partir de villages à des tarifs modestes qui deviennent des terrains de grande valeur à développer une fois que la réglementation le permet. Le soutien du gouvernement à l’immobilier (logement pour tous, ville intelligente, etc.) implique également que le secteur bénéficie de vents favorables au niveau des politiques, sans oublier que la pierre reste traditionnellement un investissement privilégié pour les ménages indiens – ce qui maintient la demande soutenue.
Fondamentaux économiques et démographiques : La région métropolitaine de Delhi compte environ 30 millions d’habitants, un chiffre en augmentation. C’est le siège du gouvernement central, un pôle majeur de l’économie des services, et elle bénéficie d’un afflux constant de migrants (pour l’emploi, l’éducation). Cela se traduit par une demande de logement régulière. La transformation économique plus large – comme le transfert de chaînes d’approvisionnement de multinationales vers l’Inde ou l’installation de sociétés mondiales – profite généralement beaucoup au NCR grâce à son statut de capitale. De plus, Delhi a l’un des revenus par habitant les plus élevés d’Inde, ce qui soutient une demande immobilière plus forte. Ces fondamentaux fournissent un filet de sécurité aux investissements immobiliers – le marché a de la profondeur.
Augmentation de la transparence et du professionnalisme : Le marché est désormais bien plus transparent (grâce à la RERA, aux promoteurs cotés, aux portails de proptech) qu’il ne l’était il y a des décennies. Cela réduit le risque de fraude et rend l’investissement plus sûr pour les étrangers et les NRIs. Delhi-NCR compte également de nombreux promoteurs établis (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji, etc., en plus des grands noms locaux comme ATS, M3M, etc.) proposant des projets gérés de manière professionnelle. L’essor des plateformes de fractionnement et des fonds AIF axés sur l’immobilier de la NCR indique que l’argent institutionnel voit ici une opportunité, ce qui peut rehausser les standards globaux et réduire le risque pour les investisseurs individuels en leur offrant davantage de moyens de participer.

Facteurs de risque et défis :

Risque d’accessibilité et de demande : La montée récente des prix, notamment dans l’immobilier de luxe, soulève la question de la durabilité. Il existe un risque que si les prix continuent de dépasser largement la croissance des revenus, une partie des acheteurs finaux se retire, entraînant un fléchissement de la demande. On observe déjà des acheteurs finaux de la classe moyenne de la NCR qui peinent à accéder à la propriété housetrue.com. Si les baisses de taux d’intérêt ne se concrétisent pas ou si les prix de l’immobilier augmentent encore de 20 à 30 %, le nombre de transactions pourrait ralentir, entraînant une possible correction des prix dans les zones surévaluées. Les investisseurs qui entrent à des prix élevés dans le segment du luxe doivent être prudents quant au risque de stagnation ou de légère correction des prix, si le marché doit “reprendre son souffle”. Ceci est d’autant plus pertinent que le boom a été alimenté principalement par des acheteurs aisés – un bassin relativement limité – qui ne pourra peut-être pas s’étendre indéfiniment.
Suroffre dans certains segments : Bien que le stock invendu global ait diminué, certains micromarchés font encore face à une suroffre. Par exemple, certaines parties de Greater Noida et de la Yamuna Expressway comptent de nombreux lotissements et résidences de milieu de gamme livrés au cours de la dernière décennie qui ne sont pas complètement absorbés ; les bureaux dans les zones périphériques (comme certains parcs informatiques sur la Noida Expressway ou à Manesar) affichent des taux de vacance élevés. Si l’on investit dans un projet situé dans une zone où l’offre excède la demande, l’appréciation du capital pourrait être moins rapide à cause du trop grand nombre d’options concurrentes. Il est important d’évaluer l’équilibre entre l’offre et la demande. Le récent rapport PropEquity annonçant une baisse de 34 % des nouveaux lancements de logements au T1 2025 est en réalité un signe sain pour éviter la suroffre business-standard.com business-standard.com. Mais si, suite au boom de 2024, les promoteurs lancent soudainement des dizaines de nouveaux projets de luxe en 2025-2026, la suroffre pourrait réapparaître et nuire à la rentabilité.
Retards d’exécution et réglementaires : La région NCR a un historique de retards de projets – un risque pour ceux qui investissent dans des biens en construction. Bien que la RERA ait amélioré la situation, des retards surviennent toujours à cause de problèmes de financement ou de litiges. Par exemple, les litiges fonciers autour des projets d’autoroute ou les problèmes de validation environnementale peuvent tout bloquer. Si vous avez investi en misant sur l’ouverture d’une ligne de métro ou d’une autoroute à une date donnée et qu’elle est repoussée de plusieurs années, votre investissement pourrait être moins performant en attendant. De même, les ralentissements bureaucratiques dans les approbations (comme l’attente prolongée pour la notification du MPD-2041) peuvent retarder des projets prévus. Les investisseurs doivent être prêts à des incertitudes sur les délais ou choisir des projets livrés pour limiter ce risque.
Risque politique et réglementaire : Les changements de gouvernement ou de politiques peuvent modifier le paysage immobilier. Par exemple, si une nouvelle administration décidait d’augmenter la taxe foncière, ou d’instaurer une taxe exceptionnelle sur les biens de luxe, la valeur des biens pourrait s’en ressentir. Même si ces mesures sont peu probables, les modifications locales comme les révisions des “circle rates” sont plus communes. La forte hausse des “circle rates” à Gurgaon par l’Haryana en 2022 a temporairement rendu les transactions plus onéreuses. Ou encore l’interdiction de louer certains terrains à Noida jusqu’au paiement des arriérés (comme dans le cas Amrapali) – ces particularités peuvent impacter des investissements spécifiques. Par ailleurs, le NGT (National Green Tribunal) interdit périodiquement la construction à cause de la pollution, retardant ainsi les chantiers et le retour sur investissement (et donc rallongeant l’attente des investisseurs).
Fluctuations macro-économiques et des taux d’intérêt : L’immobilier est cyclique. Si l’inflation grimpait soudainement, forçant la RBI à réhausser les taux, le climat d’achat pourrait se détériorer. Une récession mondiale pourrait impacter les expatriés ou les investisseurs mondiaux dans l’immobilier indien. Si la demande domestique reste solide face à des chocs modérés, un grave marasme économique (comme après Lehman 2008 ou la démonétisation de 2016) peut provoquer une chute passagère des ventes, voire une correction des prix dans un contexte de détresse. L’immobilier est aussi relativement illiquide ; en marché baissier, sortir rapidement d’un investissement au prix souhaité peut être difficile.
Solvabilité et qualité des promoteurs : Tous les promoteurs ne se valent pas. La NCR a connu son lot de défauts et d’insolvabilités (comme Amrapali, Jaypee Infratech – de grands groupes dont les projets sont bloqués – ce qui hante encore certains investisseurs). Les problèmes de gouvernance ou les promoteurs trop endettés sont à risque. Il est essentiel d’investir avec des promoteurs réputés et financièrement solides, ou de s’assurer que l’entiercement du projet sous RERA soit bien tenu. De plus, les problèmes de qualité de construction – certains projets livrés dans la précipitation connaissent des défaillances structurelles ou d’entretien qui nuisent à la valeur long terme du bien. Mener une vérification rigoureuse des antécédents du promoteur est primordial.
Facteurs climatiques et environnementaux : De plus en plus, les risques climatiques font partie de l’évaluation des risques immobiliers. La pollution de l’air à Delhi est préoccupante – si elle s’aggrave, elle pourrait pousser certains ménages aisés à déménager ou à choisir d’autres villes, ce qui influencerait subtilement la demande pour les biens haut de gamme (il est déjà constaté que certaines ambassades et expatriés préfèrent Gurgaon ou les villes de montagne pour échapper à la pollution). La pénurie d’eau est un autre problème ; la nappe phréatique de Delhi et la fourniture en eau sont sous pression, et certaines régions connaissent des pénuries estivales – si cela n’est pas résolu, certains secteurs en périphérie pourraient faire face à des problèmes d’habitabilité limitant la croissance. Inversement, des normes environnementales strictes (bien que positives) peuvent réduire le territoire constructible (par exemple, une zone tampon autour de la plaine inondable de la Yamuna doit désormais être respectée après les inondations de 2023, ce qui pourrait impacter certains projets). Ces facteurs sont de long terme, mais un investisseur avec un horizon de 10 à 15 ans doit en tenir compte.

Atténuation des risques : Pour atténuer ces risques, il est conseillé aux investisseurs d’adopter des stratégies telles que :

Diversification – ne placez pas tout votre capital dans un seul projet ou micro-marché ; répartissez-le sur différentes zones ou types d’actifs.
Concentrez-vous sur les fondamentaux – les emplacements bénéficiant d’une forte croissance de l’emploi, de bonnes connexions et d’infrastructures sociales solides conserveront la demande même en cas de ralentissement du marché.
Restez informé – suivez les évolutions réglementaires (p. ex., toute nouvelle loi, modification fiscale ou décision de justice concernant l’immobilier). Comme le suggère le rapport House True, « gardez un œil sur les rapports faisant autorité… et l’actualité du marché ; soyez proactif » housetrue.com.
Conseils professionnels – Faites appel à des conseillers immobiliers crédibles, à des courtiers enregistrés auprès du RERA, et à des conseillers juridiques, surtout pour les gros investissements. Avec une transparence accrue aujourd’hui, les données sur les tendances passées des prix, l’offre à venir, etc., sont disponibles pour prendre des décisions éclairées, plutôt que de spéculer à l’aveuglette.
Alignement du calendrier – faites coïncider votre horizon d’investissement avec l’étape du projet. Si vous recherchez une revente à court terme (1 à 2 ans), concentrez-vous sur les secteurs très « porteurs » ou sur des biens prêts à l’emploi où la demande atteint un pic housetrue.com housetrue.com. Pour le long terme (plus de 5 ans), il est possible de prendre des paris calculés sur des corridors émergents (comme Jewar) qui ne connaîtront peut-être pas un essor immédiat mais qui devraient croître au fil du temps housetrue.com.

Analyse comparative : Delhi vs Mumbai, Bengaluru et Hyderabad

Prix résidentiels : Mumbai est la ville la plus chère d’Inde pour l’immobilier.

Segments et moteurs : Le marché immobilier de chaque ville est porté par des moteurs économiques différents :

Delhi-NCR est porté par le secteur gouvernemental, diverses industries (IT, services, fabrication dans la NCR) et un fort intérêt des investisseurs/NRI, en particulier dans le secteur du luxe. Le segment luxe de la NCR (logements >₹1 Cr) représentait environ 46 % des ventes au 1er trimestre 2025 housetrue.com – plus élevé que dans les autres villes. Son marché comporte historiquement une part importante d’investisseurs (personnes plaçant leur argent dans l’immobilier), bien que la part des utilisateurs finaux soit en hausse après la mise en place du RERA. La présence de multiples villes (Delhi, Gurgaon, Noida, etc.) en fait un espace polycentrique.
Mumbai (MMR) est alimentée par les services financiers, Bollywood, le commerce et une pénurie aiguë de terrains. Elle possède de loin la plus forte demande pour des logements compacts en raison de prix vertigineux – par exemple, les appartements 1 BHK dominent ici contrairement à Delhi où les logements plus grands sont courants. Mumbai possède également un énorme marché de la rénovation (transformation d’anciens immeubles en tours, réhabilitation des bidonvilles, etc.). Le marché du luxe à Mumbai est solide mais proportionnellement plus petit que la vague actuelle dans la région de la capitale nationale. L’accent est surtout mis sur les segments intermédiaires et abordables en banlieue qui tirent le volume.
Bengaluru est la capitale de l’IT – la fortune de son marché immobilier dépend des cycles d’embauche du secteur technologique. La ville dispose de terres relativement abondantes et d’un gouvernement favorable aux promoteurs, l’offre est donc importante. Ainsi, les prix augmentent régulièrement, mais sans envolée spectaculaire (pas de pics brusques comme à NCR). Bangalore affiche également les meilleurs rendements locatifs (3-4 %) parmi les métropoles, grâce à des prix plus bas et des loyers corrects globalpropertyguide.com, ce qui en fait un choix privilégié pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. La demande concerne principalement l’habitat de segment intermédiaire (50 lakhs ₹ – 1 crore), et le luxe reste une petite niche comparé à la région de la capitale ou à Mumbai.
Hyderabad est portée par l’IT et un gouvernement d’État proactif (Télangana) qui a créé un boom en maintenant les coûts bas et en facilitant les affaires. Les prix y ont longtemps été bas (stagnation après 2008), d’où une croissance de rattrapage d’environ 80 % entre 2018 et 2022. Elle reste l’une des plus grandes villes abordables – on peut y obtenir un appartement haut de gamme à HiTec City au prix d’un logement intermédiaire à Gurgaon. Cette accessibilité, combinée à un développement rapide des infrastructures (aéroport de classe mondiale, autoroute périphérique ORR, nouveau métro), attire les investisseurs à Hyderabad. Toutefois, comme noté, la ville a enregistré une baisse de 47% en glissement annuel des ventes de logements au T1 2025 business-standard.com, la chute la plus forte parmi les villes, indiquant un possible ralentissement après une phase de forte croissance. Cela contraste avec la croissance de +10 % de la région de la capitale au même moment business-standard.com.

Perspectives comparatives :

Mumbai : Un marché mature et saturé qui devrait croître régulièrement mais lentement. Les défis sont des prix élevés et un foncier limité – d’où un accent mis sur la rénovation urbaine et les zones périphériques (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Le futur Trans-Harbour Link, les lignes de métro et l’aéroport de Navi Mumbai pourraient dynamiser ces zones. Mais le centre de Mumbai devrait continuer à observer une croissance à un chiffre et des barrières à l’entrée élevées.
Bengaluru : Prévue pour rester dynamique. Tant que le secteur technologique se porte bien, le marché du logement et des bureaux à Bangalore connaîtra une demande soutenue. Elle est souvent citée comme la meilleure ville pour l’investissement immobilier des NRIs en raison de rendements stables et de bons taux locatifs sobha.com. Son défi est la congestion du trafic et un certain retard des infrastructures civiles, mais la Phase 2 du métro et le train de banlieue aideront. Elle dispose de beaucoup de terrains pour s’étendre (nord de BLR, est de BLR), si bien que l’accessibilité reste relativement maîtrisée.
Hyderabad : Après une légère correction ou une phase de stagnation, Hyderabad pourrait reprendre sa croissance, mais probablement à un rythme normalisé. Elle bénéficie de politiques très favorables aux entreprises (par exemple, droits de timbre minimaux, approbations rapides via TS-iPASS), ce qui pourrait attirer davantage d’entreprises (le plus grand campus d’Amazon, le campus de Google, etc., s’y trouvent). Si la demande se maintient (sa population et ses revenus augmentent rapidement), elle peut de nouveau surperformer en termes de croissance. Cependant, le risque politique (santé financière de l’État, prochaines élections au Telangana) et la surabondance dans certains corridors (de nombreux nouveaux immeubles de grande hauteur à l’ouest d’Hyderabad) pourraient limiter la hausse des prix à court terme.
Delhi-NCR : Comme détaillé dans ce rapport, la région de la NCR est actuellement en forte progression. Elle offre un peu de tout : les sommets les plus élevés (l’ultra luxe se vend très bien) et encore des poches de logements abordables. Son avantage unique est d’être la région capitale du pays – de nombreuses initiatives gouvernementales commencent ou se concentrent ici (par exemple, le premier RRTS, de grandes missions de logement via la DDA). L’envers du décor est la complexité – la présence de plusieurs juridictions étatiques (Delhi, UP, Haryana) signifie un développement inégal et des règles différentes. Mais la nature vaste et intégrée de la région permet aussi de diversifier le risque – si une zone ralentit, une autre peut prendre le relais (par exemple, si Gurgaon se calme, Noida peut connaître un boom, etc.). Actuellement, la NCR est le marché majeur à la croissance la plus rapide en Inde en valeur et l’un des principaux en volume housetrue.com business-standard.com, et il est attendu qu’elle conserve cette avance à court terme.

Conclusion et perspectives pour 2025 et au-delà

Immobilier commercial (Bureaux)

Immobilier commercial (centres commerciaux & rues commerçantes)

Immobilier industriel et logistique

Principaux corridors industriels : La cartographie de l’immobilier industriel à Delhi-NCR couvre plusieurs corridors :

Côté ouest/nord de Delhi et Haryana : Le tronçon de la NH-48 (autoroute Delhi-Jaipur) traversant Gurgaon jusqu’à Bhiwadi compte de nombreux parcs d’entrepôts. Des zones comme Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (près de Jhajjar) accueillent de grands parcs logistiques (pôles de grade A par IndoSpace, Logos, etc.). L’achèvement de la Western Peripheral Expressway (KMP) et la future Delhi-Mumbai Expressway stimulent la demande ici en réduisant les temps de transit housetrue.com housetrue.com.
Côté est/UP : Greater Noida et Dadri (le long de l’Eastern Peripheral Expressway et près du terminus du Corridor de Fret) sont devenus des pôles d’entrepôts pour les entreprises 3PL et de détail. La région de la Yamuna Expressway près de Jewar est également très prisée pour la logistique future, surtout avec l’arrivée de l’aéroport.
Côté nord : Des zones comme Kundli (Sonipat) sur la NH-1 bénéficient de la connectivité de l’Eastern Peripheral Expressway (EPE) housetrue.com, attirant des entrepôts desservant les marchés du Pendjab/Haryana.
Côté sud : Faridabad et Palwal le long de la NH-19/44 possèdent des parcs industriels et pourraient voir une plus grande demande logistique avec la connectivité à la Delhi-Mumbai Expressway.
À l’intérieur de Delhi, les zones industrielles traditionnelles (ex. Okhla, Naraina, Bawana) sont maintenant complètement occupées, et beaucoup voient une évolution vers la fabrication légère ou une transition vers l’usage de service/commercial léger. Le MPD 2041 propose la réhabilitation des anciennes zones industrielles et la création de nouveaux “Complexes de Fret Intégrés”, mais la plupart des grands entrepôts continueront d’être construits en périphérie de la NCR, là où le foncier est disponible.

Principales localités et futurs hotspots à Delhi-NCR

Gurugram (Gurgaon) – Le moteur de croissance : Gurgaon est le point chaud de l’immobilier du Delhi-NCR, en tête à la fois dans le résidentiel et le commercial. En 2024, la valeur des ventes de logements à Gurugram a grimpé de 66 %, atteignant ₹1,07 lakh crore, ce qui représente environ 66 % de toutes les ventes dans le NCR housetrue.com housetrue.com. Sa base d’entreprises solide, ses équipements haut de gamme et ses nouvelles infrastructures en ont fait un pôle d’attraction pour les acheteurs de logements de luxe et les investisseurs. Les principaux axes de croissance incluent la Dwarka Expressway (NPR) à New Gurgaon et la Sohna Road dans le sud de Gurgaon, qui ont amélioré la connectivité avec Delhi et Noida housetrue.com. De larges avenues, de nouveaux parcs d’affaires et des centres commerciaux haut de gamme (par exemple Ambience, CyberHub) renforcent l’attrait de Gurgaon pour les professionnels et les non-résidents indiens (NRI). Les prix de l’immobilier à Gurugram ont augmenté d’environ 76 % en moyenne depuis 2019 housetrue.com, et la ville affiche désormais parmi les tarifs immobiliers les plus élevés du NCR. Elle demeure le premier choix aussi bien pour les acheteurs de biens de luxe que ceux du segment intermédiaire. Les quartiers établis (Phases DLF, Golf Course Road) continuent d’afficher des tarifs premium, tandis que de nouveaux secteurs en développement le long du Dwarka Expressway et de l’extension du Golf Course connaissent une forte appréciation. Avec l’installation de plusieurs entreprises du Fortune 500 et multinationales (dont de nouveaux campus par DLF, Google, etc.), les perspectives immobilières de Gurgaon restent optimistes.
Noida & Greater Noida – Des pôles d’attraction stimulés par l’infrastructure : Noida s’est transformée en un point chaud de l’immobilier grâce à un développement planifié et une bonne connectivité. Les prix moyens à Noida ont bondi d’environ 92% depuis 2020 housetrue.com, parmi les taux de croissance les plus élevés en Inde, grâce à la ligne de métro Aqua, aux nouvelles autoroutes et au développement institutionnel. Les localités clés incluent les secteurs Noida Expressway (secteur 137, 143 et suivants) qui attirent des parcs IT et des projets résidentiels haut de gamme, et les secteurs centraux de Noida (années 50, 70) qui sont bien établis avec des écoles et des bureaux housetrue.com. Greater Noida (Ouest) – plus connue sous le nom d’Noida Extension – est un autre point chaud. Elle offre des logements abordables à milieu de gamme (secteurs 1–4, 16C, Tech Zone IV, etc.) et a absorbé une forte demande d’acheteurs primo-accédants. La valeur des biens immobiliers à Greater Noida West a augmenté d’environ 98% en cinq ans, dont une hausse de 24% rien qu’en 2024 housetrue.com. Le futur aéroport international de Jewar est un élément déterminant pour cette région : son ouverture prévue aux alentours de fin 2024–25 a déjà fait grimper les prix des terrains de près de 40% dans les environs au cours des cinq dernières années housetrue.com housetrue.com. Les zones le long de la Yamuna Expressway de 165 km (reliant Agra) deviennent des zones d’investissement pour l’entreposage et le logement économique, en prévision de la mise en service de l’aéroport housetrue.com. À noter aussi, Noida et Greater Noida accueillent de vastes zones industrielles et parcs IT – par exemple, la zone de développement industriel de l’Yamuna Expressway (YEIDA) et le pôle IT du secteur 62 de Noida – qui stimulent la demande de logements à proximité. Avec l’extension de la ligne Aqua du métro de Noida approuvée jusqu’à Greater Noida West housetrue.com, et la solidité de l’infrastructure de la ville (routes larges, secteurs planifiés), la région de Noida continuera d’être un terreau dynamique, surtout pour le logement de classe moyenne et les investissements commerciaux (comme les centres de données et les campus de bureaux dans le futur corridor IT du secteur 140A de Noida).
Ghaziabad – L’étoile montante de l’Est : Traditionnellement considérée comme une cousine de banlieue de Delhi, Ghaziabad s’est fortement imposée ces dernières années. Grâce à l’amélioration de la connectivité (l’autoroute Delhi-Meerut, la rocade périphérique Est et les extensions de la ligne bleue du métro jusqu’à Vaishali/New Bus Adda), Ghaziabad se défait de son image de ville « éloignée » housetrue.com. Des quartiers comme Raj Nagar Extension, Indirapuram et Siddharth Vihar voient fleurir de nombreux nouveaux projets de tours résidentielles. Les prix de l’immobilier à Ghaziabad ont grimpé d’environ 139 % entre 2019 et fin 2024 housetrue.com, surpassant tous les autres sous-marchés du NCR. À elle seule, l’année 2024 a connu une forte augmentation des ventes et des nouveaux lancements (les lancements de projets ont augmenté d’environ 121 % début 2024, selon Cushman & Wakefield) housetrue.com. Le corridor NH-24 (désormais NH-9) connaît un essor particulier – Siddharth Vihar, tout près de l’autoroute et de la nouvelle extension du métro, est un point chaud pour les résidences de luxe et les lotissements intégrés housetrue.com. Avec Meerut désormais accessible en moins d’une heure via l’autoroute et bientôt en 30 minutes grâce au train rapide RRTS en construction, l’attrait de Ghaziabad en tant que pôle résidentiel et même marché locatif abordable pour les travailleurs de Delhi a augmenté. On peut s’attendre à une croissance continue autour de Crossings Republik, Mohan Nagar et le long des nouveaux corridors du métro. Les efforts de la ville pour mieux développer les infrastructures urbaines (nouveaux ponts, amélioration des eaux usées) et structurer le commerce de détail (centres commerciaux à Indirapuram, etc.) renforcent encore son profil.
Delhi (zones urbaines et périphériques) : À l’intérieur même des limites de Delhi, l’activité immobilière est limitée par la rareté des terrains, mais certains créneaux d’opportunité existent.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

« propriétés trophées » ultra-luxueuses ou des placements sûrs à long terme

housetrue.com

Plan Directeur de Delhi 2041

48 villages en périphérie de Delhi seront urbanisés

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

de nouvelles zones résidentielles à Delhi

développement axé sur le transport en commun (TOD)

hindustantimes.com

régulariser 1 700 colonies non autorisées

economictimes.indiatimes.com

Est de Delhi

Nord de Delhi

l’immobilier de la ville de Delhi

marché haut de gamme avec une offre limitée

extensions de « nouvelle Delhi »

Faridabad – Une progression lente mais régulière : Faridabad, qui borde le sud de Delhi, a toujours été une ville industrielle. Elle attire désormais l’attention pour son offre de logements de milieu de gamme grâce à l’amélioration de la connectivité. L’extension de la ligne violette du métro de Delhi jusqu’à Ballabhgarh a intégré Faridabad au réseau de métro, et des autoroutes comme l’autoroute Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (partiellement achevée) et la liaison avec l’autoroute Delhi-Mumbai via Sohna renforcent sa connectivité housetrue.com. L’administration de Faridabad a augmenté les tarifs du cercle en 2022-23, indiquant une augmentation perceptible des valeurs et de la demande immobilières housetrue.com. Bien que la croissance des prix soit plus graduelle qu’à Noida ou Gurgaon, Faridabad offre un bon rapport qualité-prix – des terrains et maisons plus grands à un coût d’entrée inférieur. Des quartiers comme Neharpar (Greater Faridabad) ont vu de nombreux nouveaux projets, destinés à la classe moyenne. La zone industrielle modèle (IMT) et les nouveaux établissements éducatifs de la ville créent des emplois, ce qui alimente à son tour le marché du logement. À mesure que Delhi et Gurgaon deviennent plus onéreux, Faridabad se positionne comme une alternative abordable tout en restant à une distance raisonnable des lieux de travail. Ses secteurs face aux Aravalli attirent également ceux qui recherchent un environnement plus sain. Avec l’accent mis par le gouvernement sur le développement de Faridabad (y compris une possible connexion à Gurgaon via une extension du futur Regional Rapid Transit System), il s’agit d’un “outsider” en matière d’investissement – moins clinquant que Gurgaon, mais en croissance régulière.
Autoroute Yamuna & Corridors Périphériques : Outre les principaux quartiers de banlieue, les corridors périphériques deviennent les prochains points chauds grâce à d’importants projets d’infrastructures. La zone de l’Autoroute Yamuna / Aéroport de Jewar à Greater Noida est la plus en vue. Les investisseurs – y compris les NRIs – achètent activement des terrains et des développements en phase initiale dans les secteurs proches du futur aéroport, anticipant une « ville en plein essor » lorsque l’aéroport et les industries associées seront opérationnels housetrue.com housetrue.com. De même, le long de la Dwarka Expressway à la périphérie ouest, des zones comme New Gurgaon (Secteurs 99–113, 76–86) sont passées de terres agricoles à des pôles résidentiels en plein essor, grâce à l’autoroute reliant directement Dwarka à Delhi et à l’aéroport IGI housetrue.com. L’achèvement des derniers tronçons de la Dwarka Eway en 2023-24 intègre ces secteurs, faisant grimper les prix et les lancements de nouveaux projets. La région Sohna Road/Sud de Gurugram est une autre zone en plein essor – avec une nouvelle route surélevée et une future ligne de métro prévue, les secteurs de Sohna sont commercialisés comme des extensions abordables de Gurgaon pour les prochaines années. Au nord de Delhi, les zones le long de la NH-1 vers Sonipat/Kundli (soutenues par l’autoroute EPE et le futur RRTS) attirent des entrepôts et quelques lotissements résidentiels (par exemple la smart city de Kundli). Les investisseurs sont conseillés de surveiller attentivement ces zones périphériques, en particulier celles proches des infrastructures confirmées : par exemple, les terrains autour des nouvelles stations de métro, nouveaux carrefours autoroutiers et futures stations RRTS prennent de la valeur rapidement housetrue.com. Beaucoup de ces localités périphériques offrent encore aujourd’hui des prix d’entrée bas mais pourraient générer d’importants gains une fois la connectivité pleinement opérationnelle sur un horizon de plus de 5 ans housetrue.com housetrue.com. Comme l’a noté un expert, dans la NCR « la connectivité est reine » — les zones dotées de projets de métro ou d’accès autoroutier (Dwarka Eway, Noida Ext., le corridor FNG de Faridabad, etc.) sont promises à une croissance exceptionnelle housetrue.com housetrue.com.

Tendances des prix et modèles de croissance

Ville	Prix moyen (₹/pied², T4 2024)	Croissance annuelle des prix (T4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengaluru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Sources : PropTiger Research / Global Property Guide, données du T4 2024. MMR = Région métropolitaine de Mumbai (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Projets d’infrastructures et de connectivité façonnant le marché

Expansion du métro : Le réseau du Delhi Metro (déjà plus de 390 km) est en cours d’extension avec la phase IV, qui ajoutera près de 65 km de nouvelles lignes. Parmi les projets clés figurent la Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad) qui renforcera la connectivité aux abords du sud de Delhi, ainsi que les extensions des Lignes Pink et Magenta pour compléter les corridors périphériques. De plus, l’extension de la ligne Aqua du Noida Metro jusqu’à Greater Noida Ouest est en phase d’approbation avancée housetrue.com, et Gurugram prévoit une boucle de métro intra-urbaine. Chaque nouvelle station tend à augmenter la demande immobilière dans un rayon de 2 à 3 km. Peut-être la plus transformatrice de toutes est le RRTS (Regional Rapid Transit System) régional – un train semi-express reliant Delhi aux villes voisines. La première ligne du RRTS, Delhi–Meerut, devrait entrer en service d’ici 2025, réduisant le temps de trajet jusqu’à Meerut à environ 55 minutes. Cela va ouvrir de nouveaux marchés pour les navetteurs à Ghaziabad/Modinagar/Meerut, rendant ces villes attrayantes comme lieux de résidence pour les travailleurs de Delhi et stimulant ainsi leurs marchés immobiliers housetrue.com. Deux autres lignes RRTS (vers Alwar via Gurugram, et vers Panipat via Sonipat) sont en préparation, promettant des effets similaires pour les villes du Haryana.
Autoroutes et voies express : Plusieurs nouvelles voies express ouvrent littéralement la voie à la croissance immobilière :
- La Dwarka Expressway (NH 248BB) est une autoroute à accès contrôlé de 29 km reliant Dwarka à Delhi à Gurugram. Elle deviendra entièrement opérationnelle en 2023-24, améliorant considérablement la connectivité pour les secteurs de New Gurgaon et l’ouest de Delhi. Cela a déjà fait grimper la valeur des propriétés dans les secteurs situés le long de son tracé housetrue.com.
- La Delhi–Mumbai Expressway, un méga-corridor de 1 350 km, a son point de départ juste au sud de la région capitale nationale. La première phase de Sohna (Gurgaon) au Rajasthan a ouvert en 2023. Lorsqu’elle sera entièrement terminée d’ici 2025-26, elle réduira le temps de trajet en voiture Delhi-Mumbai à 12 heures. Les régions de Faridabad, Sohna et Palwal suscitent un intérêt croissant grâce à cette voie express, en particulier là où une nouvelle bretelle (via la Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) la relie à Delhi housetrue.com.
- Les voies périphériques Est et Ouest (EPE/WPE), encerclant Delhi, sont maintenant pleinement opérationnelles. Elles détournent le trafic lourd des routes urbaines et ont ouvert de vastes parcelles de terrain le long de leur tracé pour la logistique et l’habitat (par exemple autour de Sonipat, Baghpat, Ghaziabad sur l’EPE, et Manesar, Jhajjar sur la WPE) housetrue.com. Ces « nouveaux territoires » voient émerger des projets de lotissements et des propositions de parcs d’entrepôts.
- Dans Delhi, la Urban Extension Road (UER) II est en construction en tant que nouvelle autoroute majeure à travers la périphérie de Delhi (reliant la NH-1 à Kundli à la NH-8 à Dwarka). Prévue pour 2025, l’UER II servira de seconde « rocade » en dehors du Ring Road, fluidifiant le trafic et favorisant le développement dans des zones comme Rohini, Najafgarh, Narela qui ne seront plus qu’à quelques minutes de cette voie rapide economictimes.indiatimes.com. Le MPD 2041 identifie la proximité de l’UER comme idéale pour de nouveaux pôles commerciaux, car elle place l’ouest/le nord-ouest de Delhi à seulement 15-20 minutes de l’aéroport IGI economictimes.indiatimes.com.
- Delhi-Meerut Expressway (NH-34) : Bien qu’elle soit opérationnelle depuis 2021, son impact se fait pleinement sentir maintenant. Elle a considérablement réduit les temps de trajet entre Delhi et Ghaziabad/Meerut, et c’est une grande raison derrière la hausse de l’immobilier à Ghaziabad et pourquoi des zones comme Raj Nagar Ext. et Siddharth Vihar sont en plein essor housetrue.com. Elle a rendu le trajet quotidien entre Meerut et Delhi réaliste, comblant cet écart.
- Autres à noter : élargissement de la NH-8 à Gurugram, élargissement de la NH-24 (autoroute Delhi-Lucknow) qui bénéficie à l’est de Delhi et à Noida, et plusieurs nouveaux ponts et passages souterrains à Delhi (comme le passage souterrain d’Ashram inauguré en 2022, etc.) qui améliorent la connectivité locale.
Aéroport International de Noida (Jewar) : Ce projet mérite une mention spéciale. Le futur aéroport de Jewar à Greater Noida (la phase 1 devant accueillir 12 millions de passagers, puis extension) est sans doute le plus grand catalyseur d’infrastructures pour l’immobilier du NCR dans la décennie à venir. Prévu pour ouvrir fin 2024 ou 2025, il transformera instantanément l’arrière-pays rural environnant en un centre de développement. Déjà, comme noté, les prix des terrains autour du site ont grimpé d’environ 40 % ces dernières années housetrue.com. Le gouvernement de l’Uttar Pradesh prévoit un “aérotropolis” avec des zones commerciales, des hôtels et des villes résidentielles dans un rayon de 5 à 10 km autour de l’aéroport. L’État a aussi proposé une Film City et une Electronic City près de Jewar pour tirer profit de cette connectivité. Pour Greater Noida, la Yamuna Expressway et même certaines parties de Faridabad/Palwal, l’aéroport est un facteur déterminant qui devrait stimuler la demande de logements (personnel aéroportuaire/compagnies aériennes, employés de l’industrie annexe) et la demande logistique (installations de fret aérien). Cela offre essentiellement à la région sud du NCR le même élan que l’aéroport IGI a donné à Delhi/Gurgaon au fil des décennies. Avec Jewar, attendez-vous à une hausse de la valeur immobilière le long du corridor de la Yamuna Expressway jusqu’à Agra (les investisseurs achètent des terrains dans des secteurs éloignés pariant sur un développement futur) housetrue.com housetrue.com.
Développement axé sur le transport en commun (TOD) et transports publics : L’accent mis par le gouvernement sur le développement axé sur le transport en commun va transformer certains quartiers. Cela implique une densification autour des gares de métro et des terminaux de bus – permettant des immeubles à usage mixte dans un rayon d’environ 500 m des stations. La politique TOD de Delhi (qui fait partie du MPD 2041) autour des futurs corridors de métro (par exemple le long de la Silver Line) encouragera la reconversion de bandes commerciales de faible hauteur en complexes plus élevés. De même, l’influence des améliorations du transport public comme les corridors de transport rapide par bus de Delhi, les nouvelles lignes urbaines (comme l’extension de la ligne Aqua à Gr. Noida), etc., ne doit pas être sous-estimée – celles-ci améliorent la connectivité du dernier kilomètre, ce qui se traduit souvent par une hausse de la valeur immobilière à distance de marche de ces équipements.
Ville intelligente et améliorations urbaines : La zone NDMC de New Delhi faisait partie de la Mission des villes intelligentes, apportant des améliorations telles que le Wi-Fi public, de meilleures routes et la vidéosurveillance, ce qui accroît l’attrait immobilier (même si la zone NDMC est déjà en grande partie construite et haut de gamme). En outre, de grands travaux d’infrastructure comme la refonte des systèmes de drainage, l’amélioration de l’approvisionnement en eau, la construction de stations d’épuration, etc., bien que moins visibles, sont en cours à travers Delhi et les villes du NCR. Par exemple, Delhi investit dans la prévention des inondations (après les inondations de la Yamuna en 2023) et dans le contrôle de la pollution – le MPD 2041 met l’accent sur l’infrastructure bleue-verte (parcs, zones humides) et la réduction de la pollution impriindia.com, ce qui devrait à long terme rendre la ville plus vivable et donc plus attractive pour les acheteurs immobiliers.
Réaménagement de Central Vista : À New Delhi, le projet Central Vista (nouveau Parlement et bureaux du gouvernement) transforme le centre administratif. Bien qu’il ne crée pas directement de nouveaux biens immobiliers commerciaux, il libère certains anciens bâtiments gouvernementaux qui pourraient ensuite être réutilisés. On évoque l’ouverture de certains bâtiments patrimoniaux au public/usage commercial (musées, etc.), ce qui pourrait dynamiser le quartier d’affaires central. Le projet illustre également l’engagement du gouvernement à moderniser les infrastructures, ce qui renforce le sentiment général du marché.

Plan Directeur de Delhi 2041 : Comme indiqué, le MPD-2041 est une politique essentielle en attente de notification finale.

57 000 hectares de terrain pour l’expansion urbaine

150 millions de pieds carrés de nouveaux espaces commerciaux

economictimes.indiatimes.com

secteurs “ville du quart d’heure” autosuffisants

economictimes.indiatimes.com

régularisation des colonies non autorisées

développement axé sur le transport en commun et le développement durable

hindustantimes.com

politique de regroupement foncier

projets d’infrastructure

1,7 million de nouveaux logements

economictimes.indiatimes.com

de nouvelles opportunités à Delhi

important moteur économique ajoutant 10 % au PIB de Delhi

deccanherald.com

le Plan Directeur 2041 est sur le point de remodeler le paysage urbain de Delhi

Politiques gouvernementales, réglementations et facteurs économiques

Initiatives et politiques gouvernementales : D’autres mesures politiques influençant le marché de Delhi incluent :

Législation sur la location : La Loi type sur la location de 2021 était une loi modèle centrale visant à réformer les contrats de location (équilibre des droits des locataires et des propriétaires, résolution rapide des litiges). Bien que Delhi n’ait pas complètement promulgué une nouvelle loi en 2025, elle envisage d’en adopter de nombreuses dispositions. Une législation appropriée sur la location pourrait libérer un énorme stock de logements que les propriétaires laissent vacants par crainte de problèmes avec les locataires, augmentant ainsi l’offre locative et stabilisant peut-être les loyers à long terme.
Fiscalité : Pas de changements majeurs en 2024-25, mais l’immobilier bénéficie de déductions fiscales sur les intérêts et le principal des prêts immobiliers (sections 24 et 80C). Toute modification dans ce domaine pourrait affecter le sentiment des acheteurs. L’industrie demande l’augmentation du plafond de déduction des intérêts de 2 lakhs ₹ pour inciter les acheteurs – demande en attente d’examen. Par ailleurs, la TVA sur les biens en construction (5 % ou 1 % pour les logements abordables) demeure, mais le marché s’y est adapté. Un allègement tel qu’un crédit de taxe ou une réduction fait partie des souhaits des promoteurs, mais n’a pas encore été accordé.
Environnement et conformité : Delhi a des réglementations strictes concernant le contrôle des poussières de chantier (compte tenu de la crise de la pollution). En période de forte pollution, des interdictions temporaires de construire sont imposées par les autorités. Les promoteurs doivent en tenir compte dans les délais de leurs projets. De plus, tous les projets nécessitent des autorisations environnementales, des certificats de conformité incendie, etc., lesquels deviennent de plus en plus stricts (par exemple, Chandigarh et certaines zones du NCR imposent désormais l’utilisation d’eau recyclée, la collecte des eaux de pluie dans toutes les nouvelles sociétés). Cela augmente les coûts de conformité mais aboutit à des développements plus durables, qui à leur tour séduisent davantage les acheteurs soucieux de l’environnement.
Numérisation des actes fonciers : Delhi travaille à la numérisation et à la simplification de l’enregistrement et des titres de propriété. La DDA possède des portails en ligne pour les demandes de mutualisation foncière et le département des recettes de l’État de Delhi a numérisé de nombreux titres fonciers. Cela devrait réduire la fraude et rendre les transactions plus fluides, favorisant ainsi l’investissement. L’annonce dans la presse de la gratuité de l’enregistrement pour les propriétés de village « lal dora » hindustantimes.com hindustantimes.com est une telle étape pour formaliser les possessions autrefois informelles.

Risques & facteurs extérieurs : Quelques facteurs de risque sous l’angle politique/économique :

Si des retards d’approbation ou des incertitudes politiques (comme un nouveau report de la notification MPD-2041, ou des changements brusques des règles d’utilisation des terres) surviennent, cela peut ralentir les lancements de projets dans les zones concernées. La clarté et la constance de la politique seront clés pour maintenir l’intérêt des promoteurs.
Des ralentissements économiques mondiaux ou des crises géopolitiques peuvent indirectement affecter le marché de Delhi en impactant la croissance des secteurs IT/ITeS et autres (par exemple, si une récession US/UE frappe les exportations de services, la location de bureaux pourrait fléchir et l’insécurité de l’emploi pourrait freiner les achats immobiliers).
Les fluctuations monétaires peuvent modifier les tendances d’investissement des Non-Résidents Indiens – une roupie faible incite souvent à plus d’achats (pouvoir d’achat dollar/dirham plus fort), ce qui pourrait stimuler les ventes de luxe à Delhi ; une roupie forte pourrait au contraire freiner ce phénomène.
Élections et climat politique : Les élections nationales de 2024 ont apporté un gouvernement stable, favorable aux infrastructures. Cependant, des problèmes de gouvernance locale (le gouvernement d’État de Delhi et le gouvernement central sont souvent en conflit) peuvent parfois retarder les projets. Par exemple, l’acquisition de terrains pour les autoroutes ou les autorisations pour les lignes de métro peuvent devenir des sujets de controverse politique. Toutefois, jusqu’à présent, la plupart des grands projets d’infrastructure dans la région de la NCR bénéficient d’un soutien bipartisan.
Changement climatique et durabilité : Le secteur immobilier devra de plus en plus prendre en compte les facteurs environnementaux. La grave pollution de l’air à Delhi et les récentes inondations (crue de la Yamuna en 2023) ont soulevé des questions sur la résilience face au climat. Le gouvernement pourrait imposer des normes plus strictes selon les zones (comme interdire la construction dans les zones inondables, rendre obligatoires les purificateurs d’air dans les grands projets immobiliers, etc.). Ces mesures, bien qu’avantageuses sur le plan social, pourraient limiter l’offre dans certaines zones ou augmenter les coûts.

Potentiel d’investissement et facteurs de risque

Perspectives et opportunités d’investissement :

Forte appréciation du capital : La région de Delhi-NCR a historiquement procuré une forte valorisation des biens immobiliers, particulièrement dans les corridors en pleine croissance. Les données récentes en témoignent – les investisseurs dans des secteurs comme Noida ou Gurugram ont vu les prix augmenter de 50 à 70 % en seulement 4 à 5 ans indiatoday.in indiatoday.in, battant de loin de nombreuses autres classes d’actifs. À l’avenir également, avec la croissance de l’économie et de la population du NCR, les biens bien choisis pourraient enregistrer une appréciation annuelle élevée, à un chiffre ou à deux chiffres. L’immobilier de la région est stimulé par une demande réelle (utilisateurs finaux et entreprises), et non pas seulement par la spéculation, ce qui est de bon augure pour une croissance durable de la valeur.
Revenus locatifs et jeu de rendement : Les rendements locatifs résidentiels à Delhi (2-3 %) sont relativement bas, mais les rendements commerciaux (7-8 % pour les bureaux, environ 5-6 % pour le commerce de détail) sont assez attractifs, faisant du NCR un bon marché pour les investisseurs immobiliers à la recherche de revenus. L’émergence des FPI (Fonds de Placement Immobilier) permet aux petits investisseurs de participer à des actifs commerciaux locatifs avec des rendements stables. De plus, comme les loyers augmentent actuellement (loyers résidentiels en hausse après le Covid, et loyers des bureaux/commerces en progression), le rendement sur coût pour les nouveaux investissements s’améliore. Par exemple, quelqu’un qui achète aujourd’hui à un prix légèrement corrigé pourrait obtenir un meilleur rendement locatif dans les années à venir à mesure que les loyers augmentent. Le co-living et le logement étudiant sont des segments de niche offrant des rendements plus élevés (souvent 5 %+) à Delhi en raison de la forte demande de la jeune population.
Options de portefeuille diversifiées : Delhi-NCR propose toute la gamme des actifs immobiliers – des demeures ultra-luxueuses aux appartements abordables, des bureaux Grade-A aux entrepôts et espaces commerciaux. Cette diversité permet aux investisseurs de se diversifier au sein du même marché. On peut, par exemple, investir dans un bureau Grade-A à Gurgaon pour un loyer stable, un terrain près de Jewar pour une valorisation à long terme, et un appartement de gamme moyenne à Noida pour une croissance modérée. Peu de villes en Inde offrent une telle ampleur d’opportunités. Par ailleurs, des actifs alternatifs comme les data centers, les parcs de R&D en sciences de la vie, etc. émergent dans le NCR, offrant aux premiers investisseurs une chance d’accéder à ces segments à forte croissance.
Infrastructures et croissance future : Comme détaillé, une multitude de projets d’infrastructures libère de nouvelles zones. Les investisseurs qui entrent tôt dans ces poches « pré-croissance » peuvent réaliser d’importants gains une fois que la connectivité s’améliore. Nous avons déjà observé ce schéma par le passé (par exemple, les premiers investisseurs à Dwarka ou le long de l’autoroute de Noida il y a une décennie ont engrangé d’énormes retours). Les prochaines étapes telles que la mise en œuvre du MPD 2041 (villages urbanisés) pourraient s’apparenter à des opportunités « au rez-de-chaussée » – par exemple, des terres regroupées à partir de villages à des tarifs modestes qui deviennent des terrains de grande valeur à développer une fois que la réglementation le permet. Le soutien du gouvernement à l’immobilier (logement pour tous, ville intelligente, etc.) implique également que le secteur bénéficie de vents favorables au niveau des politiques, sans oublier que la pierre reste traditionnellement un investissement privilégié pour les ménages indiens – ce qui maintient la demande soutenue.
Fondamentaux économiques et démographiques : La région métropolitaine de Delhi compte environ 30 millions d’habitants, un chiffre en augmentation. C’est le siège du gouvernement central, un pôle majeur de l’économie des services, et elle bénéficie d’un afflux constant de migrants (pour l’emploi, l’éducation). Cela se traduit par une demande de logement régulière. La transformation économique plus large – comme le transfert de chaînes d’approvisionnement de multinationales vers l’Inde ou l’installation de sociétés mondiales – profite généralement beaucoup au NCR grâce à son statut de capitale. De plus, Delhi a l’un des revenus par habitant les plus élevés d’Inde, ce qui soutient une demande immobilière plus forte. Ces fondamentaux fournissent un filet de sécurité aux investissements immobiliers – le marché a de la profondeur.
Augmentation de la transparence et du professionnalisme : Le marché est désormais bien plus transparent (grâce à la RERA, aux promoteurs cotés, aux portails de proptech) qu’il ne l’était il y a des décennies. Cela réduit le risque de fraude et rend l’investissement plus sûr pour les étrangers et les NRIs. Delhi-NCR compte également de nombreux promoteurs établis (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji, etc., en plus des grands noms locaux comme ATS, M3M, etc.) proposant des projets gérés de manière professionnelle. L’essor des plateformes de fractionnement et des fonds AIF axés sur l’immobilier de la NCR indique que l’argent institutionnel voit ici une opportunité, ce qui peut rehausser les standards globaux et réduire le risque pour les investisseurs individuels en leur offrant davantage de moyens de participer.

Facteurs de risque et défis :

Risque d’accessibilité et de demande : La montée récente des prix, notamment dans l’immobilier de luxe, soulève la question de la durabilité. Il existe un risque que si les prix continuent de dépasser largement la croissance des revenus, une partie des acheteurs finaux se retire, entraînant un fléchissement de la demande. On observe déjà des acheteurs finaux de la classe moyenne de la NCR qui peinent à accéder à la propriété housetrue.com. Si les baisses de taux d’intérêt ne se concrétisent pas ou si les prix de l’immobilier augmentent encore de 20 à 30 %, le nombre de transactions pourrait ralentir, entraînant une possible correction des prix dans les zones surévaluées. Les investisseurs qui entrent à des prix élevés dans le segment du luxe doivent être prudents quant au risque de stagnation ou de légère correction des prix, si le marché doit “reprendre son souffle”. Ceci est d’autant plus pertinent que le boom a été alimenté principalement par des acheteurs aisés – un bassin relativement limité – qui ne pourra peut-être pas s’étendre indéfiniment.
Suroffre dans certains segments : Bien que le stock invendu global ait diminué, certains micromarchés font encore face à une suroffre. Par exemple, certaines parties de Greater Noida et de la Yamuna Expressway comptent de nombreux lotissements et résidences de milieu de gamme livrés au cours de la dernière décennie qui ne sont pas complètement absorbés ; les bureaux dans les zones périphériques (comme certains parcs informatiques sur la Noida Expressway ou à Manesar) affichent des taux de vacance élevés. Si l’on investit dans un projet situé dans une zone où l’offre excède la demande, l’appréciation du capital pourrait être moins rapide à cause du trop grand nombre d’options concurrentes. Il est important d’évaluer l’équilibre entre l’offre et la demande. Le récent rapport PropEquity annonçant une baisse de 34 % des nouveaux lancements de logements au T1 2025 est en réalité un signe sain pour éviter la suroffre business-standard.com business-standard.com. Mais si, suite au boom de 2024, les promoteurs lancent soudainement des dizaines de nouveaux projets de luxe en 2025-2026, la suroffre pourrait réapparaître et nuire à la rentabilité.
Retards d’exécution et réglementaires : La région NCR a un historique de retards de projets – un risque pour ceux qui investissent dans des biens en construction. Bien que la RERA ait amélioré la situation, des retards surviennent toujours à cause de problèmes de financement ou de litiges. Par exemple, les litiges fonciers autour des projets d’autoroute ou les problèmes de validation environnementale peuvent tout bloquer. Si vous avez investi en misant sur l’ouverture d’une ligne de métro ou d’une autoroute à une date donnée et qu’elle est repoussée de plusieurs années, votre investissement pourrait être moins performant en attendant. De même, les ralentissements bureaucratiques dans les approbations (comme l’attente prolongée pour la notification du MPD-2041) peuvent retarder des projets prévus. Les investisseurs doivent être prêts à des incertitudes sur les délais ou choisir des projets livrés pour limiter ce risque.
Risque politique et réglementaire : Les changements de gouvernement ou de politiques peuvent modifier le paysage immobilier. Par exemple, si une nouvelle administration décidait d’augmenter la taxe foncière, ou d’instaurer une taxe exceptionnelle sur les biens de luxe, la valeur des biens pourrait s’en ressentir. Même si ces mesures sont peu probables, les modifications locales comme les révisions des “circle rates” sont plus communes. La forte hausse des “circle rates” à Gurgaon par l’Haryana en 2022 a temporairement rendu les transactions plus onéreuses. Ou encore l’interdiction de louer certains terrains à Noida jusqu’au paiement des arriérés (comme dans le cas Amrapali) – ces particularités peuvent impacter des investissements spécifiques. Par ailleurs, le NGT (National Green Tribunal) interdit périodiquement la construction à cause de la pollution, retardant ainsi les chantiers et le retour sur investissement (et donc rallongeant l’attente des investisseurs).
Fluctuations macro-économiques et des taux d’intérêt : L’immobilier est cyclique. Si l’inflation grimpait soudainement, forçant la RBI à réhausser les taux, le climat d’achat pourrait se détériorer. Une récession mondiale pourrait impacter les expatriés ou les investisseurs mondiaux dans l’immobilier indien. Si la demande domestique reste solide face à des chocs modérés, un grave marasme économique (comme après Lehman 2008 ou la démonétisation de 2016) peut provoquer une chute passagère des ventes, voire une correction des prix dans un contexte de détresse. L’immobilier est aussi relativement illiquide ; en marché baissier, sortir rapidement d’un investissement au prix souhaité peut être difficile.
Solvabilité et qualité des promoteurs : Tous les promoteurs ne se valent pas. La NCR a connu son lot de défauts et d’insolvabilités (comme Amrapali, Jaypee Infratech – de grands groupes dont les projets sont bloqués – ce qui hante encore certains investisseurs). Les problèmes de gouvernance ou les promoteurs trop endettés sont à risque. Il est essentiel d’investir avec des promoteurs réputés et financièrement solides, ou de s’assurer que l’entiercement du projet sous RERA soit bien tenu. De plus, les problèmes de qualité de construction – certains projets livrés dans la précipitation connaissent des défaillances structurelles ou d’entretien qui nuisent à la valeur long terme du bien. Mener une vérification rigoureuse des antécédents du promoteur est primordial.
Facteurs climatiques et environnementaux : De plus en plus, les risques climatiques font partie de l’évaluation des risques immobiliers. La pollution de l’air à Delhi est préoccupante – si elle s’aggrave, elle pourrait pousser certains ménages aisés à déménager ou à choisir d’autres villes, ce qui influencerait subtilement la demande pour les biens haut de gamme (il est déjà constaté que certaines ambassades et expatriés préfèrent Gurgaon ou les villes de montagne pour échapper à la pollution). La pénurie d’eau est un autre problème ; la nappe phréatique de Delhi et la fourniture en eau sont sous pression, et certaines régions connaissent des pénuries estivales – si cela n’est pas résolu, certains secteurs en périphérie pourraient faire face à des problèmes d’habitabilité limitant la croissance. Inversement, des normes environnementales strictes (bien que positives) peuvent réduire le territoire constructible (par exemple, une zone tampon autour de la plaine inondable de la Yamuna doit désormais être respectée après les inondations de 2023, ce qui pourrait impacter certains projets). Ces facteurs sont de long terme, mais un investisseur avec un horizon de 10 à 15 ans doit en tenir compte.

Atténuation des risques : Pour atténuer ces risques, il est conseillé aux investisseurs d’adopter des stratégies telles que :

Diversification – ne placez pas tout votre capital dans un seul projet ou micro-marché ; répartissez-le sur différentes zones ou types d’actifs.
Concentrez-vous sur les fondamentaux – les emplacements bénéficiant d’une forte croissance de l’emploi, de bonnes connexions et d’infrastructures sociales solides conserveront la demande même en cas de ralentissement du marché.
Restez informé – suivez les évolutions réglementaires (p. ex., toute nouvelle loi, modification fiscale ou décision de justice concernant l’immobilier). Comme le suggère le rapport House True, « gardez un œil sur les rapports faisant autorité… et l’actualité du marché ; soyez proactif » housetrue.com.
Conseils professionnels – Faites appel à des conseillers immobiliers crédibles, à des courtiers enregistrés auprès du RERA, et à des conseillers juridiques, surtout pour les gros investissements. Avec une transparence accrue aujourd’hui, les données sur les tendances passées des prix, l’offre à venir, etc., sont disponibles pour prendre des décisions éclairées, plutôt que de spéculer à l’aveuglette.
Alignement du calendrier – faites coïncider votre horizon d’investissement avec l’étape du projet. Si vous recherchez une revente à court terme (1 à 2 ans), concentrez-vous sur les secteurs très « porteurs » ou sur des biens prêts à l’emploi où la demande atteint un pic housetrue.com housetrue.com. Pour le long terme (plus de 5 ans), il est possible de prendre des paris calculés sur des corridors émergents (comme Jewar) qui ne connaîtront peut-être pas un essor immédiat mais qui devraient croître au fil du temps housetrue.com.

Analyse comparative : Delhi vs Mumbai, Bengaluru et Hyderabad

Prix résidentiels : Mumbai est la ville la plus chère d’Inde pour l’immobilier.

Segments et moteurs : Le marché immobilier de chaque ville est porté par des moteurs économiques différents :

Delhi-NCR est porté par le secteur gouvernemental, diverses industries (IT, services, fabrication dans la NCR) et un fort intérêt des investisseurs/NRI, en particulier dans le secteur du luxe. Le segment luxe de la NCR (logements >₹1 Cr) représentait environ 46 % des ventes au 1er trimestre 2025 housetrue.com – plus élevé que dans les autres villes. Son marché comporte historiquement une part importante d’investisseurs (personnes plaçant leur argent dans l’immobilier), bien que la part des utilisateurs finaux soit en hausse après la mise en place du RERA. La présence de multiples villes (Delhi, Gurgaon, Noida, etc.) en fait un espace polycentrique.
Mumbai (MMR) est alimentée par les services financiers, Bollywood, le commerce et une pénurie aiguë de terrains. Elle possède de loin la plus forte demande pour des logements compacts en raison de prix vertigineux – par exemple, les appartements 1 BHK dominent ici contrairement à Delhi où les logements plus grands sont courants. Mumbai possède également un énorme marché de la rénovation (transformation d’anciens immeubles en tours, réhabilitation des bidonvilles, etc.). Le marché du luxe à Mumbai est solide mais proportionnellement plus petit que la vague actuelle dans la région de la capitale nationale. L’accent est surtout mis sur les segments intermédiaires et abordables en banlieue qui tirent le volume.
Bengaluru est la capitale de l’IT – la fortune de son marché immobilier dépend des cycles d’embauche du secteur technologique. La ville dispose de terres relativement abondantes et d’un gouvernement favorable aux promoteurs, l’offre est donc importante. Ainsi, les prix augmentent régulièrement, mais sans envolée spectaculaire (pas de pics brusques comme à NCR). Bangalore affiche également les meilleurs rendements locatifs (3-4 %) parmi les métropoles, grâce à des prix plus bas et des loyers corrects globalpropertyguide.com, ce qui en fait un choix privilégié pour les investisseurs dans l’immobilier locatif. La demande concerne principalement l’habitat de segment intermédiaire (50 lakhs ₹ – 1 crore), et le luxe reste une petite niche comparé à la région de la capitale ou à Mumbai.
Hyderabad est portée par l’IT et un gouvernement d’État proactif (Télangana) qui a créé un boom en maintenant les coûts bas et en facilitant les affaires. Les prix y ont longtemps été bas (stagnation après 2008), d’où une croissance de rattrapage d’environ 80 % entre 2018 et 2022. Elle reste l’une des plus grandes villes abordables – on peut y obtenir un appartement haut de gamme à HiTec City au prix d’un logement intermédiaire à Gurgaon. Cette accessibilité, combinée à un développement rapide des infrastructures (aéroport de classe mondiale, autoroute périphérique ORR, nouveau métro), attire les investisseurs à Hyderabad. Toutefois, comme noté, la ville a enregistré une baisse de 47% en glissement annuel des ventes de logements au T1 2025 business-standard.com, la chute la plus forte parmi les villes, indiquant un possible ralentissement après une phase de forte croissance. Cela contraste avec la croissance de +10 % de la région de la capitale au même moment business-standard.com.

Perspectives comparatives :

Mumbai : Un marché mature et saturé qui devrait croître régulièrement mais lentement. Les défis sont des prix élevés et un foncier limité – d’où un accent mis sur la rénovation urbaine et les zones périphériques (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Le futur Trans-Harbour Link, les lignes de métro et l’aéroport de Navi Mumbai pourraient dynamiser ces zones. Mais le centre de Mumbai devrait continuer à observer une croissance à un chiffre et des barrières à l’entrée élevées.
Bengaluru : Prévue pour rester dynamique. Tant que le secteur technologique se porte bien, le marché du logement et des bureaux à Bangalore connaîtra une demande soutenue. Elle est souvent citée comme la meilleure ville pour l’investissement immobilier des NRIs en raison de rendements stables et de bons taux locatifs sobha.com. Son défi est la congestion du trafic et un certain retard des infrastructures civiles, mais la Phase 2 du métro et le train de banlieue aideront. Elle dispose de beaucoup de terrains pour s’étendre (nord de BLR, est de BLR), si bien que l’accessibilité reste relativement maîtrisée.
Hyderabad : Après une légère correction ou une phase de stagnation, Hyderabad pourrait reprendre sa croissance, mais probablement à un rythme normalisé. Elle bénéficie de politiques très favorables aux entreprises (par exemple, droits de timbre minimaux, approbations rapides via TS-iPASS), ce qui pourrait attirer davantage d’entreprises (le plus grand campus d’Amazon, le campus de Google, etc., s’y trouvent). Si la demande se maintient (sa population et ses revenus augmentent rapidement), elle peut de nouveau surperformer en termes de croissance. Cependant, le risque politique (santé financière de l’État, prochaines élections au Telangana) et la surabondance dans certains corridors (de nombreux nouveaux immeubles de grande hauteur à l’ouest d’Hyderabad) pourraient limiter la hausse des prix à court terme.
Delhi-NCR : Comme détaillé dans ce rapport, la région de la NCR est actuellement en forte progression. Elle offre un peu de tout : les sommets les plus élevés (l’ultra luxe se vend très bien) et encore des poches de logements abordables. Son avantage unique est d’être la région capitale du pays – de nombreuses initiatives gouvernementales commencent ou se concentrent ici (par exemple, le premier RRTS, de grandes missions de logement via la DDA). L’envers du décor est la complexité – la présence de plusieurs juridictions étatiques (Delhi, UP, Haryana) signifie un développement inégal et des règles différentes. Mais la nature vaste et intégrée de la région permet aussi de diversifier le risque – si une zone ralentit, une autre peut prendre le relais (par exemple, si Gurgaon se calme, Noida peut connaître un boom, etc.). Actuellement, la NCR est le marché majeur à la croissance la plus rapide en Inde en valeur et l’un des principaux en volume housetrue.com business-standard.com, et il est attendu qu’elle conserve cette avance à court terme.