Aperçu (2025): Le secteur immobilier de Dubaï est entré en 2025 sur une dynamique solide. L’émirat compte désormais plus de 3,8 millions d’habitants (+5% en glissement annuel), avec 18,7 millions de touristes ayant passé au moins une nuit en 2024 (+9%) deloitte.com. Le PIB a progressé d’environ 3,2% en 2024 (231 milliards AED) deloitte.com. Le statut de « valeur refuge privilégiée » de Dubaï continue de soutenir la grande confiance des investisseurs deloitte.com globalpropertyguide.com. De fait, 2024 a connu une activité record : ~181 000 transactions immobilières (tous secteurs confondus) – +36,5% en un an globalpropertyguide.com – pour une valeur d’environ 522,5 milliards AED. Les prix ont fortement grimpé : par exemple, un rapport récent montre une hausse des prix de +11,6% (résidentiel) et +13,2% (commercial) en 2024 par rapport à 2023 digitaldubai.ae. Ce boom s’explique par une forte demande, étrangère comme locale, portée par la croissance du tourisme et des affaires globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Le marché immobilier de Dubaï reste solide en 2025, soutenu par la croissance démographique, l’essor du tourisme et des fondamentaux économiques étayés deloitte.com. Ces facteurs sous-tendent la récente flambée des transactions et des prix globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Secteur résidentiel (2025)
La demande de logements atteint des sommets historiques. Au 4ème trimestre 2024, les prix de vente résidentiels étaient environ 20% plus élevés sur un an, et les loyers en hausse de ~19% deloitte.com. Les secteurs appartements et villas affichent tous deux des hausses à deux chiffres : par exemple, l’indice des prix de Dubaï a progressé de +19,5% sur un an en novembre 2024 globalpropertyguide.com (appartements +19,4%, villas +20,3% globalpropertyguide.com). Les villas mènent la hausse, reflet de leur rareté relative ; loyers et rendements ont augmenté parallèlement aux prix de vente. Les rendements locatifs bruts restent attractifs — environ 6,97% en novembre 2024 globalpropertyguide.com.
Le marché se caractérise aussi par un boom des ventes sur plan. En 2024, il y a eu environ 109 500 transactions sur plan – soit +60,6% par rapport à 2023 globalpropertyguide.com — indiquant que les acheteurs sécurisent massivement les biens avant livraison. La nouvelle offre reste significative mais commence à s’atténuer après le milieu de la décennie (voir tableau ci-dessous). En 2024, JLL estime que ~38 500 nouveaux logements ont été livrés (légère baisse après 39 000 en 2023), portant le parc total à ~757 500 unités globalpropertyguide.com. Une grande partie de ce pipeline se concentre dans d’importantes communautés (ex. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Au cours des prochaines années, les analystes prévoient des remises de clés très élevées : par exemple, un rapport prévoit ~27 000 livraisons en 2024, bondissant à ~41 000 en 2025 et 42 000 en 2026, avant une forte chute (~19 000 en 2027 et ~1 000 en 2029) dxbinteract.com.
| Année | Nouvelles unités projetées |
|---|---|
| 2024 | 27 000 (estimation) |
| 2025 | 41 000 |
| 2026 | 42 000 |
| 2027 | 19 000 |
| 2028 | 12 000 |
| 2029 | 1 000 |
Tableau : Prévisions des livraisons résidentielles (Source : analyse de marché dxbinteract.com).
Ces ajouts d’offre devraient répondre au bond de la demande. Les transactions sont généralisées : au T1-T3 2024, il y a eu environ 102 800 ventes d’appartements (+40% en glissement annuel) et 22 900 ventes de villas/maisons de ville (+18% sur un an) globalpropertyguide.com. Le marché reste bien équilibré actuellement, mais la période fin 2025/début 2026 — quand les livraisons culminent — mettra cet équilibre à l’épreuve. Fait important, le stock de logements haut de gamme et à faible densité reste limité ; les segments des villas prime et du front de mer continuent d’afficher une demande et une croissance des prix particulièrement soutenues deloitte.com expertbridge.ae.
Profil des acheteurs étrangers
Les acheteurs internationaux dominent le segment haut de gamme. Les données récentes montrent que les principales nationalités d’investisseurs étrangers résidentiels en 2025 sont : Indiens (22%), Britanniques (17%), Chinois (14%), Saoudiens (11%) et Russes (9%) dxbinteract.com. Ces parts progressent petit à petit : par exemple, les Indiens sont passés de 21% à 22% des achats étrangers sur un an dxbinteract.com. Les moteurs clés incluent (selon la nationalité) les effets de change (ex. la faiblesse de la roupie indienne), la proximité régionale (Inde, Arabie Saoudite) et la propriété liée au visa (ex. les Chinois en quête de visas dorés) dxbinteract.com dxbinteract.com. Les investisseurs britanniques (17%) sont attirés par des rendements élevés et la facilité de voyager dxbinteract.com. La part globale des ressortissants du Golfe a également augmenté (notamment les Saoudiens) grâce aux liens étroits et à la facilité de double nationalité dxbinteract.com. En somme, le marché résidentiel dubaïote pour expatriés est désormais largement tiré par ces groupes étrangers, avec le concours de locaux aisés et de nouveaux professionnels issus du monde entier globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Secteur Commercial (2025)
Les segments des bureaux, du commerce de détail, de l’hôtellerie et de la logistique ont également bien performé en 2024–25. Bureaux : Les loyers des bureaux de prestige dans les quartiers principaux comme Downtown et DIFC sont en hausse – Deloitte signale une augmentation de 17 % des loyers en 2024 vs 2023 deloitte.com. La demande pour les espaces de Grade A (surtout de la part du secteur financier et des services professionnels) reste élevée, même si le travail hybride tempère les besoins globaux. Le taux de vacance des bureaux secondaires demeure élevé. Commerce de détail : La reprise du tourisme et des dépenses des consommateurs a stimulé le commerce de détail. Le plan directeur Dubai 2040 prévoit spécifiquement davantage de pôles de commerces de quartier à proximité des zones résidentielles deloitte.com. Les ventes au détail devraient croître d’environ 6 % par an jusqu’en 2027 deloitte.com. Le commerce de détail lié au tourisme (malls, Dubai Mall, Mall of the Emirates) fonctionne presque à pleine capacité, et de nouveaux centres de quartier sont en cours de planification. Hôtellerie : L’hôtellerie et les loisirs ont connu un fort rebond après l’Expo, avec un nombre record de visiteurs internationaux en 2024. Dubai a atteint de nouveaux sommets en termes de taux d’occupation et de RevPAR fin 2024 (soutenus par l’Expo, les événements mondiaux et l’ouverture de nouveaux hôtels). Industriel/Logistique : Les zones d’entreposage et de logistique de Dubai (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) connaissent une forte tension. La croissance s’appuie sur le dynamisme du commerce et du e-commerce. Les loyers dans les zones industrielles clés sont parmi les plus élevés de la région, et de nouveaux projets logistiques (ports, zones franches) s’étendent. Un rapport indique que le secteur logistique vise à atteindre 200 milliards AED d’ici 2030 globenewswire.com, ce qui implique une forte demande d’espaces associés.
Globalement, tous les secteurs sont en croissance : le gouvernement prévoit une augmentation de +4,2 % de l’industrie de la construction à Dubai en 2025 (4 % par an jusqu’en 2029), portée par les projets de transport, d’énergie et de logement globenewswire.com. À noter : Dubai a validé un plan principal de développement routier 2024–27 de 16 milliards AED (4,4 milliards USD) portant sur 22 projets (incluant 634 km de routes neuves/élargies) globenewswire.com. Fin 2024, un autre paquet de routes de 3,7 milliards AED (21 projets de 2025 à 2029) a aussi été approuvé. Ceux-ci amélioreront la connectivité avec les nouvelles communautés. L’investissement dans les infrastructures est clé : par exemple, en janvier 2025, la RTA a attribué un contrat de 1,5 milliard AED pour le développement de Al Fay Street (grandes artères/intersections) globenewswire.com.
L’iconique Burj Khalifa (Downtown Dubai) illustre l’offre de bureaux/hôtels haut de gamme du centre de Dubai. L’expansion des infrastructures de transport et de nouveaux hubs par le gouvernement (ex. Aéroport Al Maktoum) vise à répartir la croissance à travers l’émirat thenationalnews.com globenewswire.com.
Tendances des Prix & Dynamiques Offre-Demande
Trajectoire des prix : Après la correction du milieu des années 2010, les prix à Dubai ont explosé depuis 2022. Sur 2022–1er semestre 2025, les prix résidentiels ont augmenté d’environ +60 % khaleejtimes.com. La croissance annuelle s’est légèrement ralentie fin 2024, mais reste à deux chiffres : ex. +19,5 % sur un an en nov. 2024 globalpropertyguide.com. Le prix moyen de vente au T4 2024 est ~20 % supérieur à celui du T4 2023 globalpropertyguide.com. L’indice immobilier de la DLD pour le T4 2024 confirme cette dynamique robuste digitaldubai.ae. Les segments secondaire (prêt à habiter) et hors plan progressent tous deux fortement, mais la plupart de l’appréciation se concentre sur les nouveaux projets et les zones modernes. Loyers : Les loyers ont rebondi parallèlement : Knight Frank et des agents immobiliers locaux font état de hausses annuelles de loyers d’appartements approchant les 20 % dans les quartiers principaux. Les rendements locatifs bruts (loyer annuel/prix) restent élevés au regard des standards mondiaux (~7 %) globalpropertyguide.com, même s’ils ont baissé depuis leur pic de 2021.
Transactions : Le nombre de transactions de vente atteint des sommets historiques. Sur l’ensemble de 2024, on compte environ 181 000 opérations immobilières tous types confondus globalpropertyguide.com. Les ventes sur plan dominent les nouvelles transactions : ~109 527 contrats sur plan en 2024 (soit +60,6 %) globalpropertyguide.com. Le marché secondaire (revente) reste aussi dynamique, témoignant d’une demande aussi bien d’utilisateurs finaux que d’investisseurs. À noter : les ventes d’appartements de janv à sept. 2024 atteignent ~102 800 unités (+40 %) et les villas/maisons de ville ~22 900 unités (+18 %) globalpropertyguide.com.
Offre : L’activité de construction est intense mais maîtrisée. Comme indiqué, les livraisons s’élèvent à ~38–39 000 unités par an sur 2020–24 globalpropertyguide.com. Pour la suite, les analystes anticipent un pic ponctuel à mi-décennie : environ 80 000–83 000 unités sur 2025–26 dxbinteract.com. Après 2026, les livraisons chutent fortement (à ~19 000 en 2027 puis ~1 000 d’ici 2029 dxbinteract.com). Le tableau ci-dessus présente une prévision sectorielle de ce schéma. En résumé, alors que la demande reste forte, la poussée d’offre prévue pour 2025–26 sera un élément clé du marché.
Grands Projets d’Infrastructure & de Développement
Les perspectives immobilières de Dubai sont étroitement liées à ses mégaprojets et plans directeurs. Le principal d’entre eux est l’extension de l’Aéroport International Al Maktoum (DWC) à Dubai South. Ce projet d’environ 35 milliards USD permettra, dès sa première phase (d’ici 2032), d’accueillir 150 millions de passagers/an, avec pour objectif final 260 millions thenationalnews.com thenationalnews.com. Les contrats pour les nouvelles pistes, terminaux, systèmes de navettes et autres infrastructures sont en cours thenationalnews.com. L’extension de DWC vise explicitement à accueillir ~1 million de personnes avec emplois et logements autour de Dubai South thenationalnews.com. À mesure que l’aéroport se développe, il « débloquera » des aménagements massifs : les autorités prévoient de fermer l’actuel Aéroport International de Dubai (DXB), saturé, et de réaménager les 11 km² du site d’Al Garhoud en nouveau quartier urbain thenationalnews.com. En pratique, Dubai crée un nouveau pôle urbain (Dubai South) autour de DWC. On attend ainsi une forte demande de logements, parcs logistiques, hôtels et commerces dans ce secteur thenationalnews.com thenationalnews.com.
Au-delà des aéroports, Dubaï continue d’investir massivement dans les transports et les infrastructures urbaines. L’Autorité des Routes et des Transports met en œuvre des dizaines de projets : par exemple, un contrat de 1,5 milliard AED a été attribué en 2025 pour la refonte de la rue Al Fay (ajout de 13,5 km de nouveaux ponts et routes) globenewswire.com. Globalement, le gouvernement a lancé des plans routiers de plusieurs milliards de dirhams (22 projets sur 2024-2027) couvrant 634 km de routes globenewswire.com. Ceux-ci relient les nouveaux quartiers résidentiels (Dubailand, Arabian Ranches II, etc.) et facilitent les déplacements, augmentant la valeur des communautés périphériques. Les transports en commun sont également en expansion (ex. extensions du métro vers Expo City, extensions du tramway). Un autre point central est le Plan Directeur Urbain 2040 de Dubaï. Lancé par le Sheikh Mohammed, il oriente le développement autour de cinq grands centres urbains avec logements intégrés, parcs et services khaleejtimes.com. Un objectif clé est la vie durable : 60 % de la superficie de la ville seront des réserves naturelles, 30 % des parcs publics, et les commodités du quotidien situées à 5–10 minutes des habitants. En pratique, cela se traduit par de nouveaux commerces de proximité et centres communautaires pour faciliter la vie quotidienne deloitte.com. Par exemple, l’un des objectifs est d’avoir des commerces en rez-de-chaussée dans tous les pôles résidentiels deloitte.com. En liant l’utilisation des sols aux transports, le plan 2040 redéfinit les priorités des promoteurs — plus d’emphase sur des projets suburbains et à usage mixte. Parmi les autres projets marquants figurent le District 2020 (reconversion du site de l’Expo 2020 en une zone technologique et d’innovation à usage mixte), la ville en développement continu MBR City, Dubai Creek Harbour ainsi que des méga-centres commerciaux (comme Cityland Mall en construction). Chacun de ces projets apporte une nouvelle offre résidentielle et commerciale. Dans l’immobilier industriel, l’expansion des ports (Jebel Ali, Al Hamriya) et des zones franches (zone logistique de Dubaï Sud) se poursuit rapidement. Globalement, le portefeuille de projets d’infrastructure et de développement de Dubaï est l’un des plus vastes au monde, soutenant directement la future demande immobilière dans ces corridors thenationalnews.com globenewswire.com.Politiques gouvernementales, réglementations & réformes des visas
Les autorités de Dubaï ont maintenu un régime d’investissement immobilier relativement ouvert tout en introduisant des garde-fous. Ces dernières années, le Dubai Land Department (DLD) a pris des mesures pour limiter la spéculation : par exemple, il a doublé les frais d’enregistrement à 4 % de la valeur du bien (contre 2 % auparavant) globalpropertyguide.com. Une TVA de 5 % s’applique aux ventes résidentielles (exemptions pour les nouveaux projets sur plan jusqu’à trois ans) globalpropertyguide.com. Par ailleurs, les lois sur les comptes séquestres (comptes fiduciaires obligatoires pour tous les nouveaux projets sur plan) ont fortement renforcé la protection des acheteurs, et un plafond de prêt hypothécaire de 20 ans reste en vigueur pour réguler l’endettement des ménages. Ces politiques ont favorisé plus de transparence et une croissance du crédit plus lente dans l’immobilier. Côté incitatif, Dubaï a misé sur les réformes des visas pour stimuler la demande. Le plus emblématique est le Golden Visa, qui offre désormais une résidence de 10 ans aux investisseurs étrangers en immobilier (par exemple, détenir un bien d’au moins 2 millions AED) redubai.com. Un visa investisseur de 3 ans (750 000 AED et plus) existe aussi pour les acheteurs de gamme moyenne. D’autres catégories de visas — comme le visa touristique multientrée de 5 ans, le visa travail à distance de 5 ans et le visa freelance de 5 ans — ont élargi le vivier de locataires et de propriétaires potentiels redubai.com redubai.com. Même le nouveau visa retraite (pour les plus de 55 ans) attire des acheteurs dans des communautés tranquilles redubai.com. En résumé, la politique d’immigration de Dubaï s’aligne désormais fortement avec l’immobilier : la propriété (surtout en pleine propriété/freehold) facilite la résidence, ce qui stimule la demande de logements et de locations redubai.com redubai.com. Globalement, ces politiques équilibrent mesures de refroidissement (hausse des frais, TVA) et incitations à la croissance (visas, infrastructures). Le marché est aussi soutenu par une réglementation stable : les étrangers peuvent détenir des titres en pleine propriété dans des zones désignées, il n’y a pas d’impôts fonciers, et la législation locative RERA protège bailleurs et locataires. Tous ces éléments continuent de faire de l’immobilier à Dubaï un choix attractif par rapport à d’autres villes mondiales.Tendances et opportunités de l’investissement étranger
Les capitaux étrangers restent une pierre angulaire du marché immobilier de Dubaï. Selon les données du DLD et les estimations d’analystes, les investisseurs internationaux représentent une grande part du volume des ventes (souvent cité à 70-90 %). Les cinq nationalités principales citées plus haut illustrent cette diversité dxbinteract.com. Au-delà de la nationalité, le profil des investisseurs varie selon le segment : par exemple, les individus à très haute valeur nette (UHNWI) ciblent souvent les « trophy properties » (villas sur Palm Jumeirah, appartements en bord de mer), tandis que les professionnels et expatriés de la classe moyenne achètent ou louent des biens de milieu de gamme. Beaucoup citent les rendements élevés de Dubaï (rendements bruts typiques d’environ 7 %) et l’environnement sans impôt comme des atouts majeurs globalpropertyguide.com. Le prince héritier de Dubaï a souligné que la confiance mondiale dans l’économie de l’émirat — grâce à ses infrastructures, son environnement réglementaire et sa qualité de vie — continue d’attirer l’investissement étranger globalpropertyguide.com. Les domaines d’opportunité incluent le résidentiel de luxe (notamment pour les investisseurs étrangers cherchant sécurité et rendement), les actifs commerciaux (en particulier dans les banlieues en développement), et la logistique/entrepôts (avec la volonté des Émirats d’être une plateforme commerciale). Certains fonds et REITs s’intéressent de plus en plus aux actifs de Dubaï, grâce à un cadre juridique favorable à l’investissement. La Stratégie Nationale d’Investissement des Émirats pour 2031 vise explicitement à doubler les IDE d’ici 2031 (jusqu’à 1,3 billion AED) globenewswire.com, avec l’immobilier et la logistique comme secteurs cibles. En pratique, cela pourrait signifier un accroissement de l’allocation de fonds souverains et de fonds de pension sur les projets immobiliers et de développement à Dubaï, alimentant ainsi davantage la croissance.Perspectives et prévisions 2026–2030
À l’horizon 2026–2030, les analystes anticipent une croissance continue mais avec une modération et une certaine volatilité possible. La question clé est la vague d’offre en cours. Selon Fitch Ratings, le pic des livraisons — qui devrait dépasser la croissance de la population (prévue à 5 % par an) khaleejtimes.com — risque de stopper la hausse actuelle des prix. Fitch prévoit que le marché de Dubaï atteindra un sommet en 2024, suivi d’une correction modérée (jusqu’à ~15 %) fin 2025 ou en 2026 dans son scénario de base khaleejtimes.com. Cela reflète le fait que les livraisons (cumulées à environ 250 000 unités d’ici 2027) pourraient temporairement excéder la demande khaleejtimes.com. Fitch note, par exemple, qu’environ 120 000 unités doivent être livrées rien qu’en 2026 khaleejtimes.com.Cela dit, d’autres experts mettent en avant des facteurs compensatoires. Des analyses récentes soulignent que la croissance démographique et les flux d’investissement à Dubaï pourraient dépasser 5 % par an (en particulier si les grandes fortunes et les travailleurs qualifiés continuent d’arriver) expertbridge.ae. Selon cette perspective, une grande partie de la nouvelle offre pourrait être absorbée par les nouveaux résidents, limitant ainsi toute baisse de prix à des segments spécifiques. En effet, les emplacements de choix (villas, front de mer) ont leur propre dynamique de demande et pourraient rester résilients expertbridge.ae. Les données du début de 2025 (volumes de transactions, niveaux de loyers) suggèrent que le marché conserve un certain dynamisme, ce qui implique au minimum un atterrissage en douceur plutôt qu’un effondrement brutal.
En supposant l’absence de choc mondial majeur, nous prévoyons que les prix résidentiels à Dubaï se stabilisent ou ralentissent en 2026–27. Quelques baisses modérées (à un chiffre) sont possibles à la mi-2025/26 si les taux d’intérêt augmentent ou si les acheteurs marquent une pause. D’ici 2028–30, à mesure que la croissance de l’offre se stabilise (selon la projection DXBInteract) et que la population continue d’augmenter, le marché devrait se stabiliser et reprendre une croissance modérée. Les zones de croissance de la demande comprendront probablement les nouvelles banlieues aménagées (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) et les quartiers de luxe (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Du côté positif, de nouvelles initiatives gouvernementales (incitations à la tech, projets d’énergie verte) pourraient créer de nouveaux pôles d’emplois, soutenant ainsi la demande. Parmi les risques à surveiller : un éventuel ralentissement de l’investissement étranger (en raison de tensions géopolitiques ou de taux mondiaux plus élevés) et une surabondance dans le segment des appartements d’entrée de gamme.
En résumé, l’immobilier de Dubaï devrait poursuivre sa croissance jusqu’en 2030, bien qu’à un rythme plus modéré après 2025. L’augmentation des prix/loyers devrait se situer dans la fourchette moyenne à élevée à un chiffre chaque année lors de la seconde moitié de la décennie. Les fondamentaux à long terme (croissance démographique, tourisme, diversification économique) restent positifs. Cependant, les pics cycliques d’offre et les facteurs économiques mondiaux entraîneront des corrections ponctuelles. Les investisseurs avisés se concentreront donc sur les actifs prime, les projets portés par des promoteurs solides, ainsi que sur les développements alignés avec la vision 2040 de Dubaï et ses infrastructures clés.
Sources : Sources officielles et sectorielles citées (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, analyses sectorielles et presse) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
