Marché immobilier de Prague 2025 : tendances, segments et perspectives

Introduction et aperçu du marché (2025)

Le marché immobilier de Prague en 2025 connaît une large reprise dans la plupart des segments, après un bref ralentissement en 2022–2023. Les prix de l’immobilier repartent à la hausse – en particulier dans le secteur résidentiel – stimulés par une demande renouvelée, la baisse des taux hypothécaires et la pénurie chronique de logements dans la ville praguedaily.news investropa.com. Parallèlement, les secteurs de l’immobilier commercial (bureaux, commerce, hôtellerie) rebondissent à mesure que l’économie se stabilise et que le tourisme revient, tandis que le marché de l’investissement montre des signes de reprise avec des volumes de transactions en hausse cbre.com knightfrankprostory.cz. Le rapport suivant offre un aperçu détaillé de tous les principaux segments – résidentiel (y compris le marché du luxe et de la location), commercial et investissement – ainsi que des tendances clés, dynamiques régionales, projets de développement et perspectives pour les années à venir.

Contexte économique : L’économie tchèque devrait connaître une croissance modérée en 2025, avec une inflation en baisse et des taux d’intérêt en diminution progressive cbre.com. Le taux directeur de la Banque nationale tchèque, qui avait atteint 7 % en 2022, a été ramené à environ 3,5 % à la mi-2025, ce qui se traduit par des taux hypothécaires nettement plus bas (désormais autour de 3,6–4,7 %) et une amélioration des conditions de financement pour les acheteurs investropa.com investropa.com. Le chômage reste parmi les plus bas d’Europe (environ 3 %), ce qui soutient les revenus des ménages, tandis que la population de Prague continue d’augmenter (hausse d’environ 1,4 % sur un an pour atteindre près de 1,38 million début 2024) a.storyblok.com – des tendances démographiques qui soutiennent une demande immobilière robuste.
Marché des investissements : Après une période atone, l’activité des investisseurs reprend. Le premier trimestre 2025 a enregistré le volume trimestriel d’investissement immobilier le plus élevé depuis début 2020, ce qui témoigne d’un retour de la confiance knightfrankprostory.cz. Le volume total des investissements devrait dépasser 2 milliards d’euros en 2025, porté dans un premier temps par les capitaux domestiques (fonds tchèques), mais les investisseurs étrangers s’intéressent de plus en plus aux opportunités à mesure que les prix se stabilisent knightfrankprostory.cz cbre.com. Les rendements des biens immobiliers prime se sont stabilisés après avoir augmenté en 2022–2023, et devraient rester globalement stables en 2025 (autour de 4,0 % dans le secteur résidentiel à Prague, légèrement plus élevé dans le secteur commercial) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Globalement, le marché immobilier de Prague fait preuve de résilience et d’opportunités à l’approche de 2025, même si chaque segment présente ses propres dynamiques.

Immobilier résidentiel à Prague

Tendances des prix et demande en 2025

Après plusieurs années de forte appréciation, les prix de l’immobilier à Prague ont brièvement stagné ou baissé en 2022–2023, mais ils ont rebondi fortement en 2024 et en 2025. La valeur moyenne des appartements à Prague a atteint des niveaux record au début de 2025, dépassant leur pic d’avant la correction. En fait, les appartements neufs se vendent en moyenne autour de 160 000 CZK par mètre carré (≈6 600 €), soit environ 10–12,5 % de plus qu’il y a un an praguedaily.news. Selon une analyse des principaux promoteurs, 2 550 nouveaux appartements ont été vendus à Prague au 1er trimestre 2025 – soit près de 60 % de plus que lors du 1er trimestre 2024 – marquant le début d’année le plus dynamique depuis 15 ans praguedaily.news. Cette flambée de la demande est attribuée à la baisse des taux hypothécaires et à la confiance retrouvée des acheteurs : les taux d’intérêt moyens sur les nouveaux prêts immobiliers sont passés d’environ 5,2 % en 2024 à moins de 4,7 % début 2025, incitant de nombreux acheteurs précédemment hésitants à revenir sur le marché praguedaily.news. Les acheteurs potentiels se précipitent également en prévision de nouvelles hausses de prix dans un contexte d’offre limitée praguedaily.news.

Tableau : Variations annuelles récentes des prix de l’immobilier résidentiel (République tchèque) conbiz.eu

Année	Variation nominale des prix de l’immobilier
2021	+25,8 % (année de boom)
2022	+6,9 % (croissance plus lente)
2023	–1,0 % (légère baisse)
2024	~+7 % (Prague ; reprise)

Source : Office tchèque de la statistique, Banque nationale tchèque – Indice des prix de l’immobilier csu.gov.cz conbiz.eu

À la mi-2025, la valeur des biens immobiliers à Prague non seulement s’est rétablie, mais a dépassé les niveaux d’avant la correction. Les nouveaux appartements atteignent en moyenne 167 947 CZK/m² (en juin 2025) investropa.com, et même le prix médian de tous les appartements (y compris les reventes plus anciennes) a augmenté d’environ 16 % sur un an, atteignant environ 131 000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Cette forte remontée fait suite à une période, de 2022 au début de 2023, où des coûts d’hypothèque élevés ont freiné les prix ; aujourd’hui, avec quatre trimestres consécutifs de croissance, le marché immobilier a retrouvé son élan investropa.com investropa.com. Les prévisions du secteur annoncent une hausse continue des prix jusqu’en 2025, bien que plus modérée. La Banque nationale tchèque (CNB) avertit qu’une croissance annuelle des prix du logement de 5 à 10 % est probable dans les conditions actuelles conbiz.eu conbiz.eu. Certains analystes sont encore plus optimistes – par exemple, les conseillers de Swiss Life estiment que si les taux hypothécaires baissent à environ 4,6 % fin 2025, les prix des appartements à Prague (qui ont bondi de 10 à 15 % en 2024) pourraient augmenter au même rythme à deux chiffres en 2025 conbiz.eu. De manière générale, le consensus est que les prix continueront d’augmenter à court terme (sous l’effet du déséquilibre entre l’offre et la demande), mais probablement pas au rythme effréné observé lors du boom de 2021.

Contraintes d’Offre et Projets de Développement

Malgré une demande soutenue, l’offre de logements à Prague reste chroniquement insuffisante. Les nouvelles constructions sont bien inférieures aux besoins, ce qui intensifie la concurrence pour les logements. Début 2025, le stock de nouveaux appartements invendus sur le marché n’était que d’environ 5 300 à 5 700 unités – un chiffre qui a à peine changé en deux ans, même si les promoteurs mettent progressivement sur le marché des projets qui avaient été reportés pendant le récent ralentissement praguedaily.news conbiz.eu. Ce stock statique reflète la rotation lente : toute nouvelle livraison est rapidement absorbée par les acheteurs, et peu de projets restent disponibles. Selon l’Office tchèque de la statistique, seulement ~8 191 appartements ont été autorisés à Prague sur toute l’année 2024, alors que les urbanistes estiment que la ville a besoin de plus de 10 000 nouvelles unités par an pour satisfaire la demande praguedaily.news praguedaily.news. En réalité, Prague n’a jamais dépassé les 10 000 appartements autorisés par an au cours des 20 dernières années, menant à un déficit cumulatif de logements qui ne cesse de croître praguedaily.news. Le processus d’autorisation et de construction est souvent long et bureaucratique, provoquant des retards : même si les promoteurs ont accru les lancements de projets en 2024 pour profiter de la reprise du marché, beaucoup de développements en sont encore aux phases initiales et n’arriveront pas sur le marché avant plusieurs années conbiz.eu conbiz.eu.

Plusieurs facteurs contribuent à la pénurie d’offre : des coûts de construction élevés (les matériaux et la main-d’œuvre ont fortement augmenté ces dernières années), des pénuries de main-d’œuvre dans le secteur du bâtiment, et des procédures de zonage et d’approbation complexes. Bien que l’inflation des intrants de construction se soit quelque peu stabilisée depuis les pics de 2021–2022, construire à Prague reste coûteux et lent a.storyblok.com a.storyblok.com. De plus, une partie des nouveaux logements autorisés sont désormais pré-vendus à des investisseurs institutionnels (à des fins de location) et n’entrent donc jamais sur le marché public de la vente conbiz.eu – ce qui réduit efficacement l’offre pour les acheteurs individuels. Le résultat est une pénurie structurelle persistante de logements à vendre, ce qui exerce une pression à la hausse sur les prix.

Point positif, plusieurs grands projets de développement sont en cours et ajouteront à terme des logements, ce qui pourrait soulager le marché sur le long terme. Il s’agit notamment de réaménagements à grande échelle de friches industrielles et d’initiatives menées par la ville :

Smíchov City (Prague 5) – Un vaste projet à usage mixte sur une ancienne gare de triage, s’étendant sur ~200 000 m². La construction a commencé, et des centaines de nouveaux appartements ont été livrés en 2023–2025, avec des milliers d’autres à venir en plusieurs phases conbiz.eu conbiz.eu.
Gare de marchandises de Žižkov (Prague 3) – En cours de transformation en un nouveau quartier (parfois appelé Žižkov City). Les plans prévoient environ 3 000 logements sur ce site de 300 000 m², pour un investissement total d’environ 25 milliards CZK conbiz.eu conbiz.eu. Les premiers travaux ont démarré, mais la réalisation complète s’étendra sur une décennie.
Rohan City (Prague 8) – Un projet de développement de 22 hectares en bord de rivière à Karlín/Invalidovna, où les premières phases d’appartements et de bureaux sont en construction conbiz.eu. Ce projet offrira des milliers de logements et de vastes espaces publics le long de la Vltava à mesure de son avancement.
Initiatives municipales en matière de logement : La ville de Prague, consciente de la crise de l’accessibilité, a lancé une société de développement municipale (PDS – Pražská developerská společnost) afin de construire des logements sur des terrains appartenant à la ville. PDS contrôle plus de 800 000 m² de terrains et prévoit plus de 50 projets (soit un total de 6 000 à 8 000 appartements) sur la prochaine décennie conbiz.eu conbiz.eu. Les projets notables incluent de nouveaux quartiers résidentiels dans des zones périphériques comme Dolní Počernice et Nové Dvory, ainsi que la reconversion de bâtiments existants (par exemple un ancien bureau de poste) en appartements abordables conbiz.eu. Bien que la production municipale demeure relativement modeste (quelques centaines de logements par an à partir de ~2025), l’objectif est de fournir des logements locatifs subventionnés pour les travailleurs clés et de « refroidir » modérément le marché sur le long terme en augmentant le parc de logements non lucratifs conbiz.eu.

En plus de ces initiatives, le gouvernement discute de réformes plus larges pour stimuler l’offre de logements. Les mesures proposées incluent la rationalisation des procédures d’autorisation via la numérisation, la nomination d’un coordinateur national du logement, et même la mise en place de garanties hypothécaires d’État ou d’incitations aux promoteurs pour encourager la construction conbiz.eu. Toutefois, si ces réformes n’entrent pas en vigueur, les analystes avertissent que le déficit d’offre à Prague persistera – ce qui signifie que la demande continuera de dépasser l’offre nouvelle, et la hausse des prix risque de se poursuivre dans les années à venir conbiz.eu conbiz.eu.

Faits marquants selon les districts : centre-ville vs. banlieue

Le boom immobilier à Prague s’est étendu à l’ensemble de la ville, mais la performance du marché varie selon les quartiers, avec des tendances distinctes entre le centre historique et les quartiers suburbains. En général, les quartiers centraux affichent les prix les plus élevés – néanmoins certaines des croissances en pourcentage les plus rapides ont récemment eu lieu dans des zones émergentes juste à l’extérieur du centre, alors que les acheteurs y recherchent (en relatif) une meilleure accessibilité et de nouveaux projets immobiliers.

Niveaux de prix : Dans les quartiers centraux prestigieux – par exemple, Prague 1 (Staré Město/Malá Strana), Prague 2 (Vinohrady) et certaines parties de Prague 7 (Letná) – les appartements neufs dépassent désormais régulièrement les 200 000 CZK par m² (plus de 8 000 €/m²) praguedaily.news. Ces zones sont limitées en nouvelles offres (beaucoup de ventes concernent des immeubles historiques rénovés ou des projets de type boutique) et attirent des acheteurs aisés, y compris des investisseurs étrangers, ce qui maintient des prix très élevés. À l’inverse, dans des quartiers en plein développement comme Prague 9 (Vysočany, etc.), les prix moyens des appartements neufs tournent autour de 147 000 CZK/m² – nettement moins, mais toujours en hausse praguedaily.news. D’autres arrondissements de gamme moyenne comme Prague 4, 5, 10 (qui comprennent de grandes zones résidentielles et des ensembles de logements de type « panelák » datant du 20e siècle) affichent généralement des prix dans la fourchette de 120 000–160 000 CZK/m², selon le projet. Même les quartiers « les moins chers » de Prague sont désormais bien au-dessus des 100 000 CZK par m², signe que presque toutes les parties de la ville sont devenues chères selon les standards nationaux.
Zones de forte croissance récente : Au cours de l’année dernière, plusieurs districts en périphérie de Prague ont enregistré une hausse à deux chiffres des prix, dépassant la moyenne de la ville. Notamment, Prague 7 (qui inclut les quartiers branchés de Holešovice et Letná) a mené le marché avec environ +25 % sur un an, ce qui a poussé les prix moyens au-delà de 200 000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Prague 10 (quartiers de Vršovice, Strašnice) a également progressé d’environ 18 %, et Prague 3 (Žižkov et une partie de Vinohrady) a connu une croissance d’environ 16 % investropa.com. Ces arrondissements combinent une certaine accessibilité (par rapport au centre) avec une amélioration des équipements et de nouveaux projets, ce qui les rend attractifs pour les jeunes actifs et les familles. Même Prague 2 – arrondissement central – a progressé d’environ 17 % sur un an, les acheteurs revenant dans les quartiers centraux bien établis investropa.com. En bref, la hausse des prix a été généralisée à travers Prague, presque tous les arrondissements ayant connu une augmentation significative à mesure que le marché rebondissait.
Activité de vente : Les districts périphériques ont tendance à dominer en nombre de transactions, en raison de la présence de nombreuses nouvelles constructions. Au 1er trimestre 2025, par exemple, le plus grand volume de ventes de nouveaux appartements a été enregistré à Prague 4, 5, 9 et 10 – des quartiers avec de grands projets de développement et des ensembles résidentiels praguedaily.news. Les petits appartements (studios ou une chambre) sont particulièrement prisés des acheteurs, représentant environ 75 % des ventes de nouveaux logements, car les acquéreurs se tournent vers ce qu’ils peuvent se permettre dans un marché coûteux praguedaily.news. Pendant ce temps, les quartiers centraux les plus exclusifs (Prague 1, 2) affichent moins de transactions mais à des prix unitaire très élevés.
Impacts des infrastructures : Les améliorations du réseau de transport influencent la dynamique de certains arrondissements. La nouvelle ligne de métro D (actuellement en construction) reliera le centre-ville aux banlieues sud (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Bien que l’achèvement de la ligne complète soit reporté aux années 2030, l’anticipation des futures stations a déjà fait grimper la valeur des biens immobiliers le long du tracé prévu – par exemple, les quartiers proches des futures stations Písnice et Nádraží Krč ont connu une hausse notable des prix car les acheteurs misent sur l’amélioration de la desserte expats.cz expats.cz. De même, les projets routiers en cours (comme les extensions de la rocade de Prague) et les nouvelles lignes de tramway améliorent progressivement l’accessibilité de certaines zones suburbaines, ce qui peut renforcer à terme l’attrait immobilier.

Biens de luxe et haut de gamme

Le segment résidentiel de luxe à Prague – qui comprend des appartements historiques haut de gamme, des penthouses dans des projets modernes et des villas de luxe – connaît un regain d’activité en 2024-2025. Pendant la période d’incertitude du marché et de taux d’intérêt élevés, de nombreux projets haut de gamme ont été mis en pause ou ont eu du mal à trouver des acheteurs. Désormais, avec le retour de la confiance sur le marché, de nouveaux biens de luxe et des rénovations haut de gamme réapparaissent sur le marché dans les quartiers les plus chers de Prague knightfrankprostory.cz. Knight Frank rapporte qu’après une longue pause, des projets de renom (ou des rénovations complètes) réapparaissent dans des zones comme Prague 1 et 2, et leur qualité supérieure fait grimper les prix dans ces quartiers knightfrankprostory.cz. Parmi les exemples figurent des résidences de luxe autour de la place de la Vieille Ville, la rue Pařížská (l’avenue du shopping de luxe), et de nouveaux complexes haut de gamme à Hradčany ou Troja – tous visant une clientèle aisée, locale et étrangère.

Les prix des logements de luxe à Prague, bien que élevés dans le contexte local, restent inférieurs à ceux des capitales d’Europe de l’Ouest, ce qui laisse entrevoir un potentiel de croissance supplémentaire. Les comparaisons internationales montrent que Prague est encore plus abordable que des villes comme Munich, Vienne ou Zurich en matière d’immobilier de prestige a.storyblok.com. Par exemple, un appartement haut de gamme à Prague à 8 000 €/m² paraît “bon marché” à côté de biens similaires à 12 000–15 000 €/m² à Vienne ou Munich. Cet écart, combiné à l’amélioration du pouvoir d’achat à Prague (le pouvoir d’achat par habitant de la ville représente ~137 % de la moyenne nationale tchèque) a.storyblok.com, suscite un intérêt étranger croissant pour le marché du luxe pragois. Ces dernières années, des acheteurs fortunés de pays comme la Russie, l’Ukraine, la Chine et l’Europe de l’Ouest ont acquis des biens de luxe à Prague – que ce soit pour un investissement, une résidence secondaire ou principale. (Il convient de noter que la demande de la part des ressortissants russes a diminué en raison des sanctions de l’UE depuis 2022, mais d’autres acheteurs internationaux ont comblé cet espace.) Les étrangers ne rencontrent pratiquement aucun obstacle juridique pour acheter de l’immobilier en Tchéquie – tant les citoyens de l’UE que les ressortissants non-européens peuvent acquérir des biens avec aucune restriction particulière ni exigence de résidence ceelegalmatters.com – ce qui a rendu Prague accessible aux investisseurs internationaux. Globalement, les perspectives de l’immobilier de luxe sont optimistes : les promoteurs retrouvent suffisamment confiance pour lancer à nouveau des projets haut de gamme, et la reprise du tourisme ainsi que de l’économie locale profite au segment supérieur (par exemple, le retour de particuliers fortunés de l’étranger à Prague). De ce fait, il faut s’attendre à une expansion du segment premium dans les prochaines années, ce qui pourrait réduire l’écart de prix entre Prague et d’autres grands pôles du luxe.

Le marché locatif de Prague et les investissements immobiliers

Explosion des loyers et pénurie d’offres locatives

Le marché locatif résidentiel de Prague a connu des fluctuations spectaculaires ces dernières années, et à l’horizon 2025, il est clairement favorable aux propriétaires en raison d’une demande en forte hausse. Plusieurs facteurs ont contribué à faire grimper la demande locative à des niveaux inédits : la hausse rapide des prix de l’immobilier (écartant de nombreux acheteurs potentiels), le retour post-COVID des étudiants et expatriés, et un afflux significatif de ressortissants étrangers (dont environ 350 000 réfugiés ukrainiens arrivés en Tchéquie depuis 2022, dont beaucoup se sont installés à Prague) conbiz.eu. Cela s’est traduit par une forte pression haussière sur les loyers. Après une légère baisse en 2020 (lorsque des milliers d’unités Airbnb ont inondé le marché locatif longue durée suite à l’effondrement du tourisme, entraînant une chute d’environ 25 % des loyers), le rebond a été rapide conbiz.eu. Dès 2022–2023, avec le retour des touristes et la reconversion de ces logements en locations de courte durée, Prague a fait face à une nouvelle pénurie de logements locatifs, faisant grimper les loyers d’environ 7–8 % rien qu’en 2023 conbiz.eu.

Fin 2024 et début 2025, les loyers à Prague continuent d’augmenter, même si le rythme commence à se modérer légèrement. Au début de 2025, le loyer moyen affiché à Prague atteignait environ 438 CZK par m² par mois (soit environ 21 900 CZK pour un appartement de 50 m², ou 900 €/mois) conbiz.eu. Ce chiffre est en hausse par rapport à 395 CZK/m² fin 2023, ce qui représente une nouvelle augmentation mais moins spectaculaire que celle observée en 2022–23 conbiz.eu. À titre de comparaison, louer un appartement typique de 50 m² à Prague (~20 000 CZK/mois) coûte aujourd’hui presque deux fois plus qu’un logement équivalent dans une petite ville régionale : par exemple, le même budget permet de louer environ 80 m² dans une ville comme Hradec Králové conbiz.eu. Prague est de loin la ville tchèque la plus chère pour les locataires, Brno arrivant en deuxième position avec des loyers en moyenne 15–20 % inférieurs, et d’autres villes (Plzeň, Olomouc, etc.) étant encore moins chères conbiz.eu.

À Prague, les quartiers centraux et branchés affichent les loyers les plus élevés, même si, fait intéressant, l’écart entre les quartiers est un peu plus faible pour les loyers que pour les prix d’achat. Selon l’index des loyers de Deloitte pour le premier trimestre 2025, les quartiers les plus chers à louer étaient Prague 2 et Prague 3 – englobant le chic Vinohrady et le quartier tendance Žižkov – avec des loyers moyens autour de 478 CZK/m²/mois (environ 19,5 €/m²) conbiz.eu. D’autres zones centrales, comme Prague 1 et 7, se situent dans la même fourchette haute. Les quartiers périphériques sont un peu plus abordables : par exemple, Prague 9 affiche en moyenne ~423 CZK/m² (≈17 €/m²), bien que, fait notable, Prague 9 ait enregistré la plus forte hausse des loyers (+6,5 % en un seul trimestre) avec la demande qui se déplace vers l’extérieur conbiz.eu. Même les coins les moins chers de la ville, comme certaines parties de Prague 11 ou 12, voient des loyers bien supérieurs à 300 CZK/m² – ce qui souligne la forte demande dans toute la ville.

Ce marché locatif robuste est à double tranchant : il offre de solides rendements aux propriétaires, mais il met sous pression les ménages locaux. Selon certaines mesures, l’abordabilité des loyers à Prague est problématique – un loyer typique pour un appartement modeste peut représenter une grande part du revenu médian. Cependant, comme de plus en plus de personnes trouvent l’achat inaccessible, la location devient la seule option, faisant grimper la population de locataires. Les analystes du secteur estiment que la part des ménages tchèques vivant en location atteindra ~25 % d’ici 2030, contre des niveaux historiquement plus bas (les Tchèques ayant traditionnellement l’un des taux de propriété les plus élevés d’Europe) conbiz.eu conbiz.eu. Prague, plus urbaine et internationale, affiche déjà un taux de location supérieur à la moyenne nationale, et cette tendance devrait se poursuivre.

Rendements locatifs et propriétés d’investissement

Du point de vue des investisseurs, la proposition acheter pour louer à Prague s’est quelque peu améliorée au cours des deux dernières années. Les rendements locatifs (revenu annuel de location divisé par le prix d’achat du bien) à Prague étaient notoirement faibles (souvent seulement 2–3 %) pendant le boom de 2015–2021, car la valeur des biens augmentait plus vite que les loyers. Mais la situation a changé vers 2022–2024 : la hausse des prix immobiliers s’est arrêtée et les loyers ont grimpé, les rendements bruts atteignant désormais environ 4,0 % à Prague conbiz.eu. Une analyse de 2024 estime le rendement moyen d’un appartement à Prague à ~4 %, contre environ 3 % pendant les années de plein boom conbiz.eu. Cela reste un rendement relativement faible (reflétant le statut de marché stable et peu risqué de Prague), mais il est désormais comparable à celui de nombreuses villes occidentales et supérieur à ses propres niveaux des années récentes. Les rendements dans les villes régionales sont généralement plus élevés – par exemple, le rendement locatif moyen à Ostrava est d’environ 5,1 %, grâce à des prix d’achat bien plus bas – alors que les rendements de Brno se rapprochent de ceux de Prague (~3 % ou légèrement moins) en raison de ses prix élevés conbiz.eu.

Même à environ 4 %, les rendements bruts à Prague ne sont pas exceptionnellement élevés, mais de nombreux investisseurs les acceptent car ils s’attendent à une forte appréciation du capital. La combinaison de rendements modestes et d’une forte probabilité d’augmentation des prix rend l’immobilier praguois populaire pour un investissement à long terme. Il est important de noter que les rendements d’environ 4 % sont des rendements bruts ; après déduction des frais (entretien, impôt foncier, périodes de vacance, etc.), les rendements nets pourraient être d’environ 3 % conbiz.eu. Malgré tout, compte tenu des faibles taux d’intérêt des dépôts, l’immobilier reste apprécié comme classe d’actifs. À noter également que, les conditions des prêts hypothécaires s’améliorant (baisse des taux et assouplissement des restrictions de crédit de la CNB), de plus en plus d’investisseurs à effet de levier réintègrent le marché – certains acheteurs profitant de prêts hypothécaires moins coûteux pour financer l’achat de biens locatifs, comptant sur les loyers pour couvrir les échéances conbiz.eu. Cette tendance s’est accélérée fin 2024 et en 2025 et devrait soutenir la croissance continue de l’offre locative privée.

Locations institutionnelles et régulation

L’un des changements les plus significatifs dans le paysage locatif de Prague est la montée en puissance des bailleurs institutionnels et du secteur du Build-to-Rent. Alors que le marché locatif était historiquement dominé par des propriétaires privés individuels, ces dernières années ont vu de grands investisseurs (fonds, compagnies d’assurance, sociétés immobilières) acheter des programmes neufs entiers pour les louer conbiz.eu conbiz.eu. Par exemple, il y a eu des cas où des fonds étrangers et locaux ont acheté des centaines de logements en bloc auprès de promoteurs, les transformant immédiatement en locations longue durée. Ce jeune marché de la location institutionnelle est en pleine expansion – et 2024–2025 a marqué un tournant, avec de nombreux projets et opérations Build-to-Rent annoncés conbiz.eu conbiz.eu. Cette tendance est également soutenue par les initiatives gouvernementales : l’État tchèque a évoqué la possibilité d’accorder des garanties pour le financement du logement locatif et voit la location institutionnelle comme un moyen d’améliorer l’accès au logement.

Le bénéfice de ce changement pourrait être une offre plus importante de logements locatifs gérés de manière professionnelle (souvent avec de meilleurs services et une meilleure maintenance pour les locataires). Toutefois, il existe aussi un inconvénient : lorsque des investisseurs achètent de nouveaux programmes, ces logements ne sont plus accessibles à l’achat pour les accédants à la propriété individuels, ce qui peut resserrer encore davantage le marché de la vente et faire grimper les prix conbiz.eu. Ainsi, si le Build-to-Rent favorise le développement de l’offre locative, il peut indirectement aggraver la question de l’accessibilité à la propriété – un paradoxe relevé par les observateurs du marché.

En termes de réglementation, le marché locatif tchèque est relativement libéral. Il n’y a pas de contrôle national des loyers ni de plafonds sur les augmentations de loyer pour les logements privés ; les loyers sont fixés par accord de marché entre le propriétaire et le locataire. (Les seules exceptions concernent un petit nombre d’anciens contrats toujours soumis à une réglementation antérieure, et les unités de “logement social” subventionnées par la ville, qui ne représentent qu’une infime partie du parc.) Les locataires sont protégés par des lois locatives standard alignées avec l’UE – par exemple, l’expulsion nécessite un motif légal, des délais de préavis s’appliquent, etc. – mais il n’y a pas de limite générale sur les prix des loyers. Sur un marché aussi tendu que celui de Prague, cela signifie que les loyers peuvent augmenter rapidement tant que les locataires ne protestent pas ou que la demande ne faiblit pas. La ville explore des mesures pour limiter la hausse des loyers (par exemple, discuter de règles plus strictes pour les locations de courte durée telles qu’Airbnb, qui peuvent retirer des logements du marché à long terme), mais en 2025, aucune législation majeure de contrôle des loyers n’est en place. L’approche consiste plutôt à augmenter l’offre : comme mentionné, Prague investit dans des projets locatifs municipaux pour proposer des logements abordables à certains groupes (avec une modération du loyer pour ces appartements) conbiz.eu. Par ailleurs, la surveillance d’Airbnb s’est accrue – Prague envisage d’imposer l’enregistrement et peut-être de limiter le nombre de jours de location de courte durée, dans le but de remettre certains logements sur le marché à long terme – mais cette démarche est encore en cours. Pour l’instant, les propriétaires à Prague bénéficient d’un système de marché libre, et avec des taux de vacance extrêmement bas, ils détiennent un pouvoir considérable sur les prix.

Segments de l’immobilier commercial

Marché des bureaux

Le marché des bureaux de Prague en 2025 repose sur des bases stables, affichant une résilience après les perturbations liées à la pandémie. Avec environ 3,7 millions de m² de bureaux modernes, Prague est le deuxième plus grand pôle de bureaux d’Europe centrale et orientale (CEE) après Varsovie. L’année 2023 avait été marquée par une location relativement faible, les entreprises réévaluant leurs besoins d’espace, mais la demande a repris fin 2024 et en 2025. Au premier trimestre 2025, le taux de vacance des bureaux à Prague est descendu à environ 7,0 %, contre environ 7,5–8 % un an plus tôt knightfrankprostory.cz. Cela indique que les bureaux vides se remplissent, grâce à une combinaison d’offre nouvelle limitée et d’une activité locative soutenue. La prise à bail nette (hors renouvellements) au premier trimestre 2025 s’élevait à 47 900 m² – soit environ 5 % de plus qu’à la même période en 2024 knightfrankprostory.cz, reflétant une plus grande confiance des occupants alors que davantage d’employés reviennent sur le lieu de travail, au moins en mode hybride.

Les loyers des bureaux de premier ordre ont également augmenté. Les loyers affichés pour les bureaux de qualité supérieure de catégorie A en centre-ville atteignent désormais environ 29–30 € par m²/mois, et ont augmenté d’environ 7 % sur un an au premier trimestre 2025 knightfrankprostory.cz. Les propriétaires des immeubles les plus récents et les plus haut de gamme ont pu demander des tarifs plus élevés en raison de la rareté des espaces premium. De nombreux locataires cherchent à améliorer leurs locaux pour attirer leur personnel (flight to quality), ce qui a fait grimper les loyers dans les immeubles modernes et durables. Parallèlement, les immeubles plus anciens et moins efficaces subissent plus de pression – certains connaissent un taux de vacance plus élevé et pourraient devoir être repositionnés ou rénovés. Cushman & Wakefield souligne que la qualité est essentielle : les bureaux bien situés et certifiés « green » sont très recherchés et obtiennent des loyers premium, tandis que les bureaux secondaires peinent à trouver preneur et pourraient même être candidats à une reconversion (par exemple, en logements ou en usage mixte) s’ils ne répondent pas aux besoins modernes des occupants cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Du côté de l’offre, les nouvelles livraisons de bureaux à Prague sont restées modestes ces derniers temps. Les promoteurs ont interrompu ou retardé certains projets entre 2020 et 2022, si bien que le pipeline pour 2023–2025 est limité. La moyenne annuelle sur 10 ans d’offres neuves s’élève à environ 150 000 m², mais 2023–2024 ont apporté bien en dessous de ce chiffre, et 2025 devrait également voir un volume inférieur à la moyenne knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Ce ralentissement de l’offre a permis d’éviter une hausse trop forte de la vacance. Quelques projets majeurs sont en cours – par exemple, le développement Masaryčka près de la gare Masaryk (projet multifonctionnel comportant d’importants bureaux conçus par Zaha Hadid Architects) qui ajoute des bureaux modernes en centre-ville. De même, Port7 à Holešovice et Nová Waltrovka à Jinonice viennent de livrer de nouveaux bureaux qui étaient en grande partie pré-loués. Compte tenu de l’offre limitée à venir et d’un intérêt locatif soutenu, la perspective pour le marché pragois des bureaux est stable à positive : le taux de vacance devrait rester dans une fourchette moyenne à un chiffre (%), et la croissance des loyers pourrait se poursuivre, quoique à un rythme normalisé. Les entreprises s’adaptent largement au télétravail hybride en optimisant (et non en abandonnant) leurs espaces – beaucoup ont besoin de moins d’espace par employé mais exigent des environnements de meilleure qualité, ce qui soutient la demande pour de nouveaux projets.

Les principaux sous-marchés de bureaux affichent des performances différentes. Le centre-ville (Prague 1) et les sous-marchés de la ville intérieure (tels que Pankrác, Karlín, Smíchov) présentent les taux de vacance les plus faibles et les loyers les plus élevés, alors que certaines zones de la ville extérieure (périphéries) affichent davantage de vacance. Par exemple, Prague 4 (Pankrác/Budějovická) et Prague 8 (Karlín) restent des emplacements d’affaires très prisés et ont connu une forte activité locative ainsi que des hausses de loyers. À l’inverse, les quartiers avec un parc immobilier plus ancien, comme certaines parties de Prague 5 (Nové Butovice), enregistrent un taux de vacance légèrement supérieur. Dans l’ensemble, les bureaux de Prague traversent bien l’ère post-pandémique – la ville bénéficie d’une demande diversifiée (incluant les entreprises informatiques, les services financiers, les cabinets professionnels et les agences de l’UE) et d’une offre limitée en nouveaux bâtiments. Le principal défi à venir consistera à déterminer que faire des immeubles de bureaux vieillissants qui n’arrivent plus à concurrencer les nouvelles normes ; certains pourront être rénovés, tandis que d’autres pourraient être transformés en logements ou à d’autres usages (une tendance à suivre au-delà de 2025).

Commerce de détail et hôtellerie

Le secteur de l’immobilier commercial de Prague est engagé sur la voie d’une reprise progressive et d’adaptation. Le marché du commerce de centre-ville à Prague (par exemple Na Příkopě, Pařížská, Place Venceslas) a été durement touché pendant le COVID, lorsque la fréquentation touristique a disparu, mais 2024 a vu le retour des visiteurs et des acheteurs. En 2025, le tourisme est revenu en force, ce qui s’avère crucial pour les commerçants de Prague : la ville a accueilli plus de 8 millions de visiteurs en 2024, dépassant légèrement les niveaux d’avant-pandémie praguedaily.news, et cette tendance continue à progresser. Cushman & Wakefield rapportent que le commerce de luxe bénéficie du retour du tourisme, les visiteurs aisés (notamment des États-Unis, du Golfe, et désormais d’Asie) affluant dans les boutiques de luxe de Pařížská cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. La clientèle du segment luxe est moins sensible à l’inflation, de sorte que les boutiques haut de gamme observent une croissance des ventes et, dans certains cas, une expansion. Les principales rues commerçantes et centres commerciaux de Prague connaissent désormais une forte activité locative et un faible taux de vacance, ce qui laisse présager une légère hausse des loyers. Les loyers des emplacements de premier choix du centre-ville devraient augmenter modérément en 2025, inversant ainsi la baisse des loyers de 2020–21 cushmanwakefield.com. De même, les centres commerciaux les plus performants ont en grande partie retrouvé leur mix de locataires et leur fréquentation ; les propriétaires des principaux centres (comme OC Chodov, Westfield, Palladium) envisagent à nouveau de légers relèvements de loyers, les ventes des commerçants s’améliorant cushmanwakefield.com.

Cependant, tous les segments de la distribution ne sont pas égaux. Le segment de la distribution intermédiaire (enseignes grand public visant les consommateurs locaux) se redresse plus lentement, la confiance des consommateurs tchèques n’ayant atteint son point le plus bas qu’à la fin de 2022 et ne s’améliorant que progressivement cushmanwakefield.com. La forte inflation en 2022 a nui aux consommateurs, mais d’ici 2025, l’inflation baisse et les salaires réels repartent à la hausse, ce qui devrait aider la consommation dans le commerce de détail. Les commerçants discount et chaînes d’alimentation ont prospéré pendant la période difficile et continuent de s’étendre (par exemple, des chaînes comme Lidl ou Pepco restent des locataires actifs). En revanche, certaines enseignes internationales qui ont quitté le marché pendant le COVID ne sont pas toutes revenues, mais il est notable qu’en 2024 le marché tchèque a vu l’arrivée de 16 nouvelles enseignes (d’après C&W) à mesure que la confiance s’installe cushmanwakefield.com. Les perspectives pour le commerce de détail à Prague sont prudemment optimistes : une croissance économique stable et un tourisme en pleine expansion sont des points positifs, mais la croissance du e-commerce et les coûts d’exploitation élevés restent des défis constants. Nous prévoyons une croissance locative progressive dans les emplacements de premier choix, une poursuite de l’accent sur les offres alimentaires, de boissons et de divertissement pour attirer les acheteurs, et sans doute aucun nouveau grand centre commercial (les promoteurs privilégient la rénovation ou l’agrandissement des centres existants plutôt que la construction de nouveaux centres, le marché étant saturé).

Le secteur de l’hôtellerie et des biens immobiliers hôteliers à Prague a connu un net rebond. Prague est historiquement une destination city-break privilégiée, et d’ici 2024–2025, elle a pratiquement retrouvé ses volumes touristiques d’avant Covid. Les données de performance hôtelière le confirment : au troisième trimestre 2024, les hôtels de Prague ont connu la plus forte croissance de revenus en Europe, avec un RevPAR (revenu par chambre disponible) en hausse de 11 % depuis le début de l’année par rapport à 2019 cushmanwakefield.com. Le taux d’occupation et les tarifs des chambres se sont envolés grâce à la demande de voyages refoulée. En 2025, la croissance se poursuivra, mais à un rythme plus normal. La demande attendue en 2025 devrait dépasser de plus de 16 % celle de 2019 sur le marché hôtelier de Prague, portée par le retour des visiteurs long-courriers d’Asie et une meilleure connectivité aérienne cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fait notable, les groupes de touristes asiatiques (absents depuis plusieurs années) reviennent, et les nouvelles liaisons directes (par exemple vers le Moyen-Orient et l’Asie) stimulent les arrivées internationales.

Du côté de l’offre, le parc hôtelier de Prague n’augmente que marginalement – l’offre hôtelière reste limitée, avec pratiquement aucun nouvel hôtel de grande taille livré ces dernières années à l’exception de quelques réaménagements. Le seul segment qui attire des investissements est celui des hôtels de luxe : environ 320 nouvelles chambres d’hôtel de luxe devraient ouvrir d’ici fin 2025 (y compris des projets haut de gamme comme la rénovation du Fairmont Golden Prague et de nouveaux hôtels dans des bâtiments historiques) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Même avec celles-ci, le segment hôtelier de luxe de Prague restera sous-approvisionné (seulement ~2,8 % du total des chambres), ce qui indique un potentiel de croissance supplémentaire cushmanwakefield.com. Globalement, les perspectives de l’hôtellerie sont favorables – un nombre croissant de touristes soutient les revenus des hôtels ainsi que l’immobilier associé comme les restaurants, cafés et appartements de location de courte durée. Les investisseurs l’ont remarqué : après une pause, l’intérêt pour l’acquisition et le développement d’hôtels à Prague se renouvelle, notamment de la part d’opérateurs internationaux souhaitant entrer sur le marché ou monter en gamme des établissements existants.

Immobilier industriel et logistique

Le secteur de l’immobilier industriel & logistique du Grand Prague s’est illustré ces dernières années et demeure robuste en 2025, bien qu’il se normalise après le boom du e-commerce lié à la pandémie. L’emplacement stratégique de Prague en Europe centrale et son marché de consommateurs en font un pôle logistique de premier plan. Durant la période 2020–2021, la demande pour des entrepôts a explosé (tirée par le e-commerce et le stockage de stocks par les entreprises), entraînant des taux de vacance historiquement bas et une hausse rapide des loyers. D’ici 2024, ce secteur s’est légèrement refroidi avec l’atténuation de certaines demandes cycliques, mais les facteurs fondamentaux restent solides. Cushman & Wakefield note que si l’activité locative dans la logistique industrielle tchèque a fléchi d’environ un tiers en 2024 en raison de conditions économiques plus faibles, la demande reste historiquement élevée et la réorientation des chaînes d’approvisionnement (near-shoring) continue d’amener des besoins sur le marché tchèque cushmanwakefield.com.

Dans la région de Prague, les taux de vacance pour les espaces logistiques modernes sont extrêmement bas (souvent inférieurs à 3 %), car toute nouvelle construction d’entrepôt est rapidement louée. La demande pour 2025 devrait rester stable à des niveaux sains, bien que moins frénétique que lors des années de pointe de la pandémie cbre.com. Un facteur limitant est simplement le manque d’espaces disponibles – Prague dispose d’un stock de terrains réduit pour les grands entrepôts, ce qui pousse certains développements vers les régions périphériques. Par conséquent, les loyers industriels prime à Prague se sont stabilisés à des niveaux historiques (environ 6 à 7 €/m²/mois pour des unités logistiques prime) après une forte hausse en 2021–2022. Les prévisions pour 2025 suggèrent que les loyers resteront globalement stables à ces niveaux élevés, soutenus par une demande forte et un faible taux de vacance cushmanwakefield.com. Les promoteurs construisent de nouveaux entrepôts dans la grande périphérie de Prague (par exemple le long des autoroutes D8 et D11) et le développement spéculatif reprend prudemment pour répondre aux besoins des locataires.

Les taux de rendement des investissements industriels se sont légèrement détendus en 2023 avec la hausse des taux d’intérêt, mais les actifs logistiques de premier ordre autour de Prague restent négociés à des prix attractifs compte tenu de leur potentiel de croissance. Une tendance notable est l’intérêt croissant pour la logistique urbaine – de plus petits centres de distribution du dernier kilomètre proches de la ville pour permettre des livraisons rapides. Avec la croissance de la population praguoise et la popularité persistante du commerce en ligne, ce type de biens logistiques de proximité est très recherché. Globalement, le secteur de l’immobilier industriel à Prague devrait rester particulièrement résilient : même dans une conjoncture économique incertaine, les évolutions structurelles (e-commerce, relocalisation, stratégies de stocks just-in-case) soutiennent la demande. Cette normalisation signifie simplement que nous ne verrons probablement plus de croissance à deux chiffres des loyers ou des taux de vacance ultra-bas à 1 %, mais plutôt un équilibre plus durable avec des taux d’occupation élevés et stables et une croissance des loyers en ligne avec l’inflation.

Principaux projets de développement et impacts sur les infrastructures

De nombreux projets de développement et de modernisation des infrastructures sont en cours à Prague et façonneront le paysage immobilier dans les années à venir. Nous avons déjà mentionné les grands projets de reconversion des friches industrielles à dominante résidentielle (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island, etc.) et les plans municipaux de logements. En outre, les initiatives de réaménagement urbain dans les quartiers centraux ouvrent la voie à de nouveaux quartiers multifonctionnels :

Revitalisation de la zone de Florenc : En juin 2025, le conseil municipal de Prague a approuvé un plan global visant à transformer les abords de la gare routière de Florenc et de la gare Masaryk (à la jonction de Prague 1, 8 et 3). Baptisé « Florenc 21 », le projet va transformer ce pôle de transit négligé en un quartier moderne comprenant logements, bureaux, places publiques et équipements culturels praguedaily.news praguedaily.news. Le plan prévoit de nouveaux immeubles d’habitation, une crèche, des espaces verts et même des installations d’art public. En échange des droits de développement, les investisseurs privés contribueront à hauteur de plus de 300 millions CZK à l’infrastructure publique de la zone (telle qu’une nouvelle école maternelle municipale et la modernisation des rues et services publics) praguedaily.news praguedaily.news. Ce projet est d’une importance stratégique car il permettra de relier le centre historique de la ville au quartier en plein essor de Karlín, recousant ainsi un tissu urbain longtemps divisé par les voies ferrées et la gare routière praguedaily.news. Dans ce cadre, le sort de l’ancienne gare routière de Florenc est en cours de réexamen : la ville étudie la possibilité de la conserver ou de déplacer le trafic des bus longue distance – ce qui pourrait libérer encore plus de terrain à réaménager praguedaily.news. La revitalisation de Florenc, associée au développement voisin de Masaryčka, créera un nouveau pôle polyvalent qui devrait valoriser l’immobilier aux alentours au cours de la prochaine décennie.
Infrastructures de transport : Le plus grand investissement de Prague dans les transports est la ligne de métro D. La construction du premier tronçon (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory, etc.) a commencé en 2022 et se poursuit actuellement. Alors que les premières stations n’ouvriront qu’aux alentours de 2027, le projet influence déjà l’immobilier dans ces quartiers sud. Les promoteurs planifient des projets autour des futures stations comme Nové Dvory (où un tout nouveau centre avec des appartements, des bureaux et un P+R est envisagé) pdspraha.eu. La société de développement urbain de la ville, PDS, est très impliquée à Nové Dvory, utilisant le métro comme un “impulse” pour un nouveau quartier résidentiel pdspraha.eu. Par ailleurs, Prague compte de nombreux projets d’infrastructures routières : des tronçons de la rocade extérieure (D0) avancent (par exemple, la future liaison entre Běchovice et la D1), ce qui améliorera la connectivité des banlieues et des zones logistiques, pouvant ainsi dynamiser l’intérêt immobilier dans ces périphéries. Les infrastructures ferroviaires sont également notables : les projets de liaison ferroviaire vers l’aéroport de Prague et les corridors ferroviaires à grande vitesse amélioreront, à plus long terme, l’accès et pourraient stimuler le développement dans les secteurs nord-ouest de Prague (autour de Dejvice, Veleslavín, et au-delà). Bien que ces grands projets aient des délais longs, les investisseurs avertis en considèrent déjà l’impact sur l’attractivité future des emplacements.
Initiatives “Prague Tomorrow” : La ville prépare activement son avenir en matière de développement via des programmes comme Praha @ Camp’s “Prague Tomorrow?” qui recense toutes les grandes constructions prévues. L’accent est mis sur le développement durable – intégrant des infrastructures vertes, des bâtiments économes en énergie et un urbanisme résilient. Par exemple, les projets intègrent des toitures végétalisées et des systèmes de gestion des eaux pluviales (comme exigé à Florenc) praguedaily.news, et de nouveaux parcs publics sont inclus dans de nombreux grands projets (tel qu’un parc riverain à Rohan City). Ces améliorations rendent les projets plus vivables mais tendent aussi à accroître la valeur des biens immobiliers à proximité en valorisant l’environnement urbain global.

En résumé, Prague connaît un développement important et des améliorations de ses infrastructures qui vont accroître sa capacité et pourraient potentiellement soulager la pression sur le centre en créant de nouveaux pôles attractifs. Bien que les travaux puissent être perturbateurs (de nombreux chantiers routiers en 2024–25 ont par exemple causé des embouteillages), l’effet à long terme sera une meilleure connectivité ainsi qu’une augmentation de l’offre de logements et de bureaux. Les marchés immobiliers autour de ces projets connaissent généralement des hausses de prix anticipées – comme mentionné, les zones autour des nouvelles stations de métro et des quartiers revitalisés deviennent déjà plus chères expats.cz expats.cz. Pour les promoteurs et les investisseurs, surveiller ces projets de transformation est crucial, car ils indiquent où pourraient se trouver les prochaines opportunités (et valorisations) à Prague.

Tendances de l’investissement étranger et règles de propriété

L’investissement étranger a longtemps joué un rôle sur le marché immobilier de Prague – tant dans le secteur commercial (où le capital institutionnel étranger finance souvent de grands achats de bureaux ou de commerces) que dans le secteur résidentiel (grâce à des acheteurs individuels étrangers ou des expatriés). En 2025, l’intérêt des investisseurs étrangers reste fort, même si le contexte a légèrement évolué ces dernières années.

Réglementation de la propriété : La Tchéquie est très ouverte à la propriété immobilière étrangère. N’importe quel individu ou société étrangère peut acheter un bien immobilier en Tchéquie sans restriction, quelle que soit la nationalité ceelegalmatters.com. Contrairement à certains pays qui exigent la résidence ou imposent des taxes supplémentaires aux acheteurs étrangers, la législation tchèque traite les acheteurs étrangers quasiment comme les locaux. Les transactions s’effectuent en couronnes tchèques et doivent être inscrites au registre cadastral, mais il n’y a pas de barrières particulières. (Une exception : par le passé, la vente de terres agricoles aux non-ressortissants de l’UE était restreinte, mais ces limitations ont été levées ; par ailleurs, les citoyens de pays sous sanctions internationales, comme la Russie, peuvent faire face à des restrictions en raison de la politique de sanctions de l’UE, mais cela concerne peu de cas et est d’ordre politique.) En résumé, le marché immobilier de Prague est accessible aux investisseurs du monde entier, ce qui a contribué à la diversité cosmopolite de la ville en matière de propriétaires.

Acheteurs étrangers résidentiels : Dans le segment résidentiel haut de gamme de Prague, une part notable des acheteurs a historiquement été constituée d’étrangers – par exemple, les acheteurs russes et ukrainiens étaient actifs dans les quartiers de luxe (Prague 1, 2, 6) dans les années 2010, aux côtés d’acheteurs d’Europe de l’Ouest acquérant des résidences secondaires. Depuis 2022, la demande russe a chuté en raison des sanctions et des difficultés de financement, mais d’autres demandes étrangères ont augmenté (notamment des expatriés ukrainiens investissant leur patrimoine, ainsi que davantage de ressortissants de l’UE attirés par la qualité de vie de Prague et des prix toujours inférieurs à ceux de leurs villes d’origine). De nombreux particuliers étrangers achètent pour investissement ou revenus locatifs, compte tenu du marché locatif solide de Prague, ou pour usage personnel en cas de mutation professionnelle. Prague possède également une importante communauté d’expatriés (professionnels travaillant dans l’informatique, la finance, etc.) qui choisissent souvent d’acheter après avoir loué quelque temps, ce qui accentue la demande. Selon les observateurs du marché, les acheteurs étrangers sont particulièrement influents sur le marché des appartements de luxe et dans les nouveaux projets du centre-ville – ils représenteraient de 10 à 30 % des acquéreurs dans certains projets haut de gamme, tandis que le marché de masse des quartiers périphériques est largement dominé par les acheteurs tchèques locaux.

Investissement commercial : Du côté commercial, Prague a historiquement vu la majorité des volumes d’investissement provenir d’investisseurs institutionnels étrangers (fonds autrichiens, allemands, américains, britanniques, et de plus en plus asiatiques). Par exemple, de nombreux immeubles de bureaux et centres commerciaux de premier plan à Prague appartiennent à des fonds d’investissement allemands ou à des sociétés immobilières autrichiennes, reflet de décennies de flux de capitaux transfrontaliers. Cependant, ces dernières années, les investisseurs domestiques sont devenus plus présents. La combinaison d’un marché très dynamique avant 2022 puis de la hausse des taux d’intérêt a vu les investisseurs tchèques (souvent via des fonds immobiliers locaux et des promoteurs) intervenir et prendre une plus grande part des transactions. Knight Frank souligne que en 2025, la demande est menée par le capital domestique, en particulier les fonds immobiliers tchèques à la recherche d’actifs stables et générateurs de revenus knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Ces investisseurs locaux disposent de capitaux en monnaie locale et se sont peut-être sentis plus à l’aise pour agir en période d’incertitude que certains acteurs étrangers qui ont préféré attendre. Ainsi, en 2024, les acheteurs domestiques ont représenté une part significative du volume d’investissement (par exemple, acquisitions de plusieurs immeubles de bureaux par le fonds tchèque Trigea, achat de parcs de magasins de détail par des investisseurs locaux, etc.).

Cela dit, l’investissement étranger est prêt à rebondir à mesure que les conditions s’améliorent. De nombreux investisseurs internationaux reviennent en Europe centrale avec de nouvelles stratégies en 2025 maintenant que les prix se sont ajustés et que le risque de change est mieux couvert. Prague est considérée comme une valeur refuge dans la région CEE – elle offre une stabilité proche de la zone euro sans être dans l’euro (certains investisseurs opportunistes voient même la devise CZK comme susceptible de s’apprécier). Les secteurs comme la logistique industrielle autour de Prague ont attiré des capitaux étrangers (par exemple, des acteurs mondiaux tels que Prologis et GLP sont des développeurs/propriétaires actifs dans les parcs industriels de Prague). L’hôtellerie est un autre domaine d’intérêt renouvelé – des investisseurs du Moyen-Orient et d’Asie ont prospecté des actifs hôteliers dans le centre de Prague, compte tenu de la reprise du tourisme. Et sur le nouveau segment du logement locatif institutionnel, plusieurs fonds étrangers (d’Allemagne, de Suède, etc.) se sont associés à des promoteurs locaux ou ont acquis des portefeuilles résidentiels locatifs à Prague conbiz.eu. Par exemple, le suédois Heimstaden a acquis ces dernières années des milliers d’appartements (principalement hors de Prague) et cherche à étendre son portefeuille build-to-rent à Prague. En résumé, les investisseurs étrangers restent essentiels au marché de Prague, apportant capitaux et souvent expertise. Les règles du jeu sont favorables – aucune entrave juridique à la propriété – faisant de Prague une cible attrayante. À court terme, nous prévoyons une augmentation des volumes d’investissements transfrontaliers à mesure que les taux d’intérêt se stabilisent : les perspectives de CBRE prévoient explicitement un volume total d’investissement > 2 milliards d’euros en 2025, en hausse par rapport aux années précédentes cbre.com cbre.com. Une part significative de ces investissements impliquera probablement de l’argent étranger, que ce soit en direct ou via des partenaires locaux. La répartition pourrait également se pencher vers certains secteurs : les investisseurs étrangers s’intéressent particulièrement aux bureaux prime, au commerce de détail de qualité (rues commerçantes et centres commerciaux majeurs), hôtels et logistique à Prague, tandis que les investisseurs nationaux se positionnent aussi sur les actifs secondaires et les petites transactions. Cette dynamique garantit une saine concurrence et une bonne liquidité sur le marché.

Facteurs économiques et démographiques impactant l’immobilier

Plusieurs facteurs macroéconomiques influencent les tendances immobilières à Prague :

Croissance économique et emploi : L’économie de la République tchèque devrait croître d’environ 2–3 % en 2025, un rythme modéré qui soutient néanmoins l’activité immobilière cbre.com. Prague, en tant que capitale, dépasse généralement la moyenne nationale en raison de sa concentration de services, d’informatique et d’industries à forte valeur ajoutée. La ville bénéficie d’un quasi-plein emploi – le chômage à Prague avoisine les 2 %, l’un des taux les plus bas de l’UE, ce qui stimule la croissance des salaires et renforce le pouvoir d’achat des résidents. Un marché du travail solide permet à plus de personnes de former des ménages et d’accéder aux loyers ou aux prêts hypothécaires (du moins pour les tranches de revenus les plus élevées). Cela attire également des migrants d’autres régions, ce qui accroît la demande de logements. En revanche, les pénuries aiguës de main-d’œuvre (notamment dans la construction et les métiers qualifiés) peuvent contraindre l’offre en augmentant les coûts de construction et en retardant les projets.
Taux d’intérêt et inflation : La trajectoire des taux d’intérêt a un impact direct sur l’immobilier. Comme mentionné, les hausses de taux agressives de la Banque nationale tchèque en 2021–2022 (pour lutter contre la forte inflation) ont fait grimper les taux hypothécaires au-dessus de 5 %, ce qui a ralenti le marché du logement en 2022–23. Désormais, avec une inflation sous contrôle (l’inflation globale est passée de chiffres à deux chiffres en 2022 à environ 2–3 % fin 2024) cnb.cz, la banque centrale tchèque a pu réduire ses taux directeurs, allégeant ainsi les coûts de financement. À la mi-2025, les taux hypothécaires moyens à Prague sont d’environ 3,6–4,7 %, les plus bas depuis plusieurs années investropa.com investropa.com. Cela a immédiatement amélioré l’accessibilité pour de nombreux acheteurs, car les mensualités hypothécaires sur un prêt typique ont baissé de plusieurs milliers de couronnes investropa.com. Par conséquent, le boom hypothécaire du printemps 2025 a vu les banques signaler une envolée des demandes de prêt, les acheteurs verrouillant des taux avantageux investropa.com. Des taux d’intérêt plus bas réduisent aussi le coût du capital pour les investisseurs, rendant les rendements immobiliers plus attractifs par rapport aux obligations. Tant que les taux restent dans cette fourchette basse (et la banque centrale tchèque indique qu’ils devraient rester globalement stables jusqu’en 2025) cnb.cz investropa.com, cela offre un contexte favorable à la demande et aux prix immobiliers. Le principal risque à surveiller serait une inflation supérieure aux attentes, qui pourrait forcer une remontée des taux – ce qui remettrait à nouveau à l’épreuve l’accessibilité du marché.
Revenu des ménages et accessibilité : Prague affiche les salaires les plus élevés du pays (environ un tiers de plus que la moyenne nationale), mais l’accessibilité au logement s’est dégradée en raison de la hausse des prix. Un indicateur frappant de la Banque nationale tchèque indique que seuls les 20 % des salariés les mieux rémunérés peuvent actuellement se permettre d’acheter un appartement moyen à Prague avec un prêt hypothécaire expats.cz. Le prix moyen d’un appartement de 70 m² à Prague atteint désormais environ 11,8 millions CZK (≈490 000 €) expats.cz. Financer un tel achat nécessite un revenu très élevé : les acheteurs typiques qui recourent à un crédit hypothécaire en 2024–25 affichent un revenu de ménage supérieur à 90 000 CZK/mois (≈3 700 €) et doivent faire face à des mensualités de crédit d’environ 22 000 CZK expats.cz expats.cz. À titre de comparaison, le revenu médian des ménages (pour un couple avec un enfant) en Tchéquie n’est que d’environ 54 400 CZK expats.cz. Ce fossé d’accessibilité pousse davantage de familles de la classe moyenne vers la location ou vers des banlieues lointaines/villes satellites. Cela signifie également que le marché d’acheteurs de Prague dépend davantage de professionnels à hauts revenus, de couples à double revenu ou d’investisseurs disposant de capitaux propres. Si les salaires continuent de croître (ils augmentent d’environ 6 à 8 % par an en termes nominaux), cela pourrait progressivement améliorer l’accessibilité, mais pour l’instant, le logement reste hors de portée pour de nombreux habitants. Cela pourrait alimenter une pression politique en faveur de solutions comme davantage de programmes de logements abordables ou un soutien aux primo-accédants – un enjeu à suivre.
Démographie et migration : La population de Prague augmente régulièrement, ce qui alimente la demande de logements, tant pour la propriété que pour la location. La croissance naturelle de la population est faible (comme dans la majeure partie de l’Europe, la Tchéquie connaît de faibles taux de natalité), mais la migration en est le principal moteur. Prague attire de jeunes professionnels et des étudiants d’autres régions de Tchéquie et de l’étranger. De plus, des vagues d’immigration – comme l’arrivée massive d’Ukrainiens depuis 2022 – ont eu un impact significatif sur Prague. La ville a enregistré des dizaines de milliers de nouveaux résidents en un temps record en raison de la guerre en Ukraine, dont beaucoup sont restés et ont trouvé un emploi, nécessitant ainsi un logement à long terme. De tels accroissements démographiques tendent à resserrer le marché à court terme (comme on l’a vu avec le pic des loyers en 2022 à l’arrivée des réfugiés). Sur le moyen terme, un nombre croissant de résidents signifie aussi des besoins accrus en logement – un défi si l’offre de logements ne suit pas. Côté positif, une population jeune et en croissance soutient l’économie, remplit les emplois et contribue à un environnement urbain dynamique, ce qui, à son tour, maintient l’attrait de l’immobilier pragois auprès des investisseurs. Nous observons également une tendance à la suburbanisation : certaines familles s’installent juste au-delà des limites de la ville de Prague à la recherche de logements plus abordables, ce qui étend effectivement la zone de navettage. Cela a entraîné une hausse des prix de l’immobilier dans les districts voisins de la Bohême centrale. Cependant, beaucoup préfèrent encore habiter dans Prague même s’ils le peuvent, maintenant ainsi la demande au sein de la ville.
Coûts et matériaux de construction : Le coût de construction de nouveaux biens immobiliers a connu une flambée sans précédent en 2021–2022 (les indices des prix des matériaux de construction ont augmenté à deux chiffres et les salaires dans le bâtiment ont grimpé). Cela a rendu le développement plus cher et plus risqué, contribuant à un nombre réduit de lancements de projets. En 2024, ces coûts ont commencé à se stabiliser voire légèrement diminuer en termes réels à mesure que les problèmes de chaîne d’approvisionnement s’atténuaient et que la demande se normalisait. Néanmoins, construire à Prague reste coûteux, et les promoteurs doivent en tenir compte – ce qui signifie des prix de revient élevés pour les nouveaux logements (souvent largement supérieurs à 100 000 CZK/m²). Si l’inflation dans la construction repart, cela pourrait encore ralentir la nouvelle offre.

En résumé, l’environnement macroéconomique en 2025 est prudemment favorable à l’immobilier pragois : croissance économique, faible chômage et augmentation de la population stimulent la demande, tandis que l’assouplissement des taux d’intérêt fait disparaître un frein majeur observé en 2022–23. Les principaux contrepoids restent les limites d’accessibilité et de disponibilité de l’offre, qui, paradoxalement, contribuent aussi à maintenir des prix élevés. Sauf choc externe (récession mondiale ou événement géopolitique), ces facteurs suggèrent que le marché pragois restera sur une trajectoire haussière.

Perspectives pour les 3 à 5 prochaines années

À l’horizon, les perspectives à 3–5 ans (2025–2030) pour le marché immobilier de Prague sont globalement positives, bien que caractérisées par une croissance modérée et des défis structurels persistants :

Prix résidentiels : Les prix de l’immobilier devraient continuer d’augmenter à moyen terme, dépassant l’inflation générale, en raison du déséquilibre persistant entre l’offre et la demande. La plupart des prévisions des banques et des analystes anticipent une croissance annuelle des prix autour de 5 à 8 % par an au cours des prochaines années conbiz.eu conbiz.eu. C’est plus lent que les bonds extrêmes du boom de 2021, mais cela reste une hausse robuste qui pèsera sur l’accessibilité, à moins que les revenus n’augmentent aussi vite. Certains scénarios sont plus optimistes – si les taux hypothécaires baissent plus rapidement ou si aucune nouvelle offre significative n’arrive sur le marché, la croissance des prix pourrait rester proche des deux chiffres jusqu’en 2025-2026 conbiz.eu. À l’inverse, un scénario défavorable (par exemple, une récession ou une forte hausse des taux d’intérêt) pourrait freiner la demande et stabiliser les prix, mais à ce stade, un effondrement des prix n’est pas anticipé par les analystes généralistes, étant donné le manque d’offre sur le marché. La Banque nationale tchèque a noté qu’un taux de croissance même de 5 à 10 % par an, bien que élevé, semble être le « scénario réaliste » dans les conditions actuelles conbiz.eu conbiz.eu. À plus long terme, si Prague parvient à augmenter considérablement la construction de logements (par le biais de réformes ou de grands projets qui aboutissent), on pourrait imaginer que la croissance des prix ralentisse jusqu’au niveau de l’inflation, voire une correction mineure dans certains segments – mais cela dépasserait probablement l’horizon de cinq ans.
Offre de logements : Les 3 à 5 prochaines années seront cruciales pour la progression des grands projets de développement de Prague. D’ici 2030, Smíchov City en sera à des phases avancées avec des milliers d’appartements livrés, Žižkov Station City aura commencé à livrer des logements (sinon achevé), et le premier tronçon du métro D sera opérationnel (prévu autour de 2027). Ceux-ci ajouteront progressivement de nouveaux logements et pourraient éventuellement soulager un peu la pression sur le centre-ville. Cependant, les lenteurs bureaucratiques restent un obstacle – à moins d’accélérer les permis, Prague ne devrait voir que ~6 000 à 8 000 nouveaux appartements par an, ce qui est insuffisant. Ainsi, la pénurie de logements devrait persister dans un avenir prévisible, soutenant les valeurs. On espère que la numérisation des permis et les changements législatifs (la nouvelle Loi sur la construction, etc.) raccourciront les délais de projet d’ici la fin des années 2020 conbiz.eu. L’effort de la ville pour promouvoir le logement abordable pourrait aussi aboutir à un flux constant, mais limité, de logements municipaux, ce qui aiderait une partie de la population et ferait office de soupape de sécurité si les loyers deviennent trop élevés. Mais réalistement, dans cinq ans, Prague n’aura pas « résolu » la crise du logement – il s’agit d’un combat au long cours.
Marché locatif : Attendez-vous à ce que le marché locatif de Prague reste très robuste. L’accès à la propriété étant difficile pour beaucoup, le nombre de locataires va augmenter. Cela suggère une pression continue à la hausse sur les loyers, même si elle ne sera peut-être pas aussi forte qu’en 2022–24. L’arrivée sur le marché de davantage d’offres institutionnelles à la location (quelques nouveaux projets de build-to-rent pourraient s’achever dans les prochaines années) pourrait tempérer un peu l’inflation des loyers en offrant plus de choix. De plus, si les taux d’intérêt baissent et que certains locataires deviennent propriétaires, cela pourrait alléger légèrement la demande locative. Cependant, compte tenu du statut de Prague comme pôle d’attraction pour les nouveaux arrivants et de la pénurie globale de logements, il est peu probable que les loyers baissent ; au pire, ils pourraient stagner si la conjoncture économique se détériore, mais la prévision de base reste une augmentation modérée des loyers chaque année (par exemple, de quelques pourcents annuellement). Aucune évolution réglementaire majeure n’est attendue – il n’existe pas de consensus politique en faveur d’un contrôle des loyers, donc le mécanisme du marché prévaudra, la ville cherchant à fournir elle-même des logements abordables pour certains groupes.
Segments commerciaux :
- Bureaux : Le marché des bureaux à Prague devrait rester relativement équilibré. Une possible vague de nouvelles livraisons autour de 2026–2027 (des projets retardés pourraient être finalisés d’ici là) pourrait faire légèrement augmenter le taux de vacance, mais tant que la demande suit (et que de nombreuses entreprises multinationales continuent de s’implanter à Prague), toute hausse du taux de vacance devrait rester gérable. Le travail hybride va continuer à évoluer, mais la plupart des entreprises ont désormais adopté un modèle impliquant toujours des bureaux. Nous pourrions voir plus de rénovations et de modernisations de bureaux (aux normes ESG, technologies intelligentes) dans les prochaines années à mesure que les propriétaires rivalisent pour attirer des locataires. Les loyers des bureaux prime pourraient encore progresser si l’offre reste contrainte, bien que de fortes hausses soient peu probables ; les loyers des bureaux secondaires pourraient rester stables ou même diminuer si les bâtiments plus anciens perdent des occupants.
- Commerce de détail : D’ici 2030, le secteur du commerce à Prague pourrait être transformé par de nouvelles habitudes de consommation – attendez-vous à davantage de commerces expérientiels (alimentation, loisirs) dans les centres commerciaux, et peut-être des changements dans la typologie des commerces de rue (par exemple moins d’agences bancaires, davantage de magasins phares ou éphémères). La croissance du tourisme (sauf imprévus) continuera de soutenir la bonne santé des commerces et de l’hôtellerie en centre-ville. Le centre pourrait bénéficier de projets de revitalisation (tels que la rénovation en cours du bas de la place Venceslas, la modernisation du quartier des musées) qui amélioreront l’environnement commercial. Le e-commerce devrait représenter une part plus importante des ventes d’ici 2030, ce qui pourrait fragiliser les magasins physiques les plus faibles ; toutefois, les emplacements les plus prisés de Prague devraient continuer à attirer les enseignes désireuses d’afficher leur marque. On peut donc s’attendre à des loyers stables ou légèrement à la hausse dans le commerce prime, et à plus de rotation dans les emplacements secondaires.
- Industriel : Le secteur de la logistique autour de Prague a des perspectives très prometteuses. La région métropolitaine de Prague pourrait voir de nouveaux parcs logistiques en projet, notamment si les travaux d’autoroute (comme l’achèvement du périphérique de Prague et les améliorations de la D1, D11) avancent, ouvrant de nouveaux terrains au développement. Étant donné la tendance structurelle du near-shoring (des entreprises occidentales rapprochant leur production/stockage de l’Europe), la Tchéquie est en position de force, et la proximité de Prague en tant que nœud central bénéficiera de nouvelles installations. Les loyers pourraient se stabiliser si de nombreuses nouvelles surfaces d’entrepôts arrivent sur le marché, mais actuellement la demande semble prête à absorber de nouveaux espaces. Une contrainte majeure est le foncier et le zonage – si les autorités permettent davantage de zonages industriels autour de Prague, cela donnera au marché la possibilité de s’étendre. Les rendements industriels pourraient à nouveau se comprimer si les investisseurs continuent de se tourner vers la logistique (une classe d’actifs privilégiée), ce qui signifie que les prix des entrepôts pourraient augmenter.
Marché de l’investissement : Sur les marchés des capitaux, on s’attend à une hausse des volumes de transactions dans les prochaines années comparé à la période atone de 2022–23. Si les taux d’intérêt restent bas, plus d’opérations seront conclues. D’ici 2026–27, on pourrait revoir les volumes annuels d’investissement en Tchéquie revenir dans la fourchette des 3 milliards d’euros (ce qui était typique avant le Covid). Les investisseurs domestiques resteront actifs et devraient probablement encore gagner en sophistication et en ampleur (les fonds d’investissement tchèques lèvent des capitaux avec succès). Les investisseurs étrangers – notamment d’Europe, d’Amérique du Nord, mais aussi de Corée du Sud ou de Singapour – viseront Prague pour sa stabilité et sa croissance. Nous anticipons que certaines grosses transactions reportées pourraient se concrétiser une fois que les attentes sur les prix des acheteurs et vendeurs s’aligneront (par exemple la vente par des fonds en fin de cycle d’immeubles de bureaux iconiques ou de centres commerciaux). Les rendements des actifs prime pourraient se comprimer légèrement à nouveau en raison de la concurrence, mais sans retrouver les niveaux extrêmement bas de 2019 ; ils pourraient se stabiliser autour de 4,5–5% pour les bureaux, 5–5,5% pour les centres commerciaux, et moins de 5% pour la logistique prime d’ici 2026 (à titre indicatif).
Risques externes et inconnues : Toute perspective doit tenir compte des incertitudes. Quelques inconnues qui peuvent affecter l’immobilier pragois incluent : les conditions économiques mondiales (une profonde récession européenne freinerait la demande locative et la confiance des acheteurs), les évolutions de la politique monétaire (si l’inflation repart et que la CNB relève fortement ses taux, le marché se refroidirait rapidement), et les événements géopolitiques (Prague est un peu protégée, mais des événements comme une escalade de conflit ou une crise énergétique peuvent l’affecter indirectement – par exemple, le coût élevé de l’énergie impacte la construction et le coût de la vie). À l’inverse, un facteur positif pourrait être l’entrée de la République tchèque dans la zone euro (pas à l’agenda immédiat, mais si cela arrivait à long terme, cela réduirait le risque de change et peut-être les taux d’intérêt, stimulant ainsi la demande immobilière). Un autre facteur concerne la technologie et les modes de travail – par exemple, si le télétravail augmentait bien plus que prévu, il pourrait davantage réduire la demande de bureaux que notre scénario de base ; ou si le développement des technologies d’e-commerce (comme la livraison par drone) réduisait le besoin en logistique urbaine, etc. Ces éléments restent spéculatifs mais méritent d’être évoqués.

En résumé, le marché immobilier de Prague devrait rester sur une trajectoire ascendante dans la plupart des segments au cours des 3 à 5 prochaines années. L’attrait de la ville – une économie solide, une population en croissance, une relative abordabilité dans le contexte européen et un statut de valeur refuge – continuera d’attirer aussi bien les utilisateurs finaux que les investisseurs. Nous anticipons une nouvelle croissance des valeurs immobilières et des loyers, bien qu’à un rythme plus modéré et plus durable que les pics remarqués lors de la dernière décennie. Les principaux défis liés à l’offre limitée et à l’accessibilité persisteront, incitant les secteurs public et privé à poursuivre leurs efforts pour innover (des nouveaux développements aux ajustements de politiques). Sauf choc majeur, Prague en 2030 sera une métropole un peu plus grande et plus moderne – avec de nouveaux quartiers, une infrastructure améliorée et un marché immobilier qui, bien que plus mature, continuera d’offrir des rendements solides et des opportunités à ceux qui souhaitent investir ou s’installer dans cette capitale dynamique.

Sources : Office tchèque des statistiques ; Banque nationale tchèque ; Mairie de Prague ; CBRE Research cbre.com cbre.com ; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com ; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz ; rapports de Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news ; analyses du marché Expats.cz et Prague Morning conbiz.eu expats.cz ; communiqués des promoteurs (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Toutes les données sont à jour pour 2024–2025.