Marché immobilier de Riyad 2025 : croissance fulgurante, projets de la Vision 2030 et perspectives d’avenir

Le marché immobilier de Riyad connaît un essor remarquable en 2025, soutenu par de solides fondamentaux économiques, une demande en pleine explosion et des plans de développement ambitieux. Les initiatives de diversification économique et la Vision 2030 de l’Arabie Saoudite ont dopé l’activité immobilière, faisant de Riyad un point focal pour les investissements. Les transactions immobilières ont atteint des niveaux record en 2024 – les transactions immobilières à travers l’Arabie Saoudite ont bondi de 37% pour atteindre 236 690 transactions (d’une valeur de 267,8 milliards SAR) content.knightfrank.com – avec Riyad en tête de cette croissance. Les ventes résidentielles seules ont augmenté de 38% pour atteindre 202 661 transactions d’une valeur de 164,8 milliards SAR en 2024 content.knightfrank.com, une tendance qui s’est poursuivie en 2025. Cette activité effrénée fait grimper les prix : la valeur des biens immobiliers dans tout le royaume a augmenté d’environ 5,1% sur un an au premier trimestre 2025, portée par la valorisation des terrains et des villas, Riyad enregistrant les plus fortes hausses cbre.sa.

De multiples indicateurs témoignent de conditions de marché robustes. Les prêts hypothécaires se développent rapidement pour alimenter les achats de logements – les nouveaux prêts résidentiels ont augmenté de 28,3% sur un an début 2025 cbre.sa – et la croissance démographique et la création d’emplois à Riyad soutiennent la demande de logements. Près de la moitié de tous les nouveaux emplois en Arabie Saoudite au cours des cinq dernières années ont été créés à Riyad, grâce notamment au programme gouvernemental de sièges régionaux attirant des entreprises dans la capitale content.knightfrank.com. En conséquence, la demande de logements (achat et location) a explosé. En effet, la population de Riyad devrait croître de 38% entre 2022 et 2030 content.knightfrank.com, intensifiant le besoin en logements et espaces commerciaux. Les dirigeants du Royaume ont affiché des ambitions élevées pour la capitale : ils visent à doubler la taille et la population de Riyad dans le cadre de la Vision 2030, soutenus par 800 milliards de dollars d’investissements dans les infrastructures et nouveaux développements reuters.com. Ces facteurs font de Riyad l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du Golfe à l’approche de 2025.

Cependant, cet essor n’est pas sans défis. La question de l’accessibilité se fait sentir – les prix des logements ont augmenté plus vite que les revenus dans certains segments et la hausse des taux d’intérêt a rendu les prêts hypothécaires plus coûteux. S&P Global souligne qu’en 2023 déjà, la flambée des prix et les coûts d’emprunt dissuadaient certains acheteurs english.alarabiya.net. Si la demande reste forte, une pénurie de logements prêts à l’emménagement à Riyad maintient les prix élevés et exclut du marché certains acheteurs potentiels arabnews.com. Toutefois, de récentes baisses de taux d’intérêt depuis fin 2024 et de nouvelles politiques (comme les visas pour acheteurs étrangers) devraient améliorer l’accessibilité et maintenir la demande arabnews.com arabnews.com. Dans l’ensemble, le sentiment du marché pour 2025 est optimiste : les réformes gouvernementales, les giga-projets et les événements majeurs (Expo 2030, Coupe du Monde potentielle en 2034) alimentent une dynamique de croissance à long terme deloitte.com.

Immobilier résidentiel à Riyad

L’habitation est la vedette du boom immobilier à Riyad. Les transactions et prix résidentiels ont augmenté fortement, reflétant une forte demande des utilisateurs finaux et des investisseurs :

Volume et valeurs des ventes : Le volume des transactions résidentielles à Riyad, Djedda et Dammam a bondi d’environ 50% en 2024 par rapport à 2023 deloitte.com deloitte.com. Au total, on comptait 102 522 transactions de logements dans ces grandes villes pour une valeur de 118 milliards SAR en 2024 deloitte.com. Riyad représente une part importante de cette activité en tant que principal pôle d’affaires du Royaume deloitte.com. L’objectif du gouvernement d’augmenter le taux de propriétaires (objectif de 70% d’ici à 2030) fonctionne : les Saoudiens bénéficient de taux hypothécaires subventionnés et d’aides à l’apport, stimulant l’achat de logements. Les prêts hypothécaires émis en 2024 ont rebondi de 17,7% pour atteindre 93,6 milliards SAR (principalement pour l’achat de villas) content.knightfrank.com, après un léger ralentissement en 2023. Début 2025, la croissance des nouveaux prêts immobiliers s’est encore accélérée à +28% sur un an cbre.sa, preuve de l’appétit d’achat qui ne faiblit pas.
Tendances des prix : Les prix des logements s’envolent, en particulier à Riyad. En 2024, le prix de vente moyen des appartements à Riyad a augmenté de 10,6% et celui des villas de 6,3% content.knightfrank.com. Certains quartiers ont connu des envolées encore plus spectaculaires – par exemple, le district d’Al Wadi a enregistré une hausse annuelle des prix de 49% content.knightfrank.com – soulignant comment la demande a excédé l’offre dans certains secteurs. Au premier trimestre 2025, la valeur des biens à Riyad continue de devancer la région, soutenue par la hausse des terrains et des villas cbre.sa. Dans la capitale, les appartements restent relativement abordables pour la classe moyenne : environ 69% des appartements vendus l’an passé affichaient un prix entre 250 000–1 000 000 SAR (≈66 000–266 000 $), ciblant les foyers à faibles et moyens revenus deloitte.com. Parallèlement, les prix des villas haut de gamme montent avec la demande de luxe, même si certains alertent sur un risque de suroffre de biens haut de gamme si le nombre d’acheteurs (notamment étrangers) ne croît pas dans ce segment bloomberg.com. Dans l’ensemble, la forte hausse des prix incite de plus en plus les acquéreurs à se tourner vers les appartements et maisons en bande plutôt que vers les villas indépendantes, pour des raisons de budget et d’évolution des modes de vie content.knightfrank.com.
Offre et construction : Les promoteurs immobiliers s’activent pour répondre à la demande. Le parc de logements de Riyad s’est accru de 49 400 nouveaux logements en 2024, portant l’offre totale de la ville à environ 1,4 million de logements content.knightfrank.com. Au niveau national, l’offre de logements dans les grandes métropoles devrait passer de 3,5 millions actuellement à 3,9 millions d’ici 2028 content.knightfrank.com. À Riyad, le gouvernement a annoncé la construction de 330 000 nouveaux logements d’ici 2030 (dont 305 000 pour les citoyens saoudiens) pour contribuer aux objectifs de propriété de la Vision 2030 content.knightfrank.com. De grands ensembles résidentiels sont en chantier : par exemple, le projet Sedra de ROSHN dans le nord de Riyad s’étend sur 20 millions de m² et offrira plus de 30 000 logements avec écoles, parcs et équipements trade.gov. Ces projets d’envergure, publics et privés, augmentent progressivement l’offre. Malgré cela, la demande est si dynamique que la « pénurie de biens immobiliers à Riyad » reste une préoccupation selon S&P, ce qui explique la persistance de la hausse des prix arabnews.com. Le pipeline de nouveaux projets (y compris l’habitat abordable) sera déterminant pour freiner l’inflation des prix et loger la population croissante de la ville.
Marché locatif : Le secteur locatif à Riyad reflète aussi ce regain de demande. L’afflux de population (jeunes Saoudiens et expatriés venus pour l’emploi) absorbe les logements en location. Bien qu’aucun chiffre précis pour 2025 ne soit fourni dans nos sources, les observateurs signalent que les loyers grimpent dans les quartiers recherchés, notamment pour les appartements, étant donné le coût élevé à l’achat. Le programme de logement Sakani du gouvernement et les taux hypothécaires subventionnés ont converti de nombreux locataires en propriétaires, mais ceux qui ne peuvent pas acheter au prix actuel constatent le resserrement du marché locatif. Le dynamisme du marché du travail et l’arrivée de professionnels expatriés (grâce à de nouveaux investissements) devraient maintenir la demande locative élevée. Un risque subsiste au niveau de l’accessibilité : si les prix et taux restent élevés, davantage de foyers moyens pourraient privilégier la location, accentuant la pression sur l’offre. Au final, le secteur résidentiel à Riyad en 2025 se distingue par sa croissance rapide et son développement optimiste, mais aussi par des défis émergents liés à l’accessibilité.

Immobilier commercial : bureaux et commerces

Marché des bureaux

Le marché des bureaux à Riyad est en surchauffe en 2025, porté par la dynamique économique et la volonté de faire de la capitale un hub régional pour les affaires. La demande de bureaux de catégorie A dépasse de loin l’offre, entraînant une flambée des loyers et la construction de nouveaux projets :

Demande et loyers en forte hausse : L’occupation des bureaux premium à Riyad est extrêmement élevée, les entreprises se disputant l’accès à des espaces de qualité. Au T1 2025, les loyers des bureaux à Riyad ont grimpé de 21 % en glissement annuel – un taux de croissance stupéfiant – alors que les locataires se concurrencent pour les rares bureaux haut de gamme disponibles cbre.sa. Même en 2024, cette tendance était manifeste ; les loyers ont augmenté d’environ 18 % en glissement annuel au T4 2024 dans un contexte de faible vacance cbre.com. Le programme « Regional Headquarters (RHQ) » (en vigueur dès 2024) exige que les entreprises étrangères situent leur siège moyen-oriental en Arabie saoudite afin d’obtenir des contrats publics. Cette initiative a entraîné le relocalisation de 571 entreprises à Riyad en 2024 seulement deloitte.com, stimulant considérablement la demande de bureaux. Les secteurs clés tels que la finance, les services professionnels et la technologie élargissent leurs surfaces – l’emploi de bureau a augmenté de 5,3 % en 2024 en Arabie saoudite deloitte.com. Avec une activité économique robuste (le PIB hors pétrole ayant progressé d’environ 5 % en 2024 arabnews.com), les perspectives pour la demande de bureaux restent très favorables.
Offre et nouveaux développements : Les promoteurs accélèrent la livraison de nouveaux immeubles de bureaux, mais les grands projets prennent du temps. Fin 2024, le parc de bureaux de Riyad atteignait environ 6,4 millions de m² SLA (surface locative brute) deloitte.com. Parmi les ajouts récents figurent Laysen Valley, STC Square (Phase 1) et le projet New East, qui ont collectivement ajouté environ 145 000 m² de bureaux de catégorie A en 2024 deloitte.com. L’emblématique King Abdullah Financial District (KAFD), nouveau quartier financier de Riyad, a vu une part importante de ses tours mises en service avec des taux de pré-location élevés deloitte.com. Plusieurs méga-projets vont bientôt injecter d’importantes surfaces de bureaux : le projet du centre-ville New Murabba (comprenant le gratte-ciel Mukaab) prévoit d’ajouter d’immenses espaces commerciaux d’ici 2030 reuters.com, et les zones commerciales de Diriyah Gate proposeront des bureaux dans un décor patrimonial. D’ici là, des solutions temporaires comme la rénovation d’immeubles anciens ou le recours aux espaces de coworking permettent de répondre à la demande. Parallèlement, le gouvernement accélère les infrastructures telles que le Métro de Riyad (ouverture en 2025) pour élargir les quartiers tertiaires viables. Bien que ces projets finiront par soulager le manque d’espaces, à court terme, les surfaces de bureaux de catégorie A demeurent rares, conférant aux propriétaires un solide pouvoir de fixation des prix.
Perspectives du marché : Au cours des prochaines années, le marché des bureaux à Riyad devrait rester favorable aux bailleurs. Le taux de vacance dans les immeubles premium est minimal, et les entreprises sont prêtes à payer une prime pour la qualité et l’emplacement. Une croissance annuelle à deux chiffres des loyers pourrait se modérer avec l’arrivée de nouvelles offres autour de 2026-2027, mais la demande devrait progresser de façon parallèle, maintenant la tension sur le marché. Un éventuel risque résiderait dans un ralentissement des efforts de diversification économique ou des réductions d’effectifs, mais les indicateurs actuels (flux d’IDE, créations d’entreprise, relocalisations gouvernementales en provenance d’autres villes) laissent présager une poursuite de l’expansion. En résumé, le secteur des bureaux à Riyad est en plein essor, soutenu par l’objectif de la Vision 2030 de faire de la ville une destination d’affaires mondiale.

Marché de la distribution

Le secteur immobilier de la distribution à Riyad est en pleine évolution et expansion. Les dépenses de consommation augmentent en même temps que la population et le tourisme, mais le paysage commercial évolue vers des formats plus modernes et des destinations expérientielles :

Tendances des ventes et de la demande : Les ventes de détail en Arabie saoudite sont en hausse régulière. Début 2025, les transactions de vente au détail par TPE (terminaux de paiement) ont augmenté d’environ 8 % en glissement annuel (janv.–févr. 2025) cbre.sa, traduisant une confiance croissante des consommateurs, une population jeune et un tourisme en reprise. Oxford Economics prévoit que les volumes de ventes de détail en Arabie saoudite progresseront à un TCAC d’environ 4,4 % entre 2025 et 2027 deloitte.com – une solide croissance soutenue par une hausse des revenus disponibles et l’afflux de visiteurs. Riyad, en tant que plus grande ville du pays, profite largement de cette tendance. Notamment, les festivals et événements annuels de la Riyadh Season ont stimulé la fréquentation des centres commerciaux et des lieux de divertissement. La croissance du tourisme (30 millions de visiteurs internationaux en 2024 cbre.sa) se traduit aussi par des dépenses retail, notamment dans le luxe et l’hôtellerie.
Loyers et occupation : Malgré la hausse des ventes, les loyers commerciaux n’ont affiché qu’une croissance marginale en 2024 deloitte.com. Cela s’explique par une augmentation substantielle de l’offre d’espaces commerciaux ces dernières années – de nombreux nouveaux centres et galeries ont ouvert à Riyad. Les propriétaires de centres commerciaux traditionnels plus anciens subissent la pression concurrentielle, les consommateurs privilégiant les complexes proposant une expérience immersive. Nombre de centres anciens peinent à fidéliser locataires et visiteurs deloitte.com, ce qui les pousse à innover au risque de vacance. Les points de ventes premium (ex : centre commercial Kingdom Centre, Riyadh Front, Mall of Arabia) maintiennent des loyers élevés, mais en moyenne les prix sont contenus par la surabondance d’offre en zones secondaires. Les experts du secteur mettent en garde : la multiplication des méga-malls pourrait aboutir à une sur-offre à long terme si la demande ne suit pas cbre.sa. Pour l’instant, la demande est « relativement stable » et les loyers n’ont progressé que légèrement en 2024 deloitte.com. L’occupation reste correcte à l’échelle de la ville, mais les propriétaires offrent désormais des incitations commerciales dans les sous-marchés saturés.
Évolution des formats : Comme au niveau mondial, la distribution expérientielle progresse à Riyad. Les promoteurs intègrent divertissement, restauration et loisirs dans les complexes commerciaux pour attirer le public. Par exemple, le futur projet Mall of Saudi (en construction) comportera des pistes de ski intérieures et des attractions de parc à thème. Les centres existants hébergent davantage d’événements et d’expériences temporaires. Les magasins éphémères connaissent aussi un regain d’intérêt – ces espaces de vente temporaires créent du buzz et développent la notoriété deloitte.com – surtout dans les grands centres. Cela reflète l’évolution des attentes des consommateurs « s’écartant des constructions commerciales classiques » au profit de destinations intégrées et mixtes deloitte.com. Les centres de vie à ciel ouvert, les marchés inspirés des souks (ex : à Diriyah) et les espaces commerciaux intégrés dans de grands projets mixtes (tel que New Murabba) diversifieront l’offre commerciale.
Perspectives : D’ici 3 à 5 ans, le marché de la distribution à Riyad présente un double visage. D’un côté, la demande progressera grâce à davantage de touristes (Expo 2030 à venir), une population jeune et en croissance, et des revenus en hausse. De l’autre, une vague d’offre supplémentaire (plusieurs grands malls et commerces de rue dans de nouveaux quartiers) va déferler sur le marché. Les promoteurs réaménagent déjà ou modernisent les anciens centres pour rester compétitifs. On peut s’attendre à une hausse modérée des loyers dans les localisations premium où les destinations phares prospèrent, mais les emplacements secondaires pourraient subir des loyers stables, voire en baisse, si la suroffre s’accentue. Les enseignes deviendront sans doute plus sélectives, privilégiant les lieux à forte fréquentation et à forte dimension expérientielle. Globalement, l’immobilier commercial à Riyad est en mutation : la ville accueillera de nombreux complexes modernes, mais une planification soignée est nécessaire pour éviter la saturation en surfaces commerciales peu différenciées.

Immobilier industriel et logistique

Le secteur immobilier industriel et logistique à Riyad connaît une forte croissance, soutenue par l’objectif de diversification économique et la volonté de l’Arabie saoudite de devenir une plate-forme logistique régionale. Des entrepôts aux parcs industriels, la demande augmente :

Facteurs de forte demande : La demande industrielle est soutenue à la fois par les secteurs pétroliers et non pétroliers. La hausse des prix du pétrole ces dernières années a stimulé l’activité pétrochimique et manufacturière, tandis que l’accent mis par le gouvernement sur la croissance des exportations non pétrolières a élargi les besoins logistiques cbre.sa. En 2024, les entreprises pétrochimiques saoudiennes ont vu leur rentabilité s’améliorer, et les exportations non pétrolières ont augmenté, alimentant une demande accrue pour des installations de stockage et de distribution cbre.sa. Le commerce électronique est un autre moteur : à mesure que le shopping en ligne se développe dans le Royaume, les entreprises investissent dans des centres de traitement de commandes autour de Riyad. En outre, la croissance de la population et l’expansion du commerce de détail signifient que plus d’entrepôts frigorifiques et de centres de distribution alimentaire sont nécessaires pour desservir la région capitale.
Hausse des loyers et des taux d’occupation : La pénurie d’espaces logistiques de qualité a entraîné une hausse des loyers industriels, notamment dans les zones industrielles établies de Riyad. CBRE a noté que les loyers industriels augmentaient à Riyad début 2025 cbre.sa. Le taux d’occupation est élevé dans les parcs logistiques bien situés (par ex. près du port sec de Riyad et des aéroports). Dans certains cas, d’anciens entrepôts sont réaménagés ou agrandis selon des normes modernes (plafonds plus hauts, meilleures installations de chargement) pour répondre aux exigences des locataires. Le prix des terrains dans les quartiers industriels a également augmenté en raison de la concurrence pour les terrains constructibles. Avec une demande forte de la part des opérateurs 3PL (logistique tierce partie), des détaillants et des industriels, les propriétaires profitent de loyers en hausse et les nouveaux projets se louent rapidement.
Initiatives Vision 2030 : La Vision 2030 de l’Arabie saoudite comprend des programmes spécifiques pour renforcer les infrastructures industrielles et logistiques. Le Programme national de développement industriel et logistique (NIDLP) propose des incitations pour les projets manufacturiers et d’entreposage deloitte.com. Des zones économiques spéciales (SEZ) sont en cours de création ; en particulier, la Zone logistique intégrée de Riyad près de l’aéroport international King Khalid permet une propriété étrangère à 100 % et offre des avantages fiscaux pour attirer des entreprises logistiques mondiales deloitte.com. Le gouvernement investit également dans les infrastructures de transport — par exemple, l’augmentation de la capacité portuaire à Jeddah et Dammam, et la mise en œuvre d’un Master Plan Logistique Vision 2030 pour rationaliser toute la chaîne d’approvisionnement deloitte.com. Ces initiatives ont porté leurs fruits : les données de la Saudi Port Authority montrent que le trafic de fret a augmenté de 14 % en 2024 par rapport à 2023 deloitte.com, ce qui indique une intensification du flux de marchandises et une pression accrue sur l’espace de stockage et de distribution.
Pipeline d’approvisionnement : Dans la périphérie industrielle de Riyad (comme Sudair City for Industry et la Second Industrial City), de nouveaux entrepôts et usines sont construits à un rythme soutenu. Les projets d’envergure soutenus par l’État tels que les expansions de “SIP** (Saudi Industrial Park)**” et les investissements privés (par ex. centre logistique d’Agility ou DHL) ajoutent du stock. Malgré cela, la demande suit et le taux de vacance reste faible pour la qualité. On note également une certaine spécialisation du marché : par ex. stockage sous température dirigée pour la pharma et l’agroalimentaire, grands entrepôts logistiques pour la distribution au détail, et même croissance de l’immobilier de centres de données. À l’avenir, des centaines de milliers de mètres carrés de nouveaux espaces logistiques sont prévus autour de Riyad, mais la plupart devraient être absorbés compte tenu de l’emplacement stratégique du Royaume reliant l’Asie, l’Europe et l’Afrique.
Perspectives : Le segment industriel/logistique est promis à une croissance continue. Les prévisions du gouvernement visent à faire de l’Arabie saoudite un centre logistique de premier plan d’ici 2030, ce qui implique des infrastructures de classe mondiale à Riyad. On peut s’attendre à des développements de parcs logistiques modernes (avec douanes intégrées, zones franches, etc.) dans les prochaines années. Les loyers devraient continuer à progresser, mais à un rythme plus modéré à mesure que l’offre rattrape la demande. La plus grande opportunité réside dans les installations spécialisées : ceux qui construiront des centres logistiques et du dernier kilomètre de haute qualité et équipés technologiquement profiteront de la demande refoulée. Les risques à surveiller incluent un risque de surconstruction si tous les promoteurs se précipitent, et la volatilité du commerce mondial (un ralentissement mondial pourrait freiner la croissance des volumes). Mais en 2025, l’immobilier industriel de Riyad reste clairement à l’avantage des propriétaires, soutenu par une forte volonté gouvernementale cbre.sa.

Immobilier hôtelier et touristique

L’immobilier hôtelier à Riyad est en pleine expansion, porté par une vague de tourisme et l’organisation de grands événements. De nouveaux hôtels, complexes et sites de divertissement voient le jour alors que la ville se transforme en destination :

Afflux touristique record : L’Arabie saoudite a fait une promotion agressive du tourisme et cela paie. Le nombre d’arrivées internationales a atteint 30 millions en 2024, en hausse de 9,5 % par rapport à l’année précédente cbre.sa, dépassant largement les niveaux historiques. Le Royaume a même déjà dépassé son objectif Vision 2030 de 100 millions de touristes avec sept ans d’avance deloitte.com deloitte.com. Riyad, en tant que capitale, a accueilli une grande part de ce trafic entrant, notamment pour les voyages d’affaires, les conférences et les événements tels que le Riyadh Season. Les dépenses touristiques ont atteint un record de 153,6 milliards SAR en 2024 cbre.sa, soutenant l’économie locale et incitant les investisseurs à construire davantage d’hôtels et de résidences de services.
Performance hôtelière : Le marché hôtelier de Riyad atteint de nouveaux sommets. Le tarif journalier moyen (ADR) à Riyad a grimpé à 895 SAR en 2024, dépassant des villes mondiales comme Dubaï, Hong Kong et Madrid deloitte.com. Il s’agit d’une hausse par rapport à 702 SAR en 2023 à 726 SAR au niveau national, et encore plus à Riyad en particulier deloitte.com deloitte.com. Les taux d’occupation sont également robustes, soutenus à la fois par le tourisme d’affaires et la croissance du tourisme de loisirs. Le succès du Riyadh Season (un festival de divertissement pluri-mois) a rempli les hôtels durant les mois d’hiver, et un calendrier d’événements densifié maintient la fréquentation régulière. Jeddah reste une porte d’entrée touristique majeure, mais le marché hôtelier de Riyad a surpassé celui-ci avec des ADR plus élevés grâce à sa clientèle mixte d’affaires et de loisirs deloitte.com. La ville se positionne pour accueillir l’Expo 2030, ce qui nécessitera une expansion substantielle du parc hôtelier — les autorités prévoient des dizaines de milliers de nouvelles chambres d’ici là.
Nouveaux développements : Pour tirer parti du tourisme, d’importants projets hôteliers sont en cours. Dans le Quartier Diplomatique de Riyad ainsi que dans le centre-ville, plusieurs hôtels 5 étoiles (Ritz-Carlton, Fairmont, etc.) sont rénovés ou nouvellement construits. Le projet Diriyah Gate offrira plusieurs complexes de luxe et hôtels-boutiques intégrés au paysage historique reuters.com reuters.com. Fin 2024, le promoteur de Diriyah a signé près d’un milliard de dollars d’accords avec des entreprises européennes pour développer hôtels et immobilier reuters.com, témoignant de la confiance internationale dans le potentiel touristique de Riyad. Par ailleurs, Qiddiya (la cité du divertissement) accueillera des hôtels-resorts autour de ses parcs à thème et circuits de sports mécaniques d’ici 2026-2027. D’autres giga-projets tels que NEOM et la mer Rouge ne sont pas à Riyad mais contribueront collectivement à dynamiser le tourisme saoudien, canalisant probablement de nombreux visiteurs par Riyad qui deviendra un hub de transit. La ville investit également dans les infrastructures culturelles — musées, arènes événementielles et centres de congrès — souvent associés à des composantes hôtelières adjacentes.
Perspectives : Les perspectives pour l’immobilier hôtelier sont extrêmement positives. Avec la tenue annoncée à Riyad de l’Expo 2030 (une Exposition universelle qui devrait attirer des millions de visiteurs) et possiblement la Coupe du monde de football 2034, la ville se prépare à accueillir une vague massive de visiteurs deloitte.com. Cela signifie une poursuite de la construction hôtelière dans toutes les catégories (de luxe à gamme moyenne, ainsi que des résidences-services). La politique gouvernementale — augmentation des visas touristiques, autorisation d’événements de divertissement, investissements publics via le PIF — offre une base solide. En chiffres, l’offre de chambres à Riyad pourrait doubler dans les 5 à 7 prochaines années. Parmi les risques : le maintien d’une demande à la hauteur (éviter la surcapacité hôtelière hors saison) et la qualité de service pour répondre aux standards internationaux. Mais selon les tendances actuelles, Riyad est en passe de s’imposer comme destination phare pour le tourisme d’affaires et de loisirs, avec un paysage immobilier à la hauteur.

Grands développements et projets qui façonnent Riyad

L’un des aspects les plus passionnants de l’immobilier à Riyad est le portefeuille de méga-projets en cours. Soutenus par le Public Investment Fund (PIF) du gouvernement et des partenaires privés, ces développements transforment le paysage de la ville et créent de nouvelles opportunités d’investissement. Voici quelques-uns des grands projets en cours ou à venir à surveiller :

New Murabba & Le Mukaab : Annoncé en 2023, New Murabba est un projet gigantesque visant à construire un nouveau centre-ville au nord-ouest de Riyad d’ici 2030. Couvrant 19 kilomètres carrés, il comprendra des zones résidentielles, commerciales et de divertissement et devrait accueillir des centaines de milliers de résidents une fois achevé reuters.com. Au cœur de ce projet s’élèvera Le Mukaab, un gratte-ciel emblématique en forme de cube d’environ 400 mètres de haut, conçu pour être l’une des plus grandes structures du monde. New Murabba proposera un musée, une université de technologie et de design, un théâtre immersif polyvalent, plus de 80 lieux de divertissement et culturels, ainsi qu’innombrables boutiques et restaurants reuters.com. Ce projet à lui seul doit augmenter l’offre immobilière de façon massive – il est prévu qu’il contribue à hauteur de 180 milliards SAR (48 milliards USD) au PIB hors pétrole et crée 334 000 emplois d’ici 2030 reuters.com. L’ampleur même de New Murabba (environ un quart de la taille de Manhattan) souligne l’ambition de Riyad d’être une “ville dans la ville” avec une expérience urbaine futuriste.
Diriyah Gate : À seulement 15 minutes du centre de Riyad, Diriyah est un giga-projet de 63 milliards USD destiné à restaurer et réaménager le site historique classé à l’UNESCO d’At-Turaif et ses environs reuters.com reuters.com. Souvent surnommée le “joyau du Royaume”, Diriyah est en passe de devenir une destination culturelle et de vie de classe mondiale. Le projet prévoit des quartiers résidentiels haut de gamme dans le style architectural traditionnel Najdi, des hôtels de luxe, des musées, des souks, et des espaces de divertissement – tous intégrés aux édifices historiques en terre crue reuters.com. La première phase (Diriyah Gate I) est déjà en cours de construction, avec un quartier chic de commerces et de restaurants, nommé Bujairi Terrace, ouvert fin 2022. L’Autorité de Développement de Diriyah Gate a attiré d’importants partenariats étrangers ; en 2024, elle a signé des accords d’environ 1 milliard USD avec des entreprises européennes pour développer le projet reuters.com. Les investisseurs étrangers prennent des participations dans les hôtels et l’immobilier de Diriyah, séduits par l’avancement du projet et le soutien du gouvernement reuters.com reuters.com. Avec une livraison prévue vers 2027 mrgglobal.com, Diriyah ajoutera des milliers de logements et de chambres d’hôtel et placera fermement Riyad sur la carte mondiale du tourisme.
Qiddiya Entertainment City : Qiddiya est un immense développement axé sur le divertissement en périphérie de Riyad (à environ 40 km du centre-ville). L’investissement prévu avoisine 40 milliards USD avec une livraison ciblée pour 2030 mrgglobal.com. Couvrant 366 km² de collines désertiques, Qiddiya accueillera des parcs à thème, un circuit de Formule 1, un parc aquatique, des stades, des golfs et plus de 120 attractions récréatives. Un parc d’attractions Six Flags (avec ce qui sera la montagne russe la plus rapide du monde) sera un pôle majeur, tout comme un vaste parc aquatique (budget d’environ 750 millions USD) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya intégrera aussi des quartiers résidentiels, des hôtels et des commerces axés sur le loisir. Le projet est en plein chantier – les infrastructures et les premières installations montent déjà – mais le calendrier d’ouverture est échelonné. Une fois opérationnel, Qiddiya fera de Riyad la capitale régionale du divertissement familial, captant un tourisme intérieur qui partait jusque-là à l’étranger. Les investisseurs immobiliers s’intéressent à Qiddiya pour sa grande étendue et ses flux de visiteurs futurs, qui pourraient dépasser 17 millions par an une fois l’ensemble construit (selon les premières projections). Le développement dopera également l’hôtellerie et le commerce grâce à une demande induite.
King Salman Park & Sports Boulevard : Ces deux projets visent à accroître considérablement l’habitabilité et les loisirs à Riyad, valorisant indirectement l’immobilier à l’échelle de la ville. King Salman Park sera le plus grand parc urbain du monde, un oasis vert de 13 à 16 km² sur l’ancien aéroport de Riyad turnerandtownsend.com mic-hub.com. Il proposera des jardins paysagers, un vaste complexe d’art royal, des installations sportives, un golf, et des composantes résidentielles autour du parc. Le projet est mené par phases et créera un nouveau “cœur vert” pour la ville – les propriétés adjacentes bénéficient déjà d’une valorisation liée à la perspective de vivre en bord de parc. En parallèle, le Sports Boulevard est un réseau de 135 km de pistes cyclables, équestres et de jogging traversant Riyad et reliant grands parcs et oueds. Bordé d’installations artistiques et de points de loisirs, il vise à promouvoir un mode de vie sain. À mesure que ces projets se matérialisent (phases majeures prévues 2026–2027), Riyad deviendra une métropole plus verte, favorable aux piétons, ce qui rehaussera l’attrait et le potentiel de développement immobilier sur ces axes.
Métro de Riyad et Infrastructures : Bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler d’un projet immobilier, le métro de Riyad est une infrastructure cruciale qui doit ouvrir par étapes vers 2025. Ce projet de 22,5 milliards USD ajoutera six lignes de métro et des dizaines de stations à travers la ville. Le métro (et la modernisation du réseau de bus parallèle) influence déjà le marché immobilier – les zones près des futures stations (comme Olaya Street, King Abdullah Road, etc.) voient de nouveaux projets mixtes et un plus grand intérêt des investisseurs anticipant des développements orientés transport. Un meilleur transport public permettra de développer des logements et bureaux de plus forte densité loin d’un centre congestionné, élargissant ainsi l’emprise du marché immobilier à Riyad. De plus, une connectivité améliorée est un atout pour les entreprises et expatriés étrangers, soutenant ainsi indirectement marchés résidentiel et de bureaux.

Ces projets phares, parmi d’autres, redéfinissent l’avenir de Riyad. Des investissements d’une telle ampleur sont inédits – comme l’a noté une entreprise, l’échelle des giga-projets de la Vision 2030 représente “une nouvelle ère… à une échelle jamais vue auparavant” mrgglobal.com. Pour les investisseurs et promoteurs, il s’agit d’opportunités considérables : hausse de valeur des terrains voisins, myriade de sous-contrats et partenariats, et possibilité de bâtir une ville mondiale emblématique. L’engagement de l’État est fort (le fonds PIF de 925 milliards USD alimente nombre de ces opérations reuters.com), mais le défi de la réalisation l’est tout autant – le respect des délais et la prévention d’une suroffre dans certains segments seront la clé du succès.

Politiques Gouvernementales et Impact de la Vision 2030

Le gouvernement saoudien joue un rôle central sur le marché immobilier, utilisant leviers politiques et initiatives Vision 2030 pour guider la croissance du secteur. Plusieurs mesures et réformes politiques ont un impact direct sur l’immobilier à Riyad en 2025 :

Vision 2030 et diversification économique : Lancée en 2016, la Vision 2030 est le plan directeur qui transforme l’Arabie saoudite. Pour l’immobilier, la Vision 2030 a fixé des objectifs ambitieux : porter le taux de propriétaires à 70 %, développer de nouvelles villes et attractions, et faire de Riyad l’une des premières économies urbaines au monde. Résultat : un soutien et un financement gouvernemental sans précédent pour les projets immobiliers. Le Fonds d’Investissement Public (PIF) a été le “véhicule privilégié” pour piloter les giga-projets comme NEOM, Diriyah ou Qiddiya reuters.com. Ces efforts visent à diversifier l’économie hors pétrole via le logement, le tourisme et l’immobilier de loisirs. Vision 2030 a déclenché un boom de la construction immobilière – selon une estimation, le pipeline de projets (majoritairement immobiliers) dépasse 1 000 milliards USD répartis sur des milliers d’initiatives.
Programmes de logement : Pour atteindre ses objectifs, le gouvernement a lancé des dispositifs comme Sakani et Wafi. Sakani offre aux citoyens un accompagnement financier, des dons de terrains ou des logements à prix réduit, ce qui a fortement stimulé la demande résidentielle. La Banque Centrale Saoudienne (SAMA) a aussi abaissé le minimum d’apport pour une première acquisition de 30 % à 5 % (pour les Saoudiens), rendant ainsi l’achat beaucoup plus accessible et faisant bondir les transactions content.knightfrank.com. Ce changement a été cité comme cause majeure de la hausse de 53 % des ventes de maisons à Jeddah en 2024 content.knightfrank.com, et a eu un effet similaire à Riyad, permettant à de nombreux locataires de devenir propriétaires. De son côté, Wafi encadre la vente sur plan, offrant plus de garanties aux acheteurs de logements en cours de construction. Ces politiques sont à la base de l’explosion du marché hypothécaire de ces dernières années et continueront de modeler les stratégies de développement résidentiel.
Réformes d’accès à la propriété pour les étrangers : L’achat de biens immobiliers par des étrangers a longtemps été très restreint en Arabie saoudite. Mais récemment, de nouvelles règlementations ont ouvert le marché aux investisseurs étrangers afin d’attirer les capitaux. Un visa de Résidence Premium (“Gold Card”) a été instauré, permettant aux étrangers fortunés de résider sans sponsor et, surtout, d’acheter un logement (investissement d’au moins 1 million USD) content.knightfrank.com. Cela crée de fait une voie de résidence par l’investissement immobilier, similaire aux “Golden Visa” d’autres pays content.knightfrank.com. En outre, une nouvelle loi sur la propriété immobilière pour les étrangers et les sociétés a été adoptée (hors villes saintes et zones militaires), facilitant l’achat de logements par les expatriés et la détention de biens commerciaux par des entreprises étrangères. Combinées à l’obligation RHQ pour les entreprises, ces réformes suscitent un nouvel engouement international pour l’immobilier à Riyad. Si la demande étrangère reste embryonnaire, elle devrait connaître une forte croissance, en particulier sur le haut de gamme résidentiel et commercial, à mesure que l’Arabie saoudite s’affirme comme destination internationale.
Politique d’investissement et d’IDE : La Stratégie Nationale d’Investissement vise à multiplier les investissements directs étrangers (IDE) au Royaume – objectif : 388 milliards SAR par an d’IDE d’ici 2030 (contre 95,9 milliards SAR en 2023) deloitte.com. L’immobilier est un secteur clé pour attirer ces fonds. À cette fin, le gouvernement a lancé des réformes réglementaires améliorant l’environnement des affaires : simplification des licences de construction, réforme des lois sur les transactions immobilières, registres transparents… La création de REITs (Fonds d’Investissement Immobilier) sur la bourse saoudienne permet aussi aux étrangers d’investir indirectement dans la pierre. On recense plus d’une douzaine de REITs cotés en bourse, certains axés sur Riyad, ouverts à 100 % de détention étrangère. De plus, des incitations fiscales sont accordées dans certaines zones spéciales et sur certains projets (ex. exonération d’impôts 50 ans pour des développeurs sur certains giga-projets) pour attirer la participation internationale. Ces politiques commencent à produire leurs effets – par exemple, des investisseurs étrangers ont déjà pris des parts dans des projets à Diriyah reuters.com, et de grands groupes internationaux (du BTP à l’hôtellerie) s’associent aux grands chantiers de Riyad.
Aménagement urbain et règlementations : Les autorités pilotent activement l’expansion urbaine de Riyad. Un nouveau Plan Directeur d’Urbanisme de Riyad est en cours pour organiser la croissance jusqu’en 2030 et au-delà. Il privilégie les projets mixtes, l’intégration aux transports publics, et la préservation des sites patrimoniaux comme Diriyah. Les règles de zonage évoluent pour encourager la densification le long des axes de transport (pour éviter l’étalement incontrôlé) et réserver des zones pour le logement abordable. Les autorités saoudiennes ont également introduit (ou expérimentent) une taxe sur les transactions immobilières afin de remplacer les anciens frais, fluidifier les transmissions et renforcer la transparence fiscale. La taxe sur les “terrains blancs” sur les parcelles urbaines non bâties (apparue en 2017) s’élargit à d’autres villes et phases pour lutter contre la spéculation foncière et forcer les propriétaires à construire ou à vendre – ce qui apportera progressivement plus d’offre dans le centre de Riyad. Les règlements de construction mettent désormais fortement l’accent sur l’éco-construction et les technologies smart city, surtout dans les opérations menées par l’État, s’alignant sur les objectifs de durabilité de la Vision 2030.

En résumé, la politique gouvernementale portée par la Vision 2030 est le catalyseur du boom immobilier à Riyad. En apportant un soutien financier, en levant les obstacles réglementaires, en engageant des fonds publics et en favorisant la participation du secteur privé et étranger, l’État a créé un terreau fertile au développement. À l’horizon 2030, la poursuite du soutien politique (et des ajustements, comme sur l’accessibilité ou les risques de suroffre) sera essentielle pour maintenir la confiance des investisseurs et assurer la stabilité du marché à long terme.

Investissement étranger et intérêt international

L’investissement étranger devient de plus en plus vital sur le marché immobilier de Riyad, et la ville attire une attention internationale croissante. Bien que les acteurs nationaux (le PIF et les promoteurs locaux) dominent les projets en cours, les capitaux et l’expertise étrangers affluent par de multiples canaux :

Hausse de l’IDE et de l’intérêt des investisseurs : La politique pro-investissement du gouvernement saoudien porte ses fruits. Bien que les niveaux d’IDE aient légèrement baissé début 2024 par rapport à 2023, la tendance générale est optimiste et à la hausse deloitte.com. Les responsables projettent un TCAC de 22 % des flux IDE jusqu’en 2030 deloitte.com, et l’immobilier est l’un des secteurs privilégiés. Les investisseurs internationaux sont attirés par l’ampleur des opportunités : rares sont les endroits au monde où l’on bâtit des villes et des méga-projets entièrement neufs. Par exemple, des investisseurs internationaux ont déjà acquis des participations dans plusieurs projets Diriyah Gate (hôtels et composants mixtes) reuters.com reuters.com. Le PDG du projet Diriyah a noté fin 2024 « un grand pic d’intérêt pour l’investissement étranger » depuis que le projet est passé des plans à la réalité reuters.com. Ce sentiment s’étend probablement à d’autres projets : dès que les entreprises mondiales voient des avancées sur NEOM, Qiddiya et New Murabba, leur confiance à investir croît.
Partenariats et coentreprises : De nombreuses entreprises étrangères entrent sur le marché de Riyad via des partenariats. Les géants du BTP en provenance de Chine, de Corée du Sud et d’Europe remportent des contrats pour construire des infrastructures et des gratte-ciels. Par exemple, des entreprises européennes participent à la construction du métro de Riyad et aux premiers travaux de New Murabba. Dans le développement immobilier, des coentreprises se forment – par exemple, un promoteur italien et une société française ont récemment signé pour environ 1 milliard de dollars de contrats pour Diriyah reuters.com. Les opérateurs hôteliers mondiaux (Hilton, Marriott, Accor, etc.) ont accepté de gérer de nouveaux établissements dans les giga-projets de Riyad. De plus, les cabinets étrangers d’ingénierie, d’architecture et d’urbanisme (américains, britanniques, etc.) sont fortement impliqués dans la conception des nouveaux projets urbains, apportant les meilleures pratiques internationales. Ces collaborations s’accompagnent souvent d’investissements en capital ou, au moins, d’un engagement de long terme dans le marché saoudien.
Investisseurs régionaux : Au-delà de l’intérêt occidental, les investisseurs du Golfe (Émirats, Koweït, Qatar, Bahreïn) regardent également vers Riyad. Certains ont pris position via des REITs saoudiennes ; d’autres sont partenaires de projets spécifiques. Par exemple, les groupes émiratis Emaar et Aldar ont déjà exprimé leur intérêt pour des projets saoudiens (surtout dans d’autres villes pour l’instant). L’actuelle privatisation et introduction en bourse de grands promoteurs immobiliers saoudiens (comme ROSHN ou Diriyah Company potentiellement à l’avenir) pourrait ouvrir la voie à l’investissement de fonds souverains ou d’institutions régionales dans l’immobilier de Riyad.
Acheteurs étrangers de biens immobiliers : À titre individuel, l’Arabie saoudite s’ouvre lentement aux acheteurs étrangers de biens immobiliers. Comme mentionné, de nouveaux visas et lois permettent désormais aux expatriés de posséder des logements à Riyad (ce qui était auparavant rare). Le phénomène reste modeste, mais dans certains projets haut-de-gamme (par exemple des résidences de marque ou des compounds au nord de Riyad), les promoteurs visent une clientèle internationale. Ainsi, des particuliers fortunés d’autres pays du Moyen-Orient, d’Asie ou d’Occident exerçant des affaires dans le Royaume envisagent d’acheter un appartement à Riyad comme pied-à-terre. Le programme Premium Residency, qui accorde la résidence contre investissement immobilier, pourrait attirer des acquéreurs fortunés du monde entier content.knightfrank.com. Même si seulement une fraction de la demande internationale vue à Dubaï se transpose à Riyad, cela représenterait une nouvelle source de capitaux significative.
Marchés de capitaux et fonds : Les gestionnaires de fonds internationaux suivent également de près le marché de Riyad. En 2022, MSCI a inclus l’Arabie saoudite dans son indice immobilier des marchés émergents, incitant des REITs et ETF mondiaux à intégrer des actions immobilières saoudiennes. Les fonds immobiliers de private equity et les investisseurs institutionnels (comme les fonds de pension mondiaux) commencent à mener des due diligences sur les actifs saoudiens, même si les transactions en sont à leurs débuts. Un défi reste la transparence du marché et l’expérience – pour y remédier, l’Arabie saoudite a mis en place des données immobilières et un cadre juridique plus robustes. À mesure que ces dispositifs mûriront, les analystes s’attendent à voir plus d’investissements étrangers directs dans des actifs générant des revenus (comme l’achat de parts dans des tours de bureaux, centres commerciaux ou parcs industriels à Riyad). On pourrait voir d’importantes acquisitions ou co-investissements dans les prochaines années à mesure que le marché gagnera en maturité.

En résumé, l’implication internationale dans l’immobilier de Riyad croît rapidement, passant d’une base modeste à des niveaux significatifs. Le gouvernement reconnaît que, pour réaliser les ambitions du plan Vision 2030 chiffré à plusieurs billions de dollars, il faut du capital et du savoir-faire étrangers. C’est pourquoi il séduit activement les investisseurs grâce à des incitations et des événements mondiaux majeurs (conférences, roadshows, etc.). Les signes de succès sont clairs : « Il y a beaucoup d’intérêt venant d’Amérique, de tous les pays… nous travaillerons avec n’importe quel pays capable de garantir la qualité et le respect des délais », déclare le PDG de Diriyah Co. reuters.com, illustrant l’ouverture de l’Arabie saoudite. L’investissement étranger n’est plus seulement bienvenu, il est crucial pour transformer la vision d’un futur post-pétrole en réalité reuters.com. Pour les investisseurs et entreprises étrangers, Riyad offre la possibilité d’entrer tôt sur l’un des marchés métropolitains à la plus forte croissance au monde.

Perspectives du marché et prévisions pour les 3 à 5 prochaines années

Pour les années à venir, les perspectives du marché immobilier de Riyad pour les 3 à 5 prochaines années (2025–2030) sont globalement très optimistes, mais non sans certaines réserves. Les prévisions et projections d’experts indiquent une forte croissance dans la plupart des segments :

Poursuite d’une trajectoire de croissance : Les analystes s’accordent à penser que le secteur immobilier saoudien va s’étendre vigoureusement jusqu’à la fin de la décennie. Les prévisions de Deloitte indiquent que le marché immobilier du Royaume bénéficiera d’une croissance soutenue jusqu’en 2025, portée par Vision 2030 et les réformes économiques deloitte.com. En termes quantitatifs, une étude évalue la taille du marché immobilier saoudien à environ 75 milliards de dollars en 2025, pour atteindre environ 110 milliards de dollars d’ici 2030 (soit un TCAC de 7 à 8 %) mordorintelligence.com. Riyad, capitale et plus grande ville du Royaume, captera une large part de cette progression. Le pipeline de projets (résidentiel, bureaux, infrastructures) laisse entrevoir plusieurs dizaines de milliards de dollars investis chaque année pour le futur proche.
Prévision pour le résidentiel : La demande de logements va rester forte à Riyad avec une croissance annuelle de la population estimée à 2–3 % arabnews.com. L’objectif du gouvernement d’atteindre 70 % de propriétaires résidents d’ici 2030 (contre ~60 % aujourd’hui) implique une accélération de la construction de logements. Knight Frank projette que la population de Riyad atteindra environ 10 millions d’habitants d’ici 2030 (contre ~7,5 millions en 2022) content.knightfrank.com, soit des centaines de milliers de logements à produire. On peut s’attendre à ce que les prix des logements continuent de grimper, mais à un rythme sans doute plus modéré à mesure que l’offre rattrape la demande. Certains spécialistes anticipent une hausse annuelle limitée à quelques pourcents pour les prix du logement à Riyad, au lieu des flambées à deux chiffres entre 2021 et 2024. D’ici 2028, près de 400 000 nouvelles unités sont attendues dans les principales villes content.knightfrank.com, et la part de Riyad sera importante (ex. 30 000 à 50 000 nouvelles unités par an). Tant que l’économie reste solide, le marché devrait absorber ces unités, assurant un équilibre avec une légère appréciation annuelle des prix. Si le prix du pétrole reste élevé et les dépenses publiques soutenues, la demande et donc les prix pourraient tirer vers le haut. À l’inverse, si les taux d’intérêt mondiaux restent hauts, la capacité d’emprunt pourrait limiter la progression des prix à moyen terme – un facteur à surveiller.
Prévision pour les bureaux et commerces : Les perspectives du secteur des bureaux sont très positives à moyen terme. Le positionnement de Riyad comme centre d’affaires régional va se poursuivre, d’autant plus que l’Expo 2030 motive les multinationales à ouvrir des antennes avant l’événement. L’offre de bureaux de catégorie A augmentera (KAFD, nouvelles tours sur King Abdullah Road, etc.), mais la demande aussi avec la relocalisation d’entreprises grâce au mandat RHQ et l’essor de nouveaux secteurs (start-ups tech, divertissement, etc.). On pourrait voir les loyers ralentir à un rythme plus normal (5–10 % par an) après la flambée récente, à mesure que davantage d’offre arrivera d’ici 2026–2027. Le taux de vacance pourrait remonter de presque zéro à un niveau plus sain (5–10 %) en fin de décennie, mais on restera dans un marché favorable aux propriétaires. La clé sera le phasage des nouveaux bureaux dans les méga-projets : si New Murabba, Diriyah, etc. libèrent trop de surfaces à la fois autour de 2028–2030, un excès temporaire pourrait survenir. Mais compte tenu de l’expansion attendue de l’activité économique (le PIB saoudien devant passer de 786 milliards $ en 2024 à ~981 milliards $ en 2030 deloitte.com), l’absorption des nouveaux bureaux devrait rester forte.
Prévision pour le commerce et l’hôtellerie : Les ventes au détail progresseront régulièrement avec la hausse de la population et du tourisme, mais le marché immobilier commercial pourrait connaître un tournant. Sur les cinq prochaines années, Riyad va accueillir plusieurs nouveaux méga-centres commerciaux et quartiers commerçants (ex : Diriyah, New Murabba, Mall of Saudi). Cela pourrait faire monter le taux de vacance si les centres plus anciens ne se réinventent pas. Nous prévoyons une stabilité à une légère hausse des loyers commerciaux moyens, avec un marché à l’avantage des locataires si une sur-offre apparaît dans certains segments (ex. excès de centres haut-de-gamme). Néanmoins, les destinations offrant une expérience différenciante continueront de prospérer. Du point de vue hôtelier, l’offre de chambres va exploser avant l’Expo 2030. Le gouvernement veillera à offrir assez de capacité, soit plusieurs dizaines de milliers de chambres nouvelles d’ici 2029. Le taux d’occupation et les tarifs pourraient reculer à court terme (phénomène classique avant un événement mondial), mais l’augmentation du tourisme et des voyages d’affaires devrait remplir les chambres à long terme. Nous anticipons un pic de demande en 2030 grâce à l’Expo, un creux juste après, puis une croissance normalisée. Globalement, l’immobilier hôtelier à Riyad est un secteur en croissance, avec des arrivées de visiteurs internationaux en hausse, la ville se positionnant comme une destination d’affaires et de loisirs toute l’année (le tourisme religieux profite surtout à d’autres villes, mais le tourisme d’affaires et de loisirs bénéficie à Riyad).
Facteurs macroéconomiques : L’immobilier de Riyad sera aussi modelé par les grandes tendances macroéconomiques. Si le prix du pétrole se maintient haut (ex. 70 $+), le gouvernement pourra soutenir de vastes investissements, favorable à l’immobilier. Une forte chute du pétrole forcerait des coupes dans les dépenses, limitant la croissance. De plus, la conjoncture mondiale compte : une récession globale pourrait freiner l’investissement étranger ou l’emploi d’expatriés à court terme, impactant l’activité bureaux et l’immobilier résidentiel haut-de-gamme. À l’inverse, une intégration internationale réussie (par ex. indexations, grands événements, etc.) pourrait accélérer la croissance. Globalement, la plupart des analyses anticipent un immobilier saoudien en croissance malgré les vents contraires mondiaux, grâce au soutien interne (par exemple, S&P prévoit une croissance du secteur immobilier en Arabie Saoudite en 2024 alors que le marché de Dubaï devrait ralentir arabnews.com).

En conclusion, les 3 à 5 prochaines années devraient voir le marché immobilier de Riyad prospérer dans les segments résidentiel, commercial et industriel. Une offre massive s’annonce, mais la demande le sera tout autant. Le point d’orgue du plan Vision 2030 en 2030 sera un moment clé, avec l’achèvement de nombreux méga-projets et l’attention du monde entier tournée vers Riyad pour l’Expo. L’attente générale est qu’en 2030, l’immobilier de Riyad sera largement plus vaste et mature qu’aujourd’hui – la preuve d’une décennie de transformation majeure. Les acteurs du marché doivent anticiper un environnement dynamique, avec certainement des pics de croissance et quelques douleurs de croissance, mais pour ceux qui sauront se positionner, les opportunités seront immenses.

Risques et opportunités pour investisseurs, promoteurs et acheteurs

Comme pour tout marché en forte croissance, l’essor immobilier de Riyad offre d’importantes opportunités mais comporte aussi des risques notables. Ci-dessous, nous exposons les principaux risques et opportunités que les investisseurs, promoteurs et acheteurs doivent prendre en compte :

Opportunités :

Profiter d’un marché à forte croissance : Riyad offre la possibilité d’investir sur un marché affichant un des taux de croissance les plus rapides au monde. La valeur des biens immobiliers s’apprécie (avec des augmentations à deux chiffres dans certains segments), et les loyers augmentent pour les bureaux et locaux industriels cbre.sa cbre.sa. Les investisseurs peuvent obtenir des rendements élevés, que ce soit par l’appréciation du capital sur des terrains/bâtiments ou de solides rendements locatifs dans des secteurs en sous-offre (ex : bureaux Grade A, centres logistiques modernes). Les fondamentaux économiques – démographie jeune, économie en expansion, politiques pro-développement – créent un environnement favorable à la valorisation sur le long terme.
Accélérateurs Vision 2030 : De nombreux événements et projets catalyseurs sont à l’horizon et pourraient stimuler la demande immobilière. L’Expo 2030 à Riyad, par exemple, attirera des millions de visiteurs et d’entreprises étrangères, ce qui fera probablement grimper la demande pour l’hôtellerie, les locations et les espaces de bureaux. La Coupe du Monde FIFA 2034 (que l’Arabie Saoudite accueillera, avec certains matchs possiblement à Riyad) apportera également une attention et des dépenses mondiales deloitte.com. Les giga-projets tels que Qiddiya et Diriyah créeront, une fois ouverts, de nouveaux sous-marchés touristiques et résidentiels. Les investisseurs avisés pourront cibler les zones proches de ces projets avant leur ouverture complète, afin de profiter de la revalorisation des prix au fil de l’ouverture des infrastructures et des attractions.
Soutien gouvernemental et stabilité : La forte implication de l’État offre un certain niveau de stabilité et de risque réduit pour certains projets. De nombreux grands projets bénéficient du soutien souverain, ce qui les rend moins susceptibles d’être abandonnés et garantit souvent les infrastructures (routes, réseaux) ou même un accompagnement financier. Il existe également des incitations et programmes de financement (prêts à faible coût du Fonds de développement immobilier, partenariats public-privé, etc.) dont peuvent profiter les promoteurs pour réduire le risque du projet. De plus, la stabilité politique saoudienne et sa position budgétaire solide (grâce à la rente pétrolière) offrent la confiance que les engagements comme la Vision 2030 seront respectés, contrairement à d’autres booms plus spéculatifs.
Segments à exploiter : Il existe encore des niches sous-desservies dans l’immobilier à Riyad. Par exemple, l’habitat abordable pour les Saoudiens à revenus modestes – les promoteurs capables de construire des logements de qualité à des prix plus bas pourront capter une forte demande (alors que la majorité de l’offre récente vise le haut de gamme). De la même façon, la rénovation de bureaux de catégorie B ou les espaces de co-working peuvent répondre aux besoins des PME et startups incapables de payer les loyers premium. Le secteur logistique recherche des installations spécialisées (froid, hubs du dernier kilomètre) toujours rares aujourd’hui. En hôtellerie, en plus des hôtels 5 étoiles, le segment milieu de gamme et économique est porteur, avec la diversification du tourisme. Même le commerce de proximité dans les nouveaux quartiers résidentiels peut être lucratif, car de nombreux faubourgs manquent de services à l’origine. L’identification de ces failles peut générer d’excellents résultats d’investissement.
Investissement étranger et sorties : À mesure que l’intérêt des investisseurs étrangers se renforce, il y aura plus de liquidité et d’options de sortie. Un investisseur qui achète ou développe des actifs aujourd’hui pourra trouver davantage d’acquéreurs (fonds internationaux, SCPI, etc.) prêts à acheter des actifs stabilisés dans quelques années. Cela augmente les chances de sorties profitables via la vente d’actifs ou l’introduction en bourse de portefeuilles immobiliers. Cela signifie aussi plus d’opportunités de coentreprises avec des acteurs mondiaux expérimentés (transfert de savoir-faire, partage des risques). L’arrivée des étrangers “valide” le marché, ce qui peut faire baisser les rendements (et donc augmenter le capital) des actifs prime, les alignant sur les niveaux internationaux – une opportunité pour les entrants précoces.

Risques :

Risques de sur-offre dans certains segments : Avec l’ampleur des projets prévus, il existe un risque que certaines branches de l’immobilier deviennent surchargées. Par exemple, le pipeline de nouveaux centres commerciaux à Riyad est immense ; si la consommation n’augmente pas au même rythme, de nombreux espaces risquent de rester vides, impactant les loyers cbre.sa. De même, le secteur hôtelier pourrait faire face à une saturation après l’Expo 2030 si la croissance touristique plafonne. Résidentiel aussi pourrait basculer vers la sur-offre, si les promoteurs visent trop haut sur le segment luxe – Knight Frank alerte sur un risque de sur-abondance dans le haut de gamme en l’absence de nouvelles sources de demande bloomberg.com. Une sur-offre donnerait l’avantage aux locataires/acheteurs, rognant les rendements et entraînant des corrections de prix sur les zones touchées. Les promoteurs doivent planifier leurs lancements judicieusement et coller au plus près de la demande réelle.
Pressions sur l’accessibilité et les taux d’intérêt : Un risque immédiat est l’accessibilité financière. Les prix ont tellement grimpé que de nombreuses familles saoudiennes moyennes peinent à acheter dans le centre de Riyad, surtout avec la hausse des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers. Comme S&P l’a souligné, les prix élevés et le coût des prêts ont entraîné une baisse des transactions en 2023 arabnews.com, et même si la demande est soutenue par l’État, il existe une limite à la capacité de financement des ménages. Si les taux mondiaux restent élevés où montent encore, la souscription de crédits pourrait ralentir et freiner les ventes résidentielles. Les emprunteurs pourraient être fragilisés, d’où un risque de défauts de paiement ou de valeur négative en cas de repli des prix capitaleconomics.com. L’État pourrait devoir accroître les subventions ou partager davantage les risques pour maintenir la dynamique. Les investisseurs doivent se garder de tout excès de levier dans un contexte de taux haussiers.
Risque d’exécution et délais de projet : Le risque d’exécution sur les projets majeurs est réel. Déjà, certains projets ont été réajustés (par exemple certaines parties de NEOM reportées ou séquencées à plus long terme) reuters.com. Retards de construction liés à la complexité, à la capacité des entreprises ou à la chaîne logistique peuvent affecter les livraisons immobilières. Si les infrastructures clés (métro, routes vers de nouveaux quartiers…) tardent, cela peut compromettre le succès des programmes immobiliers. Pour promoteurs et investisseurs, retard = attente prolongée du retour sur investissement et surcoûts potentiels. Les partenariats mondiaux (PIF, grands groupes) limitent ce risque, mais l’ampleur inédite des projets peut décaler les calendriers. Avoir des plans B et ne pas baser ses modèles financiers sur des délais trop optimistes est crucial.
Changements réglementaires : Même si le cadre actuel est favorable, il pourrait évoluer et affecter la rentabilité. Par exemple, l’État pourrait introduire de nouvelles taxes ou redevances sur les transactions, la détention de terres ou les revenus locatifs en modernisant le secteur. Une TVA particulière sur les transactions (au-delà de la TVA actuelle et des droits d’enregistrement) ou des taxes plus élevées pour les non-résidents sont envisageables à terme. Les politiques évoluent aussi – par exemple, si le marché surchauffe, des restrictions sur les crédits pourraient apparaître. A contrario, la fin des incitations (si, par exemple, les avantages du programme RHQ devaient disparaître après 2030) pourrait modifier la demande. Les investisseurs doivent surveiller ces évolutions. Le courant est à la libéralisation et au soutien, mais il faut toujours intégrer un risque réglementaire dans une perspective longue.
Risques globaux et géopolitiques : Les facteurs externes représentent un risque du fait de l’interconnexion de l’Arabie Saoudite avec le monde. Une forte récession mondiale pourrait faire baisser les prix du pétrole, amenuiser la capacité de dépense de l’État et ralentir les projets. Elle pourrait aussi limiter l’implantation d’entreprises étrangères et la fréquentation touristique, impactant bureaux et hôtels. Les tensions géopolitiques régionales constituent un autre risque : bien que l’Arabie Saoudite soit généralement sûre, toute instabilité dans le Golfe ou au Moyen-Orient peut impacter la confiance des investisseurs et l’activité économique arabnews.com. De plus, des événements imprévus (pandémies, etc.) pourraient interrompre la dynamique, comme en 2020. La diversification améliore la résilience mais le pétrole conditionne encore largement les dépenses publiques – la volatilité pétrolière demeure donc un risque structurel pour l’immobilier.
Maturité et transparence du marché : En tant que marché émergent relativement jeune, Riyad ne présente pas la profondeur historique des marchés plus matures. Cela implique une volatilité accrue et une amélioration progressive de la transparence des données. Les investisseurs peuvent avoir du mal à obtenir des chiffres fiables ; les valorisations fluctuent fortement avec le climat général. Même si des progrès sont notables (ex : l’indice des prix immobiliers de la GASTAT stats.gov.sa), certains investisseurs voudront des primes de risque plus élevées tant que le marché n’aura pas gagné en maturité. Cela pourrait renchérir le financement ou limiter les options de sortie à court terme.

En conclusion, le marché immobilier de Riyad raconte une histoire de croissance exceptionnelle et comporte de multiples leviers de profit, mais non sans pièges. Pour investisseurs et promoteurs, il s’agit de s’aligner sur la vision gouvernementale (qui fournit un moteur structurel), de mener un examen approfondi et de se diversifier pour couvrir les risques propres à chaque segment. Les opportunités – de la participation aux giga-projets à la satisfaction de besoins non couverts en logement – promettent des rendements élevés si elles sont bien exécutées. Pour les acheteurs, la possibilité est de s’établir sur un marché en ascension et d’espérer une forte valorisation, à condition de ne pas se surendetter face à l’incertitude des taux. Tant qu’on navigue ce paysage avec prudence et lucidité, le marché immobilier flambant neuf de Riyad en 2025 et au-delà peut être très lucratif. La transformation de la ville est engagée, et ceux qui contribuent à cette croissance et en profitent tireront avantage de cette nouvelle ère du « construire, et ils viendront » au cœur de l’Arabie Saoudite.

Sources :

CBRE Research – Revue du marché immobilier de l’Arabie Saoudite T1 2025 : Principaux enseignements du marché pour les secteurs de bureaux, résidentiel, commerce de détail, hôtellerie et industriel de Riyad cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – Prévisions immobilières KSA 2025 : Aperçu des perspectives de marché, des impacts de la Vision 2030 et des projections d’investissements étrangers deloitte.com deloitte.com ; et communiqué de presse Deloitte sur la performance 2024 : transactions résidentielles, offre de bureaux et indicateurs d’hôtellerie deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Revue du marché résidentiel d’Arabie Saoudite 2024/25 : Données sur les volumes de transactions, les évolutions des prix et les moteurs spécifiques à l’offre et à la demande de logements à Riyad content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Couverture des grands projets et annonces : annonce du projet New Murabba (doublement de Riyad d’ici 2030) reuters.com ; accords du projet Diriyah avec des investisseurs étrangers et stratégie du PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / Rapport S&P – Analyses sur les perspectives et risques 2024 : la Vision 2030 stimulant la demande, impact des taux d’intérêt et citation sur la pénurie immobilière à Riyad maintenant les prix élevés arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank via Bloomberg – Commentaires sur l’accessibilité des logements et le risque de surplus de luxe en Arabie Saoudite bloomberg.com.
MRG Global – Données sur les budgets et calendriers des giga-projets (Diriyah 63 milliards USD d’ici 2027 ; Qiddiya 40 milliards USD d’ici 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Informations sur les grands projets de logements de Riyad (30 000 maisons prévues pour Sedra sur 20 millions de m²) trade.gov.
Vision2030 et sources officielles – Détails sur les projets d’amélioration de la qualité de vie tels que le parc King Salman (parc urbain de plus de 13 km²) et les objectifs gouvernementaux pour le logement content.knightfrank.com mic-hub.com.