Marché immobilier de Vienne 2025–2030 : essor ou effondrement ? Principales tendances, évolutions des prix et opportunités à ne pas manquer dévoilées

Aperçu du marché immobilier de Vienne en 2025

Le marché immobilier de Vienne en 2025 se trouve à un carrefour après une période de croissance extraordinaire suivie d’un récent ralentissement. Après une décennie de boom, les prix résidentiels se sont stabilisés et ont même baissé à la suite de la hausse des taux d’intérêt et des tensions économiques. En 2023–2024, Vienne a connu sa première correction de prix soutenue depuis les années 2000, avec des prix des maisons dans la capitale en baisse d’environ 2 % d’une année sur l’autre à la fin 2024 globalpropertyguide.com. Cela a marqué le septième trimestre consécutif de baisses modestes, mettant fin à une ère de gains annuels à deux chiffres durant les années de boom pandémique. De nouvelles restrictions sur les prêts imposées en 2022 (comme un apport minimum de 20 % et des durées de prêt plus courtes) ont fortement refroidi la demande, entraînant une activité de vente au ralenti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cependant, 2025 a apporté des signes de stabilisation. À mesure que l’inflation se rapproche de l’objectif de 2 % et que l’économie autrichienne retrouve une légère croissance, la confiance des acheteurs s’améliore lentement cbre.com. Le marché du travail reste solide, et les taux hypothécaires commencent à baisser légèrement, aidant le marché immobilier à trouver un plancher. En fait, les analystes suggèrent désormais que la correction des prix est en grande partie « terminée », les valorisations s’ajustant au nouveau contexte de taux d’intérêt cbre.com. Le secteur immobilier viennois en 2025 peut donc être qualifié de stable mais prudent – les vendeurs ont en grande partie ajusté leurs attentes, et les acheteurs reviennent sur le marché dans l’espoir que le pire de la baisse est passé.

Malgré des vents contraires récents, les fondamentaux de Vienne restent solides. La ville figure constamment parmi les villes les plus agréables à vivre au monde (occupant la première place du classement de The Economist Intelligence Unit en 2023) eib.org, ce qui souligne son attrait. Les taux de vacance sont faibles, et la demande locative est élevée grâce à la croissance démographique de Vienne et à une pénurie chronique de logements. Les investisseurs institutionnels et les coopératives possèdent une grande part du parc résidentiel, garantissant un marché locatif stable et géré de manière professionnelle globalpropertyguide.com eib.org. Parallèlement, des décennies de politiques favorables au logement (comme le logement subventionné et le contrôle des loyers) ont évité des crises extrêmes d’accessibilité, maintenant l’immobilier viennois relativement résilient par rapport à d’autres grandes villes mondiales. À l’approche de 2025, le marché reflète un équilibre sain – ni un marché vendeur effréné, ni un effondrement. Les prix sont globalement stables, voire légèrement en hausse par rapport à l’an dernier dans de nombreux segments, et les volumes de transactions augmentent. Cet équilibre prépare le terrain pour la suite : le boom immobilier de Vienne va-t-il reprendre, ou le marché restera-t-il atone ? Les sections ci-dessous explorent les principales tendances qui façonneront les perspectives jusqu’en 2030.

Principales tendances et prévisions (2025–2030)

Les années à venir jusqu’en 2030 seront déterminantes pour le marché immobilier viennois. Plusieurs tendances et prévisions interconnectées se distinguent :

• Reprise économique modérée : L’économie autrichienne revient à la croissance en 2025, avec un PIB attendu en hausse d’environ 1 % après une brève récession globalpropertyguide.com. L’inflation a été maîtrisée autour de 2 %, restaurant la stabilité cbre.com. Ce contexte plus sain devrait soutenir doucement la demande immobilière. Les analystes prévoient une appréciation progressive des prix à partir de 2026, bien qu’aucun retour à des hausses insoutenables à deux chiffres ne soit anticipé. En fait, les experts avertissent qu’une envolée spéculative des prix à court terme est peu probable – le marché 2025 reste prudent et ajusté à la baisse, donc les spéculateurs ne doivent pas s’attendre à des profits rapides internationalinvestment.biz. Au lieu de cela, Vienne s’oriente vers une croissance régulière et modérée en phase avec les fondamentaux économiques.
• Confiance des investisseurs après correction : Les acteurs du marché estiment que la correction des prix a atteint son point le plus bas, et que le marché de l’investissement se redresse cbre.com. Les rendements, qui avaient augmenté pendant la baisse des prix, commencent à se comprimer à nouveau à mesure que les valeurs immobilières se stabilisent cbre.com. Les investisseurs internationaux reviennent après une période dominée par les acheteurs nationaux cbre.com. La réputation de Vienne en tant que marché refuge – offrant des rendements solides et un faible taux de vacance – suscite un regain d’intérêt. Les fonds mondiaux qui avaient suspendu leurs acquisitions en 2022–23 cherchent désormais des opportunités à Vienne, encouragés par des signes économiques en amélioration et un niveau de prix plus favorable aux acheteurs.
• Le télétravail redéfinit la demande : La révolution du télétravail provoquée par la pandémie continue d’influencer les préférences résidentielles à Vienne. D’un côté, la demande de maisons en banlieue a augmenté, car de plus en plus de familles recherchent de plus grands espaces et des bureaux à domicile en dehors du centre-ville surpeuplé investropa.com. Les enquêtes montrent que 41 % des travailleurs autrichiens utilisent des modalités de travail hybrides, et que presque tous souhaitent télétravailler au moins occasionnellement investropa.com. Cela a incité beaucoup de personnes à acheter des maisons plus grandes en périphérie de Vienne, où l’on obtient plus d’espace pour le même prix. Les quartiers suburbains ont bénéficié d’améliorations d’infrastructures comme l’extension de l’autoroute A5, qui a amélioré l’accessibilité et les temps de trajet investropa.com. En conséquence, les experts prévoient une croissance continue des prix dans la couronne suburbaine de Vienne jusqu’en 2025–2026, profitant du changement de mode de vie lié au télétravail.
• Renouvelé attrait de la vie urbaine : Paradoxalement, même si certains s’installent en périphérie, le centre urbain de Vienne reste très recherché – surtout par les locataires. La population de la ville augmente, et de nombreuses personnes (notamment les jeunes professionnels) préfèrent désormais vivre au centre pour réduire le temps de trajet domicile-travail investropa.com. Avec le retour des bureaux et de la vie sociale après le COVID, les quartiers du centre-ville sont de nouveau très prisés, ce qui entraîne une hausse des loyers dans les arrondissements centraux. Les projections récentes montrent que la population de Vienne devrait augmenter de 310 000 personnes supplémentaires d’ici 2053, avec une croissance significative concentrée dans les arrondissements centraux comme Leopoldstadt et Brigittenau investropa.com. Cette affluence urbaine fait grimper la demande de logements (et les loyers) dans le centre-ville. En fait, 2024 a déjà vu les rendements locatifs à court terme bondir avec le rebond du tourisme (plus d’informations ci-dessous), soulignant l’attrait des biens situés en centre-ville pour l’investissement investropa.com. À l’avenir, Vienne fait face à une double tendance : les familles aisées recherchent un mode de vie verdoyant en banlieue, tandis que les étudiants, expatriés et jeunes professionnels maintiennent une forte demande pour des appartements bien situés en ville.
• Pénurie d’offre & Manque de logements : Une tendance critique qui façonne le marché est le pipeline limité d’offre de logements à Vienne. La construction de nouveaux logements diminue d’année en année, aggravée par la hausse des coûts de construction et le ralentissement des permis globalpropertyguide.com. En 2024, les livraisons de logements à l’échelle nationale ont de nouveau chuté, et Vienne ne fait pas exception. Moins de 35 000 logements ont été approuvés dans toute l’Autriche au cours des trois premiers trimestres de 2024, soit une baisse de 4,9 % par rapport à une année 2023 déjà faible globalpropertyguide.com. Ce recul du développement exerce une pression à la hausse sur les prix et surtout sur les loyers. La demande excédentaire est évidente – fin 2024, les loyers à Vienne augmentaient en raison du manque de nouvelles offres sur le marché cbre.com. Les acteurs du secteur appellent de plus en plus à un soutien gouvernemental (incitations fiscales, subventions) pour relancer l’activité de construction cbre.com. Les prévisions pour 2025–2030 indiquent que la pénurie de logements à Vienne va persister, et pourrait s’aggraver si la croissance démographique dépasse la construction. Cela signifie des marchés locatifs plus tendus et des opportunités pour les promoteurs capables de mener à bien des projets. La rareté du logement sera probablement l’un des plus grands défis (et axes d’investissement) pour l’immobilier viennois dans la décennie à venir.
• Marché locatif et rendements en hausse : De pair avec une offre limitée, les loyers devraient continuer d’augmenter à Vienne. La ville a déjà connu une demande locative record en 2024, avec des loyers affichés en hausse, en particulier pour les petits appartements situés dans des quartiers centraux. D’ici 2025, Vienne affiche les meilleurs rendements locatifs résidentiels d’Autriche – en moyenne environ 4,1 % par an internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. C’est nettement supérieur aux rendements de Graz (~3,7 %) ou de Salzbourg (~2,7 %) internationalinvestment.biz. Avec la stabilisation des valeurs immobilières et la hausse des loyers, les rendements pourraient encore se renforcer. Cependant, l’écart est inégal : les quartiers périphériques abordables comme Favoriten peuvent offrir près de 7 % de rendement sur les petits logements, tandis que les quartiers huppés comme Döbling offrent plutôt autour de 3,5 % internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. La tendance pour 2025 et au-delà est une croissance généralisée des loyers, mais surtout dans les segments destinés aux locataires de la classe moyenne et aux étudiants où la demande est insatiable. Les investisseurs sont de plus en plus attirés par les perspectives de location à Vienne, compte tenu de ces rendements attractifs et de la fiabilité des locataires.
• Accent sur la durabilité (ESG) : Vienne adopte la tendance des bâtiments verts et de l’ESG, qui façonnera le développement jusqu’en 2030. Des codes du bâtiment plus stricts exigent désormais une haute efficacité énergétique (par exemple, isolation, chauffage renouvelable), et de nouveaux plans de zonage imposent au moins 50 % d’espaces verts dans les projets vienna.at vienna.at. L’initiative « Smart Climate City » de la ville signifie que les futurs projets doivent intégrer des dispositifs d’adaptation climatique (comme des toits végétalisés et des « rues-jardins ») pour lutter contre la chaleur urbaine vienna.at. Ces politiques influencent déjà les préférences des acheteurs – les logements économes en énergie et les immeubles de bureaux éco-certifiés sont de plus en plus demandés investropa.com. En fait, les biens immobiliers avec des certifications vertes peuvent obtenir des primes de loyer à Vienne cbre.com. D’ici 2025–2030, attendez-vous à ce que la conformité ESG influence de plus en plus les valorisations : les anciens bâtiments inefficaces pourraient subir une « décote verte », tandis que les projets durables bénéficieront de loyers et de valeurs plus élevés. Les acteurs de l’immobilier à Vienne réagissent en rénovant leurs actifs et en privilégiant les caractéristiques environnementales pour répondre à cette demande croissante de durabilité.

En résumé, les perspectives de Vienne sont prudemment optimistes. La plupart des analystes prévoient ni un effondrement spectaculaire ni une surchauffe à l’horizon, mais plutôt une période de croissance mesurée et d’évolution. La faible offre et la forte demande favorisent les propriétaires avec des hausses régulières des prix et des loyers chaque année. Mais l’accessibilité et le volume seront tempérés par la réalité économique – Vienne n’est pas dans une bulle, et des stratégies d’investissement prudentes et à long terme surperformeront les mouvements spéculatifs. Ensuite, nous examinerons ce que tout cela signifie pour les investisseurs dans différents segments de marché.

Opportunités d’investissement dans les segments résidentiel, commercial et de luxe

Vienne offre une gamme diversifiée d’opportunités d’investissement immobilier. Voici un aperçu des perspectives dans les segments résidentiel, commercial et luxe :

• Biens résidentiels : Le secteur résidentiel à Vienne reste un pilier pour les investisseurs, apprécié pour sa stabilité et ses rendements constants. Les appartements en location sont en demande constante – près de 75 % des ménages viennois louent plutôt que possèdent eib.org eib.org, garantissant un large vivier de locataires. Les investisseurs dans des appartements standards peuvent actuellement obtenir des rendements bruts de plus de 4 % à Vienne internationalinvestment.biz, les plus élevés d’Autriche, grâce à des prix d’achat relativement raisonnables associés à des loyers en hausse. Les quartiers populaires (par ex. Favoriten, Ottakring, Simmering) offrent des rendements particulièrement attractifs dans la fourchette de 5 à 6 % pour les petits appartements internationalinvestment.biz. Ces zones, bien que moins centrales, bénéficient d’une forte demande locative locale et de futures liaisons de transport. Par ailleurs, les quartiers centraux (Innere Stadt, Leopoldstadt, etc.) affichent des rendements plus faibles (~3–4 %) mais ont tendance à s’apprécier régulièrement et ne manquent jamais de locataires. Avec le assouplissement des règles hypothécaires après 2025 (nous y reviendrons), nous prévoyons que davantage de primo-accédants et de jeunes familles entreront sur le marché, ce qui pourrait légèrement faire monter les prix des appartements dans les segments abordables. Cependant, le vaste système de logements sociaux et de contrôle des loyers à Vienne modère la croissance extrême des prix, faisant de l’investissement résidentiel un constructeur de patrimoine lent et sûr plutôt qu’un pari spéculatif. La véritable opportunité réside dans les stratégies de achat pour conserver : acquérir un bien maintenant pour profiter de la croissance démographique à long terme et de la hausse des loyers. De plus, des segments résidentiels de niche comme le logement étudiant sont prometteurs, compte tenu des ~200 000 étudiants universitaires dans la ville wien.gv.at. Dans l’ensemble, le marché résidentiel viennois offre un faible risque et des rendements modérés – un profil idéal pour les investisseurs axés sur le revenu et ceux recherchant la préservation du capital avec une protection contre l’inflation.
• Immobilier commercial et de bureaux : Le segment de l’immobilier commercial à Vienne traverse des mutations structurelles, mais présente néanmoins plusieurs points positifs pour les investisseurs. Les immeubles de bureaux à Vienne se sont révélés résilients. La ville bénéficie d’un taux de vacance des bureaux relativement bas (n’augmentant que légèrement malgré la tendance au télétravail) et de loyers prime en hausse dans les meilleurs emplacements cbre.com. Les bureaux de catégorie A sont en réalité en pénurie, car les nouvelles constructions ont été limitées et les entreprises recherchent toujours des bâtiments de haute qualité et économes en énergie pour attirer le personnel. Les loyers prime de bureaux ont atteint 28 €/m²/mois internationalinvestment.biz, et les rendements des bureaux (bien que non explicitement indiqués dans les sources) restent autour de 3,5 % pour les actifs core – ce qui indique des valeurs solides. Les investisseurs peuvent trouver des opportunités dans la modernisation du parc de bureaux plus ancien pour répondre aux normes ESG, car ces rénovations permettent d’obtenir des loyers plus élevés cbre.com. En revanche, le secteur de l’immobilier de commerce est contrasté. Les centres commerciaux traditionnels sont confrontés à des difficultés – 2024 a vu des ventes au détail faibles et peu d’appétit des investisseurs pour les grands centres commerciaux internationalinvestment.biz. Cependant, le commerce essentiel (comme les supermarchés et les centres commerciaux de quartier) se porte bien, avec des rendements autour de 5,3–5,5 % et une forte demande de la part des investisseurs institutionnels internationalinvestment.biz. Les commerces de centre-ville et boutiques de luxe de Vienne sont également en passe de rebondir : 2025 devrait voir l’ouverture de nouveaux magasins phares dans le centre-ville et une demande renouvelée pour les emplacements commerciaux prime, notamment avec l’expansion des marques de luxe (les touristes sont revenus en force, stimulant les dépenses de détail) cbre.com. Autre segment performant : l’immobilier logistique et industriel. Le marché logistique viennois a connu une année record en 2024 (de nombreux entrepôts construits et absorbés), et même si l’offre a temporairement rattrapé la demande, 2025 devrait voir la demande dépasser à nouveau les nouvelles livraisons cbre.com. Les installations logistiques modernes, en particulier celles proches des pôles de transport, affichent des loyers en hausse et des rendements solides d’environ 5 % ou plus. <sLes investisseurs ciblant les entrepôts de commerce électronique, les centres de livraison du dernier kilomètre et les parcs industriels légers autour de Vienne peuvent s’attendre à une forte croissance des loyers à mesure que la base de consommateurs de la ville et les besoins de distribution augmentent. Enfin, les biens hôteliers (hôtels, appartements avec services) méritent d’être mentionnés : Vienne a connu un record touristique en 2024, et le taux d’occupation ainsi que les tarifs des chambres d’hôtel ont fortement rebondi cbre.com. Plusieurs investisseurs hôteliers internationaux sont revenus sur le marché viennois, misant sur une croissance touristique soutenue. En résumé, les opportunités commerciales à Vienne dépendent du segment : les bureaux et la logistique sont les favoris, le commerce de nécessité est stable, et l’hôtellerie est en reprise, tandis que le commerce secondaire et les bureaux vieillissants sont moins prisés. Les investisseurs avisés se concentreront sur des actifs de premier ordre et pérennes (pensez aux bureaux certifiés verts, à la logistique urbaine, aux commerces idéalement situés) qui sont les mieux placés pour répondre aux tendances de la demande de 2025 à 2030.
• Segment Luxe & Haut de Gamme : Le segment de l’immobilier de luxe à Vienne a fait preuve d’une remarquable résilience et même d’une surperformance ces dernières années. En 2024, alors que le marché de masse a connu une baisse des prix, le segment premium (biens de très haut standing) a à peine perdu de la valeur (−4 % sur un an) et les biens ultra-luxueux ont augmenté en prix (+0,2 %) internationalinvestment.biz. Cela indique une demande soutenue au sommet du marché, même lors de ralentissements plus larges. Les offres de luxe à Vienne – qu’il s’agisse d’un appartement majestueux sur le Ring, d’un palais historique dans le centre, ou d’un penthouse avec vue sur le Danube – sont prisées tant par l’élite locale que par les acheteurs internationaux en quête du charme viennois d’antan. L’intérêt pour les biens historiques est d’ailleurs en hausse, soutenu par des efforts de préservation qui mettent en avant leur valeur culturelle investropa.com. De nombreux bâtiments patrimoniaux sont restaurés et transformés en appartements de luxe, attirant les investisseurs sensibles à la grandeur architecturale de Vienne. Un nouveau facteur devrait influencer ce segment : une mise à jour de la politique d’immigration : en 2025, l’Autriche lancera une voie d’accès à la citoyenneté via l’investissement dans l’immobilier de luxe vnz.bz. Selon ce programme attendu, les étrangers fortunés qui investissent environ 3 millions d’euros dans un bien haut de gamme en Autriche (notamment à Vienne ou Salzbourg) pourraient accélérer leur demande de citoyenneté vnz.bz. Cela pourrait bouleverser la demande de luxe – un véritable scénario de “golden visa” susceptible d’attirer un afflux d’acheteurs fortunés du monde entier cherchant un accès à l’UE. Si même une fraction des riches mondiaux répond à l’appel, le marché prime de Vienne pourrait connaître un essor entre 2025 et 2030, faisant grimper les prix des villas, penthouses et projets immobiliers de luxe. Pour les investisseurs, le segment du luxe offre non seulement le prestige de posséder des biens d’exception dans une capitale, mais aussi un potentiel financier solide. Les loyers de luxe sont restés stables (et sont souvent éclipsés par la recherche de plus-value), et le marché haut de gamme viennois fait office de valeur refuge – il n’a pas connu de bulle, donc il n’a pas chuté et reste moins volatil que Londres ou New York. Comme toujours, la liquidité est plus faible sur le très haut de gamme, donc il faut viser le long terme. Mais au vu des indicateurs, l’immobilier de luxe à Vienne est une réserve de valeur attrayante avec une croissance modérée, désormais rehaussée par de possibles avantages de résidence/citoyenneté. Les principales opportunités incluent l’achat dans de nouveaux projets de résidences de luxe (certains sont prévus près du centre-ville et des berges du Danube), l’acquisition de maisons de ville historiques à rénover, ou la constitution de réserves foncières pour de futurs développements haut de gamme, l’offre de véritables emplacements prime étant extrêmement limitée.

En résumé : Que l’on s’intéresse aux appartements abordables, aux tours de bureaux ou aux penthouses somptueux, Vienne offre un argument d’investissement convaincant. Chaque segment a ses spécificités, mais dans l’ensemble, Vienne propose stabilité, rendements corrects et croissance à long terme alimentée par une demande réelle. Dans les prochaines sections, nous examinerons l’évolution des prix et des loyers, les principaux projets en cours, ainsi que l’environnement politique qui influencera ces investissements.

Tendances des prix et analyse du marché locatif

Les tendances des prix à Vienne ces dernières années reflètent un marché qui a connu une forte hausse, a atteint un sommet, puis se normalise désormais sur un plateau élevé. Après des années de croissance à deux chiffres jusqu’en 2021, les prix moyens de l’immobilier dans la ville ont connu une légère correction. En 2024, l’indice des prix des logements à Vienne était en baisse d’environ 4,4 % sur un an internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz – un changement notable par rapport aux hausses annuelles de +8 à 12 % observées plus tôt dans la décennie. Ce recul a été principalement causé par les segments moyen et économique confrontés à des contraintes d’accessibilité. En fait, les logements de gamme moyenne ont enregistré la plus forte baisse en 2024 (−7,3 %), tandis que le segment d’entrée de gamme a reculé d’environ 5 % internationalinvestment.biz. Les biens haut de gamme ont été plus protégés, le segment premium n’ayant baissé que de 4 % et le luxe progressant légèrement (+0,2 %) comme mentionné internationalinvestment.biz. Géographiquement, la correction a été généralisée mais modérée – même la région la plus touchée (Burgenland) n’a reculé que d’environ 12 %, alors que le recul de Vienne d’environ 4 % est resté relativement modéré internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Les maisons individuelles à Vienne ont perdu de la valeur (−5,2 % en 2024) et les appartements en copropriété ont baissé d’environ 3,5 % internationalinvestment.biz. Les terrains à bâtir ont connu une contraction plus marquée (−9 %) alors que les promoteurs se montraient plus prudents internationalinvestment.biz. Il est important de souligner que ces baisses interviennent après un cycle haussier très prolongé, de sorte que les prix restent élevés en valeur absolue. À titre d’exemple, une maison moyenne de 150 m² à Vienne coûte encore environ 960 000 € (en hausse d’environ 1 % par rapport à 2023) <a href="https://internationalinvestment.biz/en/realinternationalinvestment.biz, indiquant que la correction a principalement éliminé l’excès de surchauffe mais n’a pas fait s’effondrer les valeurs.

À partir de 2025, les signes indiquent que les prix vont se stabiliser et pourraient potentiellement augmenter à nouveau à un rythme lent. Le consensus parmi les observateurs du marché est que les prix à Vienne se stabiliseront en 2025, compte tenu du retour de la croissance économique et de la fin des hausses des taux d’intérêt. En effet, les experts affirment que « la correction des prix est terminée » cbre.com, et les données trimestrielles récentes montrent que l’indice des prix à Vienne est essentiellement stable à la fin de 2024 et au début de 2025 globalpropertyguide.com. Pour l’avenir, les prévisions suggèrent une croissance annuelle des prix à un chiffre faible pour le marché résidentiel viennois jusqu’au milieu des années 2020. La Commission européenne prévoit que l’économie autrichienne atteindra une croissance d’environ 1,4 % d’ici 2026 globalpropertyguide.com, ce qui devrait se traduire par une augmentation modérée de la demande de logements. De plus, l’assouplissement des règles de prêt hypothécaire à la mi-2025 (abordé plus loin) pourrait légèrement accroître le pouvoir d’achat, en particulier pour les primo-accédants, ce qui pourrait soutenir les prix dans la catégorie des appartements « budget ». Cela dit, la forte construction de logements subventionnés à Vienne continuera d’offrir des alternatives locatives abordables, ce qui devrait empêcher une flambée des prix sur le marché de masse. Dans l’ensemble, les acheteurs à Vienne peuvent s’attendre à ce que les prix augmentent légèrement au cours des prochaines années, mais à un rythme plus modéré qu’avant le boom de 2020. La prochaine flambée des prix, si elle devait avoir lieu, nécessiterait probablement une combinaison de facteurs tels qu’une forte expansion économique, une construction insuffisante face à la croissance démographique et/ou un nouvel afflux d’investisseurs – des scénarios qui pourraient se matérialiser vers la fin de la décennie si les tendances démographiques se poursuivent.

Du côté du marché locatif, Vienne connaît une tendance nettement plus dynamique : les loyers augmentent et les rendements des propriétaires s’améliorent. Le manque chronique de nouveaux logements dans la ville, associé à la croissance démographique, a créé une demande excédentaire de locations cbre.com. Fin 2024, cela était clairement visible : les loyers étaient en hausse d’une année sur l’autre, en particulier dans les quartiers urbains. Par exemple, le centre de Vienne a connu des hausses de loyers alors que de plus en plus de personnes souhaitent vivre en centre-ville, motivées par la croissance de la population et un regain d’intérêt pour les commodités urbaines investropa.com. Le statut de Vienne en tant que pôle pour les étudiants et les expatriés stimule également en permanence la demande locative. Les rendements locatifs moyens à Vienne, comme indiqué, s’élèvent à environ 4,1 % – un niveau assez sain selon les standards européens internationalinvestment.biz. Quelques données spécifiques illustrent la diversité des rendements locatifs dans la ville : dans le 10e arrondissement (Favoriten), un petit studio coûtant environ 147 000 € peut se louer environ 844 €/mois, offrant un rendement impressionnant de 6,9 % par an internationalinvestment.biz. Dans le 22e arrondissement (Donaustadt), un appartement de taille moyenne autour de 439 000 € se loue environ 1 400 €, pour un rendement de 3,8 % internationalinvestment.biz. Et dans le 19e arrondissement (Döbling), un appartement de luxe à 1,08 M€ peut se louer environ 3 250 €/mois, soit un rendement de 3,6 % internationalinvestment.biz. Cet écart montre que les logements abordables dans les quartiers moins chers offrent les meilleurs rendements en pourcentage, tandis que les biens haut de gamme sont souvent achetés davantage pour la préservation du capital que pour un rendement élevé. Il est à noter que les rendements locatifs moyens à Vienne surpassent ceux de Salzbourg ou Graz (qui sont inférieurs à 3,7 %) internationalinvestment.biz, ce qui reflète la solidité des loyers par rapport aux prix d’achat dans la capitale.

La demande locative est si forte que les propriétaires font généralement face à de courtes périodes de vacance et peuvent se montrer sélectifs avec les locataires. Des contrôles des loyers s’appliquent à de nombreux immeubles anciens (les lois sur la location de la ville plafonnent les loyers dans les immeubles d’avant-guerre de taille/condition spécifique), mais les appartements plus récents et ceux entièrement rénovés sont exemptés et peuvent pratiquer des loyers de marché. Sur le segment du marché libre, les loyers demandés sont en hausse. De plus, la reprise du tourisme et des voyages d’affaires a dynamisé le marché de la location de courte durée (par exemple, les locations de type Airbnb). En 2023, Vienne a enregistré 17,26 millions de nuitées – pratiquement revenu à ses niveaux records de tourisme investropa.com – et cela s’est traduit par une forte demande pour les hébergements de courte durée. Fin 2024, les nuitées étaient en hausse de 12,3 % sur un an, indiquant un secteur du voyage en plein essor investropa.com. Cette tendance stimule l’intérêt des investisseurs pour les appartements situés au centre pouvant être loués à des touristes à court terme pour des rendements plus élevés. Par conséquent, les rendements des locations de courte durée devraient augmenter parallèlement à la croissance du tourisme investropa.com. La ville surveille cette tendance (pour s’assurer que le logement ne soit pas trop détourné des habitants), mais en 2025, les locations de courte durée restent un créneau lucratif dans certains quartiers.

En résumé, le marché locatif viennois est en plein essor, et cette tendance devrait se poursuivre jusqu’en 2030. Les loyers seront tirés vers le haut par une offre nouvelle insuffisante et divers moteurs de la demande (étudiants, migrants, touristes, etc.), améliorant les rendements pour les propriétaires. Les investisseurs devront surveiller les évolutions réglementaires (nouvelles règles sur les loyers ou la location de courte durée), mais l’approche équilibrée de Vienne a jusqu’ici maintenu un marché favorable aux propriétaires tout en restant attentif aux locataires. Pour les locataires, la perspective est que l’accessibilité pourrait devenir un problème, surtout pour les nouveaux arrivants, car il pourrait devenir plus difficile de trouver des appartements à prix raisonnable. Les efforts de la ville pour ajouter des logements abordables seront essentiels pour atténuer cela. Pour l’instant, cependant, la hausse des loyers et des rendements solides sont une caractéristique marquante de l’immobilier viennois – une tendance qui sous-tend les opportunités d’investissement évoquées précédemment.

Principaux projets de développement urbain et améliorations des infrastructures influençant le marché

Plusieurs grands projets de développement urbain et améliorations des infrastructures à Vienne vont façonner de manière significative le paysage immobilier dans les années à venir. Ces projets créeront de nouveaux pôles résidentiels et commerciaux, amélioreront la connectivité et renforceront l’attrait de la ville – autant de facteurs qui influencent la valeur des biens et les perspectives d’investissement. Voici quelques-unes des initiatives les plus marquantes :

• Aspern Seestadt – Une ville dans la ville : Le projet Aspern Seestadt dans le 22e arrondissement de Vienne (Donaustadt) est un développement phare qui illustre la planification urbaine visionnaire de la ville. Construit sur un ancien aérodrome réaménagé de 240 hectares, Seestadt est l’un des plus grands projets d’expansion urbaine d’Europe esri.com esri.com. La construction a débuté en 2007 et se poursuivra par phases jusqu’en 2030. Une fois achevé, Seestadt offrira plus de 25 000 nouveaux logements et 20 000 emplois dans un quartier autonome et à usage mixte, doté de son propre lac, de parcs, d’écoles et de bureaux esri.com. Il combine des logements à haute densité avec de vastes espaces verts (50 % de la surface est réservée aux parcs ou espaces ouverts) et est conçu comme un banc d’essai de “ville intelligente”, avec des bâtiments à haute efficacité énergétique, des bus autonomes et une infrastructure limitant la voiture esri.com esri.com. Point crucial, la ville a prolongé la ligne de métro U2 jusqu’à Seestadt, la plaçant à seulement ~25 minutes du centre-ville esri.com. Aspern Seestadt a déjà rencontré un grand succès – plus de 11 000 habitants y avaient emménagé en 2023, en bonne voie pour atteindre les 25 000 d’ici la fin de la décennie weltmeister.cc. Pour le marché immobilier, Seestadt ajoute un volume significatif de logements neufs et modernes (dont une grande partie subventionnée ou de milieu de gamme), ce qui aide à répondre à la demande et peut modérer la pression sur les prix à l’échelle de la ville. Cela crée également de nouvelles opportunités d’investissement – centres commerciaux, bureaux pour entreprises technologiques (Seestadt attire des sociétés de R&D), et logements à louer dans une nouvelle communauté dynamique. Le succès de Seestadt est un modèle pour d’autres “extensions urbaines” et montre la stratégie de Vienne consistant à transformer des friches industrielles inutilisées en nouveaux quartiers dynamiques esri.com plutôt que de s’étendre vers la périphérie sur des terrains vierges.
• Réaménagements de Nordbahnhof & Nordwestbahnhof : Vienne transforme de manière ambitieuse d’anciens triages ferroviaires proches du centre-ville en nouveaux quartiers urbains. La zone Nordbahnhof (2e arrondissement) et Nordwestbahnhof (20e arrondissement) sont deux des plus grandes zones de réaménagement intra-muros d’Autriche. Sur le site de Nordbahnhof – un ancien triage de 85 hectares au nord du Prater – un nouveau quartier à usage mixte s’élève depuis plus d’une décennie eib.org. Cette zone comprend désormais des bureaux, des centaines de logements abordables, des parcs (dont un parc de « nature urbaine » de 10 hectares) et des équipements collectifs eib.org eib.org. Fait important, une grande partie des logements y est construite par des associations de logement à but non lucratif afin de garantir l’accessibilité pour les Viennois moyens eib.org eib.org. Le développement en cours de Nordbahnhof (nommé à juste titre Viertel Zwei et autres) insuffle une nouvelle vie à Leopoldstadt et a prouvé que même des constructions neuves en centre-ville peuvent rester accessibles dans le modèle viennois. Parallèlement, le projet Nordwestbahnhof – actuellement en phase de planification et de premiers travaux – vise à transformer un autre vaste triage (environ 44 hectares) à la frontière du 20e arrondissement de Brigittenau en un nouveau quartier résidentiel au cours des 10 à 15 prochaines années. Le plan urbain 2035 de la ville cite explicitement Nordwestbahnhof comme une zone clé de développement pour répondre aux besoins en logement vienna.at. Les plans prévoient des logements pour environ 15 000 à 20 000 habitants ainsi qu’une importante surface commerciale, le tout intégré à de nouveaux axes de transport et des espaces verts. Ensemble, ces projets fourniront des dizaines de milliers de nouveaux logements près du centre-ville, atténuant la pénurie de logements et créant des quartiers modernes axés sur les transports en commun. La valeur immobilière dans les quartiers adjacents est déjà rehaussée par ces projets – par exemple, les anciens immeubles voisins de Brigittenau et Leopoldstadt suscitent un regain d’intérêt grâce à la promesse de nouvelles infrastructures et commodités. Les investisseurs surveillent de près ces zones, car elles offrent des opportunités de partenariats de développement et d’acquisition de biens immobiliers dans les « prochains quartiers en vogue » à mesure de leur maturation.
• Extension du métro U2/U5 – La plus grande modernisation des infrastructures de la ville : Le réseau de transports publics de Vienne – déjà l’un des meilleurs au monde – fait l’objet d’une importante extension qui aura des répercussions significatives sur l’immobilier. Le projet U2xU5 est actuellement le plus grand projet d’infrastructure de la ville dmv-medien.at. Il consiste à prolonger la ligne de métro U2 existante et à construire une toute nouvelle ligne de métro U5, dont la première phase devrait ouvrir d’ici 2026. Ce projet ajoutera plusieurs nouvelles stations de métro et améliorera la desserte de quartiers jusqu’ici moins bien connectés. Par exemple, l’extension de la U2 atteindra en profondeur le 10e arrondissement (Favoriten) et le 11e (Simmering), tandis que la U5 traversera les arrondissements centraux et soulagera la pression sur d’autres lignes. L’impact sur l’immobilier devrait être considérable : de nouvelles stations de métro entraînent souvent une hausse des valeurs immobilières à proximité car les déplacements deviennent plus faciles et ces quartiers plus attractifs pour y vivre et y travailler. La ville souligne que ces lignes de métro « ouvrent de nouveaux quartiers » et réduisent les temps de trajet à travers Vienne dmv-medien.at. Dans un contexte professionnel, l’amélioration des transports est un atout – un réseau de transports publics fiable et rapide est une bouée de sauvetage qui renforce l’attrait de Vienne en tant que pôle d’affaires dmv-medien.at. Des quartiers comme Matzleinsdorfer Platz (où un important échangeur U2/U5 est en construction) connaissent une vague de nouveaux développements en prévision du métro. En somme, le projet U2/U5 va créer des opportunités de développement axées sur les transports, élargir la zone d’attractivité du centre de Vienne (puisque l’on pourra habiter plus loin tout en rejoignant rapidement le centre en métro), et probablement accroître la demande de logements et de bureaux le long des nouvelles lignes. C’est un tournant décisif pour les arrondissements sud et est qui seront désormais intégrés au réseau. Du point de vue des investisseurs, les biens situés à distance de marche des nouvelles stations sont très attractifs, et l’on peut s’attendre à une hausse localisée des prix dans ces zones de stations à l’approche et après l’ouverture des lignes.
• Autres améliorations des transports et des infrastructures : Au-delà du métro, Vienne investit dans des infrastructures plus larges qui influencent l’immobilier. Le réaménagement de la zone du Vienna Main Station (Hauptbahnhof), achevé au milieu des années 2010, continue de stimuler la croissance dans le district de Favoriten avec de nouveaux bureaux (plusieurs sièges sociaux d’entreprises y sont désormais installés) et des tours résidentielles. Le réseau routier de Vienne a connu des améliorations comme l’achèvement de l’extension de l’autoroute A5 vers le nord, ce qui a facilité les trajets depuis les villes périphériques et dynamisé les marchés immobiliers de ces zones investropa.com. Il y a aussi la construction en cours de la ligne ferroviaire à grande vitesse “Koralmbahn” reliant Vienne plus directement à la Carinthie et à l’Italie (via Graz et Klagenfurt) – lorsque le service commencera en 2025, il réduira les temps de trajet interurbains (par exemple, Vienne à Klagenfurt en ~2h40), améliorant indirectement la connectivité de Vienne en Europe railmarket.com. L’aéroport international de Vienne est un autre facteur : il a enregistré un trafic passagers record en 2023–24 avec la reprise des voyages, et bien qu’une troisième piste soit un projet à plus long terme, le trafic élevé actuel souligne le statut de Vienne comme ville passerelle, soutenant le secteur immobilier de l’hôtellerie et des conférences.
• Revitalisation urbaine et initiatives “vertes” : Dans le centre urbain, Vienne entreprend de nombreux projets de plus petite envergure qui, cumulés, améliorent l’environnement urbain et influencent l’attrait immobilier. Le nouveau plan de la ville prévoit des “rues-jardins” – la transformation de certaines rues très fréquentées en zones vertes apaisées avec plus d’arbres et d’espace piéton vienna.at. Cela devrait améliorer la qualité de vie (et l’attrait immobilier) dans ces quartiers. Il y a aussi un effort concerté pour éviter de construire sur des prairies vierges ; la ville cible plutôt des sites sous-utilisés pour le développement afin de préserver les espaces verts vienna.at. Par exemple, la zone de Rothneusiedl à l’extrême sud a été réservée pour un éventuel nouveau développement urbain (y compris une extension du U-Bahn) uniquement si la croissance démographique dépasse les prévisions actuelles vienna.at – ce qui signifie que Vienne est prudente et n’urbanise de nouveaux secteurs que si cela s’avère réellement nécessaire. Parallèlement, de nombreux nouveaux parcs et sites culturels voient le jour : la zone de la Donauinsel le long du Danube continue d’être améliorée, le Wien Museum a été agrandi, et de nouveaux quartiers culturels (comme autour de la promenade du Wienfluss) émergent. Toutes ces améliorations rendent les quartiers de Vienne plus attractifs et peuvent rehausser la valeur immobilière à proximité.

En somme, les grands projets et les améliorations d’infrastructures de Vienne façonnent activement une « Ville du Futur ». Les réaménagements d’Aspern Seestadt et des gares de triage offriront des logements et des espaces commerciaux grandement nécessaires, la ligne de métro U2/U5 renforcera la cohésion urbaine et augmentera la valeur des biens le long de son tracé, et diverses initiatives vertes garantiront que Vienne reste agréable à vivre au fur et à mesure de sa croissance. Pour les acteurs de l’immobilier, il est essentiel de suivre où sera la prochaine station de U-Bahn ou le nouveau quartier – Vienne adopte une approche de développement très axée sur la planification, et ces plans indiquent souvent où seront les prochains points chauds pour l’investissement. Il est enthousiasmant de constater que l’approche de la ville, axée sur une croissance durable et orientée vers les transports en commun, signifie que Vienne devrait maintenir sa haute qualité de vie même en augmentant sa population, ce qui rend l’investissement immobilier attractif sur le long terme.

Évolutions réglementaires et politiques affectant les acheteurs et investisseurs

Le marché immobilier viennois est fortement influencé par l’environnement réglementaire et politique autrichien, reconnu pour être pro-stabilité et socialement orienté. Les changements récents et à venir dans les lois et règlements auront des impacts importants pour les acheteurs et investisseurs. Voici les principales évolutions réglementaires et politiques à connaître pour 2025 et au-delà :

• Assouplissement des restrictions sur les prêts hypothécaires : L’un des changements les plus importants pour les acheteurs en 2025 est l’expiration des règles strictes de prêt hypothécaire qui étaient en vigueur depuis la mi-2022. Le règlement autrichien « KIM », introduit pour refroidir un marché en surchauffe, imposait un apport d’au moins 20 %, plafonnait le service de la dette à 40 % du revenu et limitait la durée des prêts hypothécaires à 35 ans kroy-immobilien.at. Ces règles rendaient l’accès au financement plus difficile, notamment pour les primo-accédants, et ont contribué au ralentissement de 2023–24. Cependant, à partir du 1er juillet 2025, le règlement KIM a été autorisé à expirer sans prolongation kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at. Cela signifie que les banques disposent à nouveau de plus de flexibilité pour accorder des prêts immobiliers – elles peuvent prêter avec des apports plus faibles ou des durées plus longues à leur discrétion (bien que les principes de prêt responsable demeurent) kroy-immobilien.at. Les premiers signes montrent que les volumes de prêts ont déjà augmenté dans le segment à bas coût de Vienne, car davantage de jeunes acheteurs remplissent les conditions pour obtenir un prêt immobilier kroy-immobilien.at. L’assouplissement du crédit devrait stimuler la demande pour les appartements et maisons d’entrée de gamme, et pourrait entraîner une hausse modérée des prix dans ces segments. Pour les investisseurs, un accès plus facile au financement pourrait également élargir le nombre d’acheteurs potentiels, favorisant la liquidité. En résumé, la fin des règles KIM marque un changement de politique, passant de la prudence à un soutien à l’accession à la propriété – un vent favorable pour le marché à l’avenir.
• Contrôle des loyers et protections des locataires maintenus : L’Autriche a une longue tradition de politiques favorables aux locataires, et Vienne en particulier régule strictement une partie de son marché locatif pour garantir l’accessibilité. Les plafonds de loyer restent en vigueur pour les bâtiments anciens selon la loi nationale sur la location (Mietrechtsgesetz), qui limite le loyer des logements dans les immeubles construits avant 1945 (sauf rénovation importante) selon un système de catégories. Ces loyers réglementés sont souvent inférieurs de 25 % ou plus aux prix du marché eib.org. Cette politique n’est pas nouvelle, mais elle constitue un élément stable que les investisseurs doivent prendre en compte – le potentiel de hausse sur les biens anciens peut être limité par la loi, sauf s’ils sont rénovés et sortis de l’ancienne catégorie. Les protections contre l’expulsion sont également fortes ; les locataires de longue durée disposent de droits importants. Notamment, près de la moitié du parc locatif viennois est fourni par des associations de logement à but non lucratif et par la ville elle-même eib.org, offrant des logements sociaux à des loyers inférieurs au marché. Ce vaste secteur à but non lucratif (couvrant un énorme 40 % des locations eib.org) constitue effectivement un pilier politique qui perdurera. Si ces mesures signifient que le marché viennois ne connaîtra pas de flambée incontrôlée des loyers, elles sous-tendent aussi la stabilité sociale et la grande qualité de vie qui rendent la ville attractive. Pour les investisseurs privés, l’essentiel est de cibler des biens exemptés du contrôle des loyers (constructions neuves, segment de luxe, etc.) ou d’être prêts à accepter des rendements réglementés modestes sur les biens anciens. Rien n’indique que le gouvernement assouplira ces protections des locataires – au contraire, elles sont politiquement populaires et resteront un aspect déterminant de la politique du logement à Vienne.
• Zonage, développement et subventions (Plan de Vienne 2035) : En 2025, le gouvernement municipal de Vienne a présenté un nouveau Plan de Développement Urbain (désormais appelé « Plan de Vienne 2035 ») qui définit les priorités d’utilisation des sols et de zonage pour la prochaine décennie vienna.at. Une politique majeure de ce plan est l’engagement selon lequel aucune nouvelle grande zone de développement ne sera ouverte ; la ville va plutôt intensifier les zones déjà désignées (comme Aspern, Nordwestbahnhof, etc.) vienna.at. Cela permet de contenir effectivement l’étalement urbain et de concentrer la croissance à l’intérieur des limites actuelles de la ville. Pour les investisseurs et promoteurs, cela signifie que le foncier en ville restera rare et précieux, puisque Vienne ne se précipite pas pour reclasser de nouveaux faubourgs. De plus, le plan fixe à 50 % la part de la ville qui doit rester en espace vert vienna.at, renforçant cette approche. Autre politique cruciale : les deux tiers des nouveaux terrains résidentiels désignés doivent être utilisés pour le logement subventionné (abordable) vienna.at. Cette règle, en place depuis plusieurs années et désormais réaffirmée, garantit que la majorité des unités des grands projets sont allouées au programme de logements abordables de la ville. Les promoteurs de grands projets acceptent cela en échange du permis de zonage, ce qui permet de maintenir les coûts du logement à Vienne relativement stables. Cependant, du point de vue d’un investisseur, cela signifie que les projets purement privés sont généralement limités à un tiers des unités dans ces nouvelles zones, ce qui peut limiter l’offre de logements en marché libre. Cette politique continuera d’influencer la rentabilité des projets et la composition du parc de logements construit. Point positif, cela garantit que Vienne continuera de produire des dizaines de milliers d’appartements abordables (avec subvention municipale) dans les années à venir, ce qui permet d’éviter les pénuries extrêmes observées dans d’autres capitales. Le Plan de Vienne 2035 met également l’accent sur le développement respectueux du climat, avec des exigences de végétalisation et d’efficacité énergétique pour les nouveaux permis vienna.at. Tous les promoteurs doivent désormais intégrer des éléments tels que des panneaux solaires, des toitures végétalisées et une gestion durable des eaux pluviales dans les nouveaux projets, conformément au Plan de Zonage Énergétique de la ville et aux objectifs climatiques investropa.com. Ces réglementations pourraient augmenter légèrement les coûts de construction, mais elles permettent aussi de créer des bâtiments pérennes, plus faciles à commercialiser et susceptibles d’apporter des avantages (comme des autorisations plus rapides ou des incitations). Enfin, le plan vise à offrir une sécurité de planification pour les investisseurs en définissant clairement ce qui peut être construit et où vienna.at. Cette transparence est généralement un atout pour le climat d’investissement – moins de surprises lors des changements de zonage signifie une planification de projet à long terme plus facile.
• Fiscalité et frais : Le régime fiscal général autour de l’immobilier en Autriche n’a pas connu de changements radicaux en 2025, mais il convient de noter quelques constantes. La taxe de transfert immobilier (Grunderwerbsteuer) reste à 3,5 % du prix d’achat (avec des taux plus bas pour les proches parents). Une légère mise à jour en 2023 a légèrement modifié la façon dont la taxe est calculée pour les biens donnés, mais rien qui n’affecte matériellement les transactions standard. La taxe sur les plus-values lors de la vente de biens immobiliers détenus depuis moins de 10 ans s’applique toujours (à 30 % sur le bénéfice) – ce qui encourage la détention à long terme. Et les revenus locatifs des investisseurs restent imposés comme des revenus ordinaires (avec possibilité de déduire l’amortissement). Une évolution : à partir de 2024, le gouvernement a indexé les seuils de valeur locative pour la fiscalité, ce qui peut affecter certains calculs d’impôts sur les biens de luxe, mais il s’agit d’une nuance technique. À l’horizon, des discussions ont lieu au niveau de l’UE sur la mise en œuvre de normes d’efficacité énergétique qui, d’ici 2030, pourraient être liées à la fiscalité (par exemple, des mesures punitives pour les bâtiments mal classés énergétiquement). L’Autriche envisage des incitations à la rénovation, possiblement via des crédits d’impôt ou des subventions, mais aucune loi concrète n’a encore été adoptée à ce sujet. Pour l’instant, le paysage fiscal est relativement stable – l’Autriche n’impose pas de nouveaux impôts fonciers ni de taxes spécifiques pour les acheteurs étrangers, contrairement à d’autres pays. Une fiscalité stable contribue à l’attrait de Vienne pour les investisseurs étrangers, qui ne font face à aucun droit de timbre supplémentaire au-delà de la taxe de transfert standard de 3,5 % et d’environ 1,1 % de frais d’enregistrement foncier.
• Incitations à l’immigration et à l’investissement : Comme mentionné, l’Autriche lance une nouvelle voie d’immigration basée sur l’investissement qui pourrait affecter le marché du luxe. Historiquement, l’Autriche n’avait pas de programme « Golden Visa » simple pour l’investissement immobilier passif (contrairement, par exemple, au Portugal ou à l’Espagne par le passé). La citoyenneté n’était accordée que dans des cas spéciaux de « contribution extraordinaire » (souvent signifiant investir des millions dans une entreprise créant des emplois). Cependant, des rapports en 2025 suggèrent qu’un programme révolutionnaire permettra d’obtenir la citoyenneté en investissant environ 3 millions d’euros dans l’immobilier autrichien vnz.bz vnz.bz. L’objectif du gouvernement est d’attirer des personnes fortunées et de stimuler les flux économiques. Si cette politique est effectivement mise en œuvre (avec des critères stricts pour garantir un investissement réel), cela pourrait être un game-changer : on pourrait voir une vague d’investisseurs fortunés acheter des biens immobiliers de luxe à Vienne comme voie vers un passeport européen. Cela augmenterait la demande (et les prix) dans le segment du luxe. Cela pourrait aussi apporter plus de capitaux étrangers dans des projets commerciaux, car la politique fait référence à des investissements résidentiels ou commerciaux de grande valeur éligibles vnz.bz. Certains mettent en garde contre le risque d’évincer les locaux du haut de gamme, mais l’ampleur devrait rester limitée aux candidats fortunés. Cette mesure constitue une libéralisation significative de la position autrichienne et indique une orientation plus favorable à l’investissement. Par ailleurs, l’Autriche dispose déjà d’un système attractif de permis de séjour (carte RWR) pour les travailleurs qualifiés et les indépendants, ce qui soutient indirectement la demande de logements (car des professionnels s’installent à Vienne). En 2024, l’Autriche a même assoupli certaines règles de permis de travail pour répondre à la pénurie de main-d’œuvre, ce qui signifie que plus de travailleurs non-UE (et leurs besoins en logement) peuvent venir, même si cela reste un facteur moindre.

En conclusion, le paysage politique viennois équilibre soigneusement les forces du marché et le bien-être social, et les changements récents poursuivent cet équilibre. Le relâchement du crédit en 2025 penche en faveur des acheteurs et devrait stimuler l’activité. Le engagement ferme en faveur du logement abordable et du contrôle des loyers empêche la surchauffe du marché et garantit un large accès – c’est l’une des raisons pour lesquelles Vienne évite les graves crises du logement observées ailleurs. Les investisseurs opérant à Vienne doivent comprendre ces règles : les profits peuvent y être très stables, mais la présence de réglementations impose de naviguer dans le système (par exemple, en tirant parti des subventions, en choisissant le bon type de bien pour les loyers du marché, etc.). La tendance générale jusqu’en 2030 est claire – Vienne restera favorable aux investisseurs en termes de stabilité, mais ne tolérera pas les excès spéculatifs qui compromettent l’accessibilité. Cela crée un environnement unique où le capital patient et à long terme prospère.

Facteurs de la demande : migration, emploi, tourisme & éducation alimentent l’immobilier

Un certain nombre de facteurs fondamentaux de la demande stimulent le marché immobilier de Vienne, sous-tendant les tendances et prévisions évoquées ci-dessus. Ceux-ci incluent la croissance démographique par la migration, une solide base d’emploi, un tourisme florissant, et le rôle de la ville en tant que pôle éducatif. Chacun de ces facteurs contribue à une demande soutenue tant pour le logement que pour les espaces commerciaux :

• Migration et croissance démographique : La population de Vienne est en augmentation constante, principalement grâce à la migration. La ville a dépassé les 2 millions d’habitants vers 2023 en.wikipedia.org en.wikipedia.org et devrait atteindre environ 2,2 millions d’ici 2035 vienna.at. Cette croissance (soit une augmentation d’environ 10 % en 15 ans) alimente une demande continue de logements. Une grande partie de l’augmentation de la population viennoise provient de la migration internationale – à la fois d’autres pays de l’UE et d’ailleurs. Début 2024, près de 39 % des Viennois avaient un passé migratoire (nés à l’étranger ou ayant un parent né à l’étranger) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Les principaux groupes incluent des personnes originaires de l’ex-Yougoslavie (Serbie, etc.), de Turquie, d’Allemagne, d’Europe de l’Est de l’UE (Pologne, Roumanie), et récemment un afflux de pays comme la Syrie et l’Afghanistan dans le cadre de quotas de réfugiés, ainsi que de l’Ukraine en raison du conflit (l’Autriche a accueilli des dizaines de milliers de personnes déplacées ukrainiennes, dont beaucoup s’installent dans des villes comme Vienne). Cette diversité est un atout pour le marché du logement : les nouveaux migrants louent généralement un logement à leur arrivée, ce qui stimule la demande locative, notamment dans les quartiers abordables. Avec le temps, beaucoup s’intègrent et achètent un logement, ce qui accroît la demande d’acheteurs. L’attrait de Vienne pour les migrants s’explique par ses opportunités économiques, sa sécurité et son système de soutien social. La ville bénéficie également de la migration interne ; elle attire des personnes des zones rurales autrichiennes et de petites villes qui viennent à Vienne pour travailler ou étudier. Toutes ces tendances signifient que les besoins en logement de Vienne ne cessent de croître – une raison essentielle pour laquelle la construction de logements suffisants reste un défi. Pour l’immobilier, une population croissante garantit pratiquement que les biens bien situés trouveront preneur et que les prix/loyers auront une tendance haussière à long terme. Il convient de noter que les urbanistes viennois anticipent explicitement cette croissance et ont déjà prévu de grandes zones de développement (Aspern, etc.) pour accueillir facilement les 50 000 prochains habitants vienna.at. Si la croissance dépasse les prévisions, la ville pourrait ouvrir d’autres zones (comme la zone de réserve à Rothneusiedl), ce qui illustre encore une fois que la demande devrait rester forte dans un avenir prévisible.
• Emploi et économie : Vienne est le moteur économique de l’Autriche, et la solidité de son marché du travail est un facteur clé de la demande immobilière. La ville accueille le siège de nombreuses entreprises autrichiennes et centre-européennes, ainsi que de nombreux emplois dans le secteur public (ministères, administration municipale) et un grand nombre d’organisations internationales. Par exemple, le Bureau des Nations Unies à Vienne et l’OPEP sont basés ici, tout comme des centaines de sièges régionaux de grandes ONG et d’entreprises internationales. Cela crée un flux constant de professionnels expatriés et de diplomates ayant besoin de logements – souvent sur le marché locatif moyen à haut de gamme. Le taux de chômage à Vienne en 2025 est relativement bas et le marché du travail reste robuste même après la pandémie cbre.com. Des secteurs comme l’informatique, les sciences de la vie et les services sont en croissance. De plus, Vienne possède une scène startup en plein essor et se positionne comme un pôle fintech et de recherche (attirant ainsi des talents). La croissance de l’emploi stimule la formation de nouveaux ménages – à mesure que plus de personnes trouvent un emploi stable, elles quittent la colocation ou s’installent dans leur propre appartement. L’économie de la ville a également fait preuve de résilience lors de la crise énergétique de 2022–23 ; bien que l’Autriche ait connu une brève récession, l’économie diversifiée de Vienne (y compris un secteur public solide) a amorti le choc globalpropertyguide.com. Avec le retour de la croissance en 2025, la hausse des revenus et l’amélioration de la confiance des consommateurs encourageront davantage d’achats et de rénovations de logements. Il est important de noter que la croissance des salaires en Autriche a rattrapé l’inflation, contribuant à restaurer le pouvoir d’achat. Pour l’immobilier commercial, les tendances de l’emploi sont cruciales : par exemple, le retour partiel au travail en présentiel (après le COVID) amène les entreprises à stabiliser leur surface de bureaux, et la création de nouveaux emplois signifie que certaines entreprises vont à nouveau agrandir leurs bureaux ou rechercher des locaux modernes. Parallèlement, un emploi solide et une population aisée soutiennent la demande en immobilier de commerce et de loisirs – les grandes rues commerçantes et les quartiers commerçants de Vienne bénéficient des dépenses locales de ses quelque 1,3 million de travailleurs dans la zone métropolitaine. En résumé, le marché du travail solide et la vitalité économique de Vienne se traduisent directement par une bonne absorption immobilière dans les secteurs résidentiel et commercial.
• Tourisme et demande à court terme : Le tourisme est un pilier de l’économie viennoise et un moteur important de la demande immobilière, en particulier dans les segments de l’hôtellerie et de l’hébergement de courte durée. Vienne figure constamment parmi les principales destinations urbaines d’Europe pour la culture et les congrès. En 2023, comme mentionné, la ville a enregistré 17,3 millions de nuitées investropa.com – retrouvant ainsi effectivement son volume touristique d’avant la pandémie (2019 était l’année record, et 2023 n’en était qu’à ~2 % près). Ce rebond s’est poursuivi en 2024, avec des chiffres mensuels de fréquentation touristique dépassant souvent ceux de l’année précédente (par exemple, fin 2024 a vu des augmentations à deux chiffres du nombre de visiteurs) investropa.com. Ce que cela signifie pour l’immobilier : les hôtels affichent un taux d’occupation élevé, ce qui suscite l’intérêt pour les investissements hôteliers et les nouveaux projets d’hôtels. Plusieurs nouveaux hôtels ont ouvert ou ont été annoncés pour 2023–25, y compris des marques de luxe et des hôtels-boutiques dans des bâtiments historiques rénovés – signe de confiance dans le secteur. De plus, les appartements en location de courte durée sont devenus très recherchés. De nombreux investisseurs privés à Vienne louent des appartements sur des plateformes comme Airbnb à des touristes et voyageurs d’affaires. L’essor du nombre de visiteurs et la popularité de Vienne pour les séjours prolongés (grâce à la multitude d’événements et de sites) signifient que ces locations de courte durée peuvent atteindre des tarifs nocturnes élevés, surtout dans les quartiers centraux. Les prévisions suggèrent qu’avec la stratégie touristique de Vienne (la ville se promeut activement, par exemple via des initiatives comme la mise en avant de quartiers uniques avec les visites “Heartbeat of Vienna” investropa.com), le tourisme continuera de croître. Par ailleurs, Vienne est une ville de congrès de premier plan (elle accueille de nombreuses conférences internationales), ce qui soutient la demande tant pour les hôtels que pour les appartements meublés de courte durée. Un autre aspect est la culture des cafés, les musées et la scène musicale de Vienne – tous ces éléments attirent les gens et renforcent aussi l’image de la ville, ce qui attire à son tour expatriés et retraités (certains étrangers choisissent d’acheter une résidence secondaire à Vienne pour sa culture). Globalement, le tourisme injecte une demande extérieure sur le marché immobilier qui vient compléter la demande locale. Il soutient la viabilité des commerces et hébergements du centre-ville et offre un potentiel de revenus supplémentaire aux propriétaires résidentiels qui pourraient louer à des touristes. Tant que Vienne restera une capitale culturelle de l’Europe (et tout indique que ce sera le cas), ce facteur continuera de contribuer à la demande immobilière.
• Enseignement supérieur et population étudiante : Vienne est souvent appelée une « ville universitaire » – et ce, à juste titre. Elle abrite plusieurs grandes universités et écoles supérieures, dont l’Université de Vienne (l’une des plus grandes d’Europe avec environ 90 000 étudiants), l’Université technique de Vienne (TU Wien), l’Université d’économie et de commerce de Vienne (WU), l’Université médicale de Vienne, et bien d’autres. Au total, les universités et écoles supérieures de Vienne accueillent environ 190 000 à 200 000 étudiants par an wien.gv.at shiksha.com, ce qui en fait la ville avec la plus grande population étudiante du monde germanophone en.wikipedia.org. Cette population étudiante massive crée une forte demande de locations – en particulier pour les petits appartements, les dortoirs et les colocations. Chaque année universitaire voit arriver des vagues de nouveaux étudiants à la recherche d’un logement, dont de nombreux étudiants internationaux (l’Université de Vienne compte à elle seule environ 28 000 étudiants internationaux inscrits) univie.ac.at. Les quartiers étudiants populaires comme Währing, Favoriten et certaines parties du centre-ville connaissent un marché florissant de studios et d’appartements une pièce. Les investisseurs achètent souvent des appartements dans les zones proches des universités pour les louer aux étudiants, sachant qu’il y aura un roulement et une demande constants. De plus, certains promoteurs ont construit des complexes de logements étudiants ou rénové d’anciens bâtiments en résidences privées. Le secteur de l’éducation contribue également à la création de pôles de recherche et d’innovation – par exemple, les quartiers autour des principaux campus universitaires voient l’implantation de start-ups et d’instituts, ce qui augmente la demande pour des bureaux et des espaces de laboratoire. De plus, de nombreux étudiants restent à Vienne après l’obtention de leur diplôme, venant grossir les rangs de la main-d’œuvre qualifiée et des futurs acheteurs de logements. La présence d’écoles prestigieuses (y compris de nombreuses écoles internationales pour l’enseignement de base) attire également des familles expatriées à s’installer à Vienne. En résumé, le secteur de l’éducation est un moteur constant de la demande de logements – il remplit les locations à court terme et fournit des résidents éduqués qui deviennent les futurs locataires et acheteurs de la ville. Avec l’Autriche maintenant un enseignement universitaire gratuit ou peu coûteux, Vienne continuera d’attirer des étudiants nationaux et étrangers, de sorte que ce moteur restera très actif jusqu’en 2030.
• Qualité de vie et autres éléments intangibles : Au-delà des chiffres bruts, il est important de noter que le classement constant de Vienne en tête des indices mondiaux de qualité de vie constitue en soi un aimant pour les personnes et les entreprises. Pendant plusieurs années (2018, 2019, 2022, 2023), Vienne a été classée la ville la plus agréable à vivre au monde par diverses enquêtes (Mercer, EIU) eib.org. Les facteurs cités incluent son excellente infrastructure, sa sécurité, son environnement propre, sa richesse culturelle et son logement de haute qualité à prix abordable. Cette réputation attire les expatriés, les retraités et les travailleurs à distance qui ont la flexibilité de choisir où vivre. À l’ère du télétravail, certains professionnels étrangers s’installent à Vienne simplement pour le style de vie, ce qui accroît la demande de locations haut de gamme. Les entreprises tiennent également compte de la qualité de vie lorsqu’elles choisissent l’emplacement de leurs bureaux – et l’attrait de Vienne l’aide à attirer des sièges régionaux et des talents. La stabilité politique de la ville et la solidité de l’État de droit renforcent la confiance des investisseurs (locaux et étrangers) dans le fait que leurs actifs immobiliers sont en lieu sûr. Tous ces facteurs qualitatifs garantissent que la demande pour l’immobilier viennois repose sur des bases larges et solides : les gens veulent fondamentalement vivre à Vienne, ce qui est peut-être le moteur à long terme le plus fort de tous.

En conclusion, le marché immobilier viennois est soutenu par des moteurs de demande sains et multiples. La migration apporte de nouveaux résidents, l’économie dynamique offre des emplois et de la richesse, le tourisme remplit la ville de visiteurs (et de locataires de courte durée), et les universités assurent un renouvellement constant d’étudiants sur le marché du logement. Ces forces devraient rester robustes à l’avenir – la population de Vienne est en hausse et son attrait mondial ne faiblit pas. Pour les investisseurs et les planificateurs, cela signifie que le défi se situe principalement du côté de l’offre (assurer suffisamment de logements et d’infrastructures) plutôt que de la demande. Sauf événements imprévus, Vienne peut compter sur une forte demande pour soutenir son secteur immobilier jusqu’en 2025–2030, renforçant le statut de la ville comme marché immobilier stable et attractif.

Sources :

1. Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel autrichien 2025 : Données détaillées sur l’évolution des prix et l’offre de logements globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
2. CBRE – Perspectives du marché immobilier autrichien 2025 : Aperçu du marché et tendances par segment (économie, investissement, bureaux, logistique, commerce, résidentiel, hôtels) cbre.com cbre.com cbre.com.
3. International Investment (IPI) – Est-il rentable d’investir dans l’immobilier autrichien ? (Étude 2025) : Prix actualisés, loyers, rendements par segment et région internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz.
4. Investropa – 17 prévisions fortes pour l’immobilier viennois en 2025 : Analyse d’experts locaux sur les tendances telles que la demande en banlieue, l’impact du tourisme, la durabilité et la croissance démographique investropa.com investropa.com investropa.com.
5. Vienna.at News – Présentation du Plan de Vienne 2035 (mars 2025) : Points forts du plan de développement urbain (durabilité, zones de développement, espaces verts) vienna.at vienna.at vienna.at.
6. KROY Immobilien – Prêts immobiliers : Fin de la réglementation KIM (2025) : Explication de la fin des restrictions hypothécaires et implications pour les emprunteurs kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at.
7. VNZ.bz – L’investissement immobilier de luxe permet l’accès à la citoyenneté autrichienne en 2025 : Discussion sur la nouvelle initiative de citoyenneté par investissement immobilier (immigration de personnes fortunées) vnz.bz vnz.bz.
8. EIB.org – Nordbahnhof de Vienne – Le logement abordable à l’autrichienne (nov. 2024) : Aperçu du modèle de logement viennois, du réaménagement de Nordbahnhof et des classements de qualité de vie eib.org eib.org.
9. Esri Blog – À l’intérieur d’Aspern Seestadt – Le développement urbain européen (sept. 2023) : Contexte du projet Seestadt et des efforts de Vienne en matière de ville intelligente esri.com esri.com.
10. Statistik Austria / Ville de Vienne – Vienne en chiffres 2023 : Statistiques sur la population et les étudiants (via le portail des statistiques de la ville de Vienne) en.wikipedia.org wien.gv.at.