Marché Immobilier de Washington DC 2025 : Tendances, Analyse des Quartiers & Prévisions Futures

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Prix des logements et ventes en 2025

Le marché immobilier de Washington D.C. en 2025 affiche des variations de prix modérées et une évolution vers une dynamique plus équilibrée après la frénésie des dernières années. Le prix médian de vente à l’échelle de la ville se situe autour de 710 000 $ (en mai 2025), soit une hausse d’environ 3 % sur un an redfin.com. Cette appréciation modérée fait suite à plusieurs années de fortes hausses et reflète une demande légèrement refroidie. En effet, le nombre de ventes a chuté (571 ventes en mai, -17,6 % sur un an) redfin.com, et les biens restent plus longtemps sur le marché — une médiane de 46 jours avant d’être vendus contre seulement 37 jours un an plus tôt redfin.com. Les acheteurs se montrent plus patients et attentifs aux prix, signalant un passage du marché vendeur effréné de 2021–2022 à un rythme normalisé en 2025.

L’inventaire est en augmentation, offrant un peu plus de marge de manœuvre aux acheteurs. Début 2025, le nombre de logements à vendre à DC a fortement augmenté par rapport à l’année précédente – selon Realtor.com, le nombre d’annonces actives était en hausse de +56 % par rapport à la même semaine en 2024 housebeautiful.com. Même sur une base mensuelle, les nouvelles annonces ont bondi d’environ 19 % sur un an en mars wtop.com, marquant l’un des plus forts sauts d’inventaire depuis des années. Cette offre croissante surgit après une longue pénurie de biens, ce qui a diminué légèrement la pression à la hausse sur les prix. Ainsi, les vendeurs commencent à faire de petites concessions : le prix médian affiché dans la région de DC en mars était de 625 000 $, soit un gain annuel de 4,2 % — la croissance la plus lente depuis fin 2023 wtop.com. Les baisses de prix sont aussi un peu plus fréquentes (environ 28,6 % des annonces ont connu une baisse, en légère hausse sur un an) redfin.com, signe que les vendeurs ajustent leurs attentes. Cependant, il est important de noter que, malgré l’augmentation de l’offre, l’inventaire reste faible comparé aux moyennes historiques — moins de deux mois d’offre, contre 4 à 6 mois pour un marché équilibré wtop.com. Autrement dit, DC tend vers un équilibre sans être saturé : un bien bien positionné trouve encore rapidement preneur et reçoit plusieurs offres, alors que les logements trop chers restent invendus plus longtemps.

La performance du marché varie selon les segments. Les maisons individuelles dans les quartiers prisés restent très recherchées, certaines affichant une forte appréciation. Par exemple, dans les quartiers huppés du Northwest de DC, les prix des maisons indépendantes ont explosé — dans un code postal (Cathedral Heights/AU Park), le prix médian a atteint 1,79 M$ (soit 28 % de hausse sur un an) washingtonpost.com. À l’inverse, le marché du condo est plus mou : dans plusieurs quartiers, les prix des condos ont baissé de 8 à 10 % sur l’année passée washingtonpost.com. Les condos d’entrée de gamme dans certaines parties du sud-est et nord-est (p. ex. secteur 20020 d’Anacostia ou Congress Heights 20032) ont même perdu de la valeur car l’offre y dépasse la demande washingtonpost.com. Cette polarisation reflète les préférences post-pandémie : les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour de grandes maisons bien situées, alors que les petits condos excentrés font face à plus de résistance sur les prix. Globalement, les propriétaires de DC ont vu une modeste progression de leur patrimoine en moyenne (le prix moyen sur 12 mois des maisons individuelles était en hausse de +2,6 % sur un an début 2025 ora-cfo.dc.gov), mais contrairement aux bonds à deux chiffres des années précédentes, la hausse des prix en 2025 est bien plus modérée.

Tendances du marché locatif

Le marché locatif résidentiel à Washington DC reste solide mais s’est stabilisé en 2025, après une phase de forte hausse des loyers les années précédentes. À la mi-2025, le loyer médian dans la ville (tous types de biens) est d’environ 2 465 $ par mois zumper.com. Soit environ 23 % de plus que la moyenne nationale, ce qui reflète le statut de DC parmi les marchés locatifs les plus coûteux des États-Unis zumper.com. Notamment, les loyers ont stagné voire légèrement baissé sur l’année écoulée — environ -1 % sur un an selon les données Zumper de juin 2025 zumper.com. En d’autres termes, les locataires bénéficient d’un petit répit après des sommets historiques ; le marché se stabilise. La hausse de l’offre y contribue : la ville a ajouté de nouveaux appartements à un rythme soutenu, augmentant l’inventaire multifamilial de ~3,2 % sur un an ora-cfo.dc.gov. Beaucoup sont des unités de luxe dans Navy Yard, NoMa et Southwest Waterfront, ce qui intensifie la concurrence pour les locataires haut de gamme. D’ailleurs, la part des annonces avec concessions propriétaires (p. ex. un mois gratuit) a augmenté, les gestionnaires cherchant à maintenir un bon taux d’occupation.

Cela dit, louer à DC reste loin d’être bon marché. Un appartement une chambre typique coûte environ 2 300 $+ par mois, et un deux-pièces tourne autour de 3 150 à 3 200 $ zumper.com zumper.com. Les quartiers chics affichent des prix encore plus élevés : par exemple, dans le nouveau secteur branché du Navy Yard en bord de fleuve, un deux-pièces se loue en moyenne autour de 2 700 $ theluxuryplaybook.com, et dans le prestigieux Georgetown le loyer médian dépasse 3 000 $ niche.com (reflétant le parc immobilier haut de gamme). À l’inverse, les quartiers historiquement abordables à l’est de l’Anacostia offrent encore des loyers bien plus bas — à Historic Anacostia, le loyer médian n’est que de 1 272 $, soit moins de la moitié de la médiane de la ville niche.com. (Voir le Tableau 1 ci-dessous pour la comparaison des loyers par quartier.) Ces écarts mettent en évidence la forte localisation du marché locatif à DC : la forte demande pour des appartements de luxe chez les jeunes actifs et les locataires aisés fait grimper les prix dans le nord-ouest et le centre, alors que les zones excentrées restent nettement plus abordables.

Malgré une certaine accalmie récente, la demande locative reste fondamentalement solide. Plus de 57 % des ménages DC sont locataires zumper.com (l’un des plus forts taux au pays), soutenus par la grande population étudiante de la ville, une main d’œuvre jeune et mobile, et la faible accessibilité à la propriété. Les taux d’occupation dans les immeubles gérés professionnellement restent robustes (entre 90 et 95 % selon l’industrie), et les concessions restent modestes. En fait, pour les biens haut de gamme, les propriétaires ont repris un peu de pouvoir de fixation des prix : les loyers des appartements “Trophy” Classe A+ continuent de progresser (~+8–9 % sur un an pour les immeubles ultra-équipés) cbre.com, illustrant une ruée vers la qualité où les locataires paient la prime pour des prestations neuves. À l’inverse, les logements anciens (Classe B/C) ou dans de petits immeubles subissent plus de pression et une croissance des loyers ralentie, surtout dans les quartiers où l’offre récente est abondante.

Les facteurs politiques pèsent aussi dans le paysage locatif. Washington DC dispose depuis longtemps de lois de stabilisation des loyers pour les anciens bâtiments, plafonnant la hausse annuelle (actuellement limitée à l’Indice des prix à la consommation + 2 %, avec un maximum de 10 % selon la législation de 2024) wtop.com. Si cela évite aux locataires concernés des hausses brutales, cela limite la croissance de revenus pour les propriétaires, ce qui pourrait décourager l’investissement dans ce parc immobilier. En 2025, les élus DC ont également débattu de réformes dans le cadre du « Rental Housing Act », visant à simplifier les expulsions (après un moratoire pandémique prolongé) et à encourager l’entretien des logements abordables foxessellfaster.com. Les propriétaires surveillent ces dossiers de près : d’un côté, une réduction des arriérés d’expulsions pourrait limiter le risque d’impayés, mais d’un autre côté, si les protections des locataires s’élargissent ou les plafonds sont prolongés, les futurs loyers pourraient être plus contraints. Au total, les perspectives locatives pour 2025 sont stables — les locataires ont un peu plus d’espace que durant la tension extrême de 2022, mais louer à DC reste très cher. Avec moins de nouveaux projets prévus pour 2026, certains experts prédisent que les propriétaires pourraient regagner du pouvoir sur les loyers dans les années à venir si la croissance de l’offre ralentit jpmorgan.com, surtout si la population et l’emploi continuent de croître.

Offre de logements et nouveaux développements

Après des années de sous-approvisionnement, le stock de logements à DC augmente enfin — mais de manière inégale. Comme indiqué, les mises en vente actives ont nettement augmenté en 2025, reflet d’un plus grand nombre de propriétaires décidant de vendre (peut-être poussés par la hausse des prix et, pour certains, par un changement d’emploi ou la fin des taux hypothécaires ultra-bas). Les promoteurs immobiliers ont également été actifs : de nombreux projets de condos et maisons de ville ont livré des logements dans des quartiers comme Capitol Riverfront/Navy Yard et Shaw. L’augmentation des annonces a “dépasse les niveaux d’avril 2022” au printemps foxessellfaster.com, signe que l’arriéré de vendeurs réticents commence à se résorber. Pourtant, comparé à l’avant-pandémie, l’offre reste limitée — Bright MLS estime qu’à la fin de 2024, le stock était encore 36 % inférieur au niveau considéré comme sain (même si c’est mieux que 53 % inférieur au début de 2024) washingtonpost.com. En somme, l’offre s’améliore mais reste tendue dans une perspective historique.

Un développement préoccupant touche le secteur du logement abordable. La production de logements à loyers modérés (“income-restricted”) à Washington DC a atteint un point critique en 2025. L’explosion des coûts de construction, couplée aux impayés de loyers survenus pendant la pandémie, a asséché le financement de nouveaux projets abordables washingtonpost.com washingtonpost.com. Le Trust Fund pour la production de logements, pierre angulaire de nombre de ces projets, a annoncé qu’il doit réorienter ses fonds pour sauver les immeubles existants en difficulté, plutôt que d’enclencher de nouvelles constructions washingtonpost.com. Résultat : presque aucun nouveau logement abordable ne verra le jour avant plusieurs années — les promoteurs prévoient une forte “chute en 2026 puis une chute très brutale en 2027” des livraisons washingtonpost.com. C’est la tempête parfaite : hausse des taux d’intérêt, expiration des aides publiques, séquelles du moratoire sur les expulsions (qui a laissé nombre de bailleurs sociaux avec des impayés record washingtonpost.com). Les conséquences sont graves : sans nouvelles mises en service, les locataires modestes feront face à encore plus de concurrence et risqueront des déplacements. Certains immeubles existants sont menacés de saisie pour défaut de revenus, et s’ils basculent vers le marché privé, ces logements abordables pourraient disparaître définitivement du parc washingtonpost.com washingtonpost.com. À l’échelle du marché, cela pourrait signifier une pression persistante sur les loyers des segments moyens et bas (car la demande déborde sur le marché libre) et une accentuation de la ségrégation socio-économique dans le logement.

À l’autre bout du spectre, le développement de logements haut de gamme et à prix de marché se poursuit dans certains quartiers de DC. Les secteurs comme Navy Yard, NoMa et Southwest Waterfront ont connu une explosion de chantiers ces dix dernières années. Mais en 2025, même de nombreux promoteurs de luxe lèvent un peu le pied, confrontés à un coût du financement élevé (des taux proches de 7 % compliquent la rentabilité des nouveaux projets). Les livraisons de nouveaux appartements devraient atteindre environ 6 000 unités en 2025, puis descendre à 4 000 unités en 2026, selon une estimation jpmorgan.com. Cette accalmie pourrait en réalité bénéficier au marché en prévenant la surproduction et en permettant à la demande de suivre. De leur côté, les responsables municipaux misent activement sur les projets de conversion pour traiter à la fois la pénurie de logements et la vacance des bureaux (cela sera abordé plus loin). L’administration de la maire Bowser a lancé l’initiative “Housing in Downtown” avec des incitations pour transformer des bureaux obsolètes en logements, avec un objectif d’ajouter 15 000 habitants au centre-ville d’ici 2028 dmped.dc.gov. Si ces conversions fonctionnent, elles augmenteront le stock de logements (notamment d’appartements en location) au cœur du centre-ville, ce qui pourrait soulager la pression sur d’autres quartiers et revitaliser des îlots commerciaux sous-exploités.

Conclusion sur l’offre : Bien que le stock à la vente augmente enfin — offrant plus de choix aux acheteurs — DC continue de faire face à une pénurie de logements sur le long terme, surtout pour les logements abordables. La construction neuve se modère face aux vents contraires économiques. Cela laisse penser que, sauf retournement conjoncturel, la demande de logements va continuer à dépasser l’offre, maintenant prix et loyers à la hausse, même si la pente sera moins abrupte dans les années qui viennent. Futurs acheteurs et investisseurs doivent garder à l’esprit que la réglementation stricte et la rareté des terrains à DC rendent difficile un accroissement rapide du parc. Même avec des politiques pro-construction, les progrès devraient rester incrémentaux, maintenant un certain niveau de concurrence pour l’achat comme la location.

Tendances de l’immobilier commercial en 2025

Marché des bureaux : Fortes vacances et poussée à la modernisation

En 2025, l’histoire de l’immobilier commercial à Washington est dominée par un secteur des bureaux en profonde mutation. Le marché des bureaux du centre-ville de DC doit faire face à des taux de vacance records, le passage massif au travail à distance/hybride et la réduction des effectifs fédéraux ayant vidé de vastes espaces. Le taux de vacance global s’établit à environ 22,6 % au premier trimestre 2025 cbre.com — un niveau historique, et en hausse par rapport aux 15 %–16 % d’il y a quelques années à peine. Cette légère hausse début 2025 (le taux de vacance a gagné 0,1 point depuis le 4ème trimestre) s’explique en partie par les agences fédérales qui réduisent leur superficie cbre.com. Par exemple, une agence (US Agency for Global Media) a quitté son immeuble pour un espace plus petit, tandis que l’USAID a gelé temporairement ses activités de bureau faute de financement cbre.com. Ces mouvements fédéraux ont un impact énorme : le gouvernement américain (et ses sous-traitants) occupe près de 30 % du parc de bureaux de la métropole de DC marcusmillichap.com. À mesure qu’elles se regroupent et démocratisent le télétravail, le District enregistre des pertes nettes d’occupation. De nombreuses entreprises privées réduisent elles aussi la voilure, sous-louant l’excédent d’espace ou choisissant des bureaux plus petits, mais de meilleure qualité.

On observe une bifurcation marquée de performance entre les bâtiments récents à fort niveau de prestations et les structures anciennes et vieillissantes. Les immeubles “Trophy” modernes surclassent le marché : le taux de vacance dans les immeubles de première catégorie (souvent construits après 2010) est autour de 12 %–14 %, bien en-deçà de la moyenne du secteur cbre.com. Ces immeubles plébiscités — dotés de systèmes CVC ultra-modernes, d’espaces collaboratifs et idéalement situés — continuent d’attirer des locataires. En fait, la “flight-to-quality” (migration vers la qualité) se traduit par un report des occupants sur ces meilleurs immeubles, délaissant ainsi le parc ancien. Les propriétaires des offices Trophy/A+ voient même une hausse des loyers sur le segment supérieur ; les loyers effectifs pour les meilleurs espaces ont progressé d’environ 9 % sur un an fin T1 2025 cbre.com, et les concessions généreuses (gros budgets d’amélioration des locaux, périodes de loyer gratuit) commencent à diminuer sur ce créneau. Par exemple, les cabinets d’avocats signent de nombreux baux haut de gamme — un bail en pré-location de 14 000 m² (151 000 pieds carrés) passé par un grand cabinet a lancé la construction d’une nouvelle tour Trophy au 725 12th Street NW cbre.com. Ces signaux montrent que la qualité de l’espace de travail reste une valeur sûre à DC, surtout alors que certaines organisations ramènent (un peu) leurs salariés au bureau.

À l’inverse, les bureaux anciens de catégorie B et C — notamment ceux à l’aménagement dépassé ou éloignés du métro — traversent une crise existentielle. Nombre d’entre eux affichent plus de 20 % de vacance et certains sont presque vides. Faute de nouvelles constructions de bureaux en vue (les promoteurs ont virtuellement arrêté le “spec office”), la priorité du marché porte sur la reconversion de ces immeubles vieillissants. La ville a mis en place un programme d’exonération fiscale pour les conversions (“Office-to-Residential”, surnommé “Office to Anything”) afin d’inciter les propriétaires à transformer leurs actifs obsolètes en logements, hôtels ou autres usages bizjournals.com. Le dispositif comprend notamment un gel de la taxe foncière pendant 15 ans, dans l’objectif de convertir 2 à 2,5 millions de pieds carrés de bureaux inutilisés bizjournals.com. Mi-2025, quelques reconversions pilotes étaient en cours, telle la transformation d’un immeuble de bureaux des années 1980 sur la 15ème rue en logements wtop.com. Reste que ces projets sont confrontés à plusieurs obstacles — tous les immeubles ne sont pas reconvertibles facilement en logements (profondeur des plateaux, incompatibilité technique). Néanmoins, la reconversion s’impose comme une solution clé à long terme pour résorber la vacance des bureaux à DC. Les responsables locaux sont confiants qu’à l’horizon 2028, le centre-ville comptera plusieurs milliers de logements supplémentaires, permettant de réoccuper les bureaux et de revitaliser le quartier d’affaires central de DC en y instaurant une vraie mixité vie-travail 24h/24 dmped.dc.gov.

Un facteur important sur le marché des bureaux est la politique fédérale concernant le retour en présentiel. En 2025, le gouvernement fédéral (sous la nouvelle administration du président Trump) a commencé à encourager davantage d’employés à retourner au bureau. Les obligations de retour au bureau pour les agences fédérales et les grands employeurs privés (comme le deuxième siège d’Amazon à Arlington) pourraient progressivement accroître l’utilisation des espaces de bureaux marcusmillichap.com marcusmillichap.com. De fait, certaines données montrent une fréquentation des bureaux en légère hausse, ce qui pourrait stabiliser le taux de vacance d’ici fin 2025. Cependant, un risque imminent est la possibilité que la General Services Administration (GSA) réduise l’empreinte locative du gouvernement – pouvant entraîner la résiliation de milliers de baux dans les années à venir marcusmillichap.com. Si une réduction massive des agences fédérales survient, les anciens immeubles fédéraux et les sous-marchés dépendant des baux (tels que Southwest Federal Center, la zone de L’Enfant Plaza) connaîtront une pression supplémentaire sur les taux de vacance. En somme, le secteur tertiaire de DC est à la croisée des chemins : un scénario optimiste de stabilisation grâce aux politiques de RTO et à la reconversion adaptative, ou un scénario pessimiste d’érosion accrue de la demande à cause du travail numérique et des coupes budgétaires. Pour l’instant, les loyers des immeubles standards de catégorie B sont sous pression à la baisse (les propriétaires offrant d’importantes concessions pour attirer des locataires), et la valorisation des biens a diminué. Les investisseurs restent prudents ; certaines tours de bureaux se sont vendues avec une décote, d’autres font face à des difficultés de refinancement avec la hausse des taux d’intérêt. On pourrait assister à des ventes en difficulté ou des saisies d’immeubles de bureaux anciens dans la prochaine année ou deux si la location ne s’améliore pas.

Commerce de détail et autres segments commerciaux

En dehors du secteur des bureaux, les secteurs de l’immobilier commercial à DC présentent un tableau contrasté en 2025 :

Commerce de détail : Le commerce de proximité (centres commerciaux avec supermarché, rues commerçantes locales) est resté résilient, soutenu par des revenus des ménages élevés et le retour de la fréquentation piétonne à mesure que les habitants reprennent leurs activités normales. Cependant, le commerce de détail du centre-ville – notamment les restaurants, cafés et boutiques du quartier central des affaires – souffre en raison de la reprise lente du secteur tertiaire. Avec seulement environ 50 % des employés de bureau présents un jour donné dans le centre-ville, les restaurants et magasins qui dépendaient de l’affluence des bureaux enregistrent une baisse des ventes. Le retour du tourisme à DC (après le COVID) a aidé des secteurs comme le National Mall et Georgetown à retrouver un peu de flux commercial, mais des lieux comme Metro Center et Farragut restent plus calmes. Les loyers commerciaux dans les axes de premier plan sont stables, tandis que la vacance reste élevée dans les emplacements secondaires du centre-ville. Fait notable, le taux de vacance commercial au cœur de DC a atteint environ 12 % en 2025 (selon des rapports de courtiers), et les propriétaires privilégient davantage de locataires expérientiels (salles de sport, cabinets médicaux, divertissement) pour occuper les espaces. La ville accorde également des subventions aux petites entreprises afin de combler les locaux vacants, dans le cadre des efforts de relance du centre.
Multifamilial (appartements) : Nous avons abordé les locations résidentielles sous l’angle des locataires plus tôt ; d’un point de vue investissement, les actifs multifamiliaux à DC restent une classe d’actifs privilégiée. Malgré un plafonnement temporaire des loyers, la vacance au sein des résidences stabilisées est relativement faible (autour de 5–6 % pour les logements gérés de manière professionnelle à l’échelle de la région). La demande d’investissement pour les immeubles d’habitation a un peu ralenti uniquement à cause de la hausse des taux d’intérêt, rendant les opérations plus difficiles à rentabiliser. Les taux de capitalisation du multifamilial à DC ont progressé vers le milieu de la tranche des 5 %, contre des niveaux inférieurs à 5 %, reflétant l’augmentation du coût du capital. Cependant, les fondamentaux à long terme restent positifs – la population de la région est de nouveau en croissance (celle de DC était en hausse de ~2,2 % à la mi-2024 par rapport à l’année précédente ora-cfo.dc.gov, inversant les baisses antérieures) et l’offre de logements est contrainte. Une analyse de JPMorgan suggère qu’avec moins de nouveaux appartements livrés en 2026, les propriétaires devraient regagner un pouvoir de fixation des prix, ce qui pourrait stimuler la croissance des loyers et du NOI jpmorgan.com. Des quartiers comme Capitol Hill, Dupont Circle et les sous-marchés émergents du Nord-Est suscitent l’intérêt des investisseurs à la recherche d’opérations de valorisation (ex : rénover un immeuble locatif ancien pour augmenter les loyers). Un défi demeure : les lois strictes et favorables aux locataires de DC ainsi que le contrôle des loyers sur de nombreux biens anciens peuvent limiter la capacité des investisseurs à augmenter les loyers – certains investisseurs institutionnels évitent DC pour cette raison. Globalement, le secteur multifamilial est le secteur commercial le plus sain à DC, avec une occupation stable et seulement de légères baisses de loyer en 2025, et il devrait se renforcer encore alors que l’accession à la propriété reste hors de portée pour beaucoup.
Hôtellerie : L’industrie hôtelière de DC est en phase de reprise. Les voyages d’affaires et de loisirs ont repris en 2023–2024, et début 2025, le taux d’occupation des hôtels et les tarifs des chambres étaient en hausse. L’Office d’Analyse des Recettes a rapporté que les nuits d’hôtel vendues ont augmenté de 2,0 % (moyenne sur 12 mois) et le tarif moyen des chambres de 5,1 % sur un an ora-cfo.dc.gov, témoignant d’un tourisme et d’une activité de congrès en amélioration. Toutefois, le marché hôtelier n’est pas encore revenu à la normale d’avant la pandémie, tout particulièrement en semaine pour les voyages d’affaires – les hôtels de centre de congrès et ceux qui accueillent la clientèle gouvernementale n’atteignent pas encore les performances de 2019. Les investisseurs commencent à rechercher des opportunités d’acquérir des hôtels à DC avec une décote, misant sur une poursuite du rebond en 2026 avec le retour du tourisme international et la reprise des conférences en présentiel pour les agences fédérales.
Industriel : Bien que le District en lui-même dispose de très peu d’immobilier industriel (entrepôts, installations logistiques étant surtout situées en banlieue), le marché industriel de la région de DC est très dynamique grâce au e-commerce et à la croissance des data centers. Dans le District, les usages industriels de petite taille dans des quartiers comme Ivy City et Fort Totten (brasseries, ateliers/makerspaces, hubs logistiques du dernier kilomètre) affichent des taux d’occupation élevés. Les loyers pour les espaces industriels légers fonctionnels ont augmenté, et certains anciens entrepôts sont transformés en bureaux créatifs ou commerces. Pour les investisseurs, l’industriel est un secteur en vogue à l’échelle régionale (vacances sous 4 % en Virginie du Nord et dans le Comté de Prince George).

En résumé, l’immobilier commercial à DC, c’est l’histoire de deux marchés : le secteur des bureaux fait face à des vents contraires et à une réinvention, alors que le multifamilial, le commerce de détail et les secteurs spécialisés amorcent une reprise avec un optimisme prudent. La stratégie de la ville pour ses grands axes commerciaux repose sur la diversification – en rendant le centre-ville moins dépendant des bureaux, en ajoutant du résidentiel, de l’éducation (universités qui s’étendent dans le centre) et du divertissement. Pour l’instant, le capital d’investissement est très sélectif : il se porte principalement sur les acquisitions d’appartements, les projets mixtes et les reconversions en sciences de la vie, tandis que beaucoup d’acteurs attendent sur la touche des opérations en difficulté sur les bureaux ou des signes plus clairs du plancher du marché tertiaire. La stabilité de l’économie locale, fortement adossée au gouvernement fédéral (qui continue de soutenir de nombreux immeubles, au même titre que les cabinets d’avocats et ONG implantés à DC), joue le rôle d’amortisseur, mais il est indéniable que 2025 constitue une période de transition pour l’immobilier commercial alors que la ville s’adapte à l’après-pandémie.

Principaux moteurs du marché : Économie, politique & démographie

Plusieurs moteurs sous-jacents façonnent la trajectoire de l’immobilier à Washington DC en 2025 :

Emploi et économie : L’économie de la métropole de DC est solide mais a connu un certain tassement récemment dans le District même. Le nombre total d’emplois à DC a baissé d’environ 0,4 % sur un an début 2025 ora-cfo.dc.gov, avec un secteur public (emplois gouvernementaux) en recul de 1,2 % et un privé globalement stable. Le taux de chômage dans le District tournait autour de 5,8–6,0 %, supérieur à la moyenne nationale ora-cfo.dc.gov. Les licenciements fédéraux et coupes budgétaires spectaculaires début 2025 (liés au changement d’administration) ont semé l’incertitude – plusieurs départements fédéraux ont réduit leurs effectifs, les sous-traitants ont été touchés housebeautiful.com housebeautiful.com. Cela a suscité de la nervosité sur le marché du logement, des travailleurs concernés mettant en pause leur recherche immobilière. Comme l’a noté un économiste, certains ménages choisissent de quitter la région ou de partir en retraite anticipée à cause de la volatilité de l’emploi fédéral housebeautiful.com. En revanche, les secteurs privés de DC comme la tech, l’hôtellerie et l’éducation créent des emplois et les salaires restent élevés (l’emploi fédéral représentant 28 % des salaires versés à DC ora-cfo.dc.gov). La région bénéficie également de la croissance technologique en Virginie (ex : Amazon HQ2 à Arlington). En résumé : un marché de l’emploi stable est crucial pour la demande résidentielle. Jusqu’à présent en 2025, la légère baisse des emplois et le chômage plus élevé constituent un vent contraire modéré pour l’immobilier. À l’avenir, les prévisions tablent sur une reprise de la croissance : l’économiste en chef de la NAR prévoit près de +2 millions d’emplois supplémentaires au niveau national en 2025, puis de nouveau en 2026 nar.realtor nar.realtor, ce qui serait positif pour le logement si la région de DC en profite. Si le secteur public se stabilise et que l’ensemble de l’économie évite la récession, la confiance des acheteurs devrait s’améliorer. À l’inverse, si des crises budgétaires ou des chocs économiques surviennent plus tard en 2025, l’incertitude pourrait freiner tant l’activité des acheteurs que celle des locataires commerciaux (le marché immobilier de DC a tendance à ralentir lors des shutdowns fédéraux ou des turbulences électorales, par exemple).
Migrations et tendances démographiques : Pendant de nombreuses années, DC a enregistré une croissance démographique soutenue, mais la pandémie l’a brièvement inversée, certains résidents recherchant plus d’espace ou profitant du télétravail. Désormais, la tendance se normalise. L’estimation de population de DC à la mi-2024 était en hausse d’environ 14 926 habitants (soit une hausse de 2,2 % par rapport à mi-2023) ora-cfo.dc.gov, signe que la ville attire de nouveaux venus, probablement grâce à la réouverture et à l’attrait urbain. Cependant, les schémas migratoires montrent un solde migratoire négatif de certains résidents en 2025 : Redfin indique qu’entre fév.–avr. 2025, environ 20 % des acheteurs DC envisageaient de quitter la métropole, alors que seulement 3 % des recherches émanaient de personnes d’autres régions souhaitant s’installer à DC redfin.com. Les principales destinations des sortants incluent des endroits avec un coût de la vie plus faible ou attractifs pour la retraite – ex. : Salisbury (MD), Virginia Beach, voire Miami redfin.com. Cela suggère que le coût élevé du logement et le télétravail poussent certains locaux à s’installer dans des zones plus accessibles ou agréables à vivre. En parallèle, ceux qui emméngent à DC viennent souvent de villes onéreuses comme Los Angeles ou New York redfin.com – probablement pour des mutations ou parce que le coût de DC reste plus abordable que NYC/LA. Les 80 % des acheteurs DC qui restent locaux se déplacent plutôt dans la région (de la ville vers la banlieue ou vice versa selon leur cycle de vie) redfin.com. Côté résidentiel, une croissance modérée de la population conjuguée à des foyers plus petits (beaucoup de jeunes actifs) signifie que DC conserve un besoin significatif en logements. Mais une hémorragie continue de familles ou retraités pourrait affaiblir la demande sur certains segments. À noter, la périphérie exerce une concurrence féroce – début 2025, certaines banlieues proches (Arlington, Bethesda) ont vu une hausse à deux chiffres des prix, attirant de nombreux acheteurs washingtonpost.com washingtonpost.com. DC doit donc rivaliser via l’offre d’aménités urbaines, la sécurité publique et des solutions innovantes de logement pour maintenir et attirer sa population. La volonté municipale d’un centre plus résidentiel vise notamment à reconquérir ceux qui auraient fui la ville en créant de nouveaux quartiers urbains.
Taux d’intérêt et financement : La forte hausse des taux hypothécaires de 2022 à 2023 a eu un impact considérable sur l’immobilier à DC. En 2025, les taux restent élevés – autour de 6,5–7 % pour un crédit sur 30 ans au premier semestre de l’année. Beaucoup de primo-accédants sont exclus et l’on observe aussi l’“effet verrou” : les propriétaires actuels ayant un taux de 2–3 % hésitent à vendre pour racheter à un taux bien plus haut. Résultat : le nombre de transactions reste faible. La bonne nouvelle : les économistes s’attendent à ce que les taux baissent progressivement. La Réserve Fédérale a fait une pause dans la hausse des taux, allant même jusqu’à deux petites baisses fin 2024 nar.realtor. Les prévisions de la NAR voient les taux se stabiliser dans le bas de la fourchette récente (~6 % voire un peu moins) en 2025 et 2026 nar.realtor. Néanmoins, le retour à des taux ultra-bas n’est pas attendu à court terme – l’ampleur des déficits budgétaires fédéraux maintient une pression haussière sur les taux longs nar.realtor. Pour le marché immobilier de DC, même une baisse vers 5,5 % serait une bénédiction : cela doperait la demande et rendrait plus aisés les achats de transition. Les investisseurs surveillent aussi l’évolution des taux ; le coût élevé du financement a refroidi acquisitions et développement commercial en 2024–25. Si (et quand) les taux reculent, ventes et investissements pourraient repartir à la hausse alors que le financement redeviendrait plus abordable. D’ici là, le cash reste roi – une tendance notoire étant la part élevée de transactions au comptant sur le segment du luxe, aussi bien résidentiel qu’investissement, pour éviter les coûts de crédit costargroup.com. En résumé, le niveau des taux est un facteur clé pour la période 2025–2028 : leur stabilité, voire une baisse, relancerait le marché, une hausse surprise serait un risque susceptible de brider l’activité.
Politique gouvernementale et législation : Capitale nationale oblige, DC est particulièrement sensible aux évolutions politiques. Au niveau macro, les décisions fédérales en matière de dépenses publiques, embauches et localisation des agences influencent directement l’immobilier local. Par exemple, une politique de délocalisation des bureaux fédéraux vers d’autres régions réduirait la demande de logements et de bureaux dans la ville, alors qu’une politique de renforcement de l’emploi fédéral (ou de création de nouvelles agences) aurait l’impact inverse. Le scénario 2025 est mitigé : gel et réductions initiaux (comme le gel des fonds de l’USAID évoqué) ont entamé la confiance cbre.com, mais à mi-année, certaines agences recommencent à embaucher sur des postes essentiels, et le budget voté par le Congrès sera déterminant. La politique locale de DC est également cruciale. Les choix de la ville concernant l’accessibilité au logement (fonds logement social, règles de contrôle des loyers) influenceront le développement et l’investissement. Le récent épuisement de la capacité d’obligation de DC pour le logement abordable, obligeant à mettre certains projets en pause washingtonpost.com, illustre à quel point la réglementation et la contrainte budgétaire pèsent sur le marché résidentiel. La fiscalité locale influe aussi sur l’appétit des investisseurs : impôt foncier et droits de mutation relativement élevés renchérissent les transactions. En 2025, DC a validé des abattements fiscaux ciblés pour la transformation des bureaux, afin de soutenir la reconversion adaptative smartcitiesdive.com, un signal en faveur de l’intervention publique sur l’immobilier. Des modifications du zonage sont aussi à l’étude – discussion sur un assouplissement des règles en centre-ville afin de faciliter le résidentiel et d’autres usages. Par ailleurs, la Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA) continue de conférer aux locataires un droit de préemption lors de la vente de logements locatifs, ce qui impacte la structuration des transferts (souvent cité comme une spécificité compliquant les montages à DC). À noter enfin, l’issue de l’élection 2024 (nouveau mandat présidentiel début 2025) n’est pas sans effet : historiquement, on observe un regain d’activité dans le segment du luxe à l’arrivée d’une nouvelle administration, les hauts responsables et patrons achetant à Kalorama, Georgetown ou McLean washingtonpost.com. À l’avenir, toute grande décision fédérale (fiscale, infrastructure, immigration…) aura un effet direct sur les tendances immobilières à DC.
Évolutions démographiques : Le profil des acheteurs DC change. Les millennials (fin de vingtaine à début de quarantaine) constituent le gros du contingent d’acheteurs, avec des goûts différents – ils privilégient les quartiers urbains et marchables, ce qui soutient Shaw, Capitol Hill, Navy Yard. Certains commencent à fonder une famille et cherchent plus d’espace, entretenant la demande dans certaines banlieues ou quartiers familiaux de DC (AU Park, Brookland). La Génération Z (vingtaine d’années) alimente la demande pour des appartements modernes et colocations. On note également une montée des foyers multigénérationnels et donc un intérêt accru pour des logements de type duplex ou avec studio indépendant, en partie à cause du coût de la vie nar.realtor. Les baby-boomers et retraités, eux, passent souvent des maisons suburbaines à de petits appartements ou condominiums, voire migrent vers le sud – nourrissant une partie de la demande sur la copropriété dans le NW ainsi que le flux sortant vers la Floride. DC compte aussi une part importante d’acheteurs investisseurs ou résidents partiels (diplomates, élus disposant d’une résidence secondaire). Cela génère, dans certains sous-marchés, un fort taux de copropriétés et un faible taux d’occupation par les propriétaires. Tous ces éléments laissent présager un fort besoin structurel en logements – mais la nature de la demande pourrait évoluer (plus de ville, plus de maisons individuelles compactes si le télétravail se généralise, ou plus de condos downtown si les reconversions rendent la vie en centre attractive pour les seniors). La ville et les promoteurs suivent l’évolution des tailles de foyers, le besoin de logements abordables et les préférences des jeunes actifs (immeubles accueillant les animaux, espaces de télétravail, etc.).

En résumé, le marché immobilier de Washington est ballotté par un mélange unique d’influences fédérales, de politiques locales et de dynamiques démographiques. Sa résilience en 2025 – prix et loyers n’affichant que de légères baisses malgré la hausse des taux et une certaine mobilité démographique – témoigne de l’attractivité de la région. Mais la forte sensibilité aux décisions politiques et économiques oblige tous les acteurs à rester vigilants sur les annonces de Capitol Hill comme du Conseil Municipal, car elles se répercutent très vite sur l’ensemble du marché résidentiel et commercial.

Aperçu par Quartier : Points Chauds et Tendances

L’immobilier à Washington DC est réputé pour être axé sur les quartiers, les conditions du marché variant considérablement d’une zone à l’autre. Ci-dessous, nous mettons en lumière plusieurs quartiers clés, illustrant la diversité des micro-marchés dans la capitale :

Georgetown et les Enclaves du Nord-Ouest de DC

Georgetown, l’un des quartiers les plus prestigieux de DC depuis longtemps, incarne le haut de gamme du marché. Ce secteur historique (avec ses rues pavées et ses boutiques chics) affiche une valeur médiane des logements d’environ 1,27 million de dollars niche.com et les prix de vente réels dépassent souvent 1,5 à 2 millions pour les maisons de ville classiques et maisons individuelles. En 2025, le marché immobilier de Georgetown est resté robuste. Les prix des maisons y ont augmenté d’environ +3–5 % sur la dernière année selon différentes sources (Redfin a enregistré une hausse de 17 % en glissement annuel sur la médiane d’un mois récent, chiffre pouvant être influencé par quelques ventes exceptionnelles de luxe) zillow.com redfin.com. La demande est portée par des acheteurs aisés – responsables politiques, lobbyistes, acheteurs étrangers – dont beaucoup paient comptant. L’offre demeure très réduite en raison de la petite taille du quartier et aux politiques de préservation historique (les démolitions ou nouveaux projets sont rares). Les biens mettent également plus de temps à se vendre en moyenne (le DOM de Georgetown est souvent supérieur à la médiane de la ville) en raison des prix élevés, mais en 2025, les biens bien positionnés sont tout de même partis. Côté location, Georgetown reste cher mais n’est pas majoritairement composé de locataires (la plupart sont propriétaires). Le loyer médian s’établit à environ 3 100 $ niche.com, reflétant la présence d’appartements, condos de luxe et maisons individuelles ; de nombreux propriétaires visent les étudiants de l’université ou de jeunes professionnels aisés. Pour les investisseurs, Georgetown est surtout synonyme de préservation de capital et de valorisation à long terme plutôt que de rendement locatif élevé (les rendements locatifs sont relativement faibles au vu des valeurs élevées). Non loin de Georgetown, des enclaves du nord-ouest de DC similaires comme Kalorama, Upper Northwest (AU Park, Spring Valley), et Chevy Chase prospèrent elles aussi. Ces secteurs ont vu affluer des acheteurs de luxe en 2025 (par exemple, Kalorama, connu pour ses ambassades et où résident les Obama, a enregistré de solides ventes). À AU Park et Cleveland Park, les prix des maisons individuelles avoisinent fréquemment 1,5 à 2M $, et comme mentionné, certaines zones ont connu des hausses spectaculaires (28 % d’augmentation dans le code postal 20016) washingtonpost.com, en partie à cause de l’offre très limitée et du désir post-pandémie pour des maisons spacieuses haut de gamme. Ce sont des marchés stables et de premier ordre – le risque y est faible, mais les prix d’entrée élevés limitent le volume de transactions. Une tendance émergente : certains manoirs anciens sont divisés ou transformés en condos (ex. : grandes demeures de Kalorama converties en 3-4 luxueux appartements), offrant de nouvelles opportunités de propriété plus petites dans ces zones.

Capitol Hill et le Cœur Urbain

Capitol Hill, qui englobe le quartier historique autour du Capitole et s’étend vers des secteurs comme Eastern Market et Hill East, constitue un baromètre pour le marché résidentiel de DC. Il s’agit d’un quartier diversifié comprenant des maisons de ville fédérales, des condos et quelques nouveaux immeubles. La valeur médiane des logements à Capitol Hill atteint environ 948 000 $ niche.com, avec de nombreuses maisons de ville se négociant entre 800K $ et 1,2M $ selon leur taille et proximité du Capitole. L’année écoulée, les prix à Capitol Hill sont restés stables voire ont légèrement progressé – environ +3–4 % d’une année sur l’autre realtor.com. Ce quartier demeure très stable grâce à une demande constante des collaborateurs du Congrès, des lobbyistes, et des familles qui apprécient son caractère et sa localisation centrale. En 2025, avec la hausse des taux, la frénésie s’est calmée ; les guerres d’enchères sont moins fréquentes qu’en 2021, mais les bonnes annonces se vendent toujours rapidement. La durée médiane de mise en vente y était d’environ 10 jours plus tôt dans l’année (souvent avec plusieurs offres). Les données de Bright MLS montrent une résilience des prix : en février 2025, les ventes à Capitol Hill ont maintenu leur valeur alors que certains secteurs périphériques ont connu un fléchissement washingtonpost.com washingtonpost.com. Un des facteurs est le retour partiel au bureau pour les travailleurs du Congrès et de l’État fédéral – certains qui étaient partis reviennent afin de réduire leur temps de trajet, ce qui dope la demande sur Capitol Hill (comme le soulignent des analystes, les gens « reconsidèrent leur lieu de vie » face à la perspective d‘un long trajet washingtonpost.com).

Le marché locatif de Capitol Hill est également dynamique. Environ la moitié des habitants sont locataires, et le loyer médian est de 2 600 $ par mois niche.com. Les jeunes professionnels louent souvent des sous-sols anglais dans des maisons de ville ou dans les nouveaux immeubles le long du corridor H Street. Capitol Hill bénéficie de plusieurs micro-marchés : la zone de prestige autour de Eastern Market et du Capitole (où les prix sont les plus élevés), et les quartiers émergents comme Hill East près de l’Anacostia, où DC réaménage l’ancien site du stade RFK. Hill East et le voisin Navy Yard attirent jeunes acheteurs/locataires et proposent des condos relativement plus abordables que le centre de Capitol Hill. Un mot sur Navy Yard (Capitol Riverfront) : cet ancien secteur industriel en bord de fleuve, désormais rempli de tours neuves et du Nationals Park, affiche une médiane de prix autour de 600 000 à 700 000 $ en 2025 realtor.com. Fait intéressant, Navy Yard a connu une baisse de prix d’une année sur l’autre (on a signalé -14 % en glissement annuel en avril) redfin.com, probablement à cause d’une arrivée massive de nouveaux condos et potentiellement de moins de ventes haut de gamme qu’un an auparavant. C’est désormais un marché d’acheteurs, avec certaines ventes se concluant légèrement en dessous du prix demandé en moyenne realtor.com. Cependant, la trajectoire à long terme est positive – le quartier reste prisé pour ses parcs en bord de fleuve, ses restaurants et sa proximité du centre. La demande locative à Navy Yard est forte (il s’agit d’un quartier majoritairement locatif) ; les loyers pour un T2 sont ~2 700 $ et pour un 3 pièces ~3 600 $. Avec une telle offre neuve, les locataires ont du pouvoir de négociation en 2025, et les propriétaires offrent des promotions. On peut s’attendre à ce que le marché de la revente se stabilise à mesure que les aménités du secteur arrivent à maturation – il s’agit déjà de l’un des nouveaux pôles urbains les plus dynamiques de la côte Est.

Ailleurs dans le cœur urbain, le constat est mitigé. Downtown/Penn Quarter (près de Gallery Place, Chinatown) compte de nombreux condos qui ont vu la demande chuter durant le COVID ; ces valeurs ne remontent que lentement et demeurent sous les sommets atteints précédemment. La volonté de transformer les bureaux voisins en logements pourrait en fait revaloriser les condos du centre à l’avenir en rendant le secteur plus accueillant pour les habitants. Les quartiers comme Logan Circle, Shaw et le corridor U Street – florissants dans les années 2010 – demeurent très recherchés par les jeunes acheteurs et leurs prix sont en majorité bien tenus. Un condo à Logan Circle se négocie toujours autour de 700 000 $ pour un 2 pièces. Ces secteurs offrent un bon équilibre entre vie nocturne et ambiance résidentielle, maintenant la demande. Certains nouveaux projets de condos livrés en 2024/25 à Shaw affichent des tarifs légèrement inférieurs pour séduire dans un contexte de taux élevés, mais les ventes restent satisfaisantes. Citons aussi Dupont Circle et Adams Morgan – des quartiers plus anciens mais toujours en vogue. Leurs marchés de condos sont matures, les prix sont stables voire légèrement en hausse. Les investisseurs apprécient ces quartiers pour la location de condos (public de jeunes actifs).

Impossible de ne pas évoquer le segment des condos de luxe dans le cœur urbain : des résidences telles que The Wharf (Southwest Waterfront) et West End affichent des biens à plusieurs millions. En 2025, le marché ultra-luxe (top 5 % des ventes) à DC était en plein essor – un tiers des ventes de prestige s’effectuaient comptant washingtonpost.com. Des secteurs comme West End, Kalorama et Georgetown ont vu sortir de nouveaux projets de condos de luxe atteignant des records de prix (certains à plus de 1 400 $/pied carré). L’arrivée d’une nouvelle clientèle aisée grâce au changement d’administration a dynamisé ce segment. Par exemple, un nouveau penthouse proche du fleuve, à Georgetown, peut désormais se vendre plus de 5M $. Ces acheteurs de prestige sont souvent insensibles aux taux d’intérêt ; ainsi l’immobilier de luxe DC est davantage corrélé aux marchés boursiers et aux événements mondiaux (et il a été florissant début 2025).

Résumé pour Capitol Hill et le cœur : la proximité avec les emplois et les aménités reste un atout de taille. Capitol Hill demeure solide et recherché, en particulier pour ses maisons classiques. Les quartiers attenants au centre (Navy Yard, Southwest) sont en pleine mutation, avec beaucoup de constructions et un excès d’offre à court terme, mais ils incarnent le nouveau DC et devraient prendre de la valeur à mesure qu’ils arrivent à maturité. Le centre-ville lui-même cherche encore un nouvel équilibre post-COVID, mais des chantiers sont engagés pour le réanimer via davantage de résidents et d’offre culturelle – si ces efforts aboutissent, le centre-ville pourrait devenir le futur come-back inattendu de la deuxième moitié des années 2020.

Quartiers émergents et sous-desservis

Alors que le centre de DC est devenu cher, l’attention s’est de plus en plus tournée vers les quartiers émergents – des lieux autrefois négligés mais qui offrent désormais des opportunités tant pour les acheteurs à la recherche de bonnes affaires (relatives) que pour les investisseurs/spéculateurs.

À l’est de la rivière Anacostia : Les quartiers des arrondissements 7 et 8 de DC, comme Anacostia, Congress Heights, Deanwood, affichent certains des prix immobiliers les plus bas de la ville. Par exemple, Historic Anacostia a une valeur mediane des logements d’environ 452 000 $ niche.com, soit environ un tiers du prix médian global à DC. Ces zones, riches en histoire, offrent des maisons individuelles à des prix d’entrée (beaucoup de charmantes habitations victoriennes à Anacostia) ainsi que de nombreux terrains disponibles pour de nouvelles constructions. En 2025, les tendances des prix dans les arrondissements 7 et 8 ont été mitigées. Certains secteurs d’Anacostia ont même connu une légère baisse des prix (par exemple, -2,6 % sur un an en avril) realtor.com, ce qui suggère que le marché ne s’est pas encore complètement lancé. Cela peut s’expliquer par des taux d’intérêt plus élevés qui limitent le budget des acheteurs les plus sensibles, mais aussi par des problèmes d’image de ces quartiers (les questions de criminalité et d’écoles freinent encore certains acheteurs). Cependant, la mairie et les promoteurs investissent massivement ici : des projets comme le 11th Street Bridge Park (un parc surélevé qui reliera Anacostia à Capitol Hill) et divers programmes de logements abordables et de commerce sont en préparation. Le plan d’urbanisme global prévoit des milliers de nouveaux logements à l’est de la rivière d’ici 2028. Les investisseurs sont déjà présents – on voit des maisons en rangée rénovées et revendues. Les loyers augmentent à partir d’un faible niveau de base (loyer médian à Anacostia ~1 272 $ niche.com, mais les maisons de ville rénovées à 3 chambres se louent désormais à plus de 2 000 $). Le potentiel d’appréciation est important si ces quartiers prennent leur envol. Les principaux risques ici sont des délais plus longs et la nécessité d’un redressement économique plus large – c’est un pari sur la transformation du quartier. Mais avec des maisons individuelles à DC à moins de 400 K$ devenues rares, des quartiers comme Anacostia et Marshall Heights représentent une oasis abordable pour les primo-accédants (dont certains sont des fonctionnaires DC utilisant des incitations à l’achat). Dans les prochaines années, on peut s’attendre à davantage d’annonces de développement à l’est de la rivière, la maire ayant fait de la croissance équitable une priorité.

Petworth, Brightwood, et nord-est supérieur : Dans le quadrant nord-est et la pointe nord de DC, des quartiers comme Petworth, Brightwood, Brookland et Fort Totten connaissent une tendance haussière régulière. Ces zones offrent un mélange de maisons en rangée et de pavillons qui, bien que moins chers que dans le nord-ouest de la ville, ont pris de la valeur à mesure que de plus en plus de familles de la classe moyenne et de jeunes professionnels s’y installent. Par exemple, le prix médian à la vente à Petworth était d’environ 750 K$ début 2025 (en hausse d’environ 6 % sur un an) nomadicrealestate.com, montrant l’évolution du quartier, passé d’une bonne affaire il y a dix ans à une adresse maintenant recherchée. Qu’est-ce qui attire dans ces secteurs ? De nouveaux commerces et restaurants tendance (par exemple, les établissements branchés le long de Georgia Ave et dans Monroe Street Market à Brookland), mais aussi l’accès aux transports (lignes verte/jaune et rouge du métro y passent). Les investisseurs ont afflué vers des quartiers comme Brookland pour construire des logements collectifs près du métro et des universités (Catholic U). En 2025, un défi a été l’augmentation de l’offre – Petworth a vu plus de biens mis en vente, donnant aux acheteurs davantage de choix et modérant la hausse des prix. Mais les biens rénovés ou bien positionnés se vendent encore très vite. Ces quartiers ont généralement une demande plus stable, tout au long de l’année (nombreux acheteurs locaux montant en gamme et certains investisseurs), et n’ont pas connu de fortes variations dues à la pandémie. À l’avenir, tant que la demande globale reste forte, tout l’« anneau intermédiaire de DC » (juste en dehors du centre-ville, dans toutes les directions) devrait continuer de s’apprécier progressivement. Ces zones offrent un bon rapport qualité-prix par rapport au nord-ouest et sont de plus en plus appréciées des familles qui veulent un jardin mais n’ont pas les moyens des prix du NW.

NoMa et le corridor H Street : La zone située au nord de Union Station (NoMa, Eckington) et le corridor H Street NE adjacent sont des exemples de quartiers autrefois industriels ou négligés devenus maintenant des marchés prisés. En 2025, NoMa est un pôle résidentiel d’appartements totalement établi, avec des bureaux (comme le siège de NPR) et des commerces ; H Street est une artère animée de restaurants et de vie nocturne, bordée par de nouvelles copropriétés. Les prix des appartements en copropriété ici sont très variables – à partir de 400 K$ pour un petit une chambre dans un immeuble ancien, allant à plus de 800 K$ pour des logements plus grands récents. Le tramway et la future extension de Union Station maintiennent des perspectives positives. À noter : en 2025, certains appartements dans ces quartiers denses sont restés plus longtemps sur le marché, car les acheteurs à ce niveau de prix disposent de nombreuses options (y compris de nouveaux immeubles proposant des offres attractives). Mais à mesure que les taux d’intérêt se normalisent, on peut s’attendre à un regain de demande des primo-accédants ici.

Enfin, Southwest Waterfront & The Wharf : Bien que n’étant plus vraiment un « quartier émergent » (les phases 1 et 2 de The Wharf ont été livrées il y a quelques années), cette zone continue d’évoluer. Avec ses appartements de luxe, ses hôtels et ses loisirs, il s’agit d’un nouveau quartier de vie stylé. Les prix à The Wharf sont dans le haut du panier (certains appartements à plus de 1 000 $/pied carré). En 2025, les biens à la revente à The Wharf ont connu de bons résultats, la popularité du secteur perdurant. À quelques pâtés de maisons vers l’intérieur dans SW, les anciens appartements de style années 1950 (comme ceux du Waterfront Towers) restent relativement abordables – un pari intéressant. Le secteur SW bénéficie également du nouveau Audi Field (stade de football) et de l’effervescence autour de la reconversion de Buzzard Point.

Pour synthétiser les tendances par quartier : le marché immobilier à DC est extrêmement localisé. Les quartiers établis et aisés du nord-ouest et Capitol Hill voient des prix stables ou en hausse, soutenus par une offre faible et des acheteurs à hauts revenus. Les zones fraîchement développées (Waterfront, NoMa, Navy Yard) connaissent momentanément un excès d’offre mais conservent un fort attrait à long terme, surtout pour les jeunes. Les quartiers émergents à l’est de la rivière et au nord-est sont la frontière de la croissance : ils impliquent plus de risques et de potentiel, avec des valeurs qui pourraient grimper fortement si les plans de réaménagement aboutissent (mais qui pourraient aussi stagner en cas de défaillance des investissements). Pour les investisseurs et acquéreurs, mieux vaut comparer les indicateurs d’un quartier à l’autre (voir Tableau 1 ci-dessous). La diversité de DC signifie qu’il y a un quartier adapté à chaque budget et préférence, du plus historique et élégant à celui en pleine ascension.

Tableau 1. Aperçu du marché résidentiel par quartier (2025)

Quartier & Localisation	Valeur médiane des logements (2025)	Loyer mensuel médian (2025)	Caractéristiques & tendances de marché
Georgetown (NW DC)	1 270 000 $ niche.com	3 089 $ niche.com	Quartier historique chic. Appartements et maisons de luxe ; marché très compétitif pour les acheteurs fortunés. Hausse de prix d’environ 3–5 % / an ; faibles rendements locatifs mais bonne appréciation à long terme. Majorité de propriétaires occupants (seulement ~17 % estiment que le logement est « abordable ») niche.com.
Capitol Hill (NE/SE central)	948 000 $ niche.com	2 608 $ niche.com	Secteur emblématique de maisons en rangée près du Capitole. Demande stable de la part de familles travaillant pour le gouvernement et de professionnels. Prix stables à +3 % par an, médiane entre 800K et 900K. Quartier très piétonnier, parcs à proximité, mais seulement ~5 % des résidents jugent le logement abordable niche.com (offre très limitée). Mélange de propriétaires et de locataires.
Navy Yard / Capitol Riverfront (Quai SE)	691 000 $ niche.com	2 785 $ niche.com	Quai récemment réaménagé, composé d’immeubles neufs et d’appartements de luxe. Prix median autour de 600–700 K ; légère baisse sur un an due à l’abondance de l’offre neuve redfin.com. Les locataires sont majoritaires (jeunes actifs) ; T2 autour de 2,7 K$. Quartier animé, mais excès temporaire d’offre = marché d’acheteurs (biens vendus en général légèrement sous le prix demandé) realtor.com.
Historic Anacostia (à l’est de la rivière, SE)	452 000 $ niche.com	1 272 $ niche.com	Quartier émergent, historiquement sous-desservi. Prix les plus bas de DC ; de nombreuses occasions pour primo-accédants. Quelques rénovations récentes, mais prix en légère baisse en 2025 (~ –2 % sur un an) realtor.com. Majoritairement loué, mais logement jugé abordable par 50 % des habitants niche.com. Potentiel d’investissement à long terme si les projets de revitalisation aboutissent.

Sources : estimations Niche 2025 pour la valeur médiane des logements et des loyers niche.com niche.com niche.com niche.com ; Redfin/Realtor.com pour les tendances de prix.

Comme le montre le tableau, les quartiers diffèrent énormément en termes de niveau de prix et de profil locatif. La valeur médiane d’une maison à Georgetown est presque trois fois supérieure à la médiane de la ville, tandis qu’à Anacostia, elle est d’environ la moitié de cette valeur médiane. Les rendements locatifs sont plus élevés dans les zones abordables (par exemple, Navy Yard et Anacostia) et plus faibles dans les quartiers ultra-chers comme Georgetown – un investisseur envisageant un bien locatif pourrait obtenir un rendement brut d’environ 4–5 % à Navy Yard contre environ 2,9 % à Georgetown, par exemple, compte tenu des ratios prix/loyer niche.com niche.com. Le choix du quartier à DC se résume souvent à un compromis entre le coût et la commodité/le style de vie.

À l’avenir, il faut s’attendre à ce que les quartiers forts restent dynamiques – les lieux bénéficiant de bons transports, de commodités et de sécurité continueront à connaître une forte demande. Parallèlement, la volonté du District de promouvoir un développement plus équitable pourrait amener de meilleures infrastructures et services dans les quartiers émergents, ce qui pourrait accélérer leur croissance. Pour les acheteurs, cela signifie qu’il existe encore des “quartiers en devenir” où l’on peut acheter à un prix inférieur et profiter d’une appréciation à mesure que le quartier s’améliore (sous réserve de patience et d’un certain risque). Par exemple, les secteurs autour du futur pont-park 11th Street à Anacostia, ou encore le site de la future requalification McMillan Sand Filtration (Bloomingdale), pourraient être les bonnes affaires d’aujourd’hui et les adresses recherchées de demain.

Nouvelles opportunités d’investissement et risques

En 2025, le paysage immobilier de Washington DC présente à la fois des opportunités et des risques pour les investisseurs, promoteurs et acheteurs avertis. Ci-dessous, nous mettons en avant les principales opportunités à suivre et les risques à anticiper sur le marché de DC :

Opportunités d’investissement émergentes :

Conversions de bureaux en logements : Avec des bureaux dont le taux de vacance bat des records, le gouvernement du DC encourage les conversions de bâtiments de bureaux sous-utilisés en appartements ou en immeubles mixtes. Cela ouvre des opportunités pour les promoteurs et investisseurs d’acquérir des actifs de bureaux en difficulté à prix cassés et de les repositionner grâce à des exonérations fiscales bizjournals.com. Les premiers acteurs dans ce domaine pourraient profiter d’un coût d’acquisition moindre et de revenus locatifs futurs, une fois ces logements réhabilités disponibles sur un marché du logement restreint. Les conversions réussies n’auront quasiment pas de concurrence équivalente (la construction neuve en centre-ville étant limitée). Si le plan de la maire Bowser d’ajouter 15 000 résidents au centre-ville d’ici 2028 se concrétise dmped.dc.gov, ceux qui investissent aujourd’hui dans le centre-ville pourraient bénéficier de la revitalisation du secteur et de la hausse des valeurs immobilières, à mesure que le centre devient un quartier résidentiel attractif.
Quartiers sous-évalués à fort potentiel : Comme évoqué, des secteurs tels qu’Anacostia, Congress Heights, Deanwood et certaines parties du Nord-Est se négocient à des prix nettement inférieurs à la moyenne de DC. La ville et divers promoteurs ont des projets en cours dans ces quartiers (par exemple, la requalification de St. Elizabeths East à Congress Heights avec nouveaux logements, commerce et l’Entertainment & Sports Arena). Pour les investisseurs, acheter et conserver un bien dans ces zones émergentes est un pari à plus long terme, mais l’enjeu est de profiter de l’appréciation progressive à mesure que ces quartiers montent en gamme. Même une gentrification modérée ou quelques développements phares (nouveau supermarché, etc.) peuvent entraîner une hausse significative des prix de l’immobilier résidentiel. Par exemple, Petworth et Brookland ont connu une croissance à deux chiffres dans les années 2010 après des investissements dans le commerce et les transports – un scénario que certains secteurs à l’est de l’Anacostia pourraient suivre cette décennie. Les zones d’opportunité (Opportunity Zone) désignées dans certaines parties de DC offrent en outre des avantages fiscaux, ce qui peut améliorer le rendement si elles sont utilisées.
Rendement locatif et build-to-rent : Avec la baisse d’accessibilité à la propriété, la demande locative à DC reste forte. Les investisseurs immobiliers locatifs peuvent espérer un flux de trésorerie régulier, surtout dans les quartiers appréciés des locataires (par exemple, les jeunes actifs à DuPont/Adams Morgan, ou les locataires employés du gouvernement près de Foggy Bottom). En 2025, les loyers sont stables, mais comme mentionné, le ralentissement des livraisons neuves d’ici 2026 pourrait resserrer le marché et permettre une remontée des loyers jpmorgan.com. L’achat d’unités locatives ou de petits immeubles collectifs maintenant, alors que les prix se stabilisent et que certains propriétaires arbitrent, peut bien positionner les investisseurs pour une croissance du rendement. De plus, la tendance build-to-rent se développe dans la région : des investisseurs construisent des maisons de ville destinées à la location pour répondre à la demande de familles qui ne peuvent acheter. Des communautés de build-to-rent voient le jour en périphérie ; à DC, il pourrait s’agir de petits programmes de copropriétés financés par des investisseurs pour être détenus puis loués. Les loyers élevés (médiane autour de 2 500 $) zumper.com rendent ce type d’opération potentiellement lucratif, à condition d’une gestion et maintenance efficaces.
Marché haut de gamme et niches : Le segment luxe de DC est solide, et les biens d’exception attirent souvent une clientèle internationale fortunée. Investir dans des maisons haut de gamme (par exemple, rénover une maison de ville à Kalorama au standard ultra-luxe) peut générer des profits substantiels si le projet est bien mené, l’offre de grandes propriétés étant rare et les clients fortunés disposés à payer très cher pour un bien clé en main avec finitions haut de gamme. De même, les marchés de niche comme le logement étudiant (pour Georgetown, Howard, GWU), ou la location court terme pour diplomates et voyageurs d’affaires, ouvrent des opportunités. Les lois strictes sur Airbnb à DC exigent une approche prudente, mais dans des secteurs touristiques ou d’affaires, les locations meublées pour cadres (baux mensuels) fonctionnent bien.
Promotion et rénovation verte : DC a des objectifs ambitieux en matière de développement durable (la ville figure fréquemment parmi les plus vertes des États-Unis). Les promoteurs qui misent sur les rénovations énergétiques ou la construction neuve certifiée LEED peuvent bénéficier de subventions municipales ou de procédures accélérées. Les immeubles verts peuvent aussi justifier des loyers/prix de vente supérieurs auprès des locataires ou acquéreurs éco-responsables. À mesure que la réglementation se durcit (les normes BEPS implantées à DC exigent des améliorations d’efficacité énergétique), cela crée une opportunité pour les entreprises spécialisées dans la rénovation d’immeubles anciens, qui peuvent ensuite vendre avec profit ou profiter de coûts d’exploitation réduits.

Risques et défis :

Risque de taux d’intérêt et financement : Sans doute le risque le plus immédiat pour tout investissement ou achat est le niveau élevé des taux d’intérêt. Si les taux restent élevés ou augmentent, le coût du financement peut éroder les rendements, freiner la demande des acquéreurs (rendant les reventes plus ardues), et réduire la valeur des actifs immobiliers (cap rates en hausse pour l’immobilier commercial). Bien que de nombreuses analyses tablent sur une stabilisation ou légère baisse des taux d’ici 2026 nar.realtor, rien n’est garanti. Les investisseurs doivent boucler leurs plans avec des hypothèses prudentes et, si nécessaire, recourir à des financements ou partenariats créatifs (par exemple, reprendre une dette existante à taux bas lors d’un achat, ou miser sur plus de fonds propres) pour atténuer ce risque. Des taux élevés signifient aussi que de nombreux propriétaires sont “coincés” avec de faibles taux hypothécaires – si cela dure, l’offre de biens à vendre risque de rester basse, ce qui soutient paradoxalement les prix mais limite la fluidité du marché.
Incertainés économiques et politiques : L’immobilier à Washington est très lié au gouvernement fédéral et aux cycles économiques globaux. Un risque majeur est une récession ou une crise budgétaire fédérale dans les années à venir. Par exemple, une réduction importante des dépenses publiques (ou un long shutdown) pourrait entraîner des suppressions d’emplois et une baisse de la demande immobilière. Déjà, le “raz-de-marée fédéral” de licenciements du début 2025 a montré à quelle vitesse l’ambiance du marché peut changer washingtonpost.com. Les élections présidentielles de 2028 sont également synonymes d’incertitude – souvent, le marché ralentit les années électorales par crainte de l’inconnu. En outre, la dépendance de DC aux services à forte valeur ajoutée (consulting, juridique, tech) fait que toute crise boursière ou chute des profits des grandes entreprises peut freiner l’arrivée de ménages locataires/acheteurs à hauts revenus. Préconisation : Les investisseurs devraient garder des réserves et éviter le surendettement pour pouvoir traverser d’éventuelles périodes creuses. Historiquement, le marché immobilier de DC est moins volatil que d’autres (grâce à la présence de l’État), mais il n’est pas pour autant à l’abri d’une récession.
Sursupply dans certains segments : Si l’offre de logements est globalement tendue, certains sous-marchés risquent la suroffre temporaire. Cela a été visible sur le marché des condos de luxe – une vague de projets haut de gamme à The Wharf, West End et Capitol Riverfront donne un choix abondant aux acheteurs, certains promoteurs devant appliquer des rabais. Si vous investissez dans un condo à rénover ou louer, prenez en compte le nombre de nouveaux lots mis sur le marché. Le marché de la location d’appartements peut aussi devenir plus concurrentiel si plusieurs opérations livrent massivement en même temps (par exemple, des milliers de nouveaux logements à Navy Yard ou NoMa à la même période). Actuellement, beaucoup de livraisons sont prévues pour 2025, et ce n’est qu’en 2026 avec la réduction des mises en chantier que le marché pourrait éviter la suroffre jpmorgan.com. Mais si la demande chute ou que le financement redevient facile (reprise des projets en attente), les propriétaires pourraient voir grimper les vacances locatives ou ralentir la croissance des loyers. L’excès de bureaux est déjà une réalité – extrême prudence requise pour tout investissement bureautique sans solution solide de reconversion ou location. Certains immeubles anciens pourraient se transformer en actifs obsolètes (impossibles à louer ou à convertir pour des raisons physiques).
Risques réglementaires et de politique publique : Le cadre réglementaire de DC est à double tranchant. Par exemple, la forte protection des locataires (TOPA, encadrement des loyers sur les logements anciens) complique les expulsions ou limite la hausse de loyers, affectant le flux de trésorerie des bailleurs. Le projet de RENTAL Act de 2025 avait pour but de revenir à des délais d’expulsion d’avant le COVID dhcd.dc.gov, ce qui aurait favorisé les propriétaires, mais d’autres réformes potentielles (élargissement de l’encadrement des loyers, taxes accrues sur les logements vacants…) pourraient voir le jour pour lutter contre la crise du logement. Les investisseurs doivent surveiller les textes du DC Council sur le logement. Par ailleurs, les taxes foncières à DC augmentent avec la valorisation ; une appréciation rapide d’un quartier peut faire fortement grimper la fiscalité, réduisant le rendement net. Enfin, les nouvelles obligations énergétiques impliquent de possibles coûts de conformité – les immeubles anciens devront être rénovés sous peine d’amendes. Prévoyez ces travaux dans votre budget si vous investissez dans un immeuble collectif ou commercial âgé.
Coûts de construction et main-d’œuvre : Pour les promoteurs, un risque majeur réside dans le coût élevé de la construction. L’inflation sur les matériaux et un marché de l’emploi tendu dans le bâtiment font flamber les prix, ce qui explique que certains projets soient en pause. Si vous souhaitez promouvoir ou rénover en profondeur, le risque de dépassement budgétaire est important. Les problèmes d’approvisionnement (moins graves qu’en 2021, mais persistants) entraînent aussi des retards coûteux, surtout si le marché se retourne à la livraison.
Risques climatiques et environnementaux : Washington DC n’est pas à l’abri des aléas climatiques. Les inondations menacent les secteurs proches des rivières Potomac et Anacostia. Ainsi, Navy Yard et The Wharf sont en zone basse – la montée du niveau de la mer et les tempêtes pourraient être problématiques (des digues et pompes ont été installées, mais le risque persiste). Ce n’est pas aussi urgent qu’en ville littorale, mais prévoyez le coût de l’assurance inondation et la résilience du bâti si le bien est en bord de l’eau ou en zone à risque (comme Federal Triangle, déjà touché par des inondations orageuses). De plus, les étés de plus en plus chauds sollicitent les bâtiments anciens ; améliorer la résilience (toit végétalisé, climatisation performante) représente à la fois un coût et un atout à la revente ou à la location.

Pour concilier opportunités et risques, les parties prenantes avisées adoptent souvent une vision à long terme de DC. Le statut de capitale nationale garantit à la ville une demande et un investissement structurels uniques au pays. Les perspectives 2026–2028 sont prudemment optimistes, en l’absence de choc majeur : croissance modérée, légère hausse de population et baisse de la vacance tertiaire grâce aux reconversions pourraient renforcer encore l’attrait de l’immobilier à DC. Mais les prochaines années nécessiteront une navigation attentive en sortie de cycle de taux élevés et dans un environnement urbain post-COVID en recomposition.

Perspectives du marché 2026–2028 : Projections et Attentes

En regardant vers l’avenir, les experts anticipent que le marché immobilier de Washington DC en 2026–2028 connaîtra une croissance progressive et une stabilisation, avec des changements importants à mesure que la ville s’adapte aux nouvelles réalités économiques. Voici quelques projections basées sur les données disponibles et l’analyse des experts :

Prévisions des prix de l’immobilier : Après les modestes progrès enregistrés en 2024–2025, les prix des logements à DC devraient continuer à augmenter à un rythme lent et soutenable jusqu’en 2028. Plusieurs prévisions suggèrent une appréciation annuelle de l’ordre de 2 % à 4 % par an pour les prochaines années theluxuryplaybook.com. Par exemple, une analyse prévoit que les prix des logements à DC augmenteront de ~2,5 % à 3,5 % au cours des 12 prochains mois (jusqu’à la mi-2026) theluxuryplaybook.com. Les économistes de la National Association of Realtors prévoient également +2 % en 2025 et +2 % en 2026 à l’échelle nationale nar.realtor, tendance que DC devrait globalement suivre (DC pourrait légèrement surperformer si l’inventaire local reste limité, ou sous-performer si l’afflux d’annonces persiste en 2025). Ainsi, d’ici 2028, cela porterait le prix médian d’une maison à DC entre 10 et 15 % au-dessus d’aujourd’hui. Concrètement, une maison médiane à 700 000 $ en 2025 pourrait atteindre autour de 770 000 $–800 000 $ en 2028. Ceci suppose que l’inflation reste modérée et que les taux d’intérêt baissent – en somme, une croissance des prix en phase ou légèrement supérieure à celle des revenus. Aucune envolée spectaculaire ni chute brutale n’est attendue, sauf événement imprévu. La trajectoire des prix à DC devrait rester relativement stable en raison de cette insuffisance structurelle en logements et de la solidité de la base d’emplois. À noter : le segment des condominiums pourrait connaître une croissance plus plate que celui des maisons individuelles, car l’inventaire des condos est plus important et la construction se poursuit. Certains condos anciens pourraient même voir leur valeur baisser s’ils font face à des charges élevées ou à la concurrence de nouvelles unités. Parallèlement, les maisons individuelles dans les quartiers recherchés devraient mener la hausse (peut-être 4 %+ annuellement dans les quartiers haut de gamme).
Volume des ventes et activité du marché immobilier : 2025 était annoncée comme une année de reprise des ventes à l’échelle nationale, et DC devrait suivre cette tendance avec une augmentation du nombre de transactions jusqu’en 2026. La NAR prévoit une hausse des ventes de logements existants de +9 % en 2025 et +13 % en 2026 (au niveau des États-Unis) nar.realtor à mesure que les taux hypothécaires baissent progressivement et que davantage de vendeurs arrivent sur le marché. Pour DC, cela signifie que le blocage extrême de l’inventaire pourrait se résorber ; plus de propriétaires pourraient décider de vendre en 2026 s’ils constatent la stabilité du marché et s’ils peuvent obtenir un taux plus bas pour leur prochain achat. D’ici 2027–28, les ventes pourraient retrouver des niveaux plus normaux d’avant pandémie, à condition que les taux hypothécaires sur 30 ans descendent dans la fourchette 5–6 %. La composition des acheteurs pourrait aussi évoluer – les Millennials, vieillissant vers la quarantaine et la cinquantaine, pourraient acheter des biens plus grands, et la génération Z commencera à accéder à la propriété. De plus, si le gouvernement fédéral s’étend ou même rapatrie des agences à DC (il est question de regrouper certains bureaux excentrés dans DC pour plus d’efficacité), cela pourrait stimuler la demande. À l’inverse, si le télétravail se maintient largement, certains acheteurs potentiels pourraient rester locataires, freinant aussi les surclassages (ce qui jouerait sur le volume). Mais le consensus est que le pire du ralentissement des ventes est passé : l’attentisme de 2022–2024 laissera la place à plus de mouvements alors que les gens s’adapteront aux taux d’intérêt et à leurs besoins (on ne peut reporter indéfiniment changements liés au mariage, aux enfants, etc.) nar.realtor.
Perspectives du marché locatif : D’ici 2026, le marché locatif de DC devrait à nouveau se tendre. Comme mentionné, moins de nouvelles livraisons d’appartements en 2026 (soit 35 % de moins d’unités qu’en 2025 jpmorgan.com) impliquera une croissance de l’inventaire plus faible. Si l’économie reste décente, la demande rattrapera la nouvelle offre arrivée en 2024–25. Les taux de vacance des appartements pourraient baisser, donnant ainsi plus de pouvoir de fixation des prix aux propriétaires. On pourrait observer une croissance des loyers à DC de 3 % à 5 % par an sur 2026–2027 après la pause actuelle. Certaines plateformes de location prévoient que, nationalement, les loyers augmenteront légèrement plus vite que l’inflation jusqu’en 2028, et le statut élevé de DC laisse à penser qu’il suivra au moins ce rythme. Concrètement, le loyer médian (~2 500 $ aujourd’hui) pourrait atteindre 2 700–2 800 $ d’ici 2028 si ces tendances se vérifient. Mais tout pourrait dépendre du télétravail : si plus de gens travaillent à distance et choisissent d’habiter plus loin (par exemple Baltimore ou Philadelphie, en venant à DC à l’occasion), la demande locative pourrait en souffrir. Mais pour l’instant, la majorité des locataires restent locaux (80 % cherchent dans la région) redfin.com. Autre facteur : les reconversions de bureaux au centre-ville pourraient apporter des milliers de nouveaux logements locatifs d’ici 2027–28. Le programme Housing in Downtown vise à créer des logements pour ~13 000 nouveaux résidents (90 % de l’objectif de 15 000) dmped.dc.gov. Si beaucoup de ces projets voient le jour rapidement, cela constituerait une importante injection d’offre, susceptible de freiner les loyers au centre-ville tout en remplissant les bureaux actuellement vides – un effet positif pour la ville même si ce sera à surveiller pour les propriétaires. En résumé, le marché locatif devrait redevenir favorable aux bailleurs d’ici 2027, mais avec des disparités : les loyers haut de gamme dépendront du nombre de nouveaux logements de luxe mis sur le marché, tandis que les loyers moyens risquent d’augmenter plus uniformément avec l’aggravation de la pénurie de logements abordables.
Reprise de l’immobilier commercial : Le marché des bureaux est le plus difficile à prévoir, mais les projections penchent vers une reprise lente. Entre 2026 et 2028, le taux de vacance des bureaux à DC pourrait atteindre un pic puis commencer à baisser si les efforts de conversion permettent de retirer une partie de l’inventaire et si les retours au bureau stabilisent la demande. On n’anticipe pas un retour au taux de vacance d’avant la pandémie (~10 %), mais une baisse de 22 % à la fourchette des 15 % d’ici 2028 est envisageable avec des mesures énergiques. Les perspectives 2025 de Marcus & Millichap mentionnaient un point d’inflexion avec un niveau record de faible nouvelle construction et des mesures de retour au bureau ralentissant la hausse des vacances marcusmillichap.com. Si la demande locative fédérale sert de plancher (c’est-à-dire que la GSA ne réduit pas drastiquement au-delà de ce qui est prévu) et que le secteur privé reprend le relais, le pire serait derrière nous d’ici 2026. Les loyers de bureau devraient rester segmentés : les loyers premium pourraient continuer à augmenter (modérément), et ceux des catégories B/C se stabiliser à un niveau inférieur après concessions des bailleurs. Beaucoup dépendra du réaménagement : d’ici 2028, on pourrait voir plusieurs anciens immeubles de bureaux reconvertis avec succès, servant ainsi de modèles. Si les coûts de conversion restent trop élevés et que peu d’immeubles sont transformés, DC pourrait souffrir d’un important excédent de bureaux obsolètes, ce qui mettrait en péril l’économie du centre-ville et les recettes fiscales. Les incitations agressives de la ville (gels d’impôts, subventions) montrent leur volonté de rendre le centre-ville habitable. Dans le scénario optimiste, le centre-ville de DC pourrait compter en 2028 quelques milliers de nouveaux logements, une nouvelle population résidente et de nouveaux commerces (épiceries, etc.) – ce qui atténuerait la crise des bureaux vides. Dans un scénario moins rose, les conversions prendraient du retard et le centre-ville resterait morose, nécessitant des interventions supplémentaires.
Marchés financiers et climat d’investissement : Vers 2026–2027, en supposant que l’inflation soit sous contrôle, la Fed devrait avoir abaissé ses taux à des niveaux plus neutres. Cela réduirait les taux hypothécaires, possiblement autour de 5 %, et la pression sur les taux de capitalisation des actifs commerciaux. L’activité d’investissement dans l’immobilier à DC devrait s’intensifier grâce à un financement facilité. Les investisseurs internationaux, qui avaient marqué une pause pendant la pandémie, pourraient revenir – DC a toujours été un havre stable pour les capitaux étrangers (on pourrait ainsi prévoir une augmentation des achats d’immeubles de bureaux à bas prix à repositionner, ou de résidences de luxe, surtout si le dollar s’affaiblit). Le développement pourrait aussi repartir à la hausse dès 2027 si les coûts d’emprunt baissent : plusieurs projets gelés pourraient redémarrer (ex. grands projets mixtes dans le Northeast ou au bord du Potomac). Cependant, la construction réagira aussi à tout signal de sur-offre : par exemple, si les loyers stagnent d’ici 2026, les promoteurs resteront prudents.
Impact des politiques publiques : L’élection du maire de DC en 2026 (si changement de direction politique) pourrait modifier la politique d’urbanisme, mais DC est historiquement restée favorable au développement, notamment pour le logement abordable. Il faut donc s’attendre à la poursuite des réformes de zonage (peut-être plus d’autorisations d’annexes ou de densification dans certains quartiers) pour atteindre l’objectif de 36 000 nouveaux logements d’ici 2025 (objectif DC – non totalement atteint mais des progrès réalisés). Il est probable que de nouvelles mesures prolongeront ce but jusqu’en 2030, impliquant plus de programmes incitatifs pour le logement abordable, possiblement des ajustements du zonage inclusif (peut-être exiger davantage d’unités abordables dans les nouveaux projets). Pour le secteur commercial, la ville pourrait proposer de nouveaux usages pour les bureaux vacants (coworking, locations gouvernementales temporaires, etc.). Les politiques fédérales du prochain Congrès pourraient aussi contribuer (on parle de subventions fédérales pour les conversions de bureaux dans des villes en difficulté comme DC – si cela se concrétisait, la revitalisation du centre-ville serait accélérée).

Qu’est-ce que cela signifie pour les parties prenantes ?

Acheteurs (2025–2028) : Les acheteurs peuvent s’attendre à des conditions moins compétitives qu’au plus fort de 2021, mais il ne faut pas compter sur une baisse des prix – pensez plutôt à une augmentation progressive et modérée. Les prochaines années pourraient en réalité être une période particulièrement favorable : les taux d’intérêt pourraient baisser par rapport à leurs récents sommets, et l’offre pourrait s’améliorer, offrant ainsi plus de choix aux acheteurs. D’ici 2028, l’achat pourrait coûter plus cher en termes de prix (mais peut-être moins en termes de taux) qu’aujourd’hui, donc ceux qui achètent au milieu des années 2020 pourraient bénéficier à la fois de possibilités de refinancement et de l’appréciation des prix. Le choix du quartier sera essentiel : acheter dans une zone au potentiel de croissance (par exemple, autour de nouveaux projets ou d’écoles en amélioration) pourrait générer des plus-values, tandis qu’acheter au sommet d’un marché en vogue risquerait d’apporter seulement des gains liés à l’inflation.
Propriétaires : Ceux qui détiennent un bien à DC verront probablement leur capital augmenter modérément chaque année. Si vous prévoyez de vendre, les prochaines années pourraient apporter plus d’acheteurs sur le marché, l’accessibilité s’améliorant légèrement – cela pourrait donc être une bonne période pour vendre si vous attendiez ce moment. Cependant, à mesure que davantage de vendeurs mettent leurs biens en vente (dans un contexte de reprise de l’offre), les acheteurs auront plus de choix, et les vendeurs devront donc fixer le bon prix et peut-être investir dans quelques améliorations pour se démarquer. L’époque où l’on pouvait “fixer son prix” est révolue, sauf dans les sous-marchés les plus prisés.
Investisseurs : Ils devraient se préparer à un environnement d’achat plus favorable à court terme (opportunités de détresse dans le bureau, prix plus doux dans certains secteurs résidentiels actuellement), en gardant en ligne de mire la récolte des gains d’ici la fin des années 2020 lorsque les conditions se seront stabilisées. Les investisseurs dans la location peuvent anticiper la hausse des loyers et des valeurs immobilières, rendant la détention intéressante, bien qu’il faille composer avec des coûts de financement élevés – il peut être nécessaire de se lancer à plusieurs ou d’avoir recours à des modes de financement créatifs en attendant que les taux baissent. Les “flippers” et promoteurs devront être sélectifs : visez les segments où la demande est refoulée (premières acquisitions, copropriétés abordables) plutôt que le très haut de gamme qui pourrait saturer. De plus, une veille réglementaire est indispensable – par exemple, si vous achetez un immeuble ancien, prenez en compte que DC pourrait étendre le contrôle des loyers à ce dernier lors des débats sur l’expansion du contrôle des loyers en 202.
Acteurs commerciaux : Ceux qui se lanceront dans la reconversion ou la revalorisation des bureaux en 2025–2026 pourraient être récompensés en 2028 avec un actif stabilisé dans un environnement bien plus sain (imaginez acheter un bureau vide à 100 $/pi2, investir 200 $/pi2 pour transformer en appartements, et en 2028 vous avez un immeuble de classe B valorisé à 400 $/pi2 – c’est plausible si le centre-ville rebondit). À l’inverse, ignorer les transformations structurelles serait risqué – conserver un immeuble de bureaux médiocre “en attendant la reprise du marché” pourrait détruire de la valeur si jamais le marché ne revient pas complètement aux niveaux d’avant COVID.

En conclusion, la projection 2026–2028 pour l’immobilier de DC est une projection d’optimisme prudent. Les prix et les loyers devraient augmenter modérément sans envolée, en s’alignant davantage avec les fondamentaux économiques. Le marché revient d’une période exceptionnelle (crise pandémique, etc.) à sa dynamique habituelle – qui, historiquement, est celle d’une croissance stable et d’une faible volatilité. DC reste un marché attractif et sous-offreur, avec un socle d’emplois solide, des facteurs qui garantissent son attractivité à long terme. Si l’on devait résumer les perspectives de DC en une phrase : rien ne sert de courir, il faut partir à point. Investisseurs et acheteurs occupant une vision de long terme, misant sur des emplacements de qualité et des fondamentaux solides, devraient trouver dans l’immobilier de DC entre 2025 et 2028 des rendements robustes, sinon spectaculaires – avec un beau potentiel de bonnes surprises si la revitalisation du centre-ville décolle réellement ou si un soutien politique significatif (ex : incitations fédérales pour le logement) se concrétise. En contrepartie, vigilance requise quant aux risques tels que les changements de politique ou les chocs économiques externes, mais DC a su faire preuve de résilience à travers de nombreux cycles, et les prochaines années s’annoncent comme une période de rééquilibrage et d’opportunités sur le marché immobilier de la capitale.