Le marché immobilier de Wellington en 2025 est à un tournant. Après un boom en 2020-21 suivi d’un ralentissement, la valeur des biens immobiliers se stabilise et la confiance des acheteurs revient prudemment loweandco.nz globalpropertyguide.com. Les prix des logements dans la région ont chuté d’environ 25 % par rapport à leur pic de fin 2021 loweandco.nz, améliorant l’accessibilité, tandis que les taux de vacance locative extrêmement bas des années précédentes ont laissé place à un marché locatif plus souple en 2025 interest.co.nz interest.co.nz. Du côté commercial, le secteur des bureaux de Wellington fait face à une augmentation des vacances alors que de nouvelles offres arrivent sur le marché, même si les espaces industriels restent très demandés et rares research.jllapsites.com linkedin.com. D’importants projets d’infrastructure et des réformes de zonage transforment le paysage urbain, préparant le terrain pour les années à venir. Ce rapport explore tous les aspects du marché immobilier de Wellington – tendances résidentielles, performance commerciale, développement urbain, moteurs économiques – et propose des perspectives jusqu’en 2028, étayées par les dernières données et prévisions.
Tendances de l’immobilier résidentiel
Prix des logements et activité des ventes
Le marché immobilier de Wellington a traversé une correction significative mais montre des signes de toucher le fond en 2025. Le prix médian des maisons dans la région de Wellington est d’environ 760 000 NZ$ à la mi-2025, en baisse de 4,4 % sur un an squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Cela marque une baisse notable par rapport aux sommets atteints pendant la pandémie – les prix sont environ 26 % en dessous du pic de fin 2021 en valeur loweandco.nz. Au cours du trimestre le plus récent (T2 2025), les valeurs moyennes à Wellington ont chuté d’environ 2,3 %, indiquant que le rythme de la baisse a nettement ralenti loweandco.nz. En fait, l’indice des prix des maisons à Wellington n’a baissé que d’environ 1 % au dernier trimestre, ce qui suggère que le marché se stabilise plutôt que de s’effondrer loweandco.nz. Les volumes de transactions ont également augmenté par rapport à la morosité de l’an dernier : les ventes à la mi-2025 étaient environ 13 % plus élevées qu’un an auparavant, malgré le ralentissement hivernal habituel squirrel.co.nz. Les maisons mettent plus de temps à se vendre qu’en période de boom – le délai médian de vente est d’environ 54 jours en juin 2025, reflétant la prudence des acheteurs squirrel.co.nz. Cependant, c’est une amélioration par rapport au début de la baisse ; le délai de vente s’était réduit à environ 41 jours début 2025 à mesure que les vendeurs devenaient plus réalistes sur les prix loweandco.nz. Globalement, le marché résidentiel de Wellington en 2025 peut être caractérisé comme passant d’un marché d’acheteurs vers un équilibre, avec des prix qui trouvent un plancher et des volumes de ventes qui se redressent progressivement.
Prix médians des maisons (juin 2025) globalpropertyguide.com
| Région | Prix médian (NZD) | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| Wellington | 760 000 $ | –4,4 % |
| Auckland | 990 000 $ | –3,4 % |
| Nouvelle-Zélande (ensemble) | 770 000 $ | 0,0 % |
Tableau : Le prix médian à Wellington reste légèrement inférieur à la médiane nationale, l’une des rares régions encore en baisse d’une année sur l’autre à la mi-2025 globalpropertyguide.com.
Marché locatif et accessibilité
Après des années d’offre limitée et de loyers en forte hausse, le marché locatif de Wellington s’est inversé en faveur des locataires en 2025. Les loyers demandés ont baissé, et plus de biens sont disponibles à la location qu’il y a un an. En mai 2025, le loyer médian demandé à Wellington est tombé à environ 620 $/semaine, soit une baisse de 4 à 5 % par rapport à l’an dernier interest.co.nz. Trade Me (un site majeur d’annonces immobilières) signale un afflux d’annonces de locations dans la région – l’offre locative a bondi d’environ 41 % par rapport à l’an dernier, tandis que les demandes des locataires (la demande) ont chuté d’environ 13 % interest.co.nz. Avec plus d’options sur le marché, les loyers ont baissé dans la capitale interest.co.nz. En fait, Wellington a enregistré la plus forte baisse annuelle des loyers du pays, les propriétaires se disputant un nombre réduit de locataires interest.co.nz. Il s’agit d’un revirement frappant par rapport à la décennie précédente et cela offre un certain répit aux locataires.
L’abordabilité du logement s’est améliorée parallèlement à la correction des prix et à la hausse des salaires. La valeur moyenne d’une maison à Wellington est désormais d’environ 5,7 fois le revenu moyen des ménages, ce qui est mieux que la moyenne nationale d’environ 6,5× le revenu ecoprofile.infometrics.co.nz. De même, la part du revenu nécessaire pour rembourser un prêt hypothécaire moyen à Wellington (avec 20 % d’apport) est d’environ un tiers, légèrement inférieure à la moyenne néo-zélandaise ecoprofile.infometrics.co.nz. Ces indicateurs, bien qu’encore élevés selon les normes internationales, sont les meilleurs que la capitale ait connus depuis plusieurs années – conséquence directe de la baisse des prix par rapport à leur pic. Pour donner un contexte, le ratio médian de Wellington était proche de 8× le revenu au plus fort de la bulle ; d’ici 2025, il revient dans la fourchette de 5 à 6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Les primo-accédants ont profité de cette amélioration de l’accessibilité et de la moindre concurrence : ils sont devenus le plus grand groupe d’acheteurs à Wellington, “en tête de file” des achats immobiliers squirrel.co.nz loweandco.nz. Avec la baisse des prix et les taux d’intérêt ayant dépassé leur pic, de nombreux locataires voient enfin une possibilité d’accéder à la propriété, ce qui soutient la demande pour les logements d’entrée de gamme.
Démographie des acheteurs et nouveaux développements
La composition des acheteurs à Wellington en 2025 est sensiblement différente de celle d’il y a quelques années. Les primo-accédants et les jeunes familles cherchant à acheter plus grand sont très actifs, tandis que les investisseurs s’étaient en grande partie retirés pendant la période de ralentissement squirrel.co.nz loweandco.nz. Les rapports du secteur indiquent que les primo-accédants et les personnes cherchant à réduire la taille de leur logement représentent ensemble une grande part des acheteurs actifs dans la capitale loweandco.nz. Ces groupes sont attirés par la combinaison de prix adoucis dans de bons quartiers et d’une plus grande certitude maintenant que les taux hypothécaires se sont stabilisés loweandco.nz 1news.co.nz. À l’inverse, de nombreux investisseurs à effet de levier ont passé 2022–2024 à réduire leur exposition – certains propriétaires-bailleurs ont vendu des biens immobiliers, en raison de faibles rendements et de précédents changements fiscaux squirrel.co.nz. (À noter, les rendements locatifs bruts à Wellington, ~4,5–5 %, sont un peu plus élevés qu’à Auckland, mais restent peu attractifs lorsque les taux hypothécaires dépassaient 6 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) On observe les premiers signes d’un possible retour des investisseurs : un nouveau gouvernement fin 2023 a rétabli certaines politiques fiscales favorables aux investisseurs, et avec des prix désormais plus bas et des rendements en amélioration, l’investissement immobilier à Wellington semble plus viable pour l’avenir. Toute reprise des investisseurs sera probablement progressive, mais cela reste un facteur positif pour la demande à l’approche de 2026.
Du côté de l’offre, Wellington a connu récemment un ralentissement du développement de nouveaux logements, ce qui pourrait resserrer le marché dans les années à venir. Les permis de construire dans la région ont fortement chuté (environ 28 % sur un an à la fin 2024) après un boom de la construction les années précédentes loweandco.nz. La hausse des coûts de construction, les contraintes de financement et le ralentissement du marché ont poussé les promoteurs à se retirer. En conséquence, le nombre de nouveaux logements prévus pour 2025–2027 est plus limité. C’est une arme à double tranchant : à court terme, la surabondance d’annonces diminue, ce qui aide à stabiliser les prix ; mais d’ici 2026–2028, un creux de la construction aujourd’hui pourrait signifier que des pénuries de logements réapparaissent, ce qui pourrait de nouveau exercer une pression à la hausse sur les prix et les loyers.
En même temps, les politiques d’intensification urbaine libèrent l’offre future. La ville de Wellington a mis en œuvre un nouveau Plan de District en 2023 qui requalifie de nombreuses zones pour des logements à plus forte densité. Selon les règles imposées par le gouvernement, la plupart des quartiers résidentiels peuvent désormais construire jusqu’à 3 logements de 3 étages sans consentement spécial, et certaines parties de la ville ainsi que les banlieues proches des pôles de transport sont zonées pour des immeubles d’appartements de 6 étages ou plus. Plusieurs projets de densité moyenne sont déjà en cours ou en phase de planification à la suite de ces changements. Au cours des prochaines années, la ville s’attend à voir davantage de maisons en bande et d’immeubles bas, en particulier autour de la périphérie du CBD et des centres suburbains. Ces changements de zonage visent à stimuler la construction de logements et améliorer l’accessibilité financière à long terme. Bien que l’impact en 2025 ne fasse que commencer, d’ici 2028, les règles d’urbanisme assouplies pourraient entraîner une augmentation notable du parc de logements à Wellington – contribuant à répondre aux besoins d’une population croissante et à modérer la hausse excessive des prix.
Aperçu de l’immobilier commercial
Secteur des bureaux : demande, offre et loyers
Le marché des bureaux de Wellington en 2025 traverse une période de hausse des vacances et d’arrivée prochaine de nouvelles offres. Le taux de vacance des bureaux du CBD est passé à environ 8,0 % début 2025, contre ~5–6 % avant la pandémie research.jllapsites.com. Cette augmentation s’explique en partie par la consolidation ou la sous-location de locaux par plusieurs grands locataires (notamment des agences gouvernementales). Au cours des derniers mois, environ 16 000 m² d’espaces en sous-location ont été mis sur le marché par des occupants du secteur public, avec environ 13 000 m² supplémentaires provenant d’entreprises privées research.jllapsites.com. Essentiellement, la réduction de la taille de certains bureaux – en réponse à la fois à l’austérité budgétaire du gouvernement et à l’augmentation du travail à distance/hybride – a introduit une vague d’espaces secondaires à la recherche de locataires. Parallèlement, une nouvelle offre importante est en préparation. Un exemple est la nouvelle tour de bureaux de 11 étages au 61 Molesworth Street (dans le quartier parlementaire), qui sera livrée fin 2025 avec le ministère des Affaires étrangères comme locataire principal research.jllapsites.com. De plus, plusieurs anciens immeubles de bureaux font l’objet de renforcements sismiques et de rénovations (par exemple sur The Terrace et le long du front de mer) et devraient réintégrer le marché d’ici 2026–2027 research.jllapsites.com. À mesure que ces projets seront achevés, la vacance devrait augmenter encore au cours des deux prochaines années, mettant à l’épreuve la capacité du marché à absorber ces espaces.
Malgré un taux de vacance plus élevé, les loyers des bureaux dans les immeubles de prestige sont restés stables jusqu’à présent. Les loyers faciaux bruts des immeubles de première catégorie dans le CBD de Wellington s’élèvent en moyenne à environ 750 $+ par m² par an, avec des loyers nets d’environ 430–435 $/m² – pratiquement inchangés ces derniers trimestres research.jllapsites.com. Les propriétaires ont maintenu les loyers affichés, bien que les incitations pour les locataires (comme des périodes de loyer gratuit ou des contributions à l’aménagement) soient devenues plus généreuses dans cet environnement concurrentiel. Dans les bureaux de catégorie secondaire, les loyers effectifs sont sous pression compte tenu du taux de vacance de près de 10 % dans ce segment research.jllapsites.com. Globalement, la croissance des loyers est plate, et les locataires disposent de plus de choix et de pouvoir de négociation qu’il y a quelques années. Les espaces récents et de haute qualité restent recherchés (notamment ceux avec de bonnes normes sismiques et des labels écologiques), tandis que les immeubles plus anciens non rénovés peuvent avoir du mal à trouver preneur. Les perspectives pour les bureaux de Wellington dépendent des tendances économiques et du secteur public : avec le gouvernement adoptant une stratégie budgétaire prudente, sa présence pourrait encore diminuer research.jllapsites.com. Cependant, si la croissance du secteur des entreprises et de la technologie s’accélère à la fin des années 2020, cela pourrait compenser en partie la réduction du secteur public. Pour l’instant, la prudence prévaut, et nous prévoyons que le taux de vacance des bureaux à Wellington restera élevé, autour de 8-9 % jusqu’en 2026, ce qui limitera la croissance des loyers. Les opportunités résident dans la montée en gamme des locataires (flight to quality) et la revalorisation des immeubles anciens (y compris les éventuelles conversions de bureaux en logements si cela est réalisable), surtout à mesure que les exigences en matière de durabilité augmentent.
Espaces de commerce de détail et d’hôtellerie
L’immobilier commercial de détail de Wellington présente une situation contrastée mais globalement en amélioration. Les emplacements de vente au détail de premier choix dans le CBD – en particulier la « Golden Mile » de Lambton Quay, Willis Street et Courtenay Place – bénéficient d’une très forte demande. Le taux de vacance pour les commerces de détail de premier choix dans le CBD est presque nul : seulement ~1,1 % des espaces de premier choix étaient vacants à la fin de 2024 insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Les enseignes internationales et nationales manifestent un regain d’intérêt pour Wellington, plusieurs marques agrandissant leurs magasins phares ou entrant sur le marché pour la première fois insideretail.co.nz. Les demandes de location au début de 2025 sont restées soutenues, les commerçants se positionnant en vue d’une hausse des dépenses de consommation attendue lorsque les taux d’intérêt baisseront et que la confiance reviendra insideretail.co.nz. Par exemple, des enseignes de grande surface et de luxe ont prospecté des espaces sur Lambton Quay, anticipant de meilleures conditions commerciales à venir.Les quartiers commerciaux secondaires, cependant, sont encore en train de rattraper leur retard. Le taux global de vacance des commerces de détail dans la ville de Wellington était d’environ 8,5 % fin 2024, contre environ 6,9 % un an plus tôt insideretail.co.nz. Une grande partie de ces locaux vacants se concentre dans le quartier de Courtenay Place et dans certains îlots moins fréquentés insideretail.co.nz. Ces zones ont été durement touchées par les perturbations liées à la pandémie (par exemple, la perte de touristes internationaux et de travailleurs de bureau) et ont mis du temps à se rétablir. De manière encourageante, il y a désormais des “signaux positifs de croissance et de régénération” à Courtenay Place – notamment l’arrivée de nouveaux opérateurs dans la restauration et des projets de rénovation immobilière prévus – qui devraient progressivement augmenter le taux d’occupation insideretail.co.nz. Le projet de revitalisation de Courtenay Place par le Conseil municipal (dans le cadre de la modernisation du Golden Mile) a débuté en 2025, apportant des améliorations à l’espace public qui devraient rendre la zone plus attractive pour les acheteurs et les clients des restaurants. En résumé, le secteur du commerce de détail à Wellington est scindé en deux : le commerce de détail de premier plan dans le CBD est florissant, avec un taux d’occupation quasi total et des loyers en hausse, tandis que certaines zones commerciales périphériques sont encore en phase de reprise. À mesure que la consommation s’améliorera d’ici 2026 (soutenue par la croissance démographique et la baisse des coûts hypothécaires), même les secteurs à la traîne devraient se remplir. De nouveaux projets comme le Takina Convention Centre (ouvert en 2023) augmentent également la fréquentation des commerces et restaurants à proximité, soutenant ainsi le segment de l’immobilier de l’hôtellerie-restauration.Immobilier industriel et logistique
Le marché de l’immobilier industriel à Wellington reste exceptionnellement tendu, même si la croissance économique a ralenti. Les entrepôts et locaux industriels sont en pénurie, avec un taux de vacance d’environ 2–3 % à l’échelle de la région – proche des niveaux historiquement bas. Une enquête de Colliers fin 2024 a estimé la vacance industrielle à Wellington à 2,4 % (le taux le plus élevé depuis 2020, mais toujours extrêmement bas) linkedin.com. En résumé, presque tout le stock industriel utilisable est occupé, et tout espace qui se libère est rapidement repris. La légère hausse du taux de vacance, passant de près de 1 % à 2,4 %, reflète probablement la vacance de quelques grandes installations ainsi qu’une économie plus molle, mais il y a toujours beaucoup plus de demande que d’offre pour les sites industriels à Wellington linkedin.com. Point crucial, le développement de nouveaux locaux industriels a fortement ralenti – les permis de construire pour de nouveaux bâtiments industriels sont à leur plus bas niveau depuis près de dix ans linkedin.com. Les pénuries de terrains dans la région de Wellington (encerclée par des collines et le port) persistent, en particulier dans les zones industrielles traditionnelles comme Seaview, Petone, Porirua et le secteur Rongotai/Aéroport linkedin.com. Avec peu de terrains vierges disponibles et des coûts de construction élevés, très peu de nouveaux entrepôts sont construits même si les locataires recherchent des espaces modernes.Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a maintenu les loyers industriels sur une trajectoire ascendante. En 2024, les loyers des entrepôts prime à Wellington s’élèvent en moyenne à environ 170–180 $ par m² par an linkedin.com. Bien que la croissance des loyers se soit modérée récemment en raison de vents contraires économiques, les loyers restent à des niveaux record et n’ont fait que “ralentir” dans leur rythme de croissance linkedin.com. Les investisseurs restent optimistes quant à l’immobilier industriel à Wellington : les rendements se sont comprimés ces dernières années mais semblent s’être stabilisés en 2025, généralement autour de 5,5 % pour les actifs prime. Le sentiment du marché est que l’industriel est le secteur « résilient » susceptible de surperformer – soutenu par les tendances structurelles du e-commerce, des besoins logistiques et du taux de vacance quasi nul qui donne un pouvoir de fixation des prix aux propriétaires linkedin.com. En effet, la confiance revient parmi les investisseurs industriels, avec des attentes de reprise économique qui devraient dynamiser ce segment en 2025 linkedin.com. Sauf retournement majeur, les perspectives du marché industriel de Wellington sont positives : les loyers devraient rester élevés (et pourraient même augmenter si aucune nouvelle offre n’arrive), et tout nouvel entrepôt à grande hauteur mis sur le marché entre 2025 et 2028 trouvera probablement rapidement preneur. Le principal défi sera de trouver des moyens de développer davantage d’espaces industriels (par exemple, en réaffectant des terrains sous-utilisés ou en augmentant l’offre d’entrepôts multi-étages) pour répondre à la demande future.Développement urbain et impact sur les infrastructures
Plusieurs projets d’infrastructure et initiatives urbaines sont en cours à Wellington, et devraient influencer de manière significative les tendances immobilières jusqu’à la fin des années 2020. Une initiative phare est le très attendu programme de transport « Let’s Get Wellington Moving » – qui, bien que restructuré en 2023, apportera des améliorations majeures. Fin 2023, le gouvernement s’est engagé à financer entièrement un second tunnel routier du Mt. Victoria ainsi qu’une modernisation de l’intersection du Basin Reserve transport.govt.nz. Ce second tunnel (parallèle au tunnel Mt. Vic des années 1930) devrait commencer sa construction d’ici 2025–26 sous le mandat du nouveau gouvernement et, une fois achevé à la fin de cette décennie, améliorera considérablement la connectivité entre le centre-ville et les banlieues est de Wellington (ainsi que l’aéroport) en ajoutant de la capacité routière et des voies dédiées à la marche et au vélo. Ce trajet facilité et cet accès amélioré pourraient stimuler la demande résidentielle dans des quartiers comme Kilbirnie, Miramar et Hataitai – ce qui pourrait faire grimper la valeur des propriétés dans ces zones à mesure que les temps de trajet diminuent. Au Basin Reserve, la refonte de ce carrefour très fréquenté désengorgera un point noir notoire, au bénéfice des quartiers voisins de Te Aro et Newtown.Dans la ville, la revitalisation du Golden Mile est un autre projet transformateur. Ce plan de plus de 120 millions de dollars vise à piétonniser et moderniser les principales artères commerçantes du centre-ville de Wellington (de Lambton Quay à Courtenay Place), pour les rendre plus accueillantes pour les piétons. Les travaux ont débuté en 2025, incluant de nouvelles pistes cyclables, des trottoirs élargis et la restriction de la circulation automobile aux heures de pointe transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Une fois achevée en 2027, la nouvelle physionomie du Golden Mile devrait renforcer l’attractivité commerciale et hôtelière du centre-ville – un atout pour la valeur et les loyers des commerces, bureaux et hôtels situés le long de cet axe. Quelques perturbations temporaires dues aux travaux sont à prévoir, mais à plus long terme, les vacances commerciales devraient diminuer et la fréquentation piétonne augmenter, soutenant des loyers commerciaux plus élevés et la réhabilitation des bâtiments anciens en espaces commerciaux modernes ou à usage mixte.
L’infrastructure de transport public de Wellington doit également être améliorée. Des plans pour une nouvelle ligne de transport en commun de masse (tramway ou bus à haut niveau de service) reliant la gare aux banlieues sud/est faisaient partie de LGWM. Bien que la forme de ce projet de transport de masse soit encore en discussion (et ait été mise en pause lors de la réorganisation du programme en 2023), des travaux sont en cours pour améliorer le réseau de bus existant avec des couloirs de bus prioritaires continus et potentiellement des véhicules de plus grande capacité. Le réseau ferroviaire desservant les banlieues de la région de Wellington bénéficie également de modernisations – de nouvelles rames sont commandées pour les lignes de métro, et une augmentation de la fréquence des services est prévue par Metlink à l’horizon 2026. Un transport efficace est essentiel pour soutenir le développement de logements à plus forte densité le long des axes principaux (ligne de Johnsonville, ligne de Hutt, etc.), et les zones autour des gares (Johnsonville, Tawa, Porirua, etc.), désormais zonées pour des appartements, deviendront plus attractives à mesure que le service de transport s’améliorera.
Au-delà des transports, d’autres projets d’infrastructure et de développement influenceront le paysage immobilier :- Projets de renforcement du littoral et de résistance sismique : La ville continue d’investir dans la résilience – par exemple, le renforcement de la digue de Wellington et l’amélioration du drainage pour atténuer le risque d’inondation. Plusieurs bâtiments historiques sont en cours de renforcement parasismique ou de réaménagement (la restauration de la mairie s’achève en 2025, un nouveau centre de congrès résistant aux séismes a ouvert en 2023). Un environnement bâti plus sûr et plus résilient améliore la valeur des biens immobiliers à long terme et leur assurabilité.
- Expansion des banlieues : Dans les banlieues nord et les villes satellites, de nouveaux lotissements résidentiels sont en cours. Par exemple, de grands projets de développement sur des terrains vierges à Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (domaines de Kelson et Wallaceville) et Lower Hutt (nouvelles zones résidentielles à Wainuiomata et Stokes Valley) ajouteront des milliers de logements au cours des 5 à 10 prochaines années. Ces projets vont progressivement accroître l’offre de logements dans la région et déplacer une partie de la croissance vers les zones périphériques. Notamment, l’ouverture en 2022 de l’autoroute Transmission Gully a amélioré l’accès à Kapiti Coast et Porirua, suscitant un intérêt accru pour l’immobilier dans ces secteurs.
- Développements de quartiers d’affaires : Le secteur technologique de Wellington connaît une croissance discrète ; des initiatives telles que le Takapu Valley Tech Hub et l’extension du pôle scientifique et d’innovation de Wellington (près de Gracefield) pourraient stimuler la demande en immobilier commercial spécialisé (laboratoires, bureaux) d’ici 2028. De plus, si l’industrie cinématographique (centrée à Miramar) continue de prospérer, on pourrait voir des investissements dans de nouveaux studios ou parcs de bureaux pour les industries créatives, renforçant ainsi le statut de Wellington comme capitale créative.
Dans l’ensemble, les investissements actuels de Wellington dans les infrastructures visent à accroître la capacité et la qualité de vie de la ville, ce qui soutient à son tour le marché immobilier. De meilleures liaisons de transport ouvriront de nouveaux quartiers résidentiels et permettront des densités plus élevées sans congestion. Les améliorations des équipements urbains rendront le centre-ville plus dynamique – encourageant les personnes (et les entreprises) à s’installer à Wellington. Ces développements préparent le terrain pour une croissance durable du marché immobilier à l’approche de la fin des années 2020.
Influences économiques et démographiques
Tendances de la population et des migrations
Les courants démographiques sont un facteur fondamental pour les perspectives immobilières de Wellington. La population de la région augmente, mais modestement par rapport au taux national. La région du Grand Wellington a atteint environ 541 500 habitants en 2024, soit une hausse d’environ 0,7 % sur l’année rep.infometrics.co.nz. Ce taux de croissance est inférieur à celui de la Nouvelle-Zélande dans son ensemble, qui était de 1,7 % sur la même période rep.infometrics.co.nz, ce qui reflète que la capitale n’a pas autant bénéficié du boom migratoire post-pandémie qu’Auckland ou Christchurch. En fait, après la réouverture des frontières de la Nouvelle-Zélande en 2022, le pays a connu un afflux record de migrants en 2023–24 (la migration nette a dépassé +100 000 en 2024) – mais une grande partie de ces nouveaux arrivants se sont installés à Auckland ou ailleurs. Wellington a certes accueilli quelques migrants étrangers (étudiants internationaux, travailleurs qualifiés en informatique et dans la fonction publique), mais elle a également continué à enregistrer un flux net de Néo-Zélandais vers l’Australie, ce qui a compensé une partie du gain stats.govt.nz 1news.co.nz. Début 2025, les flux migratoires se sont de nouveau inversés : les dernières données montrent un net ralentissement de la migration nette (à environ +26 000 au niveau national sur l’année jusqu’en mars 2025, contre un chiffre record l’année précédente) stats.govt.nz. Pour Wellington, cela signifie probablement que la croissance démographique restera modérée, autour de 0,5 à 1 % par an, à moins qu’une nouvelle vague de migrants ne vise spécifiquement la capitale. Le recensement de 2023 pour la région de Wellington a compté environ 521 000 habitants (population résidente habituelle) stats.govt.nz, et les projections suggèrent une progression régulière jusqu’à environ 560 000 d’ici 2028 (soit environ +1 % par an). Implication clé : la demande de logements à Wellington va croître, mais sans exploser – un rythme gérable qui, combiné à l’arrivée de nouveaux logements, pourrait maintenir l’équilibre du marché.
Il est également à noter que la migration interne à l’intérieur de la Nouvelle-Zélande a récemment favorisé certains petits centres de l’île du Nord au détriment de Wellington. Les coûts élevés du logement et le passage au travail à distance ont poussé un petit nombre de Wellingtoniens à s’installer dans des régions comme le Wairarapa ou Palmerston North en 2020–22. Cependant, à mesure que l’accessibilité financière de Wellington s’améliore et que les bureaux rappellent les gens en présentiel, la ville pourrait à nouveau retenir et attirer davantage de résidents. Le niveau relativement élevé d’éducation et de revenus de la région constitue un atout. De plus, la population de Wellington est majoritairement composée de jeunes adultes (en raison des universités et des emplois gouvernementaux), ce qui génère une demande naturelle de logement à mesure que les locataires deviennent primo-accédants, etc. Entre 2025 et 2028, tout changement significatif de la politique d’immigration ou un rebond du nombre d’étudiants internationaux (par exemple à la Victoria University) augmenterait directement la demande locative et celle des acheteurs débutants à Wellington. En résumé, la démographie constitue un léger vent favorable : Wellington va croître, soutenant l’immobilier, mais pas assez rapidement pour surchauffer uniquement sous la pression démographique.Facteurs d’emploi et de revenus
La santé du marché de l’emploi à Wellington est cruciale pour son secteur immobilier, étant donné le rôle de la ville comme centre administratif et technologique de la Nouvelle-Zélande. L’emploi à Wellington est resté relativement stable au fil des récentes fluctuations économiques. Le taux de chômage de la région était d’environ 3,4 % en 2024, en hausse par rapport aux niveaux historiquement bas (~2,8 %) mais toujours meilleur que le chômage national (~5 % d’ici 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Les embauches dans le secteur public avaient fortement augmenté entre 2018 et 2022, soutenant l’économie locale, mais un changement de gouvernement fin 2023 a entraîné un recentrage sur la rigueur budgétaire. En 2024, les agences publiques de Wellington ont fait face à des coupes budgétaires et à des révisions, créant une certaine incertitude sur l’emploi dans le secteur public loweandco.nz. Certains contractuels ont perdu leur emploi et certains ministères ont regroupé leurs équipes (ce qui a eu un impact sur les espaces de bureaux comme mentionné). Cela a introduit un sentiment de prudence chez les acheteurs – dont beaucoup travaillent dans la fonction publique – modérant leur volonté d’étendre leur budget pour le logement loweandco.nz. Cela dit, le service public de base reste un employeur important et stable, donc un exode massif d’emplois n’est pas attendu. D’ici 2025, la plupart des réductions semblent avoir été modestes et ponctuelles. Si l’on regarde bien, l’économie de la connaissance à Wellington se diversifie : la croissance des entreprises informatiques, des startups et de l’industrie audiovisuelle crée des emplois dans le secteur privé qui compensent toute réduction des effectifs dans le secteur public.
Il est important de noter que les revenus à Wellington comptent parmi les plus élevés de Nouvelle-Zélande, ce qui soutient l’accessibilité au logement et la capacité d’emprunt. Le revenu médian des ménages à Wellington City est environ 15 % supérieur à la médiane nationale. Une croissance régulière des salaires, comprise entre 3 et 4 % par an sur la période 2020–2024, signifie que de nombreux ménages disposent aujourd’hui de revenus supplémentaires à consacrer aux prêts hypothécaires (même si les coûts d’emprunt ont augmenté). Cela a permis de limiter le stress hypothécaire : à la mi-2024, Wellington comptait une proportion plus faible de ménages consacrant plus de 40 % de leurs revenus au logement que la plupart des régions ecoprofile.infometrics.co.nz. À l’avenir, une hausse prévue du chômage à environ 4–5 % (si l’économie ralentit en 2025) resterait relativement modérée et probablement de courte durée. D’ici 2026–2027, à mesure que l’économie néo-zélandaise se redressera, Wellington devrait voir la croissance de l’emploi reprendre, surtout si le gouvernement desserre les cordons de la bourse ou investit dans les infrastructures (comme cela se fait souvent pour stimuler la croissance).
En résumé, les perspectives d’emploi à Wellington restent solides, même s’il faut surveiller la politique du secteur public. La stabilité de l’emploi et la hausse des revenus donnent aux gens la confiance nécessaire pour acheter des logements ou signer des baux commerciaux. Un risque à noter : la forte dépendance de Wellington aux emplois du secteur de la connaissance signifie qu’un changement soudain (par exemple, externalisation, automatisation ou départ d’une grande agence) pourrait affecter le marché immobilier. À l’inverse, en tant que capitale, Wellington pourrait bénéficier de toute augmentation des dépenses publiques à l’avenir (par exemple, si une relance économique est nécessaire) – ce qui pourrait stimuler à nouveau l’embauche et l’occupation des bureaux. Pour l’instant, la main-d’œuvre professionnelle diversifiée de la ville et son faible taux de chômage offrent une base solide à son marché immobilier jusqu’en 2028.
Taux d’intérêt et inflation
La trajectoire des taux d’intérêt a été un facteur dominant dans le cycle immobilier de Wellington. Après que la Banque de réserve de Nouvelle-Zélande (RBNZ) a relevé de manière agressive le taux directeur officiel de 2021 à mi-2023 (pour lutter contre la forte inflation), les coûts d’emprunt ont environ triplé par rapport à leurs niveaux bas pendant la pandémie. En 2023, les taux hypothécaires moyens ont atteint environ 6 % à 7 % (pour les taux fixes), ce qui a considérablement réduit le pouvoir d’achat des acheteurs et contribué à la chute des prix de l’immobilier. La bonne nouvelle en 2025 est que le cycle des taux a changé de cap : l’inflation a été ramenée dans la fourchette cible, permettant un assouplissement des taux. L’inflation annuelle en Nouvelle-Zélande est retombée à environ 2,7 % à la mi-2025, son niveau le plus bas depuis près de deux ans squirrel.co.nz squirrel.co.nz. La RBNZ, ayant réussi à contenir les pressions sur les prix (en baisse par rapport à une inflation d’environ 7 % en 2022), a commencé à baisser le taux directeur fin 2024. À la mi-2025, le taux directeur s’établit à 3,25 % 1news.co.nz, contre un pic de 5,5 %. Cela s’est traduit par un soulagement significatif pour les emprunteurs : les taux hypothécaires fixes sur 1 an typiques sont tombés à environ 5,6 % (contre environ 6,5 % un an plus tôt) 1news.co.nz 1news.co.nz. De même, les taux hypothécaires variables sont désormais en moyenne inférieurs à 7 %, alors qu’ils étaient proches de 8 % en 2023 1news.co.nz 1news.co.nz.Ces baisses de taux d’intérêt sont une raison clé pour laquelle le marché immobilier se stabilise. La baisse des coûts de service de la dette améliore l’accessibilité – par exemple, chaque point de pourcentage de baisse des taux hypothécaires augmente le montant qu’un acheteur moyen à Wellington peut consacrer à l’achat d’une maison sans augmenter son paiement mensuel. On s’attend à ce que les taux baissent seulement progressivement à partir de maintenant. Les économistes anticipent peut-être une autre petite baisse du taux directeur d’ici la fin 2025, puis une stabilisation 1news.co.nz 1news.co.nz. Des banques comme ASB et ANZ indiquent que la plupart des baisses de taux hypothécaires sont désormais terminées 1news.co.nz 1news.co.nz. Ainsi, les acheteurs ne doivent pas s’attendre à un retour aux taux ultra-bas de 3 % de 2021 ; à la place, les taux pourraient se stabiliser dans la fourchette de 4 à 5 % dans les années à venir, ce qui est historiquement normal. Du point de vue du marché immobilier, les taux d’intérêt en 2025–2028 devraient être neutres à favorables : suffisamment élevés pour maintenir la discipline d’emprunt, mais assez bas (par rapport à l’inflation et à la croissance des revenus) pour encourager les transactions. Notamment, les investisseurs qui étaient mis sous pression par les taux élevés peuvent mieux justifier leurs achats à mesure que les rendements et les taux hypothécaires convergent.
Sur le front de l’inflation, les habitants de Wellington constatent une légère atténuation des pressions sur le coût de la vie. En dehors du logement, un coût qui a augmenté est celui des taxes locales, qui ont fortement grimpé (le conseil municipal de Wellington a appliqué une forte hausse des taxes en 2024). Une partie de cela se répercute sur les mesures de l’inflation. Mais dans l’ensemble, avec la stabilisation des chaînes d’approvisionnement mondiales et une consommation modérée, l’inflation devrait se maintenir autour de 2–3 % – exactement dans la fourchette cible de la RBNZ. Cette stabilité signifie qu’aucun choc sur les taux d’intérêt n’est anticipé ; l’ère des hausses rapides des taux est terminée, sauf en cas de nouvelle flambée de l’inflation. Pour le secteur de l’immobilier commercial, cet environnement implique également que les taux de capitalisation (rendements) pourraient se stabiliser. En 2022, les taux de capitalisation ont augmenté en même temps que les taux d’intérêt ; maintenant, avec l’allègement des taux, on observe une stabilisation des taux de capitalisation sur les marchés des bureaux et de l’industrie à Wellington linkedin.com. Les investisseurs n’exigent plus des rendements toujours plus élevés pour compenser la hausse du coût de la dette. En résumé, une faible inflation et une baisse progressive des taux d’intérêt constituent un contexte positif pour l’immobilier à Wellington jusqu’en 2028, soutenant un niveau durable de croissance des prix et d’activité d’investissement.
Perspectives d’investissement : 2025 à 2028
Les perspectives pour le marché immobilier de Wellington au cours des prochaines années sont prudemment optimistes, avec une croissance modérée attendue mais aussi certains risques à gérer. Voici ce à quoi les investisseurs et observateurs peuvent s’attendre :
- La croissance des prix de l’immobilier devrait reprendre modérément : Après avoir atteint un creux en 2024–25, les prix des maisons à Wellington devraient augmenter progressivement jusqu’en 2028. Les prévisions consensuelles tablent sur des hausses annuelles à un chiffre plutôt qu’un nouveau boom. Un sondage Reuters auprès d’analystes prévoit que les prix de l’immobilier en Nouvelle-Zélande augmenteront d’environ +3,8 % en 2025, puis accéléreront à +6,0 % en 2026 et +5,1 % en 2027 globalpropertyguide.com. Wellington pourrait démarrer un peu plus lentement (compte tenu de sa correction plus importante), mais d’ici 2026, la ville pourrait suivre globalement ces gains nationaux. Des banques comme ANZ prévoient également une croissance des prix de 2,5 à 4,5 % en 2025 loweandco.nz. Les moteurs de ce rebond : une amélioration de l’accessibilité, une croissance démographique (quoique modérée), et une forte réduction de la construction de logements qui resserrera l’offre d’ici 2026. Cependant, une inflation rapide des prix n’est pas attendue – les contraintes persistantes d’accessibilité et la prudence des acheteurs devraient « modérer la croissance », la maintenant progressive loweandco.nz. Essentiellement, le marché immobilier de Wellington entre dans une période de reprise mesurée plutôt qu’une envolée spéculative.
- Rendements locatifs et stratégie des investisseurs : Avec la baisse des prix des maisons et des loyers seulement légèrement en baisse, les rendements locatifs à Wellington se sont en fait améliorés par rapport à leurs niveaux les plus bas. Les rendements bruts s’élèvent désormais en moyenne à environ 4,5–5 % pour les biens résidentiels opespartners.co.nz opespartners.co.nz, contre ~3–4 % au sommet du marché. Ce niveau est légèrement supérieur au rendement moyen national opespartners.co.nz opespartners.co.nz et rend la détention de biens immobiliers plus viable financièrement pour les investisseurs. En fait, Wellington « se distingue » par des ratios loyer/prix relativement corrects – par exemple, le loyer d’une maison médiane à Wellington représente environ 23 % du revenu médian des ménages, ce qui est mieux que l’accessibilité à Auckland ecoprofile.infometrics.co.nz. À mesure que les taux d’intérêt baissent, les perspectives de flux de trésorerie pour les propriétaires s’amélioreront encore. Nous pourrions voir les premiers entrants (ceux qui ont acheté au sommet des prix) continuer à se désendetter, mais de nouveaux investisseurs guettent les opportunités, notamment dans des segments comme les maisons en rangée qui peuvent atteindre des rendements d’environ 4,8 %, ou les appartements « dual-key » à environ 6 % de rendement opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Avec le rétablissement de la déductibilité fiscale des intérêts (si elle est pleinement confirmée par les changements de politique de 2025), l’investissement locatif à Wellington pourrait devenir plus attractif. Globalement, les investisseurs resteront probablement axés sur le rendement, privilégiant les biens qui offrent soit un bon retour locatif, soit un potentiel de création de valeur (par exemple via des logements secondaires ou des rénovations pour augmenter le loyer).
- Risques à surveiller : Quelques risques pourraient assombrir l’horizon. L’un d’eux est l’économie au sens large – si la Nouvelle-Zélande entrait dans une récession plus profonde que prévu (en raison de chocs mondiaux ou d’un fort ralentissement chinois/australien), la demande de logements à Wellington s’affaiblirait et les locataires commerciaux pourraient se replier. Un taux de chômage dépassant, disons, 6 % entamerait la confiance. Un autre risque local est la catastrophe naturelle : la situation de Wellington sur des failles sismiques signifie que la possibilité d’un tremblement de terre plane toujours. Un séisme important pourrait temporairement déprimer le marché et rediriger les investissements (même si les normes de construction modernes et les efforts continus de renforcement atténuent le risque de dommages). De plus, les changements de politique représentent une incertitude. Bien que le gouvernement actuel soit favorable au développement du logement, tout changement radical comme de nouvelles règles fiscales ou des restrictions de crédit pourrait influencer le comportement des investisseurs. Par exemple, si la Banque de réserve réimposait à l’avenir des limites plus strictes de ratio prêt/valeur (LVR) pour calmer toute exubérance, cela pourrait ralentir le marché. Dans l’ensemble, ces risques sont gérables, mais les investisseurs devraient maintenir des marges de sécurité et des assurances prudentes, compte tenu du profil unique de Wellington.
- Opportunités à venir : Le marché de Wellington offre certaines opportunités distinctes à l’horizon 2028. L’orientation vers l’intensification urbaine ouvre des perspectives en matière de développement et de redéveloppement – des investisseurs avisés pourraient regrouper d’anciennes propriétés dans des zones reclassées (par exemple près des pôles de transport) pour construire des maisons en rangée ou des appartements afin de répondre à la demande refoulée. Le secteur des appartements à Wellington a pris du retard (la plupart des Néo-Zélandais préfèrent les maisons), mais avec la pression sur l’accessibilité, des appartements modernes bien situés pourraient connaître une adoption accrue, offrant un créneau de croissance. Dans l’immobilier commercial, la fluctuation du marché des bureaux est une opportunité pour les locataires de passer à de meilleurs espaces à des conditions négociables, et pour les investisseurs de repositionner des bureaux vieillissants (en convertissant éventuellement certains bureaux périphériques en logements, ce que Wellington commence à observer). Le secteur industriel reste une option attrayante – tout développement dans cette catégorie d’actifs rare, ou même la constitution de réserves de terrains à usage industriel, devrait générer de bons rendements à mesure que les besoins logistiques augmentent. De plus, la qualité de vie de Wellington et son ambiance de « petite capitale cool » continuent d’attirer une main-d’œuvre créative – tant que cela perdure, la demande pour les maisons de caractère dans des quartiers piétonniers et pour les espaces de bureaux créatifs (studios, espaces de coworking) devrait se maintenir.
Scénario attendu jusqu’en 2028 : Le marché immobilier de Wellington devrait entrer dans une phase d’expansion durable plutôt que de flambée insoutenable. Nous prévoyons une croissance lente des prix des maisons dans les prochaines années, car l’offre reste abondante et les acheteurs attentifs à la valeur 1news.co.nz. L’abondance des annonces et l’arrivée de nouveaux logements sur le marché empêcheront une envolée des prix à moyen terme 1news.co.nz 1news.co.nz. D’ici 2026–27, si la conjoncture économique est favorable, la croissance des prix pourrait s’accélérer quelque peu, mais probablement limitée à un chiffre par an. Les loyers pourraient recommencer à augmenter après 2025 une fois l’excédent actuel absorbé, mais de fortes hausses sont peu probables compte tenu des récents sommets et de la nouvelle offre locative (par exemple, des propriétaires passant de la location courte durée Airbnb à des baux longue durée, ce qui augmente l’offre). Les investisseurs immobiliers peuvent s’attendre à des plus-values modestes ainsi qu’à une amélioration des rendements locatifs – un profil de rendement davantage axé sur le revenu par rapport aux fortes plus-values des années 2010.
En conclusion, le marché immobilier de Wellington en 2025 a retrouvé son équilibre après une correction et est prêt pour une croissance progressive avec moins d’extrêmes. La combinaison d’une économie stabilisée, de mises à niveau d’infrastructures essentielles et de politiques de logement prudentes crée un contexte favorable à un marché plus sain. Les secteurs résidentiel et commercial présentent leurs défis (accessibilité et surabondance dans certains segments, respectivement) mais aussi des signes clairs de résilience et d’adaptation. Sauf choc majeur, Wellington devrait, d’ici 2028, afficher des valeurs immobilières supérieures à aujourd’hui, un parc de logements plus moderne (grâce au développement en dent creuse), et une ville qui reste l’un des endroits les plus prisés de Nouvelle-Zélande pour vivre et faire des affaires – incarnant véritablement la « plus cool des petites capitales » et maintenant le dynamisme de son marché immobilier.
Sources : Données officielles et rapports incluant les publications du Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, profils économiques régionaux rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analyses d’agences immobilières (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, études de marché JLL et Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, et commentaires d’actualité de 1News, RNZ, et autres 1news.co.nz stats.govt.nz, comme cité tout au long du texte. Ceux-ci fournissent les dernières perspectives 2025 et des projections pour le marché immobilier de Wellington.
