Perspectives du marché immobilier américain pour 2025 et au-delà

Introduction

Après plusieurs années tumultueuses, le marché immobilier américain en 2025 entre dans une nouvelle phase marquée par des tendances de stabilisation et un optimisme prudent. Tant les secteurs résidentiel que commercial ont résisté aux chocs de la pandémie, aux fortes hausses des taux d’intérêt et à l’inflation élevée. En 2025 et dans les prochaines années, nous observons un marché du logement toujours sous-approvisionné mais dont l’offre s’améliore progressivement, et un paysage commercial où certains secteurs (comme l’industriel et le multifamilial) restent dynamiques tandis que d’autres (notamment les bureaux) peinent à se redresser. Les taux d’intérêt, qui ont atteint des sommets pluriannuels, devraient légèrement se modérer, influençant le comportement des acheteurs et les stratégies d’investissement. Ce rapport fournit une vue d’ensemble complète des tendances actuelles et des prévisions jusqu’en 2028, couvrant l’immobilier résidentiel et commercial, les dynamiques régionales, les moteurs clés, ainsi que les risques et opportunités pour les investisseurs.

Points clés : Les prix nationaux des logements se sont stabilisés par rapport aux hausses rapides de 2020–2022 et n’augmentent aujourd’hui qu’à un rythme beaucoup plus lent (certains prévisionnistes prédisent même une légère baisse en 2025) zillow.com. Les volumes de ventes restent en deçà des niveaux d’avant la pandémie mais devraient augmenter avec la diminution des taux hypothécaires et l’arrivée de nouvelles offres realestatenews.com. Les secteurs de l’immobilier commercial divergent : l’industriel et le multifamilial bénéficient toujours d’une forte demande, les locaux commerciaux affichent de faibles taux de vacance, tandis que le marché des bureaux fait face à des taux de vacance élevés mais pourrait avoir atteint un point bas cbre.com cbre.com. À l’échelle nationale, les marchés du Sun Belt et d’autres régions abordables sont en tête de la croissance, tandis que certains marchés jusque-là surchauffés connaissent de légères corrections de prix nar.realtor. Les tendances démographiques (comme l’arrivée des Millennials à l’âge idéal pour l’accession à la propriété), les évolutions technologiques (télétravail, e-commerce) et les conditions macro-économiques façonneront le paysage immobilier dans les années à venir. Dans les sections ci-dessous, nous examinons chaque aspect en détail, avec une perspective jusqu’en 2028 pour différents segments et régions.

I. Tendances de l’immobilier résidentiel (2025)

Prix des logements et volume des ventes

La rapide augmentation des prix des logements des années pandémiques a laissé place à une période de croissance beaucoup plus lente en 2024-2025. À l’échelle nationale, les prix des logements sont proches de leurs niveaux records mais n’augmentent que modérément. Au premier trimestre 2025, le prix médian des maisons individuelles existantes était d’environ 402 300 $, en hausse de 3,4 % sur un an nar.realtor. Cela contraste avec les hausses annuelles à deux chiffres observées en 2021-2022. En réalité, seules 11 % des zones métropolitaines ont connu des hausses à deux chiffres début 2025 (contre 14 % fin 2024) nar.realtor, et environ 17 % des marchés ont affiché une baisse des prix d’une année sur l’autre au premier trimestre 2025 nar.realtor. Certains marchés auparavant en surchauffe – par exemple, Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco et Seattle – ont vu les prix baisser ces dernières années mais sont désormais en rebond alors que les acheteurs s’adaptent aux nouvelles conditions nar.realtor. À l’inverse, quelques marchés connaissant encore des baisses de prix (tels que Austin, TX ; San Antonio, TX ; Huntsville, AL ; Myrtle Beach, SC ; et quelques marchés de Floride) bénéficient d’une forte croissance de l’emploi et devraient se stabiliser et repartir à la hausse prochainement nar.realtor. De manière générale, les régions abordables avec une croissance économique et démographique solide présentent la meilleure résistance des prix, tandis que certains marchés côtiers chers sont stables ou en légère hausse, reflétant les limites d’accessibilité nar.realtor.

Le volume de ventes de logements a été déprimé ces deux dernières années, principalement en raison de la flambée des taux hypothécaires. Les ventes de logements existants en 2023-2024 ont atteint leur niveau le plus bas depuis environ 30 ans (tournant autour d’un rythme annuel de 4 millions) car de nombreux acheteurs étaient exclus du marché et les vendeurs refusaient de bouger, préférant conserver leurs faibles taux nar.realtor realestatenews.com. Cependant, des signes de rebond apparaissent. La National Association of Realtors (NAR) note que les ventes de logements en cours fin 2024 étaient enfin en légère hausse sur un an nar.realtor, et le stock de logements à vendre – neufs et anciens – commence enfin à augmenter après une longue sécheresse nar.realtor. La demande refoulée est importante : la population américaine a augmenté de 70 millions depuis 1995, alors que les ventes annuelles de logements sont aujourd’hui à peu près au même niveau qu’en 1995 nar.realtor. Cela suggère que de nombreux ménages ont reporté leur achat et pourraient revenir sur le marché dès que la situation s’améliorera. En effet, l’économiste en chef de la NAR prévoit un rebond des ventes : après deux années très faibles, les ventes de logements existants devraient augmenter d’environ 6 % en 2025, et celles des logements neufs bondir d’environ 10 % realestatenews.com. D’autres prévisions sont plus prudentes – par exemple, Zillow prédit que les ventes existantes augmenteront d’environ 1,4 % en 2025 (jusqu’à ~4,12 millions de logements vendus) zillow.com – mais le consensus est que les volumes de ventes repartiront à la hausse en 2025 au lieu de continuer à baisser. À l’avenir, comme évoqué en section prévision, la plupart des analystes anticipent une reprise graduelle des ventes de logements jusqu’en 2026–2028, sous réserve d’un allègement des taux hypothécaires et d’une accélération de la construction neuve (voir la section Prévisions en VII).

Offre et niveaux de stocks de logements

Le stock de logements – c’est-à-dire le nombre de logements disponibles à la vente – est resté chroniquement bas ces dernières années, ce qui a soutenu les prix malgré la hausse des taux d’intérêt. La bonne nouvelle est que le stock s’améliore enfin depuis ses niveaux historiquement bas. Selon Realtor.com, le nombre de maisons mises en vente fin 2024 était le plus élevé depuis 2019, grâce à une augmentation des constructions neuves et à un allongement du délai de vente des annonces realtor.com. Malgré tout, le marché reste loin de l’équilibre : à l’échelle nationale fin 2024, le stock était encore environ 20 % inférieur à la moyenne 2017-2019 pour cette période de l’année realtor.com. En résumé, c’est une situation « verre à moitié vide ou à moitié plein » : la situation s’améliore, mais les acheteurs font toujours face à peu de choix dans beaucoup de régions. Il y a cependant d’importantes différences régionales dans le retour à la normale. Le Sud et l’Ouest ont retrouvé plus d’offres par rapport à l’avant-pandémie, alors que le Midwest et le Nord-Est restent plus contraints realtor.com. Cette disparité s’explique sans doute par des taux supérieurs de construction neuve et de migration dans les marchés du Sun Belt (ce qui alimente l’offre), tandis que de nombreuses villes du Midwest et du Nord-Est construisent peu et où les propriétaires déménagent rarement.

À une échelle plus large, le marché du logement américain continue de faire face à une pénurie structurelle. Une récente analyse de Zillow estime que le pays manque d’environ 4,5 millions de logements pour arriver à une offre considérée comme “saine” businessinsider.com. Les constructeurs ont accéléré la cadence ces deux dernières années – les mises en chantier aux États-Unis ont atteint leur plus haut niveau depuis 2006 – mais la pénurie de main-d’œuvre, le coût élevé des matériaux et la réglementation sur l’usage du sol limitent l’accroissement rapide du parc. En 2024, les mises en chantier ont commencé à reculer légèrement, la faute à un financement plus coûteux pour les promoteurs. Pour la suite, Fannie Mae prévoit une légère baisse des mises en chantier en 2025, suivie d’une reprise en 2026 quand la demande repartira businessinsider.com. La Mortgage Bankers Association (MBA) prévoit également que la construction neuve sera stable en 2025, puis augmentera progressivement ensuite businessinsider.com. Cela implique que l’amélioration de l’offre sera progressive – ce qui devrait éviter une flambée des prix, mais ne suffira pas à combler rapidement le déficit.

Un facteur majeur freinant l’offre de logements existants est le soi-disant « effet de verrouillage ». Des millions de propriétaires actuels ont contracté des prêts hypothécaires de 30 ans à des taux ultra-bas (souvent à 3 % ou moins) durant 2020–2021. Avec des taux hypothécaires actuels oscillant autour de 6–7 %, ces propriétaires subiraient une forte pénalité s’ils vendaient et achetaient une nouvelle maison aux taux actuels. En conséquence, beaucoup choisissent de ne pas déménager, ce qui maintient l’inventaire de revente hors du marché. Lawrence Yun de la NAR note que cet effet de verrouillage a freiné l’offre, mais il devrait s’atténuer au fil du temps au fur et à mesure que les aléas de la vie forceront inévitablement des déménagements (chaque année, des millions de mariages, divorces, naissances, mutations professionnelles et départs à la retraite entraînent des ventes malgré les taux) nar.realtor. De plus, si les taux hypothécaires baissent, davantage de propriétaires accepteront de mettre leur maison en vente. En effet, si les taux retombent vers des niveaux « normaux » dans les années à venir (disons, 5 % ou moins), les experts anticipent une vague de vendeurs en attente entrant enfin sur le marché, atténuant la pénurie d’inventaire businessinsider.com.

Tendances des loyers et marché locatif résidentiel

Le marché locatif a explosé immédiatement après la pandémie, avec des loyers ayant augmenté au rythme le plus rapide depuis des décennies entre 2021 et 2022. Depuis, la croissance des loyers s’est nettement ralentie alors qu’une vague de nouveaux appartements arrive sur le marché et que les limites d’accessibilité sont atteintes. Début 2025, la croissance nationale des loyers est modérée — à peu près alignée ou légèrement en dessous de l’inflation générale. Par exemple, le loyer moyen demandé aux États-Unis en mai 2025 n’a augmenté que d’environ 1,0 % en glissement annuel yardimatrix.com, un net ralentissement par rapport aux hausses annuelles de 10–15 % observées quelques années auparavant. Les données de RealPage montrent que les loyers effectifs n’ont progressé que de 1,1 % sur l’année fin mars 2025, le gain annuel le plus élevé depuis un an mais qui reste très modéré realpage.com. Ce refroidissement reflète l’augmentation de l’offre : les promoteurs ont livré une vague de logements collectifs en 2023–2024 — le plus haut niveau de nouvelles livraisons depuis les années 1980 mf.freddiemac.com. Avec davantage de choix, les locataires ont gagné du pouvoir de négociation et les propriétaires, dans de nombreuses villes, ont dû proposer des rabais ou des concessions pour remplir les logements.

Malgré ce boom de la construction, la demande locative reste robuste, ce qui évite toute surabondance importante dans la plupart des marchés. Le taux de vacance locatif national était de 7,1 % au 1er trimestre 2025, en légère hausse par rapport à 6,6 % un an plus tôt advisorperspectives.com. En d’autres termes, les vacances ont légèrement augmenté mais restent faibles au regard des normes historiques (pour comparaison, les vacances locatives étaient couramment de 8 à 10 % à la fin des années 2010). Bon nombre des nouveaux appartements sont absorbés, mais à un rythme plus lent, car la demande sous-jacente reste forte : le marché de l’emploi US s’est développé, de jeunes adultes continuent à former de nouveaux ménages, et le coût élevé de l’achat d’un logement maintient davantage de personnes dans le parc locatif. Freddie Mac note que la demande locative collective a été « exceptionnelle », mais l’offre record de nouveaux logements a maintenu une croissance modérée des loyers et des taux de vacance élevés dans certains secteurs mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. En 2024, le taux de vacance collectif national avoisinait 6 %, et la prévision de base de Freddie Mac table sur une vacance d’environ 6,2 % en 2025 alors que de nouvelles unités arrivent sur le marché mf.freddiemac.com. Toutefois, cela devrait représenter un pic : avec le ralentissement de la construction dû à la hausse des taux d’intérêt, le pipeline d’offre va se réduire. En effet, les promoteurs ralentissent leurs projets de logements collectifs — les nouveaux lancements en 2025 devraient être bien inférieurs à la moyenne d’avant la pandémie (environ 30 % de moins, selon CBRE) cbre.com. À la fin de 2025 et au-delà, le rythme de nouvelles livraisons va se modérer, permettant au marché de se ressérer à nouveau.

Les prévisions d’évolution des loyers reflètent cette dynamique. Selon les dernières projections de Zillow, les loyers des maisons individuelles devraient augmenter d’environ 3,2 % en 2025 et ceux du collectif (appartements) d’environ 2,1 % zillow.com. De même, Freddie Mac prévoit une croissance nationale des loyers d’environ 2,2 % en 2025, un peu en deçà de la moyenne de long terme mf.freddiemac.com. Ces augmentations modestes en 2025 constituent en réalité un redémarrage après 2024, où la croissance des loyers a atteint un point bas (proche de zéro dans de nombreuses villes). Autrement dit, les loyers ne s’envolent plus mais continuent de grimper à un rythme soutenable. Il est à noter que la tendance diffère selon le segment : les maisons individuelles à louer voient une demande et une croissance des loyers plus fortes que les appartements, en partie parce que de nombreuses familles, incapables d’acheter, recherchent des maisons de banlieue à louer zillow.com. Cela alimente l’intérêt des investisseurs pour les portefeuilles de maisons individuelles à louer.

Au-delà de 2025, de nombreux analystes anticipent une croissance modérée des loyers en 2026, puis une ré-accélération possible pour 2027–2028, une fois la vague actuelle de construction absorbée. Un retour à la moyenne historique des hausses de loyers (environ 3 % par an) est probable dans la seconde moitié de la décennie mf.freddiemac.com. En fait, certaines régions surperforment déjà : par exemple, plusieurs villes du Sun Belt et du Midwest continuent d’afficher des hausses de loyers supérieures à la moyenne grâce à un afflux de population et à la croissance de l’emploi arbor.com. Globalement, les fondamentaux du marché locatif (croissance de l’emploi, démographie) restent solides, mais l’équilibre offre/demande dictera les évolutions des loyers. À court terme, l’abondance de l’offre prédomine – maintenant les loyers sous contrôle et offrant plus de choix aux locataires. D’ici 2026–2028, si la construction recule comme prévu, les propriétaires pourraient retrouver un pouvoir de fixation des loyers, en particulier dans les marchés où l’emploi croît et où peu de nouveaux logements sont construits.

II. Tendances de l’immobilier commercial par secteur

Si l’immobilier résidentiel fait la une, le secteur de l’immobilier commercial (CRE) est un vaste univers englobant des immeubles de bureaux, centres commerciaux, entrepôts industriels, logements collectifs, hôtels, centres de données et plus encore. Les perspectives pour le CRE en 2025 sont très sectorielles, avec des performances très contrastées selon le type d’actif. Nous analysons ci-dessous les tendances des segments majeurs — Bureaux, Commerce, Industrie, et Résidentiel Collectif — qui forment la majeure partie du marché américain des actifs commerciaux. Voici l’état actuel et les perspectives pour chacun dans les années à venir :

Secteur des Bureaux

Le marché des bureaux est le secteur commercial le plus en difficulté depuis la pandémie. L’essor du travail à distance et hybride a structurellement réduit la demande de bureaux dans de nombreuses villes, entraînant des taux de vacance élevés et une chute des valeurs dans ce segment. En 2024–2025, nombre de tours de centre-ville, surtout les plus anciennes, peinent à atteindre de bons taux d’occupation. La vacance nationale des bureaux atteint des niveaux records — environ 18–19 % de l’espace est vacant en moyenne — et dans certaines grandes villes, le taux dépasse même 20 % cbre.com cbre.com. Les sous-locations (bureaux loués puis remis sur le marché par les entreprises dont la surface devient excédentaire) abondent également. Ces conditions exercent une forte pression à la baisse sur les loyers et causent une vague de difficultés pour les propriétaires devant refinancer leurs prêts. Bref, le secteur des bureaux traverse une période de repli.

Cela dit, des signes encourageants montrent que le marché des bureaux a atteint un plancher et entame un lent cycle de reprise. Selon les perspectives CBRE pour 2025, l’activité de location de bureaux a commencé à augmenter en 2024 et devrait progresser à nouveau en 2025, même si la reprise reste modeste cbre.com. Ils prévoient une hausse de 5 % des volumes de location de bureaux en 2025, ce qui marquerait un retournement après plusieurs années de contraction cbre.com. Surtout, la construction de nouveaux bureaux est quasiment à l’arrêt, ce qui limitera l’excès d’offre à venir cbre.com. À mesure que les entreprises s’adaptent au travail hybride, elles réalisent qu’un espace physique reste nécessaire pour la collaboration et la culture d’entreprise, mais peut-être sur une surface moindre ou dans d’autres localisations. La dynamique chez les occupants passe progressivement de la pure contraction à la stabilisation et à une expansion sélective, selon les enquêtes sectorielles cbre.com. De nombreux locataires renouvellent leurs baux (souvent en réduisant la surface ou en recherchant de la qualité), ce qui stabilise les taux d’occupation.

Une tendance claire est une bifurcation du marché des bureaux : les immeubles de bureaux récents et de haute qualité (« Classe A ») avec de très bonnes commodités connaissent une demande bien plus saine que les bâtiments plus anciens et obsolètes. L’espace de bureaux haut de gamme – les immeubles de première catégorie dans chaque marché – devient en réalité rare dans certaines villes, car les locataires se concentrent dans les meilleures propriétés cbre.com. CBRE définit les bureaux haut de gamme comme les meilleurs immeubles ; ils s’attendent à ce que le taux de vacance des bureaux prime retombe aux niveaux d’avant la pandémie (~8 % de vacance) d’ici 2027, en raison de cette ruée vers la qualité cbre.com. À l’inverse, les bureaux de moindre qualité devraient continuer à rencontrer des difficultés et devront peut-être être reconvertis (certains peuvent être candidats à une transformation en logements ou à d’autres usages, bien que la reconversion soit souvent complexe). Globalement, la vacance des bureaux devrait « culminer » autour de 19 % au niveau national, puis décliner graduellement à mesure que l’économie croît et que l’espace excédentaire est absorbé lentement cbre.com. Il ne faut s’attendre qu’à une reprise lente et progressive du marché des bureaux : même d’ici 2027, la plupart des analystes ne prévoient pas un retour de la demande au niveau d’avant 2020, mais le pire de la crise pourrait être passé. Les investisseurs abordent ce secteur avec prudence ; il existe des opportunités pour acquérir des actifs de bureaux en difficulté à des prix fortement décotés, mais le risque d’investissement est élevé à moins de se concentrer sur des biens modernes situés dans des emplacements prime, qui sont plus résilients.

Secteur du commerce de détail

Le secteur de l’immobilier commercial – qui inclut les centres commerciaux, centres de quartier, grands magasins et boutiques en centre-ville – a connu une reprise impressionnante depuis les creux de la pandémie. Les premiers confinements liés au COVID ont durement frappé le commerce physique, accélérant l’exclusion des détaillants les plus faibles. Cependant, les survivants émergent aujourd’hui dans un paysage avec une offre très limitée et une concurrence réduite. Par conséquent, les fondamentaux de l’immobilier commercial en 2025 sont sans doute les plus sains depuis des années. Le taux national de vacance commerciale est inférieur à 5 %, le plus bas de tous les grands types d’actifs immobiliers cbre.com cbre.com. Dans de nombreux marchés, les espaces commerciaux de qualité (notamment ceux situés dans des centres suburbains bien placés ou des galeries avec supermarché) sont totalement loués. L’une des raisons est qu’aucun nouvel espace commercial n’a été construit ces dernières années, la demande a donc rattrapé l’offre. Les promoteurs restent prudents concernant la construction de nouveaux commerces (en partie à cause de la menace du e-commerce), ce qui signifie que les centres existants subissent peu de concurrence de la part de nouveaux projets cbre.com.

Par conséquent, les loyers commerciaux commencent à augmenter après une longue période de stagnation. Les propriétaires dans des emplacements prime ont retrouvé un pouvoir de négociation – les loyers demandés pour les espaces commerciaux devraient augmenter en 2025 étant donné la faible disponibilité cbre.com. De nombreux détaillants, en particulier les enseignes nationales, réagissent en signant des baux à plus long terme pour sécuriser des sites attractifs avant que les loyers ne montent davantage cbre.com. Il est important de noter que la performance commerciale varie selon le format. Les centres commerciaux de quartier et communautaires en plein air (souvent ancrés par des supermarchés ou des commerces de première nécessité) prospèrent et affichent une haute occupation, alors que certains centres commerciaux fermés plus anciens restent en difficulté sauf à être réaménagés ou restructurés. Cela dit, même les centres en galerie fermée ont connu un regain de fréquentation en 2022–2023 avec le retour des consommateurs aux achats en magasin ; les centres commerciaux de Classe A dans les zones aisées s’en sortent plutôt bien, tandis que les centres de gamme inférieure sont reconvertis (en pôles mixtes, en centres logistiques, etc.).

Géographiquement, l’expansion du commerce se concentre sur les marchés à forte croissance. Les détaillants visent les grandes métropoles à forte croissance démographique et économique – par exemple, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville et Charlotte sont cités comme des points chauds où l’activité locative commerciale se concentre cbre.com. Ces marchés du Sun Belt et zones en expansion accueillent non seulement plus de nouveaux habitants, mais proposent souvent un logement plus abordable (ce qui laisse aux consommateurs un revenu disponible plus élevé à dépenser localement). Par ailleurs, les régions bénéficiant d’améliorations substantielles des infrastructures (par exemple nouvelles autoroutes ou extensions de réseaux de transport) attirent de nouveaux projets commerciaux grâce à une accessibilité accrue cbre.com. Les investisseurs institutionnels, qui s’étaient longtemps écartés du secteur, font doucement leur retour au vu des fondamentaux solides. Globalement, les perspectives pour l’immobilier commercial en 2025 sont prudemment optimistes : on peut s’attendre à une vacance faible et à une hausse modérée des loyers, sauf retournement économique. Un facteur de risque à surveiller est le commerce en ligne : les ventes en ligne continuent de croître (elles représentent désormais environ 15 % des ventes au détail totales), donc les commerçants physiques doivent continuer à évoluer et à offrir des expériences ou des services auxquels le numérique ne peut se substituer. Mais la prophétie selon laquelle le e-commerce tuerait tous les magasins s’est avérée fausse : les États-Unis disposent désormais d’un parc commercial ajusté, et les centres restants en tirent profit.

Secteur industriel & logistique

L’immobilier industriel – principalement des entrepôts, des centres de distribution et des installations de production – a été le grand gagnant ces dernières années. L’essor du e-commerce et la restructuration des chaînes d’approvisionnement (notamment plus de stocks conservés sur le territoire national) ont généré une demande record pour les entrepôts de 2020 à 2022. En 2023, le taux de vacance du secteur industriel a atteint des planchers historiques sur nombre de marchés (souvent sous les 4 %). Les promoteurs ont répondu par une vague de nouvelles constructions, et un certain ralentissement s’est fait sentir fin 2023 alors que la demande locative se normalisait. À l’aube de 2025, le marché industriel demeure fondamentalement solide, quoiqu’un peu moins en surchauffe qu’au pic de la vague e-commerce. Le taux de vacance industriel national a remonté avec l’arrivée de nouveaux entrepôts, mais il reste relativement bas et le marché est considéré comme « favorable aux locataires » à court terme cbre.com. Les entrepôts plus anciens et moins performants subissent davantage de vacance à mesure que les preneurs privilégient des installations « high-cube » plus modernes — une « fuite vers la qualité » comparable à la tendance du bureau cbre.com. Toutefois, les conditions devraient de nouveau se resserrer fin 2025 à mesure que le pipeline de construction ralentit alors que la demande continue de croître cbre.com.

Plusieurs facteurs structurent la demande industrielle en 2025. Premièrement, les politiques commerciales et la tendance à la relocalisation sont déterminantes : la hausse des droits de douane américains sur les produits étrangers (mise en œuvre en 2024) a conduit certaines entreprises à augmenter leurs stocks domestiques (pour importer avant l’application des tarifs) et à envisager davantage de production aux États-Unis ou à proximité cbre.com. CBRE note que cela pourrait stimuler la demande pour des infrastructures industrielles près de la frontière américano-mexicaine et le long des corridors logistiques nord-sud majeurs (comme les autoroutes I-35 et I-29) cbre.com. Des marchés comme San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines et Minneapolis devraient profiter de ces évolutions, leur situation géographique étant idéale pour les routes commerciales continentales cbre.com. Deuxièmement, la composition des clients industriels évolue : les prestataires logistiques tiers (3PL) prennent une part croissante des contrats de location, car les entreprises externalisent leurs besoins d’entreposage à des opérateurs spécialisés. CBRE prévoit que les 3PL représenteront plus d’un tiers du volume de location industriel en 2025 cbre.com, ce qui reflète la tendance à des chaînes logistiques plus flexibles et à la demande.

En termes de volume, la location industrielle à l’échelle nationale devrait totaliser un peu plus de 800 millions de pieds carrés en 2025 cbre.com. Cela serait inférieur au sommet atteint pendant la pandémie (la demande en 2021 ayant été extraordinaire), mais toujours supérieur à la norme d’avant la pandémie cbre.com. Essentiellement, le secteur industriel passe d’une hyper-croissance à un rythme de croissance plus durable. Du côté de l’offre, après plusieurs années de « construction prolifique », les promoteurs freinent leurs ardeurs. Les nouveaux chantiers industriels connaissent une forte baisse — on prévoit qu’ils seront plus de 50% inférieurs en 2025 par rapport à 2024 cbre.com. Cette pause permet au marché d’absorber les projets spéculatifs existants récemment livrés. D’ici la fin 2025, alors que ces espaces se rempliront, la tendance pourrait à nouveau favoriser les propriétaires, particulièrement pour les installations modernes dans les principaux pôles logistiques. La croissance des loyers des espaces industriels devrait donc rester positive, mais modérée à court terme — les propriétaires pourraient offrir des concessions dans les marchés temporairement excédentaires, mais les loyers globaux demeureront soutenus par l’inflation et le coût élevé de remplacement. En résumé, les perspectives du secteur industriel restent très positives : l’expansion continue du commerce électronique, la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement et une offre limitée à venir annoncent des fondamentaux sains. Sauf récession majeure, les entrepôts devraient connaître un fort taux d’occupation et des augmentations régulières de loyers dans les prochaines années, faisant des biens industriels un favori pour les investisseurs institutionnels (y compris les fonds de placement immobilier et les fonds de capital-investissement).

Secteur multifamilial (appartements)

Le secteur multifamilial (grandes propriétés d’appartements de 5 unités ou plus) est souvent considéré comme une partie de l’immobilier résidentiel, mais constitue également une catégorie d’actifs commerciaux essentielle pour les investisseurs. En 2025, le multifamilial connaît un moment unique : un afflux massif de nouvelles offres conjugué à une forte demande locative. Comme mentionné plus tôt, 2023–2024 a vu un nombre record de nouvelles unités d’appartements livrées, ce qui a fait grimper le taux de vacance national et freiné la croissance des loyers. Pour les investisseurs, cela s’est traduit par des concessions accrues et un revenu net d’exploitation plus stable dans certains marchés à forte offre au cours de la dernière année. Malgré cela, les fondamentaux du multifamilial restent loin d’être faibles — ils ne font que se normaliser après un marché exceptionnellement tendu. Au fil de l’année 2025, la pression exercée par la nouvelle construction devrait commencer à s’atténuer. CBRE prévoit que le taux de vacance diminuera légèrement en 2025 (autour de 4,9% en fin d’année, contre ~5,3% fin 2024) et que les loyers moyens devraient croître d’environ 2,6% sur l’année cbre.com. De même, Freddie Mac s’attend à une croissance des loyers en 2025 dans la fourchette basse des 2% et seulement une légère hausse du taux de vacance à environ 6,2% (mesure RealPage), à condition que l’économie réussisse un atterrissage en douceur mf.freddiemac.com. Essentiellement, le marché multifamilial en 2025 devrait rester équilibré — ni marché de propriétaires, ni marché de locataires au niveau national — avec une légère amélioration par rapport à 2024.

Un facteur clé est que la formation de ménages devrait rester robuste. Les facteurs démographiques et économiques soutiennent la demande locative continue : la croissance de l’emploi, bien que plus lente qu’après la pandémie, reste positive, et la vaste cohorte des milléniaux est à l’âge propice à la formation de familles. Nombre de ces jeunes adultes continuent de louer, soit par choix, soit parce que les prix élevés de l’immobilier et les taux d’intérêt retardent leur premier achat. De plus, l’immigration (repartie à la hausse en 2022–2023) soutient la demande locative. Tant que l’économie américaine évite une grave récession, on devrait voir des millions de nouveaux ménages locataires dans les prochaines années, ce qui aide à absorber le nouvel arrivage de logements.

D’un point de vue géographique, l’histoire de l’offre est très concentrée. Une grande partie de la construction récente d’appartements s’est faite dans les États du Sun Belt — notamment Texas, Floride, Caroline du Nord et du Sud, Géorgie, Arizona et certaines régions des Rocheuses. En fait, 10 des 16 marchés multifamiliaux américains majeurs ont déjà dépassé leur pic de construction, et les six restants devraient l’atteindre en 2025 lors de la finalisation des projets cbre.com. Cela suggère qu’en 2026, pratiquement tous les grands marchés verront leurs livraisons diminuer. Les métropoles du Sun Belt, qui ont mené la vague de développement, devraient se tasser à court terme (avec des taux de vacance plus élevés cette année à Austin ou Nashville par exemple), mais elles bénéficient également d’une croissance démographique solide qui finira par remplir ces unités. Les grandes métropoles côtières (New York, Los Angeles, San Francisco) ont vu une construction neuve nettement moindre et demeurent sous-équipées en logements locatifs ; ces marchés gardent un fort taux d’occupation et les loyers repartent à la hausse à mesure que la migration urbaine reprend. Une tendance notable est l’intérêt croissant des investisseurs pour le multifamilial dans le Midwest. Certaines métropoles du Midwest (ex. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) offrent une grande accessibilité et des économies stables, et les prévisions annoncent une croissance durable des loyers dans le Midwest, potentiellement de 4 à 5% par an dans les prochaines années multihousingnews.com alors que ces marchés rattrapent leur retard.

Du point de vue de l’investissement, les biens multifamiliaux restent considérés comme l’une des catégories d’actifs commerciaux les moins risquées — il faut toujours un toit pour se loger. Cependant, la hausse des taux d’intérêt a pesé sur la valorisation des actifs multifamiliaux, car les investisseurs ne peuvent plus compter sur une dette peu chère pour améliorer les rendements. Les taux de capitalisation (mesures de rendement immobilier) des appartements ont augmenté par rapport à leurs plus bas de 2021, ce qui signifie que les prix ont légèrement reculé même si les loyers montent. CBRE prévoit que les taux de capitalisation pourraient se stabiliser ou légèrement se comprimer en 2025 avec l’assouplissement des conditions financières cbre.com cbre.com. Concrètement, cela pourrait signifier que 2025–2026 représente une fenêtre d’investissement intéressante sur le multifamilial, avant que les taux d’intérêt ne baissent davantage et que les prix ne repartent à la hausse. Les risques du multifamilial incluent une forte récession économique (la perte d’emplois réduit la capacité des locataires à payer) et la surabondance locale dans quelques marchés. Mais au niveau national, les perspectives à long terme sont solides. D’ici 2026–2028, une fois le stock actuel de nouveaux logements absorbé, de nombreux marchés pourraient à nouveau se retrouver en sous-offre, ce qui ferait remonter les loyers. Les promoteurs, conscients du coût plus élevé du financement, n’ont pas tendance à surconstruire à l’échelle nationale — en fait, les mises en chantier de logements multifamiliaux en 2025 devraient être nettement inférieures à celles des dernières années cbre.com. Cela prépare un équilibre offre-demande favorable dans quelques années.

(Note : D’autres segments commerciaux, comme l’hôtellerie et les centres de données, méritent aussi d’être mentionnés. L’hôtellerie s’est fortement redressée avec la reprise des voyages, bien que les taux d’intérêt élevés freinent le développement. Les centres de données connaissent une croissance extraordinaire grâce à l’informatique en nuage et à l’IA — la demande en 2025 est « survoltée », avec des taux de vacance sous les 3% et des niveaux records de construction selon CBRE cbre.com. Par souci de concision, nous nous concentrons sur les principaux secteurs demandés.)

III. Taux d’intérêt et tendances hypothécaires

Les taux d’intérêt — notamment les taux hypothécaires — jouent un rôle déterminant sur le marché immobilier. Au cours des deux dernières années, la flambée des taux d’intérêt a été le principal obstacle à l’habitat. En 2020–2021, les taux hypothécaires fixes à 30 ans tournaient autour de 3 %, ce qui a provoqué une frénésie d’achat. Fin 2023, ce même taux avait plus que doublé, atteignant 7 % ou plus, soit le plus haut niveau observé en une vingtaine d’années. Ce bond résulte directement du resserrement vigoureux de la Réserve fédérale pour endiguer l’inflation : à mesure que la Fed relevait ses taux directeurs en 2022 et 2023, le coût de l’emprunt grimpait dans toute l’économie. Des taux hypothécaires élevés dégradent fortement l’accessibilité : par exemple, une mensualité de 2 000 $ permet d’emprunter bien moins à 7 % qu’à 3 %. Selon la NAR, la mensualité d’un logement typique (avec 20 % d’apport) s’élevait à environ 2 120 $ début 2025, en hausse de 4,1% sur un an malgré la moindre progression des prix nar.realtor. Beaucoup d’acheteurs ont ainsi été écartés par ce manque d’accessibilité et les ventes de logements sont tombées à des niveaux de récession en 2023–24, principalement à cause des taux hypothécaires.

La bonne nouvelle pour 2025, c’est que l’environnement des taux d’intérêt semble se stabiliser et qu’un soulagement se profile à l’horizon. Avec l’inflation en baisse par rapport à son pic, la Réserve fédérale a relâché la pression sur les hausses de taux. En fait, la Fed a effectué quelques petites baisses de taux fin 2024 nar.realtor, et à la mi-2025, le taux des fonds fédéraux devrait rester stable ou même baisser encore si l’inflation le permet. Cependant, il est important de noter que les taux hypothécaires ne devraient pas diminuer au même rythme que les baisses de la Fed nar.realtor. Fin 2024, lorsqu’elle a commencé à baisser ses taux, les taux hypothécaires ont à peine bougé – Yun de la NAR a souligné que des facteurs tels qu’un « déficit fédéral gonflé » maintiennent une pression à la hausse sur les taux d’intérêt à long terme, empêchant les taux hypothécaires de baisser rapidement nar.realtor. Plutôt qu’une forte baisse, la plupart des analystes anticipent un assouplissement progressif des taux hypothécaires au cours des prochaines années. Les dernières prévisions de Fannie Mae s’attendent à ce que le taux fixe sur 30 ans soit d’environ 6,2 % à la fin de 2025 et d’environ 6,0 % à la fin de 2026, ce qui constitue une légère amélioration par rapport à environ 6,6–6,7 % à la mi-2025 mpamag.com. La Mortgage Bankers Association est un peu plus optimiste, envisageant des taux qui pourraient descendre dans la tranche des 5 % d’ici 2026–27, mais cela reste bien supérieur aux taux ultra-bas de ces dernières années. En résumé, le coût d’emprunt restera probablement élevé par rapport aux années 2010, même s’il baisse légèrement par rapport au pic de 2023.

Pour les acheteurs, cela signifie que la période 2025–2028 nécessitera d’ajuster ses attentes. Les acheteurs devront peut-être accepter des coûts de financement un peu plus élevés comme la “nouvelle norme”, du moins à moyen terme. Cela a des implications sur le choix des produits hypothécaires : lorsque les taux étaient à 3 %, presque tout le monde optait pour des prêts à taux fixe sur 30 ans. À 6–7 %, on observe plus d’intérêt pour les prêts hypothécaires à taux variable (ARMs) ou solutions de réduction temporaire de taux (où le vendeur ou le promoteur subventionne le taux pour les premières années) afin d’alléger les mensualités initiales. On assiste aussi à des solutions créatives comme les prêts hypothécaires transférables qui gagnent en popularité – certains acheteurs sont prêts à payer une prime pour une maison s’ils peuvent reprendre le prêt FHA ou VA à faible taux du vendeur. Les prêteurs commencent à introduire de nouveaux programmes (comme les durées de prêt de 40 ans ou les produits en copropriété d’équité) pour aider à améliorer l’accessibilité financière. Ces tendances continueront tant que les taux resteront relativement élevés. À l’inverse, si et quand les taux chutent, il pourrait y avoir une vague de refinancement alors que les propriétaires se précipiteront pour réduire leurs paiements hypothécaires. Pour l’instant, l’activité de refinancement est très faible (car peu de gens souhaitent refinancer un prêt à 3 % pour passer à 6 %), mais d’ici 2026–2027, si les taux baissent d’un point ou deux, des millions d’emprunteurs pourraient bénéficier du refinancement – c’est un espoir pour le secteur hypothécaire.

Il faut également noter l’impact des taux sur les investisseurs et promoteurs. Les opérations en immobilier commercial ont ralenti l’an dernier car le coût de la dette a augmenté et les conditions d’octroi sont plus strictes. Les taux de capitalisation (rendements des investissements) ont dû s’ajuster à la hausse, comme mentionné, et certains investisseurs très endettés peinent à refinancer. Le volume des créations de prêts immobiliers multirésidentiels et commerciaux a fortement baissé en 2023–24. Mais avec la perspective de taux légèrement plus bas, les prévisions du secteur tablent sur un regain d’activité d’investissement. CBRE prévoit une hausse de 5 à 10 % du volume d’investissement immobilier commercial en 2025 alors que la confiance économique s’améliore et que vendeurs et acheteurs rapprochent leurs attentes de prix cbre.com cbre.com. Côté résidentiel, le volume total des créations de prêts hypothécaires (achats + refinancements) est prévu en hausse depuis le creux: Fannie Mae estime environ 1980 milliards de dollars de nouveaux prêts en 2025, passant à 2330 milliards en 2026 avec la reprise des ventes et le retour progressif du refinancement mpamag.com. Ces chiffres demeurent inférieurs aux plus de 4 000 milliards lors du boom du refinancement de 2020, mais la tendance est à la hausse.

En résumé, les taux d’intérêt resteront un facteur clé déterminant pour l’immobilier jusqu’en 2028. L’attente de base est une baisse modérée des taux hypothécaires dans les prochaines années, mais sans retour aux extrêmes d’avant. L’activité immobilière (achat comme construction) devrait se renforcer graduellement à mesure que les taux baissent. Cependant, toutes les prévisions comportent la réserve qu’une inflation surprise ou un choc économique pourrait modifier la trajectoire des taux. Pour l’instant, le consensus est que le pire du choc de taux est passé, et que la situation s’améliorera lentement pour les emprunteurs et investisseurs. Comme l’a déclaré un responsable de la banque hypothécaire, « Nous anticipons une légère baisse des taux, mais sans retour aux planchers historiques » mpamag.com. Prévoir des taux hypothécaires autour de 6 % aujourd’hui, avec la possibilité de refinancer à 5 % demain, est une approche prudente pour les acheteurs immobiliers de cette période.

IV. Faits saillants régionaux et métropolitains

L’immobilier est notoirement local. Si les tendances nationales forment le décor, les différences régionales aux États-Unis ont été marquées ces dernières années – et cela va continuer. Voici quelques évolutions régionales et métropolitaines à suivre sur le marché du logement, ainsi que les grandes agglomérations à surveiller :

Expansion du Sun Belt (Sud-Est et Sud-Ouest) : La région du Sun Belt (qui s’étend du sud de la Floride au Texas, vers le Sud-Ouest et une partie de l’Ouest) s’est nettement démarquée depuis une décennie, et elle continue de mener sur de nombreux indicateurs. Des États comme la Floride, le Texas, les Carolines, la Géorgie, l’Arizona et le Tennessee ont connu une forte croissance démographique et des emplois, attirant autant des particuliers (télésalariés, retraités) que des entreprises. Cette immigration interne alimente la demande de logements et a maintenu les prix relativement solides dans ces régions. De nombreuses métropoles du Sun Belt ont connu une hausse à deux chiffres des prix jusqu’en 2022 ; certains marchés se sont refroidis en 2023 (avec parfois de légères baisses), mais ils tiennent globalement. Par exemple, le prix médian à Miami (FL) a progressé d’environ 9 % en un an realtor.com et Orlando (FL) a vu ses prix augmenter de plus de 12 % sur un an realtor.com, selon les prévisions de Realtor.com, ce qui montre leur vigueur. Pendant ce temps, Austin (TX), véritable symbole de la frénésie immobilière pendant la pandémie (prix grimpant de près de 40 % en deux ans), a subi une correction en 2023. Début 2025, les prix à Austin sont un peu en dessous de leur pic, mais l’économie y est forte et la croissance démographique élevée : la NAR s’attend donc à ce qu’Austin “voit ses prix repartir à la hausse prochainement” nar.realtor. Le fil rouge dans le Sun Belt reste l’accessibilité (par rapport aux villes côtières), la faible fiscalité, la création d’emplois et le climat doux – des moteurs qui devraient perdurer vers la fin de la décennie. Les investisseurs plébiscitent notamment Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa et Charlotte, marchés de plus grande taille et de forte croissance. Un bémol toutefois : climat et assurance – certaines zones côtières (Floride, Côte du Golfe) sont confrontées à la hausse du coût de l’assurance (ouragans, inondations), ce qui pourrait amenuiser l’accessibilité et la demande si le problème n’est pas résolu.
Marchés côtiers coûteux : Les métropoles côtières chères – comme New York, la baie de San Francisco, Los Angeles, Boston, Washington D.C. et Seattle – ont eu des performances plus contrastées. Beaucoup ont vu un recul temporaire des prix en 2020 (avec le télétravail et l’exode des centres-villes), suivi d’un rebond en 2021 au retour de l’animation urbaine. En 2022, plusieurs villes côtières ont de nouveau fait face à des vents contraires : migrations hors des centres coûteux et, parfois, coupes dans la tech (notamment à San Francisco et Seattle) ont affecté la demande. En 2023, San Francisco a vu ses prix médians baisser d’une année sur l’autre et ses valeurs restent globalement stables (+1,5% en glissement annuel au T1 2025) nar.realtor – en somme, le marché de la baie fait du surplace. Il y a cependant des signes de stabilisation : les villes attirent à nouveau des résidents. Selon la NAR, après le « mouvement vers la banlieue » lors de la pandémie, 2024 a enregistré la plus forte reprise des mouvements de population vers les centres-villes depuis dix ans nar.realtor. Les jeunes actifs reviennent pour l’emploi et les commodités, et l’immigration internationale (surtout dans les grandes “portes d’entrée” urbaines) repart. Ainsi, New York ou San Francisco ne connaîtront sans doute pas l’explosion d’Austin ou Nashville, mais la rareté du logement et les hauts revenus devraient soutenir les prix. Par exemple, huit des dix marchés métropolitains les plus chers sont en Californie (par exemple, San Jose, médiane au-dessus de 2 millions $, +9,8 % sur un an) nar.realtor. Ces marchés restent chers à cause d’une production insuffisante dans le temps et d’emplacements très recherchés ; les prix devraient progresser lentement tant que l’offre restera insuffisante. L’accessibilité est un vrai problème sur les côtes, où le taux de propriétaires est très faible (dans la baie de San Francisco, moins de 55 % des ménages sont propriétaires) nar.realtor. Cela devrait accentuer la pression politique en faveur de plus de construction et de mesures d’accessibilité, qui pourraient marquer ces régions dans la prochaine décennie.
Stabilité du Midwest : Le Midwest est resté relativement discret, mais il devient attractif pour certains grâce à sa bonne accessibilité et ses économies stables. Des villes comme Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee et Minneapolis n’ont connu ni boom ni krach extrême ; à la place, elles profitent d’une croissance modérée et régulière des prix, avec peu de volatilité. En 2024–2025, les métropoles du Midwest enregistrent certains des rebonds de ventes les plus notables, car des acheteurs exclus des régions chères cherchent des logements abordables. Par exemple, l’analyse de Realtor.com place plusieurs villes du Midwest dans le top 10 des perspectives de ventes et de croissance des prix pour 2025 realtor.com. Notons aussi Colorado Springs (CO) (parfois assimilée à l’Ouest montagneux) n°1 de leur classement, Virginia Beach (VA) (ville côtière plus abordable du Sud-Est) n°3 et Greensboro (NC) n°10 realtor.com. Toutes ne sont pas « Midwest » à proprement parler, mais la tendance de fond reste celle d’un essor des villes secondaires offrant une bonne qualité de vie. Le Midwest affiche aussi généralement des taux de rendement locatif supérieurs, attirant les investisseurs vers des marchés comme Cleveland ou Detroit. La prévision est que le marché immobilier du Midwest connaîtra une croissance stable et modérée, sans soubresauts comme ailleurs. Seul point de vigilance, la population : certaines zones restent en stagnation ou légère baisse démographique, ce qui limite la demande immobilière ; mais celles avec un tissu d’emplois (santé, éducation, industrie) progressent bien.
Corridor Nord-Est : Le corridor nord-est (de Boston à Washington D.C.) présente des dynamiques variées. Le marché du logement à New York s’est redressé depuis la chute de 2020 ; les loyers à Manhattan ont battu des records en 2022 et les prix des copropriétés se sont stabilisés. La périphérie de NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) reste solide en raison du manque d’offre neuve. Boston est un marché robuste grâce à l’université et à la biotech ; les prix y poursuivent leur hausse modérée. Philadelphie et Baltimore sont des métropoles plus abordables du corridor, qui bénéficient d’un effet d’aubaine comme alternatives à D.C. ou New York. Washington D.C. lui-même connaît une certaine stabilité des prix, liée à une offre importante d’appartements en copropriété et à quelques départs de population, mais les hauts revenus et la rareté du terrain pour les maisons individuelles soutiennent la compétition pour les maisons. Le nord-est se caractérise par un bâti ancien et une faible croissance, donc l’offre reste tendue. Tant que l’activité régionale (état, enseignement, finance, santé…) tient bon, le logement devrait s’apprécier lentement. Un point notable : les taux d’intérêt élevés frappent plus durement les marchés chers – un prêt à 7 % sur une maison à 1 million $ dans le New Jersey coûte bien plus qu’à 300 000 $ dans l’Ohio. Cela pénalise fortement la fluidité dans le Nord-Est, ce qui pourrait modérer la hausse des prix à court terme, en attendant une baisse des taux ou une hausse des revenus.
Accessibilité régionale et migrations : Au total, l’accessibilité reste le moteur majeur de la performance régionale. Les régions jusque-là très accessibles (Sud-Est, Ouest intérieur – Idaho, Utah) ont vu les prix flamber avec l’arrivée de nouveaux résidents, et sont aujourd’hui moins abordables – d’où un certain refroidissement. A l’inverse, celles qui n’ont pas connu de boom (Midwest, Nord-Est) sont redevenues attractives par leur modération tarifaire. On continue d’observer des flux migratoires des États chers vers ceux à bas coût : par exemple, la Californie, l’Illinois et New York connaissent des sorties nettes, alors que la Floride, le Texas, les Carolines et le Tennessee sont attractifs. Ce phénomène va persister, favorisé par la flexibilité du travail à distance et la retraite sous des climats plus doux et moins chers. La Floride mérite une mention à part : elle a reçu un afflux massif d’habitants (et une hausse de prix d’environ 40 % en trois ans). Récemment, certains marchés floridiens (Naples, Tampa, sud de la Floride) se sont stabilisés (habitants locaux exclus par les prix et les questions d’assurance), mais Miami et Orlando figurent parmi les leaders estimés pour 2025 pour les volumes de ventes et les hausses de prix realtor.com, ce qui montre la forte attractivité persistante de la Floride.

Dans le tableau 1 ci-dessous, nous résumons quelques exemples d’indicateurs immobiliers régionaux pour illustrer la diversité :<table> <thead> <tr><th>Zone métropolitaine (Région)</th><th>Prix médian T1 2025</th><th>Évolution annuelle</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Côte Ouest)**</td><td>$2,020,000</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>$865,000</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Côte Ouest)**</td><td>$1,320,000</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacifique)**</td><td>$1,165,100</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Honolulu était l’un des rares marchés non continentaux du top 10 des plus chers**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tableau 1 : Exemples des prix médians des maisons unifamiliales au T1 2025 et des variations annuelles de prix dans certaines zones métropolitaines. Même parmi les marchés les plus chers, la croissance varie – par exemple, le marché technologique de San Jose a enregistré une hausse de près de 10 %, tandis que San Francisco est resté pratiquement stable nar.realtor. Naples, en Floride, n’a connu qu’une hausse de +1,8 % alors que son marché autrefois très dynamique a ralenti nar.realtor.)

Comme le montrent les données, la plupart des marchés métropolitains ont atteint de nouveaux sommets de prix en 2025, même si la croissance a ralenti nar.realtor. Le défi de l’accessibilité est national mais se fait particulièrement sentir dans les métropoles onéreuses. Début 2025, une famille devait disposer de plus de 100 000 $ de revenu annuel pour pouvoir acheter une maison médiane (avec 10 % d’apport) dans près de 45 % des marchés nar.realtor. À l’inverse, il existe encore quelques endroits (environ 3 % des marchés) où une famille gagnant 50 000 $ peut encore se permettre d’acheter un logement nar.realtor – il s’agit généralement de petites villes du Midwest ou du Sud. Cet écart explique en partie les déménagements des ménages. Pour l’avenir, nous prévoyons une poursuite de la réorganisation régionale : les marchés abordables offrant de bonnes perspectives d’emploi attireront davantage de résidents (soutenant ainsi leurs marchés immobiliers), tandis que les marchés extrêmement inabordables dépendront d’acheteurs à revenu élevé ou connaîtront une croissance plus lente. Néanmoins, aucune région n’est monolithique – des facteurs locaux tels que l’ouverture d’une nouvelle usine, l’expansion d’une entreprise technologique ou une catastrophe naturelle peuvent influencer l’immobilier d’une ville. Les professionnels de l’immobilier devront donc rester attentifs à ces évolutions micro-locales tout en surveillant les tendances macroéconomiques.

V. Facteurs démographiques, technologiques et économiques clés

De multiples forces sous-jacentes façonnent le paysage immobilier. Dans cette section, nous abordons les principaux moteurs démographiques, technologiques et économiques qui impactent le logement et l’immobilier commercial. Ces facteurs aident à expliquer les tendances observées et fournissent un éclairage sur l’évolution possible du marché dans les prochaines années.

Évolutions démographiques : Les tendances démographiques déterminent la demande en logements. Les États-Unis traversent actuellement un renouvellement générationnel. Les Millennials (nés entre ~1981 et 1996) – la plus grande génération active – sont désormais pour la plupart dans la trentaine, l’âge idéal pour fonder un foyer et acheter un logement. Cette cohorte a été un peu à la traîne par rapport aux générations précédentes pour accéder à la propriété (en raison, par exemple, de dettes étudiantes et des séquelles de la crise de 2008), mais elle entre maintenant massivement sur le marché. En effet, l’âge médian des primo-accédants a atteint 38 ans, un record nar.realtor, reflet du temps nécessaire aux Millennials pour économiser un apport dans un contexte de prix élevés. Beaucoup comptent sur l’aide familiale : 25 % des primo-accédants ont eu recours à un don ou un prêt de leurs proches, et 7 % à un héritage – là aussi des niveaux records nar.realtor. À mesure que les Millennials vieillissent, leurs préférences pourraient évoluer des petits appartements urbains vers des maisons plus grandes en banlieue, soutenant la demande dans les zones familiales. Derrière eux, la Génération Z (née entre ~1997 et 2012) commence à entrer dans l’âge adulte ; les plus âgés sont dans la vingtaine et débutent leur carrière, souvent comme locataires. D’ici 5 ans, la Génération Z dopera fortement la demande locative puis, plus tard dans la décennie, la demande d’accès à la propriété. Pendant ce temps, les baby-boomers (nés entre 1946 et 1964) sont bien installés dans la retraite. Beaucoup choisissent de « vieillir sur place », c’est-à-dire de rester chez eux plus longtemps que les générations précédentes, ce qui réduit la fluidité du marché. D’autres réduisent la taille de leur logement ou déménagent – souvent vers des climats plus ensoleillés ou pour se rapprocher de leurs petits-enfants – ce qui influence des marchés comme la Floride, l’Arizona et les Carolines. Les boomers sont restés des acheteurs actifs en 2023-2024, dépassant parfois les plus jeunes, souvent parce qu’ils ont du capital et peuvent acheter comptant. En fait, les achats au comptant sont à des niveaux records, représentant 26 % des ventes immobilières (et plus de 30 % des reventes récentes) nar.realtor, en partie grâce aux acheteurs âgés qui vendent plus grand ou mobilisent leur épargne. Autre tendance démographique : la montée des ménages multigénérationnels. La NAR rapporte un record de 14 à 17 % des acheteurs se tournant vers des maisons permettant d’accueillir des parents âgés ou des enfants adultes revenant au foyer nar.realtor. Les économies de coût et certaines traditions culturelles expliquent ce phénomène, qui accroît la demande pour des maisons avec suites parentales ou annexes. Enfin, la croissance globale de la population américaine a ralenti à la fin des années 2010 mais a été ravivée par l’augmentation de l’immigration après 2021. L’immigration internationale est un facteur de formation des ménages, notamment dans les villes porte-d’entrée et pour la location. Tant que les États-Unis accueilleront des immigrants en nombre, cela soutiendra la demande de logements dans les années à venir (chaque nouvelle famille a besoin d’un logement, qu’il soit en location ou à l’achat). En résumé, la démographie reste globalement favorable à l’habitat : une grande cohorte arrive à l’âge de l’accession, les événements de la vie déclencheront des déménagements malgré le « verrouillage » des taux, et la croissance démographique maintiendra la pression sur l’offre nar.realtor. Un bémol toutefois : l’accessibilité pour les jeunes acheteurs – si les prix et les taux restent élevés, Millennials et Génération Z fonderont probablement un foyer plus lentement ou se tourneront davantage vers la location, ce qui pourrait peser sur le taux de propriétaires à long terme.
Tendances technologiques : La technologie influence l’immobilier de multiples façons. La plus marquante est sans doute la généralisation du travail à distance, qui a libéré de nombreux salariés de la contrainte du bureau. Cela a déjà bouleversé la demande résidentielle – permettant aux personnes de s’éloigner des centres urbains ou de changer totalement de région (comme on le voit avec la migration vers le Sun Belt). On s’attend à ce que le travail à distance, sous une forme hybride, persiste, maintenant une demande résidentielle dispersée. Les travailleurs peuvent privilégier l’espace (bureau à domicile) et l’accessibilité plutôt que la proximité du bureau, ce qui favorise l’immobilier de banlieue et périurbain. Cependant, comme mentionné, certains employeurs commencent à rappeler sur site ; donc l’habitat urbain n’est nullement obsolète. Côté commercial, le télétravail remet fondamentalement en cause le secteur des bureaux, comme détaillé précédemment. Autre tendance : la croissance du e-commerce. L’essor des achats en ligne (amplifié par la pandémie) a accru le besoin d’immobilier logistique (entrepôts, centres de traitement de commandes), tout en mettant sous pression certains formats de commerce physique. Les propriétaires de centres commerciaux réagissent en intégrant des locataires expérientiels (salles de sport, loisirs, cabinets médicaux) pour résister à la concurrence du web. Cette dynamique va perdurer : attendez-vous à une montée de l’omnicanal (magasins servant aussi de showrooms ou de points de retrait), ce qui pourrait soutenir l’occupation des meilleurs emplacements commerciaux. Dans l’habitat, la technologie facilite les transactions : la multiplication des plateformes d’annonces en ligne (Zillow, Redfin, Realtor.com) et des visites virtuelles offre aux acheteurs un accès inédit à l’information. Prêts et signatures électroniques simplifient le processus d’achat. Ces outils ne modifient pas fondamentalement l’offre et la demande, mais rendent le marché plus fluide et transparent (même si les surenchères demeurent courantes !). Autre domaine : la proptech et la maison intelligente : de nombreux logements neufs ou résidences collectives sont aujourd’hui équipés de thermostats, systèmes de sécurité et objets connectés, ce qui devient un argument de vente. Sur le plan technique, les modes de construction évoluent (lentement) – la préfabrication modulaire ou l’impression 3D de maisons sont explorées pour réduire les coûts et accélérer les chantiers, ce qui pourrait jouer un rôle majeur s’ils se généralisent. L’analyse de données et l’IA sont de plus en plus utilisées par les investisseurs immobiliers pour déceler des opportunités (par exemple grâce à des algorithmes repérant des biens sous-évalués ou anticipant l’évolution des marchés). Côté secteurs spécifiques : les data centers sont en plein essor grâce au cloud et à l’IA – le taux de vacance n’est que de 2,8 % et de nouvelles capacités sont massivement créées cbre.com. Le besoin en infrastructures numériques (data centers, antennes relais) est devenu un nouveau levier pour les aménageurs. Enfin, la dynamique des techs peut bouleverser certains marchés : les pôles majeurs comme San Francisco, Seattle ou Austin ont vu leur immobilier fluctuer en fonction de la santé du secteur technologique. En 2025, la tech se relève des suppressions d’emplois, augurant une reprise possible de ces marchés locaux. Si l’IA et d’autres innovations enclenchent un nouveau boom technologique entre 2025 et 2028, attendez-vous à une tension renouvelée sur le logement dans les hubs high-tech (sauf à y construire beaucoup plus de logements).
Facteurs économiques et réglementaires : Les conditions économiques générales sont toujours des moteurs essentiels. La création d’emplois, la progression des revenus et la croissance du PIB influencent directement la demande immobilière. L’économie américaine devrait progresser modérément en 2025 – CBRE prévoit 2,0 % à 2,5 % de croissance du PIB cbre.com, légèrement au-dessus de la tendance, dans l’hypothèse d’un « atterrissage en douceur ». Cette croissance est soutenue par la consommation des ménages (leur bilan reste solide) et l’assouplissement des conditions financières. De nombreux emplois ont été créés en 2023-24 alors même que les ventes immobilières reculaient, ce qui indique une demande latente susceptible de se réveiller si les conditions s’améliorent realestatenews.com. Si l’emploi reste robuste (chômage prévu autour de 4-4,5 % selon les prévisions) cbre.com, les ménages se formeront et investiront dans le logement. Les salaires augmentent aussi, mais pas aussi vite que les prix de l’immobilier dans beaucoup de régions, ce qui nuit à l’accessibilité. Si la hausse des salaires se maintient à ~4-5 % par an tandis que la progression des prix immobiliers se tempère à 2-3 %, l’équilibre devrait petit à petit se rétablir. L’inflation joue indirectement par son impact sur les taux d’intérêt (voir plus haut) et les coûts de construction. L’inflation des matériaux et de la main-d’œuvre a été très forte en 2021-22 ; elle s’atténue, mais construire reste nettement plus cher qu’avant la pandémie. Toute amélioration de l’offre (et donc de l’accessibilité) dépendra de gains en productivité ou de politiques de soutien (réduction de la réglementation, subventions). La politique publique restera un facteur d’incertitude : au niveau fédéral, des aides à l’accès à la propriété pour les primo-accédants (apports, crédits d’impôt) sont évoqués. Mais l’impact principal viendra probablement des États/villes : réformes de zonage pour autoriser plus de densité, accélération des permis et incitations au logement abordable pourraient, à terme, accroître l’offre là où elle est restreinte. La Californie ou l’Oregon ont commencé à imposer davantage de construction et à légaliser les logements secondaires (ADU), ce qui ajoutera des unités à long terme. Un autre facteur économique d’importance : le contexte financier et l’accès au crédit. Les banques ont resserré leurs critères en raison de taux élevés et d’incertitude. Cela touche non seulement l’acheteur (plus difficile d’obtenir un prêt ou frais plus élevés) mais aussi les promoteurs immobiliers (financements plus stricts pour leurs chantiers). Si le secteur bancaire se stabilise et que les taux baissent, l’octroi de crédits redeviendra plus souple, relançant l’activité immobilière. À l’inverse, un choc financier (du type crise de liquidité ou épisode sur le plafond de la dette augmentant la volatilité des taux) pourrait doucher très vite la confiance immobilière. La politique budgétaire (dépenses publiques, déficit) entre aussi en ligne de compte ; le niveau élevé du déficit fédéral est parfois invoqué pour justifier le maintien de taux longs élevés nar.realtor. S’il venait à être réduit, cela soulagerait la pression sur les taux obligataires donc sur les taux des crédits immobiliers. Et bien sûr, la fiscalité influence l’immobilier – certains débats portent actuellement sur la déductibilité des taxes locales (SALT), ou sur la fiscalité des investisseurs, qui peut modifier les incitations à l’achat dans les États à forte imposition ou parmi les propriétaires loueurs.

En résumé, le vent démographique créé par le nombre croissant d’acheteurs et de locataires en âge idéal sous-tend la demande de logements sur le long terme ; la technologie redessine où et comment vivent et travaillent les gens (avec un impact différencié selon les types de biens) ; et l’environnement économique – taux, emploi, inflation – donne la tendance générale au secteur immobilier. Ces moteurs sont imbriqués : par exemple, si la technologie permet plus de télétravail dans le Midwest, c’est un basculement démographique et économique pour la région ; ou si une politique anti-inflation permet un boom technologique dans les data centers, ce développement pourra se faire sans surcharger le réseau électrique (rappelons l’exploration de l’énergie nucléaire pour ces centres cbre.com). Les acteurs immobiliers devront suivre de près ces grandes tendances, car les prochaines années devraient voir une adaptation continue aux « nouveaux normaux » de la vie post-pandémique, d’un environnement de taux plus élevés qu’en 2010-2020, et des préférences évolutives des jeunes générations.

VI. Risques et opportunités d’investissement

Le marché immobilier de 2025–2028, bien qu’il soit prometteur à bien des égards, comporte également un ensemble unique de risques et d’opportunités pour les investisseurs – qu’il s’agisse de grandes institutions ou de simples propriétaires/bailleurs particuliers. Vous trouverez ci-dessous les principaux risques à prendre en compte, ainsi que des opportunités à saisir durant cette période :

Principaux risques d’investissement :

Taux d’intérêt élevés et coûts de financement : La hausse des taux d’intérêt augmente le coût d’emprunt, ce qui peut éroder les rendements des investissements ou rendre l’achat d’un bien moins abordable. Si les taux restent élevés plus longtemps que prévu (ou augmentent à nouveau en raison de l’inflation), le financement des transactions immobilières restera difficile, ce qui pourrait faire baisser la valeur des biens. De nombreux investisseurs commerciaux ayant acheté à bas taux font face à un risque de refinancement – rembourser des prêts au taux du marché actuel peut devenir intenable, menant parfois à des défauts de paiement ou des ventes précipitées. Ce risque est particulièrement fort dans le secteur des bureaux, où la baisse des valeurs se conjugue à la hausse des taux (une vague de prêts hypothécaires commerciaux sur des bureaux arrivera à échéance en 2025–2026). La hausse des taux de capitalisation peut réduire la valeur des actifs dans tous les secteurs, du moins à court terme, ce qui constitue un risque pour les propriétaires actuels.
Risque de récession économique : Même si le scénario de base prévoit un atterrissage en douceur, il existe toujours un risque de récession – qu’elle soit causée par un resserrement excessif de la Fed, des chocs mondiaux ou des événements géopolitiques. Une récession avec pertes d’emplois significatives nuirait à la demande immobilière (moins d’acheteurs, davantage de logements vacants, commerces en difficulté, etc.). Des secteurs comme l’hôtellerie ou le logement de luxe sont particulièrement sensibles aux aléas économiques. Même une récession modérée pourrait amplifier d’autres risques, comme les défauts de paiement des locataires ou l’augmentation des vacances locatives. Les investisseurs doivent donc établir leurs projections avec prudence pour la croissance des loyers et disposer de réserves de trésorerie pour traverser un creux conjoncturel.
Bifurcation du marché et obsolescence : Comme évoqué précédemment, certains types de biens (anciens bureaux, centres commerciaux vétustes, anciens immeubles d’appartements sans commodités) peuvent devenir obsolètes sur le plan fonctionnel ou a minima nettement moins compétitifs. Le risque est que le capital reste « piégé » dans ces actifs sans sortie facile – par exemple, la conversion d’un vieux bureau en logement peut exiger d’énormes investissements et, même dans ce cas, le zonage local ou l’économie du secteur peuvent ne pas le permettre. Les investisseurs détenant des biens de qualité secondaire situés dans des zones peu porteuses risquent de se retrouver face à des pièges à valeur. De plus, côté résidentiel, les maisons situées dans des régions à population déclinante ou peu résilientes face au climat pourraient sous-performer. Savoir ce qu’il ne faut pas acheter est aussi important que de trouver les bonnes affaires.
Risques réglementaires et politiques : L’immobilier est soumis aux évolutions réglementaires. Un risque est l’extension des lois sur le contrôle des loyers et la protection des locataires en réponse à la crise du logement abordable. Certains États et villes ont déjà instauré des plafonnements de loyers qui limitent la croissance des revenus des propriétaires. Un autre risque est la hausse de la taxe foncière car les collectivités cherchent de nouvelles recettes – cela peut frapper durement les propriétaires commerciaux comme les particuliers (comme on l’a vu dans certaines villes du Sun Belt où la forte appréciation a entraîné une hausse fiscale). Côté développement, les modifications des règles de zonage peuvent être à double tranchant : l’assouplissement offre des opportunités (densification), mais le renforcement des normes environnementales ou architecturales peut réussir les coûts. Dans le scénario extrême, toute discussion sur la suppression de l’échange 1031 ou la hausse de la fiscalité sur les plus-values immobilières pourrait affecter le comportement des investisseurs (même si rien n’est imminent au niveau fédéral).
Risques climatiques et environnementaux : Le changement climatique est un risque de plus en plus crucial dans l’immobilier. Les biens situés dans des zones côtières inondables, régions sujettes aux ouragans, zones d’incendie ou touchées par la sécheresse supportent des coûts d’assurance élevés et une potentielle dépréciation de leur valeur. Par exemple, certaines parties de la Floride ont vu des assureurs se retirer, ce qui soulève la question de l’assurabilité à long terme. De même, l’Ouest des États-Unis fait face à des incendies qui rendent certains marchés ruraux de luxe plus risqués. Les réglementations environnementales pour renforcer la résilience (élevation obligatoire, matériaux ignifugés, etc.) augmentent les coûts de développement ou de rénovation. Les investisseurs doivent bien intégrer ces risques climatiques pour éviter des biens qui pourraient battre complètement en brèche, littéralement submergés ou inhabitables d’ici quelques décennies.
Risques d’exécution et de liquidité : Dans un environnement de marché plus volatil, le portage de grands projets ou de stratégies de redressement comporte des aléas d’exécution. Par exemple, racheter un bureau sinistré pour le convertir en logements peut impliquer une complexité de chantier ou une opposition locale inattendue. Par ailleurs, le risque de liquidité désigne la difficulté à vendre rapidement un actif à un prix correct si la confiance s’effrite ou si le marché du crédit se grippe (comme cela s’est brièvement produit en début 2020). L’immobilier est par nature illiquide, donc les investisseurs doivent pouvoir tenir sur la durée. Les marchands de biens ou spéculateurs à court terme pourraient être pris à contre-pied par la volatilité du marché.

Malgré ces risques, les prochaines années présentent également de nombreuses opportunités :

Opportunités à retenir :

Acheter sur un marché d’acheteurs (opportunités sélectives) : Après le marché frénétique des vendeurs de 2020–2022, de nombreuses régions (en particulier les logements haut de gamme et certains marchés très prisés des investisseurs) se sont refroidies. Les acheteurs particuliers en 2025 pourraient rencontrer moins de concurrence, davantage de biens disponibles, et même des baisses de prix sur certaines annonces – un changement bienvenu après les guerres d’enchères. Ceux qui sont prêts financièrement peuvent donc négocier de meilleures conditions, notamment en ciblant des vendeurs motivés (déménagement rapide, etc.). Pour les investisseurs, cette accalmie crée des opportunités d’acquérir des biens à un prix relativement décoté depuis les récents pics. Certaines villes du Sun Belt où les prix ont dérapé (Boise, Austin, Phoenix) ont connu des corrections ; les investisseurs avisés guettent un point d’entrée avant que la croissance ne s’accélère à nouveau.
Acquisition d’actifs en difficulté : Avec la remontée des taux, certains propriétaires sont en difficulté – en particulier dans le secteur des bureaux, mais aussi des propriétaires de logements collectifs trop endettés ou des promoteurs d’habitations neuves invendues sur des marchés atones. Cette situation rappelle le début des années 1990 ou l’après-2008 en termes d’opportunités liées à la détresse. Des investisseurs institutionnels disposant de capitaux attendent pour acheter des prêts défaillants ou des biens saisis à prix cassé, notamment des bureaux susceptibles d’être reconfigurés. Même certains hôtels ou commerces peuvent être acquis à un coût inférieur à la construction neuve et repositionnés. La fenêtre pour acheter des actifs en difficulté dépendra de la durée d’installation des taux élevés et de la gestion des créances douteuses par les banques (prolongation vs. saisie). Pour ceux qui ont la patience et le capital, les 1 à 3 prochaines années offrent des opportunités rares sur le cycle, avec des retours sur investissement élevés lorsque les biens sont réhabilités ou si les taux baissent (ce qui dope les valeurs).
Croissance dans les secteurs et marchés sous-desservis : Certains secteurs bénéficient de puissants moteurs structurels les rendant attractifs pour l’investissement ou le développement. Comme vu précédemment, l’immobilier industriel/logistique reste très prisé – la création d’entrepôts modernes sur des nœuds clés (ou même la transformation de grands commerces vides en centres de distribution) est très porteuse. Le logement collectif est un besoin quasi universel ; alors que beaucoup de programmes de luxe sortent de terre, il y a une pénurie de logements abordables/de gamme moyenne. Les promoteurs ou investisseurs s’intéressant à la classe moyenne, ou acquérant des parcs de maisons mobiles, pourront miser sur des rendements stables et moins de concurrence. La location de maisons individuelles (SFR) est aussi un axe de croissance – les grands investisseurs achètent encore ou construisent pour la location, mais les particuliers en profitent également là où la demande de location est forte. Sur le plan régional, les marchés secondaires émergents tels que Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City, etc., qui avaient été épargnés par la flambée des prix, présentent désormais des rendements locatifs solides et un potentiel d’appréciation alors que le télétravail élargit la géographie du talent. Ces marchés sont dans la ligne de mire des investisseurs en quête de rendement et pourraient surperformer si la migration de la population et des entreprises continue de se disperser.
Stratégies de création de valeur et de réaffectation : Avec un parc immobilier vieillissant, les possibilités pour créer de la valeur via la rénovation ou la transformation d’usage sont nombreuses. Par exemple, acheter un immeuble d’appartements des années 70-80 puis rénover les logements pour augmenter les loyers – une stratégie classique qui fonctionne encore, car les locataires paient une prime pour des finitions modernes et des équipements économes en énergie. Dans le commerce, transformer un centre commercial en déclin en « centre-ville » mixte avec logements et bureaux séduit nombre de promoteurs (et certains y réussissent déjà). Comme évoqué, la conversion de bureaux obsolètes en logements fait couler beaucoup d’encre : si cela ne marche que pour une fraction des immeubles (problèmes de plan ou de coût), des villes comme Washington D.C. ou New York offrent des incitations, ce qui pourrait créer à l’avenir de précieux logements à partir de bureaux inoccupés. Les premiers à réussir à industrialiser ces conversions pourront profiter de rachats à bas prix et du soutien des pouvoirs publics.
Tirer parti de la vague démographique : Les opportunités guidées par la démographie incluent la construction ou l’investissement dans les logements seniors/résidences 55+ (la demande augmentera avec le vieillissement des Boomers), le logement étudiant sur des marchés universitaires dynamiques, ou les logements d’entrée de gamme pour les Millennials qui achètent enfin (les constructeurs capables de proposer des maisons plus petites et abordables peuvent viser un marché énorme). Autre tendance : les logements multigénérationnels – certains constructeurs adaptent les plans afin d’accueillir des familles élargies, s’appuyant sur la tendance identifiée par la NAR nar.realtor. Les investisseurs peuvent aussi cibler des biens dans les centres-villes susceptibles de bénéficier du retour des plus jeunes – petits immeubles ou espaces de co-living où les loyers baissaient, mais remontent désormais avec la reprise démographique urbaine.
Potentiel de baisse des taux d’intérêt : Fait intéressant, ce qui représente un risque (taux élevés) engendre aussi un potentiel de hausse future. Si un investisseur achète aujourd’hui à un taux de rendement élevé, financé à un taux d’intérêt élevé, il a une plus-value latente si/si les taux baissent : il pourra refinancer à plus bas dans quelques années, ce qui augmentera les flux de trésorerie, et la valeur du bien pourra grimper avec la compression des taux de capitalisation (l’accès facilité au crédit augmente le pouvoir d’achat). Les acheteurs particuliers peuvent également considérer le taux actuel comme « épouse la maison, fréquente le taux » – autrement dit, achète le bon bien et refinance plus tard. L’attente d’un assouplissement des taux est un filet de sécurité pour ceux qui passent à l’action pendant que d’autres restent attentistes. D’ailleurs, l’enquête Fannie Mae suggère que de nombreux spécialistes anticipent une baisse progressive des taux de crédit immobilier revenant vers des niveaux historiques dans les prochaines années mpamag.com mpamag.com. Conclure un achat ou investissement avant ce mouvement permettrait d’acheter à prix relativement décoté et de profiter d’une appréciation lorsque la demande repartira à la hausse.

Pour arbitrer entre risques et opportunités, les investisseurs (petits comme grands) doivent faire preuve de discipline et de rigueur dans l’analyse. L’immobilier est un placement cyclique de long terme. La période 2025–2028 récompensera sans doute les plus sélectifs : ceux qui ciblent les bons emplacements, des moteurs de demande solides et des stratégies de sortie réalistes, tout en gardant une marge pour absorber la volatilité de court terme. Des mesures prudentes comme la fixation du taux d’intérêt ou la mise en place de produits dérivés pour couvrir le risque de taux, le maintien d’un ratio prêt/valeur raisonnable, et la constitution de budgets de secours pour les projets peuvent atténuer nombre de risques cités. Côté opportunités, être prêt (capitaux ou financement sécurisé) à agir rapidement quand une bonne affaire se présente est crucial, car la concurrence reviendra vite si la conjoncture s’améliore. Au final, même si le marché reste incertain, l’immobilier demeure une classe d’actifs à valeur intrinsèque et résilience éprouvée, et les prochaines années offrent l’opportunité d’acheter des actifs de qualité à de meilleurs prix qu’il y a deux ans – une perspective qui ne manque pas d’attrait pour les investisseurs avisés.

VII. Perspectives et prévisions pour 2025–2028

Que réservent les prochaines années pour le marché immobilier américain ? Les prévisions sont toujours délicates, mais la plupart des grands analystes anticipent une période de normalisation progressive et de croissance plutôt qu’un boom ou un effondrement. Nous compilons ici les perspectives pour différents segments et mettons en avant les attentes consensuelles jusqu’en 2028 :

Prix des maisons :Après l’envolée exceptionnelle de 2020 à 2022 (les prix nationaux ayant augmenté d’environ 40 % sur cette période), le marché a marqué une pause en 2023–2024, avec des prix stables ou en légère hausse. Pour les années à venir, la plupart des prévisions tablent sur une appréciation modérée de la valeur des maisons – généralement de l’ordre de quelques pourcents par an – au moins pour les deux prochaines années. Le tableau ci-dessous présente les projections de plusieurs sources réputées :

Source des prévisions	Variation attendue des prix en 2025	Variation attendue des prix en 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1 % mpamag.com	+2,0 % mpamag.com
Association Nationale des Agents Immobiliers (NAR)	+3 % businessinsider.com	+4 % businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3 % businessinsider.com	+0,3 % businessinsider.com
Zillow Research (Indice de valeur des maisons)	–1,4 % zillow.com (baisse)	(Pas de prévision)
Panel d’experts (100+ économistes)	+3,4 % fanniemae.com	+3,3 % fanniemae.com

Tableau 2 : Taille sélectionnée pour la croissance des prix des maisons en 2025 et 2026. La plupart des experts prévoient une croissance continue, mais à un rythme plus lent que ces dernières années – de l’ordre de 0 à 4 % par an. (Fannie Mae et la NAR sont relativement optimistes, MBA plus conservateur, et Zillow prévoit une légère baisse en 2025 avant un possible retour à la croissance.) Tous envisagent une modération plutôt qu’une forte chute ou un nouveau pic.

Comme l’indique le tableau, les opinions varient. L’actualisation de la NAR (début 2025) anticipe une hausse des prix d’environ 3 % en 2025 et une accélération à 4 % en 2026 businessinsider.com – essentiellement alignée sur la croissance des revenus. Fannie Mae est un peu plus optimiste pour 2025 (+4,1 %) mais prévoit ensuite une accalmie à +2 % en 2026 mpamag.com, sans doute en supposant plus d’offre d’ici là. MBA est le plus prudent, avec à peine une croissance supérieure à zéro jusqu’en 2026 businessinsider.com, ce qui sous-entend que des taux élevés limitent la hausse des prix. L’avis de Zillow sur une légère baisse en 2025 (–1,4 %) zillow.com souligne que si l’offre augmente et la demande reste faible, on pourrait voir une légère érosion des prix dans certaines zones, même si leur tendance de prévision était à la hausse (ils anticipaient auparavant –1,9 %, révisé à –1,4 %). Un sondage d’experts de Pulsenomics/Fannie Mae a trouvé un consensus d’environ +3,4 % et +3,3 % pour 2025 et 2026 respectivement fanniemae.com – en somme, un retour à une croissance normale et durable. Au-delà de 2026, même si moins de prévisions officielles sont publiées, de nombreux experts suggèrent que les prix continueront de croître à un rythme annuel faible mais positif jusque 2027–2028 (sauf choc inattendu), grâce à la pénurie d’offre et à une demande solide. Si les taux hypothécaires baissent fortement à la fin des années 2020, la croissance des prix pourrait accélérer un peu, mais cela améliorerait aussi l’accessibilité, créant un marché plus équilibré.

Ventes et construction de maisons : Côté ventes, 2025 devrait marquer le début d’une reprise après les volumes déprimés de 2023–24. La NAR prévoit une hausse des ventes de logements anciens d’environ 6 % en 2025 (et ~11 % de plus en 2026) realestatenews.com, bien que ces pourcentages aient été revus à la baisse par rapport à des prévisions antérieures plus optimistes. Fannie Mae a abaissé sa prévision pour les ventes existantes en 2025 d’un bond de 11 % à une hausse d’environ 4 % (environ 4,9 millions de ventes) en mai 2025 housingwire.com. Le modèle de Zillow annonce une augmentation plus faible, de l’ordre de 1 à 2 %. La trajectoire dépendra fortement de l’évolution des taux hypothécaires : une baisse des taux dans la fourchette basse de 6 % ou haute de 5 % fin 2025 pourrait libérer beaucoup de demandes retardées. D’ici 2028, certains analystes pensent qu’on pourrait revenir à un volume “normal” de 5,5 à 6 millions de ventes de logements anciens par an (comme en 2019), mais cela serait optimiste si les taux restent élevés. Les ventes de logements neufs ont mieux résisté (la construction neuve compensant une partie du manque de stock), et les prévisions (NAR, Fannie) tablent sur une hausse de l’ordre de 10 % en 2025 grâce aux incitations sur les taux offertes par les promoteurs realestatenews.com. Les mises en chantier pourraient légèrement baisser en 2025 (de ~1,34 million en 2024 à peut-être 1,3 million) avant de remonter sur 2026–2028, potentiellement vers le milieu de la barre du million si la demande le permet businessinsider.com. Cependant, ces niveaux restent en-deçà de ce qui est nécessaire pour combler complètement le déficit de logements, donc tout sous-investissement continuera à soutenir les prix à moyen terme. La construction locative devrait nettement ralentir d’ici 2026 (après un pic en 2024–25), ce qui pourrait, d’ici 2027, retendre à nouveau le marché locatif.

Taux hypothécaires et financement : Les projections concernant les taux d’intérêt tablent généralement sur une baisse progressive : comme noté, Fannie Mae prévoit environ 6,0 % fin 2026 pour un taux fixe sur 30 ans mpamag.com. MBA est un peu plus optimiste, prévoyant autour de 5,5 % d’ici 2027. En 2028, si l’inflation se situe à 2 % ou moins, on pourrait envisager des taux hypothécaires dans la tranche médiane de 5 %, ce qui reste historiquement normal (et très abordable comparé aux années 1980 !). La Réserve fédérale devrait passer à une politique neutre ou accommodante jusqu’en 2025, tant que l’inflation est maîtrisée, ce qui fera baisser les taux courts et à terme les rendements longs. Un point d’incertitude : le bilan de la Fed (resserrement quantitatif) et la demande mondiale d’obligations américaines – ces facteurs peuvent maintenir des taux longs plus élevés que prévu (comme en 2023). Mais le consensus est que le pic des taux est passé, et la fin des années 2020 devrait afficher des taux plus bas voire au moins pas plus hauts que le début de la décennie. Cela devrait être positif pour le résidentiel comme pour l’immobilier commercial. La disponibilité du crédit hypothécaire pourrait à nouveau s’élargir avec la baisse des taux – attendez-vous à plus de programmes pour primo-accédants, de prêts bancaires en portefeuille, et peut-être un retour des prêts non-QM (non standards) si les banques se sentent plus à l’aise. Pour le commercial, les marchés de la dette pourraient se détendre en 2026–27, rendant les montages financiers plus faciles (ce qui pourrait compresser légèrement les cap rates et donc booster modérément les valeurs cbre.com).

Marché locatif : Sur le marché locatif, 2025 et 2026 devraient être des années d’absorption – de nombreux nouveaux appartements seront occupés par le nombre croissant de ménages locataires. Le panel d’experts prévoit une croissance nationale des loyers d’environ 3 % par an sur ces années, soit une hausse modérée mf.freddiemac.com. Certaines sociétés comme Yardi ou CBRE anticipent une croissance un peu plus faible en 2025 (~2 à 2,5 %, comme vu plus haut) mf.freddiemac.com cbre.com. D’ici 2027 et 2028, la croissance des loyers pourrait rebondir si la vacance se resserre après la pause dans la construction – possiblement vers 3-4 % par an, en ligne avec la croissance des revenus. Les taux de vacance pour le multifamilial pourraient culminer vers 6–7 % en 2024-25, puis redescendre autour de 5 % en 2027. La demande restera forte pour la location de maisons individuelles, qui pourraient voir une croissance des loyers supérieure à celle des appartements (milieu de la fourchette à un chiffre), les familles recherchant de l’espace. Le taux de propriétaires pourrait lentement remonter d’ici la fin de la décennie si l’accessibilité s’améliore, mais d’ici là, il devrait stagner autour de 65 % (tout récemment descendu à 65,1 %, son plus bas niveau depuis cinq ans à cause du contexte difficile à l’achat) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Si les taux hypothécaires baissent, certains locataires pourraient finir par devenir propriétaires, ce qui ferait remonter le taux à 66–67 % d’ici 2028, mais cela dépendra aussi de l’offre de logements abordables pour primo-accédants.

Perspectives par secteur commercial : Chaque secteur commercial a son propre calendrier de reprise :

Bureaux : Le secteur des bureaux sera le plus lent à se redresser – attendez-vous à des taux de vacance élevés jusqu’en 2025–2026, avec une légère amélioration chaque année. D’ici 2028, ce marché devrait se diviser nettement : les bureaux prime dans les meilleurs emplacements pourraient être quasi pleins et bénéficier de loyers solides, tandis que les bâtiments plus anciens pourraient n’être qu’à moitié occupés ou reconvertis. On pourrait ainsi voir la vacance dans le secteur des bureaux baisser d’environ 19 % en 2025 à peut-être le milieu de la dizaine de pourcents d’ici 2028, si l’économie est robuste et si une partie du parc disparaît (reconversions/démolitions). La croissance des loyers restera minime tant que la vacance restera élevée ; les propriétaires continueront de proposer des concessions dans la plupart des marchés pendant quelques années. Les investisseurs voient 2025–2026 comme une période pour repositionner ou racheter des bureaux en difficulté sur la thèse qu’à l’horizon 2028–2030, ces actifs bien situés et rénovés généreront de meilleurs revenus.
Commerce de détail : Les perspectives du commerce sont stables à positives. Les taux de vacance devraient rester faibles (entre 4 et 5 % à l’échelle nationale), car peu d’offre nouvelle arrive. La croissance des loyers commerciaux pourrait se situer dans les bas chiffres à un chiffre par an, et les points de vente à fort trafic dans les banlieues en croissance pourraient même enregistrer des hausses dans le milieu de la fourchette à un chiffre, car les enseignes rivalisent pour un espace limité. Certains formats (comme les centres commerciaux de plein air) seront très recherchés par les investisseurs ; les taux de capitalisation pourraient se comprimer légèrement pour ces segments privilégiés au vu des solides fondamentaux cbre.com. D’ici 2028, de nouveaux développements commerciaux pourraient reprendre si les dépenses des consommateurs restent élevées – possiblement plus de projets neufs dans le Sun Belt là où la croissance démographique exige de nouveaux supermarchés et services. Mais en général, le retail est désormais dans un équilibre où l’offre et la demande correspondent, ce qui devrait garantir des rendements réguliers sans grands à-coups.
Industriel : L’industriel est bien positionné pour poursuivre sa trajectoire de croissance, mais à un rythme plus mesuré. La demande d’entrepôts est structurellement soutenue par le e-commerce et la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement (par exemple plus de stocks de sécurité sur le territoire national). Après le ralentissement de 2023–2024, le volume de prises à bail en 2025 reste robuste (plus de 800 millions de pieds carrés) cbre.com et devrait rester élevé. CBRE précise que le marché revient à ses « moteurs pré-pandémie », synonyme d’absorption régulière. Ainsi, la vacance industrielle devrait tourner autour de 5 % en 2025 et pourrait même se resserrer à 4 % ou moins d’ici 2027 si la construction reste modérée. Les loyers industriels ont récemment connu une croissance annuelle à deux chiffres ; ce rythme devrait ralentir à 3-5 % par an à l’avenir – ce qui reste sain. Fait intéressant : de nouveaux projets de stockage à froid, de data centers (proches de l’industriel) et de sites de production (du fait de la relocalisation industrielle) pourraient faire grimper la demande au-delà de la logistique traditionnelle. D’ici 2028, l’immobilier industriel pourrait nécessiter une modernisation (par exemple, les bâtiments anciens sans grande hauteur libre pourraient faire l’objet de rabais supplémentaires), mais il reste l’un des secteurs les plus performants sur le long terme.
Résidentiel collectif (multifamily) : Le marché multifamilial devrait être en phase ascendante en 2028 après avoir absorbé l’offre actuelle. La fin des années 2020 pourrait marquer un retour d’un cycle de construction à la hausse si les loyers accélèrent à nouveau. Le court terme (2025–2026) sera marqué par une exploitation stable – légère hausse de la vacance puis baisse – et une croissance des loyers proche de l’inflation. Pour référence, le panel d’experts de Fannie Mae anticipe une hausse du prix des maisons à l’échelle nationale d’environ 3,3 % en 2026 fanniemae.com ; la croissance des loyers tend à suivre celle des revenus : donc autour de 3 % au milieu de la décennie pour les appartements paraît plausible. D’ici 2027–2028, avec moins de projets neufs livrés, l’occupation pourrait se resserrer, entraînant potentiellement une hausse des loyers au-dessus de 4 % sur certains marchés (notamment si l’emploi progresse bien). Un facteur d’incertitude réside dans les revenus des locataires : si la croissance salariale se maintient, cela donnera une marge de manœuvre supplémentaire pour relever les loyers. À l’inverse, des mesures locales de contrôle des loyers ou protections des locataires pourraient limiter les hausses dans certaines villes.

Points saillants régionaux : Les régions en croissance (Sud-Est, Texas, Montagnes Rocheuses) devraient poursuivre sur cette trajectoire. La hausse des prix immobiliers d’ici 2028 devrait être la plus forte dans les Carolines, la Floride, la Géorgie, le Texas, et certaines zones des états montagneux – ces marchés pourraient afficher des gains cumulatifs supérieurs à 15 % sur les 4 prochaines années, contre environ la moitié dans le Nord-Est/Midwest. Cependant, même certaines villes de la « Rust Belt » pourraient surprendre avec une croissance régulière si elles attirent efficacement des travailleurs à distance ou de nouvelles industries (par exemple, la nouvelle usine Intel à Columbus, Ohio pourrait dynamiser la demande locale de logements). La Californie côtière devrait sous-performer le Sun Belt en taux de croissance, mais continuera d’enregistrer une hausse modérée grâce à des niveaux de départ élevés et à une accessibilité qui reste faible. D’ici 2028, certains marchés auparavant en retard (comme Chicago ou Baltimore) pourraient rebondir s’ils mettent en œuvre des politiques pro-logement ou si la population revient en ville, mais ils devraient rester stables plutôt que très dynamiques.

Accessibilité et accession à la propriété : Une grande question est de savoir si le logement deviendra plus abordable d’ici 2028. Si nos hypothèses se vérifient – croissance modérée des prix et légère détente des taux hypothécaires –, alors les revenus des ménages (en hausse de ~4 % par an récemment) pourraient commencer à rattraper. Cela améliorerait progressivement l’accessibilité. Par exemple, début 2025, une famille moyenne consacrait ~24 % de ses revenus au remboursement d’un crédit immobilier sur une maison médiane nar.realtor; ce chiffre pourrait tomber sous 22 % d’ici 2028 si les taux chutent et les revenus continuent de grimper. Une telle évolution pourrait ramener davantage de primo-accédants sur le marché. Les taux de propriété pourraient alors remonter après une stagnation. Toute mesure d’aide gouvernementale (aide à l’apport, etc.) jouerait aussi un rôle. Du côté locatif, si plus de locataires deviennent propriétaires en fin de décennie, cela pourrait légèrement desserrer la demande locative, mais vu le déficit d’unités, la location restera très utilisée.

En résumé : D’ici 2028, le marché immobilier américain devrait être mieux assis : les excès liés au boom pandémique seront digérés, l’offre de biens à vendre et à louer quelque peu améliorée, et les taux hypothécaires, espérons-le, revenus dans une fourchette modérée. Nous ne prédisons pas de crash systémique (pas de crise du crédit hypothécaire généralisée comme en 2008) : les ajustements seront probablement régionaux et progressifs. D’ailleurs, la résilience constatée en 2023–2024 – lorsque les prix sont restés fermes ou ont encore progressé sous des taux à 7 % – dénote un certain soutien structurel. La pénurie persistante de logements et la demande démographique servent de garde-fous contre un effondrement généralisé des prix businessinsider.com. Dans le secteur commercial, 2028 pourrait marquer une forme de renaissance : de nombreux actifs en difficulté négociés au milieu de la décennie commenceront à se retourner d’ici là, et des segments comme le bureau pourraient repartir sur de nouvelles bases avec une offre allégée et un parc reconverti.

Bien sûr, de nombreuses incertitudes subsistent. Les événements géopolitiques, les changements de politique, ou des imprévus majeurs (autre pandémie ?) pourraient bouleverser ces perspectives. Mais sauf accident, le scénario de base pour 2025–2028 reste prudemment optimiste: le résidentiel devrait voir une remontée progressive des ventes et de la construction, avec des hausses de prix modérées, tandis que le commercial se redressera graduellement avec certains vainqueurs (industriel, multifamilial, retail prime) tirant le marché et les segments en difficulté trouvant leur nouvel équilibre par l’adaptation. Les investisseurs et acheteurs de logement qui évolueront dans les prochaines années avec patience et lucidité pourraient se retrouver bien positionnés pour profiter de la phase de croissance plus normalisée et durable qui est attendue.

Sources :

National Association of Realtors – Prévisions et données du marché du logement 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prévisions sur la valeur des logements & ventes (mai 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (avril/mai 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac – Perspectives multifamiliales 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – Perspectives du marché immobilier américain 2025 (décembre 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Marchés du logement les plus prometteurs pour 2025 (décembre 2024) realtor.com realtor.com
Bureau du recensement des États-Unis – Rapport sur les vacants et taux de propriété T1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR – Tendances trimestrielles des prix du logement (T1 2025) nar.realtor