Perspectives du marché immobilier de l’Union européenne 2025–2028 : tendances, risques et opportunités dans le résidentiel et le commercial

Introduction

Le marché immobilier de l’Union européenne se trouve à un moment charnière en 2025. Après avoir traversé une période turbulente marquée par une forte inflation, une hausse rapide des taux d’intérêt et les perturbations de l’ère pandémique, les secteurs résidentiel et commercial entament une phase de reprise prudente. L’amélioration des conditions macroéconomiques – avec un ralentissement de l’inflation et les premières baisses de taux d’intérêt – a accru la prévisibilité pour les investisseurs et promoteurs pwc.com mediaassets.cbre.com. Parallèlement, la pénurie persistante de logements et l’évolution des attentes des occupants depuis la pandémie influencent les dynamiques du marché à travers les États membres de l’UE. Ce rapport propose une analyse complète du paysage immobilier européen en 2025, couvrant le contexte macroéconomique, les tendances dans les secteurs résidentiel et commercial, les marchés clés par pays (Allemagne, France, Espagne, Italie, Pays-Bas, Pologne), la tarification, l’équilibre entre l’offre et la demande, les flux d’investissement, l’activité de construction, les changements de politiques et une perspective jusqu’en 2028. Les thèmes principaux incluent l’impact de taux d’intérêt élevés (mais stabilisés), l’essor de la durabilité et de la conformité ESG, ainsi que les opportunités émergentes au sein de risques persistants.

Contexte macroéconomique en 2025

Le contexte économique général en Europe en 2025 est celui d’une croissance modérée et d’un ralentissement de l’inflation. Après avoir évité de justesse une récession en 2023, l’économie de l’UE devrait croître d’environ 1,1 % en 2025, la zone euro affichant légèrement moins de 1 % economy-finance.ec.europa.eu. Cette croissance modérée – équivalente à la performance de 2024 – reflète une demande des ménages encore fragile et un contexte extérieur incertain. Notamment, l’Espagne et la Pologne se distinguent avec des prévisions de croissance du PIB supérieures à la moyenne (~2,5–3 % et plus), tandis que la l’Allemagne devrait rester atone, autour de 0,8 % mediaassets.cbre.com, en raison d’une stagnation industrielle récente. La France et l’Italie devraient évoluer autour de la moyenne de l’UE, proche d’1 % de croissance, freinées par une consommation et une demande extérieure moins dynamiques cbre.fr.

Fait capital pour l’immobilier, l’inflation a nettement chuté par rapport à ses sommets de 2022. L’inflation globale dans la zone euro est prévue à environ 2,1 % en 2025 (contre 2,4 % en 2024) pubaffairsbruxelles.eu, atteignant pratiquement la cible de 2 % de la BCE d’ici 2025–2026. Ce repli de l’inflation, ainsi qu’un ralentissement de la hausse des prix hors énergie, ont permis à la Banque centrale européenne de cesser et amorcer légèrement l’inversion de son cycle serré. Après avoir culminé à un taux de dépôt de 4 % fin 2023, la BCE a commencé à baisser ses taux à la mi-2024 ; en avril 2025, le taux directeur était redescendu à ~2,25 % economy-finance.ec.europa.eu. D’autres banques centrales européennes ont suivi ce mouvement. Ainsi, le coût du crédit en 2025 reste élevé par rapport aux années 2010, mais a reculé par rapport à ses sommets de 2023, réduisant la pression sur les secteurs très dépendants du crédit, tels que l’immobilier. Par exemple, le taux moyen des prêts immobiliers en France est repassé à environ 3,3 % début 2025 après avoir dépassé 3,5 %, et la banque centrale de Pologne a ramené son taux directeur de 6,75 % à environ 5 % en 2025, redonnant de la capacité d’achat aux ménages.

L’impact des taux d’intérêt est donc double : D’une part, le pic des taux en 2022–2023 a fortement érodé l’accessibilité et les volumes d’investissement ; d’autre part, la stabilisation et la légère baisse des taux en 2025 ont soutenu le moral des acteurs. Promoteurs et ménages sont désormais plus confiants que les conditions de financement s’amélioreront graduellement plutôt que de se détériorer brusquement pwc.com. En effet, les conditions de financement redeviennent favorables aux opérations – un effet de levier positif redevient « possible » tandis que le coût de la dette baisse et que les écarts de rendement se stabilisent cbre.com cbre.com. Toutefois, les taux ne retrouvent pas leurs niveaux exceptionnellement bas des années 2010 mediaassets.cbre.com. Les taux à long terme demeurent élevés, ce qui limite la capacité des prix de l’immobilier à remonter franchement. Le consensus estime que 2024 a constitué le point bas du cycle d’investissement, et que 2025 connaîtra une reprise graduelle plutôt qu’un boom spectaculaire cbre.com.

Autre facteur macroéconomique important : l’incertitude géopolitique, qui continue de peser. La guerre en Ukraine et les tensions commerciales mondiales maintiennent une forte volatilité des prix de l’énergie et de la confiance des entreprises. Si les prix du gaz/de l’énergie sont nettement plus bas qu’en 2022, un nouveau choc pourrait relancer l’inflation et conduire les banques centrales à interrompre les baisses de taux pwc.com. Les échéances politiques – comme les prochaines élections en Allemagne ou des changements potentiels de politique commerciale aux États-Unis – constituent aussi des risques pour la croissance et le moral des investisseurs reuters.com reuters.com. Pour l’instant, cependant, les prévisions de base jusqu’en 2025 pointent vers une croissance économique stable mais modérée, une inflation en baisse et un plafonnement des taux d’intérêt, ce qui offre un cadre plus favorable à l’immobilier que les deux années précédentes.

Tendances de l’immobilier résidentiel : Reprise sur fond de pénurie

Les marchés du logement européens en 2025 combinent résilience et contraintes. Après une correction ou un ralentissement dans de nombreux pays en 2022–2023, les prix des logements se stabilisent ou rebondissent globalement en 2025, soutenus par des pénuries d’offre persistantes et une confiance accrue des acheteurs à mesure que le financement devient plus accessible. Mais les écarts régionaux sont importants : certains marchés battent de nouveaux records, tandis que d’autres atteignent à peine leur point bas après la baisse récente.

Graphique : Croissance nominale des prix des logements dans l’UE, comparaison de l’évolution annuelle au T4 2023 (barres bleues) versus T4 2024 (barres jaunes). De nombreux marchés sont passés du repli à la croissance fin 2024. Plusieurs pays (à gauche du graphique) ont vu les prix bondir à deux chiffres en 2024, notamment l’Espagne, les Pays-Bas, la Pologne, le Portugal, la Hongrie, tandis que l’Allemagne, la Suède et la France (à droite) n’affichent que de faibles hausses ou des replis modérés economy-finance.ec.europa.eu. Cela illustre la reprise inégale sur le marché du logement européen.

Tendances des prix : Selon Eurostat, les prix des logements dans l’UE ont augmenté d’environ 4 % (nominal) en 2024, et de nouvelles hausses sont attendues en 2025 – l’ampleur varie toutefois fortement selon les pays. En Allemagne, qui a connu l’une des corrections les plus marquées d’Europe, les prix ont chuté de ~12 % entre 2022 et mi-2024 reuters.com mais se sont stabilisés depuis. Au 4e trimestre 2024, les prix allemands ont enregistré leur première hausse annuelle (+1,9 % sur un an) après neuf trimestres consécutifs de baisse globalpropertyguide.com. Les études prévoient un rebond de ~3–3,5 % en 2025 reuters.com, aidé par la baisse des taux hypothécaires, même si les risques demeurent élevés en cas d’incertitude économique ou politique persistante reuters.com. En France, les prix baissent modérément : le T3 2024 affiche –3,96 % sur un an pour l’ancien globalpropertyguide.com. Ce repli ralentit, passant à –0,7 % prévu début 2025 et un plancher attendu fin 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. À Paris, les appartements ont perdu ~5,5 % en 2024 (13e trimestre consécutif de baisse) globalpropertyguide.com, et devraient se stabiliser en 2025 avec l’amélioration du crédit et les soutiens gouvernementaux.

Comparez cela avec l’Espagne, où le marché immobilier est dynamique. Les prix de l’immobilier espagnol ont augmenté d’un impressionnant +11 % en 2024 en moyenne – la hausse la plus rapide depuis 2007 – et étaient encore en hausse d’environ 11,2 % sur un an au premier trimestre 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Une forte demande intérieure, le retour des acheteurs étrangers et une économie en croissance (plus de 2 % de croissance) ont maintenu le marché espagnol « dynamique tout au long de 2025 » selon de nombreux observateurs idealista.com. Même les prévisions les plus prudentes estiment que les prix espagnols grimperont encore de 5 à 8 % en 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. La Pologne aussi connaît une croissance rapide des prix : dans un contexte d’inflation élevée et de hausses salariales, les prix des appartements en Pologne ont augmenté d’environ 8 % sur un an début 2025 sur le marché secondaire (et d’environ 4 à 6 % sur les constructions neuves) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Malgré une forte baisse des ventes en 2023, la demande des acheteurs en Pologne repart à la hausse grâce à des baisses de taux d’intérêt et un programme gouvernemental de subventions hypothécaires à 2 % pour les primo-accédants globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les Pays-Bas offrent un autre exemple : après un léger fléchissement en 2023, la valeur des logements néerlandais a bondi de +8,7 % en 2024 pour atteindre des sommets historiques abnamro.com. Les banques prévoient encore environ 7 % de hausse en 2025, citant la baisse des taux hypothécaires, la hausse des revenus et la pénurie persistante de logements comme principaux moteurs abnamro.com. En effet, les prix néerlandais ont progressé de plus de 7 % par an toutes années récentes sauf 2023 abnamro.com abnamro.com. Même dans les marchés autrefois faibles, les signes de reprise sont clairs : la Suède, l’Autriche et l’Allemagne, qui ont connu des contractions importantes en 2023, sont revenues à une légère croissance positive des prix fin 2024, tandis que la France et la Finlande étaient les derniers grands marchés à afficher encore de légères baisses annuelles economy-finance.ec.europa.eu. En somme, la plupart des marchés immobiliers européens devraient voir les prix augmenter en 2025 avec l’amorce d’un nouveau cycle fitchratings.com.

Dynamique de l’offre et de la demande : Un facteur clé qui sous-tend les prix résidentiels est le décalage entre la demande et l’offre immobilière. En termes simples, l’Europe ne construit pas assez de logements pour répondre à la formation des ménages et à la migration urbaine, et cette pénurie s’est aggravée récemment. L’offre de logements a chuté brutalement depuis 2022, car les promoteurs ont freiné face à la montée des coûts d’intérêt, à l’inflation des prix des matériaux et aux retards d’attribution de permis economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Sur l’ensemble de l’UE, le nombre de logements achevés a chuté (- deux chiffres -) entre 2023 et 2024, et les permis de construire sont tombés à leur plus bas niveau depuis plusieurs décennies economy-finance.ec.europa.eu. Par exemple, en Allemagne la construction neuve s’effondre : les permis ont chuté de près de 27 % en 2023 et les mises en chantier de 25 %, soit leur niveau le plus bas depuis 2000 globalpropertyguide.com. L’Allemagne construit désormais bien moins que les ~320 000 logements/an nécessaires pour atteindre, même, les objectifs révisés (selon une étude gouvernementale, il faudrait ~2,5 millions de nouveaux logements d’ici 2030, bien au-delà de la production actuelle) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Le manque est flagrant : « un immense fossé entre ce qui doit être construit et ce qui l’est réellement », comme l’a résumé un économiste immobilier allemand globalpropertyguide.com. Cela intensifie la pénurie allemande, surtout dans les grandes villes où la croissance de la population liée à la migration ne ralentit pas (Berlin, Munich, etc. nécessitent chacune des dizaines de milliers de nouveaux logements/an) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

On retrouve des situations similaires dans toute l’UE. La France connaît une crise durable de la construction résidentielle : en 2023, les permis de construire et les mises en chantier ont chuté de 23 à 25 % sur un an globalpropertyguide.com, et 2024 s’annonce encore pire, le secteur qualifiant la situation de « catastrophique » globalpropertyguide.com. Les mises en chantier françaises en 2024 atteignaient à peine 260 000 logements globalpropertyguide.com, le niveau le plus bas depuis 2000 au moins. Les promoteurs affrontent des prix des matériaux en flèche (post-guerre d’Ukraine) et de nouvelles normes environnementales qui renchérissent les coûts, pendant que les acheteurs font face à des taux d’emprunt plus élevés globalpropertyguide.com. Si les responsables espèrent une stabilisation mi-2025, la Fédération Française du Bâtiment anticipe la poursuite de la stagnation et seulement 239 000 mises en chantier en 2025 globalpropertyguide.com. L’Italie souffre elle aussi d’une construction résidentielle faible : les autorisations pour le résidentiel neuf ont encore reculé en 2024 (–0,2 % après –7,7 % en 2023) à seulement ~55 000 logements, soit une fraction du niveau des années 2000 globalpropertyguide.com. Ce déclin à long terme (l’Italie construisait plus de 250 000 logements/an dans les années 2000, contre ~50 000 aujourd’hui) contribue à la pénurie dans les grandes villes attractives globalpropertyguide.com. Même dans l’Espagne en plein essor, la construction repart timidement : les mises en chantier en 2024 étaient de l’ordre de 112 000 logements, soit une hausse de 14,5 % sur un an, les promoteurs réagissant à la hausse des prix globalpropertyguide.com. Mais cela demeure modeste face aux besoins de l’Espagne et très en deçà des niveaux d’avant 2008. La Pologne, un des marchés les plus dynamiques d’Europe, a vu ses mises en chantier reculer de plus de 20 % entre 2022 et 2023 en raison du coût du crédit, mais un rebond modéré est attendu avec la baisse des taux globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. En résumé, l’offre neuve est freinée presque partout par des coûts de financement et de construction élevés, des obstacles réglementaires et le manque de foncier, alors même que les facteurs de demande (croissance urbaine, réduction de la taille des ménages, progression des salaires) demeurent très dynamiques globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Beaucoup de pays connaissent des niveaux historiquement bas de vacance locative et une forte concurrence des acheteurs pour des biens de qualité.

Du côté de la demande, la formation des ménages et la migration maintiennent un fort besoin en logement. L’Allemagne, par exemple, a vu sa population croître de 3 % au cours de la dernière décennie (principalement via l’immigration), surtout concentrée dans les grandes villes globalpropertyguide.com. La Pologne a absorbé plus d’un million de réfugiés ukrainiens, dont beaucoup louent ou achètent aujourd’hui leur logement globalpropertyguide.com. Même dans les pays où la population globale stagne, la tendance aux ménages monopersonnels et l’urbanisation continue soutiennent la demande de logements. Ainsi, la demande dépasse l’offre dans une grande partie de l’Europe, ce qui soutient les prix malgré des défis d’accessibilité. La Commission européenne souligne que dans de nombreux États membres, « l’offre limitée de nouveaux logements est devenue l’un des principaux moteurs de la hausse continue des prix immobiliers » en 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Cela se vérifie tout particulièrement dans les marchés très tendus comme les Pays-Bas, où la pénurie chronique fait grimper les prix en 2024–2025 abnamro.com.

Loyers et marchés locatifs : La tension sur l’offre fait également monter les loyers, même si certains pays ont instauré des plafonds. L’Allemagne reste un pays de locataires (plus de 52 % des ménages sont locataires globalpropertyguide.com) et une demande persistante a fait grimper les loyers de ~3,5 % en 2024 (contre 5 % en 2023) globalpropertyguide.com. D’autres marchés affichent une forte hausse de loyers : Irlande, Pays-Bas, Europe centrale. À noter, les loyers résidentiels néerlandais devraient bondir jusqu’à 7–8 % en 2025 suite à leur indexation sur l’inflation, et à la réduction de l’offre locative (vente de biens par les petits bailleurs à cause de nouvelles régulations) iamexpat.nl abnamro.com. La Pologne a connu un afflux de locataires (familles ukrainiennes) qui a fait croître loyers et rendements — les rendements bruts dépassent 6 % dans les principales villes polonaises globalpropertyguide.com. Le parc locatif se réduit même dans certains pays : par exemple, l’introduction de nouvelles lois sur l’encadrement des loyers et la fiscalité aux Pays-Bas (Affordable Rent Act) pousse les petits bailleurs à vendre leurs biens à des accédants à la propriété abnamro.com. Cette « privatisation » du parc locatif, constatée aussi en Allemagne ou en Espagne, tend à aggraver sur le long terme le manque de logements abordables mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Les pouvoirs publics sont poussés à intervenir alors que l’accès des locataires se dégrade, mais les dispositifs comme les plafonds de loyers risquent de décourager l’investissement et de réduire encore l’offre à long terme mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Financement hypothécaire et accessibilité : La flambée des taux d’intérêt fin 2023/début 2024 a nettement détérioré l’accessibilité au logement, mais la situation commence à s’améliorer en 2024. Dans l’UE, la capacité d’emprunt des ménages a chuté brutalement en 2022–23 : les revenus n’ont pas suivi la hausse du coût du crédit, obligeant de nombreux acheteurs à reporter leur projet economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Le crédit immobilier s’est contracté et les prix ont marqué le pas. Désormais, avec des taux qui remontent légèrement, la capacité d’emprunt rebondit fortement en 2024, plus rapidement que la hausse des prix economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Il s’agit d’un signal clé de “retournement” pour le marché : les acheteurs exclus avec des taux à 3,5 % ou 4 % peuvent réintégrer le marché si les taux se rapprochent de 2,5–3 %. Toutefois, l’accessibilité reste contrainte : le rapport prix/emprunt dépasse nettement la moyenne de long terme economy-finance.ec.europa.eu, il faut donc encore un effort historique pour financer un achat immobilier. Dans beaucoup de pays, les prix réels ont augmenté plus vite que les revenus sur les 5 dernières années, creusant les écarts d’accessibilité economy-finance.ec.europa.eu. Des règles de crédit plus strictes tempèrent toutefois le risque (ex. aux Pays-Bas et en Pologne, on applique des plafonds sévères d’endettement, ce qui a, selon ABN AMRO, maintenu la stabilité financière des ménages même avec la hausse des prix abnamro.com). Mais à l’avenir, les contraintes d’accessibilité limiteront la hausse des prix : les marchés où les prix ont le plus grimpé récemment (Espagne, Pays-Bas, etc.) pourraient se tasser lorsque les acheteurs atteindront un plafond.

Zoom pays – logement :

Allemagne : Forte demande, faible construction, reprise timide. La pénurie de logements est aiguë – les grandes villes font face à un “déséquilibre marqué” entre demande et offre globalpropertyguide.com. Les promesses gouvernementales pour 2025 visent à relancer la construction (ex. procédures accélérées, libération de foncier) globalpropertyguide.com, mais leur effet ne sera pas immédiat. Après deux années de baisse, les prix se stabilisent. Fin 2024, une légère hausse nominale (~+1 à 2 % sur un an) globalpropertyguide.com alors que les prix réels restent stables ou en léger recul. Les prévisions tablent sur une modérée remontée des prix (~3 %) en 2025 reuters.com, à condition que la BCE poursuive ses baisses de taux. Les risques : l’économie allemande molle (en récession en 2023–2024) reuters.com et le flou politique de l’élection fédérale 2025 reuters.com. Les loyers poursuivent leur hausse à un rythme moindre (3–4 % par an globalpropertyguide.com). Plus de la moitié des Allemands restent locataires et peu d’offres abordables à l’achat : la pression est forte sur les politiques pour accroître l’offre, sinon loyers et prix devraient continuer de grimper sur 2025–2028 (mais modérément).
France : Sous-performante, retour à l’équilibre. Le marché français a légèrement corrigé sur 2021–2024 : baisse cumulée ~5–10 % en réel. Fin 2024, les prix de l’ancien étaient ~4 % sous le niveau de l’an passé globalpropertyguide.com, mais le rythme de la baisse s’est nettement ralenti (prévision –0,7 % en février 2025) globalpropertyguide.com. Paris corrige plus vite (~–5 %), améliorant un peu l’accessibilité globalpropertyguide.com. 2025 devrait être un point bas avant une stabilisation et peut-être un frémissement, aidé par le soutien public (PTZ élargi, allongement des crédits) et l’assouplissement attendu des critères de prêt globalpropertyguide.com. Mais la reprise sera freinée par la faiblesse historique de la construction neuve : les mises en chantier 2024–2025 sont à leur plus bas depuis des décennies globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Le stock de neuf est très bas : cela pourrait limiter les transactions mais aussi empêcher toute forte rechute. Le contexte macroéconomique français (croissance quasi-nulle, chômage en hausse sur 2024–2025 cbre.fr cbre.fr) ne joue pas en faveur de la demande, mais l’offre faible et l’épargne demeurent des amortisseurs. Prévoir des prix français stables en 2025, voire en légère hausse en 2026, avec de fortes disparités (Paris pourrait être à la traîne d’un rebond provincial).
Espagne : Marché très dynamique, croissance large. L’Espagne performe fortement. Prix en hausse de ~8–11 % par an sur 2023 et 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, et une poursuite attendue en 2025 (+6 à +8 % selon Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Le moteur : une économie en expansion (PIB attendu +2 à 2,5 % en 2025 mediaassets.cbre.com), chômage bas, retour en force des investisseurs étrangers et des touristes. Malgré la hausse des taux, les Espagnols profitent d’un accès élargi au crédit à taux fixe et de la hausse des revenus. La construction redémarre : engagement des mises en chantier +14,5 % en 2024 globalpropertyguide.com, mais l’offre demeure inférieure à l’explosion de la demande, les tensions à l’achat perdurent donc. Les plus fortes hausses de prix : côte méditerranéenne et grandes villes (Madrid/Barcelone). Les loyers flambent aussi. Une nouvelle loi plafonne la hausse des loyers dans les « zones tendues » et offre des incitations fiscales aux locations abordables. Cela limitera un peu l’augmentation à Madrid/Barcelone, mais vu la dynamique, une inflation locative de 5 %+ est attendue en 2025. Globalement, sauf choc externe, la conjoncture reste positive et la dynamique devrait se prolonger en 2026 – mais la question de l’accessibilité finira par peser.
Italie : Croissance modeste, contraintes structurelles. L’Italie reste atone comparativement. Après des années de stagnation, reprise vers 2021–2022 puis plateau. Chiffres officiels : prix en hausse ~4,5 % sur un an au T4 2024 (plus fort rythme en 3 ans) globalpropertyguide.com, tirés par la forte demande et le manque d’offres de qualité. Les prix du neuf bondissent (+9,3 % sur un an) à cause du report des coûts de construction globalpropertyguide.com. Mais les plateformes privées signalent un « trou d’air » début 2025, avec des prix en repli de ~2,6 % sur un an (–4,6 % en réel) sous l’effet des taux élevés globalpropertyguide.com. En somme, le marché italien est plat en réel, voire une légère hausse nominale. Grandes villes avantagées (Milan, Rome) – ex. Rome +3,4 % sur un an au T1 2025 globalpropertyguide.com ou Milan à des records – alors que beaucoup de petites villes stagnent ou baissent. La demande se stabilise ; transactions stables début 2024 (+0,3 % après une chute en 2023 globalpropertyguide.com). L’offre est toujours contrainte : quasiment aucun logement neuf (permis stables à ~55 000 en 2024 globalpropertyguide.com), et la fin du superbonus 110 % provoque une chute d’activité des entreprises globalpropertyguide.com. Point positif : l’accès au crédit s’améliore légèrement (moins de refus, selon la Banque d’Italie globalpropertyguide.com). Pour 2025–2027, anticiper des prix en ligne avec l’inflation (~2 % par an), pas de boom ni de crash. Le Nord (Milan, etc.) restera plus dynamique que le Sud.
Pays-Bas : Rebond marqué, pénurie persistante. Les Pays-Bas ont connu l’une des plus fortes envolées (+15 % en 2021), puis correction 2022–2023 à cause des taux. Correction brève toutefois : mi-2024, la hausse reprend, et 2024 finit à +8,7 % record abnamro.com. Causes : pénurie structurelle (plusieurs centaines de milliers d’unités), hausse rapide des salaires, redémarrage rapide du crédit. Prévisions 2025 : +7–9 % sur un an abnamro.com abnamro.com, parmi les plus fortes d’Europe de l’Ouest, puis ralentissement à +3–5 % en 2026 quand l’accessibilité redeviendra un frein. La hausse est tirée désormais par les villes moyennes et les campagnes, tandis qu’Amsterdam etc. ralentissent abnamro.com. Cela s’explique par les politiques récentes (encadrement du locatif, durcissement buy-to-let) qui ont poussé les investisseurs à vendre leurs biens en ville (ce qui gonfle l’offre d’acquisition abnamro.com). Le nombre de transactions remonte : ABN AMRO révise à la hausse ses prévisions 2025 (+5 % sur un an), beaucoup de bailleurs vendant avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles abnamro.com. Néanmoins, l’offre globale reste très tendue : peu de constructions neuves (règles environnementales sur émissions d’azote, pénurie de main-d’œuvre). La dynamique reste donc à la hausse pour prix et loyers, mais de façon moins explosive après 2025, avec des difficultés persistantes pour les primo-accédants.
Pologne : Fort potentiel, impact exogène important. Le marché polonais s’est hissé rapidement depuis 10 ans, malgré une pause en 2022–23 liée à des taux très élevés, il est toujours sur une trajectoire de croissance. Début 2025, les prix restent en hausse de ~5–10 % sur un an dans les grandes villes globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Le marché s’est contracté en 2023 (ventes –31 %) à cause du coût du crédit globalpropertyguide.com, mais le ton redevient “modérément optimiste” grâce au reflux de l’inflation et à la baisse des taux de la banque centrale globalpropertyguide.com. Un nouveau programme “Premier logement” (crédit subventionné à 2 % pour jeunes adultes) lancé à mi-2023 a dopé la demande abordable globalpropertyguide.com. Mais le rebond est inégal : au T1 2025, ventes de logements neufs baissent encore de ~17 % sur un an, certaines villes (Cracovie, Łódź) ayant des chutes de 25 %+, générant un stock croissant d’invendus globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL pointe un décalage dans certaines villes : Cracovie a plus de 2 ans de stock à écouler au rythme actuel globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varsovie et la région Trójmiasto sont mieux équilibrées globalpropertyguide.com. Les experts tablent sur une stabilisation de la demande en 2025, portée par la hausse généralisée des salaires et des taux mieux orientés, sans crash ni faillites massives globalpropertyguide.com. Tendance notable : les acheteurs étrangers sont de plus en plus présents, jusqu’à 30 % des ventes dans certains programmes neufs (surtout dans la banlieue de Varsovie) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Beaucoup d’Ukrainiens (beaucoup de projets d’installation pérenne), d’autres acheteurs CEE ou asiatiques, séduits par la stabilité polonaise et des prix encore abordables globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cela apporte une dynamique supplémentaire. À moyen terme, la forte croissance économique (PIB attendu +3–4 %) et le déficit de logements (notamment à Varsovie, Cracovie) promettent une poursuite de la hausse des prix et loyers. Les choix du gouvernement (subventions ou nouvelles régulations imprévues) peuvent générer de la volatilité globalpropertyguide.com, mais l’ensemble du marché est positif et la Pologne reste cité comme marché prioritaire pour l’investissement immobilier international en Europe.

Tendances dans l’immobilier commercial : évolutions sectorielles et optimisme prudent

Le secteur immobilier commercial en Europe a traversé une phase d’ajustement difficile et s’engage aujourd’hui sur la voie d’une reprise graduelle. Le choc de taux de 2022–2023 a entraîné une revalorisation des actifs (rendements plus élevés, baisses de valorisation) et une chute des volumes d’investissement en 2023. En 2024, le climat s’améliore, et 2025 devrait apporter stabilisation et croissance sélective selon les sous-secteurs. Mot d’ordre : « flight to quality » (recherche de qualité) : utilisateurs ou investisseurs privilégient les biens modernes, “future-proof” (bureaux premium, logistique bien placée) tandis que les actifs de moindre qualité souffrent d’une moindre demande. Certains segments commerciaux décimés par la pandémie (retail, hôtellerie) renouent enfin avec la reprise, et les « alternatives » (datacenters, santé, logements étudiants…) prennent de l’ampleur. Détail sectoriel (bureaux, retail, logistique/industrie, hôtellerie, segments émergents) :

Bureaux : Les marchés de bureaux européens s’améliorent prudemment après les bouleversements induits par la pandémie et la révolution du travail à distance. La demande de location de bureaux se redresse, bien qu’elle reste inférieure aux niveaux d’avant 2020 dans de nombreuses villes. Soutenue par une hausse de l’emploi dans les bureaux et une fréquentation plus stable, l’année 2025 devrait voir une nouvelle hausse du volume des locations – CBRE prévoit une augmentation de 5 à 10 % de l’activité locative en 2025, se rapprochant des moyennes historiques mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. En effet, après que les grandes entreprises ont passé 2021–2023 à repenser leurs besoins en espace, une vision plus claire du « travail hybride » émerge et les sociétés prennent à nouveau des décisions d’occupation à long terme. La fréquentation des bureaux s’est améliorée – plus de 60 % des entreprises rapportent une fréquentation moyenne de 40 à 80 % (en hausse de plus de 10 points par rapport à l’an dernier) et beaucoup espèrent encore l’augmenter, soutenant ainsi la demande d’espaces mediaassets.cbre.com. En conséquence, les taux de vacance commencent à atteindre un pic et même à diminuer dans certaines villes en 2025, après avoir grimpé les années précédentes mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Cette baisse de vacance concerne toutefois surtout les immeubles de premier ordre et, globalement, la vacance reste élevée sur certains marchés (par exemple, certains quartiers de Paris, villes secondaires allemandes).

La tendance clé est une polarisation de la qualité. Les occupants regroupent et réduisent souvent leurs portefeuilles, mais privilégient des bureaux de haute qualité, écoénergétiques et bien situés (« Grade A »). Cette fuite vers la qualité profite aux immeubles récents ou récemment rénovés bénéficiant de services de qualité, qui connaissent une forte demande et même une hausse des loyers, tandis que les bureaux anciens ou non rénovés stagnent. Les propriétaires de bureaux secondaires sont sous pression pour rénover ou réaffecter ces actifs. Comme l’explique un dirigeant du secteur, la nécessité d’offrir des environnements de travail qualitatifs élargit l’écart de rendement entre les actifs prime et les actifs de moindre qualité mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. En 2025, les loyers des bureaux prime dans les centres urbains sous contraintes d’offre pourraient connaître des hausses modestes (soutenus par une faible vacance sur les meilleures surfaces), tandis que les actifs secondaires resteront stables ou verront leurs loyers baisser. Le développement de nouveaux bureaux a ralenti (en raison du coût élevé de la construction et de difficultés de financement), ce qui, paradoxalement, aide à résoudre la vacance – avec moins de mises en chantier, le marché peut absorber l’offre existante progressivement.

Le sentiment des investisseurs envers les bureaux, bien que toujours prudent, s’améliore depuis le creux de 2023. Les bureaux représentent traditionnellement la part la plus importante de l’investissement immobilier, et même si de nombreux investisseurs institutionnels étaient en retrait l’an dernier, l’appétit pour des transactions core-plus ou value-add dans les bureaux à des prix corrigés grandit mediaassets.cbre.com. Le crédit pour les bureaux est également revenu, les prêteurs étant plus enclins à financer les bons actifs (même si les ratios prêt/valeur sont plus bas) mediaassets.cbre.com. Pour les bureaux prime en particulier, les valorisations pourraient commencer à se stabiliser en 2025 alors que les taux d’intérêt se stabilisent et que les acheteurs et vendeurs s’accordent sur la fixation des prix. Nous pensons que les volumes de transactions sur les bureaux repartiront modérément en 2025, ciblant les actifs à forte demande locative ou susceptibles d’être repositionnés (bureaux anciens convertis en espaces verts et modernes, par exemple). Cela étant dit, la reprise du secteur se fera de manière progressive et inégale : les obstacles restent une réduction continue des portefeuilles (de nombreuses entreprises réduisent encore leur surface de 10 à 20 % à mesure que le travail hybride se maintient) et l’incertitude économique, qui entretient la prudence pour toute expansion mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. De plus, le risque d’obsolescence est important : les immeubles ne répondant ni aux nouvelles normes énergétiques ni aux attentes des occupants auront du mal à attirer locataires ou investisseurs (plus de détails sur l’ESG plus loin). En résumé, 2025 devrait apporter une légère reprise des locations et des investissements dans les bureaux – un retournement de tendance – mais le prochain cycle de croissance du secteur sera dicté par la différenciation qualitative et, probablement, par un besoin total de mètres carrés par salarié plus faible qu’autrefois.

Commerce : Après une longue période morose, l’immobilier commercial européen montre enfin des signes de reprise. Le commerce physique a été touché par la concurrence du e-commerce puis par les confinements qui ont fait grimper la vacance et forcé des baisses de loyers en 2020-2022. Cependant, à mesure que les habitudes des consommateurs se normalisent et que les investisseurs s’adaptent au nouveau paysage, la confiance revient. 2024 a vu l’affluence et les ventes progresser, notamment dans des segments comme les artères de luxe et les retail parks. D’ici 2025, l’investissement retail est en passe de repartir : en particulier, les grands centres commerciaux prime – autrefois délaissés – reviennent sur le radar. Selon CBRE, on attend en 2025 le retour des grandes transactions portant sur des centres commerciaux dominants, la valorisation de ces actifs paraissant désormais attractive par rapport à d’autres classes d’actifs mediaassets.cbre.com. Aux États-Unis, plusieurs grandes opérations sur les malls ont déjà eu lieu et cet optimisme gagne l’Europe mediaassets.cbre.com. Les rendements sur les actifs retail prime se sont fortement détendus en 2022–23 (baisse des valeurs), mais cela signifie qu’il est désormais possible d’acquérir des centres ou portefeuilles de qualité à des rendements attrayants. À mesure que l’inflation se normalise et que la consommation se stabilise (les ventes retail dans l’UE s’améliorent lentement), le pire semble passé pour les loyers commerciaux.

En effet, les loyers et l’occupation des commerces s’améliorent dans de nombreux marchés. La vacance dans les centres commerciaux prime a diminué depuis son point haut et les enseignes reprennent prudemment les expansions, notamment les discounters, les chaînes outlet et les formats expérientiels. Les artères commerçantes de grandes villes touristiques (Londres, Paris, Madrid, Milan) ont rebondi avec le retour du tourisme ; les loyers prime y augmentent pour la première fois depuis des années. Dans les emplacements secondaires, cependant, les défis subsistent : les centres commerciaux moins performants devront parfois être convertis (en usage mixte ou logistique), la demande commerçante ne revenant pas entièrement aux niveaux d’avant l’e-commerce. La reprise du retail est aussi soutenue par le fait que quasiment aucune nouvelle surface n’est construite (les projets de malls étant à l’arrêt depuis des années), ce qui limite la concurrence pour les actifs de qualité déjà existants.

Les investisseurs, en particulier les fonds value-add et opportunistes, ont été actifs pour acquérir des actifs retail à prix décotés, pariant sur un rebond cyclique. Désormais, les investisseurs « core » (institutionnels, par exemple) reviennent eux aussi pour les meilleurs actifs. Nous prévoyons une hausse des volumes d’investissement dans le commerce en 2025, potentiellement à deux chiffres même si la base est faible. Les rendements prime pourraient légèrement se comprimer en raison de la reprise de la demande mediaassets.cbre.com. Un bémol : la performance du commerce dépend de la confiance des consommateurs, qui reste fragile en Europe. L’inflation élevée en 2022–23 a entamé le pouvoir d’achat ; bien que le revenu réel des ménages progresse à nouveau, les consommateurs restent vigilants et privilégient l’épargne cbre.fr. Sur des marchés comme la France, la confiance des ménages est faible et un rebond important de la consommation semble peu probable en 2025 cbre.fr, ce qui pourrait limiter la progression des ventes. Ainsi, la reprise du commerce immobilier bénéficiera aux formats alignés avec les nouveaux comportements d’achat – centres commerciaux alimentaires, retail parks avec intégration omnicanale, grands malls de destination avec une offre d’expériences impossible à transposer en ligne. Globalement, les perspectives pour le commerce n’ont jamais été aussi favorables depuis des années, avec 2024 probablement au creux du cycle et 2025 apportant stabilité ou hausse des loyers, ainsi qu’une reprise des transactions sur les actifs bien situés mediaassets.cbre.com.

Logistique & Industriel : Le secteur immobilier logistique (entrepôts, centres de distribution, parcs industriels) a été la vedette des dernières années, porté par le e-commerce et la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement. Même lui, pourtant, a connu un léger ralentissement en 2023 alors que la croissance économique fléchissait et que certains locataires mettaient en pause leurs plans d’expansion. En abordant 2025, les fondamentaux de la logistique restent solides et le secteur devrait renouer avec l’expansion. La demande de location pour des entrepôts modernes est forte, même si 2024 a vu un repli temporaire des prises à bail (en fait, la demande est passée sous les niveaux de 2019 en 2024 dans un contexte de normalisation post-pandémique) mediaassets.cbre.com. Ce creux semble de courte durée : CBRE prévoit que les locations logistiques augmenteront, notamment au second semestre 2025, à mesure que les entreprises relancent des projets d’expansion reportés mediaassets.cbre.com. Plusieurs facteurs favorables sont à l’œuvre : les tendances au nearshoring et reshoring impliquent davantage de besoins de fabrication et de stockage en Europe (la guerre en Ukraine et les bouleversements dans le commerce mondial poussent les entreprises à raccourcir les chaînes d’approvisionnement) mediaassets.cbre.com. De plus, les pratiques de gestion des stocks ont changé – les entreprises souhaitent disposer de stocks tampons (“just in case”), ce qui soutient la demande d’entrepôts.

Les taux de vacance dans la logistique, historiquement bas dans de nombreux marchés (<5%), ont légèrement augmenté en 2023 du fait d’une vague de livraisons neuves. Mais la vacance devrait se stabiliser en 2025 et rester bas, alors que les nouveaux entrepôts sont absorbés mediaassets.cbre.com. En fait, les promoteurs dans certains pays (Royaume-Uni, Allemagne, etc.) ont réduit la construction spéculative en raison de coûts de financement plus élevés, donc le pipeline au-delà de 2024 est plus mince. La trajectoire des loyers dans le secteur reste solide : les loyers prime en logistique devraient suivre le rythme de l’inflation en 2025, ce qui signifie qu’ils resteront grosso modo stables en termes réels mediaassets.cbre.com. De nombreux sites logistiques de premier plan en Europe connaissent des prévisions de croissance locative à un chiffre, ce qui reflète la demande persistante pour les meilleurs emplacements mediaassets.cbre.com. La croissance des loyers risque de ralentir par rapport aux hausses à deux chiffres de 2022, mais devrait rester positive.

Les investisseurs restent très optimistes sur la logistique. Cette classe d’actifs a été la première à voir sa valeur en bourse se redresser – fin 2024, les SIIC logistiques européennes se négociaient près de leur valeur d’actif net (alors qu’elles étaient auparavant à forte décote) mediaassets.cbre.com. C’est le signe d’une forte confiance. L’appétit des investisseurs reste soutenu, avec de nombreux types d’acheteurs (institutionnels, fonds souverains, private equity) cherchant à accroître leur exposition à la logistique mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Cependant, les opportunités d’achat restent rares, car les propriétaires conservent ces biens prisés. Les taux de capitalisation des actifs prime ont progressé en 2022–23 (les valeurs ont un peu reculé), mais semblent s’être globalement stabilisés en 2024 ; tout nouveau resserrement des rendements dépendra d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt. Pour 2025, nous attendons également une reprise des volumes d’investissement dans la logistique – notamment dès qu’il y aura plus de visibilité sur l’évolution des taux, tant le secteur attire des capitaux. Une tendance à surveiller concerne la politique commerciale et le nearshoring : les industriels européens attendent de voir la position des États-Unis (ex : nouveaux droits de douane éventuels en 2025) et comment le climat géopolitique évolue mediaassets.cbre.com. Cela peut influencer la décision d’étendre la production ou le stockage (par exemple, les entreprises américaines pourraient investir davantage dans des sites européens si les droits de douane modifient les chaînes d’approvisionnement). De plus, l’obsolescence est aussi un enjeu ici – les entrepôts anciens sans grande hauteur ou critères ESG risquent d’avoir du mal, alors que des installations logistiques “vertes” et dernier cri attirent des loyers premium. Pour résumer, l’immobilier logistique reste un secteur de croissance, avec 2025 marquant probablement un retour de l’expansion de l’occupation et une demande investisseur toujours forte, portée par des mégatendances comme l’e-commerce, la résilience des chaînes et le nearshoring.

Hôtels & Hôtellerie : Le secteur hôtelier s’est fortement redressé après la pandémie, grâce à une flambée de la demande de voyages à travers l’Europe. En 2024, de nombreux marchés touristiques (ex : Europe du Sud, Paris/Londres) ont enregistré des revenus hôteliers records, et le sentiment des investisseurs est redevenu positif. 2025 devrait rester favorable à l’immobilier hôtelier. Le tourisme international en Europe devrait continuer à croître, et les allocations vers le secteur hôtelier augmentent chez les investisseurs mediaassets.cbre.com. Savills et d’autres courtiers notent que les hôtels sont désormais considérés comme offrant de forts rendements, notamment parce qu’ils peuvent augmenter leurs tarifs en période d’inflation (ils servent d’outil de couverture en ajustant au jour le jour). Selon CBRE, le marché européen de l’investissement hôtelier “devrait rester positif, soutenu par l’augmentation des allocations au secteur et de solides perspectives de rendement” mediaassets.cbre.com. Les acheteurs value-add ont été particulièrement actifs (acquisition, rénovation ou rebranding), mais le capital core fait aussi son retour en 2025 mediaassets.cbre.com.

Nous prévoyons une augmentation des volumes de transactions hôtelières en 2025, y compris certaines opérations sur portefeuilles, alors que private equity et investisseurs institutionnels cherchent à profiter du boom des voyages. Les marchés clés comme l’Espagne, la Grèce et l’Italie (forte part de tourisme loisirs) sont particulièrement ciblés, tout comme les grands centres d’affaires où le taux d’occupation hôtelier repart à la hausse en semaine. On constate aussi un intérêt pour des produits alternatifs comme les résidences de longue durée ou les resorts. Globalement, l’hôtellerie offre une dynamique de croissance entre 2025 et 2028, la demande de voyages restant structurellement haussière et les rendements du secteur supérieurs à ceux des segments traditionnels, ce qui en fait une voie de diversification prisée. Le principal risque serait un retournement économique mondial affectant le tourisme, ou une nouvelle flambée énergétique pouvant peser sur les coûts de déplacement, mais sauf accident, la tendance reste positive.

Secteurs alternatifs et niches émergentes : Les investisseurs regardent de plus en plus au-delà du trio traditionnel (bureaux, commerce, industriel) pour l’immobilier opérationnel et les secteurs spécialisés.
L’enquête Emerging Trends ULI/PwC 2025 a montré que les data centers, infrastructures énergétiques, et le résidentiel alternatif (logements étudiants notamment) figurent en tête des perspectives d’investissement et de développement europe.uli.org. Ces segments s’appuient sur des moteurs de croissance structurelle :

Data Centers : La demande pour l’infrastructure digitale (cloud, IA, 5G…) explose et fait des data centers un des segments immobiliers à la plus forte croissance. Partout en Europe, la capacité data center progresse, souvent limitée par la disponibilité d’électricité. Les investisseurs se bousculent, mais les opportunités sont rares. CBRE note que la concurrence s’est accrue et que nombre de cessions se font hors marché ; même les opportunités de “powered shell” (achat d’entrepôt à convertir) voient s’affronter plusieurs candidats mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Avec de forts vents porteurs et des coûts de financement plus bas, le développement des data centers restera dynamique jusqu’en 2028. Les villes leaders (Francfort, Londres, Amsterdam, Dublin, Paris) concentrent aujourd’hui l’activité, mais des marchés secondaires émergent.
Nouvelles infrastructures énergétiques : Alors que l’Europe vise la décarbonation, l’immobilier lié à la transition énergétique – usines de batteries, terres pour centrales solaires/éoliennes, hubs de bornes électriques, sites de production d’hydrogène – attire l’attention des investisseurs. L’étude PwC place les infrastructures énergétiques parmi les secteurs phares pour 2025 europe.uli.org. Ce segment recoupe l’immobilier industriel, mais implique souvent des partenariats avec des énergéticiens et des baux long terme. Un secteur à suivre, même s’il reste une niche par rapport aux catégories cœur de portefeuille.
Alternatives résidentielles : Les segments comme le logement étudiant, seniors et co-living sont en plein essor. Le secteur des résidences étudiantes (PBSA) connaît une véritable dynamique : la croissance des inscriptions et le manque chronique d’immeubles modernes dans la plupart des villes stimulent la demande. La génération Z attend des prestations haut de gamme et les investisseurs voient ce créneau comme très porteur (et souvent affichant une stabilité “contre-cyclique”) mediaassets.cbre.com. Le logement étudiant a été classé parmi les secteurs clés pour 2025 europe.uli.org. Les résidences seniors et l’immobilier santé bénéficient aussi du vieillissement démographique et attirent de plus en plus de capitaux institutionnels. Ces segments sont moins sensibles aux cycles économiques et offrent une diversification.
Logement locatif institutionnel/BTR : Si le “résidentiel” n’est pas une catégorie alternative, le secteur institutionnel du Build-to-Rent (BTR) poursuit sa croissance en Europe (notamment au Royaume-Uni, Allemagne, Pays-Bas, Espagne). Nombre d’assureurs et fonds augmentent leur allocation en logements locatifs, portés par une demande locataire très forte et des revenus stables – et la tendance se confirme pour 2025. Des défis subsistent (par exemple, des lois sur le plafonnement des loyers comme aux Pays-Bas peuvent freiner les investissements), mais les préoccupations ESG favorisent aussi les nouveaux projets BTR (qui peuvent viser les plus hauts standards de performance énergétique). L’investissement transfrontalier dans le multifamily devrait rester important, avec des investisseurs nord-américains achetant des portefeuilles de logements européens.

En résumé, l’immobilier d’entreprise européen en 2025 est marqué par la divergence : les segments logistique, résidentiel (“living”) et alternatifs sont moteurs de la reprise, le commerce et l’hôtellerie sont en phase de rebond, et le bureau progresse mais reste confronté à des mutations structurelles. Plus que jamais, la qualité des actifs, l’emplacement et les critères ESG déterminent les gagnants… et les perdants.

Points clés des marchés commerciaux par pays

En s’intéressant aux principaux marchés nationaux – Allemagne, France, Espagne, Italie, Pays-Bas, Pologne – nous mettons en avant les tendances notables de leurs secteurs de l’immobilier commercial :

Allemagne : Plus grand marché commercial d’Europe, en phase de réajustement. L’Allemagne a connu un net ralentissement en 2023, avec une baisse des volumes d’investissement et l’apparition de certains signes de détresse (en particulier chez les propriétaires de bureaux et portefeuilles résidentiels trop endettés). En 2024–2025, le marché des bureaux en Allemagne présente des perspectives à deux vitesses. Des villes comme Berlin, Munich et Francfort connaissent toujours une demande solide pour les bureaux de qualité (les locataires des secteurs technologique et financier se développent prudemment), et les loyers des bureaux prime se maintiennent, voire augmentent dans certains sous-marchés. Mais les bureaux secondaires, notamment en périphérie ou dans des immeubles plus anciens, voient leur vacance augmenter. À l’échelle nationale, la vacance de bureaux s’est hissée à environ 6–7 % en moyenne, mais se stabilise désormais alors que peu de nouveaux projets arrivent sur le marché. Le sentiment des investisseurs en Allemagne demeure prudent en raison de la stagnation économique et de coûts de financement plus élevés, mais la perspective d’une stabilisation des rendements en attire certains à nouveau. À noter que les fonds immobiliers ouverts allemands (une composante majeure du marché) ont dû réajuster leurs valeurs en 2023 ; d’ici 2025 ils pourraient recommencer à acheter sélectivement à de nouveaux prix. La logistique en Allemagne reste très solide : moins de 3 % de vacance dans les principaux pôles (Ruhr, Berlin, Francfort) et poursuite de la hausse des loyers. De nombreux investisseurs mondiaux ciblent la logistique allemande malgré une forte concurrence. Le commerce de détail est contrasté : les commerces de rues dans les villes riches du sud se redressent, mais les zones commerciales plus faibles des petites villes peinent toujours. Globalement, le marché commercial allemand en 2025 se dirige vers une stabilisation progressive – la formule « reprise lente et cahoteuse » s’applique pwc.com. Une problématique émergente est le refinancement : les prêteurs allemands se montrent plus prudents, ainsi 2025–2026 devrait voir davantage d’actifs mis en vente (notamment des bureaux) à l’échéance des prêts, ce qui pourrait créer des opportunités d’achat à des prix ajustés.
France : Paris au centre de l’attention. Le marché commercial français est dominé par la région parisienne, qui subit actuellement des ajustements. Les bureaux parisiens ont vu la demande baisser en 2024 dans un contexte économique mollasson et de prudence des entreprises cbre.fr. Le quartier de La Défense affiche notamment une vacance plus élevée à mesure que certains occupiers réduisent leur surface. Pour 2025, une réelle reprise des bureaux n’est attendue qu’en toute fin d’année, au plus tôt cbre.fr. Cependant, les bureaux prime du centre (CBD) de Paris restent très recherchés et rares – les obligations environnementales (telles que la loi française interdisant la location de bureaux énergivores à partir de 2025) poussent les propriétaires à rénover ou vendre les immeubles non conformes, ce qui sera une tendance majeure. La logistique en France a connu un pic d’activité en 2021–22 mais s’est rafraîchie en 2023 ; une attitude attentiste prédomine désormais chez les utilisateurs, et la vacance s’accroît lentement avec l’arrivée de nouvelles surfaces cbre.fr. On observe une « hausse continue de l’offre disponible » sur certains marchés logistiques alors que la demande s’est suspendue, si bien que 2025 pourrait être une année d’absorption plus que de hausse des loyers cbre.fr. Néanmoins, les moteurs structurels (e-commerce, livraison en 1 jour, etc.) soutiennent la logistique, surtout autour de Paris et Lyon. Commerce en France : les commerces de rue parisiens ont profité du retour des touristes (américains profitant d’un euro favorable, etc.), et les enseignes de luxe se développent. Mais globalement, les ventes retail françaises restent décevantes en raison d’une faible confiance des consommateurs cbre.fr. Les loyers des commerces devraient donc rester stables en 2025, sauf pour les emplacements prime. L’investissement global en France a atteint un point bas en 2024 ; il devrait se stabiliser et progresser légèrement en 2025 cbre.fr. Les grands institutionnels français (assureurs, etc.), qui avaient mis leurs acquisitions en pause, pourraient revenir si les prix deviennent attractifs. L’ESG est une thématique majeure – la France fait partie des premiers pays à déployer le nouveau reporting (CSRD) pour les plans climat, ce qui influencera fortement les choix d’investissement dans les actifs français cbre.com cbre.com.
Espagne : Un point lumineux avec un redressement généralisé. Le marché de l’immobilier commercial espagnol bénéficie du dynamisme de son économie et de l’appétit des investisseurs pour des rendements plus élevés. Madrid et Barcelone figurent parmi les villes les mieux classées pour les perspectives d’investissement en 2025 (Madrid a même été désignée n°2 en Europe par ULI/PwC) europe.uli.org. Bureaux : le marché des bureaux de Madrid enregistre un niveau solide de prises à bail ; la vacance y est d’environ 9–10 % et tend à baisser, aucune offre majeure n’arrivant sur le marché. Les loyers prime à Madrid et Barcelone ont progressé et pourraient encore croître du fait du manque d’espaces Grade A. Logistique : le secteur logistique espagnol est en pleine forme – la demande autour de Madrid et en Catalogne reste forte, et les investisseurs internationaux rachètent des plateformes logistiques espagnoles (attirées par des rendements supérieurs à ceux de l’Allemagne/France). Avec la croissance de la consommation et des exportations espagnoles, la demande d’entrepôts devrait se maintenir ; les promoteurs sont actifs, mais le foncier autour des grandes métropoles est limité, ce qui maintient la vacance basse. Commerce de détail : le retail espagnol s’est redressé grâce au tourisme et à la dépense; la fréquentation des commerces retrouve les niveaux d’avant, et même les centres commerciaux secondaires voient leur vacance reculer. Des fonds américains et européens ciblent les actifs retail espagnols en stratégie value-add, misant sur la poursuite de la croissance économique. Hôtellerie : c’est peut-être le joyau – taux d’occupation et prix record dans de nombreuses stations balnéaires et villes, et de nombreuses transactions hôtelières en cours (certains hôtels familiaux vendus à des fonds sur des rendements attractifs). Le secteur hôtelier espagnol s’annonce donc très porteur en 2025 avec la croissance attendue du tourisme. En résumé, l’Espagne apparaît comme un marché de croissance, attirant des capitaux étrangers, et ses secteurs commerciaux – des bureaux à l’hôtellerie – sont en mode expansion, tout en restant attentifs aux risques économiques mondiaux.
Italie : Opportunités sélectives dans un marché stable. L’économie italienne progresse lentement (~0,8–1,0 %), et l’immobilier y accuse généralement un décalage par rapport à ses voisins plus dynamiques. Milan reste la figure de proue – capitale financière et de la mode, elle attire la majeure partie des investissements dans les bureaux et l’immobilier mixte. La vacance des bureaux y est basse (~4-5 %) et les loyers prime atteignent des sommets, la tech et la finance se disputant le peu d’espaces Grade A disponibles. Plusieurs projets de bureaux neufs dans les quartiers Porta Nuova et CityLife enregistrent de bons niveaux de location (souvent pré-loués). Le marché des bureaux romain est plus petit et davantage public, reste stable mais sans envolée notable des loyers comme à Milan. La logistique italienne est en forte croissance : l’Italie du Nord (Lombardie, Vénétie) et les axes vers Rome/Naples voient exploser la demande d’entrepôts du fait de l’essor e-commerce (qui part d’un faible niveau). L’offre moderne augmente, soutenue par des investisseurs comme Prologis et Logicor ; toutefois, les questions d’infrastructures et de bureaucratie maintiennent les rendements plus élevés, attirant les investisseurs en quête de rendement. Commerce de détail : l’Italie cultive encore une forte culture du commerce physique, et bien que l’on trouve des vacants dans les rues secondaires, les rues prime (Via Montenapoleone à Milan, etc.) et celles de Rome restent extrêmement fortes, avec des enseignes mondiales payant des loyers record, portés par le tourisme. Les centres commerciaux secondaires restent stables s’ils sont ancrés autour des grandes enseignes alimentaires. Hôtellerie : les hôtels italiens, surtout le luxe et les établissements de Toscane, Amalfitaine, etc., sont en très forte demande de la part d’acquéreurs internationaux (haut de gamme, grandes marques). On prévoit davantage de transactions hôtelières « trophy » en 2025. Le principal défi en Italie reste un environnement de crédit prudent et le risque politique – mais le gouvernement actuel étant plutôt pro-développement, certaines réformes (comme l’accélération des permis) pourraient finir par soutenir le secteur. Les perspectives immobilières de l’Italie sont stables avec des poches de croissance (bureaux à Milan, logistique, hôtellerie) et devraient enregistrer une croissance modérée du volume d’investissement en 2025 à mesure que certains investisseurs internationaux augmentent leur exposition (les rendements italiens étant supérieurs à ceux des pays « cœur »).
Pays-Bas : Petit pays, grand intérêt des investisseurs. Les Pays-Bas tirent leur épingle du jeu auprès des investisseurs internationaux grâce à leur transparence et à leurs fondamentaux solides. Les bureaux à Amsterdam affichent un faible taux de vacance (~7 %) et les entreprises technologiques et financières recherchent toujours des espaces premium ; toutefois, Amsterdam a limité la construction de nouveaux bureaux dans certains quartiers afin d’encourager le logement, ce qui, tout en freinant l’offre, pourrait à terme limiter la croissance de l’activité bureau. En 2025, les loyers prime à Amsterdam pourraient donc progresser légèrement du fait du manque d’offre. Les autres grandes villes comme Rotterdam ou Eindhoven connaissent davantage de vacance et des loyers stables. Logistique : les Pays-Bas sont une plateforme logistique majeure (port de Rotterdam, aéroport de Schiphol). Les entrepôts près de ces hubs sont très recherchés, et bien qu’il y ait eu beaucoup de constructions neuves en 2020–2022, elles sont absorbées rapidement. L’accès au foncier et aux permis pour la logistique devient plus difficile (en partie à cause de la réglementation environnementale – permis « azote »), ce qui limite l’offre. On peut donc s’attendre à ce que les loyers logistiques tiennent voire progressent avec l’inflation, et à voir les investisseurs – notamment asiatiques et nord-américains – continuer à acheter des actifs logistiques néerlandais. Commerce de détail : les ventes retail hollandaises restent correctes, et les centres commerciaux du pays se sont adaptés à l’omnicanal. Les rues commerçantes à Amsterdam sont soutenues par le tourisme (côté luxe, les loyers progressent), tandis que les centres commerciaux locaux restent stables. Le principal bouleversement aux Pays-Bas concerne la réglementation du résidentiel – avec l’Affordable Rent Act étendant le plafonnement des loyers, de nombreux bailleurs particuliers vendent leurs immeubles. Cela pourrait bénéficier aux secteurs du commerce ou de la logistique car des capitaux locaux se redéploient. Perspectives d’investissement : en 2025, les flux d’investissement devraient rester actifs, le pays attirant les capitaux internationaux grâce à sa liquidité. Le dollar/euro favorable rend en outre les actifs hollandais moins chers pour les investisseurs américains cbre.com. Tous les secteurs – bureaux, industriel, résidentiel, commerce – intéresseront, mais la logistique et le résidentiel (malgré la régulation, le fonds structurel du manque de logement reste attractif) domineront. L’ESG joue également un rôle croissant aux Pays-Bas, où des exigences strictes de durabilité guident conception et rénovation des bâtiments.
Pologne : Croissance et rendements en Europe centrale. La Pologne est le plus grand marché d’Europe centrale et orientale et est considérée comme la plus mature de la région d’un point de vue institutionnel. Le marché des bureaux de Varsovie affichait une vacance élevée (~11–12 %) après une vague de nouvelles livraisons et de réductions de surfaces par des multinationales, mais 2024 a battu des records de prises à bail (notamment pour l’IT et les services). D’ici 2025, avec quasiment aucun nouveau projet en chantier (la promotion s’est arrêtée en 2023), la vacance à Varsovie devrait reculer et les loyers prime pourraient progresser. Les grandes villes de province (Cracovie, Wrocław) affichent aussi une forte activité dans le bureau (secteur BPO/tech) – loyers plus bas, attractives pour les entreprises soucieuses des coûts. Industriel/Logistique : la Pologne est un aimant à logistique pour les grands groupes, servant à la fois son vaste marché intérieur et de hub de distribution vers l’Allemagne et l’Europe de l’Est. De vastes quantités d’entrepôts modernes ont été construits (autour de Varsovie, Łódź, Haute-Silésie), si bien que la Pologne rivalise désormais avec l’Allemagne en volume annuel. La demande reste forte (léger repli en 2023, mais la croissance devrait repartir en 2025) alors que les industriels relocalisent leur production depuis l’Asie vers la Pologne. Avec des coûts de foncier et de main-d’œuvre inférieurs à ceux de l’ouest, le boom logistique polonais devrait se poursuivre, les investisseurs restant très actifs (taux de rendement ~5-6 % en prime logistique vs 3,5-4 % en Allemagne), ce qui attire nombre d’acteurs étrangers. Commerce de détail : le retail polonais s’est repris avec la dépense des ménages (alimentée par la hausse des salaires). Les centres commerciaux modernes de Varsovie et des grandes villes affichent un fort taux d’occupation et une fréquentation en hausse. Les ventes retail restent volatiles à cause de l’inflation mais les retail parks spécialisés sur l’alimentaire prospèrent. Les grandes chaînes internationales continuent d’ouvrir en Pologne, gage de confiance dans le marché. Flux d’investissements : la Pologne est souvent citée comme le marché le plus attractif de CEE pour les investisseurs internationaux lexology.com. 2025 devrait voir de nouveaux afflux de capitaux – de nombreux fonds américains et européens ont déjà créé des partenariats ou plateformes locales en Pologne (notamment dans la logistique et le résidentiel locatif). La stabilité et la croissance polonaises facilitent l’investissement transfrontalier, même si le risque de change (volatilité du złoty) et le contexte politique sont à suivre. Les élections d’octobre 2023 ont porté une nouvelle coalition pro-UE au pouvoir, susceptible d’améliorer encore le climat d’investissement. En résumé, les perspectives de l’immobilier commercial polonais 2025–2028 sont très porteuses – la combinaison rendement/croissance est quasi introuvable dans le cœur européen, même si le risque est un peu plus élevé. On s’attend à voir croître les transactions transfrontalières tant sur les bureaux (diversification hors capitales ouest-européennes), logistique (pour des portefeuilles paneuropéens) que le résidentiel institutionnel (PRS).

Flux d’investissements et marchés de capitaux

Après une année 2023 difficile, les marchés des capitaux immobiliers européens se préparent à une reprise progressive de l’activité d’investissement en 2025. L’année passée a été marquée par une large fourchette prix vendeur/acheteur – vendeurs peu enclins à baisser leurs prix et acheteurs exigeant des rendements plus élevés face au coût de la dette. Ce blocage a fortement freiné le volume des transactions. Désormais, avec la stabilisation des taux et la révision à la baisse des valeurs d’actifs (correction de 10–30 % dans certains segments), vendeurs et acheteurs se retrouvent sur un terrain d’entente. En effet, l’écart prix acheteur/vendeur devrait encore se réduire en 2025, débloquant davantage de transactions cbre.com cbre.com. Un moteur essentiel est tout simplement une motivation à transiger plus forte : davantage de biens arrivent sur le marché à mesure que les propriétaires sous pression (échéances de prêts, demandes de rachats de parts, etc.) décident de vendre, et que de meilleures conditions de financement permettent aux acquéreurs d’agir cbre.com cbre.com. Les propriétaires très endettés ou les fonds ouverts confrontés à des retraits figureront parmi les vendeurs les plus motivés, tandis que les investisseurs de long terme pourraient patienter cbre.com cbre.com. Cette augmentation de l’offre à la vente, combinée à une dette un peu moins chère, devrait aboutir à une hausse des volumes investis en 2025. Selon les analystes, les volumes d’investissements dans l’immobilier commercial européen pourraient croître de 10–15 % en 2025 (vs 2024), avec une accélération attendue en 2026.

Cela dit, la reprise des investissements sera progressive et inégale. Les taux d’intérêt devraient rester supérieurs à leurs niveaux historiques d’avant la pandémie, limitant ainsi la possibilité d’un fort rebond des prix : les acquéreurs resteront disciplinés sur les prix et la croissance de la valeur sera mesurée cbre.com cbre.com. Les actifs de premier plan dans les secteurs privilégiés (ex. logistique prime, résidentiel, bureaux « trophées ») pourraient connaître à nouveau une compression des rendements à partir de la fin 2025, la concurrence faisant légèrement grimper les prix cbre.com cbre.com. Cependant, les actifs secondaires ou ceux comportant des défis (baux courts, besoins en CAPEX) pourraient toujours se négocier avec une décote. Les perspectives de rendement globales de l’immobilier européen sont toutefois en amélioration. Le rendement des obligations s’étant éloigné de leurs pics et le rendement immobilier s’étant ajusté à la hausse, l’écart redevient raisonnable. CBRE note qu’un effet de levier positif est à nouveau possible, ce qui signifie qu’un investisseur peut financer un achat à un coût de la dette inférieur au rendement de l’actif dans certains cas cbre.com. Cette réouverture fondamentale de l’arbitrage dette-capital devrait attirer de nouveau des capitaux vers le marché. L’une des tendances les plus encourageantes est le retour attendu des capitaux internationaux en 2025. En 2022–2023, les investissements transfrontaliers avaient ralenti, de nombreux investisseurs américains et asiatiques attendant, en raison de la volatilité des devises et de l’incertitude. Désormais, les conditions deviennent plus favorables : l’euro s’est affaibli face au dollar, rendant les actifs européens moins chers en dollars américains, et les coûts d’emprunt en Europe ont baissé par rapport à la fin 2022 cbre.com. Cela devrait inciter les investisseurs étrangers à réallouer des capitaux vers l’Europe. Notamment, certains grands investisseurs nord-américains et moyen-orientaux considèrent désormais que l’immobilier européen offre une bonne valeur relative (notamment alors que le marché américain fait face à ses propres défis, notamment dans le bureau). Les capitaux “en attente” sont significatifs : il existe une grande quantité de liquidités disponibles dans les fonds mondiaux d’immobilier non coté, dont une partie importante est destinée à des stratégies opportunistes ou value-add sur des marchés comme l’Europe cbre.com. Ces investisseurs ne veulent pas rater la fenêtre avant que les valeurs ne repartent à la hausse ; beaucoup bougeront en 2025 pour acquérir des actifs au point bas du cycle. Nous anticipons des schémas d’investissement transfrontalier tels qu’une augmentation des investissements nord-américains dans la logistique et le résidentiel en Europe (tendance déjà en cours), l’intérêt renouvelé des fonds souverains du Moyen-Orient pour des actifs emblématiques à Londres et Paris (ex. tours de bureaux, hôtels), ainsi que des flux intra-européens (fonds allemands, français achetant en Espagne, en CEE, etc. pour rechercher du rendement). Les données de JLL montrent qu’au début de 2025, les volumes de transactions immobilières EMEA étaient en hausse de plus de 40 % d’un trimestre sur l’autre à mesure que le sentiment s’améliorait jll.com. Si cette trajectoire se poursuit, 2025 pourrait marquer le début d’un nouveau cycle haussier. Savills Research prévoit également que les volumes d’investissement en Europe progresseront de ~13 % en glissement annuel en 2025, puis de 25 % supplémentaires en 2026 à mesure que la reprise prendra de l’élan (ces chiffres varient selon les études). La rotation du capital est notable : lors du creux, les investisseurs domestiques dominaient (les acteurs locaux connaissant bien leurs marchés ont continué à acheter de façon sélective). À mesure que le marché se redresse, les investisseurs mondiaux devraient représenter une part croissante des acquisitions, réaffirmant les modes de forte activité transfrontalière d’avant 2020 en Europe. Il convient également de souligner l’évolution du paysage du financement. Les banques européennes se sont montrées plus prudentes sur le crédit immobilier, surtout pour les bureaux et les projets de développement. Cela a ouvert la voie à des prêteurs alternatifs – fonds de dette, compagnies d’assurance, etc. – pour intervenir. En 2025 et au-delà, les prêteurs non bancaires devraient gagner des parts de marché dans le financement immobilier pgim.com. Ils peuvent souvent proposer des conditions plus souples, mais à des taux plus élevés. Ceci est particulièrement important pour le refinancement du « mur » d’échéances 2025–2026. De nombreux actifs achetés à des rendements historiquement bas auront des difficultés à se refinancer aux taux d’aujourd’hui sans apport supplémentaire. Nous pourrions assister à une hausse des joint-ventures, recapitalisations ou ventes comme solution. Cependant, le risque systémique global reste contenu : les banques européennes sont moins exposées à l’immobilier qu’avant la dernière crise et ont constitué des provisions de façon prudente. Au niveau des préférences géographiques des investisseurs : les enquêtes pour 2025 placent Londres, Madrid, Paris en tête des villes cibles en Europe europe.uli.org : Londres pour sa liquidité et la revalorisation de son marché (à la suite du Brexit et de l’expansion des rendements, elle paraît attractive), Madrid pour sa croissance et sa valeur relative, Paris pour sa stabilité long terme et son effet de taille. D’autres villes comme Berlin, Milan et les grandes métropoles néerlandaises figurent également en bonne position. L’intérêt pour les villes secondaires aux fondamentaux solides augmente aussi (ex. Munich, Dublin, Lisbonne, Varsovie), les investisseurs élargissant leur champ de recherche de rendement. Les préférences sectorielles des investisseurs ont déjà été abordées (logistique, résidentiel, segments alternatifs privilégiés ; bureau sélectif ; commerce de détail revenant prudemment). Beaucoup segmentent désormais plus clairement leur stratégie selon le profil de risque : les fonds « core » visant des actifs prime dans les capitales (profitant des baisses de prix), tandis que les fonds opportunistes ciblent la détresse ou le redéveloppement (ex. acheter un bureau ancien à forte décote pour le transformer en logement ou laboratoire de sciences de la vie). Le thème du « repositionnement » est majeur : on anticipe une vague d’investissements pour convertir des immeubles obsolètes (en particulier des bureaux et commerces) vers de nouveaux usages, ce qui est à la fois une stratégie d’investissement et une réponse partielle à la surabondance dans ces segments. En conclusion, les marchés de capitaux immobiliers européens pour 2025 s’annoncent en rebond, portés par des conditions de financement améliorées, une forte disponibilité des capitaux et la perception d’un point bas. Des risques comme la faible croissance ou des surprises inflationnistes pourraient freiner la reprise cbre.com, mais le sentiment général est désormais à un optimisme prudent. Comme l’a souligné un dirigeant du secteur, après avoir traversé la tempête inflationniste et la hausse des taux, « le secteur voit la piste d’atterrissage », même si la géopolitique et les exigences ESG demeurent des défis europe.uli.org. L’humeur reste optimiste mais teintée de réserves : chaque opération est scrutée méticuleusement, seules les meilleures opportunités étant activement recherchées.

Perspectives 2025–2028 : risques, opportunités et tendances transformatrices

Au-delà du court terme, la période 2025 à 2028 sera déterminante pour l’immobilier dans l’UE. Les parties prenantes surveillent plusieurs tendances et risques clés qui façonneront la trajectoire du secteur à moyen terme. Cette section propose une vision prospective, présentant les risques potentiels, des axes de croissance, la montée en puissance du sujet de la durabilité/ESG et l’évolution des mouvements d’investissement transfrontaliers.

Risques économiques et de marché

Bien que le scénario central soit celui d’une amélioration progressive, il existe d’importants risques susceptibles de faire dérailler ou de retarder la reprise immobilière :

Risque de taux d’intérêt et d’inflation : Si l’inflation s’avérait persistante ou en cas de nouveau choc (ex : flambée des prix du pétrole), les banques centrales pourraient interrompre les baisses de taux, voire remonter leurs taux. Les marchés immobiliers misent sur une baisse progressive des taux sur 2025–2026 ; toute inversion frapperait rapidement les valeurs et la confiance. Par ailleurs, même en cas de baisse, il est probable que les taux se stabilisent à des niveaux plus élevés que lors des années 2010, ce qui veut dire que les taux de rendement ne reviendront pas aux plus bas historiques ; la hausse de valeur du capital sera donc limitée. Scénario positif : l’inflation continue de ralentir et, d’ici 2026, les taux se stabilisent proches de la moyenne historique (~1–2 % de taux BCE), offrant un environnement clément pour l’immobilier.
Croissance économique et demande des utilisateurs : Les perspectives de croissance de l’Europe, bien qu’en amélioration, demeurent modestes. Beaucoup dépend d’une absence de récession. Parmi les risques : un ralentissement plus marqué en Chine (pesant sur les exportations européennes), une récession US, ou des problèmes domestiques type résurgence des risques de dette souveraine. Si la croissance déçoit (par exemple, une zone euro sous 1 % jusqu’en 2026), la demande d’occupation d’espaces (notamment bureaux et commerce) pourrait rester atone. Déjà, la faible croissance est fréquemment citée comme frein à la reprise des investissements cbre.com. Potentiel de surperformance : une relance budgétaire ou une vague de croissance tirée par la tech pourrait dépasser les prévisions et soutenir la demande sur tous les segments.
Incertitude géopolitique : La guerre en Ukraine reste un facteur clé : une escalade ou un conflit prolongé pèserait sur la confiance des investisseurs et certains marchés (les pays d’Europe centrale et orientale étant plus exposés, même si la Pologne a tiré profit de la relocalisation d’activités hors Ukraine/Russie). D’autre part, des tensions mondiales (ex. guerre commerciale US–Chine, selon l’évolution politique américaine) pourraient affecter l’industrie exportatrice européenne, et par effet domino la demande d’immobilier industriel mediaassets.cbre.com. L’Europe fait aussi face à ses propres évolutions politiques (une vague d’élections 2024–2025) qui pourraient faire évoluer la législation en immobilier (ex. majorité de gauche : plus de régulation, plafonds de loyers, protection des locataires ; majorité de droite : allègement réglementaire, mais plus d’incertitudes comme l’ont montré de récents succès populistes). La période jusqu’en 2028 verra des élections clefs (Parlement européen 2024, Allemagne 2025, etc.), chacune ajoutant un aléa à court terme.
Système financier et liquidité : L’immobilier fait face à une liquidité restreinte après des années d’argent abondant. Un risque majeur : le mur des refinancements – un important volume de prêts et obligations arrive à échéance sur 2025–2027. Si les conditions de crédit ne s’améliorent pas assez, on peut imaginer des situations de détresse, de ventes forcées, voire de défaut, notamment dans les bureaux ou les marchés nordiques (les sociétés immobilières suédoises étant sous tension). Cela ouvre des opportunités pour certains (acheteurs d’actifs en difficulté), mais pourrait aussi causer des baisses de prix « excessives ». Jusqu’ici, banques et régulateurs se veulent rassurants, mais cela reste à surveiller. Côté positif, le développement de la dette privée signifie que même si les banques se retirent, des sources alternatives de capital peuvent partiellement prendre le relais.
Coûts de construction et de développement : Les coûts restent élevés (matériaux, main d’œuvre), et bien qu’ils se soient stabilisés en 2024, ils pourraient repartir à la hausse (chaînes d’approvisionnement, prix de l’énergie). Si les coûts ne baissent pas, de nombreux projets restent économiquement non viables, limitant l’offre. C’est bon à court terme pour les propriétaires d’actifs existants, mauvais pour la croissance et le renouvellement du parc (manque de logements, d’infrastructures neuves). Les règles environnementales strictes (ex. restrictions de construction pour raisons climatiques) ajoutent aussi des surcoûts ou des retards (ex. la « crise de l’azote » aux Pays-Bas). Le risque : une sous-construction menant à une crise de l’accessibilité du logement et à une raréfaction de l’offre bureau/industrie prime – pénurie. À l’inverse, si les coûts baissaient (ou si les technologies augmentaient l’efficacité), on pourrait voir un mini-boom de construction, soulageant certains déséquilibres.
Évolutions des usages des occupants : Des tendances comme le télétravail et le e-commerce sont des phénomènes structurels susceptibles de transformer l’utilisation des surfaces immobilières. L’ampleur réelle du travail hybride reste à confirmer – d’ici 2028, si la norme devient, par ex., 50 % de présence au bureau, les surfaces requises par salarié pourraient durablement baisser, provoquant davantage de vacance ou de conversions de bureaux obsolètes. De même, le commerce en ligne pourrait connaître un nouveau bond (nouvelles technologies, évolution générationnelle), mettant à l’épreuve la demande commerciale au-delà de ce qui est anticipé aujourd’hui. Les acteurs devront rester agiles pour reconfigurer et relouer les espaces selon les besoins.

En résumé, les risques penchent du côté macroéconomique et géopolitique à moyen terme. Le scénario central reste celui d’une sortie de crise progressive, mais tout écart (inflation élevée, croissance faible, choc) testerait la résilience de la reprise. Le secteur en est pleinement conscient : il y a « des réserves à chaque étape » malgré l’optimisme prudent affiché europe.uli.org europe.uli.org. Les dirigeants immobiliers surveillent de près les « cinq D » cités par un grand institutionnel : dette, démographie, décarbonation, démondialisation et digitalisation europe.uli.org europe.uli.org – soit, essentiellement, les risques et moteurs évoqués ci-dessus.

Opportunités de croissance et perspectives stratégiques

Malgré les risques, il existe d’importantes opportunités de croissance pour ceux qui sont correctement positionnés. Certaines de ces opportunités découlent directement des défis évoqués ci-dessus – par exemple, la rénovation et la réaffectation de biens immobiliers anciens s’annonce comme un secteur en plein essor. Avec tant de bâtiments de bureaux nécessitant des mises à niveau pour répondre aux exigences ESG, les entreprises spécialisées dans la réutilisation adaptative ou le rétrofit trouveront de nombreux chantiers (et les investisseurs peuvent générer des rendements en transformant des bâtiments “bruns” en bâtiments “verts”). La période jusqu’en 2028 pourrait voir des milliers de bureaux et espaces commerciaux à travers l’Europe convertis en appartements, laboratoires, logements étudiants ou autres usages. Ceci permet non seulement de résoudre la surabondance dans un segment, mais aussi la pénurie d’offre dans un autre (par exemple, transformer des bureaux vides en logements très recherchés dans les centres-villes).

Une autre opportunité réside dans l’intégration technologique dans l’immobilier. Le secteur a historiquement été en retard en matière de technologie, mais cela évolue. L’essor de la PropTech et l’utilisation de l’IA, de l’IoT et de l’analyse de données pour optimiser la gestion des bâtiments, le marketing et les décisions d’investissement s’accélèrent. Selon une enquête de PwC, plus de 85 % des répondants s’attendent à ce que l’IA ait un impact significatif sur tous les domaines de l’immobilier au cours des cinq prochaines années pwc.com pwc.com. Déjà, l’IA est utilisée pour la maintenance prédictive, la prédiction du taux de rotation des locataires et l’analyse de marché pwc.com pwc.com. Adopter ces technologies peut améliorer l’efficacité et les rendements – par exemple, l’IA peut aider les hôtels à fixer le prix des chambres de manière dynamique, ou permettre aux bailleurs d’identifier les locataires susceptibles de renouveler leur bail ou de déménager. Les sociétés immobilières qui investissent dans la transformation numérique devraient surperformer. L’Europe pourrait également connaître une croissance des initiatives de bâtiments intelligents et de villes intelligentes, alignées sur les agendas numérique et vert de l’UE, offrant des opportunités d’investissement dans des infrastructures connectées.

Les évolutions démographiques et sociétales offrent également des opportunités. Le vieillissement de la population crée un besoin de résidences seniors, d’immeubles médicaux et d’établissements de soins spécialisés – un secteur susceptible de croître fortement d’ici 2028. L’urbanisation et la préférence des jeunes actifs pour la location dans les centres-villes dynamiques soutiennent la croissance du logement locatif privé institutionnel (“build-to-rent”) et des espaces de co-living. Parallèlement, le logement étudiant (comme mentionné) est en expansion – des marchés tels que l’Allemagne et l’Italie présentent encore un faible taux de logements étudiants équipés (PBSA), ce qui incite les investisseurs à financer de nouveaux développements dans ces pays. L’immobilier dédié aux sciences de la vie (laboratoires, pôles R&D) est un autre créneau en plein essor, notamment après la pandémie qui a mis en lumière la pharma et la biotech. Des villes comme Boston et Cambridge aux États-Unis ont vu le secteur des laboratoires exploser ; l’Europe suit le mouvement à Cambridge UK, Amsterdam ou Berlin. On peut s’attendre à ce que des fonds spécialisés injectent davantage de capitaux dans des campus de sciences de la vie à proximité des universités et hôpitaux.

Géopolitiquement, l’Europe se positionne pour profiter du “friendshoring” et de la reconfiguration industrielle. Avec des entreprises mondiales cherchant des alternatives à l’Asie, l’Europe (en particulier l’Europe de l’Est) se prépare à attirer la production de batteries pour véhicules électriques, de semi-conducteurs (avec le soutien du Chips Act de l’UE) et d’autres industries high-tech. Chaque nouvelle usine ou site industriel génère des besoins immobiliers : logements pour travailleurs, logistique, bureaux, etc. La Pologne, par exemple, a attiré d’importants investissements dans les usines de batteries ; cela dynamise les marchés immobiliers locaux. Il en va de même pour la transition de l’industrie automobile vers l’électrique – des usines sont construites en Allemagne, France et Espagne pour les véhicules électriques, ce qui aura des retombées pour l’immobilier. Les investisseurs immobiliers pourraient trouver des opportunités en fournissant les infrastructures autour de ces projets, qu’il s’agisse d’entrepôts, de centres de formation, ou même de commerces de proximité pour les nouveaux bassins de travailleurs.

Enfin, les flux de capitaux transfrontaliers eux-mêmes peuvent générer des opportunités. Si, comme prévu, les capitaux asiatiques (par exemple Singapour, Corée du Sud) et nord-américains affluent à nouveau en Europe, les acteurs locaux pourraient bénéficier de partenariats avec ces nouveaux entrants. On pourrait voir davantage de joint-ventures où les capitaux étrangers s’associent à des promoteurs locaux (qui détiennent le savoir-faire) pour réaliser des projets, qu’il s’agisse de logements en Pologne ou de logistique en Espagne. Les investissements transfrontaliers tendent aussi à comprimer les rendements (et à augmenter la valeur) sur les marchés ciblés. Ainsi, si par exemple les investisseurs américains considèrent massivement le résidentiel allemand comme une valeur refuge, ils pourraient y faire monter les prix, récompensant les premiers entrants.

Enfin, les initiatives gouvernementales pourraient débloquer de nouveaux gisements de croissance. L’UE et les gouvernements nationaux investissent massivement dans l’énergie verte et les infrastructures – du rail aux réseaux de bornes de recharge pour véhicules électriques jusqu’aux subventions pour la rénovation énergétique. L’immobilier lié à ces secteurs (développement autour des transports en commun, immobilier pour bornes de recharge, etc.) n’était peut-être pas traditionnel, mais il s’agit de nouvelles catégories d’actifs investissables.

En résumé, alors que l’achat-conservation traditionnel de bureaux ou de commerces n’est plus une valeur sûre, l’horizon 2025–2028 offre des opportunités de croissance transformatrices via la réaffectation d’actifs, l’adoption de la proptech, la cible des segments dictés par la démographie, et l’alignement sur les grandes transitions européennes (numérique et verte).

Tendances en matière de durabilité et d’ESG

L’un des changements les plus profonds de l’immobilier européen est l’intégration de la durabilité et des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans chaque aspect de l’industrie. Tout indique que cette tendance ne fera que s’intensifier jusqu’en 2028, influençant fondamentalement la valeur des actifs, la demande des locataires et la stratégie des investisseurs. En fait, les enquêtes sectorielles montrent que la conformité ESG est perçue comme le plus grand défi à la fois à court et long terme pour l’immobilier europe.uli.org europe.uli.org.

Dès 2024, plusieurs évolutions réglementaires convergent :

La Directive sur la publication d’informations en matière de durabilité des entreprises (CSRD) de l’UE oblige les grandes entreprises à publier des indicateurs ESG détaillés à partir de l’exercice 2024 (avec premiers rapports en 2025) cbre.com cbre.com. Sont concernées les sociétés immobilières mais aussi les locataires (de nombreux locataires doivent désormais déclarer l’empreinte carbone de leurs locaux loués). Les Normes Européennes de Reporting sur la Durabilité (ESRS) rendent le reporting extra-financier bien plus rigoureux cbre.com. Les propriétaires devront démontrer des plans clairs de transition climatique et des résultats concrets.
Le projet de Directive sur le devoir de vigilance des entreprises en matière de durabilité (CS3D) exigera des entreprises non seulement la publication, mais aussi la mise en œuvre concrète de plans destinés à atteindre les objectifs climatiques cbre.com cbre.com. Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie s’engager publiquement et exécuter des stratégies de réduction carbone pour leurs portefeuilles, notamment via le rétrofit des bâtiments pour les aligner sur des trajectoires Net Zéro Carbone cbre.com.
La réglementation bancaire Bâle IV, attendue vers 2025, prévoit des exigences de fonds propres plus élevées pour les banques sur certains crédits immobiliers. Si les banques appliquent une pondération de risque plus élevée aux bâtiments “bruns” inefficients, le coût de financement de ceux-ci pourrait augmenter cbre.com. Cela ajoute un nouvel incitatif pour les propriétaires à améliorer la performance durable de leurs actifs sous peine de dévalorisation et d’illiquidité.
Au niveau des actifs, beaucoup de pays renforcent leurs codes énergétiques du bâtiment. Par exemple, la Directive sur la performance énergétique des bâtiments (révisée) en cours de négociation pourrait fixer des standards minimaux pour les bâtiments existants (par ex., d’ici 2030, des bâtiments devront atteindre un certain score faute de quoi leur location sera interdite). La France a déjà interdit dès 2025 les locations dont l’étiquette énergie est G, forçant ainsi leur rénovation ou leur retrait du marché deepki.com. Les Pays-Bas, entre autres, imposent désormais un minimum de label C pour louer des bureaux. Ces réglementations impliquent que les actifs non conformes perdront en valeur et en revenus – un phénomène dit de stranding. Comme le note CBRE, « les actifs non conformes aux normes de durabilité sont susceptibles de subir une revalorisation à la baisse du fait de l’ampleur des investissements nécessaires » pour les remettre à niveau cbre.com.
Enfin, le monde des investisseurs s’autorégule aussi : des initiatives comme la Net Zero Asset Owners Alliance engagent les fonds à décarboner leur portefeuille d’ici 2050. Déjà, certains grands acteurs refusent d’acheter des biens non conformes ESG, ce qui réduit la liquidité pour les actifs non alignés.

En résumé, les facteurs ESG impactent directement la valorisation et la location des actifs. Les bâtiments avec de solides atouts de durabilité (par ex. systèmes CVC économes en énergie, panneaux solaires, certifications BREEAM/LEED, qualité de l’environnement intérieur…) bénéficient d’une demande accrue, de locataires plus fidèles, et même de primes de loyer ou de valorisation. Les études montrent que les bureaux certifiés “verts” affichent une prime locative de l’ordre de 6 % ou plus par rapport à leurs équivalents non certifiés exquance.com. Ils présentent aussi des taux de vacance plus faibles et une meilleure rétention locative. Cette stabilité de flux et cet aspect “future-proof” entraînent une compression des taux de rendement sur les actifs verts – les investisseurs acceptent des taux de capitalisation inférieurs car ils estiment les revenus plus sûrs cbre.com cbre.com. À l’inverse, les immeubles anciens à forte empreinte carbone voient croître leur taux de rendement exigé et leur liquidité s’assécher. Ce discount “brun” émerge partout en Europe ; d’ici 2028, l’écart pourrait nettement s’accentuer. Par exemple, selon certaines estimations, les bureaux londoniens avec une mauvaise étiquette énergétique se négocient avec des yields bien plus élevés que les bâtiments performants – une tendance qui devrait s’étendre largement.

L’ESG n’est pas seulement l’Environnement (E) : la composante Sociale est visible dans les exigences de logements abordables, l’impact sur la communauté et les tendances du bien-être des locataires. Nous pourrions voir davantage de partenariats public-privé pour le développement du logement abordable, alors que les gouvernements poussent à la création de valeur sociale (certaines villes exigent déjà un certain pourcentage de logements abordables dans les nouveaux projets). Les promoteurs qui mettent l’accent sur les services communautaires, certifications bien-être, etc., pourraient obtenir un avantage auprès des occupants. La Gouvernance également – la transparence et une bonne gouvernance d’entreprise – est désormais examinée de près par les investisseurs et les prêteurs (l’époque des coentreprises opaques ou des contrôles de risques faibles s’achève pour les entreprises cherchant à lever des fonds).

Cependant, il y a aussi une contestation ou débat autour de l’ESG dans le secteur. Le rapport de PwC a relevé qu’en 2024, l’ESG passe derrière les préoccupations traditionnelles comme la demande locative et la santé financière comme principale influence – certains dans le secteur remettent en question le rapport coût/bénéfice d’une démarche ESG agressive pwc.com pwc.com. Lorsque les marges bénéficiaires sont faibles, investir massivement dans des améliorations durables peut sembler décourageant. De plus, le manque de clarté concernant l’évolution des normes est problématique – on craint que ce qui est jugé « durable » aujourd’hui ne change dans 20 ans pwc.com. Malgré cela, la réglementation accélère la transformation – un impressionnant 74% des professionnels de l’immobilier affirment que la réglementation est le principal facteur affectant leur activité en 2024 pwc.com, cette réglementation étant en grande partie liée à l’ESG. En réponse, les sociétés les plus proactives passent du discours à l’action : investissement dans les énergies renouvelables pour leurs bâtiments, déploiement de l’IA pour la gestion énergétique, divulgation des risques climatiques selon le TCFD, etc. D’ici 2028, la conformité ESG ne sera plus optionnelle – elle sera une exigence de base. Les entreprises qui s’adaptent rapidement pourront en profiter (par des coûts de fonctionnement réduits, de meilleures conditions de financement – certaines banques offrent des « prêts verts » à des taux légèrement réduits –, et de meilleures relations avec les locataires). Les retardataires, eux, pourraient faire face à des dépenses en capital plus élevées ultérieurement et à une dévalorisation de leurs biens.

L’assurance et le risque climatique physique sont un autre aspect de l’ESG. Les assureurs augmentent les primes ou retirent même la couverture pour les actifs situés dans des zones à haut risque (zones inondables, zones exposées aux incendies). PwC a souligné la préoccupation croissante concernant l’accès à l’assurance à mesure que le risque climatique augmente pwc.com. Les biens immobiliers en zone côtière ou exposés au climat pourraient nécessiter des investissements en résilience (digues, réseaux de drainage, etc.). D’ici 2028, l’analyse du risque climatique sera probablement une norme de diligence pour l’acquisition immobilière et pourrait avoir un impact sur le prêt bancaire (les banques pourraient intégrer le risque climatique dans les conditions des prêts).

En résumé, la tendance à la durabilité est un thème majeur pour les perspectives immobilières de l’UE. À prévoir :

Initiatives massives de rénovation : Le parc immobilier de l’UE est ancien ; la rénovation représente à la fois un défi et une opportunité d’investissement à mille milliards d’euros. Les projets d’installation de systèmes écoénergétiques, d’isolation, et même de rénovations structurelles en bois seront courants.
Baux verts et collaboration avec les locataires : Propriétaires et locataires travailleront ensemble pour réduire la consommation d’énergie – ex. : partage des données, clauses de baux verts incitant les locataires à adopter des pratiques durables.
Innovation en matériaux et en design : Plus de constructions en bois, de matériaux recyclés, de constructions modulaires pour réduire les déchets et le carbone, etc., encouragées par les objectifs ESG.
Diversification dans le financement : Les obligations vertes, les prêts liés à la durabilité (avec taux d’intérêt indexés sur l’atteinte des objectifs ESG) deviendront plus courants. Déjà, au premier semestre 2023, un volume important d’obligations immobilières vertes a été émis en Europe. Cela avantage les leaders ESG (capital moins cher).
Leadership du secteur public : Gouvernements et institutions de l’UE pourraient investir directement dans des développements exemplaires durables (par exemple, l’initiative « Renovation Wave » de l’UE vise à doubler le taux de rénovation d’ici 2030). Par ailleurs, les villes pourraient imposer des règles locales plus strictes que la réglementation nationale (ex. : taxes carbone sur les bâtiments au niveau des villes).

Globalement, l’objectif de Neutralité Carbone d’ici 2050 à l’échelle européenne implique que le secteur immobilier va devoir se transformer dans les 25 prochaines années – la période 2025–2028 en sera la première phase critique. Dès 2025, les investisseurs devront publier leurs plans de transition climatique et commencer à les mettre en œuvre cbre.com cbre.com, donc dès 2028 on devrait constater des progrès significatifs. Les actifs et sociétés qui relèveront le défi pourraient voir leur valeur augmenter et bénéficier d’une « stabilité renforcée des flux de trésorerie » cbre.com cbre.com tandis que les retardataires pourraient devenir obsolètes ou fortement pénalisés.

Tendances en matière d’investissements transfrontaliers

D’ici 2028, nous anticipons un marché immobilier européen plus mondialisé et interconnecté – bien qu’il soit influencé par les forces de la déglobalisation sur certains aspects (par exemple, davantage d’échanges intra-européens que de dépendance aux marchés lointains). L’investissement transfrontalier devrait retrouver ou dépasser les niveaux d’avant la pandémie. À prévoir :

Amérique du Nord vers l’Europe : Les investisseurs nord-américains (fonds de pension, capital-investissement, REITs) resteront des acteurs majeurs en Europe. L’ampleur de leurs capitaux dépasse souvent celle des acteurs locaux, leur permettant d’acquérir de grands portefeuilles. Nous prévoyons que les groupes américains et canadiens vont augmenter leurs allocations en Europe pour diversifier leurs investissements et parfois profiter de meilleures valorisations. Par exemple, si les bureaux américains restent en difficulté mais que les bureaux européens se sont redressés, les capitaux peuvent suivre la tendance. Un dollar fort (si cela dure) leur offre un avantage cbre.com. Des opérations de fusions-acquisitions transfrontalières pourraient aussi se produire – des sociétés immobilières européennes pourraient être rachetées par des entreprises nord-américaines (comme Brookfield et d’autres qui ont pris des participations dans des sociétés britanniques ou allemandes).
Asie/Moyen-Orient vers l’Europe : Les capitaux asiatiques (fonds souverains de Singapour, fonds de pension coréens) et du Moyen-Orient (fonds saoudiens, émiratis, qataris) ont été et resteront très influents. Les investisseurs du Moyen-Orient ciblent souvent les actifs prestigieux (gratte-ciel londoniens, monuments parisiens, etc.) et cette tendance devrait s’accélérer pleinement d’ici 2025–2026, ces régions disposant de liquidités issues des revenus pétroliers. Les investisseurs asiatiques pourraient cibler notamment la logistique, la tech ou les bureaux prime dans les grandes métropoles. Un changement : les investissements sortants chinois sont fortement réduits en raison de la situation intérieure, compensés par d’autres (comme GIC de Singapour, très présent dans la logistique et le logement étudiant en Europe).
Flux intra-européens : Les investisseurs européens miseront eux aussi davantage à l’échelle transfrontalière. Par exemple, les fonds allemands sont traditionnellement de gros acheteurs de bureaux et de commerces dans toute l’UE (et devraient revenir dès que les sorties de fonds se stabilisent). Les investisseurs français pourraient viser l’Espagne ou l’Italie, les nordiques pourraient acquérir des actifs dans les pays baltes, etc. Par ailleurs, avec le Royaume-Uni hors de l’UE, certains investisseurs européens ayant boudé le marché britannique par peur de l’incertitude Brexit pourraient revenir pour profiter de rendements élevés (et vice versa, des capitaux britanniques vers l’UE). D’ici 2028, la relation entre l’immobilier britannique et celui de l’UE devrait se normaliser, Londres restera un aimant pour les fonds de l’UE, et les grandes villes européennes attireront les fonds britanniques en quête de croissance.
Développement transfrontalier et joint-ventures : Il ne s’agit pas que d’acquisitions – les capitaux étrangers financeront aussi des projets de développement. Partenaires du Moyen-Orient ou d’Asie pourraient co-développer de grands projets mixtes dans les métropoles européennes. Exemple : un fonds nord-américain pourrait s’associer à un promoteur local en Pologne pour construire un portefeuille d’appartements locatifs – une combinaison de capitaux et de savoir-faire local. Ces joint-ventures importent les meilleures pratiques et contribuent à la modernisation des marchés.
Diversification géographique des cibles : Initialement, les flux transfrontaliers ciblent les marchés centraux (Royaume-Uni, France, Allemagne). Mais de plus en plus, ils se diversifient vers des marchés « de second plan » pour de meilleurs rendements ou perspectives de croissance : ex. Pologne, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Portugal, voire certaines régions d’Europe du Sud-Est. D’ici 2028, on pourrait voir des investissements institutionnels de grande ampleur en Grèce ou en Bulgarie, à mesure que ces économies s’intègrent davantage et si les rendements y sont attractifs.

Il convient de noter que l’investissement transfrontalier peut rendre les marchés plus corrélés. Si le sentiment global se dégrade, les investisseurs internationaux retraitent souvent massivement en même temps, aggravant les baisses (comme en 2008 et 2020). À l’inverse, quand le climat est favorable, ils peuvent inonder rapidement un marché de capitaux, faisant grimper les prix. Les acteurs locaux devront faire preuve d’agilité – et potentiellement s’associer ou ajuster leur stratégie en fonction de ces flux.

Un aspect positif de l’activité transfrontalière est qu’elle diffuse l’innovation et les normes. Les investisseurs internationaux apportent des attentes en matière d’ESG (aujourd’hui, de nombreux investisseurs institutionnels nord-américains et européens partagent des objectifs ESG similaires), ce qui contribue à propager des normes vertes sur tous les marchés dans lesquels ils investissent. Ils apportent également un savoir-faire opérationnel – par exemple, en introduisant des techniques modernes de gestion immobilière sur un nouveau marché.

Le capital transfrontalier s’intéresse aussi aux alternatives – attendez-vous à ce que les investisseurs étrangers achètent des plateformes, et pas seulement des actifs. Par exemple, un fonds de capital-investissement américain pourrait acheter un opérateur de logements étudiants européen pour s’établir. Ou un fonds asiatique pourrait investir dans un développeur de centres de données. Ces opérations sur plateformes peuvent accélérer la croissance de ces secteurs à l’échelle du continent.

D’ici 2028, l’Europe pourrait également voir davantage d’investissements sortants – des investisseurs européens allant à l’étranger. Actuellement, les institutions européennes investissent principalement en Europe ou aux États-Unis. Si les marchés européens deviennent trop chers ou compétitifs, elles pourraient allouer davantage vers l’Asie-Pacifique ou d’autres régions. Mais, étant donné les besoins de capitaux de l’Europe pour relever ses défis (logement, adaptation climatique, etc.), il restera beaucoup à absorber localement.

En résumé, les tendances transfrontalières devraient probablement revenir à des volumes élevés et des sources diversifiées, renforçant l’Europe comme destination majeure du capital immobilier mondial. L’interaction entre capitaux nationaux et étrangers façonnera les prix – par exemple, si les banques nationales restreignent le crédit à certains secteurs, des fonds propres étrangers pourraient acquérir des actifs à prix réduit, puis bénéficier de la reprise. L’essentiel sera de surveiller les tendances monétaires (puisqu’elles influencent les flux : un euro faible attire les investissements entrants, un euro fort pourrait voir plus de sorties) et les contextes politiques (traités d’investissement, fiscalité pour les étrangers – ex : le Canada et la Nouvelle-Zélande ont introduit des interdictions d’achat pour les étrangers sur le résidentiel ; si l’Europe appliquait une mesure de ce type, cela modifierait les flux – mais rien n’indique une telle évolution majeure pour l’instant).

Conclusion

2025 marque un point d’inflexion pour le marché immobilier de l’Union européenne. Les secteurs résidentiel et commercial passent tous deux d’une période de correction et d’incertitude à une phase de stabilisation et de croissance sélective. L’environnement macroéconomique – caractérisé par une croissance modérée du PIB, un recul de l’inflation et la fin du resserrement monétaire – offre une assise plus solide à l’activité immobilière que les années précédentes, plus volatiles. Les marchés résidentiels de l’UE se redressent globalement, portés par des pénuries structurelles d’offre et une amélioration du crédit, même si l’accessibilité et les interventions politiques tempéreront le rythme. L’immobilier commercial forge une nouvelle voie : les bureaux évoluent vers des usages de plus grande qualité, le commerce de détail trouve sa place dans un monde omnicanal, la logistique continue de bénéficier d’atouts structurels, et les secteurs alternatifs montent en puissance.

À l’horizon 2028, les perspectives sont prudemment optimistes. Les principaux dirigeants du secteur anticipent dans l’ensemble une amélioration de la confiance et de la rentabilité dans les années à venir pwc.com. Mais ils gardent les yeux ouverts sur les risques – des hoquets économiques aux chocs géopolitiques – et comprennent que ce cycle diffèrera du précédent. La durabilité et l’innovation feront la différence. Les acteurs qui anticipent les obligations ESG, rénovent leurs immeubles et exploitent la technologie seront les mieux placés pour prospérer dans cette nouvelle ère de l’immobilier européen. Comme l’a résumé un dirigeant, la réussite dépend désormais de la capacité à naviguer les « 5 D » : dettes, démographie, décarbonation, démondialisation, digitalisation europe.uli.org.

Le marché immobilier européen en 2025-2028 sera probablement marqué par la transformation : transformer les bâtiments anciens en espaces plus verts et plus fonctionnels ; transformer les villes pour les rendre plus agréables à vivre et plus résilientes ; transformer les pratiques du secteur pour plus de transparence et de pilotage par la donnée. Les investissements devraient rebondir à mesure que les capitaux mondiaux reviendront en Europe, attirés autant par la nécessité (diversification, sous-investissement des dernières années) que par l’opportunité (valeur relative, demande structurelle). Les investissements et partenariats transfrontaliers seront essentiels pour fournir les nouveaux logements, infrastructures et rénovations dont l’Europe a besoin.

Dans le résidentiel, si pouvoirs publics et privés parviennent à renforcer l’offre sans trop éroder les incitations à l’investissement, il sera possible d’atténuer la pénurie de logements d’ici la fin de la décennie, stabilisant ainsi les prix et profitant à la société. Dans l’immobilier commercial, l’adoption de formes de travail flexibles et de nouveaux comportements de consommation peut revitaliser les actifs qui s’adaptent, alors que ceux qui refusent d’évoluer risquent de disparaître. D’ici 2028, nous prévoyons un paysage immobilier européen plus résilient, durable et axé sur la technologie, avec des opportunités de croissance dans chaque défi relevé.

En définitive, le marché immobilier de l’Union européenne se tient à un carrefour entre prudence et opportunité. Les prochaines années verront le secteur explorer de nouveaux horizons, porté par un optimisme prudent et un souci de création de valeur à long terme plutôt qu’une recherche du court terme. Pour preuve, 80 % des dirigeants immobiliers européens prévoient que la confiance des entreprises et les profits augmenteront ou se maintiendront en 2025, ce qui traduit cet optimisme modéré pwc.com. Ils sont néanmoins prêts à ajuster leur trajectoire si nécessaire – conscients des incertitudes mais mus par la demande persistante d’espaces de qualité pour vivre, travailler, consommer et s’épanouir. Le cycle immobilier tourne, et ceux qui alignent leur stratégie sur les dynamiques macroéconomiques, les attentes sociétales et l’impératif de durabilité prendront la tête du secteur immobilier européen de 2025 à 2028 et au-delà.

Sources :

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Savills, European Investment Outlook – volumes projetés en hausse 2025 et 2026 (source : extrait de recherche) savills.com
Knight Frank, ESG outlook 2025 – prime de loyer pour immeubles verts (source : résultats de recherche) exquance.com
Entretiens de dirigeants via PwC/ULI – focus sur « dette, démographie, décarbonation, démondialisation, digitalisation » pour la rentabilité europe.uli.org.