Perspectives du marché immobilier de Taipei 2025 : tendances, prévisions et points clés

Aperçu des conditions du marché en 2025

Le marché immobilier de Taipei en 2025 connaît un net ralentissement après plusieurs années de forte croissance. Les volumes de transactions ont fortement chuté et la dynamique des prix s’est essoufflée dans un contexte de conditions de crédit plus strictes et d’incertitudes économiques taipeitimes.com taipeitimes.com. Au premier trimestre 2025, seulement environ 63 000 transferts de propriété ont été enregistrés à l’échelle nationale – soit une baisse de 20 % sur un an et le volume le plus faible depuis huit ans taipeitimes.com. Dans les six plus grandes villes de Taïwan (y compris Taipei), les transactions immobilières ont chuté de plus de 20 % sur un an à la mi-2025 taipeitimes.com. Ce ralentissement fait suite à une période d’activité intense en 2024 ; par exemple, les ventes de logements au premier semestre 2024 avaient grimpé de 27 % sur un an, portées par la reprise économique taipeitimes.com. Cependant, le sentiment s’est inversé fin 2024, lorsque les vents contraires économiques mondiaux et de nouvelles restrictions de crédit ont affecté la confiance des acheteurs.

Plusieurs facteurs contribuent à la chute du marché immobilier de Taipei en 2025. La mise en place par la Banque centrale de contrôles sélectifs du crédit hypothécaire (à partir de septembre 2024) a augmenté les coûts d’emprunt et réduit l’effet de levier pour les acheteurs taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Les banques exigent désormais des acomptes plus importants (les ratios prêt/valeur ont été réduits d’environ 10 points de pourcentage pour les résidences secondaires) et ont supprimé les périodes de grâce avec intérêts uniquement, rendant le financement plus strict taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Les acheteurs potentiels font également preuve de prudence : près de 80% des chercheurs de logements interrogés préfèrent « rester en retrait » au moins jusqu’en 2026 en raison d’une économie incertaine et d’un crédit plus strict taipeitimes.com taipeitimes.com. Le PIB de Taïwan continue de croître (environ 3 % prévus pour 2025) et les taux d’intérêt restent relativement stables cbreemail.com, mais les coûts d’emprunt élevés (taux d’intérêt hypothécaires d’environ 2,5 % ou plus, même dans les banques publiques taipeitimes.com) et les tensions commerciales mondiales sapent la confiance sur le marché immobilier.

De manière critique, les prix de l’immobilier à Taipei ont commencé une correction modeste. Il ne s’agit pas d’un krach, mais l’appréciation excessive de 2020–2024 s’est stabilisée. Au quatrième trimestre 2024, les prix moyens de l’immobilier à l’échelle nationale ont chuté de 6,6 % par rapport au trimestre précédent, et les six principales villes ont enregistré des baisses de prix taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Les prix de la ville de Taipei ont diminué d’environ 3 % au quatrième trimestre (par rapport au premier trimestre 2024), une baisse relativement modérée comparée à des corrections plus sévères dans les villes du sud comme Kaohsiung (-10 %) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Au premier trimestre 2025, le prix moyen d’une maison à Taipei était d’environ 1,233 million NT$ par ping (~38 000 $US pour 3,3 m²) – le plus élevé de Taïwan taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, mais la croissance s’est stabilisée. De plus en plus de vendeurs baissent leur prix pour conclure des transactions, avec des remises de 10 à 12 % sur le prix affiché désormais courantes à Taipei – l’écart le plus important depuis l’ère de la pandémie taipeitimes.com taipeitimes.com. En résumé, le marché de 2025 se caractérise par une demande en baisse, un stock en hausse et un léger fléchissement des prix, surtout dans les segments et régions ayant connu la plus forte hausse.

Tendances du marché résidentiel en 2025

Le secteur de l’immobilier résidentiel à Taipei est passé d’un marché de vendeurs à un marché plus équilibré, voire favorable aux acheteurs en 2025. Les acheteurs ont plus de pouvoir de négociation qu’auparavant. Selon Evertrust, la marge de négociation moyenne (écart entre le prix demandé et le prix de vente final) s’est élargie à environ 10–12 % début 2025, alors qu’au sommet du marché à la mi-2024 elle était à un chiffre taipeitimes.com taipeitimes.com. Les vendeurs à Taipei ont proposé les plus fortes réductions (environ 12,8 % de remise en moyenne sur le prix affiché), suivis de New Taipei (11,5 %) et Tainan (11,1 %) taipeitimes.com taipeitimes.com. Cela indique que les acheteurs potentiels parviennent à obtenir des concessions sur les prix, une tendance stimulée par un environnement de crédit plus strict et une offre plus abondante.

L’offre de logements a effectivement augmenté. Un nombre record de 100 000 nouveaux logements doivent être livrés à Taïwan en 2025, suscitant des inquiétudes quant à une surabondance dans certaines régions taipeitimes.com. Bien que la ville de Taipei dispose de peu de terrains pour de grands nouveaux projets, la grande métropole de Taipei (y compris New Taipei) a vu de nombreux projets ces dernières années. Notamment, les mises en chantier (nouvelles constructions) en 2024 ont chuté à leur niveau le plus bas en cinq ans à l’échelle nationale, les promoteurs se montrant plus prudents taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Dans certaines zones à forte réserve de logements, par exemple les zones de réaménagement de New Taipei, les constructeurs ont en fait retardé ou réduit des projets fin 2024 après le resserrement du crédit taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ce ralentissement de la construction pourrait à terme modérer la croissance de l’offre. Mais à court terme, le parc immobilier de Taipei est abondant grâce au boom de la construction précédent, et les stocks de logements invendus restent élevés (de nombreux promoteurs détiennent encore de nombreux lots en prévente invendus) taiwannews.com.tw. En conséquence, les acheteurs ont plus de choix et sont moins pressés, ce qui réduit encore la pression sur les prix.

Les tendances des prix de l’immobilier varient selon les segments. Sur le marché des préventes (constructions neuves), les prix restent relativement élevés – soutenus par l’optimisme passé des promoteurs – mais les taux de vente ont ralenti. Au deuxième trimestre 2024, le prix moyen des préventes à l’échelle nationale a atteint 530 300 NT$ par ping (≈16 millions NT$ pour un appartement de 30 ping), en hausse de 6,7 % par rapport au trimestre précédent taipeitimes.com taipeitimes.com. Cependant, au quatrième trimestre 2024, des signes de correction des prix ont émergé même sur les nouveaux projets. Le prix médian national des logements est tombé à environ 338 600 NT$ par ping au T4 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, et des baisses de prix d’environ 6 % sont devenues courantes pour écouler les stocks taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Les meilleurs projets de Taipei commandent toujours une prime (souvent plus d’1 million NT$ par ping), mais les vendeurs sont maintenant plus flexibles sous pression. Comme l’a noté un analyste, contrairement aux années fastes où les propriétaires restaient fermes, de nombreux vendeurs en 2025 sont prêts à négocier ou à baisser les prix demandés pour se défaire des unités taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. C’est particulièrement vrai pour les investisseurs possédant plusieurs biens immobiliers, qui subissent des coûts de portage plus élevés en raison de la nouvelle fiscalité et des règles de prêt (détaillées dans une section ultérieure).

La démographie des acheteurs sur le marché résidentiel de Taipei évolue également. Les politiques gouvernementales favorisant les primo-accédants commencent à porter leurs fruits : la part des primo-accédants est passée d’environ 57 % début 2023 à 61,4 % fin 2024, ce qui indique la présence de davantage de véritables utilisateurs finaux sur le marché taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Les jeunes familles et les célibataires font leur retour prudent, aidés par des prêts hypothécaires spéciaux (par exemple, le programme New Youth Housing) et le retrait des investisseurs. En effet, les ménages composés d’une seule personne ou de petites familles dominent désormais Taipei – près de la moitié des ménages taïwanais sont constitués d’une ou deux personnes taipeitimes.com. Taipei, New Taipei et Kaohsiung comptent particulièrement de nombreux occupants seuls taipeitimes.com. Cette tendance démographique implique une forte demande pour des petits logements et pour des habitations du type « un logement par personne », en accord avec l’objectif gouvernemental de « un propriétaire, un logement » taipeitimes.com. En conséquence, la demande spéculative de luxe a reculé. Même les zones ayant connu de la frénésie à cause des annonces du secteur technologique – par exemple, celles proches des nouvelles usines de semi-conducteurs de TSMC – se sont apaisées. Un sondage début 2025 a montré des attentes mitigées quant aux prix immobiliers aux alentours des futures installations de TSMC, un peu plus de la moitié des personnes interrogées s’attendant encore à une hausse des prix, les autres anticipant une stabilité ou une baisse taipeitimes.com. Cette ambivalence reflète la conscience que les booms tirés par la tech peuvent se retourner si les projets sont retardés ou si la spéculation va trop loin par rapport aux fondamentaux.

Du côté de la location, les loyers résidentiels à Taipei sont restés relativement stables et peu rentables par rapport aux prix. Les rendements locatifs à Taipei ne s’élèvent qu’à environ 2 % par an, ce qui est parmi les plus bas d’Asie investasian.com investasian.com. Cela signifie que l’achat pour louer n’est pas très rentable, et de nombreux investisseurs comptaient plutôt sur l’appréciation du capital. Avec le ralentissement de la hausse des prix, certains futurs propriétaires revoient leur stratégie, et davantage de logements pourraient réintégrer le marché de la vente. La crise d’accessibilité demeure grave : le ratio prix des logements/revenus à Taïwan oscille autour de 15 à 20, et à Taipei, il faut environ 40 ans de revenu moyen pour pouvoir s’offrir un appartement modeste investasian.com investasian.com. Cela a conduit à une indignation publique sur la justice du logement, à un exode de population de Taipei (plus de 20 000 résidents nets ont quitté Taipei au premier trimestre 2025, le plus souvent à la recherche de logements moins chers en banlieue) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, et à des efforts gouvernementaux continus pour maîtriser les prix.

En résumé, le marché résidentiel de Taipei en 2025 est en phase de refroidissement : les volumes de ventes sont en baisse, la hausse des prix se transforme en légère diminution, et la spéculation alimentée par l’endettement recule. Les acheteurs occupants reprennent peu à peu la main, et le marché est plus sain dans la mesure où la surchauffe s’estompe. Cependant, les défis liés à l’accessibilité demeurent, et un véritable marché d’acheteurs dépendra d’ajustements de prix supplémentaires ou de hausses de revenus.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerce, et industriel)

L’immobilier commercial à Taipei affiche un paysage contrasté en 2025, avec un secteur des bureaux confronté à des vents contraires tandis que certains segments industriels/logistiques restent solides. Selon les perspectives de CBRE, les taux de vacance des bureaux augmentent et devraient atteindre un sommet de sept ans en 2025 cbreemail.com. De nouvelles offres arrivent sur le marché – y compris plusieurs immeubles de bureaux haut de gamme dans les quartiers de Xinyi et Nangang – dépassant la demande actuelle des locataires. Cette augmentation de l’offre transforme le marché des bureaux de Taipei en un environnement favorable aux locataires, un changement radical après des années de faible vacance. Les propriétaires de bâtiments plus anciens ou non-prime devraient faire face à une concurrence accrue et devront peut-être offrir des incitations ou baisser les loyers pour attirer les locataires. En effet, de nombreuses entreprises optent pour des relocalisations de type « flight-to-quality » cbreemail.com, en s’installant dans de nouveaux bâtiments avec de meilleures commodités et en quittant les bureaux plus anciens. En conséquence, le pouvoir de négociation des propriétaires s’effrite dans le segment des bureaux, et la croissance des loyers devrait rester modérée en 2025.

Pendant ce temps, le secteur de l’immobilier de détail à Taipei s’améliore prudemment, mais non sans défis. La confiance des consommateurs est restée quelque peu fragile en raison de la volatilité des marchés boursiers et de l’incertitude économique mondiale cbreemail.com. Les commerçants se développent donc prudemment, en se concentrant sur des emplacements et des formats éprouvés. Le segment du commerce de luxe (notamment autour de Taipei 101/Xinyi et des quartiers de Zhongshan) a connu un rebond avec la reprise du tourisme en Asie, mais le commerce de proximité et les centres commerciaux continuent de se remettre des changements vers le commerce électronique observés lors de la pandémie. La croissance du commerce électronique continue de stimuler la demande pour des espaces logistiques et d’entreposage modernes cbreemail.com. L’immobilier industriel à Taipei, en particulier les entrepôts et centres de distribution du dernier kilomètre, reste l’un des points positifs. Les entreprises investissent dans l’infrastructure de la chaîne d’approvisionnement ; de grands e-commerçants et entreprises 3PL (logistique tierce partie) recherchent des installations logistiques de haute qualité autour de New Taipei et Taoyuan, où les terrains sont disponibles cbreemail.com. Cela a permis de maintenir le taux de vacance industrielle bas et des loyers relativement stables.

Il convient de noter que l’immobilier commercial à Taipei est également influencé par des évolutions économiques plus larges. La ville n’est pas un centre financier régional de l’envergure de Hong Kong ou Singapour, mais elle accueille les sièges sociaux de fabricants de technologies et de sociétés de services. Alors que certaines productions technologiques s’étendent en dehors de Taïwan et que davantage de personnes adoptent le travail à distance ou hybride, l’absorption des bureaux a ralenti. CBRE indique que ces tendances, combinées à de nouvelles livraisons, rendront 2025 difficile pour les propriétaires de bureaux cbreemail.com. À l’inverse, une reprise économique ou une stabilisation de la politique commerciale (par exemple, une résolution des frictions commerciales entre les États-Unis et la Chine) pourrait améliorer la confiance des entreprises et donc la demande en bureaux et en commerces. Pour l’instant, les entreprises restent attentives aux coûts : nous voyons des sociétés regrouper leurs espaces de bureaux ou opter pour des surfaces plus petites dans des espaces flexibles/de coworking plutôt que de grands baux classiques.

En résumé, l’immobilier commercial à Taipei en 2025 peut être décrit comme un paysage en évolution :

Bureaux : Vacance en hausse et plus de pouvoir de négociation pour les locataires alors que l’offre atteint son sommet cbreemail.com. La croissance des loyers est nulle et les bâtiments plus anciens, notamment ceux hors emplacements privilégiés, sont sous pression.
Commerce : Expansion lente ; le commerce de premier ordre conserve sa valeur, mais la demande globale demeure limitée par la prudence des consommateurs cbreemail.com.
Industriel/Logistique : Forte demande pour les entrepôts et centres logistiques grâce à l’e-commerce et aux investissements dans la chaîne d’approvisionnement cbreemail.com. Ce sous-secteur est un performeur, avec des loyers stables ou en hausse et une faible vacance dans les installations modernes.

Les investisseurs du marché commercial de Taipei adaptent donc leur stratégie : certains investisseurs institutionnels locaux (par exemple les compagnies d’assurance) allouent encore des fonds à l’immobilier en 2025, mais dans l’ensemble les volumes d’investissement immobilier devraient diminuer en 2025 en raison du refroidissement du marché cbreemail.com. Ceux qui investissent privilégient l’industriel et les secteurs de niche, ainsi que les actifs de qualité supérieure, plutôt que les projets de bureaux spéculatifs. Les secteurs des bureaux et du commerce devront probablement attendre un « atterrissage en douceur » économique plus affirmé avant de voir renaître la croissance.

Prévisions et projections pour les années à venir

À l’avenir, la plupart des analystes prévoient que le marché immobilier de Taipei connaîtra un atterrissage en douceur plutôt qu’un effondrement spectaculaire, mais il restera léthargique à court terme. Evertrust, la plus grande agence immobilière de Taïwan, prévoit que le nombre total de transactions immobilières au niveau national devrait tomber à moins de 280 000 unités en 2025, contre plus de 300 000 en 2024, alors que le marché continue de se refroidir taipeitimes.com taipeitimes.com. Une baisse modérée des prix devrait se poursuivre en 2025 – de l’ordre de quelques pourcents – à moins qu’un choc majeur ne survienne. « Nous ne voyons pas de krach du marché, mais il n’y a pas non plus de dynamique pour un rebond, » a expliqué le directeur général d’Evertrust en juin taipeitimes.com taipeitimes.com. En d’autres termes, la prévision de base est une baisse du volume des ventes et une correction modérée des prix à l’avenir taipeitimes.com.

Les principaux facteurs qui éclairent ces prévisions comprennent :

Poursuite du resserrement du crédit : La Banque centrale a indiqué qu’elle maintiendrait des restrictions hypothécaires sélectives tant que les prix ne se seront pas stabilisés. Début 2025, les ratios prêt/valeur pour les résidences secondaires avoisinent 60 % (encore plus bas pour les biens de luxe), et les banques appliquent un contrôle rigoureux des revenus taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Avec un financement « qui n’est plus sans friction », la demande spéculative devrait rester limitée taipeitimes.com taipeitimes.com. Les taux d’intérêt devraient rester stables ou augmenter légèrement, ce qui apporte une certaine stabilité cbreemail.com, mais il y a peu d’attentes de baisses de taux qui stimuleraient de nouveaux emprunts. En résumé, les conditions de crédit garderont probablement le marché sous contrôle jusqu’en 2025.
Excédent d’offre et pipeline de construction : La vague d’achèvements en 2025 ajoute de l’offre tant dans les segments résidentiel que commercial. L’abondance de nouvelles offres – par exemple 100 000 nouveaux logements à l’échelle nationale en 2025 – mettra du temps à être absorbée taipeitimes.com. Cependant, les indicateurs avancés suggèrent un ralentissement de l’offre future : les mises en chantier ont chuté en 2024, ce qui signifie que moins de nouveaux projets arriveront sur le marché en 2026–2027 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. De nombreux promoteurs ont reporté leurs projets après le resserrement du crédit de septembre, surtout dans les zones en sur-offre taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Cela pourrait en réalité contribuer à équilibrer le marché à moyen terme. Pour 2025-26, toutefois, les acheteurs profiteront d’un large choix et de la volonté des promoteurs d’écouler leurs stocks, ce qui limitera la hausse des prix.
Position du gouvernement : Les responsables politiques taïwanais ont montré leur détermination à poursuivre des mesures de « justice du logement » pour freiner la spéculation et améliorer l’accessibilité. Les réformes fiscales (voir ci-dessous) et les contrôles de crédit en font partie. On s’attend à ce que le gouvernement ne relâche pas ces mesures dans les prochaines années, sauf en cas de grave affaiblissement économique. En fait, de nouvelles mesures de resserrement sont possibles si les prix remontent trop rapidement taipeitimes.com. Cette approche politique vigilante suggère que tout rebond du marché sera délibérément contenu. Un regain d’activité « brûlant » comme au début de 2024 est peu probable avec le nouveau cadre réglementaire.
Facteurs économiques et externes : L’économie de Taïwan devrait croître modestement (~2–3 % par an) à court terme cbreemail.com, ce qui soutient la demande de logements mais sans pour autant entraîner une forte hausse. Les industries dépendantes des exportations font face à l’incertitude liée aux tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine ainsi qu’à un ralentissement de la croissance mondiale. De plus, l’augmentation des risques géopolitiques trans-détroit ajoute un élément de prudence pour les investisseurs taiwannews.com.tw. À moins d’un choc positif majeur (tel qu’un boom technologique ou un afflux soudain de capitaux étrangers), le côté demande de l’immobilier restera probablement prudent jusqu’en 2025. Du côté positif, le faible taux de chômage et la croissance des salaires dans les secteurs technologiques offrent un soutien sous-jacent aux fondamentaux du logement dans le Grand Taipei, évitant un effondrement marqué de la demande taiwannews.com.tw.

Globalement, le consensus des perspectives pour l’immobilier à Taipei au cours des prochaines années est celui d’une correction douce suivie d’un plateau. Les prix devraient légèrement baisser ou se stabiliser, plutôt que d’augmenter. Le volume des transactions risque de rester inférieur à la moyenne récente alors que les acheteurs et les vendeurs ajustent leurs attentes. Les analystes décrivent cette période comme « molle » ou « stagnante » taiwannews.com.tw – il s’agit essentiellement d’un refroidissement nécessaire après une période d’exubérance.

Pour les acheteurs potentiels, ces prévisions signifient de meilleures opportunités à venir : plus de marge pour négocier et peut-être de légères baisses de prix, surtout dans les zones ou pour certains types de biens qui avaient trop monté. Comme l’a noté un responsable de Chinatrust Real Estate, les conditions actuelles sont « meilleures pour les acheteurs ayant de réels besoins » car les vendeurs sont désormais plus flexibles taiwannews.com.tw. Pour les investisseurs, les perspectives de plus-values à court terme semblent limitées ; les rendements locatifs ne devraient pas s’améliorer sensiblement, il faudra donc soigneusement peser les coûts de détention par rapport aux rendements.

Au-delà de 2025, une fois que le marché aura terminé sa correction et si l’économie taïwanaise reste stable, la tendance à long terme de l’immobilier à Taipei est prudemment optimiste, mais sans être explosive. Taipei est la capitale politique et économique, et l’offre de terrains y est limitée, de sorte que la demande de logements restera soutenue. Les changements démographiques (vieillissement de la population, ménages plus petits) pourraient freiner la croissance de la demande, mais le renouvellement urbain et le développement du secteur technologique (par exemple l’IA, les pôles de semi-conducteurs) pourraient apporter de nouveaux moteurs. Il est important de noter que si l’inflation et les taux d’intérêt baissent dans les prochaines années, une partie de la demande refoulée pourrait revenir sur le marché. Les experts locaux prévoient un « atterrissage en douceur » en 2025 avec une éventuelle reprise modérée par la suite cbreemail.com – même si toute future reprise sera probablement bien plus modérée que les gains annuels à deux chiffres observés en 2021–2022.

Impacts des politiques gouvernementales, des taxes et des réglementations

Le gouvernement taïwanais a été proactif dans la mise en œuvre de politiques visant à refroidir le marché du logement et à promouvoir l’accessibilité, et ces mesures influencent fortement la dynamique de l’immobilier à Taipei en 2025. Les principaux outils politiques incluent les réformes fiscales, les contrôles du crédit et les restrictions réglementaires :

Contrôles de crédit sélectifs : La Banque centrale de Taïwan a introduit plusieurs séries de restrictions sur les prêts hypothécaires (fin 2024, il s’agissait de la septième série de ce type de contrôles taiwannews.com.tw). En septembre 2024, de nouvelles règles ont réduit de 10 % la valeur maximale du ratio prêt-valeur (LTV) pour les prêts sur résidences secondaires, et davantage encore pour les troisièmes logements et les biens de luxe taiwanhousing.tw. Par exemple, un acheteur qui pouvait auparavant emprunter 80 % pour un second bien immobilier ne pourra plus obtenir que 60 à 70 %. De plus, les périodes de grâce à intérêts seulement sur les prêts hypothécaires ont été supprimées – tous les emprunteurs doivent désormais rembourser immédiatement une partie du capital taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Ces règles, ciblant au départ les six plus grandes villes, ont été étendues à l’ensemble du pays pour éviter que la spéculation ne se déplace vers des villes plus petites taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. L’impact a été important : les banques exigent désormais des apports plus élevés (souvent 30 à 40 % même pour les acheteurs locaux, et plus de 50% d’apport pour de nombreux acheteurs étrangers en pratique) taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Des vérifications plus strictes des revenus et de l’historique sont en place pour détecter les faux « primo-accédants » qui sont en réalité des prête-noms pour investisseurs taipeitimes.com. Globalement, obtenir un prêt hypothécaire à Taipei est aujourd’hui bien plus difficile qu’il y a quelques années – il s’agit d’une décision délibérée pour limiter l’endettement et freiner la spéculation.
« Taxe sur l’accaparement des maisons 2.0 » et réformes de la taxe foncière : À la mi-2024, Taïwan a adopté d’importantes réformes de la taxation immobilière visant à pénaliser la possession de plusieurs logements et à encourager l’occupation par le propriétaire. Souvent surnommé la Taxe sur l’accaparement des maisons 2.0, le nouveau système a augmenté les taux annuels de la taxe foncière sur les logements non occupés par le propriétaire à 2 %–4,8 % (contre 1,5 %–3,6 % auparavant), tout en abaissant le taux pour les résidences principales occupées par leur propriétaire à 1 % (contre 1,2 %) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Cette mesure est entrée en vigueur en juillet 2024 avec un paiement des taxes à partir de 2025. Fait important, la loi a modifié la façon dont les autorités comptent la propriété : au lieu de compter par ville, il s’agit maintenant d’un registre national, empêchant les investisseurs de déclarer plusieurs « résidences principales » dans différentes villes pour échapper aux taxes plus élevées taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Pour les propriétaires de Taipei, cela signifie que si vous possédez deux maisons ou plus n’importe où à Taïwan qui ne sont pas louées à des fins sociales ou comme résidence principale, vous aurez une facture fiscale nettement plus élevée. À l’inverse, les véritables occupants-propriétaires (y compris les résidents étrangers avec permis de séjour local) en bénéficient : les résidents étrangers permanents à Taïwan qui vivent dans leur maison sont désormais éligibles au même faible taux de 1 % pour la taxe sur la maison à usage personnel taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Environ 16 000 étrangers devraient bénéficier de ces taux préférentiels à partir de 2025, à condition qu’ils enregistrent leur résidence et qu’elle ne soit pas louée taipeitimes.com taipeitimes.com. Cette politique souligne la position du gouvernement « un logement pour l’usage, pas pour la spéculation ». Les premiers signes montrent que cela fonctionne : l’allégement fiscal pour un seul logement et l’augmentation des coûts de détention pour les logements supplémentaires ont incité plus de propriétaires à vendre des logements secondaires et ont augmenté la part des primo-accédants taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
Impôt sur les plus-values et la spéculation : Encore plus tôt, en juillet 2021, Taïwan a introduit des taxes plus strictes sur les transactions immobilières à court terme afin de décourager la spéculation english.ey.gov.tw. Selon ces règles, souvent appelées l’impôt consolidé sur les revenus du logement et du foncier 2.0, les propriétés revendues dans les 2 ans suivant l’achat sont soumises à une taxe sur les gains allant jusqu’à 45 % (et 35 % si revendues dans les 2 à 5 ans). Cela a significativement augmenté le coût des spéculations rapides. En 2024, les preuves de spéculation (ex. reventes rapides de contrats de prévente) avaient quelque peu diminué, car détenir une propriété seulement quelques mois n’est plus rentable en raison de taxes punitives english.ey.gov.tw. Le gouvernement a également sévi contre les promoteurs qui gardent en stock des logements neufs invendus – par exemple, il existe des taxes plus élevées sur les stocks de logements neufs invendus pour encourager les promoteurs à les mettre sur le marché taiwannews.com.tw. Taipei, étant un marché phare, a été une cible importante de ces politiques et en a probablement tiré profit : les données sur les transactions suggèrent moins de transactions ultra-courte durée et plus de mises en vente d’unités auparavant stockées, ce qui atténue la pression haussière sur les prix.
Réglementation du logement et logement social : Au-delà de la fiscalité, le gouvernement municipal de Taipei ainsi que le gouvernement national ont pris des mesures réglementaires comme le renforcement des règles sur l’achat en prévente et la cession de contrat. Les logements en prévente sont désormais soumis à des exigences de transparence accrues et à des limitations pour empêcher les acheteurs de revendre le contrat avant l’achèvement (une pratique spéculative courante). De plus, les programmes de logement social ont été étendus – la Ville de Taipei construit des milliers de logements locatifs abordables pour les résidents à faibles revenus et les jeunes. Même si cela n’a pas encore un impact direct sur les prix du secteur privé, la présence de logements publics vise à offrir une alternative et à exercer une pression morale sur les propriétaires de logements insuffisants. Le « Plan pour un marché immobilier sain » du gouvernement central inclut des mesures telles qu’un contrôle accru des transactions sur terrains agricoles (pour éviter les failles) et la limitation du crédit excessif à l’immobilier au détriment d’autres secteurs mof.gov.tw.

L’impact combiné de ces politiques en 2025 aboutit à un marché avec beaucoup moins de fièvre spéculative. Les investisseurs font désormais face à des coûts de détention plus élevés (taxes annuelles) et à un effet de levier réduit, rendant moins attractif le fait de conserver des appartements vides à Taipei en attendant une hausse des prix. De nombreux propriétaires de multiples logements se débarrassent de certains biens ou s’abstiennent de nouveaux achats, ce qui augmente l’offre pour les acheteurs finaux. Pendant ce temps, les véritables acheteurs bénéficient de prix légèrement inférieurs et d’allégements fiscaux sur leur résidence principale. Côté réglementation, le terrain de jeu est un peu plus équitable : les acheteurs étrangers, par exemple, sont traités plus équitablement fiscalement s’ils résident effectivement dans leur logement à Taipei taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, même s’ils rencontrent encore des obstacles bancaires (les banques préfèrent les locaux ou du moins les étrangers disposant de revenus locaux pour les prêts hypothécaires taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw).

Il est important de noter que ces mesures politiques ne sont pas sans effets secondaires. Elles ont contribué à la baisse actuelle des ventes et du moral – perçant en quelque sorte ce que certains considéraient comme une « bulle » immobilière. La Banque centrale a averti que le marché immobilier taïwanais était surendetté et cherche à éviter un atterrissage brutal comme en Chine taiwannews.com.tw. Pour l’instant, une déflation progressive de la bulle semble être en cours : la baisse des prix de 6,6 % au quatrième trimestre 2024 a été une conséquence directe des restrictions de crédit de septembre et des inspections financières plus strictes qui ont « durement frappé le marché » taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Les décideurs semblent prêts à tolérer un ralentissement à court terme afin d’obtenir une stabilité à long terme et une amélioration de l’accessibilité au logement. Acheteurs et vendeurs à Taipei se sont adaptés à cette nouvelle normalité d’une forte implication gouvernementale. Quiconque souhaite investir ou acheter doit être conscient de ces règles – les ignorer peut coûter cher (par exemple, un acheteur étranger pourrait être surpris de devoir un acompte de 50 % et un remboursement immédiat intégral, ou un investisseur pourrait mal évaluer ses rendements avec les nouvelles taxes).

En résumé, les politiques gouvernementales de 2025 remodèlent fondamentalement l’immobilier à Taipei : elles réduisent la spéculation, poussent le marché vers une activité guidée par les acheteurs finaux, et orientent lentement les prix vers des niveaux plus durables. Ces mesures sont l’une des principales raisons pour lesquelles les perspectives du marché sont stables à lentes plutôt que de type boom ou krach.

Opportunités et risques d’investissement

D’un point de vue investissement, l’immobilier à Taipei en 2025 présente un mélange de mises en garde et d’opportunités sélectives. Les performances récentes du marché suggèrent que les investisseurs doivent être très stratégiques et adopter une vision à long terme, car les profits rapides ne sont plus aussi faciles. Voici un aperçu des opportunités et des risques :

Principales opportunités :

Conditions favorables aux acheteurs : La baisse actuelle offre aux acheteurs disposant de capitaux une opportunité d’entrer sur le marché immobilier de Taipei dans de meilleures conditions qu’il y a quelques années. Avec une légère correction des prix et des vendeurs plus enclins à négocier, les investisseurs (notamment ceux qui cherchent une résidence principale ou un investissement à long terme) peuvent négocier des accords avantageux en 2025 taipeitimes.com taiwannews.com.tw. Par exemple, un appartement de luxe à Xinyi qui ne bénéficiait d’aucune remise en 2022 pourrait désormais être acquis avec jusqu’à 10 % de réduction sur le prix affiché. Les utilisateurs finaux prévoyant d’habiter sur place sont les plus avantagés, car ils peuvent bénéficier de taux d’imposition plus bas (résidence principale) et verrouiller des taux d’intérêt historiquement faibles avant toute hausse future.
Les emplacements de choix conservent leur valeur : Même pendant la correction, les quartiers de prestige de Taipei (Daan, Xinyi, etc.) ont mieux préservé leur valeur que d’autres taiwannews.com.tw. Ces quartiers centraux, avec leur offre limitée et leurs nombreux services, sont plus « résilients » : ils n’ont chuté que d’environ 2 à 3 % fin 2024, contre des baisses bien plus fortes dans les villes périphériques taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Les investisseurs ayant une perspective à long terme peuvent considérer les biens du cœur de Taipei comme un actif relativement sûr à Taïwan, offrant préservation du capital et prestige. Si le marché repart à la hausse d’ici quelques années, les quartiers de prestige mènent généralement la reprise. De plus, le haut de gamme à Taipei est partiellement protégé par la richesse de ses propriétaires (beaucoup sont de grandes fortunes, peu pressées de vendre).
Quartiers émergents et réaménagements : Taipei continue de se renouveler urbanistiquement. Des quartiers comme Nangang (avec le développement d’un pôle technologique et de nouvelles lignes de MRT) ou certaines zones de New Taipei telles que Banqiao et Xinzhuang (avec de nouveaux projets d’infrastructures et de réaffectation) offrent un potentiel de croissance. Les prix y sont inférieurs à ceux du centre-ville de Taipei, mais pourraient augmenter à mesure que ces zones deviennent des centres commerciaux secondaires. Par exemple, la zone de Qingpu à Taoyuan (légèrement en dehors de Taipei) a attiré de nombreux jeunes acheteurs grâce à de nouveaux liens de transport taiwannews.com.tw – un exemple de la façon dont la connectivité peut augmenter la valeur immobilière. Les investisseurs regardant au-delà de la ville de Taipei pourraient envisager ces points chauds périurbains qui bénéficient de la demande de débordement et des plans de développement gouvernementaux.
Logistique et immobilier industriel : Comme mentionné, le secteur de la logistique est en plein essor. Les investisseurs (notamment les acteurs institutionnels ou les SIIC) pourraient explorer l’acquisition d’entrepôts ou le développement à la périphérie de Taipei. Les installations logistiques modernes sont très demandées par le commerce électronique, et les rendements y sont supérieurs à ceux du résidentiel. La position de Taïwan dans la fabrication high-tech et le besoin de stockage des stocks soutiennent également ce segment. De même, l’immobilier des parcs scientifiques autour de Hsinchu ou Taichung, bien qu’en dehors de Taipei, peut représenter une opportunité – servant la chaîne d’approvisionnement des semi-conducteurs (il faut toutefois se méfier de la volatilité liée aux cycles technologiques).
Créneau des acheteurs étrangers : Taïwan est l’un des rares endroits du monde sinophone où les étrangers peuvent posséder un bien immobilier en pleine propriété investasian.com, et Taipei est une ville très agréable à vivre. Bien que les étrangers soient confrontés aux mêmes risques de marché que les locaux (ainsi qu’à de strictes règles de réciprocité et de résidence), ceux prévoyant de vivre à Taïwan pourraient trouver l’immobilier à Taipei attractif pour des raisons de style de vie. Avec la nouvelle loi fiscale traitant les résidents étrangers comme les locaux pour la résidence principale taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, un professionnel étranger vivant à Taipei pourrait acheter un logement et profiter de faibles taxes de détention (1% par an) – une bonne affaire relative comparée à de nombreuses grandes villes mondiales. C’est avant tout une opportunité de style de vie plutôt qu’un simple investissement, mais sur le long terme, être propriétaire à Taipei permet de se protéger contre l’inflation des loyers et les fluctuations monétaires.

Principaux risques :

Surévaluation et faibles rendements : Selon de nombreux indicateurs, l’immobilier à Taipei est surévalué par rapport aux fondamentaux. Les rendements locatifs avoisinent les 2 %, ce qui signifie qu’après impôts fonciers, entretien et inflation, le rendement net pour un investisseur louant un appartement à Taipei est souvent proche de zéro investasian.com investasian.com. C’est un risque évident : on parie essentiellement uniquement sur l’appréciation du capital. Si les prix stagnent ou baissent, l’investissement pourrait générer un rendement inférieur à celui de l’épargne de base ou d’autres actifs. Avec un appartement moyen de 30 ping (environ 100 m²) coûtant entre 600 000 et 700 000 USD à Taipei investasian.com investasian.com, le ratio coût/revenu est extrême – les salaires locaux (environ 1 500 USD/mois en médiane) ne peuvent tout simplement pas soutenir de tels prix investasian.com investasian.com. Il existe un réel risque de correction des prix à long terme ou au moins de stagnation des prix pendant des années, le temps que les revenus rattrapent. Les comparaisons internationales sont sans appel : Taipei est presque aussi chère que Singapour au mètre carré, sans pour autant bénéficier du statut de centre financier mondial ou de la même rareté du foncier investasian.com investasian.com. Cela suggère un potentiel de hausse limité dans un avenir proche.
Risque politique et réglementaire : La forte intervention du gouvernement signifie que la politique peut changer du jour au lendemain et bouleverser la rentabilité des investissements. Par exemple, une nouvelle taxe « anti-accumulation » ou un resserrement supplémentaire du crédit pourraient être mis en place si les prix ne se modèrent pas suffisamment. Les investisseurs étrangers courent le risque de voir les traités de réciprocité évoluer ou des barrières supplémentaires apparaître, notamment si les relations géopolitiques se détériorent. À l’heure actuelle, les étrangers doivent s’assurer que leur pays d’origine autorise les Taïwanais à y acheter un bien, sinon Taïwan ne leur permettra pas d’acheter (règle de réciprocité) taiwanhousing.tw. Les acheteurs chinois, qui soutenaient autrefois des segments du marché du luxe à Taipei, ont pour la plupart disparu après que Pékin a restreint les achats à l’étranger investasian.com investasian.com – un rappel que les décisions politiques peuvent écarter tout un pan d’acheteurs. La poursuite des tensions trans-détroit ou toute instabilité peuvent également impacter la valeur des biens (le profil de risque de Taipei inclut le risque sismique et le risque de conflit militaire, ce qui inquiète certains investisseurs étrangers investasian.com).
Risque d’illiquidité et d’endettement : Avec la baisse des volumes et des transactions à leur plus bas niveau depuis plusieurs années, l’immobilier à Taipei est devenu moins liquide. Un investisseur pourrait constater qu’il faut désormais bien plus de temps pour vendre un bien qu’au plus fort de la vague haussière. S’il s’est endetté (bien que l’endettement soit désormais encadré, certains empruntent encore via des prêts secondaires ou des financements non régulés), il pourrait se retrouver coincé sur un marché baissier avec des coûts de portage. Le coût de portage a augmenté avec les nouvelles taxes : posséder plusieurs appartements vacants signifie payer jusqu’à 4,8 % de la valeur estimée en taxes chaque année taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw – une note salée qui peut grignoter le capital de l’investisseur si les prix ne montent pas. Si les taux d’intérêt devaient augmenter dans le futur (ce n’est pas attendu immédiatement, mais c’est un risque à moyen terme), les propriétaires très endettés pourraient être encore plus sous pression.
Concurrence d’autres marchés : À l’échelle régionale, les investisseurs peuvent trouver de meilleures perspectives ailleurs. Par exemple, la Malaisie ou le Vietnam offrent des rendements locatifs et une croissance plus élevés, Singapour offre plus de stabilité, etc. investasian.com investasian.com. Il existe un coût d’opportunité à placer son capital sur un marché stagnant. Certains analystes suggèrent ouvertement que l’immobilier à Taïwan offre « très peu de profit restant » et que l’on peut trouver de meilleurs rendements sur les marchés frontières ou même dans d’autres classes d’actifs investasian.com investasian.com. Le risque pour un investisseur est que le marché de Taipei puisse sous-performer pendant une décennie alors que leur argent aurait pu fructifier ailleurs.

En résumé, investir dans l’immobilier à Taipei en 2025 est un jeu prudent. Cela peut avoir du sens pour ceux qui cherchent un logement ou une réserve de valeur à long terme dans un emplacement privilégié, et il existe des poches de croissance (logistique, certains quartiers). Cependant, l’investissement spéculatif pour des gains rapides est quasiment exclu – le marché « demande une correction » et subit d’ailleurs probablement celle-ci investasian.com investasian.com. Les investisseurs prudents évalueront attentivement l’environnement faible rendement/prix élevé. Les stratégies de gestion du risque incluent : se concentrer sur des biens avec une valeur unique (par exemple, à proximité des meilleures écoles ou de futures lignes de MRT), limiter l’effet de levier et adopter un horizon d’investissement long afin de traverser les cycles. De plus, la diversification est cruciale – historiquement, de nombreux investisseurs locaux plaçaient une part énorme de leur patrimoine dans l’immobilier ; le contexte actuel suggère d’équilibrer avec d’autres placements pour réduire l’exposition à cette phase de marché lent.

Dynamiques immobilières au niveau des districts à Taipei

La ville de Taipei est composée de divers districts, chacun ayant son propre profil immobilier. Les prix de l’immobilier et la demande diffèrent sensiblement d’un district à l’autre, en fonction de facteurs tels que l’emplacement, le développement, les commodités et la nouvelle offre. Voici un aperçu des dynamiques immobilières à Taipei au niveau des districts :

District de Da’an : Réputé comme le quartier résidentiel le plus prestigieux de Taipei, Da’an affiche constamment les valeurs immobilières les plus élevées de la ville. Il est situé au centre (abritant le parc forestier de Da’an, les meilleures écoles et la National Taiwan University à proximité) et bien desservi par les lignes de MRT. Selon les données récentes, les prix moyens à Da’an se situent entre 1,2 et 2,0 millions de NT$ par ping (400 000 à 650 000 US$ par 3,3 m²) pour les appartements taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Cela place un appartement standard de 30 ping (99 m²) à Da’an facilement au-dessus de 36 millions de NT$ (1,2 M US$). L’attrait de Da’an (pour les locaux comme pour les expatriés) maintient la demande forte. Même lors de la correction de 2024–25, les prix à Da’an ont résisté ; c’est souvent la référence du marché du luxe à Taipei. Cependant, étant une zone mature, l’offre neuve à Da’an est limitée – la plupart des biens sont des reventes ou des réhabilitations d’immeubles anciens. Les investisseurs apprécient Da’an pour sa stabilité et sa liquidité (il y a toujours une demande pour le “Beverly Hills” de Taipei).
District de Xinyi : Le moderne quartier de Xinyi – centre financier et commercial de Taipei, où se trouve la Taipei 101 – rivalise avec Da’an pour la première place. Les appartements de luxe autour de la 101 et dans la “zone planifiée de Xinyi” atteignent souvent des prix comparables à ceux de Da’an (1 M NT$+ par ping) vpon.com. La zone autour du Mémorial Sun Yat-sen et de la station Xinyi Anhe MRT est particulièrement onéreuse vpon.com. L’attrait de Xinyi réside dans ses gratte-ciels luxueux, ses installations récréatives et ses bureaux d’entreprises ; c’est le district de choix pour les projets haut de gamme. La dynamique immobilière y inclut un mélange de résidentiel et de bureaux – certains logements à Xinyi sont des appartements avec services ou à usage mixte. L’offre continue de croître légèrement (par exemple, nouvelles tours de luxe comme le projet Taipei Sky Tower). En 2025, les condos à Xinyi restent très demandés, bien que les prix très élevés réduisent le nombre d’acheteurs potentiels. Beaucoup de propriétaires sont des familles aisées ou des investisseurs issus de l’élite économique taïwanaise. Le marché locatif de Xinyi cible les expatriés et les cadres, mais les rendements sont faibles par rapport au prix d’achat. Lors du récent ralentissement du marché, Xinyi a connu moins de transactions, mais les prix n’ont pas réellement chuté – les vendeurs préfèrent conserver leurs biens plutôt que de négocier à la baisse, conscients de la notoriété unique de Xinyi.
Zhongzheng et Songshan : Ces quartiers font également partie du cœur de Taipei. Le district de Zhongzheng (qui comprend le Palais présidentiel, la zone du Mémorial Chiang Kai-shek) présente un mélange de bureaux gouvernementaux et d’anciens quartiers résidentiels. On y trouve quelques poches de luxe (par exemple près de l’hôpital universitaire national de Taïwan ou du centre civique), mais aussi de nombreux bâtiments anciens. Les prix moyens à Zhongzheng sont juste légèrement inférieurs à ceux de Da’an – environ NT$800 000–900 000 par ping il y a quelques années vpon.com. Le district de Songshan, notamment dans des zones comme Minsheng Community et aux alentours de Nanjing East Road, est un autre secteur très cher avec des moyennes souvent supérieures à NT$800 000 par ping vpon.com. Les deux quartiers offrent une accessibilité pratique et des communautés établies. Pendant la période de forte croissance, ces secteurs ont connu une hausse plus modérée par rapport à la périphérie (car ils étaient déjà chers), et dans le refroidissement actuel ils affichent un déclin modéré. Songshan dispose de nouveaux projets haut de gamme (par exemple autour de la Taipei Arena et à proximité de Nanjing/Fuxing) qui maintiennent son attrait. Zhongzheng, avec ses nombreux appartements anciens, pourrait voir davantage de réaménagement dans les années à venir grâce aux programmes de renouvellement urbain visant les bâtiments vieillissants.
Zhongshan et Shilin : Le district de Zhongshan est en partie très central (le corridor qui s’étend au nord de la gare principale de Taipei via Zhongshan MRT jusqu’à la zone Dazhi/Mirramar). C’est un quartier de contrastes : des enclaves branchées et haut de gamme près de la station Zhongshan MRT et de Dunhua North, mais également d’anciens quartiers à faibles immeubles. Certains secteurs comme Dazhi/Tianmu (qui se trouve en fait dans le district de Shilin, mais adjacent à Dazhi de Zhongshan) accueillent des communautés expatriées et de grands logements de luxe. Les prix moyens à Zhongshan sont compris dans la fourchette haute-moyenne (~NT$750 000 par ping en 2022) vpon.com, soutenus par des poches de richesse. Le district de Shilin est en moyenne un peu moins cher (~NT$650 000 par ping) vpon.com, mais il comprend Tianmu, un secteur résidentiel aisé où les maisons et appartements peuvent être extrêmement onéreux (Tianmu rivalise souvent avec Da’an pour les biens haut de gamme, au prix du ping). Shilin englobe aussi une grande partie de Yangmingshan (zone montagneuse), avec quelques villas de luxe mais aussi des habitations anciennes et moins chères. En 2025, Shilin et Zhongshan connaissent une demande stable, notamment de la part des familles – Shilin pour ses espaces et ses écoles internationales (appréciées des expatriés), Zhongshan pour sa centralité. L’extension du MRT (ligne rouge) vers Tianmu n’est pas encore réalisée, si bien que ces zones dépendent du bus ou de la voiture, ce qui limite la hausse de la demande.
Wanhua, Datong, Wenshan, Beitou : Ces districts représentent généralement le côté « abordable » de la ville de Taipei (bien que abordable soit très relatif ici).

Wanhua

NT$500–700k par ping

newhouse.591.com.tw

price.cthouse.com.tw

le prix plus bas de Wanhua a en fait attiré des primo-accédants

estate.ltn.com.tw

Datong

vpon.com

Wenshan

Beitou

des variations de prix moins volatiles

« chasse aux bonnes affaires »

communautés résidentielles les plus vendues en 2024 se trouvaient à Wanhua

facebook.com

estate.ltn.com.tw

Neihu et Nangang : Ces deux quartiers situés à l’est de Taipei sont les parcs technologiques et d’affaires de la ville. Neihu est devenu un pôle technologique accueillant de nombreux sièges sociaux de sociétés informatiques et possède également des quartiers résidentiels de classe moyenne. Nangang abrite le Nangang Software Park, le centre d’exposition et un nombre croissant de gratte-ciel. L’immobilier à Neihu affiche des prix moyens de milieu de gamme (~600 000 NT$/ping) vpon.com, bien que certains nouveaux projets dépassent les 800 000 NT$. Nangang était historiquement moins cher, mais avec tous ces développements, certaines parties du quartier ont vu leurs prix grimper rapidement. Les deux quartiers ont connu une offre nouvelle significative – des résidences modernes destinées aux jeunes professionnels travaillant dans la zone, souvent à des prix légèrement plus abordables que dans le centre-ville. L’achèvement de la ligne circulaire du MRT et d’autres améliorations du transport en commun ont renforcé leur attractivité. Cependant, ces quartiers restent davantage exposés aux fluctuations du marché ; lors des périodes de forte demande, les prix à Neihu/Nangang ont bondi, et en cas de ralentissement, de nombreux logements y restent disponibles. En 2025, si l’on recherche un appartement neuf doté de services pour un coût (relativement) plus bas, Neihu et Nangang offrent des options. La vacance de certains nouveaux immeubles est notable, ce qui permet aux acheteurs de négocier (les promoteurs pouvant proposer des remises ou avantages sur les lots restants).
Nouvelle Ville de Taipei (districts environnants) : Bien qu’ils ne fassent pas partie de la ville de Taipei proprement dite, il est pertinent de considérer que les districts juste à l’extérieur de la frontière de Taipei (dans la Nouvelle Taipei) influencent fortement et sont influencés par le marché de Taipei. Des zones comme Yonghe et Zhonghe (juste de l’autre côté de la rivière au sud de Taipei), et Banqiao (au sud-ouest) ont vu leurs prix grimper jusqu’à atteindre des niveaux proches de ceux de Taipei. En fait, Yonghe et Zhonghe, dans la Nouvelle Taipei, possèdent certains quartiers avec des prix équivalents à ceux des districts les moins chers de Taipei – ils sont extrêmement denses et convoités en raison de la brièveté des trajets domicile-travail (un simple pont les sépare de Taipei). Selon une analyse, Yonghe, Zhonghe et Banqiao affichent désormais des prix au ping proches de ceux des districts les moins chers de Taipei, dépassant souvent NT$600–800k par ping dans les projets haut de gamme vpon.com vpon.com. Le nouveau district spécial Xinban de Banqiao est un centre-ville moderne à part entière avec ses gratte-ciel, centres commerciaux et bureaux gouvernementaux ; il attire de nombreuses personnes quittant Taipei. Comme indiqué précédemment, la ville de Taipei a perdu de la population au profit de ces zones – par exemple, Taoyuan et la Nouvelle Taipei ont connu des entrées nettes de population tandis que des habitants quittaient la ville pour des logements plus abordables, connectés par de nouvelles lignes MRT taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Cette tendance de migration de la ville vers la banlieue devrait persister, ce qui signifie une forte demande dans les districts proches de la Nouvelle Taipei et un ralentissement de la croissance de la ville de Taipei. Les investisseurs pourraient envisager les districts de la Nouvelle Taipei comme alternatives : ils offrent souvent de meilleurs rendements locatifs puisque les prix d’achat sont un peu plus bas tandis que les loyers ne le sont pas de manière proportionnelle (de nombreuses personnes sont prêtes à y louer et à faire la navette).

Pour résumer la dynamique des districts de Taipei : les districts centraux (Da’an, Xinyi, Songshan, etc.) affichent les prix les plus élevés et la demande la plus stable, servant de baromètres au marché du luxe. Les districts périphériques (Wanhua, Wenshan, etc.) proposent des prix d’entrée relativement plus bas et attirent généralement les primo-accédants et les personnes au budget limité, et peuvent connaître des pics d’activité lorsque l’accessibilité au centre se dégrade. Avec l’assouplissement actuel du marché, on constate que les quartiers de luxe sont résilients mais calmes (peu de ventes forcées, baisses de prix mineures), tandis que les quartiers intermédiaires sont plus actifs alors que les acheteurs recherchent de bonnes affaires (sans pour autant s’effondrer, car leurs prix n’étaient pas excessifs à la base). L’interaction entre Taipei et la Nouvelle Taipei est également cruciale – les améliorations de la desserte régionale (nouvelles lignes MRT, etc.) peuvent rapidement modifier les tendances de la demande. Par exemple, lorsque la nouvelle ligne Wanda MRT (en construction) sera inaugurée, elle reliera les zones Wanhua/TVG au sud de la Nouvelle Taipei, ce qui pourrait faire grimper les valeurs immobilières le long de cet axe.

En fin de compte, l’immobilier à Taipei est très localisé. Les acheteurs ou investisseurs potentiels doivent étudier les tendances à l’échelle du district : un quartier peut être en surabondance d’offres et peu dynamique, tandis qu’un autre à quelques kilomètres de là connaît une forte demande non satisfaite et une offre limitée. Le marché immobilier de Taipei n’est pas monolithique, et une stratégie avisée en 2025 consiste à se concentrer sur les micro-localisations : l’adage « emplacement, emplacement, emplacement » s’avère très juste, que ce soit pour la proximité d’une station de MRT, d’un quartier scolaire réputé ou d’une nouvelle zone de développement.

Taipei vs. autres grandes villes taïwanaises : une comparaison

En comparant le marché immobilier de Taipei à celui d’autres grandes villes taïwanaises telles que Taichung et Kaohsiung (ainsi que New Taipei, Tainan et Taoyuan), plusieurs différences apparaissent en termes de niveaux de prix, tendances et moteurs du marché.

Niveaux de prix : Taipei est de loin la ville la plus chère de Taïwan en matière d’immobilier. Même le prix moyen au ping (㎡) à Taipei surpasse largement ceux des autres villes. Début 2025, la moyenne dans la ville de Taipei était d’environ 1,233 million de NT$ par ping taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, tandis que dans les autres villes, ce montant n’en représente qu’une fraction. Par exemple, Hsinchu – dopée par l’industrie technologique – arrivait en deuxième position avec environ 594 000 NT$ par ping en moyenne taiwannews.com.tw. Le prix moyen d’un logement en prévente à Taoyuan était d’environ 372 000 NT$ par ping en 2025 taiwannews.com.tw. À Taichung et Kaohsiung, les prix varient généralement entre 200 000 et 400 000 NT$ par ping selon les quartiers (avec des projets de luxe neufs plus chers). Les six municipalités spéciales (Taipei, New Taipei, Taoyuan, Taichung, Tainan, Kaohsiung) affichent désormais un prix moyen total du logement supérieur à 10 millions de NT$ taipeitimes.com taipeitimes.com, mais l’on obtient tout simplement beaucoup plus de surface pour ce prix hors de Taipei. Par exemple, un budget de 15 millions de NT$ pourrait acheter un petit studio de 15 ping à Taipei, contre un confortable appartement familial de 40 ping à Kaohsiung ou Taichung.

Tendances récentes des prix : Pendant le boom de 2020 à 2022 et jusqu’en 2023, plusieurs villes hors de Taipei ont en fait connu une croissance des prix en pourcentage plus rapide que Taipei. Les faibles taux d’intérêt et la liquidité liée à la pandémie ont afflué vers les marchés immobiliers régionaux. Au premier semestre 2024, Hsinchu, Taoyuan, Taichung et Kaohsiung ont mené la nation en termes de hausse des prix – les prix des maisons à Hsinchu ont bondi de 17,1 % en glissement annuel, Taoyuan de 15,6 %, Taichung de 14,9 % et Kaohsiung de 13,1 % taipeitimes.com taipeitimes.com. La croissance à Taipei a été plus modérée (environ 5 % sur cette période) taipeitimes.com. Ce phénomène était parfois nommé « diffusion urbaine » du boom : comme Taipei devenait trop cher, la spéculation et l’achat réel se sont déplacés vers des villes comme Taichung (devenue la deuxième plus grande ville de Taïwan par la population) et Kaohsiung (rendue attractive grâce aux nouvelles infrastructures et industries).

Cependant, lors de la correction du marché (fin 2024) qui a suivi, ce sont ces villes où la hausse avait été excessive qui subissent les plus fortes corrections. Comme mentionné précédemment, le quatrième trimestre 2024 a vu les prix baisser dans toutes les grandes villes, mais Kaohsiung et Tainan ont le plus chuté (environ 10 % sur un trimestre à Kaohsiung, 7 % à Tainan) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taichung et Taoyuan ont connu des baisses modérées (~3–5 %), et Taipei/Nouveau Taipei les plus faibles (~2–3 %) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Cela met en lumière une différence clé : le marché de Taipei, bien que cher, est moins volatil – il n’a pas connu une flambée aussi rapide que, par exemple, Kaohsiung, donc il n’a pas chuté aussi brutalement. La hausse de Kaohsiung était en partie alimentée par les attentes autour des investissements industriels (comme les usines prévues de TSMC et d’autres projets technologiques) et des infrastructures (nouvelles lignes de MRT, réaménagement du port). Lorsque ces attentes n’ont pas immédiatement trouvé d’ancrage dans les fondamentaux (projets technologiques retardés, revenus locaux à la traîne), une correction s’est produite taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taipei, étant un marché plus mature, a été plus tempéré.

Moteurs économiques et demande : Chaque ville a ses propres moteurs. Taipei est portée par l’emploi des cols blancs, la présence du gouvernement et l’offre limitée de terrains. Taichung, dont la population est comparable à celle de Taipei, possède une économie davantage basée sur l’industrie manufacturière (machinerie, aérospatiale) mais aussi un secteur des services en croissance ; son marché immobilier a profité du déménagement de personnes et d’entreprises (sa situation centrale et le prix moins élevé du foncier étant des atouts). Kaohsiung a longtemps été industrielle (pétrochimie, transport maritime) et tente désormais d’effectuer une transition vers la technologie (semi-conducteurs) et le tourisme. L’essor de ces nouvelles industries a entraîné un important achat spéculatif en 2021-2023 – souvent désigné sous le nom « effet TSMC ». Dans le district de Nanzih à Kaohsiung (où TSMC s’implante), les prix de l’immobilier auraient grimpé de près de 90 % entre 2020 et 2023 en prévision straitstimes.com straitstimes.com. C’est bien au-dessus de tout ce qu’on a vu à Taipei. Mais, comme le soulignent les analystes, les salaires locaux et les infrastructures de Kaohsiung n’ont pas suivi, il se peut donc que ces gains ne soient pas entièrement maintenus taiwannews.com.tw. Tainan a connu un effet TSMC similaire (avec le Southern Taiwan Science Park), ce qui a stimulé ses prix auparavant très bas. Hsinchu (pas une grande ville par sa taille, mais à mentionner) possède le Science Park et les revenus les plus élevés de Taïwan, ce qui explique ses deuxièmes prix immobiliers les plus élevés du pays. Taoyuan bénéficie de la proximité de Taipei et de l’aéroport international, ce qui en fait une plaque tournante pour le logement abordable destiné aux navetteurs de Taipei ; elle affiche des volumes de transaction élevés et une croissance démographique constante (Taoyuan a enregistré la plus forte migration nette entrante début 2025 parmi toutes les villes) taiwannews.com.tw.

Différences d’offre : L’offre de logements à Taipei est limitée (peu de terrains vacants, processus de réaménagement complexe), tandis que des villes comme Taichung ou Kaohsiung disposent de plus d’espace pour s’étendre ou réaménager de vastes parcelles. Cela signifie que le risque de sur-offre est plus élevé en dehors de Taipei. Par exemple, Taichung a construit trop d’appartements de luxe lors des cycles précédents, qui sont ensuite restés invendus. Dans le cycle actuel, New Taipei a étonnamment connu une forte réduction du nombre de nouveaux projets en 2024 (-62 % comme mentionné), en raison d’une sur-offre dans certaines zones taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taichung a enregistré le plus grand nombre de nouveaux projets immobiliers en 2024 parmi toutes les régions (33 000 unités) taiwannews.com.tw, ce qui pourrait signaler une future sur-offre là-bas si la demande ne suit pas. L’offre nouvelle à Taipei est modérée et généralement vite absorbée (si le prix est juste) en raison d’une demande réelle et du remplacement des anciens bâtiments. Ainsi, les investisseurs considèrent Taipei comme présentant un risque plus faible de sur-stock, alors qu’ils doivent être prudents dans des zones comme les nouveaux quartiers de Taichung ou les périphéries de Kaohsiung où des quartiers entiers sont en construction.

Rendement et climat d’investissement : Fait intéressant, les rendements locatifs sont faibles dans toute Taïwan, mais ils sont légèrement meilleurs en dehors de Taipei. À Taipei, ~2 % est courant, mais à Kaohsiung ou Taichung, on peut parfois obtenir 2,5 à 3 % grâce à des prix immobiliers plus bas. L’investissement étranger dans l’immobilier taïwanais est relativement faible et se concentre principalement sur Taipei ; les autres villes n’attirent guère d’acheteurs internationaux, à part quelques Taïwanais d’outre-mer. Le profil de risque est différent également – Taipei peut être plus exposée à certains risques (par exemple, c’est le centre politique, donc en cas de conflit, elle serait touchée en premier), alors que les villes du sud font face à d’autres risques (instabilité industrielle). Mais dans l’ensemble, toutes les villes seraient affectées par tout problème national majeur, comme un changement des taux d’intérêt ou des événements géopolitiques.

Impact des politiques : Les contrôles de crédit de la banque centrale et les nouvelles lois fiscales dont nous avons parlé s’appliquent au niveau national, donc elles affectent toutes les villes. En fait, certaines mesures ciblaient initialement Taipei et New Taipei (où la spéculation était la plus forte) avant d’être étendues. Aujourd’hui, un investisseur à Taichung achetant une troisième maison fait face aux mêmes limites LTV et surtaxes fiscales qu’un investisseur à Taipei taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Cela signifie que l’équité entre les villes au regard des politiques est mieux assurée qu’avant. Cela pourrait même contribuer à maintenir la valeur de Taipei – auparavant, les spéculateurs évitaient Taipei à cause du coût d’entrée élevé et se tournaient vers Taichung/Kaohsiung, faisant grimper ces marchés ; mais maintenant, avec les règles appliquées partout, cette forme d’arbitrage est réduite. Nous avons vu cela fin 2024, lorsque toutes les villes ont ressenti le refroidissement une fois le crédit resserré taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.

Pour résumer, l’immobilier à Taipei ressemble à une action de premier ordre : cher, relativement stable, croissance modérée, tandis que des villes comme Taichung ou Kaohsiung sont plutôt des actions de croissance : moins chères mais plus volatiles et cycliques. Taipei domine en niveau de prix ; les autres prennent parfois la tête en taux de croissance. Dans les prochaines années, beaucoup s’attendent à ce que les “villes de second rang” (Taichung, Kaohsiung) connaissent une période agitée – après un boom, ces marchés doivent être absorbés. Taipei pourrait éviter les montagnes russes, mais cela signifie aussi moins de gains spectaculaires.

Un résumé comparatif rapide :

Ville de Taipei : ~1,2 M NT$/ping en moyenne, baisse de prix d’environ 3% lors de la dernière correction taiwannews.com.tw. Avantages : demande la plus élevée, offre limitée, valeurs résilientes. Inconvénients : très cher, faible rendement.
New Taipei City : ~600-800 k NT$/ping dans les quartiers prisés, baisse plus faible (2,3 % au T4) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. C’est en quelque sorte un prolongement du marché de Taipei, avec des options un peu plus abordables. Certaines nouvelles zones sont en sur-approvisionnement, mais le marché reste globalement solide grâce à l’arrivée de nouveaux habitants.
Taoyuan : ~300-400 k NT$/ping, baisse modérée (~4,8 % au T4) taiwannews.com.tw. Marché très dynamique grâce à l’industrie et au métro aéroportuaire. Les prix avaient beaucoup augmenté ; la tendance se stabilise désormais.
Taichung : ~300 000 NT$/ping (variable), baisse d’environ 3,2 % au T4 taiwannews.com.tw. Grand marché en volume. Attention à la surabondance dans certains quartiers ; néanmoins, c’est le centre économique du centre de Taïwan, la demande existe donc.
Tainan : ~200 000 – 300 000 NT$/ping, baisse d’environ 7 % au T4 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Dynamisé par l’usine TSMC ; comme les prix étaient à la base bas, c’est encore relativement abordable. Une croissance continue pourrait s’observer si l’industrie tech prospère, mais les revenus locaux y sont faibles.
Kaohsiung : ~250 000 – 350 000 NT$/ping, baisse d’environ 10 % au T4 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Était une vraie success story grâce à la réhabilitation urbaine et aux projets tech ; maintenant en correction. Le long terme dépend du succès de la transformation économique (de l’industrie lourde à la haute technologie et aux services).

En conclusion, Taipei reste le marché le plus cher et le plus “élite”, tandis que d’autres villes offrent plus d’accessibilité et parfois une croissance à court terme plus rapide. Cependant, la récente chute après le boom dans des villes comme Kaohsiung montre le risque à vouloir poursuivre des gains rapides. Beaucoup d’investisseurs taïwanais diversifient en fait – possédant une résidence à Taipei (pour la stabilité/le statut) et parfois un bien locatif à Taichung ou Kaohsiung (pour le rendement ou le potentiel de croissance). Pour un investisseur étranger ou local, tout est question de tolérance au risque : Taipei = risque faible, rendement faible ; autres villes = risque plus élevé, rendement potentiellement plus élevé. Et comme toujours, la connaissance du marché local est essentielle – chaque ville a ses propres micro-marchés et il est prudent de les étudier individuellement.

Sources :

Taipei Times (Crystal Hsu), « Le marché immobilier devrait rester en repli : Evertrust », 25 juin 2025 – Rapport Evertrust Rehouse sur la baisse des transactions et prévision d’une correction modérée des prix taipeitimes.com taipeitimes.com.
Taipei Times (Crystal Hsu), « Le marché immobilier se refroidit rapidement, selon Evertrust », 20 mai 2025 – Données sur l’élargissement des écarts de négociation des prix par ville et la baisse des transactions au T1 2025 taipeitimes.com taipeitimes.com.
Taiwan News (TY), « Les prix de l’immobilier à Taïwan ont chuté de 6,6 % au T4 », 14 avril 2025 – Statistiques du MOI sur la baisse des prix au T4 2024 dans six villes et analyse de Chinatrust Real Estate taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Taiwan News (Liz Chung), « 20 000 habitants quittent Taipei au T1 à cause des prix élevés de l’immobilier », 25 avril 2025 – Données du MOI sur le prix moyen au ping à Taipei et la migration de population vers des villes moins chères (Taoyuan, etc.) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
CBRE Taiwan, « Perspectives du marché immobilier à Taïwan en 2025 », avril 2025 – Faits saillants des perspectives du marché (taux d’intérêt stables ; vacance des bureaux à un plus haut depuis 7 ans ; commerce de détail prudent ; volumes d’investissement en baisse dans un contexte de refroidissement du résidentiel) cbreemail.com cbreemail.com.
Taiwan Housing (blog), « Mise à jour 2025 de la politique hypothécaire : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir », 2024 – Résumé des mesures sélectives de contrôle du crédit par la Banque centrale (réductions du ratio LTV, absence de période de grâce, portée nationale) et de leurs objectifs taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
Taiwan News, « Les nouveaux taux de la taxe sur le logement à Taïwan profiteront aux résidents étrangers », 5 sept. 2024 – Détails des révisions de la loi sur la taxe foncière (House Hoarding Tax 2.0) : taxe de 2~4,8 % sur les résidences non occupées par le propriétaire, 1 % sur les résidences principales ; inclusion des détenteurs étrangers d’ARC taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Taipei Times, « Les nouveaux taux de taxe profiteront aux étrangers », 5 sept. 2024 – Annonce du MOF permettant aux étrangers titulaires d’un ARC de bénéficier du taux propriétaire-occupant (1,2 % → 1 %) taipeitimes.com taipeitimes.com.
Taipei Times (Crystal Hsu), « Les transactions immobilières bondissent de 27 % », 31 juil. 2024 – Rapport de Sinyi Realty sur les transactions S1 2024 et la hausse des prix dans les villes (Hsinchu, Taoyuan, etc.), avec mention de mesures d’assouplissement du crédit à la mi-2024 taipeitimes.com taipeitimes.com.
InvestAsian, « Immobilier à Taïwan : le plus surévalué d’Asie ? », 20 fév. 2025 – Point de vue critique sur le marché immobilier taïwanais : mentionne les prix à Taipei d’environ 7 000 $US/m², faibles rendements locatifs (~2 %), inaccessibilité (40 ans de revenus pour acheter un logement) et baisse du soutien des investisseurs chinois investasian.com investasian.com.
Vpon Big Data, « Prix de l’immobilier et tendances démographiques dans le Grand Taipei », nov. 2022 – Informations sur les prix par district : confirme Da’an comme le plus élevé (~1 M NT$/ping), districts périphériques plus faibles et les quartiers Yonghe/Banqiao de New Taipei approchant les prix de Taipei vpon.com vpon.com.
Taiwan News, « Les mises en chantier à Taïwan ont atteint leur plus bas niveau en cinq ans en 2024 », 6 févr. 2025 – Données du MOI sur les mises en chantier par ville (baisse globale, New Taipei -62,9 % en glissement annuel) et description de la réaction des promoteurs aux mesures de contrôle du crédit taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Taiwan News, « Taïwan réprime les prêts immobiliers spéculatifs », févr. 2025 – (Mentionné via blog) détails sur les mesures de contrôle du crédit et les examens de prêts pour primo-accédants taipeitimes.com taipeitimes.com.
Les sources et données ci-dessus constituent la base factuelle de ce rapport, offrant une vue d’ensemble du marché immobilier de Taipei en 2025 et au-delà.

Perspectives du marché immobilier de Taipei 2025 : tendances, prévisions et points clés

Aperçu des conditions du marché en 2025

Tendances du marché résidentiel en 2025

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerce, et industriel)

Prévisions et projections pour les années à venir

Impacts des politiques gouvernementales, des taxes et des réglementations

Opportunités et risques d’investissement

Dynamiques immobilières au niveau des districts à Taipei

Taipei vs. autres grandes villes taïwanaises : une comparaison

Marcin Frąckiewicz

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