Vue d’ensemble du marché (2025) – Après une année 2023 modeste, le marché immobilier espagnol a rebondi en 2024 et reste solide en ce début 2025. La baisse des taux de la BCE et le ralentissement de l’inflation ont stimulé la demande. Les ventes de logements ont atteint environ 642 000 en 2024 (+10% sur un an) globalpropertyguide.com, et les premières données 2025 (ventes de janvier +11% sur un an) montrent que la dynamique se poursuit globalpropertyguide.com. Les ventes sont réparties dans tout le pays : Madrid (+10,6% sur un an) et Valence (+9,0%) enregistrent des hausses importantes, la Catalogne +8,5%, l’Andalousie +6,9% et les Canaries +4,6% globalpropertyguide.com. L’offre reste tendue : les permis de construire augmentent (128k en 2024, prévision de 135k en 2025) mais restent inférieurs à la formation de nouveaux foyers caixabankresearch.com, ce qui maintient la pression à la hausse sur les prix. En conséquence, les prix nationaux des logements ont augmenté d’environ 5 à 8 % en 2024 cbre.com caixabankresearch.com et les loyers ont bondi d’environ 11,5 % globalpropertyguide.com. Les prévisions institutionnelles anticipent une poursuite de la croissance : CaixaBank table sur environ 650 000 ventes de logements et une hausse des prix de ~5,9% (indice MIVAU) en 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, tandis que Solvia (Idealista) prévoit pour 2025 une hausse des ventes de +3–4% et des prix de +5% idealista.com idealista.com.
Secteur résidentiel – La demande est généralisée. En 2024, 18 des 19 régions espagnoles ont connu une hausse des ventes globalpropertyguide.com. Les ventes de logements neufs ont bondi (+23 % en 2024 globalpropertyguide.com), le niveau le plus élevé depuis 2013, reflétant à la fois le manque d’offre de revente et la forte activité des promoteurs. Toutefois, la construction accuse un retard par rapport à la demande : les demandes de permis de construire sont en forte baisse et restent bien inférieures aux niveaux d’avant 2019 lucasfox.com. Le crédit hypothécaire se raffermit : les nouveaux prêts immobiliers ont grimpé de +14,2% en 2024 pour atteindre 61,7 milliards d’euros globalpropertyguide.com, aidés par la baisse de l’Euribor. En février 2025, le taux moyen d’intérêt sur les nouveaux prêts hypothécaires était d’environ 2,87% (contre 3,62% un an plus tôt) globalpropertyguide.com. Ce net assouplissement (la BCE ramenant ses taux à ~3% fin 2024 caixabankresearch.com) a poussé à l’achat : CaixaBank prévoit environ 650k transactions immobilières en 2025 caixabankresearch.com.
Les différences régionales sont notables. Madrid reste très prisée, avec des prix autour de 3 000 à 6 000 €/m² pour les appartements. Les ventes dans la région de Madrid ont augmenté d’environ 10,6 % en 2024 globalpropertyguide.com. Barcelone/Catalogne a également affiché une forte activité (+8,45 % de progression des ventes globalpropertyguide.com) alors que l’offre reste contrainte par un manque de nouveaux terrains. Valence et sa côte (Alicante, Castellón) représentaient 16,3 % des ventes nationales en 2024 globalpropertyguide.com, avec une dynamique de nouveaux programmes dans les corridors de croissance. Andalousie/Costa del Sol (Málaga, Cadix, etc.) a représenté la plus grande part des ventes nationales (19,6 % de l’ensemble globalpropertyguide.com) grâce à une demande domestique et étrangère forte pour le soleil et une vie abordable. Îles Baléares ont connu un intérêt étranger massif (un tiers de la demande) bien que les ventes aient baissé de 3,8 % en 2024 globalpropertyguide.com. Îles Canaries restent prisées par les Européens ; les ventes y ont progressé d’environ 4,6 % globalpropertyguide.com.
Immobilier d’entreprise – L’année 2024 a marqué un rebond des investissements et des locations. Les bureaux à Madrid et Barcelone ont montré une forte demande locative. À Madrid, la prise à bail de bureaux a atteint ~500 000 m² en 2024 (+40% sur un an) cbre.com ; Barcelone devrait dépasser ~300 000 m² en 2025 (plus de 280 000 m² en 2024, +20%) cbre.com. Les investissements dans les bureaux ont totalisé ~1,50 milliard € en 2024 (+25% sur un an) cbre.com, portés par de petites opérations et des acquisitions d’entreprises. Les bureaux de Madrid représentaient ~600 millions €, ceux de Barcelone ~440 millions € (+70% sur un an) cbre.com. Les taux de rendement prime sont autour de 4,85% à Madrid et 4,95% à Barcelone cbre.com, et devraient encore se comprimer, à l’image des autres marchés européens.
Le commerce de détail gagne du terrain. Les transactions de location de commerces de centre-ville ont progressé d’environ 11% en 2024, l’offre de locaux prime restant très limitée cbre.com. En conséquence, les loyers moyens prime des grandes artères ont augmenté d’environ 7% en 2024 cbre.com. Les centres commerciaux progressent aussi : la fréquentation et les ventes se redressent (ventes +4,7% sur un an) et les taux d’occupation atteignent un sommet de quatre ans cbre.com. L’intérêt des investisseurs est revenu en force : les investissements dans le retail ont atteint ~2,8 milliards € en 2024 (+135% sur un an) cbre.com, soit la moyenne de la décennie, faisant du retail la 3e classe d’actifs (20% des investissements totaux) cbre.com.
Hôtels & Tourisme – Le boom record du tourisme espagnol alimente la demande hôtelière. En 2024, environ 116 millions de touristes étrangers ont visité le pays (+4% vs 2023), générant 364 millions de nuitées (+5%) et des dépenses en hausse d’environ 17% cbre.com. Les hôtels ont affiché un taux d’occupation moyen d’environ 68 %. Près de 250 nouveaux hôtels (plus de 17 000 chambres) doivent ouvrir d’ici 2026 – un quart d’entre eux de luxe 5 étoiles, principalement à Malaga, Madrid, aux Canaries et à Cadix cbre.com. À l’image de cette vitalité, l’investissement hôtelier a atteint 3,22 milliards € en 2024 (23% de l’ensemble de l’immobilier d’entreprise) cbre.com. Les indicateurs d’exploitation (taux d’occupation, RevPAR) ont dépassé les niveaux de 2023 et d’avant-Covid cbre.com.
Marché du luxe – Le segment haut de gamme reste dynamique. Les propriétés de luxe situées sur les littoraux et dans les centres urbains (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelone) ont connu une forte demande. Notons que les acheteurs américains paient désormais les prix les plus élevés au m² parmi tous les groupes étrangers reuters.com. Les acheteurs non-résidents (20 % des transactions) ont payé en moyenne 2 362 €/m² au second semestre 2024 contre 1 713 € pour les locaux reuters.com. Selon Lucas Fox, les ventes de biens de luxe ont explosé en 2024 : les résidences de marque et les villas haut de gamme ont été un « segment d’exception » lucasfox.com. Plus de 62 % des nouveaux logements à Madrid Nuevo Norte seront abordables, reflétant la politique, mais de nombreuses unités de luxe sont également construites (voir ci-dessous).
Marché locatif (long terme vs court terme) – Les loyers à long terme ont grimpé en flèche en 2024 ; selon Idealista, l’indice national des loyers a augmenté de 11,5 % (atteignant environ 13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. Dans les grandes villes, les loyers ont atteint des records : Barcelone 23,4 €/m² (+13,9 %), Madrid 20,7 €/m² (+15,3 %), Palma 17,2 €/m² (+11,9 %), Malaga 15,1 €/m² (+11,4 %) globalpropertyguide.com. Les rendements locatifs bruts (loyer annuel/prix du bien) sont modérés : environ 5,6 % au niveau national au T1 2025, contre 6,2 % un an plus tôt globalpropertyguide.com. Les rendements en ville varient beaucoup – Barcelone environ 7,5 % en moyenne, Valence 6,2 %, Madrid seulement 4,8 % (en raison de prix plus élevés) globalpropertyguide.com. L’offre reste insuffisante et les taux d’intérêt demeurent bas, la demande locative reste donc forte, notamment chez les jeunes actifs et les immigrés.
Les locations de courte durée (tourisme) ont explosé malgré les tentatives de limitation. Exceltur rapporte que l’offre type Airbnb a augmenté d’environ 25 % entre 2022 et 2024, devançant la croissance de l’hôtellerie reuters.com. Dans les points chauds : les locations de courte durée à Madrid ont bondi de 49 % (elles représentent maintenant 38 % des lits touristiques) et à Málaga de 36 % en deux ans reuters.com. Cette croissance a contribué à un déficit national estimé à 450 000 logements reuters.com. En réponse, la réglementation se durcit : à partir du 1er juillet 2025, un Registre unifié des locations touristiques devient obligatoire (tous les logements de courte durée devront posséder un code d’enregistrement pour être annoncés en ligne) idealista.com. Dès le 3 avril 2025, de nouvelles règles imposent l’accord explicite de la copropriété pour toute location saisonnière dans un immeuble (majorité des voix des copropriétaires) ldrgroup.nl. Par ailleurs, les loyers à long terme ne seront plus indexés sur l’inflation : dès 2025, l’Espagne utilise un nouveau « indice de référence » (IRAV) pour la revalorisation des loyers, plafonnant ainsi les augmentations selon une formule globalpropertyguide.com.
Analyse régionale du marché
- Madrid : Plus grand marché d’Espagne (~12% de toutes les ventes globalpropertyguide.com), Madrid reste tendue et chère. Au T4 2024, les prix dans la Communauté de Madrid ont augmenté d’environ 9,4 % sur un an caixabankresearch.com (parmi les évolutions nationales les plus fortes), et les loyers prime ont flambé de 15 %. Les nouveaux projets (comme Madrid Nuevo Norte, voir ci-dessous) promettent plus de logements (10 500 unités) et de bureaux (1 million de m²) news.griclub.org news.griclub.org. Les flux d’investissement ont augmenté : bureaux, résidentiel et hôtellerie ont attiré environ 1,3 Md€ au T1 2025 cbre.co.uk, et Madrid est classée n°2 mondiale pour l’intention d’investissement des investisseurs (CBRE).
- Barcelone / Catalogne : Part de marché ~15,5 % (2024) globalpropertyguide.com. À Barcelone, les prix ont progressé d’environ 8 % en 2024 et l’offre haut de gamme reste limitée. Les logements neufs sont rares et soutenus par l’intérêt étranger. Projet phare : le tant attendu hub ferroviaire Barcelona Sagrera (un chantier à 2 milliards €, 3,7 km d’espaces verts) ouvrira d’ici 2028 en.wikipedia.org, libérant du foncier à aménager. Location de bureaux et commerce à Barcelone ont toutes deux accéléré en 2024 cbre.com cbre.com, signe d’un dynamisme économique.
- Région de Valence : Avec 16,3 % des ventes nationales globalpropertyguide.com, le marché valencien est solide. La province d’Alicante (Costa Blanca) affiche une part d’acheteurs étrangers particulièrement élevée (plus de 45 % au T4 2024) cottageproperties.es. Les centres urbains (Valence, Alicante) voient leurs loyers grimper (+12 % en 2024 à Valence ville) globalpropertyguide.com. Les investissements dans les transports (nouvelles lignes de tramway, agrandissement du port) et la tech alimentent la demande.
- Andalousie / Costa del Sol : L’Andalousie (19,6 % des transactions) est en tête du pays globalpropertyguide.com. La Costa del Sol (province de Malaga) est un aimant pour les étrangers : Britanniques, Scandinaves et autres y achètent, faisant grimper loyers et ventes (à Malaga ville, loyer +11,4 % en 2024 globalpropertyguide.com). Les villes de l’intérieur (Séville, Grenade) suscitent aussi l’intérêt avec la montée des prix. L’argent public afflue pour les transports (nouvelles lignes de métro, aéroport modernisé), ce qui améliore l’accessibilité.
- Îles Baléares : Tourisme et propriété étrangère prédominent. Environ un tiers des acheteurs à Majorque/Ibiza sont internationaux globalpropertyguide.com. En 2024, les Baléares ont été la seule région à connaître une légère baisse des ventes (-3,8 %) globalpropertyguide.com, le marché haut de gamme étant saturé. Malgré cela, les loyers y sont les plus élevés d’Espagne (Palma 17,2 €/m², Ibiza encore davantage) globalpropertyguide.com. Les réglementations sur les énergies renouvelables et la taxation des résidences secondaires (en débat) pourraient influencer la demande à l’avenir.
- Îles Canaries : Croissance modérée (ventes +4,6 % en 2024) globalpropertyguide.com. Le tourisme dynamique soutient la demande à Tenerife, Grande Canarie et Lanzarote. Les étrangers (surtout nord-européens) représentent environ 20–25 % des transactions. L’immobilier y offre encore des rendements plus élevés (~5–6 %) grâce à des prix plus bas.
Évolutions des prix & prévisions
Les prix de l’immobilier ont augmenté de 5 à 8 % à l’échelle nationale en 2024. Les données officielles (MIVAH) affichent +5,8 % (2024 par rapport à 2023) caixabankresearch.com, tandis que l’indice des notaires relève +8,4 % en 2024 caixabankresearch.com. Les régions phares enregistrent une progression à deux chiffres : Îles Baléares +12,1 % (T4 2024) et Madrid +9,4 % caixabankresearch.com. Les marchés secondaires du Nord et de l’Ouest progressent encore plus vite (provinces de l’Ouest/Nord en hausse de 11–15 % au T4 d’après Caixabank) car les acheteurs recherchent des biens abordables.
En regardant vers l’avenir, les prévisions institutionnelles sont optimistes. CaixaBank prévoit une croissance nominale des prix d’environ 5,9 % en 2025, qui devrait ralentir à environ 3,0 % en 2026 à mesure que l’offre commencera à rattraper la demande caixabankresearch.com. Solvia projette une croissance des prix d’environ +5 % en 2025 idealista.com. Le crédit hypothécaire devrait rester abondant à mesure que la politique de la BCE s’assouplit ; les banques pourraient réduire davantage les coûts d’emprunt. D’ici 2030, les experts anticipent des hausses positives mais plus modérées (les prix doublant environ entre 2020 et 2030 après ajustement de l’inflation). La croissance continue de la population (le FMI prévoit +1,2 %/an) et le sous-approvisionnement en logements sous-tendent ces prévisions caixabankresearch.com.
Dynamique de l’Offre et de la Demande
Demande : Portée aussi bien par les acheteurs nationaux qu’étrangers. La croissance continue de la population et de la main-d’œuvre (y compris l’immigration) crée de nouveaux ménages. L’emploi est proche des niveaux d’avant-Covid et les salaires augmentent, soutenant le pouvoir d’achat. Les données récentes montrent une demande refoulée : Solvia note que de nombreux acheteurs se sont abstenus en 2022–2023 en raison des taux élevés, et qu’ils reviennent actuellement idealista.com. L’intérêt étranger augmente fortement : les étrangers ont acheté environ 69 400 logements au premier semestre 2024 (20,4 % de toutes les ventes) idealista.com. Les citoyens britanniques restent le groupe le plus important, mais les Américains (+2× versus il y a 5 ans) et les Marocains sont particulièrement actifs reuters.com.
Offre : Historiquement limitée. La nouvelle construction augmente mais depuis un niveau bas : les permis de construire ont progressé d’environ 16 % en 2024 (107 000 de janvier à octobre) cottageproperties.es, mais le nombre total de demandes d’urbanisme reste inférieur à ceux d’avant 2019 lucasfox.com. La pénurie de terrains est aiguë dans les grandes villes (Madrid/Barcelone). Le parc immobilier vieillit : seulement environ 5 % des logements espagnols ont moins de 5 ans. Ce déséquilibre — demande croissante contre offre limitée — reste le principal moteur de la hausse des prix caixabankresearch.com.
Si l’offre s’envole (par exemple si les permis atteignent 135 000+ en 2025 caixabankresearch.com), la croissance pourrait se modérer. Mais actuellement, presque tous les experts s’accordent à dire que la contrainte d’offre maintiendra le marché sous pression pendant plusieurs années. Dans le secteur locatif, la faible vacance (~2–3 % dans les villes) provoque également une forte hausse des loyers.
Évolutions Législatives et Réglementaires
Les récentes évolutions politiques transforment le marché :
- Location Résidentielle : La Loi sur le Droit au Logement (Ley 12/2023) a introduit un nouveau Référentiel des Loyers (IRAV) à partir de janvier 2025 globalpropertyguide.com. L’IRAV plafonne les augmentations annuelles de loyer au plus faible : IPC, inflation sous-jacente, ou taux fixe moyen—remplaçant l’indexation précédente sur l’inflation globalpropertyguide.com. À partir de 2024, des plafonds provisoires (2–3 %) ont été utilisés, mais l’IRAV régira les nouveaux contrats après mai 2023. Cette mesure vise à stabiliser les loyers (30 % des Espagnols sont locataires de leur logement) globalpropertyguide.com.
- Locations Touristiques : Le 3 avril 2025, l’Espagne a réformé les locations de vacances. La Loi sur la Copropriété exige désormais un accord exprès de la copropriété (majorité des 3/5) pour exploiter une location touristique ldrgroup.nl. Pas de permis, pas de location de courte durée. En juillet 2025, l’Espagne appliquera la nouvelle réglementation européenne : tout logement loué à court terme doit être inscrit au registre national (Registro Único) et afficher ce numéro dans les annonces en ligne idealista.com. Ces mesures visent à réorienter les biens vers la location longue durée et à lutter contre les locations illégales.
- Golden Visa : L’Espagne a supprimé la Golden Visa immobilière le 3 avril 2025 globalpropertyguide.com. Des investisseurs obtenaient le droit de résidence en achetant un bien de 500 000 € ou plus (le pic : ~681 visas attribués via immobilier en 2019 globalpropertyguide.com). Le gouvernement a invoqué une pression à la hausse sur les prix en ville globalpropertyguide.com. Les demandes en cours conservent leurs autorisations, mais il n’est plus possible pour les nouveaux candidats d’investir via l’immobilier. Cela devrait freiner certains développements de luxe/de bureaux, mais les acheteurs anglo-saxons et européens ne faiblissent pas.
- Autres mesures : Les pouvoirs publics ont envisagé des taxes sur la vacance des logements et des incitations municipales pour le logement abordable, mais aucune mesure fiscale majeure n’a encore été adoptée. Les règles de crédit hypothécaire (plafonds de ratio prêt/valeur) restent modérées au regard des critères européens. Globalement, la tendance réglementaire cherche l’équilibre entre la protection des locataires et l’attractivité pour les investisseurs.
Paysage de l’Investissement Étranger
L’Espagne continue d’attirer les capitaux internationaux. Au premier trimestre 2024, l’investissement immobilier total s’est élevé à 3,3 Mds € (+39 % sur un an) cbre.co.uk, bien au-dessus de la moyenne européenne. Madrid et Barcelone figurent parmi les 5 premières villes pour les investisseurs internationaux (CBRE). La hausse concerne tant l’achat de logements par des étrangers que l’achat d’actifs à revenu par des entreprises. Par exemple, les acheteurs étrangers (résidents et non-résidents) ont acquis environ 1 logement sur 5 en 2024 idealista.com. Les institutions (fonds, SIIC, investisseurs fortunés) se développent dans le logement géré (build-to-rent, logements étudiants), le commerce, la logistique et le tourisme. À noter, les étrangers paient une prime : le prix moyen payé par les non-résidents était environ 38 % supérieur à celui payé par les Espagnols fin 2024 reuters.com.
L’IDE vers l’Espagne (ensemble de l’économie) a totalisé environ 20,9 Mds $ au premier semestre 2024 santandertrade.com. Si beaucoup sont allés dans les services et l’industrie, une part significative a financé hôtels, bureaux et logements. Les États-Unis sont désormais la première source d’IDE (29 % des flux) santandertrade.com, et les Américains découvrent l’Espagne parmi les plus actifs pour l’achat résidentiel reuters.com. Le Brexit a quelque peu freiné l’investissement britannique, mais les acheteurs européens (Allemagne, France, pays nordiques) restent dynamiques. La fin du Golden Visa pourrait réorienter l’investissement vers des actifs plus rentables que résidentiels.
Environnement du crédit immobilier et du financement
Les banques et les emprunteurs espagnols s’adaptent à l’évolution des taux. La dette hypothécaire (en cours) est faible par rapport aux standards historiques (≈31,3 % du PIB en 2024 contre 60 % avant 2008 globalpropertyguide.com). Cela laisse de la marge pour une croissance du crédit. En 2024, l’octroi de nouveaux prêts hypothécaires a rebondi (+14,2 % à 61,7 Mds € globalpropertyguide.com) après un recul en 2022–23. Le nombre de nouveaux prêts (423 761 en 2024) a aussi fortement augmenté globalpropertyguide.com.
Les taux d’intérêt baissent : après un pic à la mi-2024, la BCE a abaissé ses taux à environ 3 % en fin d’année. Le taux moyen des nouveaux prêts en Espagne était d’environ 2,87 % en février 2025 globalpropertyguide.com, contre 3,62 % un an plus tôt. Environ 90 % des prêts sont à taux variable ou à fixations courtes, donc les emprunteurs bénéficieront de nouvelles baisses (CaixaBank prévoit un taux directeur BCE à ~2 % d’ici 2026 caixabankresearch.com). Des coûts d’emprunt plus faibles soutiendront la demande des acheteurs et les renégociations. Les banques restent cependant prudentes : les quotités de financement (LTV) sont modérées (généralement 80 %), et les critères d’octroi sont stricts selon les standards de la bulle passée.
Grands Projets de Développement
Plusieurs projets d’envergure façonneront le marché de demain. Madrid Nuevo Norte (MNN) est le vaisseau amiral : une extension mixte de 3,4 km² (2,6 millions de m² constructibles) au nord de la gare de Chamartín. MNN prévoit ~10 500 logements (38 % abordables ; 62 % haut de gamme) et un nouveau quartier d’affaires central avec 1 million de m² de bureaux news.griclub.org news.griclub.org, ainsi que 400 000 m² d’espaces verts (dont un parc central de 13 ha) news.griclub.org. Le MNN devrait créer ~350 000 emplois et ajouter 15,2 milliards € au PIB sur 25 ans news.griclub.org.
Grands projets urbains : par exemple, Madrid Nuevo Norte (vue d’artiste ci-dessus) ajoutera 10 500 logements, 1,6 million de m² de bureaux et de vastes espaces verts news.griclub.org news.griclub.org.
D’autres villes ont aussi leurs propres projets : la Gare de Sagrera à Barcelone est en construction (coût d’environ 2 milliards €) et devrait ouvrir d’ici 2028 en.wikipedia.org. Le complexe de la Sagrera prévoit l’enfouissement des voies ferrées et la création d’un parc linéaire de 3,7 km au-dessus en.wikipedia.org, libérant ainsi du foncier pour des logements et des bureaux. À Valence, les projets sur l’ancien lit du fleuve et dans le port (extension de la Cité des Arts, Parc Central) permettront l’ouverture de nouveaux terrains résidentiels. La Plaza de la Magdalena à Saragosse est un méga-projet de bureaux et d’hôtels sur une ancienne île fluviale. Le quartier technologique 22@ à Barcelone poursuit son développement, avec des reconversions mixtes dans d’anciennes zones industrielles.
Du côté du tourisme, d’importants complexes hôteliers et centres de congrès sont en chantier. À titre d’exemple, le parc des expositions FICO de Málaga (plus grand centre d’événements d’Europe) a ouvert en 2023, et le Plaza Mayor II de Madrid est en cours d’agrandissement. Aux Baléares et aux Canaries, les projets de resorts haut de gamme et de résidences secondaires (souvent financés par des étrangers) avancent.
Prévisions des experts (2025–2030)
Les rapports institutionnels s’accordent sur une poursuite de la croissance jusqu’en 2025–26, puis une modération par la suite. CaixaBank (février 2025) prévoit environ 650 000 ventes de logements en 2025 (contre ~642 000 en 2024) caixabankresearch.com et une hausse des prix de ~5,9 % (indice MIVAH) caixabankresearch.com, avant un ralentissement de la croissance (nombre de transactions ~620k, prix +3,0 % en 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia prévoit également une hausse des ventes de +3–4 % et des prix du résidentiel de +5 % en 2025 idealista.com idealista.com, soulignant que des facteurs comme la demande refoulée et la clientèle étrangère devraient perdurer.
Sur la deuxième partie des années 2020, les tendances dépendront de la macroéconomie : si les taux restent bas et la construction progresse, la hausse des prix pourrait ralentir autour de 2–3 %. Le FMI et l’OCDE anticipent une croissance du PIB espagnol d’environ 2–2,5 % par an jusqu’en 2030, ce qui devrait soutenir la demande immobilière. Une certaine volatilité demeure possible : une nouvelle envolée des taux (par exemple, du fait de l’inflation mondiale) pourrait freiner temporairement le marché. Globalement, les analystes ne voient pas de grosse bulle – l’offre reste insuffisante : d’ici 2030, les prix pourraient être de 20 à 30 % plus élevés (en nominal) qu’en 2025, hors choc.
Risques et opportunités
Risques : Les tensions sur l’accessibilité restent le principal enjeu. Dans les grandes villes, le ratio prix/revenu est revenu au niveau de 2007 et le « taux d’effort » (mensualité/prix du logement vs revenu) est d’environ 35 % cbre.com , l’un des plus élevés de l’UE. La Banque d’Espagne alerte sur un déficit de logements (~450 000 unités manquantes) reuters.com. La poursuite d’une hausse rapide des loyers et des prix pourrait entraîner une réaction politique et un durcissement réglementaire. De fait, les nouvelles lois sur le contrôle et la régulation des loyers marquent un virage en faveur des locataires. Risque réglementaire : davantage de contrôles sur les loyers ou de taxes sur les résidences secondaires pourraient décourager les investisseurs. La suppression du Golden Visa est un exemple ; toute autre mesure surprise pèserait sur les actifs de luxe. Taux d’intérêt : un resserrement monétaire mondial plus rapide que prévu ferait grimper les taux d’emprunt et pèserait sur la demande. Volatilité touristique : la forte dépendance au tourisme rendrait le marché vulnérable à une chute des flux (réapparition d’une pandémie, par exemple), ce qui pénaliserait la location de courte durée et l’hôtellerie.
Opportunités : Par ailleurs, les atouts structurels demeurent. L’Espagne offre des rendements attractifs : les loyers en appartement (~5–7 % brut) dépassent nettement les taux des obligations d’État européennes globalpropertyguide.com, encore autour de 1 %. Avec des coûts de financement faibles, les promoteurs conservent de belles marges. Le marché locatif s’étend : le « build-to-rent » institutionnel et les hébergements alternatifs (étudiants, seniors) attirent des capitaux. Les gros projets urbains (comme MNN) modernisent l’offre résidentielle et ouvrent la voie aux investisseurs. La demande étrangère (Amérique du Nord, Europe du Nord, Amérique Latine) reste diversifiée et stable grâce à l’attrait du style de vie et des taux de change favorables. Les incitations européennes pour la construction durable encourageront également la rénovation et la création de logements énergétiquement performants (ce qui stimulera l’activité). Au total, l’Espagne apparaît à l’investisseur prudent comme un marché en croissance pérenne, porteur de demande locative et d’opportunités pour aménager la prochaine génération de logements et d’actifs mixtes.
Sources : Recherches de l’auteur, statistiques officielles (INE), rapports de secteur et analyses d’experts globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
