Résumé exécutif : Le marché immobilier thaïlandais en 2025 navigue dans un contexte contrasté. Les prix résidentiels augmentent modérément (~2–3 % par an) dans un contexte de faible demande intérieure, les promoteurs retardant les lancements et le gouvernement offrant des incitations aux acheteurs de logements. Bangkok et les principales zones touristiques comme Phuket restent les marchés les plus chers (par exemple, la mise en vente de condos 2 chambres ~303 000 USD à Bangkok contre 296 000 USD à Phuket), mais les condominiums font face à une offre excédentaire importante et à un ralentissement des ventes. L’immobilier commercial connaît des performances divergentes : à Bangkok, les bureaux connaissent une augmentation du taux de vacance (~18,2 % au S1 2024 bangkokpost.com) en raison de l’afflux de nouvelles tours de catégorie Grade-A, alors que les centres commerciaux profitent du rebond du tourisme (vacance des commerces de premier plan ~5,2 % au T1 2025 research.jllapsites.com). L’industriel/logistique demeure le secteur le plus dynamique – le Corridor Économique de l’Est (EEC) entraîne une forte demande pour les usines et entrepôts. L’investissement étranger reste solide, les acheteurs chinois, birmans et russes représentant la majorité des acquisitions de condominiums, et les autorités étudiant des réformes (ex. baux de 99 ans, quotas de condos étrangers plus élevés khaosodenglish.com). Les infrastructures de soutien (projets EEC, extensions de transports) et les incitations politiques (programmes de visas, allégements fiscaux) soutiennent les perspectives. Dans l’ensemble, une croissance modérée des prix et des ventes de quelques pourcents est attendue de 2025 à 2028, avec des opportunités dans l’habitat de milieu de gamme, la logistique/entrepôts et les développements liés au tourisme.
Panorama actuel du marché (2025)
L’économie thaïlandaise a connu une croissance lente (~3,1 % en glissement annuel fin 2024 scmp.com), avec un endettement des ménages élevé qui freine la demande locale. Le tourisme rebondit fortement (les arrivées en 2025 approchent les pics de 2019), ce qui augmente le taux d’occupation et les tarifs dans les hôtels. Le gouvernement poursuit ses mesures de relance du logement : par exemple, en 2024, le ministère des Finances a réduit les frais de transfert de propriété et d’enregistrement hypothécaire pour les logements ≤7M฿ (à 0,01 %), ce qui a permis de freiner la baisse des ventes de logements. Fin 2024, les transferts résidentiels restaient en baisse d’environ 4 à 8 % sur un an (350 545 unités en 2024, -4,4 %), mais certains signes indiquent une reprise en 2025 (le REIC prévoit une croissance de ~3,7 % des transactions). Les acheteurs étrangers de condominiums restent un soutien essentiel, même si les acheteurs locaux restent prudents.
Segment résidentiel
- Logement urbain (Bangkok métropolitain et grandes villes) : Le marché résidentiel de Bangkok est mature et dominé par la demande locale. Au T4 2024, les prix ont progressé modérément (maisons individuelles +2,4 % sur un an, maisons en rangée +3,2 % globalpropertyguide.com), tandis que la croissance du prix des condominiums a nettement ralenti (seulement +2,5 % au T4 2024 contre +7,2 % au T3) globalpropertyguide.com. Les promoteurs ont ralenti les nouveaux lancements en raison du crédit restreint ; de nombreuses sociétés se concentrent sur les projets à bas prix (≤7M฿) correspondant au budget des acheteurs. La surabondance d’inventaire reste préoccupante : Bangkok compte actuellement beaucoup de condos invendus, et l’offre continue d’arriver (bien que certains projets soient retardés). Les rendements locatifs pour les appartements à Bangkok avoisinent ~5–6 % (bruts) globalpropertyguide.com, avec des rendements plus élevés pour les petites unités et les emplacements secondaires.
- Marchés touristiques et secondaires : Les destinations touristiques forment un sous-marché à part. Phuket et Pattaya/Chonburi ont connu un boom de la construction, en particulier alors que les promoteurs de Bangkok se sont recentrés à la suite du ralentissement des ventes urbaines scmp.com. Colliers a rapporté ~4 982 unités de condos invendus à Phuket fin 2024 (sur 16 projets) scmp.com, après un record de 14 718 nouveaux lancements en 2024 (seulement ~64 % vendus) scmp.com. Cela annonce une sur-offre et une pression à la baisse sur les prix. Néanmoins, les condos de luxe dans les stations balnéaires restent chers : le prix moyen demandé pour un condo 2 chambres était d’environ 296 000 USD à Phuket (presque équivalent à Bangkok à 303 000 USD), témoignant de la forte demande touristique haut de gamme. Chiang Mai et d’autres régions affichent des marchés plus modestes ; les condos de Chiang Mai attirent aussi des retraités et expatriés étrangers, mais les volumes sont plus faibles et la croissance des prix plus lente. Dans tous les segments, la demande étrangère – en particulier pour les condos – demeure résiliente. Sur le 1er semestre–T3 2024, 11 036 unités de condos ont été vendues à des clients étrangers (+3,1 % sur un an). Les Chinois sont les premiers avec ~39,7 % de ces ventes (4 386 unités), suivis de la Birmanie (9,5 %), la Russie (7,2 %) et Taïwan (5,5 %). Fait notable, environ la moitié des transactions étrangères se situent dans la tranche ≤3M฿ (90 000 USD), ce qui indique une demande principalement pour le segment bas-moyen de gamme. Les principaux lieux d’achat pour les étrangers sont Bangkok (38,7 % des transferts étrangers, 4 269 unités) et Chonburi/Pattaya (36,0 %, 3 976 unités) ; Phuket (748 unités) et Chiang Mai (698) sont loin derrière.
Immobilier commercial
- Bureaux : Le secteur des bureaux à Bangkok fait face à une suroffre. Les nouveaux immeubles premium attirent de nombreux locataires quittant des bâtiments plus anciens, mais l’afflux massif de tours de catégorie Grade-A fait bondir le taux de vacance. CBRE et BP rapportent que la vacance des bureaux a atteint ~18,2 % au S1 2024 (contre 16,7 % fin 2023) bangkokpost.com. D’ici fin 2024 cela pourrait grimper à ~22 % bangkokpost.com. Avec ~260 000 m2 d’offres supplémentaires au S2 2024 bangkokpost.com, les loyers du Grade A ancien ont baissé (loyer moyen du Grade-A CBD à ~900฿/m2/mois) bangkokpost.com. Mais 2024 a aussi connu le plus fort taux d’emménagement net depuis cinq ans, les entreprises se recentrant sur des espaces neufs et haut de gamme. Perspective : avec plus d’offres attendues, la pression sur les bailleurs augmente ; les loyers prime devraient croître lentement ou même baisser si la demande ralentit. Les entreprises recherchent des bureaux certifiés ESG et équipés en technologie moderne.
- Commerce : L’immobilier commercial rebondit grâce au tourisme. Les centres commerciaux de Bangkok ont été fortement modernisés pour attirer la clientèle étrangère. Au T1 2025, le taux de vacance des emplacements prime atteignait ~5,2 % (un sommet de trois ans) research.jllapsites.com, en partie à cause d’une redistribution des locataires et de l’ouverture progressive de plusieurs grands centres fin 2024. Malgré cette hausse de vacance (+0,51 % T/T research.jllapsites.com), la location demeure dynamique ; une centaine d’accords avec des marques internationales ont été signés au T1 2025, notamment dans le luxe dans les centres fréquentés par les touristes research.jllapsites.com. Les loyers ont progressé modérément début 2025 (+1,4 % T/T) research.jllapsites.com, bien moins que l’envolée post-Covid de 2022–23. La performance future du commerce dépendra du tourisme (notamment chinois et russe) – toute perturbation pourrait freiner la croissance à court terme research.jllapsites.com.
- Hôtellerie : Les performances hôtelières sont solides. 2024 a enregistré des records d’occupation et de tarifs à Bangkok, en phase avec la hausse des visiteurs. L’exemption de visa pour 93 pays et une capacité aérienne accrue ont permis de se rapprocher des chiffres de 2019. Les RevPAR et tarifs moyens journaliers à Bangkok ont battu de nouveaux records en 2024. Les hôtels balnéaires (Phuket, Pattaya, Chiang Mai) en ont aussi profité, bien que de nombreux nouveaux hôtels ouvrent (surtout à Phuket). En 2025, la demande hôtelière et les valeurs devraient continuer de croître, même si le haut de gamme pourrait corriger en cas de perturbations des vols ou de sécurité research.jllapsites.com.
Industriel & Logistique
Le segment industriel est en pleine expansion, poussé par la relocalisation manufacturière et le commerce en ligne. La demande de locaux d’usine et d’entrepôts se concentre dans le Corridor Économique de l’Est (EEC : Chonburi, Rayong, Chachoengsao) et les provinces limitrophes. Les incitations gouvernementales (avantages fiscaux, ventes de terrains dans les zones industrielles) continuent d’attirer les investissements dans les secteurs automobile, électronique et pétrochimique, avec un effet d’entraînement sur les fournisseurs de rang 2 (usines prêtes à l’emploi). La logistique prospère aussi : la Bank of Ayudhya prévoit une croissance annuelle de 4–5 % (~7 000 rai/an) des ventes de terrains industriels pour 2025–2027. Les moteurs de la croissance incluent la diversification des chaînes d’approvisionnement en Asie du Sud-Est, la construction d’infrastructures EEC (routes, ports, parcs technologiques), et le boom du e-commerce nécessitant des installations logistiques modernes. Les investisseurs développent désormais des parcs industriels « intelligents » avec des services technologiques et une certification environnementale pour répondre aux exigences des locataires. Les loyers pour les entrepôts de qualité augmentent, bien que les récentes évolutions varient selon les zones. Globalement, l’immobilier industriel offre les meilleurs rendements et constitue le secteur phare du marché thaïlandais.
Régions et Villes Clés
- Région Métropolitaine de Bangkok : Le plus grand marché du pays. Bangkok domine à la fois le secteur résidentiel et les bureaux. Les prix des condos, bien qu’en croissance lente, restent les plus élevés du pays. La ville est aussi le cœur de la finance, des bureaux d’entreprises et du shopping. Les infrastructures à venir (extensions MRT/BTS, modernisation des aéroports Don Mueang et Suvarnabhumi) amélioreront la connectivité. Toutefois, le marché de Bangkok est sensible à la conjoncture économique locale : l’endettement élevé et les restrictions de crédit ont resserré la demande en logement. En résumé, Bangkok offre une grande échelle et de la liquidité mais fait face à une offre excédentaire de bureaux et de condos, ainsi qu’à une croissance des prix modérée.
- Corridor Est (Pattaya/Chonburi et EEC) : Cette zone industrielle côtière est un moteur de croissance. Chonburi/Pattaya est devenue un important pôle résidentiel et industriel. Au T1–3 2024, elle a enregistré 36,0 % de tous les condos vendus à des étrangers (3 976 unités) – juste derrière Bangkok. Cependant, Pattaya/Chonburi connaît également une forte surabondance de condos et une augmentation des loyers. Le phénomène majeur reste l’industrie : l’EEC accueille des usines high-tech, chantiers navals (Sattahip), et le nouveau projet d’aéroport-aérotropole U-Tapao. Les prix des terrains et les loyers industriels y montent à mesure que les entreprises s’y implantent, et encore plus d’infrastructures (routes, train à grande vitesse, troisième aéroport) arrivent. Le succès à long terme de l’EEC pourrait faire de Chonburi et Rayong l’un des marchés immobiliers les plus précieux de Thaïlande.
- Phuket et le Sud (stations balnéaires) : Phuket est le principal marché de luxe des stations balnéaires en Thaïlande. Le retour des touristes a relancé les revenus hôteliers et locatifs, mais comme indiqué, le marché des condos est en surchauffe scmp.com. Les promoteurs continuent de miser sur les retraités étrangers et les acheteurs de résidences secondaires, mais avec le retour plus lent des Chinois et Russes, de nombreuses unités restent invendues. Les prix dans le centre de Phuket (condo 2 chambres ~9–10M฿) tiennent bon, mais offrent une marge limitée à la hausse. D’autres lieux du sud (Phang Nga, Krabi) sont des marchés plus petits ; leur économie dépend fortement du tourisme. La croissance future dépendra des arrivées internationales et de dispositifs comme les incitations économiques spéciales de Phuket.
- Chiang Mai et le Nord : Le marché de Chiang Mai est de niche : c’est un centre éducatif et culturel, avec une demande modérée de condos/stations de la part de retraités et expatriés, ainsi que de touristes. Les prix y sont bien plus bas qu’à Bangkok et ont peu augmenté récemment. Des projets d’infrastructures (modernisation de l’aéroport, propositions de liaison ferroviaire Est jusqu’à Bangkok) pourraient dynamiser la région à long terme. Pour l’instant, Chiang Mai connaît une activité résidentielle et commerciale stable mais modérée, avec des opportunités dans les lotissements pour retraités et les projets touristiques de charme.
Évolution des prix et données de performance
- Prix résidentiels : À la fin de 2024, l’indice des prix des logements en Thaïlande montre une légère croissance. À l’échelle nationale, les prix des maisons individuelles étaient à +2,55 % en glissement annuel au T4 2024 (1,54 % réel) et les maisons en bande à +3,53 % (2,51 % réel). Dans le Grand Bangkok, l’augmentation était similaire (par ex. maisons individuelles +2,41 % YoY) globalpropertyguide.com. Les prix des condos, cependant, se sont refroidis : au T4 2024, les condos n’ont progressé que de +2,46 % à BKK (1,45 % corrigé de l’inflation) globalpropertyguide.com, contre 7,20 % au T3. Les prix affichés reflètent la localisation : un condo 2 pièces coûte en moyenne ~11,0M฿ (~US$303k) au centre de Bangkok contre ~10,7M฿ au centre de Phuket. À l’inverse, les marchés suburbains (Nonthaburi, Samut Prakan) valent environ un tiers du prix de Bangkok. Les prévisions du secteur pour 2025–26 annoncent des hausses de prix modérées : les représentants des constructeurs anticipent ~2–5 % de croissance, principalement liée à l’inflation du coût du foncier.
- Transactions et ventes : Les ventes de logements ont reculé en 2024 : la REIC signale une baisse de 7 à 13 % des transferts enregistrés sur les trois premiers trimestres 2024 (surtout les maisons basses -12,8 %). Les transferts de condos ont en réalité augmenté de +5,6 % sur cette période, aidés par les étrangers. La valeur des transferts a chuté d’environ 8 % début 2024. En nombre d’unités, l’estimation pour 2024 est d’environ 350 545 transferts à l’échelle nationale (-4,4 % YoY). La prévision pour 2025 est de 363 600 unités (+3,7 %), ce qui suggère une stabilisation. L’endettement élevé des ménages et les restrictions de crédit restent des freins, mais des mesures de relance (réduction des frais) commencent à atténuer la baisse des ventes.
- Rendements locatifs : Le rendement locatif brut résidentiel en Thaïlande se situe en moyenne autour de 6,2 % (T1 2025) globalpropertyguide.com. Les condos à Bangkok offrent ~4–6 % selon l’emplacement et la taille (les petites unités rapportent plus globalpropertyguide.com). Les zones de villégiature peuvent offrir des rendements similaires si le taux d’occupation est élevé. Les rendements ont légèrement baissé (6,27 % au T3 2024 à 6,17 % au T1 2025) globalpropertyguide.com, reflétant la hausse des prix et une certaine stagnation des loyers. Les loyers industriels sont en augmentation sous l’effet de la demande – certains promoteurs rapportent ~5–10 % de croissance annuelle des loyers dans les espaces logistiques de premier choix.
- Données clés (tableau) :
| Emplacement/Segment | Indicateur | Valeur/Tendance |
|---|---|---|
| Bangkok (condo 2 chambres, urbain) | Prix moyen demandé (USD) | 303 209 $ |
| Phuket (condo 2 chambres, station balnéaire) | Prix moyen demandé (USD) | 296 134 $ |
| Pattaya/Chonburi (condo 2 chambres) | Prix moyen demandé (USD) | 178 311 $ |
| Croissance médiane des prix des maisons (2024) | Variation annuelle (national) | +2,5 % (maisons), +3,5 % (maisons en bande) |
| Taux de vacance des bureaux à Bangkok (S1 2024) | Taux de vacance | 18,2 % (contre 16,7 % au S2 2023) bangkokpost.com |
| Taux de vacance du commerce prime à Bangkok (T1 2025) | Taux de vacance | 5,2 % (plus haut en 3 ans) research.jllapsites.com |
| Ventes de condos à étrangers (janv–sept 2024) | Unités vendues à des étrangers | 11 036 unités (+3,1 % YoY), ~13,3 % des transferts totaux de condos |
| Principaux acheteurs étrangers (T1–3 2024) | Part nationale des ventes de condos à étrangers | Chine 39,7 %, Myanmar 9,5 %, Russie 7,2 % |
| Prévision croissance des ventes de foncier industriel EEC | Croissance ventes/location nouvelles | +4–5 % par an (2025–27) |
| Frais de transfert public (≤7M THB) | Frais de transfert de propriété/emprunt | Réduit à 0,01 % (au lieu de 2 %/1 %) |
(Sources : Banque de Thaïlande, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)
Investissement étranger & cadre légal
Les acheteurs étrangers ont toujours été des acteurs majeurs du marché immobilier thaïlandais, en particulier pour les condos et les biens de luxe. Les lois actuelles interdisent aux étrangers de posséder du foncier (sauf exceptions comme les projets BOI ou sociétés enregistrées en Thaïlande) et limitent la part de condos détenus par des étrangers à 49 % dans un immeuble. Les baux de terrain (généralement 30 ans) sont fréquents. Récemment, les autorités ont assoupli les politiques pour attirer l’IDE : une mesure de 2021 prévoit des visas Long-Term Residency (10 ans) et des règles « assouplies » pour la propriété foncière pour les étrangers fortunés investissant dans la pierre en Thaïlande. En pratique, les investisseurs éligibles (ex. ≥250 000 $ d’investissement immobilier) peuvent obtenir des droits au-delà des limites habituelles.
À la mi-2024, le Cabinet thaïlandais a autorisé des études sur des réformes plus radicales – notamment la prolongation des baux fonciers à 99 ans et le relèvement du quota étranger dans les condos de 49 % à 75 % khaosodenglish.com. Ces changements sont encore à l’étude, mais ils annoncent une direction pro-investissement. La part étrangère dans les ventes totales de condos varie autour de 10–13 %. Les acheteurs chinois dominent la demande étrangère (près de 40 % des unités vendues) avec une récente hausse venant aussi du Myanmar, de la Russie, de Taïwan et des Occidentaux. Cependant, la volatilité géopolitique et économique à l’étranger (ex. ralentissement chinois) pourrait influer sur la demande étrangère future.
La Thaïlande offre également divers avantages aux investisseurs étrangers par l’intermédiaire du Board of Investment (BOI) : les projets de tourisme, d’infrastructure ou en zone industrielle peuvent bénéficier d’exonérations fiscales et parfois du droit de posséder du foncier. Par exemple, des projets immobiliers promus par le BOI (complexes hôteliers intégrés ou condominiums à marque étrangère) peuvent ouvrir la voie à une majorité détenue par des étrangers sous certaines conditions. En outre, des programmes comme le Thailand Elite Visa et des dispositifs pour les nomades digitaux (visas de longue durée) complètent ces incitations immobilières pour attirer retraités aisés et professionnels, soutenant potentiellement le marché du luxe.
Politiques publiques & développements des infrastructures
Le gouvernement thaïlandais a activement soutenu l’immobilier par des mesures de relance et de développement d’infrastructures :
- Relance fiscale/financière : Outre la réduction des frais pour les acheteurs de logements, les autorités ont prolongé la déduction d’impôt pour les primo-accédants et ont envisagé d’assouplir les règles de quotité de prêt (aucun assouplissement massif LTV n’était toutefois appliqué début 2025). Des mesures locales (logements sociaux subventionnés) existent aussi. L’objectif est de stimuler la consommation : le ministère des Finances estimait que la réduction des frais en 2024 pourrait générer ~799 milliards de bahts de ventes immobilières annuelles et ajouter ~1,6 % au PIB hlbthai.com.
- Visas & incitations fiscales : Comme indiqué, la Thaïlande a introduit des visas spéciaux longue durée avec avantages fiscaux (exonération sur les revenus étrangers) pour les étrangers à hauts revenus investissant dans le pays. Fin 2024 et 2025, les autorités ont évoqué d’autres incitations pour les nomades digitaux et investisseurs (avantages de visa élargis), même si le détail évolue encore.
- Infrastructures : De grands projets bouleversent les perspectives immobilières. Les principaux exemples incluent le développement de l’EEC (plan de 1 500 milliards de bahts jusqu’en 2027 en.wikipedia.org) qui finance routes, train à grande vitesse et zones de villes intelligentes dans l’Est thaïlandais. Une ligne à grande vitesse doit relier Bangkok–U-Tapao–Rayong (via Pattaya) pour booster la connectivité dans l’EEC. Le transport urbain à Bangkok se développe (nouvelles lignes MRT, extensions BTS), facilite les trajets et ouvre de nouveaux secteurs d’investissement en banlieue. Les aéroports s’agrandissent : Don Mueang et Suvarnabhumi agrandissent leurs terminaux et un troisième aéroport international (à Rayong) est en construction dans le cadre de l’aérotropole près d’U-Tapao. Ces avancées tendent à faire monter le foncier le long de leur tracé.
- Politique économique : La stratégie “Thailand 4.0” (numérique, énergie renouvelable, biotechnologie, etc.) impacte indirectement l’immobilier en favorisant l’industrie high-tech et l’innovation urbaine. Les zones économiques spéciales près des frontières et pôles touristiques bénéficient d’avantages fiscaux pour accélérer leur développement. Globalement, la politique publique est pro-croissance, visant à faire de la Thaïlande un hub régional logistique, santé et technologique – autant de moteurs pour la demande immobilière de niche (data centers, hôpitaux, campus biotech…)
Perspectives & opportunités (3–5 ans à venir)
Les analystes et responsables anticipent une reprise graduelle et une croissance modérée sur l’ensemble de l’immobilier thaïlandais. Les principales prévisions et dynamiques incluent :
- Résidentiel : Légère augmentation des ventes et des prix. Le REIC prévoit une hausse d’environ 3,7 % des transferts résidentiels en 2025 (à environ 363 600 unités). La croissance des prix devrait rester dans les bas chiffres, les professionnels du secteur anticipant ~2–5 % par an en 2025 (certaines prévisions optimistes allant jusqu’à 7 % dans un scénario favorable). Les segments les plus résilients seront probablement le logement abordable (bénéficiant de l’aide de l’État) et les catégories d’actifs suscitant un intérêt étranger. Les investisseurs pourraient trouver des opportunités dans des projets inachevés proposés à des tarifs très réduits, ainsi que dans le logement locatif situé près des zones économiques.
- Commercial : L’immobilier de bureaux restera compliqué, spécialement pour le parc ancien dans le centre-ville (CBD). Le taux de vacance pourrait culminer en 2025–26 et les loyers risquent de se stabiliser ou de baisser légèrement pour les immeubles patrimoniaux. Cependant, les tours de grande qualité bien situées devraient conserver leur valeur. Le commerce devrait afficher des performances stables si le tourisme continue sa reprise ; les promoteurs peuvent miser sur des centres commerciaux axés sur l’expérience et sur les complexes mixtes. Comme toujours, le commerce de proximité (centres commerciaux de quartiers, supérettes) suivra le revenu domestique, alors que les centres prime dépendront du retour des touristes étrangers.
- Industriel / Logistique : Il s’agit du secteur le plus dynamique. La demande d’entrepôts et d’usines devrait croître avec le rôle de la Thaïlande dans les chaînes d’approvisionnement mondiales. Selon Krungsri Bank, les transactions de terrains industriels augmenteront de 4–5 % par an jusqu’en 2027. Les opportunités pullulent dans les nouveaux parcs logistiques, les entrepôts sous douane (pour le e-commerce) et les sites industriels vierges. L’EEC et d’autres zones économiques spéciales (SEZ, notamment le corridor nord autour de Chiang Mai) proposent des incitations à exploiter. Les investisseurs devraient surveiller les tendances dans la fabrication de véhicules électriques, les dispositifs médicaux et la technologie agricole – des filières qui stimulent la demande immobilière localement.
- Pôles régionaux : Outre Bangkok et l’EEC, des régions émergentes pourraient surperformer. Par exemple, les provinces de l’Est pourraient s’étendre au-delà de l’industrie lourde : des projets planifiés comme le port intelligent Laem Chabang de Rayong ou la zone de libre échange de Map Ta Phut pourraient favoriser l’essor de la logistique. Au nord, l’aéroport modernisé de Chiang Mai et ses liaisons ferroviaires (à l’étude) pourraient dynamiser le secteur immobilier près des couloirs de transport. Des projets spéciaux comme le développement à la Kaesong à la frontière birmane ou la ligne à grande vitesse vers le Laos pourraient ultérieurement ouvrir de nouvelles frontières à l’investissement, mais sur un horizon plus long terme.
- Marchés étrangers & niches : Si les projets de réforme de la législation sont adoptés, attendez-vous à une vague d’activité étrangère. Une loi sur le bail de 99 ans ou un quota de 75 % pour la propriété de condos par des étrangers stimulerait sans doute les achats de condos et de résidences de luxe. Parallèlement, les niches comme les résidences pour seniors (vieillissement de la société thaïlandaise), le logement étudiant près des universités de Bangkok et les espaces de co-living (jeunes travailleurs et nomades digitaux) pourraient décoller. Le secteur des data centers est déjà en expansion (nouvelles infrastructures à Bangkok, dans l’EEC) alors que la Thaïlande s’affirme comme carrefour numérique : l’immobilier lié aux infrastructures tech représente une possible source de croissance.
Risques : Les principales incertitudes concernent le maintien de taux d’intérêt élevés (coût des prêts hypothécaires), le niveau d’endettement des ménages et la santé des grandes économies sources (Chine, Russie). Des changements politiques ou des tensions géopolitiques pourraient freiner les investissements. La surconstruction reste une menace dans le segment des condos et des hôtels – si la demande n’est pas au rendez-vous, la valeur pourrait stagner voire baisser. Enfin, le rythme de réalisation des projets publics (délais d’infrastructures) aura un impact sur la croissance.
En résumé, le marché immobilier thaïlandais entre 2025 et 2028 devrait afficher une croissance régulière mais modérée dans l’ensemble, avec d’importantes différences selon le secteur et la région. Les investisseurs devront être sélectifs : les stratégies défensives privilégient les actifs industriels/logistiques ou les biens “prime” de Bangkok, tandis que le tourisme et le haut de gamme présentent plus de risques. Les réformes actuelles et infrastructures amélioreront progressivement le contexte, et toute nouvelle politique (modification fiscale, assouplissement des règles de propriété) pourrait relancer l’intérêt.
Sources : Rapports officiels thaïlandais et études sectorielles (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, médias et analyses de marché khaosodenglish.com.
