Le marché immobilier d’Aspen aborde 2025 dans une position de croissance sans précédent et de demande soutenue. Au cours des dernières années, cette enclave montagnarde exclusive du Colorado a connu des ventes record stimulées par des acheteurs ultra-riches, des relocalisations liées à la pandémie et une pénurie chronique d’offres. Alors que le marché se normalise après la frénésie historique de 2021 (lorsque le nombre de transactions a atteint environ 1 500, bien au-dessus de la moyenne à long terme d’environ 900 par an), l’attention se porte désormais sur la suite. Dans ce rapport complet, nous analysons les tendances du marché résidentiel et commercial d’Aspen pour 2025 et au-delà – couvrant les prévisions du marché, les prix, l’inventaire, les nouveaux projets, le comportement des acheteurs de luxe, la rentabilité des investissements et les facteurs clés tels que les taux d’intérêt, le tourisme, le travail à distance et les politiques locales. Les données actuelles de 2024–2025 et les analyses d’experts offrent une perspective solide sur l’évolution du marché immobilier d’Aspen jusqu’en 2027, un marché résilient mais en perpétuelle mutation.
Tendances du marché et prévisions 2025–2027
Après deux années de forte croissance post-pandémie, le marché immobilier d’Aspen se stabilise à des niveaux élevés. Le volume total des ventes à Aspen/comté de Pitkin est passé d’environ 3,1 milliards de dollars en 2023 à 3,8 milliards de dollars en 2024, témoignant d’une activité robuste même si elle reste inférieure aux sommets de 2021. Les ventes unitaires à Aspen ont augmenté d’environ 3 % en 2024 (180 ventes contre 174 en 2023) tandis que le volume en dollars a reculé d’environ 3 %, ce qui suggère des prix légèrement plus doux ou moins de méga-transactions. Snowmass Village, la station voisine d’Aspen, a enregistré une dynamique encore plus forte – ventes unitaires en hausse de 16 % en 2024 – grâce à un nouvel inventaire de projets qui alimente la demande. À l’aube de 2025, le consensus est que le marché va ralentir modérément son rythme effréné. L’analyste local Randy Gold prévoit que les ventes globales de 2025 diminueront par rapport à 2024, avec entre 650 et 800 transactions pour un volume total de 2,8 à 3,3 milliards de dollars. Ce ralentissement est principalement attendu au cours du second semestre 2025 (S2 2025), où l’activité des ventes pourrait chuter de 20 à 40 % par rapport à l’année précédente. En résumé, 2025 devrait rester une « bonne année mais en baisse par rapport à 2024 », avec un net ralentissement attendu d’ici fin 2025.
À plus long terme, les experts du secteur restent optimistes quant à la trajectoire d’Aspen. Au niveau national, les perspectives pour le logement devraient s’améliorer jusqu’en 2026 à mesure que les taux d’intérêt diminuent : l’économiste en chef de la NAR prévoit que les ventes immobilières aux États-Unis augmenteront d’environ 9 % en 2025 et de 13 % en 2026, avec des taux hypothécaires à 30 ans descendant vers 6 % d’ici 2026. Le marché d’Aspen est généralement protégé mais pas immunisé contre les tendances macroéconomiques. Toute baisse à court terme devrait être suivie d’un rapide rebond, compte tenu de l’attrait unique d’Aspen. Les courtiers chevronnés comparent l’immobilier à Aspen à un actif « valeur sûre » qui conserve sa valeur et s’apprécie dans le temps, servant même de protection lors des périodes de volatilité. « Je ne parierais pas contre Aspen Snowmass à long terme, » dit un expert local, soulignant le mode de vie incomparable de la région et sa résilience éprouvée. À l’horizon 2026–2027, si l’économie se stabilise, on s’attend à ce que la valeur des biens immobiliers à Aspen reprenne une croissance régulière, quoique à un rythme plus mesuré que les flambées de 2020–2022. Un modèle prédictif estime que les prix des maisons à Aspen pourraient augmenter cumulativement d’environ 28 % sur les 10 prochaines années, reflet d’une valorisation soutenue à long terme (même si les résultats annuels varieront). Globalement, la période 2025–2027 est considérée comme une phase de normalisation – une pause pour reprendre son souffle – avant d’envisager un nouveau cycle de croissance porté par la demande des fortunes et la rareté de l’offre.
Données sur les prix et taux d’appréciation
Les prix des maisons à Aspen restent proches de leurs niveaux record après la flambée post-pandémie. En 2024, le prix moyen dans le comté de Pitkin a bondi de 24 % d’une année sur l’autre, portant le prix moyen de vente à environ 13,3 millions de dollars. Les maisons individuelles d’Aspen ont enregistré d’énormes gains : la maison moyenne à Aspen s’est vendue 21 millions de dollars en 2024 (médiane ~16,75 millions), avec un prix au pied carré (PSF) moyen de 3 300 $ – contre ~2 900 $ auparavant, atteignant même plus de 4 000 $ par pied carré dans des quartiers prestigieux comme West Aspen et West End. Pour mettre en perspective, 40 % des annonces actives à Aspen dépassent désormais les 4 000 $ par pied carré, un seuil que seuls quelques biens d’exception atteignaient avant 2020. Les prix des appartements ont également grimpé : le prix médian des appartements à Aspen a augmenté d’environ 5 % en 2024 pour atteindre environ 2,85 millions de dollars, avec 89 ventes d’appartements dépassant 2 000 $/pied² en 2024. Début 2025, le prix médian global des ventes immobilières (tous types de biens) tournait autour de 3,3 millions de dollars, en hausse de 9,1 % sur un an rocket.com, selon les données de Rocket Homes. Même les segments auparavant « abordables » ont connu une appréciation – par exemple, le secteur Smuggler reste relativement plus accessible pour Aspen, mais les valeurs y ont aussi progressé avec le marché.
Au sommet du marché, l’immobilier de luxe à Aspen a redéfini les plafonds de prix. Il y a eu 5 ventes de maisons à plus de 50 millions de dollars en 2024, et une maison sur trois vendue à Aspen dépasse désormais 20 millions de dollars avantgardeaspen.com. En 2024 seulement, Aspen a enregistré 11 ventes à plus de 30 millions de dollars, dont une transaction record à 108 millions de dollars pour un domaine, à environ 4 820 $/pied². Le prix au pied carré le plus élevé jamais constaté s’élève à un incroyable 8 215 $/pied² pour un penthouse de 43 millions de dollars (Monarch on the Park), soit environ le double du sommet enregistré avant la pandémie (en 2019, la plus grosse vente était de 23 M$ à ~3 018 $/pied²). Comme le note le courtier chevronné Tim Estin, « Les prix ont augmenté de 2,5 à 3 fois depuis le COVID-19… l’offre n’est pas suffisante face à la demande ». Effectivement, après une légère correction en 2022 (le prix médian à Aspen a baissé d’environ 14 % cette année-là), les valeurs ont non seulement rebondi, mais atteint de nouveaux sommets. L’appréciation du luxe est portée par une forte demande pour les biens de prestige (notamment chez les acheteurs fortunés fuyant les villes ou cherchant des résidences adaptées au télétravail) et une « rareté incomparable » permettant aux vendeurs d’exiger le prix fort. Même si le marché se calme un peu en 2025, la plupart des experts anticipent des prix qui devraient se maintenir à leurs niveaux actuels ou progresser modestement dans les prochaines années. Les prévisions pour 2025 tablent sur des valeurs stables ou en légère hausse dans la plupart des segments d’Aspen/Snowmass, tout assouplissement étant probable uniquement dans les secteurs sur-offerts ou pour les biens obsolètes.
Niveaux d’inventaire et contraintes sur l’offre de logements
Malgré des prix stratosphériques, l’inventaire à Aspen reste très limité, un facteur majeur qui soutient le marché. En janvier 2025, Aspen ne comptait que 174 annonces résidentielles actives – une offre historiquement basse – même après une légère augmentation de 4 % par rapport à l’année précédente. En mai 2025, le nombre d’annonces a encore augmenté pour atteindre environ 258 maisons sur le marché (hausse mensuelle de 5,7 %), reflétant une accumulation progressive de l’offre. Cette hausse a commencé à orienter les conditions du marché immobilier d’Aspen vers un marché plus équilibré, voire plus favorable aux acheteurs par rapport à la frénésie de 2021–22 rocket.com. Dans le même temps, la demande s’est également légèrement refroidie, si bien que les biens demeurent plus longtemps sur le marché et les acheteurs disposent de plus de choix qu’il y a un an rocket.com. Néanmoins, en termes absolus, l’offre de logements reste bien inférieure aux normes à long terme – l’inventaire des biens à vendre à Aspen n’est qu’une fraction de ce qu’il était avant la pandémie, et Snowmass affiche aussi une disponibilité restreinte. Aspen comme Snowmass ont terminé 2024 avec seulement de “légères augmentations” d’inventaire, qui “reste historiquement bas”, selon le rapport de marché d’Estin. Dans de nombreuses gammes de prix et quartiers, les guerres d’enchères ont laissé place à une négociation prudente, mais les vendeurs conservent un pouvoir considérable en raison de la rareté des biens de qualité.
Une raison clé pour cet inventaire limité est les importantes contraintes de développement d’Aspen. La région fait face à un problème de “rareté du foncier” – il n’y a pratiquement plus aucun terrain vierge disponible dans les secteurs prisés comme Aspen ou Snowmass. Les règlements municipaux d’Aspen restreignent fortement les nouvelles constructions : le code municipal limite désormais la taille des résidences à 9 250 pieds carrés (ou 8 750 pieds carrés à l’intérieur du périmètre urbain), avec un nouveau processus d’examen par paliers rendant très difficile l’approbation des grandes maisons (plus de ~5 750 pieds carrés). Les sous-sols de plus de 1 000 pieds carrés ne sont plus autorisés (contre 4 000 pieds carrés auparavant). De plus, seuls 6 à 8 permis de démolition sont accordés par an dans la ville d’Aspen (via une loterie), plus quelques supplémentaires pour les anciens résidents locaux. Tous les permis de démolition 2025 disponibles ont déjà été attribués, ce qui signifie que les promoteurs qui souhaitent démolir et remplacer d’anciens bâtiments devront attendre des années. Depuis 2019, seuls 32 permis de démolition ont été délivrés, et moins de 10 démolitions effectives ont eu lieu – beaucoup de permis ayant simplement été conservés pour des projets potentiels qui n’ont jamais abouti. Ce goulot d’étranglement dans la rénovation urbaine contraint propriétaires et constructeurs à privilégier la rénovation. En réalité, il est souvent plus simple et rapide d’effectuer une “rénovation complète” (en conservant une partie de la structure) que d’engager une nouvelle construction dans l’environnement réglementaire d’Aspen.
Snowmass Village, bien qu’ayant historiquement plus d’espaces ouverts, est également en train de manquer de place. La quasi-totalité du terrain de Base Village à Snowmass est désormais attribuée – une fois les derniers bâtiments en construction achevés d’ici 2027, « il n’y aura plus de terrain à développer à Base Village », selon les promoteurs. Snowmass comptait 142 annonces résidentielles en 2024, mais 89 d’entre elles concernaient un seul projet (le développement des condos Stratos), ce qui souligne le faible nombre d’annonces indépendantes en dehors des nouveaux programmes. Les maisons à moins de 5 millions de dollars à Snowmass sont désormais pratiquement inexistantes, car le reste de l’inventaire se situe sur le segment du luxe. Pendant ce temps, le marché d’entrée de gamme d’Aspen a presque disparu – même les anciens condos se négocient régulièrement à plus de 1 500 à 2 000 $/pied², et les maisons individuelles à moins de 5 à 6 millions de dollars sont extrêmement rares (souvent des maisons à démolir lorsqu’elles apparaissent). Le prix des terrains a ainsi explosé : le total des ventes de terrains à Aspen est tombé à 253 millions de dollars en 2024 simplement parce qu’il reste si peu de parcelles, et la vente la plus chère d’un terrain vacant a atteint 35 millions de dollars. Les promoteurs ont changé de stratégie, achetant désormais de vieilles maisons pour les rénover ou les agrandir ; comme le note un rapport, « les acheteurs se tournent vers les rénovations, les extensions ou les projets de démolition/reconstruction » en raison du manque de foncier disponible.
En résumé, les contraintes d’offre à Aspen sont structurelles et de long terme. Des contrôles stricts de la croissance, des coûts de construction élevés (estimés à 1 500 $/pied² de coûts bruts, 2 000 à 4 000 $/pied² tout compris pour les constructions de luxe), et une opposition de la communauté à la surdéveloppement continueront de limiter l’offre de nouveaux logements. Même lorsque la demande du marché diminue, les propriétaires gardent souvent leurs biens à Aspen comme actifs générationnels, donc il y a peu de ventes volontaires. Cette dynamique sous-tend le niveau de prix élevé à Aspen – les valeurs sont « une fonction de l’inventaire et de l’offre, or il n’y en a tout simplement pas assez pour répondre à la demande », comme l’a observé Estin. À l’avenir, la période 2025-2027 n’apportera sans doute qu’une légère amélioration de l’offre (peut-être via quelques nouveaux projets de condos et des propriétaires souhaitant vendre au prix fort), mais il n’y aura pas de véritable surplus. D’ici 2027, tout sursaut provisoire des annonces dû à un ralentissement des ventes pourrait être absorbé dès que le marché redémarrera.
Nouveaux projets résidentiels et commerciaux
Malgré les défis de la construction à Aspen, un certain nombre de projets de développement notables sont en cours et façonneront l’offre du marché à l’avenir – notamment à Snowmass Village et dans le secteur centre-ville/hôtels d’Aspen :
- Snowmass Base Village – Phase finale : Snowmass est engagé dans une réhabilitation de plusieurs décennies de sa zone de base, culminant avec un projet Base Village d’une valeur de 1 milliard de dollars comprenant des appartements de luxe, des hôtels, des boutiques et des aménagements. Le dernier complexe résidentiel, appelé « Stratos », est un projet de condominium de luxe de 89 unités réparties sur deux bâtiments dont l’achèvement est prévu en 2027. Les ventes de Stratos ont débuté en janvier 2025 et ont suscité un engouement incroyable chez les acheteurs – en quelques semaines, plus de 75 % des unités étaient sous contrat (il ne restait qu’environ 21 des 89 unités disponibles au début de l’année 2025). Les prix dans Stratos commençaient autour de 2,9 M$ pour les plus petites unités et montaient jusqu’à 30 M$ pour les penthouses. Ce projet, ainsi que le bâtiment Cirque récemment achevé (partie de l’hôtel Viceroy, dont les condos se sont vendus en deux semaines à environ 2 700 $/pi2) businessinsider.com, élève le profil et les prix de Snowmass Village à un niveau proche de celui d’Aspen. En fait, le prix moyen de vente d’un condo à Snowmass a atteint 3,8 M$ en 2024 – égalant la moyenne des condos d’Aspen, et les nouvelles unités de Snowmass se sont négociées entre 1 800 et 2 500 $ le pied carré. Une fois Stratos achevé en 2027, Base Village sera entièrement construit, ce qui signifie que la croissance de Snowmass se déplacera principalement vers la revente (probablement à des prix encore plus élevés, étant donné l’absence de nouveaux lots). La ville qui était autrefois considérée comme la « petite sœur » d’Aspen s’impose désormais comme une destination luxueuse à part entière businessinsider.com.
- Aspen Lift 1A Area – Hôtels/résidences de luxe : Un important projet de développement se concentre à la base du versant ouest d’Aspen Mountain (corridor de la remontée 1A). Deux projets très attendus sont Aman Aspen Resort (souvent appelé Gorsuch Haus/Aman) et le Lift One Lodge, qui offriront ensemble de nouvelles chambres d’hôtel, des résidences fractionnées et des équipements publics (un musée du ski et des services pour skieurs). Après des années de retard, ces projets ont progressé en 2024 : Lift One Lodge était en cours de révision de permis de construire avec une délivrance prévue au début de 2025, et le projet Aman/Gorsuch devait déposer ses permis fin 2024. Le directeur du développement communautaire de la ville d’Aspen a indiqué que les premiers travaux de construction sur Lift One Lodge pourraient débuter à l’été 2025 (sous réserve de coordination avec Aspen Ski Co). Si ces hôtels ultra-luxueux respectent le calendrier, ils pourraient ouvrir vers 2026–2027, ajoutant ainsi de l’hébergement haut de gamme et des résidences de marque (la marque Aman devrait atteindre des records au prix au pied carré). Ce développement permettra également de redynamiser une zone au pied des pistes longtemps inexploitée, étendant de fait le centre d’Aspen avec de nouveaux restaurants, des commerces et des espaces publics autour d’une nouvelle remontée 1A et d’un musée du ski. L’impact économique de l’arrivée d’Aman devrait être considérable, car il consolidera le statut d’Aspen parmi les marchés mondiaux de stations de luxe.
- Nouveaux hôtels au centre-ville : Dans le centre commercial d’Aspen, deux hôtels-boutiques ont récemment rejoint l’offre d’hébergement. Le MOLLIE Aspen, un hôtel-boutique de luxe de 68 chambres développé par la société locale HayMax, a ouvert ses portes en décembre 2023 sous de nombreux applaudissements. Avec son design inspiré du Japon et de la Scandinavie et son emplacement privilégié près de Paepcke Park, le MOLLIE est rapidement devenu l’un des établissements les plus tendance d’Aspen (il a même remporté le prix du “Meilleur hôtel” lors d’un concours local en 2024). Dans la foulée, le White Elephant Aspen – une marque hôtelière renommée originaire de Nantucket – ouvre sa première antenne dans l’Ouest à Aspen fin 2025, ajoutant 54 chambres à l’offre hôtelière d’Aspen. Le White Elephant (au 110 W. Main St.) promet un mélange d’esthétique montagnarde et de luxe moderne, et les responsables du tourisme local ont salué l’ajout de “54 nouvelles chambres à l’offre d’hébergement d’Aspen” lors de sa pose de la première pierre. Ces nouveaux hôtels renforcent la capacité d’accueil d’Aspen pour les visiteurs (ce qui pourrait indirectement favoriser plus de régulation sur la location de courte durée, la ville préférant que les touristes résident à l’hôtel). Ils témoignent aussi de la confiance des investisseurs dans l’avenir touristique d’Aspen.
- Autres développements : Plusieurs projets plus modestes et améliorations d’infrastructures sont également à noter. À Snowmass, des enclaves résidentielles luxueuses comme Aura et Cirque (résidences haut de gamme avec accès direct aux pistes) ont récemment enregistré des ventes de plus de 10 millions de dollars chacune, ce qui démontre l’arrivée de nouveaux biens ultra-luxueux en dehors d’Aspen. Le marché des maisons ultra-luxueuses spéculatives d’Aspen reste dynamique, avec quelques grandes nouvelles constructions mises en vente chaque année malgré la réglementation (souvent échangées en dehors du marché pour 30 millions de dollars ou plus). À l’horizon, la modernisation de l’aéroport d’Aspen/du comté de Pitkin sera un projet d’infrastructure d’envergure : les plans prévoient un nouveau terminal d’ici 2027–2028 et un réalignement de la piste, imposant une fermeture complète de la piste à l’été/automne 2027. Ce projet à plus de 500 millions de dollars, bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler d’un développement immobilier, devrait améliorer l’accessibilité d’Aspen pour les avions de plus grande taille et améliorer à long terme l’expérience des visiteurs. Pendant les mois de fermeture en 2027, il pourrait y avoir une baisse temporaire du tourisme (certains voyageurs préféreront peut-être des destinations plus accessibles, ou séjourneront à Snowmass), mais cet investissement témoigne d’un “engagement à long terme pour l’avenir d’Aspen en tant que destination mondiale de premier plan.” En résumé, les nouveaux développements à Aspen et Snowmass tendent vers le haut de gamme – condos de luxe, hôtels et services – et bien qu’ils ajoutent un peu d’inventaire, ils feront également grimper le niveau (et les prix) du marché dans les années à venir.
Tendances de l’immobilier de luxe et acheteurs fortunés
Le marché d’Aspen est fondamentalement dominé par des acheteurs à valeur nette ultra-élevée (UHNW), et les tendances récentes montrent que cette influence ne fait que croître. Aspen est devenue un aimant pour les milliardaires et les élites mondiales à la recherche à la fois d’un style de vie et d’un investissement. Selon les données de Forbes, on estime que 100 à 125 milliardaires possèdent désormais une résidence à Aspen, ce qui place la ville presque au même niveau que New York en termes de densité immobilière de milliardaires. Ces acheteurs ont redéfini la structure des ventes à Aspen – ainsi, comme mentionné, un tiers des ventes de maisons à Aspen dépassent aujourd’hui 20 millions de dollars avantgardeaspen.com, alors que de telles transactions étaient rares il y a dix ans. L’entrée de ce segment d’élite a propulsé les prix du luxe à Aspen dans la stratosphère, avec plusieurs ventes supérieures à 50 millions de dollars sur une seule année (un phénomène inédit dans la plupart des marchés). De nombreux individus fortunés (entrepreneurs tech, gestionnaires de fonds spéculatifs, célébrités, investisseurs étrangers) considèrent la propriété à Aspen comme un bien de prestige et une valeur refuge. Lors de la pandémie, cet effet s’est amplifié : « Le départ des gens des zones urbaines et la possibilité de vivre et de travailler à distance » ont entraîné un afflux massif de la demande, doublant ou triplant les prix depuis 2019. L’attrait d’Aspen en tant que lieu de travail à distance – offrant beauté naturelle, intimité et commodités de classe mondiale – signifie que les acheteurs fortunés achètent désormais souvent dans l’intention de passer de longues périodes, voire d’établir leur résidence principale à Aspen plutôt que d’y séjourner seulement pour de courtes vacances.
Le comportement des acheteurs de luxe à Aspen met l’accent sur l’exclusivité, les commodités et la valeur à long terme. Ces acheteurs sont généralement des acquéreurs au comptant ou effectuent des apports substantiels, ils sont donc moins sensibles aux variations des taux d’intérêt. Leur activité est plutôt corrélée aux marchés financiers et à la création de richesse. Lorsque les marchés boursiers ou l’économie vacillent, Aspen peut connaître une légère baisse des ventes haut de gamme, les acheteurs faisant preuve de prudence. Toutefois, quelques « chercheurs de valeur refuge » continuent d’acheter à Aspen même en période de ralentissement, convaincus de sa valeur durable. Par exemple, malgré un marché baissier en 2022, Aspen a enregistré des ventes record. Dès 2023–2024, alors que l’économie se normalisait, la cohorte des milliardaires s’est de nouveau positionnée, saisissant des biens rares (par exemple, la vente d’un domaine à 76 millions de dollars début 2023 et la vente à 108 millions de dollars en 2024). Les transactions hors marché se sont également multipliées – de nombreuses ventes de prestige n’apparaissent jamais sur MLS, acheteurs et vendeurs concluant discrètement leurs affaires entre ultra-riches. En 2024, Aspen a vu plusieurs ventes hors marché supérieures à 30 millions de dollars qui ont significativement « tiré le marché vers le haut » en matière de comparatifs. Cette tendance signifie que les statistiques officielles sous-estiment peut-être l’appréciation réelle des prix au sommet du marché.
Les goûts de luxe évoluent également. Les acheteurs s’attendent désormais à des conceptions modernes et prêtes à emménager, avec des caractéristiques de bien-être et de nombreux équipements. « Des condos modernes et haut de gamme que le zonage d’Aspen n’autorise pas en ville » ont été construits à Snowmass, attirant des acheteurs qui privilégient les constructions neuves. Les quartiers prisés comme Red Mountain, Owl Creek et le centre-ville restent toujours très recherchés, mais même les zones traditionnellement “moins cotées” (comme West Aspen ou Snowmass) ont vu la valeur des maisons de luxe s’envoler alors que les plus fortunés élargissent leur recherche d’espace et d’intimité. De nombreux propriétaires UHNWI possèdent plusieurs biens à Aspen – par exemple, un vaste domaine et un pied-à-terre en centre-ville. Les restrictions sur les locations de courte durée à Aspen (adoptées en 2022) n’ont que peu découragé ces acheteurs, qui ne dépendent pas des revenus locatifs ; au contraire, ces réglementations ont rendu les condos en zone d’hébergement (exemptés des limites STR) encore plus recherchés pour ceux qui souhaitent vraiment une certaine flexibilité locative.
Un aspect intéressant du marché du luxe à Aspen est l’interaction avec les tendances mondiales du luxe. Les acheteurs haut de gamme comparent Aspen à d’autres marchés d’élite (Sud de la France, St. Barts, Hamptons, etc.). Aspen s’est imposée grâce à son attrait toute l’année (hivers ski, étés frais), ses événements culturels et son exclusivité (offre limitée). Il est désormais courant que les maisons de luxe à Aspen atteignent 4 000 à 5 000 $ (ou plus) par pied carré, ce qui rivalise avec les prix du cœur de Manhattan ou de Londres. Le record de 8 215 $/pc souligne qu’Aspen appartient bel et bien à la ligue mondiale de l’ultra-luxe. Comme l’a plaisanté un promoteur, « nous avons élevé le marché » – Aspen, et même Snowmass, ont en quelque sorte repensé leur tarification grâce à l’arrivée de ces acheteurs de prestige. À l’avenir, la demande des grandes fortunes devrait rester forte. Le nombre de personnes riches dans le monde ne cesse d’augmenter, et beaucoup découvrent Aspen pour la première fois. Sauf événement détruisant massivement les patrimoines, Aspen devrait continuer à voir une absorption robuste du marché de luxe, en particulier pour les biens uniques et de très grande qualité. La seule réserve concerne l’exigence extrême de ces acheteurs : les biens jugés trop chers ou de qualité inférieure peuvent rester invendus, ce que l’on observe dans quelques cas alors que le marché se détend. Globalement, cependant, le secteur du luxe à Aspen devrait continuer à dicter la tendance générale du marché – lorsque les riches achètent, le marché s’envole ; lorsqu’ils s’arrêtent, Aspen souffle un peu.
Immobilier commercial à Aspen
Si le résidentiel glamour attire souvent tous les regards, le secteur de l’immobilier commercial d’Aspen mérite aussi l’attention – caractérisé par des valeurs élevées, une offre restreinte, et une économie de détail/tourisme dynamique. Le « Triangle d’Or » du centre-ville d’Aspen (autour de Galena St, Cooper Ave, le centre piéton Hyman Ave) accueille un mélange de boutiques de luxe, de galeries d’art, de restaurants et de bureaux, tous en concurrence pour un espace limité. L’immobilier commercial à Aspen s’échange à certains des tarifs les plus élevés du Colorado. En 2024, les loyers des locaux commerciaux en pied d’immeuble dans le centre d’Aspen varient d’environ 275 à 325 $ par pied carré (NNN annuel), des niveaux que l’on ne voit habituellement que dans les quartiers commerçants les plus prestigieux au monde. Les bureaux sont également coûteux (même si le marché est bien plus petit) ; les baux de bureaux à Aspen oscillent entre 60 et 100 $ par pied carré et par an, souvent pour des bureaux boutique au-dessus des commerces. Ces niveaux reflètent la forte demande des enseignes de luxe et des entreprises pour une implantation à Aspen. Des marques comme Prada, Louis Vuitton ou Dior ont ouvert récemment leurs magasins phares à Aspen, faisant grimper les loyers du commerce. Même les commerces locaux (agences immobilières, magasins d’équipement, etc.) font face à une rude concurrence et à des coûts d’occupation élevés pour rester en ville.
Cependant, les ventes de biens immobiliers commerciaux sont rares, car de nombreux bâtiments sont détenus depuis longtemps par de riches investisseurs. En fait, peu de propriétés commerciales ont changé de mains ces dernières années. Une transaction majeure a eu lieu en août 2024 : une vente de 70 millions de dollars portant sur cinq immeubles commerciaux de premier choix au centre-ville d’Aspen (de la société Ajax Holdings de la famille Souki au promoteur Mark Hunt). Mark Hunt, notablement, a accumulé un vaste portefeuille de biens immobiliers au cœur d’Aspen au cours de la dernière décennie, dépassant souvent la concurrence – la poursuite de ses investissements témoigne de sa confiance dans l’avenir du commerce de détail à Aspen. En dehors de cette opération multi-sites, 2024 n’a vu presque aucune grande vente commerciale ; les registres du comté de Pitkin font état de seulement 3 transactions commerciales au deuxième trimestre 2024 (comme au T2 2023), avec un volume de ventes en baisse d’environ 27 % à 5,6 millions de dollars sur ce trimestre. En somme, les propriétaires conservent leur immobilier commercial à Aspen, et lorsque qu’un bien est vendu, c’est à prix fort (les taux de rendement sont extrêmement bas, souvent dans la fourchette de 3 à 4 % ou non divulgués publiquement).
Côté location commerciale, les boutiques et restaurants d’Aspen se sont en grande partie remis de la pandémie. Le taux d’occupation des commerces à l’été 2023–2024 était élevé, comme en témoignent les recettes croissantes de la taxe de vente de la ville. Par exemple, les revenus de la taxe d’hébergement dans le comté de Pitkin étaient en hausse d’environ 5 % sur un an à la mi-2024, et la collecte totale de la taxe de vente au détail a augmenté de 6,4 %, ce qui indique une forte dépense touristique. À l’été 2025, la Chambre de commerce d’Aspen a signalé des taux d’occupation plus élevés que l’année précédente et un “démarrage animé” de la saison, grâce au retour des événements et à la confiance retrouvée des voyageurs. Le flux important de visiteurs profite aux propriétaires – les commerçants et locataires de l’hôtellerie ont enregistré de solides ventes entre 2021 et 2024, leur permettant de supporter des loyers élevés. Il n’y a pratiquement aucun local commercial “vacant” au centre-ville d’Aspen très longtemps ; tout espace vide trouve rapidement un nouveau locataire (ou fait l’objet d’une rénovation). Après le COVID, quelques entreprises ont effectivement changé d’emplacement (avec le télétravail, certains bureaux ont réduit leur surface), mais de nombreux espaces ont été repris par des détaillants de luxe en expansion ou de nouveaux concepts hôteliers. Par exemple, les nouveaux hôtels (Mollie et White Elephant) intègrent chacun des restaurants ou boutiques au rez-de-chaussée, contribuant au dynamisme commercial.
Un défi pour le secteur commercial à Aspen est que les entreprises de proximité (ex. restaurants abordables, services du quotidien) peinent à supporter les loyers élevés, ce qui suscite des inquiétudes quant à la diversité économique d’Aspen. La ville a expérimenté des arrêtés visant à préserver certains commerces de proximité, mais l’équation économique reste difficile. Par ailleurs, le développement commercial est contraint – il reste peu de possibilités de construire de nouvelles surfaces commerciales au centre. Quelques projets, comme la réhabilitation proposée de l’ancienne Crystal Palace ou des améliorations autour du musée d’art d’Aspen, sont à l’étude, mais aucun nouveau centre commercial majeur n’est prévu. La plupart de la croissance commerciale reposera sur des projets mixtes (tels que commerces en rez-de-chaussée dans de nouvelles auberges ou copropriétés).
En résumé, l’immobilier commercial d’Aspen se caractérise par des loyers exorbitants, une vacance quasi nulle et des ventes rares. Les investisseurs le considèrent comme une catégorie d’actifs prestigieuse, tout comme le résidentiel. Pour le marché en général, un secteur commercial sain est essentiel : il garantit qu’Aspen reste une destination attrayante avec du shopping, de la restauration et du divertissement de luxe – ce qui alimente à son tour la demande immobilière. Les tendances actuelles montrent que le tourisme et les dépenses à Aspen sont solides, soutenant ainsi les loyers et les valeurs commerciales. Entre 2025 et 2027, les perspectives pour le commerce sont positives mais sans forte croissance – attendez-vous à ce que les valeurs restent stables ou augmentent progressivement (il y a sans doute une limite à ce que les commerçants peuvent payer, mais toute baisse de la demande est peu probable étant donné la clientèle aisée). Un facteur à surveiller est la fermeture de l’aéroport en 2027 : pendant les mois de travaux sur la piste, une baisse du trafic touristique pourrait impacter les commerçants et hôtels cet été-là. Cependant, ce type d’impact devrait n’être que temporaire, les nouvelles infrastructures de l’aéroport renforçant au final l’accessibilité d’Aspen et son attractivité auprès des voyageurs de luxe sur le long terme.
| Panorama commercial (Aspen) | Valeur (2024) |
|---|---|
| Loyer de commerces (centre-ville) | 275–325 $ par pied carré (annuel NNN) |
| Loyer de bureaux | 60–100 $ par pied carré (annuel) |
| Volume des ventes commerciales T2 2024 | 5,59 M $ (3 ventes) |
| Volume des ventes commerciales T2 2023 | 7,64 M $ (3 ventes) |
| Revenus de la taxe d’hébergement (S1 2024) | 168,3 M $ (en hausse de 5 % sur un an) |
Opportunités d’investissement et rendements locatifs
Investir dans l’immobilier à Aspen s’est avéré extrêmement lucratif au cours de la dernière décennie, tant pour l’appréciation des actifs que pour le potentiel de revenus locatifs. Cependant, le profil d’investissement est ici unique : les rendements (taux de capitalisation) sont relativement faibles et la stratégie repose souvent sur le gain en capital à long terme et l’usage de loisir plutôt que sur un flux de trésorerie élevé. De nombreux acheteurs à Aspen sont en réalité des investisseurs-utilisateurs : ils peuvent louer leur bien une partie du temps, mais en tirent aussi un plaisir personnel (ce qui est difficile à quantifier en rendement). Ceci étant dit, le marché locatif à Aspen est très dynamique, en particulier pour le segment haut de gamme. Les locations de courte durée atteignent des sommes astronomiques pendant les saisons de pointe. En fait, les loyers des locations de luxe ont tellement grimpé que certaines résidences d’exception à Aspen se louent désormais plus de 400 000 $ par mois durant les périodes les plus recherchées. (Ce n’est pas une erreur – des locataires fortunés sont prêts à débourser des six chiffres pour séjourner dans un manoir à Aspen pour Noël ou un mois d’été.) Un rapport récent a mis en avant plusieurs propriétés ultra-luxueuses louées pour 100 000 $ à plus de 400 000 $ par mois en 2024–2025, la demande dépassant l’offre de biens locatifs d’exception.
Pour des propriétés plus typiques, les loyers restent solides. Fin 2024, le loyer médian à long terme à Aspen était d’environ 17 650 $ par mois, même les condos d’une chambre se louant en moyenne plus de 5 000 $ par mois. Les condos et maisons haut de gamme se louent régulièrement entre 25 000 $ et 50 000 $ par mois en hiver ou en été. Les tarifs de location à court terme (à la nuit/semaine) pendant les saisons touristiques peuvent atteindre 1 000 $ à 3 000 $ la nuit pour les condos de luxe, et plus de 5 000 $ la nuit pour les maisons de luxe. Un tel revenu peut offrir un rendement annuel intéressant (souvent 3 à 5 % de la valeur du bien) aux propriétaires qui louent leur maison une partie de l’année, ce qui est remarquable compte tenu des faibles taux de rendement à Aspen. La demande locative est alimentée par l’afflux constant de visiteurs aisés pour le ski, les festivals et les vacances – le nombre de chambres d’hôtel à Aspen étant limité, de nombreux visiteurs choisissent la location de maisons privées. Les taux d’occupation des locations de vacances ont été élevés, bien que la réglementation STR (location à court terme) de la ville, introduite en 2022, ait ajouté quelques obstacles. Les propriétaires de résidences secondaires font désormais face à des taxes supplémentaires (jusqu’à 21,3 % des revenus locatifs pour les biens d’investissement) et à des restrictions de zonage concernant la location à court terme en dehors des zones désignées comme hôtelières. Ces règles visaient à encourager davantage de locations à long terme pour le logement des travailleurs locaux, mais dans les faits, de nombreux propriétaires préfèrent toujours le marché lucratif de la location à court terme et organisent simplement leurs locations avec soin. Certains se sont tournés vers la location de 30+ jours (pour éviter les taxes STR), qui permet toujours d’obtenir des revenus significatifs et aboutissent souvent à avoir pratiquement les mêmes locataires saisonniers.
D’un point de vue investissement, l’immobilier à Aspen offre stabilité et prestige. Même lors des ralentissements économiques, la valeur des biens à Aspen a tendance à se rétablir plus rapidement que dans la plupart des marchés. Le bassin d’acheteurs est international et en croissance, assurant de la liquidité sur le segment haut de gamme. Les rendements locatifs, comme indiqué, restent modestes si l’on raisonne en chiffres purs (une maison de 10 M$ peut générer 300 000 $/an de loyer brut, soit 3 % de rendement), mais beaucoup d’investisseurs jugent cela acceptable compte tenu de la forte probabilité d’appréciation et de la possibilité de profiter du bien. Par ailleurs, pour ceux qui ont acheté avant 2020, l’appréciation a été exceptionnelle – avec des valeurs de maison multipliées par 2 à 3 en peu de temps. Les nouveaux investisseurs en 2025 ne connaîtront peut-être pas de tels gains explosifs, mais une appréciation modérée combinée à des revenus locatifs reste plus performante que beaucoup d’autres placements, surtout en tenant compte des faibles coûts de détention à Aspen (la taxe foncière au Colorado est relativement faible, moins de 0,5 % en taux effectif).
Parmi les stratégies d’investissement populaires : acheter des condos au centre-ville d’Aspen pouvant être loués à court terme (les unités “exemptées de l’hébergement” ont le taux d’occupation locatif le plus élevé), acheter des biens à Snowmass Base Village pour profiter de sa croissance puis louer via des programmes professionnels, ou acheter d’anciennes maisons à Aspen pour les rénover et les revendre (le marché du flip). Cette dernière stratégie devient plus difficile en raison des limitations de permis et de la hausse du coût des travaux, mais les promoteurs expérimentés peuvent encore tirer profit de l’écart de prix important entre les maisons datées des années 1980 et les nouveaux produits modernes recherchés par les acheteurs. On observe aussi un intérêt pour la propriété fractionnée et les clubs résidentiels (par exemple Dancing Bear residences, les clubs de résidences privées d’Aspen) qui permettent aux investisseurs d’accéder à une part d’Aspen à moindre coût d’entrée, avec un potentiel de location.
Il convient également de noter les agences de location de luxe et les gestionnaires de biens à Aspen : des entreprises telles que Luxuri, Fifth Avenue Rentals, etc., sont spécialisées dans la commercialisation de locations haut de gamme à Aspen à l’échelle mondiale, garantissant ainsi aux propriétaires de trouver des locataires prêts à payer le prix fort. La présence de ces agences, ainsi que des plateformes comme Airbnb (pour les biens de gamme inférieure), rend la location de maisons à Aspen plus accessible pour les propriétaires, améliorant ainsi la viabilité de l’investissement. À l’inverse, les investisseurs doivent rester vigilants face au climat réglementaire : la ville peut ajuster les règles sur les locations à court terme, et un débat communautaire est en cours concernant la limitation des “maisons sombres” et des locations de passage pour préserver le caractère de la communauté. Jusqu’à présent, des compromis ont été trouvés (par exemple, plafonnement du nombre de permis de location de courte durée, imposition de taxes), mais une interdiction totale est peu probable étant donné l’importance du tourisme.
Conclusion pour les investisseurs : l’immobilier à Aspen n’est pas une vache à lait en termes de rendement, mais il offre une combinaison de revenus stables, de plaisir, et un fort potentiel d’appréciation que peu de marchés peuvent égaler. Il se comporte davantage comme une œuvre d’art ou les actions d’une société de premier ordre – prisé par les connaisseurs et résistant sur le long terme. Ceux qui recherchent uniquement un taux de rendement net pourraient investir ailleurs (comme dans l’immobilier commercial ou des marchés à plus haut rendement), mais pour les investisseurs fortunés à la recherche d’une réserve de valeur sûre et agréable, Aspen reste extrêmement attractif. Comme l’a dit une agence immobilière locale, “L’immobilier à Aspen est le plus blue-chip qui soit.”
Facteurs influençant le marché d’Aspen
Plusieurs facteurs externes et locaux influenceront la trajectoire de l’immobilier à Aspen de 2025 à 2027 :
- Taux d’intérêt et économie : Des taux hypothécaires plus élevés en 2023–2024 (environ 7 %) ont eu peu d’impact sur le marché haut de gamme d’Aspen, car de nombreux acheteurs ne se financent pas. Cependant, ces taux influencent la psychologie des acheteurs et les segments intermédiaires. Si les taux baissent vers ~6 % en 2025 et ~5,5–6 % d’ici 2026, comme prévu, cela pourrait libérer une demande supplémentaire — notamment pour ceux qui achètent des biens de moins de 10 M $ ou contractent des prêts jumbo. De plus, une économie forte et des marchés boursiers haussiers stimulent directement les ventes à Aspen : Aspen est un “marché discrétionnaire” lié à la création de richesse et à la performance boursière. Quand les investisseurs se sentent plus riches (primes, introductions en bourse, etc.), ils achètent à Aspen. À l’inverse, si une récession survient (certaines grandes banques estiment à 20–40 % les chances d’une récession en 2025), Aspen pourrait connaître un ralentissement à court terme. Actuellement, l’économie du Colorado est robuste (l’emploi est environ 7,2 % au-dessus des niveaux d’avant-COVID), et les ultra-riches disposent de plus de liquidités que jamais, ce qui est de bon augure. Mais Aspen gardera un œil sur les indicateurs économiques mondiaux — toute récession majeure ou crise financière pourrait temporairement éloigner les gros acheteurs.
- Tendances du tourisme et des voyages : La fortune immobilière d’Aspen est étroitement liée à son attrait en tant que station de villégiature. Le tourisme est revenu en force après la pandémie. 2023 et 2024 ont enregistré une fréquentation estivale et hivernale proche des records, et 2025 s’annonce comme un « été chargé » avec des taux d’occupation élevés, selon la Chambre de commerce d’Aspen. La forte demande touristique soutient la valeur des biens de deux manières : elle génère des revenus locatifs pour les propriétaires et transforme certains visiteurs en acheteurs potentiels (beaucoup tombent amoureux d’Aspen pendant leurs vacances et décident d’y acheter une maison). Le calendrier événementiel d’Aspen (par exemple : Food & Wine Classic, ArtCrush, X Games, etc.) et son expansion vers de nouveaux marchés (vols directs depuis plus de villes) continuent d’attirer une clientèle aisée. À noter cependant, la fermeture de la piste de l’aéroport en 2027 — de mars à octobre 2027, l’aéroport d’Aspen sera inutilisable, ce qui pourrait décourager certains voyageurs. Les autorités aéroportuaires prévoient de rediriger les vols vers des aéroports proches et d’encourager la venue en voiture, mais il se pourrait que l’on constate une baisse du tourisme haut de gamme cet été-là. Les propriétaires qui louent pourraient ressentir cela par une baisse du taux d’occupation à la mi-2027. Cependant, il s’agit d’un projet d’infrastructure unique, et beaucoup pensent que l’aéroport modernisé (avec un nouveau terminal d’ici 2028) ne fera qu’accroître la capacité d’accueil et la commodité du tourisme à Aspen. Les tendances en matière de loisirs de plein air (ski, vélo, etc.) influencent également Aspen ; la pandémie a créé un boom des activités de plein air, ce qui profite aux villes de montagne. Si cette tendance se poursuit (les gens donnant la priorité aux expériences en pleine nature), Aspen continuera d’attirer l’intérêt.
- Travail à distance et évolutions du mode de vie : La révolution du travail à distance a bouleversé la donne pour Aspen. N’étant plus seulement une destination de vacances, Aspen est devenue une résidence semi-permanente envisageable pour de nombreux hauts revenus qui se sont rendu compte qu’ils pouvaient travailler de n’importe où. Ce changement structurel du travail a élargi de façon permanente le bassin d’acheteurs d’Aspen — des cadres issus de la tech, de la finance, etc., autrefois attachés aux grandes villes, peuvent désormais passer des mois à Aspen, justifiant ainsi l’achat d’un bien immobilier sur place. Tant que le travail hybride/à distance restera courant (ce qui sera probablement le cas sous une forme ou une autre), Aspen en bénéficiera. De nombreuses entreprises organisent également des séminaires et retraites à Aspen, stimulant le marché de la location de luxe en milieu de semaine. Le seul inconvénient du travail à distance est qu’il a tendu le marché du logement local pour les travailleurs (car de plus en plus de propriétaires de résidences secondaires passent plus de temps sur place, occupant ce qui aurait pu servir de logements locatifs pour les locaux). Mais globalement, le travail à distance a un impact positif net sur la demande. Un agent immobilier a noté que depuis 2020, « la possibilité de vivre et de travailler à distance » a fortement accru la demande, contribuant ainsi à l’envolée des prix. Ce facteur est là pour durer, et Aspen est souvent citée aux côtés de lieux comme Tahoe, Jackson Hole et Park City comme principaux bénéficiaires de la richesse liée au télétravail.
- Politiques locales (logement et locations) : Aspen est confrontée à la gestion de son succès. D’une part, la ville a adopté des réglementations strictes sur la location à court terme (STR) en 2022, incluant un plafond de permis et d’importantes taxes STR (variant d’environ 11 à 21 % selon le type de propriété). L’objectif était de limiter les locations Airbnb détenues par des investisseurs et de préserver le caractère communautaire. Cela a influencé le marché des copropriétés – les biens situés dans la zone d’hébergement (exemptée de nombreuses règles STR) se vendent à prix élevé en raison de la liberté de location, tandis que les appartements en dehors de cette zone connaissent une demande légèrement plus faible, sauf s’ils présentent des caractéristiques uniques. Jusqu’à présent, ces règles STR n’ont pas inondé le marché de locations à long terme (comme certains responsables l’espéraient), mais elles ont changé le comportement des propriétaires. Un autre aspect politique concerne les exigences de logements abordables et les frais pour les nouveaux projets. Aspen impose aux promoteurs de construire des logements abordables ou de payer d’importantes redevances – ce qui augmenterait sensiblement le coût des projets (de 25 à 30 % de « coûts indirects » selon certaines sources). Pourtant, malgré ces efforts, « il existe toujours un manque de logements abordables à Aspen, ce qui accentue la pression entre le mid-valley et Glenwood Springs ». L’essentiel de la main-d’œuvre locale fait la navette sur 20 à 40 miles, Aspen même restant prohibitive. Cela pourrait finir par impacter la disponibilité de services ou la main-d’œuvre, ce qui est à surveiller (par exemple, des pénuries de personnel pourraient compliquer le fonctionnement des restaurants, des stations de ski, etc., ce qui diminue légèrement l’expérience des propriétaires et visiteurs). La communauté cherche activement des solutions, comme la construction de logements à prix maîtrisé dans la vallée ou la limitation d’un développement spéculatif qui n’apporte rien au logement local. Les taxes sur les mutations immobilières et taxes touristiques jouent aussi un rôle – Aspen et Snowmass appliquent diverses taxes finançant le logement abordable et les infrastructures. Toute hausse de ces taxes (par exemple, Snowmass envisage de nouveaux frais pour la location à court terme) pourrait affecter marginalement les rendements pour les propriétaires, mais ces coûts restent faibles au regard de la valeur des biens.
- Environnement et autres facteurs : L’attrait d’Aspen pourrait être influencé par des enjeux environnementaux comme les incendies de forêt, la sécheresse/la variabilité des chutes de neige (conditions de ski), etc. Jusqu’à présent, Aspen a été chanceuse avec des chutes de neige abondantes et aucun incendie direct dans la ville, mais les tendances climatiques sont à surveiller car elles impactent l’industrie du ski. En contrepartie, l’engagement d’Aspen envers la qualité environnementale (codes énergétiques stricts, priorité à la durabilité) pourrait séduire des acheteurs soucieux d’écologie. De plus, certaines tendances sociétales plus larges – désir de sécurité, de confidentialité, de stabilité politique – font d’Aspen (aux États-Unis, avec une faible criminalité et des services élevés) un havre recherché par rapport à certaines alternatives internationales.
En résumé, le marché d’Aspen dans les prochaines années sera façonné par un mélange de conjoncture économique et de gouvernance locale. Le fil conducteur est l’équilibre : la ville tente d’équilibrer tourisme et qualité de vie, tandis que le marché équilibre une demande dynamique avec une offre limitée. Si les États-Unis évitent une forte récession et que le tourisme reste soutenu, Aspen est prête à continuer de prospérer. De petits vents contraires comme les taux d’intérêt ou la réglementation peuvent provoquer de courtes pauses, mais les fondamentaux de la richesse mondiale et l’unicité d’Aspen laissent présager des perspectives positives.
Analyses et perspectives d’experts
Les experts du secteur s’accordent généralement sur la résilience et la solidité à long terme d’Aspen, tout en reconnaissant la période de transition actuelle. Tim Estin (courtier chez Aspen Snowmass Sotheby’s) a décrit le marché début 2025 comme étant en “normalisation à des niveaux de prix plus élevés” – après la frénésie post-COVID, Aspen a atteint un nouveau plateau de valeur et observe désormais des schémas saisonniers plus typiques et des dynamiques de négociation plus classiques. Il note que 40 % des annonces sont actuellement à plus de 4 000 $/p2, contre seulement quelques-unes avant 2020, ce qui montre un changement structurel permanent à la hausse de la tarification du marché. Estin souligne également les contraintes d’offre (nouveaux projets limités à cause des plafonds de démolition, etc.) et conclut que la croissance des prix est fondamentalement une fonction de l’inventaire, ce qui implique que les prix se maintiendront ou augmenteront tant que l’offre restera tendue.
Randy Gold (analyste local du marché) a présenté une perspective détaillée pour 2025, prédisant essentiellement un atterrissage en douceur : une année solide mais légèrement en retrait par rapport aux sommets de 2024. Sa prévision anticipe moins de ventes et un volume en dollars plus bas dans presque tous les segments en 2025 (Aspen et Snowmass, maisons et appartements), mais des valeurs (prix au pied carré, prix médians) stables ou une modeste appréciation à un chiffre dans la plupart des quartiers. Il s’attend surtout à une autre année forte pour les ventes d’ultra-luxe en 2025 : les biens de plus de 10 M$ et 20 M$ continueront de se vendre avec dynamisme – même si le nombre total de transactions diminue. Gold a mis en lumière la multitude de nouveaux changements dans le code d’urbanisme (limitations de la taille des maisons, réduction des TDR, etc.) et estime qu’“on verra beaucoup plus de rénovations à l’avenir” en raison du coût et du temps exigés pour les nouvelles constructions. Il a aussi mentionné que certains acheteurs adoptent une posture “wait and see” à cause de la volatilité des actions et du risque de récession, mais toute incertitude sur le marché devrait être de courte durée.
Chris Klug (courtier à Aspen) partage une vision long terme confiante : “L’immobilier à Aspen a toujours été un excellent investissement, tant en termes de qualité de vie que de finances… c’est ce qu’il y a de plus sûr”. Klug souligne qu’Aspen “ressent généralement les impacts macroéconomiques plus tard et rebondit plus vite” que les autres marchés. Cela s’est vérifié après 2008 et une nouvelle fois après le début de 2020 : Aspen a connu de courtes accalmies puis un rebond rapide. Son conseil est que, même si nous “pourrions observer quelques fluctuations à court terme”, la combinaison unique de l’art de vivre et de l’offre limitée fait d’Aspen un pari solide. Dans sa mise à jour du printemps 2025, Klug a noté que la demande reste forte et que les gens veulent simplement “être à Aspen Snowmass” malgré les gros titres économiques. Cette perception qualitative suggère que le sentiment des acheteurs demeure positif ; beaucoup sont motivés par un mode de vie qui résiste aux cycles de marché.
D’un point de vue plus large, des sources comme Zillow et WalletInvestor affichent également de l’optimisme (même si elles sont moins adaptées aux particularités d’Aspen). Selon les données de Zillow, les valeurs des maisons à Aspen étaient en hausse d’environ 3,5 % sur un an début 2025, et leurs algorithmes prévoient souvent de nouvelles augmentations, compte tenu des contraintes d’offre. Une note de prudence provient de certains médias nationaux qui projettent un ralentissement du segment luxe des résidences secondaires alors que l’élan pandémique s’essouffle ; cependant, le desequilibre spécifique entre l’offre et la demande et le prestige mondial d’Aspen en font une anomalie qui défie souvent la tendance nationale.
En conclusion, le sentiment des experts concernant Aspen jusqu’en 2027 est prudemment optimiste. On peut s’attendre à une légère correction ou une stagnation en 2025, suivie d’un regain de vigueur et d’une hausse en 2026–2027, à condition qu’aucune crise économique majeure ne survienne. La réputation d’Aspen en tant que havre alpin de classe mondiale pour les riches semble assurée – elle figure régulièrement parmi les principaux marchés immobiliers de luxe américains pour une raison. Comme l’a déclaré Klug avec emphase, Aspen offre une “qualité de vie… que je n’ai pas encore trouvée ailleurs”, et les acheteurs le reconnaissent. Cette valeur intangible, associée à une réelle rareté, soutient un marché en mutation mais fondamentalement solide.
Conclusion
Le marché immobilier d’Aspen à l’approche de 2025–2027 peut se résumer à une évolution durable. L’essor fulgurant lié à la pandémie a laissé place à une période de consolidation, mais les prix à Aspen restent proches de leurs sommets historiques et son attrait auprès des acheteurs aisés demeure constant. L’offre résidentielle augmente lentement à partir de niveaux historiquement bas, ce qui peut accorder un peu plus de marge de manœuvre aux acheteurs lors des négociations. Malgré cela, les limites structurelles d’offre et les réglementations strictes garantissent qu’Aspen ne sera jamais surdéveloppée – une recette pour une valeur soutenue sur le long terme. Côté commercial, le centre-ville d’Aspen prospère grâce au tourisme de luxe, affichant des loyers commerciaux comparables à ceux des grandes villes et profitant de dépenses touristiques importantes.
Parmi les tendances à surveiller figurent l’impact que les nouveaux projets tels que l’achèvement de Base Village à Snowmass et l’ajout d’hôtels à Aspen auront sur le marché – ils apporteront de l’offre et des équipements, mais probablement à des prix ultra-premium qui renforceront le caractère haut de gamme du secteur. Le comportement des acheteurs de luxe continuera de façonner Aspen, car les UHNW consacrent une part de leur patrimoine à l’immobilier d’Aspen tant pour le plaisir que pour l’investissement. La confiance de ce groupe (guidée par les performances boursières et l’économie mondiale) sera déterminante ; pour l’instant, ils montrent toute l’intention de continuer à investir dans Aspen comme destination d’exception.
Les investisseurs immobiliers à Aspen devront aborder les prochaines années avec des attentes réalistes : la croissance annuelle à deux chiffres du passé pourrait ralentir, mais les fondamentaux de pénurie d’offre et de forte demande annoncent des gains réguliers. Les rendements locatifs, bien que pas les plus élevés, sont renforcés par l’attrait d’Aspen tout au long de l’année et par la volonté des locataires de luxe de payer cher pour vivre l’expérience Aspen. Les investisseurs avertis sauront composer avec les nouvelles règles sur la location de courte durée et viseront peut-être des niches comme Snowmass (considérée dans une certaine mesure comme “l’Aspen montante”) pour leur potentiel de valeur et de croissance.
Enfin, des facteurs tels que les taux d’intérêt, les flux touristiques et les politiques locales joueront un rôle d’accompagnement. Sauf forte récession, Aspen est en bonne voie pour conserver son statut de marché immobilier parmi les plus exclusifs et performants au monde. Le paysage continuera de changer au gré des nouvelles règles et projets, mais ce qui fait la force d’Aspen/Snowmass reste son attrait intemporel – là où la richesse mondiale se mêle à la beauté naturelle et à un art de vivre rare. Pour les acheteurs, vendeurs et investisseurs, il est essentiel de se tenir au courant de ces tendances et de travailler avec des experts locaux pour bien naviguer sur le marché unique d’Aspen dans les années à venir. À l’heure du changement, l’attrait et la valeur à long terme d’Aspen restent aussi solides que les montagnes qui l’entourent.
Sources : Rapports de marché récents, articles de presse de l’Aspen Times, analyses de courtiers locaux et données 2024–2025, entre autres, comme cité tout au long du document.
