Aperçu du marché : tendances et mouvements des prix en 2025
Le marché immobilier de Mumbai en 2025 reste globalement solide, bien que le début de l’année 2025 ait connu une modération des ventes de logements par rapport aux records atteints en 2024 ndtvprofit.com indiatoday.in. Les prix de l’immobilier résidentiel sont en hausse, notamment dans le segment du luxe, tandis que les baisses de taux d’intérêt attendues en 2025 devraient améliorer l’accessibilité financière et relancer la demande globalpropertyguide.com jll.com. Selon une enquête Reuters auprès d’experts, le prix moyen des logements dans les principales villes indiennes devrait augmenter d’environ 6,5 % en 2025 et 7,5 % en 2026, principalement sous l’effet de la demande pour l’habitat haut de gamme globalpropertyguide.com. Mumbai – qui est le marché immobilier le plus cher d’Inde – a vu les prix moyens dans la région métropolitaine de Mumbai (MMR) grimper d’environ 18 % sur un an au quatrième trimestre 2024 globalpropertyguide.com, et la dynamique des prix s’est poursuivie en 2025, bien que de manière plus modérée. Des données récentes montrent que les prix résidentiels dans les grandes villes ont augmenté d’environ 11 % sur un an à la mi-2025, la croissance de Mumbai étant conforme à cette tendance indiatoday.in.
Du côté commercial, l’immobilier de bureau à Mumbai a connu une forte résurgence début 2025.
T1 2025 a enregistré 3,5 millions de pieds carrés de transactions de bureaux à Mumbai, soit une augmentation de 24 % sur un an et un nouveau record trimestriel cxotoday.com cxotoday.com.Cela a contribué à un record de location de bureaux à l’échelle de l’Inde de 28,2 millions de pieds carrés au premier trimestre, signalant une forte confiance des occupants cxotoday.com.Avec la demande dépassant la nouvelle offre, les taux de vacance des bureaux dans les principaux marchés se sont resserrés à environ 14,3 % (contre environ 17 % en 2021) et les loyers sont en hausse cxotoday.com cxotoday.com.Mumbai affiche les loyers de bureaux les plus élevés d’Inde, à environ ₹118/pied carré par mois (T1 2025), et bien que la croissance des loyers de bureaux y ait été modeste (~2 % en glissement annuel, après une reprise déjà enregistrée), d’autres villes comme Bengaluru et Hyderabad ont enregistré une croissance des loyers plus rapide, de 8 à 9 % cxotoday.com cxotoday.com.Dans l’ensemble, le sentiment du marché pour 2025 reste positif car la baisse des coûts de financement (avec la RBI abaissant les taux) et les nouveaux déploiements d’infrastructures devraient stimuler l’activité immobilière résidentielle et commerciale à Mumbai dans les années à venir indiatoday.in ndtvprofit.com.Les prévisions du secteur anticipent même que les ventes résidentielles à l’échelle nationale atteindront de nouveaux sommets (~350 000 unités) en 2025, ce qui impliquerait également un rebond de Mumbai dans la seconde moitié de l’année jll.com jll.com.Les volumes de ventes reflètent un certain ralentissement par rapport au pic de l’an dernier : environ 62 890 logements ont été vendus dans la MMR au premier semestre 2025, soit une baisse de 34 % en glissement annuel par rapport au rythme effréné du premier semestre 2024 ndtvprofit.com. Ce repli s’explique en partie par un effet de base élevé (2024 avait été un sommet sur 13 ans pour les ventes à Mumbai globalpropertyguide.com) et par une courte pause “d’attente” des acheteurs face à la hausse des prix et aux incertitudes géopolitiques début 2025 indiatoday.in. Cependant, la demande immobilière reste fondamentalement solide – les enregistrements de biens à Mumbai ont atteint un record historique de 75 672 au premier semestre 2025 (4 % de plus qu’au premier semestre 2024), ce qui traduit une dynamique transactionnelle soutenue (y compris l’activité de revente) malgré un moindre volume de ventes de nouveaux projets ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Il est à noter que la valeur moyenne des biens vendus au premier semestre 2025 s’est élevée à 1,60 crore ₹, un record, reflétant un déplacement vers des achats haut de gamme ndtvprofit.com. En effet, les rapports sectoriels confirment une tendance à la “premiumisation” : près de la moitié des ventes à la fin de 2024 et au début de 2025 étaient dans le segment premium (prix >1 crore ₹), qui a connu une croissance d’environ 29 % en glissement annuel, tandis que les ventes dans les segments à budget inférieur ont diminué globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cette tendance a fait grimper les ratios prix/revenu à Mumbai, suscitant certaines inquiétudes sur l’accessibilité, notamment pour les acheteurs de classe moyenne globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025
Ventes de logements et demande : Le secteur résidentiel de Mumbai a commencé 2025 sur une note légèrement plus lente par rapport aux niveaux record de 2024. Au deuxième trimestre 2025, les ventes de logements dans la MMR (Région métropolitaine de Mumbai) étaient environ 25 % inférieures sur un an, les acheteurs étant confrontés à des prix élevés indiatoday.in indiatoday.in. Les segments abordable et intermédiaire ont particulièrement connu un fléchissement de la demande – le logement abordable (en dessous de ₹40 lakh) ne représentait que 12 % des nouveaux lancements au T2 alors que les promoteurs se concentraient sur des projets haut de gamme indiatoday.in. Cependant, la baisse des ventes est considérée comme une pause temporaire plutôt qu’un retournement de tendance : les ventes trimestrielles ont en fait augmenté de 3 % au T2 par rapport au T1 2025 indiatoday.in, et les analystes s’attendent à une reprise des achats au second semestre 2025, portée par l’amélioration du sentiment, le ralentissement de la hausse des prix et la baisse des taux de prêt immobilier indiatoday.in indiatoday.in. En effet, les récentes baisses de taux de 50 points de base de la RBI, associées à la stabilité des prix des promoteurs, devraient améliorer l’accessibilité à la propriété à Mumbai à son meilleur niveau depuis 2021 ndtvprofit.com jll.com. L’indice d’accessibilité de JLL à la propriété prévoit que Mumbai atteindra une accessibilité “quasi-optimale” d’ici la fin 2025, alors que la hausse des revenus et une baisse des taux de crédit coïncident avec une augmentation des prix seulement modérée jll.com jll.com.
Mouvements des prix : Les valeurs des biens résidentiels à Mumbai augmentent régulièrement dans tous les segments. Après plusieurs années de stagnation au milieu des années 2010, la période post-2020 a vu les prix grimper, en particulier dans le segment supérieur. Parmi les 8 principales villes, Mumbai (MMR) affiche les prix moyens de l’immobilier les plus élevés – environ ₹12 600 par pied carré au T4 2024 – et a enregistré une augmentation des prix d’environ 18 % en glissement annuel, surpassant la plupart des autres métropoles globalpropertyguide.com. Même à la mi-2025, la croissance des prix à Mumbai reste positive : les prix moyens des maisons dans les grandes villes ont augmenté d’environ 11 % en glissement annuel (T2 2025), et bien que l’augmentation à Mumbai soit un peu inférieure à la flambée de 27 % du Delhi NCR, elle est comparable à d’autres marchés clés (Bangalore +12 %, Hyderabad +11 %) indiatoday.in. On observe des signes de modération des prix d’un trimestre à l’autre – les prix du T2 n’étaient en moyenne que d’environ 1 % supérieurs à ceux du T1 indiatoday.in – ce qui indique que les promoteurs sont prudents quant à de nouvelles augmentations compte tenu du seuil d’accessibilité. Les propriétés de luxe et haut de gamme continuent de mener l’appréciation des prix. En revanche, les promoteurs dans le segment abordable ont pour la plupart maintenu leurs prix stables (ou proposé des remises) afin de stimuler les ventes. Il en résulte un net déséquilibre entre l’offre et la demande : près de 46 % de la nouvelle offre au T2 2025 concernait des logements de luxe (>₹1,5 cr) alors que la majorité de la demande non satisfaite se situe dans le logement de milieu et d’entrée de gamme indiatoday.in. Ce déséquilibre a poussé de nombreux ménages à revenus moyens hors du marché et constitue une source d’inquiétude pour l’équilibre du marché indiatoday.in.
Performance des micro-marchés : À Mumbai, les trajectoires de prix varient selon les micro-marchés. En général, les quartiers de South Mumbai (South Bombay) affichent les valeurs capitales les plus élevées : des quartiers huppés comme Malabar Hill, Cuffe Parade et Worli voient régulièrement des prix supérieurs à 40 000–60 000 ₹ par pied carré pour les biens de prestige 99acres.com. Ces enclaves établies ont connu un regain de demande pour le luxe entre 2022 et 2024, et les valeurs ont encore augmenté en 2025 en raison de la rareté de l’offre et de l’intérêt des acheteurs ultra-fortunés. Le centre de Mumbai (Worli, Lower Parel, Dadar) – autrefois dominé par des projets de réaménagement de terrains industriels – reste un pôle du luxe avec de nombreux nouveaux gratte-ciels ; les prix y sont légèrement inférieurs à ceux des quartiers d’élite du sud de Mumbai mais ont progressé grâce à une meilleure connectivité due à de nouvelles infrastructures. Les banlieues ouest présentent des tendances mixtes : Bandra-Khar-Santacruz (les “banlieues ouest de prestige”) restent extrêmement chères (35 000 ₹+ par pied carré à de nombreux endroits), stimulées par la demande des entreprises, célébrités et expatriés. Les banlieues ouest plus périphériques comme Andheri à Borivali affichent des prix plus modérés (généralement de 15 000 à 25 000 ₹ par pied carré selon la localité exacte), et ces zones ont vu une offre nouvelle significative ces dernières années. Notamment, les banlieues ouest le long des nouvelles lignes de métro (par exemple autour de Andheri East, Oshiwara, Kandivali) ont enregistré des hausses de prix à mesure que les lignes de métro 2A/7 sont devenues opérationnelles, réduisant les temps de trajet. Dans les banlieues est (Chembur, Powai, Mulund, etc.), les prix résidentiels restent relativement plus bas (souvent 12 000–18 000 ₹ par pied carré pour des projets de milieu de gamme). Ces micro-marchés de l’est, historiquement industriels, bénéficient des nouvelles infrastructures telles que l’Eastern Freeway et la ligne de métro 4 en construction. Par exemple, la demande locative à Chembur augmente et les prix montent progressivement (~4% trimestre après trimestre début 2024) grâce à une meilleure connexion avec le sud et le centre de Mumbai hindustantimes.com hindustantimes.com.
Au-delà des limites de la ville, la région métropolitaine de Mumbai (MMR) en périphérie est devenue une soupape essentielle pour la demande. Thane et Navi Mumbai sont des marchés phares : Thane, une ville située juste à l’extérieur de Mumbai, propose une large offre résidentielle neuve à des prix nettement inférieurs à ceux de Mumbai (8 000 à 15 000 ₹ par m² dans de nombreux projets). Navi Mumbai, une ville satellite planifiée, offre également des logements modernes à moins de 50 % des prix de la ville de Mumbai, avec des loyers et prix moyens environ deux fois moins élevés qu’à Mumbai au mètre carré hindustantimes.com. Ces zones sont devenues des pôles d’attraction pour les acheteurs de la classe moyenne. Au premier semestre 2025, plus de la moitié des ventes de logements de la MMR ont eu lieu à Navi Mumbai, Thane et dans les villes périphériques, alors que les acheteurs recherchent l’accessibilité et que les promoteurs lancent des projets de villes nouvelles dans ces régions. Cependant, même ces marchés ont connu une baisse des ventes au premier semestre 2025, reflet du ralentissement général et de la hausse des taux d’intérêt plus tôt dans l’année ndtvprofit.com. À l’avenir, le nouvel aéroport international de Navi Mumbai et l’amélioration de la connectivité routière et ferroviaire devraient considérablement stimuler la demande immobilière à Navi Mumbai, Panvel, Ulwe et dans les localités voisines (voir section Infrastructure).
Marché locatif et rendements (résidentiel) : Le marché de la location résidentielle à Mumbai a été extrêmement dynamique après la pandémie, avec des loyers ayant grimpé de 20 à 30 % au cours des deux dernières années dans de nombreux quartiers, en raison du retour au bureau et des mouvements de migration urbaine hindustantimes.com hindustantimes.com. Cela a fait grimper les rendements locatifs depuis leurs niveaux historiquement bas. Selon Anarock, le rendement locatif brut résidentiel moyen de Mumbai était d’environ 4,15 % au premier trimestre 2024, contre environ 3,5 % en 2019 hindustantimes.com hindustantimes.com. Bien que cela demeure bas selon les normes mondiales (cela reflète la forte valorisation du capital à Mumbai), c’est une amélioration notable. Pour contextualiser, le rendement total à long terme de Mumbai (appréciation du prix + loyer) a été d’environ 6,7 % par an au cours de la dernière décennie indiatoday.in. Les rendements varient selon les quartiers : les zones les plus huppées (South Mumbai, Bandra) affichent des rendements au plus bas (~2-3 %) en raison de prix très élevés, tandis que les banlieues périphériques et Navi Mumbai peuvent offrir des rendements légèrement supérieurs (4-5 %), les prix à l’achat y étant plus faibles par rapport aux loyers hindustantimes.com blog.letsrentz.com. À titre de comparaison, d’autres villes indiennes comme Bengaluru offrent actuellement des rendements résidentiels allant jusqu’à ~4,5 % hindustantimes.com. La récente flambée des loyers a profité aux investisseurs/propriétaires à Mumbai, même si cela a rendu la location plus chère pour les locataires. Les analystes notent que si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter plus vite que les loyers, les rendements pourraient à nouveau se comprimer ; mais si des baisses de taux d’intérêt stimulent une nouvelle vague d’acquéreurs occupants, cela pourrait alléger la pression sur les loyers fin 2025.
Approvisionnement et inventaire : Les promoteurs à Mumbai calibrent soigneusement l’offre. Les nouveaux lancements dans la région métropolitaine de Mumbai (MMR) ont chuté d’environ 36 % en glissement annuel au T2 2025 (à environ 28 000 unités) car les promoteurs ont ralenti face à la baisse des ventes indiatoday.in indiatoday.in. De nombreux promoteurs se concentrent sur l’achèvement des projets en cours et la liquidation de l’inventaire existant plutôt que sur le lancement agressif de nouveaux projets indiatoday.in. En conséquence, l’inventaire invendu à Mumbai connaît une baisse progressive. À la fin du T2 2025, le stock de logements invendus dans les 7 principales villes atteignait environ 5,62 lakhs d’unités (en baisse de 3 % sur un an) indiatoday.in. Dans la MMR, l’inventaire est resté globalement stable, ce qui indique que les ventes ont suivi le rythme des nouvelles additions modérées. La surabondance d’inventaire (nombre de mois de stock invendu) à Mumbai reste à un niveau sain grâce à une forte dynamique des ventes entre 2022 et 2024. Il est à noter que l’inventaire premium/de luxe est absorbé plus rapidement que l’inventaire abordable, ce qui reflète la demande bifurquée. Une tendance préoccupante du côté de l’offre est que les nouveaux lancements de logements abordables ont fortement diminué (seulement 12 % des nouvelles unités au T2 étaient dans le segment inférieur à 40 lakhs ₹ indiatoday.in), ce qui pourrait entraîner une pénurie dans ce segment si la tendance n’est pas inversée. Le Plan de développement 2034 (abordé plus loin) vise à alléger les contraintes d’offre en débloquant de nouveaux terrains et en autorisant un FSI plus élevé ; si ce plan est mis en œuvre efficacement, il pourrait considérablement augmenter le stock de logements à Mumbai dans les années à venir.
Tendances de l’immobilier commercial en 2025
Demande d’espace de bureau : L’immobilier commercial de Mumbai – en particulier le segment des bureaux – a connu une reprise robuste et une expansion. En 2025, l’activité de location de bureaux dans la ville atteint presque des sommets historiques. Rien qu’au premier trimestre 2025, Mumbai a enregistré 3,5 millions de pieds carrés de transactions de bureaux, soit une augmentation d’environ 24 % par rapport au 1er trimestre 2024 et un nouveau record d’absorption trimestrielle cxotoday.com cxotoday.com. Cela a fait de Mumbai l’un des principaux contributeurs à la demande globale de bureaux en Inde (qui a atteint 28,2 millions de pieds carrés au 1er trimestre, son plus haut niveau de tous les temps) cxotoday.com. Bengaluru a dominé la demande de bureaux au 1er trimestre (12,7 millions de pieds carrés, 45 % de part de marché) alors que les entreprises technologiques et les centres de services internationaux (GCC) se sont largement développés cxotoday.com. La part de Mumbai, bien que plus faible, reste significative et a été soutenue par les opérateurs d’espaces flexibles et le rebond des sociétés BFSI et des entreprises. Selon Knight Frank, les Centres de Services Internationaux et les entreprises informatiques représentaient ensemble une grande part de la location de bureaux à Mumbai au 1er trimestre, aux côtés des fournisseurs d’espaces de travail flexibles cxotoday.com cxotoday.com. Fait crucial, l’activité de pré-location a été élevée – de nombreuses entreprises ont déjà sécurisé des espaces dans des projets en développement, signe de leur confiance dans leur expansion future cxotoday.com.
Locations de bureaux et micro-marchés : Mumbai reste le marché de bureaux le plus cher d’Inde, avec des loyers moyens pour les bureaux haut de gamme autour de ₹100–₹120 par pied carré par mois au T1–T2 2025 cxotoday.com cxotoday.com.
Pour donner une perspective, les loyers de bureaux à Mumbai sont en moyenne ~25 % plus élevés qu’à Bengaluru (₹93.6) ou Delhi-NCR (₹91.7) cxotoday.com.À Mumbai, le Bandra–Kurla Complex (BKC) affiche les loyers les plus élevés – les bureaux de première catégorie à BKC se situent autour de ₹300–₹400+ par pied carré par mois (pour les propriétés les plus prestigieuses), ce qui en fait le pôle privilégié des institutions financières et des entreprises.Nariman Point et Fort (le quartier central des affaires traditionnel du sud de Mumbai) avaient connu des loyers stagnants dans les années 2010, mais connaissent aujourd’hui une renaissance.Les loyers de bureaux à Nariman Point ont augmenté d’environ 52 % entre 2018 et mi-2024, passant d’environ 375 ₹ à 569 ₹ par pied carré/mois hindustantimes.com hindustantimes.com.Ce renouveau est attribué à des projets d’infrastructure améliorant la connectivité avec le sud de Mumbai et à un retour des entreprises vers des bureaux de qualité dans l’ancien quartier central des affaires (CBD).Un rapport récent prévoit même que les loyers de pointe à Nariman Point pourraient potentiellement doubler pour atteindre ₹1 091 d’ici 2030 si les tendances se poursuivent hindustantimes.com hindustantimes.com.Pour l’instant, BKC affiche toujours des loyers absolus plus élevés (sa croissance était d’environ 20 % depuis 2018) mais le taux de croissance de Nariman Point a dépassé celui de BKC ces dernières années hindustantimes.com hindustantimes.com.D’autres principaux quartiers d’affaires incluent Lower Parel/Worli (tarifs ~₹180–₹250 par pied carré/mois pour la catégorie A), Andheri-Kurla/JB Nagar dans les banlieues ouest (₹120–₹150 par pied carré), Powai/Vikhroli dans les banlieues centrales (environ ₹100+ par pied carré), et les nœuds de Navi Mumbai comme Vashi et Airoli (plus abordables à ₹70–₹90 par pied carré).La trajectoire des loyers de bureaux à Mumbai est à la hausse : au premier trimestre 2025, toutes les grandes villes indiennes ont connu une croissance annuelle des loyers, et Mumbai a enregistré une hausse annuelle de 2 % du loyer moyen (avec des loyers stables au cours des 6 derniers mois, indiquant un plateau dans certains micromarchés) cxotoday.com cxotoday.com.Les propriétaires dans les zones de premier choix sont optimistes compte tenu de la pénurie d’offre ; cependant, toute augmentation excessive des loyers pourrait pousser les locataires vers des emplacements périphériques ou vers les parcs technologiques de Navi Mumbai/Thane où les loyers sont plus bas.Offre et vacance de bureaux : Les nouvelles livraisons de bureaux à Mumbai n’ont pas suivi le rythme de la demande ces dernières années. Au T1 2025, seulement 0,5 million de pieds carrés de nouveaux bureaux ont été livrés à Mumbai, tandis que l’absorption était sept fois supérieure cxotoday.com. Cette dynamique d’offre à la traîne depuis 2021 a entraîné une baisse du taux de vacance des bureaux dans toute la ville, passant d’environ 17% il y a quelques années à environ 14,3% début 2025, ce qui est considéré comme un équilibre sain cxotoday.com. Les immeubles Premium Grade-A situés dans des emplacements de choix affichent désormais des taux de vacance à un chiffre. La pénurie d’offre dans certains micro-marchés a donné un pouvoir de négociation aux propriétaires, aboutissant à 11 trimestres consécutifs de loyers de bureaux stables ou en hausse à travers l’Inde jusqu’au T1 2025 cxotoday.com. À Mumbai, plusieurs grands projets de bureaux sont en construction (notamment dans les environs de BKC, Lower Parel, Worli et les banlieues), ce qui ajoutera des stocks en 2025–26. Le sud de Mumbai va également connaître un renouveau de l’offre – une étude de Knight Frank prévoit 4 à 6 millions de pieds carrés de nouveaux bureaux à usage mixte dans le sud de Mumbai au cours des 6 à 8 prochaines années, via la réhabilitation d’anciens bâtiments et des terrains du port trust hindustantimes.com. Cette vague comprend des projets sur des terrains réaménagés ou requalifiés (par exemple, le développement du Eastern Waterfront et les terrains du dépôt de métro de la MMRDA à Mumbai Central), qui moderniseront l’offre de bureaux de la ville.
Commerce de détail et autres activités commerciales : La question porte principalement sur le résidentiel et le commercial, et bien que les bureaux dominent l’immobilier commercial à Mumbai, un bref mot sur le commerce de détail : l’immobilier de détail à Mumbai a rebondi après le Covid, avec des centres commerciaux en banlieue tels que Phoenix Market City Kurla, Oberoi Mall Goregaon, etc. qui affichent un taux d’occupation quasi complet et des loyers commerciaux à la hausse en 2025. Le commerce de détail en pied d’immeuble dans les emplacements prime (Linking Road, Colaba Causeway, etc.) reste extrêmement cher en raison d’une offre limitée. Les rendements locatifs des actifs commerciaux sont nettement supérieurs à ceux du résidentiel – typiquement ~7% à 9% pour les bureaux de premier plan et même plus élevés (10%+) pour les entrepôts/locaux industriels ajmera.com. Cet écart (par rapport à ~3–4% de rendement résidentiel) attire de plus en plus d’investisseurs vers l’immobilier commercial et les REITs pour générer des revenus stables. Mumbai abrite déjà les plus grands portefeuilles de bureaux cotés en REITs en Inde (comme Nexus Select, Mindspace REIT avec des actifs dans la région de Mumbai). Les tendances du côté des occupants en 2025 montrent une préférence pour la qualité : les locataires privilégient les parcs de bureaux bien gérés, riches en services (y compris à Navi Mumbai et Thane) pour se regrouper, ce qui profite aux promoteurs commerciaux organisés.
Dans l’ensemble, les perspectives du marché immobilier commercial de Mumbai pour les prochaines années sont positives, portées par la croissance économique et le statut de la ville en tant que centre financier. Les principaux défis restent les contraintes d’infrastructure et les coûts élevés d’occupation, mais les projets en cours (extension du métro, nouvelles routes) devraient contribuer à atténuer le premier point. L’équilibre entre l’offre et la demande est maîtrisé pour le moment ; les promoteurs sont susceptibles de lancer de nouveaux projets de bureaux en raison de la forte absorption, mais ils devront prendre garde à ne pas dépasser la demande dans quelques années à la livraison de plusieurs projets.
Principaux micro-marchés et localités de Mumbai
L’immobilier à Mumbai est très localisé – chaque micro-marché possède des caractéristiques, des gammes de prix et des moteurs de croissance distincts. Voici un aperçu des principaux micro-marchés/localités au sein de la ville et de sa région métropolitaine :
- Sud de Mumbai (Île de la ville – Colaba à Dadar) : Le sud de Mumbai (SoBo) est la zone chic traditionnelle, abritant des lieux emblématiques tels que Nariman Point, Marine Drive, Malabar Hill et Worli. On y trouve les valeurs immobilières les plus élevées de Mumbai, souvent entre ₹40 000 et ₹70 000 par pied carré pour les résidences de prestige 99acres.com, grâce à une offre limitée et à un statut d’élite hérité. Le parc immobilier du sud de Mumbai est un mélange d’anciens immeubles (beaucoup en cours de réhabilitation) et de tours de luxe modernes (surtout à Worli et Prabhadevi). La demande est portée par des familles fortunées de longue date et des dirigeants d’entreprise. Même si le volume des ventes ne représente qu’une petite partie du total à Mumbai, les transactions de grande valeur dans SoBo sont en hausse – le premier semestre 2025 a vu une flambée des ventes de maisons à plus de ₹10 crores dans toute la ville, dont beaucoup situées au sud ou au centre de Mumbai ndtvprofit.com. Impulsion d’infrastructures : La Coastal Road et la ligne de métro souterraine 3 (Colaba-Bandra-SEEPZ) vont considérablement améliorer la connectivité du sud de Mumbai. Cela relance déjà l’intérêt – par exemple, Nariman Point et Cuffe Parade (à la pointe sud de la ville) devraient bénéficier du métro Colaba-SEEPZ (ouverture en 2025) qui les relie directement à BKC et à l’aéroport ndtvprofit.com ndtvprofit.com. En conséquence, l’attrait commercial et résidentiel du sud de Mumbai est en hausse après une accalmie, les experts prédisant une “renaissance” du quartier d’affaires et du logement haut de gamme une fois ces projets mis en service hindustantimes.com hindustantimes.com. Cependant, des défis persistent à SoBo : congestion, infrastructures vieillissantes et coût d’entrée très élevé pour les acquéreurs.
- Bandra et les banlieues ouest environnantes : Bandra (en particulier Bandra Ouest) est souvent surnommée la « Reine des banlieues », réputée pour ses résidents issus de Bollywood, ses restaurants haut de gamme et ses villas avec vue sur mer. Les prix de l’immobilier à Bandra Ouest et dans les quartiers voisins de Khar/Juhu rivalisent avec ceux du sud de Mumbai – souvent 30 000 à 50 000 ₹ par pied carré pour des appartements haut de gamme 99acres.com. Le quartier d’affaires Bandra-Kurla Complex (BKC) adjacent à Bandra Est ajoute également de la valeur ; de nombreux cadres supérieurs recherchent un logement à Bandra/Kalina pour la proximité du BKC. L’immobilier à Bandra est majoritairement constitué de biens de seconde main et de projets de réaménagement (il reste peu de grands terrains disponibles), et la demande dépasse constamment l’offre. Vers le nord, Andheri (Ouest et Est) est un pôle résidentiel et commercial majeur dans les banlieues ouest. Andheri Ouest est une zone résidentielle populaire de milieu à haut de gamme (prix de 20 000 à 30 000 ₹ par pied carré), tandis qu’Andheri Est/Marol regroupe de nombreux bureaux et des résidences plus abordables. Plus au nord, les banlieues comme Goregaon, Malad, Kandivali, Borivali offrent un large éventail de logements – des appartements de classe moyenne (~12 000 à 18 000 ₹ par pied carré) à certains projets haut de gamme – et ont vu apparaître une offre importante ces dix dernières années, souvent sous forme de vastes complexes avec des équipements. La ceinture ouest bénéficie de la ligne ferroviaire occidentale et des nouvelles lignes de métro 2A et 7 qui traversent l’axe suburbain, améliorant considérablement la connectivité est-ouest. Par exemple, l’ouverture récente du métro Dahisar–Andheri a renforcé la demande de logements dans des quartiers comme Oshiwara, Kandivali et Dahisar, réduisant les temps de trajet vers les pôles commerciaux ndtvprofit.com. À l’avenir, l’extension prévue de la Coastal Road jusqu’à Bandra et Versova (phase 2) améliorera encore la connectivité routière nord-sud sur la façade ouest. Perspectives des micro-marchés : Les banlieues ouest restent le moteur du marché du logement à Mumbai – elles représentent une grande part des ventes de logements de milieu de gamme. Les rendements locatifs y sont légèrement supérieurs à la moyenne de la ville (~3-4%), en particulier dans les zones à forte demande locative comme Andheri (en raison des bureaux) et Powai (un peu à l’intérieur des terres, mais une ville planifiée avec de bonnes locations) blog.letsrentz.com hindustantimes.com. Les principales zones de croissance à l’ouest incluent le Oshiwara District Centre (ODC) à Goregaon, Mira Road/Bhayandar (juste à la limite de la ville de Mumbai, tirant parti d’une nouvelle ligne de métro en construction), et Dahisar (où l’amélioration de la connectivité stimule le développement de logements abordables).
- Banlieues Est & Centre de Mumbai : Le corridor est de Mumbai (s’étendant de Sion et Chembur jusqu’à Kurla, Bhandup, Mulund) a historiquement été plus industriel et sous-évalué par rapport à l’ouest, mais connaît aujourd’hui une croissance rapide. Chembur et Wadala sont deux localisations de l’est en pleine transformation : l’Eastern Freeway (2014) a réduit le temps de trajet vers le sud de Mumbai, et les futures Ligne de métro 2B et Ligne 4 intègrent davantage ces zones. Les promoteurs ont lancé de nombreux projets résidentiels à Chembur, Wadala et dans les environs de Kurla, ciblant les acquéreurs moyen et haut de gamme qui ne peuvent plus se permettre Bandra/Powai. En conséquence, les loyers et les prix à Chembur ont connu une croissance régulière – par exemple, les loyers moyens ont augmenté de 4 % au cours d’un trimestre de 2024, reflétant une forte demande hindustantimes.com hindustantimes.com. Powai (bien que techniquement dans la zone centrale) est un pôle résidentiel/commercial important – un quartier planifié autour d’un lac, accueillant de nombreuses entreprises informatiques/financières et une population de jeunes professionnels. Les prix de l’immobilier à Powai (₹20k+ par m²) et les loyers sont assez élevés en raison de cette demande. Plus au nord, Mulund est un favori émergent pour ses prix relativement plus bas (₹12k–₹15k/m²) et ses nouveaux centres commerciaux/infrastructures ; le tronçon Mulund-Thane bénéficie de la jonction du chemin de fer central et de la future ligne 4 du métro, ainsi que de la proximité du marché de l’emploi de Thane. Centre de Mumbai (Wadala, Sion, Matunga) : Wadala est en cours de développement en tant que quartier d’affaires avec le futur terminus ferroviaire Wadala Trans-Harbour et la connexion métro, ce qui a entraîné un essor des projets résidentiels de grande hauteur. La ligne de monorail (Jacob Circle-Wadala) traverse également cette zone (bien que de capacité limitée), et les vastes terrains de Wadala (anciennement marais salants) sont utilisés pour de nouvelles constructions. Globalement, les micro-marchés est/centre sont promis à une croissance significative à mesure que l’accessibilité s’aligne sur celle de l’ouest. Ces secteurs figurent aussi dans de nombreuses listes de “points chauds pour l’investissement” en raison de leur prix d’entrée relativement abordable et de leur potentiel de valorisation future.
- Navi Mumbai : Navi Mumbai est une ville planifiée de l’autre côté du port, développée pour désengorger Mumbai. Elle comprend des secteurs comme Vashi, Nerul, CBD Belapur, Kharghar, Ulwe, Panvel, entre autres. L’immobilier de Navi Mumbai se caractérise par un aménagement organisé, de meilleures infrastructures (routes plus larges, espaces ouverts planifiés) et une densité plus faible comparée à Mumbai. Les prix de l’immobilier y sont nettement inférieurs – par exemple, les tarifs résidentiels de premier plan à Vashi ou Nerul peuvent être de ₹10k–₹15k par pied carré, et les secteurs plus périphériques comme Ulwe se situent dans un chiffre médian (mais montent rapidement dans l’anticipation de nouvelles infrastructures). Principaux moteurs : Le véritable bouleversement est le Aéroport International de Navi Mumbai (NMIA) en construction à Ulwe/Panvel. Prévu pour ouvrir d’ici 2025–26 (phase 1), cet aéroport a déclenché une frénésie d’activité immobilière. Les localités Ulwe, Panvel, Karanjade et Chirle proches du site de l’aéroport devraient prendre fortement de la valeur grâce à l’amélioration de la connectivité et au développement commercial ndtvprofit.com ndtvprofit.com. De plus, le Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL) – une autoroute de 22 km sur la mer entre Sewri (Sud de Mumbai) et Nhava Sheva (près de Ulwe) – est en phase d’achèvement. Cela reliera Navi Mumbai au sud/centre de Mumbai en moins de 30 minutes, une amélioration radicale par rapport au trajet actuel de plus d’1h30. Comme le soulignent les experts, de tels projets d’infrastructures “majeurs” ouvrent de nouveaux micro-marchés : des secteurs autrefois éloignés de Navi Mumbai deviennent désormais accessibles aux navetteurs ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Les secteurs établis de Navi Mumbai comme CBD Belapur, Seawoods, Kharghar et Taloja disposent déjà de bonnes infrastructures et bénéficieront également de l’aéroport et des extensions de métro ndtvprofit.com. Kharghar, par exemple, accueille un Corporate Park en développement et de nombreux établissements éducatifs, ce qui en fait un point chaud pour l’investissement. Les rendements locatifs à Navi Mumbai (3-4%) ont tendance à être légèrement meilleurs que ceux de la ville de Mumbai, en raison des prix de base plus bas. Avec des initiatives planifiées comme la NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area), une toute nouvelle ville est conceptualisée autour de l’aéroport. Navi Mumbai se démarque ainsi comme un corridor de croissance du futur, attirant à la fois les utilisateurs finaux (pour son accessibilité relative et sa qualité de vie) et les investisseurs misant sur l’appréciation des prix.
- Thane et l’agglomération étendue : Bien qu’ils ne fassent pas partie de la ville de Mumbai proprement dite, Thane et les banlieues lointaines (ceinture Mira Road-Virar, ceinture Kalyan-Dombivli) forment la zone métropolitaine élargie qui influence considérablement la dynamique immobilière de Mumbai. La ville de Thane (et ses quartiers comme Ghodbunder Road, Majiwada, Pokhran Road) s’est transformée en un vaste pôle résidentiel et commercial à part entière. Avec de nombreux nouveaux projets de tours, Thane propose des logements modernes à 40–50 % du prix de Mumbai, attirant de nombreuses familles de la classe moyenne. Les infrastructures telles que la route Thane-Belapur, la future ligne de métro 4 (Wadala-Thane) et la ligne 5 (Thane-Bhiwandi-Kalyan), ainsi que des projets d’élargissement de routes, ont amélioré l’accessibilité. La croissance commerciale de Thane (back-offices, parcs informatiques dans la région de Ghodbunder) signifie également plus d’emplois locaux, ce qui stimule la demande de logements. Mira Road–Bhayandar (au nord de Dahisar) est une autre zone accessible désormais reliée par le métro (ligne 9 en construction) et par des trains de banlieue améliorés ; on y observe une augmentation des logements à budget modéré. Plus loin, Virar, Palghar au nord et Kalyan-Dombivli, Badlapur au nord-est sont des villes émergentes où de grands ensembles intégrés sont en construction (souvent avec des unités dans la fourchette de ₹30–₹60 lakh). Ces zones périphériques vont bénéficier de projets comme le corridor multimodal Virar-Alibaug et les réseaux ferroviaires de banlieue étendus. Elles représentent les nouvelles frontières du logement abordable, même si la durée du trajet jusqu’au centre de Mumbai reste longue (ce que les infrastructures visent à améliorer). Pour les investisseurs, certaines de ces périphéries offrent des rendements locatifs élevés (5 %+) grâce à un coût d’entrée faible, mais il faut tenir compte de périodes de détention plus longues pour la valorisation du capital.
En résumé, les micromarchés de Mumbai s’étendent des enclaves ultra-luxueuses aux banlieues émergentes abordables. Le sud/le centre de Mumbai et les quartiers ouest prisés sont des marchés stables, saturés en terrains, avec des barrières d’entrée élevées et des taux de croissance plus faibles, mais ils sont soutenus par la demande de luxe et les nouvelles liaisons (par exemple Coastal Road, Metro 3). Les marchés de banlieue et Navi Mumbai/Thane sont les zones où la majorité du nouveau développement et de la croissance démographique auront lieu, portées par des projets d’infrastructures et une disponibilité foncière relativement plus grande. Les investisseurs sont particulièrement optimistes pour les secteurs directement concernés par les infrastructures – comme l’indique un rapport, “les grands projets d’infrastructures ont tendance à catalyser la demande dans les zones bénéficiant d’une meilleure connectivité”, une tendance déjà visible dans des lieux comme Wadala, Chembur, Dahisar, Ulwe et Panvel ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Principaux projets d’infrastructure et impact sur l’immobilier
Mumbai est en pleine transformation infrastructurelle, avec plusieurs méga-projets en cours qui vont considérablement améliorer la connectivité et remodeler la valeur de l’immobilier. Ces projets sont des catalyseurs clés pour le développement immobilier, transformant souvent des quartiers auparavant éloignés en pôles résidentiels et commerciaux attractifs. Parmi les projets les plus marquants en 2025 et dans les années à venir, on peut citer :
- Extension du métro de Mumbai : Le réseau de métro de Mumbai passe d’une seule ligne à un réseau de 14 lignes prévues. Les lignes de métro 2A & 7 (Dahisar à Andheri) ont été entièrement ouvertes en 2022-23, et leur impact se fait déjà sentir avec une demande accrue le long du corridor. La ligne souterraine 3 (Colaba–Bandra–SEEPZ), qui traverse le centre de la ville, y compris les quartiers d’affaires et la zone de l’aéroport, devrait commencer à fonctionner d’ici la fin 2025. Cette ligne changera la donne – elle va réduire considérablement le temps de trajet nord-sud et connecter Cuffe Parade (Sud Mumbai) à BKC, l’aéroport et SEEPZ sans interruption. L’immobilier aux abords des futures stations (comme Worli, Matunga, MIDC-Andheri) suscite un regain d’intérêt en prévision ndtvprofit.com ndtvprofit.com. D’autres lignes en construction incluent la ligne 4/4A (Wadala–Thane–Kasarvadavali), la ligne 6 (Jogeshwari–Vikhroli) et la ligne 5 (Thane–Kalyan), prévues pour 2025–26. Celles-ci assureront un transport rapide vers les banlieues est et les zones plus éloignées. Une meilleure connectivité ouvre de nouveaux micromarchés – par exemple, Wadala (ancien cœur industriel) est désormais perçue comme le futur BKC grâce au métro et à un nouveau terminus prévu ndtvprofit.com. De même, Dahisar/Mira Road au nord et Bhiwandi/Kalyan dans l’arrière-pays deviendront plus accessibles, stimulant ainsi le développement résidentiel dans ces zones. Dans l’ensemble, le métro intègre la région de la MMR, et les prix de l’immobilier augmentent généralement de 10 à 20 % à l’achèvement du métro dans une localité, comme observé dans d’autres villes. Mumbai devrait suivre cette tendance, les consultants étant optimistes quant aux banlieues le long des nouveaux axes de métro ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
- Projet de route côtière : La route côtière de Mumbai est une voie express en cours de construction le long du littoral ouest de la ville. La première phase de la route côtière (environ 10 km de Marine Drive dans le sud de Mumbai à Worli) devrait ouvrir en 2024. Cela offrira un corridor à grande vitesse contournant la congestion intérieure, réduisant ainsi le temps de trajet du sud de Mumbai à Worli/Bandra d’un tiers. La route côtière sera ensuite prolongée vers le nord jusqu’à Versova. Impact sur l’immobilier : La route côtière devrait améliorer considérablement l’attrait des quartiers longeant le littoral ouest. Des zones comme Worli Sea Face, Breach Candy, Haji Ali bénéficieront d’une meilleure connectivité avec le centre et le nord de Mumbai. Elle pourrait aussi encourager la réhabilitation d’anciens immeubles face à la mer pour profiter d’un accès amélioré. Des analystes ont estimé que la reprise de la croissance au sud de Mumbai (dans les segments résidentiel et commercial) serait en partie portée par des projets comme la route côtière qui améliorent les liaisons hindustantimes.com hindustantimes.com. De plus, une fois étendue vers la banlieue, la route côtière pourrait dynamiser les localités situées le long de son tracé (par exemple Versova, Juhu, etc.) en réduisant les fameux trajets via SV Road/Linking Road. Cela dit, il existe des préoccupations concernant l’impact environnemental et la possibilité que la route ne fasse que déplacer les goulets d’étranglement – mais dans l’ensemble, pour l’immobilier, une meilleure connectivité routière = des valeurs immobilières plus élevées dans les zones auparavant difficiles d’accès.
- Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL) : Également nommé Atal Setu, il s’agit du plus long pont maritime d’Inde, reliant Mumbai à Navi Mumbai. Le pont de 21,8 km à 6 voies reliera Sewri (dans le centre de Mumbai) à Chirle près de Nhava Sheva. En 2025, le MTHL est à un stade avancé et son ouverture est imminente. Son impact est énorme : actuellement, Navi Mumbai n’est accessible depuis le sud de Mumbai que par un long trajet via Thane ou par ferry. Le MTHL va réduire le temps de trajet entre le sud/centre de Mumbai et Navi Mumbai à environ 20 à 30 minutes (contre environ 2 heures auparavant). Cela va « débloquer » le potentiel de Navi Mumbai en tant que prolongement de la ville principale ndtvprofit.com. Les experts de l’immobilier prévoient que la région d’Ulwe, l’aéroport de Navi Mumbai et les zones adjacentes de Raigad vont connaître un essor grâce à une meilleure accessibilité ndtvprofit.com. On peut s’attendre à une vague de développement résidentiel et commercial autour des échangeurs du MTHL – par exemple, Shivaji Nagar et Chirle côté Navi Mumbai et Sewri/Wadala côté Mumbai. À Sewri, les prix de l’immobilier ont déjà augmenté en raison de la future connexion et du projet de liaison Sewri-Worli qui reliera le MTHL à la route côtière, créant ainsi un anneau. Le MTHL est également crucial pour la logistique et l’immobilier industriel : le transport routier depuis le port de JNPT jusqu’à Mumbai sera plus rapide, ce qui pourrait accroître la demande d’entrepôts à Navi Mumbai. En résumé, le MTHL est un facteur de transformation majeur, intégrant la métropole et stimulant la croissance à Navi Mumbai/Raigad. Des consultants de CBRE et d’autres ont explicitement cité Ulwe, Panvel, Kharghar et d’autres pôles de Navi Mumbai comme principaux bénéficiaires du MTHL et de l’aéroport ndtvprofit.com.
- Aéroport International de Navi Mumbai (NMIA) : Ce futur deuxième aéroport international pour Mumbai est en cours de construction dans la zone Panvel-Ulwe de Navi Mumbai. La phase 1 (une piste, capacité de 20 millions de passagers) devrait ouvrir fin 2024 ou en 2025, avec une capacité ultime de plus de 60 millions de passagers d’ici 2032. L’aéroport est un catalyseur majeur pour l’immobilier : généralement, les aéroports génèrent une demande pour les hôtels, bureaux, logistique et logements à proximité. Fidèle à cette dynamique, l’annonce du NMIA a entraîné une flambée des prix des terrains et des biens immobiliers dans les environs. Panvel, Ulwe, Dronagiri, Pushpak Nagar (un nouveau quartier juste à côté de l’aéroport) ont vu les prix s’envoler par anticipation. Même durant 2022-2024, alors que l’aéroport était encore en construction, les prix des terrains autour du NMIA auraient doublé et les promoteurs ont lancé de nombreux projets destinés au futur personnel aéroportuaire et aux entreprises. L’aéroport s’inscrit dans une vision d’ensemble – la Navi Mumbai Airport Influence Notified Area (NAINA), une zone planifiée de plus de 1500 km² pour de nouveaux développements urbains comprenant des quartiers résidentiels, des parcs d’entreprises, etc. Les experts immobiliers s’attendent à ce que Navi Mumbai attire des bureaux d’entreprises et des industries une fois l’aéroport opérationnel, l’agglomération devenant potentiellement une ville jumelle de Mumbai. Déjà, le groupe Adani (l’exploitant de l’aéroport) prévoit un « aéroville » avec des quartiers d’affaires autour du NMIA. Pour le marché immobilier saturé de Mumbai, l’aéroport offre un large éventail de perspectives de croissance vers l’extérieur. Les principaux marchés susceptibles d’en bénéficier (outre Ulwe/Panvel) incluent Kamothe, Kharghar, Taloja et même la région lointaine de Panvel (qui pourrait accueillir des entrepôts ou des logements abordables pour les salariés de l’aéroport). Fait important, les infrastructures sont conçues pour soutenir le NMIA : le MTHL, un prolongement du réseau ferroviaire de banlieue de Mumbai vers Uran, de nouvelles propositions de lignes de métro (comme Belapur-Khandeshwar), et la modernisation des autoroutes sont en cours. Ce développement intégré laisse présager un boom immobilier à Navi Mumbai au cours des 5 à 10 prochaines années, 2025 n’étant que le début alors que l’aéroport entrera en service.
- Autres projets d’infrastructure : En plus des trois grands projets mentionnés ci-dessus, plusieurs autres projets impactent le secteur immobilier :
- La Samruddhi Mahamarg (Autoroute Mumbai–Nagpur) relie désormais la région de Mumbai (via le district de Thane) à l’intérieur du Maharashtra. Cela stimule le développement autour des villes d’échange et pourrait rendre les lointaines banlieues comme Bhiwandi et Shahapur plus attractives pour les centres logistiques ou même pour les navetteurs (via les routes secondaires).
- Les Mumbai Urban Transport Project (MUTP) III & IV étendent le réseau ferroviaire de banlieue (nouvelles lignes vers Virar, Panvel, Karjat, etc., et capacités ferroviaires supplémentaires). Les banlieues sur ces lignes (par exemple, Virar, Palghar, Karjat) bénéficieront d’une meilleure accessibilité, ce qui accroîtra la demande de logements à long terme.
- La Goregaon-Mulund Link Road (GMLR) et d’autres tunnels routiers (comme le tunnel Borivali-Thane en projet) permettront de réduire considérablement le temps de trajet est-ouest à travers les barrières naturelles de la ville (collines et crique). Par exemple, le GMLR reliera la banlieue ouest de Goregaon à la banlieue est de Mulund via un tunnel, faisant passer un trajet de 60 à 90 minutes à moins de 20 minutes. Cela augmentera la valeur des biens à Mulund, Bhandup et bénéficiera également à Goregaon/Powai en agrandissant leur zone de chalandise.
- Ligne 8 du métro (Mumbai Metro Airport Express), qui reliera CSMT (Sud de Mumbai) à NMIA via un métro express, est à l’étude. Si elle est réalisée d’ici la fin des années 2020, elle intégrera les deux aéroports et dynamisera davantage les zones situées le long de son tracé.
- Connexion Surélevée Sewri-Worli : Ce pont routier en construction reliera la fin de la MTHL à Sewri jusqu’à Worli (et donc à la Coastal Road), canalisant ainsi efficacement le trafic de Navi Mumbai directement vers le cœur de la ville insulaire. Il désengorgera l’Eastern Freeway et améliorera la connectivité du sud de Mumbai avec le nouvel aéroport et au-delà. C’est un autre facteur ravivant l’intérêt pour l’immobilier à Worli, Prabhadevi, Dadar.
- Couloir dédié au fret (DFC) & Port de Vadhvan : Bien que situés en dehors de Mumbai, des infrastructures telles que le DFC occidental (ligne ferroviaire de fret) et le port récemment proposé peuvent avoir des effets indirects en stimulant le commerce et l’immobilier commercial lié (bureaux de compagnies maritimes, etc., à Mumbai).
- Rendements locatifs résidentiels : Mumbai a traditionnellement affiché de faibles rendements locatifs résidentiels (loyer annuel en % du prix du bien) par rapport à de nombreuses autres villes, en raison de la forte valeur de son capital immobilier.Pendant de nombreuses années, les rendements oscillaient autour de 2 à 3 % dans les zones de premier choix.Cela signifiait que les propriétaires comptaient principalement sur l’appréciation des prix plutôt que sur les revenus locatifs.Cependant, les tendances récentes montrent que les rendements locatifs augmentent légèrement.Début 2024, le rendement locatif résidentiel moyen de Mumbai a atteint environ 4,1%, le deuxième plus élevé parmi les grandes villes indiennes hindustantimes.com hindustantimes.com.Il s’agissait d’une augmentation significative par rapport à ~3,2–3,5 % quelques années auparavant.L’amélioration est attribuée à une forte augmentation des loyers après le Covid (avec le retour des professionnels en ville) tandis que la croissance des prix est restée relativement modérée jusqu’en 2021 hindustantimes.com hindustantimes.com.Par exemple, des zones de location populaires comme Bandra, Andheri, Powai ont connu des augmentations de loyer à deux chiffres en 2022-2023, augmentant ainsi les rendements pour les investisseurs.Les banlieues périphériques et Navi Mumbai offrent généralement des rendements plus élevés que le sud de Mumbai.Un petit 1 BHK à Navi Mumbai pourrait rapporter 4-5 %, tandis qu’un appartement de luxe avec vue sur la mer à South Mumbai pourrait à peine rapporter 2 %.Les données de 99acres pour 2024 ont montré que les rendements bruts de Mumbai étaient d’environ 2,4 % selon certains indicateurs (probablement pour les segments haut de gamme), tandis que d’autres sources comme Anarock affichaient ~4 % (éventuellement pour des zones à forte proportion de locations) realty.economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com.Le point clé à retenir est que les rendements locatifs dans le résidentiel à Mumbai sont modestes, souvent inférieurs aux taux d’intérêt hypothécaires, ce qui a historiquement rendu les achats purement à des fins d’investissement moins attractifs, sauf en cas d’attente d’une forte appréciation des prix.Cela dit, l’indice de rendement total, qui prend en compte à la fois les gains locatifs et les hausses de prix, indique que le résidentiel à Mumbai a généré un rendement annuel moyen d’environ 6,7 % au cours de la dernière décennie (2015–2025) indiatoday.in, ce qui est respectable et reflète la capitalisation des revenus locatifs en plus de la hausse des prix.À l’avenir, les rendements locatifs pourraient légèrement se comprimer si 2025 apporte une nouvelle hausse des achats (car une augmentation de la propriété signifie une demande locative légèrement inférieure).Mais si les recrutements d’entreprise et la migration vers Mumbai restent forts, les loyers continueront de suivre une tendance à la hausse, offrant un retour sur investissement décent aux propriétaires.Zones autour des nouveaux bureaux (par exempleLower Parel, Navi Mumbai) pourraient connaître une croissance des loyers supérieure, poussant ainsi les rendements à la hausse dans ces zones.
En essence, les améliorations des infrastructures de Mumbai s’attaquent à sa plus grande contrainte historique – la connectivité. Des temps de trajet plus rapides et de nouveaux itinéraires de transport rapprochent effectivement “les banlieues” des centres d’emploi ndtvprofit.com. Cela élargit la zone envisageable où les travailleurs de Mumbai peuvent vivre, augmentant ainsi la demande immobilière dans de nouveaux territoires. Comme le fait remarquer Anuj Puri d’Anarock, lorsque les projets d’infrastructure approchent de leur achèvement et que les gens “bénéficient d’avantages tangibles”, une hausse visible de la demande de logements sera observée dans ces couloirs ndtvprofit.com. Déjà, les investisseurs se positionnent dans des localités comme Ulwe, Panvel (près de NMIA/MTHL) et Dahisar-Mira Road (près du nouveau métro) pour profiter de la vague d’appréciation ndtvprofit.com ndtvprofit.com. L’engagement continu du gouvernement en faveur des infrastructures suggère que, dans les prochaines années, Mumbai deviendra plus polycentrique – avec plusieurs pôles de forte croissance reliés par des transports modernes – plutôt que toute l’activité économique soit concentrée dans le sud de Mumbai comme par le passé. Promoteurs et acheteurs sont optimistes quant aux zones auparavant périphériques que l’infrastructure met désormais en lumière comme les “corridors de croissance futurs” du MMR ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Rendements locatifs et tendances du ROI selon les zones
Les rendements immobiliers à Mumbai proviennent d’une combinaison d’appréciation du capital et de revenus locatifs, et ces dynamiques peuvent varier considérablement selon les zones et les types de biens :
- Rendements commerciaux (Bureaux/Commerces) : Contrairement au résidentiel, les biens commerciaux à Mumbai offrent des rendements annuels nettement plus élevés. Les immeubles de bureaux de catégorie A à Mumbai affichent généralement des rendements bruts compris entre 7 % et 9 % (voire plus de 10 % pour certains parcs IT ou si achetés à un prix inférieur) ajmera.com. C’est pourquoi les investisseurs institutionnels et les REIT se sont tournés vers l’immobilier commercial de Mumbai. Par exemple, les bureaux Mumbai d’Embassy REIT ou les centres commerciaux Nexus à Mumbai offrent des rendements élevés à un chiffre qui, après levier, peuvent procurer des rendements sur fonds propres à deux chiffres. Les locaux commerciaux dans des emplacements de premier choix peuvent présenter des rendements variables, mais les propriétaires optent souvent pour des modèles de loyer + partage de chiffre d’affaires. Pourquoi les rendements plus élevés ? Les locataires commerciaux (entreprises) signent des baux longs (généralement de 3 à 9 ans) avec clauses d’indexation, ce qui assure à l’investisseur un flux de trésorerie stable. Les locataires résidentiels changent chaque année et le propriétaire supporte davantage de charges – d’où un rendement net plus faible. À Mumbai, les nouveaux quartiers d’affaires (par ex. Airoli de Navi Mumbai ou Thane) peuvent offrir des rendements légèrement supérieurs pour attirer les investisseurs, tandis qu’un bureau à Nariman Point ou BKC, en zone ultra-privilégiée, peut se négocier avec un taux de capitalisation équivalent à un rendement de ~6-7 % compte tenu de la sécurité des locataires grands comptes. Le contexte actuel de hausse des loyers et de baisse des vacances est favorable aux rendements commerciaux – certains actifs achetés auparavant voient une compression des rendements (hausse de valeur), car la croissance des loyers dépasse les projections initiales.
- Considérations de retour sur investissement (ROI) selon les zones : Si l’on compare les grandes zones : Mumbai Sud/Centre – coût d’entrée élevé, faible rendement, mais une forte résilience historique de la valeur (même durant les cycles baissiers). Le ROI dépend ici des cycles du marché du luxe ; sur le long terme, SoBo a énormément pris de valeur, mais en pourcentage, certains faubourgs ont connu une plus forte croissance depuis une base basse. Banlieues Ouest/Est – coût d’entrée modéré (hors Bandra/Juhu), rendements modérés (~3 %), et potentiel de croissance du capital (surtout à proximité des infrastructures, les améliorations de la connectivité pouvant doper les valeurs) et de croissance locative (car de nombreuses entreprises cherchent des bureaux à louer dans ces quartiers). Périphérie élargie/Navi Mumbai – coût d’entrée bas, rendement un peu plus élevé (~4 %), et risque/récompense plus importants sur la plus-value (liée à la réussite des projets d’infrastructure et à la croissance économique globale). Un investisseur à, par exemple, Panvel en 2023 pourrait connaître un gain en pourcentage supérieur d’ici 2026 (une fois l’aéroport et la connectivité mis en place) que quelqu’un à Cuffe Parade, mais ce dernier reste un marché plus mature avec moins de risque de volatilité des prix. Essentiellement, le futur ROI devrait être le plus fort dans les corridors de croissance – des lieux comme Ulwe, Kharghar, franges de Thane, Wadala, Chembur – où un prix encore abordable et de grands projets d’infrastructures peuvent stimuler tant les loyers que la valeur du capital. Parallèlement, les zones centrales stables continueront d’afficher une croissance régulière mais plus lente, soutenue par une offre rare et une demande haut de gamme constante.
Pour résumer, les investisseurs à Mumbai doivent ajuster leurs attentes : les rendements résidentiels avoisinent les 3-4 % (avec la possibilité d’une augmentation progressive si les loyers continuent d’augmenter) et l’appréciation se situe dans le haut de la fourchette des chiffres simples chaque année à moyen terme – sauf si l’on cible une hausse d’un micro-marché spécifique. Les rendements commerciaux sont plus attrayants et offrent un meilleur retour sur investissement immédiat, mais requièrent des montants investis plus importants et une gestion professionnelle. La diversification à travers les SIIC (REITs) ou les fonds axés sur le rendement locatif se développe également, reflétant ces dynamiques. Les analystes du marché appellent à la prudence : une dépendance excessive au segment du luxe pourrait freiner la croissance à long terme si les questions d’accessibilité plus large ne sont pas résolues globalpropertyguide.com. Ainsi, un retour sur investissement durable dans l’immobilier à Mumbai dépendra probablement du choix du bon segment – en trouvant l’équilibre entre les quartiers émergents à forte croissance et les actifs de premier ordre pour générer des revenus stables.
Dynamiques d’Offre-Demande et Équilibre du Marché
Malgré l’énorme besoin de logements à Mumbai, le marché a été caractérisé ces dernières années par une augmentation mesurée de l’offre et une forte absorption, conduisant à une situation relativement équilibrée en 2025 :
Demande versus Offre de Logement : Après le boom post-Covid de 2021–2022 (lorsque la demande accumulée et les réductions de droits de timbre ont entraîné des ventes record), les promoteurs se sont montrés prudents en 2023–2025, veillant à ne pas surcharger le marché. Cela se reflète dans la baisse de 20 % en glissement annuel des ventes de logements dans les principales villes au T2 2025, accompagnée d’une baisse de 16 % des nouveaux lancements sur la même période indiatoday.in indiatoday.in. Dans la région métropolitaine de Mumbai (MMR), 28 000 nouveaux logements ont été lancés au T2, un chiffre inférieur aux ventes, indiquant que les promoteurs ont ralenti les nouveaux projets alors que les ventes se tassaient indiatoday.in. Cette discipline a permis de garder le stock invendu sous contrôle. Le stock invendu à Mumbai est estimé à environ 1,2 à 1,3 lakh de logements sur les 5,6 lakh recensés dans les 7 principales villes (la MMR représente habituellement ~20-25 % des logements invendus du pays). Il est important de noter que le stock se résorbe le plus rapidement dans les segments moyen et haut de gamme. Selon Anarock, le stock invendu de logements de luxe à Mumbai a en réalité chuté de 29 % en glissement annuel au T1 2023, alors que les ventes haut de gamme explosaient, mais il a de nouveau augmenté au T1 2025 (+36 % en glissement annuel) du fait de nombreux nouveaux lancements de luxe realty.economictimes.indiatimes.com. En revanche, le stock invendu de logements abordables reste préoccupant car peu de nouveaux projets y sont lancés (l’offre abordable diminue en proportion).
Le nombre de mois d’inventaire (temps nécessaire pour écouler le stock existant au rythme de vente actuel) pour Mumbai se situe autour de ~15–20 mois pour le marché global, ce qui s’est nettement amélioré par rapport aux ~30+ mois observés au milieu des années 2010. Un marché sain est généralement considéré entre 12–18 mois d’inventaire, donc Mumbai se rapproche de cette fourchette optimale. L’élasticité de la demande est mise à l’épreuve par les récentes hausses de prix – certains acheteurs potentiels ont reporté leur achat au premier semestre 2025 en raison du coût élevé de l’immobilier et des prêts hypothécaires élevés. Mais avec l’assouplissement des conditions financières (baisse des taux) et les promoteurs proposant des offres attractives (pas d’EMI jusqu’à la remise des clés, remises, etc.), la demande devrait reprendre. En fait, les données d’enregistrement de logements suggèrent que la demande latente reste forte – les transactions continuent (plus de 75 000 propriétés enregistrées en 6 mois de 2025 dans la ville ndtvprofit.com), y compris sur le marché secondaire, ce qui indique une confiance globale dans l’immobilier en tant qu’actif.
Dynamique par segment : Le segment du luxe et du haut de gamme (>1,5 crore ₹) est actuellement le moteur du marché, représentant près de la moitié de la nouvelle offre et une part significative des ventes indiatoday.in. Les promoteurs se sont tournés vers des projets haut de gamme car c’est là que les marges bénéficiaires et la demande de la part d’acheteurs fortunés sont les plus fortes. Cela a conduit à un décalage de l’offre : les logements pour les classes moyennes (50 lakhs ₹ – 1,5 crore ₹) et abordables (<50 lakhs ₹) sont sous-offerts par rapport à la population qui en a besoin. Comme mentionné, seuls 12 % des lancements du deuxième trimestre concernaient des biens abordables indiatoday.in, alors que cette catégorie de prix répondrait normalement à une grande partie de la main-d’œuvre de Mumbai si elle était disponible. Le risque est celui d’un “maillon manquant” dans l’offre de logements. D’un autre côté, l’accent mis sur le haut de gamme a été payant à court terme : les ventes de biens de luxe à Mumbai ont connu une croissance à deux chiffres (Knight Frank a noté une hausse de 483% des ventes d’ultra-luxe au niveau national dans un récent rapport) business-standard.com, et les promoteurs de logements haut de gamme ont enregistré de fortes rentrées. Par exemple, les projets de luxe à South Mumbai et Bandra par des promoteurs réputés se vendent souvent rapidement auprès d’une clientèle HNI, tandis que les bureaux de vente de logements à petit budget en périphérie de la ville constatent une moindre fréquentation.
Impact des politiques sur l’offre et la demande : Les incitations gouvernementales (ou leur absence) façonnent également la dynamique. En 2020, une réduction temporaire des droits de timbre (de 5 % à 2 %) a entraîné une forte augmentation des ventes. Une fois cette mesure annulée, les ventes sont revenues à la normale mais sont restées solides grâce à une demande réelle. Actuellement, le droit de timbre s’élève à ~6 % (y compris la taxe métro) à Mumbai, l’un des coûts de transaction les plus élevés en Inde. Les promoteurs et organisations du secteur (comme la CREDAI) ont plaidé pour des réductions des droits ou un crédit de TVA sur les logements afin de stimuler l’offre de logements abordables, mais aucune nouvelle mesure n’est prévue en 2025. La mise en œuvre de la RERA (Autorité de régulation de l’immobilier) dans le Maharashtra depuis 2017 a renforcé la confiance des acheteurs et éliminé de nombreux promoteurs peu fiables. Cela a eu un impact positif sur la demande (notamment pour les projets en construction), car les acheteurs font davantage confiance aux projets enregistrés auprès de la RERA. Du côté de l’offre, la RERA a contraint les constructeurs à terminer leurs projets (pour éviter les pénalités), ce qui a permis de réduire le stock d’unités bloquées. La stricte conformité de MahaRERA (exigeant notamment des mises à jour continues sur les projets et la gestion des plaintes des acheteurs) fait que les promoteurs réputés – souvent avec accès aux fonds – dominent la nouvelle offre, assurant ainsi une livraison plus fiable et donc une demande stable.
Stock invendu et tendances de la construction : Il est remarquable qu’une grande partie du stock « invendu » à Mumbai concerne des projets encore en construction (plutôt que des biens déjà construits et vacants). En effet, les promoteurs vendent généralement 70 à 80 % des unités pendant la construction, et le reste est écoulé à l’achèvement ou par la suite. Il existe très peu d’immeubles totalement invendus, sauf dans certains endroits éloignés. Ainsi, les chiffres d’inventaire peuvent prêter à confusion – si les ventes ralentissent, les promoteurs retardent le lancement de nouvelles phases, ce qui permet de maintenir des taux de stock « invendu » officiels raisonnables. Cette tactique a été observée au deuxième trimestre 2025 : les lancements ont diminué de 36 % dans la MMR indiatoday.in, ce qui a permis d’éviter un amoncellement de logements invendus. L’activité de construction reste soutenue pour les projets en cours (car les promoteurs souhaitent livrer pour éviter les coûts d’intérêts et les problèmes liés à la RERA), mais les démarrages de nouveaux chantiers ont ralenti début 2025 à Mumbai. On pourrait assister à une reprise des annonces de nouveaux projets fin 2025 si les ventes reprennent comme attendu.
Moteurs de la demande : La demande immobilière à Mumbai est soutenue par son statut de centre financier et d’affaires de l’Inde. La ville crée chaque année des milliers d’emplois, attirant des migrants qui aspirent à devenir propriétaires. L’essor de la main-d’œuvre qualifiée (informatique, BFSI, start-ups) constitue un moteur clé pour la demande de logements de milieu de gamme et haut de gamme. De plus, ces dernières années, les NRI et les HNI ont investi dans l’immobilier à Mumbai, considérant qu’il s’agit d’un actif stable face à l’incertitude mondiale – cela s’est traduit par une envolée des achats de maisons de luxe (y compris plusieurs transactions à plus de 100 crores de roupies à SoBo). Investisseurs/spéculateurs : Contrairement à l’ère d’avant 2010, les purs investisseurs sont aujourd’hui moins nombreux, mais certains reviennent pour des opportunités spécifiques (par exemple, les biens commerciaux déjà loués, ou des achats groupés dans des projets en construction à tarif réduit). Pour que le marché reste sain, la demande utilisateur final doit rester le moteur principal, ce qui est actuellement le cas – les utilisateurs finaux (occupants réels) représenteraient 80 à 85 % des ventes de logements à Mumbai, un signe très encourageant.
Perspectives : Le pipeline d’offre pour les prochaines années comprend des projets de réaménagement (anciens bâtiments reconstruits) et de grands lotissements intégrés en périphérie de la ville. Les dispositions récemment approuvées de la DCPR 2034 (discutées ci-dessous) vont progressivement libérer plus de terrains et un FSI plus élevé, ce qui signifie que le potentiel d’offre de logements à Mumbai pourrait augmenter de façon significative – jusqu’à 3 700 hectares de nouveaux terrains constructibles d’ici 2034, y compris des marais salants et des NDZ homesfy.in, ainsi que des immeubles plus hauts avec un FSI de 3.0 à 5.0 dans diverses zones homesfy.in. C’est une arme à double tranchant : si cela est bien exécuté, cela peut résoudre la pénurie chronique de Mumbai et stabiliser les prix ; dans le cas contraire, ou en cas de retards, la ville pourrait continuer à faire face à une offre limitée et à une pression à la hausse sur les prix en raison du manque de stock. Pour l’instant, l’équilibre du marché est maintenu délicatement par l’approche prudente des promoteurs (lancements synchronisés avec l’absorption). Toute stimulation politique rapide (comme une subvention d’intérêt ou un avantage fiscal) pourrait libérer une demande latente supplémentaire, à laquelle les promoteurs chercheraient alors à répondre rapidement – ce qui pourrait entraîner une flambée des ventes et de la construction. À l’inverse, des chocs externes (récession mondiale, etc.) pourraient freiner la demande, mais les promoteurs semblent mieux préparés aujourd’hui avec des bilans plus légers et peuvent ajuster rapidement l’offre (comme observé au premier semestre 2025). Ainsi, la dynamique offre-demande à Mumbai à court terme semble stable, avec une possibilité de reprise d’une croissance modérée à mesure que les conditions économiques s’améliorent vers 2026.
Mises à jour des politiques et de la réglementation (RERA, DCPR 2034, etc.)
Le secteur de l’immobilier à Mumbai est fortement influencé par les cadres politiques et les changements réglementaires. Ces dernières années, les autorités ont introduit des réformes visant à accroître la transparence, à protéger les acheteurs et à permettre une croissance planifiée. Voici les principaux aspects politiques/réglementaires et les mises à jour récentes :
- MahaRERA (Autorité de Régulation Immobilière du Maharashtra) : Le Maharashtra a été un précurseur dans la mise en œuvre de la loi sur la régulation et le développement de l’immobilier (Real Estate (Regulation & Development) Act) de 2016. MahaRERA, opérationnelle depuis 2017, exige que tous les nouveaux projets soient enregistrés, les promoteurs devant fournir les détails du projet, les délais, et s’engager à sécuriser les fonds des acheteurs dans un compte séquestre. Cela a grandement amélioré la confiance des consommateurs dans le marché immobilier de Mumbai. En 2025, la RERA est devenue profondément ancrée – les acheteurs vérifient systématiquement le statut RERA d’un projet avant d’investir. Un avantage majeur est le mécanisme de résolution des litiges : MahaRERA gère les plaintes et a imposé des remboursements/pénalités aux promoteurs défaillants, ce qui décourage les pratiques abusives. Les évolutions récentes liées à la RERA incluent une application plus stricte des mises à jour de projet à temps (les promoteurs doivent actualiser trimestriellement l’état d’avancement de la construction). En 2023–24, MahaRERA a également pris des mesures sur les projets à l’arrêt en demandant aux promoteurs de les relancer ou de faire face à une radiation, poussant ainsi à la finalisation des projets. La conformité est élevée parmi les promoteurs organisés, bien que quelques petits constructeurs fassent encore l’objet d’actions de la RERA pour non-conformité. Une autre initiative est la formation des forums de conciliation MahaRERA, où les différends entre acheteurs et promoteurs sont médiés – cela a accéléré les résolutions et est favorable aux consommateurs. Dans l’ensemble, la RERA a augmenté la responsabilité réglementaire et réduit le risque pour les acheteurs à Mumbai. Le portail RERA transparent (où l’on peut voir les approbations de projets, les litiges, etc.) permet aux acheteurs de prendre des décisions éclairées. La présence de la RERA a probablement contribué à la demande soutenue en 2025 malgré certains vents contraires sur le marché, car les acheteurs font confiance au fait que les nouveaux projets sont régulés et que leurs investissements sont sécurisés.
- Autres actualités réglementaires :
- Droits de timbre et taxes : Après la réduction des droits de timbre en 2020 (qui a pris fin en mars 2021), l’État n’a pas réintroduit de baisse malgré la demande du secteur, principalement parce que les recettes publiques provenant des droits de timbre ont atteint des niveaux record (Mumbai a collecté 6 699 crores ₹ au premier semestre 2025, +14 % en glissement annuel ndtvprofit.com). À la place, une surtaxe Metro de 1% a été ajoutée en 2022, portant les droits de timbre effectifs à Mumbai à 6 % (5 % de base + 1 %). En avril 2025, le gouvernement du Maharashtra a augmenté les tarifs Ready Reckoner (RR) de 3,9 % pour l’exercice 2025-26 ndtvprofit.com. Les tarifs RR servent à calculer les droits de timbre ; cette hausse augmente donc légèrement les coûts de transaction. L’annonce de cette hausse a entraîné une ruée sur les enregistrements en mars 2025 par des acheteurs cherchant à finaliser avant l’entrée en vigueur du nouveau tarif RR (et donc des droits plus élevés) ndtvprofit.com. Pour l’avenir, aucun autre changement n’est annoncé, mais tout gouvernement sous pression budgétaire est peu susceptible d’accorder des exonérations. La règle de l’impôt sur le revenu du gouvernement central limitant la différence entre la valeur de l’accord et la valeur RR à 10 % (pour éviter une taxation supplémentaire) a été assouplie entre 2021 et 2022 pour les logements abordables (jusqu’à 20 % de différence autorisée) – cette mesure temporaire a pris fin, ce qui pourrait légèrement restreindre la flexibilité des promoteurs à accorder des remises.
- Financement et FPI (REITs) : Les politiques en matière de financement se sont améliorées – les banques sont désormais plus enclines à financer des projets, notamment grâce à la présence d’acteurs réputés et à la supervision de la RERA. Le gouvernement a également prolongé certains régimes de subvention liés au crédit (CLSS) pour le logement abordable (programme PMAY) jusqu’au début des années 2020, bien qu’ils soient actuellement suspendus en attendant un renouvellement. S’ils étaient réintroduits, les CLSS pourraient aider les primo-accédants et stimuler la demande dans ce segment. La réglementation des FPI (REITs) a été assouplie pour permettre une entrée plus facile – en 2025, l’Inde compte 4 FPI cotées, dont certaines possèdent des actifs à Mumbai. Cela offre une voie de sortie aux promoteurs et une opportunité d’investissement aux investisseurs dans l’immobilier commercial – une manière pour les politiques publiques de favoriser indirectement l’investissement dans l’immobilier.
- Réglementations environnementales et côtières : Le développement de Mumbai est aussi encadré par les règles de la zone de régulation côtière (CRZ) et les autorisations environnementales. En 2019, les règles CRZ ont été légèrement assouplies (zones CRZ-II et III) pour permettre certains développements plus proches de la côte, sous réserve de garde-fous. Cela a rendu possibles des projets comme la Coastal Road ou la réhabilitation de zones côtières. Cependant, l’activisme environnemental est fort – par exemple, la coupe d’arbres à Aarey pour le dépôt du métro a suscité une vive indignation publique et des affrontements politiques, preuve que tous les projets ne se concrétisent pas facilement. Les décideurs doivent trouver un équilibre entre développement et durabilité. Un exemple récent : la BMC a proposé en 2023 de formaliser la construction de structures temporaires pour les pandals de Ganesh en modifiant le DCPR, ce qui montre comment des questions politiques très spécifiques peuvent se mêler à l’usage des terrains par l’immobilier indianexpress.com.
- Incitations pour le logement abordable : Bien que ce ne soit pas spécifique à Mumbai, le budget de l’Union 2023 a augmenté l’allocation au logement abordable PMAY, ce qui bénéficie indirectement à Mumbai à travers des subventions pour certains acheteurs. Il est question que des régimes de subvention des intérêts soient réintroduits si les ventes de logements baissent, ce qui soutiendrait la demande. Sur le plan réglementaire, le guichet unique de validation pour les projets immobiliers est une demande de longue date des promoteurs à Mumbai afin de réduire les délais d’approbation – l’État a en partie mis en place un système en ligne, mais sa mise en œuvre complète est encore en cours. Si abouti, cela pourrait réduire les délais notoires d’approbation à Mumbai (qui peuvent durer 1 à 2 ans pour toutes les autorisations) et ainsi diminuer les coûts des projets.
En résumé, l’environnement réglementaire de Mumbai évolue vers plus de transparence et une croissance planifiée. La RERA a largement restauré la confiance parmi les acheteurs. DCPR 2034 a posé les bases de l’expansion verticale et horizontale de Mumbai, bien que son succès dépendra de la mise en œuvre et peut-être d’ajustements supplémentaires (par exemple, veiller à ce que les infrastructures suivent le rythme d’un développement FSI plus élevé afin d’éviter la pression sur les utilités et la circulation). Les décideurs semblent conscients que des questions telles que l’accessibilité financière et les goulets d’étranglement des infrastructures nécessitent une attention constante – le fait que le DP 2034 mette l’accent sur le logement abordable et que la RBI soit prudente concernant les taux d’intérêt indique un souci d’accessibilité au logement. Le marché accueillerait favorablement toute incitation supplémentaire (allégement fiscal sur les prêts immobiliers, baisse de la TVA sur les logements en construction, etc.), mais aucune n’a été introduite en 2025 pour l’instant. Néanmoins, les politiques actuelles offrent un cadre pour un marché immobilier plus stable et robuste – un marché où l’intérêt des utilisateurs finaux est protégé et où l’offre peut croître de manière contrôlée et durable globalpropertyguide.com homesfy.in.
Secteurs d’investissement prometteurs et futurs axes de croissance
Alors que l’immobilier de Mumbai s’étend au-delà du centre saturé, plusieurs nouveaux secteurs d’intérêt et corridors de croissance attirent l’attention des investisseurs et des acheteurs. Ce sont des sites offrant un potentiel de croissance supérieur à la moyenne en raison de projets d’infrastructure, de la disponibilité de terrains ou de leur importance stratégique. Voici quelques secteurs d’investissement clés et axes à surveiller en 2025 et dans les années à venir :
- Zone d’influence de l’aéroport de Navi Mumbai (Ulwe–Panvel–Dronagiri) : Peut-être le secteur le plus discuté est la ceinture entourant le futur aéroport international de Navi Mumbai. Ulwe, autrefois un quartier tranquille, est aujourd’hui une destination d’investissement très prisée – les prix de l’immobilier à Ulwe auraient doublé au cours des 5-6 dernières années. Les terrains à Ulwe, Kharkopar, Pushpak Nagar (lotissements en cours de développement à proximité du site de l’aéroport) sont achetés rapidement par les promoteurs. Avec l’aéroport devant ouvrir d’ici 2025/26, ces zones pourraient rapidement passer d’un stade de construction à des clusters résidentiels habités. Panvel, un peu plus éloigné, évolue en pôle commercial avec des parcs d’affaires anticipant l’ouverture de l’aéroport. De plus, Dronagiri et la zone JNPT sont ciblés pour l’expansion logistique et l’entreposage (le gouvernement encourage le développement d’une Zone Économique Industrielle Intégrée près de JNPT). Comme l’a noté l’analyse de NDTV, Ulwe, Chirle, Karanjade, Panvel devraient fortement bénéficier de l’amélioration de la connectivité (via le MTHL, de nouveaux axes ferroviaires) et de ce nouvel aéroport, tandis que CBD Belapur, Seawoods, Kharghar, Taloja – des pôles Navi Mumbai plus établis – connaissent également un regain de dynamisme ndtvprofit.com. Les investisseurs qui envisagent un horizon de 5 à 10 ans sont optimistes quant à la détention d’actifs ici avant que l’ensemble des infrastructures ne soit opérationnel. Le risque concerne le calendrier – si des retards se produisent dans les projets, la liquidité à court terme pourrait poser problème – mais le consensus général est que ce corridor est la frontière de croissance la plus importante de Mumbai.
- Corridor trans-harbour (Sewri-Wadala vers Navi Mumbai) : En complément de ce qui précède, la zone Sewri-Wadala à Mumbai (où commence le MTHL) constitue elle-même un nouveau point chaud. Sewri passera d’une zone industrielle relativement discrète à un important point de transit reliant Navi Mumbai. Il existe également un projet de réaménagement du front de mer Est du Mumbai Port Trust (autour de Sewri, Reay Road) – le plan d’urbanisme 2034 prévoit environ 250+ acres pour la reconversion en projets à usage mixte inspirés d’un front de mer à la Canary Wharf homesfy.in. Si elle aboutit, cette opération Eastern Waterfront créera un tout nouveau quartier d’affaires et une zone résidentielle avec vue sur mer, ce qui serait extrêmement attractif. Wadala, à proximité, attire déjà l’attention des investisseurs grâce aux nouvelles lignes de métro et à un nouveau terminus. Certains surnomment même Wadala le “BKC 2.0” car la Mumbai Metropolitan Region Development Authority (MMRDA) prévoit d’y transférer certaines de ses opérations et d’attirer les entreprises. Le foncier à Wadala, jadis principalement industriel ou de stockage, est désormais ouvert à la location commerciale. Tout ce corridor trans-harbour – de Wadala/Sewri côté Mumbai à Uran/Ulwe côté Navi Mumbai – peut être vu comme une zone d’investissement linéaire profitant du saut massif de connectivité.
- Ceinture Palava-Taloja-Panvel : En s’éloignant un peu à l’intérieur des terres, la Palava City (Dombivli) développée par Lodha ainsi que la région environnante de Kalyan-Dombivli continuent d’être des marchés d’investissement actifs pour des logements plus abordables. La future ligne de métro Kalyan-Taloja et d’autres améliorations routières positionnent cette ceinture comme un corridor de croissance reliant le centre du MMR à Navi Mumbai. Taloja à Navi Mumbai est une zone industrielle qui voit également émerger des projets résidentiels, profitant de l’engouement autour de l’aéroport de Navi Mumbai et de l’extension prévue de la Ligne 1 du métro de Belapur à Taloja. La zone Shilphata – Mahape, qui relie Thane à Navi Mumbai, est un autre micro-marché avec de nombreux projets de villes nouvelles ; elle bénéficie de la proximité du corridor informatique Thane-Belapur et des infrastructures à venir de Navi Mumbai. Les investisseurs cherchant des coûts d’entrée plus bas considèrent souvent ces secteurs – bien qu’ils soient plus éloignés, ils pourraient connaître une bonne appréciation à mesure que l’urbanisation s’étend. Le projet du gouvernement de développer des hubs logistiques à Bhiwandi (grâce à la DFC et à un accès autoroutier) pourrait aussi indirectement bénéficier au logement dans les banlieues voisines à mesure que des emplois sont créés.
- Extensions des banlieues ouest (Mira Road-Virar, Thane-Ghodbunder) : Côté ouest, Mira Road et Bhayandar sont déjà des zones résidentielles abordables et établies, mais plus au nord, Vasai-Virar est une ville avec un vaste potentiel foncier inexploité. Le projet d’extension du métro de Mumbai (ligne 9 vers Mira-Bhayandar et futurs prolongements vers Virar) ainsi que le train à grande vitesse proposé entre Mumbai et Ahmedabad (gare à Virar) placent Vasai-Virar sur une carte spéculative. De plus, le corridor multimodal Virar-Alibaug, un gigantesque projet autoroutier, traversera la région. Si ces projets se concrétisent, les propriétés à Vasai/Virar, actuellement très bon marché (₹4k–₹6k par pied carré), pourraient fortement s’apprécier. Dans le district de Thane, la route de Ghodbunder reliant Thane à Bhayandar à l’ouest est constellée de nouveaux projets et bénéficiera du tunnel Thane-Borivali prévu, qui créera un nouveau corridor routier sous le parc national d’ici 2026. Des localités comme Kasarvadavali, Ovala sur Ghodbunder sont de bons paris à moyen terme ; elles ont connu un développement constant grâce à une excellente connectivité routière et bénéficieront également d’une connexion au métro (en tant que terminus de la ligne 4).
- CDB de Thane et CDB de Navi Mumbai : Thane développe un nouveau quartier d’affaires à Majiwada avec plusieurs projets de bureaux en cours. À mesure que davantage d’entreprises se décentralisent depuis Mumbai, Thane pourrait connaître une hausse des investissements commerciaux, stimulant la demande résidentielle. Airoli à Navi Mumbai possède une forte présence d’entreprises (Mindspace IT park, etc.), faisant du secteur Airoli-Koparkhairane un autre axe à surveiller ; les projets résidentiels dans cette zone pourraient bénéficier de la demande de personnes cherchant à réduire leur temps de trajet vers ces bureaux.
- Zones de réaménagement dans la ville de Mumbai : Bien que l’on parle beaucoup des nouvelles zones émergentes, au sein même de la ville, la réhabilitation des vieux immeubles dans des quartiers comme Lower Parel, Worli, Bandra (Pali Hill) et Andheri (Lokhandwala) peut créer des opportunités d’investissement localisées. Par exemple, les anciennes colonies de l’Office du logement à Worli doivent être réaménagées en résidences modernes de grande hauteur ; elles seront situées dans des endroits de premier choix, permettant aux investisseurs d’entrer au stade du réaménagement (souvent à des prix inférieurs aux tours de luxe neuves déjà construites). De même, la réhabilitation de Dharavi est un méga-projet très attendu. Le gouvernement a finalement attribué la réhabilitation du bidonville de Dharavi à Adani en 2022. Si cela aboutit, Dharavi (juste à côté de BKC) pourrait devenir une immense zone d’intérêt immobilier avec un développement à usage mixte, étant donné sa localisation centrale. C’est un pari à plus long terme (plus de 10 ans), mais significatif pour le paysage de Mumbai.
- Croissance future au-delà du MMR : L’influence de Mumbai s’étend au-delà de ses limites municipales. Des villes comme Pune, Nashik sont parfois considérées comme des alternatives pour absorber la croissance débordante (le rapport Chambers a noté que la saturation à Mumbai attire l’attention vers d’autres villes) practiceguides.chambers.com. Cependant, dans le MMR, il existe des plans pour développer des villes satellites dans le district de Raigad et pour y promouvoir la croissance, notamment afin de désengorger Mumbai. Le succès de ces projets déterminera si des corridors entièrement nouveaux (comme Pen-Alibaug ou Uran-Sanpada) verront le jour. Pour l’instant, les corridors de croissance réalistes restent ceux liés à des projets concrets soit achevés, soit en cours.
Conseil clé des experts : Allez là où va l’infrastructure. Comme l’a dit un consultant en immobilier, « suivez la carte du métro et les plans d’autoroute pour repérer les prochains hotspots immobiliers. » Nous voyons cette logique à l’œuvre : l’intérêt est déjà visible à Dahisar (grâce au métro, aux nouvelles voies de liaison), Wadala (métro + trans-harbour), Kharghar/Ulwe (métro + aéroport), et Kalyan-Dombivli (métro + amélioration du rail) ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Tous ces secteurs sont désignés comme des corridors à forte croissance. Bien sûr, les investisseurs doivent faire preuve de diligence raisonnable – l’acquisition de terrains ou les problèmes d’autorisations peuvent retarder les projets et donc les rendements. Mais avec la pénurie chronique de logements à Mumbai et le poids de son économie, les zones dont la connectivité s’améliore prennent presque inévitablement de la valeur dès que le marché en perçoit les bénéfices. Pour les utilisateurs finaux, ces corridors de croissance représentent l’opportunité d’acheter relativement tôt dans une zone qui deviendra bien plus accessible et agréable à vivre dans 5 à 7 ans. En somme, l’avenir de la croissance de Mumbai est davantage dispersé et guidé par l’infrastructure : la prochaine décennie verra probablement une région métropolitaine multi-nodale où emplois et logements seront répartis sur de nouveaux pôles, et ce sont ces pôles qui seront à surveiller (et dans lesquels investir) dès aujourd’hui.
Défis et risques dans l’immobilier à Mumbai
Bien que l’histoire de l’immobilier à Mumbai soit largement optimiste, le marché fait face à plusieurs défis et risques qui pourraient freiner la croissance ou ajouter de l’incertitude. Il est important que les parties prenantes soient conscientes de ces facteurs de risque :
- Goulots d’étranglement réglementaires et retards d’approbation : Développer l’immobilier à Mumbai implique de naviguer dans un réseau complexe d’approbations auprès du BMC, du département du développement urbain, des autorités environnementales, etc. Historiquement, l’obtention de toutes les autorisations (intimation de refus, certificat de commencement, divers NOC) pouvait prendre 12 à 24 mois ou plus, ce qui augmente les coûts et les délais des projets. Malgré les tentatives de rationalisation, les retards bureaucratiques persistent, en particulier pour les projets de grande envergure ou controversés. Toute action arbitraire ou tout retard de la part des autorités peut être contesté légalement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, mais cela génère à son tour des coûts et des délais supplémentaires. Le gouvernement a fixé des délais pour l’approbation des plans, mais l’application reste faible et, souvent, les promoteurs finissent par attendre ou utilisent des clauses d’« approbation réputée » qui présentent des risques practiceguides.chambers.com. Il s’agit là d’un risque, car cela peut dissuader l’investissement et ralentir le rythme d’augmentation de l’offre. Le guichet d’approbation unique n’est pas encore une réalité ; tant qu’il ne l’est pas, cela reste un défi structurel. L’incertitude réglementaire – comme les changements soudains des normes de construction ou des frais de prime – crée également un risque. Par exemple, si le gouvernement augmente de façon trop importante les primes de développement (comme cela a été proposé pour la FSI additionnelle selon le plan DP 2034), les projets peuvent devenir non viables en cours de route indianexpress.com. L’industrie doit continuellement faire pression pour garantir un environnement politique stable.
- Pénurie de terrains et saturation : Mumbai est une ville insulaire dépourvue de terres. Les terrains constructibles sont extrêmement rares et chers, notamment dans la ville insulaire et les banlieues. La prise de conscience de la saturation dans le cœur de Mumbai est l’une des raisons pour lesquelles le DP 2034 tente de débloquer de nouvelles zones practiceguides.chambers.com. Mais le déblocage des terrains (comme les marais salants) rencontre souvent des défis environnementaux ou juridiques. De plus, il est très difficile d’assembler de grandes parcelles de terrain contiguës pour un méga projet de développement dans la ville. La majeure partie de la croissance restante doit donc provenir de la reconstruction d’anciens bâtiments, un processus long et négocié avec les occupants existants. Des dizaines de milliers d’immeubles soumis à la taxe cédée et d’anciens immeubles sociaux à Mumbai attendent d’être rénovés. Cependant, ces projets sont souvent bloqués à cause de différends entre résidents, d’un manque d’intérêt des promoteurs (si la rentabilité du projet est faible) ou d’obstacles réglementaires. La réhabilitation des bidonvilles est un autre moyen de libérer du terrain, mais des projets comme Dharavi stagnent depuis des décennies en raison de leur complexité. Le rythme lent de la reconstruction fait que, même si, théoriquement, Mumbai peut se reconstruire avec un FSI plus élevé (en entassant plus de logements sur la même surface), dans la pratique cela pourrait ne pas se produire assez rapidement. Ce défi de la terre et de la saturation implique que les prix de l’immobilier restent élevés – une forte demande poursuivant une offre prête limitée. Cela signifie aussi que toute surconcentration du développement sans infrastructures adaptées pourrait détériorer la qualité de vie (congestion, pression sur les réseaux), nuisant à l’attractivité de la ville sur le long terme.
- Abordabilité et exode de la classe moyenne : Mumbai figure constamment parmi les marchés du logement les moins abordables au monde lorsqu’on compare le revenu médian au prix médian d’une maison. De nombreuses familles de la classe moyenne ne peuvent tout simplement pas se permettre d’acheter ne serait-ce qu’un 1BHK dans la ville. Elles restent donc en location ou déménagent vers des banlieues lointaines (ou quittent complètement la région du MMR). Il s’agit d’un risque socio-économique car cela peut entraîner une fuite des talents ou une situation où seuls les riches peuvent devenir propriétaires dans la ville. Bien que 2020–21 ait vu une brève amélioration de l’abordabilité (grâce à la faiblesse des taux d’intérêt et à la stabilité des prix), la flambée des prix entre 2022 et 2024, ainsi que les hausses de taux d’intérêt en 2023, ont effacé ces gains jll.com jll.com. JLL a noté qu’en 2023, l’abordabilité avait baissé par rapport au pic de 2021 dans toutes les villes, la croissance des prix ayant dépassé celle des revenus jll.com. Si les prix continuent d’augmenter sans croissance des revenus proportionnelle ou allègement des taux d’intérêt, l’accession à la propriété restera hors de portée pour une grande partie de la population de Mumbai. Cela pourrait réduire la demande à long terme et forcer les promoteurs à se recentrer sur des surfaces plus petites ou des projets périphériques. L’initiative du gouvernement en faveur du logement abordable vise à répondre à ce problème, mais sur le terrain, comme nous l’avons évoqué, l’offre abordable fait défaut. Sans interventions politiques (comme la réintroduction de subventions sur les intérêts ou de dispositifs d’aide), le segment du logement de masse pourrait stagner, ce qui serait risqué car il constitue une grande partie de la demande sous-jacente. Des mensualités élevées présentent également un risque accru de défaut si les conditions économiques se détériorent.
- Risques économiques et de taux d’intérêt : Le marché immobilier est sensible aux facteurs macroéconomiques. Des taux d’intérêt élevés en 2022–2023 (avec des taux de prêt immobilier ~8,5 %) ont affecté le moral des acheteurs – nous avons observé une baisse des ventes de 12 à 20 % d’une année sur l’autre début 2025, en partie à cause de cela indiatoday.in. Si l’inflation ou d’autres facteurs poussent à nouveau les taux d’intérêt à la hausse (plutôt qu’aux baisses attendues), cela pourrait freiner la reprise de la demande. De plus, le marché de Mumbai dépend d’une économie saine – étant un pôle financier et de services, toute récession mondiale ou ralentissement économique local pourrait toucher l’emploi dans les secteurs clés (finance, informatique, divertissement), ce qui affecterait à son tour la demande de logements. Le rapport d’India Today a cité les tensions géopolitiques (guerre en Ukraine, conflit en Israël) comme ayant brièvement poussé les acheteurs à une attitude attentiste au deuxième trimestre 2025 indiatoday.in. Cela montre que les facteurs externes peuvent affecter rapidement le moral. De plus, les fluctuations monétaires peuvent impacter les flux d’investissements NRI — une roupie plus faible peut rendre l’immobilier moins cher pour les NRIs, mais si la croissance de l’Inde ralentit, ils pourraient se retenir. L’immobilier est un actif cyclique ; après un fort cycle de hausse 2020-2022, il existe un risque de cycle baissier si les conditions économiques se détériorent. Cependant, le consensus reste que l’économie indienne devrait rester l’une des meilleures performances mondiales, ce qui devrait amortir Mumbai – mais cela reste un point de vigilance.
- Retard des infrastructures et défis urbains : Si nous avons loué les projets d’infrastructures, il existe aussi le risque que les infrastructures ne suivent pas le rythme du développement. Si des milliers de nouveaux logements sont construits, par exemple, en lointaine banlieue, mais que la ligne de métro est retardée de 5 ans, ces résidents subiront de longs trajets et les investisseurs pourraient ne pas voir les rendements escomptés. De nombreux projets d’infrastructures à Mumbai ont connu des retards ou des dépassements de coûts (par exemple, le retard de la ligne 3 du métro en raison de problèmes de dépôt de rames). Le risque de calendrier est donc réel. Par ailleurs, Mumbai fait face à des défis urbains permanents – inondations pendant la mousson, congestion routière, transports publics surchargés, pollution, etc. Si ces problèmes ne sont pas gérés, ils peuvent réduire la qualité de vie et, indirectement, l’attractivité immobilière de la ville. Par exemple, des inondations récurrentes chaque année dans certains quartiers résidentiels en zone basse peuvent commencer à rendre ces micromarchés moins attractifs (voire impossibles à assurer dans les cas extrêmes). La ville investit dans le drainage et l’adaptation climatique, mais le risque climatique demeure une menace à long terme (montée du niveau de la mer, pluies plus intenses).
- Santé financière des promoteurs et consolidation : Ces dernières années ont vu la chute de certains grands promoteurs (en raison de problèmes d’endettement) ainsi qu’une consolidation dans le secteur. Désormais, une poignée de grands promoteurs bien capitalisés dominent les nouveaux lancements. Cela est positif pour les consommateurs en termes de fiabilité, mais cela signifie aussi que si l’un d’entre eux rencontre des difficultés, une grande partie de l’offre pourrait être affectée. Les petits promoteurs opérant dans les marchés périphériques peuvent encore rencontrer des problèmes de financement – les banques prêtent généralement aux acteurs établis, laissant les plus petits dépendre de prêts coûteux des NBFC ou de préventes. Si les ventes ralentissent, ceux ayant une situation financière plus faible pourraient voir leurs projets à l’arrêt. La RERA aide en permettant aux acheteurs d’agir ou aux autorités d’intervenir, mais le processus judiciaire peut être long. Ainsi, le risque spécifique au projet demeure : les acheteurs doivent choisir leurs promoteurs avec soin. Le marché est plus sain qu’avant, mais n’est pas à l’abri des pressions de liquidité – par exemple, si les taux d’intérêt restent élevés, les promoteurs pourraient avoir du mal à refinancer leurs prêts, bien que beaucoup se soient récemment désendettés.
- Dépendance du marché au segment luxe : Comme indiqué précédemment, une grande partie de la croissance récente a été tirée par le haut de gamme. Knight Frank et d’autres avertissent que la « forte dépendance à la croissance du segment luxe » est une vulnérabilité globalpropertyguide.com. La demande de luxe peut être volatile – elle dépend de l’appétit d’investissement des personnes fortunées, lequel peut évoluer avec les perspectives boursières ou la politique (par exemple, des taxes plus élevées sur les résidences secondaires pourraient décourager certains investisseurs). Si à un moment donné le segment luxe ralentit (par exemple, à cause d’une surtaxe sur les achats de biens haut de gamme, ou simplement en raison d’une saturation de l’offre de luxe), et s’il n’existe pas un segment intermédiaire solide pour prendre le relais, la croissance globale du marché pourrait en pâtir. Une demande équilibrée entre les segments est plus saine. À l’heure actuelle, la demande du segment intermédiaire demeure plutôt faible, ce qui constitue un risque si le luxe faiblit.
- Risques juridiques et de titres fonciers : Mumbai a une longue histoire, ce qui engendre des titres fonciers complexes et de nombreux litiges. Il n’est pas rare que des projets fassent l’objet de procédures judiciaires – qu’il s’agisse d’un PIL environnemental (litige d’intérêt public) interrompant la construction (par exemple, des militants ont temporairement arrêté la route côtière, ou des litiges autour de l’abattage de mangroves pour l’aéroport de Navi Mumbai), ou de litiges sur la propriété (certaines affaires concernant des terrains industriels ont duré des années). Même après la construction d’un projet, les acheteurs peuvent parfois rencontrer des problèmes comme des conflits au sein de la coopérative, etc. Bien qu’une assurance-titres soit désormais disponible (théoriquement obligatoire pour les projets RERA), elle est rarement souscrite. Les acheteurs et investisseurs doivent garder à l’esprit ce dédale juridique – la diligence raisonnable est essentielle car une suspension judiciaire peut immobiliser le capital indéfiniment. Par exemple, si l’on investit dans un projet de réaménagement et que certains locataires intentent un procès, les travaux peuvent être gelés. Ces risques juridiques, bien que propres à chaque cas, contribuent au profil de risque global de l’investissement/la construction à Mumbai.
- Coûts de construction et qualité : Les coûts de construction ont augmenté (inflation de l’acier, du ciment). De nombreux promoteurs ont été touchés par l’inflation des matières premières en 2022, ce qui a comprimé les marges. Si les coûts restent élevés, soit les prix augmentent (au détriment de l’accessibilité), soit les profits des promoteurs diminuent (mettant en péril la viabilité des projets). De plus, un rythme de construction trop rapide pour respecter les délais du RERA ne doit pas nuire à la qualité – par le passé, des constructions précipitées ont entraîné des fuites, des défauts (étant donné les fortes pluies à Mumbai, la qualité n’est pas négociable). Tout incident lié à une mauvaise construction (effondrement d’immeubles, etc., ce qui est déjà arrivé avec des structures illégales ou des bâtiments très anciens) nuit à l’image du marché. Les autorités sont de plus en plus strictes sur la qualité et la sécurité (par exemple, la BMC réalise désormais des audits de la sécurité structurelle des bâtiments, notamment après l’incendie de l’immeuble Nirav Modi, etc.), mais cela reste un secteur à risque.
En conclusion, bien que le secteur immobilier de Mumbai possède de solides fondamentaux, ces défis nécessitent une gestion continue. Le gouvernement et l’industrie sont conscients de la plupart de ces problématiques – par exemple, la saturation est abordée par l’encouragement du développement de nouvelles villes practiceguides.chambers.com, l’accessibilité par les dispositifs et les dispositions du DP 2034 homesfy.in, et les retards réglementaires par les efforts de numérisation. Cependant, des obstacles inattendus peuvent toujours survenir (la pandémie en est un récent exemple qui a temporairement stoppé la construction et les ventes). Les parties prenantes doivent donc adopter un optimisme prudent : prévoir des marges de sécurité pour les retards, rester financièrement prudents et diversifier les risques. Mumbai a fait preuve de résilience – même après les ralentissements, le marché finit toujours par repartir à la hausse grâce à la forte demande. Mais il est essentiel de bien gérer les difficultés à court terme pour réaliser les gains à long terme dans cette métropole dynamique.
Sources :
- Knight Frank India – India Real Estate : Office and Residential Market T1 2025 knightfrank.com cxotoday.com cxotoday.com (tendances du marché, demande de bureaux, données sur les ventes résidentielles)
- Anarock Research – couverture médiatique dans NDTV Profit et India Today ndtvprofit.com indiatoday.in indiatoday.in (tendances des ventes, des prix et de l’inventaire de logements au S1/T2 2025)
- Hindustan Times & India Today – rapports sur les rendements locatifs et les rendements du marché hindustantimes.com indiatoday.in (amélioration du rendement locatif, indice de rendement total)
- NDTV – Big Ticket Infra to Drive Small Home Sales? (avril 2025) ndtvprofit.com ndtvprofit.com et Enregistrements de propriétés à Mumbai S1 2025 ndtvprofit.com ndtvprofit.com (impact des infrastructures sur le logement, la composition des ventes et les valeurs)
- Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel indien 2025 (mars 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (tendances des prix, projections d’experts, contexte DP2034)
- India Today (juin 2025) – Les ventes de logements chutent de 20 % au T2 2025 indiatoday.in indiatoday.in (déséquilibre de l’offre et sentiment du marché)
- Hindustan Times (oct. 2024) – Les loyers à Nariman Point explosent, dépassant BKC hindustantimes.com hindustantimes.com (tendances des loyers commerciaux, renouveau lié aux infrastructures)
- JLL India – Publication de l’Indice d’Accessibilité à l’Achat de Logement (nov. 2024) jll.com jll.com (perspective sur l’accessibilité, prévisions de ventes)
- Homesfy.in – Résumé du DP 2034 de Mumbai homesfy.in homesfy.in (principales caractéristiques du DP 2034 : libération de terrains, modifications du COS, objectif de construction de logements)
- Chambers and Partners – Immobilier 2025 : Inde practiceguides.chambers.com (perspective sectorielle sur la saturation du marché et les tendances du développement)
- CREDAI-MCHI et articles de presse (multiples) sur les changements réglementaires (droits de timbre, RERA, etc.) ndtvprofit.com indianexpress.com.
