Rapport sur le marché immobilier de São Paulo 2025

Introduction et contexte économique

Le marché immobilier de São Paulo en 2025 se distingue par une activité soutenue et une résilience remarquable, malgré des vents contraires économiques tels que des taux d’intérêt élevés. L’économie brésilienne a progressé d’environ 3,4 % en 2024 et devrait croître d’environ 2,2–2,3 % en 2025, un rythme modéré qui continue toutefois de soutenir la demande de logements globalpropertyguide.com. L’inflation s’est maintenue dans une fourchette de chiffres moyens (environ 4 à 5 %), et le taux Selic de la Banque centrale a été porté à 14,75 % à la mi-2025, son plus haut niveau depuis près de vingt ans, rendant le crédit hypothécaire coûteux riotimesonline.com. Pourtant, le désir d’accéder à la propriété et d’investir dans des actifs réels demeure fort. En fait, les ventes immobilières ont bondi de 15 % au niveau national au 1er trimestre 2025 malgré le coût élevé du crédit riotimesonline.com, témoignant de la résilience du marché. Ce rapport propose une analyse complète du marché immobilier de São Paulo en 2025 – englobant les tendances résidentielles et commerciales, les prix et rendements, les quartiers clés, les nouveaux projets et infrastructures, les opportunités et risques d’investissement, ainsi que les prévisions pour 2026 et au-delà – avec des comparaisons récentes et un éclairage sur la réglementation et la fiscalité.

Vue d’ensemble du marché : La région métropolitaine de São Paulo (première économie urbaine du Brésil) a connu une croissance régulière des prix de l’immobilier et des volumes de transactions sans précédent. En avril 2025, les prix des maisons dans la ville ont augmenté de 6,11 % sur un an (valeur nominale), un rythme plus soutenu que les 4,93 % enregistrés l’année précédente globalpropertyguide.com. Corrigée de l’inflation, cette croissance se traduit par une augmentation réelle modérée (~0,5 %), mais il s’agit néanmoins de la hausse nominale la plus marquée de la décennie pour São Paulo globalpropertyguide.com. Cette évolution s’inscrit dans le rebond observé après la pandémie – les prix à São Paulo ont augmenté de ~17 % entre 2021 et 2024 globalpropertyguide.com après une période de stagnation au milieu des années 2010. La demande a été particulièrement forte : 2024 a été une année record en termes de ventes de logements dans la ville, et cette dynamique s’est poursuivie en 2025. Parallèlement, le secteur commercial, notamment les bureaux, se relève du creux lié à la pandémie avec une baisse des taux de vacance et une hausse des loyers. Les sections suivantes détaillent ces tendances et leurs moteurs.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Hausse des ventes et de l’offre nouvelle

L’immobilier résidentiel à São Paulo connaît un essor sans précédent des ventes et de l’activité de construction. En 2024, la ville a enregistré 103 346 ventes résidentielles, soit une hausse de 35,7 % par rapport à l’année précédente, et le niveau le plus élevé jamais enregistré globalpropertyguide.com. Il s’agit de la huitième année consécutive de croissance des transactions. La tendance s’est encore accélérée en 2025 : rien que pour les deux premiers mois de l’année, les ventes ont augmenté de 40,6 % en glissement annuel, avec plus de 17 000 unités vendues à la fin février globalpropertyguide.com. Cette demande explosive s’accompagne d’un boom du développement de nouveaux projets. Les nouveaux lancements immobiliers ont atteint un record de 104 431 unités en 2024, soit une hausse de 42,6 % par rapport à 2023 globalpropertyguide.com. Les promoteurs ajoutent rapidement de l’offre : de janvier à février 2025, 16 940 unités ont été lancées, soit une hausse de 130 % par rapport à la même période l’année précédente globalpropertyguide.com. Ces chiffres soulignent un boom de la construction destiné à suivre le rythme de l’appétit des acheteurs.

Cette forte demande est alimentée par plusieurs facteurs. Les besoins en logements restent importants dans une métropole de 22 millions d’habitants, et même avec des financements coûteux, les Brésiliens continuent de privilégier l’immobilier. Selon les données du secteur, les programmes de logement subventionnés par le gouvernement ont largement contribué à ce boom : au premier trimestre 2025, le programme de logement abordable Minha Casa, Minha Vida (MCMV), relancé, a représenté 53 % des nouveaux lancements et 47 % des ventes riotimesonline.com. En effet, le gouvernement fédéral a élargi le MCMV en 2025 pour inclure les familles à revenu intermédiaire (jusqu’à 12 000 R$ par mois), leur offrant des prêts hypothécaires subventionnés à environ 10 % d’intérêt, bien en dessous des taux du marché riotimesonline.com. Les principaux promoteurs, comme Cyrela, ont bénéficié de cette forte demande : les ventes de Cyrela au premier trimestre 2025 ont augmenté de 34 % sur un an riotimesonline.com.

Du côté de l’offre, les promoteurs sont désireux de tirer parti d’un marché favorable. L’offre reste cependant limitée — une estimation d’une association nationale de constructeurs (CBIC) suggère que le stock de logements actuel ne couvrirait que ~8 mois de demande si aucun nouveau projet n’était lancé riotimesonline.com. Début 2025, il y a eu un léger ralentissement dans l’approbation de nouveaux projets (les lancements au 1er trimestre 2025 étaient en baisse d’environ 28 % par rapport au 4e trimestre 2024 riotimesonline.com), en partie à cause de la hausse des coûts de construction et des pénuries de main-d’œuvre. Les coûts des intrants de la construction ont augmenté d’environ 6,8 % sur un an riotimesonline.com et plus de 70 % des constructeurs signalent des difficultés à trouver de la main-d’œuvre qualifiée riotimesonline.com, ce qui pourrait freiner le rythme des nouvelles livraisons. Néanmoins, l’activité de construction résidentielle reprend globalement — les analystes prévoient que la production du secteur du bâtiment croîtra d’environ 2,8 % en 2025 riotimesonline.com, ce qui indique une confiance persistante.

Évolution des prix et valeur des logements

Les prix de l’immobilier à São Paulo ont poursuivi une trajectoire ascendante jusqu’en 2025, bien qu’à un rythme plus modéré que dans certaines autres villes brésiliennes. Comme indiqué, les prix résidentiels de la ville en avril 2025 étaient en hausse de +6,11 % sur un an (nominal) globalpropertyguide.com, accélérant par rapport au rythme d’environ 4,9 % de l’année précédente. Cette augmentation a légèrement dépassé l’inflation, permettant une appréciation réelle modérée. Il s’agit d’une croissance plus saine que celle de Rio de Janeiro (~4,6 % sur un an) et en accord avec le statut de São Paulo en tant que marché mature globalpropertyguide.com. À titre de comparaison, l’indice national des prix de l’immobilier au Brésil a augmenté d’environ 7,97 % sur un an en avril 2025 globalpropertyguide.com, le rythme le plus rapide depuis 2013, porté par une croissance explosive dans les villes plus petites (par exemple, Salvador +20,6 %, João Pessoa +18 % globalpropertyguide.com). La hausse plus lente des prix à São Paulo reflète sa base déjà élevée et une plus grande élasticité de l’offre. À noter, en fin 2024 et début 2025 São Paulo a connu sa plus forte hausse semestrielle des prix en 10 ans globalpropertyguide.com, signalant une forte dynamique pour l’entrée en 2025.

En termes absolus, São Paulo reste l’un des marchés les plus chers du Brésil. À la mi-2025, les prix moyens tournent autour de 10 000 à 11 000 R$ par mètre carré dans toute la ville, avec des quartiers de prestige affichant des tarifs bien plus élevés thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Une enquête de juin 2025 place Vitória, São Paulo et Rio comme les trois villes les plus chères, avec Vitória légèrement en tête à environ 13 000 R$/m² et São Paulo pas loin derrière thelatinvestor.com. À São Paulo, les prix varient considérablement selon les quartiers (voir l’analyse régionale ci-dessous). Les zones centrales haut de gamme comme Jardim Europa, Itaim Bibi et Vila Nova Conceição affichent couramment des prix de 15 000 à 20 000 R$+ par m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. En revanche, les zones périphériques ou en développement oscillent entre environ 5 000 et 8 000 R$ par m², ce qui rend le marché très varié thelatinvestor.com. Par exemple, les quartiers chics d’Itaim Bibi et Vila Olímpia affichent en moyenne 12 000 à 18 000 R$/m² thelatinvestor.com, tandis que des quartiers de banlieue comme Tatuapé ou Butantã sont dans la fourchette haute des mille. Globalement, les prix dans les quartiers de prestige ont augmenté d’environ 5 % au cours de l’année passée thelatinvestor.com, montrant une appréciation régulière dans les endroits recherchés.

Du côté de la location, les loyers ont augmenté encore plus rapidement que les prix de vente. En 2024, les loyers résidentiels à São Paulo ont bondi d’environ 13,5 % en moyenne thelatinvestor.com, portés par une demande féroce (notamment pour les biens proches des nouvelles lignes de transport et avec des espaces pour le télétravail). La croissance des loyers a dépassé l’inflation, ce qui indique un marché locatif tendu. Cette tendance s’est poursuivie en 2025 : les taux de vacance des logements locatifs sont très bas, avec une moyenne de seulement 3–5 % thelatinvestor.com, signe d’une absorption saine de l’offre locative. Début 2025, les loyers mensuels typiques pour un 2 pièces varient de R$4 000 à 7 000 dans des quartiers prisés comme Jardins ou Vila Nova Conceição, et descendent à environ R$2 000–3 500 dans des districts plus abordables comme Tatuapé ou Butantã thelatinvestor.com. De tels niveaux de loyer, combinés à des prix de vente élevés, se traduisent par des rendements locatifs modérés à bons pour les investisseurs.

Rendements locatifs et retours sur investissement

Les rendements locatifs bruts sur le marché résidentiel de São Paulo avoisinent les 5–6 % en 2025, ce qui est relativement élevé selon les standards des grandes villes mondiales, même s’il faut en tenir compte face aux taux d’intérêt élevés du Brésil. Selon une étude de Global Property Guide, le rendement moyen des appartements à São Paulo s’élève à ~5,94 % au 1er trimestre 2025, avec des biens individuels oscillant entre 4,1 % et 8,2 % selon le type de propriété et l’emplacement globalpropertyguide.com. Les petits appartements situés dans des quartiers moins huppés offrent généralement un rendement plus élevé, tandis que les logements de luxe dans les meilleurs quartiers affichent des rendements plus faibles (en raison de leurs prix élevés). Ce rendement moyen d’environ 6 % est nettement supérieur à celui de Rio de Janeiro (~3,8 %) globalpropertyguide.com, ce qui reflète à la fois une demande locative plus forte et des prix plus raisonnables à São Paulo. Les données locales confirment que la plupart des rendements résidentiels se situent entre 4 % et 6 % par an thelatinvestor.com – les propriétés dans les quartiers « émergents » ou avec un attrait locatif particulier peuvent atteindre le haut de la fourchette, tandis que les adresses de prestige se situeront plutôt autour de 4 %.

L’emplacement est hautement déterminant pour la performance immobilière à São Paulo.

Le marché est marqué par une nette division entre les zones centrales/occidentales aisées et les périphéries plus abordables.Les données officielles de la ville (analysées par Loft) montrent que la Zone Ouest domine désormais en termes de prix et de liquidité riotimesonline.com.Début 2025, des enclaves ultra-privilégiées comme Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição et Moema ont atteint des prix historiquement élevés riotimesonline.com.Par exemple, l’exclusive Rua Frederic Chopin de Jardim Europa a affiché des prix moyens des maisons de 49,8 millions R$ (pour des demeures d’environ 1 200 m²), ce qui équivaut à un impressionnant 41 700 R$/m² – soit plus du double de son niveau de prix de fin 2024 riotimesonline.com.Les adresses de prestige voisines à Itaim Bibi ont également vu des unités se vendre en moyenne bien au-dessus de 10 millions de R$ (par exemple.Rua Galeno de Revoredo à 14,1 M R$) riotimesonline.com.Ces emplacements de prestige près de l’Avenida Faria Lima (le principal centre financier) affichent les prix les plus élevés de São Paulo riotimesonline.com.La proximité des principaux centres d’affaires, des équipements haut de gamme et des espaces verts comme le Parque do Povo accroît leur attractivité riotimesonline.com.Il est remarquable que même avec les taux d’intérêt élevés au Brésil, la demande pour l’immobilier de luxe explose – cela signale des achats motivés par la richesse et la perception de l’immobilier comme un actif sûr.Le segment du luxe a connu une croissance rapide : en 2023, les lancements de logements de luxe dans le Sud-Est (y compris SP) ont augmenté de 63 %, et la valeur des ventes de 42 % d’une année sur l’autre thelatinvestor.com.Cela a continué de rendre les penthouses et les unités haut de gamme dans des quartiers comme Alto de Pinheiros particulièrement recherchés pour leur exclusivité et leurs vues thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Il est important de noter que ces rendements sont bruts, avant impôts et dépenses. Avec le taux d’intérêt directeur du Brésil (Selic) à 14 %, le coût des emprunts hypothécaires est élevé, donc un rendement locatif de 5 à 6 % à lui seul peut ne pas dépasser les taux de financement. Cependant, les investisseurs considèrent les rendements totaux (loyer plus appréciation des prix). La combinaison d’un rendement d’environ 6 % et d’une croissance des prix à un chiffre intermédiaire à São Paulo indique un bon potentiel de rendement total dans le cycle actuel, surtout si les taux d’intérêt commencent à baisser à l’avenir. De plus, de nombreux investisseurs brésiliens utilisent des Fonds d’Investissement Immobilier (FIIs) ou achètent comptant pour limiter les coûts de financement – la présence de rendements solides suggère des sources de revenus attrayantes, et São Paulo reste effectivement une destination privilégiée tant pour les investisseurs immobiliers locaux qu’étrangers (nous reviendrons sur le climat d’investissement plus tard).

Quartiers clés et analyse régionale

Outre les fameuses zones de luxe (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema, etc.), d’autres sous-marchés émergent ou évoluent :

• Pôles technologiques et créatifs : Des quartiers comme Pinheiros et Vila Madalena voient la valeur des biens immobiliers augmenter grâce à l’essor de la tech et des start-ups à São Paulo. La ville abrite près de 340 000 entreprises technologiques (60 % de croissance depuis 2014) dont beaucoup se concentrent à Pinheiros et le long de l’axe Faria Lima thelatinvestor.com. À mesure que les entreprises technologiques installent leurs bureaux à proximité, la demande de logements pour les jeunes professionnels augmente. Pinheiros est décrit comme un « emplacement de choix pour l’investissement immobilier » grâce à ce boom technologique et à une infrastructure améliorée thelatinvestor.com thelatinvestor.com. On peut s’attendre à ce que la valeur résidentielle et des bureaux dans ces quartiers continue de croître à mesure que l’économie de l’innovation s’étend.
• Quartiers étudiants et universitaires : Butantã, où se trouve l’Université de São Paulo (USP), connaît des évolutions démographiques. Avec près de 98 000 étudiants inscrits à l’USP en 2024, la demande pour les locations et les premiers achats immobiliers autour du campus est énorme thelatinvestor.com. Les étudiants et académiciens affluent dans la zone, provoquant un mini-boom immobilier – de nombreux biens sont achetés ou loués par la communauté universitaire, et les appartements meublés sont très recherchés thelatinvestor.com. Ce marché tiré par la population étudiante rend Butantã et les quartiers voisins dynamiques et attractifs pour les investisseurs ciblant le logement étudiant.
• Points chauds liés à l’infrastructure : Les emplacements situés le long des nouvelles lignes ou des extensions de transports en commun connaissent un regain d’intérêt. Par exemple, Perdizes (desservi par une nouvelle station de la ligne 6 du métro) devrait voir ses loyers et ses prix augmenter, car il est historiquement prouvé que l’amélioration des transports publics peut accroître la valeur des logements à proximité jusqu’à ~19 % thelatinvestor.com. À l’échelle de la ville, l’expansion agressive du réseau de transports de São Paulo a déjà influencé les loyers – une grande partie de la hausse de 13,5 % des loyers en 2024 a été attribuée à la demande de logements à proximité des nouvelles stations thelatinvestor.com. D’autres exemples incluent Vila Prudente et Mooca (bénéficiant des extensions de métro à l’est) et Morumbi (où de nouveaux liens train/monorail ont amélioré l’accessibilité).
• Quartiers verts et adaptés aux familles : On observe une tendance des familles à privilégier les quartiers avec des parcs et des espaces verts. Moema est recherché depuis longtemps pour sa proximité avec le parc Ibirapuera, et Morumbi a vu sa valeur augmenter après la création de parcs comme Burle Marx thelatinvestor.com. Le gouvernement local encourage la création de nouveaux espaces verts ; par exemple, Vila Guilherme au nord doit accueillir de nouveaux parcs et devrait attirer des familles en quête d’un équilibre entre nature et vie urbaine thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’immobilier dans ces quartiers offrant une meilleure qualité de vie (moins de béton, plus d’espaces de loisirs) connaît une hausse de la demande.
• Revitalisation centrale – Anhangabaú : Au centre-ville, la vallée d’Anhangabaú fait l’objet de nouvelles incitations de zonage pour stimuler le développement résidentiel de grandes hauteurs. Les réformes de la législation sur le zonage en 2023–24 (Projet de loi municipal n° 127) permettent désormais aux promoteurs de construire des immeubles plus hauts dans les zones centrales bien desservies par les transports s’ils incluent des logements abordables thelatinvestor.com. La ville va même acheter des unités invendues aux promoteurs pour renforcer l’offre de logements au centre-ville thelatinvestor.com. Ces mesures visent à répondre à la pénurie de logements et à revitaliser le cœur central de São Paulo. Anhangabaú est sur le point de voir sa skyline transformée, avec la construction attendue de nouvelles tours mêlant logements au prix du marché et logements accessibles thelatinvestor.com. À terme, cela pourrait dynamiser le centre-ville et réduire la pression sur les quartiers périphériques.

Dans l’ensemble, le paysage immobilier de São Paulo en 2025 est un mélange de croissance ultra-luxueuse dans les secteurs ouest/sud établis, d’une demande solide dans les quartiers de la classe moyenne et les zones émergentes, et d’un développement ciblé par la politique dans le centre et les zones mal desservies. L’écart entre les quartiers riches et le reste de la ville demeure prononcé – une tendance soulignée par des prix record dans les rues d’élite, alors que les difficultés d’accessibilité augmentent ailleurs riotimesonline.com. Les décideurs doivent trouver un équilibre entre cette croissance et l’inclusion, car la flambée des valeurs dans les meilleurs quartiers renforce les clivages socio-économiques riotimesonline.com. Pour les investisseurs et les acteurs du marché, ces dynamiques régionales soulignent l’importance d’une stratégie spécifique à l’emplacement.

Tendances de l’immobilier commercial en 2025

Reprise du marché des bureaux et loyers

Le marché de l’immobilier commercial de São Paulo, en particulier le secteur des bureaux, a entamé 2025 en mode de reprise, se relevant de la pire période de la crise liée à la pandémie. Les taux de vacance des bureaux chutent fortement alors que les entreprises reprennent le travail en présentiel et étendent leurs activités. Au premier trimestre 2025, le taux de vacance des bureaux haut de gamme (Classe A/A+) est tombé à 18,3 %, son niveau le plus bas depuis le début de la pandémie jll.com. Il s’agit d’une nette amélioration par rapport au pic d’environ 23 % de vacance atteint en 2021 siila.com.br. La réduction de l’offre est encore plus marquée dans les sous-marchés premium : entre avril 2024 et avril 2025, la vacance globale des bureaux est passée de 20,3 % à 18 %, mais les bâtiments prime « AAA » ont vu la vacance plonger de 17,3 % à seulement 12,6 % riotimesonline.com. Essentiellement, les bureaux de la plus haute qualité approchent de la pleine occupation, reflétant une tendance des locataires à rechercher des espaces de qualité supérieure.

Les loyers réagissent en conséquence. Avec la demande en hausse et la vacance en baisse, les loyers demandés pour les bureaux de prestige ont augmenté. Début 2025, le loyer moyen demandé pour des bureaux haut de gamme a atteint environ 109 R$/m² par mois, soit une hausse d’environ 15 % par rapport au début 2024 jll.com. Les propriétaires d’immeubles de choix (en particulier les bâtiments neufs ou rénovés) ont aujourd’hui un pouvoir de fixation des prix supérieur à celui observé au cours des trois ou quatre dernières années. Par exemple, dans la région de l’avenue Paulista – l’un des principaux corridors de bureaux –, les loyers commerciaux pour les meilleurs espaces atteignent en moyenne 250 R$/m² par mois thelatinvestor.com. Cela reflète une forte demande et la volonté des entreprises de payer une prime pour des emplacements de premier choix. De nombreux immeubles de bureaux à Paulista ont fait l’objet de travaux de rénovation (plus de 35 % des immeubles de grand standing y ont été modernisés ces dernières années) thelatinvestor.com, montrant que les propriétaires investissent pour attirer les locataires. Le projet de la mairie de regrouper les bureaux publics dans le centre-ville/Paulista devrait encore renforcer la demande de bureaux dans le centre thelatinvestor.com.

Les chiffres de l’absorption nette soulignent la solidité de la reprise du marché de bureaux. Au premier trimestre 2025 seulement, São Paulo a enregistré une absorption brute d’environ 187 000 m² et une absorption nette de 105 000 m² de bureaux jll.com – ce qui signifie qu’une grande quantité d’espace a été louée et occupée en un seul trimestre. De même, sur la période janvier–avril 2025, l’absorption nette a totalisé 107 400 m², soit 23 % de plus que sur la même période de 2024 riotimesonline.com. Les immeubles premium AAA ont particulièrement bien performé, absorbant 36 000 m² (soit une hausse de 21 % sur un an) riotimesonline.com. Cette absorption positive a été favorisée par une offre nouvelle limitée. Seulement environ 23 700 m² de nouveaux bureaux livrés à l’échelle de la ville entre janvier et avril 2025 riotimesonline.com, soit moins de la moitié du stock neuf proposé début 2024. Les promoteurs retardent ou phasent stratégiquement les projets pour éviter une surabondance. Un exemple frappant est le vaste projet Esther Towers (94 000 m²) dans la zone Sud : son promoteur, EZTec, a ralenti la construction, attendant des engagements fermes des futurs locataires avant la livraison riotimesonline.com riotimesonline.com. Cette retenue signifie que la demande occupe les disponibilités existantes sans être dépassée par de nouvelles livraisons, faisant ainsi baisser les taux de vacance.

Les principaux sous-marchés de bureaux en profitent de manière inégale. L’adresse d’affaires la plus recherchée de São Paulo reste le couloir Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan à l’Ouest/Sud-Ouest. JLL rapporte qu’au premier trimestre 2025, 70 % de toute la demande d’espaces de bureaux dans les zones primaires était concentrée sur l’axe “Berrini-Chucri Zaidan” jll.com (il s’agit d’un tronçon de quartiers d’affaires modernes dans le sud/ouest). Dans ces zones, le taux de vacance est bien en dessous de la moyenne de la ville : au premier trimestre, la vacance à Berrini était seulement de 13,4 % et celle de Chucri Zaidan de 16,5 % jll.com. De nombreux grands espaces autrefois vides ont été pris – sur neuf grands ensembles immobiliers de plus de 10 000 m² vacants à la fin de 2024, seuls cinq présentaient encore de telles disponibilités au premier trimestre 2025 jll.com. Le quartier de Avenida Paulista, bien que toujours important, évolue ; les immeubles plus anciens y sont modernisés et la zone devient encore plus commerciale (rénovations importantes et loyers en hausse comme indiqué). D’autres sous-marchés comme Pinheiros (en émergence avec les entreprises créatives et technologiques) et Barra Funda (davantage tourné vers les back-offices et bureaux à budget modéré) connaissent également une certaine activité. À l’inverse, les emplacements secondaires et les immeubles vieillissants qui ne répondent pas aux attentes modernes des locataires (par exemple, absence de commodités ou d’accès aux transports) sont plus lents à louer. Mais dans l’ensemble, les perspectives pour le marché des bureaux sont de plus en plus positives – « le marché est dynamique et les transactions se multiplient » comme l’a souligné le directeur des bureaux de JLL, notant que contrairement aux saisons habituelles, même le début de 2025 a vu de nombreux emménagements de sociétés jll.com.

Commerce de détail, industriel et autres segments commerciaux

Si le secteur des bureaux occupe le devant de la scène, les autres segments de l’immobilier commercial à São Paulo présentent un tableau contrasté :

• Propriétés commerciales : Le segment de l’immobilier de détail est étroitement lié aux dépenses des consommateurs. La solide croissance économique du Brésil d’environ 3 % en 2023–24 et la reprise du marché de l’emploi ont favorisé la fréquentation des centres commerciaux et des commerces de rue. Les zones commerciales de premier plan (comme la rue Oscar Freire pour le luxe ou les centres commerciaux des quartiers aisés) se sont en grande partie remises des creux de la pandémie, avec des taux de vacance en baisse et des loyers qui se stabilisent. Cela dit, la croissance du commerce en ligne incite les détaillants traditionnels à être sélectifs dans leur expansion. La demande est la plus forte pour les espaces bien situés offrant une expérience client ou répondant aux besoins quotidiens dans les quartiers denses. Aucun excès d’offre majeur de centres commerciaux n’est à signaler actuellement à São Paulo ; au contraire, de nouveaux projets à usage mixte intègrent souvent des commerces et des restaurants dans les zones en expansion (par exemple, des projets prévus dans les banlieues en croissance). Les loyers commerciaux dans les centres commerciaux de premier plan ont probablement connu une légère augmentation en 2025, bien que les données détaillées soient moins publiques — les propriétaires rapportent une amélioration du taux d’occupation et des ventes. L’immobilier commercial de détail est stable grâce à la vaste base de consommateurs de la ville et au retour du tourisme, mais fait face au défi structurel de la concurrence du commerce en ligne.
• Industriel et logistique : Le marché de l’immobilier logistique et industriel du Grand São Paulo est très dynamique, porté par le commerce électronique, la logistique externalisée et la réorganisation des chaînes d’approvisionnement après la pandémie. Le taux de vacance des entrepôts modernes dans la région de São Paulo a atteint des niveaux historiquement bas ces dernières années et les loyers ont augmenté. Par exemple, les loyers logistiques moyens sont passés d’environ R$19/m² en 2020 à près de R$25/m² en 2024 cushmanwakefield.com. En 2025, la demande reste forte pour les centres de distribution autour de la périphérie de São Paulo (Guarulhos, Cajamar, Barueri, etc.). Les taux de capitalisation pour les actifs industriels restent relativement élevés (souvent à deux chiffres bas), attirant les investisseurs — par exemple, une transaction en février 2025 à Cajamar reflétait un taux de capitalisation de 14,9 % pour un actif logistique siila.com.br, ce qui correspond aux taux d’intérêt élevés de l’économie. De nouvelles offres apparaissent dans les corridors clés, mais l’absorption reste satisfaisante. São Paulo étant le centre logistique du Brésil, les perspectives de l’immobilier industriel sont positives : des loyers stables ou en hausse et un faible taux de vacance dans les entrepôts de grande taille de premier plan, bien que la hausse des taux d’intérêt puisse tempérer le financement des nouveaux développements.
• Hôtellerie et usage mixte : Le secteur hôtelier à São Paulo se redresse avec la reprise des voyages d’affaires et des événements. Les taux d’occupation et les tarifs journaliers de 2025 se sont nettement améliorés par rapport aux creux de 2020–21, bien qu’ils n’aient pas encore retrouvé leurs pics. Cela a ravivé l’intérêt pour le développement d’hôtels et de résidences avec services dans les quartiers d’affaires de la ville. Par ailleurs, de nombreux projets à usage mixte combinant bureaux, logements, commerces et hôtellerie sont en cours. Les promoteurs misent sur des complexes intégrant vie, travail et loisirs, en particulier dans l’ouest et le sud de la ville, afin de répondre à la demande de vie urbaine intégrée. Cette tendance reflète à la fois un choix d’urbanisme et une préférence du marché — les nouveaux projets le long de la Marginal Pinheiros ou des lignes de métro étendues incluent souvent des composantes commerciales aux étages inférieurs (boutiques, co-working) et des logements aux étages supérieurs.

En résumé, l’immobilier commercial à São Paulo en 2025 est généralement en pleine expansion. Les bureaux mènent la reprise avec un rebond vigoureux de l’occupation et de la croissance des loyers, en particulier dans les segments haut de gamme. Le commerce de détail est stable à en amélioration dans les emplacements de choix, et le secteur industriel/logistique reste la vedette avec une demande soutenue. Un risque à surveiller : si les taux d’intérêt restent élevés plus longtemps que prévu, cela augmente les taux de capitalisation (réduisant la valeur des biens) et rend le financement plus coûteux pour les nouveaux développements commerciaux. Pour le moment, cependant, le sentiment des investisseurs vis-à-vis de l’immobilier commercial à São Paulo est positif, soutenu par le rôle de la ville comme locomotive économique du Brésil.

Nouveaux développements, infrastructures et urbanisme

De grands projets d’infrastructure et initiatives de développement urbain sont en train de remodeler le paysage immobilier de São Paulo et sont essentiels pour sa croissance future. En 2025 et au cours des prochaines années, un certain nombre de projets majeurs sont en cours ou prévus, couvrant les transports, les travaux publics et de grands développements immobiliers :

• Extension des transports en commun : São Paulo est en pleine expansion historique de son réseau de métro et de trains. Ligne 6 du métro (Orange) – une nouvelle ligne de 15 km reliant Brasilândia (nord-ouest) à São Joaquim (centre-ville) – devrait être inaugurée d’ici 2025 acciona.com acciona.com. Cette ligne desservira plus de 600 000 passagers par jour et apportera le métro dans des zones mal desservies, notamment les quartiers de Perdizes et de Pompeia, ce qui, comme noté précédemment, a déjà un impact sur la valeur des biens immobiliers aux alentours. Par ailleurs, la ville prolonge la Ligne 2 (Verte) vers l’est de la banlieue avec le soutien de fonds internationaux worldbank.org, et termine la Ligne 17 (Or), un monorail desservant la zone de l’aéroport (de Morumbi à Congonhas). Ces projets améliorent la mobilité urbaine et augmentent généralement la demande immobilière autour des nouvelles stations. Des études montrent que les prix des logements peuvent augmenter de l’ordre de ~10–20% dans les quartiers bénéficiant d’une nouvelle station de métro thelatinvestor.com. Par conséquent, les promoteurs concentrent de nouveaux projets dans les zones bien desservies par les transports, en accord avec les objectifs de développement orienté vers les transports en commun de la ville.
• Routes et infrastructures logistiques : L’État de São Paulo en 2025 investit massivement dans les infrastructures, avec une enveloppe prévue de 33,5 milliards de R$ (5,4 milliards de dollars américains) – un niveau record bnamericas.com. Les principaux projets incluent l’amélioration des autoroutes avec la finalisation du tronçon nord du Rodoanel (périphérique), des modernisations de grandes voies (par exemple, Bandeirantes, Anchieta) et des corridors de développement régional (projets comme Rota dos Bandeirantes, etc.). Le gouvernement de l’État a annoncé près de 15 milliards de R$ pour des initiatives régionales (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) visant à améliorer les routes et les services publics à l’intérieur riotimesonline.com. Pour la ville, l’amélioration des routes et le développement des couloirs de bus express (BRT) ainsi qu’un projet de tramway (VLT) dans le centre vectio.com renforceront encore la connectivité. De meilleures infrastructures logistiques augmentent l’attrait des zones industrielles autour de la métropole et peuvent ouvrir de nouvelles zones au développement commercial.
• Revitalisation urbaine et zonage : Les stratégies de planification urbaine de São Paulo ces dernières années se concentrent sur la densification le long des corridors de transport et la revitalisation du centre-ville. Les révisions du Plan Directeur 2024 et les modifications de la loi sur le zonage encouragent les projets de grande hauteur et à revenus mixtes dans les quartiers centraux et bien situés. Comme mentionné, la ville a adopté une législation permettant une hauteur de construction supplémentaire en échange de l’intégration de logements abordables (par exemple, la Loi 127) thelatinvestor.com. Ce « zonage inclusif » vise à diriger les investissements privés vers la création d’une offre de logements accrue dans les zones riches en emplois et à répondre au déficit de logements. La ville a également acquis des unités de logement auprès des promoteurs dans des zones centrales comme Anhangabaú afin de fournir des logements sociaux et de réduire la vacance dans les anciens immeubles du centre thelatinvestor.com. Un autre programme urbain en vigueur est la désignation de certaines zones vertes privées en tant qu’utilité publique, permettant à la ville de préserver ou de créer des parcs en échange de droits de construction ailleurs thelatinvestor.com. Cela incite les promoteurs à intégrer des espaces verts dans leurs projets ou à contribuer à des espaces verts publics, comme on le voit dans des quartiers tels que Chácara Flora et dans les nouveaux parcs prévus pour Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Globalement, ces initiatives d’aménagement urbain visent à créer une ville plus durable et orientée vers les transports en commun, à contenir l’étalement urbain et à améliorer la qualité de vie – des facteurs qui rendent en retour l’immobilier à São Paulo plus attractif.
• Développements immobiliers notables : Le secteur privé répond avec des projets d’envergure dans tout São Paulo :
  • Dans le secteur des bureaux commerciaux, outre les Tours Esther (94k m²) mentionnées, qui deviendront l’un des plus grands complexes de bureaux une fois achevées, de nouvelles tours d’affaires émergent dans la région de Faria Lima/Itaim, ainsi qu’à Brooklyn/Chucri Zaidan où des projets comme le complexe Parque da Cidade continuent de s’étendre. Beaucoup de ces projets sont mixtes, incluant des bureaux, des commerces et parfois des composantes résidentielles ou hôtelières.
  • Côté résidentiel, les méga-projets à usage mixte sont une tendance. Le « Reserva Alphaville » à Barueri (ouest de la métropole) et le « Parque Global » au sud sont des exemples de communautés planifiées comprenant des tours résidentielles, des centres commerciaux et des équipements de loisirs. Dans les quartiers centraux, des promoteurs comme Setin et Tegra ont lancé des projets multi-tours qui intègrent des espaces de co-working et des commerces au rez-de-chaussée pour répondre à la demande de « vivre-travailler-se divertir ».
  • Il y a également une croissance dans le segment build-to-rent (multifamilial) – un concept relativement nouveau au Brésil. Certaines grandes entreprises transforment des terrains et des immeubles en complexes d’appartements locatifs détenus institutionnellement siila.com.br, ce qui signale une évolution dans le modèle du marché résidentiel. Cela pourrait accroître l’offre de locations de qualité et répondre à la demande d’une population de jeunes professionnels qui préfère louer dans des immeubles riches en commodités.

En résumé, les projets d’infrastructure et de développement à São Paulo sont à la fois la conséquence et le moteur du boom immobilier. L’amélioration des transports en commun et des politiques urbaines ambitieuses (zonage pour la densité, initiatives de verdissement) ouvrent de nouvelles opportunités dans toute la ville. Les acheteurs et investisseurs suivent de près l’emplacement des futures lignes de métro ou de route, ces secteurs connaissant souvent une appréciation immobilière supérieure à la moyenne. L’engagement de la ville à moderniser ses infrastructures (soutenu dans certains cas par des financements fédéraux et internationaux) est de bon augure pour la croissance à long terme, même s’il exige une planification rigoureuse pour garantir un développement inclusif.

Opportunités d’investissement et risques

Le marché immobilier de São Paulo offre un large éventail d’opportunités d’investissement – des appartements locatifs à haut rendement aux bureaux de prestige et nouveaux quartiers émergents – mais comporte aussi des risques importants que les investisseurs doivent prendre en compte.

Opportunités :

• Revenus locatifs solides : Avec des rendements locatifs résidentiels moyens de 5 à 6 % à São Paulo globalpropertyguide.com, les investisseurs peuvent générer des flux de revenus intéressants. Ces rendements sont attractifs par rapport à d’autres villes mondiales (dont beaucoup affichent des rendements inférieurs à 4 %) et offrent une protection face à l’inflation. La forte demande de locations (vacance ~3–5 % thelatinvestor.com) permet aux propriétaires de trouver rapidement des locataires, surtout dans les quartiers centraux ou près des universités. La croissance de la population de jeunes professionnels et des étudiants à São Paulo renforce la solidité du marché locatif.
• Potentiel d’appréciation du capital : Les valeurs immobilières à São Paulo ont montré une appréciation régulière, et bien que le marché mûr signifie une croissance modérée (chiffres à un chiffre par an dans les quartiers prisés globalpropertyguide.com), certains segments présentent un potentiel de gains exceptionnels. Par exemple, les quartiers émergents connectés à de nouvelles infrastructures (extensions de métro, etc.) peuvent connaître des sauts de prix immobiliers dans les années à venir. Les premiers investisseurs dans des quartiers comme Perdizes (Ligne 6), ou le long des lignes de transport prévues, pourraient bénéficier d’une appréciation significative à mesure que la connectivité s’améliore thelatinvestor.com. De même, investir dans des quartiers en plein essor bénéficiant de plans de revitalisation urbaine (par exemple la renaissance du centre de São Paulo) pourrait générer de solides rendements au fur et à mesure que ces endroits se gentrifient.
• Segments de luxe et haut de gamme : Le marché du luxe à São Paulo est en plein essor, indiquant des opportunités pour des développements ou reventes haut de gamme. Les quartiers comme Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição affichent des prix records en 2025 riotimesonline.com, mais la demande reste forte parmi les Brésiliens aisés et les acheteurs internationaux. Les projets ciblant ce segment (par exemple des condos de luxe boutique, des penthouses à Alto de Pinheiros avec vues panoramiques thelatinvestor.com) se vendent bien, souvent à des prix premium. Les investisseurs qui peuvent participer à des développements de luxe pourraient voir des profits substantiels, comme en témoigne la hausse de 34 % des lancements de maisons de luxe en 2023 et la vigueur persistante du marché thelatinvestor.com.
• Investissements commerciaux et dans les SCPI : La reprise du marché des bureaux ouvre des opportunités dans l’immobilier commercial. Acheter des immeubles de bureaux de premier ordre (ou des parts de ceux-ci) alors que les taux de vacance sont encore supérieurs à ceux d’avant la pandémie pourrait être un pari sur une reprise plus poussée – les loyers augmentent déjà et les vacances diminuent jll.com. De plus, les Fonds d’Investissement Immobilier (FII) du Brésil permettent aux particuliers d’investir dans des portefeuilles diversifiés d’immobilier (bureaux, centres commerciaux, entrepôts logistiques, etc.) avec certains avantages fiscaux. Beaucoup de FII sont cotés en bourse et distribuent des revenus locatifs. Selon la réglementation actuelle, les investisseurs particuliers bénéficient de dividendes exonérés d’impôt sur le revenu sur les parts de FII (si le fonds compte plus de 50 investisseurs et autres conditions) practiceguides.chambers.com. Cela rend les FII similaires aux SCPI et un moyen populaire et relativement liquide d’investir dans le secteur immobilier de São Paulo sans posséder directement de biens.
• Diversification de portefeuille et effet de devise : Les investisseurs étrangers qui s’intéressent à São Paulo peuvent diversifier géographiquement. Le réal brésilien (monnaie) connaît des périodes de faiblesse qui peuvent rendre les actifs relativement bon marché en USD ou EUR, offrant potentiellement un effet de change favorable si le réal se renforce. Certains investisseurs internationaux sont déjà actifs, attirés par la taille du marché brésilien – São Paulo reste « une destination attrayante pour les investisseurs étrangers, en particulier d’Europe et d’Asie » thelatinvestor.com. Avec une diligence raisonnable appropriée, les acheteurs étrangers peuvent capitaliser sur la connaissance du marché local (souvent via des partenariats ou des fonds locaux). La réglementation permet aux étrangers d’acheter librement de l’immobilier urbain ; il suffit d’un numéro d’identification fiscale brésilien (CPF) pour acheter un bien, avec aucune restriction majeure sur les acquisitions urbaines par les non-résidents globalpropertyguide.com.

Risques :

• Taux d’intérêt élevés et coûts de financement : Les taux d’intérêt au Brésil sont actuellement très élevés (Selic à 14,75% riotimesonline.com), ce qui se traduit par des taux hypothécaires souvent autour de 15%. Bien que certaines sources aient noté que les taux hypothécaires étaient descendus en-dessous de 10% en 2024 thelatinvestor.com, le cycle de resserrement les a fait remonter en 2025. Un crédit coûteux peut limiter l’accessibilité financière pour les acheteurs, en particulier dans les segments de la classe moyenne. L’ABECIP (l’association des prêteurs hypothécaires) prévoit une baisse de 17% des crédits immobiliers accordés par les caisses d’épargne en 2025 riotimesonline.com en raison de ces coûts. Les investisseurs ayant recours à l’effet de levier devront faire face à des coûts de service de la dette plus élevés, ce qui risque de réduire la rentabilité. Si les taux élevés persistent, l’activité immobilière pourrait ralentir et la hausse des prix se réduire. Cela dit, beaucoup s’attendent à un assouplissement des taux si l’inflation est maîtrisée ; tout dépendra des décisions de la Banque centrale à la fin 2025–2026.
• Incertainé économique et politique : Bien que les prévisions actuelles de croissance du PIB du Brésil soient modestes mais positives (environ 2% en 2025 globalpropertyguide.com), un ralentissement ou une instabilité politique pourrait impacter le secteur immobilier. Par exemple, si l’économie brésilienne ralentissait davantage que prévu ou entrait en récession, la demande pour le logement et les locaux commerciaux diminuerait. Le risque politique est également à prendre en compte : les changements de politiques gouvernementales après les élections générales de 2026 pourraient influencer la réglementation du développement, la fiscalité ou les règles sur l’investissement étranger. La politique au niveau de l’État et de la ville de São Paulo (par exemple, les élections municipales) peut influer sur les taxes foncières locales et le zonage. Les investisseurs doivent surveiller les indicateurs macroéconomiques et les signaux politiques, puisque le Brésil a connu des cycles d’expansion et de récession.
• Accessibilité et surchauffe dans certains quartiers : Les hausses rapides des prix dans certains quartiers soulèvent des inquiétudes quant à la diminution de l’accessibilité et à des conditions potentiellement similaires à une bulle dans ces zones. Si les prix dans les quartiers prisés continuent d’augmenter bien plus vite que les revenus, le nombre de nouveaux acheteurs diminue et ces marchés pourraient stagner. On constate déjà un « fossé de richesse urbaine » riotimesonline.com – les quartiers haut de gamme deviennent de plus en plus exclusifs, ce qui, bien que favorable aux propriétaires actuels, pourrait entraîner des pressions politiques (ex : hausses des taxes foncières ou restrictions sur les nouveaux projets) ou simplement atteindre un plafond si les habitants locaux sont exclus par les prix. À l’inverse, le fait que les promoteurs inondent le marché de petites unités (São Paulo a connu une vague de micro-appartements ces dernières années) pourrait entraîner une suralimentation dans certains segments. Les lancements record prévus pour 2024–2025 globalpropertyguide.com, s’ils ne sont pas absorbés durablement, pourraient conduire à une augmentation de l’inventaire à moyen terme, ce qui risquerait de forcer des corrections de prix ou le recours à des incitations à la vente.
• Changements réglementaires et fiscaux : Les investisseurs doivent naviguer à travers le système fiscal et juridique du Brésil, qui peut être complexe. L’achat d’un bien immobilier implique des taxes sur les transactions (~3 % d’ITBI à São Paulo) et des frais totalisant environ 4 à 6 % du prix taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Détenir un bien immobilier entraîne le paiement annuel de la taxe foncière IPTU (qui à São Paulo varie grosso modo de 0,5 % à 1,5 % de la valeur, sur une échelle progressive) angloinfo.com thelatinvestor.com. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt (les particuliers bailleurs paient jusqu’à 27,5 % d’impôt sur le revenu). Plusieurs discussions récentes ont porté sur la réforme fiscale ; par exemple, une proposition pour 2025 prévoyait initialement de taxer les revenus locatifs des FII (via les nouvelles taxes IBS/CBS), mais après des protestations du secteur, le gouvernement a indiqué vouloir préserver les exonérations fiscales des FII practiceguides.chambers.com. Ces évolutions de la politique fiscale pourraient influencer la rentabilité des investissements. Par ailleurs, tout rétablissement du contrôle des loyers (actuellement inexistant, mais possible en cas de forte inflation) ou un durcissement de la législation bailleur-locataire pourrait modifier l’équation du rendement locatif. Les investisseurs doivent donc se tenir informés des changements réglementaires, solliciter de bons conseils juridiques et éventuellement structurer leurs investissements (ex : via des sociétés holding ou des fonds au Brésil) pour optimiser leur fiscalité.
• Risque de change : Pour les investisseurs étrangers, la monnaie brésilienne peut être volatile. Une dépréciation du real brésilien peut diminuer les rendements en USD/EUR sur un investissement immobilier (même si cela rend l’achat initialement moins cher). C’est une arme à double tranchant – bien que le real soit relativement stable récemment, des bouleversements sur les marchés mondiaux ou des problèmes nationaux pourraient entraîner des fluctuations.

En équilibrant ces facteurs, l’immobilier à São Paulo demeure un environnement d’investissement à fort potentiel mais non sans risques. Les fondamentaux de la ville – une population énorme, son rôle de centre financier, un déficit de logements, et une amélioration des infrastructures – offrent une base solide à la croissance à long terme. Cependant, les risques cycliques à court terme (taux d’intérêt, fluctuations économiques) et les défis structurels (inégalités, bureaucratie) doivent être gérés. Les investisseurs avisés adoptent des stratégies telles que se concentrer sur des projets liés aux transports, former des partenariats locaux ou diversifier via des fonds immobiliers pour atténuer certains de ces risques.

Prévisions et perspectives pour 2026 et au-delà

En regardant vers l’avenir, les projections d’experts et les indicateurs économiques suggèrent que le marché immobilier de São Paulo continuera de croître en 2026 et dans les années suivantes, mais probablement à un rythme modéré et soutenable plutôt qu’à un rythme effréné. Voici les points clés des prévisions :

• Poursuite de la hausse des prix : Les analystes prévoient que l’immobilier brésilien dans son ensemble verra ses prix augmenter de 6 à 10 % par an jusqu’en 2026, avec des variations selon les régions thelatinvestor.com. Pour São Paulo spécifiquement – étant un marché mature – les attentes portent sur des hausses annuelles de prix en milieu de tranche à un chiffre à court terme (peut-être dans la fourchette de 5 à 7 %). Une prévision composite cite une croissance annuelle composée d’environ 5 % pour 2025–2026 au niveau national thelatinvestor.com. Cela suppose l’absence de chocs majeurs et repose sur des pénuries persistantes de logements, la croissance de la population urbaine et le soutien gouvernemental au logement. D’ici 2030, le marché résidentiel brésilien devrait croître à un TCAC d’environ 5,4 % en valeur, passant d’environ 62,8 milliards de dollars en 2025 à environ 81,7 milliards en 2030 thelatinvestor.com. São Paulo, qui représente une part significative du marché, devrait suivre cette trajectoire de croissance régulière – peut-être un peu plus lentement si les taux d’intérêt l’entravent, ou plus rapidement si la croissance économique surprend à la hausse.
• Principaux moteurs : Quelques facteurs vont influer sur les perspectives :
  • Évolution des taux d’intérêt : Une hypothèse clé est que le taux Selic va se stabiliser puis finir par baisser depuis son niveau le plus élevé. Si l’inflation continue de ralentir, beaucoup s’attendent à des baisses de taux fin 2025 et en 2026, ce qui redynamiserait les prêts hypothécaires et la capacité d’achat des acquéreurs. Cela profiterait au marché immobilier et pourrait accélérer les ventes et la hausse des prix en 2026. À l’inverse, si des taux élevés persistent plus longtemps, le marché pourrait ralentir. La plupart des prévisions de base tiennent compte d’un assouplissement de la politique monétaire d’ici 2026 thelatinvestor.com.
  • Croissance économique : L’économie brésilienne devrait croître modestement (~2 % par an à moyen terme thelatinvestor.com). São Paulo, moteur du pays, pourrait faire légèrement mieux. Une croissance régulière du PIB et des revenus à ce niveau soutient l’absorption immobilière mais la maintient aussi sous contrôle – il n’y aura pas de croissance à deux chiffres, sauf boom inattendu. Le chômage est en baisse, et si la tendance se poursuit, plus de ménages seront en capacité financière d’acheter un logement.
  • Démographie et urbanisation : São Paulo va continuer d’attirer des migrants et de nouveaux ménages. Sa population métropolitaine continue de croître (prévue à ~22,8 millions en 2024 thelatinvestor.com et encore au-delà). Les jeunes adultes en quête de logement, conjugués à un manque d’offre de logements ces dernières décennies, signifient que la demande fondamentale restera forte. Cela soutient des perspectives positives à long terme : même si les cycles à court terme varient, la ville a besoin de plus de logements et d’espaces commerciaux pour sa population croissante et en mutation.
  • Politique gouvernementale : La poursuite des programmes de logement (MCMV ou ses futures versions) et de toute nouvelle incitation influencera le segment abordable. L’élargissement actuel des subventions par le gouvernement (comme l’inclusion des revenus moyens dans le MCMV à 10 % d’intérêt riotimesonline.com) suggère que le soutien restera. De plus, les grands projets d’infrastructures livrés entre 2025 et 2027 (lignes de métro, etc.) ouvriront de nouveaux secteurs au développement, comme évoqué, ce qui peut générer des poussées de croissance locales.
• Perspectives par segment :
  • Pour le résidentiel, attendez-vous à une normalisation vers une croissance stable. Après la forte poussée de 2024-25 (avec des ventes et des lancements record), le marché pourrait légèrement se modérer. L’ABRAINC (association des promoteurs) et Secovi-SP pourraient prévoir une croissance du volume légèrement inférieure en 2026, simplement parce que 2025 a établi une référence élevée. Mais la croissance globale se poursuit compte tenu de la demande non satisfaite. Les prix à São Paulo ne devraient probablement pas répéter les fortes hausses de 2021–22 ; une hausse plus mesurée, en ligne avec l’inflation ou légèrement supérieure, est considérée comme saine. Certaines régions (par exemple, les villes du Nord-Est comme Fortaleza, Salvador) pourraient continuer à dépasser São Paulo en termes de croissance en pourcentage thelatinvestor.com, mais São Paulo continuera d’afficher une valorisation fiable et restera le leader en volume.
  • Pour le commercial/bureaux, de nombreux analystes voient 2025 comme le début d’une reprise cyclique. D’ici 2026, si les conditions économiques se maintiennent, les taux de vacance des bureaux à São Paulo pourraient potentiellement chuter à un pourcentage bas à deux chiffres, voire à un chiffre dans les quartiers de prestige, ce qui entraînerait de nouvelles augmentations de loyers (même si ce sera à un rythme plus lent après la hausse initiale). Cependant, la nouvelle offre de bureaux prévue pour 2025-26 (projets retardés pendant la pandémie et désormais achevés) pourrait empêcher la vacance de diminuer trop rapidement nmrk.com. Les perspectives pour les bureaux sont prudemment optimistes : des fondamentaux en amélioration, mais pas encore un marché de propriétaires à l’échelle de la ville d’ici 2026, sauf si l’économie s’accélère. Pour la logistique/industrie, le consensus est ferme – les tendances du nearshoring et du commerce en ligne pourraient maintenir un taux d’occupation élevé ; certaines prévisions suggèrent une poursuite de la croissance des loyers mais à un rythme modéré à mesure que davantage d’entrepôts seront mis sur le marché.
  • Pour le commerce/hôtellerie, à condition qu’il n’y ait pas de nouveau choc type COVID, 2026 devrait être une période de consolidation et de croissance. Les loyers commerciaux pourraient recommencer à augmenter dans les rues commerçantes majeures, et de nouveaux projets de centres commerciaux pourraient être envisagés avec le retour de la confiance des consommateurs.
• Risques pour les perspectives : Les analystes soulignent quelques facteurs qui pourraient modérer les projections de croissance. Le principal étant le « taux Selic actuel élevé à 14,75 % qui rend les prêts hypothécaires coûteux, un risque de ralentissement économique avec une croissance du PIB d’environ 2 %, et des contraintes d’accessibilité puisque les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les salaires » thelatinvestor.com. Cela pourrait en partie limiter la croissance des prix sur des marchés comme São Paulo au bas de la fourchette des prévisions (par exemple, 5-6 % au lieu de 9-10 %). À l’inverse, tout signe de baisse plus rapide de l’inflation ou de réformes économiques plus fortes pourrait renforcer la confiance et donc le marché immobilier.
• Vision à long terme : D’ici 2030, São Paulo devrait rester le marché immobilier dominant de la plus grande économie d’Amérique latine. Les analystes urbains prévoient une verticalisation accrue (plus de gratte-ciel), des initiatives de ville intelligente (transports en commun, construction écologique, etc.) et un marché des capitaux plus profond pour l’immobilier (davantage d’instruments similaires aux SIIC, plus d’investissements institutionnels étrangers). La maturation du marché pourrait conduire à une croissance nominale plus faible mais une plus grande stabilité. On peut s’attendre à ce que les rendements locatifs se resserrent progressivement si les taux d’intérêt se normalisent à la baisse – par exemple, les rendements pourraient passer d’environ 6 % à 4–5 % sur le long terme, conformément aux tendances mondiales, ce qui implique une augmentation de la valeur des biens plus rapide que celle des loyers dans un tel scénario.

En conclusion, les prévisions pour l’immobilier à São Paulo jusqu’en 2026 et au-delà sont globalement positives, privilégiant une croissance régulière plutôt qu’une bulle. Les fondamentaux de la ville (population, rôle économique) soutiennent une demande continue et, même si 2025 a connu une activité très soutenue, un léger ralentissement vers une expansion durable est attendu. Les acteurs du marché doivent planifier une croissance des valeurs à un niveau intermédiaire, surveiller les facteurs macroéconomiques (notamment les taux d’intérêt) et reconnaître que les variations régionales persisteront – par exemple, le Nordeste du Brésil pourrait continuer de surperformer en taux de croissance, tandis que São Paulo et Rio observeront une « appréciation modérée » à partir d’une base élevée thelatinvestor.com. Néanmoins, São Paulo continuera d’être une place forte pour l’investissement immobilier, avec une diversité d’opportunités entre les secteurs résidentiel et commercial.

Réglementations gouvernementales et implications fiscales

Toute personne souhaitant s’engager sur le marché immobilier à São Paulo – qu’il s’agisse d’acheter une maison, de vendre ou d’investir – doit connaître les réglementations gouvernementales et les taxes applicables. Le cadre juridique brésilien pour l’immobilier est bien établi, bien qu’assez complexe. Voici un aperçu des principaux aspects réglementaires et fiscaux :

• Taxes sur le transfert de propriété et les transactions : Lors de l’achat d’un bien immobilier, le principal impôt est l’ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), une taxe municipale sur le transfert. Dans la ville de São Paulo, le taux de l’ITBI est de 3 % de la valeur du bien taxsummaries.pwc.com. Il est généralement payé par l’acheteur lors de l’enregistrement de la vente. S’y ajoutent les frais de notaire et d’enregistrement ainsi qu’une commission d’agent immobilier (généralement ~6 % payée par le vendeur). En tout, les coûts de transaction pour un acheteur à São Paulo s’élèvent généralement à environ 4 à 6 % du prix d’achat en tenant compte des taxes et des frais thelatinvestor.com. À noter que si l’on achète via une acquisition de parts (acquisition d’une société détenant le bien immobilier), il peut exister des moyens de réduire les taxes, mais les autorités examinent de près ces structures pour s’assurer qu’elles ont une substance économique réelle practiceguides.chambers.com.
• Taxes de propriété (IPTU) : Les propriétaires immobiliers à São Paulo paient chaque année l’IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), qui est la taxe foncière municipale. L’IPTU est calculé sur la valeur cadastrale du bien et est progressif. Pour les biens résidentiels, les taux varient généralement de 0,5 % jusqu’à environ 1,5 % de la valeur cadastrale par an, selon la valeur et l’usage angloinfo.com thelatinvestor.com. Les biens commerciaux ont des taux légèrement plus élevés (souvent jusqu’à 1,5 % ou un peu plus). Par exemple, un appartement de gamme moyenne pourrait être soumis à environ 1 % de sa valeur par an au titre de l’IPTU. La ville met à jour périodiquement la base de valeur des biens ; en 2024, la municipalité de São Paulo a approuvé jusqu’à 10 % d’augmentation de la base de valorisation pour l’IPTU, ce qui a entraîné une hausse de la taxe pour certains propriétaires siila.com.br. Il existe des exonérations et des réductions dans certains cas (biens de faible valeur, propriétaires seniors ou handicapés possédant un seul logement, etc.) en.clickpetroleoegas.com.br. Globalement, l’IPTU est un coût de détention à prendre en compte dans la rentabilité de l’investissement.
• Impôt sur le revenu des revenus locatifs : Si vous louez un bien immobilier, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au Brésil. Pour les propriétaires individuels qui sont résidents fiscaux, les revenus locatifs s’ajoutent à leurs autres revenus et sont imposés aux taux progressifs (jusqu’à 27,5 %). Il existe une retenue mensuelle à la source (carnê-leão) pour les particuliers recevant un loyer supérieur à un certain seuil, celle-ci étant ensuite consolidée dans la déclaration de revenus annuelle. Cependant, de nombreux propriétaires individuels peuvent déduire forfaitairement 25 % du loyer au titre des dépenses, et il existe des exonérations spécifiques (par exemple, si le loyer est inférieur à un seuil bas). Les propriétaires non-résidents font face à une retenue à la source forfaitaire de 15 % sur le loyer brut (ou 25 % s’ils résident dans un paradis fiscal). Les investisseurs structurent parfois la détention immobilière via une société ou un fonds brésilien afin d’optimiser la fiscalité. Un des véhicules populaires est le FII (Fonds d’Investissement Immobilier) comme mentionné : si un particulier investit via un FII qui détient des biens, les revenus locatifs distribués peuvent être exonérés d’impôt pour lui, à condition que certaines conditions soient remplies (fonds avec plus de 100 investisseurs, <10 % détenus par un investisseur, etc.) practiceguides.chambers.com. Cela rend les FII très efficaces sur le plan fiscal. Il existe également un RET (Régime Fiscal Spécial) pour les projets de développement via une société SPE, imposant le chiffre d’affaires du promoteur à un taux composite favorable – pertinent pour les constructeurs vendant des unités practiceguides.chambers.com.
• Impôt sur les plus-values : Lors de la vente d’un bien immobilier, les particuliers sont soumis à l’impôt sur les plus-values sur tout bénéfice réalisé. La plus-value est calculée comme le prix de vente moins le coût d’acquisition (ajusté pour l’inflation jusqu’en 1996, plus les améliorations documentées). Pour les résidents brésiliens, le taux d’imposition est progressif : 15% sur les plus-values jusqu’à 5 millions R$ ; 17,5% sur la tranche de 5 à 10 millions R$ ; 20% sur la tranche de 10 à 30 millions R$ ; 22,5% sur toute tranche supérieure à 30 millions R$ taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. Les non-résidents paient généralement un taux fixe de 15% sur les plus-values (25% si le vendeur réside dans une juridiction à faible fiscalité) brazilbeachhouse.com. Il existe d’importantes exonérations : le Brésil accorde une exonération totale de l’impôt sur les plus-values si une personne vend sa seule résidence principale jusqu’à 440 000 R$ et n’a pas vendu d’autre bien au cours des 5 dernières années. Autre exonération : si une personne vend une résidence et utilise le produit de la vente pour acheter une autre résidence au Brésil dans un délai de 180 jours, la plus-value peut être exonérée (cette option peut être utilisée une fois tous les quelques années) auxadi.com. Ces règles encouragent le réinvestissement dans le logement. Il convient également de noter que vendre via une structure d’entreprise pourrait permettre d’éviter certains impôts (par exemple, vendre des actions de la société au lieu du bien entraîne une exonération de l’ITBI, mais les autorités peuvent la requalifier comme vente immobilière si la société est uniquement un véhicule practiceguides.chambers.com). Une bonne planification fiscale et des conseils locaux sont essentiels pour minimiser légalement la plus-value imposable lors de la vente.
• Considérations pour les acheteurs/vendeurs étrangers : Les étrangers sont généralement les bienvenus pour investir dans l’immobilier urbain au Brésil, y compris à São Paulo. Il n’y a aucune restriction sur la propriété d’appartements, de maisons ou de locaux commerciaux dans la ville – il n’est pas nécessaire d’être résident. Un CPF (numéro d’identification fiscale) est requis, que les investisseurs étrangers peuvent obtenir sur globalpropertyguide.com. Les fonds doivent transiter par le système bancaire officiel (afin d’enregistrer le capital étranger si vous prévoyez de rapatrier les gains plus tard). Les seules restrictions concernent principalement les terres rurales et les zones proches des frontières nationales (ce qui n’est pas applicable à l’intérieur de la ville de São Paulo) globalpropertyguide.com. Lorsque les étrangers vendent un bien et rapatrient de l’argent, ils doivent s’acquitter de l’impôt sur les plus-values comme indiqué, et également faire attention aux taux de change et à toute déclaration de rapatriement pour éviter la double imposition. Les revenus locatifs des non-résidents sont imposés à la source comme mentionné. Il est conseillé aux étrangers de travailler avec des avocats et peut-être de détenir les biens via une entité brésilienne pour simplifier les démarches en cas de multiples opérations.
• Environnement réglementaire : Le système juridique brésilien offre une forte protection des droits de propriété et fait respecter les contrats (tels que les baux). La loi sur la location résidentielle (Loi fédérale 8.245/1991) permet aux propriétaires d’ajuster le loyer chaque année sur la base de l’inflation et de récupérer le bien à la fin du contrat ou en cas de manquement du locataire. L’expulsion pour non-paiement peut prendre quelques mois devant le tribunal mais la procédure a été simplifiée ces dernières années. Les baux commerciaux offrent plus de flexibilité et peuvent être établis pour des durées librement négociées practiceguides.chambers.com. À São Paulo, la location de courte durée (type Airbnb) est autorisée, bien que les associations de copropriétaires puissent la réguler dans leurs immeubles. La construction et le développement sont fortement encadrés par les codes de zonage et de construction de la ville – il faut des permis locaux (alvará) et se conformer aux règles d’usage, de hauteur et de densité qui évoluent (par exemple, le Plan Directeur Stratégique de 2014 et les révisions de 2024). Il existe des “Opérations Urbaines” à São Paulo où les promoteurs peuvent payer des redevances pour dépasser les limites de zonage, finançant ainsi des améliorations publiques. Les promoteurs contribuent également via l’Outorga Onerosa (une redevance pour droits de constructibilité supplémentaires), comprise dans le coût des projets. Les personnes souhaitant développer doivent étudier les changements de la loi de zonage – comme noté, les modifications récentes favorisent la haute densité le long des axes de transport et dans le centre, tout en la restreignant possiblement ailleurs (certaines zones purement résidentielles restent protégées).
• Fiscalité de la détention via des entités : De nombreux investisseurs importants utilisent des structures sociétaires (sociétés Ltda ou S/A, ou fonds d’investissement). Les sociétés ordinaires paient l’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs et les plus-values (taux combiné d’environ 34 %), mais elles peuvent souvent compenser les coûts. Il existe aussi une taxe sur les terrains urbains vacants à São Paulo (pour décourager la spéculation foncière) – des taux d’IPTU plus élevés peuvent s’appliquer si un terrain n’est pas construit. Ceux qui investissent dans des terrains à développer doivent en tenir compte et planifier leurs échéances en conséquence.

En essence, les acheteurs doivent prévoir environ 5 % de frais d’acquisition, les taxes foncières annuelles et les taxes de vente éventuelles, et s’assurer du respect de la procédure administrative au Brésil (l’enregistrement des transactions dans le registre officiel est crucial – les transferts non enregistrés ne sont pas juridiquement valides). Le gouvernement s’est montré relativement favorable aux investisseurs en maintenant des incitations fiscales à l’investissement immobilier (comme les FIIs) et en élargissant les programmes de financement du logement. Cependant, il convient de suivre les réformes fiscales proposées – par exemple, une réforme plus large aujourd’hui discutée pourrait unifier les taxes sur la consommation (ISS, PIS/COFINS), ce qui pourrait indirectement impacter les coûts de construction ou les services immobiliers.

Se tenir informé et consulter des professionnels aidera acheteurs, vendeurs et investisseurs à naviguer l’environnement réglementaire. Malgré une certaine bureaucratie, l’ampleur du marché brésilien et ses protections juridiques en font un environnement globalement sûr pour l’investissement immobilier, à condition de respecter les règles et de bien comprendre les implications fiscales. Comme toujours, la diligence raisonnable sur le bien spécifique (vérification du titre de propriété, des hypothèques, des dettes de copropriété, etc.) au cartório (registre) est vitale – mais cela relève davantage du détail transactionnel que de l’analyse du marché dans son ensemble, donc pour résumer : le paysage réglementaire et fiscal, bien que complexe, est gérable et généralement bien maîtrisé par les professionnels locaux, et il continue d’évoluer de manière à encourager l’investissement tout en répondant aux besoins sociaux.

Conclusion

Le marché immobilier de São Paulo en 2025 se distingue par sa vitalité et sa résilience. Les secteurs résidentiel et commercial non seulement se sont remis des récents défis économiques, mais atteignent de nouveaux sommets – qu’il s’agisse de ventes de logements record, d’un boom de la construction de nouveaux logements ou d’un taux de vacance de bureaux tombé à son plus bas niveau depuis des années. Les prix ont augmenté, mais comparé au rythme effréné de certaines villes brésiliennes plus petites, la croissance de São Paulo a été solide et durable, reflétant sa maturité. Certains quartiers phares de la ville illustrent à eux seuls les tendances : les secteurs ultra-prime fixent les prix de référence, portés par une forte demande de luxe ; les quartiers technologiques et ceux reliés au réseau de transport sont en plein essor ; et les politiques publiques visent à répartir le développement de façon plus homogène et inclusive dans le tissu urbain.

En regardant vers 2026 et au-delà, les perspectives sont prudemment optimistes. Les prévisions tablent sur une croissance continue de la valeur des biens et des loyers, portée par des besoins structurels en logement et une stabilité économique, mais probablement à un rythme plus modéré. Les investisseurs trouvent de nombreuses opportunités sur ce marché – que ce soit en profitant de rendements locatifs élevés et d’un secteur de bureaux en amélioration, ou en surfant sur la vague de valorisation liée aux infrastructures – tout en devant naviguer les risques de coûts de financement élevés et en respectant la réglementation brésilienne. Le rôle du gouvernement demeure crucial : la poursuite des investissements publics dans les infrastructures et les programmes de logement façonnera la trajectoire du marché, tout comme les éventuels changements de politique fiscale.

Comparé aux années précédentes, 2025 apparaît comme une aboutissement de la reprise post-pandémie et un tournant vers une nouvelle phase : la croissance rapide de rattrapage laisse place à une expansion plus normalisée. Pour mieux comprendre, le marché immobilier de São Paulo a connu une stagnation au milieu des années 2010, un regain de dynamisme à la fin des années 2010 et au début des années 2020, et désormais, le milieu des années 2020 semble marquer une consolidation à un niveau d’activité et de valeur supérieur. La capacité de la ville à continuer d’attirer populations et entreprises, et à s’adapter via de nouveaux projets immobiliers et un urbanisme innovant, garantit que l’immobilier restera un moteur dynamique de son économie.

En résumé, le marché immobilier de São Paulo en 2025 est robuste – caractérisé par une forte demande, la hausse des prix et des loyers, et un développement significatif – et se positionne pour maintenir sa croissance dans les années à venir. Les investisseurs et parties prenantes doivent avancer avec des stratégies bien informées, équilibrant les fondamentaux optimistes avec les variables macro-économiques. Le paysage est multifacette : des penthouses de luxe aux initiatives de logements abordables, des nouvelles tours de bureaux étincelantes aux quartiers du centre-ville revitalisés. Cette diversité constitue la force du marché. Avec une gestion prudente des risques et une attention constante portée au développement urbain durable, São Paulo devrait voir son secteur immobilier prospérer, renforçant ainsi son statut de l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Amérique latine.

Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché au Brésil 2025 (prix, ventes, lancements et rendements à São Paulo) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Données Secovi-SP & CBIC via Rio Times – Croissance du marché du logement et taux d’intérêt riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
• JLL São Paulo Office Outlook T1 2025 – Taux de vacance et tendances des loyers des bureaux jll.com jll.com
• Données CBRE via Rio Times – Le taux d’occupation des bureaux atteint un niveau record depuis la pandémie (baisse de la vacance, absorption) riotimesonline.com riotimesonline.com
• Rio Times – Prix record dans les quartiers prisés (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
• The Latinvestor – Tendances de l’immobilier à São Paulo 2025 (changements de zonage, impact des transports, tendances des quartiers) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Données du marché (loyers, rendements, taux IPTU, etc.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Prévisions immobilières Brésil (projections 2025–2030, moteurs de croissance) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• Résumé fiscal PwC Brésil – Taxe de mutation (ITBI) à São Paulo taxsummaries.pwc.com
• Guide expatrié Angloinfo – Fourchette de la taxe foncière IPTU à São Paulo angloinfo.com
• Guide Chambers & Partners 2025 – Véhicules d’investissement immobilier et fiscalité (exonération fiscale des FIIs) practiceguides.chambers.com
• Rio Times – Programme gouvernemental de logement et soutien au marché (extension du MCMV en 2025) riotimesonline.com
• Données supplémentaires provenant des publications de la ville/état de São Paulo et des rapports du marché mentionnés ci-dessus globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.