Le marché immobilier de Shanghai en 2025 présente un mélange complexe de résilience et d’ajustement dans un contexte de ralentissement général du secteur immobilier en Chine. Le secteur résidentiel à Shanghai montre des signes de vigueur – en particulier dans le segment haut de gamme – même si la croissance globale des prix reste modérée. Les secteurs commerciaux (bureaux, commerce de détail et industriel) continuent de faire face à des vents contraires en raison de la surabondance de l’offre et d’une demande prudente, entraînant des taux de vacance élevés et des loyers favorables aux locataires. Néanmoins, l’activité d’investissement reprend, soutenue par un assouplissement des politiques et des valorisations attractives. Le gouvernement de Shanghai a mis en place d’importantes mesures politiques pour stabiliser le marché, allant de l’assouplissement des restrictions à l’achat de logements à la promotion du logement abordable et à l’accroissement des dépenses d’infrastructure. Ce rapport fournit un aperçu détaillé du paysage immobilier de Shanghai en 2025, ainsi que des projections et tendances pour les années à venir. Il couvre les tendances résidentielles et commerciales, les perspectives d’investissement, l’environnement réglementaire, les moteurs économiques et démographiques, les futurs développements et les principaux risques.
1. Tendances de l’immobilier résidentiel
Tendances des prix : Le marché du logement à Shanghai a surpassé la plupart des villes chinoises au début de l’année 2025, en particulier pour les logements neufs. En mars 2025, le prix moyen des logements résidentiels neufs à Shanghai atteignait environ 57 600 RMB par mètre carré, soit une hausse d’environ 10,1 % sur un an – la plus forte croissance parmi les villes de rang 1 en Chine globalpropertyguide.com. Cela contraste avec la tendance nationale plus large de baisse des prix ; dans 70 grandes villes, les prix des logements neufs étaient en baisse d’environ 3,5 % sur un an en mai 2025 tradingeconomics.com. Le marché secondaire des logements (revente) à Shanghai reste néanmoins plus mou : le prix moyen des logements d’occasion s’élevait à ~59 500 RMB/m² en mars et était environ 6,3% plus bas qu’un an plus tôt globalpropertyguide.com. Cette divergence s’explique en partie par le fait que les promoteurs proposent de nouveaux projets à des prix compétitifs (parfois en dessous du prix des logements existants comparables) pour attirer les acheteurs, ainsi que par la levée par la ville des plafonds de prix sur les ventes de logements neufs globalpropertyguide.com.
Dynamique de l’offre et de la demande : La demande d’achat de logements à Shanghai se rétablit progressivement après les creux de la crise de 2021–2022. Début 2025, on a observé des signes de stabilisation – par exemple, le recul du volume des ventes de logements au niveau de la ville s’est réduit à -2,4 % en glissement annuel au premier trimestre 2025 (contre des baisses bien plus marquées les années précédentes) globalpropertyguide.com. Les résidences haut de gamme et de luxe constituent un point particulièrement positif : les acheteurs fortunés de Shanghai et de la région élargie du delta du Yangtsé investissent activement dans des propriétés de luxe à Shanghai, les considérant comme des placements sûrs en pleine morosité nationale du secteur immobilier japantimes.co.jp. Un exemple récent : plus de 200 nouveaux logements de luxe (d’une valeur d’environ 5 millions de dollars chacun) se sont vendus en moins d’une journée, et un penthouse à 15 millions de dollars a trouvé preneur en quelques heures japantimes.co.jp. Ces projets haut de gamme affichent souvent des prix 10 à 20 % supérieurs à ceux d’unités comparables un an plus tôt – loin devant la hausse de 0,6 % sur un an constatée pour les prix des logements neufs à Shanghai début 2024 japantimes.co.jp. À l’inverse, la demande du marché de masse reste plus modérée. La confiance des acheteurs ne s’améliore que progressivement, en raison des inquiétudes liées à la dette des promoteurs et à l’incertitude de l’emploi reuters.com reuters.com.
Marchés urbains vs. suburbains : Les districts centraux de Shanghai continuent d’afficher des prix élevés et une demande soutenue, en particulier pour les biens rénovés ou neufs situés dans des emplacements privilégiés (par exemple, Huangpu, Xuhui, Jing’an). Parallèlement, les zones suburbaines et périphériques bénéficient de l’initiative des « Cinq Nouvelles Villes » de la métropole. Shanghai développe cinq nouvelles villes périphériques – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian et Nanhui (Lingang) – en pôles urbains autosuffisants d’ici 2035 english.shanghai.gov.cn. Ces nouvelles villes attirent des projets de logement et de nouveaux habitants grâce à une meilleure connectivité et à des spécialisations industrielles dédiées (par exemple, Qingpu est axé sur les industries du numérique et de la navigation Beidou, Jiading sur les équipements haut de gamme et les dispositifs médicaux, etc.) english.shanghai.gov.cn. À mesure que les infrastructures se renforcent (nouvelles lignes de métro, autoroutes, etc.), les marchés résidentiels suburbains dans ces pôles devraient croître. En 2024, Shanghai a lancé un programme de remplacement de logement pour encourager les résidents à vendre leurs anciens biens et acheter de nouveaux logements dans ces zones, les promoteurs et agences proposant des remises pour ces opérations de montée en gamme practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Cela a contribué à stimuler les transactions dans les cinq nouvelles villes. Globalement, l’offre de logements suburbains augmente à Shanghai – comme en témoignent les grands nouveaux projets dans des zones comme Lingang et Songjiang – mais le plafonnement de la population de la ville (environ 25 millions selon le Plan Directeur) signifie que la croissance de l’offre est mesurée et axée sur la qualité.
Principaux secteurs de développement : Plusieurs quartiers et projets se distinguent sur la scène résidentielle de Shanghai. Qiantan (New Bund) à Pudong, un quartier financier et résidentiel planifié, a vu le lancement de nombreux appartements haut de gamme avec une forte demande, bénéficiant de son statut d’alternative en plein essor au CBD. Lingang (Nanhui New City), près de la côte, connaît un essor en tant que zone de haute technologie et de logistique (abritant la Gigafactory de Tesla et une nouvelle usine de stockage d’énergie Tesla) et dispose d’un parc résidentiel croissant pour les talents attirés par les incitations de la zone de libre-échange cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Les enclaves traditionnelles de luxe comme l’ancienne Concession française et Lujiazui restent très prisées par les acheteurs nationaux fortunés. Ces secteurs offrent peu de nouveaux biens sur le marché, donc lorsque de nouveaux développements de luxe arrivent, ils suscitent un vif intérêt – comme en témoignent les ventes sursouscrites d’appartements haut de gamme mentionnées ci-dessus japantimes.co.jp. En revanche, certains quartiers périphériques dépourvus de centres d’emplois dynamiques connaissent une absorption plus lente des nouveaux logements voire des poches d’invendus, conformément à la tendance nationale d’offre excédentaire dans les localisations moins recherchées reuters.com reuters.com.
Perspectives : Les analystes s’attendent à ce que les prix résidentiels de Shanghai résistent mieux que la plupart des villes à l’avenir. Un sondage Reuters réalisé à la mi-2025 auprès d’experts a prévu une baisse d’environ 4,8% des prix de l’immobilier résidentiel au niveau national en 2025, mais a estimé que les villes de première catégorie comme Shanghai ne subiraient que de légères corrections avant de se stabiliser d’ici 2026 reuters.com globalpropertyguide.com. En fait, certaines prévisions estiment que les prix à Shanghai retrouveront leur croissance à partir de 2026 (+1 à 2% par an) après l’ajustement actuel globalpropertyguide.com. Cette confiance s’explique par la présence continue à Shanghai d’une population d’acheteurs aisés, par une forte demande de logements venant de ménages souhaitant améliorer leur habitat, et par des politiques favorables. Le prix moyen des logements neufs haut de gamme a progressé de 0,5 % en glissement trimestriel au premier trimestre 2025 pour atteindre environ 144 600 RMB/m², indiquant une légère tendance haussière joneslanglasalle.com.cn. Avec un assouplissement des conditions de crédit et l’allégement des règles d’achat local, les prix du marché primaire devraient rester fermes ou augmenter légèrement, tandis que ceux du marché secondaire pourraient toucher le fond à mesure que le moral des acheteurs se redresse joneslanglasalle.com.cn. Un risque pour ces perspectives reste l’économie dans son ensemble – si la croissance chinoise déçoit ou si le chômage augmente, même le segment résidentiel résilient de Shanghai pourrait stagner. Mais sauf chocs majeurs, le marché résidentiel à Shanghai devrait connaître une croissance modérée et une résistance continue du haut de gamme dans les années à venir.
2. Performance de l’immobilier commercial
Secteur des bureaux (Bureaux Grade A)
Le marché des bureaux à Shanghai en 2025 reste favorable aux locataires, caractérisé par un taux de vacance élevé et une baisse des loyers en raison d’une offre abondante et d’une demande ne se redressant que progressivement. Au premier trimestre 2025, le taux de vacance des bureaux de catégorie A à Shanghai a grimpé à 16,7 % dans les principaux quartiers d’affaires (CBD) et à un impressionnant 29,2 % dans les marchés secondaires, plusieurs nouveaux projets ayant été livrés joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. La ville a ajouté environ 180 000 m² de nouveaux bureaux de catégorie A rien qu’au premier trimestre, dont deux nouvelles tours en centre-ville, et devrait voir 1,6 million de m² de nouvelle offre de bureaux en 2025 – le niveau le plus élevé parmi les villes chinoises pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Cet afflux d’offre dépasse largement la demande actuelle : dans les dix principales villes de Chine, les nouvelles livraisons de bureaux devraient atteindre 5,3 millions de m² en 2025 contre seulement environ 2,5 millions de m² d’absorption nette. Plus de 70 % de ces nouveaux espaces sont concentrés dans les villes de premier rang, notamment Shanghai et Shenzhen pdf.savills.asia pdf.savills.asia.Face à cette surabondance, les propriétaires baissent les loyers et offrent des incitations généreuses pour attirer ou retenir les locataires. Les loyers de catégorie A dans le CBD de Shanghai ont diminué d’environ 2,2 % au premier trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent, poursuivant une tendance à la baisse joneslanglasalle.com.cn. Les loyers des bureaux décentralisés ont chuté d’environ 2,6 % d’un trimestre sur l’autre, car les propriétaires des zones périphériques à fort taux de vacance ont consenti d’importantes remises de loyer et subventions d’aménagement joneslanglasalle.com.cn. Sur une base annuelle, les analystes de marché prévoient que les loyers des bureaux à Shanghai pourraient baisser de 10 à 15 % en 2025, la plus forte chute parmi les grandes villes pdf.savills.asia pdf.savills.asia. En comparaison, les loyers des bureaux à Pékin devraient rester pratiquement stables à -5 %, ce qui souligne que le déséquilibre entre l’offre et la demande à Shanghai est plus grave pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Les propriétaires réagissent avec flexibilité : beaucoup renégocient les termes des baux, raccourcissent la durée des contrats ou accordent des périodes de loyer gratuit pour maintenir un bon taux d’occupation joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Du côté de la demande, il existe quelques signes positifs. L’activité de location de bureaux à Shanghai s’améliore progressivement par rapport aux niveaux bas de l’ère pandémique, principalement portée par des relocalisations et modernisations axées sur la réduction des coûts. Au premier trimestre 2025, l’absorption nette d’espaces de catégorie A était d’environ 91 000 m², stimulée par des entreprises nationales de services financiers et professionnels profitant de loyers bas pour s’installer dans des bureaux de meilleure qualité joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. De nombreux locataires provenant d’immeubles anciens de catégorie B ou de quartiers plus chers ont profité du « flight-to-quality » pour déménager dans de nouveaux projets, la différence de loyer s’étant réduite joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Certains secteurs en croissance contribuent également à la demande : les industries technologiques et à forte composante R&D (circuits intégrés, IA, biotechnologie) sont actives, préférant souvent des bureaux dans des parcs d’affaires ou des campus d’innovation plutôt que les tours traditionnelles du centre-ville joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Cependant, la reprise globale de la demande reste tout au plus graduelle. Alourdies par le ralentissement de la croissance économique en Chine et la réduction des dépenses des entreprises, de nombreuses sociétés continuent à réduire leurs effectifs ou à retarder leur expansion. Il est à noter que les multinationales étrangères (MNC) ont réduit certaines de leurs opérations à Shanghai – la baisse des investissements étrangers et quelques relocalisations ou fermetures de grandes multinationales en 2024 ont entraîné un retour supplémentaire d’espaces pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Des secteurs comme la finance traditionnelle, l’immobilier et l’industrie manufacturière ont remis sur le marché des espaces de bureaux excédentaires dans le cadre d’une rationalisation de leurs activités. La création de nouvelles entreprises a également ralenti (les nouvelles immatriculations étaient en baisse d’environ 11% sur un an fin 2024), limitant la demande en nouveaux baux de bureaux pdf.savills.asia.
Perspectives pour les bureaux : Le marché des bureaux de Shanghai fait face à une période de reprise prolongée. Étant donné les taux de vacance record et un pipeline de construction qui ne commencera à diminuer qu’autour de 2027 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, le marché devrait rester à l’avantage des locataires pour les prochaines années. Les loyers devraient continuer à baisser en 2025–2026 jusqu’à ce que l’excès d’offre soit absorbé. Pour y remédier, les autorités envisagent des politiques visant à reconvertir les immeubles de bureaux obsolètes (par exemple, transformer d’anciens immeubles de catégories B/C en habitations ou en hôtels) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Certains propriétaires pourraient choisir de retarder les livraisons de projets ou de regrouper des espaces. À moyen terme, le statut de Shanghai en tant que centre financier et commercial devrait finir par attirer à nouveau la demande – surtout si l’économie chinoise se stabilise et si les entreprises étrangères retrouvent confiance. Mais à court terme, les vacances élevées et les loyers bas devraient persister, exerçant une pression sur la valeur des actifs de bureaux et incitant à l’innovation (telles que des extensions d’espaces de coworking, des offres d’espaces flexibles et des mesures gouvernementales pour louer des espaces excédentaires). La reprise du marché dépendra probablement d’une amélioration économique plus large et du succès des initiatives visant à freiner la construction et à trouver de nouveaux usages pour les bureaux sous-utilisés.
Secteur de la distribution (centres commerciaux et immobilier commercial)
Le secteur de l’immobilier de détail à Shanghai émerge progressivement de la stagnation liée à la pandémie, aidé par une reprise des dépenses de consommation, mais il reste un environnement difficile pour les propriétaires en 2025. L’activité de location de commerces est restée relativement modérée au premier trimestre 2025 – de nombreuses marques de détail sont restées prudentes quant à leur expansion, et certaines ont retardé l’ouverture de nouveaux magasins joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Le taux de vacance des centres commerciaux de premier plan dans la ville est monté à environ 9,9 % (en hausse de 0,8 point de pourcentage au premier trimestre), tandis que le taux de vacance dans les zones commerciales suburbaines décentralisées a atteint 13,8 % joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Aucun nouveau grand centre commercial n’a ouvert début 2025, ce qui a limité la hausse supplémentaire du taux de vacance, mais la concurrence entre centres existants s’est intensifiée, offrant aux commerçants un large choix d’emplacements joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Les loyers moyens des rez-de-chaussée dans les quartiers commerçants de premier plan à Shanghai ont baissé d’environ 1,4 % d’un trimestre à l’autre au T1 2025 (pour atteindre environ 43,5 RMB/m²/jour), poursuivant une légère tendance à la baisse joneslanglasalle.com.cn. Dans les zones non centrales, les loyers ont chuté d’environ 1,6 % d’un trimestre à l’autre, atteignant 15,2 RMB/m²/jour joneslanglasalle.com.cn. Ces baisses reflètent les efforts des propriétaires pour attirer des locataires à travers des remises de loyer et des conditions de bail plus flexibles.
Malgré un sentiment général prudent, certains segments de la vente au détail connaissent une croissance. L’économie de consommation de Shanghai est soutenue par des politiques de relance gouvernementales en 2025 qui encouragent les dépenses (par exemple, des bons de consommation et des festivals) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Selon JLL, les catégories de vente au détail axées sur l’expérience, la santé et la valeur sont en expansion : par exemple, les marques de vêtements de sport et de mode de vie actif, les chaînes de restauration à petit budget, les magasins de jouets de collection, les boutiques d’accessoires pour animaux et les enseignes de concepts VR/loisirs louent activement des espaces joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ces secteurs sont en phase avec les tendances de consommation post-pandémie, mettant l’accent sur la santé, le divertissement social et les plaisirs abordables. De plus, plusieurs marques étrangères de luxe et de cosmétiques ont rouvert leurs magasins phares à Shanghai alors que le tourisme intérieur et le shopping reprennent. Les propriétaires réagissent en repositionnant et en rénovant les centres commerciaux – beaucoup ont entrepris des rénovations, modifié la composition des locataires ou ajouté des attractions pour stimuler la fréquentation joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Par exemple, d’anciens grands magasins ont transformé des étages en espaces d’expérience interactive ou en centres de co-working.
En perspective, les perspectives du commerce de détail sont prudemment optimistes. Avec la priorité donnée par la Chine à une croissance tirée par la consommation en 2025, on s’attend à ce que les détaillants retrouvent leur élan d’expansion joneslanglasalle.com.cn. Les analystes anticipent que les taux de vacance se stabiliseront une fois la vague actuelle d’offre absorbée et à mesure que la confiance des consommateurs s’améliorera cbre.com cbre.com. Un pipeline de nouveaux projets phares (comme le Legoland Shanghai Resort dont l’ouverture est prévue en 2024-2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, ainsi que de nouveaux complexes commerciaux dans des zones comme le West Bund) ajoutera une nouvelle offre commerciale moderne mais créera également de nouvelles destinations pour les consommateurs. Concernant les loyers, les pressions persistent – il est probable que les loyers baissent légèrement encore en 2025 tant dans les emplacements clés que secondaires cbre.com cbre.com. Les propriétaires se concentrent donc sur l’augmentation des revenus via une rotation plus élevée (par exemple, ventes en ligne, événements éphémères et « shoppertainment » pour augmenter le temps passé dans les centres commerciaux), plutôt que sur l’augmentation des loyers de base cbre.com cbre.com. Globalement, l’immobilier commercial à Shanghai devrait bénéficier du statut de la ville en tant que pôle commercial et culturel, mais le succès dépendra de la réinvention des espaces et de l’adaptation aux nouvelles tendances de consommation dans les années à venir.
Secteur industriel et logistique
Le secteur immobilier industriel et logistique de Shanghai s’est développé rapidement, soutenu par le rôle de la ville en tant que centre de fabrication et de distribution. Cependant, en 2025, le marché des propriétés logistiques se trouve en situation de surabondance, avec des vacances en hausse alors que de nouveaux entrepôts sont livrés plus vite que les utilisateurs ne peuvent les occuper. Au premier trimestre 2025, le stock d’entrepôts logistiques modernes non sous douane de Shanghai a dépassé 10 millions de m² après la réalisation de trois nouveaux projets (442 000 m²) dans des districts comme Songjiang, Qingpu et Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Cela a poussé le taux de vacance des entrepôts logistiques à 28,0 % au T1 – un niveau très élevé – malgré une demande locative soutenue joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. L’absorption nette d’espace d’entrepôt a été d’environ 89 000 m² sur le trimestre, légèrement au-dessus du niveau de l’année précédente, les prestataires logistiques tiers (3PL) étant le principal moteur de la demande joneslanglasalle.com.cn. Mais de nombreuses nouvelles installations se louent lentement, les locataires restant prudents face aux expansions de grande ampleur joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Les propriétaires, confrontés à un volume élevé d’espaces vacants, ont réduit les loyers de manière agressive : les loyers logistiques globaux à Shanghai ont chuté de 3,7 % trimestre sur trimestre au T1 (et d’environ 10,6 % sur un an) pour atteindre environ 1,35 RMB par m² et par jour joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Cela représente l’une des baisses les plus marquées parmi les secteurs immobiliers, reflétant la concurrence intense sur l’offre.
Les parcs industriels et parcs d’affaires de Shanghai (qui accueillent des bureaux de R&D et des unités de fabrication légère) présentent un schéma similaire. La ville a activement encouragé la formation de clusters industriels de haute technologie – par exemple, la Zhangjiang Science City (pour la biotechnologie et l’IA), ainsi que de nombreux parcs d’affaires à Pudong et à Minhang – ce qui a entraîné une vague de nouvelles livraisons. Au 1er trimestre 2025, quatre nouveaux projets de parcs d’affaires ont livré plus de 420 000 m², faisant grimper le taux de vacance des parcs d’affaires à environ 23,1 % joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Les loyers dans les parcs d’affaires ont chuté d’environ 2,4 % en glissement trimestriel (et de plusieurs points en glissement annuel) sous la pression de l’offre joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Pourtant, la demande dans certains sous-secteurs industriels reste soutenue : les entreprises dans les domaines des circuits intégrés (semi-conducteurs), de l’intelligence artificielle et des sciences de la vie recherchent activement des espaces haut de gamme, souvent soutenues par les initiatives gouvernementales visant à stimuler la fabrication avancée joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. De plus, les instituts de recherche publics et les incubateurs appuyés par l’État se développent, compensant partiellement la prudence du secteur privé joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. La position de Shanghai en tant que centre logistique reste inégalée – elle accueille le port à conteneurs le plus fréquenté au monde et d’importantes infrastructures d’entreposage desservant la région du delta du Yangtsé. Ainsi, même si la suroffre à court terme est évidente, les moteurs de croissance à long terme (e-commerce, logistique du froid pour la pharma/l’alimentaire et besoins régionaux de distribution) demeurent solides.
Perspectives pour l’industrie/logistique : Le défi à court terme est de résorber la surabondance des stocks. Les autorités locales de Shanghai en ont pris note – l’offre de terrains commerciaux destinés à un usage logistique/industriel a été réduite à un niveau le plus bas de la décennie en 2024 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, et les nouveaux chantiers industriels ont diminué (les nouvelles constructions de bureaux/industriel ont chuté d’environ 27,7 % en 2024 à l’échelle nationale) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Ce ralentissement de l’offre à venir, combiné aux politiques de la Chine visant à stimuler la consommation intérieure (profitant à la logistique 3PL et au commerce de détail) et à la stratégie de fabrication « Chine plus un » (qui pourrait accroître le besoin en logistique d’exportation), devrait progressivement améliorer les fondamentaux. Les loyers pourraient continuer de subir une légère pression à la baisse en 2025, mais devraient se stabiliser par la suite à mesure que la demande rattrapera l’offre. En réalité, les investisseurs s’intéressent de plus en plus à ce secteur : les installations logistiques modernes situées dans les emplacements stratégiques sont considérées comme une classe d’actifs contracyclique, offrant souvent des revenus relativement stables cbre.com cbre.com. On pourrait également observer plus de reconversion adaptative d’anciens terrains industriels — par exemple, en transformant d’anciennes usines en centres logistiques urbains ou en data centers — ce qui pourrait resserrer l’offre effective. D’ici la fin des années 2020, alors que de nouvelles infrastructures (telles que des terminaux portuaires étendus et de nouvelles liaisons ferroviaires) seront mises en service, le segment industriel de Shanghai devrait retrouver son dynamisme, mais avec des rythmes de croissance plus durables et possiblement un taux de vacance moyen plus élevé que lors du marché extrêmement tendu de la fin des années 2010.
(Remarque : La performance de l’immobilier commercial dans le secteur de l’hôtellerie est également en hausse. Avec la réouverture de la Chine, les hôtels de Shanghai ont vu leur taux d’occupation s’améliorer – l’occupation des hôtels 5 étoiles a augmenté d’environ 1,2 % sur un an en février 2025 – et les arrivées de visiteurs internationaux ont bondi de +34 % sur un an au début de 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Une nouvelle offre hôtelière (par exemple, un deuxième Shangri-La et un hôtel Thompson à Hongqiao) arrive, mais la hausse du tourisme devrait en absorber la majeure partie joneslanglasalle.com.cn. Le rebond du secteur hôtelier contribue positivement à l’immobilier commercial, notamment dans le commerce de détail et les développements à usage mixte, mais une analyse détaillée dépasse le cadre de ce rapport.)
3. Perspectives d’investissement
Climat d’investissement actuel : L’activité d’investissement immobilier à Shanghai montre un élan résilient en 2025, après une période atone durant le pic des problèmes immobiliers en Chine. Au premier trimestre 2025, Shanghai a enregistré 24 transactions immobilières en bloc totalisant une valeur de 11,46 milliards de RMB, soit une augmentation de 20 % par rapport au trimestre précédent joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Cette hausse souligne l’amélioration du sentiment des investisseurs et de la liquidité sur le marché. Il est à noter que la plupart des transactions sont de petite taille : environ 74 % des opérations du premier trimestre étaient inférieures à 500 millions de RMB, ce qui indique que les investisseurs privilégient des actifs fractionnés et des transactions à risque contrôlé joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Les personnes fortunées (HNWIs) et les acheteurs d’entreprises nationales sont devenus la force dominante, représentant environ 67 % du volume des transactions joneslanglasalle.com.cn. Ces acheteurs, souvent dotés d’une prise de décision agile, acquièrent activement des actifs (parfois en difficulté ou nécessitant une revalorisation), contribuant à revitaliser les biens immobiliers et à injecter de la liquidité dans le marché joneslanglasalle.com.cn. À l’inverse, les investisseurs institutionnels (tels que les grands fonds et assureurs) ont fait preuve d’une certaine prudence en 2024, bien qu’ils reviennent progressivement à mesure que les prix deviennent plus attractifs.
Investissement domestique vs. étranger : La majorité des investissements immobiliers à Shanghai provient actuellement de sources domestiques. Les compagnies d’assurance chinoises, les promoteurs immobiliers et les particuliers fortunés saisissent les opportunités d’acheter des actifs à prix réduit. Par exemple, au premier trimestre 2025, les compagnies d’assurance ont montré un fort appétit pour les portefeuilles d’appartements locatifs, qui sont devenus la principale classe d’actifs en volume de transactions (34 % des investissements) – dépassant même les transactions du secteur des bureaux joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Ces projets résidentiels locatifs séduisent par la stabilité de leurs revenus et le soutien des pouvoirs publics (le gouvernement encourage l’investissement dans le logement locatif). Les bureaux représentaient tout de même environ 29 % de la valeur des investissements et le commerce de détail 27 % au cours du trimestre joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Les investisseurs étrangers, quant à eux, sont restés relativement discrets ces douze derniers mois. Des facteurs tels que les contrôles de capitaux en Chine, les tensions géopolitiques et les préoccupations liées au risque de change ont tenu de nombreux acheteurs étrangers à l’écart. En effet, les investissements directs étrangers dans le secteur immobilier chinois ont fortement chuté (un rapport fait état d’une baisse de 27 % des investissements étrangers en 2024), et certains grands groupes multinationaux cèdent des actifs non stratégiques pdf.savills.asia. Cela dit, le statut de Shanghai en tant que ville passerelle la maintient sur le radar des investisseurs internationaux, en particulier les fonds opportunistes et les promoteurs de Hong Kong/Singapour. On observe des signes précoces d’un regain d’intérêt – par exemple, quelques sociétés internationales de capital-investissement recherchent des actifs de bureaux en difficulté dans des emplacements de choix à des prix avantageux. Si l’économie chinoise se stabilise et que la réglementation devient plus claire, les capitaux étrangers pourraient augmenter en 2025–2026 pour profiter du potentiel de croissance à long terme de Shanghai.
Rendements locatifs et valeurs du capital : La correction des valeurs immobilières au cours des 1 à 2 dernières années a entraîné une amélioration des rendements locatifs à Shanghai. Dans le secteur résidentiel, les rendements locatifs bruts étaient historiquement très faibles (~1–2% dans les quartiers prisés) en raison des prix élevés, mais avec la stabilisation des prix et la reprise des loyers après le Covid, les rendements ont légèrement augmenté. Par exemple, les appartements avec services et les portefeuilles résidentiels destinés à la location attirent désormais des acheteurs institutionnels à des rendements situés dans la fourchette de 3 à 4%, reflétant des prix plus raisonnables. Dans le secteur commercial, les rendements des bureaux se sont accrus alors que les valeurs du capital ont baissé ; les taux de rendement des bureaux haut de gamme à Shanghai, qui étaient autour de 4,0% il y a quelques années, se situent désormais entre 4,5 et 5,0% dans certains cas, rendant ce type d’actif plus attractif pour les investisseurs à long terme à la recherche de revenus. Les actifs de commerce de détail dans les emplacements centraux se négocient toujours à des rendements inférieurs à 5%, mais les commerces secondaires et les hôtels ont vu leurs rendements grimper à 6% ou plus en raison du ralentissement. On s’attend à ce qu’au fur et à mesure que le marché touche son point bas, les investisseurs qui achètent aujourd’hui puissent bénéficier à la fois de revenus importants et d’une appréciation éventuelle du capital lorsque le cycle redeviendra favorable. Selon CBRE, 2025 devrait constituer un tournant : avec la baisse des taux d’intérêt et la réduction des prix des actifs, davantage d’investisseurs devraient entrer sur le marché, ce qui pourrait relancer la croissance des volumes d’investissement cbre.com cbre.com. Le consensus est que la correction du marché immobilier chinois a fait apparaître des poches de valeur – à Shanghai, cela inclut des actifs contre-cycliques tels que les entrepôts logistiques, les appartements locatifs multifamiliaux et les bureaux de catégorie A dans les emplacements de premier choix cbre.com cbre.com. Ces segments devraient offrir des rendements solides à moyen terme à mesure que le marché se redresse.
Potentiel d’appréciation du capital : À court terme (2025–2026), les valeurs du capital dans certains segments pourraient encore subir des pressions – notamment les bureaux (jusqu’à ce que les taux de vacance baissent) et le résidentiel de masse (jusqu’à élimination de l’excédent de stock). Cependant, les fondamentaux à long terme de Shanghai suggèrent un potentiel d’appréciation significatif au cours de la prochaine décennie. La croissance économique continue de la ville (le PIB de Shanghai devrait croître d’environ 5 % en 2025, dépassant la moyenne nationale cbre.com), son rôle de centre financier et l’arrivée de talents à hauts revenus soutiennent toutes la valeur de l’immobilier. Si les prix de l’immobilier national se stabilisent d’ici 2026 comme prévu reuters.com globalpropertyguide.com, Shanghai pourrait alors renouer avec une croissance modérée des prix. Certains analystes estiment que les biens immobiliers prime à Shanghai sont actuellement à un « point de valeur » cyclique – en particulier les résidences de luxe et les bureaux de catégorie A qui sont 10–20 % moins chers qu’il y a 2–3 ans – avec la possibilité d’une appréciation annuelle à un chiffre élevé dès que le marché se redresse pleinement. Bien sûr, la trajectoire variera selon le secteur : les actifs logistiques et les parcs d’affaires liés aux nouvelles industries de l’économie pourraient s’apprécier plus rapidement, tandis que les centres commerciaux plus anciens pourraient prendre du retard à moins d’être repositionnés.
En résumé, les perspectives d’investissement à Shanghai sont prudemment positives. Le marché attire des investisseurs ayant une vision à plus long terme et une tolérance au risque plus élevée, tandis que les acteurs plus conservateurs attendent des signes de stabilisation plus clairs. Les années à venir devraient voir une diversification accrue des investisseurs et des classes d’actifs – nous prévoyons plus d’activité dans des secteurs de niche (tels que les résidences pour seniors, les centres de données, les parcs de sciences de la vie) et des structures de transaction plus créatives (coentreprises, échanges d’actifs, etc.). La profondeur et la liquidité de Shanghai en font l’un des premiers marchés à retrouver la confiance des investisseurs en Chine. Sauf choc politique majeur, l’immobilier de la ville devrait rester une pierre angulaire tant pour les investisseurs nationaux qu’étrangers à la recherche d’une exposition à la croissance urbaine chinoise.
4. Environnement réglementaire et politique
Le marché immobilier de Shanghai est fortement influencé par les politiques gouvernementales, et l’année écoulée a marqué un tournant décisif vers un assouplissement des politiques et un soutien visant à stabiliser le secteur. Après une longue période de mesures restrictives visant à endiguer la spéculation (y compris les plafonds de dette des promoteurs « Trois lignes rouges » depuis 2020 et de strictes limitations d’achat immobilier), les autorités au niveau central et local ont mis en place d’importantes mesures de relance en 2024–2025 pour stimuler l’achat et limiter les risques globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Assouplissement des restrictions d’achat de logements : Shanghai, en tant que ville de premier rang, imposait traditionnellement des restrictions strictes à l’achat de logements (HPR) – par exemple, les familles non locales devaient justifier de plusieurs années de paiement d’impôts ou de sécurité sociale pour être éligibles à l’achat, et les résidents locaux étaient limités dans le nombre de logements qu’ils pouvaient acquérir. En 2024, ces règles ont été notablement assouplies. Shanghai a élargi l’éligibilité en permettant aux résidents non locaux ayant une ancienneté professionnelle suffisante dans la ville d’acheter un bien immobilier, et a élargi la définition des “acheteurs qualifiés” pour inclure divers talents et travailleurs clés nécessaires au développement de la ville practiceguides.chambers.com. À la mi-2024, Shanghai a même lancé des programmes pilotes dans certains districts afin de desserrer davantage les restrictions d’achat, testant ainsi la possibilité d’un accès plus ouvert au logement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Un changement majeur : les familles avec deux enfants ou plus sont désormais autorisées à acheter un logement supplémentaire au-delà de la limite habituelle, reconnaissant ainsi le besoin d’espace supplémentaire pour les familles nombreuses news.cgtn.com news.cgtn.com. De plus, les conditions pour les personnes divorcées ont été assouplies (fermant les failles qui pénalisaient auparavant les véritables acheteurs récemment divorcés), et ceux bénéficiant de quotas de logements publics ont bénéficié d’une flexibilité accrue pour accéder au marché privé news.cgtn.com. Ces assouplissements progressifs reflètent un changement de politique prudent mais clair, passant du contrôle des prix à la relance de l’activité du marché et à la satisfaction des “besoins de logement diversifiés” des résidents news.cgtn.com news.cgtn.com.
Acomptes réduits et soutien au crédit : Parallèlement à l’assouplissement des critères pour les acheteurs, les politiques financières sont devenues plus accommodantes. En mai 2024, les autorités de Shanghai ont abaissé les ratios d’apport minimum pour les prêts hypothécaires – à 20% pour les primo-accédants (contre 30% précédemment) et 35% pour l’achat d’un second logement (contre 50% ou plus auparavant) news.cgtn.com. Dans certains districts suburbains et dans la zone pilote de libre-échange (nouvelle zone de Lingang), l’apport minimum pour un second logement a même été réduit à 30% news.cgtn.com. Ces baisses font partie d’une initiative nationale (la banque centrale ayant donné aux villes la flexibilité de réduire les apports et les taux hypothécaires), ayant pour but de réduire les coûts initiaux pour les acheteurs et de stimuler l’achat de logements de remplacement practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Par ailleurs, Shanghai a relevé les plafonds d’emprunt dans le cadre du Fonds de Prévoyance Logement (le système public d’emprunt à taux réduit), permettant aux acheteurs d’emprunter davantage à des taux avantageux news.cgtn.com news.cgtn.com. Les banques ont également été incitées à baisser les taux sur les crédits immobiliers existants, et le taux préférentiel directeur à 5 ans a été réduit, faisant baisser les taux hypothécaires typiques à Shanghai à ~4,1-4,3% pour les premiers logements fin 2024 – le niveau le plus bas depuis de nombreuses années. Toutes ces mesures ont amélioré l’accessibilité du logement et sont créditées de la reprise naissante des ventes début 2025. Les analystes soulignent que des conditions de crédit plus souples combinées à la politique d’assouplissement de Shanghai sur le logement ont été la clé pour raviver la confiance des acheteurs joneslanglasalle.com.cn.
Incitations fiscales et subventions : Un soutien politique supplémentaire a été apporté sous forme d’allègements fiscaux et d’incitations fiscales. À partir de 2024, le gouvernement central a réduit les taxes sur les actes notariés pour l’achat de logements : à Shanghai, les primo-accédants ne paient désormais que 1 % de taxe sur les actes notariés pour les logements de moins de 140 m² (auparavant 1,5 %), et les acheteurs d’un second logement paient 1 % (pour <140 m²) ou 2 % (pour les logements plus grands), contre un maximum de 3 % auparavant practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Cela réduit considérablement les coûts de transaction pour le passage à des logements plus grands. Shanghai fait également partie des villes qui ont supprimé les plafonds de prix sur les ventes de logements neufs et levé les restrictions qui empêchaient auparavant les promoteurs de baisser significativement les prix – donnant ainsi plus de liberté au marché pour trouver un prix d’équilibre globalpropertyguide.com. Pour faire face aux promoteurs en difficulté et aux projets inachevés, un système de « liste blanche » a été mis en place : Shanghai a travaillé avec le gouvernement central pour garantir le financement de l’achèvement des projets en suspens, notamment en permettant aux entreprises publiques locales d’acheter des logements invendus pour le logement abordable globalpropertyguide.com. Fin 2024, les banques avaient approuvé le financement de plus de 5 300 projets figurant sur cette « liste blanche » à l’échelle nationale (près de 1 400 milliards de CNY), ce qui a aidé à protéger les intérêts des acheteurs de logements et à éviter les ventes à perte practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Shanghai a également adopté des programmes innovants comme l’initiative de « reprise » de logement mentionnée plus haut (échanger son ancien logement contre un neuf avec des remises du promoteur) pour stimuler les transactions practiceguides.chambers.com.
Politiques d’urbanisme et de développement : Sur le plan de l’urbanisme, Shanghai maintient une vision à long terme d’une croissance équilibrée. Le Plan Directeur de la ville (2017-2035) met l’accent sur le plafonnement de la population autour de 25 millions d’habitants et la limitation de l’expansion effrénée, en se concentrant plutôt sur le renouvellement urbain et l’amélioration de la qualité de vie. Dans cette optique, les politiques encouragent la réhabilitation des anciens quartiers urbains (les subventions à la rénovation des quartiers insalubres ont été augmentées en 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) et le renforcement de l’offre de logements locatifs et abordables. Par exemple, Shanghai a reconverti certains terrains commerciaux en usage résidentiel pour des logements locatifs et soutient la construction de logements locatifs subventionnés par le gouvernement (parfois en réaffectant des locaux commerciaux invendus) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Il y a également un effort vers la construction écologique et la durabilité – les nouveaux projets à Shanghai sont guidés par des normes strictes en matière d’écologie alors que la ville s’aligne sur les objectifs nationaux de réduction du carbone.
Règles de propriété étrangère : Bien que les politiques nationales se soient assouplies, les réglementations sur la propriété étrangère restent relativement strictes. En général, les ressortissants étrangers sont autorisés à acheter un seul bien résidentiel à Shanghai (et dans d’autres villes chinoises), et il doit être utilisé pour leur usage personnel (pas pour la location ou l’investissement) globalpropertyguide.com. Un acheteur étranger doit généralement résider en Chine pendant au moins un an pour des raisons professionnelles ou d’études et obtenir une autorisation d’achat globalpropertyguide.com. De plus, les étrangers ne peuvent pas, de manière collective, investir dans plusieurs biens, sauf via des entreprises spéciales, en raison de règles en vigueur depuis 2006 visant à prévenir les flux de capitaux étrangers à des fins spéculatives globalpropertyguide.com. Ces règles signifient que les acheteurs étrangers représentent une fraction très faible du marché immobilier résidentiel de Shanghai, principalement des expatriés achetant un logement à usage personnel. Dans le secteur commercial, l’investissement institutionnel étranger est autorisé (Shanghai n’imposant pas de quota distinct pour l’achat étranger de biens commerciaux au-delà des politiques nationales), mais les transactions plus importantes nécessitent toujours un enregistrement réglementaire et, dans certains cas, une autorisation de change pour l’apport de fonds. L’inclusion de Shanghai dans les zones pilotes de libre-échange a légèrement simplifié certaines procédures pour les entreprises étrangères achetant des bureaux pour leurs propres activités resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, mais aucune libéralisation majeure de la propriété immobilière étrangère n’a été introduite en 2025. L’accent a été mis plutôt sur l’amélioration de l’environnement pour les entreprises étrangères (par exemple, faciliter la location, prolonger la durée des baux fonciers, etc.) que sur l’encouragement de l’achat spéculatif par des étrangers.
En résumé, l’environnement politique de Shanghai en 2025 vise à soutenir un marché immobilier stable et sain. Le mantra du gouvernement a évolué vers « le logement est fait pour vivre, non pour spéculer – mais aussi pas pour stagner. » La combinaison de restrictions d’achat assouplies, de financements moins chers, de réductions fiscales et d’initiatives de développement vise à stimuler la demande réelle et à réduire les stocks sans regonfler une bulle. Jusqu’à présent, ces mesures ont montré un succès initial dans le renforcement de la confiance news.cgtn.com. À l’avenir, les responsables ont indiqué qu’ils surveilleraient le marché et pourraient déployer d’autres mesures de soutien si nécessaire pour garantir un atterrissage en douceur. Par exemple, de nouvelles baisses de taux d’intérêt ou même l’achat direct par le gouvernement de logements invendus (une mesure discutée au niveau national) pourraient être envisagés si la baisse se poursuit globalpropertyguide.com reuters.com. Néanmoins, les décideurs marchent sur une ligne fine – tentant de revitaliser le marché et de soutenir le moral, tout en évitant un retour à une spéculation effrénée et en gardant à l’esprit l’accessibilité à long terme. Les investisseurs et les acheteurs de logements peuvent donc s’attendre à une politique généralement accommodante à Shanghai à court terme, mais finement ajustée aux conditions locales.
5. Facteurs économiques et démographiques
Une série de facteurs économiques et démographiques sous-tendent les tendances immobilières à Shanghai, influençant à la fois la demande et l’offre :
- Croissance économique et structure industrielle : Shanghai est le centre commercial et financier de la Chine, avec un PIB d’environ 4,5 trillions de RMB (environ 700 milliards de dollars) en 2024. Après un ralentissement lié à la pandémie (et une baisse notable lors du confinement de 2022), l’économie de Shanghai a rebondi pour atteindre environ 3,1 % de croissance en 2023 et devrait accélérer vers 4,7 à 5 % de croissance en 2025 cbre.com, soutenue par des politiques de relance et une reprise de la consommation. Cette performance économique favorise l’immobilier grâce à des revenus plus élevés et à l’expansion des entreprises. Les industries piliers de Shanghai – finance, services professionnels, commerce, fabrication avancée (par exemple semi-conducteurs, biotechnologie) et technologie – stimulent toutes la demande de différents types de biens immobiliers. Par exemple, le secteur dynamique de la finance et de la fintech alimente l’absorption de bureaux de catégorie A à Lujiazui et Pudong, tandis que les secteurs manufacturier et logistique (automobile, électronique, e-commerce) soutiennent la demande de terrains industriels et d’entrepôts. L’engagement de la ville dans l’économie numérique et la R&D (avec des zones désignées « science et innovation ») favorise le besoin de bureaux spécialisés et d’installations de recherche. Globalement, l’économie diversifiée et à forte valeur ajoutée de Shanghai constitue une base fondamentale solide pour l’immobilier, la distinguant des villes plus fragiles dépendant d’une seule industrie ou de constructions spéculatives.
- Population et démographie : Shanghai possède l’une des plus grandes populations urbaines au monde, officiellement autour de 24,76 millions en 2022. La croissance démographique de la ville s’est modérée – Shanghai a même enregistré une légère baisse nette de population en 2022 en raison des effets liés au COVID et d’un contrôle plus strict des résidences, mais cela devrait être temporaire. À long terme, Shanghai vise à plafonner sa population à environ 25 millions d’ici 2035 afin de gérer ses ressources, selon le plan directeur. Sur le plan démographique, Shanghai est une ville vieillissante : l’âge médian augmente et le taux de natalité est faible (tendance nationale). Cependant, la ville continue d’attirer jeunes professionnels et diplômés de toute la Chine, grâce à ses nombreuses opportunités d’emploi et à des salaires plus élevés. Cet afflux continu de talents (Shanghai enregistre chaque année des dizaines de milliers de nouveaux résidents diplômés via son système de points pour le hukou) implique une demande soutenue pour le logement locatif et les premiers achats immobiliers. La présence d’une grande main-d’œuvre instruite et d’une classe moyenne aisée (le revenu disponible par habitant à Shanghai est près du double de la moyenne nationale) dope la demande de logements de qualité et stimule le segment du luxe. À l’inverse, le vieillissement de la population suscite de l’intérêt pour les résidences seniors et pourrait légèrement freiner le renouvellement du marché immobilier à long terme, davantage de personnes âgées choisissant de rester chez elles. Mais à court et moyen terme, l’effet d’urbanisation et de concentration des talents l’emporte sur le vieillissement à Shanghai – la ville reste un aimant pour les migrants ambitieux, ce qui soutient la demande de logements.
- Revenu et accessibilité financière : Les habitants de Shanghai bénéficient de certains des revenus les plus élevés de Chine – le revenu annuel disponible moyen par habitant a dépassé 80 000 RMB (plus de 12 000 $) en 2024. Des revenus élevés et une épargne importante permettent à de nombreuses familles de pouvoir acheter des appartements coûteux (souvent avec l’aide de la famille élargie). Cela dit, les prix de l’immobilier sont aussi extrêmement élevés, faisant de l’accessibilité une question récurrente. Le ratio prix/revenu pour Shanghai dépasse largement 20:1 pour les logements typiques, l’un des plus élevés d’Asie. Ceci a deux implications : premièrement, la demande est forte pour des logements plus petits et plus abordables et des habitations subventionnées pour les résidents à faible revenu. Les efforts de la ville pour construire des logements locatifs publics et des logements en copropriété sont cruciaux pour ce segment. Deuxièmement, des prix élevés et une accessibilité limitée peuvent freiner la croissance future des prix – de nombreux jeunes acheteurs ne peuvent tout simplement pas assumer plus de dettes avec les niveaux de revenus actuels, c’est pourquoi l’assouplissement des apports initiaux et des conditions hypothécaires décidé par le gouvernement a été si important. Si les revenus continuent d’augmenter de ~5 à 8 % par an et que les prix de l’immobilier se stabilisent, l’accessibilité devrait progressivement s’améliorer, libérant potentiellement une nouvelle demande de la part de ceux qui étaient précédemment exclus du marché.
- Emploi et climat des affaires : La santé du marché du travail à Shanghai a un impact direct sur l’immobilier. Le chômage a connu un pic temporaire lors du confinement de 2022, mais s’est amélioré depuis ; le taux de chômage urbain déclaré à Shanghai était d’environ 5 % début 2025. Il est important de noter que Shanghai se positionne comme un centre d’innovation et d’entrepreneuriat, avec de nombreux incubateurs et des incitations pour les start-ups (notamment dans la tech). Un écosystème de start-ups dynamique peut entraîner une nouvelle demande d’espaces de bureaux (souvent au départ des espaces flexibles ou de coworking) et attire une main-d’œuvre jeune. Toutefois, des défis tels que le chômage des jeunes à l’échelle nationale (qui a atteint des records en 2023) pourraient avoir un certain effet local – un taux élevé de chômage chez les jeunes peut retarder la formation des ménages et les premiers achats de logement. Jusqu’à présent, Shanghai a mieux résisté que la plupart des villes grâce à la diversité de son marché du travail.
- Inflation et taux d’intérêt : En 2024–2025, la Chine a connu une faible inflation (environ 1 % ou moins, avec des épisodes de déflation des prix à la consommation). Une faible inflation et une politique monétaire assouplie (la banque centrale chinoise abaissant les taux) ont permis de maintenir les taux hypothécaires relativement bas, comme mentionné précédemment. Pour l’immobilier, de faibles taux d’intérêt sont généralement favorables, car ils réduisent les coûts de financement pour les promoteurs et les acheteurs. Cependant, une inflation très faible reflète aussi une demande moins soutenue dans l’économie, ce qui constitue un signal d’alerte. Si les pressions déflationnistes persistent, les acheteurs de biens immobiliers pourraient attendre en espérant de meilleures affaires, une situation que les décideurs veulent éviter. Dans l’ensemble, la politique monétaire est aujourd’hui un soutien pour le secteur immobilier, contrairement à la phase de resserrement de 2017–2019.
- Infrastructure et connectivité : Le vaste réseau d’infrastructures de Shanghai – l’un des plus grands réseaux de métro au monde, deux aéroports internationaux, des ports en eaux profondes et des lignes de train à grande vitesse – accroît considérablement l’attrait de l’immobilier. Les projets d’infrastructure en cours sont remarquables : en 2025, Shanghai prévoit d’investir 240 milliards de CNY (33 milliards de dollars) dans des projets de construction majeurs english.shanghai.gov.cn. Ceux-ci incluent de nouvelles lignes de métro (par exemple, la ligne Chongming vers l’île de Chongming, la ligne ferroviaire Jiading–Minhang et des extensions des lignes de métro 2, 18, entre autres) english.shanghai.gov.cn, une nouvelle connexion ferroviaire à grande vitesse (ligne Shanghai-Chongqing-Chengdu) english.shanghai.gov.cn, ainsi qu’une amélioration des voies navigables et des réseaux de services publics. Les projets achevés en 2024, comme la ligne de liaison aéroportuaire de Shanghai (reliant les aéroports de Hongqiao et de Pudong) et les nouvelles extensions de métro, ont déjà amélioré la connectivité english.shanghai.gov.cn. De telles améliorations d’infrastructure ouvrent de nouveaux espaces de développement (par exemple, rendre les districts périphériques plus accessibles et attrayants pour l’immobilier résidentiel et commercial) et stimulent généralement la valeur des biens dans toute la ville. Les cinq nouvelles villes satellites mentionnées précédemment sont chacune dotées de liaisons de transport renforcées vers le centre de Shanghai, permettant une structure urbaine plus polycentrique.
En résumé, le profil économique robuste de Shanghai et son rôle d’aimant pour les talents sont des atouts pour son marché immobilier, stimulant la demande à long terme dans tous les secteurs. Cependant, les coûts élevés de l’immobilier et le vieillissement de la population présentent des défis que la ville doit relever. L’approche du gouvernement – se concentrer sur les industries à plus forte valeur ajoutée, encourager l’innovation et investir massivement dans les infrastructures et le logement social – vise à garantir que les évolutions économiques et démographiques soutiennent un marché immobilier durable. À mesure que Shanghai continue d’évoluer vers une ville plus axée sur la connaissance et plus mondialisée, ces facteurs façonneront les types d’immobilier recherchés (on peut s’attendre à davantage de bureaux intelligents, de parcs d’innovation, de locations haut de gamme, etc.) dans les années à venir.
6. Projets de développement futurs et plans d’infrastructure
Le paysage de Shanghai dans les prochaines années sera remodelé par des projets de développement ambitieux et des plans d’infrastructure, dont beaucoup sont déjà en cours dans le cadre du Plan d’action 2025 de la ville et de la vision à plus long terme pour 2035. Ces initiatives devraient avoir des impacts significatifs sur l’immobilier en ouvrant de nouveaux marchés, en améliorant la connectivité et en concentrant la croissance dans des zones stratégiques. Voici quelques-uns des principaux projets et plans :
Développement des “Cinq nouvelles villes” : Un pilier de la planification future de Shanghai est le développement de cinq grandes nouvelles villes à la périphérie métropolitaine – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian et Nanhui (Lingang). Il ne s’agit pas simplement de cités-dortoirs mais de villes satellites indépendantes envisagées, chacune visant 0,5 à 1 million de nouveaux résidents d’ici 2035 et dotée de ses propres spécialisations économiques english.shanghai.gov.cn. En 2021, Shanghai a lancé cette stratégie, et un Plan d’Action détaillé a été dévoilé en 2025 pour accélérer leur développement english.shanghai.gov.cn. Par exemple : Jiading New City se concentre sur les industries automobiles et d’équipements haut de gamme ; Qingpu New City sur l’économie numérique (comprenant un “Mobile Park” d’Internet mobile) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn ; Songjiang New City sur les technologies et potentiellement le tourisme culturel ; Fengxian sur la biotechnologie et les cosmétiques (il accueille un pôle “Vallée de la Beauté”) ; et Nanhui/Lingang sur la production industrielle de pointe (VE, aérospatial) et les industries maritimes. Chaque nouvelle ville bénéficie d’infrastructures conséquentes : nouvelles voies express, extensions de métro ou de train de banlieue et équipements publics modernisés. Impact immobilier : ces pôles deviennent des points chauds pour le développement immobilier. De vastes terrains sont alloués à de nouveaux logements, quartiers commerciaux et parcs logistiques dans ces zones, attirant promoteurs et investisseurs. À Lingang, par exemple, depuis sa désignation comme zone économique spéciale, la demande résidentielle a fortement progressé avec l’arrivée d’employés du secteur technologique, et les prix ont grimpé à partir d’un niveau historiquement bas. Au cours de la prochaine décennie, à mesure que ces nouvelles villes vont se développer, elles soulageront en partie le centre de Shanghai et créeront de nouveaux sous-marchés – probablement avec des logements plus abordables qu’au centre, attirant ainsi les primo-accédants et les jeunes familles. Déjà en mai 2024, le statut de ville de premier rang de Shanghai ne l’a pas empêchée de rejoindre le programme “trade-in” permettant aux habitants des quartiers centraux d’échanger leurs anciens appartements urbains contre des logements neufs dans ces nouvelles villes practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, ce qui démontre l’engagement de la ville à orienter sa croissance vers l’extérieur.
Grands projets d’infrastructure : Le gouvernement de Shanghai investit massivement pour soutenir ces développements et l’efficacité urbaine globale. Comme mentionné, les extensions du réseau de métro sont en cours – Shanghai prévoit de dépasser les 830 km de lignes de métro d’ici 2025. Les projets majeurs prévus d’ici fin 2025 incluent la prolongation vers l’ouest de la ligne 2 du métro (améliorant la connectivité avec la périphérie de Qingpu) et la phase 2 de la ligne 18 du métro, ainsi que des avancées sur de nouvelles lignes comme la ligne 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Un projet particulièrement transformateur est la connectivité de l’île de Chongming : une nouvelle ligne Chongming (probablement une ligne de métro ou de train) intégrera la grande île de Chongming (à l’embouchure du Yangtsé) au réseau de transport urbain de Shanghai english.shanghai.gov.cn. Cela pourrait débloquer le développement immobilier sur Chongming, qui jusqu’à présent était principalement rural et axé sur l’écologie. De plus, des extensions de lignes à grande vitesse – Shanghai sera le terminus Est d’une ligne à grande vitesse Shanghai–Chengdu traversant le pays english.shanghai.gov.cn. Lorsqu’elle sera achevée (fin des années 2020), cela renforcera le lien de Shanghai avec les provinces de l’intérieur et augmentera probablement l’activité commerciale (et donc la demande de bureaux/hôtels) autour des nouveaux pôles ferroviaires. Un autre projet est l’amélioration de la voie navigable de Youdungang (Port de Yudan) english.shanghai.gov.cn, qui, bien que technique, améliorera l’expédition de la ville et pourrait stimuler l’immobilier industriel lié au port dans des zones comme Pudong et Baoshan. De plus, Shanghai agrandit sa capacité aéroportuaire : l’aéroport international de Pudong construit un nouveau terminal et des satellites d’embarquement, et la planification d’un possible futur troisième aéroport est en cours – garantissant que la ville reste une plaque tournante mondiale de l’aviation. Tous ces projets, soutenus par un budget record d’infrastructure de 240 milliards de CNY en 2025 english.shanghai.gov.cn, ne génèrent pas seulement de l’activité de construction (bénéfique pour les entreprises du BTP et les ventes de terrains), mais rendent également plus de zones de la ville viables pour le développement immobilier en réduisant les temps de trajet.
Développements commerciaux et culturels de grande envergure : La ville voit également plusieurs projets phares qui viendront enrichir sa ligne d’horizon et son offre culturelle. Un exemple est le Legoland Shanghai Resort, en construction dans la zone ouest de Qingpu, dont l’ouverture est prévue autour de 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Ce grand parc à thème (le premier Legoland en Chine) devrait dynamiser le tourisme et le développement aux alentours – hôtels, commerces et amélioration des transports pour les visiteurs. Un autre exemple est la Shanghai Zhangjiang Science City, qui n’est pas un projet unique mais un quartier d’innovation en expansion ; d’ici 2025, il accueillera de nouveaux équipements phares comme le Laboratoire de Zhangjiang (un bâtiment national de recherche achevé en 2025) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Ces projets renforcent l’écosystème technologique de Shanghai et augmentent la demande de bureaux, de laboratoires et de logements pour les chercheurs. Côté culture, la reconversion des West Bund et North Bund se poursuit : il s’agit de transformer d’anciennes friches industrielles en quartiers multifonctionnels comprenant musées d’art, galeries, bureaux (West Bund) et un nouveau pôle de centre financier (North Bund). Chacun offrira des millions de mètres carrés d’espaces commerciaux au cours de la prochaine décennie. Shanghai construit aussi de nombreux nouveaux campus universitaires et hospitaliers (souvent situés dans les districts périphériques pour structurer ces communautés), ce qui peut susciter un développement résidentiel et commercial à proximité.
Renouvellement urbain : Le développement à venir à Shanghai ne consiste pas seulement à ouvrir de nouveaux quartiers – il s’agit aussi de rénover les zones urbaines plus anciennes. La ville a identifié de nombreux quartiers résidentiels vieillissants à rénover ou à reconstruire. Des programmes visent à ajouter des ascenseurs aux immeubles sans, à améliorer les aménagements paysagers, ou parfois à démolir des ruelles délabrées (longtang) pour construire des logements modernes. Une initiative notable est la rénovation prévue de certaines parties des districts centraux de Huangpu et Hongkou afin de créer des logements modernes et mixtes tout en préservant l’architecture historique. Bien que ces efforts soient individuellement de moindre envergure, ils améliorent collectivement la valeur immobilière et les conditions de vie dans l’hypercentre, garantissant que l’immobilier central de choix continue d’évoluer et de ne pas tomber en désuétude.
Impact sur les marchés immobiliers : Les projets et plans mentionnés auront plusieurs effets. Les améliorations d’infrastructures (métros, routes) entraînent généralement une hausse des valeurs immobilières dans les zones nouvellement desservies – par exemple, les prix autour des stations de la nouvelle extension de la ligne 18 ont commencé à augmenter en anticipation. Les nouveaux parcs industriels et scientifiques comme ceux du plan d’action créeront des sous-marchés localisés de bureaux/industriels, souvent accompagnés d’une demande de logements pour les travailleurs à proximité. Les cinq nouvelles villes, si elles réussissent, créeront un marché immobilier multipolaire où Shanghai comptera plusieurs CBD secondaires (similaire à la façon dont Tokyo ou Londres possèdent plusieurs pôles d’affaires). Cela pourrait modérer les extrêmes de prix en répartissant la demande, mais aussi créer de nouveaux pôles haut de gamme si ces centres prospèrent. En prévision, le gouvernement de Shanghai a souligné en avril 2025 une approche « ascendante » où chaque gouvernement de district est habilité à attirer des industries et à planifier les communautés dans ces nouvelles villes english.shanghai.gov.cn. Cela indique un fort soutien politique, ce qui est de bon augure pour leur développement.
Dans l’ensemble, le programme de développement futur de Shanghai est audacieux et exhaustif, touchant tous les secteurs : transport, industrie, logement, culture. Pour les investisseurs et les promoteurs, cela signifie de nombreuses opportunités dans de nouveaux emplacements émergents et de nouveaux types d’actifs (par exemple, des parcs industriels à Fengxian, des parcs d’industrie créative à Qingpu, des équipements touristiques à Songjiang, etc.). Cela signifie également que le paysage concurrentiel changera – le centre-ville ne sera plus le seul « jeu en ville » à mesure que ces initiatives se concrétiseront. Aux environs de 2030, Shanghai sera probablement une métropole plus étendue avec davantage d’options de logement et un centre moins congestionné, grâce en grande partie aux graines semées dès 2025.
7. Risques et incertitudes
Bien que les perspectives de l’immobilier à Shanghai comportent de nombreux aspects positifs, elles ne sont pas sans risques et incertitudes importants. Les parties prenantes doivent garder à l’esprit les principaux risques suivants qui pourraient affecter négativement le marché dans les années à venir :
- Vents contraires macroéconomiques : La trajectoire économique globale de la Chine constitue le principal risque. Une croissance du PIB plus lente que prévu ou un atterrissage brutal de l’économie nationale freinerait la demande de logements et l’expansion des entreprises. Actuellement, l’économie chinoise fait face à des défis tels que la faible confiance des consommateurs, un chômage élevé chez les jeunes et une demande d’exportation atone. Si ces problèmes persistent ou s’aggravent, même Shanghai – avec son économie robuste – en ressentirait l’impact via une réduction des transactions immobilières et de l’absorption. Par exemple, si la croissance du PIB tombe bien en dessous des objectifs, les ménages pourraient retarder les achats importants (logements) et les entreprises geler leur expansion (impactant les bureaux). Le sondage Reuters mentionné précédemment souligne cette préoccupation : les analystes n’attendent pas de reprise généralisée de l’immobilier avant au moins 2026 reuters.com reuters.com, ce qui reflète un sentiment de prudence. De plus, toute résurgence du COVID-19 ou de chocs similaires pourrait perturber l’activité économique. Cela dit, la diversification de Shanghai et la capacité du gouvernement à déployer des mesures de relance (comme on l’a vu avec les récentes baisses de taux et les infrastructures financées par obligations) offrent une certaine protection.
- Problèmes structurels du marché immobilier : Les séquelles de l’essor immobilier chinois continuent de jeter une ombre. Un risque majeur est la surdimension de l’offre et le surendettement des promoteurs. À l’échelle nationale, une surabondance de logements invendus (surtout dans les petites villes) et de projets inachevés a érodé la confiance des acheteurs reuters.com reuters.com. À Shanghai, ce phénomène est moins prononcé en raison d’une forte demande, mais la ville n’est pas totalement épargnée. Si des promoteurs ayant des projets à Shanghai (dont certains, comme Evergrande ou Sunac, ont connu des défauts de paiement) ne peuvent pas livrer, cela pourrait affecter le moral du marché localement. Jusqu’à présent, le gouvernement de Shanghai a été proactif pour garantir l’achèvement des projets locaux (grâce au soutien financier de la liste blanche practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), mais la pression financière sur les promoteurs demeure un risque – elle pourrait entraîner moins de nouveaux lancements, ou une politique de rabais agressive pour générer des liquidités, ce qui risquerait de faire baisser les prix sur l’ensemble du marché. De plus, le fort taux de vacance et la surabondance dans le secteur des bureaux constituent une fragilité structurelle qui pourrait mettre des années à se résorber ; une longue période de vacance élevée peut conduire à des ventes en difficulté de bâtiments, ce qui pourrait peser sur les valorisations immobilières à l’échelle de la ville.
- Dette des collectivités locales et contraintes politiques : Les gouvernements locaux en Chine, y compris celui de Shanghai, ont accumulé une dette significative, en partie à cause de la baisse des recettes issues de la vente de terrains liée au ralentissement du marché immobilier. Shanghai prévoit d’importantes dépenses d’infrastructure financées par des obligations english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, mais si les inquiétudes concernant la dette locale s’accentuent (problème constaté dans d’autres provinces), cela pourrait limiter la capacité de Shanghai à poursuivre les investissements massifs ou à offrir des subventions. Un désengagement des dépenses publiques priverait l’immobilier et la construction d’un soutien essentiel. Par ailleurs, même si les politiques s’assouplissent actuellement, il y a des limites à ce que les autorités peuvent faire sans raviver les risques spéculatifs ou susciter des inquiétudes d’inégalités. Par exemple, lever complètement toutes les restrictions d’achat de logements à Shanghai pourrait provoquer une frénésie et reste politiquement sensible. Le gouvernement doit donc équilibrer les mesures de relance avec la garantie de “l’accessibilité au logement” et l’évitement d’une nouvelle bulle, ce qui demeure un exercice d’équilibriste permanent pour les autorités.
- Risques géopolitiques et externes : Shanghai, en tant que ville mondiale, est exposée aux facteurs internationaux. Les tensions commerciales et technologiques entre les États-Unis et la Chine ont déjà eu un impact : les droits de douane et les contrôles à l’exportation ont touché certains secteurs manufacturiers, et la méfiance règne parmi les entreprises étrangères. Le sondage de Reuters a cité l’escalade de la guerre commerciale comme un facteur qui pourrait encore affaiblir le sentiment des acheteurs immobiliers et la croissance économique reuters.com. Dans le pire des cas, une escalade marquée des tensions géopolitiques (la guerre commerciale se transformant en découplage financier ou en sanctions) pourrait amener les multinationales à réduire considérablement leurs activités en Chine, diminuant la demande d’immobilier commercial. Cela pourrait aussi limiter les flux de capitaux étrangers ou inciter davantage d’investisseurs chinois à placer leur argent à l’étranger plutôt qu’au niveau national (fuite des capitaux), ce qui nuirait à l’investissement immobilier. Un autre aspect concerne les conditions financières mondiales : alors que les taux d’intérêt en Chine baissent, si les taux restent élevés au niveau mondial ou en cas d’une nouvelle crise financière, cela pourrait restreindre la liquidité. L’immobilier à Shanghai est relativement isolé des marchés mondiaux du crédit (grâce au contrôle des capitaux en Chine), mais une récession mondiale majeure toucherait les entreprises tournées vers l’exportation et la richesse potentielle des investisseurs fortunés, impactant ainsi indirectement le marché immobilier.
- Exécution des politiques et enjeux sociaux : Il existe aussi des incertitudes concernant l’exécution et le succès des projets ambitieux de Shanghai. Si les “cinq nouvelles villes” n’attirent pas suffisamment d’industries ou de résidents (par exemple, si les gens préfèrent toujours le centre de Shanghai ou si les emplois ne se concrétisent pas dans ces pôles), cela pourrait mener à des infrastructures sous-utilisées et à une surchauffe potentielle de l’offre sur ces marchés périphériques. Le gouvernement parie sur ces plans pour canaliser la croissance, donc leur sous-performance serait un revers. Les facteurs sociaux, comme l’acceptation publique de la relocalisation dans le cadre de la rénovation urbaine, comptent également – la résistance à la démolition ou à la relocalisation pourrait ralentir les projets de régénération. Et comme dans toute grande ville, des enjeux tels que la congestion des transports, les préoccupations environnementales et la qualité des services publics peuvent influencer l’attractivité de l’immobilier. Shanghai doit aussi gérer la pollution et les risques climatiques (étant une ville côtière, l’élévation du niveau de la mer à long terme est à prendre en considération) – ces questions ne sont pas immédiates mais font partie de la réflexion sur le développement durable.
- Sentiment du marché et confiance : Enfin, un risque intangible mais crucial concerne la confiance du marché. Le secteur immobilier chinois est décrit comme traversant une crise de confiance depuis 2021. Si acheteurs et investisseurs pensent que les prix continueront de baisser, ils risquent de rester en retrait (ce qui freine le marché de façon autoentretenue). Restaurer la confiance est donc essentiel. Les politiques mises en place visent cet objectif, et le début 2025 a montré un certain élan positif news.cgtn.com. Cependant, tout faux pas – par exemple, le défaut d’un promoteur majeur à Shanghai ou un revirement brusque de politique – pourrait rapidement faire plonger à nouveau le sentiment.
En conclusion, le marché immobilier de Shanghai, bien que plus résilient que la plupart, fait face à des risques baissiers liés aux incertitudes macroéconomiques, aux excès structurels et aux facteurs externes. Les fondamentaux solides de la ville et le soutien des politiques publiques atténuent ces risques dans une certaine mesure, mais les parties prenantes doivent envisager des scénarios tels qu’un calendrier de reprise plus lent ou des zones de correction des prix si les vents contraires s’intensifient. Des mesures prudentes, telles que la diversification des investissements entre différents types de biens immobiliers et le maintien d’un levier financier sain, sont recommandées. Shanghai a traversé des cycles et des chocs par le passé (du SRAS en 2003 à la crise financière mondiale de 2008, jusqu’au confinement de 2022), et chaque fois son marché immobilier a fini par rebondir fortement. Ainsi, même si l’environnement actuel réclame de la prudence, la trajectoire à long terme de l’immobilier à Shanghai reste largement positive – à condition que ces risques clés soient gérés et résolus progressivement.
Conclusion
À l’horizon 2025, le marché immobilier de Shanghai se trouve à un point d’inflexion. Le secteur résidentiel se stabilise et prospère même dans le haut de gamme, soutenu par la politique gouvernementale et une demande persistante de logements dans la première ville de Chine. Les secteurs commerciaux, quant à eux, font face à des défis – les bureaux et les espaces logistiques, en particulier, affrontent une période d’ajustement, marquée par de fortes vacances et un pouvoir de négociation accru des locataires – cependant, le rôle de Shanghai en tant que centre d’affaires garantit que les actifs de qualité restent recherchés. La confiance des investisseurs revient progressivement, grâce à des prix plus bas et à un assouplissement du crédit, et les décideurs politiques gardent fermement la main, déployant des mesures pour assurer un « atterrissage en douceur » et un avenir durable. Les fondamentaux économiques et démographiques à Shanghai – une population riche, en croissance (bien que vieillissante) et une économie axée sur l’innovation – offrent une base solide que bien d’autres villes n’ont pas. De plus, les investissements prospectifs de Shanghai dans de nouvelles villes et dans les infrastructures témoignent d’une planification visant non seulement la reprise, mais aussi une nouvelle phase de croissance et d’évolution urbaine.
À l’avenir, on peut s’attendre à ce que Shanghai continue d’arbitrer entre la stabilisation à court terme du marché et le développement stratégique à long terme. Les prix de l’immobilier résidentiel dans la ville devraient connaître une croissance modérée après la correction actuelle, avec un segment du luxe particulièrement robuste. Le marché des bureaux se redressera plus lentement, mais à mesure que l’offre excédentaire sera maîtrisée et que de nouvelles opportunités économiques (par exemple, dans la technologie et la finance) émergeront, l’absorption s’améliorera. D’ici la fin des années 2020, la skyline et la carte du métro de Shanghai se seront étendues – avec de nouveaux sous-centres à Jiading, Lingang et au-delà – reflétant l’adaptation de la ville aux défis urbains modernes. Des risques persistent, bien sûr, et les fortunes de Shanghai sont liées à celles de la Chine et du monde. Pourtant, si l’histoire sert de guide, le dynamisme et l’importance stratégique de Shanghai signifient qu’elle saura probablement surmonter ces défis et demeurer à la pointe du marché immobilier chinois.
Sources :
- JLL Shanghai Property Market Review, 1T 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE Perspectives sur l’immobilier en Chine 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analyse du marché du logement chinois 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (mai 2025) – Analystes sur les perspectives immobilières en Chine reuters.com reuters.com
- CGTN News – Politiques de relance immobilière à Shanghai, mai 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Tendances de l’immobilier en Chine 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
