סקירה של תנאי השוק הנוכחיים (2025)
שוק הנדל"ן של איי הבהماس ב-2025 הוא דינמי ומוצק, מבוסס על התאוששות כלכלית חזקה לאחר המגפה ותיירות שוברת שיאים. המדינה קיבלה בברכה מספר חסר תקדים של 11.22 מיליון מבקרים בינלאומיים בשנת 2024, עלייה של 16.2% מ-2023 והשיא הגבוה ביותר אי פעם – העוקף אפילו את המספרים שלפני הקורונה travelmarketreport.com. פריחה זו בתיירות הגבירה את הביקוש לנכסי נופש והשכרות ברחבי האיים. הצמיחה הכלכלית יציבה (התמ"ג צמח מ-14.34 מיליארד דולר ב-2023 ל-14.83 מיליארד דולר ב-2024, עם תחזיות ל-17.62 מיליארד דולר עד 2029 dupuchrealestate.com), והממשלה נשארת יציבה וידידותית לעסקים. כל הגורמים האלו תורמים לרמת אמון גבוהה של משקיעים בנדל"ן הבהמאסי dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.
לאחר טירוף קניות בשנים 2020–2023, פעילות השוק נרגעה ב-2024 לרמות בנות קיימא יותר practiceguides.chambers.com. הזינוק המטורף בעידן המגפה – כאשר עובדים ומשקיעים עשירים שעבדו מרחוק רכשו נכסים באיים – התחלף כעת בשוק רגוע אך עדיין חיובי המזכיר את התקופה שלפני 2019 practiceguides.chambers.com. המלאי נותר מצומצם, במיוחד בשכונות יוקרה, ולכן מוכרי נכסים איכותיים יכולים להמשיך לבקש מחירים שאפתניים ועדיין למשוך עניין practiceguides.chambers.com. עם זאת, ישנה התנגדות מסוימת מצד קונים למחירי הגבוהים. באזורים מובילים, ערכי הנכסים הוכפלו בערך מאז 2020 (למשל, בתים שעלו 3 מיליון דולר ב-2019 נמכרו לעיתים קרובות ב-6 מיליון דולר עד 2023), ובמקרים בהם מוכרים מנסים להעלות את המחיר ל-8 מיליון דולר נתקלים כעת בהתנגדות, מה שגורם לזמני פרסום ממושכים יותר content.knightfrank.com content.knightfrank.com. בסך הכל, 2025 מתחילה עם שוק בשיווי משקל – הביקוש חזק (במיוחד מצד קונים זרים) אך צמיחת המחירים התייצבה בהשוואה לקפיצות הקיצוניות של השנים הקודמות. היצע הולך וגדל של פיתוחים חדשים והקלה בעיוותי עידן המגפה החזירו את השוק לקצב מאוזן יותר, למרות ש-2024 הסתיימה בהיקפי שיא במכירות נדל"ן בחלק מהמגזרים homesforsaleinnassaubahamas.com.
סגמנט הנדל"ן למגורים
נכסי מגורים בבהאמאס נעים בין בתים לרוכשים מקומיים בפעם הראשונה ועד וילות יוקרה על שפת הים. מגזר זה מאופיין בשוק דו-שכבתי. מצד אחד נמצא המגזר היוקרתי, שמונע על ידי ביקוש זר, ומהצד השני השוק המקומי הבינוני, שם affordability מהווה דאגה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. מגזר בתי הנופש היוקרתיים ומשקיעי חוץ פורח: בהאמאס דורגה מקום שלישי בעולם בצמיחת מחירי נדל"ן יוקרתי ב-2023, עם עלייה שנתית של 15% בערך נכסי יוקרה globalpropertyguide.com. אפילו בתחילת 2025, מכירות של נכסי יוקרה מעל 3 מיליון דולר עלו ב-18% משנה לשנה, ובתים יוקרתיים על שפת הים בדרך כלל מעריכים סביב 6–8% בשנה, ועוקפים השקעות מסורתיות רבות homesforsaleinnassaubahamas.com. העלייה המתמשכת משקפת עניין בינלאומי חזק, היצע מוגבל של מיקומי יוקרה, והמוניטין של האיים כמקלט מס ללא מס. רוכשים אמריקאים שולטים על רוב הרכישות הזרות (כ-35% מכלל הרוכשים הבינלאומיים), ואחריהם אירופאים (כ-30%) וקנדים (10%), שכולם נמשכים לאקלים וליתרונות ההשקעה globalpropertyguide.com. זרימה זו של הון עולמי מדרבנת בנייה חדשה בקהילות סגורות יוקרתיות ובמתחמי דירות-נופש. קבלנים מתאימים להעדפות מודרניות ובונים יותר דירות מוכנות עם מתקני נופש, שכן רוכשים רבים מחפשים כיום בית אי “ננעל-ונעזב” במקום תחזוקה של אחוזה עצמאית content.knightfrank.com. התוצאה היא גל של פרויקטי דירות יוקרה חדשים באזורים כמו Cable Beach של נסאו ו-Paradise Island, שמוסיפים מלאי לשוק היוקרה.
לעומת זאת, שוק הדיור המרכזי לתושבי בהאמה המקומיים מתמודד עם אתגרים. שנים של עליות מחירים הרחיבו את פערי הנגישות עבור משפחות מהמעמד הבינוני globalpropertyguide.com. היצע הדיור בר ההשגה מפגר באופן משמעותי אחרי הביקוש, מה שמוביל לעליית שכר דירה ומחירים בשכונות המקומיות. קונים בהאמים רבים נשענים על מימון, אך ההלוואות למשכנתאות מהבנקים נותרו סטגנטיות יחסית (אשראי המשכנתאות למגורים אף הצטמצם בכ-1.4% בשנה בעשור האחרון) globalpropertyguide.com. לקונים המקומיים שמחפשים דירה ראשונה יש אפשרויות מוגבלות, והממשלה התערבה עם יוזמות כמו פרויקט Renaissance at Carmichael לבניית כ-200 בתים ברי השגה globalpropertyguide.com. עם זאת, מאמצים אלה הם מתונים לעומת היקף הצורך. כתוצאה מכך, שיעור הבעלות על דירה נמוך וחלק גדול מהאוכלוסייה ממשיך להתגורר בשכירות – במפקד האחרון כ-35% מהדירות היו בתפוסה של שוכרים משלמים globalpropertyguide.com. החדשות הטובות הן ש-2025 עשויה להביא הקלה מהצד של ההיצע: גורמים רשמיים מדווחים על מספר יוזמות להוספת דיור במחירים מתונים ולהרחבת הגישה למשכנתאות עבור אזרחי בהאמה dupuchrealestate.com. בסך הכל, מגזר הדיור ב-2025 מתאפיין בפעילות חזקה בקצה העליון ולחצים ממושכים על נגישות למתחילים. גישור הפער הוא אתגר מרכזי לקיימות הענף בטווח הארוך.
מגזר הנדל"ן היוקרתי
תחום הנדל"ן היוקרתי בבהאמאס הוא עולם ומלואו – בתי יוקרה עליתיים, איים פרטיים ודירות מותגי נופש שמושכים אליהם אנשים בעלי הון גבוה מכל רחבי העולם. התחום הזה היה חזק במיוחד. בשנים 2020–2023, קונים עשירים נהרו אל הבהאמאס כמפלט אידיאלי בתקופת המגפה, מה שגרם לעלייה חדה במחירים. כמו שצוין, הערכים בקהילות האליטיסטיות (למשל Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) הכפילו את עצמם בערך בין 2019 ל־2023 – קפיצה יוצאת דופן content.knightfrank.com. גם כשהשוק מעט מתקרר ב־2025, הקצה האקסקלוסיבי של השוק נותר שוק של מוכרים במובנים רבים – ההיצע דל ורשימות נכסים נחשקות יכולות להימכר בפרמיה. מוכרים של נכסי יוקרה איכותיים מצליחים לעיתים קרובות גם במחירי מבוקש גבוהים, כל עוד הם לא גבוהים מדי בהשוואה לעסקאות האחרונות practiceguides.chambers.com. עם זאת, קונים כיום בררנים יותר, וכמה מאחוזות־ענק מתומחרות־יתר נותרות ללא מכירה זמן רב מהרגיל content.knightfrank.com.
מגמה בולטת היא המעבר בהעדפות הקונים לנוחות מוכנה מראש ואבזור עשיר. קונים אמידים רבים, כולל מנהלים צעירים היכולים לעבוד מרחוק, מעדיפים דירות יוקרה או נכסים מנוהלים באתרי נופש על פני אחוזות בודדות content.knightfrank.com. הם מעריכים את ה"אורח החיים המלונאי" – שירותי קונסיירז', אבטחה, ספא ומסעדות במקום – וללא צורך לדאוג לתחזוקה או להיערכות לעונת ההוריקנים בנכס גדול content.knightfrank.com. בתגובה לכך, יזמים השיקו מספר פרויקטים של מגורי מותג. לדוגמה, בקייבל ביץ' שבנסאו, דירות GoldWynn ו-Aqualina החדשות מציעות אבזור ברמת חמישה כוכבים, ואילו באי פרדייז Ocean Club Four Seasons Residences (מתוכנן להשלמה ב-2027) יציע דירות יוקרה ווילות במתחם נופש מפורסם practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. מתחם הנופש באהא מאר הוסיף את Rosewood Residences בקייבל ביץ', מה שמעניק לבעלי הדירות גישה לכל ההטבות של מלון חמישה כוכבים הסמוך content.knightfrank.com. פרויקטים צפויים של מותגי יוקרה כמו Six Senses, Montage ואפילו Bvlgari נמצאים בפיתוח באיים שונים travelmarketreport.com, ובכך מרימים את מעמד איי בהאמה בשוק היוקרה הגלובלי.מיליארדרים זרים נמשכים גם להזדמנויות ייחודיות כגון איים פרטיים ואחוזות בהתאמה אישית. אזור האקסומה, למשל, מציע חלקות איים פרטיים ווילות יוקרתיות ומבודדות המהוות סמלי סטטוס אולטימטיביים homesforsaleinnassaubahamas.com. נכסי פאר כאלה יכולים להגיע למחירים מרקיעי שחקים (עשרות מיליוני דולרים לאי או לאחוזה רחבת ידיים), והביקוש מצד רוכשים אולטרה־עשירים שמחפשים מפלטים בטוחים ומבודדים נשאר יציב. אנליסטים בתעשייה מציינים כי בהאמה מבוססת כיום ללא עוררין כיעד נדל"ן יוקרתי מהמובילים בעולם; בדו"ח Knight Frank Wealth Report לשנת 2024, הבהאמה דורגה כאחת משוקי הדיור היוקרתיים המצליחים ביותר בעולם globalpropertyguide.com. להמשך הדרך, סקטור היוקרה צפוי להישאר חזק. גם אם קצב עליית המחירים יתמתן לאחר העליות החדות בשנים האחרונות, הביקוש הגלובלי לנכסי יוקרה בבאמה ממשיך לעלות, ומלאי חדש של נכסים יוקרתיים נספג במהירות. בקיצור, השילוב של אורח חיים טרופי עם יתרונות פיננסיים ומיסוי בבאמה ממשיך “לכבוש משקיעים מתוחכמים” בשוק היוקרה homesforsaleinnassaubahamas.com.
נדל"ן מסחרי ופיתוח תיירותי
מחוץ למגורים פרטיים, מגזר הנדל"ן המסחרי באיי בהאמה מונע בעיקר על ידי תיירות, אירוח ופיתוח נופש מעורב שימושים. תחומי המסחר המסורתיים (משרדים, קמעונאות, תעשייה) קטנים יחסית בשל גודל המדינה, אך מגזר האירוח והנופש נמצא בתנופה. מספרי התיירות השיא בשנת 2024 עודדו השקעות משמעותיות בבתי מלון, מרינות ואטרקציות, מה שמשפיע בתורו על שוק הנדל"ן. ראוי לציין כי נמל השייט של נסאו שופץ ונפתח מחדש במלואו במאי 2023, וכעת מסוגל לעגון את אוניות השייט הגדולות והחדשות ביותר practiceguides.chambers.com. מהלך זה החיה את מרכז העיר נסאו ומרמז על גידול בתנועת התיירים לעסקים הסמוכים. תעשיית השייט ממשיכה להיות אבן יסוד בכלכלה – שייטים הניבו יותר מ-650 מיליון דולר בהכנסות ישירות בשנה האחרונה travelmarketreport.com – וההתרחבות נמשכת. לדוגמה, Royal Caribbean ו-Carnival שתיהן מפתחות אתרי נמל שייט חדשים באיי בהאמה practiceguides.chambers.com. רויאל קריביאן יוצרת מועדון חוף באי פרדייז, וקרניבל בונה נמל שייט מרכזי בגרנד בהאמה. פרויקטים אלה יניעו נדל"ן מסחרי נלווה (מחנויות קמעונאיות ועד מתקני אטרקציות) ויגדילו את מספר המבקרים באיים הללו כאשר ייפתחו לפעילות.אולי ההתפתחויות המרגשות ביותר הן בצנרת הנופש והמלונאות. בשנתיים האחרונות, בהאמה משכה השקעות זרות ישירות ביותר מ-10 מיליארד דולר, שרובן הופנו לפרויקטים של אתרי נופש יוקרתיים travelmarketreport.com. זה כולל שילוב של אתרי נופש חדשים, הרחבות של קיימים וקהילות מגורים יוקרתיות. לדוגמה, החלו העבודות על Jack’s Bay, קהילת נופש גולף בלעדית באלייתרה, ועל Montage Cay באבקו, אתר נופש באי פרטי עם מגורי מותג practiceguides.chambers.com. בגרנד בהאמה, אתר הנופש והמגורים Six Senses היוקרתי נמצא בעבודה, ומעיד על אמון בהתחדשות של פריפורט practiceguides.chambers.com. באי פרדייז, מתוכננים מלון ומגורים חדשים של רשת פור סיזנס במסגרת פיתוח מחודש של Ocean Club practiceguides.chambers.com, כהשלמה לאתר הנופש האיקוני אטלנטיס. נאסאו/ניו פרובידנס ממשיכים למשוך השקעות – מעבר לשלבי פיתוח נוספים של בהא מר, קהילת Albany האליטיסטית (בגיבוי סלבריטאים) מתחילה שלבים נוספים של בנייה practiceguides.chambers.com. אתרי נופש בוטיק ובינוניים ב"איי החוץ" (איי המשפחה) הולכים ומתרבים גם הם practiceguides.chambers.com. יזמים מכוונים למטיילים אמידים המחפשים יעדים ייחודיים וטבעיים, עם פרויקטים על איים קטנים המציעים בידוד וחוויות מותאמות אישית practiceguides.chambers.com.
התפתחויות המונעות על ידי תיירות אלו משפיעות ישירות על שוק הנדל"ן: הן יוצרות מקומות עבודה, משפרות תשתיות, ולעיתים כוללות מרכיבים למגורים (דירות, וילות) למכירה. לדוגמה, נופש חדש מגיע לעיתים קרובות עם סט של וילות או יחידות דירות למכירה אותן קונים זרים יכולים לרכוש – שילוב בין נדל”ן מסחרי למגורים. שדרוגי תשתיות מגיעים גם כן. הממשלה נתנה עדיפות לשיפורים כמו הרחבות שדות תעופה (למשל שדרוג בשווי 55 מיליון דולר בשדה התעופה של צפון אלותרה, ושדה תעופה בינלאומי חדש באקסומה שצפוי להסתיים ב-2025) כדי לתמוך בגידול בתנועת המבקרים ewnews.com ewnews.com. כבישים, מרינות ותשתיות נוספות משודרגות באיים בהם מוקמים נופשים חדשים. בסך הכול, התחזיות לנדל"ן מסחרי חזקות, במיוחד בנכסים הקשורים לתיירות. שיעורי תפוסה גבוהים במלונות ושיעורי לילה ממוצעים עולים מעודדים השקעה במלונות חדשים והשכרת דירות נופש. אפילו תחומים נישתיים כמו לוגיסטיקה/מחסנים עשויים לראות צמיחה ככל שהביקוש הצרכני גדל יחד עם האוכלוסייה. הזהירות העיקרית היא להבטיח שהתפתחויות אלו יהיו בנות קיימא ושיפיצו את התועלת מעבר למתחמי הנופש בלבד. אך נכון ל-2025, ההשקעה בתשתיות ובתיירות בשיאה, מה שמעיד על ביטחון בכך שבאהאמאס תמשיך למשוך מבקרים ומשקיעי נדל”ן בשנים הקרובות travelmarketreport.com travelmarketreport.com.
הזדמנויות השקעה ושיקולי איכות חיים
הבהאמה מציעה חבילה מלהיבה עבור משקיעי נדל"ן ומי שמעוניין לעבור מגורים. שילוב של יופי טבעי, איכות חיים ותמריצים כלכליים הופך את 2025 לזמן אטרקטיבי לשקול רכישת נכס. הטבות מס הן גורם משיכה עיקרי: בהבהאמה אין מס הכנסה, אין מס רווחי הון, אין מס ירושה או עיזבון על יחידים linkedin.com. סביבת ניטרליות מס זו משמעותה שהכנסה מהשכרה או רווח ממכירה חוזרת של נכס מתקבלים בדרך כלל ללא מס (חשוב לאמריקאים, שלרוב יכולים לקזז מול זיכויי מס זרים) dupuchrealestate.com. עלות אחזקת הנכס סבירה גם כן – שיעורי מס הרכוש נמוכים עד בינוניים (ובבתים למגורים של בעלי הנכס יש פטור על $300,000 הראשונים בערך הנכס) linkedin.com. לרוכשים בעלי הון גבוה, רכישת נדל"ן בבהאמה יכולה להיות גם מסלול לתושבות. תוכנית ה-Economic Permanent Residency (EPR) של הממשלה מעניקה מסלול ישיר לתושבות קבע לזרים המשקיעים לפחות 1,000,000$ בנדל"ן linkedin.com. (סף הסף הזה עלה מ-750 אלף דולר למיליון דולר החל מה-1 בינואר 2025 כדי להבטיח למשקיעים אינטרס משמעותי וארוך טווח יותר linkedin.com.) תושבי קבע נהנים מזכות מגורים בבהאמה כל השנה ומזכויות שונות, ולאחר 10 שנים עשויים לזכות לזכאות לאזרחות linkedin.com. היתרון של המגורים, בצירוף היעדר מסי עושר, מהווים תמריץ משמעותי למשקיעים שמבקשים גיוון נכסים ומסלול מגורים נוסף. כפי שציין יועץ אחד, הבהאמה “ממוקמת כמקלט השקעות”, ומציעה הערכה ארוכת טווח של ערך לצד הכנסה כמעט נטולת מס במדינה יציבה וקרובה dupuchrealestate.com.מעבר לפן הכלכלי, איכות החיים ופקטורים של סגנון חיים הם חלק גדול מהמשוואה. איי הבהאמס הם דמוקרטיה יציבה מבחינה פוליטית, דוברת אנגלית, עם קשרים הדוקים לצפון אמריקה – רק טיסה קצרה מערים מרכזיות בארה"ב (מיאמי במרחק שעה, ניו יורק כשלוש שעות). הקרבה והנגישות הופכות זאת לאפשרי אפילו עבור תושבים חלקיים לנסוע הלוך ושוב dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. האיים עצמם מציעים סגנון חיים מעורר קנאה: מזג אוויר חמים כל השנה, חופים יפיפיים, שיט ודיג, ושירותים יוקרתיים כגון מגרשי גולף וספא. גולים מוצאים קהילות מפותחות היטב, כולל בתי ספר בינלאומיים איכותיים ומתקני רפואה מצוינים בנאסאו, מה שהופך את המעבר עם משפחה לריאלי. למעשה, המגפה האיצה "מהפכת עבודה מרחוק" שהבהאמס ידעו למנף – הממשלה הציגה ויזה לשהייה ממושכת לנומדים דיגיטליים, ורבים גילו שהם יכולים לחיות בגן עדן תוך שמירה על עבודתם מחו"ל content.knightfrank.com content.knightfrank.com. רבים מאלה שהגיעו זמנית נשארו מאז כתושבי קבע או חצי-קבע, הביאו איתם את משפחותיהם ורכשו דירות מבלי לראות אותן מראש באמצעות סיורים וירטואליים content.knightfrank.com content.knightfrank.com. מגמה זו הגדילה את הביקוש למאפיינים כמו משרדים ביתיים ואינטרנט אמין בנכסים homesforsaleinnassaubahamas.com.
מנקודת מבט של משקיע, הזדמנויות הכנסה מהשכרה הן חזקות. הגידול בתיירות מוביל לביקוש גבוה להשכרות נופש קצרות טווח בפלטפורמות כמו Airbnb. למעשה, Airbnb דיווחה על עלייה של 16.7% במספר ההזמנות בתחילת 2024 לעומת השנה הקודמת globalpropertyguide.com. נכסים במיקומים מבוקשים (למשל דירות באיזור Cable Beach בנאסאו או Paradise Island, או וילות באיים פופולריים כמו אקסומה) מסוגלים להגיע לתפוסה גבוהה ולמחירים יומיים פרימיום בעונת השיא. לדוגמה, השכרות על קו החוף באזורים מובילים מגיעות לעיתים קרובות ל-$300–$800 ללילה ונמצאות בתפוסה גבוהה בחודשי החורף, מה שמניב תשואות אטרקטיביות לבעלים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. גם השכרה לטווח ארוך לתושבים או לאנשים המתגוררים בבהאמה (כגון גולים) נמצאת בביקוש, עם שכר דירה חודשי לדירה נוחה עם 3 חדרי שינה בסביבות 3,000$ בנאסאו (ונמוך יותר באיים פחות מאוכלסים) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. יחד עם היעדר מס הכנסה, תשואות השכרה אלו עשויות להיות מפתות מאוד. משקיעים גם מעריכים כי הדולר הבהאמי צמוד ביחס של 1:1 לדולר האמריקאי, מה שמבטל את סיכון המטבע ומפשט עסקאות linkedin.com. התהליך המשפטי לרכישת נדל"ן על ידי זרים הוא פשוט (עם רישום פשוט או היתר, כפי שהוסבר בסעיף המשפטי), וזכויות הקניין מוגנות היטב תחת מערכת המשפט האנגלית. כל הגורמים הללו – קלות רכישה, זכויות קניין חזקות, נזילות בשוק היוקרתי ואיכות חיים שאין שנייה לה – הופכים את איי בהאמה לבחירה מובילה להשקעות נדל"ן ב-2025. כפי שאמר מומחה מקומי: "אם אתה חושב להשקיע, 2025 זה זמן מצוין להיכנס", לאור מסלול הצמיחה והיתרונות הייחודיים של האיים dupuchrealestate.com.
מגמות שוק ותחזית (2026–2030)
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן הבהאמיאני בשלוש עד חמש השנים הקרובות היא באופן כללי חיובית, אם כי ישנם מספר ניואנסים. הציפייה היא שתיירות תישאר חזקה: תחזיות התעשייה מעריכות שמספר המבקרים יישאר ברמות שיא או אפילו ימשיך לעלות בטווח הקצר globalpropertyguide.com. קרן המטבע הבינלאומית מציינת כי מספר התיירים וההוצאה הממוצעת שלהם צפויים להמשיך ולעלות, מה שיתמוך בצמיחה הכלכלית הריאלית ובכך ישמר את הביקוש למגורים ולנדל"ן globalpropertyguide.com. פתיחת בתי מלון חדשים הצפויה בין השנים 2025 ל-2027 (Four Seasons, Six Senses ועוד) תוסיף חדרים ותגדיל ככל הנראה את מספר מבקרי השהיות. מגמה זו טובה לשוק השכרת הנופש והבתים השניים, מכיוון שתעשיית תיירות בריאה לעיתים קרובות ממירה חלק מהמבקרים לקוני נכסים. הצלחת הממשלה למשוך השקעות בסדר גודל גדול (מעל 10 מיליארד דולר בפרויקטי נופש לאחרונה travelmarketreport.com) גם מעידה על אופטימיות בנוגע לעתיד השוק. רבים מהפיתוחים כוללים רכיב מגורים שיגיע לשוק בשנים הקרובות, ויגדיל בהדרגה את ההיצע של יחידות יוקרה. כאשר המלאי החדש ייספג, ייתכן שנראה עליית מחירים בסגמנט היוקרתי מתמתנת לרמות יותר מתונות (למשל, שיעור צמיחה חד-ספרתי נמוך עד בינוני בשנה, ולא קפיצה דו-ספרתית כמו בין 2021 ל-2023). תחזיות Knight Frank העולמיות צופות עליית מחירים מתונה יותר לנכסי יוקרה ברבים מיעדי הנדל"ן הגלובאליים, וסביר שבאהאמה תלך בעקבות מגמה זו ככל שתדחק מאחוריה את העליות החריגות של תקופת המגפה. למעשה, השוק צפוי להמשיך במגמת עלייה אך בקצב מתון ויציב יותר.
מגמה ברורה אחת היא העניין הגובר באיי הפאמילי (האיים הפחות מאוכלסים שמחוץ לניו פרובידנס). כאשר נאסאו ופארדייס איילנד הופכות ליקרות ובנויות יותר, גם קונים וגם יזמים מחפשים יותר ויותר איים כמו אקסומה, אלות'רה, אבאקו, אנדרוס ולונג איילנד. מצפים כי האיים הללו יהפכו למוקדי צמיחה בשנים הקרובות dupuchrealestate.com. לדוגמה, לאקסומה ואלות'רה כבר יש ביקוש גבוה בשנת 2025, כאשר תחרות על נכסים דוחפת את המחירים כלפי מעלה dupuchrealestate.com. אבאקו, לאחר השיקום מהוריקן דוריאן ב-2019, נמצאת במגמת עלייה – שנת 2024 ראתה עלייה של כ-12% בהגעות אוויריות לאבאקו, מה שמעיד על חזרה מוצקה של פעילות לרמות שלפני ההוריקן travelmarketreport.com. מחירי הנדל"ן באבאקו, אשר ירדו אחרי דוריאן, עולים כעת בהדרגה ככל שמתבצע שיקום של תשתיות וריזורטים חדשים (כמו מונטאז' קיי) יוצרים באזז homesforsaleinnassaubahamas.com. לונג איילנד ואנדרוס מוזכרות כ"שוקי נדל"ן למעקב" – הן עדיין נחשבות היום לנגישות יחסית מבחינת מחירים אך יש להן פוטנציאל צמיחה משמעותי, כך שמשקיעים מוקדמים עשויים לראות השבחה ניכרת לערכן dupuchrealestate.com. אנו צופים שיעורי צמיחה גבוהים יותר יחסית בערכי הנדל"ן באיים המתפתחים הללו לעומת שוק נאסאו הבשל יותר, במהלך חמש השנים הקרובות, כאשר שיפור התשתיות (שדות תעופה, מרינות, תשתיות) ופרויקטים חדשים יהפכו את איי הפאמילי לנגישים ומבוקשים יותר.
נסאו – הממוקמת בניו פרובידנס – היא בירת המדינה והשוק העירוני הגדול ביותר.
הוא מציע מגוון רחב של נכסים, מקהילות יוקרה סגורות ודירות על קו החוף ועד לבתים ראשונים למשפחות מקומיות.השוק של נסאו בשנת 2025 פעיל מאוד אך מראה סימני התייצבות לאחר השנים הסוערות האחרונות.מחיר הבית החציוני בנאסאו (והסביבה המיידית) עמד על כ-495,000 דולר נכון לאמצע 2025, שזה למעשה עלייה של 4.9% מתחילת השנה למרות תנודתיות חודשית מסוימת morleyrealty.com.מחיר המכירה הממוצע (שעלול להיות מושפע ממספר קטן של עסקאות יוקרה) עמד על כ-590,000 דולר באמצע 2025 morleyrealty.com, אם כי מקורות אחרים מציינים כי מחיר ההצעה הממוצע קרוב יותר ל-720,000 דולר בנאסאו, דבר המשקף את ההשפעה של אזורים יוקרתיים homesforsaleinnassaubahamas.com.הדבר מעיד על כך שבעוד שרבים מהבתים נמכרים במחצית השישית של הספרות, בנאסאו יש גם עסקאות במיליוני דולרים שמעלות את הממוצע כלפי מעלה.המלאי היה מוגבל – מספר הרישומים בתחילת 2025 היה נמוך כמעט ב-20% לעומת השנה הקודמת morleyrealty.com – אך רישומים חדשים כעת עולים בהדרגה כאשר השוק נרגע.נכסי נאסאו, במיוחד בשכונות מבוקשות, עדיין מקבלים עניין רב מקונים.ביוני 2025, למשל, חתימות חוזים עלו ב-119% לעומת השנה הקודמת אף על פי שמכירות סופיות ירדו (מה שמעיד על כך שלקח יותר זמן לסגור עסקאות מסוימות) morleyrealty.com morleyrealty.com.הביקוש להשכרה בנאסאו נותר גבוה הודות להזדמנויות התעסוקה והשירותים שמציעה העיר; אזורים כמו Cable Beach (המכיל את אתר הנופש בָּהָה מאר, מסעדות ודירות יוקרה) נחשבים "מלכי ההשכרה" עם ביקוש תמידי לשוכרים לאורך כל השנה homesforsaleinnassaubahamas.com.מעכשיו, התחזית של נסאו יציבה.כמרכז המסחרי, היא נהנית כמעט מכל גורמי הצמיחה הכלכליים – תיירות, פיננסים, ממשלה – ותמשיך לראות פיתוח.פרויקטי דירות קרובים ואולי תחייה מחודשת של מגורים במרכז העיר (עם חידוש נמל הקרוזים) עשויים להוסיף היצע חדש.צפוי כי עליית המחירים תהיה מתונה אך חיובית, ונאסאו תישאר מרכז הנזילות של שוק הנדל"ן הבהמאסי (המקום הקל ביותר לקנות או למכור במהירות).תתי השווקים המרכזיים למעקב כוללים את מערב ניו פרובידנס (אלבני, ליפורד קיי, אולד פורט ביי) שם נמצאות האחוזות היוקרתיות במיוחד, ואת מזרח ניו פרובידנס (אזורים כמו איסטרן רוד) הפופולריים בקרב תושבים מהמעמד הגבוה-בינוני וזרים בשל הנוף לים והקרבה לעיר.מבחינה כלכלית, תחזית הצמיחה של כלכלת איי בהאמה היא מתונה. קרן המטבע הבינלאומית מזהירה כי צמיחה שנתית בתמ"ג מעבר לכ־1.5% תדרוש המשך השקעות וטיפול במגבלות שוק העבודה globalpropertyguide.com. פירוש הדבר שקצב התרחבות הנדל"ן עשוי להיות תלוי ביכולתה של המדינה להכשיר עובדים ולתמוך בפרויקטים החדשים. למרות זאת, שירותי הבנייה והנדל"ן נשארים חיוביים, כאשר התאחדות הקבלנים של איי בהאמה מציינת כי “העתיד נראה מבטיח” בשל צבר פרויקטים חזק globalpropertyguide.com. סיכונים מאקרו־כלכליים מרכזיים כוללים גורמים חיצוניים: האטה בכלכלה האמריקאית או זעזועים כלכליים עולמיים עשויים לצנן רכישות זרות ואת ענף התיירות globalpropertyguide.com. בנוסף, שינויים בריבית בעולם עשויים להשפיע על הביקוש – תקופת הריביות הנמוכות עזרה להאיץ רכישות יוקרה; אם הריביות יישארו גבוהות, קונים שוליים עשויים להסס או לחפש מציאות. עם זאת, מגזר האולטרה־עשירים רגיש פחות לריבית, ורבים מרוכשי הנדל"ן באיי בהאמה משלמים במזומן, לכן ההשפעה צפויה להיות מוגבלת.
באופן כללי, תחזית 3–5 השנים לשוק הנדל"ן של איי בהאמה היא צמיחה והשקעות מתמשכות, אך בקצב מתון יותר. שווי הנכסים צפויים להמשיך ולעלות בהתאם לביקוש הבריא, במיוחד באזורים על המים ובאתרי נופש. מגזר היוקרה יישאר ככל הנראה הכוכב (בהתאם למגמות עושר עולמיות ולמשיכתם המתמדת של איי בהאמה), אך אנו גם צופים שיפורים בשוק הביניים אם יוזמות הדיור הממשלתיות יתממשו. עד 2030, שוק הנדל"ן של איי בהאמה יהיה מגוון יותר – עם נאסאו/פרדייס איילנד עדיין במרכז העסקי והמסחרי, אך חלק גדול יותר מהפעילות יתפזר בין "איי המשפחה". קיימות והתמודדות עם אתגרי מזג האוויר יהיו גם כן בולטים יותר (למשל יותר בתים סולאריים, בנייה עמידה לסופות) ככל שהפיתוח יותאם למגמות העולמיות. אם לא יתרחשו זעזועים משמעותיים, המשקיעים יכולים להיות אופטימיים ששוק הנדל"ן באיי בהאמה ישמור על תדמיתו כהשקעה ארוכת טווח איתנה וחתיכת גן עדן להשקיע בה.
זרקור אזורי: נאסאו, פרדייס איילנד, אקסומה ואבקוו
כדי להבין טוב יותר את השוק, כדאי לבחון אזורים ואיים מרכזיים באופן פרטני. איי בהאמה הם ארכיפלג עם שווקי נדל"ן מגוונים – מהעיר הבירה ועד לאיים השקטים שבחוץ. להלן סקירה של הביצועים והתחזיות בארבעה אזורים חשובים:
נאסאו (אי ניו פרובידנס)
פרדייס איילנד
אקסומה מתייחסת לשרשרת של איים אידיליים (הגדול שבהם הוא אקסומה הגדולה) הנמצאים כ-140 מייל דרומית לנסאו, הידועים במים הטורקיזיים וביופיים הבתולי.האקסומה הפכו לאחד משוקי הנדל"ן הצומחים והחמים ביותר בבהאמאס.החיים באקסומה רגועים ומלאי נופים – מהיישוב הראשי ג'ורג' טאון ועד הקהילות הקטנות באיים – ומושכים אליהם כאלו שמחפשים מפלט שקט הרחק מההמונים dupuchrealestate.com.הנדל"ן באקסומה נע בין בקתות כפריות בסגנון האי לבין אחוזות מפוארות על קו המים ואפילו איים פרטיים למכירה.תנאי השוק בשנת 2025 מצביעים על ביקוש גבוה והיצע מוגבל.אקסומה מוזכרת כ"נמצאת בביקוש גבוה" על ידי מתווכים, כאשר התחרות על נכסים איכותיים גורמת לעליית מחירים dupuchrealestate.com.מחירי הבתים הממוצעים קשה יותר להכליל כאן בשל סוגי הנכסים המגוונים, אך בתים ווילות על קו המים בדרך כלל מוצעים למכירה במחיר של מעל מיליון דולר (לעיתים קרובות 2–5 מיליון דולר לבנייה יוקרתית מודרנית).המשיכה של אקסומה לעשירי העל ברורה: זהו אחד המקומות המובילים עבור רכישת איים פרטיים, וסלבריטאים רכשו מקומות מסתור באיי אקסומה.לדוגמה, האי הפרטי של דייוויד קופרפילד מושה קיי והאי ליטל הול'ס פונד קיי של ג'וני דפ הפכו את אקסומה ליעד יוקרתי למפגשים של האליטה.עבור מי שאינם מיליארדרים, אקסומה עדיין מציעה מגרשים ובתים במחירים יחסית סבירים בפנים האי או הרחק מהמים, אך גם מחירים אלו עלו ככל שיותר משקיעים מגלים את הפוטנציאל של אקסומה.שוּק הַשְּׂכָרוּת חָזָק – החזירים השוחים של אקסומה, שנורקלינג ברמה עולמית ודייג מושכים תיירים רבים, ונתוני Airbnb מראים שלאקסומה אחד מהשיעורים הגבוהים ביותר של השכרה יומית ממוצעת במדינה (כ-750 דולר ללילה בממוצע, בין השכירויות קצרות-הטווח הפעילות) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.עם טרמינל בינלאומי חדש בנמל התעופה שנמצא בבנייה ופרויקטים של אתרי נופש יוקרתיים כמו הרחבת אתר הנופש גרנד אייל ושדרוגי סנדלס, הנגישות והמתקנים של האי משתפרים.תחזית: אקזומה צפויה להמשיך ולהתחזק במעמדה.מומחי תעשייה מציינים את אקסומה בעקביות כאחת מהבחירות הטובות ביותר להשקעה בשנת 2025 ואילך dupuchrealestate.com.כפי שדווח באחד הדיווחים, אקסומה מציעה "בריחה טהורה" ונמצאת בעמדה לפיתוח נוסף שעדיין מכבד את הקסם הטבעי שלה homesforsaleinnassaubahamas.com.קונים בשנים הקרובות עשויים לראות עליית ערך משמעותית, במיוחד אם ירכשו כעת לפני השלמת פרויקטים נוספים.המפתח יהיה לשמור על האיזון בין הפיתוח לסביבה – דבר שלקוחות העניין המקומיים מודעים לו.בסך הכל, עתיד הנדל"ן של אקסומה נראה מבטיח, עם השילוב בין ייחודיות, יופי ותשתיות חדשות שצפוי להניב תשואות חזקות.אבאקו (איי אבאקו) נמצאת בצפון בהאמה וכוללת את אבאקו הגדולה, אבאקו הקטנה, ושורה של איים קטנים המפורסמים בשיט ובבתים שניים.
השווקים של אבאקו ייחודיים משום שהם מתאוששים ממכה קשה: הוריקן דוריאן בספטמבר 2019 החריב אזורים באבאקו, כולל מארש הארבור וטרז'ר קיי, וגרם לנזקים נרחבים לנכסים.בשנים שחלפו מאז, השיקום היה יציב, ובשנים 2024–2025 אבאקו חווה תחייה של עניין והשקעות dupuchrealestate.com.השוק הנוכחי באבאקו מתאפיין בביקוש גובר ועליית מחירים, כאשר גם תושבים חוזרים וגם משקיעים מזדמנים קנו נכסים (חלק מהבתים שנפגעו מהסערה נמכרו במחירים מופחתים לאחר דוריאן, ושופצו או נבנו מחדש).על פי משרד התיירות, באבקו רשמה עלייה של 11.9% בהגעות אוויריות בשנת 2024, הצמיחה החזקה ביותר מבין כל האיים המרכזיים, מה שמצביע על חזרה מוצקה לרמות שלפני דוריאן של פעילות travelmarketreport.com.אזורים כמו טרז'ר קיי, הידוע בחופיו עוצרי הנשימה, ואלבו קיי (עם המגדלור הציורי של הופה טאון) שוב שוקקים חיים.מחירי הנדל"ן באבאקו, שצנחו בשנים 2019–2020, מטפסים בחזרה.מגרשים ודירות חוף ב-Treasure Cay, למשל, חזרו לערכם בזמן שהקהילה משתקמת; חלק מהנכסים מגיעים כיום למחירי טרום הסופה או אף עולים עליהם, אם כי הם עדיין מציעים תמורה יחסית טובה ב-2025.אבקו מארחת גם פרויקטים יוקרתיים: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, קהילת נופש פרטית ב-Great Guana Cay, חזרה לפעול במלואה וממשיכה למשוך רוכשים עשירים מאוד (הבתים שם נעים מ-4 מיליון דולר ומעלה).מבט לעתיד, התחזיות של אבאקו חיוביות מאוד.יש ביקוש עצור משמעותי מצד אלה שאוהבים את חוויית השיט, הדיג ואורח החיים הרגוע של אבקו.Montage Cay, אתר נופש יוקרתי על אי פרטי באבקו, נמצא בפיתוח ויוסיף מלון חמישה כוכבים ומגורים ממותגים עד 2025/26 practiceguides.chambers.com.צפוי כי הדבר יחזק עוד יותר את המוניטין של אובאקו.הממשלה גם נתנה עדיפות לתיקון תשתיות – כבישים, רשתות חשמל וכו'.- לתמיכה בצמיחה.סוכנים מקומיים מדווחים כי אבאקו "מבוקשת יותר ויותר" וכי המחירים "ממשיכים לעלות בהתמדה" ככל שההתאוששות נמשכת homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.סיכונים עדיין קיימים (למשל סערה גדולה נוספת), אך יש רוח קהילתית חזקה ועניין של משקיעים שמניעים את אבאקו קדימה.בשנת 2025 ובשנים הקרובות, אבאקו מייצגת גם סיפור של חוסן וגם הזדמנות – קונים שהשקיעו לאחר דוריאן כבר ראו רווחים, וצפויה צמיחה מתמשכת כאשר אבאקו תחזור לעצמה באופן מלא.אי פרדייז הוא אי קטן הסמוך לנאסאו, המוכר ברחבי העולם בזכות ריזורט אטלנטיס והנדל"ן היוקרתי במיוחד שבו. אי פרדייז (לעיתים קרובות נקרא פשוט “PI”) הוא למעשה מובלעת יוקרה; כמעט כל הנכסים כאן הם דירות יוקרתיות או בתים מפוארים. שוק הנדל"ן באי מזוהה עם יוקרה – הוא מציע אפשרויות כמו Ocean Club Estates (קהילה סגורה עם מגרש גולף ומרינה, שבה בתים נעים ממספר מיליוני דולרים ועד למעלה מ-20 מיליון דולר) ופרויקטים של דירות כמו One Ocean ו-The Reef/Residential Towers באטלנטיס. בשנת 2025, אי פרדייז ממשיך ליהנות מביקוש חזק מצד קונים עשירים שרוצים קירבה לנוחות של נאסאו, אבל עם אווירה פרטית יותר דמוית ריזורט. מחירי הדירות הממוצעים ב-PI הם מהגבוהים במדינה, בדרך כלל מתחילים ב700–800 אלף דולר לדירת שני חדרים וקל להגיע למיליון עד שני מיליון דולר ואף יותר עבור דירות גדולות יותר או כאלה עם נוף לים. דירות פנטהאוז ומתחמי יוקרה לחוף הים עשויים להגיע לסכומים של שמונה ספרות. המלאי באי מצומצם (שטחו קטן), ולכן הבנייה החדשה היא בדרך כלל לגובה (דירות) או שיפוץ באזורים קיימים. פיתוח משמעותי באופק הוא פרויקט Four Seasons/Ocean Club Residences, המתוכנן להסתיים עד 2027, אשר יוסיף מספר דירות ווילות-על יוקרתיות בתחומי Ocean Club globalpropertyguide.com. הפיתוח הזה מצופה רבות ורבים מהנרשמים להמתנה הם לקוחות קיימים של Four Seasons. הביצועים של השוק ב-PI חזקים – הנכסים כאן שומרים על ערכם היטב ומחליפים ידיים לעיתים רחוקות. בסוף 2024 ותחילת 2025 דווח על קיצור משמעותי בימי השוק של נכסים מובחרים באי פרדייז (נכסים מבוקשים נמכרים לעיתים תוך 2–3 חודשים) כאשר קונים אמידים רכשו כל דירה שהייתה זמינה homesforsaleinnassaubahamas.com. קדימה, שוק הנדל"ן באי פרדייז צפוי להישאר חזק מאוד. המוניטין של המקום, שדרוג מתמשך של ריזורט אטלנטיס, והצעות יוקרתיות חדשות (כמו ריזורט Aman שמועתי, ואטרקציית Royal Caribbean Beach Club המאושרת) ימשיכו להחזיק את רמת הביקוש גבוהה. אנו צופים המשך עליית מחירים, ייתכן אף שיעקוף את הממוצע של נאסאו, במיוחד עבור נכסים ייחודיים (למשל אחוזות לחוף הים, פנטהאוזים קומתיים). אי פרדייז ייהנה גם מהצמיחה של נאסאו תוך שהוא מבודד מהבעיות שלה (כמו פקקים או עומס). לסיכום, PI היה ויישאר אחת הכתובות הבלעדיות ביותר בקריביים, והוא פונה לרוכשים שמחפשים יוקרה מוכנה, בטיחות ובידור קרוב לביתם.
אקסומה
אבקו
היבטים משפטיים ומיסויים עבור רוכשים
משקיעים ורוכשי בתים זרים בבהאמה צריכים להיות מודעים למבנה המשפטי ולמיסים הקשורים לנדל"ן. הבהאמה בדרך כלל מקבלת בברכה בעלות זרה על נכסים, והתהליך מוגדר היטב:
- כללי בעלות זרה: רוכשים בינלאומיים יכולים להחזיק בנכסים בבעלות חופשית בבהאמה עם מעט מאוד מגבלות. אם רוכש זר קונה נכס מגורים חד-משפחתי או קרקע ריקה המיועדת למגורים פרטיים, אין צורך בהיתר מיוחד; הרוכש פשוט נרשם את הרכישה אצל מועצת ההשקעות לאחר סגירת העסקה (ומשלם דמי רישום חד-פעמיים בסך 1,000 דולר) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. כתוצאה מכך מונפקת תעודת רישום. עם זאת, אם זר רוכש קרקע לפיתוח מסחרי, השקעות השכרה, או מספר יחידות (כל דבר מעבר לבית פרטי בודד), נדרש לקבל “היתר להחזקת קרקע לאנשים בינלאומיים” לפני הסגירה practiceguides.chambers.com. גם את ההיתר משיגים באמצעות מועצת ההשקעות/רשות ההשקעות של בהאמה. אי קבלת היתר כנדרש תבטל את שטר הקרקע, ולכן זהו שלב חשוב עבור משקיעים-רוכשים practiceguides.chambers.com. בפועל, היתרים ניתנים באופן שגרתי לפרויקטים/השקעות לגיטימיים – הממשלה משתמשת בכך בעיקר כדי לבדוק ולתעד השקעות זרות משמעותיות. אין דרישות אזרחות או כללים של חכירה בלבד; זרים רשאים להחזיק בבעלות חופשית (fee simple) על הנכס בדיוק כמו אזרחי בהאמה, לאחר שהרישום או ההיתר בוצעו כפי שמתואר לעיל.
- מיסי עסקה (מס בולים/מע”מ): כל עסקת נדל”ן מחויבת במס חד-פעמי על העברת בעלות, שמאז 2019 נגבה כמע”מ (מס ערך מוסף) על מכירות נדל”ן. רוכשים זרים משלמים מע”מ קבוע של 10% על כל רכישת נכס מעל 100,000$ linkedin.com. לרוב המס מתחלק בין הקונה למוכר בהסכמה (בדרך כלל כל אחד משלם 50%, אם כי מו”מ לחלוקה כמו 70/30 אינו נדיר בעסקאות גדולות) linkedin.com. ברכישות מתחת ל-100,000$, המע”מ הוא 2.5%. אזרחים בהמאיים נהנים ממדרגות מס בולים/מע”מ מדורגות: עבורם המס הוא 2.5% על 100 אלף הדולרים הראשונים, 4% על 100–300 אלף דולר, 6% על 300–500 אלף דולר, 8% על 500–700 אלף דולר, 9% על 700 אלף עד מיליון דולר, ו-10% מעל מיליון דולר linkedin.com. (רוכשים מקומיים שזו דירתם הראשונה מקבלים הקלות ואף פטורים נוספים עד 500 אלף דולר כדי לעודד בעלות על דירה linkedin.com linkedin.com.) המשמעות היא שרוב הרוכשים הזרים ישלמו 10% מס על רוב רכישת הבתים, בעוד שמקומיים לרוב ישלמו פחות. חשוב לציין שמע”מ העסקה מחליף את “מס הבולים” הקודם – בפועל מדובר באותו חיוב, רק שמבחינה ניהולית הוא מנוהל כיום תחת חוקי המע”מ.
- מס רכוש שנתי: איי בהאמה מטילים מס רכוש שנתי (נקרא גם מס נדל"ן) על נכסי נדל"ן, עם שיעורים נוחים במיוחד לבתים המשמשים למגורים של הבעלים. נכסים למגורים המשמשים כבעלות אישית משלמים 0% על $300,000 הראשונים של ערך הנכס (פטור מלא ממס לחלק זה) linkedin.com, 0.625% על ערך בין $300,000 ל-$500,000, ו1.0% על ערך מעל $500,000 linkedin.com. ישנה תקרת מס – אף בית מגורים בבעלות אישית לא ישלם יותר מ-$120,000 בשנה מס רכוש, ללא קשר לשוויו. סף הפטור הזה הועלה לאחרונה (היה $250,000, וכעת $300,000) כדי להקל על נטל המס על בתים במחירים מתונים linkedin.com. עבור נכסים שאינם למגורים של הבעלים (השקעות או בתים שניים שאינם מגורי קבע), השיעורים מעט גבוהים יותר: 0.75% על $500,000 הראשונים, 1.0% על $500,000–$2,000,000, ו1.5% מעל $2,000,000 linkedin.com. (קרקעות ריקות חייבות בשיעור קבוע של 2% אם הן בבעלות זרים, כדי למנוע אגירת קרקעות, אך אם נבנה בית על הקרקע – יחולו השיעורים הרגילים.) ראוי לציין כי אין באיי בהאמה מס עירוני נוסף על נכסים – זהו מס המדינה היחיד והחוזר על נדל"ן. פיתוחים יוקרתיים רבים (כמו אלבני או לייפרוד קיי) גובים דמי אגודת דיירים עבור שירותים קהילתיים, אך אינם מחייבים מס עירוני.
- מס הכנסה ורווחי הון: באיי בהאמה אין מס על הכנסה, רווחי הון או ירושה. משמעות הדבר היא כי הכנסה משכירות נכס באיי בהאמה, או רווח ממכירת הנכס, אינם חייבים במס על ידי ממשלת איי בהאמה linkedin.com. אין גם מס עיזבון או ירושה על נכסי נדל"ן באיי בהאמה – ניתן להעבירם ליורשים ללא תשלום דמי מס מקומיים linkedin.com. מדיניות מיסוי זו היא יתרון עצום למשקיעים ממדינות עם שיעורי מס גבוהים. (עם זאת, בעלי נכסים זרים צריכים לבדוק את חוקי המס הרלוונטיים במדינת המוצא שלהם – לדוג' אזרחים אמריקאים עדיין חייבים במס אמריקאי על הכנסה עולמית, אך לעיתים קרובות יוכלו לקזז את המס שנדרש באיי בהאמה, שבמקרה הזה הוא אפס, וכך להפוך את ההכנסה לפטורה ממס בפועל בגבולות ניכוי הכנסה זרה או זיכוי מס.)
- תושבות באמצעות השקעה: כפי שצוין, השקעה בנדל"ן בבהמאס יכולה להקנות זכאות לתושבות קבע כלכלית. הרף הנוכחי הוא השקעה מינימלית של 1,000,000$ בנדל"ן לצורך עמידה בתנאים linkedin.com. יש להחזיק בנכס (או נכסים, שסכומם הכולל עובר את הרף), כאשר מכירה בסכום נמוך מהרף עלולה לסכן את המעמד. קבלת התושבות אינה אוטומטית אך היא ניתנת באופן שגרתי להשקעות מתאימות, לפי הדיווחים, משך הטיפול בבקשה הוא כ-3–4 חודשים homesforsaleinnassaubahamas.com. יש גם הליך מזורז אם משקיעים 1.5 מיליון דולר ומעלה (התהליך יאיץ)linkedin.com. לתושבי קבע מוענקות רוב הזכויות של אזרחים למעט ההצבעה, וכפי שצוין, ניתן להגיש בקשה לאזרחות לאחר 10 שנות תושבות. חשוב לציין שגם עצם היותך תושב אינה מחייבת בתשלום מס, שכן לבהמאס אין מס הכנסה – ניתן לגור שם ללא מסים אישיים, מה שמסביר רבות מהאטרקטיביות linkedin.com.
בסך הכל, המשטר המשפטי של בהמאס תומך מאוד במשקיעי נדל"ן. הבעלות מוגנת על ידי שטרות הנרשמים (הממשלה בתהליך מעבר לשיטה של רישום נדל"ן לשיפור נוסף של היעילות) practiceguides.chambers.com. קיימות מגבלות על המרת מטבע חוץ אך אלו מותאמות להשקעה (הדולר הבהמאסי שווה ערך לדולר האמריקאי וניתן להחזיר כספים לחו"ל באישור הבנק המרכזי, במיוחד כאשר הובאו מלכתחילה למטרה זו). המסרים המרכזיים: זרים יכולים לרכוש בביטחון, יש להיערך לכ-10% עלויות מיסוי סגירה, וניתן ליהנות מנטל מס שנתי נמוך. כל אלה, עם מערכת משפטית יציבה, הופכים את בהמאס לידידותית למשקיעים.
סיכונים, אתגרים וקיימות
למרות שהתחזית הכללית חיובית, משקיעים צריכים לזכור שישנם סיכונים ואתגרים שעשויים להשפיע על שוק הנדל"ן הבהמאסי בשנים הקרובות. הנה כמה נקודות עיקריות לשיקול:
- סיכוני הוריקן ואקלים: איי הבהמה חשופים גאוגרפית להוריקנים ולהשפעות שינויי האקלים. ההרס שגרם הוריקן דוריאן בשנת 2019 – אשר השמיד חלקים מאבאקו וגרנד בהאמה – היה תזכורת חדה לסיכון זה. פגיעה ישירה מהוריקן חזק עלולה לגרום לנזק רכוש מסיבי ולהוביל לירידת מחירים זמנית בשוק הנדל"ן המקומי (כפי שנראה בירידה שאירעה באבאקו לאחר 2019). עלויות ביטוח לרכוש עלו בהתאם ויהוו גורם משמעותי בעלות הבעלות על נכס. עליית פני הים וסחף הם דאגות לטווח ארוך, במיוחד לאזורי חוף נמוכים. תקני הבנייה חודדו לעמידות בפני רוח, ורוכשים מתוחכמים כיום נותנים עדיפות לבתים שנבנו לעמוד בסופות בדרגה 5 או ממוקמים באזורים גבוהים יותר. עם זאת, אירועי אקלים נותרים גורם לא צפוי ומשמעותי בשוק. משקיעים צריכים להבטיח קיומו של ביטוח מתאים ובנייה עמידה לכל נכס. החדשות הטובות הן כי התאוששות ובנייה מחדש נוטות להתרחש גם אחרי סופות קשות – למשל, שוק הנדל"ן באבאקו נמצא כיום בתנופת התאוששות חזקה רק מספר שנים לאחר דוריאן travelmarketreport.com – אך ההשפעה לטווח הקצר של אירועים כאלה עלולה להיות משמעותית.
- גורמים כלכליים וחיצוניים: הכלכלה של איי בהמה תלויה מאוד בתנאים חיצוניים – בעיקר בבריאות הכלכלה האמריקאית ובמגמות נסיעות עולמיות. האטה בארה"ב או בקנדה (שווקי התיירות והרכישה המרכזיים) עלולה להקטין כניסת מבקרים ולהפחית חלק מהביקוש לבתים שניים globalpropertyguide.com. באופן דומה, משברים עולמיים (מיתונים, מגפות) יכולים להשפיע במהירות לרעה על הכלכלה התיירותית של איי בהמה, כפי שניתן היה לראות בשנת 2020. עלייה בריביות בינלאומיות עשויה גם היא לצנן רכישות זרות, במיוחד עבור מי שמממן רכישות או נשען על הלוואות כנגד נכסים. קרן המטבע הבינלאומית מצביעה על כך ששימור הצמיחה מעבר לקצב הנוכחי ידרוש המשך השקעות וטיפול במחסור בכוח אדם globalpropertyguide.com – ואם אלו לא יתממשו, הצמיחה הכלכלית עלולה להיות נמוכה מהמצופה. נוסף לכך, למרות שלאיי בהמה יש מטבע ומצב פיסקלי יציבים, המדינה נושאת חוב לאומי שעשוי לכפות התאמות תקציביות בעתיד (אולי כולל שינויים במדיניות המס, אך אין בשלב זה כל אינדיקציה למס הכנסה בעתיד הנראה לעין). הפחתת סיכונים: הממשלה פועלת לגיוון ההשקעות (טכנולוגיה, לוגיסטיקה ועוד) במטרה להרחיב את בסיס הכלכלה מעבר לתיירות. והיקף גדול של השקעות זרות ישירות (מעל 10 מיליארד דולר בשנתיים travelmarketreport.com) מספק כרית ביטחון מסוימת בהיבטי תעסוקה ותמריץ כלכלי. עם זאת, משקיעים צריכים לעקוב אחרי מדדי הכלכלה הגלובלית כיוון ששגשוג איי בהמה תלוי בהם במידה רבה.
לסיכום, למרות שישנם סיכונים שכדאי לשקול, אף אחד מהם אינו מפחית מהאטרקטיביות המרכזית של הנדל"ן באיי הבהאמס, אלא מדגיש את הצורך בהשקעה זהירה ומודעת. מודעות להוריקנים ולביטוח, הבנה של הקשרים הכלכליים, תשומת לב להשפעות החברתיות, ומתן עדיפות לקיימות – כל אלה יהוו חלק בלתי נפרד מהשקעה נבונה באיי הבהאמס בעתיד. בהתמודדות נכונה עם האתגרים הללו, משקיעים יוכלו להבטיח לעצמם פרוסה מהגן עדן ולסייע בכך ששוק הנדל"ן הבהאמי יישאר תוסס ובר-קיימא לשנים רבות קדימה.
מקורות:
- ERA דופוץ' נדל"ן בהאמאס – סקירת שוק 2024 ותחזית ל-2025 dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com
- Chambers & Partners – נדל"ן 2025: בהאמאס (חוק ופרקטיקה) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- מורלי נדל"ן – דוח שוק נאסאו ופרדייז איילנד (יוני 2025) morleyrealty.com morleyrealty.com
- גלן פרגוסון (מתווך) – מדוע להשקיע בנדל"ן בהאמאס ב-2025? homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com
- Global Property Guide – ניתוח נכסי מגורים בבאהאמה 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Travel Market Report – שיא של 11.22 מיליון מבקרים ב-2024 (פברואר 2025) travelmarketreport.com travelmarketreport.com travelmarketreport.com
- LinkedIn (Glenn S. Ferguson) – מדריך מיסי נדל"ן בבאהאמה 2025 linkedin.com linkedin.com linkedin.com
- דו"ח המדינה של קרן המטבע הבינלאומית – באהאמה 2024: ייעוץ סעיף IV globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- אחרים: סטטיסטיקות משרד התיירות של בהאמאס travelmarketreport.com, Knight Frank Caribbean Insight 2024 content.knightfrank.com, דוח Forbes Global Properties globalpropertyguide.com, וכו'.
