מגמות שוק המגורים ב-2025
עליית מחירים על רקע מחסור כרוני בדיור: שוק הדיור בציריך נותר צפוף במיוחד בשנת 2025. מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס בשל ביקוש חזק והיצע מוגבל. נכון לאמצע 2025, מחירי הדירות בעיר עלו בערך ב-4.5% משנה לשנה (בתים פרטיים +4.0%) investropa.com. הדירה החציונית עולה כעת סביב 1.68 מיליון פרנק שוויצרי, כאשר המחירים הממוצעים נעים בין 14,000–21,000 פרנק למ"ר בהתאם לאזור investropa.com investropa.com. שיעור הדירות הפנויות בציריך הגיע לשפל של 0.07% – רק 7 מתוך 10,000 יחידות – הנמוך ביותר בשווייץ וכנראה בכל מערב אירופה swissinfo.ch. במילים אחרות, כמעט כל דירה תפוסה, מה שמשקף מחסור כרוני בדיור. הבנייה החדשה לא הדביקה את קצב גידול האוכלוסייה (רק כ-42,000 דירות חדשות צפויות ברחבי שווייץ ב-2025 לעומת כ-50,000 הנדרשות swissinfo.ch), ולכן התחרות על דירות נותרת עזה. אין זה מפתיע שמחירי המכירה ממשיכים לעלות – אנליסטים שווייצריים צופים צמיחה שנתית של 3% עד 4% בערך הנכסים בציריך עד 2025 engelvoelkers.com. אלא אם תתרחש זעזוע כלכלי, ירידות מחירים משמעותיות אינן צפויות כל עוד הביקוש גבוה באופן כה ניכר על פני ההיצע investropa.com investropa.com.
דינמיקת שוק שכירות מול קנייה: השכירות בציריך מזנקות גם הן, ומשנות עוד את חישוב הכדאיות בין שכירות לרכישה. לאחר עלייה דו-ספרתית ב-2023, דמי השכירות המבוקשים בעיר עלו בעוד 4.5% ב-2024 swissmarketplace.group. ברחבי קנטון ציריך השכירויות עלו בכ-4.8% בשנה האחרונה swissmarketplace.group, גם כשהעליות התמתנו לעומת הזינוק של 2023. מגמה זו צפויה להימשך ב-2025 – הביקוש ממשיך לעלות (הודות להגירה ולהיווצרות משקי בית חדשים), בעוד שהיצע הדירות הפנויות כמעט אינו קיים והיצע חדש נותר מזערי swissmarketplace.group. בקיצור, שוכרים מתמודדים עם תחרות קשה ועלויות גבוהות. במקביל, ההלוואות הפכו לזולות יותר: הבנק המרכזי השווייצרי הוריד את הריבית ל-0.25% בתחילת 2025 investropa.com, והקל על שיעורי המשכנתאות. עם ירידת עלויות הריבית ועלייה בשכירות, הבעלות על דירה היא לעיתים קרובות משתלמת יותר מהשכרה עבור תושבים לטווח ארוך investropa.com. למעשה, מחקר של UBS מראה כי בתחילת 2025, העלות של בעלות על דירה ירדה מתחת לרמת דמי השכירות באזורים רבים בשווייץ (היתרון הכלכלי של השכרה הצטמצם לכ-3% או נעלם לחלוטין) investropa.com. בציריך וג'נבה, עדיין משתלם לשכור לתקופות קצרות מתחת ל-5 שנים בשל מחירי הרכישה הגבוהים במיוחד investropa.com. אך למי שמתכנן להישאר לטווח ארוך ויכול לממן רכישת דירה, הקנייה שוב הופכת לאטרקטיבית. חברות הנדל"ן מציינות שהשכירות שזינקה בצירוף עם עלויות מימון נמוכות, גורמות לחישוב הכדאיות לנטות לכיוון הקנייה על פני השכרה – לראשונה מזה שנים engelvoelkers.com. דינמיקה זו – לחץ שיא בשוק השכירות לצד תנאים טובים יותר למשכנתאות – היא אחד הנושאים המרכזיים של שוק 2025.
ביקוש, דמוגרפיה ומחסור בהיצע: כוחות רבים תומכים בביקוש הלוהט לדיור בציריך. הכלכלה בעיר משגשגת, עם מעל 120,000 חברות (כולל בנקים גלובליים, חברות ביטוח וענף טכנולוגיה/ביו-טק פורח) שמושכות עובדים לאזור investropa.com. ההגירה ממשיכה להיות חזקה – שוויץ קלטה כ-83,000 תושבים נטו ב-2024 swissinfo.ch, ואוכלוסיית ציריך ממשיכה לגדול, מה שמגביר את הצורך בדיור. במקביל, הבנייה החדשה אינה מדביקה את הביקוש. עלויות בניה גבוהות, מחסור בכוח אדם ועליית ריבית האטו פתיחת פרויקטים חדשים swissinfo.ch. שטחים לבנייה מוגבלים בגלל גיאוגרפיה ותקנות מחמירות, במיוחד בשכונות המרכזיות המבוקשות. גם בעלי דירות מהססים למכור, ולכן יש מחסור קשה בדירות יד שנייה בשוק engelvoelkers.com. כתוצאה מכך, היצע הדירות הפנויות בציריך נמוך בהרבה מסף ה-1% שמוגדר כמחסור swissinfo.ch. אפילו דירות קטנות מצליחות למשוך עשרות מתחרים בכל פעם. מצב היעדר האיזון בין היצע לביקוש כנראה לא ייפתר בקרוב – התאחדות הקבלנים השווייצרית מזהירה ששיעור הדירות הפנויות ירד עוד יותר ברמה הארצית, כשהבנייה מפגרת אחרי הביקוש בשנים הקרובות swissinfo.ch. המשמעות היא לחץ מתמשך לעליית מחירים ושכירות. אכן, מומחים מתארים את ציריך כ“בירת העולם של מחסור בדיור” בשל נדירות הדירות להשכרה הקיצונית swissinfo.ch. נכון לעכשיו, שוק המגורים של ציריך נותר הדוק במיוחד ועמיד, הודות לכלכלה החזקה ולמבוקשות העיר. כל עוד לא יתרחש שינוי משמעותי, אנליסטים צופים יציבות מחירים והמשך צמיחה מתונה בשנים הקרובות engelvoelkers.com investropa.com, גם אם יכולת הרכישה של מקומיים נעשית לדאגה הולכת וגוברת.
שוק הנדל"ן המסחרי: משרדים, קמעונאות ותעשייה
מגזר המשרדים – יציב וזמין במיוחד
שוק המשרדים של ציריך ב-2025 מציג תמונה מעורבת של היצע נרחב וביקוש סלקטיבי. לאחר המגפה, חלה עלייה בפניות המשרדים בעקבות התפשטות העבודה מהבית/היברידית, אך המגמה מתייצבת. בחמשת מרכזי המשרדים הגדולים בשווייץ (ציריך, ג'נבה, בזל, ברן, לוזאן), שיעור ההיצע הכולל היה כ-5.0% בסוף 2024 jll.com. באזור ציריך בפרט, שטח המשרדים הזמין גדל ל-433,700 מ"ר (שיעור פנויות של 5.3%) לקראת סוף 2024 jll.com. מדובר בעלייה קלה מ-4.8% בשנה שקדמה לכך, בהמשך לעלייה הדרגתית מאז 2019 jll.com. השלמות חדשות בשטחים פריפריאליים תרמו לעלייה בפנויות – למשל, פרויקטים חדשים באורליקון וקלוטן (צפון ציריך) הוסיפו שטח משמעותי בשנה שעברה jll.com. גם רובע 5 (ציריך-מערב) ורובע 11 (אורליקון/אפפולטרן) חוו היצע חדש בולט ומשרדים משופצים שעלו על השוק jll.com. לעומת זאת, אזורים מסוימים במרכז ספגו שטח (שיעור הפנויות ירד ברובעים 1, 3 ו-9) כשהעסקים חיפשו מיקומים מרכזיים jll.com. שכר הדירה הממוצע למשרדים נותר שטוח במשך מספר שנים, עובדה המשקפת את האיזון בין גידול בהיצע לביקוש יציב jll.com. שכר הדירה למשרדים יוקרתיים במרכז ציריך נותר קבוע מאז 2022, אך ייתכן שמגמה זו תשתנה בקרוב. פרויקטי משרדים יוקרתיים וברי-קיימא שבצנרת (עם תעודות בנייה ירוקה ונוחות מודרניות) מושכים שוכרים, ואם הביקוש לחללים היוקרתיים יישאר גבוה וההיצע מוגבל – ייתכן ששכר הדירה במקומות היוקרתיים יעלה לבסוף לאחר תקופה של קיפאון jll.com.
בהסתכלות קדימה, תחזית משרדי ציריך זהירה אך אופטימית. קצב הבנייה החדשה של משרדים מואט בצורה דרמטית – רק כ-57,000 מ"ר הושלמו ב-2024, לעומת 343,000 מ"ר ב-2020 jll.com. בין 2025 ל-2027, צינור הפרויקטים של ציריך ממוצע רק 29,000 מ"ר בשנה, שבריר (בערך –71%) מהנפח השנתי שנבנה בין 2019–2023 jll.com. הירידה החדה הזו בהיצע החדש תסייע לבלום עליות תפוסה נוספות jll.com. יחד עם זאת, חלק מהשטחים יד שנייה עדיין משתחררים כשהחברות מייעלות את השטחים שלהן; כ-60,000 מ"ר משרדים קיימים צפויים להגיע לשוק ב-2025–26 (כנראה תת-השכרות או מבנים ישנים שמתפנים) jll.com. לכן, שיעורי התפוסה צפויים לנוע סביב רמה של 5%+ בטווח הקצר jll.com. הביקוש מצד שוכרים מתמקד באיכות: משרדים מודרניים, ממוקמים היטב (ובייחוד כאלה עם תקנים סביבתיים) מושכרים במהירות, בעוד שמשרדים מיושנים באזורים שוליים נותרים פנויים. ראוי לציין שענפי הפיננסים והטכנולוגיה של ציריך ממשיכים להוביל את הביקוש להשכרה. מספר מהלכים גדולים בסוף 2024 מדגישים את האמון במיקומים המובילים – לדוג' Salt טלקום פתחה משרד דגל חדש מעל רחוב Bahnhofstrasse, ומנהלת הנכסים Bellevue Group עברה לבניין ראשי משופץ בסמוך לכיכר Sechseläutenplatz jll.com. עם שיעור אבטלה נמוך (2.5%) וצמיחת תוצר של כ-1.2% engelvoelkers.com, החברות עדיין מרחיבות את מצבת כוח האדם, אם כי בזהירות. בסך הכל, שוק המשרדים בציריך מאוזן היטב: שוכרים נהנים מיותר אפשרויות ודמי שכירות יציבים, והמשכירים יכולים להיות רגועים שההאטה בבנייה תביא עם הזמן להידוק השוק. כל עלייה בביקוש (למשל, אם חברות יחזירו יותר עובדים למשרד) עשויה להוביל במהירות להעלאת שכר דירה במרכזים ראשיים. כרגע, צפויות דמי שכירות יציבים עם דינמיקת בריחה לאיכות – משרדים ישנים עשויים להציע הטבות, בזמן שמשרדים ירוקים באזור המרכז ובשכונות פורחות (כדוגמת Zürich-West ו-Oerlikon) יזכו להתעניינות רבה.
מגזר הקמעונאות – קניות יוקרתיות ממשיכות להוביל
נדל"ן קמעונאי בציריך הוכיח חוסן יוצא דופן. למעשה, רחוב הקניות הראשי של העיר, Bahnhofstrasse, נשאר אחד מהמיקומים הקמעונאיים היקרים ביותר בעולם. דמי השכירות הראשוניים לקמעונאות ברחובות המרכזיים עלו ביותר מ20% מאז 2020, והגיעו לכ-10,250 פרנק שוויצרי למ"ר לשנה עד סוף 2024 jll.com. נתון זה מציב את רחוב הדגל של ציריך אחרי פריז ולונדון בלבד באירופה מבחינת עלויות שכירות קמעונאיות jll.com. דמי השכירות הגבוהים משקפים ביקוש עז מצד מותגי יוקרה וקמעונאים למספר מצומצם של חנויות. אחוזי הנטישה ב-Bahnhofstrasse הם למעשה 0% jll.com – כל חנות שמתפנה נתפסת מיד. בשנים האחרונות מותגים גלובליים רבים שדרגו לסניפי דגל גדולים יותר או נכנסו לרחוב, מה ששומר על תפוסה מלאה. המעמד של ציריך כעיר עולמית אמידה תומך בכך: היא מובילה את אירופה בעוצמת קנייה לנפש, נתון שמסייע רבות להוצאה קמעונאית jll.com. זרימה קבועה של תיירים, אנשי עסקים ותושבים בעלי הון רב מבטיחה מכירות יציבות בבודקי יוקרה, שעונים/תכשיטים ואופנה עילית. גם עם עליית המסחר המקוון, החוויה והיוקרה בנוכחות ברחוב Bahnhofstrasse נותרות בלתי ניתנות להחלפה עבור קמעונאים. תמונה דומה קיימת גם באזורים מרכזיים נוספים כמו העיר העתיקה ורובע הבוטיק של Seefeld – הביקוש בריא ומספר החנויות הפנויות מזערי.
עם זאת, מיקומי קמעונאות משניים מתמודדים עם תמונה מורכבת יותר. רחובות צדדיים וקניונים פחות מרכזיים נדרשו להמציא את עצמם מחדש לאחר הקורונה, וקמעונאים בשוק הביניים מודעים לתחרות המקוונת. תנועת הקונים בציריך התאוששה עם חזרת התיירים והעובדים למשרדים, אך הלקוחות מצפים כעת ליותר מחנויות בלבד – נקודות מכירה מצליחות מציעות חוויות (בתי קפה, אירועים) ונוחות. ובכל זאת, ביחס לערים רבות, סקטור הקמעונאות של ציריך מתמודד היטב. ביטחון הצרכנים נתמך באינפלציה הנמוכה של שווייץ ועליית השכר, ושיעור האבטלה נמוך ביותר. בעלי הנכסים ברחובות הראשיים השיגו שיאי שכירות ב-2024 jll.com, דבר שמצביע על ביטחון חזק של קמעונאים בנוכחות פיזית בעיר. כתוצאה מכך, המשקיעים נשארים מעוניינים בנכסי קמעונאות פריים, שמספקים הכנסה יציבה (אף שהתשואות נמוכות בשל רמות המחירים). בעתיד, הביצועים הקמעונאיים צפויים להתפצל לפי מגזר: הקטגוריה האולטרה-פריים תמשיך לשגשג, בעוד שמיקומים חלשים יצטרכו לחדש ולהתחדש. אם מספר התיירים מאסיה וארה"ב יגדל בשנים הקרובות, הדבר יחזק עוד יותר את המסחר הקמעונאי במרכז העיר. מאידך, ירידה בהיקף ההוצאה של הצרכנים או שינויי הרגלי קנייה לטובת האי-קומרס עלולים להפעיל לחץ על החנויות הפחות מרכזיות. בינתיים, נדל"ן הקמעונאות של ציריך הוא סיפור של עוצמה בפסגה – “מיקום, מיקום, מיקום” נכון מתמיד, כאשר רחוב Bahnhofstrasse מוביל את דמי השכירות ברמה עולמית ואפס תפוסה פנויה בשל ביקוש מתמיד jll.com.
תעשייה ולוגיסטיקה – ביקוש גבוה, היצע מוגבל
תחום הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי באזור ציריך (ובשווייץ בכלל) חווה ביקוש חזק וירידת שיעור הוואקנטיות. נכון ל-2023, שיעור הוואקנטיות בנכסים לוגיסטיים להשקעה ברמה הארצית ירד לכ-5.1%, לעומת 7.7% ב-2019 jll.com. במילים אחרות, מחסנים ומרכזי הפצה נמצאים בתפוסה הולכת וגדלה, הודות לעלייה במסחר האלקטרוני, שינויי שרשרות האספקה וחברות שמחזיקות יותר מלאי. הפיזור הגיאוגרפי של לוגיסטיקה בשווייץ מתרכז לאורך מסדרונות תחבורה מרכזיים – חלק גדול מהמתחמים ממוקם במשולש בזל–ציריך–זולותורן וסביב אזורי מטרופולין עיקריים jll.com. ציריך, הממוקמת בצומת דרכים וליד שדה התעופה, מהווה מוקד לוגיסטי מרכזי אך גם מוגבלת בשטח. חלק ניכר מהקרקעות התעשייתיות הוסב למשרדים או מגורים (ובעיקר בעיר ציריך), מה שמצמצם את היצע המחסנים החדשים. מחסנים רבים קיימים הינם מבנים ישנים שאינם מותאמים באופן מושלם לצרכים המודרניים (למשל גובה תקרה נמוך יותר, פחות רציפים לפריקה וטעינה) jll.com, ולכן שטח לוגיסטי מדרגה A נדיר מאוד.
דמי השכירות לשטחי לוגיסטיקה/תעשייה באזור ציריך נעים לרוב בין כ-85 ל-140 פרנק למ"ר לשנה, בהתאם לגודל ולמיקום jll.com. מחירים אלו גבוהים יחסית בהשוואה בינלאומית (משקפים את עלויות הקרקע והבנייה הגבוהות בשווייץ). שיעור עליית השכירות מתון אך יציב ככל ששיעור הוואקנטיות יורד. משקיעים מביעים יותר עניין בתחום בשל היציבות התזרימית והפוטנציאל לצמיחה – התשואות בלוגיסטיקה, אף שהן נמוכות בשווייץ (כ-4–5%), עדיין מעט גבוהות משל משרדים מובילים. חשוב לציין כי רוב שטחי הנדל"ן הלוגיסטי בשווייץ נמצאים בבעלות עצמית (החברות מחזיקות בבעלות על המחסנים שלהן) jll.com. רק כ-300 נכסים לוגיסטיים ברחבי המדינה הם נכסי השקעה מושכרים jll.com. עובדה זו מוסיפה לאי-נזילות ולבלעדיות של הסקטור. מעט המחסנים האיכותיים שמוצעים למכירה מושכים תחרות עזה, כולל משקיעים מוסדיים זרים הנמשכים ליציבותה של שווייץ.
בשנים הקרובות, צפו כי פיתוח הלוגיסטיקה יישאר מוגבל. הקרקע המתאימה סביב ציריך למחסנים גדולים חדשים הינה מוגבלת ומפוקחת בקפדנות. עם זאת, מספר אזורי תעשייה בשולי העיר ולאורך כביש A1 עוברים התעצמות – אתרים ישנים עשויים לקבל מתקני לוגיסטיקה רב-קומתיים או להתחלק לחלוקה עירונית לחלוקה "הקילומטר האחרון". המגמה של העברת מלאי קרוב (כלומר, אחסון מלאי נוסף בתוך שווייץ) והבום בקניות אונליין ימשיכו להחזיק את הביקוש לשטחי לוגיסטיקה מודרניים גבוה. כתוצאה מכך, שיעור התפוסה עשוי להתכווץ עוד יותר, ושכירויות עשויות לעלות מעט, בעיקר ליחידות מחסן מובחרות. אתגר מרכזי הוא הסבה של מבנים מיושנים – מבנים תעשייתיים ישנים רבים אינם עומדים בדרישות הלוגיסטיות הנוכחיות jll.com. פתרונות יצירתיים כמו הסבת חלק מהמבנים למחסנים אישיים או ליחידות לעסקים קטנים ובינוניים מיושמים כדי לצמצם שיעור תת-התפוסה jll.com. בסך הכול, תחזית הנדל"ן התעשייתי בציריך היא חיובית, מאופיינת במחסור וביקוש יציב. התחום הנישתי הזה אולי לא זוכה לכותרות כמו נדל"ן מגורים או משרדים בציריך, אבל הוא מציע הזדמנויות מתפתחות למשקיעים שיכולים לנווט בתקנות האזורים ולאתר נכסים – היסודות של שיעור תפוסה נמוך ויציבות בדרישה לשכירות כבר קיימים jll.com.
תחזית השקעות: תשואות, עניין זר והזדמנויות
השקעות זרות ורגולציה: חשוב לציין כי שווייץ מחזיקה בחוקים מחמירים (לקס קולר) המגבילים בעלות זרה על נדל"ן למגורים.
זרים שאינם תושבים בדרך כלל אינם יכולים לרכוש בתים בציריך (למעט במקרים נדירים או באמצעות מבנים מסוימים הפטורים מהגבלה) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.עם זאת, זרים יכולים להשקיע בנדל"ן מסחרי בחופשיות, ועד עכשיו יכלו גם לרכוש מניות בחברות נדל"ן שווייצריות או קרנות ללא הגבלה jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.זה איפשר להון מוסדי זר להיכנס בעקיפין לשוק של ציריך.יש עניין עולמי משמעותי – קרנות עושר ריבוניות, קרנות ריט עולמיות ומשקיעים פרטיים השקיעו כספים בקרנות נדל"ן שווייצריות, פרויקטי פיתוח ורכישת נכסים מסחריים.לדוגמה, בנייני המשרדים המפוארים והנכסים הקמעונאיים של ציריך לעיתים קרובות מעוררים התעניינות והתמודדות מצד קרנות גרמניות או משקיעים מהמזרח התיכון.מעכשיו ואילך, עם זאת, הנוף הרגולטורי עשוי להתהדק.במרץ 2025 ממשלת שווייץ הודיעה על תוכניות להגביל עוד יותר רכישות נדל"ן על ידי זרים, ובכך ייתכן שתבוטל הפטור שאפשר לזרים לרכוש בחופשיות מניות של חברות נדל"ן ציבוריות jacquemoudstanislas.ch.אם ייושמו, רפורמות כאלה (הנמצאות כעת בדיון) יחייבו אישור ממשלתי למשקיעים זרים גם עבור אחזקות נדל"ן עקיפות, שינוי מהותי שמטרתו לצנן את הביקוש jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.הדבר העלה חששות כי הון זר עלול להרתע.עם זאת, תהליך החקיקה עדיין נמשך – כל שינוי עתידי ייקח זמן ועלול להיות מרוכך jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.נכון לעכשיו, העניין של משקיעים זרים נותר גבוה, במיוחד בנכסים מסחריים ובשותפויות פיתוח.תשואות יציבות בשוק תשואות נמוכות: נדל"ן בציריך נחשב להשקעה “מקלט בטוח”, המציעה יציבות על פני תשואות גבוהות. בשנת 2025, נכסי מגורים ומשרדים מובילים בציריך מניבים בדרך כלל רק כ-2.5%–3.5% בשנה (ברוטו) foxstone.ch. תשואות אלו צנועות, ומשקפות את השווי הגבוה והסיכון הנמוך של נדל"ן שווייצרי. עבור משקיעים מוסדיים כמו קרנות פנסיה וחברות ביטוח, אמינות ושימור ההון של נדל"ן בציריך הופכים אותו להחזקת ליבה. למעשה, בעלי הנכסים הגדולים מדווחים על ערכים יציבים או עולים – לדוגמה, Swiss Life (אחד המשקיעים הגדולים ביותר בנדל"ן בשווייץ) דיווחה כי שווי הנכסים בתיק שלה עלה בכ-0.2% ברבעון הראשון של 2025, בניגוד לכל האטה reuters.com. תזרימי ההכנסה מהשכרה נחשבים לאיתנים בזכות תפוסה מלאה ודיירים חזקים מבחינת אשראי בציריך. התשואות הכוללות צפויות להגיע בעיקר מהכנסה והשבחה הונית מתונה (התחזית: קצב עליית מחירים שנתי של כ-1–4% בשנים הקרובות investropa.com). משקיעים בינלאומיים ממשיכים להתעניין בנדל"ן בציריך למרות התשואות הנמוכות, בזכות מעמדה של שווייץ כמקלט בטוח. בתקופות של חוסר ודאות עולמי, נדל"ן בציריך מושך רוכשים מחו"ל המחפשים שמירה על עושר investropa.com. הפרנק השווייצרי החזק והיציבות הפוליטית במדינה מוסיפים לאטרקטיביות.
הזדמנויות מתפתחות – מגזרים ירוקים ונישתיים: משקיעים בוחנים גם נישות חדשות והשבחת נכסים בשוק של ציריך. נושא מרכזי הוא קיימות. ישנה עלייה בביקוש (מושכרים ורוכשים) למבנים ידידותיים לסביבה ובעלי יעילות אנרגטית, ונכסים עם תעודות ירוקות יכולים לזכות בפרמיה investropa.com. דחיפת הממשלה להפחתת פליטות פחמן – לדוג' חוק חדש שמחייב פאנלים סולאריים ברוב הבניינים החדשים pv-magazine.com – תחייב שדרוג מלאי ישן ופיתוח תשתיות אנרגיה מתחדשת. זה יוצר הזדמנויות למשקיעים לחדש מבנים ישנים עם בידוד משופר, משאבות חום, מתקנים סולאריים ועוד, ולהוסיף ערך תוך עמידה ברגולציות ירוקות. מגמה נוספת היא טכנולוגיה ו-PropTech בנדל"ן: מאפייני בית חכם, שירותי דיירים דיגיטליים וניתוחי דאטה מוסיפים ערך לנכסים (ומושכים במיוחד שוכרים חובבי טכנולוגיה בשוק של ציריך) investropa.com.
סקטורים מסוימים של נדל"ן גם מציגים פוטנציאל צמיחה. מתקני לוגיסטיקה ומדעי החיים מבוקשים אך יש מחסור – הסבת או פיתוח חללי תעשייה קלה בשולי המטרופולין ללוגיסטיקת ק"מ אחרון או למעבדות/מחקר היא אפיק מבטיח. פיתוח מגורים במיקומי "B" מסביב לציריך הוא הזדמנות נוספת: עם קושי רב לעמוד במחירי העיר, אזורים בפרברים או עיירות קומותרים פורחים (משקיעים בוחרים שם לבניית דיור להשכרה חדש שבו התשואות עשויות להיות מעט גבוהות יותר) foxstone.ch. למעשה, אזורים פרבריים עם תחבורה ציבורית מצוינת הופכים למוקדי השקעה, כאשר שוכרים מחפשים חלופות נגישות יחסית מחוץ למרכז העיר foxstone.ch. בנוסף, דגמי מגורים חלופיים צוברים תאוצה: מגורים שיתופיים ודיור קואופרטיבי. לציריך מסורת חזקה של קואופרטיבים לדיור ללא מטרות רווח, והעיר מעודדת מגזר זה (עם יעד של 33% דיור שאינו למטרות רווח עד 2050) digitalcollection.zhaw.ch. למרות שמדובר בפיתוח שאינו ממקסם רווחים, דיור קואופרטיבי מספק תשואה יציבה וארוכת טווח וכולל לרוב שיתופי פעולה ציבוריים-פרטיים על קרקע עירונית – משקיעים מוסדיים כמו קרנות פנסיה משקיעים בזהירות כאסטרטגיית ESG. בצד הפרטי, חללי מגורים משותפים שמציעים חוזים גמישים ושירותים קהילתיים מושכים צעירים ואקספטים, ומהווים נישה למעקב.
תחזית תשואות: בסך הכל, המשקיעים יכולים לצפות לתשואות מתונות אך אמינות מהנדל"ן בציריך בשנים הקרובות. נכסים למגורים ולמסחר באזורי הביקוש הגבוה עשויים להניב 3% תשואה שנתית בתזרים מזומנים foxstone.ch, בנוסף לעוד כמה אחוזים בעליית ערך הנכס – לא מרהיב, אך תואם את הפרופיל הסיכון הנמוך של שווייץ. מי שמחפש תשואות גבוהות יותר פונה לאסטרטגיות של השבחת ערך (למשל, שיפוץ דירות ישנות ומכירתן בשוק בעל הביקוש החזק לבעלות על דירות) או פיתוח (אם כי עלויות הבנייה הגבוהות והרגולציה מקשות על כך בציריך). פלטפורמות כמו מימון המונים לנדל"ן נכנסו גם הן לזירה (למשל Foxstone, Crowdhouse), ומאפשרות למשקיעים לקחת סיכון מעט גבוה יותר לטובת תשואות יעד בטווח של 5–7% באמצעות תיקי נכסים מפוזרים foxstone.ch. עניין מחו"ל צפוי להימשך בנכסים המרכזיים, אלא אם כן יחוקקו חוקים חדשים שיגבילו זאת באופן משמעותי. לסיכום, תחזית ההשקעות בציריך נותרת חיובית אך תחרותית – היציבות והמחסור בשוק מרמזים שהערכים יישארו חזקים, אך המשקיעים יצטרכו לגלות יצירתיות כדי למצוא תשואה. ההזדמנויות העיקריות טמונות בשדרוגים בתחום הקיימות, מתן מענה לביקוש לדיור באוכלוסיות שלא מקבלות מענה, וניצול המשך הצמיחה של ציריך לצד ניווט בסביבה רגולטורית משתנה.
שכונות מרכזיות ואזורי נדל"ן מבוקשים
ציריך היא עיר של רובעים מגוונים, שלכל אחד מהם אופי ייחודי ומגמות נדל"ן שונות. להלן סקירה של כמה שכונות מרכזיות – מאזורים יוקרתיים על שפת האגם ועד שכונות עירוניות מתפתחות – כולל רמות מחירים, הגורמים לפופולריות, פרויקטי פיתוח ומאפייני איכות חיים:
- אנגה (רובע 2) – מגורים יוקרתיים על שפת האגם. אנגה, בצד הדרומי של מרכז ציריך, הפכה למוקד לדירות יוקרה ואנשי מקצוע אמידים. המחירים כאן ממוצעים סביב 18,300 פרנק שווייצרי למ"ר investropa.com, מהגבוהים בעיר. פיתוחי יוקרה אחרונים (עם הטבות כמו חדר כושר פרטי ושירות קונסיירז') מושכים לאנגה אקספאטים עשירים ומנהלי טכנולוגיה investropa.com. האזור מתאפיין במיקום על – מרחק הליכה למרכז העסקים, סמוך לאגם, וכולל מתקנים כמו פארק ריטר ומוזיאון בארנגש. רמת החיים מצוינת: אנגה מציעה קניות יוקרתיות, בתי ספר בינלאומיים, ונסיעה קצרה לכיכר הפסרדה במרכז הפיננסי. עם פרויקטים יוקרתיים חדשים שבדרך, הייחודיות – והמחירים הגבוהים – של אנגה צפויים להישאר investropa.com.
- זיפלד (רובע 8) – המבוקשת ביותר על גדות אגם ציריך. זיפלד היא שכונה מבוקשת במיוחד ממזרח למרכז העיר, מוערכת בזכות הקרבה לאגם ציריך, מסעדות טרנדיות ואווירה תוססת. הנכסים כאן מגיעים למחירים הגבוהים ביותר (בין הגבוהים לציריך למ"ר) ונהנים מביקוש עז investropa.com. שיעור תפוסה מלא כמעט לחלוטין – כולם רוצים לגור בזיפלד. למרות תשואות שכירות נמוכות של כ-2–3% (סימן לערך הון גבוה מאוד), שיעור התפוסה הנמוך והדירות היוקרה מדגישים את הייחודיות של האזור investropa.com. בזיפלד יש שילוב של בניינים היסטוריים אלגנטיים ודירות מודרניות, רבות מהן עם נוף לאגם. התושבים נהנים מפנאי על קו המים, שטחים ירוקים כפארק ציריכרון, ובוטיקים. המקום פופולרי בקרב מקומיים אמידים ואקספאטים גם יחד. בשל מחסור בקרקע, בזיפלד כמעט ולא נבנים פרויקטים חדשים (מלבד דירות יוקרה מדי פעם), כך שההיצע מצומצם מאוד. צפו שזיפלד תישאר מובלעת יוקרה עם איכות חיים יוצאת דופן ומחירים תואמים.
כל אחת מהשכונות הללו ממחישה את המגוון הנדל"ני של ציריך. קהילות "החוף המוזהב" ו"החוף הכסוף" לאורך אגם ציריך מחוץ לגבולות העיר ראויות גם הן לאזכור – החוף המוזהב (החוף המזרחי שטוף השמש) בעיירות כמו קינזנכט וצוליקון נחשב יוקרתי מאוד לווילות וניתן למצוא בו מכירות אחוזות מעל 10 מיליון פרנקים שווייצריים investropa.com, בעוד החוף הכסוף (החוף המערבי, לדוג' תלוויל, הורגן) מציע מעט יותר תמורה אך עדיין יוקרתי מאוד. בעיר עצמה, אם מחפשים יוקרה קלאסית (אנגה, סייפלד, פלונטרן), חיים אורבניים עדכניים (קרייס 5), או אזורים מתפתחים וידידותיים למשפחות (אלטשטטן, אפולטורן, שוומנדינגן), המחוזות של ציריך מציעים זאת – אם מצליחים להשיג מקום. ראוי לציין כי בכל האזורים יש מחסור משותף בהיצע. אפילו ברבעים "הנגישים" יותר, קשה למצוא בית. המשמעות היא שצמיחת מחירים היא תופעה עירונית רחבה, רק בסדרי גודל שונים. עבור משקיעים ורוכשי דירות, מודעות להבדלים בין השכונות – בין יעדים חמים לעומת אזורים יוקרתיים וותיקים – היא מפתח להתנהלות בשוק של ציריך.
תשתיות ופרויקטים בפיתוח שמעוצבים את עתיד העיר
שדרוגי תחבורה: ציריך ממשיכה להשקיע רבות בתשתיות לתמיכה בצמיחתה ולשיפור איכות החיים. בשנים האחרונות הושלמו או הושקו הרחבות גדולות של התחבורה הציבורית. דוגמה מרכזית היא קווי הרכבת הקלה לימאטטל, שנפתחו כדי לחבר את הרבעים המערביים (אלטשטטן/אפולטורן) עם הפרברים לאורך עמק הלימאט. הרחבת קו החשמלית הזה, לצד שיפורים נוספים ברשת החשמליות, קיצרה מאד את זמני הנסיעה מהשכונות החיצוניות אל מרכז העיר investropa.com. קישוריות משופרת כבר מחזקת אזורים כמו אלטשטטן ואפולטורן, כפי שצוין קודם, בכך שהופכת אותם לנגישים ואטרקטיביים יותר לתושבים ולעסקים. הרחבות נוספות של קווי החשמלית ופרויקטי נתיבי אוטובוסים מתוכננים כדי להבטיח כי כל הרבעים יהיו בעלי קשרי תחבורה טובים. בינתיים, רשת הרכבת הפרברית (S-Bahn) – עמוד השדרה של התחבורה בציריך רבתי – עוברת שדרוגים. תחנת שטאדלחופן העמוסה צפויה להתרחב (מתוכננים מנהרה חדשה ורציפים נוספים) כדי להגדיל את קיבולת הרכבות במרכז ציריך בשנים הקרובות. הממשלה הפדרלית מקדמת גם את פרויקט “מנהרת ברוטן של ציריך” (מנהרת רכבת חדשה לכיוון וינטרהור) במטרה לשפר את הקישוריות הבין-עירונית עד תחילת שנות ה-30. פרויקטים אלו יאפשרו רכבות תכופות יותר ופחות עומס, ויתמכו בצמיחת האוכלוסייה החזויה של המטרופולין.
בגזרת הכבישים, פתרונות חדשניים משפרים את זרימת התנועה והסביבה. אחד הפרויקטים הבולטים הוא המעטפת לכביש המהיר שוומנדינגן (כאמור לעיל), שהושלם כדי לכסות כביש סואן באמצעות חיפוי ירוק ומעוצב investropa.com. צעד זה לא רק איחד מחדש שכונות שחולקו על ידי הכביש, אלא גם יצר פארק ירוק חדש באורך 1.6 ק”מ לתושבים – מצב של win-win הן לניידות והן לאיכות החיים העירונית. לעיר ולקנטון יש תוכניות דומות להתמודד עם עומסי תנועה נוספים באמצעות מנהרות או קירוי (למשל, מתקיימים דיונים על חפירת חלקים מדרך הטבעת רוזנגרטןשטראסה להורדת רעש באזורים הצפופים הללו). בנוסף, תחבורה ציבורית בציריך הולכת ונעשית ירוקה יותר: העיר משלבת אוטובוסים חשמליים בהדרגה ומרחיבה את תשתית האופניים, עם תוכניות למסלולי אופניים "סופר־היי־וויי" שיחצו את העיר לכל אורכה. כל המאמצים הללו מתיישבים עם יעד ציריך להיות עיר תחבורה ציבורית לדוגמה במאה ה-21, שבה אף הפרברים המרוחקים מחוברים היטב ודרכי תחבורה ברות־קיימא זוכות לעדיפות. תשתית תחבורה יעילה חשובה גם לנדל”ן – היא פותחת אזורים חדשים לפיתוח ומוודאת שהעיר תוכל לגדול מבלי להיחנק מעומסי תנועה.
פרויקטי פיתוח מרכזיים: מספר פיתוחים רחבי היקף מעצבים מחדש את המרקם העירוני של ציריך. אולי הפרויקט הצפוי ביותר הוא פרויקט "אנסמבל" בהרדטורם, שיפתח מחדש את מתחם אצטדיון הרדטורם שעמד שומם במשך שנים באזור 5. הפרויקט כולל אצטדיון כדורגל חדש עם 18,000 מושבים לשני מועדוני הכדורגל של ציריך, מוקף בשני מגדלים גבוהים ובניינים בינוניים שיספקו כ-600 דירות חדשות (כולל דיור בר השגה), וכן שטחי משרדים ומסחר swissinfo.ch. בוחרים אישרו את התוכנית הזו בהיקף 570 מיליון פרנק שווייצרי כבר ב-2018 swissinfo.ch, ולאחר שנים של עימות פוליטי וערעורים משפטיים, הצפי הוא שהבנייה תתחיל בקרוב. לאחר השלמתו, הפרויקט ייצור מרכז שכונתי חדש במערב ציריך, שייתן מענה הן לצרכי תשתיות ספורט והן להיצע הדיור. רכיב הדיור הוא משמעותי – מגדל אחד מיועד בעיקר לדיור שיתופי/למטרות ללא כוונת רווח, ויסייע לעיר להתקדם ביעדי הדיור בר ההשגה שלה swissinfo.ch. למרות שאתגרים משפטיים עיכבו את לוחות הזמנים (הפרויקט היה "מתחיל-נעצר" עם התנגדות מצד גורמים מסויימים) coliseum-online.com swissinfo.ch, הציפייה הכללית היא כי פרויקט אנסמבל אכן יתקדם ויספק אצטדיון מודרני עד אמצע/סוף שנות ה-2020 ודירות חדשות נחוצות.
במרכז העיר, פרויקט הענק אירופאלאלי (התחדשות מתחם מסילות הברזל הסמוכות לתחנת הרכבת המרכזית של ציריך) השלים לאחרונה את שלביו האחרונים. בעשור האחרון, אירופאלאלי סיפק משרדים חדשים (כולל קמפוס גדול של גוגל), מאות דירות, קמפוס אוניברסיטאי וטיילות מסחריות – ובכך הרחיב בפועל את מרכז העיר. השלמת הפרויקט ב-2020-2021 משמעותה כי אין עוד מגרשים ריקים גדולים בלב ציריך. תשומת הלב עוברת כעת אל אתרי התחדשות קטנים ומתחמי תעשיה מוזנחים. לדוגמה, באורליקון, מתקיימת בנייה באתרים כמו צ'נטרו (שדרוג מרכז אורליקון) ומגדל אנדריאסטורם שנחנך ב-2018, ונוספו אליו מגדלים נוספים דוגמת פרנקלין טאואר, ופרויקטים נוספים מתוכננים סביב תחנת אורליקון. בצפון ציריך, מקודמות תוכניות להקמת פארק חדשנות סמוך לדיבנדורף (קצת מחוץ לעיר), שיכלול מתקני מו"פ ואולי גם מגורים – תוך ניצול הקרבה לאוניברסיטת ETH ולאוניברסיטה הראשית.
המתכננים של ציריך שמים דגש גם על התחדשות עירונית בת קיימא. אתרים תעשייתיים ישנים רבים באזור המטרופולין מיועדים לשינוי ייעוד ולפיתוח מעורב שימושים. לדוגמה, בפרברים: באזור דיטיקון מתקיים פרויקט גדול ההופך אזור תעשייה ישן לרובע מגורים עם אלפי יחידות דיור, מה שיקל באופן עקיף את הלחץ בעיר ציריך. בתוך העיר, התחדשות עירונית בקרייז 4 ו-5 (רחוב לאנג ושכונת ציריך ווסט) נמשכת, לפי תוכניות להוספת חצרות ירוקות ומרחבים קהילתיים לצד בניינים חדשים investropa.com. תוכנית המתאר של העיר לשנת 2040 מתמקדת ב-"Innenentwicklung" – פיתוח פנימי – כלומר, התחדשות והגדלת הצפיפות בתוך התחום העירוני הקיים במקום התפשטות פרברית. הדבר כולל העלאת זכויות בנייה באזורים סמוכים לתחבורה ציבורית לבניית בניינים גבוהים יותר, ועידוד גורדי שחקים מעורבי שימושים באזורי ייעוד (למשל, יותר מגדלים יותד מותר להקים סביב אלשטטן ואורליכון). יחד עם זאת, ציריך מאזנת בין פיתוח זה לבין סטנדרטים קפדניים של עיצוב וסביבה, על מנת לשמור על אופיה של העיר.
תשתיות פוגשות תכנון עירוני: יוזמה משמעותית נוספת היא התחייבותה של ציריך לחברת ה-2000 וואט וליעדי האקלים. העיר מרחיבה תוכניות לשדרוג מבנים להתייעלות אנרגטית, הרחבת רשתות חימום מרחבי (לעיתים תוך שימוש במי אגם או חום מפסולת), וחיוב התקנת פאנלים סולאריים בבנייה חדשה בהתאם לחוק הפדרלי החדש pv-magazine.com. המשמעות של קידום תשתיות ירוקות היא שלרוב ידרשו יזמים לשלב מערכת סולארית, גגות ירוקים ומערכות מיזוג יעילות – מה שמעלה את העלות הראשונית אך משפר את הקיימות לטווח הארוך. התוצאה היא עיר שנשארת בעלת איכות חיים גבוהה, עם רמת זיהום נמוכה ועמידות לאקלים, מה ששומר גם על ערך הנדל"ן הגבוה.
גם מדיניות התכנון משתנה. העיר מעלה על סדר היום תוכניות להגנה על שטחים לדיור ללא מטרות רווח – למשל, שמירה על קרקעות ציבוריות מסוימות לקואופרטיבים וחקיקה המעודדת יחידות דיור בר השגה בפרויקטים חדשים. יעד בולט שנבחר על ידי התושבים הוא ששליש מכל מלאי הדירות יוחזק בידי קואופרטיבים או גופים ללא כוונת רווח עד שנת 2050 digitalcollection.zhaw.ch. זה מניע את העיר להקצות קרקעות ותנאים מועדפים לקידום בנייה כזו (לדוגמא, מתחם הקואופרטיב “Mehr Als Wohnen” באזור חונציקר, שהוקם לפני מספר שנים, משמש דגם לחיקוי). נוסף על כך, הוסדרו דיונים על רגולציה של השכרות לטווח קצר (Airbnb) כדי לוודא שמלאי המגורים משרת את תושבי העיר – בציריך נשקלת הגבלת השכרת דירות לתיירים כדי למנוע חוסר בזמינות דירות קבועות, אך טרם נחקק חוק מחמיר בנושא.
לסיכום, התשתיות ותוכנית הפיתוח של ציריך מכוונות לצמיחה חכמה: הרחבת קיבולת התחבורה, פתיחת אפשרויות מגורים חדשות באזורים לא מנוצלים, וחיזוק המרחבים הירוקים והציבוריים של העיר. פרויקטים כמו אצטדיון הארדטורם, מנהרת שוומנדינגן וקווי החשמלית החדשים הם דוגמה לגישת ציריך – השקעה בשיפורים שמשרתים מטרות מרובות (מגורים, ניידות, סביבה). מאמצים אלה אמורים לסייע לציריך להישאר תחרותית מאוד ובעלת איכות חיים גבוהה, מה שתומך בתוקף שוק הנדל"ן. כמובן, לא חסרות אתגרים (מהתנגדות תושבים ועד תהליכי אישור שווייצריים מורכבים), אך ההיסטוריה של העיר מראה על התקדמות הדרגתית המונעת בהסכמה רחבה. עבור משקיעים ותושבים, פיתוחים אלה משמעותם קישוריות טובה יותר, יותר הזדמנויות דיור באזורים מסוימים, והתפתחות מתמדת של הנוף העירוני של ציריך בעשור הקרוב.
סביבה רגולטורית: מסים, כללי בעלות וקודי בנייה
שוק הנדל"ן של ציריך פועל במסגרת מסגרת רגולטורית שווייצרית יציבה אך מתפתחת, המכסה הכל ממסים ועד כללי רוכשים זרים והוראות קיימות. הנה היבטים ושינויים מרכזיים נכון לשנת 2025:
חוקי בעלות זרה – לקס קולר: אולי התקנה הייחודית ביותר היא חוק לקס קולר, אשר מגביל אזרחים זרים מרכישת נדל"ן למגורים בשוויץ.
בעיר ציריך, פירוש הדבר הוא שזרים שאינם תושבים אינם יכולים לרכוש בתים או דירות כהשקעה או נכס נופש.רק תושבים (כולל אזרחים זרים בעלי אישורי שהייה שוויצריים) נחשבים למקומיים ברכישת נכס jacquemoudstanislas.ch.יש כמה יוצאים מן הכלל – למשלזרים יכולים לרכוש בתים לחופשה באזורים תיירותיים מסוימים או לקחת חלק משמעותי בקרן/חברת נדל"ן שווייצרית הנסחרת בבורסה (בעלות עקיפה) ללא בעיה jacquemoudstanislas.ch.נכסים מסחריים פטורים גם הם, כך שחברות או יחידים זרים יכולים לרכוש משרדים, חנויות, מלונות וכו' באופן חופשי.כללים אלה שמרו היסטורית על ריסון הספקולציה הבינלאומית בדיור בשווייץ והבטיחו שהשוק לא נשלט על ידי קונים מחו"ל (כפי שניתן לראות בכמה ערים גלובליות אחרות).עם זאת, שינויים מתבצעים: המועצה הפדרלית (ממשלת שווייץ) במרץ 2025 הכריזה על תוכניות להחמיר עוד יותר את חוק לקס קולר jacquemoudstanislas.ch.בין הרפורמות המוצעות, זרים הגרים בשווייץ עלולים להיאלץ למכור את ביתם אם יעברו מהמדינה (סגירת פרצה), וחשוב מכך, הפטור הנוכחי לרכישת מניות בחברות נדל"ן יבוטל jacquemoudstanislas.ch.זה אומר שמשקיעים זרים יצטרכו אישור אפילו כדי להשקיע בעקיפין באמצעות חברת נדל"ן או קרן רשומה – שינוי משמעותי.הוצע גם: קונים זרים של נדל"ן מסחרי יוגבלו לשימוש עצמי; הם לא יוכלו לרכוש רק למטרות השכרה jacquemoudstanislas.ch.צעדים אלה נועדו לצנן את הביקוש ולטפל במחסור בדיור בשווייץ (חלק מאסטרטגיה רחבה יותר הקשורה לדאגות לגבי גידול האוכלוסייה) jacquemoudstanislas.ch.חשוב לציין שאלו עדיין אינם חוקים – טיוטה נמצאת בהכנה לדיון בפרלמנט, וצפויה התנגדות עזה מקבוצות עסקיות ונדל"ן jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.אם כללים מחמירים כאלה אכן יעברו (דבר שאינו ודאי), זה עשוי לסמן שינוי משמעותי בסביבה המשפטית להשקעות זרות, מה שעשוי להפחית חלק מהכניסות של הון זר.בינתיים, לשנת 2025, המצב הקיים נשמר: רוכשים זרים ממלאים תפקיד ישיר מוגבל בדיור בציריך, אך פעילים בהשקעות מסחריות ועקיפות.כל מי שמעוניין להשקיע מחו"ל צריך להישאר מעודכן בדיון על רפורמת לקס קולר, שכן היא עשויה לשנות את דרכי ההשקעה בעתיד הקרוב.מסי מקרקעין ועלויות החזקת דירה: מערכת המס בשווייץ בדרך כלל נוחה לבעלי נכסים, אם כי יש לה כמה מאפיינים ייחודיים. אין מס רווחי הון פדרלי על מכירות נדל"ן פרטי שמוחזק לטווח ארוך, אך קנטון ציריך (כמו רוב הקנטונים) מטיל מס רווחי מקרקעין בעת מכירת נכס, לרוב בסולם מדורג (מס גבוה יותר אם אתה מוכר תוך מספר שנים מרכישה, מה שמעודד החזקה ארוכה). בציריך גובים גם מס העברת מקרקעין (כ-1% מהמחיר) ואגרות נוטריון/מרשם מקרקעין בעת עסקאות practiceguides.chambers.com. בעלי דירות משלמים מס הון שנתי לפי ערך הנכס, וחשוב לציין שבשווייץ מוטל מס "הכנסה מדמי שכירות רעיוניים" על בתים המוחזקים למגורים עצמי – כלומר, מס שמחשיב את בעל הבית כאילו הוא מרוויח שכר דירה מהמגורים בביתו zug4you.ch. רבים מהבעלים אינם שבעי רצון מהמס הרעיוני הזה, ויש דרישה לרפורמה או ביטולו. למעשה, מתקיימים דיונים בברן על ביטול המס הרעיוני, ייתכן בשילוב ביטול אפשרות ניכוי ריבית משכנתה כהשוואה של ההשפעות ubs.com. אם רפורמה כזו תעבור בשנים הקרובות, זה עשוי לשנות את החישוב עבור בעלי הבתים (להעלות מס לבעלי דירות ששילמו את כל המשכנתא אך להסיר חסם לקנייה). נכון לשנת 2025 אין הכרעה סופית – אך זהו תחום שכדאי לעקוב אחריו. מצד חיובי, האינפלציה בשווייץ ירדה וריבית המשכנתאות הבסיסית (שמשפיעה על אפשרות העלאת שכר דירה) נשארה יציבה ב-2024 swissmarketplace.group, כך שעלות ריבית משכנתא ותחזוקה צמודת מדד התייצבו. עבור משקיעים, הכנסה משכר דירה ממוסה כהכנסה רגילה (לאחר ניכוי הוצאות), ומשקיעים תאגידיים נהנים ממס חברות שווייצרי נמוך יחסית (כ-19% בציריך, בדרכו לרדת מעט בגלל רפורמות מתואמות לסטנדרט OECD). בסך הכול, החוקים הפיסקליים לנדל"ן יציבים ומתונים, עם עדכונים הדרגתיים ולא מהפכים פתאומיים – וזהו אחד הגורמים המרכזיים לאטרקטיביות לסביבה ההשקעתית.הגנות לשוכרים ותקנות שכירות: בציריך, כמו בכל שווייצריה, נהוג משטר ידידותי לשוכרים. כ־55-60% ממשקי הבית בשווייץ שוכרים (ואפילו יותר בעיר ציריך), ולכן החוקים מאזנים בין הצדדים אך נוטים להגן על השוכרים. בדרך כלל ניתן להעלות שכירות רק בתנאים מסוימים – למשל, אם שיעור הריבית הארצי עולה או בשל אינפלציה ושיפוצים משביחים. בשנת 2023 ניתנה לבעלי הדירות הזדמנות נדירה להעלות שכירות, משום ששיעור הריבית המשכנתא הייחוסי עלה פעמיים (מ־1.25% ל־1.5%), מה שתרם לזינוקי המחירים באותה שנה swissmarketplace.group. ב־2024 שיעור זה נותר יציב ולא היו זעזועים נוספים כמו התייקרות דלק, ולכן קצב עליית השכירות נרגע לכ־4-5% swissmarketplace.group. אם הורדת הריבית האחרונה של הבנק המרכזי תגרום בסופו של דבר לירידת שיעור הייחוס, ייתכן ששוכרים מסוימים אף יוכלו לדרוש הפחתת שכר הדירה (אם כי בדרך כלל יש השהיה עד שזה קורה). הגנות מפני פינוי בשווייץ נחשבות חזקות – שוכרים עם חוזים ארוכים יכולים להיות מפונים רק מסיבות מוגבלות כמו שימוש אישי של הבעלים, וגם אז בהתראה ממושכת. יש גם מערכת המאפשרת לשוכרים לערער בבית המשפט על עליות שכר דירה מופרזות או שכר דירה שמתחיל ברמה "בלתי הוגנת", לנוכח המצב של מחסור בדירות פנויות. עיריית ציריך עוקבת אחר מצב הדיור בר השגה ובוחנת אם יש לנקוט צעדים נוספים (כמו פיקוח על שכירות או סובסידיות נוספות) אם המשבר יחמיר. נכון ל־2025, לא נוספו חוקים חדשים של פיקוח על שכירות מעבר למערכת הפדרלית הקיימת, אך זהו נושא פוליטי חם, במיוחד לנוכח מחאות שוכרים על זינוקים חדים בשכירות ופינויים (למשל מחאת הבניינים "סוגוס" בסוף 2024 swissinfo.ch). משקיעים צריכים לקחת בחשבון כי העלאות שכירות נמצאות תחת רגולציה והלחץ הפוליטי לרסן עליות חדות הולך ומתחזק בשל המחסור.
תקני בנייה ירוקה ורגולציה תכנונית: ציריך ושווייץ מקדמות רגולציות סביבתיות בנדל"ן. ביוני 2024, הבוחרים השווייצרים אישרו ברוב מוחץ חוק חדש להאצת אימוץ אנרגיה מתחדשת pv-magazine.com. הוראה מרכזית אחת: כל מבנה חדש מעל 300 מ"ר יחויב בהתקנת פאנלים סולאריים על גגות או חזיתות החל מ-2025 pv-magazine.com. קנטון ציריך אפילו יכול להרחיב זאת גם למבנים קטנים יותר. כך בעצם הופכת שילוב אנרגיה סולארית לנוהג מקובל בפיתוח חדש. בנוסף, קנטונים רבים (כולל ציריך) הנהיגו תקנות שלפיהן מערכות החימום החדשות לא יכולות להיות דלק או גז – הן חייבות להתבסס על אנרגיה מתחדשת (משאבת חום, שמש תרמית וכו') או לפחות לעמוד בתקני פליטה נמוכה, בעיקר בבנייה חדשה ושיפוצים. עיריית ציריך מעודדת אישור מינרג'י (תווית בנייה ירוקה שווייצרית) למבנים חדשים; אף שאינו חובה, יזמים רבים מקפידים עליו להקל על קבלת היתר בנייה ולמשוך רוכשים שוחרי סביבה. תקנות הבנייה מחייבות גם רמת בידוד גבוהה, חלונות משולשים ואמצעים נוספים להתייעלות אנרגטית, כחלק ממטרת שווייץ להפחית פליטות בתחום הבנייה. עבור יזמים, המשמעות היא עלות בנייה מעט גבוהה יותר, אך גם סטנדרט יעילות גבוה במיוחד לבניינים חדשים. בשנים הקרובות צפויה עלייה בשיפוץ מבנים ישנים להתאמה לתקנים – לעיתים בסיוע תמריצים ממשלתיים או דרישות בעת ביצוע שיפוצים מהותיים.
בתחום התכנון, מתמודדים מתכנני הערים בציריך עם האתגר של פיתוח דיור ומשרדים נוספים מבלי ליצור התפשטות עירונית. חוקי התכנון שונו כדי לאפשר צפיפות גבוהה יותר באזורים נבחרים: למשל, אזורים סביב תחנות רכבת או מרכזי תחבורה תוגברו לאפשר בנייה רב-קומתית היכן שבעבר הותרו בניינים נמוכים בלבד. העיר גם משתמשת באסטרטגיות “Innenentwicklung” – הסבת אזורים מסחריים לא מנוצלים לדיור, חלוקת דירות גדולות לקטנות וכו'. יוזמת תכנון בולטת היא הקצאת אזורי גורדי שחקים: בציריך יש אזורים מסוימים בלבד בהם מותר לבנות בניינים מעל 40 מ' – כמו אזורים מסוימים באורליקון, אשֶר-וויס (ציריך-מערב) ובקרבת אלטשטטן – בזמן שבמרכז ההיסטורי ובחוף האגם יש הגבלות גובה מחמירות. גישה זו נועדה לרכז בנייה גבוהה במקום בו התשתיות תומכות ולשמר את קווי הנוף של העיר (כמו המבט הידוע לאלפים).
היבט רגולטורי נוסף הוא המכסה לדיור בר השגה/קואופרטיבים בפרויקטים גדולים חדשים. העיר לעיתים קרובות דורשת שחלק מהדירות בפרויקטים גדולים ימכרו לאגודות דיור ללא מטרות רווח או יושכרו במחירים נמוכים מהשוק לתקופה מסוימת. זהו חלק מהיעד של 1/3 דיור ללא מטרות רווח digitalcollection.zhaw.ch. כיום, ציריך עומדת על כ-25% דיור קואופרטיבי/ללא רווח, כך שסביר להניח שהעיר תגביר דרישה לכך בפרויקטים עתידיים.
לסיכום, ניתן לאפיין את הסביבה הרגולטורית של ציריך ב-2025 כיציבה אך במגמת התערבות גוברת כדי להתמודד עם סוגיות דיור ואקלים. המיסוי נותר יחסית קל ויציב. ההגבלות על רוכשים זרים הדוקות וצפויות להחמיר, אם כי משקיעים מסחריים עדיין מוצאים מרחב פעולה. הרגולציות הירוקות הולכות ומתחזקות, מה שהופך את דרישות הבנייה בת קיימא לחובה. ואילו צעדים לשיפור נגישות הדיור – מהגנה על דיירים ועד קידום קואופרטיבים – מתרחבים בהדרגה על מנת לאזן את חוסר האיזון בשוק. עבור בעלי עניין, שמירה על עמידה בדרישות הרגולציה דורשת מעורבות אקטיבית במדיניות: לדוג' תכנון מראש של התקנת מערכות סולאריות, או תכנון השקעות בהתאם לכללי לקס קולר. אף שהרגולציות מגבירות את המורכבות, הן גם תורמות לאטרקטיביות ארוכת הטווח של ציריך – מבטיחות פיתוח בר קיימא, מונעות בועות ספקולטיביות, ומסייעות לשמור על איכות החיים הגבוהה של העיר, שתורמת בסופו של דבר לערך הנדל"ן.
סיכונים ואתגרים בשוק
למרות התחזית האופטימית הכללית לגבי ציריך, קיימים מספר סיכונים ואתגרים העלולים להשפיע על שוק הנדל"ן ב-2025 ובשנים הקרובות. משקיעים ועוקבים צריכים להביא גורמים אלו בחשבון:
- סיכוני ריבית ומימון: לאחר שנים של ריביות נמוכות במיוחד שדחפו את עליות המחירים, הסביבה השתנתה. ב-2022–2023, הבנק המרכזי השוויצרי העלה באגרסיביות את הריבית ממינוס עד ל-1.75%, מה שצינן את השוק במידת מה. עד 2025, האינפלציה נרגעה והבנק המרכזי עבר לקיצוץ ריבית קטן investropa.com, אך נשאר הסיכון שהריביות עוד עלולות לעלות אם האינפלציה תקפוץ שוב או אם המצב הגלובלי ישתנה. עליית ריבית תפגע ישירות בשוק הנדל"ן השוויצרי בכך שתהפוך את המשכנתאות ליקרות יותר ותפחית את יכולת הקנייה של רוכשים, מה שעלול לצנן את הביקוש investropa.com. המחירים הגבוהים בציריך רגישים במיוחד לעלויות מימון – קפיצה מהירה בריבית עשויה להוציא שחקנים מהשוק ולעצור או אפילו להפוך מגמת עליות בחלק מהסגמנטים הלוהטים. בנוסף, הבנקים הקשיחו את הקריטריונים להלוואות (בין היתר בשל תקנות בזל III שנכנסו לתוקפן ב-2025 ומחייבות רמות הון גבוהות יותר foxstone.ch). לווים כיום, מתמודדים עם מגבלות מחמירות (מימון מקסימלי ~80% משווי הנכס ובדיקות עמידות ל-5% ריבית), מה שעלול להקשות על משקיעים ממונפים. אף שהקונצנזוס הנוכחי צופה מסלול ריבית יציב או בירידה מתונה (כאשר האינפלציה השוויצרית עומדת על כ-0.7% בלבד engelvoelkers.com), כל הפתעה מצד האינפלציה או טלטלה פיננסית עלולות לשנות זאת. אי-הוודאות בריבית היא גורם סיכון מרכזי שיש לעקוב אחריו.
- אי-ודאות מקרו-כלכלית וגיאופוליטית: שוק הנדל"ן של ציריך תלוי בבריאות הכלכלית הרחבה של שווייץ וביציבות גלובלית. אי-ודאויות כלכליות – כגון מיתון עולמי או אירופי אפשרי – מהוות סיכון investropa.com. לדוגמה, אם ירידה תפגע במגזר הבנקאות או ההייטק, ציריך עלולה לראות אובדן משרות או האטה בהתרחבות, מה שיפחית את הביקוש למשרדים ולדיור. העיר אינה חסינה לאירועים עולמיים: המלחמה באוקראינה, משברי אנרגיה או מתיחויות גיאופוליטיות אחרות עשויות להשפיע. ממשלת שווייץ אף ציינה במפורש כי המצב הגיאופוליטי המתוח (מלחמת אוקראינה, סכסוכים במזרח התיכון) מהווה סיכון חבוי לסחר הבינלאומי ולמחירי האנרגיה, מה שיכול להשפיע לרעה על הכלכלה השווייצרית engelvoelkers.com. עלייה חדה במחירי הנפט/הגז, למשל, עשויה להדליק מחדש את האינפלציה וללחוץ על צרכנים ועסקים. בנוסף, תנודות במטבע (פרנק שווייצרי חזק מאוד) עלולות לפגוע ביצוא השווייצרי וברווחי החברות, ובכך להשפיע באופן עקיף על תפוסת המשרדים והביקוש לדיור מצד עובדים מועברים על ידי חברות. גורם מקרו נוסף הוא מדיניות ההגירה: גידול האוכלוסייה של שווייץ (המגדיל את הצורך בדיור) עשוי להאט אם כוחות פוליטיים יצליחו לצמצם את ההגירה. יוזמת ה-SVP שהוזכרה להגביל את האוכלוסייה ל-10 מיליון היא קיצונית, אך היא מצביעה על לחץ פוליטי להגביל את הצמיחה jacquemoudstanislas.ch. אם ההגירה תקוצץ בצורה משמעותית, הביקוש לדיור עשוי להיחלש בטווח הארוך. בסך הכול, למרות שהכלכלה של שווייץ כעת יציבה, תרחישי מיתון או משבר גלובליים מהווים סיכון כלפי מטה, שבו עלולה להיות עלייה בוואקנסים בירידות מחירים בנדל"ן.
- בועת נדל"ן ודאגות נגישות: שנות עליות המחירים העלו את השאלה: האם ציריך נמצאת בבועת נדל"ן? לפי חלק מהמדדים, כן – היא מדורגת בין הערים בעלות סיכון בועה גבוה. מדד בועת הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2023 עדיין הציב את ציריך בקטגוריית "סיכון בועה", אחת משתי ערים בלבד בעולם (לצד טוקיו) ברמה זו ubs.com mattgul.com. מחירי הדירות ביחס להכנסות ולשכירות גבוהים מאוד. אם הריבית תעלה או שהביקוש ירד, ההערכות הגבוהות של ציריך עלולות להתמתן. הרגולטורים ערים לכך; הבנק המרכזי של שווייץ הפעיל מחדש "חיץ הון מחזורי" בשנים האחרונות כדי לרסן מתן משכנתאות מופרז. אנליסטים ב-UBS מדרגים כיום את סיכון הבועה כ"מתון" (לעומת "קיצוני" בעבר) בשל האטה קלה בעליות המחירים investropa.com, אך הסיכון לא נעלם. היכולת של מקומיים להרשות לעצמם דירה בשפל – משפחות מהמעמד הביניים מתקשות לרכוש אפילו דירה צנועה, דבר שיוצר בעיות חברתיות ופוליטיות. יש יותר ויותר קולות הטוענים ששוק הדיור יקר בצורה בלתי סבירה, ואם עוד אנשים יעזבו את העיר כי אינם יכולים להרשות לעצמם דיור, הביקוש עלול להיחלש. בנוסף, בועות מסתיימות לא רק בגלל שינויים בריבית אלא גם משינוי באווירת הקונים. אם קונים מרגישים שהמחירים הגיעו לשיא, גם אם זמנית, הפסיכולוגיה עשויה להתהפך לשוק של קונים. אף שאין כעת סימן לשינוי חד באווירה (בעקבות המחסור המתמשך), קיים סיכון לקיפאון או תיקון מתון בקטעים יקרים מדי (כמו דירות יוקרה או דירות השקעה עם תשואות נמוכות במיוחד).
- אתגרים בבנייה ובאספקה: באופן אירוני, אחד האתגרים הגדולים ביותר של השוק הוא ההפך מהמחסור – אין מספיק היצע חדש של דירות שנכנס לשוק. זהו סיכון כי אם המחסור יימשך או יחמיר, הוא עלול לעכב את הצמיחה הכלכלית (חברות עלולות להתקשות לגייס עובדים אם הדיור נדיר/יקר מדי) ולהזמין התערבות ממשלתית כבדה יותר. הבנייה בציריך אינה קלה: עלויות בנייה גבוהות, מחסור בעובדים בענף הבנייה, תהליכי אישור ממושכים והתנגדות של תושבים (nimby) מעכבים כולם את הפיתוח. בשנת 2024, קצב בניית הדירות היה בשפל, ולמרות שיש מאמצים להאיץ אותו, קיים סיכון שההיצע שייבנה לא יספיק כדי לענות על הביקוש, מה שינציח את המשבר. בתחום המסחרי, בניית משרדים חדשים ירדה בחדות jll.com, דבר שעשוי להיות חיובי עבור בעלי נכסים קיימים בטווח הקצר אך גם עלול להביא לפחות שטח מודרני למשיכת חברות חדשות בטווח הארוך. האינפלציה בעלויות חומרי הבניין היא אתגר נוסף – אף שהתרככה ב-2024, הזינוקים הקודמים במחירי פלדה, עץ וכו' ייקרו את הפרויקטים וחלקם הוקפאו. אם תתרחש שוב אינפלציה עולמית, זה עלול לעכב עוד יותר את קווי הפיתוח.
- סיכונים רגולטוריים ופוליטיים: שינויים בחוקים ובתקנות מהווים אתגר נוסף. לדוגמה, הקשחת Lex Koller המוצעת שכבר דוברה קודם עלולה להרתיע השקעות זרות מסוימות אם תיושם, ולצמצם את הזרמת ההון למגזרים מסוימים (למשל, מימון פיתוח דרך משקיעים זרים עלול להיות קשה יותר). לצד הרצון לצנן מחירים, הדבר עלול להוביל גם לתופעות לוואי כמו ירידה בנזילות שוק הנדל"ן jacquemoudstanislas.ch. בארץ, קיים גם סיכון פוליטי בדמות יוזמות בוחרים או שינויי מדיניות. הדמוקרטיה הישירה בשווייץ מאפשרת ואף מעודדת יוזמות המשפיעות על נדל"ן – החל מהגבלות שכר דירה, מסי דירות ריקות ועד מגבלות תכנון מחמירות. כעת גוברת הקריאה לחזק את ההגנה על שוכרים בעקבות המחסור בדיור. אם מחירי השכירות ימשיכו לעלות, קיים סיכוי לדחיפה פופוליסטית להגבלת שכר דירה או החמרה בפינויי שוכרים לשם שיפוצים. חקיקה כזו עלולה לפגוע בתשואת המשקיעים. מצד שני, יש גם סיכון שתחושות אנטי-צמיחה יגבילו את הפיתוח (למשל, אם תתעצם ההתנגדות הציבורית לצפיפות חדשה, ייתכן ויהיה אף קשה יותר לבנות את הדירות שציריך זקוקה להן). כישלונן של הצעות פיתוח אחרונות במשאלי עם בשווייץ (לא בציריך, אלא למשל יוזמה להגבלת בניה בג'נבה) ממחיש את המתח הזה. ממשלת ציריך לרוב תומכת בפיתוח (בהובלת פרגמטיים הרואים בצורך בדיור), אך המגמות הפוליטיות עלולות להשתנות.
- אינפלציה ועלויות תפעול: בעוד ששוויץ נהנית כיום מאינפלציה נמוכה (~1-2%), חזרה של האינפלציה תעלה את עלויות התפעול של המבנים (אנרגיה, תחזוקה, מסי רכוש צמודי מדד) ואולי גם את הריביות, מה שיקשה על תזרים המזומנים של בעלי נכסים. עבור נכסים מסחריים, אינפלציה גבוהה עלולה לפגוע בקמעונאים ובשוכרי משרדים, ולהקשות על העלאת שכר הדירה. מצד שני, אינפלציה מתונה יכולה לסייע למשקיעים עם מימון חוב בזכות שחיקת ערך החוב, אך בשוויץ מרבית המשקיעים מסתמכים על הון עצמי. בנוסף, העלויות של המעבר לאנרגיה ירוקה עלולות להיות משמעותיות – התאמת בניינים ישנים עם פנלים סולאריים, חימום חדש וכו' דורשת הון. לעיתים ההשקעה מחזירה את עצמה לאורך זמן, אך בטווח הקצר זו אתגר פיננסי, במיוחד עבור בעלי נכסים קטנים.
בעיקרו של דבר, שוק הנדל"ן של ציריך אינו חף מסיכונים. הוא מבוסס על יסודות חזקים מאוד (ביקוש גבוה, היצע נמוך, יציבות כלכלית), אך סיכונים כמו מיתון כלכלי, תנודות ריבית, ושינויים רגולטוריים עלולים לצנן את ההתלהבות בשוק. משתתפי השוק צריכים לאמץ אופטימיות זהירה: התחזית היא לצמיחה מתמשכת, אך תרחישים כמו מיתון עולמי או שינויים מדיניות דרסטיים עלולים לשנות מסלול זה. ראוי לציין שמוסדות כגון UBS עוקבים אחר ציריך כפוטנציאל לבועה mattgul.com – תזכורת לא להיכנס לשאננות. עם זאת, ציריך ידעה להתאושש ממשברים היטב – אפילו במהלך משבר 2008 המחירים נעצרו לזמן קצר בלבד. המעמד הבינלאומי של העיר כמרכז פיננסי וכעיר נעימה למגורים מעניק לה כרית ביטחון. עם זאת, ההמשך יחייב התמודדות עם משבר הדיור והגדלת היצע הדירות כדי למנוע חוסר שביעות רצון חברתי ולוודא ששוק הנדל"ן של ציריך לא יתחמם יתר על המידה עד לכדי קריסה. האיזון העדין בין שמירה על משיכה למשקיעים לבין מתן מענה לצרכי התושבים יגדיר את מדיניות הסיכון בשנים הקרובות.
מקורות:
- Engel & Völkers – דו"ח שוק הדיור שוויץ 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – ניתוח שוק הנדל"ן של ציריך (יוני 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – "מחסור בדיור בשווייץ: עד כמה זה חמור?" (אפריל 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Rent Index – התפתחות מחירי שכירות 2024 (ינואר 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – "לקנות נכס בשווייץ: האם זה שווה?" (יוני 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – שוק המשרדים בציריך 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – קמעונאות רחוב ראשי ציריך רבעון 4 2024 jll.com jll.com
- JLL – שוק הלוגיסטיקה של שווייץ 2024 jll.com
- Foxstone – מגמות שוק הנדל"ן בשווייץ 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – "8 אזורי הנדל"ן החמים ביותר בציריך 2025" investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – ניתוח שכונות בציריך investropa.com investropa.com investropa.com
- הלשכה הסטטיסטית הפדרלית של שווייץ / רויטרס – נתוני מחירי דירות ושיעור פנויות reuters.com swissinfo.ch
- עדכון משפטי ע"י Jacquemoud Stanislas – הצעות להחמרת חוק לקס קולר (מרץ 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – חוק השמש הסולארית השווייצרי עבר (יוני 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – דירוגי ערים mattgul.com
- Investropa – תחזית שוק שווייץ 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – פרויקט אצטדיון ציריך "אנסמבל" swissinfo.ch
- Swissinfo – הפגנות דיור בציריך swissinfo.ch
