בום הנדל"ן בסן טרופז: מבט פנימי על שוק הנכסים היוקרתיים ב-2025 ותחזיות לעתיד

שוק הנדל"ן בסן-טרופה נותר אחד הבלעדיים והיציבים ביותר בצרפת נכון לשנת 2025. עיירת הריביירה הזוהרת הזו – שכבר שנים מהווה מוקד משיכה לסלבריטאים ולרוכשים בעלי עושר גבוה – מציגה מהמחירים הגבוהים ביותר באירופה, כאשר מחירי וילות יוקרתיות עומדים בממוצע על 18,000 אירו למ"ר ודירות יוקרה על כ-11,000 אירו למ"ר tranio.com. למעשה, מחיר הבית החציוני בסן-טרופה הגיע ל-20,900 אירו למ"ר באמצע 2024 (עלייה של 18% משנה לשנה) – רמת מחירים שנמצאת מעל לכל חוץ מהאזורים היוקרתיים ביותר כמו מונקו mansionglobal.com. למרות האטה כלל-ארצית ב-2023, סן-טרופה שמרה ברובה על ערכה, והצליחה להימנע מהירידות המתונות שנראו באזורים אחרים של הריביירה הצרפתית mansionglobal.com. הביקוש ממשיך להיות מונע על ידי רוכשים בינלאומיים (כ-70% מקוני היוקרה) ועל המשיכה התמידית של העיר כהשקעה בטוחה לטווח ארוך mansionglobal.com. מדיניות עדכנית התומכת בנדל"ן בצרפת – החל בהקלות באשראי ועד תמריצים ממשלתיים לדיור – תרמה אף היא לייצוב אמון הרוכשים לקראת 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. בסך הכול נכנס שוק סן-טרופה ל-2025 באופטימיות, ומתאפיין בהאטה בקצב עליית המחירים לאחר זינוקי עידן הקורונה, התעוררות בפעילות העסקאות, והמשך זרימה של משקיעי חוץ עמידים המחפשים לעצמם פינה בגן העדן הים-תיכוני הזה mansionglobal.com mansionglobal.com.

פלחי השוק המרכזיים בסן-טרופה

נדל"ן למגורים: וילות ודירות

וילות יוקרה הן סימן ההיכר של שוק המגורים בסן-טרופה. העיר והחצי האי שמקיף אותה (מפרץ סן-טרופה) שופעים אחוזות פרטיות – החל מבסטידיות פרובנסליות היסטוריות ועד לאחוזות עכשוויות מודרניות – לעיתים נסתרות מאחורי שערים עם בריכות אינפיניטי ונופי ים. הווילות הללו פונות לקהל עולמי אקסקלוסיבי ומחליפות ידיים במחירים של מיליוני אירו. מחירי הבתים היוקרתיים נעים סביב 18,000 אירו למ"ר ויכולים בקלות לעבור את 30,000 אירו למ"ר עבור נכסי חוף מבוקשים במיוחד tranio.com investropa.com. הודות להיצע מוגבל במיקומים מבוקשים (כמו Les Parcs de Saint-Tropez), ערך הווילות עלה בחדות: המחיר החציוני למ"ר בבתים זינק בכ-29% בתוך חמש שנים, נתון המשקף את הפופולריות הגדולה של הבתים הללו investropa.com investropa.com.

לסן-טרופה גם תחום בוטיק של דירות המרוכז במרכז העיירה ההיסטורי ובפיתוחים סמוכים. דירות יוקרה – לעיתים קרובות במבנים פרובנסליים נמוכים או בנכסים חדשים – מהוות אלטרנטיבה למחפשי פייד-א-טרה. הדירות עדיין יקרות (ממוצע של 11–15 אלף אירו למ"ר בהתאם למיקום) אך זולות מווילות tranio.com investropa.com. נכון לסוף 2023, מחירי הדירות נעים בין 9,300 אירו ועד 24,300 אירו למ"ר, עם ממוצע של כ-14,800 אירו investropa.com. רבות מהדירות כוללות טרסות או נוף לנמל ומושכות רוכשים שרוצים להיות במרחק הליכה מהנמל, מהמסעדות ומהבוטיקים היוקרתיים. בסך הכול, הביקוש גובר על ההיצע בשני ההיבטים – ההערכה היא שנכסים בסן-טרופה שוהים רק כ-45 ימים בממוצע בשוק ב-2025, מחזור מהיר המעיד על ביקוש עז investropa.com investropa.com.

בתי נופש יוקרתיים ומגורי פנאי משניים

סן-טרופה היא בראש ובראשונה שוק לבתי נופש, וכמעט כל הנדל"ן למגורים כאן הוא בקטגוריית ה"יוקרה". מרבית הרכישות הן בתים שניים או עונתיים למשפחות עמידות מפריז, צפון אירופה, ארה"ב והמזרח התיכון. לאור המשיכה הבינלאומית – מחופי פמפלון המפורסמים ועד תרבות השיט – הרוכשים מוכנים לשלם פרמיה על בתים מאובזרים ומוכנים לחופשה. וילות על-סופר-יוקרתיות (בדומיינים סגורים או עם גישה ישירה לחוף) שייכות לסלבריטאים, אנשי פיננסים ומעצבי אופנה, מה שמחזק את היוקרה של העיר tranio.com tranio.com.

חשוב לציין שרוכשים זרים הובילו את עיקר הצמיחה בסקטור הזה. ב-2024, קונים מבריטניה, שווייץ, ארה"ב והמזרח התיכון היו פעילים במיוחד, כשהם מנצלים תנודות מט"ח (לדוג' דולר חזק) ומחפשים השקעות באורח חיים elliman.com elliman.com. במיוחד בולטים רוכשים ממדינות המפרץ (GCC), האחראים על כ-25% מהרכישות הבינלאומיות בריביירה ב-2024 vendome-property.com. מחפשי הבית השני נמשכים לשילוב של פרטיות, זוהר ופוטנציאל השכרה, מה שמבטיח את עוצמת הביקוש לווילות נופש יוקרתיות גם בשווקים משתנים. בתקופת הקורונה התחולל שגשוג חסר תקדים – מחירי הנדל"ן היוקרתי בריביירה קפצו בממוצע 14.8% בשנים 2019–2022, כאשר סן-טרופה הובילה עם 17.1% elliman.com elliman.com. אף שהקצב נרגע, בתי פרס יוקרתיים בסן-טרופה נחשקים מאוד. בעלי הנכסים הם בדרך כלל מחזיקים לטווח ארוך (לא נדרשים למכור), מה שמגביל את ההיצע ומחזיק את המחירים גבוהים. לסיכום, מגזר הבתים המשניים היוקרתיים של סן-טרופה ממשיך להציע נווה מדבר בלעדי לעשירי העולם, עם תוספות חדשות מעטות ביותר למלאי הדיור (ראו פרויקטים חדשים בהמשך).

נדל"ן מסחרי ותיירות

למרות התדמית למגורים יוקרתיים, בסן-טרופה קיים גם מרכיב נדל"ן מסחרי משמעותי הקשור לתיירות ולכלכלת הלייף-סטייל. הנכסים המסחריים הבולטים ביותר הם מלונות, אתרי נופש וחנויות יוקרה ולא בנייני משרדים. בשנים האחרונות, רשתות מלון יוקרתיות בינלאומיות השקיעו רבות, מה שמעיד על אמונה חזקה במשיכה של סן-טרופה כיעד עולמי. לדוג', קבוצת Oetker Collection (בעלי Hotel du Cap-Eden-Roc) הכריזה על פתיחת מלון סופר יוקרתי חדש בסן-טרופה עד 2027 – "כפר" בוטיק של 52 חדרים בין העיר לחוף פמפלון elitetraveler.com elitetraveler.com. זאת לאחר שיפוץ מאסיבי של Château de la Messardière, מלון פאלאס שנפתח מחדש לאחר שדרוג של שנים, וגם פתיחתו של Cheval Blanc St-Tropez של LVMH. השקעות אלו מסמלות אמונה מתמשכת בסקטור התיירות המקומי.

נדל"ן מסחרי בתחום הקמעונאות והמסעדנות בסן טרופז משגשג אף הוא בזכות התיירות העונתית. בכל קיץ, מותגי יוקרה מובילים פותחים חנויות עונתיות ופופ-אפים בעיירה ולאורך החופים – ב-2023 שמות כמו דיור, לואי ויטון, גוצ'י וז'קמוס השתלטו על מועדוני חוף וחזיתות חנויות, וניצלו את זרם הנופשים האמידים voguebusiness.com voguebusiness.com. הטירוף הקמעונאי העונתי הזה מגביר את הביקוש לשכירויות מסחריות קצרות-טווח ומדגיש את כוח המשיכה של העיירה (מותגים רואים בסן טרופז שלוחה קיצית הכרחית). שכר הדירה בחנויות ברחובות הראשיים של העיר העתיקה והנמל הוא בין הגבוהים ביותר בצרפת במהלך חודשי הקיץ, דבר המשקף את עומסי המבקרים וההוצאה של התיירים.

מעבר לאירוח ולקמעונאות, הפעילות בנדל"ן המסחרי מוגבלת. כמעט ואין פארקי משרדים גדולים או נכסים תעשייתיים – הכלכלה מתמקדת בתיירות, יאכטות ושירותים לתושבים אמידים. עם זאת, הזדמנויות מסחריות בוטיק (כמו גלריות אמנות, מסעדות יוקרה, מועדוני חוף ומרינות) ממשיכות להוות השקעה אטרקטיבית. בסך הכל, מגזר הנדל"ן המסחרי בסן טרופז קשור באופן הדוק לתיירות יוקרה, עם ביצועים עונתיים חזקים ופרויקטים חדשים שנפתחים (מלונות, מועדוני חוף) כדי לשרת מבקרים אמידים.

מגמות דינמיקה בשוק

מגמות מחירים: מסלול עבר ותחזיות לעתיד

שוק סן טרופז חווה עלייה מרשימה במחירים בשנים האחרונות, בקצב מהיר מהשוק הצרפתי הרחב. במהלך "המרוץ לשטח" בעידן הקורונה, קונים אמידים נהרו ליעדי שמש, מה שגרם לקפיצה בערך הנדל"ן בריביירה. בסן טרופז נרשמה עליית מחירים של +17% בנכסים יוקרתיים בין 2019–2022, המובילה של הריביירה הצרפתית elliman.com elliman.com. עד 2023, הצמיחה המטורפת הזו החלה להתמתן. המחירים בריביירה ירדו מעט ב-2023 (למשל –5% בקאפ פרא, –7% בקאן), אך סן טרופז הוכיחה עמידות, ולא נרשמה בה ירידת מחירים משמעותית mansionglobal.com. מוכרים באזורי יוקרה הצליחו להחזיק עמדות, ורבים העדיפו להשכיר מאשר להוריד מחירים, בשל המשך הביקוש mansionglobal.com mansionglobal.com.

בכניסה לשנים 2024 ו-2025 קצב עליית המחירים התמתן לרמה יציבה. נתוני אמצע 2024 הראו שערך הווילה החציוני בסן טרופז עלה כ-18% משנה לשנה (זינוק שנבע גם ממכירות שיא בודדות) mansionglobal.com, בעוד שמחירי הדירות עלו בכ-1% mansionglobal.com. הדבר מעיד שגם בשוק "מתייצב", קצה העליון בסן טרופז ממשיך להציג עליות דו-ספרתיות בשל המחסור בבתים אייקוניים. בכל הריביירה מחירי הנדל"ן הממוצעים עלו ב-8.7% ב-2024 vendome-property.com vendome-property.com, אם כי התוצאות משתנות בהתאם למיקום. להבא, מרבית המומחים חוזים המשך צמיחה אך בקצב מתון יותר. כך, לדוגמה, נייט פרנק העריכו שאחרי בום המגפה, עליות המחירים יסתכמו בחד-ספרתיות נמוכות – והציפו שהגידול ב-2023 וב-2024 יהיה "מתחת למה שחווינו במגפה" ושיתמתן אף יותר בשנת 2024 עם עלייה קלה בהיצע elliman.com elliman.com. ואכן, ככל שיותר בעלי נכסים יבחרו למכור בו בעת שהבנייה החדשה מושלמת, קצב האינפלציה במחירים אמור להתמתן.

לגבי 2025, תחזיות נעות בין זהירות לאופטימיות. סוכנויות יוקרה מסוימות צופות גל עליות מחודש – משרד תיווך בריביירה חוזה עלייה של כ-10% במחירי סן טרופז ב-2025, מונעת על ידי ביקוש גבוה לווילות יוקרה vendome-property.com vendome-property.com. מצד שני, אנליסטים מאקרו צופים שמחירי נדל"ן מגורים בצרפת יעלו בשיעור שנתי של 2–3% בלבד בהמשך שנות ה-2020, בשל ריביות גבוהות ונרמול כלכלי. הקונצנזוס הוא שערכי הנכסים בסן טרופז יישארו יציבים או יצמחו במתינות בטווח הקצר ולא יחוו ירידה דרסטית. אין כמעט סימנים לבועה – להפך, היצע מוגבל ועניין בינלאומי יציב יוצרים ריצפה למחירים. גם בסביבה מאתגרת של אינפלציה וריביות עולות, השוק ב-2024 התייצב עם ירידות קלות ברמה הארצית (-3.5% משנה לשנה) וכעת מתאושש tranio.com tranio.com. בסך הכל, רוכשים ב-2025 לא צריכים לצפות למציאות גדולות בסן טרופז – לכל היותר, גמישות במחיר תעמוד על 5–10% הנחה מהמחיר המבוקש בשלב הרך הנוכחי mansionglobal.com. המוכרים בדרך כלל אמידים ולא נמצאים בלחץ, כך שתסריטים של "מכירת חיסול" נדירים. התחזית הסבירה ל-2025–2028 היא עליות הדרגתיות בסן טרופז, כאשר כל גידול שנתי צפוי להיות בטווח חד-ספרתי בינוני, אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי לא צפוי.

דמוגרפיית רוכשים ומניעי השקעה

מאגר הרוכשים של סן טרופז הוא אוניברסלי ומוטה חד משמעית לאמידים במיוחד. משקיעים זרים שולטים בפלח היוקרתי, ומהווים כ-70% מכלל הרכישות הגבוהות mansionglobal.com. אלה כוללים רוכשים אירופאים (ובעיקר מבריטניה, שוויץ, גרמניה, סקנדינביה ואיטליה) וחלק הולך וגדל של רוכשים חוץ-אירופאים (אמריקאים ורוכשים מהמזרח התיכון במיוחד). בשנים 2023–2024 רכישות של משקיעים מהמפרץ (GCC) זינקו, ומהוות כ-25% מערך הרכישות הבינלאומיות בריביירה vendome-property.com. הם נמשכים ליוקרה וליציבות של הריביירה, ושואפים לוילות חוף מרשימות ונכסים מאובטחים. לקוחות עושר גבוה ממערב אירופה נותרים פעילים – בדו"ח אחד הוזכרו קונים גרמנים, שוויצרים ובריטים כמהווים 40% מהעסקאות הזרות ב-2024 vendome-property.com vendome-property.com.

ראוי לציון שעניין אמריקאי גדל אף הוא. רוכשים מארה"ב הגדילו את חלקם בשוק בכ-15% לאחרונה, בזכות הדולר החזק ו"ארביטראז' סגנון חיים" של השגת נתח מחלום הריביירה vendome-property.com vendome-property.com. האמריקאים רואים בסן טרופז יעד אייקוני ומנצלים את שערי החליפין להשקעה בנדל"ן יוקרה אירופי. רוכשים צרפתים אמנם מעטים בפלח העליון, אך נוכחים – משפחות עשירות מפריז מחפשות בית קיץ או תכנית פרישה בסן טרופז, וחלק מיזמי טק צעירים נמשכים לאזור בזכות האפשרות לעבודה מרחוק והמשיכה האזורית mansionglobal.com.

החוט המקשר בין הרוכשים הללו הוא מוטיבציה של סגנון חיים לא פחות מאשר השקעה טהורה. בעלות בסן-טרופה מעניקה יוקרה חברתית והנאה אישית (שמש, ים וקהילה בלעדית), לצד יתרונות כלכליים. רוכשים רבים מחפשים נכסים בטוחים – נדל"ן בצרפת נחשב ליציב, ומשכנתאות בצרפת לרוב בריבית קבועה לכל החיים, כך שבעלי נכסים מוגנים מתנודות בשוק הריביות elliman.com elliman.com. למעשה, למרות ריבית עולמית גבוהה, רבים מהרוכשים בריביירה משלמים במזומן או לוקחים מינימום אשראי, כך שמגזר העל-יוקרתי כמעט שאינו רגיש לריבית mansionglobal.com. היציבות הפוליטית ושלטון החוק בצרפת גם הם מושכים משקיעים בינלאומיים, במיוחד בתקופות של אי-ודאות עולמית. (צרפת מדורגת בין המדינות המובילות עבור בעלי הון שמעתיקים או משקיעים נכסית, לפי דו"ח Knight Frank Wealth Report). גורם נוסף הוא גיוון תיק ההשקעות והכנסה מהשכרה. הרוכשים יודעים כי הביקוש להשכרות בסן-טרופה חזק מאוד (מחירי ההשכרה בשיא העונה לווילות מגיעים לסכומים אסטרונומיים), כך שגם מי שבונה על שימוש אישי לרוב מתכנן גם להשכיר חלק מהקיץ. השילוב בין שימוש אישי לבין יכולת לייצר תשואת שכירות משמעותית (ראו מטה) הופך את הנכס בסן-טרופה לנכס דו-תכליתי מובהק. ולבסוף, רוכשי העל-עשירים שמים כיום דגש על שירותים ברמה גבוהה וקיימות: מעל 60% מהמשיבים לסקרים מחפשים תכונות ירוקות (כמו פנלים סולאריים ועיצוב חסכוני באנרגיה) בבית היוקרה החדש שלהם vendome-property.com vendome-property.com. היזמים נענים לדרישה ומשלבים טכנולוגיות ירוקות בפרויקטים החדשים. לסיכום, קהל הרוכשים בסן-טרופה בשנת 2025 הוא אמיד, בינלאומי ומונע אורח חיים, והביקוש הרחב והמגוון תורם לחוזק יציב בשוק לטווח הארוך.

תשואות שכירות וביקוש לשכירות

שוק השכירות בסן-טרופה דינמי במיוחד, הודות לאטרקטיביות הבינלאומית של העיירה כיעד נופש. בשיא העונה (חודשי הקיץ), תיירים עשירים וחוג הסילון שוטפים את האזור וגורמים להקפצה במחירי השכירות לטווח קצר. בעלי וילות יוקרה משכירים נכסים ב20,000–50,000 אירו ומעלה לשבוע ביולי–אוגוסט, וגם דירות פשוטות יחסית מושכרות בסכומים נאים. כתוצאה מכך, ניתן להשיג תשואות שכירות גבוהות מאוד בהשכרות לטווח קצר – משקיעים מדווחים על תשואה שנתית של 5–10% בנכסי העל, במיוחד למי שמשכיר לכל העונה החמה. טרנדים עדכניים מצביעים על המשך עליית הביקוש: בשנת 2023, עם התאוששות התיירות לאחר הקורונה, מחירי השכירות היוקרתית קפצו שוב. בקאן וניס, למשל, זינקו תשואות השכירות ל10–12% עקב הביקוש הגבוה vendome-property.com vendome-property.com. סן-טרופה, כעיר נופש מובהקת (ללא פעילות כנסים בעונת החורף כמו בקאן), חווה מחזור עונתי מובהק: תפוסה כמעט מלאה ושיאי מחירים בקיץ, מול חורף שקט בהרבה.

למרות העונתיות, בעלי נכסים רבים סבורים שהכנסות ההשכרה בקיץ בלבד מספיקות לכסות את כל ההוצאות השנתיות. במהלך אירועים מיוחדים כמו מרוץ Les Voiles de Saint-Tropez או חופשות אוגוסט, השכירות מגיעה לשיאים. הביקוש לחופשות מושפע גם מהיצע מלונאי מצומצם בסן-טרופה – תיירים רבים מעדיפים וילה פרטית למען הפרטיות והמרחב, ולכן יש שוק יציב להשכרת וילות יוקרה עם שירותי קונסיירז'. בנוסף, מטיילים עשירים חדשים (למשל מארה"ב או המזרח התיכון) נכנסים לשוק דרך פלטפורמות ייעודיות וסוכנויות יוקרתיות, שמגדילות את מגוון השוכרים. יוזמת הממשלה הצרפתית להסדיר את שוק ההשכרות קצרות הטווח (ראו סעיף רגולציה) עשויה להוסיף בירוקרטיה, אך גם תורמת לארגון וייעול התחום. בסך הכול, סן-טרופה היא שוק של בעלי דירות בעונת השיא, והפוטנציאל להכנסה גבוהה ממשיך למשוך משקיעים. עם זאת, יש להביא בחשבון שזו עונה קצרה: מחוץ למאי–ספטמבר, הביקוש צונח, והשכרת קבע (חוזים שנתיים) מניבה תשואה נמוכה שכן מעטים גרים בעיר כל השנה. לכן האסטרטגיה הטובה ביותר היא לרוב שילוב: שימוש אישי בעונות המעבר והשכרה לתיירים בשיא הקיץ – למקסום ההנאה וגם התשואה.

תנודות עונתיות והשפעת התיירות

לעונתיות יש תפקיד מרכזי בשוק הנדל"ן בסן-טרופה. אוכלוסיית העיר מזנקת בקיץ – מספר התיירים ביולי/אוגוסט גדול פי כמה מהתושבים בחורף – וזה יוצר דפוס מחזורי גם בשוק ההשכרות וגם במכירת נכסים. התיירות בקיץ מובילה לפריחה ופעילות נדל"נית מוגברת: רוב הביקושים והרכישות מתקיימים באביב ובקיץ כאשר רוכשים בינלאומיים מגיעים לביקור ונוטים להתרשם ולהחליט לקנות. לא נדיר שמבקר שמוקסם מסן-טרופה בקיץ הופך לרוכש קבוע כעבור מספר עונות. סוכנויות נדל"ן מתגברות פעילות במיוחד בעונה החמה. בחורף, לעומת זאת, העיר שקטה בהרבה: חנויות רבות ומסעדות סוגרות, וסביבת הנדל"ן נעשית איטית.

התיירות גם תורמת באופן ישיר לעליית ערך הנכסים בכך שהיא מגבירה את מעמד העיר בעולם ומחדירה כסף רב לתוך הכלכלה המקומית. בשנת 2024, גורם מזרז נוסף היה אולימפיאדת פריז – מומחים העריכו שהמשחקים האולימפיים יביאו דחיפה נוספת לתיירות בריביירה הצרפתית, כשהמבקרים מתאמים טיול בריביירה אחרי שהותם בפריז voguebusiness.com voguebusiness.com. יעדים כמו סן-טרופה, קאן, ניס ומונקו צפויים ליהנות מגידול בתנועת התיירות בקיץ 2024 הודות ל"אפקט אולימפי" זה voguebusiness.com. אירוע עולמי כזה יוצר לא פעם אפקט גלי בשוק הנדל"ן, שכן גל של תיירים אמידים עשוי להוליד עניין מוגבר ברכישה או שכירת נכסים באזור (אורחים אולימפיים רבים כבר שכרו מראש וילות לקיץ בקוט ד'אזור).

לסיכום, התיירות היא החמצן של שוק הנדל"ן בסן-טרופה. קסם החיים בסן-טרופה – שמש, חופים, חיי לילה, קניות יוקרתיות – שומר על רמת ביקוש גבוהה תמידית. משקיעים מתוחכמים פועלים בהתאם למעגלים האלה: רכישה בעונה השקטה עשויה להוביל למחיר נוח יותר או אפשרות מיקוח טובה, ואילו מכירה בעונה החמה יכולה להביא לפרמיה כשכל הקסם של העיר מורגש בעוצמתו. הרשויות המקומיות מקפידות לווסת את הפיתוח ולשמור על האותנטיות של האיזור, תוך הבנה שהמותג "סן-טרופה" הוא מנוע ערך חשוב. התוצאה הכוללת של התיירות חיובית מאוד לבעלי הנכסים: מקנה ביקוש גלובלי מתמשך, פוטנציאל להכנסות משכירות גבוהות וצינור מתמיד של רוכשים ושוכרים חדשים שמתאהבים בריביירה מדי קיץ מחדש.

פיתוחים ופרויקטים חדשים בולטים

למרות הקרקע המוגבלת והרגולציה הקפדנית, אזור סן-טרופה זוכה לאחרונה למספר פרויקטים חדשים ויוקרתיים במיוחד שמעשירים את היצע הנדל"ן המקומי:

דירות יוקרה בוטיק – "8 דקות מהנמל": פרויקט מגורים חדש ונדיר נבנה בלב סן-טרופה, במרחק הליכה של שמונה דקות מהנמל הישן. זהו פרויקט אינטימי בן 10 דירות יוקרתיות (2–4 חדרים כל אחת) המדגיש עיצוב מודרני עם ניחוח ים-תיכוני. מועד האכלוס ב-2027, והוא כולל מרפסות נדיבות, גינות פרטיות, בריכת שחייה מחוממת, חניון תת-קרקעי וטכנולוגיית בית חכם, הכל במתחם מגודר ובטוח properstar.in properstar.in. קומפלקסים כאלו נדירים מאוד בסן-טרופה, מה שהופך את הפרויקט לאטרקטיבי למשקיעים או רוכשים הרוצים דירה מודרנית ומאובזרת במרכז העיר. הטכניקה האדריכלית משלבת אלמנטים טבעיים וקווים נקיים המשתלבים בנוף המקומי properstar.in. עדויות ראשוניות מצביעות על עניין רב מצד משקיעים בשל נדירות היצע חדש במרכז הכפר.
פרויקט מלון יוקרה (Oetker Collection, 2027): בתחום המלונאות, מלון חמישה כוכבים חדש של קבוצת Oetker Collection הוא מהפיתוחים המסוקרים ביותר. הודעה רשמית בדצמבר 2024 חושפת שתוכנן להיבנות כ"כפר פרובנסלי שליו", עם מספר מבנים דו-קומתיים קטנים שכולם משקיפים לים elitetraveler.com elitetraveler.com. הוא מוקם בשטח המלון הוותיק Le Mas Bellevue שבין העיר סן-טרופה לחוף Pampelonne, ויכלול 52 חדרים וסוויטות עם מרפסת פרטית, בריכה אינסופית ענקית, ספא, ומסעדות יוקרתיות elitetraveler.com. מועד הפתיחה המתוכנן הוא עונת 2027. זהו פרויקט בגיבוי משפחות מובילות (Pariente ו-Essebag) ובשיתוף עם Oetker, שתוכנן בידי האדריכלים הנודעים Patrick Gilles & Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. המלון צפוי להיות "מקום מפלט שאין שני לו המשלב אותנטיות נינוחה עם תחכום פרובנסלי", לפי מנכ"ל החברה elitetraveler.com. הגעתו של מלון יוקרתי בסדר גודל כזה לאזור צפויה להעלות גם את ערך הנכסים הסמוכים בעקבות הילה ויוקרה מוגברת.
מלונות מחודשים וממותגים מחדש: בין פרויקטי המלונות הנוספים בולטים השיפוץ הרחב של Château de la Messardière, ארמון מהמאה ה-19 הניצב על גבעה מעל סן-טרופה, שנפתח מחדש ב-2021 תחת השם Airelles Château de la Messardière בדרגת Palace עם תוספת וילות ושיתופי פעולה עם שפים נודעים. גם Cheval Blanc St-Tropez (בליווי רשת LVMH), והמלון האיקוני Byblos, שהמשיך להתחדש. אמנם לא בנייה מאפס, אך השקעות עתק אלה מעגנות את התשתית הנדל"נית-תיירותית של סן-טרופה ומבטיחות לה תחרות בערי יוקרה מובילות.
שדרוגי תשתית ומרינות: כדי לעמוד בביקוש של שוחרי יאכטות, נמשכות עבודות לשדרוג מרינות ומועדוני יאכטות במפרץ סן-טרופה. כולל שיח מודרניזציה של הנמל העיר והרחבת שירותים ליאכטות-על (שהן בעצם "נדל"ן צף" עבור בעליהן). שיפורים כאלו, גם אם אינם נוצצים, משפרים את הנוחות והמענה לבעלי נכסים באזור.

חשוב לציין כי היצע נדל"ן מגורים חדש בסן-טרופה מוגבל מאוד. למעשה, בכל חבל Provence-Alpes-Côte d'Azur התחלות הבנייה בירידה מתמשכת – ב-2023 ירידה של כמעט 20% בפרויקטים חדשים לעומת 2022, וב-2024 ירידה נוספת של כ-10% investropa.com investropa.com. עלויות הבנייה הגבוהות והחסמים הרגולטוריים גורמים לכך שכל פרויקט חדש באזור הוא לעניין. המלאי המצומצם מבטיח שמי שיש לו נכס – מחזיק בו ביד בטוחה. בסך הכול, גם הפרויקטים החדשים שנבנים צפויים להיות בצפיפות נמוכה, יוקרתיים ואיכותיים – תואמים את ערכי המותג של סן-טרופה. לפיכך, ניתן לצפות להזדמנויות בודדות בלבד (כמו פרויקט 10 הדירות או בניית הווילה החדשה) בשנים הקרובות – וזה מחזק את הפתגם שסביב סן-טרופה "לא מייצרים יותר קרקע חדשה."

שינויים רגולטוריים ומיסויים המשפיעים על השוק

משקיעים ובעלי בתים בסן טרופה ב-2025 נדרשים לנווט בנוף רגולטורי משתנה בצרפת, כאשר מספר חוקים ומיסים חדשים נכנסים לתוקף:

רישום להשכרה קצרה (2025) – בתגובה לתנופת שוק השכרת הנופש (Airbnb וכו'), צרפת חוקקה מחודש ינואר 2025 חוק המחייב את כל בעלי הנכסים אשר משכירים לטווח קצר להירשם ברשות המקומית (המריה) thelocal.fr. עד כה החוק היה רלוונטי רק באזורים מסוימים, וכעת הוא מתרחב לכל רחבי צרפת. גם מארחים מזדמנים עם דירות נופש משניים חייבים לעמוד בדרישה זו. כמו כן, בעלי דירות מחויבים לקבל אישור "שינוי ייעוד" אם הן מושכרות כתיירותיות, ולהפוך אותן לנכס בשימוש מסחרי למעשה thelocal.fr thelocal.fr. אי-רישום הנכס כ-meublé de tourisme עלול לגרור קנס עד 10,000 אירו thelocal.fr thelocal.fr. עבור בעלי בתים רבים בסן טרופה שמשכירים את הווילות בקיץ, המשמעות היא עבודה בירוקרטית נוספת ועמידה בתקני השכרה (כולל דירוג אנרגיה מינימלי, ובמקרה של דירות – גם קבלת אישור מהוועד המשותף) thelocal.fr. הכוונה היא להחמיר בפיקוח והמיסוי על שוק השכירות העונתי הרווחי.
שינויים במיסוי הכנסות משכירות – לצד חוק הרישום, מוקשח משטר המס על הכנסות משכירות. הפטור ממס על הכנסות מהשכרות קצרות ירד ל-30% (לעומת 50%) לבעלי הכנסה עד 15,000 אירו בשנה מהשכרות thelocal.fr. כלומר, מי שמנצל את המשטר הפשוט "micro Bic" יוכל לנכות רק 30% כהוצאות לפני מיסוי – מה שמגדיל את חלק ההכנסה החייב במס. בעוד שבעלי נכסים יוקרתיים מרוויחים לרוב יותר מ-15,000 אירו בשנה ועשויים כבר להשתמש בהצהרת הוצאות בפועל, בעלי דירות קטנים יפגעו. המהלך נועד לאזן בין ענף המלונאות המקצועי לבין המשכירים הפרטיים.
יעילות אנרגטית ואיסור השכרה – בצרפת נכנסים בהדרגה כללים מחמירים להעלאת ביצועי האנרגיה של דיור. מ-1 בינואר 2025, נכס בדירוג “G” באבחון ביצועי אנרגיה (DPE) (הדירוג הנמוך ביותר) אסור להשכרה לחלוטין tranio.com. בעלי דירות ישנות ולא יעילות יחויבו לערוך שיפוצים לפני שיוכלו להשכיר שוב. בווילות היוקרה של סן טרופה נדירים מקרים כאלה, אך דירות כפר או בתים ישנים עלולים להיפגע ויוסרו זמנית מהשוק. הממשלה פישטה את חישובי ה-DPE ועדכנה לוחות זמנים כדי לעודד שיפוץ דירות לא יעילות cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. בעתיד, גם דירות בדירוג F ייאסרו להשכרה מ-2028, וזו תהיה מגמה עולה. רוכשים פוטנציאליים חייבים לבדוק דירוג DPE – נכסים לא יעילים במיוחד עלולים להיתקע בשוק או לדרוש השקעה לשדרוג (שהיא גם הזדמנות ליצירת ערך).
מסים מקומיים מוגברים על דירות נופש – סן טרופה מצויה ב-“zone tendue” (אזור מחסור בדיור), מה שמאפשר לרשות המקומית להטיל מסים מוגברים על דירות נופש. מאז 2023, רשויות באזורים לחוצים רשאיות להטיל סורטקס (עד 60% תוספת) על taxe d’habitation לבתי נופש thelocal.fr. מספר ערים בריביירה כבר החילו או העלו מס זה כדי להרתיע נכסים מלהישאר ריקים. לבעלי בתים בסן טרופה חובה לשים לב ל-taxe d’habitation השנתי – מס זה בוטל לדירות מגורים עיקריות, אך נשאר לבתי נופש, והוא עלול להיות גבוה מאוד תחת תוספות. בנוסף, taxe foncière (מס בעלות נכס) עלה בחדות באזורים רבים לאחר עדכון שווי שוק thelocal.fr. מומלץ לבחון את הצהרת מיסוי הנכסים השנתית (déclaration d’occupation) כדי לוודא סיווג נכון ולהבין היטב שינויי החיוב thelocal.fr thelocal.fr.
סביבת משכנתאות ואשראי – אף שזה לא רגולציה ישירה, חשוב לציין שריביות המשכנתאות בצרפת עלו בחדות בשנים 2022–2023 (מעל 4%), אך הציפייה שהן ירדו בהדרגה לכ-3% עד סוף 2024 או 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. הממשלה גם הרחיבה את הזכות להלוואות ללא ריבית (PTZ) לרוכשי דירה ראשונה (בעיקר באזורים זולים יותר, לא רלוונטי לרוב בסן טרופה) cotedazur-sothebysrealty.com. עבור קוני יוקרה זה פחות קריטי, אך למי שלוקח מימון – יציבות או ירידת ריביות צפויה ב-2025 עשויה לשפר כוח קנייה. בנוסף, הבנקים בצרפת שבו להציע משכנתאות גם לרוכשים זרים (עד 85% מימון בחלק מהמקרים), אחרי תקופה של הקשחת אשראי elliman.com elliman.com.

לסיכום, מרבית השינויים הרגולטוריים ב-2025 מתמקדים בזמינות ויציבות הדיור: הם מעודדים בעלי נכסים להשכיר ולא להשאיר ריק (או לשאת במס), דורשים רישום והצהרת הכנסות, ודוחפים לשיפוץ לשיפור ביצועי אנרגיה. בעלי נכסים בסן טרופה חייבים לעמוד בתקנות, אך הן משדרות שוק מקצועי ושקוף יותר בעתיד. גם המשקיעים יכולים להתנחם בכך שהממשלה מתמודדת עם סוגיות עקרוניות בדיור – מה שמבטיח, בטווח הארוך, בריאות השוק ושמירה על ערך הנכסים. תמיד מומלץ להיוועץ ביועץ מס מקומי כדי להישאר מעודכנים לגבי כללי מס העושר (IFI), השלכות למעמד התושבות וכל חוק או תקנה חדשים העלולים להשפיע על הוצאות האחזקה או השכרה, בפינה היפה הזו של הריביירה הצרפתית.

סן טרופה מול שווקים שכנים: קאן, ניס, מונקו

כיצד משתווה סן טרופה אל מול שאר יעדי הריביירה האגדיים בשנת 2025? לכל אחד מהם פרופיל ייחודי מבחינת מחירים, ערך השקעה וביקוש:

קאן: מוכרת הודות לפסטיבל הסרטים והטיילת שלה, קאן היא עיר גדולה מסן טרופה ומציעה מגוון רחב יותר של נדל"ן. המחירים בקאן נמוכים מעט בממוצע – בסוף 2024 מחיר ממוצע בעיר עמד על כ-€6,100 למ"ר (עלייה של כ-4% באותה שנה) investropa.com. נכסים יוקרתיים על שפת הים (לה קרואזט) ווילות בקליפורני או סופר-קאן עשויים להגיע למחירים של סן טרופה. קאן נהנית מלוח אירועים שנתי (כנסים, פסטיבלים) שתומך בביקוש להשכרה מעבר לעונת התיירות, וזה אטרקטיבי למשקיעים בשכירות. פעילות יזמית בנדל"ן בולטת יותר בקאן: לדוגמה, קומפלקס פאלם ביץ' ההיסטורי עובר הסבה למרכז יוקרה, מועדון ודירות פאר mansionglobal.com mansionglobal.com. הרחבת המלאי בולטת מול ההיצע המצומצם בסן טרופה. בקאן מגוון הקונים בינלאומי יותר אך גם עם נוכחות צרפתית בולטת וקהל עסקי (קונים דירות לכנסים ואירועים). קאן מספקת "יותר תמורה לכסף" על כל מטר רבוע מסן טרופה ונזילה יותר בגלל השוק הגדול, אך חסר לה את בלעדיות והפרטיות של סן טרופה. משקיעים רבים בוחרים לשלב בין השתיים – קאן להכנסה שכירות ונוחות עירונית, סן טרופה ליוקרה ושימוש אישי.
ניס: כעיר הגדולה בריביירה ומרכז התחבורה (נמל התעופה ניס קוט ד'אזור) – ניס שונה מאוד. המחירים בניס סבירים בהרבה: ממוצע סביב €5,000–€6,000 למ"ר (נכון ל-2025) tranio.com investropa.com, כאשר דירות יוקרתיות על חוף הים יקרות יותר. שוק הנדל"ן בעיר מושפע מקונים זרים וצרפתים כאחד ויש בו שילוב של דירות ראשונות ודירות נופש. בשנים האחרונות ניס נהנית מעלייה מתונה אך יציבה במחירים (כ-7% בשלוש שנים) investropa.com. מגמה מעניינת – העיר מתפתחת למוקד טכנולוגיה ויזמות שמושך צעירים ותושבים קבועים mansionglobal.com. הדבר מגביר הביקוש מעבר לפנסיונרים ותיירים. מבחינת השקעה – ניס מספקת כניסה במחיר נגיש וביקוש שכירות חזק (כולל שוכרי לטווח ארוך, בזכות כלכלה מקומית ואוניברסיטאות). התשואה על שכירות לטווח ארוך בניס טובה (3–4%+), וגם בנופש – בעיקר בקיץ ובתקופת הקרנבל. ניס אינה משתווה למוניטין של סן טרופה, אך מצטיינת בפרקטיות: תשתית, תרבות, שוק שכירות גדול. משקיעים בוחרים בניס להכנסה ולנזילות קלה, בעוד שסן טרופה היא נכס יוקרתי פחות סחיר. לסיכום, ניס היא "הבירה" של הריביירה – מחירים נמוכים, היקף גדול – לעומת סן טרופה שהיא שוק יוקרתי מובהק.
מונקו: נסיכות מונקו נמצאת בקטגוריה משל עצמה, עומדת בראש דירוגי המחירים העולמיים בנדל"ן. מחיר למ"ר במונקו הגיע ב-2023 לשיא של €51,500 mansionglobal.com – פי כמה מסן טרופה (€18–21 אלף למ"ר). בשל מעמד מונקו כמקלט מס וקרקע מוגבלת, הביקוש עולה תמיד על ההיצע. בשנת 2023, למעלה ממחצית העסקאות עברו את רף 20 מיליון אירו mansionglobal.com. השקעה בנדל"ן במונקו דומה להשקעה בזהב: ערך גבוה ובטוח, אך תשואה מאוד נמוכה מהשכרות (המחירים גבוהים פי כמה מהשכירות). מנגד, סן טרופה מציעה תשואה גבוהה יותר אך פחות נזילה בעונה החלשה. קהל הקונים במונקו מורכב מיליונרים וביליארדרים מהעולם הפועלים בעיקר מטעמי מיסוי. למשקיעים אלה לעיתים גם נכסי נופש בסן טרופה וקאן. מבחינת ערך השקעה, במונקו מדובר בעיקר בשימור הון, יוקרה וסטטוס – לא צמיחה או הכנסה. המחירים שם "מחוץ לטבלה" (למשל, €50,000+ למ"ר מול ~€20,000 בסן טרופה, ~€6,000 בקאן) mansionglobal.com investropa.com. קשה לערוך השוואה ישירה – רכישת נכס במונקו היא צעד אסטרטגי, בעוד שבסן טרופה מדובר באורח חיים. יש להן מכנה משותף: היצע נדל"ן מצומצם במיוחד – במונקו בשל גודל, בסן טרופה בשל מגבלות בנייה ושמורות טבע סביב.

לסיכום, סן טרופה בולטת גם מול שכניה המפוארים בריביירה – בזכות השילוב בין אווירת כפר יוקרתית ובלעדיות. קאן וניס הן שווקים אורבניים ומגוונים יותר, עם מחירים נמוכים ו"סקיילביליות", מונקו היא עוגן פיננסי עולמי עם מחירים מעוררי השתאות. למשקיע, קאן וניס עשויות להציע עסקאות השקעה או נכסים להשכרה, בעוד סן טרופה היא נכס לאחזקה לשנים ארוכות ועליית ערך. מבחינת מחיר, סן טרופה מדורגת קרוב לראש (שנייה רק למונקו) – היוקרה והמוניטין, לצד ההיצע המוגבל, מבטיחים שגם בעתיד תזכה לפרמיה לעומת ערים גדולות. לכל אזור יתרון משלו, אך מבחינת זוהר, בולטות ושם כלל-עולמי, סן טרופה מתחרה רק עם מונקו, קאפ פראט, וכיסי היוקרה של קאן – באמת סופר-אליטה של נדל"ן נופש באירופה mansionglobal.com mansionglobal.com.

הזדמנויות וסיכונים להשקעה – טווח קצר מול טווח ארוך

הזדמנויות וסיכונים בטווח הקצר (2025–2026)

בטווח הקצר, שוק הנדל"ן של סן-טרופז מציע תמהיל של הזדמנויות מפתות לצד הערות זהירות למשקיעים:

הזדמנויות: לאחר הבום המטורף במחירים של 2020–2022, היציבות הנוכחית בשוק מאפשרת לרוכשים לנהל משא ומתן ולמצוא ערך שלא היה אפשרי בשיא. המחירים רוככו מעט מהשיא הגבוה שלהם, ורוב המתווכים מדווחים שמוכרים כיום פתוחים להנחות של 5–10% מהמחיר המבוקש במשא ומתן mansionglobal.com. זה יוצר ”חלון הזדמנויות” קצר לרוכשים לתפוס נכס בהנחה יחסית mansionglobal.com mansionglobal.com. בנוסף, עם עליה בהיצע (יותר נכסים נכנסים לשוק כאשר בעלי נכסים מוכרים כדי לממש רווח או פרויקטים חדשים מסתיימים), לרוכשים יש כיום מעט יותר אפשרויות בהשוואה לשנה-שנתיים האחרונות. למי שמוכן לפעול, שנת 2025 עשויה להיות מועד מצוין לרכישה לפני גידול נוסף – במיוחד לאור תחזיות שמחירי סן-טרופז עשויים להתחיל לעלות שוב לקראת סוף 2025 vendome-property.com. בצד ההשכרות, ביקוש גבוה לקיץ 2024 ו-2025 (שמחוזק על-ידי אירועים כמו האולימפיאדה) אומר שמשקיעים שרוכשים כעת יכולים מיד להרוויח הכנסה משכירות גבוהה בעונות הקרובות. אפשרות נוספת לטווח קצר היא ארביטראז׳ מט"ח: רוכשים שאינם משתמשים באירו (כמו אמריקאים) עשויים להרוויח אם שער האירו נשאר מתון – בפועל, קונים אמריקאים ממש בימים אלה ”מנצלים את שער ההמרה” לרכישה בריביירה elliman.com elliman.com. לבסוף, כל ירידה נוספת בריביות או הקלה בדרישות האשראי ב-2025 תשפר את תנאי המימון, ותאפשר למשקיעים להשתמש במינוף בתנאים נוחים יותר.
סיכונים: בטווח הקצר, הסיכון העיקרי הוא אי-ודאות מקרו-כלכלית. אינפלציה גבוהה, עליית ריביות עולמיות או מיתון, עלולים להוריד את אמון הרוכשים. כפי שציין מומחה אחד, “אי ודאות פוליטית וכלכלית עולמית” ב-2024 השפיעה במקצת על אמון רוכשי נכסים בריביירה mansionglobal.com mansionglobal.com. אם שוקי ההון ייחלשו או יהיו בחירות לא ודאיות (כמו הבחירות בארה״ב ובצרפת ב-2024–25), חלק מהקונים יתעכבו בביצוע עסקאות יוקרה. סיכון נוסף הוא נזילות נמוכה ועלויות אחזקה גבוהות: קניית נכס בסן-טרופז דורשת השקעה התחלתית גבוהה והחזקה של נכס יקר שלא בהכרח ניתן למכור במהירות (בייחוד מחוץ לעונת השיא). אם טווח ההשקעה קצר מאוד (פליפ תוך 1–2 שנים), עלויות העסקה (מיסי העברה ~7.5%, דמי תיווך וכו׳) והמאפיינים העונתיים של השוק עלולים להקשות על רווח מהיר. שינויי רגולציה מהווים גם הם סיכון בטווח הקצר: לדוגמה, אם בכוונתך להשכיר את הנכס, דרישות רישום חדשות והפחתת ההקלות במס יקזזו מהתשואה נטו thelocal.fr. גם עלויות ציות (שיפורים אנרגטיים, רישוי) עלולות להיות הוצאה לא צפויה. הערכת יתר של הכנסות משכירות היא מלכודת – אמנם שבועות הקיץ מבוקשים מאוד, אך יש להעריך נכון את התקופות הריקות לאורך השנה; שגיאה כאן עלולה לפגוע בתזרים המזומנים לטווח הקצר. לבסוף, קיימים סיכונים מקומיים כגון תקופות שריפות קיץ או אירועי אקלים: דרום צרפת חוותה לאחרונה איומי שריפות קיץ. עונת שריפות קשה במיוחד או רגולציה סביבתית חדשה עלולה להשפיע זמנית על השוק או לדרוש השקעה להפחתת סיכון (כמו יצירת אזור חיץ סביב הווילה). סיכונים אלו נדירים יחסית באזור החוף של סן-טרופז, אך חשוב להיות מודעים אליהם.

תחזית לטווח הארוך (2027–2028 ואילך)

למשקיעים עם פרספקטיבה רב-שנתית או רב-עשורית, הנדל"ן בסן-טרופז נותר נכס אטרקטיבי, גם אם אינו חף משיקולים ארוכי טווח:

הזדמנויות: עליית ערך הונית ארוכת טווח היא יתרון משמעותי. היסטורית, נכסי יוקרה בריביירה רשמו מגמת עלייה בכל תקופה ממושכת. לדוגמה, גם בתקופות חלשות יחסית, ערכי נכסי היוקרה בריביירה הצרפתית עלו בכ-8.7% בעשור עד 2022, ונכסי יוקרה בפרובאנס רשמו קפיצה של 22.5% מאז 2020 elliman.com elliman.com. סן-טרופז עצמה, בשל ההיצע המוגבל והמעמד כמוצר 'טרופי', ככל הנראה תיהנה מעליית ערך עקבית ב-5–10 השנים הבאות. מומחים רבים סבורים כי המלאי המוגבל והביקוש הקבוע יגנו על השוק מירידות חדות elliman.com. יסודות האזור – סביבת מגורים מדהימה, משיכה בינלאומית ותחבורה נגישה – לא עומדים להשתנות, ולכן הביקוש צפוי להישאר חזק. מעבר לכך, המגמות הדמוגרפיות פועלות לטובת סן-טרופז: מספר בעלי ההון בעולם עולה, וצרפת מושכת אליה תושבי חוץ עשירים (צרפת מדורגת כיום שמינית בעולם במספר המיליונרים, לפי Knight Frank) costar.com. גידול זה יזין כנראה את השוק הבינלאומי לנכסי נופש בריביירה עוד שנים רבות. הזדמנות נוספת לטווח ארוך היא ערך המורשת של נכס בסן-טרופז – משפחות רבות מחזיקות נכסים דור אחר דור, נהנות מעשרות שנים של שימוש אישי תוך שהנכס עולה בערכו. בפרספקטיבה ארוכת טווח, מחזורי השוק הופכים פחות דרמטיים, והוכח כי נכסי סן-טרופז מהווים חנות ערך מעולה (עם 'תשואה על אורך חיים' ייחודית). משקיעים המתעניינים ב-2025–2028 יוכלו גם להקדים מגמות שיפור בתשתיות (כמו שיפור גישה תחבורתית – יש תכנון ארוך-טווח לרכבת מהירה או כביש מהיר) ולהתביית על אזורים סמוכים מתפתחים. החזקה בסן-טרופז תוכל גם לאפשר לרכב על הגל של צמיחה אזורית בריביירה (אם סקטור ההייטק בניס ימשיך לפרוח, או שתיירות אסיה תתחזק). הביקוש להשכרת נכסים צפוי להישאר חזק ואולי אף לגדול – התיירות הגלובלית במגמת עלייה, וצרפת היא יעד התיירות מספר אחת בעולם כבר שנים. סן-טרופז, במעמדה האייקוני, תזכה בחלקה הגדול מהעוגה, וכך תיווצר הכנסה מתמשכת מהשכרה וביקוש מתמיד מצד קונים חדשים.
סיכונים: בטווח הארוך, קיים סיכון של רוויית שוק או שינויי טעם בלייףסטייל. אמנם קשה לדמיין את סן-טרופז מאבדת מיוקרתה, אך העדפות עשויים להשתנות. יעדי יוקרה חדשים עשויים להציב תחרות (לדוג' יעדים מתפתחים בים התיכון או מוקדי יוקרה כמו מונטנגרו, השמה דגש בפרסום למשקיעים עשירים portomontenegro.com portomontenegro.com). סן-טרופז גם חייבת לשמור על הקסם שלה; פיתוח יתר (אם יתאפשר אי פעם) או פגיעה סביבתית עלולים להזיק לאטרקטיביות. עם זאת, הרגולציה המקומית מחמירה מאוד כך שפיתוח לא מרוסן לא סביר. שינויים במס ובמדיניות מהווים סיכון מוחשי יותר בטווח הארוך: הלך הרוח הפוליטי בצרפת עשוי להוביל להכבדה בנטל המס על נכסי יוקרה או בעלי נכסי חוץ. למשל, מס העושר על נדל"ן (IFI) כיום רלוונטי לנכסים מעל 1.3 מיליון אירו – ייתכן שיגדל בעתיד או שיוטלו מסים חדשים, מה שעלול לצנן התלהבות של משקיעים זרים. גם החמרה ברגולציה על דירות נופש לא מנוצלות אפשרית אם משבר הדיור יימשך – ניתן לצפות להגדלת היטלים או הגבלות. סיכון נוסף הוא השפעות שינויי האקלים: התחממות, דרישות סביבתיות חדשות, הגבלות בשימוש במים או רישוי בטיחות אש עלולים לייקר את האחזקה. נכסי חוף ברחבי העולם מתמודדים גם עם חששות לטווח ארוך סביב מפלס הים ושחיקה (אם כי החוף של סן-טרופז אינו שטוח כמו מיאמי למשל). לבסוף, נזילות בשוק סן-טרופז נמוכה בזמן משבר. אמנם השקעה ארוכת טווח לרוב מתגמלת, אך אם משקיע יצטרך למכור באמצע מיתון גלובלי, ייקח כנראה זמן עד שיימצא רוכש במחיר הרצוי, כי מדובר בשוק יוקרתי ולא הכרחי. תכנון השקעה לטווח ארוך בסן-טרופז נכון בעיקר למי שיכול להרשות לעצמו שלא להיחפז ביציאה מהנכס. לסיכום, היתרונות המשמעותיים – עליה הונית, ביטחון נכסי ותשואה אורח־חיים ייחודית – עולים בהרבה על הסיכונים, בתנאי שהמשקיע עוקב אחר ההתפתחויות הרגולטוריות והסביבתיות ומגיב להן.

תובנות ותחזיות מומחים (2025–2028)

מומחי התעשייה ואנליסטים מסכימים ברובם כי תחזית הנדל״ן של סן־טרופז חיובית לטווח הבינוני (2025–2028), אם כי הצמיחה תהיה מתונה יותר לעומת העבר האחרון. הנה התובנות וההערכות המרכזיות:

צמיחה מתמשכת אך מתונה במחירים: אחרי העליות המהירות בעידן הקורונה, החזאים צופים תקופת נורמליזציה עם צמיחה יציבה. זרוע המחקר של Knight Frank מעריכה שמחירי הנדל"ן היוקרתי בריביירה הצרפתית ימשיכו לעלות מדי שנה, אך בקצב "הרבה יותר מתון" בהמשך elliman.com elliman.com. הם ציינו שלאחר עלייה ממוצעת של כ-8.7% בשנה בין 2010–2020, סביר שצמיחה תתייצב באחוזים נמוכים חד-ספרתיים לשנה, אלא אם כן יתרחשו תמריצים בלתי צפויים elliman.com. לגבי סן טרופה בפרט, חלק מהסוכנים המקומיים עדיין אופטימיים (כפי שצוין, תחזית אחת העלתה עלייה של +10% ל-2025) vendome-property.com, אך הקונצנזוס הרחב יותר שם את קצב הצמיחה השנתי בטווח של 3–5% ב-2025–2028 – בריא, עוקף אינפלציה, אך רחוק ממסחרר. זאת בהתאם למחקרי שוק יוקרה כלל-אירופיים הצופים 2–4% צמיחה שנתית ממוצעת (CAGR) בנכסי יוקרה עד 2028 בשווקים מפותחים כמו צרפת portomontenegro.com portomontenegro.com. בסיכומו של דבר, המומחים מאמינים שסן טרופה תתייקר בהדרגה ותימנע מתנודות חריפות, כל זאת בשל היצע מוגבל וביקוש ממשקיעים עתירי הון.
ביקוש מתמיד מהעושר הגבוה (HNWIs): הכוחות הדמוגרפיים צפויים להתחזק. דוח העושר של 2024 הדגיש שהאוכלוסייה העשירה בצרפת במגמת עלייה, והריביירה נותרה יעד עליון לרכישת בתים עבור העשירים costar.com. העניין של רוכשים זרים צפוי להישאר גבוה – קיימת מגמה מבנית של גיוון נכסים גלובלי בקרב עשירים, ונדל"ן בריביירה הצרפתית לעיתים רבות נמצא ברשימת היעדים. דוח Douglas Elliman/Knight Frank מ-2023 הדגיש כי על אף רוחות נגד כלכליות, "התיאבון העמיד של רוכשים זרים לבתים צרפתיים" נמשך elliman.com elliman.com, וזה משתקף גם להמשך. קבוצות רוכשים מתעוררות (המזרח התיכון, אסיה) עשויות להרחיב את הביקוש עד 2028, ולהזרים מקורות הון חדשים לשוק.
מגבלות היצע ובנייה חדשה: מומחים מזהירים שהיצע הנכסים יישאר דל – דבר התומך ברמות המחירים. Vendôme Property ציינה ירידה של 15% בנכסים זמינים ב-2024 לעומת 2023 לאורך הריביירה vendome-property.com vendome-property.com – מחסור שסביר שלא יתוקן לחלוטין. בנייה חדשה מוגבלת, והתנגדות מקומית לפרויקטים גדולים (כפי שנראה בקוט ד'אזור) עשויה לעכב פיתוח mansionglobal.com. עד 2028, גם עם פרויקטים מעט חדשים, כנראה שבסן טרופה יהיה עדיין עודף רוכשים על פני מוכרים לנכסי יוקרה. מצב זה צפוי להוביל לשוק תחרותי בשנים הקרובות, שבו נכסים מבוקשים יקבלו הצעות רבות. המומחים ממליצים, שעסקאות "אוף מרקט" (כבר 40% ממכירות היוקרה) ימשיכו להיות נפוצות עקב חשאיות שחשובה במיוחד בפסגה vendome-property.com vendome-property.com.
תחזית לשוק ההשכרות: התחזית לשוק ההשכרות ממשיכה להיות חיובית. הביקוש להשכרות לטווח קצר צפוי להיות גבוה ואף לעלות עם הגידול בתיירות היוקרתית. יסודות הריביירה הצרפתית – "חופים בתוליים, גישה נוחה לנמלי תעופה בינלאומיים, אירועים נודעים" – מבטיחים שתמיד "תמשוך רוכשים ושוכרים כאחד" mansionglobal.com. ישנם אנליסטים המצביעים על כך שגם הדור הצעיר פונה לאזור (למשל השינוי שעברה ניס), מה שמסמן בסיס רחב יותר של שוכרים ורוכשים לעתיד mansionglobal.com. עד 2028 נראה גם תוצאות הדחיפה לקיימות בצרפת: נכסים שעברו שדרוג להתייעלות אנרגטית עשויים לזכות בשכר דירה או מחירי מכירה גבוהים מהרגיל (אקולוקסוס עשוי להפוך לנקודת מכירה, כשכבר היום מעל 60% מהרוכשים מעריכים זאת vendome-property.com).
סיכונים במעקב מומחים: אין תחזית ללא הסתייגויות. המומחים עוקבים אחרי מגמות ריבית – על אף שרוב רכישות היוקרה נעשות במזומן, חלק מהשוק מסתמך עדיין על מימון. אם הריבית תישאר גבוהה מהצפוי, זה עשוי להגביל את קצב עליית המחירים. בנוסף, יציבות גיאופוליטית באירופה (או היעדרה) היא גורם בלתי צפוי; חוסר יציבות עשוי גם לעזור (מעבר לנכסים בטוחים כמו נדל"ן צרפתי) וגם להזיק (הרעת סנטימנט השקעות כללי). כלכלנים מזכירים גם תנודות במט"ח: אם הירו יתחזק משמעותית מול דולר/ליש"ט/יואן עד 2028, ייתכן שחלק מהביקוש הזר יתמתן; להיפך, ירו חלש עשוי להזרים גל נוסף של רוכשים מחו"ל. בכל אופן, היציבות היחסית של צרפת היא יתרון בזמנים לא יציבים – Knight Frank ציינו שהחוב של משקי בית צרפתיים נמוך יותר והמשכנתאות הן בריבית קבועה, כך שצרפת "פחות מושפעת ממדיניות ריבית עתידית" לעומת מדינות אחרות elliman.com elliman.com. בפשטות, נראה שהשוק הצרפתי עמיד יותר לזעזועים עולמיים – וזה מיטיב עם אזורים כסן טרופה.
שורה תחתונה – סנטימנט מומחים: הסנטימנט בקרב אנשי נדל"ן הוא זהירות אופטימית. התחזית היא שסן-טרופה תישאר אחד משווקי הנדל"ן המבוקשים בעולם עד 2028, עם מגמת מחירים בעלייה אך מתונה. כפי שניסח זאת משרד תיווך מקומי, התמונה נשארת "שורי" (bullish) לגבי שוק הנדל"ן היוקרתי, בזכות איכות החיים הייחודית והאטרקטיביות המתמשכת של האזור vendome-property.com. משקיעים מתבקשים לראות בסן טרופה השקעה לטווח ארוך: לאורך 5 שנים ומעלה, עליות קטנות מצטברות לרווח נאה, ותחושת היוקרה וההנאה בבעלות כאן אינן ניתנות להשוואה. עם תכנון חכם שממזער סיכונים (אסטרטגיית מס, עמידה ברגולציות חדשות וכו'), ניתן לצפות לתשואות מוצקות ולמקום מפלט נוצץ שישרוד את מבחן הזמן. כפי שניסח זאת מומחה אחר: "נכסים אלה תמיד יעלו על הכל… פעם בדור יוצא נכס עליון לשוק" – מה שמדגיש עד כמה ייחודי שוק הנדל"ן של סן טרופה mansionglobal.com mansionglobal.com.

מקורות: דוח Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (תלריקו, יולי 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio French Prices 2025 tranio.com; Investropa Riviera 2025 סטטיסטיקה investropa.com investropa.com; עדכון שוק Vendôme Property (ינואר 2025) vendome-property.com vendome-property.com; דוח Douglas Elliman/Knight Frank Prime France (אוגוסט 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (דצמבר 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (דצמבר 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (יולי 2024) voguebusiness.com; ועוד נתונים ופרסומים רשמיים נוספים כפי שצוין לעיל.