שוק הנדל"ן בבואנוס איירס בשנת 2025 חווה התאוששות חזקה לאחר מספר שנים מאתגרות. כתוצאה מרפורמות כלכליות מקיפות, הקלות בשליטת מט"ח וחזרת אמון המשקיעים, עסקאות הנדל"ן זינקו והמחירים מטפסים שוב thelatinvestor.com thelatinvestor.com. מחירי הדירות הנומינליים עלו בממוצע בכ-8.5% בשנה האחרונה, כאשר שכונות יוקרתיות רושמות עליות חדות במיוחד thelatinvestor.com. ההתעוררות הזו מתרחשת למרות סביבת האינפלציה הגבוהה בארגנטינה – ערכי הנדל"ן הריאליים (מותאמים לאינפלציה) עדיין נמוכים מהשיאים – כאשר גם רוכשים מקומיים וגם זרים חוזרים לשוק בעוצמה thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. בחלקים הבאים תמצאו ניתוח מקיף של מגמות הנדל"ן למגורים, מסחר ושימושים מעורבים ברחבי בואנוס איירס, כולל דינמיקות ברמת שכונה, השוואת מחירים לשנים קודמות, תבניות השקעה, שינויים רגולטוריים, הקשר מקרו-כלכלי והתפתחויות עיקריות המשפיעות על ערכי הנכסים.
מגמות שוק הנדל"ן למגורים
היקף מכירות וביקוש: פעילות המכירות למגורים בבואנוס איירס האיצה בצורה חדה. מספר השטרות שנחתמו קפץ ב-35% בשנת 2024 בהשוואה לשנה הקודמת bowtiedmara.io, מה שמסמן את הדינמיקה החזקה ביותר בשוק מאז 2018. קפיצה זו נמשכה ל-2025 – הרבעון הראשון של 2025 לבדו רשם נפח עסקאות גבוה בכ-40% משנה לשנה thelatinvestor.com thelatinvestor.com. גורם מכריע היה הסרת מגבלות המט"ח באפריל 2025, ששחררה ביקוש שהצטבר; בתוך שבועות מרפורמה זו, עסקאות הנדל"ן זינקו ב-35% כשקונים מיהרו לשוק thelatinvestor.com thelatinvestor.com. אמון הרוכשים התחזק גם בזכות צעדי ממשלה להרחבת האשראי למשכנתאות לאחר שנים עם מימון דיור מצומצם. בפעם הראשונה מזה למעלה מעשור, הבנקים המקומיים חזרו להעניק משכנתאות באמצע 2024, מה שהביא לכך שכ-9% מרכישות הבתים מומנו ב-2024, לעומת 4% בלבד שנה קודם לכן bowtiedmara.io. למרות שמשכנתאות עדיין משמשות בפחות מ-10% מהמכירות, גידול ראשוני זה באשראי צפוי “לעזור להניע את השוק קדימה”, כאשר מומחים מציינים כי גישה חדשה למינוף לעיתים קרובות מדרבנת ביקוש לדיור רחב יותר thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
מגמות מחירים: לאחר תקופה ממושכת של ירידות, מחירי הדירות בבואנוס איירס נכנסו לשלב התאוששות. מחיר הדירה הממוצעת בעיר הגיע ל-2,339 דולר למטר רבוע בתחילת 2025, בדומה לרמות של 2022 וכ-7% יותר מאשר שנה קודם לכן bowtiedmara.io. זהו שינוי כיוון משמעותי מתקופת 2018–2022, כאשר מחירי הנדל"ן בדולרים ירדו. בשיא המשבר (2019–2020), המחירים ירדו דו-ספרתית בשנה, במונחים ריאליים globalpropertyguide.com. אפילו במונחים נומינליים, מחירי הדירות ירדו ב-3–5% בשנה עד 2022 globalpropertyguide.com. נראה שהשפל התרחש באמצע 2023; מיוני 2023 עד ינואר 2025, המחיר הממוצע למ"ר בעיר עלה בכ-8.7% bowtiedmara.io. עם זאת, מאחר שארגנטינה חוותה היפר-אינפלציה של 133% ב-2023 והאינפלציה הגבוהה נמשכה ל-2024 globalpropertyguide.com idealista.com, שוויי הנדל"ן הריאליים (מותאמים לאינפלציה) עדיין נמוכים משמעותית מהשיא. למעשה, ניתוח אחד הראה שלמרות עלייה נומינלית של כ-5.5% בדולרים ברבעון השני של 2024, מחירי הדירות הריאליים קרסו בכ-72% משנה לשנה באותו רבעון globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. הקו הכתום בתרשים למטה ממחיש עד כמה נפלו המחירים מאז שיא 2018 וההתאוששות המתונה שמתרחשת כעת:
| שכונה | מחיר ממוצע (דולר למ"ר) | סגמנט שוק |
|---|---|---|
| פוארטו מדרו | 5,900 – 6,000 דולר globalpropertyguide.com | מגדלי יוקרה אולטרה-מודרניים |
| פאלרמו (סוהו & הוליווד) | 3,500 – 4,300 דולר thelatinvestor.com thelatinvestor.com | דירות טרנדיות, בניינים חדשים |
| רקולטה | 3,800 – 4,200 דולר thelatinvestor.com | יוקרתי/היסטורי מובחר |
| בלגרנו | ~2,900 – 3,000 דולר thelatinvestor.com | אזור מגורים למעמד בינוני/גבוה |
| קבליטו | ~2,250 – 2,300 דולר thelatinvestor.com | אזור מגורים למעמד בינוני |
| סן תלמו | 2,100 – 2,800 דולר thelatinvestor.com | עיר עתיקה (דירות משופצות) |
| וויז'ה קרספו | ~2,200 – 2,600 דולר (הערכה) | אזור בג'נטריפיקציה |
| וויז'ה לוגאנו | 1,500 – 1,800 דולר thelatinvestor.com | פרברים נגישים |
| ממוצע עירוני (CABA) | 2,300 – 2,400 דולר bowtiedmara.io | – |
המחוזות הצפוניים היוקרתיים והטיילת המרכזית גובים את המחירים הגבוהים ביותר.
פוארטו מאדרו, מובלעת מודרנית ויוקרתית של מגדלים ושירותים, היא האזור היקר ביותר עם עלות של כ-6,000 דולר למ"ר globalpropertyguide.com – בערך פי 3 מהממוצע בעיר.פאלרמו סוהו והוליווד (תתי-האזור האופנתיים של פאלרמו הפופולריים בקרב יוצאי חו"ל ואנשי מקצוע צעירים) ממוצעים 3,500–4,300 דולר למ"ר thelatinvestor.com, מה שמשקף ביקוש חזק לחיי הלילה, למסעדות ולסצנת העבודה המשותפת באזור.שכונות יוקרה מסורתיות כמו רקולטה (המפורסמת בזכות האדריכלות בסגנון צרפתי והשגרירויות שלה) גובות גם הן מחירים של מעל 4,000$ למ"ר thelatinvestor.com.לשם השוואה, אזורי מגורים מהמעמד הבינוני כמו בלגרנו וקביליטו מציגים מחירים בטווח של 2,200–3,000 דולר thelatinvestor.com.השכונות החיצוניות של מעמד הפועלים בדרום ובמערב, כגון וילה לוגאנו או חלקים ממטאדרוס, מציעות את הנכסים הזולים ביותר בכ~1,500$ למ"ר thelatinvestor.com.הבדלי ערך אלה קשורים הדוקות להכנסות המקומיות, למתקנים ולתפיסות של בטיחות ותשתיות.בהסתכלות קדימה, אנליסטים מקומיים חוזים צמיחה נומינלית של מחירי הנדל"ן בשנים 2025–2026. אזורים יוקרתיים צפויים לרשום הערכת ערך שנתית של 8–12%, בעוד שאזורים מתפתחים עשויים להשיג עליות של 10–15% thelatinvestor.com thelatinvestor.com. תחזיות אלה מניחות שהאינפלציה תרד (מ-כ-120% ב-2024 לכ-60% ב-2025) ושהרפורמות הפרו-שוק האחרונות ימשיכו לתמוך באופטימיות הקונים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. שווה לציין שגם עלייה של 10% במחיר הנדל"ן השנתי במונחי דולרים כנראה תמשיך להיות נמוכה מהאינפלציה המקומית, אך אם אכן האינפלציה בארגנטינה תאט כפי שמקווים, יתכן שערך הנדל"ן הריאלי יתייצב או אף יעלה לאחר שנים של שחיקה.
הבדלים במחירי שכונות: ערכי נכסי מגורים בבואנוס איירס משתנים באופן דרמטי בין שכונות שונות. הטבלה למטה מציגה את רמות המחיר הממוצעות באזורים נבחרים באמצע 2025:
מנצחות ומפסידות בין השכונות: בשנים 2024–2025, אזורים מתחדשים ואזורים יוקרתיים מובילים את עליות המחיר, בעוד שחלק מהאזורים המרוחקים מפגרים מאחור. השכונה החמה ביותר היא וילה קרספו, אזור שבעבר היה מוזנח הגובל בפאלרמו, ועובר התחדשות מהירה – נרשמת בו הערכת ערך שנתית של 10–15% הודות לפיתוחים חדשים ושיפור בקישורי התחבורה thelatinvestor.com. מיד אחריה נמצאות פאלרמו סוהו/הוליווד, שבשתיהן נרשמות עליות שנתיות של כ-8–12% בזכות התעניינות קונים זרים ומלאי מוגבל שדוחף את הערך למעלה thelatinvestor.com. רקולטה ופאלרמו צ'יקו (אזור יוקרתי נוסף) שומרות על צמיחה יציבה של 8–10% בזכות ביקוש עמיד לנדל"ן יוקרתי thelatinvestor.com. אזורים מתפתחים במעמד הביניים כמו וילה אורקיסה (צפון-מערב) מציגים גם הם מומנטום חזק, עם מחירים נוכחיים של כ-$2,600–$3,300 למ"ר והערכות לצמיחה של 10–15% ככל שתשתיות חדשות נכנסות לפעולה thelatinvestor.com.
מצד שני, אזורים מסוימים בקיפאון. השכונות הדרומיות הרחוקות (סור) עם נגישות נמוכה ועוני גבוה כמעט ואינן מתייקרות – ויה לוגאנו והשכונות הסמוכות רושמות רק צמיחה שנתית של 2–4% במחירים thelatinvestor.com, הרבה מתחת לקצב האינפלציה. אזורים אלה, אף שמציעים דיור בר השגה לתושבים מקומיים, אינם מושכים השקעות כמו חלקים אחרים של העיר. גם בשוק השכירות, הביקוש שם חלש יותר. המפה למטה ממחישה פערים אלו בין האזורים: צבעים כהים בצפון ובמרכז העיר משקפים מחירים גבוהים יותר וצמיחה מהירה יותר, בעוד שהאזורים החיוורים בדרום מציגים את הערכים הנמוכים ביותר ועלייה מזערית בלבד.
פרופילי קונים – זרים מול מקומיים: ראוי לציין כי משקיעים זרים חזרו לשוק הנדל"ן של בואנוס איירס במספרים הולכים וגדלים. בעקבות ירידת ערך הפסו, נכסי נדל"ן בארגנטינה הפכו לזולים במיוחד במונחי דולר, וקונים מארה"ב, ספרד ומדינות נוספות "נוהרים" לשוק thelatinvestor.com. עד אמצע 2025, קונים בינלאומיים מהווים כ-8–12% מכלל המכירות בשכונות היוקרה כמו פלרמו, רקולטה ופוארטו מדרו thelatinvestor.com thelatinvestor.com. רבים נמשכים לשוק בשל שערי החליפין האטרקטיביים והפוטנציאל לרווחי הון משמעותיים עם התאוששות השוק thelatinvestor.com. בנוסף, ארגנטינה הקלה על השקעות זרות: הגבלות המט"ח הוסרו (ואינן כולאות יותר את דולרי המשקיעים) trade.gov, וקבלת תושבות קלה אפילו עם השקעות צנועות (ניתן לקבל ויזה בהשקעה של כ-1.5 מיליון פסו, שהם בערך 1,500 דולר בלבד, הודות לחולשת הפסו) thelatinvestor.com. לזרים אין מגבלות חוקיות על רכישת נדל"ן בערים, והמוכרים נוטים יותר לקבל הצעות בדולרים, מה שמעודד קונים מחו"ל thelatinvestor.com. יעדים מבוקשים עבור משקיעים זרים כוללים דירות יוקרה בפוארטו מדרו ודירות היסטוריות משופצות בסן תלמו, המציעות גם פוטנציאל השבחה וגם הכנסה אטרקטיבית משכר דירה לאקספאטים/תיירים thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
באותו זמן, רוכשים מקומיים גם הם מניעים את ההתאוששות. מעמד הביניים הגדל של ארגנטינה (למרות התנודתיות הכלכלית) מעדיף מבחינה תרבותית נדל"ן כאפיק לשמירה על ערך הכסף, ולעיתים קרובות בוחר בנכסים על פני פיקדונות בנקאיים לא יציבים. עם אינפלציה שמראה סוף סוף סימני האטה ואשראי משכנתאות שמתחיל להתרחב, יותר מקומיים מנסים לרכוש בתים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. מדיניות הממשלה שמעודדת בעלות על בתים – כגון הגדלת הגישה לאשראי ויישום חנינת מס – עוררה עוד יותר את הביקוש המקומי. במסגרת תוכנית "Blanqueo" לשנת 2024, ארגנטינאים עם חסכונות לא מוצהרים יכלו להכשיר עד 100,000 דולר ללא מס (וסכומים גדולים יותר בשיעור מס נמוך), אם יושקעו, והרבה מההון הזה צפוי לזרום לשוק הנדל"ן thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. בנוסף, כפי שמפורט בסעיף המשפטי והרגולטורי, עיריית בואנוס איירס ביטלה את מס השטרות עבור מרבית רוכשי הדירות בפעם הראשונה מתחת לכ-190,000 דולר expatsba.com expatsba.com, ובכך הפחיתה את עלויות העסקה למשפחות מקומיות. גורמים אלו חיזקו את יכולתם של רוכשים ארגנטינאיים – במיוחד מקצוענים צעירים ורוכשי דירות ראשונות – להיכנס לשוק לצד משקיעים זרים.
מגמות שוק השכירות
שוק הדירות להשכרה בבואנוס איירס עבר שינוי דרמטי מאז סוף 2023. בניסיון לתקן מחסור חמור בדירות להשכרה, הממשלה החדשה ביטלה את חוק הפיקוח על שכר הדירה הקפדני של ארגנטינה בדצמבר 2023, חוק שבמקור חייב חוזי שכירות לשלוש שנים והגביל את שיעור העלאת דמי השכירות idealista.com. ההשפעה המיידית הייתה הצפה של היצע: בתוך 8–9 חודשים מהביטול, מספר הדירות הזמינות להשכרה בעיר קפץ בכ-170% idealista.com. בסוף 2024 כבר היו מעל 19,000 דירות להשכרה בבואנוס איירס, יותר מפי 3.2 מהמלאי בתחילת 2023 idealista.com. הבום בהיצע – למעשה בעלי דירות שמחזירים אותן לשוק השכירות הארוך-טווח אחרי הקלת הרגולציה – סוף סוף הקל את הלחץ מהשוכרים. למרות ששכר הדירה המבוקש עדיין עולה בנומינלית, קצב העלייה הואט באופן משמעותי. עד אוגוסט 2024, דמי השכירות בבואנוס איירס עלו בכ-45% ביחס לשנה קודמת, וזה נשמע גבוה אך למעשה מדובר בפחות ממחצית משיעור האינפלציה הכללי (~94%) באותה תקופה idealista.com. במונחים ריאליים, המשמעות היא ירידה של כ-49% בעלות השכירות לדיירים אחרי שנים של התייקרויות idealista.com idealista.com. למעשה, באמצע 2024 העלאות דמי השכירות החודשיות היו הנמוכות ביותר מאז 2021, תוצאה ישירה של ההיצע המתרחב ומדיניות ידידותית לשוק idealista.com. בעלי הדירות, ששוחררו מההגבלות הקודמות, מוכנים כעת להציע את הדירות שלהם שוב להשכרה ארוכת-טווח, ורבים מהם מתגמשים בדרישות השכירות כדי למשוך דיירים בשוק התחרותי החדש.תשואות שכירות: עבור משקיעי נדל"ן, תשואות השכירות בבואנוס איירס ממוצעות סביב 6–8% ברוטו במונחי דולר עבור דירות מגורים – תשואות מתונות יחסית בהתחשב בפרופיל הסיכון של ארגנטינה. ברחבי העיר, דירות סטודיו מציעות את התשואות הגבוהות ביותר (כ-8.3% בממוצע) מכיוון שהן זולות יותר ומבוקשות בקרב שוכרים צעירים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. דירות גדולות יותר (2-3 חדרי שינה) מניבות בדרך כלל סביב 6–7% באזורים יוקרתיים thelatinvestor.com. לדוגמה, דירות סטודיו בשכונות מרכזיות יכולות להניב כ-7–8%, בעוד שדירות חדר ודירות שני חדרי שינה מניבות בדרך כלל כ-5–7% בהתאם למיקום thelatinvestor.com. פלרמו סוהו, למרות ערכי הנדל"ן הגבוהים, רואה תשואות של כ-7.5% בסטודיו, שיורדות לכ-6.0% לדירות שלושה חדרי שינה thelatinvestor.com. אזורים ממעמד הביניים כמו קבליטו מראים תשואות יציבות סביב 6% בכל גודל דירה thelatinvestor.com. מעניין כי בפוארטו מדרו – שבדרך כלל התשואות בו נמוכות בשל דירות יוקרה יקרות – דירות יוקרתיות גדולות יכולות להגיע לתשואות של כ-7.9% (גבוהות מהיחידות הקטנות יותר), כיוון שמשפחות אמידות של זרים ומנהלים בכירים מוכנים לשלם שכירות גבוהה עבור בתים ברמה גבוהה thelatinvestor.com. בסך הכול, תשואות השכירות בבואנוס איירס נחשבות לנמוכות לפי הסטנדרטים האזוריים (לדוג' שווקים מסוכנים יותר באמריקה הלטינית מניבים לעיתים >8-10%). לכן משקיעים בדרך כלל רואים בבואנוס איירס השקעת ערך הון יותר מאשר השקעת תזרים מזומנים thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. הגידול האחרון בהיצע דירות להשכרה והקיפאון במחירי השכירות עשויים לשמור על תשואות מאופקות בטווח הקצר. עם זאת, כאשר מחירי הנדל"ן עדיין מדוכאים יחסית (היסטורית) והתיירות בעלייה, יש פוטנציאל לעלייה בהכנסות מהשכרה במיוחד בסקטור השכרת דירות לטווח קצר (Airbnb) המיועד לזרים.
השכרת דירות לטווח קצר: שוק התיירות וAirbnb בבואנוס איירס משגשג, כשהעיר הפכה ליעד מרכזי לנוודים דיגיטליים ומטיילים מהאזור. שכונות כמו פאלרמו, רקולטה וסאן טלמו נמצאות בביקוש גבוה במיוחד לשהיות קצרות, מה שמוביל לעליית מחירי השכירות לדירות מרוהטות היטב. לפי מקורות מקומיים, דירה טיפוסית עם חדר שינה אחד בפאלרמו יכולה להניב כ-500 דולר ומעלה לחודש בהשכרה לטווח בינוני לאקפטים או לנוודים thewanderinginvestor.com. עם זאת, עיריית בואנוס איירס החלה לשקול רגולציה על השכרות קצרות טווח בעקבות תלונות על השפעתן על היצע הדיור. בתחילת 2025, ראש העיר בואנוס איירס הציע כללים חדשים ל-Airbnbs (כפי שמדווח על ידי משקיפי שוק bowtiedmara.io), אך הפרטים והאכיפה עדיין בתהליך. נכון לעכשיו, שיעורי התפוסה של השכרות קצרות טווח הם בינוניים (כ-50% תפוסה נרשמה בחלק מהדירות thewanderinginvestor.com), ולכן מפעילים נדרשים לנהל תקופות של חוסר תפוסה. ועדיין, בעלי דירות רבים מעדיפים את הגמישות של השכרה יומית בדולרים, לאור התנודתיות של הפסו בארגנטינה. בהמשך הדרך, האיזון בין חוזים מסורתיים לשימוש בהשכרת טווח קצר, יהיה תלוי בצעדי מדיניות ומגמות התיירות.
שוק הנדל"ן המסחרי
בעוד שוק הנדל"ן למגורים תופס את הכותרות, מגזרי הנדל"ן המסחרי של בואנוס איירס – משרדים, קמעונאות ותעשייה – גם הם מתמודדים עם התאוששות לאחר מגפת הקורונה בשנת 2025.
שוק המשרדים: שוק משרדי הדרגה A בבואנוס איירס מציג סימני התאוששות זהירים לאחר כמה שנים מאתגרות. ברבעון הראשון של 2025, הספיגה הנקייה של שטחי משרדים מובילים הייתה +28,685 מ"ר, מה שמעיד על כך שחברות מתחילות להרחיב שוב את שטחיהן cushmanwakefield.com. הביקוש הונע במיוחד על ידי חברות גדולות ששוכרות שטחים במסדרון פָּנַאמריקנה (הפרברים הצפוניים לאורך הכביש המהיר) ובפוארטו מדרו, שם נכנסו לשוק מספר בנייני משרדים חדשים cushmanwakefield.com. עם זאת, כניסת היצע חדש לשוק העלתה את שיעור הוואקנסי במשרדים לכ-16.9% (לעומת כ-15.9% בסוף 2024) cushmanwakefield.com. בעלי הנכסים מחפשים באופן פעיל שוכרים לבניינים שזה עתה נמסרו, במיוחד באזורים לא מרכזיים, מה שמסביר את הגידול בוואקנסי. שכר הדירה של משרדים בבואנוס איירס נותר יציב סביב 23–24 דולר למ"ר לחודש לחללים פרימיום cushmanwakefield.com. ברמה של כ-24 דולר למ"ר, מדובר בערך בדומה לרמות טרום מגפה, מה שמרמז שבעלי הנכסים שמרו על דמי השכירות למרות הוואקנסי הגבוה, ככל הנראה משום שמרבית החוזים הם בדולרים. חברות רבות מנצלות את התנאים הנוחים למושכר כדי לעבור למשרדים חדשים או ממוקמים טוב יותר בעלויות דומות. בסך הכל, תחזית שוק המשרדים זהירה ואופטימית: רפורמות כלכליות וייצוב בגיבוי קרן המטבע שיפרו את אמון המשקיעים, אך ייתכן ששיעורי הוואקנסי יישארו גבוהים עד שההיצע העודף (כולל מגדלי Catalinas Norte II החדשים ומיזמים נוספים) ייספג. עם זאת, ספיגה חיובית מדורגת ושכר דירה יציב מאותתים כי ייתכן ששוק המשרדים הגיע לתחתית cushmanwakefield.com.
קמעונאות ואירוח: הנדל"ן הקמעונאי של בואנוס איירס – מקניונים ועד חנויות רחוב – מתאושש גם הוא, בסיוע עלייה בהוצאות הצרכנים (המתודלקת בחלקה על ידי תיירים ומבקרים המנצלים את יתרונות הארביטראז' במטבע הארגנטינאי). מפעילי מרכזי קניות גדולים כמו IRSA דיווחו על שיפור במדדים: ב-2024 הכנסות השכירות של IRSA (בעיקר מקניונים) עלו בכ-8.8% ותנועת הקונים התאוששה משמעותית gatewaytosouthamerica-newsblog.com. אזורי המסחר המרכזיים בעיר (רחוב פלורידה, שדרות סנטה פה, אזור הבוטיק של פלרמו סוהו) חווים שיעור תפוסה גבוה ועליית מחירי שכירות עם חזרת הקמעונאים. בנוסף, לאס קניטאס ואזורים מסחריים נישתיים נוספים משגשגים – ניתוח של אינפובאה בתחילת 2025 ציין שמגזרים כמו גסטרונומיה וחיי לילה מובילים את השוק בלאס קניטאס ומעלים את המחירים לשכירות ורכישה שם expatsba.com expatsba.com. עסקים קטנים מתרחבים בזהירות, ומותגים בינלאומיים שבים להיכנס לשוק כעת כשהוסרו מגבלות המט"ח (המקלות על העברת רווחים למפעילים זרים). לבעלי הנכסים הקמעונאיים, הצמדת דמי שכירות נותרה מורכבת: חוזים רבים עדיין מותאמים לא רשמית לדולר או למדד אינפלציה, כיוון שהאינפלציה ב-2024 הייתה כ-95% idealista.com. גם סקטור האירוח השתפר בצורה חדה – בתי מלון בוטיק ואפארט-מלונות באזורים כמו רקולטה ופלרמו נהנים מהבום התיירותי שאחרי הקורונה ומתוכניות הוויזה החדשות של ארגנטינה לעובדים מרחוק. יש משקיעים שהסבו אפילו בניינים למגורים ולקוליבינג או לשימושי אירוח כדי לנצל את התפוסה הגבוהה בתשלום דולרי. בסך הכול, המגזר המסחרי של קמעונאות/אירוח נמצא במגמת צמיחה ב-2025, אף שהוא כפוף לתנודתיות מאקרו-כלכלית בכוח הקנייה של הצרכן.
תעשייה/לוגיסטיקה: שוק הנדל"ן התעשייתי (מחסנים, פארקי לוגיסטיקה) באזור גראטר בואנוס איירס פתח את 2025 במגמה מעורבת. ברבעון הראשון של 2025 נרשם ספיגה נטו שלילית של -27,752 מ"ר, כאשר חלק מהשוכרים צמצמו שטחים על רקע ירידה בהוצאות הצרכנים cushmanwakefield.com. שיעור הוואקנסי בשטחי הלוגיסטיקה עלה מעט לכ-4.7% – ועדיין נחשב נמוך יחסית – ושכר הדירה המבוקש ירד לכ-7.20 דולר למ"ר לחודש cushmanwakefield.com. לא נמסרו מחסנים חדשים בתחילת 2025, אך צנרת הפרויקטים בבנייה היא הגדולה ביותר בחמש השנים האחרונות כאשר היזמים צופים עלייה בביקוש cushmanwakefield.com. תתי-השוק המרכזיים הם לאורך כביש פאנאמריקנה (צפון) וצירי הגישה מערב/דרום. הגישה הידידותית לעסקים של ממשל מיילי ופיחות הפסו (המשפר את התחרותיות של הייצוא הארגנטינאי) עשויים לעודד ביקוש נוסף למתקני לוגיסטיקה בשנים הקרובות. למעשה, חברת Fitch Ratings צופה שיפור הדרגתי בשיעורי התפוסה והמחירים בלוגיסטיקה עד ומעבר ל-2025 ביבשת אמריקה הלטינית, אם כי בקצב מתון בשל חוסר ודאות כלכלי מתמשך financecolombia.com. אם הכלכלה בארגנטינה תתייצב ותצמח, ניתן לצפות שתחום המחסנים והלוגיסטיקה יתרחב – כבר נרשם עניין של משקיעים זרים, ויזמים מקומיים מתכוננים לביקוש מחודש לאור התאוששות בתעשייה ובפעילות האי-קומרס.
פיתוחים מעורבי שימוש ופרויקטים גדולים
בואנוס איירס עדה לגל של פרויקטי פיתוח משולבים ויוזמות תשתית שמבטיחות לעצב מחדש חלקים מהעיר בשנים הקרובות. הגדול ביותר הוא ללא ספק פרויקט-העל "קוסטה אורבנה", רובע חוף חדש המתוכנן להיבנות על פני 70 הקטארים של אדמה שיובשה לאורך ריו דה לה פלטה (דרומית לפוארטו מדרו). הפרויקט אושר בסוף 2021 לאחר עיכובים של עשרות שנים, ויאפשר עד 895,000 מ"ר של בנייה עבור שילוב מגורים, מסחר, משרדים ומרחבים ציבוריים stocktitan.net stocktitan.net. הפרויקט, בראשות החברה היזמית IRSA, מקצה למעלה מ-50 הקטארים לפארקים ושטחים ירוקים ומשקיע כ-40 מיליון דולר בתשתיות כדי לשלב את האתר עם העיר stocktitan.net stocktitan.net. כאשר יושלם בעשור או שניים הקרובים, קוסטה אורבנה צפוי ליצור שכונה יוקרתית חדשה לגמרי – למעשה המשך של פוארטו מדרו – שתוכל לאכלס אלפי דירות חדשות, משרדים, מרכזי קניות ואפילו בתי ספר ומוסדות תרבות stocktitan.net stocktitan.net. פיתוח זה הוא הפרויקט העירוני הגדול ביותר בארגנטינה והוא מוצג ככזה ש"ישנה את קו הנוף של העיר… תוך מתן אפשרות להרחיב ולשקם את הגישה לחוף הנהר" ויעניק שימושים עירוניים מגוונים stocktitan.net stocktitan.net. מבחינת השפעה על השוק, ההיצע העתידי של קוסטה אורבנה עשוי להפעיל לחץ להורדת מחירים יוקרתיים בפוארטו מדרו (עקב תחרות), אך בטווח הארוך צפוי להעלות את הערך באזורים מוזנחים לאורך החוף הדרומי (למשל חלקים מלה בוקה/באראקאס) בעזרת תשתיות וקישוריות משופרות.
יוזמות משמעותיות נוספות של פיתוחים משולבים או תשתית כוללות:
- Catalinas Norte II: פרויקט נדל"ן מסחרי מצפון למרכז העיר שהוסיף מספר מגדלי משרדים חדשים (וכמה מרכיבים למגורים) בשנים 2022–2023 על קרקע שהייתה בעבר מסילת רכבת. הפרויקט הזה הרחיב את אזור העסקים המרכזי לכיוון פוארטו מאדרו ועשוי למשוך דיירים עסקיים מבנייני משרדים ישנים במרכז העיר, מה שעשוי לעודד הסבה של נכסים ישנים אלו לדירות מגורים או מלונות.
- Distrito Arroyo ו-Parque de la Innovación: אלו הם אזורי פיתוח קטנים יותר. פארקה דה לה אינובסיון, ליד קמפוס האוניברסיטה בנונייס, שואף להיות מרכז טכנולוגי/חדשנות שמשלב מעבדות, משרדים ומעונות סטודנטים, מה שעלול להמריץ את פעילות הנדל"ן במסדרון הצפוני.
- תשתיות תחבורה: בשנים האחרונות השקיעה בואנוס איירס רבות בתחבורה עירונית, מה שהעלה את ערכי הנדל"ן לאורך מסדרונות ששופרו. פרויקטים כמו כביש Paseo del Bajo (2019) – כביש מהיר תת-קרקעי שמסיט משאיות ממרכז העיר – שיפרו אזורים כמו פוארטו מאדרו, מיקרוסנטרו וסאן טלמו על ידי הפחתת תנועה עילית. העיר גם הגביהה קווי רכבת פרברית מרכזיים (מיטרה וסן מרטין) בשנים 2018–2019, ובכך בוטלו מחסומי מפגש רבים בפאלרמו, בלקראנו וצ'קריטה. עבודות אלו צמצמו את הצפיפות וחיברו מחדש שכונות, מה שהפך נכסים סמוכים לאטרקטיביים ונגישים יותר (מתווכי נדל"ן מקומיים דיווחו על עליות ערך ברחובות שבעבר היו חסומים כשהגשרים נפתחו). בנוסף, הרחבת קווי Metrobus BRT בשדרות כמו קבילדו וחואן ב. חוסטו שיפרה את התחבורה הציבורית בשכונות מרוחקות, ותומכת בביקוש למגורים שם. באופן כללי, שדרוגי תשתית משנים את הנוף העירוני ומעלים את האטרקטיביות של אזורים רבים, מגמה שמומחים רואים אותה נמשכת ככל שבואנוס איירס מתחדשת thelatinvestor.com thelatinvestor.com. לדוגמה, הארכת קו הרכבת התחתית H והקמת קו F החדש המוצע (אם יקודם) צפויות ככל הנראה לעורר פיתוח עתידי בתחנות החדשות.
- התחדשות עירונית ודיור חברתי: העיר מתמקדת גם בשדרוג אזורים חלשים, מה שיכול להשפיע על הנדל"ן באופן מקומי. שילובה המתמשך של וילה 31 (שכונת עוני גדולה ליד מרכז התחבורה רטירו) באמצעות הוספת דיור מוסדר, תשתיות, ואפילו בניין ממשלתי חדש, התחיל להעלות את הפרופיל של האזור. באופן דומה, מורשת כפר האולימפיאדה לנוער 2018 בוילה סולדאטי (שנבנה כמעונות ספורטאים וכיום דירות זולות) הביאה תשתיות לדרום הרחוק, אף שמגמות השוק שם איטיות. מאמצים אלו ממחישים את מחויבות העיר לצמיחה מאוזנת, אם כי ידרש זמן עד שהשקעות פרטיות יגיעו לאזורים שהוזנחו היסטורית.
באופן כללי, הפרויקטים המרכזיים של בואנוס איירס משקפים עיר בתהליכי התפתחות – שכונות חדשות לשימושים מעורבים, תחבורה ציבורית משופרת ומרחבים ציבוריים מחודשים הולכים ויוצרים חיבור טוב יותר של המרקם העירוני. עבור בעלי נכסים ומשקיעים, פרויקטים אלו יכולים להיות חרב פיפיות: לעיתים קרובות הם מובילים לעליית ערך הנכסים באזור (בזכות שיפור השירותים והנגישות), אך במקרים מסוימים הם גם מוסיפים היצע משמעותי של דירות חדשות (כפי שיקרה בפרויקט קוסטה אורבנה), מה שעלול למתן את קצב עליית המחירים בטווח הקצר. עם זאת, ההסכמה הכללית היא כי יוזמות תשתית ופיתוח מהוות תרומה חיובית נטו, ומגבירות את האטרקטיביות של בואנוס איירס כמקום מגורים, עבודה והשקעה.
שיקולים משפטיים, רגולטוריים ומס
הסביבה הרגולטורית סביב נדל"ן בארגנטינה השתנתה משמעותית בכניסה לשנת 2025, עם שורת שינויים שנועדו לעודד השקעות בנדל"ן:
- הסרת מגבלות על מטבע חוץ: ייתכן שמדובר ברפורמה המשמעותית ביותר – כפי שצוין קודם – היא הסרת רוב מגבלות המטבע וההגבלות ההוניות החל מה-14 באפריל 2025. ממשלתו של הנשיא חוויאר מיילי ביטלה את ה“cepo cambiario” הידוע לשמצה, מה שאומר שכעת אנשים ועסקים יכולים בחופשיות לרכוש דולרים אמריקאיים ולהעביר כספים לחו"ל ללא הגבלות מראש trade.gov. הדבר קריטי לנדל"ן: משקיעים זרים יכולים להעביר כספים בבטחה ולדעת שיוכלו להחזיר רווחים לחו"ל, ומקומיים בטוחים יותר להציע נכסים בדולרים (הנורמה) מבלי לחשוש להיתקע עם פזו. זה גם סיים את מנגנוני הארביטראז’ המורכבים של שערי החליפין שהיו נהוגים בין קונים ומוכרים. בסך הכול, המהלך השיב המרה חופשית מלאה, ש“יוצרת סביבה שקופה ויציבה יותר למסחר ולהשקעות” trade.gov trade.gov. לצד זאת, ההסכם של ארגנטינה עם קרן המטבע הבינלאומית ומלווים נוספים חיזקו את יתרות המט"ח, דבר שאמור לסייע ביציבות שוק המטבע reuters.com reuters.com. הסרת ה-cepo היא מהלך משנה משחק שהופך את ההשקעה בנכסי נדל"ן בבואנוס איירס לפשוטה הרבה יותר הן לזרים והן למקומיים.
- תמריצי מס ושינויים: כדי להוזיל את עלויות העסקאות, עיריית בואנוס איירס יישמה פטור משמעותי ממס בולים (Impuesto de Sellos) החל מה-1 בינואר 2025. רוכשים של דירת מגורים יחידה לשימוש עצמי פטורים כעת ממס בולים של 3.5% על שטרי מכר, בתנאי שערך הנכס מתחת ל-205 מיליון פסו (≈ 190,000 דולר ארה"ב) expatsba.com expatsba.com.סף זה הועלה באופן דרמטי (מ-ARS ~56 מיליון קודם לכן) כדי להתחשב באינפלציה, ובכך לכלול את רוב רכישות הבתים של המעמד הבינוני.עבור קונים זכאים, המשמעות היא חיסכון של 3.5% ממחיר הרכישה – תמריץ משמעותי (לדוגמה,~6,650 דולרים נחסכו על דירה בשווי 190,000 דולר expatsba.com.בדרך כלל מס הבולים חולק 50/50 בין הקונה למוכר expatsba.com; כעת קונים בפעם הראשונה שעומדים בקריטריונים פטורים ממס זה לחלוטין, מה שמקל על העומס.בנוסף, הממשלה הלאומית רמזה על החייאת תוכניות זיכוי מס על ריבית משכנתא ותמריצים נוספים לרוכשי דירות כחלק ממאמציה בתחום הדיור, אם כי הפרטים עדיין לא ברורים.מנקודת מבט של בעלות, חנינת המס (Blanqueo) המתמשכת של ארגנטינה היא ראויה לציון.כפי שתואר קודם, עד ל-31 במרץ 2025 ניתן להחזיר נכסים לא מדווחים למדינה בשיעור מס של 0–15% thewanderinginvestor.com.נדל"ן הוא יעדי השקעה מועדפים עבור קרנות אלו, מאחר שתושבים מקומיים אינם סומכים על בנקים – מדיניות זו למעשה מנתבת כסף פרטי לפיתוח ורכישת נכסים, תוך הענקת מעמד חוקי לכספים של המשקיעים thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.זו הזדמנות חד-פעמית, אך אם תוארך או תחזור על עצמה, היא נותנת דחיפה למכירות יוקרה (רבות מהעסקאות בשוק היוקרה כללו היבט "שחור" כלשהו, שכעת ניתן להכשירו).מיסי רכוש רגילים בבואנוס איירס נמוכים יחסית לסטנדרטים עולמיים.בעלים משלמים מס רכוש שנתי (ABL) לעירייה, המבוסס על הערכות שווי רשמיות שלרוב נמוכות בהרבה ממחירי השוק.עבור דירות רבות, ה-ABL השנתי עשוי להיות רק כמה מאות דולרים.עם זאת, אם הערכות אלו יעודכנו בהתאם לאינפלציה (נושא שנמצא במחלוקת), עלויות אחזקת הנכסים עשויות לעלות.הכנסה משכירות שהתקבלה בארגנטינה כפופה למס הכנסה לתושבים (עם מדרגות מס שיכולות להגיע עד ~35%).המשכירים שאינם תושבים מתמודדים עם מס ניכוי במקור בשיעור קבוע על שכר הדירה ברוטו (לעיתים סביב 21%), אלא אם הם נרשמים ומשלמים מס הכנסה כרגיל.יש גם מס רווחי הון של 15% על מכירת נכסים שנרכשו אחרי 2018 (נכסים ישנים היו פטורים לפי הכללים הקודמים) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.מס זה רווחי הון חל על תושבים ובעלי נכסים זרים ברוב המקרים, ומחושב על הרווח הנקי לאחר ניכוי העלויות המותרות.חשוב לציין, שאם הנכס שנמכר היה בית מגורים עיקרי בבעלות המוכר, מוכרים ארגנטינאים יכולים לרוב להימנע מתשלום מס רווחי הון – אך מוכרים זרים אינם יכולים, והם משלמים את ה-15%.עלויות עסקה בנוסף למס בולים כוללות דמי נוטריון ודמי תיווך (בדרך כלל 4–6% יחד).הסביבה המשפטית באופן כללי ידידותית למשקיעים: החוקה של ארגנטינה מגנה בחוזקה על רכוש פרטי (לעיתים למורת רוחן של ממשלות שמנסות להטיל מגבלות), ולאזרחים זרים יש אותן זכויות קניין כמו למקומיים בנדל"ן עירוני.בעצם, הרפורמות בשנים 2023–2025 הפכו את הנוף המשפטי והמס לש favorable יותר לפעילות נדל"ן: מסים נמוכים יותר לבעלי בתים, פחות מכשולים רגולטוריים בהשכרה, ותנועה חופשית יותר של כסף.
- רפורמות בחוקי הדיור: הממשלה גם טיפלה ברגולציה של שוק השכירות. חוק השכירות מ-2020 שקבע חוזים ל-3 שנים והתאמות שנתיות בשכר הדירה, בוטל למעשה בסוף 2023 בצו חירום (DNU 70/2023) idealista.com. במקומו, משטר ידידותי יותר למשכירים מאפשר כיום תנאי שכירות ומשך חוזה שנקבעים בהסכמה חופשית. זה הוביל לזינוק של 170% בהיצע הדירות להשכרה ונתפס כחיובי למשקיעים – הם יכולים להשכיר נכסים בתנאים גמישים או לבחור בהסכמי שכירות זמניים ללא מגבלות מחמירות. מצד שני, לדיירים יש כעת פחות הגנה מהתייקרויות פתאומיות בשכר הדירה, אך גל הדירות שיצא לשוק לפחות ייצב את המחירים לעת עתה idealista.com idealista.com. משקיעים עדיין צריכים לעקוב אחרי מצב הרוח הפוליטי: נגישות לדיור היא נושא רגיש, וממשלות עתידיות עשויות להחזיר פיקוח הדוק אם יהיה תיקון יתר בשוק.
- סיכונים וויכוחים מתמשכים: למרות ההתקדמות, ישנם כמה סיכונים שכדאי להזכיר. אחד מהם הוא האפשרות לדולריזציה של הכלכלה שעליה נשיא מייליי דיבר – אם ארגנטינה תאמץ את הדולר האמריקאי כמטבע רשמי, זה עלול לגרום לשיבוש זמני בתמחור (אם כי שוק הנדל"ן כבר למעשה מבוסס דולר). סיכון נוסף הוא שבעוד שהתחזית מדברת על ירידת האינפלציה לכ-60% ב-2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, אם היא לא תרד בקצב מהיר או אם מדיניות הצנע תגרור חוסר שקט חברתי, התנודתיות הכלכלית עלולה לחזור ולפגוע בזמינות אשראי ובביטחון של הקונים. לבסוף, היציבות המקרו-כלכלית של ארגנטינה נשענת גם על עמידה בתנאי קרן המטבע הבינלאומית (IMF); כל סטייה מהתוכנית עלולה להחליש את הפזו או לגרום לעלייה מחודשת של הריביות, עם השפעות נלוות על שוק הנדל"ן. נכון לעכשיו, “הפקטורים המאקרו-כלכליים מתייצבים בצורה חיובית” לשוק הנדל"ן – האינפלציה מתמתנת, הפזו מתייצב, ורפורמות מבניות (כמו הפרטה ודֵרֵגוּלָציה) מכוונות לצמיחה ארוכת טווח thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. משקיעים צריכים להישאר מעודכנים בהתפתחויות במדיניות, אך בסך הכול הכיוון הוא לעבר שוק נדל"ן פתוח ומונע שוק יותר.
הֶקשר כלכלי ופוליטי המשפיע על שוק הנדל"ן
הביצועים של שוק הנדל"ן בבואנוס איירס קשורים באופן הדוק לתנודות הכלכליות והפוליטיות הרחבות יותר של ארגנטינה. בכניסה לשנת 2025, ההקשר הוא של אופטימיות זהירה יחד עם הכרה באתגרים שנותרו:
- התאוששות לאחר המשבר: ארגנטינה יוצאת ממשבר כלכלי חמור בשנים 2020–2022. התוצר הלאומי הגולמי התכווץ בחדות (כמעט -10% בשנת 2020 עקב הקורונה, והמשיך להתכווץ עד 2023) globalpropertyguide.com. האינפלציה הגבוהה (מעל 270% משנה לשנה באמצע 2024, הגרועה ביותר מאז 1991) שחקה את כוח הקנייה globalpropertyguide.com. גורמים אלה דיכאו את שוק הנדל"ן במשך שנים – מעטים יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה, ואילו בעלי האמצעים חיכו מהצד. עם זאת, סוף 2024 ו-2025 מביאים לשינוי. קרן המטבע הבינלאומית מצפה שהתוצר יחזור לצמוח בסוף 2024, ומעריכה שלאחר התכווצות של -3.5% ב-2024, המשק יחזור לצמיחה מתונה ב-2025 כאשר האינפלציה והגירעון התקציבי ישתפרו globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. למעשה, ברמה רבעונית, ייתכן שהגרוע מכל כבר מאחורינו: ארגנטינה נכנסה למיתון טכני בתחילת 2024 בשל צעדי צנע, אך האמון חוזר כאשר צעדים אלו נושאים פרי globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. עבור שוק הנדל"ן, כלכלה משתפרת פירושה סיכויי תעסוקה והכנסה טובים יותר, שמחזקים את הביקוש לדיור. עם זאת, הצמיחה תתחיל מרמה נמוכה, וסיכונים כמו יבול גרוע או זעזועים חיצוניים (למשל ירידת מחירי סחורות) עלולים להאט את ההתאוששות.
- ביטחון המשקיעים והפסו: גורם קריטי הוא הביטחון ביציבות הכלכלית של ארגנטינה. נדל"ן שימש היסטורית כמקלט בעת קריסות הפסו, כאשר אנשים בורחים לנכסים קשיחים. התרחיש הנוכחי הפוך במידה מסוימת: כעת, כאשר הפסו מותר לצוף ברצועה מנוהלת (פוסט-צפו), הוא הופחת תחילה לכ-1,000 פסו לדולר אך לאחר מכן התחזק מעט בשל זרימת הון גבוהה וריביות גבוהות על פסו reuters.com reuters.com. הצוות של מייליי שומר על ריביות הפסו מעל שיעור הפיחות המרומז כדי לעודד החזקת פסו בטווח הקצר reuters.com. באופן מפתיע, הדבר הוביל לפסו יציב או אפילו להתחזקות בשלהי 2025, מצב חדש עבור הארגנטינאים reuters.com reuters.com. אם יציבות זו תימשך, היא תפחית תמריץ מרכזי לקניית נכסים (הרצון להיפטר מהפסו), אך היא משפרת מאוד את התכנון הכלכלי הכולל ועלולה למשוך יותר השקעות לטווח ארוך (כמו יזמים ו-REITs, הנמנעים מתקופות של נדנודי מטבע חריפים). בנוסף, ארגנטינה הבטיחה יותר מ-20 מיליארד דולר בהלוואות בינלאומיות ב-2025 אשר חיזקו את יתרות הבנק המרכזי ותמכו במטבע reuters.com trade.gov. מתהווה רקע מקרו כלכלי יציב יותר, ותמיכת דולר חזקה מהסכם ה-IMF אמורה לסייע לשמור על שער חליפין בטווח צפוי reuters.com. כמובן, נותרו אי-ודאויות רבות – אם האינפלציה לא תרד במהירות הרצויה או שהפוליטיקה תתערער, הפסו עלול שוב להתנדנד. אבל לעת עתה, התחושות הטובות בהרבה מאשר לפני שנה, וזה דוחף החלטות השקעה בנדל"ן. יזמים מתחילים להחיות פרויקטים, ורוכשים שדחו רכישות במהלך המשבר נכנסים כעת לפני שהמחירים עולים עוד.
- אווירה פוליטית: המחזור הפוליטי של ארגנטינה יכול להשפיע על שוק הנדל"ן דרך שינויים במדיניות והלך רוח כללי. האירוע הפוליטי המרכזי הבא יהיה הבחירות האמצעיות לבית המחוקקים ב-2025 (מתוכננות לאוקטובר 2025). אירועים אלה עשויים להשפיע על יכולתו של מייליי להמשיך באג'נדה שלו. אם הקואליציה שלו תזכה במושבים נוספים, ייתכן שהרפורמות יעמיקו (אולי הפרטה של חברות ממשלתיות, קיצוצים נוספים במיסים וכו'), דבר שבוודאי יתקבל בברכה על ידי משקיעים. אם האופוזיציה הפרוניסטית תזכה מחדש בעמדות, ייתכן שתהיה התנגדות חזקה יותר להגבלות מסוימות כמו הגנות דיירים או בקרות הון (אם כי חזרה אחורה בנושא האחרון תהיה קשה). בינתיים, מייליי עדיין די פופולרי (כ-45% שביעות רצון באוגוסט 2024 לפי Giacobbe Consultores) עם שחיקה מהשיא של ~60% idealista.com כאשר הציבור מתמודד עם מדיניות הצנע. גורמים בתחום הנדל"ן עוקבים בדריכות אחר התמיכה הציבורית בו – המשכיות ויציבות של מדיניות שוק חופשי צפויה להוביל לעלייה רב-שנתית בנכסי נדל"ן. ברמת העיר, לבואנוס איירס ממשלה משלה (כיום בידי אופוזיציה, מרכז-ימין) שהייתה היסטורית בעד פיתוח ועלולה לקדם תמריצים נוספים או שינויים תכנוניים שידחפו בנייה. למשל, נשקלים מהלכים לאפשר בנייה לגובה במוקדי תחבורה ציבורית במטרה להתמודד עם מחסור היצע. עם זאת, הסיכונים המסורתיים של פופוליזם פוליטי בארגנטינה לא נעלמו, אך לראשונה מזה שנים, המגמה הפוליטית הכללית תומכת בצמיחת שוק הנדל"ן ולא פועלת נגדה.
לסיכום, הקונטקסט הכלכלי והפוליטי של 2025 תומך בנדל"ן בבואנוס איירס: האינפלציה בירידה (משפרת את התשואה הריאלית), הרפורמות פתחו את השוק בפני הון, ואווירת המשקיעים אופטימית לגבי עתיד המדינה. קיימים אתגרים – הכלכלה עדיין לא פורחת, הצנע כואב לרבים, וגם גורמים גלובליים כמו ריביות עלולים להשפיע – אך בהשוואה לאי הוודאות העמוקה בשנים 2020–2022, האופק כיום נראה מעודד בהרבה להשקעה בנדל"ן.
תחזית וסיכום
עם הגעתנו לאמצע 2025, שוק הנדל"ן של בואנוס איירס נמצא במגמת עלייה ומציע מגוון רחב של הזדמנויות במגורי, מסחרי ושימושים מעורבים. השילוב של ייצוב כלכלי, מדיניות פרו-משקיעית וביקוש כבוש מביא אנליסטים לצפות לצמיחה משמעותית בשנים הקרובות. מומחי תעשייה מעריכים ששוק הנדל"ן הארגנטינאי יכול לצמוח בכ-3% בשנה במונחים ריאליים עד 2029 אם המגמות הנוכחיות יימשכו thelatinvestor.com, שינוי משמעותי לעומת שנות ההתכווצות האחרונות. התחזית האופטימית הזו נשענת על המשך פועלם של מנועים עיקריים, אותם נסקור בהמשך:
- השקעות זרות ומקומיות מתמשכות: עם הסרת בקרות ההון ושער חליפין נוח מאוד, צפוי שמשקיעים זרים ימשיכו לזרום אל נכסי נדל"ן בבואנוס איירס – במיוחד במגזרים יוקרתיים ומותאמים לתיירות. קונים מארה"ב, אירופה והאזור הלטיני-אמריקאי מחפשים באופן פעיל עסקאות thelatinvestor.com. במקביל, קנייה מקומית צפויה להתחזק ככל שהאינפלציה פוחתת והאשראי חוזר באטיות (אלפי משכנתאות חדשות מונפקות כשהבנקים משיבים את האמון) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. מנוע הביקוש הכפול הזה עשוי להמשיך להפעיל לחץ לעליית מחירים ולספוג את המלאי, כל עוד המצב המאקרו-כלכלי נותר יציב.
- שיפור האקלים הפיננסי: משכנתאות, שכמעט ולא היו קיימות עד לא מזמן, צפויות להפוך לנפוצות יותר. כבר ב-2024, בנקים גדולים קיבלו אלפי בקשות ומתוכננות להעמיד היקפי משכנתאות משמעותיים בארבע השנים הקרובות thelatinvestor.com thelatinvestor.com. ריביות נמוכות יותר והלוואות חדשניות צמודות-מדד (כמו החזרת אשראי UVA) הופכות את מימון הבית לנגיש יותר thelatinvestor.com. אם האינפלציה אכן תרד לדו-ספרתית או חד-ספרתית בשנים הקרובות, ארגנטינה עשויה אף לראות את חזרת המשכנתאות בריבית קבועה לטווח ארוך – מהפך עבור מעמד הביניים. מימון קל יותר יגדיל את מאגר הרוכשים ו“תמיד מהווה זרז עצום לכל שוק נדל"ן” thewanderinginvestor.com.
- היצע מגורים מאוזן: אמנם בבואנוס איירס כיום יש עודף היצע של נכסים (הערכה של כ-163,000 יחידות בשוק, שווה ערך ל-6 שנות מכירות בקצב הנוכחי) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, השוק מתאזן בהדרגה. חלק גדול מהמלאי העודף הוא דירות ישנות ויקרות מדי באזורים פחות מבוקשים, שיספגו תיקוני מחירים או יוסרו מהשוק. הבנייה החדשה באזורי ביקוש נותרה מוגבלת (היזמים נזהרים), כך שבשכונות המבוקשות יש למעשה היצע מצומצם של בתים איכותיים, מוכנים למגורים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. תכניות הפיתוח האגרסיביות של העיר כמו Costa Urbana יוסיפו היצע, אך בצורה הדרגתית. בסך הכול, ספיגת הדירות הקיימות כבר מתבצעת בזכות קצב עסקאות גובר, ואיזון בריא עשוי להתרחש עד 2025–2026 ולמנוע בום מחירים תוך כדי שמירה על צמיחה יציבה expatsba.com expatsba.com. משקיפי שוק מציינים כי עד כה ההתאוששות נראית “אמיתית… נובעת משיפור בתנאים ואמון רוכשים, ולא מספקולציה קצרת טווח” thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- התאוששות נדל"ן מסחרי: עתיד מגזר המשרדים קשור למסלול הכלכלה של ארגנטינה. אם הצמיחה העסקית תימשך וחברות בינלאומיות ימצאו סביבה נוחה יותר, שיעורי הוואקנסי צפויים להגיע לשיא ואז לרדת בשנים הבאות. העובדה ששכר הדירות למשרדים מובילים נותר יציב מצביעה על כך שבעלי הנכסים מצפים להתאוששות. בנוסף, אם מגמת העבודה מרחוק תתייצב, ייתכן שחברות יתרכזו בחללים קטנים אך איכותיים יותר, דבר שייטיב עם משרדים חדשים באזורים כמו קטלינס, פוארטו מאדרו והמסדרון הצפוני. שוק הנדל"ן הקמעונאי ייסמך על צריכה פרטית – תיירות וצריכה מקומית צפויות להשתפר ככל שהכלכלה תצמח, מה שמבשר טובות לאזורי קניות וקניונים. הביקוש התעשייתי עשוי לזנק אם מגזרי הייצוא והתעשייה של ארגנטינה ייהנו מיתרון תחרותי של המטבע ומעסקאות סחר. פיץ' רייטינגס, למשל, חוזה שיפור הדרגתי ביסודות הנדל"ן המסחרי (CRE) ברחבי אמריקה הלטינית החל מ-2025 ואילך ככל שריביות יירדו והכלכלות יתייצבו financecolombia.com. במקרה של ארגנטינה, הרבה תלוי בהמשכיות המדינית – אך הפוטנציאל לכך שכל מגזרי הנדל"ן יהיו בעלייה בו זמנית, כבר נראה לעין.
- השפעות תשתיות והתחדשות עירונית: עד סוף שנות ה-2020, מספר פרויקטי תשתית שכבר החלו יושלמו. אלו ככל הנראה יובילו לגאות מקומית בנדל"ן. לדוגמה, ככל שפרויקט קוסטה אורבנה יתקדם, אזורים דרומיים סמוכים (בראקאס, בוקה, דרום סן תלמו) עשויים לראות עלייה משמעותית מערך התחלתי נמוך. חיבורים תחבורתיים חדשים – אולי קו F במטרו שישלים או קווי רכבת פרברים מורחבים – יפתחו "חזיתות השקעה" חדשות באזורים שלעת עתה לא נלקחים בחשבון. המאמצים הממשיכים של בואנוס איירס להתחדשות (יוזמות עיר חכמה, פיתוח מוכוון תחבורה ציבורית וכו') יוסיפו לערך הנדל"ן במעגל קסמים חיובי thelatinvestor.com.
כמובן, כל תחזית אינה שלמה מבלי להכיר בסיכונים. על ארגנטינה להתמודד עם ריסון האינפלציה מבלי לחנוק את הצמיחה, ולשמור על מחויבויות החוב כדי לשמר את אמון המשקיעים. חזרה לכלכלה פופוליסטית או צניחת מחירי הסחורות עלולות לבחון את עמידות מגמת העלייה בנדל"ן. בנוסף, חששות בנוגע לנגישות למחירים עשויים לעלות אם מחירי הנדל"ן יטפסו מהר מדי לעומת ההכנסות המקומיות – תרחיש שיכול להוביל להתערבות פוליטית. עד כה, צעדים כמו הרחבת היצע השכירות ופְּטוֹר ממס בולים נועדו להתייחס לכך, אך דרושה המשך ערנות.
לסיכום, שוק הנדל"ן בבואנוס איירס בשנת 2025 נמצא בצומת מבטיח. מחירי הנכסים למגורים עולים במתינות לאחר ירידה ממושכת, בתמיכה של עלייה חדה במכירות וסביבה מדיניות בריאה יותר thelatinvestor.com bowtiedmara.io. שוק השכירות מציע היצע רב יותר ומתפקד שוב, לטובת הדיירים והמשקיעים לטווח ארוך כאחד. הנדל"ן המסחרי מתייצב ככל שהכלכלה מתייצבת, ופיתוחים בקנה מידה גדול מרמזים על עתיד עירוני דינמי. השכונות המבוקשות ביותר בעיר משגשגות, בעוד אזורים שנזנחו בעבר מציעים הזדמנויות חדשות למשקיעים נבונים המוכנים לנסוק על גל הג'נטריפיקציה. במילותיו של יועץ השקעות אחד, בואנוס איירס כיום “מראה מגמות שוורים חזקות, אבל קשה להתמצאות בה” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – כלומר, התגמולים עשויים להיות משמעותיים, אך ידע מקומי ובדיקת נאותות נותרו קריטיים. כל הסימנים מצביעים על כך שאם ארגנטינה תמשיך בנתיב הרפורמות הנוכחי, למחירי הנדל"ן בבואנוס איירס יש מקום להמשיך ולעלות בשנים הקרובות, מה שהופך את הרגע הנוכחי למרתק להשתתפות בהתעוררות השוק ההיסטורית הזו.
מקורות: דו"ח זה הורכב ממספר מקורות, כולל ניתוחי שוק של The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, ו-BowTiedMara bowtiedmara.io; נתונים מ-Global Property Guide globalpropertyguide.com; דיווחי חדשות מ-Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (באמצעות פורום ExpatsBA) expatsba.com idealista.com; מנהל הסחר הבינלאומי של ארה"ב trade.gov; וניתוחי חברות נדל"ן של Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, בין היתר. מקורות אלו מספקים בסיס עובדתי למגמות והנתונים שנידונו. המידע נכון לאמצע 2025, ויעודכן כאשר יתקבלו נתונים חדשים.
