שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס 2025: מגמות, תחזיות ותחזית השקעות

סקירה כללית של שוק 2025

שוק הנדל"ן של לוס אנג'לס בשנת 2025 מתאפיין בשילוב של חוסן ואיזון מחודש. ערכי הנכסים למגורים נשארים קרובים לשיאים היסטוריים לאחר העלייה בעידן המגפה, אם כי עם קצב צמיחה איטי בהרבה, בעוד שפעילות המכירות מתאוששת במתינות מהשפל ההיסטורי של 2022–2023. הביצועים בתחום הנדל"ן המסחרי מפוצלים – מגזרים כמו תעשייה ורב‑משפחתי שומרים על יציבות, בעוד שמגזרי המשרדים וחלק מהקמעונאות מתמודדים עם רוחות נגד בשל תפוסה נמוכה ותנודות בביקוש. בקצרה, 2025 מוצאת את ל.א. בשוק דיור מאוזן (ואף נוטה לטובת הקונים) ובסקטור מסחרי המתאושש בזהירות.

לגורמים כלכליים ומדיניות יש השפעה ניכרת. ריביות משכנתא גבוהות (כ-6.5–7%) מרסנות את ביקושי הרוכשים ודוחקות את יכולת ההשתכרות לשפל כמעט היסטורי. רגולציות חדשות – ובמיוחד אמצעי ULA ("מס האחוזה") על מכירות ערך גבוה – מקררות את מגזר היוקרה והנכסים להשקעה. בינתיים, מחסור כרוני בהיצע במגורים נמשך, ומחזיק את המחירים ברצפה למרות ירידת אוכלוסייה עדכנית (אוכלוסיית עיר ל.א. ירדה בכ-2.5% מאז 2020). הדו"ח הבא מנתח מגמות מפורטות בנדל"ן למגורים ומסחרי בלוס אנג'לס, בוחן ביצועי שכונות, מדגיש הזדמנויות השקעה, ומציג תחזיות עד 2028.

(הערת מקורות: הנתונים והתובנות שאובים ממקורות ובהם איגוד המתווכים של קליפורניה, Zillow, Redfin, CBRE וניתוחים מקומיים, כפי שמצוין לאורך הדו"ח.)

סקטור הנדל"ן למגורים

מגמות מחירי מגורים ומכירות

מחירי הבתים בלוס אנג'לס בשנת 2025 הם יציבים עד מעט בעלייה לעומת השנה שעברה, לאחר העלייה המהירה של 2020–2022. מחיר המכירה החציוני בעיר לוס אנג'לס עומד על כ1.05 מיליון דולר באמצע 2025, עלייה מזערית של +0.5% משנה לשנה. במחוז לוס אנג'לס, מחיר הבית החציוני בחודש מרץ 2025 עמד על כ829,000 דולר, עלייה של כ-3.0% לעומת השנה הקודמת. התייקרות מתונה זו מגיעה אחרי תיקון קל ב-2023, המשקף קיפאון מחירים סמוך לשיאים היסטוריים. (להשוואה, ערך הבית החציוני בל.א. עמד על כ600,000 דולר ב-2019, וטיפס לשיא של כ956,000 דולר בסוף 2024.) איור 1 מציג את מסלול המחירים: זינוק חד בעידן המגפה, תיקון קל, ועלייה מתונה מחדש ב-2025.

נפח המכירות מראה סימנים ראשונים להתאוששות מהשפל שנגרם כתוצאה מריביות גבוהות. מכירות הבתים ב-2023 היו נמוכות באופן היסטורי – סך המכירות בקליפורניה ב-2023 ירד לשפל של מספר עשורים (ירידה של כ-34% מ-2021) – כאשר לוס אנג'לס חווה ירידות דומות. ב-2024 הייתה עלייה קלה במכירות (העלייה השנתית הראשונה בשלוש שנים, גידול של 4.3% ברחבי המדינה), ו2025 ממשיכה בהתאוששות הצנועה הזו, אם כי הנפחים עדיין נמוכים מהרמות שלפני המגפה. לדוגמה, 1,617 בתים נמכרו בלוס אנג'לס במאי 2025, 7% פחות ממאי 2024 – מה שמעיד שהביקוש עדיין מדוכא. המלאי השתפר מהשפל הקיצוני: בלוס אנג'לס היו 4,747 נכסים פעילים במאי 2025, עלייה לעומת חודשים קודמים. מדד המלאי שלא נמכר (חודשי היצע) במטרופולין ל.א. עומד על כ-3.7 חודשים נכון למרץ 2025, עלייה מ-2.7 חודשים בלבד שנה קודם לכן. היצע מאוזן זה העביר את לוס אנג'לס משוק של מוכרים לשוק מאוזן יותר בשנת 2025, מה שמקל על התחרות העזה של השנים האחרונות. כיום לוקח לבתים כ45 ימים בשוק, איטי יותר מהשנה שעברה (39 ימים), ומשא ומתן על מחיר נפוץ יותר (כ-45% מהמכירות באפריל 2025 נסגרו מתחת למחיר המבוקש).

סטטיסטיקות מפתח לשוק (מגורים, אמצע 2025):

• מחיר מכירה חציוני (עיריית ל.א.) – כ-$1.05 מיליון (שינוי שנתי של 0%–1%).
• מחיר מכירה חציוני (מחוז ל.א.) – כ-$829 אלף (עלייה של 3.0% משנה שעברה).
• בתים שנמכרו (עיריית ל.א., מאי 2025) – 1,617 יחידות (ירידה של 7% משנה שעברה).
• נכסים פעילים (מחוז ל.א., מאי 2025) – כ-4,700 (עלייה מ-4,300 באפריל).
• חודשי היצע – כ-3.5–3.7 חודשים (עלייה מכ-2.6 חודשים לפני שנה).
• חציון ימי שהות בשוק – כ-45 ימים (היה כ-39 לפני שנה).
• יחס מחיר עסקה למחיר מבוקש – כ-100% (חצי מהבתים נמכרים במחיר המבוקש או מתחתיו).

בסך הכול, מחירי המגורים נותרים יציבים ואפילו מטפסים קלות בחלק מהמגזרים תודות להיצע מוגבל ולביקוש מתמשך. אבל העוצמה של שוק המוכרים בשנת 2021 התקררה – לקונים יש יותר מרווח נשימה כשהעלויות הגבוהות של משכנתאות מגבילות את מה שהם יכולים להרשות לעצמם. אכן, סבירות הרכישה בל.א. נמצאת קרוב לשפל היסטורי: נדרשת הכנסה של כ-$230,000 כדי לעמוד בקריטריונים לרכישת בית במחיר חציוני, יותר מפי 2 מההכנסה החציונית בקליפורניה. משבר הסבירות הזה, לצד בעלי בתים רבים ששועבדו למשכנתאות בריבית של פחות מ-3% (ולכן לא ששים למכור ולשדרג להלוואה של 7%), מסביר גם את הירידה במכירות וגם את המלאי הנמוך – סטטוס קוו שמונע מהמחירים לרדת משמעותית. אלא אם יתרחש זעזוע כלכלי גדול, נראה כי שיווי משקל עדין הוא מה שמאפיין את מחירי הדירות בלוס אנג'לס ב-2025.

מגמות בשוק השכירות

לוס אנג'לס נותרה אחת משוקי השכירות היקרים ביותר במדינה, אם כי עליית שכר הדירה התמתנה ב-2024–2025 לאחר זינוק פוסט-פנדמי. שכר הדירה הממוצע לדירה בל.א. עומד על כ-2,750–2,800 דולר לחודש בתחילת 2025. לפי CBRE, שכר הדירה הממוצע בכלל המגזר הרב-משפחתי במחוז לוס אנג'לס עמד על כ-2,822 דולר ליחידה ברבעון הראשון של 2025, כמעט ללא שינוי (+0.1%) לעומת הרבעון הקודם. זאת לאחר טיפוס מהיר: שכר הדירה זינק בכ-23% בארבע שנים, מ-2,300 דולר חציוני ב-2020 לכ-2,841 דולר ב-2024. גידול כזה עלה על קצב עליית השכר והאינפלציה והחמיר את בעיית ההשגה הכלכלית. ב-2024, 74% מהדירות המוצעות להשכרה בל.א. דרשו מעל 2,100 דולר לחודש, מה שאילץ שוכרים רבים לשכור יחדיו או לעבור מקום.

בשנת 2025, העלייה בשכר הדירה כמעט ונעצרה – בשורה טובה לשוכרים. מדדים מסוימים אף מצביעים על ירידה ריאלית קלה: למשל, ניתוח ממוקד קמעונאות ציין שיעור שינוי של -0.4% משנה לשנה ברבעון הראשון של 2025 בנכסי קמעונאות, מה שמעיד על כוח תמחור מוגבל לבעלי נכסים במגזרים מסוימים. בתחום הדיור, סקרים מראים כי שכר הדירה המבוקש יציב יחסית או עלה במעט (~+1% שנתי) בתחילת 2025. רמות שכר דירה גבוהות, יחד עם הגירה שלילית בתקופת הקורונה, רוככו את הביקוש די כדי לרסן קפיצות נוספות. בולט גם שירידה באוכלוסיית ל.א. (ירידה של ~0.65% ב-2024) מביאה לכך שיש מעט פחות תחרות בין בעלי הדירות על שוכרים, מה שמוביל ליותר הטבות והצעות ידידותיות לשוכר באזורים מסוימים.

בינתיים, שיעורי התפוסה בנכסי מגורים רב-משפחתיים נשארים נמוכים, שכן אלו שעזבו את ל.א. מתקזזים על ידי אלו שאינם יכולים לרכוש דירה. שיעור התפוסה בדירות ל.א. עמד על 95.4% ברבעון הראשון של 2025 (פנויים כ-4.6%), שיפור קטן בהשוואה לסוף 2024. בפועל, דירות איכותיות עדיין מושכרות במהירות, אך לשוכרים יש כעת יותר אפשרויות לעומת שנה שעברה. הטבות (כמו חודש שכירות חינם) חוזרות בחלק מתתי-השוק. לפי דוח קסדן של אוניברסיטת USC, צפוי כי שכר הדירה האפקטיבי יישאר קרוב לרמות הנוכחיות ב-2025 כאשר היקף הבנייה החדשה (כ-6,000–8,000 יחידות שאושרו בל.א. בשנה שעברה) מנסה להדביק את הביקוש.

מוקדי שכירות ומגמות: דירות יוקרה יקרות במערב העיר ובדאונטאון חוו לחץ מסוים בשל היצע חדש ומשרות מרחוק המותירות דירות פנויות, בעוד שבשכונות נגישות יותר המחירים תחרותיים מאוד. האזורים הפרבריים ב-עמק סן פרננדו ועמק סן גבריאל רשמו עליות שכר דירה צנועות משנה לשנה, כאשר משפחות מחפשות אפשרויות זולות יחסית בפנים הארץ. לעומת זאת, אזורים מרכזיים כמו סנטה מוניקה ודאונטאון ל.א. חוו ירידות מחירים ועלייה בפנויים (פנויים קמעונאיים בדאונטאון קפצו ל-9.5%), כאשר הן דיירים והן סוחרים שוקלים עלות מול תועלת. בסך הכל, שוק השכירות בל.א. ב-2025 מוגדר כ-יציב אך מתוח: שכר הדירה אינו מזנק כרגע, אך הרמות עדיין גבוהות בצורה קיצונית עבור משק בית ממוצע (עלות ממוצעת לדירת 2 חדרים גבוהה בכ-70% לעומת רכישה עם משכנתה מלפני 2022, מה שמראה עד כמה בעלי בתים חדשים מתקשים להשיג דירה).

שכונות בצמיחה גבוהה מול שכונות בסיכון גבוה

שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס הוא מקומי מאוד, עם הבדלים חדים בהתפתחות השכונות. בעשור האחרון, אזורים שבעבר היו מוזנחים חוו זינוק משמעותי בערכי הנכסים, בעוד שחלק מהמובלעות היקרות המסורתיות רשמו עליות מתונות (או אפילו קיפאון לאחרונה). ניתוח של נתוני שמאי המחוז (2016–2024) מראה שההערכה הגבוהה ביותר התרחשה בשכונות מתפתחות – לעיתים קרובות כאלה שחוות תהליכי ג'נטריפיקציה או בום תשתיות. לדוגמה, ווסט אדמס (מרכז ל.א.) עומדת בראש עם עלייה של 107% בערך הנדל"ן למגורים מאז 2016. ווסט אדמס, שבעבר נחשבה לנגישה מבחינת מחירים, שונתה בזכות מיקומה ליד קווי תחבורה ציבורית וביקוש שנשפך מאזורים יקרים סמוכים, והפכה לשוק ה"חם" ביותר בלוס אנג'לס. אזורי צמיחה גבוהים נוספים הם ואליסיאן ואלי ("פרוגטאון") +86% ופארק אקספוזישן +84% (שקיבלו דחיפה בפיתוח סביב USC ואצטדיון בנק אוף קליפורניה). שכונות היסטוריות אפרו-אמריקאיות כמו ליימרט פארק (+79%) ובולדווין הילס/קרנשאו (+81%) חוו גם הן עליות חדות, כאשר קונים מחפשים אפשרויות (בעבר) זולות יותר בלב העיר. עליות אלו לרוב מתרחשות במקביל להשקעות חדשות ולשינויים דמוגרפיים – אך מעלות גם חשש להידחקות של תושבים ותיקים xtown.la xtown.la.

מנגד, שכונות "ברמת סיכון גבוהה" מבחינת השקעות הן בדרך כלל אלו שמתמודדות עם בועות מחירים או גורמי מצוקה מקומיים. דוגמה אחת היא דאונטאון לוס אנג'לס (DTLA), שפרחה בשנות ה-2000 וה-2010 אך כיום מתמודדת עם שיעורי פינוי גבוהים ובעיות באיכות חיים. ערכי הנדל"ן ב-DTLA עלו בכ-45% בלבד ב-8 שנים (פחות מהממוצע המחוזי), ושיעור הפנויים בתחום המסחרי/משרדים גבוה (קמעונאות כ-9–10%, משרדים מעל 30% תפוסים) – סימן לסיכון למשקיעים עד שתתרחש התחדשות עירונית. שווקי יוקרה לחוף הים הם קטגוריית "סיכון" נוספת: לא בהכרח התמוטטות, אלא פוטנציאל צמיחה איטי יותר. אזורים יקרים במיוחד כמו בל אייר (+61% מאז 2016) או קלאבאסס (+36%) הם בעלי "פחות מקום לעלייה" בגלל שיצאו מנקודת פתיחה גבוהה. למעשה, מקומות אמידים מסוימים חוו ירידות קלות ב-2023 לאחר שהביקוש לאחוזות ירד בעקבות מיסים חדשים ואי ודאות כלכלית. לדוגמה, מחיר התיווך של קולבר סיטי ירד בכ-6.7% משנה לשנה עד מאי 2025, וקולבר סיטי וסנטה מוניקה חוו גם ירידה של כ-3% באוכלוסייה לאחרונה. אזורים אלה אינם מסוכנים במובן של קריסה צפויה, אך ההחזר על ההשקעה בהם עשוי להיות נמוך משכונות מתפתחות.

ראויים לציון גם כיסי מצוקה בפרברים המרוחקים ויישובי השוליים. במקומות כמו עמק אנטילופ (למשל לנקסטר, פאלמדייל) שבצפון מחוז לוס אנג'לס, המחירים זינקו במהלך המגפה כאשר עובדים מהבית חיפשו מרחב, אך הם נותרו רגישים למחירי הדלק ולמגמות התעסוקה – סיכון פוטנציאלי לתנודתיות אם כיוון הרוח הכלכלית ישתנה. שיעורי העיקול הגבוהים ביותר ב-2024 נראו באזורים מרוחקים או מעמד ביניים; לדוגמה, סילמר (בעמק סן פרננדו) רשמה 59 עיקולים, הכי הרבה באזור לוס אנג'לס בשנה שעברה. ריכוז עיקולים כזה עשוי להעיד על לחץ מקומי (וליצור הזדמנות לאלה שמחפשים לקנות במחיר מציאה, לשפץ או להשכיר נכסים בשכונות הללו). משקיעים עשויים להתבונן בזהירות על אזורים שכאלה: שכונות בסיכון גבוה לירידת מחירים הן בדרך כלל כאלה עם ביקוש פחות מגוון וחשיפה גבוהה יותר לתנודות כלכליות, כמו יישובים מרוחקים או כאלה עם פשיעה מתמשכת או אתגרי תשתית.

בשורה התחתונה: שכונות כמו ווסט אדמס, מיד-סיטי וג'פרסון פארק – שנהנות מגישה נוחה לתחבורה ציבורית ובתים היסטוריים – פורחות, ואילו המרכז ומובלעות יוקרה מסוימות התקררו. כמו תמיד, “מיקום, מיקום, מיקום” הוא הכלל: גם בשוק יקר באופן כללי, שוקי מיקרו עם פיתוח חדש, סטטוס תרבותי או תחבורה עתידית (למשל לאורך רכבת קרנשו/LAX, או סביב אצטדיון SoFi החדש באינגלווד) צפויים להמשיך להקדים את השוק הכללי. מצד שני, משקיעים צריכים לבדוק היטב את היסודות המקומיים, כיוון שחלק מהאזורים נושאים סיכון גבוה יותר לתיקון מחירים או ביקוש חלש להשכרה אם התנאים הכלכליים ישתנו.

ביצועי נדל"ן מסחרי

סקירה כללית של שוק המסחר

שוק הנדל"ן המסחרי של לוס אנג'לס ב-2025 הוא סיפור של מסלולים נבדלים בין סוגי הנכסים. הנכסים התעשייתיים והמולטי-פמילי נותרים חזקים, הודות למסחר מקוון, סחר בינלאומי ומחסור בדיור, בעוד שתחום המשרדים מתמודד עם ירידה ממושכת בביקוש. הנדל"ן הקמעונאי נמצא באמצע: מרכזי קניות שכונתיים מגלים עמידות, אך נדל"ן קמעונאי עירוני (ובעיקר במרכז העיר) מתאושש לאט מהקשיים בתקופת הקורונה. הפעילות הכוללת בהשקעות נדל"ן מסחרי פחתה בשל עליית הריביות והמיסים המקומיים על העברה, אך נכסים מושכרים היטב במיקומים מבוקשים עדיין מושכים עניין בשל הבסיס הכלכלי העצום של לוס אנג'לס. להלן פירוט הביצועים לפי מגזר:

תחום המשרדים: שיעורי תפוסה נמוכים ואתגרי שינוי ייעוד

שוק המשרדים של לוס אנג'לס נתון במתח משמעותי בשנת 2025. עליית העבודה מרחוק/היברידית, יחד עם הידוק החגורה אצל תאגידים, הובילו ל11 רבעונים רצופים של ספיגה שלילית ולזינוק בשיעורי הנטישה. ברחבי המחוז, שיעור הוואקנסי (ריקון) במשרדים עלה לכ-24.5% ברבעון הראשון של 2025 – רמה גבוהה ביותר היסטורית – כאשר המצב במרכז העיר לוס אנג'לס גרוע אף יותר, עם מעל 31% ריקנות. אפילו אזורי פריים נפגעים: לדוגמה, שיעור הריקנות בסנצ'ורי סיטי הגיע ל-13% ונטישת המשרדים באורנג' קאונטי קפצה ל-19.2% ברבעון הראשון של 2025, בערך כפול מהמצב לפני חמש שנים. עודפי השטח מגיעים כאשר שוכרים מצמצמים שטחים ובנייה חדשה מהמחזור האחרון מוסיפה היצע. בעלי נכסים רבים נתקלים בביקוש רופף; הספיגה הנקייה הייתה שלילית -1.08 מיליון רגל רבועה ברבעון הראשון בלבד בכל אזור לוס אנג'לס.

כתוצאה מכך, שכר הדירה במשרדים קפא על שמריו או החל לרדת. שכר הדירה הממוצע המבוקש ברחבי השוק הוא כ-$3.60 לרגל רבועה לחודש (שירות מלא) – בערך ללא שינוי משמעותי משנה לשנה. בעלי נכסים מציעים יותר הטבות (חודשי שכירות חינם, מענקי התאמה) כדי למשוך שוכרים. אזורי היוקרה בווסט סייד עדיין גובים שכר דירה פרמיום (מערב ל.א. בממוצע $5.14 לרגל רבועה לחודש), אבל גם שם קצב העלייה מתון. לאור הרוחות הנגדיות, אנליסטים צופים עלייה במצוקה והזדמנויות להתחדשות. למעשה, חלק ממבני משרדים מסוג B/C במרכז העיר ובחלקים מעמק סן פרננדו נמכרים בהנחות משמעותיות לצורך הסבה לדירות או שימושים יצירתיים. התחזית למשרדים בל.א. זהירה: שיעורי ריקון גבוהים צפויים להישאר עד סוף 2025 – דוח אחד חוזה שמצוקה בשוק המשרדים תבלוט ב-2025 כאשר בעלי נכסים עם הלוואות מתבגרות ייתקלו בקשיי מחזור הלוואות. כל התאוששות תלויה בצמיחת תעסוקה בענפי מבוססי משרדים ובאופן שבו חברות יקבעו את אסטרטגיות המשרד לטווח הארוך שלהן. בינתיים, יש לצפות כי תחום המשרדים יהיה החוליה החלשה של לוס אנג'לס, כאשר מבנים מסוימים (בעיקר מלאי ישן באזורים עם עודף היצע) נמצאים בסיכון גבוה לירידת ערך.

תחום הקמעונאות: התאוששות איטית ומגמות הסתגלות

שוק הנדל"ן המסחרי הקמעונאי של לוס אנג'לס הולך ומתחזק בהדרגה אחרי המגפה, אך התמונה מעורבת. ההוצאה הצרכנית התאוששה ותיירים חוזרים, אך אתגרים מבניים (התחרות מצד מסחר אלקטרוני, שינויי הרגלי הצרכנים) נמשכים. שיעור הוואקנסי (ריקון) הקמעונאי הכולל במחוז ל.א. עמד על 6.1%–6.5% ברבעון הראשון של 2025, עלייה רבעונית חמישית ברציפות. למרות העלייה, שיעור זה עדיין מתון ונמוך יחסית לערים מטרופוליניות אחרות. רחובות מסחריים מרכזיים וקניונים סובלים מריקון גבוה יותר, בעוד מרכזי קניות עם עוגן של סופרמרקטים בפרברים מציגים ביצועים טובים יותר. שכר הדירה המבוקש בממוצע לקמעונאות עומד על כ-$36–$37 לרגל רבועה לשנה (כ-$3.05 לרגל רבועה לחודש, נטו משולש), שהוא כ-40% מעל הממוצע הארצי. עם זאת, קצב עליית שכר הדירה שלילי: שכר הדירה של קמעונאות בלוס אנג'לס ירד ב-0.4% משנה לשנה בתחילת 2025, ביטוי לצורך של בעלי נכסים לשמר ולמשוך שוכרים. למעשה, לוס אנג'לס איבדה כ-2.4 מיליון רגל רבועה של שטחי מסחר מאוישים בשנה האחרונה – סימן להתכווצות וסגירות העולות על פתיחת סניפים חדשים.

פערים בין שכונות: אזורי קניות מרכזיים כמו Golden Triangle בבוורלי הילס ורחוב שלישי בסנטה מוניקה מתאוששים אך עדיין לא חזרו למלוא החיוניות שלפני המגפה (חלק מהקמעונאים היוקרתיים הקטינו פעילות). הקמעונאות במרכז לוס אנג'לס חוותה פגיעה קשה – שיעור הוואקנטיות הקמעונאית במרכז העיר קפץ ב-250 נקודות בסיס ל-9.5% עד לסוף 2024, כאשר התנועה הרגלית והתיירות לא התאוששו במלואן. לעומת זאת, הקמעונאות הפרברית באזורים בעלי גידול אוכלוסין יחסית חזקה. תתי-שווקים בעמקי סן פרננדו וסן גבריאל אף רשמו עליות שכר דירה קלות כאשר רשתות הממוקדות בערך (רשתות דיסקאונט, מרכולים) הרחיבו פעילות כדי לשרת את האוכלוסייה הגדלה. עסקאות השקעה קמעונאיות מתבצעות מתחת לשיאי המחירים, דבר המעיד על תמחור מחדש: לדוגמה, מרכז קניות ב-La Brea נמכר בשנת 2025 עבור 35% פחות ממחירו ב-2016 בעקבות ירידה בתזרים תפעולי נקי (NOI). שיעור היוון לקמעונאות עלה לכ-5.5%–6% בממוצע, הגבוה ביותר בעשור האחרון, עקב דרישת משקיעים לתשואה גבוהה יותר בסביבה של ריביות גבוהות ותמחור סיכונים.

התחזית לקמעונאות זהירה אך אופטימית. התייצבות באחוזי הוואקנטיות והתנועה הרגלית מרמזת כי התקופה הקשה ביותר מאחורינו, אך הצמיחה צפויה להיות איטית. מגמות עיקריות כוללות קמעונאות חווייתית (מסעדות, מתחמי בילוי כמו West Harbor המתוכנן ב-San Pedro שייפתח ב-2026) ושימוש חוזר אדפטיבי (הסבת מתחמי קניות מתקשים לשימושים מעורבים או תעשייה). יזמים נוקטים זהירות – רק ~650,000 רגל רבועה של שטחי מסחר נמצאים בבנייה בלוס אנג'לס, תוספת זניחה של 0.1% בלבד למלאי. היעדר היצע חדש זה, יחד עם בסיס אוכלוסיית האזור, אומר ש-מתחמי מסחר במיקום טוב אמורים לשמור על ערכם. עם זאת, בעלי נכסים חייבים לחדש (כגון הוספת שירותים, מרפאות או רכיב מגורים) כדי לאכלס חזיתות חנויות פנויות. לסיכום, התחום הקמעונאי של לוס אנג'לס בשנת 2025 יציב אך בתהליכי שינוי: צפויה התקדמות הדרגתית באכלוס, שכר דירה שטוח והמשך טרנספורמציה של מרכזים חלשים.

סקטור התעשייה: משיאים היסטוריים להתקררות קלה

תחום הנדל”ן התעשייתי בלוס אנג’לס נחשב לכוכב בשנים האחרונות, כשמנועי הצמיחה המרכזיים הם נמל ל.א., לוגיסטיקה ומחסור בקרקע לפיתוח. גם בשנת 2025, הביקוש לנכסים תעשייתיים נותר גבוה, אם כי ההתלהבות מעט שככה מהשיא. לאחר שהגיע לשפל חסר תקדים באחוזי ואקנטיות (~2–3%) בשנים 2021–22, שיעור היואקנטיות התעשייתית במחוז לוס אנג'לס עלה לכ-4.9% – הגבוה ביותר בעשור האחרון. העלייה הזו (כ-140 נקודות בסיס משנה לשנה) נובעת מהפסדי תפוסה רצופים במשך 10 רבעונים כאשר חלק מהשוכרים הקטינו שטח, וחלק מההיצע החדש הגיע לשוק. יחד עם זאת, 4.9% הוא נתון הדוק מאוד ביחס לעבר – ובפועל, זהו כמעט תפוסה מלאה בתתי-שווקים רבים. למעשה, בכל ששת תתי-השוק התעשייתיים של מחוז ל.א. אחוז הוואקנטיות עדיין נמוך מ-6%, וחצי מהם אף מתחת ל-4%. העלייה הקלה בזמינות השטח (סך הזמינות ~6.5%, כולל שטחים בשיווק) מצביעה על כך שייתכן ושיעורי השכירות יעמדו תחת לחץ בטווח הקצר.

למעשה, דמי השכירות התעשייתיים זינקו במהלך המגפה (לפי הערכות מסוימות, עלייה של יותר מ-50% מאז 2019) וכעת עוברים תיקון מתון. דמי השכירות המבוקשים לתעשייה בלוס אנג'לס ירדו במשך שישה רבעונים רצופים עד לרבעון הראשון של 2025, כאשר השוק מעכל את הקפיצות הקודמות. לשם השוואה, דמי השכירות הממוצעים למרלו"ג/הפצה בשוק של לוס אנג'לס (הנחשב לאחד היקרים ביותר במדינה) עדיין נעים סביב 1.20–1.50 דולר למ"ר לחודש (נטו משולש) תלוי במיקום – הרבה מעל הרמות שלפני 2020. אך לשוכרים יש היום מעט יותר כוח מיקוח מלפני שנה. למרות הירידה הזו, בעלי הנכסים התעשייתיים נשארים בטוחים; כל ירידת שכר דירה הייתה מתונה, ומניעי הביקוש לטווח הארוך (הנמלים הגדולים של LA/Long Beach, הצרכים של הפצה באי-קומרס, לוגיסטיקה של "המייל האחרון" ליותר מ-10 מיליון תושבים) נותרו איתנים. תתי-השוק של South Bay וה-Inland Empire, במיוחד, ממשיכים למשוך משתמשי מחסנים, אם כי אפילו באזור Inland Empire שיעור הוואקנסי עלה מעט מרמת השפל ההיסטורית.

מבחינת השקעות, נכסים תעשייתיים עדיין נחשבים ליקרים ומבוקשים, אך העלייה בריביות גרמה לעלייה מסוימת בשיעורי התשואה (Cap Rates). שיעורי התשואה הממוצעים לנכסים תעשייתיים בדרום קליפורניה עלו לטווח של 5% נמוך (כ-5.3% ב-2024, לעומת מתחת ל-4% ב-2021). עסקאות קטנות יותר או נכסי Class B תעשייתיים מתקרבים כעת ל-6%–6.5% תשואה, במיוחד אם תקופת השכירות קצרה. המשקיעים ממשיכים להתמקד בצירי ההפצה המרכזיים – עם זאת, מס ULA בעיר לוס אנג'לס (החל על עסקאות מעל 5 מיליון דולר) הקפיא במידה רבה עסקאות גדולות בתחום התעשייתי בגבולות העיר. הדבר עשוי לדחוף השקעות לעבור לערים סמוכות שאין בהן את המס.

התחזית התעשייתית חיובית בזהירות. מומחים צופים כי 2025 עשויה לסמן את תחתית ההפסדים באכלוס, עם התייצבות לקראת 2026 כאשר קצב הבנייה יואט והעסקים יתאימו עצמם. הצמיחה בשכר הדירה עשויה להתחדש ב-2026 לאחר תקופה של ירידה קלה. גורם סיכון שמסתמן הוא מדיניות סחר – הגל של יבוא לקראת סוף 2024 (בניסיון להקדים את המכסים החדשים) הגביר זמנית את הביקוש למחסנים בנמל, אך כל מלחמת סחר ממושכת או האטה כלכלית עשויות להחליש את היקפי הסחורות בנמלים. מנגד, כל יישוב סכסוכי עבודה בחוף המערבי או האצה כלכלית, ימטה שוב את השוק לכיוון של הידוק ההיצע. לסיכום, המגזר התעשייתי בלוס אנג'לס נותר חזק ביסודו (שיעור ואקנסי נמוך, שכירות גבוהה), כאשר 2025 היא שנה של נורמליזציה לאחר תנאים קיצוניים. מתקני הפצה ואחסון במיקומים טובים בלוס אנג'לס צפויים לשמור על ערכם ולזכות להמשך עניין משקיעים בזכות תפקידם הקריטי בשרשראות האספקה.

עדכונים במדיניות ורגולציה

מספר התפתחויות מדיניות ורגולטוריות בשנים האחרונות משפיעות על נדל"ן בלוס אנג'לס בשנת 2025:

• הצבעה ULA ("United to House LA" מס אחוזה): נכנסה לתוקף באפריל 2023, תקנה עירונית זו בלוס אנג'לס מטילה מס העברת בעלות של 4% על מכירת נכסים מעל 5 מיליון דולר (5.5% מעל 10 מיליון דולר). המטרה היא לממן דיור בר השגה, אך התקנה השפיעה משמעותית על היקף העסקאות בקצה העליון של השוק. בשנה שלאחריה, מכירות בתים יוקרתיים הואטו באופן חד ורבות מהעסקאות המסחריות הוקפאו או הופנו מחדש (למשל, מכירת אחזקות בישות במקום הנכס עצמו) כדי להימנע מהמס. ההכנסות שגויסו (כ-480 מיליון דולר עד סוף 2024) היו נמוכות מהתחזיות הראשוניות, בין השאר בגלל הצניחה במכירות. השפעתה של ULA היא חרב פיפיות: פחות עסקאות ענק משמעותן פחות נזילות בשוק, מה שעשוי לרכך מחירי יוקרה ולנכסים מסחריים גדולים בעיר. מתקיים ויכוח מתמשך ואפילו אתגרים משפטיים, אך נכון לעכשיו, משקיעים חייבים לקחת בחשבון את העלות המשמעותית הזו בעסקאות בלוס אנג'לס – מדובר בדיכוי ברור של עסקאות פליפינג בנכסים בעלי ערך גבוה.
• פיקוח שכר דירה והגנות לשוכרים: עיר לוס אנג'לס מחזיקה באחת מתקנות פיקוח שכר הדירה המחמירות בארה"ב (החלה על בנייני מגורים ישנים), וחוק הגבלת שכר דירה ברמת המדינה (AB 1482) מגביל את העלאות השכר דירה ל־10% בשנה לכל היותר ברבים מהנכסים. בתקופת הקורונה, לוס אנג'לס גם יישמה צווי מניעת פינוי שהוסרו לחלוטין רק בתחילת 2023. ב־2025, בעלי הדירות יתמודדו עם רגולציה חדשה המחייבת סיוע במעבר לדיירים בגין העלאות שכר דירה גדולות ותקנות "סיבת פינוי מוצדקת" בנכסים רבים יותר. אמצעים אלה אמנם מספקים יציבות לדיירים, אך משפיעים גם על תשואות למשקיעים: גידול המאזן התזרימי בדירות מושכרות מוגבל, מה שמקטין את האטרקטיביות למשקיעים אגרסיביים אך מיטיב עם מחזיקים לטווח ארוך. מצד שני, היתרי גלגול עליית מדד המחירים (אינפלציה) (בפוקח שכר דירה) אפשרו השנה העלאות מתונות של 3–4% כאשר האינפלציה עלתה. מדיניות לוס אנג'לס נוטה לכיוון הגנות חזקות לדיירים, שיכולות להאט את עליית שכר הדירה אך גם לשמור על שיעור תפוסה גבוה (פחות מעברי דיירים).
• תכנון עירוני ורפורמות בהיצע הדיור: בתגובה למשבר הדיור, קליפורניה העבירה חוקים כגון SB 9 (פיצול מגרשים) ו-SB 10 כדי לאפשר יותר צפיפות במגורים בקנה מידה קטן. לוס אנג'לס שילבה תקנות אלו בתכנונה, כך שבעלי בתים באזורים רבים יכולים להוסיף בקלות יותר יחידות דיור נוספות (יח"ד/דירות חצר) או לפצל מגרשים לבניית דופלקס. נכון לעכשיו, היקף המימוש מתון, אך הרפורמות מוסיפות יחידות באופן הדרגתי. תוכנית הדיור העירונית החדשה של לוס אנג'לס קובעת יעד שאפתני של הוספת 456,000 יחידות דיור עד 2029. כדי לאפשר זאת, העיר משנה ייעודי קרקע לאזורים לבנייה גבוהה ושימוש משולב (בעיקר בסמוך לתחבורה ציבורית). עם זאת, נכון ל־2024, לוס אנג'לס רחוקה מהיעד, עם כ־8,600 יחידות מאושרות השנה (שפל של עשור בתחום הדירות). צפו להמשך התמקדות מדינית ב־הגברת צפיפות ופישוט תהליכי אישור – למשל הרחבת תקנת השימוש החוזר במבנים בדאון-טאון – כדי לזרז בנייה. למשקיעים ומפתחים, סביבה תכנונית ליברלית יותר יכולה לפתוח הזדמנויות (הסבות, בניה רוויה באזורים קיימים), אך יש לקחת בחשבון התנגדות תושבי שכונות מסוימות.

ריביות ומימון: למרות שזו אינה מדיניות מקומית, העלאות הריבית של הפדרל ריזרב משפיעות בצורה דרמטית על שוק הנדל"ן של לוס אנג'לס. ריביות המשכנתא בסביבות 7% היו המעצור העיקרי לרכישת בתים. התחזיות האחרונות מצביעות על כך שהריביות עשויות להשתחרר בהדרגתיות עד סוף 2025 (לכיוון טווח ה-5% הגבוהים). ירידה כזו עשויה להחיות מחדש את המכירות ואת צמיחת המחירים – ולעומת זאת, אם האינפלציה תשאיר את הריביות גבוהות, השוק עלול להישאר מדוכא. בצד המסחרי, הריביות הגבוהות ייקרו את הנכסים (שיעורי תשואה גבוהים יותר) ועשו את מימון הפרויקטים יקר יותר. חברות ביטוח ובנקים צמצמו במיוחד את ההלוואות למשרדים. קובעי המדיניות עוקבים אחרי שוק החוב המסחרי, אך אין כרגע הקלות ספציפיות; לכן, סיכון המיחזור הוא דאגה מרכזית לשנים 2025–2026 לבעלים.

דיור בר השגה ותשלומי פיתוח: לוס אנג'לס ממשיכה להרחיב את דרישות הדיור המשולב ואת תשלומי היזמים למימון דיור בר השגה. חלק מהפרויקטים החדשים חייבים להקצות אחוז מהיחידות למשקי בית במעמד הכנסה נמוך או לשלם דמי קישור. בנוסף, העיר והמדינה מציעות תמריצים לדיור בר השגה – כמו בונוסים לצפיפות ואישורים מזורזים תחת SB 35 לפרויקטים מתאימים. מדיניות אלה נועדו לעודד קהילות מעורבות הכנסה, אם כי יזמים לעיתים טוענים שהן מגבלות על רווחיות. יש גם התמקדות במחוסרי הבית ושימוש חוזר אדפטיבי: חוקים מדינתיים מקלים כיום על הסבת מוטלים או משרדים לדיור למחוסרי בית, וכספי Measure ULA מיועדים להאצת פרויקטים מסוג זה (אם כי ההפעלה מתנהלת באיטיות).

לסיכום, סביבת המדיניות בלוס אנג'לס מוטה לעבר נגישות לדיור וזכויות דיירים גם אם זה בא על חשבון רווחי משקיעים לטווח קצר. משקיעים מתוחכמים ידרשו לנווט בין מסים חדשים כמו ULA, לעמוד בתקרות שכירות, ואולי לשתף פעולה עם תוכניות ציבוריות כדי ליהנות ממענקים. לבעלי בתים, הקלת האזורים (כמו יחידות דיור נוספות) היא יתרון שיכול להוסיף ערך דרך הכנסה משכירות. בכלליות, המדיניות המאקרו-כלכלית (ריביות הפד) נותרת הגורם הבלתי ידוע שישפיע על קצב התאוששות שוקי הנדל"ן של לוס אנג'לס בשנים הקרובות.

הזדמנויות השקעה וציפיות לתשואת ROI

למרות מחירים גבוהים ומסים חדשים, שוק הנדל"ן של לוס אנג'לס עדיין מציע מגוון הזדמנויות השקעה. המפתח הוא להתאים אסטרטגיה למציאות השוק – להעדיף מגזרים עם ביקוש חזק ולהיות ערים למגבלות רגולטוריות. הנה כמה ערוצים למשקיעים ב-2025 וצפי התשואה שלהם:

• מגורים עם ערך מוסף (בתים פרטיים ורב-יחידתיים קטנים): עם היצע נמוך ורבים מהבתים ישנים, משקיעים יכולים למצוא בתים לשיפוץ בשכונות מתפתחות לשיפוץ ולאחר מכן למכור או להשכיר. שכונות כמו West Adams, Leimert Park, ו-Highland Park – שידעו עליות ערך גדולות – ממשיכות למשוך משקיעים שמשפצים נכסים כדי לענות על הביקוש של ג’נטריפיקציה. ציפיות תשואה: שיפוצים עדיין יכולים להניב רווחים יפים (תשואה של 10–20%) אם משיגים במחירי מציאה, אך ימי העליות המטאוריות של 30%+ חלפו. תשואות השכרה על בתים פרטיים בל.א. צנועות (בערך 3–4% שיעור תשואה ברוטו), אך הוספת יחידת מגורים נוספת (ADU) יכולה לשפר את התזרים. חוק ULA מחייב את המשפצים להיזהר בעסקאות יקרות בעיר (המיסוי עלול למחוק רווח בשיפוץ עם שולי רווח קטנים מעל 5 מיליון דולר). בסך הכול, העלייה בשווי לטווח ארוך היא התגמול המרכזי בשכונות אלו – היסטורית כ-5–7% בשנה באזורים החמים, מה שיחד עם מינוף, יכול להניב תשואות יפות.
• דירות רב-משפחתיות: בנייני דירות הם בסיס ההשקעות בלוס אנג'לס. התפוסה גבוהה (כ-95%) ושכר הדירה, למרות שהשתטח לאחרונה, עדיין ברמות שיא, מה שמבטיח הכנסה יציבה. נכסים קטנים של 2–4 יחידות גם מאפשרים למשקיעים לעקוף חלק מחוקי פיקוח על השכירות אם הם גרים בנכס. ציפיות תשואה: שיעור התשואה (Cap Rate) לרב-משפחתיים בל.א. עומד על כ-4.5%–5.0% לשנת 2024, לעומת כ-4% לפני כמה שנים. זה אומר שהתשואה ללא מינוף היא 5% לערך. באמצעות מינוף, אפשר לשפר את התשואות אם המימון זול – אך כיום, עם ריביות מעל 6%, התשואה נטו עלולה להיות דלה בהתחלה. החוזקה האמיתית היא עליית ערך לטווח הארוך וצמיחת שכר הדירה. לאור מחסור קבוע בדיור, שווי הדירות צפוי להמשיך לעלות (דירות בלוס אנג'לס עלו בממוצע בכ-60% בין 2016 ל-2024). הוספת ערך דרך שיפוצים להעלאת דמי שכירות (בגבולות המותרים) יכולה להגדיל תשואה. עם זאת, יש לתכנן עלויות לרגולציות חדשות (כמו חיזוקי רעידות אדמה, חוקים מחמירים לפינוי) שמוסיפים להוצאות. לסיכום, יש לצפות לתשואה שנתית בינונית מההכנסות עם פוטנציאל לעליית ערך שנעה היסטורית בין 3–6% לשנה – מה שהופך רב-משפחתיים להשקעה יציבה, אך פחות מסעירה.
• מחסנים תעשייתיים: התעשייה היא כנראה הנכס המסחרי האטרקטיבי ביותר בלוס אנג'לס מבחינה בסיסית. שיעורי האי-תפוסה נמוכים וכל קמעונאי משמעותי וחברת לוגיסטיקה זקוקים לשטח הפצה בלוס אנג'לס כדי לשרת את האוכלוסייה. ציפיות תשואה: שיעור תשואה (Cap Rate) לתעשייה כ-5–5.5%, ונכסים מושכרים היטב במיקומים מרכזיים (קרוב לנמלים או למרכז העיר) נמכרים אף בפחות מ-5%. התשואות הללו נמוכות לעומת שאר חלקי המדינה – ביטוי לאמון המשקיעים בצמיחה וביציבות השכירות. ההיסטוריה הוכיחה את נכונות הגישה – שכר הדירה התעשייתי זינק בשנים האחרונות (50%+ יותר מהתקופה שלפני המגפה). עשוי להיות גידול מתון זמני, אך התחזיות מראות שהביקוש למחסנים יעלה על ההיצע בטווח הארוך ולכן צפויה המשך עליית שכר דירה. התשואה הכוללת יכולה להגיע לתשואה גבוהה של ספרה אחת בשנה, עם צמיחת שכר דירה ותשואה יחד. הזדמנויות מרכזיות כוללות אתרי תעשייה ישנים שאפשר להתאים ללוגיסטיקה מודרנית (מחסנים גבוהי תקרה) או מרכזי הפצה "הקילומטר הראשון" ליד העיר. בנוסף, נכסים עירוניים בדרישה גבוהה (אפילו מחסנים קטנים) מקבלים שכר דירה פרימיום וניתן להרוויח בהם יפה אם מצליחים לרכוש במחיר נכון.
• מרכזי קמעונאות: עם הגעת הקמעונאות לנקודת מפנה, משקיעים מתוחכמים יכולים להתמקד בקמעונאות מבוססת צורך (למשל מרכזי קניות עם סופרמרקט, בית מרקחת, שירותים) אשר בלוס אנג'לס הוכיחו עמידות. ציפיית תשואה: שיעור ההיוון של קמעונאות כיום סביב 5.5–6% בממוצע, גבוה יותר לנכסים עם תפוסה נמוכה או במיקומים משניים. אם תרכוש מרכז עם מיקום טוב ב-6% היוון ותשכיר כל שטח ריק, תרוויח לא רק מההכנסה הנוספת אלא גם מעליית ערך הנכס (דחיסת שיעור היוון במקרה שהשוק משתפר, בנוסף לצמיחה ב-NOI). תשואות מעל 10% שנתיות אפשריות למשקיעי ערך מוסף בקמעונאות שמבצעים היטב (למשל, על-ידי שינוי תמהיל השוכרים או הוספת שימושים). עם זאת, משקיעים פסיביים טהורים בקמעונאות צריכים לצנן ציפיות: נכסים עיקריים מיוצבים עשויים להניב תשואה כוללת של 6–8% (הכנסה בתוספת גידול שכר דירה מינימלי). קמעונאות בשכירות נטו (כמו בתי מרקחת או מזון מהיר עם חוזים ארוכי טווח) מציעה שיעורי היוון של כ-5% בלוס אנג'לס – זרמי הכנסה דמויי אג"ח – מה שעשוי להתאים למשקיעים שמעדיפים יציבות. אזהרה אחת: קמעונאות רגישה מאוד למיקום ולניהול; טעות בהערכת הביקוש באזור תפגע בתשואה. אך בסך הכל, עם חזרת התנהגות הצרכנים לשגרה אחרי הקורונה, נכסי קמעונאות באזורים צפופים של לוס אנג'לס מציגים תשואות מזומן מוצקות ופוטנציאל השבחה מתון.
• משרדים ונכסים ייחודיים: תחום המשרדים הוא מהלך הפוך – הערכים ירדו, ומצוקות מתקרבות, כלומר משקיעים עם תעוזה יכולים לצוד מציאות. ייתכן שנראה בנייני משרדים בלוס אנג'לס נסחרים בשבריר מעלות הבנייה שלהם, במיוחד אם מלווים ימכרו הלוואות במכירה פומבית. ציפיית תשואה: סיכון גבוה, תגמול גבוה. אסטרטגיה אחת היא לרכוש מגדל משרדים במצוקה (אולי בשיעור היוון 8%+ או 50% הנחה) ולהסב אותו לשימוש חלופי (מגורים, מלון, סטודיו קריאייטיב). התשואה מהסבה מוצלחת עשויה להיות גבוהה מאוד (IRR של מעל 15%). אך הביצוע והבירוקרטיה משמעותיים. השקעה מסורתית בהשכרת משרדים מסוכנת יותר – בלי דרך ברורה למילוי התפוסה, זה כמו לתפוס סכין נופלת. מתחמי מדעי החיים ואולפני סאונד הם שני סוגים מיוחדים של נכסים בלוס אנג'לס שנותרו מבוקשים. משקיעים בתחומים אלה (לעיתים בהסבה ממשרדים/תעשייה) עשויים לקבל תשואות בריאות כשהפקת תוכן הוליוודית ומחקר ביוטק צומחים; שיעורי ההיוון בנישות אלה 5–7% עם פוטנציאל לצמיחה טובה.
• יזמות וקרקעות: בנייה בלוס אנג'לס אינה לבעלי לב חלש, אך יש הזדמנויות בפיתוח נישתי. לדוגמה, בתים במגרשים קטנים, פרויקטי תמ"א/דירות יוקרה צפופות, או פיתוח יחידות דיור נלוות (ADU) יכולים להניב רווחים בזכות מחירי מכירה גבוהים. הדחיפה של העיר להגדלת היצע הדיור גורמת לכך שיזמי דיור בר השגה יכולים להיעזר בזיכויי מס ותכניות חדשות – מה שמביא לסובסידיות שמגדילות את התשואה במקביל למענה על צורך שוקי. ציפיית תשואה: יזמות בלוס אנג'לס שואפת לרוב למרווחי רווח של כ-15–20% בגלל הסיכון. עם עלויות בנייה שעדיין גבוהות, רוב הפרויקטים כלכליים רק אם מגיעים למחירים פרמיום (או אם רכשו את הקרקע בזול בעבר). יחד עם זאת, קרקע מאושרת בלוס אנג'לס יקרה במיוחד, וצבירת קרקעות באזורים צומחים (ליד קווי תחבורה עתידיים וכו') יכולה להניב תשואה משמעותית, אם כי לאורך זמן ממושך.

לסיכום, לוס אנג'לס נותרת "גן עדן למשקיעים" בטווח הארוך, בזכות פער עצום בין היצע לביקוש. כפי שמצוין בדו"ח של Apartment News, ביקוש גבוה ובנייה מוגבלת מבטיחים פוטנציאל חזק להכנסה משכירות ולעליית ערך הנכס לאורך זמן. אך בטווח הקצר, המשקיעים צריכים להתאים את ציפיות התשואה: המינוף פחות משתלם עם ריביות גבוהות, והיפוך מהיר של נכסים הופך מסוכן יותר בשוק מדשדש. נכסים ליבה (תעשייתיים, מתחמי דירות בתפוסה מלאה) יניבו תשואות יציבות ומתונות. עסקאות תשואה משופרת (שיפוצים, אסטרטגיות אכלוס) עדיין עשויות להשיג תשואות דו-ספרתיות אם מפלסים את הדרך בחוכמה באקלים הרגולטורי. ולספקולנטים עם סבלנות והון, רכישת נכסים במצוקה ב-2025–2026 עשויה להניב תשואות מצוינות עד 2028 אם/כאשר מחזור השוק יחזור לעלות.

תחזיות 2026–2028: מבט קדימה וסיכונים

בהסתכלות קדימה, תחזיות הנדל"ן בלוס אנג'לס מרמזות על תקופה של צמיחה מתונה מתמשכת – תרחיש של "נחיתה רכה" – בהנחה שאין זעזועים גדולים. אחרי רכבת ההרים של תחילת שנות ה-2020, גם אנליסטים וגם מודלים כלכליים חוזים כי מחירי הנכסים יתייצבו בטווח הקצר, ואז יעלו בהדרגה עד 2028. הנה עיקרי התחזיות:

• תחזיות מחירי דירות: התחזית העדכנית של Zillow לאזור המטרו של לוס אנג'לס (לוס אנג'לס-לונג ביץ'-אנהיים) צופה עלייה של +0.4% בלבד מפברואר 2025 עד פברואר 2026. למעשה, מחירי הדירות צפויים להישאר יציבים בשנה הקרובה. הדבר כולל ירידה אפשרית קלה באמצע 2025 (המודל שלהם הראה על -0.1% עד -0.2% באביב) ואחר כך עלייה מתונה. מעבר ל-2026, רוב המומחים צופים עלייה שנתית מתונה באחוזים בודדים (בסדר גודל של 2–5% בשנה) עבור מחירי הבתים בלוס אנג'לס עד 2028. זוהי הרבה פחות מהעליות הדו-ספרתיות של 2021, אך גם נמנעת מתיקון חד כלשהו. חיזוק לתחזית זו: ביקוש גבוה, היצע מוגבל וכלכלה מקומית חזקה צפויים לתמוך במחירים. התחזית הרשמית של C.A.R. לשנת 2025 חזתה עלייה של כ~+4.6% במחיר החציוני בקליפורניה managecasa.com, אך התחזית התבצעה לפני תקופת ריביות גבוהות; סביר שהנורמה החדשה היא עלייה מתונה יותר. עד 2028, ייתכן שמחיר הבתים החציוני בלוס אנג'לס יהיה גבוה בכ-10–15% לעומת היום, אם המגמות יימשכו. תרחיש סיכון: אם תתרחש מיתון ב-2026 (למשל, בגלל הידוק יתר של הפד או זעזועים גלובליים), לוס אנג'לס עלולה לחוות ירידות מחירים זמניות של 5–10% עם התייבשות העסקאות – אך קריסה בסגנון 2008 אינה צפויה בשל היעדר מינוף יתר ומחסור מתמיד בדיור.
• מכירות ונפח עסקאות: צפוי שנפח מכירות הבתים ישתפר ככל שנתקדם ל-2026–2027, בהנחה שריביות המשכנתאות ירדו. תחזיות רבות מעריכות שהריביות ירדו לאזור ה-5% עד 2026, מה שישחרר ביקוש כבוש של קונים שממתינים לשדרג נכס. כך, השנים 2026 ו-2027 עשויות לראות התאוששות במכירות (אולי חזרה לרמות 2019). עם יותר עסקאות, קצב עליית המחירים עשוי להאיץ מעט לעומת 2025 הצנועה. עם זאת, אם הריביות יישארו גבוהות או שהאשראי יתכווץ, המכירות עשויות להישאר חלשות. בכל מקרה, לא צפוי הצפה של שוק הנדל"ן במלאי נכסים, ולכן כל עלייה בביקוש מתורגמת בדרך כלל ללחץ כלפי מעלה על המחירים בלוס אנג'לס.
• שכירויות ומגורים מרובי יחידות: תחזיות השכרה (למשל, USC Casden) צופות כי השכירויות בלוס אנג'לס יעלו בכמה אחוזים בשנה עד 2028, עקביות פחות או יותר עם האינפלציה. יתכן שהיצע הדירות הפנויות יעלה במקצת ככל שפרויקטי דירות נוספים יושלמו (בלוס אנג'לס אלפי יחידות בבנייה), אך לא במידה שתרכך משמעותית את רמות השכירות. עד 2028, ייתכן שהשכירויות הממוצעות יהיו גבוהות ב-10–15% מהיום, מה שעלול להחמיר את נושא ההנגשה הכלכלית אם ההכנסות לא יעלו בהתאם. משתנה לא צפוי: מאמצים כלל-מדינתיים לסיוע לשוכרים או להרחבת פיקוח שכר דירה עשויים לעצור את גידול השכירויות באופן מלאכותי. בנוסף, אם עבודה מרחוק תאפשר הגירה החוצה, ייתכן שהביקוש לדירות שכורות יתקרר. אך בהתחשב באוכלוסייה העצומה של לוס אנג'לס ובקצב הבנייה האיטי עד מאוד, עליות מתונות בשכר הדירה הן תחזית בסיסית סבירה.
• מגזרי מסחר:
  • משרדים: הקונצנזוס הכללי הוא כי התחום יתאושש באיטיות רבה. שיעור השטחים הפנויים עשוי להמשיך ולעלות עד 2025–26 עם סיום חוזים, ואז להתייצב ב-2027 כאשר מלאי מיושן יצא מהשוק (יוסב או יעבור עיקול). שכר הדירה צפוי להישאר יציב או אף לרדת בפרק הזמן הזה. עד 2028, ייתכן שהשוק יתפצל – משרדים מודרניים עם שירותים יחזרו לתפוסה גבוהה, משרדים ישנים יוסבו או שערכם יירד משמעותית. משקיעים צריכים להיזהר: יש תחזיות (למשל Moody’s) החוזות כי שווי משרדים עלול לרדת בעוד 10–20% לפני שיגיעו לשפל סביב 2024–2025, עם התאוששות קלה בלבד עד 2028.
  • מסחר קמעונאי: צפו להמשך התאוששות הדרגתית. שיעור השטחים הפנויים במסחר בדרום קליפורניה דווקא צפוי לרדת במעט עד 2026 עם חזרת הצמיחה הכלכלית והגידול באוכלוסייה. שכר הדירה במוקדים הראשיים עשוי לעלות בכ-1% בשנה. הסיכון העיקרי למסחר הוא האטה בהוצאות הצרכנים במקרה של מיתון; אחרת, השנים הקרובות צפויות להיות יציבות, לא דרמטיות.
  • תעשייה: רוב התחזיות צופות ביקוש תעשייתי גובר עד 2026. לאחר איזון קל כעת, נפחי פעילות הנמלים והמסחר המקוון צפויים לגדול. תחזיות CBRE ו-Cushman & Wakefield מעריכות כי שיעור המתחמים הפנויים בענף התעשייה בלוס אנג'לס עלול לרדת חזרה לכיוון 3–4% עד 2027, עם גידול שנתי מחודש בשכר הדירה בשיעור חד-ספרתי בינוני לאחר 2025. הסיכון כאן הוא בהיצע: פיתוח לוגיסטי רב התרחש באימפריה הפנימית; אם זה יגרום להצפת הביקוש, גידול השכירויות עלול להיות מתון מהצפוי. אך בתחומי לוס אנג'לס, שבה הקרקע מוגבלת, לנכסים קיימים בשוק התעשייתי צפוי עתיד מזהיר לטווח הארוך.
• סיכוני מאקרו: ישנם מספר סיכונים מערכתיים העלולים לשבש את התחזיות החיוביות המתונות הללו. מיתון כלכלי הוא הדאגה העיקרית – אם ארה"ב תיכנס למיתון משמעותי ב-2026, לוס אנג'לס עלולה לחוות אובדן משרות בענפי הבידור, הטכנולוגיה, המסחר ועוד, מה שישפיע לרעה על הביקוש לדיור ולמסחר. עלייה באבטלה תפעיל לחץ על מחירי הבתים (כנראה דרך ירידה במכירות ולא חרמות, מאחר ולבעלי הבתים יש הון עצמי וריביות נמוכות). תנודות בריבית הן סיכון נוסף: קפיצה פתאומית בריבית (למשל אם האינפלציה תקפוץ שוב) תפגע עוד יותר בכושר ההשתכרות, ואולי תיאלץ את המחירים לרדת במידה מסוימת. לעומת זאת, ירידת ריבית מהירה יותר עלולה להביא לחימום שוק מחודש כבר ב-2027 (סיכון לבועות מחירים מתחדשות). גם שינויים מדיניותיים מרחפים: למשל, אם מדד ULA יבוטל או יוחלש עד 2026, יתכן ויתרחש גל של עסקאות יוקרה שנעצרו; או אם קליפורניה תאשר מסים חדשים אגרסיביים או הגבלות שכירות, מצב הרוח של המשקיעים עלול להיפגע. אסונות טבע או אירועי אקלים (רעידות אדמה, שריפות יער) למרבה הצער עדיין מהווים סיכון ברקע בלוס אנג'לס, עם פוטנציאל להשפעה על אזורים מסוימים או על עלויות הביטוח במדינה כולה.

תחזית סופית: התרחיש הסביר ביותר עד 2028 הוא צמיחה איטית אך יציבה. עד 2028, מחיר הבית החציוני בלוס אנג'לס עשוי להיות גבוה בכ-10%-20% מרמת 2025, ושכר הדירה צפוי לעלות בכ-10% — עלייה מתונה בהרבה לעומת העשור הקודם, אך עדיין כלפי מעלה. הביקוש נשען על יתרונות מתמשכים (אקלים, תעסוקה, תרבות) וחוסר בנייה, כאשר התקרה מוגבלת ע"י נגישות ומדיניות. אלא אם יתרחש זעזוע משמעותי, הנדל"ן בלוס אנג'לס צפוי להניב תשואות יציבות, גם אם לא מרהיבות, בשנים הקרובות, עם יותר סיכון לפספוס עליות (אם תישאר בחוץ) מאשר לקריסה דרמטית. גורמים מתוחכמים ימשיכו לעקוב אחרי הריבית, יאמצו חידושי מגורים ושימושים חוזרים, ויתרכזו במיקומים עם חוסן בסיסי למקסום הרווחים במצב החדש. תקופת הפריחה עשויה להיעצר זמנית, אך המסלול ארוך הטווח של לוס אנג'לס כעיר גלובלית נשאר בעלייה.

מקורות:

• אגודת המתווכים של קליפורניה – נתוני שוק ותחזיות
• Zillow Research – מדד ערך הבתים ותחזיות
• Redfin – נתונים על מגורים בלוס אנג'לס (מחירים, מכירות, מלאי)
• Rocket Homes Market Report – מחירים חציוניים בלוס אנג'לס לפי סגמנט
• Crosstown LA – ניתוח מגמות ערך שכונות
• עיתון לוס אנג'לס טיימס & CoStar – תובנות שוק מסחרי (משרדים, תעשייה)
• Matthews/NAI Market Reports – נתוני קמעונאות ותעשייה
• RentalHousePM – סטטיסטיקות שכירות ודיור בלוס אנג'לס
• מרכז לואיס UCLA – מחקרי השפעה של Measure ULA.