שוק הנדל"ן בפרנקפורט בשנת 2025 הוא מחקר של ניגודים: שוק מגורים לוהט המתמודד עם היצע מוגבל, תחום מסחרי שמסתגל למגמות עבודה חדשות, ועניין גובר של משקיעים גלובליים. מרכז פיננסי זה – ביתו של הבנק המרכזי האירופי – מתמודד עם ביקוש גואה וחוסר נכסים פנויים שמעלים את המחירים, אפילו כאשר גורדי שחקים חדשים ופרויקטים בני קיימא מעצבים מחדש את קו הרקיע. בהמשך נשבור כל מגזר בנדל"ן של פרנקפורט, בראי מגמות עכשוויות, תחזיות ל-3–5 השנים הקרובות, השפעות רגולטוריות, תשואות, והאזורים המרכזיים שכדאי לעקוב אחריהם.
נדל"ן למגורים בפרנקפורט (בבעלות ובשכירות)
מצב השוק הנוכחי (2025): שוק המגורים של פרנקפורט נשאר צפוף ותחרותי מאוד. ביקוש חזק מאוכלוסייה צומחת וממקצוענים שמגיעים לעיר עלה בהרבה על ההיצע החדש, מה שמחזיק את שיעור הפנויים ברמות שפל היסטוריות (פחות מ-1% באזורים רבים) investropa.com cbreim.com. מחירי הדירות זינקו בעשור האחרון – יותר מ-60% עלייה מול חמש שנים אחורה investropa.com – אם כי העלאות הריבית החדות של 2022/23 גרמו לקירור זמני. ב-2023, המחירים ירדו מעט מהשיא, אך מאז התייצבו ונשארו חסונים יחסית investropa.com. המחיר הממוצע למ"ר במחוזות היוקרתיים מהגבוהים בגרמניה, והדבר משקף את מעמדה של פרנקפורט כמוקד פיננסי ואת המגבלות על קרקעות לפיתוח.
מגמות שוק השכירות: שוק השכירות צפוף מאוד, ובעלי הדירות נהנים ממחסור בנכסים ומהתייקרויות מתמשכות. השכרות במרכז העיר ממשיכות לטפס בעקבות ביקוש רציף והיצע מוגבל investropa.com. בשנתיים האחרונות שכר הדירה עלה בכ-3–5% לשנה, בהתאם למגמה הארצית investropa.com. נכון ל-2025, דירת חדר שכורה ממוצעת מתומחרת סביב 1,200 אירו לחודש, מה שמציב את פרנקפורט בין הערים היקרות בגרמניה investropa.com. יש נתונים שמצביעים אף על ירידה קלה מרמות 2023 (אז היה ~1,280 אירו ליחידת חדר), מה שמרמז כי גל דירות חדשות וצעדי מדיניות מקומיים להגדלת ההיצע בלמו מעט את עליות המחיר investropa.com. עדיין, הביקוש גובר על ההיצע, ובעלי דירות במרכז העיר יכולים לגבות שכר דירה פרמיה. תשואות השכירות ברוטו בנדל"ן למגורים הן סביב 3.4–3.5% investropa.com – תשואה נמוכה יחסית, שמעידה על מחירי נכסים גבוהים מול גובה שכר הדירה. דחיסת התשואות הזו בולטת במיוחד במרכז העיר, שם המחירים זינקו מהר מהשכירות, ודחפו את התשואות מתחת ל-4% investropa.com investropa.com. למשל, בין 1990 ל-2022 מחירי דירות בפרנקפורט קפצו ב-175%, הרבה מעל גידול של ~98% בשכר הדירה לאותה תקופה, וזה הביא לתשואות של סביב 3.6% בלבד במרכז העיר ב-2024 investropa.com investropa.com.
היצע ופיתוחים: הבנייה למגורים מתגברת אך עדיין לא מספקת את הביקוש. בפרנקפורט הייתה עלייה של 24% בסיום בנייה של דירות חדשות ב-2023 investropa.com, ועד סוף 2024 צפוי תוספת של כ-5% נוספים investropa.com. תנופת הבנייה הזו – עם פרויקטים גדולים כמו “Wohnquartier Franky” בגאלוס ו-“Quartier Oststern” באוסטנד (עד 2025) – מגדילה את מלאי הדירות investropa.com. ובכל זאת, קצב הגידול באוכלוסייה (מוערך להתרחב מכ-776,000 ב-2023 ליותר מ-827,000 ב-2035) שומר על לחץ מתמיד במגורים investropa.com investropa.com. הקרקע זמינה לפיתוח מוגבלת, ודירות חדשות נספגות במהירות. תוכנית המתאר של פרנקפורט מעודדת פרויקטים רבי קומות או הסבת משרדים ישנים לדירות (למשל בשכונות כמו Lyoner Quartier בנידררַד), אבל אמצעים אלה רק מקלים מעט את המחסור. חוק האנרגיה בבנייה (GEG), שעודכן ב-2023, מחייב כיום דרישות אנרגיה מחמירות יותר בבניינים ומערכות חימום חדשות, וזה משפיע על בנייה למגורים. הקבלנים מתמקדים בבתים יעילים אנרגטית, “ירוקים”, במודעות לכך שבניינים חסכוניים בדירוג A/B כבר זוכים לבונוס במחיר (שיעור הערך של בתים כאלו עלה ~2.2% בסוף 2023 לעומת 2022) investropa.com investropa.com. התקנים הירוקים הללו מייקרים מעט את העלויות, אך גם מוכנים לעתיד ומושכים קונים שמודעים לסביבה.
התחזית לעתיד (3–5 שנים): צפוי לחץ כלפי מעלה נוסף על מחירי הדירות והשכירויות, אך בקצב מתון יותר. אנליסטים רבים מאמינים כי תיקון המחירים של 2023 כבר הגיע לתחתית investropa.com. ככל שהריביות יתייצבו ואמון הקונים יחזור, הפונדמנטלים של פרנקפורט (שוק עבודה חזק, גידול בעושר) צפויים להוביל לעליות מחירים מתונות מחודשות. לדוגמה, מחקר של דויטשה בנק חוזה שמחירי הדיור הגרמניים יחזרו לצמיחה מתונה ב-2025, ופרנקפורט תלך אחר המגמה הזו נוכח המחסור הכרוני investropa.com. שכר הדירה צפוי להמשיך לעלות בכ-3–5% לשנה בשנים הקרובות investropa.com, כל עוד לא יקרה בום בנייה קיצוני. החיבור בין ביקוש גבוה ומעט בניה חדשה ישאיר את מרכז העיר קשה לשוכרים; מומחים חוזים שמחירי השכירות במרכז ימשיכו לטפס בשל התחרות על כל דירה investropa.com investropa.com. הרכב הדיירים והעדפותיהם עשויים להשתנות מעט – למשל, עוד צעירים מקצוענים פונים למיקרו-דירות (יחידות קטנות ומרוהטות) כאופציה אורבנית נגישה investropa.com investropa.com. המגמה הזו התעצמה כי מאז 2011 התוספו לפרנקפורט ~62,500 תושבים חדשים אך רק 14,200 דירות חדשות, מה שהופך פתרונות קטנים ויצירתיים למושכים במיוחד investropa.com investropa.com. בקצה השני, משפחות – שוכרים וקונים – פונות יותר לפרברים סביב פרנקפורט, ומעדיפות נסיעות ארוכות תמורת בית גדול יותר במחיר סביר investropa.com investropa.com. מגמת “מעבר מערים לפרברים” צפויה להמשיך, ולחזק את הביקוש (ותשואות ההשכרה) בערי לוויין, כאשר משפחות מחפשות מקום רב יותר לכספן investropa.com.
תחושת משקיעים, קונים ושוכרים: התחושה בסקטור המגורים היא אופטימית אך זהירה. קונים – במיוחד קונים ראשונים – חוזרים לשוק כאשר המחירים מתייצבים. האטרקטיביות של פרנקפורט והעלייה היציבה שלה לאורך זמן (2–6% בשנה לטווח הארוך) מעניקים ביטחון שרכישה היא הימור בטוח לטווח ארוך investropa.com investropa.com. רבים מהקונים הראשונים להוטים להבטיח לעצמם דירה, כשהם מקבלים עידוד מההשגת זמינות טובה יותר ומריביות שנשארות סבירות יחסית להיסטוריה investropa.com. משקיעים גם הם בוחנים את האפשרויות: התשואות מהשכרה בפרנקפורט, אף שהן מתונות, בטוחות יותר בהשוואה לשווקים תנודתיים יותר, והצמיחה הכלכלית של העיר יחד עם שיעור תפוסה נמוך מצביעים על הכנסה אמינה investropa.com investropa.com. יש לציין שמספר הרוכשים הזרים עלה – כמות הנכסים שנרכשו ע"י משקיעים בינלאומיים עלתה בכ-6% ב-2024, כשהיציבות חזרה לאחר הירידה במחירים investropa.com investropa.com. שוכרים, מצידם, מרגישים את הלחץ של מחירים גבוהים. רבים מהשוכרים הצעירים מסתגלים בכך שהם בוחרים בדירות קטנות יותר או סידורי מגורים משותפים, בעוד שמשפחות נוטות יותר ל"לנסוע כדי לעמוד בתנאים" (לצאת החוצה מהעיר במטרה לשכור במחירים סבירים יותר) investropa.com investropa.com. בסך הכול, יש תחושת השלמה בכך שמחירי הדיור בפרנקפורט ימשיכו להיות יקרים, ולכן גם הסקטור הציבורי וגם הפרטי מנסים לחדש – אם זה בפרויקטים חדשים, התרחבות לפרברים או טכנולוגיה חכמה. למשל, דירות חדשות כוללות לעיתים קרובות טכנולוגיית בית חכם, כתגובה לרוכשים נטולי טכנולוגיה, שאף מוכנים לשלם פרמיה עבור בית מחובר וחסכוני באנרגיה investropa.com investropa.com. סקרים מצביעים על כך שכ-70% מהמחפשים דירה רוצים תכונות חכמות (כמו תרמוסטט חכם, אבטחה ועוד), ויזמים בפרנקפורט משתמשים בכך על מנת לבדל פרויקטים חדשים investropa.com investropa.com.
אזורים מרכזיים למגורים שכדאי לעקוב אחריהם: שכונות מרכזיות כמו וסטאנד, נורדאנד וזקסנהאוזן נחשבות למבוקשות במיוחד גם בקניה וגם בשכירות, בשל שילוב של מיקום, שירותים ויוקרה. באזורים אלו הביקוש גבוה והמחירים מהגבוהים בעיר. כך למשל, דירות בוסטאנד מגיעות למחירי מטר מרובע מהגבוהים בעיר, מה שמביא לתשואות נמוכות במיוחד. גם רובע הבנקים/Innenstadt פופולרי לדירות קצה למנהלים. שינוי מעניין מתרחש באוסטאנד (מזרח פרנקפורט) – שבעבר היה אזור תעשייה, וכעת משנה פניו במהירות למוקד תרבותי ויצירתי, בהשפעת הבנק המרכזי האירופי ויוזמות כמו מרכז תעשיות היצירה. ערכי הנדל"ן באוסטאנד עולים משמעותית כשגלריות, חברות מדיה וסטארטאפים טכנולוגיים מגיעים, מחיים את האזור ומעלים את הביקוש גם למשרדים לופטיים וגם לדירות investropa.com investropa.com. ההתחדשות של השכונה, בתמיכת תוכניות כלכלה יצירתית שמובילה העירייה וקירוב לרכבת/תחבורה ציבורית, מעוררים בה עניין בקרב משקיעים ויוזמות מגורים חדשות investropa.com investropa.com. לעומת זאת, נידררעד – שפעם זכתה לכינוי "עיר המשרדים (Bürostadt)" – היא אזור שכדאי לנהוג בו בזהירות. לאחר שמשרדים ישנים רבים הוסבו למגורים, מחירי הדירות בנידררעד ירדו בכ-10.4% במחצית הראשונה של 2023 לעומת שנה קודמת investropa.com investropa.com. ההתעניינות מצד רוכשים ירדה כאשר תשומת הלב (וההון) עוברת לפרויקטים נוצצים במרכז, כגון מגדלי FOUR שבמרכז העיר investropa.com investropa.com. כתוצאה מכך, ערכי נדל"ן והשכירות בנידררעד מדדים מאחור לעומת רובעים אחרים. במקביל, הפרברים שסביב פרנקפורט (אזור הריין-מיין) הופכים אטרקטיביים – אזורים כמו אופן-באך, אשבורן, או באד הומבורג מציעים מחירי קניה כניסה נמוכים יחסית ורואים יותר משפחות ואף משקיעים שמחפשים תשואות גבוהות יותר. סיכום: צפו שמרכז המגורים של פרנקפורט יישאר יקר וחסר היצע, בעוד שהזדמנויות צמיחה עשויות להימצא באזורים מתפתחים (כמו אוסטאנד) או בפרברי המטרופולין בהם ניתן לפתח עוד ועוד.
נדל"ן מסחרי בפרנקפורט (משרדים, קמעונאות, לוגיסטיקה)
שוק המשרדים
מצב נוכחי (2025): שוק המשרדים של פרנקפורט מתמודד עם התאמות שאחרי תקופת הקורונה ומציג סימנים מעורבים. מצד אחד, פעילות השכרת המשרדים התאוששה חזק בתחילת 2025 – כמות המשרדים ששכרו ברבעון הראשון (כמעט 198,000 מ"ר) הייתה הגבוהה ביותר לעונה זו מאז ומעולם cbre.de cbre.de, הודות להשכרות עוגן בפרויקטים חדשים. היו עסקאות עיקריות – קומרץ-בנק שכרו מראש 73,000 מ"ר ב-Central Business Tower (רובע הבנקים), ING שכרו 32,000 מ"ר ב-Hafenpark Quartier באוסטאנד, ומשרד עו"ד White & Case שכר 12,000 מ"ר ב-Central Parx (וסטאנד) cbre.de cbre.de. העסקאות – כולן בבניינים חדשים ויוקרתיים – מדגישות את מגמת ה-"בריחה לאיכות": משרדים מודרניים, איכותיים ומרכזיים מאוד מבוקשים ומגיעים לשכירות שיא. למעשה, שכירות השיא למשרד בפרנקפורט הגיעה לרמה היסטורית של כ-51 אירו למ"ר לחודש (נכון לרבעון ראשון 2025), לעומת 49 אירו בסוף 2024 cbre.de cbre.de. גורדי שחקים חדשים עם תקן ירוק וסט שירותים רחב יכולים להגיע אף ליותר מ-50 אירו למ"ר, מתחרים במינכן כעיר עם שכר הדירה הגבוהה ביותר למשרד בגרמניה realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. לצד זאת, לא כל שוק המשרדים חולק את השגשוג הזה. שיעור הווקנסי (פניות) הכללי טיפס לכ-10% בעיר (לא כולל תתי-שכירות) – רמה שלא נראתה עשור cbre.de cbre.de. ניכרת מגמה של פער: שיעור פניות ב-CBD רק ~6.7% כאשר בנקים וחברות דבקות לשטח יוקרתי במרכז, בעוד שאזורי משרדים ישנים ופארקים עסקיים בפריפריה עוברים את רף 10% פניות cbre.de cbre.de. אזורים כמו נידררעד וחלקים מאירופה-פירטל ראו בשנה האחרונה את העלייה הגדולה ביותר בשיעור הפניות, בגלל בניינים חדשים וחברות שמצטמצמות cbre.de cbre.de. במקביל, מלאי המשרדים הכולל בפרנקפורט גדל עם השלמת מגדלים חדשים, מה שגרם לשיעור פניות בכל העיר לעלות מכ-9.5% ל-10.0% בסוף 2024 cbre.de. למעשה, לפרנקפורט יש כיום שוק משרדים דו-קוטבי: משרדי Grade A החדשים פורחים (לעיתים מושכרים מראש עוד לפני סיום הבניה), בעוד שמשרדי Grade B/C ישנים מתקשים למשוך שוכרים, מה שמוביל לשיעור פניות גבוה אצלם cbre.de.
תשואות שכירות והשקעות: משקיעים במשרדים בפרנקפורט ראו עלייה בתשואות במקביל לעליית הריבית. תשואות הפריים במשרדים התייצבו סביב 5.1% ב-CBD cbre.de, עלייה משמעותית לעומת תשואות של מתחת ל-4% לפני כמה שנים. אזורים משניים מציעים תשואות גבוהות אף יותר (5.4% בשולי העיר, עד לכ-6.6% בפריפריה) כדי לפצות על סיכונים מוגברים ורמות תפוסה נמוכות יותר cbre.de cbre.de. משקיפי שוק מאמינים שההתאמה במחירי הנכסים הסתיימה ברובה – ישנה התייצבות בתשואות והערכת שווי הנכסים ממצה את עצמה imap.com imap.com. ברבעון השלישי של 2024 דווחה תשואת הפריים הנקייה בפרנקפורט סביב 4.5% imap.com (תלוי בהגדרות), אך מרבית ההערכות לשנת 2025 מדברות על תשואות בטווח 4.5–5.0% כמצב חדש במשרדי הפריים במרכז העיר פרנקפורט. תשואות גבוהות יותר אלה, בשילוב יציבות דיירים, מושכות כעת משקיעים שנמנעו מהשוק בשיא המחירים. אכן, בשנת 2024 נרשמה התאוששות מתונה בהיקף השקעות המשרדים בערים הגדולות בגרמניה, ותחזיות המומחים צופות חזרה לביקושים בשוק המשרדים ב-2025 ככל שעלות המימון מתייצבת imap.com imap.com. חשוב לציין שההתמקדות היא בנכסים איכותיים: בניינים מושכרים טוב, מודרניים, במיקום מרכזי. משרדים חלשים וישנים נדחים או נמכרים על ידי גופים מוסדיים, ומייצרים הזדמנות להשקעה ערכית למשקיעים שמחפשים עסקאות אטרקטיביות imap.com imap.com. מעמד העיר פרנקפורט כמרכז פיננסי בינלאומי דואג לכך שנכסי יוקרה (כמו גורדי שחקים ברובע הבנקאות) ממשיכים לעניין משקיעים בינלאומיים, גם בשוק תנודתי.
תחזית לעתיד (משרדים): שלוש עד חמש השנים הבאות יתמקדו בקליטת היצע חדש והמצאת המשרד הישן מחדש. לפרנקפורט צינור פיתוחים מרשים שמושלמים בין 2025 ל-2027 (למשל מגדלי FOUR Frankfurt, מגדל ONE ועוד רבי קומות עם מאות אלפי מ"ר). הצפה זו תגרום להמשך רמות פינוי גבוהות יחסית; אנליסטים מעריכים כי שיעור הוואקנסי אף יעלה בטווח הקצר – ויתכן שיעבור את 11% – כשחברות לבסוף מצמצמות שטח ומעבר לעבודה היברידית/מרחוק מגביל את הביקוש cbre.de cbre.de. משרדים ישנים ופחות יעילים יסבלו במיוחד; בעלי נכסים כאלה ייאלצו לשפץ או לשנות ייעוד על מנת למשוך דיירים. לעומת זאת, הביקוש לחללים מודרניים עם תעודת תקן סביבתית (ESG) צפוי להישאר חזק. הכלכלה של פרנקפורט (פיננסים, טכנולוגיה, ייעוץ) עדיין מעריכה עבודה משותפת בחללים יוקרתיים – והדבר מתבטא בשיאי מחירי שכירות. ייתכן שנראה מחירי פריים שומרים על יציבות, ואפילו מטפסים במרכז העסקים אם ההיצע לחלל פרימיום יקטן – כבר נחתמו עסקאות ב€50–51 למ"ר realestate.bnpparibas.de cbre.de. לעומת זאת, בעלי נכסים מחוץ למרכז ייאלצו להעניק תמריצים או להוריד מחירים; מעניין לציין שנפער פער שכירות : בשנה האחרונה, מחיר השכירות הממוצע ב-CBD קפץ בכ-22%, בעוד שבשוליים המחירים ירדו ב-6% עם התרככות השוק cbre.de cbre.de. פולריזציה זו צפויה להימשך. גם דפוסי השימוש במשרדים בפרנקפורט משתנים: בנקים וחברות מצמצמים שטח, אך במקביל נכנסים שחקנים חדשים (פינטק, סוכנויות האיחוד האירופי). מעמד העיר כבירת הבנקאות של אירופה לאחר הברקזיט הולך ומתחזק – קרוב ל-60 מוסדות פיננסים קיבלו רישיון בפרנקפורט מאז הברקזיט investropa.com, וחברות כמו JPMorgan העבירו אף נכסים בהיקף אדיר ($230 מיליארד) לפרנקפורט כדי להמשיך פעילות באיחוד האירופי investropa.com. הזרמה זו של משרות פיננסיות מייצרת רוח גבית לביקוש, בייחוד לחללים יוקרתיים. בסך הכל, מצפים לגידול מתון בהיקף עסקאות השכרת משרדים בשנים הקרובות (תחזית אחת מדברת על עד ~450,000 מ"ר בשנה עד 2025, לעומת ~398,000 מ"ר ב-2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, אם הכלכלה תמשיך להתאושש. הקונצנזוס הוא ש-2024 הייתה כנראה נקודת השפל במחזור ההשכרות, וב-2025–2026 נראה שיפור הדרגתי cbre.de. עם זאת, השוכרים ימשיכו להיות בררנים: מבנים "ירוקים", גמישים ומודרניים יושכרו ראשונים, בעוד שמשרדים מיושנים יתקשו להסתגל. לכן בעלי נכסים ומשקיעים מתמקדים יותר ויותר בניהול אקטיבי – שדרוג נכסים עם מאפייני קיימות ושירותים (ESG) – כדי להתאים לסטנדרט החדש של השוק cbre.de.
אזורים מובילים למשרדים: האזורים העיקריים בפרנקפורט הם מרכז העסקים (CBD) – הכולל את רובע הבנקאות (Bankenviertel), מרכז העיר (Innenstadt) וחלקים מה-Westend – והוא המרכז היוקרתי. כאן מגדלים כמו טאונוסטרום, מריינטורם ו-FOUR Frankfurt החדשים מגדירים את קו הרקיע. ל-CBD נתח השוק הגדול בהשכרות (כ-40% בתחילת 2025) cbre.de משום שלחברות חשוב פרסטיז' ונגישות תחבורתית. ברובע הבנקאות ההיצע דל – שיעור הוואקנסי באזורי מרכז אלו הוא רק כ-5–7% cbre.de – ולכן המחירים נשארים ברמה גבוהה. Westend הסמוך, הידוע בוילות אלגנטיות שהוסבו למשרדים וברבי קומות חדשים (כמו Opernturm ואחרים), הוא תת-שוק מוביל נוסף עם תפוסה גבוהה. שולי העיר – למשל Europaviertel ממערב למרכז העיר ו-Ostend – בולטים בזכות פרויקטים חדשים רבים. ב-Ostend שוכן ה-ECB ומשרדים קמפוסיים חדשים; ב-2024 נסגרה עסקה משמעותית עם ING (32,000 מ"ר) cbre.de, מה שממחיש את עלייתו כאזור משרדים נחשק. Europaviertel (עיר מערב) ראה השלמות גדולות (למשל, בניין "Kastor" שהפך פנוי העלה את שיעור הוואקנסי ברבעון הראשון של 2025) cbre.de. ועדיין, אזורים אלו מחוברים היטב ומושכים שוכרים חסכניים וחברות חללי עבודה משותפים. מחוץ לעיר, Eschborn (פרבר בצפון-מערב) הוא אזור משרדים מרכזי, בעיקר למערכי גיבוי, בזכות מחירי שכירות נמוכים; רמות התפוסה שלו משתנות בהתאם לגזירות חיסכון של חברות (כרגע יש בו ואקנסי גבוה מהעיר). אזור המשרדים של Niederrad (Lyoner Quartier) עובר שינוי, חלק מהמשרדים בו מוסבים למגורים – ויש בו כיום שיעור פנויות גבוה ונחשב לחלש יחסית. לסיכום, מרכז פרנקפורט וכמה מוקדים חדישים (כמו Hafenpark באוסטנד) הם בולטים, בעוד פארקי המשרדים הישנים בפריפריה מתמודדים עם קשיים.
נדל"ן קמעונאי ומסחרי
סטטוס נוכחי: שוק נדל"ן הקמעונאות בפרנקפורט מתאושש מהשיבושים של מגפת הקורונה, אך שינויי עומק מבניים עדיין נמשכים. רחובות הקניות המרכזיים של פרנקפורט – Zeil ו-Goethestraße – ממשיכים להיות מהאזורים המסחריים היקרים בגרמניה. מחירי השכירות הקמעונאית הגבוהים בעיר שניים רק לאלו של מינכן ברמה הארצית, מה שמעיד על אוכלוסיית לקוחות אמידה והוצאות תיירים גבוהות. (בסוף 2024, דמי שכירות ממוצעים לחנות פריים בערים הגדולות בגרמניה עמדו על כ-€252 למ"ר לחודש, כאשר דמי השכירות בפרנקפורט עומדים על הגבוה מ-€200 statista.com.) תנועת הולכי הרגל חזרה בעוצמה: כיום בפרנקפורט יש כ-14,000 תיירי לילה לכל 1,000 תושבים – נתון כמעט שיא, בזכות חזרת תיירי חוץ dzhyp.de dzhyp.de. בולט במיוחד שמבקרים אסייתיים אמידים שבו לעיר, קהל יעד מרכזי לחנויות היוקרה של פרנקפורט dzhyp.de dzhyp.de. הדבר היטיב עם מגזר חנויות היוקרה ב-Goethestraße ("השדרה החמישית" של פרנקפורט), שם חנויות דגל של מותגים עולמיים דיווחו על עלייה במכירות. יחד עם זאת, לשוק הקמעונאי בעיר אתגרים משלו. מעבר מבני לסחר מקוון והרגלי צריכה משתנים הביאו לעליית שיעורי הווקנסי (פנויים) בלוקיישנים משניים. בשנים האחרונות נסגרו עסקים חלשים, בעיקר באזורים פחות מרכזיים ובקניונים קטנים – מגמה ארצית dzhyp.de dzhyp.de. יחד עם זאת, ליבת המסחר של פרנקפורט הוכיחה חוסן. לפי דוחות שוק, רוב החנויות שעמדו ריקות בקורונה כבר קיבלו דיירים חדשים, מה שסייע לייצב את שכר הדירה במרכזים dzhyp.de dzhyp.de. ה-Zeil, רחוב הקניות הראשי והפדסטריאני, אמנם חווה ווקאנסי של חנויות עוגן (למשל קיצוץ חנויות כלבו), אך ביקוש חזק מרשתות אופנה זולה, ציוד ספורט ומסחר חווייתי מילאו מחדש את החללים. ועדיין, בקניון MyZeil שבסמוך ל-Zeil, ניכר ריבוי חללים ריקים ב-2024, מה שמעיד שקניונים מקורים מתמודדים עם אתגר (הטקסט מציין ש"עדיין רבות מהחנויות בקניון Zeil ריקות", אך דווקא ב"חנויות המרכזיות הביקוש חיוני") dzhyp.de. בסה"כ, שיעור הווקנסי של קמעונאות בפרנקפורט נמוך משמעותית באזורי הפריים בהשוואה לאזורי שוליים בעיר. מחקר עדכני מצא כי רמות ווקנסי מסחרית עירונית צמחו במשך שנים אך בערי-על כפרנקפורט התייצבו ונמוכות בהרבה מה-~15–17% הנפוצים בפריפריה הגרמנית dzhyp.de knightfrank.com.
מגמות ורגולציה: קמעונאים בפרנקפורט מגיבים למגמות בשוק עם חנויות קטנות ואפקטיביות ואסטרטגיות רב ערוציות (אומני-צ'אנל). חנויות פופ-אפ ועסקי מסעדנות תופסים חללים גדולים שפונו. העיר גם מעודדת פיתוח עירוב שימושים – למשל, חללים מסחריים מיותרים מוסבים למכוני כושר, מתחמי בילוי, ואף משרדים ודירות כדי לשמר את הדינמיות במרכז העיר. מתכנני פרנקפורט לא קבעו לאחרונה רגולציה קמעונאית הדוקה, אך תומכים בהקלות תב"ע כדי לאפשר שימושים שאינם קמעונאיים למילוי חללים ריקים היכן שנדרש. בעלי נכסים ברחובות הראשיים גילו גמישות חוזית רבה יותר כדי לשמר דיירים לאחר המגפה. בקטגוריית היוקרה, הביקוש לשטחי מסחר מובחרים עז: מותגים בינלאומיים לעיתים משלמים מפתח על זכות למיקום ב-Goethestraße, שברבעון 3 של 2024 נרשמו בה שכירויות יוקרה מהגבוהות באירופה (~€15,100 למ"ר בשנה) savills.com. אופק השוק הקמעונאי קשור בהוצאה הפרטית, שבפרנקפורט נותרה איתנה בזכות אבטלה נמוכה והון תושביה. תשואות שכירות בנדל"ן מסחרי עלו מעט עקב עליית ריבית – תשואת פריים ברחובות הראשיים היא כ~3.8–4.0%. באזורים משניים (מרכזי שכונות/מיקומים היקפיים) התשואה גבוהה, בשל סיכון רב יותר.
תחזית לעתיד (קמעונאות): בשנים הקרובות סביר להניח שנראה יציבות באזורי הפריים והמשך מיון טבעי בשוליים. מחירי שכירות קמעונאית מרכזית צפויים להישאר יציבים, או לעלות מתון בלבד, כשההתרחבות זהירה. תחזיות שונות מצביעות כי שכר הדירה הבכיר בפרנקפורט צפוי להישאר סביב הרמות הנוכחיות שכן כבר חזר כמעט לערכים של טרום-קורונה dzhyp.de. אם תנועת התיירים תתחזק (העיר מהווה מוקד ירידים ועסקים), זה עשוי להקפיץ את המכירות ואולי לאפשר עליית שכירות מתונה במיקומים המובחרים. לעומת זאת, אזורי מסחר מזדקנים עשויים להמשיך בירידות או הסבות שימוש. סביר לראות עוד קמעונאות חווייתית – לדוג' חנויות דגל שהן גם חללי תצוגה או אירועים – במרכזי פרנקפורט, כשהמותגים מצדיקים שכר דירה גבוה באמצעות יצירת חוויה ייחודית ללקוח. רמת התפוסה ברחובות הפריים צפויה להישאר גבוהה; כל ווקנסי חדש יתמלא במהרה. ברחובות משניים רמת ווקנסי תיוותר בספרות הגבוהות האחת או דו-ספרתית נמוכה עד לשיווק מחדש או שינוי ייעוד. בסך הכול, תחושת המשקיעים בקמעונאות פושרת ביחס לאפיקים אחרים – רבים מעדיפים לוגיסטיקה או מגורים – אך אזורי הפריים בפרנקפורט נחשבים עדיין לליבת תיק השקעות בזכות נדירותם ומעמדם.
אזורי מסחר מרכזיים: ישנם שני אזורים דומיננטיים: Zeil הוא רחוב קניות פדסטריאני הומה, בו מתרכזים רשתות עוגן (כלבו, אופנה, אלקטרוניקה); הוא מושך קהל רב מתושבים ותיירים. דמי השכירות ב-Zeil מהווים אמת מידה למסחר בעיר (קצת מעל €300 למ"ר לחודש טרום-קורונה, ופחות מעט כיום). למרות תהפוכות (כמו התייעלות Galeria Kaufhof), Zeil שומר על תמהיל דיירים עשיר ופעילות השכרה "חיה" dzhyp.de dzhyp.de. רחוב אחד לידו, Goethestraße הוא גן עדן יוקרה, עם חנויות של גוצ'י, שאנל, רולקס ועוד. זהו הרחוב היקר ביותר בעיר – לפי אחד הדיווחים, €15,000 למ"ר בשנה לחנויות מובחרות, בדומה לרחובות פאר בפריז ומילאנו savills.com. Goethestraße נהנה מקרבה לבתי מלון פאר וקהל קונים אמיד (כולל זרים). Fressgass (Kalbächer Gasse) הוא רחוב מרכזי נוסף שנודע במסעדות וחנויות ייחודיות – הוא הפך לשוקק בזכות ביקוש לבילוי ואוכל. בין הקניונים, MyZeil (על רחוב Zeil) ו-Skyline Plaza (בקרבת התערוכות) הם מרכזים עיקריים; הביצועים מעורבים, עם ווקנסי ב-MyZeil שבעיקר תוכניות בילוי חדשות מחליפות. מסחר שכונתי בשכונות כמו Bornheim ו-Bockenheim יציב, משמש אוכלוסייה מקומית, אך אינו מוקד השקעה גדול. לסיכום, הליבה הקמעונאית של פרנקפורט יציבה וצפויה להישאר שוק עלית, גם כאשר העיר מתאימה את עצמה לדור הסחר המקוון.
נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי
סטטוס נוכחי: מגזר הלוגיסטיקה והתעשייה באזור ריין-מיין של פרנקפורט חזק במיוחד. מקומה המרכזי של העיר, שוק צרכנים גדול ומוקדי תחבורה ראשיים (נמל התעופה השני בגודלו באירופה, חיבורי אוטוסטרדות) מבססים את מעמדה כמרכז לוגיסטי חשוב. הביקוש למחסנים ומרכזי הפצה נמצא בשיאים, וההיצע כמעט ואינו קיים. בסוף 2024, שיעור הווקנסי במחסנים מודרניים גדולים עמד על כ-1% בלבד – כלומר, תפוסה כמעט מלאה cbre.com cbre.com. אפילו מחסנים ישנים או פחות אטרקטיביים מושכרים עקב גודש הביקוש. ב-2024 נרשמה באזור פרנקפורט קליטה של כ-385,000 מ"ר שטחי לוגיסטיקה, ירידה קלה של 9% מהשיא של 2023 cbre.com cbre.com. הירידה אינה נובעת מחוסר שוכרים, אלא ממחסור בשטח פנוי. למעשה, נתח לא מבוטל (11%) בוצע באמצעות חברות ששוכרות משנה – סימן לתחכום במציאת שטחים cbre.com cbre.com. בנוסף, 40% מכלל הקליטה ב-2024 הייתה בפרויקטים חדשים – עלייה משמעותית – כשראשי פיתוח ממהרים לספק מתקני build-to-suit עבור שוכרים cbre.com cbre.com. במתקנים לוגיסטיים סביב פרנקפורט פועלים בדרך כלל נותני שירותי לוגיסטיקה (3PL), מפיצים לסחר מקוון, רשתות קמעונאיות ומפעלי תעשייה נזקקי הפצת-אזורית.
שכירויות ותשואות: דמי השכירות המובילים בלוגיסטיקה ממשיכים לטפס בהתמדה בשל מחסור בהיצע. במחצית השנייה של 2024, שכירות מובילה לשטח מחסן בפרנקפורט הגיעה לכ-€7.90–8.20 למ"ר/לחודש, רמת שיא realogis.com mktgdocs.cbre.com. דמי השכירות עלו בכ-5% בשנת 2024 בלבד באזור המטרו mktgdocs.cbre.com. שוכרים מוכנים לשלם פרמיה עבור קרבה לנמל התעופה של פרנקפורט ולשווקים הצרכניים. במקביל, תשואות נכסי לוגיסטיקה נותרות אטרקטיביות ביחס לסקטורים אחרים. תשואות הלוגיסטיקה המובילות במוקדים המרכזיים בגרמניה (כמו פרנקפורט) הסתכמו בסביבות 4.25–4.5% בסוף 2024, לאחר שעלו מכ-3.5% ברצפת השפל של 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. בפרט לפרנקפורט, נתוני CBRE מציינים תשואה מובילה של כ-4.4% בסוף 2024 mktgdocs.cbre.com. למרות עלות מימון גבוהה יותר, התיאבון של משקיעים ללוגיסטיקה נותר חזק לאור יסודות הסקטור. אכן, נפח ההשקעות בתעשייה/לוגיסטיקה בפרנקפורט קפץ – כ-€758 מיליון נסחרו ב-2024, עלייה של 55% מהשנה הקודמת mktgdocs.cbre.com. נתון זה משקף עד כמה נכסים אלו נחשקים; קרנות עולמיות וקרנות ריט רוכשות מחסנים, מתוך אמונה בביקוש ארוך-טווח (במיוחד לאחר בום מסחר האלקטרוני בתקופת הקורונה).
תחזית לעתיד (לוגיסטיקה): היסודות מצביעים על חוזקה מתמשכת. שוק הלוגיסטיקה של פרנקפורט צפוי לראות ביקוש גבוה מתמשך ב-3–5 השנים הקרובות, הודות לצמיחה במסחר האלקטרוני, אופטימיזציה של שרשראות אספקה מצד קמעונאים, ותפקידה של פרנקפורט כצומת הפצה אירופאית. גם כאשר כלכלת גרמניה חוותה עליות ומורדות, שוק השכירות ללוגיסטיקה נשאר עמיד – מגמה שצפויה להמשיך. יחד עם זאת, היצע חדש מוגבל בגלל מגבלות קרקע. יש מעט מגרשים גדולים ליד פרנקפורט המתאימים למחסני ענק, ורשויות מקומיות לעיתים קרובות מסרבות לאשר שינוי ייעוד קרקע ללוגיסטיקה. קו הפרויקטים מתון; מקור אחד מציין שיש "קו צנרת בנייה חדש מצומצם" באזור mktgdocs.cbre.com. המשמעות היא ש-שיעור התפוסה יישאר נמוך במיוחד ודמי השכירות ימשיכו לעלות בהדרגה. ייתכן שנראה שכירויות מובילות עוברות את €9 למ"ר בתוך כמה שנים אם ההיצע לא ישתווה. מגמות שוכרים כוללות דרישה למתקנים מודרניים בגובה תקרה גבוה (בעיקר מרכזי הפצה אוטומטיים) – לכן מלאי ישן עלול לעבור התחדשות. בנוסף, פרנקפורט הופכת למרכז מרכזי של דאטה סנטרס (בזכות מחלף האינטרנט DE-CIX), מה שמגביר את הביקוש לקרקע תעשייתית עבור חוות שרתים – מגמה שעלולה להגביל עוד יותר את זמינות שטחי הלוגיסטיקה (אם כי דאטה סנטרס עצמם מהווים תת-סקטור "תעשייתי" פורח עם השקעות מצד קרנות ריט ואחרים) investropa.com. תחושת המשקיעים בנוגע ללוגיסטיקה נשארת חיובית מאוד. משקיעים מוסדיים רבים רואים כיום בלוגיסטיקה קטגוריית נכסים ליבה, ושוק פרנקפורט, עם תפוסה גבוהה ושכירויות צמודות מדד, נחשב השקעה עם הכנסה בטוחה. התשואות עשויות להתכווץ שוב אם הריבית תרד, אך בטווח הקצר הן צפויות להישאר סביב 4.5%.
אזורי לוגיסטיקה מרכזיים: עורקי הלוגיסטיקה המובילים נמצאים בפריפריה של פרנקפורט: במיוחד בסביבות נמל התעופה של פרנקפורט (FRA), אזור CargoCity ורבעים כמו Mörfelden-Walldorf, Raunheim ו-Kelsterbach, שם פועלים מרכזי הפצה גדולים למטען אווירי ולהפצה מהירה לקמעונאות. שיעור התפוסה שם כמעט אפסי. פארקי לוגיסטיקה בצידי הכבישים המהירים A3, A5, ו-A7 (צפון ומזרח העיר) חשובים גם הם – לדוג' בסביבות Hanau/Aschaffenburg במזרח ו-Darmstadt בדרום. קמעונאים אונליין וחברות משלוחים פתחו מוקדי ענק לאורך הצירים הללו. מרחק קצר החוצה, אזורים כמו Gießen, Koblenz ו-Fulda (עד 100 ק"מ) קולטות לעיתים ביקוש גלישה כאשר האפשרויות הקרובות מלאות. אשכול מרכזי במיוחד הוא Weiterstadt (קרוב ל-Darmstadt) שם אמזון ואחרים מפעילים מרכזים. אזור צומח נוסף הוא Langen/Seligenstadt לאורך A3. בסך הכול, כל אתר בטווח נסיעה של 30 דקות מפרנקפורט שאפשר לאשר לתעשייה – נחשב נכס חם. עם מצוקת קרקע, סביר שנראה מחסנים רב-קומתיים ומיצוי אגרסיבי יותר של אתרים קיימים. לסיכום, מגזר הלוגיסטיקה של פרנקפורט הוא מהחזקים בשוק הנדל"ן – תפוסה מלאה כמעט, שכר דירה עולה, וביקוש עתידי חזק – אך כל זה מלווה באתגר בתוספת שטחים חדשים.
פיתוחים יוקרתיים ומובחרים
מצב שוק נוכחי: תחום הנדל"ן היוקרתי של פרנקפורט – דירות יוקרה, מגדלי משרדים גבוהים ומלונות חמישה כוכבים – נמצא בתנופה, בתדלוק עושר מקומי ומשקיעים זרים כאחד. העיר אולי לא מזוהה לחלוטין עם יוקרה כמו לונדון או פריז, אך היא יוצרת לעצמה נישה כ-מפלט בטוח למשקיעי עילית המחפשים נכסים באירופה. בתחום המגורים, נכסים ברמת על (למשל פנטהאוזים במגדלי היוקרה במרכז או וילות ב-Westend) שוברים שיאי מחירים. בניגוד לשוק הרחב, מחירי העל האולטימטיביים כמעט ולא הושפעו מקפיצת הריבית – הרוכשים העשירים נוטים לשלם במזומן ואינם רגישים למימון. גל המגדלים החדשים למגורי יוקרה – דוגמת Grand Tower (הושלם ב-2019 ומכר מעל 400 דירות יוקרה במהירות), פרויקטים כמו One Forty West (מגדל מלון/דירות יוקרה), ו-Eden שמשך רוכשים עילית. המיזם המרשים ביותר הוא FOUR Frankfurt, פרויקט ענק של מעל מיליארד אירו ובו ארבעה גורדי שחקים במרכז, שצפוי להסתיים ב-2025 investropa.com. הפרויקט כולל 600 דירות יוקרתיות, שני מלונות יוקרה, משרדים ומסחר, והוא יוצר רובע מובחר בלב העיר khl.com 4frankfurt.de. רכישת מגדל אחד בפרויקט FOUR ע"י Allianz תמורת 1.4 מיליארד אירו (העסקה הבודדת היקרה בגרמניה) מבטאת את האמון בשוק האולטרה-פריים של פרנקפורט 4frankfurt.de businesstraveller.com. בתחום המסחרי, מגדלי משרדים מובילים נחשבים גם הם לפלח שוק גבוה. מגדלים מעוצבים ע"י אדריכלי-על, עם טכנולוגיה ירוקה, מושכים דמי שכירות שיא והשקעות מוסדיות (כמפורט בחלק המשרדים).
עם זאת, ישנם סימנים ל-היצף קצר-טווח בשוק השכירות היוקרתי. בסוף 2024 נרשם עודף היצע ביחידות שכירות מובחרות (גם מגורים וגם משרדים). לדוג', שיעור התפוסה הפנויה במשרדי פרנקפורט (שכוללים מבנים רבים ברמת פריים) עלה לכ-9.2% ברבעון 3 של 2024, לעומת 8.6% קודם לכן investropa.com. יתרה מכך, בכל ערי העל בגרמניה כולל פרנקפורט, המלאי של דירות יוקרה חדשות עלה בכ-8.9% ב-2024 – זינוק מהותי בהיצע investropa.com. גל מסירות של פרויקטים חדשים יוקרתיים (נדלן קונדו יוקרתי, מגדלי דירות להשכרה) הקדים לעיתים את הביקוש המיידי. סוכנויות נדל"ן דיווחו על האטה בשוק שכירות היוקרתי בשנת 2024 – JLL ציינה שרבים מחיפושי השטח הגדולים (למשרדים מפוארים) נדחו investropa.com, ובעלי דירות יוקרה נאלצו להוריד ציפיות לגבי דמי שכירות כדי לאכלס את היחידות. כתוצאה מכך, התשואות מהשכרה יוקרתית נשחקו כי דמי השכירות לא הספיקו להדביק את מחירי הרכישה הגבוהים במגזר זה investropa.com investropa.com. לסיכום, שוק היוקרה של פרנקפורט נותר אטרקטיבי אך סובל מהיצף קל בצמרת הטווח.
פרופיל הקונה ותפיסת השוק: שוק היוקרה הופך ליותר ויותר בינלאומי. קונים מהמזרח התיכון במיוחד ממקדים את מאמציהם בנכסי יוקרה בפרנקפורט כ“השקעות בטוחות” investropa.com investropa.com. חוסר יציבות גיאופוליטית בבית דוחף משקיעים עשירים מהמזרח התיכון לגוון את נכסיהם בנכסים קשיחים בחו"ל, ופרנקפורט מסמנת הרבה וי: כלכלה חזקה, יציבות פוליטית, ומעמד מתגבר כמרכז פיננסי. דוח Knight Frank Wealth 2024 ציין עלייה במספר בעלי ההון מהעולם הערבי הרוכשים נכסים באירופה, כשפרנקפורט נבחרת כמיקום מועדף investropa.com investropa.com. קונים אלו נמשכים לנכסים כמו מגדלי משרדים אייקוניים או דירות יוקרה חדשות, היכולים לספק הכנסה יציבה מהשכרה או עליית ערך הונית לטווח ארוך. משקיעים אסיאתיים גם הם שמים את עינם על פרנקפורט (כפי שהוזכר, הון אסיאתי שחוצה גבולות לאירופה גדל ב־26% ב-2023, תוך שפרנקפורט מהווה יעד מוביל) investropa.com investropa.com. בינתיים, קוני יוקרה גרמנים מקומיים נותרים פעילים – בנקאים מצליחים, מנהלים ויזמים בפרנקפורט משקיעים לא פעם בדירות יוקרה למגורים שלהם או לשכירות. הם רואים בנדל”ן יוקרתי בפרנקפורט נכס ערך יציב, במיוחד לאור הצמיחה בעיר. התחושה בקרב קוני יוקרה היא לרוב חיובית: אומנם המחירים בפרנקפורט גבוהים, אך עדיין נמוכים יותר מלונדון או ציריך, ולכן יש הרואים בכך “תמורה טובה לכסף” עבור איכות חיים המזכירה מרכזים פיננסיים אלו. עליית הערך היציבה (ולא קפיצות חדות או תנודתיות) מושכת אליה את אלו שמעדיפים גידול סולידי ולא קפיצות חדות בערך הנכס.
תחזית עתידית (סגמנט היוקרה): בשנים הקרובות שוק היוקרה בפרנקפורט צפוי להמשיך לגדול – אך באופן נשלט ומדוד. עודף ההיצע בשוק דירות-על להשכרה ייספג אט אט ככל שהכלכלה תתרחב ויגיעו עוד אקספטים. כל התרככות במחירי השכרה או מחירי קצה מאוד ב-2024/25 כנראה תהיה זמנית. ב־2026–2027, עם גידול האוכלוסייה ורמת העושר, עודפי הדירות המפוארות שנבנו בגל האחרון יהיו מלאי נדרש. מחירי דירות היוקרה צפויים להמשיך ולהאמיר, אך מתונות. ייתכן שנראה ירידת מחירים קלה או דריכה במקום בדירות יד שנייה (לאור תחרות מול פרויקטים חדשים), אך כשהמלאי החדש ייגמר, פרויקטים חדשים עלולים להיפתח בטווחי מחירים גבוהים עוד יותר. בצד המסחרי – כפי שצויין – שכר הדירה במשרדי יוקרה שוברים שיאים, כך שהתשואה לבעלי מגדלים חזקה והדבר מייצב ערכים. גורם נוסף הוא ההשפעה ארוכת הטווח של הברקזיט: ככל שיותר חברות פיננסיות מבססות את נוכחותן בפרנקפורט, הביקוש לדיור יוקרתי למנהלים ולשטחי משרדים יוקרתיים יגבר – מה שמחזק את כל סקטור היוקרה investropa.com investropa.com. שינויים רגולטוריים אינם ממוקדים במיוחד בשוק היוקרה, אם כי הדרישה ליעילות אנרגטית חלה גם על מפתחי יוקרה (ולמעשה, מגזר היוקרה מאמץ טכנולוגיות ירוקות כי הקונים/שוכרים דורשים את הטוב ביותר). סיכון אפשרי הוא העלאות מיסוי נדל"ן או הקשחת רגולציה כלפי זרים, אך בינתיים בגרמניה אין מגבלות כאלה.
פרויקטים ואזורים בולטים: פרויקט FOUR Frankfurt הוא הכותרת – מביא לא רק דירות יוקרה חדשות, אלא גם מלון 5 כוכבים (של Rosewood) וקמעונאות יוקרתית למרכז העיר khl.com 4frankfurt.de. עם סיום הפרויקט ב־2025, יווצר רובע יוקרה קטן בין רובע הבנקים לבין אזור הקניות המרכזי. ראוי לציין גם את רובע האופרה הישנה (Alte Oper), בו מתוכננים כמה פרויקטים משולבים יוקרתיים (כגון Opera Towers), הכוללים חנויות יוקרה, משרדים ודירות. Westend הוא עדיין אזור המגורים היוקרתי הוותיק – שדרות העצים מאכלסות שגרירויות ובתי פאר; דירות יוקרה חדשות שם נחטפות בזכות יוקרת הכתובת. Sachsenhausen North, על נהר המיין, הוא כיס נוסף של פיתוחי יוקרה (נוף לקו הרקיע). לחוויית קניות יוקרתית, אזור Goethestraße ו-Fressgass הוא המוביל, ופרויקטים חדשים (כמו ב־Neue Mainzer Straße) משלבים מגורים יוקרתי עם מיקום מרכזי. לסיכום, שוק היוקרה של פרנקפורט מוכן לפריחה ככל שהעיר מושכת הון וכשרון גלובלי – אך משקיעים צריכים לבחון באיזה סגמנט של יוקרה: נכסים מובילים במיקומים מרכזיים ישמרו על ערכם, בעוד של"פרויקטי יוקרה" משניים באזורי משנה ייתכן קצב מימוש איטי יותר. בסך הכל, ההתברגות של העיר בדירוגי מרכזים פיננסים עולמיים (כיום החשובה ביותר באירופה היבשתית) מבשרת טובות על הביקוש לנכסי יוקרה investropa.com investropa.com.
נכסי השקעה והתעניינות משקיעים זרים
מצב השוק הנוכחי: פרנקפורט חיזקה ב־2025 את מעמדה כמוקד משיכה למשקיעי נדל"ן בינלאומיים. לאחר שינוי מגמה ב־2022–2023 (בהם עליית הריבית ואי־הוודאות הכלכלית ריסנו עסקאות), האמון חוזר לשוק. ב־2024, היקפי ההשקעות הנדל”ניות בפרנקפורט עלו, כפי שניתן לראות בעלייה של 21.3% בהשקעות נדל"ן מסחרי במחצית הראשונה של 2024 בחמש הערים הגדולות של גרמניה, כולל פרנקפורט investropa.com. נפח עסקאות הנדל”ן בגרמניה ב־2024 היה כ-35–36 מיליארד אירו (לפי JLL/Colliers), עלייה של כ-14% מהשפל בשנה שלפני כן reuters.com reuters.com. פרנקפורט, כעיר מסוג "A" מובילה, גרפה חלק משמעותי מההון הזה. לפי הערכה אחת, 2.5 מיליארד אירו הושקעו בנדל"ן של פרנקפורט רק בשנת 2024 investropa.com. פרופיל המשקיע השתנה – אם בעבר בעיקר גופים מוסדיים גרמניים שלטו, כעת משקיעים זרים הופכים לדומיננטיים יותר. ההשקעות הבינלאומיות בפרנקפורט בעלייה, בעיקר הון אסיאתי ומזרח-תיכוני. ב־2023 משקיעים מאסיה־פסיפיק הגדילו השקעותיהם בנדל"ן אירופי ב־26%, וחלק ניכר מכך הופנה לערים כמו פרנקפורט investropa.com. המשקיע האסיאתי נמשך למעמד של פרנקפורט כבירת הבנקאות של האיחוד האירופי ולחיבוריות המצוינת (רשת האינטרנט הגדולה בעולם, קווי תעופה ישירים לערים גדולות באסיה) investropa.com investropa.com. באותה העת, קרנות עושר ריבוניות מהמזרח התיכון ומשפחות עשירות במיוחד רואות בפרנקפורט מקלט יציב – דרך גיוון הרחק מאזורים סוערים. מצב השוק אחרי הברקזיט מושך אליו עניין חדש: משקיעים וחברות נדל"ן בריטיות רבות בוחנות כיום את פרנקפורט, בעקבות לקוחות הבנקים שהעבירו פעילות לעיר investropa.com investropa.com. דוגמה ידועה היא JPMorgan שהעבירה נכסים בשווי 230 מיליארד דולר לפרנקפורט – מה שנתן איתות כי העיר היא דריסת הרגל של תחום הפיננסים באיחוד investropa.com. למעשה, כמעט 60 מוסדות פיננסיים קיבלו רישיון בפרנקפורט אחרי הברקזיט, ויש קונצנזוס שיותר ויותר משקיעים בריטיים וגלובליים יפנו להשקיע בנדל”ן הפרנקפורטי כדי לשמר נוכחות באזור האירו investropa.com investropa.com.
תחושת משקיעים ואסטרטגיה: התחושה היא של אופטימיות זהירה. משקיעים מאמינים באופן נרחב שתיקון הנדל"ן בגרמניה הגיע לתחתית, ומכאן נפתחות הזדמנויות חדשות imap.com imap.com. המחירים ירדו מהשיא (בעיקר במשרדים), והתשואות עלו לרמות אטרקטיביות, כפי שפורט. לדוגמה, תשואות משרדים מובילים בפרנקפורט שקפצו לכ-5% הפכו את תהליך החישוב לפשוט יותר, משום שהנכסים מציעים כעת פער סביר מעל עלויות המימון cbre.de cbre.de. משקיעים רבים ישבו על הגדר ב-2023, אך ב-2025 הם מוכנים להיכנס מחדש לשוק, מאחר שמצפים שהריבית תתייצב או אף תרד במעט. ישנה אף הסכמה רווחת כי “מ-2025 והלאה המחירים ישהו בתחתית והריביות יתייצבו”, מה שיוביל להתחדשות הביקוש להשקעות נדל"ן imap.com imap.com. תחזית זו מזינה “בריחה לאיכות” – המשקיעים מתמקדים בנכסים מובילים מושכרים היטב במיקומים הטובים ביותר של פרנקפורט כדי לצמצם סיכון imap.com imap.com. קיימות גם הזדמנויות בעלי ערך מוסף: עם בעלי נכסים הנמצאים בלחץ, קיים צינור של נכסים קטנים ובינוניים (בעיקר כאלה שזקוקים להשכרה או שדרוג) שיוצאים לשוק בפרנקפורט imap.com imap.com. משקיעים מתוחכמים מכוונים לשם, מתכננים להפעיל ניהול נכסים ולנצל את הצמיחה ארוכת הטווח של פרנקפורט. מניע נוסף הוא ESG (סביבה, חברה, ממשל תאגידי) – המשקיעים מעוניינים בנכסים בעלי אישור ירוק מובהק, ושוק פרנקפורט, המגובה בחוקים חדשים של יעילות אנרגטית, מציע הזדמנות לשדרג מבנים ישנים ולהעלות את ערכם imap.com imap.com. למשל, מגדל משרדים משנות ה-70 ניתן לרכוש כיום בזול (בשל שיעור תפוסה נמוך), לשפץ לסטנדרטים ירוקים מודרניים ולהשכיר מחדש במחיר יוקרתי – אסטרטגיה שרבים מהקרנות המתמחות מיישמות.
פוקוס משקיעים זרים: לקבוצות זרות שונות יש מוקדי עניין מגוונים: משקיעים אסייתיים (מקוריאה הדרומית, סינגפור, יפן וכד') גילו עניין במגדלי משרדים ובמלונות בפרנקפורט, לעיתים בשותפויות או באמצעות קרנות גלובליות investropa.com investropa.com. משקיעים צפון-אמריקאים (ארה"ב, קנדה) מחפשים עסקאות מצוקה או שותפויות עם שחקנים מקומיים בתחומי לוגיסטיקה ומשרדים עם פוטנציאל להשבחה. קונים מהמזרח התיכון פועלים בשני מישורים – חלקם (כגון קרנות קטר או איחוד האמירויות) מכוונים לנכסים ראשיים גדולים (היו מעורבים ברכישת גורדי שחקים בפרנקפורט), בעוד שמשפחות פרטיות מהמזרח התיכון מחפשות נכסי יוקרה מגורים ומסחר (למשל, רכישת דירות יוקרה להשכרה או לשימוש עצמי) investropa.com investropa.com. משקיעים אירופאים (כגון מבטחי חיים צרפתים, קרנות שוויצריות) ממשיכים לראות בפרנקפורט חלק מאסטרטגיה כלל-אירופאית, ומתמקדים בנכסים עיקריים של משרדים וקמעונאות. מגמה ייחודית: לאחר הברקזיט, חברות ומשקיעי נדל"ן בריטיים משקיעים בפרנקפורט כדי להבטיח אחיזה במרכז הפיננסי של האיחוד האירופי. הדבר כולל החל מקרנות REIT הרוכשות משרדים בפרנקפורט ועד יחידים בעלי ממון רוכשים דירות להשכרה.
תחזית לעתיד (השקעות ועניין זר): בשלוש עד חמש השנים הקרובות, פרנקפורט צפויה להישאר יעד מוביל להשקעות נדל"ן, הודות לחוזק הכלכלי ולשיפור בשקיפות השוק. היקפי העסקאות צפויים לעלות בהדרגה לרמות רגילות יותר (אם כי לא בהכרח לשיאי 2018–2019). JLL ו-Colliers צופים עלייה מתונה בהיקף העסקאות ב-2025, אך “הרבה מתחת לממוצע ארוך הטווח” reuters.com reuters.com – למעשה, מדובר בהתאוששות מתונה ולא בבום מיידי. המגבלה הגדולה היא שיעורי הריבית וצמיחה כלכלית: אם האינפלציה תתמתן וה-ECB יפסיק להעלות ריבית (או אף יוריד ב-2025–26), המימון החוב יהפוך לזול יותר ויותר משקיעים ייכנסו לשוק. לעומת זאת, מיתון או זעזוע פיננסי עלולים לעכב את ההתאוששות. ועדיין, הנתונים הבסיסיים של פרנקפורט (מושב ה-ECB, צמיחה במשרות פיננסיות וטכנולוגיה, ומיקום מרכזי) הופכים אותה להימור הגנתי יחסית. עשויים להיכנס שחקנים זרים חדשים לשוק, כגון קרנות הון פרטיות אמריקאיות גדולות המחפשות פורטפוליו מוזל או חברות ביטוח אסייתיות שמבצעות את רכישותיהן הישירות הראשונות בגרמניה. בנוסף, משקיעים מוסדיים מגבירים הקצאות לנדל"ן מגורים ולוגיסטיקה בפרנקפורט, ורואים אותם כהשקעות יציבות לטווח ארוך (שוק השכרת המגורים המפוקח בגרמניה נתפס כהכנסה יציבה ונמוכת סיכון). עבור משקיעים זרים, פתיחותה של פרנקפורט היא יתרון: אין הגבלות על בעלות זרה בנדל"ן והגנה משפטית חזקה – מה שמביא זרם הון מתמשך. נתון המדגיש את הגידול בעניין הזר: מספר הנכסים שנמכרו למשקיעים בינלאומיים עלה ב-6% בשנה האחרונה investropa.com investropa.com, וצפוי לעלות עוד.
אזורים והזדמנויות: משקיעים זרים ומקומיים ממקדים מאמציהם בשכונות וסוגי נכסים מסוימים להשגת ההזדמנויות הטובות ביותר. בתחום המשרדים, רובע הבנקים והאזור האירופי הם יעדים ראשיים (למשל, מספר מגדלים סביב תחנת הרכבת והתערוכות עוברים בעלות). בתחום המגורים, אזורים מרכזיים כגון אוסטנד ו-Europaviertel – בהם ניתן לרכוש פרויקטים בבת אחת או לממן מראש – הם אזורי חמות בשל פוטנציאל ההשבחה כראשות מתפתחות investropa.com. יש משקיעים ערניים שמביטים גם אל אזור Niederrad: המחירים שם ירדו investropa.com, לכן רכישה כיום והחזקה עד התחדשות האזור (או הסבת משרדים ישנים למגורים) עשויה להניב רווחים. במגזר הלוגיסטיקה, המשקיעים מתמקדים בפארקי תעשייה סביב שדה התעופה ולאורך כבישים ראשיים – לעיתים דרך עסקאות פורטפוליו, כיוון שקשה להשיג נכסים בודדים. יש גם עניין בסקטורים אלטרנטיביים: מרכזי נתונים בפרנקפורט (שנהנים ממעמד העיר כמרכז אינטרנט עולמי) מושכים משקיעים זרים מתמחים, ומעבדות או שטחי Life-science (סביב חברות התרופות והמחקר של פרנקפורט) עשויים להיות הגל הבא. בסך הכול, משקיעים (בעיקר זרים) רואים בפרנקפורט שוק מתומחר בחסר יחסית לערים גלובליות דומות. עם התייצבות התשואות ופוטנציאל הצמיחה, העיר מהווה רכיב מפתח בכל פורטפוליו נדל"ן אירופאי מגוון. כפי שסיכם תובנה מתעשייה: “גרמניה נותרת שוק אטרקטיבי עם צמיחה יציבה… ופרנקפורט מציעה צינור הזדמנויות עשיר למשקיעים כאשר התשואות מתייצבות ברמות גבוהות” imap.com imap.com.
לסיכום, שוק הנדל"ן של פרנקפורט בשנת 2025 מאופיין בביקוש חזק לדיור למול היצע מצומצם, מגזר מסחרי מפוצל (משרדים יוקרתיים מול משרדים משניים), פיתוחים יוקרתיים חדשים ומגמת עלייה בהשקעות זרות. במבט ל-3–5 השנים הקרובות, צפוי כי מחירי הדירות ושכר הדירה ימשיכו לעלות (אם כי במתינות) נוכח הצמיחה של פרנקפורט ומחסור הדיור, בעוד ששוק הנדל"ן המסחרי מתאושש בהדרגה מהזעזועים האחרונים, עם דגש על איכות וקיימות. פרויקטים חדשים – מקומפלקסים ירוקים ועד מגדלים שמעצבים את קו הרקיע – בתוספת שיפורים רגולטוריים (תמריצי אנרגיה, הקלות בפיתוח) יעצבו את הנוף. משקיעים מכל העולם הופכים לאופטימיים בנוגע לפרנקפורט, כשהם נמשכים ליציבות ולהזדמנויות שבה, אם מדובר בקרן אסייתית הרוכשת מגדל משרדים או במשפחה מהמזרח התיכון שרוכשת דירות יוקרה. וככל ששכונות המפתח בעיר מתפתחות – כאשר חלקן, כמו Ostend, עולות ופורחות ואחרות, כמו Niederrad, מתאמות את עצמן – מציעה פרנקפורט מגוון רחב של אפשרויות נדל"ן. עבור כל הגורמים – קונים, שוכרים ומשקיעים – פרנקפורט ב-2025 מציגה שוק דינמי שבו אסטרטגיה נכונה והיכרות עם השטח יכולות לחשוף הזדמנויות משמעותיות בתוך מגמת הצמיחה הרחבה יותר. למעשה, פרנקפורט ממנפת את כוחה הכלכלי ואת מיקומה האסטרטגי על מנת להבטיח ששוק הנדל"ן שלה יישאר אחד מהמרתקים באירופה בשנים הבאות investropa.com investropa.com.
