שוק הנדל"ן של ריאד 2025: צמיחה מואצת, פרויקטי ויז'ן 2030 ותחזית לעתיד

שוק הנדל"ן של ריאד חווה פריחה מדהימה ב-2025, בזכות יסודות כלכליים חזקים, ביקוש גואה ותוכניות פיתוח שאפתניות. יוזמות הגיוון הכלכלי של סעודיה וחזון 2030 האיצו את פעילות הנדל"ן, והפכו את ריאד למוקד מרכזי להשקעות. עסקאות נדל"ן הגיעו לשיאים חדשים ב-2024 – עסקאות הנדל"ן ברחבי סעודיה זינקו ב-37% ל-236,690 עסקאות (בשווי כולל של 267.8 מיליארד ריאל סעודי) content.knightfrank.com – כאשר ריאד מובילה את הצמיחה הזו. מכירות הדיור לבדן זינקו ב-38% ל-202,661 עסקאות בשווי 164.8 מיליארד ריאל סעודי ב-2024 content.knightfrank.com, מגמה שהמשיכה לצבור תאוצה גם ב-2025. פעילות קדחתנית זו דוחפת את המחירים כלפי מעלה: ערך הנדל"ן הכולל בסעודיה עלה בכ-5.1% בהשוואה שנתית ברבעון הראשון של 2025, בעיקר בשל עליית מחירי קרקעות ווילות, כאשר ריאד מציגה את העליות החדות ביותר cbre.sa.

מדדים רבים מצביעים על תנאי שוק חזקים. היקף המשכנתאות מתרחב במהירות ומזין רכישת בתים – אשראי לדיור חדש עלה ב-28.3% בהשוואה שנתית בתחילת 2025 cbre.sa – והגידול באוכלוסייה של ריאד ויצירת מקומות עבודה מחזקים את הביקוש לדיור. כמעט מחצית מכלל המשרות החדשות בסעודיה בחמש השנים האחרונות נוצרו בריאד, בין היתר בזכות יוזמת משרדי מטה אזוריים (Regional Headquarters) שמביאה חברות לבירה content.knightfrank.com. כתוצאה מכך, הביקוש לדיור (לרכישה ולהשכרה) זינק. למעשה, אוכלוסיית ריאד צפויה לגדול ב-38% בין 2022 ל-2030 content.knightfrank.com, מה שמחריף את הצורך בדיור ובמרחבים מסחריים. ההנהגה בממלכה קבעה יעד ברור לבירה: להכפיל את גודלה ואוכלוסייתה של ריאד עד 2030, כשהיא מגובה בהשקעות של 800 מיליארד דולר בתשתיות ופיתוחים חדשים reuters.com. כל אלה הפכו את ריאד לאחד משוקי הנדל"ן הלוהטים במפרץ בכניסה לשנת 2025.

עם זאת, לגל הזה יש גם אתגרים. לחצי יוקר מחיה החלו להופיע – מחירי הדיור עלו מהר יותר מההכנסות בסגמנטים מסוימים, וריביות גבוהות הפכו את המשכנתאות ליקרות יותר. S&P Global ציינה כי עד 2023, עליות מחירים תלולות והוצאות מימון גבוהות הצננו את התיאבון של חלק מהרוכשים english.alarabiya.net. למרות שהביקוש נשאר חזק, מחסור בנדל"ן מוכן למגורים בריאד משמר את רמות המחירים הגבוהות ומדיר חלק מהרוכשים הפוטנציאליים arabnews.com. עם זאת, ירידות אחרונות בריביות מאז סוף 2024 ומדיניות חדשה (כמו ויזות לרוכשים זרים) צפויות לשפר את ההנגשה ולשמר את הביקוש arabnews.com arabnews.com. בסך הכול, התחושה בשוק לגבי 2025 היא אופטימית: רפורמות ממשלתיות, גיגה-פרויקטים ואירועים מרכזיים (אקספו 2030, וגביע עולם פוטנציאלי ב-2034) מניעים נרטיב צמיחה ארוך טווח deloitte.com.

נדל"ן למגורים בריאד

הדיור הוא כוכב העל של שוק הנדל"ן בריאד. עסקאות ומחירי מגורים זינקו בצורה חדה ומשקפים ביקוש חזק של משתמשי קצה ומשקיעים:

• היקף ומחירי מכירות: נפח עסקאות הדיור בריאד, ג'דה ודמאם קפץ בכ-50% ב-2024 בהשוואה ל-2023 deloitte.com deloitte.com. בסך הכול נרשמו 102,522 עסקאות נדל"ן למגורים בערים המרכזיות הללו, בשווי כולל של 118 מיליארד ריאל סעודי ב-2024 deloitte.com. ריאד מהווה נתח רב מהפעילות בשל היותה המרכז העסקי הראשי של הממלכה deloitte.com. מדיניות הממשלה להגדיל את שיעור הבעלות על בתים (יעד 70% עד 2030) נושאת פרי – אזרחים סעודים זוכים למשכנתאות מסובסדות ועזרה במקדמות, מה שמעודד רכישה. הנפקת משכנתאות בשנת 2024 התאוששה ב17.7% ל-93.6 מיליארד ריאל סעודי (בעיקר לרכישת וילות) content.knightfrank.com לאחר התמתנות מסוימת בשנת 2023. בתחילת 2025, גידול הלוואות לרכישת בית האיץ עוד יותר ליותר מ-28% בהשוואה שנתית cbre.sa, מה שמעיד על תיאבון רכישה חזק ובלתי פוסק.
• מגמות מחירים: מחירי הדיור מזנקים, במיוחד בריאד. ב-2024, מחירי מכירת דירות בריאד קפצו ב-10.6% ומחירי הווילות עלו ב-6.3% בממוצע content.knightfrank.com. בשכונות מסוימות נרשמו אף זינוקים חדים במיוחד – לדוגמה, רובע אל ודי רשם עליית מחירים של 49% בשנה content.knightfrank.com – תעודת הוכחה לכך שהביקוש גובר על ההיצע באזורים נבחרים. ברבעון הראשון של 2025 ערכי הנכסים בריאד המשיכו להוביל ברמה האזורית, בעיקר בגלל עליות במחירי קרקעות ווילות cbre.sa. בבירה, הדירות נשארות יחסית נגישות למעמד הביניים: כ-69% מהדירות שנמכרו בשנה האחרונה היו בטווח מחירים של 250,000–1,000,000 ריאל סעודי (≈66–266 אלף דולר), ופונות לרוכשים ממעמד נמוך ובינוני deloitte.com. לעומת זאת, מחירי הווילות היוקרתיות עלו עם הביקוש המתרחב למותרות, אך קיימים סימני אזהרה כי עודף היצע של יחידות יוקרה עלול להיווצר אם לא ייכנסו קונים חדשים (כגון זרים) לסגמנט הזה bloomberg.com. בסך הכול, צמיחה חדה של מחירים גורמת לשינוי בהעדפות הרוכשים לדירות ועירוניות על פני וילות נפרדות, בעקבות סוגיות נגישות ושינוי סגנון החיים content.knightfrank.com.
• היצע ובנייה: יזמי הבנייה נאבקים לעמוד בקצב הביקוש. היצע הדיור של ריאד גדל ב-49,400 יחידות דיור חדשות ב-2024, והביא את כלל היצע הדירות בעיר לכ-1.4 מיליון יחידות מגורים content.knightfrank.com. ברמה הארצית, היצע הדיור במטרופולינים המרכזיים צפוי לעלות מ-3.5 מיליון היום ל-3.9 מיליון עד 2028 content.knightfrank.com. בריאד, הממשלה הכריזה על תוכניות ל-330,000 יחידות דיור חדשות עד 2030 (מתוכן 305,000 לאזרחים סעודים) כדי להגשים את יעדי הבעלות של חזון 2030 content.knightfrank.com. קהילות מתוכננות רחבות ממדים נמצאות כעת בפיתוח: למשל, פרויקט Sedra של ROSHN בצפון ריאד משתרע על פני 20 מיליון מ"ר ויספק למעלה מ-30,000 יחידות דיור עם בתי ספר, פארקים ומתקנים trade.gov. פרויקטי ענק כאלה של יזמים ציבוריים ופרטיים מוסיפים באופן עקבי מלאי חדש. למרות זאת, קצב הביקוש כה גבוה עד ש-"מחסור בנדל"ן בריאד" עדיין מהווה דאגה לפי S&P, מה שמסביר את המשך עליית המחירים arabnews.com. הצנרת של פרויקטי מגורים חדשים (כולל יוזמות לדיור בר השגה) תהיה קריטית לריסון מחירי הדירות ולהתאמתם לגידול באוכלוסיית העיר.
• שוק השכירות: גם מגזר השכירות בריאד משקף את הזינוק בביקוש. גידול האוכלוסייה (צעירים סעודים ומהגרים שמגיעים לעבודה) מוביל לספיגת מלאי הדירות להשכרה. אמנם לא צוין נתון מסודר לגבי שכר הדירה ב-2025 במקורותינו, אך משקיפים בענף מסמנים כי שכר הדירה באזורים מרכזיים עולה, במיוחד בדירות, בשל העלות הגבוהה של רכישה. תוכנית הדיור "סקני" של הממשלה וריביות משכנתא מסובסדות הפכו רבים מהשוכרים לבעלים, אך מי שלא מסוגל לקנות במחירים הנוכחיים מתמודד עם שוק שכירות הדוק. שוק העבודה החזק וזרם אנשי מקצוע זרים (בזכות השקעות עסקיות חדשות) צפויים להמשיך לתמוך בביקוש לשכירות. הסיכון הוא ביכולת הנשיאה – אם מחירי הבתים והריביות יישארו גבוהים, ייתכן שיותר משפחות ממעמד הביניים יישארו לשכור, ויגדילו את הלחץ על היצע השכירות. על כן, מגזר המגורים בריאד בשנת 2025 מאופיין בצמיחה מהירה ופיתוח אופטימי, אך נדרש לאזן מול אתגרי נגישות הולכים וגוברים.

נדל"ן מסחרי: משרדים וקמעונאות

שוק המשרדים

שוק המשרדים של ריאד בוער ב-2025, מונע על ידי בום כלכלי ודחיפה להפיכת הבירה למרכז עסקי אזורי. הביקוש לשטחי משרדים ברמת A עובר בהרבה את ההיצע, מה שמוביל לעליית דמי שכירות ולגלי בנייה חדשים:

• ביקוש ושכר דירה מרקיעי שחקים: התפוסה של משרדים פרימיום בריאד היא גבוהה במיוחד, כאשר תאגידים נאבקים על חללים איכותיים. ברבעון הראשון של 2025, שכר הדירה למשרדים בריאד קפץ ב-21% משנה לשנה – שיעור צמיחה מדהים – עם תחרות עזה בין שוכרים על כמות מוגבלת של משרדים ברמה הגבוהה ביותר cbre.sa. גם ב-2024 התבטא המגמה הזו; שכר הדירה עלה בכ-18% משנה לשנה עד לרבעון הרביעי של 2024 לאור מחסור חמור במלאי cbre.com. תכנית המטה האזורי (RHQ) (החל מ-2024) מחייבת את החברות הזרות לקבוע בריאד את משרדי המזה"ת שלהן על מנת לזכות בחוזים ממשלתיים. יוזמה זו הובילה ל-571 חברות שהעבירו את המטה לריאד ב-2024 לבדה deloitte.com, מה שחיזק מאוד את הביקוש למשרדים בעיר. מגזרים מובילים כגון פיננסים, שירותים מקצועיים וטכנולוגיה מרחיבים את פעילותם – התעסוקה בענפי המשרדים צמחה ב-5.3% ב-2024 בסעודיה deloitte.com. עם פעילות עסקית איתנה (התמ"ג הלא-נפטי צמח בכ-5% ב-2024 arabnews.com), התחזית לביקוש למשרדים ממשיכה להיות אופטימית.
• היצע ופיתוחים חדשים: יזמים ממהרים להשלים בניית מגדלי משרדים חדשים, אך פרויקטים גדולים דורשים זמן. בסוף 2024, מלאי המשרדים בריאד עמד על כ-6.4 מיליון מ"ר שטח להשכרה deloitte.com. תוספות אחרונות כוללות את Laysen Valley, STC Square (שלב 1) ופרויקט New East שהוסיפו יחדיו כ-145,000 מ"ר של משרדי Grade A ב-2024 deloitte.com. רובע המלך עבדאללה הפיננסי (KAFD), המרכז הפיננסי החדש של ריאד, רשם פתיחה של חלק ניכר מהמגדלים עם שיעורי טרום-השכרה גבוהים deloitte.com. מספר מגה-פרויקטים בקרוב יוסיפו היצע משמעותי: פרויקט New Murabba במרכז העיר (עם גורד השחקים מוקאאב) עתיד להוסיף שטחי מסחר עצומים עד 2030 reuters.com, ואזורי העסקים של שער דירעיה יציעו משרדים בסביבה היסטורית. בינתיים, פתרונות זמניים כגון שיפוץ מבנים ישנים או שימוש בחללי עבודה משותפים מטפלים בביקוש. הממשלה גם מקדמת תשתיות כמו מטרו ריאד (ייפתח ב-2025) להרחבת מרכזי המשרדים. בסופו של דבר הפרויקטים הללו יקטינו את המחסור, אך בטווח הקצר שטחי Grade A נותרו נדירים – ומעניקים לבעלי הנכסים כוח תמחור חזק.
• תחזית שוק: בשנים הקרובות, שוק המשרדים בריאד צפוי להמשיך להעדיף בעלי נכסים. שיעור התפוסה בבניינים פרימיום נותר מינימלי, וחברות מוכנות לשלם פרמיה לאיכות ולמיקום. עליות דו-ספרתיות בשכר דירה השנתי עשויות להתמתן עם כניסת מלאי חדש בשוק לקראת 2026–2027, אך הביקוש צפוי לעלות במקביל ולשמור על שוק הדוק. סיכון אפשרי הוא האטה במהלכי הגיוון הכלכלי או צמצום של חברות, אך המדדים הנוכחיים (השקעות זרות, רישום עסקים חדשים, העתקת משרדים ממשלתיים מערים אחרות) מצביעים על המשך התרחבות. לסיכום, ענף המשרדים בריאד נמצא בזינוק על בסיס החזון לשנת 2030 שהופך את העיר ליעד עסקי בינלאומי.

שוק הקמעונאות

ענף הנדל"ן הקמעונאי של ריאד נמצא בתוך שלב של התפתחות והתרחבות. ההוצאה הצרכנית עולה יחד עם צמיחת האוכלוסייה והתיירות, אך נוף הקמעונאות משתנה לפורמטים מודרניים וליעדים חווייתיים:

• מגמות מכירות וביקוש: המכירות הקמעונאיות בסעודיה במגמת עלייה קבועה. בתחילת 2025, היקף העסקאות הקמעונאיות (POS) עלה בכ-8% משנה לשנה (ינואר–פברואר 2025) cbre.sa, זאת הודות לעלייה באמון הצרכני, אוכלוסייה צעירה והתאוששות התיירות. לפי Oxford Economics, היקף המכירות הקמעונאיות בממלכה צפוי לצמוח בקצב שנתי ממוצע של כ-4.4% בין 2025 ל-2027 deloitte.com – קצב בריא נתמך בעלייה בהכנסה הפנויה ובתיירות. ריאד, כעיר הגדולה ביותר, היא המרוויחה העיקרית מהמגמה. אירועי העונה השנתית של העיר Riyadh Season סייעו להגברת התנועה בקניונים ובמרכזי הבידור. הגידול בתיירות (30 מיליון מבקרים בינלאומיים ב-2024 cbre.sa) מתבטא גם בהוצאות קמעונאיות, במיוחד בתחומי היוקרה והאירוח.
• שכר דירה ותפוסה: חרף הזינוק במכירות, דמי השכירות הקמעונאיים צמחו רק במעט ב-2024 deloitte.com. הסיבה: בשנים האחרונות נוספה כמות רבה של שטחי מסחר – קניונים ומרכזי קניות חדשים רבים נפתחו ברחבי ריאד. בעלי מרכזים ותיקים מתקשים להתמודד עם המשיכה של לקוחות למרכזים החדשים המציעים חוויות משודרגות. מרכזים ישנים רבים נאבקים לשמר שוכרים ותנועה deloitte.com והם נדרשים לחדש או להתמודד עם וואקאנטים. נקודות הקמעונאות המובילות (כמו קניון Kingdom Centre, Riyadh Front, Mall of Arabia) עדיין נהנות מדמי שכירות גבוהים, אך הממוצעים הכלליים ממתנים בשל עודף היצע בפריפריה. מומחים מזהירים כי היצע גדול של מגה-קניונים עלול ליצור עודף היצע לטווח ארוך אם הביקוש לא יעלה בהתאם cbre.sa. עד כה, הביקוש נשאר "יציב יחסית" כך ששכר הדירה עלה רק במעט ב-2024 deloitte.com. התפוסה הקמעונאית בעיר נותרה סבירה, אך בעלי נכסים מציעים תמריצים בשווקים רוויים.
• שינויי פורמט: בהתאם למגמות עולמיות, קמעונאות חווייתית צוברת תאוצה בריאד. יזמים משלבים בידור, מסעדות ופנאי בפרויקטים קמעונאיים כדי למשוך קהל. לדוגמה, פרויקט Mall of Saudi (בבנייה) יכלול מדרונות סקי סגורים ואטרקציות פארק נושא. הקניונים הקיימים מרבים לקיים אירועים וחוויות זמניות. חנויות פופ-אפ גם הן התחזקו – חללי מכירה לטווח קצר שיוצרים עניין ותודעה למותג deloitte.com – בפרט בקניונים מרכזיים. זה משקף העדפות צרכן מתפתחות “העוברות מהתפתחות קמעונאית מבודדת מסורתית” אל יעדים משולבים ורבי שימושים deloitte.com. מרכזי לייפסטייל פתוחים, שווקים בהשראת סוק (כגון בדירעיה), וקמעונאות בתוך מתחמי ענק משולבים (כמו New Murabba) יגוון את הענף.
• תחזית: בשלוש עד חמש השנים הקרובות, מגזר הקמעונאות בריאד ניצב בפני תמונה דו צדדית. מצד אחד, הביקוש יעלה הודות לגידול בתיירות (Expo 2030 באופק), אוכלוסייה צעירה וצומחת והכנסות גבוהות יותר. מצד שני, גל של היצע חדש (לא מעט מרכזים וחנויות רחוב חדשות) צפוי להציף את השוק. יזמים כבר ממחזרים או משפצים נכסים ותיקים כדי להישאר תחרותיים. ניתן לצפות ל-עליית שכר דירה מתונה במיקומים מובילים כשהמרכזים החזקים משגשגים, אך במיקומים משניים שכר הדירה עלול להישאר ללא שינוי או אף לרדת אם עודף ההיצע יחמיר. שוכרים יהפכו בררניים יותר ויבחרו מתחמים עתירי תנועה ובעלי חוויית לקוח עשירה. בסך הכול שוק הקמעונאות של ריאד נמצא בתהליך מעבר: העיר תרוויח מעשרות מרכזי קניות מודרניים, אולם יידרש תכנון זהיר כדי למנוע עודף חללים קמעונאיים בלתי מבודלים.

נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי

מגזר הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי בריאד נמצא בצמיחה נמרצת, בעידוד מגמות הגיוון הכלכלי ודחיפת ערב הסעודית להפוך למוקד לוגיסטי אזורי. מבתי מלאכה ועד פארקי תעשייה, הביקוש עולה בהתמדה:

• מנועי ביקוש חזקים: הביקוש התעשייתי נתמך על ידי המגזרים הנפטיים והלא-נפטיים כאחד. מחירי הנפט הגבוהים בשנים האחרונות האיצו את פעילות הפטרוכימיה והייצור, בעוד שמיקוד הממשלה בהגדלת יצוא שאינו נפט הרחיב את צורכי הלוגיסטיקה cbre.sa. בשנת 2024, חברות הפטרוכימיה הסעודיות נהנו מרווחיות משופרת והיצוא הלא-נפטי עלה, מה שהגביר את הצורך במתקני אחסון והפצה cbre.sa. תחום נוסף הוא המסחר האלקטרוני—ככל שהקניות אונליין מתפשטות בממלכה, חברות משקיעות במרכזי הפצה סביב ריאד. בנוסף, הגידול באוכלוסייה והתרחבות המסחר הקמעונאי מובילים לצורך הולך וגדל במחסני קירור והפצת מזון לאזור הבירה.
• עליית מחירים ותפוסה גבוהה: המחסור במתחמי לוגיסטיקה איכותיים הוביל לעליית דמי שכירות תעשייתיים, בעיקר באזורי התעשייה המבוססים של ריאד. בנק CBRE ציין כי מחירי השכירות התעשייתית עולים בריאד בתחילת 2025 cbre.sa. התפוסה גבוהה בפארקים לוגיסטיים במיקומים מרכזיים (כמו ליד הנמל היבש ושדות התעופה של ריאד). לעיתים קרובות מחסנים ישנים משודרגים או מורחבים כך שיעמדו בסטנדרטים מודרניים (תקרות גבוהות יותר, מתקני פריקה טובים יותר) בהתאם לדרישות השוכרים. מחירי הקרקעות באזורי התעשייה עלו גם הם, בשל התחרות על מגרשים לבניה. עם ביקוש חזק מצד חברות לוגיסטיקה (3PL), קמעונאים ויצרנים, בעלי הנכסים נהנים מעליית מחירים, ופרויקטים חדשים מושכרים במהירות.
• יוזמות ויז'ן 2030: החזון הסעודי 2030 כולל תכניות ייעודיות לחיזוק התשתית התעשייתית והלוגיסטית. התכנית הלאומית לפיתוח תעשייה ולוגיסטיקה (NIDLP) מעניקה תמריצים לפרויקטים בייצור ואחסנה deloitte.com. אזורים כלכליים מיוחדים (SEZs) מוקמים; לדוגמה, אזור הלוגיסטיקה המשולב של ריאד ליד נמל התעופה המלך חאלד מאפשר בעלות זרה מלאה ופטורים ממס כדי למשוך חברות לוגיסטיות עולמיות deloitte.com. הממשלה גם משקיעה בתשתיות תחבורה – לדוג', הרחבת קיבולת הנמלים בג'דה ודמאם והפעלת תוכנית האב הלוגיסטית של Vision 2030 לייעול שרשרת האספקה כולה deloitte.com. תוצאות מוחשיות כבר מורגשות: נתוני רשות הנמלים הסעודית הראו כי היקף המטענים עלה ב-14% בשנת 2024 לעומת 2023 deloitte.com, מה שמעיד על תנועת סחורות גוברת, וכך עולה הביקוש לאחסון ולהפצה.
• היצע עתידי: בשולי התעשייה של ריאד (כמו Sudair City for Industry והעיר התעשייתית השנייה), נבנים בקצב קבוע מחסנים ומפעלים חדשים. פרויקטים ממשלתיים גדולים כמו הרחבת פארק התעשייה הסעודי “SIP**” והשקעות מגזר פרטי (כגון מרכזים לוגיסטיים של Agility ו-DHL) מוסיפים מלאי לשוק. ועדיין, הביקוש שומר על קצב, כך שהתפוסה נותרת גבוהה במלאי איכותי. ניכרת גם התמחות—למשל, מחסנים מבוקרי טמפרטורה לתרופות ומזון, מחסני ענק להפצה קמעונאית, וצמיחה בנדל"ן מרכזי נתונים. בעתיד מתוכננת תוספת של מאות אלפי מטרים רבועים של מתחמים לוגיסטיים סביב ריאד, שרובם צפויים להיספג עקב מיקומה האסטרטגי של ערב הסעודית בין אסיה, אירופה ואפריקה.
• תחזית: סקטור התעשייה והלוגיסטיקה בעל פוטנציאל צמיחה מתמשך. התחזיות הממשלתיות שואפות להציב את סעודיה כמרכז לוגיסטי עולמי עד 2030, מה שמרמז על תשתית מהמעלה הראשונה בריאד. צפוי פיתוח פארקים לוגיסטיים מודרניים (כולל שחרור ממכס, אזורי סחר חופשי ועוד) בשנים הקרובות. מחירי השכירות ימשיכו לעלות, אם כי בקצב מתון ככל שההיצע יגדל. ההזדמנות הגדולה ביותר היא במתקנים מתמחים—מי שישקיע במרכזי לוגיסטיקה מתקדמים וטכנולוגיים ובמתקני “Last mile” ירוויח מהביקוש הגבוה. סיכונים אפשריים: עודף בנייה במקרה וכל היזמים ייכנסו לשוק יחד, ותנודתיות במסחר העולמי (האטה עולמית עשויה להקטין קצב הגידול). אך נכון ל-2025, שוק הנדל"ן התעשייתי בריאד הוא שוק של בעלי נכסים עם רוח גבית מהממשלה התומכת בהתרחבותו cbre.sa.

נדל”ן אירוח ותיירות

שוק הנדל”ן של תחום האירוח בריאד משגשג, הודות לגל תיירות ואירועים בינלאומיים. בתי מלון, אתרי נופש ומתחמי בידור חדשים מוקמים כאשר העיר עוברת שינוי ליעד תיירותי:

• שיא בכניסות תיירים: סעודיה קידמה בלהיטות את ענף התיירות—וזה משתלם. מספר הכניסות של תיירים בינלאומיים הגיע ל-30 מיליון ב-2024, גידול של 9.5% מהשנה הקודמת cbre.sa, הרבה מעבר לרמות העבר. למעשה, הממלכה כבר עברה את יעד החזון 2030 של 100 מיליון תיירים שבע שנים לפני המתוכנן deloitte.com deloitte.com. ריאד, כעיר הבירה, נהנית מנתח משמעותי מהתיירות הנכנסת—בעיקר לענייני עסקים, כנסים ואירועים דוגמת Riyadh Season. הוצאות תיירות הגיעו לשיא של 153.6 מיליארד ריאל סעודי ב-2024 cbre.sa, מה שמחזק את הכלכלה המקומית ומניע משקיעים לבנות בתי מלון ודירות שירות נוספות.
• ביצועי מלונות: שוק המלונאות בריאד שוברת שיאים. מחיר לילה ממוצע (ADR) בריאד הגיע ל-895 ריאל ב-2024, יותר מערים מרכזיות כגון דובאי, הונג קונג ומדריד deloitte.com. מדובר בעלייה מ-702 ריאל ב-2023 ל-726 ריאל בממוצע ארצי, ועוד יותר גבוה בריאד deloitte.com deloitte.com. גם שיעורי התפוסה נותרו גבוהים, בזכות תיירות עסקים ופנאי כאחד. ההצלחה של "Riyadh Season" (פסטיבל בילוי ארוך חודשים) מילאה את המלונות בעונת החורף, ולוח האירועים המתפתח שומר על ביקוש גבוה. ג'דה עדיין מהווה שער תיירותי מרכזי, אך שוק המלונות של ריאד בלט בזכות מחירי לילה גבוהים יותר תודות לביקוש משולב מצד עסקים ופנאי deloitte.com. העיר נערכת לקראת אירוח אקספו 2030, ודורשת התרחבות משמעותית בהיצע חדרי המלון – הרשויות מתכננות להוסיף עשרות אלפי חדרים חדשים עד אז.
• פיתוחים חדשים: כדי למצות את פוטנציאל התיירות, מתבצעים פרויקטים נרחבים בענף האירוח. ברובע הדיפלומטי ובמרכז ריאד מוקמים או משופצים מלונות יוקרה (כגון ריץ-קרלטון, פיירמונט ועוד). פרויקט שער דירעיה יכלול מספר אתרי נופש ומלונות בוטיק שישתלבו בנוף ההיסטורי reuters.com reuters.com. בסוף 2024, מפתח דירעיה חתם על עסקאות בכמעט מיליארד דולר עם חברות אירופאיות לפיתוח מלונות ונדל"ן reuters.com, מה שמעיד על אמון גלובלי בפוטנציאל התיירות של ריאד. כמו כן, Qiddiya (עיר הבידור) תכלול מלונות נופש ליד פארקי השעשועים ומסלולי המירוץ עד 2026–2027. גם מגה-פרויקטים נוספים כמו NEOM והים האדום מתקיימים מחוץ לריאד אך יחזקו את תיירות סעודיה, עם רבים מהמבקרים שיעברו דרך ריאד כמרכז תחבורה. העיר משקיעה גם בנכסי תרבות—מוזיאונים, ארנות אירועים ומרכזי כנסים—שלרוב נלווים אליהם גם מלונות חדשים.
• תחזית: התחזית לנדל"ן האירוח חיובית ביותר. עם אירוח אקספו 2030 (יריד עולמי שצפוי למשוך מיליונים) ואולי גם מונדיאל 2034, ריאד נערכת לקלוט גל עצום של מבקרים deloitte.com. זאת אומרת המשך בנייה של מלונות בכל הרמות (יוקרה, ביניים, ודירות שירות). מדיניות הממשלה התומכת – הנפקת ויזות תיירות רבות יותר, קידום אירועי בידור, והשקעות ה-PIF בתחום – מהווה בסיס יציב. מבחינת מספרים, היצע החדרים בריאד צפוי להכפיל את עצמו בשנים הקרובות (5–7 שנים). סיכונים אפשריים: שימור ביקוש גבוה (כדי להימנע מעודף חדרים בעונות שפל) ושמירה על איכות שירות בינלאומית. אך לפי המגמות הנוכחיות, ריאד בדרך לבסס עצמה כיעד מרכזי לתיירות עסקים ופנאי, לצד שוק נדל"ן תואם.

פרויקטים מרכזיים שמעצבים את ריאד

אחד ההיבטים המרתקים ביותר בתמונת הנדל"ן של ריאד הוא מערך המגה-פרויקטים שבביצוע. פרויקטים אלו—הנתמכים בידי קרן ההשקעות הציבוריות (PIF) ובשיתוף המגזר הפרטי—משנים את פני העיר ויוצרים הזדמנויות השקעה חדשות. להלן כמה מהפרויקטים הבולטים והעתידיים שכדאי לעקוב אחריהם:

• ניום מורבע והמוקאב: הוכרז ב-2023, ניום מורבע הוא פרויקט ענק להקמת מרכז עירוני חדש בצפון-מערב ריאד עד 2030. בשטח של 19 קילומטרים מרובעים, הוא יכלול אזורים למגורים, מסחר ובידור, וצפוי לאכלס מאות אלפי תושבים עם השלמתו reuters.com. בליבו יעמוד המוקאב, גורד שחקים איקוני בצורת קוביה בגובה של כ-400 מטר, שצפוי להיות אחד המבנים הגדולים בעולם. ניום מורבע יכלול מוזיאון, אוניברסיטה לטכנולוגיה ועיצוב, תאטרון רב-תכליתי חווייתי, יותר מ-80 מרכזי תרבות ובידור, ואינספור חנויות ומסעדות reuters.com. הפרויקט הזה לבדו צפוי להוסיף היצע נדל"ן עצום – והוא צפוי לתרום כ-180 מיליארד ריאל (48 מיליארד דולר) לתמ"ג הלא-נפטי וליצור 334,000 מקומות עבודה עד 2030 reuters.com. קנה המידה האדיר של ניום מורבע (כ-רבע מהגודל של מנהטן) מדגיש את שאיפת ריאד להיות "עיר בתוך עיר" עם חווית עירוניות חדשנית.
• שער דירעיה: במרחק 15 דקות ממרכז ריאד, דירעיה הוא פרויקט גיגה בשווי 63 מיליארד דולר לשיקום ופיתוח האתר ההיסטורי של את-טורייף (אתר מורשת עולמית של אונסק"ו) וסביבתו reuters.com reuters.com. לעיתים הוא מכונה "יהלום הממלכה", אך כיום דירעיה נבנית כיעד תרבותי ואורבני יוקרתי. התוכנית כוללת שכונות מגורים יוקרתיות בסגנון נג'די מסורתי, מלונות פאר, מוזיאונים, שווקים ומרכזי תרבות – הכל משולב עם מבני הבוץ ההיסטוריים reuters.com. שלב ראשון (שער דירעיה I) כבר בבנייה וכולל רובע מסחר וקולינריה יוקרתי בשם Bujairi Terrace שפתח לקהל בסוף 2022. רשות פיתוח שער דירעיה כבר השיגה שיתופי פעולה עם גורמים זרים; ב-2024 היא חתמה על עסקאות בשווי כ-1 מיליארד דולר עם חברות אירופאיות reuters.com. משקיעים זרים מחזיקים בחלק מהמלונות והנדל"ן של דירעיה, נמשכים מהתקדמות הפרויקט ומהגיבוי הממשלתי reuters.com reuters.com. עם השלמתו הצפויה לקראת 2027 mrgglobal.com, דירעיה תוסיף אלפי יחידות דיור וחדרי מלון ותמנף את ריאד כיעד תיירותי עולמי.
• עיר הבידור קידיה: קידיה הוא מתחם ענק לפנאי ובידור בשולי ריאד (כ-40 ק"מ מהמרכז). ההשקעה המיועדת היא כ-40 מיליארד דולר והיעד לסיום – שנת 2030 mrgglobal.com. על פני 366 קמ"ר, קידיה תיארח פארקי שעשועים, מסלול פורמולה 1, פארק מים, אצטדיוני ספורט, מסלולי גולף ולמעלה מ-120 אטרקציות שונות. פארק Six Flags (עם הרכבת ההרים המהירה בעולם) הוא אחת האטרקציות המרכזיות, יחד עם פארק מים (תקציב כ-750 מיליון דולר) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. בנוסף, קידיה תשלב שכונות מגורים, מלונות ומסחר סביב תחום הפנאי. הבנייה כבר מתקדמת – תשתיות ומתקנים ראשונים קמים – אם כי פתיחת האתר תהיה מדורגת. עם הפיכתה לפעילה, קידיה תמקם את ריאד כבירת הבידור המשפחתי של האזור ותשאב תיירות פנים שנכון להיום זורמת לחו"ל. משקיעי נדל"ן לוטשים עיניים לקידיה בשל שטחה העצום והפוטנציאל לקלוט מעל 17 מיליון מבקרים בשנה עם הבנייה המלאה. המתחם יתרום גם לגידול בענפי המלונאות והקמעונאות עקב ביקוש נלווה.
• פארק המלך סלמן והשדרה הספורטיבית: שני פרויקטים שנועדו לשפר את איכות החיים והפנאי בריאד, מה שיתרום ישירות לערך הנדל"ן העירוני. פארק המלך סלמן יהיה הפארק העירוני הגדול בעולם, ריאה ירוקה בגודל 13–16 קמ"ר על שטח שדה התעופה הישן turnerandtownsend.com mic-hub.com. הוא יכלול גנים מטופחים, מתחם אמנות מלכותי, מרכזי ספורט, מסלול גולף, ורכיבי מגורים בשולי הפארק. הביצוע בשלבים ויביא ליצירת "לב ירוק" חדש בעיר – נדל"ן ליד הפארק כבר מתייקר בשל הציפייה למגורים לצד הפארק. במקביל, השדרה הספורטיבית היא רשת באורך 135 ק"מ למסלולי אופניים, סוסים וריצה החוצה את ריאד ומקשרת בין פארקים ואזורים ירוקים. לאורכה מוצבים מיצבים ותחנות פנאי; היא נועדה לקדם אורח חיים בריא. עם השלמת הפרויקטים (ב-2026–2027 לשלבים המרכזיים), ריאד תהיה ירוקה והולכת רגל יותר, מה שיגביר את אטרקטיביות הנכסים והזדמנויות הפיתוח על הצירים האלה.
• מטרו ריאד ותשתיות: זהו אמנם לא פרויקט נדל"ן ישיר, אך מטרו ריאד הוא תשתית קריטית שצפויה להיפתח בשלבים לקראת 2025. הפרויקט (22.5 מיליארד דולר) מוסיף שש קווי מטרו ועשרות תחנות ברחבי העיר. המטרו (ושדרוג רשת האוטובוסים המקביל) כבר משפיע על שוק הנדל"ן – אזורים ליד תחנות עתידיות (כמו רחוב אולאיה, רחוב המלך עבדאללה וכו') מושכים מיזמי נדל"ן מעורבים ויותר עניין ממשקיעים שממתינים לפיתוח מוכוון תחבורה. תחבורה ציבורית טובה תאפשר לפתח דיור ומשרדים בצפיפות גבוהה יותר הרחק מהמרכז, ותגדיל את פריסת הנדל"ן של ריאד. יתרה מכך, שיפור הנגישות היא יתרון שיווקי לחברות זרות ולאקספטים, ובכך תומכת בעקיפין הן בשוק המשרדים והן בדיור.

הפרויקטים הבולטים האלה, among others, משנים את פני ריאד. השקעות בהיקפים כאלה הן חסרות תקדים – כפי שהגדיר זאת גוף אחד, קנה המידה של פרויקטי הגיגה של ויז'ן 2030 הוא "עידן חדש… בקנה מידה שמעולם לא נראה" mrgglobal.com. למשקיעים וליזמים זוהי הזדמנות ענקית: עליית ערך הקרקע בשכונות הסמוכות, אינספור חוזי משנה ושיתופי פעולה, והאפשרות לקחת חלק ביצירת עיר עולמית אייקונית. המחויבות של הממשלה גבוהה (קרן ההשקעות הציבורית – PIF – עם 925 מיליארד דולר מממנת רבות מהיוזמות reuters.com), אך כך גם אתגרי הביצוע – עמידה בזמנים ומניעת עודף היצע בפלחי שוק מסוימים יהיו קריטיים להצלחה.

מדיניות ממשלתית והשפעת ויז'ן 2030

הממשלה הסעודית ממלאת תפקיד מכריע בשוק הנדל"ן, ומשתמשת במדיניות של ויז'ן 2030 כדי לכוון את מגמת השוק. מספר צעדים וחוקים ישירים משפיעים על הנדל"ן של ריאד בשנת 2025:

• ויז'ן 2030 וגיוון כלכלי: הושקה ב-2016, ויז'ן 2030 היא התוכנית האסטרטגית המרכזית שמובילה את מהפכת ערב הסעודית. בתחום הנדל"ן הציבה הויז'ן יעדים שאפתניים: העלאת שיעור בעלי הבתים ל-70%, פיתוח ערים ואתרי תיירות חדשים, והפיכת ריאד לאחת מעשר הכלכלות העירוניות המובילות בעולם. התוצאה היא תמיכה ממשלתית והיקפי מימון שלא נראו כמותם לפרויקטי נדל"ן. קרן ההשקעות הציבורית (PIF) משמשת ככלי העיקרי למימוש פרויקטי גיגה כגון ניאום, דירעיה וקידיה reuters.com. כל היוזמות הללו מכוונות ישירות לגיוון הכלכלה ולא פחות להתרחבות הענפים – דיור, תיירות ונדל"ן פנאי. בפועל, נוצרה בום של בנייה ונדל"ן – לפי הערכות, הצנרת הפרויקטים (רובם נדל"ן) שווה מעל טריליון דולר.
• תוכניות דיור: לשם השגת יעדי הדיור, הממשלה השיקה תוכניות כמו סקאני וואפי. סקאני מספקת לאזרחים סעודים סיוע במימון משכנתאות, מענקי קרקע או דירות מוזלות, מה שהוביל להגדלת הביקוש לדיור. הבנק המרכזי (SAMA) אף הוריד את הההון עצמי הנדרש למשכנתא ראשונה מ-30% ל-5% (לרוכשים סעודיים), והפך את הדיור לנגיש הרבה יותר והוביל לזינוק במכירות content.knightfrank.com. שינוי זה נחשב לגורם מרכזי מאחורי עלייה של 53% במכירות בתים בג'דה ב-2024 content.knightfrank.com, והשפיע דומה גם על ריאד בכך שאפשר לשוכרי דירות להפוך לבעלי בתים. ואפי לעומת זאת מסדיר מכירות על הנייר, מה שנותן ביטחון ברכישת נכסים בבנייה. מדיניות זו יצרה למעשה התפוצצות בשוק המשכנתאות וממשיכה להשפיע על אסטרטגיות הפיתוח למגורים.
• רפורמות בבעלות זרה: בעבר, בעלות זרה על נדל"ן בערב הסעודית הייתה מוגבלת מאוד. בשנים האחרונות, רגולציה חדשה אפשרה זרים להיכנס לשוק – חלק ממדיניות למשיכת השקעות. הושקה תושבות פרימיום ("כרטיס זהב") שמאפשרת לזרים אמידים להתגורר במדינה ללא נותן חסות, ובעיקר לרכוש נכסים (בהשקעה של מעל מיליון דולר) content.knightfrank.com. זהו מסלול תושבות דרך השקעה בדומה לתוכניות "ויזה זהב" באנגליה, פורטוגל ועוד content.knightfrank.com. בנוסף, חוק חדש מאפשר לבעלי עסקים ולזרים לרכוש נכסים (מלבד בערים הקדושות ומתחמים צבאיים). רפורמות אלה, יחד עם חובת העברת משרדים אזוריים, מגבירות את ההתעניינות הבינלאומית בשוק הנדל"ן של ריאד. הביקוש הזר עדיין בחיתוליו, אך הציפייה שתהיה עליו עלייה, במיוחד לדיור יוקרה ולמשרדים, כאשר סעודיה ממקמת את עצמה כיעד עולמי.
• מדיניות השקעות ו-FDI: אסטרטגיית ההשקעות הלאומית של סעודיה שואפת להגדיל דרמטית את ההשקעות הזרות – יעד: 388 מיליארד ריאל בשנה עד 2030 (לעומת 95.9 מיליארד ריאל ב-2023) deloitte.com. נדל"ן הוא ענף מפתח למימוש היעד. לצורך כך, הממשלה הנגישה רפורמות רגולטוריות להקלת עשיית עסקים: פישוט רישוי, חידוש חוקי רישום עסקות ויצירת מרשם שקוף. הקמת קרנות ריט (REITs) בבורסה המקומית מאפשרת לזרים להשקיע בנדל"ן בעקיפין – יש כיום למעלה מתריסר קרנות ציבוריות, חלקן בריאד, וניתן להחזיק בהן 100% מהון זר. יתר על כן, הטבות מס מוצעות באזורים ייעודיים ולמיזמים מסוימים (למשל, פטור ממס ל-50 שנה בפרויקטי גיגה), כדי למשוך משקיעים עולמיים. ביחד, המדיניות כבר מניבה פירות – לדוג', משקיעים זרים רכשו נתח בפרויקטי דירעיה reuters.com, וחברות עולמיות מתחומים מגוונים משתתפות במיזמים בריאד.
• תכנון עירוני ורגולציה: הממשלה עוסקת כיום באופן אקטיבי בתכנון ההתפשטות העירונית של ריאד. מיושם תכנית מתאר עירונית חדשה לניהול הפיתוח עד 2030 ואילך. הדגש הוא על פיתוח עירובי, אינטגרציה תחבורתית, ושימור אתרים היסטוריים (כמו דירעיה). תקנות התכנון מתוקנות לעידוד פיתוח בצפיפות גבוהה לאורך צירי תחבורה (ולצמצום פרבור חסר שליטה) ולהקצות אזורים לדיור בר השגה. בנוסף, הונהג (או נבחן) מס עסקה בנדל"ן שיחליף דמי רישום ישנים, יפשט העברת נכסים ויגדיל את השקיפות הפיסקלית. מס קרקעות לבנות על אדמות לא מפותחות הונהג כבר ב-2017 והוא מתרחב לעוד ערים ושלבים, כדי להילחם בספקולציה ולדרבן בעלי קרקע לפתח או למכור – מה שצפוי להגדיל היצע במרכז העיר. לבסוף, תקנות בנייה כיום מעודדות בחוזקה בנייה ירוקה וטכנולוגיות "עיר חכמה", בייחוד בפרויקטים ממשלתיים, בהתאמה ליעדי הקיימות של ויז'ן 2030.

לסיכום, מדיניות הממשלה תחת ויז'ן 2030 היא קטליזטור לבום הנדל"ן של ריאד. באמצעות מימון, הסרת חסמים רגולטוריים, השקעות ציבוריות ועידוד מעורבות זרה ופרטית, המדינה יצרה קרקע פורייה לפיתוח. לקראת 2030, המשך התמיכה הממשלתית (והתאמות במדיניות – כמניעת אי-נגישות או עודפי היצע) יהיו מכריעים לשימור אמון המשקיעים וליצירת שוק יציב לטווח הארוך.

השקעות זרות ועניין בינלאומי

השקעות זרות הופכות לחשובות מתמיד בשוק הנדל"ן של ריאד, והעיר מושכת תשומת לב בינלאומית הולכת וגוברת. אף ששחקנים מקומיים (PIF ומפתחים מקומיים) שולטים בפרויקטים העכשוויים, הון וניסיון זרים זורמים לעיר דרך ערוצים מגוונים:

• עלייה בהשקעות FDI & עניין משקיעים: מדיניות הממשלה הסעודית לטובת משקיעים מתחילה להניב פירות. אף שמפלס ה-FDI ירד בתחילת 2024 לעומת 2023, המגמה הכללית היא של עלייה ואופטימיות deloitte.com. גורמים רשמיים צופים צמיחה שנתית ממוצעת (CAGR) של 22% בזרימת ה-FDI עד 2030 deloitte.com, ותחום הנדל"ן הינו אחד מהמגזרים המרכזיים אליהם מכוונים. משקיעים גלובליים נמשכים מהיקף ההזדמנויות – כמעט ואין בעולם מקומות שמציעים ערים חדשות ופיתוחי ענק מאפס. לדוגמה, משקיעים בינלאומיים כבר רכשו מניות בפרויקטים שונים במתחם דירעיה (בתי מלון ורכיבים לשימושים מעורבים) reuters.com reuters.com. מנכ"ל הפרויקט דירעיה ציין בסוף 2024 שיש “קפיצה גדולה בהתעניינות בהשקעות זרות” כעת כשהפרויקט עבר משלב התוכניות למציאות reuters.com. סנטימנט זה כנראה מתרחב גם לפרויקטים נוספים: ברגע שחברות גלובליות יראו התקדמות ב-NEOM, קידיה ו-New Murabba, הביטחון שלהן להשקיע יתחזק.
• שותפויות ומיזמים משותפים: חברות זרות רבות נכנסות לשוק של ריאד דרך שותפויות. ענקיות בנייה מסין, דרום קוריאה ואירופה זוכות בחוזים להקמת תשתיות וגורדי שחקים. לדוגמה, קבלנים אירופיים מעורבים בהקמת המטרו של ריאד ועבודות ראשוניות ב-New Murabba. בפיתוח הנדל"ן, נוצרים מיזמים משותפים – למשל, מפתח איטלקי וחברה צרפתית חתמו לאחרונה על עסקאות בכמיליארד דולר לפרויקטים בדירעיה reuters.com. מפעילי מלונות עולמיים (הילטון, מריוט, אקור וכו') ינהלו נכסים חדשים בפרויקטים הגדולים של ריאד. בנוסף, חברות זרות בתחום ההנדסה, האדריכלות והתכנון (אמריקאיות, בריטיות וכו') מעורבות עמוקות בתכנון ערים חדשות, מביאות פרקטיקות בינלאומיות מתקדמות. לעיתים קרובות, שיתופי פעולה אלו כוללים גם השקעת הון או לפחות מחויבות ארוכת טווח לשוק הסעודי.
• משקיעים אזוריים: מעבר לעניין מהמערב, גם משקיעים מאזור המפרץ (איחוד האמירויות, כווית, קטר, בחריין) בוחנים את ריאד. יש כאלה שכבר השקיעו דרך קרנות ריט סעודיות; אחרים משתפים פעולה בפרויקטים ייעודיים. לדוגמה, חברות האמירויות אעמר ו-Aldar הביעו עניין בהשקעות בסעודיה (אם כי בעיקר בערים אחרות). הפרטיזציה וההנפקות המתבצעות כעת בחברות נדל"ן גדולות (כמו ROSHN או אולי דירעיה בעתיד) עשויות לפתוח דלתות לקרנות ריבוניות אזוריות או גופים מוסדיים להשקיע בשוק של ריאד.
• רוכשי נדל"ן זרים: ברמה האישית, סעודיה הופכת אט אט ליותר פתוחה לרוכשי נדל"ן זרים. כפי שצוין, ויזות חדשות וחוקי בעלות מאפשרים כעת לזרים להחזיק דירות בריאד (דבר שבעבר היה נדיר). הביקוש עדיין מתון, אך בפרויקטים יוקרתיים מסוימים (כגון מגורים ממותגים או קומפלקסים בצפון ריאד), הקבלנים פונים גם לרוכשים מחו"ל. לדוגמה, בעלי הון ממדינות המזרח התיכון האחרות, מאסיה או מהמערב הפעילים עסקית בסעודיה בוחנים אפשרות לרכוש דירות בריאד כהשקעות או כבייס לעסקים. תוכנית Premium Residency שמעניקה תושבות בתמורה להשקעת נדל"ן עשויה למשוך רוכשים אמידים מכל רחבי העולם content.knightfrank.com. אם אפילו חלק קטן מהביקוש שדובאי נהנית ממנו יגיע לריאד, מדובר על מקור הון חדש משמעותי.
• שוקי הון וקרנות: גם מנהלי קרנות בינלאומיים עוקבים אחר השוק של ריאד. ב-2022, MSCI הוסיפה את סעודיה למדד שוקי הנדל"ן המתעוררים, מה שגרם לקרנות REIT ו-ETF גלובליות לכלול מניות נדל"ן סעודיות. קרנות נדל"ן הון פרטי ומשקיעים מוסדיים (למשל קרנות פנסיה עולמיות) מתחילים לבצע בדיקות נאותות לנכסים סעודיים, אף שהעסקאות עדיין בראשיתן. אתגר מרכזי הוא השקיפות והניסיון – כדי להתמודד עם זאת, סעודיה יישמה מערכות נתונים ומשפטיות חזקות יותר לנדל"ן. ככל שמערכות אלו יתבגרו, אנליסטים צופים עלייה ב-FDI ישיר בנכסים מניבי הכנסה (כגון רכישת מניות במגדלי משרדים, קניונים או פארקים תעשייתיים בריאד). ייתכן וניווכח לעסקאות גדולות או השקעות משותפות בשנים הקרובות עם התבגרות השוק.

לסיכום, המעורבות הבינלאומית עם שוק הנדל"ן של ריאד מתגברת ומתחילה מרמה נמוכה לרמות משמעותיות. הממשלה מבינה שלמימוש החזון של 2030 בהיקף של טריליון דולר, נדרשים הון וניסיון זרים. לכן, היא פועלת באופן אקטיבי למשיכת משקיעים בזכות תמריצים ואירועים עולמיים יוקרתיים (כנסים, roadshows ועוד). יש לכך תוצאות ברורות: “יש התעניינות רבה מארה"ב, מכל מדינה… נעבוד עם כל מדינה שתספק איכות ותעמוד בזמנים,” אומר מנכ"ל דירעיה reuters.com, ומשקף גישה פתוחה. ההשקעה הזרה איננה עוד מבורכת בלבד, אלא חיונית למימוש חזון של עתיד מעבר לנפט reuters.com. עבור משקיעים וחברות זרות, ריאד מציעה הזדמנות להיכנס מוקדם לאחד השווקים המטרופוליטניים הצומחים ביותר בעולם.

תחזיות ומבט קדימה לשוק עד 3–5 השנים הבאות

בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של ריאד ב-3–5 השנים הבאות (2025–2030) היא חיובית מאוד, אם כי עם הסתייגויות מסוימות. תחזיות ומחקרי מומחים מצביעים על צמיחה חזקה ברוב התחומים:

• המשך מסלול הצמיחה: כל האנליסטים צופים כי ענף הנדל"ן הסעודי יתרחב בתקיפות לאורך שאר העשור. החזית של Deloitte מצביעה על שוק נכסים מתפתח עד 2025, בהובלת חזון 2030 והרפורמות הכלכליות deloitte.com. מבחינת נתונים כמותיים, מחקר שוק אחד מעריך את שוק הנדל"ן הסעודי ב-כ-75 מיליארד דולר ב-2025, וצפוי להגיע לכ-110 מיליארד דולר ב-2030 (7–8% צמיחה שנתית ממוצעת) mordorintelligence.com. ריאד, כבירה והעיר הגדולה, תתפוס נתח נכבד מהצמיחה הזו. צנרת הפיתוח בעיר (מגורים, מסחר ותשתיות) מצביעה על השקעות שנתיות של עשרות מיליארדי דולרים בעתיד הנראה לעין.
• תחזית מגזר המגורים: הביקוש לדיור יישאר גבוה בריאד לאור קצב גידול אוכלוסייה של 2–3% בשנה arabnews.com. יעד הממשלה להגעה ל-70% בעלות על דירות עד 2030 (לעומת כ-60% כיום) מלמד על האצת הבנייה למגורים. Knight Frank צופים שמספר התושבים של ריאד יגיע לכ-10 מיליון עד 2030 (לעומת כ-7.5 מיליון ב-2022) content.knightfrank.com, מה שמחייב מאות אלפי דירות חדשות. יש לצפות שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אם כי בקצב מתון יותר אם ההיצע יתפוס קצב. חלק מהתחזיות צופות צמיחה אחוזית שנתית בשיעור חד-ספרתי למגורי ריאד, ולא את הקפיצות הדו-ספרתיות של השנים האחרונות. עד 2028 צפויה תוספת של כ-400 אלף יחידות דיור בערים המרכזיות content.knightfrank.com, וריאד תקבל נתח גדול (30–50 אלף יח"ד בשנה). כל עוד הכלכלה תישאר חזקה, הדירות האלו יספגו בשוק, וישמרו על שוק מאוזן עם עליית מחירים מתונה. אם מחירי הנפט יישארו גבוהים והוצאות הממשלה משמעותיות, קיים פוטנציאל לעליהם אף גבוהות יותר. מנגד, אם ריביות העולמיות יישארו גבוהות – נגישות המשכנתאות עלולה להאט את קצב עליית המחירים בטווח הבינוני – גורם שיש לעקוב אחריו.
• תחזית מסחרי & משרדים: תחום המשרדים צפוי להיות חזק במיוחד בטווח הבינוני. ריאד מתבססת כמרכז עסקי אזורי, במיוחד לקראת אקספו 2030 שמדרבן חברות רב־לאומיות להקים נציגות לפני האירוע. היצע משרדים ברמה גבוהה (Grade A) יתרחב (KAFD יפעל במלואו, מגדלים חדשים בדרך קינג עבדאללה וכו'), אך גם הביקוש יעלה עם החלת חובת נוכחות האזורית וכניסת מגזרים חדשים (סטארטאפים טכנולוגיים, חברות בידור ועוד) לריאד. ייתכן שהגידול בשכירות יתמתן לרמות נורמליות (5–10% שנתי) אחרי הזינוקים החדים האחרונים, כאשר היצע חדש יושלם בין 2026–2027. ייתכן והפנוי יעלה מ-0 כמעט ל-5–10% — עדיין שוק חיובי למשכיר. המפתח יהיה תזמון השלמת שטחי המשרדים בפרויקטים הגדולים: אם New Murabba, דירעיה ואחרים יציעו היקפים גדולים בבת אחת החל מ-2028–2030, ייתכן גודש זמני. אך בהתחשב בציפייה לגידול העסקי (תמ"ג סעודי צפוי לצמוח מ-786 מיליארד דולר ב-2024 לכ-981 מיליארד ב-2030 deloitte.com), סביר שהביקוש יספוג היטב את ההיצע החדש.
• תחזית קמעונאות & בתי מלון: היקפי מכירות קמעונאיות ימשיכו לגדול עם גידול אוכלוסין ותיירות, אך שוק הנדל"ן הקמעונאי ייתמודד עם נקודת מפנה. ברמת 5 השנים הקרובות, יתוספו בריאד קניונים ומתחמים רבים (כמו חנויות בדירעיה, New Murabba ופרויקטים פרטיים כ-Mall of Saudi). התוצאה עלולה להיות עלייה במלאי פנוי אם מרכזים ישנים לא יתחדשו. לכן הציפיה היא להשכרת חנויות ללא שינוי מהותי או צמיחה מתונה, עם סבירות לשוק מוטה שוכרים (אם יהיה עודף היצע במגזרים מסוימים, למשל עודף קניוני יוקרה). החנויות המובילות שיציעו חוויות ימשיכו לפרוח. בתחום המלונאות, היצע חדרי המלון יצמח בצורה חדה לקראת אקספו 2030. הממשלה תוודא שיש מספיק חדרים לאירוע — כלומר, עשרות אלפי חדרי מלון חדשים עד 2029. התפוסה והתעריפים עשויים להיחלש מעט בטווח הקצר (תופעה נפוצה בערים מארחות לפני אירועי ענק), אך בטווח רחוק, עליית התיירות והעסקים תמלא את החדרים. צפויה דרישה שיא ב-2030 עקב האקספו, לאחריו ירידה קלה ואז חזרה לצמיחה רגילה. סך הכול, תחום המלונות בריאד עתיד לצמוח, עם תחזיות לעלייה בתיירות בינלאומית עם קידום סעודיה כיעד כל השנה (התיירות הדתית נוגעת בעיקר לערים אחרות, אבל התיירות העסקית והפנאי תשרת את ריאד).
• פקטורים מאקרו-כלכליים: שוק הנדל"ן של ריאד מושפע גם ממגמות כלכליות רחבות. אם מחירי הנפט יישארו גבוהים (70 דולר+), הממשלה תוכל להמשיך להשקיע – מצב חיובי לשוק הנדל"ן. ירידת מחירי נפט חדה עלולה לאלץ קיצוץ הוצאות ולהאט התפתחות הפרויקטים, ולהקטין את קצב הצמיחה. גם הכלכלה הגלובלית משפיעה: מיתון עולמי עלול להקטין השקעות זרות וגיוסי מומחים, מה שיפגע במשרדים ודירות יוקרה. לעומת זאת, אינטגרציה מוצלחת לשוקי ההון העולמיים (כניסה למדדים גלובליים, אירוח אירועי ענק וכו') תוכל להאיץ צמיחה. במאזן, מרבית העוסקים בתחום צופים שוק נדל"ן סעודי בצמיחה – למרות רוחות נגד עולמיות, הודות למנועים פנימיים ומגן ממשלתי (למשל, S&P צופים גידול בשוק ב-2024 בעוד שהם צופים קירור בדובאי arabnews.com).

לסיכום, ב-3–5 השנים הבאות צפוי שוק הנדל"ן של ריאד להמשיך לפרוח בתחומי מגורים, מסחר ותעשייה. היצע עצום עומד להציף את השוק – אך גם הביקוש יהיה גדול. שיא החזון ב-2030 יהיה רגע מכונן, בו יושלמו רוב פרויקטי הענק וכל תשומת הלב הגלובלית תתמקד בריאד בעקבות האקספו. הציפיה הרווחת היא שב-2030 שוק הנדל"ן של ריאד יהיה גדול ובשל בהרבה מאשר כיום – הוכחה לעשור של שינוי עמוק ומהיר. בעלי עניין צריכים להיערך לשוק דינאמי שיציג פרצי צמיחה ולצידם גם כאבי גדילה, אך עבור אלו שימוקמו נכון – ההזדמנויות עצומות.

סיכונים והזדמנויות למשקיעים, יזמים ורוכשים

כמו בכל שוק הצומח במהירות, הבום הנדל"ני של ריאד מביא עימו הזדמנויות משמעותיות אך גם סיכונים לא מבוטלים. להלן עיקרי הסיכונים וההזדמנויות שמשקיעים, יזמים ורוכשי דירות צריכים להביא בחשבון:

הזדמנויות:

• רכיבה על שוק בצמיחה גבוהה: ריאד מציעה את ההזדמנות להשקיע בשוק עם אחת משיעורי הצמיחה המהירים בעולם. ערכי הנדל"ן עולים (עליות דו-ספרתיות במקצת מהסגמנטים), ושכר הדירה עולה בנכסי משרדים ותעשייה cbre.sa cbre.sa. משקיעים יכולים ליהנות מתשואות גבוהות, בין אם דרך עליית ערך הנכס ובין אם מתשואות שכירות גבוהות בסגמנטים בהם יש מחסור (כמו משרדי Class A, מרכזים לוגיסטיים מודרניים). הבסיס הכלכלי – דמוגרפיה צעירה, כלכלה מתפתחת ומדיניות ממשלתית תומכת – יוצר סביבת השקעה המיטיבה עם צמיחה לאורך זמן.
• מנועי Vision 2030: אירועים ופרויקטים קטליטיים רבים נמצאים באופק וצפויים להגדיל את הביקוש לנדל"ן. לדוגמה, אקספו 2030 בריאד ימשוך מיליוני מבקרים ועסקים זרים, וייקפיץ את הביקוש למלונאות, שכירויות ומשרדים. גם מונדיאל 2034 (שאוסראביה תארח, חלקו בריאד) יוסיף חשיפה עולמית והוצאות deloitte.com. מגה-פרויקטים כקוודיה ודרעיה ייצרו אזורי מגורים ותיירות חדשים. משקיעים מנוסים עשויים להשקיע באזורים הסמוכים לפני הפתיחה המלאה, כדי להרוויח מהעליות עם התפתחות התשתיות והאטרקציות.
• תמיכת ממשלה ויציבות: מעורבות הממשל מעניקה יציבות וסיכון מופחת בפרויקטים מסוימים. פרויקטים גדולים רבים נהנים מתמיכה ריבונית, ולכן הסבירות שייעצרו קטנה, ולעיתים כוללים תשתיות מובטחות (כבישים, חשמל) ואפילו תמיכה מימונית. יזמים יכולים להיעזר במענקים ותכניות מימון (כמו הלוואות זולות מהקרן לפיתוח נדל"ן, הזדמנויות PPP) להפחתת סיכונים. נוסף לכך, היציבות הפוליטית של סעודיה ומצבה הפיסקלי החזק (הודות להכנסות הנפט) מגבירים את הסיכוי שיישום Vision 2030 יושלם.
• סגמנטים לא ממומשים: עדיין קיימים נישות בלתי מטופלות בשוק הריאלי של ריאד. לדוגמה, סגמנט דיור בר השגה למעמד הביניים הנמוך – יזמים הבונים דירות איכות במחירים נגישים יוכלו ליהנות מביקוש עצום (כשההיצע החדש ממוקד בעיקר ביוקרה). גם שיפוץ משרדי Class B או מרחבי עבודה משותפים יוכלו לספק צורך של עסקים קטנים וחברות סטארט-אפ. המגזר הלוגיסטי צמא למתקנים מיוחדים (קירור, שלב אחרון) שעדיין חסרים בשוק. בענף המלונאות, יש מקום לפרויקטים בדרגת ביניים ובתקציב מופחת (מלבד 5 כוכבים) כמענה למגוון התיירותי. אפילו מסחר קהילתי בשכונות חדשות יכול להיות רווחי בשל מחסור בשירותים. זיהוי פערים אלה יכול להוביל להצלחות השקעה נאותות.
• השקעות זרות ואפשרויות יציאה: עם גידול ההתעניינות של משקיעים זרים, יהיו יותר נזילות ואופציות יציאה. משקיע הרוכש או מפתח נכס כעת עשוי למצוא יותר קונים (קרנות בינלאומיות, REITs וכד') שמתמודדים על נכסים מיוצבים תוך כמה שנים. כך גדלה האפשרות לממש רווחים במכירה או הנפקה. כמו כן, ישנן הזדמנויות לשיתופי פעולה עם שחקנים גלובליים להעברת ידע וחלוקת סיכונים. כניסת שחקנים זרים "מאמתת" את השוק, ייתכן ותדחוף את התשואות כלפי מטה (ולפיכך תעלה ערך נכסים) בעיקר בנכסים מובילים – הזדמנות לחלוצים.

סיכונים:

• עודף היצע אפשרי בסגמנטים מסוימים: היקף הפרויקטים המתוכנן יוצר סיכון שיתפתח עודף היצע בחלק מהשוק. לדוגמה, בריאד מתוכננים קניונים רבים; אם צריכה פרטית לא תגדל במספיק, חנויות רבות תישארנה ריקות, מה שייפגע בשכר הדירה cbre.sa. גם ענף המלונאות עלול לחוות רוויה אחרי האקספו אם צמיחת התיירות תיעצר. אפילו דיור עלול להתייצב בעודף, בייחוד ביוקרה, אם לא תימצא דרישה מספקת – Knight Frank מזהירים מפני עודף בדירות יוקרתיות ללא מקורות ביקוש חדשים bloomberg.com. עודף היצע יטה את השוק לטובת דיירים/רוכשים ויפגע בתשואות המשקיעים ויעלה תיקוני מחירים. מומלץ ליזמים לתזמן שלבים בתבונה ולהתאים את היצע לדרישה האמיתית.
• לחצי מחירים וריביות: סיכון מיידי הוא נגישות לרכישה. המחירים עלו עד שרוב משקי הבית מתקשים לרכוש דירה במרכז ריאד, במיוחד בנוכח ריביות המשכנתא הגבוהות. כמציינת S&P, העליות ועד משכנתאות יקרות הביאו לירידת עסקאות ב-2023 arabnews.com, ולמרות התמיכה הממשלתית, ליכולת הרכישה גבול מסוים. אם הריביות יוסיפו לעלות, נטילת משכנתאות תאט ויפגעו במכירות. רוכשים ממונפים עלולים למצוא עצמם בחדלות פירעון או בשווי שלילי אם המחירים ירדו capitaleconomics.com. ייתכן שהממשלה תצטרך להרחיב סובסידיות או אמצעי חלוקת סיכון. משקיעים צריכים להיזהר ממינוף יתר בסביבה של ריביות עולות.
• סיכוני ביצוע ודחיות: סיכון ביצוע במגה-פרויקטים אינו מבוטל. כבר כעת דווח על תעדוף מחדש של חלקם (למשל, חצי מפרויקט ניאום נדחה לטווח ארוך) reuters.com. עיכובי בנייה עקב מורכבות, עומס על קבלנים או בעיות שרשרת אספקה יכולים לפגוע בזמני המסירה. אם תשתית בסיסית (רכבת תחתית, כבישים) מתעכבת – זה עשוי לעכב הצלחת פרויקטים נדל"ניים. עבור משקיעים/יזמים – עיכובים משמעותם השהיית תשואה ועלויות עודפות. הליווי הגלובלי של PIF ומפתחות מובילים מסייע, אך קנה המידה חסר תקדים ויתכנו פניית לוחות זמנים. יש לחשב "מרווח ביטחון" ולא להסתמך על מועדי סיום אגרסיביים בתכנון הכלכלי.
• שינויים רגולטוריים: הסביבה הרגולטורית, על אף שהיא נוחה כעת, עשויה להשתנות. יתכן והממשלה תטיל מסים או עמלות חדשים על עסקאות, בעלות קרקע או שכר דירה עם התקדמות המודרניזציה. לדוג’ – מע"מ על עסקאות מעבר למס הקיים, או עמלות נוספות לבעלי נכס זרים. רגולציה עשויה להשתנות – למשל, אם השוק יתחמם, הרשות עלולה להקשיח תנאי משכנתאות או צעדי קירור נוספים. לחלופין, הסרת תמריצים (למשל אם RHQ תסתיים ב-2030) עשויה לשנות את הביקוש. מגמת המדיניות עד כה לפישוט ותמיכה, אך יש להביא בחשבון סיכון רגולטורי בהשקעה לטווח ארוך.
• סיכונים גלובליים וגיאופוליטיים: כיוון שסעודיה מחוברת לכלכלה העולמית, מיתון עולמי גדול עלול לפגוע במחירי הנפט ולצמצם תקציב ממשלתי, ובכך להאט פרויקטים. זה גם עלול לפגוע בהתרחבות חברות זרות ודרישה למשרדים, ולהפחית בתיירות. מתיחויות גיאופוליטיות באזור מהוות סיכון – למרות שמדובר במדינה בטוחה יחסית, כל חוסר יציבות במפרץ או המזרח התיכון משפיע על סנטימנט משקיעים וכלכלה arabnews.com. גם אירועים בלתי צפויים (כמו מגפה) עלולים לחבל בצמיחה, כפי שקרה ב-2020. גיוון הכלכלה העלה חוסן, אך הנפט עודנו מרכזי – ולכן תנודתיות בשוק הנפט מהווה בסיס לסיכון נדל"ני.
• בשלות ושקיפות השוק: בהיות ריאד שוק מתהווה, היא לא נהנית מהעומק ההיסטורי של שווקים בוגרים יותר. המשמעות: תנודתיות גבוהה יותר ונתוני שוק שנמצאים בתהליך שיפור. משקיעים עלולים להיתקל בקושי לאתר מידע אמין, והערכות שווי מושפעות מרגש. למרות קפיצות הדרך (למשל, מדד המחירים של GASTAT stats.gov.sa), משקיעים מסוימים ידרשו פרמיית סיכון גבוהה עד להשלמת התבגרות השוק. זה עלול להעלות עלויות מימון/לצמצם אפשרויות יציאה בטווח הקצר.

לסיכום, שוק הנדל"ן של ריאד מציג סיפור צמיחה ייחודי ואפיקים לרווח, אך אינו חף מהמורות. עבור משקיעים ויזמים, המפתח הוא להתיישר עם החזון הממשלתי (המעניק רוח גבית), לבצע בדיקות נאותות מעמיקות ולגוון סגמנטים כדי להפחית סיכוני ענף. ההזדמנויות – החל מהשתתפות במגה-פרויקטים ועד מענה לצרכי דיור בלתי ממומשים – עשויות להניב תשואות גבוהות אם ינוהלו במקצועיות. לרוכשי דירות, ההזדמנות לרכוש בשוק עולה וליהנות מעליות ערך – אך יש להישמר שלא למתוח את התקציב מול ריביות משתנות. כל עוד מתנהלים בזהירות ובמידעיות, שוק הנדל"ן הצומח של ריאד ב-2025 וצפונה עשוי להניב רווח נאה. השינוי בעיר כבר מתרחש, ומי שמשקיע ויוזם כעת עשוי לקצור פירות בעידן החדש של ״אם תבנה – יגיעו״ בליבה של ערב הסעודית.

מקורות:

1. CBRE Research – סקירת שוק הנדל"ן בערב הסעודית לרבעון הראשון של 2025: תובנות עיקריות לגבי מגזרי המשרדים, מגורים, קמעונאות, אירוח ותעשייה של ריאד cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
2. Deloitte – תחזיות שוק הנדל"ן בערב הסעודית 2025: סקירת תחזית השוק, השפעות חזון 2030, ותחזיות השקעות זרות deloitte.com deloitte.com; וכן הודעה לעיתונות של Deloitte לגבי ביצועי 2024: עסקאות מגורים, היצע משרדים ונתוני אירוח deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
3. Knight Frank – סקירת שוק המגורים בערב הסעודית 2024/25: נתונים על נפחי עסקאות, שינויים במחירים, ומניעי היצע וביקוש לדיור בריאד content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
4. חדשות רויטרס – סיקור פרויקטים עיקריים ותוכניות: הכרזה על מורבאה החדשה (הכפלת גודלה של ריאד עד 2030) reuters.com; עסקאות פרויקט דירייה עם משקיעים זרים ואסטרטגיית PIF reuters.com reuters.com.
5. Arab News / דוח S&P – תובנות לגבי תחזית 2024 וסיכונים: חזון 2030 כמניע לביקוש, השפעת שיעורי ריבית, והציטוט על המחסור בנדל"ן בריאד שמחזיק מחירים ברמה גבוהה arabnews.com arabnews.com.
6. Knight Frank דרך Bloomberg – הערות על נגישות דיור ועל סיכון לעודף בהיצע יוקרה בערב הסעודית bloomberg.com.
7. MRG Global – נתונים על תקציבי פרויקטי גיגה ולוחות זמנים (דירייה $63B עד 2027; קדיה $40B עד 2030) mrgglobal.com.
8. Trade.gov / ROSHN – מידע על פרויקטי מגורים רחבי היקף בריאד (30,000 יח"ד בפרויקט סדרא על פני 20 מיליון מ"ר) trade.gov.
9. חזון 2030 ומקורות רשמיים – פירוט פרויקטי איכות חיים כגון פארק המלך סלמאן (פארק עירוני של למעלה מ-13 קמ"ר) ויעדי הממשלה לדיור content.knightfrank.com mic-hub.com.