תחזית שוק הנדל"ן בתאילנד לשנת 2025: מגמות, תחזיות וניתוח

תקציר מנהלים: שוק הנדל"ן התאילנדי בשנת 2025 מתמודד עם סביבה מעורבת. מחירי הדירות עולים באופן מתון (כ-2–3% לשנה) על רקע ביקוש מקומי חלש, כאשר יזמים דוחים השקות חדשות והממשלה מעניקה תמריצים לרוכשי דירות. בנגקוק ואזורי הנופש המרכזיים כמו פוקט נותרו שווקים יקרים (למשל, דירת 2 חדרים ממוצעת באזור בנגקוק כ-303 אלף דולר, בפוקט – 296 אלף דולר), אך שוק הקונדומיניומים סובל מעודף היצע ומכירות איטיות. בנדל"ן המסחרי נרשמת ביצועים מגוונים: משרדים בבנגקוק סובלים מעלייה בתפוסת השטח הלא מאוכלס (כ-18.2% במחצית הראשונה של 2024 bangkokpost.com) עם שטף של בנייני Grade-A חדשים, בעוד שמרכזי קניות נהנים מהתאוששות בתיירות (תפוסה פנויה בקניונים מובילים – כ-5.2% ברבעון הראשון של 2025 research.jllapsites.com). שוק התעשייה והלוגיסטיקה הוא נקודת אור – מסדרון הכלכלה המזרחי (EEC) מניע ביקוש גבוה למפעלים ומחסנים. ההשקעות הזרות חזקות: רוכשים מסין, מיאנמר ורוסיה מובילים את רכישת הקונדומיניומים, והמחוקקים בוחנים רפורמות (למשל, חכירה ל-99 שנה, הגדלת מכסות למכירת דירות לזרים khaosodenglish.com). תשתיות תומכות (פרויקטי EEC, פיתוח תחבורה ציבורית) ותמריצים (תוכניות ויזה, הפחתות מיסוי) מחזקים את התחזית. בסך הכול חזויה צמיחה מתונה במחירים ובמכירות של אחוזים בודדים בשנים 2025–2028, עם הזדמנויות בתחום הדיור לרמת הביניים, לוגיסטיקה/מחסנים ופיתוחים הקשורים לתיירות.

סקירה עכשווית של השוק (2025)

המשק התאילנדי צמח לאט (כ-3.1% משנה לשנה בסוף 2024 scmp.com), וחובות משקי הבית הגבוהים מגבילים את הביקוש המקומי. התיירות מתאוששת באופן חד (מספר התיירים ב-2025 מתקרב לשיאי 2019), מה שמעלה את שיעורי התפוסה והמחירים במלונות. הממשלה ממשיכה עם תמריצי דיור: לדוגמה, ב-2024 משרד האוצר הפחית דמי העברת נכס ורישום משכנתא לדירות שערכן ≤7 מיליון באט (ל-0.01%), וכך סייע לבלום את הירידה במכירות. בסוף 2024 מספר העברות הדירות הכולל עדיין היה בירידה של כ-4–8% משנה לשנה (350,545 יחידות ב-2024, ירידה של 4.4%), אך יש סימנים להתאוששות ב-2025 (REIC צופה גידול של כ-3.7% בעסקאות). רוכשי דירות זרים נותרו תומכים עיקריים, גם כשהקונים המקומיים נותרים זהירים.

סקטור המגורים

• דיור עירוני (מטרו בנגקוק וערים מרכזיות): שוק המגורים של בנגקוק בוגר ומתבסס על ביקוש מקומי. ברבעון הרביעי של 2024 מחירי בתים פרטיים עלו במתינות (וילות צמודות קרקע +2.4% משנה לשנה, טאוןהאוזים +3.2% globalpropertyguide.com), בעוד ששיעור עליית מחירי הקונדומיניומים הואט באופן חד (רק +2.5% משנה לשנה ברבעון 4 2024 לעומת +7.2% ברבעון 3) globalpropertyguide.com. היזמים הקטינו השקות חדשות בגלל אשראי מוגבל, ורבים מתמקדים בפרויקטים במחיר נמוך (≤7 מיליון באט) בהתאם ליכולת הקנייה. עודף היצע בשוק מטריד: כיום יש בבנגקוק מלאי גדול של דירות לא מכורות, וההיצע החדש ממשיך להגיע (אם כי חלק מהפרויקטים נדחו). התשואה השנתית על השכרה ממוצעת בדירות בנגקוק כ-5–6% (ברוטו) globalpropertyguide.com, כאשר דירות קטנות ומיקומי משנה מניבים תשואות גבוהות יותר.
• אזורים תיירותיים ומשניים: יעדי התיירות מהווים תת-שוק נפרד. פוקט ופאטאיה/צ'ונבורי חוו בום בבנייה, במיוחד כאשר יזמים מהבירה עברו להתמקד בפריפריה על רקע ירידת המכירות בעיר scmp.com. לפי Colliers, ברבעון 4 2024 היו כ-4,982 דירות קונדומיניום לא מכורות בפוקט (ב-16 פרויקטים) scmp.com, לאחר ש-14,718 יחידות חדשות הושקו בשנת 2024 (רק כ-64% נמכרו) scmp.com. הדבר מעיד על עודף היצע ולחץ מחירים צפוי. אף על פי כן, דירות יוקרתיות באיים נותרות יקרות: מחיר מבוקש ממוצע לדירת 2 חדרים בפוקט כ-296 אלף דולר (כמו בבנגקוק – 303 אלף דולר), בשל ביקוש תיירות יוקרתי. צ'יאנג מאי ואזורים נוספים מציגים שוק מתון יותר; דירות קונדומיניום בצ'יאנג מאי מושכות גם גמלאים ומוציאים אירופאים, אך היקף העסקאות והעליות המתונות יותר. בכל השווקים הביקוש הזר – במיוחד לדירות – נותר חזק. במחצית הראשונה עד שליש השנה של 2024 נמכרו 11,036 דירות לקונים זרים (+3.1% משנה לשנה). הסינים הובילו כ-39.7% מהמכירות (4,386 יח'), אחריהם מיאנמר (9.5%), רוסיה (7.2%) וטיוואן (5.5%). בחצי מהמקרים לפחות, הרכישה הייתה עד סכום של ≤3 מיליון באט (כ-90 אלף דולר), מה שמעיד על ביקוש לפרויקטים בשוק הביניים-נמוך. אזורים עיקריים בהם קונים זרים רוכשים הם בנגקוק (38.7% מכלל העסקאות הזרים, 4,269 יח') וצ'ונבורי/פאטאיה (36.0%, 3,976 יח'); חלק מצומצם יותר בפוקט (748 יח') וצ'יאנג מאי (698).

נדל"ן מסחרי

• משרדים: תחום המשרדיים בבנגקוק מתמודד עם עודף היצע. בניינים פרימיום חדשים מושכים דיירים מחוץ לחללים הישנים, אך שטף של מגדלי Grade-A גורם לקפיצה חדה בעלייה בשטח הלא מאוכלס. על פי CBRE ו-BP – שיעור התפוסה הפנויה הגיע לכ-18.2% במחצית הראשונה של 2024 (לעומת 16.7% בסוף 2023) bangkokpost.com. לקראת סוף 2024 הצפי הוא לכ-22% bangkokpost.com. בחצי השני של 2024 נוספו כ-260,000 מ"ר bangkokpost.com שטח משרדים חדש, ושכר הדירה במלאי המשרדים הוותיק ירד (שכר דירה ממוצע ב-CBD ל-Grade-A: 900 באט למ"ר לחודש) bangkokpost.com. עם זאת, ב-2024 נרשמה הקליטה נטו הגבוהה ביותר בחמש השנים האחרונות כאשר עסקים עברו למשרדים מודרניים. התחזית: עם המשך הגידול בהיצע, לחץ על בעלי הבניינים יימשך; שכר הדירה במיקומים מובילים יעלה לאט או אף יירד אם הביקוש לא יעמוד בכך. החברות מעדיפות משרדים בעלי תקני ESG וטכנולוגיה מתקדמת.
• קמעונאות: הנדל"ן הקמעונאי מתאושש בעקבות השיבה לתיירות. קניוני בנגקוק משודרגים ומחדשים על מנת למשוך תיירים מחו"ל. ברבעון הראשון של 2025 שיעור התפוסה הפנוי בקניונים מובילים היה 5.2% (השיא בשלוש השנים האחרונות) research.jllapsites.com, בין היתר בשל מחזור דיירים ואיכלוס מדורג של מרכזים חדשים שנפתחו בסוף 2024. על אף העלייה בתפוסה הפנויה (+0.51% רבעון לרבעון research.jllapsites.com), שוק ההשכרות נותר דינאמי; כ-100 עסקאות עם מותגים בינלאומיים נחתמו ברבעון 1 2025, בייחוד ברשתות אופנה יוקרתיות בקניוני התיירים research.jllapsites.com. דמי השכירות עלו במתינות ב-2025 (+1.4% רבעון לרבעון) research.jllapsites.com, הרבה פחות מהקפיצה שלאחר קורונה (2022–23). ביצועי התחום ימשיכו להיות תלויים בתיירות (בעיקר מסין ורוסיה); כל פגיעה בענף התיירות עלולה לעכב את הצמיחה הקמעונאית הקרובה research.jllapsites.com.
• מלונאות: ביצועי המלונות חזקים. בשנת 2024 נרשמו שיאי תפוסה ומחירים בבנגקוק עם עליית מספר התיירים. מדיניות ויזת חינם ל-93 מדינות והגדלת תדירות הטיסות סייעו להתקרב לרמות 2019. גם RevPAR ושיעור יומי ממוצע עלו לשיאים חדשים. מלונות נופש (פוקט, פאטאיה, צ'יאנג מאי) נהנים אף הם, אם כי מוצע היצע חדרים חדש בעיקר בפוקט. בסך הכול 2025 צפויה להמשיך בקו עליה בביקוש ובשווי נכסי המלונאות, אך תחום היוקרה עלול להתרכך אם יתעוררו חששות בטיחות או בתחום התעופה research.jllapsites.com.

תעשייה ולוגיסטיקה

תחום התעשייה משגשג עם מעבר ייצור ותנופת מסחר אלקטרוני. עיקר הביקוש לשטחי מפעלים/מחסנים ממוקד במסדרון הכלכלה המזרחי (EEC: צ'ונבורי, ראיון, צ'אצ'ואנגסאו) והסביבה. ממשלת תאילנד ממשיכה להעניק תמריצים (הטבות מס, מכר קרקעות באזורי תעשייה) כדי למשוך השקעות בענפי רכב, אלקטרוניקה ופטרוכימיה, תוך גידול בדרישה גם לספקי משנה (מפעלים מוכנים מראש). תחום המחסנים פורח: בנק איודהיא (Ayudhya) צופה צמיחה שנתית של 4–5% (כ-7,000 ראי לשנה) במכירת קרקעות באזורי תעשייה ב-2025–2027. מנועי הצמיחה – חברות גלובליות שמגוונות שרשראות ייצור לאסיה, פיתוח תשתיות (כבישים, נמלים, פארקי טכנולוגיה) ב-EEC, והקפיצה במסחר האלקטרוני הדורש מתקנים לוגיסטיים מודרניים. יזמים בונים כיום פארקים תעשייתיים "חכמים" עם טכנולוגיה וסמלי קיימות לפי דרישת השוכרים. שכר הדירה למחסנים איכותיים עולה (עם שונות בין אזורים). בסך הכול, נדל"ן תעשייתי מציג תשואה גבוהה וזהו הסקטור המצטיין כיום בתאילנד.

אזורים וערים מרכזיים

• אזור המטרופולין של בנגקוק: השוק הגדול ביותר במדינה. בנגקוק שולטת הן במגורים והן בשטחי משרדים. מחירי הדירות כאן, למרות שגדלים לאט, נותרים הגבוהים ביותר בארץ. העיר גם מהווה את ליבת הפיננסים, המשרדים התאגידיים והקניות. תשתיות עתידיות (הרחבות MRT/BTS, שדרוגי שדות התעופה דון מואנג וסובנאפומי) ישפרו את הנגישות. עם זאת, השוק בבנגקוק רגיש לתנאים כלכליים פנימיים: חובות גבוהים ומגבלות אשראי הידקו את הביקוש לדיור. לסיכום, בנגקוק מציעה היקף ונזילות, אך מתמודדת עם עודף היצע בשטחי משרדים ובדירות, וצמיחת מחירים מתונה.
• המסדרון המזרחי (פטאיה/צ'ונבורי ו-EEC): רצועת התעשייה החופית הזו היא מנוע צמיחה. צ'ונבורי/פטאיה הפכה למרכז מגורים ותעשייה מוביל. ברבעון 1–3 של 2024, נמכרו כאן 36.0% מכל הדירות לזרים (3,976 יחידות) – שנייה רק לבנגקוק. עם זאת, בפטאיה/צ'ונבורי יש עודף כבד של דירות ועליית שכירות. הסיפור המשמעותי יותר הוא הייצור: ב-EEC יש מפעלים הייטקיים, מספנות (סטהיפ), ומיזם שדה התעופה יוטפאו-אירוטיפוליס החדש. מחירי קרקע ושכירויות מפעלים כאן עולים כשחברות מעבירות פעילות, ועומדות להיבנות עוד תשתיות (כבישים, רכבת מהירה, שדה תעופה שלישי). הצלחת ה-EEC בטווח הארוך עשויה להפוך את צ'ונבורי וראיונג לשווקי נדל"ן מהיקרים בתאילנד.
• פוקט והדרום (נופש): פוקט הוא שוק הנופש היוקרתי המוביל בתאילנד. התאוששות התיירות הגבירה את ההכנסות מהשכרת מלונות ושכירות, אך כפי שנאמר שוק הדירות שם רותח מדי scmp.com. יזמים ממשיכים להמר על גמלאים זרים ורוכשי בתי נופש, אבל בגלל ההאטה של סין ורוסיה, יחידות רבות נותרות לא מכורות. המחירים בפוקט המרכזית (דירת 2 חדרים ~9–10 מיליון באט) נשמרים, אך פוטנציאל לעליית ערך מוגבל. אזורים דרומיים אחרים (פאנג נגא, קראבי) הם שווקים קטנים יותר; הכלכלה שם תלויה מאוד בתיירות. צמיחה עתידית תהיה תלויה בהיקף הגעת תיירים בינלאומיים וביוזמות כלכליות ייחודיות כמו היתרונות של פוקט כאזור כלכלי מיוחד.
• צ'יאנג מאי והצפון: שוק צ'יאנג מאי הוא נישתי: מרכז חינוכי ותרבותי, עם ביקוש מתון לדירות/נופש מגמלאים וזרים, בנוסף לתיירים. מחירים זולים בהרבה מבנגקוק וצמיחתם דלה. פרויקטי תשתית (הרחבת שדה התעופה, קו רכבת מזרחי מוצע לבנגקוק) עשויים לקדם את האזור בטווח הרחוק. בינתיים, בצ'יאנג מאי פעילות מגורים וקמעונאות יציבה אך צנועה, וישנן הזדמנויות לדיור קהילתי סגור לגמלאים ולפרויקטים תיירותיים בוטיקיים.

מגמות מחירים ונתוני ביצועים

• מחירי מגורים: בסוף 2024 מדד מחירי הדיור של תאילנד מציג צמיחה מתונה. ברחבי המדינה, מחירי בתים צמודי קרקע עלו ב-2.55% ברבעון 4 של 2024 (1.54% אמיתי) ודירות טור +3.53% (2.51% אמיתי). בבנגקוק רבתי המחירים עלו בדומה (למשל, בתים צמודי קרקע +2.41% שנתי) globalpropertyguide.com. מחירי דירות (קונדומיניום) דווקא התקררו: רבעון 4 של 2024 עלו רק +2.46% שנתי בבנגקוק (1.45% בניכוי אינפלציה) globalpropertyguide.com, ירידה מרמה של 7.20% ברבעון 3. מחירי הביקוש תלויים במיקום: דירת 2 חדרי שינה עולה בממוצע 11.0 מיליון באט (~303 אלף דולר) במרכז בנגקוק לעומת 10.7 מיליון באט במרכז פוקט. בשווקים פרבריים (נונטבורי, סמוט פראקן) המחיר כשליש בלבד מבנגקוק. תחזיות התעשייה לשנים 2025–26 מצביעות על עליית מחירים מתונה: נציגי חברות הבנייה מעריכים צמיחה של ~2–5%, בעיקר בשל התייקרות הקרקעות.
• עסקאות ומכירות: מכירות הנדל"ן ירדו ב-2024: REIC דיווחה על ירידה של 7–13% בהעברות נדל"ן רשומות עד רבעון 3 2024 (במיוחד ירידה של 12.8% בבתים נמוכי קומה). העברות דירות (קונדומיניום) דווקא עלו ב-5.6% בתקופה זו, הודות לזרים. ערך העסקאות ירד בכ-8% בתחילת 2024. לפי ספירת יחידות, ההערכה ל-2024 היא כ-350,545 העברות בכל הארץ (-4.4% שנתי). התחזית ל-2025 היא 363,600 יחידות (+3.7%), כלומר התייצבות. חוב משק בית גבוה ומגבלות אשראי עדיין פוגעות, אך סיוע (הפחתת עמלות) מתחיל להאט את קצב הירידה במכירות.
• תשואות שכירות: תשואת שכירות ברוטו ממוצעת בתאילנד עומדת על כ-6.2% (רבעון 1 2025) globalpropertyguide.com. תשואת דירות בבנגקוק היא כ-4–6% תלוי מיקום וגודל (יחידות קטנות מניבות יותר globalpropertyguide.com). אזורי נופש מניבים תשואות דומות אם יש תפוסה גבוהה. התשואות ירדו מעט (מ-6.27% ברבעון 3 2024 ל-6.17% ברבעון 1 2025) globalpropertyguide.com, בשל עליית מחירים וקיפאון מסוים בשכר הדירה. שכירויות תעשייתיות עולות עקב ביקוש – חלק מהיזמים מדווחים על עליית שכירות של כ-5–10% בשנה בשטחי לוגיסטיקה מובחרים.
• נתונים מרכזיים (טבלה):

מיקום/מגזר	מדד	ערך/מגמה
בנגקוק (דירת 2 חדרי שינה, עירונית)	מחיר מבוקש ממוצע (דולר)	303,209$
פוקט (דירת 2 חדרי שינה, נופש)	מחיר מבוקש ממוצע (דולר)	296,134$
פטאיה/צ'ונבורי (דירת 2 חדרי שינה)	מחיר מבוקש ממוצע (דולר)	178,311$
צמיחת מחיר בית חציוני (2024)	שינוי שנתי (ארצי)	+2.5% (בתים), +3.5% (דירות טור)
שיעור פניות משרד בבנגקוק (מחצית 1 2024)	שיעור פניות	18.2% (עלייה מ-16.7% במחצית 2 2023) bangkokpost.com
שיעור פניות מסחר בנגקוק מובחר (רבעון 1 2025)	שיעור פניות	5.2% (הגבוה ביותר ב-3 שנים) research.jllapsites.com
מכירות דירות לזרים (ינואר–ספטמבר 2024)	יחידות לזרים	11,036 יחידות (+3.1% שנתי), כ-13.3% מכל העברות הדירות
קניינים זרים עיקריים (רבעון 1–3 2024)	פילוח לאומים מתוך מכירות דירות לזרים	סין 39.7%, מיאנמר 9.5%, רוסיה 7.2%
תחזית צמיחת מכירות קרקע תעשייתית ב-EEC	גידול במכירות/השכרות חדשות	+4–5% לשנה (2025–27)
עמלות העברה ממשלתיות (≤7 מיליון באט)	עמלות העברת בעלות/משכנתא	הופחתו ל-0.01% (מ-2%/1%)

(מקורות נתונים: בנק תאילנד, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)

השקעות זרות והיבטים משפטיים

רוכשים זרים היו מאז ומתמיד שחקנים מרכזיים בשוק הנדל"ן התאילנדי, בעיקר בדירות ובבתי יוקרה. החוקים הנוכחיים אוסרים על זרים להחזיק קרקע (למעט חריגים כמו פרויקטי BOI או חברות תאילנדיות), ומגבילים בעלות זרה בדירות ל-49% מהיחידות בבניין. חכירות (בדרך כלל ל-30 שנה) נפוצות לקרקע. לאחרונה שלטונות מרחיבים מדיניות למשיכת FDI: החלטת קבינט מ-2021 מציעה ויזות תושבות ארוכת טווח (10 שנים) וכללים "מרוככים" לבעלות קרקע לזרים עמידים המשקיעים בנדל"ן תאילנדי. בפועל, משקיעים הזכאים (למשל משקיעים ב-250,000 דולר ומעלה בנדל"ן) יכולים לזכות בזכויות החורגות מהמגבלות הרגילות.

באמצע 2024, הקבינט התאילנדי אישר בחינה של רפורמות מרחיקות לכת – ביניהן הארכת תקופת החכירה ל-99 שנים ו-העלאת מכסת דירות בבעלות זרה מ-49% ל-75% khaosodenglish.com. שינויים אלו עדיין בדיון, אך מעידים על מגמה פרו-השקעה. חלקם של זרים מכלל מכירות הדירות נע סביב 10–13%. קונים סינים שולטים בביקוש הזר (כ-40% מהמכירות) עם צמיחה גם מצד מיאנמר, רוסיה, טאיוואן ומערב. עם זאת, חוסר יציבות גאופוליטית וכלכלית בחו"ל (כמו האטה בסין) יכולים להשפיע על הביקוש הזר בעתיד.

תאילנד מציעה תמריצים שונים למשקיעים זרים באמצעות מועצת ההשקעות (BOI): פרויקטים בתיירות, תשתיות או אזורי תעשייה יכולים ליהנות מהקלות מס ולעיתים אף זכויות בעלות קרקע. לדוג' פרויקטי נדל"ן בקידום BOI (כמו ריזורטים או קומפלקסים עם מותג זר) עשויים לאפשר בעלות זרה רובית בתנאים מסוימים. בנוסף, תוכניות כמו "Thailand Elite Visa" ויוזמות עבור נוודים דיגיטליים (ויזות שהייה ארוכה) משלימות את ההטבות ומושכות גמלאים ואנשי מקצוע עמידים – ומגבירות פוטנציאל שוק היוקרה.

מדיניות ממשלתית ופיתוח תשתיות

הממשלה התאילנדית מתמרצת את הנדל"ן באמצעות תוכניות תמרוץ ותשתית:

• תמריץ פיסקלי/מיסים: מעבר לקיצוץ בעמלות רוכשי דירות, הממשלה הרחיבה את ההטבות במס לרוכשי דירה ראשונה ושוקלת הקלות ביחס "הלוואה-לערך" (LTV), אם כי נכון לתחילת 2025 לא הורחבו כללית. יש גם צעדים מקומיים (סבסוד דיור לאוכלוסיות חלשות). המטרה להגדיל צריכה: משרד האוצר העריך שקיצוצי 2024 ייצרו כ-799 מיליארד באט מכירות נדל"ן בשנה ויתוספו כ-1.6% לתמ"ג hlbthai.com.
• ויזות ותמריצים מס: כמצוין, תאילנד הציעה ויזות ייחודיות עם שהות ארוכה והטבות מס (למשל, פטור ממס על הכנסה זרה) לזרים עמידים המשקיעים בארץ. בסוף 2024 ו-2025 נשקלות הקלות נוספות לנוודים דיגיטליים ומשקיעים (למשל הרחבת מסלולי ויזה), פרטים נוספים מתגבשים.
• תשתיות: פרויקטים רחבי היקף משנים את פני הנדל"ן. דוג' מרכזי: פיתוח ה-EEC (תכנית של 1.5 טריליון באט עד 2027 en.wikipedia.org), הכוללת מימון כבישים, רכבת מהירה ואזורי עיר חכמה במזרח תאילנד. קו רכבת מהירה מתוכנן בין בנגקוק–יוטפאו–ראיונג (דרך פטאיה) לקידום הקישוריות ב-EEC. התחבורה בבנגקוק מתרחבת (קווי MRT חדשים, הארכות BTS), מקלה על נסיעות פותחת אזורי השקעה בפרברים. שדות תעופה מורחבים: דון מואנג וסובנאפומי בבנייה, שדה תעופה בינ"ל שלישי (בראויונג) נבנה כחלק מאירוטיפוליס ביוטפאו. פיתוחים אלו נוטים להעלות את ערך הקרקעות בצמודי תוואי.
• מדיניות כלכלית: האסטרטגיה הרחבה “Thailand 4.0” (טרנספורמציה דיגיטלית, אנרגיה מתחדשת, ביו-טק וכו') משפיעה על הנדל"ן בעקיפין באמצעות עידוד השקעות תעשייתיות והייטק וחדשנות עירונית. אזורים כלכליים מיוחדים בגבולות ובמרכזי תיירות נהנים מהקלות מס לקידום צמיחה. בסה"כ, המדיניות ממשלתית מעודדת צמיחה, לשאוף להפוך את תאילנד למרכז אזורי ללוגיסטיקה, בריאות וטכנולוגיה – והדבר יוצר ביקוש נישתי לנדל"ן (מרכזי נתונים, בתי חולים, מתחמי ביו-טק).

תחזיות והזדמנויות (3–5 השנים הבאות)

אנליסטים וגורמים רשמיים צופים התאוששות הדרגתית וצמיחה מתונה בשוק הנדל"ן בתאילנד. תחזיות ונקודות עיקריות:

• מגורים: עלייה קלה במכירות ובמחירים. ה-REIC צופה עלייה של כ-3.7% בהעברת נכסים למגורים ב-2025 (לכ-363,600 יחידות). צפויה עליית מחירים באחוזים בודדים לשנה; ותיקי הענף מעריכים כ-2–5% בשנה ב-2025 (אם כי תחזיות אופטימיות צופות עד 7% בתרחיש חיובי). המגזרים העמידים ביותר יהיו דיור בר השגה (הנתמך ממשלתית) ותחומי נדל"ן כלפי משקיעים זרים. ייתכנו הזדמנויות למשקיעים בפרויקטים לא גמורים בהנחות עמוקות ובדיור להשכרה סמוך לאזורי תעסוקה.
• מסחרי: שטחי משרדים יישארו מאתגרים, בייחוד למבנים ישנים במרכזי העסקים. שיעורי תפוסה עלולים להגיע לשיא ב-2025–26 ושכירויות במבנים ותיקים עשויות להתייצב או לרדת קלות. לעומת זאת, מגדלים איכותיים במיקומים חזקים צפויים לשמור על ערכם. תחום הקמעונאות עשוי להמשיך ביציבות אם תחזור ההתאוששות בתיירות; יזמים ישימו דגש על קניונים חווייתיים ומתחמים מעורבי שימוש. כרגיל, קמעונאות שכונתית תעקוב אחרי מצב ההכנסה המקומית, בעוד קניונים מובילים תלויים בתיירות זרה.
• תעשייה/לוגיסטיקה: זהו המגזר הבולט ביותר. הביקוש למחסנים ולמפעלים צפוי לצמוח עם מעמד תאילנד בשרשראות האספקה הגלובליות. תחזית בנק Krungsri מדברת על גדילה שנתית של 4–5% בעסקאות קרקע תעשייתית עד 2027. קיימות הזדמנויות בפארקי לוגיסטיקה חדשים, מחסנים מחסנים משועבדים (בעיקר למסחר אלקטרוני), ואתרי תעשייה חדשים. EEC ואזורי העדפה נוספים (למשל הצפון סביב צ'יאנג מאי) מציעים תמריצים מיוחדים למשקיעים. מומלץ לעקוב אחרי מגמות בתחום ייצור רכבים חשמליים, ציוד רפואי וטכנולוגיה חקלאית – קבוצות שמניעות ביקוש נדל"ן נקודתי.
• מוקדי צמיחה אזוריים: מעבר לבנגקוק ו-EEC, אזורים מתפתחים עשויים להוביל תשואה עודפת. למשל, המחוזות המזרחיים עשויים להתרחב מעבר לתעשייה כבדה: תכניות כמו נמל החכם Laem Chabang בריונג ואזור הסחר החופשי Map Ta Phut צפויים לעודד מרכזי לוגיסטיקה. בצפון, שדרוג נמל התעופה של צ'יאנג מאי וקווי רכבת (בבדיקה) עשויים להגביר את הביקוש לנכסים סמוך למסילות. פרויקטים מיוחדים דוגמת אזור פיתוח בסגנון Kaesong בגבול מיאנמר או רכבת מהירה ללאוס, עשויים לפתוח אזורי ספר להשקעות בטווח הארוך.
• שוקי חוץ ונישה: אם יעברו הרפורמות המוצעות בחוק, צפויה תנופה בפעילות זרה. חוקים שיאפשרו חכירה ל-99 שנה או העלאת מכסה זרים ל-75% בפרויקטי דירות יגבירו את הרכישות על-ידי זרים במגורי יוקרה ובדירות. במקביל, תחומי נישה כמו דיור לבני גיל הזהב (בתאילנד עם אוכלוסיה מזדקנת), דיור סטודנטים ליד אוניברסיטאות בבנגקוק ומתחמי מגורים משותפים (לקהל הדיגיטלי הצעיר) יתחזקו. שוק מרכזי הנתונים צומח כבר עתה (הקמת מרכזי נתונים חדשים בבנגקוק וב-EEC), וכשתאילנד מתמקמת כמרכז דיגיטלי – נדל"ן לתשתיות טכנולוגיה הוא תחום בעל פוטנציאל צמיחה.

סיכונים: האיומים המרכזיים כוללים רמות ריבית גבוהות מתמשכות (שיוקר המשכנתאות), רמות חוב משקי בית, ומצב הכלכלה במדינות מקור עיקריות (סין, רוסיה). שינויים פוליטיים או עימותים גיאופוליטיים עלולים להרחיק משקיעים. עודף היצע מהווה סיכון במגזר הדירות והמלונאות – אם הביקושים יאכזבו, ערך הנכסים עלול לקפוא או לרדת. קצב מימוש מיזמי הממשלה (עיכובים בתשתיות) ישפיע אף הוא על הצמיחה.

לסיכום, שוק הנדל"ן התאילנדי ב-2025–2028 צפוי להציג צמיחה מתונה אך רציפה בסך הכול, עם הבדלים בין מגזרים ואזורים. משקיעים צריכים לפעול בסלקטיביות: תחומי הגנה כוללים נדל"ן תעשייתי/לוגיסטי ונכסים מרכזיים בבנגקוק, בעוד נדל"ן תיירותי ודירות יוקרה טומנים סיכון גבוה. רפורמות מתמשכות ותשתיות חדשות ישפרו בהדרגה את הסביבה, וכל שינוי מדיניות (כמו מיסוי או הקלות בבעלות) עשוי להצית עניין מחודש.

מקורות: דוחות ממשלת תאילנד וענף הנדל"ן (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, תקשורת וניתוחי שוק khaosodenglish.com.