שוק הנדל"ן של בויסי ב-2025 נותר תחרותי במיוחד. מחירי הבתים החציוניים מאוד קרובים לשיאים (~500,000$ באפריל 2025), עלייה של כ-2% משנה לשנה redfin.com. הבתים נמכרים במהירות רבה – מודעה טיפוסית נכנסת להסכם מכירה תוך ~12 ימים (חציוני) redfin.com. ההיצע דל מאוד: רק כ-642 בתים היו מפורסמים (מלאי למכירה) בסוף אפריל 2025 zillow.com. כתוצאה מכך, רוב המכירות עומדות או עולות על מחיר הרשימה (כ-25% נמכרים מעל המחיר המבוקש) zillow.com. בינתיים, שכר הדירה עולה בחדות: שכר הדירה הממוצע בבויסי (רבעון רביעי 2024) עמד על 1,935$ לחודש, עלייה +11.8% מהשנה הקודמת weknowboise.com. התפוסה נשארת נמוכה מאוד (~1.6% מכלל הדירות להשכרה weknowboise.com), מה שמעיד על ביקוש עז.
נתוני שוק עיקריים – 2025:
| מדד | בויסי (2025) | מקור |
|---|---|---|
| מחיר מכירה חציוני (אפר' 2025) | ~500,000 דולר (+2.2% משנה קודמת) | redfin.com |
| בתים שנמכרו (אפר' 2025) | 220 (–12.0% משנה קודמת) | redfin.com |
| מספר ימים חציוני בשוק | 12 ימים (+יום אחד מול 2024) | redfin.com |
| מלאי למכירה (30.4) | 642 בתים | zillow.com |
| רשימות חדשות (30 יום עד אפריל) | 308 רשימות | zillow.com |
| מחיר רשימה חציוני (30.4) | 549,283 דולר | zillow.com |
| מחיר מכירה חציוני (31.3) | 487,333 דולר | zillow.com |
| יחס מכירה/רשימה (מרץ) | 0.995 | zillow.com |
| שכר דירה ממוצע (כל הדירות) | 1,935 דולר לחודש (+11.8% משנה קודמת) | weknowboise.com |
| שיעור דירות פנויות להשכרה | 1.62% | weknowboise.com |
גורמי שוק עיקריים (2025)
- גידול אוכלוסייה והגירה: אוכלוסיית בויסי ממשיכה לגדול. מחוז אֵיידה (המטרופולין של בויסי) הגיע לכ~557,600 תושבים (2024) compassidaho.org (עלייה של ~62,600 מאז 2020). העיר בויסי עצמה כ~250,000 ב-2024 compassidaho.org, מה שמשקף הגירה מאזורי מחיה יקרים. איידהו היא מהמדינות המובילות בקליטת מהגרים – בדוח שירותי ההעברה ל-2024 נמצא ש־69% מהמעברות לאיידהו היו בכיוון כניסה, מה שהפך אותה למקום 1 ארצי cdapress.com. רבים מהחדשים מציינים את המחיר והאיכות חיים כסיבות. בויסי נהנית מטרנד העבודה ההיברידית/מרחוק: "ערים כמו בויסי מרוויחות… מהשילוב של שוק עבודה חזק ואיכות חיים גבוהה" cdapress.com.
- עבודה וכלכלה: הכלכלה של בויסי חזקה. האבטלה במטרופולין בויסי נמוכה מאוד (~3.2% באפריל 2025) bls.gov, וסה"כ משרות במגזר הלא-חקלאי כ410,000 (אפריל 2025) bls.gov. ענפים מובילים צומחים: לדוג' עבודות בנייה עלו ~10.5% משנה לשנה bls.gov, תעשייה +4.6%, פיננסים (+5.8%), וטק/בריאות ממשיכים לגייס bls.gov bls.gov. מעסיקים גדולים (מיקרון, טכנולוגיה, מערכות בריאות St. Luke's, יצרני מזון) עוגנים את הצמיחה. בין 2018–2023 נוספו כ~17.3% משרות – מהצמיחה המהירה בארה"ב brevitas.com. דוחות כלכלה מציבים את בויסי בין ראשי מדד הצמיחה – ניתוח אחד אף קבע שבויסי היא שוק מספר 1 למשקיעים בארה"ב ב-2025 brevitas.com. כל אלה (משרות, שכר, מיסים נמוכים) שומרים על ביקוש מקומי חזק.
- ביקוש לדיור: השילוב בין הגירה לתעסוקה מייצר ביקוש יציב של קונים/שוכרים. הריביות הנמוכות (לאחרונה ~6–7%) גורמות לכך שרבים עדיין מתקשים למצוא נכס. למרות המחירים הגבוהים, פעילות הקונים הואטה באופן מתון בלבד – Redfin מדווחים שבאפריל 2025 הייתה ירידה של ~12% במכירות משנה לשנה, בעיקר בגלל מחסור בהיצע redfin.com. יש לציין כי בעלי בתים קיימים (במיוחד פנסיונרים ועובדי טכנולוגיה) ממשיכים להגר פנימה ולייצר לחץ על השוק.
- שכונות ונוחיות: המוניטין של בויסי בזכות פעילויות החוץ, פארקים ובתי ספר טובים מעלה את הביקוש. גם תחבורה חדשה ושבילים הופכים את המגורים בעיר לאטרקטיביים יותר. לדוג', אזורי תכנון לאורך מסלולי תחבורה (כמו Fairview Ave) שונו לאחרונה לאפשר בניה רוויה יותר boisedev.com, מתוך ניסיון העירייה להתאים את התשתיות לצורך בדיור.
מדיניות ממשלתית ורגולציה
- רפורמת אזורי בניה: בשנת 2023 אימצה בויסי קוד אזורי בניה חדש לחלוטין המעודד מגוון דיור (ערבוב שימושים, חיזוק מבנים, יחידות משנה, דירות מרובות). בשנה הראשונה, נתוני תכנון העיר הראו מעל 400 דירות שאושרו באזורי ערבוב שימושים ו-190 באזורים עירוניים-מגורים boisedev.com. מרבית הפרויקטים היו בני ריבוי דירות, ורק 1% מהיחידות היו דופלקסים boisedev.com – העיר כעת משנה את הכללים לעידוד עוד דו/תלת משפחתיים. תוצאה עיקרית: גידול של 113% באישורי יחידות מגורים משניות (ADU) – 130 יחידות כאלו אושרו ב-2024 מול ממוצע של ~61 בשנים קודמות boisedev.com. בקצרה, קוד הבנייה של בויסי עובר התאמות למען הגדלת הבנייה והוזלת הדיור (פישוט הליכים, מענקים וכו').
- יוזמות דיור בר השגה: לעיר בויסי מסורת של גישה אינקלוסיבית דרך קרן דיור בר השגה. העיר רוכשת/משכירה קרקע ומשתפת פעולה עם יזמים להגבלת שכר הדירה. ביוני 2025 מועצת העיר אישרה פה אחד פרויקט השכרה בן 212 יחידות, 6 קומות באזור ה-West Bench (בכתובת 1505 N. McKinney) boisedev.com. כל היחידות יועדו למשקי בית עד 60% מההכנסה החציונית בעיר (לדוג' – כ-1,029$ לחודש לדירת חדר) boisedev.com. הפרויקט "McKinney" התאפשר הודות לשינוי באזורי הבנייה (האתר זכה לאזור MX-3 בשל קרבתו לתחבורה ציבורית) boisedev.com. תושבים שכנים הביעו הסתייגות (גובה, חניה), מה שממחיש את המתח בין התחדשות עירונית וציפיות קהילתיות.
- מדיניות ברמת המדינה: איידהו בעד פיתוח נדל"ן. המדינה אוסרת פיקוח שכר דירה או חובת דיור בר השגה, וב-2023 החלה לדרוש רישוי לנכסי נופש/השכרה (צמצום שוק ההשכרה הלא-מוסדר). החיוני הוא שמיסי העסקים הנמוכים והרגולציה הגמישה במדינה מושכים יזמים ושומרים על עלויות בנייה נמוכות יחסית. בויסי מטילה אגרות השפעה וייעלה הליכים כדי לעמוד בביקוש לדיור – אך המדיניות ברובה מעודדת פיתוח חדש.
בנייה חדשה ופרויקטים גדולים
צנרת הבנייה של בויסי פעילה מאוד, במיוחד בדיור רב-משפחתי. לדוג' 3,064 יחידות דיור בבנייה באיזור בויסי‐נאפה ברבעון 3 של 2024 crexi.com (כמעט פי שלושה מכ-1,000 יח' שהושלמו ב-2024). השילוב בין ביקוש גבוה ותמריצי אזורי בינוי חדשים מוביל לשפע פרויקטים גדולים:
מגמות בולטות נוספות: בשכונות מגורים ברחבי בויסי, מספרי ההיתרים מתאוששים מהשפל ב-2022 אך עדיין נמוכים משיא 2019. קבלנים מדווחים על עלויות גבוהות יותר (למשל, מכסי עץ, ביטוח) שמחלישות חלק מהפעילות. למרות זאת, נמסרו בשנת 2024 מעל 861 יחידות דיור להשכרה ונפתחו מאות מגרשים נוספים לבנייה חד-משפחתית crexi.com. כיוון שכ-40% מההיצע הפעיל למכירה באיידהו הוא בנייה חדשה (החלק הגבוה ביותר בישראל) brevitas.com, קוני דירות מתחילים רואים כיום יותר אפשרויות – מה שייצב את מחירי הבתים למרות שהביקוש עדיין חזק.
שוק השכירות (2025)
- מחירי שכירות: המחירים בבויסי הם מהצומחים ביותר באיידהו. בסוף 2024 עמד המחיר הממוצע לשכירות (כל סוגי הנכסים) על כ-1,935 דולר לחודש weknowboise.com – עלייה של 11.8% משנה קודמת weknowboise.com. לפי מספר חדרים: בתים עם 3 חדרי שינה בממוצע כ-2,555 דולר, ודירות 1 חדר שינה בממוצע כ-1,300 דולר weknowboise.com weknowboise.com.
- רמות תפוסה: שיעור הווקנטיות בשוק השכירות נותר נמוך מאוד (כ-1.6% מכלל היחידות weknowboise.com, לעומת 1.8% בשנה קודמת). סקרים מוסדיים (CBRE, Costar) מאשרים זאת: בבויסי נרשם 94.6% תפוסה בדיור רב-משפחתי ברבעון השלישי של 2024 crexi.com.
- היצע חדש: צינור הבנייה הגדול (3,064 יחידות בבנייה) מבטיח שדירות רבות ייכנסו לשוק בקרוב – מה שצפוי לרסן את עליית מחירי השכירות עד סוף 2025–2026. עם זאת, בטווח הקצר השוק נשאר לטובת המשכירים: מחירי השכירות ממשיכים לטפס (מדד זילו צמח ב-2.2% שנתי באפריל 2025 zillow.com), והביקוש במרבית האזורים עולה על ההיצע.
נדל"ן מסחרי (2025)
התחומים המסחריים בבויסי בריאים אך מגוונים:
- תעשייה/לוגיסטיקה: הביקוש מזנק. במטרופולין בויסי שטח תעשייתי של כ-56.4 מיליון רגל רבוע, עם שיעור ווקנטיות של כ-8.3% (רבעון 3, 2024) crexi.com. CBRE דיווחו על ירידה ל-7.4% ברבעון הראשון של 2025 brevitas.com כשמתחמים חדשים הושכרו במהירות. מעל 1.3 מיליון רגל רבוע של שטח תעשייתי חדש היו בבנייה בתחילת 2025 brevitas.com (חלקם נועדו למפעל Micron העתידי ולצרכי הפצה של אמזון). שכר הדירה המבוקש כ-13–15 דולר לרגל רבוע (NNN) crexi.com. אתרים גדולים מתוכננים למחסנים ותעשייה, ומושכים כספים מוסדיים וקרנות נדל"ן.
- קמעונאות: שוק הקמעונאות של בויסי נשאר חזק. מלאי כולל של כ-25.35 מיליון רגל רבוע עם שיעור ווקנטיות נמוך (כ-3.3% ברבעון 3, 2024) crexi.com. אזורים פרבריים כמו נאמפה ומרידיאן מובילים בביקוש (ולמשל בנאמפה שיעור ווקנטיות של כ-6.9% ב-2024 crexi.com). שכר הדירה המבוקש בממוצע 20–22 דולר לרגל רבוע (NNN) tokcommercial.com (במרכזים מדרגה A בממוצע 28 דולר). חנויות חדשות וספקי קמעונאות חדשים משקפים המשך פעילות צרכנית, אך פיתוח נוסף זהיר – מלאי השטח החדש גדל לאט יחסית.
- משרדים: מגזר המשרדים נמצא בהאטה מתונה. מלאי המשרדים בבויסי כ-17.3 מיליון רגל רבוע, שיעור ווקנטיות סביב 10–11% crexi.com brevitas.com – הרבה מתחת לממוצע האמריקאי סביב 19%. הביקוש נשמר בזכות חברות מקומיות (פיננסים, טכנולוגיה, בריאות) ששוכרות שטח. השכר המבוקש הממוצע סביב 19 דולר לרגל רבוע (נובמבר 2024, לפי Crexi) crexi.com. אזורים כמו מרכז העיר, מערב בויסי ומרידיאן רושמים ביקוש גבוה יותר, ואחרים (למשל Central Bench) רואים מעט שטחים ריקים. בניית משרדים חדשה מזערית ולכן שיעור הווקנטיות נותר יציב ואינו מזנק.
תובנות השקעה
- השקעות מגורים: הנדל"ן למגורים בבויסי הניב תשואות יפות בעשור האחרון. למשל, ב-2024 המחיר החציוני היה כמעט כפול משל 2014 brevitas.com. בתים יוקרתיים זינקו במיוחד (רבעון עליון +150% מאז 2017 brevitas.com). תחזית לטווח קצר: ריביות משכנתא גבוהות והיצע חדש ציננו את השוק; ב-2024 חציוני עסקאות בבויסי היה כ-450 אלף דולר (–6.3% שנתי) brevitas.com. אך בטווח הארוך היסודות נותרו חזקים. משקיעים מדגישים את שילוב הצמיחה לטווח ארוך עם שוק מאוזן יחסית בזמן הקרוב brevitas.com. דירות להשכרה עדיין מניבות יפה: שכירות לבית 3 חדרי שינה סביב 1,600 דולר crexi.com ותפוסה גבוהה (94.6%) מאפשרות תשואה גולמית של כ-4–6% בנכסים חדשים. מנגד, מחירי הרכישה הגבוהים מגבילים את שיעורי ההיוון נטו (~4–5%). סך הכל, אנליסטים רבים מדרגים את בויסי גבוה למשקיעים – תחזית ל-2025 אף דירגה את בויסי במקום הראשון ארצית להשקעות בנדל"ן, עם מחיר חציוני סביב 500 אלף דולר וזמן מכירה מתחת ל-30 יום brevitas.com.
- השקעות מסחריות: תעשייה/לוגיסטיקה הוא התחום המוביל. שיעורי ווקנטיות נמוכים (7–8% crexi.com brevitas.com) והמיקום האסטרטגי (ציר I-84) מושכים מוסדות גדולים. קרנות REITs ופרייבט אקוויטי כבר החלו לממן פארקי תעשייה ומחסנים בבויסי brevitas.com. שיעורי ההיוון בתחום 5% באמצע. מקרקעי מסחר מניבים תשואה צנועה (6–7%) בדרך כלל עם שוכרים יציבים; שיעור ווקנטיות נמוך (3–4%) שומר על שכר הדירה, אך הקרקעות יקרות ומעט פיתוח נוסף מגבילים את ההיצע. נדל"ן משרדי זהיר יותר – כיוון שהווקנטיות סביב 10% והביקוש לא ודאי. המשקיעים הגדולים מתמקדים בבנייני משרדים רב-שוכרים במרכז/פרברים עם חוזים ארוכי טווח; עסקאות "פרסים" למשרדים קטנים מאפשרות עדיין 5–6% היוון בזכות סביבת ריבית נמוכה יחסית.
תחזית 2026–2028
לקראת השנים הקרובות, רוב המומחים מעריכים צמיחה מתונה אך יציבה בשוק בבויסי. לאחר התנופה של תקופת הקורונה, קפיצות דו-ספרתיות אינן צפויות, אך היסודות נותרו בריאים. תחזיות אמריקאיות ומקומיות לאיידהו צופות עליית מחירים של כ-4–6% ב-2025 wave-property.com, ובויסי בקצב דומה. בשנים 2026–2028, הביקוש המתמשך (מהגירה חיובית וצמיחת תעסוקה) צפוי לעלות מעט על ההיצע – מה שישאיר את בויסי שוק מעט מוטה למוכרים. אנו צופים עליות שנתיות מתונות (3–5%) בשנים הקרובות. גורמים מרכזיים:
- ריביות: אם ריביות המשכנתא יישארו סביב 6–7%, הביקוש לקונים יהיה מוגבל במידה מסוימת אך לא ייעלם. עלויות הלוואה גבוהות יותר יגרמו לכך שחלק מהקונים יחכו או יחפשו אפשרויות זולות יותר (למשל, בתים קטנים יותר, פרברים רחוקים יותר).
- היצע: הצנרת הגדולה (במיוחד של דירות) תביא לריכוך המחסור בדיור. הבום הבנייה האחרון באיידהו – 40% מהבתים המפורסמים כעת למכירה הם בתים חדשים brevitas.com – מצביע על כך שמחירי הכניסה יפסיקו לעלות במהירות. כאשר שכונות חדשות והשכרות יתחילו לפעול בין השנים 2026–2028, ההיצע צפוי להתאושש בהדרגה.
- כלכלה ותעסוקה: מפעל השבבים של מיקרון (בבנייה כעת) והרחבות נוספות יוסיפו אלפי מקומות עבודה עד 2026–27, מה שיגביר את הביקוש לדיור. צפויה המשכות של הגירה פנימית למדינה (בעיקר מקליפורניה ואריזונה). שיעור האבטלה בבויסי ככל הנראה לא יעלה הרבה מעבר לשפל הנוכחי, מה שתומך בביקוש עקבי לקנייה והשכרה של בתים.
לסיכום, המומחים סבורים שבויסי לא תקרוס אלא כנראה תתקרר. הצמיחה במחירים תתמתן ככל שהנגישות תרד, אך לא תתהפך. שוק מאוזן (בסביבות 6 חודשי היצע) עשוי להיווצר מאוחר יותר בעשור זה, ולא תישאר המגמה הקיצונית של שוק המוכרים בשנים 2020–2022. עבור משקיעים ורוכשים כאחד, בויסי עד 2028 צפויה להציע רווחים עקביים, גם אם לא מרשימים – תרחיש של "נחיתה רכה" בשוק הנדל"ן האזורי.
מקורות: נתוני MLS רשמיים, דוחות מתווכים מקומיים וניתוחים תעשייתיים (Boise Regional REALTORS®, Tok Commercial, BoiseDev, CREXi, BLS, Census/Compass ועוד) שימשו לכל אורך הכתבה כדי לספק נתונים עדכניים ותובנות מומחים redfin.com weknowboise.com crexi.com brevitas.com. כל המגמות והתחזיות מבוססות על מקורות אמינים אלה וייתכנו שינויים בהתאם לתנאים הכלכליים.
