סקירה של שוק הנדל"ן בקאן בשנת 2025
שוק הנדל"ן בקאן בשנת 2025 נשאר חזק ויוקרתי, מאופיין בעליית מחירים, היצע נמוך וביקוש עז. בסוף 2024, מחירי המכירה בקאן עלו בכ-4.6% משנה לשנה, בניגוד להאטה הארצית הרחבה יותר ondesdelimmo.com. המחיר הממוצע למ"ר לדירות עומד על כ-€6,100 (נכון לרבעון הרביעי של 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – מהגבוהים בצרפת – כאשר מיקומים יוקרתיים דורשים הרבה יותר. היקפי מכירות הנדל"ן היו בריאים; אזור הריביירה הצרפתית (כולל קאן) ראה יותר מ-€9 מיליארד בעסקאות נדל"ן ב-2024 (≈12% יותר מאשר ב-2023) investropa.com. ראוי לציין כי כ-30% מהקונים הם בינלאומיים, וכמעט שליש מערך המכירות הגיע מעסקאות יוקרה מעל €5 מיליון investropa.com investropa.com. למרות המחירים הגבוהים, הביקוש להשכרה חזק – שכר הדירה בקאן עלה בכ-8% בשנה האחרונה על רקע היצע מצטמצם של דירות להשכרה ondesdelimmo.com. תשואות השכרה טיפוסיות נעות בין כ-3–4% באזורים היוקרתיים של קאן (לשם השוואה, דירות באנטיב הסמוכה מניבות כ-4.5% investropa.com). בסך הכול, 2025 מוצאת את שוק הנדל"ן של קאן משגשג: מחירים גבוהים וביקוש יוקרה הנתמכים על ידי קונים גלובליים, היצע חדש מוגבל, והזוהר והאטרקטיביות להשקעה הנצחיים של העיר.
מגמות נדל"ן למגורים
ביקוש מול היצע: קאן מתמודדת עם מחסור כרוני בהיצע בשוק המגורים שלה. מספר הדירות למכירה ירד בחדות מאז 2022, מה שיצר שוק מוכרים אינטנסיבי ondesdelimmo.com. למרות שיותר בעלי נכסים הביעו נכונות למכור באמצע 2023, הביקוש של הקונים עדיין עולה בהרבה על ההיצע, במיוחד לדירות קטנות יותר ondesdelimmo.com. למעשה, יחידות קומפקטיות הן המבוקשות ביותר – דירות סטודיו ודירות חדר מהוות כ-49% מהפניות של קונים ondesdelimmo.com. המיקוד הזה בדירות קטנות ונגישות יותר משקף גם עניין של משקיעים וגם חיפוש של רוכשי דירות נופש לנכסים שקל יותר להשכיר.
התפתחות מחירים: מחירי המגורים בקאן ממשיכים לעלות בהדרגה. ברבעון הרביעי של 2024 כל הקטגוריות ראו עליית מחירים: לדוג' המחיר החציוני של סטודיו עלה +3% משנה לשנה, בעוד דירות 3 חדרים קפצו +6% ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. אפילו דירות 5 חדרים יוקרתיות (לעיתים דירות משפחתיות גדולות) עלו בכ-+7% למחיר חציוני של כ-1.59 מיליון אירו ondesdelimmo.com. המגמה הזו של עליית ערך מהירה יותר ליחידות גדולות מצביעה על כך שרוכשים אמידים מעלים את מחירי הנדל"ן היוקרתי – דינמיקה שצפויה להימשך גם ב-2025. גאוגרפית, האזורים המרכזיים והטיילת מובילים את עקומת המחירים; נכסים במרכז קאן ובחזית הים הדרום-מזרחית מוצעים במחירים גבוהים מהממוצע, בעוד שבאזורים פריפריאליים מסוימים המחירים עדיין מעט נגישים יותר ondesdelimmo.com.
דינמיקת שכונות: מיקום הוא הכל בקאן. אזורים יוקרתיים במיוחד כמו La Croisette, Palm Beach, ו-La Californie גובים מחירים גבוהים בהרבה מהממוצע cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. לדוגמה, דירות ב-La Croisette (הטיילת על קו החוף המוקפת במלונות פאר) עולות בממוצע כ-€11,385 למ"ר cotedazur-sothebysrealty.com, מה שמשקף את הפרמיה על נוף לים וכתובת יוקרתית. La Californie, אזור מגורים יוקרתי על גבעה המפורסם בוילות ונופים פנורמיים למפרץ, רואה ממוצע של כ-€9,140 למ"ר cotedazur-sothebysrealty.com. אפילו רובע מרכז העיר "La Banane" (בין הקרואזט לשדרה הראשית) נחשב מאוד – לא בזכות הנוף אלא בזכות הנוחות. המיקום המרכזי והביקוש להשכרה כל השנה (מכנסים ותיירות) הופכים אותו לאטרקטיבי במיוחד למשקיעים שמחפשים תשואות שכירות גבוהות cotedazur-sothebysrealty.com. מצד שני, אזורים כמו La Croix-des-Gardes (שכונה שקטה על גבעה) מציעים נופים יפים ושקט עם מעט פחות עניין של קונים זרים, מה ששומר על מחירים שם מעט סבירים יותר cotedazur-sothebysrealty.com. בסך הכל, השוק של קאן מאוד מפולח: דירות קטנות ישנות בפנים העיר עשויות להתחיל בסביבות €6,000 למ"ר, בעוד פנטהאוזים מודרניים או וילות היסטוריות במיקומים מובילים עולים בקלות על €20,000–€25,000 למ"ר cotedazur-sothebysrealty.com.
שוק השכירות: מגזר השכירות בקאן צפוף והולך ומצטמצם. היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך ירד בכל הגדלים (למשל, מספר המודעות לדירות 2 חדרים צנח בכ-25% משנה לשנה) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. עם פחות דירות פנויות להשכרה, דמי השכירות זינקו, במיוחד עבור הדירות המבוקשות ביותר. שכר הדירה החציוני לדירת חדר שינה אחד (2 pièces) הגיע לכ-950 אירו לחודש (עלייה של +8% בשנה) ondesdelimmo.com, בעוד שדירות סטודיו ממוצעות סביב 700 אירו (+1%). דירות משפחתיות גדולות יותר חוו עליות מחירים מתונות יותר, אך זמינותן ירדה באופן דרמטי (מספר המודעות לדירות 3–4 חדרים ירד ב-30–40% בשנה) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. המחסור בדירות להשכרה נובע בחלקו מחוקי התייעלות אנרגטית חדשים שמוציאים דירות בדירוג נמוך מהשוק my-french-house.com, וכן מבעלי דירות שמסבים נכסים להשכרה לטווח קצר רווחית יותר בתקופות אירועים. התוצאה היא שוק של בעלי דירות – תפוסה גבוהה ועליית מחירים. עבור משקיעים, שוק השכירות בקאן עשוי להיות מתגמל (ביקוש גבוה מצד תיירים ומנהלים), אם כי מחירי הנדל"ן כה גבוהים ש-תשואות השכירות נותרות מתונות (לעיתים 3–4% בשנה). ובכל זאת, לאור המשיכה הבינלאומית של קאן והזרם הקבוע של מבקרים, דירות במיקום טוב יכולות להניב הכנסה יציבה ועליית ערך לאורך זמן cotedazur-sothebysrealty.com.
תובנות על שוק הנדל"ן היוקרתי
קאן היא שם נרדף לנדל"ן יוקרתי, מבתי אחוזה בסגנון בל אפוק ועד דירות פנטהאוז מודרניות. בשנת 2025, מגזר היוקרה הגבוהה ביותר נשאר פעיל אך מראה סימנים של צמיחה מדודה ולא של טירוף. בין השנים 2022–2024, העיר חוותה למעשה ירידה של 45% בנפח העסקאות בנכסים שמעל מיליון אירו investropa.com. הדבר מרמז כי קצה השוק העליון הגיע לרמה זמנית, עם פחות עסקאות גדולות – ייתכן בשל אי-ודאות כלכלית עולמית או התקררות לאחר המגפה. עם זאת, המחירים בפסגה לא ירדו; הם ממשיכים לטפס באיטיות. בשנת 2024, ערכי הנדל"ן היוקרתי בקאן עדיין עלו לפחות +3% בממוצע, כאשר חלק מהמגזרים (למשל דירות גדולות) עלו אף יותר investropa.com ondesdelimmo.com. בסוף 2024, המחיר הממוצע למ"ר בקאן (כל המגזרים יחד) הגיע ל-€6,119 – כ-4.1% יותר מאשר בתחילת אותה שנה investropa.com – מה שממחיש עלייה מתונה אך עקבית בערכי היוקרה.ביקוש אולטרה-פריים: גורם הזוהר של קאן מבטיח שהביקוש לנכסים מובילים לעולם לא דועך באמת. וילות על קו המים, פנטהאוזים עם נוף לים ואחוזות היסטוריות תמיד נחשקים. אכן, בשנת 2024 חלק משמעותי ממכירות האולטרה-פריים בריביירה (בתים מעל 5 מיליון אירו) התרכזו בלוקיישנים בולטים כמו קאן, מונעים על ידי רוכשים בינלאומיים עשירים המחפשים נכסי יוקרה investropa.com. נכסים כאלה רבים נסחרים מחוץ לשוק דרך רשתות דיסקרטיות investropa.com. לה קליפורני ו-פאלם ביץ' בולטים כשני שכונות יוקרה בקאן שמושכות אנשים בעלי הון עתק. לה קליפורני מציעה וילות מבודדות על ראש גבעה עם שטחים ירוקים ונופים פנורמיים – כמה מהבתים הטובים ביותר בקאן נמצאים כאן cotedazur-sothebysrealty.com. פאלם ביץ', בקצה הקרואזט, מוערכת בזכות המיקום על קו המים והבלעדיות השקטה שלה; פיתוחים ושיפוצים אחרונים באזור זה רק הגבירו את האטרקטיביות שלו cotedazur-sothebysrealty.com. וילה מודרנית עם חמישה חדרי שינה באזורים אלו יכולה בקלות לדרוש 10–20 מיליון אירו+, בעוד שפנטהאוזים משופצים על הקרואזט עם מרפסות המשקיפות למפרץ גם הם מגיעים לתגי מחיר של מיליוני אירו. תקרת היוקרה ממשיכה לעלות: לאורך הריביירה, אחוזות אולטרה-פריים אמיתיות (במיוחד נכסים גדולים על קו המים) נמכרו בין 18–30 מיליון אירו בשנים האחרונות investropa.com, ואזורי יוקרה סמוכים כמו סן-ז'אן-קאפ-פרא מציגים ממוצעים של מעל 28,000 אירו למ"ר עם שיאי מכירות של מעל 70,000 אירו למ"ר investropa.com. קאן עצמה נהנית מהשפעת ההילה הזו – היא עדיין מעט יותר "ברת השגה" ממונקו או קאפ פרא, מה שבפועל מחזק את האטרקטיביות שלה עבור אליטות בינלאומיות שמחפשות בית שני יוקרתי שמציע עדיין ערך יחסי.
פרופיל הקונים: מגזר היוקרה בקאן מונע ברובו על ידי הון זר ורוכשי בתים שניים. משקיעים בינלאומיים – במיוחד מהמזרח התיכון, צפון אמריקה ואירופה – פעילים מאוד בקצה העליון של השוק investropa.com investropa.com. קונים ממדינות המפרץ (GCC) השקיעו כ-€1–2 מיליארד בנדל"ן בריביירה הצרפתית רק בשנת 2024 investropa.com investropa.com, רובם בווילות ודירות אולטרה-יוקרתיות. אמריקאים הגבירו גם הם את נוכחותם, בעידוד הדולר החזק והמוניטין הזוהר של קאן investropa.com. במקביל, קונים בריטים (שהיו מסורתית חזקים בריביירה) חוזרים גם הם, הודות לעלייה בעושר במדינתם ולמרות המורכבויות הקשורות לברקזיט investropa.com. ראוי לציין כי אוליגרכים רוסים היו שחקנים משמעותיים בשוק היוקרה של קאן בעשורים האחרונים; בעוד שסנקציות האיחוד האירופי מאז 2022 צמצמו חלק מהפעילות הזו (עשרות וילות בבעלות רוסים בריביירה הוקפאו על ידי הרשויות politico.eu), רבים מהרוסים האמידים עדיין פועלים באמצעות פרוקסי או בני משפחה שאינם תחת סנקציות, ושומרים על נוכחות באזור politico.eu politico.eu. לסיכום, שוק הנדל"ן היוקרתי של קאן הוא באמת בינלאומי: שילוב של אירופאים, בני מלוכה מהמזרח התיכון, אמריקאים אמידים ומיליונרים גלובליים נוספים – כולם מתחרים על נתח מאורח החיים של קוט ד'אזור. הביקוש המגוון הזה מבודד את קצה השוק – גם אם קבוצה אחת מאטה, לעיתים קרובות קבוצה אחרת תופסת את מקומה.
תחזית נדל"ן מסחרי
הנדל"ן המסחרי של קאן קשור באופן הדוק לזהותה כמרכז עולמי לאירועים ותיירות. הכלכלה של העיר נשענת במידה רבה על כנסים, פסטיבלים, אירוח וקמעונאות יוקרתית – ותחומים אלו מניעים את הביקוש לשטחים מסחריים.
אירוח ואירועים: שוק האירוח בקאן הוא אבן יסוד בנדל"ן המסחרי, הודות ללוח האירועים העמוס של העיר. מדי שנה מארחת קאן אירועים בינלאומיים – פסטיבל הסרטים בקאן, פסטיבל הפרסום Lions, MIPIM (כנס נדל"ן עולמי), פסטיבלי מוזיקה ושיט – שמגדילים את אוכלוסיית העיר וממלאים כל חדר במלון. לדוגמה, פסטיבל הסרטים בקאן שמתקיים במאי מושך מעל 200,000 מבקרים (על בסיס של 75,000 תושבים בלבד) ומכניס כ-200 מיליון אירו לכלכלה המקומית בתוך שבועיים livingonthecotedazur.com. אירוע יחיד זה מהווה כרבע מהכנסות התיירות השנתיות של קאן livingonthecotedazur.com. אירועים בסדר גודל כזה מתורגמים לביקוש עצום למלונות, השכרות קצרות טווח, מסעדות וקמעונאות. מלונות יוקרה על קו החוף ואירוח בוטיק נהנים מתפוסה כמעט מלאה בתקופות השיא, ומחירי הלינה מזנקים. הלחץ אינו עונתי בלבד – קאן פועלת להרחבת תיירות העסקים לאורך כל השנה כדי לאזן בין השיאים לשפל. ארמון הפסטיבלים (מרכז הכנסים הראשי של קאן) משקיע בשדרוגים – למשל, השקעה של מיליון אירו ב-2024 להתקנת טכנולוגיית סאונד דולבי אטמוס מתקדמת en.palaisdesfestivals.com – במטרה למשוך כנסים ואירועים עסקיים נוספים מחוץ לעונת הקיץ. המטרה היא אסטרטגיית "תיירות 12 חודשים" en.palaisdesfestivals.com: על ידי אירוח כנסים, תערוכות ופסטיבלים קטנים בסתיו ובחורף, קאן שומרת על פעילות המלונות והאולמות גם מעבר לשיאי הקיץ והפסטיבלים המסורתיים. עבור נדל"ן מסחרי, המשמעות היא ביקוש יציב לשטחי אירועים ולנכסי אירוח. משקיעים ממשיכים להתעניין במלונות בקאן, אף שמחירי הכניסה גבוהים וההיצע מוגבל (מעט מלונות במרכז העיר מוצעים למכירה לעיתים קרובות). אנו רואים גם עניין רב בנכסי השכרה יוקרתיים לטווח קצר (וילות ודירות) המיועדים לסלבריטאים, מנהלים ותיירים אמידים – מה שמטשטש למעשה את הגבול בין השקעה למגורים להשקעה מסחרית.
קמעונאות: הקמעונאות היוקרתית בקאן משגשגת בזכות הוצאות תיירים ומקומיים על מותרות. הריבוע הזהוב סביב לה קרואזט ורחוב ד'אנטיב מאכלס בוטיקים יוקרתיים, חנויות דגל של מעצבים, גלריות ותכשיטנים. במהלך אירועים מרכזיים, חנויות אלו חוות גל של מבקרים אמידים (שחקנים, מפיקי קולנוע, אנשי עסקים) שיכול להוות נתח משמעותי מהמכירות השנתיות. דמי השכירות הקמעונאיים בקטעים המרכזיים של הקרואזט נחשבים בין הגבוהים ביותר בצרפת מחוץ לפריז, בזכות יוקרת המיקום. יוזמת העיר לשדרוג לה קרואזט (מפורטת בהמשך) כוללת שיפור חוויית הקניות – טיילות מורחבות, תאורה ואבטחה משופרות – מה שצפוי להגדיל עוד יותר את תנועת הלקוחות cannes.com. המסחר המקומי (כמו מסעדות, בתי קפה ושירותים) נהנה גם הוא משגשוגה של קאן ומהאירועים שבה. שכונות כמו לה סוקה (העיר העתיקה) והקרֶה ד'אור שוקקות מסחר בעונה החמה. למרות שהמסחר המקוון והחששות הכלכליים הגלובליים מהווים אתגר, הקמעונאות הפיזית בקאן, במיוחד היוקרתית, נותרת עמידה בזכות ההיבט החווייתי – קונים אמידים שמבקרים באירועים נוצצים או בחופשות מעדיפים לקנות פיזית על הקרואזט. לכן, התיאבון של משקיעים ליחידות מסחריות במיקום טוב (חנויות, מסעדות) נשאר חיובי, אם כי התשואות נמוכות יחסית בשל ערכי הנדל"ן הגבוהים.
משרדים: שוק המשרדים הוא נתח קטן יותר מענף המסחר בקאן, אך לא כדאי להתעלם ממנו. בניגוד לערים גדולות, קאן אינה מרכז משרדים עיקרי; עם זאת, יש ביקוש למרחבים מקצועיים מענפים הקשורים לכלכלה המקומית – חברות ניהול אירועים, חברות קולנוע ומדיה, מתווכי יאכטות, שירותי נדל"ן ופיננסים ועוד. משרדים רבים מרוכזים במרכז העיר וסביבתו (למשל ליד תחנת הרכבת או בקאן לה בוקה). פיתוח בולט הוא היווצרות אשכול קריאייטיב/אודיו-ויזואלי סביב קמפוס באסטיד רוז' החדש (מערב קאן): יוזמת "Cannes On Air" הביאה לעיר קמפוס אוניברסיטאי, חממת עסקים ואולפנים, במטרה למשוך סטארט-אפים מדיה וחברות תעשיית הקולנוע cannes.com. הדבר מוסיף מתקני משרדים ואולפנים מודרניים לתמיכה בענף הקולנוע והיצירה של קאן. בנוסף, חללי עבודה משותפים צצו כדי לשרת אנשי מקצוע ניידים שנמשכים לאורח החיים של הריביירה. בסך הכול, שיעור הוואקנסי במשרדים בקאן נמוך יחסית, אך דמי השכירות אינם ברמות של ערים גדולות. הביקוש העתידי למשרדים ואולפנים עשוי לגדול אם קאן תצליח להרחיב את כלכלת ההייטק והיצירה שלה באמצעות פרויקטים כמו Cannes On Air.
לסיכום, התחזית המסחרית של קאן ל-2025 היא אופטימית, בזכות מעמדה הייחודי באירועים עולמיים ותיירות יוקרתית. נכסי אירוח ושטחי מסחר במיקום טוב צפויים להישאר מבוקשים. מאמצי העיר למודרניזציה של התשתיות ולגיוון (הייטק, חינוך, אירועים כל השנה) צפויים לחזק עוד יותר את שוק הנדל"ן המסחרי, ולהפוך את קאן לא רק ליעד קיץ אלא גם למוקד עסקי אטרקטיבי.
פיתוחים חדשים ופרויקטי תשתית
למרות הנוף העירוני הוותיק שלה, קאן חווה מספר פיתוחים ושדרוגים בולטים שעתידים לעצב את שוק הנדל"ן שלה בשנים הקרובות. פרויקטים מרכזיים כוללים:
- שדרוג לה קרואזט: שדרות לה קרואזט האגדית – הרצועה המפורסמת ביותר של קאן – עוברת שיפוץ ועיצוב מחדש חד-פעמי בדור. העיר השיקה תחרות אדריכלים בינלאומית גדולה וחשפה את התוכנית הזוכה בסוף 2022 cannes.com. בהובלת משרדים ידועים (כולל Snøhetta ו-Atelier Roland Castro), הפרויקט יצא לדרך בתחילת 2024 cannes.com. הוא כולל המודרניזציה של תשתיות תת-קרקעיות, יצירת רשת אנרגיה תרמית-תלאסו מתחדשת לבנייני החוף, ולאחר מכן חידוש מלא של המרחבים הציבוריים של הקרואזט cannes.com. השדרה תהפוך לידידותית יותר להולכי רגל, בטוחה ואלגנטית – עם תאורה משופרת, גינון וטיילות רחבות יותר להנאת היומיום ולאירועים יוקרתיים cannes.com. השקעה זו תחזק את היוקרה של לה קרואזט, ותיטיב עם בתי המלון, החנויות והדירות היוקרתיות שלאורכה. במונחי נדל"ן, קרואזט מחודשת צפויה לחזק את ערך הנכסים בסביבה (הנחשבים כבר מהגבוהים ביותר) ולשמר את היתרון התחרותי של קאן במשיכת אירועים ותיירים.
- מרכז היצירה “Cannes On Air”: קאן מגוונת את עצמה עם פיתוח מערכת אקולוגית יצירתית וטכנולוגית שמרוכזת באזור קאן-לה-בוקה (הקצה המערבי של העיר). גולת הכותרת היא קמפוס היצירה בסטיד רוז', שנפתח ב-2021 וכיום מארח כ-1,000 סטודנטים (קמפוס ז'ורז' מלייס של אוניברסיטת קוט ד'אזור) cannesthebrand.com. קמפוס זה מתמקד במקצועות קולנוע, טלוויזיה ומולטימדיה – מתאים לעיר של קולנוע. סביבו נמצא מאיץ עסקים ואולפנים חדשים כחלק מיוזמת “Cannes On Air” cannes.com. המטרה היא להפוך את קאן למרכז הפקה אודיו-ויזואלי מרכזי, ולעגן חברות יצירתיות באופן מקומי cannes.com. עבור נדל"ן, המשמעות היא שטחי משרדים חדשים, מתקני לימוד ואולי גם מעונות סטודנטים בקאן-לה-בוקה. יש גם את Cineum Cannes, קומפלקס קולנוע עתידני שנפתח בבסטיד רוז', ומסמן את מחויבותה של קאן לתשתיות מתקדמות לתעשיית הקולנוע. עם הזמן, פרויקטים אלה עשויים להעלות את ערך הנדל"ן של רובע לה-בוקה ולעודד פיתוח נוסף לשימושים מעורבים (למשל, אולפנים, לופטים לעבודה משותפת, דירות ברות-השגה לאנשי מקצוע צעירים).
- שדרוגי נמל ומרינה: לאור מעמדה של קאן כיעד יאכטות, תשתיות המרינה הן עדיפות עליונה. פרויקט רב-שלבי מתבצע להרחבה ולמודרניזציה של הנמל הישן של קאן (Vieux-Port) והמתקנים הסמוכים. עד 2024, התוכניות כוללות הארכת רציף ז'טי אלבר-אדוארד ועיצוב מחדש של אזור לאובף, עם תוספת של אלפי מטרים רבועים של שטח נמל חדש boatindustry.com. זה יאפשר לנמל לארח יותר יאכטות ויאכטות גדולות יותר ולשפר את שירותי הנוסעים (חשוב גם להורדת נוסעים מספינות תענוגות). מרינה מורחבת מחזקת את האטרקטיביות של קאן לבעלי יאכטות עשירים ועלולה להוביל לשטחי מסחר חדשים על קו המים – מסעדות, בוטיקים, ואולי מתיחת פנים לאזור שמסביב לנמל. בנוסף, Port Canto בקצה השני של הקרואזט עבר שיפורים, כולל טיילת חדשה ובית ספר לשיט. תשתיות ימיות טובות יותר נוטות ליצור אפקט הילה על נדל"ן יוקרתי, שכן חובבי יאכטות לעיתים קרובות רוכשים נכסים מקומיים – שדרוג עגינה היום עשוי להוביל למכירת וילה מחר.
- שיפורי תחבורה: ברמה האזורית, שיפורים בקישוריות מיטיבים עם קאן. העיר מחוברת לרשת הרכבות TER ו-TGV, ושדרוגים הדרגתיים (שיפורי מסילה, הגדלת תדירות השירות) מתבצעים במטרה לקצר את זמני הנסיעה לניס ומעבר לה. נמל התעופה ניס קוט ד'אזור (שדה התעופה הבינלאומי הקרוב ביותר, כ-30 דקות מקאן) ממשיך להרחיב קווים – קריטי לרוכשים בינלאומיים ולמשתתפי אירועים. ברמה המקומית, קאן השקיעה בשיפור זרימת התנועה ופתרונות חניה (כגון מערכות חניה חכמות חדשות) cannes.com כדי להתמודד עם הגידול בהגעה לאירועים. יש גם דיונים על הרחבות רכבת מהירה עתידיות ואפילו מערכות טראם או BRT (תחבורה מהירה באוטובוסים) לאורך החוף, אם כי אלו תוכניות לטווח ארוך. כל שדרוגי התשתית הללו מגבירים את האטרקטיביות של שוק הנדל"ן בקאן, שכן שיפור הנגישות ואיכות החיים העירונית הופכים את העיר לנוחה יותר למגורים, עבודה והשקעה.
לסיכום, התכנון והפיתוח העירוני בקאן מאזנים בין שימור לחדשנות. על ידי טיפוח הפנינה שלה (לה קרואזט), עידוד תעשיות יצירתיות חדשות, ושדרוג מתקני תחבורה וים, קאן מבטיחה להישאר יעד ברמה עולמית. משקיעי נדל"ן ובעלי בתים צפויים להרוויח, שכן פרויקטים אלו מובילים לעיתים קרובות לעליית ערך, במיוחד באזורים המושפעים ישירות (קו החוף, לה בוקה, אזור הנמל). קאן אולי היסטורית, אך בהחלט לא עומדת במקום ב-2025.
השקעות זרות ודמוגרפיית רוכשים
רוכשים בינלאומיים היו מאז ומתמיד חלק בלתי נפרד משוק הנדל"ן של קאן, וחשיבותם רק גדלה ב-2025. הערכות מצביעות על כך שזרים מהווים כ-30% מכלל רוכשי הנדל"ן בריביירה הצרפתית (כולל קאן) investropa.com. במגזר היוקרה של קאן, שיעור הרוכשים הזרים אף גבוה יותר. הנה מבט מקרוב על מי קונה:
- אירופה (בריטניה, האיחוד האירופי ושווייץ): רוכשים אירופאים מהווים יחד את קבוצת המשקיעים הזרים הגדולה ביותר באזור – כ-40% מהעסקאות הבינלאומיות ב-2024 בוצעו על ידי אירופאים investropa.com. רוכשים בריטים ממשיכים להיות פעילים מאוד בקאן, נמשכים לקשרים תרבותיים ולאורח החיים, גם לאחר הברקזיט. ליש"ט חזקה בשנים האחרונות והכנסות עולות בבריטניה חידשו את העניין של הבריטים בבתים בריביירה investropa.com. לצידם, רוכשים גרמנים, שווייצרים, בלגים וסקנדינבים מחפשים בתים שניים או נכסי השקעה, ומעריכים את היציבות והזוהר של קאן. רוכשים רבים מהאיחוד האירופי מעדיפים דירות על הקרואזט או וילות במתחמים מאובטחים כבתים לחופשה.
- המזרח התיכון (מדינות המפרץ): אולי המגזר המשפיע ביותר לאחרונה, משקיעים ממדינות מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ (GCC) – במיוחד ערב הסעודית, איחוד האמירויות, קטר וכווית – מזרימים הון לקאן. בשנת 2024, רוכשים מה-GCC לבדם היוו כ-25% מכלל רכישות הנדל"ן הזרות, והוציאו מעל 2 מיליארד אירו על נדל"ן בריביירה investropa.com. הם בדרך כלל מכוונים לנכסים אולטרה-יוקרתיים: וילות על קו המים, אחוזות מפוארות ופרויקטים של פיתוח יוקרה. רוכשים אלה מעריכים פרטיות ויוקרה; אזורים כמו לה קליפורני (עם וילות מגודרות רחבות ידיים) או פרויקטים חדשים של דירות יוקרה מושכים אותם. העניין שלהם מונע הן מאורח חיים (בריחה מהקיץ הקיצוני, הנאה מהסצנה החברתית של הריביירה) והן מגיוון השקעות. גל הרכישות מהמזרח התיכון סייע לשמור על מחירי היוקרה הגבוהים יציבים, שכן כוח הקנייה שלהם משמעותי.
- צפון אמריקה (ארה"ב וקנדה): אמריקאים הפכו לכוח עולה בשוק קאן. עם התחזקות הדולר האמריקאי מול האירו, אמריקאים מוצאים "מציאות" בנדל"ן אירופי – למעשה מקבלים הנחה דרך שערי החליפין investropa.com. בין 2019–2023, ערכי הנדל"ן באזור עלו בחלקם הודות לרוכשים מארה"ב ומהמזרח התיכון שניצלו תנודות מטבע חיוביות investropa.com. עד 2025, מספר הפניות מרוכשים אמריקאים עלה בחדות (מקור אחד ציין עלייה של כמעט 30% בהתעניינות מארה"ב בתחילת 2025 לעומת 2024) my-french-house.com. רוכשים אלה מחפשים לרוב השקעות באורח חיים: פייד-א-טר לנופש (עם פוטנציאל השכרה כשהם לא שם), או אפילו מעבר חלקי כדי ליהנות מהאקלים של הריביירה. אנו רואים גם עניין מקנדה, אם כי בהיקף מצומצם יותר. צפון אמריקאים נוטים לרכוש באזורים מוכרים (הם אוהבים את הקרואסט ואת פאלם ביץ' בגלל הזוהר, או את קאפ ד'אנטיב הסמוכה לאחוזות). הסביבה הכלכלית והפוליטית היציבה יחסית של ממשלת צרפת, בנוסף לאמנות מס ייעודיות וללא מגבלות על בעלות זרה, הופכים את ההשקעה לנוחה עבור רוכשים אמריקאים investropa.com.
- רוסיה וחבר המדינות: רוסים היו היסטורית שחקנים מרכזיים בנדל"ן היוקרתי של קאן – רכשו אחוזות על קו החוף ופנטהאוזים לאורך שנות ה-2000 וה-2010. רשמית, סנקציות מאז 2022 צמצמו זאת: צרפת הקפיאה כ-50 נכסים בבעלות רוסים שהוטלו עליהם סנקציות (רבים בריביירה) politico.eu. עם זאת, המציאות מורכבת יותר. מוערך כי ישנם כ-30,000 דוברי רוסית החיים באזור קוט ד'אזור (קאן, אנטיב, מונקו וכו'), ועדויות אנקדוטליות מצביעות על כך שרבים מהרוסים האמידים עדיין מבלים בשקט באזור דרך משפחה או מבנים תאגידיים לא גלויים politico.eu politico.eu. בעוד שרכישות גלויות חדשות של רוסים פחתו בשל מגבלות פיננסיות ווויזה, פעילות מסוימת נמשכת מתחת לרדאר. בנוסף, רוכשים ממדינות סובייטיות לשעבר אחרות (אוקראינה, קזחסטן וכו') גילו עניין בנדל"ן בריביירה, לעיתים ממלאים את מקומם של הרוסים. בקיצור, הכסף ממזרח אירופה לא נעלם, אלא פשוט דיסקרטי יותר ב-2025.
- סין ואזורים נוספים: רוכשים מסין ומזרח אסיה פחות נפוצים בקאן לעומת שווקי פריז או לונדון, אך הם מופיעים מדי פעם ברכישות יוקרתיות במיוחד (לעיתים מעדיפים את פריז לעסקים ואת קאן לבתים לנופש). כמה בעלי הון הודים ואנשים מאזורים אחרים באסיה או אפריקה גם הם מחפשים נכסים בקאן כחלק מגיוון תיק השקעות עולמי. מספרם קטן אך בולט כאשר הם רוכשים נכסים בולטים.
מניעים: מדוע רוכשים בינלאומיים נוהרים לקאן? המשותף הוא אורח החיים וביטחון ההשקעה. קאן מציעה שילוב נדיר של יוקרה ותרבות – מהפלגות יאכטות ועד גלאות קולנוע – בסביבה פוליטית יציבה. משקיעים זרים נהנים גם משערי חליפין נוחים (כפי שצוין לגבי אמריקאים) וריביות שעדיין נמוכות באירופה. לממשלת צרפת מדיניות ידידותית כלפי בעלי נכסים זרים; לדוגמה, ישנם משטרי מס אטרקטיביים ללא תושבים ואין קנסות מס רכישה נוספים, בניגוד למדינות אחרות. כל זה, יחד עם הזוהר הנצחי של הריביירה, מבטיח ביקוש זר חזק. ב-2024, עם התאוששות התיירות לאחר הקורונה, דיווחו מתווכים על עלייה בצפיות נכסים מצד זרים והתחדשות עניין ברכישה investropa.com – מגמה שצפויה להימשך. למעשה, סוכנויות מציינות שאלמלא ההיצע המוגבל, היו מתבצעות עוד יותר עסקאות בינלאומיות. לעת עתה, רוכשים זרים ממשיכים לספוג נתח משמעותי משוק היוקרה של קאן, תומכים ברמות המחירים ומוסיפים נופך קוסמופוליטי לנוף הבעלות.
תחזיות מחירים ופוטנציאל השקעה
בהסתכלות קדימה, הקונצנזוס הוא ש-שוק הנדל"ן בקאן ימשיך במגמת עלייה בשלוש עד חמש השנים הקרובות, אם כי בקצב מתון. מספר תחזיות ודעות מומחים מרמזות על צמיחה מתונה ולא על בועה ספקולטיבית. הנה התחזיות המרכזיות והגורמים המשפיעים:
- המשך עליית מחירים: אנליסטים צופים שערכי הנדל"ן בקאן (ובכל הריביירה הצרפתית) ימשיכו לעלות בטווח הבינוני, הודות לחוסר איזון בסיסי בין היצע לביקוש. סוכנות בינלאומית מובילה, Savills, צופה שמחירי הבתים בצרפת יעלו בכ-+4% ב-2025 investropa.com – ושווקים יוקרתיים כמו קוט ד'אזור עשויים לעמוד ביעד זה או אף לעקוף אותו. השילוב של קרקע מוגבלת לבנייה חדשה וביקוש מתמשך יוצר רף תחתון למחירים investropa.com. קאן כמעט בנויה כולה (תחומה בים ובגבעות), וכללי תכנון מחמירים מגנים על אופייה ההיסטורי והיופי הטבעי שלה investropa.com. לכן, אלא אם תתרחש משבר כלכלי גדול, רוב המומחים סבורים שיש סיכוי נמוך ל"קריסת" מחירים. במקום זאת, צפויות עליות שנתיות מתונות באחוזים בודדים, שבמצטבר ממשיכות לדחוף את קאן לשיאי מחירים חדשים. למעשה, כבר ב-2024 נרשמה עליית מחירים ממוצעת של כ-8.7% בריביירה investropa.com (ואזורים חמים כמו סן-טרופה אף יותר), וצפוי שגם 2025 תביא עליות נוספות, אם כי מתונות יותר investropa.com.
- תחזית מגזר היוקרה: מגזר היוקרה בקאן צפוי לצמוח לאט אך בהתמדה. כפי שצוין, היקפי העסקאות בנכסים בשווי של שבע ספרות ירדו בשנים האחרונות, מה שמרמז על התקררות מסוימת. קדימה, התחזיות מצביעות על כך ש-מחירי העל-יוקרה בקאן יתייצבו או יעלו רק במעט בטווח הקרוב investropa.com. נגישות במחירים הגבוהים ביותר (אפילו לעשירים) וגל עניין גובר באזורים סמוכים (כמו מונקו או קאפ ד'אנטיב) עשויים להגביל את הצמיחה במגזר היקר ביותר של קאן. לעומת זאת, ערי ריביירה "מתפתחות" מסוימות עשויות לראות הערכה מהירה יותר. לדוגמה, אנטיב צפויה לעקוף את קאן בצמיחת מחירים – היא רשמה זינוק מדהים של +20.8% במחירים הממוצעים בשנה אחת בלבד investropa.com, מונע על ידי קונים צעירים ותשתיות חדשות, והמומנטום הזה עשוי להימשך. עם זאת, שוק היוקרה של קאן אינו קופא: המשיכה המתמשכת של העיר מבטיחה שהיא תשמור על ערכה ותתייקר במתינות, פשוט בלי העליות החדות של העבר. היא נשארת מיקום "בלו-צ'יפ" למשקיעים לטווח ארוך, גם אם אחוזי הצמיחה גבוהים יותר במקומות אחרים.
- תשואות שכירות ותשואות השקעה: מגמה שכדאי לעקוב אחריה היא הידוק תשואות השכירות. מאחר שמחירי המכירה עולים מהר יותר מהשכירות במקרים רבים, צפוי שתשואות השכירות ימשיכו להצטמצם investropa.com. בפשטות, אם תרכוש דירה כעת ותשכיר אותה, התשואה השנתית שלך על מחיר הרכישה עשויה להיות מעט נמוכה יותר בשנים הקרובות, אלא אם דמי השכירות יזנקו משמעותית. זה כבר מורגש: למרות עליות בשכירות, מחירי הרכישה הגבוהים גורמים לכך שהתשואות בריביירה (~3-4%) נמוכות מאזורים אחרים investropa.com investropa.com. משקיעים שמסתמכים על הכנסה צריכים לקחת זאת בחשבון. עם זאת, רבים מהמשקיעים בקאן מתמקדים יותר ב-השבחת הון ושימוש באורח חיים מאשר במקסום תשואה. מהבחינה הזו, החזקת נכס בקאן עדיין נראית מבטיחה – צפי לעליית ערך בתוספת אפשרות לרווחים גדולים אם תשביח את הנכס או אם השוק יתחמם (למשל, אם אירועים גלובליים יביאו גל נוסף של קונים עשירים לנכסי מקלט בטוח כמו נדל"ן בריביירה).
- תחושת מומחים: סוכנים ומומחים מקומיים מציירים תמונה זהירה אך אופטימית. השוק ב-2025 התייצב מהמרוץ הסוער שלאחר המגפה, והוא "מתנרמל" לפעילות יציבה my-french-house.com. ישנה תחושת ביטחון הודות לירידת האינפלציה וריביות צפויות יותר בצרפת my-french-house.com. עם זאת, הרגישות נותרת: כל עלייה חדה בריביות או זעזוע גיאופוליטי משמעותי עלולים לצנן את הביקוש, במיוחד בקרב קונים מקומיים התלויים במימון my-french-house.com. מהצד החיובי, גורמים בינלאומיים – כמו חזרת הנסיעות וקונים זרים – פועלים כרוח גבית. כאשר קווי התעופה מתחברים מחדש ומגמות המטבע מיטיבות עם משקיעים מחו"ל, הביקוש הזר עשוי להתחזק, ולהעלות את המחירים במתינות investropa.com investropa.com. בנוסף, יוזמות צרפת (כמו הארכת תמריצי מס לשיפוצי אנרגיה ושמירה על ריביות נוחות לרוכשים) מחזקות את יסודות השוק my-french-house.com my-french-house.com. סיכונים וקלפים פרועים: בעוד התחזית הבסיסית היא צמיחה, קיימים תרחישים של ירידות קלות. ניתוח אחד מציע כי נכסים באזורים התלויים מאוד בתיירות עשויים לחוות ריכוך קל במחירים אם אי-ודאות כלכלית עולמית תפגע בנסיעות או בהוצאות investropa.com. אינדיקטורים מוקדמים ב-2024 הראו תנודות מסוימות – לדוג' תפוסת מלונות עלתה וירדה בהתאם לחדשות כלכליות investropa.com. אם מיתון יפגע במדינות קנייה מרכזיות או אם התיירות תאט, הביקוש לבתים שניים עלול לדעוך זמנית. עם זאת, כל תיקון בקאן צפוי להיות מוגבל (אולי ירידה חד-ספרתית קטנה לכל היותר) וסביר שיהיה קצר מועד. המגמה הכללית, לאור היוקרה והמחסור בריביירה, היא כלפי מעלה בטווח הארוך. למעשה, נדל"ן בקאן נחשב להשקעה יציבה לטווח ארוך: לא חסין למחזורי שוק עולמיים, אך היסטורית עמיד מאוד ומהיר להתאושש גם אם מתרחש מיתון.
עבור משקיעים השוקלים את קאן, 3–5 השנים הקרובות מציעות פוטנציאל השקעה טוב עם יציבות יחסית. ייתכן שלא תראו תשואות דו-ספרתיות שנתיות, אך עליית ערך מתונה בשילוב עם יתרונות אורח החיים (ואפשרויות השכרה בתקופות אירועים) הופכים זאת לאטרקטיבי. פיזור בתוך האזור עשוי להיות חכם – למשל, יש משקיעים הבוחנים שווקים היקפיים סביב קאן שבהם הצמיחה עשויה להיות גבוהה יותר (שכונות מתפתחות או עיירות סמוכות) תוך שמירה על עוגן בקאן עצמה לביטחון. כמו תמיד, בחירת הנכס היא קריטית: נכסים במיקום טוב, עם נוף, בקאן צפויים להניב את הביצועים הטובים ביותר, ובתים העונים להעדפות חדשות (כמו תקנים אקולוגיים או מתקני בריאות) עשויים לזכות בפרמיה. למעשה, המגמה ל"יוקרה בת-קיימא" – פאנלים סולאריים, עיצוב חסכוני באנרגיה, ספא וחדרי כושר ביתיים – צפויה להוסיף ערך; מבנים עם תו תקן אקולוגי מהווים נתח הולך וגדל מהשוק והקונים מוכנים לשלם עליהם יותר investropa.com investropa.com. לכן, וילה עם גג סולארי או דירה בפרויקט ירוק חדש עשויות לראות עליית ערך מעל הממוצע.
בשורה התחתונה: צפו שמחירי קאן יטפסו בהדרגה בשנים הקרובות, כאשר בתים יוקרתיים ישמרו על ערכם ובתים בשוק הביניים עשויים לראות את העליות האחוזיות הגדולות ביותר ככל שיותר קונים יתחרו על מלאי מוגבל. תחזית ההשקעה חיובית, אם כי משקיעים מתוחכמים ימשיכו לעקוב אחרי ריביות ואיתותים כלכליים גלובליים. אם אתם מתכננים לרכוש בקאן, ייתכן שכדאי לעשות זאת מוקדם מאשר מאוחר – ואז נותר רק ליהנות מאורח החיים של קוט ד'אזור בתקווה שהנכס יעלה בערכו.
השוואה לשווקי ריביירה סמוכים
קאן היא כוכבת הריביירה הצרפתית, אבל איך היא משתווה לשכנותיה המפורסמות? הנה השוואה מהירה בין קאן, ניס, אנטיב ומונקו בשנת 2025:
- ניס: בתור העיר הגדולה ביותר בריביירה, ניס מציעה שוק מגוון יותר וקצת יותר נגיש כלכלית מאשר קאן. מחירי הנדל"ן הממוצעים בניס הם כ-€5,500 למ"ר investropa.com – נמוך משמעותית מה-€6,100 של קאן. בשנת 2024, ניס חוותה עליית מחירים מתונה (+2% משנה לשנה בדירות) investropa.com, מה שמעיד על שוק יציב ובשל. האטרקטיביות של ניס טמונה בשירותים העירוניים שלה ובתשתיות המשתפרות (הטראם, שדה התעופה הבינלאומי וכו'). היא מושכת קונים זרים ומקומיים, כולל כאלה שמוצאים את קאן יקרה מדי. חלק מהשכונות על קו החוף בניס (מון בורון, פרומנאד דז אנגלה) יקרות למדי, אך בסך הכול, ניס נותנת יותר שטח לכל יורו מאשר קאן. התשואות מהשכרה בניס יכולות להיות מעט גבוהות יותר בשל מחירי הכניסה הנמוכים – משקיעים עשויים לראות תשואות של כ-4% בניס לעומת 3% בקאן, תלוי במיקום. עם זאת, קאן מציעה כנראה יותר יוקרה ובלעדיות, מה שמשתקף בפרמיה שלה. לסיכום, ניס היא בת הדודה הזולה יותר של קאן: ביקוש חזק, פוטנציאל צמיחה סביר (במיוחד ככל שניס ממשיכה בשדרוגים עירוניים), אך ללא נישת הבוטיק היוקרתית שמגדירה את קאן.
- אנטיב (וגם חואן-לה-פן): ממוקמת ממש לאורך החוף, אנטיב מתחזקת מאוד בזירת הנדל"ן. באופן מסורתי, המחירים באנטיב היו נמוכים מאלו של קאן, אך זינוק לאחרונה צמצם את הפער. למעשה, מחירי הנדל"ן באנטיב קפצו בכ-20% בשנה אחת בלבד investropa.com, אחד משיעורי הצמיחה הגבוהים בצרפת. הזינוק הזה מיוחס לג'נטריפיקציה, משפחות ורוכשים צעירים שעוברים לאזור, וקישורי תחבורה חדשים (אנטיב נהנית מרכבת החוף ושיפורי כבישים) investropa.com. גם לאחר הקפיצה הזו, המחירים באנטיב עדיין בדרך כלל מעט נמוכים יותר מאשר בקאן – במיוחד עבור נכסים דומים – אך המגמה היא כלפי מעלה. אנטיב מציעה מגורים בעיר עתיקה קסומה, חופים פופולריים, ואת חצי האי היוקרתי קאפ ד'אנטיב (המנוקד בוילות של מיליארדרים). זהו סיפור של שני שווקים: נכסי היוקרה של קאפ ד'אנטיב שמתחרים בקאן במחיר (וילות כאן יכולות לעלות על €10–20 מיליון), לעומת הדירות המתונות יותר בעיר שנגישות לרוכשים מהמעמד הבינוני-גבוה. משקיעים מציינים כי תשואות השכירות באנטיב (~4-5%) למעשה מעט גבוהות יותר מאשר בקאן investropa.com, בזכות שוק השכרה חזק (באנטיב יש קהילת אקספטים גדולה ופארק טכנולוגי סמוך בסופיה-אנטיפוליס, בנוסף לשוכרי קיץ). נכון ל-2025, רבים רואים ב-אנטיב כהזדמנות לצמיחה גבוהה – היא נהנית מהשפעות של אנשים שמחיר קאן גבוה מדי עבורם ומהשילוב הייחודי של קסם עתיק ויוקרה (מוזיאון פיקאסו, מרינה ליאכטות וכו'). אם קאן נחשבת לבשלה ויקרה, אנטיב היא חמה ומטפסת, אם כי ייתכן שחסרה לה מעט מהזוהר של השטיח האדום של קאן. מונקו: מונקו היא ליגה בפני עצמה – מיקרו-מדינה של עושר קיצוני ושוק הנדל"ן היקר ביותר באירופה. להשוות את מונקו לקאן זה כמעט לא הוגן כלפי קאן! המחירים הממוצעים במונקו הם אסטרונומיים, לעיתים קרובות מצוטטים סביב €50,000 למ"ר במיקומים מובילים, עם עסקאות שיא הרבה מעבר לכך. לשם השוואה, הממוצעים הגבוהים ביותר בקאן (~€11,000 למ"ר על הקרואזט cotedazur-sothebysrealty.com) נראים קטנים. אפילו אזורי יוקרה אחרים בריביירה כמו קאפ פרא (Cap Ferrat) לא משתווים למונקו, למרות שהם מתקרבים במקרים אולטרה-יוקרתיים (למשל, הממוצע בקאפ פרא הוא ~€28,500 למ"ר, עם מכירות מסוימות ב-€70,000 למ"ר investropa.com). המחירים במונקו ממשיכים לנסוק בעקביות – היצע מוגבל וביקוש עולמי של מיליונרים דוחפים אותם למעלה שנה אחר שנה. לאחרונה, מונקו והאזור הסמוך קאפ פרא ראו עלייה של 15–20% בערכי אולטרה-יוקרה מאז 2019 investropa.com. קונים זרים רבים ששוקלים את קאן בוחנים גם את מונקו בזכות מעמדה כמקלט מס, ביטחון ובלעדיות. עם זאת, רף הכניסה במונקו גבוה במיוחד (דירת חדר קטנה יכולה לעלות כמו דירת יוקרה גדולה בקאן). למי שרוצה את סגנון החיים של הריביירה ברמה הגבוהה ביותר אך מוצא את מונקו אינטנסיבית או יקרה מדי, קאן יכולה להיות אלטרנטיבה אטרקטיבית – מציעה אורח חיים יוקרתי דומה בשבריר מהעלות של מונקו, עם יותר פרטיות ועיר גדולה מסביב. למעשה, מונקו מיועדת לעשירים ביותר שמעדיפים את יתרונות הנסיכות, בעוד שקאן פונה לפלח יוקרה רחב יותר הכולל גם עשירים מאוד וגם אמידים בלבד. משקיעי נדל"ן שמחפשים עליית ערך ראו את העלייה העקבית של מונקו, אך קאן מציעה פוטנציאל תשואה יחסית גבוה יותר (למשל, רכישת נכס ב-€2M בקאן עשויה להניב רווח באחוזים גבוהים יותר מאשר נכס ב-€10M במונקו). שני השווקים נתמכים על ידי עושר בינלאומי, אך מונקו יציבה ויקרה במיוחד, בעוד שקאן נגישה מעט יותר ותוססת תרבותית (יותר אירועים, פסטיבלים וכו', מה שמועדף על חלק מהאנשים לעומת האווירה השקטה יותר של מונקו).
מקורות: הנתונים והתחזיות העדכניים גובשו מתוך ניתוחי שוק מקומיים ודוחות נדל"ן, כולל סטטיסטיקות הנדל"ן של הריביירה הצרפתית לשנים 2024–2025 של Investropa investropa.com investropa.com, סקירות שוק נדל"ן צרפתי my-french-house.com investropa.com, מדריך שוק קאן של Sotheby’s cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, וחדשות מתוכניות הפיתוח הרשמיות של קאן cannes.com cannes.com. מקורות אלה מספקים תמונה מקיפה של ביצועי שוק הנדל"ן של קאן ב-2025 ומה לצפות בשנים הקרובות. הנתונים והמגמות שצוינו (מחיר למ"ר, שינויים באחוזים, דמוגרפיית רוכשים וכו') נלקחו ישירות מהפרסומים המקצועיים והעדכניים הללו ומניתוחים של מומחים, כדי להבטיח דיוק ורלוונטיות.
