גשטאד נדל"ן נוסק ב-2025: מחירי שאלאה מרקיעי שחקים, מגמות יוקרה ותחזית ל-2030

גשטאד, אתר נופש ציורי באלפים השווייצריים, מציג אחד משווקי הנדל"ן הבלעדיים והנדירים ביותר בעולם. בשנת 2025 מחירי הנדל"ן בו גבוהים במיוחד וממשיכים לעלות, כשהם מונעים על-ידי עושר עולמי והקסם הנצחי של העיירה. הביקוש לבקתות המפורסמות של גשטאד נותר איתן, גם כאשר רוחות כלכליות מצננות את הצמיחה בשווקים מסוימים. דוח מקיף זה בוחן את מחירי הנדל"ן למגורים ולעסקים בגשטאד, את הזדמנויות ההשקעה והסיכונים, מגמות בשוק הבקתות היוקרתיות, תשואות השכרה, שחקנים מרכזיים בשוק, גורמי ביקוש, רגולציה ותחזיות לטווח ארוך עד 2030. כל הממצאים מבוססים על נתונים עדכניים וניתוחים מומחים מפלטפורמות נדל"ן שווייצריות, דוחות שוק ומשרדי נדל"ן יוקרתיים.

מחירי נדל"ן למגורים ולעסקים בגשטאד כיום

מחירי מגורים: גשטאד ניצבת בפסגת ערכי הנדל"ן בשווייץ. בשנת 2024, נדל"ן מגורים מובחר התומחר בממוצע סביב €41,500 למ"ר, המשקף צמיחה שנתית של כ-4% knightfrank.com. על פי UBS (דוח מוקד נכסי יוקרה 2025), בקתות יוקרתיות בגשטאד מתחילות היום סביב CHF 39,000 למ"ר (≈€40,000), ובתים במעמד על בקלות עוברים את CHF 50,000 למ"ר ubs.com. במקרים חריגים, נרשמו מחירי שיא של מעל CHF 100,000 למ"ר לאחוזות יוקרה יוצאות דופן ubs.com. לשם השוואה, מחירי גשטאד מתחרים ואף עולים לעיתים על שווקי האלפים היוקרתיים ביותר – סט. מוריץ (מ-~CHF 43,000/מ"ר) וורבייה (~CHF 36,000/מ"ר) מפגרים מאחור ubs.com. נתון זה הופך את גשטאד לאחד משווקי הנדל"ן היקרים ביותר באירופה, כאשר ערך בקתה ממוצעת עלה בכ-27% מאז 2019 ubs.com ubs.com.

מחירי נכסים מסחריים: על אף שיש מעט נתונים על נדל"ן מסחרי בגשטאד (כגון חנויות ומלונות), השוק משקף את ערכי המגורים הגבוהים. הפרומנאדה המפורסמת של הכפר – שכוללת בוטיקי יוקרה, גלריות לאמנות ומסעדות עילית – מושכת את המחירים הגבוהים ביותר לשטחי מסחר בשל היצע מצומצם מאוד. דמי השכירות לחנויות יוקרתיות ידועים כיקרים מאוד, ונתמכים על ידי תנועת תיירים עקבית ולקוחות אולטרה-עשירים. גם מלונות ובקתות מעורבות נדל"ן כמעט ואינם מוצעים למכירה פומבית, וכל נכס מסחרי שמוצע למכירה מתומחר בפרמיה גבוהה מאוד. בסך הכול, גם שוק המגורים וגם השוק המסחרי בגשטאד מאופיינים במלאי מוגבל וביקוש עז, שמבססים את רמות המחירים החריגות.

תקציר מחירים: הטבלה מס' 1 למטה מסכמת רמות מחירים מקורבות בנכסי יוקרה בגשטאד מול שווקים שווייצריים מובילים נוספים:

מיקום	מחיר יוקרה (CHF/מ"ר)	צמיחה שנתית אחרונה
גשטאד (אלפים – קנטון ברן)	~39,000+ (מחיר פתיחה) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
סט. מוריץ (גריזון)	~43,000+ (הגבוה במדינה) ubs.com	+5.6% (2024) knightfrank.com
ורבייה (ווָלה)	~36,000+ ubs.com	+3–5% (הערכה, 2024)
ג'נבה – קולוניי	~36,000 (על האגם) ubs.com	+2–3% (הערכה, 2024)
ציריך – קִיסנכט	~32,000 (על האגם) ubs.com	+3% (הערכה, 2024)

טבלה 1: מחירי יוקרה קיצוניים בגשטאד מול יעדים שווייצריים מובילים נוספים. מחיר הפתיחה של 39 אלף CHF למ"ר לבתים יוקרתיים בגשטאד הוא מהגבוהים במדינה – שני רק לסט. מוריץ ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1.0 באמצע 2025.)

המחיר הממוצע לבית בגשטאד גבוה בהרבה מהממוצע הארצי. לשם השוואה, דירת מגורים בעיר ברן מתומחרת סביב ~CHF 11,450 למ"ר globalpropertyguide.com, ואפילו בציריך – העיר היקרה בשווייץ – הממוצע עומד על ~CHF 21,000 למ"ר לדירות globalpropertyguide.com (בערך חצי משיעורי שיא גשטאד). נתון זה מדגיש עד כמה שווי הנדל"ן בגשטאד חריג, ומשקף את מעמדה כסמל עולמי. ההיצע הדל של הנכסים (ראו היצע בהמשך) מוביל לכך שקונים מוכנים לשלם כמעט כל מחיר כדי לרכוש חלק מגשטאד.

תחזיות מגמות מחירי נדל"ן (2025–2028)

תחזית לטווח הקצר: תחזיות בתעשייה מעריכות שמחירי הנדל"ן בשווייץ ימשיכו לעלות גם באמצע שנות ה־20 של המאה הנוכחית, אם כי בקצב מתון יותר לעומת השנים האחרונות. חברת ווסט פרטנר (יועצת נדל"ן שווייצרית מובילה) מעריכה צמיחה ארצית של כ+3.6% בדירות ו־+3.8% בבתים בשנת 2025 globalpropertyguide.com – ירידה מהעליות של 4–5% שנרשמו ב־2024. UBS צופה אף הוא עלייה של 3–4% בשנת 2025 במחירי הנדל"ן למגורים globalpropertyguide.com. בפלח היוקרה, המומנטום כבר נחלש: ב־2024, מחירי בתים יוקרתיים בשווייץ עלו רק בכ־1.2% בממוצע, פחות מאשר ~2%+ בשנה שקדמה לה ubs.com. גם שוק היוקרה של גשטאד מדגים מגמה זו, עם צמיחה שנחלשה לאחוזים בודדים בשנת 2024 knightfrank.com. האנליסטים מעריכים את 2025 כשנה נוספת של התייצבות, שבה מחירי הנדל"ן היוקרתי צפויים להתאזן או לעלות מעט בלבד (בסדר גודל של +1–3%) ubs.com. הקונצנזוס הוא שמחירי גשטאד הגיעו לרמת שיא זמנית, כיוון שמאגר הרוכשים היכולים לשלם סכומים כאלה מוגבל מטבעו ubs.com.

עם זאת, לא צפויה תיקון מחירים בגשטאד אלא אם יתרחש זעזוע חיצוני משמעותי. היסודות (ביקוש עשיר מול היצע דליל) ממשיכים להיות תומכים באופן מובהק. ניתוח עדכני חזה שמחירי הנדל"ן בגשטאד יחזרו לצמיחה מתונה עד 2026, בטווח של כ-+2.8% עד +4.2% בשנה theluxuryplaybook.com. הצמיחה צפויה להיות מונעת בידי צ׳אלטים יוקרתיים (“trophy”) המבוקשים ביותר בשכונות כמו אוברבורט וביסן (אזורים נחשקים על פסגות גשטאד), שם רוכשים אולטרה-עשירים מתחרים על נכסים נדירים theluxuryplaybook.com. הכפרים הסמוכים (זאנן, רוז’מון ועוד) צפויים ליהנות מביקוש נגזר, ואולי אף יעלו באחוזי הצמיחה יותר מהמרכז של גשטאד, עקב חיפוש מציאות יחסיות.

טווח ארוך (2025–2030): לאורך המחצית השנייה של שנות ה-2020, צפוי ששוּק הנדל"ן בגשטאד ישמור על ערכו ואולי יוסיף לעלות, אך בקצב מתון ואחיד. תחזיות עד 2030 צופות בדרך כלל צמיחה מצטברת במחירים בטווח 15–25% (ממוצע של כ-3% לשנה). המשמעות היא שבשנת 2030, ייתכן שמחירי הטופ של גשטאד יחצו את רף 50,000 פרנק למ"ר בממוצע – כל עוד לא יתווסף היצע משמעותי שישנה את המאזן. מספר גורמים תומכים בתחזית זו:

• גידול בעושר גלובלי: המשך יצירתם של אנשים אולטרה-עשירים (בעיקר מסקטורי הטכנולוגיה והפיננסים) מזין את הביקוש לבתי נופש אלפיניים יוקרתיים investropa.com. רבים מהUHNWIs (אולטרה-עשירים) נמשכים ליציבות וליוקרה של שווייץ, מה שמרמז על בסיס רוכשים יציב עד 2030 investropa.com.
• מגבלות היצע: המחסור החריף בדיור בגשטאד יימשך (פירוט בסעיף היצע ופיתוח למטה). בשל מגבלות גאוגרפיות וחוקיות, היצע חדש יוזרם באיטיות רבה. גם עלייה מינורית בבנייה (בעקבות שינוי חקיקה אחרון) תקל רק מעט את הלחץ ubs.com ubs.com. המחסור ישמור על עמידות המחירים בטווח הארוך investropa.com.
• אקזיט בטוח (“Safe-Haven”): למעמדה של שווייץ כמדינת בטוחה (פרנק חזק, פוליטיקה יציבה) לא צפויה ירידה. בזמנים לא ודאיים, רוכשים עמידים מחנים הון בנדל"ן שווייצרי, מה שמייצב ערכים גם כששווקים עולמיים נחלשים forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. גשטאד, כאחד השווקים היוקרתיים ביותר, צפויה ליהנות במיוחד מהדימוי כ"נכס בטוח".
• אורח חיים ומגמות אקלים: מעניין לציין ששינויי האקלים עשויים דווקא להגביר את האטרקטיביות של גשטאד לרוכשים מסוימים. כשקיץ נעשה חם יותר במקומות אחרים, אזורים אלפיניים קרירים כמו גשטאד ווורבייה מושכים יותר רוכשים עמידים המבקשים מפלט מחום קיצוני ומזג אוויר סוער brochures.christiesrealestate.com. עד 2030, גורם “הפליטים האקלימיים” הזה עשוי לחזק עוד יותר את הביקוש לבתים בהרים השווייצריים, על פי מומחי כריסטיס נדל"ן בינלאומי brochures.christiesrealestate.com.

לסיכום, בהיעדר טלטלות גדולות, ערכי הנדל"ן בגשטאד צפויים להמשיך לעלות עד 2030, אך בקצב מתון. עידן הקפיצות הדו-ספרתיות השנתיות נגמר כנראה; במקום זאת, צפו ל“טיפוס איטי” מהבסיס הגבוה ביותר. גם אם העליות יסתכמו ב-2–4% בלבד בשנה, גשטאד תישאר שוק מוביל במונחי מחירי נדל"ן מוחלטים. בעלי נכסים קיימים ייהנו משמירת ערך ואולי מעלייה קלה, ואילו רוכשים חדשים ימשיכו להתמודד עם מחירי כניסה שוברי שיאים גם בשנים הבאות.

הזדמנויות וסיכונים להשקעה בגשטאד

הזדמנויות: למרות רמות המחירים המפליאות, גשטאד מציעה יתרונות ייחודיים למשקיעי נדל״ן – בעיקר יציבות, בלעדיות ושימור עושר לטווח ארוך. ההזדמנויות המרכזיות:

• נכס בטוח (“Safe-Haven”): נדל"ן אלפיני בשווייץ הוכיח את עצמו כאפיק שימור ערך מהבטוחים בעולם. גם בזמן משברים גלובליים (משבר פיננסי, מגפה), מחירי הנכסים בגשטאד כמעט ולא נעו וכיום ~25% מעל הרמות שלפני הקורונה (2023) investropa.com. משקיעים מתייחסים לצ'אלטים בגשטאד כגידור “נכס ריאלי”, בדומה לאמנות יוקרתית – מוגנים בזכות היצע מוגבל וכלכלה שווייצרית איתנה forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
• השבחה הונית: אמנם עסקאות “פליפ” מהירות נדירות, אך השבחה ערכית עקבית היא ציפייה ריאלית. עם ביקוש העולה על ההיצע, ערכים צפויים להמשיך ולעלות בהדרגה (כאמור, סביב 3% לשנה) globalpropertyguide.com. בטווח החזקה של 5–10 שנים, נשקפת תשואה מהותית בשל הערכים הגבוהים מראש.
• הכנסות שכירות ותשואה בעונות השיא: בעלי נכסים המשכירים את הצ'אלטים שלהם בעונות השיא יכולים לגרוף הכנסות משמעותיות. דמי שכירות שבועית לנכסים יוקרתיים בגשטאד בעונת הסקי או בתקופות פסטיבלים קיציים גבוהים במיוחד (לא נדיר שבעלים ישכיר בעשרות אלפי פרנק לשבוע לצ’אלט מוביל). תיירות חזקה מבטיחה תפוסה אופטימלית בעונות השיא – למשל בפברואר 2024, תפוסת המלונות 5 כוכבים בגשטאד עמדה על 80–90% ubs.com, נתון המצביע על ביקוש קשיח לאירוח. עם עליית מחירי חדרי מלון יוקרתיים בכ-30% בחמש שנים ubs.com, השכרת צ'אלטים פרטיים נהנית מיכולת לתמחר גבוה – מה שמחזק את תשואות השכירות לבעלי נכסים. שוק השכרות קצרות-טווח בגשטאד הוא מנוף משמעותי לזיכוי הוצאות (פירוט במדור השכירות בהמשך).
• פיזור תיק השקעות: בעלות על נכס בגשטאד מפזרת את תיק ההשקעות הרב-תחומי שלך לנכסים מוחשיים בתחום יציב מאוד. עבור משרדי משפחה (Family Offices) ו-HNWI, פיזור נדל"ני מחוץ לשוקי מניות או נכסים תנודתיים – אטרקטיבי במיוחד בזמנים מאקרו-כלכליים לא יציבים forbesglobalproperties.com.
• פיתוח/השבחה חדשה: בשל ריכוך מגבלות בנייה מסוימות (ראו הסבר על חוק לקס קנדינאס תחת ”רגולציה“) עשויות להיווצר הזדמנויות נקודתיות לפיתוח חדש או השבחה. שנים ארוכות חלה הקפאה כמעט מלאה על פיתוח בשוק גשטאד ubs.com. כעת, פרויקטים שבמשך שנים נאסרו (כגון הסבה של מלונות לדירות, או הרחבת צ’אלטים ישנים) עשויים לצאת לפועל ubs.com. יזמים או משקיעים היודעים להתמצא ברגולציה המקומית, יכולים למצוא פרויקטים רווחיים במיוחד, שכן הביקוש לכל יחידת פרימיום חדשה הוא עצום. גם פיתוח בנייני דירות קטנים או שיפוץ בתי איכרים בסאננלנד זוכים למחירים פרימיום בשוק כשיוצאים לשיווק.
• אזורים מסביב: אזור גשטאד הרחב (זאנן, רוז'מון, שנריד) עשוי להציע הזדמנויות בנקודות מחיר מעט נמוכות יותר. רוכשים בינלאומיים שאינם יכולים להרשות לעצמם את מרכז גשטאד נוטים לחפש כפרים סמוכים (כמה דקות נסיעה), שם המחירים הגבוהים – נמוכים ב-20–40%. ככל שערכי מרכז גשטאד מטפסים, ערי הלוויין צפויות ליהנות מהשבחה חריגה יחסית כחלופות "נגישות יותר" לאלה הנחושים לרכוש סגנון חיים כזה.

סיכונים: על המשקיעים להביא בחשבון גם סיכונים ואתגרים משמעותיים בשוק גשטאד:

• עלות כניסה גבוהה ותשואה נמוכה: המחירים הגבוהים של גשטאד משמעותם תשואה ראשונית נמוכה מאוד על ההשקעה. תשואות השכירות הגלומות באזור בדרך כלל נעות בטווח של 2–3% לשנה או פחות globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, הרבה מתחת לממוצעים הגלובליים. בקנטון ברן (בו נמצאת גשטאד) ממוצע תשואת הדירות הוא כ-2.8% בלבד globalpropertyguide.com. זו השקעה "רזה בתזרים מזומנים"; הבעלים נשענים בעיקר על עליית שווי לטווח ארוך כתשואה. אם ממנים את הרכישה, מבחני סבירות להחזר המשכנתא עשויים להיות קפדניים בשל כיסוי תשואה נמוך (הבנקים השווייצרים מחשבים ריבית אפקטיבית גבוהה במבחני סבירות, מה שמוציא מהמשחק את כל מי שאינו קונה מזומן עמיד במיוחד) ubs.com.
• סיכון נזילות ומכירה: בריכת הרוכשים לצ'לטים במיליוני פרנקים היא קטנה מטבעה. מכירת נכס עלולה לקחת זמן, כי עלול להידרש להמתין ל"מיליארדר הנכון". אם תנאי השוק ישתנו או יוכנסו רגולציות חדשות (ראו בהמשך), הנזילות עלולה להיעלם ויאלץ להעניק הנחות מחירים כדי למכור. נכסי גשטאד מחזיקים לעיתים קרובות דורות, ואין התחייבות שאפשר למכור במהירות.
• שינויים רגולטוריים: החקיקה השווייצרית המשתנה טומנת את הסיכון הגדול ביותר למגזר היוקרה. במרץ 2025 הממשלה הכריזה על תוכניות להקשחת חוק לקס קולר, ואולי לאסור או להגביל רכישת בתי נופש שווייצריים בידי זרים ubs.com. אם זה יקרה, תהיינה לכך השלכות ישירות על הביקוש במקומות כמו גשטאד (בהם ישנם הרבה רוכשים זרים), מה שצפוי לדכא את מחירי דירות הנופש ubs.com. בנוסף, רפורמות מס בדיון – כמו ביטול ניכוי ריבית משכנתאות והטלת מס על דירות נופש – ייקרו את ההחזקה בנכס ועלולים לצנן את הביקוש ubs.com. המשקיעים מתמודדים עם אי וודאות לגבי אופן מימוש המדיניות (פרטים – בפרק הרגולציה). סיכון רגולטורי בולט, שכן תושבי שווייץ כבר תמכו בעבר בהגבלות על מכירת בתים יוקרתיים לזרים.
• גורמים כלכליים ושוקיים: ירידה חדה בשוקי ההון או מיתון אצל העשירים הגדולים עלולים לצמצם ביקוש זמנית. האטה בעליית מחירים בגשטאד בשנת 2024 נבעה בחלקה מה"תנודות מחירי יתר" שהותירו ערכים כה גבוהים עד שהרוכשים הפכו זהירים ubs.com ubs.com. אם הריבית תזנק לפתע או הפרנק השווייצרי יתחזק עוד, רוכשים פוטנציאליים מסוימים עלולים לדחות קנייה ubs.com. אמנם קריסה נראית בלתי סבירה בשל מחסור בהיצע, אך קיפאון או ירידה מתונה במחירים לתקופה מסוימת אינם נשללים אם התנאים יחמירו.
• אקלים ועונתיות: באופן אירוני, גשטאד עשויה להרוויח ממעמדה כ"מפלט אקלימי", אך באותו זמן סובלת מסיכון של קיצור עונות הסקי לטווח הארוך. בגובה כפר של ~1,050 מטר (סקי עד ~3,000 מטר על קרחונים סמוכים), גשטאד נחשבת כאתר סקי בגובה יחסית נמוך. אם אמינות השלג תפחת משמעותית עד 2030, הדבר עלול להשפיע על תיירות החורף ואטרקטיביות נכסי הסקי. האזור משקיע באטרקציות לכל השנה (אופניים, תרבות וכו'), אך חלק ניכר מיוקרת גשטאד קשור לדימוי ארץ הפלאות החורפית. שינויי האקלים הם סיכון ארוך טווח שיש לעקוב אחריו בכל השקעת נדל"ן אלפיני.

לסיכום, השקעה בנדל"ן בגשטאד היא משחק לשימור הון ומעמד יותר מאשר לתשואה גבוהה. זו השקעה בטוחה עם פוטנציאל לעלייה בטווח הרחוק, אך מלווה בהוצאות החזקה גבוהות וחשיפה לשינויים רגולטוריים. נדרשת בדיקת נאותות מעמיקה של תמורות חוקיות ומסים, ונכונות להחזיק את הנכס לשנים רבות כדי להצליח בשוק יוקרתי זה.

מגמות בנדל"ן יוקרה וצ'לטים בגשטאד

שוק הנדל"ן היוקרתי של גשטאד מתאפיין בצ'לטים אולטרה-יוקרתיים המשולבים בין מסורת לנוחות מודרנית. כמה מגמות מרכזיות מעצבות את הענף בשנת 2025:

• ביקוש גובר למגורים אלפיניים "כל השנה": גשטאד, שבעבר נחשבה לגן עדן חורפי, משווקת עצמה כיום כיעד לכל עונות השנה. הרוכשים כיום מחפשים צ'לטים לשימוש בכל עונה, ולא רק לכמה שבועות סקי. נכסים רבים מאובזרים בפינוקים לכל השנה – מבריכות ומתחמי ספא (לחמימות חורפית) ועד לטרסות וגינות גדולות לקיץ. הכפר מארח למעלה מ-1,000 אירועים תרבותיים וספורטיביים בשנה, כולל פסטיבלי מוזיקה מפורסמים, טניס, פולו ותחרויות סוסים john-taylor.com. דינאמיות זו הגביר את הביקוש לבתים המשמשים כמגורים שניים לאורך כל השנה (כולל משרדים ביתיים, אינטרנט מהיר וכו'), ולא רק כלודג'ים עונתיים לסקי.
• שילוב של קסם אלפיני ולוקסוס מודרני: רוכשים כיום חושקים בסגנון "אלפיני מודרני" – שמירה על מאפייני הצ'לט המסורתי (קורות עץ עתיקות, גגות משופעים) בשילוב פנים מודרני וטכנולוגיה עדכנית. רבים מהצ'לטים הקלאסיים עוברים שיפוצים יסודיים הכוללים תכנון פתוח, מטבחים מפוארים, קולנוע ביתי, שליטה באקלים, ומערכות בית חכם – מאחורי חזות כפרית. יש גם מגמה ליוקרה ירוקה: התקנת חימום גיאותרמי, קולטים סולאריים וחומרי בנייה חסכוניים, בהתאם לקו הירוק של שווייץ. רוכשי יוקרה כיום מצפים למערכות אקולוגיות בנוסף לסאונה ומרתף היין. זה מתאים למגמה הארצית לגידול עניין בבנייה ירוקה בישראל 2024–25 investropa.com investropa.com.
• מגה-צ'לטים ומתחמי יוקרה: הגדרת "צ'לט" בגשטאד מתרחבת – פשוטו כמשמעו. בשנים האחרונות נבנו מגה-צ'לטים (אחוזות) המשתרעים על פני 800–1,000 מ"ר, לעיתים על שני מגרשים או יותר. בבתים אלה תמצאו בריכות פנימיות, מרכזי ספא פרטיים, חדרי כושר, יחידות לצוות, חניות תת-קרקעיות ואפילו מועדונים קטנים או גלריות אמנות. פרטיות ואירוח במקום הם ערך מרכזי. במקביל, יש מגמה ל"יוקרה בגודל מדוד": מגמה מתפתחת (בעיקר בקרב אירופאים) היא ביקוש לצ'לטים קטנים יותר, חמים ויוקרתיים שקל יותר לתחזוקה. זה מהווה תגובת נגד למגמת הבניה הגדולה investropa.com. ובכל זאת, בגשטאד המאיון נוטה בדרך כלל לפאר – רוכשים בינלאומיים עתירי ממון שואפים לנכסים הגדולים, המפוארים ביותר שכספם מאפשר.
• פיתוחים חדשים ומגורים ממותגים: בשל מגבלות בנייה, פרויקטים חדשים הם נדירים, אך כמה פרויקטים בולטים עשו גלים. במיוחד גדל השוק של מגורים "רזידנס אלפיני" ממותגים: דירות צמודות למלונות-יוקרה (למשל, אולטימה גשטאד שנפתח לפני מספר שנים עם שילוב מלון בוטיק 5 כוכבים ודירות פרטיות בשירות המלון). דירות כאלה פונות לאלה שרוצים בית עם קונסיירז', אבטחה ושירותי מלון זמינים. בעתיד, אם הרגולציה תאפשר, גשטאד תראה דגמים מתקדמים – כמו דירות-צ'לט אולטרה יוקרתיות או קומפלקסי דירות בשירות מלא, כדי למקסם שימוש במגרשים מועטים. חוק קנדינאס (תיקון חקיקה ב-2024) עשוי לאפשר קומץ מיזמי דירות שיימכרו לזרים כהשקעה (בדומה לדירות סקי באתרי נופש במדינות אחרות), אך השינוי יתרחש בהדרגה ubs.com. משקיעים צריכים לעקוב אחרי הכרזות פיתוח חדשות – אלו יהיו נדירות ומבוקשות מאוד.
• שמירה על אותנטיות: על אף ההדר והפאר, הקסם של גשטאד טמון ב"אותנטיות האלפינית" המשולבת ביוקרה. הקהילה מגינה בקנאות על האופי המסורתי – תקנות מחמירות כופות שמירה על מראה צ'לט קלאסי (אין וילות מודרניות נוצצות). גם בבניה חדשה לעיתים השתמש בחומרים טבעיים כמו אבן ועץ ותכנון צ'לטים בלבד. מגמה זו של שימור סגנון מבטיחה שלכפר תמיד תישמר אווירה אגדה. הרוכשים מעריכים ש"המותג של גשטאד הוא קסם עם לוקסוס מעודן ודיסקרטי" וזהות אלפינית חזקה john-taylor.com. אגב, עדיין פועלות 200 חוות חקלאיות וכ-7,000 פרות באזור סאננלנד john-taylor.com – המזכירות שגשטאד היא גם קהילה חקלאית חיה ולא רק מובלעת ג'ט-סט. האותנטיות הזו היא בונוס ענק לעומת אתרי נופש מסחריים יותר.

בשורה התחתונה, מגמת הנדל"ן היוקרתי בגשטאד היא התפתחות מתמדת ללא אבדן המסורת. הצ'לטים הופכים מתוחכמים ומאובזרים יותר, אך הכפר שומר בקפדנות על רובד החלום והאידיליה שיצר את שמו. רוכשים ב-2025 ימצאו שוק בו קסם העולם הישן פוגש לוקסוס עולמות חדשים – מחוות עץ בנות מאה שנה שהוסבו לשיא עיצוב ונוחות, ועד צ'לטים חדשים הבנויים להיראות כאילו בני 200 שנה ומצוידים בטכנולוגיה מתקדמת. השילוב הזה ממשיך לכבוש את האליטה הגלובלית ומנציח את גשטאד בפסגת היוקרה האלפינית.

תשואות שכירות ומגמות שוק השכירות לטווח קצר

שוק השכירות של גשטאד ייחודי: הוא פונה בעיקר לסגמנט חופשות היוקרה לטווח קצר ופחות למקומיים לטווח ארוך (רבים מהם נהנים מדיור מסובסד או קואופרטיבי). נקודות מפתח על תשואות שכירות ומגמות:

• תשואות נמוכות על ערך ההון: כפי שצוין, תשואות השכירות הגולמית בגשטאד נמוכות באחוזים בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים במיוחד. התשואה הממוצעת למגורים בקנטון ברן עומדת על כ-2.8% בלבד בשנה globalpropertyguide.com ובשווקים יוקרתיים במיוחד כמו מרכז גשטאד, התשואה האמיתית יכולה להיות אף נמוכה יותר (לעיתים בטווח של 1–2% בצ'אלטים יוקרתיים). למשל, צ'לט בשווי 20 מיליון פרנקים יכול להניב בפועל כ-200–300 אלף פרנק בשנה מהשכרתו בשנה טובה, כלומר תשואה של כ-1–1.5%. זו מהותית נמוכה לעומת תשואות ביעדי השקעה רבים אחרים – נדל"ן שווייצרי הוא בדרך כלל "הימור על ערך ההון ולא השקעה בתשואה" facebook.com. עם זאת, הביקוש להשכרה גבוה, כך שכמעט כל בעלי היוקרה שמעוניינים להשכיר מצליחים למצוא שוכרים במחירים גבוהים במיוחד; המגבלה העיקרית היא המחיר הגבוה של הנכס עצמו.
• שכירות לטווח קצר וחופשות: שוק השכירות לטווח קצר בגשטאד תוסס ונתמך יותר ויותר גם ע"י סוכנויות מקומיות וגם דרך פלטפורמות מקוונות. רבים מהבעלים בוחרים להשכיר את הצ'אלטים שלהם לפי שבוע בעונות השיא (חג המולד/שנה חדשה, שבועות סקי בפברואר, ועונת הקיץ ביולי–אוגוסט). מחירי השכירות לצ'לט יוקרתי יכולים לעלות בקלות על 25,000–50,000 פרנק לשבוע בשיא החורף, בהתחשב באיכות הלקוחות. גם דירות קטנות יותר יכולות להניב כמה אלפי פרנקים לשבוע בשיא הביקוש. רמת התפוסה עונתית מאוד – נכסים עשויים לעמוד ריקים בעונות ביניים (אפריל הבוצי, נובמבר השקט), אך להגיע לתפוסה כמעט מלאה בעונת השיא. בסך הכל, למי שמעוניין להשכיר, שכירות עונתית קצרה יכולה להקטין משמעותית את העלויות השנתיות (מיסי נדל"ן, תחזוקה וכו'), אם כי מעטים מגיעים לאיזון מלא באמצעות שכירות בלבד. דוח UBS Alpine מציין שמחירי חדרי מלון יוקרתיים עלו בכ-30% מאז 2019, כך שהשכרת נכס נופש הפכה רווחית יותר מבעבר ubs.com כאשר מטיילים מחפשים חלל פרטי למשפחה ולקבוצות. מגמה זו מביאה יותר בעלי נכסים להציע את הצ'אלטים שלהם לשבועות נבחרים – לרוב דרך סוכנויות יוקרה ולא באתרי השכרה המוניים.
• מגמות פלטפורמות שכירות: לAirbnb ופלטפורמות דומות יש נוכחות בגשטאד, אך בעיקר עבור דירות קטנות או צ'אלטים בדרג נמוך יותר. נכסים יוקרתיים מטופלים לרוב דרך ברוקרים יוקרתיים או חברות קונסיירז' (בשל הציפיות של השוכרים לאנונימיות ולשירות מלא). בשנים האחרונות מתפתחת מגמה של צ'אלטים מנוהלים, בהם חברה מנהלת את הנכס, מעסיקה שף וקונסיירז', ומשכירה אותו כ"חבילת נופש יוקרתית". אלו מניבים הכנסות גבוהות משמעותית. שוק השכרות לטווח קצר באלפים השווייצריים כולו הופך מקצועי יותר, ואף יש משקיעים הרואים צ'אלטים ייעודיים להשכרה כמודל עסקי (אם כי בגשטאד קשה לרכוש נדל"ן רק להשקעה זרה בשל הרגולציה – ראו פרק רגולציה).
• שכירות לטווח ארוך: השכרה ארוכת טווח של צ'אלטים יוקרתיים בגשטאד (חוזה שנתי) אינה שכיחה, כי בעלי הנכסים מעדיפים גמישות ושימוש עצמי. עם זאת, קיימת קהילה צנועה של גולים וכוח עבודה עונתי שמשכירה דירות לכל השנה. לדוגמה, עובדי בתי ספר בינלאומיים, חנויות יוקרה או בתי מלון עלולים לשכור באזור. שיעור הדירות הפנויות נמוך במיוחד (<1% בסאננלנד) בשל מחסור בדיור investropa.com. פיקוח על השכירות בשווייץ שומר על העלאות מחירי שכירות שנתיות מדודות בדירות קיימות, כך שבעלי נכסים לטווח ארוך עומדים בפני הגבלות רגולטוריות מסוימות (למשל לפי ריבית ייחוס). רוב המשקיעים בנדל"ן בגשטאד לא מכוונים לתשואת שכירות לטווח ארוך; הם לרוב רוכשים בית נופש פרטי או משכירים מדי פעם בטווח הקצר.
• השפעת מגמות התיירות: עם חזרת התיירות לשווייץ בעוצמה שלאחר המגפה (2024 ראתה עלייה של מספר חד-ספרתי גבוה בלילות תיירים), הביקוש לשכירות לטווח קצר גבוה וממשיך לעלות. אם גשטאד תמשיך להרחיב את מגוון האירועים והפעילויות, עונת ההשכרה עשויה להתארך (למשל משיכת שוכרי קיץ נוספים לטיולים, רכיבת אופניים, פסטיבלים). טרנד מתפתח הוא שהייה משולבת עבודה (“workcation”) – עשירים או משפחות שוכרים צ'לט למספר חודשים ומשלבים עבודה מרחוק עם חופשה. שדרוג תשתית האינטרנט והסביבה השקטה מכוונים לקהל כזה ויכולים להעלות מעט את רמת התפוסה מחוץ לעונה – ולשפר את התשואה השנתית האפקטיבית.

לסיכום, תשואות השכירות בגשטאד צנועות מבחינה השקעתית, אך המשכירים נהנים מסביבה בטוחה מאוד וביקוש גבוה. למעשה, אין כמעט סיכון שלא למצוא שוכרים כאשר רוצים בכך, בשל האטרקטיביות הגלובלית של המקום – המגבלה היא רק עד כמה הבעלים מוכן להשכיר את הצ'אלט היוקרתי שלו. מי שבוחר להשכיר בעונות השיא יכול להניב הכנסה נכבדה, גם אם יחסית לערך הנדל"ן מדובר באחוז נמוך. לרבים, המטרה היא כיסוי חלק מההוצאות ושמירה על גמישות שימוש עצמי, ולא מקסום התשואה. לכן, גשטאד נשארת בעיקר השקעת לייפסטייל ולא שוק שכירות מניב, אף ששוק השכירות לטווח קצר ממשיך לגדול ולהתמקצע, במקביל לעליית התיירות.

יזמים עיקריים וסוכנויות נדל"ן מובילות בגשטאד

למרות גודלה הקטן, גשטאד נהנית ממבחר סוכנויות ויזמים יוקרתיים ומקצועיים. אלו פונים בעיקר לשוק היוקרה ומציעים שירותי תיווך, ניהול נכסים ופיתוח נדל"ן בהזמנה אישית:

• John Taylor Gstaad: הסניף המקומי של חברת ג'ון טיילור הבינלאומית הוא מהשחקנים הבולטים בגשטאד. John Taylor Gstaad AG (הממוקמת בסאנן) מתמחה במכירה והשכרה של צ'אלטים ודירות יוקרה בגשטאד וכפרי הסביבה john-taylor.com. החברה מטפלת בנכסי הפרמיום של האזור ואף מספקת שירותי השכרה עונתית. הוותק והקשרים (160 שנה בנדל"ן יוקרתי עולמי) הופכים את ג'ון טיילור לכתובת ראשונה לקונים בינלאומיים המחפשים דיסקרטיות ומקצועיות. הצוות המקומי מדגיש את שילוב ה"יוקרה עם אותנטיות אלפינית" ויש לו הכרות מעמיקה עם נכסים סמויים בסאננלנד john-taylor.com.
• BARNES Gstaad: BARNES International Realty מנהלת משרד בגשטאד, עם דגש על נדל"ן יוקרתי. החברה מתווכת צ'אלטים, דירות וקרקעות, ולעיתים מפרסמת תובנות שוק. נוכחותה הבינלאומית (בעיקר באירופה וארה"ב) מביאה קונים נוספים לגשטאד. הצוות ידוע כאחראי לאספקת "רשימת נכסי צ'לטים ודירות יוצאת דופן" ולגיוס קונים עשירים דרך מגזינים יוקרתיים ואירועים.
• Sotheby’s International Realty – Gstaad: המותג המוכר Sotheby’s מיוצג באזור דרך Switzerland Sotheby’s International Realty (לעיתים בשותפות עם Cardis או סוכנויות מקומיות אחרות). סוכנות זו מתמחה בנכסי נדל"ן שווייצריים פרימיום ביותר ודאגה לשווק את הנכסים היוקרתיים בגשטאד לרשת לקוחות עולמית אמידה. נוכחותם מבטיחה שהנכסים המובילים של גשטאד נחשפים בפני קהילת UHNW (עשירי-העל) המוכרת למותג Sotheby’s.
• Engel & Völkers Saanenland: לסוכנות Engel & Völkers, שמקורה בגרמניה ומתמחה בנדל"ן יוקרתי, יש שלוחה האחראית על גשטאד/סאנן. הם מספקים שירותי קנייה, מכירה והשכרה, ומוכרים בדגש שלהם על שיווק דיגיטלי ותפוצה בינלאומית (במיוחד בגרמניה). E&V מפרסמים לעיתים דוחות מגמה אזוריים ומחזיקים משרד נגיש גם ללקוחות מזדמנים בכפר עצמו. הם משרתים קונים שווייצריים וזרים כאחד המחפשים נדל"ן נופש.
• יזמים מקומיים (NK Immobilien / קבוצת GRIWA): בתחום הפיתוח, nk Immobilien Gstaad (שהוקמה ב-2015 ע"י יזם מקומי) התפתחה לחברת שירותי נדל"ן בולטת nkimmobilien-gstaad.ch. כיום כחלק מקבוצת גְּרִיוָוה, הם מפתחים ובונים צ'לטים ודירות בכל אזור ברן-אוברלנד, לרבות סאננלנד nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA עוסקים גם בתכנון, בנייה, מכירה והשכרה – לעיתים מציעים פתרון "מפתח-ביד". הם מתמקדים באדריכלות איכותית בהתאם לכללי הסגנון האלפיני הנוקשים. יזמים מקומיים אלו, על אף שמספרם קטן, חשובים מאוד ליצירת מלאי מגורים חדש (תחת מגבלות החוק) ולשיפוץ נכסים ישנים. דוגמה נוספת היא CGI Real Estate ו-Steiner AG – חברות המבצעות לעיתים פרויקטים רחבי היקף כמו שיפוץ מלונות או קומפלקסים (בגשטאד נדיר).
• סוכנויות נוספות: בין הסוכנויות הבוטיקיות נמנות Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – שחקן חדש המייצג את Christie’s International Real Estate ומתמקד בצ'אלטים יוקרתיים – ו-Comptoir Immobilier (מחברת פורבס גלובל שנוטה לבצע עסקאות באזור גשטאד). Gstaad Properties ו-Saanen Properties הן חברות מקומיות שמציעות שירותי תיווך אישיים על ידי תושבים ותיקים ומחוברים. Gstaad Property Office (GPO) ו-Luxury Places הם יועצים עם שם באזור. לא-מעט מסוכנויות אלו משתפות פעולה: נכס בלעדי עשוי להיות מוצע לכמה אנשי מקצוע אמינים כדי למצוא קונה מתאים.

סוכנויות אלו לא רק מגשרות בעסקאות, אלא פועלות גם כשומרות הסף של שוק דיסקרטי מאוד – עסקאות רבות בגשטאד מתבצעות מתחת לרדאר, כאשר סוכנויות מתאמות בשקט בין קונים ומוכרים. שיווק נדל"ן בגשטאד שקט במיוחד; לא תראו כמעט שלטי "למכירה". במקום זאת, סוכנויות מחזיקות רשימות המתנה של לקוחות ומבצעות פנייה ממוקדת כשנכס מתאים משתחרר. השחקנים המרכזיים מקושרים לעורכי-דין, family office ומנהלי עושר – כך שלעיתים קרובות המוכרים פונים קודם לאותן סוכנויות. הדינמיקה הזו, שמבוססת על קשרים, הופכת את הבחירה בסוכנות מגובשת ומהימנה לקריטית עבור כל מי שמבקש להיכנס לשוק הצר של גשטאד.

בקיצור, אנשי המקצוע המרכזיים בתחום הנדל"ן בגשטאד כוללים שילוב של מותגי יוקרה בינלאומיים (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) ומספר מומחים מקומיים שמטפלים בפיתוח ובעסקאות נישתיות. כולם פועלים בתוך קהילה קטנה וקולגיאלית כדי לשמור על המוניטין של גשטאד בדיסקרטיות ובאיכות. קונים ומוכרים לרוב פונים לאחת מהחברות הללו כדי לנווט את הסביבה הרגולטורית המורכבת וליהנות מגישה למעגל לקוחות אולטרה-יוקרתי שמגדיר את שוק הנדל"ן של גשטאד.

גורמי ביקוש מרכזיים בשוק גשטאד

מספר גורמי ביקוש חזקים תומכים בשוק הנדל"ן של גשטאד ומסבירים מדוע הכפר האלפיני הקטן הזה מושך עניין עז מרוכשים עשירים מכל העולם:

• תיירות יוקרתית ואורח חיים: גשטאד מזה שנים רבות מהווה מגנט לעשירים ולמפורסמים, ומציע שילוב מושך של יוקרה וקסם כפרי. הסלוגן של העיירה "עלה למעלה, האט קצב" מבטא את הבלעדיות הרגועה שלה. יש בה מלונות חמישה כוכבים, מסעדות גורמה, חנויות מעצבים וגלריות אמנות לאורך טיילת מקסימה ללא רכבים john-taylor.com. במקביל, חוות פעילות ותרבות אלפינית היסטורית מעניקים לה אותנטיות. השילוב הזה מושך תיירים יוקרתיים לאורך כל השנה. מבקרים רבים – שנשבו בקסמה של גשטאד – הופכים לרוכשי נכסים כדי להבטיח לעצמם מפלט אלפיני פרטי. כמות האירועים האדירה (1,000+ בשנה), מה-טורניר סנואו פולו ואליפות שווייץ בטניס ועד פסטיבל המוזיקה הקלאסית מנוהין, מבטיחים שגשטאד תישאר על המפה הגלובלית john-taylor.com. אירועים בינלאומיים כאלה מושכים צופים עמידים, שחלקם רוכשים בתים לחופשה בעקבות התאהבות באזור. בקיצור, הצעת הלייפסטייל של גשטאד היא מנוע ביקוש מרכזי – יש מעט מאוד מקומות בעולם בהם אפשר לגלוש בבוקר, להשתתף בגאלה או קונצרט בלילה, ולטייל בכפר שלא איבד את המראה האגדי שלו.
• רוכשים בינלאומיים ו”מותג גשטאד”: שוק הנדל"ן של גשטאד מונע ברובו על ידי רוכשים בינלאומיים. אנשים אמידים מבריטניה, גרמניה, צרפת, בלגיה, המזרח התיכון, ארה"ב, ובשנים האחרונות גם מאסיה, פעילים כאן כבר עשרות שנים. הפרופיל הגלובלי של העיירה מוגבר בזכות תושבים חלקיים ואוהדים מפורסמים (ממלכה, סלבריטאים, מגנטים עסקיים), שמעניקים לה יוקרה מסוימת. לפי מתווכים מקומיים, “מותג גשטאד…מושך קהל בינלאומי לאורך כל השנה,” בזכות קשרי תחבורה טובים (שעתיים מג'נבה, שעה מברן, ואפילו שדה תעופה פרטי בסאנן למטוסים פרטיים) john-taylor.com. הנגישות הזו מאפשרת לבעלי נכסים בינלאומיים להגיע בקלות לשאלטים שלהם לחופשות. חוסר יציבות פוליטית וכלכלית במדינות אחרות גם דוחף זרים אל שווייץ הבטוחה: בזמני אי ודאות, משפחות עשירות מהמזרח התיכון או דרום אמריקה נוטות להגדיל רכישות נדל"ן בשווייץ לטובת יציבות. גשטאד, שהיא דיסקרטית ופחות "מוחצנת" מסנט מוריץ או קורשבל, מושכת במיוחד את מי שמחפש פרטיות וצניעות. הטרנד האחרון של הגירת הון עולמית (אנשים עשירים שנעים למדינות בטוחות יותר) היטיב עם עיירות הנופש בשווייץ – Christie's מדווח כי אירועי אקלים קיצוניים במקומות אחרים וסוגיות גיאופוליטיות מביאים עוד קונים עמידים לבחור מקלטים אלפיניים כמו גשטאד למען הביטחון brochures.christiesrealestate.com.
• תשתיות וקישוריות: אף שמדובר בכפר קטן, בגשטאד הושקעו רבות בתשתיות שמגבירות את האטרקטיביות שלה. מערכת הרכבלים האזורית (Gstaad Mountain Rides) מספקת גישה ל-200 ק"מ של מסלולי סקי, וגליישר 3000 הסמוך מבטיח גלישה כל השנה, רק 20 דקות נסיעה john-taylor.com. רכבת הנוף Montreux–Zweisimmen חולפת בגשטאד ומחברת בנופים מרהיבים למונטרו ולאזורים נוספים john-taylor.com. שדה התעופה הפרטי בסאנן משרת מטוסים פרטיים והשכרות, יתרון משמעותי לבעלי נכסים מהסוד הג'טסט john-taylor.com. במקביל, רשת הכבישים והרכבות בשווייץ הופכות את גשטאד נגישה (גם אם דורשת מעט מאמץ) מהערים הגדולות. שיפורים מתמשכים – כמו שירותי רכבת מהירים יותר, שדרוגי מנהרות כביש ורשתות תקשורת מהירות – תומכים בביקוש. נוסף על כך, השקעה בתשתיות באתרי סקי הייתה יעד לאומי: למשל, קנטונים סמוכים השקיעו ברכבלים ותחבורה ציבורית (בוורבייה שודרג מערך התחבורה הציבורית בעלות 27 מיליון פרנק שווייצרי forbesglobalproperties.com). גשטאד אף שדרגה את מתקני האירוח והרפואה כדי לשרת קהל תובעני. למעשה, קונים יודעים שלמרות התחושה המרוחקת של גשטאד, היא מציעה תשתיות וגישה ברמה הראשונה, שמבטיחים ערך לטווח ארוך.
• סביבה כלכלית ומיסוי: היציבות הכלכלית הכוללת של שווייץ והסביבה המעודדת עושר תורמים רבות לביקוש. המדינה נהנית מאינפלציה נמוכה (סביב 1% בשנת 2024) וצמיחה יציבה investropa.com. חשוב לציין, שווייץ (וקנטון ברן) מציעה משטר מס נוח לרבים מהזרים האמידים, לדוג' הסכמי מס גושפנקה ("forfait") במקרים מסוימים. אמנם המיסים בברן גבוהים יותר מאשר בקנטונים נמוכי-מס במיוחד כמו שוויץ, אזור סאנן/גשטאד בכל זאת משך בעבר כמה תושבי הון גבוה תחת סטטוסים מיוחדים. מעבר לכך, אין מס רווחי הון על מכירת נדל"ן לאחר תקופת החזקה מסוימת (בהתאם לקנטון), מה שעלול להיטיב עם משקיעים. כמו כן, אין מס רכוש שנתי ברוב חלקי שווייץ (חלק מהקהילות מטילות מס קרקע מינורי, אך אין דומה למה שמוכר כמס עושר במקומות אחרים). מידת הידידותיות למיסוי הזו והיציבות המשפטית (זכויות קניין חזקות, פרטיות בנקאית, וכו') הופכים את הבעלות על נדל"ן שווייצרי לאטרקטיבית. לפי Forbes Global Properties, השילוב של רגולציה נוקשה (שמגבילה היצע) ומטבע חזק עזר לשוק היוקרה השווייצרי לפרוח אף במהלך מגפת הקורונה forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. משקיעים מרגישים בטוחים שכספם בנדל"ן של גשטאד מוגן על ידי אחד המערכות המשפטיות והפיננסיות החזקות בעולם.
• ביקוש מקומי ודמוגרפיה: אף שרוכשים בינלאומיים שולטים בפסגת השוק, אין להתעלם מביקוש פנים-שווייצרי. המגפה גרמה לעוד שווייצרים לגלות מחדש את אתרי הנופש המקומיים, והובילה לזינוק בביקוש לדירות נופש בקרב המקומיים. גם גל הפרישה של דור ה"בייבי בום" משפיע: שווייצרים ואירופאים מבוססים בשנות ה-60 לחייהם פורשים עם הון רב ורצון לדירת נופש ubs.com ubs.com. גשטאד, עם האקלים הנוח שלה וההיצע השנתי, מושכת במיוחד פנסיונרים פעילים. מחוזות האלפים ראו למעשה גידול אוכלוסייה גבוה מהממוצע בשנת 2024 (+0.9%) בשל הגירת איכות חיים ubs.com. זה מצביע על כך שמקצוענים שווייצרים ופנסיונרים עוברים לאזורים הרריים למגורים ראשוניים או שניוניים, דבר שמגביר את הביקוש. מספר התושבים הקבועים בגשטאד ובסאנן אף עלה מעט, מה שמגביר את הלחץ על המלאי בכל הרמות.

לסיכום, הביקוש בשוק בגשטאד מונע מהחיים הייחודיים והמוניטין שלו, מהנגישות הקלה עבור עילית עולמית, ומההיגיון הכלכלי הקשה של השקעה בנכס שווייצרי בטוח ומוגבל היצע. כל עוד גשטאד ממשיכה להציע שלווה, יוקרה ושירותים ברמה עולמית במדינה יציבה, הביקוש מצד רוכשים עמידים מהארץ ומהעולם צפוי להישאר חזק.

שיקולים רגולטוריים ומיסויים לרוכשים

בשווייץ קיימת רשת מורכבת של רגולציות ומיסים המשפיעים על נדל"ן, במיוחד עבור רוכשים זרים ובתי נופש. השיקולים המרכזיים בגשטאד כוללים:

• לקס קולר (הגבלות על רוכשים זרים): החוק הפדרלי השווייצרי "לקס קולר" מגביל רכישת נדל"ן בידי זרים שאינם תושבים. לרוב, תושבים שאינם קבועים אינם יכולים לרכוש נדל"ן למגורים בשווייץ, למעט באיזורי נופש מוגדרים תחת מכסות מחמירות. גשטאד (קומונה זָאנֵן) הוא אחד מהאזורים בהם הותר לרוב לזרים לרכוש בית נופש, אך בתנאים מסוימים (למשל, גודל מגרש מתחת ל-1,000 מ"ר ושטח מגורים מתחת ל-200 מ"ר, נכס אחד למשפחה זרה) forbesglobalproperties.com. גם מי שכשיר לכך (בעיקר תושבי האיחוד האירופי או בעלי היתרי שהייה שווייצריים) נדרש לעיתים לאישור קנטונלי. חשוב: בשנת 2025, ממשלת שווייץ שוקלת החמרה נוספת של לקס קולר ubs.com. ייתכן שיוטלו הגבלות על רכישת דירות (למשל דירות ב"אפארט-הוטלז'" או כל דירה חדשה של בית שני) ע"י זרים ubs.com. אם זה ייכנס לתוקף — מאגר הרוכשים הזרים יקטן. נכון להיום, רוכשים זרים מתמודדים כבר עם מכסות שנתיות לקניית נכס בקנטון ברן – כשהמכסה נגמרת, יתר הרוכשים ממתינים לשנה הבאה. רוכשים מקומיים ובעלי היתר תושבות שווייצרי (B או C) פטורים מלקס קולר, ועל כן יש להם יתרון ברכישה forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. כל מי ששוקל רכישת נדל"ן בגשטאד חייב לבדוק את כשירותו לפי לקס קולר ולעקוב אחר שינויים. עשיית שימוש בחברת מדף כדי לעקוף את לקס קולר אסורה (הרשויות שומרות מפני רכישות "שלד") forbesglobalproperties.com.
• לקס ובר (חוק בתי שניים): חוק משמעותי נוסף הוא "לקס ובר" או יוזמת הבתים השניים, שחקוקה מ-2012, אשר מגבילה בתי שניים ל-20% מהמלאי למגורים בכל קומונה. בגשטאד/זאנן האחוז גבוה הרבה מעל למגבלה — ולכן כמעט שלא נבנו בתים חדשים לנופש מאז 2013, מה שתרם רבות למיעוט ההיצע ubs.com. ניתן להמשיך ולבנות דירות למגורים ראשוניים, אך לא ניתן למכרם כבתים שניים מאוחר יותר. בסוף 2024 נכנסה לתוקף הקלה חלקית בשם "לקס קנדינאס", שמרככת מעט את המגבלות ubs.com. ההקלות כוללות הסבת בתי מלון ישנים לדירות מגורים, בניה מוגבלת באזורים מסוימים — כדי להגדיל ההיצע באזורים תיירותיים בהם מצוקת דיור חדה (כאשר גשטאד מוזכרת במפורש) ubs.com. ייתכן שמספר מצומצם של דירות או צ'אלטים חדשים ייכנסו לשוק — אך כנראה תוך מגבלות שימוש/מכירה. שורה תחתונה: לקס ובר ממשיך למנוע אספקה חדשה כמעט לחלוטין בגשטאד — יתרון לבעלי נכסים ולרוכשים קיימים, אתגר לרוכשים חדשים. לא ניתן פשוט לפתח קרקע כאוות נפשך – גם לאחר הרכישה, השימוש בה יוכפף לרגולציה (למשל: החובה לשמור עליה למגורים ראשוניים או חקלאות לפי הצורך).
• מסים – פדרליים, קנטונליים ומקומיים: מערכת המס השווייצרית מרובת שכבות. המסים הרלוונטיים לרוכשי נדל"ן כוללים:
  • מס רכישת מקרקעין/מס דמי-בולים: קנטון ברן גובה מס רכישת מקרקעין (~1.8% ממחיר הרכישה, לעיתים מתחלק בין הצדדים או מושת לרוב על הקונה – עשוי להשתנות). בנוסף, עלויות נוטריון ורישום קרקע כ-0.3–0.5%. יחד מדובר בעלות עסקה של כ-2.3% לרוכש בגשטאד.
  • מיסוי שנתי על הנכס: אין מס שנתי פדרלי קבוע על נכס. קנטון ברן גובה מס עושר קנטונלי על כלל הנכסים (רק לתושבים; בגובה 0.3–0.7% מהנכסים נטו, עם פטורים רחבים). לרוב בעלי נכסים שאינם תושבים פטורים ממס זה. חלק מהקומונות גובות מס מקרקעין מקומי; המס השנתי בסאנן על קרקע צנוע יחסית (כמה מאות פרנק בשנה לצ'אלט יוקרתי).
  • מס שווי שכירות רעיוני: ייחודי לשווייץ — מוטל מס על בעלי נכס בגין "הכנסה מהשכרה פיקטיבית", בערך 70% משכר-דירה ריאלי. ישנה אפשרות לקיזוז ריבית משכנתא והוצאות אחזקה. לכן, בעלי בתים שניים מרבים לקחת משכנתאות כדי להקטין חבות במס זה. קיימת הצעה לבטל את שיטת שווי השכירות ברמה הארצית, ואז גם יבוטל קיזוז הריבית ubs.com. במידה והרפורמה תעבור — רוכשים עמידים ללא משכנתא ירוויחו (לא ישלמו מס), אך בעלי משכנתאות יאבדו את ההפחתה במס.
  • מס שבח: קנטון ברן גובה מס שבח בעת מכירה ברווח, בטווח משתנה לפי משך ההחזקה. בעלים ארוכי טווח (מעל כ-10 שנים) נהנים ממס מופחת, אחרי עשרות שנים המס כמעט מתאפס. המטרה היא למנוע ספקולציה. רוב בעלי הנכסים בגשטאד מחזיקים בנכסים לטווח ארוך, כך שלרוב אינו מהווה מכשול – אך מי שמוכר תוך כ-5 שנים, עלול לשלם מס שבח גבוה (למעלה מ-30% ברווחים לטווח קצר מאוד).
  • מס על הכנסת שכירות: השכרת נכס תחוייב במס הכנסה להומיים שווייצרים (וללא-תושבים — ייתכן במס ניכוי במקור). יש הנוהגים להשכיר מעט/לקזז הוצאות – כדי להימנע מסיבוכיות מס.
• מעמד תושבות ואזרחות: קניית נכס בגשטאד אינה מעניקה מעמד תושב. מי שרוצה לגור בנכס ברציפות לרוב זקוק תחילה להיתר שהייה. יחד עם זאת, שווייץ מנפיקה היתרי תושבות לעשירים לעתים (תמורת תשלום מס גלובלי, במו"מ מול הקנטון). קנטון ברן מציע זאת, אם כי פחות נפוץ באזור דובר הצרפתית. חלק מהקונים הזרים בוחרים לקבל אזרחות שווייצרית (דרך ויזות משקיע, עסקים ועוד) כדי לעקוף את לקס קולר וליהנות משגרת חיים שווייצרית — ובכך קיים חופש רכישה גדול בהרבה. רוכשים מהאיחוד האירופי/אפ"טה עם אישור שהייה B יכולים לקנות נכס למגוריהם הפרטיים בקלות יחסית forbesglobalproperties.com.
• מעקב רגולטורי לעתיד: מעבר להחמרה בלֶקס קולר, יש דיונים ממשלתיים על מס מיוחד על בתים שניים (למנוע עודף "דירות רפאים" באזורים תיירותיים) ubs.com. אם יוטל "מס בית שני" — עלות ההחזקה השנתית בצ'אלט בגשטאד תעלה. בנוסף, ייתכנו הגבלות שכירות לפי החלטת הרשויות המקומיות (במקומות מסוימים נדרש רישום השכרה קצרה או תשלום מס תייר לכל לילה). כיום, הנהלים בגשטאד מקלים לעומת שימוש מגביל (כמו בציריך/ג'נבה, שם יש חוקים מחמירים וכוונות שוכר קשיחים) – אך זה עלול להשתנות אם תושבים יתלוננו על עודף דירות ריקות. נקודה אחרונה: תנודות המטבע (פרנק שווייצרי מול המטבע הזר) משפיעות על העלות האפקטיבית לרוכש הזר — אך זהו סיכון שוק ולא סיכון רגולטורי.

סיכום (רגולציה): עבור רוכשים שווייצרים, החוקים בעיקר מגבילים את יכולת הבנייה החדשה ומחייבים לשלם מס העברה ואולי מס שבח. לרוכשים זרים, ניווט קפדני בלקס קולר ובמכסות הכרחי — לרוב במהלכי אורך רוח או תכנון יצירתי (למשל — רכישה על שם בן הזוג בעל דרכון אירופי עם היתר, וכו'). מומלץ בחום לגייס נוטריון ועורך דין שווייצרים בשלבים המוקדמים. המדיניות בכללה היא הגבלת השקעה עודפת של זרים (להגן על מחירי הדיור), מה שתורם באופן אירוני לאקסקלוסיביות של גשטאד. נדרש מעקב אחר חוקים ויוזמות (כדוגמת הרפורמה בלֶקס קולר) — כי עשויות להיות להן השפעות מהותיות על אפשרות רכישה או מכירה בעתיד ubs.com. יחד עם זאת, היציבות השלטונית והמשפטית של שווייץ מבטיחה כי שינויים לא יקבעו באופן שרירותי או מהיר — אלא בהדרגתיות ובצורה ברורה, מה שמשרה ביטחון למשקיעים זרים למרות הרגולציה המורכבת.

תחזיות צמיחה ארוכות טווח עד 2030

בהתבוננות קדימה לסוף העשור, המומחים נותרים אופטימיים בזהירות לגבי מסלול שוק הנדל"ן בגשטאד. להלן התחזיות ארוכות הטווח והגורמים שמעצבים את הציפיות עד 2030:

• תחזית עליית מחירים: כפי שפורט, התחזיות הבסיסיות מדברות על צמיחה מתונה ומתמשכת של מחירי הנדל"ן למגורים בשווייץ – בקצב של 2–4% לשנה ברמה הלאומית globalpropertyguide.com. שווקי נופש יוקרתיים כמו גשטאד עשויים להיות בצד הגבוה של הטווח בתנאי שוק חיוביים (או שיבצעו מעט פחות טוב אם הרגולציות יחמירו). בין 2025 ל-2030, מדובר בעלייה מצטברת של כ-15–20% במחירי פלח היוקרה של גשטאד (למשל, בקתה בשווי 10 מיליון פרנקים שוויצריים עשויה להגיע בממוצע ל-11.5–12 מיליון עד 2030). זו אינה הבטחה פורמלית, אלא יותר השלכה של מגמות נוכחיות: היצע מוגבל, ביקוש יציב, וסביבת ריבית נמוכה בשווייץ. אנליסטים מ-UBS מציינים שנגישות מוגבלת מבחינת יכולת קנייה כנראה תגביל זינוקים חדים במחירים, אבל כלכלה יציבה והיצע מועט "יתמכו עוד בנכונות של אנשים לשלם יותר" עבור בעלות על בית globalpropertyguide.com. במילים פשוטות: אל תצפו להכפלת מחירים נוספת בעשור הקרוב, אך התייקרות הדרגתית היא התחזית המרכזית.
• מחזורי שוק ויציבות: היסטורית, נדל"ן אלפיני בשווייץ מציג עמידות רבה. מחקר של Knight Frank מצא שמחירי הבתים באלפים זינקו בקצב שנתי ממוצע של כ-1.9% בין 2009 ל-2022, ומאז 2020 האיצו לכ-4% שנתי knightfrank.com. גם בזמני אתגר (כמו פרנק חזק או משבר גלובלי), מחירי גשטאד נטו להישאר יציבים או לרדת בשוליים בלבד. דפוס זה צפוי להימשך. כל מיתון גלובלי בעתיד עשוי לעצור את הצמיחה לשנה-שנתיים, אך נפילה חדה בערך הבתים בגשטאד נחשבת לבלתי סבירה כל עוד אין מכירות כפויות. הבעלים מהאליטה העולמית בדרך כלל אינם ממונפים במיוחד, ולכן גם רמת הסיכון למכירות במחירי הפסד נמוכה. לכן, תחזית 2030 היא ליציבות ואף חיובית, כאשר גשטאד נשארת פסגה יוקרתית של מחירים עם עליות מדודות.
• התפתחות הביקוש: עד 2030, אוכלוסיית הקונים עשויה להשתנות. אנו צופים יותר בני מעמד עושר צעירים (בני 40–50) שייכנסו לשוק בגשטאד, במיוחד יזמי טכנולוגיה וכלכלה מתעוררת שמצטרפים לשכבת העושר הגבוהה investropa.com. ייתכן שלקוחות אלה יביאו עמם טעמים שונים (יותר עיצוב מודרני, דגש על קיימות ותכונות רווחה). השוק יתאים את עצמו ויכלול אינטגרציות בית חכם, עמדות טעינה לרכבים חשמליים, ספסי רווחה פרטיים ועוד, כדי לעמוד בציפיות אלו. כמו כן, במידה שעבודה מרחוק/היברידית תמשיך, יותר בעלי בתים עשויים לשהות תקופות ארוכות בגשטאד, ולהשתמש בה גם כבית עיקרי חלק מהשנה – מה שיגדיל במעט את הביקוש האפקטיבי (למשל, בעלות על בית אחד גדול במקום שניים קטנים לעונות שונות).
• תחזית היצע: בצד ההיצע, לא נראה שמתרחש עודף היצע משמעותי בגשטאד. גם לאחר רפורמת לקס קנדינאס, היצע הבנייה החדש יישאר דל – אולי כמה בקתות בודדות או בלוק דירות קטן מדי פעם. למעשה UBS צופה כי קצב הבנייה החדשה באזורי האלפים יישאר נמוך משמעותית מהממוצע הארצי ubs.com. ייתכן שב-2030 יפוצלו או ישופצו בקתות קיימות ליחידות מגורים נוספות (במיוחד אם הרשויות המקומיות ידרשו פתרונות לשיכון עובדים/מקומיים), אך בשל שיקולי מורשת ונוף לא סביר שתתרחש בנייה רחבת היקף. לכן, עד 2030 המלאי הכולל של הבתים צפוי לגדול בשוליים בלבד, מה שמחזק את בצוות ההיצע המצומצם.
• סיכונים חיצוניים ובלתי צפויים: מספר אלמנטים בלתי צפויים עשויים להשפיע. אם שווייץ תטיל איסור מוחלט על רכישת נכסים ע״י לא-תושבים בשנים הקרובות (מקרה קיצון של לקס קולר), יתכן שהביקוש יהיה ברובו מקומי מה שירכך קמעה את המחירים. מנגד, אם יחריפו משברים גיאופוליטיים או שינויי אקלים, שווייץ עשויה לחוות גל משקיעים נרחב כמקלט בטוח, שיקפיץ את שוק היוקרה מעבר לתחזיות. גורמים מאקרו-כלכליים כמו ריבית גם הם קריטיים: התחזית הנוכחית מניחה סביבת ריבית נמוכה או נורמלית; חזרה לריביות גבהות עד 2030 תפגע גם בשוק היוקרה (בעיקר ע״י צמצום כושר הקנייה של הרוכש המקומי והשקעות ממונפות). גם תנודות מטבע (פרנק חזק יותר) ייקרו את הנכסים עבור משקיעים מחו"ל ועלולות להקטין מעט את ההתעניינות הזרה ubs.com. יש לעקוב אחרי כל אלה, אם כי קשה לחזות את עוצמתם.
• חזון 2030 – מעמדה של גשטאד: עד 2030, גשטאד כנראה תישאר כפי שהיא כיום: יהלום שבכתר הנדל"ן האלפיני היוקרתי. העיר תמשיך להחשב בין שווקי הנדל"ן היקרים בעולם. אולי נראה את אנדרמט או שחקנים חדשים נוספים מטפסים בדירוג (אנדרמט, למשל, צמחה לאחרונה ודורגה בטופ 5 של אתרי הנופש היקרים בשווייץ בזכות זינוק מחירים מהותי forbes.com), אך המוניטין המושקע והמלאי הייחודי של גשטאד מעניקים לה יתרון קבוע. מאמצי העירגיש להמשיך לחדש – להרחיב אפשרויות למשפחות, להשקיע בתיירות בת-קיימא ולשמור על אותנטיות – יסייעו לשמר את עוצמת הביקוש.

לסיכום, התחזית ארוכת הטווח עד 2030 לנדל"ן בגשטאד היא צמיחה יציבה ויציבות, ללא סימנים להתפוצצות בועה. אנליסטים מדווחים על המשך המגמה הנוכחית: עליות מחירים מתונות, מדי פעם עצירה, אך בסך הכל רצפה גבוהה שנשענת על מגמות עושר עולמיות ומחסור מקומי. עבור משקיעים ובעלי נכסים, גשטאד כנראה תמשיך להעניק ביטחון ויוקרה בנדל"ן. כפי שסיכם דוח שוק אחד: "אנו מניחים שמחירי בתים בבעלות עצמית ימשיכו לעלות בטווח הבינוני… מגבלת היצע תמשיך לתמוך בנכונות לשלם, אך היכולת הכלכלית המוגבלת תמתן עליות חדות." globalpropertyguide.com – תסריט שמסכם במדויק את הדרך הסבירה לגשטאד עד 2030.

מקורות:

• UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 במאי 2025) – מגמות נדל"ן יוקרתי שווייצרי ורמות מחירים ubs.com ubs.com.
• Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (נובמבר 2024) – מחירי אתרי סקי יוקרתיים ושינויים שנתיים (גשטאד מול מתחרים) knightfrank.com.
• Neho Real Estate, מחירי נכסים בגשטאד יוני 2025 – נתוני שינוי מקומי (עלייה שנתית של 26.6%, דירות +16.6%).
• Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (יוני 2025) – מדדי מחירים לאומיים, תחזיות Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Forbes Global Properties, 5 סיבות לחוסן שוק היוקרה בשווייץ (2022) – מחירי עילית בגשטאד (33,000 פרנק למ"ר ב-2022) וגומלי שוק forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
• Investropa, 16 מגמות בולטות בשוק הנדל"ן של שווייץ 2025 – מנועי ביקוש בפלח היוקרה, +25% מול לפני הקורונה investropa.com investropa.com.
• John Taylor Gstaad Agency – תובנות מקומיות על קהל הלקוחות, אורח החיים והקישוריות בגשטאד john-taylor.com john-taylor.com.
• Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – עניין מוגבר באזורי האלפים בעקבות שינויי אקלים brochures.christiesrealestate.com.
• Global Property Guide, Rental Yields in Switzerland Q2 2025 – תשואות שכירות ממוצעות לפי קנטון (ברן ~2.8%) globalpropertyguide.com.
• UBS Alpine Property Focus 2025 – מנועי ביקוש לבתי נופש, מחסור בהיצע וחוק לקס קנדינאס החדש ubs.com ubs.com; סיכונים רגולטוריים כגון החמרת לקס קולר ubs.com ubs.com.
• Julius Baer, Property Market Switzerland Q2 2025 – סביבה כלכלית כללית (קיצוצי ריבית, מומנטום ביקוש).
• Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – מגמות שוק הבתים השניים ותחזית אזורית.