דוח שוק הנדל"ן במז'ב 2025: מגמות, השוואות ותחזית עד 2028

סקירה כללית: נוף שוק הנדל"ן של מג'ב ב-2025

שוק הנדל"ן של מג'ב נותר מהמבוקשים ביותר באלפים, ומתאפיין בביקוש בינלאומי חזק והיצע מוגבל. מחירי הנדל"ן באלפים עלו במתינות בכ-3% בשנת 2024, כאשר אתרי הנופש בצרפת רשמו צמיחה ממוצעת של +1.5% (פחות מאתרי הנופש בשווייץ עם +3.5%) agenceboan.com. במג'ב, המחירים התייצבו ברמה גבוהה לאחר עליות משמעותיות בתקופת המגפה – בקתות יוקרה כאן נמכרות בכ-15,000 אירו למ"ר naef-prestige.ch, מה שממקם את הכפר בין אתרי הנופש היקרים בצרפת (רק ואל ד'יזר יקרה יותר). כ-90% מרכישות הנדל"ן באלפים מיועדות להשקעה בהשכרה עונתית collection-chalet.co.uk, מה שמדגיש את התלות של השוק בתיירות. הרוכשים ממשיכים לראות בנדל"ן האלפיני "הימור בטוח", בזכות המוניטין היוקרתי של האתר ומיעוט הקרקעות הפנויות לבנייה, שמסייעים לשמור על ערך לטווח ארוך cimalpes.com.

להמחשת רמות המחירים הנוכחיות, טבלה 1 מציגה ערכים ממוצעים לפי אזור וקטגוריה. אתרי יוקרה כמו קורשבל 1850 ו-ואל ד'יזר מציגים מחירים גבוהים במיוחד (>16,000 אירו למ"ר), בעוד אזורים פחות מוכרים באלפים הדרומיים מציעים נקודות כניסה נמוכות בהרבה סביב 2,300 אירו למ"ר investropa.com investropa.com. מג'ב עצמה נמצאת בקצה הגבוה של הסקאלה: כ-11,000 אירו למ"ר בממוצע, בדומה לקורשבל (בממוצע) ורק אחרי ואל ד'יזר עם כ-16,100 אירו למ"ר collection-chalet.co.uk. זה ממקם את מג'ב בבירור בשכבת העליונה של שוקי הנדל"ן האלפיניים לפי מחיר, ומשקף את מעמדה כאתר נופש יוקרתי ואת המשיכה הבינלאומית שלה.

סגמנט	מחיר ממוצע (€/מ"ר)	צמיחה אחרונה
האלפים הצפוניים – דירות	€3,574	+20% (2019–2022) collection-chalet.co.uk investropa.com
האלפים הצפוניים – בקתות	€4,265	+20% (2019–2022) collection-chalet.co.uk investropa.com
האלפים הדרומיים – דירות	€2,340	+6% (2024) collection-chalet.co.uk investropa.com
האלפים הדרומיים – בקתות	€2,534	+6% (2024) collection-chalet.co.uk investropa.com
אתר נופש יוקרתי (ואל ד'יזר)	€16,100	+40% (2014–2024) collection-chalet.co.uk investropa.com

טבלה 1: מחירי נדל"ן באלפים הצרפתיים לפי אזור (2025). מג'ב וקורשבל בממוצע סביב €11,000 למ"ר, לעומת ואל ד'יזר בכ-€16,100 collection-chalet.co.uk.

למרות התייצבות קצרה (נתוני Knight Frank מראים ש-מחירי היוקרה במג'ב ירדו בכ-2% ב-2024 לאחר עליות קודמות naef-prestige.ch), המגמה הכללית היא כלפי מעלה. נכסי האלפים נשענים על רוכשים בעלי הון גבוה שמעדיפים איכות חיים והשקעה בטוחה: עבודה גמישה ופרישות מוקדמות לאחר המגפה הביאו ליותר זמן בהרים, ומג'ב נתפסת יותר ויותר כ-יעד לארבע עונות ולא רק כאתר סקי חורפי agenceboan.com agenceboan.com. לסיכום, נכון ל-2025 שוק הנדל"ן במג'ב מתאפיין ב-חוסן ובלעדיות – הביקוש נותר חזק, ההיצע מצומצם, והמחירים קרובים לשיאים היסטוריים, מה שמכין את הקרקע להמשך צמיחה בעתיד agenceboan.com.

מגמות נדל"ן למגורים במג'ב (מחירים, ביקוש ופיתוחים)

מחירי דירות והיצע: מחירי הנדל"ן למגורים במג'ב זינקו לרמות יוקרה קיצוניות, והציבו אותה לצד קורשבל וואל ד'יזר כאחת מעיירות הסקי היקרות בצרפת cimalpes.com. מחירי הביקוש הטיפוסיים נעים בטווח של חמש עד שמונה ספרות: דירות מוצעות לרוב ב-10,000–15,000 אירו למ"ר, בעוד ששאלות מרווחות עולות בקלות על 3–10 מיליון אירו, תלוי במיקום ובמתקנים. למעשה, בשוק היוקרה של האלפים הצפוניים, מכירות בטווח של 4–10 מיליון אירו קפצו ב-16%, ועסקאות מעל 10 מיליון אירו זינקו ב-36% לאחרונה investropa.com – מגמה המשתקפת בגל מכירות השאלות היוקרתיות במג'ב. השכונות המבוקשות ביותר כוללות את Mont d’Arbois (המוכרת בזכות מורשת רוטשילד, מגרש הגולף ושאלות סקי-אין/סקי-אאוט) וכתובות במרכז הכפר ליד הליבה להולכי רגל cimalpes.com cimalpes.com. הקרקע המוגבלת לבנייה חדשה וכללי תכנון מחמירים מגבילים את ההיצע, כך ש-ההזדמנויות לרכישה נדירות ביותר cimalpes.com. מחסור זה שומר על כוח התמחור: אפילו שאלות ישנות "לשיפוץ" מושכות מספר קונים בשל הקושי למצוא מגרשים איכותיים בסביבת מג'ב.

ביקוש ודמוגרפיה של קונים: מאגר הקונים ב-2025 הוא באמת בינלאומי. משפחות צרפתיות אמידות שומרות על נוכחות חזקה, אך חלק משמעותי מהביקוש מגיע מחו"ל. במיוחד, קונים מבריטניה וארה"ב הפכו לפעילים יותר באלפים הצרפתיים לאחרונה naef-prestige.ch. רוכשים אמריקאים, שנהנים מדולר חזק, רואים בנדל"ן האלפיני נכס יוקרתי ומכוונים יותר ויותר לאתרי נופש מובילים כמו מג'ב (לצד קורשבל וואל ד'יזר) עבור שאלטים יוקרתיים investropa.com. קונים בריטים ממשיכים להיות אבן יסוד בשוק, וממשיכים את המסורת הארוכה של עניין בריטי בבתים באלפים הצרפתיים. יש גם עניין גובר מצד מגזרים חדשים: אזרחים שווייצרים, שמנצלים את היציבות של הפרנק השווייצרי, משקיעים מעבר לגבול באתרי נופש צרפתיים סמוכים investropa.com investropa.com, וקונים אסייתים (מסין, הונג קונג, סינגפור) החלו לראות בנכסים באלפים השקעות לייפסטייל וסמלי סטטוס גם יחד investropa.com. יחידים בעלי הון עתק מהמזרח התיכון הם מגזר צומח נוסף, שנמשכים לקמעונאות היוקרתית ולבתי המלון ברמת 5 כוכבים שמוצעים באזור naef-prestige.ch. בסיס הביקוש המגוון הזה נתמך על ידי גורמי לייפסטייל – קונים כיום נותנים עדיפות לבריאות, פנאי לאורך כל השנה ומורשת משפחתית על פני נוחות סקי בלבד agenceboan.com. לדוגמה, לקוחות רבים כיום מחפשים בתים עם ספא, חדרי כושר וחללים גמישים לעבודה מרחוק, מה שמשקף כיצד מגמות הבריאות והעבודה מכל מקום השפיעו על ההעדפות באלפים agenceboan.com. בסך הכול, שוק המגורים של מג'ב ב-2025 מתאפיין בביקוש גבוה מול היצע מוגבל, כאשר קונים מכל העולם מתחרים על נתח מהאידיליה האלפינית הזו.

התפתחויות חדשות: לאור המחסור בקרקעות במרכז, פרויקטים של בנייה חדשה במג'ב נדירים יחסית, אך כאשר הם צצים, הם מעוררים עניין רב. בשנים האחרונות נבנו מספר מגורי דירות יוקרתיים ומתחמי שאלטים, לעיתים קרובות במקום מבנים ישנים. התפתחויות חדשות אלו מדגישות לרוב סגנון אלפיני מסורתי של סבוי בשילוב יוקרה מודרנית – מחווה למורשת של מג'ב כערש האסתטיקה הקלאסית של שאלט הסקי cimalpes.com cimalpes.com. היזמים מתמקדים במענה לציפיות של נופשים יוקרתיים בני זמננו, ומציעים מתקנים כמו מרכזי בריאות, שירותי קונסיירז' ועיצוב בר-קיימא. ראוי לציין כי חוק ALUR (2014) בצרפת ומדיניות התכנון המקומית עודדו בנייה בצפיפות גבוהה יותר (למשל, דירות שאלט איכותיות) לשימור קרקע cimalpes.com, לאחר תקופה של בנייה מוגבלת מאוד. כתוצאה מכך, הנפקת היתרים התאוששה בחדות – שטח הבנייה במג'ב זינק ב-400% בין 2017 ל-2018 עם תוכנית התכנון החדשה cimalpes.com. למרות זאת, כל מגורים חדשים במג'ב נוטים להימכר על הנייר במהירות בשל ביקוש כבוש. קונים גם רוכשים שאלטים ישנים הזקוקים לשיפוץ, ורואים בהם הזדמנות להתאמה אישית תוך שמירה על הקסם הווינטג'י (השוק המקומי ל"בתי חווה משופצים" ושאלטים היסטוריים פעיל מאוד) cimalpes.com. לסיכום, היצע המגורים נותר מצומצם. בין אם בוחרים בדירה חדשה ויוקרתית ליד המדרונות או בשאלט קלאסי בכפרים, רכישה במג'ב כמעט תמיד משמעה קנייה בשוק תחרותי ועמיד שהוכיח את ערכו לטווח הארוך.

נדל"ן מסחרי ותחזית ענף האירוח

הנדל"ן המסחרי של מג'ב – הכולל שטחי מסחר, מלונות, מסעדות ונכסי שירות – נתמך על ידי כלכלת התיירות היוקרתית של העיירה. מגזר האירוח משגשג, כפי שניתן לראות במדדי ביצועים חזקים. לדוגמה, בחורף 2024, ההכנסות ממעליות הסקי של מג'ב זינקו ב-16.6% לעומת השנה הקודמת chaletararatmegeve.com, מה שמשקף הוצאות מבקרים גבוהות על שירותי הרים. הכפר מתהדר במגוון מרשים של מקומות לינה יוקרתיים: נכון ל-2023 היו בו 28 מלונות (984 חדרים בסך הכול), שרובם מדורגים 4 ו-5 כוכבים chaletararatmegeve.com. זה כולל מלונות יוקרה ידועים (צ'אלטים של Relais & Châteaux, פור סיזנס מג'ב ועוד) המשרתים קהל בינלאומי מובחר. שיעורי התפוסה בריאים לאורך כל השנה – בקיץ 2024 תפוסת המלונות אף הגיעה לשיא של 81% באוגוסט (כמעט כמו בשיאי החורף) chaletararatmegeve.com. זה בולט, שכן הקיץ מהווה כיום כ-37% מלינות התיירים השנתיות במג'ב, נתח שהולך וגדל בהתמדה chaletararatmegeve.com. ביקוש גבוה בקיץ מתורגם למסעדות, חנויות ושירותי פעילויות מודרכות עמוסים, מה שמחזק את הביקוש לשטחים מסחריים גם מעבר לעונת הסקי.

קמעונאות ומסעדנות: מרכז הכפר של מג'ב מפורסם ברחובותיו האלגנטיים להולכי רגל, המלאים בבוטיקים מעוצבים, גלריות אמנות ומסעדות יוקרה. דמי השכירות הקמעונאיים המרכזיים נשארים גבוהים בזכות תנועת המבקרים האמידים. מותגי יוקרה (למשל אופנה, תכשיטים, ציוד סקי) שומרים על נוכחות כדי לשרת תיירים עשירים ובעלי נכסים. העונתיות של המסחר היא שיקול – שבועות החגים בחורף ואוגוסט הם תקופות שיא, בעוד שבחודשים שבין העונות שקט יותר – אך יותר ויותר העיירה מאזנת את התנודות עם אירועים ואטרקציות לאורך כל השנה. הרשויות המקומיות ובעלי העסקים התאימו עצמם על ידי גיוון ההיצע (מפסטיבלי ג'אז בקיץ ועד ריטריטים של בריאות) כדי למשוך מבקרים גם מחוץ לעונת החורף chaletararatmegeve.com chaletararatmegeve.com. מגמה זו מבשרת טובות למשכירי נדל"ן מסחרי: פעילות לאורך כל השנה מסייעת להעלות את התשואות השנתיות של חנויות ומסעדות. עם זאת, אתגר אחד הוא ההיצע המוגבל של נכסים מסחריים; לכפר ההיסטורי יש מספר מוגבל של חזיתות מסחריות, ומעט מאוד פיתוחים חדשים אפשריים מבלי לפגוע בקסם המקום. לכן, דמי השכירות למיקומים המבוקשים ברחוב הראשי נשארים גבוהים. יש בעלי עסקים שאף נאלצו לרכוש דירות או שאלטים עבור דיור לעובדים עונתיים בשל מצוקת הדיור knightfrank.com – תופעה שמקשרת בין שוקי הנדל"ן המסחרי והפרטי.

פרויקטים ותשתיות חדשים: בתחום התשתיות, השקעות אחרונות כמו מרכז הספורט והכנסים Le Palais של מג'ב (עם בריכות, ספא וחללי אירועים) מחזקות את האטרקטיביות של העיירה כיעד רב-תחומי. למרות שלא מדובר ב"נדל"ן מסחרי" במובן המסורתי, פרויקטים מוניציפליים כאלה תורמים בעקיפין לערך של תחום האירוח והקמעונאות על ידי הגדלת קיבולת המבקרים והפעילויות. בנוסף, שדרוגים מתמשכים למערכות הרכבלים (גונדולות חדשות, שיפור ייצור השלג במדרונות) ותוכניות לשיפור התחבורה האזורית תורמים לתחזית החיובית של המסחר. נגישות היא נקודת מכירה עבור מג'ב – ניתן להגיע אליה בכשעה משדה התעופה של ז'נבה – ושיפורים מתמשכים בכבישים ובתחבורה הציבורית באלפים (כבישים רחבים יותר, שירותי שאטל ושיתוף נסיעות וכו') מקלים על תיירים להגיע גם לחופשות קצרות. לדוגמה, ברחבי האלפים הצרפתיים יש מאמצים לשפר את קישורי הרכבת והכבישים לערים האלפיניות, מה שיתמוך במסחר המקומי בשנים הקרובות investropa.com. בסך הכול, שוק הנדל"ן המסחרי של מג'ב יציב וחיובי: הביקוש התיירותי הגבוה מבטיח שמלונות שומרים על תפוסה גבוהה ו-RevPAR חזק, מסעדות מלאות בעונות השיא, וחללי מסחר בוטיק מבוקשים באופן קבוע. אלא אם יתרחש מיתון כלכלי, מגזרי האירוח והקמעונאות במג'ב צפויים להמשיך ליהנות מתפוסה נמוכה וגדילה יציבה בשכר הדירה, הודות למותג היוקרתי של האתר ולעלייה במספר המבקרים.

שוק הצ'אלטים היוקרתיים ומכירות אולטרה-פריים

מג'ב מזוהה עם צ'אלטים יוקרתיים, והסגמנט הזה של השוק דינמי במיוחד ב-2025. צ'אלטים גדולים עם מתקנים מהשורה הראשונה – חדרי סקי, אזורי וולנס (ספא, סאונה, בריכה), חדרי קולנוע ושטחים נרחבים – נמצאים בביקוש עז בקרב האליטה העולמית. שוק האולטרה-פריים (נכסים מעל 10 מיליון אירו) ברחבי האלפים הצרפתיים זינק במהלך המגפה ונשאר חזק. למעשה, בשנה האחרונה העניין הגלובלי בבתים אלפיניים סופר-יוקרתיים הגיע לשיאים חדשים, עם עלייה בפניות מבריטניה, ארה"ב והמזרח התיכון עבור צ'אלטים מעל 10 מיליון אירו naef-prestige.ch. מג'ב רשמה מספר מכירות טרופיות בולטות בעונות האחרונות, כולל צ'אלטים בסגנון אחוזה במון ד'ארבואה וברושברון שנמכרו בהרבה מעל 10–15 מיליון אירו. עסקאות כאלה מתבצעות לעיתים קרובות מחוץ לשוק הפתוח בשל קהל הלקוחות האקסקלוסיבי. מחקר של Knight Frank מדגיש כי ההיצע בפסגה דל במיוחד – בכלל אתרי הנופש האלפיניים המובילים, היו רק 23 נכסים מוצעים למכירה מעל 10 מיליון אירו בסוף 2024 naef-prestige.ch naef-prestige.ch. המחסור הזה, יחד עם ביקוש מתמשך, שומר על לחץ כלפי מעלה על מחירי הנכסים המובילים.

ציפיות הקונים: קוני השאלטים האולטרה-עשירים של היום מחפשים יותר מסתם בקתת סקי – הם רוצים מקום מפלט אלפיני פרטי שמספק אורח חיים ברמת חמישה כוכבים לאורך כל השנה. הדרישות הנפוצות כוללות מתקני ספא מלאים, בריכות שחייה מקורות, גישה להליפד, ומעל הכל פרטיות והתבודדות naef-prestige.ch naef-prestige.ch. מעניין לציין כי גישה ישירה לסקי-אין/סקי-אאוט כבר אינה בראש סדר העדיפויות של קבוצה זו; רבים מהקונים בעלי ההון הגבוה מעדיפים מיקומים דיסקרטיים מעט רחוקים מהמסלולים העמוסים בתמורה לשקט ונוף פנורמי naef-prestige.ch. השאלטים רחבי הידיים של מג'ב בכפרים מגודרים או על מגרשים גדולים עונים על הדרישה הזו בצורה מושלמת. קונים עשירים לעיתים קרובות חווים לראשונה את אתר הנופש דרך המלונות היוקרתיים שלו (למשל Les Fermes de Marie, Four Seasons), ולאחר שמתאהבים, עוברים לרכישת שאלט שיכול לשקף את רמת השירות הזו naef-prestige.ch. "רשימת המשאלות" לשאלטים אולטרה-יוקרתיים נוטה לכלול תכונות כמו ספא ביתי, מרכזי בריאות וחללי אירוח גדולים naef-prestige.ch naef-prestige.ch, מה שמדגיש את המגמה הבריאותית בלוקסוס האלפיני. היזמים ומעצבי השאלטים היוקרתיים של מג'ב הגיבו בהתאם, ודואגים לכך ששאלטים חדשים יגיעו עם מתקנים מתקדמים (ואף מגורי צוות במקרים מסוימים).

מגמות שוק: שוק השאלטים היוקרתיים משגשג ברחבי האלפים, ומג'ב אינה יוצאת דופן. בצפון האלפים הצרפתיים, כפי שצוין, מכירות נכסים בשווי של מעל 4 מיליון אירו עלו בחדות investropa.com. ישנה אוכלוסייה הולכת וגדלה של אנשים אולטרה-עשירים ברחבי העולם (קבוצת UHNW גדלה ב-7.6% רק בשנת 2023) investropa.com, ורבים מהם מקצים חלק מהונם לנדל"ן אלפיני כהשקעת לייפסטייל. סקרים בקרב משקיעים עשירים מצביעים על תחזית אופטימית: 60% מצפים שמחירי הנדל"ן באלפים ימשיכו לעלות, מה שמעיד על ביטחון חזק בשוק הנישתי הזה investropa.com. עבור סגמנט השאלטים במג'ב, המשמעות היא תחרות עזה על הנכסים הטובים ביותר ונכונות של קונים לשלם פרמיה עבור יוקרה "מוכנה למגורים". אין זה נדיר ששאלטים ענקיים שנבנו לאחרונה במג'ב מגיעים למחירים של מעל 20,000 אירו למ"ר בזכות המאפיינים הייחודיים שלהם – מצמצמים את הפער מול אתרי הנופש השווייצריים היקרים ביותר. מג'ב נהנית גם מאפשרות מגורים כל השנה (יתרון על פני אתרי נופש בגובה רב שנבנו למטרה מסוימת בלבד). רוכשים אולטרה-יוקרתיים מעריכים את האפשרות ליהנות מהשאלט שלהם גם בחופשות קיץ, רכיבת אופני הרים, גולף, או פשוט להירגע באוויר הצח של האלפים, בנוסף לעונת הסקי. כל הגורמים הללו תורמים למומנטום מתמשך בשוק היוקרה והשאלטים. אלא אם יתרחש זעזוע פיננסי עולמי משמעותי, הסגמנט האולטרה-יוקרתי צפוי להמשיך במגמת עלייה, מונע על ידי נדירות הנכסים הללו והמשיכה הרגשית שבבעלות על חלק מאורח החיים האלפיני הבלעדי naef-prestige.ch.

גורמים מרכזיים המשפיעים על שוק מג'ב

מספר גורמים מרכזיים מעצבים את תחזית הנדל"ן במג'ב ואתרי נופש אלפיניים דומים ב-2025:

מגמות תיירות: הבריאות של שוק הנדל"ן במג'ב קשורה קשר הדוק לביצועי התיירות שלה. למרבה המזל, התיירות משגשגת. אתר הנופש הפך למעשה ליעד לארבע עונות – לדוגמה, הקיץ מהווה כיום 37% מהלינות השנתיות במג'ב chaletararatmegeve.com, כאשר מבקרים נוהרים לטיולים רגליים, רכיבה על אופניים, פסטיבלים ומנוחה באקלים ההררי הקריר. הביקוש בחורף נותר חזק; חורף 2024 ראה שמירה על רמת נוכחות כוללת (+0.2% לעומת השנה הקודמת) כאשר עלייה בתיירות הפנאי (+16.8%) פיצתה על ירידה בנסיעות עסקים chaletararatmegeve.com. חשוב לציין, גידול במספר המבקרים לאורך כל השנה (למשל שימוש ברכבלים, פעילויות קיץ) מגביר את הביקוש להשכרה ואת עניין המשקיעים, שכן נכסים יכולים להניב הכנסה מעבר לעונת הסקי בלבד. שיא של 18.3 מיליון לינות נרשם באלפים הצרפתיים בחורף 2024 בלבד investropa.com, מה שמדגיש את המשיכה המתמשכת של חופשות האלפים. הביקוש הגבוה לתיירות הזה תומך בערכי הנדל"ן – לבעלי הנכסים יש ביטחון שיש זרם קבוע של שוכרים ורוכשים עתידיים שנמשכים לאטרקציות של מג'ב.
תשתיות ונגישות: פרויקטי תשתית ושיפורי קישוריות משפרים את האטרקטיביות של מג'ב. אתר הנופש כבר נגיש יחסית (כ-שעה נסיעה מנמל תעופה בינלאומי בג'נבה), וזהו יתרון עבור רוכשים בינלאומיים. שדרוגים מתמשכים בתחבורה האזורית ייטיבו עוד יותר עם השוק – לדוגמה, האלפים הרחבים יותר רואים שיפורים בקישורי כביש ורכבת שמתפתחים כדי לתמוך באירועים כמו אולימפיאדת החורף הקרובה (המשחקים ב-2026 באיטליה ואולי גם ב-2030) investropa.com. אירועים כאלה בדרך כלל מעודדים השקעה בשדות תעופה, כבישים מהירים ותחבורה ציבורית, מה שהופך אתרי נופש אלפיניים לנגישים יותר. בתוך מג'ב, תשתיות כמו רכבלים מודרניים, מערכות שלג מלאכותי מורחבות ושיפורים בשירותים (חניה, כבישים, אינטרנט מהיר) כולם תורמים לאטרקטיביות הכוללת עבור בעלי נכסים. פרויקטים עתידיים (למשל הצעות לשיפור שירותי הרכבת מפריז/ליון קרוב יותר לאזור מון בלאן, או חיבורים חדשים של רכבלים באזור הסקי אווזיון מון-בלאן) נמצאים במעקב צמוד של גורמי הנדל"ן. למעשה, כל דבר שמשפר נגישות ונוחות – מהעברות מהירות יותר משדה התעופה ועד מתקני פנאי משודרגים – נוטה להשפיע לטובה על הביקוש והערך של הנדל"ן.
גורמים כלכליים: תנאים כלכליים רחבים יותר, במיוחד שיעורי ריבית ותנועות מטבע, ממלאים תפקיד בשוק הנדל"ן האלפיני. לאחר תקופה של עליית ריבית באירופה (2022–2023), התחזית לשנים 2025–2026 היא מועדפת יותר עבור קונים. שיעורי המשכנתאות בצרפת החלו לרדת; בתחילת 2024, שיעורי ריבית קבועה ל-5 שנים ירדו לכ-4%, והבנק המרכזי האירופי צפוי היה להתחיל להוריד ריביות (משפר את יכולת הרכישה למי שמממן קנייה) knightfrank.com. זה מרחיב את מאגר הקונים הפוטנציאליים, כולל כאלה שמסתמכים על מימון investropa.com. גם סביבת המטבע חשובה: דולר אמריקאי חזק בשנים האחרונות הפך נכסים הנקובים ביורו לזולים יחסית עבור קונים אמריקאים, מה שמסביר חלק מהעלייה בביקוש מארה"ב investropa.com. החוזק והיציבות של הפרנק השווייצרי אפשרו גם לקונים שווייצרים להתעניין בנכסים בצרפת investropa.com investropa.com. מנגד, חולשת הלירה הבריטית לאחר הברקזיט צמצמה את כוח הקנייה הבריטי לתקופה מסוימת, אם כי הביקוש הבריטי נותר חזק בשל זיקה תרבותית לאלפים. בסך הכול, רוחות גב כלכליות ומוניטריות (ריביות נמוכות, מטבעות יציבים) ב-2025 מספקות תמיכה לשוק. סיכון שיש לעקוב אחריו הוא מיתון עולמי או משבר פיננסי, שעלול להאט זמנית את המכירות בשוק היוקרה; עם זאת, כפי שנראה במחזורים קודמים, נדל"ן יוקרתי באלפים נוטה להתאושש במהירות בזכות האטרקטיביות שלו כמקלט בטוח לעושר agenceboan.com.

הבחירות בארה"ב 2024

להניע עניין מחודש

agenceboan.com

naef-prestige.ch

מדיניות ויזה ונסיעות

אופי הבינלאומי

שוק נותר מבודד ברובו

גורמים רגולטוריים וסביבתיים: תקנות חדשות בצרפת מעצבות מחדש חלקים משוק הדיור, עם השלכות על נכסים באלפים. שינוי מרכזי הוא האיסור ההדרגתי בצרפת על השכרת בתים מבודדים גרוע כחלק מחוק האקלים שלה. כ-31% מהבתים בהרים מדורגים בדירוג אנרגיה נמוך (מחלקה F או G), ו-החל מ-2025 לא ניתן יהיה להשכיר נכסים אלו כחוק אלא אם יועלו לסטנדרט collection-chalet.co.uk. חובת היעילות האנרגטית הזו דוחפת בעלי נכסים לשפץ בקתות ודירות ישנות (התקנת בידוד טוב יותר, חלונות, מערכות חימום) או להתמודד עם אובדן הכנסה מהשכרה. התוצאה היא מעבר לאיכות: בקתות חדשות ויעילות אקולוגית זוכות לפרמיה, בעוד נכסים מיושנים מוסרים מהשוק או נמכרים למשקיעים שמוכנים לשפץ אותם investropa.com. במז'ב, שבה יש הרבה בקתות היסטוריות, נרשמות השקעות משמעותיות בשדרוגים לעמידה בנורמות החדשות. באותו אופן, רשויות מקומיות נקטו צעדים לשלוט בהשכרות נופש מופרזות באתרי נופש מסוימים – בשאמוני, למשל, הוטלו מגבלות על היתרי השכרה לטווח קצר כדי לשמור על איזון קהילתי agenceboan.com. במז'ב טרם דווח על מגבלות מחמירות, אך קונים צריכים להיות מודעים לכללים מקומיים פוטנציאליים (חלק מאגודות הדיירים באלפים גם מצביעות על הגבלת השכרות מסוג Airbnb בבניינים שלהן knightfrank.com). מבחינה סביבתית, שינויי האקלים הם גורם מאיים. אתרי סקי בגובה נמוך מתמודדים עם אתגרים של אמינות שלג; חורפים חמים יותר עלולים להפחית את ימי הסקי ואת מספר המבקרים לאורך זמן collection-chalet.co.uk. במז'ב (הכפר בגובה כ-1,100 מ') לעיתים נדרשת הפקת שלג נרחבת במדרונות הנמוכים בשנים דלות שלג. עם זאת, היא נהנית מקרבה לאתרי סקי גבוהים יותר (הפסגה של מתחם Evasion Mont-Blanc מעל 2,350 מ') ושילבה מגוון אטרקציות לעונות שאינן חורף collection-chalet.co.uk. תעשיית הסקי המקומית והממשלה משקיעות בהתמודדות – החל מ-שיפור ייצור השלג וניהול מדרונות ועד קידום תיירות ואירועים לאורך כל השנה – כדי להבטיח שהאתר יישאר בר-קיימא גם כאשר דפוסי האקלים משתנים collection-chalet.co.uk. לסיכום, שינויים רגולטוריים וסביבתיים מובילים להסתגלות: נכסים משודרגים ליעילות אנרגטית ושימושיות כל השנה, מה שאמור לחזק בסופו של דבר את הקיימות ארוכת הטווח של שוק הנדל"ן במז'ב.שוק הנדל"ן.

תחזית השקעות: תשואת השקעה, תשואות שכירות ושיקולי מס

עבור משקיעים, מג'ב מציעה לא רק הנאה מאורח חיים אלא גם תשואות יציבות לטווח ארוך. עליית ערך הנדל"ן באתרי נופש מובילים באלפים עקפה היסטורית את האינפלציה, והמגמה הזו צפויה להימשך (צמיחה שנתית של 3–7% במחירי הנדל"ן צפויה לאלפים הצרפתיים בטווח הבינוני investropa.com). מעבר לרווחי הון, בעלי נכסים יכולים להרוויח מהשכרה, מה שמושך במיוחד לאור הביקוש הגבוה לשכירות במג'ב.

תשואות שכירות: למרות שנכסי האלפים יקרים, תשואות השכירות יכולות להיות אטרקטיביות, במיוחד עם המעבר לתיירות לאורך כל השנה. לפני עשור, ייתכן שהיו משכירים שאלה רק ל-12 שבועות בחורף, אך כיום 30 שבועות תפוסה אינם נדירים בנכס שמקודם היטב באתר נופש דו-עונתי knightfrank.com. האקלים הבינוני של מג'ב (מזג אוויר טוב בקיץ) וריבוי אירועי הקיץ מעניקים לה כ-20 שבועות חורף עיקריים ועוד כ-10 שבועות של תפוסה בקיץ knightfrank.com. לפי Knight Frank, "תשואת שכירות ברוטו של כ-4% ניתנת להשגה ברוב אתרי הנופש" knightfrank.com, ומג'ב עומדת בסטנדרט הזה. שבועות החורף בשיא (חג המולד/שנה חדשה ופברואר) מניבים מחירים גבוהים מאוד; בעונת השיא, תשואות השכירות יכולות להגיע לשיעור שנתי של 5–7% על בסיס שבועי skiingproperty.com, אם כי זה מתמתן כאשר מחשבים ממוצע עם עונות השפל. לדוגמה, שאלה עם 3 חדרי שינה בשאמוני הסמוכה (שווי של כ-1 מיליון אירו) יכולה להניב כ-80,000 אירו בשנה (כ-8% מהשווי), מה שמתרגם לכ-40,000 אירו נטו לאחר הוצאות (4% תשואה נטו) knightfrank.com. נתונים דומים יחולו על נכס במג'ב, בהתחשב בביקוש ובתמחור דומים. תשואות אלו עולות על מה שבעלי נכסים עשויים לקבל באתרי נופש שווייצריים יוקרתיים במיוחד, מה שמעודד יותר השכרה בצרפת schroders.com. חשוב לציין כי תשואות נטו בפועל תלויות בעלויות: בתים באלפים כרוכים בהוצאות משמעותיות על תחזוקה, שמירה, דמי ועד בית (לדירות), ביטוח וניהול (אם משתמשים בסוכנות). ועדיין, עם שוק של בעלי הדירות במג'ב (היצע שכירות מוגבל ונכונות תשלום גבוהה של תיירים), נכסים במיקום טוב יכולים להניב הכנסה נאה. המעבר לעונות ארוכות יותר – למשל, עלייה של 2% בתפוסה בקיץ ב-2024 chaletararatmegeve.com – רק משפר את פוטנציאל ה-ROI. משקיעים גם מרבים להיעזר בשירותי ניהול השכרה מקצועיים כדי למקסם את ההזמנות ולהפחית טרחה, וזהו צעד מומלץ למי שמעוניין להפיק רווח מהבית השני שלו.

שיקולים מיסויים ומשפטיים: הסביבה המיסויית בצרפת מציעה גם אתגרים וגם יתרונות למשקיעי נדל"ן באלפים. מצד אחד, בעלי בתים יוקרתיים במז'ב עשויים להיות כפופים ל-Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), מס עושר נדל"ן בצרפת, אשר חל על נכסי נדל"ן נטו מעל 1.3 מיליון אירו cabinet-roche.com. רוב הצ'לטים במז'ב חוצים בקלות את הסף הזה. שיעורי מס IFI הם פרוגרסיביים (עד 1.5% על החלק שמעל 10 מיליון אירו), אך משקיעים מתוחכמים יכולים להקטין זאת באמצעות מבני בעלות מיטביים וחוב (מאחר שהמשכנתאות ניתנות לניכוי מהבסיס החייב במס) cabinet-roche.com. מצד שני, צרפת מספקת תמריצים אטרקטיביים להשקעות השכרה. הכנסה מהשכרת נכסים מרוהטים לחופשה ממוסה תחת משטר BIC (תעשייתי/מסחרי), המאפשר ניכויים רבים – ריבית, תחזוקה, ביטוח, דמי ניהול וכו' – ובעיקר, פחת על הנכס והריהוט cabinet-roche.com. בפועל, המשמעות היא שרבים מבעלי נכסי השכרה באלפים משלמים מעט מאוד או כלל לא מס הכנסה על רווחי השכירות במשך מספר שנים, שכן הפחת וההוצאות מקזזים את ההכנסות cabinet-roche.com. אם משקיעים בוחרים להציע שירותים דמויי מלון (קונסיירז', ארוחת בוקר, ניקיון), פעילותם יכולה להיות מסווגת כ-“parahôtellerie”, מה שמקנה להם אפשרות להחזיר מע"מ (20%) על רכישת הנכס והוצאות שוטפות cabinet-roche.com. זה למעשה מהווה החזר מס משמעותי – צ'לט חדש בשווי 5 מיליון אירו יכול לקבל החזר מע"מ של כ-1 מיליון אירו – מה שמעלה משמעותית את התשואה (רבות מהעסקאות בנכסים חדשים באלפים מובנות כך). ייעוץ מקצועי הוא חיוני, אך המשטרים הללו הופכים את צרפת לידידותית למדי למשקיעי השכרה למרות שיעורי המס הגבוהים לכאורה. ראוי גם לציין כי יש אין מגבלות על רוכשים זרים ברכישת בתים שניים בצרפת (בניגוד לשווייץ, שם יש מגבלות לתושבי חוץ). כמו כן, צרפת אינה מטילה מגבלה ארצית על מספר הלילות שניתן להשכיר בהם את הנכס (למעט כללים מקומיים) knightfrank.com. עיקר הדאגות המשפטיות יהיו דברים כמו קבלת רישום להשכרה לטווח קצר אם נדרש על ידי הרשות המקומית (למשל, ערים צרפתיות גדולות דורשות זאת; ערי האלפים עשויות לדרוש זאת יותר ויותר) והבטחת עמידה בתקני בטיחות ואנרגיה. לסיכום, תחזית ההשקעה חיובית: הרוכשים יכולים לצפות לעליית ערך מתונה, תשואות ברוטו מהשכרה של כ-3-4% (שניתן למקסם באמצעות מבני מס), וסביבה רגולטורית נוחה להשכרה. עם התייצבות או ירידת הריביות, מינוף השקעה באמצעות מימון הופך לאטרקטיבי יותר – בתחילת 2024, בנקים פרטיים הציעו משכנתאות צרפתיות סביב 4% ריבית, ואפילו הלוואות של 100% LTV ללקוחות UHNW עם בטוחות <a href="https://www.knightfrank.com/theview/guide-to-renting-alpine-property#:~:text=important%20as%20the%20knightfrank.com knightfrank.com. עבור אלה שמסוגלים לנווט בין הניואנסים המיסויים והמשפטיים, נכסי מג'ב יכולים להניב גם הנאה וגם תשואות פיננסיות יציבות.

מג'ב לעומת אתרי האלפים האחרים: ניתוח השוואתי

כיצד שוק הנדל"ן של מג'ב משתווה לאתרי נופש יוקרתיים דומים באלפים? להלן השוואה עם שלושה יעדים הרריים צרפתיים ידועים נוספים – קורשבל, שאמוני וואל ד'יזר – המדגישה הבדלים ודמיון בפרופיל השוק:

קורשבל (צרפת) – אזור סקי אולטרה-אקסקלוסיבי ב-Les Trois Vallées. הרובע היוקרתי של קורשבל (1850) הוא אתר הנופש הצרפתי היחיד שמתחרה או עוקף את מג'ב בזוהר ובמחיר – מחירי שיא בקורשבל 1850 מגיעים לכ-€30,000 למ"ר (כשחלק מהצ'לטים היוקרתיים אף יקרים יותר), והיא הובילה את עליית המחירים ב-2024 עם קפיצה של 9% agenceboan.com naef-prestige.ch. עם זאת, בממוצע על פני הכפרים הנמוכים יותר, מחירי קורשבל דומים לאלו של מג'ב בטווח של כ-€10–12 אלף למ"ר collection-chalet.co.uk. לקורשבל יש משיכה ממוקדת סקי יותר, בהיותה חלק מאזור הסקי הגדול בעולם, והיא משכה היסטורית קונים רבים מרוסיה ומהג'ט-סט הבינלאומי. לאחר 2022, קונים מהמזרח התיכון ואירופה מילאו את החלל שהותירו הרוסים הנעדרים naef-prestige.ch. בדומה למג'ב, גם קורשבל סובלת מהיצע מוגבל; פיתוחים חדשים נדירים בשל רגולציה מחמירה ומגבלה של 20% על דירות נופש בשווייץ (למרות שקורשבל בצרפת, רבים מהעשירים במיוחד שאינם יכולים לרכוש באתרי נופש שווייצריים פונים לכאן) knightfrank.com. השוק של קורשבל עונתי מאוד (פחות פעילות קיץ לעומת מג'ב), אך היוקרה הספורטיבית שלה ושפע המלונות ברמת חמישה כוכבים (כולל מותגים עולמיים ומסעדות מישלן) שומרים על הנדל"ן שלה בפסגת שוק האלפים. המשקיעים בקורשבל נוטים להיות אולטרה-עשירים, המתמקדים בשימור הון ושימוש בלעדי, בעוד שבמג'ב יש תמהיל מעט רחב יותר הכולל יותר רוכשי לייף-סטייל לכל השנה.
שאמוני (צרפת) – עיירת טיפוס הרים היסטורית למרגלות מון בלאן. הנדל"ן בשאמוני נגיש יותר, עם מחירים ממוצעים הנמוכים בדרך כלל מאלה של מג'ב, למרות המוניטין הבינלאומי של שאמוני. נכס יוקרתי בשאמוני נע סביב €13,500–€15,000 למ"ר naef-prestige.ch, מעט נמוך יותר מהיוקרה של מג'ב (~€15,000), ודירות טיפוסיות נסחרות קרוב יותר ל-€8,000–€10,000 למ"ר במקרים רבים. אחת הסיבות לכך היא ששאמוני היא עיירה גדולה יותר, פעילה כל השנה (אוכלוסייה ~10,000) עם שילוב של שאלטים יוקרתיים ודיור סטנדרטי יותר; היא אינה מובלעת אקסקלוסיבית כמו מג'ב או קורשבל. השוק איתן – המחירים עלו במתינות ב-2024 (+0.4%) naef-prestige.ch – אך ההיצע אינו מוגבל באותה מידה, שכן לשאמוני יש מספר כפרים (ארז'נטייר, לה זוש וכו') ויכולת פיתוח רבה יותר בעמק. שאמוני מושכת במיוחד גולשי סקי נלהבים ובעיקר חובבי אלפיניזם קיצי (מטפסים, רצים בשטח), מה שמוביל לביקורים גבוהים מאוד בקיץ (למשל, שימוש בכרטיסי הרמה בקיץ זינק ב-46% תוך שנתיים agenceboan.com). זה דחף את שאמוני להפוך לשוק דו-עונתי אמיתי, בדומה למג'ב, עם ביקוש גובר לנכסים שניתן ליהנות מהם 12 חודשים בשנה. קונים בינלאומיים בשאמוני נוטים להיות בריטים, בני בנלוקס, ובאופן הולך וגובר גם הרפתקנים אסייתיים naef-prestige.ch. המחירים, למרות שהם גבוהים, נמוכים במעט מאלה של מג'ב כיוון שמלאי הדיור בשאמוני כולל יותר דירות ופחות שאלטים יוקרתיים רחבי ידיים. מנקודת מבט השקעתית, שאמוני מציעה פוטנציאל תשואת שכירות מעט גבוה יותר בשל מחירי כניסה נמוכים יותר ותפוסה שנתית חזקה מאוד (רבים מהאקספאטים גרים שם במשרה מלאה). לסיכום, השוק של שאמוני גדול ומגוון יותר; הוא פחות נישה יוקרתית טהורה לעומת מג'ב, אך חולק את מגמת הצמיחה המונעת על ידי תיירות כל השנה ונשאר אחד האזורים המבוקשים ביותר באלפים הצרפתיים.
ואל ד'יזר (צרפת) – גן עדן לגולשי סקי בגובה רב באזור Espace Killy. ואל ד'יזר מתחרה עם קורשבל 1850 כאתר הנופש הצרפתי היקר ביותר – ערכים ממוצעים הם סביב 16,000 אירו למ"ר (הגבוה ביותר בצרפת) collection-chalet.co.uk, ודירות או שאלטים חדשים ויוקרתיים יכולים לעלות אף יותר. השוק כאן הפגין דינמיות יוצאת דופן; המחירים עלו בכ~7% בשנה עד אמצע 2024 naef-prestige.ch, בין שיעורי הצמיחה המהירים ביותר באלפים, מה שמעיד על ביקוש עז למדרונות המושלגים והבטוחים שלו ולהיצע הבנייה החדש המוגבל. ואל ד'יזר קטנה וממוקדת סקי יותר ממז'ב: היא יושבת בגובה 1,850 מטר ומציעה עונת חורף ארוכה עם שלג אמין מאוד (נתמך על ידי קרחונים). כתוצאה מכך, יש בה מעט פחות פיתוח קיץ (אם כי יש סקי קיץ ורכיבת אופניים בירידה). הדמוגרפיה של הרוכשים כוללת הרבה קונים בריטים וצפון אירופאים, שרבים מהם מגיעים במשך דורות כדי לגלוש. הנכסים בואל ד'יזר הם לרוב דירות או שאלטים עם גישה ישירה למדרון, המדגישים קירבה למסלולי הסקי. המגזר האולטרה-יוקרתי חזק – בואל ד'יזר מתבצעות בקביעות עסקאות שאלטים ביותר מ-10 מיליון אירו, ובסוף 2024 היה לה למעשה את מספר הנכסים הגדול ביותר בשוק מעל 10 מיליון אירו באלפים (9 נכסים בטווח הזה, יותר מקורשבל) naef-prestige.ch, מה שמעיד על נזילות גבוהה יותר בפסגה. בהשוואה למז'ב, הנדל"ן בואל ד'יזר יקר באופן אחיד יותר (פחות "כיסי מציאות"), והקהל שלה מעט יותר ספורטיבי (פחות סצנת קניות יוקרתית, יותר דגש על ביצועי סקי). עם זאת, בשני האתרים יש קהל בינלאומי עשיר ומחסור בקרקעות. הרשויות המקומיות בואל ד'יזר גם שומרות על פיקוח הדוק על הפיתוח כדי לשמר את אופיו של הכפר ולנהל את התנועה, מה שאומר שההיצע נותר מצומצם מאוד – גורם שסביר שימשיך להעלות את המחירים. למעשה, ואל ד'יזר היא לספורט חורף מה שמז'ב היא לאורח חיים אלפיני: שתיהן שווקים מהשורה הראשונה, כאשר יתרונה של ואל ד'יזר הוא בגובה ובסקי, ויתרונה של מז'ב הוא בקסם ובמורשת לאורך כל השנה.

סיכום: כל ארבעת אתרי הנופש – מג'ב, קורשבל, שאמוני וואל ד'יזר – הם שווקים יוקרתיים באלפים, אך לכל אחד מהם אופי ייחודי. קורשבל וואל ד'יזר מציגים את המחירים הגבוהים ביותר בשל קונים אולטרה-עשירים והיוקרה הספורטיבית; מג'ב נמצאת מעט מאחור, ומציעה יוקרה דומה עם קסם כפרי ואטרקטיביות קיצית בולטת יותר. שאמוני נחשבת לנגישה יותר ומגוונת, עם אוכלוסייה גדולה לאורך כל השנה ומיקוד בתרבות הטיפוס. משקיעים נוטים להשוות בין אתרים אלו כאשר הם שוקלים רכישת נכס באלפים, ורבים טוענים כי מג'ב מציעה איזון ייחודי – יש לה מעמד גבוה ותשתיות יוקרתיות, אך גם נשמה כפרית אמיתית ושימושיות רב-עונתית. בביצועים האחרונים, כולם רשמו עליות מחירים, כאשר קורשבל 1850 ו-ואל ד'יזר מובילות בצמיחה agenceboan.com naef-prestige.ch, בעוד שמג'ב ושאמוני הציגו ביצועים יציבים יותר בשנה האחרונה (לאחר עליות קודמות) naef-prestige.ch. קדימה, כולם צפויים ליהנות מהמגמות הרחבות של היצע מוגבל וביקוש מתמשך מצד רוכשים בעלי הון גבוה.

תחזיות לעתיד (2026–2028)

בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן של מג'ב לשנים 2026–2028 חיובית באופן כללי. מומחי שוק צופים כי המגמות הנוכחיות – מלאי דיור מוגבל, ביקוש בינלאומי גובר, והפיכת האלפים ליעד אורח חיים לכל השנה – ימשיכו להפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים. צמיחה שנתית של מחירים בשיעור של כ-3–7% צפויה בשווקי היוקרה של האלפים בשנים הקרובות investropa.com, מה שמרמז כי עד 2028 ערכי הנדל"ן הממוצעים במג'ב עשויים להיות גבוהים ב-10–20% מהיום (בהיעדר זעזועים משמעותיים). מספר גורמים תומכים בתחזית האופטימית הזו:

ביקוש גבוה מתמשך: מאגר הקונים הפוטנציאליים לנכסים באלפים למעשה מתרחב. יצירת עושר עולמית באסיה, במזרח התיכון ובצפון אמריקה מייצרת מדי שנה קונים חדשים שיש להם את האמצעים להשקיע בבית סקי אירופי. האלפים הצרפתיים במיוחד מושכים יותר קונים אמריקאים ואסייתים מאי פעם investropa.com investropa.com, מגמה שצפויה להימשך ככל שחיבורי התחבורה משתפרים והאלפים נשארים סמל נחשק לאורח חיים. בינתיים, קבוצות הקונים הקיימות (משפחות אירופיות וכו') אינן מראות ירידה בהתעניינות – אם כבר, המגפה הזכירה לאנשים את ערכם של טבע, מרחב ומפלט, מה שמחזק את יתרונות האלפים. אלא אם יחול שינוי משמעותי (למשל, הגבלת נסיעות חדשה או מס שירתיע בעלות זרה), הביקוש צפוי להישאר חזק מבנית עד 2028.
מגבלות היצע כרוניות: מג'ב ואתרי נופש דומים מתמודדים עם מגבלות פיזיות ורגולטוריות על בנייה חדשה. הכפר מוקף בשטחים מוגנים ובאזורי תכנון מחמירים השומרים על אופיו הכפרי. בנוסף, לצרפת יש יעדים סביבתיים שמרתיעים מבנייה מופרזת בהרים. כפי שצוין, כאשר מתבצעת בנייה במג'ב, לרוב מדובר בפרויקטים אנכיים או של השלמת פערים, ולא בשכונות חדשות רחבות ידיים cimalpes.com. משמעות הדבר היא שהיצע הנכסים החדשים יישאר צנוע. כמה עשרות יחידות יוקרה או שאלטים שמגיעים לשוק מדי שנה נבלעים בקלות על ידי הביקוש. אם כבר, ההיצע עשוי להצטמצם עוד יותר אם בעלי נכסים יחזיקו בהם לאורך זמן (למשל, משפחות שמחזיקות נכסים מדור לדור – תופעה שכבר נפוצה במקומות כמו סנט מוריץ והולכת וגוברת במג'ב). התוצאה של היצע מוגבל היא סבירות גבוהה להמשך עליית מחירים, כאשר יותר קונים מתחרים על מספר מוגבל של שאלטים ודירות. אפילו בתרחיש של צמיחה כלכלית איטית יותר, גורם המחסור צפוי לתמוך במחירים.
דחיפה לתשתיות ואירועים: בשנים הקרובות, האלפים יהיו במוקד העולמי עם אירועים מרכזיים (אולימפיאדת החורף 2026 באיטליה, ואולי גם משחקי החורף 2030 שעשויים לכלול אתרי אלפים) investropa.com. אירועים כאלה בדרך כלל מניעים השקעות בתשתיות – ניתן לצפות לשיפורים כמו שדרוג שדות תעופה, כבישים ומתקני נופש עד לסוף שנות ה-2020. עבור מג'ב, נגישות טובה יותר (למשל זמני נסיעה קצרים יותר, מתקנים משודרגים) רק תרחיב את האטרקטיביות שלה. ממשלת צרפת והרשויות המקומיות משקיעות גם הן באזורים הרריים לתיירות כל השנה (למשל מזחלות קיץ, פארקי אופניים, פסטיבלים תרבותיים), מה שצפוי להמשיך להעלות את מספר המבקרים. תחזית התיירות איתנה, ומספר המבקרים באלפים הצרפתיים צפוי לשבור שיאים חדשים כאשר התיירות מאסיה תחזור לשגרה ואולי גם דאגות אקלים יגרמו ליותר אירופאים לנפוש קרוב לבית (בהרים הקרירים). אתר נופש פעיל כל השנה הוא חדשות מצוינות למשקיעים, שכן זה מחזק את זרמי ההשכרה ואת האטרקטיביות הכוללת של בעלות על נכס שם.
הסתגלות לאקלים: עד 2028, שינויי האקלים ימשיכו להוות דאגה, אך אתרי נופש שינקטו יוזמה להסתגלות ישמרו על האטרקטיביות שלהם. מג'ב כבר מגוונת את ההיצע שלה (החורף והקיץ מאוזנים פחות או יותר, הרבה פעילויות שאינן סקי), וכך מפחיתה את התלות בתנאי שלג מושלמים. התקדמות בטכנולוגיית ייצור שלג ולוחות זמנים מותאמים לסקי יסייעו להתמודד עם חורפים חמים יותר. יש גם מגמה של מיקוד פיתוח בגבהים גבוהים יותר (הערה: נכסים מעל 1,500 מטר באלפים רשמו עליית מחירים משמעותית, +40% בעשור האחרון, בשל אמינות השלג investropa.com investropa.com). אמנם בסיס מג'ב אינו כה גבוה, אך אזור הסקי שלה מגיע לטווח זה והיא נהנית מגישה קרובה לגבהים (רכס מון בלאן). אם המדרונות הנמוכים ייתקלו בבעיות, ייתכן שנראה אפילו יותר ביקוש למיקומים מובחרים שמבטיחים גישה לשלג (למשל, בקתות ליד מעליות גבוהות או עם מנחתים להגעה לקרחונים). כך או כך, גורמי האקלים לא צפויים לפגוע בשוק בטווח הקצר – אם כבר, הם ממקדים את תשומת הלב של הקונים באתרי הנופש המצוידים והאטרקטיביים ביותר, וביניהם מג'ב נכללת (בזכות השקעה בכדאיות כל השנה) collection-chalet.co.uk.
יציבות מדיניות ומס: מסלול הרגולציה של צרפת (דרישות יעילות אנרגטית וכו') נקבע ברובו עד לסוף העשור. ידוע כי עד 2028, ייאסר גם השכרת בתים בדירוג F (השלב הבא לאחר האיסור על דירוג G ב-2025, מה שידחוף לשיפוצים נוספים) – זה ייצור גל של שיפוצי שאלטים ועלול להביא לכך שמספר נכסים יוצעו למכירה אם הבעלים יבחרו שלא לשדרג, מה שייצור הזדמנויות לרוכשים שמוכנים לחדש. מבחינת מיסוי, כל שינוי (למשל במס עושר או מס רווחי הון) יהיה חשוב למעקב, אך לא צפויים צעדים דרסטיים בשל החשיבות שבאי הרתעת השקעות. הסביבה המשפטית היציבה של צרפת היא למעשה יתרון; משקיעים יכולים להיות בטוחים יחסית למה לצפות (למשל, הסדר החזר מע"מ של 20% על השכרות חדשות צפוי להישאר בתוקף, מה שמעודד פיתוח חדש). תחום שכדאי לעקוב אחריו הוא צעדים מקומיים בנוגע להשכרות קצרות טווח – אם מג'ב תטיל מכסות או תעלה מסי דירות נופש כדי להגן על דיור שנתי (מגמה באזורים תיירותיים מסוימים), זה עשוי להשפיע בעדינות על חישובי המשקיעים. עם זאת, נכון ל-2025 האתר הצליח לשמור על איזון, והרצון הפוליטי חזק להמשיך לתמוך בהשקעות בתיירות.

בהתחשב בכל הגורמים הללו, התחזית עד 2028 היא של צמיחה מתונה וחוזק מתמשך. סביר שנראה עליית ערך הנדל"ן במג'ב בהדרגה מדי שנה, עם עונות חזקות במיוחד אם הביקוש החיצוני יזנק (למשל, גל רוכשים אמריקאים אם היורו ייחלש או אם השווקים בארה"ב ישגשגו). התשואות מהשכרה עשויות לעלות עוד ככל שתפוסת הקיץ תגדל ואם היצע הדירות להשכרה יוגבל בשל תקנות אנרגיה (פחות דירות להשכרה משמעותן מחירים גבוהים יותר לאלו שעומדות בדרישות). עד 2028, מג'ב כנראה תחזק את מעמדה כיעד יוקרה לכל עונות השנה, וזה בדיוק מה שהרוכשים של היום מחפשים – השקעה בטוחה ומהנה. כפי שסיכם דוח שוק אחד, שוק הנדל"ן האלפיני הוכיח "עמידות בכל תפנית", ומג'ב מגלמת עמידות זו עם השילוב של היצע מוגבל, משיכה לאורח חיים וביקוש בינלאומי agenceboan.com. אלא אם יתרחשו אירועים בלתי צפויים, בעלי עניין יכולים לצפות לשנים מבטיחות לשוק הנדל"ן של מג'ב, כאשר 2025–2028 ימשיכו את מסלול הצמיחה היציבה וביטחון המשקיעים הגבוה investropa.com.

מקורות: Knight Frank Alpine Property Report 2025 agenceboan.com agenceboan.com agenceboan.com; ניתוח שוק BOAN Immobilier Megève cimalpes.com; מגמות Collection Chalet French Alps חורף 2024/25 collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk; בלוגי שוק Investropa French Alps investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com; תובנות Knight Frank “The View” knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com; סטטיסטיקות תיירות מג'ב chaletararatmegeve.com chaletararatmegeve.com; מדריך המסים של קבינט רוש cabinet-roche.com cabinet-roche.com cabinet-roche.com.